PRÉFET DU RHÔNE

Production de logements sociaux en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) dans le Rhône

Bilan et Évaluation entre 2004 et 2010

La production de logements sociaux dans le département du Rhône s’est diversifiée, depuis une dizaine d’années, notam-ment grâce à l’acquisition de logements à des promoteurs privés dans le cadre de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA).Compte tenu de l’importance de la production en VEFA, la DDT du Rhône a souhaité engager une démarche d’évaluation à partir de quelques questions précises : contribution effective de la VEFA à la création de nouveaux logements sociaux dans les communes, évolution correspondante du coût de production du logement social, incidences sur les caractéris-tiques et la qualité des logements sociaux produits, avec des répercussions sur le loyer et les charges des locataires. Les effets du recours à la VEFA en terme de mixité sociale au sein des territoires et des immeubles ainsi que ses impacts sur l’évolution des organismes pour s’adapter aux nouvelles conditions de production et de gestion des logements ont égale-ment été analysées..

A partir d’une base de données fournie par la Direction Départementale des Territoires du Rhône concernant près de 1 500 opérations financées entre 2004 et 2010, une « photographie » générale des opérations en VEFA a été établie. De plus, 20 opérations ont fait l’objet d’une analyse plus détaillée grâce à la contribution des bailleurs concernés. L’étude réalisée par le bureau d’études Habitat et Société – Didier Roulet Consultant s’est déroulée durant l’année 2011 dans le cadre d’un comité de pilotage partenarial associant le Grand Lyon, ABCHLM, et la FPI.

Direction Départementale des Territoires du Rhône

UN TRES FORT ACCROISSEMENT DES VEFA DEPUIS 2004

Les formes diverses de la VEFA logement social• Les ventes « en bloc » par les promoteurs aux bailleurs et les ventes de logements diffus réparties dans l’ensemble d’une opé-ration (sur lesquelles l’analyse a principalement porté)• La cession de parcelles par un promoteur à un organisme social, au titre de la mixité, de même que la vente à investisseurs privés en PLS (qui n’ont pas été examinées dans le cadre de cette étude).

Entre 2004 et 2010, on dénombre plus de 21 200 logements1

financés dans le Rhône à travers près de 1500 opérations.

Au cours de cette période, la VEFA concerne• 38% des opérations financées (neuf et AA2)• 33% des logements financés (neuf et AA2)• Un nombre croissant d’opérations et de logements  : on observe une augmentation de 16 points du nombre de lo-gements financés en VEFA (15 % en 2004 contre 31 % en 2010)• 44% des logements financés en neuf, avec des différences selon les organismes (proportions allant de 28% à 67 %)

La VEFA a connu un pic de développement en 2009, sous l’ef-fet de l’opération de relance gouvernementale "30 000 loge-ments".

1 Hors opérations inexploitables, annulées et celles concernant les logements spécifiques 2 AA : Acquisition –Amélioration

UNE VIGILANCE QUALITATIVE NECESSAIRE  

Le partenariat promoteur/bailleur s’établit sans exclusivité vu l’importance de la production dans l’agglomération lyonnaise. Les promoteurs prennent l’initiative des contacts le plus en amont possible, un accord de principe avec un bailleur social étant nécessaire pour l’obtention du permis de construire. De ce fait, un « calage » sur le prix est très rapidement établi, permettant la poursuite du processus. L’opportunité d’accès à des territoires hors d’atteinte en maîtrise d’ouvrage directe joue notablement dans l’appréciation de la limite du prix d’acquisition par le bailleur.

Les bailleurs se sont organisés pour apporter une réponse rapide aux offres des promoteurs (entre 10 et 20 jours), ce qui facilite la démarche des promoteurs et les négociations qu’ils ont à mener. Si un promoteur ne parvient pas à tomber d’accord avec un bailleur donné, il fait appel à un autre bailleur.

Un cahier des charges élaboré par le bailleur relatif à la partie de l’opération en VEFA permet des bases claires de négociation (typologie, qualité environnementale, disposition des immeubles…). Au cas par cas, chaque projet est examiné sur la base du descriptif établi par le promoteur.En parallèle, dans le territoire du Grand Lyon, la qualité du projet peut être examiné en séance avec l’architecte conseil, l’urba-niste territorial, le référent habitat et la commune.

Un bâtiment entier ou une cage distincte pour les logements sociaux aura généralement la préférence du promoteur car cela nuira moins à sa commercialisation. Certains promoteurs ont organisé des formations sur le logement locatif social afin que leurs vendeurs puissent répondre aux questions des acquéreurs.Les bailleurs sociaux préfèrent aussi, en général, individualiser leurs logements dans une cage ou un immeuble afin de mieux gérer les charges et l’entretien.

Un impact différencié sur l’organisation interne des organismes

L’impact sur l’organisation interne dépend de la part de VEFA dans la production, et du caractère « diffus » ou regroupé des logements au sein des opérations. Gérer des lots en diffus constitue un « nouveau métier » et les organismes s’organisent di-versement. Il peut s’agir de l’acquisition de compétences complémentaires pour le personnel de l’organisme ou de la mise en place d’une filiale « dédiée ». Certains organismes pratiquent déjà l’acquisition amélioration en diffus et ont de ce fait la pratique d’une gestion spécifique pour ces logements. La professionnalisation dans le rôle de syndic est notamment déterminée par le souci d’une gestion qui se préoccupe davantage des locataires que celle pratiquée par le privé

On constate peu de différence formelle entre les logements à l’accession et ceux vendus en VEFA aux bailleurs, du point de vue de la localisation dans l’immeuble en cas de « diffus » ou en matière d’organisation architecturale (traitement architectural homogène, même type d’espaces communs…)Au fil du temps, les bailleurs ont élaboré des cahiers des charges qualitatifs concernant les matériaux et composants qui sont pris en compte par les promoteurs.

L’analyse détaillée d’un échantillon de vingt opérations pointe cependant un certain nombre de défauts dans l’organisation architecturale de certains logements en VEFA. Cette observation suggère une vigilance accrue au niveau de l’examen des plans, la qualité de la vie quotidienne des occupants dans les logements étant une préoccupation importante pour les bailleurs sociaux. Ainsi, la dimension des pièces de séjour devrait être dans la mesure du possible proportionnée au nombre d’occupants, en optimisant les espaces de circulation. Il est apparu à la lecture de certains plans que des T.2 avaient parfois un séjour-cuisine plus grand que des T4 et des grands logements disposaient de cuisines très réduites.

Cet enjeu de renforcer l’examen des plans peut néanmoins se révéler délicat dans un dispositif qui, en principe, exclut toute participation « en amont » de l’organisme bailleur. Les achats de « blocs » entiers permettent naturellement aux organismes une exigence qualitative un peu supérieure.

Direction Départementale des territoires du Rhône - Service Habitat et Renouvellement Urbain165 rue Garibaldi CS 33862 69401 Lyon cedex 03 - Tél. : 04 78 62 50 50

Téléchargeable sur le site internet de la DDT : www.rhone.equipement-agriculture.gouv.fr

Part et nombre de logements et opérations en VEFA

au sein des logements sociaux financés entre 2004 et 2010

DDT69/UAI - octobre 2012

Malgré les incertitudes relatives à la base de données Sit@del et le décalage d’un à deux ans pour passer du financement au commencement des travaux, le rapprochement entre les données de la DDT du Rhône et les fichiers Sit@del2 en date réelle, permet notamment de constater que le nombre total de logements sociaux produits (y compris l’AA) représente de l’ordre de 23% des logements commencés au cours de la même période, avec des variations très fortes selon les sec-teurs (28% dans le Grand Lyon). La seule construction neuve de logements sociaux constituerait globalement 18%, dont 9% en VEFA.

Part des logements sociaux financés en VEFA dans la

construction de logements entre 2004 et 2009

Financements VEFAentre 2004 - 2010*

... ET LES PETITS LOGEMENTS

80% des opérations financées en VEFA comportent moins de 20 logements. Ce taux est de deux points supérieur au taux hors VEFA. La taille moyenne des opérations en VEFA est de 13 logements.

En première analyse on constate que les prix au m² sont en moyenne plus élevés de 15% pour l’ensemble des opérations en VEFA et de 12% en isolant les opérations en PLUS - PLAI.Cette différence de prix peut s’expliquer par différents fac-teurs :

• Des opérations en VEFA le plus souvent situées dans des zones où le foncier est plus cher

• Des opérations en VEFA plus nombreuses sur la période récente donc forcément plus chères

A travers les données de la DDT, il apparaît que les opérations VEFA ont globalement des taux de subventions plus impor-tants et davantage de fonds propres compte-tenu de leur prix, les écarts étant de deux points environ avec le hors VEFA.

OCCUPATION SOCIALE ET NIVEAUX DE LOYERSUne réelle diversité sociale dans les attributions au sein de l’échantillon analysé

69 % des ménages logés dans les 240 logements analysés ont des revenus inférieurs aux plafonds PLAI. Ce taux est peu différent de la moyenne du parc social à l’échelle départementale ou régionale.

Une forte disparité dans la taille des logements à typologie égale et des loyers résultants.

Pour une même typologie, qu’il s’agisse de logements de petite taille ou de grande taille, les écarts de surface peuvent atteindre 20 m². Les niveaux de loyers étant proportionnels à la surface, ils varient de manière importante pour une même typologie. Cette observation n’est sans doute pas spécifique à la VEFA mais pose néanmoins question quant à l’organisation du logement en fonction de sa surface et à son habitabilité effective.

LE POINT DE VUE DES BAILLEURS ET DES PROMOTEURS Un mode opératoire qui s’est professionnalisé au fil du temps

D’une manière générale le métier et la stratégie des promoteurs ne consiste pas à être des constructeurs de logements sociaux. Ils ont commencé cette nouvelle activité timidement sous la pression des collectivités locales, et dans des cadres négociés puis, pour des raisons économiques lors du plan de relance de 2009 en faveur de 30 000 logements privés.Aujourd’hui, la multiplication des Servitudes de Mixité Sociale dans les PLU les conduit à considérer cette activité comme partie intégrante de leur développement voire de la poursuite de leur activité.

Source : données DDT 69

LES LOGEMENTS SOCIAUX EN VEFA, 9% DE LA CONSTRUCTION NEUVE ENTRE 2004 ET 2009

Les servitudes de mixité sociale et emplacements réservés constituent de nouveaux outils efficaces à la disposition des communes pour inciter à la production de logements sociaux. Dans ce cadre, la plupart des opérations ont uti-lisé la VEFA pour construire la part sociale du programme. Mais, il n’y a évidement aucun lien obligatoire entre SMS et VEFA.

LA VEFA FAVORISE LES PETITES OPERATIONS ...

DES ECARTS DE PRIX ENTRE VEFA ET HORS VEFA QUI VONT EN SE REDUISANT

Outre la réglementation thermique (RT), des objectifs de performances dans la construction neuve sont également fixés par des référentiels et/ou labels spécifiques (BBC Grand Lyon, BBC Région Rhône Alpes, BBC Scellier). Ces différentes labellisations, faisant varier les subventions al-louées, ont un impact sur les plans de financement dont il n’a pas été tenu compte.

Les VEFA comptent 28,5% de T4 et plus alors que les hors VEFA en comptent 31,3%.

Certains secteurs se singularisent avec une part de logements neufs financés en VEFA supérieure à 50% des logements so-ciaux neufs financés sur la période 2004-2010. Au sein du Grand Lyon, c’est notamment le cas du secteur Centre ou de certaines communes concernées par la loi SRU dans les sec-teurs Ouest nord, Val d’Yzeron ou Lones et coteaux du Rhône.

62% des logements en VEFA sont des PLUS/PLAI et 38 % des PLS. Ces taux sont respectivement de 69 % et de 31 % pour le hors VEFA, ce qui met en évidence la part un peu plus im-portante des PLS en VEFA. Pour le Grand Lyon, les PLUS/PLAI représentent 60 % et les PLS 40 %.

UNE MAJORITE DE PLUS/PLAI

DES TERRITOIRES RENDUS ACCES-SIBLES AU LOGEMENT SOCIAL GRACE AU RECOURS A LA VEFA

2005 2006 2007 2008 2009 20100%

5%

10%

15%

20%

25%

20%

14%

6% 5%3%

8%

% apparent surcoût VEFA

T13,3%

T229,2%

T339,0%

T421,5%

T56,8%

T60,2%

VEFA PLUS -PLAI

T13,5%

T225,8%

T339,4%

T423,1%

T57,9%

T60,3%

HORS VEFA PLUS -PLAI

€

2005 2006 2007 2008 2009 2010 1 700 €

1 800 €

1 900 €

2 000 €

2 100 €

2 200 €

2 300 €

2 400 €

2 500 €

2 124 €

2 280 € 2 352 € 2 346 €

2 312 €

2 417 €

1 769 €

2 000 €

2 209 € 2 228 € 2 243 € 2 237 €

Evolution des prix de revient (construction neuve)

PLUS-PLAI VEFAPLUS-PLAI MOD

2 124 €2 237 €

€