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Poder Judicial de la Nación
CAMARA CIVIL - SALA F
“ARGENTINO, VICENTE Y OTROS C/ CARRANZA, JOSÉ Y
OTROS S/ PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA - ORDINARIO” EXPTE.
20383/1995
En Buenos Aires, Capital de la República Argentina a
los 4 . días del mes de septiembre de
2020, reunidos en acuerdo los Sres. Jueces de la Excma. Cámara
Nacional de Apelaciones en lo Civil, Sala “F”, para conocer en los
autos del epígrafe, respecto de las cuestiones sometidas a su
decisión, a fin de determinar si es arreglada a derecho la sentencia
apelada.
Practicado el sorteo correspondiente resultó el siguiente
orden de votación: Sres. Jueces de Cámara Dres. GALMARINI.
ZANNONI. POSSE SAGUIER.
A las cuestiones propuestas el Dr. Galmarini dijo:
I.- En el escrito inicial (fs. 174/182), mediante
apoderado, Vicente Argentino, Nora Asunción Argentino y Margarita
Vidal vda. de Argentino, promovieron esta demanda contra José M.
Carranza (fs. 185) de prescripción adquisitiva para que se ordene la
inscripción de los nombrados y de Laura Beatriz y Domingo Alejo
Argentino, en el Registro de la Propiedad Inmueble como cotitulares
(respetando proporciones legales) del inmueble situado en la calle
Girardot 243, Capital Federal. Invocaron que el matrimonio Asunción
Parmegiano y Vicente Argentino poseyó durante 35 años dicho
inmueble, en forma pública y pacífica, que ambos cónyuges
fallecieron y los nombrados son herederos universales, y como el
matrimonio tenía derecho a usucapir, sus herederos también lo
tenían. De dicho matrimonio nacieron Domingo Alejo, Vicente,
Amadeo Ángel y Laura Beatriz, aclarando que Amadeo Ángel
falleció y su cónyuge e hija son co-actoras, con Vicente, en autos.
A fs. 1071/1073 se denunció el fallecimiento de Nora
Asunción Argentino y a fs. 1088/1089 se agregó copia certificada de
la declaratoria de herederos de esta última en la que se declaró
Fecha de firma: 04/09/2020Firmado por: JOSE LUIS GALMARINI, JUEZ DE CAMARAFirmado por: EDUARDO ANTONIO ZANNONI, JUEZ DE CAMARAFirmado por: FERNANDO POSSE SAGUIER, JUEZ DE CAMARA
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única y universal heredera a su madre Margarita Vidal, quien
también falleció según consta denunciado a fs. 2272 y a fs. 2311 se
certificó sobre la sucesión de esta última que se reputó vacante la
herencia y a fs. 2319 se presentó Claudia Alejandra Samara en su
carácter de curadora de la sucesión de Margarita Vidal.
A fs. 2296/2297 se presentaron por la parte actora, en
representación de su padre Domingo Alejo Argentino, sus hijas
Graciela Asunción y Laura Ester Argentino. A fs. 2304 se certificó
que estas últimas fueron declaradas únicas herederas de su padre
Domingo Alejo Argentino.
En el escrito de demanda, la actora también solicitó la
integración de la litis con Laura Beatriz Argentino y su cónyuge
Antonio Félix Martínez, por el tenor de la carta documento señalada
con la letra P (obrante a fs. 67), mediante la cual ellos les hicieron
conocer su intención de promover juicio de usucapión para obtener
la propiedad exclusiva del inmueble en cuestión (fs. 178 vta.). A fs.
580/584 Antonio Félix Martínez y Laura Beatriz Argentino de
Martínez manifiestan que han tomado conocimiento de la acción
entablada y de la tramitación de este juicio, y se presentan a los
efectos de hacer valer sus legítimos derechos y repeler la
presentación de la parte actora, oponiendo como defensa la
prescripción adquisitiva ganada a su favor por la posesión “animus-
domini” que detentan hasta la fecha de esa presentación del
inmueble sito en la calle Girardot nº 243, de Capital Federal, en
forma quieta, pública, pacífica, notoria e ininterrumpida. El traslado
de esta presentación es respondido a fs. 603/604 por quienes
promovieron la acción y a fs. 609 y vta. se hizo lugar a la citación
como terceros en los términos del art. 94 del Código Procesal de
Antonio Félix Martínez y Laura Beatriz Argentino de Martínez, y se
los tuvo por contestada la citación con la presentación de fs.
580/584. Es de advertir que ambos murieron durante el trámite del
proceso y se presentó como única y universal heredera Vanesa
Fecha de firma: 04/09/2020Firmado por: JOSE LUIS GALMARINI, JUEZ DE CAMARAFirmado por: EDUARDO ANTONIO ZANNONI, JUEZ DE CAMARAFirmado por: FERNANDO POSSE SAGUIER, JUEZ DE CAMARA
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Elizabeth Martínez (fs. 1082/1086, fs. 1092, fs. 1104 y fs.
2267/2268).
Por otro lado, a fs. 211/212 se presenta la Municipalidad
de la Ciudad de Buenos Aires manifestando que su parte revestirá
en este juicio carácter de demandado para el supuesto de que en
autos resulte que existe interés fiscal comprometido, según surge
del art. 24 inc. d) de la ley 14159 (decreto ley 5756/68).
Con respecto a la parte demandada, como señala la
magistrada una vez informado a fs. 198 el fallecimiento de José M.
Carranza, a fs. 227 y fs. 228 se endereza la demanda contra
Arcadio Carranza y contra los herederos de José M. Carranza, y
ante el desconocimiento del paradero de ambos el Sr. Defensor
Oficial contesta demanda en los términos que surge de la
presentación de fs. 821, negando los hechos. Ante las
investigaciones realizadas y lo informado a fs. 1031, se endereza la
demanda a fs.1034/1035 contra Hilda Teresa Valeriano de Isola y
Atilio Armando Isola y/o quienes resultaren eventualmente
sucesores de este último, Claudia Roxana y Fabián Atilio Isola. A fs.
1042 se acompaña un acuerdo entre los actores y los herederos de
Atilio Armando Isola, Hilda Valeriano de Isola, Claudia Roxana Isola
y Fabián Atilio Isola, en el que estos se allanan a las pretensiones
planteadas por los requirentes, a que se dicte sentencia haciendo
lugar a la demanda por prescripción adquisitiva del inmueble de
referencia, a favor de Vicente Argentino, Margarita Vidal de
Argentino, Nora Asunción, Laura Beatriz y Domingo Alejo Argentino.
Ante la presentación de los demandados a fs. 1070 se dispuso el
cese de la representación del Defensor Oficial.
En la sentencia de fs. 2419/2436, la Sra. jueza luego de
un exhaustivo desarrollo referido a la doctrina y jurisprudencia
relacionada con los requisitos previstos por la ley para adquirir el
dominio mediante la posesión de inmuebles por usucapión y sobre
la idoneidad de la prueba que acredite esos requisitos, una vez
establecidos los hechos invocados y la plataforma jurídica aplicable
Fecha de firma: 04/09/2020Firmado por: JOSE LUIS GALMARINI, JUEZ DE CAMARAFirmado por: EDUARDO ANTONIO ZANNONI, JUEZ DE CAMARAFirmado por: FERNANDO POSSE SAGUIER, JUEZ DE CAMARA
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al caso, acertadamente consideró que debía apreciarse la prueba
producida por las partes para determinar si correspondía hacer
lugar a alguna de las respectivas pretensiones planteadas por los
actores o por los terceros, destacando que -como había señalado
anteriormente- resultan insuficientes los allanamientos y los
acuerdos efectuados con los herederos del demandado. Tras
realizar el análisis de los hechos invocados por los actores y por los
terceros, y apreciar la prueba producida en estas actuaciones llegó
a la conclusión de que es dable reconocer que Laura Beatriz
Argentino y Antonio Félix Martínez han detentado la posesión por
más de veinte años (veinticinco -25- a la fecha de interposición de la
presentación de fs. 580/584) del inmueble ubicado en la calle
Girardot 243 de la CABA, en forma pública, pacífica, continua sin
que ninguna otra persona, ni familiares ni terceros, hubieran
efectuado acciones o actividades con entidad suficiente para
controvertir tal posesión y hacer valer su presunto carácter de
dueños y/o continuadores del carácter de propietarios. Por las
razones que expone sostuvo que la disposición procesal contenida
en el art. 1905 del Código Civil y Comercial de la Nación es de
aplicación inmediata, por lo que determina la fecha de cumplimiento
del plazo de prescripción adquisitiva. En consecuencia, la Sra. jueza
decide por un lado desestimar la demanda entablada por los Sres.
Vicente Argentino, Nora Asunción Argentino y Margarita Vidal, con
costas. Asimismo, admite la pretensión planteada por “terceros” a fs.
580/588 por vía de defensa a la acción ejercida en autos, con
costas a la actora. En consecuencia, declaró que Laura Beatriz
Argentino y Antonio Félix Martínez, adquirieron por usucapión el
dominio del inmueble ubicado en la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires, en la calle Girardot 243, entre las de Concepción Arenal y
Santos Dumont, por la posesión veinteñal, estableciendo que la
adquisición de la propiedad se produjo el 30 de mayo de 1994, que
figura registralmente a nombre de José Mateo Carranza. Impuso las
costas a la actora. También ordenó que, una vez firme la sentencia,
Fecha de firma: 04/09/2020Firmado por: JOSE LUIS GALMARINI, JUEZ DE CAMARAFirmado por: EDUARDO ANTONIO ZANNONI, JUEZ DE CAMARAFirmado por: FERNANDO POSSE SAGUIER, JUEZ DE CAMARA
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se expida testimonio de estilo para su inscripción en el Registro de
la Propiedad Inmueble de la Capital Federal.
Apelaron María Eugenia Labombarda -curadora de la
sucesión vacante de Margarita Vidal- (fs. 2439), el coactor Vicente
Argentino (fs. 2441) y Vanesa Elizabeth Martínez -heredera de
Laura Beatriz Argentino y Antonio Félix Martínez- (fs.2443). Estos
dos últimos recursos fueron declarados desiertos a fs. 2484.
Únicamente expresó agravios la curadora de la sucesión vacante de
Margarita Vidal a fs. 2461/2471, cuyo traslado fue respondido a fs.
2473/2483 por Vanesa Elizabeth Martínez por los terceros citados
(fs. 2473/2482).
II.- En primer término, la apelante se agravia de la
sentencia en cuanto la magistrada entiende que a partir del 29 de
mayo de 1974 debe considerarse el inicio de la posesión a favor de
Laura Beatriz Argentino y Antonio Félix Martínez, con exclusión de
los restantes hermanos de la primera. Consideran que los mismos
principios del derecho que han sido expuestos a lo largo del fallo
han resultado soslayados o directamente contrariados cuando debía
aplicarse esa normativa, en cuanto se ha atribuido la posesión
exclusiva de la totalidad del inmueble a los terceros, omitiendo
considerar la posesión pública y pacífica del mismo bien por parte
del matrimonio Asunción Parmegiano y Vicente Argentino, y los
consecuentes derechos hereditarios de todos los sucesores en sus
respectivos porcentajes. Expresa que no se encuentra debatido en
autos que la posesión del inmueble de Girardot 243 de esta ciudad
la ejerció el matrimonio de los nombrados anteriormente, que lo
ocupó como vivienda familiar durante más de 35 años, junto con sus
hijos, que se fueron yendo a medida que se independizaron,
excepto la aquí tercera Laura Beatriz, que después de contraer
matrimonio con Martínez en 1969, continuó ocupando la misma
vivienda con su marido -y después con los hijos comunes que
tuvieron- en la que convivieron con los padres de ella, hasta la
defunción de éstos, ocurrida el 18 de abril de 1967 la del padre y el
Fecha de firma: 04/09/2020Firmado por: JOSE LUIS GALMARINI, JUEZ DE CAMARAFirmado por: EDUARDO ANTONIO ZANNONI, JUEZ DE CAMARAFirmado por: FERNANDO POSSE SAGUIER, JUEZ DE CAMARA
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28 de agosto de 1975 la de la madre. Por un lado, aducen que estos
hechos han sido comprobados en autos por medio de toda la
prueba rendida, testimonial de ambas partes, documental e
informativa, aunque por otro sostiene que no resulta necesario
reseñar las efectivas medidas de prueba, por entender que las
partes han sido contestes en que Vicente Argentino y Asunción
Parmegiano fueron poseedores públicos pacíficos y “animus
domini” del inmueble, y que Laura Beatriz Argentino y Antonio Félix
Martínez, ocuparon ese inmueble como vivienda familiar,
conviviendo con la madre de ella, Asunción Parmegiano, hasta su
defunción el 28 de agosto de 1975. Señala que lo que constituye el
objeto de la litis es determinar la naturaleza de la ocupación de la
vivienda por parte del matrimonio de Laura Beatriz Argentino y su
esposo, destacando que según los actores fue solamente una mera
tenencia con tolerancia de los coherederos, y según los terceros
una posesión legítima a título de dueños. De modo tal que la
recurrente, curadora de la sucesión vacante de Margarita Vidal,
parte de la idea de que no está controvertido que Vicente Argentino
(padre) y Asunción Parmegiano eran legítimos poseedores del
inmueble hasta su defunción, y sobre esa base alegan que a partir
de ese momento exacto los derechos se transmiten a sus
sucesores, y únicamente a partir de esa fecha uno de los
coposeedores podrían invocar posesión exclusiva, oponible a los
restantes herederos que continúan la persona de la poseedora. Por
ello expresan que si Asunción Parmegiano vivió hasta el 28 de
agosto de 1975, sus herederos la suceden en la posesión y sólo a
partir de allí podrían llegar a resultar excluidos, razón por la cual
considera erróneo tomar como fecha de inicio de la prescripción
adquisitiva exclusiva el 29 de mayo de 1974. Tampoco admiten que
la muerte de los poseedores originales constituya por sí misma una
causal de posesión exclusiva por parte de la coheredera que siguió
ocupando el inmueble, puesto que ese derecho requiere para
prosperar una efectiva y categórica interversión del título. Además,
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invocan como hechos interruptivos de la prescripción la cédula de
notificación de fecha 2 de octubre de 1984 y la carta documento del
27 de diciembre de 1994.
Como segundo agravio señala la omisión de valorar los
efectos de la mencionada cédula de notificación cursada el 2 de
octubre de 1984 a Laura Beatriz Argentino en el expediente
sucesorio de sus padres, mediante la cual se corría traslado de la
presentación formulada por su hermano Vicente Argentino (h), en la
que denunciaba como bienes del acervo hereditario los derechos
posesorios de ambos causantes sobre el inmueble de Girardot 243
de esta ciudad. Manifiesta que el silencio guardado implicó una
manifestación de voluntad afirmativa, en lo que a la existencia de
los derechos concierne. También invocan el poder otorgado el 29 de
abril de 1985 (fs. 59/63), junto a los actores originarios de esta
acción.
En el tercer agravio la apelante hace referencia a la
interversión del título de la posesión y la valoración de la prueba.
Encuadra el caso como un supuesto de usucapión entre
coposeedores y/o sus sucesores, por lo que hace referencia a la
interversión del título por los terceros que habrían pasado de ejercer
la posesión sobre su propio porcentaje a poseer la totalidad,
excluyendo a los demás. Cuestiona la apreciación de la prueba
efectuada por la magistrada y vuelve como punto de partida a dar
por cierto que no está controvertido que los poseedores originales
del inmueble eran los esposos Vicente Argentino (padre) y Asunción
Parmegiano, aduciendo que los sucesores de estos últimos
reclaman derechos posesorios contra la co-heredera Laura Beatriz y
su cónyuge, enmarcando el caso como un supuesto de usucapión
entre comuneros y familiares, que requiere una estricta acreditación
de la interversión del título de la posesión. Sostienen que es distinta
la naturaleza de los actos posesorios que debe acreditar un simple
tercero que los que cabe exigir a un co-poseedor o de un tenedor,
que entienden es normal que cumplan los actos que derivan de esa
Fecha de firma: 04/09/2020Firmado por: JOSE LUIS GALMARINI, JUEZ DE CAMARAFirmado por: EDUARDO ANTONIO ZANNONI, JUEZ DE CAMARAFirmado por: FERNANDO POSSE SAGUIER, JUEZ DE CAMARA
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condición -pagar impuestos y servicios, realizar arreglos, por
ejemplo- sin que de ellos se desprenda una voluntad de excluir a los
demás. A continuación, la apelante realiza un examen de los
elementos de convicción obrantes en autos y entiende que la
prueba rendida no es hábil para excluir la posesión de los sucesores
de Asunción Parmegiano, por lo que no puede comprobarse si las
reformas se hicieron durante el lapso de la posesión de aquélla.
Finalmente, concluye la recurrente que ninguno de los elementos
enumerados para sustentar la resolución, es una prueba hábil y
conducente a los efectos de la interversión del título de posesión
exclusiva por parte de la coposeedora, que a su entender era
requisito para que progrese la pretensión de los presentados como
terceros. Por lo que solicita se revoque la sentencia y se haga lugar
a la demanda de prescripción adquisitiva impetrada por los actores,
rechazando la pretensión introducida por los presentados como
terceros, con costas.
III.- Contrariamente a lo aducido por la apelante los
principios del derecho relacionados con la usucapión que desarrolla
la magistrada en su pronunciamiento en manera alguna han sido
soslayados y menos aún contrariados en la aplicación al caso de la
normativa que regula la materia.
La recurrente cuestiona que la juzgadora haya atribuido
la posesión exclusiva de la totalidad del inmueble a los terceros,
omitiendo considerar la posesión pública y pacífica del mismo bien
por parte del matrimonio de Asunción Parmegiano y Vicente
Argentino (padre), y los consecuentes derechos hereditarios de
todos los sucesores en sus respectivos porcentajes. Para lo cual
invoca que los nombrados ocuparon el inmueble como vivienda
durante 35 años, junto a sus hijos, que se fueron yendo a medida
que se independizaron, excepto Laura Beatriz que continuó
ocupando la misma vivienda aún después de casarse con Martínez
en el año 1969 -y con las hijas de ambos-, en la que convivieron con
los padres de ella hasta que fallecieron, en realidad con la madre (el
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padre Vicente Argentino murió el 18 de abril de 1967 y la madre
Asunción Parmegiano el 28 de agosto de 1975). Sobre la base de
considerar que no está controvertido que estos últimos eran
legítimos poseedores hasta su defunción arguye que a partir de ese
momento los derechos se transmiten a sus sucesores y únicamente
a partir de esa fecha uno de los coposeedores podría invocar
posesión exclusiva, oponible a los restantes herederos que
continúan la persona de la poseedora, por lo que entienden que si
Asunción Parmegiano vivió hasta el 28 de agosto de 1975, sus
herederos la suceden en la posesión y sólo a partir de entonces
podrían ser excluidos, por lo que cuestionan que se hubiera
establecido en la sentencia como fecha de inicio de la prescripción
el 29 de mayo de 2974.
Como bien puso de resalto la magistrada dada la
naturaleza peculiar de este modo de adquisición de dominio, la
prueba a producirse adquiere una importancia trascendental y debe
generar en el juzgador el íntimo convencimiento de que los
extremos exigidos por la ley para adquirir por prescripción se
encuentran probados de manera insospechable, clara y
convincente, por lo que ha considerado necesaria la cabal
demostración en el juicio de los actos posesorios efectuados por
quien pretende usucapir. Acertadamente recuerda la Sra. jueza
antecedentes doctrinarios y jurisprudenciales según los cuales ni
siquiera el allanamiento del demandado exime al actor de la carga
de probar los hechos alegados como fundamento de la acción (fs.
2426, considerando IV). En dicho considerando la magistrada
fundamenta en forma exhaustiva las razones en las que se sustenta
la exigencia de prueba de los requisitos establecidos por la ley para
adquirir el dominio por usucapión, destacando que el interés general
juega un papel trascendente en la prescripción adquisitiva, por lo
que para que prospere debe acreditarse en forma plena y acabada
que se ha poseído efectivamente, de manera quieta, pública,
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pacífica e ininterrumpidamente y con “animus domini” el bien que
se trata.
En el caso, a mi juicio, adquiere primordial importancia
el criterio recordado por la juzgadora según el cual la circunstancia
de que una persona habite el inmueble hace décadas no basta para
tener por acreditado que esa ocupación estuvo impregnada del
“animus domini” necesario para consumar la adquisición de dominio
por prescripción. Motivo por el cual no resulta suficiente que se
acredite un relativo desinterés por el inmueble por parte de la
demandada, sino que se requiere necesariamente la cabal
demostración de los actos posesorios efectuados por quien
pretenda usucapir, según la jurisprudencia que cita en su
pronunciamiento (fs. 2427 vta. último párrafo del considerando IV).
De ahí que la prueba de los requisitos exigidos por la
ley se impone siempre como carga procesal a quien o quienes
aspiran a la adquisición de dominio o condominio de un inmueble
por prescripción, aun en el caso de allanamiento de la parte
demandada y también entre quienes controvierten entre sí la
posesión exclusiva o coposesión hábil para adquirir el dominio por
usucapión. Como ocurre en el caso, en el que el conflicto se suscitó
principalmente entre los reclamantes por vía de la acción y los
terceros que opusieron la prescripción adquisitiva como defensa.
Pese a lo manifestado en su memorial por la curadora
de la sucesión vacante de Margarita Vidal, en el sentido de que no
se encuentra debatido en autos que la posesión del inmueble
ubicado en la calle Girardot 243, de esta ciudad, la ejercieron
Vicente Argentino (padre) y Asunción Parmegiano y que las partes
han sido contestes en que estos últimos fueron poseedores
públicos, pacíficos y “animus domini” del inmueble, más allá de que
esta última aseveración no es exacta, pues no es asimilable la
ocupación como vivienda por dicho matrimonio y sus hijos, a la
posesión idónea para adquirir el dominio, de todos modos a la
actora le incumbía la carga de probar que Vicente Argentino (padre)
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y/o Asunción Parmegiano habían ejercido la posesión del inmueble
durante el plazo establecido por la ley para constituirse en dueños
o, en su caso, que esa posesión idónea para usucapir fue
continuada por los descendientes hasta el cumplimiento del plazo.
En el caso no ha de soslayarse que en la detallada
relación de los hechos alegados en el escrito inicial de la acción
promovida originariamente por Vicente Argentino (h), Margarita Vidal
de Argentino y Nora Asunción Argentino -viuda e hija de Amadeo
Ángel Argentino- hacen mención a que Asunción Parmegiano y
Vicente Argentino celebraron matrimonio el 31/3/1923 y en el año
1932 dicho matrimonio comienza a alquilar un inmueble situado a
pocos metros del domicilio de la novia, esto es, Girardot 243 (fs.
175). Es decir, que los actores expresaron que el matrimonio
mencionado -padres de Vicente (h), abuelos de Nora Asunción y
suegros de Margarita Vidal de Argentino- ingresaron al inmueble
como inquilinos y, por lo tanto, pesaba sobre los actores la carga de
acreditar actos demostrativos de la interversión del título por el que
aquéllos habían comenzado a ocuparlo.
Sobre el punto en examen resultan determinantes las
previsiones contenidas en los arts. 2353 y 2458 del Código Civil de
Vélez Sarsfield. La primera de ellas es el principio general previsto
en el art. 2353 del Código Civil que consagra como regla la
inmutabilidad de la causa de la relación real, según el cual “la causa
o título de la relación real no puede ser cambiada por la mera
voluntad de su sujeto (‘nadie puede cambiar por sí mismo’) y se
prolonga en el tiempo el emplazamiento originario (‘ni por el
transcurso del tiempo’)” (Jorge Horacio Alterini en “Código Civil
Anotado” de Jorge Joaquín Llambías, T.IV, p.81, Abeledo-Perrot, Bs.
As. 1981). A su vez, el art. 2458 del mismo código contempla el
supuesto de interversión del título por quien tiene la cosa a nombre
del poseedor, que requiere para que opere de actos exteriores
contra el poseedor. Concordantemente con el art. 2353 no basta la
mera voluntad del tenedor, tanto sea la voluntad interna como que
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ésta se manifieste (art. 2447), sino que “Es menester que existan
actos exteriores que reflejan la voluntad del tenedor de provocar la
pérdida de la posesión, pero sólo ‘cuando sus actos producen ese
efecto’” (Alterini, op. cit., p. 207/20.
Como ha sostenido esta Sala: “Es menester que el
tenedor realice un acto positivo de voluntad que revele el propósito
de contradecir la posesión de aquel en cuyo nombre se tenían las
cosas, de manera que no deje la más mínima duda sobre su
intención de privarlo de su facultad de disponer de ella”. Allí mismo
se puso de resalto que respecto del acto de voluntad demostrativo
de la modificación del título del pretendiente de la usucapión “...Es
necesario que lo exteriorice de modo tal que el poseedor la conozca
o pueda conocerla” (CNCiv. Sala F, febrero 20/1995, “Wojcik Waryas
Emilia c/ Wojcik y Waryas Genoveva y otros s/ prescripción
adquisitiva” L. 150.747, y antecedentes doctrinarios y
jurisprudenciales allí citados).
Esa intención de hacer perder la posesión a aquel en
cuyo nombre se poseía “mediante actos que producen ese efecto”
deben ser apreciados en forma rigurosa. Por ello se ha entendido
que los actos de posesión deben ser inequívocos (CNCiv. Sala F,
febrero 22/2007, “Jorge o Jorge Lojo Ángel y otro c/ Calvo Agrasar y
otro s/ prescripción adquisitiva” L. 461.160).
Es de recordar que el art. 2384 del Código Civil
establece que son “actos posesorios de cosas inmuebles: su
cultura, percepción de frutos, su deslinde, la construcción o
reparación que en ellas se haga, y en general su ocupación de
cualquier modo que se haga, bastando hacerla en alguna de sus
partes”. Se ha sostenido que los actos enumerados son
demostrativos de posesión fáctica en sentido riguroso y hacen
presumir la intención del sujeto de poseer a título de dueño aunque
ello no significa que no puedan llevarse a cabo por un mero tenedor
(Gabas, Alberto A., “Juicios Posesorios. Acciones e interdictos”, 2ª
ed., Buenos Aires, Hammurabi, 2005, pág. 31). El enunciado que
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efectúa la citada norma legal es general y por ende existen otros
actos no mencionados en el referido artículo que también configuran
verdaderos actos posesorios. Es por ello que resulta necesario
analizar las circunstancias que rodean a cada uno de esos actos,
para determinar si revisten o no el carácter de posesorios “animus
domini” (CNCiv Sala E, noviembre 15/2013 “R. J. C. C/ O. M. S. s/
prescripción adquisitiva”, L. 627.582, voto del Dr. Fernando
Racimo). Concordantemente con referencia al art. 2384, la Dra.
Beatriz Areán señala que como los denominados actos posesorios
revisten ese carácter por voluntad del legislador y no por su propia
naturaleza, deben ser examinados en cada caso particular con
suma prudencia y atendiendo a las circunstancias particulares,
debido al valor que tienen y a los efectos que producen (“Código
Civil Anotado”, Jorge Joaquín Llambías-Beatriz Areán, T. IV, p. 229,
Abeledo-Perrot, Bs. As. 2012). Asimismo, expresa que se ha
elaborado un extenso catálogo de actos de esa naturaleza en los
juicios de prescripción adquisitiva, y enuncia los que se han
considerado aptos para la usucapión (Areán, en “Código…” op. y
loc. cit. p. 229).
Como bien pone de resalto la magistrada la sola
detentación material de la cosa no hace presumir el “animus rem
sibi habendi” que caracteriza la posesión. Acertadamente recuerda
jurisprudencia según la cual “lo que debe quedar en claro no son los
actos materiales de ocupación, sino la realización de actos que
difícilmente el mero ocupante habría de ejecutar, es decir, aquellos
de tal envergadura o características que sólo quien se ha trazado el
objetivo de apropiarse de la cosa estaría dispuesto a llevar a cabo
(conf. C. 2ª Civ. y Com. La Plata, sala 2ª, 04/07/2002, Lexis Nº
14/80516)”. Continúa manifestando la Sra. jueza que la intención o
voluntad jurídica de poseer a título de dueño “debe encontrarse
exteriorizada a través de lo que se denomina la ‘prueba compuesta’,
que es la coordinación de elementos correspondientes a diferentes
naturalezas probatorias y que deja como saldo sistematizado una
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acreditación (conf. C. 1ª CC San Isidro, Sala I, 30/03/2010, Ed
18/07/2011, nro 12.793)” (ver fs. 2427 y vta.).
La sola aseveración formulada en el escrito inicial de
que el matrimonio de Asunción Parmegiano y Vicente Argentino
(padre), poseyó, durante 35 años, el inmueble, en forma pública y
pacífica (fs. 174 y vta.), indudablemente no basta para tener por
acreditado la posesión por aquéllos y que los reclamantes como
herederos universales sucedieran en la posesión que los causantes
tenían según ellos invocan con derecho a usucapir. Esa aseveración
sin duda es insuficiente para acceder a la pretensión, sin la
existencia de prueba eficaz que sea demostrativa de actos
posesorios que la respalden, actos que además en supuestos como
el del caso debieron ser hábiles para producir la interversión del
título. En la enunciación de los hechos que desarrolla a fs. 175/176
vta. no surge explicitado acto posesorio alguno, más allá de la
ocupación durante esos 35 años del matrimonio con sus hijos, estos
últimos hasta que se fueron yendo cuando se independizaron, salvo
Laura Beatriz que permaneció viviendo en el inmueble aun después
de contraer matrimonio con Martínez. La mera denuncia de
domicilio en la calle Girardot 243, efectuada en los distintos
instrumentos que mencionan en la presentación inicial, aun por los
hijos que se fueron yendo, en manera alguna puede ser entendida
como acto posesorio, ni menos con entidad suficiente para mutar el
título de la relación real, de tenedores a poseedores. También hacen
referencia a que los padres indicaban el mismo domicilio en los
distintos contratos que invocan. En lo atinente a la usucapión en el
escrito inicial solamente mencionan trámites administrativos
realizados por Antonio Félix Martínez en el año 1965 cuando era
novio de Laura Beatriz Argentino, a comunicaciones entre los
hermanos y Margarita Vidal y su hija referidas a la cuestión del
inmueble mencionado, a la denuncia formulada en las sucesiones
de los padres en el año 1984 por Vicente Argentino (h) relacionada
con la invocación de derechos posesorios sobre el inmueble y a la
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actitud asumida por Laura Beatriz. Sobre esta cuestión me
pronunciaré más adelante. Pero lo cierto es que en concreto en el
escrito introductorio de la acción no se ha hecho mención explícita
alguna que pudiera ser encuadrada como acto posesorio que fuera
útil para adquirir el dominio por prescripción y menos aún con
entidad suficiente para intervertir el título de la ocupación por parte
del matrimonio de Vicente Argentino (padre) y de Asunción
Parmegiano.
Con respecto a los trámites administrativos realizados
en el año 1965 por Antonio Félix Martínez, quien en esa época era
novio de Laura Beatriz Argentino, en las fotocopias certificadas a fs.
1276 de la documentación identificada con las letras E, E’, F y G,
agregadas a fs. 1221/1225 y vta., fueron actuaciones
administrativas relacionadas con la averiguación de quién era la
persona a cuyo nombre se encontraba inscripto el dominio del
inmueble de la calle Girardot 243. Bien puede considerarse que se
trató de un primer paso con miras a intentar la usucapión por los
padres de su entonces novia, pero no constituye un acto posesorio.
Tampoco puede serlo respecto de sus padres la mera denuncia en
la sucesión efectuada en el año 1984 por Vicente Argentino (h) de
los derechos posesorios sobre el inmueble en cuestión, ni la
notificación de esa denuncia a los coherederos.
Aunque para resolver lo planteado como primer agravio
se considere el cuestionamiento que formula la apelante en el tercer
agravio en cuanto a la apreciación de la prueba testifical efectuada
por la magistrada de primera instancia, juzgo que de todos modos
no se modifica lo hasta aquí expuesto acerca de la falta de
elementos de convicción suficientes para respaldar la acreditación
de actos posesorios atribuibles a Vicente Argentino (padre) o a
Asunción Parmegiano hasta el fallecimiento de esta última. Si bien
no es exacto lo afirmado por la magistrada en el sentido de que
“todos los testigos han dado cuenta del conocimiento personal de
los actos posesorios que fueron realizados por los terceros Laura
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Beatriz Argentino y Antonio Félix Martínez...”, pues uno de los
testigos propuestos por la actora -Roberto Albor- respondió que en
la década del ’70 Amadeo Argentino empezó a desplazar la tierra
del fondo, aclarando que todos los vecinos fueron a ayudar, e
hicieron un patio con parrilla, y que luego adelante empezaron a
sacar los escalones e hicieron un salón con garaje y los demás
arreglos que menciona, manifestando que muchas mejoras las pagó
Amadeo Argentino y últimamente Laura Argentino (ver fs. 1286
vta/1287, resp. a la 26ª. preg. formulada por el tribunal), más allá de
las diferencias de esa declaración con los relatos efectuados por los
testigos propuestos por los terceros, sin duda la coincidencia entre
las respuestas de estos últimos sobre las obras afrontadas por
Martínez desde que llegó a vivir en la casa, dan sustento a la
valoración de la prueba de testimonial efectuada por la magistrada
en forma conjunta con el resto de los elementos aportados al
proceso, en tanto tuvo especialmente en cuenta lo por ella
sostenido respecto de la necesidad de prueba compuesta en este
tipo de procesos. Pero, además, en lo atinente a la prueba
testimonial, la mayor precisión de las respuestas de los testigos
propuestos por los terceros y la participación que manifestaron
haber tenido en cuanto a alguno de los arreglos que atribuyeron
como encarados y pagados por Martínez, llevan a concluir en que
deben prevalecer sus testimonios en cuanto a la eficacia probatoria
por sobre la declaración del testigo Albor. Por otro lado, la referencia
genérica a un desplazamiento de tierra y a la realización de un patio
con parrilla que según este testigo habría realizado Amadeo
Argentino con la ayuda de los vecinos, tampoco constituiría un acto
posesorio atribuible a su madre y Amadeo ya no habitaba en el
inmueble en esa época. En cuanto a la mención a que “luego” -no
se sabe cuándo- adelante se hicieron los trabajos que menciona,
resulta confusa e imprecisa, y pierden fuerza de convicción por
tratarse de tareas similares a los arreglos que los otros testigos
indican como realizados y pagados por Martínez desde que se
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casó. Tampoco ha de soslayarse que si bien el mismo testigo
expresó genéricamente que muchas mejoras las pagó Amadeo,
también hace referencia a que últimamente lo hizo Laura, esto es la
esposa de Martínez. Esa referencia genérica a “muchas mejoras”
realizadas “luego”, pierden fuerza probatoria frente a las
declaraciones de los testigos propuestos por los terceros.
Uno de ellos -Aiello- manifestó que le consta lo que
declara porque Martínez le pidió asesoramiento y le recomendó
unos albañiles que ejecutaron las mejoras que enuncia: la
construcción de un living-comedor, dormitorio, baño y un patio
grande, posteriormente hizo una entrada con puerta garaje y pasillo
y techo cubre auto, agrega que últimamente está construyendo un
departamento para la hija (fs. 1527 vta.). Otro de los testigos
propuesto por los terceros -Campioni- declara que conoció la casa
antes que fuera a vivir Martínez, que se venía abajo, y cuando él
llegó se la puso a arreglar, enunciando los arreglos realizados, que
son coincidentes con los descriptos anteriormente, testigo este que
además aclara que ayudó a Martínez a refaccionar toda la parte
delantera de la casa y que todos los fierros los hicieron en el trabajo
del testigo y luego los llevaron a la casa para amurarlos (fs. 1528 y
vta.). El testigo Cordoña, también propuesto por los terceros, es
coincidente con los dos anteriores en cuanto a que Antonio Martínez
vive en el inmueble desde que se casó y Laura Argentino, de toda la
vida; que Martínez cuando se casó hizo un arreglo muy grande, hizo
el living, el dormitorio, baño y cocina, luego hizo más arreglos,
cuando se compró el auto, se hizo el garaje y el testigo dice que le
hizo el techo y le colocó el portón junto con el que declaró
anteriormente. Declara también que estaba haciendo otro arreglo en
la parte de adelante de la casa (fs. 1529 y vta.). Estos tres testigos
también son concordantes en que los hermanos de Laura cuando
se casaron se mudaron y quedaron en la casa el matrimonio Laura
Argentino y Antonio Martínez con la madre de ella.
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Por lo expuesto, ante la falta de prueba demostrativa de actos
posesorios atribuibles al matrimonio de Vicente Argentino (padre) y
Asunción Parmegiano, que además en el caso debieron ser idóneos
para producir la interversión del título, en razón de que los actores
invocaron que aquéllos comenzaron a alquilar el inmueble de la
calle Girardot 243, no se ha configurado en favor de Vicente
Argentino (padre), ni de Asunción Parmegiano, la posesión sobre el
inmueble objeto de este proceso y, consecuentemente, no se les
trasmitió a sus herederos derecho posesorio alguno. Por lo que
tampoco nos encontramos ante un supuesto de coposesión entre
dichos coherederos, ni por tanto pueden considerarse hechos
interruptivos de la prescripción notificación cursada en la sucesión el
2 de octubre de 1984, ni la carta documento del 27 de diciembre de
1994 (fs. 66).
Si bien es cierto que Laura Beatriz Argentino y su
marido Antonio Félix Martínez ocuparon el inmueble como vivienda
familiar, conviviendo con la madre de ella Asunción Parmegiano
hasta su defunción el 28 de agosto de 1975, esta circunstancia no
obstaba a que ante la falta de prueba de la posesión de esta última,
aquéllos hubieran ejecutados actos posesorios con anterioridad a su
fallecimiento.
Por las consideraciones que anteceden corresponde
desestimar el primer agravio de la apelante.
IV.- Como segundo agravio la curadora de la sucesión
de Margarita Vidal expresa la omisión de la magistrada en valorar lo
que la apelante considera el reconocimiento de la posesión que
infiere de la notificación de fecha 2 de octubre de 1984 por cédula
cursada en los autos “Argentino, Vicente y Parmegiano de
Argentino, Asunción s/ sucesiones” a Laura Beatriz Argentino -en
realidad la notificación fue el 1 de octubre de 1984 (fs. 109 vta. de
los autos mencionados)-. Mediante esa cédula se le notificaba el
traslado de la denuncia formulada por su hermano Vicente
Argentino el 11 de septiembre de 1984 de los derechos posesorios
Fecha de firma: 04/09/2020Firmado por: JOSE LUIS GALMARINI, JUEZ DE CAMARAFirmado por: EDUARDO ANTONIO ZANNONI, JUEZ DE CAMARAFirmado por: FERNANDO POSSE SAGUIER, JUEZ DE CAMARA
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invocados como de titularidad de los causantes del inmueble sito en
la calle Girardot nº 243, Capital Federal (fs. 107 y vta. del expte.
sucesorio). Manifiesta la apelante que Laura Beatriz Argentino
guardó silencio y arguye que ante el emplazamiento judicial para
expedirse por un reclamo de derechos hereditarios de otro heredero
constituye un reconocimiento del derecho reclamado, para lo cual
invoca el art. 919 del Código Civil de Vélez Sarsfield.
Contrariamente a lo aducido por la recurrente la
notificación del traslado de la denuncia de derechos posesorios
sobre un inmueble entre los bienes del acervo hereditario de los
padres formulada por uno de los hijos, en manera alguna importó un
emplazamiento judicial que obligara a expedirse. Ese traslado en la
sucesión simplemente tuvo la finalidad de comunicar al resto de los
hermanos la denuncia formulada. De modo tal que de conformidad
con lo previsto explícitamente por el citado art. 919, el silencio
opuesto a actos o a una interrogación no es considerado como una
manifestación de voluntad conforme al acto o la interrogación, sino
en los casos en que haya una obligación de explicarse, situación
que no se presenta en el supuesto de denuncia de bienes en una
sucesión.
Tampoco corresponde extraer del otorgamiento del
poder general judicial, junto con los aquí actores, el 29 de abril de
1985 (agregado a fs. 59), a que hace referencia a fs. 2465 vta., que
importó un acto interruptivo de la prescripción encuadrable en el art.
3989 del Código Civil, precisamente porque se trata de un poder
general judicial no relacionado específicamente con la cuestión
referida a la usucapión del inmueble. Por otro lado, más allá de que
en este extenso y complicado proceso el conflicto se centró en el
enfrentamiento entre la parte actora y los terceros, esto es entre los
sucesores de los ocupantes originarios -Vicente Argentino (padre) y
Asunción Parmegiano- y una de las hijas Laura Beatriz de estos
últimos junto a su marido, lo cierto es en realidad que tanto los
actores como los terceros ejercían la prescripción adquisitiva contra
Fecha de firma: 04/09/2020Firmado por: JOSE LUIS GALMARINI, JUEZ DE CAMARAFirmado por: EDUARDO ANTONIO ZANNONI, JUEZ DE CAMARAFirmado por: FERNANDO POSSE SAGUIER, JUEZ DE CAMARA
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los sucesores de quien se encontraba inscripto como titular de
dominio del inmueble y el citado art. 3989 hace referencia al
reconocimiento expreso o tácito que el poseedor hace del derecho
de aquél contra quien prescribía, situación que no se presenta en el
caso.
Menos atendibles aún son las quejas de la recurrente
ante la decisión que propongo en el considerando III, en cuanto se
desestima la pretendida calidad de coposeedores invocada por los
actores.
V.- El tercer agravio de la apelante también se
desvanece en cuanto insiste en encuadrar el caso como un
supuesto de usucapión entre coposeedores y/o sus sucesores, lo
cual es descartado en la solución que propongo en el considerando
III, en tanto no se ha acreditado que los ocupantes originarios
fueran coposeedores, ya que no se probó acto posesorio alguno
atribuible a ellos, y menos aún que lo sean los sucesores que se
fueron yendo del inmueble cuando se casaron, ya que ni siquiera
continuaron en calidad de ocupantes, por lo que no sólo carecen del
“animus domini” sino también del otro elemento de la posesión el
“corpus” .
De modo tal que desestimada la posesión en Vicente
Argentino (padre) y Asunción Pormegiano, y consecuentemente los
derechos posesorios invocados por Vicente (h) en la sucesión de
sus padres tampoco existieron, toda la argumentación que
desarrolla la apelante en torno a la condición de coposeedores
pierde sustento, incluso en lo atinente a la apreciación de la prueba
y a las consideraciones que formula en cuanto a las oposiciones
manifestadas respecto de la posesión exclusiva en la que fundaban
los terceros su pretensión. Tanto lo expresado por Vicente (h) al
formular la denuncia de derechos sucesorios en la sucesión de su
padre el 11 de septiembre de 1984, como la carta documento
remitida el 27 de diciembre de 1994 por Margarita Vidal de
Argentino reclamándole el pago del 50% del alquiler -carta que fue
Fecha de firma: 04/09/2020Firmado por: JOSE LUIS GALMARINI, JUEZ DE CAMARAFirmado por: EDUARDO ANTONIO ZANNONI, JUEZ DE CAMARAFirmado por: FERNANDO POSSE SAGUIER, JUEZ DE CAMARA
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respondida por los terceros con la de fs. 67 invocando la calidad de
poseedores a título de dueños-, ninguna consecuencia generaron
en la posesión ejercida por los terceros, por carecer ellos de los
derechos posesorios que habían invocado. En cuanto a la carta
documento es de observar -además- que fue remitida con
posterioridad a la fecha en la que la sentencia estableció que los
terceros adquirieron el dominio por usucapión -30 de mayo de 1994
(fs. 2436)-, como confirmaré lo decidido en primera instancia, esa
intimación ningún efecto pudo tener como oposición.
Pese a que las críticas formuladas sobre la apreciación
de la prueba efectuada por la Sra. jueza, que la apelante encara
desde su perspectiva de considerar que en el caso se trata de un
supuesto de reclamo entre coposeedores, lo cual propongo sea
desestimado, igualmente haré algunas consideraciones referidas a
la prueba producida y a la interversión de título. Aun cuando no se
trate de un supuesto de controversia entre coposeedores, entiendo
que si Laura Beatriz Argentino y su marido desde que se casaron en
el año 1969 convivieron con Asunción Parmegiano y fueron
ocupantes junto a ella del inmueble, también a ellos se les debía
exigir la prueba de actos posesorios suficientemente reveladores de
que generaban la interversión del título por el que venían ocupando
el inmueble, pero no respecto de la madre y de los hermanos o sus
sucesores, como coposeedores que no lo eran, sino contra los
demandados. Y en este punto es que considero que la magistrada
ha examinado minuciosamente la prueba producida como
demostrativa de actos posesorios realizados por el matrimonio
Martínez-Argentino demostrativos de que efectivamente se produjo
la interversión del título por el que ocupaban el inmueble, en razón
de la ampliación y mejoras realizadas en la casa. Estos arreglos
constitutivos de actos posesorios afrontados por los aquí terceros
surgen de las declaraciones de los testigos que fueron apreciadas
en el considerando III y de la prueba pericial de la arquitecta
GlADYS Mabel Elía obrante a fs. 1538/1556. Es de destacar que la
Fecha de firma: 04/09/2020Firmado por: JOSE LUIS GALMARINI, JUEZ DE CAMARAFirmado por: EDUARDO ANTONIO ZANNONI, JUEZ DE CAMARAFirmado por: FERNANDO POSSE SAGUIER, JUEZ DE CAMARA
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perita arquitecta indica la superficie de la casa en la época del “30” y
el estado en que se encontraba; las mejoras realizadas en la
década del “70”: un comedor, un garaje cubierto y el piso del patio
externo. Asimismo, expresa que ha detectado en el momento de la
inspección -en el año 2003- que se estaba construyendo una nueva
obra en el frente del inmueble, que se encontraba construida la
mampostería, las instalaciones y el baño completo. La magistrada
analizó estas constancias poniendo de resalto la necesidad de
prueba compuesta en este tipo de procesos, y consecuentemente
tuvo en cuenta que los terceros acreditaron haberse hecho cargo
del pago de distintos impuestos y servicios, los comprobantes de
pagos desde el año 1976 hasta la fecha de presentación de ellos en
estas actuaciones, además de las refacciones realizadas durante la
época que habitaban el inmueble que surgen de la prueba pericial y
testifical, la copia de presupuesto obrante a fs. 568/570 expedido
por Carlos A. Riva emitido el 29 de mayo de 1974 con referencia a
la refacción del inmueble de la calle Girardot 243 a nombre de
Antonio Martínez, en el que se deja constancia de que se autoriza a
este último a hacer efectivo el presupuesto mediante el préstamo
que tramita ante el Banco de la Ciudad de Buenos Aires. El examen
conjunto de los elementos de convicción valorados por la
magistrada la llevaron a concluir en que los terceros presentados a
fs. 580/584 han realizado, además de habitar el inmueble, actos
propios de poseedores que han modificado la fisonomía del bien y
más obras que no consisten en simples reparaciones, sino en
ampliaciones que modificaron el metraje original que en la época del
“30” era de 62,61 m2 a una superficie de más del doble de la
existente a la época de la posesión.
Los elementos de convicción valorados debidamente
por la magistrada de conformidad con las reglas de la sana crítica,
en manera alguna se encuentran rebatidos por los cuestionamientos
que expone la apelante en el tercer agravio, por lo que propongo
sean desestimados y se confirme lo decidido por la Sra. juez.
Fecha de firma: 04/09/2020Firmado por: JOSE LUIS GALMARINI, JUEZ DE CAMARAFirmado por: EDUARDO ANTONIO ZANNONI, JUEZ DE CAMARAFirmado por: FERNANDO POSSE SAGUIER, JUEZ DE CAMARA
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CAMARA CIVIL - SALA F
Por las consideraciones que anteceden y por los sólidos
fundamentos desarrollados por la Sra. jueza en su pronunciamiento,
voto porque se confirme la sentencia de fs. 2419/2436 en lo que ha
sido materia de expresión de agravios. Con las costas de alzada a
cargo de la apelante (art. 68 del Cód. Procesal).
Por razones análogas a las aducidas por el vocal
preopinante los Dres. ZANNONI y POSSE SAGUIER votaron en el
mismo sentido a la cuestión propuesta. Con lo que terminó el acto.
16. JOSE LUIS GALMARINI
17. EDUARDO A. ZANNONI
18. FERNANDO POSSE SAGUIER
///nos Aires, septiembre 4 de 2020.
AUTOS Y VISTOS:
Por lo que resulta de la votación que instruye el
acuerdo que antecede, se confirma la sentencia de fs. 2419/2436
en lo que ha sido materia de expresión de agravios. Con las costas
de alzada a cargo de la apelante. Notifíquese y devuélvase.
Fecha de firma: 04/09/2020Firmado por: JOSE LUIS GALMARINI, JUEZ DE CAMARAFirmado por: EDUARDO ANTONIO ZANNONI, JUEZ DE CAMARAFirmado por: FERNANDO POSSE SAGUIER, JUEZ DE CAMARA
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Fecha de firma: 04/09/2020Firmado por: JOSE LUIS GALMARINI, JUEZ DE CAMARAFirmado por: EDUARDO ANTONIO ZANNONI, JUEZ DE CAMARAFirmado por: FERNANDO POSSE SAGUIER, JUEZ DE CAMARA