capitolul 6 evaluarea terenurilor + corectat (autosaved)
TRANSCRIPT
-
CAPITOLUL 6 EVALUAREA TERENURILOR
Orice investiie n construcii este indisolubil legata de terenul pe care se realizeaz.
Amplasamentul, poziia, caracteristicile geotehnice ale terenului influeneaz n mod
hotartor natura si tipul investiiei, soluiile tehnice de rezolvare a construciilor i
determin n final costurile i cheltuielile de investiie i pe cele de exploatare. Din acest
punct de vedere, este capital pentru managementul unui proiect de investiie, s fie
cunoscute toate informaiile referitoare la terenul pe care urmeaz s fie amplasat
investiia i s fac o evaluare tehnic i economic corect a acestuia.
Identificarea caracteristicilor tehnico-economice ale unui teren de constructie, n
vederea evaluarii acestuia, necesit cunoaterea unor noiuni de baz din sfera
cadastrului i a geotehnicii terenurilor.
6.1. Noiuni generale privind cadastrul
Legea care fundamenteaz activitatea de cadastru din ara noastr, este Legea
cadastrului i publicitii imobilare nr 7/1996 cu modificri i completri ulterioare.
Conform acesteia, activitatea de cadastru se clasific n cadastru general i cadastru de
specialitate.
Cadastrul general, este definit ca fiind un sistem unitar i obligatoriu de eviden
tehnic, economic i juridic a tuturor imobilelor de pe ntreg teritoriul rii.
Cadastru de specialitate, este un subsistem de eviden i inventariere sistematic a
bunurilor imobile, din punct de vedere tehnic i economic, cu scopul administrrii lor
raionale i sunt specifice unor domenii de activitate, dup cum urmeaz: cadastrul
fondului agricol, cadastrul fondului apelor, cadastrul fondului forestier, cadastrul
terenurilor cu destinaie special (pentru domeniul transporturilor, pentru monumente
istorice, pentru domeniul industrial, pentru terenuri destinate aprrii rii, etc) i
cadastrul fondului imobiliar-edilitar.
Scopul cadastrului, este multiplu i const, spre exemplu, n asigurarea suportului
tehnic necesar identificrii proprietilor imobiliare, a garantrii lor, impozi tarea
proprietilor, etc.
Documentele cadastrale i cartea funciar cuprind informaii cantitative, calitative i
juridice despre proprietate, derivnd de aici i cele trei funcii ale cadastrului, respectiv:
Funcia tehnic, care se refer la determinarea, prin msurtori i calcule
specifice topo-cadastrale, a poziiei, formei i mrimii suprafeelor de teren i ale
cldirilor i construciilor;
-
Funcia economic, prin care se ncadreaz terenurile n clase de calitate i se
carteaz cldirile n funcie de materialele de construcie, de starea fizic i de
dotri;
Funcia juridic, prin care se identific i se nscrie n dosarul de cadastru i n
cartea funciar, proprietarul bunului imobil, n baza actului juridic care atest
dreptul de proprietate respectiv.
Categorie de folosin a terenurilor, reprezint o caracterizare codificat din punct de
vedere al destinatiei terenului, n functie de scopul pentru care este utilizat (agricol,
silvic, construcii, ci de comunicaii, exploatare minier, etc.). n tabelul 2 este
prezentat o sintez a categoriilor i subcategoriilor de folosin a terenurilor i
simbolizarea lor.
Planuri cadastrale, sunt planuri tematice care conin limitele unitilor administrativ-
teritoriale ale sectoarelor cadastrale, zonelor de intravilan i de extravilan, ale unitilor
teritorial cadastrale (corpuri de proprietate i parcele) precum i numerotarea cadastral
a acestora. Exist planuri cadastrale de baz si de ansamblu.
Planul cadastral de baz, cuprinde n detaliu elemente de cadastru general i se
realizeaz la diferite scri. De pe un plan cadastral de baz, pot fi culese urmtoarele
informaii: poziia punctelor din reeaua geodezic de stat, limitele i punctele de hotar
ale unitilor administrative-teritoriale, limitele intravilanelor, limitele i numerele
cadastrale ale corpurilor de proprietate, limitele parcelelor i ale construciilor
permanente din cadrul corpurilor de proprietate, reeaua de transport, ape, construcii
hidrotehnice, reele de utiliti. n figura 34 este prezentat un plan cadastral.
Plan cadastral de ansamblu, este o reprezentare generalizat a unei uniti
administrative-teritoriale i conime elemente de cadastru grupate n ansamblu pe
categorii de folosin, cum ar fi terenul arabil i pdurile din aria reprezentat i zona de
curi i construcii.
Cartea funciar, este un registru public n care sunt evideniate situaia material i
juridic a imobilelor, prin nscrierea tuturor actelor i faptelor juridice privitoare la aceste
bunuri. Cartea funciar este format din urmtoarele pri:
Titlu, n care este trecut numrul de carte funciar, numele localitii n care se
afl bunul imobil (corpul de proprietate) i data nregistrrii acestuia n cartea
funciar;
Partea I (foaia de avere), este rezervat descrierii imobilului n baza dosarului de
cadastru pentru ntabulare;
Partea a-II-a (foaia de proprietate), privete dreptul de proprietate
Partea a-III-a(foaia de sarcini), se refer la nscrierile privind dezmembrmintele
dreptului de proprietete i sarcini.
n figura 35 este exemplificat un extras de carte funciar.
-
Tabelul 2.
Simbol Subcategorii de folosin Categorii de folosin Cod grupa de
destinaie
A AP
AG AO AS
ASO AC AD
Arabil propriu-zis Pajiti cultivate Grdini cultivate Orezrii Sere
Solarii i rsadnie Cpunrii Alte culturi perene
Arabil -A-
TDA
P PP PL
PT
Puni curate Puni mpdurite Puni cu pomi fructiferi Puni cu tufriuri i mrciniuri
Puni
-P-
F
FP FL FT
Fnee curate Fnee mpdurite Fnee cu pomi fructiferi Fnee cu tufriuri i mrciniuri
Fnee -F-
VN VH VP
VHA
Vii nobile Vii hibride Pepiniere viticole
Plantaii de hamei
Vii -V-
L LI
LF LD LP
Livezi clasice Livezi intensive i superintensive Plantaii arbuti fructiferi Plantaii de dud Pepiniere pomicole
Livezi
-L-
PD PDP PDT
PDR PDPS
Pduri Perdele de protecie Tufiuri i mrciniuri Rchitrii Pepiniere silvice
Pduri
-P- TDF
HR
HB HA HP
HS HC HM
Ape curgtoare Lacuri i bli naturale Lacuri de acumulare Amenajri piscicole Ape cu stuf Canale Marea teritorial
Terenuri cu ape i stuf
-HR,HB- TDH
DA DN
DJ DC DS
DE DT CF
Autostrzi Drumuri naionale Drumuri judeene Drumuri comunale Strzi i ulie Drumuri de exploatare Drumuri i poteci turistice Ci ferate
Ci rutiere i ci ferate
-DR,CF- TDS
C CC CA
CI CD CMP
CFF CP CT
CPJ CTZ CS
CAT
Construcii Curi i construcii Cariere
Cimitire Diguri Exploatri miniere i petroliere Fie de frontier Parcuri Piee i trguri Plaje i tranduri Taluzuri pietruite Terenuri de sport
Alte terenuri de construcii
Terenuri cu construcii i curi -CC,C-
TDI
NN NB
NR NS NM
NG NH
Nisipuri zburtoare Bolovniuri, stncrii, pietriuri Rpe, ravene, torente Srturi cu crust Mocirle i smrcuri Gropi de mprumut, depozite halde
Terenuri degradate i neproductive
-N- -
-
Figura 34. Plan cadastral
-
Figura 35 Extras de carte funciara
-
Numrul cadastral, face legtura ntre planul cadastral, registrele cadastrale i cartea
funciar, precum i cu bazele de date grafice i textuale ale sistemului informatic
cadastral
6.2. Noiuni generale de geotehnica
Geotehnica este definit ca tiina aplicat, care studiaz caracteristicile fizice, chimice
i mecanice ale terenurilor, precum i comportarea lor sub aciunea construciilor. n
acest scop se elaboreaz i se ntocmesc diverse documentaii geotehnice, cum ar fi:
aviz geotehnic preliminar, studiu geotehnic, studio geotehnic de detaliu, studiul
geotehnic pentru proiectul n faz unic, raportul de monitorizare geotehnic, expertiza
geotehnic.
Avizul geotehnic preliminar. Scopul ntocmirii acestei documentaii l reprezint elaborarea unui Aviz geotehnice pentru fazele preliminare de proiectare (studiul de prefezabilitate i studiul de fezabilitate). Avizul geotehnic preliminar (AG-P) are drept scop s ajute clientul la evaluarea fezabilitii adaptrii la amplasament a lucrrii. Avizul geotehnic preliminar nu se poate substitui studiului geotehnic necesar la proiectarea lucrrilor.
Studiul geotehnic, reprezint documentaia geotehnic de baz necesar pentru proiectarea oricrei construcii. Studiul geotehnic face parte din proiectul tehnic i din Documentaia Tehnic pentru Autorizarea Construciei (DTAC).
Studiul geotehnic de detaliu (SG-D) se elaboreaz pentru faza de detalii de execuie n situaiile n care pentru proiectarea detaliilor de execuie sunt necesare elemente suplimentare fa de cele furnizate de Studiul geotehnic elaborat pentru faza de proiect tehnic i care a fcut parte i din DTAC.
Studiul geotehnic pentru proiectul n faz unic ,n cazul n care proiectul se elaboreaz n faz unic (PFU), n locul fazelor PT i DDE, se ntocmete un Studiul geotehnic pentru proiectul n faz unic.
Raportul de monitorizare geotehnic a execuie., Monitorizarea geotehnic a execuiei lucrrilor urmrete de a asigura c lucrrile legate de geotehnic sunt realizate n conformitate cu proiectul pentru a se putea dispune, dac se dovedete necesar, adaptarea, pe msura avansrii lucrrilor, a detaliilor de execuie n funcie de condiiile geotehnice ntlnite i de comportarea lucrrilor n faza de construcie.
Monitorizarea geotehnic a execuiei trebuie efectuat, de laboratorul studiului geotehnic, de uniti autorizate sau de specialiti atestai de MLPTL pentru domeniul Af. Raportul de monitorizare geotehnic a execuiei cuprinde notele de sintez a monitorizrii geotehnice (n primul rnd natura i caracteristicile terenurilor ntlnite i compararea cu previziunile) precum i note privind comportarea lucrrii n curs de execuie i a vecintii.
Expertiza geotehnic. Obiectivul documentaiei geotehnice denumit Expertiza geotehnic (EG) l reprezint expertizarea unuia sau mai multor elemente geotehnice
-
ale unei lucrri noi, n faza de proiectare sau n faza de execuie, sau al unei lucrri existente.
n cazul unei lucrri noi, Expertiza geotehnic poate expertiza studii geotehnice realizate n prealabil, cu referire la lucrarea sau la partea din lucrarea specificat prin tem.
n cazul unei lucrri existente, Expertiza geotehnic se difereniaz dup cum lucrarea este fr avarie sau cu avarie. n cazul unei lucrri fr avarie, obiectivul expertizei geotehnice l reprezint, de regul, expertizarea unui element geotehnic specific al lucrrii, cu luarea n considerare a studiilor geotehnice realizate n diferitele faze ale proiectrii precum i a observaiilor fcute pe parcursul execuiei i exploatrii. n cazul unei lucrri cu avarie, obiectivul principal al expertizei geotehnice l constituie investigarea cauzelor geotehnice ale avariei constatate i evaluarea remediilor de avut n considerare.
Complexitatea i volumul ncercrilor care se efectueaz n teren precum i complexitatea i volumul calculelor geotehnice de proiectare sunt dependente de Categora geotehnic a terenului de pe amplasament.
ncadrarea preliminar a unei lucrri ntr-una din categoriile geotehnice trebuie s se fac, n mod normal, nainte de cercetarea terenului de fundare. Aceast ncadrare poate fi ulterior schimbat. Categoria poate fi verificat i eventual schimbat n fiecare faz a procesului de proiectare i de execuie. Diferitele aspecte ale proiectrii unei lucrri pot impune abordri care s corespund la diferitele categorii geotehnice. Nu este necesar s se trateze ntreaga lucrare n concordan cu exigenele categoriei celei mai ridicate. Metodele unei categorii mai ridicate pot fi utilizate pentru a justifica o proiectare mai economic sau atunci cnd proiectantul consider oportun acest lucru.
Categoria geotehnic exprim riscul geotehnic. Sunt definite n acest sens 3 categorii geotehnice:
1. Categoriei geotehnice 1 care prezint risc geotehnic redus 2. Categoriei geotehnice 2 care prezint risc geotehnic moderat 3. Categoriei geotehnice 3 care prezint risc geotehnic major
Riscul geotehnic depinde de dou categorii de factori:
factorii legai de teren, dintre care cei mai importani sunt: o condiiile de teren o apa subteran
factorii legai de structura factori legai de vecinti
Pentru a facilita ncadrarea lucrrii ntr-o Categorie geotehnic, se recomand folosirea urmtoarei metodologii:
Se atribuie fiecruia dintre cazurile aferente celor 4 factori enumerai mai sus un numr de puncte, specificat n dreptul cazului respectiv
Se nsumeaz punctele corespunztoare celor 4 factori La punctajul stabilit pe baza celor 4 factori, se adaug puncte corespunztoare
zonei seismice de calcul a amplasamentului
-
ncadrarea n categorii geotehnice se va face n funcie de punctajul total, n concordan cu tabelul urmtor
Nr. crt.
Riscul geotehnic Categoria geotehnic
Tip Limite punctaj
1 Redus 6...9 1
2 Moderat 10...14 2
3 Major 15...21 3
Exigenele privind investigaiile geotehnice care trebuie realizate i metodele de proiectare utilizate, corespunztor categoriilor geotehnice, sunt precizate n tabelul urmtor
Categoriile geotehnice
Categoria geotehnic 1 Categoria
geotehnic 2
Categoria geotehnic
3
Investigaii geotehnice
anuri, penetrri i foraje de recunoatere a terenului.
Investigaii de rutin cuprinznd anuri, penetrri, foraje, ncercri n laborator i eventual pe teren
Investigaiile menionale la Categoria geotehnic 2 i, n plus, ncercri cu caracter special n laborator i pe teren.
Metode de proiectare
Metode de proiectare bazate pe msuri prescriptive i pe proceduri simplificate, ca de exemplu utilizarea tabelelor cu presiuni convenionale la fundarea direct.
Calculele de stabilitate i de deformaii pot s nu fie necesare.
Calcule de rutin pentru stabilitate/capacitate portant i deformaii, folosind metode uzuale recomandate n normele n vigoare.
Calcule mai complexe, care pot s nu fac parte din normele n vigoare.
-
6.3. Evaluarea terenului
Evaluarea are drept scop estimarea unei valori comerciale a terenului n vederea adoptrii unor decizii privind : amplasamentul viitoarei investiii, modaliti de obinere a terenului, soluii posibile de realizare a construciilor (cu referire n special la soluiile de fundare), soluii de racord la reelele de utiliti, etc. Rezultatele evalurii sunt utilizate n faza de pregtire a investiiei, respectiv la elaborarea i ntocmirea studiilor de pre-fezabilitate, a studiilor de fezabilitate, a planurilor de afaceri, a cererilor de finanare, etc.
Evaluarea unei parcele de teren, este o ntreprindere dificil n primul rnd datorit multitudinii de factori (unii cunoscui la momentul evalurii alii nu) care pot influena aceast valoare, prin prisma modului n care urmeaz a fi utilizat aceast parcel de teren.
6.3.1. Metoda comparaiei prin bonitate pentru evaluarea terenurilor
Metoda presupune aprecierea valorii unui teren prin stabilirea unui punctaj, care apreciaz calitatea acestuia din punct de vedere investiional. Algoritmul de calcul utilizeaz un pre de referin (pre barem) care este corectat pe baza unor elemente de comparaie (bonitate). Relaiile de calcul, sunt urmtoarele :
Pentru terenuri amplasate in localiti mari cu populaie de peste 10.000 locuitori
Vp = K x (A+S+G+T+E+Tf+D+B+R+C+V+P) x M x F x Gs x H x Go x Cr x U x Z
K coeficient de actualizare a valorii de referin a terenului, n funcie de variaia cursului de schimb interbancar :
K =
A valoarea de baz a terenului (valoare determinat pentru un curs de schimb valutar
de 3,5084 RON/euro, comunicat de BNR la data de 06.09.2005). Valoarea de baz a
terenului pe categorii de localiti, se stabilete prin corectarea valorii de baz
corespunztoare municipiului Bucureti, aplicndu-se urmtorii coeficieni:
COD CATEGORIA LOCALITII COEFICIENT DE CORECIE
IA Bucureti 1,00
IIB Municipii i orae cu peste 200.000 locuitori 0,90
IIIC Orae sau comune cu 50.000 pn la 200.000 locuitori
0,80
IVD Localiti cu 10.000 pn la 50.000 locuitori 0,60
VE Staiuni turistice importante 0,70 0,90
VIF Staiuni turistice de mai mic importan 0,50 0,70
Curs BNR la data evalurii
3,5084 RON/euro (06,09,2005)
-
De asemenea, n cadrul fiecrei localiti, n funcie de zona din care face parte terenul,
se realizeaz o difereniere, rezultnd n final urmtoarele valori de baz ale terenului:
CATEGORIA
LOCALITII -
ZONA
BUCURETI
IA
IIB=0,9XIA
VE=0,9XIA
IIIC=0,8XIA
VIF=0,8XIA VIF=0,7YIA IVD=0,6XIA VIF=0,5XIA
0 420 RON/mp 378
RON/mp
336
RON/mp
294
RON/mp
252
RON/mp
210
RON/mp
1 320 RON/mp 288
RON/mp
256
RON/mp
224
RON/mp
192
RON/mp
160
RON/mp
2 220 RON/mp 198
RON/mp
176
RON/mp
154
RON/mp
132
RON/mp
110
RON/mp
3 150 RON/mp 135
RON/mp
120
RON/mp
105
RON/mp 90 RON/mp 75 RON/mp
n funcie de posibilitatea de racordare a terenului la utilitile tehnico-edilitare ale yonei
(localitii), se aplic urmtoarele corecii (procente din valoarea de baz A):
TIP DE RETEA
Poziionarea reelei fa de terenul evaluat
La gard
(%)
Pn la 100 m
(%)
Pn la 200 m
(%)
ntre 200 si 500 m
(%)
S=ap, canal (apa 60% si canal
40%) 16,7 14,2 11,7 8,35
G= gaze 6,7 5,63 4,56 3,35
T= termoficare 16,7 13,7 10,63 8,35
E= electricitate 6,7 5,63 4,56 3,35
Tf=telefonie 3,4 2,86 2,31 1,70
Pentru distane mai mari de 500 m nu se aplic nici o corecie.
D tipul de drum la care terenul are acces (% din A)
- Modernizat cu asfalt, beton, pavele: +16,70%
- Modernizat cu bolovani de ru: +9,14%
- Modernizat cu balast: +6,20%
B- forme, proporii i orientarea terenului (%dinA)
- Teren la col cu 2 strzi: +5%
- Foarte favorabil (raportul laturilor 1/2, 1/3): +5%
- Favorabil (raportul laturilor1/4, 1/5): 0%
- Nefavorabil, forme neregulate, greu de organizat, raportul laturilor peste 1/5 sau
cu front la calea public sub 10 m: -5%
-
- Orientare favorabil: +3%
R restricii de folosire conform planului urbanistic (% din A)
- neconstruibil, in afar de ntrebuinri secundare: -40%
- construibil, condiionat i cu restricii, n funcie de cauza i gravitatea restriciilor:
-10% ; -20%
C- suprafa adecvat sau nu, n cadrul urban, n funcie de utilizarea i poziia specific
a terenului (% din A)
- zona 0 i ultracentral sub 150 mp: -5% 150 300 mp: +5%
Peste 300 mp: +8% - zona 1 i 2 i 3 favorabil sub 150 mp: 0%
150 300 mp: +3% Peste 300 mp: +5%
V- aspectul urbanistic i estetic al imobilelor vecine, calitatea vecintilor i confortul
urban-social (% din A)
- defavorabil: -10% pn la -20%
- favorabil: 0,00
- deosebit de favorabil: +10% pn la +20%
P poluare (% din A)
- sonor: -3% pn la -5%
- reziduri gazoase: -3%
- reziduri solide: -5%
- reziduri lichide: -7%
- mirosuri i infestri: -10%
Trebuie avut n vedere i avizul de mediu existent la data efecturii evalurii.
M- coeficient privind ponderea suprafetei terenului construibil fa de toat suprafaa
terenului evaluat (criteriu important pentru aspectul financiar, conform normelor din
legislaia urbanistic)
- construibil peste 60%: M=1,20
- construibil intre 45% si 60%: M=1,00
- construibil sub 45%: M=0,75
F- coeficient privind natura terenului de fundare
- pentru teren normal de fundare : F= 1,00
- pentru teren macroporic care necesit msuri speciale de consolidare a solului:
F=0,80
- pentru terenuri neconsolidate, umpluturi recente, care necesita fundare indirect:
F=0,50
-
Gs- coeficient privind gradul seismic al zonei
- pentru gradul 7-8: 1,00
- pentru gradul 9: 0,85
H- coeficient privind regimul de nlime construibil
- pentru regim de nlime P+M+1-3 etaje: 1,00
- pentru regim de nlime P+M+4-6 etaje: 1,25
- pentru regim de nlime P+M+7-12 etaje: 1,40
- pentru regim de nlime P+M+13-20 etaje: 1,80
- pentru regim de nlime P+M+peste 20 de etaje: 2,20
Go coeficient privind starea terenului format din produsul coeficienilor rezultai la pct
a. i b.
a.Teren ocupat cu dotri construcii:
- ce nu necesit dezafectri: 1,00
- ce necesit dezafectri pariale sau totale: 0,75 0,95
- ocupat cu construcii de patrimoniu: 0,40
b.Pentru teren n pant:
- favorabil constructiv: 1,00
- nefavorabil, necesit rezolvri speciale constructive: 0,80 0,90
- nefavorabil, n zone turistice: 0,70 0,80
Cr coeficient privind situaia juridic a terenului
- terenuri cu procese n curs pentru definitivarea proprietii: 0,90
U utilizarea terenului
- dac documentaiile de urbanism permit realizarea de construcii destinate
exploatrii comerciale, hoteluri, mic industrie, birouri, comer, parcaje subterane
i anexe tehnice aferente: U = 3,00
- dac documentaiile de urbanism permit construirea de locuine uni sau
multifuncionale destinate exploatrii comerciale sau vnzrii: U = 2,00
- dac documentaiile de urbanism permit construirea de locuine individuale
unifamiliale: U = 1,00
- dac documentaiile de urbanism permit realizarea de construcii cu caracter
social, cultural, umanitar sau de interes public: U = 0,50
Z - coeficient de zon indiferent de utilizarea terenului
-
AMPLASARE TEREN BUCURETI MUNICIPII CU PESTE 200.000
LOCUITORI
n zona 0 pe arterele principale nominalizate de
Autoritile Locale 3,00 x 2,00 =
6,00
2,00 x 1,50 = 3,00
n zona 0 vecine cu arterele importante pn la
200 m
3,00 x 1,50 =
4,50 2,00
n zona 0 oricare alte poziii 3,00 1,50
Pentru terenuri amplasate n localiti mici cu o populaie sub 10.000 de locuitori
Vt = Vb x K x ( A + B + F + T + E + G + R + P + S) x M x Go x Cr x U x Z,
Vb - valoarea de baz a terenului, determinat n funcie de importana localitii (sat,
comun, ora mic)
- sat : 3,65 RON/mp
- comun: 5,50 RON/mp
- comune limitrofe oraselor cu o populaie mai mare de 50.000 de locuitori i
staiunile balneare, precum i cele amplasate n imediata vecintate a cilor de
acces rutier de nivel european: 7,30 RON/mp
- oras mic: 9,15 RON/mp
K coeficient de actualizare a valorii de referin a terenului, n funcie de variaia cursului de schimb interbancar :
K =
A - categoria localitii
- sat: 0,1
- comun: 0,2
- ora mic: 0,4
- staiuni turistice mici i zone cu potenial turistic, balnear: 1,50
B - poziia terenului fa de localitate
- n exteriorul localitii: 0,0
- n zona periferic: 0,5
- n zona median: 0,8
- n zona central: 1,0
- n zone construibile extravilane, ntre localiti, pe artere cu trafic intens: 1,2
Curs BNR la data evalurii
3,5084 RON/euro (06,09,2005)
-
F funciile economico-sociale ale localitii
- activitate agricol: 0,5
- activitate agricol i funcie economic limitat n mica industrie i servicii: 0,8
- activitate complex cu accent pe industrie i prestri de servicii: 1,0
T poziia terenului fa de cile de transport (coeficieni cumulativi)
- rutiere adiacente: 0,2
- rutiere cu transport in comun: 0,3
- feroviare(pn la 2 km fa de staie): 0,3
- fluviale (pn la 5 km de port): 0,5
- maritime(pn la 10 km de port): 0,5
E - echiparea tehnico-edilitar a zonei n care se afl terenul, reele la distan de:
TIP DE RETEA LA GARD PN LA 500 M
Retea de alimentare cu ap 0,30 0,15
Reea de canalizare 0,20 0,10
Reele de energie electric 0,30 0,15
Reea de gaze naturale 0,50 0,25
Reea de energie termic 0,50 0,25
Reea de telefonie 0,20 0,20
G caracteristici geotehnice defavorabile
- cu dificulti de fundare: -0,2
- inundabile: -0,4
- alunecri de teren: -0,7
R restricii de folosire a terenului
- neconstruibil: -0,4
- construibil cu restricii: -0,1 pn la -0,3
P poluat cu reziduuri
- sonore: -0,2
- gazoase: -0,3
- solide: -0,5
- lichide: -0,7
-
S raportul ntre faada i adncimea terenului
- foarte favorabil (1/2 , 1/3): +0,5
- favorabil (1/4 , 1/5): 0,0
- nefavorabil (peste 1/5): -0,5
M- coeficient privind ponderea suprafetei terenului construibil fa de toat suprafaa
terenului evaluat (criteriu important pentru aspectul financiar, conform normelor din
legislaia urbanistic)
- construibil peste 60%: M=1,25
- construibil intre 45% si 60%: M=1,00
- construibil sub 45%: M=0,85
n cazul terenurilor ocupate de ageni economici agricoli sau industriali, coeficientul va fi
urmtorul:
- construibil pn la 1.000 mp: 1,00
- construibil ntre 1.000 mp si 1.500 mp: 1,15
- construibil ntre 5.000 mp si 10.000 mp: 1,20
- construibil peste 10.000 mp: 1,25
Go coeficient privind starea terenului format din produsul coeficienilor rezultai la pct
a. i b.
a.Teren ocupat cu dotri construcii:
- ce nu necesit dezafectri: 1,00
- ce necesit dezafectri pariale sau totale: 0,75 0,95
- ocupat cu construcii de patrimoniu: 0,40
b.Pentru teren n pant:
- favorabil constructiv: 0,95
- nefavorabil, necesit rezolvri speciale constructive: 0,80 0,90
- nefavorabil, n zone turistice: 0,70 0,80
Cr coeficient privind situaia juridic a terenului
- terenuri cu procese n curs pentru definitivarea proprietii: 0,90
-
U utilizarea terenului (coeficient de zon, numai la orae mici i indiferent de
delimitarea construciilor)
- dac documentaiile de urbanism permit realizarea de construcii destinate
exploatrii comerciale, hoteluri, mic industrie, birouri, comer, parcaje subterane
i anexe tehnice aferente: U = 3,00
- dac documentaiile de urbanism permit construirea de locuine uni sau
multifuncionale destinate exploatrii comerciale sau vnzrii: U = 2,00
- dac documentaiile de urbanism permit construirea de locuine individuale
unifamiliale: U = 1,00
- dac documentaiile de urbanism permit realizarea de construcii cu caracter
social, cultural, umanitar sau de interes public: U = 0,50
Z - coeficient de zon numai la orae mici
- zona 0 : 1,1 pn la 1,2
- n restul zonelor: 1,0
Observaii generale:
- metoda descris anterior este recomandat a fi utilizat doar n situaiile n care
se urmrete evaluarea calitii investiionale a unui teren;
- metoda nu este recomandat a fi utilizat atunci cnd se dorete estimarea unei
valori comerciale a terenului;
- n situaiile n care exist puine informaii cu privire la valoarea comercial a unui
teren, se poate aplica, cu observaiile i limitrile de rigoare, i metoda descris
anterior pentru estimarea valorii comerciale a terenului.