Bad loans good money

Prof. Dino Crivellari

Laboratorio Crediti Non Performing

Lezioni Aprile

Henry Mc Leod

Il mercato immobiliare

Le dinamiche del mercato immobiliare sono uno specchio e una chiave interpretativa dell’andamento generale di vari parametri economici (spese per consumi, investimenti mobiliari, etc…) tanto nelle fasi economiche espansive

quanto in quelle recessive

Sul settore immobiliare svolge un ruolo centrale

l’accesso al credito

Sul lungo ciclo di sviluppo immobiliare che ha caratterizzato gli ultimi due decenni ha influito il miglioramento delle condizioni di accesso al credito. La maggior disponibilità di credito per

le famiglie, i bassi tassi di interesse, l’aumentata competizione tra le banche ha

stimolato e sostenuto la crescita costante dei prezzi immobiliari

I cambiamenti del ciclo del mercato immobiliare

Il collegamento tra la spesa per consumi e la ricchezza

immobiliare è più forte in economie con un mercato

immobiliare molto sviluppato

Fonte: IMF

-0.1 0.0 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6 0.70.0

0.1

0.2

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0.8

0.9

1.0

Italia

Irlanda

Francia

AustriaGiappone

Belgio

Spagna

Germania

Norvegia

Regno Unito

Finlandia

Canada

Svizzera

Stati Uniti

Olanda

Australia

Danimarca

Ind

ici M

erc

ato

Ip

ote

cario

(Correlazione: 0.35; t-statistica: 1.43)

INDICE MERCATO IPOTECARIO E CORRELAZIONE TRA PREZZI DEGLI IMMOBILI SPESA PER CONSUMI

(Deviazione dal trend)

I cambiamenti del ciclo del mercato immobiliare

Fonte: IMF

Se il prezzo delle case aumenta o diminuisce il tasso di interesse, i consumatori sono indotti ad aumentare il loro debito ipotecario a fronte del maggior valore che ha

assunto la garanzia reale ovvero sono indotti a rifinanziare il loro debito ipotecario e ad utilizzare questi fondi aggiuntivi per una varietà di scopi, come ad esempio aumentare i consumi, acquistare asset finanziari, o apportare miglioramenti al proprio immobile (es.

mutui per ristrutturazione)

Se il prezzo delle case aumenta o diminuisce il tasso di interesse, i consumatori sono indotti ad aumentare il loro debito ipotecario a fronte del maggior valore che ha

assunto la garanzia reale ovvero sono indotti a rifinanziare il loro debito ipotecario e ad utilizzare questi fondi aggiuntivi per una varietà di scopi, come ad esempio aumentare i consumi, acquistare asset finanziari, o apportare miglioramenti al proprio immobile (es.

mutui per ristrutturazione)

-0.02 0.00 0.02 0.04 0.06 0.08 0.10 0.12 0.140.00.1

0.2

0.3

0.4

0.5

0.6

0.7

0.8

0.9

1.0

Italia

Francia

Germania

0.16

Regno Unito

Stati Uniti

Giappone

Canada

Indi

ci M

erca

to Ip

otec

ario

(Correlazione: 0.80; t-statistica: 2.96)

PROPENSIONE AL CONSUMO RISPETTO ALLA RICCHEZZA IMMOBILIARE

Come nasce la bolla immobiliare

Negli USA ….

I tassi sono bassi. Il valore delle case cresce a ritmi sostenuti. I mutui vengono offerti anche alla clientela con basso e bassissimo merito creditizio. Le commissioni per chi emette mutui e per chi li cartolarizza sono elevate.Ad agosto 2007 I prezzi delle case incominciano a scendere e in breve il mutuo ha un valore più elevato dell’immobile. Molti debitori iniziano a non pagare. Il flusso di denaro necessario ad onorare le cedole sui titoli legati all’immobiliare da parte di banche e finanziarie, anche estere, si prosciuga. Incominciano le perdite ed i titoli crollano e diventano spazzatura.

Overevaluation delle quotazioni dei valori immobiliari

Un significativo gap/divario dei prezzi delle case potrebbe essere corretto attraverso un abbassamento del valore nominale delle case o con una

moderata inflazione. Ma un cambiamento negativo in alcuni dei fondamentali che caratterizzano il settore potrebbe aumentare il gap e

richiedere un più ampio aggiustamento dei prezzi immobiliari. In particolare le revisioni al ribasso delle aspettative di reddito e condizioni di accesso al credito più stringenti potrebbero determinare una pressione aggiuntiva al

ribasso dei prezzi delle case

In ogni Paese la crescita dei prezzi immobiliari è modellata come una funzione di una sorta di tasso di accessibilità che tiene conto della crescita del reddito disponibile pro capite, del tassi di interesse nel lungo termine e del livello di

popolazione in età lavorativa. Un aumento inatteso dei prezzi delle case (c.d. house price gap) potrebbe essere interpretato come una misura di overevaluation e

utilizzato per identificare quali Paesi potrebbero incorrere in una correzione dei prezzi immobiliari

Confronto dei divari nei prezzi immobiliari nei vari Paesi

-10

-5

0

5

10

15

20

25

30

35

House Price Gaps (%) Nell’ultimo decennio (1997-2007) i Paesi che hanno assistito ad un

ampio inatteso aumento dei prezzi immobiliari, come Irlanda, Olanda e Regno Unito, dove i prezzi hanno

superato oltre il 30% rispetto ai valori dei parametrici di influenza.

In altri Paesi, inclusi Francia, Australia e Spagna hanno registrato

un overevaluation di ca. il 20%.

Gli Stati Uniti invece si attestano su valori di mezzo in quanto la

percentuale riflette il fatto che i prezzi degli immobili negli USA hanno

iniziato a scendere già a partire dallla fine del 2006.

* The changing housing cycle and the implications for monetary policy

Focus sull’Italia

L’indebitamento relativo al settore immobiliare, in rapporto al PIL, in Italia è ancora sottodimensionato rispetto alla

maggior parte delle economie dei paesi industrializzati

Negli ultimi 3 anni le banche italiane hanno emulato seppur con modalità diverse e

sulla base di una normativa più stringente gli istituti di credito anglosassoni nel

trasformare pacchetti di mutui residenziali in mutui cartolarizzati traendone i relativi benefici e offrendo migliori condizioni alla

clientela

“la forte crescita delle cartolarizzazioni ha probabilmente concorso alla robusta espansione dei

prestiti e alle condizioni favorevoli tra gli inizi del 2005 e la prima metà del 2007. La turbolenza sui mercati

finanziari tuttavia ne ha mostrato i punti di debolezza: complessità, difficoltà di valutazione, eccesso di

affidamento sui rating, inadeguatezza delle informazioni” *

L’Italia continua pertanto ad essere tra i Paesi Europei meno indebitati.

Tuttavia il maggiore ricorso alle cartolarizzazioni dei crediti immobiliari da parte delle banche italiane è stato dettato dall’esigenza di recuperare liquidità in un periodo di forte pressione sul mercato interbancario piuttosto che dall’obiettivo di trasferire il

rischio di credito a soggetti più deboli come è avvenuto negli Stati Uniti

* BCE, Bollettino mensile – febbraio 2008

Le cartolarizzazioni di crediti immobiliari in Italia

Banca d’Italia ha condotto uno studio sulle operazioni di cartolarizzazione di prestiti effettuati tra il 2004 ed il 2007 da 269 banche su un totale di 870.

E’ emerso che:

Nel periodo osservato i mutui concessi dalle banche sono stati mediamente meno rischiosi rispetto a quelli non cartolarizzati nonostante i mutui erogati

dalle banche con volumi maggiori di cartolarizzazioni siano risultati mediamente più rischiosi

Anche nel 2008 è continuato il ricorso alle cartolarizzazioni

Tuttavia le tensioni sui mercati immobiliari associate alla sfiducia nei confronti delle

agenzie di rating inducono gli investitori ad una maggiore selettività pregiudicando

l’assorbimento dei mutui cartolarizzati da parte dei mercato

“la capacità delle banche di erogare prestiti dipende dalle

condizioni dei mercati finanziari in misura maggiore rispetto al passato, quando la

principale fonte di finanziamento bancario era

costituita dai depositi”*

* BCE, Bollettino mensile – febbraio 2008

Effetti del credit crunch

La recessione economica, la stretta del credito associata alle aspettative di ridimensionamento dei valori del settore immobiliare ha indotto potenziali acquirenti a

differire le scelte di investimento tanto immobiliare quanto mobiliare

Il ridotto supporto garantito dal sistema creditizio e una domanda molto più rarefatta rispetto al recente passato hanno comportato un pesante arretramento del mercato

immobiliare italiano e creato i presupposti per uno sgonfiamento delle quotazioni

diminuzione delle transazioni immobiliari

erosione della componente ipotecaria a fronte dell’aumento

dei mutui per sostituzione

contrazione del capitale complessivamente erogato

Evoluzione del mercato del credito per l’acquisto di abitazioni

La drastica riduzione delle transazioni immobiliari è evidente e rimanda per le proporzioni all’ analoga contrazione registrata nel 1992 (-16,3%), anno di avvio di una fase recessiva protrattasi a lungo soprattutto nelle maggiori aree urbane

Alla base della ulteriore riduzione attesa vi è la perdurante rigidità dei prezzi dal lato dell’offerta.

0

100.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

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2006 2007 2008

0

10.000

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40.000

50.000

60.000

N. Compravendite N. Compravendite sostenute da ipoteca

Capitale erogato garantito da ipoteca (€mln)

* Fonte dati: Nomisma, Quaderni per l’economia

Evoluzione del mercato del credito per l’acquisto di abitazioni

Brusco ripiegamento al ribasso delle

quotazioni

RISCHIO

-8

-7

-6

-5

-4

-3

-2

-1

0

1

2

I '08 - II '08 2009

Milano

Roma

Aree urbane

Italia

* Fonte dati: Nomisma, Quaderni per l’economia

Prezzi abitazioni nuove variazioni semestrali e previsioni (%)

L’attuale livello di fiducia è ai minimi

11

1517

20

171515

1820

27

282731

33

24

2829

39

1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 gen.2004

gen.2005

giu.2005

gen.2006

giu.2006

gen.2007

giu.2007

gen.2008

ottimismo della situazione economica italiana

Fonte: Rielaborazioni Osservatorio UniCredit Banca per la Casa su dati GFK Eurisko

Valore %

Il sentiment della famiglie italiane rispetto al futuro registra un minimo storico!

Dopo l’ottimismo crescente che ha caratterizzato il I e II semestre del 2006, il I e II semestre 2007 mostrano un calo drastico della fiducia delle famiglie italiane

con riguardo alla situazione economica italiana nei prossimi 5 anni.

Deterioramento della qualità del credito

A indurre le banche ad una maggiore selettività ha contribuito il continuo peggioramento degli indici di rischiosità del credito

A indurre le banche ad una maggiore selettività ha contribuito il continuo peggioramento degli indici di rischiosità del credito

Alcuni analisti stimano che le sofferenze

immobiliari supereranno i 7 €mld raggiungendo il 2,5% delle consistenze

attuali.

Nuove Sofferenze Incagli Partite Anomale

Nuove Sofferenze 59.495 51.308 44.838 45.771 50.613 53.802 45.095 46.918 47.126 45.172

Incagli 19.379 19.182 19.571 20.476 21.312 21.278 20.650 19.938 21.167 23.376

Partite Anomale 78.875 70.491 64.410 66.247 71.925 75.081 65.746 66.857 68.294 68.548

dic. 1999

dic. 2000

dic. 2001

dic. 2002

dic. 2003

dic. 2004

dic. 2005

dic. 2006

dic. 2007

giu. 2008

€ mln

Sofferenze/Impieghi 9.7% 7.7% 6.6% 6.4% 6.6% 6.5% 5,3% 4.8% 4.5% 4.4%

Deterioramento della qualità del credito

Il progressivo deterioramento della qualità del credito trova riscontro nell’aumentata “mortalità” dei mutui concessi tra il

2004 ed il 2007

Il progressivo deterioramento della qualità del credito trova riscontro nell’aumentata “mortalità” dei mutui concessi tra il

2004 ed il 2007

La situazione di difficoltà tende a manifestarsi già dopo pochi trimestri dalla concessione del prestito

Da un monitoraggio svolto dal Ministero della Giustizia su oltre il 90% degli uffici giudiziari è

emerso che nei primi 6 mesi del 2008 si è registrato un incremento del 16,7% delle procedure esecutive

avviate da parte delle banche

Le ricadute sul mercato immobiliare

L’accresciuta onerosità dei finanziamenti e l’attuata politica di razionamento del credito attuata dalle banche ha prodotto

effetti deprimenti sul mercato immobiliare

L’accresciuta onerosità dei finanziamenti e l’attuata politica di razionamento del credito attuata dalle banche ha prodotto

effetti deprimenti sul mercato immobiliare

Nel corso del 2008 è continuato a diminuire il

numero delle compraventite mentre dal punto di vista dei prezzi è

solo grazie alla rigidità dell’offerta che non si sono ancora innescate le spirali recessive che hanno già

colpito molti Paesi industrializzati: Stati Uniti, Gran Bretagna, Irlanda,

Spagna ..

Se la rigidità continuerà a manifestarsi la flessione media dei valori in termini reali si assesterà tra il 3%

ed il 5%.

Nelle aree urbane di maggiori dimensioni il calo delle quotazioni sarà più sensibile per effetti di alcuni eccessi speculativi degli anni passati mentre nei comuni di piccole e medie dimensioni si avrà una stabilizzazione dei valori sui livelli di inizio anno

Le implicazioni sull’operatività del sistema bancario

In un mercato rarefatto l’individuazione di un riferimento di valore da associare agli immobili è un’operazione complessa e

delicata

In un mercato rarefatto l’individuazione di un riferimento di valore da associare agli immobili è un’operazione complessa e

delicata

Quali gli effetti sul valore delle garanzie reali in caso di default?

Bassa efficienza delle procedure esecutive

Nonostante la riforma delle procedure esecutive nel 2006 abbia semplificato l’iter contribuendo a ridurre di ca. 5.000 unità il numero dei procedimenti pendenti, la durata media

rimane elevata attestandosi in 5,6 anni anche se vi sono variabilità territoriali molto marcate

Nonostante la riforma delle procedure esecutive nel 2006 abbia semplificato l’iter contribuendo a ridurre di ca. 5.000 unità il numero dei procedimenti pendenti, la durata media

rimane elevata attestandosi in 5,6 anni anche se vi sono variabilità territoriali molto marcate

4,3

6,4

11,15,6

0

2

4

6

8

10

12

Anni

Nord Centro Sud Italia

Durata media delle procedure esecutive residenziali per area

geografica

I tempi e i costi della giustizia

E’ oramai condiviso che la lunga durata delle cause civili offre vantaggi dilatori per la parte in torto:

Il ricorso alle vie giudiziali infatti è una strategia finalizzata ad ottenere una dilazione di pagamento della somma contestata o in alternativa a concordare una

transazione favorevole

I tassi di interesse legali applicati sulle somme contestate sono generalmente inferiori a quelli di mercato a tutto vantaggio della parte in torto che, in tal modo, si

avvantaggia dell’eccessiva durata dei processi

Il ricorso alle vie giudiziali infatti è una strategia finalizzata ad ottenere una dilazione di pagamento della somma contestata o in alternativa a concordare una

transazione favorevole

I tassi di interesse legali applicati sulle somme contestate sono generalmente inferiori a quelli di mercato a tutto vantaggio della parte in torto che, in tal modo, si

avvantaggia dell’eccessiva durata dei processi

I lunghi e lenti tempi della giustizia rappresentano anche un costo per lo svolgimento e lo sviluppo di un’attività d’impresa:

Per il recupero di un credito in Italia sono necessari in media 1.210 giorni lavorativi a fronte di soli 190 della Danimarca

Per il recupero di un credito in Italia sono necessari in media 1.210 giorni lavorativi a fronte di soli 190 della Danimarca

• Fonte: World Bank (2006)

Paesi gg. per recupero crediti Costi

Danimarca 190 6,5%

Germania 394 10,5%

Austria 342 9%

Regno Unito 229 16,8%

Italia 1.210 17,6%

Facendo i conti: il costo del “servizio di giustizia” si concretizza in:

MAGGIORI PERDITE PER LE BANCHEMAGGIORI PERDITE PER LE BANCHE

MINOR GETTITO FISCALEMINOR GETTITO FISCALE

PRENDIAMO AD ESEMPIO LE PROCEDURE CONCORSUALI …PRENDIAMO AD ESEMPIO LE PROCEDURE CONCORSUALI …

PARADOSSO: Se tutte le procedure si realizzassero in un Tribunale piuttosto che in un altro il valore attuale netto risulterebbe sensibilmente

diverso

TRIBUNALE Best Practice(durata media procedure fallimentari: 5 anni)*

TRIBUNALE Worst Practice(durata media procedure fallimentari: 13 anni, 7 mesi)*

Valore totale crediti insinuati

12,1 €mld

Perdita

(incasso 18,8%)10,4 €mld

Valore attualizzato in 5 anni

1,4 €mld

Valore totale crediti insinuati

12,1 €mld

Perdita

(incasso 18,8%)10,4 €mld

Valore attualizzato in 13 anni e 7 mesi

1 €mld

differenziale = 427,7 €mln

L’inefficienza della giustizia si misura in termini di differenziale di prezzo e non soltanto in termini di iniquità.

La perdita subita dalle banche è considerevole: 10,4 €mld per mancato incasso (che si traduce anche in un minor gettito fiscale pari a 4,4 €mld) più la perdita finanziaria dovuta alla eccessiva durata dei procedimenti

L’inefficienza della giustizia si misura in termini di differenziale di prezzo e non soltanto in termini di iniquità.

La perdita subita dalle banche è considerevole: 10,4 €mld per mancato incasso (che si traduce anche in un minor gettito fiscale pari a 4,4 €mld) più la perdita finanziaria dovuta alla eccessiva durata dei procedimenti

(media nazionale: 8 anni, 3 mesi)

• Fonte: Istat 2007

•Elaborazione dati UniCredit Credit Management Bank

Bad money drives good money out of circulation

Legge di Gresham (1551)Bad money drives good money out of circulation if they exchange for

the same price

In base a tale teoria la circolazione di moneta è caratterizzata dalla presenza di due tipologie: la moneta “buona” e quella “cattiva”. Entrambe sono accettate al medesimo valore e con lo

stesso corso legale ma quella dominante è sempre quella “cattiva”. Questo perché le persone preferiscono spendere quella cattiva e tenere per sé la buona.

Nel 1965 in America la moneta di mezzo dollaro era fatta per il 40% di lega in argento. L’anno precedente il ½ dollaro era coniato in argento per il 90%. Nel 1965 le due tipologie avevano entrambe

corso legale ed erano accettate al medesimo valore ma rapidamente la moneta in argento scomparve dalla circolazione ed al suo posto

iniziò a circolare solo quella con il minor contenuto in argento.

Bad loans good money

Alla fine del ‘900 l’economista scozzese Sir Henry Dunning Mc Leod nella sua nota teoria del credito

affermò che:

Se mi venisse chiesto quale scoperta abbia più profondamente influenzato la fortuna

della razza umana, si potrebbe probabilmente dichiarare la scoperta che il

debito è una merce vendibile

Da diversi anni è attivo un vero e proprio mercato primario e secondario

delle cessioni dei crediti non performing

Diversi approcci:Diversi approcci:

Buy, work and resell

Gli acquirenti si focalizzano su tipologie specifiche di crediti

che procedono a gestire in house o dando mandato a

soggetti specializzati per poi vendere nuovamente quelle

posizioni valutate con “recupero non conveniente”

Buy and resell

Le acquisizioni riguardano soprattutto portafogli che poi

vengono suddivisi in portafogli più piccoli e poi rivenduti

Si potrebbe prendere a modello il sistema bancario:

24

1,031,111,25

2,782,24

2,11

1,35

2,022,15

22.841 22.562

16.375 16.690 16.286 15.662

21.16024.55121.216

0

0,5

1

1,5

2

2,5

3

dic-00 dic-01 dic-02 dic-03 dic-04 dic-05 dic-06 dic-07 giu-08

0

5.000

10.000

15.000

20.000

25.000

30.000Soff./Impieghi

(%)

€mln **

NEGLI ULTIMI ANNI LE BANCHE HANNO CEDUTO ASSET NON PERORMING PER UN VALORE PARI AD AOLTRE 1/3 DELLE SOFFERENZE PRODOTTO DAL SISTEMA BANCARIO ITALIANO.

LE SOFFERENZE BANCARIE SONO GIA’ DA ALCUNI ANNI DIVENUTE VERE E PROPRIE “MERCI” OGGETTO DI COSTANTI ED IN ALCUNI CASI SITEMATICHE COMPRAVENDITE

TANTO DA DEFINIRE IL FENOMENO “DEBANCARIZZAZIONE DELLE SOFFERENZE”

LE SOFFERENZE BANCARIE SONO GIA’ DA ALCUNI ANNI DIVENUTE VERE E PROPRIE “MERCI” OGGETTO DI COSTANTI ED IN ALCUNI CASI SITEMATICHE COMPRAVENDITE

TANTO DA DEFINIRE IL FENOMENO “DEBANCARIZZAZIONE DELLE SOFFERENZE”

• Fonte: Rapporto ABI sui mercati finanziari e creditizi

•* Sofferenze nette

La cessione dei crediti da parte delle banche

La smobilizzazione del portafoglio ha contribuito negli ultimi anni a finanziare la

forte espansione dei prestiti erogati da parte delle banche italiane.

In media ogi anno dal 1999 al 2007 sono state effettuate cessioni di crediti per 19

€mld corrispondenti a ca. il 7% delle erogazioni di prestiti a medio e a lungo

termine.

Nonostante le difficoltà sui mercati internazionali, le transazioni nel mercato

secondario del credito hanno interessato un volume di prestiti molto elevato anche nel

2007, pari a 37€mld.

Le difficoltà nella collocazione dei titoli

Le difficoltà a collocare sul mercato i titoli emessi dalle società veicolo che intermediano le cartolarizzazioni hanno avuto due conseguenza:

E’ aumentata la quota dei prestiti ceduti direttamente dalle banche ad altri

intermediari non bancari (18% contro il 12% nel 2006), una tipologia di cessioni che non ha come fine ultimo l’emissione

sui mercati di titoli aventi come sottostante i crediti ceduti

Una quota non trascurabile dei tioli emessi a fronte di operazioni di

cartolarizzazione è stata sottoscritta da banche appartenenti agli stessi gruppi che

hanno ceduto gli asset; in alcuni casi questi titoli sono stati utilizzati come

garanzia stanziata a fronte di operazioni di rifinanziamento presso l’Eurosistema

27

‼ L’inefficienza della procedura civile di liquidazione dei crediti produce immediati e negativi effetti sul valore dei crediti

‼ L’inefficienza della procedura civile di liquidazione dei crediti produce immediati e negativi effetti sul valore dei crediti

UNA CONSIDERAZIONE:

un miglioramento del rating dei crediti

che si traduce immediatamente in un miglioramento dei prezzi dei crediti delle banche e di conseguenza

dei crediti delle procedure concorsuali

Se si riuscisse ad essere virtuosi anche nell’ambito dei sistemi normativi di giustizia civile avremmo come risultato finale:

Esempi di prassi e soluzioni già sperimentate con successo in altri settori: il “mercato” dei crediti tributari

delle Procedure

L’INTERSCAMBIO INFORMATIVO TRA GLI OPERATORI

L’ADOZIONE DI DETERMINATE PRASSI COMPETITIVE DA PARTE DI ALCUNI TRIBUNALI

L’INTERESSAMENTO DI IMPORTANTI OPERATORI ECONOMICI

UN VERO E PROPRIO MERCATO DEI

CREDITI TRIBUTARI

QUESTO HA PORTATO:

• BENEFICI IMMEDIATI ALLE CURATELE,

• UNA RAPIDA CHIUSURA DELLE PROCEDURE CONCORSUALI

• E UNA MIGLIORE LIQUIDAZIONE DEGLI ASSET ERARIALI

HANNO GENERATO

AUMENTO DEL PREZZO DI CESSIONE

I PREZZI DELLE CESSIONI DEI CREDITI TRIBUTARI SONO AUMENTATI CON VALORI CHE HANNO SUPERATO IL 50% RISPETTO

AL 20% DI QUALCHE ANNO FA.

NON SONO POCHI I CASI IN CUI IL CREDITO TRIBUTARIO E’ STATO CEDUTO AD UN

PREZZO PARI ALL’80% DEL VALORE

Esempio di un mercato regolamentato