cadangan pembangunan hartanah kondominium

Cadangan Pembangunan Perumahan Bertingkat Jenis Kondominium di Bukit Asun

1.0 PENGENALAN

Cadangan pembangunan yang ingin dibangunkan adalah pembangunan perumahan

bertingkat jenis kondominium. Cadangan pembangunan perumahan bertingkat jenis

kondominium adalah menggunakan tiga lot iaitu Lot 1, 2, dan 3, ketiga-tiga lot

tersebut pada asalnya adalah berstatuskan jenis gunatanah pertanian. Perancangan

pembangunan tanah tersebut dilakukan di kawasan Bukit Asun, Mukim Binjal,

daerah Kubang Pasu. Berdasarkan Rancangan Tempatan Daerah Kubang Pasu

(2002-2015), kawasan tapak pembangunan yang dicadangkan ini terletak di dalam

kawasan Rancangan Tempatan (Jitra-Kepala Batas-Tunjang) dan terletak dalam

blok perancangan 1 (BP 1). Blok perancangan 1 ini meliputi kawasan Jitra-Kepala

Batas-Tunjang. Keluasan keseluruhan BP 1 adalah 7,282.89 hektar iaitu

merangkumi 7.70% daripada keluasan keseluruhan Kawasan Rancangan

Tempatan. Pembangunan BP 1 adalah terdiri daripada kediaman, perindustrian,

perdagangan, institusi, rekreasi, pengangkutan dan lalu lintas, infrastruktur dan utiliti,

pertanian, kawasan ekologi semulajadi dan pelancongan. Guna tanah utama BP 1

merupakan kawasan pertanian yang meliputi 40.54% (hektar) dan diikuti dengan

guna tanah kediaman yang terdiri daripada perumahan terancang dan rumah

kampung merangkumi 33.86% (hektar). Daripada keluasan kawasan kediaman,

kawasan perumahan terancang mewakili 85.04% (hektar). Manakala guna tanah

institusi pula seluas 6.65% (hektar) daripada keluasan keseluruhan BP 1.

(Rancangan Tempatan Kubang Pasu,2002-2015).

Tambahan pula, cadangan pembangunan perumahan bertingkat jenis kondominium

ini adalah bersesuaian dengan tapak, tambahan pula jenis perumahan juga

dibenarkan dan berpandukan kepada dasar dan garis panduan perumahan Kerajaan

Negeri. Berdasarkan unjuran semasa, perumahan terancang sedia ada banyak

tertumpu di sekitar Bandar Jitra. Oleh itu berlaku kepadatan di kawasan tersebut

yang menyebabkan keperluan perumahan di BP 1 adalah mencukupi untuk

menampung keperluan sehingga 2015. Akan tetapi, berdasarkan potensi tapak dan

keupayaan Bandar Jitra yang berfungsi sebagai Pusat Separa Wilayah, cadangan

kawasan perumahan terancang masih lagi diperuntukkan. Sejumlah 3,343.61 hektar

tanah dicadangkan di mana tumpuan pembangunan disekitar Bandar Jitra dan

sepanjang Koridor Kepala Batas-Jitra-Napoh bagi laluan Lebuh Raya Utara Selatan.

(Rujuk Rajah 1.0 dibahagian Lampiran). Ini bertepatan dengan kesesuaian tapak di

1


Bukit Asun yang berada di sepanjang Koridor Kepala Batas-Jitra –Napoh bagi laluan

Lebuh Raya Utara Selatan. Oleh itu, cadangan pembangunan perumahan jenis

kondominium adalah dibenarkan dan berpandukan garis panduan yang ditetapkan.

Cadangan pembangunan perumahan jenis kondominium di Lot 1, 2, dan 3 di Bukit

Asun juga dibuat berdasarkan analisis yang telah dijalankan di tapak tersebut dan

kawasan persekitarannya, jelas projek pembangunan di kawasan tersebut sesuai

dibangunkan.

2


2.0 PROSES PEMBANGUNAN TANAH

Tujuan pembangunan tanah perumahan bertingkat jenis kondominium perlulah

melalui beberapa proses pembangunan tanah terlebih dahulu supaya pelaksanaan

projek kondominium itu dapat direalisasikan. Ini disebabkan oleh status asal jenis

guna tanah cadangan tapak adalah jenis gunatanah pertanian. Antara langkah

penting dalam proses pembangunan tanah adalah dari segi pembatalan kaveat,

tukar syarat tanah, percantuman tanah, pecah sempadan, pecah bahagian, dan

permohonan kebenaran merancang. Proses pembangunan tanah melibatkan proses

permohonan pembangunan tanah berdasarkan peruntukan Kanun Tanah Negara

1965, proses permohonan kebenaran merancang dan proses akhir iaitu peringkat

kelulusan pembangunan tanah.

2.1 PROSES PERMOHONAN PEMBANGUNAN TANAH

2.1.1 PEMBATALAN KAVEAT

Kaveat merupakan satu tindakan yang diambil untuk dicatatkan dalam Dokumen

Hakmilik Tanah untuk menghalang daripada berlakunya urusniaga ke atas hak milik

berkenaan. Kemasukan kaveat ini dapat menjaga kepentingan dan hak orang atau

badan yang mempunyai kepentingan berdaftar ke atas tanah tersebut. Berdasarkan

kepada Kanun Tanah Negara (Akta 56, 1965), kaveat terbahagi kepada empat jenis

iaitu, Kaveat Pendaftar, Kaviet Persendirian, Kaveat Pemegang Lien, dan Kaveat

Pemegang Amanah.

Dalam konteks ini, kaveat telah dimasukkan oleh Maybank Berhad ke atas

ketiga-tiga lot tanah tersebut merupakan Kaveat Persendirian. Pemilik tanah

bercadang untuk membangunkan tanah tersebut dengan pembangunan perumahan

bertingkat jenis kondominium di kawasan Bukit Asun, Mukim Binjal, Daerah Kubang

Pasu. Namun disebabkan lot-lot tanah tersebut mempunyai Kaveat Persendirian,

maka pemilik tanah perlu membuat permohonan pembatalan Kaveat Persendirian

sebelum beliau meneruskan rancangan pembangunannya itu. Kaveat Persendirian

boleh dibatalkan atas permintaan orang yang memasukannya. Kaveat Persendirian

juga boleh dibatalkan atas permintaan mana-mana orang atau badan yang memiliki

tanah dengan membuat permohonan bertulis untuk membatalkan kaveat tersebut

3


dalam tempoh dua bulan selepas notis mengenai cadangan pembatalan oleh

pendaftar dan tiada tindakan mahkamah selanjutnya oleh pihak yang memasukkan

kaviet kecuali Pendaftar telah menerima perintah lanjutan tempoh masa dari

mahkamah bagi pihak mereka yang membuat tuntutan. Selain itu, ia juga boleh

dibatalkan atas perintah mahkamah dan setelah kaveat itu luput selepas enam tahun

dari tarikh ia mula dikuatkuasakan.

Kaveat Persendirian pula boleh dimasukkan oleh Pendaftar atas permohonan

mana-mana orang atau badan yang menuntut hak ke atas tanah milik atau

kepentingan berdaftar. Selain itu, pemohon yang layak untuk memasukkan Kaveat

Persendirian juga ialah mana-mana orang atau badan yang menuntut ianya berhak

mendapatkan faedah dibawah mana-mana amanah yang melibatkan tanah atau

kepentingan dan penjaga atau orang yang mewakili mana-mana remaja yang

menuntut sebagai berhak mendapat faedah dibawah mana-mana amanah yang

melibatkan tanah atau kepentingnya di bawah Seksyen 323 (1). Kaveat Persendirian

bersifat sementara sehingga ianya terbatal dalam tempoh 6 tahun atau melalui

permohonan pemotongan Kaveat Persendirian atau melalui perintah mahkamah.

Kaveat Persendirian melarang mana-mana suratcara urusan untuk didaftarkan yang

disempurnakan oleh pemilik tanah atau oleh orang lain bagi pihaknya, melarang

pendaftaran perakuan jualan, melarang catitan mengenai tuntutan faedah dibawah

tinensi yang dikecualikan dari pendaftaran yang diberi oleh tuan tanah, dan

melarang kemasukan Kaveat Pemegang Lien mengenai tanah itu.

Pembatalan Kaveat Persendirian yang telah termaktub di bawah Seksyen

326, Kanun Tanah Negara 1965 menyatakan pemilik tanah atau pihak yang

berkepentingan berdaftar boleh membuat permohonan pembatalan Kaveat

Persendirian melalui borang 19H. Selepas itu, notis 19C akan diserahkan kepada

pengkaviet. Dalam tempoh masa dua bulan dari tarikh notis diterima, pengkaviet

perlu mendapatkan perintah mahkamah untuk melanjutkan tempoh Kaviet

Persendirian. Perwartaan akan dibuat jika notis tidak dapat disampaikan mengikut

Seksyen 432 Kanun Tanah Negara. Kaveat akan dibatalkan sekiranya tiada Perintah

Mahkamah untuk melanjutkan kaviet diserahkan dalam tempoh dua bulan daripada

tarikh notis diterima atau tarikh perwartaan notis.

4


2.1.2 TUKAR SYARAT TANAH

Tukar syarat tanah ialah mengenakan atau mengubah jenis kegunaan tanah,

mengenakan atau meminda syarat nyata atau sekatan kepentingan dan

mengenakan yang baru untuk membolehkan tanah dimajukan untuk maksud lain

daripada kategori penggunaan tanah yang asal. Dengan kata lain, tukar syarat tanah

bermaksud mengubah kategori tanah yang asal kepada kategori kegunaan tanah

yang baru. Contohnya tanah pertanian ingin ditukar syarat kepada tanah bangunan

untuk membina bangunan. Permohonan menukar syarat tanah perlulah mengikut

undang-undang yang telah ditetapkan di bawah Seksyen 124, Kanun Tanah Negara

1965 yang akan diuruskan oleh Pihak Berkuasa Negeri. Mengikut Kanun Tanah

Negara 1965, terdapat tiga kategori penggunaan tanah iaitu tanah pertanian, tanah

bangunan dan tanah industri.

Berdasarkan kajian yang telah di buat di kawasan Bukit Asun, Mukim Binjal,

Daerah Kubang Pasu, tiga lot tanah tersebut merupakan tanah pertanian. Oleh itu,

pemilik tanah atau pemohon perlu menukar syarat tanah tersebut kepada tanah

bangunan untuk dibuat kondominium. Keluasan ketiga-tiga lot tanah tersebut

dianggarkan seluas 46 ekar. Permohonan menukar syarat tanah kepada tanah

pembangunan haruslah dibuat oleh tuan tanah tersebut. Permohonan haruslah

dibuat dengan menggunakan borang yang telah ditetapkan di dalam Kaedah Tanah

Negeri Kedah. Permohonan yang dibuat hendaklah disertakan dengan pelan tanah,

perakuan carian rasmi, bayaran proses permohonan, dan persetujuan bertulis

daripada tiap-tiap orang atau badan yang mempunyai kepentingan berdaftar ke atas

tanah atau mempunyai tuntutan faedah di bawah mana-mana kepentingan yang

dikecualikan daripada pendaftaran. Pemohon perlulah memperakui permohonan

asal dengan segera. Seterusnya permohonan yang telah dibuat oleh pemilik tanah

akan dirujuk oleh Pejabat Tanah Kubang Pasu terhadap jabatan-jabatan teknikal

untuk mendapatkan komen dan pandangan terhadap permohonan yang telah

dikemukakan. Antara jabatan-jatan yang dirujuk dalam proses permohonan

pertukaran syarat tanah ialah Jabatan Perancang Bandar dan Desa (JPBD), Jabatan

Parit dan Saliran, Pihak Berkuasa Tempatan, Jabatan Penerbangan Awam, Jabatan

Kesihatan Negeri, Syarikat Telekom Malaysia. Jabatan Pertanian, dan Tenaga

Nasional Berhad.

5


Seterusnya, Pejabat Tanah Kubang Pasu perlu mendapatkan Nilai Pasaran

Tanah di Bukit Asun daripada Jabatan dan Perkhidmatan Harta yang bertujuan

untuk pengenaan Premium Tambahan. Premium tambahan untuk pertukaran jenis

tanah pertanian kepada tanah bangunan bagi negeri Kedah adalah lima kali ganda

hasil baru. Pejabat Tanah dan Galian (PTG) akan menyediakan kertas pertimbangan

untuk dibincangkan dalam sidang Majlis Mesyuarat Kerajaan Negeri. Kertas kerja

juga akan tetap disediakan walaupun kuasa untuk meluluskan permohonan telah

diwakilkan kepada PTG. Sekiranya permohonan pertukaran syarat tanah daripada

tanah pertanian kepada tanah bangunan diluluskan, maka maklumat tentang

kelulusan permohonan akan diberitahu kepada pemohon. Maklumat yang akan

diberitahu kepada pemohon akan mengandungi Surat Kelulusan Permohonan, kadar

premium yang perlu dibayar, tempoh bayaran premium, dan lain-lain syarat yang

telah ditetapkan oleh Pihak Berkuasa Negeri Kedah. Proses terakhir yang perlu

dilakukan oleh pemohon untuk menukar syarat tanah daripada tanah pertanian

kepada tanah bangunan untuk membina kondominium ialah dengan mengemukakan

Dokumen Hakmilik Keluaran untuk dibuat catitan, pembatalan ataupun apa-apa

pindaan.

2.0.3 PERCANTUMAN TANAH

Pencantuman tanah merupakan proses penyatuan dua atau lebih lot tanah yang

dimiliki oleh seorang pemilik tanah di bawah satu hakmilik yang berasingan

menjadikan tanah tersebut sebagai satu lot tanah yang dipegang oleh satu hak milik

tanah sahaja. Ketiga-tiga lot tanah iaitu lot 1, 2, dan 3 boleh dicantumkan melalui

Seksyen 146 Kanun Tanah Negara. Melalui Seksyen 146 KTN ini, pemilik boleh

menggabungkan ketiga-tiga lot berkenaan iaitu daripada jenis guna tanah pertanian

yang ditukarkan kepada jenis guna tanah bangunan bagi tujuan pembinaan

perumahan jenis kondominium di satu kawasan 1 lot tanah. Hal ini demikian kerana,

pencantuman tanah ini membolehkan saiz tanah menjadi lebih ekonomi untuk

dibangunkan. Oleh hal yang demikian, pemilik tanah boleh melakukan pencantuman

tanah ini mengikut perancangan terdahulu yang telah dibuat dan dirancang olehnya.

Seksyen 146 (1) KTN menyatakan bahawa, lot tanah yang hendak digabungkan

atau dicantumkan haruslah terletak dalam mukim, bandar, dan pekan yang sama.

Sekiranya lot ini berada berasingan atau berlainan pekan, dan mukim maka

6


penggabungan atau penyatuan tanah ini tidak boleh dilakukan. Dalam konteks

pencantuman tanah yang dipilih iaitu Bukit Asun Mukim Binjal, Daerah Kubang Pasu

ini, ketiga lot 1, 2, dan 3 adalah berada dalam mukim dan daerah yang sama. Oleh

itu, penggabungan jenis dan lot tanah ini boleh dilakukan oleh pemilik tanah

tersebut.

Selain itu, Seksyen 146 (2) KTN pula menyatakan bahawa sekiranya

pencantuman tanah ingin dilakukan, tanah tersebut tidak boleh melebihi 4 hektar.

Selain itu, Seksyen 146 (3) pula menyatakan bahawa perkongsian satu sempadan

yang sama dengan lot yang lain adalah dikira sebagai satu lot yang berdampingan.

Dalam hal ini, pencantuman lot tanah tersebut boleh dilakukan sekiranya lot tanah

tersebut berada berhampiran di antara satu sama lain. Seterusnya Seksyen 147 (2)

(a-c) seperti yang diperuntukan dalam Kanun Tanah Negara pula menyatakan

bahawa kuasa pencantuman tanah ini boleh dilakukan dalam keadaan-keadaan

tertentu yang memerlukan keizinan daripada pihak berkuasa negeri.

Proses pencantuman tanah ini haruslah memenuhi beberapa syarat yang

telah ditetapkan oleh pihak berkuasa negeri seperti yang terkandung dalam Kanun

Tanah Negara. Sekiranya syarat ini tidak dipenuhi, maka pencantuman tanah

tersebut gagal untuk dilaksanakan. Antara syarat yang harus dipatuhi adalah tanah

yang ingin digabungkan haruslah bebas daripada sebarang sekatan

kepentingannya. Hal ini demikian kerana, sekatan kepentingan yang dikenankan

keatas sesuatu lot tanah berkenaan akan menyebabkan terdapat halangan yang

tidak membolehkan tanah itu dibangunkan selain daripada keadaan status jenis

guna tanah yang asal. Syeksen 147 (3) KTN menyatakan bahawa pihak berkuasa

negeri boleh memberikan arahan seperti menetapkan kadar cukai yang perlu

dikenakan, guna tanah yang perlu digunakan, dan syarat nyata serta sekatan

kepentingan yang perlu dikenakan bagi membolehkan proses penyatuan ketiga-tiga

lot tanah 1, 2, dan 3 Bukit Asun Mukim Binjal Daerah Kubang Pasu ini boleh

dilakukan.

Syarat lain bagi tujuan pencantuman tanah ini adalah pencantuman tanah

haruslah mematuhi peruntukan kehendak undang-undang bertulis yang lain. Dengan

kata lain, pencantuman ini tidak boleh diluluskan sekiranya lot yang dipohon oleh

pemilik tanah tersebut bertentangan dengan kehendak undang-undang bertulis yang

7


lain iaitu undang-undang bertulis yang telah ditetapkan oleh pihak kerajaan. Sebagai

contohnya, kawasan yang melebihi 10 ekar tanah tidak boleh digabungkan.

Seterusnya, syarat lain adalah syarat yang berkaitan dengan kelulusan yang

diberikan oleh Pihak Berkuasa Tempatan (PBT) terhadap proses pencantuman

tanah. Kelulusan yang dilakukan oleh pihak berkuasa perancangan terlebih dahulu

diperlukan keatas tanah yang tertakluk dalam kawasan kerajaan negeri. Tanah yang

berada di luar kawasan PBT atau pihak perancangan memerlukan pandangan dan

penilaian daripada Jabatan Perancangan bandar dan Desa terlebih dalulu apabila

pencantuman tanah ini ingin dilakukan dan diluluskan bagi pelaksanaan projek

pembangunan perumahan jenis Kondominium ini.

Selain itu, syarat lain yang juga dikenakan dalam pecantuman tanah ini

adalah keluasan minimum tanah yang akan dicantumkan dalam satu lot tanah

tersebut. Syarat yang dinyatakan ini adalah yang mana sekiranya tanah tersebut

adalah jenis tanah pertanian, tanah tersebut tidak boleh dicantumkan tertakluk

kepada syarat yang mengkehendaki penggunaan tanah tersebut bagi maksud tujuan

pertanian sekiranya tanah yang digabungkan atau dicantumkan ini kurang daripada

1 ekar. Bukan itu sahaja, reka bentuk tanah yang tidak bersesuaian juga

mengakibatkan tanah tersebut tidak boleh dicantumkan. Han ini demikian kerana,

bentuk tanah yang ingin dicantumkan haruslah mendapat kelulusan daripada pihak

berkuasa negeri agar tidak berlaku implikasi pada masa hadapan sekiranya

cadangan guna tanah tersebut dibangunkan dengan projek perumahan

kondominium ini.

Syarat lain adalah berkaitan dengan cara bagi meluluskan pencantuman

tanah ini yang berhubung dengan butiran hasil. Sekiranya tanah yang ingin

dicantumkan ini masih lagi terdapat butiran hasil yang masih belum dijelaskan atau

masih tertunggak di dalamnya, tanah ini tidak boleh dicantumkan dan diluluskan.

Keadaan ini disebabkan situasi ini sudah tertulis di dalam peruntukan Kanun Tanah

Negara. Bukan itu sahaja, syarat bagi meluluskan pencantuman tanah ini juga harus

dipenuhi oleh pemohon yang berkaitan dengan mendapat persetujuan daripada

setiap orang dan badan yang mempunyai kepentingan ke atas tanah tersebut juga

perlu dilakukan agar semua pihak bersetuju bagi melakukan pencantuman tanah

tersebut.

8


2.0.4 PECAH SEMPADAN

Pecah sempadan merupakan proses pemecahan sempadan tanah yang dipegang di

bawah hakmilik tetap iaitu hakmilik pejabat pendaftar atau hakmilik pejabat tanah

kepada dua bahagian atau lebih. Proses pecah sempadan tanah ini membolehkan

tuan punya tanah yang sama atau tuan punya bersama mempunyai hakmilik

berasingan keatas tanah tersebut. Peratusan bahagian tanah ini adalah sama

seperti sebelum proses pecah sempadan dilakukan. Perkara yang berkaitan dengan

tanah ini telah diperuntukan dalam syeksen 135 sehingga 139 Kanun Tanah Negara

1965 (KTN). Menurut pandangan Razali Abdul Rahim, 2002, dalam bukunya yang

bertajuk Pengenalan kepada Undang-Undang Tanah m/s 72-73, menyatakan

bahawa pecah sempadan adalah tanah yang dipegang oleh dua atau lebih orang

selaku pemilik bersama boleh dipecah sempadannya supaya setiap orang

mempunyai sebahagian daripada pemilikan tanah tersebut.

Seksyen 135 (2) Kanun Tanah Negara (KTN) memperuntukan kuasa untuk

memecah sempadan dalam ketiadaan apa-apa arahan yang bercanggah atau

berlawanan dengan pihak berkuasa negeri. Kelulusan yang dikehendaki oleh

subseksyen (1) hendaklah diberi oleh pengarah negeri dalam kes atau keadaan

tanah yang dipegang oleh hakmilik pejabat pendaftaran. Seterusnya, dalam kes

tanah yang dipegang oleh hakmilik Pejabat Tanah, kelulusan yang dikehendaki

dalam subseksyen (1) ini, haruslah diberi oleh Pentadbir Tanah. Seksyen 141 (1) (a)

Kanun Tanah Negara (KTN) pula memperuntukkan bahawa kesemua pemilik

bersama haruslah memberi persetujuan terlebih dahulu sebelum proses pemecahan

sempadan tanah ini dilakukan.

Permohonan pecah sempadan ini boleh diluluskan dengan beberapa syarat.

Bagi kes guna tanah pertanian yang bercadang untuk pembangunan perumahan

jenis kondominium, sebagai seorang tuan tanah Lot 1, 2, dan 3 ini yang ingin

membangunkan tanah tersebut kepada pembangunan perumahan jenis

Kondominium di Bukit Asun, Mukim Binjal, Daerah Kubang Pasu, permohonan

bolehlah dilakukan dengan mematuhi beberapa syarat yang ditetapkan oleh pihak

berkuasa tempatan (PBT). Antaranya adalah, keluasan setiap bahagian perumahan

jenis kondominium tersebut hendaklah tidak kurang daripada 2/5 hektar dan tanah

9


yang ingin dilakukan pemecahan sempadan ini haruslah mempunyai jalan keluar

dan masuk yang sistematik dan sah.

Selain itu, syarat yang lain yang harus dipatuhi adalah tanah yang ingin

dipecah sempadan tersebut mestilah tidak mempunyai butiran hasil tanah yang

masih terhutang. Hal ini demikian kerana, tanah yang masih dalam bebanan hutang

tidak boleh dibangunkan kerana masih terikat dengan kaveat yang telah dimasukan

oleh pihak yang berkepentingan seperti pihak institusi kewangan. Walau

bagaimanapun, dalam kes ini, semua bebanan hutang telah dilangsaikan oleh tuan

tanah apabila beliau mencagarkan tanah tersebut kepada pihak Maybank Berhad

pada tahun 2014. Oleh hal yang demikian, proses pemohonan pemecahan

sempadan seharusnya diluluskan bagi membolehkan projek pembanguan

perumahan jenis kondominium ini boleh dilakukan. Permohonan ini boleh dilakukan

di Pejabat Tanah Daerah Kubang Pasu dengan mengisi segala dokumen yang

berkaitan dengan lengkap agar proses permohonan tersebut berjalan dengan lancar.

Proses permohonan ini haruslah dikemukakan melalui juruukur yang

mempunyai lesen yang sah yang dilantik oleh pemohon itu sendiri. Selain itu, lapan

salinan borang 9A Kanun Tanah Negara haruslah diisi oleh pemohon bagi proses

permohoanan pemecahan sempadan ini. Bukan itu sahaja, satu salinan resit

bayaran cukai tanah bagi tahun semasa dan satu sijil carian rasmi asal iaitu borang

4C haruslah disertakan bersama-sama semasa permohonan pecah sempadan ini

ingin dilakukan. Pemohon juga mestilah membawa 20 salinan pelan pembangunan

yang ingin dilakukan semasa membuat proses permohonan ini. Bagi permohonan

yang dilakukan ini, caj urusan atau bayaran sebanyak RM500 akan dikenanakan

kepada pemohon yang membuat permohonan tersebut.

2.0.5 PECAH BAHAGIAN

Pecah bahagian merupakan tanah yang dipegang di bawah hakmilik, tetap samada

Hakmilik Pejabat Pendaftar atau Hakmilik Pejabat Tanah yang dipegang oleh dua

orang atau lebih sebagai tuan punya bersama adalah dipecah bahagian supaya

terletak hak pada tiap-tiap seorang daripada mereka di bawah satu hakmilik yang

berasingan ( yang keluasannya adalah sehampir mungkin kepada bahagiannya.

Walau bagaimanapun, tidak semestinya setiap pemilik bersama diberikan hakmilik

10


berasingan jika mereka ingin meneruskan pemilikan bersama dengan bahagiannya.

Dalam (sek.140(1)(a),(b) terdapat tiga aliran pecah bahagian tanah iaitu secara

biasa, syer majoriti dan proses mahkamah.

Pemohonan untuk memohon pecah bahagian ini perlulah dibuat melaui

Pentadbir Tanah Daerah yang berkenaan iaitu permohonan perlu dikemukkan di

Pejabat Tanah dan Daerah. Permohonan ini perlu dibuat oleh pemilik Bukit Asun

sendiri. Pemilik boleh membuat permohonan pecah bahagian dengan mengisi tiga

(3) salinan Borang 9B yang ditandatangani oleh pemilik tanah, Pemegang Kuasa

Wakil (P.A) atau syarikat. Surat Kuasa Wakil (P.A) ini perlu didaftarkan di Mahkamah

Tinggi dan Pejabat Tanah sekiranya permohonan dibuat oleh wakil pemilik tanah

Bukit Asun. Permohonan yang dibuat perlu mengandungi 1 salinan ‘Memorandum

and Article of Association’ sekiranya permohonan dibuat oleh syarikat yang beserta

Borang 24 dan Borang 49 yang disahkan oleh Setiausaha Syarikat, 12 salinan Pelan

iaitu pelan kunci, pelan lokasi, dan pelan tapak yang disediakan dan ditandatangani

oleh Juruukur Berlesen, 1 salinan Sijil Carian Rasmi yang asal (Borang 4C), yang

sah laku dalam tempoh 6 bulan, 1 salinan Resit Bayaran Cukai Tanah bagi tahun

semasa, 1 salinan Hakmilik Tanah, Surat persetujuan bertulis dari pihak yang

mempunyai kepentingan berdaftar ke atas tanah.

Syarat-syarat yang perlu dipenuhi pemohon dalam memohon pecah bahagian

seperti yang terkandung dalam KTN. Syarat yang telah ditetapkan supaya pecah

bahagian dapat dilakukan tanpa timbul sebarang pertentangan dari pihak lain. Di

bawah peruntukan KTN jika tiada apa-apa arahan yang bertentangan, Pengarah

Tanah dan Galian adalah diberikuasa meluluskan tanah bagi tanah yang dipegang di

bawah hakmilik Pejabat Pendaftar dan Pentadbir Tanah bagi mana-mana tanah

yang dipegang di bawah hakmilik Pejabat Tanah. Syarat yang telah ditetapkan

dalam KTN adalah pemohon yang layak membuat permohonan ialah tuan punya

tanah (lot 1,lot 2, lot 3), tuan punya pemegang syer majoriti, pemegang surat kuasa

wakil dan seorang pentadbir di bawah surat kuasa mentadbir. Pemohon pecah

bahagian tanah hendaklah menggunakan Borang 9B dan disertakan dengan

bayaran yang telah ditetapkan, pelan yang menunjukkan pecah bahagian yang

dicadangkan, pelan sebanyak yang diperlukan (jika dinyatakan) atau sebagaimana

yang diperlukan oleh Pentadbir Tanah seperti di seksyen 136 (1)(C) di dalam

peruntukan KTN.

11


Selain itu, dalam peruntukkan KTN seksyen 142 (1), pecah bahagian hanya

boleh diluluskan jika memenuhi syarat-syarat seperti pemohon mendapat

persetujuan tuanpunya bersama tanah untuk di pecah bahagian. Permohonan pecah

bahagian ini tidak akan diluluskan jika setiap pemilik tanah tidak bersetuju untuk

pecah bahagian tanah melainkan pemilik tuan punya tanah telah bersama-sama

memberi persetujuan terhadap pecah bahagian tanah di Bukit Asun tersebut.

Seterusnya syarat untuk meluluskan pecah bahagian tanah berhubung dengan

syarat yang memenuhi kehendak kelulusan yang hendak diletak hak kepada tiap-

tiap tuanpunya bersama. Pecah bahagian tanah di Bukit Asun dibahagikan kepada

tiga lot iaitu lot 1, lot 2, lot 3 untuk tujuan pembagunan kondominium. Kelulusan

untuk pecah bahagian itu tidak akan diluluskan sekiranya keluasan tanah tiap-tiap

pemohon bersama tidak mempunyai kadar yang sama sebelum dipecah kepada

keseluruhannya.

Walau bagaimanapun, tuan punya bersama yang memegang majoriti syer

boleh membuat permohonan pecah bahagian tanah tanpa kebenaran tuanpunya

bersama lain. Syarat ini termaktub dalam seksyen 141A, 142(3)(4). Akta ini

memperuntukkan hak tuanpunya bersama yang syer majoriti boleh memohon pecah

bahagian tanah tanpa kebenaran tuanpunya bersama lain. Maksud majoriti disini

ialah ‘simple majoriti’. Jika permohonan sedemikian diterima, Pentadbir Tanah

hendaklah memberitahu tuanpunya bersama yang lain. Sebarang bantahan dengan

alasan hendaklah dikemukakan kepada Pentadbir Tanah dalam tempoh 28 hari dari

tarikh pemberitahuan tersebut. Selepas tempoh tersebut, Pentadbir Tanah

hendaklah membuat bantahan di dalam Borang 2A dan disampaikan kepada

pemohon dan tuanpunya bersama yang lain. Jika alasan yang diberikan

munasabah, Pentadbir tanah boleh menolak atau mengesyorkan kepada pihak

berkuasa yang menimbangkan permohonan supaya menolak permohonan itu,

manakala jika tiada alasan yang munasabah, Pentdbir Tanah boleh meluluskan

permohonan atau mengesyorkan kepada pihak berkuasa yang menimbangkan

supaya permohonan diluluskan.

Seterusnya, syarat yang terkandung dalam peruntukan KTN yang berhubung

dengan sekatan kepentingan. Permohonan terhadap pecah bahagian tanah tidak

akan diluluskan sekiranya tanah di kawasan tersebut tertakluk kepada kepentingan

sekatan. Di Bukit Asun syarat kelulusan dapat diluluskan kerana tanah ini tidak

12


mempunyai sebarang sekatan kepentingan. Selanjutnya syarat pecah bahagian

tidak akan diluluskan sekiranya bertentangan dengan apa-apa peruntukan atau

kehendak mana-mana undang-undang bertulis yang lain seperti yang termaktub

dalam peruntukan KTN.

Berhubung dengan syarat kebenaran Pihak Berkuasa Perancangan untuk

meluluskan pecah bahagian tanah seperti yang termaktub dalam peruntukan KTN.

Kebenaran pihak berkuasa tempatan yang juga merupakan Pihak Berkuasa

Perancangan adalah mustahak sebelum pecah bahagian di kawasan Bukit Asun

boleh dijalankan atau diluluskan kerana tanah tersebut berada di dalam kawasan

Pihak Berkuasa Tempatan. Pecah bahagian tanah di dalam kawasan itu juga tidak

seharusnya bertentangan dengan mana-mana pelan yang diluluskan oleh Pihak

Berkuasa Negeri atau dengan mana-mana Pihak Berkuasa Perancangan di mana

mereka juga merupakan Pihak Berkuasa Tempatan. Seterusnya, bagi meluluskan

pecah bahagian berhubung dengan persetujuan Badan atau Pihak Berkuasa

Tertentu seperti dibawah peruntukkan KTN terhadap pecah bahagian tanah, arahan

boleh dibuat oleh Pihak Berkuasa Negeri agar tidak meluluskan pecah bahagian

tertentu kecuali mendapat persetujuan badan atau pihak berkuasa yang diwujudkan

di bawah arahan tersebut. Oleh itu, mana-mana permohonan tanpa sebarang

persetujuan tidak akan diluluskan.

2.2 PERMOHONAN KEBENARAN MERANCANG

Dalam proses untuk membangunankan kondominium di atas tanah pertanian ia

perlu mendapatkan permohonan kebenaran merancang sebelum membuat apa-apa

tindakan di atas tanah tersebut. Sebagaimana yang tertera dalam Akta Perancangan

Bandar Dan Desa, 1976 (Akta 172), Pihak Berkuasa Tempatan merupakan

penguatkuasa yang bertanggungjawab dalam mengatur, mengawal dan merancang

pemajuan serta pengunaan tanah dan bangunan yang terletak di kawasan bidang

kuasanya. Hal ini bertujuan supaya memberi peringatan kepada semua pemaju-

pemaju atau individu sebelum mereka mengunakan tanah untuk pembangunan.

Perkara sebegini diberi peringatan kerana pihak berkuasa tidak mahu berlakunya

ganguan atau permasalahan di kemudian hari seperti pencemaran, banjir,

kesesakan lalulintas dan sebagainya. Tambahan pula jika kawasan tersebut

13


merupakan kawasan yang melibatkan kawasan kejiranan penduduk yang ramai.

Oleh sebab itu, akta-akta yang ditetapkan itu harus dipatuhi oleh mana-mana pihak

yang ingin melakukan pembinaan mahupun pembangunan.

Selain itu juga, sebelum kebenaran itu di beri persetujuan kepada pihak

pemaju pihak berkuasa perancangan tempatan perlu mengambil kira tentang

perkara yang terlibat dalam perancangan yang berkesan. Ini bertujuan supaya

cadangan pemaju untuk membangunkan kondominium di Lot 1,2 dan 3 itu tidak

memberi permasalahan kepada persekitaran mahupun memberi kesan kepada

social dan ekonomi di kawasan sekeliling itu dan turut serta mematuhi piawaian dan

garis panduan perancang. Justeru itu, pihak berkuasa perancangan tempatan perlu

mengambil kira tentang peruntukan-peruntukan di bawah rancangan struktur negeri

dan rancangan tempatan yang telah disediakan. Ini bertujuan untuk memastikan

semua syarat yang ditetapkan menepati dan selepas itu baru boleh diluluskan.

Semasa permohonan kebenaran merancang ingin dilakukan, terdapat beberapa

dokumen perlu disediakan iaitu Borang A mengikut Jadual Pertama Seksyen 21 (1)

Akta Perancangan Bandar Dan Desa 1976 dan dokumen Power of Attorney (PA).

PA ini memerlukan pemilik tanah menyediakan salinan Geran dan Hak Milik

Sementara dan mesti disahkan oleh Pejabat Tanah Daerah. Jika pemohon bukan

pemilik tanah, pemohon mestilah menyertakan surat persetujuan pemilik tanah dan

mana perakuan yang boleh menyokong serta tanda tangan pemilik tanah di atas

pelan lokasi. Selain itu, dokumen lain yang perlu disediakan adalah Resit Hasil

Tanah dan Cukai Pintu yang paling terkini. Seterusnya, pemohon dikehendaki

membuat bayaran proses permohonan kebenaran merancang. Pada masa itu,

pemilik juga mesti menyertakan pelan susun atur dan laporan cadangan pemajuan

yang telah diperakukan oleh pegawai perancang. Selain itu, pemilik perlu

menyediakan dokumen senarai bantahan pemilik-pemilik bersempadan serta surat

carian rasmi yang disahkan oleh Pejabat Tanah Daerah. Selain itu, dokumen seperti

perakuan kebenaran laluan dan laporan cadangan sistem pembentungan dan

laporan EIA adalah perlu bagi proses kelulusan merancang.

Terdapat beberapa proses permohonan kebenaran merancang yang telah

diperuntukkkan oleh Majlis Daerah Kubang Pasu bagi kawasan tapak cadangan iaitu

di Bukit Asun, Binjal, Kubang Pasu. Permohonan kebenaran merancang perlu

14


dikemukakan kepada pihak MDKP dengan kebiasaanya perunding yang dilantik

adalah terdiri daripada juru rancang bandar supaya dapat memberikan nasihat dari

segi proses dan memberikan alternatif pemajuan yang paling berkesan dan dapat

membantu dalam memastikan semua kelulusan yang diperlukan diperolehi dalam

jangka masa yang sepatutnya. Kelulusan dasar pembangunan akan diperolehi dan

pada masa itu pemohon dikehendaki mengemukakan permohonannya kepada pihak

berkuasa perancangan tempatan untuk mendapatkan kebenaran merancang.

Setiap pihak berkuasa perancang tempatan adalah berbeza mengikut negeri.

Berdasarkan Prosedur yang dikeluarkan oleh pihak Majlis Daerah Kubang Pasu,

terdapat beberapa langkah yang perlu diikuti, langkah pertama adalah pemohon

mestilah mengemukan permohonan untuk kebenaran merancang bagi sesuatu

pemajuan yang ingin dilakukan kepada pihak berkuasa tempatan yang menjaga

urusan ini adalah Jabatan Perancangan Bandar dan Desa. Beberapa dokumen perlu

diserahkan kepada JPBD iaitu Borang A Jadual Pertama Kaedah 3 dan disertakan

dengan dokumen dalam Jadual Kedua Kaedah Pengawalan Perancangan (Am).

Pihak berkuasa perancang tempatan akan memproses dan menyemak permohonan

kebenaran merancang.Langkah seterusnya adalah borang permohoinan tersebut

lengkap dengan maklumat dan dokumen yang diperlukan lengkap dan mengikut

syarat-syarat permohonan, piak berkuasa perancang tempatan akan mendaftarkan

permohonan tersebut dan seterusnya akan melalui proses kiraan hasil pelan dan

tuntutan hasil pelan. Selepas itu, permohonan akan dirujuk kepada beberapa

Jabatan Teknikal seperti Jabatan Kerja Raya, Jabatan Perancangan Bandar dan

Desa, Jabatan Bomba dan Penyelamat, Tenaga Nasional Berhad dan lain-lain

Jabatan Teknikal. Mereka ini akan memberi ulasan dan beberapa pandangan

mengenai cadangan pemajuan tersebut. Pihak Berkuasa Perancang Tempatan

seterusnya akan meneliti ulasan yang dikemukan oleh Jabatan Teknikal dan

seterusnya menyemak kembali kiraan hasil pelan dan tuntutan hasil pelan dan

menentukan sama ada permohonan tersebut memenuhi Kaedah-kaedah

Pengawalan Perancangan Akta 172 atau tidak. Sekiranya memenuhi segala

Kaedah-Kaedah Pengawalan Perancangan Akta 172, permohonan tersebut akan

dibawa ke Mesyuarat Jawatankuasa Setempat dan keputusan mesyuarat akan

didengari, segala tindakan mestilah mematuhi syarat yang dikemukakan.

Seterusnya, Majlis Mesyuarat Penuh akan melakukan pengesahan samada untuk

15


menolak, menangguhka dan meluluskan kertas kerja tersebut. Sekiranya kertas

kerja tersebut diluluskan, penyediaan surat kelulusan dan pelan kelulusan mestilah

dikemukan dan seterusnya akan disemak, sekiranya surat tersebut tidak lengkap,

maka proses tindakan pembetulan mesti dilalui iaitu kembali kepada peringkat

penyediaan surat kelulusan kembali. Sekiranya surat dan pelan kelulusan lengkap,

tanda tangan surat dan pelan kelulusan dibuat dan akhir sekali akan dibawa kepada

urusan merekod dan mengantar surat dan pelan kelulusan. (Sumber: Prosedur

MDKP).

2.3 PERINGKAT KELULUSAN PEMBANGUNAN TANAH

Selepas proses mengemukakan permohonan pembangunan tanah telah dibuat,

prosedur kelulusan pembangunan tanah perlu dilaksanakan untuk membangunkan

tanah yang ingin dibangunkan. Setiap pemohon mestilah mengikut beberapa

prosedur yang telah ditetapkan . pemohon mestilah melalui beberapa peringkat

kelulusan pembangunan tanah antaranya peringkat pertama adalah permohonan

kelulusan ubah syarat, peringkat kedua ialah mendapatkan permohonan kelulusan

kebenaran merancang, peringkat ketiga mestilah mendapatkan permohonan

kelulusan percantuman tanah, pecah sempadan dan pecah bahagian dan peringkat

terakhir ialah permohonan kelulusan pelan bangunan.

16


3.0 CADANGAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN BERTINGKAT JENIS

KONDOMINIUM

Selepas melalui pelbagai proses pembangunan tanah, kertas kerja dilakukan supaya

dapat menjelaskan secara terperinci mengenai cadangan pembangunan perumahan

bertingkat jenis kondominium di tiga lot pertanian yang telah ditukar syarat kepada

jenis gunatanah pembangunan.

3.1 MATLAMAT DAN OBJEKTIF

Matlamat utama pembangunan tanah pertanian kepada pembangunan perumahan

bertingkat jenis kondominium adalah untuk menyediakan kediaman bertingkat yang

mengutamakan suasana yang privasi serta eksklusif dan nyaman di atas tiga lot

yang telah ditukar syaratnya kepada tanah pembangunan. Tiga lot tersebut adalah

dengan jumlah anggaran keluasan sebanyak 46 ekar (Lot 1 ialah 17 ekar, Lot 2 ialah

14 ekar, dan Lot 3 adalah 14 ekar). Rujuk andaian lot tanah pada Rajah 3.1

17


Keperluan terhadap kediaman bertingkat jenis kondominium ini adalah

menunjukkan permintaan yang tinggi khususnya dikalangan golongan professional

yang tinggal di sekitar kawasan bandar Alor Star, Jitra, Kubang Pasu dan sekitar

kawasan Changlun dan Sintok. Lokasi Bukit Binjal yang strategik dan mudah

diakses serta berada di sepanjang laluan Lebuhraya Utara Selatan. Selain itu,

kawasan tersebut juga jauh daripada kesesakan bandar yang sekaligus menjejaskan

kualiti alam sekitar dan kualiti hidup. Pembinaan kondominium ini dijangka akan

meraih permintaan yang tinggi khususnya kepada mereka yang menginginkan

kehidupan kediaman yang nyaman, tenang serta privasi. Selain itu, pembangunan

kondominium ini dijangka tidak menjejaskan kualiti alam sekitar kerana dijalankan

secara rapi serta mengambil faktor kebersihan alam sekitar.

Tujuan pembangunan perumahan bertingkat jenis kondominium di kawasan

tersebut adalah apabila melihat prospek tapak yang strategik, berdekatan dengan

kawasan perindustrian Napoh serta terletak dilaluan menuju ke pusat pendidikan

dan keadaan lokasi yang berhadapan dengan Lebuhraya Utara Selatan-Bukit Kayu

Hitam serta lokasi yang sedikit jauh daripada kawasan Bandar Jitra yang padat iaitu

10 kilometer. Walaupun kawasan di sekitar tapak cadangan pembangunan tanah

adalah kawasan pertanian dan kebanyakkan perumahan yang dibina atau sedia ada

adalah perumahan desa dan kecil, akan tetapi projek pembangunan perumahan

masih lagi relevan dan sesuai untuk penduduk khususnya golongan berpendapatan

tinggi dan golongan professional yang tinggal di kawasan Alor Setar, Jitra, Changlun

serta pusat pendidikan, Sintok

Selain itu, tapak cadangan juga mempunyai potensi sebagai perumahan

bertingkat jenis kondominium, ini kerana tapak tersebut mempunyai nilai eksklusif

dan ada nilai privasi. Umum mengetahui kondominium adalah sejenis bangunan

bertingkat yang mempunyai nilai hartanah mewah dan eksklusif, serta sangat

menekankan kepada aspek privasi. Oleh itu, tapak cadangan adalah relevan dan

berpotensi menjadi tumpuan penduduk bandar-bandar, golongan berpendapatan

tinggi serta penduduk yang menginginkan ruang santai dan untuk memiliki kediaman

yang nyaman serta privasi di kawasan Bukit Asun ini. Kewujudan pelbagai

kemudahan infrastruktur yang sedia ada juga telah mendorong kepada pengenalan

cadangan perumahan bertingkat jenis kondominium. Infrastruktur yang sedia ada

adalah lebuhraya, pusat kegiatan ekonomi, kemudahan institusi pendidikan serta

18


berdekatan pekan Napoh dan pusat sehenti serta berdekatan dengan pusat rekreasi

(Taman Tema Darul Aman).

3.2 LOKASI TAPAK CADANGAN

Tapak cadangan yang ingin dimajukan adalah terletak di bawah Rancangan

Tempatan Kubang Pasu, Majlis Daerah Kubang Pasu, negeri Kedah Darul Aman.

Tapak cadangan ini terletak di Bukit Asun, Mukim Binjal, daerah Kubang Pasu.

Tapak cadangan ini terletak di bawah Blok Perancangan 1 iaitu Jitra-Kepala Batas-

Tunjang. Blok Perancangan 1 iaitu (Jitra-Kepala Batas-Tunjang) mempunyai enam

Blok Perancangan Kecil (BPK). Tapak cadangan adalah terletak dalam BPK 1.5

(Paya Pahlawan). Tapak cadangan ini terletak lebih kurang 8 kilometer ke Bandar

Darulaman dan 10 kilometer ke Bandar Jitra dan 15 kilometer ke pekan Changlun.

Lokasi tapak cadangan yang berada di dalam kawasan BP 1 (Jitra-Kepala Batas-

Tunjang) dan bersempadan dengan BP 3 (Napoh-Binjal) adalah sebab utama

dalam pemilihan lokasi pembangunan tanah.

Pada asalnya, guna tanah tapak cadangan adalah kawasan pertanian iaitu

satu lot adalah pertanian kelapa sawit dan dua lot lagi merupakan kebun getah.

Selepas melalaui beberapa proses pembangunan tanah yang melibatkan

pembatalan kaveat, tukar syarat tanah, permohonan kebenaran merancang dan lain-

lain, kawasan tapak cadangan ini dijadikan sebagai guna tanah pembangunan

supaya pembangunan perumahan bertingkat jenis kondominium dapat

dilaksanakan.

Oleh itu, pihak kami ingin memajukan kawasan tanah tersebut iaitu lot 1, 2,

dan 3 di Bukit Asun kepada pembangunan perumahan bertingkat jenis

kondominium. Anggaran keluasan Lot 1, 2 dan 3 adalah sebanyak 46 ekar iaitu

jumlah keluasan yang agak luas bagi pembangunan kondominium. Oleh itu,

kondominium dibina meliputi enam blok disertakan kemudahan-kemudahan lain

yang akan dibina di dalam kawasan pembangunan tersebut seperti lot kedai, kolam

renang, kemudahan keselamatan, kemudahan sistem buangan, dan sebagainya.

19


Rajah 3.2 (a): Pelan Lokasi Kubang Pasu (Sumber: Rancangan Tempatan Kubang

Pasu)

Rajah 3.2 (b) : Lokasi tapak cadangan di Bukit Asun,Blok Perancangan 1.5 (BPK1.5)

20


3.3 BUTIRAN CADANGAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN BERTINGKAT

JENIS KONDOMINIUM

3.3.1 JENIS PERANCANGAN PEMBANGUNAN PERUMAHAN

Jenis perancangan pembangunan perumahan yang bakal dibina di kawasan Blok

Perancangan Kecil 1.5 Paya Pahlawan iaitu kawasan Bukit Binjal sebanyak tiga lot

tanah 46 ekar, ((Lot 1 ialah 17 ekar, Lot 2 ialah 14 ekar, dan Lot 3 adalah 14 ekar)

ialah perumahan bertingkat jenis kondominium dan kemudahan kondominium

tersebut. Kondominium yang dicadangkan adalah berketinggian 5 tingkat.

Pembangunan perumahan kondominium adalah bertemakan kehidupan yang

eksklusif, nyaman serta privasi. Pemilihan konsep atau tema kondominium ini adalah

berdasarkan permintaan penduduk yang terdiri daripada golongan kaya, golongan

professional, serta golongan bandar yang menginginkan suasana yang harmoni dan

tenang di Bukit Asun. Perumahan kondominium ini adalah sangat menekankan

kepada aspek keselamatan, kesejahteraan dan kualiti hidup bakal pembeli.

Perancangan perumahan kondominium juga mengambil kira aspek dari segi

kepadatan kawasan. ia dapat dilihat kawasan cadangan iaitu Bukit Asun tidak begitu

padat dan ini menyebabkan kawasan tersebut sangat terjaga daripada ancaman

atau pengaruh lain. Kepadatan di bandar mungkin menyebabkan sesetengah

golongan yang berpendapatan tinggi beralih arah kepada kehidupan yang lebih

privasi dan tenang daripada kesesakan bandar. Oleh itu, jenis perancangan

pembangunan perumahan kondominium ini sangat bersesuaian dan mempunyai

prospek serta akan dibeli oleh sasaran pembeli. Pembangunan perumahan yang

diramcang juga dilengkapi dengan beberapa komponen sokongan atau kemudahan

sokongan seperti kemudahan infrastruktur, kemudahan parkir, kawasan lapang serta

banyak lagi. Komponen akan dibincangkan dalam komponen tanah perumahan.

3.3.2 TARGET DAN SASARAN

Target dan sasaran cadangan pembangunan perumahan bertingkat jenis

kondominium ini adalah kepada masyarakat dalam atau luar daripada kawasan BPK

1.5 tersebut. Sasaran mestilah terdiri daripada golongan kaya, berpendapatan tinggi,

berkemampuan serta golongan professional dan golongan yang menginginkan

ketenangan dan mengutamakan kualiti hidup. Kesesuaian lokasi tempat ini diambil

21


kira atas faktor-faktor tersebut. Lokasi cadangan ini juga tidak berada di tempat yang

sesak serta padat dengan penduduk serta pembangunan lain. Kriteria tersebut

adalah sangat dipertimbangkan oleh pembeli. Tapak cadangan juga mempunyai

potensi sebagai perumahan bertingkat jenis kondominium, ini kerana tapak tersebut

mempunyai nilai eksklusif dan ada nilai privasi. Umum mengetahui kondominium

adalah sejenis bangunan bertingkat yang mempunyai nilai hartanah mewah dan

eksklusif, serta sangat menekankan kepada aspek privasi. Oleh itu, tapak cadangan

adalah relevan dan berpotensi menjadi tumpuan penduduk bandar yang ingin

menghindari kesesakan bandar, golongan berpendapatan tinggi serta penduduk

yang menginginkan ruang santai serta untuk memiliki kediaman yang tenang,

nyaman dan privasi di kawasan Bukit Asun ini.

3.3.3 KOMPONEN ITEM TANAH PERUMAHAN

Berdasarkan bantuan nasihat yang diberikan oleh pihak konsultan Axis Survey

Consultant dan bantuan En.Nasir dari Jabatan Perancangan Bandar dan Desa.

Selain daripada pembinaan kondominium sahaja, terdapat juga komponen-

komponen lain yang perlu disediakan. Ia adalah supaya dapat melengkapkan

cadangan pembangunan perumahan kondominium tersebut dengan kemudahan-

kemudahan lain sekaligus dapat memberi sokongan dalam aspek guna tanah.

Keluasan guna tanah yang berjumlah 46 ekar ini adalah satu jumlah yang agak luas

untuk pembinaan kondominium. Oleh itu, analisis telah dilakukan dengan

mengkhususkan 5 blok bangunan perumahan kondominium, disertakan dengan

kemudahan kondominium yang lain dibina adalah 10 lot kedai, 2 biji kolam renang,

surau, tandas awam, tempat letak kereta pelawat atau awam, tempat letak kereta

penghuni, sistem saliran dan perparitan, dewan serbaguna tempat rekreasi serta

landskap, pondok pengawal, lif setiap blok, jalan berturap dan kawasan lapang.

22


3.3.4 CADANGAN ITEM PEMBANGUNAN DI DALAM KAWASAN

KONDOMINIUM

Mengikut garis panduan pemajuan kelas kegunaan tanah di BP 1.6, keluasan tanah

46 ekar akan dibina dengan kondominium 5 tingkat, sebanyak 6 blok kesemuanya,

setiap paras/tingkat ada 10 unit dan jumlah unit keseluruhan adalah 240 unit

kesemuanya. Anggaran keluasan pula adalah setengah ekar bagi setiap satu unit.

Ini bermakna bagi setiap blok adalah lebih kurang 5 ekar. Jika enam blok dibina,

guna tanah keseluruhan bagi kediaman adalah 30 ekar kesemuanya. (anggaran

keluasan gunatanah bagi semua komponen dapat dilihat dalam Jadual 1). Setiap

daripada blok kondominium tersebut tidak dibina secara rapat kerana ingin menjaga

pandangan bagi setiap blok (1 ekar digunakan sebagai ruang sempadan antara

blok-blok kondominium).

Lebihan 13 ekar lagi adalah untuk kegunaan kemudahan lain. Selain daripada

240 unit kondominium, turut dibina adalah sebuah surau untuk kegunaan orang

muslim, surau ini dibina sebagai tempat ibadat untuk menunaikan solat berjemaah

dan untuk kegunaan komuniti islam dalam aktiviti kerohanian dalam kawasan

kondominium tersebut. Selain itu turut dibina dua biji kolam renang untuk golongan

dewasa dan untuk kanak-kanak. Umum mengetahui bahawa kolam renang ini

adalah kemudahan yang mesti ada dalam kawasan kondominium, ini kerana kolam

renang adalah simbol kepada nilai eksklusif dan mewah. Di samping itu, cadangan

kemudahan lain yang turut disediakan adalah pondok pengawal di bahagian

hadapan, ia adalah bagi menjaga keamanan penghuni dan menjaga keselamatan

privasi penghuni. Pondok pengawal yang dibina akan dilengkapi sistem kamera litar

tertutup serta pagar elektronik dan pengawal keselamatan yang berkemahiran.

Selain itu, beberapa lot tempat letak kenderaan penghuni juga disediakan di

kawasan pembangunan kondominium tersebut dengan keluasan parking yang

diperuntukkan adalah lebih 480 unit di kesemua blok. Tempat letak kenderaan

penghuni tersebut terletak di tingkat bawah setiap blok kondominium. Tempat letak

kenderaan penghuni juga akan dilengkapi dengan sistem kamera litar tertutup dan

pengawal keselamatan yang berjaga dan sistem penggera kebakaran. Setiap blok

juga akan disediakan dua lif bergerak, ia adalah bagi memudahkan dan

23


mempercepatkan pergerakan para penghuni kediaman. Lif juga akan dilengkapi

sistem kamera litar tertutup bagi menjaga keselamatan penghuni.

Selain menjaga kesejahteraan para penghuni, pelawat juga diberi keistimewaan

dengan penyediaan tempat parkir kenderaan di dalam kawasan kondominium,

mereka ini memerlukan pas pelawat terlebih dahulu sebelum memasukinya. Selain

itu, 2 unit tandas awam turut disediakan bagi kemudahan sanitari pelawat, tandas

awam akan diletakkan di kawasan tumpuan dan mudah dilihat. Di samping itu, turut

dibina kemudahan kondominium yang lain seperti deretan kedai iaitu sebanyak 10

unit. Deretan kedai dibina juga dapat memenuhi keperluan penghuni atau pelawat.

Keperluan disini adalah bermaksud, lot kedai ini boleh digunakan untuk kegunaan

kedai runcit, kedai makanan, restoren dan lain-lain. Setiap lot diperuntukkan

keluasan sebanyak 0.3 ekar setiap satu unit. Selain itu juga, dewan serbaguna turut

disediakan dan bertujuan untuk kegunaan orang ramai, dewan tersebut mempunyai

4 gelanggang badminton, satu pentas dan kelengkapan kerusi meja serta alat-alat

elektronik.

Bagi kegunaan rekreasi dan landskap pula, diperuntukkan pecahan keluasan tanah

landskap sebanyak 1 ekar, dan rekreasi pula adalah sebanyak 2 ekar. Rekreasi

yang disediakan adalah 1 unit padang bola (1 ekar), satu unit gim (0.5 ekar) serta

kegunaan rekreasi lain seperti taman permainan kanak-kanak sebanyak setengah

ekar. Sistem saliran dan pembentungan juga disediakan. Taki air juga disediakan di

setiap blok kediaman kondominium. Keluasan tidak dikira kerana berada dalam

keluasan blok kediaman (Rujuk Jadual 1).

Jadual 1: Pelan susun atur cadangan dan anggaran keluasan pemaju di Bukit Asun,

Binjal, Kubang Pasu.

Bil. Penggunaan tanah Keluasan (ekar) Unit Peratus%

1 Kediaman kondominium 0.5 x 10 unit x 6 blok

= 30 ekar

10 x 4 x 6

= 240 unit

65.21%

2 Kolam Renang 0.5 x 2 unit = 1 ekar 2 unit 2.17%

3 Tempat parkir penghuni Sama keluasan

dengan kediaman

kondominium

480 unit

disediakan

(tidak dikira

dalam

keseluruhan

24


keluasan)

4 Tempat parkir kenderaan

pelawat & penghuni diluar

1 ekar = 100 unit ke

atas

100 unit 2.17%

5 Tandas awam 0.25 ekar x 2 unit =

0.5 ekar

2 unit 1.09%

6 Surau 1 ekar x 1 unit = 1

ekar

1 unit 2.17%

7 Dewan Serbaguna 1 ekar x 1 unit = 1

ekar

1 unit 2.17%

8 Lot kedai 0.3 ekar x 10 unit = 3

ekar

10 unit 6.52%

9 Kawasan rekreasi Padang bola = 1 ekar

Gym = 0.5 ekar

Taman permainan =

0.5 ekar

Jumlah = 2 ekar

3 unit

setiap satu

jenis

rekreasi

4.35%

10 Landskap 1 ekar - 2.17%

11 Sistem pembentungan,

saliran dan jalan keluar

masuk, pondok pengawal,

tempat pembuangan

sampah

2 ekar 4.35%

12 Kawasan lapang/ ruang

sempadan

3.5 ekar 7.61%

Jumlah keseluruhan guna

tanah kawasan

46 ekar 100%

Berdasarkan jadual diatas, diterangkan secara terperinci keluasan guna tanah bagi

item pembangunan yang dicadangkan. Berikutnya, cadangan item pembangunan

tersebut dapat dilihat berdasarkan lakaran layout plan di muka surat seterusnya.

25


3.3.5 GARIS PANDUAN

Mengikut garis panduan kelas kegunaan tanah bagi kawasan Blok Perancangan

Kecil 1.5 Paya Pahlawan, kawasan Bukit Asun ini dibenarkan untuk dijadikan

kawasan kediaman terancang rumah bertingkat. Mengikut kelas kegunaan tersebut,

rumah bertingkat dibenarkan termasuklah kondominium. Ketinggian bangunan yang

dibenarkan oleh Majlis Daerah Kubang Pasu bagi kawasan Bukit Asun (BPK 1.5)

adalah sebanyak 5 tingkat, ketinggian tersebut adalah ketinggian maksimum

termasuk ruang tempat letak kereta. Sebarang penambahan tingkat dibenarkan

sekiranya melakukan permohonan dengan Majlis Daerah Kubang Pasu disertakan

dengan sebab-sebab yang kukuh. Ketinggian bangunan maksimum juga bergantung

kepada nisbah plot, kawasan plinth dan keharmonian dengan kawasan sekitar serta

tertakluk kepada lain-lain syarat yang digunapakai oleh Majlis Daerah Kubang Pasu

dan Jabatan Penerbangan Awam (DCA). Selain itu, dari aspek densiti pula, lain-lain

rumah bertingkat adalah dibenarkan dengan syarat kurang 40 unit per ekar.

Cadangan pemajuan kondominium ini memenuhi syarat densiti tersebut dengan

mempunyai kurang daripada 40 unit bagi per ekar. Semua pemajuan adalah

mematuhi garis panduan dan piawaian yang digunapakai oleh Majlis Daerah Kubang

Pasu. Sebarang aktiviti yang bercanggah dengan garis panduan perlu mendapat

kelulusan khas daripada Pihak Berkuasa Negeri. Rujukan disertakan dibahagian

Lampiran.

3.3.6 FAEDAH PEMBANGUNAN PERUMAHAN BERTINGKAT DI KAWASAN

BUKIT ASUN

Cadangan pembangunan perumahan bertingkat jenis kondominium di kawasan

Bukit Asun memberikan satu titik peralihan bagi sektor perumahan di bahagian

Kubang Pasu. Perumahan jenis kondominium adalah tidak diberi perhatian dan

masih lagi belum dibina oleh mana-mana pihak pemaju. Kesungguhan pihak kami

mengemukakan cadangan ini adalah melihat kepada prospek perumahan bertingkat

jenis kondominium pada masa hadapan. Dengan pembangunan pesat di beberapa

kawasan BP 1, satu peralihan perlu dilakukan agar tidak berlaku masalah bandar

seperti bandar- bandar di Malaysia. Oleh itu, sektor perumahan tidak seharusnya

tertumpu di kawasan bandar sahaja. Pemilihan tapak di Bukit Asun adalah sangat

26


baik kerana kedudukan tapak tersebut bukan dalam kawasan bandar Jitra dan

pekan Changlun. Ia sekaligus memberikan kelebihan kepada cadangan

pembangunan kondominium tersebut kerana jauh daripada kesesakan, pencemaran

bunyi serta gangguan alam sekitar. Cadangan pembangunan kondominium juga

mempunyai ciri-ciri seperti nyaman, eksklusif serta privasi dan moden. Ini sekaligus

membawa kepada perubahan dalam sektor perumahan bertingkat khususnya di

kawasan BP 1.5 dan daerah Kubang Pasu.

3.3.7 PELAN CADANGAN YANG DIRANCANG DI BUKIT ASUN

Rajah 3.3.7 (a) : Pelan Lokasi Blok Perancangan 1 (Paya Pahlawan) dan pelan

lokasi tapak cadangan

27


Rajah 3.3.7 (b) : Pelan Tapak Cadangan Pembangunan Perumahan Kondominium

di Bukit Asun

28


4.0 KESIMPULAN

Secara kesimpulannya, cadangan pembangunan perumahan bertingkat jenis

kondominium ini jelas menunjukkan prospek perumahan bertingkat untuk pada masa

hadapan. Tapak cadangan juga mempunyai potensi sebagai perumahan bertingkat

jenis kondominium, ini kerana tapak tersebut mempunyai nilai eksklusif dan ada nilai

privasi. Umum mengetahui kondominium adalah sejenis bangunan bertingkat yang

mempunyai nilai hartanah mewah dan eksklusif, serta sangat menekankan kepada

aspek privasi. Oleh itu, tapak cadangan adalah relevan dan berpotensi menjadi

tumpuan penduduk bandar yang ingin menghindari kesesakan bandar, golongan

berpendapatan tinggi serta penduduk yang menginginkan ruang santai serta untuk

memiliki kediaman yang tenang, nyaman dan privasi di kawasan Bukit Asun ini.

Selain itu segala faktor dan analisis telah dijalankan dan jelas projek pembangunan

perumahan bertingkat ini sangat sesuai diwujudkan. Cadangan ini juga dibuat

berdasarkan garis panduan yang telah ditetapkan oleh Majlis Daerah Kubang Pasu

serta melalui pelbagai prosedur pembangunan tanah. Cadangan perumahan

bertingkat kondominium ini diharapkan mampu direalisasikan dan mempunyai

prospek pembangunan yang cerah dan moden.

29

cadangan pembangunan hartanah kondominium

Documents