capital repairs financing. ruseff residential. june, 2013

Презентация Российской Программы Финансирования Устойчивой Энергетики в Жилищном Секторе

Москва, 24 апреля 2013

Система финансирования

капитального ремонта на

распутье. Выбор сознательного

собственника



Традиционный выбор пути в России.

Три сценария

«Кто поедет от столба сего прямо, тот будет голоден и холоден; поедет в правую сторону, тот будет здрав и жив, а конь его будет мертв; а кто поедет в левую сторону, тот сам будет убит, а конь его жив и здрав останется» (Сказка о Жар-птице, Иване-царевиче и сером волке)



Прямо пойдешь- будешь холоден и

голоден

Ничего не делать – не вариант!

• Жилфонд ветшает, со всеми вытекающими последствиями и рисками для собственников

• Ремонт требует все больших вложений

• Ноша становится все более неподъемной

http://savepic.ru/2781980.gif



Увеличение срока эксплуатации с помощью планового обслуживания и ремонта

0 50 лет

Ур

ове

нь к

ачеств

а

100%

время 0

100%

минимум

100% 100%

Малярные

работы

Косметич.

Ремонт

Замена

столярки Подъезды и

лифты

Капитальный

ремонт (констр. эл и

оборудование)

• При надлежащем обслуживании срок эксплуатации здания можно продлить соразмерно вложенным средствам

• Каждая отсрочка или невыполнение ремонта снижает рыночную стоимость (в остатке только стоимость земельного участка)

• Предел: затраты на обслуживание и ремонт > стоимости замены старого здания новым снос здания

Увеличение срока эксплуатации

Бюджетирование эксплуатации и

содержания дома



-25%

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

2007 2012 2017 2022 2027 2032 2037 2042 2047 2052

Затраты на текущий и капитальный ремонтЕжегодные накопленияСальдо (остаток) + проценты за предыд. год

Для нового дома резервирование составляет приблиз. 1% в год от стоимости

строительства дома (исходя из срока эксплуатации = 50 лет)

Затраты и резервирование средств на

содержание и ремонт в течение срока

эксплуатации жилого дома



серьезные (бюджетные) инвестиции в модернизацию этого относительно нового жилья

не требуются, но жителям необходимо самим своевременно и последовательно

накапливать средства на текущий и капитальный ремонт, с учетом имеющегося на

настоящий момент отставания

Необходимые затраты и накопления на

текущий и капитальный ремонт дома,

срок эксплуатации <15 лет (пример)

-25%

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045

Затраты на текущий и капитальный ремонт

Ежегодные накопления

Сальдо (остаток) + проценты за предыд. год

2008

капремонт/

реконструкция



Еще есть время для накопления фондов собственниками, но недоремонт в размере от

10% от стоимости нового строительства должны быть компенсированы (единоразовыми)

инвестициями



срок эксплуатации 15 лет (пример)

-25%

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

1993 1998 2003 2008 2013 2018 2023 2028 2033 2038


недоремонт/

отсроченный ремонт

однократная ком-

пенсация за недо-

ремонт и недоста-

точные накопления

капремонт/


2008



необходимы вложения в размере 25% от стоимости (нового) строительства =>

усиленный режим технического обслуживания (капитальный ремонт).

болезненное сочетание значительного недоремонта и недостаточных накоплений




-25%

-20%

-15%

-10%

-5%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

1983 1988 1993 1998 2003 2008 2013 2018 2023 2028



отсроченный

ремонт

однократная ком-

пенсация за недо-

ремонт и недоста-

точные накопления

2008

капремонт/




требуется комплексный капремонт или реконструкция. На практике степень износа

зачастую больше, чем при регулярном и систематическом текущем и капитальном ремонте

практически нет запаса времени для накопления резервов для капремонта и

реконструкции, которая понадобится уже в ближайшее время.




-50%

-40%

-30%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

1973 1978 1983 1988 1993 1998 2003 2008 2013 2018



отсроченный

ремонт

одноразовая компенса-

ция за недоремонт и не-

достаточные накопления

капремонт/


2008



Большей частью это ветхое жилье, подлежащее сносу

необходимые инвестиции составляют в таком случае 100% стоимости нового

строительства плюс затраты на снос




-60%

-45%

-30%

-15%

0%

15%

30%

45%

60%

75%

90%

1963 1968 1973 1978 1983 1988 1993 1998 2003 2008


одноразовая компенсация за

недоремонт и недостаточные

накопления

капре

монт/

рекон

струк

ция

2008



Собственнику дан выбор:

Серый волк?

Общий фонд в ведении

регионального оператора

Спецсчет

дома

Налево пойдешь – голову потеряешь,

направо пойдешь – коня потеряешь



В коня ли корм?

- Бюрократия

Справимся ли сами?

- Недоверие к себе и соседу

Региональный оператор («общий котел») Спецсчет

Спасение утопающих - дело самих утопающих

Основная проблема - дефицит доверия



• Ожидания, сформировавшиеся за прошедшие десятилетия

– «патернализм» привычен

– класс собственников не вполне сформирован

– инициатива (была) наказуема

– финансирование за счет бюджета отбило охоту у менее инициативных

• Ограниченность возможностей бюджета

– регионы в большинстве своем дотационные

– финансирование ЖКХ по «остаточному принципу»

– политическая конъюктура

• Требуется долгосрочное планирование, в то время как в условиях «выживания от кризиса до кризиса» горизонт планирования не более 5 лет

• Схемы с привлечением внебюджетного финансирования (например, сберегательные кассы) не реалистичны при инфляции более 7-10%

Прорыв или бег на месте?



Прорыв или бег на месте?

• Весь жилой фонд реконструировать за один раз не представляется

возможным

• Чтобы программа была практически выполнима и эффективна, при

планировании необходимо учитывать следующие аспекты:

– финансовую осуществимость: общий объем инвестиций должен быть

реальным;

– ограничения доступных строительных мощностей;

– степень содействия местных жителей программе реконструкции;

– приоритетность / срочность выполнения ремонта



Увеличение срока эксплуатации с помощью планового обслуживания и ремонта

Бюджетирование эксплуатации и

содержания дома

• Свобода собственника:

• Определение

оптимального уровня

качества

– Например, на уровне

70% вместо 100% от

изначального

– «не до жиру, быть бы

живу»

• Определение порядка

инвестиций

– Ничего не делать

– Поэтапные инвестиции

– Очередность/

приоритеты

0 50 лет

Ур

ове

нь к

ачеств

а

100%

время 0

100%

минимум

100% 100%

Малярные

работ

Увеличение срока эксплуатации

Косметич.

ремонт

Замена

столярки Кровля и

фасады


ремонт (констр. эл

и оборудование)

70%


ремонт (констр. эл

и оборудование) Кровля и

фасады



• Собственные средства собственников

• Целевые сбережения:

– Накопительные схемы; депозитные вклады

– ТСЖ/ индивидуальные сбережения собственников

• Дополнительные доходы

– Аренда помещений, наружная реклама и т.д.

• Заемные средства (ипотека, кредит)

– Ставки, сроки, обеспечение

• Субсидии (муниципалитет)

– программы капремонта и энергосбережения

• Энергосбережение

«Где деньги, Зин?»

Источники финансирования



Платить придется в любом случае!

Дешевле не станет, и капремонт придется делать!

http://images.yandex.ru/yandsearch?img_url=http://caricatura.ru/parad/abramov_andrey/pic/13554.jpg&iorient=&ih=&icolor=&p=4&site=&text=%D0%B8%D0%B2%D0%B0%D0%BD %D1%86%D0%B0%D1%80%D0%B5%D0%B2%D0%B8%D1%87 %D0%BD%D0%B0 %D1%80%D0%B0%D1%81%D0%BF%D1%83%D1%82%D1%8C%D0%B5&iw=&wp=&pos=148&recent=&type=&isize=&rpt=simage&itype=&nojs=1

http://img.artlebedev.ru/everything/payanyway/process/monetaru-payanyway-process-16.jpg



Сознательный выбор

позволит сохранить голову на плечах

и крышу над головой!

Только с выбором надо определиться быстро!



Спасибо за внимание!

Вопросы?

Ирина Котляр

www.ruseff-r.ru

Московский офис Тел.: +7-495-258-0799

E-Mail: [email protected]

Адрес: Российская Федерация, 125993, г.Москва, Ленинградский

проспект, д.37, корп.9, 3-й подъезд, офис 678

http://www.ruseff-r.ru/




mailto:[email protected]



capital repairs financing. ruseff residential. june, 2013

Economy & Finance