2018-03-08 Öka transparensen kring underhåll och investering | Fastighetsnytt – Marknad och Samhällsbyggnad

http://fastighetsnytt.se/2018/03/oka-transparensen-kring-underhall-och-investering/ 1/4

Tipa  Kontakt  Tidningen  Prenumerera  Annonera  Nhetrev  Om o

Vad letar du efter? In englih

uine Arena Fatighetjo

PULICRAD 2018-03-08 AV MATTIA FRÖJD UPPDATRAD: 2018-03-08 15:42

Texttorlek

Tweeta

MAILA PRINTA PDF

O NORDLUNDLOUI LANDMAN

DLA MD ANDRA

TAGGAR

Nheter   Opinion   Öka tranparenen kring underhåll och invetering

Öka tranparenen kringunderhåll och inveteringUnder de enate åren har många venkafatighetolag varit inne i en kraftig tillväxtfa.olagen fatighetvärden har ökat kraftigt medtöd av tigande hror, fallande vakaner och lägreavkatningkrav, mcket tack vare fallanderäntekotnader. Detta har tillamman med denhögre värdering om de örnoteradefatighetolagen åtnjutit, i jämförele med demindre privatägda fatighetolagen, möjliggjorttterligare expanion genom förvärv. Under deenate ex åren har de tio törta örnoterade,privata eller AP-fondägda venkafatighetolagen mer än fördulat detammanlagda värdet på ina fatighetportföljerfrån 300 miljarder kronor till 650 miljarder kronor.Under amma tidperiod har även olagenammanlagda kuldörda mer än fördulat och uppgår nu till hela 330 miljarderkronor.

I tider av tigande fatighetvärden finn rik att foku ligger för mcket påtotalavkatning inkluive värdeförändring, och att en förkjutning ker från denviktiga frågan om vilka fria kaaflöden olagen har kapacitet att generera. Det ärju trot allt å att i längden är det dea kaaflöden om ka använda för attetala räntor, amorteringar, inkomtkatt och utdelningar till aktieägare. Att vi tarupp frågan om fria kaaflöden eror på att vi upplever att denna edömning imånga fall ker alltför chalonmäigt och att fatighetolagen redovining avkotnadförda reparation- och underhållåtgärder ammantaget med upplningom vilka tper av inveteringar om aktiverat ehöver förättra i många fall.

Traditionellt har fatighetolagen fått merparten av in finaniering från anker.Även om detta fortfarande är fallet har andelen kapitalmarknadfinaniering ökatkraftigt land de törre fatighetolagen under de enate åren på grund avolagen expanion och medföljande ökade låneehov. nligt våra eräkningaruppgår den totala utetående volmen oligationer från fatighetektorn på den

NAT NYTT

Öka tranparenen kringunderhåll och invetering

tatligt mål för fler kvinnorinom gg

Flaggar ner i NP3

FatPartner lånar 600miljoner

Intea köper och utvecklarrättcentrum

Hr ut 3800 kvadratmeter

äljer handelområde iorå

Lina Zakrion tillergundet

Hr ut 5000 kvadratmeter iKita

Midroc hr ut i eaUHelingorg

Inveterar 1,1 miljard i .On:na huvudkontor

venka arkitekter vinnertävling i Norge

Na lagförlag omjälvkörande ilar

Catena lånar via FF

Wihlorg lånar 325 miljonerför refinaniering

Paradigmkifte iotadfinanieringen

n otadmarknad om ihögre utträckning aerapå finaniering med egetkapital förutätter engenomtänkt trategi för hur

huhåll med väentligt olika ocio-ekonomiktatu ka komma in på otadmarknaden,göra en otadkarriär om land annat kaninrmma te mellan upplåteleformernaoch avluta med en exit från den reguljäraotadmarknaden.

tordalen: ”Höga hu har enunik känla”

Vem vill o på ett platthotell? Den frågan tällde ighotellmagnaten Pettertordalen i ett anförande påReal tate Öreund. nligt

honom har Malmö Live livit ”tiiiiidernahotelluccé”

Dag att ropa på vargenigen, eller? 

Nheter ör Norr d Vät Podcat ranchntta

o Nordlund och Loui Landeman.

ShareShare

 Förtaidan Valåret 2018 Fatighetmarknad Uthrning Tranaktioner Hållarhet amhälle Opinion Krönikor

Like 0 Share

2018-03-08 Öka transparensen kring underhåll och investering | Fastighetsnytt – Marknad och Samhällsbyggnad

http://fastighetsnytt.se/2018/03/oka-transparensen-kring-underhall-och-investering/ 2/4

venka oligationmarknaden till ca 180 miljarder, varav cirka 40 miljarder utgörav olag med hög kreditrik (”high ield”).

Med tanke på de nu tora utetående volmerna oligationer land venkafatighetolag har det livit allt viktigare att vara vakam på utvecklingen avolagen kreditkvalitet. Då fatighetektorn är en kapitalinteniv ranchtenderar elåninggraden att vara hög i förhållande till olagenkaaflödegenerering. Deutom finn en vi årarhet mot eventuella negativavärdeförändringar på fatighetmarknaden. Med IFR-redoviningmarknadvärdera olagen fatigheter löpande i alanräkningen. I det fallmarknadvärdena kulle falla kulle det med andra ord lå direkt åde motolagen reultat och oliditet.

I amand med att olagen växt och livit mer etalerade på kapitalmarknadenhar det ockå livit ett allt vanligare teg att införkaffa ett pulikt kreditetgfrån något av de tora internationella ratingintituten. Totalt har nu ett femtontalvenka fatighetolag ett pulikt kreditetg från antingen Mood’ ellertandard & Poor’. De internationella ratingintituten använder ig i inakreditedömningar ofta av nckeltal om är relaterade till olagen driftnettonom edömt på något ätt. Även om dea nckeltal kan vara till god hjälp för attfå en känla för olagen kreditkvalitet ehöver de i vår mening komplettera medtterligare vital information. I detta ammanhang tänker vi då framför allt påolika juterade mått aveende driftnetton och operativa kaaflöden där ävenolagen underhåll- och reparationutgifter ta i eaktande.

Nuvarande redoviningregler inneär att nödvändiga underhålletalningarredovia olika eroende på vilket regelverk om tillämpa. I regelverket K2 (förmindre företag) ka en tor del av underhålletalningar kotnadföra medanliknande utetalningar ofta ka aktivera (redovia om tillgång) av företag omredoviar enligt IFR och K3-regelverket. Utan juteringar för underhåll ochreparation kan annolikt därför mått om driftnetto och direktavkatning, förolag om tillämpar IFR-redovining, väentligt överkatta dea olagoperativa kaaflöden.

Även när det gäller att kapa ig en uppfattning vad gäller fatigheterna framtidamarknadvärden är torleken på hitorika kaautflöden aveende underhåll ochreparation av central etdele då åde reala hror och värden troligen kommeratt falla över tiden för en fatighet om inte löpande gg om och/ellermoderniera. Då fatigheter över tiden föråldra kräv periodikt återkommandeunderhåll och reinveteringar var torlek över tid torde ligga på åtmintone enprocent av fatigheten marknadvärde för att inte fatigheter i etåndet kaförlora attraktionkraft i jämförele med modernare utud. För tarktverkamhetanknutna fatigheter om hotell och köpcentra är föråldringen avggnadkapitalet ofta naare, men även kontor i äta läge kräver toraåterkommande periodika inater för iehållande av attraktivitet.

Med tanke på detta kan det tcka något märkligt att många venkafatighetolag ofta endat redoviar ina inveteringar om några få poter amtutan konekvent och tdlig nedrtning/pecifikation kring vad av deainveteringar om utgör av underhåll och mer tillväxtorienteradeprojektinveteringar. Utan denna mer pecificerade information om andrainveteringar än rena förvärv (vilket olagen ofta redoviar tdligt) är det ipraktiken omöjligt för en utomtående aktör att på egen hand eräkna olagen”anna” driftnetton och fria operativa kaaflöden efter underhåll ochreparationer. Lägg därtill att det är vårt att i via olag analera fram hurmcket av fatighetkotnaderna i reultaträkningen om utgör reparationer ochunderhåll.

Kunniga analtiker ehöver kort agt ha information om den ammanlagdautetalningen aveende kotnadförda reparation- och underhållutetalningar ireultaträkningen tillamman med aktiverade inveteringar av karaktärenkomponentten och återinveteringar i efintliga fatigheter för att iehållaattraktivitet på marknaden och avkatningförmågan ho fatigheterna. Räckerfritt kaaflöde långiktigt till uthållig utdelning till aktieägare, eller är olageteroende av extern finanieringkanal och elåningar värdetegring för dettaändamål?

Med tanke på den tora exponering om åde oligationinveterare och ankernu har mot fatighetranchen, har ehovet av löpande evakning av olagenkreditkvalitet och god informationgivning ökat. Det är vår tarka övertgele attde venka fatighetolagen under nuvarande goda marknadförhållanden ordeta tillfället i akt och öka in tranparen vad gäller rapporteringen kring underhålloch inveteringar för att minka eventuella oklarheter kring inkaaflödegenerering och därmed även kring in finaniella tailitet.

Ökad tranparen torde vara till gagn åde för de inveterare om ka invetera iolagen oligationer och för olagen jälva. Vi tror att de fatighetolag omökar in tranparen kring underhåll och inveteringar och därmed kring in .k.fria kaaflödegenererande kapacitet långiktigt kommer att gnna i form avlägre och mer taila upplåningkotnader.

Loui Landeman                                        o Nordlund Chef kreditanal                                     Tekn dr, MRIC Danke ank Market                             RC-o Nordlund RC A

Kommentera artikeln

VCKAN MT LÄTA

Paradigmkifte iotadfinanieringen

tordalen: ”Höga hu har enunik känla”

Dag att ropa på vargenigen, eller? 

”Amorteringkrav ger tdliginromning”

Hran för 750 000lägenheter förhandlad

Lidl öppnar ho alder iGöteorg

Na lagförlag omjälvkörande ilar

rfarenhet gavtoretalering

Inkomtkraven lopa avUppalahem

Högt intree föravdraggillt oparande

Med jämna mellanrumrukar tora förfall påoligationmarknaden ikomination med förämratkonjunkturläge, krmpande

tillgång till ankfinaniering eller tiganderänteläge inneära att olckkorparnahöjer ett varningenfinger. Kommer emittenterna att kunnaomätta ina oligationer vid förfall eller tårde, och indirekt hela marknaden, införett prolem? 

”ehöv 80 000 naotäder per år”

På ondagen höll overketen prekonferen om lägetpå otadmarknaden medutgångpunkt i tatitikacentralrån enate

iffror. overket flaggar för att ggtaktenmåte öka för att möta denefolkningökning verige tår inför och detunderkott om upptått.     

IT-tekniker med fo…

Bostadsuthyrare

VD

Teknisk förvaltar…

Serviceelektriker,…

Chef för Bostadss…

Projektchef för N…

Fastighetschef

Junior finansanaly…

Teknisk förvaltar…

Områdeschef

Fastighetstekniker…

Teknisk Förvaltar…

Projektledare/expl…

Ombyggnadssamordna…Lokalförsörjare…Strategisk inköpa…ServicechefFastighetsförvalt…

Asset Manager

Fastighetsförvalt…

Construction Proje…

U h dl