casa e leggi - il condominio giuridico · la multiproprietà,di francesca iacuitti 23...

127
Casa e Leggi Anno III - 2008 - n. 2

Upload: lamthuy

Post on 16-Feb-2019

234 views

Category:

Documents


0 download

TRANSCRIPT

Page 1: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

Casa e Leggi

Anno III - 2008 - n. 2

Page 2: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

© Copyright 2006. CondominioItalia Editrice, TorinoÈ vietata la traduzione, l’adattamento totale o parziale, la riproduzione con qualsiasi mezzo (compresi i microfilm, i film, le fotocopie), nonché lamemorizzazione elettronica, che sono riservati per tutti i Paesi.

Stampa: NAG Torino

Direttore Editoriale: Avv. Rodolfo CusanoDirettore Responsabile:Giovanni CaldaroneEditore: Condominio Italia - Via Thesauro 2

10125 Torino - Tel. 011.652.3611

Collaboratori:Stefano Barra, Rodolfo Cusano, Francesca Iacuitti, Sergio Miranda, Enzo Rocco, PasqualeTignola, Emilia Zanframundo

Per informazioni ed abbonamenti: tel. 011.652.3611 - e-mail: [email protected]

ANNO III - 2008 - n. 2 € 16,00

Gentile Lettore, Le ricordiamo che l’abbonamento alla rivista “Condominio Giuridico” costa solo € 60,00che potrà pagare in diversi modi, come risulta anche dalla pagina abbonamenti. La rivista si compone diquattro numeri annuali che fanno il punto su tutte le problematiche attuali del condominio alla luce dellenovità legislative e regolamentari; di particolare interesse la sezione III “Il codice del condominio ed altre uti-lità” dove vengono forniti anche modelli di pronto uso per gli addetti al settore. Siamo disponibili a ricevereVs. suggerimenti ed osservazioni. Ci auguriamo di fare quanto meglio il nostro lavoro per la Vostra pienasoddisfazione.

Distinti salutiIl Direttore Responsabile

Per qualsiasi informazione, quesiti ed invii di materiale da pubblicare trasmettere via e-mail in formato worda: [email protected]

IL CONDOMINIO GIURIDICO

Page 3: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

Per informazioni tel. 011/65236.11 fax 011/65236.90www.condominioitalia.biz [email protected]

ITALIA CASA 24 numeri Euro 57,00

+IL CONDOMINIO GIURIDICO 4 numeri Euro 60,00

TOTALE Euro 117,00

OFFERTA Euro 99,00

ITALIA CASA + CONDOMINIO GIURIDICO on line

(offerta valida solo per abbonati) Euro 30,00

NOVITÀ: L’ARCHIVIO DEL CONDOMINIO (cd Banca Dati)

è ora un sito Internet www.archiviodelcondominio.it,

con più di 5.000 articoli, leggi, sentenze, quesiti

e tante altre novità

pubblicate da Italia Casa dal 2001

Password per accesso agli anni 2001/2005 Euro 35,00

Password per accesso al 2006 Italia Casa

+Condominio Giuridico

Password 2007 Italia Casa Euro 25,00

+Condominio Giuridico Euro 30,00

ABBONAMENTOABBONAMENTO 20082008

ABBONAMENTO A IL CONDOMINIO GIURIDICO:4 numeri annui A SOLI 60 Euro

Page 4: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26
Page 5: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

pag.

Sezione I - DOTTRINA

Le novità della finanziaria per l’anno 2008 in materia di immobili. Da atti del Convegno della FIAIP -Provincia di Caserta del 18 marzo 2008, di Rodolfo Cusano 7

La multiproprietà, di Francesca Iacuitti 23

L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

Il condominio parziale, di Stefano Barra 28

Le novità introdotte dal decreto ministeriale n. 37/2008 in materia di sicurezza degli impianti, di Pasquale Tignola 30

Le parti comuni interne all’edificio (Ia parte), di Sergio Miranda 31

La responsabilità dell’amministratore di condominio e gestione degli impianti: gli impianti elettrici(Ia parte), di Emilia Zanframundo 41

Sezione II – LEGGI E CIRCOLARI

Le novità della finanziaria 2008 Legge n. 244 del 24/12/2007 (finanziaria 2008: articoli e commi estratti) 47

Successioni, donazioni, atti a titolo gratuito e costituzione di vincoli di destinazione Agenzia delle Entrate, Circolare del 22-01-2008 n. 3 58

Regolamento concernente l’attuazione dell’articolo 11-quaterdecis, comma 13, lettera a) della leggen. 248 del 2 dicembre 2005, recante riordino delle disposizioni in materia di attività di installazione degliimpianti all’interno degli edifici Ministero dello Sviluppo Economico, Decreto 22 gennaio 2008, n. 37 (con allegati di cui all’art.7) 75

Sezione III – IL CODICE DEL CONDOMINIO, SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ

Codice del condominio - Art. 1123 La ripartizione delle spese, di Rodolfo Cusano 83

Risposte ai quesiti sulla ripartizione delle spese 95

Impugnativa di delibera assembleare (Corte di Cassazione, Sezione Seconda, sentenza 23-01-2007, n. 1405) 101

Edificio destinato ad albergo e costituzione del regime condominiale (Corte di Cassazione, Sezione Seconda, sentenza 25-01-2007, n. 1625) 106

Installazione dell’impiando di riscaldamento autonomo con allaccio alla condotta di alimentazione(Corte di Cassazione, Sezione Seconda, sentenza 25-01-2007, n. 1406) 110

Modifica delle tabelle millesimali ed approvazione della delibera assembleare, ex art. 1136, 2° comma, c.c.(Corte di Cassazione, Sezione Seconda, sentenza 23-02-2007, n. 4219) 113

Infiltrazioni d’acqua provenienti da terrazza a livello(Corte di Cassazione, Sezione Seconda, sentenza 30-05-2007, n. 12691) 116

Diritto all’indennità di sopraelevazione ex art. 1127, comma 4, c.c.(Corte di Cassazione, Sezioni Unite, sentenza 30-7-2007, n. 16794) 119

Raccolta di massime 125

INDICE DEGLI ARGOMENTI

Page 6: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26
Page 7: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

I grandi vantaggi che possono derivare all’agenteimmobiliare dalla conoscenza specifica della mate-ria che riguarda gli immobili in generale, si tradu-cono non solo nella correttezza delle operazioniposte in essere quotidianamente nello svolgimentodello specifico lavoro, ma anche in vantaggi econo-mici e fiscali del cliente. In alcuni casi addirittura laconoscenza della normativa, ad esempio quellariguardante la tutela degli acquirenti degli immobi-li da costruire, è necessaria proprio per potere svol-gere il proprio lavoro senza incorrere in responsabi-lità da cui potrebbero discendere anche azioni teseal risarcimento del danno.

In questo primo incontro, per ovvi problemi ditempo, limiterò l’indagine conoscitiva ad un accennoai principali istituti introdotti dal legislatore negliultimi anni e tuttora vigenti, nonché ad esaminare lenovità della finanziaria 2008 nel settore immobiliare.

In primo luogo, onde dare forza a quanto testéaffermato voglio ricordare come il settore delle com-pravendite immobiliari ha subito notevoli interventia seguito della legge n. 449 del 1997, la quale, puravendo altro scopo e cioè quello di promuovere laristrutturazione degli immobili a destinazione abitati-va, ha introdotto delle particolari agevolazioni nonsolo per la ristrutturazione appunto dei fabbricati, maanche in materia di acquisti di immobili soggetti aduna completa ristrutturazione prevedendo una detra-zione fiscale del 36 % anche per detti acquisti.

L’acquisto dei parcheggi pertinenzialiUno dei grandi vantaggi fiscali previsti dalla nostra

legislazione per gli acquirenti di immobili è la proro-ga dei benefici per la ristrutturazione degli immobilie la fruibilità della detrazione al 36 %, che si applicaanche alle spese per la realizzazione o acquisto diautorimesse o posti auto pertinenziali ad immobiliresidenziali, anche a proprietà comune, così comeappunto è previsto dall’art. 1, comma 1, della leggen. 449 del 1997. La condizione posta dalla norma è ilvincolo pertinenziale tra l’abitazione ed il box.

La circolare n. 121/E dell’11 maggio 1998dell’Agenzia delle Entrate ha ulteriormente precisa-

to che detta detrazione spetta anche quando siacquistano contemporaneamente l’abitazione ed ilbox pertinenziale, addirittura anche se essi sianoancora in corso di realizzazione. Risulta logico chele spese che possono essere portate in detrazionesono sempre e solo quelle del box (Circolare n.95/E del 12.05.2001 dell’Agenzia delle Entrate).Nelle stesse istruzioni alla dichiarazione dei redditi2001 (Unico 2001) viene precisato che la detrazio-ne è commisurata alle spese di realizzazione del-l’immobile, come attestate dall’impresa o coopera-tiva costruttrice. Infatti, l’impresa cedente è tenutaa rilasciare una specifica attestazione sulle spesedetraibili come da esempio di seguito riportato.

Sulla procedura da seguire è sufficiente fare rife-rimento a quella prevista per la ristrutturazionedegli immobili. E cioè invio dell’apposito modelloal centro di Servizio di Pescara, pagamento a mezzobonifico bancario, ecc.

IL beneficio non è da poco se si pensa che, a fron-te ad es. di un valore di costruzione pari a 10.000Euro, vi è un recupero fiscale di ben 4.100 Euro.

Attestazione delle spese sostenute per la realiz-zazione del parcheggio sito in ...

Oggetto: art. 1 legge n. 449/1997 – Acquisto par-cheggio pertinenziale

Il sottoscritto .........................................................n.q. di legale rappresentante dell’impresa ...............Con sede in ............... alla via .................................Dichiara sotto la propria responsabilità che lespese sostenute per la realizzazione del parcheggiosito in................. alla via..........................................acquistato dal sig.................................. ammontanoad Euro.....................................................................

La presente attestazione è rilasciata ai fini delladetraibilità dall’Irpef dovuta dall’acquirente ai sensidi quanto previsto dall’art. 1 della legge n. 449 del1997.

Lì ................. FIRMA

DOTTRINA

LE NOVITÀ DELLA FINANZIARIA PER L’ANNO 2008

IN MATERIA DI IMMOBILI

Atti del convegno della FiaipProvincia di Caserta del 18 marzo 2008

di Rodolfo Cusano

Page 8: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

Come per le altre detrazioni, anche per questa ènecessario seguire una apposita procedura checomincia con la comunicazione all’Agenzia delleEntrate, Centro Operativo di Pescara, Via RioSparto, 21 – 65100 Pescara dell’apposito modellodi richiesta entro il termine di presentazione delladichiarazione dei redditi e dopo il rogito notarile oil preliminare registrato. Di poi il pagamento deveavvenire a mezzo il bonifico bancario e deve trattar-si di parcheggio di nuova costruzione ceduto daimpresa o cooperativa costruttrice.

Entriamo adesso nel cuore del problema ed esa-miniamo l’attuale sistema normativo in materia divendite di immobili. Tale disciplina ha avuto con-crete modifiche proprio dalla legge finanziaria perl’anno 2008.

Rivalutazione terreni edificabili, riaperti i termini(art. 1, comma 91) Vengono riaperti i termini per la rideterminazione

dei valori di acquisto dei terreni edificabili e condestinazione agricola con riferimento ai terreni pos-seduti alla data del 1° gennaio 2008; l’impostasostitutiva può essere rateizzata fino a un massimodi 3 rate annuali di pari importo a decorrere dal 30giugno 2008; sull’importo delle rate successive allaprima sono dovuti gli interessi nella misura del 3%,da versarsi contestualmente a ogni pagamento. Laredazione e il giuramento della perizia devono esse-re effettuati entro il 30 giugno 2008.

Si estende il reverse charge in edilizia(art. 1, commi 156 e 157)Viene introdotto il regime della inversione conta-

bile (c.d. reverse charge, meccanismo in base alquale debitore di imposta è il cessionario del beneanziché il cedente) - già previsto per le cessioni difabbricati strumentali per le quali l’assoggettamen-to al tributo avviene su opzione del cedente - ancheper le cessioni di fabbricati strumentali effettuate acontribuenti Iva che detraggono l’imposta perimporti non superiori al 25%, a seguito di pro ratadi detraibilità ridotto da operazioni esenti (peresempio: banche, assicurazioni, medici). La dispo-sizione si applica alle cessioni effettuate a partiredal 1° marzo 2008.

Imposta sostitutiva sui mutui più rigorosa(art. 1, comma 160)In tema di mutui, viene richiesto - quale condizio-

ne per poter applicare nella misura dello 0,25%,anziché del 2%, l’imposta sostitutiva delle impostedi registro, bollo, ipotecaria e catastale per i finan-ziamenti erogati per l’acquisto, la costruzione e laristrutturazione di immobili a uso abitativo (e rela-

tive pertinenze) con i requisiti prima casa - che lasussistenza di tali requisiti sia fatta risultare dadichiarazione della parte mutuataria, resa nell’attodi finanziamento o allegata allo stesso. Vengono poidettate disposizioni sulle modalità di recupero dellamaggiore imposta dovuta, per tutti i casi in cui ven-gano revocati i benefici prima casa.

Niente reverse charge col contraente generale(art. 1, commi 162 e 163)La Finanziaria 2007 aveva introdotto il regime

dell’inversione contabile, fra l’altro, per le presta-zioni di servizi, compresa la prestazione di mano-dopera, rese nel settore edile da soggetti subappal-tatori nei confronti delle imprese che svolgono l’at-tività di costruzione o ristrutturazione di immobiliovvero nei confronti dell’appaltatore principale o diun altro subappaltatore. Ora, si prevede - a decorre-re dal 1° febbraio 2008 - che la disposizione non siapplichi alle prestazioni di servizi rese nei confron-ti di un contraente generale al quale venga affidatadal committente la totalità dei lavori.

CESSIONI DI IMMOBILI AD USO ABITATIVO

SOMMARIO: 1) Novità introdotte dal decretoBersani e dalla legge finanziaria 2007; 2) L’agenteimmobiliare: la provvigione e le nuove responsabi-lità; 3) Nuove responsabilità del mediatore; 4)Detraibilità fiscale della provvigione.

1) Novità introdotte dal decreto Bersani e dalla legge finanziaria 2007

Il decreto Bersani (d.l. 223/06, diventato legge n.248/2006) e la legge finanziaria 2007 (n. 296/06)hanno introdotto diverse novità. Ci limitiamo ariportare quelle che coinvolgono le cessioni diimmobili ad uso abitativo, riguardanti essenzial-mente l’atto definitivo di compravendita (il rogito).Le nuove disposizioni si applicano per gli atti for-mati (o le scritture private autenticate) a decorreredal 6/7/06 (secondo giorno successivo alla pubbli-cazione in Gazzetta ufficiale del decreto).

Sistema del doppio valoreRiguardo le cessioni di immobili ad uso abitativo

intercorse tra privati, la legge precisa che sul rogi-to deve essere riportato l’effettivo corrispettivo pat-tuito. Merita ricordare, al riguardo, che la finanzia-ria 2006 ha introdotto per questo tipo di cessioni lapossibilità dell’acquirente di chiedere al notaio chela base imponibile ai fini dell’applicazione delleimposte (registro, ipotecaria e catastale) sia costi-tuita dal valore catastale dell’immobile, indipen-dentemente dal corrispettivo indicato nell’atto,

CONDOMINIO GIURIDICO8

Page 9: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

ovvero indipendentemente dal prezzo dichiaratodalle parti (in precedenza le imposte si pagavanosul prezzo pattuito, cosa che determinava la prassidi dichiararne uno inferiore, solitamente corrispon-dente al valore catastale rivalutato, evadendo inparte le tasse).

Il “Bersani” ha integrato questa norma, preveden-do che sull’atto deve essere comunque riportatol’effettivo prezzo pattuito e precisando che se taledato viene occultato oppure dichiarato in misurainferiore, il suddetto “criterio agevolato” di deter-minazione della base imponibile viene meno. In talcaso, le parti dovranno corrispondere le impostecalcolate sull’intero corrispettivo effettivamentepattuito, con applicazione della sanzione ammini-strativa dal 50% al 100% della differenza tra l’im-posta dovuta e quella già applicata.

In pratica, la conseguenza è che sul rogito, quan-do le parti decidono di tassare la compravendita inbase al valore catastale, devono apparire due valori,quello catastale e quello reale di compravendita (ilprezzo pattuito).

Il decreto ha anche precisato che, in tali circostan-ze, le tariffe notarili devono ridursi del 30%.

Per le cessioni soggette ad Iva (ovvero dove unadelle parti è un’impresa o una società), le novitàsono altre. Le imposte, come avveniva precedente-mente, continuano ad essere calcolate sul valore dicessione (il prezzo pattuito) che deve corrispondere- come minimo - a quello cosiddetto “normale”,ovvero di mercato1.

La legge, in pratica, introduce un nuovo criteriodi determinazione, o meglio di “presunzione”, ditale valore normale, precisando che esso, nel casovenga acceso un mutuo o un finanziamento, devecoincidere col valore finanziato. Il cambiamento èimportante, perché di fatto rende impossibiledichiarare sugli atti di vendita un valore inferiore aquello del mutuo, il nuovo valore “di mercato” a cuiriferirsi. Se lo si fa, da oggi l’ufficio accertatore puòprocedere in modo diretto ad una rettifica in termi-ni di Iva, senza dover per forza dimostrare la falsi-tà o l’incompletezza dei dati.

Importanti novità, ulteriormente, riguardano inve-ce tutti i casi, ovvero sia le cessioni tra privati chequelle soggette ad Iva. Viene disposto che almomento del rogito debbano essere fornite alcuneinformazioni sotto forma di “dichiarazione sostitu-tiva di atto notorio” (in pratica un’autocertificazio-ne, ovvero una dichiarazione fatta sotto la propriaresponsabilità). Nel dettaglio:

- deve essere fornita, in modo analitico, l’indica-zione delle modalità di pagamento, con descrizio-ne dei mezzi utilizzati (per l’assegno, per esempio,va indicato il soggetto emittente, la banca trattaria,

il numero e la data di emissione, l’importo, il sog-getto beneficiario e l’eventuale presenza della clau-sola di non trasferibilità). Ricordiamo, in proposito,che l’attuale normativa antiriciclaggio consente ilpagamento in contanti solo per un massimo di12.500 euro, considerando tutti i pagamenti (accon-ti, caparre e saldo) avvenuti nel corso delle variefasi. Nell’atto di notorietà, infatti, andranno specifi-cati tutti i pagamenti effettuati, anche quelli prece-denti al rogito vero e proprio.

- ciascuna delle parti deve indicare l’eventualeutilizzo di un mediatore immobiliare, dichiarandoin caso positivo:

• i dati identificativi del titolare, se personafisica, o la denominazione, la ragione socialeed i dati identificativi del legale rappresen-tante, se soggetto diverso da persona fisica,ovvero del mediatore non legale rappresen-tante che ha operato per la stessa società;

• il codice fiscale o la partita IVA; • il numero di iscrizione al ruolo degli agenti di

affari in mediazione e della camera di com-mercio, industria, artigianato e agricolturadi riferimento per il titolare ovvero per illegale rappresentante o mediatore che haoperato per la stessa società;

• l’ammontare della spesa sostenuta per taleattività e le analitiche modalità di pagamen-to della stessa.

Le sanzioni amministrative, in caso di dichiara-zioni omesse, incomplete o mendaci, variano da500 a 10.000 euro (sanzioni penali a parte, che aisensi dell’art.483 del c.p. prevedono la reclusionefino a due anni). In merito di imposta di registro,inoltre, è prevista la possibilità che i beni oggetto dicompravendita subiscano accertamenti di valore.

2) L’agente immobiliare: la provvigionee le nuove responsabilità

L’intervento di un agente immobiliare, come giàdetto, non è obbligatorio ma può essere d’aiuto siaper la ricerca del potenziale acquirente/venditore,sia per il disbrigo delle prime pratiche.

Un soggetto qualsiasi non può sostituirsi ad esso(in genere i portieri dei fabbricati). Qualora ciòaccadesse, si è di fronte alla fattispecie c.d. di“mediazione atipica”; anche in tale caso: la provvi-gione spetta solo agli iscritti nei ruoli (Cassazionecivile , sez. III, sentenza 05.09.2006 n. 19066).

La Suprema Corte con la sentenza indicata haaffrontato il problema della configurabilità del dirit-to alla provvigione in capo ad un soggetto che, purnon iscritto nel ruolo degli agenti di affari in media-zione, abbia messo in relazione due parti per la con-clusione di un affare relativo a beni immobili o

DOTTRINA 9

Page 10: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

aziende. In primis la Corte si sofferma sull’apparte-nenza, al genus del contratto di mediazione, delmandato in forza del quale viene conferito al man-datario l’incarico di cercare una persona interessataalla conclusione di un affare voluto dal mandante.Per cui, qualificati in termini di mediazione atipicaunilaterale i due distinti accordi in forza dei qualiun soggetto riceva, rispettivamente, da parte del-l’alienante incarico a cercare un acquirente al finedi concludere con quest’ultimo il contratto di ven-dita, e, da parte dell’acquirente incarico a cercareun alienante al fine di concludere il medesimo affa-re, riconduce la fattispecie alla categoria dellamediazione, ed in particolare all’ipotesi disciplina-ta dall’art. 2 comma 4 della legge n. 39/1989(Modifiche ed integrazioni alla legge 21 marzo1958 n. 253 concernente la disciplina della profes-sione di mediazione), sancendo che “è necessaria,ai fini della configurabilità del diritto del mediato-re alla provvigione (prevista dall’art. 6 comma 1della stessa legge), l’iscrizione nei ruoli degli agen-ti di affari in mediazione, istituiti presso ciascunaCamera di commercio, industria, artigianato eagricoltura”.

Sul punto testualmente: “Giusta la testuale pre-visione di cui all’art. 33 Cost., comma 5, ‘È pre-scritto un esame di Stato ... per l’abilitazioneall’esercizio professionale’. In attuazione dellaregola de qua, L. 3 febbraio 1989, n. 39, art. 2, daun lato, prevede che ‘presso ciascuna Camera diCommercio, artigianato e agricoltura è istituito unruolo degli agenti in affari in mediazione nel qualedevono iscriversi coloro che svolgono o intendonosvolgere l’attività di mediazione, anche se esercita-ta in modo discontinuo o occasionale’ comma 1,dall’altro prescrive che ‘per ottenere l’iscrizionenel ruolo gli interessati devono ... tra l’altro aversuperato un esame diretto ad accertare l’attitudinee la capacità professionale dell’aspirante in rela-zione al ramo di mediazione prescelto, oppureavere conseguito il diploma di scuola secondaria disecondo grado ed aver effettuato un periodo di pra-tica di almeno dodici mesi continuativi con l’obbli-go di frequenza di uno specifico corso di formazio-ne professionale’, comma 3, lett. e)”.

Una cosa che molti ignorano, inoltre, è che ildiritto del mediatore a ricevere il compenso scattanel momento in cui “l’affare è concluso per effettodel suo intervento”, quindi nel momento in cuiviene firmato il compromesso (o l’accettazione diuna proposta irrevocabile di acquisto, quando que-sta possa considerarsi sostitutiva al compromesso)da due controparti che egli ha fatto incontrare met-tendole a conoscenza del potenziale affare. Perchéil diritto esista è sufficiente che le parti si servano

consapevolmente dell’attività dell’intermediario,non è strettamente necessario che esistano accordiscritti.

Tutto ciò scaturisce sia dal codice civile, nellaparte dedicata alla mediazione (art. 1754 e segg.),sia da diverse sentenze “chiarificatrici”, anche diCassazione.

La questione del diritto alla provvigione, al di làdi questa regola generale, è delicata e sfaccettata eva valutata caso per caso (magari con l’aiuto di unlegale), considerando anche che la Cassazione ne hatrattato, di volta in volta, diversi aspetti. Ma non èquesta la sede per approfondire detta tematica.

3) Nuove responsabilità del mediatoreDal 1/1/2007, per effetto della nuova finanziaria

(legge 296/06) l’agente immobiliare diventa corre-sponsabile, con i contraenti, della registrazione edel pagamento dell’imposta di registro per quantoriguarda tutti gli atti -redatti come scrittura privatanon autenticata, stipulati a seguito della sua attività.Rientrano in questa categoria tutti gli atti privati lecui firme non vengono autenticate (generalmente ilcontratto d’affitto o, talvolta, il preliminare di ven-dita/compromesso). Per tutti quegli atti per la cuiredazione - o anche solo per l’autentica delle firme- interviene un notaio o un pubblico ufficiale (tipi-camente il rogito, ma talvolta anche il compromes-so), la corresponsabilità grava su questa figura.

4) Detraibilità fiscale della provvigioneIl già citato decreto Bersani ha introdotto, al

riguardo, una interessante novità. Dal 1/1/2007 èpossibile detrarre fiscalmente i compensi corrispo-sti agli intermediari immobiliari (nella misura del19%) quando questi siano relativi all’acquisto del-l’abitazione principale, per un importo non superio-re ai 1.000 euro per anno. Se l’acquisto è effettuatoda più proprietari, la detrazione, sempre nel limitecomplessivo di 1000 euro, dovrà essere ripartita trai comproprietari in ragione della percentuale di pro-prietà. Tale facoltà è comunque subordinata alrispetto delle novità che lo stesso decreto ha intro-dotto riguardo al rogito, ovvero all’obbligo di ripor-tare sullo stesso l’entità dei compensi pagati nonchéi dati fiscali del mediatore (vedi sopra, nella sezio-ne dedicata al rogito).

********

Ritorniamo adesso a quanto accennato in pre-cedenza a proposito delle vendite di immobili inambito Iva, per spiegare che cosa significa “valo-re normale” dei beni.

I riferimenti normativi sono: la Circolare n.

CONDOMINIO GIURIDICO10

Page 11: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

6/2007 della Agenzia delle Entrate e l’art. 1,comma 265 della finanziaria per il 2008.

Con la manovra Bersani-Visco si è dato il potereall’amministrazione finanziaria - relativamente alleoperazioni aventi a oggetto la cessione di beniimmobili e relative pertinenze in ambito Iva e red-diti di impresa - di rettificare direttamente la dichia-razione (senza prima ispezionare la contabilità delcontribuente) quando il corrispettivo della cessionesia dichiarato in misura inferiore al valore normaledel bene. Ora si prevede che - per gli atti formatianteriormente al 4 luglio 2006 (data di entrata invigore della Bersani-Visco) - le presunzioni in que-stione valgono, agli effetti tributari, come presun-zioni semplici (terminologia non corretta, con laquale si è voluto in sostanza prevedere l’inapplica-bilità al passato della nuova regola).

Persona fisica responsabile nelle compravendi-te IVA (art. 1, comma 164)

Con la finanziaria 2008 si è stabilito che ai finidell’applicazione dell’imposta sul valore aggiuntosulle compravendite immobiliari, se l’importo delcorrispettivo indicato nell’atto e nella relativa fattu-ra è diverso da quello effettivo, l’acquirente, anchese non agisce nell’esercizio di imprese, arti o pro-fessioni, sia responsabile in solido con il vendito-re per il pagamento dell’imposta relativa alladifferenza tra il corrispettivo effettivo e quelloindicato, nonché della relativa sanzione.L’acquirente che non agisce nell’esercizio di impre-se, arti o professioni può peraltro regolarizzarel’eventuale violazione, versando la maggiore impo-sta dovuta entro 60 giorni dalla stipula dell’atto epresentando, entro lo stesso termine, all’Ufficiodelle entrate territorialmente competente copia del-l’attestazione del pagamento e delle fatture oggettodella regolarizzazione.

Per i soggetti IVA, invece, tale sistema era giàprevisto.

********

Passiamo adesso all’esame della normativaposta a TUTELA DEGLI ACQUIRENTI DIBENI IMMOBILI DA COSTRUIRE e cioè IlDecreto Legislativo 20.06.2005 n. 122.

In via preliminare, bisogna subito sgombrare ilcampo da un equivoco che potrebbe essere genera-to dal titolo del Decreto Legislativo 20 giugno2005, n. 122, qui in commento: beneficiari dellatutela da esso attribuita sono solo le persone fisi-che. Esse sono ora protette, quando – a titolo one-roso – stipulano un qualsiasi tipo di accordo (nellalegge definito “Contratto Preliminare”) con un

imprenditore o una cooperativa edilizia (definiticon il termine “Costruttore” ), dal quale derivi perquesti ultimi soggetti l’obbligo di far acquisireall’Acquirente, in un momento successivo alla con-clusione dell’accordo stesso, la proprietà ovvero latitolarità di altro diritto reale di godimento su unbene immobile in corso di edificazione.

Ciò posto, si può ora dire in estrema sintesi che ilsistema – complessivamente predisposto dalDecreto Legislativo, per tutelare le persone fisicheche si rendono acquirenti di Immobili da Costruire– risulta così congegnato:

� Prima finalità è consentire all’Acquirente dicomprendere cosa effettivamente acquista “sullacarta” nonché di valutare se il Costruttore (o, even-tualmente, il curatore in sua vece) adempia compiu-tamente agli obblighi assunti. La soluzione risiedenella previsione di un contenuto minimo per ilContratto Preliminare, da cui emergano le caratteri-stiche strutturali dell’immobile in via di realizzazio-ne nonché la sua situazione giuridica ed i gravamicui sia eventualmente soggetto.

� Seconda finalità è poi evitare all’Acquirenteperdite economiche, qualora il Costruttore venga atrovarsi in una delle varie ipotesi di “Situazione diCrisi” indicate dal legislatore. Quest’ultima puòinnanzitutto conseguire all’espropriazione delfondo su cui viene costruito l’immobile ovvero diquest’ultimo, prima che la proprietà venga trasferi-ta a chi lo ha acquistato. In tal ipotesi, la perditaeconomica viene scongiurata, concedendoall’Acquirente di escutere la fideiussione, che egliha ora diritto a ricevere, sulle somme da lui versateal Costruttore, nonché riconoscendogli un diritto diprelazione (però, solo se l’immobile rappresental’abitazione principale dell’acquirente o di suoistretti famigliari), nei confronti dei terzi, per l’ac-quisto dell’immobile al prezzo definitivo determi-nato in sede della procedura esecutiva.

La Situazione di Crisi può anche configurarsi pereffetto dell’apertura di una procedura concorsuale(fallimento) in capo al Costruttore.

Per capire come in tali circostanze l’Acquirentevenga protetto da possibili perdite economiche,bisogna distinguere. Se la proprietà sull’immobilenon è ancora stata trasferita all’Acquirente, si pos-sono verificare due soluzioni alternative: qualora ilcontratto si sciolga, l’Acquirente recupera i soldiversati al curatore tramite la relativa fideiussione;qualora invece il contratto prosegua per decisionedel curatore, l’Acquirente salderà nelle mani di que-st’ultimo il residuo ancora dovuto del prezzo e con-seguirà la proprietà dell’immobile una volta ultima-to. Al contrario se, in un momento antecedente almanifestarsi della Situazione di Crisi, l’Acquirente

DOTTRINA 11

Page 12: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

è già divenuto proprietario dell’immobile, egliviene tutelato con l’esenzione – però purtroppo soloin limitate specifiche circostanze, alquanto restritti-ve! – dalla soggezione all’azione revocatoria falli-mentare, cosa che gli consente di mantenere la pro-prietà trasmessagli dal Costruttore.

� Terza finalità, ancora, è consentireall’Acquirente di ricevere effettivamente la proprie-tà dell’immobile trasferitagli dal Costruttore inbonis, qualora trattisi di immobile frazionato tra piùsoggetti, ma sulla cui interezza gravi un’ipoteca peri finanziamenti ottenuti da Costruttore stesso. Dettoobiettivo viene perseguito attribuendoall’Acquirente il diritto ad ottenere il fraziona-mento dell’ipoteca, sì da essere gravato per la solaparte del debito che egli si sia accollato.

� Quarta ed ultima finalità è assicurare nel tempoall’Acquirente il valore dell’edificio, una volta cheesso sia stato ultimato e gliene sia stata trasferita laproprietà (dal Costruttore o dal suo curatore). Laconcreta possibilità di ottenere effettivamente ilrisarcimento dei danni, derivanti dall’eventuale pre-senza di gravi vizi nell’immobile emergenti dopo laultimazione e consegna, viene salvaguardata trami-te una polizza assicurativa indennitaria, che ilCostruttore deve procurare in favoredell’Acquirente.

Dal quadro sintetico appena descritto, si evincecon estrema immediatezza come il fulcro dell’inte-ro sistema verta principalmente su due strumenti: lafideiussione relativa alle somme versatedall’Acquirente al Costruttore prima dell’ultima-zione dei lavori di edificazione; la polizza assicura-tiva per il risarcimento dei danni ricollegabili a vizieventualmente presenti nel fabbricato.

DIRITTO DI PRELAZIONE. È opportuno perla frequenza dei casi e l’importanza dell’istitutoprecisare che qualora l’Immobile da Costruire siaoggetto di una procedura esecutiva (individuale ofallimentare), l’Acquirente può escutere la fideius-sione recuperando le somme anticipate alCostruttore, ma perderebbe ogni possibilità di con-seguire la proprietà sull’immobile, in mancanza ditale ulteriore diritto. Questo ultimo è dunque pen-sato per salvaguardare l’interesse dell’Acquirenteche, in simili situazioni, potrebbe vedersi costrettoa lasciare la casa dove abitava ovvero pensava distabilirsi. Per tale motivo, il diritto di prelazioneè riservato solo all’acquirente che aveva adibitol’immobile a sua abitazione ovvero di un suoparente entro il primo grado. Sotto l’aspetto pro-cedurale, l’autorità che procede alla vendita è tenu-ta a comunicare formalmente a tale acquirente ilprezzo definitivo dell’immobile entro dieci giorni

dall’adozione del relativo provvedimento, indican-do tutte le condizioni alle quali la vendita dovràessere conclusa e l’invito ad esercitare la prelazio-ne. Quest’ultima andrà esercitata entro dieci giornidalla ricezione di tale comunicazione, a pena didecadenza.

RILASCIO DEL PERMESSO DI COSTRUIRE.Infine, con l’art. 1, commi 288 e 289 della finanzia-ria per il 2008 è stato deciso che a decorrere dall’an-no 2009 e in attesa dei provvedimenti attuativi inmateria di prestazione energetica degli edifici di cuial D.Lgs. 192/2005, il rilascio del permesso dicostruire è subordinato alla certificazione energeti-ca dell’edificio. All’interno di questa, particolareinteresse suscita la certificazione riguardante lecaratteristiche strutturali dell’immobile finalizzateal risparmio idrico e al reimpiego delle acquemeteoriche.

Sempre ai fini del rilascio del permesso dicostruire, viene anche disposto che, a decorreredallo stesso anno, per gli edifici di nuova costruzio-ne, l’installazione di impianti per la produzione dienergia elettrica da fonti rinnovabili sia tale dagarantire una produzione energetica non inferiore a1 kW per ciascuna unità abitativa, compatibilmentecon la realizzabilità tecnica dell’intervento. Per ifabbricati industriali di nuova costruzione e disuperficie non inferiore a 100 mq, si dispone inve-ce che la produzione energetica non debba essereinferiore a 5 kW.

Lo stesso dicasi per il certificato di agibilità.L’art. 2 comma 282, dispone che, con riferimentoalle nuove costruzioni che rientrano fra gli edifici dicui al D. Lgs. 192/2005, il rilascio del certificato diagibilità sia subordinato alla presentazione dellacertificazione energetica dell’edificio.

Infine, una nota critica in materia di indennitàdi esproprio aree edificabili.

Con sent. n. 348/2007 - la Corte Costituzionale hadichiarato illegittime le diposizioni del Testo Unicoriguardanti l’indennità di esproprio per le aree edi-ficabili, indennità ritenuta dalla Consulta inferiorealla soglia minima accettabile di riparazione dovutaai proprietari espropriati.

Pertanto, con la nuova normativa (art. 2 comma89 e 90) l’indennità di espropriazione di un’areaedificabile è determinata nella misura pari al valorevenale del bene. Tranne il caso in cui l’espropria-zione è finalizzata ad attuare interventi di riformaeconomico-sociale, l’indennità è ridotta del venti-cinque per cento.

Si aggiunge poi che, nei casi in cui sia stato con-cluso l’accordo di cessione, o quando esso non sia

CONDOMINIO GIURIDICO12

Page 13: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

stato concluso per fatto non imputabile all’espro-priato ovvero perché a questi è stata offerta un’in-dennità provvisoria che, attualizzata, risulta inferio-re agli otto decimi di quella determinata in via defi-nitiva, l’indennità sia aumentata del 10%. Le nuovedisposizioni si applicano a tutti i procedimentiespropriativi in corso al 1° gennaio 2008, salvo chela determinazione dell’indennità di espropriazionesia stata condivisa o accettata, o sia comunque dive-nuta irrevocabile.

Non si capisce perché il legislatore abbia dinuovo (se non per fini economici) determinato l’in-dennità di esproprio con la riduzione del 25 %rispetto al valore reale per tali casi. Rendendo cosìdi diritto la nuova normativa in parte qua nuova-mente illegittima.

Per completezza di esposizione si ricorda:

1 - L’introduzione di un nuovo obbligo in rela-zione all’ipotesi del mancato aggiornamentocatastale (Art. 1, comma 277).

Al riguardo gli Uffici provinciali dell’Agenzia delterritorio, qualora rilevino la mancata presentazionedegli atti di aggiornamento catastale da parte deisoggetti titolari dei diritti reali, ne richiedono la pre-sentazione agli stessi. Nel caso in cui, entro il termi-ne di 90 giorni dall’invito alla predetta presentazio-ne, i soggetti obbligati non ottemperino a quantorichiesto, l’Agenzia del territorio provvede d’uffi-cio, ponendo i relativi oneri a carico degli inadem-pienti. Il tutto, fatto salvo quanto stabilito dallaFinanziaria 2005 in tema di partecipazione deicomuni all’attività di riclassamento degli immobiliprivati non dichiarati in catasto o con situazioni difatto non più coerenti con i classamenti catastali perintervenute variazioni edilizie.

2 - La previsione di nuove aree per l’ediliziasociale (Art. 1, commi 258 e 259)

Il legislatore ha stabilito che, fino alla definizionedella riforma organica del governo del territorio, inaggiunta alle aree necessarie per le superfici mini-me di spazi pubblici o riservati alle attività colletti-ve, a verde pubblico o a parcheggi, negli strumentiurbanistici debbono essere definiti ambiti la cui tra-sformazione è subordinata alla cessione gratuita daparte dei proprietari, singoli o in forma consortile,di aree o immobili da destinare a edilizia residen-ziale sociale, in rapporto al fabbisogno locale e inrelazione all’entità e al valore della trasformazione.In tali ambiti è possibile prevedere, inoltre, l’even-tuale fornitura di alloggi a canone calmierato, con-cordato e sociale. Si prevede inoltre che, ai fini del-l’attuazione di interventi finalizzati alla realizzazio-

ne di edilizia residenziale sociale, di rinnovo urba-nistico ed edilizio, di riqualificazione e migliora-mento della qualità ambientale degli insediamenti,il comune possa, nell’ambito delle previsioni deglistrumenti urbanistici, consentire un aumento divolumetria premiale nei limiti di incremento massi-mi della capacità edificatoria prevista per gli ambi-ti sopra indicati.

3 - Il carattere di ruralità dei fabbricati chehanno destinazione ad agriturismo (Art. 1,comma 275)

Con la normativa in esame si dispone che possaessere riconosciuto il carattere di ruralità a fini fisca-li alle costruzioni destinate all’agriturismo in confor-mità alla legge quadro in materia (legge 96/2006).

4 - Obbligo di voltura catastale (Art. 1, comma 276)Viene previsto l’obbligo di voltura catastale per

gli atti soggetti a iscrizione nel registro delle impre-se che comportino qualsiasi mutamento nell’inte-stazione catastale dei beni immobili di cui sianotitolari persone giuridiche, anche se non diretta-mente conseguenti a modifica, costituzione o tra-sferimento di diritti reali. Un provvedimento diri-genziale dell’Agenzia del territorio darà attuazionealla nuova procedura.

5 - Iva ridotta per le ristrutturazioni fino al2010 (Art. 1, comma 18)

Viene prorogata per gli anni 2008, 2009 e 2010 lapossibilità di usufruire dell’aliquota Iva agevolatadel 10% per le prestazioni che hanno per oggetto gliinterventi di recupero edilizio per manutenzioneordinaria, manutenzione straordinaria, restauro erisanamento conservativo e ristrutturazione edilizia,realizzati su fabbricati a prevalente destinazioneabitativa privata. Sui beni cosiddetti significativi(indicati dal D.M. 29 dicembre 1999), l’aliquotaagevolata si applica fino a concorrenza del valorecomplessivo della prestazione relativa all’interven-to di recupero, al netto del valore dei predetti beni.L’Iva agevolata non si applica: alle cessioni di beni,sia nei confronti del prestatore d’opera che del com-mittente; alle cessioni di beni forniti da un soggettodiverso da quello che esegue i lavori; alle prestazio-ni di natura professionale (progettazione, consulen-za ecc.); alle prestazioni di servizi resi in subappal-to alla ditta che segue i lavori. Per questa agevola-zione non viene posta la condizione che il costodella relativa manodopera sia evidenziato in fattura.

6 - Detrazioni Irpef sul risparmio energeticofino al 2010 (Art. 1, commi 20-24 e 286)

Viene prorogata per gli anni 2008, 2009 e 2010 la

DOTTRINA 13

Page 14: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

detrazione IRPEF del 55% prevista - dallaFinanziaria 2007 - per le spese relative a:

- interventi di riqualificazione energetica di edifi-ci esistenti,

- interventi su edifici esistenti, parti di edifici esi-stenti o unità immobiliari, riguardanti struttureopache verticali, strutture opache orizzontali(coperture e pavimenti), finestre comprensivedi infissi;

- installazione di pannelli solari per la produzio-ne di acqua calda per usi domestici o industria-li e per la copertura del fabbisogno di acquacalda in piscine, strutture sportive, case di rico-vero e cura, istituti scolastici e università; sosti-tuzione di impianti di climatizzazione invernalecon impianti dotati di caldaie a condensazione econtestuale messa a punto del sistema di distri-buzione.

Si stabilisce inoltre che, per tutti gli interventi, ladetrazione possa essere ripartita in un numero diquote annuali di pari importo non inferiore a 3 enon superiore a 10, a scelta irrevocabile del contri-buente, operata all’atto della prima detrazione. Conefficacia (retroattiva) dal 1° gennaio 2007, vieneinfine sostituita - per correggere un errore materia-le col quale erano stati invertiti i valori per i pavi-menti e per le coperture nell’ambito delle struttureopache verticali - la tabella 3 allegata allaFinanziaria 2007.

Situazione in vigore alla data dell’inter-vento della finanziaria per il 2008

1) Detrazione fiscale per interventi direcupero edilizio

Riferimenti: - articolo 35, comma 19, 20, 35-ter e 35 quarter,del decreto legge 4 luglio 2006, n. 223, conver-tito, con modificazioni, dalla legge 4 agosto2006, n. 248

La disciplina delle agevolazioni fiscali in materiadi recupero del patrimonio edilizio, introdotta dal-l’art. 1 della legge n. 449 del 1997 e via via proro-gata con successive disposizioni normative, hasubito rilevanti modifiche.

A) Reintroduzione dell’Iva agevolata • Con decorrenza dal 1° ottobre 2006, l’aliquota

Iva applicata agli interventi di manutenzione(ordinaria e straordinaria)2 effettuati sulle particomuni condominiali è tornata al 10% con decor-renza dal 1° ottobre 2006 (fino al 30 settembre2006 l’aliquota era pari al 20%).

• È opportuno precisare che gli interventi di ristrut-turazione e di recupero edilizio3 hanno sempre ecomunque diritto all’applicazione dell’aliquotadel 10%, senza alcun termine di decadenza tem-porale.

B) Reintroduzione della detrazione Irpef al 36per cento • Con decorrenza dal 1° ottobre 2006, la percentuale

di detraibilità ai fini Irpef delle spese sostenute perinterventi di manutenzione (ordinaria e straordina-ria) e/o di recupero delle parti comuni di edifici resi-denziali è ridotta al 36% (fino al 30 settembre 2006la percentuale della detrazione era pari al 41%).

• La circolare n. 28/E, a tale riguardo, precisa chela riduzione dell’aliquota al 10% e l’abbattimentodella detrazione Irpef al 36% sono correlate; inaltre parole, la detrazione Irpef del 41% sussistesolo in corrispondenza di lavori fatturati con ali-quota Iva ordinaria al 20%; allo stesso modo, ladetrazione Irpef nella misura del 36% viene frui-ta per i lavori fatturati dal 1° ottobre in poi conl’aliquota Iva del 10%.

• Per l’applicazione dell’aliquota Iva al 10% e dellapercentuale di detrazione al 36% occorre riferirsialla data in cui i bonifici per il pagamento deilavori sono stati effettuati dall’amministrazionecondominale (se effettuati tra il 1° gennaio ed il30 settembre 2006 si applica la detrazione del41% e l’aliquota Iva del 20%, se successivi ladetrazione del 36% e l’aliquota del 10%).

• A partire dal 1° ottobre 2006, il limite massimo dispesa, € 48.000, al quale applicare la detrazionedel 36% si riferisce all’intero condominio.

C) Nuova causa di decadenza• Nelle fatture relative ai lavori di manutenzione

e/o recupero della parti comuni condominialideve essere obbligatoriamente indicata in modoseparato la spesa relativa alla manodopera, a penadi decadenza dell’agevolazione del 36%.

• Inoltre, se il costo della manodopera rappresentaoltre il 50% del totale della spesa fatturato dalladitta che ha eseguito i lavori, anche le voci relativeai materiali sono soggette all’aliquota Iva del 10%.

2) Riqualificazione energetica degli edi-fici condominiali

Riferimento: - commi 344-348 articolo 1 della legge finan-ziaria per il 2007

• La legge finanziaria per il 2007 ha previsto scon-ti fiscali anche a favore dei condomini per inter-

CONDOMINIO GIURIDICO14

Page 15: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

venti sulle parti comuni finalizzati a ridurre ilconsumo energetico degli edifici. Lo sconto con-siste nella possibilità di detrarre dall’Irpef dovutada ciascun condomino il 55% delle spese rimastea suo carico. La detrazione è ripartita in tre rateannuali di pari importo; ciascuna rata potrà esse-re portata in diminuzione dell’imposta lordaannua dovuta dal condomino.

• La detrazione spettante a ciascun condomino nonpuò superare dei limiti massimi, diversi a secon-da dell’intervento. L’agevolazione spetta, semprea fronte di spese sostenute entro il 31.12.2007.

• Le regole procedurali per usufruire delle agevola-zioni sono le medesime di quelle previste per lac.d. detrazione del 36% (pagamento con bonificobancario, preventiva comunicazione da inviare, amezzo raccomandata con avviso di ricevimento,al Centro operativo di Pescara, etc.).

• Inoltre, il diritto a godere della detrazione èsubordinato all’asseverazione di un tecnico, chene risponde sia civilmente che penalmente, circal’effettiva corrispondenza dell’intervento airequisiti normativi, nonché da una certificazioneenergetica dell’edificio rilasciata dalla Regione odal Comune ovvero, ove il rilascio non sia previ-sto dalla legge, da un “attestato di qualificazioneenergetica”, predisposto e asseverato da un pro-fessionista abilitato.

• Sono state emanate in data 19.2.2007 il decretoattuativo in materia e la successiva circolare del31.5.2007 esplicativa., disponibili sul sitodell’Agenzia delle Entrate.

Tabella 1: interventi per il risparmio energeti-co introdotti dalla legge finanziaria per il 2007

In relazione alla situazione dei contratti dilocazione, con la finanziaria in esame, sono stateintrodotte invece delle nuove detrazioni Irpefper gli inquilini (Art. 1, commi 9 e 10)

Infatti, viene introdotta - per i titolari di contrattidi locazione di unità immobiliari adibite ad abita-zione principale, stipulati o rinnovati ai sensi dellalegge 431/1998 e a decorrere dal periodo di impo-sta in corso al 31 dicembre 2007 - una detrazioneIRPEF annuale pari a:

a) 300 euro, se il reddito complessivo (annuo)dell’inquilino non supera 15.493,71 euro;

b) 150 euro, se il reddito complessivo (annuo)dell’inquilino supera 15.493,71 euro ma non30.987,41 euro.

Posto che la legge fa riferimento ai contratti di cuialla legge 431/1998 la nuova detrazione trova appli-cazione - sempre che l’immobile sia adibito ad abi-tazione principale - sia per i contratti liberi (4 annipiù 4) sia per quelli regolamentati (agevolati, tran-sitori, per studenti universitari); tutti, come noto, auso abitativo. Ma deve ricordarsi che per i contrattiagevolati (3 anni più 2), gli inquilini possono giàgodere di più corpose detrazioni Irpef: pari a 495,80euro, se il reddito complessivo annuo non supera15.493,71 euro, e pari a 247,90 euro, se il redditosupera 15.493,71 euro ma non 30.987,41 euro.

Viene introdotta inoltre una detrazione Irpef per igiovani di età compresa fra i 20 e i 30 anni, che sti-pulino un contratto di locazione ai sensi della legge431/1998 per l’unità immobiliare da destinare apropria abitazione principale, sempre che la stessasia diversa dall’abitazione principale dei genitori odi coloro cui sono affidati. La detrazione si applicaper i primi 3 anni, è pari a 991,60 euro annui e spet-ta se il reddito complessivo annuo dell’inquilinonon supera 15.493,71 euro. Anche in questo caso siprevede che la norma produca effetto dal periodo diimposta in corso al 31 dicembre 2007; deve ritener-si che da tale periodo di imposta possa decidersi daparte del contribuente di far iniziare il decorso dei 3anni di agevolazione.

Viene poi stabilito - non si comprende se con rife-rimento alle sole nuove detrazioni ovvero anche aquelle precedentemente previste - che, qualora ladetrazione spettante sia superiore all’imposta dovu-ta, sia riconosciuta agli interessati (con modalità dastabilirsi attraverso un apposito decreto) unasomma pari alla quota di detrazione che non ha tro-vato capienza nell’imposta.

Detrazione Irpef per le residenze universitarie(Art. 1, comma 208)

Il Testo Unico delle imposte sui redditi prevededa tempo che possano essere detratti dall’Irpef - per

DOTTRINA 15

Tipologia di intervento Importo massimo della detrazione

Requisiti dell’intervento

Interventi diriqualificazioneenergetica di edificiesistenti

100.000 euro Riduzione delfabbisogno annuomassimo di energia del20% rispetto ai valoririportati nell’allegato C,numero 1), tabella 1,annesso al d.lgs. n.192/2005.

Interventi su coperture epavimenti, finestrecomprensive di infissi,strutture verticali diedifici esistenti

60.000 euro Rispetto dei requisiti ditrasmittanza termica U,espressa in W/m2K,della Tabella 3 allegataalla legge finanziaria.

Installazione di pannellisolari per la produzionedi acqua calda per usidomestici

60.000 euro

Sostituzione di impiantidi climatizzazioneinvernale con caldaie acondensazione

30.000 euro

Page 16: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

un importo massimo di 2.633 euro annui e nellamisura del 19% - i canoni di locazione derivanti daicontratti di locazione abitativi sostenuti dagli stu-denti iscritti a un corso di laurea presso una univer-sità ubicata in un comune diverso da quello di resi-denza, distante da quest’ultimo almeno 100 chilo-metri e comunque in una provincia diversa, perunità immobiliari situate nello stesso comune in cuiha sede l’università o in comuni limitrofi. Ora, sidispone che tale detrazione si applichi anche per icanoni relativi ai contratti di ospitalità, nonché agliatti di assegnazione in godimento o locazione, sti-pulati con enti per il diritto allo studio, università,collegi universitari legalmente riconosciuti, entisenza fine di lucro e cooperative.

Non tassati i redditi fondiari fino a 500 euro(Art. 1, commi 13 e 14)A decorrere dal periodo di imposta in corso al 31

dicembre 2007 - , qualora alla formazione del red-dito complessivo concorrano soltanto redditi fon-diari (redditi dominicali dei terreni, redditi agrari eredditi dei fabbricati) di importo complessivo nonsuperiore a 500 euro, l’IRPEF non sia dovuta.

Nuova detrazione per le famiglie numerose(Art. 1, comma 15, lett. a), nn. 1-3 e comma 16) Viene riconosciuta - a decorrere dal periodo di

imposta in corso al 31.12.07 - una nuova detrazio-ne, pari a 1.200 euro annui, in favore dei genitoriche abbiano almeno quattro figli a carico.

Eliminata la tassa occulta sulla prima casa(Art. 1, comma 15, lett. a)Si dispone che, ai fini del calcolo delle detrazioni

per carichi di famiglia e delle altre detrazioni diimposta, il reddito complessivo sia calcolato al nettodel reddito dell’unità immobiliare adibita ad abita-zione principale e di quello delle relative pertinenze.La norma provvede così a correggere quanto dispo-sto con la Finanziaria 2007, che aveva creato unapenalizzazione occulta, ai fini delle detrazioni, cheportava chi possedesse una prima casa di proprietà adavere un reddito (virtuale) più alto sul quale calcola-re le detrazioni e, di conseguenza, a pagare più Irpef.

Trasferimenti di immobili in piani urbanisticiparticolareggiati (Art. 1, commi 25-28)

Viene introdotto un regime particolare di imposi-zione indiretta dei trasferimenti aventi per oggettoimmobili compresi in piani urbanistici particolareg-giati diretti all’attuazione dei programmi di ediliziaresidenziale comunque denominati. L’imposta diregistro viene fissata all’1%, a condizione che l’in-tervento cui è finalizzato il trasferimento venga

completato entro 5 anni dalla stipula dell’atto (pre-visione già vigente nel nostro ordinamento e suc-cessivamente abrogata). Le imposte ipotecaria ecatastale vengono fissate, rispettivamente, nel 3% enell’1%. Le nuove disposizioni si applicano agli attipubblici formati, agli atti giudiziari pubblicati oemanati, alle scritture private autenticate poste inessere a decorrere dal 1° gennaio 2008, nonché allescritture private non autenticate presentate per laregistrazione a decorrere dalla stessa data.

Interessi passivi delle società immobiliari(Art. 1, comma 35)Con una disposizione espressamente definita di

interpretazione autentica (dell’art. 90 del Testo Unicodelle imposte sui redditi), viene sancito - con ciòsuperando una interpretazione restrittiva dell’Agenziadelle entrate - che tra le spese e gli altri componentinegativi relativi ai beni immobili indeducibili, nonsiano compresi gli interessi passivi relativi a finanzia-menti contratti per l’acquisizione degli immobili chenon costituiscono beni strumentali per l’esercizio del-l’impresa, né beni alla cui produzione o al cui scam-bio è diretta l’attività dell’impresa. Si tratta dei cosid-detti immobili patrimonio, relativamente ai quali lesocietà immobiliari potranno portare in deduzione gliinteressi passivi pagati per acquisirli.

Commissione di studio sulle immobiliari(Art. 1, comma 36)Si prevede l’istituzione - con decreto del Ministro

dell’economia e delle finanze - di una commissionedi studio sulla fiscalità diretta e indiretta delleimprese immobiliari, con il compito di proporre,entro il 30 giugno 2008, l’adozione di modifichenormative, con effetto anche a partire dal periodod’imposta successivo a quello in corso al 31 dicem-bre 2007, volte alla semplificazione e alla raziona-lizzazione del sistema vigente, tenendo conto delledifferenziazioni esistenti tra attività di gestione eattività di costruzione e della possibilità di prevede-re, compatibilmente con le esigenze di gettito,disposizioni agevolative in funzione della politicadi sviluppo dell’edilizia abitativa. Fino all’applica-zione delle suddette modifiche normative, le socie-tà immobiliari potranno - in deroga a quanto previ-sto nei precedenti commi 33 e 34 - portare intera-mente in deduzione gli interessi passivi relativi afinanziamenti garantiti da ipoteca su immobilidestinati alla locazione.

Possibilità di estromettere gli immobili strumen-tali (Art. 1, comma 37)

Si attribuisce - all’imprenditore individuale che al30 novembre 2007 utilizzava beni immobili stru-

CONDOMINIO GIURIDICO16

Page 17: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

mentali - di optare, entro il 30 aprile 2008, perl’esclusione dei beni stessi dal patrimonio dell’im-presa, con effetto dal periodo di imposta in corso al1° gennaio 2008, mediante il pagamento di unaimposta sostitutiva dell’Irpef, dell’Irap e dell’Iva,nella misura del 10% della differenza tra il valorenormale di tali beni e il relativo valore fiscalmentericonosciuto.

Per gli immobili la cui cessione è soggetta a Iva,l’imposta sostitutiva è aumentata di un importo parial 30% dell’Iva applicabile al valore normale conl’aliquota propria del bene. Il valore normale degliimmobili è quello risultante dall’applicazione allarendita catastale dei moltiplicatori stabiliti dalle sin-gole leggi di imposta. Per avvalersi del regime sopradescritto, l’imprenditore deve versare il 40% dell’im-posta sostitutiva entro il termine di presentazionedella dichiarazione relativa al periodo di imposta incorso al 1° gennaio 2007 e la restante parte in duerate di pari importo entro il 16 dicembre 2008 e il 16marzo 2009. Sull’importo delle rate successive allaprima sono dovuti gli interessi del 3% annuo, da ver-sarsi contestualmente al versamento di ciascuna rata.

Interpretazione autentica sugli ammortamenti(Art. 1, commi 81 e 82)

La manovra Bersani-Visco aveva dettato unadisposizione (art. 36, comma 8) circa le modalità diimputazione delle quote di ammortamento giàdedotte e calcolate sul costo complessivo del fab-bricato o del terreno sul quale lo stesso è ubicato(per ciascun fabbricato il residuo valore ammortiz-zabile è pari alla quota di costo riferibile allo stessoal netto delle quote di ammortamento dedotte neiperiodi d’imposta precedenti calcolate sul costocomplessivo). La Finanziaria dispone ora che talenorma vada interpretata nel senso che, per ciascunimmobile strumentale, le quote di ammortamentodedotte nei periodi di imposta precedenti al periododi imposta in corso al 4 luglio 2006, calcolate sulcosto complessivo, siano riferite proporzionalmen-te al costo dell’area e al costo del fabbricato.Vengono fatti salvi gli effetti prodotti dall’applica-zione delle norme, oggetto di mancata conversione,di cui all’art. 1 del D.L. 118/2007 (decreto leggenon convertito che aveva introdotto identica normadi interpretazione autentica).

Detrazione mutui più vantaggiosa(Art. 1, comma 202)Viene elevato a 4.000 euro - rispetto alla prece-

dente misura di 3.615,20 euro - l’importo massimodetraibile dall’Irpef a titolo di interessi passivi eoneri accessori relativi a mutui contratti per l’acqui-sto dell’abitazione principale.

Maggiore detrazione Ici per la prima casa (Art. 1, commi 5, 7, 8 e 287)Viene stabilito che dall’imposta comunale sugli

immobili dovuta per l’unità immobiliare adibita adabitazione principale del soggetto passivo si detrag-ga - per le abitazioni diverse da quelle di categoriacatastale A1, A8 e A9 (tale limitazione è stata sosti-tuita durante l’iter del provvedimento a quella, ini-zialmente prevista, correlata al reddito del contri-buente) - un ulteriore importo pari all’1,33 per milledella base imponibile (il valore catastale dell’im-mobile). Le tre categorie catastali escluse dall’age-volazione corrispondono ai seguenti immobili: A1= Abitazioni di tipo signorile; A8 = Abitazioni inville; A9 = Castelli, palazzi di eminenti pregi artisti-ci o storici.

La nuova detrazione viene definita ulteriore perchéessa si aggiunge a quella già prevista dalla leggenella misura minima di 103,29 euro. Misura che icomuni hanno già da tempo facoltà di elevare fino a258,23 euro (anche limitatamente a categorie di sog-getti in situazioni di particolare disagio economico-sociale, individuate in delibera) ovvero in misuraanche superiore a tale importo, con divieto però - inquest’ultimo caso - di stabilire una aliquota superio-re a quella ordinaria per le unità immobiliari tenute adisposizione del contribuente. L’ulteriore detrazionenon può essere superiore a 200 euro. Essa si aggiun-ge - come detto - alla misura minima di 103,29 europrevista dalla legge statale, raggiungendo così unimporto massimo di 303,29 euro. Il tutto deve poicoordinarsi con le delibere comunali; qualora uncomune preveda una detrazione superiore a 303,29euro, troverà applicazione tale più favorevole misu-ra; in caso contrario, il contribuente applicherà la piùconveniente (doppia) detrazione statale.Identicamente a quanto già previsto per la detrazioneordinaria, si prevede che la nuova detrazione possaessere fruita fino al raggiungimento dell’ammontaredell’imposta dovuta (nel senso che non potrà supera-re quest’ultimo) e che sia rapportata al periodo del-l’anno durante il quale si protrae la destinazione del-l’immobile ad abitazione principale. Allo stessomodo, si dispone che, qualora l’unità immobiliare siaadibita ad abitazione principale da più soggetti passi-vi, la detrazione spetti a ciascuno di essi proporzio-nalmente alla quota per la quale la destinazionemedesima si verifica. Si ricorda che la Finanziaria2007 è intervenuta sul concetto di abitazione princi-pale ai fini della detrazione ICI, disponendo che pertale si intende, salvo prova contraria, quella di resi-denza anagrafica (ma è rimasta, nella stessa norma,la definizione originaria della fattispecie, secondo laquale per abitazione principale si intende quella incui il contribuente e i suoi familiari dimorano abi-

DOTTRINA 17

Page 18: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

tualmente). Si prevede poi che la minore imposta,che deriva dall’applicazione della nuova detrazioneprevista, sia rimborsata dallo Stato ai comuni secon-do specifiche procedure. L’ammontare del trasferi-mento compensativo è determinato con riferimentoalle aliquote e alle detrazioni vigenti al 30 settembre2007. Questa disciplina agevolativa risulta in buonaparte superata dal recente decreto fiscale annunciatodal governo (di cui ancora non conosciamo il testo)che ha abolito l’Ici limitatamente all’abitazione prin-cipale.

Possibile Ici agevolata per le fonti rinnovabili(dal 2009) (Art. 1, comma 6, lett. a)

Viene previsto che i comuni possano fissare, adecorrere dall’anno di imposta 2009, un’aliquotaIci agevolata, inferiore al 4 per mille, per i proprie-tari che installino impianti a fonte rinnovabile (sola-re termico, solare fotovoltaico, eolico ecc.) per laproduzione di energia elettrica o termica per usodomestico, limitatamente alle unità immobiliarioggetto di tali interventi. L’aliquota agevolata potràessere applicata per un massimo di 3 anni, con rife-rimento agli impianti termici solari, e di 5 anni pertutte le altre tipologie di fonti rinnovabili. Un suc-cessivo regolamento determinerà le modalità per ilriconoscimento dell’agevolazione.

Ici ridotta per il coniuge non assegnatario(Art. 1, comma 6, lett. b)Viene stabilito - ai fini dell’Ici - che il coniuge

soggetto passivo dell’imposta che, a seguito diprovvedimento di separazione legale, annullamen-to, scioglimento o cessazione degli effetti civilidel matrimonio, non risulti assegnatario della casaconiugale, abbia diritto ad applicare l’aliquota pre-vista per l’abitazione principale e le relative detra-zioni, calcolate in proporzione alla quota possedu-ta. Ciò, a condizione che il contribuente in que-stione non sia titolare del diritto di proprietà o dialtro diritto reale su un immobile abitativo situatonello stesso comune in cui si trova la casa coniu-gale.

********

NORMATIVASPECIFICAPER AMMINISTRATORI DI CONDOMINIO

Per completezza di esposizione e per coloro cheesercitano l’attività di amministratore di condo-minio si ricorda che, a fare tempo dal 1° genna-io 2007, va operata una ritenuta del 4% sui cor-rispettivi pagati a terzi per prestazioni relative acontratti di appalto.

Riferimento: - comma 43 dell’art. 1 della legge finanziariaper il 2007, che ha inserito l’articolo 25-ter alDpr n. 600/73

• Con decorrenza dal 1° gennaio 2007 gli ammini-stratori dei condomini hanno l’obbligo di effet-tuare, per conto del condominio sostituto d’impo-sta, una ritenuta d’acconto del 4%, con obbligo dirivalsa, sui corrispettivi dovuti per prestazionirelative a contratti di appalto di opere o servizieffettuati da imprese o in via occasionale da lavo-ratori esterni.

• La ritenuta deve essere versata entro il 16° giornodel mese successivo al pagamento dei compensi.

• Conseguentemente, i dati relativi ai fornitori delleprestazioni, nonché, i dati relativi ai pagamentiassoggettati alla ritenuta d’acconto, andrannodichiarati nel modello 770 che dovrà essere pre-sentato dal condominio in qualità di sostitutod’imposta.

• Per maggiori precisazioni su tale norma si rinviaalla Circolare n. 7/E/Agenzia delle Entrate direcente emanazione.

A) Obblighi in materia del collocamento• per le assunzione dal 1° gennaio 2007, l’ammini-

stratore deve inoltrare la relativa comunicazioneal Centro per l’Impiego entro il giorno anteceden-te l’inizio della prestazione lavorativa. In casiurgenti è prevista altresì la possibilità di trasmet-tere la modulistica ordinaria nei 5 giorni successi-vi, previo invio sempre entro il giorno anteceden-te l’inizio del rapporto di lavoro di una comunica-zione semplificata riportanti i seguenti dati (iniziodella prestazione, generalità del datore e del lavo-ratore). Tale obbligo è previsto per l’assunzionedi lavoratori dipendenti e di collaboratori coordi-nati e continuativi (come nel caso di un ammini-stratore non professionista);

• in caso di variazione del rapporto di lavoro (pro-roga o trasformazione del contratto, trasferimentodel lavoratore, etc.) l’amministratore deve inoltra-re la comunicazione al Centro per l’Impiego entro5 giorni successivi all’evento. proroga del termi-ne inizialmente fissato in caso di assunzione a ter-mine.

B) Sistema sanzionatorio• È stato inasprito il sistema sanzionatorio ed in

particolare quello legato alla tenuta dei libriobbligatori sul posto di lavoro (libro matricola,libro paga, libro presenze e registro degli infor-tuni).

CONDOMINIO GIURIDICO18

Page 19: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

In particolare, la mancata istituzione o esibizionedei libri matricola e paga è punita con una sanzioneche va da 4.000 a 12.000 euro. • Le sanzioni amministrative per la violazione di

norme in materia di lavoro, legislazione sociale,previdenza e tutela della sicurezza e salute neiluoghi di lavoro entrate in vigore prima del 1°gennaio 1999 saranno quintuplicate.

********

NOVITÀ IN MATERIADI IMPOSTE E TASSE

Le novità in materia di Imposta Comunalesugli Immobili

Riferimenti: - articolo 37, commi 13 e 53-55, del decretolegge 4 luglio 2006, n. 223; - commi 101-107 e 173-174, articolo 1, legge296/2006;

A) Nuovi termini e modalità di pagamento• A decorrere dal 1° gennaio 2007, i termini di ver-

samento dell’Ici sono cambiati: la scadenza dellaprima rata è stata anticipata al 16 giugno; laseconda rata deve essere versata dal 1° al 16dicembre.

• Da questo anno, è possibile pagare l’Ici con ilmodello di pagamento F24, contenente la sezionedenominata “Ici ed altri tributi locali”.

B) Novità in materia di adempimenti dichiarati-vi ed accertamento

Riferimenti : - comma 53 dell’articolo 37 del decreto legge223/2006;- articolo 1, comma 101-104, della legge finanzia-ria per il 2007

• L’obbligo di presentare la dichiarazione sarà abo-lito allorquando sarà operativa la piena fruibilitàdei dati catastali da parte dei Comuni, da accertar-si con provvedimento del Direttore dell’Agenziadel Territorio. Nel frattempo che sia emesso ilsuddetto provvedimento, resta temporaneamentein vigore l’obbligo di presentazione della dichia-razione ai fini dell’imposta comunale sugli immo-bili.

• A decorrere dall’anno 2007, ciascun condominodovrà indicare nel quadro RB della sua dichiara-zione dei redditi l’Ici pagata sulle parti comuni e,

dall’anno 2008, anche l’indirizzo, il codice delcomune, il foglio, la sezione, la particella e, even-tualmente, il subalterno identificativo della partecomune condominiale soggetta ad Ici.

• In sede di controllo delle dichiarazioni dei reddi-ti, l’Ufficio dell’Agenzia delle Entrate competen-te procederà al controllo formale dell’Ici (ex art.36 bis del d.p.r. 29 settembre 1973, n. 600 e suc-cessive modificazioni). L’esito del controllo saràtrasmesso al Comune competente. Quest’ultimorimane titolare del potere di effettuare gli accerta-menti in rettifica.

• I termini di decadenza per la notifica degli avvisidi accertamento e dei titoli esecutivi sono cambia-ti. Anche la normativa in materia di rimborsi delleimposte versate e non dovute è stata modificata(cfr. novità in materia di imposte locali).

• È stata abrogata la norma che disponeva che, inassenza della rendita catastale, era necessario uti-lizzare la rendita di fabbricati similari.

********

NOVITÀ IN MATERIADI IMPOSTE LOCALI

• È stato introdotto un termine unico per la noti-fica degli avvisi di accertamento per tutti i tribu-ti di competenza degli Enti locali; l’avviso, rela-tivo ad accertamento in rettifica o d’ufficio, deveessere notificato entro e non oltre il 31 dicembredel quinto anno successivo a quello in cui dove-va essere effettuato il versamento o presentata ladichiarazione. Negli stessi termini devono esse-re contestate o irrogate le sanzioni amministrati-ve.

• Nel caso di riscossione coattiva del tributo locale,il relativo titolo esecutivo dovrà essere notificatoal contribuente entro il 31 dicembre del terzoanno successivo a quello in cui l’accertamento èdivenuto definitivo.

• La misura del tasso di interesse è determinatanella misura del tasso legale maggiorato di trepunti percentuali.

• Entro 5 anni dal versamento errato o da quanto èstato accertato il diritto al rimborso, il contribuen-te deve chiedere il rimborso delle imposta pagatein eccesso o pagata e non dovuta. Il Comune deveerogare il rimborso entro 180 giorni dalla data dipresentazione dell’istanza.

********

NOVITÀ IN MATERIADI TASSAZIONESULLE VENDITE DELLE PARTI COMUNI

CONDOMINIALI

DOTTRINA 19

Page 20: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

• La vendita di unità immobiliare con destinazioneabitativa (ad esempio, l’alloggio del portiere) apersona fisica, che non agisce nell’esercizio diuna professione o di attività commerciale, è sog-getta, su richiesta dell’acquirente, ad un sistemaagevolato di tassazione: la base imponibile delleimposte di registro, ipotecarie e catastali è datadal valore catastale automatico4, anche se il prez-zo di vendita era superiore. Per incentivare talecomportamento, la legge riconosce ai contraentiuno sconto del 30% sugli onorari al notaio.Tuttavia, è fatto obbligo alle parti di indicare nelcontratto il prezzo pattuito: se viene occultato intutto o in parte il corrispettivo, le imposte sonodovute sull’intero importo di quest’ultimo e siapplica la sanzione amministrativa dal 50% al100% della differenza tra l’imposta dovuta equella pagata.

• L’imposta sostituiva sulle plusvalenze immobilia-ri (vendite di parti comuni se il condominio ècostituito da meno di 5 anni) è aumentata dal12,5% al 20% a decorrere dal 3 ottobre 2006.

********

DEDUCIBILITÀ AI FINI IRP EF DELLESPESE RELATIVE ASERVIZI DI COMUNI-

CAZIONE E DISCIPLINA AI FINI IVA

Riferimento: - comma 402, art. 1 della legge finanziaria peril 2007.

• Per le spese di telefonia (spese telefoniche e quotedi ammortamento e spese di utilizzo degli impian-ti di comunicazione cioè apparecchi telefonici,fax, modem, etc.) sostenute dagli amministratoriprofessionisti è prevista una deducibilità pariall’80%.

• Le nuove disposizioni si applicano a decorrere dalperiodo d’imposta 2007; tuttavia, l’amministrato-re professionista, nella determinazioni degliacconti da versare nel 2007 (che, come noto, sonocalcolati utilizzando come base di calcolo, il red-dito imponibile del 2006), dovrà rideterminare ilreddito imponibile 2006 tenendo conto dellenuove disposizioni come se le stesse già fosseroapplicabili.

• È confermata, anche per il 2007, la detraibilitànella misura del 50% dell’Iva pagata per l’acqui-sto e alle spese di gestione della telefonia mobile(c.d. telefonini cellulari)5; limitazione che nonriguarda, invece, gli altri servizi di comunicazio-ne, per i quali è ammessa la completa detraibilitàdell’imposta.

• In materia di Iva, il regime dell’inversione contabi-le (c.d. reverse-charge) sarà applicabile anche allatransazioni avente ad oggetto telefonini e personalacquistati dagli amministratori professionisti.

********

IVA RELATIVA A PRESTAZIONI ALBERGHIERE E A SOMMINISTRAZIONI

DI ALIMENTI E BEVANDE

Riferimento: - articolo 1, comma 304, della legge 27 dicem-bre 2006 n. 296

• Con decorrenza dal 1° gennaio 2007, l’ammini-stratore professionista ha facoltà di portare indetrazione dalla sua imposta a debito l’Iva pagataper le prestazioni alberghiere e la somministrazio-ni di alimenti e bevande inerenti alla partecipazio-ne a convegni, congressi e simili, erogate neigiorni di svolgimento degli stessi. Solo per l’anno2007 la detrazione di cui sopra spetta nella misu-ra del 50%.

********

LE NUOVE DISPOSIZIONI IN MATERIADI ACCERTAMENTO E DI SANZIONI

AMMINISTRATIVE

Novità in materia di studi di settore

Riferimenti:- comma 16 e comma 23 (che ha modificatol’articolo 10, comma 1, della legge 146/1998),dell’articolo 1 della legge finanziaria per il2007; - articolo 37, comma 2, del d.l. 223/2006.

A) Estensione degli studi di settore• Gli studi di settore6 si applicano nei confronti di

tutti i professionisti ad eccezione di coloro che sitrovano in una delle seguenti condizioni:

a) hanno dichiarano nell’anno compensi supe-riori a 7,5 milioni di euro;

b) si trovano in un periodo di non normale svol-gimento dell’attività;

c) hanno iniziato o cessato l’attività nel periododi imposta. Tuttavia, se un professionista ha ces-sato l’attività ed entro sei mesi dalla data di ces-sazione abbia iniziato nuovamente l’attività o seha proseguito un’attività svolta in precedenza daaltro soggetto, gli studi di settore trovano applica-zione nei suoi confronti.

CONDOMINIO GIURIDICO20

Page 21: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

• Le nuove cause di esclusione si applicano condecorrenza dal 1° gennaio 2007 ad eccezione diquella prevista alla lettera c) applicabile anche perl’anno 2006.

B) Lo scostamento come presunzione grave, pre-cisa e concordante

• Se l’ammontare dei compensi dichiarati dal pro-fessionista risulta inferiore all’ammontare deicompensi determinati sulla base degli studi stessi(secondo il programma GE.RI.CO.),l’Amministrazione finanziaria è legittimata a pro-cedere all’accertamento basato sui risultati dellostudio di settore e, quindi, a motivare legittima-mente l’avviso di accertamento.

• È importante rilevare che il comma 24 dell’unicoarticolo della legge finanziaria non dispone ladecorrenza 2007 per la novità in argomento; per-tanto, c’è la concreta possibilità che tale normapossa essere ritenuta una norma interpretativa conconseguente applicazione sugli anni pregressi7.

• A compensare la temuta stretta in materia diaccertamento è stato, tuttavia, introdotto, condecorrenza dal 1° gennaio 2007, un nuovo limiteagli accertamenti presuntivi, basati cioè su pre-sunzioni semplici. Gli accertamenti presuntivinon possono essere effettuati nei confronti di queiprofessionisti che presentano tutti i seguentirequisiti:

- sono congrui (anche per adeguamento indichiarazione) al risultato del GE.RI.CO.;

- sono coerenti (in relazione ai nuovi indicatorieconomici previsti);

- non sono stati sanzionati per inesatta indica-zione dei dati attinenti agli studi di settore;

- compensi non dichiarati8 non superano il 40%di quelli dichiarati e, comunque, non eccedano50mila euro.

• Sempre con decorrenza dal 1° gennaio 2007, èstata introdotta un‘ulteriore norma a tutela delprofessionista soggetto all’accertamento: se l’uf-ficio procede a rettifica, dovrà motivare, nell’attodi accertamento, le ragioni che inducono a disat-tendere le risultanze degli studi in quanto inade-guate a stimare correttamente i compensi attribui-bili potenzialmente al contribuente.

C) Abolizione della regola del 2 su 3• È stata eliminata la norma secondo cui l’Ufficio

dell’Agenzia delle Entrate può procedere all’ac-

certamento in base agli studi di settore se i com-pensi del professionista non sono congrui peralmeno due anni nell’arco di un triennio. A parti-re dall’anno 2005, è sufficiente che i compensidichiarati del professionista, a prescindere dalregime contabile, non siano congrui anche inun solo anno perché l’Ufficio possa procederead accertamento sulla base degli studi di setto-re. In tal caso il contribuente potrà essere invitatopresso l’Ufficio per rendere conto delle motiva-zioni che hanno determinato lo scostamento delcompenso minimo, con inversione dell’oneredella prova a suo carico.

• Al fine di non “spiazzare” i contribuenti , è stataconcessa la possibilità di adeguare tardivamenteentro il 31.10.2006 i compensi alle risultanza diGE.RI.CO. per il solo periodo 2005.

D) Inasprimento delle sanzioni• Sono state innalzate del 10% le sanzioni già pre-

viste nel caso di infedele dichiarazione9 (indica-zione di un imponibile inferiore a quello accerta-to o di imposte inferiori a quelle dovute) se sonostate omessi o indicati in modo non fedele i datirilevanti ai fini degli studi di settore o se il profes-sionista ha dichiarato cause non sussistenti diesclusione dagli studi di settore.

• La maggiorazione non opera se, a seguito dellacorretta applicazione degli studi di settore, ai finidelle imposte sui redditi e dell’Irap, il maggiorreddito accertato non è superiore al 10 per centodi quello dichiarato, e, ai fini Iva, la maggiorimposta accertata o la minore imposta detraibile orimborsabile non è superiore al 10 per cento diquella dichiarata.

E) Indicatori di normalità economica da supporta-re (Art. 1, comma 252)

In tema di studi di settore - che interessano, nelsettore immobiliare, società immobiliari, ammini-stratori di condominio e agenti immobiliari - vienedisposto che, ai fini dell’accertamento, l’Agenziadelle entrate ha l’onere di motivare e fornire ele-menti di prova per avvalorare l’attribuzione deimaggiori ricavi o compensi derivanti dall’applica-zione degli indicatori di normalità economica. Ciòfino all’entrata in vigore dei nuovi studi di settore.In ogni caso - si prevede ancora - i contribuenti chedichiarano ricavi o compensi inferiori a quelli pre-visti dagli indicatori in questione non sono sogget-ti ad accertamenti automatici.

DOTTRINA 21

1) Il valore normale del bene, ovvero “il prezzo o il corrispettivomediamente praticato per beni o servizi della stessa specie osimilari in condizioni di libera concorrenza e al medesimo stadio

di commercializzazione nel tempo e nel luogo in cui è stata effet-tuata l’operazione o nel tempo e nel luogo più prossimi”, è diven-tato, con la legge Bersani, il barometro a cui l’amministrazione

Page 22: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

finanziaria può riferirsi per i suoi controlli, presumendolo comebase per provare infedeltà o sottofatturazioni (salvo prova con-traria, ovviamente). Per rendere più chiara e corretta l’applica-zione della legge (la confusione e le interpretazioni sono tante),la finanziaria 2007 ha introdotto una disposizione secondo cuil’agenzia delle entrate dovrà individuare, periodicamente, i crite-ri utili per individuare tale “valore normale”, regole a cui potran-no riferirsi sia l’amministrazione finanziaria che i contribuenti.Per saperne di più si attendono i primi provvedimenti.2) Di cui alle lettere a) e b) della legge 457/1978. 3) Di cui alle lettere c) e d) della citata legge 457/1978.4) Per le unità condominiali classificate nelle categorie A e C(escluse quelle A/1 e C/10) il valore catastale automatico è otte-nuto moltiplicando la rendita catastale, rivalutata del 5%, per120. Per gli immobili adibiti ad abitazione principale il coeffi-ciente è 110. Per i locali condominiali classificati nella catego-ria B il valore catastale automatico è ottenuto moltiplicando larendita catastale, rivalutata del 5%, per 140 (il moltiplicatore èstato elevato a seguito del comma 45, art. 1 della legge finan-ziaria 2007).5) Ai sensi dell’art. 19 bis 1 del Dpr 633/72. 6) La Finanziaria 2007 abroga il comma 499 della legge

311/2004 con il quale si disponeva la revisione obbligatoriadegli studi ogni quattro anni dalla loro prima applicazione odalla data dell’ultima revisione, introducendo al contempo,nella legge 146/1998, l’articolo 10-bis che dispone l’obbligo direvisione, al massimo, ogni tre anni dalla data di entrata invigore dello studio ovvero da quella dell’ultima revisione. Finoalla realizzazione dei nuovi studi così revisionati, a decorreredal periodo d’imposta in corso al 31 dicembre 2006, si terràconto “... di specifici indici di normalità economica ... idoneialla individuazione di ricavi, compensi e corrispettivi fondata-mente attribuibili al contribuente in relazione alle caratteristi-che e alle condizioni di esercizio della specifica attività svolta”.7) Sul punto si è in attesa di una pronuncia ufficiale da partedell’Agenzia delle Entrate.8) Si noti che la nuova norma parla di compensi non dichiara-ti. Se ne deduce che le rettifiche presuntive basate sugli studi disettore potranno essere effettuate se i costi accertati mediantegli studi di settore superano i costi dichiarati quale che sia lamisura di tale divergenza. 9) Si ricorda che la misura delle sanzioni per infedele dichiara-zioni sono tra un minimo del 100% a un massimo del 200%dell’imposta dovuta.

CONDOMINIO GIURIDICO22

Page 23: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

La multiproprietà consiste nell’attribuzione, aduna pluralità di soggetti, del diritto di utilizzoesclusivo e periodico di un medesimo immobilesecondo un avvicendamento temporale prefissato almomento dell’acquisto, in modo che ciascun titola-re abbia la disponibilità esclusiva del bene a turnoe per un periodo di tempo limitato; il che spiegacome, da parte di qualcuno si sia parlato di «pro-prietà periodica» o di «proprietà turnaria».

L’essenza dell’istituto è normalmente costituitada un unico edificio con più unità immobiliari, cia-scuna delle quali viene assegnata in godimento aduna persona o ad un nucleo familiare, ma è chiaroche la c.d. proprietà periodica può riguardare anchecase unifamiliari, come spesso accade nei luoghi divilleggiatura.

Il fenomeno si concreta nel trasferimento, daparte del costruttore (o solo del venditore), di unsingolo appartamento a diversi soggetti, i quali siconsiderano tutti proprietari ed acquistano il dirittoad usare dell’appartamento e delle parti comunidell’edificio, ciascuno per un ben preciso e determi-nato periodo dell’anno, trascorso il quale, tale dirit-to «affievolisce», per riconsolidarsi poi nel medesi-mo periodo di ogni anno successivo.

Alcuni autori hanno individuato nel fenomenodella multiproprietà una tradizionale situazione dicomunione, nella quale ciascun partecipante sareb-be titolare di una quota indivisa di comproprietà,con diritto di godimento «turnario» predeterminatodal titolo di acquisto (normalmente l’alienante pre-dispone un regolamento della comunione, con ilquale disciplina il godimento turnario tra i multi-proprietari). Il diritto di multiproprietà sarebbe undiritto reale (non personale come l’uso e l’abitazio-ne) e quindi trasferibile. Tale impostazione è statasottoposta a critiche rigorose, basate essenzialmen-te sulla non riconducibilità, al tipo di comunioneaccolto dal codice civile, di una situazione di com-proprietà in cui:

a) sarebbe immodificabile la destinazione e inam-missibile la divisione della cosa comune (mentre lanormativa codicistica prevede la possibilità di

mutare, con apposite maggioranze, la predettadestinazione, nonché la facoltà, per ciascun parteci-pante alla comunione, di domandarne in qualsiasimomento lo scioglimento);

b) non opererebbe il meccanismo di espansionedella quota nel caso di rinuncia o di astensione dalgodimento da parte di uno dei multiproprietari;

c) l’uso turnario, da mera modalità, peraltro soloeventuale, di esercizio della facoltà di godimento(della cosa comune), assurgerebbe ad aspetto essen-ziale e indefettibile dell’istituto, qualificando l’og-getto stesso dell’acquisto in multiproprietà.

Anche l’accostamento al condominio è statonegato, e ciò sul rilievo che nella multiproprietàdifetterebbe la proprietà solitaria degli appartamen-ti e, quindi, non vi sarebbe il godimento esclusivodelle singole unità immobiliari. Si è pensato, allora,di qualificare la multiproprietà come una specialeforma di proprietà, caratterizzata da una situazionedi concorrenza di diritti (fra loro autonomi) piutto-sto che di contitolarità di un unico diritto, parlando-si, al riguardo, di «proprietà temporanea» oppure di«proprietà su una frazione spazio-temporale delbene», ma simili costruzioni si fondano sull’ammis-sibilità - quantomeno opinabile (se non addiritturainaccettabile) alla luce della nozione di proprietàassunta dal vigente ordinamento - di un concorso diautonomi diritti di proprietà su uno stesso bene.

Ancora più azzardato, infine, è il passo di avvici-nare la posizione del multiproprietario a quella del-l’usufruttuario ed altrettanto va detto per il tentati-vo di qualificare la multiproprietà come diritto realeatipico di godimento.

Il diritto del multiproprietario è un diritto di godi-mento individuale, limitato ad un certo periodo del-l’anno. Il multiproprietario può godere del bene inmodo conforme alla destinazione fissata nel con-tratto di acquisto, che solitamente è quella di abita-zione per le vacanze. Egli ha il compito di curarnela manutenzione sia ordinaria che straordinaria eprovvedere durante il periodo di godimento alla suacustodia, impedendo molestie e danneggiamenti adopera di terzi. Il multiproprietario, limitatamente al

LA MULTIPROPRIETÀ

di Francesca Iacuitti

Page 24: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

periodo di disponibilità, può costituire sul benediritti personali di godimento ed in particolare puòlocarlo. Non sembra, invece, ammissibile la costi-tuzione di diritti reali di godimento (con l’eccezio-ne probabilmente dell’usufrutto, dell’uso e dell’abi-tazione), i quali presuppongono una permanenza,che è incompatibile con il sistema turnario. Il dirit-to di multiproprietà è trasmissibile per atto intervivos e mortis causa.

Giuridicamente la multiproprietà viene identifica-ta come “un condominio non avente carattereassoluto, in quanto oggetto di autolimitazionereciproca preventiva da parte dei multiproprieta-ri” (Trib. Napoli 21-3-1989), ritenendo applicabilile norme sulla obbligatorietà della nomina dell’am-ministratore da parte dell’assemblea e sulla duratamassima della carica (art. 1129, 1° e 2° co., c.c.),nonché la disciplina sulla revoca dell’amministrato-re da parte dell’autorità giudiziaria (art. 1129, 3°co., c.c.) sul rilievo che “la multiproprietà di singo-le unità immobiliari nell’ambito di un complessoedificiale residenziale non importa alcuna derogaall’applicazione della disciplina sul condominionegli edifici per quanto afferisce alle parti e ai ser-vizi comuni di utilità generale all’intero edificio”(Trib. Bolzano 9-8-1993).

È prevista, altresì, l’ipotesi che un piano o porzio-ne di piano dell’edificio appartenga in proprietàindivisa a più persone (art. 67, 2° co., disp. att. c.c.),sicché può ritenersi già tipizzata la fattispecie mistadi comunione e condominio, la prima riferita ailocali «principali» in godimento esclusivo, il secon-do ai beni e servizi «strumentali» rispetto ai primi.

Il consumatore, acquirente di una multiproprietà,è tutelato dal Codice del consumo (la disciplina ori-ginaria fu introdotta dal D. Lgs. 9 novembre 1998n. 427, d’attuazione della Direttiva 94/97/CE), chedisciplina il contratto relativo all’acquisto di undiritto di godimento ripartito di beni immobili econcluso fra il consumatore ed un venditore o pro-motore professionale. Tale disciplina si sostanzia inuna forma di tutela dell’acquirente, ispirata alla tra-sparenza del contratto, ed è informata a tre linee-guida fondamentali:

a) l’obbligo per il venditore di fornire in manieradettagliata, nella fase delle trattative, tutte le infor-mazioni necessarie a far sì che il compratore pren-da, in ordine all’acquisto, una decisione ponderata econsapevole;

b) la previsione, sempre per il compratore, diesercitare il diritto di recesso dal contratto senzapenalità;

c) il divieto per il venditore di esigere somme didenaro, a qualsiasi titolo, fino alla scadenza del ter-mine previsto per l’esercizio del diritto di recesso.

Il previgente D. Lgs. 427/98, che aveva recepitola direttiva 94/97/CE, è stato abrogato dal D. Lgs.6-9-2005, n. 206, recante il c.d. “Codice del consu-mo”, in materia di multiproprietà. Agli articoli 69 eseguenti il nuovo codice ha disciplinato i contrattirelativi all’acquisizione di un diritto di godimentoripartito in beni immobili, definiti come contrattidella durata di almeno tre anni, con i quali, verso ilpagamento di un prezzo globale, si costituisce, sitrasferisce (o promette di trasferire o costituire) undiritto reale (o un altro diritto, avente ad oggetto ilgodimento di uno o più beni immobili), per unperiodo determinato o determinabile dell’anno noninferiore ad una settimana. In omaggio al principiodi trasparenza (già, peraltro, affermato in manieradecisa nel previgente decreto 427/98), è previstol’obbligo per il venditore di predisporre e consegna-re a chi chiede delucidazioni, un documento infor-mativo, i cui elementi non possono essere modifica-ti se non da circostanze indipendenti dalla suavolontà.

Il documento informativo, deve specificare: ildiritto oggetto del contratto (specificandone lanatura obbligatoria o reale, usando solo in que-st’ultimo caso il termine multiproprietà); l’identi-tà del venditore (e del proprietario, se sono diver-si). Se l’immobile è determinato, il documentoinformativo deve specificare il bene, la sua ubica-zione e la sua destinazione, nonché il permessoedilizio. Se, invece, l’immobile non è stato ancoradeterminato, il documento informativo deve con-tenere: il permesso edilizio, lo stato di avanzamen-to dei lavori e la data stimata di completamento, lostato di avanzamento dei lavori relativi ai servizi;le garanzie per il rimborso dei pagamenti già effet-tuati in caso di mancato completamento, il prezzoglobale dell’operazione, inclusi Iva, stima dellespese individuali per l’uso dei servizi e delle strut-ture comuni, base di calcolo degli oneri connessiall’utilizzo dell’immobile, tasse, spese di gestione,spese di manutenzione e riparazione; eventualispese di trascrizione; nonché le modalità di eserci-zio del diritto di recesso, e le modalità di risoluzio-ne del contratto di concessione del credito connes-so al contratto, in caso di recesso.

L’art. 72 del codice citato prevede, poi, che si puòparlare di multiproprietà nel documento informati-vo, solo quando il diritto, oggetto del contratto, è undiritto reale. Il contratto deve essere redatto periscritto, a pena di nullità. La multiproprietà di sin-gole unità immobiliari nell’ambito di un complessoedificiale residenziale non importa alcuna derogaall’applicazione della disciplina sul condominionegli edifici per quanto afferisce alle parti e ai ser-vizi comuni di utilità generale all’intero edificio,

CONDOMINIO GIURIDICO24

Page 25: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

con la conseguenza che deve ritenersi operante, conriguardo a dette unità, la norma imperativa dell’art.1129, 3° co., c.c.

Di conseguenza “il versamento all’amministrato-re di una somma a titolo di deposito cauzionale daparte dei multiproprietari, pur determinando incapo a questi ultimi solo un diritto alla restituzionedel tandundem, comporta per l’accipiens il sorgeredi un obbligo di rendiconto circa il denaro deposi-tato: tale obbligo, pur non previsto dalla disciplina

condominiale, rappresenta una specificazione deidoveri di diligenza del mandatario di cui l’ammini-stratore condominiale è sottospecie. L’omessoadempimento di tale rendiconto e l’uso del denarodepositato uti dominus, uniti alla confusione conta-bile delle somme amministrate con le somme pro-prie, concretano gravi irregolarità ai sensi dell’art.1129, 3° co., c.c. legittimanti la revoca dell’ammi-nistratore da parte dell’autorità giudiziaria” (Trib.Bolzano 9-8-1993).

DOTTRINA 25

Page 26: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

La gestione del condominio ha finalmente imboc-cato la via della modernizzazione grazie ai pronun-ciamenti della Suprema Corte, che sempre più spes-so deve sostituirsi alle carenze del Legislatore. Datroppi anni si attende una riforma delle norme, chedisciplinano la vita in condominio; gli articoli dal1117 al 1139 del codice civile, datato 1942, e qual-che legge speciale, non sembrano più in grado didare certezze ai condomini e agli amministratori.

Le nuove responsabilità dell’amministratore inmateria fiscale, in materia previdenziale, in materiadi sicurezza sul lavoro, rendono indispensabile unacontinua crescita professionale, continui aggiorna-menti, e soprattutto una competenza trasversale,che presuppone un adeguato bagaglio di conoscen-ze. L’amministratore moderno dovrà essere un po’avvocato, un po’ commercialista, un po’ ingegnere,racchiudendo in un’unica figura professionale delleconoscenze molto variegate ed eterogenee. Già damolto tempo gli studi professionali più attrezzati eche gestiscono un gran numero di condomìni, sisono dati un’organizzazione, che di fatto è moltosimile ad un’organizzazione societaria.

È abbastanza frequente imbattersi in studi asso-ciati, che si occupano di gestione di patrimoniimmobiliari, in cui ci sono avvocati, commercialistie tecnici, che si dividono il lavoro in base allerispettive competenze. Non sorprende che l’intra-prendenza, la capacità di organizzazione e la lungi-miranza dei professionisti, sia sempre di fatto unpasso avanti rispetto al Legislatore, che sembraessere sempre più sordo alle richieste e alle costrut-tive proposte degli amministratori di condominio.

La Corte di Cassazione con sentenza n. 22840 del24 ottobre 2006, intervenendo per l’ennesima voltaa colmare le lacune della Legge in materia di con-dominio, afferma in maniera chiara ed inequivoca-bile che una persona giuridica può essere nominataamministratore di un condominio. Questa sentenzaè il segnale evidente della necessaria modernizza-zione della figura dell’amministratore di condomi-nio.

Già nel 1994 la Corte di Cassazione si era occu-

pata del medesimo problema, ma giungendo ad unaconclusione completamente diversa. I Giudici diCassazione con la sentenza n. 5608 del 9 giugno1994 avevano ritenuto l’elemento “personale”,l’intuitu personae, nell’ambito del rapporto di man-dato tra la compagine condominiale e l’amministra-tore, “prevalente” ed “assorbente” rispetto a tutti glialtri elementi e quindi avevano di fatto sancito l’im-possibilità di affidare l’incarico di amministratoredi condominio ad una società.

Da un’approfondita analisi delle motivazioni dellasentenza, si percepisce anche un discutibile convin-cimento dei Giudici del 1994, che avevano ritenutoche la disciplina codicistica sembrava “presupporre”che l’amministratore di condominio dovesse esserenecessariamente una persona fisica, alla quale poterricondurre eventuali responsabilità civili e soprattut-to penali nelle ipotesi di mala gestio.

I Giudici del 2006, partendo da una lucida inter-pretazione della disciplina del contratto di mandato(art. 1703 c.c.), al quale ormai sia la giurisprudenzaconsolidata, sia la dottrina prevalente, riconduconoil rapporto amministratore/condominio, sono giuntiad una conclusione completamente diversa sullascorta di diverse considerazioni. Nulla vieta che ilmandatario sia una “persona giuridica”: il codicenon entra nel merito della scelta del mandante. Ilrapporto di fiducia, che può instaurarsi tra la com-pagine condominiale ed una persona fisica, puòegualmente configurarsi con una “persona giuridi-ca”. Inoltre, tra le motivazioni della sentenza del2006 si legge anche la impossibilità di negare ad un“condomino società” il diritto di assumere l’incari-co di amministratore, nel caso in cui il Regolamentodi Condominio preveda che l’incarico sia assunto aturno da tutti i condomini. Gli articoli 1129 c.c. e1131 c.c. non pongono alcuna limitazione soggetti-va alla nomina di amministratore di condominio e ilfatto che “generalmente” e nella maggior parte deicasi (id quod plerumque accidit) l’incarico venivaassunto da persone fisiche, non può risolvere laquestione senza porsi doverose domande. Quindi igiudici della Suprema Corte concludono, afferman-

L’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO PUÒ ANCHE ESSERE UNA SOCIETÀ DI CAPITALI

di Enzo Rocco

Page 27: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

do che, sia per quanto riguarda l’adempimento delleobbligazioni, sia per la relativa imputazione dellaresponsabilità, il rapporto con una persona giuridi-ca può essere caratterizzato dagli stessi indici diaffidabilità, che contrassegnano il mandato conferi-to ad una persona fisica.

Dalla lettura combinata delle due sentenze, pro-nunciate a circa dodici anni di distanza, si percepi-sce quale straordinaria evoluzione abbia avuto lafigura dell’amministratore di condominio. Le diver-se conclusioni, a cui giungono i Giudici dellaCassazione, evidenziano come nel tempo sia matu-rata una diversa percezione della figura dell’ammi-nistratore di condominio.

L’idea dell’anziano condomino in pensione, chegratuitamente si offriva per sbrigare le faccendedel condominio, finisce definitivamente neldimenticatoio; la cervellotica proliferazione degliadempimenti fiscali, l’enorme carico di responsa-bilità che oggi gravano sull’amministratore per lasicurezza degli impianti, la sicurezza nei cantieri eper la sicurezza nei luoghi di lavoro in generale,rendono indispensabile che l’incarico vengaassunto da una “struttura” organizzata, capace dioffrire ai condomini competenza e professionalità.L’amministratore di condominio deve somigliaresempre di più ad un “manager” in grado di coordi-nare il lavoro di diversi professionisti con compe-tenze specialistiche diverse; è evidente che, a que-sto punto, la linea di demarcazione tra l’ammini-

stratore “persona fisica”, che coordina l’attività diun gruppo di professionisti, per espletare al meglioil mandato ricevuto, e la gestione del condominioin forma “societaria”, diventa nella sostanza, pra-ticamente invisibile.

Anche l’Agenzia delle Entrate ha percepitoimmediatamente le trasformazioni in atto e si èsubito preoccupata di chiarire agli “amministratorisocietà” come comportarsi in relazione al versa-mento delle ritenute d’acconto, precisando che ilreddito, prodotto dall’“amministratore società”, èsicuramente assimilabile al reddito d’impresa, ma,poiché il rapporto tra Condominio e amministratoreè un rapporto di mandato e non è un contratto d’ap-palto o un contratto d’opera, non è previsto il versa-mento della ritenuta d’acconto del 4%, come previ-sto dall’ultima Finanziaria; diversamente bisognacomportarsi nel caso di un “amministratore societàdi professionisti”; in questa seconda ipotesi il reddi-to prodotto viene assimilato al reddito da lavoroautonomo e quindi le fatture, emesse da questo tipodi società, saranno assoggettate alla ritenuta d’ac-conto del 20% .

Ci piacerebbe che la tempestività dell’Agenziadelle Entrate, nel chiarire e disciplinare nuove fatti-specie, venisse sposata anche dal Legislatore, chetroppo spesso sembra essere in grave affanno sulletematiche condominiali, fidando troppo e troppospesso sull’intervento della Cassazione, per restareal passo con i tempi, che cambiano.

DOTTRINA 27

Page 28: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

SOMMARIO: 1) definizione e presupposti; 2) ilriparto delle spese; 3) amministrazione e rappre-sentanza; 4) effetti della sentenza.

1) DEFINIZIONE E PRESUPPOSTIIl condominio parziale non esige un fatto o un

atto costitutivo a sé, ma nasce ope legis in virtù diuna situazione materiale o funzionale giuridicamen-te rilevante. Diremo più precisamente che siammette la costituzione per legge dei cosiddetticondomini parziali sulla base del collegamentostrumentale dei beni, che di fatto può essere più cir-coscritto, cioè sulla base della necessità per l’esi-stenza o per l’uso, ovvero della destinazione all’usoo al servizio di determinate cose, impianti e servizia vantaggio soltanto di talune unità immobiliari.

Quindi, il presupposto per l’attribuzione dellaproprietà comune in favore di tutti i partecipantiviene meno se le cose, gli impianti ed i servizi diuso comune, per oggettivi caratteri strutturali e fun-zionali, sono necessari per l’esistenza o per l’uso,ovvero sono destinati all’uso o al servizio solamen-te di alcuni piani o porzioni di piano dell’edificio.

Formeranno oggetto del diritto di condominioparziale soltanto le cose, gli impianti ed i servizi,realmente uniti alle unità immobiliari dal collega-mento strumentale.

A questo punto è bene precisare che la figura delcondominio parziale, anche se ha originato un’am-pia diatriba dottrinale, trova un forte riconoscimen-to giurisprudenziale1. Basti pensare alla recente pro-nuncia della Corte di Cassazione Civile n. 8066 del18/04/2005 secondo la quale: “nell’ipotesi in cui ilcondominio sia costituito da un complesso residen-ziale formato da un insieme di edifici, raggruppatiin blocchi, ciascuno dei quali comprenda diversicorpi di fabbrica, è configurabile, alla luce delprincipio di cui all’art. 1123 terzo comma c.c.,l’ipotesi del condominio parziale, qualora le particomuni relative ai singoli blocchi di edifici appar-tengano ai soli proprietari delle unità immobiliaricomprese in ognuno di essi”. È d’uopo quindi rile-vare che la figura del condominio parziale non

trova riconoscimento nell’art. 1117, I comma c.c.2,dal quale si ricava solo la definizione del condomi-nio in senso generale, ma dall’art. 1123, III comma,c.c.3 in materia di riparto delle spese. Anche se l’art.1123, III comma c.c. non introduce specificatamen-te la nozione di condominio parziale, la fattispeciein oggetto è facilmente riconducibile alla succitatanorma, interpretazione peraltro fortemente consoli-data in giurisprudenza4.

2) IL RIPARTO DELLE SPESELe spese andranno ripartite solo tra quei condo-

mini che godono del servizio, e nessuna incertezzapuò nascere anche nell’ipotesi in cui esiste un’uni-ca tabella millesimale. Infatti in questo caso, i con-domini interessati o appronteranno specifiche tabel-le, che comunque si dimostrano pressoché necessa-rie per quanto attiene il riparto delle spese dei ser-vizi a fruizione differenziata (ascensore, riscalda-mento, condizionamento d’aria), oppure utilizze-ranno le tabelle preesistenti operando le opportuneproporzioni aritmetiche5. In ogni modo le speseafferenti i beni oggetto di condomino parziale fannocapo solo ai condomini interessati, con esclusionedei rimanenti, i quali nessun titolo hanno per utiliz-zare detti beni e, quindi, per concorrere alla relativagestione.

Di conseguenza, in riferimento alle cose, ai servi-zi ed agli impianti, dei quali i condomini non hannola titolarità, non solo non si porranno questioni digestione e di obbligazioni di contribuire alle spese,ma non sussisterà neanche il diritto di partecipareall’assemblea. La composizione del collegio e dellemaggioranze si modificano in relazione alla titolari-tà delle parti comuni, che della delibera formanooggetto e non sorge l’obbligazione di contribuirealle spese. Pertanto, accanto all’assemblea genera-le, vi saranno tante assemblee quanti i condominiparziali identificati in un complesso residenziale.Infatti sarebbe assurdo ed illegittimo che per l’in-stallazione di un impianto di ascensore in una scaladel condominio, partecipassero i condomini diun’altra scala.

IL CONDOMINIO PARZIALE

di Stefano Barra

Page 29: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

3) AMMINISTRAZIONE E RAPPRESENTANZAUn altro aspetto da analizzare è quello dell’ammi-

nistrazione. Infatti è da escludere che la configura-bilità del condominio parziale presupponga unalimitazione ai poteri dell’amministratore o addirit-tura una carenza di rappresentanza. Anche in pre-senza di condominio parziale, non viene meno ilconcetto stesso di condominio globale, perché inquesto caso si sarà in presenza di una comunionelimitata, che essendo inserita nel concetto di condo-minio globale per tutti i rapporti relativi agli altribeni comuni, partecipa alla rappresentanza dell’am-ministratore anche per i rapporti comuni esclusiva-mente ad alcuno soltanto dei partecipanti.

Richiamando, quindi il momento genetico del con-dominio parziale, ovvero la circostanza che lo stessonasce ope legis in virtù di una situazione materiale ofunzionale giuridicamente rilevante, ne deriva che larappresentanza dell’amministratore del condominionon viene meno, e non è necessaria la nomina di unnuovo amministratore. È il caso di rilevare che quan-to detto, non escluderebbe la possibilità di istituireun’autonoma amministrazione con il relativo ammi-nistratore e relativa rappresentanza purché vi sia untitolo che avrà quindi valore costitutivo di tale situa-

zione6. È lasciata, quindi, ogni regolamentazione allalibera volontà delle parti così come ribadito dall’art.1117, I comma, c.c. “… salvo titolo contrario”.

4) GLI EFFETTI DELLA SENTENZAUltimo aspetto che merita attenzione è l’efficacia

della sentenza parziale nel condominio. Bisogna inprimis precisare che nei casi di condominio parzia-le, sussiste la legittimazione passiva in capo all’am-ministratore dell’intero condominio, quale unicosoggetto fornito di rappresentanza processuale exart. 1131 c.c.7 in ordine a qualsiasi azione relativaalle parti comuni dell’edificio.

Pertanto, quando l’amministratore del condomi-nio viene convenuto in giudizio per controversiariguardante solo alcune parti comuni appartenentisolo ad alcuni condomini, anche gli effetti dellasentenza riguardano i soli condomini proprietari deibeni oggetto della controversia. Di conseguenza, èda ritenere ammissibile l’azione del singolo condo-mino diretta all’accertamento in suo favore dellecondizioni di cui all’art. 1123, II e III co., c.c. ai finidell’applicazione del criterio ivi previsto per laripartizione degli oneri derivanti dalla sentenza dicondanna del condominio8.

1) Cfr. Cass. 24.09.1991 n. 9084; id. 11.09.1990 n. 8958; id.29.12.1987 n. 9644; id. 29.06.1985 n. 3882; id. 22.03.1985 n.2070; id. 05.04.1984 n. 2206; id. 04.03.1983 n. 1632; id.10.03.1980 n. 1559.2) Art. 1117, I comma, c.c: “Sono oggetto di proprietà comunedei proprietari dei diversi piani o porzioni di piano di un edifi-cio, se il contrario non risulta dal titolo”.3) Art. 1123, III comma, c.c: “Qualora un edificio abbia più scale,cortile, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire unaparte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzio-

ne sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.4) Cfr. Cass. 02.02.1995 n. 1255.5) Petrolati, “Sul condominio parziale ovvero sull’elasticitàsoggettiva del condominio”, in ALC 1995, p.535.6) Cfr. Cass. 27.09.1994 n. 7885.7) Art. 1131 c.c.: “… l’amministratore ha la rappresentanza deipartecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini siacontro i terzi. Può essere convenuto in giudizio per qualunqueazione concernente le parti comuni dell’edificio”.8) Cfr. Cass. 12.02.2001 n. 1959.

DOTTRINA 29

Page 30: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

Sulla Gazzetta Ufficiale del 12 marzo 2008, n. 61è stato pubblicato il Decreto del Ministero delloSviluppo economico del 22 gennaio 2008, n. 37, ilquale non è altro che un unico provvedimento, con-tenente tutte le norme precedenti in materia di sicu-rezza degli impianti (tra le altre, la L. n. 46/1990 edil D.P.R. n. 380/2001).

Il decreto prevede i requisiti e le imprese abilita-te, gli obblighi del committente o del proprietario,le modalità di regolarizzazione dei vecchi impianticon dichiarazione di conformità mai prodotta o irre-peribile, nonché le sanzioni previste per i commit-tenti e gli installatori, che arrivano fino alla sospen-sione dell’iscrizione nel registro delle imprese o nelrelativo albo provinciale.

In particolare, per quanto riguarda gli obblighi delproprietario, è previsto che, quando si stipula ilrogito notarile, il venditore dell’immobile sottoscri-verà la clausola di garanzia, che permetterà alleparti di escludere o limitare la responsabilità delvenditore con una pattuizione espressa, sempre chequest’ultimo non abbia agito in mala fede, tacendoal compratore i vizi della cosa, ai sensi dell’art.1490, c. 2, c.c. Lo strumento della pattuizioneespressa serve a far sì che il venditore faccia cono-scere al compratore l’effettivo stato e gli eventualirischi dell’impianto elettrico, delle caldaie, degliimpianti idrici, ecc., in modo che ci sia “la presad’atto del compratore sulla non conformità o lapossibile non conformità di ciascun impianto allenorme di sicurezza ad esso applicabili”, per cui laresponsabilità sullo stato dell’impianto sarà o acarico del compratore o del venditore, secondo ciòche viene dichiarato espressamente nell’atto.

In particolare, con nota ministeriale n.4913/MC/cc del 25 marzo 2008 del Ministero delloSviluppo economico sono stati fatti dei chiarimenticirca il contenuto dell’art. 13 del D.M. n. 37/2008.

Dalla nota emerge che la sicurezza degli impianti

è valutata, tenendo conto della loro conformità allenorme di sicurezza vigenti al momento della lororealizzazione e modifica.

Ancora è stato chiarito che alla stipula dell’attonon dovrà essere consegnato nessun documentosulla sicurezza, perché, quando si trasferisce l’im-mobile, si dovranno allegare soltanto quei docu-menti, che sono obbligatori, secondo le normeapplicabili all’epoca della costruzione o modificadell’impianto.

I documenti da consegnare alla vendita saranno:1) la dichiarazione di conformità, se già prevista,

dalla legge n. 46/1990 per gli edifici adibiti ad usocivile e – finora – per i soli impianti elettrici deglialtri edifici, salvo che le parti si accordino ai sensidell’art. 13 per non allegarla;

2) il progetto ed il collaudo dell’impianto, soloove imposti dalle norme vigenti all’epoca della rea-lizzazione o della modifica. Per gli impianti la cuirealizzazione inizierà dopo l’entrata in vigore deldecreto spesso basterà elaborato tecnico previstodall’art. 7, comma 2, del decreto;

3) il libretto d’uso e manutenzione solo ove obbli-gatorio: nelle abitazioni civili è obbligatorio soloper l’eventuale impianto di riscaldamento autono-mo;

4) la dichiarazione di rispondenza per gli impian-ti realizzati prima dell’entrata in vigore del decretoe che non hanno la dichiarazione di conformità, masolo se le parti non si accordino per escluderla.

Tutta questa documentazione è obbligatoria siaper il trasferimento a titolo oneroso che gratuito,mentre in caso di locazione o concessione in uso,anche gratuita, essa va consegnata in copia “fattaeccezione per il caso in cui destinatario della pre-scrizione fosse già il precedente utilizzatore, checonsegnerà al nuovo utilizzatore l’originale, cosìcome avviene per il libretto di impianto di riscalda-mento autonomo”.

LE NOVITÀ INTRODOTTE DAL DECRETO MINISTERIALE N. 37/2008 IN MATERIA DI SICUREZZA DEGLI IMPIANTI

di Pasquale Tignola

Page 31: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

SOMMARIO: 1. Il suolo; 2. Il sottosuolo e le fonda-zioni; 3. I muri: 3.1. I muri maestri - 3.2. Altri tipidi muri 3.3 Casistica.

1. Il suoloL’articolo 1117 c.c. elenca le parti comuni del-

l’edificio, dividendole in tre sottogruppi, di cui ilprimo1 individua le parti comuni solitamente quali-ficate come “necessarie”, il secondo gruppo quelledenominate “di pertinenza”, mentre il terzo, ed ulti-mo, gruppo elenca quelle parti dell’edificio, chedevono considerarsi comuni ed “accessorie”, poi-ché non costituiscono un’unità con l’edificio, ma sene differenziano, pur essendo destinate all’uso ed algodimento dei condòmini.

Bisogna subito aggiungere che lo stesso articolo1117 stabilisce che tutte le parti dell’edificio consi-derate, comprese quindi quelle che vengono defini-te “necessarie”, devono considerarsi comuni, quan-do “il contrario non risulta dal titolo”.

Altra precisazione in ordine all’articolo 1117riguarda il fatto che nessuna delle tre elencazioni ivipreviste deve considerarsi esaustiva: questo vuoldire che certamente altre fattispecie, anche se nonesplicitamente richiamate, possono aggiungersi neisingoli condomini2.

Iniziando nell’esame dell’articolo 1117 si notache il primo riferimento viene fatto al suolo: taleposizione di preminenza giustifica la definizionedel suolo quale principale parte comune di un edifi-cio in condominio.

L’articolo 1117 non parla però semplicemente di“suolo” ma più precisamente di “suolo su cui sorgel’edificio” ed anche se questa specificazione puòsembrare non necessaria ad un primo sguardo essadetermina invece una importante conseguenza: inbase alla precisa analisi dell’articolo 1117 il suolodi cui parla l’inizio del n. 1) di detto articolo, è sol-tanto quello su cui sorge l’edificio e, pertanto, quel-la porzione di suolo delimitata dai muri perimetraliche esternamente definiscono l’area del fabbricato,e quindi non riguarda, la prescrizione in oggetto, ilsuolo adiacente che pure può fare parte del condo-

minio ma a titolo diverso ad esempio come cortile(si veda Cass. 13 gennaio 1984 n. 273).

Ulteriore importanza riveste la corretta determi-nazione del significato di edificio proprio perché èsolo in riferimento a tale specifico manufatto, chepuò aversi la comunione del suolo su cui esso sorge:il termine edificio nel senso in cui esso viene util-mente collegato alla fattispecie in esame deve esse-re inteso quale costruzione a più piani con diversiproprietari. La precisazione in parola diviene neces-saria, se confrontata con la seguente fattispecie: ilproprietario di un suolo costruisce su di esso piùimmobili ad uso abitativo ciascuno dei quali aventicaratteristiche di autonomia tali da renderlo indi-pendente dagli altri. In questo caso sembra lecitochiedersi se sorga la proprietà comune del suolo (aidiversi proprietari delle singole unità immobiliari)ai sensi del n. 1 dell’articolo 1117 c.c.: a ben vede-re nella fattispecie in oggetto manca proprio quellaunitarietà del manufatto, tanto è vero che si può pre-sumere, nel caso considerato, che il proprietario ori-ginario del suolo vendendo le singole, autonome,unità immobiliari alieni anche, ai singoli acquiren-ti, la proprietà individuale della porzione di suolo sucui sorge l’unità immobiliare acquistata (Cass. 26aprile 1983 n. 2864): risulta quindi chiaro come inquesto caso non possa parlarsi affatto di condomi-nio e per conseguenza non possa nemmeno parlarsidi (esatta od errata) applicazione dell’articolo 1117,il quale si applica solo ove venga riconosciuta lasussistenza di un edificio in condominio.

Se, come abbiamo visto, il suolo è la porzione disuolo su cui sorge l’edificio (in condominio) deli-mitata, questa porzione di suolo, dalle mura perime-trali esterne dell’edificio medesimo, non si puòescludere che la pratica possa presentare delle eve-nienze che mettano in crisi anche questo semplicerequisito.

Si pensi in concreto ad un edificio che sorga su unpendio quindi su un suolo che non sia perfettamen-te orizzontale: può certamente accadere che il sof-fitto del piano terra della parte a valle dell’edificiosia sulla stessa linea del pavimento su cui sorge il

LE PARTI COMUNI INTERNE ALL’EDIFICIO(I PARTE)

di Sergio Miranda

Page 32: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

piano terra della parte a monte dell’edificio consi-derato. In questo caso è evidente che il piano terra(a valle) può certamente essere attribuito in proprie-tà esclusiva e non rientri nelle parti comuni, ex lege,del condominio; ma cosa si può dire del suolo sucui sorge questo piano terra?

Questo quesito può inoltre interessare anche laparte di suolo a monte dell’edificio: difatti il pro-prietario del piano terreno a monte può di fatto tro-varsi ad altezza molto superiore al piano terreno chesta a valle3; se a questo punto si traccia una lineaideale che attraversa orizzontalmente l’area del-l’edificio e che passi lungo il pavimento del pianterreno a valle, può accadere che tale linea sia moltopiù in basso del pavimento del piano terreno che staa monte. Si può pensare allora che il suolo che sus-siste tra il (pavimento del) pian terreno a monte finoalla profondità corrispondente al (pavimento del)piano terreno a valle, sia considerato di proprietàesclusiva del titolare del piano terreno a monte4?

Tale ultima questione è stata specificamenteaffrontata dalla Corte di Cassazione con riferimen-to all’ipotesi in cui non poteva parlarsi di sottosuo-lo dell’edificio (come tale in proprietà condominia-le) poiché si trattava di “un terrapieno sottostante ilvano cisterna, posto ad un’altezza superiore nonsolo del vano cantinato ma anche del piano terre-no”; questa fattispecie è stata esaminata con la sen-tenza del 26 gennaio 2000 n. 855 in cui la SupremaCorte afferma5: “...i condomini sono comproprieta-ri non della superficie a livello di campagna, bensìdell’area di terreno sita in profondità – sottostante,cioè la superficie alla base del fabbricato sullaquale posano le fondamenta dell’immobile.Pertanto se l’edificio è costruito su un pendio, percui il piano terra presenta superfici ad altezzediverse, come suolo comune deve considerarsil’area coperta da ciascun locale e, non soltanto,l’area sulla quale poggia il vano al livello piùbasso”6.

Un caso concreto ha riguardato la mancanza delvespaio sotto il pavimento dell’appartamento alpiano terreno e se le spese per tale carenza costrut-tiva dovessero ritornare a carico del solo pianterre-no o di tutto il condominio: la questione posta sirichiama chiaramente alla nozione di suolo in quan-to se, com’è naturale, il vespaio del piano terreno sitrova nel suolo sottostante il condominio, il vespaiostesso deve considerarsi condominiale.

La Suprema Corte7, dopo aver preliminarmentefornito la nozione di suolo come è stata prima rife-rita, sentenzia: “Nel caso in esame, l’opera non ese-guita nel piano terreno ed indicata come ‘vespaio’,costituisce una componente del piano di calpestiodel piano terra, compresa nella nozione di pavimen-

to in senso etimologico8. Tale manufatto consistecomunemente in una struttura, nella quale lo spes-sore del piano di calpestio risulta da un sottostanteriempimento calcareo a nido d’ape in terra di ripor-to, prima del massello in conglomerato cementizio,nel quale vengono poggiati i calcinacci ed infinel’eventuale pavimentazione in mattoni”. In virtù diquesta analitica definizione del manufatto la Cortedetermina la regola di diritto: “Esso (vespaio) costi-tuisce pertanto un manufatto ben distinto dalle fon-dazioni ed al servizio esclusivo della unità immobi-liare del piano terreno e poggiante sul suolo comu-ne”; per cui è corretto escludere “il vespaio dallanozione di suolo comune di cui all’art. 1117 n. 1 c.c....”.

2. Il sottosuolo e le fondazioniIl sottosuolo, com’è noto, non viene esplicitamen-

te richiamato dall’articolo 1117 c.c.; per questomotivo si è posto il quesito se e come giustificarnel’inserimento tra le parti comuni dell’edificio incondominio.

Da un lato risulta evidente che l’articolo 1117stesso, nella parte finale del n. 1, dichiara comerientrino tra le parti comuni “tutte le parti dell’edi-ficio necessarie all’uso comune”; d’altro cantoviene subito in considerazione il principio postodall’articolo 840 c.c. in tema di proprietà fondiaria:“La proprietà del suolo si estende al sottosuolo...”.

In base a questi due elementi, ed in considerazio-ne dell’ulteriore elemento di congiunzione rappre-sentato dall’esplicita menzione del suolo tra le particomuni, ne segue che anche il sottosuolo rientri trale parti comuni di un edificio in condominio.

Il ragionamento viene così articolato dalla Cortedi Cassazione: “Il sottosuolo, costituito dalla zonaesistente in profondità al di sotto dell’area superfi-ciaria, che è alla base dell’edificio condominiale 9,ancorché non menzionato espressamente dall’art.1117 cod. civ. tra le c.d. parti comuni, per il combi-nato disposto di questa norma e dell’art. 840 stessocodice e con riguardo alla funzione di sostegnoch’esso contribuisce a svolgere per la stabilità delfabbricato, va considerato di proprietà comune inmancanza di un titolo (atto scritto ovvero maturatausucapione) che ne attribuisca la proprietà esclusi-va ad uno dei condomini”10.

Altrove la stessa Corte ha seguito un ragionamen-to molto articolato, in cui si evidenziano delle sotti-li differenze tra le fattispecie degli articoli 840 e1117, differenze sulle quali è utile soffermarsi: “Èvero che per l’art. 840 c.c. la proprietà del suolo siestende al sottosuolo. Come è vero che per l’art.934 c.c. qualunque costruzione od opera esistentesotto il suolo appartiene al proprietario di questo...

CONDOMINIO GIURIDICO32

Page 33: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

Per l’art. 1117 comma 1 n. 1 il suolo, su cui sorgel’edificio, è di proprietà comune, se il contrario nonrisulta dal titolo. Ma per edificio soggetto al regimedel condominio s’intende l’intero manufatto che vadalle fondamenta al tetto e, quindi, anche i vaniscantinati compresi tra le fondamenta. Avuto riguar-do alla ratio, che giustifica la attribuzione della pro-prietà comune ai sensi dell’art. 1117 c.c., ed al sub-strato materiale sotteso dalla disposizione, per‘suolo su cui sorge l’edificio’ non può intendersi lasuperficie, a livello del piano di campagna, cheviene scavata per la posa delle fondamenta, bensìquella porzione di terreno su cui viene ad insisterel’intero fabbricato e, immediatamente, la parte infe-riore di esso. Il termine suolo, quindi, nell’art. 1117assume un’accezione diversa da quella che ha nel-l’art. 840 ricordato sopra, dove indica la superficieesposta all’aria. Pertanto i condomini sono compro-prietari non della superficie a livello di campagnache, a causa dello sbancamento e della costruzionedel fabbricato, più non esiste sebbene della superfi-cie del terreno sulla quale posano le fondamenta.Segue che la disciplina ordinaria, concernentel’estensione della proprietà del suolo al sottosuolostabilita dall’art. 840 c.c., è inapplicabile in materiadi condominio, dove il suolo su cui sorge l’edificio,in proprietà comune a tutti condomini secondo l’art.1117 c.c., va identificata con la porzione di terrenosu cui poggia l’intero edificio, cioè con la parteinferiore della costruzione posta al di sotto delpiano cantinato più basso”11.

Vi è dunque una differenza sostanziale tra gli arti-coli 840 e 1117, e questa differenza implica undiverso campo di applicabilità tra le due norme inconseguenza di un ulteriore significato del termineedificio: esso non è (nell’accezione utilizzata dal-l’articolo 1117) solo ciò che si vede sopra la super-ficie del suolo ma è un tutt’uno con la parte sotto-stante al suolo, così come, si può dire, per albero sideve intendere non solo il tronco, i rami e le foglie,che si vedono in superficie, ma anche le radici.

Se le cose stanno in questo modo risulta chiaroche il singolo condomino non possa eseguire delleescavazioni nella parte sottostante l’edificio condo-miniale, poiché si approprierebbe di un’area condo-miniale. In realtà anche tale principio deve esserepiù accuratamente analizzato in quanto bisognaprocedere con cautela fermando l’attenzione sultipo di escavazione che si intende eseguire.

Difatti: “... il condomino può utilizzare la cosacomune, anche in modo particolare e diverso daquello praticato dagli altri condomini, purché taleuso particolare rientri tra le destinazioni normalidella cosa e non alteri l’utilizzazione praticata daglialtri condomini né escluda, per essi, la possibilità di

fare della cosa comune lo stesso od analogo uso.Non vi è dubbio che l’utilizzazione del sottosuolodi un cortile comune al fine di internarvi un serba-toio destinato ad alimentare l’unità immobiliare diesclusiva proprietà di un condomino sia annovera-bile tra le normali destinazioni del cortile, poichétale bene comune, non solo, per sua natura, è desti-nato ad assicurare luce ed aria alle unità immobilia-ri che su di esso prospettano nonché a consentire iltransito delle persone e dei veicoli oppure a creareun giardino, ma è anche suscettibile di ospitare l’in-stallazione di impianti indispensabili per un’effetti-va abitabilità delle singole unità immobiliari com-prese nell’edificio condominiale secondo la evolu-zione delle esigenze generali dei cittadini e lemoderne concezioni in tema di igiene12. Né... puòcostituire ostacolo alla praticabilità dell’uso parti-colare la circostanza che esso non possa esercitarsise non mediante la creazione di opere stabili... per-ché anche in tal caso l’uso particolare della cosacomune è compatibile con la sua destinazione pri-maria, purché l’opera stabile non sia di entità tale daimpedire un conveniente uso della parte residuadagli altri condomini”13.

Come si vede il principio di diritto determina lanecessaria comparazione tra quanto il condominointende effettuare e l’incidenza di quanto effettuatosull’uso che della cosa comune possano fare gli altricondomini: si impone quindi una valutazione delcaso concreto per determinare se il sacrificio deter-minato dall’opera eseguita dal condomino rientrinell’ambito della normale tollerabilità14.

Ancora la sentenza 4394/97 chiarisce ulterior-mente tale principio: “La diversa opinione dellacorte del merito si fonda evidentemente sul convin-cimento che il limite del pari uso posto dall’art.1102 cod. civ. all’uso della cosa comune da parte ditaluno dei condomini debba intendersi nel senso diuso identico, anche quanto al luogo od al tempo diesercizio dell’uso; ma tale opinione non può condi-vidersi, perché l’identità dell’uso nello spazio oaddirittura, nel tempo dell’uso potrebbe risolversinel divieto per ogni condomino di fare della cosacomune un uso particolare ed, in conseguenza, nellanegazione di fatto delle molteplici esigenze di vitache la cosa comune è suscettibile di soddisfare”.

Relativa alla problematica del sottosuolo è anchela questione della comparazione tra i solai interme-di del fabbricato ed il solaio del pian terreno: stabi-lire cioè se vi sia in questi due casi uniformità di fat-tispecie che comporti una uniformità nell’applica-zione delle relative regole di diritto.

La Cassazione ha più volte affrontato il problemaassumendo una posizione netta: “Il solaio diviso-rio15 - come ogni cosa indivisibile necessaria per la

DOTTRINA 33

Page 34: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

struttura o destinata per la funzione all’uso o al ser-vizio di più cose in proprietà distinte - appartiene inproprietà comune ai proprietari dei due piani, l’unosovrastante all’altro. La titolarità del solaio diviso-rio, con i materiali edili che lo compongono, inquanto cosa unica ed indivisibile, non può fare capoa persone diverse in proprietà solitaria, ma appartie-ne in comproprietà (superficiaria) ai proprietari delpiano superiore ed inferiore. Pertanto, il solaio chedivide un piano in proprietà esclusiva dell’atrio odell’andito comuni appartiene in comproprietà alproprietario del piano ed al gruppo dei partecipantial condominio. L’attribuzione del diritto sui solaidivisori non scaturisce dunque dalla funzione dilimite delle proprietà rispettive, ma si fonda sullanecessità strutturale e funzionale – nei confrontidelle distinte unità immobiliari – di sostegno del-l’appartamento sovrastante e di copertura del pianosottostante. Ben diverso appare il regime dell’ap-partenenza del solaio in senso stretto afferente alpiano terreno, costruito al livello della superficie dicampagna, che non ha al di sotto un locale in pro-prietà esclusiva o condominiale. In questo caso nonsi tratta di solaio divisorio, perché se svolge la fun-zione di sostegno del piano terreno, non adempieanche a quella di copertura (posto che un piano sot-tostante non esiste)”16.

Come si vede la differenza tra le due fattispecieviene stabilita in base al fatto che mentre nel solaiointermedio (solaio divisorio) vi sono due soggettiinteressati (al piano inferiore ed al piano superiore)nel solaio del pian terreno non vi è alcun soggettoche trae dal solaio l’utilità di copertura; ma ciò,come giustamente richiamato dalla Corte nell’ulti-mo inciso, non vale se al piano sottostante, cioè alpiano interrato, vi sia altro locale: difatti il proprie-tario di quest’ultimo (sia esso il condominio oppu-re sia un singolo condomino) trae l’utilità di coper-tura superiore e quindi, in questo caso, si ritornaprecisamente alla ipotesi di solaio intermedio tradue piani, e tra i due proprietari si instaura per leggela comproprietà di cui all’articolo 1125 c.c..

La stessa sentenza prosegue: “In quanto parteintegrante del solo pian terreno, il solaio appartienein proprietà esclusiva al proprietario del piano, allastessa stregua del pavimento. Trattandosi di un ele-mento strutturale dell’appartamento, come tale nonè contemplato nella enunciazione delle parti comu-ni contenuta nell’art. 1117 cod. civ.. Poiché costitui-sce parte integrante del solo immobile in proprietàsolitaria, il solaio del piano terreno appartiene inproprietà esclusiva al proprietario del piano terre-no” e come ultima conseguenza di questa analisirisulta che: “Data l’appartenenza in proprietà solita-ria del solaio e del pavimento del primo piano in

capo ai proprietari del piano medesimo - siccomeparte integrante della sola unità immobiliare - coe-rentemente si esclude qualsiasi responsabilità delcondominio”: questo vuol dire che sia le spese delsolaio del pian terreno (quando, ripeto, non vi siasottostante piano interrato), sia le relative responsa-bilità spettano al titolare della proprietà dell’appar-tamento al piano terreno.

Dal momento che per suolo deve intendersi lasuperficie su cui poggia l’intero edificio, la qualequindi può trovarsi al di sotto del piano di campa-gna, si può considerare la fattispecie per cui un con-domino asporti la terra di riporto che si trova tra ipilastri che sostengono l’edificio. Per il caso inesame un’attenta dottrina ha affermato: “Noi siamoper tale possibilità, purché ex art. 1102 non ne alte-ri la destinazione e non impedisca agli altri parteci-panti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.Non si tratta quindi di scavo nel sottosuolo, bensì diasporto di terra situata nel soprasuolo”17.

Mentre l’articolo 1117 c.c, come abbiamo visto,non richiama il sottosuolo esso nomina le fondazio-ni dell’edificio in condominio e, per prima cosa,bisogna porsi il problema di cosa debba intendersicon il termine fondazioni.

Le fondazioni sono quelle strutture che, poste allabase dell’edificio, lo sostengono, ed esse quindi nonpossono che trovarsi nel sottosuolo dell’edificio: inquesto modo risulta chiaro che il tema delle fonda-zioni è strettamente connesso con quanto detto circail sottosuolo dell’edificio in condominio.

Data la complessità dei temi affrontati può risul-tare utile riassumere alcuni concetti utilizzati nel-l’analisi delle precedenti fattispecie. L’articolo 1117c.c. ci pone di fronte ad un’accezione particolare diedificio, questa accezione viene rappresentata dallalocuzione “edificio in condominio”; per questo par-ticolare tipo di edificio alcune definizioni devonoessere utilizzate con particolare significato. Inprimo luogo con il termine edificio deve intendersinon solo la costruzione che comprende la partesuperiore (che dal pian terreno arriva fino al tetto),essa comprende anche la parte inferiore: tale parteinferiore deve intendersi a partire dal livello in cuivi siano locali suscettibili di utilizzazione: in prati-ca se un condominio è composto da due piani inter-rati e tre fuori terra, l’edificio, ai sensi degli artt.117 c.c. ss., comprende tutti questi cinque piani.

Da quanto detto deriva che con la locuzione“suolo su cui sorge l’edificio” debba intendersi nonil suolo a livello della strada (c.d. piano di campa-gna) ma il suolo al livello del più basso piano del-l’edificio ivi compresi gli eventuali piani interrati18.

Ne discende ancora che il sottosuolo sia quelloinferiore all’ultimo (più basso) piano interrato del-

CONDOMINIO GIURIDICO34

Page 35: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

l’edificio; esso è composto da due parti distinte: unaparte formata dalle fondazioni, termine con cuidevono intendersi quelle strutture che, poste nelsottosuolo dell’edificio, sostengano inferiormentel’intera struttura; ed un’altra parte composta da ele-menti naturali (rocce, terreno etc.) oppure riempitaartificialmente (terrapieno).

3. I muriParte essenziale di ogni edificio sono certamente

i muri; tra essi l’articolo 1117 c.c. cita soltanto imuri maestri ma è fuor di dubbio che anche altrisiano i tipi di muro presenti in un edificio. Per que-sto motivo la prima sezione del presente paragrafosarà dedicata ai muri maestri, mentre la secondotratterà degli altri tipi di muri presenti in un condo-minio. Il paragrafo termina infine con ultima sezio-ne dedicata ad alcune fattispecie particolari chehanno ad oggetto proprio i muri di un fabbricato.

3.1. I muri maestriIl muro è una struttura edilizia che si sviluppa in

senso verticale, per tutta l’altezza del fabbricatofino al tetto, ed è composto da un incastro di pietre,mattoni o altri simili materiali.

I muri maestri sono i muri che, appoggiandosi allafondazioni, sorreggono il fabbricato con la loromole e per questa funzione vengono anche chiama-ti muri a funzione portante (o, più semplicemente,muri portanti).

Altri muri sono invece i muri che non hanno fun-zione portante, cioè non sorreggono il fabbricato,ma si limitano a dividere gli ambienti interni delfabbricato medesimo (per questa loro funzione essisono denominati muri a funzione divisoria o, piùsemplicemente, muri divisori): tali muri dunquenon solo non sono portanti ma, conseguentemente,pesano essi stessi sulla restante struttura dell’edifi-cio sorretta dai soli muri maestri.

Il fatto è che lo stato di cose descritto rappresentacompiutamente solo le strutture edilizie più antichepoiché attualmente, con le costruzioni in cementoarmato, non è dato più distinguere tra muri maestrie muri divisori: difatti nelle costruzioni moderne lafunzione portante (cioè, ripeto, quella di sorreggereil fabbricato) viene assolta da un’ossatura a schele-tro in cemento armato formato da pilastri portanti eda travi. In questo modo allora, tutti i muri hannosoltanto funzione divisoria e nessuno di essi può,tecnicamente, essere definito muro maestro.

Pur essendo questo lo stato attuale delle cosebisogna aggiungere che l’articolo 1117 c.c. citaesplicitamente soltanto i muri maestri tra le particomuni: si può quindi affermare che nei fabbricatiin cui tali muri non sono presenti (cioè in tutti i

moderni fabbricati in cemento armato) nessun murorientra quindi tra le parti comuni?

È noto che l’articolo 1117 c.c. nominando i murimaestri non fece altro che ripetere la medesimadizione che era già presente nel precedente codicecivile italiano del 1865 all’articolo 562, il quale alcomma secondo parlava appunto di muri maestri.Ciò nonostante nell’affrontare il problema è sem-brato subito evidente alla dottrina che la qualifica dimuro maestro non possa non toccare anche al reti-colato pilastri/travi attesa la medesima funzioneportante che condividono con i tradizionali murimaestri.

Per quanto riguarda i riquadri di riempimento(tamponature) sembra opportuno aderire all’opinio-ne maggioritaria la quale sostiene che anche i muriche completano le mura perimetrali del fabbricatosono da considerarsi comuni: non in base alla fun-zione portante (che non hanno) ma in quanto com-pletano funzionalmente l’edificio (quindi comeriparo dall’esterno) o anche per la loro funzionearchitettonica.

A tale proposito la Cassazione ha stabilito unorientamento molto preciso affermando: “Va,innanzi tutto, osservato che il problema consistentenello stabilire se i muri perimetrali degli edifici dicemento armato siano oggetto di proprietà comunedei titolari dei diversi piani o porzioni di piano,oppure siano di proprietà esclusiva dei soli proprie-tari delle unità immobiliari da essi delimitate, èstato più volte risolto da questa Corte, conforme-mente all’opinione della dottrina dominante, nelsenso della comunione. La tesi contraria, accolta dauna remota pronuncia della Cassazione19 e da unaparte minoritaria della dottrina, si basa sul presup-posto che i muri in questione non rientrino nellacategoria dei muri maestri definiti dal n. 1 dell’art.1117 del codice civile . In particolare si sostiene chei muri perimetrali (i c.d. pannelli di riempimento odi rivestimento) hanno una utilità circoscritta adeterminate parti dell’edificio e interessano soltan-to i titolari delle proprietà che delimitano, avendo lafunzione esclusiva di chiudere i singoli ambienti deiquali formano parte integrante, mentre i muri mae-stri sono necessari per l’esistenza stessa dell’interoimmobile di cui costituiscono la struttura portante.A queste considerazione deve replicarsi osservandoche tra i muri maestri sono compresi anche quelliperimetrali, perché questi ultimi negli edifici dicemento armato, pur non avendo funzione portante,la quale è assolta principalmente dai pilastri e dagliarchitravi, costituiscono parte organica ed essenzia-le dell’intero immobile che, senza la delimitazioneda essi operata, sarebbe uno scheletro vuoto privodi qualsiasi utilità”20.

DOTTRINA 35

Page 36: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

Si consideri inoltre il fatto che se, per assurdo, sivolesse ammettere la proprietà individuale dei muriperimetrali ciascun condomino potrebbe evitare laristrutturazione della parte esterna dell’edificio ilche comporterebbe dei gravi malfunzionamenti delcondominio così come il legislatore lo ha voluto edisciplinato.

Bisogna precisare però che se i muri maestri(nella loro accezione allargata) si presumono particomuni dell’edificio, tale presunzione vale soltantoper il muro allo stato rustico e ciò significa che nonsono da considerarsi comuni le parti esterne di talimuri come l’intonaco e le pitture e tutte quelle partisuperficiali al muro che servono soltanto all’utilitàdel singolo appartamento in cui si ritrovano21. Datale circostanza deriva il fatto che mentre il condo-mino nel cui appartamento si trova una parte dimuro maestro, può liberamente modificare le detteparti superficiali non può, in quanto proprietà con-dominiale, alterare i muri maestri nella loro struttu-ra interna: questa impossibilità non è assoluta ma èrelativa, in quanto l’uso del condomino è comunqueconsentito ma incontra il limite di non poter dan-neggiare il diritto degli altri condomini.

Discende dal requisito di parte comune del muromaestro il fatto che la titolarità (condominiale) ditali muri non sia menomata o modificata dal fattoche si affaccino su aree fruibili da alcuni condomi-ni soltanto. La Cassazione ha infatti avuto modo disentenziare che: “... è evidente che i muri perimetra-li di un edificio, anche se relativi a chiostrine o cor-tile su cui affaccino solo una parte dei condomini,sono comuni a tutti i proprietari di appartamentidello stabile in quanto svolgono una funzione di uti-lità comune, valendo a costituire l’ossatura dell’edi-ficio e come tale, quindi, venendo goduti da tutti icondomini, anche se ovviamente un uso più intensone viene fatto da coloro che hanno appartamentiprospicienti su dette chiostrine o cortili...”22.

In concreto, poi, nel caso in cui vi sia un dubbionel determinare se un muro possa o meno conside-rarsi maestro (quindi portante) , tale dubbio deveessere risolto con un accertamento di fatto, squisita-mente tecnico23.

Una questione specifica che riveste particolareimportanza si ha nel caso in cui il muro maestro diun edificio sia in proprietà di uno soltanto dei con-domini: “La questione di diritto... concerne laimputazione (e, susseguentemente, la ripartizione)delle spese per la conservazione di un muro maestrodi un edificio soggetto al regime di condominio:muro che, per titolo, appartiene in proprietà esclusi-va ad uno soltanto dei condomini. La peculiarità delcaso, relativamente al quale non si rinvengono pre-cedenti specifici, consiste nell’appartenenza esclu-

siva ad un condominio del muro maestro, che ènecessario per l’esistenza stessa del fabbricato e,quindi, per l’esistenza dei piani o delle porzioni dipiano appartenenti in proprietà esclusiva agli altripartecipanti”24.

Come si può constatare è la stessa Corte adammettere la peculiarità del tema distinguendo tratitolarità e responsabilità: “Il muro portante del-l’edificio, così come ogni altra cosa, impianto o ser-vizio elencati dall’articolo 1117 c.c., in virtù deltitolo può appartenere in proprietà esclusiva ad unosolo dei partecipanti al condominio. Nondimeno,essendo il muro indispensabile per l’esistenza del-l’edificio, in quanto svolge la funzione di sorregge-re tutti i piani e le porzioni di piano e di protegger-li dagli agenti atmosferici, la proprietà esclusiva diesso non impedisce che gli altri condomini se neavvantaggino, ricavando appunto l’utilità del soste-gno dei loro piani o porzioni di piano e della prote-zione degli stessi dagli agenti atmosferici. Sulmuro, pertanto, con la proprietà esclusiva concorreuna comunione di godimento in favore di tutti colo-ro i quali, nell’edificio sono titolari della proprietàsolitaria dei piani o delle porzioni di piano. Dondela conseguenza che tutti i condomini – i quali rica-vano una utilità dalla res, necessaria per l’esistenzae per la protezione dei loro immobili – sono tenutia sopportare le spese per la conservazione dellacosa”.

Poiché tutti i condomini utilizzano la res essi sonotutti tenuti a sopportarne le spese di manutenzionetranne che in un caso specifico: “Non è sufficiente,dunque, che il titolo attribuisca la proprietà esclusi-va di una cosa, dalla legge, solitamente attribuita inproprietà comune a tutti i partecipanti, perché lespese necessarie per la sua conservazione gravinosoltanto sul proprietario. Se la cosa appartenente inproprietà esclusiva ad uno solo dei condominimaterialmente è necessaria per l’esistenza delleunità immobiliari degli altri partecipanti al condo-minio, coloro i quali dalla cosa traggono utilità e,perciò, partecipano alla comunione di godimento,sono tenuti a contribuire alle spese per la conserva-zione: salvo che il proprietario esclusivo, in base aduna espressa e specifica pattuizione, così come si èriservata la proprietà, per titolo abbia assunto anchel’impegno di sostenere da solo queste spese, conesonero degli altri partecipanti da ogni concorso”.

È di tutta evidenza che l’utilità dell’intero condo-minio comporta una partecipazione alle spese e sol-tanto il titolo, costitutivo della proprietà individua-le del muro, può imporre al proprietario del muro disopportarne interamente le spese con esonero deglialtri condomini25.

Altra questione è quella di stabilire il criterio di

CONDOMINIO GIURIDICO36

Page 37: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

ripartizione delle spese tra il condomino proprieta-rio e gli altri condomini: in concreto bisogna stabi-lire se si applichi il criterio generale ex articolo1123 comma 1 c.c. oppure altri eventuali criteri.

La Corte afferma in proposito: “Nella specie,trova applicazione il criterio consueto della suddivi-sione delle spese in proporzione alle quote di cuiall’articolo 1118 comma 1 c.c., previsto dall’artico-lo 1123 comma 1 c.c.. Non si applica il criterio fis-sato dall’articolo 1126 c.c. che, per i lastrici solaridi uso esclusivo, pone un terzo delle spese a caricodei condomini titolari dell’uso esclusivo ed i dueterzi a carico di tutti gli altri condomini dell’edifi-cio, o della parte di esso, cui il lastrico solare serve.Per la verità la ratio di questa norma consiste nelladifferente utilità offerta ai condomini, i quali godo-no dell’uso esclusivo, ed a quelli, che beneficianodella semplice copertura: differente utilità, che peril muro maestro non si riscontra. Non si applicaneppure il criterio stabilito per le scale dall’articolo1124 comma 1 c.c., che ripartisce metà delle spesein ragione del valore di singoli piani o porzioni dipiano e l’altra metà in misura proporzionale all’al-tezza di ciascun piano dal suolo. Questa disposizio-ne contiene una norma a sé che, sulla base dell’al-tezza dei piani dal suolo, esplicitamente riconoscealle scale una diversa utilità. Orbene in difetto diespressa previsione normativa, la utilità dellacomunione di godimento del muro deve commisu-rarsi secondo la consueta proporzione fissata per lacomproprietà ai sensi del combinato disposto degliarticoli 1117, 1118 comma 1 e 1123 comma 1 c.c.”.

Come si vede il criterio di ripartizione viene scel-to sulla base dell’idoneità a rapportarsi con una fat-tispecie che non è esplicitamente regolata, anchebasandosi sulla constatazione che certamenteimpossibile risulta calcolare precisamente l’utilitàche ciascun condomino percepisce dal muro:“Poiché praticamente non è possibile misuraredetta utilità, anche per la comunione di godimentodel muro appare necessario ricorrere al criterioempirico, ma di facile attuazione, prescelto dallalegge per commisurare la comproprietà di esso erappresentato dalla proporzione al valore del pianoo delle porzioni di piano”26.

Le argomentazioni addotte dalla Suprema Cortesono assolutamente condivisibili per cui ciascun con-domino sarà tenuto a sopportare le spese, ciascuno inbase la valore della rispettiva proprietà ex articolo1118 c.c., anche nel caso in cui il muro di sostegnodell’edificio appartenga ad uno solo di essi!

3.2. Altri tipi di muriSe quindi a norma di legge sono da considerarsi

parti comuni i muri maestri dei vecchi fabbricati ed

i muri perimetrali dei fabbricato in cemento armato,quid iuris per gli altri muri presenti negli edifici?

È allora necessario fare un discorso a parte pertutti quei riquadri in muratura leggera che riempio-no il reticolato (pilastri/travi) portante del fabbrica-to e che non si trovano sul perimetro esterno delfabbricato stesso; possono aversi in concreto leseguenti tre possibilità:

�muri divisori interni ad un singolo appartamen-to;

�muri divisori interni che delimitano due appar-tamenti contigui;

�muri divisori interni che delimitano da un latoun appartamento e dall’altro un ambiente con-dominiale.

Nel primo caso quando cioè i muri siano interniad un appartamento non vi è dubbio che essi sianoin proprietà esclusiva del soggetto titolare dell’ap-partamento medesimo: è chiaro allora che il pro-prietario può disporne nel modo che ritiene piùopportuno ed anche deciderne l’abbattimento27.

Nel secondo caso quando cioè i muri dividanodue distinti appartamenti essi sono in comunione trai proprietari dei due appartamenti: naturalmente sitratterà di una comunione ordinaria per cui vigonole norme vigenti in materia.

Nell’ultimo caso la fattispecie è più complessa:un muro che delimiti un appartamento ed un localein condominio (si pensi al muro perimetrale di unappartamento nella parte in cui confina con la cassascale) resta in comunione tra il condomino titolaredell’appartamento medesimo ed il condominiotutto. Deve precisarsi che la comunione del muro(tra il singolo condomino ed il condominio) è unacomunione ordinaria con tutte le sue regole digestione ed amministrazione ma il condominiodovrà sempre sottostare alle sue proprie regole perdeterminare la propria volontà in ordine alla gestio-ne della comunione (ordinaria) di muro medesima.

3.3. Casistica Un caso particolare di utilizzo del muro perime-

trale condominiale risiede nell’appoggio di altracostruzione: l’esatta risoluzione del problema giuri-dico richiede la preventiva analisi della fattispeciedelineata dall’articolo 884 c.c..

L’articolo 884 riguarda l’appoggio e l’immissionedi travi e catene nel muro comune: viene ivi stabilitoche il comproprietario di un muro può effettuare altracostruzione appoggiandola al muro comune. Lefacoltà concesse al comunista di muro sono del tuttoeccezionali tanto che “pur essendo vero che sonodovuti all’altro comproprietario i danni che quelleopere possono arrecare al muro, non è dubbio che leopere stesse modificano la sostanza del bene”28.

DOTTRINA 37

Page 38: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

1) Tale suddivisione non si evince dalla lettera della legge ma è ilfrutto di una consolidata tradizione dottrinale e giurisprudenziale.2) Tale carattere non esaustivo deve essere riconosciuto a tutti

e tre i gruppi considerati; difatti: il numero uno si concludeaffermando “... in genere tutte le parti dell’edificio necessarieall’uso comune”; il numero due si conclude con l’espressione

Il quesito che sorge è se il condomino, contitola-re come abbiamo visto del muro perimetrale ester-no di un edificio, possa appoggiarvi un proprio fab-bricato giustificandosi in base alle richiamate risul-tanze dell’articolo 884.

La soluzione deve essere negativa nel senso che ilcondomino non può, a differenza del comproprietarioex articolo 884, appoggiare una costruzione sul murodel condominio: “... conformemente alla giurispru-denza di questa Corte Suprema secondo cui i muriperimetrali di un edificio in condominio sono destina-ti al servizio esclusivo dell’edificio stesso, di cuicostituiscono parte organica, per tale loro funzione edestinazione essi possono essere utilizzati dal singolocondomino solo per il miglior godimento della partedi edificio di sua proprietà esclusiva, ma non possonoessere usati, senza il consenso di tutti i condomini, perl’utilità di altro immobile di proprietà esclusiva di unodei condomini e costituente un’unità distinta rispettoall’edificio condominiale, in quanto ciò comportereb-be la costituzione di una servitù a carico dell’edificiocondominiale, per la quale occorre il consenso di tuttii condomini”; e, conseguentemente: “Pertanto il con-domino che voglia appoggiare una costruzione realiz-zata su un suolo contiguo di sua proprietà esclusiva almuro comune di un edificio, di cui egli sia compro-prietario, non può farlo senza il consenso degli altricondomini, non essendo applicabile a tale fattispecieil disposto dell’art.884 c.c. che attribuisce al compro-prietario il diritto di appoggiare le sue costruzioni almuro comune”29.

La differenza della soluzione tra due fattispecieche sembrano molto simili va meglio analizzata: inprimo luogo è noto che la norma posta dall’articolo884 viene unanimemente dichiarata lex specialis;questo implica la sua inapplicabilità alle altre fatti-specie regolate dagli articoli 1102/1108 c.c.. Se ciòè vero tanto più è vero che essa non potrebbe appli-carsi alla fattispecie qui considerata del condomi-nio, in quanto tale istituto ha ulteriori differenzedalla comunione ordinaria. L’inapplicabilità inoggetto viene ulteriormente giustificata in base allaparticolare disciplina degli edifici in condominio incui la rilevanza della res (l’edificio con gli apparta-menti ed altri locali che lo compongono) imponeuna specifica cautela nelle modalità di gestione.

Tali considerazioni possono essere ulteriormenteapprofondite se si pensa alla fattispecie in cui ilmuro maestro non è condominiale: è il caso in cui ilmuro perimetrale è comune tra due fabbricati per

cui tra i due condomini si instaura una comunioneordinaria. In questo caso i rapporti tra i due compro-prietari verranno ovviamente regolati dalle normein tema di comunione mentre i rapporti interni deisingoli condomini saranno regolati dagli articoli1117 c.c. Tale fattispecie può estendersi al caso incui uno dei due comproprietari non sia un condo-minio ma un singolo comproprietario ed anche inquesto caso i rapporti tra il comproprietario ed ilcondominio (comproprietario) saranno regolatidalle norme in tema di comunione ordinaria.

La particolarità di queste ipotesi in cui si rinvieneuna forma di comunione ordinaria risiede nel fattoche ad essa possa applicarsi il citato articolo 884c.c.; difatti vi sono due comproprietari di un muro eda parte di entrambi possono essere esercitate lefacoltà ex articolo 884: singolarmente da parte delsingolo comunista e secondo il disposto degli arti-coli 1117 c.c. ss. da parte del condominio (anch’es-so quale comunista ordinario).

Altro uso particolare cui sono soggetti i muri peri-metrali dell’edificio consiste nell’apposizione ditarghe principalmente per fini pubblicitari di un’at-tività professionale o commerciale.

In materia il principio è quello di un’ampiadiscrezionalità: “... la legge a ciascun partecipanteattribuisce la facoltà di realizzare la più intensa uti-lizzazione della parte comune, compatibilmentecon i diritti degli altri partecipanti. Poiché i muriperimetrali degli edifici, i cui piani o le porzioni dipiano appartengono a proprietari diversi, sonocomuni pro indiviso per tutta la loro estensione, cia-scun condomino può servirsi, nel suo interesse, delmuro comune anche nella parte rispondente alpiano di altro proprietario, sempre che non modifi-chi la destinazione e non impedisca il pari eserciziodegli altri. Entro i limiti esposti sopra, a ciascuncondomino è consentito appoggiare al muro targhe,insegne, avvisi pubblicitari, condutture e, quindi,canne fumarie. La disamina si completa, tuttavia,con la osservazione che nel condominio negli edifi-ci l’uso delle cose comuni non è mai fine a se stes-so, ma si attua in funzione dei piani o delle porzio-ni di piano in proprietà esclusiva, ragion per cui nelfare uso della cosa comune il condomino deve sem-pre rispettare gli immobili in proprietà esclusivadegli altri, non potendo invadere la sfera di facoltàe diritti inerenti alla piena potestà sulla cosa, né gra-varla di pesi e limitazioni, ove non abbia acquisitoil relativo diritto per legge o per convenzione”30.

CONDOMINIO GIURIDICO38

Page 39: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

“... per altri simili servizi in comune”; ed il numero tre iniziasignificativamente con le parole “le opere, le installazioni, imanufatti di qualunque genere...” determinando in questomodo il carattere squisitamente esemplificativo e non definiti-vo della elencazione che segue. Questa tecnica legislativa chetende a lasciare aperte le più svariate possibilità (sia, comedetto, nel senso dell’esclusione, in base al titolo, sia nel sensodell’inclusione di ulteriori parti comuni in un edificio in condo-minio) viene giustificata in base all’estrema varietà di figureche si riscontrano nella pratica e ciò comporta che il problemadell’esatta individuazione e consistenza delle parti comuni diun determinato edificio in condominio debba essere risoltocaso per caso sulla base delle specificità delle singole fattispe-cie concrete da esaminare.3) Tale dislivello dipende infatti dall’inclinazione del pendio sucui sorge l’edificio ed anche, naturalmente, dall’ampiezza del-l’area su cui sorge l’edificio medesimo.4) Per meglio comprendere la fattispecie basti pensare al fattoche per suolo su cui sorge l’edificio si può intendere il suolo apartire dal pavimento del piano più a valle dell’edificio: poichéil piano terreno a valle è in proprietà esclusiva, anche la suaadiacenza, che a causa del declivio del suolo, risulta interrata,potrebbe ritenersi appartenere al proprietario dell’unità posta alpiano terreno a monte.5) Preliminarmente la Corte affronta il problema della differen-za tra utilità oggettiva e soggettiva offerta dalle diverse parti diun edificio in condominio, risulta di particolare interesse per-correre l’analisi effettuata: “Nel condominio negli edifici, ilpossesso delle parti comuni, inteso come esercizio di fatto cor-rispondente al contenuto del diritto, si atteggia diversamentesecondo che le cose, gli impianti ed i servizi offrano una ogget-tiva utilità o un utile soggettivo. Per la verità, il termine nonunivoco di godimento, nel condominio designa le differentirealtà della utilizzazione obbiettiva e del godimento soggettivoin senso proprio. Quando l’utilità prodotta da talune particomuni in favore delle unita immobiliari deriva soltanto dal-l’unione materiale o dalla destinazione funzionale delle cose,degli impianti e dei servizi comuni, essa costituisce un risulta-to oggettivo, indipendente da qualsivoglia attività personale deicondomini. Il suolo, le fondazioni, i muri maestri, la facciata, itetti,i lastrici solari etc., a beneficio dei piani o delle porzioni dipiano, ai quali sono collegati in via strumentale, materialmenteo per la funzione, rendono una utilità statica oggettiva indipen-dente da ogni comportamento o azione dei proprietari, con rife-rimento a questi casi, il termine godimento raffigura un trasla-to: in virtù del collegamento strumentale, materiale o funziona-le, i piani o le porzioni di piano in proprietà solitaria oggettiva-mente si avvantaggiano delle utilità prodotte dalle cose comu-ni e di siffatte utilità beneficia ciascun proprietario. In questicasi, non esiste il godimento in senso proprio e in effetti il pro-fitto ed il vantaggio consistono semplicemente nel risultato:nella utilità oggettiva, arrecata indistintamente in favore deipiano o delle porzioni di piano”; differisce da questa un altrotipo di utilità: “Il godimento in senso proprio, invece, si riferi-sce all’uso di altre parti comuni, rispetto alle quali l’utile stru-mentale, connesso con l’unione materiale o con la destinazionefunzionale delle cose, degli impianti e dei servizi comuni, siconsegue per mezzo dell’attività personale dei titolari dei pianio delle porzioni di piano. Si realizza mediante comportamentie azioni soggettive l’utilità che le scale, i portoni, gli anditi, iportici, gli stenditoi, l’ascensore, l’impianto centralizzato perl’acqua calda o per l’aria condizionata prestano alle unitàimmobiliari, alle quali sono collegati per la struttura e per lafunzione”. La differenziazione tra questi due tipi di godimentoha una precisa conseguenza: “Orbene dalla diversità ontologi-

ca tra la utilizzazione obbiettiva e il godimento soggettivo sca-turiscono differenti modalità di esercizio del possesso. Mentrerelativamente alle cose suscettibili di godimento soggettivo ilpossesso si esercita tramite attività personali, nel caso di utilitàoggettiva l’esercizio del possesso consiste nel puro fatto che ilproprio piano o porzione di piano beneficia senza contrastidelle utilità offerte”.6) Si veda in proposito anche Cass. 24 agosto 1998 n. 8346.7) Cass. 7 giugno 1993 n. 6357.8) Dal latino pavire che significa battere, calpestare.9) Si veda Cass. n. 1323/1967.10) Cass. 11 novembre 1986 n. 6587.11) Cass. 24 agosto 1998 n. 8346; si vedano anche riferimentiin Cass. n. 1632/1983, n. 6587/1986, n. 5267/1978.12) Sul punto si veda Cass.19/01/1985 n. 139.13) Cass. 17 maggio 1997 n. 4394. sempre in tema di innova-zioni riguardanti il sottosuolo dell’edificio è stato affermato:“Per stabilire se, in un edificio in condominio, ricorra un’inno-vazione vietata ai sensi dell’art .1120 cod. civ., occorre accer-tare non solo se l’utilizzazione delle parti comuni effettuata dalsingolo condomino rechi pregiudizio alla sicurezza o alla stabi-lità del fabbricato o ne alteri il decoro architettonico, ma anchese il particolare uso fattone dal singolo non renda la cosa comu-ne inservibile all’uso e al godimento degli altri condomini.Sotto questo ultimo profilo, la finalità perseguita dalla norma è,infatti quella di garantire che il diritto, riconosciuto a ciascuncondomino di trarre dalle cose comuni il più ampio godimen-to, non limiti né tanto meno impedisca a ciascun altro condo-mino l’esercizio di un pari diritto di godimento. Tale finalitàdeve ritenersi osservata e deve, perciò, ritenersi consentitol’uso particolare delle parti comuni effettuato dal singolo con-domino, se la natura e le caratteristiche della cosa sono tali daescludere qualsivoglia possibilità di utilizzazione ad operadegli altri condomini. Da tali principi non si discosta la senten-za impugnata. Il giudice d’Appello ha, infatti, ritenuto sullabase di un’analitica considerazione sia dei luoghi che dei lavo-ri eseguiti, che l’escavazione della porzione di sottosuolocomune effettuata...al fine di realizzare la scala di collegamen-to tra i locali... posti a pian terreno e i due ripostigli... posti nelseminterrato, non costituiva innovazione vietata, trattandosi diuno scavo di mc.1,20 che non aveva compromesso strutturecondominiali di fondazione né aveva comportato alcun impedi-mento agli altri condomini di servirsi della cosa comune inrelazione all’uso cui essa era destinata”, Cass. 5 giugno 1999 n.5546. Si osservi come anche in questo caso sia evidente che ilcriterio seguito discenda da un giudizio di merito che verifichila tollerabilità dell’uso particolare effettuato dal singolo condo-mino sulla cosa comune.14) Si veda Cass. 18/11/1975 n. 3872.15) Per quanto attiene al tema dei solai si rimanda a quantoverrà detto al successivo paragrafo 5).16) Cass. 26 marzo 1993 n. 3642.17) Terzago, Il condominio, Giuffrè, pg.51.18) È bene ricordare che in caso di edificio su declivio il suolonon è rappresentato da un unico livello, posto al disotto delpavimento del pianterreno più a valle, che si estende per tuttala superficie del fabbricato, ma è rappresentato da vari livelli,secondo i diversi piani terreni posti sul declivio, ciascuno per laporzione di superficie di edificio che sostiene. 19) Si veda Cass. n. 3654 del 1958.20) Cass. 7 marzo 1992 n. 2773.21) Risulta chiaro da quanto detto che nella parte in cui il muronon si ritrova all’interno del singolo appartamento (ad esempiola facciata del muro che si trova nella cassa delle scale) sono daconsiderarsi comuni anche gli intonaci, le pitture e le altre parti

DOTTRINA 39

Page 40: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

superficiali.22) Cass. 12/12/1986 n. 7402; in tema la Corte ha preliminar-mente definiti i termini del problema statuendo: “... la nozionedi cosa è pregiuridica e neutra, in quanto costituisce l’elemen-to materiale del concetto giuridico di bene che, attraverso l’in-teresse, l’ordinamento tutela, attribuendo al soggetto un deter-minato diritto. Il bene esprime una nozione essenzialmente for-male e come tale indifferente alle caratteristiche concrete enaturalistiche dell’entità assunta come presupposto di fatto”;ciò implica, nel caso in esame, che i cortili ed i muri maestriche affacciano su questi medesimi cortili possono ben apparte-nere a soggetti diversi anche se materialmente tali cose sonocollegate tra loro. Difatti mentre le chiostrine appartengono aisingoli proprietari e ciò deve spiegarsi con la delimitazione del-l’utilità”, “per contro formano oggetto di proprietà comune ditutti i proprietari dei piani e delle porzioni di piano siti nell’edi-ficio, in quanto parti necessarie per la esistenza stessa del fab-bricato, i muri maestri, i muri che servono da sostegno, perchétale funzione dimostra che essi sono indispensabili per l’esi-stenza dell’edificio”, Cass. 19 novembre 1993 n. 11435.23) Cass. 11 novembre 1994 n. 9497 la quale sancisce unimportante corollario stabilendo che: “... l’abbattimento di unmuro portante di edificio in condominio, incidendo sulla strut-tura essenziale della cosa comune e sulla sua precipua funzio-ne, non può farsi rientrare nell’ambito delle facoltà concesse alsingolo partecipante alla comunicazione dal citato articolo1102 c.c. – il quale consente solo modificazioni non alteranti ladestinazione della cosa e non impeditive del pari uso degli altricomunisti – ma costituisce vera e propria innovazione, sogget-ta, come tale, alle regole dettate dall’articolo 1120 c.c.”.24) Cass. 15 febbraio 1996 n. 1154.25) Interessante risulta comprendere la giustificazione giuridi-ca che la Corte, nella citata sentenza 1154/1996, effettua a sup-porto della tesi esposta: si delinea nel caso in oggetto una simi-litudine con la fattispecie regolata dall’articolo 882 concernen-te le riparazioni del muro comune. La Corte afferma: “la vali-dità della ricostruzione proposta è confermata dalla situazionedettata dall’articolo 882 comma 1 e 2 c.c., secondo cui “le ripa-razioni e le ricostruzioni necessarie del muro comune sono acarico di tutti quelli che vi hanno diritto e in proporzione deldiritto di ciascuno” e “il comproprietario di un muro comunepuò esimersi dall’obbligo di contribuire nelle spese di ripara-zione e ricostruzione, rinunziando al diritto di comunione, pur-ché il muro comune non sostenga un edificio di sua spettanza”.La disposizione riguarda l’ipotesi del muro comune a più per-sone; non afferisce espressamente al caso, di cui si discute,concernente il muro (di sostegno dell’edificio composto da piùunità immobiliari in proprietà separata) che, per titolo, appar-tiene in proprietà esclusiva ad un solo condomino. Nondimenola norma presenta interesse per il caso in esame per la ragione

della impossibilità di sottrarsi al contributo nelle spese di ripa-razione e ricostruzione, rinunziando alla comproprietà , quandoil muro sostiene un edificio o una porzione di edificio di spet-tanza del contitolare. Evidentemente la ratio della norma è che,nonostante la rinunzia, la utilità del muro per l’edificio di spet-tanza del rinunziante non viene meno. Con la dismissione delsuo diritto di comproprietà, il rinunziante non può, per ragioniobbiettive, rinunziare a servirsi del muro in quanto esso ènecessario per l’esistenza e per il godimento del suo edificio.Anche nell’ipotesi di rinunzia al diritto di comproprietà, eglicontinua a godere del muro ed il perdurare della comunione digodimento importa necessariamente il persistere delle obbliga-zioni, che alla comunione sono connesse. La giustificazionedella norma, dunque, si rinviene nella comunione di godimen-to del muro, ragion per cui può concludersi che le obbligazionidi contribuire alle spese non mutano tanto se sul muro esiste lacomunione del diritto di proprietà quanto se esiste la meracomunione di godimento”. Come si vede il fatto (diciamo for-male) della rinunzia alla proprietà (rectius comproprietà) nonconta in virtù del fatto (sostanziale) che il non più comproprie-tario comunque goda del bene, ed è questa sostanza del godi-mento che determina la necessaria partecipazione alle spesenecessarie per la conservazione della res.26) Sempre Cass. 1154/1996.27) Si ricordi che stiamo parlando sempre di muri non portantied il cui abbattimento, quindi, non può pregiudicare la stabilitàdell’edificio.28) M. Fragali, La Comunione, t. 2 pag. 281 in Tratt. di Dir.Civ. e Comm., Giuffrè, ed ivi ancora “Si spiega questa maggio-re autonomia del comproprietario osservando che essa vuolecompensare la compressione della volontà di colui che hacostruito il muro, il quale non può sfuggire alla comunione; maè preferibile opinare che si è tenuto conto del modo particolaredi godimento di fatto del muro così come si è descritto, che nonesclude nemmeno un godimento interessante entrambe lefacce, ma non lo esclude nei limiti consentiti dalle norme checontemperano gli interessi singoli (art.884)”.29) Cass. 26 marzo 1994 n. 2953; ma si veda anche Cass. n.5261/1979.30) Cass. 15 marzo 1993 n. 3090 ma si veda anche Cass. 6/6/81n. 3659 e 24/1/80 n. 597. La citata sentenza 3090/1993 concer-neva specificamente l’apposizione di una canna fumaria per laquale, comunque, i diritti ed i doveri dei condomini sono simi-li quelli che concernono l’apposizione di una targa pubblicita-ria; resta da chiarire che, però, nel caso della canna fumaria, visono altre particolarità con riguardo alle immissioni derivantidall’uso della canna fumaria medesima, problemi questi che,ovviamente, non sussistono quando si installano targhe o car-telli (fatta esclusione per le insegne luminose che possonoanch’esse produrre delle immissioni di luce).

CONDOMINIO GIURIDICO40

Page 41: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

1. La natura giuridica dell’amministratore di con-dominio e la sua responsabilità

Sulla Gazzetta Ufficiale n. 61 del 12 febbraio 2008è stato pubblicato il decreto del Ministero dello svi-luppo economico 22 gennaio 2008, n. 37 recante“Regolamento concernente l’attuazione dell’articolo11-quaterdecies, comma 13, lettera a) della legge n.248 del 2 dicembre 2005, recante riordino delledisposizioni in materia di attività di installazionedegli impianti all’interno degli edifici”.

Il Regolamento, atteso da molto tempo, mette finealle proroghe relative all’entrata in vigore del CapoV (norme per la sicurezza degli impianti) del Testounico in materia di edilizia (D.P.R. n. 380/2001).

Noto a tutti è il fatto che gli impianti di sicurezzarientrano ex art. 1117 c.c., comma 3, tra le “particomuni” dell’edificio condominiale1.

A tale constatazione è legato l’obbligo dell’ammi-nistratore (art. 1130 c.c.) di garantire la manuten-zione ordinaria delle cose comuni e quindi curare,anche, la manutenzione degli impianti presenti incondominio, in conformità con le leggi di settore.

Prima di esaminare nei particolari la disciplinacontenuta nel nuovo T.U. sull’edilizia è indispensa-bile spendere alcune righe sulla figura e natura giu-ridica dell’amministratore di condominio per potercomprendere come la legislazione sugli impianti disicurezza va ad intensificare la responsabilità dellostesso amministratore2.

Vi sono diversi orientamenti che si sono sviluppa-ti intorno alla figura dell’amministratore.

Una posizione minoritaria afferma che il condo-minio è una persona giuridica, dotato di personali-tà giuridica collettiva3 riconoscendo che l’ammini-stratore è un organo, attraverso cui si forma e simanifesta la volontà del condominio.

L’orientamento dottrinale maggioritario4, basan-dosi sul presupposto che al condominio non vengariconosciuta la natura di ente giuridico, dotato dipersonalità giuridica, inquadra il rapporto tra l’am-ministratore ed i condomini nell’ambito della figu-ra contrattuale del mandato con rappresentanzavolontaria, effetto di un mandato collettivo e gene-

ratore di poteri uguali a quelli di un comune manda-tario5.

Così viene confermato che anche quando agisce oè convenuto in rappresentanza di tutti i condomini,non rappresenta un ente distinto dai partecipanti,ma i singoli condomini6.

La giurisprudenza7 è conforme all’indirizzo pre-valente della dottrina e considera l’amministratoreun ufficio di diritto privato oggettivamente orienta-to alla tutela del complesso degli interessi dei con-sociati e realizzante una cooperazione, in ragionedi autonomia, con i condomini, singolarmente con-siderati.

Ufficio assimilabile, pur con alcuni tratti distinti-vi, al mandato con rappresentanza volontaria, percui l’amministratore, nella sua qualità di mandata-rio, deve adempiere gli obblighi previsti dall’art.1130 c.c., secondo i canoni della diligenza del“buon padre di famiglia” secondo la lettura delCodice Civile ex articolo 1710 c.c.8.

Alla natura giuridica del condominio è legata lacircostanza che il condominio non assume una per-sonalità giuridica con diritti e doveri distinti daquelli dei singoli partecipanti.

Pertanto, l’inosservanza da parte dell’amministra-tore dei doveri-obblighi previsti dalla nuova norma-tiva sugli impianti di sicurezza è fonte di responsa-bilità amministrativa, contrattuale, extracontrattua-le e penale.

L’amministratore di condominio tutte le volte incui non agisce con la diligenza del buon padre difamiglia dovrà rispondere, a titolo di colpa, del suooperato all’assemblea dei condomini e ai terzi. Lacolpa è esclusa solamente quando si verifica il casofortuito o la forza maggiore, non prevedibile o evi-tabile.

Al riguardo è opportuno precisare che ultimamen-te in dottrina9 e in giurisprudenza10 si è consolidatol’orientamento giuridico diretto a far rientrare l’am-ministratore di condominio nell’istituto del “con-tratto di opera professionale”.

Questo perché gli obblighi dell’amministratoreimmobiliare si sono ampliati sempre di più.

RESPONSABILITÀ DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIOE GESTIONE DEGLI IMPIANTI: GLI IMPIANTI ELETTRICI

(I PARTE)

di Emilia Zanframundo

Page 42: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

Si pensi ai doveri-obblighi fiscali, a quelli sullaprivacy, a quelli di contabilità, a quelli derivantidall’utilizzo di impianti tecnologici e altri che, oggi,l’amministratore immobiliare è chiamato ad adem-piere accuratamente.

Questi riferimenti bastano per qualificare l’ammi-nistratore di condominio come “soggetto esercenteuna professione intellettuale”.

La giurisprudenza ritiene che la diligenza “pro-fessionale” sia più specifica e approfondita delladiligenza ordinaria11 e che rientri anche la “colpalieve”12.

In merito, seguendo i canoni del contratto d’ope-ra professionale, la giurisprudenza ha fissato il prin-cipio secondo cui l’inadempimento del professioni-sta alla propria obbligazione non può essere desun-to dal mancato raggiungimento del risultato utileavuto di mira dal cliente, ma deve essere valutatoalla stregua del dovere di diligenza professionalefissato dall’art. 1176. 2 comma, c.c. Quest’ultimoparametro deve essere, a sua volta, commisuratoalla natura dell’attività esercitata.

A tal guisa, il fondamento della responsabilità è lacolpa obbiettiva, quale inosservanza dello sforzotecnico adeguato al soddisfacimento dell’interessedel debitore13.

Alla luce di ciò possiamo individuare i nuovi con-fini della responsabilità dell’amministratore di con-dominio dopo l’entrata in vigore del T.U. sull’edili-zia.

Il D.P.R. 2001/380 ha dettato le norme, per lasicurezza degli impianti elettrici, di protezione dallescariche atmosferiche, di trasporto, riscaldamento,idrico, antincendio nelle abitazioni cercando di dareuna maggiore garanzia in termini di sicurezza a tuttii condomini nel cui edificio vedono aumentare gliimpianti e l’utilizzo delle nuove tecnologie.

Spesso gli amministratori condominiali devonoaffrontare problematiche relative agli impiantisenza disporre delle nozioni tecniche basilari per laloro soluzione. Talvolta si rivolgono a professioni-sti, con aggravio di tempo e spese.

In ragione di ciò nei prossimi paragrafi si eviden-zierà, in primo luogo, il substrato normativo delnuovo T.U. sull’edilizia capo V in cui sono prescrit-ti gli adempimenti che un amministratore professio-nista deve conoscere e obbligatoriamente osservare.

In secondo luogo, si tratterà della responsabilitàdell’amministratore condominiale in caso di inot-temperanza alla suddetta normativa.

2. Gli impianti elettrici, gli adempimenti obbliga-tori e la responsabilità dell’amministratore

Il D.P.R. 2001/380 contiene una distinzione tra gliimpianti condominiali già esistenti in condominio e

quelli di nuova costruzione.Per quanto riguarda gli impianti esistenti, è previ-

sto il loro adeguamento ai dettami della nuovadisciplina entro il 31 marzo 200814.

Nel caso di mancato rispetto del suddetto termineè irrogata una sanzione amministrativa al soggettoincaricato della gestione degli impianti, ossia alproprietario dell’immobile o l’amministratore dicondominio in quanto gestore dei beni comuni.

A fronte degli obblighi previsti dalla normativa,l’approvazione assembleare non è necessaria15 ma èbuona norma che l’amministratore avvisi i condo-mini in assemblea dei lavori necessari per adeguaretutti gli impianti, tra cui quelli elettrici, già esisten-ti precedentemente alla disciplina sulla sicurezzadegli impianti.

Nel caso in cui l’assemblea condominiale nonadotta la delibera di adeguamento degli impianti,l’amministratore condominiale può procedere agliadempimenti necessari per l’adeguamento degliimpianti ripartendo la relativa spesa occorrente tra icondomini16. L’amministratore è titolare ope legis(salvo diverse disposizioni statutarie o regolamen-tari) non solo del dovere di erogazione delle speseattinenti alla manutenzione ordinaria e alla conser-vazione delle parti e servizi comuni dell’edificio, aisensi dell’art. 1130, nn. 3 e 4, c.c., ma anche delpotere di ordinare lavori di manutenzione straordi-naria che rivestano carattere urgente con l’obbligodi riferirne nella prima assemblea dei condomini, aisensi dell’art. 1135 comma 2, c.c.17.

Inoltre, l’amministratore è diretto responsabileper i danni subiti dai condomini o dai terzi, se a cau-sarli è la omessa o insufficiente manutenzione degliimpianti, dei quali è fatto obbligo di averne cura ecustodia (art. 1130 c.c.).

La normativa sugli impianti di sicurezza prevededelle prescrizioni dettagliate e scrupolose sia perquanto riguarda le verifiche che obbligatoriamentel’amministratore di condominio deve richiedere alladitta specializzata al termine dei lavori eseguitisugli impianti, sia per i controlli periodici che lastessa ditta deve periodicamente effettuare sui sud-detti impianti18.

Al termine dei lavori l’amministratore ha l’obbli-go di richiedere, alla ditta che ha eseguito i lavorisugli impianti, due tipi di verifiche:

• esami a vista: cioè funzionalità e accessibilitàdegli impianti; idoneità dei materiali a condi-zioni ambientali; controllo collegamento diterra delle masse; controllo sezioni minime deicavi; corretta taratura delle protezioni dasovraccarico e corto circuito;

• prove strumentali: di continuità dei cavi di pro-tezione; resistenza d’isolamento; verifica prote-

CONDOMINIO GIURIDICO42

Page 43: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

zioni d’interruzione e differenziali.Rientra senza dubbio tra i poteri dell’amministra-

tore concludere i contratti relativi al condominio dicui è gestore, anzi, quando si tratta di impianti disicurezza, l’amministratore è obbligato a stipulareun contratto di manutenzione con la ditta specializ-zata19, la quale dovrà effettuare dei controlli perio-dici sugli impianti condominiali.

I controlli potranno avere:• scadenza mensile: funzionamento differenziale,

rilevamento incendi, emergenza; • scadenza semestrale: controllo serraggio mor-

setti prese a spina; • scadenza annuale: controllo serraggio morsetti

fra interruttori, impianti, cassette, conduttori; • scadenza biennale: controllo prescrizioni sicu-

rezza interruttori differenziali, magnetotermico,misura resistenza isolamento cavi e impianto diterra, verifica continuità dei conduttori.

Come precedentemente accennato, nell’ipotesi incui l’amministratore condominiale non si attivasseper osservare scrupolosamente tutte le regole per lamanutenzione ordinaria e straordinaria degli impian-ti, la condotta omissiva dell’amministratore potrebbeessere assunta come causa di un evento dannoso.

Pertanto, nella fattispecie appena indicata, l’am-ministratore risponderà ex art. 2043 a titolo diresponsabilità extracontrattuale, per aver violatol’obbligo giuridico di impedire l’evento20.

In merito, la giurisprudenza prevalente ritiene chein materia condominiale l’eventuale responsabilitàaquiliana derivante da insufficiente od omessacustodia è da attribuire al condominio come tale inquanto la custodia è a carico del condominio e peresso dell’amministratore.

Tipico caso di responsabilità extracontrattuale inambito condominiale è dato dalla violazione delladisposizione di cui all’art. 2051 c.c., per cui ciascu-no è responsabile del danno cagionato dalle coseche ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito21.

Di conseguenza deve riconoscersi in capo all’am-ministratore l’obbligo giuridico di attivarsi senzaindugio per la eliminazione delle situazioni poten-zialmente idonee a cagionare la violazione dellaregola del neminem laedere22.

L’articolo 112 del d.P.R. 380/2001, stabilisce ilgenerale obbligo delle imprese installatrici di ese-guire gli impianti elettrici a regola d’arte e di impie-gare materiali con marcatura CE, sigla idonea agarantire che il materiale è in regola con i regola-menti comunitari23.

Tuttavia, la marcatura IMQ, garantisce più affida-bilità della CE in quanto di un ente terzo indipen-dente dal costruttore.

L’amministratore, oltre a verificare che nel corso

dei lavori di costruzione o adeguamento l’impresaaddetta abbia utilizzato i giusti materiali, deveaccertare che, al termine dei lavori, l’impresa instal-latrice (dotata di autorizzazione della Camera diCommercio), abbia rilasciato la “Dichiarazione diconformità degli impianti realizzati a regola d’arte”(legge 46/1990, art. 9), secondo le norme tecnicheper la salvaguardia della sicurezza UNI e CEI, alle-gandovi obbligatoriamente: progetto, relazione tec-nica su tipologie dei materiali utilizzati, schema diimpianto, dichiarazioni di conformità per impiantigià esistenti, copia certificato dei requisiti tecnico-professionali.

Il nuovo T.U. sull’edilizia prescrive obbligatoria-mente che gli addetti alla manutenzione, trasformazio-ne, installazione degli impianti condominiali devonoessere professionisti iscritti negli appositi albi.

Questo requisito ha importanza essenziale, poten-do l’amministratore rifiutare di dare esecuzione allarelativa delibera condominiale nella quale vieneindicato il nominativo di una ditta o di una personafisica sprovvista della relativa qualifica professio-nale, scegliendo al suo posto un professionistaiscritto all’albo e con i requisiti indicati nel T.U.

In caso contrario l’amministratore risponderà pernegligenza nell’adempimento dei doveri ex art.1130 c.c., dove si prevede l’impegno attivo e pro-fessionale dell’amministratore nella stipula del con-tratto con una ditta che abbia i requisiti e l’iscrizio-ne agli albi professionali indicati in normativa.

L’amministratore sceglierà oculatamente la dittaesecutrice e le varie figure professionali, in quantouna errata e superficiale scelta degli incaricati lofarà corresponsabile di eventuali danni, culpa in eli-gendo24. Sarà sua responsabilità oggettiva per man-cata vigilanza sulle attività, culpa in vigilando25.

Probabilmente l’unica possibilità che ha l’ammi-nistratore di non incorrere nelle sanzioni (lavori diadeguamento affidate a ditte non abilitate) ed ancorpiù in quelle relative alle responsabilità penali incaso di incidente causato da impianto difettoso, èquella in cui da verbale assembleare risulti che l’as-semblea abbia impedito all’amministratore di ese-guire gli interventi previsti dalla legge.

È da segnalare, infine, una interessante pronunciadella Pretura penale di L’Aquila26 per cui “sono daritenere responsabili sia il tecnico installatore che ilproprietario dell’immobile locato in caso di deces-so del conduttore dovuto all’imperfetto funziona-mento dell’impianto termico”.

3. Impianto di terra, cos’è? Quali verifiche compe-tono all’amministratore?

L’impianto di terra è comune sia ai servizi condo-miniali sia alle singole abitazioni.

DOTTRINA 43

Page 44: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

Gli abitanti condominiali per essere protetti daeventuali scosse elettriche o cortocircuiti devonopossedere un interruttore differenziale, il c.d. salva-vita.

L’impianto a terra è composto da dispersore natu-rale DN, dispersore artificiale DA, conduttore equi-potenziale principale EQP e secondario EQS, con-duttore di protezione PE, collettore di terra MT27.

Ogni impianto elettrico condominiale deve averealmeno un nodo principale di terra in posizioneispezionabile, cui confluiscono conduttori equipo-tenziali, di protezione, di terra, di messa a terra. Èopportuno, inoltre, valutare l’installazione di colle-gamenti in locali dedicati, poiché particolari sostan-ze possono creare, a contatto con l’aria, un’atmo-sfera a rischio di esplosione.

Dopo aver indicato brevemente le parti principalidell’impianto di terra è indispensabile precisare chel’amministratore ha l’obbligo di compiere alcuneverifiche affinché possa esimersi da qualsiasiresponsabilità di tipo contrattuale, extracontrattualee penale.

L’amministratore deve controllare che: • il conduttore di protezione principale sia allog-

giato in tubazione dedicata;• che non sia tranciato all’altezza dei pianerottoli

per il collegamento con gli appartamenti, mache lo sia tramite morsettiera;

• che il conduttore di protezione principale siaalloggiato in tubazione dedicata, che non siatranciato all’altezza dei pianerottoli per il colle-gamento con gli appartamenti, ma che lo sia tra-mite morsettiera;

• che il conduttore di protezione sia collegato alcollettore di terra al pian terreno;

• che al collettore di terra si colleghino le masse.

4. Interruttori di protezione-salvavitaIl DPR n. 380, del 6 giugno 2001, prevede la

dotazione di messa a terra e interruttori differenzia-li ad alta sensibilità per tutti gli impianti elettrici.

A tal proposito si precisa che risponderà del reatodi cui all’art. 650 c.p. l’amministratore di condomi-nio che non ottemperi all’ordinanza sindacale,emessa per ragioni di sicurezza pubblica ed imposi-tiva dell’obbligo di eseguire, entro un dato termine,i necessari interventi relativamente ad una cannafumaria pericolante, posto che l’amministratore èabilitato ex art. 1135, ult. co., c.c. ad ordinare, senzail preventivo assenso assembleare, opere di manu-tenzione straordinaria sempreché, come nel caso inquestione, risultino indifferibili ed urgenti28.

Precedentemente al T.U. la L. 46/90, DPR447/1991, aveva già previsto l’installazione, agliimpianti di appartamenti, di un interruttore differen-

ziale da 30 mA (salvavita) per ridurre il rischio ditrasferimento di tensioni pericolose assunte dall’im-pianto di terra da un utente all’altro.

Non sono mancate al riguardo delle precise pre-scrizione a cui deve uniformarsi l’amministratore dicondominio.

Quest’ultimo ha il dovere di verificare la presen-za dei salvavita a valle di tutti i limitatori di poten-za (contatori Enel) a servizio di singole abitazioni,e controllare periodicamente la funzionalità pre-mendo il tasto di verifica (T = test).

Sia per l’impianto di terra che per gli interruttoridi protezione, l’amministratore condominiale devepreoccuparsi di eseguire le prescrizioni dell’Ispesl(Istituto superiore prevenzione e sicurezza del lavo-ro) e in caso di inottemperanza può essere chiama-to a rispondere del reato di inosservanza di provve-dimenti amministrativi di cui all’art. 650 c.p.p.29.Nonché, in caso di morte o infortunio di persona, dacollegare direttamente al suddetto inadempimento,dei delitti di omicidio colposo e lesioni colpose.

5. Impianto di illuminazione L’illuminazione di emergenza è obbligatoria per

edifici di altezza antincendi superiore a 32 mt.Le norme CEI EN 60598-2-22 definiscono l’illu-

minazione di emergenza, quella destinata a funzio-nare quando quella ordinaria si interrompe.Comprende l’illuminazione di sicurezza che assicu-ra la visibilità e l’identificazione dei mezzi di eva-cuazione, e l’illuminazione di riserva che consentedi continuare l’attività ordinaria.

La presenza del certificato di agibilità attesta lasussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene,risparmio energetico degli edifici e degli impiantinegli stessi installati, valutate secondo il DPR 6 giu-gno 2001, n. 38030.

Per gli apparecchi di illuminazione viene consi-gliato di usare quelli in grado di indirizzare il flus-so luminoso nella direzione richiesta. Per le sorgen-ti luminose, sono preferibili quelle ad elevata effi-cienza luminosa.

Assodato ciò, non possiamo dimenticare di indi-viduare i punti nevralgici in cui si potrebbe incardi-nare la responsabilità dell’amministratore condomi-niale.

Nei compiti di gestione e manutenzione dei benicomuni rientra anche quello di far verificare perio-dicamente, ai soggetti addetti alla manutenzione, laperfetta funzionalità dell’illuminazione di emergen-za.

Diversamente, ad es. in caso di infortunio da partedi un condomino o di un terzo nel vano scale acausa della non entrata in funzione della luce diemergenza, l’amministratore potrà rispondere

CONDOMINIO GIURIDICO44

Page 45: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

anche penalmente ex art. 40 c.p. (non impedire unevento che si ha l’obbligo giuridico di impedireequivale a cagionarlo) e civilmente ex art. 1135,comma 2, c.c.31.

Per rispondere al mancato impedimento di unevento è, cioè, necessario, in forza di tale norma,l’esistenza di un obbligo giuridico di attivarsi alloscopo, obbligo che può nascere da qualsiasi ramodel diritto, e quindi anche dal diritto privato, e spe-cificamente da una convenzione che da tale dirittosia prevista e regolata, com’è nel rapporto di rap-presentanza volontaria intercorrente fra il condomi-nio e l’amministratore32.

Alla consegna di qualsivoglia impianto, l’ammi-nistratore deve assicurarsi della sua efficienzaanche in caso di fulminazione diretta e/o indirettadell’edificio addebitandone eventuali responsabilitàdi insufficiente protezione alla ditta installatrice.

La presenza di sovratensioni sull’impianto puòessere causa di pericolo per la sicurezza delle per-sone33.

La protezione da fulminazione si realizza attra-verso l’SPD (Dispositivi di protezione dalle sovra-tensioni), il quale deve essere installato in un qua-dro dedicato, lontano da altri componenti elettrici ecollegato, inoltre, allo stesso sistema di dispersoridell’impianto di terra condominiale.

L’amministratore deve verificare che per le fulmi-nazioni indirette, gli SPD siano installati a valle; perquelle dirette (valutazione dei rischi per zone), gliSPD sono installati a monte.

L’impresa installatrice, autorizzata dalla Cameradi Commercio, rilascia al committente (l’ammini-stratore) la dichiarazione di conformità degliimpianti realizzati allegando il progetto, la relazio-ne con tipologie dei materiali, lo schema di impian-to, il certificato di riconoscimento dei requisiti tec-nico-professionali.

Di spiccato interesse è la sentenza Cassazione 11

1) CORONA, Contributo alla teoria del condominio negli edi-fici, Milano, 1974; BRANCA, Comunione. Condominio negliedifici, in Comm. Scialoja-Branca, sub artt. 1100-1139,Bologna-Roma, 1954; Cass. civ. sez. II, 09.06.2000 n. 7889, inRiv. Giur. Edil., 2000, I; Cass. civ, Sez. II, sent. n. 9096, 7 luglio2000.2) TERZAGO, Sicurezza e responsabilità dell’amministratore,in Arch. loc., 1998, 487.3) BRANCA, Comunione. Condominio negli edifici, in Comm.Scialoja-Branca, sub artt. 1100-1139, Bologna-Roma, 1954, p.405; MARINA-GIACOBBE, Condominio negli edifici, in Enc.Dir., VIII, Giuffrè, Milano 1961; BENNACCHIO, Il condomi-

nio edilizio, Cedam, Padova, 1969, p. 151.4) Tra i tanti si vedano: TERZAGO, Il condominio, Giuffrè,Milano, 2003, p.305; BASILE, Condominio negli edifici, I,Diritto civile, in Enc. Giur., VII, Roma, 1998, p. 8 che hannoconsiderato l’amministratore, più che un mandatario, un titola-re di un ufficio di dritto privato, in quanto posto in una posizio-ne di potere-dovere.5) FIGONE-DOGLIOTTI, Il condominio, Utet, Torino, 2004,p. 379.6) CORONA, Contributo alla teoria del condominio negli edi-fici, Milano 1973, p. 149.7) Cass. 24 marzo 1981, n. 1720; Cass. 12 febbraio 1997, n.

febbraio 2004, n. 1150534, nella quale la Cassazioneha identificato la responsabilità dell’Amministratoredi condominio in un caso di infortunio di un portiereindicando tra le aggravanti “l’assenza di un collega-mento di terra efficiente”.

Inoltre, l’impianto deve essere sotto continua eperiodica manutenzione, i componenti in buonecondizioni e non ci deve essere corrosione dellastruttura di protezione.

Come più volte detto, in caso di violazione daparte dell’amministratore ai doveri-obblighi indica-ti nell’art. 1130 c.c. inerenti alla manutenzione,incorrerà nella responsabilità civile e penale.

In alcuni casi ad essere chiamato in giudizio nonè l’amministratore ma l’Enel.

Il Giudice di Pozzuoli35 si è pronunciato su unavertenza intervenuta fra una famiglia di Pozzuoli edEnel Distribuzione.

I termini della vicenda giudiziale si sono svolti intal modo: l’Enel viene citata come responsabile nel-l’evento del 10/12/03, in occasione del quale, perun forte sbalzo di tensione elettrica rimanevanodanneggiati alcuni elettrodomestici di proprietà.

All’esito dell’istruttoria, il Giudice ha ritenutoche la disciplina della responsabilità per l’eserciziodi attività pericolose dettata dall’articolo 2050 delCodice Civile sia applicabile anche in ipotesi diattività pericolosa di carattere squisitamente tecnicosvolta da enti pubblici, quale la produzione e la for-nitura dell’energia elettrica da parte di EnelDistribuzione.

Pertanto, allorché, nello svolgimento dell’attivitàdi gestione di una linea elettrica, costituente attivitàpericolosa, Enel Distribuzione cagioni danno ad unterzo, è tenuta al risarcimento, ex art. 2050 c.c., “senon prova di avere adottato tutte le misure tecnicheidonee ad evitare il danno, senza che si possa farecarico all’utente di non aver sopperito a tale situa-zione con personali cautele od autonome iniziative”.

DOTTRINA 45

Page 46: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

1286; Cass. 16 agosto 2000, n. 10815, in DVD Juris Data,Giuffrè, Milano, 2007.8) Cass. civ. 3 aprile 1980, n. 2200; Cass. civ. 4 gennaio 1969,n. 11; Cass. civ., 7 agosto 1962, n. 2437; Cass. 11 febbraio 1981n. 859.9) MISTÒ, La figura e l’istituto dell’amministratore e il rendi-conto condominiale, 215.10) Cass. 1991, n. 977; Corte Cost. 1973 n. 166.11) ALPA, p. 387.12) VOI, p. 370.13) BIANCA, Diritto civile, 5, La responsabilità, 54714) Per un approfondimento si veda Italia Casa n. 06 del03.2008, p. 1.15) Trib. Trieste 06 luglio 1972, in Giur. it., 1974, 512; Cass.14 giugno 1976 n. 2219.16) Cass. 17 aprile 1993 n. 4558, in Vita not. 1993, 1381; inGiur It. 1994, I, 1, 592.17) Cass. 2 ottobre 1992, n. 10838, in Giust. civ. Mass., 1992;Cass. 27 dicembre 1963 n. 3226, in Giust. Civ., 1964, I, 805;LAZZARO- STINCARDINI, L’amministratore del condomi-nio, Milano 1982, p.154.18) Cass. 19 novembre 1996 n. 10144.19) Cass. 17 marzo 1993 n. 3159; Cass. 20 luglio 1963 n. 1998.20) BIANCA, La responsabilità Diritto Civile), vol. V,Milano, 1994, 547. Come è noto dalla teoria generale del dirit-to civile, la responsabilità extracontrattuale o aquiliana sidistingue da quella contrattuale, in quanto non presuppone unrapporto tra due o più soggetti, ma consegue alla violazione delprecetto fondamentale del neminem laedere ex art. 2043 c.c..21) LINA, Responsabilità dell’amministratore di condominio ecustodia delle parti comuni, 19.22) Per un approfondimento DE RENZIS-FERRARI-NICO-LETTI-REDIVO, Trattato del condominio, 554 ss.23) Per consentire l’utilizzo da parte di persone portatrici di

handicap, la legislazione regolamenta le modalità di realizza-zione di alcuni oggetti facenti parte dell’impianto elettrico:interruttori ad h=75-140 cm, campanelli h=60-140 cm, preseluci h=60-110 cm, citofono h=120 cm.24) Per un approfondimento che tenga conto anche di una even-tuale responsabilità dell’amministratore sulla scelta della dittache eseguirà i lavori si v. BALZANI, L’amministratore di con-dominio - Adempimenti e responsabilità - Schemi - Tabelle -Illustrazioni tecniche - Soluzioni di liti e controversie, Milano,1994; Cass. 1987 n. 4232, in Arch. Loc. Cond., 1987, 482.25) Cass. civ., sez. II, 19.11.1996 n. 10144, in Mass. Giur. It.,1996; la Cass. precisa che “Tra le incombenze spettanti all’am-ministratore del condominio ai sensi dell’art. 1130 n. 2 c.c.rientra la vigilanza sulla regolarità dei servizi comuni anche perquanto attiene alle interferenze con i singoli appartamenti non-ché il dovere di eseguire verifiche e di impartire le necessarieprovvidenze intese a mantenere integra la parità del godimentodei beni comuni da parte di tutti i condomini”.26) Pret. Pen. Aquila del 5 ottobre 1992, in Arch. loc. e cond.1993, n. 3.27) Per un approfondimento, L’amministratore e gli impianti incondominio (a cura di Meo-Zanframundo-Pesce) in Cons. imm.supp. al n. 809, 2008, Il Sole 24 ore, p. 21. 28) IRPINO 12.6.1998, in Arch. Loc. Cond. 1998, 742.29) Cass. 06 marzo 1955 n. 5451.30) BENEDETTI, p. 156.31) Cass. Pen., 16 maggio 1960, in Lex 24, 2007.32) DE TILLA, Codice ipertestuale di Locazioni eCondominio, Torino, 2006. 33) PACIUCCI-RAGNO, Requisiti di sicurezza degli impiantielettrici, edito dal CNR.34) Cassazione 11 febbraio 2004, n. 11505.35) Giudice di Pace di Pozzuoli, 22 dicembre 2004, inwww.diritto.it.

CONDOMINIO GIURIDICO46

Page 47: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

LEGGI E CIRCOLARI

LE NOVITÀ DELLA FINANZIARIA 2008Legge 24 dicembre 2007, n. 244

(Gazzetta Ufficiale del 28 dicembre 2007, n. 300).

La legge 24/12/2007, n. 244 (Finanziaria del2008), pubblicata sulla G.U. del 28/12/07, n.

300, prevede una serie di novità, aventi come scopoil raggiungimento dell’equità e dello sviluppo. Più specificamente esse riguardano:• CLASS ACTION: possibilità per i consumatori di

intentare cause collettive: i giudici avranno il com-pito di bloccare le richieste pretestuose o strumen-tali (art. 2, commi 445–449);

• DETRAZIONI INTERESSI PASSIVI PERMUTUI IPOTECARI: aumento della detrazionea € 4.000,00 per l’acquisto dell’abitazione princi-pale (art. 1, comma 202);

• DETRAZIONI PER CARICHI DI FAMIGLIAE RENDITA DELLA PRIMA CASA: calcolodelle detrazioni per carichi di famiglia e per reddi-ti di lavoro sul reddito complessivo, al netto dellarendita dell’immobile adibito ad abitazione princi-pale e delle relative pertinenze (art. 1, commi15–16);

• DETRAZIONI PER STUDENTI UNIVERSI-TARI: previsione di detrazioni inerenti i canoni dilocazione derivanti da contratti stipulati da studen-ti universitari per unità immobiliari site nel comu-ne in cui ha sede l’università o in comuni limitrofi(art. 1, comma 208);

• ESPROPRI: modifiche al testo unico delle dispo-sizioni legislative e regolamentari in materia diespropriazione per pubblica utilità (D.P.R. n.327/2001) (art. 2, commi 89–90);

• EVASIONE SULLE COMPRAVENDITE:introduzione di disposizioni per la lotta alla stessa(art. 1, commi 164–165);

• FONDO DI SOLIDARIETÀ: è istituito presso ilMinistero dell’economia e delle finanze il Fondo disolidarietà per i mutui per l’acquisto della primacasa, con una dotazione di 10 milioni di euro perciascuno degli anni 2008 e 2009 (art. 2, commi475–487);

• FONDO NAZIONALE PER IL RISANAMEN-TO DEGLI EDIFICI PUBBLICI: istituzionepresso il Ministero dell’economia e delle finanze ditale fondo per il finanziamento degli interventi

finalizzati ad eliminare i rischi per la salute pubbli-ca derivanti dalla presenza di amianto negli edificipubblici (art. 2, commi 440 – 443);

• ICI: riduzione della base imponibile dell’1,33%,fino ad un massimo di 200 euro per l’abitazioneprincipale (art. 1, commi 5-8);

• IMPOSTA DI REGISTRO PER I TRASFERI-MENTI DI IMMOBILI IN AREE DESTINA-TE ALL’EDILIZIA RESIDENZIALE: ripristi-nata l’applicazione dell’imposta di registro all’1%(art. 1, commi 25–28);

• INTERVENTI DI EDILIZIA SOCIALE: cessio-ne gratuita da parte dei proprietari, singoli o in formaconsortile, di aree o immobili da destinare a ediliziaresidenziale sociale (art. 1, commi 258-259);

• IRPEF AUTONOMI: per gli autonomi, chehanno conseguito ricavi o hanno percepito com-pensi, ragguagliati ad anno, non superiori a 30.000euro, viene stabilita un’aliquota del 20% comeunica tassa, con l’esenzione da Iva ed Irap e l’eso-nero dagli studi di settore (art. 1, commi 96–118);

• LOCAZIONI: previsione di uno sconto fiscale di€ 300,00 per chi ha un reddito non superiore a ?15.493,71 e di ? 150,00 per chi ha un reddito nonsuperiore a ? 30.987,41 (art. 1, comma 9);

• PERMESSO DI COSTRUZIONE: rilascio delpermesso subordinato alla certificazione energeticadell’edificio (art. 1, commi 288–289);

• QUOTE DI AMMORTAMENTO: recuperobase imponibile per le quote di ammortamentorelative ai fabbricati costruiti o acquistati (art. 1,commi 81–82);

• RIQUALIFICAZIONE ENERGETICADEGLI EDIFICI: proroga fino al 31/12/2010delle detrazioni per le spese inerenti gli interventidi riqualificazione energetica di edifici esistenti el’installazione di pannelli solari, installazionemotori a elevata efficienza energetica ecc. (art. 1,commi 20–24);

• RISTRUTTURAZIONI EDILIZIE: proroga dialtri 3 anni per la detrazione Irpef del 36% (neilimiti di 48.000 euro per unità immobiliari)(art. 1, commi 17-19).

Page 48: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

La Camera dei deputati ed il Senato dellaRepubblica hanno approvato;

IL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICAPromulga

la seguente legge:(Disposizioni di carattere finanziario)

Art. 1Disposizioni in materia di entrata, nonché dispo-sizioni concernenti le seguenti Missioni: Organicostituzionali, a rilevanza costituzionale ePresidenza del Consiglio dei Ministri; Relazionifinanziarie con le autonomie territoriali

DISPOSIZIONI IN MATERIA DI ENTRATA(art. 1, commi 5-375)

5. All’articolo 8 del decreto legislativo 30 dicem-bre 1992, n. 504, dopo il comma 2 sono inseriti iseguenti:

«2-bis. Dall’imposta dovuta per l’unità immobi-liare adibita ad abitazione principale del soggettopassivo si detrae un ulteriore importo pari all’1,33per mille della base imponibile di cui all’articolo 5.L’ulteriore detrazione, comunque non superiore a200 euro, viene fruita fino a concorrenza del suoammontare ed è rapportata al periodo dell’annodurante il quale si protrae la destinazione di abita-zione principale. Se l’unità immobiliare è adibita adabitazione principale da più soggetti passivi, ladetrazione spetta a ciascuno di essi proporzional-mente alla quota per la quale la destinazione mede-sima si verifica.

2-ter. L’ulteriore detrazione di cui al comma 2-bissi applica a tutte le abitazioni ad eccezione di quel-le di categoria catastale A1, A8 e A9».

6. All’articolo 6 del decreto legislativo 30 dicem-bre 1992, n. 504, e successive modificazioni, sonoapportate le seguenti modificazioni:

a) dopo il comma 2 è inserito il seguente: «2-bis.La deliberazione di cui al comma 1, può fissare, adecorrere dall’anno di imposta 2009, un’aliquotaagevolata dell’imposta comunale sugli immobiliinferiore al 4 per mille per i soggetti passivi cheinstallino impianti a fonte rinnovabile per la produ-zione di energia elettrica o termica per uso domesti-

Legge 24 Dicembre 2007, n. 244 Disposizioni per la formazione del bilancio

annuale e pluriennale dello Stato (legge finanziaria 2008).

(G.U. n. 300 del 28-12-2007 - Suppl. Ordinario n. 285)

(Articoli e commi estratti)

co, limitatamente alle unità immobiliari oggetto didetti interventi e per la durata massima di tre anniper gli impianti termici solari e di cinque anni pertutte le altre tipologie di fonti rinnovabili. Le moda-lità per il riconoscimento dell’agevolazione di cui alpresente comma sono disciplinate con regolamentoadottato ai sensi dell’articolo 52 del decreto legisla-tivo 15 dicembre 1997, n. 446, e successive modifi-cazioni.»; b) dopo il comma 3 è inserito il seguen-te: «3-bis. Il soggetto passivo che, a seguito di prov-vedimento di separazione legale, annullamento,scioglimento o cessazione degli effetti civili delmatrimonio, non risulta assegnatario della casaconiugale, determina l’imposta dovuta applicandol’aliquota deliberata dal comune per l’abitazioneprincipale e le detrazioni di cui all’articolo 8,commi 2 e 2-bis, calcolate in proporzione alla quotaposseduta. Le disposizioni del presente comma siapplicano a condizione che il soggetto passivo nonsia titolare del diritto di proprietà o di altro dirittoreale su un immobile destinato ad abitazione situa-to nello stesso comune ove è ubicata la casa coniu-gale».

7. La minore imposta che deriva dall’applicazio-ne del comma 5 è rimborsata, con oneri a carico delbilancio dello Stato, ai singoli comuni. Entro il 28febbraio 2008 il Ministero dell’interno definisce ilmodello per la certificazione, da parte dei comuni,del mancato gettito previsto. I comuni trasmettonoal Ministero dell’interno il modello compilato entrola data del 30 aprile 2008. Il trasferimento compen-sativo è erogato per una quota pari al 50 per centodell’ammontare riconosciuto in via previsionale aciascun comune entro e non oltre il 16 giugno e peril restante 50 per cento entro e non oltre il 16 dicem-bre dell’anno di applicazione del beneficio. Glieventuali conguagli sono effettuati entro il 31 mag-gio dell’anno successivo. Con decreto del Ministrodell’economia e delle finanze, di concerto con iMinistri dell’interno e per gli affari regionali e leautonomie locali, d’intesa con la ConferenzaStatocittà ed autonomie locali, da emanare entro seimesi dalla data di entrata in vigore della presentelegge, sono stabilite le modalità con le quali posso-no essere determinati conguagli sulle somme trasfe-rite per effetto del presente comma.

8. In relazione alle competenze attribuite alleregioni a statuto speciale e alle province autonomedi Trento e di Bolzano in materia di finanza locale,i rimborsi di cui al comma 7 sono disposti a favoredei citati enti, che provvedono all’attribuzione dellequote dovute ai comuni compresi nei rispettivi ter-ritori, nel rispetto degli statuti speciali e delle rela-tive norme di attuazione.

9. All’articolo 16 del testo unico delle imposte sui

CONDOMINIO GIURIDICO48

Page 49: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

redditi, di cui al decreto del Presidente dellaRepubblica 22 dicembre 1986, n. 917, sono appor-tate le seguenti modificazioni:

a) al comma 1 è premesso il seguente:«01. Ai soggetti titolari di contratti di locazione di

unità immobiliari adibite ad abitazione principale,stipulati o rinnovati ai sensi della legge 9 dicembre1998, n. 431, spetta una detrazione complessiva-mente pari a:

a) euro 300, se il reddito complessivo non superaeuro 15.493,71;

b) euro 150, se il reddito complessivo supera euro15.493,71 ma non euro 30.987,41»;

b) al comma 1, le parole: «, rapportata al periododell’anno durante il quale sussiste tale destinazione,nei seguenti importi:» sono sostituite dalle seguen-ti: «complessivamente pari a:»;

c) al comma 1-bis, alinea, sono apportate leseguenti modificazioni:

1) le parole: «A favore dei» sono sostituite dallaseguente: «Ai»;

2) le parole: «qualunque tipo di contratto» sonosostituite dalla seguente: «contratti»;

3) le parole: «, rapportata al periodo dell’annodurante il quale sussiste tale destinazione, neiseguenti importi:» sono sostituite dalle seguenti:«complessivamente pari a:»;

d) dopo il comma 1-bis sono aggiunti i seguenti:«1-ter. Ai giovani di età compresa fra i 20 e i 30

anni, che stipulano un contratto di locazione ai sensidella legge 9 dicembre 1998, n. 431, per l’unitàimmobiliare da destinare a propria abitazione prin-cipale, sempre che la stessa sia diversa dall’abita-zione principale dei genitori o di coloro cui sonoaffidati dagli organi competenti ai sensi di legge,spetta per i primi tre anni la detrazione di cui alcomma 1-bis, lettera a), alle condizioni ivi previste.

1-quater. Le detrazioni di cui ai commi da 01 a 1-ter, da ripartire tra gli aventi diritto, non sono traloro cumulabili e il contribuente ha diritto, a suascelta, di fruire della detrazione più favorevole.

1-quinquies. Le detrazioni di cui ai commi da 01a 1-ter sono rapportate al periodo dell’anno duranteil quale l’unità immobiliare locata è adibita ad abi-tazione principale. Per abitazione principale siintende quella nella quale il soggetto titolare delcontratto di locazione o i suoi familiari dimoranoabitualmente.

1-sexies. Qualora la detrazione spettante sia diammontare superiore all’imposta lorda diminuita,nell’ordine, delle detrazioni di cui agli articoli 12 e13, è riconosciuto un ammontare pari alla quota didetrazione che non ha trovato capienza nella predet-ta imposta. Con decreto del Ministro dell’economiae delle finanze sono stabilite le modalità per l’attri-

buzione del predetto ammontare.15. Al citato testo unico di cui al decreto del

Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n.917, sono apportate le seguenti modificazioni:

a) all’articolo 12 sono apportate le seguenti modi-ficazioni:

1) dopo il comma 1 è inserito il seguente:«1-bis. In presenza di almeno quattro figli a cari-

co, ai genitori è riconosciuta un’ulteriore detrazionedi importo pari a 1.200 euro. La detrazione è ripar-tita nella misura del 50 per cento tra i genitori nonlegalmente ed effettivamente separati. In caso diseparazione legale ed effettiva o di annullamento,scioglimento o cessazione degli effetti civili delmatrimonio, la detrazione spetta ai genitori in pro-porzione agli affidamenti stabiliti dal giudice. Nelcaso di coniuge fiscalmente a carico dell’altro, ladetrazione compete a quest’ultimo per l’interoimporto»;

2) al comma 2, le parole: «al comma 1» sonosostituite dalle seguenti: «ai commi 1 e 1- bis»;

3) al comma 3 sono aggiunti, in fine, i seguentiperiodi: «Qualora la detrazione di cui al comma 1-bis sia di ammontare superiore all’imposta lorda,diminuita delle detrazioni di cui al comma 1 delpresente articolo nonché agli articoli 13, 15 e 16,nonché delle detrazioni previste da altre disposizio-ni normative, è riconosciuto un credito di ammon-tare pari alla quota di detrazione che non ha trovatocapienza nella predetta imposta. Con decreto delMinistro dell’economia e delle finanze, di concertocon il Ministro delle politiche per la famiglia, sonodefinite le modalità di erogazione del predettoammontare»;

4) dopo il comma 4 è aggiunto il seguente:«4-bis. Ai fini del comma 1 il reddito complessi-

vo è assunto al netto del reddito dell’unità immobi-liare adibita ad abitazione principale e di quellodelle relative pertinenze di cui all’articolo 10,comma 3-bis»;

b) all’articolo 13, dopo il comma 6 è aggiunto ilseguente:

«6-bis. Ai fini del presente articolo il reddito com-plessivo è assunto al netto del reddito dell’unitàimmobiliare adibita ad abitazione principale e diquello delle relative pertinenze di cui all’articolo10, comma 3-bis».

16. Le disposizioni di cui al comma 15 si applica-no a decorrere dal periodo d’imposta in corso al 31dicembre 2007.

17. Sono prorogate per gli anni 2008, 2009 e2010, per una quota pari al 36 per cento delle spesesostenute, nei limiti di 48.000 euro per unità immo-biliare, ferme restando le altre condizioni ivi previ-ste, le agevolazioni tributarie in materia di recupero

LEGGI E CIRCOLARI 49

Page 50: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

del patrimonio edilizio relative:a) agli interventi di cui all’articolo 2, comma 5,

della legge 27 dicembre 2002, n. 289, e successivemodificazioni, per le spese sostenute dal 1o genna-io 2008 al 31 dicembre 2010;

b) agli interventi di cui all’articolo 9, comma 2,della legge 28 dicembre 2001, n. 448, nel testovigente al 31 dicembre 2003, eseguiti dal 1o genna-io 2008 al 31 dicembre 2010 dai soggetti ivi indica-ti che provvedano alla successiva alienazione oassegnazione dell’immobile entro il 30 giugno2011.

18. È prorogata per gli anni 2008, 2009 e 2010,nella misura e alle condizioni ivi previste, l’agevo-lazione tributaria in materia di recupero del patri-monio edilizio relativa alle prestazioni di cui all’ar-ticolo 7, comma 1, lettera b), della legge 23 dicem-bre 1999, n. 488, fatturate dal 1o gennaio 2008.

19. Le agevolazioni fiscali di cui al comma 17spettano a condizione che il costo della relativamanodopera sia evidenziato in fattura.

20. Le disposizioni di cui all’articolo 1, commi da344 a 347, 353, 358 e 359, della legge 27 dicembre2006, n. 296, si applicano, nella misura e alle con-dizioni ivi previste, anche alle spese sostenute entroil 31 dicembre 2010. Le disposizioni di cui al citatocomma 347 si applicano anche alle spese per lasostituzione intera o parziale di impianti di clima-tizzazione invernale non a condensazione, sostenu-te entro il 31 dicembre 2009. La predetta agevola-zione è riconosciuta entro il limite massimo dispesa di cui al comma 21.

21. Per le finalità di cui al secondo periodo delcomma 20 è autorizzata la spesa di 2 milioni di euroannui. Con decreto del Ministro dell’economia edelle finanze sono stabilite le modalità per il ricono-scimento dei benefici di cui al medesimo periododel comma 20.

22. Le disposizioni di cui all’articolo 1, commi da344 a 347, nonché commi 353, 358 e 359, dellalegge 27 dicembre 2006, n. 296, sono applicatesecondo quanto disposto dal decreto del Ministrodell’economia e delle finanze 19 febbraio 2007,pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 47 del 26 feb-braio 2007, recante disposizioni in materia di detra-zioni per le spese di riqualificazione energetica delpatrimonio edilizio esistente. Sono corrispondente-mente ridotte le assegnazioni per il 2007 dispostedal CIPE a favore degli interventi di cui all’articolo1, comma 2, del decreto-legge 22 ottobre 1992, n.415, convertito, con modificazioni, dalla legge 19dicembre 1992, n. 488, a valere sul Fondo per learee sottoutilizzate di cui all’articolo 61 della legge27 dicembre 2002, n. 289. Il Ministro dell’econo-mia e delle finanze è autorizzato ad apportare, con

propri decreti, le occorrenti variazioni di bilancio.23. La tabella 3 allegata alla legge 27 dicembre

2006, n. 296, è sostituita, con efficacia dal 1o gen-naio 2007, dalla seguente:

24. Ai fini di quanto disposto al comma 20:a) i valori limite di fabbisogno di energia prima-

ria annuo per la climatizzazione invernale ai finidell’applicazione del comma 344 dell’articolo 1della legge 27 dicembre 2006, n. 296, e i valori ditrasmittanza termica ai fini dell’applicazione delcomma 345 del medesimo articolo 1 sono definiticon decreto del Ministro dello sviluppo economicoentro il 28 febbraio 2008;

b) per tutti gli interventi la detrazione può essereripartita in un numero di quote annuali di pariimporto non inferiore a tre e non superiore a dieci,a scelta irrevocabile del contribuente, operata all’at-to della prima detrazione;

c) per gli interventi di cui al comma 345 dell’arti-colo 1 della legge 27 dicembre 2006, n. 296, limita-tamente alla sostituzione di finestre comprensive diinfissi in singole unità immobiliari, e al comma 346del medesimo articolo 1, non è richiesta la docu-mentazione di cui all’articolo 1, comma 348, lette-ra b), della medesima legge 27 dicembre 2006, n.296.

25. Nel testo unico delle disposizioni concernentil’imposta di registro, di cui al decreto del Presidentedella Repubblica 26 aprile 1986, n. 131, all’articolo1 della Tariffa, parte I, è aggiunto, in fine, il seguen-te periodo: «Se il trasferimento ha per oggettoimmobili compresi in piani urbanistici particolareg-giati diretti all’attuazione dei programmi di ediliziaresidenziale comunque denominati, a condizioneche l’intervento cui è finalizzato il trasferimentovenga completato entro cinque anni dalla stipuladell’atto: 1 per cento».

26. All’articolo 1-bis della Tariffa annessa al testounico delle disposizioni concernenti le imposte ipo-tecaria e catastale, di cui al decreto legislativo 31

CONDOMINIO GIURIDICO50

zona climatica

strutture opacheverticali

Coperture Pavimenti

finestre comprensive

di infissi

A 0,72 0,42 0,74 5,0

B 0,54 0,42 0,55 3,6

C 0,46 0,42 0,49 3,0

D 0,40 0,35 0,41 2,8

E 0,37 0,32 0,38 2,5

F 0,35 0,31 0,36 2,2

strutture opacheorizzontali

Tabella 3 (Art. 1, comma 345)

Page 51: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

ottobre 1990, n. 347, sono aggiunte, in fine, leseguenti parole: «, ovvero che importano il trasferi-mento di proprietà, la costituzione o il trasferimen-to di diritti immobiliari attinenti ad immobili com-presi in piani urbanistici particolareggiati direttiall’attuazione dei programmi di edilizia residenzia-le comunque denominati».

27. All’articolo 36 del decreto-legge 4 luglio2006, n. 223, convertito, con modificazioni, dallalegge 4 agosto 2006, n. 248, e successive modifica-zioni, il comma 15 è abrogato.

28. Le disposizioni di cui ai commi 25, 26 e 27, siapplicano agli atti pubblici formati, agli atti giudi-ziari pubblicati o emanati, alle scritture privateautenticate poste in essere a decorrere dalla data dientrata in vigore della presente legge, nonché allescritture private non autenticate presentate per laregistrazione a decorrere dalla stessa data.

96. Ai fini dell’applicazione del regime previstodai commi da 96 a 117, si considerano contribuentiminimi le persone fisiche esercenti attività diimpresa, arti o professioni che, al contempo:

a) nell’anno solare precedente:1) hanno conseguito ricavi ovvero hanno percepi-

to compensi, ragguagliati ad anno, non superiori a30.000 euro;

2) non hanno effettuato cessioni all’esportazione;3) non hanno sostenuto spese per lavoratori

dipendenti o collaboratori di cui all’articolo 50,comma 1, lettere c) e c-bis), del testo unico delleimposte sui redditi, di cui al decreto del Presidentedella Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, ancheassunti secondo la modalità riconducibile a un pro-getto, programma di lavoro o fase di esso, ai sensidegli articoli 61 e seguenti del decreto legislativo10 settembre 2003, n. 276, né erogato somme sottoforma di utili da partecipazione agli associati di cuiall’articolo 53, comma 2, lettera c), dello stessotesto unico di cui al decreto del Presidente dellaRepubblica n. 917 del 1986;

b) nel triennio solare precedente non hanno effet-tuato acquisti di beni strumentali, anche mediantecontratti di appalto e di locazione, pure finanziaria,per un ammontare complessivo superiore a 15.000euro.

81. La disposizione contenuta nel terzo periododel comma 8 dell’articolo 36 del decreto-legge 4luglio 2006, n. 223, convertito, con modificazioni,dalla legge 4 agosto 2006, n. 248, e successivemodificazioni, si interpreta nel senso che per cia-scun immobile strumentale le quote di ammorta-mento dedotte nei periodi di imposta precedenti alperiodo di imposta in corso al 4 luglio 2006 calco-late sul costo complessivo sono riferite proporzio-nalmente al costo dell’area e al costo del fabbrica-

to.82. Sono fatti salvi gli effetti prodotti dall’appli-

cazione delle norme, oggetto di mancata conversio-ne, di cui all’articolo 1 del decreto-legge 3 agosto2007, n. 118.

97. Agli effetti del comma 96 le cessioniall’esportazione e gli acquisti di beni strumentali siconsiderano effettuati sulla base dei criteri di cuiall’articolo 6 del decreto del Presidente dellaRepubblica 26 ottobre 1972, n. 633.

98. Le persone fisiche che intraprendono l’eserci-zio di imprese, arti o professioni possono avvalersidel regime dei contribuenti minimi comunicando,nella dichiarazione di inizio di attività di cui all’ar-ticolo 35 del decreto del Presidente dellaRepubblica 26 ottobre 1972, n. 633, di presumere lasussistenza dei requisiti di cui ai commi 96 e 99.

99. Non sono considerati contribuenti minimi:a) le persone fisiche che si avvalgono di regimi

speciali ai fini dell’imposta sul valore aggiunto;b) i soggetti non residenti;c) i soggetti che in via esclusiva o prevalente

effettuano cessioni di fabbricati o porzioni di fab-bricato, di terreni edificabili di cui all’articolo 10,numero 8), del decreto del Presidente dellaRepubblica 26 ottobre 1972, n. 633, e di mezzi ditrasporto nuovi di cui all’articolo 53, comma 1, deldecreto-legge 30 agosto 1993, n. 331, convertito,con modificazioni, dalla legge 29 ottobre 1993, n.427;

d) gli esercenti attività d’impresa o arti e profes-sioni in forma individuale che contestualmente par-tecipano a società di persone o associazioni di cuiall’articolo 5 del citato testo unico di cui al decretodel Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986,n. 917, ovvero a società a responsabilità limitata dicui all’articolo 116 del medesimo testo unico.

100. I contribuenti minimi non addebitano l’im-posta sul valore aggiunto a titolo di rivalsa e nonhanno diritto alla detrazione dell’imposta sul valoreaggiunto assolta, dovuta o addebitata sugli acquistianche intracomunitari e sulle importazioni. I mede-simi contribuenti, per gli acquisti intracomunitari eper le altre operazioni per le quali risultano debito-ri dell’imposta, integrano la fattura con l’indicazio-ne dell’aliquota e della relativa imposta, che versa-no entro il giorno 16 del mese successivo a quellodi effettuazione delle operazioni.

101. L’applicazione del regime di cui ai commi da96 a 117 comporta la rettifica della detrazione di cuiall’articolo 19-bis2 del decreto del Presidente dellaRepubblica 26 ottobre 1972, n. 633. La stessa retti-fica si applica se il contribuente transita, anche peropzione, al regime ordinario dell’imposta sul valo-re aggiunto. Il versamento è effettuato in un’unica

LEGGI E CIRCOLARI 51

Page 52: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

soluzione, ovvero in cinque rate annuali di pariimporto senza applicazione degli interessi. Laprima o unica rata è versata entro il termine per ilversamento a saldo dell’imposta sul valore aggiun-to relativa all’anno precedente a quello di applica-zione del regime dei contribuenti minimi; le succes-sive rate sono versate entro il termine per il versa-mento a saldo dell’imposta sostitutiva di cui alcomma 105 del presente articolo. Il debito può esse-re estinto anche mediante compensazione ai sensidell’articolo 17 del decreto legislativo 9 luglio1997, n. 241.

102. Nella dichiarazione relativa all’ultimo annoin cui è applicata l’imposta sul valore aggiunto neimodi ordinari si tiene conto anche dell’impostarelativa alle operazioni indicate nell’ultimo commadell’articolo 6 del decreto del Presidente dellaRepubblica 26 ottobre 1972, n. 633, per le quali nonsi è ancora verificata l’esigibilità.

103. L’eccedenza detraibile emergente dalladichiarazione, presentata dai contribuenti minimi,relativa all’ultimo anno in cui l’imposta sul valoreaggiunto è applicata nei modi ordinari può esserechiesta a rimborso ai sensi dell’articolo 30, terzocomma, del decreto del Presidente della Repubblica26 ottobre 1972, n. 633, ovvero può essere utilizza-ta in compensazione ai sensi dell’articolo 17 deldecreto legislativo 9 luglio 1997, n. 241.

104. I contribuenti minimi sono esenti dall’impo-sta regionale sulle attività produttive di cui al decre-to legislativo 15 dicembre 1997, n. 446. Il reddito diimpresa o di lavoro autonomo è costituito dalla dif-ferenza tra l’ammontare dei ricavi o compensi per-cepiti nel periodo di imposta e quello delle spesesostenute nel periodo stesso nell’esercizio dell’atti-vità di impresa o dell’arte o della professione; con-corrono, altresì, alla formazione del reddito le plu-svalenze e le minusvalenze dei beni relativi all’im-presa o all’esercizio di arti o professioni. I contribu-ti previdenziali versati in ottemperanza a disposi-zioni di legge, compresi quelli corrisposti per contodei collaboratori dell’impresa familiare fiscalmentea carico, ai sensi dell’articolo 12 del citato testounico di cui al decreto del Presidente dellaRepubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successivemodificazioni, ovvero, se non fiscalmente a carico,qualora il titolare non abbia esercitato il diritto dirivalsa sui collaboratori stessi, si deducono dal red-dito determinato ai sensi del presente comma.

105. Sul reddito determinato ai sensi del comma104 si applica un’imposta sostitutiva dell’impostasui redditi e delle addizionali regionali e comunalipari al 20 per cento. Nel caso di imprese familiari dicui all’articolo 5, comma 4, del citato testo unico dicui al decreto del Presidente della Repubblica 22

dicembre 1986, n. 917, l’imposta sostitutiva, calco-lata sul reddito al lordo delle quote assegnate alconiuge e ai collaboratori familiari, è dovuta dal-l’imprenditore. Si applicano le disposizioni inmateria di versamento dell’imposta sui redditi dellepersone fisiche.

106. I componenti positivi e negativi di redditoriferiti a esercizi precedenti a quello da cui ha effet-to il presente regime, la cui tassazione o deduzioneè stata rinviata in conformità alle disposizioni delcitato testo unico di cui al decreto del Presidentedella Repubblica n. 917 del 1986 che consentono odispongono il rinvio, partecipano per le quote resi-due alla formazione del reddito dell’esercizio pre-cedente a quello di efficacia del predetto regimesolo per l’importo della somma algebrica delle pre-dette quote eccedente l’ammontare di 5.000 euro. Incaso di importo non eccedente il predetto ammonta-re di 5.000 euro, le quote si considerano azzerate enon partecipano alla formazione del reddito delsuddetto esercizio. In caso di importo negativodella somma algebrica lo stesso concorre integral-mente alla formazione del predetto reddito.

107. Le perdite fiscali generatesi nei periodi d’im-posta anteriori a quello da cui decorre il regime deicontribuenti minimi possono essere computate indiminuzione del reddito determinato ai sensi deicommi da 96 a 117 secondo le regole ordinarie sta-bilite dal citato testo unico di cui al decreto delPresidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n.917.

108. Le perdite fiscali generatesi nel corso del-l’applicazione del regime dei contribuenti minimisono computate in diminuzione del reddito conse-guito nell’esercizio d’impresa, arte o professionedei periodi d’imposta successivi, ma non oltre ilquinto, per l’intero importo che trova capienza inessi. Si applicano, ove ne ricorrano le condizioni, ledisposizioni dell’ultimo periodo del comma 3 del-l’articolo 8 del testo unico delle imposte sui redditi,di cui al decreto del Presidente della Repubblica 22dicembre 1986, n. 917.

109. Ai fini delle imposte sui redditi, fermorestando l’obbligo di conservare, ai sensi dell’arti-colo 22 del decreto del Presidente della Repubblica29 settembre 1973, n. 600, i documenti ricevuti edemessi, i contribuenti minimi sono esonerati dagliobblighi di registrazione e di tenuta delle scritturecontabili. La dichiarazione dei redditi è presentatanei termini e con le modalità definiti nel regolamen-to di cui al decreto del Presidente della Repubblica22 luglio 1998, n. 322. Ai fini dell’imposta sul valo-re aggiunto, i contribuenti minimi sono esoneratidal versamento dell’imposta e da tutti gli altri obbli-ghi previsti dal decreto del Presidente della

CONDOMINIO GIURIDICO52

Page 53: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, ad eccezionedegli obblighi di numerazione e di conservazionedelle fatture di acquisto e delle bollette doganali edi certificazione dei corrispettivi. I contribuentiminimi sono, altresì, esonerati dalla presentazionedegli elenchi di cui all’articolo 8-bis, comma 4-bis,del regolamento di cui al decreto del Presidentedella Repubblica 22 luglio 1998, n. 322, e successi-ve modificazioni.

110. I contribuenti minimi possono optare perl’applicazione dell’imposta sul valore aggiunto edelle imposte sul reddito nei modi ordinari.L’opzione, valida per almeno un triennio, è comuni-cata con la prima dichiarazione annuale da presen-tare successivamente alla scelta operata. Trascorsoil periodo minimo di permanenza nel regime nor-male, l’opzione resta valida per ciascun anno suc-cessivo, fino a quando permane la concreta applica-zione della scelta operata. In deroga alle disposizio-ni del presente comma, l’opzione esercitata per ilperiodo d’imposta 2008 può essere revocata coneffetto dal successivo periodo d’imposta; la revocaè comunicata con la prima dichiarazione annuale dapresentare successivamente alla scelta operata.

111. Il regime dei contribuenti minimi cessa diavere applicazione dall’anno successivo a quello incui viene meno una delle condizioni di cui alcomma 96 ovvero si verifica una delle fattispecieindicate al comma 99. Il regime cessa di avereapplicazione dall’anno stesso in cui i ricavi o i com-pensi percepiti superano il limite di cui al comma96, lettera a), numero 1), di oltre il 50 per cento. Intal caso sarà dovuta l’imposta sul valore aggiuntorelativa ai corrispettivi delle operazioni imponibilieffettuate nell’intero anno solare, determinatamediante scorporo ai sensi dell’ultimo comma del-l’articolo 27 del decreto del Presidente dellaRepubblica n. 633 del 1972 per la frazione d’annoantecedente il superamento del predetto limite o lacorresponsione dei predetti compensi, salvo il dirit-to alla detrazione dell’imposta sugli acquisti relati-vi al medesimo periodo. La cessazione dall’applica-zione del regime dei contribuenti minimi, a causadel superamento di oltre il 50 per cento del limite dicui al comma 96, lettera a), numero 1), comportal’applicazione del regime ordinario per i successivitre anni.

112. Nel caso di passaggio da un periodo di impo-sta soggetto al regime previsto dai commi da 96 a117 a un periodo di imposta soggetto a regime ordi-nario, al fine di evitare salti o duplicazioni di impo-sizione, i ricavi, i compensi e le spese sostenute che,in base alle regole del regime di cui ai predetticommi, hanno già concorso a formare il reddito nonassumono rilevanza nella determinazione del reddi-

to dei periodi di imposta successivi ancorché dicompetenza di tali periodi; viceversa quelli che,ancorché di competenza del periodo soggetto alregime di cui ai citati commi, non hanno concorso aformare il reddito imponibile del periodo, assumo-no rilevanza nei periodi di imposta successivi nelcorso dei quali si verificano i presupposti previstidal regime di cui ai medesimi commi.Corrispondenti criteri si applicano per l’ipotesiinversa di passaggio dal regime ordinario di tassa-zione a quello previsto dai commi da 96 a 117. Coni provvedimenti di cui al comma 115 possono esse-re dettate disposizioni attuative del presentecomma.

113. I contribuenti minimi sono esclusi dall’appli-cazione degli studi di settore di cui all’articolo 62-bis del decreto-legge 30 agosto 1993, n. 331, con-vertito, con modificazioni, dalla legge 29 ottobre1993, n. 427.

114. Per l’accertamento, la riscossione, le sanzio-ni e il contenzioso, si applicano, in quanto compati-bili, le ordinarie disposizioni in materia di impostedirette, imposta sul valore aggiunto e impostaregionale sulle attività produttive. In caso di infede-le indicazione da parte dei contribuenti minimi deidati attestanti i requisiti e le condizioni di cui aicommi 96 e 99 che determinano la cessazione delregime previsto dai commi da 96 a 117, le misuredelle sanzioni minime e massime stabilite daldecreto legislativo 18 dicembre 1997, n. 471, sonoaumentate del 10 per cento se il maggior redditoaccertato supera del 10 per cento quello dichiarato.Il regime dei contribuenti minimi cessa di avereapplicazione dall’anno successivo a quello in cui, aseguito di accertamento divenuto definitivo, vienemeno una delle condizioni di cui al comma 96ovvero si verifica una delle fattispecie indicate alcomma 99. Il regime cessa di avere applicazionedall’anno stesso in cui l’accertamento è divenutodefinitivo, nel caso in cui i ricavi o i compensi defi-nitivamente accertati superino il limite di cui alcomma 96, lettera a), numero 1), di oltre il 50 percento. In tale ultimo caso operano le disposizioni dicui al terzo periodo del comma 111.

115. Con decreto del Ministro dell’economia edelle finanze sono dettate le disposizioni necessarieper l’attuazione dei commi da 96 a 114. Con uno opiù provvedimenti del direttore dell’Agenzia delleentrate sono stabilite le modalità applicative, anchein riferimento a eventuali modalità di presentazionedella dichiarazione diverse da quelle previste dalregolamento di cui al decreto del Presidente dellaRepubblica 22 luglio 1998, n. 322.

116. Sono abrogati l’articolo 32-bis del decretodel Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n.

LEGGI E CIRCOLARI 53

Page 54: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

633, l’articolo 14 della legge 23 dicembre 2000, n.388, e l’articolo 3, commi da 165 a 170, della legge23 dicembre 1996, n. 662. I contribuenti che hannoesercitato l’opzione di cui all’articolo 32-bis,comma 7, del decreto del Presidente dellaRepubblica 26 ottobre 1972, n. 633, possono appli-care le disposizioni di cui ai commi da 96 a 117 delpresente articolo, per il periodo d’imposta 2008,anche se non è trascorso il periodo minimo di per-manenza nel regime normale previsto dalla predet-ta disposizione. In tal caso la revoca di cui all’ulti-mo periodo del predetto articolo 32-bis, comma 7, ècomunicata con la prima dichiarazione annuale dapresentare successivamente alla scelta operata e siapplicano le disposizioni di cui al comma 101 delpresente articolo. All’articolo 41, comma 2-bis, deldecreto-legge 30 agosto 1993, n. 331, convertito,con modificazioni, dalla legge 29 ottobre 1993, n.427, e successive modificazioni, le parole: «cheapplicano il regime di franchigia di cui all’articolo32-bis del decreto del Presidente della Repubblica26 ottobre 1972, n. 633» sono sostituite dalleseguenti: «che applicano, agli effetti dell’impostasul valore aggiunto, il regime di franchigia».

117. Le disposizioni di cui ai commi da 96 a 116si applicano a decorrere dal 1o gennaio 2008. Aifini del calcolo dell’acconto dell’imposta sul reddi-to delle persone fisiche dovuto per l’anno in cuiavviene il passaggio dal regime ordinario di tassa-zione a quello previsto per i contribuenti minimi,non si tiene conto delle disposizioni di cui ai commida 96 a 116. Ai fini dell’applicazione delle disposi-zioni del periodo precedente, nel caso di impresefamiliari di cui all’articolo 5, comma 4, del citatotesto unico di cui al decreto del Presidente dellaRepubblica 22 dicembre 1986, n. 917, l’acconto èdovuto dal titolare anche per la quota imputabile aicollaboratori dell’impresa familiare.

164. All’articolo 60-bis del decreto del Presidentedella Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633, è aggiun-to, in fine, il seguente:

«3-bis. Qualora l’importo del corrispettivo indi-cato nell’atto di cessione avente ad oggetto unimmobile e nella relativa fattura sia diverso da quel-lo effettivo, il cessionario, anche se non agisce nel-l’esercizio di imprese, arti o professioni, è respon-sabile in solido con il cedente per il pagamento del-l’imposta relativa alla differenza tra il corrispettivoeffettivo e quello indicato, nonché della relativasanzione. Il cessionario che non agisce nell’eserci-zio di imprese, arti o professioni può regolarizzarela violazione versando la maggiore imposta dovutaentro sessanta giorni dalla stipula dell’atto. Entro lostesso termine, il cessionario che ha regolarizzato laviolazione presenta all’ufficio territorialmente com-

petente nei suoi confronti copia dell’attestazionedel pagamento e delle fatture oggetto della regola-rizzazione».

165. All’articolo 62, quinto comma, del decretodel Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n.633, e successive modificazioni, le parole: «ai sensidell’articolo 41» sono soppresse.

202. All’articolo 15, comma 1, lettera b), del testounico delle imposte sui redditi di cui al decreto delPresidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n.917, le parole: «7 milioni di lire», ovunque ricorra-no, sono sostituite dalle seguenti: «4.000 euro».

208. Alla lettera i-sexies) del comma 1 dell’articolo15 del citato testo unico di cui al decreto delPresidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n.917, dopo le parole: «e successive modificazioni,»sono inserite le seguenti: «i canoni relativi ai contrat-ti di ospitalità, nonché agli atti di assegnazione ingodimento o locazione, stipulati con enti per il dirittoallo studio, università, collegi universitari legalmentericonosciuti, enti senza fine di lucro e cooperative,».

258. Fino alla definizione della riforma organicadel governo del territorio, in aggiunta alle areenecessarie per le superfici minime di spazi pubblicio riservati alle attività collettive, a verde pubblico oa parcheggi di cui al decreto del Ministro dei lavoripubblici 2 aprile 1968, n. 1444, e alle relative leggiregionali, negli strumenti urbanistici sono definitiambiti la cui trasformazione è subordinata alla ces-sione gratuita da parte dei proprietari, singoli o informa consortile, di aree o immobili da destinare aedilizia residenziale sociale, in rapporto al fabbiso-gno locale e in relazione all’entità e al valore dellatrasformazione. In tali ambiti è possibile prevedere,inoltre, l’eventuale fornitura di alloggi a canonecalmierato, concordato e sociale.

259. Ai fini dell’attuazione di interventi finalizza-ti alla realizzazione di edilizia residenziale sociale,di rinnovo urbanistico ed edilizio, di riqualificazio-ne e miglioramento della qualità ambientale degliinsediamenti, il comune può, nell’ambito delle pre-visioni degli strumenti urbanistici, consentire unaumento di volumetria premiale nei limiti di incre-mento massimi della capacità edificatoria previstaper gli ambiti di cui al comma 258.

288. A decorrere dall’anno 2009, in attesa del-l’emanazione dei provvedimenti attuativi di cuiall’articolo 4, comma 1, del decreto legislativo 19agosto 2005, n. 192, il rilascio del permesso dicostruire è subordinato alla certificazione energeti-ca dell’edificio, così come previsto dall’articolo 6del citato decreto legislativo n. 192 del 2005, non-ché delle caratteristiche strutturali dell’immobilefinalizzate al risparmio idrico e al reimpiego delleacque meteoriche.

CONDOMINIO GIURIDICO54

Page 55: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

289. All’articolo 4 del testo unico delle disposi-zioni legislative e regolamentari in materia edilizia,di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6giugno 2001, n. 380, e successive modificazioni, ilcomma 1-bis è sostituito dal seguente:

«1-bis. A decorrere dal 1º gennaio 2009, nel rego-lamento di cui al comma 1, ai fini del rilascio del per-messo di costruire, deve essere prevista, per gli edi-fici di nuova costruzione, l’installazione di impiantiper la produzione di energia elettrica da fonti rinno-vabili, in modo tale da garantire una produzioneenergetica non inferiore a 1 kW per ciascuna unitàabitativa, compatibilmente con la realizzabilità tecni-ca dell’intervento. Per i fabbricati industriali, diestensione superficiale non inferiore a 100 metri qua-drati, la produzione energetica minima è di 5 kW».

Art. 2Disposizioni concernenti le seguenti Missioni:Relazioni finanziarie con le autonomie territo-riali; L’Italia in Europa e nel mondo; Difesa esicurezza del territorio; Giustizia; Ordine pub-blico e sicurezza; Soccorso civile; Agricoltura,politiche agroalimentari e pesca; Energia ediversificazione delle fonti energetiche;Competitività e sviluppo delle imprese; Dirittoalla mobilità; Infrastrutture pubbliche e logisti-ca; Comunicazioni; Commercio internazionaleed internazionalizzazione del sistema produtti-vo; Ricerca e innovazione; Sviluppo sostenibile etutela del territorio e dell’ambiente; Tutela dellasalute; Tutela e valorizzazione dei beni e attivitàculturali e paesaggistici; Istruzione scolastica;Istruzione universitaria; Diritti sociali, solidarie-tà sociale e famiglia; Politiche previdenziali;Politiche per il lavoro; Immigrazione, accoglien-za e garanzia dei diritti; Sviluppo e riequilibrioterritoriale; Giovani e sport; Servizi istituziona-li e generali delle amministrazioni pubbliche

89. Al testo unico delle disposizioni legislative eregolamentari in materia di espropriazione per pub-blica utilità, di cui al decreto legislativo 8 giugno2001, n. 327, sono apportate le seguenti modifica-zioni:

a) all’articolo 37, i commi 1 e 2 sono sostituiti daiseguenti:

«1. L’indennità di espropriazione di un’area edifi-cabile è determinata nella misura pari al valorevenale del bene. Quando l’espropriazione è finaliz-zata ad attuare interventi di riforma economico-sociale, l’indennità è ridotta del 25 per cento.

2. Nei casi in cui è stato concluso l’accordo dicessione, o quando esso non è stato concluso perfatto non imputabile all’espropriato ovvero perché a

questi è stata offerta un’indennità provvisoria che,attualizzata, risulta inferiore agli otto decimi inquella determinata in via definitiva, l’indennità èaumentata del 10 per cento»;

b) all’articolo 45, comma 2, lettera a), le parole:«senza la riduzione del quaranta per cento» sonosostituite dalle seguenti: «con l’aumento del dieciper cento di cui al comma 2»;

c) all’articolo 20, comma 14, il secondo periodo èsostituito dal seguente: «L’autorità espropriantedispone il deposito, entro trenta giorni, presso laCassa depositi e prestiti, della somma senza le mag-giorazioni di cui all’articolo 45»;

d) all’articolo 22, comma 3, le parole: «, senzaapplicare la riduzione del quaranta per cento di cuiall’articolo 37, comma 1» sono soppresse;

e) all’articolo 55, il comma 1 è sostituito dalseguente:

«Nel caso di utilizzazione di un suolo edificabileper scopi di pubblica utilità, in assenza del valido edefficace provvedimento di esproprio alla data del 30settembre 1996, il risarcimento del danno è liquida-to in misura pari al valore venale del bene».

90. Le disposizioni di cui all’articolo 37, commi 1e 2, e quelle di cui all’articolo 45, comma 2, letteraa), del citato testo unico di cui al decreto legislativo8 giugno 2001, n. 327, come sostituiti dal comma89, si applicano a tutti i procedimenti espropriativiin corso, salvo che la determinazione dell’indennitàdi espropriazione sia stata condivisa, ovvero accet-tata, o sia comunque divenuta irrevocabile.

440. Per l’anno 2008 presso il Ministero dell’eco-nomia e delle finanze è istituito un fondo, denomi-nato «Fondo nazionale per il risanamento degli edi-fici pubblici», per il finanziamento degli interventifinalizzati ad eliminare i rischi per la salute pubbli-ca derivanti dalla presenza di amianto negli edificipubblici.

441. I procedimenti di rimozione o inertizzazionerelativi agli interventi di cui al comma 440 avven-gono secondo le procedure individuate con i decre-ti del Ministro della sanità 14 maggio 1996, pubbli-cato nel supplemento ordinario alla GazzettaUfficiale n. 178 del 25 ottobre 1996, e 20 agosto1999, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 249 del22 ottobre 1999.

442. Con decreto del Ministro della salute, di con-certo con il Ministro dell’economia e delle finanze,da emanare entro novanta giorni dalla data di entra-ta in vigore della presente legge, d’intesa con laConferenza permanente per i rapporti tra lo Stato, leregioni e le province autonome di Trento e diBolzano, è approvato un programma decennale peril risanamento di cui ai commi da 440 a 443, preve-dendo prioritariamente la messa in sicurezza degli

LEGGI E CIRCOLARI 55

Page 56: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

edifici scolastici ed universitari, delle struttureospedaliere, delle caserme, degli uffici aperti alpubblico. Con il medesimo decreto sono ripartite lerisorse finanziarie a favore di interventi di compe-tenza dello Stato e per il cofinanziamento degliinterventi di competenza delle regioni in relazioneai programmi delle regioni.

443. Per le finalità di cui ai commi da 440 al pre-sente comma, il Fondo di cui al comma 444 è dota-to di risorse finanziarie pari a 5 milioni di euro perl’anno 2008.

445. Le disposizioni di cui ai commi da 446 a 449istituiscono e disciplinano l’azione collettiva risar-citoria a tutela dei consumatori, quale nuovo stru-mento generale di tutela nel quadro delle misurenazionali volte alla disciplina dei diritti dei consu-matori e degli utenti, conformemente ai princìpistabiliti dalla normativa comunitaria volti ad innal-zare i livelli di tutela.

446. Dopo l’articolo 140 del codice del consumo,di cui al decreto legislativo 6 settembre 2005, n.206, è inserito il seguente:

«Art. 140-bis. - (Azione collettiva risarcitoria). -1. Le associazioni di cui al comma 1 dell’articolo139 e gli altri soggetti di cui al comma 2 del presen-te articolo sono legittimati ad agire a tutela degliinteressi collettivi dei consumatori e degli utentirichiedendo al tribunale del luogo in cui ha sedel’impresa l’accertamento del diritto al risarcimentodel danno e alla restituzione delle somme spettantiai singoli consumatori o utenti nell’ambito di rap-porti giuridici relativi a contratti stipulati ai sensidell’articolo 1342 del codice civile, ovvero in con-seguenza di atti illeciti extracontrattuali, di pratichecommerciali scorrette o di comportamenti anticon-correnziali, quando sono lesi i diritti di una plurali-tà di consumatori o di utenti.

2. Sono legittimati ad agire ai sensi del comma 1anche associazioni e comitati che sono adeguata-mente rappresentativi degli interessi collettivi fattivalere. I consumatori o utenti che intendono avva-lersi della tutela prevista dal presente articolo devo-no comunicare per iscritto al proponente la propriaadesione all’azione collettiva. L’adesione può esse-re comunicata, anche nel giudizio di appello, finoall’udienza di precisazione delle conclusioni. Nelgiudizio promosso ai sensi del comma 1 è sempreammesso l’intervento dei singoli consumatori outenti per proporre domande aventi il medesimooggetto. L’esercizio dell’azione collettiva di cui alcomma 1 o, se successiva, l’adesione all’azione col-lettiva, produce gli effetti interruttivi della prescri-zione ai sensi dell’articolo 2945 del codice civile.

3. Alla prima udienza il tribunale, sentite le parti,e assunte quando occorre sommarie informazioni,

pronuncia sull’ammissibilità della domanda, conordinanza reclamabile davanti alla corte di appello,che pronuncia in camera di consiglio. La domandaè dichiarata inammissibile quando è manifestamen-te infondata, quando sussiste un conflitto di interes-si, ovvero quando il giudice non ravvisa l’esistenzadi un interesse collettivo suscettibile di adeguatatutela ai sensi del presente articolo. Il giudice puòdifferire la pronuncia sull’ammissibilità delladomanda quando sul medesimo oggetto è in corsoun’istruttoria davanti ad un’autorità indipendente.Se ritiene ammissibile la domanda il giudice dispo-ne, a cura di chi ha proposto l’azione collettiva, chevenga data idonea pubblicità dei contenuti del-l’azione proposta e dà i provvedimenti per la prose-cuzione del giudizio.

4. Se accoglie la domanda, il giudice determina icriteri in base ai quali liquidare la somma da corri-spondere o da restituire ai singoli consumatori outenti che hanno aderito all’azione collettiva o chesono intervenuti nel giudizio. Se possibile allo statodegli atti, il giudice determina la somma minima dacorrispondere a ciascun consumatore o utente. Neisessanta giorni successivi alla notificazione dellasentenza, l’impresa propone il pagamento di unasomma, con atto sottoscritto, comunicato a ciascunavente diritto e depositato in cancelleria. La propo-sta in qualsiasi forma accettata dal consumatore outente costituisce titolo esecutivo.

5. La sentenza che definisce il giudizio promossoai sensi del comma 1 fa stato anche nei confrontidei consumatori e utenti che hanno aderito all’azio-ne collettiva. È fatta salva l’azione individuale deiconsumatori o utenti che non aderiscono all’azionecollettiva, o non intervengono nel giudizio promos-so ai sensi del comma 1.

6. Se l’impresa non comunica la proposta entro iltermine di cui al comma 4 o non vi è stata accetta-zione nel termine di sessanta giorni dalla comunica-zione della stessa, il presidente del tribunale com-petente ai sensi del comma 1 costituisce un’unicacamera di conciliazione per la determinazione dellesomme da corrispondere o da restituire ai consuma-tori o utenti che hanno aderito all’azione collettivao sono intervenuti ai sensi del comma 2 e che nefanno domanda. La camera di conciliazione è com-posta da un avvocato indicato dai soggetti chehanno proposto l’azione collettiva e da un avvocatoindicato dall’impresa convenuta ed è presieduta daun avvocato nominato dal presidente del tribunaletra gli iscritti all’albo speciale per le giurisdizionisuperiori. La camera di conciliazione quantifica,con verbale sottoscritto dal presidente, i modi, i ter-mini e l’ammontare da corrispondere ai singoli con-sumatori o utenti. Il verbale di conciliazione costi-

CONDOMINIO GIURIDICO56

Page 57: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

tuisce titolo esecutivo. In alternativa, su concorderichiesta del promotore dell’azione collettiva e del-l’impresa convenuta, il presidente del tribunaledispone che la composizione non contenziosa abbialuogo presso uno degli organismi di conciliazionedi cui all’articolo 38 del decreto legislativo 17 gen-naio 2003, n. 5, e successive modificazioni, operan-te presso il comune in cui ha sede il tribunale. Siapplicano, in quanto compatibili, le disposizionidegli articoli 39 e 40 del citato decreto legislativo17 gennaio 2003, n. 5, e successive modificazioni».

447. Le disposizioni di cui ai commi da 445 e 449diventano efficaci decorsi centottanta giorni dalladata di entrata in vigore della presente legge.

448. All’articolo 50-bis, primo comma, del codi-ce di procedura civile, dopo il numero 7) è aggiun-to il seguente:

«7-bis) nelle cause di cui all’articolo 140-bis delcodice del consumo, di cui al decreto legislativo 6settembre 2005, n. 206».

449. Al codice del consumo, di cui al decreto legi-slativo 6 settembre 2005, n. 206, la rubrica del tito-lo II della parte V è sostituita dalla seguente:«Accesso alla giustizia».

475. È istituito presso il Ministero dell’economia edelle finanze il Fondo di solidarietà per i mutui perl’acquisto della prima casa, con una dotazione di 10milioni di euro per ciascuno degli anni 2008 e 2009.

476. Per i contratti di mutuo riferiti all’acquisto diunità immobiliari da adibire ad abitazione principa-le del mutuatario, questi può chiedere la sospensio-ne del pagamento delle rate per non più di due voltee per un periodo massimo complessivo non superio-re a diciotto mesi nel corso dell’esecuzione del con-tratto. In tal caso, la durata del contratto di mutuo equella delle garanzie per esso prestate è prorogatadi un periodo eguale alla durata della sospensione.Al termine della sospensione, il pagamento dellerate riprende secondo gli importi e con la periodici-tà originariamente previsti dal contratto, salvodiverso patto eventualmente intervenuto fra le partiper la rinegoziazione delle condizioni del contrattomedesimo.

477. La sospensione prevista dal comma 476 nonpuò essere richiesta dopo che sia iniziato il procedi-mento esecutivo per l’escussione delle garanzie.

478. Nel caso di mutui concessi da intermediaribancari o finanziari, il Fondo istituito dal comma475, su richiesta del mutuatario che intende avva-lersi della facoltà prevista dal comma 476, presen-tata per il tramite dell’intermediario medesimo,

provvede al pagamento dei costi delle procedurebancarie e degli onorari notarili necessari per lasospensione del pagamento delle rate del mutuo.

479. Per conseguire il beneficio di cui al comma476, il mutuatario deve dimostrare, nelle forme sta-bilite dal regolamento di attuazione previsto dalcomma 480, di non essere in grado di provvedere alpagamento delle rate del mutuo, per le quali chiedela sospensione, e degli oneri indicati al comma 478.

480. Con regolamento adottato dal Ministro del-l’economia e delle finanze, di concerto con ilMinistro della solidarietà sociale, sono stabilite lenorme di attuazione del Fondo di cui ai commi da475 a 479.

481. Anche al fine di valutare i risultati delle mis-sioni affidate ai singoli Ministeri con il bilancio diprevisione dello Stato per l’anno finanziario 2008, eallo scopo di introdurre il bilancio di genere per leamministrazioni statali, per l’anno 2008 è effettua-ta una sperimentazione presso i Ministeri della salu-te, della pubblica istruzione, del lavoro e della pre-videnza sociale e dell’università e della ricerca.

482. Il Ministro per i diritti e le pari opportunitàstabilisce con proprio decreto, di concerto con ilMinistro dell’economia e delle finanze, i criteri e lemetodologie utili alla realizzazione della sperimen-tazione di cui al comma 481.

483. Il Ministro per i diritti e le pari opportunitàpredispone corsi di formazione e di aggiornamentoper i dirigenti dei Ministeri di cui al comma 481 alfine della stesura sperimentale del bilancio di gene-re. Per l’attuazione di tali corsi è autorizzata laspesa di 2 milioni di euro per il 2008.

484. Entro il 31 marzo 2009 il Ministro per i dirit-ti e le pari opportunità presenta alle Camere unarelazione sui risultati della sperimentazione di cui alcomma 481.

485. È istituito un fondo per l’inserimento nelprogramma statistico nazionale delle rilevazionistatistiche di genere, da effettuare disaggregando edando pari visibilità ai dati relativi a donne e uomi-ni e utilizzando indicatori sensibili al genere.

486. L’Istituto nazionale di statistica (ISTAT)assicura l’attuazione del comma 485 da parte deisoggetti costituenti il Sistema statistico nazionale(SISTAN) anche mediante direttive del comitato diindirizzo e coordinamento dell’informazione stati-stica.

487. All’onere derivante dalle disposizioni di cuiai commi da 484 a 485 si provvede nel limite di 1milione di euro per l’anno 2008.

LEGGI E CIRCOLARI 57

Page 58: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

1. Quadro normativo di riferimentoIl nuovo regime fiscale delle successioni, dona-

zioni e altri atti a titolo gratuito è desumibile dalledisposizioni recate dalle seguenti fonti normative:

• articolo 2, commi da 47 a 53, del decreto-legge3 ottobre 2006, n. 262, convertito, con modifi-cazioni, dalla legge 24 novembre 2006, n. 286;

• articolo 1, commi da 77 a 79, della legge 27dicembre 2006, n. 296 (legge finanziaria per il2007);

• articolo 1, comma 31, della legge 24 dicembre2007, n. 244 (legge finanziaria per il 2008).

Ai sensi dell’articolo 2, comma 47, del predettodecreto-legge, “È istituita l’imposta sulle succes-sioni e donazioni sui trasferimenti di beni e dirittiper causa di morte, per donazione o a titolo gratui-to e sulla costituzione di vincoli di destinazione,secondo le disposizioni del testo unico delle dispo-sizioni concernenti l’imposta sulle successioni edonazioni, di cui al decreto legislativo 31 ottobre1990, n. 346, nel testo vigente alla data del 24 otto-bre 2001, fatto salvo quanto previsto dai commi da48 a 54”.

Il medesimo articolo, ai successivi commi, preve-de quanto segue:

1. ai commi da 48 a 49 stabilisce, rispettivamente,le aliquote d’imposta applicabili ai trasferimen-ti di beni e diritti per causa di morte e ai trasfe-rimenti per donazione o altri atti a titolo gratui-to, nonché alla costituzione di vincoli di desti-nazione;

2. al comma 49-bis, introdotto dall’articolo 1,comma 77, della legge n. 296 del 2006 (leggefinanziaria per il 2007), prevede una franchigiain favore dei soggetti portatori di handicap rico-nosciuto grave ai sensi della legge 5 febbraio1992, n. 104;

3. al comma 50 rinvia, per quanto non disposto neicommi da 47 a 49 e da 51 a 53, alle disposizio-ni, ove compatibili, dettate dal Testo Unicodelle disposizioni concernenti l’imposta sullesuccessioni e donazioni, approvato con il decre-to legislativo 31 ottobre 1990, n. 346, nel testovigente alla data del 24 ottobre 2001 (di segui-to TUS);

4. al comma 51, contempla l’emanazione di undecreto del Ministro dell’economia e dellefinanze per l’aggiornamento quadriennale degliimporti esenti dall’imposta, tenendo conto dellavariazione dell’indice del costo della vita;

5. al comma 52, lettere a), b), c), e d), abroga ledisposizioni di cui ai seguenti articoli:

6. articolo 7, commi da 1 a 2-quater, del TUS,concernente le modalità di determinazione del-l’imposta dovuta per i trasferimenti mortiscausa (lett. a);

8. articolo 12, commi 1-bis e 1-ter, del TUS, con-cernente le ipotesi in cui i beni non concorronoa formare l’attivo ereditario e, in particolare,quella dei beni e diritti per i quali l’imposta siastata corrisposta in vita dal titolare (lett. b);

9. articolo 56, commi da 1 a 3, del TUS, concer-nente le modalità di applicazione dell’impostadovuta per le donazioni e, in particolare, ladeterminazione della base imponibile, delle ali-quote applicabili e delle franchigie in favore deibeneficiari (lett. c);

10.articolo 13 della legge 18 ottobre 2001, n. 383,

L’Agenzia delle Entrate con la circolare del 22gennaio 2008, n. 3, ha dettato il nuovo regimetributario in materia di successioni, donazioni,atti a titolo gratuito e costituzione di vincoli didestinazione, tenendo conto delle modificheapportate dalla L. n. 286/2006, L. n. 296/2006(Finanziaria 2007) e L. n. 244/2007 (Finanziaria2008). Essa prevede per i discendenti in linearetta, compreso il coniuge, che usufruiscono deitrasferimenti d’azienda, l’esenzione dalpagamento dell’imposta di successione edonazione. In particolare le imposte, sulle qualil’Agenzia si è pronunciata, sono: imposta sullesuccessioni, sulle donazioni, imposta ipotecariae catastale sui vincoli di destinazione etrattamento tributario specifico per il “trust”.

SUCCESSIONI, DONAZIONI, ATTI A TITOLO GRATUITOE COSTITUZIONE DI VINCOLI DI DESTINAZIONI

(Agenzia Entrate, Circolare 22 gennaio 2008, n. 3)

Page 59: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

LEGGI E CIRCOLARI 59

che dispone la soppressione dell’imposta sullesuccessioni e donazioni e disciplina le modalitàdi applicazione dell’imposta di registro ai tra-sferimenti di beni immobili e diritti reali immo-biliari per donazione, atti a titolo gratuito ecostituzione di vincoli di destinazione (lett. d);

11.al comma 53 disciplina la decorrenza dellenuove norme, stabilendo che “Le disposizionidei commi da 47 a 52 hanno effetto per gli attipubblici formati, per gli atti a titolo gratuitofatti, per le scritture private autenticate e per lescritture private non autenticate presentate perla registrazione dalla data di entrata in vigoredella legge di conversione del presente decreto,nonché per le successioni apertesi dal 3 ottobre2006. Le stesse decorrenze valgono per leimposte ipotecaria e catastale concernenti gliatti e le dichiarazioni relativi alle successioni dicui al periodo precedente”.

La legge finanziaria 2007 ha apportato ulteriorimodificazioni alla disciplina dell’imposta sulle suc-cessioni e donazioni dettata dal TUS.

In particolare, l’articolo 1, comma 78, lettera a),della predetta legge introduce, nell’articolo 3 delTUS, il comma 4-ter, ai sensi del quale “I trasferi-menti (...) a favore dei discendenti, di aziende orami di esse, di quote sociali e di azioni non sonosoggetti all’imposta”.

La successiva lettera b) inserisce, nell’articolo 8del TUS, il comma 1-bis, ai sensi del quale “Resta(...) ferma l’esclusione dell’avviamento nella deter-minazione della base imponibile delle aziende,delle azioni, delle quote sociali”.

Infine, la lettera c) modifica il comma 1 dell’arti-colo 31 del TUS, concernente il termine di presen-tazione della dichiarazione di successione, stabilen-do che “Le parole: “sei mesi” sono sostituite dalleseguenti: “dodici mesi””.

Da ultimo, l’articolo 1, comma 31, della legge 24dicembre 2007, n. 244 (legge finanziaria 2008) hastabilito che “All’articolo 3, comma 4-ter, del testounico delle disposizioni concernenti l’imposta sullesuccessioni e donazioni, di cui al decreto legislativo31 ottobre 1990, n. 346, dopo le parole: «a favore deidiscendenti» sono inserite le seguenti: «e del coniu-ge»”, con ciò estendendo l’esenzione dall’imposta disuccessione ai trasferimenti di aziende o rami di esse,nonché di azioni o quote sociali, effettuati a favoredei discendenti, anche ai medesimi trasferimenticompiuti in favore del coniuge del dante causa.

Di seguito, si forniscono chiarimenti in ordinealle nuove disposizioni introdotte in materia diimposta sulle successioni, donazioni, altri atti a tito-lo gratuito e sulla costituzione di vincoli di destina-zione.

2. Ambito oggettivo di applicazioneIn base al combinato disposto degli articoli 1 del

TUS e 2, comma 47, del decreto-legge n. 262 del2006, l’imposta sulle successioni e donazioni siapplica alle seguenti fattispecie:

• trasferimento di beni e diritti mediante succes-sione mortis causa;

• donazioni (articolo 769 del codice civile) o altreliberalità tra vivi, escluse le erogazioni liberalieffettuate per “...spese di mantenimento e dieducazione e quelle sostenute per malattia, (...)quelle ordinarie fatte per abbigliamento o pernozze” (articolo 742 del codice civile), e ledonazioni di modico valore (articolo 783 delcodice civile);

• liberalità indirette “...risultanti da atti soggetti aregistrazione...”;

• “...costituzione di vincoli di destinazione...”: adesempio, costituzione di trust, costituzione difondo patrimoniale, intestazione fiduciaria dibeni;

• trasferimento di beni e diritti mediante atti atitolo gratuito. Vale a dire gli atti che non preve-dono a carico del beneficiario alcuna contropre-stazione, ma sono privi dello spirito di liberali-tà tipico delle donazioni;

• “...la costituzione di diritti reali di godimento,la rinunzia a diritti reali o di credito e la costi-tuzione di rendite o pensioni”.

3. Successioni

3.1 Normativa applicabile L’articolo 2, comma 50, del decreto legge n. 262

del 2006 stabilisce che, per quanto non diversamen-te previsto dalle norme introdotte nel 2006, si appli-cano, ove compatibili, le disposizioni del TUS neltesto vigente al 24 ottobre 2001, ossia al giorno pre-cedente l’entrata in vigore della legge n. 383 del2001 la quale, all’articolo 13, aveva soppresso l’im-posta sulle successioni e donazioni.

Ciò rende attuali, se compatibili con le modificheapportate, anche le istruzioni amministrative impar-tite in materia fino al 24 ottobre 2001.

In particolare l’imposta dovuta sulle successioni èliquidata dall’ufficio competente, mentre sonoauto-liquidate dal contribuente le imposte ipoteca-ria e catastale, nonché l’imposta di bollo, le tasseipotecarie e i tributi speciali dovuti in relazione agliimmobili e ai diritti reali immobiliari indicati nelladichiarazione di successione (v. l’articolo 11 deldecreto-legge 28 marzo 1997, n. 79, convertitodalla legge 28 maggio 1997, n. 140, nonché laCircolare 24 giugno 1997, n. 178).

Dal tenore letterale del predetto articolo 2,

Page 60: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

CONDOMINIO GIURIDICO60

comma 50, si evince che la reviviscenza dellenorme vigenti alla data del 24 ottobre 2001 concer-ne le disposizioni dettate dal TUS.

3.2 Criteri per l’applicazione dell’impostadi successione

Ai fini dell’applicazione dell’imposta di succes-sione, il decreto-legge n. 262 del 2006 ha fissato tredifferenti aliquote applicabili sul valore della quotao dei beni spettanti a ciascun beneficiario, che sidifferenziano a seconda del grado di parentela o diaffinità intercorrente tra beneficiario e dante causa.

In particolare, l’articolo 2, comma 48, del decre-to-legge n. 262 del 2006, e successive integrazionie modificazioni, stabilisce che: “I trasferimenti dibeni e diritti per causa di morte sono soggettiall’imposta di cui al comma 47 con le seguenti ali-quote sul valore complessivo netto dei beni:

a) devoluti a favore del coniuge e dei parenti inlinea retta sul valore complessivo netto eccedente,per ciascun beneficiario, 1.000.000 di euro: 4 percento;

a-bis) devoluti a favore dei fratelli e delle sorellesul valore complessivo netto ecced ente per ciascunbeneficiario, 100.000 euro: 6 per cento;

b) devoluti a favore degli altri parenti fino alquarto grado e degli affini in linea retta, nonchédegli affini in linea collaterale fino al terzo grado:6 per cento;

c) devoluti a favore di altri soggetti: 8 per cento”. Al riguardo, si osserva che, anteriormente al 24

ottobre 2001, l’articolo 7 del TUS stabiliva leseguenti aliquote d’imposta:

“a) quattro per cento, nei confronti del coniuge edei parenti in linea retta;

b) sei per cento, nei confronti degli altri parentifino al quarto grado e degli affini in linea retta,nonché degli affini in linea collaterale fino al terzogrado;

c) otto per cento, nei confronti degli altri sogget-ti”.

La reintroduzione dell’imposta di successionenon ha, quindi, comportato modifiche alle aliquoteapplicabili in precedenza, mentre sostanziali novitàsono state introdotte al sistema delle franchigie.

Con riferimento alle modalità di applicazione del-l’imposta, si precisa che la stessa colpisce le attribu-zioni in capo ai singoli eredi e legatari e trova appli-cazione limitatamente al valore della quota o deibeni agli stessi attribuiti, eccedente la franchigiaeventualmente spettante in base al rapporto diconiugio ovvero alla sussistenza e al grado del rap-porto di parentela intercorrente con il de cuius. Sirammenta che la base imponibile è determinata aisensi dell’articolo 8 del TUS.

3.2.1 Le franchigie Le franchigie d’imposta attualmente vigenti,

applicabili alle successioni apertesi a decorrere dal3 ottobre 2006, sono le seguenti:

• euro 1.000.000, per le devoluzioni in favore delconiuge e dei parenti in linea retta;

• euro 100.000 per le devoluzioni in favore deifratelli e delle sorelle.

La legge finanziaria per il 2007 ha introdotto,altresì, una franchigia di euro 1.500.000 in favoredei beneficiari che siano portatori di handicap, rico-nosciuto grave ai sensi della legge n. 104 del 1992,a prescindere dal legame di parentela intercorrentecon il dante causa.

Nei limiti di tali franchigie l’applicazione del-l’imposta di successione è esclusa.

Si precisa altresì che: • le franchigie non sono tra loro cumulabili. Si

pensi, ad esempio, all’ipotesi in cui il beneficia-rio sia portatore di handicap, riconosciuto graveai sensi della legge n. 104 del 1992, ed ancheconiuge del de cuius: in tal caso troverà appli-cazione solo la franchigia più favorevole di1.500.000 euro;

• non si applica alcuna franchigia d’imposta - conla sola eccezione dei portatori di handicap rico-nosciuto grave ai sensi della legge n. 104 del1992 - qualora non ricorra alcun rapporto diconiugio o di parentela (in linea retta senzadistinzioni di grado o collaterale entro il secon-do grado) tra il de cuius e il beneficiario.

3.2.2 Le aliquote di imposta L’imposta di successione è dovuta sul valore

eccedente la franchigia nella misura pari al: • 4 per cento, per le devoluzioni in favore del

coniuge e dei parenti in linea retta; • 6 per cento, per le devoluzioni in favore di fra-

telli e sorelle. Limitatamente ai soli portatori di handicap rico-

nosciuto grave ai sensi della legge n. 104 del 1992,sul valore eccedente la franchigia di 1.500.000 euroloro riconosciuta in ogni caso, si applicano rispetti-vamente le aliquote del 4, 6 o 8 per cento, in dipen-denza della sussistenza o meno di un legame diconiugio, parentela (in linea retta o collaterale) oaffinità intercorrente con il de cuius.

Nei rimanenti casi, di cui alle lettere b) e c), del-l’articolo 2, comma 48, del decreto-legge n. 262 del2006, non sono previste franchigie e l’imposta sullesuccessioni è dovuta sul valore della quota o deibeni attribuiti, nella misura pari al:

• 6 per cento per le devoluzioni in favore deiparenti fino al quarto grado e degli affini inlinea retta, nonché degli affini in linea collatera-

Page 61: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

LEGGI E CIRCOLARI 61

le fino al terzo grado; • 8 per cento per le devoluzioni in favore degli

altri soggetti.

3.2.3 Rilevanza delle donazioni fatte in vita daldonante

Ai soli fini dell’applicazione della franchigiasulla quota devoluta all’erede o al legatario, si devetener conto del valore delle donazioni in vita fattedal de cuius a favore dello stesso erede o legatario.

Si evidenzia al riguardo che, ai fini della determi-nazione delle aliquote applicabili, l’articolo 8 delTUS prevedeva la maggiorazione del valore globa-le netto dell’asse ereditario “...di un importo pari alvalore attuale complessivo di tutte le donazionifatte dal defunto agli eredi e ai legatari, compresequelle presunte di cui all’articolo 1, comma 3, edescluse quelle indicate all’articolo 1, comma 4, equelle registrate gratuitamente o con pagamentodell’imposta in misura fissa a norma degli articoli55 e 59...”.

Anteriormente alle modifiche apportate al TestoUnico n. 346 del 1990 dalla legge 21 novembre2000, n. 342, il predetto articolo 8 rispondevaall’esigenza di determinare le aliquote progressiveper scaglioni, applicabili sul valore eccedente lefranchigie stabilite dalla Tariffa allegata al predettoTesto Unico.

A seguito delle modifiche introdotte dalla legge n.342 del 2000, il disposto dell’articolo 8, rimastoimmutato nella sua formulazione, deve logicamen-te riferirsi non più alla determinazione delle aliquo-te, stabilite in misura proporzionale, bensì all’appli-cazione delle franchigie, posto che sotto tale profi-lo le modalità applicative previste nel precedenteregime sono analoghe alle attuali.

Nel silenzio dell’articolo 8, comma 4, del TUS, inmerito determinazione della franchigia fruibileoccorre chiarire se rilevano tutte le donazioni effet-tuate in vita dal de cuius, comprese quelle eventual-mente poste in essere nel periodo compreso tra il 25ottobre 2001 (data di entrata in vigore della legge n.383 del 2001 che aveva abrogato l’imposta di suc-cessione) e il 29 novembre 2006 (data di entrata invigore dell’attuale regime in materia di successioni)e, in particolare, se nel predetto computo debbonoessere comprese anche le donazioni per le qualil’imposta sia stata assolta in base alle disposizionivigenti ratione temporis.

Al riguardo, si ritiene che rilevino tutte le dona-zioni poste in essere dal de cuius, comprese quellecompiute nel periodo in cui l’imposta sulle succes-sioni e donazioni era stata abrogata, in quanto anchedurante tale periodo sussisteva pur sempre un regi-me impositivo, alternativo a quello abrogato, in

virtù del quale per le donazioni e gli altri atti di libe-ralità erano dovute “...le imposte sui trasferimentiordinariamente applicabili per le operazioni a tito-lo oneroso...”, con le medesime aliquote previsteper i corrispondenti atti a titolo oneroso, applicabilisul valore eccedente una franchigia di 350 milionidi lire, specificamente prevista per i predetti atti (v.articolo 13 della legge 18 ottobre 2001, n. 383).

Come prevede, infatti, l’articolo 14, comma 1,della legge n. 383 del 2001, “Le disposizioni con-cernenti esenzioni, agevolazioni, franchigie e deter-minazione della base imponibile, già vigenti inmateria di imposta sulle successioni e donazioni, siintendono riferite all’imposta dovuta per gli atti ditrasferimento di cui all’articolo 13, comma 2”.

Deve ritenersi altresì che nel computo della fran-chigia rilevano soltanto le donazioni pregresse perle quali, in base al regime vigente ratione temporis,sia stata riconosciuta una franchigia d’imposta cheabbia assorbito, in tutto o in parte, l’imposta dovu-ta. Più precisamente, le donazioni pregresse rileva-no nei limiti di valore relativamente al quale ilbeneficiario abbia fruito della franchigia. Dettovalore deve essere poi attualizzato, avendo riguardoal valore normale dei beni e dei diritti alla data diapertura della successione del donante.

Per una migliore comprensione di quanto sopraesposto, valga il seguente esempio:

1. nel 2000 Tizio ha donato al figlio Caio unimmobile del valore di 400.000.000 di lire;

2. vigente la franchigia di 350.000.000 di lire, lapredetta donazione è stata assoggettata adimposta limitatamente al valore di 50.000.000di lire;

3. nel 2007 si apre la successione di Tizio e a Caiospetta una quota ereditaria del valore di1.500.000 euro;

4. ai fini della determinazione della franchigiafruibile da Caio, il valore della quota ereditariaallo stesso spettante (1.500.000 euro) deve esse-re aumentato di un importo corrispondente alvalore attuale della quota parte di donazioneeffettuata in vita da Tizio, a suo tempo nonassoggettata a tassazione per effetto dell’appli-cazione della franchigia. Ipotizzando che ladonazione pregressa esprima un valore attualepari a 500.000 euro, l’importo da sommare aquello della quota ereditaria è pari al valoreattuale della donazione coperta dalla franchigia,ossia pari all’87,5 per cento di 500.000 euro.Detta percentuale è desumibile dal rapportointercorrente tra il valore originario della dona-zione e la franchigia applicabile ratione tempo-ris (400:350 = 100:X).

Attesa la finalità delle franchigie, volte a modula-

Page 62: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

CONDOMINIO GIURIDICO62

re la base imponibile in funzione del valore com-plessivo di tutte le donazioni anteriori e del rappor-to di parentela con il medesimo donatario, si ritieneche a tali fini rilevino tutte le donazioni pregresseper le quali, in considerazione del rapporto intercor-rente tra donante e donatario, non sia stata applica-ta l’imposta, ivi comprese le donazioni a favore delconiuge e dei familiari in linea retta o collateralenon assoggettate all’imposta sulle successioni edonazioni.

Nel computo non vanno ricomprese, invece, ledonazioni anteriori di cui agli articoli 1, comma 4,55 e 59 del TUS, in quanto espressamente esclusedal disposto dell’articolo 8, comma 4, del TUS.

Resta inteso che l’articolo 8, comma 4, del TUSnon ha lo scopo di attrarre a tassazione i beni dona-ti in vita dal defunto, i quali devono essere comun-que esclusi dalla determinazione della base imponi-bile ai fini dell’applicazione dell’imposta di succes-sione.

Ad esempio, nell’ipotesi in cui il de cuius: • abbia disposto in vita, a favore del figlio, dona-

zioni per le quali non sia stata corrisposta larelativa imposta, per un valore, attualizzato alladata di apertura della successione, di 1.200.000euro;

• abbia disposto un lascito in favore del figlio perun valore di 800.000 euro;

• il valore attualizzato dei beni donati dal decuius, poiché rileva ai soli fini della determina-zione della franchigia applicabile, non concorrea formare la base imponibile su cui calcolarel’imposta di successione, benché sia superiorealla franchigia di 1.000.000 euro;

• in questo caso la base imponibile sulla qualeapplicare l’aliquota del 4 per cento è di 800.000euro.

Invece, nel caso in cui: • il valore attuale dei beni donati dal de cuius (e

non assoggettati a tassazione) sia di 800.000euro;

• il valore dei beni caduti in successione sia di1.200.000 euro;

• la base imponibile sulla quale applicare l’impo-sta di successione si determina sommando alvalore dei beni caduti in successione quelloattuale dei beni donati (1.200.000 + 800.000) eda tale importo si detrae la franchigia di1.000.000 euro;

• pertanto, la base imponibile alla quale commi-surare l’imposta è pari a 1.000.000 di euro.

A seguito dell’ampliamento dell’ambito di appli-cazione dell’imposta sulle successioni e donazioni,operato dal decreto-legge n. 262 del 2006, comemodificato dalla legge di conversione n. 286 del

2006, l’articolo 8, comma 4, del TUS, deve consi-derarsi riferito non solo alle donazioni, ma ancheagli atti a titolo gratuito e alla costituzione di vinco-li di destinazione stipulati a partire dal 29 novembre2006 (data di entrata in vigore della legge n. 286 del2006). Infatti, a partire da tale data, per i suddettiatti l’articolo 2, comma 50, del decreto-legge n. 262del 2006, stabilisce l’applicazione, in quanto com-patibili, delle disposizioni del TUS.

Le franchigie non operano ai fini dell’applicazio-ne delle imposte ipotecaria e catastale.

Tali imposte, infatti, sono dovute per i trasferi-menti di immobili o diritti reali immobiliari, nellamisura e con le modalità ordinariamente previstedal Testo Unico delle disposizioni concernenti leimposte ipotecaria e catastale 31 ottobre 1990, n.347 (d’ora in poi TUIC) e dalle altre norme vigentiin materia.

Il differente trattamento è motivato dal diversooggetto delle imposte ipotecaria e catastale, le qualirilevano autonomamente rispetto all’imposta sullesuccessioni e donazioni (e all’imposta di registro)in quanto correlate ai servizi resi ai fini della circo-lazione dei beni mediante la formalità della trascri-zione e la voltura catastale (ex plurimis, Cassazione9 luglio 2003, n. 10751; Circolare 30 maggio 2005,n. 25). 15

4. Donazioni, atti a titolo gratuitoe costituzione di vincoli di destinazione

4.1 Normativa applicabile Analogamente a quanto è stato già precisato in

materia di successioni (vedi paragrafo 3.1), ancheper le donazioni vige il principio in base al quale,ove compatibili e per quanto non diversamente pre-visto dalle norme introdotte dal decreto-legge 3ottobre 2006, n. 262, convertito, con modificazioni,dalla legge 24 novembre 2006, n. 286, e successiveintegrazioni e modificazioni, tornano applicabili ledisposizioni del TUS nel testo vigente alla data del24 ottobre 2001 (in tal senso articolo 2, comma 50,decreto-legge n. 262 del 2006).

Allo stesso modo, rivivono anche le istruzioniamministrative impartite in materia fino al 24 otto-bre 2001, qualora compatibili con l’attuale quadronormativo.

4.2 Criteri per l’applicazione dell’imposta didonazione

La reintroduzione nel vigente ordinamento del-l’imposta di donazione ha comportato, tra l’altro,una rimodulazione delle aliquote applicabili finoalla data del 24 ottobre 2001.

Il decreto-legge n. 262 del 2006 individua tre

Page 63: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

LEGGI E CIRCOLARI 63

diverse aliquote d’imposta applicabili sul valoredella quota o dei beni spettanti a ciascun beneficia-rio. Le predette aliquote si differenziano a secondadel grado di parentela o affinità intercorrente trabeneficiario e dante causa.

In particolare, l’articolo 2, comma 49, del decre-to-legge n. 262 del 2006, e successive modificazio-ni e integrazioni, dispone che: “Per le donazioni egli atti di trasferimento a titolo gratuito di beni ediritti e la costituzione di vincoli di destinazione dibeni l’imposta è determinata dall’applicazionedelle seguenti aliquote al valore globale dei beni edei diritti al netto degli oneri da cui è gravato ilbeneficiario diversi da quelli indicati dall’articolo58, comma 1, del citato testo unico di cui al decre-to legislativo 31 ottobre 1990, n. 346, ovvero, se ladonazione è fatta congiuntamente a favore di piùsoggetti o se in uno stesso atto sono compresi piùatti di disposizione a favore di soggetti diversi, alvalore delle quote dei beni o diritti attribuiti:

a) a favore del coniuge e dei parenti in linea rettasul valore complessivo netto eccedente, per ciascunbeneficiario, 1.000.000 di euro: 4 per cento;

a-bis) a favore dei fratelli e delle sorelle sul valo-re complessivo netto eccedente, per ciascun benefi-ciario, 100.000 euro: 6 per cento;

b) a favore degli altri parenti fino al quarto gradoe degli affini in linea retta, nonché degli affini inlinea collaterale fino al terzo grado: 6 per cento;

c) a favore di altri soggetti: 8 per cento”. Analogamente a quanto avviene per l’imposta di

successione, anche per le donazioni, gli altri atti atitolo gratuito e la costituzione di vincoli di destina-zione è stato adottato il sistema delle franchigie.

In particolare, le franchigie applicabili sono paria:

1) 1.000.000 di euro in favore del coniuge e deiparenti in linea retta (articolo 2, comma 49, lett. a).In base alla disposizione recata dall’articolo 2,comma 53, del decreto-legge n. 262 del 2006, lafranchigia in parola si applica “...agli atti pub-blici formati, agli atti a titolo gratuito fatti ealle scritture private autenticate e alle scrittureprivate non autenticate...” presentate per laregistrazione dal 29 novembre 2006, data dientrata in vigore della legge di conversione delpredetto decreto-legge;

2) 100.000 euro in favore dei fratelli e delle sorel-le (articolo 2, comma 49, lett. a-bis). Tale franchigia si applica ai medesimi atti elen-cati in precedenza presentati per la registrazio-ne dal 1° gennaio 2007, data di entrata in vigo-re della legge finanziaria per il 2007;

3) 1.500.000 di euro in favore dei beneficiari chesiano portatori di handicap riconosciuto grave

ai sensi della legge n. 104 del 1992, a prescin-dere dal legame di parentela intercorrente con ildante causa (articolo 2, comma 49-bis).

In questo caso, la franchigia si applica agli attiprecedentemente elencati presentati per la registra-zione dal 1° gennaio 2007, data di entrata in vigoredella legge finanziaria 2007.

Nei limiti delle suddette franchigie l’applicazionedell’imposta di donazione è esclusa. Viceversa, sulvalore eccedente la franchigia l’imposta è dovutanella misura del:

• 4 per cento per le devoluzioni in favore delconiuge e dei parenti in linea retta;

• 6 per cento per le devoluzioni in favore di fra-telli e sorelle;

• limitatamente alle donazioni effettuate a favoredi portatori di handicap riconosciuto grave aisensi della legge n. 104 del 1992, si applicano,rispettivamente, le aliquote del 4 per cento, 6per cento o 8 per cento, a seconda della sussi-stenza o meno di un legame di coniugio, paren-tela (in linea retta o collaterale) o affinità inter-corrente tra donante e donatario, ovvero, ingenerale, tra disponente e beneficiario.

Si precisa altresì che le franchigie si applicanocon riferimento al valore globale netto dei beni ediritti trasferiti a titolo di liberalità (o gratuito),determinato secondo i criteri precisati dall’articolo2, comma 49, del decreto-legge n. 262 del 2006.

Nell’ipotesi di più beneficiari, le franchigie sonofruibili per intero da ciascun beneficiario e si appli-cano con riferimento al valore della quota o dei beniad essi attribuiti, determinato secondo gli stessi cri-teri. In particolare, la norma citata dispone che, aifini dell’applicazione delle franchigie, il valore glo-bale dei beni e dei diritti deve essere diminuitodegli eventuali oneri “...da cui è gravato il benefi-ciario”.

Ai soli fini della fruizione delle franchigie rilevala disposizione dell’articolo 57, comma 1, del TUS,secondo cui il valore globale netto dei beni e dirittioggetto della donazione è maggiorato di “...unimporto pari al valore complessivo di tutte le dona-zioni, anteriormente fatte dal donante al donatario,comprese quelle presunte di cui all’articolo 1,comma 3, ed escluse quelle registrate gratuitamen-te o con pagamento dell’imposta in misura fissa anorma degli articoli 55 e 59...”.

Al riguardo, è opportuno precisare che gli atti pre-gressi rilevano a prescindere dal periodo nel qualesiano stati stipulati, in quanto l’articolo 57, comma1, del TUS, non opera distinzioni.

Devono, quindi, essere considerati ai fini delladeterminazione delle franchigie fruibili sia gli attistipulati nel periodo compreso tra il 25 ottobre 2001

Page 64: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

CONDOMINIO GIURIDICO64

(data di entrata in vigore della normativa che haabrogato l’imposta sulle successioni e donazioni) eil 29 novembre 2006 (data di entrata in vigore delregime attuale), sia quelli precedenti al 25 ottobre2001.

Analogamente a quanto precisato in materia disuccessioni, l’articolo 57, comma 1, del TUS, vainterpretato nel senso che, ai fini della determina-zione delle franchigie fruibili in applicazione del-l’attuale regime, rilevano (e quindi vanno a ridurrela nuova franchigia) sia le donazioni pregresse perle quali sia stata riconosciuta una franchigia d’im-posta che abbia assorbito, in tutto o in parte, l’im-posta all’epoca dovuta, sia le donazioni pregressenon assoggettate a tassazione in considerazione delrapporto di parentela o di coniugio tra donante edonatario, con effetti analoghi a quelli prodotti dal-l’applicazione di una franchigia totale.

Le donazioni e tutti gli atti di trasferimento a tito-lo gratuito, nonché la costituzione di vincoli didestinazione, posti in essere precedentemente, inve-ce, non erodono le suddette franchigie se per glistessi è stata assolta l’imposta.

L’articolo 57, comma 1, del TUS deve intendersiriferito non solo alle donazioni, ma anche agli atti ditrasferimento a titolo gratuito di beni e diritti, non-ché alla costituzione di vincoli di destinazione.

Infatti, per tali atti, l’articolo 2, comma 50, deldecreto-legge n. 262 del 2006 stabilisce che “...perquanto non disposto dai commi da 47 a 49 (...) siapplicano, in quanto compatibili, le disposizioni(...) previste dal...” TUS.

Pertanto, il valore globale netto dei beni e deidiritti oggetto di donazione ovvero di trasferimentoa titolo gratuito è maggiorato di un importo pari alvalore complessivo di tutte le donazioni, di tutti gliatti a titolo gratuito e di tutte le costituzioni di vin-coli di destinazione effettuati dal disponente a favo-re del medesimo beneficiario.

È da evidenziare altresì che anche per le donazio-ni, come per le successioni, la riunione delle prece-denti donazioni, degli atti a titolo gratuito e dei vin-coli di destinazione attratti al regime proprio del-l’imposta sulle successioni e donazioni, opera, aisensi dell’articolo 57, comma 1, del TUS, ai solifini dell’applicazione delle franchigie e non ancheper la determinazione della base imponibile allaquale commisurare l’imposta.

Parimenti anche per le donazioni, gli atti a titologratuito e la costituzione di vincoli di destinazione,le franchigie non operano ai fini dell’applicazionedelle imposte ipotecaria e catastale.

Per la registrazione degli atti non assoggettati atassazione in virtù dell’applicazione delle franchi-gie, è dovuta l’imposta in misura fissa. In proposito

si rinvia alle osservazioni formulate nella circolare18 ottobre 2001, n. 91, la quale, nel fornire i primichiarimenti a seguito della soppressione dell’impo-sta sulle successioni e donazioni, al paragrafo 2.2,ha tra l’altro precisato che: “...L’interpretazionesistematica del combinato disposto degli articoli55, 57 comma 1 e 59, del Testo Unico dell’impostasulle successioni e donazioni, approvato con d.lgs.31 ottobre 1990, n. 346, portava a ritenere che pergli atti in questione l’imposta dovuta non potevamai essere inferiore alla misura fissa (...) In conclu-sione, la necessità avvertita dal legislatore di inse-rire nel testo unico numerose disposizioni di carat-tere eccezionale, che individuavano ipotesi di regi-strazione gratuita o con il pagamento dell’impostain misura fissa, lasciava intendere che per la regi-strazione della generalità degli atti di donazionel’imposta era dovuta almeno nella misura fissa...prevista per l’imposta di registro (come peraltro giàaffermato dall’amministrazione

finanziaria nelle risoluzioni n. 350933 del 1990 en. 350642 del 1992)”.

In conclusione, poiché l’articolo 55 del TUS alcomma 1 stabilisce che “gli atti di donazione sonosoggetti a registrazione secondo le disposizioni delTesto unico dell’imposta di registro ..., concernentigli atti da registrare in termine fisso”, deve ritener-si che per la registrazione degli atti di donazione,per i quali è richiesto l’atto pubblico ad substan-tiam, sia dovuta l’imposta di registro in misura fissaai sensi dell’articolo 41, comma 2, del Testo Unicodelle disposizioni concernenti l’imposta di registro,approvato con DPR 26 aprile 1986, n. 131 (diseguito TUR), in base al quale “L’ammontare del-l’imposta principale non può essere in nessun casoinferiore alla misura fissa...”.

5. La costituzione di vincoli di destinazione

5.1 Premessa Nell’articolo 2, comma 49, del decreto-legge n.

262 del 2006, per la prima volta il legislatore forni-sce disciplina fiscale, rilevante ai fini dell’imposi-zione indiretta, alla “costituzione di vincoli di desti-nazione”.

In tale categoria sono riconducibili i negozi giuri-dici mediante i quali determinati beni sono destina-ti alla realizzazione di un interesse meritevole ditutela da parte dell’ordinamento, con effetti segre-gativi e limitativi della disponibilità dei beni mede-simi.

Seppur con effetti diversi, il vincolo di destinazio-ne si realizza, ad esempio, nelle seguenti ipotesi:

• costituzione di un trust; • stipula di un negozio fiduciario;

Page 65: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

LEGGI E CIRCOLARI 65

• costituzione di un fondo patrimoniale (articolo167 del codice civile);

• costituzione, da parte di una società, di un patri-monio destinato ad uno specifico affare (artico-lo 2447-bis del codice civile).

L’effetto segregativo, conseguente alla costituzio-ne del vincolo di destinazione, consiste nel far con-fluire i beni vincolati in un patrimonio separatorispetto al patrimonio del disponente, il quale neperde la libera disponibilità.

Al riguardo, va preliminarmente precisato che laconfluenza dei beni in un patrimonio separato nonè, in ogni caso, funzionale al trasferimento dellaproprietà dei beni vincolati medesimi a favore dideterminati beneficiari.

Si pensi, ad esempio, alla fattispecie trattata all’ar-ticolo 2447-bis del codice civile, in cui una societàenuclea dal proprio patrimonio generale un insiemedi beni (costituenti, in ipotesi, un ramo di azienda),destinandoli allo svolgimento di uno specifico affare.In siffatta ipotesi i beni rimangono pur sempre nellatitolarità della società disponente la quale, tuttavia,potrà avvalersene esclusivamente per la realizzazio-ne dell’affare nei termini preventivamente stabiliti.

In altri casi, al contrario, unitamente all’effettosegregativo, il vincolo implica anche il trasferimen-to di beni ad un soggetto diverso dal disponente.

Le diverse modalità (traslativa e non) con cui l’ef-fetto segregativo viene conseguito rilevano ai finidell’applicazione delle imposte indirette.

Tali imposte, infatti, sono tradizionalmente colle-gate all’intrinseca natura e agli effetti giuridici degliatti da tassare, secondo il principio dettato dall’arti-colo 20 del TUR, il quale, sebbene enunciato inmateria di imposta di registro, deve considerarsiapplicabile in linea di principio anche per le altreimposte indirette (risoluzione 1 agosto 2000, n.126/E; risoluzione 26 aprile 1988, n. 310088).

Con specifico riferimento all’imposta sulle suc-cessioni e donazioni, tale principio comporta lanecessità di verificare, volta per volta, gli effettigiuridici che la costituzione di un vincolo di desti-nazione produce, per modo che l’imposta possaessere assolta solo in relazione a vincoli di destina-zione costituiti mediante trasferimento di beni.

Diversamente, il vincolo realizzato su beni che,seppur separati rispetto al patrimonio del disponen-te, rimangano a quest’ultimo intestati, non può con-siderarsi un atto dispositivo rilevante ai fini dell’ap-plicazione dell’imposta.

Ai fini dell’imposta sulle successioni e donazionisi rende necessario pertanto distinguere le costitu-zioni di vincoli di destinazione produttivi di effettitraslativi, da quelle che, invece, lo stesso effetto nonevidenziano.

La costituzione di un trust, pur comportando unvincolo di destinazione, per le sue rilevanti peculia-rità è trattata specificatamente nel paragrafo 5.4.

5.2 La costituzione di vincoli di destinazione traslativi

La costituzione di un vincolo di destinazioneavente effetto traslativo, sia essa disposta mediantetestamento ovvero effettuata per atto inter vivos, èsoggetta all’imposta sulle successioni e donazioni.

La fattispecie negoziale in esame si sostanzia inun atto dispositivo a titolo gratuito che, privo dellospirito di liberalità proprio delle donazioni, è preor-dinato non all’arricchimento del destinatario deibeni, ma essenzialmente alla costituzione di un vin-colo di destinazione sui beni oggetto di trasferimen-to.

Di regola l’attribuzione dei beni avviene conte-stualmente alla costituzione del vincolo. In tal casol’attribuzione dei beni darà luogo all’applicazionedell’imposta sulle successioni e donazioni.

Qualora, invece, manchi detta contestualità, l’attocon il quale il vincolo viene costituito è assoggetta-to ad imposta di registro in misura fissa, analoga-mente a quanto avviene nell’ipotesi in cui la costi-tuzione del vincolo non dia luogo, in nessun caso,ad alcun effetto traslativo.

A titolo esemplificativo, rientrano tra gli atticostitutivi di vincoli aventi effetti anche traslativi iseguenti negozi:

1) negozio fiduciario: di cui prevalentemente siavvalgono le società fiduciarie disciplinatedalla legge 23 novembre 1939, n. 1966 (recan-te la disciplina in materia di società fiduciariee di revisione), che si propongono di assumerel’amministrazione dei beni per conto di terzi;

2) fondo patrimoniale: nell’ipotesi in cui quest’ul-timo sia costituito “...con beni di un terzo...” o“...di proprietà di uno solo dei coniugi che nonse ne riserva la proprietà”, vale a dire quandola convenzione matrimoniale comporti il trasfe-rimento del diritto di proprietà dei beni conferi-ti in capo a uno o entrambi i coniugi (v.Circolare 30 novembre 2000, n. 221).

Qualora l’atto costitutivo del vincolo comportianche il trasferimento della proprietà del bene, l’ali-quota d’imposta applicabile si determina con riferi-mento al rapporto di parentela o di coniugio even-tualmente intercorrente tra il disponente e il desti-natario dell’attribuzione, secondo i criteri indivi-duati in precedenza.

Occorre altresì considerare che, al momento dellaestinzione del vincolo di destinazione, i beni che vierano assoggettati possono essere ritrasferiti in capoa determinati soggetti diversi. Si pensi ad un nego-

Page 66: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

CONDOMINIO GIURIDICO66

zio stipulato a scopo di garanzia che preveda il tra-sferimento della proprietà di un bene a favore delcreditore e la successiva restituzione del medesimo,quando il debito sarà stato pagato; ovvero al venirmeno di un fondo patrimoniale per annullamento,scioglimento o cessazione degli effetti civili delmatrimonio con attribuzione dei beni in proprietà aifigli per disposizione del giudice (articolo 171,terzo comma, codice civile).

Tali successive attribuzioni di beni sono soggettead autonoma imposizione, a seconda degli effettigiuridici prodotti, indipendentemente da ogni pre-cedente imposizione.

Pertanto, nell’ipotesi in cui il bene trasferito insede di costituzione del vincolo debba essere suc-cessivamente ritrasferito a terzi si verificherà che:

• il primo negozio traslativo della proprietà saràassoggettato all’imposta sulle successioni edonazioni;

• il secondo trasferimento, in base alla sua naturagiuridica, sarà anch’esso assoggettato all’impo-sta sulle successioni e donazioni ovvero all’im-posta di registro.

5.3 La costituzione di vincoli di destinazionenon traslativi

La costituzione di vincoli non traslativi non è sog-getta all’imposta sulle successioni e donazioni inquanto tale imposta è dovuta esclusivamente sui“...trasferimenti di beni e diritti...” (articolo 1 delTUS). Detta costituzione sconta, tuttavia, l’impostadi registro in misura fissa, ordinariamente previstaper gli atti privi di contenuto patrimoniale (articolo11 della Tariffa, Parte prima, allegata al Testo Unicoconcernente l’imposta di registro, approvato conDPR 26 aprile 1986, n. 131, di seguito TUR).

Tra gli atti in esame rientra, ad esempio, il fondopatrimoniale nell’ipotesi in cui la costituzione delvincolo non comporti il trasferimento dei beni. Ciòaccade, in particolare, quando il fondo è costituitocon beni di proprietà di entrambi i coniugi ovveroqualora sia costituito con beni di proprietà di unosolo dei coniugi e nell’atto costitutivo del fondo siaespressamente stabilito che la proprietà rimane incarico allo stesso conferente (in tal senso v. anche laCircolare n. 221 del 2000).

Parimenti, non produce effetto traslativo la costi-tuzione, da parte di una società, di un patrimoniodestinato ad uno specifico affare (articolo 2447-bisdel codice civile).

5.4 Trust 5.4.1 Premessa

Come accennato, l’articolo 2, comma 47, deldecreto-legge n. 262 del 2006, convertito, con

modificazioni e integrazioni, dalla legge n. 286 del2006, istituisce l’imposta sulle successioni e dona-zioni, estendendo l’ambito applicativo della stessaalla “costituzione di vincoli di destinazione”.

Tra i vincoli di destinazione rientra anche la costi-tuzione di trust, con la conseguenza che la discipli-na recata dal predetto decreto-legge rappresenta ilprimo approccio sistematico della normativa nazio-nale in ordine alle modalità di applicazione delleimposte indirette al trust.

In via preliminare, si richiamano in questa sede ichiarimenti forniti dalla scrivente con la circolare 6agosto 2007, n. 48.

Ciò detto, si osserva che il trust si differenziadagli altri vincoli di destinazione, in quanto com-porta la segregazione dei beni sia rispetto al patri-monio personale del disponente (disponente), siarispetto a quello dell’intestatario di tali beni (tru-stee).

Conseguentemente, detti beni confluiscono in unpatrimonio a sé stante, di cui risulta intestatario iltrustee (articolo 12 della Convenzione dell’Aja),che di fatto non appartiene né al patrimonio deldisponente (che ha costituito su di esso il vincolo)né al patrimonio dello stesso trustee (che puòdisporne limitatamente alla sua gestione).

In sostanza, i beni del trust costituiscono un patri-monio con una specifica autonomia giuridica rispet-to a quello del disponente e del trustee. Ciò chepalesa una caratteristica tipica del trust, non comu-ne alle altre ipotesi di costituzione di vincoli didestinazione.

In particolare, l’autonomia giuridica del trustrispetto al patrimonio personale del trustee, fa sìche i beni costituiti in trust:

• non sono aggredibili dai creditori personali deltrustee;

• non concorrono alla formazione della massaereditaria del defunto in caso di morte del tru-stee;

• non rientrano, ad alcun titolo, nel regime patri-moniale legale della famiglia del trustee, qualo-ra, ovviamente, quest’ultimo sia coniugato;

• non sono legittimamente utilizzabili per finalitàdivergenti rispetto a quelle predeterminate nel-l’atto istitutivo del trust. Tale caratteristica ponein ulteriore evidenza la differenza intercorrentetra il trust ed altri negozi costitutivi di vincoli didestinazione. Si pensi, ad esempio, al negoziofiduciario, il quale, sebbene dia luogo ad effettisegregativi dei beni oggetto dell’intestazionefiduciaria, non impedisce al fiduciario didisporre dei beni a lui intestati persino contro lavolontà del fiduciante medesimo, fatta salva, intal caso, la sua responsabilità per inadempimen-

Page 67: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

LEGGI E CIRCOLARI 67

to agli obblighi contrattuali. La visione autonoma del trust è, del resto, confer-

mata dallo stesso legislatore il quale, ai fini delleimposte sui redditi, ha espressamente inserito iltrust tra i soggetti passivi dell’imposta sul redditodelle società (articolo 73, del Testo Unico dell’im-posta sui redditi, approvato con DPR 22 dicembre1986, n. 917, di seguito TUIR).

5.4.2 Costituzione di beni in trust: rilevanza ai finidell’imposta sulle successioni e donazioni

La costituzione di beni in trust rileva, in ognicaso, ai fini dell’applicazione dell’imposta sullesuccessioni e donazioni, indipendentemente daltipo di trust.

Pertanto, anche nel trust auto-dichiarato, in cui ilsettlor assume le funzioni di trustee, l’attribuzionedei beni in trust, pur in assenza di formali effetti tra-slativi, deve essere assoggettato all’imposta sullesuccessioni e donazioni.

Tale affermazione trae giustificato motivo dallanatura patrimoniale del conferimento in trust non-ché dall’effetto segregativo che esso produce suibeni conferiti indipendentemente dal trasferimentoformale della proprietà e, da ultimo, dal complessi-vo trattamento fiscale del trust che esclude dallatassazione il trasferimento dei beni a favore deibeneficiari.

Come affermato nella circolare n. 48 del 2007, iltrust si sostanzia in un rapporto giuridico comples-so con un’unica causa fiduciaria che caratterizzatutte le vicende del trust (istituzione, dotazionepatrimoniale, gestione, realizzazione dell’interessedel beneficiario, raggiungimento dello scopo).

L’unicità della causa fa sì che l’imposta sulle suc-cessioni e donazioni dovuta sulla costituzione divincoli di destinazione debba essere corrisposta almomento della segregazione del patrimonio nellamisura dell’8 per cento.

Ciò accade, ad esempio, nelle seguenti ipotesi: • trust costituito nell’interesse di soggetti che non

sono legati al disponente da alcun vincolo diparentela;

• trust di scopo, gestito per realizzare un determi-nato fine, senza indicazione di beneficiariofinale;

• trust costituito nell’interesse di soggetti generi-camente indicati e non identificabili in relazio-ne al grado di parentela.

Nell’ipotesi di trust costituito nell’interesse diuno o più beneficiari finali, anche se non individua-ti, il cui rapporto di parentela con il disponente siadeterminato, l’aliquota d’imposta si applica conriferimento al rapporto di parentela intercorrente trail disponente e il beneficiario e non a quello inter-

corrente tra il disponente e il trustee (v. Circolare n.48 del 2007).

Qualora la disposizione segregativa sia generica,tale da non consentire l’individuazione del soggettobeneficiario, non è consentito usufruire delle fran-chigie, posto che queste rilevano con riferimento aciascun beneficiario tenendo conto delle disposizio-ni precedentemente poste in essere in suo favoredallo stesso disponente.

Da quanto esposto discende che la devoluzione aibeneficiari (e non a terzi in genere) dei beni vinco-lati in trust non realizza, ai fini dell’imposta sullesuccessioni e donazioni, un presupposto impositivoulteriore; i beni, infatti, hanno già scontato l’impo-sta sulla costituzione del vincolo di destinazione almomento della segregazione in trust, funzionaleall’interesse dei beneficiari.

Al fine della individuazione dei soggetti passivitenuti al pagamento dell’imposta, occorre far riferi-mento all’articolo 5, comma 1, del TUS, in base alquale: “L’imposta è dovuta dagli eredi e dai legata-ri per le successioni, dai donatari per le donazionie dai beneficiari per le altre liberalità tra vivi”.

Ciò posto, il soggetto passivo dell’imposta sullesuccessioni e donazioni è il trust, in quanto imme-diato destinatario dei beni oggetto della disposizio-ne segregativa.

Infine, si ribadisce quanto precisato con la circo-lare n. 48 del 2007 (par. 5.1) in riferimento all’ipo-tesi in cui i beni siano costituiti in trust successiva-mente all’istituzione del trust medesimo. In taleipotesi l’istituzione del trust è un atto privo di con-tenuto patrimoniale, da assoggettare, se redatto peratto pubblico o scrittura privata autenticata, all’im-posta di registro in misura fissa ai sensi dell’artico-lo 11 della Tariffa, Parte prima, allegata al TUR.

5.4.3 Rilevanza delle operazioni effettuate duranteil trust

Come precisato nella circolare n. 48 del 2007(par. 5.4) rivestono distinto rilievo le operazionicompiute durante la vita del trust. Infatti, il tratta-mento applicabile ai fini delle imposte indirette vaindividuato di volta in volta, a seconda degli effettigiuridici prodotti dai singoli atti posti in essere daltrustee.

Ad esempio, se la disposizione fosse una cessio-ne a titolo oneroso, sarebbe soggetta all’imposta diregistro nella misura ordinariamente prevista dalTUR.

6. Imposte ipotecaria e catastaleGli atti inter vivos o mortis causa riconducibili

nell’ambito dell’imposta sulle successioni e dona-zioni che comportino il trasferimento di beni immo-

Page 68: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

CONDOMINIO GIURIDICO68

bili o diritti reali immobiliari, sono altresì soggettiall’applicazione delle imposte ipotecaria e catasta-le.

Queste ultime imposte sono dovute, rispettiva-mente, per la formalità della trascrizione di tali attie per la loro voltura catastale, secondo le modalitàstabilite dal Testo Unico delle imposte ipotecaria ecatastale, approvato con DLGS. 31 ottobre 1990, n.347 (di seguito TUIC).

In particolare, le imposte ipotecaria e catastalesono dovute con l’aliquota proporzionale, paririspettivamente al 2 e all’1 per cento, solo per ledisposizioni e gli atti ad effetto traslativo.

La base imponibile alla quale commisurare dettealiquote è determinata ai sensi degli articoli 2 e 10del TUIC.

Al riguardo, relativamente alle modalità di appli-cazione delle imposte ipotecaria e catastale alla tra-scrizione e voltura dei trasferimenti di beni immo-bili o diritti reali immobiliari derivanti da vincoli didestinazione, occorre precisare che tali imposte siapplicano in misura proporzionale nei seguenti casi:

• costituzione di vincolo di destinazione coneffetti traslativi;

• successivo trasferimento dei beni in seguito alloscioglimento del vincolo;

• trasferimenti eventualmente effettuati durantela vigenza del vincolo.

La peculiarità del trust rispetto agli altri vincoli didestinazione, che ha ispirato le considerazioni svol-te in precedenza, non rileva anche ai fini delleimposte ipotecaria e catastale le quali, quindi, anchein caso di trust, sono dovute in misura proporziona-le con esclusivo riferimento agli atti ad effetto tra-slativo.

Da ultimo si rende opportuna una breve precisa-zione tesa a distinguere due differenti ipotesi di tra-scrizione, e cioè:

• trascrizione dei vincoli di destinazione costitui-ti per scopi meritevoli di tutela prevista, seppu-re in via facoltativa, dall’articolo 2645-ter delcodice civile;

• trascrizione, ai sensi dell’articolo 2643 delcodice civile, dei contratti che comportano iltrasferimento della proprietà di immobili o dialtri diritti reali immobiliari, tra i quali la costi-tuzione di vincoli di destinazione con effetti tra-slativi.

Mentre la trascrizione di cui all’articolo 2645-terdel codice civile ha la funzione di rendere opponi-bile ai terzi il vincolo di destinazione, la trascrizio-ne di cui all’articolo 2643 del codice civile, invece,ha la funzione, ai sensi dell’articolo 2644 del codi-ce civile, di risolvere i conflitti tra più acquirenti diuguali diritti sullo stesso bene.

Pertanto, la trascrizione di cui all’articolo 2645-ter del codice civile può essere richiesta anche nel-l’ipotesi di costituzione di vincoli che non abbianoeffettivi traslativi, posta la specifica finalità cheessa persegue.

Invece, nella diversa ipotesi di costituzione divincoli di destinazione ad effetti traslativi, la tra-scrizione di cui all’articolo 2645-ter del codice civi-le costituisce un’ulteriore formalità rispetto alla tra-scrizione effettuata in base all’articolo 2643 delcodice civile.

Per la trascrizione effettuata ai sensi dell’articolo2645-ter del codice civile è dovuta l’imposta ipote-caria in misura fissa (Circolare 7 agosto 2006, n.5/T).

In ultimo, si osserva che una specifica disciplinain materia di trascrizione è dettata dall’articolo2647 del codice civile con riguardo al fondo patri-moniale avente ad oggetto beni immobili o dirittireali immobiliari.

In base a tale disciplina, per il fondo patrimonia-le deve essere effettuata una sola trascrizione, per laquale è dovuta l’imposta ipotecaria in misura fissao proporzionale, a seconda che lo stesso comporti omeno un trasferimento di beni (v. Circolare n. 221del 2000).

7. Determinazione della base imponibile

7.1 Successioni L’articolo 2, comma 48, del decreto-legge n. 262

del 2006 prevede che, ai fini dell’applicazione del-l’imposta alle successioni, la base imponibile èdeterminata con riferimento al “valore complessivonetto dei beni” devoluti a ciascun beneficiario(erede o legatario).

Le modalità di determinazione del predetto valo-re complessivo netto sono precisate nell’articolo 8,commi 1 e 3, del TUS.

In particolare, il comma 1 dispone che: • il valore complessivo, alla data di apertura della

successione, dei beni e diritti che compongonol’attivo ereditario va determinato secondo ledisposizioni degli articoli da 14 a 19 del TUS;

• dal valore complessivo dell’asse ereditariodevono essere sottratte le passività deducibilidisciplinate dagli articoli da 20 a 24 del TUS;

• dal valore complessivo vanno, inoltre, sottrattigli oneri diversi da quelli indicati nell’articolo46, comma 3, del TUS, vale a dire gli oneri acarico dell’erede o legatario che abbiano peroggetto prestazioni che non siano rivolte a sog-getti terzi determinati individualmente.

Il successivo comma 3 del predetto articolo stabi-lisce altresì che:

Page 69: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

LEGGI E CIRCOLARI 69

• il valore dell’eredità o delle quote ereditarie èdeterminato al netto dei legati e degli altri oneriche le gravano. Quindi, dal valore complessivodeterminato secondo le modalità illustrate dalcomma 1 dell’articolo 8, vanno sottratte anchetali disposizioni;

• analogamente, il valore dei legati è determinatoal netto degli oneri dai quali sono gravati. Alriguardo si precisa che, ai sensi dell’articolo 46,comma 3 del TUS, gli oneri aventi per oggettoprestazioni a soggetti terzi determinati indivi-dualmente sono da considerare legati disposti infavore del beneficiario e sono, quindi, soggettiall’applicazione dell’imposta secondo le moda-lità precisate per i legati. Sono, inoltre, conside-rate legati anche le fattispecie di cui all’articolo46, commi 1 e 2, del TUS (riconoscimento diappartenenza a terzi di beni ricompresi nell’as-se ereditario; riconoscimento di debito).

Ai sensi dell’articolo 9, comma 2, del TUS, siconsiderano compresi nell’attivo ereditario“...denaro, gioielli e mobilia per un importo pari aldieci per cento del valore globale netto imponibiledell’asse ereditario...”.

7.2 Donazioni, atti a titolo gratuito e costituzionedi vincoli di destinazione

Con riferimento alle donazioni, agli altri atti atitolo gratuito e alla costituzione di vincoli di desti-nazione, l’articolo 2, comma 49, del decreto-leggen. 262 del 2006 e successive modificazioni e inte-grazioni, prevede che l’imposta si applica al“...valore globale dei beni e dei diritti al netto deglioneri da cui è gravato il beneficiario diversi daquelli indicati dall’articolo 58, comma 1, del citatotesto unico di cui al decreto legislativo 31 ottobre1990, n. 346, ovvero, se la donazione è fatta con-giuntamente a favore di più soggetti o se in unostesso atto sono compresi più atti di disposizione afavore di soggetti diversi, al valore delle quote odiritti attribuiti...”.

Pertanto, ai fini della determinazione della baseimponibile alla quale commisurare l’imposta didonazione è necessario detrarre dal valore dei benie diritti donati l’ammontare degli oneri diversi daquelli di cui all’articolo 58, comma 1, del TUS, valea dire gli oneri posti a carico del donatario e aventiper oggetto prestazioni che non siano rivolte a sog-getti terzi determinati individualmente.

Invece, gli oneri di cui all’articolo 58, comma 1,del TUS, consistenti in prestazioni a favore di sog-getti terzi determinati individualmente si considera-no, ai fini dell’applicazione dell’imposta, donazionieffettuate a favore di questi ultimi soggetti.

La disposizione di cui all’articolo 58, comma 1,

del TUS, si applica anche nell’ipotesi in cui i pre-detti oneri siano apposti ad un atto a titolo gratuitoo alla costituzione di un vincolo di destinazione.

7.3 Disposizioni comuni alle successioni e dona-zioni

7.3.1 L’avviamento Ai fini della determinazione della base imponibi-

le, il valore globale dell’asse ereditario in cui sianoincluse aziende, azioni o quote sociali, deve essereassunto al netto dell’avviamento (“Resta comunqueferma l’esclusione dell’avviamento...”: articolo 8,comma 1-bis, del TUS, introdotto dall’articolo 1,comma 78, lett. b), della legge finanziaria 2007).

La norma citata conferma l’intendimento del legi-slatore, già precedentemente manifestato con l’in-serimento negli articoli 15 e 16 del TUS, della pre-visione di esclusione dell’avviamento dal computodella base imponibile alla quale commisurare l’im-posta dovuta per le donazioni di aziende, di azioni,obbligazioni, altri titoli e quote sociali (articolo 69,comma 1, lettere g), h) ed i), della legge 21 novem-bre 2000, n. 342).

Peraltro, la regola dell’esclusione dell’avviamentoai fini della determinazione della base imponibile èestesa alle donazioni, agli altri atti a titolo gratuito ealla costituzione di vincoli di destinazione, in quantoanche a tali atti sono applicabili i citati articoli 15 e16 del TUS (articoli 2, comma 50, del decreto-leggen. 262 del 2006 e 56, comma 4, del TUS).

7.3.2 Valore degli immobili L’articolo 14 del TUS stabilisce, tra l’altro, che

“La base imponibile relativamente agli immobilicompresi nell’attivo ereditario, è determinata assu-mendo: a) per la piena proprietà, il valore venale incomune commercio del bene; ...”.

La norma va coordinata con la previsione di cuiall’articolo 34, comma 5, del TUS, che preclude larettifica di valore da parte degli uffici dell’Agenzianell’ipotesi in cui il valore dichiarato sia almenopari al c.d. “valore tabellare”.

L’applicazione del limite di rettifica è esclusa peri “...terreni per i quali gli strumenti urbanistici pre-vedono la destinazione edificatoria...”.

Si tratta di quei terreni utilizzabili a scopo edifi-catorio “...in base allo strumento urbanistico gene-rale adottato dal comune, indipendentemente dal-l’approvazione della regione e dall’adozione distrumenti attuativi del medesimo...”, secondo ladefinizione contenuta nell’articolo 36, comma 2,del decreto-legge n. 223 del 2006.

Il citato articolo 34, comma 5, del TUS, si appli-ca anche:

Page 70: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

CONDOMINIO GIURIDICO70

• alle donazioni (articolo 56, comma 4, del TUS); • agli altri atti a titolo gratuito e alla costituzione

di vincoli di destinazione (articoli 2, comma 50,del decreto legge n. 262 del 2006 e 56, comma4, del TUS).

Inoltre, si precisa che gli atti di donazione, glialtri atti a titolo gratuito e la costituzione di vincolidi destinazione aventi ad oggetto immobili ad usoabitativo, non rientrano nella previsione di cuiall’articolo 1, comma 497, della legge 23 dicembre2005, n. 266. Infatti, tale norma, per la determina-zione della base imponibile delle cessioni di beniimmobili ad uso abitativo poste in essere nei con-fronti di persone fisiche, rinvia all’articolo 52,commi 4 e 5, del TUR e non anche alle disposizio-ni che, sebbene di contenuto analogo, regolanol’imposta sulle successioni e donazioni.

Pertanto, per i predetti atti sono in ogni caso con-fermati i limiti al potere di accertamento da partedegli uffici, previsti dall’articolo 34, comma 5, delTUS sopra richiamato.

8. Agevolazioni

8.1. Premessa In materia di agevolazioni fiscali, per effetto del

rinvio operato dall’articolo 2, comma 50, del decre-to-legge n. 262 del 2006 al Testo unico n. 346 del1990 “nel testo vigente alla data del 24 ottobre2001”, trovano applicazione:

• le disposizioni dell’articolo 3 del TUS, chedisciplinano i trasferimenti non soggetti all’im-posta sulle successioni e donazioni, tra i qualivanno ricompresi anche gli atti a titolo gratuitoe la costituzione di vincoli di destinazione. Atitolo esemplificativo sono da ricordare quelli afavore: - dello Stato, delle Regioni, delle Province e deiComuni; - degli enti pubblici e delle fondazioni o asso-ciazioni legalmente riconosciute, che hannocome scopo esclusivo l’assistenza, lo studio, laricerca scientifica, l’educazione, l’istruzione oaltre finalità di pubblica utilità (Risoluzione 29ottobre 1998, n. 160; Circolare 11 febbraio2000, n. 22); - di enti pubblici e fondazioni legalmente rico-nosciuti diversi da quelli indicati al comma 1,sempre che i trasferimenti siano stati dispostiper finalità di assistenza, studio, ricerca scienti-fica, educazione ed istruzione e di altra pubbli-ca utilità e che i soggetti beneficiari dimostrinol’effettiva destinazione dei beni ricevuti allefinalità dell’ente; - delle organizzazioni non lucrative di utilità

sociale (ONLUS) (Circolare 26 giugno 1998, n.168); - degli enti che perseguono il fine di culto cat-tolico e altre confessioni religiose (Risoluzione8 luglio 1991, n. 465062); - degli enti pubblici esteri e delle fondazioni eassociazioni costituite all’estero, a condizionedi reciprocità; - movimenti e partiti politici; - dei discendenti e del coniuge, effettuati anchetramite patti di famiglia e aventi ad oggettoaziende o rami di esse, quote sociali e azioni.

• le disposizioni dell’articolo 9, comma 1, delTUS, che escludono dall’attivo ereditario i benied i diritti non soggetti all’imposta sulle succes-sioni e donazioni; rientrano nell’ambito appli-cativo dell’articolo 9, comma 1, i seguenti benie diritti: - i beni ed i diritti per i quali non ricorre il cri-terio della territorialità (v. articolo 2 del TUS); - i beni ed i diritti di cui all’articolo 12 del TUS,tra i quali sono da ricomprendere, ad esempio, icrediti ceduti allo Stato entro la data di presen-tazione della dichiarazione di successioneoppure i titoli del debito pubblico, tra i quali siintendono compresi i buoni ordinari del tesoro ei certificati di credito del tesoro; - i beni culturali di cui all’articolo 13 del TUS.

L’esenzione disposta per i trasferimenti di cuiall’articolo 3 del TUS è prevista anche per le impo-ste ipotecaria e catastale (articolo 1, comma 2 e 10,comma 3 del TUIC).

Inoltre, come si è già accennato in precedenza (v.paragrafo 3.2), dal tenore letterale della disposizio-ne recata dall’articolo 2, comma 50, del decreto-legge n. 262 del 2006, si evince che la reviviscenzadelle norme vigenti alla data del 24 ottobre 2001concerne esclusivamente le disposizioni dettate dalTUS. Trovano comunque applicazione, invece, ledisposizioni dettate in materia da altre disposizionidi legge. Ferma rimanendo l’applicazione di que-st’ultime, sono da intendersi abrogate le modifichee le integrazioni apportate al TUS successivamenteal 24 ottobre 2001.

Peraltro, l’autonoma rilevanza delle disposizionidettate dal TUS, rispetto a quelle previste da altredisposizioni di legge, rappresenta un principio giàcodificato nell’articolo 62 dello stesso TUS, in baseal quale “Restano ferme le agevolazioni previste daaltre disposizioni di legge”.

Ne consegue che sono fatte salve le agevolazionipreviste, in materia di successioni e donazioni, danorme distinte rispetto al TUS.

In particolare, trovano tuttora attuazione le normedi favore introdotte dalle seguenti disposizioni di

Page 71: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

LEGGI E CIRCOLARI 71

legge in materia di: • acquisto della cd. ‘prima casa’ (articolo 69,

comma 3 della legge 21 novembre 2000, n. 342e successive modificazioni e integrazioni);

• trasferimenti effettuati nei territori montani(articolo 9, comma 5, del DPR 29 settembre1973, n. 601, articolo 9, comma 5; Risoluzione5 gennaio 1988, n. 300997 e Circolare 21dicembre 1990, n. 85);

• aziende agricole ubicate in comunità montane(articolo 5-bis della legge 31 gennaio 1994, n.97; Circolare 31 gennaio 2002, n. 13);

• imprenditoria giovanile in agricoltura (articolo 14della legge 15 dicembre 1998, n. 441; Circolari 27maggio 2002, n. 157; 24 maggio 2000, n. 109 eRisoluzione 5 maggio 2000, n. 53).

8.2 Agevolazione prima casa Alla luce delle argomentazioni svolte nel paragra-

fo precedente, l’agevolazione di cui all’articolo 69,commi 3 e 4, della legge 21 novembre 2000, n. 342,concernente l’applicazione in misura fissa delleimposte ipotecarie e catastali, risulta tuttora appli-cabile ai trasferimenti “...della proprietà di case diabitazione non di lusso e per la costituzione o il tra-sferimento di diritti immobiliari relativi alle stesse,derivanti da successioni o donazioni, quando, incapo al beneficiario ovvero, in caso di pluralità dibeneficiari, in capo ad almeno uno di essi, sussista-no i requisiti e le condizioni previste in materia diacquisto della prima abitazione dall’articolo 1,comma 1, quinto periodo, della tariffa, parte prima,allegata al testo unico delle disposizioni concer-nenti l’imposta di registro, approvato con decretodel Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n.131...”.

È opportuno precisare che la predetta agevolazio-ne c.d. “prima casa” comporta esclusivamente l’ap-plicazione in misura fissa delle imposte ipotecaria ecatastale, non anche il riconoscimento di alcunbeneficio per quanto attiene l’applicazione dell’im-posta sulle successioni e donazioni.

Occorre precisare, altresì, che a seguito del ripri-stino dell’imposta sulle successioni e donazionidisposto dall’articolo 2, comma 47, del decreto-legge n. 262 del 2006, convertito, con modificazio-ni, dalla legge n. 286 del 2006, ai trasferimenti inparola non si applica - come per il passato - l’impo-sta di registro, bensì l’imposta sulle successioni edonazioni.

Tale novità fa sì che non sia più attuale la precisa-zione fornita con circolare 12 agosto 2005, n. 38,circa l’applicabilità dell’agevolazione prevista, aifini dell’imposta di registro, per i trasferimentiaventi ad oggetto la prima casa qualora detto trasfe-

rimento avvenga con atto di donazione. Si consideri, peraltro, che il predetto articolo 69,

commi 3 e 4, reca una norma speciale agevolativanon suscettibile di interpretazione estensiva, che,quindi, non è applicabile agli atti a titolo gratuito ealla costituzione di vincoli di destinazione nonespressamente contemplati dalla norma stessa.

Per ulteriori chiarimenti circa le modalità diapplicazione dell’agevolazione in parola si rinvia,ove tuttora compatibili, alle istruzioni amministrati-ve impartite con circolari 12 agosto 2005, n. 38; 7maggio 2001, n. 44; 1 marzo 2001, n. 19; 16 genna-io 2000, n. 207.

8.3 Esenzione per i trasferimenti di aziende epartecipazioni sociali

8.3.1. Premessa L’articolo 1, comma 78, lett. a), della legge finan-

ziaria per il 2007, ha inserito nell’articolo 3 delTUS, il comma 4-ter, in tal modo ampliando ilnovero delle fattispecie esenti dall’imposta sullesuccessioni e donazioni.

Il comma 4-ter, entrato in vigore il 1° gennaio2007, stabilisce che “I trasferimenti, effettuatianche tramite i patti di famiglia di cui agli articoli768-bis e seguenti del codice civile a favore deidiscendenti, e di aziende o rami di esse, di quotesociali e di azioni non sono soggetti all’imposta. Incaso di quote sociali e azioni di soggetti di cuiall’articolo 73, comma 1, lettera a), del testo unicodelle imposte sui redditi, di cui al decreto delPresidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n.917, il beneficio spetta limitatamente alle parteci-pazioni mediante le quali è acquisito o integrato ilcontrollo ai sensi dell’articolo 2359, primo comma,numero 1), del codice civile. Il beneficio si applicaa condizione che gli aventi causa proseguanol’esercizio dell’attività d’impresa o detengano ilcontrollo per un periodo non inferiore a cinqueanni dalla data del trasferimento, rendendo, conte-stualmente alla presentazione della dichiarazionedi successione o all’atto di donazione, appositadichiarazione in tal senso. mancato rispetto dellacondizione di cui al periodo precedente comportala decadenza dal beneficio, il pagamento dell’im-posta in misura ordinaria, della sanzione ammini-strativa prevista dall’articolo 13 del decreto legi-slativo 18 dicembre 1997, n. 471, e degli interessi dimora decorrenti dalla data in cui l’imposta medesi-ma avrebbe dovuto essere pagata”.

L’articolo 1, comma 31, della legge 24 dicembre2007, n. 244 (finanziaria per il 2008), ha estesol’agevolazione in parola anche ai trasferimenti diaziende o rami di esse, nonché di azioni o quote

Page 72: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

CONDOMINIO GIURIDICO72

sociali effettuati in favore del coniuge del dantecausa, con decorrenza dal 1° gennaio 2008, data dientrata in vigore della predetta legge finanziaria peril 2008 (articolo 3, comma 164).

Sono, quindi, esenti dall’imposta sulle successio-ni e donazioni i trasferimenti di aziende o rami diesse, di azioni e quote sociali, attuati in favore deidiscendenti e del coniuge mediante disposizionimortis causa, donazioni, atti a titolo gratuito ocostituzione di vincoli di destinazione, nonchémediante patti di famiglia di cui agli articoli 768-bise seguenti del codice civile.

La norma in esame è volta a favorire il passaggiogenerazionale delle aziende di famiglia e, pertanto,non può considerarsi applicabile al trasferimento diquei titoli che, per loro natura, non permettono diattuare tale passaggio (ad esempio, titoli obbliga-zionari).

Per analoghi motivi, l’esenzione non può trovareapplicazione nei casi in cui beneficiario sia un sog-getto societario o una persona fisica che non sia“discendente”o “coniuge” del dante causa.

8.3.2 Condizioni per l’applicabilità dell’esenzione L’applicazione del regime di favore di cui all’ar-

ticolo 3, comma 4-ter, del TUS concerne i trasferi-menti a favore dei discendenti o del coniuge di:

• aziende o rami di esse; • quote sociali e azioni. Nell’ipotesi in cui oggetto del trasferimento siano

quote sociali o azioni emesse dai soggetti di cuiall’articolo 73, comma 1, lettera a), del TUIR e cioè“...società per azioni e in accomandita per azioni,società a responsabilità limitata, società cooperati-ve e società di mutua assicurazione residenti nelterritorio dello Stato...”, l’esenzione spetta per ilsolo trasferimento di partecipazioni “...mediante lequali è acquisito o integrato il controllo ai sensidell’articolo 2359, primo comma, n. 1), del codicecivile”.

In base al tenore letterale della disposizione incommento, si evince che l’imposta sulle successio-ni e donazioni non si applica ogniqualvolta il trasfe-rimento riguardi partecipazioni in società di perso-ne, purché, ovviamente, ricorrano gli ulteriorirequisiti indicati dall’articolo 3, comma 4-ter, delTUS.

Viceversa, nell’ipotesi in cui il trasferimentoabbia ad oggetto azioni o quote di partecipazione insocietà di capitali, l’agevolazione in parola trovaapplicazione qualora il beneficiario del trasferimen-to, per effetto di quest’ultimo, possa disporre delcontrollo della società in base all’articolo 2359,primo comma, n. 1), del codice civile (maggioranzadei voti esercitabili in assemblea ordinaria).

Al riguardo, valgano i seguenti esempi: • Tizio possiede una partecipazione pari al 60 per

cento del capitale sociale di Alfa s.p.a., cheintende donare separatamente ed in parti ugualia ciascuno dei suoi tre figli. In tal caso non siapplica l’agevolazione di cui all’articolo 3,comma 4-ter, del TUS, in quanto nessun dona-tario potrebbe esercitare il controllo di cuiall’articolo 2359, primo comma, n. 1), del codi-ce civile;

• l’agevolazione in parola si applica, invece, qua-lora, nell’esempio di cui sopra, Tizio doni l’in-tero pacchetto azionario posseduto ai suoi trefigli in comproprietà tra loro. In tal caso, in baseall’articolo 2347 del codice civile, i diritti deicomproprietari sono esercitati da un rappresen-tante comune, il quale disporrà della maggio-ranza dei voti esercitabili in assemblea ordina-ria;

• Tizio detiene una partecipazione pari al 10 percento del capitale sociale di Alfa s.n.c. chedona, in parti uguali e separate, ai suoi tre figli.In tal caso, i trasferimenti non sono soggettiall’imposta sulle successioni e donazioni.

Per godere dell’agevolazione in trattazione, èaltresì necessario che “...gli aventi causa prosegua-no l’esercizio dell’attività d’impresa o detengano ilcontrollo per un periodo non inferiore a cinqueanni dalla data del trasferimento, rendendo, conte-stualmente alla presentazione della dichiarazionedi successione o all’atto di donazione, appositadichiarazione in tal senso”.

Di conseguenza, il beneficiario del trasferimentodi azienda o di rami di esse, di quote sociali e diazioni non è tenuto a corrispondere l’imposta sullesuccessioni e donazioni a condizione che per unperiodo non inferiore a cinque anni dalla data deltrasferimento:

• prosegua l’attività d’impresa: la prosecuzionedell’attività riguarda tutte le ipotesi in cui il tra-sferimento abbia avuto ad oggetto aziende orami di esse;

• detenga il controllo societario: questa ipotesi,evidentemente, ricorre ogniqualvolta il trasferi-mento abbia ad oggetto quote sociali e azioni disoggetti di cui all’articolo 73, comma 1, letteraa), del TUIR.

In ogni caso, per fruire dell’agevolazione è neces-sario che gli aventi causa rendano apposita dichia-razione nell’atto di donazione o nella dichiarazionedi successione circa la loro volontà di proseguirel’attività di impresa ovvero di mantenere il control-lo societario.

Il mancato rispetto di una delle predette condizio-ni comporta la decadenza dall’agevolazione fruita

Page 73: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

LEGGI E CIRCOLARI 73

e, quindi, il pagamento dell’imposta nella misuraordinaria nonché della sanzione amministrativa pre-vista dall’articolo 13 del decreto legislativo 18dicembre 1997, n. 471, e degli interessi di moradecorrenti dalla data in cui l’imposta medesimaavrebbe dovuto essere pagata.

La decadenza dal beneficio può verificarsi anchein modo parziale, come, ad esempio, nell’ipotesi incui il beneficiario, nel quinquennio, ceda un ramodell’azienda.

In tal caso la decadenza dal beneficio si verificalimitatamente al ramo di azienda trasferito, purché,per la parte d’azienda non trasferita, il cedente pro-segua l’esercizio dell’attività d’impresa.

Il conferimento dell’azienda o della partecipazio-ne in un’altra società non è causa di automaticadecadenza all’agevolazione.

Il conferimento, ai fini del mantenimento del-l’agevolazione in parola, può essere assimilato,infatti, al proseguimento dell’esercizio dell’attivitàd’impresa.

In particolare la condizione della prosecuzionedell’attività d’impresa è da intendersi assolta nel-l’ipotesi in cui, prima del decorso di cinque annidalla donazione o successione:

• il beneficiario conferisca l’azienda in una socie-tà di persone, indipendentemente dal valoredella partecipazione ricevuta a fronte del confe-rimento;

• il beneficiario conferisca l’azienda in una socie-tà di capitali, purché, in tal caso, le azioni oquote assegnategli a fronte del conferimentoconsentano di conseguire o integrare il control-lo ai sensi dell’articolo 2359, primo comma, n.1), del codice civile.

Parimenti, deve intendersi assolto il requisitodella prosecuzione dell’attività d’impresa nell’ipo-tesi di:

• trasformazione, fusione o scissione che dianoorigine a società di persone ovvero incidanosulle stesse, a prescindere dal valore della quotadi partecipazione assegnata al socio;

• trasformazione, fusione o scissione che dianoorigine o incidano su società di capitali, purchéil socio mantenga o integri, nella società dicapitali, una partecipazione di controllo ai sensidell’articolo 2359, primo comma, n. 1), delcodice civile.

8.3.3 Patti di famiglia I patti di famiglia sono stati introdotti nel codice

civile dalla legge 14 febbraio 2006, n. 55. La finalitàche si intende perseguire con i patti di famiglia è diregolamentare il passaggio generazionale delle azien-de mediante effetti anticipatori della successione.

In base all’articolo 768-bis del codice civile, ilpatto di famiglia è “...il contratto con cui (...) l’im-prenditore trasferisce, in tutto o in parte, l’azienda,e il titolare di partecipazioni societarie trasferisce,in tutto o in parte, le proprie quote, ad uno o piùdiscendenti”. Il successivo articolo 768-ter stabili-sce altresì che il predetto contratto deve essere con-cluso a pena di nullità per atto pubblico.

In particolare, il patto di famiglia è riconducibilenell’ambito degli atti a titolo gratuito, in quanto:

• da una parte, è caratterizzato dall’intento - nonprettamente donativo - di prevenire liti eredita-rie e lo smembramento di aziende o partecipa-zioni societarie ovvero l’assegnazione di talibeni a soggetti inidonei ad assicurare la conti-nuità gestionale degli stessi;

• dall’altra parte, non comporta il pagamento diun corrispettivo da parte dell’assegnatario del-l’azienda o delle partecipazioni sociali, ma solol’onere in capo a quest’ultimo di liquidare glialtri partecipanti al contratto, in denaro o innatura.

Tanto premesso, l’articolo 3, comma 4-ter, delTUS, come da ultimo modificato dalla legge finan-ziaria per il 2008, dispone che “I trasferimenti,effettuati anche tramite i patti di famiglia (...) afavore dei discendenti, e del coniuge di aziende orami di esse, di quote sociali e di azioni non sonosoggetti all’imposta”.

Come ampiamente illustrato nel precedente para-grafo, anche nell’ipotesi in cui il trasferimento siastato effettuato tramite patti di famiglia, per il man-tenimento dell’agevolazione in parola è necessarioche i beneficiari:

• proseguano l’esercizio dell’attività d’impresaovvero detengano il controllo per un periodonon inferiore a cinque anni dal trasferimento;

• rendano, contestualmente alla stipula del con-tratto con il quale è disposto il patto di famiglia,una dichiarazione con la quale si impegnino adosservare le predette condizioni.

L’agevolazione recata dall’articolo 3, comma 4-ter, del TUS, si applica esclusivamente con riferi-mento al trasferimento effettuato tramite il patto difamiglia, e non riguarda anche l’attribuzione disomme di denaro o di beni eventualmente posta inessere dall’assegnatario dell’azienda o delle parte-cipazioni sociali in favore degli altri partecipanti alcontratto.

Tali ultime attribuzioni rientrano nell’ambitoapplicativo dell’imposta sulle successioni e dona-zioni.

In ultimo, si osserva che i partecipanti al patto difamiglia non assegnatari dell’azienda o delle parte-cipazioni sociali possono rinunziare all’attribuzione

Page 74: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

CONDOMINIO GIURIDICO74

in denaro o in natura loro spettante (articolo 768-quater, comma 2, del codice civile).

Tale rinunzia non ha effetti traslativi ed è, quindi,soggetta alla sola imposta di registro in misurafissa, dovuta per gli atti privi di contenuto patrimo-niale (articolo 11 della Tariffa, Parte prima, allega-ta al TUR).

8.3.4 EfficaciaPer i trasferimenti mortis causa l’agevolazione di

cui all’articolo 3, comma 4-ter, del TUS si applicaalle successioni apertesi a decorrere dal 3 ottobre2006.

Nell’ipotesi in cui, invece, il trasferimento siaavvenuto con atto inter vivos, detta agevolazione siapplica agli atti a titolo gratuito fatti, alle scrittureprivate autenticate e alle scritture private non auten-ticate presentate per la registrazione a decorreredall’1 gennaio 2007, vale a dire dalla data di entra-ta in vigore della legge finanziaria 2007 (articolo 1,commi 79 e 1364, della legge finanziaria 2007).

Infine, per quanto concerne i trasferimenti effettua-ti in favore del coniuge del dante causa, l’agevolazio-ne si applica alle successioni apertesi, agli atti a tito-lo gratuito fatti, alle scritture private autenticate e allescritture private non autenticate presentate per laregistrazione a decorrere dal 1° gennaio 2008 (data dientrata in vigore della legge finanziaria per il 2008).

8.3.5 Imposte ipotecaria e catastale In base all’espresso rinvio alla disposizione age-

volativa di cui all’articolo 3, comma 4-ter, del TUS,recato rispettivamente dagli articoli 1, comma 2 e10, comma 3, del TUIC, nell’ipotesi di attribuzione,in favore dei discendenti, e del coniuge di azienda odi un ramo di essa nella quale siano compresi beniimmobili o diritti reali immobiliari e per la qualericorrano le condizioni per l’esenzione, le relativeformalità di trascrizione e voltura catastale sonoesenti dalle imposte ipotecaria e catastale.

Le Direzioni Regionali vigileranno sulla correttaapplicazione delle presenti istruzioni.

Page 75: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

IL MINISTRO DELLO SVILUPPO ECONOMICOdi concerto con

IL MINISTRO DELL’AMBIENTE E DELLATUTELA DEL TERRITORIO E DEL MARE

Visto l’articolo 87, comma quinto, dellaCostituzione;

Visto l’articolo 11-quaterdecies, comma 13, lette-ra a), del decreto-legge 30 settembre 2005, n. 203,convertito in legge, con modificazioni, dall’articolo1, della legge 2 dicembre 2005, n. 248, recantemisure di contrasto all’evasione fiscale e disposi-zioni urgenti in materia tributaria e finanziaria;

Visto l’articolo 17, comma 3, della legge 23 ago-sto 1988, n. 400;

Visti gli articoli 8, 14 e 16 della legge 5 marzo1990, n. 46, recante norme per la sicurezza degliimpianti;

Visto il decreto del Presidente della Repubblica18 aprile 1994, n. 392, recante il Regolamentorecante disciplina del procedimento di riconosci-mento delle imprese ai fini della installazione,ampliamento e trasformazione degli impianti nelrispetto delle norme di sicurezza;

Vista la legge 5 gennaio 1996, n. 25, recante diffe-rimento di termini previsti da disposizioni legislativenel settore delle attività produttive ed altre disposi-zioni urgenti in materia e successive modificazioni;

Visto il decreto del Presidente della Repubblica 14dicembre 1999, n. 558, recante il regolamento recan-te norme per la semplificazione della disciplina inmateria di registro delle imprese, nonché per la sem-plificazione dei procedimenti relativi alla denuncia diinizio di attività e per la domanda di iscrizione all’al-bo delle imprese artigiane o al registro delle impreseper particolari categorie di attività soggette alla veri-fica di determinati requisiti tecnici;

Visto il decreto del Presidente della Repubblica

30 aprile 1999, n. 162, recante il regolamentorecante norme per l’attuazione della direttiva95/16/CE sugli ascensori e di semplificazione deiprocedimenti per la concessione del nulla osta perascensori e montacarichi, nonché della relativalicenza di esercizio e successive modificazioni;

Visto l’articolo 1-quater del decreto-legge 12maggio 2006, n. 173, convertito in legge, con modi-ficazioni, dalla legge 12 luglio 2006, n. 228, recan-te proroga di termini per l’emanazione di atti dinatura regolamentare.

Visto l’articolo 3, comma 1, del decreto-legge 28dicembre 2006, n. 300 (Proroga di termini previstida disposizioni legislative e disposizioni diverse),convertito, con modificazioni, nella legge 26 feb-braio 2007, n. 17;

Udito il parere del Consiglio di Stato, SezioneConsultiva per gli Atti Normativi, espresso nel-l’adunanza generale del 7 maggio 2007, n.159/2007;

Vista la comunicazione al Presidente delConsiglio dei Ministri, a norma dell’articolo 17della legge n. 400 del 1998, effettuata con nota n.0018603-17.8.2/1 del 16 novembre 2007;

Adottail seguente regolamento:

Art. 1Ambito di applicazione

1. Il presente decreto si applica agli impianti postial servizio degli edifici, indipendentemente dalladestinazione d’uso, collocati all’interno degli stessio delle relative pertinenze. Se l’impianto è connes-so a reti di distribuzione si applica a partire dalpunto di consegna della fornitura.

2. Gli impianti di cui al comma 1 sono classifica-ti come segue:

a) impianti di produzione, trasformazione, tra-

REGOLAMENTO CONCERNENTE L’ATTUAZIONEDELL’ARTICOLO 11-QUATERDECIES, COMMA 13, LETTERA A)

DELLA LEGGE N. 248 DEL 2 DICEMBRE 2005, RECANTERIORDINO DELLE DISPOSIZIONI IN MATERIA DI ATTIVITÀ DI

INSTALLAZIONE DEGLI IMPIANTI ALL’INTERNO DEGLI EDIFICIMinistero dello Sviluppo Economico

Decreto 22 gennaio 2008, n. 37

(GU n. 61 del 12-3-2008)

Page 76: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

sporto, distribuzione, utilizzazione dell’energiaelettrica, impianti di protezione contro le scaricheatmosferiche, nonché gli impianti per l’automazio-ne di porte, cancelli e barriere;

b) impianti radiotelevisivi, le antenne e gliimpianti elettronici in genere;

c) impianti di riscaldamento, di climatizzazione,di condizionamento e di refrigerazione di qualsiasinatura o specie, comprese le opere di evacuazionedei prodotti della combustione e delle condense, edi ventilazione ed aerazione dei locali;

d) impianti idrici e sanitari di qualsiasi natura ospecie;

e) impianti per la distribuzione e l’utilizzazione digas di qualsiasi tipo, comprese le opere di evacua-zione dei prodotti della combustione e ventilazioneed aerazione dei locali;

f) impianti di sollevamento di persone o di coseper mezzo di ascensori, di montacarichi, di scalemobili e simili;

g) impianti di protezione antincendio.3. Gli impianti o parti di impianto che sono sog-

getti a requisiti di sicurezza prescritti in attuazionedella normativa comunitaria, ovvero di normativaspecifica, non sono disciplinati, per tali aspetti,dalle disposizioni del presente decreto.

Art. 2Definizioni relative agli impianti

1. Ai fini del presente decreto si intende per:a) punto di consegna delle forniture: il punto in

cui l’azienda fornitrice o distributrice rende dispo-nibile all’utente l’energia elettrica, il gas naturale odiverso, l’acqua, ovvero il punto di immissione delcombustibile nel deposito collocato, anche median-te comodato, presso l’utente;

b) potenza impegnata: il valore maggiore tra lapotenza impegnata contrattualmente con l’eventua-le fornitore di energia, e la potenza nominale com-plessiva degli impianti di autoproduzione eventual-mente installati;

c) uffici tecnici interni: strutture costituite darisorse umane e strumentali preposte all’impianti-stica, alla realizzazione degli impianti aziendali edalla loro manutenzione i cui responsabili posseggo-no i requisiti tecnico-professionali previsti dall’arti-colo 4;

d) ordinaria manutenzione: gli interventi finaliz-zati a contenere il degrado normale d’uso, nonché afar fronte ad eventi accidentali che comportano lanecessità di primi interventi, che comunque nonmodificano la struttura dell’impianto su cui si inter-viene o la sua destinazione d’uso secondo le pre-scrizioni previste dalla normativa tecnica vigente edal libretto di uso e manutenzione del costruttore;

e) impianti di produzione, trasformazione, tra-sporto, distribuzione, utilizzazione dell’energiaelettrica: i circuiti di alimentazione degli apparecchiutilizzatori e delle prese a spina con esclusionedegli equipaggiamenti elettrici delle macchine,degli utensili, degli apparecchi elettrici in genere.Nell’ambito degli impianti elettrici rientrano anchequelli di autoproduzione di energia fino a 20 kwnominale, gli impianti per l’automazione di porte,cancelli e barriere, nonché quelli posti all’esterno diedifici se gli stessi sono collegati, anche solo fun-zionalmente, agli edifici;

f) impianti radiotelevisivi ed elettronici: le com-ponenti impiantistiche necessarie alla trasmissioneed alla ricezione dei segnali e dei dati, anche relati-vi agli impianti di sicurezza, ad installazione fissaalimentati a tensione inferiore a 50 V in correntealternata e 120 V in corrente continua, mentre lecomponenti alimentate a tensione superiore, nonchéi sistemi di protezione contro le sovratensioni sonoda ritenersi appartenenti all’impianto elettrico; aifini dell’autorizzazione, dell’installazione e degliampliamenti degli impianti telefonici e di telecomu-nicazione interni collegati alla rete pubblica, siapplica la normativa specifica vigente;

g) impianti per la distribuzione e l’utilizzazione digas: l’insieme delle tubazioni, dei serbatoi e dei loroaccessori, dal punto di consegna del gas, anche informa liquida, fino agli apparecchi utilizzatori, l’in-stallazione ed i collegamenti dei medesimi, le pre-disposizioni edili e meccaniche per l’aerazione e laventilazione dei locali in cui deve essere installatol’impianto, le predisposizioni edili e meccanicheper lo scarico all’esterno dei prodotti della combu-stione;

h) impianti di protezione antincendio: gli impian-ti di alimentazione di idranti, gli impianti di estin-zione di tipo automatico e manuale nonché gliimpianti di rilevazione di gas, di fumo e d’incendio;

i) CEI: Comitato Elettrotecnico Italiano;.l) UNI: Ente Nazionale Italiano di Unificazione.

Art. 3Imprese abilitate

1. Le imprese, iscritte nel registro delle imprese dicui al decreto del Presidente della Repubblica 7dicembre 1995, n. 581 e successive modificazioni,di seguito registro delle imprese, o nell’Albo pro-vinciale delle imprese artigiane di cui alla legge 8agosto 1985, n. 443, di seguito albo delle impreseartigiane, sono abilitate all’esercizio delle attività dicui all’articolo 1, se l’imprenditore individuale o illegale rappresentante ovvero il responsabile tecnicoda essi preposto con atto formale, è in possesso deirequisiti professionali di cui all’articolo 4.

CONDOMINIO GIURIDICO76

Page 77: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

2. Il responsabile tecnico di cui al comma 1 svol-ge tale funzione per una sola impresa e la qualificaè incompatibile con ogni altra attività continuativa.

3. Le imprese che intendono esercitare le attivitàrelative agli impianti di cui all’articolo 1 presenta-no la dichiarazione di inizio attività, ai sensi dell’ar-ticolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241 e succes-sive modificazioni, indicando specificatamente perquali lettera e quale voce, di quelle elencate nelmedesimo articolo 1, comma 2, intendono esercita-re l’attività e dichiarano, altresì, il possesso deirequisiti tecnico-professionali di cui all’articolo 4,richiesti per i lavori da realizzare.

4. Le imprese artigiane presentano la dichiarazio-ne di cui al comma 3, unitamente alla domandad’iscrizione all’albo delle imprese artigiane per laverifica del possesso dei prescritti requisiti tecnico-professionali e il conseguente riconoscimento dellaqualifica artigiana. Le altre imprese presentano ladichiarazione di cui al comma 3, unitamente alladomanda di iscrizione, presso l’ufficio del registrodelle imprese.

5. Le imprese non installatrici, che dispongono diuffici tecnici interni sono autorizzate all’installazio-ne, alla trasformazione, all’ampliamento e allamanutenzione degli impianti, relativi esclusivamen-te alle proprie strutture interne e nei limiti dellatipologia di lavori per i quali il responsabile possie-de i requisiti previsti all’articolo 4.

6. Le imprese, di cui ai commi 1, 3, 4 e 5, allequali sono stati riconosciuti i requisiti tecnico-pro-fessionali, hanno diritto ad un certificato di ricono-scimento, secondo i modelli approvati con decretodel Ministro dell’industria del commercio e dell’ar-tigianato dell’11 giugno 1992. Il certificato è rila-sciato dalle competenti commissioni provinciali perl’artigianato, di cui alla legge 8 agosto 1985, n. 443,e successive modificazioni, o dalle competenticamere di commercio, di cui alla legge 29 dicembre1993, n. 580, e successive modificazioni.

Art. 4Requisiti tecnico-professionali

1. I requisiti tecnico-professionali sono, in alter-nativa, uno dei seguenti:

a) diploma di laurea in materia tecnica specificaconseguito presso una università statale o legalmen-te riconosciuta;

b) diploma o qualifica conseguita al termine discuola secondaria del secondo ciclo con specializ-zazione relativa al settore delle attività di cui all’ar-ticolo 1, presso un istituto statale o legalmente rico-nosciuto, seguiti da un periodo di inserimento, dialmeno due anni continuativi, alle dirette dipenden-ze di una impresa del settore. Il periodo di inseri-

mento per le attività di cui all’articolo 1, comma 2,lettera d) è di un anno;

c) titolo o attestato conseguito ai sensi della legi-slazione vigente in materia di formazione professio-nale, previo un periodo di inserimento, di almenoquattro anni consecutivi, alle dirette dipendenze diuna impresa del settore. Il periodo di inserimentoper le attività di cui all’articolo 1, comma 2, letterad) è di due anni;

d) prestazione lavorativa svolta, alle direttedipendenze di una impresa abilitata nel ramo di atti-vità cui si riferisce la prestazione dell’operaioinstallatore per un periodo non inferiore a tre anni,escluso quello computato ai fini dell’apprendistatoe quello svolto come operaio qualificato, in qualitàdi operaio installatore con qualifica di specializzatonelle attività di installazione, di trasformazione, diampliamento e di manutenzione degli impianti dicui all’articolo 1.

2. I periodi di inserimento di cui alle lettere b) ec) e le prestazioni lavorative di cui alla lettera d) delcomma 1 possono svolgersi anche in forma di col-laborazione tecnica continuativa nell’ambito del-l’impresa da parte del titolare, dei soci e dei colla-boratori familiari. Si considerano, altresì, in posses-so dei requisiti tecnico-professionali ai sensi del-l’articolo 4 il titolare dell’impresa, i soci ed i colla-boratori familiari che hanno svolto attività di colla-borazione tecnica continuativa nell’ambito diimprese abilitate del settore per un periodo noninferiore a sei anni. Per le attività di cui alla letterad) dell’articolo 1, comma 2, tale periodo non puòessere inferiore a quattro anni.

Art. 5Progettazione degli impianti

1. Per l’installazione, la trasformazione e l’am-pliamento degli impianti di cui all’articolo 1,comma 2, lettere a), b), c), d), e), g), è redatto unprogetto. Fatta salva l’osservanza delle normativepiù rigorose in materia di progettazione, nei casiindicati al comma 2, il progetto è redatto da un pro-fessionista iscritto negli albi professionali secondola specifica competenza tecnica richiesta mentre,negli altri casi, il progetto, come specificato all’ar-ticolo 7, comma 2, è redatto, in alternativa, dalresponsabile tecnico dell’impresa installatrice.

2. Il progetto per l’installazione, trasformazione eampliamento, è redatto da un professionista iscrittoagli albi professionali secondo le specifiche compe-tenze tecniche richieste, nei seguenti casi:

a) impianti di cui all’articolo 1, comma 2, letteraa), per tutte le utenze condominiali e per utenzedomestiche di singole unità abitative aventi potenzaimpegnata superiore a 6 kw o per utenze domesti-

LEGGI E CIRCOLARI 77

Page 78: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

che di singole unità abitative di superficie superio-re a 400 mq;

b) impianti elettrici realizzati con lampade fluore-scenti a catodo freddo, collegati ad impianti elettri-ci, per i quali è obbligatorio il progetto e in ognicaso per impianti di potenza complessiva maggioredi 1200 VA resa dagli alimentatori;

c) impianti di cui all’articolo 1, comma 2, letteraa), relativi agli immobili adibiti ad attività produtti-ve, al commercio, al terziario e ad altri usi, quandole utenze sono alimentate a tensione superiore a1000 V, inclusa la parte in bassa tensione, o quandole utenze sono alimentate in bassa tensione aventipotenza impegnata superiore a 6 kw o qualora lasuperficie superi i 200 mq;

d) impianti elettrici relativi ad unità immobiliariprovviste, anche solo parzialmente, di ambientisoggetti a normativa specifica del CEI, in caso dilocali adibiti ad uso medico o per i quali sussistapericolo di esplosione o a maggior rischio di incen-dio, nonché per gli impianti di protezione da scari-che atmosferiche in edifici di volume superiore a200 mc;

e) impianti di cui all’articolo 1, comma 2, letterab), relativi agli impianti elettronici in genere quan-do coesistono con impianti elettrici con obbligo diprogettazione;

f) impianti di cui all’articolo 1, comma 2, letterac), dotati di canne fumarie collettive ramificate,nonché impianti di climatizzazione per tutte le uti-lizzazioni aventi una potenzialità frigorifera pari osuperiore a 40.000 frigorie/ora;

g) impianti di cui all’articolo 1, comma 2, letterae), relativi alla distribuzione e l’utilizzazione di gascombustibili con portata termica superiore a 50 kwo dotati di canne fumarie collettive ramificate, oimpianti relativi a gas medicali per uso ospedalieroe simili, compreso lo stoccaggio;

h) impianti di cui all’articolo 1, comma 2, letterag), se sono inseriti in un’attività soggetta al rilasciodel certificato prevenzione incendi e, comunque,quando gli idranti sono in numero pari o superiorea 4 o gli apparecchi di rilevamento sono in numeropari o superiore a 10.

3. I progetti degli impianti sono elaborati secondola regola dell’arte. I progetti elaborati in conformi-tà alla vigente normativa e alle indicazioni delleguide e alle norme dell’UNI, del CEI o di altri Entidi normalizzazione appartenenti agli Stati membridell’Unione europea o che sono parti contraenti del-l’accordo sullo spazio economico europeo, si consi-derano redatti secondo la regola dell’arte.

4. I progetti contengono almeno gli schemi del-l’impianto e i disegni planimetrici nonché una rela-zione tecnica sulla consistenza e sulla tipologia del-

l’installazione, della trasformazione o dell’amplia-mento dell’impianto stesso, con particolare riguar-do alla tipologia e alle caratteristiche dei materiali ecomponenti da utilizzare e alle misure di prevenzio-ne e di sicurezza da adottare.

Nei luoghi a maggior rischio di incendio e inquelli con pericoli di esplosione, particolare atten-zione è posta nella scelta dei materiali e componen-ti da utilizzare nel rispetto della specifica normativatecnica vigente.

5. Se l’impianto a base di progetto è variato incorso d’opera, il progetto presentato è integrato conla necessaria documentazione tecnica attestante levarianti, alle quali, oltre che al progetto, l’installa-tore è tenuto a fare riferimento nella dichiarazionedi conformità.

6. Il progetto, di cui al comma 2, è depositatopresso lo sportello unico per l’edilizia del comunein cui deve essere realizzato l’impianto nei terminiprevisti all’articolo 11.

Art. 6Realizzazione ed installazione degli impianti

1. Le imprese realizzano gli impianti secondo laregola dell’arte, in conformità alla normativa vigen-te e sono responsabili della corretta esecuzionedegli stessi. Gli impianti realizzati in conformitàalla vigente normativa e alle norme dell’UNI, delCEI o di altri Enti di normalizzazione appartenentiagli Stati membri dell’Unione europea o che sonoparti contraenti dell’accordo sullo spazio economi-co europeo, si considerano eseguiti secondo laregola dell’arte.

2. Con riferimento alle attività produttive, siapplicano le norme generali di sicurezza di cuiall’articolo 1 del decreto del Presidente delConsiglio dei Ministri 31 marzo 1989 e le relativemodificazioni.

3. Gli impianti elettrici nelle unità immobiliari aduso abitativo realizzati prima del 13 marzo 1990 siconsiderano adeguati se dotati di sezionamento eprotezione contro le sovracorrenti posti all’originedell’impianto, di protezione contro i contatti diretti,di protezione contro i contatti indiretti o protezionecon interruttore differenziale avente corrente diffe-renziale nominale non superiore a 30 mA.

Art. 7Dichiarazione di conformità

1. Al termine dei lavori, previa effettuazione delleverifiche previste dalla normativa vigente, compre-se quelle di funzionalità dell’impianto, l’impresainstallatrice rilascia al committente la dichiarazionedi conformità degli impianti realizzati nel rispettodelle norme di cui all’articolo 6. Di tale dichiarazio-

CONDOMINIO GIURIDICO78

Page 79: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

ne, resa sulla base del modello di cui all’allegato I,fanno parte integrante la relazione contenente latipologia dei materiali impiegati, nonché il progettodi cui all’articolo 5.

2. Nei casi in cui il progetto è redatto dal respon-sabile tecnico dell’impresa installatrice l’elaboratotecnico è costituito almeno dallo schema dell’im-pianto da realizzare, inteso come descrizione fun-zionale ed effettiva dell’opera da eseguire eventual-mente integrato con la necessaria documentazionetecnica attestante le varianti introdotte in corsod’opera.

3. In caso di rifacimento parziale di impianti, ilprogetto, la dichiarazione di conformità, e l’attesta-zione di collaudo ove previsto, si riferiscono allasola parte degli impianti oggetto dell’opera di rifa-cimento, ma tengono conto della sicurezza e fun-zionalità dell’intero impianto. Nella dichiarazionedi cui al comma 1 e nel progetto di cui all’articolo5, è espressamente indicata la compatibilità tecnicacon le condizioni preesistenti dell’impianto.

4. La dichiarazione di conformità è rilasciataanche dai responsabili degli uffici tecnici internidelle imprese non installatrici di cui all’articolo 3,comma 3, secondo il modello di cui all’allegato IIdel presente decreto.

5. Il contenuto dei modelli di cui agli allegati I eII può essere modificato o integrato con decretoministeriale per esigenze di aggiornamento di natu-ra tecnica.

6. Nel caso in cui la dichiarazione di conformitàprevista dal presente articolo, salvo quanto previstoall’articolo 15, non sia stata prodotta o non sia piùreperibile, tale atto è sostituito - per gli impianti ese-guiti prima dell’entrata in vigore del presente decre-to - da una dichiarazione di rispondenza, resa da unprofessionista iscritto all’albo professionale per lespecifiche competenze tecniche richieste, che haesercitato la professione, per almeno cinque anni, nelsettore impiantistico a cui si riferisce la dichiarazio-ne, sotto personale responsabilità, in esito a sopral-luogo ed accertamenti, ovvero, per gli impianti nonricadenti nel campo di applicazione dell’articolo 5,comma 2, da un soggetto che ricopre, da almeno 5anni, il ruolo di responsabile tecnico di un’impresaabilitata di cui all’articolo 3, operante nel settoreimpiantistico a cui si riferisce la dichiarazione.

Art. 8Obblighi del committente o del proprietario

1. Il committente è tenuto ad affidare i lavori diinstallazione, di trasformazione, di ampliamento edi manutenzione straordinaria degli impianti indica-ti all’articolo 1, comma 2, ad imprese abilitate aisensi dell’articolo 3.

2. Il proprietario dell’impianto adotta le misurenecessarie per conservarne le caratteristiche di sicu-rezza previste dalla normativa vigente in materia,tenendo conto delle istruzioni per l’uso e la manuten-zione predisposte dall’impresa installatrice dell’im-pianto e dai fabbricanti delle apparecchiature installa-te. Resta ferma la responsabilità delle aziende fornitri-ci o distributrici, per le parti dell’impianto e delle rela-tive componenti tecniche da loro installate o gestite.

3. Il committente entro 30 giorni dall’allaccia-mento di una nuova fornitura di gas, energia elettri-ca, acqua, negli edifici di qualsiasi destinazioned’uso, consegna al distributore o al venditore copiadella dichiarazione di conformità dell’impianto,resa secondo l’allegato I, esclusi i relativi allegatiobbligatori, o copia della dichiarazione di rispon-denza prevista dall’articolo 7, comma 6. La mede-sima documentazione è consegnata nel caso dirichiesta di aumento di potenza impegnata a segui-to di interventi sull’impianto, o di un aumento dipotenza che senza interventi sull’impianto determi-na il raggiungimento dei livelli di potenza impegna-ta di cui all’articolo 5, comma 2 o comunque, pergli impianti elettrici, la potenza di 6 kw.

4. Le prescrizioni di cui al comma 3 si applicanoin tutti i casi di richiesta di nuova fornitura e divariazione della portata termica di gas.

5. Fatti salvi i provvedimenti da parte delle auto-rità competenti, decorso il termine di cui al comma3 senza che sia prodotta la dichiarazione di confor-mità di cui all’articolo 7, comma 1, il fornitore o ildistributore di gas, energia elettrica o acqua, previocongruo avviso, sospende la fornitura.

Art. 9Certificato di agibilità

1. Il certificato di agibilità è rilasciato dalle auto-rità competenti previa acquisizione della dichiara-zione di conformità di cui all’articolo 7, nonché delcertificato di collaudo degli impianti installati, oveprevisto dalle norme vigenti.

Art. 10Manutenzione degli impianti

1. La manutenzione ordinaria degli impianti di cuiall’articolo 1 non comporta la redazione del progettoné il rilascio dell’attestazione di collaudo, nè l’osser-vanza dell’obbligo di cui all’articolo 8, comma 1,fatto salvo il disposto del successivo comma 3.

2. Sono esclusi dagli obblighi della redazione delprogetto e dell’attestazione di collaudo le installa-zioni per apparecchi per usi domestici e la fornituraprovvisoria di energia elettrica per gli impianti dicantiere e similari, fermo restando l’obbligo delrilascio della dichiarazione di conformità.

LEGGI E CIRCOLARI 79

Page 80: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

3. Per la manutenzione degli impianti di ascenso-ri e montacarichi in servizio privato si applica ildecreto del Presidente della Repubblica 30 aprile1999, n. 162 e le altre disposizioni specifiche.

Art. 11Deposito presso lo sportello unico per l’edilizia

del progetto, della dichiarazione di conformità odel certificato di collaudo

1. Per il rifacimento o l’installazione di nuoviimpianti di cui all’articolo 1, comma 2, lettere a),b), c), d), e), g) ed h), relativi ad edifici per i quali ègià stato rilasciato il certificato di agibilità, fermirestando gli obblighi di acquisizione di atti di assen-so comunque denominati, l’impresa installatricedeposita, entro 30 giorni dalla conclusione dei lavo-ri, presso lo sportello unico per l’edilizia, di cuiall’articolo 5 del decreto del Presidente dellaRepubblica 6 giugno 2001, n. 380 del comune oveha sede l’impianto, la dichiarazione di conformitàed il progetto redatto ai sensi dell’articolo 5, o ilcertificato di collaudo degli impianti installati, oveprevisto dalle norme vigenti.

2. Per le opere di installazione, di trasformazionee di ampliamento di impianti che sono connesse adinterventi edilizi subordinati a permesso di costrui-re ovvero a denuncia di inizio di attività, di cui aldecreto del Presidente della Repubblica 6 giugno2001, n. 380, il soggetto titolare del permesso dicostruire o il oggetto che ha presentato la denunciadi inizio di attività deposita il progetto degliimpianti da realizzare presso lo sportello unico perl’edilizia del comune ove deve essere realizzatol’intervento, contestualmente al progetto edilizio.

3. Lo sportello unico di cui all’articolo 5 deldecreto del Presidente della Repubblica 6 giugno2001, n. 380, inoltra copia della dichiarazione diconformità alla Camera di commercio industriaartigianato e agricoltura nella cui circoscrizione hasede l’impresa esecutrice dell’impianto, che prov-vede ai conseguenti riscontri con le risultanze delregistro delle imprese o dell’albo provinciale delleimprese artigiane, alle contestazioni e notificazioni,a norma dell’articolo 14 della legge 24 novembre1981, n. 689, e successive modificazioni, delleeventuali violazioni accertate, ed alla irrogazionedelle sanzioni pecuniarie ai sensi degli articoli 20,comma 1, e 42, comma 1, del decreto legislativo 31marzo 1998, n. 112.

Art. 12Contenuto del cartello informativo

1. All’inizio dei lavori per la costruzione o ristrut-turazione dell’edificio contenente gli impianti di cuiall’articolo 1 l’impresa installatrice affigge un car-

tello da cui risultino i propri dati identificativi, se èprevista la redazione del progetto da parte dei sog-getti indicati all’articolo 5, comma 2, il nome delprogettista dell’impianto o degli impianti.

Art. 13Documentazione

1. I soggetti destinatari delle prescrizioni previstedal presente decreto conservano la documentazioneamministrativa e tecnica, nonché il libretto di uso emanutenzione e, in caso di trasferimento dell’im-mobile, a qualsiasi titolo, la consegnano all’aventecausa.

2. L’atto di trasferimento riporta la garanzia delvenditore in ordine alla conformità degli impiantialla vigente normativa in materia di sicurezza econtiene in allegato, salvo espressi patti contrari, ladichiarazione di conformità ovvero la dichiarazionedi rispondenza di cui all’articolo 7, comma 6. Copiadella stessa documentazione è consegnata anche alsoggetto che utilizza, a qualsiasi titolo, l’immobile.

Art. 14Finanziamento dell’attività di normazione tecnica

1. In attuazione dell’articolo 8 della legge n.46/1990, all’attività di normazione tecnica svoltadall’UNI e dal CEI è destinato il tre per cento delcontributo dovuto annualmente dall’Istituto nazio-nale per la assicurazione contro gli infortuni sullavoro (INAIL) per l’attività di ricerca ai sensi del-l’articolo 3, comma 3, del decreto-legge 30 giugno1982, n. 390, convertito, con modificazioni, dallalegge 12 agosto 1982, n. 597.

2. La somma di cui al comma 1, calcolata sul-l’ammontare del contributo versato dall’INAIL èiscritta a carico di un apposito capitolo dello stato diprevisione della spesa del Ministero dello sviluppoeconomico per il 2007 e a carico delle proiezionidel corrispondente capitolo per gli anni seguenti.

Art. 15Sanzioni

1. Alle violazioni degli obblighi derivanti dall’ar-ticolo 7 del presente decreto si applicano le sanzio-ni amministrative da euro 100,00 ad euro 1.000,00con riferimento all’entità e complessità dell’im-pianto, al grado di pericolosità ed alle altre circo-stanze obiettive e soggettive della violazione.

2. Alle violazioni degli altri obblighi derivanti dalpresente decreto si applicano le sanzioni ammini-strative da euro 1.000,00 ad euro 10.000,00 conriferimento all’entità e complessità dell’impianto,al grado di pericolosità ed alle altre circostanzeobiettive e soggettive della violazione.

3. Le violazioni comunque accertate, anche attra-

CONDOMINIO GIURIDICO80

Page 81: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

verso verifica, a carico delle imprese installatricisono comunicate alla Camera di commercio, indu-stria, artigianato e agricoltura competente per terri-torio, che provvede all’annotazione nell’albo pro-vinciale delle imprese artigiane o nel registro delleimprese in cui l’impresa inadempiente risulta iscrit-ta, mediante apposito verbale.

4. La violazione reiterata tre volte delle normerelative alla sicurezza degli impianti da parte delleimprese abilitate comporta altresì, in casi di partico-lare gravità, la sospensione temporanea dell’iscri-zione delle medesime imprese dal registro delleimprese o dall’albo provinciale delle imprese arti-giane, su proposta dei soggetti accertatori e su giu-dizio delle commissioni che sovrintendono allatenuta dei registri e degli albi.

5. Alla terza violazione delle norme riguardanti laprogettazione ed i collaudi, i soggetti accertatori

propongono agli ordini professionali provvedimen-ti disciplinari a carico dei professionisti iscritti neirispettivi albi.

6. All’irrogazione delle sanzioni di cui al presen-te articolo provvedono le Camere di commercio,industria, artigianato ed agricoltura.

7. Sono nulli, ai sensi dell’articolo 1418 delCodice Civile, i patti relativi alle attività disciplina-te dal presente regolamento stipulati da imprese nonabilitate ai sensi dell’articolo 3, salvo il diritto alrisarcimento di eventuali danni.

Il presente decreto, munito del sigillo dello Stato,sarà inserito nella Raccolta ufficiale degli atti nor-mativi della Repubblica italiana. È fatto obbligo achiunque spetti di osservarlo e di farlo osservare.

Roma, 22 gennaio 2008.Registrato alla Corte dei conti il 22 febbraio

2008.

LEGGI E CIRCOLARI 81

Page 82: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26
Page 83: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

Art. 1123 - RIPARTIZIONE DELLE SPESE

Le spese necessarie per la conservazione e per ilgodimento delle parti comuni dell’edificio, per laprestazione dei servizi nell’interesse comune e perle innovazioni deliberate dalla maggioranza sonosostenute dai condòmini in misura proporzionale alvalore della proprietà di ciascuno, salvo diversaconvenzione.

Se si tratta di cose destinate a servire i condòmi-ni in misura diversa, le spese sono ripartite in pro-porzione dell’uso che ciascuno può farne.

Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastri-ci solari, opere o impianti destinati a servire unaparte dell’intero fabbricato, le spese relative allaloro manutenzione sono a carico del gruppo dicondòmini che ne trae utilità.

SOMMARIO: 1. I vari tipi di spesa; 2. I principiinformatori.

1. I vari tipi di spesaAl fine di potere essere precisi, quando usiamo il

termine spesa, è opportuno preliminarmentechiarire di che cosa esattamente si parli. Si opera laseguente distinzione:

a) spese di conservazione, manutenzione, godi-mento ed impianto di cose necessarie all’esistenzadell’edificio (fondamenta, suolo, muri maestri,tetto, lastrico solare): gravano in proporzione allaquota di proprietà di ciascun condomino; ove sitratti di parti comuni destinate a servire soltantoalcuni dei condòmini (es. un muro comune che sor-regge un’insegna), la ripartizione viene operata inproporzione all’uso che ciascuno può farne;

b) spese di conservazione, manutenzione, godi-mento ed impianto di parti dell’edificio necessarieall’uso comune: relativamente alle parti, che ser-vono ugualmente tutti i piani, ciascun condominocontribuisce in proporzione alla sua quota di pro-prietà, salvo che si tratti di opere o impianti desti-

nati al servizio di una parte soltanto del fabbricato(le cui spese sono a carico del gruppo di condomi-ni, che ne trae utilità) o che procurino utilità adalcuni soltanto dei condòmini (si pensi, ad es., allescale, che sono mantenute o ricostruite dai propri-etari dei piani a cui servono);

c) spese di conservazione, manutenzione, godi-mento ed impianto di locali ed opere destinatiall’uso o al godimento comune o ai servizi incomune (es. portineria, pozzi, fognature): trattan-dosi di spese relative a beni, che normalmente ser-vono in egual misura tutte le parti dell’edificio, alloro pagamento sono tenuti a concorrere tutti icondòmini in proporzione alle rispettive quote diproprietà; ove le opere siano destinate al servizio diuna sola parte dell’edificio, le spese ad esse relativesono a carico del gruppo di condòmini che ne traeutilità; se, invece, servono in misura diseguale idiversi piani, la ripartizione è operata in pro-porzione all’uso, che ciascuno può farne;

d) spese di esercizio dei servizi comuni: per essedovrebbe valere il principio delle spese di godi-mento, in virtù del quale chi può trarre beneficiodall’impianto comune e non ne approfitti o neapprofitti solo parzialmente, deve ugualmente con-tribuire alle spese in ragione di ciò che sarebbe ingrado (se volesse) di ricavarne. Sulla base di questeconsiderazioni, una parte della dottrina ritiene cheil condomino, che rinunci al servizio di riscalda-mento, è ugualmente tenuto a contribuire alle spesedi esercizio. Si è però obiettato che è necessariodistinguere tra spese di esercizio o di godimento espese di conservazione dell’impianto: le secondegravano su tutti, mentre quelle di esercizio o godi-mento sono a carico dei soli condòmini che benefi-ciano del servizio e nella misura in cui ne benefi-ciano, sicchè ne sarebbero esentati i rinunzianti.

2. I principi informatoriCon riguardo alle cose comuni destinate a servire

i condòmini di un edificio in misura diversa, le rel-

CODICE DEL CONDOMINIOART. 1123 – LA RIPARTIZONE DELLE SPESE

COMMENTO E SENTENZEdi Rodolfo Cusano

IL CODICE DEL CONDOMINIOSENTENZE ED ALTRE UTILITÀ

Page 84: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

CONDOMINIO GIURIDICO84

ative spese, a norma del secondo comma dell’art.1223 cod. civ., vanno ripartite in misura pro-porzionale all’uso che ogni condomino può faredella cosa comune salva la deroga convenzionale,con cui si preveda la ripartizione di dette spese inmisura proporzionale ai millesimi di proprietà.Pertanto, in mancanza di una tale convenzione, ovevi sia contrasto tra i condòmini circa la relativaripartizione, deve escludersi che l’assemblea possadiscrezionalmente disporla con deliberazioneinsindacabile e vincolante anche per i dissenzienti,essendo la legittimità della deliberazione subordi-nata all’osservanza del criterio, che tenga contodell’utilità che ciascuno dei condòmini possa trarredalla cosa comune.

L’art. 1123 cod. civ., nel consentire la derogaconvenzionale ai criteri di ripartizione legale dellespese condominiali, non pone alcun limite alleparti, con la conseguenza che deve ritenersi legitti-ma non solo una convenzione, che ripartisca lespese tra i condòmini in misura diversa da quellalegale, ma anche quella che preveda l’esenzionetotale o parziale per taluno dei condòmini dall’ob-bligo di partecipare alle spese medesime.

Ancora, l’art. 1123, secondo comma, cod. civ.,nello stabilire, in deroga al primo comma, la ripar-tizione fra i condòmini delle spese inerenti allaconservazione del godimento della cosa comunenon in base al valore della proprietà di ciascuno,ma all’uso che ciascun condomino può fare dellacosa stessa, riguarda il caso in cui la cosa comunesia oggettivamente destinata a permettere ai singolicondòmini di goderne in misura diversa, inferiore osuperiore al loro diritto di comproprietà sulle particomuni. Nell’applicazione di detta norma deveaversi riguardo, non al godimento effettivo, bensìal godimento potenziale, che il condomino puòricavare dalla cosa comune, atteso che quella delcondomino è un’obbligazione propter rem, chetrova fondamento nel diritto di comproprietà sullacosa comune, sicché il fatto che egli, potendogodere della cosa comune, di fatto non la utilizzi,non lo esonera dall’obbligo di pagamento dellespese suddette (Cass. 6-12-91, n. 13160).

Giurisprudenza relativa all’art. 1123(Ripartizione delle spese)

SOMMARIO: 1) Soggetti obbligati al pagamentodelle spese condominiali. 2) Tabelle millesimali. 3)Riparto spese in assenza di tabelle millesimali. 4)Riparto spese per cose destinate ad uso diverso. 5)Deroghe al criterio legale di ripartizione. 6) Fondoper spese condominiali. 7) Consuntivo. 8)Condominio di due condòmini. 9) Condominio di

gestione. 10) Condominio parziale. 11) Condominomoroso. 12) Condomino creditore. 13) Cooperativeedilizie. 14) Acquirente dell’immobile. 15) Andronee scale. 16) Ascensore. 17) Autoclave. 18)Autorimessa. 19) Fognature. 20) Fornitura diacqua calda. 21) Giardinaggio, piscine e portiner-ia. 22) Muri. 23) Portierato. 24) Riscaldamento.25) Terrazzo a livello. 26) Tetto. 27) Responsabilitàdei condòmini nei confronti dei terzi. 28) Dannicagionati da singoli condòmini.

1) Soggetti obbligati al pagamento delle spesecondominiali✔ I comproprietari di un appartamento in un edifi-cio condominiale sono debitori solidali verso ilcondominio per il pagamento delle spese, di cuiall’art. 1123 cod. civ. Pertanto, l’amministratoredel condominio può esigere da ciascuno di essil’intero ammontare del debito, salvo il regresso delsolvens nei confronti dei condebitori (Cass. 21-10-78, n. 4769).✔ Quando l’amministratore del condominio (che èun ente di gestione sfornito di personalità giuridica,che di norma agisce o è convenuto in giudizio nel-l’ambito delle cose comuni per mezzo della per-sona dell’amministratore) abbia assuntoobbligazioni in nome e per conto del condominionei limiti delle sue attribuzioni o eseguendo delib-erazioni assembleari, tali obbligazioni sono riferi-bili ai condòmini, con la conseguenza che il terzocontraente può agire, per ottenere il pagamento sianei confronti dell’amministratore sia nei confrontidei singoli condòmini e che la sentenza eventual-mente ottenuta nei confronti dell’amministratorepuò essere fatta valere nei confronti dei singolicondòmini, pur se non indicati nominativamentenella sentenza, salvo il diritto di chi ha pagato diesercitare verso i condebitori l’azione di regresso edi dividere nei rapporti interni il debito medesimo,mentre sono irrilevanti ai fini dell’obbligo del con-domino esecutato i rapporti interni dello stesso conil condominio o la eventuale esistenza di un fondocomune, che non è il patrimonio dell’ente (Cass.14-12-82, n. 6866).✔ La legge n. 392 del 1978 (cosiddetta dell’equocanone) disciplina i rapporti tra locatore e condut-tore, senza innovare in ordine alla normativa gen-erale sul condominio degli edifici, sicché l’ammin-istratore ha diritto — ai sensi del combinato dis-posto degli artt. 1123 cod. civ. e 63 disp. att. stessocodice — di riscuotere i contributi e le spese per lamanutenzione delle cose comuni ed i servizi nel-l’interesse comune direttamente ed esclusivamenteda ciascun condòmino, restando esclusa un’azione

Page 85: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

IL CODICE DEL CONDOMINIO - SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ 85

diretta nei confronti dei conduttori delle singoleunità immobiliari (contro i quali può invece agirein risoluzione il locatore ex art. 5 della citata leggen. 392 del 1978, per il mancato rimborso deglioneri accessori), anche con riguardo alle spese delservizio comune di riscaldamento ancorché questiultimi abbiano diritto di voto, in luogo delcondòmino-locatore, nelle delibere assembleaririguardanti la relativa gestione (Cass. 3-2-94, n.1104 ).✔ Quella prevista dall’art. 10 della legge 27 luglio1978 n. 392 è un’assemblea condominiale allarga-ta alla partecipazione, per determinate materie(spese e modalità di gestione dei servizi di riscal-damento e condizionamento dell’aria), dei condut-tori, i quali, su queste, deliberano in luogo deicondòmini. Trattasi di un’ipotesi di sostituzionelegale del conduttore al locatore, ispirata dal prin-cipio che, poiché le spese di riscaldamento gravanosu di lui (art. 9 della legge n. 392 del 1978), il con-duttore è maggiormente interessato alle relativedeliberazioni. Ne consegue che le predette dispo-sizioni si riferiscono solo ai rapporti tra locatore econduttore, mentre il condominio, essendo privo diun’azione diretta nei confronti del conduttore —tant’è che l’art. 5 della legge stessa prevede larisoluzione del contratto di locazione, a favore delsolo locatore, se il conduttore non gli rifonde glioneri accessori a suo carico — può rivolgersi soloai condòmini per il rimborso delle spese condo-miniali (Cass. 13-1-95, n. 384).✔ Il condòmino di un edificio, che venda l’appar-tamento di sua esclusiva proprietà, è tenuto alpagamento dei contributi condominiali, deliberatidall’assemblea, quando egli era ancora proprietario(Cass. 2-2-98, n. 981).

2) Tabelle millesimali❍ In tema di condominio negli edifici la deliber-azione assembleare, adottata a maggioranza, chemodifichi le tabelle millesimali relative alla ripar-tizione delle spese, è inefficace nei confronti delcondomino assente o dissenziente per nullità radi-cale deducibile senza limitazione di tempo e non èquindi soggetta al termine di impugnazione ditrenta giorni, previsto per le deliberazioni annulla-bili; allo stesso modo sono nulle — e, quindi,impugnabili senza limitazione di tempo — ledelibere, con le quali, successivamente, sulla basedelle tabelle illegittimamente modificate, sianodeterminati i contributi da corrispondere da partedei singoli condòmini per il principio che l’attonullo non produce alcun effetto e non può essereconvalidato dal decorso del tempo (Cass. 11-9-89,n. 3920).

❍ In tema di ripartizione di spese condominiali latabella millesimale approvata da tutti i condòmini èmodificabile soltanto con deliberazione adottatacon il consenso di tutti i condòmini, oppure conprovvedimento del giudice nei soli casi tassativa-mente indicati dall’art. 69, disp. att., cod. civ.(Cass. 11-11-92, n. 12115).

3) Riparto spese in assenza di tabelle millesimali❖ In tema di riparto di spese condominiali, qualoranon si possa fare riferimento a una tabella valida evincolante per tutti i condòmini, spetta al giudicestatuire se la pretesa del condominio nei confrontidei singoli partecipanti alla comunione sia conformeai criteri di ripartizione, che con riguardo al valoredelle singole quote di proprietà, sono sanciti dallalegge in subiecta materia, determinando egli stessoil valore dei piani o porzioni di piano espresso inmillesimi. Pertanto, non essendo prevista dalla leggela possibilità di adozione dei criteri provvisori di dis-tribuzione delle spese condominiali, deve escludersiche, in mancanza di tabelle millesimali validamenteapprovate da tutti i condòmini, l’assemblea possaadottare a maggioranza e in via temporanea un crite-rio di ripartizione delle spese condominiali, che con-senta il versamento dei contributi a titolo di accontoe salvo conguaglio da operare successivamenteall’approvazione delle tabelle millesimali (Cass. 9-2-85, n. 1057).❖ L’assemblea condominiale può legittimamentedeliberare di applicare una tabella millesimale,ancorché formata senza il consenso di tutti icondòmini, per la ripartizione delle spese annuali digestione e di manutenzione dei servizi comuni a tito-lo di acconto, restando al condomino assente o dis-senziente di provare, in sede di impugnazione, chetale deliberazione sia causa di pregiudizio concretoed attuale nei suoi confronti (Cass. 2-8-90, n. 7731).❖ In tema di riparto delle spese condominiali,qualora non possa farsi riferimento ad una tabellamillesimale, approvata da tutti i condòmini, il con-domino assente o dissenziente non può sottrarsi alpagamento della quota, spettando al giudice di sta-bilire se la pretesa del condominio nei confronti deisingoli condòmini sia conforme ai criteri di ripar-tizione, che con riguardo ai valori delle singolequote di proprietà sono stabiliti dalla legge in subiec-ta materia, determinando egli stesso in via inciden-tale, anche in assenza di una specifica richiesta alriguardo, i valori di piano o di porzioni di pianoespressi in millesimi (Cass. 30-7-92, n. 9107).

4) Riparto spese per cose destinate ad uso diverso● In tema di ripartizione degli oneri condominiali,le spese per l’illuminazione e la pulizia delle scale

Page 86: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

CONDOMINIO GIURIDICO86

non configurano spese per la conservazione delleparti comuni, tendenti cioè a preservare l’integritàe a mantenere il valore capitale delle cose (artt.1123, comma primo e 1124, comma primo, cod.civ.), bensì spese utili a permettere ai condòmini unpiù confortevole uso o godimento delle cose comu-ni e di quelle proprie; con la conseguenza che adesse i condòmini sono tenuti a contribuire, non giàin base ai valori millesimali di comproprietà, ma inbase all’uso, che ciascuno di essi può fare delleparti comuni (scale) in questione, secondo il crite-rio fissato dall’art. 1123, comma secondo, cod. civ.(Cass. 3-10-96, n. 8657).● Il contributo alla spesa per un servizio comune,destinato ad esser fruito in misura diversa dai sin-goli condòmini, deve esser ripartito in proporzioneall’utilizzazione di esso e non ai millesimi — comeinvece avviene per il riscaldamento, per impossi-bilità di accertarne l’effettiva utilità per ciascuncondomino — al fine di evitare un indebito arric-chimento rispettivamente a favore e a discapito deisingoli condòmini (Cass. 17-9-98, n. 9263).

5) Deroghe al criterio legale di ripartizione❄ Il criterio legale di ripartizione delle spese con-dominiali, prescritto dal combinato disposto degliarticoli 1123 cod. civ. e 68 disp. att. dello stessocodice, può essere derogato — essendo disponibileil diritto di contribuzione o riparto relativo alledette spese — mediante «convenzione» che, per lasua natura contrattuale, presuppone il consenso ditutti i condòmini. È quindi invalida la deliberazioneassembleare, che, in difetto di un totale accordo deicompartecipi, disponga — a titolo definitivo — laripartizione delle spese in base a criteri diversi daquello legale (Cass. 24-7-73, n. 2164).❄ In tema di ripartizione delle spese condominiali,le attribuzioni dell’assemblea ex art. 1135, n. 2,cod. civ., sono circoscritte alla verificazione eall’applicazione in concreto dei criteri stabiliti dallalegge e non comprendono il potere di introdurrederoghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe,venendo indirettamente ad incidere sui diritti indi-viduali del singolo condomino, possono conseguiresoltanto ad una convenzione cui egli aderisca.Pertanto la delibera condominiale, che modifichi isuddetti criteri di spesa (nella specie, spese dimanutenzione delle scale) è inefficace nei confron-ti del condomino dissenziente per nullità assoluta,deducibile senza limitazione di tempo, e non mera-mente annullabile con impugnazione da proporsientro 30 giorni ex art. 1137, secondo e terzocomma, cod. civ. (Cass. 21-5-87, n. 4627).❄ Per espressa previsione dell’art. 1123 codicecivile, il criterio, ivi fissato, di ripartizione delle

spese condominiali tra tutti i condòmini, in pro-porzione al possibile uso o alla concreta utilitàdelle cose o dei servizi, cui le spese stesse siriferiscono, è liberamente derogabile per conven-zione; pertanto è legittima la deroga al criterio diripartizione suindicato, contenuta in una dispo-sizione del regolamento di condominio contrat-tuale, che esclude i condòmini «proprietari deilocali commerciali» dalla partecipazione alle speserelative ai beni e servizi comuni non goduti (Cass.6-2-84, n. 898).❄ L’art. 1123 cod. civ., nel consentire la derogaconvenzionale ai criteri di ripartizione legale dellespese condominiali, non pone alcun limite alleparti, con la conseguenza che deve ritenersi legitti-ma non solo una convenzione che ripartisca lespese tra i condòmini in misura diversa da quellalegale, ma anche quella che preveda l’esenzionetotale o parziale per taluno dei condòmini dall’ob-bligo di partecipare alle spese medesime (Cass. 16-12-88, n. 6844).❄ L’art. 1123, terzo comma, cod. civ., il qualepone a carico dei soli condòmini che traggono util-ità da impianti destinati a servire una parte dell’in-tero fabbricato condominiale le spese relative allamanutenzione degli impianti stessi, è norma dero-gabile dal regolamento condominiale (Cass. 20-9-91, n. 9833).❄ È illegittima la delibera di un condominio, adot-tata a maggioranza, con la quale si stabilisce unonere di contribuzione, delle spese di gestione,maggiore a carico di alcuni condòmini, sul presup-posto della loro più intensa utilizzazione, rispettoagli altri, di parti o servizi comuni, non solo perchéla modifica ai criteri legali (art. 1123 cod. civ.) o diregolamento contrattuale di riparto delle speserichiede il consenso di tutti i condòmini, ma ancheperché il criterio di riparto in base all’uso differen-ziato, derivante dalla diversità strutturale dellacosa, previsto dal secondo comma dell’art. 1123cod. civ., non è applicabile alle spese generali, perle quali opera, invece, il criterio di cui al primocomma dello stesso articolo, ossia la proporzione alvalore della proprietà di ciascuno (Cass. 19-2-97,n. 1511).

6) Fondo per spese condominiali❃ L’onere per la costituzione di un fondo specialeper le spese di manutenzione straordinaria va ripar-tito tra i condòmini in base ai criteri fissati nell’art.1123 cod. civ. Se per la realizzazione di interventinon ancora specificati è possibile ripartire provvi-soriamente la somma destinata alla costituzione delfondo in base ai millesimi di proprietà, tale ripar-tizione provvisoria va corretta non appena, compi-

Page 87: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

IL CODICE DEL CONDOMINIO - SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ 87

utasi un’opera, essa risulti maggiormente utile adalcuni condòmini rispetto agli altri (Cass. 29-1-74,n. 244).❃ Appartiene al potere discrezionale dell’assem-blea e non pregiudica né l’interesse dei condòminialla corretta gestione del condominio, né il lorodiritto patrimoniale all’accredito della pro-porzionale somma — perché compensata dal cor-rispondente minor addebito, in anticipo o aconguaglio — l’istituzione di un fondo-cassa per lespese di ordinaria manutenzione e conservazionedei beni comuni, e la relativa delibera è formal-mente regolare, anche se tale istituzione non è indi-cata tra gli argomenti da trattare, se è desumibiledal rendiconto, depositato prima dell’assembleaconvocata per la sua approvazione, in cui l’accan-tonamento di un’entrata condominiale (nella speciecanone dell’appartamento dell’ex portiere) è desti-nato alle spese di ordinaria manutenzione (Cass.28-8-97, n. 8167).

7) Consuntivo◗ Nel condominio di edifici l’erogazione dellespese di manutenzione ordinaria e quelle relative aiservizi comuni essenziali non richiede la preventi-va approvazione dell’assemblea dei condòmini, inquanto trattasi di esborsi (contributi, utenze, premiassicurativi, spese per il riscaldamento ecc.) dovutia scadenze fisse e ai quali l’amministratoreprovvede in base ai suoi poteri e non come esecu-tore delle delibere dell’assemblea. L’approvazionedi dette spese è, invece, richiesta in sede di con-suntivo, giacché solo con questo si accertano lespese e si approva lo stato di ripartizione definitivo,che legittima l’amministratore ad agire contro icondòmini morosi per il recupero delle quote postea suo carico (Cass. 18-8-86, n. 5068).

8) Condominio di due condòmini❃ Con riguardo al rimborso delle spese fatte da uncondomino, per le cose comuni, nel caso di un edi-ficio in condominio composto da due soli soggetti,non trova applicazione l’art. 1134 cod. civ., il qualenega il diritto al detto rimborso al condomino inmancanza dell’autorizzazione dell’amministratoreo dell’assemblea (salvo che per le spese urgenti),bensì la disposizione dell’art. 1110 cod. civ., intema di comunione, onde al comunista che abbiasostenuto delle spese necessarie per la conser-vazione della cosa comune spetta il rimborso neiconfronti degli altri partecipanti alla sola con-dizione che l’amministratore o gli altri partecipantitrascurino di provvedere, e quindi anche nel caso diopposizione del compartecipante, la quale, impli-cando la volontà di non provvedere ai lavori, sod-

disfa pienamente alla condizione richiesta dallalegge (Cass. 18-10-88, n. 5664).❃ Nell’ ipotesi di condominio composto di duesoli partecipanti (cd. «piccolo condominio»), lespese necessarie alla conservazione o riparazionedella cosa comune (nella specie, rifacimento deltetto e dei solai) devono essere oggetto di regolaredelibera, adottata previa rituale convocazione del-l’assemblea dei condòmini, della quale non costitu-isce valido equipollente il mero avvertimento o lamera comunicazione all’altro condomino dellanecessità di procedere a determinati lavori, benchéurgenti ed indifferibili (Cass. 29-5-98, n. 5298).

9) Condominio di gestione▲ Dal momento della costituzione del cosiddetto«condominio di gestione» tra gli assegnatari dialloggi economici e popolari, spetta all’assembleacondominiale il potere di deliberare sull’uso egodimento delle cose comuni e sulla ripartizionedelle relative spese, nel rispetto delle norme dilegge e di regolamento, con la conseguenza che,ove detto condominio assuma direttamente la ges-tione dei servizi di portierato, di riscaldamentooltre all’ordinaria manutenzione delle parti comunidell’edificio, la quota variabile di spesa relativa atali servizi viene legittimamente determinata daglistessi assegnatari riuniti in assemblea e deve esserecorrisposta all’amministratore, anziché all’enteproprietario, con esclusione di eventuali spese gen-erali (come l’assicurazione od altro) ancorasostenute da detto ente (Cass. 8-5-95, n. 5023).

10) Condominio parziale❈ I presupposti per l’attribuzione della proprietàcomune a vantaggio di tutti i partecipanti vengonomeno se le cose, i servizi e gli impianti di usocomune, per oggettivi caratteri materiali e fun-zionali, sono necessari per l’esistenza e per l’uso,ovvero sono destinati all’uso o al servizio, non ditutto l’edificio, ma di una sola parte, o di alcuneparti di esso, ricavandosi dall’art. 1123, terzocomma, che le cose, i servizi, gli impianti, nonappartengono necessariamente a tutti i partecipan-ti. Ne consegue che dalle situazioni di cosiddettocondominio parziale derivano implicazioni iner-enti alla gestione e all’imputazione delle spese; inparticolare non sussiste il diritto di partecipareall’assemblea relativamente alle cose, ai servizi,agli impianti, da parte di coloro che non ne hannola titolarità, ragion per cui la composizione delcollegio e delle maggioranze si modificano inrelazione alla titolarità delle parti comuni chedella delibera formano oggetto (Cass. 27-9-94, n.7885).

Page 88: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

CONDOMINIO GIURIDICO88

11) Condòmino moroso❋ In mancanza di diversa convenzione adottataall’unanimità — espressione dell’autonomia con-trattuale — la ripartizione delle spese condominialideve necessariamente avvenire secondo i criteri diproporzionalità, fissati nell’art. 1123 cod. civ., epertanto non é consentito all’assemblea condo-miniale, deliberando a maggioranza, di ripartire trai condòmini non morosi il debito delle quote con-dominiali dei condòmini morosi. Invece, nel-l’ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza ditrarre aliunde somme — come nel caso di aggres-sione in executivis da parte di creditore del condo-minio, in danno di parti comuni dell’edificio —può ritenersi consentita una deliberazione assem-bleare, la quale, similmente a quanto avviene in unrapporto di mutuo, tenda a sopperire all’inadempi-mento del condòmino moroso con la costituzionedi un fondo cassa ad hoc, tendente ad evitare danniben più gravi nei confronti dei condòmini tutti,esposti dal vincolo di solidarietà passiva, operanteab externo (Cass. 21-10-75, n. 3463).

12) Condòmino creditore❏ Il credito del condomino nei confronti degli altriper il recupero delle spese di riparazione della cosacomune da lui legittimamente anticipate ha peroggetto sin dall’origine una somma di denaro ed,essendo soggetto al regime dei crediti di valuta,non é, quindi, automaticamente rivalutabile ma puòdar luogo, in caso di mora, solo ad una pretesa ris-arcitoria che, ai sensi dell’art. 1224 cod. civ., siesaurisce nella misura degli interessi legali sullasomma dovuta, salvo la prova del maggior danno(Cass. 26-8-96, n. 7834).

13) Cooperative edilizie◗ Una cooperativa edilizia, in relazione ad opereche si rendano necessarie per la manutenzione od ilmiglior godimento delle cose comuni, può deliber-are la ripartizione della spesa fra i soci-condòmini,trattandosi di versamenti in denaro per i quali nonsono invocabili i limiti posti dall’art. 2345 cod. civ.in tema di prestazioni accessorie a carico dei soci.(Cass. 19-11-86, n. 6802).

14) Acquirente dell’immobile✔ L’acquirente di appartamento condominiale ètenuto al pagamento delle spese comuni scaturentida delibera assembleare antecedente all’acquisto(quale deve considerarsi la decisione presa allaunanimità dai condòmini, mediante sottoscrizionedi un foglio fatto circolare tra gli stessi) sia perchéal successore a titolo particolare di uno dei con-traenti sono trasferiti non solo tutti i diritti derivan-

ti dal contratto, ma anche tutti gli oneri, ob rem edin favore dei terzi, sia perché l’obbligo di paga-mento delle spese in questione grava su ciascuncondomino, ai sensi degli artt. 1104 e 1123 eseguenti cod. civ., per il solo fatto di avere in attouna quota di proprietà ed anzi, in ipotesi di alien-azione di tale quota, si estende, in solido con ildante causa, alle spese dovute da quest’ultimo enon ancora da lui versate al momento dell’alien-azione (Cass. 22-4-82, n. 2489).✔ L’acquirente di un appartamento in un edificio incondominio, mentre può far valere la sua qualità dicondomino e contestare efficacemente la validitàdelle deliberazioni dell’assemblea condominiale,prese con l’intervento del venditore, solo ove abbiaprovveduto previamente alla notificazione o comu-nicazione al condominio dell’atto del suo acquisto,per contro non può pretendere di non rispondere,nella qualità di effettivo condomino, delleobbligazioni relative alle spese per aver omesso dicomunicare il suo acquisto al condominio, che nesia comunque a conoscenza (Cass. 26-4-78, n.1946).✔ L’obbligo di ciascun condomino di contribuirealle spese necessarie per la conservazione delleparti comuni e per l’esercizio dei servizi condo-miniali deriva dalla titolarità del diritto reale sul-l’immobile e integra un’obbligazione «propterrem» preesistente all’approvazione, da parte del-l’assemblea, dello stato di ripartizione il quale, per-ciò, non ha valore costitutivo ma soltanto dichiara-tivo del relativo credito del condominio in rappor-to alla quota di contribuzione dovuta dal singolopartecipante alla comunione. Ne consegue che ilcondomino non può sottrarsi al pagamento dei con-tributi richiestigli ancorché nello stato di ripar-tizione approvato dall’assemblea figuri, anziché ilsuo nome, quello del suo dante causa (Cass. 14-3-87, n. 2658).✔ L’obbligo dei condòmini di contribuire al paga-mento delle spese condominiali sorge per effettodella delibera dell’assemblea, che approva le spesestesse e non a seguito della successiva delibera diripartizione, volta soltanto a rendere liquido undebito preesistente e che può anche mancare, oveesistano tabelle millesimali, per cui l’individu-azione delle somme concretamente dovute dai sin-goli condòmini è il frutto di una semplice oper-azione matematica. Pertanto, nel caso di alien-azione di un appartamento, obbligato al pagamentodei tributi è il proprietario nel momento in cui laspesa viene deliberata (Cass. 26-10-96, n. 9366).✔ L’obbligo del condomino di pagare i contributiper le spese di manutenzione delle parti comunidell’edificio deriva non dalla preventiva

Page 89: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

IL CODICE DEL CONDOMINIO - SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ89

approvazione della spesa e dalla ripartizione dellastessa, ma dalla concreta attuazione dell’attività dimanutenzione e sorge, quindi, per effetto dell’attiv-ità gestionale concretamente compiuta e non pereffetto dell’autorizzazione accordata all’amminis-trazione per il compimento di una determinataattività di gestione (nell’applicare il principio di cuiin massima, la S. C. ha confermato la sentenza dimerito che aveva posto a carico dell’acquirente diun appartamento la quota della spesa per lamanutenzione di una parte comune dell’edificio,considerando irrilevante la circostanza che la delib-erazione dell’assemblea di approvazione dellaspesa fosse stata assunta in data anteriore alla ven-dita) (Cass. 17-5-97, n. 4393).✔ L’acquirente di un appartamento di un edificio incondominio non può dolersi di non essere statoinvitato a partecipare all’assemblea che ha deliber-ato in merito alle spese condominiali, finché nonabbia notificato o almeno comunicato, essendo ilrelativo onere a suo carico, l’avvenuto passaggio diproprietà (Cass. 29-5-98, n. 5307) .

15) Androne e scale▲ Ove nell’edificio condominiale siano compresilocali forniti di un accesso diverso dall’androne edal vano scale, anche i proprietari di detti localisono tenuti — in difetto di difformi clausole delregolamento di condominio — a concorrere allespese di manutenzione (ed, eventualmente, diricostruzione) dell’androne e delle scale, in rappor-to e proporzione all’utilità che anche essi possono,in ipotesi, trarne quali condòmini, e ciò sia avutoriguardo all’uso, ancorché ridotto, che possono faredell’androne e delle scale per accedere, come è lorodiritto, nei locali della portineria e al tetto o lastri-co solare, sia avuto riguardo all’obbligo e alle con-nesse responsabilità che anch’essi hanno, qualicondòmini, di prevenire e rimuovere ogni possibilesituazione di pericolo che possa derivare all’inco-lumità degli utenti dall’inefficiente manutenzionedei suddetti beni comuni. In particolare, per leragioni esposte, alle spese di illuminazione dell’an-drone e delle scale devono concorrere, ancorché inmisura ridotta, pure i condòmini, quali i proprietaridi autorimesse e di botteghe, che non ne usufruis-cono per accedere alle loro proprietà esclusive(Cass. 6-6-77, n. 2328).▲ A norma dell’art. 1117, n. 1, cod. civ., le scale diun edificio condominiale, anche se più di una eposte concretamente al servizio di parti diverse del-l’edificio stesso, vanno sempre considerate, inassenza di un contrario titolo negoziale, di propri-età comune di tutti i condòmini, senza che a ciò siadi ostacolo il disposto dell’art. 1123, ultimo

comma, cod. civ., il quale, proprio sul presuppostodi tale comunione, disciplina soltanto la ripar-tizione delle spese per la conservazione ed il godi-mento di esse, ispirandosi al criterio della utilitàche ciascun condomino o gruppo di condòmini netrae (Cass. 22-2-96, n. 1357).▲ In tema di ripartizione degli oneri condominiali,le spese per la illuminazione e la pulizia delle scalenon configurano spese per la conservazione delleparti comuni, tendenti cioè a preservare l’integritàe a mantenere il valore capitale delle cose (artt.1123, comma primo e 1124, comma primo, cod.civ.), bensì spese utili a permettere ai condòmini unpiù confortevole uso o godimento delle cose comu-ni e di quelle proprie; con la conseguenza che adesse i condòmini sono tenuti a contribuire, non giàin base ai valori millesimali di comproprietà, ma inbase all’uso che ciascuno di essi può fare delle particomuni (scale) in questione, secondo il criterio fis-sato dall’art. 1123, comma secondo, cod. civ.(Cass. 3-10-96, n. 8657).▲ La circostanza che la scala comune di un edifi-cio condominiale sia utilizzata da uno dei condòmi-ni anche per accedere, tramite l’appartamento disua proprietà sito nello stabile condominiale, aduna sua diversa proprietà sita in un edificioautonomo (e dotato di una propria scala), adiacentea quello in condominio e di più recentecostruzione, non vale a far operare per detta scala,anche con riferimento a quest’ultima proprietà, lapresunzione di comunione di cui all’art. 1117 cod.civ., il cui presupposto è la permanente ed oggetti-va destinazione di determinate cose o parti alservizio e godimento collettivo, cioè di tutti icondòmini (salva l’eventuale rilevanza che sottoaltri profili possa avere tale situazione di assogget-tamento del bene al servizio anche dell’immobileestraneo al condominio). Ne consegue che il pro-prietario del bene immobile estraneo al condo-minio non può essere chiamato, in tale veste, apartecipare alle spese di riparazione o ricostruzionedelle scale condominiali (Cass. 7-5-97, n. 3968).

16) Ascensore❖ In tema di condominio degli edifici, la disciplinadi cui agli artt. 1123-1125 cod. civ. sul riparto dellespese inerenti ai beni comuni, è suscettibile dideroga con patto negoziale, e, quindi, anche con ilregolamento condominiale, ove abbia natura con-venzionale, e sia di conseguenza vincolante neiconfronti di tutti i partecipanti. Pertanto, conriguardo alla ripartizione delle spese per lamanutenzione degli ascensori, deve ritenersi validaed operante la disposizione del suddetto regola-mento, che preveda il concorso di tutti i condòmi-

Page 90: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

CONDOMINIO GIURIDICO90

ni, inclusi quelli abitanti al piano terreno, in base aimillesimi delle rispettive proprietà (Cass. 6-11-86,n. 6499).❖ In tema di condominio di edifici la regola postadall’art. 1124 cod. civ. relativa alla ripartizionedelle spese di manutenzione a ricostruzione dellescale (per metà in ragione del valore dei singolipiani o porzione di piano, per l’altra metà in misuraproporzionale alla altezza di ciascun piano dalsuolo) è applicabile per analogia, ricorrendo l’iden-tica ratio, alle spese relative alla manutenzione ericostruzione dell’ascensore già esistente.Nell’ipotesi, invece, d’installazione ex novo del-l’impianto dell’ascensore trova applicazione la dis-ciplina dell’art. 1123 cod. civ., relativa alla ripar-tizione delle spese per le innovazioni deliberatedalla maggioranza (proporzionalità al valore dellaproprietà di ciascun condomino) (Cass. 16-5-91, n.5479).❖ Le spese di installazione dell’ascensore nell’edi-ficio in condominio debbono essere ripartite secon-do il criterio dell’art. 1123 cod. civ. relativo alleinnovazioni deliberate dalla maggioranza e cioè inproporzione del valore della proprietà di ciascuncondomino (Cass. 10-1-96, n. 165).

17) Autoclave● Un’autoclave, diretta a consentire l’utilizzazionecostante dell’impianto idrico di un edificio condo-miniale, costituisce parte integrante dell’impiantomedesimo. Pertanto, le spese relative all’instal-lazione di detta autoclave restano soggette aglistessi criteri di ripartizione fissati per l’impiantoidrico, mentre la circostanza che l’edificio sia com-posto di più piani, serviti in misura differente dallapompa dell’autoclave, non è di per sé sufficiente agiustificare una diversa ripartizione secondo il cri-terio della proporzionalità all’uso (artt. 1123 e 1124cod. civ.) (Cass. 29-11-83, n. 7172).

18) Autorimessa❇ L’indagine diretta a stabilire se il singolo parte-cipante al condominio (nella specie, proprietario diun’autorimessa), che non usufruisce del servizio diriscaldamento, sia ugualmente proprietario di dettoimpianto e, quindi, in applicazione dell’art. 1123cod. civ., sia tenuto a concorrere alle spese inerentialla sua conservazione o al rifacimento, va condot-ta in base ai criteri fissati dall’art. 1117 cod. civ. perl’individuazione delle parti comuni dell’edificio.Cosicché, limitandosi la proprietà comune del-l’impianto di riscaldamento al punto di dira-mazione ai locali di proprietà esclusiva dei singolicondòmini, qualora manchi detta diramazione,poiché non esiste la possibilità che i locali medesi-

mi fruiscano del riscaldamento, l’impianto non puòconsiderarsi destinato al loro servizio (Cass. 8-5-96, n. 4270).

19) Fognature ● Le spese per la costruzione di nuovi canali discarico e di una nuova fognatura, necessari per sos-tituire il preesistente sistema di scarico, a pozziperdenti, con altro collegato direttamente allafogna comunale, vanno ripartite tra i condòmini,non in proporzione all’uso che ciascuno di essi puòfarne, secondo la previsione di cui al secondocomma dell’art. 1123 cod. civ., bensì in misura pro-porzionale ai valori di proprietà individuale espres-si in millesimi, a norma del primo comma dellostesso articolo, purché i relativi condotti costituis-cano un impianto unico non suscettibile di frazion-amenti, quali parti integranti del medesimo condot-to principale nel quale confluiscono e senza delquale non potrebbero funzionare (Cass. 12-10-79,n. 5331).● L’art. 1123, primo cpv., cod. civ., che nell’ipote-si di cose destinate a servire i condòmini in misuradiversa dispone che le relative spese sono ripartitein proporzione dell’uso da ciascuno fattone, nonpuò subire deroga per la circostanza che l’unitàimmobiliare sia compresa nella tabella millesimalegenerale dell’edificio condominiale, in quanto talitabelle, formate in base al solo valore delle singoleunità immobiliari, servono solo per il riparto dellespese generali e di quelle che riguardano le partidell’edificio comuni a tutti i condòmini, ma nonsono utilizzabili per il riparto delle spese che nonsono comuni a tutti i condòmini in ragione deldiverso uso delle cose condominiali (nella specie,in applicazione di tale principio, la S. C. ha confer-mato la pronuncia della corte di merito che avevaritenuto non dovute dalla parte attrice, la cui pro-prietà era pur inclusa nelle tabelle millesimali, lespese per la manutenzione delle fognature, in quan-to il suo locale al piano interrato era sfornito diimpianti igienici) (Cass. 18-11-87, n. 8484).● La spesa per la riparazione dei canali di scaricodell’edificio in condominio, che, ai sensi dell’art.1117, n. 3, cod. civ., sono oggetto di proprietàcomune fino al punto di diramazione degli impiantiai locali di proprietà esclusiva dei singoli, è a cari-co di tutti i condòmini per la parte relativa allacolonna verticale di scarico ed a carico dei rispet-tivi proprietari per la parte relativa alle tubazioniche si diramano verso i singoli appartamenti (nellaspecie, sulla base del principio affermato, si èritenuto che il giudice di merito avesse corretta-mente posto a carico del singolo la spesa diriparazione del tratto della tubazione orizzontale

Page 91: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

IL CODICE DEL CONDOMINIO - SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ 91

che si innesta in quella verticale) (Cass. 18-12-95,n. 12894).

20) Fornitura di acqua calda ▲ In tema di ripartizione delle spese condominiali(nella specie: spese del servizio di fornitura del-l’acqua calda), i criteri stabiliti dal primo e dal sec-ondo comma dell’art. 1123 cod. civ. possono esserederogati, secondo quanto prescrive espressamentel’indicata norma, soltanto da una convenzione sot-toscritta da tutti i condòmini interessati (Cass. 14-2-85, n. 1253).

21) Giardinaggio, piscine e portineria ❋ In tema di condominio di edifici il principio diproporzionalità fra spese ed uso di cui al secondocomma dell’art. 1123 cod. civ., secondo cui lespese per la conservazione ed il godimento delleparti comuni dell’edificio sono ripartite, qualora sitratti di cose destinate a servire i condòmini inmisura diversa, in proporzione dell’uso che cias-cuno può farne, comporta che ove la possibilitàdell’uso sia esclusa, con riguardo alla destinazionedelle quote immobiliari di proprietà esclusiva, perragioni strutturali indipendenti dalla libera sceltadel condomino, va escluso anche l’onere del con-domino stesso di contribuire alle spese di gestionedel relativo servizio (nella specie la S. C. in baseall’enunciato principio ha confermato la decisionedel merito che aveva escluso che i proprietari dinegozi fossero tenuti a concorrere nelle spese rela-tive ai servizi condominiali di giardinaggio, piscinee portineria cui non avevano accesso) (Cass. 29-4-92, n. 5179).❋ Alle spese di potatura degli alberi, che insistonosu di un suolo oggetto di proprietà esclusiva di unsolo condomino sono tenuti, tuttavia, a contribuiretutti i condòmini allorché si tratti di piante funzion-ali al decoro dell’intero edificio e la potatura stessaavvenga per soddisfare le relative esigenze di curadel decoro stesso (Cass. 18-4-94, n. 3666).

22) Muri ❑ Le spese per il rifacimento o la riparazione deimuri, che delimitino i giardini di singoli condòmi-ni con i fondi confinanti, devono ritenersi a caricoproporzionale di tutti i partecipanti, in applicazionedell’art. 1123 primo comma cod. civ., qualora ilregolamento condominiale, di natura contrattuale,consideri detti manufatti di proprietà comune, cosìconvenzionalmente assimilandoli ai muri di cinta(Cass. 11-8-90, n. 8198).❑ In un edificio in condominio le chiostrine, vale adire i cortili interni destinati a dare aria e luce adeterminati piani o porzioni di piano, attribuite per

titolo in proprietà esclusiva ai proprietari dei pianisuperiori, raffigurano beni giuridici diversi rispettoai muri maestri (interni) dell’edificio, che le delim-itano. Questi muri, in quanto parti essenziali perl’esistenza del fabbricato, essendo destinati a sor-reggere l’edificio, appartengono in proprietàcomune a tutti i partecipanti al condominio, con laconseguenza che alle spese per la conservazionedei muri maestri (che delimitano le chiostrine)devono concorrere tutti i partecipanti, compresi iproprietari dei negozi siti a piano terra, ancorchèessi non siano proprietari delle chiostrine (Cass.19-11-93, n. 11435).❑ In tema di condominio di edificio, nel caso in cuiun muro portante appartenga in proprietà esclusivaad uno solo dei partecipanti al condominio,essendo esso comunque indispensabile per l’e-sistenza dell’edificio, con la proprietà esclusiva delsingolo concorre una comunione di godimento infavore di tutti coloro i quali, nell’edificio, sono tito-lari della proprietà solitaria dei piani o delleporzioni di piano, con la conseguenza che tutti icondòmini — i quali ricavano un’utilità della cosa,necessaria per l’esistenza e per la protezione deiloro immobili — sono tenuti a contribuire allespese per la conservazione del muro in questione inproporzione alle rispettive quote, secondo il princi-pio generale enunciato dall’art. 1123, primocomma, cod. civ. (Cass. 15-2-96, n. 1154).

23) Portierato❖ Nei rapporti interni fra i singoli condòmini lespese comuni vanno ripartite tra di loro, ai sensidell’art. 1123 cod. civ. ed in base alle norme delregolamento condominiale; mentre, nei confrontidei terzi, i condòmini sono responsabili solidal-mente per le obbligazioni contratte dal condominionel comune interesse, in base all’art. 1294 cod. civ.,che sancisce il principio della solidarietà fra con-debitori, se dalla legge o dal titolo non risulti diver-samente. Pertanto, i condòmini sono solidalmenteobbligati per i contributi assicurativi relativi al rap-porto di lavoro del portiere dello stabile condo-miniale, trattandosi di una spesa attinente ad unservizio svolto nell’interesse comune di tutti icondòmini (Cass. 18-12-78, n. 6073).❖ Le spese di portierato in un edificio condo-miniale, trattandosi di servizio per sua natura taleda assicurare la custodia-vigilanza dell’intero fab-bricato, vanno ripartite tra i condòmini alla streguadel criterio dettato dall’art. 1123, primo comma,cod. civ., la cui applicabilità può essere legittima-mente negata solo se risulti una contraria conven-zione (come espressamente previsto dall’indicatanorma) oppure se si accerti che il servizio, per par-

Page 92: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

CONDOMINIO GIURIDICO92

ticolari situazioni di cose e luoghi, non può consid-erarsi reso nell’interesse di tutti i condòmini (nellaspecie, la S. C., enunciando il suriportato principio,ha ritenuto correttamente applicato l’art. 1123,primo comma, citato dai giudici del merito, cheavevano accertato trattarsi di servizio di portieratonotturno reso nell’interesse comune, e non dei solicondòmini proprietari di autorimesse) (Cass. 30-10-81, n. 5751).❖ In tema di condominio negli edifici le spese diportierato che siano previste nel regolamento traquelle di carattere generale, vanno ripartite tra tuttii condòmini ai sensi dell’art. 1123 cod. civ. inmisura proporzionale al valore della proprietà diciascuno e indipendentemente dalla maggiore ominore utilizzazione del servizio da parte dicondòmini proprietari di unità immobiliari site inposizione particolare (nella specie negozi), senzache ne sia configurabile una deroga con riguardoalla mera esistenza di una tabella, allegata al rego-lamento, per la ripartizione di spese particolari dipertinenza dei soli appartamenti (Cass. 30-5-90, n.5081).

24) Riscaldamento▲ Il criterio di ripartizione delle spese del riscalda-mento centralizzato in un edificio in condominioconforme al criterio legale è, allo stato attuale dellatecnica termica ed edilizia, quello che assumecome parametro la superficie radiante.Conseguentemente, la delibera condominiale cheadotti un diverso criterio (come quello del ripartodella spesa in proporzione alla cubatura), senza checiò sia reso necessario da peculiari caratteristichedell’edificio o dell’impianto, lede il diritto del con-domino dissenziente all’intangibilità, senza il suoconsenso, della posizione soggettiva in ordine allecose e ai servizi comuni, stabilita dalla legge odalle pattuizioni risultanti dal titolo di acquisto(Cass. 8-5-74, n. 1300).▲ La spesa per la costruzione di un nuovo impiantodi riscaldamento in un edificio condominiale deveessere ripartita fra i condòmini non in proporzioneall’uso, che ciascuno di essi può trarne, secondo laprevisione di cui al secondo comma dell’art 1123cod. civ., bensì in misura proporzionale ai valori diproprietà espressi in millesimi a norma del primocomma del citato art. 1123 (Cass. 14-5-75, n.1867).▲ Le spese per la conservazione dell’impianto cen-trale di riscaldamento (nella specie, determinatedalla necessità di adeguare l’impianto alle nuoveprescrizioni tecniche di cui alla legge n. 615 del1966) sono a carico di tutti i condòmini che pos-sono fruire del relativo servizio, in rapporto al val-

ore della proprietà individuale di ciascuno (art.1123, primo comma, cod. civ.), a differenza dellespese di esercizio, che vanno ripartite in pro-porzione dell’uso e della utilità che ciascuno puòrealizzare dal servizio comune, qualora si tratti dicose destinate a servire i condòmini in misuradiversa (art. 1123, secondo comma, cod. civ.). Neconsegue che anche i condòmini, i cui locali sianoprivi di radiatori attualmente allacciati all’impiantocentrale, sono tenuti a concorrere nelle spese dimanutenzione straordinaria dell’impianto centraledi riscaldamento, secondo la disciplina contenutanell’art. 1118 cod. civ. (Cass. 16-2-77, n. 693).▲ In tema di ripartizione delle spese del servizio diriscaldamento in un edificio in condominio, laquantità dell’uso che un singolo appartamento puòfare del servizio stesso, a norma dell’art. 1123, sec-ondo comma, cod. civ., va calcolata, ai fini delladeterminazione della spesa, in rapporto alla capac-ità potenziale di assorbimento, e cioè in forza delfabbisogno obiettivo dell’appartamento stesso, sec-ondo uno dei tanti criteri possibili (numero deiradiatori o delle bocchette, massa o superficie irra-diante, superficie irradiata, cubatura degli ambien-ti, contatore, ecc.) con la conseguenza che proce-dutosi a tale determinazione del fabbisogno, nonpuò apportarsi alcuna diminuzione alla correlativaspesa proporzionale per effetto di ragioni partico-lari (nella specie: temperatura degli appartamentidell’ultimo piano del fabbricato inferiore a quelladegli altri che determinano quel fabbisogno o chelo aumentano rispetto ad appartamenti di egualeestensione od eguale cubatura (Cass. 4-8-78, n.3839).▲ Con riguardo all’impianto di riscaldamento,installato in un fabbricato condominiale,l’indagine, diretta a stabilire se il singolo parteci-pante, che non usufruisca del servizio di riscalda-mento (nella specie, in quanto proprietario esclusi-vo di negozi), sia ugualmente comproprietario didetto impianto, e, quindi, in applicazione dell’art.1123 cod. civ., sia tenuto a concorrere nelle speseinerenti alla sua conservazione, va condotta in baseai criteri fissati dall’art. 1117 cod. civ. sull’individ-uazione delle parti comuni dell’edificio, tenendoconto che la comunione di detto impianto, ovedebba essere negata in base alla citata norma, puòessere riconosciuta, per effetto di diversa previ-sione del regolamento condominiale, solo se essoabbia natura contrattuale, perché predisposto dal-l’originario unico proprietario e poi accettato con isingoli atti di acquisto, ovvero perché adottato conil consenso unanime di tutti i partecipanti, manifes-tato nelle dovute forme (Cass. 6-7-84, n. 3966).▲ In tema di ripartizione delle spese del servizio

Page 93: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

IL CODICE DEL CONDOMINIO - SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ 93

condominiale di riscaldamento, i criteri stabiliti daicommi primo e secondo dell’art. 1123 cod. civ.possono essere derogati, secondo quanto sanciscedetta norma, soltanto da una convenzione sotto-scritta da tutti i condòmini o da una deliberazionepresa dagli stessi in sede assembleare con l’una-nimità dei consensi dei partecipanti al condominio(Cass. 4-6-93, n. 6231; conf. Cass. 15-4-87, n.3733).▲ La deliberazione, con cui l’assemblea deicondòmini approvi la ripartizione delle spese delservizio di riscaldamento centralizzato, senza avereprima accertato il volume dei singoli cespiti, in vio-lazione della disposizione del regolamento di con-dominio, che prevede il riparto volumetrico dellaspesa, non è affetta da nullità, bensì soltanto annul-labile, ove denunciata dai condòmini assenti e dis-senzienti nel termine di decadenza di cui all’art.1137 cod. civ., non incidendo sui criteri generali daadottare nel rispetto dell’art. 1123 cod. civ. (Cass.8-6-93, n. 6403).▲ In tema di condominio, ai fini della ripartizionedelle spese di riscaldamento, l’unico criterio baseche sia conforme al principio generale di cui all’art.1123, comma secondo, cod. civ. è quello dellasuperficie radiante (Cass. 26-1-95, n. 946). ▲ L’obbligo del condomino di contribuire allespese necessarie alla conservazione ed al godimen-to delle parti comuni dell’edificio, alla prestazionedei servizi nell’interesse comune e alle innovazionideliberate dalla maggioranza trova la sua fontenella comproprietà delle parti comuni dell’edificio(art. 1123, primo comma, cod. civ.); con la con-seguenza che la semplice circostanza chel’impianto centralizzato di riscaldamento noneroghi sufficiente calore non può giustificare unesonero dal contributo, neanche per le sole spese diesercizio dell’impianto, dato che il condomino nonè titolare, nei confronti del condominio, di un dirit-to di natura contrattuale sinallagmatica e, quindi,non può sottrarsi dal contribuire alle spese allegan-do la mancata o insufficiente erogazione delservizio (Cass. S.U. 26-11-96, n. 10492).▲ Poiché tra le spese indicate dall’art. 1104 cod.civ., soltanto quelle per la conservazione della cosacomune costituiscono «obligationes propter rem»— e per questo il condomino non può sottrarsiall’obbligo del loro pagamento, ai sensi dell’art.1118, comma secondo, cod. civ., che invece, signi-ficativamente, nulla dispone per le spese relative algodimento delle cose comuni — è legittima la rin-uncia di un condomino all’uso dell’impianto cen-tralizzato di riscaldamento (purché questo non nesia pregiudicato), con il conseguente esonero, inapplicazione del principio contenuto nell’art. 1123,

comma secondo, cod. civ., dall’obbligo disostenere le spese per l’uso del servizio centraliz-zato; è, invece, obbligato a sostenere l’aggravioderivato alle spese di gestione di tale servizio, com-pensato dal maggior calore di cui beneficia anche ilsuo appartamento (Cass. 12-11-97, n. 11152).

25) Terrazze a livello● La funzione delle terrazze a livello di coperturadei piani sottostanti non è essenziale e preminente,come nel caso dei lastrici solari condominiali,bensì meramente sussidiaria rispetto all’altraderivante dalla loro natura e caratteristica di esten-sione ed integrazione dell’appartamento cui sonoannesse. Conseguentemente, la ripartizione dellespese di manutenzione o ricostruzione deve effet-tuarsi tra il proprietario della terrazza e gli altricondòmini in proporzione dei vantaggi da essirispettivamente ritratti, soccorrendo all’uopo la dis-ciplina degli artt. 1123 e 1126 cod. civ., salvo chele spese si siano rese necessarie per fattoimputabile solo a chi ha l’uso esclusivo del terraz-zo (Cass. 19-2-86, n. 1029).● In tema di condominio degli edifici, le speseoccorrenti per il ripristino dei rivestimenti esternidei muretti di recinzione delle terrazze a livello edelle balconate di proprietà esclusiva, afferendo adelementi che costituiscono parte integrante dellafacciata — oggetto di proprietà comune — e che siinquadrano nell’aspetto estetico dell’edificio, sonoa carico di tutti i condòmini e non soltanto dei pro-prietari esclusivi delle singole terrazze (Cass. 18-3-89, n. 1361).

26) Tetto❄Le spese di rifacimento del tetto di un edificio divi-so in più piani sono sostenute dai condòmini, ai sensidegli artt. 1117 e 1123 cod. civ., in proporzione alvalore del piano o della porzione di piano apparte-nente a ciascuno in via esclusiva, salvo diversa con-venzione, senza che sia applicabile il principio del-l’art. 1101 in materia di comunione (in base al qualele spese debbono gravare su tutti i partecipanti ineguale misura, ove non risulti una diversa entitàdelle quote), trovando spiegazione la detta deroganella funzione strumentale delle parti comuni del-l’edificio in condominio rispetto alle parti in propri-età esclusiva dei singoli condòmini, delle quali essesono al servizio, consentendone l’esistenza e l’uso(Cass. 29-4-93, n. 5064).

27) Responsabilità dei condòmini nei confrontidei terzi❑ Mentre nei rapporti interni tra i singoli condòmi-ni le spese comuni vanno ripartite pro quota, ai

Page 94: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

CONDOMINIO GIURIDICO94

sensi dell’art. 1123 cod. civ. ed in base alle normedel regolamento condominiale, nei confronti deiterzi i condòmini sono responsabili solidalmenteper le obbligazioni contratte dal condominio nelcomune interesse, come quelle che l’amministra-tore abbia assunto (nella specie: per acquisto dicombustibile per riscaldamento) in tale veste e neilimiti delle sue attribuzioni, così spendendoimplicitamente il nome di tutti i condòmini edimpegnandoli tutti in forza del rapporto di manda-to collettivo con gli stessi intercorrente (Cass. 5-4-82, n. 2085).

28) Danni cagionati da singoli condòmini❉ In tema di condominio negli edifici, il principioin base al quale i criteri di ripartizione, fra tutti icondòmini, delle spese necessarie alla conser-

vazione ed al godimento delle parti comuni, ovveroalla ricostruzione di esse, dettati dagli artt. 1123 e1128 cod. civ., non sono applicabili con riguardo alripristino dei danni ascrivibili ad uno od alcuni deipartecipanti al condominio, sussistendo in taleipotesi l’obbligo dei responsabili di assumere il rel-ativo onere, non osta a che, anche in questo caso,ove la attribuzione delle responsabilità non sia evi-dente, e comporti accertamenti ed indagini,l’assemblea, nel deliberare sulla ricostruzione delleparti comuni perite o sulla riparazione di quelledanneggiate, abbia il potere di ripartire provvisori-amente le relative spese, secondo i criteri previstidalle menzionate norme, lasciando salvo ogni dirit-to del singolo o del condominio nei confronti dicoloro che risulteranno responsabili (Cass. 27-6-78, n. 3176).

Page 95: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

1. I PRINCIPI DETTATI DALL’ART. 1123 C.C.:RIPARTIZIONE DELLE SPESE

❖ Come si ripartiscono le spese condominiali?L’art. 1123 c.c. prevede tre criteri generali di

ripartizione delle spese.Al 1° co. è previsto il normale criterio di ripar-

tizione millesimale in base alla proprietà, che trovail suo fondamento nell’art. 1118 c.c., secondo cui ildiritto di ciascun condomino sui beni comuni è pro-porzionato al valore del piano o porzione di pianoche gli appartiene, se il titolo non dispone altri-menti, per cui, proporzionalmente, sarà determina-ta anche la sua partecipazione alle spese, espressamatematicamente nella quota millesimaleattribuitagli. Questa partecipazione è indicata con iltermine “quota di proprietà”: ciò non significa cheessa è espressione della proprietà e quindi oggettodel diritto, ma è semplicemente la misura, in cui ilcondòmino è obbligato a partecipare alle speseeffettuate, cioè a tutte quelle spese che, riguardan-do i beni in comunione indifferenziata, dovrannoessere ripartite in base alla tabella «A» o generale(assicurazione del fabbricato, spese di amminis-trazione, onorario dell’amministratore, manuten-zione generale, ecc.).

Il secondo criterio, previsto al 2° co., invece, èquello dell’uso potenziale e si applica, quando cisono beni comuni, che servono i condòmini inmisura diversa: in questo caso, esso prevale sulprimo.

Infine al 3° co. è disciplinato l’ultimo criterio,che riguarda l’uso parziario, che si ha quando uncondominio presenti più scale, cortili, lastricisolari, impianti ed opere, destinate a servire solouna parte del fabbricato condominiale (condominioparziario). In questo caso le spese relative sarannoa carico soltanto dei condòmini, che ne traggonoutilità. Infatti, nei regolamenti di condominio spes-so sono previste tante tabelle quante sono le scale,gli ascensori ecc.

Da tutto ciò emerge che i criteri, di cui all’art.1123, 2° e 3° co., si pongono con un carattere dispecialità rispetto a quello di carattere generale, alquale si ricorrerà soltanto nel caso in cui essi nonsi possano applicare (ad esempio, nel caso diriparazione dell’unico tetto di copertura, siapplicherà il criterio generale di riparto delle spese;quando, invece, ci sono più fabbricati o più tetti, siapplicherà il terzo criterio, per cui saranno tenuti alpagamento delle spese, solo quei condòmini, i cuiappartamenti sono effettivamente coperti dal tetto,per il quale si è provveduto alla riparazione).

❖ Secondo quali criteri sono ripartite le speserelative alle cose comuni destinate a servire icondòmini in misura diversa?

In riferimento alle cose comuni, destinate aservire i condòmini di un edificio in misura diver-sa, le relative spese, a norma del 2° co. dell’art.1223 c.c., vanno ripartite in misura proporzionaleall’uso che ogni condomino può fare della cosacomune, salva la deroga convenzionale, con cui sipreveda la ripartizione di dette spese in misura pro-porzionale ai millesimi di proprietà. Pertanto, “inmancanza di una tale convenzione, nel caso in cuici sia contrasto tra i condòmini circa la relativaripartizione, l’assemblea non può discrezional-mente disporla con delibera insindacabile e vin-colante anche per i dissenzienti, essendo la legit-timità della deliberazione subordinata all’osservan-za del criterio, che tenga conto dell’utilità, che cias-cuno dei condòmini possa trarre dalla cosacomune” (Cass. n. 5458/1986).

2. L’ART. 1124 C.C.: MANUTENZIONE ERICOSTRUZIONE DELLE SCALE

❇ Cosa si deve intendere per spese di manuten-zione ed opere di ricostruzione delle scale?

Per spese di manutenzione delle scale s’inten-dono quelle di pulizia, di riparazione dei ballatoi,gradini, corrimani, finestre e lucernari: si discute se

RISPOSTE A QUESITI SULLA RIPARTIZIONE DELLE SPESE

Page 96: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

CONDOMINIO GIURIDICO96

vi rientrino anche quelle di tinteggiatura dei muri,che delimitano le scale, e quelle di illuminazione.

Per opere di ricostruzione, invece, s’intendono ilrifacimento della struttura delle scale, la sosti-tuzione dei gradini, del corrimano, delle finestre edei lucernari.

❇ Quale criterio si utilizza per la manutenzionee ricostruzione delle scale?

L’art. 1124 c.c. disciplina le spese circa lamanutenzione e ricostruzione delle scale: esse sonoimputate unicamente ai proprietari, a cui servono(altra ipotesi di condominio parziario), per metà inragione del valore del singolo piano e per l’altrametà in misura proporzionale all’altezza di ciascunpiano dal suolo.

In pratica il normale criterio, basato sui valorimillesimali, è contemperato da un altro, che tieneconto, invece, del piano di ubicazione dell’immo-bile, considerato che, quanto più in alto è postoquest’ultimo, tanto più il relativo proprietario usadell’insieme delle scale.

Al fine del concorso nella metà della spesa, che èripartita in ragione del valore, si considerano comepiani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camerea tetto ed i lastrici solari, qualora non siano di pro-prietà comune.

Alla stessa stregua delle cantine dovrebberoessere considerati, per analogia, i box, che siano dipertinenza di altre unità immobiliari, se ubicati nelcorpo dell’edificio e serviti dalla scala, come pure isottoscala, se non sono di proprietà comune.

Se l’edificio ha più scale, le spese, riguardanticiascuna scala, sono a carico del gruppo dicondòmini, che ne trae utilità.

Quindi l’art. 1124 c.c. detta un criterio valido pertutte le spese relative alle scale e conseguentementeanche per quelle che non eccedono l’ordinariamanutenzione.

Nella prassi, tuttavia, la sua applicazione vienespesso limitata alle riparazioni straordinarie deigradini e dei corrimani, mentre le spese di ordinar-ia manutenzione (ad esempio quelle per l’illumi-nazione, la pulizia, la tinteggiatura di pareti e sof-fitti ecc.) sono confuse con le spese generali eripartite soltanto per millesimi di proprietà. Poichétutto ciò configura una deroga, non consentita, aicriteri legali di ripartizione, la sua illegittimità viziaanche la delibera assembleare di approvazione, siapure limitatamente alle spese per le scale.

❇ Come vanno ripartite le spese di pulizia dellescale tra i proprietari di appartamenti siti sullostesso piano?

Esse vanno divise per metà in misura pro-

porzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo e,per l’altra metà, in base al valore dei singoli piani oporzioni di piano, in modo che la quota, che i pro-prietari degli appartamenti, siti sullo stesso piano,devono pagare, non può essere ripartita in partiuguali, ma in proporzione al valore millesimale diogni appartamento.

❇ Se uno o più condòmini utilizzano le scale inmaniera più intensa rispetto agli altri, si puòpretendere un contributo maggiore per lamanutenzione o loro riparazione?

No. Infatti, la giurisprudenza ritiene che sia ilparticolare uso, ad esempio per la destinazionedegli immobili (uffici, alberghi ecc.), così come ilnon uso di un appartamento, perché tenuto disabi-tato o sfitto, non giustificano né l’aggravio nél’esonero di spesa, ma i regolamenti condominiali,essendo accordi privatistici, possono conteneresoluzioni diverse (può accadere che con l’accordodi tutti un regolamento contrattuale possa esseremodificato, consentendo la destinazione ad ufficiodi un appartamento con contestuale aggravio per lespese di manutenzione delle scale).

La giurisprudenza della Suprema Corte ha pre-cisato che “è illegittima la delibera di un condo-minio adottata a maggioranza, con la quale si sta-bilisce un onere di contribuzione delle spese di ges-tione, maggiore a carico di alcuni condòmini, sulpresupposto della loro più intensa utilizzazione,rispetto agli altri, di parti o di servizi comuni, nonsolo perché la modifica ai criteri legali (art. 1123c.c.) o di regolamento contrattuale di riparto dellespese richiede il consenso di tutti i condòmini, maanche perché il criterio di riparto in base all’usoindifferenziato, derivante dalla diversità strutturaledella cosa, previsto dal secondo comma dell’art.1123 c.c., non è applicabile alle spese generali, perle quali opera invece il criterio di cui al primocomma dello stesso articolo, ossia la proporzione alvalore della proprietà di ciascuno” (Cass. n.1511/1997).

3. L’ART. 1125 C.C.: MANUTENZIONE ERICOSTRUZIONE DEI SOFFITTI, DELLEVOLTE E DEI SOLAI

▲ Quale criterio di riparto delle spese è disci-plinato dall’art. 1125 c.c.?

L’art. 1125 c.c., rubricato “Manutenzione ericostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai”,stabilisce che le spese per la manutenzione ericostruzione devono essere addebitate in partiuguali ai proprietari dei due piani l’uno all’altrosovrastanti, restando a carico del proprietario del

Page 97: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

IL CODICE DEL CONDOMINIO - SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ 97

piano superiore la copertura del pavimento e a cari-co del proprietario del piano inferiore l’intonaco, latinta e la decorazione del soffitto, a meno che ildanno non sia stato procurato da cattiva manuten-zione da parte del proprietario del piano superiore:in questo caso egli sarà tenuto al risarcimento deidanni procurati (es.: per le infiltrazioni provenientidai balconi soprastanti).

▲ Cosa deve intendersi compreso nella nozionedi volte, solai e soffitti?

“L’art. 1125 c.c., nel disporre che restano a cari-co del proprietario del piano superiore la coperturadel pavimento (mattonelle e impiantito) ed a caricodel proprietario del piano inferiore l’intonaco, latinta e la decorazione del soffitto, ha inteso com-prendere nella nozione di volte, solai e soffitti tuttoil complesso di opere stabilmente unite, che ser-vono a dividere orizzontalmente le due proprietà”(Cass. n. 1319/1969).

▲ La trasformazione della soffitta comportauna modifica della tabella di ripartizione dellespese?

La trasformazione di una soffitta può comportareuna modifica delle tabelle di ripartizione dellespese di riscaldamento, se c’è il riscaldamento cen-tralizzato, e di condizionamento d’aria, se c’èl’impianto di condizionamento centralizzato.

▲ A chi vanno addebitate le spese per laricostruzione di un solaio?

La norma in questione, di cui all’art. 1125 c.c.,più che al condominio, si riferisce alla comunione.Infatti, l’unico caso, in cui può essere interessato ilcondominio, è la circostanza che i solai insistonosu murature o strutture portanti.

Le spese sono ripartire al 50% fra i due propri-etari, lasciando ad ognuno di essi il carico dellespese di finitura, e cioè il pavimento per il pianosuperiore e l’intonaco, la tinta e la decorazione delsoffitto per il piano inferiore. Nulla vieta un diver-so tipo di ripartizione su accordo dei compropri-etari: “L’art. 1125 c.c. secondo il quale, negli edifi-ci condominiali, le spese per la manutenzione ericostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sonosostenute in parti uguali dai proprietari dei duepiani l’uno all’altro sovrastanti, costituisce normaderogabile dall’autonomia privata, sicché icondòmini interessati ben possono addivenire adun accordo sul loro rispettivo diritto e determinareconvenzionalmente, oltre ai lavori da eseguire, chidebba sostenerne la spesa; conseguentemente, soloin caso di mancanza di tale accordo trova appli-cazione il criterio ripartitivo ex art. 1125 c.c.,

restando, d’altro canto, il diritto di rimborso delcondomino, che abbia provveduto a tali opere, sub-ordinando, oltre alla richiesta in tal senso, anchealla duplice condizione delle necessità della spesa edella sua urgenza, cioè dell’indifferibilità, secondoil criterio del buon padre di famiglia, per evitare unpossibile nocumento” (Cass. n. 4601/1981).

4. L’ART. 1126 C.C.: LASTRICI SOLARI DIUSO ESCLUSIVO

✔ Cosa prevede l’art. 1126 c.c. in materia di las-trici solari di uso esclusivo?

Nell’art. 1126 c.c., che riguarda i lastrici solari diuso esclusivo, è opportuno richiamare l’attenzionesul fatto che il legislatore ha utilizzato l’espres-sione “uso” e non “proprietà”. Infatti è previstoche: “Quando l’uso dei lastrici solari o di una partedi essi non è comune a tutti i condòmini, quelli chene hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuireper un terzo nella spesa delle riparazioni oricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono acarico di tutti i condòmini dell’edificio o della partedi questo a cui il lastrico solare serve in pro-porzione del valore del piano o della porzione dipiano di ciascuno”. Quindi parteciperanno allaspesa tutti i proprietari dell’edificio, se il tetto èunico; quando, invece, per le caratteristichecostruttive si potrà o si dovrà tener conto del fattoche si tratta di lastrici diversi, alla spesa diriparazione parteciperanno solo i proprietari diquegli immobili, che si trovano nella colonnad’aria sottostante il lastrico riparato.

✔ Nel caso in cui le riparazioni siano legate adifetti originari dell’opera, a chi spetta il ris-arcimento?

“La disposizione dell’art. 1126 c.c., il quale rego-la la ripartizione fra i condòmini delle spese diriparazione del lastrico solare di uso esclusivo diuno di essi, si riferisce alle riparazioni dovute avetustà e non a quelle riconducibili a difetti origi-nari di progettazione o di esecuzione dell’opera,indebitamente tollerati dal singolo proprietario. Intale ultima ipotesi, ove trattasi di difetti suscettibilidi recare danno a terzi, la responsabilità relativa,sia in ordine alla mancata eliminazione delle causedel danno che al risarcimento, fa carico in viaesclusiva al proprietario del lastrico solare, ex art.2051 c.c., e non anche - sia pure in via concorren-ziale - al condominio” (Cass. n. 6060/1998).

✔ Su chi gravano le spese per la nuova pavi-mentazione del terrazzo?

L’art. 1126 c.c. disciplina la ripartizione delle

Page 98: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

CONDOMINIO GIURIDICO98

spese di riparazione e di ricostruzione del lastricosolare nelle ipotesi in cui l’uso di esso non siacomune a tutti i condòmini, ma esclusivo ad unosolo di essi e, proprio in relazione alla doppia fun-zione del lastrico (di copertura dell’edificio e dispazio praticabile, goduto da uno solo), prevededue criteri di ripartizione delle spese: per la fun-zione di copertura, i due terzi delle spese vannoaddebitati a tutti i condòmini o a quelli che del las-trico si avvantaggiano come copertura; mentre, perla funzione di superficie praticabile, il rimanenteterzo va posto a carico dei soli partecipanti, che lousano. Proprio con riferimento alle due funzionidei lastrici e dei terrazzi, le spese di riparazione e diricostruzione, soggette alla norma, sono quellederivanti dall’esecuzione di opere e di lavori nec-essari a mantenere nel lastrico e nel terrazzo la suapreminente funzione di copertura protettiva; se,invece, si eseguono opere o lavori, che siriferiscono unicamente all’uso del lastrico o del ter-razzo, fatto dal condomino, che ne ha il godimentoesclusivo, le relative spese devono gravare solo suquest’ultimo.

La nuova pavimentazione del lastrico, voluta daun solo condomino in sostituzione dello strato diimpermeabilizzazione (deliberato precedente-mente, all’unanimità, dall’assemblea condominialee già eseguito a regola d’arte), è diretta ad ottenereil migliore esercizio della facoltà di servirsi e diusare il terrazzo come spazio praticabile, perpasseggiarvi, sostarvi, tenervi sedie, tavoli evasi.Ne deriva che le spese di nuova pavimentazione delterrazzo, poiché riguardano la sua praticabilità e lasua migliore utilizzazione, non possono gravare sulcondominio, per cui è legittimo il rifiuto all’autor-izzazione dell’opera, decisa dall’assemblea.

✔ In cosa consiste l’uso esclusivo di un lastricosolare?

Nel condominio degli edifici, l’uso esclusivo di unlastrico solare, quale causa dell’obbligo della mag-giore contribuzione alle spese di relativa manuten-zione, prescinde dal titolo, che lo consente (che puòessere indifferentemente di natura reale o personale)e consiste unicamente nella facoltà, anche se nonancora esercitata, ovvero esercitabile solo previlavori di trasformazione del lastrico in terrazza, deltitolare di utilizzare il manufatto con calpestio.

✔ Su chi gravano le spese di riparazione emanutenzione dei parapetti delle terrazze a liv-ello?

“Le spese di riparazione e di manutenzione deiparapetti delle terrazze a livello, quand’anchequeste ultime disimpegnino pure il compito di

parziale copertura dell’edificio, vanno poste atotale carico dei proprietari esclusivi delle terrazze,unici beneficiari della loro presenza, ai quali, gra-zie a tali manufatti, è consentito l’affaccio ed il piùsicuro passaggio sulla loro proprietà esclusiva”(Tribunale di Salerno 10 novembre 1989).

✔ Può il regolamento di condominio stabilireper le spese di riparazione e ricostruzione dellastrico solare un criterio proporzionale al val-ore millesimale dei singoli appartamenti?

“L’art. 1126 c.c. secondo cui il condomino che hal’uso esclusivo di un lastrico solare deve con-tribuire in ragione di un terzo per le spese diriparazione e di ricostruzione, non è compreso trale inderogabili richiamate dall’art. 1138 c.c. ultimocomma: pertanto il regolamento del condominiopuò stabilire la ripartizione delle suddette spese inproporzione al valore millesimale dei singoliappartamenti” (Cass. n. 1082/1964).

✔ Quali tipi di spese devono ritenersi rientrantitra quelle comprese nel criterio legale?

“Il criterio di ripartizione fra i condòmini di unedificio delle spese di manutenzione e riparazionedel lastrico solare o della terrazza a livello, cheserva di copertura ai piani sottostanti, fissato dal-l’art. 1126 c.c. (un terzo a carico del condomino,che abbia l’uso esclusivo del lastrico o della terraz-za; due terzi a carico dei proprietari delle unità abi-tative sottostanti), riguarda non solo le spese per ilrifacimento o la manutenzione della copertura, ecioè del manto impermeabilizzante, ma altresìquelle relative agli interventi, che si rendono nec-essari in via consequenziale e strumentale, sì dadoversi considerare come spese accessorie (nellaspecie: spese per il rifacimento della pavimen-tazione e del parapetto, nonché per il trasporto e ladiscarica dei detriti)” (Cass. n. 11449/1992).

✔ Chi risponde dei danni derivanti a terzi dadifetto di manutenzione del lastrico solare?

“Il lastrico solare, anche se attribuito in usoesclusivo o di proprietà esclusiva di uno deicondòmini, svolge funzione di copertura del fab-bricato e perciò l’obbligo di provvedere alla suariparazione o ricostruzione, sempre che non derivida fatto imputabile soltanto a detto condòmino,grava su tutti i condòmini, con ripartizione dellerelative spese secondo i criteri, di cui all’art. 1126c.c.; di conseguenza il condominio risponde qualecustode, ex art. 2051 c.c., dei danni, che sianoderivati al singolo condomino o a terzi per difettodi manutenzione del lastrico solare, non rilevandoa tal fine che i necessari interventi riparatori o

Page 99: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

IL CODICE DEL CONDOMINIO - SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ 99

costruttivi non consistano in un mero ripristinodelle strutture preesistenti, ma esigano una specifi-ca modifica od integrazione in conseguenza di viso carenze costruttive originarie, salva in questocaso l’azione di rivalsa nei confronti del costrut-tore-venditore (nella specie, per impedire infil-trazioni d’acqua ai piani sottostanti, era necessariala messa in opera di materiale isolante, idoneo asopperire all’inadeguata coibentazione delle strut-ture originarie)” (Cass. n. 11774/1992).

✔ Come si ripartiscono le spese per lariparazione del lastrico solare?

Le spese di riparazione e manutenzione del las-trico solare di proprietà comune fanno carico a tuttii condòmini, in proporzione ai millesimi di propri-età (art. 1123, 1° co., c.c.).

In giurisprudenza si è precisato che tali spesecomprendono non solo le opere in muratura e diimpermeabilizzazione funzionali ad evitare le infil-trazioni di acqua piovana e ad assicurare laresistenza all’eventuale calpestio, ma anche tuttequelle riguardanti il solaio di sostegno dello stratosuperiore, al quale, perciò, ai fini della ripartizionedelle spese, non si applica l’art. 1125 c.c., bensìl’art. 1123 c.c.

Nel caso in cui nell’edificio ci siano più lastricisolari e le opere di riparazione riguardino soltantouno di essi, le spese relative sono sopportate, aisensi dell’art. 1123, ult. co., c.c., dai soli condòmi-ni, le cui proprietà esclusive si trovino nellaproiezione verso il basso dei lati del lastrico dariparare.

Analogo criterio opera nell’ipotesi in cui il lastri-co solare copra una parte soltanto dell’edificio.

Vanno ripartite, invece, secondo il criterio di cuiall’art. 1126 c.c., salva diversa previsione del rego-lamento di condominio, le spese relative al lastricosolare di uso esclusivo: tali spese fanno carico per1/3 ai condòmini utilizzatori e per i restanti 2/3 atutti i condòmini dell’edificio o della parte di edifi-cio, cui il lastrico serva in proporzione al valore delpiano o della porzione di piano di ciascuno.

Colui il quale, oltre ad avere l’uso esclusivo dellastrico solare, sia anche proprietario di una sot-tostante unità immobiliare, è tenuto ad una doppiacontribuzione: egli, infatti, oltre a farsi carico delprimo terzo di spesa, quale utilizzatore esclusivodel lastrico, deve anche partecipare in proporzioneal valore millesimale della propria unità immobil-iare ai restanti 2/3. Tale principio opera anche nelcaso in cui nella colonna sottostante il lastrico dariparare siano situati beni di proprietà comune(androne, locale per la caldaia, locale per laportineria etc.).

Se il lastrico copre solo una parte dell’edificio el’uso esclusivo dello stesso spetta ai condòmini diun’ala diversa, le spese gravano per 1/3 su questiultimi e per i restanti 2/3 sui comproprietari dellaparte coperta.

Si può avere anche il caso che il lastrico solareappartenga ad un soggetto, che non possiede altreproprietà nell’edificio (es. al costruttore, che nelvendere l’edificio, si sia riservato la proprietàesclusiva del lastrico): in questo caso il proprietarioesclusivo del lastrico dovrà sopportare per intero ilprimo terzo di spesa, ma non parteciperà agli altridue terzi, in quanto non possiede altre unità immo-biliari nel condominio.

5. DEROGHE AI CRITERI DI RIPARTIZIONEDELLE SPESE

❊ Che relazione sussiste tra l’art. 1137 c.c. e lapossibilità di derogare ai criteri di ripartizionedelle spese?

Secondo l’art. 1137 c.c. “Le deliberazioni presedall’assemblea a norma degli articoli precedentisono obbligatorie per tutti i condòmini.

Contro le deliberazioni contrarie alla legge o alregolamento di condominio ogni condòmino dis-senziente può fare ricorso all’autorità giudiziaria,ma il ricorso non sospende l’esecuzione delprovvedimento, salvo che la sospensione non siaordinata dall’autorità stessa.

Il ricorso deve essere proposto, sotto pena didecadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalladata della deliberazione per i dissenzienti e dalladata della comunicazione per gli assenti”.

Sulla base di questa disposizione si è ritenuto chel’assemblea, nell’esercizio delle sue attribuzioni,possa utilizzare, per la ripartizione delle spese, deicriteri, che deroghino a quelli normativamente pre-visti: in questi casi resta al condomino dissenzientela possibilità di impugnare la delibera nei trentagiorni dall’assemblea o dalla notifica del verbale,se assente.

Tutto ciò non significa che l’assemblea ha il poteredi derogare alle tabelle millesimali esistenti, in quan-to per la loro modifica è richiesta l’unanimità.

La deroga si ricava dall’inciso “salvo diversaconvenzione”, contenuto nello stesso art. 1123 c.c.:tale espressione significa che i regolamenti di con-dominio possono stabilire che alcune o tutte lespese debbano essere ripartite in modo diverso daquello previsto dalla legge.

❊ È possibile con il regolamento di condominiocontrattuale derogare ai criteri legali di ripar-tizione delle spese?

Page 100: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

CONDOMINIO GIURIDICO100

Sul tema si è pronunciata la Corte di Cassazione,la quale ha sancito che “la disposizione del regola-mento condominiale, di natura contrattuale, secon-do cui le spese generali e di manutenzione delleparti comuni dell’edificio vanno ripartite in quoteuguali tra i condòmini è valida, giacché il diverso elegale criterio di ripartizione di dette spese inmisura proporzionale al valore della proprietà diciascun condomino (art. 1123 c.c.) è liberamentederogabile per convenzione (quale, appunto, il

regolamento contrattuale di condominio), né siffat-ta deroga può avere alcuna effettiva incidenza sulladisposizione inderogabile dell’art. 1136 c.c.,ovvero su quella dell’art. 69 delle disposizioni diattuazione al codice civile, in quanto, seppure conriguardo alla stessa materia del condominio negliedifici, queste ultime disciplinano segnatamente idiversi temi della costituzione dell’assemblea,della validità delle deliberazioni e delle tabellemillesimali” (Cass. 3944 /2002).

Page 101: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

IMPUGNATIVA DI DELIBERA ASSEMBLEARE

CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE SECONDASENTENZA 23–01–2007, n. 1405

Svolgimento del processoCon atto di citazione dell’11 marzo 1997 l’avv. P.

D., condomino del “C. C. ed A. V.” di Isernia,impugnò innanzi al locale Tribunale la Delib. con-dominiale 4 febbraio 1997. L’adito Tribunaleannullò la delibera impugnata nella parte in cui,approvando il bilancio consuntivo 1994-1995,poneva a carico pro quota all’attore le spese di ungiudizio di Cassazione. L’appello proposto dal P. èstato rigettato dalla Corte di Appello diCampobasso con sentenza in data 19.3.2002 sullabase dei seguenti rilievi:

1) sebbene, contrariamente a quanto sostenutodal Tribunale, l’annullamento della delibera dinomina dell’amministratore del 14.12.1995 avesseefficacia ex tunc, tale delibera era produttiva dieffetti fino alla pronunzia di annullamento e nonpoteva ritenersi travolta la Delib. 4 febbraio 1997(impugnata) atteso che l’amministratore nominatoaveva, nel periodo interinale, provveduto legittima-mente alla convocazione dell’assemblea, che si era,quindi, regolarmente costituita, per cui l’annulla-mento della delibera di nomina dell’amministratorenon poteva costituire motivo di annullamento dellesuccessive delibere assembleari dallo stesso convo-cate. D’altra parte la convocazione dell’assembleacondominiale può avvenire in qualsiasi forma,purché risulti che tutti i condomini siano stati rego-larmente invitati o, anche, che si siano autoconvo-cati. Del resto l’opponente non aveva mai dedottovizi di invalidità della delibera in relazione allacostituzione dell’assemblea;

2) che la mancata indicazione, nella delibera,delle quote di partecipazione degli altri condòmininon ne costituiva motivo di invalidità essendo ognicondomino in grado di conoscerle;

3) che la censura relativa al rimborso di una

determinata somma a favore del secondo lotto eraimprecisa e che, in ogni caso, non poteva escluder-si che la documentazione relativa non fosse stataofferta in visione, atteso che essa era a disposizionedei condomini nello studio dell’amministratore;

4) che il regolamento di condominio – “impre-ciso e lacunoso” e del quale non era dato conoscerela natura e l’efficacia vincolante (se contrattuale oapprovato successivamente) - non prevedeva affat-to quali organi deliberanti le assemblee dei condo-mini dei singoli lotti e che non era stata dedotta néprovata la costituzione di separati condomini, percui era da ritenersi che la disciplina condominialefosse unitaria, con unica assemblea deliberante,non essendovi specificazione alcuna di assembleeparziali e che il consiglio dei condomini apparivapiuttosto come un organo consultivo e non deliber-ante;

5) spettava comunque al condomino-attorel’onere di dimostrare che non erano state raggiuntele maggioranze previste per la validità delledelibere relative ai singoli lotti ed la riguardo eranostate formulate ipotesi non riscontrabili;

6) che, a prescindere dalla affermata inesistenzadi diverse assemblee, non meritava accoglimento lacensura secondo cui l’approvazione del rendiconto94-95 era stata raggiunta con la partecipazione e lemaggioranze di cui alla Tabella A e, che pertanto, lamaggioranza di 504 millesimi poteva essere rag-giunta soltanto con i condomini dei lotti 1 e 3;

7) che in relazione alle spese di pulizia - messe aconsuntivo per un importo superiore al massimo(10 milioni) di cui al contratto - era consentitoall’assemblea approvare spese già effettuate dal-l’amministratore a suo rischio senza la preventivaapprovazione e, comunque, poiché l’impresa dipulizia aveva comunicato il recesso dal contratto,era giocoforza procedere alla stipulazione di unnuovo contratto con altra impresa risultato piùoneroso; di conseguenza la relativa spesa era daconsiderarsi urgente e doveva essere dall’amminis-

Page 102: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

CONDOMINIO GIURIDICO102

tratore affrontata senza indugio;8) che esulava dalla presente controversia la

richiesta dei conguagli in quanto non era oggettodella delibera di cui si chiedeva l’annullamento;

9) che per l’esercizio finanziario 96-97 ben pote-va essere presentato per l’approvazione lo stessopreventivo di spesa dell’esercizio precedente (94-95), che, peraltro, era stato approvato dall’assem-blea all’unanimità dei presenti, che, quindi, ave-vano dimostrato di conoscerlo e trovarlo conve-niente;

10) non era fondata la doglianza secondo cui perla ripartizione della tassa comunale dell’ascensoreera stata usata la tabella C1 del secondo lottoanziché la tabella generale A, non avendo l’appel-lante provato che l’ascensore servisse anche le particomuni dell’edificio.

Avverso detta sentenza P. D. ha proposto ricorsoper Cassazione con sei motivi. Il condominio haresistito con controricorso.

Motivi della decisione1. Col primo motivo, contenente più censure, si

denunzia violazione e falsa applicazione degli artt.66 disp. att. cod. civ., e art. 23 del regolamento con-dominiale nonché vizio di motivazione. Si sostieneche, una volta annullata la delibera di nomina del-l’amministratore, questi non aveva il potere di con-vocare l’assemblea che aveva emesso la deliberaimpugnata, rispetto alla quale era stata propostaazione di annullamento solo per vizio della convo-cazione e non per vizio della sua costituzione,come erroneamente affermato nella sentenza, cheaveva confuso, appunto, la convocazione con lacostituzione); dovevano comunque esser rispettatela modalità di convocazione prescritte dal regola-mento e l’assemblea non era stata totalitaria.

Il motivo non è fondato.1.a. Deve premettersi che la (asserita) violazione

del regolamento di condominio non può esseredenunziata come violazione di legge poiché, a pre-scindere dalla natura - controversa in dottrina - deiregolamenti di condominio, certamente la lorointerpretazione ed applicazione da parte delGiudice di merito non sono censurabili, nelgiudizio di legittimità, alla stessa stregua della vio-lazione delle norme di legge poiché, secondo lagiurisprudenza consolidata, l’interpretazione el’applicazione al caso concreto delle clausole di unregolamento di condominio da parte del Giudicedel merito sono insindacabili in sede di legittimità,quando non rivelino violazione dei canoni diermeneutica, oppure vizi logici (Cass. Sez. II, 28agosto 1990, n. 8899; Cass. Sez. II, 18 giugno 1976n. 2293; Cass. 11278/2005; Cass. 5393/1999; Cass.

9355/2000) con la ulteriore conseguenza che quan-do, con il ricorso per Cassazione, sia denunziato unvizio di motivazione della sentenza sotto il profilodell’omesso o errato esame di una disposizione delregolamento di condominio, è necessario che ilricorrente precisi specificamente, nel ricorso, nonsolo il contenuto del regolamento, almeno nelleparti salienti, ma che indichi, sia pure in manierasintetica, le regole di ermeneutica che assumeessere state violate per consentire al Giudice dilegittimità il controllo della decisività del pretesoerrore. Nel caso di specie la interpretazione e l’ap-plicazione della Corte d’Appello del regolamentodi condominio resiste alle critiche del ricorrenteessendo queste prive della doverosa enunciazionedel testo del regolamento stesso nonché della indi-cazione dei canoni di ermeneutica violati e dei vizilogici in cui sarebbe incorso il Giudice di merito.

1.b. Anche le altre violazioni di legge sonodenunziate in maniera non appropriata. Ed, invero,che, nel caso in cui, col ricorso per Cassazione siadedotto tale vizio, con richiamo a specifiche dispo-sizioni normative (come, nella specie, quelle indi-cate nella rubrica del motivo), il ricorrente è tenutoad indicare le affermazioni della sentenza gravatache assume essere in contrasto con la norma asseri-tamente violata o con l’interpretazione della stessafornita dalla giurisprudenza di legittimità o dallaprevalente dottrina, indi è tenuto a prospettare lapropria corretta interpretazione, al fine di consen-tire alla Corte di Cassazione di adempiere al com-pito istituzionale di verificare la fondatezza dellacensura, e fornire, infine, la dimostrazione logicache, se questa interpretazione fosse stata seguitadal Giudice di merito, la decisione della causasarebbe stata diversa da quella resa e sfavorevole alricorrente.

1.c. Il ricorso in esame non solo non contiene lespecifiche indicazioni ed argomentazioni di cui orasi è detto ma reca citazioni parziali del regolamen-to (alla cui lettura rinvia) ed, inoltre, confonde edaffascia - senza operare un scelta precisa e coer-ente, basata su premesse normative chiare - ipotesidiverse e varie figure e specie di condomini, cosìche a questa Corte non resta che prendere dellagenericità del motivo al riguardo.

1.d. Quanto al mancato rispetto delle modalità diconvocazione prescritte dal regolamento di condo-minio, si tratta di argomento difensivo nuovo maiprospettato, come risulta dalla sentenza impugnatae non consentendo il tipo di censura l’accesso agliatti. Peraltro, il contenuto del regolamento di con-dominio, che è atto di volontà privata, non vienesul punto indicato nel motivo e la sua presunta vio-lazione non può essere - come detto - elevata al

Page 103: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

IL CODICE DEL CONDOMINIO - SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ 103

rango di violazione di legge. È poi del tutto irrile-vante il fatto che l’assemblea non fosse stata total-itaria avendo la Corte di Appello affermato chel’amministratore poteva convocarla anche se la suanomina era stata annullata con sentenza passata(successivamente) in giudicato.

1.e. La questione della legittimazione dell’am-ministratore a resistere in giudizio (perdurata anchedopo l’annullamento della nomina ) non è (stata)oggetto di una statuizione della sentenza impugna-ta ma si tratta di un argomento usato dalla Corte diAppello a sostegno della prorogatio negando laquale (secondo la tesi dell’appellante) si sarebbedovuta negare anche la legittimazione dell’ammin-istratore a resistere nel presente giudizio.

1.f. L’assunto del ricorrente - secondo cui l’an-nullamento (con sentenza del 1998) della Delib.nomina dell’amministratore 14 dicembre 1995, pri-vava costui del potere di convocare l’assembla del4 febbraio 1997 (Delib. impugnata) - è privo di fon-damento essendo resistito dalla giurisprudenza diquesta Corte, che il Collegio ritiene di condividere,la quale ha affermato che in tema di condominio diedifici, l’istituto della “prorogatio imperii” chetrova fondamento nella presunzione di conformitàalla volontà dei condomini e nell’interesse del con-dominio alla continuità dell’amministratore - èapplicabile in ogni caso in cui il condominiorimanga privato dell’opera dell’amministratore, e,pertanto, non solo nei casi di scadenza del terminedi cui all’art. 1129 cod. civ., comma 2, o di dimis-sioni, ma anche nei casi di revoca o di annullamen-to per illegittimità della relativa delibera di nomina.Ne consegue che l’assemblea può validamenteessere convocata dall’amministratore la cui nominasia stata dichiarata illegittima non ostando a taleconclusione il dettato di cui all’art. 66 cod. civ.,comma 2, in quanto il potere di convocare l’assem-blea, da tale norma attribuito a ciascun condomino,presuppone la mancanza dell’amministratore, che èipotesi diversa da quella che si verifica nei casi dicessazione per qualsivoglia causa, del mandato del-l’amministratore o di illegittimità della sua nomina.

1.g. Accreditando la tesi del ricorrente, l’annulla-mento della delibera di nomina dell’amministratoreintervenuta a distanza di anni eliminerebbe decinedi atti di amministrazione successivi e toglierebbevalidità a tutte le delibera nel frattempo convocatedall’amministratore illegittimamente nominato,con gravi conseguenze sul condominio sicché ilprincipio della prorogatio, recepito dalla Corte diAppello in conformità di quello enunciato da ques-ta Corte, si dimostra valido non solo per absurdumma anche in base alla presunzione della perdurantevolontà dei condomini di conservare l’amministra-

tore (invalidamente) nominato e dall’interesse deicondomini alla continuità dell’amministrazione.

1.h. Non può, infine, farsi a meno di sottolineareche l’amministratore, in base al disposto dell’art.1129 c.c., comma 2, dura in carica un anno per cuil’annullamento della delibera di nomina per tale(limitato) periodo, non può incidere sulle nomine oconferme per gli anni successivi e, quindi, a tuttoconcedere, sugli atti compiuti dall’amministratoreche si trova in carica in virtù di una delibera poste-riore a quella annullata.

2. Col secondo motivo si denunzia violazionedegli artt. 1117, 1123, 1135, 1136, 1138 c.c.; degliartt. 2, 3 e 12, della Relazione al Regolamento dicondominio nonché vizio di motivazione. Il ricor-rente sostiene che nella specie si tratta di un super-condominio o di un condominio complesso ovverodi un condominio orizzontale o, infine, di un com-prensorio, con unico amministratore, ma con partie servizi destinati al migliore utilizzo del “comp-lesso circondariale” in cui ogni singolo lotto costi-tuisce un proprio condominio (sub- condominio)con propria assemblea e parti o servizi comuni soload esso. Ciò, secondo il ricorrente, comporta impli-cazioni sulla costituzione delle assemblee e sullerelative maggioranze. La censura è priva di fonda-mento.

2.a. Vanno ribadite le premesse fatte in preceden-za (sub 1.a. - 1.c.) in ordine alle censure di vio-lazione di legge e del regolamento di condominio esulle modalità delle loro deduzione che neppure nelmotivo in esame risultano rispettate.

2.b. La Corte Territoriale (cfr. pagg. 7, in fondo,e pag. 8 della sentenza), avendo rilevato l’impossi-bilità di evincere dal regolamento e dagli atti quan-to sostenuto dal ricorrente, ha affermato l’esistenzadi un condominio unico.

La conclusione della Corte di Appello viene nelricorso censurata:

a) in base alla descrizione della struttura dell’ed-ificio (o del, presunto, complesso);

b) con richiami altrettanto generici al regolamen-to.

La descrizione del complesso immobiliare ègenerica e da, in sostanza, per scontata l’esistenzadi più condomini o, confusamente, di altre figureassimilabili al condominio (super condominio edaltre ut supra), che non possono essere verificate senon con una indagine di fatto non consentita inquesta sede. Altrettanto generici risultano i richia-mi al regolamento che, peraltro, pur trattandosi attoprivato, non viene riportato - come si doveva, inforza del principio di autosufficienza del ricorso -neppure nelle parti salienti e necessarie a smentirel’assunto della Corte di Appello.

Page 104: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

CONDOMINIO GIURIDICO104

3. Col terzo motivo si denunzia violazione degliartt. 1117, 1123, 1135, 1136 e 1138 c.c., degli artt.2, 3, 12, e 13 della relazione tecnica illustrativa delregolamento di condominio nonché difetto di moti-vazione. Si sostiene che alla convocazione del-l’assemblea non era allegato il preventivo dell’e-sercizio precedente cui si faceva richiamo. L’oneredi provare l’allegazione spettava al condominio.Neppure questa censura - ribadite ancora una voltele premesse sub 1.a. - 1.c. - è fondata.

3.a. La sentenza impugnata contiene al riguardodue affermazioni:

1) che poteva essere richiamato per relationem ilpreventivo dell’esercizio precedente;

2) che non era dimostrato che detto preventivonon fosse stato presentato o “che non si trovasse(ritenendo, dunque, implicitamente che ciò era suf-ficiente) presso lo studio dell’amministratore ovetutta la documentazione era a disposizione dei con-domini”.

3.b. La Corte di Appello, dunque, ha ritenuto che,sul piano normativo, nessuna disposizione pre-scrive l’allegazione materiale del bilancio preventi-vo quando di esso possa ritenersi o presumersi laconoscenza da parte dei condomini che lo hannoapprovato ed ha anche ritenuto che dalla mancanzadi qualsiasi obiezione da parte dei condominipotesse trarsi la prova presuntiva di presentazionee/o di conoscenza del preventivo (anche se deposi-tato presso l’amministratore). Questo iter logico,sostanzialmente seguito della Corte di merito, ed ilragionamento presuntivo ad esso sotteso, non ven-gono specificamente censurati dal ricorrente.

3.c. Del resto la uniforme giurisprudenza di ques-ta Corte ritiene che, in materia di condominio, perla validità della delibera di approvazione del pre-ventivo non è necessaria la presentazioneall’assemblea di una contabilità redatta con rig-orose forme, analoghe a quelle prescritte per ibilanci delle società, essendo a tal fine sufficienteche essa sia idonea a rendere intelligibile ai condo-mini medesimi le voci di entrata e di spesa, con lequote di ripartizione, ne’ richiede che queste vocisiano trascritte nel verbale assembleare, ovverosiano oggetto di analitico dibattito ed esame allastregua della documentazione giustificativa, inquanto rientra nei poteri dell’organo deliberativo lafacoltà di procedere sinteticamente all’ap-provazione stessa, prestando fede ai dati forniti dal-l’amministratore alla stregua della documentazionegiustificativa. Devono, pertanto, ritenersi valide ledeliberazioni assembleari con le quali si stabilisceche il bilancio preventivo per il nuovo esercizio siaconforme al preventivo o al consuntivo dell’eser-cizio precedente, risultando in tal modo determi-

nate per relationem sia la somma complessiva-mente stanziata sia quella destinata alle singolevoci, mentre la ripartizione fra i singoli condominideriva automaticamente dall’applicazione delletabelle millesimali (Cass. Cass. 3231/84; 2625/81;5150/82; 896/84).

3.d. Il richiamo ad un obbligo derivante dal rego-lamento, che si assume essere contrattuale, nonsupera il dubbio al riguardo manifestato dalla Cortedi Appello sulla natura e l’efficacia del regolamen-to medesimo.

3.e. Quanto alla mancata indicazione delle quotedei singoli condomini, se è vero che la Corte diAppello, nell’affrontare il problema, non ha pre-cisato se tale carenza - ritenuta irrilevante - siriferisca alla delibera ovvero all’avviso di convo-cazione, è anche vero che la stessa Corte ha taccia-to il motivo di appello di poca chiarezza, tanto danon consentire di cogliere con esattezza il motivodi censura, ed il ricorso non dirada la rilevata oscu-rità.

3.f. Per quanto concerne le violazioni del regola-mento valgono le considerazioni già fatte quantoalla mancata indicazione, nel ricorso, delle normeasseritamente violate.

4. Nel quarto motivo si denunzia violazione dellestesse norme di legge e del regolamento di cui almotivo che precede e vizio di motivazione. Siassume:

a) che la Corte di Appello non ha dato adeguatarisposta alla censura che l’avviso di convocazionemancava di determinate indicazioni (rendiconto digestione, rendiconto generale, riferito ai lotti 1 e 3del “supercondominio-comprensorio” e che l’avvi-so era carente della indicazione di alcune voci dispesa in consuntivo;

b) che erroneamente la stessa Corte ha ritenutoinfondato il rilievo che per il rimborso di L.400.000 al “secondo lotto” non era stata offertaadeguata documentazione.

La censura - sgombrato il campo, per le ragionigià dette, dalle dedotte violazioni di legge e delregolamento di condominio - è infondata.

4.a. Invero, quanto ad a), non vengono dedottenel motivo violazioni di regole processuali per cuinon può accedersi alla lettura degli atti). La Cortedi Appello ha interpretato la doglianza proposta dalP. come afferente (solo) alla mancata indicazionedelle quote attribuite ai singoli lotti ed ha rispostoche non si trattava di indicazioni necessarie inquanto ogni condomino può conoscere la quota dipartecipazione degli altri condomini. È, quindi,fuori luogo - senza l’integrale trascrizione, nelmotivo, dell’atto di appello in parte qua - il richi-amo alla mancanza di tutte le altre (pretese) indi-

Page 105: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

IL CODICE DEL CONDOMINIO - SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ 105

cazioni (rendiconto di gestione, rendiconto gen-erale, voci di spesa in consuntivo riferite ad alcuneparti del condominio- comprensorio). Resta solo lamancata indicazione delle quote nell’avviso di con-vocazione (come si ribadisce nello stesso motivo,la censura riguardava un vizio dell’avviso: vedirighi 4 e 9 di pag. 16). Ebbene l’affermazione dellaCorte di Appello che tale carenza non poteva com-portare vizio delle delibera non viene specifica-mente censurata. Del resto, come la stessa CorteTerritoriale ha osservato, nessuna norma prescriveche nell’avviso di convocazione dell’assembleadebbano essere indicate le quote di partecipazionedei singoli condomini invitati. Altrettanto frustra-neo è il richiamo al regolamento di condominio(art. 23/2°) - peraltro citato solo per un tratto e nonintegralmente - per sostenere che l’avviso di con-vocazione dovrebbe contenere copia del rendicon-to, del bilancio preventivo e del riparto delle spese(di cui non si parlava nella doglianza, così comeinterpretata, pur con qualche sforzo, dalla Cortemolisana, che, peraltro, non ha mancato di cen-surare, in primo luogo, il motivo per la sua scarsachiarezza ed esattezza).

4.b. Quanto al punto b), la censura per il rimbor-so delle L. 400.000 non coglie la ratio decidendi esi rifà alla esistenza, questa volta, del supercondo-minio, che resta un fattore estraneo sia alla provadel rimborso che alla genericità del motivo diappello, su cui pure - con doppia motivazione,dunque - poggia la specifica decisione censurata.

5. Nel quinto motivo sì denunzia violazione del-l’artt. 91 c.p.c., nonché vizio di motivazione conriguardo alla liquidazione delle spese vive a favoredel condominio (fatta sulla base degli atti di causa,mancando la nota) che appare eccessiva al ricor-rente. La censura non merita accoglimento essendosicuramente generica quanto agli onorari e man-cando di adeguata specificità quanto alle spese,atteso che si riferisce solo ai bolli senza chiarire,rispetto al totale liquidato in L. 450.000, qualispese fossero (o non fossero) spettanti, facendoneanalitica elencazione attesa che tale controllo nonpuò essere effettuato da questa Corte di legittimità.La Corte di Appello ha adottato, nella liquidazioneun criterio forfetario e siffatto criterio di liq-uidazione non viene censurato dal ricorrente che

limita la doglianza alla sola incongruità edultroneità della somma attribuita.

6. Col sesto motivo sì lamenta la violazione delleL. 3 magio 1998, n. 947, per essere stata la con-danna alle spese espressa in lire.

6.a. Il motivo è inammissibile per difetto di inter-esse atteso che la espressione in lire, anziché ineuro, della condanna alle spese, sia pure irrituale,non ha comportato nessuna nullità - in quanto nonespressamente sancita né ricavabile dal sistema -della relativa pronunzia ne’ alcuna concreta lesionealla sfera giuridico- patrimoniale del ricorrente.

6.b. Non è pertinente il richiamo alle sentenzepenali di questa Corte trattandosi di pronunzieafferenti ad altra materia, e precisamente alla dis-posizione del D.Lgs. 24 giugno 1998, n. 213, art.51, comma 1, ove si stabilisce che a decorrere dal1 gennaio 1999 ogni sanzione pecuniaria penale oamministrativa espressa in lire nelle vigenti dispo-sizioni normative si intende espressa anche in Euroe che, a decorrere dal 1 gennaio 2002, ognisanzione penale o amministrativa espressa in lirenelle vigenti disposizioni normative è tradotta inEuro.

6.c. Il tasso di conversione della lira in Euro èstato irrevocabilmente e senza possibilità di oscil-lazioni - fissato nel trattato istitutivo delle monetaunica europea per cui, non avendo più corso legale,alla data della pronunzia impugnata, la moneta uti-lizzabile per il pagamento in contanti, la condannaespressa il lire, lungi da comportare l’annullamen-to della sentenza in parte qua, ne consente la sem-plice rettifica col ricorso alla procedura prevista perla correzione degli errori materiali (artt. 287 c.p.c.e segg.).

7. Conclusivamente, il ricorso deve essere riget-tato ed il ricorrente va condannato alle spese liqui-date come nel dispositivo.

P.Q.M.La Corte di Cassazione rigetta il ricorso e con-

danna il ricorrente alle spese, che liquida in comp-lessivi Euro 2600,00 di cui Euro 2.500,00 per ono-rario, oltre spese fisse, I.V.A., C.P.A. ed altri acces-sori di legge.

Così deciso in Roma, il 30 novembre 2006.Depositato in Cancelleria il 23 gennaio 2007

Page 106: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE SECONDASENTENZA 25 – 01- 2007, n. 1625

Svolgimento del processoCon ricorso in data 7 luglio 1999, F. L. chiedeva

al Tribunale di Sassari, sezione distaccata diAlghero, che venisse dichiarata nulla o comunqueinvalida la Delib. adottata 24 aprile 1999, dalCondominio E. C. C.

Rilevò anzitutto l’insussistenza del potere di ges-tione in capo ad un ente del tutto illegittimo: la des-tinazione alberghiera del complesso immobiliare,accertata da plurimi provvedimenti amministrativie da numerose sentenze del T.A.R. della Sardegna,impediva l’applicazione delle norme di cui agliartt. 1117 cod. civ. e segg.; rilevò, inoltre, moltepli-ci vizi della delibera configurati - per quanto anco-ra interessa - dal difetto di accertamento delle mag-gioranze prescritte per la costituzione e per laapprovazione delle delibere (la seduta aveva avutoinizio alle ore 14 ed era terminata alle ore 14,15 e,dato il numero dei condomini superiore ai cento,era impossibile che l’assemblea avesse verificato lepresenze e le deleghe, esaminato e discusso tutti ipunti all’ordine del giorno, effettuato regolarmentele operazioni di voto). Il Condominio E. C. si cos-tituì, contestò la domanda e ne chiese il rigetto. Nelgiudizio intervenivano P. F. e L. B.

Il Tribunale, con sentenza 4 marzo 2000,dichiarò nulla la deliberazione dell’assembleacondominiale, in quanto il Giudice amministrati-vo aveva statuito che l’immobile aveva desti-nazione alberghiera e rispetto a questi immobilinon poteva sussistere un condominio; condannòin solido il condominio e gli intervenienti arifondere in solido all’attore le spese processuali.Contro la sentenza proposero impugnazione ilCondominio e gli intervenienti F. P. e L. B. LaCorte d’Appello di Cagliari, sezione distaccata diSassari, con sentenza 26 giugno 2002, rigettò la

domanda proposta da L. F. per conseguire ladichiarazione di nullità della Delib. assembleareadottata dal Condominio E.C. C. in data 29 aprile1999, per inesistenza del potere deliberativo incapo al detto Condominio; annullò la suddettadelibera per omessa verifica del quorum costituti-vo e compensò le spese processuali. A fondamen-to della decisione, la Corte d’Appello osservò cheil condominio nell’edificio viene ad esistenza peril solo fatto che la proprietà dei piani o delleporzioni di piano del medesimo fabbricato appar-tiene a persone diverse, con la conseguenza che lasussistenza del condominio prescinde totalmentedalla destinazione dell’edificio o delle singoleporzioni. L’esistenza del condominio, pertanto,non è esclusa dal fatto che a talune unità immo-biliari sia conferita una destinazione residenzialecontraria alla legge (del resto, in un edificio, i cuipiani o porzioni di piano appartengono in propri-età esclusiva a persone diverse, il difetto dellaconcessione edilizia non esclude l’esistenza delcondominio, perché il codice civile non subordinala nascita del condominio al riscontro della rego-larità amministrativa). Appurato il potere deliber-ativo dell’assemblea dei condomini, è contrarioalla logica ed al buon senso che, in un condominiocomposto da più di cento condomini, in un lassodi tempo di soli quindici minuti (la riunione erastata aperta alle ore 14 e chiusa alle ore 14,15) sisia proceduto alla verifica della regolare costi-tuzione dell’assemblea, al controllo dei condomi-ni presenti e di quelli eventualmente provvisti didelega.

Pertanto, è ragionevole ritenere che questa verifi-ca non sia stata compiuta e l’omissione integra laviolazione di una norma: concretava il vizio delprocedimento di formazione della volontà colletti-va. Donde la annullabilità.

Ricorre per cassazione F. L., con due motivi.Resiste con controricorso il Condominio E. C. C.,che ha anche proposto ricorso incidentale, con un

EDIFICIO DESTINATO AD ALBERGO E COSTITUZIONE DEL REGIME CONDOMINIALE

Page 107: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

IL CODICE DEL CONDOMINIO - SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ 107

unico motivo, limitatamente al capo in cui la sen-tenza ha annullato la delibera condominiale.

Entrambe le parti hanno depositato memoria.

Motivi della decisioneVa preliminarmente disposta la riunione dei

ricorsi. Con il primo motivo del ricorso principaleF. L. denuncia violazione dell’art. 360 cod. proc.civ., nn. 3 e 5, in relazione agli artt. 41 e 42 Cost.,della L. 28 febbraio 1985, n. 47, artt. 7 e segg.,della L.R. Sardegna 14 maggio 1984, n. 22; vio-lazione e falsa applicazione dell’art. 2909 cod. civ.e art. 324 cod. proc. civ.. Vizi della sentenza di cuiall’art. 360 cod. proc. civ., nn. 3 e 5. Le doglianzesi riassumono come segue.

La Corte d’Appello afferma l’esistenza di uncondominio indipendentemente dalla destinazioned’uso determinata dalle disposizioni pubblicistiche.Ma il regime condominiale è incompatibile con ladestinazione alberghiera.

Per la verità, secondo decisioni del Consiglio diStato e della stessa Corte di Cassazione, l’unicadestinazione d’uso ammessa nel complesso immo-biliare, di cui si tratta, era quella alberghiera e iltentativo di mutarla in destinazione residenziale erastato considerato abuso edilizio e, come tale,sanzionato dal Comune di Alghero con l’ordinanzadi ripristino. Trattasi di un caso di proprietà con-formata, nel senso che il rispetto della destinazioned’uso comporta delle limitazioni al godimento delbene in funzione dell’osservanza delle norme pub-blicistiche. D’altra parte, l’azienda alberghiera nonsolo gestisce tutti i servizi comuni alberghieri (ris-torante, bar, cucine, opere a mare, piscina etc.), maè proprietà esclusiva dei suddetti servizi, i qualisono totalmente sottratti al potere degli altri propri-etari.

Allo stesso tempo, il conferimento della desti-nazione alberghiera era accompagnato dalla predis-posizione di un regolamento di amministrazione,che prevede l’obbligatorio conferimento della ges-tione delle unità immobiliari alla amministrazionedella E., con espressa esclusione della disciplinacondominiale. Non convince nessuno degli argo-menti addotti contro la soluzione accolta dallaCorte d’Appello: a) non l’asserto che la desti-nazione alberghiera, fondata su norme di dirittopubblico, comporterebbe un tipo di proprietà con-formata, incompatibile con l’esistenza del condo-minio; b) non le implicazioni del regolamento con-trattuale relativo al complesso immobiliare, da cuisarebbe previsto il conferimento delle unità immo-biliari alla gestione della società E., con espressaesclusione della disciplina condominiale. La ques-tione di diritto, che la Corte deve risolvere per

decidere la controversia, è la compatibilità delregime condominiale con la destinazionealberghiera di un immobile (o di un complessoimmobiliare). Più analiticamente, se la desti-nazione ad albergo impedisca il sorgere del regimecondominiale nel caso di un edificio - o di un com-plesso di edifici - destinato ad albergo, nonostantela sussistenza dei presupposti di fatto e di diritto del“condominio”, configurati dall’esistenza di piùunità immobiliari appartenenti a persone diverse edi cose, servizi ed impianti destinati all’usocomune: per conseguenza, se la costituzione delcondominio venga a dipendere dal mutamentodella destinazione, peraltro vietata da disposizionipubblicistiche.

Il problema prospettato sembrerebbe supporreuna questione di ordine generale: la compatibilitàdel regime privatistico del condominio con lenorme pubblicistiche relative all’attivitàalberghiera (tra le altre, le norme di sicurezza e diigiene).

La questione, prospettata dal ricorrente, in modosuggestivo, deve essere ricondotta ai suoi terminicorretti, in quanto le distinte normative riguardanoambiti diversi: le norme pubblicistiche afferisconoall’uso ed incidono sulla destinazione; le normeprivatistiche riguardano l’appartenenza, il cuiassetto sostanzialmente non è toccato dalle normedi diritto pubblico. Parlare di conformazione dellaproprietà, come se ne parla a proposito delle normeedilizie riguardanti l’urbanistica, il paesaggio,l’ambiente etc., è equivoco perché la confor-mazione non esclude la contestuale applicabilità dialtre norme privatistiche, del tutto compatibili.

Avuto riguardo ai negozi giuridici concernenti leunità immobiliari site nell’edificio, o nel comp-lesso di edifici, se con l’atto negoziale non vienemanifestata esplicitamente una diversa volontà, lalegge riconduce alle parti accessorie - alle cose,agli impianti ed ai servizi di uso comune, individ-uati tramite il collegamento materiale e funzionale- gli effetti acquisitivi derivanti dagli atti concer-nenti i beni principali: cioè i piani o le porzioni dipiano. La peculiarità del condominio si ricollegaalla situazione materiale e giuridica dell’edificio,dove la relazione di accessorietà riguarda allo stes-so tempo più unità immobiliari. In ragione del col-legamento, materiale e funzionale, gli atti traslatividei beni principali estendono non la proprietà, mala “proprietà comune” dei beni accessori.

Per dimostrare la compatibilità del regime di con-dominio con la destinazione alberghiera (quindi,per dimostrare che la destinazione alberghiera nonimpedisce il sorgere del regime del condominio e,viceversa, che il mutamento della destinazione non

Page 108: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

CONDOMINIO GIURIDICO108

raffigura il presupposto necessario per la costi-tuzione dell’assetto condominiale), basta consider-are, procedendo per approssimazioni successive,che in uno stesso edificio, possono ben esistere piùunità immobiliari soggette a proprietà esclusiva eda destinazioni diverse e che in questi casi neces-sariamente insorge il regime del condominio (peresempio, i primi piani sono destinati ad albergo, ipiani alti destinati ad abitazione; oppure, nello stes-so edificio sono alloggiati due alberghi distintiappartenenti a proprietari diversi). Se nell’edificioesistono, oltre i piani e le porzioni di piano in pro-prietà esclusiva, cose, impianti e servizi destinatiall’uso comune (certamente il suolo, la facciata, imuri maestri, gli impianti idrici etc.), non èragionevole contestare che si instauri il regime delcondominio, con la attribuzione in proprietà incomune delle cose, impianti e servizi e lasusseguente partecipazione in assemblea secondo idiversi millesimi.

Da questa considerazione particolare scaturisceuna proposizione di ordine generale. Una cosa è ladestinazione dell’uso e la stessa conformazionedella appartenenza; altra la coesistenza dei diritti diproprietà e di condominio. Le due situazionigiuridiche sono del tutto separate ed autonome. Ilregime del condominio non dipende dalla desti-nazione d’uso o dalla conformazione delle cose inproprietà esclusiva, sebbene dall’esistenza nellostesso edificio di più proprietà separate, ancorchéconformate: il condominio si costituisce, perciò, inseguito alla semplice coesistenza nello stesso edifi-cio, o nel complesso di edifici, di più proprietà soli-tarie e, ad un tempo, di più cose, servizi ed impiantidestinati all’uso comune. A questo fine, segueessere del tutto irrilevante la conformazione dellaproprietà, determinata dalle norme concernentil’urbanistica, il paesaggio, l’ambiente etc., perchéper la costituzione del regime del condominio ènecessaria e sufficiente l’esistenza - assieme aquella delle unità abitative in proprietà esclusiva -di cose, impianti e servizi destinati all’uso comunee, pertanto, di proprietà comune (siccome accessoristrumentali rispetto ai beni finali di proprietà esclu-siva).

Pertanto, il regime condominiale è sicuramentecompatibile con la destinazione alberghiera di unimmobile (o di un complesso immobiliare). Piùanaliticamente, nel caso di un edificio - o di uncomplesso di edifici - destinato ad albergo, in pre-senza dei presupposti di fatto e di diritto del “con-dominio”, configurati dall’esistenza di più unitàimmobiliari appartenenti a persone diverse e dicose, servizi ed impianti destinati all’uso comune,la destinazione ad albergo non impedisce la costi-

tuzione del regime condominiale: per conseguenza,la nascita del condominio non dipende dal muta-mento della destinazione.

Risolta in astratto la questione di diritto, perdecidere la controversia in concreto si pone il prob-lema ulteriore della determinazione dell’esistenzanel complesso immobiliare di cui si discute, dicose, impianti e servizi destinati all’uso comune. Ilfatto che l’azienda alberghiera sia proprietariaesclusiva di tutti i locali destinati ai relativi servizi(ristorante, bar, cucine, piscina, opere a mare) nonesclude di per sé l’esistenza di altre cose, impiantie servizi destinati all’uso comune (per esempio,strade, reti idriche o fognarie, condutture elettriche,impianti di condizionamento dell’aria etc.).

Nella specie, il dato di fatto è incontroverso: ilpunto non è dibattuto espressamente, ma dalla dis-amina degli atti regolamentari (sentenza impugna-ta, ricorso, controricorso, memorie etc.) si desumel’esistenza nel complesso immobiliare di cose,impianti e servizi destinati all’uso comune (strade,reti idriche e fognarie, condutture dell’energia elet-trica etc.) e, pertanto, di proprietà comune: situ-azione di fatto e di diritto idonea e sufficiente agiustificare la costituzione del regime del condo-minio.

Circa la questione della esistenza del regolamen-to contrattuale di condominio che, esplicitamente,escluderebbe la disciplina condominiale o che,quanto meno, implicitamente, comporterebbe limi-tazioni pattizie all’uso delle unità abitative, incom-patibili con la organizzazione condominiale, ilricorrente, che deduca la mancata valutazione dialcune risultanze probatorie, in virtù del principiodi autosufficienza del ricorso, ha l’onere di specifi-care, trascrivendole integralmente, le prove nonvalutate. Orbene, agli atti non esiste prova alcunadell’esistenza di tale regolamento: in mancanzadella sua produzione, o comunque della sua inte-grale trascrizione, non è possibile decidere in mer-ito alla sua esistenza e consistenza (il contenuto e,particolarmente, gli obblighi derivati, i soggettistipulanti ed i soggetti obbligati).

Con il secondo motivo del ricorso principale F. L.si duole della compensazione delle spese.

La doglianza è infondata, in quanto tale compen-sazione è stata correttamente giustificata, dal puntodi vista logico, con la reciproca soccombenza.

Con l’unico motivo del ricorso incidentale, arti-colato in molteplici censure, il Condominio E. C.C. denuncia violazione dell’art. 360 cod. proc. civ.,n. 3, violazione e falsa applicazione degli artt. 1136e 1137 cod. civ.. Nonché violazione e falsa appli-cazione degli artt. 2729 cod. civ. e 116 cod. proc.civ.; omessa ed insufficiente motivazione in ordine

Page 109: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

IL CODICE DEL CONDOMINIO - SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ 109

alla pretesa omissione di verifica del quorum costi-tutivo. In particolare, omessa valutazione dellerisultanze del verbale della Delib. assembleare 24aprile 1999, in ordine all’intervento di 85 condo-mini su un totale di 123 per complessivi 726,79millesimi.

Si deduce che erroneamente la Corte d’Appello -pur essendo stato individuato esattamente il quo-rum costitutivo ed in presenza delle maggioranzerichieste dalla legge - ha affermato la omissionedell’attività di verifica degli elementi reale e per-sonale: omissione idonea ad integrare la annullabil-ità della delibera ai sensi e per gli effetti dell’art.1137 cod. civ.. In realtà non sussisteva nessunvizio, perché il verbale aveva consacrato la presen-za del numero dei condomini richiesta e non eranostate formulate contestazioni in merito alla regolar-ità del procedimento collegiale.

Le doglianze non sono fondate.È risaputo che il ricorso per cassazione con-

ferisce al Giudice di legittimità non il potere diriesaminare il merito dell’intera vicenda proces-suale sottoposta al suo vaglio, ma solo la facoltà dicontrollo, sotto il profilo della correttezza giuridicae della coerenza logico-formale delle argomen-tazioni svolte dal giudice del merito. Consegue cheil preteso vizio di motivazione, sotto il profilo dellaomissione, insufficienza o contraddittorietà dellamedesima, può dirsi legittimamente sussistentesolo quando, nel ragionamento del giudice del mer-ito, sia rinvenibile traccia evidente del mancato o

insufficiente esame dei punti decisivi della contro-versia, ovvero quando esista insanabile contrastotra le argomentazioni complessivamente addotte,tale da non consentire l’identificazione del proces-so logico giuridico posto a base della decisione.

Il ragionamento della Corte si sottrae alle cen-sure. Posto che dal verbale risulta avere la riunioneavuto inizio alle ore 14 e termine alle ore 14,15,correttamente la Corte d’Appello argomenta esserecontrario alla logica ed al buon senso opinare che,in un lasso di tempo di soli quindici minuti in uncondominio composto da più di cento partecipanti,si sia potuto procedere alla verifica della regolarecostituzione dell’assemblea e al controllo dei con-domini presenti e di quelli eventualmente provvistidi delega, nonché allo svolgimento delle altre oper-azioni. La conclusione che tale verifica non siastata eseguita appare logicamente corretta e lamotivazione a sostegno del tutto sufficiente.

Il ragionamento di fatto, in quanto corretto e suf-ficiente, in questa sede non è censurabile.

In definitiva, entrambi devono essere rigettati.Sussistono giusti motivi per compensare integral-

mente tra le parti le spese del giudizio di legittim-ità.

P.Q.M.La Corte riunisce i ricorsi e li rigetta; compensa

tra le parti le spese del giudizio di legittimità.Così deciso in Roma, il 24 novembre 2006.Depositato in Cancelleria il 25 gennaio 2007.

Page 110: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE SECONDASENTENZA 25–01–2007, n. 1626

Svolgimento del processoL. D. G. e M. M., acquirenti nel maggio 1989 di

un appartamento al quinto piano di un fabbricatoalla Via..., di Lecce, con atto notificato il 14novembre 1991 convennero il condominio dell’ed-ificio davanti al locale Tribunale e, esponendo chenel ristrutturare il loro immobile, conformandosialla delibera dell’assemblea dei condomini di sop-pressione della centrale termica e di installazione diautonomi impianti di riscaldamento collegati allarete urbana del gas metano, avevano collocato lacaldaia del proprio impianto in un balconeprospiciente il cortile coperto retrostante il fabbri-cato e che il condominio non ne aveva permessol’allaccio alla condotta di alimentazione adducendoche dal suo funzionamento sarebbe derivato il peri-colo di accumulo nell’ambiente di gas e vapori,domandarono che, previo accertamento dell’illi-ceità della copertura del cortile, fosse ordinata lademolizione dell’opera abusiva e consentito loro ilcollegamento della caldaia alla rete del gas, concondanna del condominio al risarcimento deidanni.

Il condominio, costituitosi in giudizio, chiese ilrigetto delle domande degli attori, deducendo che ilcortile sul quale affacciava il balcone degli attoriaveva l’esclusiva funzione di consentire l’accessoal vano scala ed agli ascensori e che non era maistata messa in discussione dagli altri condomini lasua copertura dall’anno 1963 con fogli di plasticatrasparente del tipo “onduline” per evitare che incaso di pioggia gli utenti della scala e dell’ascen-sore si bagnassero, e domandò, in via riconven-zionale, la condanna degli attori a rimuovere dalloro balcone la caldaia e la bombola di gas liquidoche allo stato l’alimentava, in quanto costituenti unpericolo per l’incolumità dei condòmini. Il

Tribunale, con sentenza del 28 maggio 2001,accolse le domande del D. G. e della M. e,dichiarati l’abusività della copertura del cortile edil diritto degli attori ad alimentare con il metano illoro impianto di riscaldamento, condannò il condo-minio alla rimozione dell’opera ed a consentire ilcollegamento della caldaia alla rete del gas, nonchéal risarcimento dei danni da liquidarsi in separatogiudizio.

La decisione, appellata dal condominio sul fonda-mento che la delibera assembleare di copertura delcortile assunta nel 1963 vincolava tutti i condòmini,non essendo stata mai impugnata ed essendo irrile-vante nei rapporti tra privati la mancanza di una pre-ventiva autorizzazione comunale alla sua realiz-zazione, e che il D. G. era carente d’interesse alladomanda di rimozione dell’opera, avendo votatodurante il giudizio favorevolmente a diverse Delib.condominiali che la riguardavano, venne riformata il3 febbraio 2003, dalla Corte di Appello di Lecce, cherigettò le domande degli attori. Premesso che erapacifico che la copertura del cortile era avvenutasenza il preventivo rilascio di autorizzazione comu-nale e che l’opera, se fosse stata prevista all’attodella progettazione del fabbricato, non avrebbe con-sentito il rilascio della licenza edilizia, osservò ilgiudice di secondo grado che gli attori non potevanopretendere, contro la volontà degli altri condòmini,la rimozione di un manufatto che non aveva com-portato la violazione di norme integrative del codicecivile sulle distanze legali tra fabbricati, e che il peri-colo del ristagno di fughe di gas nello spazio sovras-tante il cortile non derivava dalla presenza della cop-ertura, bensì dall’impropria utilizzazione del bal-cone fatta successivamente dagli attori mediantel’installazione della caldaia dell’impianto autonomodi riscaldamento.

Il D G. e la M. sono ricorsi con tre motivi per lacassazione della sentenza ed il condominio haresistito con controricorso notificato il 23 maggio2003.

INSTALLAZIONE DELL’IMPIANTO DI RISCALDAMENTO AUTONOMO CON ALLACCIO

ALLA CONDOTTA DI ALIMENTAZIONE

Page 111: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

IL CODICE DEL CONDOMINIO - SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ 111

Motivi della decisioneIl ricorso denuncia, con il primo motivo, la vio-

lazione e falsa applicazione dell’art. 115 c.p.c., el’omessa, insufficiente e contraddittoria moti-vazione, non avendo la sentenza impugnata esami-nato la circostanza, evidenziata anche dal c.t.u., cheil divieto di allaccio della caldaia degli attori allarete del gas non era idoneo a rimuovere la situ-azione di pericolo derivante dalla copertura del cor-tile, giacché anche nei prospicienti vani degli altricondomini erano collocati numerosi apparecchiutilizzatoli di gas, dai quali potevano derivareristagni di perdite di gas per l’assenza di una agev-ole dispersione.

Con il secondo motivo, la violazione e falsaapplicazione dell’art. 872 c.c., comma 2, e della L.6 dicembre 1971, n. 1083, nonché la violazione efalsa applicazione di norme inderogabili, nonessendo pertinente il richiamo della decisione allanon contrarietà a norme urbanistiche integrative diquelle civilistiche sulle distanze tra le costruzioniad escludere il diritto dei condomini alla rimozionedi un’opera realizzata su un bene comune peri-colosa per la loro incolumità e limitante le propri-età esclusive, e non rientrando tra le norme diedilizia le disposizione dettate per la sicurezza del-l’impiego del gas combustibile.

Con il terzo motivo, la violazione e falsa appli-cazione degli artt. 832, 1117, 1120 e 1136 c.c.,avendo la sentenza riconosciuto vincolante per icondomini la delibera della maggioranza di coper-tura del cortile, benché violasse norme inderogabilie direttamente incidenti nella sfera esclusiva delprivato, poste a tutela della collettività urbana edella salute ed incolumità pubblica. Nell’ordinelogico precede l’esame del secondo e del terzomotivo, che per la loro oggettiva connessione pos-sono essere trattati congiuntamente.

La sentenza impugnata ha definitivamente accer-tato, in punto di fatto, che la realizzazione dellacopertura del cortile, sul quale prospettava il bal-cone dell’attore successivamente dotato della cal-daia destinata al riscaldamento autonomo, era statadeliberata dall’assemblea dei condomini nell’anno1963 e non autorizzata dall’autorità comunale e, inpunto di diritto, che l’esecuzione dell’opera con-trastava con le norme urbanistiche, in quanto, “sefosse stata prevista all’atto della progettazione delfabbricato, non avrebbe consentito il rilascio dellalicenza edilizia”. Ha negato, tuttavia, il fondamen-to dell’azione di rimozione del manufatto esercita-ta dagli attori in base al duplice rilievo che, essendoormai intangibile la delibera dell’assemblea cheaveva disposto l’innovazione, lo smantellamentodell’opera avrebbe potuto essere consentito soltan-

to da una successiva delibera e che costituiva unuso improprio del balcone da parte degli attori l’in-stallazione in esso di una caldaia a gas nonostantela copertura del cortile, ed ha escluso che la vio-lazione delle norme urbanistiche, in quanto nellaspecie “non integrative del codice civile sulla dis-tanza legale”, legittimasse la domanda dei condo-mini nei confronti del condominio di ripristinodella situazione dei luoghi preesistente la realiz-zazione del manufatto. Ciò opinando la sentenza èincorsa nei vizi denunciati dai ricorrenti. Non havalutato, anzitutto, che, essendo diretta a farevalere l’inosservanza di un obbligo di non fare,l’azione del condomino, il quale lamenti l’illegit-timità di una innovazione apportata alle cose comu-ni, tanto se con riferimento al pregiudizio alla des-tinazione od integrità dei beni del condominioquanto in relazione al rispetto dei limiti della pro-prietà esclusiva, consente di richiedere, a normadell’art. 2933 c.c., l’esecuzione in forma specificae la conseguente condanna dell’obbligato allaripristino della situazione modificata mediante ladistruzione dell’opera nuova. Neppure ha consider-ato che il mutamento della destinazione dellospazio comune realizzato mediante la copertura delsottostante cortile condominiale, in quanto limitati-va della funzione da esso svolta di dare luce ed ariaagli appartamenti affacciarti visi, costituiva unainnovazione, che, dovendo, a norma dell’art. 1129c.c., comma 1, essere necessariamente disposta dal-l’assemblea dei condomini, sarebbe risultata privadi titolo ove, in applicazione del generale principiodettato dall’art. 2379 c.c., la relativa delibera fossestata affetta da una nullità insanabile per illiceità odimpossibilità del suo oggetto e, in particolare, per ilcontrasto di questo con norme dettate a tutela diinteressi generali trascendenti quelli dei singoli oper avere inciso su diritti soggettivi dei condominisulle parti comuni o sulle proprietà individuali.

Sotto il primo profilo, infatti, l’esecuzione diun’opera contrastante con le norme imperative, dicui alla L. 17 agosto 1942, n. 1150, artt. 31 e 41, eL. 6 agosto 1967, n. 765, artt. 10 e 13 (vedi oraD.P.R. 6 giugno 2001, n. 380), e penalmentesanzionata con previsione di responsabilità a caricosia del suo committente che del suo autore, com-portava l’illiceità dell’oggetto della delibera del-l’assemblea che l’aveva disposta in quanto con-traria a norme di ordine pubblico (cfr.: Cass. civ.,sez. un., sent. 7 marzo 2005, n. 4806) e, tenutoconto del carattere personale della responsabilitàpenale, anche l’impossibilità di attribuire l’operaalla volontà dell’assemblea anziché a quella deisingoli condomini che l’avevano deliberata.

Sotto il secondo, la delibera dell’assemblea dei

Page 112: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

CONDOMINIO GIURIDICO112

condomini non poteva avere ad oggetto né le modal-ità di utilizzo del balcone di proprietà esclusiva degliattori in difetto di una deroga convenzionale, né unainnovazione comportante, mediante la chiusuradello spazio sovrastante il cortile, un pregiudizio allasicurezza del fabbricato per il pericolo di un accu-mulo di vapori e fughe di gas provenienti dagliimpianti all’interno degli appartamenti che viprospettavano ed il venir meno, senza adeguatiaccorgimenti sostitutivi, della connaturata desti-nazione del detto spazio al ricambio d’aria degliappartamenti stessi, ferma naturalmente l’osservan-za, quanto alla possibilità e modalità di installazionedella caldaia a gas in un balcone aperto su di esso,della disciplina dettata dall’art. 890 c.c., e dalla L. 6dicembre 1971, n. 1083, in dipendenza della peri-colosità e potenziale nocività dell’impianto.

Alla fondatezza, per le ragioni esposte, del sec-ondo e del terzo motivo seguono l’accoglimentodel ricorso, con assorbimento dell’esame del primomotivo, e la cassazione della sentenza impugnatacon rinvio, anche per le spese del giudizio di legit-timità, ad altra sezione della Corte di Appello di

Lecce che si uniformerà al principio che è nulla perilliceità dell’oggetto la delibera dell’assemblea deicondomini che disponga una innovazione in vio-lazione delle norme imperative di cui alla L. 17agosto 1942, n. 1150, artt. 31 e 41, ed alla L. 6agosto 1967, n. 765, artt. 10 e 13, ed è nulla perimpossibilità dell’oggetto quella che pregiudichi lasicurezza del fabbricato mediante la copertura dispazi comuni, aventi la connaturata destinazionel’aerazione delle unità immobiliari dei singoli con-domini che su di esso prospettano, senzal’adozione di misure sostitutive atte ad assicurareun ricambio dell’aria adeguato alle necessità anchepotenziali delle dette unità.

P.Q.M.Accoglie il secondo ed il terzo motivo di ricorso,

assorbito il primo, e cassa la sentenza impugnatacon rinvio, anche per le spese, ad altra sezione dellaCorte di Appello di Lecce.

Così deciso in Roma, nella Camera di consiglio,il 24 novembre 2006.

Depositato in Cancelleria il 25 gennaio 2007.

Page 113: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE SECONDASENTENZA del 23–02–2007, n. 4219

Svolgimento del processoCon atto di citazione notificato il 15.5.1990 M.

C., P. F., L. F., A. P. e T. C., tutti condomini delCondominio S. E. sito in Brescia, quartiere S. P.,convenivano in giudizio dinanzi al Tribunale diBrescia il suddetto Condominio esponendo:

- poiché negli anni passati erano emerse notevolidisparità nel servizio di riscaldamento tra i diversiappartamenti dell’edificio condominiale, dato chein alcuni di essi la temperatura non raggiungeva i16/17 gradi, dopo alcuni interventi tecnici da partedell’impresa che aveva realizzato l’impianto diriscaldamento, quest’ultimo era stato modificato ereso a tutti gli effetti centralizzato; in seguito a taliinterventi l’Azienda Servizi Municipalizzati avevaprovveduto direttamente al riparto della spesa delservizio ed alla relativa riscossione, ed aveva pre-disposto un modello di riparto delle spese di riscal-damento che da allora (anno 1983) era stato semprerispettato;

- peraltro nell’assemblea del 19.4.1990 era statodeliberato a maggioranza il “ritorno alle tabellemillesimali di riscaldamento secondo il criterio sta-bilito da E.” ed il “ritorno alla gestione autonomacon il contatore oppure con l’installazione di unconta calorie” abbandonando la gestione centraliz-zata dell’impianto;

- le suddette delibere dovevano essere ritenutenulle in quanto, con riferimento alle tabelle milles-imali di riparto delle spese di riscaldamento, dal1983 erano state sempre utilizzate le tabelle predis-poste dall’Azienda Servizi Municipalizzati, cosic-ché si era realizzato un accordo unanime per factaconcludentia che non poteva essere modificato dal-l’assemblea a maggioranza; relativamente alritorno alla gestione autonoma del riscaldamento,se ne contestava nel merito l’opportunità.

Gli attori chiedevano quindi la declaratoria dinullità di tali delibere o il loro annullamento.

Si costituiva in giudizio il Condominio convenu-to contestando la domanda attrice e rilevando chele tabelle millesimali in precedenza utilizzate nonerano frutto di una accettazione formale da partedei proprietari, e che non vi era mai stato accordounanime tra i condomini circa la ripartizione dellespese di riscaldamento. Con sentenza del 27.9.1995il Tribunale di Brescia annullava le delibere impug-nate.

A seguito di gravame da parte del Condominio S.E. cui resistevano il C., la F., il F. L., il P. ed il T. laCorte di Appello di Brescia, in riforma della deci-sione di primo grado, ha rigettato l’impugnazionedelle suddette delibere adottate nell’assemblea del19.4.1990 sui punti 1^ e 2^ dell’ordine del giorno.

Il giudice di appello, premesso che era rimastasconosciuta la fonte delle originarie tabelle e che letabelle predisposte dalla ASM erano stateapprovate in assemblea quantomeno in sede diapprovazione del consuntivo finale di ciascunanno, ha rilevato che le delibere per cui è causarientravano tra quelle aventi ad oggetto innovazioniin senso lato astrattamente dirette al miglioramentodelle cose comuni per la cui validità ai sensi del-l’art. 1136 c.c., comma 5, occorreva l’approvazionecon un numero di voti che rappresentasse la mag-gioranza dei partecipanti al condominio ed i dueterzi del valore dell’edificio; orbene, poiché ledelibere impugnate erano state approvate nel-l’assemblea del 19.4.1990 dalla maggioranza deipartecipanti al condominio e da condomini che rap-presentavano i 706,76/100 del valore dell’interoedificio, e poiché la precedente delibera sulletabelle e sulle modalità di fruizione del servizio diriscaldamento era stata assunta all’assemblea del19.12.1983 a maggioranza con la presenza di con-domini che rappresentavano complessivamente524,94/1000 del valore dell’edificio, doveva con-cludersi che con una maggioranza superiore a quel-

MODIFICA DELLE TABELLE MILLESIMALI: APPROVAZIONEDELLA DELIBERA ASSEMBLEARE, EX ART. 1136, 2° COMMA, C.C.

Page 114: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

CONDOMINIO GIURIDICO114

la richiesta dall’art. 1136 c.c., comma 5 erano statelegittimamente adottate le delibere impugnate. Perla cassazione di tale sentenza il C., la F., il F. L., ilP. ed il T. hanno proposto un ricorso basato su duemotivi cui il Condominio S. E. ha resistito con con-troricorso; i ricorrenti hanno successivamentedepositato una memoria.

Motivi della decisionePreliminarmente deve dichiararsi l’inammissibil-

ità ai sensi dell’art. 372 c.p.c. della produzione daparte del controricorrente della documentazioneindicata nel controricorso in quanto non attinentené alla nullità della sentenza impugnata né all’am-missibilità del ricorso o del controricorso. Venendoquindi all’esame del ricorso, si rileva che con ilprimo motivo i ricorrenti, deducendo omessa,insufficiente o contraddittoria motivazione, cen-surano la sentenza impugnata per aver escluso chela delibera di approvazione delle tabelle millesi-mali del 1983, applicata per alcuni anni, esigevaper essere modificata validamente il consensounanime dei condomini; in tal modo il giudice diappello non ha considerato che il consenso alletabelle approvate nel 1983 era stato manifestato perfacta concludentia da tutti i condòmini per diversianni, e che quindi si era formato tra di essi unaccordo di natura contrattuale sulla applicazione ditali tabelle, cosicché la eventuale modifica di essepoteva avvenire solo con il consenso unanime deicondòmini. La censura è infondata. La sentenzaimpugnata, premesso che era rimasta sconosciutala fonte delle prime tabelle millesimali delCondominio S. E., ha poi rilevato che le tabellesuccessivamente modificate dalla delibera impug-nata del 19.4.1990 erano state approvate a maggio-ranza nell’assemblea del 19.12.1983 con la presen-za di condomini che rappresentavano 524,94millesimi del valore dell’intero edificio; pertantotale accertamento di fatto preclude in radice la rile-vanza del richiamo operato dai ricorrenti alla pos-sibilità di adottare le tabelle millesimali per factaconcludentia nella fattispecie, dove le tabelle suc-cessivamente modificate con la delibera del19.4.1990 erano state adottate a maggioranza; lacircostanza poi che la Delib. 19 dicembre 1983fosse stata applicata per diversi anni non ha evi-dente alcuna connessione con l’approvazione delletabelle per facta concludentia, essendo invece l’ef-fetto fisiologico del principio di obbligatorietà pertutti i condomini delle deliberazioni assemblearesancito dall’art. 1137 c.c., comma 1.

Con il secondo motivo i ricorrenti, denunciandoviolazione e/o falsa applicazione della L. 9 gennaio1991, n. 10, art. 26 in relazione agli artt. 1120 e

1136 c.c., censurano la sentenza impugnata peraver erroneamente ritenuto che le delibere relativeal ritorno delle tabelle di riscaldamento secondol’iniziale criterio stabilito dall’impresa costruttricedell’edificio condominiale E. ed al ritorno alla ges-tione autonoma, con contatore o conta calorie, rien-travano tra quelle aventi ad oggetto delle inno-vazioni che dovevano quindi essere approvate conle maggioranze previste dall’art. 1136 c.c., comma5; i ricorrenti sostengono la illegittimità della delib-era adottata il 19.4.1990 in quanto con essa erastato approvato a maggioranza il ritorno alla ges-tione autonoma del servizio di riscaldamento attra-verso un atto privo dei necessari presupposti divalidità.

I ricorrenti, ribadito che le nuove tabelle di ripar-tizione delle spese di riscaldamento potevanoessere deliberate soltanto alla unanimità in quantole precedenti tabelle erano state accettate da tutti icondòmini, ed escluso che il ritorno alla adozionedelle tabelle precedentemente applicate potesseconfigurare una innovazione ai sensi dell’art. 1120c.c. i ritengono poi erroneo il richiamo della sen-tenza impugnata alla L. 9 gennaio 1991, n. 10 siaperché tale normativa era entrata in vigore in epocasuccessiva alla delibera impugnata sia perchécomunque la legge citata riguarda il risparmioenergetico dovuto a modifiche sostanziali degliimpianti di riscaldamento, mentre nella specie sitrattava solo di una modifica della tabella di ripar-to.

Il motivo deve essere accolto per quanto diragione. Premesso che nell’assemblea del19.4.1990 era stato deliberato il ritorno alle tabellemillesimali di riscaldamento secondo il criterio sta-bilito da Edilgrow (primo punto dell’ordine delgiorno) ed altresì il ritorno alla gestione autonomacon il contatore oppure con l’installazione di unconta calorie abbandonando la gestione centraliz-zata dell’impianto (secondo punto dell’ordine delgiorno), deve anzitutto essere esaminata la censuradei ricorrenti con riferimento alla prima deliberaimpugnata.

In proposito è certamente erroneo l’assunto dellasentenze impugnata secondo cui la Delib. del 19aprile 1990 avente ad oggetto il ritorno alle origi-narie tabelle millesimali aveva dato luogo ad unainnovazione, in quanto con tale Delibera non veni-va certo alterata la struttura dell’impianto di riscal-damento o mutata la sua destinazione originaria;tuttavia si ritiene che la decisione adottata dal giu-dice di appello sia comunque conforme al diritto, eche in questa sede si debba solo correggerne lamotivazione ai sensi dell’art. 384 c.p.c., comma 2.

Premesso invero che nella fattispecie le prece-

Page 115: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

IL CODICE DEL CONDOMINIO - SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ 115

denti tabelle millesimali oggetto di modifica daparte della Delib. del 19 aprile 1990 erano stateapprovate nell’assemblea del 19.12.1983 a mag-gioranza con la presenza di condòmini che rappre-sentavano complessivamente 524,94 millesimi delvalore dell’intero edificio, ne consegue che nonpuò condividersi il convincimento dei ricorrenti inordine alla necessità che una delibera modificativadi tali tabelle avrebbe dovuto essere assunta, peressere valida, con il consenso unanime di tutti icondomini; invero tale requisito e richiesto soltan-to per la modifica delle tabelle millesimali allegateal regolamento di condominio, qualora abbianonatura convenzionale in quanto predisposti dall’u-nico originario proprietario ed accettate dagliiniziali acquirenti delle singole unità ovveroabbiano formato oggetto di accordo da parte di tuttii condòmini (Cass. 28.6.2004 n. 11960; Cass.25.8.2005 n. 17276).

Nel caso invece, ricorrente nella fattispecie, cheabbiano natura non convenzionale ma deliberativaperché approvati con deliberazione dell’assembleacondominiale le tabelle millesimali che devononecessariamente contenere criteri di ripartizionedelle spese conformi a quelle legali ed a tali criteridevono uniformarsi nei casi revisione, possonoessere modificate dall’assemblea con la maggio-ranza stabilita dall’art. 1136 c.c., comma 2, (inrelazione all’art. 1138 c.c., comma 3) ovvero conatto dell’autorità giudiziaria ex art. 69 disp. att. c.c.(Cass. 28.6.2004 n. 11960).

Orbene nella specie tale “quorum” è stato ampia-mente rispettato, posto che la delibera assunta nel-l’assemblea del 19.4.1990 è stata approvata, comegià osservato, dalla maggioranza dei partecipanti alCondominio e da condomini che rappresentavano 706,76 millesimi del valore dell’intero edificio.

A diverse conclusioni deve invece giungersi conriferimento alla delibera approvata sempre a mag-gioranza nell’assemblea del 19.4.1990 avente ad

oggetto il ritorno alla gestione autonoma con ilcontatore oppure con l’installazione di un contacalorie e l’abbandono della gestione centralizzatadell’impianto.

Invero la sentenza impugnata erroneamente harichiamato, ai fini della determinazione delle mag-gioranze necessarie per la validità di tale delibera,della L. 9 gennaio 1991, n. 10, art. 26, comma 5posto che tale legge non era ancora entrata in vig-ore all’epoca in era stata adottata la delibera del 19aprile 1990.

Conseguentemente deve aderirsi in propositoall’orientamento giurisprudenziale formatosi primadella introduzione della normativa ora citata secon-do cui la trasformazione dell’impianto di riscalda-mento centralizzato in impianti autonomi richiede-va il consenso di tutti i condomini (e non potevaquindi essere deliberata a maggioranza, come nellafattispecie), giacché l’abbandono dell’impiantocentralizzato, la rinuncia alle precedenti modalitàdi riscaldamento, la destinazione a nuovo impiantodi locale idoneo, la necessità di nuove opere e rel-ativi oneri di spese non potevano essere imposti alcondomino dissenziente ai sensi dell’art. 1120 c.c.,comma 2 (Cass. 27.4.1991 n. 4652).

In definitiva quindi la sentenza impugnata deveessere cassata in relazione all’accoglimento perquanto di ragione del secondo motivo di ricorso, ela causa deve essere rinviata anche per la pronun-cia sulle spese del presente giudizio ad altrasezione della Corte di Appello di Brescia.

P.Q.M.La Corte, accoglie per quanto di ragione il sec-

ondo motivo di ricorso, rigetta il primo, cassa lasentenza impugnata in relazione al motivo accoltoe rinvia anche per le spese del presente giudizio adaltra sezione della Corte di Appello di Brescia.

Così deciso in Roma, il 24 febbraio 2006.Depositato in Cancelleria il 23 febbraio 2007

Page 116: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

CORTE SUPREMA DI CASSAZIONE SEZIONE SECONDASENTENZA 30–05–2007, n. 12691

Svolgimento del processoCon atto di citazione notificato il 25.10.2001 C.

P. propose, davanti al Giudice di Pace di Senigallia,opposizione avverso il Decreto Ingiuntivo con ilquale, su ricorso del Condominio di Via ... assiemealla somma a saldo del consuntivo al 31.12.2000,detratto l’acconto già versato di Euro 500,96: glierano state addebitate due fatture dell’importo diEuro 284,46 e 567,37 quali spese per sopraluoghi eprove tecniche commissionate dal Condominio peraccertare la provenienza di infiltrazioni di acquasugli appartamenti sottostante e laterale rispettoalla terrazza a livello della proprietà P., sul presup-posto, ipotizzato dal tecnico incaricato, che lacausa delle infiltrazioni d’acqua verosimilmenteera dovuta ad una momentanea occlusione dei boc-chettoni di scarico del terrazzo del P..

Chiese, pertanto, il P. - previa dichiarazione dellanullità della Delib. assembleare 25 settembre 2000e Delib. assembleare 22 gennaio 2001, con le qualierano state poste a carico di un solo Condominio,spese comuni - la revoca del decreto ingiuntivo e,in via riconvenzionale la condanna delCondominio al pagamento in favore dell’istantedella somma di L. 248.914 dallo stesso versata inpiù del dovuto.

Costituitosi, il Condominio contestò la domanda,sostenendo la legittimità del decreto ingiuntivobasato su delibere assembleari non impugnate neitermini di cui all’art. 1137 c.c., e quindi ormai vin-colanti.

Con sentenza 3.2.2003 il Giudice di Pacerespinse l’opposizione affermando che le deliberenon risultavano viziate per carenza degli elementiessenziali o per irregolarità nella costituzione del-l’assemblea, potendosi al più riscontrare il vizio dieccesso di potere non costituente motivo di nullità

contestabile con l’impugnativa ex art. 1137 cod.civ., non avvenuta nei termini. Avverso tale senten-za ricorre in Cassazione il P.. Nessuna attivitàdifensiva svolge il Condominio.

Motivi della decisioneDeduce il ricorrente a motivi di impugnazione:1) la violazione e falsa applicazione degli artt.

1123 e 1137 cod. civ., nonché l’insufficiente moti-vazione su un punto decisivo, per avere il Giudicedi Pace erroneamente ritenuto annullabile e quindisoggetta al termine di impugnazione ex art. 1137cod. civ., le delibere di cui è causa, mentre trattasidi delibere nulle e quindi impugnabili senza limi-tazioni di tempo avendo l’assemblea esorbitatodalle proprie competenze, disattendendo l’ordi-nario criterio di ripartizione delle spese, senza l’u-nanime consenso di tutti i condomini, ponendo acarico del solo P. le spese sostenute per la ricercadella causa delle infiltrazioni, senza che il P. avessericonosciuto la sua responsabilità o che questafosse stata accertata giudiziariamente;

2) la nullità della sentenza per omessa pronunciain ordine alla domanda riconvenzionale, ex art. 112c.p.c.; la violazione dell’art. 36 c.p.c., per avere ilGiudice di Pace omesso di pronunciarsi sulladomanda riconvenzionale proposta, invitando laparte, nel corso del giudizio a proporre la domandain altro giudizio e ritenendo la stessa esulante dal-l’atto opposto, senza alcuna motivazione nonos-tante la domanda riconvenzionale fosse stretta-mente connessa all’opposizione proposta.

1.- La decisione del primo motivo di ricorsomuove dalla nota sentenza della CorteCostituzionale 6 luglio 2006, n. 206, secondo cui,nel sistema caratterizzato dal principio di legalità(ovviamente ancorato a quello di costituzionalità),ovverossia nel sistema in cui la legge è lo strumen-to principale di attuazione dei principi costituzion-ali, la sola funzione che alla giurisdizione di equitàpuò riconoscersi è quella di individuare l’eventuale

INFILTRAZIONI D’ACQUA PROVENIENTIDA TERRAZZA A LIVELLO

Page 117: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

IL CODICE DEL CONDOMINIO - SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ 117

regola di giudizio non scritta la quale, con riferi-mento al caso concreto, consenta una soluzionedella controversia più adeguata alle caratteristichespecifiche della fattispecie concreta, alla streguatuttavia dei medesimi principi cui si ispira la disci-plina positiva: principi, che non possono essereposti in discussione dal giudicante, pena lo sconfi-namento nell’arbitrio, attraverso una contrappo-sizione con le proprie categorie soggettive di equi-tà e ragionevolezza.

In altre parole, il giudizio di equità non è, e nonpuò essere, un giudizio extra giuridico. Esso devetrovare i suoi limiti in quel medesimo ordinamento,nel quale trovano il loro significato la nozione didiritto soggettivo e la garanzia della tutela giuris-dizionale: il che era quanto esprimeva il testo pre-vigente della norma di cui all’art. 113 cod. proc.civ., comma 2, attraverso la previsione dell’obbligodi osservanza dei principi regolatori della materia.Posto che un’equità, priva di limiti normativi,rischia di minare alla base la certezza dellerelazioni giuridiche, l’art. 113 cod. proc. civ.,comma 2, va ricondotto a legittimità costituzionaleattraverso la limitazione della discrezionalità delgiudice, nella determinazione della regola del casoconcreto, entro i confini dei principi informatoridella materia.

2.- Essendo l’espressione “principi informatoridella materia” diversa da quella adoperata dalla L.n. 399 del 1984, che imponeva il rispetto dei “prin-cipi regolatori della materia”, la Suprema Corte(Cass., Sez. Un. 11 gennaio 2005, n. 382), con sot-tigliezza, ha chiarito che i principi informatori nonsono da identificare con i principi regolatori.Secondo questi ultimi, il Giudice aveva il dovere diosservare le norme fondamentali del rapportodedotto in giudizio, traendole dal complesso delledisposizioni, con le quali il legislatore lo aveva dis-ciplinato; avuto riguardo ai principi informatori,invece, il Giudice di Pace non ha il dovere di indi-viduare la regola di equità traendola dalla disci-plina legislativa, ma nell’individuarla deve avercura che essa non contrasti con i principi -preesistenti alle regole in concreto oggettivamentedettate - cui il legislatore si è ispirato nel porrequella disciplina. Peraltro, anche i principi infor-matori della materia sono deputati ad esprimerel’essenza dell’istituto sostanziale oggetto delladecisione equitativa.

3. - Relativamente alla impugnazione delle delib-erazioni assembleari, l’art. 1337 cod. civ., comma2, stabilisce che “contro le deliberazioni contrariealla legge ed al regolamento di condominio ognicondomino può fare ricorso all’autoritàgiudiziaria...” e al comma 3 aggiunge che “il ricor-

so deve essere proposto, a pena di decadenza, entrotrenta giorni, che decorrono dalla data delle delib-erazioni per i dissenzienti e dalla data di comuni-cazione per gli assenti”.

Le norme sul condominio negli edifici non con-templano l’ipotesi della nullità delle delibere.Avuto riguardo agli inconvenienti derivanti dal rig-oroso termine di decadenza, dai limiti stabiliti perla legittimazione ad impugnare e dalle conseguen-ze derivanti dalla mancata impugnazione, al regimedella nullità dalla dottrina e dalla giurisprudenza siricorre analogicamente per ovviare ai casi piùgravi, configurati dai vizi afferenti agli elementicostitutivi, funzionali e strutturali, delle delibere.Ovverosia con riferimento alle delibere che violanole norme imperative; che esorbitano dalleattribuzioni dell’assemblea, in quanto oltrepassanoi limiti della competenza o, nelle materie di com-petenza, che si concretano in un esercizio abnormedei poteri e, perciò, pregiudicano i diritti sulle cose,sugli impianti e sui servizi, derivanti ai condominidalla legge, dagli atti di acquisto o dalle conven-zioni; che recano danno alle unità immobiliari,compromettendo l’esercizio dei poteri e dellefacoltà ricompresi nel diritto di proprietà.

Avuto riguardo ai termini di decadenza, alle lim-itazioni stabilite per la legittimazione ad impugnareed alle conseguenze derivanti dalla omessa impug-nazione, non si dubita che la fattispecie regolatadall’art. 1137 cod. civ., configuri una ipotesi diannullabilità, con tutti i tratti di caratteresostanziale e processuale inerenti alla annullabilità.

Riepilogando, per quanto concerne l’impug-nazione delle deliberazioni approvate dall’assem-blea dei condomini la regola espressamente stabili-ta dal codice è l’annullabilità; dalla dottrina e dallagiurisprudenza il regime della nullità vieneintrodotto in via residuale, per far fronte ai casi divizi macroscopici degli elementi costitutivi degliatti, che si ritiene non possano continuare a pro-durre effetti in mancanza di impugnazione.

4.- Ciò premesso, il Giudice di Pace ha esamina-to un caso del tutto particolare di addebito ad uncondomino di una certa quota dei contributi spesiper gli accertamenti tecnici relativi alle infiltrazionidi acqua in più appartamenti di proprietà esclusiva:si badi, non di addebito della quota delle speseoccorse per la manutenzione o il rifacimento inconseguenza della responsabilità dei singoli o delcondominio, ma semplicemente di imputazionedelle somme anticipate per gli accertamenti tecnici.

Orbene, il Giudice di Pace ha parzialmente disat-teso i criteri giurisprudenziali (non i principi infor-matori concernenti le norme di legge), per addi-venire alla soluzione della controversia più adeguata

Page 118: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

CONDOMINIO GIURIDICO118

alle caratteristiche peculiari della fattispecie. Avutoriguardo alla assoluta peculiarità della fattispecie,trattandosi di deliberazioni assembleari assunte unatantum in materia di amministrazione, ha inteso l’e-quità nella logica del principio di adeguatezza delmezzo al fine. In questo contesto ha considerato ledelibere semplicemente annullabili e come talisoggette al rigoroso termine di decadenza.

Trattandosi di decisione ritualmente assunta sec-ondo equità, il motivo di ricorso deve esseredichiarato inammissibile. Quanto alla domandariconvenzionale, non è esatto che il Giudice di Pacenon si sia pronunziato.

Come ammette lo stesso ricorrente, il Giudice diPace ha implicitamente rigettato la riconven-zionale, affermando che la domanda medesima“esulava dall’atto opposto” e che, in quanto tale,

era proponibile in altro giudizio. Ciò significa cheil Giudice ha ritenuto insussistente la connessionetra il titolo della riconvenzionale e il titolo delladomanda principale e che del suo convincimentoha fornito una motivazione, da considerare suffi-ciente in relazione al tipo di decisione assunta.Conviene aggiungere che nel ricorso nulla sideduce in merito alla sussistenza o no della con-nessione oggettiva della riconvenzionale con iltitolo della domanda principale. Anche questomotivo deve essere respinto. Nulla sulle spese, nonessendosi il Condominio costituito.

P.Q.M.La Corte rigetta il ricorso.Così deciso in Roma, il 7 dicembre 2006.Depositato in Cancelleria il 30 maggio 2007

Page 119: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

CORTE DI CASSAZIONE SEZIONI UNITESENTENZA 30.07.07 n. 16794

Svolgimento del processoP.L. impugna per cassazione, con cinque motivi e

sotto vari profili, la sentenza 18.2.02 n. 101 con laquale la corte d’appello di Trento ne ha respintol’appello proposto avverso la sentenza del tribunaledel luogo 26.3.01 n. 396 che, accogliendo ladomanda d’accertamento e liquidazione del dirittoall’indennità di sopraelevazione di cui all’art. 1127,comma 4 avanzata nei suoi confronti da E. I., F. F.,B. G. ed E. M., come lui partecipanti al condo-minio “Cristina”, lo aveva condannato al pagamen-to in favore degli stessi della pretesa indennità,quindi delle somme per ciascuno determinate inbase alla norma de qua con interessi e rivalu-tazione, per aver trasformato in unità immobiliariabitabili un locale sottotetto di sua proprietà.Resistono gli intimati con controricorso.

Per quanto interessa in questa sede, con il primoed il secondo motivo il ricorrente - denunziandoviolazione degli artt. 1127 c.c. anche in relazioneall’art. 12 preleggi e vizi di motivazione - censural’impugnata sentenza nella parte in cui, recependol’indirizzo prevalente nella giurisprudenza di legit-timità, ha ritenuto doversi ricondurre il caso inesame id est dell’operata trasformazione dell’orig-inario sottotetto da parte del proprietario esclusivodi esso, nel 1985, in abitazione mediante lavoriinterni e, nel 1996, in due nuove unità abitative, poialienate a terzi, mediante demolizione dell’origi-naria copertura, innalzamento di 50 centimetri deimuri perimetrali, ricostruzione della copertura -alla fattispecie della sopraelevazione regolata dal-l’art. 1127 c.c., questa ritenendo ravvisabile ogniqual volta l’opera realizzata non sia limitata allesole modificazioni interne del sottotetto nel rispet-to delle strutture originarie del fabbricato, madetermini anche un ampliamento di queste ultime,

nella specie attraverso l’elevazione dell’originariaaltezza dell’edificio ed il proporzionale spostamen-to in alto della sua copertura. Prendendo lo spuntodall’opinione - difforme rispetto alla prevalente cuisi è uniformato il giudice a quo - espressa da Cass.22.5.00 n. 6643 e da alcune altre pronunzie nelprecedente stesso richiamate, sostiene il ricorrenteche il disposto dell’art. 1127 c.c., comma 4, possatrovare applicazione nei soli casi di realizzazione diveri e propri nuovi piani o di nuove fabbriche, nonanche nel caso di semplice trasformazione di localipreesistenti mediante l’innalzamento dei muriperimetrali e del tetto, ciò che, a suo avviso, nondeterminerebbe una maggiore utilizzazione del-l’area sulla quale sorge il comune edificio medianteulteriore sfruttamento della colonna d’aria sovras-tante.

Discussa la causa innanzi alla seconda Sezionecivile, questa, con ordinanza 28.1.05, ha rimesso lacausa al Primo Presidente, in considerazione dellarilevata difformità d’orientamenti, interna anchealla medesima sezione, sulla questione dei limitid’operatività dell’art. 1127 c.c..

Della quale difformità d’orientamenti questeSS.UU. sono state, quindi, chiamate a decidere perla soluzione del contrasto.

Motivi della decisioneLa questione di diritto da risolvere per decidere la

controversia rientra nel più ampio ambito della dis-ciplina della costruzione sopra l’ultimo piano del-l’edificio condominiale, con particolare riferimen-to ai presupposti genetici dell’obbligazione d’in-dennizzo imposta, ex lege, a carico del condominoche sopraeleva ed in favore degli altri condòmini; ilche richiede la previa puntualizzazione dei principiregolatori del diritto di proprietà sulle costruzionirispetto a quello del suolo sul quale sono realizzate,quindi dell’assetto dei beni ricompresi nell’edificiosoggetto al regime del condominio nonché delleimplicazioni della deroga pattizia o legale al prin-

DIRITTO ALL’INDENNITÀ DI SOPRAELEVAZIONEEX ART. 1127, COMMA 4, C.C.

Page 120: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

CONDOMINIO GIURIDICO120

cipio dell’accessione.A tal fine va, preliminarmente considerato come

lo ius aedificandi costituisca, compatibilmente conla disciplina pubblicistica, una delle più significa-tive tra le facoltà nelle quali si estrinseca l’eserciziodel diritto di proprietà su di un terreno - pur ovenon rappresenti una forma diretta ed immediatadell’esercizio stesso dello ius domini, come ancheritenuto in dottrina - donde la previsione normati-va, ex art. 934 c.c., dell’automatico acquisto dellaproprietà della costruzione e parimenti di tutto ciòche venga comunque stabilmente unito al suolo,salvi i contemperamenti previsti dalle norme suc-cessive, in capo al proprietario di questo, giusta ilrichiamato principio onde quidquid inaedificatursolo cedit.

Gli effetti del quale non cambiano nell’ipotesi dicomunione pro indiviso del suolo, nel qual caso atutti i partecipanti spetta il diritto di edificare ed infavore di tutti si accresce pro quota l’oggetto del-l’attività edificatoria che viene a far parte dellacomune proprietà, e pertanto, ove l’un d’essi talediritto eserciti, edificando sul suolo comune osopraelevando l’edificio comune, non potrebbeimpedire che la nuova costruzione diventi anch’es-sa comune a tutti i proprietari dell’area e dellacostruzione preesistente. Non di meno, l’ordina-mento non esclude la possibilità di deroghe pattizieal principio dell’accessione, consentendo che laproprietà delle costruzioni, o delle opere comunquestabilmente unite al terreno, si acquisisca da per-sona diversa dal dominus soli in virtù di titolo, valea dire in virtù di un atto negoziale con il qualequest’ultimo rinunci all’acquisto che si veri-ficherebbe altrimenti in suo favore sulla base deiprincipi dell’accessione, od anche, qualora taleacquisto siasi già verificato, in virtù di un atto conil quale egli, scindendo in entità distinte le duecomponenti del complesso immobiliare, suolo ecostruzione ad esso incorporata, trattenga per sé laproprietà dell’uno e trasferisca a terzi quella del-l’altra, ciò che può realizzarsi, rispettivamente,concedendo al terzo il diritto di costruire sul ter-reno e, quindi, di conseguire la proprietà superfi-ciaria per effetto della costruzione (art. 952 c.c.,comma 1), od alienando al terzo la costruzione giàesistente e costituendo così la proprietà separata diessa (art. 952 c.c., comma 2), con le diverse con-seguenze, rispettivamente, che il diritto di superfi-cie conferisce al titolare il diritto di soprelevazionee di ricostruzione anche in caso di perimento del-l’edificio, mentre la proprietà superficiaria separa-ta circoscrive il diritto all’immobile esistente e siprotrae solo sin quando l’immobile stesso permane.

Lo stesso ordinamento, oltre a consentire l’esam-

inata possibilità d’una deroga pattizia e quindieventuale al principio dell’accessione, espressa-mente pone, poi, una deroga - deroga, questa, nor-mativa, ma che non osta a diversa regolamen-tazione per volontà delle parti - in materia d’edifi-ci condominiali. Il che si verifica laddove siabbiano più proprietà sovrapposte, più diritti didominio esclusivo aventi ciascuno ad oggetto unaporzione immobiliare distinta ed autonoma nel-l’ambito dell’edificio ma che tutte insistono sullamedesima area, la quale area resta, per contro, proquota, in proprietà indivisa di tutti i condomini alpari delle altre parti comuni dell’edificio, secondola previsione dell’art. 1117 c.c.; quale conseguenzadell’attività negoziale che da origine a più propri-età esclusive sui piani o sulle porzioni di piano, rel-ativamente al fabbricato insorge il cosiddetto“regime dualista”, consistente nella proprietàesclusiva dei piani o delle porzioni di piano e nellaproprietà comune delle cose, degli impianti e deiservizi destinati all’uso comune.

Tale caratteristica, correlata ai principi regolatoridella superficie e dell’accessione, costituisce, comeè stato evidenziato in dottrina, la ragione giusti-ficativa della disposizione del primo comma del-l’art. 1127 c.c. e della differente regolamentazionerispetto alla comunione pro indiviso, in quanto l’at-tribuzione d’un diritto di proprietà esclusiva suciascuna delle dette porzioni immobiliari - sovrap-poste, di volta in volta, prima al suolo e poi alleporzioni sottostanti precedentemente realizzate - e,quindi, la costituzione di una proprietà superficia-ria in favore di quella realizzata al di sopra dellepreesistenti, viene necessariamente a spostareverso l’alto il diritto di superficie e, contestual-mente, la connessa accessione di quanto realizzatoin seguito al di sopra di quest’ultima, atteso che, diper sé, la costituzione del diritto di superficieimporta rinunzia all’accessione da parte del conce-dente il diritto (proprietario o condomino del suolo)ed acquisto di tale potere (di acquisto per acces-sione) nel superficiario. Come, dunque, le opere ecostruzioni fatte all’interno di un piano od autono-ma porzione di esso accedono, in ragione della pro-prietà individuale e separata della porzione immo-biliare considerata, al proprietario di questa e non atutti i partecipanti al condominio, così lecostruzioni eseguite sopra l’ultimo piano accedono,in ragione dell’espresso disposto normativo e salvadiversa previsione del titolo, al proprietario diquesto e non ai proprietari dei piani sottostanti.

Di tal che, man mano che la proprietà superficia-ria viene spostata verso l’alto con la costruzione dinuovi piani, in virtù del diritto di superficie il pro-prietario dell’ultimo piano beneficia del diritto di

Page 121: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

IL CODICE DEL CONDOMINIO - SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ 121

soprelevazione e acquista quanto viene costruitosopra. Nell’ipotesi in cui l’ultimo piano sia divisoin più porzioni immobiliari ciascuna in proprietàseparata di soggetti diversi, ciascuno di questi, inquanto proprietario d’una singola porzione dell’ul-timo piano, ha la facoltà di soprelevare, con la lim-itazione, peraltro, derivante dal fatto che il diritto diciascun proprietario delle singole porzioni cos-tituenti l’ultimo piano si estende relativamente allaproiezione verticale della sola porzione apparte-nentegli.

Diversamente, ove la proprietà dell’ultimo pianoappartenga in comunione a più soggetti pro indivi-so, non possono che applicarsi le regole dellacomunione in generale, con la conseguenza che icomproprietari non possono esercitare il diritto disoprelevazione pro quota ma, salvo diverso accor-do, devono esercitarlo congiuntamente, con l’effet-to tipico dell’accessione sulla superficie, ragion percui - una volta venuta ad esistenza la nuovacostruzione - la comunione pro indiviso si estendealla costruzione soprelevata.

Le considerazioni che precedono non sono infici-ate dalla lettera della legge, che il diritto di soprel-evazione attribuisce al proprietario dell’ultimopiano dell’edificio, ne’ dalla considerazione chel’art. 1117 c.c., n. 1, attribuisce la proprietà comunedel lastrico solare a tutti i condomini dell’edificio.Quanto all’attribuzione del diritto di soprele-vazione, l’uso del predicato al singolare nonassume rilevanza alcuna: dacché il diritto di soprel-evazione non è attribuito in considerazione dellapresenza d’un unico proprietario, ma in ragionedella posizione del piano nel fabbricato, i principivalgono allo stesso modo quando i partecipantisono uno o più d’uno; la proprietà comune del las-trico solare, poi, non influisce sulla soluzione dellatitolarità del diritto di soprelevazione, dacché, inseguito alla costruzione sopra l’ultimo piano, il las-trico solare, che adempie alla funzione di copertu-ra dell’edificio ed in ragione di essa è benecomune, si sposta in altezza e la proprietà comuneed i relativi oneri si trasferiscono sul lastrico dellanuova costruzione. Peraltro, il legislatore, nelriconoscere, al comma 1 della norma in esame, ildiritto di sopraelevazione al condomino propri-etario esclusivo dell’ultimo piano o del lastricosolare, con ciò attribuendogli la possibilità di farsorgere nuove costruzioni ciascuna delle qualioggetto d’autonomo dominio esclusivo, ha ancheposto a carico dello stesso, con la disposizione dicui al successivo quarto comma, l’obbligo di cor-rispondere agli altri condomini un’indennità.

Ciò non sulla considerazione dell’avvenuto uti-lizzo della colonna d’aria sovrastante l’edificio

condominiale intesa come di pertinenza della col-lettività, giusta quanto sporadicamente sostenutoda dottrina e giurisprudenza con tesi adeguata-mente disattese da Cass. 22.11.04 n. 22 032, che haanche puntualizzato il significato da attribuireall’espressione ricorrente nella prassi contrattuale(cfr. anche Cass. 14.4.04 n. 7051, ma già Cass.4.5.89 n. 2084, 30.12.77 n. 5754, 19.12.75 n.4192).

Bensì sulla considerazione, come hanno eviden-ziato dottrina e giurisprudenza prevalenti (da ulti-mo, nelle motivazioni, con richiami, di Cass.16.6.05 n. 12880 e 21.5.03 n. 7956), della necessitàd’una misura compensativa della riduzione del val-ore delle quote di pertinenza degli altri condominisulla comproprietà del suolo comune conseguentealla sopraelevazione realizzata dall’un d’essi e dal-l’acquisto da parte di questi della proprietà relativa;avendo, infatti, ciascun condomino, ex art. 1118c.c., un diritto di comproprietà, proporzionato alvalore del piano o porzione di piano in proprietàesclusiva, sulle cose comuni elencate nel prece-dente art. 1117 c.c. e, quindi, anche sull’area sullaquale sorge l’edificio, la realizzazione di nuovipiani determina automaticamente una modificadegli elementi che concorrono a formare la pro-porzione, in quanto il proprietario dell’ultimopiano, costruendo nuovi piani o nuove fabbriche,aumenta la propria quota nella comunione, tra lealtre cose comuni, anche sull’area medesima equesto aumento, naturalmente, rimanendo fisso ilparametro di base, ha luogo con una proporzionaleriduzione delle quote degli altri partecipanti allacomunione.

Ond’è che l’indennizzo previsto e regolato dal-l’art. 1127 c.c., comma 4, trova la sua giustifi-cazione nella partecipazione alla comunione delsuolo sul quale sorge l’edificio condominiale, peruna quota maggiore di quella che aveva prima dellasopraelevazione, da parte di chi eleva nuovi piani enuove fabbriche valendosi del diritto riconosciuto-gli dalla stessa norma al comma 1, e nella cor-rispondente diminuzione delle quote degli altripartecipanti alla comunione ai quali, di conseguen-za, il legislatore, nell’attribuire il diritto di soprael-evazione al primo, non poteva non riconoscere ildiritto alla proporzionale corresponsione d’un’in-dennità idonea a compensarli della diminuzionepatrimoniale loro imposta. Si è anche giustamenteevidenziato, sul punto, come l’avere il legislatorecostituito a parametro per la determinazione del-l’entità economica dell’indennizzo il solo valoredell’area e non anche quello degli altri beni eservizi comuni, sui quali pure il condomino cheabbia esercitato il diritto di sopraelevazione viene

Page 122: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

CONDOMINIO GIURIDICO122

ad aumentare la propria quota di partecipazionecon proporzionale diminuzione di quelle degli altricondomini, trovi, a sua volta, la propria ragiond’essere su di una duplice considerazione: da unalato, quella del particolare valore e della maggioreimportanza dell’area fabbricabile rispetto agli altribeni e servizi comuni e della maggiore facilità delcalcolo dell’indennizzo, dato che l’area nonsubisce variazioni di valore in conseguenza dell’u-so che se ne faccia; dall’altro, quella del compensoche la diminuzione delle quote degli altri condomi-ni nella comunione dei vari beni e servizi comunitrova nella correlativa diminuzione degli oneriafferenti alla loro manutenzione e ricostruzione, inquanto a tali spese il proprietario dell’ultimo piano,a seguito dell’operata sopraelevazione di nuovipiani o nuove fabbriche, dovrà per il futuro con-correre, in misura maggiore che per il passato, inproporzione al valore anche dei nuovi piani o dellenuove fabbriche acquisiti.

Trova, infatti, applicazione, sotto tale ultimo pro-filo, il combinato disposto degli artt. 68, comma 1e 2, e art. 69, n. 2, disp. att. c.c., laddove, stabilitasi,per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 e1136 c.c., la formazione di tabelle millesimali,nelle quali il valore dei piani o delle singoleporzioni di ciascun d’essi sia ragguagliato a quellodell’intero edificio, è, poi, espressamente previstal’ipotesi della sopraelevazione tra quelle, che pos-sono comportare un’alterazione dell’originario rap-porto tra i valori dei singoli piani o porzioni dipiano, in considerazione delle quali, ove di notev-ole entità, è consentita la modifica delle tabellestesse.

Peraltro con la precisazione, ripetutamente sotto-lineata dalla giurisprudenza di legittimità, che lamodifica delle tabelle può aver luogo solo ove l’o-biettiva divergenza tra il valore delle singole unitàimmobiliari ed il valore, proporzionale a quellodell’intero edificio, attribuito loro nelle tabellemedesime, non sia di modesta entità (Cass. 19.2.99n. 1408, 13.9.91 n. 9579) e che, in ogni caso, lamodifica stessa non costituisce una conseguenzanaturale ed immediata della trasformazione inter-venuta a seguito degli eventi normativamente pre-visti dal n. 2 dell’art. 69 disp. att. c.c., bensì l’effet-to d’un accertamento, negoziale o giudiziale, cheha, a tal fine, natura costitutiva (non necessaria, inquanto sostitutiva della modificazione conven-zionale) ex art. 2908 c.c., quindi effetto esclusiva-mente ex nunc, senza possibilità d’operativitàretroattiva, di tal che, sino alla disposta modifica, leoriginarie tabelle continuano ad essere valide edefficaci ad ogni effetto e sono valide le maggio-ranze e le deliberazioni su di esse fondate, oltre che

le consequenziali ripartizioni delle spese (epluribus, Cass. 22.11.00 n. 15094, 2.6.99 n. 5399,8.9.94 n. 7696, 31.5.88 n. 3701).

Conseguenza, questa, della necessaria ricon-duzione della sentenza de qua al genus delle sen-tenze che, intese non all’attribuzione d’un benedovuto ma alla modificazione di rapporti giuridicipreesistenti, non possono avere effetto se non daldefinitivo accertamento del diritto a tale modifi-cazione e, quindi, dal loro passaggio in giudicatoex artt. 2909 c.c. e art. 324 c.p.c., e di una medita-ta scelta del legislatore, che non si è avvalso dellapossibilità di disporne espressamente, in deroga atale regola generale, l’anticipazione degli effettialla proposizione della domanda, in quanto nonpoteva non configurarsi come la gestione del com-plesso delle attività condominiali (che non sonosolo quelle cui è connessa una ripartizione di spesa,ma anche quelle inerenti all’utilizzazione delleparti comuni, alla disposizione dei diritti comuni,alla partecipazione alle liti, etc.) non potesserimanere paralizzata per il tempo necessario all’ac-certamento giudiziale del valore millesimale dellequote dei singoli partecipanti né direttamente, perl’impossibilità di deliberare validamente, né indi-rettamente, per il rischio dell’invalidazione succes-siva di tutte le deliberazioni adottate medio tem-pore; scelta coerente a quella connotazione di spe-cialità che, come ripetutamente evidenziato daquesta Corte, è stata attribuita dal legislatore alladisciplina del condominio in ragione della neces-sità d’una distinta considerazione per il settore divita sociale regolato dall’istituto e, quindi, d’unaparticolare tutela di specifici interessi discrezional-mente ritenuti prevalenti e meritevoli d’una disci-plina propter aliquam utilitatem autonoma rispettoa quella comune.

Tale discrezionalità nella valutazione ponderatadelle situazioni tutelande sottrae la scelta legislati-va in esame alla possibile censura d’incompatibil-ità con i principi informatori del giusto processo,anche costituzionalizzati con la riformulazione del-l’art. 111 della Carta fondamentale, per i quali ladurata del giudizio non deve ridondare a detrimen-to della parte vittoriosa; d’altronde, quest’ultimanon rimane priva d’adeguata tutela, dal momentoche le conseguenze economiche della permanentevalidità, sino al passaggio in giudicato della sen-tenza, delle tabelle millesimali oggetto di contro-versia possono essere ovviate mediante il ricorsoalle azioni d’indebito o d’arricchimento esperibili afar tempo dal passaggio in giudicato della sentenzamodificativa delle tabelle millesimali, poiché è dalmomento del definitivo accertamento della situ-azione giuridica presupposta che i diritti conse-

Page 123: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

IL CODICE DEL CONDOMINIO - SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ 123

quenziali possono essere fatti valere (actioni non-dum natae non praescribitur). Dalle considerazioniche precedono discende l’opportunità d’eviden-ziare le differenze tra le previsioni delle normeconsiderate, dacché, mentre l’art. 69 disp. att. c.c.,n. 2, pone quale parametro di valutazione, ai finidella modifica delle tabelle, quello del rapporto trail valore dell’edificio e l’incremento di valore delpiano o porzione di piano, condizionando altresì lamodifica alla notevole entità della variazione nelrapporto tra detti valori da accertarsi in via conven-zionale o giudiziale con effetto ex nunc, diversa-mente l’art. 1127 c.c., comma 4, non solo ponequale parametro di valutazione, ai fini della deter-minazione dell’indennità di sopraelevazione, undiverso rapporto, quello tra il valore del suolo sulquale sorge l’edificio e la maggiore utilizzazione diesso derivante dall’opera realizzata, nuovo piano onuova fabbrica, ed indipendentemente dall’entità diessa, ma a tale realizzazione ricollega la costi-tuzione del diritto all’indennità quale sua con-seguenza diretta ed immediata con effetti ex tuncdal momento essa (Cass. 21.8.03 n. 12292, 15.2.99n. 1263, 30.7.81 n. 4861, 5.4.77 n. 1300, 23.10.74n. 3076).

In definitiva, quel che particolarmente rileva, aifini che ne occupano, è, per le esaminate ragioni,l’affermazione normativa del principio di pro-porzionalità, ai fini della determinazione dell’entitàeconomica dell’indennità, tra l’incremento dellaquota di partecipazione alla comproprietà dell’areacomune, quale conseguenza della realizzazione delnuovo piano o della nuova fabbrica, in capo al con-domino che sopraeleva, valutato in funzione del-l’entità, qual che ne sia la consistenza, del nuovopiano o della nuova fabbrica realizzati, ed il cor-rispondente consequenziale decremento delleanaloghe quote di pertinenza degli altri condomini.Tenuto conto, allora, delle considerazioni sin quieffettuate, risulta evidente l’equivoco nel quale èincorsa la pronunzia di Cass. 22.2.00 n. 6643 - allecui affermazioni ed ai richiamativi precedenti fariferimento l’odierno ricorrente per sostenere lapropria tesi - nell’affermare che il presupposto fat-tuale del diritto all’indennità stabilito dall’art. 1127c.c., comma 4, ricorra “non in ogni caso di soprael-evazione, intesa come pura e semplice costruzioneoltre l’altezza precedente del fabbricato, bensì solonel caso di costruzione di uno o più nuovi piani odi una o più nuove fabbriche sopra l’ultimo pianodell’edificio, quale che sia il rapporto con l’altezzaprecedente” e che, pertanto, la costruzione oltrel’altezza precedente del fabbricato non può esserericondotta, di per se stessa, alla previsione dell’art.1127 c.c. ove non siasi anche accertato che tale

innalzamento abbia dato luogo alla realizzazione diun nuovo piano o di una nuova fabbrica. Nel per-venire a tale affermazione detta pronunzia sembranon aver correttamente inteso il senso degli stessiprecedenti richiamativi. In particolare, Cass.14.11.91 n. 12173 - che, pur riconoscendo nellarealizzazione d’una veranda coperta sulla terrazzaadiacente ad un appartamento al piano attico ed, inquanto tale, svolgente anche funzione di coperturadell’edificio, l’esercizio, legittimo in astratto art.1127 c.c., comma 1, del diritto di sopraelevazionesoggetto alla corresponsione dell’indennità di cuial successivo quarto comma, accoglie, tuttavia, nelcaso concreto, la domanda di demolizione propos-ta dagli altri condòmini in ragione non dell’art.1127 c.c. ma del divieto esistente nel regolamentodi condominio - perviene, sì, alla medesima tes-tuale affermazione, ma questa va interpretata nelcontesto della motivazione, che le attribuisce unsenso ben diverso da quello inteso da Cass. 22.2.00n. 6643, essendovisi, infatti, evidenziato non chel’innalzamento della copertura dell’edificio possanon comportare di per se stesso una sopraele-vazione, bensì, al contrario, che qualsiasicostruzione oltre l’ultimo piano dell’edificio realiz-za, in ogni caso, un nuovo piano od una nuova fab-brica indipendentemente dal rapporto con la prece-dente altezza dell’edificio stesso (interpretazioneche trova conferma nel richiamo effettuatovi aCass. 30.7.81 n. n. 4861 ed a Cass. 16.3.82 n. 1697dalle quali si evince il medesimo evidenziato prin-cipio).

Per quanto in precedenza considerato, infatti,quel che rileva, ai fini dell’applicazione in un senso(diritto a sopraelevare) e nell’altro (obbligo di cor-responsione dell’indennità) dell’art. 1127 c.c. è lamaggiore utilizzazione dell’area sulla quale sorgel’edificio, implicante che, rimanendo sempre lostesso il valore del suolo (dividendo), con l’aumen-to del numero dei piani od, in ogni caso, dei volu-mi utilizzabili (divisore) necessariamentediminuisce il valore di ogni quota relativa a pianoo porzione di piano (quoziente), onde l’indennitàdovuta da colui che sopraeleva agli altri condominiha propriamente lo scopo di ristabilire la situazioneeconomica precedente, mediante la prestazionedell’equivalente pecuniario della frazione di valoreperduta, per effetto della sopraelevazione, da ognisingola quota relativa a piano o porzione (Cass.16.6.05 n. 12880, 16.3.82 n. 1697, citata, cherichiama, a sua volta, altri precedenti conformi).

Ne consegue che, indiscussa l’inapplicabilitàdella norma in esame nell’ipotesi di pura e sem-plice ristrutturazione interna, tale da non com-portare alcuna alterazione nella superficie e nella

Page 124: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

CONDOMINIO GIURIDICO124

volumetria degli spazi interessati (e pluribus, Cass.20.7.99 n. 7764, 24.10.98 n. 10568, ‘10.6.97 n.5164, 24.1.83 n. 680; contra la sola Cass. 24.4.65 n.725 che, peraltro, non spiega perché la realiz-zazione di due piani all’interno dell’ultimo, senzavariazioni volumetriche dell’intero né innalzamen-to della copertura, dovrebbe sortire effetti diversidalla medesima opera realizzata nei piani sot-tostanti - cfr. Cass. 17.10.67 n. 2493 - e comportarel’applicazione dell’art. 1127 c.c., piuttosto che del-l’art. 69 disp. att. c.c., n. 2), la fattispecie dalla stes-sa regolata va ravvisata in ogni ipotesi d’incremen-to delle dette superficie e volumetria, indipenden-temente dal fatto ch’esso dipenda o meno dall’in-nalzamento dell’altezza del fabbricato (ad esempio,ferma l’altezza del colmo del tetto, ove l’incremen-to di superficie effettivamente utilizzabile e di vol-umetria si realizzino mediante la trasformazionedello spiovente da rettilineo con pendenza unica aspezzato con pendenze diverse, o - ma è ipotesi didubbia legittimità: cfr. Cass. 12.10.71 n. 2873 -mediante l’ampliamento della base con lacostruzione d’uno sporto e la consequenziale esten-sione del tetto).

Il criterio distintivo è, in sostanza, analogo aquello cui vien fatto ricorso, in tema di edilizia, perdistinguere le ipotesi della ristrutturazione e dellaricostruzione da quella della nuova costruzione: alqual proposito si è precisato che può ravvisarsil’ipotesi della ristrutturazione solo ove gli interven-ti abbiano interessato un edificio del quale sussis-tano ed, all’esito di essi, rimangano inalterate lecomponenti essenziali, quali i muri perimetrali, lestrutture orizzontali, la copertura, e pertanto leopere consistano in modificazioni solo interne, nelrispetto delle originarie dimensioni dell’edificio edelle dette sue componenti essenziali; va ravvisata,per contro, la diversa ipotesi della ricostruzione

ove dell’edificio preesistente siano venute meno,per evento naturale o per volontaria demolizione, lecomponenti de quibus e l’intervento si traduca, tut-tavia, nell’esatto ripristino delle stesse operatosenza variazione alcuna rispetto alle dimensionidell’edificio stesso, in particolare senza aumenti nédella volumetria né, pur questa rimanendo immuta-ta, delle superfici occupate in relazione all’origi-naria sagoma d’ingombro; diversamente, si verte inipotesi di nuova costruzione (Cass. 27.4.06 n.9637, 26.10.00 n. 14128; vedansi anche Cass.2.2.04 n. 1817, 18.4.03 n. 6317).

Nel caso di specie, pertanto, non può essere revo-cato in dubbio che l’innalzamento di 50 cm. dellemura perimetrali ed il corrispondente rifacimentodel tetto al di sopra di esse, con la trasformazionedelle preesistenti soffitte in due nuove unità abita-tive, costituisca una nuova fabbrica e debba essereconsiderato, pertanto, come sopraelevazione aisensi del primo comma dell’art. 1127 c.c. e dia,pertanto, luogo all’obbligo di corresponsione del-l’indennità di cui all’ultimo comma della stessanorma.

Ne consegue la reiezione dei motivi di ricorsosottoposti all’esame di queste Sezioni unite, men-tre, per l’esame degli ulteriori motivi di ricorso, lacausa va rimessa al Primo Presidente per la riasseg-nazione alla Sezione semplice competente anchesulle spese dell’intero giudizio di legittimità.

P.Q.M.La Corte respinge il primo ed il secondo motivo

del ricorso e dispone trasmettersi gli atti al PrimoPresidente per l’assegnazione della causa allaSezione semplice per l’ulteriore corso.

Così deciso in Roma, nella Camera di Consiglio,il 16 novembre 2006.

Depositato in Cancelleria il 30 luglio 2007.

Page 125: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

In tema di condominio negli edifici, l’art. 1122cod.civ. vieta al condomino di eseguire, nel piano onella porzione di piano di sua proprietà, quelleopere che elidano o riducano in modo apprezzabilele utilità conseguibili dalla cosa comune. (Nellaspecie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito,di rigetto della domanda di riduzione in pristino diun balcone di proprietà esclusiva, trasformato daun condomino in veranda, non essendo emersa dal-l’istruttoria la prova di una apprezzabile limi-tazione all’ingresso di luce ed aria nel vano scalasul quale affacciava il balcone per effetto della suatrasformazione in veranda). ✔ Cass. Sez. II, sentenza del 28 maggio 2007, n. 12491

La notifica di un atto indirizzato al condominio,qualora non avvenga nelle mani dell’amministra-tore, può essere validamente fatta nello stabile con-dominiale soltanto qualora in esso si trovino localidestinati allo svolgimento ed alla gestione dellecose e dei servizi comuni (come ad esempio laportineria), idonei, come tali, a configurare un“ufficio” dell’amministratore, dovendo, in man-canza, essere eseguita presso il domicilio privato diquest’ultimo.✔ Cass. Sez. II, sentenza del 16 maggio 2007, n. 11303

La gronda del tetto di uno stabile condominialecostituisce bene comune, in quanto, essendo parteintegrante del tetto e svolgendo una funzione neces-saria all’uso comune, ricade tra i beni che l’art. 1117n. 1 cod. civ. include espressamente tra le particomuni dell’edificio; ne consegue che l’azione delcondomino diretta alla demolizione della stessa, per-ché abusivamente eseguita da altro condomino, vaproposta nei confronti di tutti i partecipanti del con-dominio, quali litisconsorti necessari. ✔ Cass. Sez. II, sentenza del 15 maggio 2007, n. 11109

Ai sensi dell’art. 1131 secondo comma cod. civ.,la legittimazione passiva dell’amministratore delcondominio a resistere in giudizio, esclusiva o con-corrente con quella dei condòmini, non incontralimiti e sussiste anche in ordine alle azioni di natu-ra reale relative alle parti comuni dell’edificio; intal caso, l’amministratore ha il solo obbligo, dimera rilevanza interna e non incidente sui suoipoteri rappresentativi processuali, di riferireall’assemblea, con la conseguenza che la sua pre-senza in giudizio esclude la necessità del litiscon-sorzio nei confronti di tutti i condòmini.✔ Cass. Sez. II, sentenza del 16 aprile 2007, n. 9093

L’amministratore del condominio non è legitti-mato a stipulare il contratto d’assicurazione delfabbricato, se non sia stato autorizzato da unadeliberazione dell’assemblea dei partecipanti allacomunione. Infatti, la disposizione dell’articolo1130, primo comma, numero 4), cod. civ., obbli-gando l’amministratore ad eseguire gli atti conser-vativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edi-ficio, ha inteso chiaramente riferirsi ai soli attimateriali (riparazioni di muri portanti, di tetti e las-trici) e giudiziali (azioni contro comportamentiilleciti posti in essere da terzi) necessari per la sal-vaguardia dell’integrità dell’immobile, tra i qualinon può farsi rientrare il contratto di assicurazione,perché questo non ha gli scopi conservativi, aiquali si riferisce la suddetta norma avendo, vicev-ersa, come suo unico e diverso fine, quello dievitare pregiudizi economici ai proprietari dell’ed-ificio danneggiato. ✔ Cass. Sez. II, sentenza del 3 aprile 2007 n. 8233

In tema di condominio l’assemblea ha il potere didecidere a maggioranza nell’interesse collettivo lemodalità concrete di utilizzazione dei beni comunio di modificare - anche revocando una precedentedelibera - quelle in atto, quando sono divenute

RACCOLTA DI MASSIME

Page 126: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

CONDOMINIO GIURIDICO126

onerose ovvero vanno sostituite con altre modalitàdi utilizzo, anche se il servizio si svolge con l’usodi determinati beni (comuni) mobili o immobili epure ove la sistemazione più funzionale al serviziodeliberata dall’assemblea comporti come con-seguenza la dismissione dell’uso di certi beniovvero il trasferimento di essi in altri luoghi.Infatti, le delibere, che disciplinano l’uso delle cosecomuni, senza sottrarre il bene alla sua desti-nazione principale o impedirne l’uso paritario atutti i comproprietari, non incidono sui diritti asso-luti dei condomini, anche quando comportano unosvantaggio o un pregiudizio per alcuni . Pertanto,qualora l’assemblea abbia autorizzato alcunicondòmini a collocare nel cortile comune dellebombole di gas, collegate alle rispettive cucine, èlegittima la delibera, che ne disponga la rimozioneallorché - essendo stato deciso dal condominio l’al-lacciamento alla fornitura del gas metano - siavenuta meno l’esigenza che aveva giustificato laprecedente autorizzazione.✔ Cass. Sez. II, sentenza del 29 marzo 2007, n. 7711

In tema di condominio le delibere relative allaripartizione delle spese sono nulle, se l’assemblea,esulando dalle proprie attribuzioni, modifica i cri-teri stabiliti dalla legge (o in via convenzionale datutti i condçmini), mentre esse sono annullabili, nelcaso in cui i suddetti criteri siano violati o disatte-si. Pertanto è annullabile e non nulla la delibera,che esclude dal riparto delle spese per lavori stra-ordinari e di manutenzione dell’impianto di riscal-damento una unità immobiliare sull’erroneo pre-supposto che essa non sia allacciata all’impiantocentralizzato. ✔ Cass. Sez. II, sentenza del 29 marzo 2007, n. 7708

La sospensione necessaria del processo ex art.295 cod. proc. civ., nell’ipotesi di giudizio pro-mosso per il riconoscimento di diritti, derivanti datitolo, ricorre, quando in un diverso giudizio tra lestesse parti si controverta dell’inesistenza o dellanullità assoluta del titolo stesso, poiché al giudica-to d’accertamento della nullità - la quale impedisceall’atto di produrre “ab origine” qualunque effetto,sia pure interinale - si potrebbe contrapporre undistinto giudicato di accoglimento della pretesa,basata su quel medesimo titolo, contrastante con ilprimo. Detto principio di inesecutività del titoloimpugnato a seguito di allegazione della sua origi-naria invalidità assoluta è derogato nella disciplinadel condominio da un sistema normativo, che miraall’immediata esecutività del titolo, pur in penden-

za di controversia, a tutela di interessi generaliritenuti prevalenti e meritevoli d’autonoma consid-erazione, sicché il giudice non ha il potere di dis-porre la sospensione della causa di opposizione adecreto ingiuntivo, ottenuto ai sensi dell’art. 63disp. att. cod. civ., in relazione alla pendenza delgiudizio, in cui sia stata impugnata la relativadelibera condominiale, restando riservato al giu-dice dell’impugnazione il potere di sospendere exart. 1137, comma secondo, cod. civ., l’esecuzionedella delibera. Non osta a tale disciplina derogato-ria il possibile contrasto di giudicati in caso dirigetto dell’opposizione all’ingiunzione e diaccoglimento dell’impugnativa della delibera,poiché le conseguenze possono essere superate insede esecutiva, facendo valere la sopravvenutainefficacia del provvedimento monitorio, ovvero insede ordinaria mediante azione di ripetizione del-l’indebito. ✔ Cass. Sez. Unite, sentenza del 27 febbraio 2007,n. 4421

Nel regime giuridico della comunione di edifici,l’uso particolare, che il comproprietario faccia delcortile comune, interrando nel sottosuolo una cen-trale termica del proprio impianto di riscaldamento,non è estraneo alla destinazione normale di talearea, a condizione che si verifichi in concreto che,per le dimensioni del manufatto in rapporto aquelle del sottosuolo o per altre eventuali ragioni difatto, tale uso non alteri l’utilizzazione del cortile,praticata dagli altri condomini, né escluda per glistessi la possibilità di fare del cortile un medesimoe analogo uso particolare. ✔ Cass. Sez. II, sentenza del 26 febbraio 2007,n. 4386

Prima del vigore dell’articolo 26, quinto comma,della legge n. 10 del 9 gennaio 1991 la trasfor-mazione dell’impianto centralizzato di riscalda-mento in impianti autonomi richiedeva l’ap-provazione all’unanimità, giacché l’abbandonodell’impianto centralizzato, la rinuncia alle prece-denti modalità di riscaldamento, la destinazione anuovo impianto di locale idoneo, la necessità dinuove opere e relativi oneri di spesa non potevanoessere imposte al condomino dissenziente ai sensidell’articolo 1120, secondo comma, del codicecivile. ✔ Cass. Sez. II, sentenza del 23 febbraio 2007, n. 4219

I consorzi di urbanizzazione (enti di diritto privato,costituiti da una pluralità di persone che, avendo incomune determinati bisogni o interessi, si aggregano

Page 127: Casa e Leggi - Il Condominio Giuridico · La multiproprietà,di Francesca Iacuitti 23 L’amministratore di condominio può essere anche una società di capitali, di Enzo Rocco 26

IL CODICE DEL CONDOMINIO - SENTENZE ED ALTRE UTILITÀ 127

fra loro allo scopo di soddisfarli mediante un’orga-nizzazione sovraordinata), finalizzati alla sis-temazione ed al miglior godimento di uno specificocomprensorio attraverso la realizzazione e la fornitu-ra di opere o servizi, costituiscono figure atipiche, lequali, essendo caratterizzate dall’esistenza di una sta-bile organizzazione di soggetti, funzionale al rag-giungimento di uno scopo non lucrativo, presentanoi caratteri delle associazioni non riconosciute. E sic-come fonte primaria della disciplina di siffatti con-sorzi, specie per quel che riguarda l’ordinamentointerno e l’amministrazione, è l’accordo delle parti,sancito nell’atto costitutivo, nessun ostacolo giuridi-co è ravvisabile negli artt. 1105 e 1136 cod. civ., det-tati dal codice civile in tema di comunione e condo-minio di edifici, a che l’atto costitutivo contengaclausole limitative del diritto di voto del consorziato(nella specie, escludenti da tale diritto il consorziatoin mora nel pagamento dei contributi o che a talriguardo abbia liti pendenti col consorzio), giacchétali clausole si muovono in uno spazio di autonomianegoziale liberamente praticabile, rispetto al quale lecitate disposizioni del codice civile potrebbero, al

più, venire invocate in via suppletiva, al fine di col-mare eventuali lacune della regolamentazione pat-tizia. (Enunciando tale principio, la Corte ha altresìescluso che siffatte clausole collidano con l’art. 18della Costituzione, o siano invalide perché preveden-ti una condizione potestativa rimessa all’arbitrio delconsorzio). ✔ Cass. Sez. I, sentenza del 9 febbraio 2007, n. 2877

A differenza delle tabelle millesimali, allegate alregolamento di condominio, che abbiano naturaconvenzionale (in quanto predisposte dall’unicoproprietario originario e accettate dagli inizialiacquirenti delle singole unità acquirenti ovvero for-mate su accordo di tutti i condomini), le tabellemillesimali deliberative richiedono per la loroapprovazione e modifica la maggioranza, di cuiall’articolo 1136, secondo comma, del codicecivile, e sono soggette al rispetto dei criteri legaliper la ripartizione delle spese. ✔ Cass. Sez. II, sentenza del 23 febbraio 2007, n. 4219