bab 2 landasan teori judul pada penelitian ini adalah...
TRANSCRIPT
10
BAB 2
LANDASAN TEORI
2.1 Definisi
Judul pada penelitian ini adalah PERANCANGAN FUNGSI
CAMPURAN DENGAN PENDEKATAN KONSERVASI RUANG
TERBUKA DI DAERAH PULOMAS, JAKARTA TIMUR. Berikut ini akan
dijabarkan definisinya satu per satu.
Menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia III 815, Perancangan adalah
mengatur atau menata sesuatu dengan keinginan. Beda halnya dengan
Departemen Pendidikan Nasional 927 yang mengatakan perancangan sebagai
proses, cara, dan perbuatan merancang.
Dalam perancangan ini, objek desain yang akan dirancang adalah
sebuah fungsi campuran atau yang sering kita sebut Mixed use. Mixed Use
adalah penggunaan campuran berbagai tata guna lahan atau fungsi dalam
bangunan (Dimitri Procos, Mixed Land Use from Revival Too Innovation,
Stroud’s burg, Pennsylavia : Dowding Hutchinson & Ross. Inc, 1976, pIX).
Namun fungsi campuran ini bila dikaitkan dengan bangunan disebut
sebagai Mixed Use Building. Mixed Use Building adalah salah satu usaha
menyatukan berbagai aktivitas dan fungsi yang berada di bagian area suatu
kota ( luas area terbatas, harga tanah mahal, letak strategis, nilai ekonomi
tinggi) sehingga terjadi satu struktur yang kompleks dimana semua kegunaan
dan fasilitas saling berkaitan menjadi kerangka integrasi yang kuat (
dikembangkan dari Meyer, 1983).
11
Untuk tema dari penelitian ini adalah konservasi ruang terbuka.
Menurut Departemen Agrikultural Amerika Serikat, ruang terbuka atau open
space adalah lahan yang berfungsi dalam proses alam, kehidupan liar,
agrikultural dan hutan produksi, keindahan estetik, rekreasi pasif dan aktif,
dan fungsi publik lainnya. Sementara itu, konservasi ruang terbuka menurut
Half Moon Bay adalah konservasi pada ruang terbuka sepanjang tepi
pedalaman kota yang digunakan untuk pertanian, holtikultura, floricultural,
kayu atau penggunaan ruang terbuka untuk memenuhi permintaan urban use.
Objek desain ini akan direncanakan bertempat di daerah Pulomas.
Pulomas adalah salah satu wilayah dari kelurahan Kayu Putih yang
merupakan bagian dari Kecamatan Pulo Gadung. Kelurahan Kayu putih ini
memiliki luas wilayah terbesar dalam 1 kecamatan. Kecamatan Pulo Gadung
ini terletak di Kotamadya Jakarta Timur. Kotamadya Jakarta Timur
merupakan bagian dari Provinsi DKI Jakarta.
2.2 Tinjauan Umum
2.2.1 Elemen dalam Pencitraan Kota
Pencitraan akan sebuah kota juga merupakan sesuatu hal yang
penting. Sebuah citra kota merupakan gambaran mental dari sebuah kota yang
sesuai dengan pandangan masyarakatnya. Menurut Kevin Lynch yang diulas
dalam buku Perancangan Kota Secara Terpadu, Ada 5 elemen dalam
pencitraan kota, yakni path/ jalur, edge / tepian, district/ kawasan, node/
simpul, dan landmark/ tengeran. Kelima elemen tersebut saling terkait satu
dengan lainnya. Masing-masing elemen akan dibahas sebagai berikut:
12
� Path merupakan elemen terpenting dalam citra kota. Path merupakan
rute-rute sirkulasi yang biasanya digunakan oleh masyarakat untuk
melakukan gerakan umum. Contoh : Jalan Malioboro
� Edge merupakan elemen linear yang tidak dipakai/ dilihat seperti path.
Edge berada pada batas anatara 2 kawasan dan berfungsi sebagai
pemutus linear. Contoh : Kompleks Fakultas Teknik UGM berfungsi
di sebelah baratnya sebagai edge terhadap sungai (kali code)
� District merupakan kawasan-kawasan kota dalam skala 2 dimensi.
District memiliki ciri khas yang mirip dan khas pada batasnya. Contoh
Kampus UGM
� Node merupakan simpul dari daerah strategis dimana arah atau
aktivitasnya saling bertemu. Contoh: persimpangan lalu lintas.
� Landmark merupakan titik referensi seperti elemen node namun bisa
dilihat di luar letaknya. Landmark merupakan elemen eksternal dan
merupakan bentuk visual yang menonjol dari sebuah kota. Contoh:
gunung, bukit , dan menara.
Gambar 2.1 Elemen Pencitraan Kota
Sumber: Buku Perancangan Kota Terpadu,2003
Jika Kevin Lynch membahasa tentang elemen dalam pencitraan
sebuah kota, ada pula teori figure ground yang menyatakan bahwa pola
sebuah perkotaan terdiri dari bentuk yang dibangun (building mass) dan
ruang terbuka (open space). Teori ini sangat berguna untuk mengidentifikasi
13
sebuah pola-pola tata ruang perkotaan atau urban fabric. Selain itu, teori ini
juga berguna untuk mengidentifikasi masalah keteraturan dari sebuah massa
atau ruang perkotaan.
Massa atau ruang kota ini akan membentuk sebuah pola kota. Untuk
pola dan dimensi unit-unit perkotaan dibedakan menjadi enam pola kawasan
kota secara tekstural yakni sebagai berikut grid, angular, kurvilinear, radial
konsentris, aksial, serta organis.
Gambar 2.2 Pola Dimensi Unit Perkotaan Sumber : Roger Trancik, Finding Lost Space, 1973
Selain dimensi unit-unit perkotaan, dibahas pula tentang Urban Solid
dan Urban Void. Solid memiliki kecenderungan berbentuk massa
bangunan(hitam) dan Void memiliki kecenderungan ruang terbuka ( putih ).
Solid terdiri dari 3 elemen yakni blok tunggal, blok yang mendefinisikan sisi,
dan blok medan. Sebaliknya void terdiri dari 4 elemen yakni sistem tertutup
linear, sistem tertutup sentral, sistem terbuka sentral, dan sistem terbuka
linear.
14
Gambar 2.3 Elemen Solid dan Void
Sumber: Buku Perancangan Kota Terpadu,2003
Berikut ini akan diberikan penjabarannya:
� Urban solid, Tipe urban solid terdiri dari:
1. Massa bangunan, monument
2. Persil lahan blok hunian yang ditonjolkan
3. Edges yang berupa bangunan
� Urban void, Tipe urban void terdiri dari:
1. Ruang terbuka berupa pekarangan yang bersifat transisi antara publik
dan privat
2. Ruang terbuka di dalam atau dikelilingi massa bangunan bersifat semi
privat sampai privat
3. Jaringan utama jalan dan lapangan bersifat publik karena mewadahi
aktivitas publik berskala kota
4. Area parkir publik bisa berupa taman parkir sebagai nodes yang
berfungsi preservasi kawasan hijau
5. Sistem ruang terbuka yang berbentuk linier dan curvalinier. Tipe ini
berupa daerah aliran sungai, danau dan semua yang alami dan basah.
15
Dengan adanya solid dan void, maka ruang-ruang kota yang ada di
dalamnya akan ikut terpengaruh dan membentuk sebuah public space dan
public place.
2.2.2 Public Space and Public Place
Christian Norberg-Schulz memberi perbedaan mengenai arti place dan
space. Place adalah space yang memiliki ciri khas tersendiri. Roger Trancik
merumuskan secara spesifik yakni sebuah space akan terbentuk jika dibatasi
sebuah void. Sebuah space akan menjadi sebuah place jika mempunyai arti
lingkungan.
Jadi public space merupakan suatu ruang publik yang tidak memiliki
fungsi khusus. Dengan kata lain, public space adalah sebuah tempat yang
didesain untuk penggunaan publik yang pada kenyatannya dipergunakan oleh
publik dan tanpa kepemilikan dari tempat tersebut. Contoh dari public space
adalah sebuah ruang hijau di tengah-tengah 2 bangunan.
Hal ini berbeda dengan pengertian dari dengan public place . Public
place sebuah tempat umum yang memiliki suatu kegiatan. Contoh tipikal dari
public space dapat berupa jalan publik, trotoar, pasar, taman, pantai, lapangan
olahraga, pemakaman, gedung-gedung publik, sarana transportasi umum,
kantor pemerintahan, gedung perkantoran, dan restoran.
2.2.3 Mixed Use Building
Salah satu faktor pembeda antara bangunan yang berada di pinggiran
kota dan tengah kota adalah mixed use building. Seperti yang sudah
disebutkan dalam definisi, Mixed Use Building adalah salah satu usaha
menyatukan berbagai aktivitas dan fungsi yang berada di bagian area suatu
16
kota ( luas area terbatas, harga tanah mahal, letak strategis, nilai ekonomi
tinggi) sehingga terjadi satu struktur yang kompleks dimana semua kegunaan
dan fasilitas saling berkaitan menjadi kerangka integrasi yang kuat (
dikembangkan dari Meyer, 1983).
Pada pinggiran kota, pengelompokan fungsi bangunan seringkali
dibuat terpisah contohnya, memisahkan daerah perumahan dengan tempat
industri atau komersial. Hal ini dikarenakan harga tanah pada lokasi tersebut
masih dapat terjangkau.
Harga tanah mahal dan masyarakat cenderung membuatnya menjadi
compact yakni menyatukan dan mencampur fungsi bangunan pada suatu
lokasi. Hal ini dianggap menjadi suatu efisiensi contohnya pembangunan
suatu superblok dimana terdapat perkantoran, perumahan, apartment, mall,
hotel, sekolah, dll.
Pembangunan superblok dapat membuat penggunaan lahan secara
lebih efektif dan efisien. Dampak positif dari penggunaan lahan yang efektif
adalah lingkungan menjadi lebih nyaman dan pemenuhan kebutuhan menjadi
lebih mudah. Penyatuan fungsi dan aktifitas inilah yang sering kita sebut
sebagai bangunan multi fungsi atau Mixed Use Building. Berikut ini akan
dijabarkan ciri-ciri dari bangunan multi fungsi yaitu (Schwanke et al, 2003; 4)
� Mewadahi 2 fungsi bangunan atau lebih yang terdapat dalam kawasan
tersebut, misalnya terdiri dari hotel, rumah sakit, sekolah, mall,
apartment, rekreasi
� Terdapat pengintegrasian secara fisik dan fungsioal terhadap fungsi-
fungsi yang terdapat di dalamnya
17
� Hubungan yang relatif dekat antar satu bangunan dengan bangunan
lainnya dengan hubungan interkoneksi antar bangunan di dalamnya
� Kehadiran pedestrian sebagai penghubung antar bangunan
Coupland menjelaskan bahwa kelebihan dari sebuah mixed-use
adalah menciptakan kesatuan antara fungsi bangunan satu sama lainnya,
menimbulkan ketertarikan bagi pengguna kawasan tersebut, dan dapat
mereduksi waktu perjalanan antar satu fungsi dengan fungsi lainnya
(Coupland, 1996; 4). Namun pada sisi sebaliknya, mixed-use juga memiliki
kekurangan dimana akan terjadi kesulitan dalam pemisahan antara satu
bangunan dan bangunan lainnya. Hal ini mencakup akses yang diperlukan
dalam sebuah fungsi bangunan (Coupland, 1996; 4). Hal ini terjadi karena
overlapping fungsi dan sirkulasi yang terjadi pada kawasan tersebut.
Melihat sebuah pembangunan mixed-use juga memiliki kekurangan,
diperlukan beberapa hal yang perlu diperhatikan. Hal ini diperlukan untuk
meminimalisasi kekurangan yang ada dan memaksimalkan kelebihannya.
Berikut ini hal-hal yang perlu diperhatikan dalam sebuah pembangunan
mixed-use: (sumber: Commercial and Mixed-Use Development Code
Handbook)
• Compact Development, memiliki arti dimana bangunan, area parkir,
jalan, jalan kendaraan, dan ruang publik dibangun dengan jarak
pencapaian yang pendek, pengurangan tingkat konsumsi kendaraan,
meminimalisasi energi yang ada, dan mengurangi polusi udara.
Compact Development mempromosikan pemanfaatan penuh
pelayanan kota dengan menggunakan fasilitas publik dan
meminimalisasi kebutuhan fasilitas yang baru.
18
• Mixed Land Use, mengembangkan beberapa tipe dari tata guna lahan
yang dipergunakan secara bersamaan di suatu lokasi, untuk
memperpendek jarak pencapaian, memfasilitasi transportasi alternatif,
seperti berjalan kaki, bersepeda, dan transportasi umum.
• Pedestrian Access, Safety, and Comfort, membangun on-site vehicle
dan sistem sirkulais pejalan kaki yang aman, nyaman, menarik untuk
pejalan kaki.
• Street Connection, menghubungkan perkembangan, lingkungan,
daerah dengan jalan publik untuk melayani masyarakat secara efisien
dengan penggunaan semua alat transportasi.
• Crime Prevention and Security, Menerapkan perencanaan dan solusi
desain yang dapat meminimalisasi peluang terjadinya kejahatan dan
penurunan keamanan publik.
• Creating and Protecting Public Spaces, menciptakan dan merawat
public space seperti sidewalks, plaza, taman, bangunan umum, dan
tempat pertemuan untuk mengakomodasi kebutuhan akan pertemuan
informal dan interaksi sosial.
• Parking and Efficient Land Use, mendesain dan mengatur area parkir
menjadi lebih efisien dengan meminimalisasi area parkir yang tidak
diperlukan.
• Human Scaled Building Design, mendesain bangunan dengan skala
manusia, kenyamanan pedestrian, dan mampu menyatu dengan
penggunaan lahan lainnya.
Menurut Suprenant ( Surprenant, 2006 ), ada tiga jenis fungsi utama
yang ada dalam sebuah kawasan mixed-use, yaitu residensial atau hunian,
19
kantor, dan retail. Selain tiga fungsi utama tersebut ada fungsi-fungsi lain
seperti hotel, bangunan kebudayaan, administrasi kota, sarana rekreasi, sarana
kesehatan, dan sebagainya. Penggabungan fungsi-fungsi tersebut dapat
menghasilkan sinergi atau tingkat kekuatan tertentu. Berikut ini akan
ditunjukkan tingkat sinergi dalam penggabungan fungsi-fungsi tersebut.
Tabel 2.1 Estimating On-Site Support And Synergy In A Mixed-Use Project
Use Degree of Support for and Synergy with Other Uses
Office
Residential ��
Hotel �����
Retail / Entertainment ����
Cultural/Civic/Recreation ���
Residential
Office ���
Hotel ���
Retail / Entertainment ����
Cultural/Civic/Recreation �����
Hotel
Office �����
Residential ���
Retail / Entertainment ����
Cultural/Civic/Recreation ����
Retail / Entertainment
Office �����
Residential �����
Hotel �����
Cultural/Civic/Recreation ���
Cultural/Civic/Recreation
Office ����
Residential �����
20
Hotel �����
Retail / Entertainment ���
Keterangan:
1 = Very weak or no synergy
2 = Weak synergy
3 = Moderate synergy
4 = Strong synergy
5 = Very strong synergy Sumber: Skripsi Pembentukkan Ruang Transisis Publik-Privat pada Apartemen di dalam
Kawasan Mixed-Use , 2008
Dari tabel diatas, terlihat jelas tingkat sinergi terkuat antara
penggabungan fungsi-fungsi tertentu. Penggabungan fungsi kantor, hotel, dan
residensial memiliki tingkat sinergi terkuat. Hal ini dapat dilihat dnegan
kesuksesan beberapa kawasan mixed-use seperti Mall Central Park, Mall of
Indonesia, dan sebagainya.
Kesuksesan dari kawasan-kawasan mixed-use tersebut tidak terlepas
dari kesuksesan tata letak bangunannya dalam kawasan tersebut. Berikut ini
akan dijabarkan kemungkinan konfigurasi tata letak bangunan dalam sebuah
kawasan mixed-use yakni sebagai berikut : ( Sumargo, 2003; 58)
1. Mixed-use Tower, berstruktur tunggal dari segi massa ataupun
ketinggian dengan peletakkan fungsi-fungsi dalam lapisan-lapisan
tersebut. Biasanya berupa high rise tower dengan fungsi tumpuk atau
dengan struktur bawah yang diperbesar.
2. Multitowerered Megastructure, memiliki podium dengan tower-tower
yang menyatu secara arsitektural dengan atrium atau kompleks
perbelanjaan. Struktrual ini mengintegrasikan semua komponen pada
podium sebagai common base. Pada konfigurasi ini akses tercampur
21
menjadi satu. Dengan demikian, pengguna bangunan bercampur
tujuan dan aktivitas.
3. Freesatnding Structure with Pedestrian Connection, kumpulan
bangunan tunggal yang disatukan oleh jalur pedestrian. Dengan
demikian fungsi masing-masing bangunan tidak akan bersinggungan
secara langsung karena akses dari setiap fungsi terpisah.
Bersinggungan hanya terjadi pada area pedestrian.
4. Combination, merupakan penggabungan dari ketiga bentuk tersebut
dalam sebuah kawasan.
(1) (2) (3) (4)
Gambar 2.4 Konfigurasi Tata Letak Bangunan Dalam Kawasan Mixed-Use Sumber: Skripsi Pembentukkan Ruang Transisis Publik-Privat pada Apartemen di dalam
Kawasan Mixed-Use , 2008
2.2.4 Fungsi Hunian
Sebuah fungsi hunian merupakan sebuah tuntutan dasar dari
masyarakat yang selalu ada dan harus terpenuhi. Hunian adalah tempat
tinggal atau kediaman (yang dihuni). Fungsi hunian adalah bangunan
gedung dengan fungsi utama tempat manusia tinggal yang berupa hunian
tunggal dan hunian jamak(hunian biasa), hunian sementara, dan hunian
campuran.
Tabel 2.2 Macam Hunian Macam Hunian Terdiri atas Keterangan Gambar
22
Hunian Tunggal Rumah tinggal tunggal.
Massa tunggal dan antara satu massa dengan massa
lainnya tidak saling bersinggungan
Hunian Jamak Rumah Deret, Rumah Taman,
Unit Town House, dan Vila
Unit bangunannya dipisahkan dengan suatu
dinding tahap api dan tidak saling menempel
Hunian Sementara
Rumah Asrama, Apartemen,
Kondotel, Hotel, Motel, dsb
Selain hunian tunggal, jamak dan terpisah yang digunakan sebagai tempat tinggal lama
atau sementara Hunian Campuran mixed-use Tempat tinggal di sebuah
lingkungan perkantoran, perdagangan, pergudangan
dan bangunan umum lainnya Sumber: Undang-Undang No 28 Tahun 2002 tentang Bangunan Gedung
Hotel, Condotel, dan Apartement merupakan 3 fungsi bangunan yang
terkait dengan hunian sementara. Namun jika lebih diperhatikan ketiga
fungsi bangunan ini memiliki karakteriktik yang berbeda satu dengan
lainnya. Definisi hotel menurut Keputusan Menteri Parpostel no KM
94/HK103/MPPT1987 adalah salah satu jenis akomodasi yang
mempergunakan sebagian atau keseluruhan bagian untuk jasa pelayanan
penginapan, penyedia makanan dan minuman serta jasa lainnya bagi
masyarakat umum yang dikelola secara komersil. Hotel-hotel di Indonesia
digolongkan dalam 5 (lima) kelas hotel sebagai berikut:
Tabel 2.3 Hotel-Hotel Di Indonesia Golongan Hotel Kamar Standar Kamar Suite
Bintang 1 15 kamar ; luasan 20 m2 - Bintang 2 20 kamar ; luasan 20 m2 1 kamar ; luasan 44 m2 Bintang 3 30 kamar ; luasan 24 m2 2 kamar ; luasan 48 m2 Bintang 4 50 kamar; luasan 24 m2 3 kamar ; luasan 48 m2 Bintang 5 100 kamar ; luasan 26 m2 4 kamar ; luasan 52 m2
Non Bintang Tidak memenuhi standar minimum yang ditentukan Mentri Perhubungan
Sumber: Surat Keputusan Menteri Perhubungan No. PM.10/PW.301/Pdb-77 tentang usaha dan klasifikasi hotel
Jika dikaitkan dengan lokasi hotel tersebut dibangun, hotel tersebut
dapat diklasifikasikan sebagai berikut:
23
• City Hotel / Hotel Transit, lokasi di perkotaan dan peruntukkan untuk
masyarakat yang ingin tinggal sementara ( jangka waktu pendek).
• Residential Hotel, lokasi di pinggiran kota besar, jauh dari keramaian.
Diperuntukkan untuk masyarakat yang tinggal dalam waktu lama dan
dilengkapi oleh fasilitas lengkap untuk seluruh anggota keluarga
• Resort Hotel, berlokasi di pengunungan atau tepi pantai, tepi danau,
atau sungai. Diperuntukkan untuk keluarga yang ingin berlibur atau
berekreasi
• Motel / Motor Hotel, berlokasi di pinggiran atau sepanjang jalan raya
yang menghubungkan kota yang satu dengan kota lainnya.
Diperuntukkan bagi masyarakat yang ingin beristirahat sementara dari
berkendara. Hotel ini dilengkapi dengan fasilitas garasi kendaraan.
Apartement memiliki definisi yang berbeda dengan hotel yakni,
Gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, terbagi atas
bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah vertikal dan
horisontal dan merupakan satuan-satuan yang dapat dimiliki dan digunakan
secara terpisah yang dilengkapi dengan bagian bersama, tanah bersama, dan
benda bersama. Penyataan ini tertulis dalam Pasal UURS no 16 tahun 1985.
Menurut (Akmal,2007) klasifikasi apartement dalam kategori jenis dan
besar bangunan sebagai berikut:
Tabel 2.4 Klasifikasi Apartemen Jenis Apartemen Jum. Lantai Keterangan
High-Rise Apartemen
10 lantai lebih
Struktur apartemen lebih kompleks sehingga unit apartemen cenderung
standar. Bangunan ini banyak ditemukan di pusat kota.
Low-Rise Apartemen
maksimal 7 lantai
Memiliki tangga sebagai alat transportasi vertikal dan diperuntukkan bagi golongan menengah ke bawah
24
Walked-Up Apartemen
3-6 lantai Memiliki lift. Target market keluarga. gedung apartemen terdiri atas 2-3 unit apartemen.
Garden Apartemen
2-4 lantai Memiliki halaman dan taman. Diperuntukkan untuk golongan atas
Sumber: Akmal, 2007
Selain hotel dan apartment ada juga condotel yang memiliki definisi
sebagai berikut: Bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu
lingkungan yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara
fungsional dalam arah horizontal maupun vertikal yang merupakan satuan-
satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah,
yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, tanah bersama dan
difungsikan sebagai hoetl berbintang. (Peraturan Walikota Denpasar Nomor
42 Tahun 2007 tentang Bangunan Condominium Hotel (Condotel) Walikota
Denpasar). Berikut ini akan dijabarkan perbedaannya dengan hotel dan
apartemen.
Tabel 2.5 Perbedaan Hotel, Kondotel, dan Apartemen Hotel Kondotel Apartemen Status Kepemilikan
Sewa strata title strata title
Pelayanan Full Service Full Service Tanpa Service Sifat Hunian short term short term long term Pengelola Pemilik Hotel Dibawah
managemen hotel
Penghuni ( Pemilik)
Biaya perawatan dan operasional
Ditanggung managemen hotel
Ditanggung managemen hotel
Ditanggung pemilik
Ruang dalam kamar
Sebagian besar Ruang tidur dan kamar mandi
ruang keluarga, ruang tidur, dapur, dan kamar mandi
Ruang tidur, dapur, dan kamar mandi. Penthouse ruangan lebih lengkap
Pembalikan modal
lama Cepat, karena langsung dibeli
Cepat, karena langsung dibeli
Kecenderungan perilaku pengguna
Menggunakan fasilitas semaksimal mungkin
Menggunakan fasilitas semaksimal mungkin
Menggunakan fasilitas pada hari-hari libur atau weekend
25
Contoh Four Season Apartemen Beleza
Aston Sudirman,
Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Dengan demikian, kondotel hadir sebagai suatu fungsi campuran hotel
dan apartemen yang dipadukan menjadi satu. Fungsi kondotel mengambil
keuntungan dari kedua fungsi tersebut. Dimana bersifat strata title (
pembalikan modal cepat) namun bersifat apartemen service.
2.2.5 Fungsi Kantor
Fungsi kantor merupakan sebuah bangunan gedung yang digunakan
untuk tujuan-tujuan usaha profesioanl, pengurusan administrasi, atau usaha
komersil di luar bangunan perdagangan, bangunan penyimpanan, bangunan
laboratorium/industri/pabrik, dan bangunan umum. Fungsi kantor ini menjadi
sebuah pemenuhan kebutuhan akan sebuah tempat bekerja.
Bangunan kantor ini dapat diklasifikasikan berdasarkan beberapa 3
kriteria yakni jenis, tingkatan, dan kepemilikan. Klasifikasi bangunan kantor
berdasarkan jenis dibagi menjadi 2 yakni sebagai berikut:
� Bangunan Kantor Pemerintahan, didesain sejauh mungkin dari GSB,
sangat memperhatikan landscape dan memiliki plaza. Untuk layout
dari bangunan kantor pemerintahan ini bangunan parkir dan bangunan
penunjang terletak di depan dan bangunan utama dibelakangnya.
Selain itu terdapat parkir terbuka dan plaza upacara. Bertujuan untuk
26
menciptakan keamanan, simetris, kesan mewah, dan kesan wibawa.
Contoh : departemen pemerintahan
� Bangunan Kantor Swasta, didesain sedekat mungkin dari GSB, kurang
memperhatikan landscape dan tidak memiliki plaza. Untuk layout dari
bangunan kantor swasta ini terdiri dari bangunan parkir dan bangunan
penunjang terletak di depan sedangkan bangunan utama
dibelakangnya. Contoh office tower di Sudirman
2.2.6 Fungsi Retail
Fungsi retail biasa kita kenal dengan fungsi perdagangan. Bangunan
perdagangan adalah bangunan toko atau bangunan lain yang dipergunakan
untuk tempat penjualan barang-barang secara eceran. Namun dibeberapa
kasus, bangunan perdagangan ini dapat melayani kebutuhan masyarakat
secara langsung yakni dalam bentuk: Ruang makan, kafe, dan restoran ;
Ruang makan malam, bar, toko, atau kios sebagai bagian dari suatu hotel atau
motel ; Tempat potong rambut / salon dan tempat cuci umum; Pasar, ruang
penjualan, ruang pamer, atau bengkel
Selain yang telah dijabarkan diatas, perbelanjaan merupakan bagian
dari perdagangan. Tempat perbelanjaan adalah sebuah area tertentu yang
terdadapt kegiatan perdagangan barang-barang. Perbelanjaan dapat
diklasifikasikan dalam beberapa kriteria. Sebagai contohnya klasifikasi
berdasarkan bentuk. Klasifikasi menurut bentuknya dapat dibagi menjadi 7
yakni sebagai berikut: (Sumber: Pusat pengembangan bahan ajar UMB oleh
Ir. Budi Susetyo MT)
27
� Shopping Street , toko yang ada di sepanjang sisi jalan. Contoh
Shopping Street Bugis di Singapura
� Shopping Center, komplek pertokoan yang terdiri dari ruang-ruang
yang disewakan atau dijual Contoh Villach Atrio Shopping Center
� Shopping Precint , komplek pertokoan yang bagian depannya
menghadap ruang terbuka Contoh Norfolk Shopping Precint
� Departement store, kumpulan dari toko-toko yang terdiri dari
beberapa lantai yang menjual bermacam-macam barang Contoh Seibu
Departemen Store
� Supermarket, toko yang menjual barang-barang kebutuhan sandang
dengan sistem swalayan Contoh Sogo Supermarket
� Shopping Mall, shopping precint yang ruang terbukanya merupajan
pusat orientasi dari pusat kompleks pertokoan. Contoh Shopping Mall
di Amerika
2.3 Tinjauan Khusus
2.3.1 Green Space / Open Space Reserve
Penerapan mixed use building di sebuah kota memberikan dampak-
dampak terhadap ruang-ruang kota yang ada. Ruang-ruang kota yang
mulanya berupa ruang terbuka hijau diganti dengan bangunan-bangunan yang
menunjang ekonomi dan pembangunan suatu daerah. Namun di sisi lain,
perubahan ini membawa dampak buruk terkait masalah lingkungan. Oleh
karena ini kehadiran sebuah ruang hijau/ green space menjadi sebuah
kebutuhan dalam masyarakat.
28
Open Space adalah lahan yang berfungsi dalam proses alam,
kehidupan liar, agrikultural dan hutan produksi, keindahan estetik, rekreasi
pasif dan aktif, dan fungsi publik lainnya ( Jurnal Forest Service Open Space
Conservation Strategy) Konservasi ruang hijau ini dapat berfungsi sebagai
area rekreasi, ekologi, lingkungan, estetika, bahkan agrikultural. Konservasi
ini dapat dilakukan di kota ataupun di desa. Konservasi ini dapat dilakukan
oleh pihak swasta atau lembaga sosial. Konservasi ini dapat berupa
perlindungan terhadap sumber daya alam, atau berfungsi sebagai paru-paru
kota. Dengan berfungsi sebagai paru-paru kota, ruang hijau dapat
menetralkan CO2 yang dihasilkan dari pembuangan asap kendaraan bermotor.
Hal ini juga dapat mencegah terciptanya suatu efek rumah kaca.
Ruang hijau ini juga dapat berkontribusi dalam mempertahankan
keanekaragaman flora dan fauna yang ada. Sebuah kajian dari Universitas
Manchester mengatakan bahwa 10 % pertambahan pepohonan di sebuah kota
dapat menurunkan temperatur kota sebesar 4° C.
Sebuah ruang hijau juga dapat membuat suatu dampak negatif. Ruang
hijau yang tidak dikelolah baik dapat terkesan gelap dan menimbulkan
kriminalitas. Hal inilah yang membuat beberapa perancangan taman di kota
dianggap gagal. Namun dengan mengfungsikan area hijau tersebut sebagai
taman, area berolahraga dan area rekreasi, dapat membuat suatu kerumuman
dan masyarakat ikut mengawasi ruang hijau tersebut.
Untuk memaksimalisasi ruang hijau tersebut, pada bangunan dapat
diterapkan atap hijau dan penanaman tanaman pada balkon-balkon bangunan.
Hal ini juga dilakukan dalam upaya konservasi ekologi. Ruang terbuka hijau
29
ini juga dapat memajukan ekonomi sekitar. Dengan menggunakan taman
sebagai penghasil bahan makanan seperti sayur-sayuran dan buah-buahan,
dapat menjadikan suatu tambahan pemasukan masyarakat sekitar (Urban
Food Growing ).
Konsep ini dinamakan Urban Agricultural. Urban agricultural ini
tidak sekedar memproduksi bahan makanan tetapi juga mencakup
mendaurulang sampah yang dihasilkan. Dengan menerapkan Urban Food
Growing ini, kita dapat meminimalisasi penggunaan bahan-bahan makanan
import, mengkonsumsi bahan makanan yang fresh , dan tidak perlu lagi
berpergian yang jauh untuk pemenuhan bahan makanan.
Penciptaan konservasi ruang hijau ini dapat direalisasikan dengan
pengembangan taman organik, tempat duduk, daur ulang sampah dan hasil
pembuangan, hingga penggunaan kembali air hujan untuk kebutuhan tertentu.
Di berbagai area yang tidak memungkinkan, ruang hijau dapat berupa
Greenways dengan penerapan konservasi ruang terbuka hijau yang berbentuk
linear. Konservasi ruang hijau ini juga dapat menjadi alternatif pencegahan
terjadinya banjir. Penerapan Green Space di berbagai negara berbeda satu
dengan lainnya. Penerapan Green Space di kota disebut dengan Urban Green
Space. Urban Green Space setiap negara berbeda-beda. Penerapan tersebut
tercermin dari bentuk-bentuk urban green space.
Tabel 2.6 Urban Green Space System In The Diffrent Countries Term Objective or Condition Examples
Biological corridor
Protect wildlife movement& accomplish other aspects of nature conservation
Mesoamerica Biological Corridor
Bioswale Filter pollutants from strom runoff Numerous examples in various localities.
Conservation corridor
Protect biological resources, protect water quality, and/or mitigate the
Southeast Wisconsin environmental corridors
30
impacts of flooding
Desakota Blend rural & urban areas in a dense web of transactions, tying large urban cores to their surrounding regions in the same landscape.
Indonesia and China
Dispersal corridor
Facilitate migration and other movement of wildlife.
Owl dispersal corridor in the Juncrook area of the Mt.Hood National Forest in Oregon
Ecological corridors
Facilitate movement of animals, plants, or other ecological processes.
North Andean Patagonian Regional Eco-Corridor Project
Ecological networks
Protect environmental quality Southeastern Wisconsin environmental corridors
Greenbelts Protect natural or agricultural lands to restrict or direct metropolitan growth
London, England, greenbelt
Green extensions
Put residents in contact with nature in their day-to-day lives through a system of residential public greenspace, shaded sidewalk, and riparian strips
Nanjing,China
Green Frame Provide a network of greenspace for a metropolis or larger area
Country’s future development green frame; Addis Ababa, Ethiopia, green frame
Green heart Protect a large area of greenspace that is surrounded by development. Orginally referred to a specific area in the Netherlands, but now more widely used.
The cities of Amsterdam, The Hague, Rotterdam, and Utrecht
Term Objective or Condition Examples Green infrastructure
Protect greenspace for multiple objectives on equal grounds with gray infrastructure ( i.e., roads, utility lines, etc.).
Maryland Greenprint Progam; Chatfield Basin Conservation Network- Denver, Colorado, metropolitan area
Green fingers Purify stromwater through bioswales Buffalo Bayou and Beyond for the 21st Century Plan, Houston, Texas, area
Green links Connect separated greenspace Green Links initiative to connect isolated patches of habitat throughout the lower mainland of British Columbia
Greenspace or green space
Protect lands from development Countless system ( usually called “open space”) across North America
Green structure or greenstructure
Connect separated area of greenspace and provide a structure around which development may occur. Term is commonly used in Europe
Greater Copenhagen Green Structure Plan
Sumber : Hellmund and Smoith, 2006
Dari penjabaran tersebut dapat kita lihat bahwa Indonesia memiliki
bentuk desakota. Namun tidak menutup kemungkinan untuk diterapkannya
bentuk lain di berbagai wilayah di Jakarta misalnya dengan Green Belt.
2.3.2 Ruang Terbuka Hijau (RTH)
31
Menurut UU No 26 Tahun 2007 tentang penataan ruang menuturkan
bahwa proporsi RTH 30% - 20 % untuk RTH Publik dan 10 % untuk RTH
Privat. Pada tahun 2012, RTH Publik baru mencapai 10 %. Menurut Mantan
Gubernur DKI Jakarta, Fauzi Bowo, untuk meningkatkan 1 % RTH Publik
dibutuhkan sekitar 6 kali luas lahan Monas.
Menurut pengamat tata kota Universitas Trisakti, Nirwono Yoga,
Jakarta memiliki potensi RTH sebesar 23 %. Potensi RTH tersebut terbagi
atas 16 % RTH privat dan 7 % RTH publik. Dalam mewujudkan RTH Jakarta
30 %, Nirwono berasumsi untuk pembangunan rumah susun di pemukiman
padat.
(Frinck,2006:89) menuturkan penghijauan di lingkungan kota dapat
meningkatkan produksi oksigen, mendukung kehidupan masyarakat,
mengurangi pencemaran udara, dan meningkatkan kualitas iklim mikro.
Dengan menciptakan tempat rekreasi seperti taman kota , hutan kota dan
taman lingkungan dapat menghindari masyarakat dari kejenuhan masyarakat
akibat rutinitas, suasana kota yang padat bangunan ( Nirwono , 2011).
Berdasarkan PERMEN PU No. 5/PRT/M/2008 RTH dibagi sebagai berikut:
� RTH Pekarangan, RTH Halaman Perkantoran, Pertokoan, dan Tempat
Usaha, dapat berupa trotoar dan area parkir terbuka, dan RTH Dalam
Bentuk Taman Atap Bangunan ( Roof Garden)
� RTH Taman Rukun Tetangga, ditujukan untuk satu lingkup RT. Luas
taman ini minimal 1 m2 per penduduk RT, dengan luas minimal 250
m2. Lokasi taman berada di radius kurang dari 300 m dari rumah-
rumah penduduk.
32
Gambar 2.5 RTH Taman Rukun Tetangga Sumber: PERMEN PU No. 5/PRT/M/2008
� RTH Taman Rukun Warga, ditujukan untuk melayani masyarakat
dalam satu RW. Luas taman ini minimal 0,5 m2 per penduduk RW,
dengan luas minimal 1.250 m2. Lokasi taman berada pada radius
kurang dari 1000 m dari rumah-rumah penduduk yang dilayaninya.
Gambar 2.6 RTH Taman Rukun Warga
Sumber: PERMEN PU No. 5/PRT/M/2008
� RTH Kelurahan , ditujukan untuk masyarakat satu kelurahan. Luas
taman ini minimal 0,30 m2 per penduduk kelurahan, dengan luas
minimal taman 9.000 m2.
Gambar 2.7 RTH Kelurahan Aktif dan Pasif Sumber: PERMEN PU No. 5/PRT/M/2008
� RTH Kecamatan, ditujukan untuk masyarakat satu kecamatan. Luas
taman ini minimal 0,2 m2 per penduduk kecamatan, dengan luas
taman minimal 24.000 m2.
33
Gambar 2.8 RTH Kecamatan
Sumber: PERMEN PU No. 5/PRT/M/2008
� RTH Taman Kota, ditujukan untuk melayani masyarakat satu kota
atau bagian wilayah kota. Taman ini melayani minimal 480.000
penduduk dengan standar minimal 0,3 m2 per penduduk kota, dengan
luas taman minimal 144.000 m2. Taman ini dapat berbentuk RTH
(lapangan hijau), yang dilengkapi dengan fasilitas rekreasi dan olah
raga, atau kompleks olah raga dengan minimal RTH 80% - 90%.
Gambar 2.9 RTH Taman Kota
Sumber: PERMEN PU No. 5/PRT/M/2008
� Hutan Kota, dengan fungsi penyangga lingkungan kota. Berbentuk
bergerombol/menumpuk dengan vegetasi minimal 100 pohon degan
jarak tanam rapat tidak beraturan. Luasan ruang hijau 90%-100% luas
hutan kota. Ada yang berbentuk jalur dengan minimal lebar 30 m.
� Sabuk Hijau, RTH dengan fungsi pembatasan perkembangan suatu
penggunaan lahan.
� RTH Jalur Hijau Jalan, Penempatan tanaman antara 20-30% dari
ruang milik jalan sesuai dengan kelas jalan
34
� RTH Ruang Pejalan Kaki, tersedia pada kiri dan kanan jalan atau di
dalam taman. Dilengkapi dengan RTH yang memperhatikan
kenyamanan, orientasi dan kemudahan mobilisasi pejalan kaki.
� RTH Di Bawah Jalan Layang, dengan fungsi sebagai area resapan air,
menghindari kekumuhan dan pemukiman liar, menutupi bagian-
bagian yang tidak menarik, agar tertata rapi, asri, dan indah.
� RTH Fungsi Tertentu, mencakup RTH sempadan rel kereta api, RTH
jaringan listrik tegangan tinggi, RTH sempadan sungai, RTH
sempadan pantai, RTH sempadan danau, RTH pengamanan sumber
mata air.
Selain yang disebutkan diatas, menurut Nirwono Joga dalam bukunya
yang berjudul RTH 30! Resolusi (Kota) Hijau, RTH ada yang berfungsi
sebagai infrastruktur hijau. Sebagai RTH yang memiliki fungsi infrastruktur
hijau, fungsinya melebar menjadi beragam dan tidak hanya terbatas pada
pelayanan fasilitas umum.
Fungsi-fungsi tersebut adalah sebagai berikut: Konservasi Air dan
Tanah, Ameliorasi Iklim ( Iklim Mikro), Pengendali Pencemaran, Habitat
Satwa dan Konservasi Plasma Nutfah, Sarana Kesehatan dan Olahraga,
Sarana Rekreasi dan Wisata, Sarana Pendidikan dan Penyuluhan, Area
Evakuasi Bencana, Pengendali Tata Ruang Kota, dan Estetika.
Tabel 2.7 Manfaat RTH Kota No Fungsi/ Manfaat RTH Luasan RTH
(m2) Kapasitas Manfaat
Keterangan
1 Menghasilkan oksigen 10.000 (ruang hijau)
1.500 org/hr 12.500.000 orang (2010) perlu
minimal 8.333 Ha ruang hijau
2 Menyimpan Air Tanah 10.000 (lahan hijau)
900 m3/ thn 2.875 Ha lahan hijau (ideal)
menyimpan ± 2.587.500 m3/ thn
35
3 Mentransfer Air (Penurunan Suhu Udara)
10.000 (ruang hijau)
4.000 ltr/hr setara
penurunan suhu 5°C-
8°C
Faderer; 1970
4 Meredam Kebisingan 10.000 (ruang hijau)
25-86% Carpenter; 1975
5 Mengurangi Kekuatan Angin
10.000 (ruang hijau)
75-80% Grey & Denecke ; 1986
6 Mengurangi Polusi Konsentrasi SO2 dan
NO2
10.000 (ruang hijau)
SO2 - 70% NO2 – 67%
Robinette; 1972
Sumber: Jakarta Menuju RTH 30%
Setiap fungsi RTH memiliki standar dari pepohonan yang berbeda.
Berikut ini akan dijabarkan standar pepohonan beserta dengan fungsi dan
contohnya.
Tabel 2.8 Standar Pepohonan Fungsi Persyaratan dan Jenis Gambar Peneduh - Ditempatkan pada jalur tanaman (
minimal 1,5 m) - Percabangan 2 m di atas tanah. - Bentuk percabangan batang tidak merunduk. - Bermassa daun padat. - Ditanam secara berbaris. Cth :Kiara Payung, Tanjung
Penyerap Polusi Udara
- Terdiri dari pohon, perdu/ semak. - Memiliki ketahanan tinggi terhadap pengaruh udara.
- Jarak tanam rapat. - Bermassa daun padat. Cth: Angsana, Akasia daun besar, Oleander, Bogenvil
Penyerap Kebisingan
- Terdiri dari pohon, perdu /semak. - Membentuk massa. - Bermassa daun rapat. - Berbagai bentuk tajuk. Cth: Tanjung , Kiara paying, Kembang Sepatu
Pemecah Angin Tanaman tinggi, Perdu / semak. - Bermassa daun padat - Ditanam berbaris atau membentuk massa. - Jarak tanam rapat <3m Cth: Cemara, Angsana, Tanjung, Kembang sepatu
36
Pembatas Pandang
Tanaman tinggi, perdu/semak - Bermassa daun padat - Ditanam berbaris atau membentuk massa - Jarak tanam rapat. Cth: Bambu , Cemara, Kembang sepatu
Penahan Silau Lampu Kendaraan
Tanaman perdu/semak - Ditanam rapat. - ketinggian 1,5 m - Bermassa daun padat Cth: Bogenvil, Kembang Sepatu, Oleander
Sumber : Pedoman Penyediaan dan Pemanfaatan Ruang Terbuka Hijau di Kawasan Perkotaan, 2008
2.3.4 Taman Sebagai Bagian Dari Ruang Hijau
Seperti yang sudah dibahas sebelumnya, ruang Hijau/ Green Space
memiliki banyak bentuk penerapan. Mulai dari hutan kota, Urban
Agricultural, hingga taman. Menurut Djamal (2005), taman adalah
sebidang tanah terbuka dengan luasan tertentu di dalamnya ditanam
pepohonan, perdu, semak, dan rerumputan yang dapat dikombinasikan
dengan kreasi dari bahan lainnya. Pada umumnya taman dapat dipergunakan
untuk olahraga, bersantai, bermain, dan sebagainya.
Taman dalam skala kota / taman kota dapat dianggap sebagai ruang
terbuka / open space yang didalamnya terdapat berbagi aktifitas. Saat ini
taman mulai berkembang dari fungsinya yang hanya sebagai open space
mulai bergeser menjadi fungsi yang lebih kompleks dan dibagi menjadi dua
tipe.
Tipe pertama memiliki fungsi yang tergabung ddengan fasilitas
olahraga seperti street furniture, jogging track, biking, dan sebagainya.
Taman dijadikan sebagai tempat untuk bermain dan berolahraga ( taman
aktif). Contohnya Dunia Fantasi, Central Park di New York, dan sebagainya.
37
Tipe kedua adalah taman yang memiliki fungsi sebagai taman rekreasi
dengan fasilitas yang lengkap dengan disediakan berbagai pertunjukan
menarik dan pengunjung dikenakan biaya. Taman dengan tipe ini sering
disebut taman rekreasi pasif. Contohnya Bundesgaten Park, Cologne,
Germany.
Berdasarkan National Recreation and Park Association (NRPA) taman
kota dibagi menjadi beberapa kategori yaitu:
Neighbourhood Park ( Taman Lingkungan Perumahan), terletak di sekitar area
perumahan dan menyediakan rekreasi untuk setiap usia. Taman ini terpisah
dengan bangunan lainnya. Fasilitasnya adalah taman bermain anak, jalanan
beraspal, area untuk piknik, area olahraga, lapangan tennis, toilet, dan taman
yang indah. Melayani 1000-5000 pengunjung dalam radius 400-800 m.
Luasannya 1,25 hektar per 1000 jiwa dengan minimal luasan 1,25 ha.
Community Park, taman yang memiliki fungsi untuk menyediakan sarana
rekreasi bagi masyarakat sekitar. Diperuntukkan untuk segala usia dan
ditempatkan di jalan-jalan arteri yang mudah terakses oleh pejalan kaki dan
pengendara sepeda. Fasilitasnya adalah kolam renang, lapangan atletik,
lapangan tennis,dan jalur pejalan kaki dan pengendara sepeda. Melayani
15000-20000 jiwa dalam radius 800-5000 meter. Luas area minimal 5 hektar
dengan ¾ hektar per 1000 jiwa.
Metropolitan Park, Taman dengan fungsi memfasilitasi kegiatan sosial,
budaya, pendidikan, dan fisik masyarakat sekitar. Fasilitasnya adalah kompleks
olahraga, kolam renang, pusat alam, kebun binatang, pusat masyarakat, dan
38
lapangan. Memiliki variasi luas area dna melayani seluruh masyarakat
setempat.
Regional Park, taman dengan area yang luas yang dijadikan sebagai tempat
rekreasi pasif dan fasilitas rekreasi regional masyarakt perkotaan. Fasilitasnya
adalah bumi perkemahan, piknik area, pusat alam, cagar alam, dan lapangan
golf. Melayani 50000-100000 jiwa di daerah perkotaan. Luas area minimal 60
hektar dengan 1,25 hektar per 1000 jiwa.
2.3.4 Taman Hujan
Taman hujan bekerja seperti hutan ali dengan menangkap dan
menginfiltrasi air hujan dari atap, jalan masuk atau permukaan keras lainnua.
Taman hujan dapat mengurangi banjir dengan menyerap iar dari permukaan
tanah, filter oli, minyak, dan bahan beracun sebelum mereka mencemari
sungai, danau, dan teluk. Selain itu taman hujan juga dapat membantu
pengisian air pada lapisan akuifer.( Freya Keddie, Urban Rain Catcher)
Taman hujan ini memiliki kemampuan untuk menyimpain air dalam
jumlah besar dan meresapkannya ke dalam tanah secara alami. Taman hujan
yang paling efektif adalah taman yang mengumpulkan air dari sejumlah
perumahan melalui taman hujan, atau dari jalan dan trotoar.
Tanah untuk taman hujan bukan berupa tanah liat namun tanah yang
dapat menyerap air dengan baik seperti campuran pasir dan top soil. Setelah
tanah disiapkan langkah selanjutlah adalah menanam tanaman. Tanaman yang
sebaiknya ditanam adalah tanaman asli. Hal ini dapat mengundang serangga
atau burung-burung. Selain itu waktu dan biaya pemeliharaan bisa
diminimalisasi.
39
Gambar 2.10 Ilustrasi dan Komposisi Taman Hujan
Sumber : http://www.greeningthegray.org , tanggal akses 13 April 2013
2.4 Studi Banding
Untuk studi banding ini akan dibagi menjadi studi lapangan dan studi
literatur. Studi lapangan akan diambil dari berbagai contoh pembangunan
mixed-use yang ada di Jakarta dengan konsepnya yang berbeda-beda. Namun
untuk studi literatur, contoh yang diambil adalah pembangunan-pembangunan
kawasan mixed-use yang ada di negara lain sebagai bahan percontohan.
2.4.1 Studi Lapangan
Central Park,Jakarta Barat
Kemang Village, Jakarta Selatan
Ciputra World I, Jakarta Selatan
Fungsi Bangunan
Shopping Mall, Office Tower, 3 Apartemen,
Hotel bintang 5, Garden
7 Tower Apartemen, Sekolah Internasional, Shopping Center, Hotel
Aryaduta, Corporate Club, Taman Rekreasi
Shopping Mall, Condominiums, Services Apartments, 5-star Hotel,
Premium Residence,&Office Tower
Luasan 65,5 ha 15,5 ha 5,5 ha Layout
Pengembang Agung Podomoro Group Lippo Group Ciputra Property
40
Tabel 2.9 - Studi Lapangan Mixed-Use di Jakarta Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Dari ketiga contoh diatas, dapat dilihat bahwa pengembangan sebuah
kawasan mixed-use dapat diaplikasikan dengan konsep alam (green). Cara
pengaplikasian konsep-konsep tersebut berbagai macam. Kesadaran akan
pentingnya sebuah ruang terbuka hijau dalam mixed-use membuat
keberhasilan dari kawasan-kawasan tersebut. Sebagian besar, peletakan ruang
terbuka hijau berada pada bagian depan tapak. Hal ini dilakukan untuk
membuat buffer dengan jalan di depannya serta menarik minat masyarakat.
Bangunan – bangunan dalam kawasan mixed use ini mampu berintegrasi
dengan caranya yang berbeda-beda. Yang perlu diperhatikan adalah cross
mobilitas antara masing-masing pengguna fungsi bangunan.
2.4.2 Studi Literatur
Tabel 2.10 Studi Literatur Urban Space di Lahan Stategis Park St. Kjeld
Quarter, Copenhagen Waterfront Underpass
Park, Toronto
Zhuhai Cross Gate CBD, China
Konsep Climate Adapted
Neighborhood Inovative Urban Park
Design Dengan menciptakan area
untuk public art, recteational space, playful
climbing structure and play areas, flexible community space,
Iconic Environment Menciptakan koneksi aktif dengan pulau dan menghubungkannya
dengan kawasan bisnis dengan desain waterfront dan
pelabuhan
Konsep Konsep alam, konsep hijau, dan taman kota
Green Living Environment Rediscover The Art of Living
Penerapan Konsep
Water Recycle dan Pembangkit Listrik Tenaga
Gas, Mengoptimalkan pemanfaatan cahaya, air,
listrik dan udara
Menciptakan water retention dan fasilitas manajemen
perairan
Penerapan mixed use dan pembangunan jalan bawah
tanah untuk penyambungnya
Latar Belakang
Peningkatan mobilitas masyarakat sehingga mereka butuh sebuah
kawasan terpadu
Tempat tinggal berdekatan dengan kebutuhan hidup hingga layanan kesehatan dapat ditempuh dengan
waktu singkat
Pembangunan sebuah percontohan “Orchard
Road” di Jakarta
41
community garden, and gathering place
Karya Tredje Natur Philips Farevaag Smallenberg
Hassel Studio
Ukuran lahan
105 ha 17 ha 35 ha
Park St. Kjeld Quarter, Copenhagen
Waterfront Underpass Park, Toronto
Zhuhai Cross Gate CBD, China
Gambar
Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Dari paparan studi diatas dapat dilihat bahwa terciptanya sebuah open
space di lahan-lahan strategis dapat dibangun dengan membuatnya menjadi
satu kesatuan dengan fungsi lainnya. Entah fungsi dari open space itu berupa
ruang komunal, ruang interaksi atau sebagai gerbang menunju CBD. Open
space tersebut ditata dengan baik sesuai dengan lahan lokasi masing-masing.
Untuk konsep beraneka ragam. Mulai dari iconic hingga berdasarkan adapsi
sekitar. Konsep tersebut diimplementasikan dalam bentuk desain urban open
space.
Tabel 2.11 Studi Literatur Penerapan Open Space Reserve North West Park
Copenhagen, Denmark
NTU, Singapure
Central Park, New York
Open Space
Reserve
Green Way Green Roof Urban Forest
Konsep Menyisipkan petualangan kecil dalam
sebuah kawasan
Pencampuran Landscape dan
Struktur
Green Sward dan disempurnakan menjadi
sebuah taman yang berfungsi rekreasi
Implementasi
Konsep
Elemen taman : pohon, asphalt paths, lampu, cone-shaped mounts; terdiri dari 63 jenis
pohon yang menutupi taman dengan beragam
warna dan bentuk
Penggunaan fasad kaca dan atap hijau sebagai
ruang terbuka, pelindung bangunan,
pendingin udara mikro, dan rain water
harvesting.
Menjadikannya sebagai taman rakyat. Terdapat danau buatan dan kolam, jalan setapak, area ice skating, kawasan lindung hewan liar, lapangan rumput, area bermain, dan sebagainya
42
Site Plan
Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Dari studi literatur diatas, penerapan open space reserve dapat berupa
bermacam-macam bentuk. Mulai dari Green Ways, , Roof Garden , Urban
Forest, dan sebagainya. Bentuk-bentuk dari penerapan tersebut disesuaikan
dengan fungsi dari open space dan lokasi lahan tersebut. Pengembangan dan
fasilitas yang ada juga tergantung pada luas lahan yang tersedia. Penciptaan
sebuah konservasi open space secara horizontal dan vertikal. Penciptaan
konservasi ini dapat dilakukan dengan mengimplementasikan dalam fasad atau
vertical urban growing. Hal ini dapat menjadi solusi dari masalah ketersediaan
lahan yang terbatas dan mahalnya tanah di kota-kota besar.
Tabel 2.12 Studi Literatur Mixed Uses di Negara Lain Tokyo Midtown,
Jepang
Kuntsevo Centre, Moscow
Central Village, UK
Fungsi
Bangunan Office Building,
Hotel, Residential Building, Commercial
Facilities, Art Museum,
Multipurpose Hall,& Public Park
Office Building, 2 Residential Tower, Restaurants, and entertainment
functions
Bioskop, Office Space, Parking Area, 3 Hotel,
Apartment, Retail / Leisure Space,
Redevelopment of Central Station
Luasan 68,891.63 sq.m 200,000 sq.m 240,000 sq.m
43
Layout
Pengemba
ng Nikken.JP The Jerde
Partnership Merepark
Konsep Diversity, Hospitality, On The Green
Live-Work-Play The Village in The City
Latar Belakang
Menciptakan sebuah lahan yang
mengingatkan dengan identitas Tokyo
dengan pendekatan perkotaan
Menciptakan muka baru dari kegiatan
umum yang dinamis di daerah komersial Central
Moscow
Mengangkat sebuah pencitraan
pada sebuah perkembangan
pusat kota
Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Dari deskripsi diatas sebagian besar kawasan mixed-use tersebut
memiliki fungsi bangunan yang ada pada kawasan mixed-use berupa hotel,
apartemen, perkantoran, dan perdagangan (Shopping Center). Pada studi
literatur diatas, konsep alam menjadi sebuah elemen tetep dalam
pengembangan. Dengan demikian tidak disebutkan secara terperinci.
Sebagian besar untuk pembangunan kawasan tersebut bertujuan untuk
memberikan muka baru atau pencitraan di sebuah kawasan.
Tabel 2.13 Studi Literatur Kondotel di Jakarta Grand Whiz Condotel, Kelapa
Gading
Hotel Arya Duta, Semanggi
The Hive, Taman Sari
44
Bentuk Massa
Fasilita
s - Ruby Lounge - Sapphire Restaurant - Outdoor Swimming Pool - Outdoor Sport Facilities - Children Playground - Business Center - Car Parking Lot - Concierge - Free WiFi - 13 Meeting Rooms - Ballroom
• Pool • Spa • Restaurant • Children Playground • Free Wi-Fi • Ballroom • 6 Meeting Rooms • Fitness Center • Lapangan Tennis
• Cafe & Resto ( F & B )
• Sky Park • Sky Pool • Sky Garden • Access Card • Meeting Room • Security 24 Hours
Pintu Masuk
Ada atrium atau serambi pada pintu masuk
Ada atrium atau serambi pada pintu masuk
Ada atrium atau serambi pada pintu masuk
Jumlah Kamar
Terdiri atas 2BR dan 3BR dengan luasan 64 m2 dan 87 m2 ( 2 BR ) dan 101 m2 ( 3BR ).
Terdiri dari 300 kamar. 1 BR Suite 115 m2, 2 BR Suite 125 m2, 3 BR Suite 135 m2, Arya Duta Suite 435 m2
Terdiri atas 192 unit. Tipe F (34.30 m2), Tipe F1 (36.25 m2), Tipe F2 (32.69 m2), Tipe H (51.54 m2), Tipe H1 (56.60 m2), Tipe G (62.38 m2 )
Desain, Materia
l, & Warna
Modern dan green bermaterialkan kaca, beton, dan fasad diberi kisi-kisi dari kayu. Berbentuk tower
Cenderung bangunan tua dengan material utama beton berbentuk tower.
Bangunan modern material utama kaca berbentuk slab
Siteplan dan arah
masuk
Layout kamar
Sumber: Hasil Olahan Pribadi, 2013
Dari deskripsi diatas, sebagian besar bentuk massa yang dipergunakan
berbentuk tower dengan podiumnya. Selain itu memiliki serambi dan atrium
pada pintu masuknya. Memiliki penghijauan pada bagian depan berbentuk
liniear dan memiliki variasi ukuran kamar dengan jumlah bedroom yang
45
sama. Material bangunannya mengikuti perkembangan material yang ada saat
proses pembangunan.
2.4.3 Kesimpulan
Sebagian besar bangunan Mixed-Use memiliki 3 fungsi dan lebih
yang dibangun dilahan yang luas. Pembangunan Mixed-Uses ini
menampilkan wajah baru untuk kawasan. Karena sebagian besar dibangun
untuk menampilkan wajah baru pada sebuah daerah. Pada setiap
pembangunan juga memiliki layout dengan alasannya sendiri. Pada layout
terlihat jelas pola jalan dan sirkulasi dalam sebuah tapak. Layout ini juga
memberitahukan zonning dalam tapak tersebut.
46
2.5 Kerangka Pikir
Tujuan
Merancang mixed-use building yang didasarkan pada pendekatan green space untuk memenuhi kebutuhan pada masa kini dan mendatang. Selain itu rancangan ini juga dapat menyelesaikan masalah lingkungan yang ada pada lokasi tersebut.
Latar Belakang Masalah
Pertumbuhan ekonomi membuat lahirnya pusat-pusat kota baru yang membutuhkan properti. Menurut prediksi real estate akan timbul sebuah semanggi kecil di daerah cempaka putih. Disisi lain, pertumbuhan ini juga membawa dampak buruk terkait dengan masalah lingkungan. Masalah lingkungan ini dapat diselesaikan dengan penciptaan sebuah open space yang masih jarang ditemukan di lokasi tersebut.
Permasalahan
Dibutuhkannya sebuah bangunan dengan fungsi campuran untuk menanggapi kebutuhan dari pertumbuhan ekonomi. Disisi lain pertumbuhan ekonomi ini juga menimbulkan suatu dampak buruk terkait dengan masalah lingkungan yang mencakup polusi udara dan banyaknya genangan air di Jakarta.
Analisa
Analisa permasalahan dengan mengumpulkan literatur dan melakukan survey ke lokasi
Konsep Perancangan
Perencanaan Mixed-use building
Tinjauan Umum Mixed-use building
Tinjauan Khusus Open Space
Reserve Ruang Terbuka
Hijau Teknologi terkait
resapan aiir
F
E
E
D
B
A
C
K
JUDUL TUGAS AKHIR
PERANCANGAN FUNGSI CAMPURAN BERDASARKAN KONSERVASI RUANG TERBUKA DI DAERAH PULOMAS,
JAKARTA TIMUR