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LEGENDE PLANZVO VOM 30.7.1981•
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Cehrecht 7.11gunsten der AligemeJnheltBauCH S 9 (I) Nr, 21
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F.ln- und Ausfahrt Tiefgarage
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STADT WIESLOCH
BEBAUUNGSPLAN HESSELGASSE - BLOCK 5 B
BEGRONDUNG
INHALTSVERZEICHNIS
1.1.11.21.31.41.51.6
2.2.1
2.22.32.42.52.6
- 2.7
3.3.13.23.33.43.53.63.73.83.9
VORBEMERKUNGENBestandteile des BebauungsplanesRäumlicher GeltungsbeJ:eichAufstellungsbeschlußVoraussetzungen der PlanaufstellungFrühzeitige BürgeranhörungNachrichtlich übernommene Festsetzungen
BEST/iNDLage, Größe und Bedeutung des Geltungs-bereiches '"Beschaffenheit des Geländes - TopographieErschließung, Ver- und EntsorgungArt der Nutzung, NutzungsverteilungMal' der Nutzung, Baubestand" - FreiflächeSozialstruktur, BesitzverhältnisseBestand der angrenzenden Gebiete
PLANUNGAllgemeine VorbemerkungenErschließungArt der Nut;>;ungMal' der NutzungBauroassen, Verteilung und GestaltungGehreCht zugunsten deJ: AllgemeinheitPrivate Grün- und FreiflächenSonstigesDurchführung der Baumaßnahmen
4.0 Statistik
1.0 VORBEMERKUNGEN
1.1 BESTANDTEILE DES BEBAUUNGSPLlINES
Teil 1 Bebauungsplan, zeichnerischen Festsetzungen
Teil 2 Bebauungsplan, schriftliche Festsetzungen
Anlage: Begründung zum Bebauungsplan
1.2 IWJm.ICHBR GELTUNGSBEREICH
Der Geltungsbereich umfaßt den gesamten Bereich zwischennördlicher und östlicher Hesselgasse und Hauptstraße undder westlichen GrundstUcksgrenze der FlurstUcke Nr. 120und Nr. 118. •
1.3 AUFSTELLUNGSBESCHLUSS der Stadt Wiesloch
Am 24.8.1988 wurde vom Gemeinderat der Stadt Wieslochder Beschluß gefaßt, fUr den Sanierungsbereich HesselgasseOst einen Teilbebauungsplan aufzustellen.Anlaß fUr diesen Beschluß war die Notwendigkeit einerstädtebaulichen Neuorientierung in diesem Bereich. die nachErwerb von Schlüsselgrundstücken möglich wurde.
1.4 VORAUSSETZUNG ZUR PLANAUFSTELLUNG
Die Voraussetzungen für die Aufstellung dieses Bebauungsplanes sind:o der Flächennutzungsplan in seiner genehmigten Fassungo die Rahrnenplanung für die Innenstadt von 1982,o die vorbereitenden Untersuchungen 1987/1988
1.5 FRüHZEITIGE BURGERANHORUNG
Im Verlauf der Planaufstellung wurden Gespräche mit den betroffenen Eigentümern geführt.Die Ergebnisse dieser Information und Erörterung sowie dieErgebnisse der Anhörung der Träger öffentlicher Belange sindin den Festsetzungen des Bebauungsplanes so weitgehend wiemöglich berücksichtigt worden und in Gespr~chsprotokollen
dokumentiert.
1.6 NACHRICHTLICH OBERNOMMENE FESTSETZUNGEN
Nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen sind:
o das vorläufige Verzeichnis der Kulturden~ler inWiesloch(Denkmalschutzgesetz fur Baden-WUrttemberg vom25.5.1971)
2.0 BESTAND
2.1 LAGE; GRöSSE UND BEDElJTUNG des Geltungsbereiches
Das Bebauungsplangebiet mit einer Grölle von 0,7 ha liegt 1m ZentJ:Ullldes alten Ortskernes, im Haupteinkaufs- und Dienstleistungszentrumvon Wiesloch.Entlang der Hauptstralle, die Fußgängerzone ist, sind in allenGebäuden Läden untergebracht.Vor allem im nördlich und westlich anschlie~ndenGebiet wurdenin den letzten Jahren umfangreiche Investitionen zur Verbesserungder Geschäfts- und WOhnsituation getätigt und neue Läden, Dienstleistungen und Wohnungen geschaffen.Im Bebauungsplangebiet befindet sich vor allem im Bereich A diewenig attraktive Andienungsseite fOr die Geschäfte in der Hauptstraße sowie einige ältere, kleinere ·Wohngebäude.Die Venachlässigung dieses Gebietes ist u.a. auf die kleinteilige,verwinkelte Grundstücksstruktur zurückzuführen, die Investitionenim Geschafts- und Wohnungsbaubereich, die den heutigen Anforderungenhinsichtlich Ausstattung und Größe genügen. keinen Raum bietet.
2.2 BESCHAFFENHEIT DES GELÄNDES - Topographie
Das Gelände steigt von Norden (Hesselgasse) nach SUden (Hauptstra~)
an; der Höhenuntersc~ed beträgt ca. 1,50 m.
2.3 ERSCHLIESSUNG Ver- und Entsorgung
Alle Grundstücke des Plangebietes sind in ausreichendem Maß vah denbegrenzenden Straßen erschlossen.Die Ver- und Entsorgung ist damit vorhanden und für die vorgesehenenZuwachsflächen ausreichend dimensioniert.
2.4 ART DER NUTZUNG
Das Plangebiet liegt zum größten Teil im 2. fö~ich festgelegtenSanierungsgebiet.Zum Zeitpunkt der Bebauungsplanaufstellung bestehen in den Erdgeschoßzonen der HauPtstra~e Geschäfte fUr den kurz- und mittelfristigen Bedarf und ein Eiscafe, in den Obergeschossen Wohnungen.In der ost lichen Hesselgasse befindet sich ein Geschäft fUr denlangfristigen Bedarf.In der Hesselgasse sind in Bereich A vor allem kleinere, ältere,teilweise sehr vernaChlässigte Wohngebäude und durch Abrissungenutzter Nebengebäude entstandene Brachgrundstücke. die teilweisezum Parken genutzt werden.Die Stellplatzverpflichtung der heutigen Nutzungen sind auf den Grundstücken nur teilweise erfüllt.
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2. 5 HASS DER NUTZUNG Baubestand - Freifläche
Die insgesamt 19 Grundstücken waren vormals alle bebaut, wobeikleinere Grundstücke durch Bodenordnungsmallnahmen bereits deröffentlichen Verkehrsfläche zugeschlagen wurden.In den letzten Jahren wurde der Gebäudebestand durch den Abrill ungenutzter Nebengebäude und Wohngebäuden mit schlechter Bausubstanzreduziert.Iw.f eine Angabe von GRZ und GFZ wird verzichtet, da die heute nochbestehende Bebauung ein falsches Bild der ehemaligen tlberbauungergibt.
Der großte Teil der Gebäude in der Hauptstral3e besteht aus dre1geschossigen Gebäuden mit Satteldach oder Flachdach und zurückgesetztem viertem Gescholl.In der Hesselgasse überwiegen 1 - 2 geschossige Gebäude mit steilemSatteldach; ein neues Wohngebäude fäll~ aufgrund seiner Geschossigkeit sowie seiner Gestaltung völlig aus dem Rahmen der bestehendenBebauung.
2.6 SOZIALSTRUIcrUR, BESITZVERHÄLTNISSE
Von den insgesamt 17 Hauptgebäuden sind 8 ganz oder teilweise von denEigentümern selbst genutzt; alle anderen Gebäude sind vermietet.Von den 19 Grundstücken im Bebauungsplangebiet sind mittlerweile5 Grundstücke im Besitz der Stadt.
2.7 BESTAND DER ANGRENZENDEN GEBIETE
Art und Maß der Nutzung sowie Entstehungszeit der Bebauungaul3erhalb des Plangebietes entsprechen der Struktur innerhalb des Plangebietes jeweils bezogen auf den entsprechendenStral3enbereich.
3.0 PLANUNG
3.1 ALLGEMEINE VORBEMERKUNGEN
Im Bebauungsplangebiet soll die bestehende gewerbliche Nutzung inder Hauptstraße erhalten werden, während in der Hesselgasse der Wohnnutzung Vorrang gegeben wird.Bereich AZuschnitt, Lage und Größe der Grundstücke sowie der Zustand derBebauung, die heutigen Wohnbedürfnissen nicht mehr ger!:"cht wird,machen in Bereich A eine Flächensanierung notwendig.Die dazu erforderlichen Voraussetzungen wie Grunderwerb, Tausch,Ersatz und Abri~maßnahmen wurden von der Stadt Wiesloch bereitsweitgehend durchgefUhrt.Nach einer realisierten Bodenordnung sollen in Bereich A Wopngebäude sowie eine Tief- oder Halbtiefgarage entstehen.Der Blockinnenbereich soll als gemeinsame begrUnte Freiflächegenutzt werden.
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Bereich B:In diesem Bereic.h sollen durch den Bebauungsplan der Erhalt der bestehenden Bebauung und Nutzung sowie partiell Verbesserungen erreicht werden, die vorrangig gestalterischer Natur sein werden.
3.2 ERSCHLIESSUNG Andienung, ruhender Verkehr und Fußgänger
Die Bereiche werden von den sie umgebenden Straßen ersc.blossen.Die Andienung der Gescbäfte in der Hauptstraße erfolgt teilweiseüber die Hesselgasse.PUr den ruhenden Verkehr soll in Bereich A eine Tief- oder Halbtiefgarage entstehen, die sowohl den Stellplatzbedarf der Neubebauung als auch einen Teil der Verpflichtung der bestehenden Bebauung der Nachbarschaft abdeckt.Für den Fußgänger soll eine Verbindung zwischen Hesselgasse undHauptstraße durch den Blockinnenbere1ch geschaffen werden.
3•3 ART DER NUTZUNG
Das Plangebiet ist in 2 Bereiche mit folgender Art derNutzung gegliedert;
BereiCh A
Bereich B
WB Besonderes Wohngebietmit dem Ausschluß von Vergnügungsstätten, zentralenEinrichtungen der Verwaltung und Tankstellen.Oberhalb des Erdgeschosses sind nur Wohnungenzugelassen.WB wie Bereich Ajedoch sind oberhalb des 1. Obergeschosses nurWohnungen zugelassen. ,..
Trotz intensiver Geschäfts- und Dienstleistungsnutzung soll auchdie Wohnnutzung in diesem Bereich aufrecht erhalten und verbessertwerden, einmal um eine lebendige Ortsmitte zu garantieren, zumanderen um eine Erweiterung des Wohnraumangebotes in zentralerLage zu fördern.Deshalb sind gem:i13 § 1 Abs. 6 BauNVO VergnUgungsstatten wieDiskotheken und Spielhallen ausgeschlossen, die vor allem für dieWohnuutzung einen großen Störfaktor darstellen wUrden.Insbesondere vom damit verbundenen An- und Abfahrtsverkehrund der Wahl der Verkehrsmittel gehen erhebliche Lärmbel:istigungen aus.Die vorhandene und geplante Bebauungsstruktur sowie die Bevorzu~ng
der Wohnbebauung läßt zentrale Verwaltungsbauten mit hohem Flachenbedarf nicht zu.Tankstellen sind wegen der engen Stra!3enverhältnisse in diesem Bereich nicht möglich.Im Rahmen der Bauleitplanung sind diese Nutzungschancen in anderenBereichen Wieslochs verankert.
3.4 MASS DER NUTZUNG
Das Maß der Nutzung ist festgelegt durch die Angabe aer maximalzulässigen Grundfläche und Geschoßfläche, der ma~imalen Traufhöhe(unterer Bezugspunkt ist das bestehende Straßenniveau in der Hausmitte, oberer Bezugspunkt der Schnittpunkt zwischen fertiger Außenwand und Oberkante Dachlatte) sowie der Dachneigung.Diese Festlegungsart wurae gewählt, da eine Bezugnahme von Bebauungund einzelnem Grundstück, vor allem in Bereich A nicht gegebenist und somit die Verhältniszahlen GRZ und GFZ nicht praktikabel sind.Das Bebauungsplangebiet wurde aufgrund der geplanten Nutzung inzwei Bereiche mit unterschiedlichem Maß der Nutzung unterteilt.
Bereich A:Durch die geplante hauptsächliche Wohnnutzung in diesem Bereichwird eine Bebaubarkeit festgesetzt, aie einen hohen Freiflächenanteil gewährleistet, wobei die Decke der Tiefgarage als Freiflächegenutzt werden soll (sh. auch Punkt 3.7).Da die unterirdische Unterbringung der Stellplätze ein Sanierungsziel darstellt, erreicht die GRZ bei Anrechnung der Tiefgarageden Wert von 1,00.geplant GRZ 0,55 für GebäUde oberhalb der Tiefgarage
GFZ 1,63
Bereich B:In diesem Bereich sind fast alle Grundstücke erdgeschossig überbaut.Die Planung sieht gegenüber dem Bestand nur partiell kleinere Veränderungen vor, sodaß sich GRZ und GFZ von Bestand und Planung nurgeringfügig unterscheiden.geplant GRZ 0,96
GFZ 2,29
Für das gesamte Bebauungsplangebiet ergeben sich folgendeDurchschnittswerte;geplant GRZ 0,70 für GebäUde oberhalb der Tiefgarage
GFZ 1,87Diese Werte liegen im Rahmen der Novelle der Anfang 1990 gültigenBauNVO ( WB; GRZ 0.6, GFZ 1.6). Die überschreitung dieser wertein Teilberelchen des Bebauungsplangebietes ist im heutigen Bestandbegründet sowie auch in der Vergrößerung der Vetkehrsf1äche in derHesselgasse, die als verkehrsberuhigte Fläche mit Bäumen und Grüngestaltet werden soll.
3.5 BAUMASSEN Verteilung und Gestaltung
Die Neubebauung soll so ausgebildet werden, daß ein Ubergangund eine Anpassung an die bestehende Bebauung stattfindet.Grundsätzlich wurde versucht, das 2- bzw. 3-geschossige Gebäudemit steilem Satteldach als Grundelement zu erhalten und auf dieNeubebauung zu übertragen, so dal! eine Kontinuität im Ortsbildgegeben ist und der Maßstab der gewachsenen innerstädtischenStruktur fortgesetzt wird.
3.6 GEHRECHT ZUGUNSTEN DER ALLGEMEINHEIT
Zur Verbe~5erung der Fußg;lngersituation wurde eine fußwegeverbindung durch da~ Quartier gelegt, die ansatzweise von der Hauptstraßeher schon vorhanden ist.In diesem Zusammenhang mU~~en teilweise Durchgangsrechte ausgesprochen ~rden in Form von Hausdurchgängen und GrundstUcksuberquerungen, die nur in ihrer Nutzungsbreite, nicht aber in ihrerexakten Lage festlegbar sind.
3.7 PRIVATE GRtIN- UND FREIFLACHEN
Die Freifl;lche im Blockinnenbereich wurde erst durch Entkernungund Bodenordnung möglich.Um einen möglichst hohen Wohnwert zU'erreichen, wurde das Flachdachüber der Tief- oder Halbtiefgarage als Grünfläche ausgewiesen.Sie soll vor allem ruhige Erholungs- und Spielfläche fUr die Bewohner darstellen.
Durch den öffentliChen fußweg ist diese FUche auch anderen Bewohnern der Stadt zugänglich.Zudem kommt ihr eine Bedeutung als Beitrag zur Grllnverflechtungim Stadtgebiet zu.
3.8 SONSTIGES
3.8.1 AntennenDa auf das Er~cheinung~bild der Dächer besonderer Wert ~
gelegt wird, ist pro Haus nur eine Antenne zulässig.Außerdem wird mit einer Verkabelung gerechnet.
3.8.2 Heizull5Aufgrund der Lage der Stadt im Ballungsraum sowie der besonderen innerörtlichen Lage und der Dichte der Nutzung wirdempfohlen aus Granden des Schutzes der Gesundheit der Bewohnerund aus ökologischen Gesichtspunkten, keine festen oderflüssigen Brennstoffe zu verwenden.
3.8.3 Altstadt-SatzungDie Altstadt-Satzung behält ihre Gllltigkeit.
3.8.4 VersorgungsleitungenIm Blockinnenbereich liegen verschiedene Versorgungsleitungenz.ß. Gas, Wa~ser, Post usw.; diese sind beim Bau der Tiefgarageoder Um- und Neubaumaßnahmen zu berUcksichtigen.
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3.9 DURCHFOHRUNG DER BAlJMI\SSNAHMEN
Bereich ADer Umfang der Baumaßnahme und die Konstruktionsbedingungen erfordert die Durchführung der Maßnahme durch einen Bauträger oder eineentsprechend organisierte Rauherrengemeinschaft.
Bereich BIn diesem Bereich können die Maßnahmen auf den jeweiligen Grundstücken einzeln durchgefUhrt werden.
Stand 26.4.1990
BEBAUUNGSPLAN WIESLOCH SEIJE 1
HESSELGASSE
BEREICH A -. PLllNUNG
BLOCK 5· B
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110 Teil 595 m 781
110 und III 160 160, Garagen
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BEBAUUNGSPLAN WIESLOCH SEITE 2'
HESSELGASSE
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JUrten Borkowskl. Im Burllerfreie Arellile:k1en. Olpt-Inll.
Ptojelrtbilnt
06203·3295eronbe/llellasse 126802 ladenburI. Rheln·Hecker
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16.11.89
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