八 分 鐘 簡 報 101/04/17

高房價的時代 真的來臨了嗎

之 在偉大英明的台灣最大的地主 ( 中華民國政府 )的帶領下的房價面面觀

八 分 鐘 簡 報 101/04/17

1.民怨之首2.房價居高不下3.買不起房子

八 分 鐘 簡 報 101/04/17

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部會

政策 影響

央行

選擇性信用管制 影響短期投資客投資意願升息 連四季升息，影響投資客投資意願，卻也

造成自住客負擔財政部

空地稅 增加建商與地主的持有成本，可加快空地的開發速度

奢侈稅 掃除市場上的短期投資客，降低短期和非自住房屋的交易頻率

豪宅稅 調節房屋稅制的公平性追繳漏稅 鎖定預售屋和頻頻轉手的物件，追討投資

大戶逃漏的稅款

八 分 鐘 簡 報 101/04/17

金管會

調高房貸風險權數、審查貸款資金用途及鑑價方式調整、投資客人頭戶的房貸專案金融檢查

分散金融機構的放款風險，並增加投資客的貸款難度

內政部

公告現值調整 調整房屋現值及公告地價，合理課徵房屋稅及地價稅

居住正義之1.合宜住宅2.現代住宅3.社會住宅

平抑週遭房價，關懷社會弱勢。

實價登錄，實價課稅 避免短期投資客投資合理稅改

政府做了什麼事 ?

第一招：央行開首炮　升息、信用管制齊發 過去幾年來，台灣的利率走到歷史新低點，但物價飛漲，錢在銀行越放越薄，因此抗通膨又保值的房地產便成為熱錢投資的新亮點。房貸的低利率及還息不還本的寬限期，更為全民投資房地產開了一道方便之門。房市從 2009年下半年起開始熱得發燙，央行不得不從 2010年起，連續四季升息，更陸續點名台北市與新北市十三區，祭出第二屋利率加碼、房貸成數下修至六成、無寬限期的「選擇性信用管制」。為了全面遏止建商養地，央行也使出了建商版的「信用管制」掐住建商的金脈，建商貸款金額最高只有土地取得成本或鑑價金額的六成五（以較低者計），其中一成還得等到動工興建後才可撥款，超過一年沒有動工不但要

加利，更可能收回貸款。

結果

不過，央行想以「選擇性信用管制」箝制投資客，卻反倒先打到自住客。許多換屋族就因手中的舊屋還沒有售出而被銀行視為投資客。因孩子出生決定換屋的林小姐就抱怨：「舊房的房貸還沒有付完，新房子又快要交屋，即使提供了舊屋委賣的合約，還是莫名其妙被當成投資客，甚至取消了我們新屋貸款的寬限期。」影響之大，連自住客

都被掃到颱風尾。

政府做了什麼事 ?

第二招：財政部出手　

財政部手握國有土地運用、金融租稅的生殺大權，在健全房市的措施上，從停止標售 500坪以上及台北市的國有土地，開徵空地稅、豪宅稅，可說是一招又一招，但房價不但沒有下跌，還不斷飆漲，因為土地變得更加稀有，擁有精華地段，方正

土地的建商更加物以稀為貴。

第三招：財政部使出大絕招　

提出「特種貨物及勞務稅條例」（俗稱「奢侈稅」）， 4 月15日三讀通過， 6 月就上路。在兩年以內買進賣出的非自用住宅、可供建築的空地、商辦，不論賺賠都將依實際交易價課稅，買進一年內出售者課徵 15%，買進兩年內出售者課徵 10%。也就是說，成交價一千萬的房子在一年內出售要繳一百五十萬稅金，兩年內出售要繳一百萬稅金，等於是大幅壓縮了短期投資客的獲利空間。以市場面而言，投資客急售量暴增，「要等兩年賣才不會被課稅，要等這麼久，風險真的太大了。」奢侈稅上路前，真的已陸續將短期投資客掃出市場，但是奢侈稅實施 1 年後的今天，結果呢 ? 

政府做了什麼事 ?

結果

http://www.youtube.com/watch?v=0nHP1TlptVY

價量沒同步，房價和預測一樣沒跌，稅收卻少很多。

第四招：國稅局全面追緝投資客　

國稅局當然不得閒。從 2010年底起，國稅局就展開大規模查稅，全面清查投資客大咖及人頭戶，由建商提供投資客名單，銀行也必須提供大筆房貸資金進出的客戶名單。投資客買賣的所有獲利，都必須申報綜合所得稅，如果應申報未申報，除了補稅之外，還會被處以 3 倍以下的罰鍰，讓許多投資客都膽戰心驚。

政府做了什麼事 ?

政府做了什麼事 ?

第五招：金管會再補一刀　金融機構縮銀根

若銀行授信過度集中於不動產，房市動蕩勢必殃及金融機構，金管會因此要求所有銀行將新增的非自用住宅貸款風險權數從 45％提高至 100％，銀行未來承作非自用住宅的房貸時，銀行的資金成本都會提高，銀行放款更謹慎。金管會更點名不動產授信比例過高的17家銀行，要求銀行提報改善計畫，並將按月控管改善情形。銀行的不動產放款鑑價策略亦是保守，貸款成數將下修。客戶的貸款用途更要正確歸類，防堵投資客利用舊屋申辦房屋修繕貸款，但資金卻拿來炒房。此外，金管會更嚴查人頭戶問題，並要求各銀行嚴評借款人的還款能力。金管會並啓動專案金檢。鑑價下修，原本鑑

價後可以貸款到八成的房屋，只能放款到六成，

結果

對一般的購屋民眾來說，自備款的準備壓力也相對提升。樂觀的想：「可以先跟父母多借點錢當自備款，也可以剛好可以用自備款不足的理由去跟屋主砍價錢。反正不管自備款要準備多少，最重要的還是要以後付得起。」，但更多的是，沒有足夠自備款的首購族，還是買不起房子只能先當租屋族。

政府做了什麼事 ?

第六招：居住正義平抑房價「合宜住宅」、「現代住宅」、「社會住宅」這三種住宅方案，都是起源居住正義，平抑房價，政府為了讓部分年輕人或低收入族群有買屋的機會，因此在去年開始，陸續施行了多項的配套規劃。

合宜住宅就是居住者購屋時，擁有土地及房子的產權；社會住宅則是只租不售，以低於市價 ( 區域租金行情 ) 八折的金額，協助弱勢族群、青年學子租屋；現代住宅，則是只擁有房子的使用權利，沒有土地的產權。」

政府做了什麼事 ?

就目前內政部近期公佈消息指出，板橋浮洲合宜住宅於 100 年 12月 12日已動工，預計 104 年 3 月底完工交屋，規劃興建4,480戶（含 448戶出租住宅），另一預定地，林口 A7合宜住宅，預計興建約3,761戶（含 199戶出租住宅），四塊基地於去年 12月 15日預標售決標，預估101 年 12月底前開放預售。

政府做了什麼事 ?

A7合宜住宅快速掃描建設公司 遠雄、皇翔、名軒、麗寶規劃坪數 30-50坪

房數 2-4房戶數 3960戶，出售 3,761戶， 199戶出租

價格主建物的每坪平均售價不超過 15萬元，陽台每坪平均售價不超過 6 萬元。主建物每坪每月租金不超過 250元，陽台每坪每月租金不超過 100元。

特色

A 基地：遠雄，智慧住宅、綠建築、最近捷運B 基地：皇翔，樂活多樣宅、無障礙安心居家環境、千坪綠地C 基地：名軒，公設多、休閒生態豐富D 基地：麗寶，公設多、休閒生態豐富

政府做了什麼事 ?

由日勝生公司得標的板橋浮洲合宜住宅已搶先動土，且將由甲山林機構提供代銷服務，預計 104年可交屋。為了合宜住宅的興建品質，日勝生更與世界知名的建築師事務所「凱達環球」合作，未來在約 11公頃的土地上，浮洲合宜住宅預計將推出40棟大樓，以低密度開發並打造為綠建築的生態社區，完整保留區內溼地及 500多顆樹，共釋出 4,480戶供民眾居住。

      

申請「合宜住宅」有什麼資格限制？應具備哪些條件？

      

想要購買合宜住宅，必須先符合營建署公佈的申請資格。首先，購買人必須年滿 20歲，無自有住宅，且家庭年收入必須低於公告受理申請當年度台北市 50%分位點 (2011年度台北市、新北市家庭年收入 50%分位點為 158萬元 ) 家庭的平均所得。另外家庭組成也要符合以下其中一種情形：

 1.有配偶2.與直系親屬設籍在同一戶。（同一戶籍內的配偶、直系親屬及其配偶等必須沒自有住宅；若配偶屬不同戶籍，則與配偶同戶籍的直系親屬及其配偶也必須沒自有住宅。）3.若單身須年滿 40歲。4.父母均亡，同一戶籍內有未滿 20歲或滿 20歲但仍在學、身心障礙或無謀生能力之兄弟姊妹需要照顧。（其戶籍內兄弟姊妹均須無自有住宅。）

  若合宜住宅公開銷售 3 個月後仍有餘屋，承購資格的家庭年收入，則可放寬至低於公告受理申請當年度台北市 80%分位點 (2011年度為 247萬元 ) 家庭之平均所得。公開銷售 6 個月後若仍有餘屋，就不再有任何資格限制。如： 37歲仍單身的王小姐，與 63歲的母親及 29歲但仍在念研究所的弟弟同住，三人名下都沒有自有住宅，三人加起來的一年家庭總收入低於 158萬。因為一家人始終是無殼蝸牛，王小姐很希望能有屬於自己的房子，因此打算申請政府開辦的合宜住宅，不過王小姐未滿 40歲，所以王小姐若想搶在公開銷售 3 個月內申購，必須以媽媽的名義申請才符合申請資格。

      申請承購資格證明，要準備什麼資料？

      

想要申購合宜住宅，以下資料缺一不可：

 

1.申請書。（可至內政部營建署下載，或向直轄市、縣（市）主管機關免費索取）2.戶口名簿影本、全戶戶籍謄本或電子戶籍謄本。若夫妻分戶或戶籍內的直系親屬跟配偶分戶的話，要同時檢附配偶、戶籍內直系親屬配偶的戶口名簿影本、全戶戶籍謄本或電子戶籍謄本（必須是在申請日前一個月內申請，超過無效）。3.財產歸屬資料清單（應包括全部家庭成員資料，需自行向稅捐單位申請，必須在申請日前一個月內申請，超過無效）。4.綜合所得稅各類所得資料清單（應包括全部家庭成員資料，所得資料採計年度為 2010年度）。5.貼足雙掛號郵資之回郵標準信封 。6.與他人共同持有建物面積未滿四十平方公尺者，應檢附該住宅之建物第一類登記謄本、建物權狀影本或房屋稅籍證明 。（一平方公尺等於 0.3025坪）7.若家庭成員有外籍人士或大陸地區人民，應檢附外僑居留證（外籍人士）或依親居留證、長期居留證（大陸地區人民）或入出國（境）紀錄證明。

在合宜住宅的興建廠商取得建造執照後，即可開始辦理合宜住宅的公開銷售作業。

合宜住宅的銷售方式是由申購人自行向合宜住宅興建廠商購買，不過銷售期間則依申購人資格分 3 階段：

第 1 階段取得建照後公開銷售：開放家庭組合符合條件，且家庭年收入低於公告受理申請當年度台北市 50%分位點 (2011年度台北市、新北市家庭年收入 50%分位點為 158萬元 ) 家庭的平均所得者承購。

第 2 階段開始銷售 3 個月後尚有餘屋：家庭年收入低於公告受理申請當年度台北市 50%分位點 (2011年度為 158萬元 ) 家庭的平均所得者仍有優先承購權，但若仍有餘屋，再放寬至低於公告受理申請當年度台北市 80%分位點 (2011年度為 247萬元 ) 家庭之平均所得者。

第 3 階段第 2 階段開始銷售約 3 個月後尚有餘屋：開始銷售的 30日內，僅可銷售給家庭年收入低於公告受理申請當年度台北市 50%分位點 (2011年度為 158萬元 ) 家庭的平均所得者，但滿 30日後如仍有餘屋，則取消資格限制，開放給一般民眾承購。

合宜住宅何時開始銷售？銷售方式及期間為何？

實價登錄 實價課稅

待續

我的小小看法

最好是會降

請各位幫我引薦

1. 想利用手邊現有資源 ( 資金 ) ，做不一樣的應用。

2. 想知道如何開始投資房地產。3. 特別喜歡一些市場上看不太到的物件。4. 節稅，送禮，自用。5. 中樂透

感 謝 您

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