bab 4 biaya produksi, operasional, serta pemeliharaan ... · pdf filebiaya pemeliharaan...
TRANSCRIPT
67
BAB 4 BIAYA PRODUKSI, OPERASIONAL, SERTA PEMELIHARAAN DALAM
PERHITUNGAN HARGA SEWA DAN SEWA-BELI RUMAH SUSUN SEDERHANA
Bab ini membahas mengenai biaya yang dibutuhkan pada saat proses produksi serta
pengelolaan rumah susun sederhana. Biaya pengadaan dan pematangan lahan sebagai
salah satu komponen biaya produksi dalam perhitungan harga sewa maupun sewa-beli
(harga jual) dalam bab ini tidak didasarkan pada data sekunder melainkan dari hasil
wawancara kepada pihak pelaksana pembangunan menurut biaya yang berlaku pada
saat konstruksi rumah susun. Dengan menggunakan dua pendekatan tersebut maka
dapat dihitung besarnya harga sewa-beli untuk rumah susun studi dengan status sewa-
beli (milik) yaitu rumah susun Karet Tengsin dan Bendungan Hilir I dan status sewa
untuk rumah susun Pasar Jumat.
4.1. Biaya Produksi, Pengelolaan Dan Penentuan Harga Sewa-Beli Rumah
Susun Karet Tengsin I dan II
Dalam subbab ini dijelaskan mengenai besarnya biaya produksi dan pengelolaan rumah
susun Karet Tengsin. Biaya pengelolaan tidak dimasukkan secara langsung dalam
penentuan harga sewa-beli namun besarnya biaya ini akan turut juga dibebankan kepada
penghuni rumah susun sebagai salah satu komponen biaya tinggal di luar angsuran
sewa-beli.
4.1.1. Biaya Produksi Rumah Susun Sederhana Karet Tengsin
Biaya produksi rumah susun sederhana Karet Tengsin I dan II terdiri dari komponen
biaya pada tahap perencanaan dan komponen biaya pada tahap pembangunan
(konstruksi).
4.1.1.1. Biaya Tahap Perencanaan
Biaya tahap perencanaan berdasarkan buku Nilai Kontrak Pembangunan Rumah Susun
Karet Tengsin berdasarkan Keputusan Gubenur Kepala DKI Jakarta No.277 Tahun
1997 tentang penunjukan langsung pelaksana pekerjaan pembangunan rumah susun
karet tengsin pada dasarnya tidak dijelaskan secara spesifik sehingga besarnya biaya
68
pengadaan lahan dan pematangan lahan didasarkan pada beberapa data sekunder yang
diperoleh saat wawancara pada Dinas Perumahan DKI Jakarta. Beberapa komponen
biaya pada tahap perencanaan yang dijelaskan di sini antara lain:
1) Biaya Pengadaan Lahan
Pengadaan lahan yang ada di Rumah Susun Karet Tengsin dilakukan oleh Pemerintah
DKI Jakarta melalui Dinas Perumahan Propinsi DKI Jakarta. Lahan yang digunakan
sebagai lokasi pembangunan rumah susun ini merupakan lahan bekas perumahan
kumuh yang terbakar sekitar tahun 1993 dengan biaya ganti rugi lahan sebesar Rp.
941.600,00 per m2 (pendekatan NJOP) sehingga nilai pembebasan lahan seluas 2,708 ha
adalah sebesar Rp.25.498.528.000,00. Proses pembebasan lahan tersebut dilakukan
oleh Dinas Perumahan DKI Jakarta1
2) Biaya Pematangan Lahan
.
Dalam proses pematangan lahan, Dinas Perumahan menunjuk secara langsung PT.
Manda Putra Nusantara sebagai pihak pelaksana pembangunan rumah susun2
4.1.1.2. Biaya Tahap Pembangunan
. Pada
tahap pematangan lahan ini biaya yang dikeluarkan adalah sebesar Rp. 41.983.728,42.
Proses pematangan lahan dilakukan sebelum proses konstruksi dilakukan.
Secara keseluruhan biaya yang dikeluarkan pada tahapan perencanaan ini adalah sebesar
Rp. 25,540,511,728.42.
Biaya tahap pembangunan rumah susun karet tengsin I dan II akan terdiri dari biaya
tahap konstruksi bangunan rumah susun sederhana dan pembangunan sistem Prasarana,
Sarana, dan Utilitas (PSU). Biaya-biaya tersebut secara rinci akan dijelaskan sebagai
berikut:
1) Biaya Konstruksi Bangunan Rumah Susun Sederhana Karet Tengsin I dan II
Bangunan rumah susun sederhana karet tengsin I dan II didesain dengan unit SRS
seluas 21 m2
1 ) Biaya ini belum termasuk biaya pengukuran dan investigasi tanah di lapangan. 2 ) Informasi diambil berdasarkan Buku Surat Perjanjian (Kontrak) No: 62/1.712.3./1996 oleh Dinas
Perumahan Propinsi DKI Jakarta dengan rekanan PT. Manda Putra Nusantara
dan tinggi bangunan sebanyak lima lantai sehingga tidak membutuhkan lift
69
untuk transportasi vertikal para penghuninya. Biaya konstruksi pembangunan blok 1
dan 2 (Karet Tengsin I) adalah Rp.1.770.384.849,18 sedangkan blok 3 dan 4 (Karet
Tengsin II) adalah sebesar Rp.1.939.378.865,20 sehingga biaya total keseluruhan
konstruksi bangunan rumah susun sederhana tersebut adalah Rp. 3,709,763,714.38.
Biaya ini didasarkan pada faktor produksi seperti tenaga kerja, bahan bangunan
(material), teknologi konstruksi bangunan bertingkat dan biaya lain yang berhubungan
langsung dengan pembuatan bangunan rumah susun sederhana pada tahun 19963
2) Biaya Pembangunan Prasarana, Sarana dan Utilitas (PSU) Rumah Susun
sederhana Karet Tengsin
.
Pembangunan Prasarana penunjang yang ada di Rumah Susun Sederhana Karet Tengsin
1 dan 2 antara lain terdiri dari biaya pembangunan warung/toko (lantai dasar), jembatan
baja, pemasangan alat-alat pengamanan (hydrant, fire alarm, dan penangkal petir),
pengolahan limbah (Sewage Treatment Plant), pekerjaan pemasangan listrik, dan
instalasi plumbing yang terdiri dari pekerjaan pemasangan pipa, instalasi air bersih,
instalasi air kotor (limbah tinja), instalasi air buangan (limbah domestik), serta instalasi
air hujan (storm water). Total biaya secara keseluruhan pembangunan PSU penunjang
adalah sebesar Rp. 868,820,831.98. Adapun secara rinci biaya masing-masing
pembangunan PSU yang telah disebutkan dan biaya-biaya lain yang telah dijelaskan
dari tahapan perencanaan dan pembangunan dapat dilihat pada tabel IV.1. Total biaya
yang dikeluarkan pada tahapan pembangunan/konstruksi bangunan dan PSU penunjang
adalah sebesar Rp. 4,578,584,546.36.
Tabel IV.1 Rekapitulasi Biaya Produksi Pembangunan Rumah Susun Karet Tengsin I dan II No. Uraian Jumlah (Dalam Rupiah) 1 Biaya Pengadaan lahan 25,498,528,000.00 2 Biaya Pematangan Lahan 41,983,728.42 3 Biaya Pembangunan Rusuna Tahap 1 1,770,384,849.18 4 Biaya Pembangunan Rusuna Tahap 2 1,939,378,865.20 5 Biaya Pembangunan PSU 868,820,831.98
6 Pembangunan Prasarana dan Sarana Lt. Dasar
27,080,010.33 7 Pembangunan Jembatan Baja 369,099,133.15
3 ) Biaya Konstruksi Rumah Susun Karet Tengsin tersebut sudah termasuk biaya tidak langsung berupa
fee pembuatan desain bangunan dan perencanaan tapak.
70
8 Pembangunan Masjid 32,879,443.47 9 Pemasangan Listrik 137,574,058.00
10 Pemasangan Fire Alarm 41,714,900.00 11 Pemasangan Hydrant 16,166,747.21 12 Pemasangan Penangkal Petir 4,030,267.00 13 Pemasangan Plumbing sbb: 115,276,272.82 14 1) Instalasi Air bersih 32,883,132.62 15 2) Instalasi Air Kotor 28,391,617.94 16 3) Instalasi Air Buangan 23,950,672.54 17 4) Pemasangan Pipa 3,734,679.00 18 5) Instalasi Air Hujan 26,316,170.72 19 Pekerjaan Pengolah Limbah (STP) 125,000,000.00 20 Harga Dasar 30,119,096,274.78 21 PPn (10%) di luar harga lahan 462,056,827.48
TOTAL BIAYA (Sebelum Negosiasi) 30,581,153,102.26 Sumber: Buku Surat Perjanjian (Kontrak) No: 62/1.712.3./1996 Oleh Dinas Perumahan Propinsi DKI
Jakarta dengan Rekanan PT Manda Putra Nusantara
4.1.2. Biaya Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Karet Tengsin Biaya pengelolaan rumah susun karet tengsin terdiri dari biaya operasional dan
biaya pemeliharaan bangunan dan PSU yang ada di dalamnya.
4.1.2.1 Biaya Operasional Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Karet Tengsin I
dan II
Biaya operasional dalam pengelolaan rumah susun Karet Tengsin I dan II
terdiri dari biaya personalia pengelola (anggota perhimpunan penghuni rumah susun),
biaya retribusi sampah, biaya konsumsi, biaya operasional RT, biaya listrik kantor
pengelola, biaya PAM, dan biaya telepon kantor. Dengan besarnya beberapa biaya
operasional yang fluktuatif seperti biaya listrik dan biaya telepon kantor pengelola,
biaya PAM, dan biaya-biaya lain yang tidak rutin maka dalam subbab ini diambil rata-
rata pengeluaran per bulan selama 1 tahun. Secara rinci besarnya tiap biaya operasional
yang telah dijelaskan dapat dilihat pada tabel IV.2. Total biaya pengelolaan yang
dibutuhkan untuk rumah susun Karet Tengsin I dan II per bulan adalah Rp. 7,304,240
atau setara dengan Rp. 87,650,874.46 per tahun.
71
4.1.2.2 Biaya Pemeliharaan dalam Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Karet
Tengsin I dan II
Kegiatan pemeliharaan bangunan dan PSU yang dilakukan di rumah susun
Karet Tengsin ada yang bersifat rutin dan tidak rutin. Kegiatan pemeliharaan yang
bersifat rutin antara lain terdiri dari kegiatan pemeliharaan taman, pemeliharaan PSU
seperti pengurasan reservoir, dan pembelian alat-alat kebersihan. Adapun kegiatan
pemeliharaan yang bersifat tidak rutin antara lain kegiatan pengecatan dan perawatan
gedung yang dilakukan bisa 1-2 kali dalam satu tahun serta kegiatan-kegiatan lain
seperti perawatan lahan parkir. Besarnya tiap biaya pemeliharaan ini secara rinci dapat
dilihat pada tabel IV.2. Total biaya rata-rata yang dibutuhkan dalam kegiatan
pemeliharaan ini adalah sebesar Rp. 1.227.115,00 per bulan atau setara dengan Rp.
14,725,384.62 per tahun.
Secara keseluruhan total biaya pengelolaan yang terdiri biaya operasional dan
biaya pemeliharaan adalah sebesar Rp. 6.225.602 per bulan atau setara dengan Rp.
74,707,222.15 per tahun.
Tabel IV.2 Rekapitulasi Biaya Pengelolaan Rumah Susun Karet Tengsin
No Uraian Jumlah (Dalam Biaya) 1 BIAYA OPERASIONAL 5,040,986
1.1 Biaya Honor Pegawai 1,810,000 1.2 Biaya Konsumsi 100,000 1.3 Dana Operasional RT 228,000 1.4 Retribusi Sampah 50,000 1.5 Biaya Listrik 701,750 1.6 Biaya PAM 2,084,685 1.7 Biaya Telepon 66,551
2 BIAYA PEMELIHARAAN 1,184,615 2.1 Pemeliharaan PSU (Dalam dan Luar bangunan) 130,808 2.2 Pembelian Alat-Alat Inventaris/Kebersihan 197,385
2.3 Pembangunan/Renovasi PSU Pendukung (Pengecatan dan Pembangunan)
671,654
2.4 Biaya Pemeliharaan Lahan Parkir 121,308 2.5 Pemeliharaan Taman dan Tanaman 63,462
TOTAL BIAYA PENGELOLAAN (per bulan) 6,225,602 Sumber: Laporan Tahunan Perhimpunan Penghuni Rumah Susun (PPRS) Karet Tengsin I dan II
72
Besarnya biaya pengelolaan pada dasarnya tidak mempengaruhi secara langsung harga
sewa-beli yang akan dibebankan ke penghuni rumah susun Karet Tengsin. Akan tetapi,
biaya pengelolaan nantinya akan juga dibebankan kepada penghuni sebagai biaya
tinggal (living cost) yang harus dibayar selain biaya angsuran pembelian unit hunian
rumah susun Karet Tengsin I dan II. Apabila biaya pengelolaan rumah susun Karet
Tengsin tersebut dibagi untuk tiap unit hunian yang dibangun maka besarnya iuran
pelayanan umum (surcharge) yang harus dibayar penghuni adalah sebesar Rp. 48,650
per bulan. Besarnya iuran pelayanan umum (surcharge) hasil perhitungan tersebut lebih
tinggi dibandingkan dengan iuran yang berlaku di rumah susun Karet Tengsin sebesar
Rp.20.000 per unit.
4.1.3. Penentuan Harga Sewa-Beli Unit Rumah Susun Sederhana Karet Tengsin I
dan II
Setelah diketahui besarnya biaya produksi dan biaya pengelolaan maka selanjutnya
dengan menggunakan formulasi yang telah dijelaskan sebelumnya akan dihitung
besarnya harga sewa-beli (harga jual) per unit di rumah susun Karet Tengsin I dan II.
Tabel IV.3 Rekapitulasi Biaya Produksi dan Penentuan Harga Sewa-Beli per unit Rusuna
Karet Tengsin I dan II No Uraian Jumlah 1 Biaya Produksi Rp. 30,581,153,102.26 2 Jumlah Unit (SRS) 160 unit 3 Occupancy Rate (*) 128 unit (80%) 4 Harga sewa-beli minimum/unit (no.1/no.3) Rp.238,915,259 5 Pembulatan Harga Sewa-Beli Rp.239,000,000
Sumber: Hasil Analisis, 2008
Harga sewa-beli dengan menggunakan formulasi 1 adalah sebesar
Rp.239.000.000 (setelah dibulatkan). Besarnya harga sewa-beli ini kemudian akan
diangsur memakai jangka waktu selama 5 tahun sampai dengan 20 tahun dengan
memakai besarnya biaya uang muka sebesar 10%, dan angsuran KPR (Kredit
Pemilikan Rumah) memakai suku bunga pinjaman sebesar 12.5% maka besarnya biaya
angsuran per bulan adalah sebagai berikut:
73
Tabel IV.4 Angsuran Harga Sewa-Beli per unit Rusuna Karet Tengsin Hasil Perhitungan
(Dalam Rupiah) Harga Sewa-Beli per
unit Uang Muka KPR Angsuran KPR/Bulan selama (*)
5 tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun 239,000,000 23,900,000 215,100,000 4,033,125 2,016,563 1,344,375 1,008,281
Sumber : Hasil Analisis, 2008 (*)
Tabel IV.5
Catatan: suku bunga pinjaman KPR sebesar 12,5% (didasarkan pada bunga KPR yang dipakai beberapa Bank)
Secara lebih rinci, langkah perhitungan yang dilakukan untuk mengetahui
besarnya Harga sewa-beli berikut angsuran per unit di rumah susun Karet Tengsin
dapat dilihat pada lampiran 4. Perhitungan tersebut di dasarkan pada metode yang
dijelaskan pada bab 2 (lihat subbab 2.3.1). Apabila kita bandingkan harga sewa-beli
(jual) saat ini yang tertinggi di lapangan sebesar Rp. 12.100.000 (lihat lampiran 3)
dengan harga sewa-beli (jual) hasil perhitungan sebesar Rp. 239.000.000 terdapat
perbedaan harga yang sangat besar. Selisih perbedaan harga sebesar Rp. 226.900.000
dapat dipandang sebagai keuntungan yang akan diperoleh penghuni rumah susun
apabila ia menjual kembali satuan unit rumah susun miliknya kepada pihak lain yang
bukan merupakan masyarakat berpendapatan rendah. Dengan menggunakan harga
sewa-beli yang berlaku saat ini (tabel IV.5) maka sebagaimana yang telah dijelaskan
pada bab 3 sebelumnya, penghuni rusun sebagian besar berpendapatan pada kisaran
pendapatan Rp.1.700.000 sampai dengan Rp.3.700.000 (menengah bawah).
Perhitungan Angsuran Harga Sewa-Beli per unit Rumah Susun Karet Tengsin yang Berlaku
Harga Sewa-Beli per Unit Tertinggi
(Lantai 1)
Uang Muka KPR Angsuran KPR/Bulan selama
(Rp) (Rp) (Rp) 5 tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 tahun 12,100,000 3,620,000 8,480,000 191,203 118,727 98,273 88,740
Sumber: Keputusan Gubenur KDKI No. 1353 tahun 1995 Dengan membandingkan lebih lanjut harga sewa-beli dan angsurannya hasil
perhitungan dan yang berlaku sebenarnya maka diperoleh temuan kisaran kelompok
pendapatan masyarakat yang mampu tinggal di rumah susun Karet Tengsin I dan II
sebagai berikut:
74
Tabel IV.6 Perbandingan Kelompok Pendapatan Masyarakat Berdasarkan Harga Sewa-Beli
Rusuna Karet Tengsin I dan II Sebenarnya dan Hasil perhitungan Pembanding Harga Sewa-Beli
Sebenarnya (Dengan Subsidi)
Harga Sewa-Beli Hasil Perhitungan
(Tanpa Subsidi) Keterangan
Besarnya Harga Sewa-Beli Rp. 12.100.000 Rp. 239,000,000
• Perbedaan selisih harga sewa-beli yang berlaku menurut pemerintah dengan hasil perhitungan adalah sebesar Rp. 226.900.000
• Perbedaan (selisih) harga yang besar tersebut mampu berpotensi untuk terjadinya peralihan penghuni rumah susun akibat pemilik awal yang merupakan masyarakat berpendapatan rendah menjual/menyewakannya ke calon penghuni yang tergolong masyarakat ekonomi menengah atas
Angsuran selama 5 tahun
Rp. 191.203 Rp. 4.033.125
Iuran Pengelolaan (surcharge)
Rp.20.000 Rp. 48,650
Kelompok pendapatan masyarakat yang seharusnya tinggal di rumah susun karet tengsin
Dengan memakai angsuran selama 5 tahun ditambah surcharge maka perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun sekitar Rp. 844,812 (pendapatan rendah)
(*)
Dengan memakai angsuran selama 5 tahun ditambah surcharge maka perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun sekitar Rp. 16.327.100 (pendapatan tinggi)
Kelompok pendapatan masyarakat yang tinggal di rumah susun karet tengsin Hasil Survei (Pada Bab 3)
Sebagian besar (50%) penghuni berpendapatan antara Rp.1.700.000 sampai dengan Rp.3.700.000 (menengah bawah)
-
Sumber : Hasil Analisis, 2008 (*) Catatan : perkiraan pendapatan didasarkan kepada angsuran harga sewa-beli selama 5 tahun dan
prosentase pengeluaran masyarakat Propinsi DKI Jakarta untuk angsuran perumahan adalah 25% dari pendapatan total yang mereka miliki (1/4 pendapatan).
Besarnya perkiraan golongan pendapatan masyarakat yang dapat masuk di
rumah susun Karet Tengsin I dan II di dasarkan pada pendekatan bahwa 25% dari total
pendapatan keluarga digunakan untuk membayar harga sewa maupun angsuran harga
sewa-beli. Pendekatan persentase 25% dari total pendapatan tersebut diambil
berdasarkan parameter pendapatan yang digunakan bank di Indonesia pada umumnya
dalam menilai kelompok masyarakat yang layak memperoleh kredit kepemilikan rumah
dan masih terletak pada kisaran persentase pengeluaran dari pendapatan keluarga untuk
sewa rumah yang didefinisikan oleh US Departement of Housing and Urban
Development (2001).
Apabila selanjutnya harga sewa-beli hasil perhitungan tersebut dibandingkan
dengan kemampuan daya beli masyarakat berpendapatan rendah yang menjadi target
grup penghuni rumah susun, maka didapatkan temuan sebagai berikut:
75
Tabel IV.7 Perbandingan Harga Sewa-Beli Hasil Perhitungan dengan Kemampuan Daya Beli
Masyarakat Berpendapatan Rendah
No. Pembanding Harga Sewa-Beli
Hasil Perhitungan (Dalam Rupiah)
Harga Sewa-Beli bagi Masyarakat berpendapatan
dibawah Rp.1.700.000)
Subsidi Pemerintah
Persentase subsidi
pemerintah (%)
Keterangan
1 Angsuran 4,033,125 425,000 3,608,125 89.46
Dengan subsidi sebesar 89.46% maka memungkinkan penghuni yang awalnya MBR menjual atau menyewakannya kembali kepada penghuni lain yang bukan golongan MBR
2 Besarnya Harga Sewa-Beli 239,000,000 25,185,185 213,814,815 89.46
Sumber : Hasil Analisis, 2008
4.2 Biaya Produksi, Pengelolaan Dan Penentuan Harga Sewa-Beli Rumah
Susun Sederhana Bendungan Hilir I
Dalam subbab ini dijelaskan mengenai besarnya biaya produksi dalam penentuan harga
sewa-beli rumah susun Bendungan Hilir I. Dalam subbab ini biaya pengelolaan tidak
dimasukkan secara langsung dalam penentuan harga sewa-beli namun biaya ini juga
dibebankan kepada penghuni rumah susun sebagai salah satu komponen biaya tinggal
di luar angsuran sewa-beli.
4.2.1 Biaya Produksi Rumah Susun Sederhana Bendungan Hilir I
Biaya produksi rumah susun sederhana Bendungan Hilir I terdiri dari komponen biaya
pada tahap perencanaan dan komponen biaya pada tahap pembangunan (konstruksi).
4.2.1.1. Biaya Tahap Perencanaan
Biaya pada tahap perencanaan pada dasarnya terdiri dari biaya pengadaan lahan dan
biaya pematangan lahan.
1) Biaya Pengadaan Lahan
Besarnya biaya pengadaan lahan yang ada di daerah sekitar Bendungan Hilir I adalah
diperkirakan sebesar Rp. 950.000/m2 (hasil wawancara dengan Dinas Perumahan
Propinsi DKI Jakarta). Luas lahan yang dibutuhkan dalam pembangunan rumah susun
Bendungan Hilir adalah 0,4 ha sehingga biaya keseluruhan yang dikeluarkan dalam
proses pengadaan lahan adalah sebesar Rp. 3,800,000,000.
76
2) Biaya Pematangan Lahan
Dalam proses pematangan lahan, Dinas Perumahan menunjuk PT. Kuningan Persada
sebagai pihak pelaksana pembangunan rumah susun Bendungan Hilir I. Pada tahap
pematangan lahan ini biaya yang dikeluarkan adalah sebesar Rp. 6,500,000. Secara
keseluruhan biaya yang dikeluarkan pada tahapan perencanaan mulai tahapan
pengadaan hingga pematangan lahan adalah sebesar Rp. 3,806,500,000.
4.2.1.2. Biaya Tahap Pembangunan
Biaya tahap pembangunan rumah susun Bendungan Hilir I terdiri dari biaya tahap
konstruksi bangunan rumah susun dan pembangunan sistem Prasarana, Sarana, dan
Utilitas (PSU) penunjang. Biaya-biaya tersebut secara rinci akan dijelaskan sebagai
berikut:
1) Biaya Konstruksi Bangunan Rumah Susun Sederhana Bendungan Hilir I
Bangunan rumah susun sederhana Bendungan Hilir I didesain dengan unit SRS seluas
18 m2 dan tinggi bangunan sebanyak lima lantai sehingga tidak membutuhkan lift untuk
transportasi vertikal para penghuninya. Besarnya biaya konstruksi bangunan rumah
susun Bendungan Hilir I yang terdiri dari 3 blok tersebut adalah sebesar Rp.
6,150,601,543.92. Biaya ini didasarkan pada biaya faktor produksi seperti tenaga kerja,
bahan bangunan (material), teknologi konstruksi bangunan bertingkat dan biaya lain
yang berhubungan langsung dengan pembuatan bangunan rumah susun sederhana yang
berlaku pada tahun 19964
2) Biaya Biaya Pembangunan Prasarana, Sarana dan Utilitas (PSU) Rumah
Susun sederhana Bendungan Hilir I
.
Pembangunan PSU penunjang yang ada di rumah susun sederhana Bendungan Hilir 1
antara lain terdiri dari biaya pembangunan toko/minimarket (lantai dasar),
pembangunan masjid, pemasangan alat-alat pengamanan (hydrant, fire alarm),
pengolahan limbah (Sewage Treatment Plant), pekerjaan pemasangan listrik, dan
instalasi plumbing yang terdiri dari pekerjaan pemasangan pipa, instalasi air bersih,
instalasi air kotor (limbah tinja), instalasi air buangan (limbah domestik), serta instalasi
air hujan (storm water). Total biaya secara keseluruhan pembangunan PSU penunjang
4 ) Biaya Konstruksi Rumah Susun Bendungan Hilir tersebut sudah termasuk biaya tidak langsung
berupa fee pembuatan desain bangunan dan perencanaan tapak.
77
adalah sebesar Rp. 495,800,711.00. Adapun secara rinci biaya masing-masing
pembangunan PSU yang telah disebutkan dan biaya-biaya lain yang telah dijelaskan
dari tahapan perencanaan dan tahapan pembangunan dapat dilihat pada tabel IV.7. Total
biaya produksi yang dikeluarkan mulai pada tahapan pembangunan/konstruksi
bangunan hingga PSU penunjang adalah sebesar Rp. 11,118,192,480.41. Biaya ini
sudah termasuk PPn sebesar 10% dari biaya produksi total.
Tabel IV.8 Rekapitulasi Biaya Produksi Pembangunan Rumah Susun Bendungan Hilir I No. Uraian Jumlah (Dalam Rupiah)
1 BIAYA TAHAP PERENCANAAN 3,806,500,000.00 1.1 Biaya Pengadaan lahan 3,800,000,000.00 1.2 Biaya Pematangan Lahan 6,500,000.00 2 BIAYA TAHAP PEMBANGUNAN RUSUNA 6,150,601,543.92 2.1 Biaya Pembangunan Rusuna Blok A (116 unit) 2,410,370,875.32 2.2 Biaya Pembangunan Rusuna Blok B (128 unit) 2,659,719,586.56 2.3 Biaya Pembangunan Rusuna Blok C (52 unit) 1,080,511,082.04 3 BIAYA TAHAP PEMBANGUNAN PSU 495,800,711.00
3.1 Pembangunan Prasarana dan Sarana Lt. Dasar (warung/toko) 28,010,000,00
3.2 Pembangunan Masjid 30,000,000.00 3.3 Pemasangan Listrik 139,000,000.00 3.4 Pemasangan Fire Alarm 41,800,000.00 3.5 Pemasangan Hydrant 17,200,000.00 3.6 Pemasangan Plumbing sbb: 1) Instalasi Air bersih 31,800,000.00 2) Instalasi Air Kotor 30,500,608.00 3) Instalasi Air Buangan 24,500,103.00 4) Pemasangan Pipa 4,000,000.00 5) Instalasi Air Hujan 27,000,000.00 3.7 Pekerjaan Pengolah Limbah (STP) 150,000,000.00 3.8 Harga Dasar 10,452,902,254.92 3.9 PPn (10%) diluar harga lahan 665,290,225.49
TOTAL BIAYA 11,118,192,480.41 Sumber : Buku Surat Perjanjian (Kontrak) Oleh Dinas Perumahan Propinsi DKI Jakarta dengan
Rekanan PT Kuningan Persada sebagai pelaksana pembangunan 4.2.2. Biaya Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Bendungan Hilir I
Biaya pengelolaan rumah susun Bendungan Hilir I terdiri dari biaya operasional dan
biaya pemeliharaan bangunan dan PSU yang ada di dalamnya.
78
4.2.2.1 Biaya Operasional Rumah Susun Sederhana Bendungan Hilir I
Biaya operasional dalam pengelolaan rumah susun Bendungan Hilir I terdiri dari biaya
honor pegawai pengelola (anggota perhimpunan penghuni rumah susun), biaya retribusi
sampah, biaya listrik kantor pengelola, dan biaya telepon kantor. Dari hasil wawancara
yang dilakukan terhadap ketua pengelola rumah susun bendungan hilir I diketahui total
biaya operasional yang dibutuhkan dalam mengelola rumah susun Bendungan Hilir I
adalah sebesar Rp. 7,200,000.00 per bulan. Secara rinci besarnya jumlah dana yang
dibutuhkan untuk tiap biaya operasional di rumah susun Bendungan Hilir I dapat dilihat
pada tabel IV.8.
4.2.2.2 Biaya Pemeliharaan dalam Pengelolaan Rumah Susun Sederhana
Bendungan Hilir I
Kegiatan pemeliharaan bangunan dan PSU yang dilakukan di rumah susun
Bendungan Hilir I ada yang bersifat rutin dan tidak rutin. Kegiatan pemeliharaan yang
bersifat rutin antara lain terdiri dari kegiatan pemeliharaan taman, pemeliharaan PSU
seperti pengurasan reservoir, dan pembelian alat-alat kebersihan. Adapun kegiatan
pemeliharaan yang bersifat tidak rutin antara lain kegiatan pengecatan dan perawatan
gedung yang bisa dilakukan 1 kali dalam satu tahun serta kegiatan-kegiatan lain seperti
perawatan lahan parkir dan alat-alat kelistrikan. Total biaya rata-rata yang dibutuhkan
dalam kegiatan pemeliharaan ini adalah sebesar Rp. 2.000.000 per bulan.
Secara keseluruhan total biaya pengelolaan yang terdiri biaya operasional dan
biaya pemeliharaan adalah sebesar Rp 9.200.000 per bulan atau setara dengan Rp.
110.400.000 per tahun.
Tabel IV.9 Rekapitulasi Biaya Pengelolaan Rumah Susun Bendungan Hilir I per Bulan
No Uraian Jumlah (Dalam Rupiah)
1 Biaya Operasional 7,200,000.00 Biaya Honor Pegawai (total 20 orang) 6,000,000.00 Biaya Retribusi Sampah 100,000.00 Biaya Listrik 800,000.00 Biaya Telepon 300,000.00 2 Biaya Pemeliharaan 2,000,000.00
Total Biaya Pengelolaan 9,200,000.00
79
Sumber: Hasil wawancara dengan Ketua Pengelola Rumah Susun Bendungan Hilir I (PPRS Bendungan
Hilir I)
Besarnya biaya pengelolaan pada dasarnya tidak mempengaruhi secara langsung harga
sewa-beli yang dibebankan ke penghuni rumah susun Bendungan Hilir I. Akan tetapi,
biaya pengelolaan tersebut juga dibebankan kepada penghuni sebagai biaya tinggal
(living cost) yang harus dibayar diluar biaya angsuran pembelian unit hunian rumah
susun Bendungan Hilir I. Apabila biaya pengelolaan rumah susun Bendungan Hilir I
tersebut dibagi untuk tiap unit hunian yang dibangun maka besarnya iuran pelayanan
umum yang harus dibayar penghuni adalah sebesar Rp. 38.850 per bulan. Besarnya
iuran pelayanan umum (surcharge) hasil perhitungan tersebut lebih rendah
dibandingkan dengan iuran yang berlaku di rumah susun Bendungan Hilir I sebesar
Rp.50.000 per unit.
4.2.3. Penentuan Harga Sewa-Beli Rumah Susun Sederhana Bendungan Hilir I
Setelah diketahui besarnya biaya produksi maka selanjutnya dengan menggunakan
formulasi 1 yang telah dijelaskan sebelumnya dihitung besarnya harga sewa-beli (harga
jual) per unit di rumah susun Bendungan Hilir I yang secara rinci dapat dilihat pada
tabel IV.9.
Tabel IV.10 Rekapitulasi Biaya Produksi dan Penentuan Harga Sewa-Beli per unit Rusuna
Bendungan Hilir I No Uraian Jumlah 1 Biaya Produksi Rp. 11,118,192,480.41 2 Jumlah Unit (SRS) 296 unit 3 Occupancy Rate 80% 237 unit 4 sewa-beli minimum per unit (no.1/no.3) Rp. 46,912,205 5 Pembulatan Sewa-Beli Rp. 47,000,000
Sumber: Hasil Analisis, 2008
Harga sewa-beli dengan menggunakan formulasi 1 adalah sebesar Rp.47,000,000
(setelah dibulatkan). Besarnya harga sewa-beli ini kemudian akan diangsur memakai
jangka waktu selama 5 tahun sampai dengan 20 tahun dengan memakai besarnya biaya
uang muka sebesar 10%, dan angsuran KPR (Kredit Pemilikan Rumah) memakai suku
bunga pinjaman sebesar 12.5% maka besarnya biaya angsuran per bulan adalah sebagai
berikut:
80
Tabel IV.11 Angsuran Harga Sewa-Beli per unit Rumah Susun Bendungan Hilir I Hasil
Perhitungan (dalam rupiah) Harga Sewa-Beli per
unit Uang Muka KPR Angsuran KPR/Bulan (*) selama 5 tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 Tahun
47,000,000 4,700,000 42,300,000 793,125 396,563 264,375 198,281 Sumber: Hasil Analisis, 2008 (*)
Tabel IV.12
Catatan: suku bunga pinjaman KPR sebesar 12,5% (didasarkan pada bunga KPR yang dipakai beberapa Bank)
Secara lebih rinci, langkah perhitungan yang dilakukan untuk mengetahui besarnya
harga sewa-beli berikut angsuran per unit di rumah susun Bendungan Hilir I dapat
dilihat pada lampiran 4. Perhitungan tersebut di dasarkan pada metode yang dijelaskan
pada bab 2 (lihat subbab 2.3.1). Apabila kita bandingkan harga sewa-beli (jual) saat ini
yang tertinggi di lapangan sebesar Rp. 12.100.000 (lihat lampiran 3) dengan harga
sewa-beli (jual) hasil perhitungan sebesar Rp. 47.000.000 terdapat perbedaan harga
yang sangat besar. Selisih perbedaan harga sebesar Rp. 34,900,000.00 dapat dipandang
sebagai keuntungan yang akan diperoleh penghuni rumah susun apabila mereka menjual
kembali atau menyewakan satuan unit rumah susun miliknya kepada pihak lain yang
bukan merupakan masyarakat berpendapatan rendah. Hal ini diperkuat dengan hasil
survei yang telah ditunjukkan pada bab 3. Dengan menggunakan harga sewa-beli yang
berlaku saat ini (tabel IV.11) maka sebagaimana yang telah dijelaskan pada bab 3
sebelumnya penghuni rusun sebagian besar berpendapatan pada kisaran pendapatan Rp.
3.700.000 – Rp.5.700.000 (menengah atas).
Angsuran Harga Sewa-Beli per unit Rumah Susun Bendungan Hilir I yang Berlaku (dalam rupiah)
Harga Sewa-Beli per Unit Tertinggi
(Lantai 1)
Uang Muka KPR Angsuran KPR/Bulan selama
(Rp) (Rp) (Rp) 5 tahun 10 Tahun 15 Tahun 20 tahun 12,100,000 3,620,000 8,480,000 191,203 118,727 98,273 88,740
Sumber: Keputusan Gubenur KDKI No. 1353 tahun 1995 Dengan membandingkan lebih lanjut harga sewa-beli dan angsurannya hasil
perhitungan dan yang berlaku saat ini (tabel IV.11) maka diperoleh temuan kisaran
kelompok pendapatan masyarakat yang mampu tinggal di rumah susun Bendungan Hilir
I sebagai berikut:
81
Tabel IV.13 Perbandingan Kelompok Pendapatan Masyarakat Berdasarkan Harga Sewa-Beli
Rusuna Bendungan Hilir I Sebenarnya dan Hasil perhitungan Pembanding Harga Sewa-Beli
Sebenarnya (Dengan Subsidi)
Harga Sewa-Beli Hasil Perhitungan
(Tanpa Subsidi) Keterangan
Besarnya Harga Sewa-Beli Rp. 12.100.000 Rp. 47,000,000
• Perbedaan (selisih) harga sewa-beli yang berlaku menurut pemerintah dengan hasil perhitungan adalah sebesar Rp. 34,900,000
• Perbedaan (selisih) harga tersebut mampu berpotensi untuk terjadinya peralihan penghuni rumah susun akibat pemilik awal yang merupakan masyarakat berpendapatan rendah menjual/menyewakannya ke calon penghuni yang tergolong masyarakat ekonomi menengah atas
Angsuran selama 5 tahun
Rp. 191.203 Rp.793.125
Iuran Pengelolaan (surcharge)
Rp.50.000 Rp. 38,850
Kelompok pendapatan masyarakat yang tinggal di rumah susun karet tengsin Seharusnya
Dengan memakai angsuran selama 5 tahun ditambah surcharge maka perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun sekitar Rp. 964,812 (pendapatan rendah)
Dengan memakai angsuran selama 5 tahun ditambah surcharge maka perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun sekitar Rp. 3,327,900 (menengah bawah)
Kelompok pendapatan masyarakat yang tinggal di rumah susun karet tengsin Hasil Survei
Sebagian besar (38,1%) penghuni berpendapatan Rp.3.700.001- Rp.5.700.000 (menengah atas)
(*)
-
Sumber: Hasil Analisis. 2008 (*) Catatan : perkiraan pendapatan didasarkan kepada angsuran harga sewa-beli selama 5 tahun dan
prosentase pengeluaran masyarakat Propinsi DKI Jakarta untuk angsuran perumahan adalah 25% dari pendapatan total yang mereka miliki (1/4 pendapatan).
Besarnya perkiraan golongan pendapatan masyarakat yang dapat masuk di
rumah susun Bendungan Hilir I di dasarkan pada pendekatan bahwa 25% dari total
pendapatan keluarga digunakan untuk membayar harga sewa maupun angsuran harga
sewa-beli. Pendekatan persentase 25% dari total pendapatan tersebut diambil
berdasarkan parameter pendapatan yang digunakan bank di Indonesia pada umumnya
dalam menilai kelompok masyarakat yang layak memperoleh kredit kepemilikan rumah
dan masih terletak pada kisaran persentase pengeluaran dari pendapatan keluarga untuk
sewa rumah yang didefinisikan oleh US Departement of Housing and Urban
Development (2001).
Apabila selanjutnya harga sewa-beli hasil perhitungan tersebut dibandingkan
dengan kemampuan daya beli masyarakat berpendapatan rendah yang menjadi target
grup penghuni rumah susun, maka didapatkan temuan sebagai berikut:
82
Tabel IV.14 Perbandingan Harga Sewa-Beli Rumah Susun Bendungan Hilir I Hasil
Perhitungan dengan Kemampuan Daya Beli Masyarakat Berpendapatan Rendah
No. Pembanding
Harga Sewa-Beli Hasil
Perhitungan (Dalam Rupiah)
Harga Sewa-Beli yang
Terjangkau Menurut MBR (Pendapatan < Rp.1.700.000)
Subsidi Pemerintah
Persentase subsidi
pemerintah (%)
Keterangan
1 Angsuran (selama 5 tahun) 793,125 425,000 368,125 46.4 Dengan subsidi sebesar 46.4% ternyata penghuni yang tinggal di rumah susun Bendungan Hilir adalah masyarakat berpendapatan tinggi.
2 Besarnya Harga Sewa-Beli 47,000,000 25,185,185 21,814,815 46.4
Sumber : Hasil Analisis, 2008
4.3. Biaya Produksi, Pengelolaan Dan Penentuan Harga Sewa Rumah Susun
Sederhana Pasar Jumat
Dalam subbab ini dijelaskan mengenai besarnya biaya produksi dan biaya pengelolaan
yang diperlukan dalam penentuan harga sewa per bulan yang akan dibebankan ke
penghuni rumah susun Pasar Jumat. Berbeda dengan dua rumah susun studi
sebelumnya, rumah susun Pasar Jumat merupakan rumah susun sederhana sewa
(rusunawa) sehingga dalam perhitungan harga sewa, komponen biaya pengelolaan
dimasukkan secara langsung ke dalam perhitungan (lihat perhitungan harga sewa
formulasi 3 sampai 5 pada bab 1).
4.3.1 Biaya Produksi Rumah Susun Sederhana Pasar Jumat
Komponen biaya produksi rumah susun sederhana Pasar Jumat dapat dibagi ke dalam
beberapa subkomponen biaya perencanaan dan pembangunan.
4.3.1.1. Biaya Tahap Perencanaan
Biaya dalam tahap perencanaan ini pada dasarnya dibagi menjadi biaya dalam
pengadaan lahan dan pematangan lahan.
1) Biaya Pengadaan Lahan
Besarnya biaya pengadaan lahan yang ada di daerah sekitar Pasar Jumat (Jakarta
Selatan) diperkirakan sebesar Rp.921.800/m2 (hasil wawancara dengan pengelola
rumah susun Pasar Jumat). Proses pembebasan lahan di lokasi rumah susun pasar Jumat
ini dilakukan oleh Dinas Pekerjaan Umum. Luas lahan yang dibutuhkan dalam
83
pembangunan rumah susun Pasar Jumat adalah 0,93 ha sehingga biaya keseluruhan
yang dikeluarkan dalam pengadaan lahan adalah sebesar Rp. 8,572,740,000.00.
2) Biaya Pematangan lahan
Dari hasil wawancara terhadap asisten manager produksi Perumnas diketahui proses
pematangan lahan yang dilakukan pada lokasi rumah susun Pasar Jumat diperkirakan
memakan biaya sekitar Rp. 48,806,084.29
4.3.1.2. Biaya Tahap Pembangunan
Biaya tahap pembangunan dibagi dalam menjadi 2 komponen yaitu biaya dalam
pembangunan (konstruksi) bangunan rumah susun dan biaya dalam pembangunan
prasarana, sarana, dan utilitas penunjang.
1) Biaya Konstruksi Bangunan Rumah Susun Pasar Jumat
Konstruksi bangunan rumah susun Pasar Jumat didesain dengan luas unit hunian seluas
21 m2
2) Biaya Pembangunan PSU
dan tinggi bangunan sebanyak 10 lantai sehingga membutuhkan lift untuk
transportasi vertikal para penghuninya. Besarnya biaya dalam pelaksanaan
pembangunan rumah susun Pasar Jumat adalah sebesar Rp. 3,237,006,917.00. Biaya ini
didasarkan pada faktor produksi seperti tenaga kerja, bahan bangunan (material),
teknologi konstruksi bangunan bertingkat dan biaya lain yang berhubungan langsung
dengan pembuatan bangunan rumah susun sederhana pada tahun 1996.
Tahapan pembangunan PSU Pasar Jumat terdiri dari pemasangan mechanical
electrical (listrik), pembangunan ground reservoir dan pompa air, pembangunan Sewage
Treatment Plant (STP), pemasangan alat pengamanan (fire alarm, hydrant,dll), dan
pembangunan lift. Secara keseluruhan biaya yang dibutuhkan dalam tahapan
pembangunan PSU ini adalah sebesar Rp. 1,680,799,006.82. Biaya ini sudah termasuk
biaya pemasangan listrik dan uang jaminan langganan listrik serta biaya langganan
PAM.
Adapun secara rinci biaya masing-masing pembangunan PSU yang telah
disebutkan dan biaya-biaya lain yang telah dijelaskan dari tahapan perencanaan dan
pembangunan dapat dilihat pada tabel IV.13. Total biaya yang dikeluarkan pada tahapan
pembangunan/konstruksi bangunan dan PSU penunjang adalah sebesar Rp.
84
13,539,352,008.11. Dalam pelaksanaan di lapangan, terdapat biaya lain yang harus
dikeluarkan untuk kegiatan pengawasan pembangunan sebesar Rp. 125,300,000 dan
PPn sebesar 10% dari total biaya produksi (Rp. 1,366,465,200.81) sehingga total biaya
yang dikeluarkan mulai dari tahap perencanaan sampai pembangunan adalah sebesar
Rp. 15,031,117,208.92.
Tabel IV.15 Rekapitulasi Biaya Produksi Pembangunan Rumah Susun Pasar Jumat
No Uraian Jumlah (Dalam Rupiah) 1 BIAYA TAHAP PERENCANAAN 8,621,546,084.29
1.1 Biaya Pengadaan Lahan (0.93 ha) 8,572,740,000.00
1.2 Biaya Pematangan Lahan 48,806,084.29
2 BIAYA TAHAP PEMBANGUNAN (KONSTRUKSI ) BANGUNAN RUSUNA
3,237,006,917.00
2.1 Konstruksi Unit Hunian Blok Sakura (51 unit) 1,569,648,250.00
2.2 Konstruksi Unit Non Hunian Blok Sakura (10 unit) 40,290,000.00
2.3 Konstruksi Unit Hunian Blok Mawar (52 Unit) 1,598,865,667.00
2.4 Konstruksi Unit Non Hunian Blok Mawar (7 unit) 28,203,000.00
3 BIAYA TAHAP PEMBANGUNAN PSU 1,680,799,006.82
3.1 Pekerjaan ME (Mechanical Electrical) 559,563,244.40
3.2 Biaya Pemasangan Listrik (BP) dan Uang Jaminan Langganan (UJL) Listrik
44,550,000.00
3.3 Pekerjaan Ground Reservoir dan Pompa Air 40,139,762.42
3.4 Biaya Langganan PAM 80,000,000.00
3.5 Biaya Sewage Treatment Plant (STP) 250,000,000.00
3.6 Pemasangan Alat Pengamanan dan Pekerjaan Penyempurnaan Unit Rusuna
355,287,000.00
3.7 Biaya Pengadaan dan Pemasangan Lift 351,259,000.00
4 BIAYA NON-KONSTRUKSI (Pengawasan Pembangunan oleh Konsultan)
125,300,000.00
Harga Dasar 13,664,652,008.11 PPn (10%) 1,366,465,200.81
TOTAL BIAYA PRODUKSI 15,031,117,208.92 Sumber: Memorandum Tugas (Laporan Realisasi Keuangan Pembangunan) Asisten Manager Produksi
Perumnas
4.3.2. Biaya Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Pasar Jumat
Biaya pengelolaan rumah susun Pasar Jumat terdiri dari biaya operasional dan biaya
pemeliharaan bangunan dan PSU yang ada di dalamnya.
85
4.3.2.1 Biaya Operasional Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Pasar Jumat
Biaya operasional dalam pengelolaan rumah susun Pasar Jumat terdiri dari biaya untuk
gaji pegawai termasuk konsumsi, biaya listrik, retribusi sampah, telepon kantor,
pemasukan kas kecil, THR bagi pegawai pengelola, biaya pembinaan penghuni, dan
biaya untuk pembuatan brosur. Dengan besarnya beberapa biaya operasional yang
fluktuatif seperti biaya listrik dan biaya telepon kantor pengelola, biaya PAM, dan
biaya-biaya lain yang tidak rutin maka dalam subbab ini akan diambil rata-rata
pengeluaran per bulan selama 3 tahun. Secara rinci besarnya tiap biaya operasional yang
telah dijelaskan dapat dilihat pada tabel IV.14. Total biaya operasional yang dibutuhkan
untuk rumah susun Pasar Jumat per bulan adalah Rp. 25,252,629.17
4.3.2.2 Biaya Pemeliharaan dalam Pengelolaan Rumah Susun Sederhana Pasar
Jumat
Kegiatan pemeliharaan rumah susun Pasar Jumat pada dasarnya ada yang bersifat rutin
dan tidak rutin. Biaya pemeliharaan yang bersifat rutin antara lain service lift,
pembelian alat-alat kebersihan dan perbaikan, dan pembayaran polis asuransi. Adapun
biaya pemeliharaan yang bersifat tidak rutin (dilaksanakan antara setahun 2-3 kali)
antara lain penyedotan tinja, pengurasan ground dan roof tank serta peningkatan mutu
unit antara lain seperti perbaikan taman, pengecatan pagar, pemeliharaan taman5
Rp. 11,778,191.61. Secara rinci total biaya pengelolaan rumah susun Pasar Jumat yang
terdiri dari biaya operasional dan biaya pemeliharaan dapat dilihat pada tabel IV.14.
. Total
biaya yang dibutuhkan dalam kegiatan pemeliharaan bangunan maupun PSU penunjang
rumah susun Pasar Jumat adalah sebesar
Tabel IV. 16 Rekapitulasi Biaya Pengelolaan Rumah Susun Pasar Jumat
No Uraian Jumlah Biaya per Bulan (Dalam Rupiah) 1 BIAYA OPERASIONAL 25,252,629.17
1.1 Gaji dan Upah Makan 16,619,881.00
1.2 Rekening Listrik 4,161,379.28
1.3 Restribusi Sampah 300,000.00
5) kegiatan pemeliharaan yang disebutkan berdasakan laporan keuangan pengelolaan rumah susun Pasar
Jumat oleh Perum Perumnas di lapangan.
86
1.4 Telepon Kantor 132,679.58
1.5 Kas Kecil 1,000,000.00
1.6 THR 2,481,727.50
1.7 Biaya Pembinaan Penghuni 369,461.81
1.8 Biaya Lain-lain (Biaya Pembuatan Brosur) 187,500.00 2 BIAYA PEMELIHARAAN 11,778,191.61
2.1 Service Lift (Elevator) 700,000.00
2.2 Alat/Bahan Perbaikan 933,511.78
2.3 Alat/Bahan Kebersihan 538,790.94
2.4 Asuransi 208,333.33
2.5 Penyedotan Tinja 216,666.67
2.6 Pengurasan Ground R&Roof Tank 203,666.67
2.7 Peningkatan Mutu unit 8,977,222.22 TOTAL BIAYA PENGELOLAAN (Pengeluaran) 37,030,820.78
Sumber: Laporan Tahunan Keuangan Perumnas Pengelola Rumah Susun Pasar Jumat Periode 2006
sampai dengan 2008
4.3.3. Penentuan Harga Sewa Unit Rumah Susun Sederhana Pasar Jumat
Pada rumah susun sederhana sewa besarnya biaya tinggal (sewa) sangat dipengaruhi
oleh biaya produksi dan biaya pengelolaan sebagaimana yang telah dijelaskan pada
subbab sebelumnya. Menurut perhitungan harga sewa yang dijelaskan pada bab 2
besarnya komponen biaya lahan terlebih dahulu dikenakan inflation rate dan
selanjutnya didapatkan biaya produksi setelah dikenakan inflasi (BPn). Biaya produksi
yang telah dikenakan inflasi ini kemudian dimasukkan ke dalam perhitungan sehingga
didapatkan harga sewa sebagai berikut:
Tabel IV.17
Rekapitulasi Biaya Produksi dan Pengelolaan dalam Penentuan Harga Sewa per unit Rusuna Pasar Jumat
No Uraian Jumlah Keterangan
1 Biaya Produksi sebelum komponen biaya lahan dikenakan inflasi (BP) Rp.15,031,117,208.92
87
2 Besarnya Inflation Rate dari Rata-rata tahun 2000-2007 (i) 0.75%
3 Lama Pembangunan (tahun) (L) 4 tahun
4 Jangka Waktu Pengembalian Modal/BEP-Lama Pembangunan (n) 28 tahun
5 Biaya Produksi Rumah Susun Setelah komponen biaya lahan Terkena Inflasi (BPn
Rp.16.883.299.540,88 ) BPn = BP (1 + i)n
6 Jumlah unit (occupancy rate 86%) 103 unit
6 Besarnya Biaya Sewa/unit murni (HSM) Rp.569.151.14 HSM= (BPn) / ((n-L) x 12 Bulan x Unit)
7 Surcharge Rp.359.522.53 (Total Biaya Pengelolaan (BL) /unit)
8 Harga Sewa Total (HST) Rp.928.700 Sewa Total= HSM Murni + (BL/unit)
Sumber: Hasil Analisis, 2008
Secara lebih rinci, langkah perhitungan yang dilakukan untuk mengetahui besarnya
harga sewa-beli berikut angsuran per unit di rumah susun Pasar Jumat dapat dilihat pada
lampiran 3. Perhitungan tersebut di dasarkan pada metode yang dijelaskan pada bab 2
(lihat subbab 2.3.2). Apabila kita bandingkan harga sewa saat ini yang tertinggi di
lapangan sebesar Rp. 750.000 (lihat lampiran 2) dengan harga sewa hasil perhitungan
sebesar Rp. 928.700 terdapat perbedaan harga sebesar Rp. 178,700.00 dapat dipandang
sebagai keuntungan yang akan diperoleh penghuni rumah susun apabila mereka
menyewakannya kembali satuan unit rumah susun miliknya kepada pihak lain yang
bukan merupakan masyarakat berpendapatan rendah. Dengan menggunakan harga sewa
yang berlaku saat ini maka sebagaimana yang telah dijelaskan pada bab 3 sebelumnya
penghuni rusun sebagian besar berpendapatan pada kisaran pendapatan Rp.1.700.000
sampai dengan Rp.3.700.000 (menengah bawah).
Tabel IV.18
Perbandingan Kelompok Pendapatan Masyarakat Berdasarkan Harga Sewa Rusuna Pasar Jumat Sebenarnya dan Hasil perhitungan
Pembanding Harga Sewa-Beli Sebenarnya
(Dengan Subsidi)
Harga Sewa-Beli Hasil Perhitungan
(Tanpa Subsidi) Keterangan
Besarnya Harga Sewa
Rp. 750.000 Rp. 928.700 • Perbedaan (selisih) harga sewa yang
88
Kelompok pendapatan masyarakat yang tinggal di rumah susun karet tengsin Seharusnya
Dengan memakai harga sewa yang berlaku maka perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun diperkirakan sekitar Rp. 3,000.000 (menengah bawah)
Dengan memakai harga sewa hasil perhitungan maka perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun diperkirakan sekitar Rp. 3.714.800 (menengah atas)
berlaku dengan hasil perhitungan adalah sebesar Rp. 178,700.00
• Perbedaan (selisih) harga ini mampu berpotensi terjadinya peralihan penghuni rumah susun dari masyarakat yang seharusnya berpendapatan rendah ke calon penghuni yang tergolong masyarakat ekonomi menengah atas.
Kelompok pendapatan masyarakat yang tinggal di rumah susun karet tengsin Hasil Survei
Sebagian besar (40,6%) penghuni berpendapatan antara Rp.1.700.000 sampai dengan Rp.3.700.000 (menengah bawah)
(*)
-
Sumber: Hasil Analisis. 2008 (*) Catatan : perkiraan pendapatan didasarkan kepada angsuran harga sewa-beli selama 5 tahun dan
prosentase pengeluaran masyarakat Propinsi DKI Jakarta untuk angsuran perumahan adalah 25% dari pendapatan total yang mereka miliki (1/4 pendapatan).
Besarnya perkiraan golongan pendapatan masyarakat yang dapat masuk di
rumah susun Pasar Jumat di dasarkan pada pendekatan bahwa 25% dari total
pendapatan keluarga digunakan untuk membayar harga sewa. Pendekatan persentase
25% dari total pendapatan tersebut diambil berdasarkan parameter pendapatan yang
digunakan bank di Indonesia pada umumnya dalam menilai kelompok masyarakat yang
layak memperoleh kredit kepemilikan rumah dan masih terletak pada kisaran persentase
pengeluaran dari pendapatan keluarga untuk sewa rumah yang didefinisikan oleh US
Departement of Housing and Urban Development (2001).
Apabila selanjutnya harga sewa hasil perhitungan tersebut dibandingkan dengan
kemampuan daya beli masyarakat berpendapatan rendah yang menjadi target grup
penghuni rumah susun, maka didapatkan temuan sebagai berikut:
Tabel IV.19 Perbandingan Harga Sewa Rumah Susun Bendungan Hilir I Hasil Perhitungan
dengan Kemampuan Daya Beli Masyarakat Berpendapatan Rendah
Harga Sewa Menurut
Perhitungan
Harga Sewa yang Terjangkau menurut MBR (pendapatan <
Rp.1.700.000)
Subsidi Pemerintah
Persentase Subsidi
Pemerintah (Dalam Persen)
Keterangan
928,700 425,000 503,700 54
Dengan subsidi sebesar 54% tersebut tidak menutup kemungkinan adanya peralihan penghuni rumah susun kepada masyarakat yang bukan tergolong berpendapatan rendah.
Sumber : Hasil Analisis, 2008
89
Dari ketiga penjelasan mengenai besarnya harga sewa dan harga sewa-beli (jual)
maka dapat disimpulkan secara umum bahwa perbandingan antara harga yang
sebenarnya di lapangan dengan harga yang diperoleh secara normatif melalui
perhitungan adalah berbeda. Harga sewa maupun sewa-beli hasil perhitungan ternyata
jauh lebih besar dibandingkan harga yang berlaku saat ini di tiap rumah susun studi.
Secara umum perbandingan harga sewa-beli dan sewa hasil perhitungan dengan yang
berlaku saat ini di rumah susun studi secara keseluruhan dapat dilihat pada tabel IV.20.
90
Tabel IV.20 Perbandingan Harga Sewa-Beli (Jual) dan Sewa Hasil Perhitungan dengan yang Berlaku Saat ini di rumah Susun Studi
(Kesimpulan Secara Umum)
No Nama Rumah
Susun Studi
Perbandingan
Keterangan Harga Sewa/Sewa-Beli
yang Berlaku
Kelompok Pendapatan Masyarakat yang Menjadi penghuni Rumah Susun
(dengan subsidi)
Harga Sewa/Sewa-Beli Hasil Perhitungan
Estimasi Kelompok Pendapatan Masyarakat yang Menjadi penghuni
Rumah Susun (tanpa subsidi)
1. Karet Tengsin
I dan II
Rp.12.100.000
• angsuran per bulan selama 5 tahun sebesar Rp. 191.203
• Surcharge sebesar Rp.20.000
Kelompok Pendapatan masyarakat seharusnya (estimasi pendapatan): perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun sekitar Rp. 844,812 (pendapatan rendah)
Rp.239,000,000 • angsuran per bulan
selama 5 tahun sebesar Rp. 4,033,125
• Surcharge sebesar Rp. 48,650
Dengan memakai angsuran selama 5 tahun ditambah surcharge maka perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun sekitar Rp.16.327.100 (pendapatan tinggi)
• Perbedaan selisih harga sewa-beli yang berlaku menurut pemerintah dengan hasil perhitungan adalah sebesar Rp. 226.900.000
• Perbedaan (selisih) harga yang besar tersebut mampu berpotensi untuk terjadinya peralihan penghuni rumah susun akibat pemilik awal yang merupakan masyarakat berpendapatan rendah menjual/menyewakannya ke calon penghuni yang tergolong masyarakat ekonomi menengah atas
Kelompok Pendapatan masyarakat Hasil Survei, tahun 2008 (lihat bab 3): Sebagian besar (50%) penghuni berpendapatan antara Rp.1.700.000 sampai dengan Rp.3.700.000 (pendapatan menengah bawah)
91
2. Bendungan
Hilir I
Rp.12.100.000
• angsuran per bulan selama 5 tahun sebesar Rp. 191.203
• Surcharge sebesar Rp.50.000
Kelompok Pendapatan masyarakat seharusnya (estimasi pendapatan): Perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun sekitar Rp. 964,812 (pendapatan rendah)
Rp. 47,000,000 • angsuran per bulan
selama 5 tahun sebesar Rp 793.125
• Surcharge sebesar Rp. 38,850
Dengan memakai angsuran selama 5 tahun ditambah surcharge maka perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun sekitar Rp. 3,327,900 (menengah bawah)
• Perbedaan (selisih) harga sewa-beli yang berlaku menurut pemerintah dengan hasil perhitungan adalah sebesar Rp. 34,900,000
• Perbedaan (selisih) harga tersebut mampu berpotensi untuk terjadinya peralihan penghuni rumah susun akibat pemilik awal yang merupakan masyarakat berpendapatan rendah menjual/menyewakannya ke calon penghuni yang tergolong masyarakat ekonomi menengah atas
Kelompok Pendapatan masyarakat Hasil Survei, tahun 2008 (lihat bab 3): Sebagian besar (38,1%) penghuni berpendapatan di antara Rp.3.700.001- Rp.5.700.000 (menengah atas)
3. Pasar Jumat Rp. 750.000/bulan
Kelompok Pendapatan masyarakat seharusnya (estimasi pendapatan): Dengan memakai harga sewa yang berlaku maka perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun diperkirakan sekitar Rp. 3,000.000 (menengah bawah)
Rp. 928,700/bulan
Dengan memakai harga sewa hasil perhitungan maka perkiraan pendapatan calon penghuni rumah susun diperkirakan sekitar Rp. 3.714.800 (menengah atas)
• Perbedaan (selisih) harga sewa yang berlaku dengan hasil perhitungan adalah sebesar Rp. 178,700.00
• Perbedaan (selisih) harga ini mampu berpotensi terjadinya peralihan penghuni rumah susun dari masyarakat yang seharusnya berpendapatan rendah ke calon penghuni yang tergolong masyarakat ekonomi menengah atas.
Kelompok Pendapatan masyarakat Hasil Survei, tahun 2008 (lihat bab 3): Sebagian besar (40,6%) penghuni berpendapatan antara Rp.1.700.000 sampai dengan Rp.3.700.000 (menengah bawah)
Sumber: Hasil Analisis, 2008
92
Dari Tabel IV.20 tersebut harga sewa maupun sewa-beli hasil perhitungan
ternyata lebih besar dibandingkan harga yang sebenarnya di rumah susun studi. Potensi
selisih harga tersebut dapat dipandang sebagai keuntungan apabila penghuni baik
pemilik (untuk rusunami) maupun tenants (untuk rusunawa)
menjual/menyewakan/mengontrakkan kepada penghuni yang tergolong bukan lagi
masyarakat berpendapatan rendah. Dengan melihat struktur pendapatan DKI Jakarta
berdasarkan laporan indikator Kesejahteraan Rakyat oleh BPS Propinsi DKI Jakarta dan
paramater klasifikasi masyarakat berpendapatan rendah, sedang, dan tinggi menurut
laporan Survei Biaya hidup (SBH) dalam buku analisis pola konsumsi Masyarakat BPS
propinsi DKI Jakarta maka diketahui bahwa harga sewa-beli serta harga sewa yang
berlaku dan hasil perhitungan yang berbeda mengakibatkan kelompok masyarakat yang
mampu menempati rumah susun tersebut akan berbeda pula berdasarkan tingkat
kemampuan ekonominya. Hal ini dapat dilihat dalam gambar 4.1.
Dalam grafik pada gambar 4.1 terlihat bahwa kelompok pendapatan
masyarakat yang dapat menghuni rumah susun dengan menggunakan harga sewa-beli
atau sewa hasil perhitungan adalah kelompok pendapatan masyarakat menengah atas
hingga pendapatan tinggi. Di sisi lain kelompok pendapatan masyarakat yang dapat
menghuni rumah susun dengan menggunakan harga sewa-beli atau sewa yang berlaku
adalah kelompok pendapatan masyarakat menengah bawah sampai pendapatan rendah.
Gambar 4.1 Perbandingan kelompok Pendapatan Masyarakat yang Dapat menempati Rumah
Susun Studi dengan Harga Sewa-Beli dan Sewa yang Berlaku dan Hasil Perhitungan
Kelompok Pendapatan Masyarakat yang dapat menghuni Rusuna dengan Harga Sewa-Beli atau Sewa Hasil Perhitungan
Kelompok Pendapatan Masyarakat yang saat ini menempati rumah susun (berdasarkan hasil survei)
Kelompok Pendapatan Masyarakat yang dapat menghuni Rusuna dengan Harga Sewa-Beli atau Sewa Hasil Perhitungan
Tingkat Pendapatan Masyarakat DKI Jakarta
Keterangan
93
Sumber: Hasil Analisis, 2008 (mengacu kepada Klasifikasi Golongan Pendapatan menurut Buku Analisis pola Konsumsi Masyarakat DKI Jakarta dan Distribusi Pendapatan (rendah-sedang-tinggi) berdasarkan Laporan Indikator Kesejahteraan Rakyat Propinsi DKI Jakarta).
Di samping itu, dalam bab ini dapat disimpulkan bahwa subsidi yang harus diberikan
oleh pemerintah untuk masyarakat berpendapatan rendah untuk dapat tinggal di tiap
rumah susun studi relatif besar. Dengan subsidi yang besar tersebut hal yang perlu
diwaspadai oleh pemerintah adalah adanya alih fungsi kepemilikan rumah susun dari
MBR kepada masyarakat berpendapatan menengah hingga berpendapatan tinggi.
Besarnya subsidi untuk yang harus diberikan oleh pemerintah untuk masyarakat di tiap
rumah susun studi secara ringkas dapat dilihat pada tabel IV.21
Tabel IV.21. Perbandingan Harga Sewa-Beli Hasil Perhitungan dengan Kemampuan Daya Beli
Masyarakat Berpendapatan Rendah
No. Lokasi Rumah Susun Pembanding
Harga Sewa-Beli atau sewa
Hasil Perhitungan
(Dalam Rupiah)
Harga Sewa-Beli atau sewa bagi
Masyarakat berpendapatan
dibawah Rp.1.700.000
(Dalam Rupiah)
Subsidi Pemerintah
(Dalam Rupiah)
Persentase subsidi
pemerintah (%)
Keterangan
1 Karet Tengsin
Angsuran 4,033,125 425,000 3,608,125 89.46
Apabila subsidi
yang diberikan
pemerintah besar
maka
memungkinkan
penghuni yang
awalnya MBR
menjual atau
menyewakannya
kembali kepada
penghuni lain
yang bukan
golongan MBR
Besarnya Harga Sewa-Beli 239,000,000 25,185,185 213,814,815 89.46
2 Bendungan Hilir I
Angsuran 793,125 425,000 368,125 46.4
Besarnya Harga Sewa-Beli 47,000,000 25,185,185 21,814,815 46.4
3 Pasar Jumat Harga Sewa 928,700 425,000 503,700 54
Sumber: Hasil Analisis, 2008 (diringkas dari tabel IV.7, IV.14, dan IV.19)