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BILANCIO CONSOLIDATO
ESERCIZIO 2016
∗ Bilancio d’esercizio 2016
∗ Nota integrativa
∗ Rendiconto finanziario
∗ Relazione Società di Revisione
∗ Relazione del Collegio Sindacale
Approvato con deliberazione presidenziale n. MI/049/17 del 31/05/2017
ORGANI SOCIALI
Presidente Mario Angelo Sala
Collegio Sindacale
Presidente Federica Moro
Sindaci effettivi Dott. Luigi Bartoli
Dott. Maurizio Bocca
Direzione Generale
Direttore Elio Borsani
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2016
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A.L.E.R.
AZIENDA LOMBARDA PER L’EDILIZIA RESIDENZIALE
MILANO
* * *
NOTA INTEGRATIVA AL BILANCIO CONSOLIDATO AL 31 DICEMBRE 2016
* * *
STRUTTURA E CONTENUTO DEL BILANCIO CONSOLIDATO DI ALER MILANO
Il bilancio dell’esercizio chiuso al 31 dicembre 2016 è stato redatto in conformità alla
normativa del Codice Civile, così come modificata dal D. Lgs. 139/2015 (il “Decreto”),
interpretata ed integrata dai principi contabili italiani emanati dall’Organismo Italiano di
Contabilità (“OIC”) in vigore dai bilanci con esercizio avente inizio a partire dal primo
gennaio 2016. In merito si precisa che nel corso del 2016 sono stati modificati e
aggiornati molteplici principi contabili nell’ambito del processo di revisione avviato
dall’OIC a seguito dell’avvenuto recepimento nella normativa nazionale, tramite il
Decreto, della Direttiva 2013/34/UE (c.d. “Direttiva Accounting”).
Di seguito si elencano i principi in vigore che sono stati oggetto di revisione o che sono
stati introdotti ex-novo da parte dell’OIC e che risultano applicabili al presente bilancio:
# Titolo # Titolo
OIC 9 Svalutazioni per perdite durevoli di valore
delle imm.ni materiali e immateriali OIC 20 Titoli di debito
OIC 10 Rendiconto Finanziario OIC 21 Partecipazioni
OIC 12 Composizione e schemi di bilancio
OIC 13 Rimanenze OIC 24 Immobilizzazioni immateriali
OIC 14 Disponibilità liquide OIC 25 Imposte sul reddito
OIC 15 Crediti
OIC 16 Immobilizzazioni materiali OIC 28 Patrimonio netto
OIC 17 Il bilancio consolidato e il metodo del
patrimonio netto OIC 29
Cambiamenti di principi, di stime,
correzione di errori, …
OIC 18 Ratei e risconti OIC 31 Fondi per rischi e oneri e Trattamento
di fine rapporto
OIC 19 Debiti OIC 32 Strumenti finanziari derivati
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2016
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Non sono più applicabili, in quanto abrogati, l’OIC 3 “Le informazioni sugli strumenti
finanziari da includere nella nota integrativa e nella relazione sulla gestione” e l’OIC 22
“Conti d’ordine”.
Il bilancio consolidato, redatto secondo quanto disposto del D.Lgs. n. 127/91, è
costituito dallo stato patrimoniale, (redatto in conformità allo schema previsto dagli artt.
2424 e 2424 bis c.c.), dal conto economico (redatto in conformità allo schema di cui
agli artt. 2425 e 2425 bis c.c.) e dalla presente nota integrativa, redatta ai sensi
dell’articolo 2427 e 2427 bis del Codice Civile, che costituisce, ai sensi e per gli effetti
dell’articolo 2423 parte integrante del bilancio consolidato.
Inoltre, si è tenuto conto, per la sua redazione, dalle disposizioni della Legge Regionale
n. 13 del 10 Giugno 1996 e successive modificazioni ed integrazioni, oggi trasfusa nel
Testo Unico dell’Edilizia Residenziale Pubblica approvato con L.R. 4 dicembre 2009 n.
27.
Le voci non espressamente riportate nello Stato Patrimoniale e nel Conto Economico,
previste dagli artt. 2424 e 2425 del Codice Civile e nel Rendiconto Finanziario
presentato in conformità al principio contabile OIC 10, si intendono a saldo zero. La
facoltà di non indicare tale voci si intende relativa al solo caso in cui le stesse abbiano
un importo pari a zero sia nell’esercizio in corso sia nell’esercizio precedente.
Il bilancio è stato redatto oltre che in conformità alle norme di legge, seguendo i principi
contabili elaborati dai Consigli Nazionali dei Dottori Commercialisti e dei Ragionieri e
dall’Organismo Italiano di Contabilità (O.I.C.).
Laddove si è proceduto ad effettuare riclassifiche, le variazioni conseguenti sono state
apportate anche per l’esercizio 2015 ed evidenziate e illustrate nei quadri di riferimento
specifici.
Se un elemento dell’attivo o del passivo dello stato patrimoniale ricade sotto più voci
dello schema, nella nota integrativa è segnalata, qualora ciò sia necessario ai fini della
comprensione del bilancio, la sua appartenenza anche a voci diverse da quella nella
quale è iscritto ai sensi dell’art. 2424, c. 2, del Codice Civile.
In tal caso, l’iscrizione è comunque effettuata nella voce che è preminente ai fini della
significatività dell’informativa.
Non vi sono beni e i rapporti giuridici, compresi in uno o più patrimoni, destinati in via
esclusiva ad uno specifico affare.
La nota integrativa contiene le informazioni richieste dall’articolo 2427 c.c. e quanto
ritenuto necessario a fornire una rappresentazione veritiera e corretta della situazione
patrimoniale, finanziaria ed economica complessiva del Gruppo.
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In ottemperanza alle previsioni dell’art. 2423 – ter comma 3 del Codice Civile, si
evidenzia che sono state aggiunte altre voci allo schema di stato patrimoniale e di conto
economico ritenute necessarie per una migliore lettura del bilancio ed in coerenza agli
schemi approvati da Regione Lombardia per il bilancio delle Aler con delibera giunta
regionale 16 maggio 2003 n. 7/13046 e successive modifiche.
In particolare sono state aggiunte, Crediti per Gestione Speciale, Debiti Vs Regione
per Gestione Fondi, Debiti/crediti Vs Consociate, Debiti/crediti Vs Comune di Milano in
quanto di rilevante entità.
Si rinvia al contenuto della Relazione sulla Gestione del Bilancio della Capogruppo per
quanto riguarda le informazioni relative alla natura dell’attività esercitata, i rapporti con
imprese, collegate, controllanti e correlate e i settori in cui viene svolta prevalentemente
l’attività. E’ stata redatta un’unica relazione in quanto ci si è avvalsi della facoltà prevista
dall’art 40 comma 2 bis del D. Lgs 127/91 che consente, appunto, in caso di
predisposizione del bilancio consolidato, di presentare un’unica relazione.
PRINCIPI DI CONSOLIDAMENTO
Il bilancio consolidato al 31 dicembre 2016 è stato predisposto utilizzando i bilanci delle
singole società incluse nell’area di consolidamento, corrispondenti ai relativi bilanci
civilistici alla stessa data, esaminati ed approvati dagli organi sociali, opportunamente
modificati e riclassificati, ove necessario.
I Bilanci dell’Azienda Lombarda Edilizia Residenziale Milano, della Società ASSET Srl
in liquidazione e della Società CSI Srl in liquidazione hanno chiuso l’esercizio in data
coincidente con quella del bilancio consolidato.
Metodologie di consolidamento
Il consolidamento viene effettuato con il metodo del consolidamento integrale. I criteri
adottati per l’applicazione di tale metodo sono i seguenti:
• le società controllate sono consolidate con il metodo integrale in base al quale
vengono assunte le attività e le passività, i costi e i ricavi dei bilanci delle società
controllate nel loro ammontare complessivo. Il valore contabile delle
partecipazioni è eliminato a fronte delle relative quote del patrimonio netto. I
rapporti patrimoniali ed economici intercorsi tra le società consolidate
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integralmente, ivi compresi i dividendi distribuiti nell’ambito del gruppo sono
elisi;
• gli utili emergenti da operazioni tra le società incluse nell’area di
consolidamento e valutate con il metodo del patrimonio netto, che non si siano
realizzate mediante operazioni con terzi, vengono eliminati in base alla
percentuale di partecipazione.
Non si è resa necessaria la conversione in Euro dei bilanci oggetto di consolidamento
essendo i bilanci espressi nella stessa moneta di conto.
Area di consolidamento
Nell’area di consolidamento rientrano tutte le società del Gruppo controllate al 100%
da parte dell’Azienda Lombarda Edilizia Residenziale Milano:
Denominazione Sede valuta Capitale Sociale
Quota di Possesso
2016 Metodo consolidamento
Asset Srl in liquidazione Milano Viale Romagna 26
Euro 380.000 100% Integrale
CSI Srl in liquidazione Milano Via Beato Angelico 3
Euro 150.000 100% Integrale
Nel corso dell’esercizio chiuso al 31 dicembre 2016 non si sono verificate variazioni
dell’area di consolidamento.
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CRITERI DI VALUTAZIONE, PRINCIPI CONTABILI E PRINCIPI DI REDAZIONE DEL
BILANCIO CONSOLIDATO
In aderenza al disposto dell’art. 2423 del Codice Civile, nella redazione del Bilancio si
sono osservati i postulati generali della chiarezza e della rappresentazione veritiera e
corretta della situazione patrimoniale e finanziaria della Società e del risultato
economico dell’esercizio.
La rilevazione, valutazione, presentazione e informativa delle voci può differire da
quanto disciplinato dalle disposizioni di legge sul bilancio nei casi in cui la loro mancata
osservanza abbia effetti irrilevanti sulla rappresentazione veritiera e corretta della
situazione patrimoniale e finanziaria della Società e del risultato economico
dell’esercizio. A tal fine un’informazione si considera rilevante, sulla base di aspetti
qualitativi e/o quantitativi, quando la sua omissione o errata indicazione potrebbe
ragionevolmente influenzare le decisioni prese dagli utilizzatori sulla base del bilancio
dell’impresa. Ulteriori criteri specifici adottati per declinare il concetto di irrilevanza sono
indicati in corrispondenza delle singole voci di bilancio quando interessate dalla sua
applicazione. La rilevanza delle singole voci è giudicata nel contesto di altre voci
analoghe.
Nelle valutazioni sono stati osservati i criteri prescritti dall’art. 2426 del Codice Civile e
dai principi contabili di riferimento
Come più ampiamente descritto nella Relazione sulla Gestione della Capogruppo al
paragrafo “Continuità aziendale”, la valutazione delle voci di bilancio è stata effettuata
ispirandosi a criteri generali di prudenza e competenza nella prospettiva della
continuazione dell’attività di Gruppo nonché tenendo conto della funzione economica
dell’elemento dell’attivo o del passivo.
In particolare, il presupposto della continuità aziendale si fonda sull’assunto che
l’Azienda prosegua nell’implementazione delle azioni individuate all’interno del Piano
di risanamento approvato da Regione Lombardia in data 5 dicembre 2014 e
sull’assunto che Regione Lombardia continui a garantire il suo supporto strutturale e
continuativo all’Azienda in termini di risorse finanziarie necessarie a bilanciare i mancati
introiti delle entrate ordinarie.
Il positivo orientamento di Regione a garantire supporto strutturale e continuativo
all’Azienda per l’attuazione degli obiettivi inseriti nel Piano di risanamento risulta
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confermato dagli eventi occorsi nel corso dell’esercizio che hanno portato alla messa
a disposizione di ulteriori risorse finanziarie atte a coprire il fabbisogno di Aler in
relazione principalmente ad interventi di rimozione amianto e di manutenzione
straordinaria del patrimonio immobiliare, sulla base di specifici progetti presentati
dall’Azienda.
Ad ulteriore manifestazione del supporto economico e finanziario di Regione si
sottolinea il contributo erogato da Regione stessa a titolo di copertura della morosità
incolpevole degli inquilini che riconosce, di fatto, che il “welfare” non può essere posto
a carico della sola Azienda.
Pertanto, sulla base dei risultati ad oggi ottenuti dall’implementazione delle azioni
previste nel Piano di risanamento approvato da Regione Lombardia in data 5 dicembre
2014, delle azioni intraprese anche nel corso 2016 e del positivo orientamento
dimostrato dalla stessa a garantire il suo supporto economico e finanziario continuativo
all’Azienda, il Direttore Generale ha ritenuto soddisfatto il presupposto della continuità
aziendale nella predisposizione del bilancio al 31 dicembre 2016.
La società controllata CSI Srl ha effettuato le valutazioni ai fini della redazione del
bilancio al 31 dicembre 2016 in ottica liquidatoria.
Per la società controllata Asset Srl, il bilancio è stato predisposto nel presupposto della
continuità aziendale, pur avuto riguardo allo stato di liquidazione della società
nell'applicazione dei principi di valutazione.
Di conseguenza la valutazione del proprio patrimonio immobiliare è stata effettuata
secondo il presumibile valore di realizzo dello stesso in un arco temporale ristretto. Tale
valutazione ha determinato la necessità di procedere a ulteriori svalutazioni
limitatamente ad alcune tipologie di immobili. Il fondo oneri di liquidazione (sotto forma
di fondo rischi) presente all’interno dei bilanci di Asset e CSI, all’atto del
consolidamento, è stato considerato come posta rettificativa del Patrimonio Netto
(riserva da rettifiche di liquidazione).
I criteri utilizzati nella formazione del consolidato chiuso al 31 dicembre 2016 sono
quelli utilizzati nel bilancio d'esercizio della Capogruppo che redige il bilancio
consolidato.
In ottemperanza al principio di competenza, l'effetto delle operazioni e degli altri eventi
è stato rilevato contabilmente ed attribuito all'esercizio al quale tali operazioni ed eventi
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si riferiscono. Pertanto, si è tenuto conto dei proventi e degli oneri di competenza
dell’esercizio, indipendentemente dalla data dell’incasso o del pagamento, e dei rischi
e delle perdite di competenza dell’esercizio, anche se conosciuti dopo la sua chiusura.
La continuità di applicazione dei criteri di valutazione nel tempo rappresenta elemento
necessario ai fini della comparabilità dei bilanci nei vari esercizi.
Nel presente Bilancio il postulato sopra citato è venuto meno con riferimento a quelle
voci che sono state impattate dalle modifiche al quadro normativo illustrate nella
precedente sezione della presente Nota Integrativa, siano esse dettate dalla legge,
siano esse dovute alle scelte operate secondo la previsione normativa ed i principi di
riferimento.
Nel presente Bilancio il postulato sopra citato è venuto meno con riferimento a quelle
voci che sono state impattate dalle modifiche al quadro normativo illustrate nella
precedente sezione della presente Nota Integrativa, siano esse dettate dalla legge,
siano esse dovute alle scelte operate secondo la previsione normativa ed i principi di
riferimento.
La valutazione, tenendo conto della funzione economica dell’elemento dell’attivo o del
passivo, considerato che esprime il principio della prevalenza della sostanza sulla
forma - obbligatoria laddove non espressamente in contrasto con altre norme
specifiche sul bilancio - consente la rappresentazione delle operazioni secondo la
realtà economica sottostante gli aspetti formali
In particolare, i criteri di valutazione adottati nella formazione del bilancio sono di
seguito illustrati:
IMMOBILIZZAZIONI
Immobilizzazioni immateriali
Le immobilizzazioni immateriali, per quanto riguarda software in licenza d’uso,
concessioni, licenze e marchi, sono iscritte all’attivo patrimoniale, sulla base del costo
di acquisto o di realizzazione (per quanto attiene al software sviluppato internamente
al gruppo), compresi gli oneri accessori di diretta imputazione.
I relativi ammortamenti, effettuati sistematicamente in relazione alla residua possibilità
di utilizzazione, e comunque entro un periodo non superiore ai cinque anni a partire da
quello in cui i costi sono stati sostenuti, sono portati direttamente a deduzione delle
singole voci.
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Le immobilizzazioni immateriali, per quanto riguarda le migliorie beni di terzi, sono
iscritte all’attivo patrimoniale per un valore pari agli oneri sostenuti per l’ampliamento,
l’ammodernamento, o il miglioramento degli elementi strutturali di immobilizzazioni di
proprietà altrui.
Le immobilizzazioni il cui valore economico alla chiusura dell'esercizio risulti
durevolmente inferiore al valore di iscrizione, vengono svalutate fino a concorrenza del
loro valore economico. Se negli esercizi successivi vengono meno i motivi della
svalutazione essa viene totalmente o parzialmente eliminata.
Immobilizzazioni materiali
Le immobilizzazioni materiali sono iscritte al costo di acquisto o di produzione,
comprensivo degli oneri accessori di diretta imputazione, aumentato delle rivalutazioni
monetarie effettuate in applicazione di leggi specifiche e rettificato in diminuzione dai
rispettivi ammortamenti cumulati.
Per i fabbricati in diritto di superficie, da devolvere alla scadenza all’Amministrazione
Comunale concedente (solo relativi alla Capogruppo), è stato calcolato
l’ammortamento finanziario in base alla durata del contratto di concessione. Il
contributo ottenuto a fronte di tali investimenti è imputato nella voce A5 a copertura
dell’ammortamento finanziario. Per gli immobili di proprietà dati in locazione, esclusi
quelli in diritto di superficie, negli esercizi 1997 e 1998 sono stati calcolati gli
ammortamenti sulla base di coefficienti specifici che tengono conto della residua durata
di utilizzo dei beni.
Dall’esercizio 1999, considerando che il presumibile valore di cessione degli immobili
risultava superiore ai valori di libro, era stato sospeso il processo di ammortamento.
Dal 2011 si è ripreso il processo di ammortamento, sulla base della vita residua stimata
dei beni, in corrispondenza degli interventi migliorativi relativi agli stabili per i quali
erano stati ricevuti contributi ex L.560/93 per l’esecuzione di opere di manutenzione
straordinaria effettuate nel periodo 2002-2010.
I beni di valore unitario inferiore ad Euro 516,46 qualora non spesati nell’esercizio,
vengono iscritti tra le attività tra le specifiche categorie ed assoggettati alle aliquote di
ammortamento di riferimento.
I costi di manutenzione e riparazione aventi natura ordinaria sono addebitati
integralmente a conto economico nel periodo di sostenimento.
I costi per migliorie, ammodernamenti e trasformazioni, aventi natura incrementativa,
sono attribuiti ai cespiti cui si riferiscono.
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I costi relativi ai lavori in corso di esecuzione sono contabilizzati sulla base
dell’avanzamento degli stessi con riferimento ai corrispondenti SAL, spese tecniche,
urbanizzazioni ecc.
Qualora, alla data di bilancio, indipendentemente dall’ammortamento già
contabilizzato, risulti una perdita durevole di valore, l’immobilizzazione viene
corrispondentemente svalutata.
Se in esercizi successivi vengono meno i presupposti della svalutazione viene
ripristinato il valore originario rettificato dei soli ammortamenti.
Contributi in conto esercizio
In base al Principio Contabile 12 i contributi in conto esercizio vengono contabilizzati in
funzione della loro natura:
a) nella voce A.5 “Altri ricavi e proventi” in quanto destinati ad integrare ricavi della
gestione caratteristica o a ridurre i relativi costi;
b) nella voce C.17 “Interessi ed altri oneri finanziari” (a riduzione degli interessi
passivi sostenuti), in quanto finalizzati alla riduzione di costi di natura finanziaria
di competenza dell’esercizio;
c) nella voce C.16 “Altri proventi finanziari”, se finalizzati alla riduzione di oneri
finanziari di esercizi precedenti;
Contributi in conto capitale
I contributi in conto capitale vengono iscritti tra i risconti passivi; la quota di risconto
annua che viene imputata a conto economico è correlata al periodo di ammortamento.
I componenti positivi vengono quindi messi in correlazione con l’ammortamento dei
cespiti o degli incrementi in relazione alla durata della concessione del bene o della
loro vita residua stimata.
Immobilizzazioni finanziarie
Le immobilizzazioni finanziarie sono costituite da partecipazioni in imprese controllate,
collegate e in altre imprese e la valutazione è effettuata al costo di acquisto o di
sottoscrizione, comprensivo degli oneri accessori. Il costo viene ridotto nel caso in cui
si verifichino perdite durevoli di valore; il valore originario viene ripristinato negli esercizi
successivi, se vengono meno i motivi della svalutazione.
Le immobilizzazioni rappresentate da titoli sono rilevate in bilancio con il criterio del
costo ammortizzato ove applicabile.
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STRUMENTI FINANZIARI DERIVATI
Gli strumenti finanziari derivati sono rilevati dalla data di sottoscrizione del contratto, a
partire da quando la Società è soggetta ai relativi diritti ed obblighi.
Ai sensi di quanto previsto dall’articolo 2426, comma 1, numero 11-bis, del codice civile
e dell’OIC 32, gli strumenti finanziari derivati, anche se incorporati in altri strumenti
finanziari, sono valutati al fair value sia alla data di rilevazione iniziale sia ad ogni data
successiva di chiusura del bilancio. L’iscrizione e la variazione di fair value rispetto
all’esercizio precedente sono rilevate in bilancio con modalità differenti a seconda che
l’operazione in strumenti finanziari derivati sia qualificabile (ed effettivamente
designata) come operazione di copertura di rischi finanziari o meno.
Operazioni qualificabili come di copertura
L’azienda pone in essere operazioni in strumenti finanziari derivati per coprirsi dai rischi
rischio di tasso d’interesse.
Un’operazione in strumenti finanziari derivati è designata di copertura quando:
a)la relazione di copertura consiste solo di strumenti di copertura ammissibili ed
elementi coperti ammissibili ai sensi dell’OIC 32;
b)sussiste una stretta e documentata correlazione tra le caratteristiche dell’operazione
coperta e quelle dello strumento di copertura, ai sensi dell’articolo 2426 comma 1,
numero 11-bis, del codice civile; la documentazione riguarda la formalizzazione della
relazione di copertura, degli obiettivi dell’Azienda nella gestione del rischio e della
strategia nell’effettuare la copertura;
c)la relazione di copertura soddisfa tutti i seguenti requisiti di efficacia della copertura:
i.vi è una relazione economica tra l’elemento coperto e lo strumento di copertura;
ii.l’effetto del rischio di credito della controparte dello strumento finanziario derivato e
dell’elemento coperto, qualora il rischio di credito non sia il rischio oggetto di copertura,
non prevale sulle variazioni di valore risultanti dalla relazione economica;
iii.viene determinato il rapporto di copertura pari al rapporto tra le quantità di strumenti
finanziari derivati utilizzati e le quantità di elementi coperti (in misura tale da non
comportare ex ante l’inefficacia della copertura).
La verifica della relazione economica avviene in via qualitativa, verificando che gli
elementi portanti dello strumento di copertura e dell’elemento coperto siano
corrispondenti o strettamente allineati, ed in via quantitativa. Quando le operazioni di
copertura riguardano strumenti finanziari derivati aventi caratteristiche del tutto simili a
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quelle dell’elemento coperto (definite “relazioni di copertura semplici”) e lo strumento
finanziario derivato è stipulato a condizioni di mercato, la relazione di copertura si
considera efficace verificando che gli elementi portanti (quali l’importo nominale, la data
di regolamento dei flussi finanziari, la scadenza e la variabile sottostante) dello
strumento di copertura e dell’elemento coperto corrispondano o siano strettamente
allineati e il rischio di credito della controparte non sia tale da incidere
significativamente sul fair value sia dello strumento di copertura sia dello strumento
coperto.
La verifica della sussistenza dei criteri di ammissibilità è fatta in via continuativa ed ad
ogni data di chiusura del bilancio viene valutato se la relazione di copertura soddisfi
ancora i requisiti di efficacia.
La contabilizzazione di copertura cessa quando:
a) lo strumento di copertura scade, è venduto o cessato (senza sostituzione già prevista
nella strategia originaria di copertura);
b) la copertura non soddisfa più le condizioni per la contabilizzazione di copertura;
Se il cambiamento della relazione economica tra elemento coperto e strumento di
copertura è tale da portare ad una cessazione della relazione di copertura e l’obiettivo
della gestione del rischio per la relazione di copertura designata rimane lo stesso, viene
valutata la possibilità di operare una revisione del rapporto di copertura.
L’Azienda adotta la copertura dei flussi finanziari.
La copertura di flussi finanziari viene attivata quando l’obiettivo della copertura è quello
di limitare l’esposizione al rischio di variabilità dei flussi finanziari attribuibili ad
un’attività o una passività iscritta in bilancio. Nello stato patrimoniale viene rilevato al
fair value lo strumento di copertura di flussi finanziari, legato ad una attività o passività
iscritta in bilancio, un impegno irrevocabile o un’operazione programmata altamente
probabile, e in contropartita viene alimentata la voce A) VII “Riserva per operazioni di
copertura dei flussi finanziari attesi” per la componente di copertura ritenuta efficace,
mentre per la componente di inefficacia, calcolata per le relazioni di copertura non
qualificabili come semplici, la sezione D) del conto economico.
In una copertura di flussi finanziari connessi ad un’attività o passività iscritta in bilancio
l’importo della riserva viene imputato a conto economico negli stessi esercizi in cui i
flussi finanziari coperti hanno un effetto sull’utile (perdita) d’esercizio e nella stessa
voce impattata dai flussi finanziari stessi.
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Operazioni non qualificabili come di copertura
Se l’operazione non è qualificabile di copertura, le variazioni di fair value sono
contabilizzate a conto economico nella sezione D) “Rettifiche di valore di attività e
passività finanziarie”. Come previsto dall’articolo 2426, comma 1, numero 11-bis, del
Codice Civile, gli utili che derivano dalla valutazione degli strumenti finanziari derivati
non designati come di copertura sono accantonati in riserve di patrimonio netto non
distribuibili.
ATTIVO CIRCOLANTE
Rimanenze
Le giacenze di magazzino per materie prime sussidiarie, di consumo e di merci, da
prodotti in corso di lavorazione relativi ad immobili in costruzione e da prodotti finiti da
riferirsi ad immobili ultimati in piena proprietà e destinati alla vendita sono valutate al
minore tra il costo di acquisto ed il valore di realizzazione desumibile dall’andamento
del mercato.
Gli immobili in costruzione, cioè le costruzioni di edilizia agevolata sono valutati al
minore tra il costo di acquisto, aumentato delle spese incrementative relative agli stati
di avanzamento dei lavori a fine esercizio, ed il valore di presunto realizzo.
Gli immobili ultimati in piena proprietà, destinati alla vendita, sono valutati al minore tra
il costo d’acquisto/realizzazione ed il valore presunto di cessione. Sono rappresentati
da unità immobiliari destinate alla vendita ex art. 46 e 47 della Legge 27/2009 in piena
proprietà e inseriti nel piano straordinario delle vendite, parte integrante del piano di
risanamento approvato da Regione Lombardia con D.G.R. n° X/2835 del 5/12/2014. Il
valore di presunto realizzo dei beni di cui all’art. 46 L. 27/2009 deriva dalle valutazioni
iniziali effettuate sulla base dei prezzi indicati dai bollettini OMI relativi al primo
semestre 2014, aggiornato periodicamente in funzione dell’emanazione dei nuovi valori
da parte dell’OMI. L’ultimo aggiornamento è stato effettuato sulla base dei prezzi
indicati dai bollettini OMI relativi al primo semestre 2015. In ogni caso, gli stessi saranno
comunque oggetto di ulteriore valutazione al momento della offerta di acquisto inviata
all’utente come previsto dalla Deliberazione Presidenziale n. MI/047/14 del 21/11/2014.
I beni di cui all’art 47 Legge 27/2009 (cessione tramite asta) sono valutati in base ai
bollettini OMI relativi allo stesso periodo.
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Crediti
I crediti originati da ricavi per operazioni di vendita di beni o prestazione di servizi sono
rilevati nell’attivo circolante in base al principio della competenza quando si verificano
le condizioni per il riconoscimento dei relativi ricavi.
I crediti sono valutati in bilancio al costo ammortizzato, tenuto conto del fattore
temporale, e nei limiti del loro presumibile valore di realizzazione e, pertanto, sono
esposti nello Stato Patrimoniale al netto del relativo fondo di svalutazione ritenuto
adeguato a coprire le perdite per inesigibilità ragionevolmente prevedibili. Se, in un
esercizio successivo, le ragioni che in precedenza avevano comportato una
svalutazione vengono meno in tutto o in parte la svalutazione rilevata precedentemente
deve essere stornata.
Gli effetti derivanti dall’applicazione del costo ammortizzato e dell’attualizzazione dei
crediti con scadenza entro i 12 mesi, tenuto conto anche di tutte le considerazioni
contrattuali e sostanziali in essere alla rilevazione del credito, e i costi di transazione
sono ritenuti non significativi. In tale caso è omessa l’attualizzazione, gli interessi sono
computati al nominale ed eventuali costi di transazione sono iscritti tra i risconti ed
ammortizzati a quote costanti lungo la durata del credito a rettifica degli interessi attivi
nominali.
I crediti iscritti al presunto valore di realizzo, tengono conto della svalutazione iscritta
in apposito fondo. I criteri di determinazione delle percentuali di svalutazione sono
determinati: i) in considerazione dell’esperienza storica e di dati statistici, ii) sulla base
delle risultanze delle risposte dei legali, sia interni che esterni, in merito alle probabilità
di recupero dei crediti, iii) sulla base delle valutazioni circa le condizioni economiche
generali e di settore.
Disponibilità liquide
I depositi bancari, i depositi postali e gli assegni (di conto corrente, circolari e assimilati)
sono valutati secondo il principio generale del presumibile valore di realizzo che
coincide col valore nominale in assenza di situazioni di difficile esigibilità.
Il denaro ed i valori bollati in cassa sono valutati al valore nominale.
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RATEI E RISCONTI
I ratei attivi e passivi sono costituiti da quote rispettivamente di ricavi o proventi e di
costi od oneri a manifestazione numeraria posticipata ma di competenza dell’esercizio;
i risconti attivi e passivi, invece, individuano rispettivamente quote di costi od oneri e
ricavi o proventi a manifestazione numeraria anticipata nell’esercizio in corso, ma di
competenza futura.
Sono iscritte in tali voci quote di costi od oneri e ricavi o proventi, comuni a due o più
esercizi.
Per i ratei e risconti di durata pluriennale sono state verificate le condizioni che ne
avevano determinato l'iscrizione originaria, adottando, ove necessario, le opportune
variazioni.
PATRIMONIO NETTO
Il patrimonio netto riflette le dotazioni del Gruppo, nonché i mezzi acquisiti a titolo di
contributo in conto capitale o a titolo di devoluzione per la Capogruppo (ex Gescal, ex
Incis, patrimonio Erariale).
Viene movimentata la riserva rettifiche di liquidazione qualora ne ricorrano i
presupposti.
FONDI PER RISCHI ED ONERI
I fondi per rischi ed oneri sono destinati a coprire perdite o debiti di natura determinata,
di esistenza certa o probabile, per i quali alla data di chiusura dell’esercizio sono
indeterminati il quantum e/o il tempo dell’accadimento.
Gli accantonamenti sono quantificati secondo il prudente apprezzamento del Direttore
Generale e in relazione alla migliore stima possibile del rischio, acquisita sulla base
degli elementi a disposizione alla data di approvazione bilancio.
I fondi per rischi e oneri comprendono anche le passività potenziali derivanti dalle
valutazioni a fair value degli strumenti derivati.
TRATTAMENTO DI FINE RAPPORTO DI LAVORO SUBORDINATO E FONDO DI QUIESCENZA
Il TFR è determinato in conformità a quanto previsto all’art. 2120 del Codice Civile e al
D.lgs 252/05, al netto delle anticipazioni corrisposte e al netto dei versamenti effettuati
a favore dei diversi Enti Pensionistici.
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2016
15
Rappresenta l'effettivo debito maturato verso i dipendenti in conformità di legge e dei
contratti di lavoro vigenti, considerando ogni forma di remunerazione avente carattere
continuativo.
Il TFR corrisponde al totale delle singole indennità maturate fino al 31 dicembre 2006
a favore dei dipendenti alla data di chiusura del bilancio, al netto degli acconti erogati,
ed è pari a quanto si sarebbe dovuto corrispondere ai dipendenti nell'ipotesi di
cessazione del rapporto di lavoro in tale data.
Il TFR non ricomprende le indennità maturate a partire dal 1° gennaio 2007, destinate
a forme pensionistiche complementari ai sensi del D. Lgs. n. 252 del 5 dicembre 2005
ovvero trasferite alla tesoreria dell’INPS.
Il Fondo di quiescenza è determinato sulla base del valore della riserva matematica
attuariale.
DEBITI
I debiti originati da acquisizioni di beni sono iscritti nello stato Patrimoniale quando
rischi, oneri e benefici significativi connessi alla proprietà sono stati trasferiti sotto il
profilo sostanziale. I debiti relativi a servizi sono rilevati quando i servizi sono stati resi,
ossia la prestazione è stata effettuata.
I debiti finanziari sorti per operazioni di finanziamento e i debiti sorti per ragioni diverse
dall’acquisizione di beni e servizi sono rilevati quando esiste l’obbligazione dell’impresa
verso la controparte, individuata sulla base delle norme legali e contrattuali.
Nella voce acconti sono invece accolti gli anticipi ricevuti da clienti per forniture di beni
o servizi non ancora effettuate.
I debiti sono valutati in bilancio al costo ammortizzato, tenuto conto del fattore
temporale. Gli effetti derivanti dall’applicazione del costo ammortizzato e
dell’attualizzazione debiti entro i 12 mesi, tenuto conto anche di tutte le considerazioni
contrattuali e sostanziali in essere alla rilevazione del debito e di eventuali costi di
transazione sono ritenuti non significativi. In tale caso è omessa l’attualizzazione e gli
interessi sono computati al nominale ed i costi di transazione sono iscritti tra i risconti
ed ammortizzati a quote costanti lungo la durata del debito a rettifica degli interessi
passivi nominali.
Il valore dei debiti è ridotto successivamente per gli importi pagati, sia a titolo di capitale
sia di interessi.
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2016
16
Le voci D9, D10 e D11 accolgono rispettivamente i debiti verso imprese controllate,
collegate e controllanti, come definite ai sensi dell’art. 2359 Codice Civile. Tali debiti
hanno indicazione separata nello schema di Stato Patrimoniale.
La voce D11 accoglie anche i debiti verso le controllanti che controllano l’Azienda
indirettamente, tramite loro controllate intermedie.
I debiti verso imprese soggette a comune controllo (cd. imprese sorelle), diverse dalle
imprese controllate, collegate o controllanti, sono rilevati nella voce D11-bis.
GESTIONE SPECIALE
I Debiti Vs Regione per la Gestione speciale sono corrispondenti al valore di cessione
degli immobili rientranti nel piano vendite ex L. 513/77. Il debito è iscritto al fine di
evidenziare l’importo del reinvestimento che la Capogruppo deve effettuare per
manutenzioni e nuove costruzioni.
Non sono da considerare debiti e crediti di natura commerciale.
RICONOSCIMENTO DEI RICAVI
I ricavi per le vendite degli immobili sono rilevati al momento della cessione degli stessi
che normalmente si identifica con l’atto notarile indispensabile per il trasferimento.
I ricavi derivanti da prestazioni di servizi (canoni di locazione) sono rilevati per
competenza.
I ricavi dalle vendite degli immobili iscritti tra le rimanenze, in quanto ricavi della
gestione caratteristica, sono rilevati alla voce A1 del Conto economico.
Nella voce “altri ricavi e proventi” sono inclusi i componenti positivi di reddito, non
finanziari derivanti unicamente dalla gestione accessoria. Viene data in tale voce
indicazione separata degli eventuali contributi in conto esercizio.
RICONOSCIMENTO DEI COSTI
I costi di acquisito sono rilevati in base al principio della competenza. I costi per materie
prime, sussidiarie, di consumo e di merci sono comprensivi dei costi accessori di
acquisto (trasporti, assicurazioni, carico e scarico, ecc.) se inclusi dal fornitore nel
prezzo di acquisto delle stesse, altrimenti vengono iscritti separatamente nei costi per
servizi in base alla loro natura.
Vengono rilevati tra i costi, non solo quelli d’importo certo, ma anche quelli non ancora
documentati per i quali è tuttavia già avvenuto il trasferimento della proprietà o il servizio
sia già stato ricevuto.
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2016
17
PROVENTI E ONERI FINANZIARI
Includono tutti i componenti positivi e negativi del risultato economico d’esercizio
connessi con l’attività finanziaria del Gruppo e vengono riconosciuti in base alla
competenza temporale di maturazione.
IMPOSTE
Le imposte correnti sul reddito sono iscritte alla voce “Debiti Tributari” in base alla stima
del reddito imponibile e in conformità alle disposizioni in vigore. Vengono compensate
con i relativi crediti per acconti versati per l’esercizio 2015.
Le imposte differite sono calcolate sulle differenze temporanee tra i valori contabili di
attività e passività del bilancio ed i corrispondenti valori fiscali, applicando le aliquote
fiscali in vigore nell’esercizio nel quale le differenze temporanee si riverseranno,
previste dalla normativa fiscale vigente alla data del presente bilancio. Le imposte
differite sono imputate effettuando calcoli separati ai fini IRES e IRAP.
Le attività per imposte anticipate sono rilevate nel rispetto del principio della prudenza,
ossia solo quando esista la ragionevole certezza del loro futuro recupero. Le imposte
differite, invece, non sono iscritte qualora esistano scarse probabilità che il relativo
debito insorga.
Non disponendo di tali ragionevoli certezza, il Gruppo, prudenzialmente, non provvede
ad imputare a bilancio voci per imposte anticipate.
GARANZIE
Le garanzie prestate, quelle ricevute e gli impegni assunti sono descritte in per
l’ammontare corrispondente all’effettivo impegno del Gruppo e nei confronti dello
stesso alla data del 31 dicembre 2016. Le garanzie sono iscritte al valore nominale.
Sono indicate:
1. le garanzie prestate direttamente o indirettamente, distinguendo tra fideiussioni,
avalli, altre garanzie personali;
2. le garanzie (per ogni tipologia sopra indicata) prestate a terzi in favore di
imprese controllate e collegate, nonché di controllanti e di imprese sottoposte
al controllo di queste ultime;
3. le altre garanzie.
Vengono evidenziate anche le garanzie reali prestate nei confronti degli istituti di
credito a fronte dell’erogazione di mutui.
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2016
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REGOLE DI PRIMA APPLICAZIONE
Composizione e schemi di bilancio
Gli effetti derivanti dall’eliminazione degli oneri e proventi straordinari sono stati
applicati retroattivamente ai fini comparativi. In particolare sono stati riclassificati Euro
21.100.631, relativi a sopravvenienze attive straordinarie, dalla voce E 20 proventi
straordinari alla voce A1 per Euro 2.612.896 e alla voce A5 per Euro 18.847.735. Sono
stati inoltre riclassificati Euro 1.372.641, relativi a sopravvenienze passive
straordinarie, dalla voce E21 Oneri straordinari alla voce B7 per Euro 863.247, alla
voce B14 per Euro 331.668, alla voce B8 per Euro 624 alla voce B9, per Euro 21.635
e per Euro169.860 a rettifica di proventi finanziaria di cui alla voce C16.
Allo stesso modo, gli effetti derivanti dall’introduzione delle nuove voci di bilancio
“Crediti verso società sottoposte al controllo delle controllanti” e “Debiti verso società
sottoposte al controllo delle controllanti” sono stati applicati retroattivamente ai fini
comparativi. In particolare, sono stati riclassificati Euro 4.518.866, relativi ai crediti
verso le altre Aler lombarde, dalla voce C II 5-f “Crediti verso altri” alla voce C II 5 quater
“Crediti verso imprese sottoposte al controllo delle controllanti” ed Euro 3.832.682
relativi ai debiti verso le altre Aler lombarde, dalla voce D 14 a) alla voce D 11 bis.
“Debiti verso imprese sottoposte al controllo delle controllanti”.
Strumenti finanziari derivati
Relativamente agli strumenti finanziari derivati classificati come di copertura l’Azienda
si è avvalsa della facoltà di non applicare l’OIC 32 retrospetticamente.
Relativamente agli strumenti finanziari derivati classificati come non di copertura,
l’Azienda ha proceduto ha modificare il bilancio al 31 dicembre 2015 iscrivendo un
fondo rischi e oneri per strumenti finanziari derivati passivi pari ad Euro 412.576, con
contropartita la voce di patrimonio netto “Utili / perdite esercizi precedenti”.
Crediti e Debiti
L’Azienda si è avvalsa della facoltà concessa dall’articolo 12 comma 2 del D. Lgs.
139/2015 di non applicare il costo ammortizzato e, congiuntamente, eventuale
attualizzazione alle voci legate ad operazioni intervenute antecedentemente al 1°
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2016
19
gennaio 2016. Pertanto i nuovi criteri, illustrati nei precedenti paragrafi della presente
Nota Integrativa, a cui si rimanda, sono stati applicati solamente ai crediti e debiti sorti
nell’esercizio 2016.
ALTRE INFORMAZIONI
DEROGHE
Si precisa che nel bilancio consolidato non si è proceduto a deroghe a quanto previsto
dal D.Lgs 127/91.
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2016
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COMMENTO ALLE PRINCIPALI VOCI DELL’ATTIVO E DEL PASSIVO
I valori sono espressi all’unità di Euro.
ATTIVO
B) Immobilizzazioni
Ammontano a Euro 1.073.746.937. Sono sostanzialmente in linea con il valore del
2015 di Euro 1.073.827.598.
Di seguito si illustra la composizione della voce immobilizzazioni.
I) Immobilizzazioni immateriali
Ammontano a Euro 7.035.595.
VOCE Valore netto al
31/12/15 incrementi
ammortamenti e svalutazioni
Valore netto al 31/12/16
Diritti di brevetto industriale e di utilizzazione delle opere di ingegno 249.049 23.127 251.526 20.649
Concessioni, licenze, marchi e diritti simili 1.425 0 150 1.275
Migliorie di terzi 7.317.058 0 (303.387) 7.013.671
Totale 7.567.532 23.127 (51.711) 7.035.595
I diritti di brevetto industriale si riferiscono a programmi software (diritti di utilizzazione
delle opere dell’ingegno) e marchi in ammortamento.
� Sulla base degli indirizzi di Regione Lombardia circa la politica di investimento
su nuovi programmi informatici, gli investimenti in programmi software sono
stati il più possibile contenuti. E’ stato avviato anche in presso le società del
Gruppo (ad eccezione di CSI in quanto non più operativa) nel corso del 2016 il
progetto di Regione Lombardia per l’implementazione di un software gestionale
unico per tutte le Aler lombarde per gestire gli immobili di edilizia residenziale
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2016
21
pubblica e non e le attività amministrative e tecniche correlate. Per tale ragione
si è inoltre provveduto già nel 2014 a rivedere la vita utile residua dei software
acquisiti ed implementati, provvedendo ad ammortizzare gli stessi in tre esercizi
anziché in cinque. Nei primi mesi del 2017 è stata effettuata l’introduzione del
nuovo sistema di Contabilità generale nelle società del Gruppo.
� Le concessioni, licenze, marchi e simili, si riferiscono ai loghi.
� Le migliorie su beni di terzi si riferiscono a investimenti effettuati su beni di terzi
e, in particolare, in massima parte agli interventi sullo stabile di proprietà del Pio
Albergo Trivulzio (trasformato nella residenza universitaria denominata
“Campus Martinitt”) concesso in utilizzo all’Aler per 50 anni;Di conseguenza
anche gli ammortamenti dell’esercizio si riferiscono quasi totalmente (Euro
303.387) agli interventi di ristrutturazione e trasformazione effettuati sul
complesso immobiliare. Gli stessi sono stati calcolati per 1/30 del valore
dell’investimento, fino al 31.12.2009, in funzione della durata trentennale della
concessione sino ad allora vigente e, dall’1.1.2010, per 1/50 del valore
dell’investimento, sulla base della nuova durata della concessione, che in detto
anno è stata prolungata di ulteriori 20 anni per i maggiori investimenti effettuati
(acquisizione di concessione in uso di una ulteriore porzione del complesso
immobiliare e sua trasformazione/ristrutturazione).
II) Immobilizzazioni materiali
Le immobilizzazioni materiali al netto degli ammortamenti e svalutazioni sono passate
da Euro 1.040.934.609 del 2015 a Euro 1.041.677.591 del 2016 a con una aumento
di Euro 742.982 come di seguito dettagliato.
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2016
22
VOCE Valore netto al
31/12/15 Valore netto al 31/12/16 variazioni
terreni e fabbricati
1.014.366.540 1.027.361.172 12.994.632
attrezzature industriali e commerciali
19.722 27.382 7.660
altri beni
980.697 732.301 (248.396) immobilizzazioni in corso e acconti
25.567.649 13.556.735 (12.010.914)
totale
1.040.934.608 1.041.677.590 742.982
Gli incrementi ed i decrementi registrati nel periodo sono quasi totalmente da imputarsi
ad operazioni compiute dalla Capogruppo.
Si evidenza la composizione dei valori lordi, dei fondi di ammortamento e dei valori
netti:
VALORE LORDO
VOCE 31/12/2015 Increm. Decrementi
Riclassifiche per
ultimazione interventi in
corso
31/12/2016
Terreni 5.301.357 0 0 0 5.301.357 Stabili di proprietà in locazione
688.956.161 19.756.435 (1.385.759) 6.621.829 713.948.666
Area stab. di propr. in loc. 101.757.316 9.450 (567.704) 1.655.457 102.854.519 Stab. con proprietà superfic. in locazione 445.743.975 3.265.338 (1.075.066) 0 447.934.247 Stab. di proprietà ad uso diretto 6.791.253 30.910 0 0 6.822.163 Area stab. di propr. uso diretto 1.100.027 0 0 0 1.100.027
Totale 1.249.650.089 23.062.133 (3.028.529) 8.277.286 1.277.960.979
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2016
23
FONDO AMMORTAMENTO
Voce 31/12/2015 Incrementi
ammortamento Decrement
i Riclassifica per piano vendite 31/12/2016
Stabili di proprietà in locazione 83.518.406 7.017.523 (251.814) (84.018) 90.200.096 Aree riferite a stabili in locazione 10.849.933 0 (460) 0 10.849.473 stabili di proprietà superficiaria in locazione 137.880.680 8.733.266 (303.284) 0 146.310.661 stabili di proprietà ad uso diretto 2.799.224 205.046 0 0 3.004.270 Area stabili di proprietà ad uso diretto 235.306 0 0 0 235.306
Totale 235.283.549 15.955.835 (555.559) (84.018) 250.599.806
Di seguito viene riepilogata la movimentazione dei valori netti degli immobili classificati
come immobilizzazioni patrimoniali rispetto al 2015:
VALORE NETTO
Voce valore netto al
31/12/2015 incrementi decrementi
Riclassifiche per ultimazione interventi in
corso valore netto al
31/12/2016
Terreni 5.301.357 0 0 5.301.357 Stabili di proprietà in locazione 605.437.756 19.756.435 (8.151.467) 6.705.846 623.748.570 Area stabili di propr. In locazione 90.907.382 9.450 (567.244) 1.655.457 92.005.045 stabili di proprietà superficiaria in locazione 307.863.293 3.265.340 (9.505.048) 0 301.623.584 stabili di proprietà ad uso diretto 3.992.031 30.910 (205.046) 0 3.817.895 Area stabili di proprietà ad uso diretto 864.721 0 0 0 864.721
Totale 1.014.366.540 23.062.134 (18.428.806) 8.361.304 1.027.361.172
Nel valore dei terreni non si evidenziano incrementi/decrementi.
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2016
24
Gli incrementi registrati nei valori lordi, pari a Euro 23.062.133, sono principalmente
relativi a oneri di manutenzione straordinaria sostenuti su immobili in piena proprietà e
in diritto di superficie.
Si registra inoltre l’incremento per riclassificazione da immobilizzazioni in corso a
patrimonio, di parte del complesso immobiliare di Garbagnate acquistato nel 2016 e
destinato alla locazione. Il residuo valore è stato riclassificato a rimanenze in quanto si
riferisce a immobili in vendita.
Attrezzature Industriali e commerciali e altri beni
Al 31/12/2016 ammontano a Euro 759.683. Sono suddivisi in attrezzature per Euro
27.382 e altri beni per Euro 732.301, al netto dei rispettivi fondi di ammortamento.
Nei prospetti seguenti si evidenzia la composizione di tali voci e le relative variazioni:
VALORE LORDO
VOCE 31/12/2015 Incrementi Decrementi 31/12/2016
Impianti di allarme, fotografici e audiovisivi 211.106 9.072
-
220.178
Attrezzature 526.460 6.964
-
533.424
sub totale attrezzature 737.567 16.036
-
753.602
Macchine elettroniche per ufficio 6.015.180 37.663 - 225.848
5.826.995
Mobili e accessori per ufficio 2.212.532 1.437 - 4.812
2.227.852
Arredi (alloggi locazione temporanea) 3.139.444 32.000 - 1.580
3.169.864
autovetture 32.797
32.797
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2016
25
sub totale altri beni 11.418.648 71.100 - 232.239
11.257.509
beni inferiori a € 516 29.077
29.077
Totale 12.185.292 87.136 - 232.239
12.040.188
FONDI AMMORTAMENTO
VOCE 31/12/2015 incremento decremento 31/12/2016
Impianti di allarme, fotografici e audiovisivi 205.189 2.960 0 208.150
Attrezzature 512.655 5.415 0 518.071
sub totale attrezzature 717.844 8.376 0 726.220
Macchine per ufficio 5.770.456 58.794 (224.811) 5.604.439
Mobili e accessori per ufficio 2.127.426 35.299 (4.745) 2.157.980
Arredi 2.174.549 225.304 (1.580) 2.398.273
autovetture 32.797 32.797
sub totale altri beni 10.105.228 319.397 (231.136) 10.193.489
beni inferiori a € 516 29.077 - 29.077
Totale 10.844.934 327.773 (231.136) 10.948.786
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2016
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MOVIMENTAZIONE VALORI NETTI
VOCE Valore netto al 31/12/2015 incrementi decrementi
Valore netto al 31/12/2016
Impianti di
allarme, fotografici
e audiovisivi 5.917 6.112 0 12.029
Attrezzature 13.805 1.548 0 15.353
sub totale
attrezzature 19.722 7.660 0 27.382
Macchine per
ufficio 119.101 -21.131 -1.036 96.934
Mobili e accessori
per ufficio 80.061 -32.859 -66 47.136
Arredi 781.534 -193.304 0 588.230
automezzi 0 0
sub totale altri
beni 0 0 0 0
beni inferiori a €
516 980.697 -247.294 -1.102 732.300
Totale 1.000.419 -239.634 -1.102 759.682
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2016
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Immobilizzazioni in corso e acconti
Il conto riporta un valore di Euro 13.556.735 così suddiviso:
VOCE Valore al 31/12/15
Incrementi decrementi rettifiche Valore al 31/12/16
Acconti ad imprese
16.709.960 707.766
- 1.053.832 - 15.278.805
1.085.088
Anticipi per interventi costruttivi
1.518.708 -
-
-
1.518.708
Interventi in corso
5.379.108 2.971.906
-
-
8.351.014
sal di competenza da attribuire
1.959.874 1.714.755
- 1.072.705
-
2.601.925
Totale
25.567.649 5.394.427 -
2.126.537 - 15.278.805
13.556.735
Nel corso del 2016 si è registrato il trasferimento dal conto immobilizzazioni in corso
(acconti) al conto rimanenze finali dell’immobile di Garbagnate Milanese acquistato nel
2016.
Nel dettaglio, gli importi di cui sopra, si riferiscono a:
• Acconti ad imprese per Euro 1.085.088. Il decremento netto dell’anno si riferisce
alla riclassifica dagli acconti alle immobilizzazioni materiali del fabbricato in
Garbagnate Milanese (comparto B) acquisito dall’impresa SILE.
• Anticipazioni per interventi costruttivi per Euro 1.518.708. Gli stessi si
riferiscono ad anticipazioni per compensi ALER su interventi L. 560/93 ancora
in corso che verranno capitalizzati alla chiusura dei contratti di appalto.
• SAL di competenza 2016 per interventi di Manutenzione Straordinaria per
complessivi Euro 2.601.924. Tali SAL sono riferiti:
o a lavori effettuati al 31.12 non ancora liquidati alle imprese in relazione
ai meccanismi e alle tempistiche di pagamento previsti dal codice degli
appalti;
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2016
28
o a SAL per lavori eseguiti ma per i quali il pagamento non è ancora
avvenuto a causa di irregolare/mancante documentazione
amministrativa che consenta di poter procedere alla loro liquidazione;
o a SAL per lavori il cui avanzamento è stato stimato alla data di chiusura
dell’esercizio sulla base dei lavori effettuati.
I decrementi si riferiscono alla trasferimento al conto “Terreni e Fabbricati” degli
importi contabilizzati come SAL di competenza dell’esercizio nel 2016 per spese
incrementative.
• Interventi in corso per Euro 8.351.014 per lavori in corso su vari stabili. Si
evidenza nella tabella sotto riportata la ripartizione delle tipologie di interventi in
corso
VOCE INTERVENTI
Valore al 31/12/15
Incrementi Trasferimento a
immobiliz. decrementi o svalutazioni
Valore al 31/12/16
Contr. Quartiere II 4.906.864 340.609 - 5.247.472
Altri 472.244 2.631.298 - - 3.103.542
Totale 5.379.108 € 2.971.906 € - - 8.351.014 €
Per quanto attiene la valutazione degli interventi in corso, gli stessi derivano dagli stati
di avanzamento lavori certificati dalle imprese.
Le immobilizzazioni in corso attualmente contabilizzate non sono state oggetto di
svalutazione in quanto oggetto di accordi/finanziamenti per il loro completamento
III) Immobilizzazioni finanziarie
Ammontano ad Euro 25.033.751 e sono così suddivise:
Crediti Verso Altri Enti pubblici
Ammontano a Euro 1.052.000 La voce comprende le anticipazioni effettuate da Aler
nei confronti del Comune di Pieve Emanuele per finanziare l’attività di autocostruzione
in Via delle Betulle.
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2016
29
Trattasi di finanziamento infruttifero per Euro 1.052.000. Non si è movimentato rispetto
al 2015.
Crediti verso altri
Ammontano ad Euro 7.781.751 e sono così dettagliati negli importi più rilevanti:
• depositi cauzionali versati a terzi a titolo di garanzia per Euro 1.181.377
• credito verso l’I.N.A. per copertura parziale del T.F.R. del personale dipendente
per Euro 6.600.374 derivante dalle due polizze sottoscritte con INA stessa. La
variazione in diminuzione è relativa alla riduzione dei crediti derivanti dalle
liquidazioni delle posizioni dei dipendenti per i quali la polizza era stata stipulata
e che hanno cessato il rapporto di lavoro nel 2016 o hanno richiesto
l’anticipazione del TFR.
Altri titoli
Ammontano a Euro 16.200.000.
Trattasi del valore delle quote del Fondo Comune di Investimento (FIL – Fondo
Immobiliare Lombardia) che la Capogruppo ha acquisito a fronte dell’apporto
allo stesso fondo di parte del proprio patrimonio immobiliare (n. 154 alloggi e
21 box) al fine di poterli assegnare nell’ambito del progetto Abitagiovani.
Le quote del Fondo potranno essere smobilizzate nel medio periodo per poter
ottenere maggiore liquidità da impiegare nelle attività correnti del Gruppo.
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2016
30
C) ATTIVO CIRCOLANTE
Ammonta a Euro 541.192.220 ed è così composto.
I) Rimanenze
Ammontano a Euro 262.972.433
Le rimanenze, sono costituite da:
i. giacenze di magazzino, pari ad Euro 63.844, per materiali e scorte
localizzate presso gli uffici/filiali decentrati da utilizzare per la
manutenzione degli stabili;
ii. alloggi e box destinati alla vendita in base al programma approvato dalla
Capogruppo ex legge 27 artt. 46 e 47 oltre a fabbricati destinati alla
vendita non soggetti a specifica regolamentazione regionale sulle
vendite in quanto non rientranti nell’Edilizia Residenziale Pubblica per
Euro 192.750.497
iii. altri fabbricati ultimati e destinati alla vendita per Euro 78.158.093
Nell’importo complessivo è compreso anche il valore dell’immobile di
Garbagnate Milanese per Euro 6.917.502he è stato trasferito dalle
immobilizzazioni in corso alle rimanenze finali in quanto nel 2016 si è
provveduto a redigere l’atto di acquisto dello stesso.
Le rimanenze sono così dettagliate:
VOCE 31/12/2015 Incrementi Decrementi / svalutazioni
Riclassifiche 31/12/2016
Materie prime, sussidiarie e di consumo 63.041 63.844 (63.041) 63.844
sub totale 63.041 63.844 (63.041) 0 63.844
costruzioni in piena proprietà destinate alla vendita ex legge 27/2009 199.843.513 3.771.646 (10.864.662) 0 192.750.497 Costruzioni ultimate destinate alla vendita 71.692.844 0 (8.452.253) 6.917.502 70.158.093
sub totale 271.536.357 3.771.646 (19.316.915) 6.917.502 262.908.589
Totale 271.599.398 3.835.490 (19.379.957) 6.917.502 262.972.433
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2016
31
Relativamente agli altri fabbricati ultimati e destinati alla vendita per Euro
70.158.093, si segnala che parte degli stessi è stata stati oggetto di svalutazione
per Euro 8.452.253..
La svalutazione degli immobili in bilancio è stata effettuata sulla base di apposite
perizie redatte nell'esercizio.
Per quanto riguarda l'immobile in Garbagnate Milanese (Via Milano q,re
Quadrifoglio), poiché la perizia disponibile è riferita ai soli alloggi liberi, per la
valutazione complessiva si sono adottati i seguenti criteri:
- per gli alloggi liberi, si sono applicate le indicazioni di perizia.
- per gli alloggi occupati, si è applicato il valore riportato in perizia riferibile agli
alloggi in stato di conservazione mediocre, con ulteriore riduzione dl 10%
significativo del minor valore correlato allo stato di immobile occupato.
- per i box si è applicato il valore di 500 euro/mq, a fronte di valori rilevabili
dall'osservatorio immobiliare della Agenzia del Territorio nell'intervallo di 800-
1.000 euro/mq. Il minor valore è stato adottato tenendo conto dello stato di
conservazione, delle difficoltà del mercato immobiliare locale, e di eventuali
abbattimenti per vendita a corpo.
per i negozi si è applicato il valore di 700 euro/mq, a fronte di valori rilevabili
dall'osservatorio immobiliare della Agenzia del Territorio nell'intervallo di 1.300-
1.550 euro/mq. Il minor valore è stato adottato tenendo conto dello stato di
conservazione, delle difficoltà del mercato immobiliare locale, e di eventuali
abbattimenti per vendita a corpo.
Il valore degli altri immobili, essendo già stati oggetto di rivisitazione di valore
negli esercizi scorsi, è stato mantenuto inalterato.
Non si è ritenuto di effettuare ulteriori svalutazioni del complesso di Pieve
Emanuele in quanto nel 2015 lo stesso è stato già svalutato del 10% per
allinearlo ai valori di mercato ed, attualmente, i valori immobiliari sono congruenti
con le valutazioni OMI. Infatti, per quanto attiene il comparto residenziale di Pieve
Emanuele Via Pini 2/4 si rileva che a fronte del valore attuale di bilancio di euro
907,87/mq, le quotazioni rivenienti da diverse banche dati e osservatori
immobiliari indicano valori per abitazioni di tipo economico che si attestano
nell’intervallo tra euro 1.150/mq ed euro 1300/mq.
Pertanto si ritiene corretta la valutazione operata in sede di bilancio.
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2016
32
Il complesso di Milano Via Attendolo Sforza, è stato oggetto di svalutazione per
Euro 686.000 rispetto al valore dell’esercizio 2015 in quanto dalla perizia redatta,
si evince una diminuzione del valore del bene..
Per il terreno in Arconate, il mantenimento del valore nell’esercizio 2015, rispetto
all’esercizio precedente, trova giustificazione nella considerazione che
rimangono inalterate le condizioni che hanno originato la determinazione del
valore peritale.
Per l’esercizio 2016, permanendo la condizione contenziosa non ancora risolta
ed atteso lo stanziamento di Euro 7.204.269, operato nell’esercizio 2014 ad un
apposito Fondo Rischi che ha consentito di rilevare il rischio connesso alle
eventuale soccombenza nel ricorso in essere, si ritiene di non procedere ad
alcuna variazione.
Si riepilogano i valori delle rimanenze costituite da immobili destinati alla vendita o dismissione,
diversi da quelli di ERP:
Valore in
bilancio al
31.12.2015 incrementi
Decrementi /
svalutazioni riclassifiche
Valore in
bilancio al
31.12.2016
Pieve Emanuele via
dei Tulipani 14.085.000 14.085.000
Pieve Emanuele via
dei Pini 10.341.339 10.341.339
Garbagnate Milanese
via Milano 26.348.368 (7.766.253) 18.582.115
Garbagnate nuovo 8.444.694 8.444.694
Arconate 650.000 650.000
Milano attendolo
Sforza 6.600.000 (686.000) 5.914.000
Costruzioni ultimate
destinate alla vendita 5.223.443 0 0 0 5.223.443
Garbagnate Lotto B 6.917.502 6.917.502
71.692.844 0 (8.452.253) 6.917.502 70.158.093
II) Crediti
I crediti dell'attivo circolante ammontano ad Euro 177.691.956. Rispetto al valore 2015
di Euro 172.855.098, sono aumentati di Euro 4.836.858. Le variazioni sono così
dettagliate:
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2016
33
VOCE 31/12/2015 31/12/2016 Variazioni
Crediti netti verso utenti e clienti 143.347.758 148.342.224 4.994.466 Crediti verso imprese collegate - - - Crediti verso la Regione per la Gestione Fondi 67.252 2.020 (65.232)
Crediti verso altri
Regione Lombardia - - 0
tributari 109.695 8.137.724 8.028.030
Comune di Milano 11.488.452 7.410.230 (4.078.223)
consociate (altre Aler della Lombardia) 4.518.866 - (4.518.866)
enti territoriali 8.481.605 9.029.280 547.674
diversi 4.841.470 4.770.479 (70.991)
verso altri finanziatori
totale crediti Vs altri 29.440.088 29.347.712 (92.375)
Totale 172.855.098 177.691.956 4.836.858
Crediti verso utenti e clienti
Tale voce è costituita sia da crediti vantati nei confronti degli inquilini (al netto delle
partite con saldo a favore dell’inquilino), degli occupanti abusivi di alloggi per canoni di
locazione e servizi a rimborso scaduti o da richiedere, sia da crediti verso acquirenti di
alloggi per rate a scadere e fatture da emettere.
I Crediti verso clienti e utenti sono al netto del fondo svalutazione crediti, pari a Euro
199.596.885, sono pari a Euro 148.342.224..
Il dettaglio è il seguente:
VOCE 31/12/2015 31/12/2016 Variazioni
Per corrispettivi delle attività caratteristiche 284.964.493 268.547.451 - 16.417.042
Per conguagli servizi a rimborso 8.329.999 7.336.298 - 993.701
crediti Vs utenti di immobili in gestione 4.798.024 4.889.720 91.697
Effetti cambiari in portafoglio per rateizzazione della morosità 59.451.962 61.389.571 1.937.609
Verso acquirenti di alloggi per rate a scadere 919.781 571.256 - 348.524
Verso clienti diversi 2.447.674 4.144.826 1.697.152 Per fatture da emettere verso clienti 1.450.248 988.290 - 461.957
cessionari alloggi Legge 6/07 e 144.921 71.696 - 73.225
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2016
34
27/09
cessionari alloggi con patto di
futura vendita 21.419 - - 21.419
Totale crediti lordi 362.528.521 347.939.109 - 14.589.412
Fondo svalutazione crediti - 219.180.763 - 199.596.885 19.583.878
Totale crediti netti 143.347.758 148.342.224 4.994.466
I crediti per cambiali in portafoglio sottoscritte nel 2016 sono stati oggetto di valutazione
secondo il criterio del costo ammortizzato in quanto sulla base dell’accordo Aler
sindacati inquilini sul recupero della morosità, gli stessi vengono rateizzati in 72
mensilità applicando il tasso di interesse legale che per il 2016 è stato pari allo 0,2%.
Tenuto conto che il valore di tale crediti è stato già rettificato per tenere conto del
presumibile valore di realizzo, l’attualizzazione del credito non ha determinato
variazioni rispetto al valore iscritto in bilancio.
Dal punto di vista temporale, il portafoglio cambiario (pari a Euro 61.389.571) e i crediti
per rate a scadere (pari a Euro 571.256 ) verso acquirenti di alloggi garantiti da ipoteca
legale, nonché i crediti Vs cessionari di alloggi in locazione con patto di futura vendita
al netto dei relativi debiti (Euro 71.696) per un totale di Euro 62.032.524
Nella voce effetti cambiari in portafoglio per la rateizzazione della morosità con
scadenza oltre l’esercizio sono compresi anche Euro 18.090.725 di cambiali protestate,
quindi già scadute (in aumento di circa Euro 2.000.000 rispetto al corrispondente valore
del 2015 di Euro 16.059.416), ma il cui recupero potrebbe non avvenire in tempi brevi
a seconda della strategia che verrà adottata, caso per caso, anche in funzione della
situazione economico-sociale di ciascun debitore (es. solleciti, affidamento a legali per
il recupero, valutazione di richiesta di erogazione del “fondo sociale”).
Tale voce, nell’ambito della determinazione della svalutazione dei crediti per
prevedibile irrecuperabilità ed in funzione delle conseguenze sulla capacità reddituale
e finanziaria di un inquilinato debole nel periodo di debolezza economica attraversato
dal paese, è svalutata al 100%.
Si segnala che sono stati portati a perdita tramite utilizzo del fondo svalutazione crediti
per irrecuperabilità Euro 56.139.536 di crediti inesigibili. In tale importo sono compresi
tra gli altri Euro 6.106.334 per passaggi a perdita per crediti di modesto importo ed
Euro 42.747.557 per crediti nei confronti di occupanti abusivi per i quali è stato verificato
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2016
35
oltre alle consuete indagini sulla irrecuperabilità anche la mancanza di incassi
nell’ultimo quinquennio.
Fondo svalutazione crediti
Il Fondo svalutazione crediti è stato determinato sulla base di uno stimato grado di
esazione dei crediti nei confronti dell’utenza per canoni di locazione e servizi.
L’analisi della morosità è stata condotta quasi esclusivamente sui crediti derivanti dagli
immobili di Edilizia Residenziale Pubblica in quanto gli inquilini di tale tipologia di
fabbricati sono quelli che hanno il maggior grado di rischio di irrecuperabilità. La
clientela della Capogruppo, infatti, è costituita, nella sua grande maggioranza, da
soggetti che presentano gravi difficoltà economico-sociali.
In particolare, si è tenuto anche conto delle risultanze delle indagini effettuate dai legali
(sia interni che esterni) che hanno fornito le loro previsioni di incasso relativamente alle
pratiche trattate oltre alle statistiche relative agli incassi sul monte crediti in sofferenza.
A tali valutazioni si aggiungono le considerazioni sul momento storico attraversato dal
paese; anche il 2016 è stato caratterizzato dalle conseguenze inevitabili della crisi
economica che sta interessando il nostro paese.
Il comparto E.R.P. è sicuramente quello che presenta maggiori rischi di crescita della
povertà, basti pensare alla composizione delle famiglie che in questo contesto
economico subiranno sicuramente tutti gli effetti della crisi.
E’ pertanto prevedibile un aumento della povertà per effetto della diminuzione dei
redditi che determinerebbe, oltre ad un’automatica riduzione dei canoni, una possibile
e preoccupante crescita dell’insolvenza.
Le percentuali di svalutazione utilizzate vengono peraltro ritenute ragionevoli rispetto
anche all’andamento della morosità e del rischio di irrecuperabilità dei crediti,
soprattutto per quelli cosiddetti “incolpevoli”.
La svalutazione dei crediti di inquilini sloggiati (non occupanti abusivi) è stata effettuata
per il 100% del credito esistente in quanto si rileva un difficoltoso recupero in molti casi
ove l’ex inquilino si rende irreperibile; per gli occupanti abusivi (ancora presenti negli
alloggi Aler e per quelli sloggiati) la svalutazione è stata pari al 95% del credito esistente
effettuando una media tra il recupero del credito dagli occupanti sloggiati (per i quali è
quasi certa la irrecuperabilità del 100% del credito) e quelli ancora presenti in alloggi di
proprietà ove la irrecuperabilità è minore; nei confronti degli inquilini per i quali si sono
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2016
36
attivate procedure di recupero legale del credito la percentuale di svalutazione si
attesta al 75% come per l’esercizio 2015; per gli inquilini che hanno ricevuto solleciti di
pagamento e formale messa in mora la irrecuperabilità è stata stimata nel 63% del
credito come per il 2015; sul restante monte crediti derivante da mancati pagamenti
per i quali non sono ancora state attivate procedure di formale messa in mora la
irrecuperabilità è stimata nel 40% del credito, quella relativa agli effetti cambiari insoluti
e protestati nel 100%.
Rispetto al monte crediti verso clienti degli inquilini di ERP si è stimato congruo un
fondo rischi su tali crediti di Euro 199.596.885 che comprende 18 milioni di euro circa
di crediti per cambiali protestate.
Il portafoglio cambiario non ancora in sofferenza viene svalutato del 26% del totale, in
aumento di due punti rispetto alla percentuale utilizzata fino 2015. Tale dato di
svalutazione del portafoglio cambiario trova infatti riscontro in medie derivanti da analisi
statistiche effettuate nel corso degli ultimi 5 anni.
Sono state inoltre effettuate svalutazioni (tra l’1% e il 5%) sui crediti verso utenti per
pagamenti rateizzati del prezzo dell’alloggio e sulle fatture da emettere nei confronti di
clienti che hanno avuto un rapporto con Aler diverso dalla locazione di immobili.
Tali svalutazioni minime sono legate alle garanzie sottostanti i crediti stessi che ne
aumentano il grado di recuperabilità stimato come, ad esempio, i crediti per cessione
alloggi che sono garantiti da ipoteca legale.
In conseguenza di tali valutazioni l’importo stanziato in bilancio a copertura dei rischi
su crediti è pari a Euro 36.555.658.
Il Corrispondente Fondo Svalutazione Crediti dello Stato Patrimoniale costituito per
fronteggiare i rischi di perdite sui crediti verso utenti, secondo i principi di prudenza,
risulta pertanto pari a Euro 199.596.885 e si ritiene sia ragionevolmente sufficiente allo
scopo.
Il Fondo ha avuto la seguente movimentazione nell’anno:
Saldo al 31/12/15 219.180.763
Utilizzi per passaggi a perdita (56.139.536)
Accantonamento dell'esercizio 36.555.658
Saldo al 31/12/16 199.596.885
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2016
37
L’importo di Euro 56.139.536 riguarda l’avvenuto accertamento di crediti inesigibili nel
corso dell’anno 2016 in conseguenza della constatazione che tutte le azioni possibili
per il recupero degli stessi hanno avuto esito negativo, ad esempio, per mancanza, in
capo al debitore, di attività da aggredire o per irreperibilità dello stesso o per
antieconomicità dell’esperimento di azioni legali per il suo recupero vista la modesta
entità del credito e assenza di incassi nell’ultimo quinquennio.
Crediti verso collegate
Non sussistono crediti nei confronti di imprese collegate..
Crediti verso Regione per Gestione Speciale
Ammontano a complessivi Euro 2.020, quasi esclusivamente rappresentati da
disponibilità presso Banca d’Italia c/c vincolato. Hanno subito un decremento di Euro
65.232 a seguito della riclassifica del credito 2015 da Crediti diversi a Crediti verso
Regione per gestione Fondi.
Crediti verso Imprese sottoposte al controllo delle controllanti (ALER Lombarde)
• Crediti Verso Consociate (altre Aler lombarde)
Sono stati azzerati i crediti verso le imprese controllate dalla controllante in
quanto si è provveduto a effettuare la compensazione tra debiti e crediti
esistenti in bilancio nei confronti di Aler Pavia Lodi in relazione alle attività di
chiusura della convenzione di gestione degli immobili di Aler Milano ricadenti
nelle vicinanze dell’Aler di Pavia Lodi.
I crediti Verso Aler Pavia Lodi si riferivano alla contabilizzazione dei canoni che
Aler Pavia Lodi deve ad Aler Milano a fronte della gestione in nome e per conto
degli immobili di proprietà di Aler Milano stessa.
È in corso di conclusione la definizione dei rapporti di dare/avere con Aler Pavia
Lodi per cui si è provveduto alla compensazione tra crediti e debiti per
evidenziare il solo saldo a debito di Aler Milano Verso Aler Pavia Lodi.
I crediti Vs Aler Varese Busto Monza Brianza sono stati incassati nel 2016 e si
riferivano a mutui da rimborsare su immobili oggetto di passaggio di proprietà,
conseguenti alla creazione di Aler Monza e Brianza, per i quali erano in corso
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2016
38
opere di Manutenzione straordinaria e/o di nuova costruzione e sono stati
stipulati da Aler Milano e non accollati ad Aler Monza.
VOCE 31/12/2015 31/12/2016 Variazioni
Crediti verso ALER di Lodi 3.434.653 - (3.434.653)
Crediti verso Aler Monza 1.084.213 - (1.084.213)
Totale 4.518.866 - (4.518.866)
Crediti tributari
Ammontano a Euro 8.373.192 e sono così suddivisi:
VOCE 31/12/2015 31/12/2016 Variazioni
Crediti Vs Erario per IVA - 0 340.140 340.140
Crediti Vs Erario per Anticipo IRES/IRAP 109.695 8.033.052 7.923.357
Totale 109.695 8.373.192 8.263.497
I crediti Verso Erario sono prevalentemente rappresentati dai residui crediti per acconti
IRES risultanti dopo la compensazione con i rispettivi debiti. SI rileva inoltre un credito
Iva derivante dalla liquidazione annuale dell’imposta già compensato con la
liquidazione Iva del mese do Gennaio 2017. .
Crediti verso altri
Ammontano a Euro 21.209.988 così suddivisi:
VOCE 31/12/2015 31/12/2016 Variazioni
comune di Milano 11.488.452 7.410.230 (4.078.222) Verso consociate (Altre Aler Lombarde) 4.518.866 - (4.518.866)
altri Enti territoriali 8.481.605 9.029.280 547.675
diversi 4.906.702 4.770.479 (136.223)
Totale 29.395.625 21.209.988 (8.185.637)
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2016
39
“Crediti verso Enti Territoriali”
• Sono pari a Euro 9.029.280., risulta essere dettagliata come segue:
VOCE 31/12/2015 31/12/2016 Variazioni
Crediti verso Comuni diversi
1.137.990
848.562 (289.428)
Crediti verso Comune di Legnano
1.639.917
1.639.917 0
Crediti verso Comune di Paullo
75.073
75.073 0
Crediti verso Comuni per interventi di emergenza abitativa e Contratti Q.re II
256.281
336.879
80.598
Crediti verso Comune di Bareggio
517.138
517.192 54
Crediti verso Comune di Busto Garolfo
684.509
687.022 2.513
Crediti verso Comune di Vaprio d'Adda
580.035
719.876 139.841
Crediti verso Comune di Cesate
503.811
551.797
47.986
Crediti verso Comune di Settimo Milanese
350.342
376.214
25.871
Crediti verso Comune di Rho
1.341.297
1.873.987
532.690
Crediti verso Comune di Pieve Emanuele
1.394.876 1.394.876 0
Crediti verso Comune di Castano Primo
338 7.886 7.549
Totale
8.481.605
9.029.280
547.674
• I crediti verso Comuni diversi sono rappresentati dalle anticipazioni per gli
interventi eseguiti anche nell’ambito dei contratti di quartiere.
• I crediti verso il Comune di Legnano, di Bareggio, Busto Garolfo e Vaprio
d’Adda, Settimo Milanese, Rho e Castano Primo sono collegati alle spese
sostenute in nome e per conto dei Comuni in virtù delle convenzioni per la
gestione degli immobili di ERP di proprietà degli stessi e devono essere letti
unitamente ai relativi debiti.
• Il credito verso il Comune di Paullo di Euro 75.073 non ancora corrisposto dal
Comune, nonostante l’atto transattivo in data 16.10.2010, è riconducibile al fatto
che lo stesso ha addotto responsabilità della Capogruppo per quanto riguarda
il funzionamento del Centro Servizi Via S. D’Acquisto. Aler ha respinto
comunque le doglianze del Comune sostenendo la propria estraneità e
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2016
40
ribadendo che l’importo residuo è dovuto da parte del Comune stesso.
Risultano in corso azioni per il recupero di tale credito in quanto lo stesso è
stato richiesto dalla Capogruppo in via riconvenzionale nella causa promossa
dal Comune di Paullo nei confronti della Capogruppo. Il recupero del predetto
credito, pertanto, è legato all’esito del giudizio tutt’ora in corso. E’ stata espletata
recentemente la C.T.U ove il perito ha riconosciuto danni a favore del Comune
di Paullo per difetti esecutivi pari a Euro 14.927. Qualora il Giudice dovesse
accogliere le conclusioni del C.T.U., il Comune dovrebbe pagare alla
Capogruppo la somma di Euro 75.073 pari alla differenza tra il credito
dell’Azienda di Euro 90.000 e la somma di cui accertata. Prudenzialmente si è
provveduto alla svalutazione parziale del credito per l’importo definito dalla
C.T.U.
• crediti Vs Comune di Legnano verranno regolati alla conclusione delle
operazioni di determinazione dei rendiconti relativi alla gestione del patrimonio
di proprietà dello stesso (convenzione di gestione conclusasi al 31.12.2013)
unitamente ai relativi Debiti. È’ in corso un contenzioso tra la Capogruppo e il
Comune di Legnano per la definizione delle risultanze della gestione.
• Il credito nei confronti del comune di Pieve Emanuele deriva dalla
riclassificazione effettuata nel 2012 a crediti Vs il Comune di Pieve Emanuele
del valore dell’immobile Piazza Puccini sito nel medesimo Comune. Ciò a
motivo del fatto che rispetto alle originarie pattuizioni che prevedevano la
permuta tra ING INS INT e la Capogruppo del preesistente centro commerciale
di proprietà della Capogruppo con un nuovo fabbricato che sarebbe poi stato
ceduto al Comune di Pieve Emanuele a scomputo di oneri di Urbanizzazione
dovuti per il cosiddetto PRU delle Rose, a fronte di un successivo accordo
sottoscritto tra la Capogruppo, , il Comune di Pieve Emanuele e la Società ING
INS INT, si sono modificati i rapporti nei seguenti termini:
o La Società ING INS INT cede direttamente al Comune lo stabile
realizzato al posto del centro commerciale
o la Capogruppo si trova con un credito nei confronti di ING INS INT in
quanto non ha ricevuto il bene originariamente oggetto di permuta
o il credito della Capogruppo viene “ceduto” al Comune di Pieve
Emanuele che provvede a regolarlo con le pendenze dello stesso Vs
ING INS INT
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2016
41
o la Capogruppo Aler vanta pertanto un credito nei confronti del Comune
di Pieve Emanuele che verrà utilizzato a scomputo degli oneri di
urbanizzazione relativi al PRU delle Rose. Al momento non sono stati
ancora richiesti pagamenti per oneri di urbanizzazione per tale PRU e
pertanto permane l’iscrizione di tale credito in bilancio.
Crediti verso Comune di Milano
I crediti Verso Comune di Milano ammontano a complessivi Euro 7.410.230
così composti:
♦ Euro 292.348 per crediti da “vecchia gestione” del patrimonio
immobiliare del Comune di Milano terminata nel 2003 così
movimentati;
crediti Vs Comune di Milano vecchia gestione
VOCE 31/12/2015 31/12/2016 Variazioni
Per interventi di manutenzione straordinaria effettuati sul patrimonio del Comune di Milano 607.086 292.348 (314.738)
Per cessione Centro Commerciale Quartiere San Leonardo -
Totale 607.086 292.348 (314.738)
♦ Euro 6.249.968 per crediti da “nuova gestione” del patrimonio
immobiliare del Comune di Milano
crediti Vs Comune di Milano nuova gestione
VOCE 31/12/2015 31/12/2016 Variazioni
crediti vs Comune di Milano per fatture emesse 5.846.679 4.739.532 (1.107.148)
crediti vs comune di Milano Nuova gestione per fatture da emettere 393.009 393.009 0
crediti per riaddebiti vari 3.932.468 1.117.428 (2.815.040)
crediti per fatture da emettere 2016
299.326 299.326
Totale 10.172.156
6.549.295 (3.622.862)
Per quanto attiene la Nuova Gestione degli immobili del Comune di Milano si
rimanda all’apposito paragrafo della Relazione del Direttore Generale che
illustra le attività effettuate per definire i rispettivi rapporti.
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2016
42
♦ Euro 568.587 per altri crediti verso il Comune di Milano riferiti
essenzialmente a maggiori acconti versati a giugno 2014 per IMU,
prima dell’emanazione del Decreto Legge 80/2014 che ha
modificato la definizione di alloggio sociale, consentendo
l’esenzione anche degli alloggi destinati ad essere utilizzati come tali
e non solo quelli regolarmente assegnati come previsto dal
precedente Decreto Ministero delle Infrastrutture del 22/04/2008 per
maggiore IMU versata in relazione alla entrata in vigore delle nuove
disposizioni per l’esenzione IMU per gli alloggi sociali
altri crediti
VOCE 31/12/2015 31/12/2016 Variazioni
crediti per fatture da emettere 2015 140.623 0 (140.623)
crediti per Imu 2014 568.587 568.587 0
totale 709.211 568.588 (140.623)
Crediti verso “creditori diversi”
VOCE 31/12/2015 31/12/2016
Variazioni
Altri crediti 4.906.702 4.770.479 (136.223)
totale 4.906.702 4.770.479 (136.223)
Ammontano ad Euro 4.770.479 e sono così composti:
VOCE 31/12/2015 31/12/2016 Variazioni
Crediti verso Cassa DD.PP. per residui mutui da ricevere 142.295 142.295 -
Crediti verso proprietari per M.S. e M.O. 1.299.755 1.480.201 180.447
Altri crediti 3.464.652 3.147.982 (316.670)
totale 4.906.702 4.770.479 (136.224)
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2016
43
III) Attività finanziarie che non costituiscono immobilizzazioni
Partecipazioni
Ammontano a Euro 12.740 e rispetto al valore del 2015 di Euro 815.572 sono diminuite
di Euro 802.832.
Si riferiscono a:
Partecipazioni in imprese collegate
Ammontano a Euro 12.740 e più precisamente si riferiscono a:
Società % poss.
saldo al 31.12.2015
incrementi decrementi/ svalutazioni
rett. per. val. a Patrimonio netto
saldo al 31.12.2016
CISPEL LOMBARDIA SERVICES (CLS) 49%
107.800
(95.060)
12.740
totale
107.800
-
(95.060) -
12.740
La variazione dell'esercizio è esclusivamente correlato alla svalutazione della
partecipazione nella collegata CLS-Cispel Lombardia Services S.r.l., posta in
liquidazione nel corso dell'esercizio, il cui valore in bilancio è stato riportato alla quota
di capitale sociale posseduto.
Si evidenzia la movimentazione del patrimonio netto.
Società % poss. Capitale sociale
Valore contabile
Patrimonio netto
di cui utile/(perdita)
d'esercizio % Valore
Patrim. netto
CLS 49,00 26.000
12.740 227.669 4.236 111.558
Le rettifiche di valore si riferiscono agli effetti della valutazione delle partecipazioni con
il metodo del patrimonio netto.
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2016
44
Partecipazioni in altre imprese
Partecipazione
saldo al 31.12.2015 incrementi decrementi/ svalutazioni
rett. per. val. a Patrimonio netto
Vivere Insieme S.r.l.
707.772 (707.772) -
Inarcheck Spa
Totale 707.772 (707.772) -
Le quote di proprietà della Società Vivere Insieme Srl sono state oggetto di cessione il
19.12.2016.
Il valore di cessione è risultato essere pari a Euro 1.790.982.Il plusvalore derivante
dalla cessione della partecipazione per Euro 1.083.210 è stato imputato a proventi
finanziari da partecipazioni.
Si evidenziano i valori di patrimonio netto delle predette società:
Società %
poss.
Capitale sociale e riserve futuro
aumento di capitale
Valore contabile iniziale
Patrimonio netto
di cui utile/(perdita)
d'esercizio
% Valore Patrim. netto
Vivere Insieme S.r.l. 35% 2.060.931
707.772 2.022.207
Inarcheck Spa 3,33%
4.531.267
- 669.343 71.071
17.726
totale
4.531.267 669.343 71.071
17.726
IV) Disponibilità liquide
Sono costituite dalle disponibilità presso le banche ed il Tesoriere per la gestione
corrente, nonché da incassi in transito per accrediti MAV. Ammontano al 31/12/2016
ad Euro 100.515.091 così ripartite:
VOCE 31/12/2015 31/12/2016 Variazioni
Depositi bancari 87.772.414 99.214.237 11.441.823
Depositi postali 384.087 160.312 (223.775)
Cassa 9.644 9.403 (241)
Banca d'Italia (ex crediti Vs
regione per GS) 1.334.599 1.131.138 (203.461)
Totale 89.500.743 100.515.091 11.014.347
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2016
45
La variazione nelle disponibilità liquide si riferisce agli incassi registrati nel 2016 per
quanto attiene le cessioni degli alloggi in base alle disposizioni della legge 27/2009.
Tali incassi vengono accreditati su un conto corrente dedicato (n. 15000). La
disponibilità al 31.12.2016, comprensiva anche degli acconti versati dai futuri
acquirenti, è pari a Euro 34.052.449 che, rispetto alla disponibilità presente al
31.12.2015 di Euro 30.767.496, risulta aumentata in funzione delle vendite effettuate
nel 2016 in relazione al piano straordinario di cessione del patrimonio.
Nel 2016 si rileva inoltre l’azzeramento del conto corrente dedicato ove erano stati
accreditati i fondi del contributo straordinario di 66 milioni di euro erogato in relazione
alla presentazione del piano di risanamento. Risulta attivo anche il conto corrente
presso BNL ove sono presenti le disponibilità necessarie al servizio del fondo pensione
interno degli ex dipendenti Aler.
Avendo ottenuto da COVIP nel 2015 il riconoscimento del fondo pensione interno è
stato chiesto a BNL lo svincolo delle somme che Aler aveva anticipato con il conto
corrente di tesoreria per il pagamento delle pensioni integrative pregresse (dal
momento della accensione del mutuo) e sono state prelevate dal predetto conto anche
le pensioni integrative erogate nel 2015.
Si segnalano anche gli accrediti effettuati nel 2016 da parte di Regione Lombardia per
circa Euro 28.600.000 per contributi di bonifica amianto, contributi derivanti dalla legge
80/2014 e gli accrediti relativi al Secondo programma linea B e linea C.
La differenza positiva di Euro 11.014.347, deriva essenzialmente da tali eventi.
Le disponibilità liquide comprendono le giacenze sui conti correnti dedicati a specifici
interventi di Manutenzione (es. amianto, linea B, linea C, PNEA Bis).
La disponibilità sul conto BNL è vincolata all’utilizzo per il pagamento delle pensioni
integrative agli ex dipendenti dello IACP/ALER e su di esso è costituito un vincolo di
separazione patrimoniale ai sensi dell’art. 2117 C.C. in quanto trattasi di risorse
destinate al Fondo Pensione Integrazione di Quiescenza Dipendenti. Si rinvia al
commento in allegato al presente bilancio ove si tratta del rendiconto del Fondo
Pensione Integrazione di Quiescenza per i dipendenti.
Infine anche il conto corrente 15000 (ove vengono accreditati i proventi delle vendite)
non è liberamente disponibile in quanto destinato alla copertura delle spese di
manutenzione straordinaria e agli interventi costruttivi come anche tutti i conti correnti
dedicati a servizio delle spese di realizzazione di vari interventi
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2016
46
D) RATEI E RISCONTI ATTIVI
I ratei ed i risconti attivi ammontano a Euro 1.413.481.
VOCE 31/12/2015 31/12/2016 Variazioni
Ratei attivi - - 0
Risconti attivi 1.480.146 1.413.481 (66.665)
Totale 1.480.146 1.413.481 (66.665)
Non vi sono ratei attivi.
La voce “Risconti attivi“ è costituita, per gli importi più significativi, da:
- Euro 1.410.628: residuo da riscontare ancora per 42 anni dell’importo
originariamente pagato al Pio Albergo Trivulzio per la concessione dello stabile
dei “Martinitt”. si ricorda che, in base all’accordo stipulato in data 12.04.2010
con il Pio Albergo Trivulzio, a fronte del pagamento di Euro 500.000 oltre Iva
20% per la concessione in uso di una ulteriore porzione del fabbricato ex
Orfanotrofio, la durata della concessione è stata aumentata dagli originari 30
anni a 50;
- Euro 66.728: importo residuale relativo a costi per spese generali di
competenza dell’esercizio 2016 contabilizzati nel 2015.
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2016
47
PASSIVO
A) PATRIMONIO NETTO
Il Patrimonio netto risulta essere stato movimentato nel seguente modo:
VOCE Valori al 31/12/15 Valori al 31/12/16
Capitale di dotazione 91.335.950 91.335.950
Riserva rettifiche di liquidazione (730.038) (229.500)
Riserve legale 7.459.006 24.180.473
Altre riserve 371.017.378 371.017.376
riserva per operazioni di copertura
flussi finanziari 0 (7.012.943)
Perdite a nuovo 815.506 464.968
Utile/Perdita dell'Esercizio 16.871.465 12.632.300
Totale 486.769.266 492.388.623
I) Capitale di Dotazione
Il capitale di dotazione risulta invariato rispetto a quello esistente nel precedente
esercizio.
Quindi al 31/12/2016 il capitale di Euro 91.335.950 risulta composto da:
apporto di capitale proprio Euro 282.625
devoluzioni ex Gescal, ex Incis Euro 46.451.480
devoluzioni patrimonio erariale Euro 44.601.845
IV) Riserva legale
La riserva legale si è incrementata nel 2016 a fronte della destinazione dell’utile al 31
dicembre 2015.
L’utile di Euro 16.871.465 diverge dall’utile rilevato in chiusura del Bilancio consolidato
2015 a ragione della prima applicazione della contabilizzazione dei derivati non di
copertura detenuti dal Gruppo. L’incidenza della contabilizzazione al 31.12.2015 è pari
a Euro 413.801 che ha ridotto l’utile di esercizio di pari importo. L’incremento pertanto
risultata essere di Euro 16.721.467. in sede di prima applicazione delle nuove
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2016
48
metodologie di contabilizzazione dei derivati non di copertura. L’unico derivato
considerato non di copertura è in capo alla Capogruppo ed è cessato il 30.06.2016.
VI) Altre riserve
Sono essenzialmente costituite da Riserve contributi e rappresentano i finanziamenti
in conto capitale erogati dallo Stato/Regione per la realizzazione degli interventi di
Edilizia Sovvenzionata sul patrimonio di proprietà ai sensi delle specifiche leggi di
riferimento ed ammontano complessivamente ad Euro 371.017.378 di cui Euro
11.311.642 in sospensione di imposta.
VII) Riserva per operazioni di copertura dei flussi finanziari
L’importo negativo di Euro 7.012.943 costituisce la riserva per operazioni di copertura
dei flussi finanziari attesi relativi ai derivati di copertura del rischio di variazione dei tassi
di interesse.
La movimentazione della riserva copertura flussi finanziari nel corso del periodo è stata
la seguente:
01.01.2016 31.12.2016 Riserve copertura flussi finanziari (6.907.900) (7.012.943)
VIII) Utili (perdite) portati a nuovo
Come già evidenziato, si rilevano utili portati a nuovo per Euro 464.968.
Trattasi della perdita rilevata in sede di prima applicazione della contabilizzazione
deilderivato non di copertura che si è chiuso al 30.06.2016.
Si evidenzia di seguito la riconciliazione del risultato di esercizio e del patrimonio netto
della Capogruppo con il risultato di esercizio e del patrimonio netto consolidato:
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2016
49
Riconciliazione PN e risultato
risultato d'esercizio Patrimonio Netto
Bilancio Aler 12.671.689 492.212.006
Risultato società controllate consolidate integralmente
Differenza tra valore di carico e PN delle società controllate consolidate integralmente
rettifica utile portato a nuovo 235.469
Altro - 39.388 - 58.852
Bilancio Consolidato 12.632.301 492.388.623
B) FONDI PER RISCHI ED ONERI
Ammontano ad Euro 94.938.133. Sono così composti:
1) Fondo per trattamento di quiescenza
Tale voce, pari a Euro 20.731.000, si riferisce ad un fondo integrativo di previdenza
valorizzato nel corso del 1989 ed entrato in vigore all’inizio del 1990.
Il fondo, calcolato secondo metodologie attuariali, è stato costituito al fine di integrare,
all’atto della cessazione del rapporto di lavoro, le pensioni di vecchiaia, di anzianità e
di invalidità erogate dagli Istituti Previdenziali ai dipendenti dell’Azienda.
Il numero dei beneficiari del suddetto fondo, è limitato agli ex dipendenti titolari di
pensione erogata dall’INPS. In relazione alla perizia attuariale al 31.12.2016 è stato
effettuato l’adeguamento del fondo stimato accantonando Euro 1.055.430 per
equiparare l’importo del fondo all’importo della riserva matematica al 31.12.26 in
funzione dei parametri utilizzati dall’attuario (tasso di attualizzazione e rivalutazione
delle pensioni).
Gli utilizzi per Euro 1.874.430 si riferiscono alle pensioni integrative corrisposte nel
2016.
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2016
50
La movimentazione del fondo è riepilogata come segue:
Saldo al 31/12/15 21.550.000
Utilizzi (1.874.430)
Accantonamento 1.055.430
Saldo al 31/12/16 20.731.000
2) Fondi per imposte
Ammontano a Euro 1.092.704. La loro composizione e movimentazione è la seguente:
Saldo al 31/12/2015 1.690.736
Accantonamento al Fondo Imposte differite per plusvalenze rateizzate 195.478 Utilizzo del Fondo Imposte Differite per imposte pagate nell'anno e relative ad anni precedenti (rateazione plusvalenze) (793.510)
Saldo al 31/12/2016 1.092.704
- Fondo imposte differite
E’ pari a Euro 1.092.704 ed è commisurato alle imposte che graveranno sulle
variazioni temporanee future residue calcolate al 31/12/2016, tenendo conto
anche di quanto previsto dal principio contabile n° 25 e dal O.I.C. n° 1.
Le variazioni temporanee sono costituite dal differimento temporale di
plusvalenze.
La movimentazione netta del Fondo imposte differite per Euro – 598.031 è
relativo a:
• imposte che verranno pagate tramite la dichiarazione dei redditi 2016
ma che sono già state civilisticamente imputate ai bilanci di anni
pregressi: utilizzo Fondo IRES per Euro 793.510;
• imposte di competenza dell’esercizio 2016 ma che verranno pagate in
esercizi futuri in quanto la normativa fiscale consente il differimento del
pagamento delle imposte (esempio per le plusvalenze realizzate sugli
immobili): stanziamento a fondo imposte differite IRES per Euro 195.478
Si evidenzia che per quanto attiene l’IRAP, Regione Lombardia ha azzerato dal
2015 l’aliquota applicabile alle Aler, pertanto si è provveduto a non considerare
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2016
51
nel calcolo delle imposte differite l’incidenza di tale imposta relativamente alla
sola Capogruppo. Inoltre, sulla base di quanto disposto dalla Legge 208 del
28/12/2015 (“Legge di Stabilità”, che ha proceduto alla rimodulazione
dell’aliquota IRES dal 27,5% al 24% a partire dall’esercizio 2017), si è
provveduto ad utilizzare l’aliquota IRES del 12% per le differenze di imponibile
che si riverseranno oltre l’esercizio successivo.
In merito alle imposte anticipate, occorre precisare che secondo una linea
prudenziale e di cautela, le stesse non sono state rilevate a bilancio.
3) Fondi per rischi (altri fondi)
Tale voce, che ammonta globalmente a Euro 66.101.724, si è così movimentata:
VOCE 31/12/2015 Acc.ti Rilasci Utilizzi Riclassifiche 31/12/2016
Fondo rischi vari 23.247.708 3.032.038 (3.743.472) (520.774) (1.620.799) 20.394.701
fondi diversi (CPI e ingiunzioni) 13.995.052 2.910.240 0 16.905.292 fondo manutenzione permanente 0 4.237.890 0 0 4.237.890
fonod oneri rischi ambientali 10.300.000 14.973.672 0 (1.914.829) 23.358.842
fondo incentivo merloni 1.205.000 0 0 0 1.205.000
Totale 48.747.759 25.153.839 (3.743.472) (2.435.603) (1.620.799) 66.101.724
- Al Fondo Rischi Vari, costituito per fronteggiare il contenzioso passivo, è stato
accantonato l’importo di Euro 3.032.038 per adeguare lo stesso alle cause
passive che sono state instaurate nei confronti di Aler Milano.
- È stato effettuato un utilizzo del Fondo per Euro 520.774 per imputazione delle
risultanze derivanti dalla definizione di alcune sentenze. E’ stato inoltre
effettuato un “rilascio” di Euro 3.743.472 a seguito dell’aggiornamento delle
previsioni legate al contenzioso passivo che non prendono in considerazione i
rischi considerati possibili e remoti e, per quelli probabili, è stata effettuata la
valutazione dell’esborso ritenuto ragionevolmente stimabile in relazione allo
stato delle cause. I rilasci più importanti hanno riguardato:
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2016
52
o l’importo di Euro 1.255.000 legato alla vertenza con SILE (’atto di
citazione con richiesta danni per l’intervento n.c. in Garbagnate
Milanese). SI è infatti addivenuti al passaggio di proprietà del bene con
relativa transazione;
o l’importo di Euro 452.862 relativa alla vertenza per riserve;con Urbedil;
o l’importo di Euro 293.519 relativi alla vertenza avanti al TAR instaurata
dalla ditta COMBUSTIBILI NUOVA PRENESTINA/ALER;
o .I’importo di Euro 274.318 relativi alla vertenza avanti al TAR instaurata
dalla ditta CPL CONCORDIA /ALER;
- La contropartita di tale utilizzo a conto economico è il Valore della produzione
voce “A5) c) sopravvenienze e insussistenze relativi a valori stimati che non
derivino da errori”;
- Gli Altri fondi sono così composti:
1. Fondo per oneri derivanti da ordinanze per adeguamento immobili per
rilascio Certificati Prevenzione Incendi e per ordinanze su adeguamento
canne fumarie e impianti: Euro 16.905.292 in quanto è stato effettuato un
accantonamento di Euro 2.910.240 per tener conto di maggiori costi di
adeguamento;
2. Fondo permanente per il patrimonio per Euro 4.237.890. Si riferisce
all’accantonamento previsto dalle direttive 2017 di Regione Lombardia
dell’importo del risparmio IRAP 2015. Le Aler che hanno in corso il piano
di risanamento devono infatti effettuare tale accantonamento (e la
costituzione di un conto corrente dedicato su cui far confluire tali risorse)
da destinare alla copertura di spese di manutenzione;
3. Fondo oneri per rischi ambientali di Euro 23.358.843 ( Interventi di priorità
1 e 2 ). Si riferisce all’onere che l’Azienda dovrà sostenere per lo
smaltimento dell’amianto presente nei propri stabili a seguito
dell’avvenuto censimento, effettuato nel 2010, e aggiornato a tutto il 2016,
che ha consentito di mappare il patrimonio e di verificare le opere di
bonifica da eseguire non coperte da finanziamenti regionali. Per adeguare
l’importo del fondo all’onere non finanziato si è provveduto ad effettuare
un accantonamento Euro 14.973.672. L’accantonamento risulta effettuato
per aggiornare il fondo al nuovo valore di stima, che comprende anche le
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2016
53
attività di smaltimento amianto relativo ai manufatti classificati come
“priorità 2” attualmente in fase avanzata di progettazione. Come indicato
per la determinazione del fondo si è ritenuto di considerare anche gli
interventi collocati al secondo grado delle priorità del Programma
Generale di Bonifica che in relazione alle mappature di censimento
condotte riportano ad oggi valutazioni del rischio con obblighi di rimozione
o comunque di intervento i cui termini risultano di prossima scadenza. Per
determinare tale onere, si è preso in considerazione la percentuale di
incidenza media, rispetto a interventi che sono stati attuati sia per i
materiali di origine compatta che friabile (inseriti in un programma
specifico di Manutenzione Straordinaria), delle spese di smaltimento.
Nell’importo accantonato, sono inoltre confluiti gli oneri relativi agli
interventi di manutenzione ordinaria per rimozione amianto su parti di
edifici ove non vi sono previsioni o programmi volti alla riqualificazione più
complessa di manutenzione straordinaria. In tali circostanze poiché si
procederà ad una mera rimozione, senza eseguire opere migliorative che
possono influire alla vita utile dell’edificio (in quanto la manutenzione sarà
volta a sanare uno stato di pericolo che non sarebbe necessario affrontare
in caso di assenza di tale manufatto), le opere dovranno essere
considerate di “manutenzione ordinaria” e i relativi oneri spesati dal
presente fondo. Il fondo è stato valorizzato anche per l’importo relativo
alle opere di rimozione amianto oggetto di notifica per ordinanze da parte
degli enti preposti alla vigilanza ed al controllo.
4. Il Fondo incentivo Legge “Merloni” di Euro 1.205.000. La Capogruppo ha
mantenuto iscritto in bilancio il suddetto importo a fronte dei probabili
futuri impegni relativi al pagamento dell’incentivo previsto dal Codice dei
Contratti (D. Lgs 163/2006 - ex legge Merloni) nei confronti del personale
tecnico per adeguarsi alle prescrizioni regolamentari. L’azienda ritiene di
non dover effettuare ulteriori stanziamenti in relazione ai pagamenti che
potrebbe essere chiamata a effettuare in futuro a fronte delle richieste del
personale ex dipendente o dipendente per il quale, in passato non era
stato erogato l’incentivo..
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2016
54
C) TRATTAMENTO DI FINE RAPPORTO DI LAVORO SUBORDINATO
Al 31.12.2016, ammonta ad Euro 10.603.329, importo che risulta capiente in relazione
agli obblighi contrattuali e di legge in materia. Il TFR accantonato rappresenta l'effettivo
debito del gruppo al 31 dicembre 2015 verso i dipendenti in forza a tale data, al netto
degli anticipi corrisposti in conformità di legge e dei contratti di lavoro vigenti,
considerando ogni forma di remunerazione avente carattere continuativo.
Il TFR corrisponde al totale delle singole indennità maturate fino al 31 dicembre 2006
a favore dei dipendenti alla data di chiusura del bilancio, al netto degli acconti erogati,
ed è pari a quanto si sarebbe dovuto corrispondere ai dipendenti nell'ipotesi di
cessazione del rapporto di lavoro in tale data.
Il TFR non ricomprende le indennità maturate a partire dal 1° gennaio 2007, destinate
a forme pensionistiche complementari ai sensi del D. Lgs. n. 252 del 5 dicembre 2005
ovvero trasferite alla tesoreria dell’INPS.
La movimentazione nell’esercizio è stata la seguente:
Fondo al 31/12/2015 11.351.711,00
-
Quota accantonamento T.F.R. tesoreria 1.896.682,00
Quota accantonamento T.F.R. azienda
193.023,00
Quota versata al Fondo Pensione
398.222,00
QUIR maturata erogata
1.846,00
Totale accantonamento 2.489.773,00
-
Quota versata al Fondo Pensione - 398.222,00
Quota versata al Fondo Tesoreria INPS - 1.878.332,00
QUIR maturata erogata -
1.846,00
Anticipazioni su TFR Azienda - 337.702,00
T.F.R. liquidato 2016 Azienda - 589.066,00
Imposta su rivalutazione TFR Azienda - 32.832,00
adeguamento anni precedenti -
155,00
totale - 3.238.155,00
Fondo al 31/12/2016 10.603.329,00
Al 31.12.2016 risultano essere presenti in forza n.1.041. Rispetto al dato al 31.12.2015
(n. 1.120 unità) si è registrata una diminuzione di 79 unità.
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2016
55
D) DEBITI
I debiti del gruppo ammontano ad Euro 562.383.624 , esprimono l'effettivo debito sono
rappresentati dai seguenti importi:
VOCE 31/12/2015 31/12/2016 Variazioni
Anticipazioni bancarie 60.223.586 57.646.319 (2.577.267)
Mutui 282.275.669 261.002.122 (21.273.547)
Debiti Verso altri finanziatori - - 0
Acconti 1.702.799 1.696.543 (6.256)
Debiti verso fornitori 89.680.394 87.873.583 (1.806.811)
debiti vs collegate 2.650 2.016 (634)
Debiti verso la Regione per la Gestione Fondi
esigibili entro l'esercizio successivo 5.570.582 5.367.121 (203.461)
esigibili oltre l'esercizio successivo 17.816.415 17.847.717 31.302
Debiti Vs Controllante (Regione Lombardia)
esigibili entro l'esercizio
successivo 9.384.772 4.121.278 (5.263.494)
esigibili oltre l'esercizio successivo 46.391.780 46.391.780 0
Debiti Tributari 15.505.703 6.011.763 (9.493.941)
Debiti verso Istituti di Previd. e Sicurezza Sociale 1.695.470 1.747.701 52.231
Altri debiti
esigibili entro l'esercizio successivo 36.247.264 35.446.099 (801.165)
esigibili oltre l'esercizio successivo 28.223.874 28.223.874 0
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2016
56
Debiti Vs Consociate (Aler Lombardia) 3.832.682 283.707
(3.548.975)
Debiti verso Comune di Milano 9.088.493 8.722.002 (366.491)
Totale 607.642.133 562.383.624 (45.258.508)
4) Debiti verso banche
Sono pari a Euro318.648.441 e si suddividono in debiti per anticipazioni bancarie e
debiti per mutui.
4.1) Debiti per anticipazioni bancarie
Sono pari a Euro 57.646.319 e rappresentano lo scoperto di Tesoreria, l’utilizzo dei
conti correnti ipotecari e le anticipazioni bancarie. Sono rispettivamente pari a Euro
20.319.697 ed Euro 33.850.781. L’importo della garanzia ipotecaria di tali conti
ammonta a Euro 63.287.414.
Tale scoperto è legato alle necessità di copertura degli interventi straordinari in essere
non finanziati,e all’anticipo dei cofinanziamenti pubblici legati alle molteplici iniziative
complesse in essere (ad es. C.D.Q., PRU) la cui erogazione avviene ex post rispetto
alla spesa sostenuta ed a volte con ritardi (nel caso dei cofinanziamenti ex L. 222/08 il
problema era stato già evidenziato nei bilanci degli esercizi precedenti) oltre al
pagamento di gestione aziendale.
La mole degli interventi di riqualificazione avviata negli anni passati determina infatti
importi significativi di cofinanziamenti pubblici connessi agli interventi e se gli stessi non
vengono erogati con la massima tempestività si possono determinare difficoltà di
cassa poi coperte necessariamente col ricorso a tali forme di finanziamento onerose.
Inoltre l’Azienda ha, come evidenziato anche nei bilanci precedenti anticipato ingenti
risorse attingendo dalla gestione caratteristica (canoni) per fronteggiare spese di
manutenzione straordinaria condominiale (ove l’Azienda è proprietaria di residue
porzioni di fabbricati ma gli stessi sono amministrati esternamente, con la conseguenza
di non poter limitare le spese di gestione e manutenzione).
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2016
57
4.2) Mutui
Ammontano a Euro 261.002.122 (di cui Euro 28.993.867 esigibili entro l’esercizio
successivo) e risultano in buona parte assistiti da garanzie ipotecarie di primo grado su
alloggi di proprietà ed in parte da delegazione di pagamento.
5) Debiti verso Altri Finanziatori
Non vi sono debiti verso altri finanziatori..
6) Acconti
Ammontano a Euro 1.696.543. Sono essenzialmente relativi ad acconti sull’ammontare
stabilito per la cessione alloggi.
7) Debiti verso fornitori
I debiti verso fornitori ammontano a Euro 87.873.583. la diminuzione di Euro 1.806.811
deriva dai flussi di pagamento verso i fornitori delle società in liquidazione e soprattutto
dall’utilizzo del contributo straordinario regionale.
Nel 2016 si è esaurito l’effetto derivante dal finanziamento straordinario erogato da
Regione Lomabrdia.
Nel corso del 2016 la Capogruppo ha utilizzato il contributo straordinario per pagare
Euro 10.894.061 di fatture fornitori e debiti verso condomini oltre a Euro 7.225.250 di
rate di mutuo (capitale Euro 5.718.054 interessi Euro 1.507.196) a suo tempo assunti
per fronteggiare spese di investimento.
Debiti Vs Collegate
Non vi sono debiti nei confronti delle collegate.
11) Debiti Verso Controllanti
11.1) Debiti verso Regione per la Gestione Fondi (Gestione Rientri)
Ammontano a Euro 23.214.839 e sono relativi a partite debitorie (improprie) nei
confronti della Regione, e di seguito dettagliate:
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2016
58
VOCE 31/12/2015 31/12/2016 Variazioni
Rientri art. 25/513 17.816.415 17.847.717 31.302
debiti per rate da riscuotere da cessionari di alloggi 9.526 9.526 0
Rientri per le destinazioni art. 14 L. 560/93 15.000 15.000 0
finanziamenti per interventi costruttivi 1.338.752 1.135.291 (203.461)
Debiti Vs B.I per finanziamenti ricevuti 4.207.305 4.207.305 0
Totale 23.386.998 23.214.839 (172.158)
• Rientri art. 25/L. 513/77
Nella Gestione Rientri ex art. 25 della L. 513/77, così come modificato dalla DGR n°
9510 del 21/06/2002, l’importo di Euro 17.847.717 corrisponde alle rate residue delle
vendite e di riscatti anticipati incassati dall’Azienda, nonché alle rate residue degli
assegnatari delle cooperative ex-I.N.A. ed ex-GESCAL.
La Gestione dei rientri è dettagliata come segue:
Rientri vincolati al 31/12/2015 10.519.341
Rientri vincolati 2016 1.325
Morosità al 31/12/2016 vincolati 159
Rientri non vincolati al 31/12/2015 7.295.079
Rientri non vincolati anno 2016 29.977
Morosità al 31/12/2016 non vincolati 1.836
al 31/12/2016 17.847.717
La voce “Rientri per destinazioni L. 513/77 a scadere”, corrisponde al debito per rate
da riscuotere nei confronti dei cessionari di alloggi ed esprime la partita passiva relativa
alle vendite, per la parte rateale non ancora incassata, il cui ricavato viene
contabilizzato formalmente come un Debito Vs Regione e viene ridotto con l’utilizzo
degli incassi per il reinvestimento previsto dalla L. 513/77.
VOCE
Rientri per destinazioni L. 513/77 a scadere 9.526
Rientri per destinazioni L. 560/77 a scadere 15.000
al 31/12/2016 24.526
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2016
59
11.2) Debito Verso Controllante (Regione Lombardia)
Ammontano a Euro 50.513.058.
VOCE 31/12/2015 31/12/2016 Variazioni
Debiti v/Regione Lombardia 55.776.552 50.513.058 18.564.570
Sono stati evidenziati separatamente, per una maggiore chiarezza espositiva, i debiti
di natura commerciale/finanziaria.
Il residuo Debito Vs regione Lombardia (al netto delle fatture da emettere per Euro
17.967) è composto da:
• Debiti per locazione temporanea per Euro 493.440;
• Debiti per gestione immobile via Wildt in Milano per Euro 167.583;
• Debiti verso ex Criacp (Osservatorio) per Euro 330.890;
• Debito per finanziamento da rimborsare (ex Finlombarda) per Euro 30.000.000;
• Debiti contributi erogati da Regione e per i quali è stato emesso apposito
decreto di accertamento del credito da parte di Regione in relazione agli
interventi edilizi non (o parzialmente) effettuati di Pieve Emanuele e Milano Q.re
Zama/Salomone per Euro 19.539.111.
Il debito per finanziamento di Euro 30.000.000 è infruttifero di interessi, e l’Azienda
dovrà restituire il finanziamento in 10 anni mediante rate semestrali. Le rate ad oggi
scadute non sono state al momento rimborsate a Regione Lombardia, in accordo con
la stessa.
Il debito originario di Euro 24.423.889 dovrà essere rimborsato in 5 rate annuali a
partire dal 30 settembre 2016. La prima rata di Euro 4.884.778 è stata corrisposta entro
la scadenza concordata.
11 bis) Debiti Verso imprese sottoposte al controllo delle controllanti (altre Aler
della Lombardia)
Sono pari a Euro 283.707 così composti:
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2016
60
Debiti Verso Consociate (Altre Aler della Lombardia) 31/12/2015 31/12/2016 variazioni
Debiti v/Aler Varese Busto Monza e Brianza 33.628
33.628 0
Debiti Vs Aler Pavia Lodi 3.799.054
250.079 (3.548.975)
Totale 3.832.682
283.707 (3.548.975)
La posizione debitoria nei confronti di Aler Lodi, riguarda i debiti di Aler per il rimborso
delle spese sostenute in nome e per conto di Aler Milano per la gestione degli immobili
che sono stati affidati alla stessa. Inoltre, nella voce sono comprese anche i compensi
per la gestione degli immobili di proprietà di Aler Milano. E’ stata effettata la
compensazione tra debiti e crediti per evidenziare il solo saldo delle gestione in quanto
sono in corso di risoluzione le problematiche che avevano impedito la chiusura formale
della convenzione.
Il debito verso Aler Monza riguarda il versamento non utilizzato per il pagamento
dell’imposta di registro su contratti originariamente registrati da Aler Milano e per i quali
Aler Monza aveva difficoltà tecniche a procedere con i pagamenti.
12) Debiti tributari
Ammontano ad Euro 6.011.763 e sono costituiti principalmente da debiti per
Ires/Irap/IVA oltre ai debiti per ritenute effettuate nei confronti dei dipendenti.
VOCE 31/12/2015 31/12/2016 Variazioni
Debiti tributari per imposte IRES - IRAP 11.404.499 3.716.895 (7.687.604)
Debiti v/Erario per IVA 1.861.008 288.096 (1.572.911)
Debiti v/Erario per IVA differita 988.530 831.415 (157.115)
Debito v/Erario per ritenute a Terzi 36.686 58.987 22.300
Debiti per ritenute dipendenti 1.214.980 1.116.371 - 98.610
Totale 15.505.703 6.011.763 (9.493.940)
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2016
61
L’onere per imposte è stato calcolato secondo l’attuale imposizione prevista per
l’Azienda, equivalente al 50% dell’aliquota I.R.E.S. in vigore ai sensi del D.P.R. 601 del
29/9/1973, pari al 13,75%. Si evidenzia che Regione Lombardia ha esentato le Aler dal
pagamento dell’IRAP a decorrere dall’esercizio fiscale 2015.
Sono inoltre contabilizzati in tale conto i debiti per imposta di registro che l’Azienda ha
nei confronti dell’Erario derivanti dalla impossibilità che perdura dal 2013 di effettuare i
pagamenti dei rinnovi e delle proroghe di parte dei contratti di locazione per problemi
legati al cambiamento dei sistemi informatici dell’Agenzia delle Entrate che non
consente l’accettazione dei pagamenti e a problemi di bonifica dei dati fiscali necessari
per il pagamento. Sono da tempo in corso contatti con l’Agenzia al fine di poter risolvere
le problematiche in questione anche con la società informatica dell’Agenzia delle
Entrate (SOGEI).
Sono inoltre stati riclassificati da Fondo rischi a debiti tributari Euro 1.620.799 relativi
all’importo dovuto all’Agenzia delle Entrate in relazione alla definizione effettuata con
l’Agenzia delle Entrate stessa del contenzioso per ILOR anni 1976, 1977, 1978.
13) Debiti verso Istituti di Previdenza e Sicurezza Sociale
I Debiti Verso Istituti di Previdenza Sociale ammontano a Euro 1.747.701 e sono relativi
agli importi dovuti dal Gruppo sugli stipendi erogati nel mese di dicembre 2016 che
vengono regolati finanziariamente nel 2017.
14) Altri debiti
Ammontano complessivamente a Euro 72.391.974.
14.1 -14.2) Debiti verso il Comune di Milano
Il totale è pari a Euro 8.722.001, di seguito dettagliato.
VOCE 31/12/2015 31/12/2016 Variazioni
debiti vs comune di milano (vecchia gestione) 3.013.956 3.013.959 3
debiti vs comune di milano (locazione temporanea e debiti vari) 4.156.433 3.697.616 (458.817) debiti vs comune di Milano (nuova gestione) 1.918.103 2.010.426 92.323
Totale 9.088.492 8.722.001 (366.491)
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2016
62
Debiti Vs il Comune di Milano per “vecchia gestione”:
Ammontano a Euro 3.013.959 e si riferiscono ai debiti derivanti dai rapporti, interrottisi
nel 2003, di gestione del patrimonio immobiliare del Comune di Milano.
Debiti per “Locazione temporanea”:
Ammontano a Euro 3.697.616 e riferiscono ai debiti che Aler ha nei confronti del
Comune di Milano a seguito dell’erogazione da parte dello stesso Comune del
“contributo” per la gestione dei rapporti di locazione denominati “locazione
temporanea”.
Debiti per Nuova Gestione:
Ammontano a Euro 2.010.426 e sono relativi ai rapporti derivanti dalla nuova gestione
del patrimonio del Comune di Milano iniziata nel 2009 e terminata alla fine del mese di
novembre 2014.
Di seguito viene evidenziata la composizione degli stessi.
“Vecchia gestione “ I Debiti ammontano a Euro 3.013.959 e sono così suddivisi:
VOCE 31/12/2015 31/12/2016 Variazioni
Opere urbanizzazione 128.570 128.570 -
Quota parte vendita quartieri I.A.C.P. in diritto di superficie 1.058.032 1.058.035 3
Saldo rendiconti di gestione es. 1999 88.103 88.103 -
Cambiali incassate da Aler 1.622.370 1.622.370 -
Canoni incassati esercizi 2005÷2013 116.881 116.881 -
Totale 3.013.956 3.013.959 3
I debiti verso il Comune di Milano comprendono la quota parte delle vendite degli alloggi
in diritto di superficie, calcolati al netto dei compensi spettanti ad Aler.
Locazione Temporanea L’importo di Euro 3.697.616 è relativo ai fondi messi a disposizione dal Comune di
Milano per la gestione dei contratti di locazione temporanea.
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2016
63
Aler procede a locare immobili sulla base di contratti temporanei a specifiche categorie
di lavoratori e utilizza i fondi per compensare la differenza tra il canone teoricamente
applicabile e quello effettivamente sopportabile. In sostanza, l’importo in parola, si può
definire come un contributo erogato dal Comune di Milano in favore dei soggetti
persone fisiche, che stipulano contratti transitori (a tempo determinato per brevi periodi)
per la locazione di immobili di proprietà di Aler Milano. Aler Milano provvede a utilizzare
il contributo per coprire il differenziale tra canone sopportabile dai locatari e il canone
teoricamente applicabile agli stessi.
Delle tre convenzioni con il Comune di Milano per la locazione temporanea, la prima
stipulata è scaduta a dicembre 2012, mentre le altre sono scadute nel 2013. Per tutte
le convenzioni sono in corso le attività per il loro rinnovo. Si prevede che le convenzioni
vengano prorogate in quanto vi sono comunque contratti di locazione temporanea
tuttora in essere con soggetti che non possono corrispondere il canone teorico per la
locazione degli immobili concessi e non vi sono previsioni di interruzioni nella di stipula
di nuovi contratti, considerando la domanda esistente.
La variazione rispetto all’importo rispetto al 31.12.2015 deriva dall’utilizzo dello stesso
per l’erogazione agli inquilini del contributo per la riduzione del canone teorico degli
immobili ad essi locati per la riduzione del deposito cauzionale e per la copertura
dell’eventuale morosità al 31.12.2016, oltre al recupero delle spese sostenute dall’inizio
della convenzione per manutenzione, per danni, per depositi cauzionali e altre voci
previste in convenzione che non erano state rendicontate al Comune negli anni
precedenti.
“Nuova Gestione”
L’importo di Euro 2.010.426 è relativo al debito afferente la nuova gestione degli
immobili del Comune in base alla convenzione 2009. Tale importo deve essere letto in
correlazione con i relativi crediti vantati da Aler per la gestione degli immobili di
proprietà del Comune di Milano pari a Euro 7.410.230 di cui si è parlato descrivendo i
crediti Verso Enti Territoriali.
14.3) Altri debiti diversi
Ammontano a Euro 63.669.972.
Sono così composti:
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2016
64
VOCE 31/12/2015 31/12/2016 Variazioni
Debiti verso il personale 1.695.884 1.605.020 (90.864) Debiti verso dipendenti per TFR-INA 2.491.058 2.457.333 (33.725)
Debiti per canoni 337.276 391.253 53.977
Debiti diversi 50.701.738 48.706.095 (1.995.643)
Depositi di Utenti 9.245.182 10.510.272 1.265.089
totale 64.471.137 63.669.972 - 801.165
• I debiti Vs il personale dipendente si sono ridotti a causa dell’erogazione degli
arretrati contrattuali ed il residuo importo contiene i valori relativi agli oneri
stipendiali e ai contributi sui residui ferie non godute 2016. E’ stato mantenuto
il debito per quanto attiene il personale dirigente al quale non era stato erogato
lo stesso a causa dello stato di crisi finanziaria dell’Azienda.
• I Debiti Vs Dipendenti per TFR-INA si riferiscono agli importi dovuti ai dipendenti
per i quali è stata sottoscritta la polizza a garanzia del TFR con INA, nel
momento del loro pensionamento o nel momento della richiesta di anticipazioni
sul TFR.
I debiti diversi sono così composti
VOCE 31/12/2015 31/12/2016 Variazioni
Quote amministraz. e
manutenz. alloggi autogest. 2.644.436 1.904.998 -739.439
Debiti amministraz. e
manutenz.all.in condominio 19.805.835 10.541.908 -9.263.927
Depositi vari 1.888.862 1.634.574 -254.288
Depositi per aste alloggi in
contanti 0 0 0
Depositi di imprese in
contanti 863.119 863.119 0
Debiti v/Comuni vari per
recupero immobili confiscati
criminalità 1.299.289 1.426.619 127.330
Debiti vari 1.468.539 1.040.653 -427.885
Altri debiti 22.731.658 31.294.225 8.562.567
totale 50.701.738 48.706.095 -1.995.643
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2016
65
Si rileva una forte diminuzione dei debiti per amministrazione e manutenzione
alloggi in condominio a seguito dei pagamenti avvenuti nel 2016 delle spese di
manutenzione utilizzando il finanziamento straordinario regionale e, per quanto
attiene la manutenzione straordinaria, i proventi derivanti dalla cessione degli
alloggi.
Tra gli altri debiti si rileva un aumento di circa 8,6 milioni di euro sostanzialmente
attribuibili ai conguagli dei servizi a rimborso 2016 calcolati come differenza tra
costi effettivamente sostenuti di competenza 2016 e costi riaddebitati all’utenza
sulla base delle stime iniziali. Tali conguagli verranno materialmente rimborsati
all’atto della elaborazione puntuale per unità immobiliare.
Sono compresi debiti per Euro 10.928.299 relativi alla gestione immobiliare dei
comuni di Legnano, Bareggio, Busto Garolfo, Cesate, Settimo Milanese, Vaprio
d’Adda, Rho e Castano Primo che devono essere letti in correlazione con i
rispettivi crediti per Euro 6.373.890.
Ulteriori informazioni sulla composizione dei debiti
Non sussistono importi in relazione a operazioni che prevedono l’obbligo di
retrocessione a termine.
Non sussistono debiti in valuta.
La ripartizione dei Debiti secondo area geografica non è rilevante.
E) RATEI E RISCONTI PASSIVI
Ammontano ad Euro 456.274.398, principalmente imputabili alla Capogruppo come
da tabella:
VOCE 31/12/2015 31/12/2016 Variazioni
Ratei passivi 0 Risconti passivi per contributi in
c/capitale 410.542.643 437.160.421 26.617.779
Altri risconti passivi 4.282.837 3.611.335 (671.502)
Risconti passivi pluriennali 17.087.668 15.501.009 (1.586.659)
Risconti per valore temporale opzioni 1.632 1.632
Totale 431.913.148 456.274.398 24.361.250
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2016
66
I risconti passivi di Euro 437.160.421 si riferiscono a contributi in conto capitale
pertinenti ad immobili prevalentemente in diritto di superficie, ed in ossequio al principio
della competenza, imputati al conto economico per la parte maturata, concorrendo al
risultato di esercizio.
La variazione in aumento di Euro 26.617.779 è data dalla somma algebrica di:
1. contributi ricevuti che concorreranno a conto economico dei prossimi esercizi
al momento del completamento delle opere di nuova costruzione o di
manutenzione straordinaria degli stabili cui si riferiscono cui corrisponderà il
correlativo ammortamento;
2. quote di risconto di contributi che sono stati fatti concorrere a conto economico
dell’esercizio.
Si riepiloga la relativa movimentazione dell’anno dei risconti passivi per contributi in
conto capitale:
Saldo al 31.12.2015 410.542.643
Incrementi per contributi ricevuti 47.608.416
Quota risconto dell’anno relativa a manutenzione
straordinaria finanziata - 10.072.296
Decremento per vendite 2016 - 1.548.509
Utilizzo. Contrib. Straord. Pagamento rate mutui, di
cui - 7.225.277
Quota capitale - 5.718.054
Quota interessi - 1.507.223
Utilizzo Contrib. Straord. Per copertura spese
manutenzione ordinaria - 1.661.897
Quota risconto annuale contributo straordinario - 420.361
Altre variazioni minori - 62.297
Saldo al 31.12.2016 437.160.421
Gli altri risconti passivi, pari a Euro 3.611.335 si riferiscono all’importo residuo da
riscontare nei prossimi esercizi e precisamente trattasi di:
• canoni anticipati dall’Università Statale per la residenza universitaria di Milano
Via Attendolo Sforza da riscontare nei prossimo anni, per Euro 477.777.
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2016
67
• corrispettivo per la concessione in uso della centrale termica di Milano S. Siro
(operazione effettuata nell’ambito del PRU) ad A2A Calore e Servizi per Euro
3.119.410 da riscontare in 17 anni;
• altri risconti per Euro 14.147.
Si rilevano altresì Euro 15.501.009 per risconti passivi relativi al residuo valore riferito
agli immobili permutati con il Comune di Milano a fronte del rinnovo del diritto di
superficie dei quartieri Olmi/Taliedo/Gallaratese.
Nel 2015 il diritto di superficie di tali quartieri è stato riscattato attraverso la permuta
con il complesso di Milano Via Adriano. Gli stessi sono stati pertanto riclassificati tra gli
immobili in piena proprietà.
Poiché il risconto era stato contabilizzato per far concorrere il costo del’originario
rinnovo del diritto di superficie si è optato per mantenere l’appostazione in modo da far
concorrere a ricavo la quota annuale in correlazione con gli ammortamenti dei beni ora
in piena proprietà. Sono state effettuate le seguenti contabilizzazioni per tener conto
delle vendite effettuate:
La diminuzione del risconto di Euro 1.586.659 è così composta:
� Per Euro 1.001.439: riduzione del risconto e attribuzione al conto contributi
dell’anno per la quota relativa alle cessioni effettuate nel 2016;
� Per Euro 585.220: quota annua di risconto per adeguamento della durata utile della
vita dei cespiti (33 anni in quanto in piena proprietà) per correlare il risconto alla
quota di ammortamento annua per i residui beni di proprietà.
GARANZIE, IMPEGNI E PASSIVITA’ POTENZIALI NON RISULTANTI DALLO
STATO PATRIMONIALE
In relazione a quanto disposto dall'art. 2427, comma 1 numero 9 del codice civile si
riepilogano di seguito garanzie, impegni e passività potenziali non risultanti dallo stato
patrimoniale.
GARANZIE RICEVUTE E RILASCIATE
Si riferiscono a
1. Garanzie ricevute da terzi così composte :
• Euro 206.153.002 per cauzioni di terzi depositate in titoli, fidejussioni e contanti
ricevute da imprese a titolo di garanzia per i contratti stipulati di cui:
o Euro 7.779.322 a favore del Comune di Milano
o Euro 198.373.680 favore di Aler Milano,
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2016
68
movimentati rispetto all’esercizio 2015 di circa Euro 11.000.000 per lo
svincolo della polizza dell’impresa Sile Costruzioni a seguito dell’avvenuto
rogito e la presa in carico di nuove polizze per circa 7.000.000;
2. Garanzie rilasciate a favore di terzi:
• fidejussioni rilasciate dalla Banca Popolare di Sondrio per euro 17.365.217 a
favore di:
o Regione Lombardia per Euro 3.014.596 a garanzia di interventi di
bonifica dell’area sita in Milano via Salomone, interventi di
autocostruzione in affitto e intervento di NC in Milano P.zza Ferrara;
o Comune di Pieve Emanuele per Euro 6.259.277 per l’attuazione del
“P.R.U. Q.re ex-Incis”;
o Comune di Garbagnate per Euro 260.625 a garanzia della piena
esecuzione degli obblighi di cui alla convenzione urbanistica sottoscritta
in data 25/05/2011 relativamente all’acquisto di immobili da Sile
Costruzioni- Comparto B;
o Banca Intesa S.P.A. per Euro 3.154.512 a garanzia del puntuale
pagamento delle rate di mutuo con contributo in conto interessi per la
realizzazione dell’intervento in Milano Q.re Calvairate;
o Comune di Milano per Euro 4.676.207 a garanzia di interventi di
bonifica dell’area sita in Milano via Salomone e intervento di NC in
Milano P.zza Ferrara;
o Comune di Pieve Emanuele per € 9.010.933
• garanzie prestate a favore:
o della Soc. coop. Solidarnosc in qualità di terzo datore di ipoteca a
garanzia del pagamento delle rate di muto per Euro 272.535;
o a favore degli acquirenti alloggi a garanzia dei mutui accollati dagli acquirenti
per Euro 1.668.130;
• garanzie ipotecarie di primo grado su alloggi di proprietà (per Euro
265.934.182) e per delegazione di pagamento (per Euro 133.884.471) fornite
nei confronti degli istituti mutuatari
Da ultimo si deve considerare tra gli impegni anche l’importo dell’IRAP di competenza
dell’esercizio 2016 che dovrà essere destinato a Fondo manutenzione Permanente in
base alle Direttive Regionali 2017 e che ammonta a circa 4 milioni di euro.
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2016
69
RISCHI DI COPERTURA FINANZIARIA
Si forniscono informazioni ai sensi dell’art. 2428 2° comma del Codice Civile sull’utilizzo
di strumenti finanziari:
Di seguito sono indicati il fair value e le informazioni sull’entità e sulla natura di ciascuna
categoria di prodotti finanziari derivati posti in essere dal Gruppo, suddivisi per classe
tenendo in considerazione aspetti quali le caratteristiche dei prodotti stessi e le finalità
del loro utilizzo. Si specifica che gli unici contratti derivati sottoscritti dal Gruppo hanno
finalità di copertura del rischio tassi di interesse e non sono stati utilizzati a fini
speculativi.
Rischi finanziari e di tasso di interesse
Il Gruppo ha in essere mutui prevalentemente a tasso variabile con debito residuo
complessivo pari ad Euro 203.657.284 come risultante dalla seguente tabella, ed è
pertanto soggetta al rischio della variazione dei tassi di interesse.
Il Gruppo in passato ha adottato una strategia di copertura parziale dei mutui a tasso
variabile mediante l’utilizzo di prodotti finanziari derivati su tre operazioni quale
alternativa alla stipula di atti di finanziamento a tasso fisso e mettendo al riparo
l’Azienda da eccessive oscillazioni dei tassi di interesse.
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2016
70
COMMENTO ALLE PRINCIPALI VOCI DEL CONTO ECONOMICO
VALORE DELLA PRODUZIONE
Il valore della produzione è dato dalle componenti positive tipiche del Gruppo. Il
dettaglio per area geografica è irrilevante in quanto, sostanzialmente, tutti i ricavi sono
relativi a operazioni effettuate all’interno della Provincia di Milano ad eccezione dei
ricavi relativi ad un immobile devoluto da Regione Lombardia alla Capogruppo sito in
Como. L’ambito provinciale di operatività è, infatti, quello che delimita le attività della
Capogruppo in funzione della distribuzione delle competenze territoriali previste da
Regione Lombardia per la gestione dell’Edilizia Residenziale Pubblica. I ricavi e i costi
derivanti dalla gestione del predetto immobile sito fuori provincia è irrisorio rispetto al
totale del valore della produzione.
Il valore della produzione consolidato, pari a Euro 264.130.233, è diminuito rispetto al
2015 di Euro 19.063223.
Valore della produzione
VOCE 2015 2016 variazioni
Ricavi delle vendite e delle prestazioni
241.197.436
238.230.920 (2.966.516)
Variazione delle rimanenze di prodotti in corso di lavorazione, semilavorati e finiti (13.629.990) (19.316.915) - 5.686.925 Incrementi di immobilizzazioni per lavori interni
397.015
775.283 378.268
Altri ricavi e proventi
13.781.980
12.020.788 - 1.761.192
Contributi in conto esercizio
19.835.377
14.882.456 - 4.952.921 Contributi in conto capitale dello Stato
10.461.138
11.077.877 616.739
contributi conto esercizio da altri enti
20.760
169.340 148.580
Contributi riscontati per vendite
7.601.768
2.547.013 - 5.054.756
Sopravvenienze e insussistenze relativi a valori stimati che non derivino da errori
3.165.570
3.743.472 577.903
0
Totale
282.831.054
264.130.233 - 18.700.820
La variazione è dovuta principalmente alla variazione delle rimanenze (che comprende
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2016
71
anche la svalutazione di parte del patrimonio immobiliare – Garbagnate Via Milano
Q.re Quadrifoglio – Milano Attendolo Sfroza).
.
2015 2016 Variazioni
Valore della produzione al netto dei servizi a rimborso 282.831.054 264.130.233 - 18.700.820
Servizi a rimborso 73.802.466 64.602.291 - 9.200.175 Totale valore della produzione A) 209.028.588 199.527.942 (9.500.645)
I valori 2015 sono comprensivi delle riclassificazioni dei proventi straordinari. La
variazione in diminuzione si riferisce sostanzialmente alla diminuzione dei ricavi per i
servizi a rimborso che risentono dei risparmi effettuati attraverso nuovi appalti e per la
stagione invernale non particolarmente rigida che ha consentitola diminuzione dei costi
del riscaldamento. I ricavi per servizi reversibili si riducono anche per la progressiva
riduzione del patrimonio in proprietà.(i costi per servizi in condominio si sono infatti
ridotti di 2,7 milioni di euro).
A1) RICAVI DELLE VENDITE E DELLE PRESTAZIONI
I ricavi sono pari a Euro 238.230.920 e risultano così suddivisi:
2015 2016 Variazioni
Ricavi diritti prelazione, superficie ed edil. agevolata 1.438.358 1.745.905
Ricavi di vendita ex L. 27 artt. 46-47 46.777.460 49.354.234 2.576.775
Canoni di alloggi in proprietà 94.922.020 98.152.308 3.230.288
Canoni locali ad uso diverso 11.787.085 11.341.252 (445.832)
Canoni aree 36.636 104.868 68.231
Canoni diversi 2.481.125 2.391.239 (89.886)
Ricavi per amministrazione 9.094.585 9.970.195 875.610
Ricavi per manutenzione 857.701 1.027.558 169.858
Competenze per servizi a rimborso 73.802.466 64.143.360 - 9.659.106
Totale 241.197.436 238.230.920 (3.274.063)
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2016
72
Ricavi diritti prelazione, superficie ed edil. agevolata
Comprendono i ricavi per monetizzazione del diritto di prelazione di Aler Milano al
riacquisto dell’immobile in caso di volontà da parte di un acquirente di un immobile
venduto da Aler stessa di voler a sua volta cedere l’unità immobiliare.
Ricavi di vendita ex Legge 27 artt. 46 e 47 - Piani di vendita
I ricavi derivanti dalla cessione degli immobili ex l. 27/2009 sono pari a Euro
49.354.234. L’importo è da leggere in correlazione con l’importo negativo imputato a
variazione delle rimanenze Euro 10.864.662 pari al costo storico dei beni ceduti.
Rispetto allo scorso esercizio si evidenzia un aumento dei ricavi e dei plusvalori posto
che la variazione delle rimanenze è stata minore rispetto a quella del 2015.
Nel corso del 2016 l’attività si è concentrata sull’attuazione, da un lato, della DGR
VIII/8054 del 19/9/2008 che ha approvato il programma di vendita degli alloggi liberi
negli stabili condominiali e, dall’altro alla L.R. 8/11/2007 n. 27 per la vendita di alloggi
di ERP agli assegnatari.
Per un maggiore dettaglio sull’andamento delle vendite ex L. 27/2009 art. 46 e 47 si
rimanda alla relazione sulla gestione della Capogruppo. Si precisa che in tale
documento vengono indicati i dati degli incassi effettuati nel 2016 per cessioni e acconti
e che, pertanto, gli importi evidenziati non sono quelli di competenza imputati a bilancio.
Canoni alloggi di proprietà
I ricavi per canoni da locazione degli immobili di proprietà sono aumentati di Euro
3.230.288, passando da Euro 94.922.020 a Euro 98.152.308. Tale aumento è da
imputarsi principalmente alle applicazioni delle risultanze dell’anagrafe dell’utenza e
all’applicazione delle risultanze dei ricorsi relativi agli immobili di ERP.
Come noto, l’andamento dei canoni non è stabile da un esercizio all’altro e nemmeno
prevedibile con certezza in quanto dipende, nella sua determinazione, da fattori esterni
quali l’andamento dei redditi dei nuclei familiari, variabili in funzione di elementi
economico sociali, eventuali accordi sindacali di riduzione dei canoni e dalle risultanze
dell’anagrafe utenza. Relativamente a tale ultimo fattore, grande rilievo hanno le
risposte degli utenti alle convocazioni per la rilevazione dei redditi ai fini
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2016
73
dell’applicazione del canone. Qualora il numero dei “non rispondenti “ sia elevato, i
canoni possono risentire di ricavi più elevati in un esercizio a causa dell’applicazione
del canone riferito all’Area di decadenza, che dovrà essere rettificato in esercizi
successivi quando i “non rispondenti” presentando comunque la documentazione con
ritardo possono beneficiare del ricalcolo del canone effettivamente dovuto.
I canoni degli immobili diversi dagli alloggi (canoni locali ad uso diverso negozio, box e
immobili strumentali in genere) hanno subito una diminuzione di Euro 445.832 in
relazione agli effetti della crisi economica che si ripercuote pesantemente sulle attività
commerciali.
I canoni diversi sono relativi principalmente alle competenze derivanti da immobili locati
ad uso residenze universitarie e comprendono anche la gestione del Campus Martinitt
si sono mantenuti sui livelli dello scorso esercizio.
Ricavi per manutenzione
Comprendono principalmente rimborsi per lavori di miglioria, per manutenzione e
compensi tecnici per manutenzione su stabili di terzi che hanno subito un leggero
aumento da Euro 857.601 del 2015 a Euro 1.027.558.
Ricavi per amministrazione
Comprendono i ricavi per la gestione di immobili di proprietà di terzi.
Sono incluse nella presenta categoria anche:
a)i ricavi relativi alle competenze per spese generali e di amministrazione
addebitate agli inquilini per Euro 6.168.762, in leggera diminuzione rispetto al
dato 2015 di Euro 6.421.848 anche in relazione alle dismissioni del patrimonio
immobiliare;
b)i rimborsi per imposta di bollo e di registro addebitati agli inquilini in relazione
ai contratti di locazione stipulati e ai relativi rinnovi.
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2016
74
A2) VARIAZIONI DI RIMANENZE DI PRODOTTI IN CORSO DI LAVORAZIONE,
SEMILAVORATI E FINITI
Ammontano ad Euro - 19.316.915
Trovano allocazione in tale voce le variazione delle rimanenze relative alle cessione di
immobili classificati come rimanenze a seguito dell’approvazione del piano vendite ex
legge 27/2009 art. 46 e 47. L’importo della variazione è pari a Euro 19.316.915
(negativa) e corrisponde al valore netto contabile all’1.1.2016 degli immobili venduti nel
corso dell’esercizio oltre che alla variazione in diminuzione relativa alla svalutazione di
alcuni immobili destinati alla vendita. (Milano Via Attendolo Sforza e Garbagnate Via
Milano q.re Quadrifoglio) per Euro 8.452.253.
A4) INCREMENTI DI IMMOBILIZZAZIONI PER LAVORI INTERNI
L’importo di Euro 775.283 è composto dal costo del personale tecnico di cantiere
determinato sulla base delle ore lavorate e residui di competenze tecniche spettanti
dell’azienda in relazione a interventi costruttivi. Come per il 2015 non si è provveduto
a capitalizzare interessi passivi relativi a mutui contratti per interventi costruttivi, in
considerazione del fatto che gli interessi passivi dell’esercizio 2016 sono stati oggetto
di riduzione avendo utilizzato il contributo straordinario erogato da Regione Lombardia
per il pagamento degli stessi.
A5) ALTRI RICAVI E PROVENTI
Sono pari a Euro 44.440.946 e si riferiscono in massima parte a:
a) Contributi in conto esercizio ed in conto capitale
I contributi in conto esercizio e l’utilizzo dei contributi in conto capitale sono pari
complessivamente a Euro 28.676.686 così dettagliati:
a. Euro 11.077.877: quote di risconto dei contributi ricevuti da Regione
Lombardia per finanziare opere di Manutenzione straordinaria
i. di cui Euro 420.361 per quota di risconto relativo al contributo
straordinario Regionale di 66.000.000;
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2016
75
b. Euro 14.882.456, di cui tra gli altri:
• quote di risconto per pagamento rate mutuo 2016 (Euro 5.718.054
quota capitale dei mutui pagati con contributo straordinario),
• quota di contributo straordinario che è stato correlato a costi di
manutenzione ordinaria di competenza dell’esercizio per Euro
1.661.897
• contributo per riattamento alloggi sfitti, prevenzione occupazione
abusive e videosorveglianza per Euro 4.208.837;
• contributo per spese relative a oneri di smaltimento amianto per Euro
1.913.277.
Sono stati altresì rilevati contributi da altri enti per Euro 36.487 (Fondimpresa per
piano formativo 2016).
In tale voce sono inoltre stati classificati i contributi residui relativi a finanziamenti
per manutenzione straordinaria erogati in anni passati da Regione Lombardia e
che si riferiscono a immobili oggetto di vendita per i quali, proprio per l’avvenuta
vendita nel corso del periodo di “ammortamento” del contributo, non è più possibile
correlare la quota di contributo annuo all’eventuale ammortamento. Per tale motivo
si procede alla totale imputazione del residuo del contributo all’esercizio in cui
avviene la cessione dell’immobile. L’importo dei contributi relativi agli immobili
venduti è pari a Euro 2.574.013.
c) Sopravvenienze e Insussistenze relativi a valori stimati che non derivino
da errori
Nel corso dell’esercizio sono state effettuate rettifiche di valori stimati che hanno
portato al rilascio per esubero di Euro 3.743.472 derivante dalle valutazioni del
fondo Rischi vari (cause passive in cui è coinvolta Aler).
A fronte delle valutazioni effettuate dai legali interni della Capogruppo e, sulla base
degli aggiornamenti ricevuti nel 2016 circa lo status dei contenziosi, si è proceduto
ad una revisione delle stime in precedenza effettuate con conseguente rilascio del
predetto importo del Fondo accantonato al 31 dicembre 2015.
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2016
76
e) Rimborsi e proventi diversi
I rimborsi e proventi diversi sono pari a Euro 12.020.788.
Essi sono principalmente composti dai plusvalori relativi alla cessione di unità
immobiliari non classificate tra le rimanenze (Euro 2.036.234) e da Euro 1.248.631
per recupero Iva da pro rata, Euro 5.475.110 per rettifiche di passaggi a perdita
riferiti ad esercizi precedenti a seguito di variazioni delle percentuali di
recuperabilità del credito comunicata dal legali esterni addetti al recupero della
morosità.
COSTI DELLA PRODUZIONE
Ammontano complessivamente a Euro 241.716.556 e sono così ripartiti:
2015
2016 variazioni
Materie prime 115.521
105.053 - 10.468
Servizi 110.929.077
103.244.703 - 7.684.374
Godimento beni terzi 1.312.469
1.774.341 461.872
Personale 45.353.379
42.941.433 - 2.411.947
altri costi del personale 519.243
106.119 - 413.124
Ammortamenti e svalutazioni 63.203.155
53.390.460 - 9.812.696
Variazione rimanenze mat.
prime 0 (803) - 803
Accantonamenti per rischi
vari 4.791.954
3.032.038 - 1.759.917
Altri accantonamenti 449.678
22.161.191 21.711.514
Oneri diversi di gestione 22.116.553
14.962.023 - 7.154.530
Totale 248.791.029 241.716.556 - 7.074.473
Si è provveduto a imputare nei costi del personale, oltre ai costi del personale
dipendente, anche i costi del personale somministrato (interinali) in coerenza con le
indicazioni del principio contabile OIC 12.
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2016
77
Le maggiori variazioni sono relative alla diminuzione dei costi per servizi (che
comprendono riclassifichi di componenti straordinari 2015)
SI è riscontrata una diminuzione dell’accantonamento a fondo rischi legali che viene
dettagliata nell’apposito paragrafo .
Si segnala che il costo del personale complessivo del gruppo (comprensivo anche degli
altri costi del personale) è pari a 43.047.551 milioni di euro, in diminuzione di 2.8 milioni
di Euro circa rispetto al 2015. L’effetto della riduzione è relativo all’interruzione dei
contratti di somministrazione con le società interinali Si evidenzia che il totale del costo
del personale contiene anche l’accantonamento al predetto fondo interno per gli ex
dipendenti per l’importo pari a Euro 1.055.430. Si rinvia a quanto indicato nel commento
al Fondo di quiescenza del passivo.
Tra i costi per servizi si annoverano:
• Diminuzione delle spese generali di Euro 1.252.172. Tra le maggiori
diminuzioni si riscontrano:
o Costi per manutenzione uffici (-Euro 430.573)
o Costi di gestione sistema informativo (- Euro 352.562)
o Costo personale interinale per compenso corrisposto alle
società di somministrazione (- Euro 285.641)
o Costi per servizi da società controllate (-Euro 279.833)
o Costi per ticket restaurant ( - Euro 121.641)
• Diminuzione delle spese per consulenze per Euro 258.107;
• Diminuzione delle spese di amministrazione stabili per Euro 1.708.952 dovuto
principalmente
o diminuzione delle spese legali per Euro 905.650
o diminuzione delle quote di amministrazione per alloggi in
condominio per Euro 694.791
o diminuzione delle spese per alloggi sfitti per Euro 262.422 e
degli alloggi sfitti in condominio per Euro 259.443
• Aumento dei costi per manutenzione per Euro 1.469.866 derivante quasi
esclusivamente dalla spese per manutenzione impianti di riscaldamento
Diminuzione di costi per servizi reversibili per Euro 7.951.358.
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2016
78
Costi per godimento beni di terzi
Trattasi essenzialmente dei costi sostenuti dalla Capogruppo per Euro 1.774.341 per il
pagamento dei canoni di affitto dell’immobile di Cinisello Balsamo (Imm.re Friuli)
nonché i costi di gestione degli Uffici decentrati e gli oneri relativi al funzionamento del
“Campus Martinitt” (Euro 865.572) di proprietà del Pio Albergo Trivulzio dato in uso alla
Capogruppo per 50 anni.
Costi del personale
Il costo del personale di Euro 43.047.551 ha subito una diminuzione rispetto al costo
2015 di Euro 2.825.070.
I valori esposti, in bilancio sono al lordo dei rimborsi per i custodi sociali,. Il costo relativo
al personale che effettua servizi di “portierato sociale” ammonta ad EURO 296.263.
I costi del personale di custodia che opera su stabili di proprietà della Capogruppo
vengono contabilizzati per natura tra i costi del personale; tali costi sono però oggetto
di riaddebito, per il 90% (Euro 4.022.033) nei confronti degli inquilini, rappresentando
un servizio reversibile a loro carico.
Il costo totale comprende anche l’accantonamento a fondo pensioni per gli ex
dipendenti della Capogruppo.
Sono stati rilevati costi per Euro 106.119 per oneri riconosciuti al personale interinale
che ha esperito azioni legali per avere il riconoscimento del contratto di lavoro a tempo
indeterminato contestando l’applicazione del termine allo stesso.
L’importo in questione è relativo alle integrazioni monetarie pagate dal Gruppo a tale
personale per evitare il rischio di condanna all’assunzione degli stessi. Alcune persone
sono comunque state reintegrate da parte del Giudice del Lavoro come indicato nel
paragrafo relativo alla composizione della pianta organica della Capogruppo.
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2016
79
Ammortamenti e Svalutazioni
Si riepilogano nella sottostante tabella:
Ammortamenti e svalutazioni 2015 2016
Ammortamenti immobilizzazioni immateriali 1.008.392 555.064
Ammortamenti immobilizzazioni materiali 15.507.830 16.282.605
Altre svalutazioni delle immobilizzazioni materiali e immateriali) 14.880.020 19.134
Svalutazione crediti 31.806.913 36.533.657
Totale 63.203.155 53.390.460
Gli ammortamenti delle immobilizzazioni immateriali si riferiscono in massima parte agli
ammortamenti dei software acquistati o sviluppati internamente fino al 31.12.2016.
Gli ammortamenti delle immobilizzazioni materiali comprendono l’ammortamento degli
immobili utilizzati direttamente per le attività istituzionali della Capogruppo,
dall’ammortamento finanziario degli immobili in proprietà superficiaria, calcolato in base
alla durata della concessione del diritto di superficie (per Euro 8.733.266) e
l’ammortamento degli immobili in piena proprietà (per Euro 7.017.523), oltre a Euro
205.046 per ammortamento immobili ad uso diretto.
.
Sono compresi nella voce anche gli ammortamenti dei beni mobili e delle attrezzature
e macchine per ufficio per Euro 326.771.
Per quanto attiene gli immobili per i quali sono ricevuti contributi per la manutenzione
straordinaria la Capogruppo ha operato l’ammortamento degli stessi e, in correlazione
all’ammortamento, ha imputato tra i componenti positivi il contributo per la quota annua
di competenza in funzione del periodo di durata residua dei beni.
I valori degli ammortamenti degli immobili ad uso abitativo, sia di tipo finanziario per
quelli in diritto di superficie, sia di tipo “tecnico” per quelli in piena proprietà, sono,
computati ai fini civilistici a Conto Economico, e trovano, in sede fiscale, la ripresa in
aumento in linea con le indicazioni contenute nella verifica fiscale effettuata
dall’Agenzia delle Entrate.
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2016
80
L’importo dell’accantonamento a fondo svalutazione crediti è stato già oggetto di
commento nel paragrafo relativo ai Crediti Vs utenti e al relativo Fondo Svalutazione
Crediti. E’ pari a Euro 36.533.657.
Variazione delle rimanenze di materie prime e prodotti in corso di lavorazione
Non vi sono state variazioni.
Accantonamenti per rischi
• Accantonamento al Fondo Rischi Vari (contenziosi legali e vari):
Sono pari a Euro 3.032.413 e si riferiscono al solo Accantonamento al Fondo Rischi
Vari (principalmente contenziosi, giuslavoristici e tributari).
L’accantonamento è effettuato per adeguare il valore del Fondo Rischi Vari in funzione
della probabilità che l’Azienda sia chiamata a dover corrispondere oneri e risarcimenti
nei confronti di soggetti che hanno instaurato un contenzioso legale, o per fronteggiare
oneri che l’Azienda dovrà probabilmente sostenere.
Nel 2016 si è proceduto ad effettuare accantonamenti a fondo rischi vari in base alle
valutazioni effettuate dai legali interni sullo stato del contenzioso in relazione al grado
di giudizio raggiunto dalle varie cause. Sono stati rivisti gli importi degli esborsi
considerati probabili per parte delle cause in corso e per le nuove cause nate nel 2016.
Inoltre tale valutazione ha comportato il rilascio parziale del fondo stesso per 3.743.472
imputato tra i ricavi voce A5 c) come commentato nel paragrafo riguardante la
consistenza e la movimentazione degli altri fondi imputati al Passivo dello Stato
Patrimoniale.
Il fondo, tra gli altri, contiene come detto la quantificazione del probabile esborso per
contenziosi passivi, comprensivi anche di quelli fiscali e giuslavoristici.
Tra gli importi di maggior rilevanza di cui è composto il fondo, si segnala la causa con
l’Immobiliare Bergamella.
Si segnala che, a seguito della conciliazione con l’Agenzia delle Entrate per il
contenzioso relativo a una cartella esattoriale per ILOR sul periodo di imposta
1976,1977 e 1978, è stata effettuata la riclassifica del fondo rischi appositamente
stanziato (pari ad Euro 1.620.799) dal fondo rischi alla voce debiti tributari.
Inoltre, l’accantonamento è effettuato per far fronte a richieste di rimborso assicurativo
per importi cosiddetti “sotto franchigia”, da parte di inquilini/proprietari nonché per i
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2016
81
rischi derivanti dalla rescissione dei contratti di somministrazione del personale
interinale.
Altri accantonamenti
• Sono pari a Euro 22.161.191
È stato effettuato l’accantonamento a Fondo Manutenzione (per oneri di smaltimento
amianto) di Euro 17.883.911 così suddiviso:
• oneri di smaltimento amianto per la parte non coperta da finanziamenti regionali
per Euro 14.973.672 al fine di adeguare l’importo del fondo alla stima effettuata
dall’azienda sui costi necessari per far fronte a tali interventi manutentivi che
comprendono anche le attività di smaltimento amianto relativo ai manufatti
classificati come “priorità 2”. Per maggiori indicazioni si rinvia allo specifico
paragrafo della relazione del Direttore Generale
• maggiori oneri a carico dell’Azienda per adeguamento impianti e CPI per Euro
2.910.240.
Come indicato nel commento relativo ai Fondi nello Stato Patrimoniale, si evidenzia
l’accantonamento effettuato per il Fondo manutenzione ciclica di Euro 4.237.890, come
richiesto da Regione Lombardia tramite le Direttive 2017 alle Aler. L’importo
dell’accantonamento per le Aziende con piano di risanamento in corso è pari all’importo
del risparmio IRAP per il 2015,.
Oneri diversi di gestione
Sono pari a Euro 14.962.023.
La diminuzione rispetto al 2015, risiede essenzialmente nell’ esenzione da TASI degli
alloggi sociali della Capogruppo.
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2016
82
A - B) DIFFERENZA FRA VALORE DELLA PRODUZIONE E
COSTI DELLA PRODUZIONE
La differenza positiva tra valore della produzione e costi della produzione è pari a Euro
22.413.677
Si evidenzia che la gestione caratteristica sarebbe in disequilibrio anche nell’esercizio
in esame qualora non vi fosse stato il contributo delle vendite e quelli relativi alla
manutenzione (compreso la quota residua di imputazione del contributo straordinario
deliberato erogato da Regione Lombardia a seguito dell’approvazione del piano di
risanamento della Capogruppo).
C) PROVENTI E ONERI FINANZIARI
Proventi
Gli altri proventi finanziari ammontano a Euro 1.574.624 e derivano da:
15 b) Proventi da partecipazioni
Ammontano ad Euro 1.083.210 e sono relativi alla plusvalenza generata dalla cessione
della partecipazione nella società collegata Società Vivere Insieme Srl, avvenuta il 19
dicembre 2016 per un corrispettivo pari ad Euro 1.790.982.
16) Altri Proventi finanziari
Ammontano a Euro 491.415 e derivano per la maggior parte da interessi attivi su crediti
per rateazione e per interessi di mora nei confronti degli assegnatari.
altri proventi finanziari 2015 2016
interessi attivi su alloggi ceduti 6.180 2.368
altri interessi 60 48
Indicizzazione Polizza INA 49.695 83.494
sub totale 55.935 85.910
Interessi da Banche e PP.TT. 146.862 17.559
Interessi di mora/rateazione 219.061 201.343
Altri interessi 210.088 186.547
interessi attivi da imprese collegate - -
Proventi per differenziale IRS 56
sub totale 576.011 405.505
Totale 631.946 491.415
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2016
83
Oneri
Ammontano a Euro 5.520.857 così dettagliati:
2015 2016
interessi su anticipazioni/scoperti di cc 2.055.948 1.758.728
Interessi su mutui 3.066.216 3.718.160
differenziale derivati 42.556
altri 1.413
Totale 5.122.164 5.520.857
La differenza tra proventi ed oneri finanziari, è pari a Euro (3.946.233).
Il miglioramento rispetto alla differenza rilevata nel 2015 deriva principalmente dalla
compensazione effettuata tra il contributo straordinario regionale e gli interessi passivi
rilevati per il solo primo semestre 2016 (per Euro € 1.507.196), mentre per l’esercizio
2015 la compensazione era stata effettuata con gli interessi del primo e del secondo
semestre 2015.
Sono stati rilevati anche Euro 110 di oneri per differenziare IRS su derivati.
Inoltre si evidenzia che per il derivato che si èchiuso al 30.06.2016 è stato effettuato lo
storno del fondo rischi rilevato all’1.1.2016 per Euro 412.576. Tale importo pertanto non
è stato ricompreso tra gli interessi passivi.
.
.
D) RETTIFICHE DI VALORI DI ATTIVITÀ FINANZIARIE
Le rettifiche di valore relative alle attività finanziarie riguardano
• La svalutazione di Euro 95.060 della partecipazione in CLS di cui si è trattato
nel paragrafo delle sociatà partecipate;
• la svalutazione di Euro 33 del derivato per la parte non efficace della copertura.
Il risultato di Gruppo prima delle imposte è pari a Euro 21.922.760 contro Euro
29.545.603 del 2015.
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2016
84
IMPOSTE SUL REDDITO DELL’ESERCIZIO
Ammontano a 5.740.050 e sono così composte
2015 2016 oneri da consolidato imposte correnti IRES 13.561.152 6.338.081
Irap 18.373
Accantonamento Fondo Imposte differite 195.478
Utilizzo Fondo Imposte differite - 1.319.189 - 793.510
Totale 12.260.336 € 5.740.050
Per il Bilancio 2016 sono state applicate le aliquote Ires e Irap di legge.
la Legge Regionale 30/12/2014 n. 36 (art. 2 comma 1 lettera h) ha introdotto una
modifica alla legge regionale 10/2003 prevedendo l’azzeramento dell’aliquota IRAP per
le Aler della Lombardia a decorrere dal 2015.
L’importo dovuto per IRES è in diminuzione rispetto al 2015 in quanto risente
sostanzialmente dei passaggi a perdita definitivi imputati a bilancio per Euro
56.139.536.
Le altre voci che compongono l’imponibile fiscale non hanno avuto variazioni
significative.
La tassazione complessiva dipende da un effetto combinato di minori contributi imputati
all’esercizio (non tassabili) e all’aumento degli accantonamenti ai fondi di
manutenzione per ottemperare alle prescrizioni normative di adeguamento e alle
Direttive Regionali nonché alla diminuzione delle vendite. e dei minori costi imputabili
agli immobili tassati con metodo “catastale” (costi effettivi indeducibili – costi deducibili
calcolati forfetariamente in percentuale sul canone), dei costi indeducibili per IMU e
TASI (per quest’ultima relativamente agli immobili patrimonio ha pesato per minori
riprese in aumento in relazione all’esenzione introdotta nel 2016 per gli alloggi sociali),
dell’aumento degli accantonamenti per svalutazione crediti, del rilascio di fondi tassati
in precedenti esercizi (soprattutto per quanto attiene il fondo svalutazione crediti in
quanto utilizzato per i predetti Euro 55 milioni) in quanto relativi ad accantonamenti
indeducibili fiscalmente.
La tassazione con il meccanismo catastale non si applica agli immobili che sono stati
riclassificati come rimanenze (immobili destinati alla vendita anche se locati). Qualora
anche i canoni ricavati da immobili destinati alla vendita fossero stati assoggettati al
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2016
85
meccanismo di tassazione catastale, l’importo dell’IRES sarebbe stato notevolmente
superiore per effetto della indeducibilità dei relativi costi.
Maggiori dettagli su calcolo dell‘IRES sono riportati a commento delle tabelle che
evidenziano il raccordo tra risultato di bilancio e l’imponibile fiscale.
La voce Accantonamento/Utilizzo Imposte differite esplicita l’effetto del differimento
fiscale di imposte attribuite per competenza all’esercizio. La movimentazione delle
stesse dipende dalla rilevazione in bilancio di plusvalenze sulla alienazione di immobili
detenuti da più di 5 anni, per i quali il legislatore fiscale provvede ad agevolare la
tassazione rateizzandola in 5 anni. Nella determinazione dell’accantonamento a fondo
imposte differite future si è tenuto conto della riduzione prevista a decorre dall’anno
2017 dell’aliquota IRES che passerà dal 27,5% al 24%. Di conseguenza l’aliquota
applicabile per l’Azienda sarà quella del 12% sulla base di quanto previsto per gli IACP
comunque denominati dal DPR 601/72.
Si rinvia per il dettaglio della movimentazione al paragrafo relativo ai Fondi per imposte
del Passivo.
.UTILE CONSOLIDATO
L’utile consolidato è pari a Euro 12.632.301.
Come detto in presmessa, tale utile beneficia della significativa alienazione
patrimoniale effettuata anche nell’ambito del Piano di Risanamento che ha generato
un impatto positivo netto pari ad Euro 38,5 milioni, oltreché della registrazione a conto
economico della quota di competenza dell’esercizio del contributo straordinario
ricevuto nel 2014 che era stata riscontata (impatto positivo pari ad Euro 8,5 milioni),
dell’esonero a partire dal presente esercizio al pagamento della TASI (impatto positivo
pari ad Euro 9,3 milioni) e da altri contributi per Euro 7,5 milioni (principalmente relativi
a interventi di riqualificazione del patrimonio ed interventi di contrasto alle occupazioni
abusive).
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2016
86
PARTI CORRELATE
Per il Gruppo possono essere definite parti correlate: la Regione (ente di riferimento -
“controllante” - attraverso l’azione del Presidente/Amministratore Unico, la cui nomina
è di propria emanazione), le società collegate Vivere Insieme Srl e Pieve Energia Srl
(per le quali la partecipazione detenuta è rispettivamente del 35 e del 40%), la società
Cispel Lombardia Services Srl (CLS), la società Infrastrutture Lombarde Spa
controllata da Regione Lombardia.
Possono essere considerate inoltre parti correlate in quanto sotto il comune controllo
di Regione Lombardia anche l’Azienda Lombarda per l’Edilizia Residenziale della
provincia di Lodi, della Provincia di Varese e Monza e Brianza e della Provincia di
Brescia, Bergamo e Mantova con le quali il Gruppo (specificatamente la Capogruppo)
intrattiene rapporti derivanti dalle devoluzioni dei patrimoni immobiliari ricadenti
nell’ambito di tali province.
Con Aler Lodi, inoltre, sono in corso anche rapporti di tipo commerciale relativi alla
gestione di patrimonio immobiliare di proprietà.
Con Aler Brescia sono intervenuti rapporti relativi a rimborso costi di importo irrisorio
per rimborsi spese varie.
Ulteriore soggetto da considerare tra le parti correlate è la società Infrastrutture
Lombarde Spa con la quale sono intercorsi rapporti commerciali nei confronti della
Capogruppo per la demolizione delle torri di Pieve Emanuele e la gestione dell’appalto
per la cessione delle villette del quartiere Del Sarto di Milano con la relativa
riqualificazione parziale.
I rapporti di natura commerciale intrattenuti con le parti correlate sono improntati a
valutazioni ancorate alle normali condizioni di mercato.
§§§
I rapporti economico patrimoniali tra Capogruppo e Regione Lombardia si riferiscono
essenzialmente ad erogazioni di contributi per la manutenzione e per la costruzione di
immobili da destinare all’Edilizia Residenziale Pubblica e pertanto non hanno natura
commerciale.
Nota integrativa Bilancio Consolidato Aler Milano al 31.12.2016
87
Saltuariamente vengono poste in essere operazioni immobiliari votate alla
razionalizzazione del patrimonio della Regione e del Gruppo in base alle politiche
attuate dalla Regione stessa.
Nel 2015 non sono state poste in essere operazioni di natura commerciale con Regione
Lombardia.
Nell’ambito della Locazione temporanea, Regione Lombardia ha erogato un
finanziamento soggetto a restituzione per il quale la Capogruppo (oltre alla
rendicontazione dei canoni) effettua il rimborso in funzione dei piani prestabiliti.
§§§
I servizi acquisiti da CLS da parte del Gruppo Aler Milano si sostanziano nella fornitura
di servizi di selezione e formazione specialistici. Sussistono debiti Vs CLS per Euro
2.650 e i costi dell’esercizio per prestazioni effettuate sono pari a Euro 544.333.
§§§
In bilancio sono considerati tutti i costi ed i ricavi, tutti i debiti ed i crediti e tutti i valori
di conti o di operazioni con imprese controllanti, sottoposte a comune controllo e
collegate.
Nota integrativa Bilancio Consolidato al 31.12.2016
88
Crediti Finanziari
Debiti finanziari
Crediti Commerciali
Debiti Commerciali
Altri Crediti
Altri Debiti
ricavi costi
Controllanti
Regione Lombardia ex Gestione speciale
2.020
23.214.839
- -
-
- -
Regione Lombardia (altri rapporti)
-
49.539.111
- -
-
973.947
28.676.686
totale controllanti
2.020
72.753.950
-
973.947
28.676.686
-
controllate
totale controllate
-
- - -
- -
-
collegate (dirette e indirette)
Vivere insieme
Pieve Energia
CLS
2.650
544.333
totale collegate
-
- -
2.650
-
- -
544.333
altre imprese
Inarcheck
totale Altre imprese
-
-
-
- -
-
Altre Aler
Aler Brescia
- - -
1.220
-
-
-
-
Aler Monza e Brianza
-
- - - 33.628
-
-
Aler Lodi
- - - -
250.079 -
-
totale Aler
- -
1.220
283.707
-
-
Altri soggetti
Infrastrutture Lombarde
-
662.904
-
totale Altri soggetti
-
- -
662.904
-
- -
-
Milano, 31.05.2017 Il Direttore Generale
Elio Borsani
Rendiconto Finanziario Esercizio 2016
GRUPPO ALER MILANO 2016 2015
A. Flussi finanziari derivanti dalla gestione reddituale
Utile (perdita) dell’esercizio 12.632.301 16.871.466
Imposte sul reddito 5.029.442 4.490.218
Interessi passivi/(interessi attivi) 5.740.050 12.260.336
(Dividendi) 0 0
(Plusvalenze)/minusvalenze
derivanti dalla cessione di attività -2.036.234 -4.421.681
1. Utile (perdita) dell’esercizio prima d’imposte sul reddito, interessi, dividendi e plus/minusvalenze da cessione
21.365.559
29.200.339
Accantonamenti ai fondi 28.738.432 8.503.642
Ammortamenti delle immobilizzazioni 16.837.669 16.516.222
Svalutazioni per perdite durevoli di valore 19.134 14.880.020
Rettifiche attività e passività finanziarie da strumenti derivati 0 0
Altre rettifiche per elementi non monetari 0 0
Rettifiche per elementi non monetari che non hanno avuto contropartita nel capitale circolante netto
45.595.235
39.899.884
2. Flusso finanziario prima delle variazioni del ccn
66.960.794 69.100.223
Decremento/(incremento) delle rimanenze 8.626.965 9.130.327
Decremento/(incremento) dei crediti vs clienti -4.994.466 -15.528.659
Incremento/(decremento) dei debiti verso fornitori (anche infragruppo) -1.806.811 -18.005.219
Decremento/(incremento) ratei e risconti attivi 66.665 24.056
Incremento/(decremento) ratei e risconti passivi 24.361.250 -46.134.044
Altre variazioni del capitale circolante netto -4.595.328 71.160.792
Flussi Finanziari da variazioni del capitale circolante netto
21.658.275
647.253
3. Flusso finanziario dopo le variazioni del ccn
21.658.275 647.253
Interessi incassati/(pagati) -5.903.498 -6.798.932
(Imposte sul reddito pagate) -23.413.829 -3.043.067
Dividendi incassati 0 0
(Utilizzo dei fondi) -2.461.650 -6.874.037
Flussi Finanziari da Altre rettifiche -31.778.977
-16.716.036
Flusso finanziario della gestione reddituale (A)
56.840.092
53.031.440
B. Flussi finanziari derivanti dall’attività d’investimento
(Investimenti) -23.127 -3.578
Disinvestimenti 0 0
Immobilizzazioni materiali -23.127
-3.578
(Investimenti) -28.543.696 -30.507.724
Disinvestimenti 4.509.204 20.907.742
Immobilizzazioni immateriali -24.034.492
-9.599.982
(Investimenti) 0 -3.900.000
Disinvestimenti 291.706 546.180
Immobilizzazioni finanziarie 291.706
-3.353.820
(Investimenti) 0 0
Disinvestimenti 1.790.982 4.203
Attività finanziarie non immobilizzate
1.790.982
4.203
Acquisizione di rami d’azienda al netto delle disponibilità liquide
Cessione di rami d’azienda al netto delle disponibilità liquide
Flusso finanziario dell’attività di investimento (B)
-21.974.931
-
12.953.177
C. Flussi finanziari derivanti dall’attività di finanziamento
Incremento (decremento) debiti
a breve verso banche -2.577.267 6.445.139
Accensione finanziamenti 0 0
Rimborso finanziamenti -21.273.547 -26.585.474
Oneri finanziari da finanziamenti 0 0
Oneri finanziari per derivati su finanziamenti 0 0
Flussi finanziari da Mezzi di Terzi -23.850.814
-20.140.335
Aumento di capitale e riserve a pagamento 0 0
Rimborso di capitale e riserve a pagamento 0 0
Cessione (acquisto) di azioni proprie 0 0
Dividendi (e acconti su dividendi) pagati 0 0
Flussi da finanziari da Mezzi Propri
0
0
Flusso finanziario dell’attività
di finanziamento (C) -23.850.814
-20.140.335
Disponibilità liquide (inizio periodo) 89.500.743 69.562.815
Incremento (decremento) disponibilità liquide (A ± B ± C) 11.014.347 19.937.928
Disponibilità liquide (fine periodo) 100.515.090 89.500.743
In relazione alla predisposizione del nuovo prospetto obbligatorio a partire dal presente esercizio, è
necessario effettuare alcune considerazioni di massima in quanto, in apparenza, lo stesso
risulterebbe in contrasto con l’elaborazione dei flussi di cassa evidenziati in nota integrativa.
Dall’esame del Rendiconto sembrerebbe che la generazione dei flussi di cassa della gestione
operativa dell’Azienda sia di grande rilevanza (Euro 46.5 milioni nel 2016 e Euro 48 milioni nel
2015). Tale dato deve però essere letto in correlazione con le voci che compongono l’Attivo
Circolante del Gruppo, che comprende le attività di cessione del patrimonio immobiliare che può
essere considerata una attività ”straordinaria” e non il “core business” del Gruppo stesso. Inoltre,
sia il 2015 che il 2016 risentono dell’attribuzione a conto economico (Voce A5) delle quote del
contributo straordinario regionale di Euro 66 milioni erogato nel2014 e nel 2015 nei confronti della
Capogruppo.
Poiché i plusvalori di cessione degli immobili che influiscono positivamente sulla gestione
caratteristica ammontano a Euro 40,5 milioni per il 2016 e a Euro 39,1 milioni di euro per il 2015)
mentre il valore del contributo straordinario ammonta a Euro 7,8 milioni nel 2016 e ad Euro 16,1
milioni di euro nel 2015, risulta di tutta evidenza che, nel caso in cui non si considerassero tali due
componenti, il Rendiconto finanziario avrebbe tutt’altra struttura in quanto i flussi finanziari della
gestione operativa sarebbero ampiamente negativi.
Se a tale dato aggiungiamo anche l’effetto dei risconti passivi (le cui variazioni derivano
essenzialmente dai contributi erogati da Regione per l’esecuzione di opere di manutenzione
straordinaria sul patrimonio (il cui utilizzo è però vincolato ai singoli interventi finanziati tramite conti
correnti dedicati), la gestione caratteristica del 2016 risulterebbe ulteriormente deficitaria per Euro
24,3 milioni.
Per quanto attiene le disponibilità liquide finali, vale il medesimo discorso fatto per quanto
concerne i contributi regionali: le disponibilità liquide sono essenzialmente relative a risorse
vincolate della Capogruppo che non possono essere utilizzate per la copertura del fabbisogno
finanziario derivante dalla gestione operativa ma sono risorse destinate ad essere utilizzate nel
medio periodo per la copertura delle spese di investimento e al pagamento delle pensioni
integrative degli ex dipendenti.
Si evidenziano gli importi relativi ai conti correnti che pur essendo compresi nelle disponibilità
liquide, risultano, di fatto, indisponibili, se non per effettuare i pagamenti delle prestazioni cui sono
stati destinati (per vincolo regionale, normativo o per destinazione). L’ammontare complessivo
degli stessi è pari a Euro 96.622.472. I conti dedicati a opere di MS o altri interventi sono i
seguenti:
11701010031 C/C 12000X01 70.071,95
11701010036 C/C 15000X91 34.052.449,25
11701010056 C/c 16000X24 Riqualif. alloggi sfitti D.G.R.X/401 305.009,69
11701010057 C/c 17000X54 CdQ II Mazzini - Mi 3.118,77
11701010058 C/c 18000X84 CdQ II Molise Calvairate 888.247,06
11701010059 C/c 19000X17 CdQ II San Siro 672.722,13
11701010060 C/c 21000X77 CdQ Bollate II Programma Regionale 796.393,43
11701010061 C/c 22000X10 CdQ Gratosoglio 1.212.253,13
11701010063 C/c 23000X40 L.222/2007 riordino all. sfitti in Milano
Nord-Est e Sud-Ovest 793.702,32
11701010064 C/c 24000X70 CdQ Ponte Lambro - MI 131.230,07
11701010066 C/c 26000X33 ADP Q.re Spaventa - MI 989.121,16
11701010067 C/c 27000X63 PRU Stadera - MI 263.959,04
11701010069 C/c 29000X26 CDQ II Cinisello Balsamo 340.837,74
11701010070 C/c 31000X86 CDQ II Pioltello 177.413,61
11701010072 C/c 33000X49 CDQ II Rozzano 118,07
11701010072 C/c 33000X49 CDQ II Rozzano 75.576,86
11701010073 C/c 34000X79 CDQ II Legnano 1.924.779,86
11701010074 C/c 35000X12 PRU Legnano 6.308,71
11701010075 C/c 36000X42 CDQ II Sesto San Giovanni 30.275,45
11701010076 C/c 37000X72 2° PR CDQ Sesto San Giovanni 1.413.146,05
11701010077 C/c 38000X05 Riqualificaz. all. sfitti MI e PROV - DGR 335.781,32
X/1505
11701010078 C/c 39000X35 PNEA BIS Riqualificaz. alloggi sfitti - MI 1.504.850,64
11701010079 C/c 41000X95 CONTR. STRAORD. REG. AI SENSI DELL’
ART 13 LR 24/14 11,50
11701010080 C/c 40000X65 PIANO OPERATIVO CONTRASTO
OCCUPAZ. ABUSIVE 594.402,54
11701010082 C/c 44000X88 Bonifica Amianto 5.019.758,78
11701010083 C/c 43000X58 L.80/2014 - DGR X/3577/15 LINEA
INTERV. A 1.515.668,78
11701010085 C/c 45000X21 Secondo programma linea interv. B-DGR
X/4142/15 18.743.443,56
11701010086 C/c 46000X51 Acc.di coll.art.15 L.241/90 Aler MI-RL-
Com. MI 144.706,11
11701010087 C/c 47000X81 Secondo programma linea interv. C-DGR
X/4142/15 2.976.950,50
11701010088 C/c 48000X14 Accordo progr. Lorenteggio Milano 200.000,01
11701020025 C/C 420202 20.309.025,72
Banca d’Italia (CC n. 263- 633-650) 1.131.137,92