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P . b. b . Erscheinungsort Wien, Verlagspostamt 1030 Wien

1783

BUNDESGESETZBLATTFÜR DIE REPUBLIK ÖSTERREICH

Jahrgang 1975 Ausgegeben am 31. Juli 1975 136. Stück

4 1 7 . Bundesgesetz: Wohnungseigentumsgesetz 1975 — WEG 1975(NR: GP XIII RV 240 AB 1681 S. 149. BR: AB 1397 S. 345.)

4 1 7 . Bundesgesetz vom 1. Juli 1975über das Eigentum an Wohnungen und son-stigen Räumlichkeiten (Wohnungseigentums-

gesetz 1975 — WEG 1975)

Der Nationalrat hat beschlossen:

Begriff§ 1. (1) Das Wohnungseigentum ist das dem

Miteigentümer einer Liegenschaft eingeräumtedingliche Recht, eine selbständige Wohnung odereine sonstige selbständige Räumlichkeit aus-schließlich zu nutzen und hierüber allein zu ver-fügen. Zu den sonstigen Räumlichkeiten gehörenbesonders selbständige Geschäftsräume, selbstän-dige in sich geschlossene Räume zur Einstellungvon Kraftfahrzeugen sowie deutlich abgegrenzteAbstellflächen (Abstellplätze) für Kraftfahrzeugein einer Baulichkeit, die ausschließlich zum Ab-stellen von Kraftfahrzeugen gewidmet und aufeiner überwiegend nur diesem Zweck dienendenLiegenschaft errichtet ist.

(2) Mit selbständigen Wohnungen oder sonsti-gen selbständigen Räumlichkeiten können auchandere Teile der Liegenschaft, wie besondersoffene Balkone, Terrassen, Keller- oder Dach-bodenräume, Hausgärten, Abstellplätze fürhöchstens zwei Kraftfahrzeuge je selbständigeWohnung oder sonstige selbständige Räumlich-keit der Liegenschaft, im Wohnungseigentumstehen, sofern sie von der Liegenschaftsgrenze,den allgemeinen Teilen der Liegenschaft, derWohnung oder der sonstigen Räumlichkeit auszugänglich und deutlich abgegrenzt sind.

(3) An Teilen der Liegenschaft, die der all-gemeinen Benützung dienen oder deren Zweck-bestimmung einer ausschließlichen Benützungentgegensteht, kann Wohnungseigentum nicht be-stehen.

Recht und Titel zum Erwerb des Wohnungs-eigentums

§ 2. (1) Das Wohnungseigentum kann vonjedem Miteigentümer, dessen Anteil den zum Er-werb des Wohnungseigentums erforderlichenMindestanteil nicht unterschreitet, oder von Ehe-

gatten erworben werden, deren Miteigentums-anteile je den halben Mindestanteil nicht unter-schreiten.

(2) Das Wohnungseigentum kann nur durchschriftliche Vereinbarung aller Miteigentümer neueingeräumt werden; ein Miteigentümer, der be-reits Wohnungseigentümer ist, darf seine Zu-stimmung nur verweigern, wenn durch dasWohnungseigentum, das neu eingeräumt werdensoll, die ihm auf Grund des bestehendenWohnungseigentums zustehenden Rechte aufge-hoben oder eingeschränkt würden.

Mindestanteil

§ 3. (1) Der zum Erwerb des Wohnungseigen-tums erforderliche Mindestanteil ist ein solcherAnteil, der dem Verhältnis des Nutzwerts derim Wohnungseigentum stehenden Wohnung odersonstigen Räumlichkeit zum Nutzwert allerWohnungen und sonstigen Räumlichkeiten derLiegenschaft entspricht. Die Nutzwerte sind vomGericht festzusetzen.

(2) Der Nutzwert ist auf Antrag neu festzu-setzen,

1. wenn sich der festgesetzte Nutzwert einerWohnung oder einer sonstigen Räumlichkeit biszur Vollendung der Bauführung durch Vorgänge,die einer baubehördlichen Bewilligung bedürfen,um mindestens 2 v. H. ändert; der Antrag istbis zum Ablauf eines Jahres nach dem Eintrittder Rechtskraft der baubehördlichen Benützungs-bewilligung zulässig;

2. wenn sich der festgesetzte Nutzwert durchÄnderungen im Bestand räumlich unmittelbar an-einandergrenzender Wohnungen oder sonstigenRäumlichkeiten oder durch die Übertragung vonTeilen der Liegenschaft, die nach § 1 Abs. 2 miteiner Wohnung oder einer sonstigen Räumlich-keit im Wohnungseigentum stehen, von dieserauf eine andere Wohnung oder sonstige Räum-lichkeit ändert;

3. wenn sich der festgesetzte Nutzwert einerWohnung oder einer sonstigen Räumlichkeit nachder Vollendung der Bauführung durch anderebauliche Vorgänge auf der Liegenschaft, die einerbaubehördlichen Bewilligung bedürfen, wesent-

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lich ändert; der Antrag ist bis zum Ablauf einesJahres nach dem Eintritt der Rechtskraft derhierfür erforderlichen baubehördlichen Bewilli-gung zulässig.

(3) In den Entscheidungen über die Neufest-setzung von Nutzwerten ist überdies festzustel-len, ob und inwieweit sich hierdurch die Summeder Nutzwerte aller Wohnungen und sonstigenRäumlichkeiten der Liegenschaft ändert oder daßsich die Neufestsetzung auf diese Gesamtsummenicht auswirkt.

Antragsberechtigung; Ausgleichspflicht

§ 4. (1) Zum Antrag auf Festsetzung der Nutz-werte nach § 3 Abs. 1 oder Neufestsetzung derNutzwerte nach § 3 Abs. 2 Z. 1 oder 3 ist vorder Vollendung der Bauführung jeder Miteigen-tümer der Liegenschaft und nach der Vollendungder Bauführung überdies auch jeder Wohnungs-eigentumsbewerber berechtigt. Zur Antragstel-lung auf Neufestsetzung der Nutzwerte nach§ 3 Abs. 2 Z. 2 sind nur und nur gemeinsam dieWohnungseigentümer berechtigt, die die Ände-rung oder die Übertragung durchführen.

(2) Wird der Nutzwert nach § 3 Abs. 2 Z. 1oder 3 neu festgesetzt, so haben die Miteigen-tümer gegenseitig diejenigen Miteigentumsanteilezu übernehmen oder zu übertragen, die not-wendig sind, damit jedem Wohnungseigentümerder nach der Festsetzung der Nutzwerte zur Be-gründung seines Wohnungseigentums erforder-liche Mindestanteil zukommt. Mangels verein-barter Unentgeltlichkeit ist für die übernomme-nen Miteigentumsanteile ein angemessenes Entgeltzu entrichten; die durch die einzelne Übertragungentstehenden Kosten und Abgaben hat der Mit-eigentümer zu tragen, dem ein Miteigentumsan-teil übertragen wird.

(3) Wird der Nutzwert nach § 3 Abs. 2 Z. 2neu festgesetzt, so gilt die Ausgleichspflicht nachAbs. 2 zwischen den Wohnungseigentümern, diedie Änderung oder die Übertragung durchführen.

Nutzwert

§ 5. (1) Der Nutzwert der Wohnung oder dersonstigen Räumlichkeit ist unter Vernachlässigungvon Dezimalstellen in einer ganzen Zahl auszu-drücken. Er ist aus der Nutzfläche der Wohnungoder der sonstigen Räumlichkeit und ent-sprechenden Zuschlägen oder Abstrichen fürwerterhöhende oder wertvermindernde Unter-schiede zu errechnen, die sich nach der allge-meinen Verkehrsauffassung und den Erfahrungendes täglichen Lebens, besonders aus der Zweck-bestimmung, aus der Stockwerkslage oder derLage innerhalb eines Stockwerks, aus der überoder unter dem Durchschnitt liegenden Ausstat-tung mit anderen Teilen der Liegenschaft (§ 1

Abs. 2) oder aus einer nicht allein auf Kosteneines Miteigentümers vorgenommenen sonstigenbesseren Ausstattung oder Grundrißgestaltungder Wohnung oder der sonstigen Räumlichkeit,ergeben.

(2) Werterhöhende oder wertverminderndeUnterschiede, die insgesamt nur einen Zuschlagoder Abstrich von weniger als 2 v. H. der Nutz-fläche der Wohnung oder der sonstigen Räum-lichkeit rechtfertigen würden, sind zu vernach-lässigen.

(3) In den Fällen des § 3 Abs. 2 Z. 2 ist derNutzwert der von der Änderung oder der Über-tragung betroffenen Wohnungen oder sonstigenRäumlichkeiten so festzusetzen, daß die Summeihrer Nutzwerte vor und nach der Änderungoder der Übertragung gleich hoch ist.

Nutzfläche

§ 6. (1) Die Nutzfläche ist die gesamte Boden-fläche einer Wohnung oder einer sonstigen Räum-lichkeit abzüglich der Wandstärken und der imVerlauf der Wände befindlichen Durchbrechungen(Ausnehmungen). Treppen, offene Balkone undTerrassen sowie Keller- und Dachbodenräume,soweit sie ihrer Ausstattung nach nicht fürWohn- oder Geschäftszwecke geeignet sind, sindbei der Berechnung der Nutzfläche nicht zu be-rücksichtigen; das gleiche gilt für die im § 1Abs. 2 sonst genannten Teile der Liegenschaft,die mit einer Wohnung oder einer sonstigenRäumlichkeit im Wohnungseigentum stehen.

(2) Die Nutzfläche ist auf Grund des behörd-lich genehmigten Bauplans zu berechnen, es seidenn, daß eine Abweichung vom behördlich ge-nehmigten Bauplan erwiesen wird; in diesem Fallist die Nutzfläche nach dem Naturmaß zu be-rechnen.

(3) Die Nutzfläche ist in Quadratmetern aus-zudrücken.

Verbindung mit dem Mindestanteil

§ 7. (1) Das Wohnungseigentum ist mit demMindestanteil untrennbar verbunden. Es kannnur mit diesem zusammen beschränkt, belastet,veräußert, von Todes wegen übertragen und derZwangsvollstreckung unterworfen werden.

(2) Bücherliche Eintragungen auf dem Mindest-anteil erstrecken sich auch dann auf dasWohnungseigentum, wenn sie dem Wohnungs-eigentum im Rang vorangehen.

(3) Im Fall der Zwangsversteigerung eines Mit-eigentumsanteils sind die durch das Wohnungs-eigentum bewirken Beschränkungen vom Er-steher ohne Rücksicht auf den bücherlichen Rangund ohne Anrechnung auf das Meistbot zu über-nehmen.

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Unteilbarkeit

§ 8. (1) Der mit dem Wohnungseigentum ver-bundene Mindestanteil darf, solange das Woh-nungseigentum besteht, außer zur Begründung desgemeinsamen Wohnungseigentums von Ehegatten,nicht geteilt werden.

(2) Würde nach dem Tod des Wohnungseigen-tümers nach den Ergebnissen des Verlassenschafts-verfahrens der mit dem Wohnungseigentum ver-bundene Mindestanteil mehreren Personen, dienicht Ehegatten sind, zufallen, so hat das Ver-lassenschaftsgericht eine öffentliche Feilbietung desMindestanteils und des damit verbundenenWohnungseigentums durch Versteigerung1 vorzu-nehmen.

Gemeinsames Wohnungseigentum von Ehegatten

§ 9. (1) Ehegatten, die das Wohnungseigentumgemeinsam erwerben, müssen Eigentümer je eineshalben Mindestanteils (im folgenden „Anteil amMindestanteil" genannt) sein; ihre Anteile amMindestanteil dürfen nicht verschieden belastetsein. Das gleiche gilt, wenn ein Ehegatte, derWohnungseigentümer ist, seinem Ehegatten untergleichzeitiger Begründung des gemeinsamenWohnungseigentums den hierzu erforderlichenAnteil am Mindestanteil überträgt.

(2) Durch das gemeinsame Wohnungseigentumvon Ehegatten werden ihre Anteile am Mindest-anteil so verbunden, daß sie, solange das gemein-same Wohnungseigentum besteht, nicht getrenntund nur gemeinsam beschränkt, belastet, ver-äußert oder der Zwangsvollstreckung unter-worfen werden dürfen. Die Zwangsvollstreckungauf Grund eines Exekutionstitels, der bloß gegeneinen der Ehegatten besteht, ist nur im Weg desmit der Pfändung des Anspruchs auf Aufhebungdes gemeinsamen Wohnungseigentums zu ver-bindenden Antrags auf Zwangsversteigerung desgesamten Mindestanteils und des damit verbun-denen gemeinsamen Wohnungseigentums zu-lässig. In diesem Exekutionsverfahren ist derandere Ehegatte, gegen den kein Exekutionstitelbesteht, Beteiligter; er kann zur Wahrung seinerRechte alle Rechtsmittel erheben, wie wenn erVerpflichteter wäre; überdies kann er gegen dieseExekution Widerspruch erheben (§ 37 der Exe-kutionsordnung), wenn sich die Exekution aufdie Wohnung bezieht, die ihm zur Befriedigungseines dringenden Wohnbedürfnisses und zuseinem gewöhnlichen Aufenthalt dient.

(3) Die Ehegatten haften für alle Verbindlich-keiten aus ihrem gemeinsamen Wohnungseigen-tum zur ungeteilten Hand. Sie dürfen über dasgemeinsame Wohnungseigentum und dieNutzung der im gemeinsamen Wohnungseigen-tum stehenden Wohnung oder der sonstigenRäumlichkeit nur gemeinsam verfügen. Während

der Ehe ist bei der Wohnung, die wenigstenseinem Ehegatten zur Befriedigung seines drin-genden Wohnbedürfnisses und zu seinem ge-wöhnlichen Aufenthalt dient, die Klage desanderen Ehegatten auf Aufhebung der Gemein-schaft unzulässig.

Wohnungseigentum der Ehegatten im Todesfall

§ 10. (1) Erwirbt beim Tod eines Ehegattender überlebende Ehegatte den Anteil des Ver-storbenen nicht ohnehin als Erbe oder Ver-mächtnisnehmer allein, so gilt folgendes:

1. Der Anteil des Verstorbenen am Mindest-anteil und gemeinsamen Wohnungseigentumwächst dem überlebenden Ehegatten als gesetz-liches Vermächtnis unmittelbar ins Eigentum zu;die §§ 691 und 692 des allgemeinen bürgerlichenGesetzbuchs sind auf dieses gesetzliche Vermächt-nis nicht anzuwenden.

2. Der Zuwachs tritt jedoch nicht ein, wennder überlebende Ehegatte vor dem Ablauf einervom Verlassenschaftsgericht festzusetzenden an-gemessenen Frist entweder auf den Zuwachs ver-zichtet oder gemeinsam mit den Erben des Ver-storbenen unter Zustimmung der Pflichtteils-berechtigten eine Vereinbarung schließt, aufGrund deren der gesamte Mindestanteil an einePerson ungeteilt oder an Ehegatten je zur Hälfteunter gleichzeitigem Erwerb des gemeinsamenWohnungseigentums übergeht.

3. Im Fall des Verzichtes auf den Zuwachs hatdas Verlassenschaftsgericht eine öffentliche Feil-bietung des gesamten Mindestanteils und desdamit verbundenen Wohnungseigentums durchVersteigerung vorzunehmen.

4. Solange die Möglichkeit des Verzichtes be-steht, ist die Verfügungsmacht des überlebendenEhegatten auf diejenige beschränkt, die demErben zusteht, dem die Besorgung und Be-nützung der Verlassenschaft überlassen wordenist (§ 810 des allgemeinen bürgerlichen Gesetz-buchs).

5. Erwirbt der überlebende Ehegatte den An-teil des Verstorbenen auf Grund des Zuwachsesoder geht der gesamte Mindestanteil auf Grundeiner Vereinbarung über, so gilt für die Ein-tragung in das Grundbuch der § 178 des Gesetzesüber das gerichtliche Verfahren in Rechtsange-legenheiten außer Streitsachen sinngemäß.

(2) Erwirbt der überlebende Ehegatte aufGrund des Zuwachses den Anteil des Verstorbe-nen am Mindestanteil und Wohnungseigentum,so tritt an die Stelle dieses Anteils des Ver-storbenen die Forderung der Verlassenschaftgegen den überlebenden Ehegatten auf Zahlungeines Übernahmspreises. Der Übernahmspreis ist,sofern er nicht von dem überlebenden Ehegattenund den Erben des Verstorbenen mit Zustim-mung der Pflichtteilsberechtigten einvernehm-

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lich bestimmt wird, die Hälfte des gemeinenWertes des Mindestanteils und des damit ver-bundenen gemeinsamen Wohnungseigentums;eine einvernehmliche Bestimmung des Über-nahmspreises ist nur zulässig, wenn kein Inven-tar errichtet wird.

(3) Ist der Gegenstand des gemeinsamenWohnungseigentums dagegen eine Wohnung, diedem überlebenden Ehegatten zur Befriedigungseines dringenden Wohnbedürfnisses und zuseinem gewöhnlichen Aufenthalt dient, so gilt derAbs. 2 nicht. Der überlebende Ehegatte schuldetjedoch den Pflichtteilsberechtigten des Verstor-benen einen Geldbetrag, der den vom Über-nahmspreis im Sinn des Abs. 2 zu errechnendenPflichtteilsansprüchen entspräche. Ist ihm die so-fortige Entrichtung dieser Geldbeträge nachseinen Verhältnissen, besonders seinem Vermö-gen, seinem Einkommen, seinen Sorgepflichten,seinen Aufwendungen für die Wohnung und zurAufrechterhaltung einer angemessenen Lebens-haltung nicht zumutbar, so hat das Verlassen-schaftsgericht mangels einer anderslautenden Ver-einbarung auf Antrag die Befriedigung unterFestsetzung einer angemessenen Verzinsung biszu einer Frist von höchstens fünf Jahren hinaus-zuschieben; auch kann es die Zahlung in Teil-beträgen innerhalb dieses Zeitraums bewilligen.

Wohnungseigentum der Ehegatten bei Nichtig-erklärung, Aufhebung oder Scheidung der Ehe

§ 11. (1) Wird die Ehe für nichtig erklärt,aufgehoben oder geschieden, so haben die bis-herigen Ehegatten ihre Miteigentumsgemeinschaftam Mindestanteil und gemeinsamen Wohnungs-eigentum aufzuheben. Einigen sie sich nicht, sosteht dem Begehren eines von ihnen auf Auf-hebung der Gemeinschaft der Einwand der Un-zeit, des Nachteils oder einer anderslautendenVereinbarung nicht entgegen, wenn seit dem Ein-tritt der Rechtskraft des Urteils über die Nichtig-erklärung, Aufhebung oder Scheidung der Ehemehr als ein Jahr vergangen ist. Ist ein Verfahrennach Abs. 2 anhängig, so endet die Frist nichtvor dem Eintritt der Rechtskraft der Entschei-dung in diesem Verfahren. Bis zu diesem Zeit-punkt ist bei der Wohnung, die wenigstenseinem der bisherigen Ehegatten zur Befriedigungseines dringenden Wohnbedürfnisses und zuseinem gewöhnlichen Aufenthalt dient, die Klagedes anderen bisherigen Ehegatten auf Aufhebungder Gemeinschaft unzulässig und gilt der § 9Abs. 2 zweiter und dritter Satz sinngemäß.

(2) Können sich die bisherigen Ehegatten nichtdarüber einigen, wem von ihnen die im gemein-samen Wohnungseigentum stehende Ehewohnungzufallen soll, so hat das Gericht im Verfahrenaußer Streitsachen auf Antrag den Anteil einesder bisherigen Ehegatten am Mindestanteil undgemeinsamen Wohnungseigentum nach den

Grundsätzen des § 2 der Sechsten Durchführungs-verordnung zum Ehegesetz auf den anderen bis-herigen Ehegatten gegen Zahlung eines Über-nahmspreises zu übertragen. Gleichzeitig ist zubestimmen, welcher der bisherigen Ehegatten imInnenverhältnis die Verbindlichkeiten aus ihrembisherigen gemeinsamen Wohnungseigentum zutragen hat. Das Antragsrecht erlischt ein Jahrnach dem Eintritt der Rechtskraft des Urteilsüber die Nichtigerklärung, Aufhebung oderScheidung der Ehe. Der Übernahmspreis ist, so-fern er nicht von den bisherigen Ehegatten ein-vernehmlich bestimmt wird, die Hälfte des ge-meinen Wertes des Mindestanteils und des damitverbundenen gemeinsamen Wohnungseigentums.Dient die Ehewohnung dem bisherigen Ehe-gatten, dem der Anteil des anderen Ehegattenam Mindestanteil und gemeinsamen Wohnungs-eigentum übertragen wird, zur Befriedigungseines dringenden Wohnbedürfnisses und zuseinem gewöhnlichen Aufenthalt, so sind aufseinen Antrag der Übernahmspreis, die Fälligkeitund die Verzinsung vom Gericht nach billigemErmessen unter Berücksichtigung der beidersei-tigen Vermögens- und Einkommensverhältnisseso zu bestimmen, daß ihm die Berichtigung ohneVerlust der Wohnung bei Aufrechterhaltungeiner angemessenen Lebenshaltung möglich ist.

(3) Wird die Miteigentumsgemeinschaft amMindestanteil und gemeinsamen Wohnungseigen-tum nach der Nichtigerklärung, Aufhebung oderScheidung der Ehe bis zum Tod eines der bis-herigen Ehegatten nicht aufgehoben und stehtdem überlebenden bisherigen Ehegatten ein An-spruch auf Übertragung des Anteils des Ver-storbenen am Mindestanteil und gemeinsamenWohnungseigentum nach Abs. 2 nicht oder nichtmehr zu, so hat das Verlassenschaftsgericht eineöffentliche Feilbietung des gesamten Mindestan-teils und des damit verbundenen gemeinsamenWohnungseigentums durch Versteigerung vorzu-nehmen.

Einverleibung des Wohnungseigentums

§ 12. (1) Das Wohnungseigentum wird durchdie Einverleibung in das Grundbuch erworben.Es ist im Eigentumsblatt auf dem Mindestanteileinzutragen; hierbei sind bei gemeinsamemWohnungseigentum von Ehegatten ihre Anteileam Mindestanteil zu verbinden. Wird auf einerLiegenschaft erstmals ein Wohnungseigentum ein-verleibt, so ist in der Aufschrift des Gutsbe-standsblatts das Wort „Wohnungseigentum" ein-zutragen.

(2) Dem Antrag auf Einverleibung sind jeden-falls beizulegen

1. die schriftliche Vereinbarung der Miteigen-tümer über die Einräumung des Wohnungseigen-tums;


2. die Bescheinigung der Baubehörde über denBestand an selbständigen Wohnungen odersonstigen selbständigen Räumlichkeiten; dieseBescheinigung darf auf Grund der behördlich be-willigten Baupläne auf Antrag eines Miteigen-tümers oder eines Wohnungseigentumsbewerbersausgestellt werden;

3. die rechtskräftige Entscheidung des Gerichtesüber die Festsetzung der Nutzwerte.

(3) Werden nach der Einverleibung desWohnungseigentums die Nutzwerte nach § 3Abs. 2 2. 1 neu festgesetzt, so sind auf Antragdie Mindestanteile (die Anteile am Mindestanteil)der Miteigentümer so zu berichtigen, daß jedemvon ihnen der zur Begründung seines Wohnungs-eigentums erforderliche Mindestanteil oder Anteilam Mindestanteil zukommt. Bücherliche RechteDritter, die auf dem Mindestanteil lasten, be-ziehen sich ohne weiteres auf den berichtigtenMindestanteil. Im übrigen gilt der § 136 Abs. 1GBG 1955 sinngemäß.

Verwaltung der im Wohnungseigentum stehen-den Wohnung oder sonstigen Räumlichkeit

§ 13. (1) Die Verwaltung der im Wohnungs-eigentum stehenden Wohnung oder sonstigenRäumlichkeit kommt dem Wohnungseigentümerzu.

(2) Der Wohnungseigentümer ist zu Änderun-gen (einschließlich Widmungsänderungen) an derim Wohnungseigentum stehenden Wohnung odersonstigen Räumlichkeit auf seine Kosten berech-tigt; hierbei gilt folgendes:

1. Die Änderung darf weder eine Schädigungdes Hauses noch eine Beeinträchtigung schutz-würdiger Interessen der anderen Miteigentümer,besonders auch keine Beeinträchtigung deräußeren Erscheinung des Hauses, noch eine Ge-fahr für die Sicherheit von Personen, des Hausesoder von anderen Sachen zur Folge haben.

2. Werden für eine solche Änderung auch ge-meinsame Teile der Liegenschaft in Anspruch ge-nommen, so muß die Änderung überdies ent-weder der Übung des Verkehres entsprechenoder einem wichtigen Interesse des Wohnungs-eigentümers dienen; die Errichtung von Licht-,Gas-, Kraft-, Wasser- und Fernsprechleitungensowie von ähnlichen Einrichtungen kann ausdiesem Grund jedenfalls nicht untersagt werden;das gleiche gilt für das Anbringen der nach demStand der Technik notwendigen Antennen fürden Hörfunk- und Fernsehempfang, sofern derAnschluß an eine bestehende Antenne nichtmöglich oder nicht zumutbar ist.

3. Werden für eine solche Änderung auch Teileder Liegenschaft in Anspruch genommen, die imWohnungseigentum eines anderen Miteigen-tümers stehen, so muß der betroffene Wohnungs-eigentümer die Änderung überdies nur zulassen,

wenn sie keine wesentliche und dauernde Beein-trächtigung seines Wohnungseigentums zur Folgehat und sie ihm bei billiger Abwägung allerInteressen zumutbar ist. Der Wohnungseigen-tümer, der die Änderung durchführt, hat denWohnungseigentümer, der hierdurch in seinenRechten beeinträchtigt wird, angemessen zu ent-schädigen.

4. Ist für Änderungen, die die anderen Mit-eigentümer dulden müssen, eine behördliche Be-willigung erforderlich, so dürfen die anderenMiteigentümer eine allenfalls erforderliche Zu-stimmung nicht verweigern.

5. Die Z. 1 und 4 gelten sinngemäß auch fürdie Änderungen im Bestand räumlich unmittelbaraneinandergrenzender Wohnungen oder sonstigerRäumlichkeiten sowie für die Übertragung vonTeilen der Liegenschaft, die nach § 1 Abs. 2 miteiner Wohnung oder einer sonstigen Räumlich-keit im Wohnungseigentum stehen, von dieserauf eine andere Wohnung oder sonstige Räum-lichkeit.

(3) Der Wohnungseigentümer hat dieWohnung oder die sonstige Räumlichkeit und diefür die Wohnung oder die sonstige Räumlichkeitbestimmten Einrichtungen, wie besonders dieLichtleitungs-, Gasleitungs-, Wasserleitungs-, Be-heizungs- und sanitären Anlagen, auf seineKosten so zu warten und instand zu halten, daßden anderen Miteigentümern kein Nachteil er-wächst. Er hat ferner das Betreten und die Be-nutzung der Wohnung oder der sonstigenRäumlichkeit zu gestatten, soweit dies zur Er-haltung der gemeinsamen Teile der Liegenschafterforderlich ist; für die vermögensrechtlichenNachteile, die er hierdurch erleidet, ist er vonder Gesamtheit der Miteigentümer angemessenzu entschädigen.

Verwaltung der Liegenschaft§ 14. (1) Für die Verwaltung der Liegenschaft

gilt das 16. Hauptstück des zweiten Teiles desallgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs mit den indiesem Bundesgesetz bestimmten Besonderheiten.Zu den Angelegenheiten, in denen die Mehrheitentscheidet, gehören im besonderen

1. die ordnungsgemäße Erhaltung der gemein-samen Teile und Anlagen der Liegenschaft ein-schließlich der baulichen Änderungen, die überden Erhaltungszweck nicht hinausgehen,

2. die Bildung einer angemessenen Rücklage,3. die Aufnahme eines Instandhaltungsdar-

lehens zur Deckung der durch die Rücklage nichtgedeckten Kosten einer in größeren als ein-jährigen Abständen wiederkehrenden Arbeit zurordnungsgemäßen Erhaltung,

4. die angemessene Versicherung der Liegen-schaft,

5. die Bestellung und die Abberufung einesgemeinsamen Verwalters,


6. die Erlassung und die Änderung der Haus-ordnung,

7. die Vermietung der verfügbaren Teile derLiegenschaft, die nur mit selbständigenWohnungen oder sonstigen selbständigen Räum-lichkeiten im Wohnungseigentum stehen können(§ 1 Abs. 2), sofern Wohnungseigentum hierannicht besteht, und der Teile der Liegenschaft,an denen Wohnungseigentum nicht bestehenkann (§ 1 Abs. 3), aber eine abgesonderte Be-nützung möglich ist an einen Dritten, der nichtMiteigentümer der Liegenschaft ist, und

8. die Aufkündigung der nach Z. 7 geschlos-senen Mietverträge.

(2) Die nach Abs. 1 Z. 7 geschlossenen Miet-verträge über einzelne Abstellplätze in einer Sam-melgarage oder auf einem Sammelparkplatzkönnen, ungeachtet anderer gesetzlicher oder ver-traglicher Regelungen, unter Einhaltung einerFrist von drei Monaten gerichtlich aufgekündigtwerden, sobald der Bedarf eines Wohnungs-eigentümers entsteht.

(3) Über die ordnungsgemäße Erhaltung dergemeinsamen Teile und Anlagen der Liegenschafthinausgehende nützliche Verbesserungsarbeitenbedürfen der Zustimmung aller Miteigentümerder Liegenschaft. Der Zustimmung der übrigenMiteigentümer bedarf es jedoch nicht, wenn

1. die Verbesserung von der Mehrheit be-schlossen wird,

2. diese allein die Kosten trägt oder die Kostenaus der Rücklage gedeckt werden können undArbeiten, die der ordnungsgemäßen Erhaltungdienen, in absehbarer Zeit nicht erforderlich sindund

3. die Überstimmten durch die Verbesserungnicht übermäßig beeinträchtigt werden.

Beteiligung der Minderheit an der Verwaltung

§ 15. (1) An der Verwaltung der Liegenschaftkann sich jeder Miteigentümer beteiligen. Abge-sehen von den im 16. Hauptstück des zweitenTeiles des allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuchseingeräumten Rechten kann jeder Miteigen-tümer die Entscheidung des Gerichtes darüberverlangen,

1. daß Arbeiten im Sinn des § 14 Abs. 1 Z. 1binnen einer angemessenen Frist durchgeführtwerden,

2. daß eine angemessene Rücklage gebildet oderdie von der Mehrheit beschlossene Rücklage an-gemessen erhöht oder gemindert wird,

3. daß ihm die Mehrheit die Entrichtung desauf ihn entfallenden Teiles der durch die Rück-lage nicht gedeckten Kosten einer in größerenals einjährigen Abständen wiederkehrenden Er-haltungsarbeit in angemessenen, den Verteilungs-zeitraum von zehn Jahren nicht übersteigenden

Monatsraten gegen Bestellung einer Hypothekauf seinem Miteigentumsanteil und Zahlung derortsüblichen Hypothekarzinsen gestattet, soweitihm die sofortige Entrichtung des auf ihn ent-fallenden Teilbetrags der Erhaltungsarbeit un-möglich oder unzumutbar ist,

4. daß eine angemessene Feuerversicherungoder Haftpflichtversicherung geschlossen wird,

5. daß ein gemeinsamer Verwalter bestellt oderder bestellte Verwalter, der die ihm obliegendenPflichten grob vernachlässigt, durch einen anderenersetzt wird,

6. daß diejenigen Bestimmungen der von derMehrheit beschlossenen Hausordnung aufgehobenoder geändert werden, die seine schutzwürdigenInteressen verletzen oder ihm bei billigem Er-messen unzumutbar sind, und

7. daß der nach § 14 Abs. 1 Z. 7 über einenAbstellplatz in einer Sammelgarage oder aufeinem Sammelparkplatz geschlossene Mietvertragwegen eines beim Antragsteller, sofern erWohnungseigentümer ist, entstandenen Bedarfesaufgekündigt wird.

(2) Jeder Miteigentümer hat Schäden an dengemeinsamen Teilen oder Anlagen der Liegen-schaft bei allfälliger Schadensersatzpflicht ohneVerzug dem allenfalls bestellten gemeinsamenVerwalter, sofern dieser von dem Schaden nichtbereits in Kenntnis ist, anzuzeigen. Bei Gefahrim Verzug darf jeder Miteigentümer auch ohneZustimmung der übrigen Miteigentümer die zurAbwehr notwendigen Maßnahmen treffen.

Rücklage

§ 16. (1) Die Rücklage dient der Vorsorge fürkünftige Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten.Bei der Festlegung der Beträge zur Bildung derRücklage ist außer auf die Kosten der in abseh-barer Zeit notwendigen Arbeiten zur Erhaltungund nützlichen Verbesserung auf die wirtschaft-liche Lage aller Miteigentümer entsprechend Be-dacht zu nehmen.

(2) Die Rücklage ist als gebundenes Vermögender jeweiligen Miteigentümer zu verwalten undgesondert zu verwahren; sie ist fruchtbringendanzulegen. Sie darf nur zur Deckung der Kostenvon Erhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten undzur Abstattung eines zu ihrer Deckung aufge-nommenen Darlehens verwendet und derZwangsvollstreckung unterworfen werden.

(3) Wird eine Verwaltung beendet, so hat derVerwalter ohne Verzug über die RücklageRechnung zu legen und den Überschuß an denneuen Verwalter herauszugeben. Wird ein Ver-walter durch das Gericht enthoben, so ist ihmaufzutragen, den festgestellten Überschuß binnen14 Tagen bei Zwangsvollstreckung an den neuenVerwalter herauszugeben.


Aufgaben und Befugnisse des Verwalters

§ 17. (1) Dem Verwalter steht, ungeachtetanderer vertraglicher Regelungen, die Verwaltungder Liegenschaft, besonders die Vertretung allerMiteigentümer und hierbei auch die Bestellungeines berufsmäßigen Parteienvertreters, in denAngelegenheiten zu, die die Verwaltung derLiegenschaft mit sich bringt. Hierdurch werdengesetzliche Bestimmungen über die Vertretungvor Behörden nicht berührt.

(2) Der Verwalter ist verbunden, die Interessenaller Miteigentümer der Liegenschaft zu wahrenund die Weisungen der Mehrheit zu befolgen;besonders hat er

1. spätestens zum 30. Juni eines jeden Jahresjedem Miteigentümer eine ordentliche Rechnungüber das vorausgegangene Kalenderjahr zu legenund in geeigneter Weise Einsicht in die Belegezu gewähren,

2. spätestens vor Ablauf eines jeden Kalender-jahrs im Haus eine Vorausschau für das nächsteKalenderjahr aufzulegen, in der vor allem diefür dieses Kalenderjahr in Aussicht genommenenErhaltungs- und Verbesserungsarbeiten, derenvoraussichtliche Kosten und Bedeckung sowie diesonst vorhersehbaren Aufwendungen und Be-lastungen bekanntzugeben sind, und

3. für Erhaltungsarbeiten, die in größeren alseinjährigen Abständen wiederkehren, und fürgrößere Verbesserungsarbeiten mehrere Anboteeinzuholen.

(3) Die dem Verwalter als Machthaber nachdem 22. Hauptstück des zweiten Teiles des all-gemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs auferlegtenVerbindlichkeiten können weder aufgehobennoch beschränkt werden.

Kündigung der Verwaltung

§ 18. (1) Für die Kündigung der Verwaltunggilt unabdingbar folgendes:

1. Wurde der Verwalter auf unbestimmte Zeitbestellt, so können sowohl die Mehrheit der Mit-eigentümer als auch der Verwalter die Verwal-tung unter Einhaltung einer Frist von dreiMonaten zum Letzten eines jeden Kalender-monats kündigen.

2. Sofern der Verwalter nicht auf kürzere Zeitals fünf Jahre bestellt worden ist, kann ein aufbestimmte Zeit bestellter Verwalter mit Ablaufvon fünf Jahren ohne Angabe von Gründen vonder Mehrheit der Miteigentümer unter gleich-zeitiger Bestellung eines anderen Verwalters ge-kündigt werden. Diese Frist beginnt mit demerstmaligen Bezug der Baulichkeit, in allenübrigen Fällen ab dem Zeitpunkt der Bestellungdes Verwalters durch die Miteigentümer. DieKündigung ist zum 31. Dezember des Jahres, indem die fünfjährige Frist abläuft, auszusprechen

und ist dem Verwalter spätestens drei Monatevorher mitzuteilen. Unterbleibt die fristgerechteKündigung, so verwandelt sich die Bestellungin eine solche auf unbestimmte Zeit, und es kön-nen sowohl die Mehrheit der Miteigentümer alsauch der Verwalter die Verwaltung unter Ein-haltung einer Frist von drei Monaten zum31. Dezember eines jeden Jahres kündigen.

3. Im übrigen kann der Verwalter aus wich-tigen Gründen von der Mehrheit der Miteigen-tümer oder im Fall der groben Vernachlässigungseiner Pflichten vom Gericht auf Antrag einesMiteigentümers jederzeit abberufen werden.

(2) Wird der Verwalter vom Gericht auf An-trag eines Miteigentümers abberufen, so ist seineWiederbestellung unzulässig.

Aufwendungen

§ 19. (1) Die Aufwendungen für die Liegen-schaft einschließlich der Beiträge zur Rücklagesind von den Miteigentümern nach dem Ver-hältnis ihrer Anteile zu tragen. Ein hiervon ab-weichender Verteilungsschlüssel kann

1. von der Mehrheit der Miteigentümer hin-sichtlich der Aufwendungen für Anlagen, dienicht allen Miteigentümern verhältnismäßig zu-gute kommen, wie etwa für einen Personen-aufzug oder eine Sammelheizung, nach dem Ver-hältnis ihrer unterschiedlichen Nutzungsmöglich-keit und

2. von allen Miteigentümern hinsichtlich ein-zelner oder aller sonstigen Aufwendungen fürdie Liegenschaft und der Beiträge zur Rücklagevereinbart werden; diese Vereinbarungen be-dürfen zu ihrer Rechtswirksamkeit der Schrift-form.

(2) Jeder Miteigentümer kann die Entscheidungdes Gerichtes darüber verlangen, ob

1. eine geschlossene Vereinbarung zulässig ist,2. der Verteilungsschlüssel für Anlagen nach

Abs. 1 Z. 1 auf Grund des Verhältnisses derMiteigentumsanteile oder einer hiervon ab-weichenden Vereinbarung der Mehrheit der Mit-eigentümer dem Verhältnis der Nutzungs-möglichkeit entspricht. Das Gericht hat, bei Vor-liegen der Voraussetzungen, den der unter-schiedlichen Nutzungsmöglichkeit entsprechendenVerteilungsschlüssel nach billigem Ermessen fest-zusetzen.

(3) Die Vereinbarungen nach Abs. 1 Z. 1 und 2,sofern die Unterschriften der betreffenden Mit-eigentümer öffentlich beglaubigt sind, sowie dierechtskräftigen Entscheidungen nach Abs. 2 Z. 2sind auf Antrag im Grundbuch anzumerken.

Erträgnisse

§ 20. Für die Erträgnisse gilt, bei Rechtsun-wirksamkeit abweichender vertraglicher Verein-barungen, folgendes:


1. Nutzungen aus Wohnungen und sonstigenRäumlichkeiten, die im Wohnungseigentumstehen (§ 1 Abs. 1 und 2), kommen demWohnungseigentümer allein zu.

2. Nutzungen aus Wohnungen und sonstigenRäumlichkeiten, die nicht im Wohnungseigentumstehen, gebühren den Eigentümern der Anteile,mit denen Wohnungseigentum nicht verbundenist. Ein Wohnungseigentümer ist jedoch an diesenNutzungen so weit beteiligt, als sein Miteigen-tumsanteil den Mindestanteil übersteigt.

3. Erträgnisse der Liegenschaft, die nicht unterdie Z. 1 und 2 fallen, gebühren den Miteigen-tümern nach dem Verhältnis ihrer Anteile.

Erlöschen des Wohnungseigentums und Auf-hebung der Gemeinschaft des Eigentums

§ 21. (1) Das Wohnungseigentum erlischt durchden Untergang des Gegenstandes des Wohnungs-eigentums oder durch die Einverleibung derLöschung auf Grund eines Verzichtes desWohnungseigentümers; die Einverleibung derLöschung auf Grund eines Verzichtes bedarf derZustimmung der Miteigentümer und der Buch-berechtigten, deren Rechte den Mindestanteil be-lasten.

(2) Die Gemeinschaft des Eigentums an derLiegenschaft kann erst aufgehoben werden, so-bald das auf der Liegenschaft erworbeneWohnungseigentum erloschen ist.

Ausschließung von Miteigentümern

§ 22. (1) Ein Wohnungseigentümer oder, fallsWohnungseigentum auf mehr als der Hälfte derMiteigentumsanteile einverleibt ist, auch einanderer Miteigentümer, ist auf Klage der Mehr-heit der übrigen Miteigentümer aus der Gemein-schaft auszuschließen, wenn er

1. seinen Pflichten aus der Gemeinschaft nichtnachkommt, besonders die ihm obliegendenZahlungen auch nicht bis zum Schluß der demUrteil des Gerichtes erster Instanz vorangehendenVerhandlung leistet; ist hierbei strittig, welcheZahlungen der geklagte Miteigentümer zu leistenhat, so ist hierüber abgesondert zu verhandelnund mit Beschluß zu entscheiden; zahlt der ge-klagte Miteigentümer sohin vor Schluß der demUrteil des Gerichtes erster Instanz vorangehendenVerhandlung den geschuldeten Betrag, so ist dieKlage abzuweisen; der geklagte Miteigentümerhat jedoch die Kosten des Verfahrens zu ersetzen,soweit ihn ohne Zahlung eine Kostenersatzpflichtgetroffen hätte;

2. von den in seinem Wohnungseigentumstehenden, den von ihm sonst benützten oderden der gemeinsamen Benützung dienendenTeilen der Liegenschaft einen die Interessen derübrigen Miteigentümer empfindlich schädigendenGebrauch macht;

3. durch sein rücksichtsloses, anstößiges odersonst grob ungehöriges Verhalten den Mitbe-wohnern das Zusammenwohnen verleidet odersich gegenüber einem Miteigentümer oder einerim Haus wohnenden Person einer strafbarenHandlung gegen das Eigentum, die Sittlichkeitoder die körperliche Sicherheit schuldig macht,sofern es sich nicht um den Umständen nachgeringfügige Fälle handelt.

(2) In den Fällen des Abs. 1 Z. 2 und 3 stehtdem Verhalten des auszuschließenden Miteigen-tümers das Verhalten seines Ehegatten und deranderen mit ihm zusammenwohnenden Familien-angehörigen sowie der Personen gleich, die diein seinem Wohnungseigentum stehenden odervon ihm sonst benützten Teile der Liegenschaftmit seiner Zustimmung oder Duldung benützen,sofern er es unterläßt, die ihm mögliche Ab-hilfe zu schaffen.

(3) Nach Ablauf von drei Monaten nach demEintritt der Rechtskraft des Urteils kann aufAntrag der Kläger die Versteigerung des Mit-eigentumsanteils und des allenfalls damit verbun-denen Wohnungseigentums nach den Bestimmun-gen der Exekutionsordnung über die Zwangs-versteigerung einer Liegenschaft durchgeführtwerden.

(4) Findet ein durch ein Verhalten nach Abs. 1Z. 2 oder 3 unmittelbar beeinträchtigterWohnungseigentümer, der für dieses Verhaltenkeinen Anlaß gegeben hat, nicht die Unter-stützung der Mehrheit zur Ausschließung desWohnungs- oder Miteigentümers, der das Ver-halten gesetzt oder zu vertreten (Abs. 2) hat,so kann der beeinträchtigte Wohnungseigentümerden betreffenden Wohnungs- oder Miteigen-tümer auf Unterlassung dieses Verhaltens klagen.Wird das Verhalten trotz dem der Klage statt-gebenden Urteil und einer hierauf gegründetenZwangsvollstreckung beharrlich fortgesetzt, sosteht sodann die Klage auf Ausschließung auchdem beeinträchtigten Wohnungseigentümer zu.

Wohnungseigentumsbewerber und Wohnungs-eigentumsorganisatoren

Vertragliche Schutzbestimmungen§ 23. (1) Wohnungseigentumsbewerber ist der-

jenige, dem schriftlich, sei es auch bedingt oderbetagt, von einem Wohnungseigentumsorgani-sator die Einräumung des Wohnungseigentums-rechts an einer bestimmt bezeichneten selbständi-gen Wohnung oder sonstigen selbständigenRäumlichkeit zugesagt worden ist. Wohnungs-eigentumsorganisatoren sind der — wenn auchbloß außerbücherliche — Liegenschaftseigentümerund jeder, der mit dem Wissen des Eigentümersdie organisatorische oder administrative Abwick-lung des Bauvorhabens durchführt oder an dieserAbwicklung beteiligt war.


(2) Hat der Wohnungseigentumsbewerbereinem der Wohnungseigentumsorganisatoren diezahlenmäßig bestimmt vereinbarten Beträge fürdie Grund-, Bau- und sonstigen Kosten, die biszur Vollendung der Bauführung zu entrichtenwaren, geleistet, so hat er gegen den verfügungs-berechtigten Wohnungseigentumsorganisator denunabdingbaren Anspruch,

1. daß ihm die zugesagte Wohnung odersonstige Räumlichkeit zur Nutzung übergebenwird, sobald sie beziehbar ist, und

2. daß, sofern die Einverleibung seines Eigen-tumsrechts auf dem zur Begründung desWohnungseigentums erforderlichen Mindestanteilnicht ohnehin schon für einen früheren Zeitpunktvereinbart worden ist, nach Vollendung der Bau-führung an der Baulichkeit, in der sich die zu-gesagte Wohnung oder sonstige Räumlichkeit be-findet, ohne Verzug diejenigen Anträge gestelltund diejenigen Urkunden errichtet werden, diezur Einverleibung seines Eigentumsrechts amMindestanteil und seines Wohnungseigentums ge-boten sind.

(3) Überdies haben die Wohnungseigentums-organisatoren, vorbehaltlich weitergehender ver-traglicher oder gesetzlicher Rechte derWohnungseigentumsbewerber und Wohnungs-eigentümer, unabdingbar

1. vor oder mit der Zusage über die Ein-räumung des Wohnungseigentums demWohnungseigentumsbewerber bestimmt zu er-klären, ob eine Entscheidung über den Nutzwertder zugesagten Wohnung oder sonstigen Räum-lichkeit ergangen ist und welches Verhältnis sichhieraus zum Nutzwert aller Wohnungen undsonstigen Räumlichkeiten der Liegenschaft er-gibt,

2. den Wohnungseigentumsbewerber in allenVerfahren auf Festsetzung der Nutzwerte zu be-nennen und

3. die Miteigentümer und die Wohnungseigen-tumsbewerber, die noch nicht Miteigentümersind, ohne Verzug vom Inhalt und dem Tag derZustellung der Benützungsbewilligung zu ver-ständigen.

Rechtsunwirksame Vereinbarungen

§ 24. (1) Rechtsunwirksam sind Vereinbarun-gen oder Vorbehalte, die geeignet sind, die demWohnungseigentumsbewerber oder Wohnungs-eigentümer zustehenden Nutzungs- oder Ver-fügungsrechte aufzuheben oder zu beschränken,wie besonders

1. von Wohnungseigentumsorganisatoren ver-einbarte Mietverträge oder Nutzungsvorbehaltehinsichtlich von Teilen der Liegenschaft, die nurmit selbständigen Wohnungen oder sonstigenselbständigen Räumlichkeiten im Wohnungs-eigentum stehen können oder an denenWohnungseigentum nicht bestehen kann,

2. Vereinbarungen oder Vorbehalte über dieVergabe oder Durchführung von künftigen In-standhaltungs- oder Verbesserungsarbeiten oderVermittlungsaufträge jeder Art,

3. Vereinbarungen über Vorkaufs- undWiederkaufsrechte,

4. Vereinbarungen über Beschränkungen dernach den §§ 918 bis 921, 932 und 934 des all-gemeinen bürgerlichen Gesetzbuchs zustehendenRechte oder

5. Vereinbarungen über Konventionalstrafenoder Reugelder.

(2) Der § 8 des Wohnungsgemeinnützigkeits-gesetzes und die dazugehörigen Durchführungs-bestimmungen sind für den Bereich dieses Bun-desgesetzes nicht anzuwenden. Unberührt bleibenhingegen Veräußerungsbeschränkungen, die aufGrund der Wohnbauförderungsgesetze oder vonWohnbauförderungsbestimmungen von Gebiets-körperschaften zulässig sind, sowie pfandrecht-liche Sicherstellungen, die mit der Finanzierungder das Wohnungseigentum betreffenden Bau-führung zusammenhängen.

(3) Die Rechtsunwirksamkeit erstreckt sichauch auf den hieraus begünstigten Dritten, es seidenn, daß ihm die Absicht, auf der LiegenschaftWohnungseigentum zu begründen, weder be-kannt war noch bekannt sein mußte.

(4) Ist bei gerichtlicher Geltendmachung desRücktritts durch den Wohnungseigentumsorgani-sator die Höhe der vom Wohnungseigentums-bewerber oder Wohnungseigentümer noch zuleistenden Zahlungen strittig, so ist hierüber ab-gesondert zu verhandeln und mit Beschluß zuentscheiden. Zahlt der Wohnungseigentumsbe-werber oder der Wohnungseigentümer sohin vorSchluß der dem Urteil des Gerichtes erster In-stanz vorangehenden Verhandlung den geschul-deten Betrag, so ist die Klage abzuweisen; derWohnungseigentumsbewerber oder derWohnungseigentümer hat jedoch dem Kläger dieKosten des Verfahrens zu ersetzen, soweit ihnohne seine Zahlung eine Kostenersatzpflicht ge-troffen hätte.

Klage auf Einverleibung des Eigentumsrechts

§ 25. (1) Sind die Wohnungseigentumsorgani-satoren mit der Stellung der Anträge oder derErrichtung der Urkunden (§ 23 Abs. 2 Z. 2)säumig, so kann der Wohnungseigentumsbewer-ber den Eigentümer der Liegenschaft auf dieEinwilligung in die Einverleibung seines Eigen-tumsrechts am Mindestanteil und seinesWohnungseigentums an der zugesagten Wohnungoder der sonstigen Räumlichkeit bei dem Be-zirksgericht klagen, in dessen Sprengel dieWohnung oder die sonstige Räumlichkeit gelegenist.


(2) Sind die für die Bestimmung des Mindest-anteils maßgebenden Nutzwerte noch nicht fest-gesetzt oder wird bescheinigt, daß die Voraus-setzungen zur Neufestsetzung der Nutzwertevorliegen, so kann sich der Kläger die bestimmteAngabe des Mindestanteils, den er beansprucht,bis zur Festsetzung oder Neufestsetzung derNutzwerte vorbehalten. In diesem Fall hat dasGericht den Parteien die Stellung der Anträge zurEinleitung des Verfahrens auf Festsetzung oderNeufestsetzung der Nutzwerte mit Beschluß auf-zutragen und sein Verfahren zu unterbrechen.Das unterbrochene Verfahren ist nach der rechts-kräftigen Erledigung des Verfahrens über dieFestsetzung oder die Neufestsetzung der Nutz-werte auf Antrag aufzunehmen.

(3) Klagt der Wohnungseigentumsbewerberden Liegenschaftseigentümer auf Einwilligung indie Einverleibung seines Eigentumsrechts amMindestanteil und seines Wohnungseigentums, sokann er auch die Anmerkung dieses Streites imGrundbuch gleichzeitig mit der Klage oder spä-ter verlangen. Um die Anmerkung kann sowohlbeim Prozeßgericht als auch beim Grundbuchs-gericht angesucht werden. Diese Streitanmerkunghat zur Folge, daß das über die Klage ergehendeUrteil auch gegen die Personen wirkt, die erstnach dem Einlangen des Gesuches um die Streit-anmerkung beim Grundbuchsgericht bücherlicheRechte erlangt haben.

Entscheidungen im Verfahren außer Streitsachen

§ 26. (1) Über die Anträge in den im folgendengenannten Angelegenheiten entscheidet das fürZivilrechtssachen zuständige Bezirksgericht, indessen Sprengel die Liegenschaft gelegen ist:

1. Festsetzung oder Neufestsetzung des Nutz-werts (§ 3);

2. Duldung oder Unterlassung von Änderun-gen einschließlich der Entschädigung eines hier-durch beeinträchtigten Wohnungseigentümers(§ 13 Abs. 2);

3. Beteiligung der Minderheit an der Verwal-tung (§15 Abs. 1) einschließlich der sonstigenAngelegenheiten der Mit- und Wohnungseigen-tümer der Liegenschaft, über die nach dem16. Hauptstück des zweiten Teiles des allgemeinenbürgerlichen Gesetzbuchs im Verfahren außerStreitsachen zu entscheiden ist;

4. Streitigkeiten mit dem Verwalter über diea) Legung der Rechnung oder der Vorausschau

(§ 17 Abs. 2 Z. 1 und 2),b) Rechtswirksamkeit einer Kündigung oder

Abberufung durch die Miteigentümer so-wie über einen Antrag eines Miteigen-tümers auf Abberufung (§ 18),

c) Abrechnung der Rücklage oder Herausgabedes Überschusses (§16 Abs. 3);

5. Zulässigkeit eines vereinbarten oder Fest-setzung eines abweichenden Verteilungsschlüsselsfür Aufwendungen (§ 19 Abs. 2).

(2) In den im Abs. 1 genannten Verfahrengelten die allgemeinen Bestimmungen über dasVerfahren außer Streitsachen mit folgendenBesonderheiten:

1. Allen Miteigentümern der Liegenschaft undden Wohnungseigentumsbewerbern, die demGericht vom Antragsteller bekanntgegeben odersonst bekannt geworden sind, kommt Parteistel-lung zu. In den Verfahren nach Abs. 1 Z. 4kommt auch dem Verwalter Parteistellung zu.

2. Sind zur Entscheidung Ermittlungen oderBeweisaufnahmen notwendig, so hat der Ent-scheidung eine mündliche Verhandlung voranzu-gehen.

3. Die Bestimmungen der Zivilprozeßordnungüber die Protokolle, die Beweise, die Beschlüsse,das Rechtsmittel des Rekurses — mit Ausnahmeder Bestimmung über die Unterfertigung einesschriftlichen Rekurses durch einen Rechtsanwalt— und über die mutwillige Prozeßführung(§ 408) sind anzuwenden.

4. Zustellungen an die Wohnungseigentümerkönnen, sofern ihre Anschrift nicht bekannt ist,auch unter der Anschrift ihrer Wohnung oderihrer sonstigen Räumlichkeit bewirkt werden;der § 111 der Zivilprozeßordnung gilt sinnge-mäß; bei Zustellung an mehrere Miteigentümerist der § 97 der Zivilprozeßordnung anzuwenden.

5. Inwieweit die Kosten des Verfahrens voneiner Partei zu ersetzen oder unter die Parteienzu teilen sind, hat das Gericht unter sinngemäßerAnwendung der §§ 41 ff. der Zivilprozeßordnungzu entscheiden. Die Kosten rechtsfreundlicherVertretung hat jede Partei selbst zu tragen.

6. Eine Verweisung auf den Rechtsweg ist nichtzulässig.

7. Die rechtskräftigen Entscheidungen ver-pflichten alle Miteigentümer der Liegenschaft undbilden einen Exekutionstitel nach der Exekutions-ordnung, sofern nach der Art der Entscheidungeine Exekution in Betracht kommt.

8. Von schriftlichen Anträgen sind so vieleAusfertigungen des Schriftsatzes zu überreichen,daß jedem Gegner eine Ausfertigung zugestelltund überdies eine für die Gerichtsakten zurück-behalten werden kann.

9. Den Anträgen auf Festsetzung oder Neu-festsetzung der Nutzwerte (§ 3) sind beizufügen

a) die maßgebenden Bescheide der Baubehördeeinschließlich der für die Baulichkeit gül-tigen Bau- und Änderungspläne,

b) die von einem für Hochbau zuständigenZiviltechniker oder einem für dieses Fachallgemein beeideten gerichtlichen Sachver-ständigen erstellte gegliederte Aufstellungüber die Nutzflächen aller selbständigen


Wohnungen und sonstigen selbständigenRäumlichkeiten der Liegenschaft oder diefür die beantragte Neufestsetzung derNutzwerte maßgebenden Änderungen und

c) die im § 12 Abs. 2 Z. 2 genannte Be-scheinigung der Baubehörde.

10. Den Anträgen auf Durchführung vonArbeiten (§15 Abs. 1 Z. 1) ist ein Kostenvor-anschlag über die beantragte Arbeit beizufügen.

11. Das Verfahren über einen Rechtsstreit kannunterbrochen werden, wenn die Entscheidungvon einer Vorfrage abhängt, über die ein Ver-fahren nach Abs. 1 bereits anhängig ist.

(3) In den auf Grund des § 36 Abs. 1 und 2des Mietengesetzes, zuletzt geändert durch dasBundesgesetz BGBl. Nr. 409/1974, durch Kund-machung bestimmten Gemeinden kann ein Ver-fahren auf Festsetzung oder Neufestsetzung desNutzwerts (§ 3) bei Gericht nur eingeleitetwerden, wenn die Sache vorher bei der Gemeindeanhängig gemacht worden ist; diesbezüglich geltenauch die § 36 Abs. 3 bis 5 und § 37 des Mieten-gesetzes.

Gerichtsgebühren; Abgabenfreiheit

§ 27. (1) Für die im § 26 genannten Verfahrenist die in der Tarifpost 14 lit. b des Tarifes zumGerichts- und Justizverwaltungsgebührengesetz1962 bestimmte Pauschalgebühr zu entrichten.

(2) Überträgt ein Wohnungseigentümer, demvor dem Inkrafttreten dieses Bundesgesetzes dasWohnungseigentum eingeräumt worden ist, vordem 1. September 1977 seinem Ehegatten denzur Begründung des gemeinsamen Wohnungs-eigentums erforderlichen Anteil am Mindestan-teil, so sind die hierzu erforderlichen Vermögens-übertragungen und bücherlichen Eintragungen

1. von der Grunderwerbsteuer, der Schen-kungssteuer, den Stempel- und Rechtsgebührenund

2. von den gerichtlichen Eingaben- und Ein-tragungsgebühren befreit.

Inkrafttreten

§ 28. Dieses Bundesgesetz tritt mit 1. Septem-ber 1975 in Kraft.

Außerkrafttreten, Übergang

§ 29. (1) Mit dem Inkrafttreten dieses Bundes-gesetzes tritt das Wohnungseigentumsgesetz,BGBl. Nr. 149/1948, in der Fassung des Bundes-gesetzes BGBl. Nr. 28/1951 mit den folgendenEinschränkungen außer Kraft:

1. Die §§2 und 5 sind in den Fällen weiterhinanzuwenden, in denen zumindest an einerWohnung (einem Geschäftsraum) das Wohnungs-eigentum nach den bisher geltenden Vorschriftenerworben worden ist. Dabei ist der § 3 Abs. 2Z. 2 und Abs. 3 in Verbindung mit den § 4

Abs. 3 und § 5 Abs. 3 des vorliegenden Bundes-gesetzes sinngemäß anzuwenden. Wird aber einesolche Grundbuchseinlage umgeschrieben, so istdas Wohnungseigentum auf dem Mindestanteileinzutragen, mit dem es verbunden ist.

2. Die Rechtswirksamkeit einer nach § 8 Abs. 4des Wohnungseigentumsgesetzes, BGBl. Nr. 149/1948, geschlossenen abweichenden vertraglichenRegelung ist nach den bisherigen Vorschriftenzu beurteilen. Jedoch kann jeder Miteigentümereine vom § 20 Z. 3 des vorliegenden Bundes-gesetzes abweichende vertragliche Regelung auf-kündigen, wenn nach ihr einem Miteigentümeraus den Erträgnissen ein solcher Anteil zusteht,der den ihm nach § 20 Z. 3 des vorliegendenBundesgesetzes gebührenden Anteil um mehr alsdie Hälfte übersteigt; von dem diesem Miteigen-tümer zustehenden Anteil sind aber die Beträgeabzuziehen, die von ihm zur Tilgung der vonihm zur Erzielung dieser Erträgnisse etwa ge-machten Sonderaufwendungen zuzüglich einer an-gemessenen Verzinsung des hierzu aufgewendeteneigenen oder fremden Kapitals noch aufgebrachtwerden müssen. Die Aufkündigung ist schriftlichan den durch die abweichende vertraglicheRegelung begünstigten Miteigentümer zu richten;sie wirkt frühestens ab dem auf die Zustellungfolgenden zweiten Monatsersten.

(2) Im übrigen ist dieses Bundesgesetz auch aufdie Wohnungseigentumsrechte, die vor dem In-krafttreten dieses Bundesgesetzes begründet wor-den sind, sowie auf die Rechtsgeschäfte anzu-wenden, die Wohnungseigentümer, Wohnungs-eigentumsbewerber und Wohnungseigentumsor-ganisatoren vor dem Inkrafttreten dieses Bundes-gesetzes untereinander oder mit Dritten ge-schlossen haben; hierbei gelten aber die folgendenBesonderheiten und Einschränkungen:

1. Klagt ein Wohnungseigentumsbewerber aufGrund einer vor dem Inkrafttreten dieses Bun-desgesetzes gegebenen Zusage nach § 23 Abs. 1auf Einwilligung in die Einverleibung seinesEigentumsrechts am Mindestanteil und seinesWohnungseigentums, so kann der geklagteWohnungseigentumsorganisator, sofern die Ein-verleibung des Eigentumsrechts nicht ohnehinschon für den eingeklagten oder einen früherenZeitpunkt vereinbart worden ist, verlangen, daßdie Verurteilung nur Zug um Zug gegen Zahlungder Beträge erfolgt, die der Wohnungseigentums-bewerber den Wohnungseigentumsorganisatorenschuldet.

2. Der Wohnungseigentumsorganisator darf eineingeräumtes Vorkaufsrecht nur so lange geltendmachen, als er Gläubiger des verpflichtetenWohnungseigentümers ist; hierbei ist eine vomvollständigen Kaufpreis abweichende Verab-redung (§ 1077 des allgemeinen bürgerlichen Ge-setzbuchs) rechtsunwirksam.


3. Obligatorische Nutzungsrechte, die sich einWohnungseigentumsorganisator, der nicht Mit-eigentümer der Liegenschaft ist, an den im § 1Abs. 2 und 3 genannten Teilen der Liegenschaftohne eine allen Wohnungseigentümern zugekom-mene oder zukommende angemessene Gegen-leistung vorbehalten oder ausbedungen hat,können von der Mehrheit der Miteigentümeraufgekündigt werden; die Aufkündigung istschriftlich an den Wohnungseigentumsorganisatorzu richten; sie wirkt frühestens ab dem auf dieZustellung folgenden zweiten Monatsersten.

4. Miet- oder Nutzungsverträge, die einWohnungseigentumsorganisator vor dem 1. Juli1975 über Teile der Liegenschaft, über derenVermietung nach § 14 Abs. 1 Z. 7 die Mehrheitentscheidet, mit einem Dritten geschlossen hat,können von der Mehrheit der Miteigentümer,ungeachtet anderer gesetzlicher oder vertraglicherRegelungen, unter Einhaltung einer Frist vondrei Monaten gerichtlich aufgekündigt werden,wenn der (das) vom Mieter (Nutzungsberechtig-ten) nach der Begründung des Wohnungseigen-tums zu entrichtende Mietzins (Nutzungsentgelt)weniger als die Hälfte des angemessenen Miet-zinses (Nutzungsentgelts) beträgt und ihm imZeitpunkt der Vertragsschließung bekannt sein

mußte, daß auf der Liegenschaft Wohnungseigen-tum begründet wird. Der Mieter (Nutzungsbe-rechtigte) kann aber die Kündigung durch dieVerpflichtung zur Zahlung des für den Miet-gegenstand (Nutzungsgegenstand) angemessenenMietzinses (Nutzungsentgelts) abwenden. Ist dieHöhe des angemessenen Mietzinses (Nutzungs-entgelts) strittig, so ist hierüber abgesondert zuverhandeln und mit Beschluß zu entscheiden.Verpflichtet sich der Gekündigte sohin vor Schlußder dem Urteil des Gerichtes erster Instanz vor-angehenden Verhandlung zur Zahlung des ange-messenen Mietzinses (Nutzungsentgelts), so ist dieKündigung aufzuheben; der Gekündigte hat je-doch die Kosten des Verfahrens zu ersetzen, so-weit ihn ohne diese Verpflichtung eine Kosten-ersatzpflicht getroffen hätte.

Vollziehung

§ 30. Mit der Vollziehung des § 27 Abs. 2 Z. 1ist der Bundesminister für Finanzen, des § 24Abs. 2 ist der Bundesminister für Bauten undTechnik und der übrigen Bestimmungen ist derBundesminister für Justiz betraut.

KirchschlägerHäuser Broda Androsch Moser

bundesgesetzblatt · p. b. b. erscheinungsort wien, verlagspostamt 1030 wien 1783 bundesgesetzblatt...

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