bestlife gestion & bestlife patrimoine · •propriétaire d'unétablissement hôtelier à...
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Bestlife Gestion & Bestlife PatrimoineSociété de gestion locative
Société de promotion et de commercialisation
Sommaire
1
1| Bestlife Gestion & Bestlife Patrimoine
Equipe et savoir faire
2| La situation du marché de l’hôtellerie en Tunisie
3| Vision d’une alternative : le marché des Seniors actifs
européens et canadiens
4| Le marché des seniors actifs
5| Le support de communication : Plateforme web dédiée
bestlife.com / Plus belle la vie en Tunisie
6| La commercialisation de séjours pour cette cible
7| Type de packs thématiques
8| La commercialisation de chambres, studios et
appartements auprès des investisseurs
9| Le réseau de vente avec des conseillers en gestion de
patrimoine
10| Etude de cas : L’hôtel Azur Plaza Hammamet
Structure juridique, Endettement, Résultat d’exploitation
11| Montage proposé
12| Recommandation
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Bestlife Gestion & Bestlife PatrimoineEquipe et savoir faire
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1| Notre savoir-faire
• Une connaissance mixte de gestion hôtelière & de
promotion immobilière.
• Nous optons pour deux formules de gestion d’exploitation :
Hôtels sous mandat de gestion d'exploitation sur 10 ans.
Hôtels en propriété (acquisition sous forme de promesse
d’achat) dont la gestion est assurée par Bestlife Gestion.
Ces unités sont appelées à devenir des Résidence
Tourisme et Services « Bestlife patrimoine »
commercialisées auprès d’une clientèle d’investisseurs et
de seniors européens et canadiens et gérées par Bestlife
Gestion.
2| Notre savoir faire commercial
• BESTLIFE GESTION : remplissage des unités via nos
partenariats TO internationaux.
• Réceptif local.
• Plateforme web spécifique dédiée aux seniors européens
et canadiens.
• BESTLIFE PATRIMOINE : partenaire de commercialisation de
résidences service en France et accord avec des réseaux de
conseillers en gestion de patrimoine.
• Les unités sous contrat de gestion et de vente disposent d’une
conciergerie de services en interne assurant une grande qualité
de service pour tous nos résidents avec des actions spécifiques
pour les seniors.
• Notre progiciel de suivi de la relation client « Guest pro » nous
assure un suivi et une fidélisation de la clientèle.
Les Clés du succès : L’INTÉGRATION DE TOUS LES MÉTIERS
Une grande diversité de savoir-faire en exerçant quatre métiers
complémentaires : l’exploitation et la gestion hôtelière, la
communication et la commercialisation d’unités à
l’international, la promotion immobilière.
3| Partenaire de la valorisation de projets :
Vous êtes…
• Propriétaire d'un établissement hôtelier à la recherche d'un
opérateur.
• Entrepreneur à la recherche d'assistance pour le
développement d'un nouveau projet ou d'une reprise
opérationnelle.
L'expérience et les ressources de BESTLIFE GESTION sont un
atout pour valoriser et rentabiliser votre actif.
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4| Assistance de BESTLIFE
BESTLIFE GESTION vous assiste dans les différentes phases de
votre projet :
• Définition du projet et de son concept.
• Sélection des sites et analyse du potentiel en fonction
du marché.
• Définition des objectifs et planning de travaux.
• Définition des besoins en capitaux et planning des
dépenses.
• Etablissement des business plans et budgets
prévisionnels.
• Exploitation des sites hôteliers.
• Exploitation des résidences service seniors.
La situation du marché de l’hôtellerie en Tunisie
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Le contexte économique et touristique
Aujourd’hui il faut repenser le tourisme classique qui n’est
plus assez rémunérateur à cause du glissement progressif de
la qualité des hôtels en Tunisie. Le parc est vieillissant, mal ou
pas entretenu, la saisonnalité est faible (trois mois sur 12) et
les revenus des exploitations sont trop bas. Résultat : de plus
en plus d’hôtels sont dans une situation financière
inextricable. Ils sont donc dans l’incapacité de rembourser
leurs emprunts.
Se tourner vers une réorientation des hôtels classiques en
résidences de tourisme pour seniors est une façon de
pouvoir engranger des revenus et des marges confortables.
En effet nous nous appuyons ici sur deux leviers :
• l’immobilier d’une part, en commercialisant et en vendant
à une cible d’investisseurs des chambres d’hôtels, des
studios et des appartements.
• une nouvelle clientèle nombreuse ayant des moyens
financiers, qui est les seniors européens et canadiens.
Vision d’une alternative : le marché des Seniors actifs européens et canadiens
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Le marché du tourisme des seniors est un enjeu économique
considérable du fait de :
• L’importance croissante des seniors en termes
démographiques.
• L’amélioration constante de leur état de santé et la
progression de l’espérance de vie sans incapacité.
• Leur grande disponibilité.
• Un revenu plus important.
• Le tourisme est le premier poste de dépense des seniors.
• Pour la Tunisie cette cible de clientèle est stratégique et
nous nous devions de mettre sur pieds les outils marketing et
de communication pour sensibiliser cette clientèle et les
faire séjourner en Tunisie.
Une cible à fort potentiel
Le pouvoir d’achat des seniors va augmenter de 15% ces 15
prochaines années. Un marché immense à saisir.
Les seniors sont de plus en plus tentés par l'étranger.
Deux grandes tendances dans le tourisme seniors : la première
est l’augmentation des longs séjours, qui peuvent durer de trois
à six mois.
La seconde tendance est le développement du tourisme
seniors en célibataire.
L’augmentation des séparations et des divorces, une fois la
retraite arrivée. Cela entraîne donc une hausse des demandes
de voyage en solo.
Longs séjours et résidents
• Ce tableau ne concerne que les résidents.
Retraités français Retraités belges Retraités allemands
Espagne 191 159 Espagne 57 348 Espagne 152 927
Portugal 177 923 Portugal 53 377 Portugal 142 338
Maroc 60 487 Maroc 18 146 Maroc 28000
Ces résidents ont investi en moyenne entre 150 et 250 000 €
pour l’acquisition d’un studio ou d’un appartement.
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Coût moyen d’une résidence seniors en France
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1| Tendances de consommation des seniors
Les seniors recherchent avant tout de l’autonomie (76%) et
de la liberté (74%). Ils sont très exigeants en terme de
transport ou d’accessibilité.
La consommation touristique seniors ne se traduit pas
seulement par l’achat de quelques nuitées d’hébergement.
Il s’agit de proposer à un consommateur, souvent averti et
expérimenté, une tranche de vie, une expérience, de lui
raconter une histoire et de le séduire. Il opte souvent pour
une saisonnalité différente et un séjour plus long.
Concernant la prestation hôtelière, la propreté est un critère
fondamental pour 99 % des seniors, ainsi que le confort de la
literie ou encore l’insonorisation des chambres. La qualité de
la restauration correspond à une exigence forte.
Incontestablement, c'est la cuisine régionale qui l'emporte,
suivie de la restauration de caractère gastronomique, puis
la cuisine « Bio » de plus en plus tendance.
Sans oublier l’mportance de l’équipement et du confort
de la salle de bain.
2| Les attentes des Seniors
Accueil & Information : l’accueil doit être une priorité pour les
opérateurs de service touristique car les seniors expriment des
attentes fortes en matière d’accueil et d’information. Il s’agit ici
de rassurer et de sécuriser les seniors au cours de leur voyage.
Le tourisme culturel : de plus en plus de seniors veulent voyager
« malins », faire des visites bien ciblées avec un programme qui
donne une connaissance enrichissante d’un lieu et/ou d’un
évènement. Il reste « aventurier », curieux mais dans la sécurité
et le confort.
Tourisme de bien être et de santé. Cette clientèle y est très
sensible à la qualité des soins, thalasso, spa, tourisme médical.
Mais les packs thématiques d’une offre ne doivent pas pour
autant s'afficher "seniors ". Une labellisation d’un produit ou
d’un service trop fortement marquée "seniors" risque d’avoir un
effet répulsif.
Le marché des seniors actifs
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3| Tunisie destination Seniors
La Tunisie a de nombreux atouts pour capter cette cible de
clientèle :
• Soleil toute l’année.
• Bonne infrastructure de santé.
• Sécurité satisfaisante.
• Bonne infrastructure routière.
• Bons aéroports.
• La bonne hospitalité des Tunisiens.
• La grande diversité de paysages sur un petit territoire.
• Grande richesse culturelle .
Le support de communication : Plateforme web dédiée bestlife.com / Plus belle la vie en Tunisie
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1| Plan marketing, identité marque
Nom de la marque : « BestlifeTunisia »
Site web : www.bestlife.com
Slogan : « Plus belle la vie en Tunisie »
La notoriété et l’autorité d’une marque se construisent en
mixant des contenus propriétaires hébergés sur son propre
site pour bâtir une réelle expertise, des contenus gagnés
auprès de médias tiers pour la légitimer, des contenus payés
pour la communiquer, et enfin des contenus partagés pour la
viraliser.
2| Plan marketing positionnement
• Une stratégie de plateforme web pour les séniors européens
et canadiens.
• Menu de la plateforme & charte graphique.
• Menu Principal : Hébergement seniors - Loisirs & Sorties seniors
Remise en forme & santé seniors - Conciergerie seniors -
Pouvoir d’achat seniors - Investissement seniors - Les Packs
seniors.
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• Enrichir la plateforme par une WebTV (reportage,
interviews, testimoniaux).
• L’utilisation adaptée des réseaux sociaux permettra de
faire évoluer la perception et le positionnement de la
marque « BestlifeTunisia » .
• Axer les contenus sur le plaisir et la découverte, avec de la
réassurance en toile de fond [sûreté, sécurité, service].
• Conception et développement de la plateforme web en 9
langues pour la promotion de la marque auprès des seniors.
• Campagne d’affiliation média pour pousser la notoriété
de la marque.
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1| Stratégie en entonnoir
C’est-à-dire que notre marque « Bestlife Tunisia » va capter
une large audience seniors, pour ensuite affiner sa cible. Les
internautes deviendront d’abord des visiteurs du site, puis
des prospects, avant d’être transformés in fine en clients. La
première étape est donc de générer du trafic, par la
diffusion de contenus attractifs relayés sur différents canaux :
site plateforme, blogs, newsletters, réseaux sociaux,
affiliations avec des sites dédiés aux seniors …
La multiplication des formats est essentielle pour toucher le
maximum de personnes.
Une fois que les internautes sont attirés dans l’univers digital
d’une marque, tout l’enjeu est de les engager. La création
de landing pages, ou pages d’accueil spécifiques, dédiées
à chaque rubrique est alors recommandée. Elles suggèrent
des contenus premium au visiteur pour l’amener à une
transaction sur une de nos offres thématiques packagées.
Cette technique permet d’identifier les prospects. Toutes
ces données sont ensuite analysées, pour déterminer le
degré de qualification de chaque lead.
La commercialisation de séjours pour cette cible
2| Marketing Mix
Internet : média de la modernité et de l'immédiateté : les
seniors trouvent sur Internet les informations complémentaires
sur un produit ou service aperçu en presse ou en télévision. Les
scores d'impact, de notoriété et d'incitation à l'achat font un
grand bon en avant grâce à ce média. A condition de faire un
site d'information véritablement conçu pour des seniors.
Presse spécialisée seniors : des sites et magazines ciblés et
dédiés par pays. Idéal pour toucher notre cible. Il faut porter
une grande attention à l’information donnée car les seniors
prennent le temps nécessaire pour savoir et comprendre, pour
comparer et choisir.
Exemple Presse: Les quatre piliers du magazine Notre Temps :
Les piliers éditoriaux de Notre Temps ont été établis en 1968 en
fonction des centres d’intérêt des seniors : les droits et l’argent,
la santé, les loisirs, le lien social. Si le magazine a beaucoup
évolué depuis quarante ans, ce socle éditorial est resté le
même depuis l’origine. Et il continue à séduire les seniors : avec
4 millions de lecteurs.
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3| Marketing direct
Pourquoi le marketing direct est-il efficace auprès des
seniors ? L'écriture de type marketing direct permet de
développer les arguments, de montrer les plus produits et
les détails. En marketing direct auprès des seniors, pas de
concepts, du concret. "Vous me dîtes que votre produit est
le meilleur, prouvez le !". Enfin, ils apprécient le marketing
direct car ils gardent la maîtrise du processus décisionnel.
Les seniors veulent de la sécurité, du service, de la
simplicité : Au cœur de l’observation des attentes des
seniors, on note que « la consommation est pour eux un
acte de plaisir rationalisé : il faut à la fois vendre le rêve et
rassurer sur le produit ». Les seniors recherchent, au travers
des produits qu’ils achètent, de la sécurité, du service, de
la simplicité, de la sérénité… Il faut les rassurer sur la nature
et les avantages du produit. Cela nécessite d’être plus
démonstratif que sur d’autres cibles. On peut prendre le
temps de la pédagogie avec eux : ils ont du temps, et ils
ont une culture de l’écrit.
Quelques règles de base pour communiquer avec les
seniors
• Ne pas parler d’âge.
• Ne pas hésiter à démontrer longuement l’intérêt de
l’offre.
Présence sur les salons spécialisés seniors dans les principaux
pays cibles.
Ne pas négliger la presse quotidienne régionale très lue par les
seniors.
4| Les Pays cible
Le marché Français, le marché Belge et Suisse, le marché
Canadien, le marché Anglais et le marché Allemand.
5| Les marchés cible
Actuellement, on constate une forte croissance du nombre des
55-70 ans (ils sont 20 millions en France).
Temps libre et loisirs: les nouveaux retraités sont intéressés par le
domaine culturel ; ils multiplient les sorties.
Les jeunes baby-boomers sont dans une consommation plaisir,
proche de celle des 40-50 ans.
D’autre part, une enquête de l’Insee réalisée pour le magazine
Notre Temps montre que presque un quinquagénaire sur deux
(48.7%) pense aux voyages en premier lorsqu’il s’agit de
dépenser son argent, que 18% des 50-64 ans voyagent à
l’étranger et que les deux-tiers des seniors partent en vacances.
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Les seniors français additionnent les départs hors-saison et
les départs en saison. En saison, ils partent souvent avec
leur famille, enfants et petits-enfants. En hors-saison, ils
associent des escapades le week-end à des voyages plus
longs et plus lointains sans la famille. La majorité des
Allemands et Belges préfèrent partir en dehors des
vacances scolaires.
A Toronto, au Canada, ElderTreks. Ce tour opérateur, est
souvent choisi par les boomers ou les seniors qui souhaitent
s’installer à l’étranger pendant des périodes de deux ou
trois mois d’hiver.
6| Les relais presse: exemples
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7| Sites web à affilier
https://www.seniors-mag.com/
https://www.seneoo.com/
https://www.pleinevie.fr/
https://www.notretemps.com/
https://www.reponses-bien-vieillir.fr/
https://www.senior-magazine.com/
http://www.journaldesseniors.com/annuaire-seniors/
https://www.tempslibremagazine.com/qui-sommes-nous/
https://lesretraitesflyes.ca/
https://www.lebelage.ca/
8| Relais Association & AGV TO
https://www.orpan.fr/
http://jeunes-seniors.org/
https://www.societe.com/societe/association-seniors-
france-394331169.html
http://www.generations-mouvement.org/
http://www.agedordefrance.com
Agences de voyage.
http://www.ceveo.com/seniors/sejours-seniors-en-
vacances.html
http://www.ancv.com/les-sejours
https://www.azureva-vacances.com/
https://bluegreen.com/fr/sejours
https://www.kuoni.fr/
https://www.salaun-holidays.com/
http://www.silvereco.fr/
http://www.travel-age.com/
https://www.vacancesbleues.fr/fr
9| Présence Salons 2018
France
France + Belgique
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1| Construire et vendre des packages thématiques
pour attirer notre cible
Pour faire un bon travail promotionnel, un package ou
forfait à thème doit être présenté comme un événement,
avec une notion d’exceptionnalité. Aussi, l’offre doit avoir
une durée limitée, quitte à la renouveler plusieurs fois par an.
On doit créer des packs autour des thèmes suivants : Spa /
Bien-être / Thalasso / Cocooning. Cette thématique axée
autour du bien-être est incontestablement la plus
demandée par les seniors.
Proposer des cours de relaxation / méditation ou encore de
yoga…
Culture / Patrimoine / La thématique culture / patrimoine est
très riche en Tunisie. Cela permet aux touristes de profiter
pleinement de leurs séjours. L’offre peut être complétée par
des conférences de spécialistes sur les différents thèmes
choisis : guide conférencier, expert en histoire de l’art,
conservateur de musée.
Types de packs thématiquesGastronomie / Terroir est une thématique aussi très demandée.
Pour plus d’originalité, il est possible d’y inclure des
dégustations, des cours de cuisine, … Cela peut aller de
l’atelier de cuisine « habituel » (réalisation d’une recette) à
quelque chose de beaucoup plus complet et recherché (par
exemple, le client participe à une sortie en mer avec des
pêcheurs locaux, et ensuite prépare le poisson qu’il a lui-même
pêché ).
2| Autres thématiques
Divertissement / Spectacle / Activités artistiques.
Sportif / Aventure. Dans cette thématique de séjours sportifs,
c’est l’activité qui sera mise en avant, plus que l’hôtel : forfait
trekking, randonnée, pêche, chasse, initiation au golf ou à
l’équitation, ou a de nombreux autres sports tel que Tennis …
Des offres complémentaires très complètes peuvent être
proposées tel qu’un « déjeuner / dîner du sportif ».
Tous les types d’ateliers artisanaux sont aussi des thèmes forts
(poterie, tissage, peinture, etc.) .
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3| Tourisme médical en Tunisie
• Qu’est-ce que le tourisme médical ?
Le tourisme médical ou tourisme de santé ou
encore tourisme hospitalier consiste à se faire soigner dans
un pays autre que celui où l'on réside, par économie ou
pour bénéficier des soins et des prix qui ne sont disponibles
qu'à l'étranger.
Le tourisme médical revêt deux formes :
organisée lorsqu’une agence de tourisme médical
organise l’ensemble des prestations de services rendus au
patient qui souhaite bénéficier de soins médicaux
combinés) des services touristiques.
non organisée lorsque le patient organise lui même son
voyage et s'adresse directement aux prestataires de
services médicaux locaux (médecins, cliniques, etc.).
• Selon Salon « Tunisia Health Expo 2018 »
« Tunisia Health Expo » est un salon biennal qui s’est fixé
pour principal objectif d’être une vitrine pour faire
connaître les réalisations de la Tunisie dans le secteur de la
santé, ses capacités en matière d’accueil des patients
étrangers et d’exportation de médicaments et de dispositif
médicaux ainsi que son fort potentiel de son marché en
matière d’investissement.
La Tunisie attire de plus en plus de Britanniques, d’Allemands,
d’Italiens, de Français, de Belges, de Suisses, de portugais, et
d’Espagnols.
La Tunisie occupe, aujourd’hui, le 2ème rang dans le domaine
du tourisme de santé derrière l’Afrique du Sud.
Elle est aussi classée deuxième destination mondiale en
thalassothérapie après la France, a ajouté le ministre de la
santé, Imed Hammami, soulignant que la Tunisie dispose de
tous les atouts, notamment d’un personnel médical,
paramédical et technique hautement qualifié, pour être une
plateforme régionale d’exportation de services de soins.
Le tourisme médical draine, chaque année, en Tunisie, près de
500.000 patients et génère des recettes estimées à un milliard
de dinars en devises.
Considéré comme référence au niveau des prestations de
soins, de la formation médicale et de la recherche scientifique,
le secteur public de la santé en Tunisie compte, selon
Hammami, 2058 centres de santé de base et 167 hôpitaux dont
23 CHU.
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Le secteur privé compte, a-t-il ajouté, quant à lui 90
cliniques privées, avec une capacité de plus de 5000 lits,
en attendant l’ouverture prochaine de 75 nouvelles
cliniques en cours de réalisation d’une capacité de 8000
lits.
L’industrie pharmaceutique compte plus de 50 unités, dont
37 unités de production de médicaments à usage humain,
a-t-il précisé, signalant que la Tunisie est parvenue à créer
un secteur industriel de haute technologie et couvrir une
bonne partie des besoins du pays soit 47% des besoins en
médicaments en valeur et 70% des besoins en volume.
Les patients internationaux qui viennent se faire soigner en
Tunisie ont deux motivations :
- bénéficier de certaines spécialités chirurgicales
indisponibles dans leur pays. C'est le cas des patients
venus principalement des pays voisins et d'Afrique.
- bénéficier de certaines spécialités chirurgicales trop
chères dans leur pays. C'est le cas des patients venus
principalement d'Europe et du Canada pour des
spécialités chirurgicales non remboursées par leur système
de sécurité sociale.
Parce que la Tunisie est un beau pays
A côté du cadre sanitaire très strict et des compétences de
chirurgiens esthétiques, il ne faut pas nier que si le tourisme
médical s’est développé en Tunisie, c’est en partie grâce à son
climat et son cadre paradisiaque ! Car au-delà, du tourisme
médical, vous pourrez effectuer aussi du tourisme balnéaire une
fois sur place ! Les agences de tourisme médical proposent des
séjours de chirurgie esthétique comprenant la chirurgie
esthétique mais aussi votre convalescence dans un hôtel de
luxe. Vous vous reposez et vous profitez du soleil.
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Comparaison des prix pour les actes les plus pratiqués en
France
Exemples d’interventions
ActesEn France
Prix de l’intervention seule
Nos tarifsPrix pour la totalité du
séjour
Esthétique
LiftingEntre 4500 € et
6000 €1900 € à 2900 €
Rhinoplastie 3500 € 1790 €
Blépharoplastie (4 paupières)
3900 € à 4500 € 1400 €
Chirurgie des yeux
Laser Zyoptix 4000 € 1950 €
Chirurgie de l’obésité
Anneau gastrique 7000 € 3800 €
Sleeve Gastrique 8000 € 4900 €
Chirurgie de la silhouette
Liposuccion étendue 2600 € à 3800 € 2200 €
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Adapter des structures hôtelières en résidence tourisme
& services seniors
L’importance du « club House Bestlife » poumon central
d’une résidence tourisme & services pour seniors.
C’est le point de rencontre pour :
• proposer un nombre important d’activités tant à l’intérieur
qu’à l’extérieurde la résidence.
• il y a nécessairement un espace forme, espace beauté,
home cinéma, tout est fait pour garantir l’activité et le bien
être des résidents.
• ouvert tous les jours de 8h à 20h. Il s’agit ici d’être créatifs
afin de varier autant que possible les animations et sorties.
• prévoir un lieu assez vaste pour une zone détente
« cocooning », un salon-bibliothèque qui accueille
régulièrement des animations et conférences. On peut y lire
ou profiter du poste informatique en libre-accès.
La commercialisation de chambres, studioset appartements auprès des investisseurs
20
A la Retraite … Comment développer son patrimoine ?
Augmenter par 3 son pouvoir d’achat… En toute confiance !
Aujourd’hui, une solution alternative, investir et passer une
partie de sa retraite en TUNISIE.
Le réseau de vente avec des conseillers en gestion de patrimoine
Le pack Rendement
C’est en étudiant les besoins des seniors qu’une solution
d’investissement clés en main à été mise en place, grâce au
partenariat inédit de :
LE
P
AC
K R
EN
DE
ME
NT
C
’E
ST
STB banque Tunisienne, partenaire
d’une banque française
Avec un promoteur
immobilier &
hôtelier et une société de
Gestion locative
1 réseau de C.G.P
professionnels assurant
accompagnement dans
toute la
France et en Tunisie
Bestlife
Patrimoine
Bestlife
Gestion
+ +
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Evolution indicative de la valeur patrimoniale d’un bien
immobilier en résidence de tourisme avec activités pour
seniors actifs, 10 ans après son acquisition.
Une bonification minimum cumulée de 82% est à prévoir sur
ce délai.
0
50000
100000
150000
200000
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
5 10 15 20 25 30 35 45 50
Valeur patrimoniale €
%
Votre retraite l’automne et l’hiver en Tunisie
Votre appartement F1 acquis 65 000 € avec gestion
hôtelière le printemps et l’été sur 10 ans.
Désignation Taux d’occupation mini
Nbre de mois 4
Loyer perçu 550 €
Rentabilité locative sur 10 ans
2200 € / An X 10 ans = 22 000 €
Plus de 30% de rendement et une valeur immobilière qui a
pratiquement doublé.
Azur Plaza
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1| Phases d’intervention
Phase 1: remplissage de l’établissement sur la saison 2018 (
de mi mai à mi septembre nous sommes en situation de
remplir l’hôtel à 100%).
Phase 2 : travaux de réaménagement de l’hôtel.
Phase 3: commercialisation durant la basse saison auprès
des seniors européens et canadiens.
Phase 4: Mise en place d’un studio et d’un appartement
témoin.
Phase 5: commercialisation de l’hôtel en résidence de
service auprès des investisseurs et des seniors européens et
canadiens.
Phase 6: assurer la commercialisation et la gestion locative
de la résidence.
2| Phase 1 : remplissage Juin Juillet Août Septembre
• Hôtel AZUR PLAZA HAMMAMET
•4 étoiles
Etude de cas : L’hôtel Azur PlazaHammamet
• HEBERGEMENT description : hôtel de 185 chambres dont 12
chambres communicantes + 4 suites + 1 chambre pour
handicapés, toilettes séparées , téléphone, mini bar, coffre fort,
TV, wifi, terrasse ou balcon.
• RESTAURATION description:
RESTAURANT PRINCIPAL « LE CARTHAGE » BUFFET AVEC
SHOW COOKING
SNACK « LE SANTIAGO » AU BORD DE LA PISCINE.
SALLE DE SEMINAIRE+ MARIAGE
BAR « MALAGA » AVEC ANIMATION.
CAFE MAURE + DISCOTHEQUE.
BEACH SNACK BAR AU BORD DE LA PLAGE.
PISCINE EXTERIEURE.
CENTRE DE BALNEOTHERAPIE+ PISCINE COUVERTE.
Remplissage
• POUR LA SAISON
• LISTE DU PERSONNEL DE L’HOTEL : autour de 60 personnes
• MASSE SALARIALE PREVISIONELLE MENSUELLE
• TOTAL : Autour de 40.000 DT + CNSS+IMPOT
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• RECETTE PREVISIONELLE 6/7/8/9/ 2018
• 240 PAX *50 DT / JOUR EN DP = 12.000 DT
• EXTRA BAR + BOISSONS + ACCES PISCINE+ SOIREES+
SNACK+ PLAGE+CENTRE BALNEO : 3.000 DT/JOUR
• TOTAL : 15.000 DT *30 = 450.000.DT
• DEPENSES PREVISIONELLES PAR MOIS
• PAIE DU MOIS : 40.000 DT
• ENTRETIEN : 50.000 DT
• STEG: 2.500 DT
• SONEDE: 1.000 DT
•TELEPHONE+ FAX: 300 DT
• FOURNISSEURS+ ACHATS QUOTIDIENS NOURRITURE ET
BOISSONS : 100.000 DT
• CNSS : 1.400 DT
• IMPOTS : 5.000 DT
• Total : 200.200 DT
• RBE MENSUEL : 249 800 DT x 4 mois = 999.200 DT pour
la SAISON
Forces & faiblesses de l’hôtel AZUR PLAZA
Forces
• Une situation géographique privilégiée.
• Bonne accessibilité grâce au réseau autoroutier, avec
plusieurs grandes villes dans un rayon de moins de 1h30.
• De nombreuses activités de loisir nature et culturel dans la
région.
• Fort potentiel de développement du marché du « Tourisme
Médical » (deux cliniques à deux pas de l’hôtel).
Faiblesses :
• Nombreux travaux à effectuer. Ces travaux sont un préalable
indispensables avant de pouvoir relancer la commercialisation.
Cet hôtel, en l’état, ne peut être rentable. Les travaux de
rénovation étant importants, nous proposons de transformer
cette faiblesse en opportunité en orientant l’hôtel vers une
résidence de services avec pour cible une clientèle
internationale d’investisseurs et de locataires seniors.
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3| Phase 2: Travaux de réhabilitation : 5 350 000 DT
• Travaux de réhabilitation : 180 Chambres
20 000 DT / chambre + parties communes 3 600 000 DT
• Travaux techniques : 1 500 000 DT
• Provision entretien & frais divers : 250 000 DT
Afin de maintenir la Résidence Services en parfait état, nous
incluons dans l’étude des investissements, une provision de
renouvellement pour effectuer les travaux de maintenance
et rénovation nécessaires.
• Budget Global : 5 350 000 DT
4| Phase 3: Budget Vente Investisseurs
Une fois la réhabilitation de l’établissement, ce dernier
comprendra :
• 100 studios + 20 appartements
• Studio catégorie 1 : Prix de vente 55 000 €, Nbr : 30, CA 1
650 000 €
• Studio catégorie 2 : Prix de vente 65 000 €, Nbr : 70, CA 4
550 000 €
• Appart catégorie 1 : Prix de vente 85 000 €, Nbr : 16, CA 1
360 000 €
• Appart catégorie 2 : Prix de vente 95 000 €, Nbr : 4, CA
380 000 €
• Total vente : 7 940 000 € soit 23 820 000 DT
Montage et circuit d’investissement
Investisseur privé
Bailcommercial
Logements+ services
Loyers garantis
Formule à la carte
Bestlife Gestion
SeniorsRésidents
Bestlife Patrimoine
5| Nos cibles d’investisseurs : seniors actifs
Les propriétaires des logements en résidences de services
doivent être essentiellement considérés comme investisseurs :
ces derniers font un investissement patrimonial qui leur assure
un rendement constitué par le loyer servi par l’exploitant de la
résidence de service.
Les acheteurs ont un souci essentiel de sécurité et de rentabilité
parce qu’ils font là des placements retraite long terme.
Aujourd’hui l’investissement moyen se situe entre 150 et 250000
€ en Europe.
Les Prix que nous proposons pour une résidence service en
Tunisie à Hammamet, sont donc très compétitifs.
25
6| Le Marché des Investisseurs et Résidents
Le financement des retraites, la situation économique des
pays Européens préoccupe de nombreuses personnes.
L’augmentation du nombre de retraités « les baby-boomers
», l’augmentation de l’espérance de vie sont des questions
d’actualité qui suscitent de nombreuses interrogations.
Comment préparer sa retraite sereinement? Comment
s’assurer d’avoir un bon pouvoir d’achat ?
La Tunisie dispose de nombreux atouts pour répondre à ces
questions. Une d’elle consiste à investir et être résident d’une
Résidence services. Faire fructifier son épargne, obtenir des
revenus complémentaires, développer et transmettre son
patrimoine sont autant de raisons objectives pour acquérir
et/ou résider dans notre résidence services.
7| L’organisation des espaces de services
• Les espaces de services ne sont pas des parties
communes, ils appartiennent à Bestlife Gestion qui en
assume seul la gestion. Cette organisation permet de
supprimer les charges fixes pour les investisseurs et de
proposer des services adaptés, à la carte, qui ne coûtent
aux résidents qu’en fonction de ce qu’ils consomment,
selon leurs besoins ou envies.
• Les résidents bénéficient non seulement d’un véritable
logement mais surtout d’une gamme de plus de 50 services
adaptés prévus pour rendre la vie plus agréable. Un personnel
spécialement formé favorise la convivialité dans le respect de
l’intimité. Tous les résidents ont accès à l’ensemble des espaces
services : Accueil, réception, bar, restaurant, salon bibliothèque
TV, piscine & spa, espace forme, espace beauté...
• Le concept Bestlife Gestion est adapté aux besoins des
Seniors et à leurs ressources. Par exemple, un studio(1) de 25 m2
est accessible pour moins de 500 € par mois avec toute une
gamme de services inclus : Accueil 7j/7, standard, distribution
du courrier, assistance aux démarches administratives, entracte
gourmand journalier, animations et activités quotidiennes,
programme “bien- être”, navettes régulières, etc. Puis chaque
résident complète cette prestation avec de nombreux services
à la carte, au gré de ses besoins ou de ses envies, et ne paye
que ce qu’il consomme.
8| Les Trois acteurs de la résidence Services
ECONOMIE DU PROMOTEUR: le compte d’Exploitation du
Promoteur est constitué par le produit des ventes aux
Investisseurs duquel il déduit l’ensemble de ses charges
constituées par : le coût global de la charge foncière, les coûts
commercial.
26
de construction ou travaux , les honoraires techniques, les
honoraires de commercialisation, les honoraires de
promotion et marge, les frais financiers.
ECONOMIE DE L’EXPLOITANT: le compte d’exploitation de
l’Exploitant de la Résidence de Services se construit sur les
recettes des produits locatifs d’hébergement et des
services, dont sont déduites les charges d’exploitation
constituées par : les régies, les frais de fonctionnement, le
personnel, les taxes et impôts, les frais publicitaires et les
commissions des TO, ainsi que les loyers versés aux
Investisseurs.
Prévisionnel estimatif location seniors
ECONOMIE DE L’INVESTISSEUR: lorsque l’Investisseur est intéressé
par un programme, il a connaissance d’une part du prix du
logement qui lui est proposé par le Promoteur et d’autre part
du loyer qui lui sera versé par l’Exploitant. Il est donc en mesure
de calculer la rentabilité nette de son placement en tenant
compte des charges éventuelles prévues dans le bail.
Janvier Février Mars Avril Mai Juin Juillet Août Septembre Octobre Novembre Décembre
Taux remplissage mensuel
60 60 70 70 70 70 60 60 80 80 60 60
Prix location mensuel (€)
550 600 600 700 700 700 650 600 700 700 600 600
Activités annexe (€) 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100
Total (€) 650 700 700 800 800 800 750 700 800 800 700 700
CA (€) 120250 110000 129500 148000 148000 148000 138750 129500 148000 148000 129500 129500
TOTAL CA (€) 1 627 000
TOTAL CA (DT) 4 881 000
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1| Proposition pour la STB : Hypothèse 1
Notre société Bestlife Patrimoine achète l’unité Hôtelière
Azur Plaza sur les bases suivantes : Accord de prix de vente 7
M DT.
1- Versement de 3 M de DT
2- La STB entre au capital de Bestlife Patrimoine en co
promotion à hauteur de 30% de prise de participation.
3- Nous accordons un financement de 5 350 000 DT pour la
réhabilitation de l’établissement et participons aux frais de
commercialisation pour un montant de 500 000 DT soit un
prêt de 5 850 000 DT.
4- Marge Promotion : 14 970 000 DT soit 30% STB : 3 791 000
DT.
5- La STB aura donc encaissé : 3 M DT plus le remboursement
du Prêt + 30% de la marge de promotion.
2| Proposition pour la STB : Hypothèse 2
Conversion de créances : La STB convertie sa dette en
capital dans la SA.
• Etudier la conversion de créances en capital c’est étudier la situation
dans laquelle un créancier de la société, en l’occurrence la STB, va
Montage proposédevenir actionnaire de cette dernière par la conversion de la
créance qu’elle détient à l’encontre de la société en un titre
de capital. De cette opération va résulter une mutation, tant
dans la nature du titre détenu par le créancier que dans la
qualité de ce dernier.
• L’opération de conversion de créances en titres de capital
peut intervenir dans diverses circonstances, la situation la plus
fréquente étant toutefois quand la société se retrouve
confrontée à des difficultés financières. Cela va lui permettre
de réduire son endettement et de renforcer ses fonds propres.
• Le mécanisme juridique sous-jacent à cette conversion de
créances en capital. Le créancier détient une créance à
l’égard de la société et par cette opération la société va « en
échange » de cette créance lui donner des titres de capital.
Cela va donc passer par une augmentation de capital de la
société afin d’émettre de nouveaux titres, augmentation à
laquelle le créancier va souscrire en « apportant » sa créance à
la société.
• Cette opération présente un énorme avantage pour la
banque et lui permet de repartir sur une situation assainie et de
devenir un actionnaire actif de la société
28
Prise de Participation de la banque dans la société de
gestion et de commercialisation
SA AZUR PLAZA Prise de participation
Nouveaux actionnaires
Majoritaire STB Société bestlife gestionAutres actionnaires
Société d’exploitation
Société Bestlife GESTION Actionnaires
40% STB
60% Autres actionnaires
Société Bestlife Patrimoine Actionnaires
50% STB
50% Autres actionnaires
29
Comment créer une SCPI ?
Société civile de placement immobilier (SCPI)
Conditions spéciales pour créer une SCPI : Pour créer une
SCPI, les associés doivent obligatoirement réaliser un apport
afin de constituer le capital social. Cet apport peut être en
numéraire, en nature ou en industrie, et celui-ci ne peut être
inférieur au seuil minimum de 760 000 euros.
Mais qu'est-ce qu'une SCPI, vous demandez-vous ?
La société civile de placement immobilier (SCPI) est un
placement d’épargne sécurisé. Ce sont de grosses sociétés
de gestion qui ont à leur charge l’acquisition, la rénovation,
l’entretien, la valorisation mais avant tout la location d’un
patrimoine immobilier.
Bien que l’investisseur soit propriétaire de parts de SCPI, il est
tout de même propriétaire de l’ensemble d’un patrimoine
immobilier de qualité.
RecommandationLa SCPI, un investissement porteur
Comment l’associé est-il rémunéré ? Chaque trimestre, ce
dernier perçoit un loyer, qui peut être assimilé à un revenu
foncier, un montant au prorata de son investissement initial.
C’est un investissement, facile, rentable, en plus d’être sécurisé.
C’est un investissement dans du concret, dans la pierre,
permettant de réunir plusieurs personnes auprès d’un projet
immobilier important.
Acheter des parts d’une SCPI est un investissement qui peut
s’avérer rentable au long terme, à tel point que de nombreux
observateurs considèrent le placement en SCPI comme l’un
des moyens les plus sûrs et les plus profitables d’investir son
argent. Plus avantageux que l’investissement immobilier
classique
L’investissement en SCPI : son fonctionnement est très simple
et le suivi n’implique pas un temps considérable, loin de là. Il
s’agit en effet de passer par une société de gestion, qui
s’occupe des acquisitions, gestion et valorisation d’un parc
immobilier. L’investisseur acquiert des parts de l’ensemble des
biens immobiliers qui sont loués.
Un investisseur qui souhaite préparer sa retraite, se créer des
revenus complémentaires, diversifier son patrimoine
pourra investir en SCPI pour trouver une réponse appropriée à
ses besoins.
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Exemple d’une SCPI dans l’immobilier hôtelier
ATREAM
France
Atream – En Bref : Atream est une société de gestion de
portefeuille lancée en 2008 qui a axé sa spécialisation vers
l’immobilier. En cela, elle crée des fonds immobiliers, les gère
et diffuse sa notoriété auprès d’investisseurs qu’ils soient
institutionnels ou privés. L’offre est sur mesure et adaptée à
la demande de toutes les typologies (caisses de retraites,
mutuelles, compagnies d’assurance mais aussi et surtout les
particuliers). On lui attribue 3 périmètres d’actions
spécifiques : L’immobilier tertiaire, l’hôtellerie et la
restructuration d’immeubles résidentiels. Les gérants
d’Atream ont deux mots d’ordre : la transparence et la
confidentialité. Le gestionnaire Atream compte près de 1
milliard d’euros d’actifs gérés dans le cadre de 12 véhicules
au total (données 2017).
Dates importantes
11 octobre 2016 : Élargissement de la gamme avec le
lancement de la SCPI Atream Hôtels, SCPI à capital
variable, vouée à se constituer un patrimoine immobilier
hôtelier dans toute la zone euro (actuellement le véhicule
compte un actif aux Pays Bas, en France et
prochainement en Allemagne). Cet investissement
s’inscrit au cœur de la stratégie de la SCPI Atream Hôtels :
investir dans des murs d’hôtels loués au travers de baux à
long terme et dans les principales villes de la zone euro.
Septembre 2017 : participation à Patrimonia Atream.
Immobilier Atream a une expertise reconnue dans
l’investissement immobilier hôtelier. Une partie de son
management est issue de l’hôtellerie. Aujourd’hui, la
société de gestion compte 550 M€ en actifs hôteliers (au
1er janvier 2017), répartis sur un ensemble de 170 hôtels ou
résidences dites résidences hôtelières. L’Europe était en
2015 le premier marché mondial du tourisme et
représentait la même année pas loin de 5% du Produit
Intérieur Brut européen. Le lancement d’une SCPI
européenne sectorisée dans le tourisme et l’hôtellerie
prend donc tout son sens. Un chiffre : 1000 euros. C’est le
prix de part unitaire de la SCPI Atream Hôtels. Il faudra en
acheter au minimum 5 pour initier un premier
investissement. SCPI à capital variable Atream SCPI
Atream Hôtel.