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REFORMA TRIBUTÁRIA SETOR IMOBILIÁRIO
LACAZ MARTINS, PEREIRA NETO,
GUREVICH & SCHOUERI ADVOGADOS
IBS = somatória
ICMS/ISS/IPI/PIS/COFINS ?
LACAZ MARTINS, PEREIRA NETO,
GUREVICH & SCHOUERI ADVOGADOS
AUMENTO DE CARGA
E REALOCAÇÃO
A lógica é aumentar a
carga individual de
determinados
contribuintes na
tributação sobre o
consumo e distribuir a
carga para outros
setores.
SOMATÓRIA NÃO
FECHA
A alíquota de 25% não
comporta a somatória
sobre setores como
indústria e instituições
financeiras
LACAZ MARTINS, PEREIRA NETO,
GUREVICH & SCHOUERI ADVOGADOS
▪ Indústria
mecanizada
▪ Comércio com
baixa mão-de-obra
▪ Instituições
financeiras
▪ Setor de
construção civil
(moradia)
▪ Serviços em geral
▪ Saúde, educação
▪ “Aumento” da
tributação sobre a
mão-de-obra (IBS
é o “novo” INSS)
“R
AIO
X”
DA
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LACAZ MARTINS, PEREIRA NETO,
GUREVICH & SCHOUERI ADVOGADOS
Beneficiados
Prejudicados
IMPACTOS NO SETOR IMOBILIÁRIO
INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIALOTEAMENTO CORRETAGEM
1
LACAZ MARTINS, PEREIRA NETO,
GUREVICH & SCHOUERI ADVOGADOS
LOCAÇÃO SETOR FINANCEIRO
IMOBILIÁRIO
2 3 4 5
IBS NO MUNDO
– No mundo, a atividade imobiliária costuma ser excluída do IVA (e.g., Alemanha, Chile, EUA, Portugal e Reino Unido)
– Mesmo naqueles países onde há tributação, a maioria permite alíquotas reduzidas ou tomada de créditos (e.g., Austrália, México e Nova Zelândia)
LACAZ MARTINS, PEREIRA NETO,
GUREVICH & SCHOUERI ADVOGADOS
IBS NO MUNDOPAÍS VAT LOCAL
ALÍQUOTA
PADRÃOBASE DE CÁLCULO
APLICAÇÃO AOS
LOTEAMENTOS DE
TERRAS
EXCEÇÕES?
AlemanhaUmsatzsteuer
Mehrwertsteuer19% Valor Agregado Não
Tributação opcional
para gerar créditos
AustráliaGoods and services tax
(GST)11% Valor da Operação Sim
Alíquota de 7% para
incorporadoras
Canadá Harmonizes Sales Tax (HST) 13 a 15% Valor da Operação Sim -
ChileImpuesto al Valor Agregado
(IVA)19% Valor da Operação Não
Terrenos não
tributados
Estados Unidos Sales Tax 2,9% a 7,5% Valor Agregado NãoIsenção para solo
com fins residenciais
MéxicoImpuesto al Valor Agregado
(IVA)16% Valor Agregado Sim
Possível alíquota zero
na venda de terras
Nova ZelândiaGoods and services tax
(GST)15% Valor da Operação Sim
Tributação opcional
para gerar créditos
PortugalImposto sobre Valor
Acrescentado (IVA)23% Valor Agregado Não
Tributação opcional
para gerar créditos
Reino Unido Value-added tax (VAT) 20% Valor Agregado NãoTributação opcional
para gerar créditos
Fonte: Inovare Consulting. Estudo da Reforma Tributária. LACAZ MARTINS, PEREIRA NETO,
GUREVICH & SCHOUERI ADVOGADOS
Regime jurídico de
segregação patrimonial
(e.g., tributação segregada
por meio do RET)
A segregação (patrimônio de
afetação - P.A.) traz
segurança jurídica para o
crédito financeiro e
promitente comprador
(evita novas “Encols”)
Todas as propostas da
RFB mantiveram o
regime de segregação
patrimonial
Apesar das emendas, é
incerto se este regime
será perdido ou não com
o IBS: possível aumento
de 2,08% (1,71% + 0,37%)
para 25%
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IMPACTOS NO SETOR IMOBILIÁRIO
LACAZ MARTINS, PEREIRA NETO,
GUREVICH & SCHOUERI ADVOGADOS
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1Programa “Minha Casa,
Minha Vida”:
▪ Forma de financiamento
bastante utilizada por
diversas incorporadoras
para construções
populares
▪ Sofrerá aumento ainda
mais acentuado sem o
RET: 0,53% (0,44% +
0,09%) para 25%
IMPACTOS NO SETOR IMOBILIÁRIO
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Aumento da carga tributária
(3,65% ou 9,25% para 25%)
⇩
Repasse do custo
⇩
Encarecimento dos imóveis
e prejuízo ao direito de
moradia
LACAZ MARTINS, PEREIRA NETO,
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IMPACTOS NO SETOR IMOBILIÁRIO
Atividade equiparada à
financeira, com retorno
do capital. Hoje, ela é
tributada como tal
(14,53% vs 15% para
investimentos
financeiros)
Permite a neutralidade
e alocação eficiente do
capital
Com o IBS, talvez não
houvesse tal alocação
eficiente e
neutralidade: aumento
da tributação de 9,25%
(lucro real) para 25%
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IMPACTOS NO SETOR IMOBILIÁRIO
LACAZ MARTINS, PEREIRA NETO,
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– A corretagem é paga pelos
compradores e acrescida
ao preço final
– Logo, o aumento da
corretagem será ônus para
os promitentes
compradores, implicando
aumento do preço do
imóvel
– O IBS implica acréscimo de
tributação e onera o
mercado imobiliário
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GEM
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IMPACTOS NO SETOR IMOBILIÁRIO
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▪ Tratado apenas pela proposta do
governo: fim de isenções de
tributação sobre os investimentos e
vedação ao diferimento
▪ Tributação de fundos fechados
(come-quotas e estoque) (?)
▪ Tributação sobre os títulos
imobiliários e outros títulos
atualmente isentos (v.g. FII, CRI,
LCI, CRA, LH, LIG LCA, FIH)
SETO
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IMPACTOS NO SETOR IMOBILIÁRIO
LACAZ MARTINS, PEREIRA NETO,
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ATIVIDADE IMOBILIÁRIA CENÁRIO ATUAL CENÁRIO APÓS REFORMA
Incorporação imobiliária RET e regime fiscal próprio
Aumento da carga tributária,
repasse do custo e possível
extinção do RET
Loteamento
Fatores de redução e
tributação reduzida do
ganho
Aumento da carga tributária,
repasse do custo e possível
LocaçãoAlocação eficiente do
capital
Comprometimento da alocação
de capital para a atividade
imobiliária
CorretagemCorretagem menos onerada,
menor preço final
Corretagem mais onerada, maior
preço final
Setor Financeiro
Imobiliário
Isenções para diversos
investimentos
Fim das isenções e possível
tributação dos estoques
...COMO CONCILIAR?
IMPACTOS NO SETOR IMOBILIÁRIO
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IMPACTOS NO SETOR IMOBILIÁRIO
PROBLEMA:
• Aumento do custo⇉ repasse imediado para o consumidor
• Redução do custo⇉ em geral, não há repasse para o consumidor
• Portanto, após a criação do IBS, é possível que:
… a incorporadora repasse o tributo para o valor do imóvel
… e os bancos não diminuam os juros do financiamento
LACAZ MARTINS, PEREIRA NETO,
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O aumento do custo é quase que imediatamente
repassado... mas a redução do custo, não!
IMPACTOS NO SETOR IMOBILIÁRIO
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OBRIGADO!
Ricardo Lacaz Martins |
LACAZ MARTINS, PEREIRA NETO,
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