báo cáo nghiên cỨu thỊ trƯỜng Đà nẴng · pdf filedanh...

Accelerating successwww.colliers.com/vietnam

BÁO CÁO NGHIÊN CỨU THỊ TRƯỜNG ĐÀ NẴNG

Q1 2017

MỤC LỤC TỔNG QUAN KINH TẾ.............................................................................................................

VIỆTNAM...................................................................................................................................

TP.HỒCHÍMINH.......................................................................................................................

HÀNỘI........................................................................................................................................

ĐÀNẴNG....................................................................................................................................

TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG ĐÀ NẴNG ....................................................................... VĂNPHÒNG..............................................................................................................................

BÁNLẺ.......................................................................................................................................

CĂNHỘKHÁCHSẠN................................................................................................................

BIỆTTHỰ...................................................................................................................................

DANH SÁCH TỪ VIẾT TẮT ARR: Giáthuêtrungbình CPI: Chỉsốgiátiêudùng

GDP: Tổngsảnphẩmquốcnội GFA: Tổngdiệntíchsàn

GBTA:HiệphộiDulịchtoàncầu GRDP: Tổngsảnphẩmtrênđịabàn

FDI: Vốnđầutưtrựctiếpnướcngoài IIP: Chỉsốsảnxuấtcôngnghiệp

M&A: HoạtđộngMuabánvàSápnhập NLA: Diệntíchchothuêthực

PCI: Chỉsốnănglựccạnhtranhcấptỉnh

Trang bìa: KhungcảnhĐàNẵng

6-7

6

7

7

7

8-20

8

11

13

15

Trang

DANH SÁCH BIỂU ĐỒ Biểuđồ1:Xuấtkhẩu-NhậpkhẩutạiViệtNamQ12017...............................................................

Biểuđồ2:KháchquốctếđếnViệtNamQ12017..........................................................................

Biểuđồ3:TỷlệtăngtrưởngGDPcủaTp.HCM,HàNộivàĐàNẵng.............................................

Biểuđồ4:ChỉsốCPIquacácnămcủaTp.HCM,HàNộivàĐàNẵng ..........................................

TỔNG QUAN TRỊ TRƯỜNG ĐÀ NẴNG Biểuđồ5:Vănphòng,TìnhhìnhthịtrườngchođếnQ12017.......................................................

Biểuđồ6:Vănphòng,TìnhhìnhthịtrườngtheoQuý....................................................................

Biểuđồ7:Vănphòng,Nguồncungtheohạng...............................................................................

Biểuđồ8:Bánlẻ,TìnhhìnhthịtrườngchođếnQ12017 ..............................................................

Biểuđồ9:Bánlẻ,Sosánhtìnhhìnhthịtrườnggiữacácthànhphốlớn........................................

Biểuđồ10:Bánlẻ,NguồncungtheoQuận....................................................................................

Biểuđồ11:Cănhộkháchsạn,Tìnhhìnhthịtrường......................................................................

Biểuđồ12:Cănhộkháchsạn,NguồncungtheoQuận.................................................................

Biểuđồ13:Cănhộkháchsạn,Camkếtlợinhuậntheodựán......................................................

Biểuđồ14:Biệtthự,Tìnhhìnhthịtrường.......................................................................................

Biểuđồ15:Biệtthự,NguồncungtheoQuận.................................................................................

Biểuđồ16:Biệtthự,Đốitượngkháchhàng...................................................................................

DANH SÁCH BẢNG BIỂU Bảng1:CácchỉsốkinhtếvĩmôcủaTp.HCM,HàNộivàĐàNẵng..............................................

Bảng2:Cácdựánvănphòngtiêubiểu..........................................................................................

Bảng3:Cácdựánbánlẻtiêubiểu.................................................................................................

Bảng4:Cácdựáncănhộkháchsạntiêubiểu..............................................................................

Bảng5:Cácdựánbiệtthựtiêubiểu..............................................................................................

4

4

5

5

6

6

6

8

8

8

10

10

10

12

12

12

5

7

9

11

13

Trang

GDPTổngsảnphẩmquốcnội(GDP)củaViệtNamtrongbathángđầunăm2017tăng5,1%,thấphơnnhiềusovớimức6,68%củaquýtrướcvàmức6,12%củacùngkỳnămtrước.CónhiềunguyênnhândẫnđếnsựsụtgiảmnàyđiểnhìnhlàđiềukiệnthờitiếtkhôngthuậnlợinhưhạnhánvàngậpmặntiếptụcảnhhưởngđếnsảnlượngmùavụởĐồngbằngsôngCửuLongvàmiềnBắcViệtNam,dẫnđếnmứctăngtrưởngâmcủangànhtrồngtrọtcảnước.Theođó,ngànhnông-lâm-ngưsụtgiảmsảnlượngđángkểvớitỷlệtăngtrưởngkhiêmtốn2,03%sovớicùngkỳnămtrước.Ngoàira,vớimứctăngtrưởngâmcủangànhsảnsuấtđiệntử,ngànhcôngnghiệpvàxâydựngđạtmứctăngtrưởng4,1%,thấphơnnhiềusovớimứctăng7,4%cùngkỳnăm2016.Bêncạnhđó,tổngsảnlượngcủangànhcôngnghiệpkhaikhoángvàdầumỏgiảmmạnhdoyêucầucủachínhphủvềpháttriểnbềnvữngvàbảotồntàinguyênthiênnhiên.Điểmsángduynhấtcủanềnkinhtếtrongquýđầutiêncủanăm2017đếntừngànhdịchvụvớimứctăngtrưởngcao6,52%sovớicùngkỳnămngoái.Đểđạtđượcmụctiêutăngtrưởng6,7%trongnămnay,GDPcủa9thángcònlạiphảiđạt7%.Đâylàmộttháchthứckhônghềnhỏđốivớitoànbộnềnkinhtế.

CHỈ SỐ GIÁ TIÊU DÙNG (CPI)Bathángđầunăm2017ghinhậnchỉsốgiátiêudùngtăngcaonhấttrongvòng3nămqua,đạtmức4,96%.CPIcủaquý1năm2017tăngdogiádịchvụsứckhỏevàgiáodụcđiềuchỉnhtăng,chitiêucủangườidânchothựcphẩmvàdịchvụtrongdịpTếtNguyênĐántăngvàsựgiatăngcủagiádầuthôthếgiới.8/11nhómhànghóavàdịchvụcóchỉsốgiátiêudùnggiatăngsovớicùngkỳnămtrướcvàmứctăngcaonhấtđượcghinhậnởnhómthuốcvàdịchvụytế.

TỔNG VỐN ĐẦU TƯ TRỰC TIẾP NƯỚC NGOÀI (FDI)Trongquý1năm2017,cảnướcthuhút493dựánđăngkýmớivớisốvốnđăngkýđạt2,9tỷUSD,tăng4,2%vềsốdựánvàtăng6,5%vềsốvốnđăngkýsovớicùngkỳnămtrước.Bêncạnhđó,223dựánđãđượccấpphéptừcácnămtrướctăngvốnđầutưvớisốvốntăngthêmđạt3,4tỷUSD.NguồnvốnFDIchủyếutậptrungvàocácngànhsảnxuấtvàchếbiếnvới2,8tỷUSD,chiếm74.7%tổngvốnđăngký.HànQuốclànhàđầutưlớnnhấtvới900triệuUSD,chiếm31,9%tổngvốnđăngký,tiếptheolàTrungQuốc,SingaporevàNhậtBản.

TỔNG MỨC BÁN LẺ HÀNG HÓATổngmứcbánlẻhànghóavàdoanhthudịchvụtrongbathángđầunăm2017đạtkhoảng40,6tỷUSD,tăng9,2%sovớicùngkỳnămtrước.Cụthể,doanhthubánlẻhànghóađạt30,4tỷUSD,chiếm74,9%tổngmứcbánlẻvàtăng9,8%sovớicùngkỳnămtrước.Doanhthudịchvụlưutrú,ănuốngướctínhđạt5tỷUSD,chiếm12,4%tổngmứcbánlẻ,tăng8,9%sovớicùngkỳnămtrước.Doanhthudịchvụlữhànhđạt0,3tỷUSD,chiếm0,8%tổngmứcvàtăng10%.Doanhthudịchvụkhácchiếm11,9%tổngmứcbánlẻ,ướctínhđạt4,8tỷUSDvàtăng5.8%.

DU KHÁCH QUỐC TẾTrongbathángđầunăm2017,ViệtNamchàođónhơn3,2triệulượtkháchquốctế,tăng29%sovớicùngkỳnămtrước.KháchtừchâuÁchiếmphầnlớnlượngkháchdulịchquốctếvớihơn2,3triệulượt,tăng34,4%.LượngkháchchâuÁchủyếuđếntừTrungQuốc,HànQuốcvàNhậtBản.LượngkháchđếntừchâuÂuvàchâuMỹcũngcóxuhướngtăngvớimứctăngtrưởnglầnlượtlà23.6%và10.8%.

CÁN CÂN THƯƠNG MẠITrongQuý1năm2017,cáncânthươngmạiViệtNamthặngdư1,9tỷUSD.Kimngạchhànghóaxuấtkhẩuđạt43,7tỷUSD,tăng12,8%sovớicùngkỳnămngoái,trongđókhuvựcnhànướcvàkhuvựcFDIđạt12,3tỷUSDvà31,4tỷUSD,tănglầnlượt12.1%và13%.HoaKỳ(8,7tỷUSD),ChâuÂu(7,9tỷUSD)vàTrungQuốc(6tỷUSD)lànhữngthịtrườngxuấtkhẩulớnnhấtcủaViệtNam.Kimngạchnhậpkhẩuđạt45,6tỷUSD,tăng22.4%sovớicùngkỳnămtrước.Nhậpkhẩukhuvựcnhànướcđạt18,4tỷUSDvớimứctăng24,4%,trongkhiđónhậpkhẩukhuvựcFDIđạt27,2tỷUSD,tăng21,1%.TrungQuốclànhàcungcấplớnnhấtchoViệtNamvới11,9tỷUSD,tăng12,3%sovớicùngkỳnămtrước.

Q1 2017 | TỔNG QUAN KINH TẾ

©2017NghiêncứuColliersInternational


Trang4

Dự báo 2017

Biểuđồ1:Xuấtkhẩu-NhậpkhẩutaiViệtNamQ12017

Nguồn:TổngCụcThốngkê|NghiêncứuColliersInternational

Biểuđồ2:KháchquốctếđếnViệtNamQ12017


VIỆT NAM

-50.000

0.000

50.000

100.000

150.000

200.000

nghìnUSD

Xuấtkhẩu Nhậpkhẩu Cáncânthươngmại

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

200520062007200820092010201120122013201420152016 Q12017

lượtkhách

Lượtkháchquốctế Tỷlệtăngtrưởng




Biểuđồ4:ChỉsốCPIquacácnămcủaTp.HCM,HàNộivàĐàNẵng



Bảng1:CácchỉsốkinhtếvĩmôcủaTp.HồChíMinh,HàNộivàĐàNẵng

Q1 2017 Tp. HCM Hà Nội Đà Nẵng

ChỉsốtăngtrưởngGDP(%) 7,5 7,1 8,5

Chỉsốsảnxuấtcôngnghiệp(%) 6,0 4,1 11,1

Doanhsốbánlẻ(tỷUSD) 10,0 24,0 1,1

CPI(%) 4,4 5,0 4,9

TP. HỒ CHÍ MINH

Kinhtếthànhphố3thángđầunăm2017tiếptụcphát triểnổnđịnhnhờsựkếthợpcủacácđiềukiệnthuậnlợinhưmôitrườngđầutưđượccảithiện,sựgiatăngcủakhuvựcdoanhnghiệp tưnhânvà lànsóngcácdoanhnghiệpkhởinghiệp.Cụthể,tổngsảnphẩmtrênđịabàn(GRDP)3thángướctăng7,46% (cùng kỳ tăng 7,08%).Chỉ số sản xuất công nghiệp(chỉ số IIP) tăng 6,02%; trong khi đó tổngmức bán lẻ củahànghóa vàdoanh thudịch vụ tăng12%,đạt xấp xỉ 10 tỷUSD.Kimngạchxuấtkhẩuvànhậpkhẩuđạtlầnlượt2,78tỷUSDvà3,56tỷUSD.Tổngvốnđầutưtrựctiếpnướcngoàiđăngkýmớivàtăngthêmđạt550,4triệuUSD,trongđócó137dựánđăngkýmớivớitổnggiátrị132,6triệuUSD.

HÀ NỘI

MặcdùcókỳnghỉTếtdàitrongquý1nhưngtìnhhìnhkinhtếcủathủđôvẫnduytrìởmứctíchcựcvớisựcảithiệnởhầuhếtcácchỉsốkinhtế.Tổngsảnphẩmtrênđịabànthànhphố(GRDP)đạt5,3tỷUSD,tăng7,06%sovớicùngkỳnămtrước,trongkhiđóchỉsốgiátiêudùngvẫnổnđịnh.Môitrườngđầutưcủa thànhphốđượccải thiện rõnét với chỉ sốnăng lựccạnhtranhcấptỉnhPCIcaonhấttừtrướcđếnnay,xếpthứ14trongsố63tỉnhthànhtrêncảnước.NguồnvốnFDIđăngkýmớivàtăngthêmđạt580tỷUSD,bằng70,3%sovớicùngkỳnăm2016.Tổngmứcbánlẻvàdoanhthudịchvụcủathànhphốtăng7,6%,đạt24tỷUSD,trongkhiđócáncânthươngmại thâmhụtởmức3,96 tỷUSD.Bên cạnhđó, thànhphốđangphảiđốimặtvớihàngloạtnhữngkhókhănđặcthùvềtốcđộđôthịhóa.

Biểuđồ3:TỷlệtăngtrưởngGDPcủaTp.HCM,HàNộivàĐàNẵng


Trang5



Dự báo 2017

ĐÀ NẴNG

Tốcđộ tăng trưởngGDPcủa thànhphốĐàNẵng trongquý1năm2017tăng8,52%sovớicùngkỳnămngoái,trongkhiđó thu ngân sách nhà nước toàn thành phố đạt hơn 225,5triệuUSD.Tổngmứcbánlẻvàdoanhthudịchvụhànghóađạt1.05tỷUSD,bằng26,5%sovớikếhoạchcảnămvàtăng15,2%sovớicùngkỳnămngoái.Kimngạchxuấtnhậpkhẩucũng tăng đáng kể, đạtmức 334,8 triệu USD, bằng 23,1%mục tiêu cả năm và tăng 11,4%. Ngành công nghiệp cũngtăng trưởng tốt với chỉ số sản xuất tăng 11,1% so với quýtrước.Đượcxem làngànhmũinhọncủa thànhphố,doanhthu từdịch vụdu lịchđạt 172 triệuUSDvới 1,33 triệu lượtkháchquốc tế, tăng29,4%.Ngànhcôngnghiệpdu lịchcủathànhphốđượcdựbáosẽtiếptụctăngtrưởngtíchcựctrongdàihạnvớinhữngnỗ lựccủachínhquyền thànhphốnhằmkhuyếnkhíchngànhdulịchthôngquacácbiệnphápkếthợpnhư thựchiệncácchiếndịchquảngbáấn tượngcũngnhưliêntụcpháttriểndịchvụvậnchuyểnvàcơsởhạtầng.

6%

8%

10%

12%

14%

2013 2014 2015 2016 Q12017

Tp.HồChíMinh HàNội ĐàNẵng

-2

0

2

4

6

8

10

12

2013 2014 2015 2016 Q12017

%

Tp.HồChíMinh HàNội ĐàNẵng

Q1 2017 | ĐÀ NẴNG | VĂN PHÒNG


©2017NghiêncứuColliersInternational Trang6

TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNGTrong hai năm vừa qua, chỉ có tòa nhà hạngA tăng giáchào thuê thực trung bình đến 18USD/m2/tháng, tươngđươngvớimứctăng6%.GiáthuêởcảhaihạngBvàhạngCđềusụtgiảmnhẹtheothứtựtừ10,99USDxuống10,70USD/m2/thángvàtừ8,39USDxuống8,16USD/m2/tháng.Cạnhtranhgaygắttừcáctòanhàchấtlượngtốthơnkhiếncho cả hai hạng văn phòng phải hạ giá thuê để duy trìlượngkháchthuê.Trong khi tỷ lệ lấp đầy ở hạngA vẫn không thay đổi ởmức90%kểtừnăm2015,cảhaihạngBvàhạngCđềuchothấytínhiệutíchcực.TỷlệlấpđầyhạngBđãtăngtừ83,5%lên90%trongquýInăm2017.TỷlệlấpđầycủacáctòanhàvănphònghạngCcũngcóchungxuhướngkhitỷlệđãđượccảithiệntừ67,6%lênđến83%.

NGUỒN CUNGThị trường văn phòng Đà Nẵng quý 1/2017 hoàn toànkhôngcónguồncungmớivàdođó,thịtrườngvẫncóquymônhỏvớikhoảng85.000m²diệntíchvănphòngchothuêtrảikhắp24tòanhà.Trongtổngsốnày,tòanhàIndochinaRiversideTowervẫnlàtòanhàhạngAduynhấtcungcấpkhoảng6.219m2NLAchiếmtới7%thịphần.CácphânkhúchạngBvàhạngCchiếm46%và47%thịphầntươngứng.Với tổng cộng khoảng 55.700m2 từ 17 dự án,QuậnHảiChâu tiếp tục là nguồn cung diện tích văn phòng chính,chiếm 73% thị phần, tiếp đến là quận Thanh Khê với20.600m2từ4dựán.

NGUỒN CẦUPhầnlớnnhucầuthuêvănphònghạngBđếntừcáccôngtyphầnmềm,côngnghệthôngtin,dịchvụtàichínhvàcáccông ty liênquanxâydựng trongkhinhucầuvănphònghạngC đến từ các tổ chức phi chính phủ, công ty côngnghệthôngtinvàxâydựng.Diệntíchvănphòngchothuêtrung bình tại Đà Nẵng thường khoảng từ 100 đến 150m2.Tuynhiên,cáccôngtyphầnmềmvàcôngnghệthôngtinthườngđòihỏidiệntíchlớnhơntừ500đến1.000m2.

DỰ ĐOÁNThịtrườngvănphòngtạiĐàNẵngvẫnchưapháttriểnđầyđủsovớiHàNộivà thànhphốHồChíMinhdohạnchếvềcungvàcầu.Vềnguồncungtươnglai,chỉcótòanhàhạngBVietinbankđãhoànthànhxâydựngvàonăm2016,tuynhiên,vẫnchưarõthờigiantòanhàsẽchínhthứcchothuê.CácdựánkhácbaogồmKhuphứchợpHiltonBạchĐằngvàViễnĐôngMeridienđềubịtrìhoãnhoặcđãdừngxâydựngmàchưacóthôngbáotừcácchủđầutưvềlịchtrìnhmới.Tuynhiên,vớinhiềudựáncơsởhạtầnglớnđangđượchoànthànhgấprútchocôngtácchuẩnbịHộinghịThượngđỉnhAPECđượctổchứctạiĐàNẵngtrongnăm2017,nhucầuthuêvănphòngsẽpháttriểnmạnhhơn.

Biểuđồ5:Vănphòng,TìnhhìnhthịtrườngchođếnQ12017

Nguồn:NghiêncứuColliersInternational

Biểuđồ6:Vănphòng,TìnhhìnhthịtrườngtheoQuý


Biểuđồ7:Vănphòng,Nguồncungtheohạng


7.0

7.5

8.0

8.5

9.0

9.5

10.0

70%

75%

80%

85%

90%

95%

100%

Q12015

Q22015

Q32015

Q42015

Q12016

Q22016

Q32016

Q42016

Q12017

USD

/m2 /t

háng

Gíathuêtrungbình Tỷlệlấpđầy

78%

80%

82%

84%

86%

88%

90%

92%

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

20

HạngA HạngB HạngC

USD/m

2 /tháng

Gíathuêtrungbình Tỷlệlấpđầy

HạngA7%

HạngB46%

HạngC47%

Q1 2017 | ĐÀ NẴNG | VĂN PHÒNG



Trang7

*USD/m2/tháng(tínhtrêndiệntíchthựcthuê)

Bảng2:Cáctòanhàvănphòngtiêubiểu

Stt Têndựán Địachỉ Nămhoànthành

Diệntíchchothuê(m2)

Phídịchvụ(*)

Tỷlệlấpđầy

Giáchàothuê(**)

1 IndochinaRiversideTower 74BạchĐằng 2008 6.219 đãbaogồm 90% 18,0

HạngA 6.219 - 90% 18,01 OneOpera 115NguyễnVănLinh 2008 4.234 đãbaogồm 99% 10,72 VinhTrungPlaza 253-255-257HùngVương 2008 5.200 đãbaogồm 95% 10,33 GreenPlaza 238BạchĐằng 2010 4.400 đãbaogồm 81% 9,24 PVFCBuilding LôA2.1,Đường30/4 2010 11.162 đãbaogồm 96% 10,1

5 ThanhLoiBuilding 135NguyễnVănLinh 2011 5.100 đãbaogồm 90% 12,06 PostOffice 155NguyễnVănLinh 2014 8.500 đãbaogồm 92% 13,0

7 PetrolimexTower 122,Đường2/9 - 6.000 đãbaogồm 82% 8,9

Hạng B 44.596 - 91% 10,7

1 DanaBook 78BạchĐằng - 3.500 đãbaogồm 83% 7,4

HạngC 3.500 - 83% 7,4

Accelerating success

Q1 2017 | ĐÀ NẴNG | BÁN LẺ



Table 3: Significant Office ProjectsTÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNGGiáchàothuêtrungbìnhcủatấtcảcácdựánbánlẻhiệntạilà17,21USD/m2/thángtrongquý1năm2017.GiáchàothuêtạiParkson,trungtâmbáchhóaduynhấttrongthànhphố,dànhchonhữngkháchthuêtiềmnănglàgiáthuêdựatrên 25% doanh thu hoặc giá thuê cố định là 20USD/m2/tháng.Giáthuêtrungbìnhchocáckhốiđếbánlẻvàtrungtâmmuasắmlà16,26USD/m2/thángvà17USD/m2/tháng.Đáng lưu ý là tỷ lệ lấp đầy tại các trung tâm thươngmạitạiĐàNẵnglà100%.Với90%diệntíchđãđượcchothuêtrướckhiVincomNgôQuyềnđượcđưavàohoạtđộng,tỷlệlấpđầyđãđượcgiữnguyênởmức100%donhucầuthuêcao.Tỷlệlấpđầytrungbìnhchocáckhốiđếbánlẻvàtrungtâmmuasắmthấphơnvàokhoảng88%và95%tươngứng.

NGUỒN CUNGTrongquýnày,khôngcódựánbánlẻmớinàođượcđưarathịtrường.Tổngdiệntíchbánlẻlà76.451m2,ổnđịnhsovớiquýtrước(QoQ).QuậnSơnTràvẫnlànguồncungdiệntíchbánlẻlớnnhấtvớidiệntích36.800m2chỉvớimộtdựánduynhấtlàVincomNgôQuyền,chiếmđến48%thịphầnbánlẻ,tiếpđếnlàquậnHảiChâuvàquậnThankKhêvớithịphầnlầnlượtlà43%và9%.VớicáchoạtđộngMuabánvàSátnhập(M&A) trong lĩnhvựcbấtđộngsảntrongnướcđộtphánhờsựphụchồicủathịtrường,trongnhữngnămtớidựkiếnsẽcómộtlượnglớnnguồncungdiệntíchbánlẻtạiĐàNẵng.Trongbốicảnhthịtrườngbấtđộngsảnđóngbăng,nhiềudựáncaocấptạiĐàNẵngđãbịđìnhtrệdocácnhàđầutưtrướcđâyđangphảiđốimặtvớikhókhănvềtàichính.Khiđượccácnhàđầutưmớitiếpquảncùngvớinguồnvốnđầutưlớn,nhiềudựánbị đình trệ nhưGoldenSquare,True FriendsPark,WorldTradeCenterv.v...đanghồisinhmặcdùngàyhoànthànhvẫnchưaxácđịnh.

NGUỒN CẦUTổngmứcbán lẻhànghoávàdịchvụ trong tháng2năm2017đạt242,4triệuđôlaMỹ,giảm8,4%sovớithángtrướcvàtăng12,2%sovớicùngkỳnăm2016.TốcđộtăngtrưởngmạnhcủadoanhsốbánlẻphảnánhthunhậpbìnhquântạiĐàNẵngngàycàngcao,hàmýnhucầuthuêdiệntíchbánlẻsẽtăngcaotrongnhữngnămtới.Nhucầutừcácdoanhnghiệpvừavànhỏvẫnđángchúývàcácthươnghiệuđịaphươngđangtìmkiếmkhônggiantiềmnăngtạicáctrungtâmmuasắmvớimứcgiáchàothuêhợplý.NhữngtrungtâmmuasắmmớinhưParksonvàgầnđâynhất,VincomNgôQuyềnđãtạochocácthươnghiệuquốctếnhiềucơhộigiới thiệusảnphẩmđếnkháchhàngcũngnhưpháttriểnvàtiếpthịthươnghiệucủamình.

DỰ ĐOÁNNhucầuchocácsảnphẩmcaocấptừngườitiêudùngĐàNẵngthấphơnsovớicáckhuvựckhácnhưthànhphốHồChíMinhvàHàNội.Vìlýdonày,cáctrungtâmthươngmạicaocấpnhưParksonvàVincomNgôQuyềncóthểkhóđạtđượcdoanhsốbánhàngcaonhờvàongườitiêudùngđịaphương.Tuynhiên,trongnhữngquýtiếptheo,khiĐàNẵngtổchứcLễhộiPháohoaQuốctếtronghaithángvàHộinghịThượngđỉnhAPEC,thànhphốsẽchàođónnhiềukháchdulịchvàdựkiếnsẽmanglạiviễncảnhtươisánghơnchothịtrườngbánlẻ.

Biểuđồ8:Bánlẻ,TìnhhìnhthịtrườngchođếnQ12017

Biểuđồ10:Bánlẻ,NguồncungtheoQuận



Biểuđồ9:Bánlẻ,SosánhtìnhhìnhthịtrườnggiữacácTPlớn


75%

80%

85%

90%

95%

100%

0

10

20

30

40

50

60

ĐàNẵng TP.HồChíMinh HàNội

USD/m

2 /tháng

Giáthuêtrungbình Tỷlệlấpđầy

82%

84%

86%

88%

90%

92%

94%

96%

98%

100%

0

5

10

15

20

25

Khốiđếbánlẻ TrungtâmbáchhóaTrungtâmmuasắm

USD

/m2 /tháng

Giáthuêtrungbình Tỷlệlấpđầy

SơnTrà46%

HảiChâu45%

ThanhKhê9%


Q1 2017 | ĐÀ NẴNG | BÁN LẺ



Bảng3:Cáctòanhàbánlẻtiêubiểu

Stt Têntòanhà Địachỉ Vịtrí Nămhoànthành

DTchothuê(m2)

Giáthuê(*)

Tỷlệlấpđầy

1 IndochinaRiversideTowers 74BạchĐằng HảiChâu 2008 5.251 23,0 100%2 HAGL-LakeViewResidences 72HàmNghi ThanhKhê 2012 7.200 12,0 79%

Khốiđếbánlẻ 12.451 16,6 87,9%1 ParksonVinhTrungPlaza 253-255-257HùngVương HảiChâu 2011 8.000 20,0 95%

Trungtâmbáchhóa 8.000 20,0 95%1 BigCDaNang 255-257HùngVương ThanhKhê 2007 11.760 17,0 100%2 DaNangSquare 35TháiPhiên HảiChâu 2011 3.280 6,0 89%3 VincomPlazaNgoQuyen 910ANgôQuyền SơnTrà 2015 36.800 23,0 100%4 LOTTEMart 06NạiNam HảiChâu 2016 19.200 18,3 100%

Trungtâmthươngmại 71.040 20,0 99,5%

(*)Giáthuêtrungbình:Tấtcảgiáthuêđượctínhtheogiáthựcthuêtrênmỗimétvuông,baogồmphídịchvụ,khôngbaogồmthuếGTGT.

Accelerating success

Q1 2017 | ĐÀ NẴNG | CĂN HỘ KHÁCH SẠN



Table 3: Significant Office ProjectsTÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNGTừ khi xuất hiện trên thị trường bất động sản Việt Nam năm2005,môhìnhcănhộkháchsạntrởnênđượcưachuộngvàphổbiếntrênthịtrườngBĐStrongnướcdocóvịthếcạnhtranhcao.Tính đếnQuý 1 2017, tỷ lệ hấp thụ trung bình của thị trườngsơcấplà77,84%,tươngđươngvới4.622cănhộbán,đaphầntừcácdựánmớiđượcđưavàothị trường.VinpearlRiverfrontCondotelhiệnđanglàdựáncónguồncầunhiềunhấtvớitỷ lệhấpthụlênđến100%.QuậnHảiChâucótỷlệhấpthụcaonhấtlà98%,tiếpđếnlàquậnSơnTràvàquậnNgũHànhSơnvớitỷlệtheothứtựlà72%và70%.Giátrungbìnhcủathịtrườngsơcấpdaođộngtừ1.412USD/m2

đến2.845USD/m2.GiábántrungbìnhcaonhấtđượcghinhậnởquậnSơnTrà với giá 2.161USD/m2.WyndhamSoleil là dựánđắtnhấtởquậnSơnTrànóiriêngvàthànhphốĐàNẵngnóichungvớigiábántrungbìnhmỗimétvuônglà2.845USD.TiếptheolàquậnNgũHànhSơnvớigiábántrungbìnhlàUSD1,896/m2vàquậnHảiChâulà1.794USD/m2.

NGUỒN CUNGTổngcộngcókhoảng6.779cănhộtừ13dựánkểtừkhiHyattRegency–dựáncănhộkháchsạn5saođầutiêntạiĐàNẵng–gianhậpthịtrườngvàonăm2008,đánhdấumộtcộtmốcquantrọng trong việc côngnhậnmôhình cănhộ khách sạn là hìnhthức đầu tư chính thống. Năm 2016 là năm hồi phục cho thịtrườngcănhộkháchsạnvới9dựánđượcđưavàothịtrường.Theođánhgiátrongquý,chỉcódựánHòaBìnhGreenĐàNẵngmở bán số căn hộ còn lại, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lênkhoảng 6.297 căn. Các quậnNgũHành Sơn, SơnTrà và HảiChâulànguồncungchủchốtcủacácdựánhạngsangquymôlớn, chủyếudo lợi thế thiênnhiênvàcơsởhạ tầng tiên tiến.QuậnSơnTràcónguồncunglớnnhất,chiếmđến51%thịphầnsơcấp,tiếpđếnlàquậnNgũHànhSơnvàquậnHảiChâuvớithịphầnlầnlượtlà40%và9%.

NGUỒN CẦUCómột thực tế không thể chối cãi rằng nhu cầumua căn hộkháchsạnchủyếuđếntừphíaBắc,chiếmkhoảng80%sốngườimua.Chươngtrình“Camkếtlợinhuận”đemlạichocácnhàđầutưmộttỷlệlợitứccaotừ5-12%trongvòng5-10nămđầutiênởĐàNẵng.Yếutốnàylàmchothịtrườngcănhộkháchsạnhấpdẫnhơnvàthuhútsốlượnglớnkháchmua.QuyếtđịnhđầutưvàoĐàNẵngthườngđượcchiphốibởinhiềuyếutố,trongđóbaogồmhìnhảnhcủaĐàNẵnglàmộtthànhphốbiểntrẻvànăngđộng,cơsởhạtầnggiaothôngtiêntiến,thêmnhiềuđườngbaythẳngquốctếvàsốlượngkháchdulichtăngtrưởngtrongnhữngnămgầnđây.Vớimức giá chỉ từ hơn 50.000USD đến 300.000USD, căn hộkháchsạnchophépnhữngkháchmuakhôngđủkhảnăngchitrảchobiệtthựcóthểđầutưvàomộtngôinhàthứhai.Điềunàythuhútsốlượnglớnkháchmuavàduytrìtỷlệhấpthụổnđịnh.DỰ ĐOÁNVớimộtlượnglớncácdựáncănhộkháchsạnđangđượcđưavàothịtrường,dựđoánrằngphânkhúcnàysẽphảiđốimặtvớicạnhtranhngàycàngtăngtrongnhữngnămtới.Đểduytrìsứccạnhtranh,cácdựánmớisẽcầnphảitạosựkhácbiệtbằngthiếtkếđộcđáovàcácchínhsáchbánhànghấpdẫn.Tuy nhiên, ngườimua tiềm năng nên nghiên cứu cẩn thận vềnănglựctàichínhvàdanhtiếngcủacácchủđầutưdựáncănhộkháchsạn trướckhiquyếtđịnhmua.Kháchmua tiềmnăngđượckhuyênnênkiểmtracẩn thậnchất lượngcủacácdựáncănhộkháchsạn,vịtríđịalývàtiềmnăngsinhlờicũngnhưtínhhợpphápcủadựán.

Biểuđồ11:Cănhộkháchsạn,Tìnhhìnhthịtrường

Biểuđồ13:Cănhộkháchsạn,Camkếtlợinhuậntheodựán



Biểuđồ12:Cănhộkháchsạn,NguồncungtheoQuận


0

500

1000

1500

2000

2500

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

SơnTrà NgũHànhSơn HảiChâu

USD/căn

căn

Nguồncungsơcấp Cănhộbán Gíabántrungbình

012345678910

0%

2%

4%

6%

8%

10%

12%

AlphanamLuxury

AriyanaCondotelFurama

Cocobay WyndhamSoleil

HòaBìnhGreen

NamAnGarden

VinpearlRiverfront

Năm

mỗinăm

Camkếtlợinhuận Năm

SơnTrà51%

NgũHànhSơn40%

HảiChâu9%


Q1 2017 | ĐÀ NẴNG | CĂN HỘ KHÁCH SẠN



Bảng4:Cáctòanhàbánlẻtiêubiểu

Stt Têntòanhà Địachỉ Quận Nămhoànthành Sốcăn Giábántrungbình

(USD/m2)*1 FHome 16ĐặngTửKính HảiChâu Q1/2016 560 1.7942 AriyanaCondotelFurama 105–107VõNguyênGiáp NgũHànhSơn Q1/2016 1.320 2.2373 Cocobay TrườngSa NgũHànhSơn Q1/2016 991 1.4124 VinpearlRiverfront NgôQuyền SơnTrà Q2/2016 736 2.2035 OceanSuites(BlockA&B) TrườngSa NgũHànhSơn Q2/2016 115 1.8436 WyndhamSoleil VõNguyênGiáp SơnTrà Q3/2016 706 2.8547 HoaBinhGreenDanang LêVănDuyệt SơnTrà Q3/2016 1.536 1.570

8 NamanGarden TrườngSa NgũHànhSơn Q4/2016 99 2.094

9 AlphanamLuxury A1-A6VõNguyênGiáp SơnTrà Q4/2016 234 2.018Nguồncungsơcấp 6.297 1.952,7

*Giábánkhôngbaogồmcácloạithuếvàchiếtkhấu.ThôngtinđượccậpnhậtchođếncuốiQuý1/2017.

Q1 2017 | ĐÀ NẴNG | BIỆT THỰ



TÌNH HÌNH HOẠT ĐỘNGSovớicácvùngkháccủacảnước,thànhphốbiểnmiềnTrungĐàNẵngđượcbiếtđếnnhưmộtmiềnđấthứakhôngchỉchocácnhàđầu tưbấtđộngsản trongnướcvàquốc tếmàcònchocácnhàđầutưcánhânvànhữngngườigiàucókhiđầutưvàoloạihìnhbiệtthựnghỉdưỡng.GiáchàobántrungbìnhcủamộtcănbiệtthựnghỉdưỡngtạiĐàNẵngdaođộngtừkhoảng1.059USD/m2đến2.091USD/m2.DựánVinpearlLuxuryĐàNẵng1củaVinGroupchàogiábántrungbìnhcaonhấttrênthịtrườngsơcấpvớikhoảng1,6triệuUSDchomỗibiệtthự,nhờvàodanhtiếngcủachủđầutưvàvịtríthuậntiệngầntrungtâmthànhphốĐàNẵng.Uytíncủachủđầutư,chínhsáchbánhànghấpdẫnvàvịtrígầnbãibiểnlànhữngyếutốchínhtácđộngđếntìnhhìnhmuabán biệt thự tính đến quý này với khoảng 88% tổng nguồncungđãđượcbán.Cácdựáncóchương trìnhbảođảm lợinhuậntốithiểuhàngnămcũngcókếtquảkinhdoanhtốthơnsovớicácdựánkhác.

NGUỒN CUNGNăm2016đánhdấusựbùngnổcủathịtrườngcănhộkháchsạnĐàNẵng,dođóchỉcómộtdựánbiệtthựđượcmởbánvàoquý4/2016vàkhôngcódựánnàotrongquý1/2017.Sovớidựáncănhộkháchsạn,loạihìnhbiệtthựnghỉdưỡngcóítlựachọnhơnchokháchmua.QuậnNgũHànhSơnđứngđầuvềnguồncungsơcấpvới393cănhộ,chiếmkhoảng69%thịphần,tiếpđếnlàquậnSơnTràvới khoảng 31%. Sau những động thái tích cực, thị trườngdự kiến sẽ đưa ra 1.063 căn biệt thự mới trong giai đoạn2017-2018từcácdựáncũđãtriểnkhai.Đặcbiệt,sẽcónhiềudựánbờbiểnhạngsanggianhậpvàothịtrườngtrongnămnay,vớicácdựánđángchúýbaogồmIntercontinentalSunPeninsulaResort,BàNàHills,khunghỉmátphứchợpVịnhBãiBụtvàTheSong.

NGUỒN CẦUDogiácủabiệtthựnghỉdưỡngkhácaonênkháchhàngmụctiêucủaphânkhúcnàychỉgiớihạntrongtầnglớpngườiViệtgiàucóvàmộtbộphậnnhỏngườinướcngoài.Biệt thựchủyếuđượcmuađểđầutưdàihạnhoặcdànhchodulịchnghỉmát.Vớikháchmuangàycàngtinhtếvàcóyêucầucao,danhtiếngcủachủđầutưvàquảnlý,cơsởvậtchấttheotiêuchuẩnquốctếvàtỷlệthuêcaotiềmnănglànhữngyếutốquantrọngmàkháchmuacânnhắc.NhucầumuaphânkhúcbiệtthựnghỉdưỡngđaphầnđếntừHàNộivàTP.HCM.Khoảng80%kháchmuađếntừHàNội,tiếptheolàTP.HCMvới5%.ThịphầncònlạithuộcvềngườiViệtđịnhcưởnướcngoàihoặcngườinướcngoàivàngườicưtrútừcáctỉnhlâncận.NhữngđốitượngkháchhàngnàymuabiệtthựđểnghỉdưỡngvàchothuêlạithôngquachươngtrìnhUỷthácchothuêvớitỷlệchiasẻthôngthườnglà85%củaphíthuêsaukhitrừđichiphíhoạtđộngvàcácchiphíliênquan.

DỰ ĐOÁNTrongsốcácdựánsắpmởbán,dựkiếnbiệtthựloại03phòngngủsẽlàsảnphẩmchínhvàdiệntíchđấtsẽgiảmxuốngcònkhoảng400-500m2đểmởrộngđối tượngkháchhàngvàđápứngnhucầucủangườimuacóngânsáchthấphơn.Với tỷ lệ hấp thụ 88%, dự kiến nhu cầumua biệt thự nghỉdưỡngtrongtươnglaisẽtiếptụctăngcao.Điềukiệnkinhtếvĩmôổnđịnhvàlãisuấtthấplàmộttrongnhữngyếutốchínhgópphầnkhuyếnkhíchkháchhàngđưaraquyếtđịnhđầutưvàobiệtthựnghỉdưỡng.

Biểuđồ14:Biệtthự,Tìnhhìnhthịtrường


Biểuđồ15:Biệtthự,NguồncungsơcấptheoQuận



Biểuđồ16:Biệtthự,Đốitượngkháchhàng

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

0

500

1000

1500

2000

2500

ThePointResidences

TheOceanEstates

FuramaVillas

EuroVillage VinpearlLuxuryDaNang1

VinpearlLuxuryDaNang2

USD/m

2

Giábán Tỷlệhấpthụ

NgũHànhSơn69%

SơnTrà31%

HàNội85%

Tp.HCM5%

Việtkiều/Ngườinướcngoài

5%

Cáctỉnhlâncận5%






Table 3: Significant Office ProjectsTable 3: Significant Office ProjectsTable 3: Significant Office Projects

*Giábánkhôngbaogồmcácloạithuếvàchiếtkhấu.ThôngtinđượccậpnhậtchođếncuốiQuý1/2017.

Bảng5:Cácdựánbiệtthựtiêubiểu

Stt Têndựán Chủđầutư Vịtrí Nămhoànthành Sốcăn Giábán(USD/m2)

Asking Price (USD/sqm)

1 Furama Villas Ariyana Corporation Vo Nguyen Giap Ngu Hanh Son 2009 131 2,091

2 Vinpearl Luxury Da Nang 1 VinGroup Truong Sa Ngu Hanh Son 2011 39 1,510 3 The Point Residences VinaCapital Truong Sa Ngu Hanh Son 2014 40 1,059 4 Vinpearl Luxury Da Nang 2 VinGroup Truong Sa Ngu Hanh Son 2015 150 1,500 5 The Ocean Estates VinaCapital Truong Sa Ngu Hanh Son 2016 33 1,314

6 Euro Village Sun Group 27 Hoa Hong Son Tra 175 1,817

TổngsốcănmởbánQuý1/2017 568

COLLIERSINTERNATIONALVIETNAM

TP. HCMTòanhà18HBT,Lầu418HaiBàTrưng,P.BếnNghéQuận1,TP.HCM,ViệtNamĐt:+84838275665

HÀ NỘIPhòngA52,Lầu5,68NguyễnDu,QuậnHaiBàTrưng,HàNội,ViệtNamĐt:+84838275665

502vănphòngtrên67quốcgiatại6châulục

DAVIDJACKSON

TổngGiámĐốc

[email protected]

+84838275665

GiớithiệuvềColliersInternationalColliersInternationallàcôngtyhàngđầutronglĩnhvựcdịchvụbấtđộngsảntoàncầu,đượcxácđịnhbởitinhthầndoanhnghiệpcủachúngtôi.

Vớinềntảngcungcấpdịchvụchấtlượngvàkhảnăngchủđộngsángtạo,ColliersInternationalquytụcácchuyêngiabấtđộngsảntrêntoàncầunhằmhỗtrợthúcđẩythànhcôngchođốitáccủamình.Chúngtôikếtnốichặtchẽdựatrêngiátrịvănhóariêngcủacôngtyhìnhthànhtừtinhthầnhợptáchữunghịxuyênsuốttậpđoànmàchưamộtđốithủnàotrongngànhvượtquađược.

Vớihơn100nhânviêncủa2vănphòngtạiViệtNam.Độingũnhânviênhiểubiếtrõvềthịtrườngbấtđộngsảnvàđượcchứngtỏbởicácdựánthànhcôngtrongnướcvàquốctế.TừHàNộitớiTP.HCM,chúngtôicungcấpcácdịchvụđầyđủvềbấtđộngsản.

Cácdịchvụmàchúngtôicungcấpdựatrênnềntảngsứcmạnhvàkinhnghiệmchuyênsâu.

Báo cáo Bao quát Định kỳ Nội dung Khả dụng

Báocáonhậnđịnhthịtrường

CácTPcủaViệtNam

HàngQuý

Tấtcảcácmảngthịtrường

Đăngtảiđạichúng

BáocáoTTVănphòngchâuÁTBD

ChâuÁTBDbaogồmViệtNam

HàngQuý

Thịtrườngvănphòng

Đăngtảiđạichúng

BáocáothịtrườngBĐSViệtNam

CácTPcủaViệtNam

HàngQuý


Theođăngký

Đềxuấtpháttriển CácTPcủaViệtNam

Theoyêucầu


Theođăngký

$2.30tỷđôdoanhthuhằngnăm

158tỉmétvuôngđượcquảnlý

16,300chuyênviênvànhânviên

BáocáonàyđượcCôngtyColliersInternationalthựchiệnchỉnhằmmụcđíchquảngcáovàcungcấpthôngtintổngquát.ColliersInternationalkhôngđảmbảo,đạidiệnhaychịutráchnhiệmđốivớibấtkỳhìnhthức,diễnđạthoặcthựchiện,liênquanđếncácthôngtinởđây,nhưngkhônggiớihạn,tínhchínhxácvàđộtincậycủanộidung.Cácbênliênquanquantâmcầntiếnhànhxácminhlạitínhchínhxáccủathôngtin.ColliersInternationalkhôngchịutráchnhiệmnàođốivớibấtkỳthiệthạihayhậuquảphátsinhtừviệcsửdụngtàiliệunày.TàiliệunàylàtàisảncóbảnquyềncủaCôngtyColliersInternationalvà/hoặccủangườicấpbảnquyền.©2017.Mọibảnquyềnđượcbảolưu.

MỌITHÔNGTINCHITIẾT,VUILÒNGLIÊNHỆ:

©2017NghiêncứuColliersInternational www.colliers.com/vietnam

HÀVÕ

Trưởngphòngnghiêncứu

[email protected]

+84838275665

báo cáo nghiên cỨu thỊ trƯỜng Đà nẴng · pdf filedanh...

Documents