7

BAB II

KAJIAN PUSTAKA

2.1 Proyek Konstruksi

Dalam Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 1999

tentang jasa konstruksi disebutkan bahwa yang dimaksud dengan pekerjaan

konstruksi adalah keseluruhan atau sebagian rangkaian kegiatan perencanaan dan

pelaksanaaan beserta pengawasan yang mencakup pekerjaan arsitektural, sipil,

mekanikal, elektrikal, dan tata lingkungan beserta kelengkapannya untuk

mewujudkan suatu bangunan atau bentuk fisik lain. Lebih lanjut dijelaskan bahwa

jenis usaha konstruksi terdiri dari atas usaha perencanaan konstruksi, usaha

pelaksanaan konstruksi, dan usaha pengawasan konstruksi yang masing-masing

dilaksanakan oleh perencanaan konstruksi, pelaksana konstruksi dan pengawas

konstruksi.

Usaha perencanaan konstruksi memberikan layanan jasa perencanaan

dalam pekerjaan konstruksi yang meliputi rangkaian kegiatan atau bagian-bagian

dari kegiatan mulai dari pengembangan sampai dengan penyusunan dokumen

kontrak kerja konstruksi. Usaha pelaksanaan konstruksi memberikan layanan jasa

pelaksanaan dalam pekerjaan konstruksi yang meliputi rangkaian kegiatan atau

bagian-bagian dari kegiatan mulai dari penyiapan lapangan sampai dengan

penyerahan akhir hasil kerja konstruksi. Usaha pengawasan konstruksi

memberikan layanan jasa pengawasan baik keseluruhan maupun sebagian

8

pekerjaan pelaksana konstruksi mulai dari penyiapan sampai penyerahan akhir

konstruksi.

Para pihak yang berkecimpung dalam penyelenggaraan jasa konstruksi

terdiri dari pengguna jasa dan penyedia jasa. Pengguna jasa adalah orang

perseorangan atau badan sebagai pemberi tugas atau pemilik pekerjaan/proyek

yang memerlukan layanan jasa konstruksi. Penyedia jasa adalah orang

perseorangan atau badan yang kegiatan usahanya menyediakan layanan jasa

konstruksi. Penyedia jasa dalam pekerjaan konstruksi adalah perencana

konstruksi, pelaksana konstruksi, dan pengawas konstruksi.

Proyek konstruksi menurut Ervianto (2003), adalah suatu rangkaian

kegiatan yang hanya satu kali dilaksanakan dan umumnya berjangka pendek.

Dalam rangkaian kegiatan tersebut ada suatu proses yang mengolah sumber daya

proyek menjadi suatu hasil kegiatan yang berupa bangunan.

2.1.1 Tahapan Kegiatan Dalam Proyek Konstruksi

Kegiatan dalam proyek konstruksi terbagi atas tiga tahap meliputi tahap

prakonstruksi, tahap konstruksi, dan tahap pasca konstruksi. Secara rinci

sebagaimana ditampilkan pada Tabel 2.1.

Tabel 2.1 Tahapan Kegiatan Dalam Proyek Konstruksi

Tahap Prakonstruksi Tahap Konstruksi Tahap Pasca Konstruksi

- Studi Kelayakan - Persiapan Konstruksi - Maintenance - Penjelasan - Pelaksanaan (Pemeliharaan - Desain dan Rekayasa dan Perawatan) - Pelanggan

Sumber: Ervianto (2005)

9

Kegiatan dalam proyek konstruksi pada tahap prakonstruksi meliputi studi

kelayakan, penjelasan, desain dan rekayasa, serta pelelangan. Selanjutnya pada

tahap konstruksi meliputi kegiatan persiapan konstruksi dan pelaksanaan. Setelah

konstruksi selesai maka perlu dilanjutkan dengan kegiatan pemeliharaan dan

perawatan.

2.1.2 Jenis-jenis Proyek Konstruksi

Jenis-jenis proyek konstruksi dapat diklasifikasikan secara garis besar

menurut fungsi dan sumber dana dari proyek konstruksi, yaitu:

1) Berdasarkan fungsinya :

a) Konstruksi perumahan

b) Konstruksi komersial, seperti bank,perkantoran,sekolah, hotel dan lain-lain

c) Konstruksi konstutisional, seperti rumah sakit, tempat ibadah, dan lain-lain

d) Konstruksi high risk dan jalan raya.

2) Berdasarkan sumber dana:

a) Dana pemerintah, dimana proses pelelangan umumnya kompetitif, harus

sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku.

b) Dana swasta, dimana proses pelelangan umumnya dapat dinegosiasikan

dan ditentukan oleh aturan yang diadakan sendiri oleh pemilik dengan

bantuan konsultan perencana dan manajer konstruksi.

10

2.1.3 Pihak-pihak yang Terlibat Dalam Proyek Konstruksi

Pembahasan mengenai proyek konstruksi tidak dapat terpisahkan dengan

pihak-pihak yang terlibat didalamnya baik secara langsung maupun tidak

langsung. Dari rangkaian tahapan proses konstruksi, tentunya akan melibatkan

berbagai unsur yang bekerja secara bersama-sama dengan tujuan yang sama

sehingga proyek dapat berjalan sesuai dengan perencanaan. Secara umum pihak-

pihak yang terlibat dalam proyek konstruksi antara lain:

1) Pemilik proyek (Owner)

Pemilik proyek atau pemberi tugas atau pengguna jasa adalah orang/badan

yang memiliki proyek dan memberikan pekerjaan atau menyuruh memberikan

pekerjaan kepada pihak penyedia jasa dan membayar biaya pekerjaan tersebut.

Terlibat dalam penyusunan suatu proyek konstruksi, terutama dalam

menentukan lokasi proyek, menetapkan desain, dan menyediakan modal.

Sebagian pemilik proyek ikut mengawasi berlangsungnya proses konstruksi dan

mengoperasikan bangunan yang telah selesai.

Wewenang dan tugas owner atau pemilik proyek sebagai berikut:

1) Menunjuk penyedia jasa (konsultan dan kontraktor).

2) Meminta laporan secara periodik mengenai pelaksanaan pekerjaan yang telah

dilakukan penyedia jasa.

3) Memberikan fasilitas baik berupa sarana dan prasarana yang dibutuhkan oleh

pihak penyedia jasa untuk kelancaran pekerjaan.

4) Menyediakan lahan untuk tempat pelaksanaan pekerjaan.

11

5) Menyediakan dana dan kemudian membayar kepada pihak penyedia jasa

sejumlah biaya yang diperlukan untuk mewujudkan sebuah bangunan.

6) Ikut mengawasi jalannya pelaksanaan pekerjaan yang direncanakan dengan

cara menempatkan atau menunjuk suatu badan atau orang untuk bertindak atas

nama pemilik.

7) Mengesahkan perubahan dalam pekerjaan (bila terjadi).

8) Menerima dan mengesahkan pekerjaan yang telah selesai dilaksanakan oleh

penyedia jasa jika produknya telah sesuai dengan apa yang dikehendaki.

2) Konsultan (Consultant)

Merupakan pihak yang ditentukan oleh pemilik proyek untuk membantu

didalam merencanakan atau mendesain bangunan, melakukan studi kelayakan,

mengawasi berlangsungnya proses konstruksi, atau bahkan mengatur pelaksanaan

proyek konstruksi.

a) Konsultan Perencana

Konsultan Perencana adalah orang/badan yang membuat perencanaan

bangunan secara lengkap baik bidang arsitektur, sipil, dan bidang lain yang

melekat erat membentuk sistem bangunan. Hak dan kewajiban konsultan

perencana adalah :

(1) Membuat perencanaan secara lengkap yang terdiri dari gambar rencana,

rencana kerja dan syarat-syarat, hitungan struktur, rencana anggaran

biaya.

(2) Memberikan usulan dan pertimbangan kepada pengguna jasa dan pihak

kontraktor tentang pelaksanaan pekerjaan.

12

(3) Memberikan jawaban dan penjelasan kepada kontraktor tentang hal-hal

yang kurang jelas dalam gambar rencana, rencana kerja dan syarat-

syarat.

(4) Membuat gambar revisi bila terjadi perubahan perencanaan.

(5) Menghadiri rapat koordinasi pengelolaan proyek.

b) Konsultan Pengawas

Pengertian dari konsultan pengawas atau manajemen konstruksi adalah

semua perencanaan, pelaksanaan, pengendalian dan koordinasi suatu proyek

dari awal sampai selesainya proyek untuk menjamin bahwa proyek

dilaksanakan tepat waktu, biaya dan mutu (Ervianto, 2003).

Konsultan pengawas adalah orang/badan yang ditunjuk pengguna jasa

untuk membantu dalam pengelolaan pelaksanaan pekerjaan pembangunan

mulai awal hingga berakhirnya pekerjaan tersebut. Hak dan kewajiban

konsultan pengawas adalah:

(1) Menyelesaikan pelaksanaan pekerjaan dalam waktu yang ditetapkan.

(2) Membimbing dan mengadakan pengawasan secara periodik dalam

pelaksanaan pekerjaan.

(3) Melakukan perhitungan prestasi pekerjaan (progress work).

(4) Mengkoordinasikan dan mengendalikan kegiatan konstruksi serta aliran

informasi antara berbagai bidang agar pelaksanaan pekerjaan berjalan

lancar.

(5) Menghindari kesalahan yang mungkin terjadi sedini mungkin serta

menghindari pembengkakan biaya.

13

(6) Mengatasi dan memecahkan persoalan yang timbul di lapangan agar

dicapai hasil akhir sesuai kualitas, kuantitas serta waktu pelaksanaan yang

telah ditetapkan.

(7) Menerima atau menolak material/peralatan yang didatangkan kontraktor.

(8) Menghentikan sementara bila terjadi penyimpangan dari peraturan yang

berlaku.

(9) Menyusun laporan kemajuan pekerjaan (harian, mingguan, bulanan).

(10) Menyiapkan dan menghitung adanya kemungkinan pekerjaan

tambah/kurang.

3) Kontraktor (Contractor)

Merupakan pihak yang ditetapkan oleh pemilik proyek untuk mengatur

pelaksanaan kegiatan konstruksi dan mengolah sumber daya berupa bahan,

peralatan, tenaga kerja, metode dan modal, sehingga menghasilkan produk akhir

berupa konstruksi.

Kontraktor adalah orang/badan yang menerima pekerjaan dan

menyelenggarakan pelaksanaan pekerjaan sesuai biaya yang telah ditetapkan

berdasarkan gambar rencana dan peraturan serta syarat-syarat yang ditetapkan.

Hak dan kewajiban kontraktor adalah:

(1) Melaksanakan pekerjaan sesuai gambar rencana, peraturan dan syarat-

syarat, risalah penjelasan pekerjaan (aanwijzing) dan syarat-syarat

tambahan yang telah ditetapkan oleh pengguna jasa.

(2) Membuat gambar-gambar pelaksanaan (shop drawing) yang disahkan oleh

konsultan pengawas sebagai wakil dari pengguna jasa.

14

(3) Menyediakan alat keselamatan kerja seperti yang diwajibkan dalam

peraturan untuk menjaga keselamatan pekerjaan dan masyarakat.

(4) Membuat laporan hasil pekerjaan berupa laporan harian (daily report),

laporan mingguan (weekly report), dan laporan bulanan (monthly

report).

(5) Menyerahkan seluruh atau sebagian pekerjaan yang telah diselesaikan

sesuai ketetapan yang berlaku.

-Subkontraktor (Subcontractor)

Merupakan pihak yang dalam pelaksanaannya membantu kontraktor

utama untuk menyelesaikan sebagian pekerjaanya.

-Tenaga Kerja (Employee)

Merupakan pihak yang berada dibawah tanggung jawab kontraktor

atau subkontraktor untuk melaksanakan kegiatan konstruksi dilapangan

dengan keahlian atau keterampilan tertentu, baik secara individu maupun

kelompok yang dikoordinasikan oleh mandor.

4) Supplier

Merupakan pihak terkait yang memberikan pelayanan kepada owner atau

kontraktor untuk memenuhi pengadaan material dan kebutuhan pada

berbagai macam bahan konstruksi.

5) Pemerintah (Government)

Merupakan pihak sebagai pembuat kebijakan didalam mengatur perangkat

peraturan yang terkait dengan pelaksanaan konstruksi.

15

6) Institusi Keuangan

Merupakan institusi yang dapat menyediakan sumber keuangan atau sumber

pinjaman yang membantu pendanaan proyek.

7) Lembaga Pelayanan

Merupakan suatu pihak yang dapat memberikan pelayanan yang dibutuhkan

diluar hal teknis yang berhubungan dengan konstruksi.

8) Masyarakat

Pihak yang menerima dampak secara langsung maupun tidak langsung

akibat suatu proyek konstruksi. Baik pada saat proyek sedang berlangsung

ataupun pada saat proyek telah selesai.

2.1.4 Hubungan Kerja Antara Pihak-Pihak Organisasi

Dalam pelaksanaan setiap proyek hubungan kerja antara pihak-pihak

organisasi dapat dikelompokkan menjadi 2 (dua) kelompok yaitu:

1. Hubungan kerja secara teknis; dan

2. Hubungan kerja secara hukum.

2.1.4.1 Hubungan Kerja Secara Teknis

Secara teknis, hubungan kerja merupakan pihak-pihak yang terlibat yang

terlibat dalam pelaksanaan suatu proyek antara pemilik proyek, konsultan

perencana, konsultan pengawas dan pelaksana/kontraktor terjadi suatu hubungan

yang vertikal. Dalam hal ini semua masalah teknis perencana diserahkan oleh

pemilik proyek (Owner) kepada konsultan perencana. Berdasarkan penunjukan

16

pengawas oleh pemilik proyek, maka seluruh teknis pengawasan diserahkan

kepada konsultan pengawas. Jika ada masalah teknis yang perlu dibicarakan,

maka menurut peraturan umum pemilik proyek tidak dapat berhubungan langsung

dengan pelaksana/kontraktor tetapi harus melalui konsultan pengawas. Dalam

pelaksanaan dilapangan konsultan pengawas berkuasa penuh untuk menegur

pelaksana/kontraktor jika pekerjaan yang dilaksanakannya bertentangan atau

menyimpang dari bestek yang ada, baik secara lisan maupun tulisan sesuai dengan

wewenangnya. Apabila teguran-teguran tersebut tidak diindahkan oleh pelaksana,

maka konsultan pengawas dapat menghentikan seluruh pekerjaan baik untuk

sementara waktu maupun seterusnya.

Berbeda halnya dengan konsultan perencana, ia tidak dapat menegur atau

memerintahkan pelaksana/kontraktor secara langsung dilapangan tanpa melalui

konsultan pengawas. Hal ini disebabkan karena diantara konsultan perencana dan

pelaksana/kontraktor tidak ada hubungan kerja, sebaiknya antara konsultan

perencana dan konsultan pengawas terdapat garis hubungan konsultasi.

2.1.4.2 Hubungan Kerja Secara Hukum

Dalam hubungan kerja secara hukum, masing-masing pihak mempunyai

kedudukan yang terikat secara hukum (kontrak). Masing-masing pihak dalam

melaksanakan tugas haruslah sesuai dengan kedudukannya dan tidak boleh

menyimpang dari kontrak.

17

2.2 Parameter Keberhasilan Pelaksanaan Proyek Konstruksi

Pada proyek konstruksi, terdapat empat parameter penting yang menjadi

ukuran keberhasilan pelaksanaan suatu proyek konstruksi dari segi teknis, yaitu

biaya yang harus dialokasikan, waktu penyelesaian yang harus ditepati, kualitas,

dan keamanan (safety) yang harus dipenuhi.

Keempat parameter ini terkait satu sama lain dan dialokasikan sebagai

sasaran yang ingin dicapai didalam pelaksanaan proyek konstruksi. Oleh karena

itu, pada saat perencanaan proyek perlu diadakan usaha penanganan risiko untuk

mengantisipasi dan meminimumkan risiko-risiko. Usaha tersebut akan berperan

dalam merencanakan cara penanggulangan atau pencegahan kendala serta

mengurangi akibat-akibat dari semua kejadian yang menghambat selama proses

konstruksi.

Semuanya itu berfungsi untuk memenuhi parameter-parameter yang

menjadi ukuran keberhasilan pekerjaan proyek konstruksi. Adapun empat

parameter keberhasilan proyek tersebut adalah :

1) Biaya

Proyek konstruksi harus diselesaikan dengan biaya yang tidak melebihi

rencana anggaran biaya proyek. Dalam pelaksanaan konstruksi, dituntut suatu

manajemen biaya untuk pengeluaran dana yang efisien yaitu diharapkan

bahwa biaya untuk menyelesaikan proyek diatur dengan pengendalian yang

baik agar tidak terjadi pembengkakan biaya diluar anggaran yang telah

direncanakan. Untuk proyek yang melibatkan dana dalam jumlah besar dan

jadwal pelaksanaan yang relatif lama, perlu dilakukan estimasi biaya

18

pelaksanaan proyek secara detail dengan mengetahui komponen-komponen

pembentuknya serta periode-periode pekerjaan proyek.

2) Waktu

Proyek konstruksi harus dikerjakan sesuai dengan jangka waktu sampai

dengan tanggal akhir yang telah ditentukan. Penyelesaian proyek dalam

jangka waktu tertentu telah disesuaikan dengan perencanaan biaya yang

dialokasikan. Oleh karena itu, tidak terpenuhi batas waktu pelaksanaan akan

menimbulkan kendala-kendala baru misalnya penambahan biaya proyek yang

tidak direncanakan.

3) Kualitas /Mutu

Produk berupa konstruksi sebagai hasil kegiatan proyek konstruksi harus

memenuhi spesifikasi dan kriteria yang diisyaratkan. Sebagai contoh, bila

hasil kegiatan proyek tersebut berupa gedung bertingkat, maka kriteria yang

harus dipenuhi adalah gedung tersebut harus mampu beroperasi dengan

memuaskan dalam jangka waktu yang telah ditentukan dan sesuai dengan

desain yang telah direncanakan.

4) Keamanan (Safety)

Perencanaan dan pelaksanaan pekerjaan proyek konstruksi harus memiliki

tingkat keamanan yang cukup tinggi agar tidak membahayakan keselamatan

pihak yang terlibat secara langsung maupun tidak langsung dalam pelaksanaan

proyek. Perencanaan juga mempengaruhi faktor keamanan konstruksi yang

dirancang sehingga tidak membahayakan saat penggunaannya.

19

Keempat parameter keberhasilan proyek konstruksi bersifat tarik menarik,

artinya jika ingin meningkatkan kinerja produk yang telah disepakati dalam

kontrak, maka umumnya harus diikuti dengan peningkatan kualitas, yang

selanjutnya mengakibatkan peningkatan biaya sehingga melebihi anggaran yang

telah ditetapkan. Sebaliknya, jika ingin menekan biaya, maka umumnya perlu

dilakukan penyesuaian kualitas, jadwal dan safety. Hal ini harus ditangani secara

menyeluruh oleh pihak- pihak yang terlibat di dalam proyek konstruksi.

2.3 Risiko

2.3.1 Pengertian Risiko

Risiko dapat didefinisikan sebagai sesuatu atau peluang yang kemungkinan

terjadi dan berdampak pada pencapaian sasaran. Risiko merupakan kemungkinan

terjadinya sesuatu dan tidak dapat diduga di masa depan. Jadi risiko merupakan

ketidakpastian atau kemungkinan terjadinya sesuatu, yang jika terjadi akan

menimbulkan keuntungan/kerugian.

Risiko yang merugikan adalah faktor penyebab terjadinya kondisi yang

tidak diharapkan (unexpected condition) yang dapat menimbulkan kerugian,

kerusakan, atau kehilangan (Salim, 2000).

Risiko dan ketidakpastian memiliki pengertian yang berbeda, tetapi

mempunyai dampak yang sama terhadap kerugian atau kerusakan. Risiko itu

terkait dengan situasi dimana ada kemungkinan kejadian tersebut dapat terjadi dan

mempunyai dampak tertentu. Sedangkan ketidakpastian dihubungkan dengan

situasi yang bersifat unik sehingga probabilitas kejadiannya tidak dapat dihitung.

20

Menurut Rowe (An Anatomy of risk, 1977), ketidakpastian diakibatkan

ketiadaan informasi karena probabilitas terjadinya tidak dapat ditentukan.

Sedangkan risiko dapat ditentukan probabilitasnya karena terdapat data dan

informasi yang memadai. Dengan kata lain, jika probabilitasnya dapat dihitung,

maka hal tersebut merupakan risiko. Sebaliknya, jika tidak dapat dihitung, maka

hal tersebut merupakan ketidakpastian.

Istilah lain yang terkait dengan risiko adalah peril (bahaya atau musibah)

dan hazard (kondisi yang membahayakan). Terjadinya peril lebih banyak

disebabkan karena adanya hazard. Hazard ini dapat berupa physical hazard,

moral hazard, dan legal hazard. Risiko dapat dikurangi atau direduksi dengan

cara mengurangi peril, dan peril dapat dikurangi dengan cara mengurangi hazard.

Oleh sebab itu hazard adalah kondisi awal yang harus dikendalikan, sehingga

risiko dapat ditekan sekecil mungkin.

Dampak serius dari risiko, meliputi :

1) Kegagalan untuk berada dalam batasan perkiraan biaya.

2) Kegagalan untuk memenuhi waktu penyelesaian yang disyaratkan.

3) Kegagalan untuk memenuhi syarat kualitas.

4) Kegagalan proyek memenuhi kebutuhan operasional yang diinginkan.

5) Kerugian harta benda sebagai akibat dari kebakaran atau banjir.

6) Cedera pekerjaan karena kelemahan sistem keselamatan kerja.

Menurut Alifen et al. (2000), bahwa dampak dari keterlambatan proyek ini

menimbulkan kerugian pada pihak kontraktor, konsultan, dan owner. Kerugian

tersebut antara lain:

21

1) Pihak Kontraktor

Keterlambatan penyelesaian proyek berakibat naiknya overhead, karena

bertambah panjangnya waktu pelaksanaan. Biaya overhead meliputi biaya

untuk perusahaan secara keseluruhan, terlepas ada tidaknya kontrak yang

sedang ditangani.

2) Pihak Konsultan

Konsultan akan mengalami kerugian waktu, serta akan terlambat dalam

mengerjakan proyek yang lainnya, jika pelaksanan proyek mengalami

keterlambatan penyelesaian.

3) Pihak Pemilik Proyek

Keterlambatan proyek pada pihak pemilik/Owner, berarti kehilangan

penghasilan dari bangunan yang seharusnya sudah dapat digunakan atau

disewakan. Apabila pemilik adalah pemerintah, untuk fasilitas umum

misalnya rumah sakit tentunya keterlambatan akan merugikan pelayanan

kesehatan masyarakat, atau merugikan program pelayanan yang telah disusun.

Kerugian ini tidak dapat dinilai dengan uang tidak dapat dibayar kembali.

Sedangkan apabila pihak pemilik adalah non pemerintah, misalnya

pembangunan gedung, pertokoan atau hotel, tentu jadwal pemakaian gedung

tersebut akan mundur dari waktu yang direncanakan, sehingga ada waktu

kosong tanpa mendapatkan uang.

22

2.3.2 Sumber Risiko.

Menurut Godfrey et.al, (1996), sumber risiko dapat diuraikan sebagai

berikut:

1. Politik (political): Kebijakan pemerintah, opini public, perubahan ideology,

dogma, perundangan, kekacauan (perang, terorisme, kerusuhan).

2. Lingkungan (environmental) : Pencemaran, kebisingan, perijinan, opini

public, kebijakan internal/perusahan, perundangan yang berkaitan dengan

lingkungan, dampak lingkungan.

3. Perencanaan (planning) : Persyaratan perijinan, kebijakan dan praktek, tata

guna lahan, dampak social dan ekonomi, opini public.

4. Pemasaran (marketing) : Permintaan (perkiraan), persaingan, keusangan,

kepuasan, pelanggan, mode.

5. Ekonomi (economic) : Kebijakan keuangan, perpajakan, inflasi, suku bunga,

nilai tukar.

6. Keuangan (financial) : Kebangkrutan, keuntungan, asuransi, risk share.

7. Alam (natural) : Kondisi tanah diluar dugaan, cuaca, gempa, kebakaran dan

ledakan, temuan situs arkeologi.

8. Proyek (project) : Definisi, strategi pengadaan, persyaratan unjuk kerja,

standar, kepemimipinan, organisasi, (kedewasaan, komitmen, kompetensi, dan

pengalaman), perencanaan dan pengendalian kualitas, rencana kerja dan

sumber daya, komunikasi dan budaya.

9. Teknis (technical) : Kelengkapan desain, efisiensi operasional, keandalan.

23

10. Manusia (human) : Kesalahan, tidak kompeten, kelalain, kelelahan,

kemampuan berkomunikasi, budaya, bekerja dalam kondisi gelap /malam hari.

11. Kriminal (criminal) : Kurang aman, perusakan, pencurian, penipuan, korupsi.

12. Keselamatan (safety) : Peraturan (kesehatan dan keselamatan kerja), zat

berbahaya, bertabrakan, keruntuhan, kebanjiran, kebakaran dan ledakan.

2.4 Manajemen Risiko

Definisi manajemen menurut Harold Koontz dan Cyril O’Donel

(1994:23):

1) Segala upaya dan aktivitas untuk mencapai suatu tujuan dengan

menggunakan sumber daya manusia dan sumber daya lainnya secara efektif

dan efisien.

2) Kelompok orang atau pemimpin yang menyelenggarakan upaya atau

aktivitas di atas.

Manajemen risiko adalah prosedur atau sistem yang ditujukan untuk

mengelola secara efektif suatu potential opportunities dan efeknya. Besarnya

risiko dapat dihitung dari hasil perkalian antara dampak/ akibat yang terjadi

dan tingkat kemungkinan terjadinya. Manajemen risiko merupakan cara

penanganan risiko yang tepat dan efisien untuk mengurangi kerugian yang

ditimbulkan oleh risiko. Risk management is a discipline for living with the

possibility that future events may cause adverse effects (Flanagan, 1993).

24

2.4.1 Proses Manajemen Risiko

Manajemen risiko adalah proses sistematis untuk mengidentifikasi,

mengklasifikasi, menganalisis dan menanggapi risiko proyek. Manajemen risiko

didefinisikan sebagai prosedur untuk mengendalikan tingkat risiko dan untuk

mengurangi dampaknya. Menurut Kerzner (1995), manajemen risiko adalah cara

yang terstruktur untuk mengidentifikasi dan mengukur risiko dan memajukan,

memilih serta mengatur pilihan untuk menangani risiko.

Sistem manajemen risiko tidak hanya mengidentifikasi tetapi juga harus

menghitung risiko dan pengaruhnya terhadap proyek, hasilnya adalah risiko

tersebut dapat diterima atau tidak. Manajemen risiko merupakan kegiatan yang

dilakukan untuk menanggapi risiko yang telah diketahui untuk meminimalisasi

konsekuensi buruk yang mungkin muncul.

Menurut Flanagan dan Norman (1993), model pengelolaan risiko adalah

sebuah sistem yang bertujuan untuk mengidentifikasi dan mengukur semua risiko

dalam bisnis atau proyek sehingga dapat diambil keputusan tentang bagaimana

mengelola risiko.

Gambar 2.1 Kerangka Umum Manajemen Risiko

Sumber : Flanagan dan Norman (1993)

25

2.4.2 Identifikasi Risiko

Identifikasi risiko adalah proses menentukan apa yang dapat terjadi,

mengapa dan bagaimana risiko itu terjadi. Identifikasi risiko sebagai input data

untuk melakukan perhitungan level of risk pada tahap risk assessment.

Dalam tahap ini, yang dilakukan adalah mengenali, menemukan dan

mengidentifikasi risiko apa yang mungkin dihadapi. Risiko dapat diketahui/

diidentifikasi melalui dampak kerugian yang ditimbulkannya. Berdasarkan

dampak tersebut dapat dinilai risiko apa saja yang berpotensi besar dalam

menimbulkan kerugian.

Menurut Godfrey (1996) menguraikan identifikasi risiko dapat dilakukan

dengan menggunakan beberapa metode, yaitu:

1. What can go wrong analysis.

Pelaksanaan proses identifikasi terhadap risiko yang mungkin terjadi serta

konsekuensi yang akan ditimbulkan atas dasar sumber risiko, kejadiannya dan

akibat dari risiko.

2. Brainstroming.

Pelaksanaan proses identifikasi terhadap risiko suatu permasalahan yang

dilakukan dilakukan dengan cara brainstroming (sumbang saran/tukar

pikiran/diskusi) terhadap mereka yang memiliki kompetensi di bidangnya.

3. Wawancara Terstruktur (Structured Interview)

Proses identifikasi risiko dengan cara melakukan teknik wawancara terhadap

mereka yang memiliki kompetensi sesuai dengan keperluan identifikasi.

26

4. Use of record

Pelaksanaan proses identifikasi terhadap risiko dilakukan dengan

mengumpulkan dan melakukan pencatatan terhadap sumber data yang ada

baik berupa hasil pencatatan notulen maupun berita acara rapat hasil

pembahasan suatu proyek.

5. Promp Lists

Proses identifikasi risiko dilakukan dengan menyusun daftar yang terstruktur

dan mendetail terkait dengan permasalahan yang akan diteliti.

2.4.3 Klasifikasi Risiko

Berdasarkan langkah-langkah identifikasi risiko, maka dapat ditentukan

klasifikasi risiko yang dihadapi misalnya risiko langsung, risiko tidak

langsung, risiko yang berkaitan dengan hukum, politik, finansial, dan lain-lain.

Dampak risiko, dilihat dari siapa yang menerima dampak tersebut :

1) Lingkungan

2) Pasar/Industri

3) Perusahaan

4) Proyek/individu

2.4.4 Analisis Risiko

Analisis risiko adalah sistematika yang menggunakan informasi yang

didapat untuk menentukan seberapa sering kejadian tertentu dapat terjadi dan

besarnya konsekuensi tersebut.

27

Tujuan dari analisis risiko adalah untuk membedakan risiko minor yang

dapat diterima dan risiko mayor agar dapat menyediakan data untuk membantu

evaluasi dan penanganan risiko. Analisis risiko termasuk pertimbangan dari

sumber risiko dan konsekuensinya. Faktor yang mempengaruhi konsekuensi dapat

teridentifikasi.

Hal yang perlu diperhatikan adalah masalah kemungkinan timbulnya

risiko. Penaksiran terhadap dampak kerugian yang mungkin terjadi hanya dapat

diterapkan kepada risiko-risiko yang memiliki data kejadian/kemungkinan

berdasarkan statistik, penaksiran dilakukan berdasarkan possibility terjadinya

risiko.

Tujuan dari analisis dan manajemen risiko adalah membantu menghindari

kegagalan dan memberikan gambaran tentang apa yang terjadi bila proyek yang

dijalankan ternyata tidak sesuai dengan rencana.

Menurut Godfrey (1996) analisis risiko yang dilakukan secara sistematis

dapat membantu untuk:

1) Mengidentifikasi, menilai dan meranking risiko secara jelas

2) Memusatkan perhatian pada risiko utama (Major risk)

3) Memperjelas keputusan tentang batasan kerugian

4) Meminimalkan potensi kerusakan apabila timbul keadaan yang paling buruk

5) Mengontrol aspek ketidakpastian dalam proyek

6) Memperjelas dan menegaskan peran setiap orang/badan yang terlibat dalam

manajemen risiko.

28

Teknik-teknik yang dapat digunakan untuk melakukan analisis risiko,

yakni :

1) Analisis kualitatif

Analisis kualitatif pada umumnya digunakan untuk menentukan prioritas

risiko mana yang perlu mendapatkan perhatian lebih utama. Risiko ditunjukan

oleh dampak yang mungkin timbul dan kecenderungan atas dampak yang

mungkin timbul.

Metode analisis kualitatif digunakan diantaranya untuk :

a) Menyusun prioritas risiko

b) Apabila tidak mempunyai data yang cukup untuk melakukan analisis

kuantitatif.

c) Bila biaya analisis kuantitatif terlalu mahal dan tidak sebanding dengan risiko

yang akan dianalisis.

d) Bila analisis kualitatif tetap mencukupi untuk membuat suatu keputusan

manajemen.

Menurut Thompson dan Perry (1991) bahwa analisis risiko secara

kualitatif mempunyai dua tujuan yaitu identifikasi risiko dan penilaian awal

risiko, dimana sasarannya adalah menyusun sumber risiko utama dan

menggambarkan tingkat konsekuensi yang sering terjadi, termasuk perkiraan pada

akibat yang potensial pada estimasi biaya dan waktu, sedangkan analisis

kuantitatif terfokus pada evaluasi risiko. Tiga teknik yang biasanya dilakukan

pada analisis risiko secara kualitatif :

a) Menyusun daftar (check lists) risiko berdasarkan pengalaman sebelumnya.

29

b) Melakukan wawancara dengan personil kunci pada proyek (orang yang

berpengalaman dalam bidangnya).

c) Melakukan brainstorming (gagasan) dengan tim proyek tersebut.

Menurut Project Management Body of Knowledge/PMBOK (2000)

menyatakan bahwa analisis risiko secara kualitatif adalah proses dalam menilai

pengaruh yang kuat dan kemungkian yang terjadi dalam mengidentifikasi risiko,

proses ini memprioritaskan risiko menurut akibat yang potensial yang ditimbulkan

pada tujuan proyek yang ingin dicapai. Hal-hal yang menjadi masukan (input)

dalam melakukan analisis risiko kualitatif yaitu rencana manajemen risiko,

mengidentifikasi risiko, status proyek, tipe proyek, data yang teliti, skala pada

probabilitas dan pengaruhnya, dan membuat asumsi.

Selanjutnya teknik yang dapat dilakukan dalam melakukan analisis risiko

kualitatif adalah:

a) Menentukan probabilitas dan pengaruh risiko.

b) Probabilitas/pengaruh risiko berdasarkan matrik.

c) Melakukan test asumsi proyek.

d) Melakukan ranking terhadap data yang sudah lengkap.

Sedangkan hasil yang didapatkan melalui analisis risiko kualitatif adalah:

a) Ranking risiko secara keseluruhan pada suatu proyek.

b) Daftar (lists) pada risiko yang diprioritaskan.

c) Daftar (list) risiko untuk tambahan analisis dan manajemen.

d) Kecenderungan dalam hasil analisis risiko kualitatif.

30

2) Analisis Kuantitatif

Analisis kuantitatif merupakan metode penilaian risiko yang berupaya

mendapatkan angka realistis untuk dampak serta kecenderungan dan untuk

menganalisis record detail beberapa factor mempengaruhi sebab dan dampak dari

risiko. Metode ini mengharuskan komitmen yang tinggi dan sumber daya yang

lengkap.

Analisis kuantitatif membantu para analisis dan manajer dalam

menentukan setiap angka dari kejadian yang tidak diinginkan, dengan

mengijinkan perusahaan mengambil keputusan untuk memfokuskan pada reduksi

risiko dimana hal tersebut yang paling efektif.

3) Analisis Semi Kuantitatif

Dalam analisis semi kuantitatif, untuk menentukan nilai probabilitas,

konsekuensi berdasarkan atas penilaian yang subjektif. Penilaian ini seringkali

tidak mewakili angka yang sebenarnya atau tidak akurat. Analisis semi kuantitatif

menjelaskan analisis yang lebih mendetail daripada analisis kualitatif karena

terbagi dalam beberapa macam faktor risiko.

Metode semikuantitatif berguna dalam kegiatan operasi yang melibatkan

fasilitas proses dalam jumlah yang besar. Hal-hal yang dianalisis dalam suatu

analisis semikuantitatif :

1. Analisis Konsekuensi

Analisis konsekuensi dilakukan untuk memberikan informasi mengenai efek

atau dampak dari suatu risiko sehingga dapat diambil l langkah pencegahan.

31

2. Analisis Ekposure

Analisis Eksposure adalah untuk melihat seberapa sering/frekuensi paparan

suatu risiko.

3. Analisis Probabilitas

Analisis ini adalah untuk melihat kemungkinan terjadinya suatu risiko.

2.4.5 Evaluasi Risiko

Evaluasi risiko adalah membandingkan tingkat risiko yang ditemukan

selama proses analisis dengan melihat kriteria risiko dan dapat memutuskan

apakah risiko diterima atau ditolak.

1) Penilaian Risiko

Menurut ISO 31000, penilaian risiko terdiri diri identifikasi risiko yang

dapat mempengaruhi pencapaian sasaran organisasi, analisis risiko untuk

menganalisis kemungkinan dan dampak dari risiko yang sudah teridentifikasi,

dan evaluasi risiko untuk membandingkan hasil analisis risiko dengan kriteria

risiko untuk menentukan bagaimana penanganan risiko yang akan diterapkan.

Kategori risiko dapat dikelompokan menjadi dua, yaitu risiko tingkat

utama (major risk) yang memiliki dampak besar dan luas sehingga memerlukan

pengelolaan dan minor risk yang merupakan risiko yang tidak memerlukan

pengelolaan dan penanganan khusus karena risiko dalam batas yang dapat

diterima (Godfrey et al., 1996).

32

2) Penerimaan Risiko (Risk Acceptability)

Analisis terhadap penerimaan risiko (risk acceptability) ditentukan

berdasarkan nilai risiko yang diperoleh dari hasil perkalian antara kemungkinan

(likelihood) dengan konsekuensi (consequences) risiko.

Menurut Godfrey et al. (1996) tingkat penerimaan risiko dapat dibagi

menjadi 4 (empat), yaitu:

a) Unacceptable, yaitu risiko yang tidak dapat ditoleransi, harus dihindari atau

bila mungkin ditransfer kepada pihak lain.

b) Undesirable, yaitu risiko yang memerlukan penanganan atau mitigasi risiko

(risk education) sampai pada tingkat yang dapat diterima

c) Acceptable, yaitu risiko yang dapat diterima karena tidak mempunyai dampak

yang besar dan masih dalam batas yang dapat diterima.

d) Negligible, yaitu risiko yang dampaknya sangat kecil sehingga dapat

diabaikan.

Tabel 2.2 Penilaian dan Tingkat Penerimaan Risiko (assessment of risk acceptability)

Consequences

(Scale) Likelihood (Scale)

Catastrophic (5)

Critical (4)

Serious (3)

Marginal (2)

Negligible (1)

Frequent (5)

Unacceptable (25)

Unacceptable (20)

Unacceptable (15)

Undesirable (10)

Undersirable (5)

Probable (4)

Unacceptable (20)

Unacceptable (16)

Undesirable (12)

Undesirable (8)

Acceptable (4)

Occasional (3)

Unacceptable (15)

Undesirable (12)

Undesirable (9)

Undesirable (6)

Acceptable (3)

Remote (2)

Undesirable (10)

Undesirable (8)

Undesirable (6)

Acceptable (4)

Negligible (2)

Improbable (1)

Undesirable (5)

Acceptable (4)

Acceptable (3)

Negligible (2)

Negligible (1)

Sumber : Godfrey et al. (1996) dalam Suputra (2005)

33

2.4.6 Penanganan Risiko

Risk response adalah tanggapan atau reaksi terhadap risiko yang dilakukan

oleh setiap orang atau perusahaan dalam pengambilan keputusan, yang

dipengaruhi oleh risk attitude dari pengambil keputusan (Flanagan dan Norman,

1993). Tindakan yang dilakukan untuk mengurangi risiko yang muncul tersebut

disebut tindakan mitigasi/penanganan risiko (risk mitigation). Risiko yang muncul

kadang-kadang tidak dapat dihilangkan sama sekali tetapi hanya dapat dikurangi

sehingga akan timbul residual risk (sisa risiko).

Gambar 2.2 Mitigasi Risiko

Sumber: Flanagan dan Norman (1993)

Dalam Risk Mitigation yang dapat dilakukan manajemen risiko seperti

pada Gambar 2.2 dan dapat dijelaskan sebagai berikut :

1) Menahan Risiko (Risk Retention)

Sikap untuk menahan risiko sangat erat kaitannya dengan keuntungan

(gain) yang terdapat dalam suatu risiko. Tindakan untuk menerima/menahan

risiko ini karena dampak dari suatu kejadian yang merugikan masih dapat

diterima (acceptable).

Risk Mitigation

Risk Avoidance Risk Retention Risk Reduction Risk Transfer

34

2) Mengurangi Risiko (Risk Reduction)

Mengurangi risiko dilakukan dengan mempelajari secara mendalam risiko

itu sendiri, dan melakukan usaha-usaha pencegahan pada sumber risiko atau

mengkombinasikan usaha agar risiko yang diterima tidak terjadi secara simultan.

Dengan melakukan tindakan ini kadang-kadang masih ada risiko sisa (residual

risk) yang perlu dilakukan penilaian (assessment).

3) Memindahkan Risiko (Risk Transfer).

Sikap pemindahan risiko dilakukan dengan cara mengasuransikan risiko

yang dilakukan dengan memberikan sebagian atau seluruhnya kepada pihak lain.

Usaha atau pekerjaan yang risikonya tinggi dipindahkan kepada pihak yang

mempunyai kemampuan menangani dan mengendalikannya.

4) Menghindari Risiko (Risk Avoidance)

Sikap menghindari risiko adalah cara menghindari kerugian dengan

menghindari aktivitas yang tingkat kerugiannya tinggi. Menghindari risiko dapat

dilakukan dengan melakukan penolakan. Salah satu contoh penghindaran risiko

pada proyek konstruksi, adalah dengan memutuskan hubungan kontrak (breach of

contract).

2.4.7 Alokasi Risiko

Setelah risiko teridentifikasi dan diklasifikasikan, kemudian risiko tersebut

harus dialokasikan kepada berbagai pihak yang terikat kontrak. Alokasi ini

didasarkan penilaian terhadap hubungan antara pihak-pihak yang terlibat dengan

risiko tersebut. Aloksi risiko merupakan penentuan dan perlimpahan tanggung

jawab terhadap suatu risiko.

35

Menurut Bunni (1986) menyatakan metoda yang lebih sesuai untuk

alokasi risiko adalah dengan berdasarkan kendali atas kehadiran dan efek yang

ditimbulkan risiko jika risiko tersebut terjadi. Untuk beberapa kasus lebih cocok

untuk mengalokasikan risiko berdasarkan sifat risiko tersebut atau berdasarkan

kemampuan dan ketidakmampuan suatu pihak untuk melakukan pekerjaan proyek

yang spesifik.

Prinsip-prinsip pengalokasian risiko dari Flanagan et al. (1993) yaitu:

1) Pihak mana yang mempunyai kontrol terbaik terhadap kejadian yang

menimbulkan risiko;

2) Pihak mana yang dapat menangani risiko apabila risiko itu muncul;

3) Pihak mana yang mengambil tanggung jawab jika risiko tidak terkontrol;

4) Jika risiko diluar kontrol semua pihak, maka diasumsikan sebagai risiko

bersama.

Jika risiko sudah dialokasikan, maka semakin kecil kemungkinan

timbulnya perselisihan antara pihak yang terlibat, sebanding dengan semakin

sedikitnya risiko yang belum dialokasikan. Tapi risiko yang sudah dialokasikan

juga dapat menimbulkan perselisihan, jika risiko tersebut salah dialokasikan.

Apalagi jika risiko tersebut menyebabkan kehilangan dan kerugian yang besar.

2.5 Sumber-sumber Keterlambatan Proyek Konstruksi

Kinerja waktu berkaitan dengan manajemen waktu yang diperlukan untuk

menyelesaikan proyek sesuai dengan waktu yang telah ditetapkan. Pemilihan alat

yang tepat dan efektif akan mempengaruhi kecepatan proses konstruksi,

36

pemindahan atau distribusi material dengan cepat, baik arah horizontal maupun

vertikal.

Menurut PMBOK Guide (2008), proses manajemen waktu proyek

meliputi:

1) Definisi Kegiatan

Definisi kegiatan adalah proses identifikasi kegiatan spesifik yang dilakukan

untuk menghasilkan deliverable proyek. Deliverable adalah produk yang

dihasilkan yang merupakan bagian dari proyek seperti perangkat keras atau

perangkat lunak, dokumen perencanaan, atau hasil rapat/ pertemuan.

Pekerjaan yang ada dalam proyek biasanya dijabarkan dalam komponen yang

lebih kecil yang menggambarkan kegiatan yang diperlukan untuk

menyelesaikan proyek. Kegiatan tersebut merupakan dasar untuk

mengestimasi, menjadwalkan, mengeksekusi, memonitor, dan mengontrol

proyek.

2) Urutan Kegiatan

Urutan kegiatan adalah proses identifikasi hubungan setiap kegiatan yang ada

dalam proyek dan diurutkan berdasarkan urutan yang logis. Setiap kegiatan

kecuali kegiatan pertama dan terakhir dihubungkan oleh sebuah predecessor

(hubungan keterkaitan antara pekerjaan, yaitu suatu keterhubungan antara

suatu pekerjaan dengan pekerjaan sebelumnya) dan sebuah successor (simpul

yang berada di bawah simpul). Dalam mengurutkan kegiatan, dapat digunakan

lag diantara kegiatan untuk mendukung terbentuknya jadwal proyek yang

37

realistis dan dapat dicapai. Proses mengurutkan kegiatan dapat dilakukan

dengan menggunakan software, maupun secara manual.

3) Estimasi Sumber Daya Kegiatan

Estimasi sumber daya kegiatan adalah proses mengestimasi tipe dan jumlah

material, pekerja serta peralatan yang dibutuhkan untuk melakukan kegiatan

tersebut.

4) Estimasi Durasi Kegiatan

Estimasi durasi kegiatan adalah proses menghitung waktu yang diperlukan

untuk menyelesaikan setiap kegiatan dengan sumber daya yang sudah

ditetapkan. Estimasi durasi bergantung pada input data yang tersedia. Semakin

akurat dan detail input data yang tersedia, semakin akurat juga estimasi durasi

yang dilakukan.

5) Pengembangan Jadwal

Pengembangan jadwal adalah proses analisis urutan kegiatan, durasi, sumber

daya yang dibutuhkan, dan batasan jadwal untuk membuat jadwal proyek.

Ouput yang dihasilkan adalah jadwal penyelesaian proyek. Pengembangan

jadwal merupakan proses yang berulang untuk membuat jadwal proyek yang

acceptable.

6) Pengendalian Jadwal

Pengendalian jadwal merupakan proses monitor status proyek untuk

memperbarui kemajuan proyek dan mengatur perubahan pada jadwal proyek.

Hal yang perlu diperhatikan dalam pengendalian jadwal adalah:

a) Menentukan status dari jadwal proyek.

38

b) Pengaruh dari faktor yang menyebabkan perubahan jadwal.

c) Menentukan perubahan jadwal proyek.

d) Mengatur perubahan jadwal yang terjadi.

Dalam hasil konvensi tolok ukur kegagalan sub bidang manajemen yang

diadakan oleh LPJK (2006) disebutkan, yang menjadi tolok ukur kegagalan pada

Unit Kompetensi Manajemen Waktu Proyek (Time Management), antara lain:

1) Tidak mampu memberikan konstribusi didalam mendifinisikan kegiatan.

2) Tidak mampu dalam menentukan jadwal proyek.

3) Tidak mampu menilai hasil manajemen waktu.

4) Tidak mampu mengembangkan jadwal proyek.

5) Tidak mampu mengelola jadwal proyek.

6) Tidak mampu dalam menganalisis hasil manajemen waktu.

Menurut Oyfer (2002), untuk mendapatkan faktor penyebab kegagalan

konstruksi tidak mudah, kadangkala sumber dari kegagalan itu sendiri merupakan

akumulasi dari berbagai faktor. Perilaku manusia juga berperan signifikan,

demikian dikemukakan oleh Vicknasyon (2003), 80% dari total kegagalan

konstruksi dimungkinkan penyebabnya faktor manusia. Riset yang dilakukan

Oyfer (2002) menyatakan hal seperti itu di Amerika disebabkan oleh faktor

konstruksi (54%), desain (17%), perawatan (15%), material (12%) dan hal yang

tak terduga (2%).

Fakta-fakta menunjukkan bahwa tidak mudah menemukan sumber

kegagalan dengan tepat, karena kejadiannya disebabkan oleh banyak hal yang

berkaitan satu sama lain. Dari berbagai hasil penelitian menunjukkan bahwa

39

kegagalan utama disebabkan oleh kesalahan yang berasal dari manusia (human

error), seperti ketidaktahuan, kesembronoan/kelalaian, kurang perhatian,

komunikasi yang buruk, ketidakjelasan tanggung jawab, ketamakan/ korupsi dan

birokratis.

2.5.1 Faktor-faktor Penyebab Keterlambatan Pelaksanaan Proyek Konstruksi

Menurut Kraiem dan Dickmann (1987), penyebab-penyebab keterlambatan

waktu pelaksanaan proyek dapat dikategorikan kedalam tiga kelompok besar,

yakni :

1) Keterlambatan yang tidak dapat dimaafkan (Non-Excusable Delay), yakni

keterlambatan yang disebabkan oleh tindakan, kelalaian atau kesalahan

kontraktor.

2) Keterlambatan yang dapat dimaafkan (Excusable Delay), yakni keterlambatan

yang disebabkan oleh kejadian-kejadian diluar kendali pemilik maupun

kontraktor.

3) Keterlambatan yang layak mendapatkan ganti rugi (Compensable Delay),

yakni keterlambatan yang disebabkan oleh tindakan, kelalaian dan kesalahan

pemilik proyek.

A.Non Excusable Delays

Penyebab- penyebab yang termasuk dalam jenis keterlambatan ini adalah:

1. Identifikasi, durasi, dan rencana urutan kerja yang tidak lengkap dan tidak

tersusun dengan baik.

40

Identifikasi aktivitas proyek merupakan tahap awal dari penyusunan

jadwal proyek. Identifikasi yang tidak lengkap akan mempengaruhi durasi proyek

secara keseluruhan dan mengganggu urutan kerja.

2. Ketidaktepatan perencanaan tenaga kerja

Jumlah tenaga kerja yang dibutuhkan dalam tiap tahapan pelaksanaan

proyek berbeda-beda, tergantung dari besar dan jenis pekerjaannya. Perencanaan

yang tidak sesuai kebutuhan dilapangan dapat menimbulkan persoalan karena

tenaga kerja adalah sumber daya yang tidak mudah didapat dan mahal sekali

harganya.

3. Kualitas tenaga kerja yang buruk.

Kurangnya ketrampilan dan keahlihan pekerja dapat mengakibatkan

produktivitas tenaga kerja yang dihasilkan rendah sehingga memerlukan waktu

yang lama dalam menyelesaikan proyek

4. Keterlambatan penyediaan alat/material akibat kelalaian kontraktor.

Salah satu faktor yang mendukung dalam pelaksanaan proyek secara

langsung adalah tersediannya peralatan dan material yang akan digunakan.

Keterlambatan penyedian alat dan material diproyek dapat dikarenakan

keterlambatan pengiriman supplier, kesulitan untuk mendapatkannya, dan

kekurangan material itu sendiri. Penyediaaan alat dan material yang tidak sesuai

dengan kebutuhan dan waktu yang direncanakan,akan membuat produktivitas

pekerja menurun karena banyaknya jam nganggur sehingga menghambat laju

pekerjaan.

5. Jenis peralatan yang digunakan tidak sesuai dengan proyek.

41

Peralatan merupakan salah satu sumber daya yang digunakan secara

langsung didalam pelaksanaan proyek. Perencanaan jenis peralatan harus

disesuaikan dengan karakteristik dan besarnya proyek sehingga tujuan dari

pekerjaan proyek dapat tercapai.

6. Mobilisasi sumber daya yang lambat.

Mobilisasi yang dimaksud dalam hal ini adalah pergerakan supplier

kelokasi proyek, antar lokasi dalam proyek, dan dari dalam lokasi proyek ke luar

lokasi proyek. Hal ini sangat dipengaruhi oleh penyediaan jalan proyek dan waktu

pengiriman alat ataupun material.

7. Banyak hasil pekerjaan yang harus diulang/ diperbaiki karena cacat/salah .

Faktor ini lebih mengarah pada mutu atau kualitas pelaksanaan pekerjaan,

baik secara struktur atau penyelesaian akhir yang dipengaruhi gambar proyek,

penjadwalan proyek, dan kualitas tenaga kerja. Pada dasarnya semua

perbaikan/pengulangan akibat cacat atau salah memerlukan tambahan waktu

8. Kesulitan finansial.

Perputaran arus uang baik arus masuk maupun arus keluar harus

direncanakan dengan baik penggunaannya, agar tidak menimbulkan kesulitan

untuk proyek itu sendiri. Kesulitan pembiayaan oleh kontraktor ini, terutama yang

berkaitan dengan kewajiban pembayaran ke pemasok material dan pembayaran

upah tenaga kerja. Hal ini akan menyebabkan tersendatnya dukungan sumber

daya yang ada dan membuat pelaksanaan pekerjaan menjadi terhambat.

9. Kurangnya pengalaman kontraktor.

42

Pengalaman kontraktor berpengaruh dalam penanganan masalah dalam

bekerja bisa mengakibatkan keterlambatan proyek. Kontraktor yang sudah

berpengalaman dengan mudah mengatasi permaslahan yang timbul, lain halnya

dengan kontraktor yang kurang pengalaman, akan membutuhkan waktu yang

lebih banyak.

10. Koordinasi dan komunikasi yang buruk dalam organisasi kontraktor.

Komunikasi adalah kunci awal bagi keberhasilan kerja tim.Dalam

pelaksanaan proyek konstruksi, koordinasi memerlikan komunikasi yang baik

agar masing-masing kelompok tidak terjadi pekerjaan yang tumpang tindih

11. Metode kontruksi/teknik pelaksanaan yang tidak tepat/salah.

Kesalahan atau ketidaktepatan dalam memilih metode konstruksi,

walaupun mungkin tidak sampai menimbulkan kegagalan penyelesaian stuktur,

seringkali berdampak lebih lamanya waktu penyelesaian yang diperlukan.

12. Kecelakaan kerja yang terjadi pada pekerja.

Kurangnya kontrol keselamatan kerja yang ada di dalam proyek dapat

mangakibatkan terjadinya kecelakaan kerja terhadap pekerja. Hal ini dapat

berdampak pada penderita secara fisik, hilangnya semangat kerja, dan trauma

akibat kecelakaan yang pada akhirnya dapat mengakibatkan turunnya

produktivitas kerja.

B. Excusable Delays

1. Terjadinya hal- hal yang tak terduga seperti banjir badai, gempa bumi,

tanah longsor, kebakaran, cuaca buruk.

43

Cuaca sangat mempengaruhi produktivitas pekerja. Cuaca yang buruk

menyebabkan turunnya stamina para pekerja yang berarti menurunnya

produktivitas. Produktivitas pekerja yang rendah dan tidak sesuai yang

direncanakan akan mengakibatkan mundurnya jadwal proyek. Gempa bumi,

banjir, tanah longsor, kebakaran dapat menyebabkan proyek terhenti sementara

dan membutuhkan waktu lebih.

2. Lingkungan sosial politik yang tidak stabil.

Aspek sosial politik seperti kerusuhan, perang, keadaan sosial yang buruk

dapat mengakibatkan hambatan dalam pelaksanaan proyek karena perbaikan

pekerjaan akibat kerusakan yang terjadi memerlukan tambahan waktu yang akan

memperpanjang jadwal proyek secara keseluruhan.

3. Respon dari masyarakat sekitar yang tidak mendukung adanya proyek.

Respon dari masyarakat sekitar proyek yang berbeda- beda, ada yang

mendukung dan ada pula yang menolak. Dengan adanya respon negatif dari

masyarakat sekitar menyebabkan adanya demo yang berakibat pada berhentinya

kegiatan proyek sesaat yang berarti mundurnya jadwal pelaksanaan proyek.

C. Compensable Delays.

Penyebab- penyebab yang termasuk dalam jenis keterlambatan ini adalah:

1. Penetapan pelaksanaan jadwal proyek yang amat ketat

Jadwal proyek seringkali ditentukan oleh pemilik untuk kepentingan

pemakian yang mendesak. Kesalahan-kesalahan akan timbul karena adanya

tekanan waktu sehingga memerlukan perbaikan-perbaikan. Akibatnya jadwal

yang telah direncanakan akan berubah dan memerlukan tambahan waktu.

44

2 Persetujuan ijin kerja yang lama.

Persetujuan ijin kerja merupakan hal yang lazim dalam melaksanakan

suatu aktivitas pekerjaan seperti gambar dan contoh bahan.Proses persetujuan ijin

ini akan menjadi kendala yang bisa memperlambat proses pelaksanaan pekerjaan

apabila untuk mendapatkan ijin tersebut diperlukan waktu yang cukup lama untuk

mengambil keputusan.

3. Perubahan lingkup pekerjaan/ detail konstruksi.

Permintaan pemilik untuk mengganti lingkup pekerjaan pada saat proyek

sudah terlaksana akan berakibat pembongkaran ulang dan perubahan jadwal yang

telah dibuat kontraktor. Setiap pembongkaran ulang dalam pelaksanaan proyek

memerlukan tambahan waktu penyelesaian.

4. Sering terjadi penundaan pekerjaan.

Kondisi finansial pemilik yang kurang baik dapat berakibat penundaan

atau penghentian pekerjaan proyek yang bersifat sementara, yang secara langsung

berakibat pada mundurnya jadwal proyek.

3. Keterlambatan penyediaan material oleh pemilik.

Dalam pelaksanaan proyek, sering terjadi adanya beberapa material yang

disiapkan oleh pemilik. Masalah akan terjadi apabila pemilik terlambat

menyediakan material kepada kontraktor dari waktu yang telah dijadwalkan.

Proyek tidak dapat dilanjutkan, produktivitas pekerja rendah karena menganggur,

yang mengakibatkan keterlambatan proyek.

4. Dana dari pemilik yang tidak mencukupi.

45

Proyek dapat berhenti dan mengalami keterlambatan karena dana dari pemilik

proyek yang tidak mencukupi.

5. Sistim pembayaran pemilik ke kontraktor yang tidak sesuai kontrak.

Pelaksanaan pembangunan proyek konstruksi membutuhkan biaya terus

menerus sepanjang waktu pelaksanaannya, yang menuntut kontraktor sanggup

menyediakan dana secara konsisten agar kelancaran pekerjaan tetap terjaga.

Pembayaran termyn dari pemilik yang tidak sesuai kontrak dapat merugikan pihak

kontraktor karena akan mengacaukan semua sistim pendanaan proyek tersebut

dan menpengaruhi kelancaran pekerjaan kontraktor.

6. Cara inspeksi/kontrol pekerjaan birokratis oleh pemilik.

Cara inspeksi dan kontrol yang terlalu birokratis dapat membuat

kebebasan kontraktor dalam bekerja menjadi lebih terbatas.

2.5.2 Aspek Penyebab Keterlambatan

Pada beberapa hasil penelitian terdahulu, maka dapat disajikan aspek

penyebab keterlambatan serta identifikasi risikonya sebagaimana Tabel 2.3.

Tabel 2.3

Aspek Penyebab Keterlambatan

No Identifikasi Risiko P1 P2 P3 P4 P5

A Perencanaan dan Penjadwalan

1 Penetapan jadwal proyek yang amat ketat oleh pemilik. * *

2 Tidak lengkapnya identifikasi jenis pekerjaan yang harus ada. * * *

46

No Identifikasi Risiko P1 P2 P3 P4 P5

3 Rencana urutan kerja yang tidak tersusun dengan baik/terpadu. * * * *

4 Penentuan durasi waktu kerja yang tidak seksama. *

5 Rencana kerja pemilik yang sering berubah-ubah. * *

6 Metode konstruksi/pelaksanaan kerja yang salah/tidak tepat. * *

B Dokumen Pekerjaan dan Kontrak

7 Perencanaan (gambar/spesifikasi) yang salah/tidak lengkap. * * * * *

8 Perubahan desain/detail pekerjaan pada waktu pelaksanaan. * * * *

9 Perubahan lingkup perkerjaan pada waktu pelaksanaan. * *

10 Proses pembuatan gambar kerja oleh kontraktor * * *

11 Proses permintaan dan persetujuan gambar kerja oleh pemilik. *

12 Ketidak sepahaman aturan pembuatan gambar kerja. * * *

13 Ada banyak (sering) pekerjaan tambahan. * * *

14 Adanya permintaan perubahan atas pekerjaan yang telah selesai. * * * *

C Pelaksanaan dan Hubungan Kerja

15 Keterbatasan wewenang personil/pemilik dalam pengambilan keputusan.

* *

16 Kualifikasi personil/pemilik yang tidak professional di bidangnya. * *

17 Cara inspeksi dan kontrol pekerjaan yang birokratis oleh pemilik. *

18 Kegagalan pemilik mengkoordinasi pekerjaan dari banyak kontraktor atau subkontraktor.

* * *

19 Kegagalan pemilik mengkoordinasi penyerahan/penggunaan lahan. *

20 Kelambatan penyediaan alat/bahan dan lain-lain yang disediakan oleh * * * * *

47

No Identifikasi Risiko P1 P2 P3 P4 P5

pemilik.

21 Kualifikasi teknis dan manajerial yang buruk dari personil-personil dalam organisasi kerja kontraktor.

* * *

22 Koordinasi dan tim kerja yang buruk antar bagian dalam organisasi kerja kontraktor.

*

23 Terjadinya kecelakaan kerja. * D Koordinasi Sumber Daya

24 Mobilisasi Sumber Daya (bahan, alat, tenaga kerja) yang lambat. * * *

25 Kurangnya keahlian dan keterampilan kerja para pekerja. *

26 Jumlah pekerja yang kurang memadai. * * * *

27 Tidak tersedianya bahan sesuai kebutuhan. * * * *

28 Tidak tersedianya alat/peralatan kerja yang memadai. * * * *

29 Kelalaian/keterlambatan oleh subkontraktor pekerjaan. *

30 Pendanaan kegiatan proyek yang tidak terencana dengan baik. *

31 Tidak terbayarnya kontraktor secara layak. * * *

32 Produktivitas tenaga kerja yang buruk. *

E Sistem Kontrol dan Evaluasi Pekerjaan

33 Pengajuan contoh bahan oleh kontraktor yang tidak terjadwal. *

34 Lamanya proses permintaan dan persetujuan contoh bahan oleh pemilik.

*

35 Proses pengujian dan evaluasi bahan yang tidak relevan. *

36 Proses persetujuan ijin kerja yang bertele-tele. *

37 Kegagalan kontraktor melaksanakan pekerjaan. * * * *

48

No Identifikasi Risiko P1 P2 P3 P4 P5

38 Banyaknya hasil pekerjaan yang harus diperbaiki atau diulang. * * * *

39 Proses dan tata cara evaluasi kemajuan pekerjaan yang lama dan lewat jadwal yang disepakati.

*

F Lain-lain

40 Kondisi dan lingkungan sekitar proyek yang tidak sesuai dugaan. * * *

41 Transportasi ke lokasi proyek yang sulit. * *

42 Terjadinya hal-hal yang tidak terduga (bencana alam, kebakaran, dan lain-lain)

* *

43 Adanya pemogokan buruh. * 44 Adanya huru hara atau kerusuhan. *

45 Terjadinya kerusakan akibat perbuatan pihak ketiga. *

46 Perubahan situasi atau kebijakan politik pemerintah. *

Sumber : P1 : Praboyo (1999), P2 : Lewis dan Artherley (1996) ,

P3 : Assaf (1995) , P4 : Park (1979) , P5 : Abedi dan Haseeb (2011).

2.6 Pengertian Hotel

Pengertian hotel menurut beberapa ahli diantaranya :

1) Hotel didefinisikan sebagai tempat tinggal untuk para pengunjung/pelancong

dengan membayar sejumlah uang, dengan dua pelayanan dasar yaitu

akomodasi dan makan minum (Lawson, 1997).

2) Menurut pemerintah, hotel adalah suatu jenis akomodasi yang menggunakan

sebagian atau seluruh bangunan dengan menyediakan jasa penginapan,

makanan minuman serta jasa penunjang lainnya bagi umum yang dikelola

secara komersial.

49

3) Menurut AHMA (The America Hotel and Motel Asossciation), hotel dapat

didefinisikan sebagai tempat tinggal atau bangunan yang memiliki usaha

utama dalam menyediakan penginapan untuk publik atau masyarakat secara

umum dan memiliki jasa pelayanan makanan minuman dan lebih dari itu,

jasa pelayanan kamar, pencucian dan penggunaan atau menikmati furnitur

yang ada pada bangunan tersebut (hanya pada kamar yang disewakan dan

keseluruhan bangunan selain kamar orang lain).

Sehingga dari pengertian diatas dapat ditarik kesimpulan bahwa hotel

merupakan suatu bangunan komersil yang digunakan sebagai tempat penginapan

untuk tamu domestik maupun manca negara dengan fasilitas penunjang berupa

makan, minum dan akomodasi.

2.7 Pelaksanaan Konstruksi Proyek Hilton Garden Inn Tuban Bali

Proyek Hilton Garden Inn Tuban Bali dimiliki oleh PT. Duta Anggada

Realty,Tbk. Proyek ini mulai dikerjakan pada tahun 2013. Luas lahan 2 hektar.

Dengan jumlah 292 kamar. Kontraktor utama pada proyek ini adalah NRC,

kontraktor MEP dari SJN, kontraktor landscape SGP, kontraktor interior LYP,

konsultan pengawas RST.

Proyek pelaksanaan konstruksi Hilton Garden Inn ini mengalami

keterlambatan dari rencana selesai pertengahan 2015 menjadi awal 2016.

Keterlambatan terjadi karena spesifikasi pekerjaan yang salah, tidak terbayarnya

kontraktor secara layak, koordinasi yang buruk antar pemilik, konsultan dan para

kontraktor. Pada akhir tahun 2017 Hilton Garden Inn Tuban Bali berubah nama

menjadi Hilton Garden Inn Ngurah Rai Airport.