Strona 1 z 15

BIAŁA KSIĘGA GALERII JAGIELLOŃSKIEJ

Wstęp do Białej Księgi

Niemal dekadę temu Sportowa Spółka Akcyjna Jagiellonia Białystok za ponad

46 milionów złotych (tj. 40.167.178,74 złotych brutto należności głównej wraz z

5.873.726,57 złotych odsetek) nabyła prawo własności do ziemi wcześniej przez

nią użytkowanej wieczyście przy ul. Jurowieckiej 21. W miejscu tym przez lata

funkcjonował stadion i hala sportowa. Plan był prosty – spółka chciała na tej

działce wybudować galerię handlową, z której dochód finansowałby działalność

klubu. Niestety, nie dość że nigdy nie powstała galeria, to nie było również

spodziewanych zysków.

Zachęcamy do prześledzenia historii i przyjrzenia się tego przyczynom.

Postaramy się odpowiedzieć na pytanie, dlaczego nie doszła do skutku budowa

galerii handlowej, mimo że inwestycja ta zawsze posiadała pełne poparcie

kibiców Jagiellonii i zaangażowanie akcjonariuszy klubu.

Strona 2 z 15

I. Od IV ligi do wielkich planów

Pomysł powstania obiektu handlowego, który finansowałby działalność klubu

sportowego, pojawił się wiele lat temu. Jednak konkretne działania na rzecz

galerii podjęto w 2004 roku, kiedy piłkarze ugruntowali swoją pozycję w II

lidze i pojawili się nowi, perspektywicznie myślący akcjonariusze klubu.

Ważnych w historii klubu było również pięć wcześniejszych lat.

1. Choć Jagiellonia, to klub z prawie 100 letnią historią, to kluczowym

momentem w jej najnowszej historii był rok 1999. Dnia 05 sierpnia 1999 roku

umowę notarialną o utworzeniu Sportowej Spółki Akcyjnej "Jagiellonia-Wersal

Podlaski Białystok" podpisali Mirosław Mojsiuszko i Henryk Pasierski,

reprezentujący BKS Jagiellonia Białystok, oraz Remigiusz Rogowski i Antoni

Piekut. Przedsiębiorcy (właściciele Wersalu Podlaskiego) wnieśli do spółki

wkład, natomiast Jagiellonia - nieruchomości. SSA Jagiellonia-Wersal Podlaski

zarejestrowano dnia 11 października 1999 roku (sezon 1999/2000 - IV liga).

Wersal Podlaski stał się posiadaczem 51 procent udziałów i zobowiązał się

utrzymywać drużynę.

2. W lutym 2003 roku BKS Jagiellonia, będący posiadaczem 49 procent

udziałów w spółce, odsprzedał kolejne 22 procent akcji Wersalowi

Podlaskiemu. Drużyna Jagiellonia Wersal-Podlaski Białystok rozegrała ostatni

sezon w III lidze.

3. W czerwcu 2003 roku, wraz z awansem do II ligi i koniecznością wsparcia

finansowego klubu, udziały (w tym ostatni pakiet 27 procent należących do

BKS-u) nabyły spółki: Havo, MTC Plus i BOS. W związku z trwającym

kryzysem na rynku nieruchomości w 2003 roku z klubu wycofał się Wersal

Podlaski.

4. Pojawienie się nowych akcjonariuszy stworzyło większe perspektywy. Nie

tylko dawało stabilność finansową, ale pozwalało odważniej myśleć o

sportowym rozwoju klubu. W latach 2004-2005 nowi akcjonariusze około 6

milionów złotych przeznaczyli na działalność klubu oraz remont i dostosowanie

do rozgrywek stadionu "Hetmana" przy ulicy Słonecznej (w późniejszym

okresie Miasto zwróciło środki przeznaczone na modernizację stadionu).

Pierwszy ligowy mecz po kilku latach przerwy Jagiellonia przy ul. Słonecznej

rozegrała 02 października 2004 roku. Jej przeciwnikiem był RKS Radomsko.

Spotkanie zakończyło się wygraną Jagiellonii 4:1.

Strona 3 z 15

5. Jak informowały władze Sportowej Spółki Akcyjnej Jagiellonia Białystok (w

dniu 2 grudnia 2004 roku odbyła się konferencja prasowa), od momentu

pojawienia się nowych akcjonariuszy (czyli od lata 2003 roku do grudnia 2004

roku) na klub wydatkowano kilka milionów złotych, a na kolejny 2005 rok

zaplanowano rekordowy, bo około 7-milionowy budżet. Cel był jeden:

doprowadzenie białostockiej drużyny na szczyt rozgrywek piłkarskich.

Akcjonariusze zdawali sobie jednak sprawę, że by to osiągnąć konieczne jest

stworzenie stabilnego mechanizmu finansowania klubu. Możliwości tej

upatrywano w zbudowaniu na terenach klubu (wówczas grunty użytkowane

wieczyście) przy ulicy Jurowieckiej centrum rekreacyjno-kulturowo-

handlowego. Ten pomysł był rozwinięciem wcześniejszych koncepcji budowy

przy ulicy Jurowieckiej stadionu z handlem działającym na terenie obiektu. Z

powodu lokalizacji w centrum miasta niemożliwa była jednak budowa takiego

obiektu. Było to podyktowane względami organizacyjnymi i utrudnieniami w

zapewnieniu bezpieczeństwa. Idea budynku sportowego z lokalami usługowymi

ewaluowała w wizję centrum handlowego.

6. Rok 2004 był rokiem konkretnych działań na rzecz powstania inwestycji na

terenach przy ul. Jurowieckiej. Był to okres nie tylko wytężonej pracy włodarzy

klubu, ale też kibiców. Fani skupieni w Stowarzyszeniu Sympatyków Jagiellonii

Białystok w czerwcu 2004 roku, podczas sesji rady miasta, przedstawili swoje

stanowisko w sprawie przyszłego finansowania Jagiellonii. Miejscy radni nie

byli jednak przychylni wnioskom kibiców. W rejonie ulicy Jurowieckiej

obowiązywał bowiem zakaz budowy obiektów handlowo-usługowych powyżej

2000 mkw powierzchni. W tej sytuacji SSJB zorganizowało zbiórkę podpisów

pod apelem do władz miasta o stworzenia możliwości budowy centrum

handlowego wspierającego klub.

7. 13 listopada 2004 roku (w sobotę) około 3 tysiące sympatyków drużyny, po

meczu z Arką Gdynia, przemaszerowało w pokojowej manifestacji pod Urząd

Strona 4 z 15

Miasta Białegostoku. Kibice nieśli wówczas 300-metrową flagę symbolizującą

zaangażowanie w działalność klubu. (Źródło zdjęcia: TVP3 Białystok).

Wręczyli ówczesnemu prezydentowi apel wraz z 11 tysiącami podpisów

mieszkańców Białegostoku. Domagali się w ten sposób umożliwienia budowy

centrum rozrywkowo-handlowo-usługowego, które będzie finansować drużynę

Jagiellonii. Prezydent obiecał wówczas, że będzie zabiegał, aby opracowywane

plany zagospodarowania przestrzennego okolicy ulicy Jurowieckiej

uwzględniały także interesy klubu.

8. W tym samym roku, 6 grudnia 2004 roku, Rada Miasta Białegostoku przyjęła

uchwałę nr XXXII/352/04 w sprawie przystąpienia do sporządzenia

miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części osiedli Centrum i

Sienkiewicza.

II. Pierwsi inwestorzy, a rzeczywistość

1. 27 czerwca 2005 roku uchwałą nr XLIV/502/05 dokonano zmiany "Studium

uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Białegostoku", w

którym usystematyzowano zagadnienia związane z obiektami handlowymi o

powierzchni sprzedaży powyżej 2000 mkw.

2. Niezależnie od wydarzeń w magistracie Zarząd Jagiellonii Białystok SSA

rozpoczął już rozmowy z potencjalnymi inwestorami Galerii Jagiellońskiej.

Pierwszym zainteresowanym inwestycją była deweloperska spółka Sfera z

Bielska-Białej, posiadająca doświadczenie oraz wizję galerii w Białymstoku.

We wrześniu 2005 roku Jagiellonia i Sfera zaprezentowały pierwszą koncepcję

budowy Galerii Jagiellońskiej.

Miała mieć ona 100 tysięcy mkw powierzchni, dwa piętra przeznaczone na

handel oraz trzecie na restaurację i część rozrywkową. W części podziemnej

znajdować się miał parking na 1300 samochodów. Jednak w marcu 2006 roku

spółki zrezygnowały ze współpracy, a Jagiellonia rozpoczęła poszukiwania

nowego inwestora.

3. W maju 2006 roku Jagiellonia podpisała list intencyjny w sprawie budowy

galerii z niemieckim koncernem ECE Projektmanagement. Doświadczona w

realizacji podobnych inwestycji firma spełniła oczekiwania Jagiellonii pod

względem finansowania budowy oraz klubu sportowego. Niemieccy partnerzy

nie chcieli bowiem czerpać większości zysków z przyszłej galerii, ani też nie

żądali większości udziałów w spółce celowej odpowiadającej za budowę

obiektu. Ponadto zaproponowali długoterminowe finansowanie drużyny

Strona 5 z 15

piłkarskiej. Nowy inwestor - firma ECE – był to europejski lider na rynku

śródmiejskich centrów handlowych. Działał od 1965 roku, mógł pochwalić się

dużym doświadczeniem w opracowywaniu, projektowaniu i realizowaniu

takich inwestycji (m.in. wybudował Galerię Dominikańską we Wrocławiu

Silesia City Center w Katowicach, czy Galerię Krakowską), wynajmowaniu

oraz zarządzaniu dużymi nieruchomościami komercyjnymi w branżach

zakupowej, biurowej, obiektami transportu publicznego i obiektami

przemysłowymi. Wcześniej realizował także projekty dużych central

koncernów, obiektów przemysłowych, logistycznych, biurowców, hoteli i

innych. Miał duże doświadczenie jako inwestor, co miało się sprawdzić także w

przypadku partnerstwa z Jagiellonią.

4. W tym samym czasie, po roku prac, w czerwcu 2006, architekci z miejskiej

pracowni planowania i zagospodarowania przestrzennego przedstawili

propozycję planu zagospodarowania. Plan ten został przegłosowany przez

radnych z komisji zagospodarowania przestrzennego. Kolejnym krokiem miało

być październikowe głosowanie nad nim Rady Miasta Białegostoku.

5. Dnia 23 października 2006 roku miejscy radni uchwałą nr LXII/764/06

zatwierdzili plan zagospodarowania przestrzennego dla terenów dzierżawionych

przez Sportową Spółkę Akcyjną Jagiellonia Białystok. Uznano to za duży

sukces oraz przede wszystkim pierwszy krok ku realizacji inwestycji.

6. Euforia nie trwała jednak długo. Bowiem 30 listopada 2006 roku ówczesny

Wojewoda Podlaski wydał decyzję dotyczącą uchylenia uchwały rady miasta w

sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenów przy

ulicy Jurowieckiej. Decyzja ta wywołała konsternację w klubie i zahamowała

budowę centrum handlowego. ECE uzależniała bowiem swoje zaangażowanie w

inwestycję, od posiadania miejscowego planu zagospodarowania

przestrzennego. Inwestor miał już złe doświadczenia związane z budową na

podstawie warunków zabudowy. W ostatecznym efekcie decyzja wojewody

spowodowała, że niemiecka firma wycofała się ze wspólnego projektu.

Wartość inwestycji wyceniono w tamtym okresie na około 65 milionów euro.

Przy tak ogromnym nakładzie finansowym, nikt nie chciał ryzykować budowy

bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

7. W dniu 12 lutego 2007 roku władze Jagiellonii złożyły w białostockim

urzędzie wniosek o wydanie warunków zabudowy dla gruntów użytkowanych

przez spółkę. Trzeba było tak postąpić, bo po uchyleniu uchwały przez

wojewodę nie było miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla

terenów Jagiellonii i nie była możliwa budowa centrum handlowego.

Strona 6 z 15

8. Z kolei w maju 2007 roku Jagiellonia Białystok SSA wystąpiła do magistratu

z wnioskiem o przekształcenie prawa użytkowania wieczystego na prawo

własności gruntów, na których zlokalizowany był stadion wraz z przyległym

terenem (o łącznej powierzchni 4,6 hektara). Spółka, jako użytkownik wieczysty

terenu (od 1985 roku), miała możliwość skorzystania z prawa pierwokupu.

8. Po wielokrotnych rozmowach, w czerwcu 2007 roku, władze Białegostoku

ogłosiły, że możliwa jest sprzedaż na zasadzie pierwokupu terenu użytkowanego

wieczyście przez Jagiellonię. Przekształcenie własności miało być ważnym

krokiem w kierunku budowy galerii handlowej. Na decyzję wpływ z pewnością

miał awans Jagielloni do Ekstraklasy. Klub niezmiennie borykający się z

problemami finansowymi, po 14 latach nieobecności w najwyższej lidze

rozgrywek piłkarskich w Polsce, wrócił do futbolowej elity. Wtedy jeszcze

bardziej oczywisty stał się fakt, że do utrzymania się na najwyższym szczeblu

rozgrywek konieczne będą dodatkowe środki finansowe. Nadzieją była wciąż

budowa galerii i zyski z działalności obiektu handlowego. Warte zaznaczenia

jest, że wówczas sytuacja finansowa klubu była bardzo trudna - strata na koniec

2007 roku wyniosła minus 7.038.304,17 zł.

9. W dniu 25 lipca 2007 roku Jagiellonia uzyskała decyzję o warunkach

zabudowy użytkowanego terenu.

10. Wycena przekształcenia prawa użytkowania wieczystego terenów

użytkowanych przez Jagiellonię nastąpiła we wrześniu 2007 roku. Dwóch

niezależnych rzeczoznawców, na zlecenie władz Białegostoku, dokonało

wyceny sięgającej kwoty 22 milionów złotych. Prezydent Białegostoku

podwyższył cenę o ponad 10 milionów złotych (do 32.923.917,00 złotych netto

wraz z kosztem operatów szacunkowych), argumentując decyzję interesem

miasta oraz możliwością przeznaczenia terenu na cele komercyjne. Tym samym,

uwzględniając podatek, pojawiła się możliwość nabycia gruntów za

40.167.178,74 złotych brutto. Ze względu na rozłożenie płatności na raty Miasto

zyskało możliwość wzbogacenia się o wartość odsetek, które na dzień 10 lutego

2017 roku wynosiły już 5.873.726,57 złotych. Na dzień 10 lutego 2017 roku do

zapłaty na rzecz Miasta pozostała jeszcze jedna rata w wysokości 3.289.444,20

złotych plus odsetki. Na wskazany moment zapłacono Miastu 36.877.734,54 zł

kapitału oraz 5.816.161,29 zł odsetek.

11. Po decyzji o sprzedaży Jagiellonii gruntów użytkowanych wieczyście

władze miasta w 2008 roku postanowiły sprzedać w drodze przetargu

nieograniczonego znajdujący się po sąsiedzku, bardziej atrakcyjny handlowo

Plac Inwalidów Wojennych. Cena wywoławcza wynosiła 50 mln zł. Pomimo

Strona 7 z 15

trzech przetargów i obniżenia rok później ceny do 35 mln zł nie udało się

znaleźć chętnego na zakup tych terenów. W tej sytuacji w 2010 miasto prawa

własności zamieniono na użytkowanie wieczyste. W mediach pojawiły się

spekulacje, że zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego na tych

gruntach może być możliwa budowa obiektu handlowo-usługowego. Było

oczywistym, że w tak bliskim sąsiedztwie nie są w stanie utrzymać się dwie

galerie. Na powodzenie mogła liczyć tylko ta galeria, która powstałaby jako

pierwsza.

12. Gdy w 2007 roku z chęci zainwestowania w Galerię Jagiellońską wycofała

się niemiecka firma ECE, poszukiwaniem nowego partnera zajęła się

międzynarodowa firma doradcza DTZ. Globalnemu doradcy z zakresu

nieruchomości, posiadającemu biura zlokalizowane w kilkudziesięciu krajach

(w tym od 1994 roku w Polsce), zlecono również koncepcję i zarządzanie

wynajmem planowanego obiektu.

III. "Zielona wyspa"

1. Dnia 28 lutego 2008 roku na konferencji prasowej ogłoszono nawiązanie

współpracy pomiędzy Jagiellonia Białystok SSA, a Irlandzką Grupą

Inwestycyjną (IGI). Partnerzy poinformowali o chęci wybudowania największej

i najnowocześniejszej galerii handlowo-rozrywkowej w regionie o wartości

inwestycji wycenianej wtedy na ponad 200 milionów euro. Na potrzeby

współpracy i realizacji zadania powołana miała zostać spółka celowa, do której

spółka sportowa wniosłaby grunt, zaś IGI niezbędny kapitał oraz deweloperskie

doświadczenie. O tym, że Irlandczycy to solidny partner, miała świadczyć m.in.

łączna wartość realizowanych inwestycji komercyjnych (szacowanych na 750

milionów euro), doświadczenie w sektorze nieruchomości komercyjnych,

biurowych i hotelowych oraz zaangażowanie w budowę nowoczesnych

obiektów handlowych w wielu częściach Polski. Wstępna koncepcja obiektu

była imponująca: 100.000 mkw powierzchni, trzy poziomy parkingu na ponad

1.200 miejsc, największe w mieście kino, kręgielnia, delikatesy, 200 markowych

sklepów i butików, kawiarni i restauracji oraz kompleks fitness i plac zabaw dla

dzieci. Tereny zielone miały zostać wykorzystane jako dodatkowa atrakcja dla

mieszkańców miasta, a przeszklona fasada i tarasy przedłużać otwartą

przestrzeń parku miejskiego. Projekt miał stać się wizytówką miasta łączącą

handlowe aspekty obiektu ze społecznymi i kulturowymi funkcjami.

Strona 8 z 15

Dochody z galerii miały stać się jednym z głównych źródeł utrzymania drużyny,

liczono bowiem na 6-8 milionów złotych rocznie.

2. Jeszcze w marcu 2008 roku Jagiellonia Białystok SSA oraz Irlandzka Grupa

Inwestycyjna IGI zaprezentowały samorządowcom, przedsiębiorcom i

przedstawicielom kibiców koncepcję sześciopoziomowego budynku.

Zespół architektów z Biura Projektowego o nazwie 4105.eu (tworzyli m.in.

galerię Mokotów, Arcadię oraz Białą Perfumerię w londyńskim Harrodsie)

stworzył nowoczesny projekt nawiązujący do sportowych tradycji na tym

terenie. Patrząc od strony rzeki Białej, bryła galerii przypominała stadion.

Główne wejście do centrum zaplanowano od strony rzeki, prowadził tam

mostek. Wyeksponowano tereny zielone, a skarpę nad rzeką przygotowano jako

miejsce rekreacyjne.

3. Dnia 21 marca 2008 roku powołano „Galeria Jagiellońska Spółkę z

ograniczoną odpowiedzialnością”, w której udziałami po połowie podzielili się

Jagiellonia Białystok SSA oraz spółka należąca do IGI - SOUTHBREEZE B.V.

Sp. z o.o. z siedzibą w Amsterdamie. Jagiellonia podpisała umowę uzyskując

niezwykle korzystne warunki. Przez dwa lata klub miał otrzymywać miesięcznie

450 tysięcy złotych, przy czym w gestii IGI znajdowała się płatność za

przekształcony grunt i budowę galerii handlowej.

4. W lipcu 2008 roku dokonano ostatnich uzgodnień przed podpisaniem aktu

notarialnego dotyczącego nabycia prawa własności do gruntu przy ulicy

Jurowieckiej. Ostatnią kwestią było ustalenie harmonogramu płatności.

Wstępnie planowano rozłożyć spłatę na 10 równych rat. Władze Białegostoku,

którym zależało na większych przychodach do budżetu miasta, sugerowały

jednak, by płatności były wyższe, szczególnie w pierwszej fazie. W sumie

negocjacje trwały wiele miesięcy. Ostatecznie we wrześniu 2008 roku

rozwiązano umowę użytkowania wieczystego i podpisano umowę sprzedaży.

Strona 9 z 15

Jagiellonia Białystok SSA nabyła na własność 4,6 ha gruntów za cenę

wynoszącą wraz z odsetkami ponad 46 milionów złotych. Należność miała być

płatna w 10 ratach. Klub musiał spełnić też dodatkowy warunek postawiony

przez władze miasta - przekazać nieodpłatnie miastu pół hektara ziemi przy

ulicy Jurowieckiej na jej poszerzenie.

5. Dnia 22 września 2008 roku miasto otrzymało płatność za pierwszą ratę w

wysokości 10.562.180,94 zł.

6. Na przełomie września i października 2008 roku zaplanowano pierwsze prace

związane z budową Galerii Jagiellońskiej: wyburzenie korony stadionu, hali

sportowej oraz innych zabudowań. Sfinalizowano rozmowy z grupą projektową,

która miała zająć się przygotowaniem dokumentacji dla całego obiektu zgodnie

ze wstępnym opracowaniem. Prezes Irlandzkiej Grupy Inwestycyjnej

poinformował o chęci złożenia przez spółki wniosku o pozwolenie na budowę w

pierwszym kwartale 2009 roku. Wstępnie otwarcie galerii planowane było w

czwartym kwartale 2011 roku.

Jednak w lutym 2009 roku przedstawiciele Irlandzkiej Grupy Inwestycyjnej

przesunęli rozpoczęcie budowy na pierwszy kwartał 2010 roku. Do końca 2009

roku planowali uzyskać wymagane pozwolenia na budowę.

7. W tym samym czasie władze miasta ogłosiły trzeci przetarg na sprzedaż

Placu Inwalidów Wojennych sąsiadującego z gruntami Jagiellonii. Wstępnego

zainteresowania nie ukrywał również partner biznesowy Jagiellonii IGI.

8. Koncepcja Galerii Jagiellońskiej jako tradycyjnego centrum handlowego

ewoluowała. Oprócz galerii pojawiła się też koncepcja 2-3 gwiazdkowego

hotelu dla gości typu small business. Ostateczny projekt nigdy jednak nie

powstał. Nigdy do miasta nie trafił wniosek IGI o pozwolenie na budowę. Jak

się później okazało, była to gra na zwłokę. Na konto klubu przestały wpływać

pieniądze. Ostatniej płatności na rzecz Jagiellonii dokonano 25 listopada 2009

roku. Zaś w grudniu 2009 roku, zgodnie z umową, IGI uiściła drugą ratę

płatności za nieruchomość, która wraz z odsetkami wynosiła 4.870.472,75

złotych.

9. Po dwóch latach od nawiązania partnerstwa okazało się, że Irlandzka Grupa

Inwestycyjna ma trudności ze zgromadzeniem pieniędzy na budowę centrum

handlowego. Trudności finansowe firmy wynikły bezpośrednio z

ogólnoświatowego kryzysu gospodarczego na rynkach finansowych i

nieruchomości. Okazało się, że firma która miała zainwestować około 120

milionów euro w budowę centrum handlowego, nie jest w stanie pozyskać

takich środków. Partner Jagiellonii liczył na środki z irlandzkiego sektora

Strona 10 z 15

bankowego, który w momencie światowego kryzysu finansowego stanął na

krawędzi upadku. Tu warto również pokazać przykład Torunia, gdzie w tym

samym czasie (grudzień 2009) IGI rozpoczęło budowę Centrum Handlowego

Solaris. Ruszyły tam wówczas pierwsze prace ziemne. Jednak dziura w ziemi

jest do dziś, galerii nadal nie ma, a działka jest obciążona hipoteką. W sądzie

trwa spór pomiędzy IGI a miastem.

W Białymstoku problemy IGI natychmiast przełożyły się na sytuację finansowa

klubu. Przystąpiono do poszukiwań nowych inwestorów oraz negocjacji

warunków rozwiązania umowy z Irlandczykami. Jagiellonia została z

ogromnymi ratami do spłaty za nieruchomość i brakiem środków na bieżące

funkcjonowanie. Konieczne było skorzystanie przez spółkę sportową z

programu pomocowego de minimis, tj. przełożenia terminu płatności trzeciej

raty za ziemię, której termin przypadał na 30 listopada 2010 roku. Płatność

została odroczona na rok.

10. W kwietniu 2010 roku, władze miasta po trzech nieudanych próbach

sprzedaży Placu Inwalidów Wojennych, zorganizowały czwarty przetarg – tym

razem na wieczyste użytkowanie tego terenu. Do przetargu stanęło kilka firm, w

tym inwestor, z którym była związana Jagiellonia. Chcąc zabezpieczyć interes

Jagiellonii zakładano połączenie się z sąsiadującym centrum i stworzenie

"megainwestycji".

11. Ostatecznie Plac Inwalidów Wojennych wydzierżawiło wieczyście

Przedsiębiorstwo Budowlane "Strus" z Siedlec. Konstanty Strus od razu

zapowiedział budowę 3-poziomowej galerii handlowej wraz z 10-piętrowym

hotelem.

12. W 2010 roku Jagiellonia odniosła największy sukces w 90-letniej historii

klubu - zdobyła trofeum rozgrywek Pucharu Polski oraz Superpuchar. Po

rundzie jesiennej sezonu 2010/2011 klub był liderem Ekstraklasy. Mimo

sukcesów sportowych, Jagiellonia miała trudną sytuację finansową i niepewną

przyszłość. W styczniu 2011 roku przewodniczący Sportowej Spółki Akcyjnej

Jagiellonia Białystok zapowiedział, że rozpoczyna poszukiwania kolejnego

inwestora galerii handlowej.

IV. Nadzieja u boku polskiego inwestora

1. W dniu 30 listopada 2011 roku upłynął termin odroczonej i bieżącej płatności

za grunt. Jagiellonia nie wpłaciła należności. Następstwem tego, było

otrzymanie w dniu 8 grudnia 2011 roku z Urzędu Miasta wezwanie do zapłaty

Strona 11 z 15

kwoty 9.022.562,42 złotych. Z powodu przekroczenia terminu płatności cofnięto

decyzję o udzieleniu pomocy de minimis, co z kolei wiązało się z karą w

wysokości 446.373,07 zł (uwzględnioną w wezwaniu do zapłaty). Brak

płatności niósł ryzyko, że wierzyciele mogą złożyć do sądu wniosek o

ogłoszenie upadłości SSA Jagiellonia Białystok.

2. Akcjonariusze klubu rozpoczęli intensywne poszukiwania kolejnego

inwestora. W dniu 20 grudnia 2011 roku Jagiellonia Białystok SSA podpisała

pakiet umów z nowym, polskim inwestorem - J.W. WIND Sp. z o.o. Miesiąc

później, 19 stycznia 2012 roku spółka ta stała się formalnie udziałowcem Galerii

Jagiellońskiej. Partnerzy przystąpili do weryfikacji dotychczasowych założeń

biznesowych oraz planów budowy Galerii Jagiellońskiej przy ulicy

Jurowieckiej.

3. Dzięki wsparciu nowego wspólnika Jagiellonia zapłaciła na rzecz Urzędu

Miasta dwie raty wraz z karą za cofnięcie pomocy de minimis na łączną sumę

9.022.562,42 zł. To pozwoliło klubowi na dalsze funkcjonowanie. Pożyczka

została zabezpieczona hipoteką na gruncie Jagiellonii, a dokonany przez J.W.

WIND przelew uchronił klub przed ogłoszeniem upadłości.

4. Ponownie skorzystano z usług firmy doradczej DTZ. Rozpoczęły się działania

związane z przygotowaniem projektu galerii handlowej, jej komercjalizacją oraz

rozmowami z najemcami. Autorem koncepcji architektonicznej było biuro

architektoniczne Chapman Taylor posiadające wieloletnie doświadczenie na

rynku retailowym w Polsce oraz za granicą. W udzielanych wywiadach nowy

inwestor wyceniał wstępnie budowę centrum handlowego na 400 milionów

złotych. Rozpocząć budowę planował w roku 2012, a otwarcie galerii najpóźniej

w roku 2014.

5. W kwietniu 2012 roku na posiedzeniu Miejskiej Komisji Urbanistyczno-

Architektonicznej Urzędu Miasta w Białymstoku zaprezentowano koncepcję

architektoniczną Galerii Jagiellońskiej.

Strona 12 z 15

Inwestorzy, projektanci oraz firma odpowiadająca za komercjalizację uznali, że

priorytetem jest stworzenie projektu wpisującego się w krajobraz Białegostoku.

Projektanci chcieli maksymalnie wykorzystać rzekę Białą, w pobliżu której

zaplanowano dużo zieleni, miejsc do aktywności fizycznej (ścianki

wspinaczkowe, ścieżki spacerowe i rowerowe) oraz przestrzeń, jako miejsce

spotkań białostoczan. Całkowita powierzchnia galerii miała sięgać 120 tys.

mkw, w tym 50 tys. mkw przeznaczonych byłoby do wynajmu. W maju 2012

roku wystąpiono z wnioskiem o pozwolenie na budowę. Pierwszy „szpadel”

miał zostać wbity w ziemię na koniec 2012 roku.

6. Równocześnie trwały analizy finansowe przedsięwzięcia. Jeszcze przed

uzyskaniem kredytu na budowę Galerii Jagiellońskiej, gotowy był raport. Był on

miażdżący dla nowej inwestycji. Zewnętrzni analitycy ocenili, że budowanie

nowej galerii w bliskim sąsiedztwie drugiego centrum handlowo-rozrywkowego

Przedsiębiorstwa Budowlanego "Strus" jest na starcie skazane na

niepowodzenie. Również firma odpowiedzialna za komercjalizację powierzchni

handlowych Galerii Jagiellońskiej raportowała, że potencjalni najemcy wyrażają

nikłe zainteresowanie lokalami zlokalizowanymi w tak bliskim sąsiedztwie

konkurencji. Te negatywne analizy zniechęciły inwestora i spowodowały, że

J.W. WIND wycofał się z przedsięwzięcia. W tej sytuacji Jagiellonia zmuszona

była zwrócić dwie raty za grunty (ponad 9 milionów złotych), które były partner

biznesowy uiścił w jej imieniu. Z powodu braku funduszy spółka po raz kolejny

wystąpiła o przełożenie terminów płatności kolejnych dwóch rat za

nieruchomość. W związku z decyzją o udzieleniu pomocy de minimis klub

zyskał do września 2014 roku czas na znalezienie inwestora, a przede wszystkim

środków na zapłatę na rzecz Miasta 11.804.414,22 złotych (trzy raty wraz z

odsetkami). Wezwanie byłego inwestora do zwrotu pieniędzy, a także

konieczność uiszczenia kolejnych płatności za grunty, po raz kolejny przywołały

nad klub widmo bankructwa.

V. Ostatnie próby ratunku idei galerii

1. Ostatnią próbą ratowania inwestycji był pomysł połączenia sąsiadujących ze

sobą galerii – planowanej Galerii Jagiellońskiej z tą na Placu Inwalidów

Wojennych. Propozycja taka wyszła od nowego inwestora (międzynarodowej

firmy) zainteresowanego budową centrum handlowego w tak atrakcyjnym

punkcie miasta. Był to efekt kolejnych czasochłonnych poszukiwań od

Warszawy, przez Wiedeń, Hamburg aż po Monachium partnera biznesowego

Strona 13 z 15

zainteresowanego budową Galerii Jagiellońskiej. Nowy inwestor wykluczył

możliwość budowy drugiego obiektu tego typu. Zainteresowany był wyłącznie

połączeniem obu centrów handlowych w duży kompleks.

2. Akcjonariusze Jagiellonii podjęli kolejne kosztowne działania polegające na

zamówieniu w biurze architektonicznym Chapman Taylor nowej koncepcji

projektu architektonicznego łączącego konstrukcje obu obiektów. Rozpoczęły

się również pierwsze rozmowy z właścicielami sąsiedniej galerii handlowej.

3. W 2013 roku potencjalny inwestor, akcjonariusze Jagiellonii oraz

przedstawiciel biura architektonicznego zaprezentowali przygotowaną

koncepcję właścicielom powstającego centrum handlowego.

Niestety pomysł nie spotkał się z ich aprobatą. W związku z tym stało się jasne,

że galeria, o której powstanie udziałowcy Jagiellonii starali się od dekady, nigdy

nie zostanie wybudowana. Jagiellonia Białystok SSA rok 2013 zakończyła

stratą. Nie była w stanie terminowo przelewać rat za grunty zakupione od

Miasta ani utrzymać klub i drużynę na poziomie Ekstraklasy. Nie była też w

stanie spłacić niedoszłych inwestorów, którzy zabezpieczyli swoje

wierzytelności na hipotece nieruchomości.

4. Spółka podjęła dramatyczną próbę zwrotu gruntów Miastu. Te jednak nie

dopatrzyło się żadnego „celu publicznego” w powrocie ziemi w jego władanie.

Z powodu braku perspektyw zainteresowania potencjalnych partnerów budową

Strona 14 z 15

Galerii Jagiellońskiej, tym razem wizja upadłości klubu stała się szczególnie

realna.

VI. Od Jagiellońskiej Galerii do Jagiellońskich Apartamentów

1. W tej patowej sytuacji już nikt nie myślał o budowie galerii. Zaczęto

poszukiwać sposobu na uratowanie klubu. Po analizie sytuacji, wielu

rozmowach, za jedyne sensowne rozwiązanie uznano wprowadzenie

budownictwo mieszkalnego z lokalami usługowymi na terenach niedoszłej

galerii. Taka inwestycja, choć w mniejszej skali, ale jednak zapewniłaby stałe

wpływy do Jagiellonia Białystok SSA i uratowałoby klub przez bankructwem.

Działacze Jagiellonii zachęcili lokalnych przedsiębiorców do zaangażowania się

w inwestycję. Nowi partnerzy zdecydowali się wykupić grunt spółki Galeria

Jagiellońska (której wyłącznym udziałowcem była Jagiellonia Białystok SSA)

wraz z zabezpieczonymi hipoteką długami.

3. Trzeba tu podkreślić, że jesienią 2014 roku, tuż przed finalizacją transakcji,

sytuacja klubu była dramatyczna. Czas naglił, a nadal nie ustalone były zasady

wyjścia z inwestycji IGI i J.W. WIND. Dnia 30 września 2014 roku upływał

termin płatności raty z 2012 roku, odroczonej dzięki programowi de minimis.

Na szczęście udało się ustalić wszystkie warunki wyjścia z projektu

dotychczasowych inwestorów i w ostatniej chwili został zrealizowany przekaz

na 4.254.107,51 zł, który zdecydował o przetrwaniu klubu.

W listopadzie 2014 roku nowi inwestorzy spłacili jeszcze dwie raty z odsetkami

o łącznej wysokości 7.550.306,71 zł oraz zobowiązania Jagiellonii wobec IGI i

J.W. WIND. To były kluczowe decyzje dla utrzymania klubu. Gdyby

wydarzenia potoczyły się inaczej, z całą pewnością drużyna, klub oraz kibice

nie fetowaliby historycznego III miejsca Jagiellonii w sezonie 2014/2015, bo

klub nie byłby w stanie dokończyć rozgrywek.

4. W pierwszej połowie czerwca 2015 roku Apartamenty Jagiellońskie Sp. z o.o.

złożyła wniosek o pozwolenie na budowę pierwszego ośmiopiętrowego

apartamentowca przy ulicy Jurowieckiej. Już w październiku ruszyły prace

budowlane.

5. Choć inwestor był nowy i ratował klub z opresji, zgodził się też wspierać

finansowo Jagiellonię. Właściciele spółki Apartamenty Jagiellońskie

zobowiązali się przekazywać prowizję od każdego sprzedanego metra

kwadratowego mieszkań i lokali. Podpisano w tej sprawie umowę, apartamenty

stały się tez sponsorem klubu. Już niedługo Jaga stanie się właścicielem

Strona 15 z 15

pierwszego lokalu usługowego, a w przyszłości kolejnych. Z kolei reklama

Apartamentów Jagiellońskich będzie eksponowana m.in. na strojach

meczowych pierwszej drużyny.

Podsumowanie

Biała Księga Galerii Jagiellońskiej powstała w oparciu o dokumenty źródłowe,

akty prawne, rozmowy ze świadkami i uczestnikami tych wydarzeń. Galeria

Jagiellońska była projektem, który miał zapewnić klubowi stabilność finansową.

Z perspektywy czasu wiemy, że nie można było przewidzieć ogólnoświatowego

kryzysu na rynkach finansowych i nieruchomości, kłopotów poszczególnych

inwestorów czy powstania konkurencji. Zrobiono wszystko, co w danym

momencie było możliwe do zrobienia, by ta Galeria powstała. Działania te były

zgodne z prawem i miały społeczne poparcie.

Jagiellonia, zanim kupiła od miasta grunty przy ul. Jurowieckiej, wcześniej

przez 23 lat była ich użytkownikiem wieczystym z prawem do pierwokupu.

Terenu nie otrzymała za darmo. Dziś już wiemy, że 46 milionów, które

Jagiellonia zapłaciła za ziemię, to była przeszacowana wartość. Próba sprzedaży

sąsiedniej, bardziej atrakcyjnej działki za porównywalne stawki zakończyła się

fiaskiem.

Przez lata, Jagiellonia walcząc o powstanie galerii, ponosiła dodatkowe koszty

związane z poszukiwaniem inwestorów w Polsce i Europie oraz z

przygotowywaniem koncepcji.

Publikując Białą Księgę chcemy uciąć wszelkie spekulacje, domysły i

niedopowiedzenia. Zdajemy sobie sprawę, że Jagiellonia Białystok to nie tylko

klub sportowy i piłkarze, ale także bardzo szerokie grono wiernych kibiców,

fanów i sympatyków. Oni wszyscy są częścią tej historii.

Biała Księga powstała, by w sposób przejrzysty i transparentny zakończyć

historię Galerii Jagiellońskiej. Chcemy wreszcie zapomnieć o kryzysach, które o

mały włos nie doprowadziły do upadku Klubu.

Przed Jagiellonią rodzi się nowa przyszłość. Jesteśmy obecne liderem

ekstraklasy, posmakowaliśmy gry w europejskich pucharach, świętowaliśmy

historyczne sukcesy sportowe drużyny. Wierzymy, że jeszcze wiele sportowych

emocji przed nami.

Historia galerii nauczyła nas, że stabilność i przewidywalność jest ważniejsza

niż efektowne obietnice.