bestuursverslag en jaarrekening 2017 almelose ... · 6 1. algemene beschouwing het bestuursverslag...

1

Bestuursverslag en Jaarrekening 2017 Almelose Woningstichting

Beter Wonen

2

Bestuursverslag 2017

Naam van de toegelaten instelling : Almelose Woningstichting Beter Wonen

Gemeente, waar de instelling haar

vestiging heeft : Almelo

Adres : Klimopstraat 2a

Oprichtingsdatum : 17 mei 1914

Datum en nummer van het

Koninklijke besluit, waarbij de

instelling is toegelaten : 23 juli 1914, nr. 47

Datum en nummer van de

inschrijving in het openbare register,

gehouden door de Kamer van

Koophandel en Fabrieken binnen

welk rechtsgebied de instelling

haar woonplaats heeft : 3 juli 1979, nr. S.027.841

Datum en nummer van de

instelling in het handelsregister : 15 juli 1965, nr. 060 32903

3

Inhoudsopgave

BESTUURSVERSLAG

1. Algemene beschouwing ........................................................................................... 6 2. Governance ........................................................................................................... 10

2.1 Naleving van de Governancecode Woningcorporaties .................................. 10 2.2 Governance structuur .................................................................................. 10 2.3 Risico’s en onzekerheden............................................................................. 11

3. Woningbezit .......................................................................................................... 17 3.1 Onze vastgoedstrategie ............................................................................... 17 3.2 De gekozen strategie voor ons bezit ............................................................ 17 3.3 Vervolgstappen voor de vastgoedsturing ..................................................... 19 3.4 Sloop/nieuwbouw ....................................................................................... 19 3.5 Verkoop ....................................................................................................... 20 3.6 Investeringen .............................................................................................. 20 3.7 Onderhoudsactiviteiten ................................................................................ 20 3.8 Onderhoud ten laste van huurders en Individuele woningverbetering......... 21

4. Verhuur van ons bezit ............................................................................................ 23 4.1 Het aanbieden van woonruimte ................................................................... 23 4.2 Huisvesting van de doelgroep ...................................................................... 24 4.3 Specifieke doelgroepen ................................................................................ 26 4.4 Huurprijsbeleid ............................................................................................ 28 4.5 Leegstand en mutatiegraad ......................................................................... 28 4.6 Kwaliteit van de dienstverlening .................................................................. 31

5. Ontwikkelingen in regio, stad, wijk en buurt ......................................................... 33 5.1 Algemene ontwikkelingen ............................................................................ 33 5.2 Algemene ontwikkelingen in de regio .......................................................... 33 5.3 Samen werken aan vitale buurten ............................................................... 34 5.4 Wonen en zorg ............................................................................................. 37

6. Betrekken van onze doelgroepen........................................................................... 40 6.1 Betrekken van huurders .............................................................................. 40 6.2 Betrekken van stakeholders ........................................................................ 42 6.3 Communicatie met bewoners en stakeholders ............................................. 42

7. Personeel .............................................................................................................. 44 8. Bericht van de Raad van Commissarissen .............................................................. 48

8.1 Over besturen en toezicht houden ............................................................... 48 8.2 Toetsingskader en toezichtkader ................................................................. 49 8.3 Samenstelling RvC ....................................................................................... 50 8.4 Werkzaamheden in 2017 ............................................................................. 53 8.4 Behaalde PE-punten per RvC-lid in 2017 ........................................................ 54 Tabel 8.4.1............................................................................................................. 54 8.5 Contacten met stakeholders ........................................................................ 54 8.6 Verslag vanuit de toezichthoudende rol ....................................................... 55 8.7 Verslag vanuit de klankborden adviesrol ................................................... 56 8.8 Verslag vanuit de werkgeversrol inclusief WNT ........................................... 57 8.9 Functioneren Raad van Commissarissen ...................................................... 57 8.10 Honorering van de leden van de Raad van Commissarissen conform WNT .. 58

9. Financiën ............................................................................................................... 59 9.1 Ontwikkelingen in relatie tot financiële exploitatie 2017 (bedragen x € 1.000)

.............................................................................................................................. 59 9.2 Jaarresultaat (bedragen x € 1.000) ................................................................. 60 9.2.1 Functionele indeling van de winst- en verliesrekening (x € 1.000) ............... 63 9.3 Karakter van het financieel resultaat 2017 (x € 1.000) ................................... 64 9.4 Ontwikkeling eigen vermogen ......................................................................... 65 9.5 Presteren van Beter Wonen op de financiële normen ...................................... 66

4

9.6 Waardering bezit ............................................................................................. 67 9.7 Financiële continuïteit ..................................................................................... 69 9.8 Oordelen externe toezichthouders ................................................................... 69 9.9 Treasury .......................................................................................................... 70 9.10 Vooruitblik 2018 ............................................................................................ 74

Jaarrekening 2017 ......................................................................................................... 77 Balans per 31 december 2017 ........................................................................................ 78 Functionele winst- en verliesrekening over het boekjaar 2017 ...................................... 80 Kasstroomoverzicht 2017 ............................................................................................... 81 Toelichting behorende tot de jaarrekening 2017 ............................................................ 83 Toelichting op de balans per 31 december 2017 ............................................................ 95 Toelichting op de winst- en verliesrekening over 2017 ................................................ 116 Overige toelichtingen ................................................................................................... 124 Overige gegevens ......................................................................................................... 127 Opgave verbindingen ................................................................................................... 130 Controleverklaring BDO…………………………………………………………………………….….…….133

5

BESTUURSVERSLAG

6

1. Algemene beschouwing

Het bestuursverslag (in de zin van Titel 9 Boek 2 BW, voorheen jaarverslag) en het hierin (in

hoofdstuk 3 tot en met 6) integraal opgenomen volkshuisvestingsverslag, is een verantwoording

van het beleid en de activiteiten van de corporatie over het afgelopen kalenderjaar. We maken

daarmee inzichtelijk waar we onze aandacht op hebben gericht, welke resultaten zijn behaald en

hoe onze bedrijfsvoering zich heeft ontwikkeld. Op vele onderdelen leggen we verantwoording af

vanwege wettelijke verplichtingen. We doen dat ook met een gevoel van trots, omdat we diensten

mogen leveren aan onze huurders en samen met partners mogen werken aan beter wonen voor

onze huurders in ons werkgebied. Dat is wat ons bindt aan Beter Wonen.

Onze organisatie is inmiddels actief in de wereld van de Woningwet. We zijn geland in een

nieuw tijdperk voor onze sector We moeten nu verder bewust aan de slag!

Van ons wordt nu vooral serieus aandacht gevraagd voor het beheren en exploiteren van de

sociale woningbouwvoorraad ten dienste van onze huurders. Onder duidelijke voorwaarden

kunnen lokaal aanvullende activiteiten plaatsvinden. We stelden eerder vast dat ons

Ondernemingsplan 2014-2018 met haar voornemens voor Almelo, haar wijken en onze

huurders al voorsorteerde op de Woningwet. We hadden daardoor gelukkig geen grote noodzaak

om ons beleid en onze activiteiten te herzien. We konden veelal door met onze voornemens.

Onze beleidslijnen in 2017

Beter Wonen ontwikkelt zich, zoals benoemd in haar Ondernemingsplan, naar een lokaal

georiënteerde corporatie die actief betrokken wil zijn bij haar huurders in wijken en buurten in

Almelo. In die wijken en buurten willen we werken aan passende woonomgevingen voor onze

huurders. Het gaat dan om woonomgevingen die schoon, heel en veilig zijn. In die omgeving willen

we actief zorgen voor relevante netwerken ten dienste van het (blijven) wonen van onze huurders.

Daarbij zijn we verbinder, aanjager en zoeken we actief kansen. We richten ons op de huurders

met een bescheiden portemonnee.

Met onze huurders willen we een open relatie aangaan, vanuit betrokkenheid werken aan

oplossingen voor onze huurders. Met en voor hen zorgen we ervoor dat onze dienstverlening

hoog gewaardeerd wordt. We werken vanuit een bedrijfsbasis die solide en doelmatig is

georganiseerd en waarbij IT een belangrijke pijler is.

In de kern zijn we te typeren als een corporatie die warme banden wil hebben met haar

huurders, bewust digitaliseert om doelmatig en breed bereikbaar te zijn voor hen en de

woningvoorraad en woonomgeving goed op peil houdt. De onderneming houden we bedrijfsmatig

gezond en toekomstgericht om straks ook nog steeds een goede verhuurder te kunnen blijven.

Bij het nastreven van dit beeld is specifieke aandacht voor belangrijke thema’s:

De huurder centraal stellen bij de zaken die we doen

Onze koers is die van een dienstverlener willen zijn naar onze huurders. Dat vraagt van ons

inlevingsvermogen, het kennen van de verwachtingen van huurders naar ons en met hen open en

oprecht in dialoog zijn.

Vaak denken we dat we de huurder kennen in de verwachtingen, we vragen het hem of haar

alleen niet. We geloven dat we de huurder kennen. Om werkelijk aan te sluiten bij de

verwachtingen van onze huurders moeten we actief in gesprek met onze huurders en vragen

wat we voor hen kunnen betekenen. Ook het vragen van feedback mag een tweede natuur worden

van ons. Dat houdt ons scherp en helpt ons blijvend verbeteren.

Voor de huurder werken we actief aan digitalisering van onze dienstverlening. In dit verslagjaar

hebben we duidelijke stappen mogen zetten in een betere digitale dienstverlening naar huurders.

Daar kunnen we trots op zijn. Van diverse huurders ontvingen we ook positieve feedback op deze

stappen. Dat is fijn. Met de digitalisering willen we ook meer tijd en aandacht kunnen vrijmaken

7

voor huurders die iets meer persoonlijke aandacht van ons kunnen gebruiken. Daar willen we ook

voor beschikbaar zijn. Naast de digitalisering willen we bewust ook de huurder meer leren kennen. Daar kunnen we zeker nog bijzetten! De eerste ervaringen smaken naar meer. Als we de verwachtingen van onze huurders meer kennen, kunnen we ook stappen zetten om onze dienstverlening te innoveren. Bestaande voorraad dominant

In 2017 realiseerden we belangrijke nieuwprojecten in de binnenstad en de Riet. Voor 2018 zal

ook nog sprake zijn van een beperkte nieuwbouw. Daarna ligt onze focus op de bestaande

voorraad. Daarvan verduurzaamden we nu de eerste twee complexen. We deden daar nieuwe

ervaringen op, die we breder willen gaan benutten vanwege de verduurzaming van ons bezit. Er

wachten nog de nodige complexen om in 2018 en 2019 af te ronden. Die opgave moeten we

nakomen en daarbij willen we gebruikmaken van de verkregen inzichten uit de eerdere projecten.

We gaan methodisch een deel van onze voorraad verduurzamen. Voor het overige deel bereiden

we ons bewust voor op de verduurzaming en de implementatie van het Parijsakkoord. In 2018

zullen we een plan opleveren hoe we ons voorbereiden op het Parijsakkoord en onze

woningvoorraad integraal gaan verduurzamen.

Huis op orde

Om duurzaam gezond te blijven als corporatie is het van belang de loyaliteit van de huurders te

verhogen en de kasstromen van onze vastgoedexploitatie gezond te laten zijn. Kritisch sturen

op de kasstromen en versterking ervan is een belangrijke verantwoordelijkheid van

management en medewerkers. Het is de drager van de continuïteit van onze onderneming en staat

ten dienste van een gematigd huurbeleid.

Uitbreiding van onze portefeuille kan hierbij een reële optie zijn. Waar we kansen zien, willen

we die actief aangaan.

Onze onderneming steunt op het beheren van ons vastgoed. Om dat passend te kunnen doen,

moeten we ons bezit kennen en beheersen. Vanwege veranderde regelgeving is

datamanagement voor onze organisatie in betekenis toegenomen en vraagt regieversterking.

In de toenemende wereld van de digitalisering willen we een bewuste partij zijn die weet wat

speelt, verantwoord keuzes kan maken binnen die wereld en haar privacygegevens afdoende

beheert.

In de veranderende context vanwege de Woningwet blijft voldoende ruimte voor corporaties.

Het vraagt echter wel om onze toegevoegde waarde duidelijk zichtbaar te maken. We moeten

aantonen dat onze keuzes overeenkomen met wat de samenleving en onze klant verwacht,

laten zien dat we doelmatig zijn en dat onze bedrijfsvoering en dienstverlening op een ruim

voldoende niveau is. Klantrespons meten is hierbij een belangrijke basisvoorwaarde.

In 2017 mochten we nieuwe woningen opleveren in het Riethuys en Woonkwadrant fase 1. Als we

kijken naar de reacties van de nieuwe huurders en uit de omgeving leiden we af dat we met deze

projecten de goede dingen doen. Het is fijn te vernemen dat deze nieuwe wooncomplexen goed

gewaardeerd worden en duidelijk herkenning geven aan de vraag van de huurder en de omgeving.

Als corporatie zijn wij best trots op deze toevoegingen aan de woningmarkt van Almelo. Het helpt

ons om huurders netjes te huisvesten tegen een haalbare prijs en daarnaast de omgeving te

verbeteren. We werken daardoor bewust aan beter wonen in een omgeving waar het prettig wonen

is.

Cultuur en organisatie

Bij het invullen van onze ambitie hoort een doorontwikkeling van onze organisatieopzet en

organisatiestijl. In de organisatie werken we daarom vooral gericht aan een ander

samenspel en leiderschap, de juiste kennis, maar zeker ook aan houding en gedrag.

Onze bedrijfscultuur vraagt blijvende aandacht. Slagkracht in de organisatie wordt versterkt,

we staan voor kortere lijnen, meer samenwerking in- en extern, en het stimuleren van eigen

verantwoordelijkheid en (zelf-)vertrouwen. In 2017 verzorgden we hiervoor de nodige activiteiten

door middel van scholing, dialoog en reflectie. We hebben er vertrouwen in dat we dat doortrekken

in onze hele organisatie. Ook voor 2018 zal cultuur en organisatie onze aandacht en inzet vragen.

8

Waar we voor (blijven) staan

De corporaties zetten zich van oudsher in voor betaalbaar en goed wonen voor mensen die – om

welke reden dan ook- een steuntje in de rug nodig hebben. Dat was juist één van de belangrijkste

redenen om ruim een eeuw geleden sociale volkshuisvesting van de grond te laten komen. Die

verantwoordelijkheden staan ook nog steeds in onze recent vastgestelde nieuwe statuten. Daar

hebben we ook als sector dus nog steeds voor te staan! Dat vraagt ook bij ons verantwoordelijk

handelen naar de toekomst. Om juist ook in huidige en komende tijden een rol van

maatschappelijke betekenis in Almelo te kunnen blijven vervullen als Beter Wonen.

Onze missie is als volgt verwoord in ons vigerende ondernemingsplan:

Beter Wonen staat voor goed en betaalbaar wonen in vitale buurten in Almelo voor mensen die hier

niet zelf in kunnen voorzien. Om dit te bereiken werken we actief en betrokken samen met

inwoners en maatschappelijke partners.

Beter Wonen is werkzaam in de woningmarktregio Oost Nederland, met een duidelijke focus op

Almelo.

Als kern van ons beleid en onze organisatie geldt:

• We zijn er ten dienste van onze huurders, we staan voor breed toegankelijke diensten aan hen.

We versterken onze dienstverlenende opstelling naar huurders en klanten. Door bewust gebruik

te maken van digitalisering vernieuwen we onze diensten naar hen en reduceren we onze

organisatiekosten;

• We richten ons vooral op de huurders met een smalle portemonnee. Juist voor hen willen we

gaan voor beter wonen en sturen we op haalbare woonlasten;

• Onze sociale woningvoorraad willen we bereikbaar en beschikbaar houden voor onze doelgroep.

We willen onze concurrentiepositie in de markt scherper stellen;

• We zetten nadrukkelijk in op het verbeteren en verduurzamen van de bestaande

woningvoorraad. Een groter deel houden we daarom bewust langer in exploitatie. We kiezen

daarbij voor slimme concepten zodat we meters kunnen maken bij het verduurzamen van ons

bezit;

• We zetten, weliswaar op een meer bescheiden schaal, ook nog steeds in op verversing van onze

woningvoorraad. In het bijzonder doen we dat voor die woningen tot aan de eerste

aftoppingsgrens voor een brede doelgroep. Uiteindelijk verwachten we circa 6000/6200

woningen te blijven exploiteren;

• Onze dienstverlening en het beheer van het bezit verzorgen we vanuit een slagvaardige en

efficiënte werkorganisatie. Daarmee moeten we de zaken goed en slim geregeld en

geregisseerd kunnen krijgen. Daarbij hoort een doorontwikkeling van onze organisatieopzet en -

stijl;

• In de organisatie werken we daarom vooral aan een ander samenspel, de juiste kennis, maar

zeker ook aan houding en gedrag. Onze bedrijfscultuur vraagt blijvende aandacht. Slagkracht in

de organisatie versterken we, we staan voor korte lijnen en het stimuleren van eigen

verantwoordelijkheid en zelfvertrouwen.

Terugkijken met trots en waardering

Als corporatie mochten we in dit verslagjaar met mooie dingen aan de slag zijn voor onze

huurders. We mochten duidelijke stappen zetten in onze digitale dienstverlening naar de huurders

en de woningvoorraad door de verduurzamingsprojecten en oplevering van nieuwbouwcomplexen.

Daar zijn we trots op. We vinden het fijn dat huurders het ook waarderen en dat ook uitdragen.

Dat werk en die prestaties konden we alleen doen met de inzet van onze medewerkers en steun

van onze stakeholders. Dankzij de inzet van onze medewerkers zijn onze resultaten in het

afgelopen jaar behaald. Zij zorgen o.a. voor de klantcontacten, het vertrouwde gezicht naar de

huurders in het wooncomplex of de wijk en het vakmanschap bij de diverse bedrijfsactiviteiten. Zij

maken dat we beter wonen kunnen realiseren voor onze huurders en stakeholders.

9

Voor die inzet en betrokkenheid wil ik hen oprecht bedanken. Juist in tijden van veranderingen

zoals de sector die nu doormaakt is het een rijk gevoel als je als bestuurder kunt terugvallen op

het vakmanschap en de betrokkenheid van de medewerkers van de corporatie.

Ook zijn we de SHBW, de Ondernemingsraad, de Raad van Commissarissen en onze

samenwerkingspartners dank verschuldigd voor een goed en constructief samenspel en hun

vertrouwen in het afgelopen jaar. Door actieve participatie is samen vorm en inhoud gegeven aan

ons gezamenlijk Beter Wonen. Graag zetten we, op basis van de goede ervaringen vanuit het

verslagjaar, de samenwerking ook in de komende periode voort.

Almelo, 14 mei 2018

Peter van der Hout

Directeur-bestuurder

10

2. Governance

De Governance Code voor Woningcorporaties van Aedes en Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) is leidend voor de inrichting van het bestuur en toezicht binnen Beter

Wonen. De Governance Code is te vinden op de website van Beter Wonen.

2.1 Naleving van de Governancecode Woningcorporaties

Beter Wonen vindt het van belang om actief de principes uit de Governance Code

Woningcorporaties na te leven. In 2017 zijn twee onderdelen waarop eerder nog niet werd voldaan

aan de Governance Code en de Woningwet, alsnog in lijn gebracht met de Code. Dit betrof de

invulling van twee zetels binnen de Raad van Commissarissen (RvC) op voordracht van de

huurdersorganisatie Stichting Huurdersbelangen Beter Wonen (SHBW). In 2017 zijn de heer

Hammink en de heer De Bruijn herbenoemd op voordracht van de SHBW. Hierover meer in

paragraaf 8.3.

Een ander punt dat nog niet was ingevuld, was het aanwijzen van vervangers bij het niet meer in

functie (kunnen) zijn van de gehele RvC. Dit is inmiddels opgelost, de RvC heeft besloten om,

mocht dit uitzonderlijke geval zich voordoen, voor vervanging een beroep te doen op de

toezichthouderspool van VTW.

In 2018 zullen de statuten opnieuw worden herzien, in verband met gewijzigde bepalingen in de

zogenaamde Veegwet. Dit dient te gebeuren vóór 1 januari 2019.

2.2 Governance structuur

Het bestuur

Het bestuur van Beter Wonen wordt gevormd door de heer P.R.A. van der Hout. De heer Van der

Hout is sinds 1 november 2007 directeur-bestuurder van de corporatie en wordt per periode van

vier jaar benoemd. In 2015 is hij herbenoemd voor 4 jaar. De heer Van der Hout vervult geen

nevenfuncties die in strijd zijn met de belangen van Beter Wonen.

De directeur-bestuurder is belast met het besturen van Beter Wonen, wat onder meer inhoudt dat

de directeur-bestuurder verantwoordelijk is voor:

• de realisatie van de doelstellingen van Beter Wonen;

• de strategie;

• de financiering;

• het beleid;

• de resultatenontwikkeling;

• de interne risicobeheersingsmaatregelen;

• de naleving van weten regelgeving.

Intern organiseert de directeur-bestuurder bewust ook “tegenkracht”, door goed opgeleide en

mondige medewerkers om zich heen te verzamelen en hen te stimuleren hun mening te geven ten

aanzien van de strategie en het beleid van Beter Wonen en de wijze waarop hier uitvoering aan

wordt gegeven. Ook kan hij gebruikmaken van de RvC voor klankbord en advies.

De directeur-bestuurder werkt beleidsinhoudelijk samen met de managers van de afdelingen. In

2017 heeft een organisatiewijziging plaatsgevonden, waardoor nu sprake is van de afdelingen

Woondiensten, Bedrijfsvoering en Vastgoedbeheer en afdeling Strategie en Beleid. In het MT vindt

de afstemming op beleidsonderdelen plaats en worden de resultaten van de onderneming

gemonitord. De managers zijn verantwoordelijk voor hun eigen afdeling en inhoudelijke bijdragen

aan de ondernemingsdoelstellingen, zij worden door de directeur-bestuurder geconsulteerd bij

besluiten die de gehele organisatie beslaan. Uiteindelijk berust de beslissingsbevoegdheid, zowel in

de praktijk als statutair, bij de directeur-bestuurder.

11

De directeur-bestuurder heeft instrumenten als risicomanagement, management controle en

interne rapportages tot zijn beschikking om zijn verantwoordelijkheid in te vullen. Voor wat betreft

de stakeholders wordt gestuurd op de respons uit de periodieke stakeholdermomenten en de

periodieke maatschappelijke visitatie. De onafhankelijke positie van de Controller draagt bij aan

een toetsing op de bedrijfsvoering en het presteren van de onderneming, waaronder de naleving

van de Governanceprincipes. De Controller kan in voorkomende gevallen escaleren naar de RvC.

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de directeur-bestuurder zijn in artikel 7

van de statuten beschreven.

Het toezichthoudend orgaan

Conform de bepalingen in de Woningwet, de statuten en de Governance Code, kent Beter Wonen

een intern toezichthoudend orgaan: de Raad van Commissarissen (RvC). De directeur-bestuurder

legt verantwoording af aan de RvC. De RvC houdt toezicht op het functioneren van de directeur-

bestuurder en op de algemene gang van zaken binnen Beter Wonen. De verantwoordelijkheden

van de RvC liggen vast in de Woningwet, onze statuten en het Reglement Raad van

Commissarissen.

Voor meer informatie over de RvC en een verslag van de werkzaamheden wordt verwezen naar het

“Verslag van de Raad van Commissarissen” in hoofdstuk 8.

Integriteit

Naast de inrichting van bestuur en toezicht is in het kader van de governance ook belangrijk hoe

de organisatie wenst om te gaan met risicobeheersing en ethische aangelegenheden. Beter Wonen

beschikt over een integriteitscode, die met regelmaat onder de aandacht van medewerkers en

relaties wordt gebracht. De integriteitscode geldt voor zowel de medewerkers als de directeur-

bestuurder en de commissarissen. In de integriteitscode zijn onder meer richtlijnen opgenomen

betreffende het aannemen van relatiegeschenken en het omgaan met huurders, leveranciers en

collega’s. Ook bevat deze richtlijnen over de omgang met elkaar. De integriteitscode van Beter

Wonen is in 2017 herzien. De nieuwe integriteitscode gaat, meer dan de vorige, uit van

onderliggende normen en waarden.

Naast de integriteitscode beschikt Beter Wonen over een Klokkenluidersregeling, waarin is geregeld

hoe te handelen bij het constateren van misstanden, fraude of andere ernstige ongeregeldheden.

Tevens is hiervoor een vertrouwenspersoon benoemd. Ook de klokkenluidersregeling is in 2017

aangepast, vanwege het van kracht worden van de Wet Huis voor Klokkenluiders. Voor ongewenst

gedrag van medewerkers naar elkaar kent Beter Wonen de Regeling ongewenst gedrag. Hiervoor is

eveneens een vertrouwenspersoon aangesteld.

In 2017 zijn geen meldingen binnengekomen bij de vertrouwenspersoon in het kader van de

Klokkenluidersregeling. Wel is één melding bij de vertrouwenspersoon binnengekomen betreffende

ongewenst gedrag tussen collega’s. Niet is gebleken dat sprake zou zijn van schending van de

integriteit.

De regelingen rondom governance en integriteit zijn in hun geheel te vinden op de website van

Beter Wonen.

2.3 Risico’s en onzekerheden

Risicomanagement is onderdeel van de bedrijfsvoering van elke woningcorporatie, zo ook van

Beter Wonen. Beter Wonen wil daarin ook transparant zijn naar haar stakeholders.

Voor Beter Wonen is risicomanagement een proces, geïnitieerd en gerealiseerd door de bestuurder,

met als doel een redelijke mate van zekerheid te verkrijgen om de doelstellingen te bereiken op

het gebied van:

• Een efficiënt en effectieve bedrijfsvoering om de volkshuisvestelijke doelstellingen te realiseren,

met als randvoorwaarde het waarborgen van de financiële continuïteit van de corporatie;

• Een betrouwbare financiële verslaggeving;

12

• Voorkomen van misbruik en oneigenlijk gebruik van wettelijke regelingen.

Het proces wordt uitgevoerd binnen de werkorganisatie van de corporatie. De werkzaamheden zijn

gericht op het identificeren van, het bepalen van kans en impact en het beheersen van potentiele

gebeurtenissen die invloed kunnen hebben op Beter Wonen. Van belang is dat het geheel van

risico’s binnen de risicobereidheid van de corporatie valt.

Beter Wonen past het ‘three lines of defence’ model toe als inrichtingsprincipe voor

risicomanagement. De eerste verdedigingslinie wordt gevormd door de directeur-bestuurder, het

management en de medewerkers. De tweede verdedigingslinie ligt hoofdzakelijk bij afdeling

Controlling en de derde verdedigingslinie ligt primair bij de controller (de audit functie).

Het doel van risicomanagement is om de aanwezige risico’s binnen de organisatie en haar

omgeving in te schatten op kans en impact. Waarbij deze worden afgezet tegen de

organisatiedoelstellingen en de risicobereidheid die een organisatie daarbij wil nemen. Hierbij wordt

onderscheid gemaakt tussen strategische, tactische en operationele risico’s.

Risicobereidheid

Beter Wonen onderkent het belang van het duidelijk zijn over haar risicobereidheid: hoeveel risico

is Beter Wonen bereid aan te gaan bij het realiseren van haar organisatiedoelstellingen? Beter

Wonen streeft een laag risicoprofiel na zodat bij onverwachte gebeurtenissen de impact op het

resultaat en vermogen zo minimaal mogelijk zijn. We sturen heel bewust op continuïteit van de

onderneming en haar activiteiten voor de huurders.

Belangrijkste risico’s en onzekerheden

Om meer inzicht te krijgen in de mate waarin en de wijze waarop Beter Wonen risico’s beheerst

hadden risicomanagement en belangrijke risico’s in 2017 onze aandacht. Bij de identificatie van de

belangrijkste risico’s onderscheiden we de volgende categorieën:

• Strategie;

• Operationele activiteiten;

• Financiële positie;

• Wet- en regelgeving (inclusief financiële verslaggeving).

13

Strategie

Omschrijving risico Risico

bereidheid

Beheersingsmaatregelen

Het (landelijk) politieke risico

dat wijzigingen in weten

regelgeving zullen

plaatsvinden

Laag Actief volgen politieke ontwikkelingen en

mogelijke effecten forecasten.

Scenarioplanning hanteren.

Hoog opgeleide medewerkers en het organiseren

en stimuleren van reflectie.

Woningportefeuille niet in lijn

met vraag op langere termijn

Laag Actief volgen trends lokale woningmarkt in

omvang en prijs/kwaliteit behoefte en portefeuille

hierop afstemmen.

Betaalbaarheid woningen

onvoldoende gewaarborgd

Laag Verlengen levensduur huidige woningen door

verduurzaming en verbetering (kwaliteit) zorgt

voor beschikbaarheid van betaalbare woningen.

Operationele activiteiten


bereidheid


Imago risico (incl.

dienstverlening aan klant)

Laag Voldoen aan weten regelgeving.

Uitvoeren risicomanagementproces met daarbij

behorende beheersingsmaatregelen.

Klantgerichte cultuur.

Project digitalisering dienstverlening.

Onveiligheid van bewoners in

en om hun woning

Laag Calamiteitenplan.

Uitvoeren inventarisaties/schouwingen versus

wettelijke normen.

Verstrekken van CO2 melders voor interne

luchtkwaliteit in woningen.

Data kwaliteit onvoldoende Laag 2e lijns controles op kritische data.

Realiseren ICT-strategie.

Functioneel en applicatiebeheer van

kernapplicaties.

De gewenste transformatie van

het bezit wordt niet

gerealiseerd

Laag Werkgroep Verduurzaming.

Actief ontwikkelingen in de markt volgen.

Extern advies/ondersteuning vragen.

Privacy data risico Laag Kennis van AVG bij meerdere functionarissen.

Actief blijven volgen laatste ontwikkelingen.

Werkgroep implementatie AVG.

Opstellen en uitvoeren plan van aanpak privacy

wetgeving en monitoren voortgang.

14

Financiële positie


bereidheid


Onhoudbaarheid verdienmodel Laag Focus op kernactiviteiten.

Kasstroommanagement. Scenario analyse bij opstellen begroting wordt scenario analyse in combinatie met remweg voor kritische kengetallen.

Monitoring corporatie benchmark.

Rente risico Laag Treasurystatuut en jaarplan.

Minimale normhantering van WSW en hantering

intern strengere normen.

Perfecte matching lening portefeuille met rente

swaps.

Liquiditeitsrisico derivaten Laag Actueel breakplan en continue monitoring hiervan.

Reeds aangetrokken eigen middelen.

Inzet externe treasuryadviseur.

Meerdere medewerkers met treasurykennis.

Niet voldoen aan normen AW

en WSW

Laag Bij opstellen begroting wordt scenarioanalyse

toegepast in combinatie met een remweg voor

kritische kengetallen.

Sturen op kengetallen maandelijkse

liquiditeitsprognose met ICR (o.b.v. begroting

meest kritische kengetal voor Beter Wonen).

Wet en regelgeving en (financiële verslaggeving)


bereidheid


Onjuist of niet volledige

invoering Woningwet en

wetwijzigingen

Laag Beter Wonen breed actief volgen van wijzigingen

in weten regelgeving en zorgdragen voor tijdige

en volledige implementatie

Wijzigingen in de

vennootschapsbelasting

Laag Afstemming standpunten met fiscaal adviseur.

Meerdere medewerkers met fiscale kennis.

Fouten inkomenstoets bij

toewijzing

Laag Instructie passend toewijzen.

Integrale 1e lijnscontrole op inkomenstoets en

steekproeven door controlerende functionaris.

Toets contracten intermediairs versus norm.

Onjuistheden of

onvolledigheden in de

financiële verslaggeving

Laag Afstemming standpunten met accountant.

Meerdere medewerkers met verslaggevingskennis.

Actief volgen ontwikkelingen in verslaggeving voor

woningcorporaties.

Activiteiten in 2017

In 2017 zijn door ons gericht verdere stappen gezet op het gebied van besturing en beheersing

(risicomanagement) en de verdere uitwerking en implementatie van integraal risicomanagement.

We hebben ons hierbij laten bijstaan door Accent advies. Een aantal specifieke activiteiten in 2017

waren:

• Het actualiseren van de risicokaart en de bespreking hiervan in de RvC.

• Het actualiseren van procesbeschrijvingen waarbij nadrukkelijk aandacht is voor het doel van

het proces, de risico’s en de beheersingsmaatregelen. We hebben bewust ingezet op het lezen

en opstellen van procesbeschrijvingen onder de medewerkers van Beter Wonen. Binnen elke

afdeling zijn ambassadeurs benoemd die een voortrekkersrol vervullen.

Ook de beschikbaarheid van procesbeschrijvingen is in 2017 verbeterd.

• Voor een goede implementatie van de Woningwet heeft een werkgroep binnen Beter Wonen de

gevolgen in kaart gebracht en de laatste noodzakelijke wijzigingen geïmplementeerd. Belangrijk

hierbij is dat het niveau van risicobeheersing en controleprocessen gehandhaafd blijft.

15

• Eind 2016 had een IT-audit plaatsgevonden, waarin de risico’s inzake automatiseringssystemen,

datalekken en privacy aan de orde zijn geweest. Hierop is in 2017 een plan van aanpak

gemaakt (onderdeel daarvan is de privacy wetgeving). Eind 2017 is wederom een IT-audit

gehouden. Hieruit blijkt dat Beter Wonen de aandachtpunten inzake het implementeren van de

privacywet en de meldplicht datalekken goed heeft opgevolgd.

• Gedurende 2017 is veelvuldig ingezet op het bewust maken van medewerkers van de risico’s

rondom datalekken en de Privacywetgeving. Tevens zijn medewerkers geïnformeerd over de

gevolgen voor hun werkproces van deze wijzigende wetgeving.

Naast interne controles die uitgevoerd worden binnen de processen van de afdelingen, wordt de

werking van het interne risicobeheersings- en controlesysteem gemonitord door de Controller.

Deze is tevens belast met het verbeteren ervan. De Controller controleert, onder meer op basis van

een gezamenlijke risicobeoordeling, de voortgang, actualiteit en uitvoering van de (kritische)

processen en spoort indien nodig aan tot handelen.

Voor 2017 stelde de Controller een controleplan op waarin controles van de belangrijkste

risicogebieden zijn opgenomen. Relevante thema’s waren betrouwbare totstandkoming MJOB en

woningtoewijzing (voldoen aan weten regelgeving).

De Autoriteit Woningcorporaties en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw hebben in 2017 op

basis van hun toezicht een verantwoordingbrief verstrekt en gepubliceerd, hieruit volgden

aandachtspunten welke door ons worden opgevolgd. Het toezicht bestond onder andere uit de door

de WSW uitgevoerde integrale risicobeoordeling op business en financial risks en van de Autoriteit

Woningcorporaties ontvingen we specifiek goedkeuring op het definitieve scheidingsvoorstel DAEB/

niet-DAEB naast hun normale toezicht werkzaamheden naar onze corporatie.

Risicobeheersing

Beter Wonen kent een op de woningcorporatie toegesneden interne risicobeheersing- en

controleproces, wat een dynamisch proces is dat continue verbeterd en aangepast wordt. De

bestuurder is eindverantwoordelijk voor de opzet, het bestaan en de werking van dit proces en de

uitkomsten ervan. De Raad van Commissarissen houdt hier toezicht op.

De belangrijkste onderdelen hiervan zijn:

Procedurebeschrijvingen en functiescheidingen;

Planning & control cyclus;

Risicomanagement proces (waaronder het interne controle plan).

Procedurebeschrijvingen en functiescheidingen

Beter Wonen heeft haar processen vastgelegd in procesbeschrijvingen. Onderdeel hiervan zijn de

primair noodzakelijke functiescheidingen welke mede zijn vastgelegd in ons ERP systeem.

Procesbeschrijvingen worden periodiek beoordeeld en indien noodzakelijk aangepast. Tevens

worden toekenningen van rechten in het ERP systeem vastgelegd en beoordeeld. Uitgangspunt is

dat de interne beheersing en de noodzakelijke functiescheidingen gewaarborgd zijn. De controller

toetst deze wijzigingen in het kader van het risicomanagement proces en rapporteert ter zake aan

de directeur bestuurder. Beter Wonen informeert medewerkers periodiek over de vastgestelde

procedures en wijzigingen daarin. De managers besteden hier ook aandacht aan binnen hun

afdeling en teams. Tevens zijn alle actuele procesbeschrijvingen eenvoudig toegankelijk voor de

medewerkers in onze applicatie BPM-One.

Planning & control cyclus

Jaarlijks worden de prioriteiten voor Beter Wonen vastgesteld, input hiervoor zijn de vastgestelde:

• visie;

• strategische en financiële doelstellingen;

• meerjarenplan.

Op basis van de jaardoelen/kaderbrief wordt een organisatiebegroting en een financiële meer

jarenprognose (10 jaar) opgesteld. De directeur-bestuurder stelt bovengenoemde

planningsdocumenten vast en legt ze vervolgens ter goedkeuring aan de RvC voor.

Door middel van kwartaalrapportages worden de belangrijkste prestatie-indicatoren gemonitord,

zoals huuropbrengsten, huurderving, betalingsachterstanden, woningtoewijzingen, uitgaven MJOB

investeringen en klanttevredenheid. Afwijkingen ten opzichte van de begroting en overige normen

16

(zoals weten regelgeving) worden geanalyseerd en toegelicht. Waar nodig worden acties

geformuleerd en gerealiseerd. Ook wordt gemonitord of er voldoende voortgang is voor de

volkshuisvestelijke doelstellingen en ten aanzien van de gemaakte afspraken vanwege de

prestatieafspraken.

De financiële doelstellingen die Beter Wonen zich heeft gesteld dienen minimaal te voldoen aan de

beoordelingsmaatstaven (waaronder de liquiditeit en solvabiliteit) van het WSW en de AW. Vanuit

behoedzaamheid, risicoprofiel en continuïteit hanteert Beter Wonen intern hogere financiële

normen. We zetten deze bewust in als onze beleidsmatige remweg. We kunnen hiermee gevolgen

van veranderend overheidsbeleid voor onze huurders wat opvangen.

Risicomanagement proces

Door Beter Wonen zijn kaders vastgesteld waarbinnen wordt gewerkt. Deze kaders zijn vastgelegd

in:

• financieel reglement;

• risicomanagementstatuut;

• investeringsstatuut;

• treasury- en beleggingsstatuut.

Op basis van de kaders, de risicobereidheid en de geïdentificeerde risico’s wordt jaarlijks een intern

controleplan opgesteld door de Controller. Met dit plan wordt periodiek de opzet, het bestaan en de

werking van de interne risicobeheersing- en controleprocessen beoordeeld. De belangrijkste

bevindingen en aanbevelingen zijn door de Controller gerapporteerd aan de proceseigenaar, de

directeur-bestuurder. Deze bevindingen stellen de directeur bestuurder in staat jaarlijks een

gefundeerde uitspraak te doen over de werking van de interne risicobeheersing- en

controleprocessen. Daarnaast worden risico’s die samenhangen met strategie, beleid, financiële

positie en weten regelgeving (waaronder financiële verslaglegging) tijdens reguliere

overlegsituaties aan de orde gesteld, waarbij in verschillende samenstellingen commissarissen, de

directeur-bestuurder, de Controller en het managementteam zijn betrokken.

De accountant kijkt ten behoeve van zijn controle van de jaarrekening tevens naar de risico’s en

interne beheersing. In hun managementletter geven zij jaarlijks een overzicht van de door hen

geconstateerde aandachts- en adviespunten. De bevindingen worden door de accountant met de

RvC besproken. Beter Wonen volgt de bevindingen uit de managementletter actief op. De

directeur-bestuurder is met de RvC continue in gesprek over de mate van in control zijn van de

organisatie. Het thema is tevens onderwerp van bespreking in de contacten tussen de RVC en de

accountant.

In control statement

De directeur-bestuurder van Beter Wonen is verantwoordelijk voor de opzet en de werking van de

risicomanagement- en controle processen van Beter Wonen. Deze processen hebben tot doel de

realisatie van de strategische, operationele en financiële doelstellingen van Beter Wonen te

monitoren en de risico’s waaraan Beter Wonen vanuit haar omgeving aan wordt blootgesteld en

vanuit haar interne organisatie naar voren zouden kunnen komen te herkennen en beheersbaar te

maken. Het proces van risicobeheersing- en controleprocessen zorgt voor naleving van weten

regelgeving.

De risicobeheersing en controleprocessen hebben als doel een redelijke mate van zekerheid te

bereiken over de identificatie en beheersing van risico’s. Deze mate van zekerheid geeft geen

garantie voor het daadwerkelijk behalen van de doelstellingen, noch dat het systeem alle fouten,

fraudegevallen en het niet voldoen aan relevante weten regelgeving volledig kan voorkomen. De

aard van de werkzaamheden van Beter Wonen zorgen ervoor dat sommige risico’s buiten haar

invloedsfeer liggen, zoals bijvoorbeeld kabinetsplannen/overheidsbeleid, demografische

ontwikkelingen en economische ontwikkelingen. Waar nodig en mogelijk heeft Beter Wonen

maatregelen getroffen die de impact van risico’s beperken.

17

3. Woningbezit

3.1 Onze vastgoedstrategie

In februari 2016 heeft Beter Wonen haar portefeuillestrategie geactualiseerd. De Woningwet legt

ons een aantal verplichtingen op die van directe invloed zijn op onze portefeuillestrategie. Een

duidelijk voorbeeld hiervan is het passend toewijzen, dat per 1 januari 2016 is ingegaan. Dit houdt

in dat wij aan nieuwe huurders een woning moeten toewijzen met een huurprijs passend bij hun

inkomen en gezinssamenstelling. Dit vraagt van ons ervoor te zorgen dat onze woningvoorraad qua

huurprijs aansluit bij de gewijzigde marktvraag. De Woningwet heeft ook tot gevolg dat de

financiële speelruimte voor woningcorporaties aanzienlijk is beperkt. Wij worden hierdoor

gedwongen om financiële consequenties nog zwaarder te laten meewegen in onze keuzes dan

voorheen. Daar komt bij dat onze woningen zich bevinden op een (licht) ontspannen woningmarkt

en in een sociaal kwetsbare gemeente.

In 2017 hebben we onze portefeuillestrategie en vastgoeddoelen voorzien van een update. We

hebben daarbij beschouwd of de ontwikkelingen die hebben plaatsgevonden sinds het opstellen van

de portefeuillestrategie begin 2016 aanleiding geven om onze strategie aan te passen of aan te

vullen. Bovendien is de Woningwet inmiddels al enige tijd van kracht en kunnen we een betere

inschatting maken van de consequenties die dit daadwerkelijk heeft op bijvoorbeeld verhuringen.

Deze beschouwing heeft tot enkele aanpassingen in onze portefeuillestrategie geleid. Zo hebben

we onze strategie voor de niet-DAEB-portefeuille opgesteld. Deze was impliciet al opgenomen in

het scheidingsplan, maar is nu ook geïntegreerd in de portefeuillestrategie. De beschouwing heeft

ook opgeleverd dat we konden vaststellen dat we goed hebben voorgesorteerd op het passend

toewijzen. Onze focus ligt op de DAEB-portefeuille, en dan met name de woningen tot de eerste

aftoppingsgrens. De vraag naar die woningen is door het passend toewijzen gestegen.

Wij hebben kennis genomen van de diverse woningmarktonderzoeken die zijn uitgevoerd in 2015,

2016 en 2017. Deze onderzoeken schetsen allemaal het beeld van een op termijn krimpende vraag

naar sociale huurwoningen. Wij hebben, vooruitlopend op deze ontwikkeling, de afgelopen jaren al

diverse complexen gesloopt/getransformeerd. We kijken niet alleen naar marktonderzoeken, maar

monitoren ook continu de cijfers vanuit het Woonburo Almelo. We zien hierin dat er voldoende

vraag is naar onze woningen en trekken daaruit de conclusie dat we op de juiste koers zitten.

Bovendien is de leegstand in onze woningen teruggelopen. We zien op dit moment dan ook geen

noodzaak om onze woningvoorraad verder terug te brengen. De woningmarktonderzoeken laten

ook een toename van het aantal één- en tweepersoonshuishoudens zien. Deze ontwikkeling

herkennen wij en is in Almelo niet anders dan in de rest van Twente. Van een groot deel van onze

woningen houden we de huur dan ook bewust onder de eerste aftoppingsgrens, zodat deze

woningen bereikbaar zijn en kunnen blijven voor één- en tweepersoonshuishoudens. Bij

toekomstige ontwikkelingen kijken we kritisch naar de doelgroep waar we voor bouwen en passen

daar de woningplattegrond en huurprijs op aan. In 2017 hebben wij als pilot vier studio’s

gerealiseerd op basis van geconstateerde behoefte aan kleinere wooneenheden. We realiseerden

deze studio’s binnen het plan Woonkwadrant in de vernieuwde binnenstad van Almelo.

3.2 De gekozen strategie voor ons bezit

In ons Ondernemingsplan 2014-2018 hebben wij een aantal kaders vastgesteld die van belang zijn

voor onze portefeuillestrategie. Deze kaders zijn de volgende:

• We focussen ons op de kwetsbare doelgroepen in Almelo. Daarbij gaat het om mensen met een

laag inkomen of een lichamelijke, psychische of psychiatrische beperking. We voelen het als

onze verantwoordelijkheid om deze doelgroep te voorzien in goed en betaalbaar wonen. We

willen zorgdragen voor vitale buurten en wijken in Almelo voor onze huurders.

• Woningen moeten kwalitatief aansluiten bij de wensen van huidige en toekomstige bewoners.

Aandachtspunten hierbij zijn de vergrijzing en het feit dat kwetsbare groepen door het scheiden

van wonen en zorg langer zelfstandig wonen. Ook is er aandacht voor energetische kwaliteit van

woningen, waarmee we de woonlasten voor onze huurders beperkt willen houden.

18

• Een meer passende woningportefeuille is nodig; duurzaam, flexibel, voor een brede doelgroep

geschikt, betaalbaar, toekomstbestendig en met een gezond rendement vanuit ons vastgoed,

nu en later.

• Vanwege overheidsbeleid (Woningwet) kiezen wij ervoor om ons te focussen op de DAEB-

portefeuille en daarbinnen met name op de woningen met een huur onder de eerste

aftoppingsgrens.

Binnen deze kaders hebben wij onze portefeuillestrategie in 2016 opgesteld en in 2017 voorzien

van een update. Wij hebben hierin duidelijk gekozen voor het stabiliseren van de omvang van onze

portefeuille en voor het investeren in onze huidige woningportefeuille. Deze twee aspecten worden

hieronder nader toegelicht.

Samenstelling van onze portefeuille

Zoals eerder benoemd, zijn in de afgelopen twee jaar diverse marktonderzoeken opgesteld over de

woningmarkt in Almelo, alsook geheel Twente. Het beeld dat wordt geschetst in de diverse

onderzoeken komt in grote lijnen overeen. Het laat zien dat de woningmarkt in Almelo de komende

jaren nog toeneemt in aantal huishoudens. Dit komt vooral door een stijging van het aantal één-

en tweepersoonshuishoudens (gezinsverdunning). Daarnaast wordt in de marktonderzoeken het

beeld geschetst dat op den duur de vraag naar sociale huurwoningen zal afnemen en dat er nog

groei zit in het aantal dure huurwoningen en koopwoningen.

Vanwege dit toekomstbeeld breiden wij onze voorraad sociale huurwoningen niet actief uit. We

kijken constant naar de cijfers van het Woonburo en zien daar dat onze leegstand laag is en we

een stabiele groep woningzoekenden hebben. We concluderen daaruit dat onze portefeuille

passend is bij de marktvraag. Met behulp van de cijfers uit het Woonburo en de ervaringen van

onze collega’s in de wijken en buurten, monitoren we steeds de verhouding tussen vraag en

aanbod. Niet alleen waar het gaat om het aantal woningen, maar ook om de huurprijs, de

populariteit van wijk en buurten, alsmede de kwaliteit van ons bezit en de woonomgeving.

In 2017 hebben we 106 eengezinswoningen overgenomen van collega-woningcorporatie Mijande

Wonen. De woningen zijn gelegen in Aadorp, gemeente Almelo. De overname past in onze

portefeuillestrategie, waarin wij hebben vastgelegd dat we ons focussen op Almelo en de buurten

en wijken in de stad. Omdat het reeds bestaande woningen betreft, voegen wij met de overname

niets toe aan de woningvoorraad in Almelo. De overname van de woningen is onderdeel van een

afspraak tussen Mijande Wonen, Domijn en Beter Wonen. De achtergrond van de afspraak was dat

alle drie corporaties bezit zouden ruilen buiten hun kerngebied en daar bezit binnen hun

kerngebied voor terug zouden krijgen. Daarmee versterken we de lokale aanwezigheid van de

corporatie (Woningwet). Wij namen als onderdeel van die afspraak de 106 woningen in Aadorp

over. De woningen die we hebben in Haaksbergen zijn we voornemens over te dragen aan collega-

corporatie Domijn.

Ten aanzien van de vastgoedvoorraad zien we toenemende vragen vanuit zorginstellingen om

woningen af te nemen voor individuele en of complexmatige verhuur. Wij gaan met deze

zorgorganisaties in gesprek om hun vragen te verhelderen. We onderzoeken serieuze vragen voor

meer complexmatige huur. We betrekken daarbij nadrukkelijk ook de behoeften vanuit de wijk of

buurt. Ook doen we gericht onderzoek naar de achtergronden van partijen. We willen met

duurzame partijen afspraken maken. Het ontwikkelen van zorg in of vanuit ons vastgoed is voor

ons een serieus thema waar we met een meerjarenperspectief naar kijken. We zien daarin kansen

om onze huurders langer zelfstandig te kunnen laten wonen.

Complexen verduurzamen

Vanwege het passend toewijzen en onze doelstelling om voldoende betaalbare woningen in

portefeuille te hebben, hebben we in 2015 besloten 7 complexen die hiervoor op de nominatie

stonden niet te slopen, maar te verduurzamen. Hiermee kunnen we de huren laag houden en

maken we de woningen toekomstbestendig. Ook borgen we een voldoende beschikbaarheid van

betaalbare woningen. We kunnen door de levensduurverlenging en verduurzaming betaalbare

woningen langer beschikbaar houden voor onze doelgroep. Dat is ook een nadrukkelijk verzoek van

onze huurdersorganisatie geweest.

19

In 2017 zijn we begonnen met het verduurzamen van de 7 complexen met een voormalig

slooplabel. De eerste woningen zijn in 2017 opgeleverd; dat zijn 44 eengezinswoningen aan de

Seringenstraat. Bij deze woningen zijn ook zonnecollectoren geplaatst. Ook de verduurzaming van

48 portiekflats aan de Jan Steenstraat is in de afrondende fase. Hier wordt het werk per portiek

uitgevoerd om de overlast voor de huurders te begrenzen. Deze woningen zullen begin 2018

allemaal zijn opgeleverd. De 7 complexen worden verbeterd en verduurzaamd. Het comfort voor de

bewoners wordt hiermee vergroot en het energieverbruik van de huurders verlaagd. Ondertussen

zijn we ook begonnen met de voorbereiding voor het verduurzamen van de volgende complexen.

In 2019 verwachten wij alle 7 complexen te hebben verbeterd en verduurzaamd naar gemiddeld

minimaal label B.

Daarmee zijn we er echter nog niet. In 2017 hebben we een duurzaamheidsbeleid opgesteld,

waarin we vast hebben gelegd wat duurzaamheid voor Beter Wonen is en wat onze bijdrage

daaraan zal zijn. We hebben daarin beschreven dat we na de aanpak van de genoemde 7

complexen, nog een flinke opgave hebben liggen. Uiteindelijk doel is om in 2050, conform het

Parijs akkoord, een CO2 neutrale woningvoorraad te hebben. CO2 neutraal zijn is echter niet ons

enige doel. We willen dit bereiken zonder in te leveren op de betaalbaarheid van onze woningen,

met een financieel gezonde organisatie. Ook zien we een belang om aandacht te besteden aan

aspecten van sociale duurzaamheid. Dat is een uitdaging die we in 2018 verder oppakken. We

ontwikkelen duurzaamheidsscenario’s voor onze portefeuille en stellen, conform de afspraken

binnen Aedes, een routekaart op naar 2050.

3.3 Vervolgstappen voor de vastgoedsturing

In 2017 hebben we de portefeuillestrategie geüpdatet en zijn we begonnen met het opstellen van

complexstrategieën. Dit zal in 2018 een vervolg krijgen, waarna ook de streefhuren opnieuw zullen

worden opgesteld. We hanteren bij onze vastgoedsturing de uitgangspunten van de

Beleidsachtbaan van Rigo.

3.4 Sloop/nieuwbouw

In 2017 hebben we geen woningen gesloopt. Wel zijn twee wooncomplexen opgeleverd. Het

Riethuys, de voormalige Rietmavo, is in 2017 verbouwd tot 34 huurappartementen, waaronder

twee lofts. Deze appartementen zijn in 2017 opgeleverd en allemaal verhuurd, onder de

huurtoeslaggrens. De appartementen hebben allemaal energielabel A. Het is de eerste keer dat we

een loft type aanbieden voor huurders. De reacties van huurders op dit woningtype zijn erg positief

gebleken.

Daarnaast zijn in 2017 ook 35 appartementen in de binnenstad opgeleverd. Deze appartementen

zijn onderdeel van het Woonkwadrant fase 1, het betreft hier de voormalige Kloosterhofflat. In

2018 worden nog 4 studio’s aan hetzelfde complex opgeleverd. De appartementen in het

Woonkwadrant hebben een oppervlakte van 85 tot 100 vierkante meter en hebben elk twee

slaapkamers (één woning heeft drie slaapkamers). De appartementen hebben allemaal minimaal

energielabel A. Ze worden verhuurd onder de eerste aftoppingsgrens, waardoor ze beschikbaar zijn

voor onze doelgroep. De studio’s zetten we bewust in om zorgpartijen te faciliteren in hun wens

naar zelfstandig wonen voor hun cliënten. We willen hiermee onze volkshuisvestelijke bijdrage op

dat domein vergroten en ervaring opdoen met dit woningtype. Binnen de nieuwe appartementen in

het Woonkwadrant keerden ook huishoudens terug die eerder vertrokken vanwege de

herontwikkeling van de voormalige Kloosterhofflat. Zij verlieten hun tijdelijke woonsituatie om

terug te keren naar de binnenstad.

In 2018 zullen nog 42 appartementen worden opgeleverd in Haven Zuid. Wij nemen deze turn key

af van de projectontwikkelaar en zullen ze verhuren onder de eerste aftoppingsgrens. Ook deze

woningen zijn voorzien van twee slaapkamers en zullen gemiddeld 85 vierkante meter groot zijn.

Ook voor deze appartementen is sprake van terugkeerders vanuit de eerdere Kloosterhofflat.

20

Beter Wonen richt zich voor de woningen in de binnenstad op een brede doelgroep. Er is veel

belangstelling voor deze woningen.

3.5 Verkoop

Wij koersen in onze vastgoedstrategie op stabilisatie van de portefeuilleomvang. In 2017 hebben

wij 11 woningen verkocht, waarvan 7 uit het DAEB-segment.

We verkopen geen woningen meer uit complexen waar nog niets is verkocht. Vanwege de

beheersbaarheid van onze complexen vinden we dat niet wenselijk. Daarnaast kijken wij of er

wellicht complexen zijn waaruit één of slechts enkele woningen zijn verkocht en waarbij het

terugkopen van die woning(en) een meerwaarde voor de beheersbaarheid van onze portefeuille

kan hebben.

3.6 Investeringen

Bij omvangrijke investeringsprojecten vanwege onderhoudsactiviteiten wordt aan bewoners

gevraagd met ons mee te denken over het uit te voeren onderhoudsprogramma. We voeren

geregeld overleg met hen en richten een tijdelijke projectcommissie op. Met deze

projectcommissies stemmen we de inhoud van de werkzaamheden af, evenals de wensen die

bewoners hebben bij de invulling.

In 2017 was sprake van de volgende investeringsprojecten:

Tabel 3.6.1 Investeringsprojecten afgerond in 2017

Tabel 3.6.2 Investeringsprojecten in uitvoering in 2017

3.7 Onderhoudsactiviteiten

Tabel 3.7.1 regulier onderhoud uitgesplitst naar soort

Soort onderhoud Onderhoud per soort (bedragen x € 1.000)

2017 2016 2015

Reparatieonderhoud 1.593 1.504 1.395

Mutatieonderhoud 1.109 752 592

Schilderwerk 493 464 631

Planmatig onderhoud 7.029 3.444 1.172

CV-onderhoud 221 276 637

Contracten 796 773 875

Totaal 11.241 7.213 5.302

21

Op totaalniveau zijn de uitgaven aan onderhoud in 2017 met ruim € 4,0 mln toegenomen ten

opzichte van 2016. Deze toename wordt met name veroorzaakt bij het mutatieonderhoud (+ € 0,4

mln) en het planmatig onderhoud (+ € 3,6 mln.). De ontwikkeling van de kosten in

mutatieonderhoud geven een onvoldoende stabiel niveau in de afgelopen periode. Interne analyses

geven onvoldoende grip op deze prosessen. Mede hierdoor wordt in 2018 een extern onderzoek

gestart naar het verloop van het proces reparatie- en mutatieonderhoud.

De stijging van de kosten van het planmatig onderhoud hangt samen met een hoger

activiteitenniveau welke was voorzien in de meerjarenonderhoudsbegroting. Dit hogere

activiteitenniveau heeft voor € 2,9 mln betrekking op een tweetal complexen (Seringenstraat en

portiekflats Jan Steenstraat) waarvan het planmatig onderhoud in 2017 gelijktijdig is uitgevoerd

met verduurzamingsactiviteiten aan deze complexen. Dit vanwege het realiseren van

efficiencyvoordelen.

De kosten voor vervanging van cv-installaties vallen € 0,3 mln. lager uit dan begroot, doordat er in

2017 minder vervanging noodzakelijk bleek dan gemiddeld verwacht. In 2015 zijn veel cv’s

complexmatig vervangen, in 2016 en 2017 was dit minder aan de orde. Cv’s worden op klacht

vervangen (dus niet pro-actief complexgewijs, met uitzondering van de complexen die

verduurzaamd worden).

3.8 Onderhoud ten laste van huurders en Individuele woningverbetering

Onderhoud ten laste van huurders

Binnen het onderhoud zijn er een tweetal posten die voor rekening van de huurder komen.

Enerzijds de post rekening huurder waarin zowel de kosten die vanuit reparatieverzoeken voor

rekening van de huurder komen, als de kosten die bij mutatie voor rekening van de vertrekkende

huurder komen. In 2016 was een behoorlijke stijging te zien van de kosten rekening huurder. In

2017 zijn deze kosten nagenoeg gelijk gebleven. De kosten betreffen het doorberekenen van

kosten aan vertrekkende huurders, wegens het niet conform afspraak achterlaten van de woning.

Er is in 2017 een hoger aantal woningen leeggekomen die door de vertrekkende huurder niet

correct zijn opgeleverd. De kosten van het Onderhoudsabonnement zijn ten opzichte van 2016 licht

gestegen in 2017, en daarmee fors hoger dan in 2015. We zien met name een stijging van het

aantal meldingen in de tweede helft van 2017, de gemiddelde kosten per reparatie zijn nagenoeg

gelijk gebleven. Vanwege de gestegen kosten is met de SHBW gesproken over noodzakelijke

verhoging van het tarief voor het Onderhoudsabonnement.

Tabel 3.8.1 Onderhoud ten laste huurders

Soort onderhoud Onderhoud per soort

(bedragen X € 1.000,-)

2017 2016 2015

Rekening huurder 208 216 194

Onderhoudsabonnement 315 306 259

Totaal 523 522 453

Individuele woningverbetering

Indien een huurder individuele woningverbetering in de woning wil tegen een kostendekkende

huurverhoging, is dat nu gekoppeld aan de maximale huurprijs voor de woning. In het kader van

passend toewijzen wordt bij aanvragen getoetst of de huurprijs van woningen binnen de gewenste

prijscategorie blijft. Dit vanwege het betaalbaar houden van onze woningvoorraad. Verbeteringen/

verzoeken die dit te boven gaan, zijn alleen mogelijk tegen betaling ineens door de huurder.

22

Tabel 3.8.2 Individuele woningverbeteringen tegen kostendekkende huurverhoging

Jaar Totaal investering in € Aantal verbeteringen Kosten per verbetering in €

2017 119.052 33 3.608

2016 165.537 61 2.714

2015 107.459 44 2.442

23

4. Verhuur van ons bezit

Beter Wonen staat voor goed en betaalbaar wonen voor mensen die hier niet zelf in kunnen

voorzien in vitale Almelose buurten. Om dit te bereiken werken we actief en betrokken samen met

inwoners en maatschappelijke partners. Op verschillende manieren geven we hier invulling aan.

4.1 Het aanbieden van woonruimte

Vanaf 1 februari 2015 biedt Beter Wonen samen met collega-corporatie STJA haar vrijkomende

woningen aan via het aanbodmodel. De ingeschreven woningzoekende reageert zelf op het

beschikbare woningaanbod van Beter Wonen en/of STJA dat via een gezamenlijk systeem

gepubliceerd wordt op de website Woonburoalmelo.nl. Woningen worden aan woningzoekenden

toegewezen op basis van inschrijfduur. Er worden zo min mogelijk labels toegepast waardoor de

woningzoekende voor zoveel mogelijk woningen in aanmerking kan komen. Uitzondering hierop is

het inkomenscriterium, dat wordt strikt toegepast. Jaarlijks worden de ingeschreven

woningzoekenden benaderd voor herinschrijving, daarmee blijft het bestand actueel.

Voor de sociale woningvoorraad gelden inkomenscriteria bij woningtoewijzing. Vanuit de Europese

regelgeving moeten we ten minste 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen (met een

huurprijs tot € 710,68) toewijzen aan onze doelgroepen. Wij hebben 10% ruimte om toe te wijzen

aan inkomens tot € 40.349 (prijspeil 2017) en 10% ruimte om toe te wijzen aan een speciale

groep woningzoekenden met een inkomen tot € 50.000 (prijspeil 2017). Overschrijding van dit

percentage kan leiden tot sancties. Maandelijks monitoren wij de toewijzingen die vallen binnen dit

percentage. Voor deze laatste 10% vrije ruimte is door ons beleid geformuleerd waarbij o.a.

voorrang wordt gegeven aan groepen urgenten. In 2017 hebben we 3,9% vrije ruimte benut, dus

wij blijven ruim binnen de marges. In 2017 zijn er 640 reguliere verhuringen geweest. Hiervan zijn

er 584 verhuurd met een huurprijs onder de liberalisatiegrens van € 710,68, waarvan 39 aan

mensen met een inkomen hoger dan € 36.165,-. Hiernaast is er sprake van 15 intermediaire

verhuringen.

Per 1 januari 2016 is naast de Europese regelgeving ook de passendheidstoets ingevoerd. De

regelgeving schrijft voor dat 95% van de woningzoekenden die huurtoeslag ontvangen, een woning

toegewezen moeten krijgen tot de 1e aftoppingsgrens van € 592,55 (of bij meerpersoons-

huishoudens tot de 2e aftoppingsgrens van € 635,05). Via Woonburo Almelo krijgt de groep

woningzoekenden met het recht op huurtoeslag voorrang op een woning onder de aftoppingsgrens.

Woningzoekenden die geen recht hebben op huurtoeslag kunnen op de totale voorraad reageren,

waarbij de woningzoekende met huurtoeslag altijd voor deze woningzoekende gaat. Dit is ook in

het geval van urgentie aan de orde. Beter Wonen heeft over 2017 in totaal 99% van de te

verhuren woningen passend toegewezen. We voldoen hiermee in ruime mate aan de wettelijke

eisen.

Tabel 4.1.1 Ontwikkeling aantal ingeschreven woningzoekenden bij Woonburo Almelo

Inschrijvingen 2017 2016

Actieve inschrijvingen totaal 4934 4660

Het aantal actieve inschrijvingen is afgelopen jaar belangrijk toegenomen ten opzichte van 2016.

Deze toename heeft vooral te maken met de overname van een aantal inschrijvingen van Mijande

Wonen vanwege de mutatie voor Aadorp. Het gaat hier om ingeschrevenen met de voorkeur

Aadorp (263 woningzoekenden). Continu vindt een opschoning van het aantal ingeschrevenen

plaats via een herinschrijvingsprocedure.

Ontwikkeling inschrijvingsduur woningzoekenden bij Woonburo Almelo

De cijfers laten zien dat woningzoekenden in 2017 voor het goedkoopste segment ongeveer

dezelfde wachttijd kennen als in 2016. Voor de categorie tussen de 1ste en 2de aftoppingsgrens zien

24

we een aanzienlijke daling in de (gemiddelde) tijd dat een nieuwe huurder ingeschreven stond

voordat deze een nieuwe woning accepteerde.

Let op: het gaat in onderstaande tabel om gemiddelden op de gehele Almelose woningmarkt, dus

niet alleen over Beter Wonen.

Tabel 4.1.2

Huurprijscategorie Verhuringen Aanbiedings-

coëfficiënt *

2017

Tijd in

maanden **

2016

1. t/m 1e aftoppingsgrens

(< € 592,55)

794

(2016: 713)

2,73 22,8 22,9

2. tussen 1e en 2e

aftoppingsgrens

(tussen € 592,55-€ 635,05)

59

(2016: 46)

2,22 21,4 30,5

3. tussen 2e

aftoppingsgrens en

liberalisatiegrens

(tussen € 635,05 - € 710,68)

159

(2016: 88)

2,28 21,2 21,0

4. boven liberalisatiegrens

(> € 710,68)

75

(2016: 86)

1,15 11,2 7,1

5. Eindtotaal

1084

(2016: 933)

2,53 21,9 21,5

* Aanbiedingscoëfficiënt = het aantal keren (gemiddeld) dat Beter Wonen een woning heeft

aangeboden voordat deze geaccepteerd werd door een nieuwe huurder.

** Tijd in maanden = de tijd (gemiddeld) dat een nieuwe huurder ingeschreven stond voordat

deze een nieuwe woning accepteerde.

4.2 Huisvesting van de doelgroep

Een dak boven je hoofd is één van de belangrijkste basisbehoeften van de mens. Wij zetten ons

primair in voor huisvesting van woningzoekenden met een laag inkomen; mensen die aanspraak

kunnen maken op huurtoeslag.

Nieuwe verhuringen en doelgroepen

We maken onderscheid in de samenstelling van het huishouden, leeftijd en inkomen van de

huurder om ontwikkelingen hierin te volgen. De huurklassen en inkomensgrenzen ontlenen we aan

de huurtabellen en huurtoeslaggrenzen per 1 januari 2017.

Het totaal aantal verhuringen is in 2017 gestegen ten opzichte van 2016. Dit komt onder andere

door de oplevering van een tweetal nieuwbouwcomplexen, te weten het Riethuys (34 woningen) en

Woonkwadrant, fase I (35 woningen, in 2018 worden in Woonkwadrant nog 4 studio’s opgeleverd).

Ten opzichte van 2016 zijn er in het middensegment méér nieuwe verhuringen in absolute

aantallen geweest. Om voor een huurwoning met een geliberaliseerde huurprijs (> € 710,68) in

aanmerking te komen, worden de klanten getoetst naar financiële draagkracht. Bij hoge

uitzondering worden woningen in dit segment toegewezen aan mensen met een inkomen tussen de

€36.789 en de €50.000 die een DAEB-woning toegewezen krijgen.

25

Aantallen nieuwe verhuringen per huurprijscategorie 2017 vergeleken met 2016 en 2015

Tabel 4.2.1

Nieuwe verhuringen naar

2017 2016 2015 Huurprijscategorie

(prijspeilen 2017)

<€ 414,02 111 120 109

Tussen € 414,02 - € 592,55 352 326 296

Tussen € 592,55 - € 635,05 30 59 56

Tussen € 635,05 - € 710,68 91 56 115

>€ 710,68 56 55 45

Onbekend zorg/bedrijf 0 0 39

Totaal 640 616 660

Aantal 2017 inclusief 15 intermediaire verhuringen.

Tabel 4.2.2

Aantallen nieuwe verhuringen per huishoudgrootte, leeftijdsklasse en

inkomenscategorie 2017

≤ 414,02>414,02

≤ 592,55>592,55 Totaal

≤ 22.200 87 143 23 253

> 22.200 6 18 65 89

≤ 22.200 17 16 33

> 22.200 3 11 14

Totaal 93 181 115 389

≤ 414,02>414,02

≤ 592,55>592,55 Totaal

2-persoons- ≤ 30.150 14 66 7 87

huishoudens > 30.150 1 4 44 49

≤ 30.175 12 6 18

≥ 30.175 14 14

Totaal 15 82 71 168

≤ 414,02>414,02

≤ 635,05>635,05 Totaal

3-persoons- ≤ 30.150 3 57 2 62

huishoudens > 30.150 4 17 21

≤ 30.175 0

≥ 30.175 0

Totaal 3 61 19 83

Totalen per categorie huurgrens 111 324 205 640

≥ 65 jr

Cat. Leeftijd Inkomen

in €

Huurklasse in €

< 65 jr

≥ 65 jr


in €

Huurklasse in €

< 65 jr


in €

Huurklasse in €

1-persoons-huishoudens

< 65 jr

≥ 65 jr

26

Nieuwe verhuringen aan senioren

Mede als gevolg van de demografische ontwikkelingen neemt het aantal senioren in Almelo de

komende jaren verder toe. We hebben 726 woningen in 17 complexen gelabeld met de voorkeur

voor senioren (65+) binnen ons primaire systeem. In 2017 sloten we een nieuw huurcontract af

met 79 huurders van 65 jaar of ouder. Het aantal verhuringen aan huurders van 65 jaar of ouder

daalt licht de laatste jaren. We zien eveneens niet direct een stijging in het aantal inschrijvingen

van ouderen die een (andere) Beter Wonen woning willen huren binnen Woonburo Almelo. Omdat

we niet met zekerheid hieruit kunnen concluderen dat deze groep geen (speciale) aandacht vraagt,

is in de prestatieafspraken voor 2018 afgesproken dat de Almelose corporaties in 2018 een

onderzoek uitvoeren naar de wijze waarop het langer zelfstandig wonen van ouderen, zowel fysiek

als sociaal, kan worden bevorderd.

Tabel 4.2.3

Afgesloten huurovereenkomsten met huurders van 65 jaar of ouder

Jaartal Aantal

2017 79 (waarvan 5 in de vrije sector)



4.3 Specifieke doelgroepen

Een doelgroep waarvan de vraag naar zelfstandige woonruimte toeneemt, zijn de kwetsbare

groepen, zoals bewoners met een lichamelijke en verstandelijke beperking, dak- en thuislozen,

(ex-)psychiatrische patiënten en (ex-)verslaafden. Ontwikkelingen als extramuralisering, langer

zelfstandig wonen en uitstroom uit intramuraal wonen vragen om een adequaat antwoord voor

huisvesting, begeleiding, zorg en welzijn voor kwetsbare mensen in de Almelose samenleving op

buurtniveau. We besteden extra aandacht aan deze doelgroepen, omdat zij het meest kwetsbaar

zijn op de woningmarkt en we ons verantwoordelijk voelen voor de huisvesting van deze

doelgroep. We doen dit door het leveren van woonruimte. Bij de verhuur van kwetsbare groepen

wordt regelmatig een drie-partijen overeenkomst afgesloten indien er sprake is van een duidelijke

zorgvraag in relatie tot het wonen. Beter Wonen heeft een deel van haar bestaande, reguliere vastgoed

in 2017 beschikbaar gesteld voor intramurale zorg die geleverd wordt door De Twentse Zorgcentra

en Aveleijn.

Hieronder volgt een opsomming van een aantal oplossingen voor specifieke doelgroepen waar

Beter Wonen zich met de verschillende lokale partners voor heeft ingezet.

Brede aanpak kwetsbare huishoudens

Door een intensieve samenwerking met de gemeente en andere partijen willen we

woningontruiming vanwege huurachterstand voorkomen. Dit komt voort uit het besef dat

woningontruimingen veel persoonlijk leed en (maatschappelijke) kosten met zich meebrengen. In

2017 waren er 16 ontruimingen, waarvan 11 op grond van huurschuld. Dat waren er 4 meer dan in

2016. Bij de ontruimingen betrof het in één geval een gezin met kinderen.

Ook komend jaar blijven we inzetten op een intensieve samenwerking om verdere stijging van het

aantal woningontruimingen te voorkomen. In de prestatieafspraken is voor 2018 afgesproken dat

gemeente en corporaties met elkaar in gesprek gaan over de ontwikkelingen op de Almelose

woningmarkt rond huurschulden, bemoeizorg en de vroegsignalering van problemen. Ze maken

desgewenst afspraken over de verdere aanpak van deze kwesties.

27

Doorbraakmethode pilot (MPG-project)

We werkten in 2017 mee aan de gemeentelijke aanpak “doorbraak methodiek” om huishoudens

waar expliciete interventie nodig is te helpen en waar mogelijk te ondersteunen. Vanuit bestaande

personele capaciteit is meegedacht aan mogelijkheden om bestaande, ervaren belemmeringen weg

te nemen om het voor een huurder mogelijk te maken regulier te (blijven) wonen.

Nieuwe kansbeleid

Beter Wonen hanteert al enige jaren een nieuwe kansbeleid voor bewoners die in het verleden zijn

ontruimd met vaak hoge schulden en die opnieuw een huisvestingsvraag hebben. Op grond hiervan

huisvestten we in 2017 één huishouden (2016: vijf). We monitoren de ontwikkelingen nauwkeurig.

Veel van deze huishoudens huisvesten we na een Multi Disciplinair Overleg (MDO) waarin

betrokkenen en hulpverleners zelf een plan van aanpak opstellen en zich hieraan gezamenlijk

verbinden om de aanpak van problemen te borgen en de kans op succes te verhogen. Binnen

WoON-verband hanteren de corporaties een vergelijkbaar nieuwe kansbeleid dat in 2016

geëvalueerd is. Toen is afgestemd is dat we onze huidige werkwijze doorzetten.

Drie partijenovereenkomst

Voor huurders met begeleiding, waarbij huurder, verhuurder en hulpverlener het erover eens zijn

dat huurder zonder hulpverlening (nog) niet zelfstandig kan wonen, werken we met een

zogenaamde drie-partijenovereenkomst. De drie-partijenovereenkomst verbindt de

huurovereenkomst tussen huurder en verhuurder met de zorg/hulpverlener, om de huurder op die

manier in staat te stellen zelfstandig te kunnen wonen. Voor de woonomgeving en voor Beter

Wonen wordt hiermee het risico van problemen bij het wonen verkleind. In de drie-

partijenovereenkomst wordt ook opgenomen op welke wijze en hoe en wanneer het woongedrag

van deze huurder geëvalueerd wordt. In 2017 zijn er 14 woningen met een drie-

partijenovereenkomst verhuurd (2016: 13 woningen).

Beschermd Wonen (CIMOT)

Het Cimot is de Centrale toegang tot beschermd wonen in Twente. Het Cimot is in het leven

geroepen door de twee centrumgemeenten in Twente: de gemeente Almelo en de gemeente

Enschede. In 2016 is binnen WoON Twente samen met zorginstanties verdere kennis gedeeld zijn

afspraken gemaakt over de uitstroom vanuit beschermd wonen naar reguliere huisvesting.

Afgelopen jaar hebben we via het CIMOT 3 personen gehuisvest (2016: 1 persoon).

Doorstroom 24-uurs opvang

In 2016 zijn nadere afspraken gemaakt tussen Humanitas Onder Dak, de gemeente Almelo en de

beide corporaties in Almelo, om de doorstroming vanuit de 24-uurs opvang van Humanitas Onder

Dak te stimuleren. Binnen de 24-uurs opvang is sprake van constante begeleiding en de bewoners

doorlopen een traject van ongeveer 9 maanden waarbinnen hun totale problematiek aangepakt

wordt, zodat zij na deze periode zelfstandig kunnen wonen, vaak met ambulante begeleiding. Deze

doelgroep zoekt als “gewone” woningzoekende via Woonburo Almelo een woning. Hierdoor

beschikken wij niet over het aantal door ons gehuisveste bewoners vanuit de 24-uurs opvang in

2017.

Housing First

Housing First Twente (HFT) biedt individuele woonruimte in combinatie met intensieve begeleiding

voor de groep dak- en thuislozen, die vaak een langdurig zwervend bestaan leiden. In de

volksmond staat deze groep ook bekend als ‘zorgwekkende zorgmijders’. Mensen die vaak worden

geassocieerd met overlast en een ongewenst straatbeeld. Humanitas Onder Dak begeleidt deze

mensen. Afgelopen jaar huisvestten we één huishouden binnen het concept van Housing First.

Deze persoon is in de loop van het jaar overleden. Met Humanitas Onder Dak is afgesproken dat

wij welwillend zijn een nieuwe Housing First kandidaat te huisvesten. Hier is in het resterende deel

van 2017 geen gebruik van gemaakt.

Statushouders

In de afgelopen jaren was er in Almelo sprake van een positief saldo op het huisvesten van

statushouders vanuit de COA (Centraal Orgaan opvang Asielzoekers). Aan de landelijke taakstelling

van 75 personen heeft Almelo ook in 2017 voldaan. In 2017 is weer een actieve inzet gevraagd

28

van de corporaties door middel van het huisvesten van 5 personen via tussenkomst van de

gemeente Almelo. Daarnaast hebben 3 statushouders via Woonburo Almelo een woning van Beter

Wonen gevonden.

Urgentie

De urgentievoorwaarden zijn per 1 januari 2017 beperkt aangescherpt. Sociale urgentie kan nu

alleen nog maar door huishoudens bestaande uit 3 of meer personen (in een gezinssituatie)

aangevraagd worden, door een alleenstaande ouder met kind(eren) jonger dan 18 jaar of door een

erkende mantelzorger voor iemand met een zorgindicatie in Almelo. De medische

urgentievoorwaarden bleven ongewijzigd. Uit onderzoek door de Almelose corporaties bleek

namelijk dat één- en tweepersoonshuishoudens ook als reguliere woningzoekenden snel

huisvesting kunnen vinden. Daarnaast is het aantal toegewezen urgenties de laatste jaren

afgenomen. De beoordeling of iemand wel of niet in aanmerking komt voor urgentie voor de

Almelose sociale woningmarkt is per 1 januari 2017 ondergebracht bij een interne commissie van

STJA en Beter Wonen. Ten aanzien van deze nieuwe werkwijze heeft de SHBW positief advies

uitgebracht. We monitoren de urgentieverlening via de halfjaarlijkse rapportages van het

Woonburo Almelo. In 2017 heeft de urgentiecommissie 10 sociale urgentieverklaringen afgegeven

en vonden 41 nieuwe huurders via een urgentieverklaring een woning.

4.4 Huurprijsbeleid

Met ons huurprijsbeleid willen we zorgen voor voldoende bereikbare woningen voor de primaire

doelgroep. De Almelose woningmarkt is vooral lokaal en bij ons huurprijsbeleid houden we ook

rekening met de lokale concurrentiepositie van ons bezit.

Huurverhoging

Betaalbaarheid van het wonen is voor Beter Wonen een belangrijk speerpunt van beleid. Ook in

2017 maakten we geen gebruik van de inkomensafhankelijke huurverhoging en voerden we een

bescheiden huurverhoging door (2017: 1%). Een percentage boven de inflatie, maar onder de

wettelijke mogelijkheden die we als corporatie hadden. Deze huurverhoging was ook consistent

met de huurverhogingen in 2015 en 2016 waar we eveneens inflatievolgend, verhoogden.

Uitzondering hierop vormden woningen waarbij de marktpositie minder gunstig is en we

verwachten dat een huurverhoging ten koste van de verhuurbaarheid gaat. De huur van deze

woningen is niet verhoogd. Het betrof hier vooral duurdere wooneenheden.

4.5 Leegstand en mutatiegraad

Leegstand relateren we aan huurderving binnen Beter Wonen. Afgelopen jaar was de huurderving

over 2017 lager, vergeleken met 2016 en 2015. Hierbij is de huurderving berekend ten opzichte

van de totale huursom en onderverdeeld naar enerzijds de bestemming van de woningen (verhuur,

sloop en koop) en anderzijds naar huurprijs (sociale huur of vrije sector).

Tabel 4.5.1

Huurderving als percentage van de totale huursom (2017-2015)

2017 2016 2015

Woningen DAEB 0,7% 0,6% 0,6%

Woningen niet-DAEB 0,3% 0,4% 0,4%

Exploitatieleegstand totaal woningen 1,0% 1,0% 1,0%

BOG 0,5% 0,5% 0,5%

Overige 0,1% 0,1% 0,1%

Exploitatieleegstand totaal bezit 1,6% 1,6% 1,6%

Verkoopleegstand woningen 0,1% 0,1% 0,4%

Sloopleegstand woningen 0,0% 0,4% 0,3%

Totaal leegstand 1,7% 2,1% 2,3%

29

Ten opzichte van 2015 en 2016 zien we een daling van de huurderving. Deze wordt verklaard

doordat we geen leegstand als gevolg van sloop hebben gehad. Er deden zich geen sloopsituaties

meer voor vanwege veranderd voorraadbeleid. De verkoopleegstand is laag vanuit de keuze om

een geringer aantal woningen te verkopen. De leegstand van DAEB-woningen was hoger dan de

afgelopen jaren.

Mutatiegraad

De mutatiegraad berekenen we als het aantal beëindigde verhuringen in 2017 gedeeld door het

gemiddelde totale aantal woningen. Voor 2017 is dit percentage 9,4% (2016: 8,5%), voor DAEB-

bezit is dit 9,0% en niet DAEB-bezit 20,4%. In totaal zijn er 598 vrijgekomen woningen in 2017,

méér woningen dan in 2016. We zien een stijging van de aantallen in de reguliere woningvoorraad.

Het aantal beëindigde verhuringen met bestemming verkoop is verder gedaald als gevolg van onze

neerwaarts bijgestelde verkoopdoelstelling in de begroting 2016, toen we ook de verkoopvijver

verkleinden. Reden hiervoor is dat we meer sociale huurwoningen beschikbaar willen houden op de

woningmarkt. Aangezien we niet gesloopt hebben in 2017 kenden we geen beëindigde verhuringen

als gevolg van sloop.

Tabel 4.5.2

Aantal beëindigde verhuringen

Het aantal beëindigde verhuringen 2017 is exclusief 15 intermediaire verhuringen.

Betalingsachterstand

Het aantal vorderingen op huurders en ook het totaalbedrag aan openstaande vorderingen is in

2017 heel licht gestegen in absolute aantallen. In percentages is de achterstand voor de zittende

huurders gelijk gebleven aan 2016. De relatief lage percentages zijn grotendeels te verklaren door

onze aanpak, die we ook in 2017 verder hebben doorgezet en verbeterd: meer persoonlijk én

sneller contact met de huurder bij (dreigende) betalingsachterstand. De “erop af methode” levert

resultaat op. Ook de aanpak via Meldpunt Huurschuld en Bemoeizorg draagt bij aan het

terugdringen van de achterstand en ontruimingen. Wij zetten deze aanpak dan ook onverminderd

door.

Beëindigde verhuringen in aantallen 2017 2016 2015

DAEB 533 477 470

Niet-DAEB 52 53 47

Bestemming Sloop 0 29 59

Bestemming Verkoop 13 31 62

Totaal 598 590 638

30

Tabel 4.5.3 Vorderingen op huurders

Vorderingen op

huurders Aantal contracten Totaal bedrag (*

€1.000) Gemiddelde

achterstand per

contract (* € 1.000)

31-12-

2017 31-12-

2016 31-12-

2017 31-12-

2016 31-12-

2017 31-12-

2016 Huidige huurders 366 355 258 254 0,7 0,7 Vertrokken huurders 235 239 758 734 3,2 3,1 Totaal 601 594 1016 988 1,7 1,7

Huidige huurders als

% v/d jaarhuur 0,6% 0,6%

Vertrokken huurders

als % v/d jaarhuur 1,8% 1,9%

Totaal 2,4% 2,5%

Ontruimingen

In 2017 zijn in totaal 16 woningen en geen enkel bedrijfspand ontruimd. Afgelopen jaar betrof het

in de helft van de gevallen woningen die vanaf 2016 verhuurd zijn. Opvallend zijn vier

ontruimingen als gevolg van ernstige overlast. Daarnaast hebben we, ondanks verschillende

interventies, in 2017 één gezin helaas moeten uitzetten.

Tabel 4.5.4 Inzicht in ontruimingen

2017 2016 2015 2014

Aantal ontruimingen woningen 16 12 21 19 Reden Huurachterstand Hennep Overlast

11 1 4

11 1 0

17 3 1

18 0 1

Naast het aantal ontruimingen zijn er in 2017 een 3-tal woningen leeggekomen waarbij er

hennepteelt is geconstateerd en waarbij de huurder op dringend verzoek van Beter Wonen zelf de

huur van de woning heeft opgezegd. In 2016 waren dit er nog 11. Hennepteelt komt met enige

regelmaat voor in onze woningen. Indien een hennepplantage door de politie wordt geruimd gaan

we over tot beëindiging van de huurovereenkomst met de huurder. Nagenoeg in alle gevallen leidt

dit tot een directe opzegging van de huurder. In 2017 is slechts in één situatie de

huurovereenkomst beëindigd via een gerechtelijke procedure.

In onderstaande tabel zien we een overzicht van de ontwikkeling van aangetroffen

hennepplantages binnen het bezit van Beter Wonen over de afgelopen 4 jaar waarbij de huur

vrijwillig is opgezegd. We zien in 2017 een flinke terugval. Dit is afwijkend van het beeld dat STJA

heeft, waar 12 ontruimingen in 2017 als gevolg van hennepteelt sprake was. Dit verschil kunnen

we niet inhoudelijk verklaren. Komend jaar houden we hennepteelt nauwlettend in de gaten.

We hebben afgesproken met de gemeente Almelo dat we de afspraken uit het hennepconvenant

vooralsnog handhaven. Dit betekent dat de corporatie de huurovereenkomst ontbindt bij

geconstateerde hennepteelt en dat de sluiting van huurwoningen voorlopig niet aan de orde meer

is. De burgemeester wil het hennepconvenant wel herzien, dus we moeten waakzaam zijn en

blijven om te voorkomen dat lange sluitingen bij hennep aan de orde zijn. Op basis van de

Opiumwet kan de Almelose burgemeester een woning namelijk voor een bepaalde tijd sluiten.

31

Tabel 4.5.5

Jaar Aantal beëindigde

verhuringen a.g.v. hennep

2014 8

2015 7

2016 11

2017 1

4.6 Kwaliteit van de dienstverlening

Voor Beter Wonen is een optimale dienstverlening dicht bij de klant één van de vier speerpunten in

ons Ondernemingsplan. We willen breed beschikbaar zijn voor onze klanten en de klant zoveel

mogelijk in één keer goed helpen. Bij de benadering van de klant zetten we in op verbinding. Hierin

kiezen we voor een verdere digitalisering en de lijn van Click Call Face. De klant bieden we 24/7

dienstverlening via de website.

In 2017 is gewerkt aan het verder vorm geven van deze digitalisering. Medio 2017 is een nieuwe

website live gegaan alsook is een klantportaal, “Mijn Beter Wonen”, geïntroduceerd onder onze

huurders. Met deze digitale omgeving hebben wij huurders tools in handen gegeven om snel en

gemakkelijk 24 uur per dag een aantal huurderszaken te regelen, zoals het melden van overlast,

het treffen van een betalingsregeling, het opzeggen van de huur of het aanvragen van een

woningverbetering. Vanaf 2018 voegen we nieuwe diensten hieraan toe.

Door het verbeteren van de digitale mogelijkheden, vergroten we de bereikbaarheid van onze

organisatie voor de klant. Op verschillende manieren monitoren wij de kwaliteit van onze

dienstverlening, zodat we een zo compleet mogelijk beeld hebben hoe onze klanten onze

dienstverlening beoordelen. Het geeft ons ook inzicht in onze verbeterpunten.

Onze dienstverlening gemeten volgens KWH

Beter Wonen voert sinds 2001 het KWH-label voor dienstverlening. Vanaf 2012 wordt deelgenomen

aan de continue meting vanuit KWH. Zo volgen we permanent de ontwikkelingen en kunnen we

sneller anticiperen. We zitten in 2017 gemiddeld op 7,6, dit is net onder het landelijk gemiddelde

van 7,7. In totaal zijn we van 7,7 naar 7,6 gedaald. Op onderdelen zien we wisselingen in de

scores ten opzichte van vorig jaar.

Tabel 4.6.1 Score KWH 2017

Onderdeel

Landelijk

gemiddelde

2017

(7,7)

Gem. BW

2017

KWH

(7,6)

Gem. BW

2016

KWH

(7,7)

Gem. BW

2015

KWH

(7,6)

Contact 7.5 7.7 8.0 7.7

Woning zoeken 7.5 7.4 7.6 7.8

Nieuwe woning 7.6 7.4 7.7 7.8

Huur opzeggen 7.8 7.8 7.6 7.9

Reparatieverzoeken 7.9 7.6 7.7 7.7

Onderhoud 8.0 7.9 7.6 8.0

Beter Wonen ziet voor zichzelf nog een duidelijke opgave om onze dienstverlening verder en

consistent te verbeteren. Dit vraagt een brede integrale en blijvende aanpak en aandacht. Extra

aandacht is nodig voor de dienstverlening aan nieuwe huurders van een woning (oplevering en

32

afhandeling reparaties) en de dagelijkse reparaties. Daar zitten ook de grootste verschillen met

scores landelijk gemiddelde in 2017. In 2017 zijn voorbereidingen getroffen voor een onderzoek

naar ons mutatie- en reparatie-onderhoud, dit wordt in 2018 uitgevoerd. Op basis van de

uitkomsten zullen wij onze werkwijze bijstellen, met als doel onder andere meer tevredenheid bij

klanten. Ook op andere aspecten van onze dienstverlening streven wij continu naar verdere

verbetering. Wij vragen onze klanten door middel van nabellen en klantgesprekken actief om

feedback op onze dienstverlening en stellen aan de hand daarvan bij of lossen de concrete situatie

op. Wij willen tenminste op het landelijk gemiddelde scoren en bij voorkeur hoger.

Klachtencommissie

Beter Wonen kiest er bewust voor om klachten of meldingen van ontevredenheid zoveel mogelijk

op te lossen binnen de managementlijn van de organisatie. Pas als daar geen oplossing naar

tevredenheid van de klant uit voortkomt, kan de klacht naar de Klachtencommissie. Sinds 2014

zijn we aangesloten bij de Regionale Klachtencommissie Twente. In 2017 dienden drie huurders

een klacht in bij de Klachtencommissie. Eén klacht is door de bewoner teruggetrokken en één

klacht is door de commissie afgewezen omdat deze al was afgehandeld door Beter Wonen. De

derde klacht is nog in behandeling en kent nog geen uitspraak door de commissie.

33

5. Ontwikkelingen in regio, stad, wijk en buurt

Ontwikkelingen in de stad en in onze regio hebben invloed op de activiteiten van Beter Wonen. Ook

heeft de invoering van de Woningwet een grote invloed op het lokale speelveld en de accenten van

beleid voor gemeente en corporaties gehad. We schetsen in dit hoofdstuk de ontwikkelingen op de

verschillende schaalniveaus en welke stappen Beter Wonen heeft gezet op lokaal en wijkniveau.

We gaan ook in op de samenwerking met partijen op het terrein van Wonen en Zorg en de

maatschappelijke prestaties die in 2017 zijn neergezet.

5.1 Algemene ontwikkelingen

Afgelopen jaar is opnieuw veel aandacht besteed aan het maken van gezamenlijke

prestatieafspraken voor 2018 tussen Gemeente, huurdersbelangenorganisaties en de corporaties.

Hiervoor werd medio 2017 een bod uitgebracht namens de corporaties en hun respectievelijke

huurdersorganisaties. Het bod is bedoeld om tot de prestatieafspraken voor het nieuwe jaar te

komen met de gemeente. Eind december zijn de nieuwe prestatieafspraken uiteindelijk

ondertekend in aanwezigheid van de verschillende vertegenwoordigers.

Beter Wonen koos er bewust voor om alleen voor Almelo prestatieafspraken aan te gaan. In de

andere gemeentes (Wierden, Hengelo en Haaksbergen) is onze positie te smal om tot

prestatieafspraken met de gemeentes daar te komen.

Voor wat betreft de algemene, landelijke trends in het wonen zien we de trend van verandering

van woonwensen door middel van verdunning van huishoudens doorzetten. Het gebrek aan

woonruimte dat in de Randstad speelt, zien wij niet in Almelo en omgeving. Hier is nog steeds

sprake van een relatief ontspannen woningmarkt. We zien wat meer bijzonder woongedrag van

huurders en soms minder ondersteuning door zorginstellingen. Partijen zijn soms zoekende naar

hun eigen, veranderende mogelijkheden. Dit geldt ook voor ons als woningcorporatie. Wij moeten

ons meer beperken tot de verhuur van ons vastgoed, maar hebben in wijken en buurten wel te

maken met sociale problematiek. Wij proberen daarom pro-actief de samenwerking met andere

partijen in de wijken op te zoeken, gericht op de behoeften in wijk en buurt.

Een zoektocht is ook de inzet van corporaties op het gebied van duurzaamheid en verduurzaming

van bestaand bezit. Landelijk is er veel aandacht voor energiebesparing. Beter Wonen zoekt naar

manieren om duurzaamheid gestalte te geven in relatie met betaalbaarheid van woonlasten voor

de doelgroep. In 2017 verduurzaamden we de eerste twee complexen van de woningen die

aanvankelijk op nominatie stonden voor sloop. Er wachten nog de nodige complexen om in 2018

en 2019 af te ronden. Voor het overige deel van onze voorraad bereiden we ons bewust voor op de

verduurzaming en de implementatie van het Parijsakkoord. In 2018 zullen we een plan opleveren

hoe we ons concreet voorbereiden op het Parijsakkoord en onze woningvoorraad integraal gaan

verduurzamen.

5.2 Algemene ontwikkelingen in de regio

Beter Wonen is actief in de woningmarktregio Oost Nederland, met een duidelijke focus op Almelo.

Samen met 16 andere corporaties werken we samen in WoON Twente.

Vanuit de regionale woonvisie is in 2017 door de regionale corporaties gewerkt aan

kennisuitwisseling met Provincie en gemeenten ten behoeve van regionale woonafspraken tussen

Provincie en gemeenten. WoON neemt, zowel ambtelijk als bestuurlijk, deel aan het overleg. De

monitoring van de eerder opgestelde Routekaart is afgerond en gedeeld met betrokkenen.

In samenwerking met de Provincie, heeft een vervolgonderzoek plaatsgevonden door de EIB voor

de strategische vraagstukken rondom de (sociale) woningmarkt in Twente. De uitkomsten van dit

34

onderzoek laten een concentratie van vraag in de steden zien, met een afname van de vraag naar

sociale huurwoningen tot 2030 in Twente met ruim 10.000 huishoudens.

In de koop- en vrije huursector neemt de vraag tot 2030 naar verwachting in Twente toe met

respectievelijk 18.000 en 7.000 huishoudens.

5.3 Ontwikkelingen in stad Almelo

Almelo wil een stad zijn waarin het plezierig wonen en leven is. De uitdaging die de stad wil

aangaan is verwoord in de drie veranderopgaves die zijn vastgelegd in de Woonvisie 2012-2020:

de woonconsument meer centraal, een duurzamere stad en meer sociaaleconomische balans. De

herijking van de Woonvisie is in 2019 aan de orde.

In 2016 heeft Beter Wonen voor de tweede keer een bod aan de gemeente Almelo uitgebracht op

de thema’s in de Woonvisie, zoals dit is vereist op grond van de Woningwet. Dit bod betrof de

activiteiten in 2017. De, in het bod opgenomen, activiteiten zijn grotendeels in 2017 gerealiseerd,

zoals het transformeren van de Rietmavo tot Het Riethuys, met 34 appartementen tegen een

sociale huurprijs en de vernieuwbouw van de voormalige Kloosterhofflat. We zien dat deze

woningen in Almelo voorzien in een behoefte, er is erg veel belangstelling voor, met name voor de

woningen in de binnenstad. Ook onze verduurzaming van woningen is opgenomen in de

prestatieafspraken.

Kijken we naar de woningmarkt in Almelo dan zien we, ondanks een ontspannen huurmarkt, een

positieve ontwikkeling in de verhuur van ons DAEB-bezit. We zien tegelijkertijd meer particuliere

partijen die zich op de huurmarkt voor dit segment begeven, dan wel zorg gerelateerd vastgoed

willen ontwikkelen. In het niet-DAEB-bezit vraagt de verhuur van het bedrijfsonroerend goed wel

blijvend aandacht. Ook de duurdere huurmarkt is een gericht thema van aandacht.

5.3 Samen werken aan vitale buurten

Beter Wonen draagt op diverse manieren bij om de stad, wijken en buurten meer in balans te

brengen. Daartoe formuleerden we het speerpunt samen werken aan vitale buurten in ons

Ondernemingsplan. De focus in onze werkwijze en inzet ligt op buurtniveau. In de buurten waar we

veel bezit hebben (onder meer Nieuwstraatkwartier, Ossenkoppelerhoek, de Riet en de

Wierdensehoek) sturen we op de waardeversterking van ons bezit. We stellen ons actief en

betrokken op als verbinder, signaleerder en aanjager. Samen met inwoners en partners werken we

aan de kwaliteit van buurten. In buurten waar we weinig bezit hebben, stimuleren we andere

partijen (zoals collega-corporaties, gemeente en eigenaar-bewoners) om zich in te zetten voor hun

buurt wanneer dit nodig is. In deze paragraaf aandacht voor projecten en activiteiten waarmee we

bijdragen aan de waardeversterking van ons vastgoed en het vergroten van de betrokkenheid en

inzet van bewoners.

Per buurt was onze inzet in 2017:

Tabel 5.3.1

Centrum

• De (ver)nieuwbouw van de Kloosterhofflat (Het

Woonkwadrant fase 1) leverden wij eind november 2017 op.

Oorspronkelijke bewoners konden terugkeren naar hun

vernieuwde complex. De nieuwbouw van Haven-Zuid is

gestart. Met de projectcommissie van de Kloosterhofflat is

gesproken over de vernieuwbouw.

• Met partners in de binnenstad werden meerdere

bijeenkomsten georganiseerd (vb. Stadsdialoog, Stadscafé’s,

en Starthandeling Fase II van de Binnenstadsontwikkeling) om

visie op de binnenstad uit te werken en uit te dragen.

35

• Met de buurtconciërge en bewonersvertegenwoordiging van

Het Warenhuis zijn de liftpleinen verfraaid.

• Tijdens het project Mennistenhoek stelden wij het

Ondernemershuis open als inlooplocatie voor bewoners.

• Met de klankbordgroepen van bewoners in Oxford, Manchester

en de Bavinkstraat wordt regelmatig overleg gevoerd om

signalen van huurders over het wonen en leven in de

Grotestraat Zuid te ontvangen.

• Beter Wonen verhuurde de voormalige bakkerij Van Otten

(slooppand, ontwikkellocatie) aan de Boedelshop. Hierdoor

wordt tijdelijk een invulling gegeven aan deze, anders

leegstaande, locatie.

• In de voormalige lectuurshop en op de locatie Oude Veemarkt

zijn kunstwerken geplaatst, om in een tijdelijke opzet deze

locaties bij te laten dragen aan een kwalitatief goede woon-

en leefomgeving.

• Met meerdere zorgpartijen voerde Beter Wonen gesprekken

met als doel te inventariseren in hoeverre samenwerking

tussen hen en Beter Wonen kan bijdragen aan een leefbare

Grotestraat Zuid.

• Aan de Grotestraat hebben wij ingezet op het stimuleren van

nieuwe ondernemingen om de levendigheid te bevorderen,

waaronder het Huis van Lydia.

Windmolenbroek • Beter Wonen participeerde in de ‘buurtscan’ georganiseerd

door de gemeente Almelo. Met diverse stakeholders werd de

omgeving van winkelcentrum De Gors in kaart gebracht.

Centraal stonden de thema’s: schoon, heel en veilig. We

brachten in kaart welke plekken aandacht nodig hebben in de

wijk en afspraken werden gemaakt over hoe hier mee om te

gaan.

• Met Stichting Noaberhoes Windmolenbroek, de gemeente

Almelo en de VvE winkelcentrum De Gors, voerden wij

meerdere gesprekken om hun wens, het realiseren van een

Noaberhoes, in te willigen. Wij zien zeker het belang van een

dergelijk ontmoetingspunt voor de wijkbewoners.

Aalderinkshoek • Beter Wonen overlegde met de klankbordgroep van huurders

van complex Karelia. Hierdoor vergroot Beter Wonen de

huurdersbetrokkenheid en het woongenot in het gebouw.

• Beter Wonen voerde twee overleggen met het

Wijkhuurdersplatform Aalderinkshoek. Deze gesprekken

verkleinen de afstand tussen de corporatie en de bewoners

van de wijk. Tijdens de overleggen introduceerde Beter

Wonen o.a. de BuurtWaardeBon.

• Naar aanleiding van een opmerking van een huurder is er een

onderzoek geweest naar het stallen van scootmobielen in

wooncomplexen.

Kerkelanden • Met de RIBW Groep Overijssel, omwonenden van de

Appelstraat en de Kalkovenweg en bezoekers van het Leger

des Heils is het ‘beplakken’ van een mozaïekbank/social sofa

afgerond. Deze wordt in het voorjaar van 2018 geplaatst op

het achterterrein van de RIBW aan de Thorbeckelaan.

Hierdoor wordt ontmoeting tussen bewoners in de wijk

gestimuleerd.

• Met de gemeente, wijkcoaches en wijkagent zijn meerdere

bijeenkomsten georganiseerd om verbeteringen en

aandachtspunten in de wijk te verkennen en te benoemen. De

input gebruikt Beter Wonen o.a. bij de verduurzaming van het

complex 2221 en de wijkvisie die Beter Wonen in 2018

36

opstelt.

• Beter Wonen was tijdens de Dag van het Huren in de

Kerkelanden met een ‘stand en tent’ aanwezig. De introductie

van de BuurtWaardeBon stond daarbij centraal.

• Beter Wonen neemt deel in het project De Buurvrouw.

De Riet • Appartementengebouw het Riethuys is in juni 2017

opgeleverd. Het beplantingsplan voor de gemeenschappelijke

tuin is in samenspraak met bewoners en Stichting Parkstad

opgesteld. En door een afvaardiging van de bewoners is de

algemene hal met een knipoog naar het schoolverleden

ingericht.

• Een klankbordgroep van bewoners van 44 woningen uit de

Seringenstraat heeft meegedacht over de verduurzamings-

werkzaamheden die we aan deze woningen hebben uitgevoerd

in 2017.

• In samenwerking met hovenier DonkerGroen, Soweco en

medewerkers van Beter Wonen is de patiotuin bij de Rietpoort

opnieuw ingericht. De inzet van de maatschappelijk betrokken

partijen is tot stand gekomen op de Slingerbeurs, waar de

bewonerscommissie helpende handen en materiaal zochten.

• De huismeester heeft samen met de bewoners van de

Riethorst de ontmoetingsruimte heringericht met nieuwe

stoelen en een frisse kleur op de muur.

• Beter Wonen was tijdens de Dag van het Huren in De Riet met

een ‘stand’ aanwezig. De introductie van de BuurtWaardeBon

stond centraal.

• Met de bewonerscommissies Magnoliapark en Rietpoort

hebben we periodiek overleg gevoerd over zaken die voor hen

spelen op en rond hun wooncomplex.

Schelfhorst • Met de bewonerscommissies De Terp, Buitenhof en Parkstede

hebben we periodiek overleg gevoerd over de zaken vanwege

hun wooncomplex en woonomgeving.

Hofkamp • Samen met ZorgAccent hebben we verder invulling gegeven

aan onze samenwerking in de Castelloflat. Door het

ondersteunen van vrijwilligers bij verschillende

welzijnsactiviteiten geven we op deze wijze vorm aan het

langer zelfstandig wonen van ouderen in de vertrouwde

omgeving.

Nieuwstraatkwartier

• In de prestatie-afspraken met de gemeente is opgenomen dat

er een gezamenlijke gebiedsaanpak wordt opgezet voor het

Nieuwstraatkwartier. In 2017 zijn hier nog geen stappen in

gezet, nadere uitwerking zal plaatsvinden in 2018. Wel

vonden de nodige voorbereidende gesprekken plaats met

gemeente en Cogas.

• Aan Beter Wonen is gevraagd om mee te werken aan een

invulling voor de leegstaande Hagendoornschool, deze is door

de Gemeente voor een jaar beschikbaar gesteld aan de

wijkbewoners.

Ossenkoppelerhoek

• De portieketagewoningen aan de Jan Steenstraat zijn

verduurzaamd.

• Beter Wonen was tijdens de Dag van het Huren in de

Ossenkoppelerhoek met een ‘stand’ aanwezig. De introductie

van de BuurtWaardeBon stond centraal.

• Beter Wonen was met collega-corporatie STJA aanwezig bij

het wijkplatfom. De corporaties hielden hier een inleiding over

het wonen in de wijk.

37

Buurtwaardebon

Op het gebied van leefbaarheid heeft Beter Wonen in 2017 de Buurtwaardebon opgestart. Deze is

onderdeel van ons nieuwe leefbaarheidsbeleid. Met de bon ontvangen huurders met een goed idee

voor het verbeteren of verfraaien van hun buurt niet alleen praktische ondersteuning. Het is ook

mogelijk om een financiële bijdrage te krijgen voor de uitvoering van een plan. We ontvingen in

2017 acht initiatieven, waarbij duurzame ontmoeting vaak centraal staat. Hiervan zijn zes

initiatieven goedgekeurd, nog niet alle initiatieven zijn inmiddels uitgevoerd. Voorbeelden van

leefbaarheidsinitiatieven waar Beter Wonen vanuit de buurtwaardebon aan wil bijdragen zijn de

inrichting van een natuurspeelplaats op een braakliggend terrein, de plaatsing van een

picknicktafel op een speelterrein voor meer ontmoeting, de aanschaf van meermaals inzetbare

materialen voor activiteiten en een boekenkastproject in een wijkcentrum.

Buurtbemiddeling

In geval van overlast schakelen we soms de hulp van Buurtbemiddeling in. Buurtbemiddeling is een

methode waarin onafhankelijke en speciaal opgeleide vrijwilligers buren helpen om weer met

elkaar in gesprek te komen en goede afspraken te maken. Dit werkt het beste bij niet al te ernstige

problemen en in een vroeg stadium. In 2017 is de samenwerking met Buurtbemiddeling voor

Almelo geëvalueerd en besloten om dit de komende twee jaar voort te zetten.

5.4 Wonen en zorg

Het huisvesten van bijzondere doelgroepen krijgt bij Beter Wonen veel aandacht. We verwachten

de komende jaren een toename van zorgbehoevenden in stad en wijken door o.a. vergrijzing en de

verdere scheiding van wonen en zorg.

Onze belangrijkste keuzes op het gebied van wonen en zorg:

• We zijn er voor het wonen van de kwetsbare doelgroepen in zo normaal mogelijke woningen.

• Door de samenwerking met andere partijen bieden we in een aantal complexen naast

huisvesting ook zorg en welzijn in de buurt. We stimuleren passende netwerken voor onze

huurders zodat zij langer zelfstandig kunnen blijven wonen.

• We werken samen met anderen aan een goed woon- en zorgklimaat.

In 2017 gaven we veel aandacht aan de jaarlijkse verantwoording over het aantal mutaties, de

bijbehorende inkomenstoetsing en de bestuurdersverklaringen over het feitelijk gebruik van de

woningen. Dit nadat we in 2016 veel aandacht gaven aan het herijken en eventueel aanpassen van

de afspraken die wij met onderstaande partners hebben om deze te laten voldoen aan de actuele

weten regelgeving op het gebied van passend toewijzen. Dit laatste liep ook in 2017 door.

De belangrijkste zorgpartijen waar wij mee samenwerken:

Tabel 5.4.1

Aveleijn Aveleijn biedt een breed scala aan zorg, ondersteuning en ontwikkeling. Dit

gebeurt vooral op de gebieden wonen en dagbesteding. Eind 2017 zijn in

totaal 165 woningen aan Aveleijn verhuurd.

Jarabee Jarabee biedt opvang, behandeling, begeleiding aan normaal begaafde jeugdigen tot de leeftijd van 23 jaar. Met hen zijn convenantafspraken gemaakt voor een periode van 2 jaar, ingaande 1 januari 2017. Hierin is opgenomen dat voor een minimum aantal van 3 woningen voor deze specifieke doelgroep, mits deze doelgroep door Jarabee begeleid wordt, huisvesting geboden wordt door Beter Wonen. Hier is gedurende 2017 geen gebruik van gemaakt door Jarabee.

J.P. van den Bent stichting De J.P. van den Bent stichting focust zich op ondersteuning van mensen met

een beperking op het gebied van wonen, logeren en bij crisissituaties. We

verhuren aan hen 3 woningen eind 2017.

RIBW Groep Overijssel De RIBW is de Regionale Instelling voor Beschermd Wonen. Eind 2017 zijn in

38

totaal 37 woningen verhuurd aan de RIBW.

Humanitas Onder Dak

Twente (HOD)

Humanitas Onder Dak Twente komt op voor een samenleving waarin mensen

actief vorm geven aan hun eigen leven en verantwoordelijkheid nemen voor

het samenleven met elkaar. Sinds 2011 werken wij met hen samen in het

project Kamer-Raad, een project waarbij jongeren huisvesting en begeleiding

krijgen op weg naar zelfstandigheid. In 2017 is de huisvesting van het project

Kamer-raad aan de Bornerbroeksestraat beëindigd. Het pand was voor

tijdelijke inzet aangeboden aan hen. Het project is elders in Almelo vervolgd.

Met HOD onderzoeken we ook mogelijkheden voor huisvesting op middellange

termijn voor Kamer-raad. Humanitas Onder Dak is ook de begeleidende

organisatie voor het project Housing First waar Beter Wonen 1 woning aan

verhuurde tot 7 september 2017, totdat de bewoner is overleden. Hierna heeft

Beter Wonen vanuit Humanitas Onder Dak geen nieuwe aanvraag voor het

Housing First project ontvangen.

Leger des Heils

Wij verhuren eind 2017 3 woningen aan het Leger des Heils. Zij huisvesten

hier bewoners die met begeleiding hun leven weer op de rit willen krijgen.

Tactus Verslavingszorg

Tactus Verslavingszorg is specialist op het terrein van de verslavingszorg. Met

Tactus sloot Beter Wonen een convenant af om over een periode van drie jaar

(2010 t/m 2013) twaalf woningen ter beschikking te stellen voor huisvesting

van hun cliënten. Eind 2017 is één woning aan Tactus verhuurd (2016: 1

woning; 2015: 3 woningen)

Twentse Zorgcentra

Sinds 2011 is een aantal woningen op de locatie bij de Koppel complexmatig

verhuurd aan de Twentse Zorgcentra (TZC). Op een tweede locatie (Groot

Bokhove) verhuren we sinds 2012 ook complexmatig eenheden aan de TZC. In

totaal verhuren wij 28 (2017: 27) woningen aan TZC.

ZorgAccent

In 2017 zetten we de samenwerking met ZorgAccent in de Castelloflat voort.

ZorgAccent levert er diensten waardoor senioren langer zelfstandig kunnen

blijven wonen. We merken dat bewoners het prettiger wonen vinden in de

Castelloflat. De aanwezigheid van de activiteiten door Zorgaccent heeft een

positief effect op het welbevinden van de huurders en op de verhuurbaarheid

van het complex.

Carint Reggeland Groep

De Carint Reggeland Groep (CRG) is een organisatie die welzijns-, woon- en

zorgdiensten biedt voor de totale levenslijn. Zij doen dit vanuit een duidelijke

visie waarde toe te voegen aan de kwaliteit van leven van de klant. In Wierden

verhuren we aan hen een gezondheidscentrum onder in een

appartementencomplex. Voor Almelo verkennen we de mogelijkheden voor

meer samenwerking in enkele wijken en buurten.

Stichting Woonbegeleiding

Jong Volwassenen

Wij verhuren eind 2017 1 woning (2017: 5 woningen) aan deze stichting. De

contracten van de bewoners staat niet langer op de naam van de Stichting,

maar op naam van de bewoners zelf (reguliere verhuur).

Stichting Wopit De stichting Wopit heeft als doel het bevorderen van woonmogelijkheden voor

mensen met een psychiatrische kwetsbaarheid. Zij stimuleren mensen om zo

zelfstandig mogelijk te wonen. Eind 2017 zijn in de Windmolenbroek 23 van

maximaal 26 appartementen door Beter Wonen rechtstreeks verhuurd aan

bewoners die worden begeleid door Wopit.

Stichting Zij aan Zij Stichting Zij aan Zij zet zich in voor mensen die door omstandigheden

(tijdelijk) de regie over hun leven niet meer in eigen hand hebben en die

daardoor in de problemen zijn geraakt of dreigen te raken. Wij verhuren sinds

2014 2 woningen aan deze stichting.

Stichting Trivium

MeulenbeltZorg (TMZ)

TMZ huurt eind 2017 2 (eind 2016: 3) woningen van ons. Zij bieden,

thuiszorg, dagbesteding, revalidatie- en verpleeghuiszorg. Met hen verkennen

we de mogelijkheid om in wijken meer te realiseren aan zorgfuncties en

woonzorgeenheden.

Dimence Met Dimence verkenden wij de mogelijkheden om zelfstandige wooneenheden

te bieden aan cliënten van hen en om hen meer aanwezig te doen zijn in de

wijken, bijvoorbeeld door dagbesteding en ontmoetingsmogelijkheden.

39

Dimence heeft aangegeven behoefte te hebben aan zelfstandige

wooneenheden met een overzichtelijke plattegrond, zoals de vier studio’s die

worden gerealiseerd in het Woonkwadrant.

40

6. Betrekken van onze doelgroepen

Beter Wonen vindt het van belang dat onze huurders plezierig wonen in een goede woonomgeving.

We hebben veel aandacht voor de wijken en de buurten en werken daarbij nauw samen met

partners en bewoners. Het speelveld in de samenleving verandert en dat betekent dat bewoners

meer zelf verantwoordelijkheid moeten nemen, maar ook dat er meer kwetsbare groepen in de

wijken en de buurten komen wonen. Dat vraagt om aandacht voor de goede randvoorwaarden in

wijk en buurt dat een ieder er kan wonen en samen leven.

Door de Woningwet is de corporatie beperkt in haar activiteiten op het terrein van leefbaarheid en

sponsoring. Ook wordt er een andere, meer omvattende rol toegekend aan de

huurdersvertegenwoordiging in de Woningwet, waaronder die van volwaardige partner bij de

totstandkoming van de prestatieafspraken. Op organisatieniveau werken we nauw samen met de

SHBW, de Stichting Huurdersbelangen Beter Wonen, onze huurdersorganisatie in de zin van de

Overlegwet. Tegelijkertijd zijn wij op zoek naar aanvullende wegen om onze huurders te betrekken

bij ons beleid, bijvoorbeeld door klantenpanels of projectcommissies.

In dit hoofdstuk beschrijven we hoe wij onze huurders betrekken bij ons werk en hoe we ons

hebben laten beïnvloeden door onze stakeholders.

6.1 Betrekken van huurders

Met huurders overleggen we op beleidsniveau via onze Stichting Huurdersbelangen Beter Wonen

(SHBW), maar ook op complexniveau met de bewonersvertegenwoordigingen. Vaak zijn dit de

bewonerscommissies, maar we zien ook steeds meer klankbordgroepen die minder de formele lijn

zoeken en bijvoorbeeld op thema- of projectniveau in gesprek willen zijn met ons. Op wijkniveau

zijn er de wijkorganisaties die onze gesprekspartner zijn. Ook laten we ons beïnvloeden door

individuele bewoners die gevraagd of ongevraagd hun mening geven over het beleid en werkwijze

van Beter Wonen (w.o. Klantenpanels en klantenfeedback en projectcommissies).

SHBW

De Stichting Huurdersbelangen Beter Wonen is, als huurdersorganisatie in de zin van de

Overlegwet, de formele gesprekspartner voor algemene beleidszaken. Het dagelijks bestuur van de

SHBW overlegt periodiek met de bestuurder en de manager Wonen/Klant/Markt over

beleidsthema’s die spelen. Daarnaast worden de ontwikkelingen in de sector, zoals de Woningwet

nauw gevolgd en besproken. Ook het lokale speelveld wordt verkend, zoals o.a. de ontwikkelingen

in de Binnenstad.

Het dagelijks bestuur van de SHBW is nauw betrokken bij de in december 2017 ondertekende

prestatieafspraken tussen de gemeente Almelo, St. Joseph, Beter Wonen en beide

huurdersorganisaties. De thema’s vanuit het bod zijn verkend. De SHBW heeft samen met de HAR

eveneens een bod uitgebracht waarin aandacht gevraagd werd voor betaalbaarheid,

energiebesparing, wonen met zorg en het huisvesten van kwetsbare/urgente groepen. Deze

onderwerpen zijn meegenomen in de afspraken voor 2018.

In het reguliere overleg met het dagelijks bestuur van de SHBW en de directie van Beter Wonen

zijn onder andere de volgende onderwerpen besproken, daarbij is voor een aantal thema’s ook

advies uitgebracht.

• Huurbeleid, streefhuren en huurverhoging 2017;

• Begroting, kwartaalrapportages en jaarverslag;

• Factsheet woonruimtebemiddelingssysteem om inzicht in de werking van de lokale

woonruimtebemiddeling te geven;

• Samenwerking SHBW/HAR;

• Symposium Ouderenbonden Almelo/ Symposium Cosbo 6 april 2017;

• Aanvulling beleid servicekosten;

41

• Bod 2017 / Prestatieovereenkomst 2018;

• Beleid Leefbaarheid;

• Afhandeling klachten;

• Project en invulling Digitalisering;

• Verduurzamingsprojecten;

• Actualisering samenwerkingsovereenkomst SHBW/BW;

• Invulling Projectleider SHBW;

• Visie op de Niet-DAEB (notitie);

• Ontwikkelingen Veegwet/visitatietraject;

• Memo inrichting overleg DB SHBW – directie BW;

• Opstart secretariaat SHBW;

• Update portefeuillestrategie 2017;

• Jaarverslag BW 2016;

• Begroting SHBW 2018 / routekaart.

Ten aanzien van de adviesaanvragen is in alle gevallen een positief advies verkregen van de

SHBW.

Bewonerscommissies

In een aantal complexen van Beter Wonen zijn bewonerscommissies actief. Zij vertegenwoordigen

de bewoners van het complex en gaan met de wijkregisseurs van Beter Wonen in gesprek over de

thema’s die, specifiek voor hun complex, spelen. Met de meeste commissies is een

samenwerkingsovereenkomst afgesloten op grond van de Overlegwet. Hierin is vastgelegd of er

sprake is van informatie-, advies-, of instemmingsrecht per onderwerp. De onderwerpen die met

de commissies aan de orde komen zijn:

• Uitvoering van onderhoudswerkzaamheden in het complex;

• Afrekening servicekosten van het complex;

• Huurverhoging voor het complex;

• Leefbaarheid binnen complex en buurt;

• Knelpunten binnen complex of woonomgeving.

We zien steeds vaker dat bewoners wel een klankbordgroep willen vormen, maar minder

belangstelling hebben voor een formele bewonerscommissie. Dit past in de algemene constatering

dat het steeds lastiger wordt om bewoners te activeren voor belangenvertegenwoordiging voor

langere tijd. Deze ontwikkeling vraagt om inzet van andere participatievormen waarbij mensen

gericht over een bepaald thema mee kunnen praten. In 2017 hebben wij dit bijvoorbeeld gedaan

door een klantenpanel over digitalisering.

Actueel overzicht van de verschillende groepen:

Tabel 6.1.1

Type Aantal Welke

Bewonerscommissie 6 Beekzicht & Beekrede (R. Verhulstlaan, Magnoliapark,

De Terp, Rietpoort, Parkstede, de Buitenhof en

Wingerd/Kleine Wingerd/Overbeke

Wijk Huurderscommissie 2 Beeklust & Ossenkoppelerhoek en Aalderinkshoek

Klankbordgroepen/

bewonersvertegenwoordiging

6 De Bavinck, Manchester, Oxford, Karelia, Swanehof

en De Prince

42

6.2 Betrekken van stakeholders

Stakeholders, waaronder huurders, beïnvloeden op ons verzoek het beleid van Beter Wonen. We

geven daarmee invulling aan de Governance Code voor Woningcorporaties. We organiseren

contactmomenten met verschillende stakeholders. In 2017 bijvoorbeeld op het gebied van

duurzaamheid. Via de periodieke e-brief verantwoorden we de beleidsontwikkelingen en activiteiten

bij Beter Wonen.

We voerden regelmatig ambtelijk en bestuurlijk overleg met de gemeente Almelo, met de collega

corporaties en de huurdersorganisaties, over het jaarlijkse Bod en de prestatieafspraken

Tijdens bijeenkomsten van WoON Twente laten we ons beïnvloeden op thema’s als het sociaal

domein en de regionale woningmarkt.

Met de politieke partijen van Almelo vindt geregeld overleg plaats over voorgenomen projecten en

de uitvoering van beleid en activiteiten in de stad op het niveau van wijken en buurten. Ook nemen

we deel aan wijkplatformbijeenkomsten om toelichting te geven op ons werk en verwachtingen van

stakeholders op te halen.

We komen samen met maatschappelijke partijen en organisaties in wijken en buurten en spreken

over wijkvisies, wonen & zorg, ontwikkeling ouderen huisvesting, buurtbemiddeling, veiligheid en

leefbaarheid.

We vroegen in 2017 stakeholders & huurders gericht om met ons mee te denken over de invulling

van ons Duurzaamheidsbeleid en de verdere ontwikkeling van onze Digitale Dienstverlening.

e-Brief voor stakeholders

Voor het verbinden, informeren, verantwoording afleggen en het inspireren van onze

maatschappelijke partners (waaronder de vertegenwoordigers van de SHBW), zoeken wij contact

met hen. Regelmatig sturen we een e-brief met actuele informatie over onze inzet en resultaten

en nieuws over ons werkgebied in Almelo.

Dag van het Huren

Beter Wonen deed ook dit jaar weer mee aan de Dag van het Huren om inzicht te geven in onze

maatschappelijke bijdrage als woningcorporatie en om in gesprek te komen met onze stakeholders.

In oktober nodigde Beter Wonen huurders, stakeholders en belangstellenden uit rond het thema

‘Participatie, meedoen aan leefbaarheid in de wijk’ waarbij we tevens onze Buurtwaardebon

introduceren. In drie wijken gingen wij in gesprek met bewoners, commissieleden en

geïnteresseerden. Er vond uitwisseling plaats over ideeën en verwachtingen. Er is ook aandacht

geweest voor het werk van de corporatie in algemene zin en in het bijzonder haar rol als verbinder

en initiator in het kader van prettig wonen in wijken en buurten in Almelo. Ook haalden we

informatie op voor onze verduurzamingsprojecten in de wijken waar we aanwezig waren.

6.3 Communicatie met bewoners en stakeholders

Veel communicatie met bewoners en stakeholders is op individueel, complex- of op wijkniveau. Op

individueel niveau wanneer bewoners vragen hebben over hun woning, een reparatieverzoek

doorgeven of iets vragen bij hun huismeester/buurtconciërge. Wanneer we berichtgevingen

verzorgen over zaken die het complex raken, zoals onderhoud of ontwikkelingen, berichten we al

onze bewoners tegelijkertijd. Op buurten wijkniveau vindt communicatie tussen Beter Wonen en

bewoners plaats tijdens verschillende wijkevenementen, overleggen en projecten. Daarnaast

hebben wij regelmatig contact met onze vrijwilligers.

43

Nieuwsbrieven en advertentie

We informeren huurders toegespitst per wijk of buurt, per project en digitaal via Internet. In de

algemene e-nieuwsbrief voor huurders staan activiteiten die gaande zijn of zijn afgerond, onze

visie en actiepunten vanuit het ondernemingsplan 2014-2018. Nieuwsberichten verspreiden we ook

via Twitter.

Voor projecten in de wijk of buurt (zoals informeren over voortgang bouw Het Woonkwadrant,

uitvoering verduurzaming J. Steen- en Seringenstraat, planmatig onderhoud en specifiek

vochtonderzoek Mennistenhoek) realiseren we regelmatig gerichte nieuwsbrieven met actuele

informatie. We zijn aanwezig op bijeenkomsten van het wijkplatform of andere fora in wijken en

buurten voor bevraging, informeren en ophalen van ideeën rond actuele thema’s.

In een pagina grote advertentie in het huis aan huisblad deelden we met alle inwoners van Almelo

de activiteiten waaraan we werkten in 2017 en de opdrachten waaraan we in 2018 verder werken.

We leggen daarmee actief verantwoording af over ons werk aan inwoners in de stad. Deze

informatie staat ook op onze website.

Maatschappelijk betrokken ondernemen (MBO)

Medewerkers krijgen ieder jaar gelegenheid zich actief in te zetten bij diverse maatschappelijke

activiteiten. MBO heeft voor Beter Wonen een tweeledig doel. Ten eerste zijn we maatschappelijke

actief voor de samenleving in Almelo en leren we persoonlijk meer de behoeften en

omgevingssituatie kennen van een aantal kwetsbare doelgroepen. Ook stimuleert het verdere

samenwerking met partners en het vergroot het inlevingsvermogen van onze medewerkers ten

behoeve van onze klanten. Bijkomend effect is dat medewerkers trots zijn op hun geleverde

bijdrage voor klanten en maatschappelijke partners in wijk en buurt.

Dit jaar zetten we ons in totaal voor 8 MBO (Maatschappelijk Betrokken Ondernemen) activiteiten

in. Hieraan werken in totaal 20 medewerkers mee. Organisaties waarmee wij samenwerken zijn:

Twentse fiets4daagse, Almelo Academy, Stichting De Slinger Almelo, Stichting Speeltuin Het

Nieuwland, Bewonerscommissie Rietpoort, Vereniging Mens- en Milieuvriendelijk Wonen Almelo,

Stichting Paco Plumtrek en Stichting Blauwe Reigers.

Vrijwilligers

We waarderen de inzet van vrijwilligers voor onze complexen en de input die vrijwilligers ons geven

en waarmee wij ons beleid kunnen aanscherpen. In de kersteditie van onze e-brief danken wij alle

vrijwilligers nadrukkelijk voor hun inzet. Daarnaast houden wij jaarlijks een

vrijwilligersbijeenkomst. In 2017 was dit een culturele en gezellige avond op het Indiëterrein met

aandacht voor de historie van het terrein. Tijdens dergelijke bijeenkomsten worden de bestaande

banden aangetrokken en ontstaan nieuwe verbindingen.

44

7. Personeel

Personeelsopbouw

In onderstaand overzicht is het aantal medewerkers van het jaar 2017 weergegeven; zowel in

aantallen als in functie-eenheden (fte), verdeeld naar vast en tijdelijke inzet/inleen. Hierbij zijn de

medewerkers die een (gedeeltelijke) WIA-uitkering ontvangen meegeteld. In de berekening van de

aantallen zijn deze medewerkers meegeteld voor zover zij betaalde arbeid verrichten.

Tabel 7.1: Overzicht aantal medewerkers, aantal fte ultimo 2017-2015

Stand per eind van het jaar 2017 2016 2015 aantal Fte aantal Fte aantal fte

Aantal medewerkers in vaste dienst 69 61,4 70 62,2 74 65,7

Aantal medewerkers in tijdelijke

dienst 9 7,8 9 7,9 8 7,5

Aantal medewerkers via derden 10 5,9 7 3,3 3 1,3

Totaal aantal medewerkers 88 75,1 86 73,4 85 74,5

Bovenstaande tabel geeft het aantal FTE’s per ultimo kalenderjaar. Het gemiddelde aantal FTE’s

over heel 2017 bedroeg 70,28 FTE, voor 2016 was dit 71,31 FTE.

In 2017 hebben 8 medewerkers Beter Wonen verlaten. In 2017 zijn 7 medewerkers gestart bij

Beter Wonen op basis van een tijdelijk dienstverband. In totaal 0,78 FTE was in 2017 gedurende

het hele jaar gedetacheerd aan andere organisaties (WoON Twente en collega-corporaties).

Naast reguliere inzet vinden we het bieden van werkervaring ook een verantwoordelijkheid van

Beter Wonen. We halen daarmee nieuwe, frisse inzichten in huis en geven invulling aan onze CAO-

verantwoordelijkheid en maatschappelijke betrokkenheid. In 2017 had Beter Wonen in totaal 3

stagiair(e)s op afdeling KC-backoffice.

Interne vacatures binnen Beter Wonen worden ook extern bekendgemaakt bij onze collega-

corporaties in de regio. Dat doen we ook voor vacatures van de collega-corporaties. Daarmee

bieden we onze medewerkers actief inzicht in de regionale arbeidsmarkt voor corporaties. We

faciliteren hiermee hun eigen inzetbaarheid. We bieden met de corporaties binnen WoOn Twente

ook tweejaarlijks de mogelijkheid om dagstages te lopen bij collega-corporaties. Hierdoor maken

medewerkers kennis met de werkwijze in andere corporaties of andere functies. In 2016 hebben

deze stages plaatsgevonden, in 2018 is dit opnieuw aan de orde

Beter Wonen dag 2017

In september was de jaarlijkse Beter Wonen dag voor onze medewerkers. Net als vorig jaar ook dit

jaar een halve dag en een avondprogramma.

Het thema “Samenwerken” stond centraal tijdens de Beter Wonen middag. Dit jaar is gekozen voor

een actieve invulling met sport en spel, waarbij samenwerken noodzakelijk was voor een goed

resultaat, net als in het dagelijks werk. ’s Avonds was er een theatervoorstelling in Hof ‘88 over de

werking van het brein. De leuke en leerzame middag en avond werd georganiseerd voor en door

collega’s.

45

Gezondheid en Welzijn

Tabel 7.2: Ziekteverzuimpercentage

Verzuim 1e t/m 4e kwartaal 2017

Kort (t/m 5

dagen)

Middellang (6 t/m

30 dagen)

Lang (meer dan

30 dagen)

Totaal

Aantal (nieuwe)

meldingen

60

20

5

85

Aantal

medewerkers ziek

41

20

7

68

Aantal uren

1.099,50

1.383,84

3.947,45

6.430,79

Ziektepercentage

0,81

1,02

2,92

4,75

Het verzuim is exclusief zwangerschaps-/bevallingsverlof en WAO/WIA.

Verzuimpercentage

Ten opzichte van 2016 is het verzuim in 2017 met 1,09 procent gestegen (van 3,66 naar 4,75%).

Dit wordt vooral veroorzaakt door een toename van het middellange en lange verzuim.

Het korte verzuim daalde van 1,05% naar 0,81%. Het aantal nieuwe korte ziekmeldingen daalde

van 83 naar 60. Het gaat om 41 medewerkers tegenover 51 in 2016.

Het percentage middellang ziekteverzuim steeg van 0,93 in 2016 naar 1,02. Het aantal nieuwe

meldingen ging van 17 naar 20. Hier gaat het om 20 medewerkers tegenover 15 in 2016.

Lang verzuim; dat steeg van 1,67% naar 2,92%. Er waren 5 nieuwe meldingen in 2017 terwijl dit

er 3 waren in 2016. Het betrof 7 personen tegenover 5 het jaar daarvoor.

Meldingsfrequentie

Is het aantal meldingen hoger dan het totaal aantal medewerkers, dan wil dit zeggen dat de

meldingsfrequentie groter is dan 1 (iemand is dus meer dan één keer ziek per jaar geweest). De

meldingsfrequentie in 2017 was 1,1.

De deelpercentages en aantal nieuwe meldingen over 2017 kunnen iets afwijken in vergelijking

met het jaarverslag van 2016. Dit heeft mede te maken met onze wijze van registreren bij

langduriger verzuim voor een klein percentage in het jaarverslag van 2016. Dit betreft

medewerkers die aan het einde van hun re-integratietraject zijn en voor een klein percentage nog

ziekgemeld zijn.

Mede op basis van de gehouden Risico Inventarisatie en Evaluatie is in 2016 een aantal zaken

opgepakt en uitgevoerd. Er zijn twee agressie-incidenten geweest in 2017. Deze zijn geregistreerd

en we zijn ermee omgegaan conform de afgesproken procedure. Wij beschermen onze

medewerkers zoveel mogelijk tegen agressie en geweld, alsook tegen de nadelige gevolgen

hiervan. Het uitgangspunt is dat we agressie en geweld niet tolereren. En er volgen sancties na een

contact waarbij agressie is getoond. Daarnaast is een belangrijk uitgangspunt voor elke

medewerker dat de eigen veiligheid en die van collega’s altijd voorop staat.

46

Er is een vertrouwenspersoon waar medewerkers terecht kunnen indien er sprake is van

ongewenst gedrag. Hier is in 2017 één melding binnengekomen betreffende ongewenst gedrag

tussen medewerkers.

Beoordelen en Ontwikkelen (BEO)

In 2017 zijn we verder gegaan met de systematiek van Beoordelen en Ontwikkelen zoals deze in

2015 door ons is geëvalueerd en bijgesteld. Het doel is nog altijd het bevorderen van

resultaatgerichtheid, het stimuleren van de ontwikkeling van individuele medewerkers en daarmee

de doorgroei van de organisatie. De Ondernemingsraad heeft een onderzoek gehouden naar de

beleving van de BEO-systematiek onder medewerkers. Hieruit kwam een redelijk divers beeld. In

2018 zal de BEO-systematiek opnieuw onder de loep worden gehouden, mede in het kader van

onze organisatieontwikkeling. We betrekken daarbij ook de gehouden peiling vanuit de OR.

Opleiding en training

Beter Wonen hecht belang aan het investeren in opleidingen en trainingen voor medewerkers. Door

te investeren in ons menselijk kapitaal, geven we medewerkers de kans om relevante

ontwikkelingen in en rondom onze organisatie en sector te kunnen volgen én om te werken aan

persoonlijke groei.

Een greep uit onze collectieve opleidingsactiviteiten in 2017:

• Bijeenkomsten inz. Nieuwe Woningwet;

• Kennissessie Awareness WBP;

• ICT-trainingen;

• Herhalingscursus reanimatie huismeesters/buurtconciërges;

• Sessies BW-breed over het klantportaal.

Conform de CAO heeft iedere medewerker recht op een persoonlijk ontwikkelbudget. Medewerkers

hebben meer gebruik gemaakt van de mogelijkheid om het budget in te zetten voor opleidingen

dan voorgaande jaren. In de BEO-systematiek stimuleren we de persoonlijke ontwikkeling, ook als

die niet direct een relatie heeft met de eigen functie. Hier kan dan het persoonlijke

ontwikkelbudget voor worden aangewend.

Ondernemingsraad

Beter Wonen kent, conform de Wet op de Ondernemingsraden, een Ondernemingsraad (OR),

bestaande uit 5 medewerkers. Periodiek zijn er overlegvergaderingen met de directeur-bestuurder

van Beter Wonen, in aanwezigheid van de adviseur P&O. Naast het overleg met de OR is er de

commissie Veiligheid, Gezondheid, Welzijn en Milieu (VGWM). Ook met deze commissie is regulier

overleg. De Ondernemingsraad heeft jaarlijks overleg met de RvC.

De Ondernemingsraad heeft de belangrijke taak om de werknemers van Beter Wonen te

vertegenwoordigen. Dit doet zij door de dialoog aan te gaan met de directeur-bestuurder en de

Raad van Commissarissen. Daar waar zij instemmingsrecht hebben, kijken zij kritisch naar de

impact op werknemers, maar ook op de bedrijfsvoering van Beter Wonen. Op andere vlakken

denken zij mee met de directeur-bestuurder, stellen zij vragen en adviseren gevraagd en

ongevraagd over de bedrijfsvoering en besluitvorming.

Met de directeur-bestuurder heeft de OR vijf keer formeel vergaderd in 2017. Naast de directeur-

bestuurder is bij deze overleggen ook de adviseur P&O aanwezig. Hier komen de zaken aan de

orde die belangrijk zijn voor de onderneming en het personeel, onderverdeeld in zaken ter

informatie, ter adviesvorming of ter instemming.

Onderwerpen die onder andere zijn besproken/behandeld:

• Jaarverslag en jaarrekening Beter Wonen;

• Diverse rapportages intern en extern;

• Maatregelenplan;

• Organisatieontwikkeling;

• Integriteitscode en klokkenluidersregeling;

• Samenwerkingshuis STJA;

47

• Digitalisering dienstverlening en plan van aanpak kanaalsturing;

• BEO (evaluatie);

• PMO-onderzoek.

Na het bestuderen van de aangeleverde stukken heeft de OR voor de volgende stukken een

instemming of advies gegeven aan de directeur-bestuurder:

• Integriteitscode Beter Wonen 2017;

• Klokkenluiderregeling Beter Wonen 2017;

• Zienswijze digitalisering dienstverlening;

• Herbenoeming Wim Boomkamp.

Naast de formele vergadering is ook sprake van een informeel overleg tussen de OR en de

bestuurder. Hierin wordt stilgestaan bij o.a. ontwikkelingen in de sector en organisatie.

48

8. Bericht van de Raad van Commissarissen

In 2017 stond voor de Raad van Commissarissen opnieuw het toezicht op de realisatie van de

doelstellingen van Beter Wonen en de algemene gang van zaken centraal. Belangrijke projecten

zoals de (ver)nieuwbouw in de binnenstad van Almelo en de verduurzamingsprojecten passeerden

de revue, maar ook de ontwikkeling van de organisatie Beter Wonen, allerhande

verantwoordingsvraagstukken en de dienstverlening aan de huurders. Vorig jaar spraken wij al

onze zorg uit over de toenemende regeldruk in de sector. Ook dit jaar werd een groot deel van

onze agenda gevuld met onderwerpen die voortkwamen vanuit regelgeving. Tegelijkertijd hebben

we ook aandacht kunnen besteden aan het waarom van keuzes binnen Beter Wonen. Als Raad van

Commissarissen voelen we de behoefte om ons nog meer bezig te houden met zaken die er

werkelijk toe doen, zoals we ook benoemd hebben in onze visie op bestuur en toezicht. Wij

verwachten hierin in 2018 verdere stappen te kunnen maken. Door de herbenoeming van vier

commissarissen, twee in 2017 en twee per 1 januari 2018, krijgen wij de gelegenheid om deze

verkenning met een goed ingewerkt team voort te zetten.

In dit hoofdstuk doen wij kort verslag van, en leggen we verantwoording af over de wijze waarop

wij als Raad van Commissarissen in 2017 toezicht hebben gehouden op het functioneren van Beter

Wonen in relatie tot haar maatschappelijke doelstellingen en in relatie tot haar stakeholders.

8.1 Over besturen en toezicht houden

Actuele situatie

De Raad van Commissarissen (RvC, dit is de Raad van Toezicht als bedoeld in de Woningwet) van

Beter Wonen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken

binnen Beter Wonen. De RvC staat tevens de directeur-bestuurder met raad en advies ter zijde.

De RvC houdt onder andere toezicht op:

• realisatie van de volkshuisvestingsdoelstellingen van de corporatie;

• strategie en risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie;

• tijdig bijstellen van de missie en visie van de corporatie

• opzet en werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen;

• kwaliteitsbeleid;

• kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording;

• naleving integriteitscodes;

• financieel verslaggevingsproces;

• naleving van toepasselijke weten regelgeving.

De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de RvC zijn in de statuten van de Almelose

Woningstichting Beter Wonen omschreven. Deze statuten zijn in 2016 gewijzigd, conform de

vereisten van de Woningwet. We maakten hierbij gebruik van de modelstatuten van Aedes. In

2018 zal opnieuw een (marginale) statutenwijziging aan de orde zijn, door gewijzigde bepalingen in

de zogenaamde Veegwet. Deze wijziging moet voor 1 januari 2019 worden doorgevoerd.

De RvC houdt toezicht binnen de kaders zoals die gesteld zijn door de Woningwet en Governance

Code Woningbouwcorporaties. Eén en ander is uitgewerkt in het Reglement Raad van

Commissarissen. Dit reglement is in navolging van de statuten in 2016 herzien en opnieuw

vastgesteld en te vinden op de website van Beter Wonen.

Good governance/goed ondernemingsbestuur en goed toezicht

Beter Wonen wil op een verantwoorde manier haar maatschappelijke taak vervullen en op

transparante wijze verantwoording afleggen over haar maatschappelijke inzet en de behaalde

resultaten. De directeur-bestuurder en de RvC vinden good governance (‘goed

ondernemingsbestuur’) daarom van groot belang. Zij zijn gezamenlijk verantwoordelijk voor de

inrichting en toepassing van de governancestructuur van Beter Wonen.

49

Governance Code

Op 1 mei 2015 is de vernieuwde Governance Code voor woningcorporaties ingevoerd. De RvC en

de directeur-bestuurder van Beter Wonen onderschrijven deze Governance Code

Woningcorporaties. U vindt deze op onze website. In 2017 moesten twee zaken nog in lijn worden

gebracht met de Governance Code en de Woningwet. Dit betrof de benoeming van twee

commissarissen op voordracht van huurdersorganisatie SHBW en het benoemen van vervangers bij

ontstentenis en belet van de gehele Raad van Commissarissen. Beide zaken zijn in 2017 geregeld.

Visie op bestuur en toezicht

Conform artikel 1 van de Governance Code hebben directeur-bestuurder en RvC gezamenlijk een

visie op besturen en toezicht houden geformuleerd. Het uitgewerkte visiestuk vindt u op de

website.

De governance binnen Beter Wonen is zodanig ingericht dat de missie van Beter Wonen in

samenhang met de stakeholders leidend is. De rollen van directeur-bestuurder en toezichthouder

zijn daarbij verschillend, maar zij dienen beide hetzelfde doel: zorgen dat Beter Wonen de juiste

dingen doet voor onze huurders vanuit de juiste rolopvatting. Wij kiezen binnen Beter Wonen voor

maatschappelijk gedreven toezicht.

Wij zetten in op deskundigheid, integriteit, moraliteit, openheid/reflectie en verbondenheid. Dit zijn

voor ons de leidende principes voor ons functioneren.

Samenwerking en samenspel tussen de directeur-bestuurder en de RvC

De rollen van de directeur-bestuurder en de RvC zijn grotendeels vastgelegd in weten regelgeving

en onze eigen statuten die daarop zijn geënt. De relatie en de samenwerking tussen de directeur-

bestuurder en de RvC is echter niet altijd volledig in te kaderen en krijgt vorm in de praktijk.

De RvC en de directeur-bestuurder van Beter Wonen kiezen voor een samenwerkingsmodel,

waarbij vanuit transparantie en wederzijds vertrouwen invulling wordt gegeven aan het besturen

van de organisatie, het afleggen van verantwoording hierover en het houden van toezicht hierop.

Zowel de directeur-bestuurder als de RvC handelen met de intentie bij te dragen aan de

maatschappelijke opgave en de continuïteit van Beter Wonen en vanuit de eerder genoemde

leidende principes, ieder vanuit de eigen rol en verantwoordelijkheid, maar in samenwerking met

elkaar.

Bestuurder en RvC hanteren een toetsingskader aan de hand waarvan de directeur-bestuurder

verantwoording aflegt en de RvC toezicht houdt. Dit toetsingskader biedt voor beiden duidelijkheid

over hetgeen verwacht wordt. Dit laat onverlet dat de RvC alle informatie die hij noodzakelijk acht

om haar toezichtrol goed in te kunnen vullen, ook actief zelf kan verwerven.

8.2 Toetsingskader en toezichtkader

De RvC ziet toe op het maatschappelijk presteren van de organisatie, onder de randvoorwaarde

van financiële continuïteit. Hij gaat er daarbij van uit dat de corporatie werkt met maatschappelijk

kapitaal dat zo efficiënt en effectief mogelijk moet worden ingezet. De raad richt zich daarbij op de

belangen van de maatschappij in het algemeen en die van (huidige en toekomstige) huurders in

het bijzonder.

De RvC opereert binnen een toezichtskader. Dit toezichtskader is voor een belangrijk deel extern

bepaald, zoals de Woningwet, de wet Bestuur en Toezicht, de Aedescode en de Governance Code

Woningcorporaties. Daarnaast is er een intern toezichtskader, bestaande uit onder meer de

statuten, het reglement RvC en reglementen van de commissies van de RvC. Het toezichtskader

geeft de regels en richtlijnen voor het toezicht.

Jaarlijks wordt, met als onderlegger het ondernemingsplan, een begroting, financiële

meerjarenplanning en een jaarplan opgesteld. De RvC gebruikt deze stukken, naast bijvoorbeeld

de prestatieafspraken, visiedocumenten en beheersingskaders als het treasury- en

investeringenstatuut, als toetsingskader om het beleid en de voortgang te toetsen.

50

Dit veelomvattende toetsingskader is door de RvC in 2017 gebruikt bij het nemen van besluiten,

het beoordelen van bestuursvoorstellen en de bewaking van de realisatie van vastgestelde doelen.

De RvC vormt zijn oordeel op basis van kwartaalrapportages, overige rapportages en

jaarverslagen, benchmarkgegevens, visitatierapporten, oordelen van derden (zoals de

managementletter van de externe accountant en oordeelbrieven van externe toezichthouders),

overleg met de huurdersorganisatie SHBW en de ondernemingsraad en regionale bijeenkomsten

van raden van commissarissen van woningcorporaties. Daarnaast laat de RvC zich intensief door de

directeur-bestuurder informeren over beleid, actuele thema’s en ontwikkelingen. Leidraad in zijn

toezicht is de maatschappelijke opgave en de mate waarin Beter Wonen daarin een bijdrage levert,

binnen de kaders van weten regelgeving en financiële continuïteit.

8.3 Samenstelling RvC

Op 31 december 2017 was de RvC van Beter Wonen als volgt samengesteld:

Tabel 8.3.1: Samenstelling en rooster van aftreden RvC per 31 december 2017

Leden Raad van

Commissarissen Functie

Benoemd

1e termijn

Herbenoemd

2e termijn

Aftredend per

of

2e

termijn1

Mevrouw E.H. Elgersma

(’62) voorzitter

september

2016

n.v.t. 1 september 2020

De heer J.W. Boomkamp

('52)

vice-

voorzitter januari 2014

1 januari 2018 1 januari 2022

De heer H. Hammink

('58) lid januari 2014

1 januari 2018 1 januari 2022

De heer T.J.N.M. de

Bruijn ('64) lid

september

2013

1 september 2017 1 januari 2021

De heer W. Versteeg

('74) lid juli 2013

1 juli 2017 1 januari 2021

Om uitstroom van teveel commissarissen tegelijk te voorkomen en continuïteit binnen de RvC te

borgen, zijn begin 2017 afspraken gemaakt over aanpassing van de lengte van de tweede termijn

en is een nieuwe rooster van aftreden vastgesteld. De einde tweede termijnen conform dit rooster

van aftreden zijn opgenomen in bovenstaande tabel.

Op dit moment is geen sprake van een evenwichtige verdeling van de zetels in de raad tussen

mannen (4) en vrouwen (1). In 2017 was alleen sprake van herbenoeming van reeds in functie

zijnde commissarissen. Bij de werving van de voorzitter in september 2016 is met de verhouding

tussen mannen en vrouwen wel nadrukkelijk rekening gehouden. De RvC zal ook bij toekomstige

nieuwe benoemingen telkens de evenwichtige verdeling van de zetels in ogenschouw nemen bij de

werving en selectie.

1 Dit betreft einde tweede termijn conform afgesproken rooster van aftreden, vastgesteld februari 2017. Dit rooster van aftreden kan nog tussentijds gewijzigd worden indien de omstandigheden hiertoe aanleiding geven.

51

De tabel hieronder geeft de achtergronden weer van de leden van de RvC.

Tabel 8.3.2: Achtergrond van de leden van de RvC

Naam Beroep Relevante nevenfuncties

per 31 december 2017

Expertise/portefeuille

Mw. E.H. Elgersma advocaat, curator en

bewindvoerder,

maat in de

maatschap Elgersma

de Jong Advocaten

• SBB leerbedrijf sinds

2016, tevens gastdocent;

• Voorzitter RvC van N.V.

Waterbedrijf Drenthe en

WMD Drinkwater B.V.

• Vice-voorzitter van de

Raad van

Commissarissen van de

Woningstichting

Weststellingwerf;

• Lid van de bezwaar- en

adviescommissie van het

Samenwerkingsverband

Noord Nederland (SNN):

• Secretaris van het

bestuur van de Stichting

Steenwijkerlandse

Uitdaging.

• lid van de Raad van

Toezicht van de

Zorggroep Oude en

Nieuwe Land te

Steenwijkerland,

Noordoostpolder en Urk.

juridisch, vastgoed,

volkshuisvesting

Dhr.

J.W. Boomkamp

voorzitter RvB

Saxion

• Lid Raad van

Commissarissen Aqua+

• Voorzitter Raad van

Toezicht Stichting TWOG;

• Voorzitter Raad van

Toezicht Twentse Welle/

Rijksmuseum Twente

• Voorzitter RvC Dimence

groep

externe betrekkingen,

samenwerking, ICT

Dhr. H. Hammink Ondernemer • voorzitter ROC B2B;

• comité van aanbeveling

stichting De Slinger

Almelo;

• Voorzitter Stadsfonds

Almelo;

• Voorzitter Coöperatie

Campus Westermaat

Hengelo (ov);

• lid bestuur Energiek

Almelo.

maatschappij en wonen

Dhr. T.J.N.M.

de Bruijn

lector hogeschool

Saxion, directeur

IAA Stedenbouw en

Landschap

• lid Raad van Toezicht

Stichting Natuur- en

Milieufederaties;

• lid bestuur Green

Business Club Twente.

bestuur, beleid,

governance

Dhr. W. Versteeg Directeur

bedrijfsvoering

• Lid Raad van Toezicht,

voorzitter Audit & Risk

financiën, ICT, zorg

52

Naam Beroep Relevante nevenfuncties

per 31 december 2017

Expertise/portefeuille

Zorgaccent

commissie Stichting

Travers;

• Voorzitter van

toerfietsclub CC’75 uit

Nijverdal;

• Bestuurslid

steunstichting voor PC

onderwijs in Hellendoorn.

Herbenoeming leden in 2017

De samenstelling van de RvC is in 2017 ongewijzigd. Twee leden van de RvC zijn in 2017

herbenoemd, twee leden zijn herbenoemd per 1 januari 2018.

Per 1 juli 2017 is de heer Versteeg herbenoemd als lid van de RvC op bindende voordracht van de

huurdersorganisatie SHBW. Met de SHBW is bij zijn herbenoeming afgesproken dat de heer

Versteeg huurderscommissaris zou zijn tot het aflopen van de termijnen van twee RvC-leden per

31 december 2017. Dan zou opnieuw bezien worden of hij, of een andere, nieuw te benoemen of te

herbenoemen, commissaris, huurderscommissaris zou zijn.

Per 1 september 2017 is de heer De Bruijn herbenoemd, eveneens op bindende voordracht van de

huurdersorganisatie SHBW. De heer De Bruijn functioneerde in de praktijk al sinds zijn

aanvankelijke benoeming als huurderscommissaris en vaste contactpersoon voor de SHBW. Bij zijn

herbenoeming is dit geformaliseerd.

Per 31 december 2017 liep de eerste benoemingstermijn van de heer Hammink en de heer

Boomkamp af. De heer Hammink is per 1 januari 2018 herbenoemd op voordracht van de

huurdersorganisatie SHBW en is daarmee huurderscommissaris geworden in plaats van de heer

Versteeg. De heer Boomkamp is eveneens herbenoemd per 1 januari 2018.

Procedure herbenoeming

Voorafgaand aan de herbenoeming is telkens in de RvC aan de orde geweest of herbenoeming van

individuele leden vanuit het oogpunt van samenstelling en samenwerking binnen de RvC wenselijk

is. Overwogen is, dat het huidige RvC team voor een groot deel (4 personen) is gestart in 2014. De

afgelopen jaren is veel tijd en energie gestoken in het goed inregelen van het toezicht, het maken

van afspraken, vastlegging van reglementen en de invoering van de Woningwet. Een governance-

audit door de AW leidde tot een positieve beoordeling van het krachtenveld binnen de raad in de

huidige samenstelling. De Raad van Commissarissen ziet voor de komende jaren een uitdaging in

de inhoudelijke verdieping van het toezicht. Dit, in combinatie met de complementaire

samenstelling, leidt ertoe dat men geen wenselijkheid ziet om de samenstelling op zich te wijzigen.

Naast deze evaluatie van de samenstelling, is per individueel lid aan de orde geweest wat de

bijdrage is en of herbenoeming wenselijk zou zijn.

Met de SHBW is contact gezocht over het aflopen van de termijnen. Aan hen is gevraagd een

voordracht te toen voor twee commissarissen, zoals eerder benoemd. De SHBW heeft laten weten

content te zijn met de huidige toezichthouders en derhalve een bindende voordracht te doen voor

herbenoeming. Voor de herbenoeming van de heer Boomkamp was een voordracht van de SHBW

niet aan de orde. Voor zijn herbenoeming is advies gevraagd aan de Ondernemingsraad. Hierop is

positief advies verkregen.

Voor alle herbenoemingen is het voorgeschreven traject van een aanvraag zienswijze via het ‘fit

and proper’-traject bij de Autoriteit Woningcorporaties gevolgd. Na ontvangst van een positieve

zienswijze zijn de commissarissen herbenoemd. De portefeuilleverdeling van de RvC werd enigszins

aangepast. De heren De Bruijn en Hammink zijn de contactpersonen voor de huurdersorganisatie

SHBW. De heer De Bruijn was dit voorheen ook, de heer Hammink was voorheen contactpersoon

voor de Ondernemingsraad. De heer Boomkamp is per 1 januari 2018 contactpersoon voor de

Ondernemingsraad in plaats van de heer Hammink.

53

Commissies

De RvC kent een Auditcommissie en een Remuneratiecommissie. Beide commissies zijn

adviescommissies van de RvC. De RvC kiest nadrukkelijk voor een integrale verantwoordelijkheid,

dit houdt in dat besluitvorming altijd door de voltallige RvC plaatsvindt en niet door de commissies.

Van de Auditcommissie maken de heer W. Versteeg (voorzitter) en de heer H. Hammink deel uit.

De Auditcommissie is in 2017 vier keer bijeen geweest. Aan de orde kwamen het

accountantsverslag en het jaarverslag/de jaarrekening 2016, de rol van de Auditcommissie, de

interne controle 2017 en het controleplan, de uitkomsten van de IT-audit en de IT-strategie, de

begroting 2018 en de financiële meerjarenplanning, het treasuryjaarplan en de opvolging van de

managementletter. Tevens is de evaluatie van de accountant aan de orde geweest. De

Auditcommissie vergaderde doorgaans in aanwezigheid van de directeur-bestuurder, de controller,

de manager Financiën en Bedrijfsvoering en de bestuursadviseur. De Auditcommissie bepaalt wie

van deze functionarissen bij de vergadering aanwezig zijn. Zij kan ook zonder de directeur-

bestuurder vergaderen.

Van de Remuneratiecommissie maken de heer W. Boomkamp (voorzitter) en mevrouw

E. Elgersma (lid) deel uit. De remuneratiecommissie is in 2017 één keer bijeen geweest ter

voorbereiding van de zelfevaluatie van de RvC.

De beoordeling van het functioneren van de directeur-bestuurder is tevens uitgevoerd door de

Remuneratiecommissie, deze heeft in januari 2018 plaatsgevonden. Van de vergaderingen van de

Remuneratiecommissie wordt eveneens een verslag gemaakt, dat wordt besproken in de reguliere

RvC-vergadering.

8.4 Werkzaamheden in 2017

Vergaderingen

In 2017 heeft de RvC vijf keer regulier vergaderd met de directeur-bestuurder. Daarnaast heeft in

juli een strategiebijeenkomst plaatsgevonden met RvC, directie, MT en een aantal medewerkers

van Beter Wonen.

Naast de reguliere vergaderingen die veelal besluitvormend zijn, vindt regelmatig informeel overleg

plaats tussen leden van de RvC onderling, en met de directeur-bestuurder. Voorafgaand aan de

vergaderingen is de RvC door het bestuur steeds voorzien van de nodige schriftelijke informatie

over bovengenoemde onderwerpen. Tijdens de vergaderingen is de RvC van aanvullende

mondelinge informatie voorzien door de directeur-bestuurder die zich op onderwerpen daarbij liet

ondersteunen door leden van het managementteam, de controller en de bestuursadviseur. Direct

voorafgaand aan de vergaderingen, is er steeds vooroverleg tussen de leden van de Raad

onderling. Naast regulier overleg hebben de volgende bijeenkomsten plaatsgevonden:

• jaarlijks overleg met de SHBW. Het jaarlijks overleg met de OR is vanwege het wisselen van de

voorzitter van de OR uitgesteld naar 2018;

• een ontmoeting met de RvC van STJA en een gezamenlijke scholingsactiviteit;

• een bezoek aan de verduurzamingsprojecten aan de Jan Steenstraat en de Seringenstraat;

• een discussiebijeenkomst met het Managementteam en overige medewerkers uit de organisatie

(hiervoor konden medewerkers zichzelf aanmelden);

• een zelfevaluatiebijeenkomst, dit jaar met externe begeleiding;

• deskundigheidsbevorderende bijeenkomsten met uitleg over de marktwaarde en de

vennootschapsbelasting;

• een bijeenkomst met de Treasury-adviseur.

54

8.4 Behaalde PE-punten per RvC-lid in 2017

Tabel 8.4.1

Commissaris PE

punten

E. Elgersma 38

W. Boomkamp 9

H. Hammink 34

W. Versteeg 8

T. de Bruijn 2

Dhr. De Bruijn had nog 6 extra PE-punten staan uit 2016. Alle commissarissen voldoen hiermee

aan de vereiste 5 PE punten voor 2017. PE-activiteiten betroffen onder andere een masterclass

Toekomstgericht toezicht houden, een lezing van GovernanceQ over de kracht van het gesprek in

de bestuurskamer en een kennissessie over de scheiding tussen DAEB en niet-DAEB. De

commissarissen zijn verplicht om hun PE-activiteiten te registreren bij de VTW, de Vereniging van

Toezichthouders in de corporatiesector.

Zoals ieder jaar is ook in 2017 deelgenomen aan RvC- netwerkbijeenkomsten van de vereniging

WoON en overige activiteiten die door Beter Wonen zijn georganiseerd. In het verslagjaar hebben

individuele leden van de RvC deelgenomen aan verschillende bijeenkomsten van de Vereniging van

Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW), ook in het kader van de Permanente Educatie. Dit

betrof een PIT-inspiratiesessie en een bijeenkomst over datalekken en privacywetgeving. Zij

hebben de daar vergaarde kennis in de reguliere vergaderingen van de RvC met de andere leden

gedeeld.

In 2017 is geen van de leden van de RvC frequent afwezig geweest.

8.5 Contacten met stakeholders

De RvC richt zich in de contacten met stakeholders nadrukkelijk op de huurders-

vertegenwoordiging van Beter Wonen, georganiseerd in de SHBW. Formeel is de SHBW een

adviesorgaan van de directeur-bestuurder van Beter Wonen. In het jaarlijkse overleg tussen RvC

en SHBW staat de evaluatie van het periodiek overleg tussen directeur-bestuurder en het

dagelijkse bestuur van de SHBW centraal.

De directeur-bestuurder is niet aanwezig bij dit jaarlijkse overleg, zodat er alle ruimte is voor een

onafhankelijke reflectie. Daarnaast komen in het overleg zo nodig andere zaken aan bod.

Afgelopen jaar heeft in januari een afspraak plaatsgevonden tussen de Remuneratiecommissie van

de RvC en het dagelijks bestuur van de SHBW, om de op handen zijnde afloop van de

zittingstermijnen en de rol van de SHBW bij benoeming te bespreken. Daarnaast heeft in november

het reguliere jaarlijkse overleg tussen de RvC en het dagelijks bestuur van de SHBW

plaatsgevonden. In het overleg kwam onder andere aan de orde de samenwerking tussen de SHBW

en Beter Wonen, de samenwerking tussen de SHBW en de Huurders Advies Raad van collega-

corporatie STJA en de ondersteuning van de SHBW.

Het jaarlijkse overleg is niet het enige contact tussen de SHBW en de Raad. Vanuit de RvC was de

heer T. De Bruijn contactpersoon voor de SHBW in 2017. Hij woonde vergaderingen bij van het

Algemeen Bestuur van de SHBW, als toehoorder. Met de SHBW is aan de orde geweest hoe de rol

van de huurderscommissaris in te vullen. Daarbij is geconcludeerd dat meer waarde wordt gehecht

aan het snel kunnen schakelen met een commissaris dan aan het bijwonen van vergaderingen,

hoezeer de aanwezigheid ook op prijs wordt gesteld. Afgesproken is dat de frequentie van het

bijwonen van vergaderingen naar beneden wordt bijgesteld.

55

Nauw contact wordt ook onderhouden met de Ondernemingsraad van Beter Wonen. De heer

H. Hammink was contactpersoon voor de OR in 2017. De voltallige Raad heeft normaal gesproken

ook jaarlijks overleg met de OR. Dit overleg heeft in 2017 niet plaatsgevonden in verband met de

wisseling van de voorzitter van de OR in het najaar. Wel heeft een overleg plaatsgevonden van een

delegatie van de RvC met een delegatie van de OR over verwachtingenmanagement.

In de RvC is meerdere keren gesproken over de wijze waarop de contacten met de

Ondernemingsraad en de SHBW inhoud en vorm zouden moeten krijgen, vanuit de eerder

geformuleerde visie op toezicht. Hierbij wordt gezocht naar een goed evenwicht tussen

benaderbaarheid en inzicht in de organisatie enerzijds, en de rol als toezichthouder anderzijds.

Concreet is afgesproken dat er, zowel met de SHBW als met de OR, twee formele overleggen per

jaar zullen zijn met (een delegatie van) de RvC.

In 2017 hebben geen grote stakeholderbijeenkomsten plaatsgevonden. In 2018 zal dit weer meer

aan de orde zijn. Commissarissen zijn aanwezig geweest bij het open huis van Woonkwadrant, de

starthandeling voor het vervolg van de binnenstadsvernieuwing en een bijeenkomst die door de

gemeente georganiseerd was over de binnenstad. Ook onderhouden individuele commissarissen op

basis van persoonlijke netwerken tal van contacten met maatschappelijke organisaties die voor het

functioneren van de RvC en van Beter Wonen van belang kunnen zijn.

De drie rollen van de RvC

De RvC vervult drie rollen, binnen de verantwoordelijkheden die door het wettelijk kader, de

statuten van de corporatie en de Governance Code woningcorporaties zijn toegekend. Dit zijn:

1. de rol van toezichthouder op het bestuur;

2. de rol van klankbord/raadgever voor het bestuur;

3. de rol van werkgever van het bestuur.

In de volgende paragrafen lichten we toe hoe we deze drie rollen in 2017 hebben ingevuld.

8.6 Verslag vanuit de toezichthoudende rol

Laatste loodjes implementatie Woningwet

De implementatie van de Woningwet heeft in 2016 veel aandacht gevraagd en gekregen, zowel

van de organisatie Beter Wonen als van de RvC. In 2017 was dit opnieuw aan de orde. Het meest

in het oog sprong hierbij het scheidingsplan DAEB/niet-DAEB. Dit is in 2017 opgesteld en meerdere

keren aan de orde geweest in de vergadering van de RvC. Door de Veegwet moest het financieel

reglement worden aangepast en het Treasury- en beleggingsstatuut werd geactualiseerd.

Risicomanagement

Een steeds terugkerend aspect van het toezicht door de RvC betreft het toezien op de manier

waarop Beter Wonen omgaat met risico’s. In 2017 is het risicomanagementstatuut vastgesteld en

is de risicokaart besproken in de RvC. De RvC hecht vooral waarde aan de hantering en beleving

van risicomanagement in de praktijk. In 2017 zijn hierin door Beter Wonen opnieuw stappen gezet,

risicomanagement blijft echter een continu proces. Tenminste twee keer per jaar komt dit

uitgebreid aan de orde in de RvC-vergadering, evenals het controleplan en de uitvoering daarvan.

In 2017 zijn daarnaast ook de uitkomsten vanuit de ICT-audit aan de orde geweest. Voorbereiding

voor de bespreking door de RvC vindt plaats in de Auditcommissie.

Controller

In 2017 is, conform de vereisten vanuit de Woningwet, een onafhankelijke Controller benoemd,

nadat deze functie eerder op inleenbasis werd ingevuld. Bij deze benoeming is, conform het

gestelde in het reglement van de RvC, ook de RvC betrokken. De Controller heeft een

rechtstreekse lijn met de RvC. Omdat de benoemde Controller de keuze maakte zijn carrière elders

voort te zetten is in 2017 een nieuwe Controller benoemd.

56

Accountant

Aan accountant BDO is in 2014 een driejarige opdracht verstrekt. In 2017 heeft een evaluatie van

het functioneren van de accountant plaatsgevonden. Hiervoor is een evaluatie opgesteld door de

controller, deze is met de bestuurder, de controller en de manager F&I besproken in de

Auditcommissie en vervolgens in de RvC aan de orde geweest. Besloten is de samenwerking met

BDO voort te zetten, het contract is met een jaar verlengd, met dezelfde partner van BDO als

contactpersoon. De verlenging past binnen de richtlijnen van de Woningwet.

Op verzoek van de RvC heeft de accountant zich in 2017 mede gericht op de ontwikkelingen in de

binnenstad (monitoring voortgang, financiële voortgang en status, opdrachtverstrekking) en de

naleving van Wet- en regelgeving (waaronder Woningwet, regelement financieel beleid en beheer

en het risicomanagementstatuut).

De accountant was aanwezig bij de vergadering in mei, waarin het jaarverslag en de jaarrekening

aan de orde kwamen. Daarnaast heeft de accountant tweemaal vergaderd met de Auditcommissie

van de RvC. Er is dit jaar geen vergadering met de accountant geweest zonder de bestuurder, wel

is afgesproken dit in de toekomst wel te doen.

Besluiten van de RvC in 2018

In de vergaderingen van de Raad zijn onder meer de volgende besluiten genomen:

• Herbenoeming van vier leden van de RvC;

• Goedkeuring risicomanagementstatuut

• Goedkeuring scheidingsvoorstel DAEB/niet-DAEB op basis van een administratieve scheiding;

• Goedkeuring herzien Financieel Reglement;

• Goedkeuring jaarstukken 2016;

• Goedkeuring Begroting/Jaarplan 2018 en Financiële Meerjarenplanningen;

• Goedkeuring geactualiseerd treasury- en beleggingsstatuut;

• Goedkeuring Treasury jaarplan 2018;

• Vaststelling honorering leden Raad van Commissarissen en de directeur-bestuurder;

• Vaststelling aangepast rooster van aftreden RvC;

• Goedkeuring realisatie 4 studio’s binnenstad;

• Goedkeuring overname 106 woningen in Aadorp.

Verder zijn, naast het hiervoor reeds benoemde, onder andere aan de orde geweest:

• Verduurzaming van het bezit;

• Duurzaamheidsbeleid;

• Organisatieontwikkeling;

• Managementletter accountant, plan van aanpak naar aanleiding van managementletter;

• Contacten met de AW en het WSW.

8.7 Verslag vanuit de klankborden adviesrol

De klankborden adviesrol kan zowel door de RvC als geheel als door een afzonderlijke

commissaris ingevuld worden, al naar gelang het onderwerp en de behoefte. Waar sprake is van

een individuele klankbordrol wordt hierover openheid gegeven naar de rest van de RvC.

In 2017 heeft de klankbordrol van de RvC gestalte gekregen rondom het thema verduurzaming en

duurzaamheid. In een vergadering is een presentatie gegeven door beleidsadviseurs van Beter

Wonen en zijn beelden gedeeld over hetgeen Beter Wonen op dit moment doet en wat wenselijk

zou zijn, nu en in de toekomst. De heer De Bruijn heeft daarnaast als individuele commissaris een

klankbordrol vervult vanuit zijn specifieke deskundigheid op dit terrein.

Tijdens de strategie-dag in juli, is de RvC op excursie geweest naar de twee pilotprojecten

verduurzaming aan de Jan Steenstraat en de Seringenstraat. Vervolgens is met het MT en een

groep medewerkers van gedachten gewisseld over de verduurzaming en over de gewenste

strategische lijnen voor Beter Wonen. Tijdens deze bijeenkomst heeft de RvC diverse zaken

57

meegegeven, onder andere om vooral genoeg aandacht te schenken aan de sociale duurzaamheid

in wijken en buurten.

Daarnaast is door de directeur-bestuurder advies gevraagd over het jaarlijkse bod richting de

gemeente Almelo.

De directeur-bestuurder heeft gebruik gemaakt van de mogelijkheid om te klankborden op

individueel niveau met commissarissen op het gebied van wonen, zorg en innovatie. Daarnaast is

de doorontwikkeling van de organisatie Beter Wonen aan de orde geweest. Door met elkaar van

gedachten te wisselen kan gekomen worden tot een meer compleet beeld en een beter afgewogen

inzet. Hiermee heeft de klankbordfunctie zeker meerwaarde. In de zelfevaluatie van december

2017 heeft de RvC uitgesproken deze functie nog meer aandacht te willen geven.

8.8 Verslag vanuit de werkgeversrol inclusief WNT

In 2015 is de directeur-bestuurder, de heer P. van der Hout, herbenoemd voor een periode van

vier jaren. Daarbij zijn ook afspraken gemaakt over de prioriteiten in de komende jaren. Hierover

maakten de RvC en de directeur-bestuurder prestatieafspraken. Het presteren van de directeur-

bestuurder in 2017 is in januari 2018 door de remuneratiecommissie met hem besproken in een

beoordelingsgesprek.

Hierbij zijn onder andere aan de orde geweest: de resultaten op de afgesproken prestatievelden,

de honorering van de directeur-bestuurder, het ontwikkelingsperspectief voor de directeur-

bestuurder, de invulling van de permanente educatie.

De directeur-bestuurder heeft in 2017 44 PE-punten behaald en voldoet daarmee ruimschoots aan

de PE-verplichting. Ook zijn de declaraties van de directeur-bestuurder beoordeeld op passendheid

en doelmatigheid. Daarbij zijn geen bijzonderheden aangetroffen.

Voor wat betreft de honorering van de directeur-bestuurder volgen wij de WNT en bijbehorende

overgangsregeling. De omvang van de honorering is eveneens opgenomen in de jaarrekening van

Beter Wonen. Door de RvC is over 2017 de volgende beloning toegekend aan de directeur-

bestuurder. Hiermee past de beloning binnen het overgangsrecht van de WNT.

Tabel 8.8.1

Honorering conform

WNT

2017 2016

Belastbaar loon 134.450 134.450

Belastbare

onkostenvergoeding

1.340 1.981

Voorzieningen op termijn 20.840 20.765

Totaal 156.530 157.196

Voor verdere toelichting zie onze jaarrekening, pagina 84.

Er is geen sprake van een lease-autoregeling met de directeur-bestuurder. Deze maakt gebruik

van eigen vervoer.

8.9 Functioneren Raad van Commissarissen

De Statuten van de Almelose Woningstichting Beter Wonen, het Reglement van de Raad van

Commissarissen (2016) en de Algemene profielschets voor leden van de Raad van Commissarissen

(2009) bevatten bepalingen omtrent onafhankelijkheid van de leden van de Raad en

onverenigbaarheden van functies en/of belangen. Deze bepalingen zijn inhoudelijk overeenkomstig

met die uit de Governance Code Woningcorporaties. In 2017 hebben de leden van de RvC volledig

onafhankelijk gefunctioneerd. Er is geen sprake geweest van (transacties met) tegenstrijdige

belangen waarbij leden van de RvC en/of het bestuur betrokken waren, zowel voor beroepsmatige

58

activiteiten als voor de relevante nevenfuncties. Mutaties/benoemingen worden vooraf actief

gedeeld om belangenverstrengeling te voorkomen.

De RvC heeft haar eigen functioneren in december 2017 geëvalueerd in een zelfevaluatie-sessie.

De zelfevaluatie vindt jaarlijks plaats, eens per twee jaar met externe begeleiding. Dit jaar was dit

met externe begeleiding van mw. Frédérique Bijl (Erly). Aandachtspunten bij de zelfevaluatie

waren het functioneren als team, de onderlinge dynamiek, het verloop van de vergaderingen en de

relatie met de directeur-bestuurder. Een centrale conclusie was om tijdens de vergaderingen meer

ruimte te creëren voor het strategische gesprek. De uitkomsten van de zelfevaluatie zijn gedeeld

met de directeur-bestuurder, die vooraf ook zijn input had gegeven. Tevens zijn de conclusies

omgezet in actiepunten voor 2018.

8.10 Honorering van de leden van de Raad van Commissarissen conform WNT

De honorering van de RvC is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden

van de RvC en houdt rekening met maatschappelijke normen en waarden. De honorering is niet

gekoppeld aan de prestaties van de Almelose Woningstichting Beter Wonen. De honorering van de

RvC is in 2017 beperkt verhoogd, maar blijft ruim binnen de normen van de Wet Normering

Topfunctionarissen publieke en semi-publieke sector (WNT). De (bruto)vergoedingen bedroegen in

2017 € 11.625,- (leden) en € 17.440,- (voorzitter).

Tot slot

Tot slot spreekt de Raad van Commissarissen zijn dank uit aan de directeur-bestuurder en de

medewerkers van Beter Wonen voor hun inzet en hun bijdrage aan de voorspoedige gang van

zaken in 2017.

Namens de Raad van Commissarissen,

Mevrouw E.H. Elgersma

Voorzitter

59

9. Financiën

9.1 Ontwikkelingen in relatie tot financiële exploitatie 2017 (bedragen x € 1.000)

Herziene Woningwet

De afgelopen twee jaar is veel aandacht uitgegaan naar de implementatie van de herziene

Woningwet 2015. Meerdere onderdelen van de nieuwe Woningwet hebben nadrukkelijk gevolgen

gehad voor de financiële exploitatie en – verantwoording vanaf 2016. Dit betreft onder andere de

onderdelen:

• passend toewijzen;

• huursombenadering;

• prestatieafspraken met de gemeente;

• scheiding van activiteiten in DAEB en niet-DAEB en;

• waardering van het bezit tegen marktwaarde.

Met ingang van 2016 heeft Beter Wonen, mede naar aanleiding van de introductie van de nieuwe

Woningwet, haar bedrijfsstrategie gewijzigd van “verversen” (sloop-nieuwbouw) naar optimaal

benutten van het bestaande bezit waarbij verduurzamen ervan een belangrijk speerpunt is voor de

toekomst. Op deze wijze wordt nadrukkelijk invulling gegeven aan de behoefte van onze

doelgroepen: “huurwoningen met betaalbare huren”.

Woningmarkt in Almelo

Kijken we naar de woningmarkt in Almelo dan zien we, ondanks een ontspannen huurmarkt, een

positieve ontwikkeling in de verhuur van het DAEB-bezit. Dit heeft ook een positief effect op de

resultaten van het verslagjaar 2017.

In het niet-DAEB-bezit vraagt de verhuur van het bedrijfsonroerend goed blijvend aandacht. De

strategie van Beter Wonen kenmerkt zich door een geringe verkoop. De koopmarkt heeft om die

reden een zeer beperkte invloed op de bedrijfsvoering van Beter Wonen.

Financiële resultaten

Ondanks de forse bijdragen aan de overheid (w.o. de Verhuurdersheffing) en opgelegde

huursombeperkingen is Beter Wonen in staat geweest haar bedrijfslasten te beheersen, waardoor

er per saldo meer kasstromen beschikbaar zijn voor de volkshuisvestelijke taken (waaronder het

uitvoeren van onderhoud aan het bezit) en het bedienen van de doelgroepen.

Als gevolg van een toename van het planmatig onderhoud is het operationeel resultaat in 2017

lager dan in 2016. Daarnaast kenmerkte het resultaat van 2016 zich door forse (positieve)

waardeveranderingen en een forse bate vanwege de Vennootschapsbelasting (VPB). In 2017 is

daarentegen sprake van een beperkte waardedaling van het bezit, alsmede van een VPB-last.

Hierdoor ligt het resultaat over 2017 (€ -/- 4,4 mln.) aanzienlijk lager dan in 2016 (€ 50,2 mln.).

Als gevolg hiervan is het weerstandsvermogen van Beter Wonen licht gedaald. Dankzij het

prudente financieel beleid van Beter Wonen in de afgelopen jaren is er ultimo 2017 nog steeds

sprake van een gezonde financiële positie en een solvabiliteit op basis van marktwaarde van 55%

(2016: 57%). In dit kader dient opgemerkt te worden dat de solvabiliteit (op basis van

marktwaarde) niet alleen is gedaald door deze waardedaling, maar mede ook door een toename

van de schuldpositie (met ruim € 14,5 mln.; een daling van 1%).

Beter Wonen heeft de (in 2016 geactualiseerde) financiële ratio’s van de sectorinstanties en de

huisbankier geïntegreerd in haar financiële dashboard. Dit wordt nadrukkelijk toegepast in het

kader van de sturing en beheersing van Beter Wonen. Het dashboard bestaat op totaalniveau uit

de volgende parameters met bijbehorende normen:

60

Tabel 9.1.1

Beter Wonen voldoet in 2017 wederom aan deze normen. Het beleid voor de komende jaren is

eveneens afgestemd op deze set van parameters en normen. In de volgende paragrafen zal hier

nader op ingegaan worden.

Vennootschapsbelasting (bedragen x € 1.000)

Een specifiek punt dat een forse impact heeft op de financiële exploitatie 2017 betreft de

Vennootschapsbelasting. In tegenstelling tot vorig jaar is het nu verplicht gesteld om voor alle

tijdelijke verschillen (tussen de commerciële en fiscale waardering) belastinglatenties te vormen.

De vorming van deze belastinglatenties leidt tot een VPB last in 2017 van -/- € 5.149.

In 2016 is, naar aanleiding van berichtgeving van de Belastingdienst, bij de fiscale winstbepaling

rekening gehouden met de waardeontwikkeling van de WOZ-waarde van het bezit. Beter Wonen

heeft vanwege het voorkomen van forse schommelingen in de belastingheffing hier in het verleden

niet voor gekozen. Deze wijziging in de fiscale winstbepaling is in 2016 met terugwerkende kracht

doorgevoerd door Beter Wonen en resulteerde in een VPB bate over 2016 van +/+ € 9.278.

9.2 Jaarresultaat (bedragen x € 1.000)

Het gerealiseerde jaarresultaat over 2017 bedraagt -/- € 4.387 (2016: +/+ € 50.203).

In 2017 is sprake van een negatieve waardeontwikkeling op het sociaal vastgoed (-/- € 2.769 ten

opzichte van +/+ € 26.701 in 2016). Met name door deze waardedaling komt het resultaat over

2017 negatiever uit dan in 2016. De waardeontwikkeling op het commercieel vastgoed is wel

positief (+/+ € 873 ten opzichte van +/+ € 3.706 in 2016).

De gewijzigde fiscale winstbepaling heeft ook een grote impact op het resultaat van Beter Wonen in

2017 van -/- € 5.149 (+/+ € 9.278 in 2016).

De samenstelling van het resultaat over 2017 is weergegeven in onderstaand overzicht en wordt

vergeleken met de jaarrekening 2016.

Tabel 9.2.1

Nr. Kengetal Externe norm

1 ICR (WSW) ≥ 1,4

2 DSCR (WSW) > 1,0

3 Solvabiliteit o.b.v bedrijfswaarde (WSW, bank) ≥ 25%

4 Loan to value Bedrijfswaarde (WSW) < 75%

5 Dekkingsratio (WSW) < 50%

Resultaten (bedragen * €. 1.000) Jaarrekening Jaarrekening2017 2016

Resultaat uit operationele activiteiten 7.191 10.186

Resultaat uit (des-)investeringen: - resultaat uit verkoop bestaand bezit 84 115 - waardeveranderingen materiële vaste activa -4.618 218

Niet gerealiseerde waardeveranderingen MVA -1.896 30.407Vennootschapsbelasting -5.149 9.278

Jaarresultaat na belasting -4.387 50.203

61

Tabel 9.2.2 Toelichting op basis van de categorale indeling

Het jaarresultaat 2017 (-/- € 4.387) komt € 54.590 lager uit dan het resultaat in 2016

(+/+€ 50.203). In bovenstaand overzicht wordt een analyse van het hogere resultaat gegeven.

Hierna worden de belangrijkste mutaties ten opzichte van 2016 toegelicht (bedragen x € 1.000).

Huuropbrengsten € 551 hoger

De stijging van de huuropbrengsten wordt voornamelijk veroorzaakt door de indexatie van de

huren per 1 juli 2016 met gemiddeld 0,97% en per 1 juli 2017 met gemiddeld 0,97% alsmede

opgeleverde nieuwbouwprojecten. Daarnaast is de huurderving in een percentage van de te

ontvangen huur gedaald van 2,1% in 2016 naar 1,7% in 2017.

Overige bedrijfslasten € 219 lager

De belangrijkste veroorzakers van deze daling betreffen:

• Verhuurderheffing (-/- € 83);

• VvE-bijdrage (-/- € 19); en

• Huisvestingskosten (-/- 84).

De gedaalde Verhuurderheffing in 2017 wordt veroorzaakt door een eenmalige vermindering

(€ 300) als gevolg van transformatie van kantoorruimte in sociale huurwoningen (Oostgevel).

Daarentegen is er sprake van een stijging van het tarief een stijging van 0,54% (van de WOZ-

waarde) ten opzichte van 2016.

(Bedragen x €. 1000) Resultaat

Resultaat uit operationele activiteiten Afwijkingen t.o.v. jaarrekening 2016

Opbrengsten:

- Huuropbrengsten € 551

- Vergoeding servicekosten € -69

- Overige opbrengsten € 126

Totaal mutaties opbrengsten € 608

Lasten:

- Kosten personeel € -12

- Overige bedrijfslasten € -219

- Lasten onderhoud € 3.947

- Financiële baten en lasten € -113

Totaal mutaties lasten € 3.603

Totaal mutaties resultaat operationele activiteiten € -2.995

Resultaat (des)investeringen

Resultaat op verkopen bestaand bezit € -31

Waardeveranderingen MVA (algemeen en bijzonder) € -4.836

Totaal mutaties resultaat (des)investeringen € -4.867

Overige mutaties:

Niet gerealiseerde waardeveranderingen € -32.302

Vennootschapsbelasting € -14.426

Totaal overige mutaties € -54.590

Resultaat 2016 € 50.203

Resultaat 2017 na belastingen € -4.387

* een min-teken (-/-) voor een bedrag betekent lager dan in 2016.

* een min-teken (-/-) voor een bedrag betekent in de kolom resultaat een verlies.

62

De daling van de VvE-bijdrage wordt veroorzaakt door een eenmalige teruggave van € 75 van één

van de VvE’s.

De lagere kosten voor huisvesting worden veroorzaakt doordat in 2017 minder planmatig

onderhoud aan het eigen kantoorpand benodigd was.

Lasten onderhoud € 3.947 hoger

De stijging van de kosten van het onderhoud ten opzichte van 2016 wordt voornamelijk

veroorzaakt bij het planmatig onderhoud (+/+ € 3.576). De stijging van de kosten van het

planmatig onderhoud hangt samen met een hoger activiteitenniveau dan welke was voorzien in de

meerjarenonderhoudsbegroting. Dit hogere activiteitenniveau heeft voor € 2,6 mln. betrekking op

een tweetal complexen (Seringenstraat en portiekflats Jan Steenstraat) waarvan het planmatig

onderhoud in 2017 gelijktijdig is uitgevoerd met verduurzamingsactiviteiten aan deze complexen.

Dit vanwege het realiseren van efficiencyvoordelen.

De toename van de kosten in mutatieonderhoud (+/+ € 357) zijn niet direct te herleiden. Mede

hierdoor wordt in 2018 een extern onderzoek gestart naar het verloop van het proces reparatie- en

mutatieonderhoud.

Waardeveranderingen ‘materiële vaste activa’ € 4.836 lager

De waardeveranderingen ‘materiële vaste activa’ betreffen de onrendabele toppen van

goedgekeurde projecten, waarbij de investeringsuitgaven niet gedekt worden door de contante

waarde van de toekomstige kasstromen. Deze liggen in 2017 op een beduidend hoger niveau

(-/- € 4.832) dan in 2016 (-/- € 256). Dit kan volledig toegeschreven worden aan het feit dat er in

2017 investeringsbeslissingen zijn genomen voor het verduurzamen van een 7-tal complexen. In

2016 zijn er geen beslissingen genomen over investeringsvoorstellen en had het bedrag volledig

betrekking op terugnemingen van eerdere genomen onrendabele toppen. Daarnaast worden

hieronder de waardeveranderingen van de grondposities meegenomen. Deze liggen in 2017 met

+/+ € 184 op een lager niveau dan in 2016 (+/+ € 260).

Niet gerealiseerde waardeveranderingen € 32.302 lager

In overeenstemming met de nieuwe Woningwet dient het bezit vanaf jaarrekening 2016

gewaardeerd te worden tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van het bezit vindt

plaats op basis van het voorgeschreven Handboek modelmatig waarderen marktwaarde 2017. Het

merendeel van het bezit is gewaardeerd volgens het basismodel. Vanwege de voorschriften in de

nieuwe Woningwet is het maatschappelijk onroerend goed en het bedrijfsonroerend goed

gewaardeerd volgens het full variant – model.

In 2017 is er sprake van een daling van de niet gerealiseerde waardeveranderingen van het totale

bezit (-/- € 1.896). Dit is € 32.302 lager dan in 2016 (+/+ € 30.407). De niet gerealiseerde

waardeverandering in 2017 van het DAEB-bezit bedraagt -/- € 2.769 en die van het niet-DAEB-

bezit +/+ € 873.

Uitgedrukt in een percentage komt de totale waardedaling uit op circa 0,3%. Dit wordt met name

veroorzaakt door een stijging van de disconteringsvoet van 7,23% naar 7,50%, alsmede door het

feit dat in maart 2017 de voorschriften inzake vervreemding van bezit in de BTIV zijn aangepast.

Hierbij is wettelijk bepaald dat, na verkoop van bezit aan een belegger, het gereguleerde bezit de

eerste 7 jaar niet uitgepond mag worden. Anderzijds is sprake van een stijging van de

leegwaardeontwikkeling.

Vennootschapsbelasting € 14.426 negatiever

Vanaf 2017 dienen latenties gevormd te worden voor alle tijdelijke verschillen tussen de

commerciële waardering en de fiscale waardering. Tot en met 2016 heeft Beter Wonen enkel een

actieve belastinglatentie gevormd voor compensabele fiscale verliezen. Als gevolg hiervan bedraagt

de Vennootschapsbelasting over 2017 -/- € 5.149 (2016: +/+ € 9.278).

In 2016 was sprake van een aanzienlijke belastingcorrectie, omdat vanwege de voorschriften van

de Belastingdienst bij de fiscale winstbepaling nadrukkelijk rekening gehouden moet worden met

de waardeontwikkeling van de WOZ-waarde van het bezit. Dit is in 2016 met terugwerkende kracht

vanaf 2008 doorgevoerd door Beter Wonen en heeft geresulteerd in fiscale verliezen, waarvoor in

2016 een actieve belastinglatentie is gevormd.

63

9.2.1 Functionele indeling van de winst- en verliesrekening (x € 1.000)

Opbouw resultaat op basis van de functionele indeling

De opbouw van het resultaat 2017 geeft volgens de voorschriften van de functionele indeling (zoals

opgenomen in de jaarrekening) van de winst- en verliesrekening het volgende beeld:

Tabel 9.2.1.1

Analyse van het resultaat op basis van de functionele indeling van de W & V

Het jaarresultaat 2017 (-/- € 4.387) komt € 54.590 lager uit dan het resultaat in 2016 (+/+

€ 50.203). In onderstaand overzicht wordt een analyse van het hogere resultaat gegeven

overeenkomstig de voorschriften van de functionele indeling van de winst- en verliesrekening.

Resultaten (bedragen * €. 1.000) Jaarrekening Jaarrekening2017 2016

Resultaat uit operationele activiteiten 7.282 10.264

Resultaat uit (des-)investeringen: - Nettoresultaat verkoop vastgoedportefeuille -7 37 - Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille -4.618 218

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille -1.896 30.407Vennootschapsbelasting -5.149 9.278

Jaarresultaat na belasting -4.387 50.203

(Bedragen x €. 1000) Resultaat

Resultaat uit operationele activiteiten Afwijkingen t.o.v. jaarrekening 2016

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille:

- Huuropbrengsten € 551

- Lasten servicecontracten € 121

- Lasten verhuur- en beheeractiviteiten € -355

- Lasten onderhoudsactiviteiten € 3.957

- Overige opbrengsten € 48

Totaal mutaties € 3.221

Overige

- Leefbaarheid € -60

- Financiële baten en lasten € -180

Totaal mutaties € -239

Totaal mutaties resultaat operationele activiteiten € -2.981

Resultaat (des)investeringen

Resultaat op verkopen bestaand bezit € -44

Waardeveranderingen MVA (algemeen en bijzonder) € -4.836

Totaal mutaties resultaat (des)investeringen € -4.880

Overige mutaties:

Niet gerealiseerde waardeveranderingen € -32.302

Vennootschapsbelasting € -14.426

Totaal overige mutaties € -54.590

Resultaat 2016 € 50.203

Resultaat 2017 na belastingen € -4.387

* een min-teken (-/-) voor een bedrag betekent lager dan in 2016.

* een min-teken (-/-) voor een bedrag betekent in de kolom resultaat een verlies.

64

9.3 Karakter van het financieel resultaat 2017 (x € 1.000)

In het najaar 2016 hebben wij onze financiële meerjarenplanning (2017-2026) geactualiseerd

mede op basis van de voorschriften van de nieuwe Woningwet waarbij waardering van het

vastgoed tegen marktwaarde prominent aan de orde was en is. Hiervoor is het Handboek

modelmatig waarderen marktwaarde 2016 gevolgd. Het hieruit voortvloeiende begrote resultaat

2017 kwam uit op negatief € 2.939 waarbij rekening werd gehouden met een “niet gerealiseerde

waardeverandering materiële vaste activa” van -/- € 2.064.

In de begroting 2018 is derhalve rekening gehouden met de gevolgen van de waardering op

marktwaarde. Echter, in oktober 2017 is het Handboek modelmatig waarderen marktwaarde

(2017) vernieuwd (alsmede een gecorrigeerde versie begin 2018) en zijn meerdere aanpassingen

doorgevoerd die significante gevolgen hebben voor de waardering, zoals:

• Toevoegen van de exploitatieverplichting (sinds maart 2017 geldt voor woningen die blijvend

gereguleerd zijn (t/m 144 WWS-punten) voor de kopende partij een verplichting om de woning

minimaal zeven jaar te exploiteren alvorens aan een uitpondscenario te kunnen starten.

Gedurende de zevenjaars exploitatieperiode gelden de regels voor gereguleerde verhuur;

• Verhoging van de disconteringsvoet met circa 0,27%; en;

• Stijging van de verwachte ontwikkeling van de leegwaarde met circa 3,5%.

Bovenstaande aanpassingen hebben een aanzienlijk effect op de totstandkoming van de post “niet

gerealiseerde waardeverandering materiële vaste activa”. Ten opzichte van de begroting is het

effect gering, vanwege het feit dat in de begroting eveneens uitgegaan is van een lichte daling van

de marktwaarde.

Het werkelijke financieel resultaat over 2017 (negatief € 4.387) waarvan de “niet gerealiseerde

waardeverandering materiële vaste activa” (-/- € 1.896) komt ten opzichte van de begroting

€ 1.449 negatiever uit.

Op hoofdlijnen kan het negatievere jaarresultaat 2017 als volgt worden onderverdeeld:

• Een negatiever resultaat met een structureel karakter van -/- € 465; en

• Een negatiever resultaat met een incidenteel karakter van -/- € 984.

Het negatievere resultaat met een structureel karakter (€ 465) wordt met name veroorzaakt door:

• Een hogere bijdrage in het kader van de Verhuurdersheffing en saneringssteun van circa € 76;

• Hogere kosten inzake overige bedrijfslasten waaronder kosten uit hoofde belastingen en

verzekeringen circa € 98, automatiseringskosten met circa € 51 en opleidingskosten met circa

€ 35; en

• Hogere personeelskosten van circa € 98.

Met het effect van deze posten is in de begroting-FMP 2018 reeds rekening gehouden.

Het negatievere resultaat met een incidenteel karakter (€ 984) heeft betrekking op de overige

resultaatscomponenten. De belangrijkste oorzaak hiervoor is :

• Een hogere VPB last van -/- € 3.821.

Anderzijds zijn er een aantal relevante oorzaken die dit effect deels mitigeren:

• Het positievere resultaat van de waardeveranderingen vastgoedportefeuille van +/+ € 1.847;

en

• Een hoger exploitatieresultaat dan begroot van € 990. Dit wordt met name veroorzaakt door

eenmalige meevallers als een vermindering Verhuurdersheffing van € 300 (transformatie

kantoorruimte in sociale huurwoningen) en het in 2017 niet hoeven betalen van de

saneringsheffing die begroot was op € 369.

65

9.4 Ontwikkeling eigen vermogen

Het eigen vermogen van Beter Wonen bestaat volledig uit “Overige reserves” zoals gedefinieerd in

de RJ. De ontwikkeling van het eigen vermogen in 2017 onderverdeeld naar bronnen en reserves is

als volgt:

Tabel 9.4.1

Voor een toelichting in detail op het verloop van het vermogen wordt verwezen naar de toelichting

op de jaarrekening.

In onderstaand overzicht is het eigen vermogen evenals de samenstelling ervan weergegeven per

ultimo boekjaar 2017 respectievelijk 2016.

Tabel 9.4.2

Realiseerbaarheid herwaarderingsreserve c.q. waarde onroerende zaken in exploitatie

Per 31 december 2017 is € 166 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in het totaal van de

overige reserves begrepen (2016: € 168 miljoen) uit hoofde van de waardering van het vastgoed

in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat. De waardering van dit vastgoed is in

overeenstemming met het Handboek modelmatig waarderen bepaald en is daarmee conform de in

de Woningwet voorgeschreven waarderingsgrondslag en daaruit afgeleide ministeriële besluiten

geldend ten tijde van het opmaken van de jaarverslaggeving. De realisatie van deze

ongerealiseerde herwaardering is sterk afhankelijk van het door Beter Wonen gevoerde beleid. De

mogelijkheden voor Beter Wonen om vrijelijk door (complexgewijze) verkoop of huurstijgingen de

marktwaarde in verhuurde staat van het DAEB-bezit in exploitatie te realiseren zijn beperkt door

wettelijke maatregelen en maatschappelijke ontwikkelingen zoals demografie en ontwikkeling van

de behoefte aan sociale (DAEB-)huurwoningen in haar werkgebied. Het bestuur van Beter Wonen

heeft een inschatting gemaakt van het gedeelte van de herwaarderingsreserve dat bij ongewijzigd

beleid niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar is. Deze schatting ligt in lijn met het verschil

tussen de bedrijfswaarde van het DAEB-bezit in exploitatie en de marktwaarde in verhuurde staat

van dit bezit en bedraagt circa € 135 miljoen (2016: € 116 miljoen). Dit impliceert dat circa 41%

(2016: 35%) van het totale eigen vermogen niet of eerst op zeer lange termijn realiseerbaar zal

zijn.

Verloop overige reserves (x € 1.000)

Saldo begin boekjaar € 168.144 € 115.830 € 50.203 € 334.177

Mutatie resultaat vorig boekjaar - -2.035 € 52.239 € -50.203 - -Resultaat boekjaar - - € - € -4.387 - -4.387

Saldo einde boekjaar € 166.109 € 168.068 € -4.387 € 329.790

Herwaarderings

reserve

Overige

reserves

Resultaat

boekjaar Totaal

Verdeling eigen vermogen ultimo boekjaar (x € 1.000)

Saldo begin boekjaar € 334.177 € 283.974

6.1 Herwaarderingsreserve € 166.109 € 168.1446.2 Overige reserves - 168.068 - 115.8306.3 Resultaat boekjaar - -4.387 - 50.203

Saldo einde boekjaar € 329.790 € 334.177

2017 2016

66

9.5 Presteren van Beter Wonen op de financiële normen

In onderstaand overzicht wordt het financieel presteren van Beter Wonen in 2017 (en voorgaande

jaren) getoetst aan de gestelde externe normen:

Om toegang tot de kapitaalmarkt te blijven houden waaronder geborgd te kunnen blijven

financieren is het van belang om aan alle onderstaande ratio’s te voldoen en te blijven voldoen.

Tabel 9.5.1

ICR (rentedekkingsgraad)

De ICR brengt tot uitdrukking in welke mate wij in staat zijn uit de operationele kasstroom de

rentelasten te kunnen betalen. Beter Wonen voert sinds 2010 actief beleid om deze ratio te

verbeteren en zo te waarborgen dat het gewenste investerings- en financieringsniveau blijft

behouden. We hebben over 2017 een ICR gerealiseerd van 2,2. Als de (eenmalige) ontvangst van

de vooruitbetaalde VPB buiten beschouwing wordt gelaten dan komt de ICR over 2017 uit op 1,8

en daarmee in lijn met het niveau van 2016 (1,8). Door het WSW (Waarborgfonds Sociale

Woningbouw) wordt een ICR met een minimum van rond de 1,4 als norm gesteld.

DSCR (rente- en aflossingsdekkingsgraad)

De DSCR brengt tot uitdrukking in welke mate wij in staat zijn uit de operationele kasstroom naast

de rentelasten ook de aflossing (over de resterende looptijd van het bezit) te betalen. In 2017 is de

DSCR van 1,46 gestegen naar 1,67. Dit wordt met name veroorzaakt door de (eenmalige)

ontvangst van de vooruitbetaalde VPB. Als dit buiten beschouwing wordt gelaten komt de DSCR

over 2017 uit op 1,57.

Solvabiliteit (op basis van bedrijfswaarde)

De solvabiliteit heeft zich in 2017 negatief ontwikkeld. Er is sprake van een (lichte) daling van 45%

in 2016 naar 39% aan het eind van 2017. We kunnen concluderen dat de solvabiliteit zich ruim

boven de norm van onze huisbankier (25%) bevindt en daarmee ook ruim boven de norm van het

WSW, zijnde 20%.

Loan-to-value (op basis van bedrijfswaarde)

Met ingang van 1-1-2014 heeft het WSW deze norm ingevoerd. Doordat Beter Wonen, vanwege

hoge investeringen, met name in de periode tussen 2000-2010, een relatief hoge

leningenportefeuille heeft ontwikkeld, is een oplopende lijn tot en met 2013 in deze ratio zichtbaar.

De realisatie over 2013 (74%) bevond zich net onder de norm van 75%. Door bewust bij te sturen,

waaronder extra vervroegd af te lossen van leningen en grondig te kijken naar de mogelijkheden

om complexen langer in exploitatie te houden is het gelukt om vanaf 2014 de opgaande trend om

te buigen naar een dalende. Ultimo 2017 komt deze ratio uit op 62%,en lichte stijging ten opzichte

van 2016.

Dekkingsratio op basis van WOZ-waarde

Deze parameter geeft aan hoe de omvang van de leningen zich verhoudt tot de marktwaarde (in

casu WOZ-waarde) van het bezit. Deze loan-to-value bedroeg in 2017 49% (2016: 38%). De

stijging wordt veroorzaakt door het feit dat WSW aan Beter Wonen in 2017 eigen middelen heeft

toegekend om een liquiditeitsbuffer (ten behoeve van de derivaten) op te bouwen. Deze eigen

middelen dienen volledig meegenomen te worden in de dekkingsratio.

Nr. Kengetal Externe norm 2017 2016 2015 2014 2013

1 ICR (WSW) ≥ 1,4 2,24 1,77 2,32 1,99 2,13

2 DSCR (WSW) > 1 1,67 1,46 1,55 1,20 1,09

3 Solvabiliteit o.b.v bedrijfswaarde (bank, WSW) ≥ 25% 39% 45% 43% 33% 30%

4 Loan to value Bedrijfswaarde (WSW) < 75% 62% 57% 57% 70% 74%

5 Dekkingsratio (WSW) < 50% 49% 38% 39% 38% 38%

67

Rentabiliteit en rendement

Naast bovenstaande externe normen wordt binnen Beter Wonen ook gestuurd op de ontwikkeling

van de rentabiliteit en het rendement.

Wordt het netto resultaat en het bedrijfsresultaat uitgedrukt in een percentage van het eigen

vermogen respectievelijk het totale vermogen, dan geeft dat de rentabiliteit van het eigen

vermogen respectievelijk de rentabiliteit van het totale vermogen. In onderstaande tabel is de

rentabiliteit op het eigen en totaal vermogen opgenomen.

De negatieve rentabiliteit in 2017 wordt grotendeels bepaald door de eerder genoemde VPB last,

de negatieve waardeveranderingen (mutatie markwaarde) van het bezit en de

investeringsprojecten (onrendabele toppen).

Tabel 9.5.2

Het rendement in 2017 (0,80%) is ten opzichte van 2016 (10,50%) aanzienlijk negatiever omdat

er in 2017 sprake was van negatieve waardemutaties (in 2016 was sprake van een forse positieve

waardemutatie) van het bezit. In 2017 is het saldo van het resultaat boekjaar en de

waardemutaties fors gedaald ten opzichte van 2016. Derhalve is er sprake van een lichte daling

van het eigen vermogen.

Het direct rendement uit operationele beheersactiviteiten komt iets lager uit op 1,23% en is

daarmee licht gedaald ten opzichte van 2016 (1,81%). Dit heeft grotendeels te maken met de

hogere (geplande) onderhoudskosten van het bezit. In onderstaande tabel is het onderscheid in

direct en indirect rendement ten opzichte van het vermogen weergegeven.

Tabel 9.5.3

9.6 Waardering bezit

De waardering van de bezittingen van Beter Wonen is van grote invloed op het resultaat en het

vermogen. Hierbinnen kunnen een tweetal elementen onderscheiden worden, te weten de

waardeverandering van het in exploitatie zijnde bezig alsmede de onrendabele toppen.

Waardeverandering MVA in exploitatie (-/- € 1.896)

Zoals eerder is vermeld waardeert Beter Wonen het bezit met ingang van 2016 in

overeenstemming met de nieuwe Woningwet tegen marktwaarde in verhuurde staat. De

waardering van het bezit vindt plaats op basis van het voorgeschreven Handboek modelmatig

waarderen marktwaarde 2017. Het merendeel van het bezit is gewaardeerd volgens het

basismodel. Vanwege de voorschriften in de nieuwe Woningwet is het maatschappelijk onroerend

goed en het bedrijfsonroerend goed gewaardeerd volgens het full variant – model.

Sociaal vastgoed in exploitatie (DAEB-bezit)

De waardering van het sociale vastgoed in exploitatie conform het modelmatig waarderen op

marktwaarde komt ultimo 2017 uit op € 500.307 (2016: € 486.904). De stijging van de

marktwaarde van € 13.443 bestaat uit een autonome mutatie van +/+ € 16.212 terwijl de daling

in marktwaarde (de waardeverandering) -/- € 2.769 bedroeg. In een percentage uitgedrukt is er

Rentabiliteit 2017 2016

Rentabiliteit eigen vermogen -0,88 16,24

Rentabiliteit totale vermogen 0,80 10,50

Rendement 2017 2016

Direct rendement 1,23 1,81

Indirect rendement -0,43 8,68

Totaal rendement 0,80 10,50

68

sprake van een daling van circa 0,6%. Dit wordt met name veroorzaakt door de verhoging van de

disconteringsvoet van 7,23% naar 7,50% alsmede door het inrekenen van de exploitatie-

verplichting (beleggers mogen de eerste 7 jaar geen gereguleerd bezit uitponden, maar moeten dit

verplicht doorexploiteren. Beide hebben een negatief effect op de marktwaarde. Deze effecten

worden deels gemitigeerd doordat de verwachte leegwaardestijging hoger is dan vorig jaar.

Tabel 9.6.1

Commercieel vastgoed in exploitatie (niet-DAEB-bezit)

Het niet-DAEB-bezit omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens,

het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed), zelfstandig verhuurde

parkeerplaatsen, garages en het overige commercieel vastgoed.

Ook voor dit bezit wordt het modelmatig waarderen op basis van marktwaarde toegepast met dien

verstande dat voor bepaalde onderdelen taxatie op basis van de full variant aan de orde is.

De marktwaarde van het niet-DAEB-vastgoed (commercieel vastgoed in exploitatie) bedraagt

€ 59.255 ultimo 2016 (2016: € 59.211). Hieronder is het verloop van de waardering van het

commercieel vastgoed in exploitatie weergegeven.

Tabel 9.6.2

De stijging van de marktwaarde van € 44 bestaat uit autonome mutatie van -/- € 829 terwijl de

stijging in marktwaarde € 873 bedroeg. In een percentage uitgedrukt is er sprake van een stijging

van circa 1,5%. De stijging van de marktwaarde heeft volledig betrekking op de woningen welke

een stijging van de marktwaarde laten zien van € 1.654, oftewel 3,6%. Deze stijging is nagenoeg

volledig toe te schrijven aan de leegwaardestijging die hoger wordt ingeschat dan vorig jaar.

De andere onderdelen van het commercieel vastgoed, BOG en parkeerplaatsen en garages laten

een daling van circa 6% zien. De marktwaarde van het BOG daalt met € 328 (-/- 4,4%) vanwege

het feit dat een aantal bedrijfspanden langer leeg staan. De marktwaarde van de parkeerplaatsen

is gedaald met € 453 (-/- 8,7%) vanwege een aanpassing in het handboek. In 2016 mochten na 3

DAEB vastgoed in exploitatie

Mutatie marktwaarde (bedragen x €. 1.000)

Marktwaarde 1-1-2017 486.904

Marktwaarde 31-12-2017 500.347

Mutatie marktwaarde 13.443

AF: mutaties in werkelijke kasstromen 2017:

- Nieuwbouw/herinvesteringen -8.769

- Verkopen en sloop 589

- Aankopen -7.909

- Overige mutaties (w.o. negatieve bedrijfswaarde, investeringen Wonen Op Maat) -123

-16.212

Resteert: mutatie marktwaarde -2.769

Bedragen

Niet-DAEB vastgoed in exploitatie

Mutatie marktwaarde (bedragen x €. 1.000)

Marktwaarde 1-1-2017 59.211

Marktwaarde 31-12-2017 59.255

Mutatie marktwaarde 44

AF: mutaties in werkelijke kasstromen 2016:

- Nieuwbouw/herinvesteringen 0

- Verkopen en sloop 829

- Overige mutaties 0

829

Resteert: mutatie marktwaarde 873

Bedragen

69

jaar alle eenheden direct uitgepond worden. Dit is nu aangepast na 15 jaar, uniform aan het

waarderingsmodel voor woningen. Dit heeft een negatief effect op de marktwaarde.

Onrendabele toppen (-/- € 4.802)

In 2017 zijn investeringsbesluiten genomen voor het verduurzamen van een 7-tal complexen.

Hiervan is de verduurzaming van een 2-tal complexen (Jan Steenstraat en Seringenstraat)

nagenoeg afgerond. De andere 5 complexen worden in 2018 verduurzaamd.

Zoals eerder is vermeld waardeert Beter Wonen het bezit met ingang van 2016 in

overeenstemming met de nieuwe Woningwet tegen marktwaarde in verhuurde staat. De

waardering van het bezit vindt plaats op basis van het voorgeschreven Handboek modelmatig

waarderen marktwaarde 2017. Het merendeel van het bezit is gewaardeerd volgens het

basismodel. In deze systematiek is er nagenoeg geen stijging van de marktwaarde zichtbaar in

geval van verbetering of verduurzaming van het bezit. In de marktwaarde ultimo 2017 wordt de

WOZ-waarde 2017 (waardepeildatum 31-12-2015) gehanteerd als leegwaarde en hierin is

logischerwijs geen effect van de verbetering van het bezit in 2017 zichtbaar. Als gevolg hiervan

worden de investeringen als volledig onrendabel verwerkt in de jaarrekening. In 2017 bedraagt dit

-/- € 4.802 (2016: -/- 42).

9.7 Financiële continuïteit

Op basis van de in november 2017 door de RvC goedgekeurde begroting 2018 en financiële

meerjarenplanning 2019-2027 ontwikkelen de financiële ratio’s zich de komende 5 jaren als volgt:

Tabel 9.7.1

Beter Wonen heeft er bewust voor gekozen om de interne normen (streefnorm) hoger te leggen

dan de externe norm. Dit met het oog om eventuele onverwachte tegenvallers (risico’s die worden

gelopen) op te kunnen vangen. In de turbulente tijden waarin we verkeren zijn negatieve effecten

van overheidsbeleid of aanscherping van financiële normen door sectorinstanties en banken niet uit

te sluiten. Om niet direct in ambities te hoeven schrappen heeft Beter Wonen ervoor gekozen een

‘remweg’ ten opzichte van de externe norm in te bouwen.

Het bovenstaande “dashboard” laat zien dat aan alle extern gestelde normen, alsmede onze interne

streefnormen van zowel WSW (ICR, DSCR, solvabiliteit, loan-to-value en dekkingsratio) als de

bank (solvabiliteit) voldaan wordt. Ook aan de indicatoren van de Aw (op basis van marktwaarde)

wordt ruimschoots voldaan. Op basis van de ontwikkeling van deze financiële indicatoren wordt

verwacht dat de komende jaren onvoorwaardelijk gebruik gemaakt kan worden van de

borgingsfaciliteiten van het WSW en de kredietfaciliteiten van onze huisbankier en dat het AW geen

aanleiding zal hebben tot het plegen van financiële interventies bij Beter Wonen. Hiermee wordt de

toegang tot kapitaalmarkt veilig gesteld.

Zichtbaar is dat alle ratio’s voldoen aan de extern gestelde normen. Bijzonder is de ontwikkeling

van de dekkingsratio. Als gevolg van het opnemen van de Eigen Middelen faciliteiten van het WSW

is de dekkingsratio in 2017 gestegen van 38% naar 49%. Voor de jaren daarna zal bewust

gestuurd worden om weer richting de 40% uit te komen.

9.8 Oordelen externe toezichthouders

In deze paragraaf worden de ontvangen oordelen van onze toezichthouders toegelicht.

Oordeelsbrief Autoriteit Woningcorporaties

Met de invoering van de nieuwe Woningwet (1-7-2015) is het voormalig Centraal Fonds

Volkshuisvesting opgegaan in de Autoriteit Woningcorporaties (Aw), welke is onder gebracht bij de

Nr. Kengetal Externe norm Streefnorm 2017 2018 2019 2020 2021 2022

1 ICR (WSW) ≥ 1,4 ≥ 1,55 2,2 1,6 2,0 2,3 1,9 2,0

2 DSCR (WSW) > 1 ≥ 1,2 1,7 1,7 1,8 1,8 1,7 1,8

3 Solvabiliteit o.b.v bedrijfswaarde (bank, WSW) ≥ 25% ≥ 30% 39% 41% 42% 44% 46% 47%

4 Loan to value Bedrijfswaarde (WSW) < 75% < 70% 62% 60% 60% 58% 57% 56%

5 Dekkingsratio (WSW) < 50% < 50% 49% 48% 48% 46% 45% 44%

70

Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT). Vanuit deze aparte inspectie van het Ministerie van

Wonen en Rijksdienst voert de Aw het integraal risicogericht toezicht uit op woningcorporaties. De

Aw bewaakt en beschermt de maatschappelijke middelen van woningcorporaties, zodat deze

rechtmatig, effectief en efficiënt worden ingezet in het belang van de volkshuisvesting.

De Aw heeft in 2017 middels een brief over het verslagjaar 2016 aangegeven dat Beter Wonen

voldoet aan de norm inzake passendheid en aan de toewijzingseisen van de staatssteunregeling.

Tevens geeft de Aw in de brief aan dat Beter Wonen de integrale oordeelbrief kan verwachten in de

eerste helft van 2018. In november 2017 ontving Beter Wonen goedkeuring van de Aw op het

definitief scheidingsvoorstel DAEB/ niet-DAEB.

Oordeel WSW over borgbaarheid en borgingsplafond

Het WSW heeft in 2017 aan Beter Wonen een borgbaarheidsverklaring afgegeven, welke inhoudt

dat Beter Wonen gebruik kan maken van de faciliteiten van het WSW. Tevens heeft het WSW het

borgingsplafond voor de jaren 2017 tot en met 2019 vastgesteld. Het borgingsplafond geeft inzicht

in het maximale bedrag dat Beter Wonen op enig moment aan geborgde leningen mag hebben op

basis van haar geprognosticeerde kasstromen. Hiermee is tevens de financieringsbehoefte voor

deze jaren veilig gesteld.

Volgens de financiële meerjarenplanning 2018-2027 wordt voldaan aan alle gestelde financiële

normen van het WSW. Hiermee heeft Beter Wonen de verwachting dat het borgingsplafond voor de

jaren 2018-2020, inclusief de gewenste financieringsbehoefte, onvoorwaardelijk zal worden

toegekend door het WSW.

9.9 Treasury

Ontwikkeling leningenportefeuille

Doordat in 2017 in overeenstemming met het beleid van het WSW eigen middelen zijn

aangetrokken is de leningenportefeuille gestegen met € 14,5 mln. Deze Eigen Middelen zijn

opgebouwd in de jaren 2011-2016. In onderstaand overzicht wordt het verloop van de

leningenportefeuille op hoofdlijnen weergegeven.

Tabel 9.9.1

De nieuwe leningen die in 2017 zijn afgesloten betreffen de aangetrokken eigen middelen leningen

en een herfinanciering. Naast deze volumetransacties (“funding”) zijn in 2017 rentetarieven van

meerdere leningen herzien vanwege verloop van de rentevaste periode.

Het gemiddelde rentepercentage over 2017 bedraagt 3,8% (2016: 3,7%).

Voor een nadere toelichting van de ontwikkelingen in de leningen swap portefeuille wordt

verwezen naar de langlopende schulden in de toelichting op de balans in de jaarrekening.

In het kader van het strakke financieringsbeleid onderzoeken we continu of er mogelijkheden zijn

tot vervroegde aflossing van leningen en die tevens kostenefficiënt zijn. Door extra af te lossen of

bewust kort her te financieren zal onze leningenportefeuille kleiner worden en daarmee de kosten.

Op deze wijze zullen ook de WSW ratio’s (met name de loan-to-value en de DSCR) gunstig worden

beïnvloed.

Ontwikkeling liquiditeit

De standen van de liquide middelen aan het begin en aan het eind van 2017 incluis de mutaties

waren:

Bedragen x € 1.000 2017 2016

Stand per 1 januari 236.702€ 246.719€

Aflossingen -13.050€ -22.334€

Nieuwe leningen 27.500€ 12.317€

Stand per 31 december 251.152€ 236.702€

71

Tabel 9.9.2

Gedurende 2017 was de operationele kasstroom hoger dan begroot. Ook de investeringskasstroom

was hoger dan begroot, maar het verschil tussen begroting en realisatie was kleiner dan bij de

operationele kasstroom. Dit is de reden dat de netto-kasstroom over 2017 +/+ € 7.317 bedraagt.

Hiermee is de netto-kasstroom hoger dan in 2016 (negatief € 6.233).

Voor het opvangen van onverwachte uitgaven beschikken we over voldoende faciliteiten,

waaronder een rekening-courant faciliteit van € 5 miljoen bij onze huisbankier.

Voor een verdere specificatie van de liquiditeit verwijzen we naar het kasstroomoverzicht.

Bedragen x € 1.000 2017 2016

Stand per 1 januari 14.468€ 20.701€

Stand per 31 december 21.785€ 14.468€

Mutatie in het boekjaar 7.317€ -6.233€

72

Ontwikkeling ten aanzien van treasurybeleid

Renterisico’s

Onder renterisico verstaan wij dat gedeelte van de leningenportefeuille waarop renteontwikkelingen

in de kapitaalmarkt rechtstreeks invloed hebben. Ofwel omdat in het desbetreffende jaar

renteaanpassing plaatsvindt en herziening van de kredietopslag van basisrenteleningen ofwel

omdat sprake is van aflossingen waarvoor in principe weer nieuwe leningen moeten worden

afgesloten. De omvang van het renterisico wordt bepaald door het geldvolume dat in het volgende

jaar gevoelig is voor rentebewegingen.

In het treasury- en beleggingsstatuut zijn onder meer de kaders ten aanzien van renterisico

geformuleerd. Het doel is te streven naar een gelijkmatige spreiding van renterisico’s en het

tegengaan van onaanvaardbare tegenvallers in het jaarlijks renteresultaat. Met het oog op

beheersing en spreiding van de renterisico’s is in het treasury- en beleggingsstatuut vastgelegd dat

het maximale renterisico in de eerste vijf jaar niet meer mag bedragen dan 15% van de bestaande

geborgde leningenportefeuille en dat het totale renterisico van de eerste vijf jaren en de tweede

vijf jaren maximaal 20% bedraagt . Dit komt overeen met één van de business risks van het WSW.

De ongeborgde leningenportefeuille bedraagt de komende jaren vijf tot zes procent van de

geborgde leningenportefeuille. In onderstaande grafiek is het renterisico dat de komende jaren

wordt gelopen inzichtelijk gemaakt.

Regelgeving met betrekking tot derivaten en beleggen

De Beleidsregels derivaten bleven van kracht tot het tijdstip waarop Beter Wonen een door de Aw

goedgekeurd reglement inzake het financieel beleid en beheer had. In 2016 heeft Beter Wonen

haar reglement financieel beleid en beheer opgesteld overeenkomstig gestelde eisen in het BTIV en

de ministeriële regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015. Het reglement heeft onder

meer betrekking op de uitgangspunten van het financieel beleid en beheer, de organisatie en

jaarlijkse monitoring en betrokkenheid van het intern toezicht op het beheer. In december 2016

heeft de Aw het reglement van Beter Wonen goedgekeurd. Dit houdt in dat de bepalingen rond

derivaten, voornamelijk opgenomen in de artikelen 106 tot en met 108 van het Besluit toegelaten

instellingen volkshuisvesting, nu leidend zijn.

0,00%

2,00%

4,00%

6,00%

8,00%

10,00%

12,00%

14,00%

16,00%

Verloop renterisiconorm t.o.v. interne norm

Werkelijk risico

Beter Wonen norm

73

Ingangsdatum van het goedgekeurde reglementen is 1 januari 2017. Beter Wonen heeft reeds

sinds de beleidsregels Derivaten en de beleidsregels Verantwoord beleggen geen nieuwe

derivatencontracten meer afgesloten.

Interne organisatie en beheersing

Om de treasuryfunctie in de organisatie goed te kunnen vervullen is een passend instrumentarium

noodzakelijk. Dit instrumentarium is vervat in het zogenaamde Corporate Finance model van Beter

Wonen. Het corporate finance model kent vijf niveaus: (1) het corporate beleid/ de statuten en

Reglementen van de raad van commissarissen, (2) het Reglement financieel beleid en beheer, (3)

treasury- en beleggingsstatuut, (4) treasuryjaarplan en (5) de treasuryuitvoering. Vanuit een top-

down benadering neemt het operationele karakter per niveau toe en (daarmee) neemt het

strategische karakter per niveau af. Het corporate beleid, de statuten, de Reglementen van de raad

van commissarissen, het Reglement financieel beleid en beheer, het treasury- en beleggingsstatuut

en het treasuryjaarplan en de eventuele wijzigingen daarop worden vastgesteld door de directeur-

bestuurder en goedgekeurd door de raad van commissarissen van Beter Wonen.

Het treasury- en beleggingsstatuut geeft het formele kader van alle activiteiten op het gebied van

treasury binnen en ten behoeve van Beter Wonen weer. Het treasury- en beleggingsstatuut heeft

door haar aard en inhoud een langjarige werking. Het geldende treasury- en beleggingsstatuut

wordt in ieder geval iedere drie jaar geëvalueerd en, afhankelijk van de bevindingen, aangepast.

Daarnaast vindt elke twee jaar een toets door de accountant plaats in opdracht van de Raad van

Commissarissen.

Het treasuryjaarplan plaatst het beleid in een meerjarig perspectief en beschrijft de treasury-

doelstellingen voor de tijdsduur van een jaar. Het treasuryjaarplan wordt jaarlijks geactualiseerd

als onderdeel van de begrotingscyclus. Met het goedkeuren van het treasuryjaarplan geeft de raad

van commissarissen de directeur-bestuurder mandaat om de acties voor het komende jaar uit te

voeren.

Binnen de treasuryuitvoering maakt Beter Wonen gebruik van een Treasurycommissie. Dit is een

afstemmingsorgaan aangaande treasuryaangelegenheden waarin te nemen besluiten worden

behandeld en waarin advies wordt uitgebracht aan de directeur-bestuurder. De Treasurycommissie

heeft vier vergaderingen gehad inzake het boekjaar 2017.

Toezichtbelemmerende clausules

Op basis van de definitie van een toezichtbelemmerende clausule, nadere uitleg en juridische

toetsing is Beter Wonen van mening dat in de door ons afgesloten derivaten-contracten geen

sprake is van soortgelijke clausules en dat afbouw overeenkomstig de beleidsregels (maar volgens

het reglement financieel beleid en beheer) derhalve niet aan de orde is. Deze lijn is afgestemd met

betrokken partijen waaronder het Aw en collega-corporaties. Deze uitkomsten zijn schriftelijk

gerapporteerd aan het Aw welke belast is met het toezicht van de regeling.

Liquiditeitsbuffer derivaten

Woningcorporaties dienen overeenkomstig de beleidsregels verplicht een liquiditeitsbuffer aan te

houden die groot genoeg is om de liquiditeitsrisico’s van de derivatenportefeuille op te kunnen

vangen. De liquiditeitsbuffer moet groot genoeg zijn voor het op kunnen vangen van:

• De margin calls (‘periodieke verrekening van marktwaardes’) op CSA-contracten (of

vergelijkbaar) inclusief opgelopen rente bij een fictieve rentedaling van 2%-punt;

• De (volledige) negatieve marktwaarde bij een fictieve rentedaling van 2%-punt van de

contracten met een break clausule die vervalt tussen de datum van vandaag en precies een jaar

later.

74

Beter Wonen is niet in het bezit van derivatencontracten met verplichtingen tot margin calls, maar

wel met mutual en mandatory break clausules. Een break clausule is een recht om op een vooraf

vastgesteld moment het swapcontract tegen marktwaarde af te rekenen. Zowel Beter Wonen als de

bank hebben de mogelijkheid om elke 5 jaar gebruik te maken van deze breakclausule.

Sinds 2014 onderhoudt Beter Wonen een breakplan waarin is uitgewerkt welke acties zij

onderneemt ten aanzien van naderende breakmoment van afgesloten swaps. Het breakplan wordt

jaarlijks geactualiseerd waardoor eventuele liquiditeitsrisico’s worden beheerst.

Voor de uitvoering van de opgestelde breakplannen worden overleggen gevoerd met de banken

met als doel de breakmomenten van swaps zodanig aan te passen dat Beter Wonen ook op de

lange termijn aan de liquiditeitseisen van het WSW en Aw kan voldoen. Sinds 2014 zijn zeven

overeenkomsten gewijzigd, waardoor de breakmomenten zijn verschoven in de toekomst. Daarbij

rekening gehouden met een dusdanige spreiding van de breakmomenten dat de benodigde

liquiditeitsbuffer (uit eigen middelen) te financieren is. Met het wijzigen van de overeenkomsten is

de verplichting tot een liquiditeitsbuffer om een fictieve rentedaling van 2%-punt op te vangen

derhalve verder in de tijd opgeschoven. Het eerstvolgende breakmoment doet zich voor in

november 2018. We zijn daarover momenteel in ver gevorderd stadium in gesprek met de bank.

Ten behoeve van de break clausules van de derivatenportefeuille en conform de regelgeving zoals

vastgelegd in het BTiV dient Beter Wonen te beschikken over een liquiditeitsbuffer die voldoende

groot is om de liquiditeitsrisico’s van de derivatenportefeuille op te kunnen vangen.

Met het WSW is vanaf 2015 diverse malen afgestemd over het verkrijgen en inrichten van deze

buffer. Het WSW heeft naar aanleiding daarvan aan Beter Wonen eigen middelen toegekend. Deze

eigen middelen hebben we in het vierde kwartaal van 2017 aangetrokken.

Sinds juni 2017 bieden het WSW en de Aw herstructureringsmogelijkheden die nu ook voor Beter

Wonen toepasbaar zijn. Naast het verschuiven van breaks hebben we nu ook de mogelijkheid om,

onder voorwaarden, derivaten af te kopen of ze door te laten zakken in een lening.

Beter Wonen werkt momenteel aan een actualisatie van het beleid Beheer Liquiditeitsrisico

Derivaten (d.d. 31 juli 2017). Daarin gaan we nader in op de wijze waarop Beter Wonen met haar

breakclausules wenst om te gaan.

De gewijzigde derivatenovereenkomsten passen binnen de vigerende weten regelgeving. Deze

worden ook steeds ter beoordeling voorgelegd aan het AW en WSW. Nadat beide instanties hebben

aangegeven geen bezwaren te hebben tegen effectuering van deze wijzigingen worden de

gewijzigde swapovereenkomsten afgesloten.

9.10 Vooruitblik 2018

Het jaar 2018 zal in het teken staan van:

• verhogen van de overall klantwaardering door onze huurders, alsmede het vergroten van onze

kennis van en inzichten in de verwachtingen van onze huurders. We organiseren meer

klantgesprekken om de boodschap van onze huurders helder te vernemen en vragen hen actief

feedback over onze dienstverlening. We zetten vervolgstappen op het vlak van de digitalisering

van de dienstverlening naar onze huurders om te komen tot een hogere dienstverlening en

lagere kosten;

• uitrollen van de verkregen inzichten in de verduurzamingsconcepten en de twee projecten voor

onze bestaande woningvoorraad en het actief aangaan van samenwerkingsmogelijkheden met

marktpartijen op dat domein om te komen tot verbeteringen;

• data op orde in de bedrijfsvoering, vervolgstappen voorbereiden voor de vastgoedwaardering op

weg naar full marktwaardering. Voor het datamanagement zal een overall aanpak nodig zijn.

Voor de uitvoering van de privacywetgeving en het gaan voldoen aan de Europese richtlijn zal

een overall aanpak worden gevolgd;

• ontwikkelen van een concrete ontwikkelstrategie voor onze bestaande grondposities op basis

van een update van de wijk-/buurtvisies;

75

• organisatieontwikkeling: cultuurverandering, (persoonlijk) leiderschap, samenspel in de

organisatie (teams, MT/directie en staf), versterken inzet vanuit de strategische staf naar de

lijn, kennisdeling vanwege de nieuwe wereld voor de corporaties.

Het beleid voor de komende jaren is vertaald in de FMP 2018-2027 (Financiële Meerjaren

Prognose) welke door de Raad van Commissarissen is goedgekeurd en vormt de basis voor de

Digitale Prognose Informatie (DPI) dat is ingediend bij de toezichthoudende instanties van de

sector. In deze prognose informatie is rekening gehouden met de splitsing van de activiteiten van

Beter Wonen in DAEB en niet-DAEB-activiteiten overeenkomstig het “Scheidingsplan”.

76

Kengetallen afgelopen vijf jaar per ultimo boekjaar 2017 2016 2015 2014 2013

Gegevens onroerend goed

Aantal verhuureenheden in exploitatie

- woningen/woongebouwen (excl.woonwagens) 6.346 6.182 6.262 6.325 6.330

- woonwagens 1 1 1 1 1

Totaal woningen (incl. woonwagens) 6.347 6.183 6.263 6.326 6.331

- garages en parkeerplaatsen 785 785 790 818 838

- bedrijfsruimten 70 68 63 64 60

- overige verhuureenheden 60 62 76 68 54

Totaal VHE's 7.262 7.098 7.192 7.276 7.283

Mutaties in het onroerend goed

Woningen en woongebouwen

- aantal opgeleverd 69 30 104 29 31

- aantal aangekocht 107 0 0 1 0

- aantal verkocht -11 -18 -26 -31 -30

- aantal gesloopt 0 -88 -138 0 -41

- overige mutaties -1 -4 -3 1 -1

Garages,bedrijfsruimten en overige verhuureenheden

- aantal opgeleverd 0 0 4 0 1

- aantal aangekocht 0 0 0 0 0

- sloop 0 0 -26 -4 -23

- verkocht 0 -1 -1 -4 -1

- overige mutaties 0 -13 2 1 0

Totaal 164 -94 -84 -7 -64

Aantal woningen naar huurprijsklasse (incl. in beheer)

- laag (< € 414,03 in 2017) *1) 947 975 985 967 852

- overig 5.400 5.208 5.278 5.359 5.479

Financiële continuïteit

- ICR 2,24 1,77 2,32 1,99 2,13

- DSCR 1,67 1,46 1,55 1,20 1,09

- Solvabiliteit (obv bedrijfswaarde) 39% 45% 43% 33% 30%

- Loan to value (obv bedrijfswaarde) 62% 57% 57% 70% 74%

- Loan to value (obv WOZ-waarde) 49% 38% 39% 38% 38%

Kwaliteit

- kosten onderhoud per woning (excl verbeteringen) 1.853 1.266 931 845 813

- kosten onderhoud eigen dienst per woning 142 118 118 114 104

Prijs-kwaliteit verhouding

- gemiddeld aantal punten WWS 142 142 142 142 142

- gemiddelde nettohuurprijs (huurwoningen) 528 523 516 498 480

Het verhuren van woningen

- mutatiegraad 9,3 9,4 10,2 10,3 10,0- huurachterstand in % jaarhuur 2,6 2,4 2,4 3,0 3,8

- huurderving in % jaarhuur (huren) 1,7 2,1 2,3 2,8 3,1

*1) Het aantal woningen is berekend op basis van de subsidiabele huurprijs

77

Jaarrekening 2017

78

Balans per 31 december 2017 voor resultaatbestemming

Activa Ref. 31-12-2017 31-12-2016

€ €

Vaste activa

Vastgoedbeleggingen 1.

DAEB vastgoed in exploitatie 1.1 500.347.113 486.904.099

niet DAEB vastgoed in exploitatie 1.2 59.254.603 59.210.555

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 1.3 932.079 2.978.933

Materiële vaste activa 2.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 2.1 3.126.768 3.329.386

Financiële vaste activa 3.

Latente belastingvorderingen 3.1 6.645.528 5.296.457

Subtotaal 570.306.092 557.719.431

Vlottende activa

Voorraden 4.

Voorraad materialen 4.1 200.960 198.614

Vastgoed bestemd voor de verkoop 4.2 4.394.832 4.210.832

Vorderingen 5.

Huurdebiteuren 5.1 294.025 279.922

Latente belastingvorderingen 5.2 2.670.455 1.644.001

Belastingen en premies sociale verzekeringen 5.3 - 4.124.814

Overige vorderingen 5.4 116.083 260.674

Overlopende activa 5.5 110.090 113.364

Liquide middelen 6. 21.784.887 14.468.469

Subtotaal 29.571.332 25.300.690

Totaal 599.877.424 583.020.121

79

Passiva Ref. 31-12-2017 31-12-2016

€ €

Eigen Vermogen 7.

Herwaarderingsreserve 7.1 166.108.858 168.144.307

Overige reserves 7.2 168.068.008 115.829.502

Resultaat boekjaar 7.3 -4.387.128 50.203.057

Subtotaal 329.789.738 334.176.866

Voorzieningen 8.

Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw 8.1 3.009.387 2.799.997

Voorziening latente belastingverplichtingen 8.2 7.524.034 -

Overige voorzieningen 8.3 739.947 718.000

Subtotaal 11.273.368 3.517.997

Langlopende schulden 9.

Leningen overheid 9.1 8.094.154 8.612.635

Leningen kredietinstellingen 9.2 221.272.249 215.038.890

Waarborgsommen 9.3 25.249 23.059

Subtotaal 229.391.652 223.674.584

Kortlopende schulden 10.

Schulden aan kredietinstellingen 10.1 24.496.006 15.928.125

Schulden aan leveranciers 10.2 1.915.199 2.762.243

Belastingen en premies sociale verzekeringen 10.3 1.465.537 1.519.197

Overige schulden 10.4 960.399 848.823

Overlopende passiva 10.5 585.522 592.285

Subtotaal 29.422.662 21.650.673

Totaal 599.877.424 583.020.121

80

Functionele winst- en verliesrekening over het

boekjaar 2017

Ref. 2017 2016

€ €

Huuropbrengsten 11 39.684.293 39.133.679

Opbrengsten servicecontracten 12.1 1.216.646 1.285.180

Lasten servicecontracten 12.2 -1.576.177 -1.523.360

Lasten verhuur- en beheeractiviteiten 13 -4.284.221 -4.555.459

Lasten onderhoudsactiviteiten 14 -13.668.094 -9.711.579

Overige directe operationele lasten exploitatie bezit 15 -4.787.201 -4.822.329

Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille 16.585.246 19.806.132

Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille 1.534.450 2.849.018

Toegerekende organisatiekosten -122.934 -158.554

Marktwaarde verkochte vastgoedportefeuille -1.418.163 -2.653.247

Nettoresultaat verkoop vastgoedportefeuille 16 -6.647 37.217

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 17.1 -4.618.415 217.919

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 17.2 -1.895.838 30.406.633

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille -6.514.253 30.624.552

Leefbaarheid 21 -468.152 -527.785

Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en

van effecten 282.759 216.027

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten 24.294 38.833

Rentelasten en soortgelijke kosten -9.141.866 -9.269.497

Saldo financiële baten en lasten 22 -8.834.813 -9.014.637

Jaarresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor

belasting 761.380 40.925.479

Vennootschapsbelasting 23 -5.148.509 9.277.579

Resultaat na belasting -4.387.129 50.203.058

81

Kasstroomoverzicht 2017

2017 2016

€ €

1. (A)Operationele activiteiten

Ontvangsten:

1.1 Huren 39.524.389 39.154.580

1.1.1 Zelfstandige huurwoningen DAEB 35.658.649 35.672.752

1.1.2 Zelfstandige huurwoningen niet-DAEB 2.468.513 2.371.536

1.1.3 Onzelfstandige wooneenheden DAEB 26.190 20.926

1.1.5 Intramuraal DAEB 517.301 132.904

1.1.7 Maatschappelijk onroerend goed 103.846 101.848

1.1.8 Bedrijfsmatig onroerend goed 487.544 596.138

1.1.10 Parkeervoorzieningen niet-DAEB 262.346 258.476

1.2 Vergoedingen 1.230.249 1.300.392

1.4 Overige bedrijfsontvangsten 460.800 410.416

1.5 Renteontvangsten 48.489 92.004

Saldo ingaande kasstromen 41.263.927 40.957.392

Uitgaven:

1.7 Personeelsuitgaven 4.760.263 4.942.342

1.7.1 Lonen en salarissen 3.610.395 2.395.203

1.7.2 Sociale lasten 578.679 1.730.986

1.7.3 Pensioenlasten 571.189 816.153

1.8 Onderhoudsuitgaven 10.865.030 5.762.589

1.9 Overige bedrijfsuitgaven 6.638.353 6.379.804

1.10 Renteuitgaven 9.076.594 9.733.218

1.11 a Sectorspecifieke heffing onafhankelijk van resultaat 27.853 28.402

1.11 b Verhuurderheffing 2.651.029 2.734.447

1.12 Leefbaarheid externe uitgaven niet investeringsgebonden 55.150 73.677

1.13 Vennootschapsbelasting -4.124.814 4.124.814

Saldo uitgaande kasstromen 29.949.458 33.779.293

Kasstroom uit operationele activiteiten 11.314.469 7.178.099

82

2. (B) (Des)investeringenactiviteitenMVA ingaande kasstroom A. DAEB en B niet DAEB activiteiten

2.1A Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden 612.000 1.597.952

2.1B Verkoopontvangsten bestaande huur, woon- en niet woongelegenheden 914.500 647.400

2.4B Verkoopontvangsten grond 7.340 681.768

Tussentelling ingaande kasstroom MVA 1.533.840 2.927.120

MVA uitgaande kasstroom A. DAEB en B niet DAEB activiteiten

2.6A Nieuwbouw huur, woon- en niet woongelegenheden 9.487.065 5.434.472

2.7A Woningverbetering, woon- en niet woongelegenheden 2.003.476 282.336

2.9A Aankoop, woon- en woongelegenheden 8.005.726 -

2.12A Sloopuitgaven, woon- en niet woongelegenheden - 294.274

2.14A Investeringen overig 350.250 349.091

2.15A Externe kosten bij verkoop 24.953 45.641

2.15B Externe kosten bij verkoop 10.496 14.649

Tussentelling uitgaande kasstroom MVA 19.881.966 6.420.463

Saldo in- en uitgaande kasstroom MVA -18.348.126 -3.493.343

3. (C) Financieringsactiviteiten

Ingaand:

3.1.1 Nieuwe te borgen leningen 27.500.000 -

3.1.3 Nieuwe ongeborgde leningen niet-Daeb-investeringen - 12.316.680

Uitgaand:

3.2.1 Aflossing geborgde leningen 12.639.900 9.477.248

3.2.3 Aflossing ongeborgde leningen niet-Daeb-investeringen 513.196 12.753.485

Kasstroom uit financieringsactiviteiten 14.346.904 -9.914.053

4.1 Mutatie liquidemiddelen 7.313.247 -6.229.297

4.2 Wijziging kortgeldmutaties 3.171 -3.206

Liquidemiddelen per 01-01 14.468.469 20.700.972

Liquidemiddelen per 31-12 21.784.887 14.468.469

83

Toelichting behorende tot de jaarrekening 2017

Algemene toelichting

Toegelaten instelling

Almelose Woningstichting Beter Wonen (hierna: Beter Wonen), gevestigd aan de Klimopstraat 2a

te Almelo, is een stichting met de status van toegelaten instelling conform artikel 19 eerste lid van

de Woningwet. Beter Wonen heeft een regionale toelating conform artikel 3 van de statuten en is

werkzaam binnen de juridische wetgeving van uit de Woningwet en het Besluit Toegelaten

Instellingen Volkshuisvesting. De statutaire vestigingsplaats is Almelo, de feitelijke vestigingsplaats

is ook Almelo. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van

onroerende zaken. Het KvK-nummer van Beter Wonen is S.027.841.

Regelgeving

De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit Toegelaten

instellingen volkshuisvesting, de Woningwet, RTiV, toepassing Wet normering bezoldiging

topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (‘WNT’), Titel 9 Boek 2 BW, Hoofdstuk 645 van

de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de verslaggeving.

Continuïteit

Deze jaarrekening is opgesteld uitgaande van de continuïteitsveronderstelling.

Vergelijking met voorgaand jaar

Het vastgoed in exploitatie en het vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie zijn in

de jaarrekening 2017 -op grond van wijziging van de voorgeschreven modellen- gerubriceerd

onder het hoofd ‘Vastgoedbeleggingen” in plaats van ‘Materiële vaste activa”. De cijfers over 2016

zijn ter vergelijking aangepast. De overige gehanteerde grondslagen van waardering en van

resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar.

Schattingen

Bij het opstellen van de jaarrekening maakt het bestuur diverse schattingen. Dit is inherent aan

het toepassen van de geldende verslaggevingsstandaarden. In het bijzonder is dit van toepassing

op de bepaling van de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie, het bepalen van de

(voorziening) onrendabele top voor projecten in uitvoering en het bepalen van de fiscale positie.

Bij het bepalen van de marktwaarde in verhuurde staat is gebruik gemaakt van meerdere macro

economische parameters, zoals voorgeschreven in het waarderingshandboek Aanpassingen van

deze parameters kunnen van significante invloed zijn op de waardering tegen marktwaarde in

verhuurde staat.

De marktwaarde is als volgt te definiëren:

Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed tussen een bereidwillige koper en een

bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden

overgedragen op de peildatum, waarbij partijen met kennis van zaken, prudent en zonder dwang

zouden hebben gehandeld,

Voor de waardering in de jaarrekening wordt de marktwaarde in verhuurde staat gehanteerd. Beter

Wonen past de basisversie van het waarderingshandboek toe. Beter Wonen heeft om een

inschatting van de marktwaarde te maken voor het bedrijf onroerend goed (BOG) en het

maatschappelijk onroerend goed (MOG) de fullversie van het waarderingshandboek toegepast en

heeft daarbij een taxateur ingeschakeld. Voor de belangrijkste uitgangspunten voor het bepalen

van de (voorziening) onrendabele top en de fiscale positie verwijzen wij naar paragraaf 1.3

respectievelijk 23.

84

Transacties met verbonden partijen Van transacties met verbonden partijen is sprake wanneer een relatie bestaat tussen de corporatie

en een natuurlijk persoon of entiteit die verbonden is met de corporatie. Dit betreffen onder meer

de relaties tussen de corporatie en haar bestuurders en de functionarissen op sleutelposities. Onder

transacties wordt verstaan een overdracht van middelen, diensten of verplichtingen, ongeacht of er

een bedrag in rekening is gebracht.

Er hebben zich geen transacties met verbonden partijen voorgedaan op niet-zakelijke grondslag.

85

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de

resultaatbepaling

Algemene uitgangspunten

De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van activa en passiva en de resultaat-

bepaling zijn gebaseerd op historische kosten, tenzij anders vermeld. Voor zover niet anders is

vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde.

Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige

economische voordelen naar de toegelaten instelling zullen toevloeien en de waarde daarvan

betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans opgenomen wanneer het

waarschijnlijk is dat de afwikkeling daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en

de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld.

In de jaarrekening worden naast juridische verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen

verantwoord, die kunnen worden gekwantificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern

gecommuniceerd’. Van de kwalificatie ‘extern gecommuniceerd’ is sprake wanneer bevoegd

uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders

aangaande verplichtingen inzake toekomstige verduurzaming en verbetering en toekomstige

nieuwbouwprojecten. De kwalificatie ‘intern geformaliseerd’ is gekoppeld aan het

besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling alsmede de statuten. Van

interne formalisatie is slechts sprake indien de directeur-bestuurder het investeringsbesluit heeft

goedgekeurd.

Baten worden in de winst- en verliesrekening opgenomen wanneer een vermeerdering van het

economisch potentieel, samenhangend met een vermeerdering van een actief of een vermindering

van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vast-

gesteld. Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel,

samenhangend met een vermindering van een actief of een vermeerdering van een verplichting,

heeft plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld.

Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle toekomstige economische voordelen en

alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een derde zijn

overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet langer in de balans opgenomen. Verder

worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet

meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische

voordelen/nadelen en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde.

De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode waarop zij betrekking hebben.

Opbrengsten worden verantwoord indien alle belangrijke risico’s met betrekking tot de transactie

zijn overgedragen aan de koper.

De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s, de functionele valuta.

86

Vastgoedbeleggingen

1.1 en 1.2 DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie

DAEB-vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het

maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen

huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en

Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2017 bedraagt deze grens € 710,68 (2016:

€ 710,68). Het niet-DAEB-vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de

huurtoeslaggrens en commercieel vastgoed. Indien de aanvangshuur van een woning onder de

huurtoeslaggrens ligt classificeert deze ook als DAEB-woning, ondanks het feit dat de huidige

contracthuur – als gevolg van huurverhogingen in het verleden – boven deze grens is komen te

liggen.

Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerendgoed dat is verhuurd aan maatschappelijke

organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en

in gebruik is conform hetgeen vermeld is op bijlagen 3 en 4 van het BTIV.

Grondslag waardering tegen actuele waarde gebaseerd op marktwaarde:

Het DAEB- en niet-DAEB-vastgoed in exploitatie wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de

verkrijgings- of vervaardigingsprijs, inclusief transactiekosten. Na eerste verwerking wordt het

vastgoed in exploitatie gewaardeerd op basis van actuele waarde. Op grond van artikel 31 van het

Besluit toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de waardering plaats tegen de

marktwaarde. Het Besluit actuele waarde is niet van toepassing.

Op grond van artikel 14 van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 vindt de

waardering tegen marktwaarde plaats overeenkomstig de methodiek die is opgenomen in bijlage 2

van de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting 2015 (‘Handboek modelmatig waarderen

marktwaarde’).

Bij het toepassen van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’ wordt door Beter

Wonen de basisversie gehanteerd. Alleen voor BOG en MOG is de fullversie gehanteerd. In de

basisversie wordt de waardering van het vastgoed op portefeuilleniveau en de daaraan

gerelateerde herwaarderingsreserve modelmatig bepaald. Bij deze waardering is geen taxateur

betrokken. Als gevolg hiervan bestaat het risico dat de modelmatig bepaalde actuele waarde van

het vastgoed afwijkt van de actuele waarde die met betrokkenheid van een taxateur tot stand zou

zijn gekomen.

Voor een verdere toelichting op de toepassing van het waarderingshandboek wordt verwezen naar

de toelichting op de balans.

Winsten of verliezen, ontstaan door een wijziging in de marktwaarde van het vastgoed in

exploitatie, worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging

zich voordoet.

Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming, hetzij ten laste van de overige reserves,

een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve wordt gevormd voor het positieve

verschil tussen de boekwaarde op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs en de marktwaarde

van het vastgoed in exploitatie waar de reserve betrekking op heeft. Hierbij wordt er bij de

bepaling van de boekwaarde op basis van historische kosten geen rekening gehouden met

afschrijvingen en waardeverminderingen.

1.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreffen complexen in aanbouw die zijn

bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet zijnde een vastgoedbelegging.

Waardering vindt plaats tegen bestede kosten en toegerekende kosten van het werkapparaat uit

hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van de per project geschatte

noodzakelijk geachte voorziening voor niet-gedekte kosten en risico’s op basis van de

marktwaarde. Het zogeheten onrendabele deel wordt ten laste van de winst- en verliesrekening

verantwoord onder de post ‘overige waardeveranderingen materiële vaste activa’.

Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend aan kwalificerende activa. De geactiveerde rente

wordt berekend tegen de gewogen gemiddelde rentevoet van de leningenportefeuille in het vorige

verslagjaar.

87

De noodzakelijk geachte voorziening wordt bepaald op het moment van aangaan van de feitelijke

verplichtingen inzake investeringen (ver-)nieuwbouw, sloop, woningverbetering en verduurzaming.

Voornoemde verplichtingen worden in de jaarrekening verwerkt op het moment dat deze kunnen

worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake

wanneer uitingen door de toegelaten instelling zijn gedaan richting huurders, gemeenten en

overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige projecten. De kwalificatie

‘intern geformaliseerd’ is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom

projectontwikkeling alsmede de statuten. Van interne formalisatie is slechts sprake indien de

directeur-bestuurder het investeringsbesluit heeft goedgekeurd.

Indien op projectniveau de opgenomen voorziening de geactiveerde kosten overschrijdt, wordt het

project per saldo opgenomen onder de post voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw aan

de creditzijde van de balans.

Materiële vaste activa

2.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Deze activa zijn gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs verminderd met de daarop

toegepaste afschrijvingen volgens het lineair systeem. Op grond van het kantoor en de werkplaats

inclusief parkeerplaatsen wordt niet afgeschreven.

Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd wanneer zij de gebruiksduur van het object

verlengen. Als er geen sprake is van verlenging van de gebruiksduur worden de onderhouds-

uitgaven (ineens) ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht.

Financiële vaste activa

3.1 Latente belastingvorderingen

Latente belastingvorderingen zijn voor het langlopende deel ( > 1 jaar) opgenomen onder

financiële vaste activa, voor het kortlopende deel (< 1 jaar) onder de vorderingen.

Voor verdere toelichting zie Voorziening latente belastingverplichtingen en Belastingen.

Vlottende activa

4. Voorraden

Voorraad onderhoudsmaterialen

De voorraad onderhoudsmaterialen is gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs verminderd met een

noodzakelijk geachte voorziening voor de incourante voorraad.

Vastgoed bestemd voor de verkoop

Het vastgoed bestemd voor de verkoop betreffen grondposities die worden gewaardeerd tegen

aanschafwaarde en bijkomende kosten. Op het moment dat grondposities de bestemming

ontwikkeling krijgen, vindt overheveling plaats naar onroerende zaken in

ontwikkeling/onderhanden projecten. Als de grondposities een zodanige waardevermindering

ondergaan dat de reële waarde lager is dan de geactiveerde kosten, dan wordt deze

waardevermindering ten laste van het resultaat verantwoord in de post ‘Overige

waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Hiertoe wordt de waarde van de grondposities

periodiek getoetst aan de marktwaarde.

Afschrijvingsmethode en termijnen

Omschrijving termijn methode

Kantoorpand 50 jaar lineairInventaris 5/10/20 jaar lineairAutomatiseringssysteem 3 jaar lineairVervoermiddelen 5 jaar lineair

88

5. Vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de

tegenprestatie, gewoonlijk de nominale waarde, en na eerste verwerking tegen de geamortiseerde

kostprijs. Voorzieningen wegens oninbaarheid worden in mindering gebracht op de boekwaarde

van de vordering.

6. Liquide middelen

Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito’s met een looptijd

korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden

aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen

de nominale waarde.

7. Eigen vermogen

Financiële instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als

eigenvermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder het eigen vermogen. Financiële

instrumenten die op grond van de economische realiteit worden aangemerkt als een financiële

verplichting, worden gepresenteerd onder schulden. Rente, dividenden, baten en lasten met

betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst- en verliesrekening verantwoord als

kosten of opbrengsten. Voor de herwaarderingsreserve wordt verwezen naar de grondslagen voor

Vastgoedbeleggingen

8. Voorzieningen

Voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar

verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen en verliezen af te wikkelen. Een voorziening

wordt in de balans opgenomen wanneer:

• sprake is van een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting die het gevolg is van een

gebeurtenis in het verleden; en

• een betrouwbare schatting kan worden gemaakt van die verplichting;

• het waarschijnlijk is dat voor de afwikkeling van die verplichting een uitstroom van middelen

nodig is.

8.1 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere

waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de

investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het

betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder

verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de investeringsuitgaven minus de aan deze

investering toe te rekenen marktwaarde.

8.2 Voorziening latente belastingen

Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële

en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze

verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. Op deze voorziening de in de

toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van beschikbare voorwaartse

verliescompensatie in mindering gebracht, voor zover het waarschijnlijk is dat de toekomstige

fiscale winsten beschikbaar zullen zijn voor verrekening.

De belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening

en de fiscale waardering. De latentie is gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering

plaatsvindt tegen de nettorente en hebben overwegend een langlopend karakter.

De nettorente bestaat uit de voor Beter Wonen geldende rente voor langlopende leningen (3,8%)

onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief (25%).

De opgenomen latentie heeft betrekking op complexen bestemd voor de verkoop, beleggingen en

langlopende schulden. Ultimo 2016 zijn er geen verhuureenheden bestemd voor sloop en

herontwikkeling. Voor het overige bezit is niet aan te duiden wat de bestemming zal zijn en is

vanuit het oogpunt van voorzichtigheid de latentie op nihil gewaardeerd.

8.3 Overige voorzieningen

89

Tenzij anders vermeld, worden de overige voorzieningen gewaardeerd tegen de nominale waarde

van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de betreffende verplichtingen af te

wikkelen.

9. Langlopende schulden

9.1 en 9.2 Leningen overheid en kredietinstellingen

Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde.

Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de

waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd

tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio

en onder aftrek van transactiekosten.

Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis

van de effectieve rente gedurende de geschatte looptijd van de schulden in de winst-en-

verliesrekening als interestlast verwerkt.

De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder

de kortlopende schulden.

10. Kortlopende schulden

De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien

deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de

geamortiseerde kostprijs, die gelijk is aan de nominale waarde.

90

Grondslagen voor de resultaatbepaling

11. Huuropbrengsten

Hieronder zijn opgenomen de opbrengsten voortvloeiend uit de met huurders gesloten huur-

overeenkomsten. Huuropbrengsten worden lineair in de winst- en verliesrekening opgenomen

gedurende de looptijd van de huurovereenkomst. De huren worden jaarlijks binnen de wettelijke

kaders verhoogd in overeenstemming met het huurbeleid.

12. Opbrengsten en lasten servicecontracten

Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders ter dekking van gemaakte servicekosten. Jaarlijks

vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De gemaakte kosten worden

verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waar de kosten betrekking op

hebben. In deze lasten zijn alle aan de servicecontracten toerekenbare kosten, inclusief loonkosten

van huismeesters, opgenomen.

13. Lasten verhuur- en beheeractiviteiten

Hier worden de directe en indirecte kosten verantwoord die rechtstreeks zijn te relateren aan de

verhuur- en beheeractiviteiten. Hierbij kan worden gedacht aan:

• lonen en salarissen voor personeel dat primair bezig is met de exploitatie van het vastgoed;

• kosten klantencentrum;

• bijdrage AW.

De systematiek van toerekening is toegelicht onder “Toerekening baten en lasten”.

14. Lasten onderhoudsactiviteiten

Aan deze post worden de lasten toegerekend die betrekking hebben op de onderhoudslasten. Dit

betreffen naast onderhoudslasten ook personeelslasten en overige bedrijfslasten. De systematiek

van toerekening is toegelicht onder “Toerekening baten en lasten”.

Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van

onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in

het verslagjaar hebben plaatsgevonden.

Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op

balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen.

15. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

Aan deze posten worden de directe lasten met betrekking tot de exploitatie van het bezit

toegerekend die geen betrekking hebben op de verhuur en beheeractiviteiten of

onderhoudsactiviteiten. Gedacht kan worden aan:

• onroerendezaakbelasting;

• verzekeringskosten;

• verhuurdersheffing.

De systematiek van toerekening is toegelicht onder “Toerekening baten en lasten”.

16. Nettoresultaat verkoop vastgoedportefeuille

De post nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde

verkoopopbrengst minus de boekwaarde van het bestaand bezit en de toegerekende

organisatiekosten. Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren

transportakte).

17. Waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan

door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met

betrekking tot investeringen in nieuwbouw en verduurzaming en verbetering.

Ook de afwaardering en terugnames op grondposities worden onder waardeveranderingen

vastgoedportefeuille verantwoord. Grondposities worden gewaardeerd tegen historische kostprijs

dan wel lagere marktwaarde (minimumwaarderingsregel). Deze afwaardering ontstaat door een

jaarlijkse toets van de marktwaarde ten opzichte van de boekwaarde.

91

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke

verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedportefeuille in het

verslagjaar.

18. Afschrijvingen materiële vaste activa ten dienste van exploitatie

De afschrijvingen materiële vaste activa ten dienste van exploitatie worden gebaseerd op de

verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op

basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de

restwaarde is bereikt.

De afschrijvingen worden aan de verschillende activiteiten toegerekend middels de systematiek

toegelicht in “Toerekening baten en lasten”.

19. Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de

winst-en-verliesrekening voor zover zij verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is

sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de

werknemers. De lonen, salarissen en sociale lasten worden aan de verschillende activiteiten

toegerekend middels de systematiek toegelicht in “Toerekening baten en lasten”.

Uitgangspunt is dat de in de verslagperiode te verwerken pensioenlast gelijk is aan de over die

periode aan het pensioenfonds verschuldigde pensioenpremies. Voor zover de verschuldigde

premies op balansdatum nog niet zijn voldaan, wordt hiervoor een verplichting opgenomen. Als de

op balansdatum reeds betaalde premies de verschuldigde premies overtreffen, wordt een over-

lopende actiefpost opgenomen voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door het fonds of van

verrekening met in de toekomst verschuldigde premies.

Verder wordt op balansdatum een voorziening opgenomen voor bestaande additionele verplich-

tingen ten opzichte van het fonds en de werknemers, indien het waarschijnlijk is dat voor de

afwikkeling van die verplichtingen een uitstroom van middelen zal plaatsvinden en de omvang van

de verplichtingen betrouwbaar kan worden geschat. Het al dan niet bestaan van additionele

verplichtingen wordt beoordeeld aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst met het fonds, de

pensioenovereenkomst met de werknemers en andere (expliciete of impliciete) toezeggingen aan

de werknemers. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de beste schatting van de contante

waarde van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen op balansdatum af te wikkelen.

Voor een op balansdatum bestaand overschot bij het pensioenfonds wordt een vordering

opgenomen als de toegelaten instelling de beschikkingsmacht heeft over dit overschot, het

waarschijnlijk is dat het overschot naar de toegelaten instelling zal toevloeien en de vordering

betrouwbaar kan worden vastgesteld.

20. Overige organisatiekosten

Dit betreffen de kosten die niet aan reguliere bedrijfsactiviteiten toegerekend kunnen worden

middels de systematiek toegelicht in “Toerekening baten en lasten”. Beter Wonen heeft in 2016 en

2017 geen overige organisatiekosten gemaakt.

21. Leefbaarheid

Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en

wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het

verslagjaar hebben plaatsgevonden.

22. Financiële baten en lasten

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve

rentevoet van die betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt

rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.

Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van

vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of

verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de gewogen rentevoet

92

van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in

verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.

23. Belastingen

De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-

verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande

boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde

winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden

met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit

hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving.

Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de Belastingdienst betreffende de

Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de Belastingdienst

opgezegd. Beter Wonen heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. Per 1 december 2016 loopt de tussen

woningcorporaties en de Belastingdienst gesloten vaststellingsovereenkomst (VSO2) af. Met dien

verstande dat de overeenkomst stilzwijgend met 1 jaar wordt verlengd, indien deze niet vóór 1

december is opgezegd.

Beter Wonen heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo

2017 en het fiscale resultaat 2017 bepaald. Doordat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1

en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijk te betalen of te verrekenen

belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting.

Voor latente belastingen wordt een vordering dan wel een voorziening getroffen voor tijdelijke

verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen ten behoeve van de financiële

verslaggeving en de fiscale boekwaarde van die posten. Er wordt uitsluitend een latente

belastingvordering opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst belastbare

winsten beschikbaar zullen zijn die voor de realisatie van het tijdelijke verschil dan wel

compensabele verliezen kunnen worden aangewend. Latente belastingvorderingen worden per

iedere verslagdatum herzien en verlaagd voor zover het niet langer waarschijnlijk is dat het

daarmee samenhangende belastingvoordeel zal worden gerealiseerd.

Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de vlottende activa of onder de financiële

vaste activa indien de verwachte looptijd langer is dan een jaar. De latente belastingverplichtingen

zijn opgenomen onder de voorzieningen. De latenties worden gewaardeerd tegen contante waarde.

De netto rente waartegen contant wordt gemaakt bestaat uit de voor Beter Wonen geldende rente

voor langlopende leningen (3,8%) onder aftrek van belasting op basis van het effectieve

belastingtarief (25%). Daarmee komt het gehanteerde rentepercentage uit op 2,9%. Saldering van

latenties vindt plaats indien en voor zover de corporatie bevoegd is tot saldering en simultane

afwikkeling en tevens het stellige voornemen heeft om dit te doen.

Toerekening baten en lasten

Om tot de functionele indeling van de winst-en-verliesrekening te komen wordt gebruik gemaakt

van een kostenverdeelstaat. Hierbij worden de personeelslasten verdeeld op basis van de

werkelijke activiteiten van de werknemers. De directie bedrijfslasten zijn toebedeeld aan de

desbetreffende activiteit. De indirecte bedrijfslasten worden verdeeld door een verdeelsleutel te

hanteren die gelijk is aan de verdeling van de werkelijke activiteiten van de werknemers.

Financiële instrumenten

Financiële instrumenten omvatten handels- en overige vorderingen, geldmiddelen, leningen en

overige financieringsverplichtingen, handelsschulden en overige te bepalen posten.

Financiële instrumenten omvatten tevens in contracten besloten afgeleide financiële instrumenten

(derivaten). Deze worden door de onderneming gescheiden van het basiscontract en apart

verantwoord, indien de economische kenmerken en risico’s van het basiscontract en het daarin

besloten derivaat niet nauw verwant zijn, indien een apart instrument met dezelfde voorwaarden

als het in het contract besloten derivaat aan de definitie van een derivaat zou voldoen en het

gecombineerde instrument niet wordt gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van

waardeveranderingen in de winst- en verliesrekening.

93

Financiële instrumenten, inclusief de van de basiscontracten gescheiden afgeleide financiële

instrumenten, worden bij de eerste opname verwerkt tegen reële waarde, waarbij (dis)agio en de

direct toerekenbare transactiekosten in de eerste opname worden meegenomen. Indien

instrumenten niet zijn gewaardeerd tegen reële waarde met verwerking van waardeveranderingen

in de winst- en verliesrekening, maken eventuele direct toerekenbare transactiekosten deel uit van

de eerste waardering.

In contracten besloten financiële instrumenten die niet worden gescheiden van het basiscontract,

worden verwerkt in overeenstemming met het basiscontract. Na de eerste opname worden

financiële instrumenten op de hierna beschreven manier gewaardeerd.

Afgeleide financiële instrumenten

Afgeleide instrumenten worden gewaardeerd op kostprijs of lagere marktwaarde, tenzij hedge-

accounting onder het kostprijs hedgemodel wordt toegepast.

Indien kostprijs hedge-accounting wordt toegepast, vindt eerste waardering plaats tegen reële

waarde. Zolang het afgeleide instrument betrekking heeft op afdekking van het specifieke risico

van toekomstige transactie die naar verwachting zal plaatsvinden, vindt geen herwaardering van

dit instrument plaats. Zodra de verwachte toekomstige transactie leidt tot verantwoording in de

winst- en verliesrekening, wordt de met het afgeleide instrument samenhangende winst of het met

het afgeleide instrument samenhangende verlies in de winst- en verliesrekening verwerkt. Indien

de afgedekte positie van een verwachte toekomstige transactie leidt tot de opname in de balans

van een niet-financieel actief past de onderneming de kostprijs van dit actief aan met de

afdekkingsresultaten die nog niet in de winst- en verliesrekening zijn verwerkt.

Indien afgeleide instrumenten aflopen of worden verkocht, worden de afdekkingsrelaties beëindigd.

De cumulatieve winst die of het cumulatieve verlies dat tot dat moment nog niet in de winst- en

verliesrekening was verwerkt, wordt als overlopende post in de balans opgenomen totdat de

afgedekte transacties plaatsvinden. Indien de transacties naar verwachting niet meer plaats-

vinden, wordt de cumulatieve winst of het cumulatieve verlies overgeboekt naar de winst- en

verliesrekening. Indien afgeleide instrumenten niet langer voldoen aan de voorwaarden voor

hedge-accounting, maar het financiële instrument niet wordt verkocht, wordt ook de hedge-

accounting beëindigd. Dan dient het financiële instrument tegen kostprijs of lagere marktwaarde te

worden verwerkt.

Voorwaarden aan hedge-accounting

Beter Wonen documenteert in generieke hedgedocumentatie de hedgerelaties en toetst periodiek

de effectiviteit van de hedgerelaties door vast te stellen dat er sprake is van een effectieve hedge

respectievelijk dat er geen sprake is van overhedges. De effectiviteitstest vindt plaats door

vergelijking van de kritische kenmerken van het afdekkingsinstrument met de afgedekte positie.

Indien sprake is van een overhedge, wordt de hiermee samenhangende waarde op basis van

kostprijs of lagere marktwaarde direct in de winst- en verliesrekening verwerkt. Beter Wonen heeft

geen embedded derivaten (cf RJ290).

94

Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode.

De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van

bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele,

investerings- en financieringsactiviteiten.

De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot

mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest

(opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden

opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen.

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn

opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen

onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven

groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover

betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij

aanwezig zijn, zijn op de aankoopprijs in mindering gebracht. Transacties waarbij geen instroom of

uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder het afsluiten van financiële leasing, zijn niet in

het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het

financiële leasingcontract zijn voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een

uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de

interest als een uitgave uit operationele activiteiten.

95

Toelichting op de balans per 31 december 2017

1 Vastgoedbeleggingen

1.1 + 1.2 Vastgoed in exploitatie

Een overzicht van het vastgoed in exploitatie is hierna opgenomen:

Per 31 december 2017 is de som van de in de vaste activa in exploitatie opgenomen

herwaarderingen € 166.108.858. Dit betreft het verschil tussen de marktwaarde en de historische

kostprijs.

Marktwaarde

Zowel het DAEB- als het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie is gewaardeerd tegen de marktwaarde

in verhuurde staat die is bepaald op basis van het ‘Handboek modelmatig waarderen marktwaarde’

die als bijlage is opgenomen bij de Regeling toegelaten instellingen volkshuisvesting (RTIV). Hierbij

wordt op basis van de toekomstige kasstromen de marktwaarde middels de Discounted Cash Flow

(DCF) Methode bepaald.

Bij het bepalen van de marktwaarde is de basisversie van het waarderingshandboek gehanteerd.

De variabelen in de berekening zijn conform het waarderingshandboek gehanteerd. Aangezien de

basisversie van het waarderingshandboek is gehanteerd, is de marktwaarde niet gebaseerd op een

waardering door een onafhankelijke en ter zake deskundige taxateur.

De disconteringsvoet is opgebouwd uit de volgende drie onderdelen:

• De risicovrije rentevoet (0,46%);

• De vastgoedsector specifieke opslag (5,5%) en;

• De opslag voor het object- en marktrisico (afhankelijk van het object waarbij het Handboek

modelmatig waarderen marktwaarde is gevolgd).

Het effect aankopen betreft de 106 woningen die Beter Wonen in 2017 heeft overgenomen van

collega woningcorporatie Mijande Wonen. De woningen zijn gelegen in Aadorp, gemeente Almelo.

Tevens is 1 woning teruggekocht De IJsduiker 23, gelegen in Almelo.

Bij het bepalen van de marktwaarde is voor het bedrijfsonroerendgoed (BOG) en maatschappelijk

onroerend goed (MOG) de full-versie van het waarderingshandboek gehanteerd op basis van

doorexploiteren. Bij enkele vrijheidsgraden is daarbij een aanpassing verricht door de taxateur.

Saldo begin boekjaar € 486.904.099 € 59.210.555 € 546.114.654

Mutaties:- investeringen oplevering nieuwbouw (vanuit MVA in ontwikkeling) - 8.769.093 - - - 8.769.093- investeringen - 122.852 - - - 122.852- effect sloop - - - - - -- effect verkopen - -589.097 - -829.066 - -1.418.163- effect aankopen - 7.909.118 - - - 7.909.118- aanpassen marktwaarde - -2.768.952 - 873.114 - -1.895.838

Saldo mutaties € 13.443.014 € 44.048 € 13.487.062

Saldo einde boekjaar € 500.347.113 € 59.254.603 € 559.601.716

totaal

exploitatie exploitatie

1.1 DAEB 1.2 niet DAEBvastgoed in vastgoed in

96

Deze aanpassingen zijn per vrijheidsgraad in onderstaande tabel toegelicht.

Vrijheidsgraad Basisvariant Aanpassing taxateur bij

full-variant

Schematische vrijheid Separate kasstromen specifiek

tonen

Niet van toepassing

Markthuur Normhuren per type vastgoed Op basis van marktreferenties

Huurinkomsten Aangeleverd door Beter Wonen Genoemde data zijn

overgenomen

Huurstijging Prijsinflatie Conform basisvariant,

marginaal voorzichtiger

Exploitatiekosten Normbedrag per type vastgoed Conform basisvariant

Erfpacht Aangeleverd door Beter Wonen Niet van toepassing

Leegstand Aangeleverd door Beter Wonen Conform basisvariant

Leegwaarde(stijging) Op basis van WOZ-waard Niet van toepassing

Disconteringsvoet Modelmatig vastgesteld Eigen inschatting van taxateur

o.b.v. marktreferenties

Onderhoud Normbedrag per m2 BVO Eigen inschatting taxateur

o.b.v. normen

Exit Yield Automatische berekening Eigen inschatting taxateur

o.b.v. marktreferenties

Overdrachtskosten Standaard percentages Conform basisvariant

Complexindeling

Een waarderingscomplex is een samenstel van verhuureenheden, dat in principe bestaat uit

vergelijkbare verhuureenheden wat betreft type vastgoed, bouwperiode en locatie, en dat als één

geheel aan een derde partij in verhuurde staat verkocht kan worden. Er bestaat geen minimum of

maximum voor het aantal verhuureenheden in een waarderingscomplex. Het kan voorkomen dat

een waarderingscomplex bestaat uit zowel DAEB- als niet-DAEB-vastgoed. De

waarderingscomplexen ten behoeve van de berekening van de marktwaarde zijn door middel van

de volgende indeling bepaald. Allereerst op basis van locatie, indien blijkt dat een verdere indeling

benodigd was op type en indien van toepassing als laatste stap op bouwjaar, zie onderstaande

tabel:

Locatie Type Bouwjaar

CBS buurt (8 binnen Almelo en

3 buiten Almelo, namelijk

Hengelo, Haaksbergen en

Wierden)

Eengezinswoning < 1920

Meergezinswoning ≥ 1920 & <1940

Studenteneenheid ≥ 1940 & < 1960

Zorgeenheid (extramuraal) ≥ 1960 & < 1975

Bedrijfsonroerendgoed ≥ 1975 & < 1990

Maatschappelijk onroerend

goed

≥ 1990 & < 2005

Parkeergelegenheden ≥ 2005

Zorgvastgoed (intramuraal)

97

Parameters

Bij het bepalen van de toekomstige kasstromen voor de DCF-berekening wordt gebruik gemaakt

van de volgende parameters (integraal afkomstig uit het ‘Handboek modelmatig waarderen

marktwaarde’ ):

2017 2018 2019 2020 2021 e.v.

Prijsinflatie 1,30% 1,30% 1,50% 1,70% 2,00%

Looninflatie 1,60% 2,20% 2,20% 2,20% 2,50%

Bouwkostenstijging 1,60% 2,20% 2,20% 2,20% 2,50%

Leegwaardestijging (Overijssel)

5,60% 3,80% 2,00% 2,00% 2,00%

Parameters woongelegenheden

98

EGW

Bouwjaarklasse < 40 ≥ 40 < 60 ≥ 60 < 80 ≥ 80 < 100 ≥ 100 < 120 ≥ 120

< 1920 670€ 687€ 804€ 840€ 841€ 841€

≥ 1920 < 1940 671€ 688€ 805€ 841€ 842€ 842€

≥ 1940 < 1960 788€ 805€ 922€ 958€ 959€ 959€

≥ 1960 < 1975 813€ 830€ 947€ 983€ 984€ 984€

≥ 1975 < 1990 643€ 660€ 777€ 813€ 814€ 814€

≥ 1990 < 2005 687€ 704€ 821€ 857€ 858€ 858€

≥ 2005 733€ 750€ 867€ 903€ 904€ 904€

MGW

Bouwjaarklasse < 40 ≥ 40 < 60 ≥ 60 < 80 ≥ 80 < 100 ≥ 100 < 120 ≥ 120

< 1920 676€ 693€ 810€ 846€ 847€ 847€

≥ 1920 < 1940 677€ 694€ 811€ 847€ 848€ 848€

≥ 1940 < 1960 794€ 811€ 928€ 964€ 965€ 965€

≥ 1960 < 1975 819€ 836€ 953€ 989€ 990€ 990€

≥ 1975 < 1990 649€ 666€ 783€ 819€ 820€ 820€

≥ 1990 < 2005 693€ 710€ 827€ 863€ 864€ 864€

≥ 2005 739€ 756€ 873€ 909€ 910€ 910€

Studenteneenheid

zelfstandig

Bouwjaarklasse < 40 ≥ 40 < 60 ≥ 60 < 80 ≥ 80 < 100 ≥ 100 < 120 ≥ 120

< 1920 409€ 426€ 543€ 579€ 580€ 580€

≥ 1920 < 1940 410€ 427€ 544€ 580€ 581€ 581€

≥ 1940 < 1960 527€ 544€ 661€ 697€ 698€ 698€

≥ 1960 < 1975 552€ 569€ 686€ 722€ 723€ 723€

≥ 1975 < 1990 382€ 399€ 516€ 552€ 553€ 553€

≥ 1990 < 2005 426€ 443€ 560€ 596€ 597€ 597€

≥ 2005 472€ 489€ 606€ 642€ 643€ 643€

Studenteneenheid

onzelfstandig

Bouwjaarklasse < 40 ≥ 40 < 60 ≥ 60 < 80 ≥ 80 < 100 ≥ 100 < 120 ≥ 120

< 1920 319€ 336€ 453€ 489€ 490€ 490€

≥ 1920 < 1940 320€ 337€ 454€ 490€ 491€ 491€

≥ 1940 < 1960 437€ 454€ 571€ 607€ 608€ 608€

≥ 1960 < 1975 462€ 479€ 596€ 632€ 633€ 633€

≥ 1975 < 1990 292€ 309€ 426€ 462€ 463€ 463€

≥ 1990 < 2005 336€ 353€ 470€ 506€ 507€ 507€

≥ 2005 382€ 399€ 516€ 552€ 553€ 553€

Extramurale zorgeenheid

Bouwjaarklasse < 40 ≥ 40 < 60 ≥ 60 < 80 ≥ 80 < 100 ≥ 100 < 120 ≥ 120

< 1920 645€ 662€ 779€ 815€ 816€ 816€

≥ 1920 < 1940 646€ 663€ 780€ 816€ 817€ 817€

≥ 1940 < 1960 763€ 780€ 897€ 933€ 934€ 934€

≥ 1960 < 1975 788€ 805€ 922€ 958€ 959€ 959€

≥ 1975 < 1990 618€ 635€ 752€ 788€ 789€ 789€

≥ 1990 < 2005 662€ 679€ 796€ 832€ 833€ 833€

≥ 2005 708€ 725€ 842€ 878€ 879€ 879€

Instandhoudingsonderhoud per VHE

Oppervlakteklasse m² GO





99

EGW

MGW

Studenteneenheid

Zorgeenheid (extramuraal)

0,1802%

0,13%

2018 en

2019

2020 en

2021

2022 2023 e.v.

0,59% 0,59% 0,59% 0,57%

* De grondslag voor de verhuurderheffing is gemaximeerd tot € 250.000 in 2018. Dat houdt

in dat over het deel van de WOZ-waarde boven deze grens geen heffing wordt geheven.

Deze aftopping van de WOZ-waarde wordt jaarlijks primo jaar geïndexeerd met de

verandering van de gemiddelde WOZ-waarde in heel Nederland.

* Rijksmonumenten zijn vrijgesteld van verhuurderheffing.

2017 2018 2019 20202021

e.v.

1,0% 0,8% 0,6% 0,3%

0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

1,0% 1,0% 1,0% 1,0% 1,0%

0 0 0 0 0

3 3 3 3 3

0 0 0 0 0

* Exploitatieverplichting

*Mutatieonderhoud

Overdrachtskosten (% van de berekende

eindwaarde) 3,00%

Geldt alleen in het geval van wederverhuur (doorexploiteerscenario) In het geval van verkoop

(uitpondscenario) wordt mutatieonderhoud niet opgenomen.

Sinds maart 2017 geldt voor woningen die blijvend gereguleerd zijn (t/m 144 WWS-punten) voor de

kopende partij een verplichting om de woning minimaal zeven jaar te exploiteren alvorens aan een

uitpondscenario te kunnen starten. Gedurende de zevenjaars exploitatieperiode gelden de regels voor

gereguleerde verhuur.

Mutatieleegstand – verkoop (in

maanden)

Juridische splitsingskosten per VHE

Technische splitsingskosten per VHE

508,00€

- €

Verkoopkosten bij uitponden (% van de

leegwaarde) 1,60%

Boveninflatoire huurverhoging -

Zelfstandige eenheden

Boveninflatoire huurverhoging -

Onzelfstandige eenheden

Huurderving (% van de huursom)

Mutatieleegstand – gereguleerde

woningen (in maanden)

Mutatieleegstand – geliberaliseerde

woningen (in maanden)

188€

628€

Gemeentelijke OZB (% van de WOZ)

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten (% van de WOZ)

Verhuurderheffing (% van de WOZ)

395€

387€ -€

Achterstalligonderhoud

per VHE

-€

-€

-€

Beheerkosten per VHE

427€

420€

Mutatieonderhoud per

VHE

836€

628€

100

Inschakeling taxateur

In 2017 is het volledige bedrijfs- en maatschappelijke onroerende zaken in exploitatie getaxeerd

door een onafhankelijke en ter zake deskundige externe taxateur, ingeschreven bij het Nederlands

Register Vastgoed Taxateurs. Het taxatierapport en het taxatiedossier waarin de waardering en de

daarbij gehanteerde aanpassingen ten opzichte van de basisvariant zijn onderbouwd en vastgelegd

zijn in het bezit van Beter Wonen en op aanvraag beschikbaar voor de Autoriteit

woningcorporaties.

Parameters bedrijfsmatig- en maatschappelijk

onroerend goed

2017 en verder

(jaarlijks ingerekend)

Instandhoudingsonderhoud per m2 BVO € 5,10

Mutatieonderhoud per m2 BVO € 10,20

Marketing (% van de marktjaarhuur) 14%

Achterstallig onderhoud per vhe € -

Beheerkosten – BOG (% van de markthuur) 3,00%

Beheerkosten – MOG (% van de markthuur) 2,00%

Gemeentelijke OZB (% van de WOZ) 0,37%

Belastingen, verzekeringen en overige zakelijke lasten

(% van de WOZ)0,13%

Mutatieleegstand (in maanden) 6

Overdrachtskosten (% van de berekende eindwaarde) 7,00%

Parameters parkeergelegenheden2017 en verder


Instandhoudingsonderhoud parkeerplaats per jaar € 47,00

Instandhoudingsonderhoud garagebox per jaar € 157,00

Beheerkosten parkeerplaats per jaar € 25,50

Beheerkosten garagebox per jaar € 36,00


(% van de WOZ)0,25%

Juridische splitsingskosten per eenheid € 508,00

Technische splitsingskosten per eenheid € -

Verkoopkosten per eenheid € 500,00

Mutatieleegstand (in maanden) 6


Parameters intramuraal zorgvastgoed2017 en verder


Instandhoudingsonderhoud per m2 BVO € 8,00

Mutatiekosten per m2 BVO € 10,00

Marketing (% van de marktjaarhuur) 14%

Achterstallig onderhoud per vhe € 0,00

Beheerkosten (% van de markthuur) 2,50%


(% van de WOZ)0,37%

Mutatieleegstand (in maanden) € 6,00


101

Hypothecaire zekerheden

Op twee niet-DAEB-complexen na is het gehele vastgoed van Beter Wonen gefinancierd met

leningen onder borging van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Het Waarborgfonds Sociale

Woningbouw heeft hierbij het recht van eerste hypotheek. Voor deze borgstelling wordt door het

Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligo per lening gevraagd. Als gevolg hiervan zijn de

onroerende en roerende zaken in exploitatie die met geborgde leningen zijn gefinancierd niet met

hypothecaire zekerheden bezwaard. De ultimo boekjaar bestaande obligoverplichting is onder de

‘Niet in de balans opgenomen activa en verplichtingen’ opgenomen.

Bedrijfswaarde

Om te voldoen aan artikel RJ 645.515 is hier ook de bedrijfswaarde opgenomen. De bedrijfswaarde

van het DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per 31 december 2017 € 365,0 miljoen (31-12-

2016 € 370,8 miljoen). De bedrijfswaarde van het niet-DAEB-vastgoed in exploitatie bedraagt per

31 december 2017 € 40,6 miljoen (31-12-2016 € 45,3 miljoen). Onder de bedrijfswaarde wordt

verstaan de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie-

opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de

kasstroomgenererende eenheden.

De daling wordt met name veroorzaakt doordat de inflatie en inflatieverwachting lager is dan waar

vorig jaar rekening mee gehouden werd. Hierdoor vallen de huuropbrengsten over de gehele

exploitatie periode lager uit.

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de

beste schatting weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn

gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstroomprognoses zijn ontleend aan de

intern geformaliseerde meerjarenbegroting. De verwachte verkoopopbrengsten zijn voor een

periode van 5 jaar ingerekend. Kosten voor sloop en verbeteringen zijn ingerekend voor zover de

plannen intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd zijn. De kosten van planmatig

onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per

component. Na 10 jaar wordt voor de beheerskosten uitgegaan van genormeerde lastenniveaus.

De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de

contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een

verwachte termijn van vijf jaar, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden

gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie

gehanteerd.

De bepaling van de restwaarde van de grond is gebaseerd op het huidige gebruik van de grond. De

restwaarde van de grond aan het eind van de exploitatieduur is gebaseerd op de reële waarde

onder aftrek van de te maken kosten sloop/bouwrijp maken en herhuisvesting en bedraagt

€ 8.292 per woning (prijspeil ultimo 2017) en € 6.219 per bedrijfsruimte (maatschappelijk

vastgoed). De reële waarde is gebaseerd op een vergelijkbare grond(kavel) geïndexeerd naar het

einde van de levensduur.

Bij de bedrijfswaardeberekening gelden onder andere de volgende uitgangspunten:

• jaarlijkse huurverhogingen incl. huursombenadering: 2018 1,5%, 2019 1,6% en 2020 en verder

2% verhoging exclusief huurharmonisatie (voorgaand jaar: 2017 1,2%, 2018 1,6% en 2019 en

verder 2%);

• jaarlijkse huurderving: 2017 en verder 0,9% voor DAEB (voorgaand jaar: 2016: 1,8% en

daarna 0,9%), voor niet-DAEB 11,3%;

• de mutatiegraad wordt berekend op basis van ervaringscijfers per complex (laatste 5 jaar

gemiddeld);

• stijging van de onderhoudskosten van 2,2% in 2018, 2,3% in 2019 e.v. (voorgaand jaar: 1,6%

in 2017, 1,9% in 2018, 2,2% in 2019 en daarna 2,5%);

• stijging van de lonen en variabele lasten van 2,2% in 2018, 2,3% in 2019 e.v. (voorgaand jaar:

1,6% in 2017, 1,9% in 2018, 2,2% in 2019 en daarna 2,5%);

• de disconteringsvoet bedraagt 5,00% (voorgaand jaar 5,00%); welke jaarlijks wordt bepaald

door de sectorinstituten met in achtneming van de bepalingen van RJ 121;

102

• de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende

levensduur van de complexen/investering waarbij rekening is gehouden met eventuele

verlengingen voortvloeiend uit levensduur verlengende investeringen en waarbij uitgegaan

wordt van een minimale levensduur van 15 jaar;

• kasstromen worden verdisconteerd uitgaande van het medionumerandomodel;

• voor 2018, 2020 en 2022 zijn 10 DAEB-huurwoningen per jaar als verkopen ingerekend. Voor

2019, 2021 en 2023 zijn 11 huurwoningen, waarvan 1 niet-DAEB-woning per jaar als verkoop

ingerekend. Gemiddeld is de WOZ-waarde van € 88.000 en de marktwaarde is gemiddeld €

77.000 (voorgaand jaar een gemiddelde WOZ-waarde van € 96.000 en de marktwaarde is

gemiddeld € 77.000);

• wegingsfactor voor de verdeling van de kosten is voor woningen en bedrijfspanden 1,0 en voor

overige verhuureenheden 0,2;

• de heffing van de Autoriteit woningcorporaties is ingerekend in de bedrijfswaarde.

• de bijdrage voor saneringsheffing is ingerekend in de bedrijfswaarde. De bijdrage bedraagt 1%

van de huursom. In de bedrijfswaarde ultimo 2016 is geen rekening gehouden met

saneringsheffing;

• de verhuurderheffing, zoals goedgekeurd door de Eerste Kamer, is ingerekend in de

bedrijfswaarde voor de gehele resterende levensduur van het bezit;

• de verhuurderheffing is ingerekend in de bedrijfswaarde. De verhuurdersheffing is in 2017

0,536% van de WOZ-waarde van de huurwoningen. Dit tarief loopt op tot 0,591% in 2018 en

2019, 0,592% in 2020 en 2021, 0,593% in 2022 en 0,567% in 2023 en verder.

Derhalve wordt hier onder de bedrijfswaarde van de onroerende zaken in exploitatie, zoals deze

jaarlijks aan het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) toegelicht. Deze bedrijfswaarde sluit

aan op het beleid van Beter Wonen en beoogt inzicht te geven in de verdiencapaciteit van haar

vastgoed uitgaande van dit beleid.

1.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Saldo begin boekjaar € 2.978.933 € 500.000

Mutaties:- investeringen - 11.344.408 - 8.537.351- overboeking restwaarde van DAEB vastgoed in exploitatie - - - 5.655.535- overboeking restwaarde van niet-DAEB vastgoed in exploitatie - - - -- onttrekking voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw - -4.622.169 - -7.570.175- overboeking naar DAEB vastgoed in exploitatie - -8.769.093 - -3.964.134- overboeking naar voorraad grond bestemd voor verkoop - - - -179.644

Saldo mutaties € -2.046.854 € 2.478.933

Saldo einde boekjaar € 932.079 € 2.978.933

20162017

- Verbeteringen € 2.386.511 € 249.502- Nieuwbouwprojecten - 8.520.305 - 7.960.282- Sloop - 1.202 - -- Toegerekende uren - 153.631 - 111.540- Toegerekende rente (rentepercentage 3,7%; 2016: 3,7%) - 282.759 - 216.027

€ 11.344.408 € 8.537.351

20162017

103

2 Materiële vaste activa

2.1 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De investeringen hebben voornamelijk betrekking op het uitgevoerde digitaliseringsproject en

kantoorautomatisering (hardware).

Verzekering

Het kantoorpand en een deel van de inventaris is per 31 december 2017 voor € 6,0 miljoen

verzekerd tegen het risico van brand- en stormschade en inbraak. Dit bedrag wordt jaarlijks

gecorrigeerd met het prijsindexcijfer voor de bouwkosten. De vervoermiddelen en de

automatisering zijn afzonderlijk verzekerd.

3 Financiële vaste activa


Het saldo betreft latente belastingvorderingen die zijn ontstaan uit hoofde van verschillen tussen

de waarde van activa en passiva voor de fiscale resultaatbepaling en de waarde in deze

jaarrekening. Voor alle tijdelijke waarderingsverschillen (verkoop, leningenportefeuille, overige

voorzieningen, grondposities, MVA in ontwikkeling, afschrijving en WOZ waardedaling) zijn

latenties opgenomen in de jaarrekening. De latentie heeft tevens betrekking op

verliescompensatie. Alle fiscale verliezen zijn tot waardering gebracht.

Saldo per 1 januari 2017:

- aanschafwaarde € 5.867.747 € 4.049.874 € 329.088 € 10.246.709- cumulatieve afschrijvingen - -3.022.445 - -3.565.790 - -329.088 - -6.917.323

Boekwaarde per 1-1-2017 € 2.845.302 € 484.084 € - € 3.329.386

Mutaties:- investeringen € - € 224.178 € - € 224.178

- desinvesteringen - - - - - - - -- cumulatieve afschrijvingen desinvesteringen - - - - - - - -- afschrijvingen - -177.571 - -249.225 - - - -426.796

Saldo € -177.571 € -25.047 € - € -202.618

Saldo per 31 december 2017:- aanschafwaarde € 5.867.747 € 4.274.052 € 329.088 € 10.470.887- cumulatieve afschrijvingen - -3.200.016 - -3.815.015 - -329.088 - -7.344.119

Boekwaarde per 31-12-2017 € 2.667.731 € 459.037 € - € 3.126.768

vervoer- totaal

middelen

kantoorpand inventaris

Afschrijvingsmethode en termijnen

Omschrijving termijn methode

Kantoorpand 50 jaar lineairInventaris 5/10/20 jaar lineairAutomatiseringssysteem 3 jaar lineairVervoermiddelen 5 jaar lineair

Saldo begin boekjaar € 5.296.457 € -Mutaties: - onttrekking ten laste cq dotatie ten gunste van resultaat - 2.375.525 - 6.940.458 - overboeking naar kortlopende vorderingen - -1.026.454 - -1.644.001

Saldo einde boekjaar € 6.645.528 € 5.296.457

2017 2016

104

De latente belastingvordering is contant gewaardeerd. Van deze vordering is een bedrag ad

€ 2.670.455 (2016: € 1.644.001) naar verwachting verrekenbaar binnen 1 jaar. Dit bedrag is

onder de post latente belastingvorderingen binnen de vlottende activa opgenomen. Van het

langlopende deel wordt naar verwachting een bedrag van € 1.530.127 (2016: € 0) na 5 jaar

gerealiseerd.

De nominale waarde van de belastinglatentie bedraagt € 12.666.288 (2016: € 7.475.000).

Voor het overige verschil ad. € 27,5 miljoen (2016: € 3,3 miljoen.) betrekking hebbend op

vastgoed in exploitatie is geen latentie gevormd vanwege het niet binnen afzienbare tijd afwikkelen

van deze verschillen.

4 Voorraden

4.1 Voorraden

Voorraad onderhoudsmaterialen

De omloopsnelheid van de voorraad onderhoudsmaterialen is 0,82 (2016: 0,88).

Voorraad grond (bestemd voor verkoop)

De post Vastgoed bestemd voor verkoop betreft grondposities die gewaardeerd zijn tegen

verkrijgingsprijs dan wel de lagere marktwaarde. De marktwaarde is gebaseerd op een externe

toetsing op basis van taxaties en/of referentie transacties ultimo boekjaar.

3.1 Voorraad onderhoudsmaterialen € 198.654 € 195.7683.1 Voorraad kantinebenodigdheden - 2.306 - 2.8463.2 Voorraad grond (bestemd voor verkoop) - 4.394.832 - 4.210.832

Totaal € 4.595.792 € 4.409.446

20162017

Saldo begin boekjaar € 4.210.832 € 4.634.060Mutaties: - overboeking van vastgoed in ontwikkeling - - - 179.644- investeringen - - - -- desinvesteringen - - - -862.432- bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa - 184.000 - 259.560


20162017

105

5 Vorderingen

Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar.

5.1 Huurdebiteuren

De huurachterstanden bedragen ultimo boekjaar 2,6% van de bruto jaarhuur (2016: 2,5%).

Exclusief de vertrokken huurders is dit 0,7% (2016: 0,6%).

Voorziening dubieuze debiteuren

Er is een voorziening getroffen voor debiteuren die naar verwachting oninbaar zullen blijken. In de

navolgende tabel is het verloop van deze voorziening weergegeven.


5.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen

In 2016 zijn voorlopige aanslagen VPB betaald aan de Belastingdienst. Als gevolg van het gesloten

compromis hoeft er nog geen VPB betaald te worden en zijn de vooruitbetaalde bedragen in 2017

terugontvangen.

Ouderdom huurachterstand

Tot 1 maand 98 101 € 54.055 € 36.178

1 tot 2 maanden 60 37 - 23.633 - 16.030

2 tot 3 maanden 66 22 - 29.575 - 12.711

> 3 maanden 176 195 - 181.034 - 189.042

Totaal huidige huurders 400 355 € 288.297 € 253.961

Vertrokken huurders 312 239 - 757.630 - 733.806

Totaal huurdebiteuren 712 594 € 1.045.927 € 987.767

Af: voorziening dubieuze debiteuren - 751.902 - 707.845

Totaal € 294.025 € 279.922

31-12-2017 31-12-2016

aantal huurders bedrag 31-12-2017 31-12-2016

Saldo begin boekjaar € 707.845 € 732.653- Toevoeging ten laste van het resultaat - 143.000 - 52.000- Onttrekkingen - -98.943 - -76.808


20162017

Saldo begin boekjaar € 1.644.001 € -Mutaties: - onttrekking ten laste cq dotatie ten gunste van resultaat - - - - - overboeking van langlopende latente belasting verplichting - 1.026.454 - 1.644.001


2017 2016

Nog te vorderen Vennootschapsbelasting - - - 4.124.814

Totaal € - € 4.124.814

2017 2016

106

5.4 Overige vorderingen

5.5 Overlopende activa

6 Liquide middelen

6.1 Liquide middelen

De omvang van het saldo van de liquide middelen ligt bijna € 7,3 miljoen hoger dan vorig jaar.

Naast bovenstaande liquide middelen heeft Beter Wonen een rekening courant faciliteit van € 5

miljoen bij de Rabobank. De liquide middelen staan ter vrije beschikking van Beter Wonen.

Vorderingen op niet huurders € 13.251 € 19.305Nog te ontvangen rente banken - 10.446 - 46.247Te vorderen van uitkeringen brandschades - - - 2.474Te vorderen afrekeningen beheerscomplexen - 27.618 - -Diversen - 64.768 - 192.648

Totaal € 116.083 € 260.674

2017 2016

Vooruitbetaalde assurantiepremie € 110.090 € 113.364

Totaal € 110.090 € 113.364

20162017

Direct opvraagbaar:- rentecompensabele bankrekeningen € 1.887.875 € 1.719.150- spaarrekening - 19.890.020 - 12.743.762- overige bankrekeningen - 4.797 - 768- kas - 2.195 - 4.789

Totaal liquide middelen € 21.784.887 € 14.468.469

20162017

107

7 Eigen vermogen

7.1 Eigen vermogen

De herwaarderingsreserve wordt bepaald op complexniveau op basis van het positieve verschil in

de boekwaarde van het vastgoed in exploitatie op basis van marktwaarde ten opzichte van de

boekwaarde van het vastgoed in exploitatie op basis van historische kosten. Hierbij wordt er bij de

bepaling van de boekwaarde op basis van historische kosten geen rekening gehouden met

afschrijvingen en waardeverminderingen. De herwaarderingsreserve ziet volledig toe op de activa

in exploitatie. Bij het bepalen van de reserve is geen rekening gehouden met verschuldigde

belastingen bij realisatie van herwaarderingen.

De bestemming van het resultaat is conform artikel 3 van de statuten, dit artikel zegt:

De stichting heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting.

Voorgesteld wordt het negatieve resultaat ad € 4,4 miljoen te onttrekken aan de overige reserves.

Saldo begin boekjaar € 334.176.866 € 283.973.809

7.1 Herwaarderingsreserve € 166.108.858 € 168.144.3077.2 Overige reserves - 168.068.008 - 115.829.5027.3 Resultaat boekjaar - -4.387.128 - 50.203.057


20162017

Herwaarderingsreserve


Realisatie door verkoop - -855.284 - -1.196.383Mutatie herwaarderingsreserve - -1.180.165 - 20.867.229


20162017

Overige reserves


Winstverdeling vorig boekjaar - 50.203.057 - 3.165.217Toename/afname ten laste van de herwaarderingsreserve - 2.035.449 - -19.670.846


20162017

108

8 Voorzieningen

8.1 Voorziening onrendabele investeringen (ver-)nieuwbouw

Naar verwachting wordt de volledige voorziening binnen 1 jaar afgewikkeld.

8.2 Voorziening latente belastingverplichtingen

De voorziening voor latente belastingverplichtingen is overwegend langlopend van aard. Verwacht

wordt dat van dit bedrag op balansdatum een bedrag van € 597.740 (2016: € 0) binnen een jaar

wordt gerealiseerd en een bedrag van € 4.501.083 (2016: € 0) na vijf jaar. De nominale waarde

van de belastinglatentie bedraagt € 9.276.616 (2016: € 0).

8.3 Overige voorzieningen

De voorziening heeft betrekking op uit voeren onderhoudswerkzaamheden met betrekking tot

vochtproblematiek in het complex Mennistenhoek/Bendien. In 2016 is onderzoek gedaan naar de

oorzaken van de vochtproblemen om tot een structurele oplossing te kunnen komen. In 2017 zijn

steekproeven uitgevoerd met de in te zetten maatregelen en is het effect daarvan gemeten. Naar

aanleiding van deze steekproeven en het resultaat is de voorziening bijgesteld. Bij de inschatting

van de kosten is ervan uitgegaan dat een deel van de kosten verhaald wordt op de aannemer

wegens in eerdere jaren verkeerd aangebracht tegelwerk.

Naar verwachting wordt de volledige voorziening in 2018 afgewikkeld.


- Dotatie aan de voorziening - 4.831.559 - 41.641 - Onttrekking aan de voorziening - -4.622.169 - -7.570.175

Saldo eind boekjaar € 3.009.387 € 2.799.997

2017 2016

Saldo begin boekjaar € - € -Mutaties: - dotaties - 7.524.034 - -- onttrekkingen - - - - Saldo einde boekjaar € 7.524.034 € -

2017 2016

Saldo begin boekjaar € 718.000 € -Mutaties: - dotaties - 101.810 - 718.000- onttrekkingen - -79.863 - - Saldo einde boekjaar € 739.947 € 718.000

20162017

109

9 Langlopende schulden

9.1 Leningen overheid

Dit betreft leningen met gemeente Almelo. Vanwege (jaarlijkse) aflossing is het schuldrestant

gedaald.

9.2 Leningen kredietinstellingen

Rentevoet en aflossingssysteem

De gemiddelde rentevoet (inclusief rentederivaten) van de uitstaande leningen van de overheid en

kredietinstellingen bedraagt circa 3,8% (2016: 3,8%). De leningen van overheid en krediet-

instellingen worden lineair, ineens (fixe) of op basis van annuïteiten afgelost.

Het aflossingsbestanddeel in de komende 5 jaren bedraagt € 56.797.407 (2016: € 68.667.230).

Het bedrag van € 194,4 (2016: € 168,0 miljoen) heeft een looptijd van meer dan 5 jaar.

De rente van de vastrentende leningen is dan wel voor de gehele looptijd gefixeerd dan wel tot het

renteherzieningsmoment. Het risico van deze leningen betreft:

• op het moment van renteherziening indien de rente hoger dan wel lager is dan de oude

contractrente;

• de herfinanciering van de tussentijdse en eindaflossingen van de lening in een nieuwe lening

met een hogere dan wel lagere rente.

De rente van de variabel rentende leningen (zogeheten roll-over-leningen) zijn gebaseerd op 3- of

6-maands Euribor. De rente van de roll-over-leningen kent een spread van 13 tot en met 70

basispunten boven Euribor. Het renterisico van de roll-over-leningen is afgedekt met rente-

instrumenten (zijnde renteswaps). Ultimo 2017 zijn in afstemming met het WSW ook eigen

middelen leningen aangetrokken. Dit betreffen ook roll-over leningen, maar die zijn niet gekoppeld

Saldo begin boekjaar € 8.955.118 € 9.365.833Mutaties: - aflossingen - -423.752 - -410.715

Subtotaal einde boekjaar € 8.531.366 € 8.955.118

Aflossingsverplichting < 1 jaar - -437.212 - -342.484


20162017

Saldo begin boekjaar € 227.746.865 € 237.352.843Mutaties: - nieuwe leningen - 27.500.000 - 12.316.680 - aflossingen - -12.626.705 - -21.922.658

Subtotaal einde boekjaar € 242.620.160 € 227.746.865

Aflossingsverplichting < 1 jaar - -21.347.911 - -12.707.975


Totaal Leningen € 229.366.403 € 223.651.525

Marktwaarde € 289.991.125 € 285.194.236

2017 2016

110

aan rente-instrumenten. De rente van deze roll-over-leningen kent een spread van -7 tot en met

+9 basispunten boven Euribor.

De basisrenteleningen hebben een rentetarief dat bestaat uit twee componenten, zijnde een

basisrente en een liquiditeitsopslag. De basisrente geldt voor de volledige looptijd van de leningen.

De liquiditeitsopslag geldt voor de overeengekomen periode, waarbij de eerste minimale looptijd

twee jaar bedraagt. Na twee jaar dient een nieuwe liquiditeitsopslag met de bank overgekomen te

worden. De liquiditeitsopslag van de huidige basisrenteleningen bedraagt tussen 12 en 33

basispunten.

De samenstelling van de leningenportefeuille ultimo 2017 van Beter Wonen is als volgt:

Renterisico

Het rente- en looptijdenbeleid van Beter Wonen is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15%

renterisico te lopen. Eén van de business risks van het WSW is hierbij als uitgangspunt genomen.

We monitoren het renterisico voor de komende 15 jaar. In de periode van 2018 tot en met 2032

blijft het renterisico onder de norm van 15%.

Looptijd

De gewogen gemiddelde looptijd van de leningenportefeuille bedraagt ultimo 2017 7,09 jaar

(2016: 7,25 jaar).

Reële waarde

De reële waarde van de leningen wordt gedefinieerd als de contante waarde van de leningen-

portefeuille waarbij een disconteringsvoet gebaseerd op actuele marktrente voor soortgelijke

leningen wordt gehanteerd. De reële waarde van de schulden aan overheid en kredietinstellingen

bedraagt ultimo 2017 € 299 miljoen (2016: € 285 miljoen) en is daarbij gebaseerd op de

kasstromen van de leningenportefeuille (exclusief interestderivaten) gebruikmakend van de

forwardcurve. De boekwaarde bedraagt ultimo 2017 € 251 miljoen (2016: € 237 miljoen).

Tegenpartijrisico

De samenstelling van de leningenportefeuille naar geldgever is als volgt:

Leningen

overheid en

krediet-

instellingen

30%8%6%

56%100%

Variabele hoofdsom - swap

Fixe / annuïtair / lineairBasisrenteleningVariabele hoofdsom

Totaal

Leningen

overheid en

krediet-

instellingen

46%46%3%5%

100%Totaal

Nederlands Waterschapsbank N.V.

Gemeente AlmeloN.V. Bank Nederlandse Gemeenten

Rabobank

111

Uit voorgaande opstelling blijkt dat het tegenpartijrisico is geconcentreerd bij de Nationale

Waterschapsbank (NWB) en de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG). De BNG is een bank van en

voor overheden en instellingen van maatschappelijk belang. BNG is een structuurvennootschap.

Aandeelhouders van de bank zijn uitsluitend overheden. De Staat is houder van de helft van de

aandelen, de andere helft is in handen van gemeenten, provincies en een hoogheemraadschap.

NWB is een financiële dienstverlener voor de overheidssector. Alle aandelen van de bank zijn in

handen van overheden. Het tegenpartijrisico is hiermee in voldoende mate gereduceerd.

Herfinancieringsrisico

De concentratie van de leningenportefeuille bij twee aanbieders wordt veroorzaakt doordat slechts

een beperkt aantal financiële instellingen actief financiering aanbiedt op de kapitaalmarkt voor

woningcorporaties. Dit beïnvloedt het herfinancieringsrisico. Het herfinancieringsrisico betreft het

risico dat een vervallen financiering niet opnieuw gefinancierd kan worden. Door spreiding aan te

brengen in looptijden en open te staan voor nieuwe aanbieders probeert Beter Wonen het

herfinancieringsrisico te reduceren.

Zekerheden

Een tweetal nieuwbouwcomplexen (in Hengelo en Wierden – ( inzake de Schering)) buiten de

gemeente Almelo is hypothecair bezwaard voor in totaal € 11,7 miljoen. Daarnaast zijn de

huurpenningen verpand aan de huisbankier.

De overige materiële vaste activa zijn niet hypothecair bezwaard. De rente en aflossing van die

leningen wordt door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw gegarandeerd, waarbij de gemeente

Almelo als achtervang optreedt. Bij één lening treedt de gemeente Haaksbergen als achtervang op.

Ultimo 2017 is voor een bedrag van € 297 miljoen aan WSW borging verkregen.

9.3 Waarborgsommen

De openstaande waarborgsommen betreffen de volgens huurovereenkomst ontvangen bedragen

van huurders van met name bedrijfspanden. De waarborgsommen dienen als eerste zekerheid voor

de voldoening van het bedrag dat bij beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder

eventueel verschuldigd is aan mutatiekosten en aan achterstallige huur.

Saldo begin boekjaar € 23.059 € 20.293Mutaties:- mutaties waarborgsommen . uitbetaalde waarborgsommen - - - -5.181 . ontvangen waarborgsommen - 3.171 - 7.889- mutaties rente waarborgsommen . uitbetaalde rente - -1.065 - - . bijgeschreven rente - 84 - 58


Nader te specificeren in:- waarborgsommen € 24.603 € 21.432- rente waarborgsommen - 646 - 1.627

Totaal € 25.249 € 23.059

2017 2016

112

10 Kortlopende schulden

10.1 Schulden aan kredietinstellingen

10.2 Schulden aan leveranciers

De schulden aan leveranciers waren ultimo 2016 hoog in vergelijking met vorige jaren en 2017.

10.3 Belastingen en premies sociale verzekeringen

De post ‘Nog te betalen BTW’ betreft voornamelijk verlegde BTW van het 4e kwartaal 2017.

10.4 Overige schulden

10.5 Overlopende passiva

Dit betreft kortlopende overlopende passiva (verwachte verrekening binnen 1 jaar).

- aflossingsverplichting < 1 jaar € 21.785.123 € 13.050.456- niet vervallen rente - 2.710.883 - 2.877.669

Totaal € 24.496.006 € 15.928.125

20162017

Schulden aan leveranciers € 1.915.199 € 2.762.243

Totaal € 1.915.199 € 2.762.243

2017 2016

Nog te verrekenen pensioenlasten € 62.191 € 37.071Nog te betalen loonheffing - 117.788 - 124.842

Nog te betalen BTW - 1.285.558 - 1.357.284

Totaal € 1.465.537 € 1.519.197

20162017

Afrekening servicekosten € 147.641 € 117.933Nog te verrekenen met bewoners commissies - 31.503 - 32.804Nog te betalen accountantskosten - 42.490 - 49.554Nog te betalen personeelskosten - 188.123 - 102.658Nog te betalen brandschades - 40.557 - -Overig - 510.085 - 545.874

Totaal € 960.399 € 848.823

20162017

Vooruitontvangen huren € 585.522 € 592.285

Totaal € 585.522 € 592.285

2017 2016

113

Niet op de balans opgenomen activa en verplichtingen

Huur-koopwoningen

Beter Wonen heeft in het verleden aan 32 huurders een huur-koopproduct aangeboden. De

essentie van dit product is dat de partijen de mogelijkheid hebben om op enig moment van huur

over te schakelen naar koop en omgekeerd. Hiertoe zijn er aan de huurders koopopties verstrekt

en heeft Beter Wonen voor de verkochte woningen een koopoptie ontvangen.

De verstrekte rechten zijn strikt persoonlijk en eindigen tegelijk met het beëindigen van de

huurovereenkomst.

Op dit moment hebben 3 huurders het recht om hun woning te kopen voor minstens 70% van de

onderhandse verkoopwaarde in lege staat. Deze waarde is naar huidig inzicht lager dan de

waardering zoals in de jaarrekening is verantwoord. Hiernaast hebben 4 woningeigenaren de plicht

om bij verkoop de woning aan Beter Wonen aan te bieden tegen de geïndexeerde destijds betaalde

koopprijs. Beter Wonen heeft onder bepaalde omstandigheden de plicht om terug te kopen. De

maximale verplichting wordt ultimo 2017 berekend op € 333.000. Deze constructie wordt niet meer

aangeboden.

Aangegane verplichtingen inzake onroerende goederen

De aangegane verplichtingen bedragen ultimo 2017 € 7,1 miljoen (ultimo 2016 € 14,4 miljoen)

Obligo WSW

Ultimo boekjaar bedraagt het obligo uit hoofde van geborgde leningen volgens opgave van het

WSW € 9,4 miljoen (2016: € 7,3 miljoen). De hoogte van het obligotarief is conform 2016

vastgesteld op 3,85% over het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het

leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Voor het type lening met variabele

hoofdsom is bepaald dat over 75% van de maximale hoofdsom obligo is verschuldigd.

Dit obligo is opeisbaar indien blijkt dat het totale garantievermogen van het WSW niet voldoende is

om de afspraken op het WSW te dekken. Ultimo 2017 zijn er geen signalen/indicaties aanwezig dat

deze obligoverplichting zal worden opgevraagd.

Contracten

Leasecontracten.

Onderstaande leasecontracten zijn afgesloten:

1. Contract voor copiers en printers voor een periode van 7 jaar (2024). De totale contractprijs

voor 2018 bedraagt circa € 26.000.

2. Contract voor bedrijfswagens voor een periode van 4 jaar (2019). De totale contractprijs voor

2018 bedraagt circa € 28.500.

Contractonderhoud

Voor contractonderhoud zijn contracten afgesloten voor een periode van 1 jaar (2018). In totaal

bedraagt de contractprijs voor 2018 circa € 1.160.000.

Specificatie aangegane verplichtingen waarvanComplex

NieuwbouwprojectenHet Riethuys € 5.747.352 € 5.730.378 € 16.974Kloosterhofflat - 5.535.242 - 5.184.486 - 350.756Haven zuid - 7.332.706 - 1.466.395 - 5.866.311

Overige lopende projectenVerduurzaming Seringenstraat - 2.088.647 - 2.066.007 - 22.640Verduurzaming Jan Steenstraat - 2.520.751 - 2.520.751 - -Overige verduurzaming - 1.084.034 - 282.766 - 801.268

Totaal € 24.308.732 € 17.250.783 € 7.057.949

geactiveerd restant

verplichtingverplichting aangeganetot en met

einde boekjaar

aangegane

114

Rente-afspraken

In het vastgestelde treasury- en beleggingsstatuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten

onder voorwaarden toegestaan. Deze instrumenten worden uitsluitend toegepast in het kader van

beperking van renterisico's/looptijdrisico's. Toegepaste grondslagen voor de verwerking van deze

instrumenten zijn volledig in overeenstemming met hetgeen algemeen aanvaard is. Hieronder

wordt nader informatie verstrekt over de instrumenten die gebruikt worden voor het beheersen

van rente- en looptijdenrisico's, alsmede over de omvang en risico's van deze instrumenten.

Het rente- en looptijdenbeleid van Beter Wonen is erop gericht jaarlijks niet meer dan 15%

renterisico te lopen. Dit wordt gerealiseerd door gebruik te maken van renteswaps en caps in

relatie tot onderliggende leningen. Er is sprake van effectieve hedgerelaties waarvan de waardes

hieronder off-balance zijn toegelicht.

Eind 2017 vertegenwoordigde de marktwaarde van deze derivaten een ongerealiseerd verlies van €

72,7 miljoen (2016: -/- € 90,5 miljoen). De minder negatief geworden marktwaarde is het gevolg

van de lichte stijging van de marktrente ten opzichte van 2016. Beter Wonen voert een

administratie waarin is vastgelegd dat de doelstelling van deze swaps is om de renterisico's te

beperken tot het einde van de looptijd van de leningen.

Ultimo 2017 heeft Beter Wonen de volgende renteswaps (allen afgesloten voor het verslagjaar):

Onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en boekwaarde van de verschillende

derivaten per 31 december 2017:

Financiële instrumenten

Algemeen

Beter Wonen maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële

instrumenten die de toegelaten instelling blootstellen aan markt- en/of kredietrisico’s. Het betreft

financiële instrumenten die in de balans zijn opgenomen en interest derivaten om toekomstige

kasstromen af te dekken.

Beter Wonen handelt niet in deze financiële derivaten en heeft procedures en gedragslijnen om de

omvang van het kredietrisico bij elke tegenpartij of markt te beperken.

Bij het niet nakomen door een tegenpartij van aan Beter Wonen verschuldigde betalingen blijven

eventuele daaruit voortvloeiende verliezen beperkt tot de marktwaarde van de desbetreffende

instrumenten. De contractwaarde of fictieve hoofdsommen van de financiële instrumenten zijn

slechts een indicatie van de mate waarin van dergelijke financiële instrumenten gebruik wordt

gemaakt en niet van het bedrag van de krediet- of marktrisico’s.

Tegenpartij Ingangs- Eind- Hoofdsom Renteperc. Op basis Marktwaarde

datum datum van 31-12-2017

Rabobank 1-2-2011 1-2-2021 10.000.000 2,835% 6-mnd Euribor -1.141.380Rabobank 1-11-2012 2-11-2020 10.000.000 3,130% 6-mnd Euribor -952.654

Deutsche Bank 1-3-2013 1-3-2053 10.000.000 3,135% 6-mnd Euribor -4.834.782Rabobank 1-5-2013 2-5-2018 10.000.000 3,900% 3-mnd Euribor -407.103Rabobank 5-7-2013 5-7-2019 10.000.000 4,010% 3-mnd Euribor -854.136Deutsche Bank 1-11-2013 1-11-2063 10.000.000 3,070% 6-mnd Euribor -5.558.701

Deutsche Bank 1-12-2013 1-12-2062 10.000.000 3,065% 6-mnd Euribor -5.429.951Deutsche Bank 1-1-2014 1-1-2058 10.000.000 3,972% 3-mnd Euribor -8.105.363Deutsche Bank 1-6-2014 1-6-2059 10.000.000 4,065% 3-mnd Euribor -8.449.558

Deutsche Bank 19-12-2014 19-12-2060 10.000.000 3,975% 3-mnd Euribor -8.355.920Barclays 1-5-2015 1-5-2055 10.000.000 3,710% 6-mnd Euribor -6.709.663Deutsche Bank 1-9-2015 1-9-2064 10.000.000 4,010% 3-mnd Euribor -9.012.780Barclays 1-9-2015 1-9-2056 10.000.000 3,540% 6-mnd Euribor -6.420.462

Barclays 1-10-2015 1-10-2057 10.000.000 3,540% 6-mnd Euribor -6.513.118

€ 140.000.000 € -72.745.571

Type Type

derivaat derivaat boekwaarde boekwaarde

Renteswaps Renteswaps € -72.745.571 € 0 € -90.465.655 € 0

Totaal Totaal € -72.745.571 € 0 € -90.465.655 € 0

2016

reële waarde

20172017

reële waarde

2016

115

Liquiditeitsrisico

Met betrekking tot de renteswaps zijn geen CSA's gesloten. Dit betekent dat er geen sprake is van

een onderpandverplichting (een zogenaamde margin call-verplichting) op het moment dat de

marktwaarde lager is dan een bepaalde waarde. Investeringsverplichtingen worden uitsluitend

aangegaan indien Beter Wonen zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is

toegezegd.

Ter spreiding van het liquiditeitsrisico maakt Beter Wonen gebruik van meerdere gekwalificeerde

banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk,

worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De

vervalkalender van de bestaande leningenportefeuille wordt constant gemonitord.

Daarnaast loopt Beter Wonen liquiditeitsrisico uit hoofde van haar derivatenportefeuille. Beter

Wonen is niet in het bezit van derivatencontracten met verplichtingen tot margin calls, maar wel

met mutual break clausules. Een break clausule is een recht om op een vooraf vastgesteld moment

het swapcontract tegen marktwaarde af te rekenen. Zowel Beter Wonen als de bank hebben de

mogelijkheid om elke 5 jaar gebruik te maken van deze breakclausule. Sinds 2014 onderhoudt

Beter Wonen een breakplan waarin is uitgewerkt welke acties zij onderneemt ten aanzien van

naderende breakmoment van afgesloten swaps. Het breakplan wordt jaarlijks geactualiseerd

waardoor eventuele liquiditeitsrisico’s worden beheerst.

Kredietrisico

Het gaat hierbij om het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen

kunnen voldoen. Door het spreiden van transacties over verschillende financiële instellingen wordt

getracht dit risico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan

kredietwaardigheidseisen (rating). Dit is opgenomen in het treasury- en beleggingsstatuut.

Renterisico en kasstroomrisico

Beter Wonen loopt renterisico over de rentedragende vorderingen en schulden. Voor vorderingen

en schulden met variabele renteafspraken loopt Beter Wonen risico ten aanzien van de toekomstige

kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Beter Wonen risico’s

over de marktwaarde. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden heeft Beter Wonen

interest derivaten afgesloten, waarbij de variabele rente wordt omgezet naar een vaste rente.

Valutarisico

Beter Wonen is alleen werkzaam in Nederland en voert alleen transacties in euro’s (€) uit. Beter

Wonen loopt geen valutarisico.

116

Toelichting op de winst- en verliesrekening over 2017

11 Huuropbrengsten

De huurderving over 2017 bedraagt 1,7% (2016: 2,1%).

Te ontvangen nettohuur DAEB vastgoed:- woningen en woongebouwen € 36.635.039 € 36.132.534- onroerende zaken niet zijnde woningen - 101.855 - 100.955

Totaal huren € 36.736.894 € 36.233.489

Af: huurderving - 325.739 - 372.373

Subtotaal € 36.411.155 € 35.861.116

Te ontvangen nettohuur niet-DAEB vastgoed:- woningen en woongebouwen € 2.560.351 € 2.591.870- onroerende zaken niet zijnde woningen - 1.074.613 - 1.151.240

Totaal huren € 3.634.964 € 3.743.110

Af: huurderving - 361.826 - 470.547

Subtotaal € 3.273.138 € 3.272.563

Totaal huuropbrengsten € 39.684.293 € 39.133.679

De huuropbrengsten (exclusief huurderving) zijn in 2017 t.o.v. 2016 gewijzigd door:

De jaarlijkse huurverhoging per:- 1 juli 2016 (gemiddeld 0,97%) € 192.835- 1 juli 2017 (gemiddeld 0,97%) - 189.163

€ 381.998

- In verhuur genomen (nieuwbouw) - 343.724- Aankoop van woningen - 50.329- Verkoop van woningen - -289.696- Sloop - -121.060- Overige invloeden (verbeteringen, Wonen op Maat 29.964 en aanpassingen markthuur) -Toename huuropbrengst € 395.259

2017 2016

boekjaarboekjaar

117

12.1 Opbrengsten servicecontracten

Dit zijn bedragen die huurders boven de (netto)huurprijs betalen voor onder meer stookkosten,

elektra en servicekosten.

De vergoeding voor leveringen en diensten is gebaseerd op de geraamde kosten en wordt jaarlijks

indien noodzakelijk aangepast. De vergoedingsderving wegens leegstand bedraagt 1,9% van de te

ontvangen vergoedingen (2016: 2,7%).

12.2 Lasten servicecontracten

Dit betreffen de kosten inzake de servicecontracten. De te ontvangen bedragen van huurders en

bewoners ter dekking van de gemaakte servicekosten zijn opgenomen onder de opbrengsten.

13 Lasten verhuur- en beheeractiviteiten

Te ontvangen vergoedingen inzake leveringen en diensten € 1.459.481 € 1.454.440Af: afrekening servicekosten 2017 resp. 2016 - 215.810 - 129.518Af: vergoedingsderving wegens leegstand - 27.025 - 39.742

Totaal opbrengsten servicecontracten € 1.216.646 € 1.285.180

2017

boekjaar

2016

boekjaar

Levering goederen en diensten € 1.054.849 € 959.949Toegerekende personeelskosten - 298.289 - 311.502Toegerekende overige organisatiekosten - 189.691 - 215.531Toegerekende afschrijvingen - 33.348 - 36.378

Totaal servicecontracten € 1.576.177 € 1.523.360

boekjaar

2017

boekjaar

2016

Bijdrage AW - 27.853 - 28.402Toegerekende personeelskosten - 2.212.953 - 2.337.854Toegerekende overige organisatiekosten - 1.829.120 - 1.916.187Toegerekende afschrijvingen - 214.295 - 273.016

Totaal lasten verhuur- en beheeractiviteiten € 4.284.221 € 4.555.459

2016

boekjaar boekjaar

2017

118

14 Lasten onderhoudsactiviteiten

De stijging van de kosten van het planmatig onderhoud hangt samen met een hoger

activiteitenniveau welke was voorzien in de meerjarenonderhoudsbegroting.

15 Overige directe operationele lasten exploitatie bezit

De verhuurderheffing is gedaald doordat een vermindering verhuurderheffing aan de orde was als

gevolg van nieuwbouw (verbouw van kantoorruimte tot woningen) van in totaal € 300.000. Het

percentage is verhoogd naar 0,536% van de WOZ-waarde in 2017 (2016: 0,491%).

De geactiveerde productie eigen bedrijf betreft de toegerekende kosten van het werkapparaat uit

hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering ten behoeve van onroerende zaken in

ontwikkeling.

De stijging van de belastingen wordt met name veroorzaakt door de stijging van het OZB

percentage in de gemeente Almelo.

Reparatieonderhoud € 1.593.308 € 1.503.772Mutatieonderhoud - 1.108.542 - 751.534Schilderwerk - 493.252 - 463.658Planmatig onderhoud - 7.028.861 - 3.443.877Cv-onderhoud - 220.770 - 276.057Contracten - 795.690 - 773.380Onderhoud rekening huurder - 208.207 - 216.161Onderhoud betreffende onderhoudsabonnement - 314.574 - 306.066Toegerekende personeelskosten - 1.798.493 - 1.642.272Toegerekend onderhoud VVE - 223.006 - 235.807Toegerekende overige organisatiekosten - 1.117.079 - 1.136.304Toegerekende afschrijvingen - 174.160 - 191.786

Totaal onderhoudsuitgaven € 15.075.942 € 10.940.674Af: Aan huurders doorberekende onderhoudskosten - 218.377 - 215.762Af: Dekking technische dienst/planmatigonderhoud - 902.407 - 731.507Af: Vergoeding onderhoudsabonnement - 287.064 - 281.826

Totaal lasten onderhoudsactiviteiten € 13.668.094 € 9.711.579

2017

boekjaar boekjaar

2016

Belasting € 1.926.340 € 1.880.136Verzekeringskosten - 409.926 - 356.425Verhuurdersheffing - 2.651.029 - 2.734.447

Subtotaal € 4.987.295 € 4.971.008Af: Geactiveerde produktie eigen bedrijf - 153.631 - 111.540Af: Diverse administratievergoedingen - 46.463 - 37.139

Totaal overige directe operationele lasten exploitatie bezit € 4.787.201 € 4.822.329

boekjaar boekjaar

20162017

119

16 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het resultaat/de opbrengsten uit verkopen van

bestaand bezit DAEB- en niet-DAEB-vastgoed aan derden en is als volgt te specificeren:

Het resultaat uit verkoop bestaand bezit heeft betrekking op 11 woningen (2016: 18 woningen),

géén garage (2016: 1 garage) en 2 kleine stukken grond (2016: drie grondposities verkocht).

17.1 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De onrendabele toppen bestaan met name uit de verduurzamingsprojecten.

Jaarlijks wordt middels taxatie de waarde van de grondposities getoetst aan de marktwaarde. Dit

heeft ultimo 2017 geresulteerd in een waardevermeerdering van € 184.000.

17.2 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

18. Afschrijving onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

Totale verkoopopbrengsten bestaand bezit € 1.534.450 € 2.868.480Af:- kostprijs verkopen - 1.418.163 - 2.653.247

- - - 19.462- verkoopkosten - 32.001 - 80.941- toegerekende personeelskosten - 51.557 - 42.911- toegerekende overige organisatiekosten - 34.383 - 29.691- toegerekende afschrijvingen - 4.993 - 5.011

Verkoopresultaat bestaand bezit € -6.647 € 37.217

- dotatie meeverkocht onderhoud (corr. voorgaande jaren)

boekjaar

2017

boekjaar

2016

Onrendabele toppen op huurprojecten € 4.802.415 € 41.641Op-/ afwaardering grond - -184.000 - -259.560

€ 4.618.415 € -217.919Totaal overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

boekjaarboekjaar

20162017

Waardeverandering DAEB vastgoed € 2.768.952 € -26.700.408

€ 2.768.952 € -26.700.408

Waardeverandering niet-DAEB vastgoed € -873.114 € -3.706.225

€ -873.114 € -3.706.225Totaal overige waardeveranderingen niet-DAEB-vastgoed in exploitatie

Totaal overige waardeveranderingen DAEB-vastgoed in exploitatie

2016

boekjaar boekjaar

2017

Afschrijving € 426.796 € 506.192

€ 426.796 € 506.192

2017 2016

Afschrijving onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

boekjaar boekjaar

120

19. en 20. Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten

De kosten hebben betrekking op gemiddeld 70,3 fte (2016: 71,3 FTE). De gemiddelde kosten per

FTE zijn € 51.105 (2016: 49.651).

Uitgedrukt in een percentage van de lonen en salarissen bedragen de sociale lasten en

pensioenlasten 30,0% (2016: 32,2%).

In onderstaand overzicht is het gemiddeld aantal FTE’s per team zichtbaar.

De medewerkers hebben een pensioenregeling die is ondergebracht bij Stichting Pensioenfonds

voor de Woningcorporaties (SPW). Deze pensioenregeling betreft een voorwaardelijk geïndexeerde

middelloonregeling. Indexatie (aanpassing met prijsstijging) van de toegekende aanspraken en

rechten vindt uitsluitend plaats indien en voor zover de middelen van het pensioenfonds daartoe

ruimte laten en het pensioenfonds daartoe heeft besloten. Indien de omstandigheden bij het

pensioenfonds daar aanleiding toe geven kan het bestuur besluiten tot het korten van aanspraken.

De pensioenregeling wordt volgens de Pensioenwet gekarakteriseerd als uitkeringsovereenkomst.

Per 31 december 2017 bedroeg de geschatte dekkingsgraad van SPW 113,4 % (2016: 109,5%).

De geschatte dekkingsgraad is de marktwaarde van de beleggingen uitgedrukt in een percentage

van de voorziening pensioenverplichtingen volgens de grondslagen van DNB. Het minimum vereist

eigen vermogen (dekkingsgraad) volgens DNB is 125,5%. Op dit moment heeft SPW niet

voldoende eigen vermogen. Daarom stelt SPW jaarlijks een herstelplan op en legt deze ter

Lonen en salarissen € 3.591.627 € 3.540.094Sociale lasten - 554.260 - 573.454Pensioenlasten - 522.906 - 567.548

€ 4.668.793 € 4.681.096

€ -298.289 € -311.502- -2.212.953 - -2.337.854- -1.798.493 - -1.642.272- -51.557 - -42.911- -307.501 - -346.557

€ 0 € 0

- Netto verkoopresultaat vastgoed portefeuille - Leefbaarheid

Totaal lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten

Waarvan toegerekend aan:

- Lasten servicecontracten - Lasten verhuur- en beheeractiviteiten - Lasten onderhoudsactiviteiten

20162017

boekjaar boekjaar

Afdeling 2017 2016Directie algemeen 5,54 3,61P&O 0,78 1,20Communicatie 1,11 1,89WKM algemeen 2,89 2,89Klantencentrum FO 5,75 6,42Klantencentrum BO 10,70 9,31Team Wonen 10,97 12,69Technische Dienst 10,53 11,44Vastgoedbeheer 7,03 7,92Fin & Bedrijfsv algemeen 1,56 1,56Controlling & ICT 6,64 5,60Facilitaire dienst 1,85 1,85Financiële administratie 4,94 4,94

Totaal 70,28 71,31

121

goedkeuring voor aan de toezichthouder, De Nederlandsche Bank. SPW verwacht binnen vier jaar

wel weer over voldoende vermogen te beschikken. Daarbij neemt SPW de lange termijn

uitgangspunten en de situatie per eind 2017 als basis. Naar de stand van eind 2017 zijn

aanvullende maatregelen zoals het verlagen van de pensioenen niet noodzakelijk.

21 Leefbaarheid

Voor de vergelijkbaarheid zijn de kosten inzake groenonderhoud in 2016 niet onder leefbaarheid,

maar onder “Lasten onderhoudsactiviteiten- contracten” verantwoord.

Honoraria accountantsorganisatie:

BDO is vanaf 2014 de controlerend accountant van Beter Wonen.

Om onafhankelijkheid maximaal te waarborgen heeft Beter Wonen fiscaal advies bewust

gescheiden van de accountantscontrole en derhalve wordt het fiscaal advies niet door BDO

uitgevoerd. In bovenstaande tabel zijn per boekjaar de kosten opgenomen voor werkzaamheden

verricht met betrekking tot het boekjaar ongeacht in welk boekjaar de werkzaamheden zijn

verricht.

22. Saldo financiële baten en lasten

Leefbaarheid € 468.152 € 527.785

Totaal leefbaarheid € 468.152 € 527.785

boekjaar boekjaar

20162017

Accountantshonoraria BDO BDO

2017 2016

Controle jaarrekening € 74.297 € 70.097Andere controlewerkzaamheden - 9.900 - 10.000

Totaal € 84.197 € 80.097

Renteopbrengsten activa in ontwikkeling € 282.759 € 216.027

€ 282.759 € 216.027

Rentebaten rekening-courant en deposito’s € 10.471 € 34.264Overige rentebaten - 13.823 - 4.569

€ 24.294 € 38.833

Rentelasten leningen overheid en kredietinstellingen € 9.141.594 € 9.267.515Overige rentelasten - 272 - 1.982

€ 9.141.866 € 9.269.497

boekjaar

Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Rentelasten en soortgelijke kosten

Totaal rentelasten en soortgelijke kosten

2017

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten

2016

boekjaar

Totaal opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren

122

De renteopbrengsten activa in ontwikkeling worden nacalculatorisch bepaald op basis van de

gemiddelde investeringskosten. De daarbij gehanteerde rentevoet is de gemiddeld betaalde rente

op langlopende leningen o/g en kortlopende kasgeldleningen van het vorig boekjaar. Voor 2017 is

het rentepercentage aldus bepaald op 3,7%.

23. Vennootschapsbelasting

Een specifiek punt dat een forse impact heeft op de financiële exploitatie 2017 betreft de

vennootschapsbelasting. In tegenstelling tot vorig jaar is het nu verplicht gesteld om voor alle

tijdelijke verschillen (tussen de commerciële en fiscale waardering) belastinglatenties te vormen.

De vorming van deze belastinglatenties leidt tot een VPB last in 2017 van -/- € 5.149. Onderdeel

van de latenties is een latentie voor cumulatieve fiscale verliezen welke ultimo 2017 circa € 19,9

miljoen bedragen (2016: € 27,8 miljoen).

In 2016 is, naar aanleiding van berichtgeving van de Belastingdienst, bij de fiscale winstbepaling

rekening gehouden met de waardeontwikkeling van de WOZ-waarde van het bezit. Beter Wonen

heeft vanwege het voorkomen van forse schommelingen in de belastingheffing hier in het verleden

niet voor gekozen. Deze wijziging in de fiscale winstbepaling is in 2016 met terugwerkende kracht

doorgevoerd door Beter Wonen en resulteerde in een VPB bate over 2016 van +/+ € 9.278.

De effectieve belastingdruk over 2017 is +/+ 676% (2016: -/- 22%) en kan als volgt worden

gespecificeerd:

Acute belastingen € - € -Mutatie actieve belastinglatentie - -2.375.525 - -6.940.458Mutatie passieve belastinglatentie - 7.524.034 - -Mutatie belastinglast 2016 - - - -2.337.121

Totaal € 5.148.509 € -9.277.579

boekjaar boekjaar

2017 2016

Verloopoverzicht van commercieel naar fiscaal resultaat

Commercieel resultaat voor belasting € 761.381 € 41.494.011

Waardeveranderingen - fiscaal niet erkend - 6.514.253 - -31.193.085Afschrijvingen - -1.234.811 - -907.724Resultaat - verkopen (fiscaal HIR toegepast) - -84.286 - -114.830Onderhoudslasten - 21.947 - 478.014Fiscaal verlies verkoop grondposities - - -2.505.170Afwaardering bij sloop - - -5.114.002WOZ-waardeontwikkeing - 2.367.000 - 1.703.156Overige verschillen - -174.484 - -109.297

Belastbaar bedrag € 8.171.000 € 3.731.073Af: verliesverrekening - -8.171.000 - -3.731.073

Belastbaar bedrag € - € -

Verschuldigde winstbelasting € - € -

boekjaar

2017 2016

boekjaar

123

Verschil nominale en effectieve

belastingdruk

Toepasselijk belastingtarief 25,0% 25,0%

Aanpassing belastingen vorige boekjaren 0,0% -5,7%Inzet compensabele verliezen -25,0% -25,0%Mutatie belastinglatenties 676,2% -17,0%

Effectief belastingtarief 676,2% -22,7%

2017 2016

boekjaar boekjaar

124

Overige toelichtingen

Bezoldiging van de directeur-bestuurder

De informatie in het kader van de WNT is als volgt:

Op basis van de in november 2015 door minister Blok gepubliceerde staffel ‘klasse F’ bedraagt de

maximale bezoldiging voor een topfunctionaris binnen Beter Wonen over het jaar 2017 € 151.000.

Binnen Beter Wonen kwalificeert alleen de directeur-bestuurder als topfunctionaris. Het

managementteam adviseert de bestuurder en draagt geen integrale bestuursverantwoordelijkheid.

De bezoldiging van de directeur-bestuurder bevindt zich met € 156.630 (2016: € 157.196) binnen

het overgangsrecht van de WNT.

De ingevolge art 2:383 BW te vermelden bezoldiging voor de directeur/bestuurder bedraagt

€ 166.248 (2016: € 166.736) Naast de hierboven krachtens de WNT vermelde componenten, bevat

deze bezoldiging tevens de verplichte sociale verzekeringspremies.

Bovenstaande kosten zijn onderdeel van de lonen en salarissen (zie 18 en 19) welke zijn

toegerekend aan meerdere activiteiten in de functionele W&V.

Bezoldiging van de Raad van Commissarissen

In de bedrijfslasten, welke zijn toegerekend aan meerdere activiteiten in de functionele W&V, zijn

tevens de kosten voor de Raad van Commissarissen opgenomen. De WNT is ook van toepassing op

de RvC. Zij mogen, op basis van de bindende beroepsregels van de VTW, maximaal 7,6% (leden

van de raad) en 11,5% (voorzitter van de raad) van de maximale bezoldiging van de directeur-

bestuurder verdienen. De totale bezoldiging 2017 van de Raad van Commissarissen bedraagt €

63.940 (2016: € 59.111).

bedragen x € 1 P.R.A. van der HoutFunctiegegevens directeur-bestuurderAanvang en einde functievervulling in 2017 1/1 - 31/12Deeltijdfactor (in fte) 1,0Gewezen topfunctionaris? NeeDienstbetrekking? Ja

BezoldigingBeloning plus belaste onkostenvergoeding 135.790Beloningen betaalbaar op termijn 20.840Subtotaal 156.630

Individueel toepasselijke bezoldigings-maximum -

-/- Onverschuldigd betaald bedrag n.v.t.

Totaal bezoldiging 2017 156.630

Reden waarom de overschrijding al dan niet is toegestaan

Directeur-bestuurder valt nog onder overgangsregeling,

afbouw m.i.v. 2018

Gegevens 2016

Aanvang en einde functievervulling in 2016 1/1 - 31/12Deeltijdfactor 2016 (in fte) 1,0

Beloning plus belaste onkostenvergoeding 136.431Beloningen betaalbaar op termijn 20.765Totaal bezoldiging 2016 157.196

125

De ingevolge art 2:383 BW te vermelden bezoldiging voor (gewezen) toezichthouders bedraagt

€ 77.367 (2016: € 71.524 ). Naast de hierboven krachtens de WNT vermelde componenten, bevat

deze bezoldiging voor zover van toepassing de niet-verrekenbare in rekening gebrachte

omzetbelasting.

Overige rapportageverplichtingen op grond van de WNT

Naast de hierboven vermelde topfunctionarissen zijn er geen overige functionarissen met een dienstbetrekking die in 2017 een bezoldiging boven het individueel toepasselijke drempelbedrag hebben ontvangen.

Mw. E.H. Dhr. J.W. Dhr. T.J.N.M. Dhr. W. Dhr. H. Dhr. W.

Elgersma Boomkamp de Bruijn Versteeg Hammink Joosten

Functie(s) Voorzitter Lid Lid Lid LidDuur functie¹ 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12

Bezoldiging

Bezoldiging 17.440 11.625 11.625 11.625 11.625

Totaal bezoldiging 17.440 11.625 11.625 11.625 11.625

Individueel toepasselijke bezoldigingsmaximum 22.650 15.100 15.100 15.100 15.100Motiveringen indien overschrijding n.v.t n.v.t n.v.t n.v.t n.v.t

Gegevens 2016 Voorzitter

Aanvang en einde functievervulling in 2016 1/9 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/12 1/1 - 31/8

Beloning 5.333 10.500 10.500 10.500 10.500 10.667Belastbare onkostenvergoeding 395 128 190 100 149 148Beloningen betaalbaar op termijn 0 0 0 0 0 0

Totaal bezoldiging 2016 5.729 10.628 10.690 10.600 10.649 10.815

126

Ondertekening van de jaarrekening

Opmaken van de jaarrekening

Directeur-bestuurder:

Dhr. P.R.A. van der Hout

Almelo, d.d. 14 mei 2018

Vaststellen van de jaarrekening

Mevrouw E.H. Elgersma Dhr. J.W. Boomkamp

Dhr. W. Versteeg Dhr. T.J.N.M. de Bruijn

Dhr. H. Hammink

Almelo, d.d. 14 mei 2018

127

Overige gegevens

Bestemming resultaat

De bestemming van het resultaat is conform artikel 3 van de statuten, dit artikel zegt:

De stichting heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting.

Voorgesteld wordt het negatieve resultaat ad € 4,4 miljoen te onttrekken aan de overige reserves.

128

Balans per 1 januari 2018voor resultaatbestemming

Activa Ref. 1-1-2018 1-1-2018 Passiva Ref. 1-1-2018 1-1-2018

Daeb niet-Daeb Daeb niet-Daeb

€ € € €

Vaste activa Eigen Vermogen 7.

Vastgoedbeleggingen 1. Herwaarderingsreserve 7.1 158.019.964 8.088.894

DAEB vastgoed in exploitatie 1.1 500.347.113 - Overige reserves 7.2 178.267.758 30.406.656

niet DAEB vastgoed in exploitatie 1.2 - 59.254.603 Resultaat boekjaar 7.3 -6.497.984 2.110.856

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 1.3 932.080 -

Subtotaal 329.789.738 40.606.406

Materiële vaste activa 2.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 2.1 3.126.768 -

Financiële vaste activa 3. Voorzieningen 8.

Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw 8.1 2.980.387 29.000

Latente belastingvorderingen 3.1 6.180.341 465.187 Voorziening latente belastingverplichtingen 8.2 6.997.352 526.682

Interne lening 3.2 11.539.000 - Overige voorzieningen 8.3 739.947 -

Netto vermogenswaarde niet-Daeb 3.3 40.606.406 -

Subtotaal 562.731.709 59.719.791 Subtotaal 10.717.686 555.682

Vlottende activa Langlopende schulden 9.

Leningen overheid 9.1 8.094.154 -

Voorraden 4. Leningen kredietinstellingen 9.2 209.981.959 11.290.290

Voorraad materialen 4.1 186.893 14.067 Waarborgsommen 9.3 1.458 23.791

Vastgoed bestemd voor de verkoop 4.2 - 4.394.832 Interne lening 9.4 - 11.539.000

Subtotaal 218.077.571 22.853.081

Vorderingen 5.

Huurdebiteuren 5.1 268.164 25.861 Kortlopende schulden 10.

Latente belastingvorderingen 5.2 2.483.523 186.932 Schulden aan kredietinstellingen 10.1 24.084.800 411.206

Belastingen en premies sociale verzekeringen 5.3 - - Schulden aan leveranciers 10.2 1.679.235 235.964

Overige vorderingen 5.4 107.957 8.126 Belastingen en premies sociale verzekeringen 10.3 1.362.949 102.588

Overlopende activa 5.5 102.384 7.706 Overige schulden 10.4 893.171 67.228

Vordering op niet-Daeb tak 5.6 500.000 Overlopende passiva 10.5 560.367 25.155

Schulden aan de niet-Daeb tak 10.6 500.000 -

Liquide middelen 6. 21.784.887 -

Subtotaal 24.933.808 5.137.524 Subtotaal 29.080.521 842.141

Totaal 587.665.517 64.857.315 Totaal 587.665.517 64.857.315

129

Toelichting totstandkoming gescheiden balans

De openingsbalans per 1 januari 2018 gescheiden naar DAEB en niet-DAEB is opgesteld op basis van het door de Minister van BZK goedgekeurde

scheidingsvoorstel per 1 januari 2017 en de daarop aansluitende transacties in het boekjaar 2017. Voor zover balansposten niet een-op-een

toerekenbaar zijn heeft toedeling op basis van verdeelsleutels plaatsgevonden.

130

Opgave verbindingen We hebben bezit in 33 Verenigingen van Eigenaren (VvE'S) en 1 Coöperatieve Bewoners-

vereniging, met als vestigingsplaats Almelo. Deze VvE's zijn het directe gevolg van de verkoop van

appartementen en ontstaan bij het passeren van de splitsingsakte van een appartementen-

complex.

In de meeste VvE’s heeft Beter Wonen geen overwegende zeggenschap. Daar waar wel sprake van

overwegende zeggenschap is, vindt in verband met het relatief geringe belang geen consolidatie

plaats in de jaarrekening van Beter Wonen.

Het corporatiebelang is gerelateerd aan de stemverhouding. Van alle in de tabel genoemde

verenigingen berust het beheer bij Beter Wonen.

Naast de in de tabel genoemde VvE's is Beter Wonen betrokken bij vier overkoepelende

Verenigingen van Eigenaren te weten:

• VvE complex Aalderinkshof: beheer van 3 appartemententorens waaronder VvE Aalderinkshof

Toren B (één stem per appartemententoren).

• VvE Ossenkoppelerhoek: beheer van de VvE-complexen Jacob van Ruysdaelstraat, Frans

Halsstraat, Jan van Goyenstraat, Meindert Hobbemastraat en Pieter de Hoochstraat (één stem

per VvE-complex).

• VvE appartementencomplex Magnoliapark: beheer van 4 appartemententorens waarvan 3

torens in eigendom bij Beter Wonen (één stem per appartemententoren).

• VvE app. Complex P.C. Boutensstraat: beheer van VvE-complexen P.C. Boutensstraat 37-95,

P.C. Boutensstraat 97-191, P.C. Boutensstraat 193-239, P.C. Boutensstraat 241-287.

De laatste drie VvE's zijn gericht op het tuinonderhoud.

Tot en met 2013 heeft Beter Wonen het beheer voor de VvE’s als zelfstandige activiteit uitgevoerd.

Vanaf 1-1-2014 is Beter Wonen met deze activiteit gestopt en is het beheer voor alle VvE’s

overgedragen aan een andere beheerder.

131

Tabel Vereniging van Eigenaren (VvE)

Naam VVE Totaal Woningen Totaal Aantal

aantal Beter aantal stemmen

woningen Wonen stem- Beter 31-12-2016 31-12-2016 2017

men Wonen

VVE J. Israëlsstraat 1-41 21 7 21 7 € 111.652 € 112.000 € 29.779 € 9.306

VVE Windmolenbroeksweg 21-61 21 5 21 5 - 114.540 - 114.762 - 32.800 - 8.143

Coöp. Bewonersvereniging Beter Wonen UA 32 27 32 27 - 286.039 - 287.654 - 22.437 - 18.933

VVE Aalderinkshof Toren B 22 20 185 161 - 33.081 - 33.525 - 43.667 - 38.002

VVE Fr. Halsstraat 24 4 228 42 - 91.708 - 91.813 - 32.370 - 5.963

VVE J. van Ruysdaelstraat 24 3 228 31 - 97.845 - 97.954 - 29.229 - 3.929

VVE J. van Goyenstraat 24 5 228 49 - 104.188 - 104.715 - 32.898 - 7.046

VVE M. Hobbemastraat 24 8 228 74 - 68.514 - 69.342 - 30.814 - 10.033

VVE P. de Hoochstraat 24 9 228 93 - 96.235 - 95.757 - 33.787 - 13.665

VVE Bartokstraat 10 1 10 1 - 16.267 - 16.256 - 11.160 - 1.105

VVE Paganinistraat 10 5 10 5 - 14.077 - 16.714 - 10.224 - 5.112

VVE Bellinistraat 10 3 10 3 - 37.704 - 46.593 - 11.148 - 3.809

VVE Bizetstraat 10 3 10 3 - 40.939 - 49.311 - 11.623 - 3.487

VVE Chopinstraat 10 6 10 6 - 36.911 - 38.432 - 13.282 - 7.969

VVE Ravelstraat 10 2 10 2 - 35.792 - 44.590 - 12.240 - 2.448

VVE Rossinistraat 10 4 10 4 - 49.540 - 50.215 - 11.280 - 4.694

VVE Smetanastraat 10 4 10 4 - 42.776 - 42.778 - 10.800 - 4.320

VVE Fr. van Eedenstraat 24 9 244 94 - 78.013 - 80.789 - 31.707 - 12.418

VVE P.C. Boutensstraat 37-95 30 23 305 228 - 134.879 - 113.486 - 35.094 - 26.277




VVE Berlagelaan 1-23 12 6 124 62 - 51.984 - 52.310 - 12.349 - 6.174

VVE J. van Campenstraat 1-23 12 6 124 58 - 53.030 - 53.245 - 15.611 - 7.503

VVE L. de Keystraat 1-23 12 9 124 91 - 63.842 - 64.127 - 16.529 - 12.320

VVE H. de Keyserstraat 1-23 12 7 124 86 - 71.749 - 72.413 - 15.485 - 10.703

VVE P. Poststraat 1-23 12 6 124 62 - 55.633 - 55.340 - 15.721 - 7.861

VVE Clematisstraat 11-53 22 9 22 9 - 79.817 - 79.822 - 18.232 - 8.287

VVE Clematisstraat 55-85 16 6 16 6 - 58.414 - 58.420 - 11.818 - 4.432

VVE complex De Gors te Almelo 35 35 2 1 - 157.988 - 158.007 - 19.922 - 12.424

VVE Bavinkstraat 21 20 5 4 - 3.657 - 3.676 - 4.934 - 3.928

VVE Manchester 41 40 418 408 - - - 28 - 51.113 - 49.890

VVE het Warenhuis 30 30 - - - - -

VVE Parkeerkelder Havenblok 0 0 123 81 - - - - - - - -

671 393 4.210 2.419 € 2.507.061 € 2.521.324 € 752.358 € 401.553

Wonen 2017

Beter

Eigen Balans Totaal- Totaal-

vermogen Totaal bijdrage bijdrage

bestuursverslag en jaarrekening 2017 almelose ... · 6 1. algemene beschouwing het bestuursverslag...

Documents