18

BAB II

TINJAUAN PUSTAKA

A. Tinjauan Umum Tentang Hak Atas Tanah

1. Pengertian Hak Atas Tanah

Tanah adalah suatu bagian yang ada dibumi ini yang masyarakat

dapat menggunakan dan memanfaatkannya sebaik mungkin dengan tidak

melanggar peraturan yang berlaku di indonesia. Telah diatur dalam Pasal 4

ayat 1 undang-undang pokok agraria yang berbunyi sebagai berikut : “Atas

dasar hak menguasai dari Negara sebagai yang dimaksud dalam Pasal 2

ditentukan adanya macam-macam hak atas permukaan bumi yang disebut

tanah yang dapat diberikan kepada dan dipunyai oleh orang-orang baik

sendiri maupun bersama-sama dengan orang-orang lain serta badan-badan

hukum.

2. Jenis-Jenis Hak Atas Tanah

a. Hak Milik

1) Pengertian Hak Milik

Menurut Pasal 20 ayat (1) UUPA bahwa yang dimaksu

dengan Hak Milik adalah “Hak turun temurun, terkuat, dan

terpenuh yang dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat

ketentuan Pasal 6”.

Hal ini sejalan dengan definisi yang diberikan Boedi

Harsono yang mendefinisikan Hak Milik adalah “hak turun

temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah

19

dan memberi kewenangan untuk menggunakannya bagi segala

macam keperluan selama waktu yang tidak terbatas sepanjang tidak

ada larangan khusus untuk itu”.16

2) Hapusnya Hak Milik

Hak milik dapat hapus karena beberapa alasan, hal ini

sebagaimana ditegaskan dalam Pasal 27 UUPA yang berbunyi:

a. tanahnya jatuh kepada negara;

1. Karena pencabutan hak berdasarkan pasal 18/Untuk kepentingan umum,

2. Karena penyerahan dengan sukarela oleh pemiliknya,

3. Karena diterlantarkan,

4. Karena ketentuan pasal 21 ayat (3) dan 26 ayat (2),

b. Tanahnya musnah.

b. Hak Guna Usaha

1) Pengertian Dan Dasar Hukum Hak Guna Usaha (HGU)

Hak Guna Usaha atau HGU diatur dalam Pasal 28 ayat (1)

UUPA yang berbunyi: Hak Guna Usaha adalah hak untuk

mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara, dalam

jangka waktu sebagai mana tersebut dalam pasal 29, guna

perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan.

2) Hapusnya Hak Guna Usaha

a. Jangka waktu berakhir b. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak terpenuhi

16 Boedi Harsono, Op. Cit, Hal. 292

20

c. Dilepaskan oleh pemegang hak nya sebelum jangka waktunya berakhir d. Dicabut untuk Kepentingan Umum e. Diterlantarkan f. Tanahnya Musnah g. Ketentuan Dalam Pasal 30 ayat (2)

c. Hak Guna Bangunan

1) Pengertian Dan Dasar Hukum Hak Guna Bangunan

Menurut Pasal 35 ayat (1) UUPA bahwa yang dimaksud

dengan Hak Guna Bangunan adalah hak untuk mendirikan dan

mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya

sendiri, dengan jangka waktu paling lama 30 tahun.

2) Hapusnya Hak Guna Bangunan

a. Jangka waktu telah berakhir b. Dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak terpenuhi c. Dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktu berakhir d. Dicabut untuk kepentingan umum e. Diterlantarkan f. Tanahnya Musnah g. Ketentuan dalam Pasal 36 ayat (2)

d. Hak Pakai

Menurut ketentuan Pasal 41 ayat (1) UUPA, bahwa yang dimaksud

dengan hak pakai adalah:

Hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya oleh pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan perjanjian sewa menyewa atau perjanjian pengolahan tanah, segala sesuatu asal tidak bertentangan dengan jiwa dan ketentuan-ketentuan undang-undang

21

B. Tinjauan Umum Tentang Fungsi Sosial

Secara etimologis, Fungsi menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia

(KBBI), diartikan sebagai kegunaan suatu hal. Sedangkan pengertian

sosial menurut Kamus Besar Bahasa Indonesia, diartikan berkenaan

dengan masyarakat, suka memperhatikan kepentingan umum. Kemudian

kedua komponen kata tersebut disimpulkan melalui pandangan kamus

antropologi, yang mengartikan gabungan kata tersebut yaitu “fungsi

sosial” yang diartikan sebagai kegunaan suatu hal bagi hidup suatu

masyarakat.17

Menurut Leon Duguit, Fungsi Sosial adalah “tidak ada hak

subyektif (subjectief recht), yang ada hanya fungsi sosial”. Pada

pemakaian sesuatu hak atas tanah, yang menjadi perhatian hanya

kepentingan masyarakat.18

Menurut Graham Philpott dalam Land Programme mengemukakan beberapa prinsip antara lain sebagai berikut :

1. tanah sebagai tempat hidup dan tempat kehidupan dan sebagai tempat identitas memiliki fungsi sosial.

2. pemilikan tanah tidak pernah mutlak karena fungsi sosial atas tanah sangat penting.19

Didalam ketentuan Pasal 33 ayat 3 UUD 1945, tanah merupakan

faktor utama keberhasilan dan kelancaran dalam keberhasilan

pembangunan nasional. Karena begitu pentingnya arti tanah dalam

17 Pusat Bahasa Departemen Pendidikan Nasional, 2007, Kamus Besar Bahasa Indonesia, Balai

Pustaka, Jakarta. 18 A.P. Parlindungan, 1998, Komentar Atas Undang-Undang Pokok Agraria, CV. Mandar Maju Bandung, hal.65. 19Adrian Sutedi, 2007, Implementasi Prinsip Kepentingan Umum Dalam Pengadaan Tanah Untuk

Pembangunan, Sinar Grafika, Jakarta, hal. 83.

22

penunjang pembangunan nasional diberbagai segi maka pemerintah dalam

Undang-Undasng dasar 1945 Pasal 33 ayat 3 menyebutkan bahwa ” bumi,

air dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh Negara

dan dipergunakan untuk sebesarbesar kemakmuran rakyat.

Melalui hak menguasai dari Negara inilah maka Negara selaku

badan penguasa akan dapat senantiasa mengendalikan atau mengarahkan

pengelolaan fungsi bumi, air dan ruang angkasa serta kekayaan alam yang

terkandung di dalamnya sesuai dengan peraturan dan kebijakan yang ada,

yaitu dalam lingkup penguasaan secara yuridis yang beraspek publik.20

Sedangkan jika mengacu pada Pasal 6 UUPA bahwa yang

dimaksud dengan Fungsi Sosial adalah “ Semua hak atas tanah mempunyai

fungsi sosial”

Ini berarti bahwa hak atas tanah apapun yang ada pada seseorang,

tidaklah dapat dibenarkan, bahwa tanahnya itu akan mempergunakan

(atau tidak dipergunakan) semata-mata untuk kepentingan pribadinya,

apalagi kalau hal itu menimbulkan kerugian bagi masyarakat penggunaan

tanah harus disesuaikan dengan keadaannya dan sifat daripada haknya,

hingga bermanfaat baik bagi kesejahteraan dan kebahagiaan yang

mempunyainya maupun bermanfaat pula bagi masyarakat dan negara.21

20 Muhammad Bakri, 2007, Hak Menguasai Tanah Oleh Negara (Paradigma Baru Untuk

Reformasi Agraria), Citra Media, Yogyakarta, hal 5. 21 Boedi Harsono, Op.Cit, hal. 296.

23

C. Tinjauan Umum Tentang Pengadaan Tanah

1. Pengertian Pengadaan Tanah

Menurut pasal 1 ayat (2) UU No. 2 Tahun 2012 bahwa yang

dimaksud dengan “Pengadaan Tanah adalah kegiatan menyediakan tanah

dengan cara memberi ganti kerugian yang layak dan adil kepada pihak

yang berhak”.

2. Objek Pengadaan Tanah

Adapun Objek Pengadaan Tanah menurut pasal 1 ayat (3) UU No.

2 Tahun 2012 meliputi “tanah, ruang atas tanah dan bawah tanah,

bangunan, tanaman, benda yang berkaitan dengan tanah, atau lainnya yang

dapat dinilai”.

3. Asas-asas Pengadaan Tanah

Pelaksanaan Pengadaan Tanah harus dilaksanakan berdasarkan asas

sebagaimana dimaksud didalam Pasal 2 UU No. 2 Tahun 2012 yang

meliputi asas:

a. Kemanusiaan

Yang dimaksud dengan “asas kemanusiaan” adalah pengadaan tanah

harus memberikan perlindungan serta penghormatan terhadap hak asasi

manusia, harkat dan martabat setiap warga negara dan penduduk

Indonesia secara proporsional.

b. Keadilan

Yang dimaksud dengan “asas keadilan” adalah memberikan jaminan

penggantian yang layak kepada pihak yang berhak dalam proses

24

pengadaan tanah sehingga mendapatkan kesempatan untuk dapat

melangsungkan kehidupan yang lebih baik.

c. Kemanfaatan

Yang dimaksud dengan “asas kemanfaatan” adalah hasil pengadaan

tanah mampu memberikan manfaat secara luas bagi kepentingan

masyarakat, bangsa dan negara.

d. Kepastian

Yang dimaksud dengan “asas kepastian” adalah memberikan kepastian

hukum tersedianya tanah dalam proses pengadaan tanah untuk

pembangunan dan memberikan jaminan kepada pihak yang berhak

untuk mendapatkan ganti kerugian yang layak.

e. Keterbukaan

Yang dimaksud dengan asas keterbukaan adalah bahwa pengadaan

tanah untuk pembangunan dilaksanakan dengan memberikan akses

kepada masyarakat untuk mendapatkan informasi yang berkaitan

dengan pengadaan tanah.

f. Kesepakatan

Yang dimaksud dengan asas kesepakatan adalah bahwa proses

pengadaan tanah dilakukan dengan musyawarah para pihak tanpa unsur

paksaan untuk mendapatkan kesepakatan bersama.

g. Keikutsertaan

Yang dimaksud dengan asas keikutsertaan adalah dukungan dalam

penyelenggaraan pengadaan tanah melalui partisipasi masyarakat, baik

25

secara langsung maupun tidak langsunh, sejak perencanaan sampai

dengan kegiatan pembangunan.

h. Kesejahteraan

Yang dimaksud dengan “asas kesejahteraan” adalah bahwa pengadaan

tanah untuk pembangunan dapat memberikan nilai tambah bagi

kelangsungan kehidupan pihak yang berhak dan masyarakat secara luas.

i. Keberlanjutan

Yang dimaksud dengan “asas keberlanjutan” adalah kegiatan

pembangunan dapat berlangsung secara terus menerus,

berkesinambungan, untuk mencapai tujuan yang diharapkan.

j. Keselarasan

Yang dimaksud dengan “asas keselarasan” adalah bahwa pengadaan

tanah untuk pembangunan dapat seimbang dan sejalan dengan

kepentingan masyarakat dan negara.

D. Tinjauan Tentang Kepentingan Umum

Kepentingan umum secara etimologis terdiri dari dua kata yaitu

kepentingan dan umum. Menurut Kamus Umum Bahasa Indonesia, kata

kepentingan berasal dari kata dasar “penting” yang berarti amat perlu,

amat utama, sangat berharga, dan kata “kepentingan” mengandung arti

keperluan, sesuatu yang penting. Sedangkan kata “umum” mempunyai arti

keseluruhan, sekaliannya, untuk siapa saja, khalayak manusia, masyarakat

luas. Walaupun secara etimologis pengertian tersebut diatas tersebut dapat

26

dipahami menurut ilmu bahasa tersebut tetapi belum dapat dijadikan

sebagai pengertian yuridis dari “kepentingan umum”.

Menurut Mertokusumo kepentingan umum menyangkut

kepentingan bangsa dan negara, pelayanan umum dalam masyarakat luas,

rakyat banyak dan atau pembangunan. Tidak jauh berbeda dengan

pendapat Mertokusumo, John Salindeho mendefenisikan kepentingan

umum sebagai kepentingan bangsa dan negara serta kepentingan bersama

dari rakyat atas dasar asas-asas pembangunan nasional dengan

mengindahkan ketahanan nasional serta wawasan nusantara.22 Menurut

Maria S.W. Soemardjono, konsep kepentingan umum selain harus

memenuhi “peruntukannya” juga harus dapat dirasakan “kemanfaatannya”

(socially profitable atau for public use, atau actual use by the public). Dan

agar unsur kemanfaatan ini dapat dipenuhi, artinya dapat dirasakan oleh

masyarakat secara keseluruhan dan/atau secara langsung, untuk penentuan

suatu kegiatan seyogianya melalui penelitian terpadu.23

Menurut Oloan Sitorus dan Dayat Limbong kepentingan umum

Secara sederhana dapat diartikan bahwa kepentingan umum dapat saja

dikatakan untuk keperluan, kebutuhan atau kepentingan orang banyak atau

tujuan yang luas. Namun demikian rumusan tersebut terlalu umum dan

tidak ada batasannya.24

22 John Salindeho, 1988, Masalah Tanah dalam Pembangunan, Cetakan Kedua, Sinar Grafika, Jakarta , Hal. 40. 23 Adrian Sutedi, Op.cit., hal. 69. 24 Oloan Sitorus dan Dayat Limbong, 2004, Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan Umum, Mitra Kebijakan Tanah Indonesia, Yogyakarta, Hal. 6.

27

Pasal 18 UUPA menyatakan bahwa:

“Untuk kepentingan umum, termasuk kepentingan bangsa dan negara serta kepentingan bersama dari rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut, dengan memberi ganti kerugian yang layak dan menurut cara yang diatur dengan Undangundang”. Dalam penjelasan Pasal 18 UUPA menjelaskan kepentingan umum

termasuk kepentingan bangsa dan negara serta kepentingan bersama dari

rakyat, hak-hak atas tanah dapat dicabut, dengan memberi ganti kerugian

yang layak menurut cara yang diatur undang-undang. Dimana kemudian

Pasal 18 UUPA tersebut yang melatarbelakangi lahirnya UU 20/1961.

Setelah berlakunya UU 2/2012, pengertian kepentingan umum

tersebut lebih tegas sebagaimana ditegaskan lebih lanjut pada Pasal 1

angka (6) UU No.2/2012 jo. Perpres No.71/2012, yaitu kepentingan umum

adalah kepentingan bangsa, negara dan masyarakat yang harus diwujudkan

oleh pemerintah dan digunakan sebesar-besarnya untuk kemakmuran

rakyat. Lingkup kegiatan pembangunan untuk kepentingan umum tertuang

dalam pasal 10 UU No.2 Tahun 2012 tentang Pengadaan Tanah Bagi

Pembangunan Untuk Kepentingan Umum yang berbunyi:

a. pertahanan dan keamanan nasional; b. jalan umum, jalan tol, terowongan, jalur kereta api, stasiun kereta

api, dan fasilitas operasi kereta api; c. waduk, bendungan, bendung, irigasi, saluran air minum, saluran

pembuangan air dan sanitasi, dan bangunan pengairan lainnya; d. pelabuhan, bandar udara, dan terminal; e. infrastruktur minyak, gas, dan panas bumi; f. pembangkit, transmisi, gardu, jaringan, dan distribusi tenaga

listrik; g. jaringan telekomunikasi dan informatika Pemerintah; h. tempat pembuangan dan pengolahan sampah; i. rumah sakit Pemerintah/Pemerintah Daerah; j. fasilitas keselamatan umum;

28

k. tempat pemakaman umum Pemerintah/Pemerintah Daerah; l. fasilitas sosial, fasilitas umum, dan ruang terbuka hijau publik; m. cagar alam dan cagar budaya; n. kantor Pemerintah/Pemerintah Daerah/desa; o. penataan permukiman kumuh perkotaan dan/atau konsolidasi

tanah, serta perumahan untuk masyarakat berpenghasilan rendah dengan status sewa;

p. prasarana pendidikan atau sekolah Pemerintah/Pemerintah Daerah; q. prasarana olahraga Pemerintah/Pemerintah Daerah; dan r. pasar umum dan lapangan parkir umum.

Lingkup kegiatan kepentingan umum yang terdapat dalam UU

2/2012 tersebut

di atas cakupannya sangat luas dikarenakan semakin banyaknya kebutuhan

pembangunan yang akan dilaksanakan pemerintah kedepannya, sebagai

konsekuensinya adalah makin banyak juga tanah yang dibutuhkan untuk

melaksanakan pembangunan tersebut.

Sehingga sebagai pemilik tanah yang tanahnya menjadi objek

lokasi pembangunan terkadang diperhadapkan kepada dilema yaitu apakah

harus mengutamakan kepentingan individu disatu sisi sebagai pemilik

tanah yang sah yang dilindungi hukum dan di sisi lain harus berkorban

demi kepentingan umum. Alasan untuk digunakan bagi kepentingan umum

itu acapkali adalah alasan pembenar yang dirasakan warga masyarakat

sehingga menyerahkan tanahnya untuk digunakan bagi pembangunan

untuk kepentingan umum.

Oleh karena itu, kepentingan umum dapat dikatakan sebagai

kepentingan umum bila peruntukan dan manfaatnya dirasakan benar-benar

oleh masyarakat secara keseluruhan atau secara langsung, termasuk oleh

pemilik tanah sebelumnya, dimana kemudian kegiatan pembangunannya

29

dilakukan dan dimiliki oleh pemerintah dan tidak digunakan untuk tujuan

mencari keuntungan semata atau tidak bersifat komersil.

E. Tinjauan Umum mengenai Ganti Rugi

1. Pengertian Ganti Rugi

Menurut pasal 1 angka 10 UU No. 2 Tahun 2012 menjelaskan

bahwa yang dimaksud dengan Ganti Kerugian tersebut adalah

“Penggantian yang layak dan adil kepada pihak yang berhak dalam proses

pengadaan tanah”.

2. Pengertian Penilaian Ganti Rugi

Adapun yang melakukan penilaian terhadap ganti kerugian tersebut

dilakukan oleh penilai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 angka 11

yang berbunyi;

Penilai Pertanahan, yang selanjutnya disebut Penilai, adalah orang perseorangan yang melakukan penilaian secara independen dan profesional yang telah mendapat izin praktik penilaian dari Menteri Keuangan dan telah mendapat lisensi dari Lembaga Pertanahan untuk menghitung nilai/harga objek pengadaan tanah.

Selanjutnya dalam Pasal 32 ayat (1) dijelaskan bahwa “Penilai

yang ditetapkan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 31 ayat (1) wajib

bertanggung jawab terhadap penilaian yang telah dilaksanakan”.

Adapun Penilaian besarnya nilai Ganti Kerugian oleh Penilai

menurut Pasal 33 UU No. 2 Tahun 2012 tersebut, dilakukan bidang per

bidang tanah meliputi:

a. tanah; b. ruang atas tanah dan bawah tanah; c. bangunan; d. tanaman; e. benda yang berkaitan dengan tanah; dan/atau

30

f. kerugian lain yang dapat dinilai.

Menurut A.P. Parlindungan, dalam pemberian uang ganti rugi

tersebut diperbedakan antara tanah yang sudah bersertifikat dengan tanah

yang belum bersertifikat dan antara tanah adat dengan tanah garapan.25

Schenk memberikan petunjuk26 antara lain :

1. Kerugian yang langsung dan sebagai akibat dari pencabutan hak tersebut.

2. Juga kerugian bisa terjadi karena berkurangnya nilai dari yang dicabut hak tersebut karena berkurangnya dari yang tinggal karena tidak semua dicabut haknya.

3. Akibat pencabutan hak, maka orang yang dicabut haknya tersebut telah hilang penghasilannya, sehingga perlu untuk menggantikannya ataupun memindahkan perusahaan ataupun biaya-biaya untuk pindah ataupun biaya untuk membina kembali.

4. Akibat pencabutan hak tersebut, dia harus membayar lebih besar pajak yang harus dibayarnya karena pencabutan hak tersebut.

Soetomo berpendapat dalam hal ganti kerugian yang harus dijamin ialah:

nilai hak milik itu sepanjang hal ini sesuai dengan pengorbanan daripada orang yang memperolehnya. Jadi kalau nilai itu kita bayarkan kembali sudahlah cukup dan apabila dengan berpindahnya benda itu dapat memenuhi kebutuhan masyarakat. Yang harus dicegah adalah pemberian ganti kerugian yang melampaui batas oleh karena adanya hubungan khusus yang tertentu dari pemilik terhadap benda yang akan dicabut haknya. Nilai-nilai dari ganti kerugian adalah obyektif dari benda-benda itu.27

Penetapan ganti rugi yang diberikan harus memperhatikan status

hak atas tanah yang bersangkutan. Jika statusnya Hak Milik, maka harus

25 A.P. Parlindungan, 1993, Pencabutan Dan Pembebasan Hak Atas Tanah Suatu Studi

Perbandingan, Cetakan ke- 1, Bandung, Penerbit Mandar Maju, hal 31. 26 Ibid. 27 Soetomo, 1984, Pembebasan, Pencabutan, Permohonan Hak Atas Tanah, Usaha Nasional, Surabaya, hal. 56-57.

31

menjadi pertimbangan dan perkiraan yang akurat terhadap harga ganti

ruginya. Artinya, harus lebih besar dari hak-hak atas tanah lainnya seperti

HGB dan HGU. Ganti rugi tidak saja hanya kepada tanahnya, tetapi juga

harus bangunan, pagar, tanam-tanaman, dan lain-lainnya.28

3. Bentuk Ganti Kerugian

Adapun bentuk ataupun jenis daripada ganti kerugian menurut

Pasal 74 ayat (1) dapat berupa :

(1) Pemberian Ganti Kerugian dapat diberikan dalam bentuk:

a. uang;

b. tanah pengganti;

c. permukiman kembali;

d. kepemilikan saham; atau

e. bentuk lain yang disetujui oleh kedua belah pihak.

Bentuk ganti kerugian diberikan sesuai dengan nilai Ganti

Kerugian yang nominalnya sama dengan nilai yang ditetapkan oleh Penilai

yang sudah disepakati dalam musyawarah penetapan ganti kerugian.

F. Tinjauan Tentang Musyawarah

Secara etimologis, bahwa yang dimaksud dengan musyawarah

berarti berunding dan berembuk, sedangkan menurut istilah musyawarah

adalah perundingan bersama anatara dua orang atau lebih untuk

mendapatkan keputusan yang terbaik.

28 Adrian Sutedi, Op.cit, hal. 64

32

Sedangkan menurut Undang-Undang No. 2 Tahun 2012 Tentang

Pengadaan Tanah Bagi Pembangunan Untuk Kepentingan Umum Pasal 34

ayat (3), Musyawarah diartikan sebagai “penyampaian nilai ganti kerugian

oleh pihak pertanahan dalam hal ini panitia pelaksana pengadaan tanah

berdasarkan hasil penilaian tim penilai kepada masyarakat”.

G. Tinjauan Tentang Penyelesaian Sengketa

1. Pengertian Sengketa

Pengertian sengketa disebutkan dalam Kamus Besar Bahasa

Indonesia, yaitu sesuatu yang menyebabkan perbedaan pendapat,

pertengkaran, perbantahan, pertikaian, perselisihan pendapat dan perkara

di pengadilan.29

A. Mukti Arto memberikan pengertian sengketa, yaitu suatu

sengketa itu timbul biasanya karena adanya permasalahan dalam

masyarakat dan ada dua hal yang menimbulkan masalah yaitu adanya

perbedaan antara das sollen dan das sein dan adanya perbedaan antara apa

yang diinginkan dengan apa yang terjadi, keduanya merupakan masalah

dan bila masalah itu disebabkan oleh pihak lain, maka masalah tersebut

menimbulkan sengketa. Sengketa ini bila berada dalam ruang lingkup

tatanan hukum, maka ia akan menjadi sengketa hukum dan sengketa

hukum ini ada yang dibawa ke pengadilan dan ada yang tidak dibawa ke

pengadilan.30

29 Pusat Bahasa Departemen Pendidikan Nasional, Op.cit , hal. 1037. 30 Urip Santoso, 2016, Penyelesaian Sengketa Dalam Pengadaan Tanah Untuk Kepentingan

Umum, Surabaya, Jurnal Ilmiah, Vol. XXI, No.3, Fakultas Hukum Universitas Airlangga, Hal. 192-193.

33

Eddy Pranjoto memberikan pengertian sengketa yaitu suatu

sengketa akan terjadi manakala ada dua kepentingan yang saling

berbenturan yang tidak dapat disatukan, hanya saja tidak semua sengketa

itu harus diselesaikan melalui pengadilan.31

Sengketa adalah perselisihan yang terjadi di antara para pihak yang

berbeda kepentingan, yang penyelesaiannya dapat ditempuh melalui

pengadilan atau di luar pengadilan. Dalam Bahasa Ingrris terdapat istilah

conflict dan dispute. Conflict diartikan konflik, sedangkan dispute

diartikan sengketa.

Sarjita menyatakan bahwa konflik merupakan situasi atau kondisi

adanya pertentangan atau ketidaksesuaian antara para pihak yang akan dan

sedang mengadakan hubungan atau kerjasama. Pada umumnya konflik

akan terjadi dimana saja sepanjang terjadi interaksi atau hubungan antara

sesama manusia, baik antara individu dengan individu atau kelompok

dengan kelompok dalam melakukan sesuatu.

Rachmadi Usman menyatakan bahwa baik kata conflict atau

dispute, keduanya mengandung pengertian tentang adanya perbedaan

kepentingan di antara kedua belah pihak atau lebih. Conflict diartikan

konflik, sedangkan dispute diartikan sengketa. Suatu konflik tidak akan

berkembang menjadi sengketa, apabila pihak yang merasa dirugikan hanya

memendam perasaan yang tidak puas atau keprihatinannya, baik secara

langsung maupun tidak langsung kepada pihak-piha yang dianggap

31 Ibid

34

sebagai penyebab kerugian atau pihak lain. Dengan demikian, sengketa

merupakan kelanjutan dari konflik, atau sebuah konflik akan berubah

menjadi sengketa apabila tidak dapat diselesaikan. Dalam sengketa, pihak

yang dirugikan oleh pihak lain sudah

melakukan upaya untuk menyelesaikan masalahnya dengan jalan

musyawarah, gugatan ke pengadilan, atau diselesaikan di luar pengadilan.

Berdasarkan sifat sengketa, sengketa dibedakan menjadi 2 (dua)

macam, yaitu: Pertama, Sengketa tata usaha negara. Sengketa timbul

disebabkan oleh diterbitkannya Keputusan Tata Usaha Negara oleh

badan/pejabat tata usaha negara. Sengketa tata usaha negara diselesaikan

gugatan ke Pengadilan Tata Usaha Negara. Kedua, Sengketa perdata.

Sengketa timbul disebabkan oleh wanprestasi (ingkar janji) atau perbuatan

melanggar hukum. Sengketa perdata diselesaikan melalu gugatan ke

Pengadilan Negeri atau diselesaikan di luar pengadilan.

2. Penyelesaian Sengketa

Penyelesaian sengketa dapat dilakukan melalui 2 (dua) cara oleh

para pihak yang bersengketa, yaitu: Pertama, Penyelesaian sengketa di

pengadilan dan sengketa di luar pengadilan.

a. Penyelesaian Sengketa Di Pengadilan (Litigasi)

Penyelesaian sengketa di pengadilan, yaitu salah satu pihak

yang bersengketa mengajukan gugatan ke Pengadilan Tata Usaha

Negara apabila sifat sengketanya adalah sengketa tata usaha

negara, atau mengajukan gugatan ke Pengadilan Negeri apabila

35

sifat sengketanya adalah sengketa perdata. Penyelesaian sengketa

melalui gugatan ke pengadilan dikenal dengan sebutan litigasi.

b. Penyelesaian Sengketa Di Luar Pengadilan (Non Litigasi)

Penyelesaian sengketa di luar pengadilan. Penyelesaian

sengketa di luar pengadilan, yaitu para pihak yang bersengketa

bersepakat menyelesaikan sengketanya dengan jalan musyawarah

untuk mencapai kesepakatan (mufakat). Penyelesaian sengketa di

luar pengadilan dalam bentuk negosiasi, konsiliasi, mediasi, dan

arbitrase. Negosiasi, konsiliasi, mediasi, dan arbitrase merupakan

alternatif penyelesaian sengketa atau Alternative Dispute

Resolusition, yaitu para pihak yang bersengketa dapat

menyelesaikan sengketanya di luar pengadilan dengan atau tanpa

bantuan pihak ketiga.

3. Cara Penyelesaian Sengketa Dalam Pengadaan Tanah Menurut

Undang-Undang No. 2 Tahun 2012

a. Gugatan Ke Pengadilan Tata Usaha Negara.

Pada tahapan persiapan terdapat kegiatan penetapan lokasi

pembangunan untuk kepentingan umum dalam bentuk surat

keputusan yang diterbitkan oleh gubernur. Pada kegiatan penetapan

lokasi pembangunan untuk kepentingan umum dapat ditolak oleh

pihak yang berhak dalam bentuk keberatan.

Pasal 23 Undang-Undang No. 2 Tahun 2012 menetapkan

cara penyelesaian terhadap penetapan lokasi pembangunan untuk

kepentingan umum, yaitu: Pertama, Dalam hal setelah penetapan

36

lokasi pembangunan untuk kepentingan umum masih terdapat

keberatan, pihak yang berhak terhadap penetapan lokasi lokasi

dapat mengajukan gugatan ke Pengadilan Tata Usaha Negara

setempat paling lambat 30 (tiga puluh) hari kerja sejak

dikeluarkannya penetapan lokasi. Kedua, Pengadilan Tata Usaha

Negara memutus diterima atau ditolaknya gugatan sebagaimana

dimaksud pada ayat (1) dalam waktu paling lama 30 (tiga puluh)

hari kerja sejak diterimanya gugatan. Ketiga, Pihak yang keberatan

terhadap putusan Pengadilan Tata Usaha Negara sebagaimana

dimaksud pada ayat (2) dalam waktu paling lama 14 (empat belas)

hari kerja dapat mengajukan kasasi kepada Mahkamah Agung

Republik Indonesia. Keempat, Mahkamah Agung wajib

memberikan putusan dalam waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari

kerja sejak permohonan kasasi diterima. Kelima, Putusan

pengadilan yang telah mempunyai kekuatan hukum tetap menjadi

dasar diteruskan atau tidaknya pengadaan tanah bagi pembangunan

untuk kepentingan umum.

Sengketa yang diselesaikan oleh Pengadilan Tata Usaha

Negara merupakan sengketa yang bersifat tata usaha negara sebagai

akibat diterbitkan Keputusan Tata Usaha Negara (selanjutnya

disingkat KTUN). Keputusan Gubernur tentang penetapan lokasi

pembangunan untuk kepentingan umum merupakan KTUN

sehingga penyelesaiannya melalui gugatan ke Pengadilan Tata

37

Usaha Negara oleh pihak yang merasa dirugikan atas diterbitkan

Keputusan Gubernur. Pengertian KTUN disebutkan dalam Pasal 1

angka 3 Undang-Undang No. 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata

Usaha Negara, yaitu suatu penetapan tertulis yang dikeluarkan oleh

badan atau pejabat tata usaha negara yang berisi tindakan hukum

tata usaha negara yang berdasarkan peraturan perundang-undangan

yang berlaku, yang bersifat konkret, individual, dan final yang

dapat menimbulkan akibat hukum bagi seseorang atau badan

hukum perdata.

b. Keberatan ke Pengadilan Negeri.

Pada tahapan pelaksanaan kegiatan dalam pengadaan tanah

untuk kepentingan umum diadakan kegiatan musyawarah

penetapan ganti kerugian. Musyawarah untuk menetapkan ganti

kerugian dilakukan oleh Lembaga Pertanahan (BPN RI) dengan

pihak yang berhak. Dalam musyawarah terdapat kegiatan saling

mendengar, saling memberi, dan saling menerima pendapat, serta

keinginan untuk mencapai kesepakatan mengenai sengketa ganti

kerugian dalam pengadaan tanah untuk kepentingan umum. Dalam

musyawarah ini, Lembaga Pertanahan Nasional (BPN RI) dan

pihak yang berhak dalam pengadaan tanah untuk kepentingan

umum kedudukannya sejar atau sederajat, atau tidak ada yang

berkedudukan lebih tinggi daripada pihak yang lain. Para pihak

yang bersengketa mempunyai hak atau kebebasan untuk

38

menyampaikan pendapatnya, tidak boleh ada penekanan atau

pemaksaan kehendak oleh satu pihak terhadap pihak yang lain.

Hasil musyawarah antara Lembaga Pertanahan Nasional RI dan

pihak yang berhak adalah mencapai kesepakatan (mufakat) atau

tidak mencapai kesepakatan (mufakat).

Musyawarah penetapan ganti kerugian dalam pengadaan

tanah untuk kepentingan umum diatur dalam Pasal 37 Undang-

Undang No. 2 Tahun 2012, yaitu: Pertama, Lembaga Pertanahan

melakukan musyawarah dengan pihak yang berhak dalam waktu

paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja sejak hasil penilaian dari

Penilai Pertanahan disampaikan kepada Lembaga Pertanahan untuk

menetapkan bentuk dan/atau besarnya ganti kerugian berdasarkan

hasil penilaian ganti kerugian sebagaimana dimaksud dalam Pasal

34. Kedua, Hasil kesepakatan dalam musyawarah sebagaimana

dimaksud pada ayat (1) menjadi dasar pemberian ganti kerugian

kepada pihak yang berhak yang dimuat dalam berita acara

kesepakatan.

Kalau dalam musyawarah antara Lembaga Pertanahan

(BPN RI) dan pihak yang berhak mengenai bentuk dan/atau

besarnya ganti kerugian mencapai kesepakatan, maka kesepakatan

tersebut dimuat dalam berita acara kesepakatan. Apabila dalam

musyawarah antara Lembaga Pertanahan (BPN RI) dan pihak yang

berhak mengenai bentuk dan/atau besarnya ganti kerugian tidak

39

mencapai kesepakatan, maka Pasal 38 Undang-Undang No. 2

Tahun 2012 mengatur penyelesaian sengketanya, yaitu: Pertama,

Dalam hal tidak terjadi kesepakatan mengenai bentuk dan/atau

besarnya ganti kerugian, pihak yang berhak dapat mengajukan

keberatan kepada Pengadilan Negeri setempat dalam waktu 14

(empat belas) hari kerja setelah musyawarah penetapan ganti

kerugian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 37 ayat (1). Kedua,

Pengadilan Negeri memutus bentuk dan/ atau besarnya ganti

kerugian dalam waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari kerja sejak

diterimanya pengajuan keberatan. Ketiga, Pihak yang keberatan

terhadap putusan Pengadilan Negeri sebagaimana dimaksud pada

ayat (2) dalam waktu paling lama 14 (empat belas) hari kerja dapat

mengajukan kasasi kepada Mahkamah Agung Republik Indonesia.

Keempat, Mahkamah Agung Republik Indonesia wajib

memberikan putusan dalam waktu paling lama 30 (tiga puluh) hari

kerja sejak permohonan kasasi diterima. Kelima, Putusan

Pengadilan Negeri/ Mahkamah Agung Republik Indonesia

memperoleh kekuatan hukum tetap menjadi dasar pembayaran

ganti kerugian kepada pihak yang mengajukan keberatan.

Pihak yang berhak yang tidak mensepakati bentuk dan/atau

besarnya ganti kerugian yang ditetapkan oleh Lembaga Pertanahan

(BPN RI) sebagai PPT dapat mengajukan keberatan kepada

Pengadilan Negeri setempat. Undang-Undang No. 2 Tahun 2012

40

menetapkan bahwa hak yang dimiliki oleh pihak yang berhak yang

tidak mensepakati bentuk dan/ atau besarnya ganti kerugian yang

ditetapkan oleh Lembaga Pertanahan (BPN RI) sebagai PPT adalah

mengajukan keberatan kepada Pengadilan Negeri bukan

mengajukan gugatan kepada Pengadilan Negeri setempat.

Pengadilan Negeri memutus keberatan mengenai bentuk

dan/atau besarnya ganti kerugian yang diajukan oleh pihak yang

berhak. Atas putusan yang ditetapkan oleh Pengadilan Negeri

tersebut, pihak yang berhak dapat menerima atau menolak putusan

tersebut. Kalau pihak yang berhak menolak putusan Pengadilan

Negeri, maka pihak yang berhak dapat mengajukan kasasi ke

Mahkamah Agung RI. Mahkamah Agung RI memutus kasasi yang

diajukan oleh pihak yang berhak. Putusan Mahkamah Agung RI

merupakan putusan yang terakhir (final), sehingga tidak ada upaya

Peninjauan Kembali (PK). Putusan Pengadilan Negeri atau

Mahkamah Agung RI yang telah mempunyai kekuatan hukum

tetap menjadi dasar pembayaran ganti kerugian oleh instansi yang

memerlukan tanah kepada pihak yang berhak. Penyelesaian

sengketa mengenai bentuk dan/atau besarnya ganti kerugian dalam

pengadaan tanah untuk kepentingan umum di Pengadilan Negeri

merupakan sengketa keperdataan. Sengketa keperdataan dapat

disebabkan oleh wanprestasi (ingkar janji) atau perbuatan

melanggar hukum.

41

Penyelesaian sengketa mengenai bentuk dan/atau besarnya

ganti kerugian dalam pengadaan tanah untuk kepentingan umum di

Pengadilan Negeri disebabkan oleh perbuatan melanggar hukum

bukan wanprestasi (ingkar janji) sebab antara Lembaga Pertanahan

(BPN RI) sebagai PPT dan pihak yang berhak belum ada hubungan

hukum. Oleh karena itu, sengketa mengenai bentuk dan/atau

besarnya ganti kerugian dalam pengadaan tanah untuk kepentingan

umum disebabkan oleh perbuatan melanggar hukum oleh Lembaga

Pertanahan (BPN RI) sebagai PPT.