bab 1 pendahuluan - perpustakaan digital itb ... di jl. kopo no 599 bandung. pembangunan tiang...
TRANSCRIPT
BAB 1 PENDAHULUAN
1.1. Latar Belakang
Pusat perbelanjaan sebagai salah satu bentuk aktifitas keseharian telah berkembang
dan mengalami evolusi secara dinamis dan pesat dalam jangka waktu yang singkat.
Dari sebagai pusat basis konsumsi, sebagai sarana pertukaran kebutuhan manusia
menjadi sarana pemenuhan kebutuhan aspirasi dan gaya hidup para pembelanja.
Bergerak dari pusat perbelanjaan tradisional menjadi sebuah pusat perbelanjaan
modern dengan perencanaan strategis, membina kemitraan dengan para penyewa,
mengakomodir kebutuhan pelanggan dan perubahan lingkungan, serta menerapkan
beberapa gagasan inovatif dan kreatif untuk menciptakan suatu fasilitas kegiatan
berbelanja, bersosialisasi, pembelajaran, hiburan, dan sebagainya.
Di Bandung dan sekitarnya, perkembangan pusat perbelanjaan ini juga mengalami
metamorfosis yang cukup drastis. Dalam kurun waktu lima tahun terakhir, telah
banyak bermunculan beberapa pusat perbelanjaan baru yang memberikan tekanan
yang besar bagi tiap pusat perbelanjaan untuk menonjolkan keunggulannya masing‐
masing dalam meraih sukses.
Dengan melebarnya volume ruang pusat perbelanjaan di Bandung, diperlukan
strategi yang handal dalam melakukan pengelolaan manajemen pusat perbelanjaan
agar pelanggan bersedia datang dan kembali lagi. Untuk itu perlu latar belakang
pemikiran, strategi, pertimbangan dan penyesuaian untuk menghasilkan langkah‐
langkah tepat dalam menunjang keberhasilan sebuah pusat perbelanjaan.
1
Salah satu pusat perbelanjaan yang akan dikaji adalah IITC Kopo Mall yang terletak
di selatan kota Bandung dalam pemilihan strategi operasi yang tepat untuk
mengembangkan dan mengelola pusat perbelanjaan yang sukses.
1.2. Sejarah Perusahaan
1.2.1. PT Milan Jaya Pratama
PT Milan Jaya Pratama merupakan perusahaan yang bergerak di bidang
pengembangan properti (developer) dan pengelolaan (property management) yang
mengembangkan Mal Indonesia International Trade Center – Kopo yang lebih
dikenal dengan sebutan IITC KOPO MALL.
PT Milan Jaya Pratama berdiri sejak tahun 2005 dengan memulai perencanaan untuk
pembangunan sebuah pusat perbelanjaan keluarga di daerah Kopo. Pembangunan
ini berjalan kurang lebih selama 1 tahun sampai selesai pada 15 Oktober 2006, tepat
pada mulai beroperasinya IITC Kopo Mall sebagai shopping center keluarga dengan
keunikan fasilitas dunia fantasi indoor terbesar di Bandung.
IITC Kopo Mall merupakan sebuah pusat perbelanjaan dengan sistem kepemilikan
strata title, yang merupakan hak milik bagi pembeli unit kios di dalamnya. Beberapa
unit masih menjadi status milik developer dan dapat disewakan kepada penyewa
dalam jangka waktu yang terbatas.
Untuk melakukan pengelolaan sebuah mal, PT Milan Jaya Pratama dibentuk sebagai
perusahaan pengelola IITC Kopo Mall. Kepemilikan PT Milan Jaya Pratama sebagai
perusahaan swasta dipegang oleh pemilik tunggal yang juga mengembangkan
2
beberapa proyek properti rumah tinggal lainnya, antara lain Perumahan dan
Perkantoran Kopo Mas, Perumahan Kopo Sari, dan lain sebagainya.
Sebagai pusat perbelanjaan yang masih berusia dini, beberapa peristiwa penting
dalam perkembangan IITC Kopo Mall adalah sebagai berikut.
Tabel 1.1 Sejarah IITC Kopo Mall
BULAN/TAHUN PERISTIWA
2005 Rencana pembangunan IITC Kopo Mall, dengan melakukan pembebasan tanah di Jl. Kopo No 599 Bandung. Pembangunan tiang pancang mulai dilakukan, dengan kontraktor utama oleh PT Pembangunan Perumahan (persero)
Juni 2006 Pekerjaan Struktur IITC Kopo Mall selesai dilakukan Juli 2006 Pekerjaan Finishing mulai dilakukan, meliputi pekerjaan sipil, instalasi
utilitas, material pendukung seperti Escalator, Lift, Air Conditioner, Fire Fighting System, Lighting, CCTV, Hydrant, Exhaust, Plumbing dan sebagainya
15 Oktober 2006 IITC Kopo Mall resmi dibuka dengan konsep “Trial Opening” dengan 3 lantai pertama yang mulai beroperasional
01 Desember 2006 IITC Kopo Mall melangsungkan “Grand Opening” dengan mengadakan ceremony dan hiburan selama 1 minggu, mengundang artis‐artis Extravaganza, Denada, Trio Macan, dan sebagainya
Desember 2006 Penarikan biaya operasional pertama kali dimulai, meliputi biaya listrik, air bersih, service charge
15 Januari 2007 Mulai diberlakukan tarif progresif untuk parkir yang sebelumnya masih gratis
Februari 2007 Dengan pertimbangan masih sepinya pengunjung, kembali tarif parkir menjadi gratis
Maret 2007 Dilakukan penurunan Tarif Service Charge untuk tenant
1.2.2. Demografi Daerah Kopo dan Industri Pesaing
Secara geografis, IITC Kopo Mall terletak di jalan kopo no.599 yang teletak di selatan
kota Bandung. Sebagai pemain baru pada industri properti pusat perbelanjaan, IITC
Kopo Mall berorientasi untuk menjadi pusat perbelanjaan keluarga dengan konsep
“one stop shopping”. Dengan lokasi di selatan kota Bandung, dikelilingi oleh puluhan
kompleks perumahan besar seperti Taman Kopo Indah, Taman Holis Indah,
3
Perumahan Kopo Elok, Perumahan Kopo Mas, Perumahan Kopo Sari, Perumahan
Margahayu Permai, dan lainnya, menjadikan IITC Kopo Mall menjadi pusat
perbelanjaan yang strategis sebagai hiburan untuk keluarga.
Penduduk yang tersebar di daerah Kopo merupakan menengah ke bawah.
Walaupun beberapa keluarga mempunyai tingkat ekonomi menengah ke atas,
namun hanya sebagian kecil saja. Dengan kondisi banyaknya keluarga dengan
tingkat ekonomi menengah ke bawah, disimpulkan untuk konsumen lokal sekitar
daerah Kopo merupakan segmen menengah ke bawah.
Walaupun demikian, IITC Kopo juga tidak menutup pangsa pasar menengah ke
atas, karena lokasi didukung juga dengan akses Tol Kopo yang berjarak 200 meter
dari IITC Kopo Mall dan puluhan rute trayek angkutan kota yang menuju Soreang.
Dengan kemudahan akses tersebut, bukan tidak mungkin para konsumen kota
Bandung juga datang ke IITC Kopo Mall.
Industri pesaing di sekitar IITC Kopo Mall terdapat beberapa sarana perbelanjaan
lain, seperti Yogya Supermarket, yang berapa tepat diseberang lokasi IITC Kopo
Mall. Hal ini merupakan ancaman terbesar bagi tenant sejenis yang terdapat di
dalam IITC Kopo Mall, yaitu Supermarket Superindo. Untuk menghadapi hal
tersebut, Supermarket Superindo melakukan “price war” dengan sistem penjualan
head‐to‐head terhadap Yogya Supermarket. Beberapa kegiatan seperti menggelar
bazaar di depan jalan dilakukan untuk menarik konsumen agar lebih memilih
membeli di Supermarket Superindo.
Selain itu terdapat Kopo Square, yang merupakan pusat makanan dan jajanan yang
berjarak sekitar 200 meter dari IITC Kopo Mall. Namun dari lokasi dan tingkat
ketertarikan konsumen, Kopo Square kurang terlalu menarik perhatian masyarakat
sehingga IITC Kopo Mall dengan Food Courtnya masih tetap menjadi pilihan.
4
1.2.3. Visi dan Misi
IITC Kopo Mall masih belum mengeluarkan visi dan misinya secara resmi, namun
secara kontekstual visinya adalah “menjadi pusat perbelanjaan dan hiburan terbaik
senyaman mall di Bandung Selatan”.
Dari visi di atas, didapatkan misi dengan :
1. Menciptakan pusat perbelanjaan terbaik dengan memberikan sarana hiburan
bermain dunia fantasi indoor terbesar di Bandung
2. Memberikan layanan kualitas pusat perbelanjaan yang memadai senyaman
mall
3. Menyediakan pusat perbelanjaan dengan konsep “One Stop Shopping Center”
1.2.4. Profil Building Management IITC Kopo Mall
Building Management atau Center Management IITC Kopo Mall merupakan salah satu
unit bisnis utama berada dibawah PT Milan Jaya Pratama yang merupakan bagian
pengelolaan untuk beroperasinya mal tersebut. Struktur organisasi pada Building
Management atau Center Management dijelaskan pada gambar 1.1. Building
Management dipimpin oleh seorang Center Manager yang bertanggung jawab kepada
General Manager.
Struktur organisasi ini dibentuk berdasarkan prinsip Lean Strategy, dengan jumlah
karyawan yang sedikit dan dengan level tingkatan yang tidak terlalu banyak.
5
Gambar 1.1 Struktur Organisasi PT. Milan Jaya Pratama
1.3. Lingkup Bidang Usaha
1.3.1. Gambaran Singkat Tentang Pusat Perbelanjaan
Menurut International Council of Shopping Centre (ICSC), definisi pusat perbelanjaan
adalah sekelompok lokasi usaha ritel dan usaha komersial lainnya yang
direncanakan, dikembangkan, dimiliki, dan dikelola sebagai satu properti tunggal.
Pusat perbelanjaan dihasilkan dari investasi jangka menengah dan panjang untuk
merubah sebidang lahan menjadi properti yang mendatangkan keuntungan dengan
cara menyewakan dan/atau menjual lahan tersebut dalam bentuk bangunan jadi
kepada peritel/penyewa/pemilik dengan harga yang tinggi, sementara para peritel
mencari lokasi usaha yang dapat memberikan tingkat penjualan tertinggi. Oleh
6
karena itu, pemilik properti dan penyewa mempunyai ikatan saling ketergantungan
satu dengan lainnya (Hines, 1983)
Dua jenis konfigurasi pusat perbelanjaan yang dikenal adalah : mal tertutup
(enclosed mall) dan plaza terbuka (strip centre). Mal tertutup biasanya terdiri dari unit
jual pada beberapa lantai dalam gedung tertutup seperti beberapa mal perbelanjaan
di kota besar di Amerika Serikat, sedangkan plaza terbuka adalah pusat
perbelanjaan dengan tempat parkir langsung di depan toko‐toko.
Di wilayah Asia, istilah “mal” biasanya merupakan pusat perbelanjaan tertutup
yang dipandang sebagai properti komersial yang memiliki multilantai untuk usaha
ritel dan fasilitas pendukungnya; seperti rekreasi, restoran, hotel, layanan medis,
kantor dan tempat tinggal (Sim, 1992)
1.3.2. Jenis Pusat Perbelanjaan
Pusat perbelanjaan dapat dibagi berdasarkan beberapa kategori, yaitu :
• Berdasarkan Jenis Usaha
o Pusat perbelanjaan berorientasi keluarga yang menyediakan semua
hal di bawah satu atap (all‐under‐one‐roof family‐oriented shopping centre)
seperti beberapa mal di Bandung yaitu : Istana Plaza, Bandung Indah
Plaza, dan sebagainya.
o Pusat perbelanjaan spesialis (specialist shopping centre) yang hanya
menyediakan satu atau beberapa produk yang terspesifikasi, seperti :
Bandung Electronic Center, Bandung Electronic Mall, Istana Building
Comodity Center, dan sebagainya.
o Pusat perbelanjaan gaya hidup (lifestyle shopping centre) yang
merupakan gabungan dari kedua jenis pusat perbelanjaan di atas.
7
Faktor terpenting dari pusat perbelanjaan gaya hidup adalah suasana
keseluruhan, lingkungan belanja, dan kemudahan akses, seperti
beberapa mal di Jakarta yaitu : Cihampelas Walk, EX‐Plaza Indonesia,
Cilandak Town Square, La Piazza, dan sebagainya.
• Berdasarkan Kepemilikan
o Pusat perbelanjaan dengan hak milik bersusun (strata title lot) yang
merupakan pusat perbelanjaan dengan unit‐unit toko yang dimiliki
oleh banyak individu, seperti : Bandung Electronic Center, IITC Kopo
Mall, dan sebagainya.
o Pusat perbelanjaan dengan manajemen kepemilikan tunggal yang
merupakan pusat perbelanjaan dimana satu tim profesional dibidang
pusat perbelanjaan melakukan pengelolaan untuk memaksimalkan
keuntungan investasi dengan sistem sewa, seperti : Istana Plaza,
Bandung Supermall, dan sebagainya.
• Berdasarkan Skala Luas
o Megamall, pusat perbelanjaan dengan luas lebih dari 2,6 juta kaki
persegi.
o Hypermart, pusat perbelanjaan dengan luas antara 150.000 – 250.000
kaki persegi.
o Pusat Ritel (Power Centre), pusat perbelanjaan dengan luas antara
250.000 – 700.000 kaki persegi.
1.3.3. IITC Kopo Mall
Berdasarkan jenis yang ada, IITC Kopo Mall merupakan jenis pusat perbelanjaan
tertutup strata title dengan konsep pusat perbelanjaan keluarga dengan sarana
hiburan dunia fantasi indoor menawarkan beberapa penyewa besar (anchor tenant)
8
seperti gerai supermarket Super Indo, arena bermain Fun World, beberapa gerai
makanan seperti Kentucky Fried Chicken, Hoka Hoka Bento, factory outlet Ware
House, Food Court Gallery, dan unit toko atau kios yang menjual busana, asesoris,
sepatu, elektronik, telepon genggam, makanan ringan dan lain sebagainya.
Untuk tahap pertama, IITC Kopo Mall dibuka dengan 3 lantai yang beroperasional
dari keseluruhan 5 lantai yang dapat digunakan. Tahap selanjutnya direncanakan
untuk pengadaan Dunia Fantasi Indoor terbesar di Bandung pada lantai 4 dan 5
dengan total luas + 9000 m2 tiap lantainya.
Pengelolaan mal dilakukan oleh team Building Management yang menangani
kegiatan operasional sebuah mal sehari‐hari seperti :
- pemeliharaan unit teknis gedung,
- penanganan layanan keluhan penyewa/pemilik,
- pengembangan bisnis seperti sewa lahan untuk pameran, acara, iklan, dan
sebagainya,
- proses tagihan dan pembayaran biaya operasional,
- operasional gedung ; layanan keamanan, kebersihan, parkir, toilet, sampah,
pengendalian hama, dan sebagainya,
- Pengembangan event dan promosi mal,
- dan sebagainya.
Dalam menjalankan operasional sebagai sebuah pusat perbelanjaan yang baru
berdiri, IITC Kopo Mall bekerjasama dengan beberapa mitra untuk menunjang
kegiatan promosinya untuk mendatangkan pengunjung. Antara lain beberapa Event
Organiser, Radio, Media Cetak, Televisi Swasta, dan promo lain yang mendukung
publikasi IITC Kopo Mall.
9
Beberapa program yang pernah dijalankan adalah Bandung Idol yang diadakan
Desember 2006, Cheerleaders contest yang diikuti beberapa sekolah di Bandung,
Lomba Model, dan lain sebagainya. Event yang dilaksanakan bertujuan sebagai
media promosi IITC Kopo Mall untuk menempatkan posisi sebagai new entrance
dalam industri pusat perbelanjaan, dan mendapatkan posisi yang baik dalam
segmen pusat perbelanjaan di Bandung.
1.4. Unit Analisis
Dalam Building Management terdapat 3 divisi besar, yaitu Departemen Retail,
Departemen Engineering, dan Departemen Operasional. Ketiga departemen tersebut
membantu dalam operasional sehari‐hari (day‐to‐day operation).
Struktur organisasi Building Management dapat dilihat pada gambar 1.2 berikut ini.
Gambar 1.2 Struktur Organisasi Building Management IITC Kopo Mall
10
Departemen Retail merupakan bagian yang berhubungan dengan penyewa (tenant),
mempunyai tiga divisi pendukung yaitu : Fit Out & Development (FO), Tenant
Relation (TR), dan Event & Promotion (E&P).
Fit Out & Development yang merupakan divisi yang menjadi gerbang pertama
masuknya tenant ke dalam mal, mengatur peruntukan sebuah unit toko/kios baik
dari perletakan dan desain yang sesuai dengan ketentuan desain pusat perbelanjaan.
Setelah unit toko beroperasi, segala keluhan atau hubungan dengan pihak pengelola
mal diterima oleh Tenant Relation. Sedangkan Event & Promotion membantu
menghidupkan suasana mal melalui iklan, promosi, acara pameran dan exhibition,
dan kegiatan lainnya.
Departemen Engineering bertanggung jawab menangani segala masalah teknis
gedung, termasuk peralatan yang ada di dalamnya, seperti : listrik gedung, sistem
kebutuhan air bersih dan kotor, limbah pembuangan, tata udara, eskalator, elevator,
sistem keamanan CCTV, sistem pemadam kebakaran, dan sebagainya.
Departemen Operasional membantu memantau kegiatan operasional mal secara
keseluruhan melalui perusahaan outsourcing yang bekerjasama dalam bidang
cleaning service, security, petugas parkir, pengendalian hama, sampah, toilet, dan
taman. Departemen operasional dibantu oleh Head masinng‐masing divisi dari
departemen Security, House keeping, Parking dan Building Inspector.
Building Management juga mempunyai hubungan langsung pada departemen Billing
& Collection dalam melakukan penagihan biaya operasional kepada penyewa mal.
Komponen biaya operasional terdiri dari : tagihan listrik, tagihan air bersih, tagihan
biaya pelayanan (service charge), yang ditagihkan secara bulanan berdasarkan
pemakaian dalam 1 bulan.
11
1.5. Sumber Daya
1.5.1. Sumber Daya Manusia
Sumber daya manusia bagi IITC Kopo Mall merupakan komponen yang sangat
penting untuk menjadi kunci penentu maju tidaknya perusahaan. Dengan
mengandalkan pada layanan jasa, kualitas SDM merupakan tolok ukur berhasil
tidaknya operasional perusahaan. Sumber daya IITC Kopo Mall sampai akhir Mei
2007 ini terdiri dari 42 Karyawan Pengelola yaitu PT. Milan Jaya Pratama dan 122
karyawan kontrak yang di outsource ke beberapa perusahaan jasa lain, terdiri dari
Security, Cleaning Service/House Keeping, Parking, Toilet, dan Food Court.
Komposisi karyawan dan tingkat pendidikannya beragam mulai dari SMU/SMK,
D1, D3, S1, dan S2. Pada level manajemen tingkat pendidikan karyawan rata‐rata
adalah S1 dan D3, sedangkan pada level staff tingkat pendidikan karyawan
umumnya adalah D3, D1 dan SMU.
Sumber daya manusia dikelompokkan berdasarkan jenis kelamin dan tingkat
pendidikan dijelaskan pada tabel 1.2 dan sumber daya manusia ini didistribusikan
ke seluruh unit perusahaan pada tabel 1.3.
Tabel 1.2 Komposisi Sumber Daya Manusia berdasarkan Tingkat pendidikan dan
Jenis Kelamin
Jenis kelamin Tingkat Pendidikan L P Total L + P
S2 2 1 3
S1 9 12 21
D3 / D1 11 7 18
SMU / SMK 121 9 130
Total Karyawan 143 29 172
12
Tabel 1.3 Distribusi Sumber Daya Manusia
Tingkat Pendidikan
Building Management
Security Parking House Keeping
Toilet Food Court
S2 3 0 0 0 0 0
S1 20 1 0 0 0 0
D3 / D1 13 0 1 2 1 1
SMU/SMK 7 41 26 33 6 17
TOTAL 43 42 27 35 7 18
Perlakuan dan fasilitas karyawan dibedakan atas karyawan building management dan
outsourcing. Komposisi berdasarkan tingkat pendidikan merupakan dasar untuk
pengambilan keputusan. Beberapa perusahaan outsource memakai lebih banyak
tenaga kerja laki‐laki, seperti untuk security, petugas parkir dan cleaning service, agar
lebih sesuai dengan job description masing‐masing.
1.5.2. Sumber Daya Teknologi
Sistem informasi yang diterapkan di IITC Kopo Mall masih mengandalkan pada
sistem manajemen mal pada umumnya. Belum terlihat sistem informasi yang
canggih untuk koordinasi antar departemen. Komunikasi dilakukan melalui handy
talky (HT) dan interkom, terutama untuk bagian operasional lapangan seperti
security, cleaning service, operational department, Center Manager dan General Manager.
Sistem administrasi masih menggunakan berkas surat untuk memo, work order dan
lain sebagainya.
Dalam administrasi personalia, IITC Kopo Mall memakai absensi sidik jari (Finger
Print) yang dihubungkan dengan komputer untuk dapat melakukan pencatatan
kehadiran setiap harinya. Proses ini cukup membantu proses administrasi untuk
mengetahui data absensi seluruh karyawan.
13
1.5.3. Sumber Daya Finansial
Status kepemilikan IITC Kopo Mall oleh PT. Milan Jaya Pratama merupakan
kepemilikan tunggal oleh swasta. Sumber pendapatan utama IITC Kopo Mall adalah
dari hasil penjualan atau penyewaan unit kios di dalam mal. Sedangkan dari
operasional, pendapatan didapat dari pembayaran biaya operasional, yaitu biaya
listrik, air, dan service charge.
1.6. Isu Bisnis
Isu bisnis yang dibahas difokuskan pada masalah operasional IITC Kopo Mall.
Masalah yang terjadi adalah tingginya biaya operasional yang dikeluarkan oleh
pemilik properti yang tidak sebanding dengan pendapatan yang diterima dari biaya
operasional oleh penyewa.
Biaya operasional yang menjadi tanggungan pemilik properti adalah antara lain :
• Biaya pemakaian listrik gedung
• Biaya pembayaran jasa perusahaan outsource (Security, Cleaning Service, Toilet
Service, Parking, Food Court)
• Gaji karyawan
• Biaya operasional kantor (ATK, air minum, telepon, dan sebagainya)
• Pemeliharaan unit peralatan dan instalasi gedung (perawatan AC, Generator,
Escalator, Elevator, Exhaust, dan lain sebagainya)
• Biaya iklan, promosi dan event IITC Kopo Mall
• dan sebagainya
Biaya operasional yang ditagihkan pada penyewa umumnya terbagi atas 2 bagian,
yaitu biaya pemakaian listrik/air, dan biaya service charge. Biaya pemakaian listrik/air
14
dihitung melalui pemakaian sesuai meteran listrik/air pada unit toko masing‐
masing. Untuk perhitungan listrik, pengelola mal menanggung persentase
pembayaran terbesar pada sebuah mal dari pemakaian listrik yang ada. Ini terjadi
akibat besarnya pemakaian listrik yang dikonsumsi oleh peralatan untuk sarana
umum gedung, yaitu : Air Conditioner, Escalator, Elevator, Lampu penerangan
koridor, dan kebutuhan untuk sarana umum lainnya.
Dalam perhitungan bisnis untuk operasional sebuah mal, biaya listrik akan dapat
ditutup oleh pembayaran komulatif dari listrik penyewa apabila tingkat pemenuhan
penyewa (occupancy rate) dari mal tersebut di atas 80%, dalam arti bahwa unit toko
pada mal tersebut telah 80% buka atau beroperasional.
Kondisi IITC Kopo Mall sekarang ini masih sangat kurang dari tingkat pemenuhan
penyewa yang diharapkan. Ditambah dengan permasalahan sepinya pengunjung
akibat banyaknya unit toko yang masih belum buka karena belum terjual atau
tersewa, mengakibatkan adanya sejumlah penyewa yang masih menunggak
pembayaran biaya operasional tersebut.
Hal ini tentunya berpengaruh terhadap perkembangan perusahaan pada masa yang
akan datang, dimana pembangunan tahap II untuk lantai 3 dan 4 yang akan segera
dilakukan. Dengan biaya operasional yang cukup tinggi sementara pendapatan
yang masih minim, akan membuat semakin beratnya menjalankan roda operasional
sehari‐hari di IITC Kopo Mall.
Dampak negatif yang mungkin saja terjadi adalah penyewa yang mengharapkan
membeli unit toko/kios di IITC Kopo Mall untuk mendapatkan lokasi yang
memberikan tingkat penjualan tertinggi tidak akan tercapai, karena kondisi mal
yang sepi dan masih sedikit unit toko yang buka. Hal ini dapat menyebabkan para
penyewa yang sudah buka akan tidak meneruskan masa sewanya, atau pembeli
toko akan menutup tokonya.
15
Kondisi ini selanjutnya tentu saja berpengaruh terhadap harga jual dan harga sewa
properti, sehingga dapat dibayangkan apabila hal ini terjadi berlarut‐larut tanpa
penanganan dan strategi yang tepat dalam mengatasinya akan membuat
perusahaan tidak mampu membiayai operasionalnya.
16