Yasushi Asami 1

住宅政策東京大学空間情報科学研究センター

浅見泰司

Yasushi Asami 2

参考文献

住田昌二，延藤安弘，三宅醇，小泉重信，西村一朗(1985)『ハウジング：新建築学大系14』彰国社.社団法人日本不動産学会（編）(2002)『不動産学事典』住宅新報社.金本良嗣(1997)『都市経済学』東洋経済新報社.岩田規久男 (1977) 『土地と住宅の経済学』日本経済新聞社.岩田規久男，八田達夫（編）(1997)『住宅の経済学』日本経済新聞社.西村清彦（編）(2002)『不動産市場の経済分析：情報・税制・都市計画と地価』日本経済新聞社.中谷 友樹, 谷村 晋, 二瓶 直子, 堀越 洋一(2004)『保健医療のためのGIS』古今書院

Yasushi Asami 3

１．住宅財の特異性

住宅という財は普通の財と比較して特性がある。

Yasushi Asami 4

住宅という財の性質

立地の固定性（不動産）

耐久性（耐久財）

適合の限界性（需要変化にすぐには反応できない）

異質性（財の多様性）

外生性（地域の状況に影響される）住宅への外部効果

空間的外在性（住宅は近隣に影響）住宅からの外部効果：取引費用など

政策制御性（制度的な影響を受ける）住宅政策の影響

Yasushi Asami 5

住宅という財の特質

住宅単体だけでなく、近隣も含めた統合的財と考えるべき

居住という消費対象だけでなく、投資対象ともなる

多くの関連産業に波及（内需拡大策の典型例）

Yasushi Asami 6

住宅財のサービス機能

シェルター（生活財、住む場所）

不動産持ち分（財産）

所有（専有、共同、区分）、賃借、利用

ステータス（社会的地位の象徴）

環境要素

Yasushi Asami 7

住宅市場と住宅

「衣食住」・・・基本的な生活財、必需性生活する上での基本的に必要なもの

ある程度の水準を選択できる社会→社会保障

高価な耐久消費財（耐久性・重要性）住宅購入は通常何度も経験できない

消費者にとって失敗が許されない消費

固着性住宅はすべて異なる財（多様性）

情報の非対称性供給者＞需要者

Yasushi Asami 8

２．住宅問題から住宅政策へ

住宅問題の「先進国」はイギリス

住宅政策の発祥は衛生問題

悲惨な住宅事情イギリス

産業革命→大都市への労働者集中→貧民街の形成

チャールズ・キングスレー：キリスト教社会主義者、貧民の住まいを錐を持って訪ね、貧民の驚き怒るのもかまわず壁に穴をあけた。狭い部屋に過密居住、小さい窓も閉め切った衛生上悪い状態を憂慮。過密（over-crowding）・・・1840年代の言葉次ページ・次々ページ図：住田ほか(1985)より

Yasushi Asami 9 Yasushi Asami 10

Yasushi Asami 11

1837-38 ロンドンで熱病流行

チャドウィック・レポート(1842)湿気・不潔・狭小な過密居住

不衛生・悪い換気条件が労働者の早死の原因

衛生改革の推進を政府がすべき

救貧法（救貧税）による処置より効果的

上下水の整備、道路拡張、過密抑制規制を提案

Yasushi Asami 12

中谷ほか(2004) より

Yasushi Asami 13

公衆衛生法(1848)

イギリスで公衆衛生法を成立

チャドウィック・レポートやコレラ流行を経て

衛生状態を監視

Yasushi Asami 14

住居法(1851)

シャフツベリー卿の提案で世界初の住居法が成立（シャフツベリー法）

労働者宿泊所法

大衆宿泊所法

宿泊所に地方自治体が立入検査権限

地方自治体が市債で労働者の住宅を建築可

Yasushi Asami 15

その後、労働者階級の住宅事情を改善すべく、法制度やプロジェクトが行われた

機能的な住み良さだけでなく、デザインの高さによって心を高めることも

Yasushi Asami 16

住宅の協同性

住宅貯蓄組合（18世紀後半以降）定期的に積み立て、資金がまとまると住宅を建設

Building Society

コーポラティブ運動（19世紀前半以降）労働者の自治によるコミュニティ建設

共同所有型住宅

Housing Society(住宅供給組合)

理想都市田園都市、田園郊外

Yasushi Asami 17

３．住宅政策

従来の住宅政策の目的過密居住の解消（衛生面）

悪質な居住水準住宅の減少

住居費軽減

経済的な諸階層の融和

持ち家の促進

コミュニティの活性化

特定住宅弱者階層向けの住宅供給増大

安定的住宅建設H.J. Aaron (1981) "Policy Implications: A Progress Report" in: K.L. Bradbury and A. Downs (eds.) Do Housing Allowances Work?, Brookings Institution, Washington, D.C..

Yasushi Asami 18

住宅政策の類型

公的住宅供給

住宅助成政策

統制政策

規制政策（基準設定）

計画策定

住宅地整備事業

土地利用規制

住宅税制（省略）

Yasushi Asami 19

４．日本の住宅政策

江戸時代

幕府：

(1)建築費暴騰（工賃，建築材料費，投機的買占め）を抑制

(2)家賃の不当な釣り上げを禁止(3)建築着手の督促や不急建設の手控えなどの制令を公布

屋根や建築の構造（土蔵など）に関する規制や２階建までに制限するなど現在の建築基準法に類する規制も。

Yasushi Asami 20

明治時代土地関係制度・税制の整備（近代化）

1869（Ｍ２）東京遷都、1871（Ｍ４）田畑勝手作の許可、東京府下、翌年各府県の無税市街地にも課税、1872（Ｍ５）土地永代売買の禁制解除、1873（Ｍ６）地租改正条例を制定、1875（Ｍ８）分地制限令の撤廃……これで藩政下の制限を廃止1886（Ｍ19）旧登記法…所有権移転に関する公証制度1896（Ｍ29）新民法の制定1899（Ｍ32）新不動産登記法を制定

都市計画の体制1888（Ｍ21）東京市区改正条例公布。芳川顕正知事：「家屋は末」1899（Ｍ32）耕地整理法を制定

1894（Ｍ27）：日清戦争1904（Ｍ37）：日露戦争住宅・不動産関連

1909（Ｍ42）建物保護法を制定1911（Ｍ44）東京市で公設細民長屋を建設、内務省で東京市細民調査を実施、工場法が公布（施行は1916（Ｔ５））

Yasushi Asami 21

大正時代

都市計画・建築法規の整備1918（Ｔ７）東京市区改正条例を東京以外の５大市にも準用

1919（Ｔ８）都市計画法，市街地建築物法

1914（Ｔ３）第一次世界大戦勃発住宅・不動産関連政策

1919（Ｔ８）公益住宅建設開始1920（Ｔ９）内務省に社会局を設置、第１回国勢調査1921（Ｔ10）住宅組合法、借地法，借家法1922（Ｔ11）借地借家調停法

1923（Ｔ12）：関東大震災、特別都市計画法1924（Ｔ13）財団法人同潤会を設立

Yasushi Asami 22

昭和時代（戦前・戦中）

戦時統制1931（Ｓ６）：満州事変、1936（Ｓ11）二二六事件、1937（Ｓ12）日華事変1938（Ｓ13）国家総動員法1941（Ｓ16）第二次世界大戦（日本開戦）1945（Ｓ20）終戦

都市計画1933（Ｓ８）都市計画法の改正

住宅・不動産関連1927（Ｓ２）不良住宅地区改正法が制定1939（Ｓ14）現在価格停止令、価格統制令、地代家賃統制令、労務者住宅３か年計画1940（Ｓ15）厚生省社会局に住宅課、住宅対策要綱が閣議決定1941（Ｓ16）住宅営団法、貸家組合法、全国規模で最初の住宅調査

Yasushi Asami 23

昭和時代（戦後）

戦後の復興1945（Ｓ20）罹災都市応急簡易住宅３０万戸建設要綱が閣議決定、住宅緊急措置令1945, 1946農地解放1946（Ｓ21）余裕住宅の解放措置、罹災都市借地借家臨時処理法，地代家賃統制令、特別都市計画法、戦災復興土地区画整理事業が開始

住宅・不動産関連1948（Ｓ23）建設省が発足、1949（Ｓ24）住宅対策審議会を設置1950（Ｓ25）住宅金融公庫法が成立1951（Ｓ26）公営住宅法が成立

朝鮮動乱→日本の経済に特需都市計画

1950（Ｓ25）建築基準法を制定1954（Ｓ29）土地区画整理法を制定

Yasushi Asami 24

昭和時代（高度成長期）

高度経済成長と人口の大都市への集中住宅・不動産関連

1955（Ｓ30）日本住宅公団を設立1960（Ｓ35）住宅地区改良法を制定1963（Ｓ38）新住宅市街地開発法1963（Ｓ38）不動産鑑定評価法

1956（Ｓ31）「もはや戦後ではない」、「技術革新と近代化」都市計画

1956（Ｓ31）都市公園法、首都圏整備法を制定1959（Ｓ34）首都圏の既成市街地における工業等の制限に関する法律1961（Ｓ36）：建築基準法改正（特定街区）、宅地造成等規制法を制定1962（Ｓ37）全国総合開発計画、新産業都市建設促進法、工業整備特別地域整備促進法1963（Ｓ38）建築基準法改正（容積地区）

Yasushi Asami 25

住宅・不動産関連1965（Ｓ40）地方住宅供給公社法を公布1966（Ｓ41）住宅建設計画法を制定、住宅建設五ヶ年計画

都市計画（スプロール防止）1968（Ｓ43）都市計画法が新法として誕生1969（Ｓ44）都市再開発法を制定、新全国総合開発計画

1970（Ｓ45）建築基準法改正（用途地域改正）いざなぎ景気

Yasushi Asami 26

昭和時代（石油危機以後）1971（Ｓ46）：ニクソン米大統領による緊急経済政策の声明（ドルショック）1973（Ｓ48）：中東戦争→アラブ石油輸出機構は石油供給制限、原油公示価格の大幅な引き上げを一方的に決定→石油危機→物価狂乱（オイルショック）住宅・不動産関連（開発ブームと環境問題）

1971（Ｓ46）田中角栄による日本列島改造論→地価高騰、宅地開発要綱、第２期住宅建設五箇年計画、「一人一室」を目標1975（Ｓ50）宅地開発公団を設立1976（Ｓ51）第３期住宅建設五箇年計画、居住水準1978（Ｓ53）住環境整備モデル事業制度、住宅宅地関連公共施設整備促進事業制度

都市計画1974（Ｓ49）国土利用計画法を制定、国土庁1976（Ｓ51）建築基準法改正（日影規制，総合設計制度）

Yasushi Asami 27

都市計画1980（Ｓ55）都市計画法・建築基準法改正（地区計画制度）、都市再開発法改正（都市再開発方針）

1987（Ｓ62）建築基準法改正（斜線制限の緩和）1988（Ｓ63）再開発地区計画制度

住宅・不動産関連1981（Ｓ56）第４期住宅建設五箇年計画、宅地開発公団は日本住宅公団と合併、住宅・都市整備公団、住環境整備モデル事業制度が発足

1982（Ｓ57）住宅性能保証制度実施1983（Ｓ58）ＨＯＰＥ計画、市街地住宅総合設計制度1986（Ｓ61）第５期住宅建設五箇年計画

住宅付置義務制度（要綱）

高地価と大都市対策（バブル）

Yasushi Asami 28

平成時代バブル崩壊と後始末（景気低迷→地価下落→規制等緩和政策）

1989（Ｈ１）土地基本法1990（Ｈ２）大都市法改正（住宅基本計画）

都市計画1990（Ｈ２）地区計画（用途別容積型、住宅地高度利用地区計画）1992（Ｈ４）建築基準法・都市計画法の改正（用途地域改正，市町村マスタープラン）、地区計画（誘導容積型、容積適正配分型）1995（Ｈ７）地区計画（街並み誘導型）

住宅・不動産関連1991（Ｈ３）借地法・借家法改正（定期借地制度）、第６期住宅建設五箇年計画1993（Ｈ５）特定優良賃貸住宅法1994（Ｈ６）ハートビル法1996（Ｈ８）公営住宅法改正（家賃）、第７期住宅建設五箇年計画

1995（Ｈ７）：阪神・淡路大震災

Yasushi Asami 29

低金利時代へ、地方分権化・行政の効率化1997（Ｈ９）建設大臣の住宅・都市整備公団解体論

都市計画1997（Ｈ９）建築基準法・都市計画法改正（高層住居誘導地区、共同住宅共用部分の容積不参入、敷地規模別総合設計制度）、密集法（密集市街地の明示、権利変換円滑化、防災街区整備地区計画）1998（Ｈ10）建築基準法・都市計画法改正（連担建築物設計制度、特別用途地区←用途地区類型廃止）1999（Ｈ11）建築基準法・都市計画法改正（建築確認業務民間開放、中間検査導入、機関委任事務廃止、自治事務化）

住宅・不動産関連1998（Ｈ10）住宅・土地統計調査、住宅需要実態調査、定期借家制度導入論議、高齢者向け優良賃貸住宅制度（高優賃）1999（Ｈ11）住宅品質確保法（住宅性能表示制度）（2000.4から施行）、都市基盤整備公団（←住宅・都市整備公団）、新借家法（定期借家制度：2000から施行）

Yasushi Asami 30

住宅・不動産関連2000（Ｈ12）マンション管理適正化法（2001から施行）2001（Ｈ13）都市再生論議、公庫・公団廃止論議、公社問題、第８期住宅建設五箇年計画（居住・住環境水準＆指標）、住宅ローン減税制度，贈与税緩和、高齢者居住法

2002（Ｈ14）マンションの建替えの円滑化等に関する法律、区分所有法改正、住宅性能表示制度（既存住宅にも適用）

2003（Ｈ15）住宅金融公庫の機構改革（証券化支援業務、独立行政法人化）、住宅・土地統計調査、住宅需要実態調査

2004（Ｈ16）都市再生機構（←都市基盤整備公団）2005（H17）地域住宅特別措置法（地域住宅交付金）2006（H18）住生活基本法（←住宅建設計画法）2007（H19）住宅金融支援機構（←住宅金融公庫）2008（H20）200年住宅論議

Yasushi Asami 31

都市計画2000（Ｈ12）建築基準法・都市計画法改正（特定用途制限地域、準都市計画区域、都市計画区域外の開発許可）2001（Ｈ13）総合規制改革会議第１次答申（規制緩和、透明性、時間短縮、性能規定化）2002（Ｈ14）都市再生特別措置法、建築基準法・都市計画法・都市再開発法など改正、再開発等促進区（再開発地区計画・住宅地高度利用地区計画を統合）、地区計画（高度利用型）、構造改革特区、土壌汚染対策法（2003施行）2003（Ｈ15）密集法改正（特定防災街区整備地区、防災街区整備事業）、建築基準法改正（シックハウス対策）2004（Ｈ16）景観法（景観計画制度、景観地区制度、景観協定）、建築基準法改正（既存不適格建築物の順次適合化の容認、是正命令制度、罰則強化）2005（H17）耐震強度偽装問題

Yasushi Asami 32

住宅市場の参考文献

Smith, L., K. Rosen, G. Fallis (1988) "Recent Developments in Economic Models of Housing Markets" JEL, 26(1), 29-64.Sweeney, J. (1974) "A Commodity Hierarchy Model of the Rental Housing Market" JUE, 1(3), 288-323.岩田規久男 (1977) 土地と住宅の経済学, 日本経済新聞社.森泉陽子 (1991) 「日本の住宅市場と住宅の特殊性」『住宅土地経済』1, 26-30.森泉陽子 (1991) 「住宅需要の分析」『住宅土地経済』2, 28-31.森泉陽子 (1992) 「住宅供給の実証分析」『住宅土地経済』3, 28-31.森泉陽子 (1992) 「住宅政策と住宅市場の計量モデル」『住宅土地経済』4, 28-31.

Yasushi Asami 33

５．公的住宅供給政策

［参考文献］Agus, M.R. (1989) "Public Sector Low Cost Housing in Malaysia" Habitat International, 13(1), 105-115.Clemmer, R.B. (1984) "Measuring Wefare Effects of In-Kind Transfers" Journal of Urban Economics, 15, 46-65.De Borger, B. (1986) "Estimating the Benefits of Public-Housing Programs: A Characteristics Approach" Journal Regional Science, 26, 761-773.De Borger, B. (1987) "Alternative Housing Concepts and the Benefits of Public Housing Programs" Journal of Urban Economics, 22, 73-89.De Salvo, J.S. (1971) "A Methodology for Evaluating Housing Programs" Journal Regional Science, 11, 173-185.

Yasushi Asami 34

De Salvo, J.S. (1975) "Benefits and Costs of New York's Middle-Income Housing Program" Journal of Political Economy, 83, 791-805.Murray, M.P. (1975) "The Distribution of Tenant Benefits in Public Housing" Econometrica, 43, 771-788.Olsen, E.O. and D.M. Barten (1983) "The Benefits and Costs of Public Housing in New York City" Journal of Public Economics, 20, 299-332.住宅建設研究会(1987) 『公営住宅の建設』住宅部品開発センター.宮尾尊弘 (1985) 『現代都市経済学』日本評論社.

Yasushi Asami 35

公的住宅供給：民間市場では供給が不十分な住宅について公的に供給していく政策

公益住宅，同潤会，住宅営団，公営住宅，公団住宅，公社住宅，公立住宅の建設など

日本の戦後の住宅政策の大きな柱。公的住宅として困窮する階層（例えば低所得層）向けの住宅を供給する。公的住宅政策は弱者に対する保護という意味合いを持つことが多く、分配政策（富の再分配を目的とした政策）。

Yasushi Asami 36

公的住宅の政策目的層を「政策目的層」、それからはずれる層を「非政策目的層」と呼ぶと、政策目的層の保護を目的とするため、その層へ特別な恩恵が与えられる。政策目的層のすべてにまかなえる公的住宅を供給することは不可能なため需要が供給を上回る。政策目的層でいながらその恩恵に預かる層と預かれない層との間に大きな不平等が生まれる。

Yasushi Asami 37

公営住宅

公営住宅は昭和26年に制度創設。2000年で公営住宅の管理戸数は約219万戸、全国住宅総数の約５％、借家総数の約13％。政令月収20万円以下の世帯。所得基準をオーバーした世帯は明渡努力義務、割増家賃制度

昭和40年以前の公営住宅の建設は、住宅難への短期的な対応に追われる結果、住戸規模が小さく画一的な住宅建設。

Yasushi Asami 38

貢献住宅の量的な不足を解消する目的に合うべく大量供給した食寝分離に基づく住戸平面計画の普及、集合居住形式の確立各種住宅部品、工法の開発など住宅

高度成長期が終焉、「量から質へ」の転換（最低居住水準未満世帯の解消を基本目標に、昭和40年代後半から50年代半ばにかけて新規建設の住戸規模が急速に拡大。）昭和44年に公営住宅法の改正により建替事業が施行。課題老朽化した住宅の建て替えや、比較的長期にわたり使用可能な住宅の住戸改善不公平のない運営

収入超過者、高額所得者の推移 国土交通省資料

417.153394.843

516.597

454.603

511.947

576.630

516.577

595.984

624.700 617.883604.515

586.216568.481

349.533

313.932

277.925

253.889

226.435

198.843180.540

167.701158.078

57.681

87.361

41.765 43.51153.457

66.018

41.40956.510

71.481 74.068 71.998 65.296 58.151

30.252 23.656 19.274 16.292 13.387 12.754 9.224 7.927 7.490

21.4%

20.0%

26.0%

22.6%

25.3%

28.3%

25.2%

28.8%30.0%

29.5%28.8%

27.7%26.6%

9.1%8.2%

7.7%7.2%

3.0%

4.4%

2.1% 2.2%2.6%

3.2%

2.0%2.7%

3.4% 3.5% 3.4% 3.1% 2.7%

1.4% 1.1% 0.9% 0.7% 0.6% 0.6% 0.4% 0.4% 0.3%

16.2%

14.5%

12.8%11.7%

10.4%

0

100

200

300

400

500

600

700

S60 S61 S62 S63 H元 H2 H3 H4 H5 H6 H7 H8 H9 H10 H11 H12 H13 H14 H15 H16 H17 H18

（千人）

0.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

30.0%

35.0%

収入超過者数(高額含む）

高額所得者数

割合（収超）

割合（高額）

○収入超過者、高額所得者の推移

　「収入超過者」 ： 公営住宅に引き続き３年以上入居し、かつ政令月収（各種控除後）２０万円を超える者。（高齢者、障害者等裁量　　　　　　　　　　 階層については、２６万８千円以下で事業主体が条例で定める額を超える者。）

「高額所得者」 ： 公営住宅に引き続き５年以上入居し、かつ最近２年間の月収が政令に定める基準額（３９万７千円）を超える者。

国土交通省作成（年度）

収入超過者に係る家賃制度の合理化

改正前改正前

収入の超過度合い及び収入超過者となってからの期間に応じて家賃の割増率を定めることとし、

収入超過者となれば遅くとも５年目の家賃から近傍同種家賃となることとした。 【政令：平成１８年４

月１日施行。平成１９年度家賃から適用】

改正後改正後

〔参考〕家賃算定基礎額

収入分位 入居者世帯の収入（月額） 家賃算定基礎額

123,000円以下の場合 37,100円Ⅰ 0-10 ％

10-15 ％ 本来入居者Ⅱ 123,000円を超え153,000円以下の場合 45,000円

153,000円を超え178,000円以下の場合 53,200円Ⅲ 15-20 ％

178,000円を超え200,000円以下の場合 61,400円Ⅳ 20-25 ％

200,000円を越え238,000円以下の場合 70,900円Ⅴ 25-32.5％

32.5-40 ％ 収入超過者Ⅵ 238,000円を超え268,000円以下の場合 81,400円

268,000円を超え322,000円以下の場合 94,100円Ⅶ 40-50 ％

322,000円を超える場合 107,700円Ⅷ 50- ％

（注）収入月額は、年間の収入から各種控除を行ったものを12で除した額

近傍同種家賃

1/71/4

1/2

1

割増率

Ⅴ Ⅵ Ⅶ Ⅷ収入分位

近傍同種家賃

Ⅴ Ⅵ Ⅶ Ⅷ

年目１

３２

４５

１

３

２

４

１

２ １

国土交通省資料

Yasushi Asami 41

機構（公団）住宅

昭和30：日本住宅公団設立、昭和56：宅地開発公団と合併して、住宅・都市整備公団

大都市に勤労する世帯向けの耐火共同住宅の供給が主だった

７７万戸の賃貸住宅

４３６平方キロのニュータウン開発

民間でできることは民間でという流れで、業務が変貌

2004年に都市再生機構となり、都市再生のプロデュースが主な仕事になった

Yasushi Asami 42

公的住宅政策の理論的分析例

De Borger, B. (1986) "Estimating the Benefits of Public-Housing Programs: A Characteristics Approach" Journal of Regional Science, 26, 761-773.公的賃貸住宅=助成されて減額された家賃で住宅に入居するか否かを対象者に選択させる。住宅の質を入居者が選択するのではない。行政側が対象者を割り当てる形式。ベルギーのリエージュ市のデータ（221 世帯）30％が公的住宅

世帯規模，教育，社会的地位，所得は住宅需要に重要な要因教育が高いほど衛生・構造面よりも規模や住戸形式を重視平均すると公的住宅の便益は少ない！（助成額は便益の２倍以上） ← 公的な住宅より質が低く、規模の大きい住宅を選ぶ傾向

Yasushi Asami 43

公的住宅供給の非効率性非住宅財

住宅財

Ａ

Ｂ

Ｃ

Ｄ

Ｅ

Ｆ

Ｇ

Yasushi Asami 44

６．住宅助成政策

参考文献

Aaron, H. and von Furstenberg, G. (1971) "The Inefficiency of Transfers in Kind: The Case of Housing Assistance" Western Economic Journal, 9, 184-191.Carlton, D.W. and J. Ferreir, Jr. (1977) "Selecting Subsidy Strategies for Housing Allowance Programs" Journal of Urban Economics, 4, 221-247.DeSalvo, J. (1971) "A Methodology for Evaluating Housing Programs" Journal of Regional Science, 11, 173-185.Fallis, G. (1990) "The Optimal Design of Housing Allowances" Journal of Urban Economics, 27, 381-397.Friedman, J., Weinberg, D.H. (1981) "The Demand for Rental Housing: Evidence from the Housing Allowance Demand Experiment" Journal of Urban Economics, 9, 311-331.

Yasushi Asami 45

Mayo, S.K. (1986) "Sources of Inefficiency in Subsidized Housing Programs: A Comparison of U.S. and German Experience" Journal of Urban Economics, 20, 229-249.Plaut, S.E. (1986) "Mortgage Design in Imperfect Capital Markets" Journal of Urban Economics, 20, 107-119.浅見泰司(1994)「大都市における家賃補助政策の効果に関する研究」『日本不動産学会誌』9(1), 57-66.外国住宅事情研究会 (1986) 『欧米の住宅政策と住宅金融』住宅金融普及協会.高野義樹 (1984) 『日本の住宅金融』住宅金融普及協会.宮尾尊弘 (1985) 『現代都市経済学』日本評論社.

Yasushi Asami 46

住宅金融・助成政策

金融上や組織上の便宜をはかることにより住宅市場を活性化させようという政策。住宅組合法，貸家組合制度，住宅金融支援機構などがある。

差別化による助成政策：本来公平に負担すべきものを、通常「弱者」などに特例として差別かして負担を軽減する政策。様々な税金免除の特例。公正性の面から保護層については単なる既得権擁護ではなく社会的な意味付けを常に問うことが重要。農地への固定資産税・相続税軽減，住宅用途の固定資産税軽減などがある。

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住宅融資

１）住宅金融支援機構

昭和25：住宅金融公庫が、長期・低利の住宅資金を融資し住宅建設を促進する目的で設立。

公庫融資：国民の持家取得の促進という役割の他、設計審査、現場審査を条件としているため住宅の質向上のために貢献してきたこと、全建設工事費（一戸当りの利用者の予算）に占める公庫融資の割合は約40％であり、残りの約60％は手持ち資金または他からの借入金であることから、民間資金を住宅投資に向けさせる民活型融資となることなどの役割をも果たした。

2003年に利子率低下、民間金融機関の住宅ローンの活発化を背景に、証券化支援業務にシフトしつつある。

2007年に住宅金融支援機構に組織替え

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２）民間金融昭和30年代：民間金融基幹としては労働金庫の住宅融資が最初。（東京労働金庫など）勤労者向けに住宅融資制度：住宅預金を積み立てた者に対する住宅融資制度都市銀行は35年に住宅ローンを開始。ローンの金利は高く、期間は３～５年でしかも一定額の定期預金積み立てを条件とする。36年にも引続き長期信用銀行，信託銀行でも同様の住宅ローンを開始。36年７月の金融引締めにより中断。38年に入り金融引締めが解除されると、銀行は多方面にわたって消費者金融を再開し、提携方式の住宅ローンも開始。1)不動産業者が販売を促進するため金融機関と提携。2)金融機関として提携先の保証を求めて信用を補完。

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昭和40年代：住宅ローン増加1)40，41年の大不況で産業資金需要が急速に冷え込み。2)返済金の口座引き落しなど事務負担の軽減化。3)高度成長による所得上昇で国民の住宅取得意欲が強い。→非提携ローンでも融資期間の長期化，限度額の拡大，金利の引き下げなど緩和。

昭和50年代以降低成長時代→様々な融資方式の開発融資条件の緩和：単に利息が下がったのみならず、返済方法も多様に。不動産会社やハウス・メーカーが自社系列のローン会社をつくる。リース会社，消費者金融会社なども住宅ローンへ進出

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家賃補助政策の理論的検討

家賃補助の方が入居者が望む住宅を自由に選べるため、ミスマッチによる非効率性が少ない。ただし、本来は行政コストも加味して比較すべき。家賃助成の方式定額補助方式（定額所得手当方式）一定額を補助：a＝(一定)他市場へのひずみは少ない

定率補助方式：家賃の一定比率を補助：a＝t(家賃)不相応に大きめの家に。市場家賃増大。財政支出増大。

応能家賃方式：標準家賃額から所得の一定割合を減じた額を補助：a＝(標準家賃)－s(所得)垂直的公平性の改善。労働市場に若干のマイナス影響。

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７．統制政策

［参考文献］

Appelbaum, R.P., J.I. Gilderbloom (1990) "The Redistributional Impact of Modern Rent Control" Environment and Planning A, 22, 601-614.Gyourko, J., Linneman, P. (1989) "Equity and Efficiency Aspects of Rent Control: An Empirical Study of New York City" Journal of Urban Economics, 26, 54-74.Gyourko, J., Linneman, P. (1990) "Rent Controls and Rental Housing Quality: A Note on the Effects of New York City's Old Controls" Journal of Urban Economics, 27, 398-409.Ho, L.S. (1992) "Rent Control: Its Rationale and Effects" Urban Studies, 29(7), 1183-1190.

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Levine, N., Grigsby, J. E. ,Heskin, A. (1990) "Who Benefits fron Rent Control?: Effects on Tenants in Santa Monica, California" Journal of American Planning Association, 56(2), 140-152.Linneman, P. (1987) "The Effect of Rent Control on the Distribution of Income Among New York City Renters" Journal of Urban Economics, 22, 14-34.Tucker, W. (1987) "Where Do the Homeless Come from?" National Review, 25 September, 32-43.三田村一太郎 (1954) 「地代家賃統制令とは」 『住宅』3(5), 4-13.宮尾尊弘 (1985) 『現代都市経済学』日本評論社.

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統制政策

民間における住宅に関する売買取引や賃貸借取引に関してその取引（契約）条件に統制を加える政策。価格，地代，家賃などを統制したり、賃貸人が賃貸借契約を容易に解約できないようにする、契約期間を規制するなど。

統制政策が課された場合、通常供給者側に不利になる条件を付す場合が多く、短期的には需要者に有利であっても、長期的には供給量を抑制する効果や別の形での供給に転化される効果を持ち、市場を歪曲化する恐れが高い。

建物保護法，借地法・借家法，地代家賃統制令，国土利用計画法など。

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説明の例として家賃統制をとりあげる。家賃統制においては借家需要が急速に高まったために家賃が急騰するのを抑えるために戦時中などに出された統制令で家賃を凍結するというもの。統制される以前は需給均衡に達していたと仮定。需要が高まっても依然として家賃はそのまま。自由市場で得られる均衡点とならない。しかも統制家賃は変わらないことが判っているため、供給者は家賃額より多くの家賃を得ることはあきらめざるをえないので、より多い家賃に相当する部分の供給曲線は無効となる。統制家賃価格のもとでは需要と供給が乖離。

仮に家賃統制を撤廃し自由市場に委ねると短期的には供給は増えず、本来の均衡家賃より大きい家賃額となる。本来の自由市場家賃よりも大きい家賃となるため、借家人としては家賃統制の撤廃には強い抵抗がある。そこでこの種の統制政策はどうしても需要者の強い抵抗から撤廃することがむずかしく、単なる暫定措置として行なっても、長引きその後の市場環境を歪めてしまう。

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家賃統制施策の効果

家賃

世帯数

Ａ

Ｂ

Ｃ

Ｄ

ｍ

ｓ

ｐ

Ｄ

ｓＳ

Ｓｄ

ｄｎ

ｒ

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家賃統制の効果

イギリスの家賃統制：20世紀にイギリスで家賃統制を行い、その結果民間賃貸住宅を減退させてしまった。そのため、公共住宅建設でそれをカバー。しかし大変な財政負担。

1915：家賃および抵当利子制限法

家具付き住宅（ホテル並みの高級住宅）を除く借家（全住宅の85％）の家賃を1914年８月の水準に固定。

1920年法：1923年まで延長し、賃料評価の上限を３倍に引き上げ、家具付き住宅を除く民間借家の98％が対象をなる。統制家賃を40％まで引き上げ。1923年オンスロウ委員会：統制が借家供給の阻害要因となっていることを指摘し、契約自由の拡大を答申。

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1923年法：借家人が移動し、空家になると統制を解除。1931年マーレイ委員会：統制が労働力移動の妨げになっていること、労働階級借家の解除が少ないことを指摘。

1933年法：一定賃料評価の住宅を解除。ロンドンで20～45、その他で13～35ポンドの住宅は空家になると解除され、その他は統制が続行。

1938年法：第１次リドレー委員会（Ridley Committee）に基づき、ロンドンで35ポンド、その他で20ポンド以上が解除。1939～1945：第２次世界大戦1939年法：ロンドンで 100ポンド、スコットランドで90ポンド、その他で75ポンド以下で家具なしの住宅を1939年９月水準に固定。

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1946年：家賃裁判所（Rent Tribunals）が設置され、家具付き住宅の家賃裁定、新貸出住宅の家賃の裁定など。

1954年：住宅修繕・家賃法（Housing Repairs and Rent Act）家賃の増価分を修繕に用いることを条件として賃料評価の最高２倍にまで上昇することを認めた。

1957年：家賃法（統制解除の方向へ）ロンドン，スコットランドで40ポンド，その他で30ポンド以上の住宅を解除。借家人が移動したら解除できるものとした。

1965年法：1965賃料評価でロンドンで 400ポンド、その他で200ポンド以下の家具なし住宅を新たに規制借家（regulated tenancies ）として、Fair Rent（公正家賃）制を適用

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家賃統制の効果：短期的には有効だが長期化しやすく、長期化すると多くの弊害がでてきて、その調整が複雑かつ困難になる。その弊害は多面的。

(1)家屋の質の低下。古く、壊れ、設備不足になる。不誠実な家主のみが残る。

(2)労働の移動性が低下。（空家になると売ってしまう）(3)市場の固定性から狭い家に大家族が住んだまま、あるいはその逆の状態が起こりやすい。

(4)統制の体系が複雑化し、不公平が生じる。(5)供給不足が慢性化。(6)政治的には統制を解除しにくく、長期化しやすい。

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アメリカの家賃統制

Appelbaum & Gilderbloom (1990)アメリカでは 200余都市で家賃統制を行なっている。３種類の家賃統制

(1)restrictive rent control（拘束的家賃統制）1960年以前の家賃統制体制。家主の収益性を全く考えずに絶対上限家賃を設定。第２次世界大戦中の賃金・物価統制として制定されたもの。

(2)moderate rent control（緩和型家賃統制）拘束的家賃統制の反省から1970年代初期に導入された家賃統制。家主と借家人の双方の利益を勘案する点に特徴。家賃高騰を防ぎつつ家主の公正な収益（fair and reasonable return）を保証。

(3)strong rent control（強化型家賃統制）非常にインフレ傾向の強い賃貸住宅市場で、緩和型家賃統制が不十分であるとされる地区で行なわれる。家賃上昇率はＣＰＩ（消費者物価指数）より低く設定。空家になっても家賃統制からはずれない。

nonrestrictive rent control ではそのような悪影響はほとんどない。（Appelbaum & Gilderbloom, 1990）

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８．基準設定政策

［参考文献］Dwyer, D.J. (1975) People and Housing in Third World Cities, Longman, London.Grimes, D.F., Jr. (1976) Housing for Low-Income Urban Families, Johns Hopkins University Press, Baltimore.Mayo, S.K., S. Malpezzi and D.J. Cross (1986) "Shelter Strategies for the Urban Poor in Developing Countries" World Bank Res. Observer, 1, 183-204.Ravallion, M. (1989) "The Welfare Cost of Housing Standards: Theory with Application to Jakarta" Journal of Urban Economics, 26, 197-211.

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基準化政策

住宅が満たすべき主として最適基準を定めることにより、住宅としての水準を確保しようとする政策，住宅の質空間を制限する。

基準は実効性を考えて設定すべき。

衛生面・構造面の規制，市街地建築物法，建築基準法など

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Ravallion (1989)は住宅基準の社会厚生費用を考察住宅基準：住宅の質や規模に対して公的に課す制約敷地面積，床面積，構造面などの最低限度を決めることが多い。

住宅基準が課せられるとその完全な代替財がない限り（普通はない）、消費者のwelfare lossをもたらす。しかも、低所得者ほど強く制約を受ける。従って垂直公平性に対して不公平性を増す効果がある。

住宅基準設定により、基準より低い住宅ならば取得できたはずの人々で基準設定により住宅取得を諦めた人々の影響も考慮する必要がある。インドでの住宅基準「少なくとも２部屋あり、トイレなどが完備」これより低い水準ではスラム化の恐れ有りと、インド都市計画協会が述べた。これはBombayやCalcuttaでは高水準の住宅！

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Jakarta （インドネシア，ジャワ島）で住宅基準が設定された場合

基準化の社会費用は無視できない。ただ基準に達するために必要な費用でそのコストを計算すると過剰評価。例えば下から1/3 の所得分位の人では基準に達するための費用の1/2 で評価すれば良い。

基準化は望ましくないわけではないが、このような低所得者の人々への影響を十分考慮すべき。

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９．計画策定政策

［参考文献］

日端康雄 (1985)「審議会答申にみる戦後住宅政策の変容と特質」『日本不動産学会誌』2, 25-40.崔廷敏，浅見泰司(2004)「言語統計分析による住宅建設五箇年計画及び答申の特性分析：政策の立案と評価における非定型・大量情報の活用可能性」『日本建築学会計画系論文集』579, 89-96.

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計画策定政策

計画や理念を提示することにより、全体の政策や人々の考え方を規定。概念的になりがちであるが、実効性のある方策の理由付け手段として利用することができる。また、宣言にすぎなくても意識改革を狙っていることもあり、宣伝効果もある。安易な計画立案は避けるべき。住宅建設計画，整備・開発・保全の方針（都市基本計画），土地基本法，また現在作業の進められている住宅基本計画など。

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住宅建設五箇年計画

第一期（昭和41-45年度）： ［目標］住宅難の解消、一世帯一住宅計画－６７０万戸、実績－６７３．９万戸（２５６．５万戸）

第二期（昭和46-50年度）： ［目標］住宅難の解消、一人一室計画－９５７．６万戸、実績－８２８．０万戸 ［第一次石油危機あり］

第三期（昭和51-55年度）： ［目標］居住水準目標の設定（最低居住水準・平均居住水準）計画－８６０．０万戸、実績－７６９．８万戸 ［第二次石油危機あり］

第四期（昭和56-60年度）： ［目標］居住水準目標の達成を図る、住環境水準を別途設定計画－７７０．０万戸、実績－６１０．４万戸 ［地価が上がらず金利が高め→住宅取得意欲無し→住宅不況］

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第五期（昭和61-平成２年度）： ［目標］早期にすべての世帯が最低居住水準を確保、昭和７５年度を目途に半数の世帯が誘導居住水準を確保、都市居住型と一般型誘導居住水準の２つの水準を設定計画－６７０．０万戸、実績－８３５．６万戸 ［地価上昇で先高感→取得意欲，借家が伸びた］

第六期（平成３-７年度）： ［目標］全国で半数の世帯が誘導居住水準を確保、平均床面積を95ｍ２に、2010年までに全ての都市圏で半数の世帯が誘導居住水準を確保、良質住宅ストック確保，大都市住宅問題解決，高齢化社会対応計画－７３０．０万戸、実績－７５９．３万戸

第七期（平成８-12年度）： ［目標］最低居住水準はすべての世帯で確保計画－７３０．０万戸、実績－６８４．１万戸 今後高齢化する中で、今度の計画期間がストックを増やす最後のチャンスという認識。

第八期（平成13-17年度）： ［目標］持続可能性、目標の定量化計画－６４０．０万戸、実績－４４０万くらい？（浅見の予測）

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浅見泰司(2004)「住環境の住宅政策、消費者、市場における位置づけ」『季刊不動産研究』46(4), 1-7.

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住宅基本計画1990年６月29日 大都市法改正→ 「大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法」

(1)首都圏，近畿圏，中部圏住宅及び住宅地の供給に関する基本方針（供給基本方針）を策定

(2)関連都府県住宅及び住宅地の供給計画を策定

→これを受けて市町村では住宅基本計画を策定住宅基本計画公営住宅・公立住宅・福祉住宅の供給，公団・公社住宅の誘致，公有地などの有効活用，公共住宅の建て替え，民間住宅建設への助成・誘導，共同化促進，融資斡旋，相談・指導体制の充実，住環境整備（オープンスペース確保，緑化，生活関連施設整備），現行法制度上の問題点の分析 などが地区別に盛り込まれる

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１０．住宅地整備事業

［参考文献］

Atkinson, A.B., J.E. Stiglitz (1980) Lectures on Public Economics, McGraw-Hill, New York.Green, J., J.J. Laffont (1979) "Incentives in Public Decision Making“ Studies in Public Economics, Vol.1, North Holland, Amsterdam.Horayangkura, V. (1988) "Cultural Housing Preferences in Low-Income Resettlement Communities in Bangkok, Thailand" Housing and Society, 15(2), 145-157.Varian, H.R. (1984) Microeconomic Analysis, 2nd ed., W.W. Norton & Company, New York.

Yasushi Asami 72

佐藤圭二, 井沢知旦 (1988)「住環境整備のための問題住宅地区の摘出方法に関する研究」 『日本建築学会計画系論文集』 391, 73-85.高見沢邦郎, 洪正徳 (1987)「東京区部における住宅地区改良事業候補地区の変容実態について」 『日本建築学会計画系論文集』 377, 58-67.土肥博至，御舩哲 (1985) 『住宅地計画』新建築学大系20, 彰国社, 177-220山本哲 (1984)「換地計算式の原理的系譜に関する考察」『日本都市計画学会学術論文集』 19, 139-144.簗瀬範彦 (1985)「土地区画整理事業における換地設計方式の構造に関する基礎的考察」 『都市計画論文集』 20, 457-462.

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住宅地整備事業

住宅福祉政策上または土地利用効率上から改善すべきと認められる地区において事業的に整備していく政策。

不良住宅地区改良事業，住宅地区改良事業，土地区画整理事業など。

区画整理などでは、地価減少による事業費捻出困難化。

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例：木造密集地区では自助努力には限界があり、環境の良い住宅地にするにはかなりの投資が必要。また、周辺部にも火災危険があって悪い影響。そこで公共の補助で全体の改善事業を行なう。短期的にはその住民は一次的に別の所に居住することを強いられ不便であり、自分達の負担もあるが、事業後は改善された住宅地を享受でき最も便益を得る。周辺住民も道路整備や住宅地イメージの改善，火災危険度の現象などで便益が増加。環境改善によって地価は上昇→固定資産税が上昇。本来は対象地区の地価上昇に伴う固定資産税増分で長期的にはまかなわれるべき。問題点は、適用地区選定の際、「客観的」条件をつけるためにどうしても救済すべき地区の一部のみに集中し、また事業自体もかなり限定される点。問題地区はそれぞれ事情が異なるために、全ての救済すべき地区を対象とするには多くの事業をおこす必要→事業の多様化と対象条件の緩和がなされる傾向。

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日本の整備事業

１）一団地住宅施設経営事業（都市計画法，土地収用法）集団的な住宅の供給。宅地分譲は認めない。内容は都市計画決定。公共性の裏付けを必要→最近少ない。

事業主体：地方公共団体，（旧）住都公団，地方住宅供給公社など公共セクター

特色：土地の強制買収，先買権／宅地・住宅の一体的建設／公共性の裏付けが現在は困難／大規模なものは困難

立地：都市内部，近郊，市街化区域内

規模：１ｈａ以上でかつ５０戸以上

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２）新住宅市街地開発事業（新住宅市街地開発法，土地収用法）住宅需要の大きい大都市地域での住宅大量供給。非住宅用地は含まない。事業主体：地方公共団体，（旧）住都公団，地方住宅供給公社特色：土地の強制買収，先買権／土地提供者の生活再建措置／高い住環境水準の実現／小規模なものは不可立地：大都市・拠点都市の郊外，ニュータウン，用途地域を決定規模：１住区（１万人，居住人口密度100～300人／ha），33ha以上

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３）土地区画整理事業（土地区画整理法，事業機関法：公団・公社）歴史が長い方式。換地による公共施設の整備と宅地の整序。保留地，減歩。

事業主体：土地所有者，区画整理組合，地方公共団体，（旧）住都公団，地方住宅供給公社

特色：宅地利用の適応性大／先買との組合せで多様な開発の可能性／事業機関の長期化傾向／民有換地の市街化停滞

立地：都市計画区域内どこでも

規模：不定

cf. ドイツ，1920年 アディケス法（区画整理法）フランクフルトで1893年に初めて試みられた。

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４）一般宅地開発事業（都市計画法）通常の宅地開発。事業者の個々の目的による宅地供給。市街化区域内では1000ｍ２ 以上の開発には開発許可が必要。市街化調整区域では原則禁止、ただし、20ha以上の良好な開発は可。民間企業による住宅地開発の大部分はこの方式。事業主体：土地所有者，民間開発企業，地方公共団体，（旧）住都公団，地方住宅供給公社特色：事業者にとっての自由度大／土地の取得（任意買収）が鍵／公共事業，公益サービスとの不整合が起こりやすい／スプロールの原因となりやすい立地：都市計画区域内どこでも規模：不定

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５）市街地再開発事業（都市再開発法）

第一種：土地・建物の権利を変換移動することにより、合理的な土地利用を実現。高度利用地区で非耐火建築が多いなど再開発の必要性が高い地区で適用。

第二種：事業完成後の建築と土地の優先譲渡を条件として、一時諸権利を施行者に移して速やかに事業を行なう（収用権あり）。高度利用地区で非耐火建築が多いなど再開発の必要性が高い地区や災害のおそれが著しい地区で適用。

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６）住宅地区改良事業（住宅地区改良法）

いわゆるスラムクリアランス。

住環境整備モデル事業（部分クリアランス）

過密住宅地区更新事業（ころがし方式）

開発事例：cf. 土肥・御舩 (1985) 183-218

Yasushi Asami 81

整備事業の負担の問題

負担原則：受益者負担公共性があるものについては補助公平な負担

１）受益者負担原則事業を行なうと、対象地域に居住する人は利便性が高まり、資産価値が上昇するなどの便益を享受。これらの受益分は本来受益者が負担すべきであるという考え方が受益者負担原則。仮に一般の人々が得る利益があればその費用については公共が負担するのも受益者負担の原則の一部に含まれる。しかし、受益量を計測するのは非常に困難で、原則を厳密に実行することは困難。そこで定められた比率を公共が補助するなどいわば近似的な受益者負担を行なうようにする制度が多い。

Yasushi Asami 82

２）事業の効果分析方法

Atkinson, A.B., J.E. Stiglitz (1980) Lectures on Public Economics,McGraw-Hill, New York.

費用・便益分析（cost-benefit analysis ）かかる費用の現在価値をＣ，全便益の現在価値をＢとすると、（Ｂ－Ｃ）が正ならば事業は実行すべき。ただし、通常は便益は長期にわたり、費用は初期費用が大きいという時間的なアンバランスがあるため、どうしても予算制約を受けるのが通常。この場合、 便益率＝（Ｂ－Ｃ）／Ｃ が高いものから実行するのが自然な考え方。

Yasushi Asami 83

３）公共財（＝事業）供給にかかわる理論

Atkinson, A.B., J.E. Stiglitz (1980) Lectures on Public Economics, McGraw-Hill, New York.Varian, H.R. (1984) Microeconomic Analysis, 2nd ed., W.W. Norton & Company, New York.

公共財（public goods）：(1)等量性：他人と同じ量を消費（使用）(2)非競合性：ある人がそれを消費しても他の人の消費できる量は減らない。(3)非排除性：仮にある人がそれの負担をしなくてもその人が消費するのを妨げない。→free rider問題

完全な受益者負担原則にはのりにくい。このような財は税金で負担し、供給量は多数決などで決定するのが普通。

私人の負担に任せると過小供給。

Yasushi Asami 84

４）受益量の開示

参考文献Bagnoli, M., B.L. Lipman (1989) "Provision of Goods: Fully Implementing the Core through Private Contributions" Review of Economic Studies, 56, 583-601.Green, J., J.J. Laffont (1979) "Incentives in Public Decision Making“ Studies in Public Economics, Vol.1, North Holland, Amsterdam.Jackson, M., H. Moulin (1992) "Implementing a Public Project and Distributing Its Cost" Journal of Economic Theory, 57, 125-140.Varian, H.R. (1984) Microeconomic Analysis, 2nd ed., W.W. Norton & Company, New York.

Yasushi Asami 85

仮に受益者が受益量を算定できてもそれを正直に申告して税として納入するようなシステムは難しい。各受益者はどうしても少なめに申告する動機。

→受益者に受益量を正直に開示させるような社会システムをつくることは不可能か？

・・・実は特定の状況下ではうまく働くシステムの設計方法（メカニズム）がいくつか提案されている。

Yasushi Asami 86

Ｃｌａｒｋｅ－Ｇｒｏｖｅｓ ｍｅｃｈａｎｉｓｍ

ｎ人の社会で集合Ａの選択肢の中からひとつ選択。政策ａを採択した場合の個人ｉの便益は ｕｉ（ａ） で表わされる。ｕｉ に関する情報は個人ｉしか知らない。個人ｉは効用値ｘｉ（ａ）を宣言。Σｉｘｉ（ａ

＊）＝ｓｕｐｂ｛Σｉｘｉ（ｂ）｝ 申告値の合計が最大となる政策を採用。さらに、政策ａ＊の実施とともに次の金額ｔｉ を個人ｉが受け取る。ｔｉ（ｘ）＝ Σ ｘｊ（ａ

＊）－ｓｕｐｂ｛ Σ ｘｉ（ｂ）｝ｊ≠ｉ ｊ≠ｉ

個人ｉがこの社会でのこのルールのもとでの政策決定に参加するとｉの真の効用は ｖｉ（ｘ）＝ｕｉ（ａ

＊（ｘ））＋ｔｉ（ｘ）

Yasushi Asami 87

ｘｉ＝ｕｉ（正直な申告）が「最適」戦略（dominating strategy ）となる！（他人がどのような戦略を使おうと正直に申告することが最適。）

すべてのｉについてｔｉ（ａ＊（ｕ））＝０のとき均衡がパレート最

適。

メカニズムの特徴補助金は与えずにすみ、場合によって税金を徴収するしくみとなっている

社会の決定を変えるような付け値を行った場合のみ税金を課せられる

自分にとっての便益以上の税は課せられないために誰にとってもこのメカニズムを行う動機がある

一般には全体での財政バランスがとれる保証がなく、これが大きな欠点。

Yasushi Asami 88

Bagnoli and Lipman (1989) は公共財の供給にあたり、全ての人が負担額よりも多い便益を得るようなメカニズムを示した。これは、まず全員にそれぞれ公共財の供給（あるかないかの２種類のみで、公共財の供給水準に関する選択は無い。）についてどの程度貢献するかの額を申告させる。そして、全貢献額が公共財の費用以上であるならば、その額を徴収して供給し、さもなければ供給しない。Jackson and Moulin (1992) は、より実用的で汎用性の高いメカニズムを提案。まず、各人は総便益額の推定値ｖｉ を同時に提出。すべてのｖｉ が供給費用ｃ以下であるならば供給しない。さもなければ、全員に自分の便益額を申告させて、所定の規定に従って配分、事業化を決定。このメカニズムがうまくできており、正直に申告するインセンティヴがあり、かつ財政バランスがとれている。ただ、すくなくとも２人が便益額の総和を正確に知っている必要がある。

Yasushi Asami 89

５）土地区画整理事業の換地

山本哲 (1984) 「換地計算式の原理的系譜に関する考察」 『都市計画論文集』 19, 139-144.簗瀬範彦 (1985)「土地区画整理事業における換地設計方式の構造に関する基礎的考察」 『都市計画論文集』 20, 457-462.

Yasushi Asami 90

土地区画整理における換地

土地区画整理事業における土地評価は「路線価式土地評価」。街路に面した標準的な宅地の価格（路線価）を想定し、各画地の個別的要因に応じて修正して各々の画地の評価値を求める方法。個別条件としては、道路との位置関係，画地の形状，利用の状態などがあるが、特に道路との位置関係を重視。角地は評価が高く、島地（盲地）が低く評価される。修正には要因毎の修正率を乗じて行なわれる。島地は０．９倍、三角地は０．９倍などというように行なわれる。

Yasushi Asami 91

面積で計算する方法

「地先加算」ｉ画地とｊ画地があり、ｉ画地は普通の長方形の画地、ｊ画地は旗竿敷地とする。この場合、ｉ画地の方が道路に面している幅が広いため、道路拡幅によってｉ画地の法が面積減少分が多い。しかもｉ画地の方が整理前の価値も高く、区画整理への貢献も大きい。そこでこれを是正する目的で、前面道路の幅員の半分と画地の間口分をかけたいわば「画地の道路分」を道路加算地積として従前地地積に加えて換地設計を行なうことがある。

「地先負担」整理後に上記同様の面積を求めたものが地先負担で、これを換地設計に組み込むこともある。

Yasushi Asami 92

整理前のｉ画地の面積をＡｉ，整理後のｉ画地の面積をＥｉとする。

保留地の面積はＧ，公共用地として道路のみを考える。

整理前後の路線価をａ，ｅとする。（ｉ画地単価については添え字ｉで表現）

整理後の道路用地増加分をＫ，減歩地積をＤとすると、Ｄ＝Ｇ＋Ｋ

減歩率ｄ＝Ｄ／Ａ （Ａ＝ΣｊＡｊ）

公共減歩率ｄｋ＝Ｋ／Ａ，保留地減歩率ｄｇ＝Ｇ／Ａ （ｄ＝ｄｋ＋ｄｇ）

増進率ｙｉ＝ｅｉ／ａｉ

地区平均単価：

整理前ａ０＝ΣｊＡｊａｊ／Ａ，整理後ｅ０＝ΣｊＥｊｅｊ／Ｅ （Ｅ＝ΣｊＥｊ）

Yasushi Asami 93

土地区画整理事業成立の条件ａＡ≦ｅ（Ｅ＋Ｇ）＝ｅ（Ａ－Ｋ）＝ｅ（１－ｄｋ）Ａ公共減歩分は少なくとも土地評価額が上昇する事業でなければならない。画地ｉについては単価：ａｉ→ｅｉに上昇面積：Ａｉ→Ｅｉに減少価値上昇分：Ｅｉｅｉ－Ａｉａｉ＝Δｉ

Yasushi Asami 94

換地設計方式の考え方a)整理前の資産額（Ａｉａｉ）に応じて地区全体の増加額（ΣｊΔｊ）を配分する方式ΔｉＡｉａｉ

b)整理前の資産額（Ａｉａｉ）に応じて減歩の配分を行なう方式（Ａｉ－Ｅｉ）ａｉＡｉａｉ すなわち Ａｉ－ＥｉＡ

ｉ

c)見かけの増加額Ａｉ（ｅｉ－ａｉ）に応じて増加額（ΣｊΔｊ）を配分する方式ΔｉＡｉ（ｅｉ－ａｉ）

Yasushi Asami 95

現行の換地設計方式一定減法方式換地設計方式（一律減歩方式，単純地積式）最も単純な方式。Ｅｉ＝（１－ｄ）Ａｉ。これはb)に沿った考え方

比例評価式換地設計方式最も一般的な換地設計の方式。Ｅｉｅｉ＝Ａｉａｉ［（ΣｊＥｊｅｊ）／（ΣｊＡｊａｊ）］これはa)に沿った考え方。仮にｅｉやａｉがｉによらず一定であるならば・と同値。

地積式換地設計方式Ｅｉ＝Ａｗｉ－Ｂｉ－Ｃｉ（Ａｗｉ－Ｂｉ）（１－ｄｃ）Ａｗｉ：ｉ画地の整理前の地先加算した画地面積、Ｂｉ ：ｉ画地の地先負担、Ｃｉ ：ｉ画地の共通負担ｄｃ ：共通負担率（保留地及び地先負担以外の公共減歩分の負担）これはa)に沿った考え方。

折衷式換地設計方式公共減歩を地積式で求めて暫定換地とし、それをもとに保留地減歩を比例評価式で換地を行なう方式。c)に沿った考え方。

再評価式換地設計方式もとの位置での暫定換地をおこなって再評価額Ａｉｅｉ' を求め、増加配当率（Ｓ＝（ΣｊＥｊｅｊ－ΣｊＡｊａｊ）／（ΣｊＡｊｅｊ'－ΣｊＡｊａｊ）） によって換地計算を行なう方式。c)に沿った考え方。

Yasushi Asami 96

１１．配置規制政策配置規制政策：土地利用、施設配置を規制して、集中を排除したり、土地利用の効率化をはかる。用途地域制。

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浅見泰司 (1989) 「平衡市街地論：用途地域の中での住宅の適正配置に向けて」『都市計画論文集』 24, 325-330.大方潤一郎 (1989) 「市街地住宅確保とゾーニング」『住宅』 38(10), 16-19.山田正男 (1961) 「大都市における自動車交通需要よりみた都市構成論：特に東京都における都市高速道路ならびに街路計画への適用について」 『土木学会論文集』.渡辺俊一 (1985) 『比較都市計画序説：イギリス・アメリカの土地利用規制』三省堂, 東京.

Yasushi Asami 101

土地利用規制の経済学的分析

土地利用規制：３つの経済的根拠（Mark and Goldberg, 1986）

1. 都市の土地市場における外部不経済を是正するのに必要

2. 効率的な土地利用パターンを創設するのに必要

3. 土地市場における投機的サイクルを歯止めするのに必要

Peterson (1974)Peterson, G. (1974) “The Influence of Zoning Regulations on Land and Housing Prices" Urban Institute Working Paper 1207-24.

３つの効果

1. 税金の減少効果→戸建住宅の高家賃化につながる可能性

2. 土地利用規制が拘束となり、最高の利用ができない→価値減少効果

3. 外部不経済排除効果→価値増大効果

Yasushi Asami 102

Pogodzinski and Sass (1991) の文献レビューV＝b0＋b1C＋b2L＋b3D＋b4F＋b5E＋b6Z＋ε

V：土地または土地と建物の価値、 C：土地や建物の特性ベクトル、 L：立地特性ベクトル、 D：需要決定要因（所得など）、F：財政変数ベクトル（税率など）、 E：外部経済効果ベクトル（近隣の商業施設，汚染施設など）、 Z：ゾーニング変数ベクトル、 ε：誤差項

データ制約，多重共線性，説明変数不足，変数の不適切性により既存研究では不満

外部効果（負の効果）と利用転換効果（より高度利用に転換できる可能性が高いための正の効果）を区別する必要

土地のみのデータと建物価値を含むデータとでは大きく結果が異なり、土地だけの方がゾーニングの効果がでやすい。

Yasushi Asami 103

１２．持家と借家

持家と借家の選択・・・tenure choice単純モデルでの無差別性（岩田, 1977）仮定

持家と借家は所有形態が異なるだけで同じサービスを供する

取引・転用費用がない

税制の影響がない

借入れ制約がない

リスクや情報の非対称性の問題なし

持家と借家の選択

a)一定期間家を取得して自己利用する。b)一定期間家を借りて、余剰資金を別の投資にむける。

Yasushi Asami 104

一定期間を１年間として、期首の家の価格をP0 、期末の価格をP1 、１年間の家賃をr（期末に支払う）、他への最高投資収益率をi（利子率と考えてもよい）とする。期首にP0のお金を所持していたとする。a)の場合には１年後家を売却した場合の収益πa はπa ＝P1－P0b)の場合の収益πb はお金の運用益から家賃を差し引いたもの、πb＝iP0-rπa＞πbと仮定すると、i<[r+(P1-P0)]/P0他への収益率が住宅投資よりも収益性が低いことを意味するが、その場合投資先として住宅投資をすれば良いはず。これが成立することは（完全競争下では）ない。

πa＜πbと仮定すると、r<iP0-(P1-P0)別の投資をする方が得。借家自体が市場に出てこない。

唯一ありうる均衡はπa＝πb。持家も借家も無差別な場合だけ。

Yasushi Asami 105

持家と借家は所有形態が異なるだけで同じサービスを供する市場に出ている物が違う

取引・転用費用、税制の影響がない税は非対称（所得税）にきく。取引費用や移転費用、転用費用はかかる

借入れ制約がない現実には借入れ制約が存在し、各個人が無制限に金を借り入れることはできない。そこで初期資産が十分にない者は必ずしも持家と借家の２者択一がなく、借家のみが可能となる可能性がある。

リスクや情報の非対称性の問題なしモラルハザードにより借家の維持管理が悪くなるおそれ。第三者が確認できない。