case huhtanen capital - repomedia...kilpailuetuna suuret kertaostot näkemyksemme mukaan yhtiön...
TRANSCRIPT
Case Huhtanen CapitalRepo Median yritysanalyysi
Huhtanen Capital kasvaa vuokra-asuntosijoittajanaVuokra-asuntoihin sijoittava yhtioumlHuhtanen Capital on vuokra-asuntoihin keskittyvauml kiinteistoumlsijoitusyhtiouml Toiminta on laumlpinaumlkyvaumlaumleikauml yhtioumlllauml ole erillistauml hallinnointiyhtioumltauml tai hallinnointipalkkiota Sijoittajan on mahdollistasaada pienellaumlkin panoksella yhtaumllaumliset oikeudet kiinteistoumlsijoituksista saataviin tuottoihin
Kilpailuetuna suuret kertaostotNaumlkemyksemme mukaan yhtioumln kilpailuetu perustuu ketteryyteen ja tukkuostoista saataviin alennuksiin Sama kilpailuetu on tosin muillakin isoilla ostajilla joten kilpailuetu ei ole luonteeltaan pysyvauml Strategiana on investoida kokonaisiin kerrostaloihin ja kohtuuhintaisiinasuntoihin (n 1300 eurom2) Tavoitteena on saada kohteista yli 65 nettovuokratuotto muttatoteuma on vielauml jaumlaumlnyt tavoitteesta
Arvostus nojaa tulevaan kasvuunHuhtanen Capital on sijoitusyhtiouml jonka arvo muodostuu sen velattomasta omaisuudesta (NAV) sekauml tulevaisuuden tuotoista Osakekohtainen NAV nousee 79 euroon mikaumlli julkaistut kaupat toteutuvat sellaisenaan Kokemuksemme mukaan alan yhtioumliden arvostuksissa on tyypillisesti alennusta suhteessa NAViin Operatiivinen tulos on ollut kasvun takia miinusmerkkinen mutta tulosta on syntynyt hyvien asuntokauppojen ja arvonkorotusten myoumltauml Ennusteissamme yhtioumln niin operatiivinen kuin kiinteistoumljen arvonnousun tuoma tulos kasvaa Mielestaumlmme on perusteltua uskoa ettauml 46 euron merkintaumlhinnalla saa edullisesti osan kasvavaa asuntoportfoliota
Yrityksen tiedotToimiala kiinteistoumlsijoittaminenRahoitushaarukka 3 000 000 ndash 5 000 000 euroJaettava omistusosuus 1301-2169Osakkeen hinta 46 EUROsakkeiden nykyinen lukumaumlaumlrauml 4 611 049 (yhtioumln hallussa 1 996 000 osaketta)Osakekanta taumlyden diluution jaumllkeen 6 306 049Osakesarja vain yksi osakesarjaOptiot 80 000 + 615 000 (merkintaumlaika 2018 ndash 2023)Osakeannin arvostus 12 029 225 euro (ulkona olevilla osakkeilla)Lunastuslauseke EiRahojen kaumlyttoumltarkoitus vuokra-asuntoportfolion kasvattaminenHenkiloumlstoumln lkm 7
Arvostus (ennen rahoitusta)Osakeannin arvostus 120 M euroMerkintaumlhinta osake 46 euro
Repo Media pisteet (1-10) Yrityksen kokonaisarvosana = 7
8
TIIMI
8
OMISTAJAT
7
K ASVUOD OTUS
7
SK AALATTAVUUS
6
K ILPAILUETU
Huhtanen Capital ndash vuokra-asuntoja velkavivullaVuokra-asuntoihin keskittyvauml kiinteistoumlsijoittajaHuhtanen Capital on vuonna 2013 perustettu vuokra-asuntosijoituksiin keskittyvaumlkiinteistoumlsijoitusyhtiouml Yhtiouml sijoittaa mielellaumlaumln suuriin yksittaumlisiin kohteisiin ja pyrkii ostamaankokonaisia kerrostaloja joko kokonaan tai osana muiden sijoittajien muodostamaa syndikaattiaYhtiouml voi myoumls myydauml oston yhteydessauml yksittaumlisiauml asuntoja muille sijoittajille
Kohteet valitaan vuokratuoton ja vakaan kassavirran perusteella Yhtiouml on kertonut tavoittelevansa yli 65 nettovuokratuottoa sekauml tavoittelee naumlkemyksemme mukaan myoumls aumlaumlnivaltaa ostamistaan kohteista Kohteiden sijainti on paumlaumlsaumlaumlntoumlisesti kaupunki- ja kuntakeskuksien palveluiden vaumllittoumlmaumlssauml laumlheisyydessauml Yhtiouml panostaa myoumls asuntosijoitusten hallinnointia tehostaviin digitaalisiin palveluihin
Yhtioumln itse jaumlrjestaumlmaumln osakeannin yhteydessauml syksyllauml 2017 yhtiouml sai 80 uutta osakkeenomistajaa Saman aikaisesti yhtiouml luopui hallinnointiliiketoiminnastaan ja keskittyy nyt pelkaumlstaumlaumln kiinteistoumlsijoituksiin sekauml vuokra-asumispalveluihin
Etuina vahva kassavirta skaalautuvuus ja kustannustehokkuusYhtiouml toimii kevyellauml hallintorakenteella Tyoumlntekijoumlitauml on 7 jotka hoitavat asuntosijoitusten hallinnoinnin sekauml vuokra-asukkaan palvelut Huhtanen Capitalilla ei ole erillistauml hallinnointiyhtioumltauml eikauml hallinnointipalkkiota vaan kaikki osakkaat paumlaumlsevaumlt yhtaumllailla hyoumltymaumlaumln yhtioumln tuottamista voitoista
Strategiana kasvu ja kiinteistoumljen maumlaumlraumln kasvattaminenYhtioumln strategian paumlaumlpaino on kuluvana vuonna sijoituskiinteistoumljen maumlaumlraumln kasvattaminen yhtioumln kehittaumlminen sekauml uusien rahoituskanavien avaaminen Pidempiaikaisena strategiana on keskittyauml salkun tuottavuuden parantamiseen kasvuun yhtioumln kehittaumlmiseen ja asuntojen oikea-aikaiseen myyntiin Kasvu on tarkoitus toteuttaa kaumlyttaumlmaumlllauml rohkeasti vieraan paumlaumloman vipua loan-to-value eli LTV ollessa 75-80
JohtoavainhenkiloumltJuha-Matti Huhtanen ToimitusjohtajaPekka Huttunen Investointi- ja myyntijohtajaChrister Schoultz Talous- ja rahoitusjohtaja
HallitusPekka Huttunen hallituksen puheenjohtajaPetri Yrjouml-Koskinen varsinainen jaumlsenKhuong Le varsinainen jaumlsenKai Savasti varsinainen jaumlsen
OmistajatJuha-Matti Huhtanen 340Lakewood Oy 92Ambrosios Capital Oy 61Petri Neuvonen 40Harri Romppanen 37Teemu Karjalainen 33Matti Haapala 26Timo-Matti Helle 21Tero Junttila 19Hannu Taskinen 19
Yhtioumln hallussa olevat osakkeet 433Naumlmauml osakkeet on eliminoitu omistajat-listassa
Huhtanen Capital liiketoimintamalliAsuntoja kaupunkien palveluiden laumlheisyydestaumlHuhtanen Capital on kiinteistoumlsijoitusyhtiouml joka ostaa myy ja vuokraa asuntoja sekauml tarjoaa vuokra-asumisen palveluita Yhtiouml pyrkii lisaumlksi kehittaumlmaumlaumln asuntosalkkunsa laatua perusparannuksilla ja tehostamalla niiden hallintoa Yhtiouml kehittaumlauml asuntosalkkuaan myymaumlllauml kohteita joiden velkaisuusaste ja arvonnousupotentiaali huomioiden ovat saavuttaneet lakipisteensauml eikauml arvonnousua ole enaumlauml naumlkyvissauml
Tuotto tehdaumlaumln jo ostettaessaLiiketoimintamallina on hankkia asuntoja paumlaumlsaumlaumlntoumlisesti kaupunki- ja kuntakeskusten palveluiden vaumllittoumlmaumlstauml laumlheisyydestauml Kohteet valitaan vuokratuoton ja vakaan kassavirran perusteella Yhtiouml tavoittelee yli 65 nettovuokratuottoa sekauml naumlkemyksemme mukaan aumlaumlnivaltaa ostamistaan kohteista Liiketoiminnan tuotot koostuvat asuntojen vuokratuloista sekauml asuntojen myynnistauml saatavista voitoista Yhtioumln tavoitteena on hankkia kohteet mahdollisimman edulliseen hintaan ja tarvittaessa saneerata kohteet arvonnousun edistaumlmiseksi Ostoissa yhtiouml pyrkii hyoumldyntaumlmaumlaumln mittakaavaetuja mikauml tarkoittaa tarpeeksi isojen kertaostojen tekemistauml ja riittaumlvaumln suuria hankekokoja Yhtiouml pyrkii hyoumldyntaumlmaumlaumln tulevaisuudessa entistauml enemmaumln samaa mittakaavaetua myoumls vuokrauksessa siten ettauml omistettaviin kohteisiin pyritaumlaumln neuvottelemaan yksi operaattori tai vuokralainen Naumlkemyksemme mukaan asuntojen myynti ja vuokraus perustuu niiden kohtuuhintaisuuteen ja nopeaan myynti- tai vuokrausprosessiin
Painopistettauml suurempiin kohteisiin ja uudiskohteisiinYhtiouml on panostanut entistauml enemmaumln kiinteistoumlkohteiden laatuun ja uudiskohteiden painotus on kasvanut Yhtioumln hankekokojen kasvattamisella sekauml keskittymisellauml kohteisiin joiden takaisinmaksuaika on 5-20 vuotta on tarkoitus nostaa asuntosalkun laatua Yhtioumln kohdeinvestoinnit tulevat keskittymaumlaumln kasvukeskusten vaumllittoumlmaumlaumln laumlheisyyteen sekauml alueille joilla ei ole muuttotappioita tiedossa Vuoden 2017 merkittaumlvimpiauml ostokohteita olivat Tampereen Niemenrannassa sijaitseva asuinkerrostalo ja Haumlmeenlinnassa sijaitseva rivitaloyhtiouml Loppuvuodesta 2017 Huhtanen Capital osti Lahden Hennalan kasarmialueelta kolme rakennusta joihin kunnostetaan asuntoja ja liikehuoneistoja Kahden kohteen peruskorjaukset aloitettiin Malmilla ja Riihimaumlellauml
Modulaariset ratkaisut tarjoavat uusia mahdollisuuksiaModulaariset siirrettaumlvaumlt asuinratkaisut voivat olla yksittaumlisiauml siirrettaumlviauml asuntoja tai laajempia tietylle alueelle sijoitettujen asuntojen ryhmittymiauml Ratkaisut voivat olla esimerkiksi siirrettaumlviauml loma-asuntoja tai tonteille tuotavia lisaumlasuinrakennuksia kuten asuntokontteja Modulaariset rakennelmat on tarkoitus vuokrata leasing-sopimuksin
Huhtanen Capital
Vuokratulot Myyntivoitot
Bruttotuotto
Arvonnousu
Asunnot pienemmissauml kasvukeskuksissa
Yhtiouml voimakkaassa kasvuvaiheessa
Skaalautuva kulurakenne
Hankekehitys tuo lisaumltuottoja
Kasvua korkealla velkariskillauml -gt LTV 75-80
Huhtanen Capital liiketoiminta ja asuntosalkkuLiiketoiminta perustuu vuokratuottoihin ja asuinkiinteistoumljen arvonnousuihinTuotot koostuvat paumlaumlosin vuokratuloista jotka olivat 24 Meuro paumlaumlttyneellauml tilikaudella 2017 sekaumlsijoituskiinteistoumljen arvonnoususta (+15 Meuro) Lisaumlksi asuntojen myyntivoittoja oli 06 Meuro jaliiketoiminnan muita tuottoja 04 Meuro Yhtiouml hyoumldyntaumlauml uutta kirjanpitolakia ja kirjaa sijoituskiinteistoumltFASn mukaan kaumlypaumlaumln arvoon jonka johdosta arvonnousun voi kirjata tulokseen Arvonnousustakirjataan verovelkaa jota ei kuitenkaan tarvitse suoraan maksaa vaan vero tulee maksuun tehdyntuloksen mukaan
Yhtiouml omistaa yhteensauml noin 450 asuinhuoneistoa ja kaksi liikehuoneistoa Kohteiden yhteispinta-ala on noin 32 000 m2 Yhtioumln omistamat asuinhuoneistot sijaitsevat eri puolilla Suomea 32 eri asunto- ja kiinteistoumlosakeyhtioumlssauml Kahdessa liikehuoneistossa on kaumlynnissauml korjaushanke jonka valmistuttua kaumlytettaumlvissauml olevat liiketilat ovat noin 2 000 m2
Yhtioumln sijoituskohteista 47 prosenttia on uudiskohteita tai talotekniikaltaan ajanmukaisia saneerattuja kohteita Valmistumisvuoden tai saneerausvuoden mukaan 47 prosenttia on uusia asuinrakennuksia eli 2000-luvulla valmistuneita ja 53 prosenttia taumltauml vanhempia Asuntokannan kauppa-arvoihin perustuva keskinelioumlhinta on noin 1 300 euroa
Yhtioumln sijoituspaumlaumltoumlkset perustuvat investointilaskelmiin joissa otetaan huomioon muun muassa alueen vaumlestoumlkehitys sekauml taloudellisen kehityksen ennusteet ja odotukset Tavoitteena on ettauml projektikohtainen vuokratuotto ylittaumlauml keskimaumlaumlrin 65 prosenttia (nettotuotto 2017 oli 43) ja ettauml kohteisiin on saatavissa pankkirahoitusta kilpailukykyisin ehdoin tai muuta lainarahoitusta
Asuntojen vuokraus Huhtakodit-nimellaumlHuhtakodit on Huhtanen Capitalin aputoiminimi jolla yhtiouml vuokraa asuntoja ja palvelee vuokralaisia Yhtiouml vuokraa asuntojaan Vuokraovifi-palvelun kautta sekauml suoraan oman wwwhuhtakoditfin kautta Yhtiouml markkinoi vuokra-asuntojaan myoumls sosiaalisessa mediassa ja voi lisaumlksi kaumlyttaumlauml markkinoinnissa muuta mediaa
2000-luvulla
va lmistuneet tai saneeratut
rakennukset 47
ennen 2000-lukua va lmistuneet
rakennukset 53
Asuntojen ikaumljaumlkauma
Asunnot 996
Toimitilat
04
Kiinteistoumltyypeittaumlin
Huhtanen Capital omistuksetAsuntojen sijainti painottuu Keski- ja Etelauml-Suomeen sekauml pieniin kaupunkeihinYhtioumln asuntokannasta 72 prosenttia sijaitsee maan muuttovetovoimaisimmilla alueilla maan keskiarvon ollessa 42 prosenttia Eniten asuntoja on taumlllauml hetkellauml Nastolassa missauml sijaitsee 114 vuokra-huoneistoa
Vuokra-asukkaiden vaihtuvuus vuonna 2017 oli 278 (mediaani)
Alla Huhtanen Capitalin tytaumlryhtioumlt joista se omistaa yli 50
Nimi Omistusosuus
Ka-Ha Rakennus Oy 100
HC Kiinteistoumlvarainhoito Oy 100
Hyperion Capital Oy 100
As Oy Petaumljaumlveden Petaumljaumltupa 100
As Oy Hangon Esplanaadi 100-102 7064
As Oy Lieksan Pankakoskentie 13 100
Kiinteistouml Oy Riihimaumlen Kippari 100
As Oy Akaan Ketoneilikka 7531
As Oy Riihimaumlen Monaco 100
As Oy Haapamaumlen Keuruun Pankkilinna 100
As Oy Saarijaumlrven Rajatie 5 8974
As Oy Jaumlrvenpaumlaumln Kartanonpolku 31 7313
As Oy Vantaan Marsinkuja 5 7720
As Oy Jyvaumlskylaumln Kotipesauml 6008
As Oy Tampereen Niemenrannan Melba 100
As Oy Karkkilan Riviera 100
As Oy Saarijaumlrven Helmenloumlytaumljauml 100
As Oy Saarijaumlrven Karpalotie 5 100
As Oy Haumlmeenlinnan Rantatie 14 100
Asunto Oy Nastolan Niinitie 50 100
Asunto Oy Nastolan Niinitie 52 100
Asunto Oy Nastolan Niinitie 54 100
Asunto Oy Nastolan Niinitie 56 100
As Oy Jyvaumlskylaumln Saarni 8330
As Oy Jyvaumlskylaumln Vaahtera 7778
Kuvassa taumlmaumlnhetkisen asuntokannan sijainnit kartalla
Merkittaumlvaumlt uudet hankinnat ja rahoitusHuhtanen Capital on huhtikuussa 2018 sopinut kahden asuntoportfolion hankkimisesta Asuntoportfolioiden hankinnan toteutuessa asuinhuoneistojen kokonaismaumlaumlrauml kasvaisi 800 asuinhuoneistoon ja omistettujen kohteiden yhteispinta-ala nousee noin 51 000 m2iin
1) Yhtiouml on sopinut kaupan Haumlmeenlinnassa ja Riihimaumlellauml sijaitsevien yhteensauml 55 huoneiston sekauml myoumlhemmin perustettavan asunto-osakeyhtioumln kaikkien kolmen huoneiston ostamisesta Y-K Oy Finlandilta ja sen laumlhipiiriltauml Osana kauppahintaa yhtiouml luovuttaa myyjille 200 000 yhtioumln hallussa ollutta omaa osaketta vastaten 08 miljoonaa euroa Yhtiouml on maksanut kauppahinnasta yhteensauml 200 000 euroa allekirjoitushetkellauml Loppuosa kauppahinnasta on maksettava kokonaisuudessaan viimeistaumlaumln 182018 ja kauppahinta kerryttaumlauml 117 prosentin vuosikorkoa maksuhetkeen saakka Samanaikaisesti myyjaumltaho Petri Yrjouml-Koskinen nousi Huhtanen Capitalin hallitukseen
2) Yhtiouml on sopinut eri puolilla Suomea sijaitsevien yhteensauml 316 huoneiston ostamisesta Kauppa on sovittu toteutettavan viimeistaumlaumln 272018 Yhtiouml on maksanut allekirjoituksen hetkellauml kauppahinnan ensimmaumlisenauml eraumlnauml 15 miljoonaa euroa
Asuntoportfolioiden hankinnan kauppahintatilastoihin perustuva arvo on yhteensauml noin 289 miljoonaa euroa Arvion on tehnyt ulkopuolinen arvioija Kauppahinta on noin 20 miljoonaa euroa Tarkoituksena on rahoittaa asuntoportfolioiden hankinta osakeannista keraumlttaumlvillauml varoilla yhtioumln muusta omaisuudesta tehtaumlvillauml myynneillauml sekauml noin 75-prosenttisesti pankkivelalla Yhtiouml on neuvotellut uudesta noin 15 miljoonan euron rahoitussopimuksesta jolla on tarkoitus rahoittaa osaltaan asuntoportfolioiden hankinta
Pankkilainasopimuksen ehdot ovat osin riippuvaisia osakeannilla keraumlttaumlvien varojen maumlaumlraumlstauml ja sopimus solmitaan kun annin tulos on selvillauml Jos osakeannilla ei keraumltauml vaumlhintaumlaumln 25 miljoonaa euroa nettovaroja jatai yhtiouml ei sovi vaumlhintaumlaumln 15 miljoonan euron rahoitussopimuksesta osakeantia ei sen ehtojen mukaisesti toteuteta jolloin yhtioumln tarkoituksena on rahoittaa asuntoportfolioiden hankinta kokonaisuudessaan vaumlliaikaisella siltarahoituksella ja nykyisten kohteiden myynnillauml tai purkaa kaupat kauppakirjoissa mainituin ehdoin ja sopimussanktioin Osakeantia ei toteuteta eikauml osakeannissa merkittyjauml osakkeita myoumlskaumlaumln luovuteta sijoittajille ennen kuin yhtioumlllauml on pankkia sitova lainalupaus annin paumlaumltyttyauml Asuntoportfolioiden hankinta lisaumlisi yhtioumln arvion mukaan liikevaihtoa noin 29 miljoonalla eurolla olettaen ettauml huoneistojen bruttovuokrat saumlilyisivaumlt vuoden 2017 tasolla Yhtioumln liikevaihto vuonna 2017 oli noin 24 miljoonaa euroa Huoneistoihin liittyviauml kuluja yhtiouml on arvioinut syntyvaumln noin 14 miljoonaa euroa Kohteiden arviokirjojen perusteella yhtiouml on arvioinut ettauml hankittavien kohteiden kaumlyvaumln arvon muutos olisi noin 80 miljoonaan euroa Naumlkemyksemme mukaan hankinta toisi merkittaumlvaumln tulosparannuksen Vuoden 2017 tulokseen kirjautui sijoituskiinteistoumljen kaumlyvaumln arvon muutosta 15 miljoonaa euroa
Konsernin vuoden 2017 pitkaumlaikainen vieras paumlaumloma oli 195 miljoonaa euroa ja asuntoportfolioiden hankintaan arvioidaan sovittavan noin 15 miljoonan euron velkarahoituksesta Yhtiouml on lisaumlksi sopinut Nordea Pankin kanssa yhteensauml 50 miljoonan euron yritystodistusohjelmasta maksuvalmiusriskin hallitsemiseksi
Huhtanen Capital liiketoimintaympaumlristoumlAsuntojen hinnat korot ja vuokrat vaikuttavat liiketoimintaympaumlristoumloumlnNaumlkemyksemme mukaan Huhtanen Capitalin liiketoimintaan vaikuttavat voimakkaimmin asuntojen vuokra- ja hintakehitys kilpailutilanne sekauml etenkin korkotaso Euroalueen talous kasvaa laaja-alaisesti ja vahvasti mikauml naumlkyy tyoumlttoumlmyysasteen pienentymisenauml Kuluttajien luottamus omaan talouteen on vahvaa mikauml tukee asuntojen hintoja Koko maan asuntojen hintojen nousu on ollut vaatimatonta viime vuosina Kuitenkin paumlaumlkaupunkiseudulla ja muuttovoittokunnissa on ollut vahvempaa kehitystauml
Asuntojen hintapaineita ovat leikanneet vilkas uudisrakentaminen Suomeen on taumlllauml vuosikymmenellauml syntynyt useita asuntorahastoja jotka rakennuttavat asuntoja ja vuokraavat niitauml Asuntomarkkina on edelleen kuitenkin iso ja pirstaleinen joten uskomme ettauml Huhtanen Capitalin kaltaisella toimijalla on sijansa vaikka markkinakilpailu kiristyisi
870
770 750
660
360
0
2
4
6
8
10
Hotellit Toimistot Asunnot Kaikki kiinteistoumlt Liikekiinteistoumlt
Kiinteistoumljen kokonaistuotto 2017 (KTI)
Laumlhteet KTI PTT StatFin Macrobond
Kiinteistoumlmarkkinan kokonaistuotot
Markkinat (kysyntauml ja tarjonta)Markkinat ndash vuokrat jatkaneet nousuaanKasvukeskusten vuokra-asuntojen kasvava tarve on pitaumlnyt kysynnaumln korkealla vaikka tarjonta on kasvanut Tilastokeskuksen mukaan vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat nousivat koko maassa viime vuonna 17 prosenttia ja PTTn ennusteen mukaan taumlnauml vuonna 21 prosenttia Helsingissauml nuo nuosuprosentit ovat 32 ja 26
Vuokra-asuntojen tarjonta kasvanutSuomessa vuokra-asuntojen tarjonta on kasvanut kun markkinoille on tullut runsaasti niin yksityisiauml kuin institutionaalisia asuntosijoittajia Myoumls uudet vain vuokrakaumlyttoumloumln rakennetut asuintalot ovat lisaumlnneet tarjontaa Muuttotappiokunnissa ilmiouml on naumlkynyt kasvaneena vuokra-asuntojen tarjontana mutta isoimmissa kaupungeissa ja niiden ympaumlristoumlssauml ei ole syntynyt ylitarjontaa Vuokra-asuntojen kasvanut tarjonta ei naumly ainakaan alan suurimpien toimijoiden luvuissa Suurimmalla toimijalla eli Kojamolla oli vuokrausaste 968 ja Satolla oli 975 prosenttia joita voi pitaumlauml erittaumlin korkeina
Taulukosta naumlkee miten eri kaupunkien asuntojen ja vuokrien ennustetaan kehittyvaumln Laumlhteet PTT
Huhtanen Capital sijoituscase (naumlkemyksemme)Sijoituscase vuokra-asuntojen tuotto sekauml kasvuhakuisuusHuhtanen Capital on kovassa kasvuvauhdissa Yrittaumljauml Juha-Matti Huhtanen on ollut rakentamassa isompaa vuokra-asuntosalkkua reippaalla velkavivulla Taumlhaumln asti vauhti on ollut lupaavaa Vuokra-asuntojen kysyntauml kasvukeskuksissa luo tilaa taumlmaumlnkaltaiselle ketteraumllle toimijalle Yhtiouml on paumlaumlsaumlaumlntoumlisesti vain asuntomarkkinassa mukana mutta mahdollisuutena on laajentua enemmaumln kiinteistoumlalalle Esimerkiksi kehittaumlmaumlllauml liike- tai toimitilakiinteistoumljauml ostamalla tontteja ja rakennuttamalla Huhtanen Capital on onnistunut hyvillauml asuntokaupoillaan kasvattamaan substanssiaan ja osakekohtaista NAViaanJos korot merkittaumlvaumlsti nousevat syouml taumlmauml yhtioumln tulosta ja heikentaumlauml toimintaedellytyksiauml ja pienentaumlauml kokonaistuottoa Huhtanen Capitalin osakkeen ostaja kantaa riskin osakeannin onnistumisesta sekauml uusien asuntokauppojen toteutumisesta Osakkeen ostaja myoumls altistuu asuntomarkkinan hintaheilahteluille Ulkomaiset ja instituutiosijoittajat ovat osoittaneet kiinnostusta Suomen asuntomarkkinaan Jos Huhtanen Capital kasvaa ja luo selkeaumln asuntoportfolion niin taumllle on tulevaisuudessa helposti loumlydettaumlvissauml ostaja
Vahvuutena ketteryysVahvuutena on ketteryys ja kyky toimia maantieteellisesti hajautettuna suurten kaupunkien ulkopuolella Asuntoportfolio antaa hyvaumln tuoton hajautetulla riskillauml Asiakkaita eli vuokranmaksajia on satoja eikauml yhden vuokralaisen vaikeudet muuta koko portfolion tuottoa Huhtanen on kehittaumlnyt vuokralaisten palvelukonseptia joka pitkaumlllauml aikavaumllillauml parantaa tuottoja Huhtanen Capitalilla on asuntoportfolio joka on hyvin hajautunut ja tuottaa kohtuullisen hyvin
Heikkoutena velkaisuusHeikkoutena on rahoituksellinen liikkumatila Ison velkataakan takia Huhtanen Capital joutuu toimimaan rahoittajien ehdoilla Yhtiouml on kuitenkin hajauttanut rahoitusriskiauml useammalle taholle
Uhkana korkojen nousu ja asuntojen hintojen laskuUhkana on korkojen nousu Jos korot merkittaumlvaumlsti nousevat syouml taumlmauml yhtioumln tulosta ja heikentaumlauml toimintaedellytyksiauml Myoumls asuntojen hintojen yleinen lasku voi syoumldauml asuntoportfolion arvostusta
Arvonmuodostukseen vaikuttaa vahvasti nettotuotto ja asuntokannan hinta-arviotTulevaisuuden arvonmuodostus on riippuvainen yhtioumln nettovarallisuuden eli NAVin kehityksestauml 65n tavoitetuoton saavuttaminen nostaisi yhtioumln arvoa Asuntoportfolioiden hankinta nostaa arvonnousukirjauksen myoumltauml arvoa Asuntokannan hinta-arviot voivat muttaa arvostustasoa huomattavasti
Sijoituksen myynti (exit)Huhtanen Capitalin osake on ollut Privanetin listoilla kaupankaumlynnin kohteena Naumlkemyksemme mukaan yhtiouml saattaa tavoitella poumlrssilistautumista mutta vasta muutaman vuoden paumlaumlstauml kun yhtioumln toiminta on kasvanut ja vakiintunut Vaihtoehtona voisi olla myoumls salkun myynti ulkomaisille sijoittajille
Huhtanen Capital keskeiset asiat
Nettotuotto 43
LTV 74
Panostus kasvuun ei osinkoa odotettavissa
Kahden salkun osto arvo 29 miljoonaa
Oston rahoitus Anti 25-5 M Pankki 15 M myynnit 2 M
Taseen kasvu 2017 (42 M) -gt 2018 (72 M arvio)
Riskit (Repo Median naumlkemys)
Yhtioumln LTV- (74) ollessa korkea ovat lainakustannusten nousu yhdessauml asuntojen hintojen laskun kanssa suurimmat riskit Heikko taloussuhdanne voi toteutuessaan laskea vuokratasoja ja asuntojen hintoja sekauml hidastaa asuntojen myyntiauml Kasvustrategian rahoitukseen liittyvaumlt riskit ovat myoumls merkittaumlvaumlt Mikaumlli oman paumlaumloman rahoituksen tavoite ei onnistu voi yhtioumlllauml olla hankaluuksia saada myoumls pankkirahoitusta kilpailukykyiseen hintaan uusien kohteiden hankintaan Riskinauml on korkeammat rahoituskustannukset ja sanktiot uusien kohteiden hankinnan peruuntumisesta
Arvoa kasvattavat tekijaumlt (Repo Median naumlkemys)
Osakeyhtioumlrakenne jossa ei peritauml erillistauml palkkiota luo arvoa laumlhtoumlkohtaisesti paremmin kuin monet asuntosijoitusrahastot Yhtioumln paumlaumlsy entistauml suurempiin kohteisiin ja niistauml saatavat tukkualennukset luovat arvoa yhtioumllle Lisaumlksi valittu suuntaus kiinteistoumlkehitykseen kasvattaa arvoa paremmin kuin pelkkauml kohteiden omistaminen Lainakustannusten pienentaumlminen onnistuessaan kasvattaa tulosta ja sitauml kautta yhtioumln arvoa
Huhtanen Capital Avainluvut
Laumlhde Repo Media
-1 500
-1 000
-500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Liikevaihto (tEUR) ja operatiivinen tulos (tEUR)
Liikevaihto Operatiivinen tulos ennen veroja
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Liikevaihto 212 624 2 026 2 403 4 436 6 191 6 377
Liikevaihdon kasvu- 0 194 225 19 85 40 3
Kiinteistoumljen kaumlyvaumln arvon muutos 4 889 2 847 8 116
Myyntivoitot 1 087 609 609
Huoneistoihin liittyvaumlt kulut 1 143 759 1 400 2 078 2 078
Henkiloumlstoumlkulut 203 332 500 500 500
Muut kulut 674 1 268 800 800 800
Rahoituskulut 757 1 160 939 939 939
Operatiivinen tulos ennen veroja -720 -1 085 828 1 905 2 091
Kaumlyttoumlkate 1 162 3 149 6 682 3 361 9 879 3 413 3 599
Kaumlyttoumlkate- 548 505 330 140 223 55 56
Liikevoitto (oik) 1 162 3 131 6 658 3 351 9 869 3 403 3 589
Liikevoitto- 548 502 329 139 222 55 56
Huhtanen Capital Tunnusluvut (12)
Taloudellinen tilanneYhtioumln operatiivinen liiketoiminta ennen veroja on ollut tappiollista ilman arvonmuutoksia ja myyntivoittoja mutta kaumlaumlntyisi voitolliseksi taumlnauml vuonna Yhtiouml on ottamassa suurta kasvuharppausta jossa sijoituskiinteistoumljen arvo nousisi noin 40 miljoonasta 70 miljoonaan euroon Sijoittajan on syytauml huomioida ettauml suurin osa yhtioumln tuloksesta on muodostunut kiinteistoumljen arvonnoususta joka on parantanut huomattavasti yhtioumln omaa paumlaumlomaa Kasvu on tapahtunut paumlaumlosin velkarahalla ja korkealla velkaisuusasteella Liiketoiminta on kohtalaisen vakaata ja ennustettavaa mutta suurella velkavivulla operoidessa on syytauml ennakoida myoumls kiinteistoumljen mahdollisista arvonlaskusta johtuva vaikutus tulokseen ja taseeseen
Laumlhde Repo Media
000
100
200
300
400
500
600
700
800
900
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
2016 2017 2018e 2019e 2020e
NAV kehitys
NAV NAVosake
-1 500
-1 000
-500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Kiinteistoumljen kaumlypauml arvo ja operatiivinen tulos (tEUR)
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo Operatiivinen tulos ennen veroja
Osakekurssin arvona on kaumlytetty hintatietoa Privanetista osakkeen kauppahintaa osana asuntoportfolion hankintaa sekauml osakeannin antihintaa Laskennallinen markkina-arvo ja tunnusluvut perustuvat osakkeen hintaanVuoden 2018 luvut on laskettu osakeannin jaumllkeen post-money arvoilla
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Osakekurssi 00 00 30 40 46 46 46
Markkina-arvo (tEUR) 0 0 5 880 10 460 17 549 17 549 17 549
EV 0 0 25 994 38 962 61 605 59 642 57 530
NAV 0 0 7 776 11 114 26 922 28 885 30 997
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo 0 0 28 967 40 778 70 978 70 978 70 978
Omavaraisuusaste- 42 30 27 23 30 32 33
LTV- 0 0 82 74 72 69 68
Osakekohtainen tulos (EPS) (oik) - - 239 074 187 051 055
NAVosake 000 000 397 425 706 757 812
Osinkotuotto- 0 0 6 0 0 0 0
ROE 97 53 54 19 32 8 8
PB 00 00 07 10 08 07 07
PS 00 00 29 44 40 28 28
EVLiikevaihto 00 00 128 162 139 96 90
EVKaumlyttoumlkate 00 00 39 116 62 175 160
EVLiikevoitto 00 00 39 116 62 175 160
Huhtanen Capital Tunnusluvut (22)
Taseen tunnusluvutOmavaraisuusaste on parantunut huomattavasti sijoituskiinteistoumljen arvonnoususta johtuen vaikka samalla yhtiouml on lisaumlnnyt vieraan paumlaumloman maumlaumlraumlauml Velat suhteessa omaan paumlaumlomaan ovat laumlhes 3-kertaiset ennen osakeantia Onnistuneen osakeannin seurauksena velkaantumisaste kaumlaumlntyisi laskuun ja laskisi 300 -gt 200iin Vakaa ja ennustettava liiketoiminta sallii suuremman velkavivun kaumlytoumln mutta kova kasvuvaihe tarkoittaa vielauml korkealla velan maumlaumlraumlllauml ja korkealla riskillauml operoimista ainakin vuoteen 2020 saakka
Laumlhde Repo Media
0
5
10
15
20
25
30
35
0
50
100
150
200
250
300
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Omavaraisuus ja nettovelkaantuneisuus
Omavaraisuusaste- Nettovelkaantumisaste-
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
0
2
4
6
8
10
12
14
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Nettovelka ja nettovelka kaumlyttoumlkate
Nettovelka Nettovelkakaumlyttoumlkate
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Omavaraisuusaste- 42 30 27 23 30 32 33
Velkaantumisaste- 106 207 232 297 202 186 171
Nettovelkaantumisaste- 75 197 230 281 198 174 152
Nettovelkakaumlyttoumlkate 06 26 30 85 45 123 111
Taseen loppusumma 2 155 14 058 31 910 44 918 74 309 76 272 80 089
Oma paumlaumloma yhteensauml 903 4 216 8 731 10 149 22 285 24 248 26 360
Korolliset velat 960 8 711 20 236 30 147 45 107 45 107 45 107
Likvidit rahavarat 282 425 122 1 645 1 051 3 014 5 126
Korottomat velat 292 1 130 2 939 4 622 6 917 6 917 8 622
Sijoitettu paumlaumloma 1 863 12 927 28 967 40 296 67 392 69 355 71 467
Huhtanen Capital Riskiprofiili
Kokonaisriski = 3 (1 = matala riski 2 = melko matala riski 3 = neutraali riski 4 = melko korkea riski 5 = korkea riski)
LiikevaihtoMarkkinan syklisyys = 2
Liikevaihdon vaihtelu = 3Tulovirran hajautuminen = 4
Riskiluku = 3
KulurakenneKulurakenteen kiinteys = 2
Investoinnit suhteessa kannattavuuteen = 4
Riskiluku = 3
Paumlaumloman sitoutuminenOperatiivisen kassavirran
vaihtelu = 3Paumlaumloman tarve ja rahoitus = 5
Riskiluku = 4
Repo Median kommentti liikevaihtoriskistaumlHuhtanen Capital on toteuttanut voimakasta kasvustrategiaa Liikevaihto syntyy vuokrista kiinteistoumlkehityksestauml sekauml myoumls kohteiden myynnistauml Huhtanen Capitalille on ensiarvoisen taumlrkeaumlauml loumlytaumlauml kohteisiinsa sopivat vuokralaiset pitaumlauml vuokrausaste korkeana sekauml onnistua hankekehityksessauml Talouden syklit naumlkyvaumlt vuokratasossa hitaammin kuin hankekehityksessauml ja kiinteistoumlkaupassa Muuttotappiokunnissa saattaa vuokralaisen loumlytaumlminen olla vaikeaa siksi Huhtanen Capital onkin pyrkinyt pysymaumlaumln kasvukeskusten laumlheisyydessauml
Repo Median kommentti kulurakenteestaKulurakenne koostuu kiinteistoumljen huollosta vanhempien asuntojen osalta etenkin kunnostuksen ja vaumlhaumliseltauml osin henkiloumlstoumln palkoista Erityisesti sijoittajien katteita syoumlvaumlt jos rahoituksen hinta on korkea Investointeja tarvitaan paljon mikaumlli toimintaa halutaan kasvattaa Kiinteistoumlliiketoiminta vaatii paljon kaumlyttoumlpaumlaumlomaa ja paumlaumloman tarve on suuri Tulorahoitus ei riitauml rahoittamaan kasvua ja investoinnit suhteessa kannattavuuteen ovat suuria
Repo Median kommentti paumlaumlomastaOperatiivisen kassavirran vaihtelut liiketoiminnassa eivaumlt ole merkittaumlviauml mutta tavoiteltaessa nopeaa kasvua voi operatiivinen kassavirta vaihdella ja olla negatiivinen Paumlaumloman ja rahoituksen tarve on merkittaumlvauml mikaumlli tavoitteena on kasvattaa kiinteistoumlportfoliota
ArvonmaumlaumlritysmenetelmaumlArvonmaumlaumlritysYhtioumln sijoituskiinteistoumlt on arvostettu huoneistoittain sekauml asunto-osakeyhtioumlittaumlin kaumlypaumlaumln arvoon kauppa-arvo menetelmaumlllauml tai vastaavasti tuotto-arvomenetelmaumlllauml jos kauppa-arvo menetelmauml ei ole kaumlytettaumlvissauml Yhtioumlllauml oli vain kaksi kohdetta jotka arvostettiin tuottoarvomenetelmaumlllauml Sijoituskiinteistoumljen arvo kuvaa vertailukauppoja joita kultakin alueelta asunnoista on saatu kohtuullisella markkinointiajalla Arvioinnin suoritti tilinpaumlaumltoumlstauml varten ulkopuolinen arvioitsija
Taumlssauml analyysissauml olemme kaumlyttaumlneet arvonmaumlaumlrityksessauml NAV-menetelmaumlauml ja arvioineet arvostusta suhteessa yhtioumln nettovarallisuuteen eli NAV-arvoon Lisaumlksi olemme verranneet Huhtanen Capitalin arvostuslukuja poumlrssissauml oleviin samankaltaisiin yhtioumlihin Arvostusta ei kuitenkaan voi suoraan verrata poumlrssissauml oleviin yhtioumlihin koska Huhtanen Capitalin osakkeella on vaumlhaumln vaihtuvuutta eikauml sitauml koske poumlrssin tiedonantovelvollisuudet Huhtanen Capitalin riskiprofiili eroaa myoumls monista poumlrssissauml toimivista kiinteistoumlsijoitusyhtioumlistauml
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo tilinpaumlaumltoumlshetkellauml oli 408 miljoonaa euroa Yhtioumln nettovarallisuus (NAV) eli kiinteistoumljen kaumlypauml arvo vaumlhennettynauml korollisilla nettoveloilla tilinpaumlaumltoumlshetkellauml 31122017 oli 111 miljoonaa euroa Yhtiouml on sopinut kahden asuntoportfolion hankinnasta joiden arvo ulkopuolisen arvioijan mukaan on 29 miljoonaa euroa Ennustettu NAV-arvo kauppojen jaumllkeen on 269 miljoonaa euroa Taumlmauml antaa osakekohtaiseksi NAV-arvoksi 79 euroa Vielauml viime vuodelta tuo NAV oli 425 euroa
Arvonmaumlaumlrityksessauml olemme kaumlyttaumlneet ennustettua NAV-lukua joka sisaumlltaumlauml uudet asuntoportfoliohankinnat Mikaumlli osakeannin minimitavoite 25 miljoonaa nettovaroja ei toteudu on mahdollista ettauml asuntoportfolioiden kaupat joudutaan purkamaan mistauml syntyisi yhtioumllle kustannuksia Taumlmauml laskisi myoumls yhtioumln arvoa Osakeantiin osallistuva sijoittaja saisi kuitenkin rahansa takaisin mikaumlli minimitavoite annista ei taumlyty
Sijoittajan on ymmaumlrrettaumlvauml ettauml altistuu markkinahintojen heilahduksille ja niistauml johtuviin arvostustason muutoksille Asuntojen hinnat voivat vaihdella jotka eivaumlt vaikuta vuokratuottoon mutta vaikuttavat kun salkun arvosta tehdaumlaumln arvioita
Huhtanen Capital arvonmaumlaumlritysArvonmaumlaumlritysYhtioumln osakkeen arvonmaumlaumlrityksemme muodostuu osatekijoumlistauml jotka otetaan huomioon laskettaessa NAV-alennusta
Sijoituskiinteistoumljen nettotuotto- oli 43 Toteutunut prosentti on pienempi kuin mitauml yhtiouml tavoittelee (65) Osakkeen kokonaistuotto perustuu osakkeen arvonnousulle sekauml yhtioumln maksamalle osingolle Vuodelta 2016 yhtiouml maksoi osinkoa 0172 euroa osakkeelta (osakentioikaistu luku) Osinkoa ei maksettu vuodelta 2017 Ennusteemme mukaan osinkoa ei myoumlskaumlaumln jaeta tilikaudelta 2018 eikauml 2019 Naumlin ollen osakkeen kokonaistuotto on pelkaumln osakkeen arvonnousun varassa Taumlmauml puoltaa hieman suurempaa alennusta NAV-arvoon
Yhtiouml tavoittelee huomattavaa kasvua ja on riskiprofiililtaan korkean riskin yhtiouml Velkaisuusaste eli LTV (Loan to value) oli 74 ja se voi naumlkemyksemme mukaan nousta jopa 80iin Taumlmauml on huomattavan korkea velkaisuusaste verrattuna esimerkiksi poumlrssinoteerattuun Investors Housen LTV- joka on ollut laumlhellauml 50a Korkea LTV- ja korkea riski puoltavat matalampaa arvostusta
Yhtioumln aikaisemmat osakeannit on hinnoiteltu keskimaumlaumlrin -45 alle NAVin Nykyisessauml osakeannissa alennus suhteessa ennustettuun kauppojen jaumllkeiseen NAV-arvoon on -42 Viimeisin kauppa joka osakkeella on tehty Privanetin palvelussa on tehty hintaan 30 euroa joka on -29 alle tilinpaumlaumltoumlshetken 21122017 NAVin jolloin tietoja uusista asunto-ostoista ei ollut
Laskennallinen NAV-alennus muodostuu edellauml mainittujen komponenttien yhteisvaikutuksesta sekauml likviditeettipreemiosta Laskennallinen alennus on osatekijoumliden painotettu keskiarvo jossa viimeisin kauppa saa suurimman painoarvon sillauml se edustaa parhaiten sijoittajien naumlkemystauml osakkeen arvosta
Repo Median hinta-arvio osakkeen pre-money hinnaksi ennen antia on 54 euroaosake Taumlmauml antaa yhtioumln ulkonaolevalle osakekannalle kokonaisarvoksi 141 miljoonaa euroa Taumlmauml edellyttaumlauml ettauml suunnitellut kaupat toteutuvat ja uusien hankintojen arvonnousu realisoituu sekauml osakeanti toteutuu taumlysimaumlaumlraumlisesti Mikaumlli osakeanti toteutuu 46 euron osakekohtaisella merkintaumlhinnalla ja yhtiouml saa 5 miljoonaa euroa kasvaa osakkeiden maumlaumlrauml Naumlin verrannollinen osakeannin jaumllkeinen hinta eli ns post-money vertailuhinta taumllle 54 euroaosake on 48 euroa
NAV-alennus Painoarvo
Aikaisemmat osakeannit -45 10
Nykyinen osakeanti -42 10
Viimeisin kauppa -29 60
Likviditeettipreemio -30 20
Laskennallinen alennus -32
Osakekohtainen NAV 79
NAV-alennus -32
Repo Median arvio (hintaosake pre-money) 54
Koko osakekannan arvo 14 027 384
Repo Median pisteet = 7 (asteikko 1-10)Kommentti TiimistaumlSuurimmalla omistajalla Juha-Matti Huhtasella on kokemusta niin asuntosijoittamisesta kuin rahoituksesta Haumln on 35-vuotias joten alan konkariksi haumln on vielauml nuori tekijauml Johtoryhmaumlssauml ovat haumlnen lisaumlkseen viime vuonna taloon tullut kiinteistoumlalan konkari Pekka Huttunen sekauml talousjohtaja Christer Schoultz Hallituksessa on vuoden sisaumlllauml ollut paljon vaihdoksia Nykyinen hallitus edustaa hyvin omistajia Tiimin kokonaisarvosana on 8
Kommentti OmistajatJuha-Matti Huhtanen on yhtioumln perustaja ja suurin omistaja mutta haumlnen omistustansa on liudentanut kolme aikaisempaa osakeantia Juha-Matti omistaa suoraan ja vaumllillisesti yhtioumlidensauml kautta 209 prosenttia yhtioumln osakkeista Taumlmauml on 399 prosenttia osakkeiden tuottamasta aumlaumlnivallasta sillauml yhtioumln hallussa on 433 prosenttia osakkeista ja yhtioumln hallussa olevilla osakkeilla ei ole aumlaumlnivaltaa Muita suuromistajia ovat Hannu Taskinen ja Petri Yrjouml-Koskinen yhtioumlineen Omistajakunnassa on asunto-osaamista mutta syvaumltaskuiset instituutiot vielauml puuttuvat Huhtanen Capitalilla on edellisten osakeantien jaumllkeen ja Privanetin noteerauksen tuomana yhteensauml 134 omistajaa Omistajien kokonaispistemaumlaumlrauml on 8
Kommentti KasvuodotusHuhtanen Capitalin kasvuodotus on kiinteistoumlyhtioumlksi korkea koska yhtioumln johto on sellaisen tavoitteen itselleen asettanut Laajentumishaluja on asuntosijoittamisesta laajemmin kiinteistoumlbisnekseen ja sen palveluihin Kuitenkin laajentumisen edellytyksenauml on paumlaumloman saanti joka voi hidastaa kasvua Kasvuodotuksen kokonaispistemaumlaumlrauml on 7
Kommentti SkaalattavuusHuhtanen Capital voi kasvattaa asunto- ja kiinteistoumlkantaansa jos uuden paumlaumloman saanti onnistuu tai tuloksen kautta Jaumllkimmaumlinen tie on hitaampi Vaumllitys- ja kiinteistoumlpalvelujen skaalaaminen laajemmin on helpompaa Huhtanen Capital hyoumltyy kiinteistoumlsalkkunsa kasvusta koska kiinteaumlt kustannukset eivaumlt nouse Nykyinen henkiloumlkunta ja ulkoistusmallit pystyvaumlt hoitamaan isommankin portfolion Skaalautuvuuden kokonaispistemaumlaumlrauml on 7
Kommentti KilpailuetuAmmattimaisten asuntosijoitusyhtioumliden maumlaumlrauml on kasvanut mikauml on lisaumlnnyt alan kilpailua Kuitenkin vuokralaisten kannalta markkina on edelleen hyvin pirstaloitunut ja paikkakuntakohtaista Kilpailuetuna voidaan pitaumlauml suuren kokoluokan kertaostoja alhaisempaan hintaan jotka ovat esimerkiksi suurempia kuin mitauml Investors House on tehnyt Yhtiouml yrittaumlauml palvelukonseptillaan saamaan etuja asiakkailleen sekauml pyrkii tehostamaan hallintoaan Huhtanen Capital kohtaa kilpailua mutta yhtioumln kokoluokassa on rajallisesti toimijoita ja yhtiouml on ollut valinnoissaan innovatiivinen Kilpailuedun kokonaispistemaumlaumlrauml on 6
8
TIIMI
8
OMISTAJAT
7
K ASVUOD OTUS
7
SK AALATTAVUUS
6
K ILPAILUETU
Repo Median pisteet maumlaumlritelmaumlRepo Median pisteetRepo Median pisteiden tarkoitus on antaa strukturoitu kuva yhtioumln laadusta (toimintariskeistauml) sekauml sen mahdollisuuksista saavuttaa pitkaumlaikaista kasvua ja tuottoaRepo Median pisteet jakaantuvat viiteen kategoriaan Kategoriat ovat Tiimi Omistajuus Kasvuodotus Skaalautuvuus ja Kilpailuetu Kategoriat pisteytetaumlaumln yhdestauml kymmeneen Kategoriat arvioidaan eri kvalitatiivisilla ja kvantitatiivisilla muuttujilla jotka saavat painotetun arvon niiden taumlrkeyden mukaan Jokaisen kategorian keskiarvopisteet ovat perustana kokonaispisteytykselle
TiimiArvio tiimin toimivuudesta kaumlsittelee johdon avainhenkiloumliden sekauml yhtioumln hallituksen kykyauml johtaa yhtioumltauml haluttuun tulokseen Hyvauml johto voi saada keskivertoisen liikeidean tuottavaksi toiminnaksi kun taas huono johto voi viedauml yhtioumln hyvaumlllaumlkin liikeidealla kriisiin Tiimin arvioinnissa kaumlsitellaumlaumln mm seuraavia muuttujia avainhenkiloumliden alakohtaista kokemusta toimitusjohtajan alakohtaista ja johtamiskokemusta kommunikaatiokykyauml sekauml aikaisempaa kokemusta vastaavista tehtaumlvistauml
OmistajuusArvio omistajuudesta kaumlsittelee omistajien pitkaumljaumlnteistauml arvon luontia Omistajasitoutuneisuus ja osaaminen ovat keskioumlssauml yhtioumln pysyvyyden ja yhtioumln hallituksen toimintaedellytyksille Yhtioumlt joilla on hajaantunut omistajarakenne ovat menestyneet huonommin kuin yhtioumlt joilla on selkeauml omistajatahto Omistajuudessa arvioidaan muuttujia kuten rakenne sitoutuneisuus institutionaaliset omistajat vallan vaumlaumlrinkaumlyttouml maine ja taloudellinen kestaumlvyys
KasvuodotusArvio kasvuodotuksista kaumlsittelee markkinan kypsyyttauml sekauml yhtioumln asemaa verrattuna kilpailijaan Vaumlhaumlinen kilpailutilanne voi antaa yhtioumllle huomattavia etuja Liiketoimintamalli yhtioumln jatkuvuuden naumlkoumlkulmasta arvioidaan myoumls taumlssauml Kasvuodotuksessa arvioidaan seuraavia muuttujia markkinan kehittyneisyys kilpailutilanne markkinassa tulokynnys markkinoille markkinapositiointi ja liiketoimintamalli
SkaalattavuusArvio skaalattavuudesta kaumlsittelee tuotteiden ja palveluiden mahdollisuuksia kasvaa markkinoilla sekauml luoda jatkuvia asiakassuhteita Skaalautuvuudessa arvioidaan seuraavia muuttujia tuotteistus hinnoittelu tuotantoedellytykset myyntikanavat markkinointivalmiudet ja osaaminen sekauml kulurakenne suhteessa myyntiin
KilpailuetuArviossa kilpailuedusta kaumlsitellaumlaumln yhtioumln patentteja aineettomia oikeuksia sekauml aineetonta paumlaumlomaa Pyritaumlaumln arvioimaan markkinoiden lainalaisuuksiajotka voivat vaikuttaa kilpailuetuun
Taumlrkeaumlauml tietoa ja vastuuvapauslausekeRepo Media Oy (Repo Media) on erikoistunut yhtioumlanalyyseihin ja etenkin listaamattomiin suomalaisyhtioumlihin Repo Media tuottaa analyysien lisaumlksi tapahtumia ja keraumlauml tietokantaa varten informaatiota analysoitavasta yhtioumlstauml Pyrimme tuottamaan tietoa sijoittajille selkeaumlsti ja helposti ymmaumlrrettaumlvaumlsti Repo Media on riippumaton
Taumlmauml analyysi on luotu informaatiotarkoituksessa ja tiedot taumlhaumln on hankittu useista eri julkisista laumlhteistauml joita Repo Media pitaumlauml luotettavana Repo Media ei takaa esitettyjen tietojen virheettoumlmyyttauml Kannanotot arviot ja ennusteet ovat Repo Median subjektiivisia naumlkemyksiauml jotka sisaumlltaumlvaumlt epaumlvarmuustekijoumlitauml Repo Media ei voi taata ettauml esitetyt ennusteet taumlyttyvaumlt Repo Media kannustaa sijoittajia kaumlyttaumlmaumlaumln myoumls muita laumlhteitauml omille sijoituspaumlaumltoumlksille
Tieto analyyseissauml ja dokumenteissa on paumlivaumltty Tieto vanhentuu tai saattaa muuttua nopeasti Repo Media ei sitoudu paumlivittaumlmaumlaumln raportteja analyysejauml tai dokumentteja eikauml sitoudu laumlhettaumlmaumlaumln kaumlyttaumljille paumlivitettyauml tietoa
Repo Median tuottamia analyysejauml ja dokumentteja ei saa kopioida muokata kaumlyttaumlauml osina tai jakaa kolmannelle osapuolelle ilman Repo Median kirjallista suostumusta Repo Median analyyseja ja dokumentteja ei saa jakaa henkiloumlille tai juridisille tahoille jotka ovat kansalaisia sellaisessa valtiossa missauml taumlmaumln tiedon jakaminen on laitonta tai missauml loumlytyy maumlaumlraumlyksiauml jotka estaumlvaumlt tiedon levittaumlmisen
Repo Median tuottamat analyysit ovat case-pohjaisia eivaumltkauml ne toistu tasaisesti ajallisesti Analyysit eroavat toisistaan tiedon saatavuuden takiaRepo Media eikauml sen tyoumlntekijaumlt vastaa tehtyjen sijoituspaumlaumltoumlsten taloudellisesta tuloksesta tai muista vahingoista (vaumllittoumlmaumlt ja vaumllilliset vahingot) joita tietojen kaumlytoumlstauml voi aiheutua Asiakas ja tiedon kaumlyttaumljauml vastaavat sijoituspaumlaumltoumlstensauml tekemisestauml ja niiden taloudellisesta tuloksesta
Copyright Repo Media Oy
Muistiinpanot
Repo Media Oywwwrepomediafi
Analyytikko Joni Nousiainenpuh 045-155 88 85
Huhtanen Capital kasvaa vuokra-asuntosijoittajanaVuokra-asuntoihin sijoittava yhtioumlHuhtanen Capital on vuokra-asuntoihin keskittyvauml kiinteistoumlsijoitusyhtiouml Toiminta on laumlpinaumlkyvaumlaumleikauml yhtioumlllauml ole erillistauml hallinnointiyhtioumltauml tai hallinnointipalkkiota Sijoittajan on mahdollistasaada pienellaumlkin panoksella yhtaumllaumliset oikeudet kiinteistoumlsijoituksista saataviin tuottoihin
Kilpailuetuna suuret kertaostotNaumlkemyksemme mukaan yhtioumln kilpailuetu perustuu ketteryyteen ja tukkuostoista saataviin alennuksiin Sama kilpailuetu on tosin muillakin isoilla ostajilla joten kilpailuetu ei ole luonteeltaan pysyvauml Strategiana on investoida kokonaisiin kerrostaloihin ja kohtuuhintaisiinasuntoihin (n 1300 eurom2) Tavoitteena on saada kohteista yli 65 nettovuokratuotto muttatoteuma on vielauml jaumlaumlnyt tavoitteesta
Arvostus nojaa tulevaan kasvuunHuhtanen Capital on sijoitusyhtiouml jonka arvo muodostuu sen velattomasta omaisuudesta (NAV) sekauml tulevaisuuden tuotoista Osakekohtainen NAV nousee 79 euroon mikaumlli julkaistut kaupat toteutuvat sellaisenaan Kokemuksemme mukaan alan yhtioumliden arvostuksissa on tyypillisesti alennusta suhteessa NAViin Operatiivinen tulos on ollut kasvun takia miinusmerkkinen mutta tulosta on syntynyt hyvien asuntokauppojen ja arvonkorotusten myoumltauml Ennusteissamme yhtioumln niin operatiivinen kuin kiinteistoumljen arvonnousun tuoma tulos kasvaa Mielestaumlmme on perusteltua uskoa ettauml 46 euron merkintaumlhinnalla saa edullisesti osan kasvavaa asuntoportfoliota
Yrityksen tiedotToimiala kiinteistoumlsijoittaminenRahoitushaarukka 3 000 000 ndash 5 000 000 euroJaettava omistusosuus 1301-2169Osakkeen hinta 46 EUROsakkeiden nykyinen lukumaumlaumlrauml 4 611 049 (yhtioumln hallussa 1 996 000 osaketta)Osakekanta taumlyden diluution jaumllkeen 6 306 049Osakesarja vain yksi osakesarjaOptiot 80 000 + 615 000 (merkintaumlaika 2018 ndash 2023)Osakeannin arvostus 12 029 225 euro (ulkona olevilla osakkeilla)Lunastuslauseke EiRahojen kaumlyttoumltarkoitus vuokra-asuntoportfolion kasvattaminenHenkiloumlstoumln lkm 7
Arvostus (ennen rahoitusta)Osakeannin arvostus 120 M euroMerkintaumlhinta osake 46 euro
Repo Media pisteet (1-10) Yrityksen kokonaisarvosana = 7
8
TIIMI
8
OMISTAJAT
7
K ASVUOD OTUS
7
SK AALATTAVUUS
6
K ILPAILUETU
Huhtanen Capital ndash vuokra-asuntoja velkavivullaVuokra-asuntoihin keskittyvauml kiinteistoumlsijoittajaHuhtanen Capital on vuonna 2013 perustettu vuokra-asuntosijoituksiin keskittyvaumlkiinteistoumlsijoitusyhtiouml Yhtiouml sijoittaa mielellaumlaumln suuriin yksittaumlisiin kohteisiin ja pyrkii ostamaankokonaisia kerrostaloja joko kokonaan tai osana muiden sijoittajien muodostamaa syndikaattiaYhtiouml voi myoumls myydauml oston yhteydessauml yksittaumlisiauml asuntoja muille sijoittajille
Kohteet valitaan vuokratuoton ja vakaan kassavirran perusteella Yhtiouml on kertonut tavoittelevansa yli 65 nettovuokratuottoa sekauml tavoittelee naumlkemyksemme mukaan myoumls aumlaumlnivaltaa ostamistaan kohteista Kohteiden sijainti on paumlaumlsaumlaumlntoumlisesti kaupunki- ja kuntakeskuksien palveluiden vaumllittoumlmaumlssauml laumlheisyydessauml Yhtiouml panostaa myoumls asuntosijoitusten hallinnointia tehostaviin digitaalisiin palveluihin
Yhtioumln itse jaumlrjestaumlmaumln osakeannin yhteydessauml syksyllauml 2017 yhtiouml sai 80 uutta osakkeenomistajaa Saman aikaisesti yhtiouml luopui hallinnointiliiketoiminnastaan ja keskittyy nyt pelkaumlstaumlaumln kiinteistoumlsijoituksiin sekauml vuokra-asumispalveluihin
Etuina vahva kassavirta skaalautuvuus ja kustannustehokkuusYhtiouml toimii kevyellauml hallintorakenteella Tyoumlntekijoumlitauml on 7 jotka hoitavat asuntosijoitusten hallinnoinnin sekauml vuokra-asukkaan palvelut Huhtanen Capitalilla ei ole erillistauml hallinnointiyhtioumltauml eikauml hallinnointipalkkiota vaan kaikki osakkaat paumlaumlsevaumlt yhtaumllailla hyoumltymaumlaumln yhtioumln tuottamista voitoista
Strategiana kasvu ja kiinteistoumljen maumlaumlraumln kasvattaminenYhtioumln strategian paumlaumlpaino on kuluvana vuonna sijoituskiinteistoumljen maumlaumlraumln kasvattaminen yhtioumln kehittaumlminen sekauml uusien rahoituskanavien avaaminen Pidempiaikaisena strategiana on keskittyauml salkun tuottavuuden parantamiseen kasvuun yhtioumln kehittaumlmiseen ja asuntojen oikea-aikaiseen myyntiin Kasvu on tarkoitus toteuttaa kaumlyttaumlmaumlllauml rohkeasti vieraan paumlaumloman vipua loan-to-value eli LTV ollessa 75-80
JohtoavainhenkiloumltJuha-Matti Huhtanen ToimitusjohtajaPekka Huttunen Investointi- ja myyntijohtajaChrister Schoultz Talous- ja rahoitusjohtaja
HallitusPekka Huttunen hallituksen puheenjohtajaPetri Yrjouml-Koskinen varsinainen jaumlsenKhuong Le varsinainen jaumlsenKai Savasti varsinainen jaumlsen
OmistajatJuha-Matti Huhtanen 340Lakewood Oy 92Ambrosios Capital Oy 61Petri Neuvonen 40Harri Romppanen 37Teemu Karjalainen 33Matti Haapala 26Timo-Matti Helle 21Tero Junttila 19Hannu Taskinen 19
Yhtioumln hallussa olevat osakkeet 433Naumlmauml osakkeet on eliminoitu omistajat-listassa
Huhtanen Capital liiketoimintamalliAsuntoja kaupunkien palveluiden laumlheisyydestaumlHuhtanen Capital on kiinteistoumlsijoitusyhtiouml joka ostaa myy ja vuokraa asuntoja sekauml tarjoaa vuokra-asumisen palveluita Yhtiouml pyrkii lisaumlksi kehittaumlmaumlaumln asuntosalkkunsa laatua perusparannuksilla ja tehostamalla niiden hallintoa Yhtiouml kehittaumlauml asuntosalkkuaan myymaumlllauml kohteita joiden velkaisuusaste ja arvonnousupotentiaali huomioiden ovat saavuttaneet lakipisteensauml eikauml arvonnousua ole enaumlauml naumlkyvissauml
Tuotto tehdaumlaumln jo ostettaessaLiiketoimintamallina on hankkia asuntoja paumlaumlsaumlaumlntoumlisesti kaupunki- ja kuntakeskusten palveluiden vaumllittoumlmaumlstauml laumlheisyydestauml Kohteet valitaan vuokratuoton ja vakaan kassavirran perusteella Yhtiouml tavoittelee yli 65 nettovuokratuottoa sekauml naumlkemyksemme mukaan aumlaumlnivaltaa ostamistaan kohteista Liiketoiminnan tuotot koostuvat asuntojen vuokratuloista sekauml asuntojen myynnistauml saatavista voitoista Yhtioumln tavoitteena on hankkia kohteet mahdollisimman edulliseen hintaan ja tarvittaessa saneerata kohteet arvonnousun edistaumlmiseksi Ostoissa yhtiouml pyrkii hyoumldyntaumlmaumlaumln mittakaavaetuja mikauml tarkoittaa tarpeeksi isojen kertaostojen tekemistauml ja riittaumlvaumln suuria hankekokoja Yhtiouml pyrkii hyoumldyntaumlmaumlaumln tulevaisuudessa entistauml enemmaumln samaa mittakaavaetua myoumls vuokrauksessa siten ettauml omistettaviin kohteisiin pyritaumlaumln neuvottelemaan yksi operaattori tai vuokralainen Naumlkemyksemme mukaan asuntojen myynti ja vuokraus perustuu niiden kohtuuhintaisuuteen ja nopeaan myynti- tai vuokrausprosessiin
Painopistettauml suurempiin kohteisiin ja uudiskohteisiinYhtiouml on panostanut entistauml enemmaumln kiinteistoumlkohteiden laatuun ja uudiskohteiden painotus on kasvanut Yhtioumln hankekokojen kasvattamisella sekauml keskittymisellauml kohteisiin joiden takaisinmaksuaika on 5-20 vuotta on tarkoitus nostaa asuntosalkun laatua Yhtioumln kohdeinvestoinnit tulevat keskittymaumlaumln kasvukeskusten vaumllittoumlmaumlaumln laumlheisyyteen sekauml alueille joilla ei ole muuttotappioita tiedossa Vuoden 2017 merkittaumlvimpiauml ostokohteita olivat Tampereen Niemenrannassa sijaitseva asuinkerrostalo ja Haumlmeenlinnassa sijaitseva rivitaloyhtiouml Loppuvuodesta 2017 Huhtanen Capital osti Lahden Hennalan kasarmialueelta kolme rakennusta joihin kunnostetaan asuntoja ja liikehuoneistoja Kahden kohteen peruskorjaukset aloitettiin Malmilla ja Riihimaumlellauml
Modulaariset ratkaisut tarjoavat uusia mahdollisuuksiaModulaariset siirrettaumlvaumlt asuinratkaisut voivat olla yksittaumlisiauml siirrettaumlviauml asuntoja tai laajempia tietylle alueelle sijoitettujen asuntojen ryhmittymiauml Ratkaisut voivat olla esimerkiksi siirrettaumlviauml loma-asuntoja tai tonteille tuotavia lisaumlasuinrakennuksia kuten asuntokontteja Modulaariset rakennelmat on tarkoitus vuokrata leasing-sopimuksin
Huhtanen Capital
Vuokratulot Myyntivoitot
Bruttotuotto
Arvonnousu
Asunnot pienemmissauml kasvukeskuksissa
Yhtiouml voimakkaassa kasvuvaiheessa
Skaalautuva kulurakenne
Hankekehitys tuo lisaumltuottoja
Kasvua korkealla velkariskillauml -gt LTV 75-80
Huhtanen Capital liiketoiminta ja asuntosalkkuLiiketoiminta perustuu vuokratuottoihin ja asuinkiinteistoumljen arvonnousuihinTuotot koostuvat paumlaumlosin vuokratuloista jotka olivat 24 Meuro paumlaumlttyneellauml tilikaudella 2017 sekaumlsijoituskiinteistoumljen arvonnoususta (+15 Meuro) Lisaumlksi asuntojen myyntivoittoja oli 06 Meuro jaliiketoiminnan muita tuottoja 04 Meuro Yhtiouml hyoumldyntaumlauml uutta kirjanpitolakia ja kirjaa sijoituskiinteistoumltFASn mukaan kaumlypaumlaumln arvoon jonka johdosta arvonnousun voi kirjata tulokseen Arvonnousustakirjataan verovelkaa jota ei kuitenkaan tarvitse suoraan maksaa vaan vero tulee maksuun tehdyntuloksen mukaan
Yhtiouml omistaa yhteensauml noin 450 asuinhuoneistoa ja kaksi liikehuoneistoa Kohteiden yhteispinta-ala on noin 32 000 m2 Yhtioumln omistamat asuinhuoneistot sijaitsevat eri puolilla Suomea 32 eri asunto- ja kiinteistoumlosakeyhtioumlssauml Kahdessa liikehuoneistossa on kaumlynnissauml korjaushanke jonka valmistuttua kaumlytettaumlvissauml olevat liiketilat ovat noin 2 000 m2
Yhtioumln sijoituskohteista 47 prosenttia on uudiskohteita tai talotekniikaltaan ajanmukaisia saneerattuja kohteita Valmistumisvuoden tai saneerausvuoden mukaan 47 prosenttia on uusia asuinrakennuksia eli 2000-luvulla valmistuneita ja 53 prosenttia taumltauml vanhempia Asuntokannan kauppa-arvoihin perustuva keskinelioumlhinta on noin 1 300 euroa
Yhtioumln sijoituspaumlaumltoumlkset perustuvat investointilaskelmiin joissa otetaan huomioon muun muassa alueen vaumlestoumlkehitys sekauml taloudellisen kehityksen ennusteet ja odotukset Tavoitteena on ettauml projektikohtainen vuokratuotto ylittaumlauml keskimaumlaumlrin 65 prosenttia (nettotuotto 2017 oli 43) ja ettauml kohteisiin on saatavissa pankkirahoitusta kilpailukykyisin ehdoin tai muuta lainarahoitusta
Asuntojen vuokraus Huhtakodit-nimellaumlHuhtakodit on Huhtanen Capitalin aputoiminimi jolla yhtiouml vuokraa asuntoja ja palvelee vuokralaisia Yhtiouml vuokraa asuntojaan Vuokraovifi-palvelun kautta sekauml suoraan oman wwwhuhtakoditfin kautta Yhtiouml markkinoi vuokra-asuntojaan myoumls sosiaalisessa mediassa ja voi lisaumlksi kaumlyttaumlauml markkinoinnissa muuta mediaa
2000-luvulla
va lmistuneet tai saneeratut
rakennukset 47
ennen 2000-lukua va lmistuneet
rakennukset 53
Asuntojen ikaumljaumlkauma
Asunnot 996
Toimitilat
04
Kiinteistoumltyypeittaumlin
Huhtanen Capital omistuksetAsuntojen sijainti painottuu Keski- ja Etelauml-Suomeen sekauml pieniin kaupunkeihinYhtioumln asuntokannasta 72 prosenttia sijaitsee maan muuttovetovoimaisimmilla alueilla maan keskiarvon ollessa 42 prosenttia Eniten asuntoja on taumlllauml hetkellauml Nastolassa missauml sijaitsee 114 vuokra-huoneistoa
Vuokra-asukkaiden vaihtuvuus vuonna 2017 oli 278 (mediaani)
Alla Huhtanen Capitalin tytaumlryhtioumlt joista se omistaa yli 50
Nimi Omistusosuus
Ka-Ha Rakennus Oy 100
HC Kiinteistoumlvarainhoito Oy 100
Hyperion Capital Oy 100
As Oy Petaumljaumlveden Petaumljaumltupa 100
As Oy Hangon Esplanaadi 100-102 7064
As Oy Lieksan Pankakoskentie 13 100
Kiinteistouml Oy Riihimaumlen Kippari 100
As Oy Akaan Ketoneilikka 7531
As Oy Riihimaumlen Monaco 100
As Oy Haapamaumlen Keuruun Pankkilinna 100
As Oy Saarijaumlrven Rajatie 5 8974
As Oy Jaumlrvenpaumlaumln Kartanonpolku 31 7313
As Oy Vantaan Marsinkuja 5 7720
As Oy Jyvaumlskylaumln Kotipesauml 6008
As Oy Tampereen Niemenrannan Melba 100
As Oy Karkkilan Riviera 100
As Oy Saarijaumlrven Helmenloumlytaumljauml 100
As Oy Saarijaumlrven Karpalotie 5 100
As Oy Haumlmeenlinnan Rantatie 14 100
Asunto Oy Nastolan Niinitie 50 100
Asunto Oy Nastolan Niinitie 52 100
Asunto Oy Nastolan Niinitie 54 100
Asunto Oy Nastolan Niinitie 56 100
As Oy Jyvaumlskylaumln Saarni 8330
As Oy Jyvaumlskylaumln Vaahtera 7778
Kuvassa taumlmaumlnhetkisen asuntokannan sijainnit kartalla
Merkittaumlvaumlt uudet hankinnat ja rahoitusHuhtanen Capital on huhtikuussa 2018 sopinut kahden asuntoportfolion hankkimisesta Asuntoportfolioiden hankinnan toteutuessa asuinhuoneistojen kokonaismaumlaumlrauml kasvaisi 800 asuinhuoneistoon ja omistettujen kohteiden yhteispinta-ala nousee noin 51 000 m2iin
1) Yhtiouml on sopinut kaupan Haumlmeenlinnassa ja Riihimaumlellauml sijaitsevien yhteensauml 55 huoneiston sekauml myoumlhemmin perustettavan asunto-osakeyhtioumln kaikkien kolmen huoneiston ostamisesta Y-K Oy Finlandilta ja sen laumlhipiiriltauml Osana kauppahintaa yhtiouml luovuttaa myyjille 200 000 yhtioumln hallussa ollutta omaa osaketta vastaten 08 miljoonaa euroa Yhtiouml on maksanut kauppahinnasta yhteensauml 200 000 euroa allekirjoitushetkellauml Loppuosa kauppahinnasta on maksettava kokonaisuudessaan viimeistaumlaumln 182018 ja kauppahinta kerryttaumlauml 117 prosentin vuosikorkoa maksuhetkeen saakka Samanaikaisesti myyjaumltaho Petri Yrjouml-Koskinen nousi Huhtanen Capitalin hallitukseen
2) Yhtiouml on sopinut eri puolilla Suomea sijaitsevien yhteensauml 316 huoneiston ostamisesta Kauppa on sovittu toteutettavan viimeistaumlaumln 272018 Yhtiouml on maksanut allekirjoituksen hetkellauml kauppahinnan ensimmaumlisenauml eraumlnauml 15 miljoonaa euroa
Asuntoportfolioiden hankinnan kauppahintatilastoihin perustuva arvo on yhteensauml noin 289 miljoonaa euroa Arvion on tehnyt ulkopuolinen arvioija Kauppahinta on noin 20 miljoonaa euroa Tarkoituksena on rahoittaa asuntoportfolioiden hankinta osakeannista keraumlttaumlvillauml varoilla yhtioumln muusta omaisuudesta tehtaumlvillauml myynneillauml sekauml noin 75-prosenttisesti pankkivelalla Yhtiouml on neuvotellut uudesta noin 15 miljoonan euron rahoitussopimuksesta jolla on tarkoitus rahoittaa osaltaan asuntoportfolioiden hankinta
Pankkilainasopimuksen ehdot ovat osin riippuvaisia osakeannilla keraumlttaumlvien varojen maumlaumlraumlstauml ja sopimus solmitaan kun annin tulos on selvillauml Jos osakeannilla ei keraumltauml vaumlhintaumlaumln 25 miljoonaa euroa nettovaroja jatai yhtiouml ei sovi vaumlhintaumlaumln 15 miljoonan euron rahoitussopimuksesta osakeantia ei sen ehtojen mukaisesti toteuteta jolloin yhtioumln tarkoituksena on rahoittaa asuntoportfolioiden hankinta kokonaisuudessaan vaumlliaikaisella siltarahoituksella ja nykyisten kohteiden myynnillauml tai purkaa kaupat kauppakirjoissa mainituin ehdoin ja sopimussanktioin Osakeantia ei toteuteta eikauml osakeannissa merkittyjauml osakkeita myoumlskaumlaumln luovuteta sijoittajille ennen kuin yhtioumlllauml on pankkia sitova lainalupaus annin paumlaumltyttyauml Asuntoportfolioiden hankinta lisaumlisi yhtioumln arvion mukaan liikevaihtoa noin 29 miljoonalla eurolla olettaen ettauml huoneistojen bruttovuokrat saumlilyisivaumlt vuoden 2017 tasolla Yhtioumln liikevaihto vuonna 2017 oli noin 24 miljoonaa euroa Huoneistoihin liittyviauml kuluja yhtiouml on arvioinut syntyvaumln noin 14 miljoonaa euroa Kohteiden arviokirjojen perusteella yhtiouml on arvioinut ettauml hankittavien kohteiden kaumlyvaumln arvon muutos olisi noin 80 miljoonaan euroa Naumlkemyksemme mukaan hankinta toisi merkittaumlvaumln tulosparannuksen Vuoden 2017 tulokseen kirjautui sijoituskiinteistoumljen kaumlyvaumln arvon muutosta 15 miljoonaa euroa
Konsernin vuoden 2017 pitkaumlaikainen vieras paumlaumloma oli 195 miljoonaa euroa ja asuntoportfolioiden hankintaan arvioidaan sovittavan noin 15 miljoonan euron velkarahoituksesta Yhtiouml on lisaumlksi sopinut Nordea Pankin kanssa yhteensauml 50 miljoonan euron yritystodistusohjelmasta maksuvalmiusriskin hallitsemiseksi
Huhtanen Capital liiketoimintaympaumlristoumlAsuntojen hinnat korot ja vuokrat vaikuttavat liiketoimintaympaumlristoumloumlnNaumlkemyksemme mukaan Huhtanen Capitalin liiketoimintaan vaikuttavat voimakkaimmin asuntojen vuokra- ja hintakehitys kilpailutilanne sekauml etenkin korkotaso Euroalueen talous kasvaa laaja-alaisesti ja vahvasti mikauml naumlkyy tyoumlttoumlmyysasteen pienentymisenauml Kuluttajien luottamus omaan talouteen on vahvaa mikauml tukee asuntojen hintoja Koko maan asuntojen hintojen nousu on ollut vaatimatonta viime vuosina Kuitenkin paumlaumlkaupunkiseudulla ja muuttovoittokunnissa on ollut vahvempaa kehitystauml
Asuntojen hintapaineita ovat leikanneet vilkas uudisrakentaminen Suomeen on taumlllauml vuosikymmenellauml syntynyt useita asuntorahastoja jotka rakennuttavat asuntoja ja vuokraavat niitauml Asuntomarkkina on edelleen kuitenkin iso ja pirstaleinen joten uskomme ettauml Huhtanen Capitalin kaltaisella toimijalla on sijansa vaikka markkinakilpailu kiristyisi
870
770 750
660
360
0
2
4
6
8
10
Hotellit Toimistot Asunnot Kaikki kiinteistoumlt Liikekiinteistoumlt
Kiinteistoumljen kokonaistuotto 2017 (KTI)
Laumlhteet KTI PTT StatFin Macrobond
Kiinteistoumlmarkkinan kokonaistuotot
Markkinat (kysyntauml ja tarjonta)Markkinat ndash vuokrat jatkaneet nousuaanKasvukeskusten vuokra-asuntojen kasvava tarve on pitaumlnyt kysynnaumln korkealla vaikka tarjonta on kasvanut Tilastokeskuksen mukaan vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat nousivat koko maassa viime vuonna 17 prosenttia ja PTTn ennusteen mukaan taumlnauml vuonna 21 prosenttia Helsingissauml nuo nuosuprosentit ovat 32 ja 26
Vuokra-asuntojen tarjonta kasvanutSuomessa vuokra-asuntojen tarjonta on kasvanut kun markkinoille on tullut runsaasti niin yksityisiauml kuin institutionaalisia asuntosijoittajia Myoumls uudet vain vuokrakaumlyttoumloumln rakennetut asuintalot ovat lisaumlnneet tarjontaa Muuttotappiokunnissa ilmiouml on naumlkynyt kasvaneena vuokra-asuntojen tarjontana mutta isoimmissa kaupungeissa ja niiden ympaumlristoumlssauml ei ole syntynyt ylitarjontaa Vuokra-asuntojen kasvanut tarjonta ei naumly ainakaan alan suurimpien toimijoiden luvuissa Suurimmalla toimijalla eli Kojamolla oli vuokrausaste 968 ja Satolla oli 975 prosenttia joita voi pitaumlauml erittaumlin korkeina
Taulukosta naumlkee miten eri kaupunkien asuntojen ja vuokrien ennustetaan kehittyvaumln Laumlhteet PTT
Huhtanen Capital sijoituscase (naumlkemyksemme)Sijoituscase vuokra-asuntojen tuotto sekauml kasvuhakuisuusHuhtanen Capital on kovassa kasvuvauhdissa Yrittaumljauml Juha-Matti Huhtanen on ollut rakentamassa isompaa vuokra-asuntosalkkua reippaalla velkavivulla Taumlhaumln asti vauhti on ollut lupaavaa Vuokra-asuntojen kysyntauml kasvukeskuksissa luo tilaa taumlmaumlnkaltaiselle ketteraumllle toimijalle Yhtiouml on paumlaumlsaumlaumlntoumlisesti vain asuntomarkkinassa mukana mutta mahdollisuutena on laajentua enemmaumln kiinteistoumlalalle Esimerkiksi kehittaumlmaumlllauml liike- tai toimitilakiinteistoumljauml ostamalla tontteja ja rakennuttamalla Huhtanen Capital on onnistunut hyvillauml asuntokaupoillaan kasvattamaan substanssiaan ja osakekohtaista NAViaanJos korot merkittaumlvaumlsti nousevat syouml taumlmauml yhtioumln tulosta ja heikentaumlauml toimintaedellytyksiauml ja pienentaumlauml kokonaistuottoa Huhtanen Capitalin osakkeen ostaja kantaa riskin osakeannin onnistumisesta sekauml uusien asuntokauppojen toteutumisesta Osakkeen ostaja myoumls altistuu asuntomarkkinan hintaheilahteluille Ulkomaiset ja instituutiosijoittajat ovat osoittaneet kiinnostusta Suomen asuntomarkkinaan Jos Huhtanen Capital kasvaa ja luo selkeaumln asuntoportfolion niin taumllle on tulevaisuudessa helposti loumlydettaumlvissauml ostaja
Vahvuutena ketteryysVahvuutena on ketteryys ja kyky toimia maantieteellisesti hajautettuna suurten kaupunkien ulkopuolella Asuntoportfolio antaa hyvaumln tuoton hajautetulla riskillauml Asiakkaita eli vuokranmaksajia on satoja eikauml yhden vuokralaisen vaikeudet muuta koko portfolion tuottoa Huhtanen on kehittaumlnyt vuokralaisten palvelukonseptia joka pitkaumlllauml aikavaumllillauml parantaa tuottoja Huhtanen Capitalilla on asuntoportfolio joka on hyvin hajautunut ja tuottaa kohtuullisen hyvin
Heikkoutena velkaisuusHeikkoutena on rahoituksellinen liikkumatila Ison velkataakan takia Huhtanen Capital joutuu toimimaan rahoittajien ehdoilla Yhtiouml on kuitenkin hajauttanut rahoitusriskiauml useammalle taholle
Uhkana korkojen nousu ja asuntojen hintojen laskuUhkana on korkojen nousu Jos korot merkittaumlvaumlsti nousevat syouml taumlmauml yhtioumln tulosta ja heikentaumlauml toimintaedellytyksiauml Myoumls asuntojen hintojen yleinen lasku voi syoumldauml asuntoportfolion arvostusta
Arvonmuodostukseen vaikuttaa vahvasti nettotuotto ja asuntokannan hinta-arviotTulevaisuuden arvonmuodostus on riippuvainen yhtioumln nettovarallisuuden eli NAVin kehityksestauml 65n tavoitetuoton saavuttaminen nostaisi yhtioumln arvoa Asuntoportfolioiden hankinta nostaa arvonnousukirjauksen myoumltauml arvoa Asuntokannan hinta-arviot voivat muttaa arvostustasoa huomattavasti
Sijoituksen myynti (exit)Huhtanen Capitalin osake on ollut Privanetin listoilla kaupankaumlynnin kohteena Naumlkemyksemme mukaan yhtiouml saattaa tavoitella poumlrssilistautumista mutta vasta muutaman vuoden paumlaumlstauml kun yhtioumln toiminta on kasvanut ja vakiintunut Vaihtoehtona voisi olla myoumls salkun myynti ulkomaisille sijoittajille
Huhtanen Capital keskeiset asiat
Nettotuotto 43
LTV 74
Panostus kasvuun ei osinkoa odotettavissa
Kahden salkun osto arvo 29 miljoonaa
Oston rahoitus Anti 25-5 M Pankki 15 M myynnit 2 M
Taseen kasvu 2017 (42 M) -gt 2018 (72 M arvio)
Riskit (Repo Median naumlkemys)
Yhtioumln LTV- (74) ollessa korkea ovat lainakustannusten nousu yhdessauml asuntojen hintojen laskun kanssa suurimmat riskit Heikko taloussuhdanne voi toteutuessaan laskea vuokratasoja ja asuntojen hintoja sekauml hidastaa asuntojen myyntiauml Kasvustrategian rahoitukseen liittyvaumlt riskit ovat myoumls merkittaumlvaumlt Mikaumlli oman paumlaumloman rahoituksen tavoite ei onnistu voi yhtioumlllauml olla hankaluuksia saada myoumls pankkirahoitusta kilpailukykyiseen hintaan uusien kohteiden hankintaan Riskinauml on korkeammat rahoituskustannukset ja sanktiot uusien kohteiden hankinnan peruuntumisesta
Arvoa kasvattavat tekijaumlt (Repo Median naumlkemys)
Osakeyhtioumlrakenne jossa ei peritauml erillistauml palkkiota luo arvoa laumlhtoumlkohtaisesti paremmin kuin monet asuntosijoitusrahastot Yhtioumln paumlaumlsy entistauml suurempiin kohteisiin ja niistauml saatavat tukkualennukset luovat arvoa yhtioumllle Lisaumlksi valittu suuntaus kiinteistoumlkehitykseen kasvattaa arvoa paremmin kuin pelkkauml kohteiden omistaminen Lainakustannusten pienentaumlminen onnistuessaan kasvattaa tulosta ja sitauml kautta yhtioumln arvoa
Huhtanen Capital Avainluvut
Laumlhde Repo Media
-1 500
-1 000
-500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Liikevaihto (tEUR) ja operatiivinen tulos (tEUR)
Liikevaihto Operatiivinen tulos ennen veroja
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Liikevaihto 212 624 2 026 2 403 4 436 6 191 6 377
Liikevaihdon kasvu- 0 194 225 19 85 40 3
Kiinteistoumljen kaumlyvaumln arvon muutos 4 889 2 847 8 116
Myyntivoitot 1 087 609 609
Huoneistoihin liittyvaumlt kulut 1 143 759 1 400 2 078 2 078
Henkiloumlstoumlkulut 203 332 500 500 500
Muut kulut 674 1 268 800 800 800
Rahoituskulut 757 1 160 939 939 939
Operatiivinen tulos ennen veroja -720 -1 085 828 1 905 2 091
Kaumlyttoumlkate 1 162 3 149 6 682 3 361 9 879 3 413 3 599
Kaumlyttoumlkate- 548 505 330 140 223 55 56
Liikevoitto (oik) 1 162 3 131 6 658 3 351 9 869 3 403 3 589
Liikevoitto- 548 502 329 139 222 55 56
Huhtanen Capital Tunnusluvut (12)
Taloudellinen tilanneYhtioumln operatiivinen liiketoiminta ennen veroja on ollut tappiollista ilman arvonmuutoksia ja myyntivoittoja mutta kaumlaumlntyisi voitolliseksi taumlnauml vuonna Yhtiouml on ottamassa suurta kasvuharppausta jossa sijoituskiinteistoumljen arvo nousisi noin 40 miljoonasta 70 miljoonaan euroon Sijoittajan on syytauml huomioida ettauml suurin osa yhtioumln tuloksesta on muodostunut kiinteistoumljen arvonnoususta joka on parantanut huomattavasti yhtioumln omaa paumlaumlomaa Kasvu on tapahtunut paumlaumlosin velkarahalla ja korkealla velkaisuusasteella Liiketoiminta on kohtalaisen vakaata ja ennustettavaa mutta suurella velkavivulla operoidessa on syytauml ennakoida myoumls kiinteistoumljen mahdollisista arvonlaskusta johtuva vaikutus tulokseen ja taseeseen
Laumlhde Repo Media
000
100
200
300
400
500
600
700
800
900
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
2016 2017 2018e 2019e 2020e
NAV kehitys
NAV NAVosake
-1 500
-1 000
-500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Kiinteistoumljen kaumlypauml arvo ja operatiivinen tulos (tEUR)
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo Operatiivinen tulos ennen veroja
Osakekurssin arvona on kaumlytetty hintatietoa Privanetista osakkeen kauppahintaa osana asuntoportfolion hankintaa sekauml osakeannin antihintaa Laskennallinen markkina-arvo ja tunnusluvut perustuvat osakkeen hintaanVuoden 2018 luvut on laskettu osakeannin jaumllkeen post-money arvoilla
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Osakekurssi 00 00 30 40 46 46 46
Markkina-arvo (tEUR) 0 0 5 880 10 460 17 549 17 549 17 549
EV 0 0 25 994 38 962 61 605 59 642 57 530
NAV 0 0 7 776 11 114 26 922 28 885 30 997
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo 0 0 28 967 40 778 70 978 70 978 70 978
Omavaraisuusaste- 42 30 27 23 30 32 33
LTV- 0 0 82 74 72 69 68
Osakekohtainen tulos (EPS) (oik) - - 239 074 187 051 055
NAVosake 000 000 397 425 706 757 812
Osinkotuotto- 0 0 6 0 0 0 0
ROE 97 53 54 19 32 8 8
PB 00 00 07 10 08 07 07
PS 00 00 29 44 40 28 28
EVLiikevaihto 00 00 128 162 139 96 90
EVKaumlyttoumlkate 00 00 39 116 62 175 160
EVLiikevoitto 00 00 39 116 62 175 160
Huhtanen Capital Tunnusluvut (22)
Taseen tunnusluvutOmavaraisuusaste on parantunut huomattavasti sijoituskiinteistoumljen arvonnoususta johtuen vaikka samalla yhtiouml on lisaumlnnyt vieraan paumlaumloman maumlaumlraumlauml Velat suhteessa omaan paumlaumlomaan ovat laumlhes 3-kertaiset ennen osakeantia Onnistuneen osakeannin seurauksena velkaantumisaste kaumlaumlntyisi laskuun ja laskisi 300 -gt 200iin Vakaa ja ennustettava liiketoiminta sallii suuremman velkavivun kaumlytoumln mutta kova kasvuvaihe tarkoittaa vielauml korkealla velan maumlaumlraumlllauml ja korkealla riskillauml operoimista ainakin vuoteen 2020 saakka
Laumlhde Repo Media
0
5
10
15
20
25
30
35
0
50
100
150
200
250
300
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Omavaraisuus ja nettovelkaantuneisuus
Omavaraisuusaste- Nettovelkaantumisaste-
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
0
2
4
6
8
10
12
14
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Nettovelka ja nettovelka kaumlyttoumlkate
Nettovelka Nettovelkakaumlyttoumlkate
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Omavaraisuusaste- 42 30 27 23 30 32 33
Velkaantumisaste- 106 207 232 297 202 186 171
Nettovelkaantumisaste- 75 197 230 281 198 174 152
Nettovelkakaumlyttoumlkate 06 26 30 85 45 123 111
Taseen loppusumma 2 155 14 058 31 910 44 918 74 309 76 272 80 089
Oma paumlaumloma yhteensauml 903 4 216 8 731 10 149 22 285 24 248 26 360
Korolliset velat 960 8 711 20 236 30 147 45 107 45 107 45 107
Likvidit rahavarat 282 425 122 1 645 1 051 3 014 5 126
Korottomat velat 292 1 130 2 939 4 622 6 917 6 917 8 622
Sijoitettu paumlaumloma 1 863 12 927 28 967 40 296 67 392 69 355 71 467
Huhtanen Capital Riskiprofiili
Kokonaisriski = 3 (1 = matala riski 2 = melko matala riski 3 = neutraali riski 4 = melko korkea riski 5 = korkea riski)
LiikevaihtoMarkkinan syklisyys = 2
Liikevaihdon vaihtelu = 3Tulovirran hajautuminen = 4
Riskiluku = 3
KulurakenneKulurakenteen kiinteys = 2
Investoinnit suhteessa kannattavuuteen = 4
Riskiluku = 3
Paumlaumloman sitoutuminenOperatiivisen kassavirran
vaihtelu = 3Paumlaumloman tarve ja rahoitus = 5
Riskiluku = 4
Repo Median kommentti liikevaihtoriskistaumlHuhtanen Capital on toteuttanut voimakasta kasvustrategiaa Liikevaihto syntyy vuokrista kiinteistoumlkehityksestauml sekauml myoumls kohteiden myynnistauml Huhtanen Capitalille on ensiarvoisen taumlrkeaumlauml loumlytaumlauml kohteisiinsa sopivat vuokralaiset pitaumlauml vuokrausaste korkeana sekauml onnistua hankekehityksessauml Talouden syklit naumlkyvaumlt vuokratasossa hitaammin kuin hankekehityksessauml ja kiinteistoumlkaupassa Muuttotappiokunnissa saattaa vuokralaisen loumlytaumlminen olla vaikeaa siksi Huhtanen Capital onkin pyrkinyt pysymaumlaumln kasvukeskusten laumlheisyydessauml
Repo Median kommentti kulurakenteestaKulurakenne koostuu kiinteistoumljen huollosta vanhempien asuntojen osalta etenkin kunnostuksen ja vaumlhaumliseltauml osin henkiloumlstoumln palkoista Erityisesti sijoittajien katteita syoumlvaumlt jos rahoituksen hinta on korkea Investointeja tarvitaan paljon mikaumlli toimintaa halutaan kasvattaa Kiinteistoumlliiketoiminta vaatii paljon kaumlyttoumlpaumlaumlomaa ja paumlaumloman tarve on suuri Tulorahoitus ei riitauml rahoittamaan kasvua ja investoinnit suhteessa kannattavuuteen ovat suuria
Repo Median kommentti paumlaumlomastaOperatiivisen kassavirran vaihtelut liiketoiminnassa eivaumlt ole merkittaumlviauml mutta tavoiteltaessa nopeaa kasvua voi operatiivinen kassavirta vaihdella ja olla negatiivinen Paumlaumloman ja rahoituksen tarve on merkittaumlvauml mikaumlli tavoitteena on kasvattaa kiinteistoumlportfoliota
ArvonmaumlaumlritysmenetelmaumlArvonmaumlaumlritysYhtioumln sijoituskiinteistoumlt on arvostettu huoneistoittain sekauml asunto-osakeyhtioumlittaumlin kaumlypaumlaumln arvoon kauppa-arvo menetelmaumlllauml tai vastaavasti tuotto-arvomenetelmaumlllauml jos kauppa-arvo menetelmauml ei ole kaumlytettaumlvissauml Yhtioumlllauml oli vain kaksi kohdetta jotka arvostettiin tuottoarvomenetelmaumlllauml Sijoituskiinteistoumljen arvo kuvaa vertailukauppoja joita kultakin alueelta asunnoista on saatu kohtuullisella markkinointiajalla Arvioinnin suoritti tilinpaumlaumltoumlstauml varten ulkopuolinen arvioitsija
Taumlssauml analyysissauml olemme kaumlyttaumlneet arvonmaumlaumlrityksessauml NAV-menetelmaumlauml ja arvioineet arvostusta suhteessa yhtioumln nettovarallisuuteen eli NAV-arvoon Lisaumlksi olemme verranneet Huhtanen Capitalin arvostuslukuja poumlrssissauml oleviin samankaltaisiin yhtioumlihin Arvostusta ei kuitenkaan voi suoraan verrata poumlrssissauml oleviin yhtioumlihin koska Huhtanen Capitalin osakkeella on vaumlhaumln vaihtuvuutta eikauml sitauml koske poumlrssin tiedonantovelvollisuudet Huhtanen Capitalin riskiprofiili eroaa myoumls monista poumlrssissauml toimivista kiinteistoumlsijoitusyhtioumlistauml
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo tilinpaumlaumltoumlshetkellauml oli 408 miljoonaa euroa Yhtioumln nettovarallisuus (NAV) eli kiinteistoumljen kaumlypauml arvo vaumlhennettynauml korollisilla nettoveloilla tilinpaumlaumltoumlshetkellauml 31122017 oli 111 miljoonaa euroa Yhtiouml on sopinut kahden asuntoportfolion hankinnasta joiden arvo ulkopuolisen arvioijan mukaan on 29 miljoonaa euroa Ennustettu NAV-arvo kauppojen jaumllkeen on 269 miljoonaa euroa Taumlmauml antaa osakekohtaiseksi NAV-arvoksi 79 euroa Vielauml viime vuodelta tuo NAV oli 425 euroa
Arvonmaumlaumlrityksessauml olemme kaumlyttaumlneet ennustettua NAV-lukua joka sisaumlltaumlauml uudet asuntoportfoliohankinnat Mikaumlli osakeannin minimitavoite 25 miljoonaa nettovaroja ei toteudu on mahdollista ettauml asuntoportfolioiden kaupat joudutaan purkamaan mistauml syntyisi yhtioumllle kustannuksia Taumlmauml laskisi myoumls yhtioumln arvoa Osakeantiin osallistuva sijoittaja saisi kuitenkin rahansa takaisin mikaumlli minimitavoite annista ei taumlyty
Sijoittajan on ymmaumlrrettaumlvauml ettauml altistuu markkinahintojen heilahduksille ja niistauml johtuviin arvostustason muutoksille Asuntojen hinnat voivat vaihdella jotka eivaumlt vaikuta vuokratuottoon mutta vaikuttavat kun salkun arvosta tehdaumlaumln arvioita
Huhtanen Capital arvonmaumlaumlritysArvonmaumlaumlritysYhtioumln osakkeen arvonmaumlaumlrityksemme muodostuu osatekijoumlistauml jotka otetaan huomioon laskettaessa NAV-alennusta
Sijoituskiinteistoumljen nettotuotto- oli 43 Toteutunut prosentti on pienempi kuin mitauml yhtiouml tavoittelee (65) Osakkeen kokonaistuotto perustuu osakkeen arvonnousulle sekauml yhtioumln maksamalle osingolle Vuodelta 2016 yhtiouml maksoi osinkoa 0172 euroa osakkeelta (osakentioikaistu luku) Osinkoa ei maksettu vuodelta 2017 Ennusteemme mukaan osinkoa ei myoumlskaumlaumln jaeta tilikaudelta 2018 eikauml 2019 Naumlin ollen osakkeen kokonaistuotto on pelkaumln osakkeen arvonnousun varassa Taumlmauml puoltaa hieman suurempaa alennusta NAV-arvoon
Yhtiouml tavoittelee huomattavaa kasvua ja on riskiprofiililtaan korkean riskin yhtiouml Velkaisuusaste eli LTV (Loan to value) oli 74 ja se voi naumlkemyksemme mukaan nousta jopa 80iin Taumlmauml on huomattavan korkea velkaisuusaste verrattuna esimerkiksi poumlrssinoteerattuun Investors Housen LTV- joka on ollut laumlhellauml 50a Korkea LTV- ja korkea riski puoltavat matalampaa arvostusta
Yhtioumln aikaisemmat osakeannit on hinnoiteltu keskimaumlaumlrin -45 alle NAVin Nykyisessauml osakeannissa alennus suhteessa ennustettuun kauppojen jaumllkeiseen NAV-arvoon on -42 Viimeisin kauppa joka osakkeella on tehty Privanetin palvelussa on tehty hintaan 30 euroa joka on -29 alle tilinpaumlaumltoumlshetken 21122017 NAVin jolloin tietoja uusista asunto-ostoista ei ollut
Laskennallinen NAV-alennus muodostuu edellauml mainittujen komponenttien yhteisvaikutuksesta sekauml likviditeettipreemiosta Laskennallinen alennus on osatekijoumliden painotettu keskiarvo jossa viimeisin kauppa saa suurimman painoarvon sillauml se edustaa parhaiten sijoittajien naumlkemystauml osakkeen arvosta
Repo Median hinta-arvio osakkeen pre-money hinnaksi ennen antia on 54 euroaosake Taumlmauml antaa yhtioumln ulkonaolevalle osakekannalle kokonaisarvoksi 141 miljoonaa euroa Taumlmauml edellyttaumlauml ettauml suunnitellut kaupat toteutuvat ja uusien hankintojen arvonnousu realisoituu sekauml osakeanti toteutuu taumlysimaumlaumlraumlisesti Mikaumlli osakeanti toteutuu 46 euron osakekohtaisella merkintaumlhinnalla ja yhtiouml saa 5 miljoonaa euroa kasvaa osakkeiden maumlaumlrauml Naumlin verrannollinen osakeannin jaumllkeinen hinta eli ns post-money vertailuhinta taumllle 54 euroaosake on 48 euroa
NAV-alennus Painoarvo
Aikaisemmat osakeannit -45 10
Nykyinen osakeanti -42 10
Viimeisin kauppa -29 60
Likviditeettipreemio -30 20
Laskennallinen alennus -32
Osakekohtainen NAV 79
NAV-alennus -32
Repo Median arvio (hintaosake pre-money) 54
Koko osakekannan arvo 14 027 384
Repo Median pisteet = 7 (asteikko 1-10)Kommentti TiimistaumlSuurimmalla omistajalla Juha-Matti Huhtasella on kokemusta niin asuntosijoittamisesta kuin rahoituksesta Haumln on 35-vuotias joten alan konkariksi haumln on vielauml nuori tekijauml Johtoryhmaumlssauml ovat haumlnen lisaumlkseen viime vuonna taloon tullut kiinteistoumlalan konkari Pekka Huttunen sekauml talousjohtaja Christer Schoultz Hallituksessa on vuoden sisaumlllauml ollut paljon vaihdoksia Nykyinen hallitus edustaa hyvin omistajia Tiimin kokonaisarvosana on 8
Kommentti OmistajatJuha-Matti Huhtanen on yhtioumln perustaja ja suurin omistaja mutta haumlnen omistustansa on liudentanut kolme aikaisempaa osakeantia Juha-Matti omistaa suoraan ja vaumllillisesti yhtioumlidensauml kautta 209 prosenttia yhtioumln osakkeista Taumlmauml on 399 prosenttia osakkeiden tuottamasta aumlaumlnivallasta sillauml yhtioumln hallussa on 433 prosenttia osakkeista ja yhtioumln hallussa olevilla osakkeilla ei ole aumlaumlnivaltaa Muita suuromistajia ovat Hannu Taskinen ja Petri Yrjouml-Koskinen yhtioumlineen Omistajakunnassa on asunto-osaamista mutta syvaumltaskuiset instituutiot vielauml puuttuvat Huhtanen Capitalilla on edellisten osakeantien jaumllkeen ja Privanetin noteerauksen tuomana yhteensauml 134 omistajaa Omistajien kokonaispistemaumlaumlrauml on 8
Kommentti KasvuodotusHuhtanen Capitalin kasvuodotus on kiinteistoumlyhtioumlksi korkea koska yhtioumln johto on sellaisen tavoitteen itselleen asettanut Laajentumishaluja on asuntosijoittamisesta laajemmin kiinteistoumlbisnekseen ja sen palveluihin Kuitenkin laajentumisen edellytyksenauml on paumlaumloman saanti joka voi hidastaa kasvua Kasvuodotuksen kokonaispistemaumlaumlrauml on 7
Kommentti SkaalattavuusHuhtanen Capital voi kasvattaa asunto- ja kiinteistoumlkantaansa jos uuden paumlaumloman saanti onnistuu tai tuloksen kautta Jaumllkimmaumlinen tie on hitaampi Vaumllitys- ja kiinteistoumlpalvelujen skaalaaminen laajemmin on helpompaa Huhtanen Capital hyoumltyy kiinteistoumlsalkkunsa kasvusta koska kiinteaumlt kustannukset eivaumlt nouse Nykyinen henkiloumlkunta ja ulkoistusmallit pystyvaumlt hoitamaan isommankin portfolion Skaalautuvuuden kokonaispistemaumlaumlrauml on 7
Kommentti KilpailuetuAmmattimaisten asuntosijoitusyhtioumliden maumlaumlrauml on kasvanut mikauml on lisaumlnnyt alan kilpailua Kuitenkin vuokralaisten kannalta markkina on edelleen hyvin pirstaloitunut ja paikkakuntakohtaista Kilpailuetuna voidaan pitaumlauml suuren kokoluokan kertaostoja alhaisempaan hintaan jotka ovat esimerkiksi suurempia kuin mitauml Investors House on tehnyt Yhtiouml yrittaumlauml palvelukonseptillaan saamaan etuja asiakkailleen sekauml pyrkii tehostamaan hallintoaan Huhtanen Capital kohtaa kilpailua mutta yhtioumln kokoluokassa on rajallisesti toimijoita ja yhtiouml on ollut valinnoissaan innovatiivinen Kilpailuedun kokonaispistemaumlaumlrauml on 6
8
TIIMI
8
OMISTAJAT
7
K ASVUOD OTUS
7
SK AALATTAVUUS
6
K ILPAILUETU
Repo Median pisteet maumlaumlritelmaumlRepo Median pisteetRepo Median pisteiden tarkoitus on antaa strukturoitu kuva yhtioumln laadusta (toimintariskeistauml) sekauml sen mahdollisuuksista saavuttaa pitkaumlaikaista kasvua ja tuottoaRepo Median pisteet jakaantuvat viiteen kategoriaan Kategoriat ovat Tiimi Omistajuus Kasvuodotus Skaalautuvuus ja Kilpailuetu Kategoriat pisteytetaumlaumln yhdestauml kymmeneen Kategoriat arvioidaan eri kvalitatiivisilla ja kvantitatiivisilla muuttujilla jotka saavat painotetun arvon niiden taumlrkeyden mukaan Jokaisen kategorian keskiarvopisteet ovat perustana kokonaispisteytykselle
TiimiArvio tiimin toimivuudesta kaumlsittelee johdon avainhenkiloumliden sekauml yhtioumln hallituksen kykyauml johtaa yhtioumltauml haluttuun tulokseen Hyvauml johto voi saada keskivertoisen liikeidean tuottavaksi toiminnaksi kun taas huono johto voi viedauml yhtioumln hyvaumlllaumlkin liikeidealla kriisiin Tiimin arvioinnissa kaumlsitellaumlaumln mm seuraavia muuttujia avainhenkiloumliden alakohtaista kokemusta toimitusjohtajan alakohtaista ja johtamiskokemusta kommunikaatiokykyauml sekauml aikaisempaa kokemusta vastaavista tehtaumlvistauml
OmistajuusArvio omistajuudesta kaumlsittelee omistajien pitkaumljaumlnteistauml arvon luontia Omistajasitoutuneisuus ja osaaminen ovat keskioumlssauml yhtioumln pysyvyyden ja yhtioumln hallituksen toimintaedellytyksille Yhtioumlt joilla on hajaantunut omistajarakenne ovat menestyneet huonommin kuin yhtioumlt joilla on selkeauml omistajatahto Omistajuudessa arvioidaan muuttujia kuten rakenne sitoutuneisuus institutionaaliset omistajat vallan vaumlaumlrinkaumlyttouml maine ja taloudellinen kestaumlvyys
KasvuodotusArvio kasvuodotuksista kaumlsittelee markkinan kypsyyttauml sekauml yhtioumln asemaa verrattuna kilpailijaan Vaumlhaumlinen kilpailutilanne voi antaa yhtioumllle huomattavia etuja Liiketoimintamalli yhtioumln jatkuvuuden naumlkoumlkulmasta arvioidaan myoumls taumlssauml Kasvuodotuksessa arvioidaan seuraavia muuttujia markkinan kehittyneisyys kilpailutilanne markkinassa tulokynnys markkinoille markkinapositiointi ja liiketoimintamalli
SkaalattavuusArvio skaalattavuudesta kaumlsittelee tuotteiden ja palveluiden mahdollisuuksia kasvaa markkinoilla sekauml luoda jatkuvia asiakassuhteita Skaalautuvuudessa arvioidaan seuraavia muuttujia tuotteistus hinnoittelu tuotantoedellytykset myyntikanavat markkinointivalmiudet ja osaaminen sekauml kulurakenne suhteessa myyntiin
KilpailuetuArviossa kilpailuedusta kaumlsitellaumlaumln yhtioumln patentteja aineettomia oikeuksia sekauml aineetonta paumlaumlomaa Pyritaumlaumln arvioimaan markkinoiden lainalaisuuksiajotka voivat vaikuttaa kilpailuetuun
Taumlrkeaumlauml tietoa ja vastuuvapauslausekeRepo Media Oy (Repo Media) on erikoistunut yhtioumlanalyyseihin ja etenkin listaamattomiin suomalaisyhtioumlihin Repo Media tuottaa analyysien lisaumlksi tapahtumia ja keraumlauml tietokantaa varten informaatiota analysoitavasta yhtioumlstauml Pyrimme tuottamaan tietoa sijoittajille selkeaumlsti ja helposti ymmaumlrrettaumlvaumlsti Repo Media on riippumaton
Taumlmauml analyysi on luotu informaatiotarkoituksessa ja tiedot taumlhaumln on hankittu useista eri julkisista laumlhteistauml joita Repo Media pitaumlauml luotettavana Repo Media ei takaa esitettyjen tietojen virheettoumlmyyttauml Kannanotot arviot ja ennusteet ovat Repo Median subjektiivisia naumlkemyksiauml jotka sisaumlltaumlvaumlt epaumlvarmuustekijoumlitauml Repo Media ei voi taata ettauml esitetyt ennusteet taumlyttyvaumlt Repo Media kannustaa sijoittajia kaumlyttaumlmaumlaumln myoumls muita laumlhteitauml omille sijoituspaumlaumltoumlksille
Tieto analyyseissauml ja dokumenteissa on paumlivaumltty Tieto vanhentuu tai saattaa muuttua nopeasti Repo Media ei sitoudu paumlivittaumlmaumlaumln raportteja analyysejauml tai dokumentteja eikauml sitoudu laumlhettaumlmaumlaumln kaumlyttaumljille paumlivitettyauml tietoa
Repo Median tuottamia analyysejauml ja dokumentteja ei saa kopioida muokata kaumlyttaumlauml osina tai jakaa kolmannelle osapuolelle ilman Repo Median kirjallista suostumusta Repo Median analyyseja ja dokumentteja ei saa jakaa henkiloumlille tai juridisille tahoille jotka ovat kansalaisia sellaisessa valtiossa missauml taumlmaumln tiedon jakaminen on laitonta tai missauml loumlytyy maumlaumlraumlyksiauml jotka estaumlvaumlt tiedon levittaumlmisen
Repo Median tuottamat analyysit ovat case-pohjaisia eivaumltkauml ne toistu tasaisesti ajallisesti Analyysit eroavat toisistaan tiedon saatavuuden takiaRepo Media eikauml sen tyoumlntekijaumlt vastaa tehtyjen sijoituspaumlaumltoumlsten taloudellisesta tuloksesta tai muista vahingoista (vaumllittoumlmaumlt ja vaumllilliset vahingot) joita tietojen kaumlytoumlstauml voi aiheutua Asiakas ja tiedon kaumlyttaumljauml vastaavat sijoituspaumlaumltoumlstensauml tekemisestauml ja niiden taloudellisesta tuloksesta
Copyright Repo Media Oy
Muistiinpanot
Repo Media Oywwwrepomediafi
Analyytikko Joni Nousiainenpuh 045-155 88 85
Huhtanen Capital ndash vuokra-asuntoja velkavivullaVuokra-asuntoihin keskittyvauml kiinteistoumlsijoittajaHuhtanen Capital on vuonna 2013 perustettu vuokra-asuntosijoituksiin keskittyvaumlkiinteistoumlsijoitusyhtiouml Yhtiouml sijoittaa mielellaumlaumln suuriin yksittaumlisiin kohteisiin ja pyrkii ostamaankokonaisia kerrostaloja joko kokonaan tai osana muiden sijoittajien muodostamaa syndikaattiaYhtiouml voi myoumls myydauml oston yhteydessauml yksittaumlisiauml asuntoja muille sijoittajille
Kohteet valitaan vuokratuoton ja vakaan kassavirran perusteella Yhtiouml on kertonut tavoittelevansa yli 65 nettovuokratuottoa sekauml tavoittelee naumlkemyksemme mukaan myoumls aumlaumlnivaltaa ostamistaan kohteista Kohteiden sijainti on paumlaumlsaumlaumlntoumlisesti kaupunki- ja kuntakeskuksien palveluiden vaumllittoumlmaumlssauml laumlheisyydessauml Yhtiouml panostaa myoumls asuntosijoitusten hallinnointia tehostaviin digitaalisiin palveluihin
Yhtioumln itse jaumlrjestaumlmaumln osakeannin yhteydessauml syksyllauml 2017 yhtiouml sai 80 uutta osakkeenomistajaa Saman aikaisesti yhtiouml luopui hallinnointiliiketoiminnastaan ja keskittyy nyt pelkaumlstaumlaumln kiinteistoumlsijoituksiin sekauml vuokra-asumispalveluihin
Etuina vahva kassavirta skaalautuvuus ja kustannustehokkuusYhtiouml toimii kevyellauml hallintorakenteella Tyoumlntekijoumlitauml on 7 jotka hoitavat asuntosijoitusten hallinnoinnin sekauml vuokra-asukkaan palvelut Huhtanen Capitalilla ei ole erillistauml hallinnointiyhtioumltauml eikauml hallinnointipalkkiota vaan kaikki osakkaat paumlaumlsevaumlt yhtaumllailla hyoumltymaumlaumln yhtioumln tuottamista voitoista
Strategiana kasvu ja kiinteistoumljen maumlaumlraumln kasvattaminenYhtioumln strategian paumlaumlpaino on kuluvana vuonna sijoituskiinteistoumljen maumlaumlraumln kasvattaminen yhtioumln kehittaumlminen sekauml uusien rahoituskanavien avaaminen Pidempiaikaisena strategiana on keskittyauml salkun tuottavuuden parantamiseen kasvuun yhtioumln kehittaumlmiseen ja asuntojen oikea-aikaiseen myyntiin Kasvu on tarkoitus toteuttaa kaumlyttaumlmaumlllauml rohkeasti vieraan paumlaumloman vipua loan-to-value eli LTV ollessa 75-80
JohtoavainhenkiloumltJuha-Matti Huhtanen ToimitusjohtajaPekka Huttunen Investointi- ja myyntijohtajaChrister Schoultz Talous- ja rahoitusjohtaja
HallitusPekka Huttunen hallituksen puheenjohtajaPetri Yrjouml-Koskinen varsinainen jaumlsenKhuong Le varsinainen jaumlsenKai Savasti varsinainen jaumlsen
OmistajatJuha-Matti Huhtanen 340Lakewood Oy 92Ambrosios Capital Oy 61Petri Neuvonen 40Harri Romppanen 37Teemu Karjalainen 33Matti Haapala 26Timo-Matti Helle 21Tero Junttila 19Hannu Taskinen 19
Yhtioumln hallussa olevat osakkeet 433Naumlmauml osakkeet on eliminoitu omistajat-listassa
Huhtanen Capital liiketoimintamalliAsuntoja kaupunkien palveluiden laumlheisyydestaumlHuhtanen Capital on kiinteistoumlsijoitusyhtiouml joka ostaa myy ja vuokraa asuntoja sekauml tarjoaa vuokra-asumisen palveluita Yhtiouml pyrkii lisaumlksi kehittaumlmaumlaumln asuntosalkkunsa laatua perusparannuksilla ja tehostamalla niiden hallintoa Yhtiouml kehittaumlauml asuntosalkkuaan myymaumlllauml kohteita joiden velkaisuusaste ja arvonnousupotentiaali huomioiden ovat saavuttaneet lakipisteensauml eikauml arvonnousua ole enaumlauml naumlkyvissauml
Tuotto tehdaumlaumln jo ostettaessaLiiketoimintamallina on hankkia asuntoja paumlaumlsaumlaumlntoumlisesti kaupunki- ja kuntakeskusten palveluiden vaumllittoumlmaumlstauml laumlheisyydestauml Kohteet valitaan vuokratuoton ja vakaan kassavirran perusteella Yhtiouml tavoittelee yli 65 nettovuokratuottoa sekauml naumlkemyksemme mukaan aumlaumlnivaltaa ostamistaan kohteista Liiketoiminnan tuotot koostuvat asuntojen vuokratuloista sekauml asuntojen myynnistauml saatavista voitoista Yhtioumln tavoitteena on hankkia kohteet mahdollisimman edulliseen hintaan ja tarvittaessa saneerata kohteet arvonnousun edistaumlmiseksi Ostoissa yhtiouml pyrkii hyoumldyntaumlmaumlaumln mittakaavaetuja mikauml tarkoittaa tarpeeksi isojen kertaostojen tekemistauml ja riittaumlvaumln suuria hankekokoja Yhtiouml pyrkii hyoumldyntaumlmaumlaumln tulevaisuudessa entistauml enemmaumln samaa mittakaavaetua myoumls vuokrauksessa siten ettauml omistettaviin kohteisiin pyritaumlaumln neuvottelemaan yksi operaattori tai vuokralainen Naumlkemyksemme mukaan asuntojen myynti ja vuokraus perustuu niiden kohtuuhintaisuuteen ja nopeaan myynti- tai vuokrausprosessiin
Painopistettauml suurempiin kohteisiin ja uudiskohteisiinYhtiouml on panostanut entistauml enemmaumln kiinteistoumlkohteiden laatuun ja uudiskohteiden painotus on kasvanut Yhtioumln hankekokojen kasvattamisella sekauml keskittymisellauml kohteisiin joiden takaisinmaksuaika on 5-20 vuotta on tarkoitus nostaa asuntosalkun laatua Yhtioumln kohdeinvestoinnit tulevat keskittymaumlaumln kasvukeskusten vaumllittoumlmaumlaumln laumlheisyyteen sekauml alueille joilla ei ole muuttotappioita tiedossa Vuoden 2017 merkittaumlvimpiauml ostokohteita olivat Tampereen Niemenrannassa sijaitseva asuinkerrostalo ja Haumlmeenlinnassa sijaitseva rivitaloyhtiouml Loppuvuodesta 2017 Huhtanen Capital osti Lahden Hennalan kasarmialueelta kolme rakennusta joihin kunnostetaan asuntoja ja liikehuoneistoja Kahden kohteen peruskorjaukset aloitettiin Malmilla ja Riihimaumlellauml
Modulaariset ratkaisut tarjoavat uusia mahdollisuuksiaModulaariset siirrettaumlvaumlt asuinratkaisut voivat olla yksittaumlisiauml siirrettaumlviauml asuntoja tai laajempia tietylle alueelle sijoitettujen asuntojen ryhmittymiauml Ratkaisut voivat olla esimerkiksi siirrettaumlviauml loma-asuntoja tai tonteille tuotavia lisaumlasuinrakennuksia kuten asuntokontteja Modulaariset rakennelmat on tarkoitus vuokrata leasing-sopimuksin
Huhtanen Capital
Vuokratulot Myyntivoitot
Bruttotuotto
Arvonnousu
Asunnot pienemmissauml kasvukeskuksissa
Yhtiouml voimakkaassa kasvuvaiheessa
Skaalautuva kulurakenne
Hankekehitys tuo lisaumltuottoja
Kasvua korkealla velkariskillauml -gt LTV 75-80
Huhtanen Capital liiketoiminta ja asuntosalkkuLiiketoiminta perustuu vuokratuottoihin ja asuinkiinteistoumljen arvonnousuihinTuotot koostuvat paumlaumlosin vuokratuloista jotka olivat 24 Meuro paumlaumlttyneellauml tilikaudella 2017 sekaumlsijoituskiinteistoumljen arvonnoususta (+15 Meuro) Lisaumlksi asuntojen myyntivoittoja oli 06 Meuro jaliiketoiminnan muita tuottoja 04 Meuro Yhtiouml hyoumldyntaumlauml uutta kirjanpitolakia ja kirjaa sijoituskiinteistoumltFASn mukaan kaumlypaumlaumln arvoon jonka johdosta arvonnousun voi kirjata tulokseen Arvonnousustakirjataan verovelkaa jota ei kuitenkaan tarvitse suoraan maksaa vaan vero tulee maksuun tehdyntuloksen mukaan
Yhtiouml omistaa yhteensauml noin 450 asuinhuoneistoa ja kaksi liikehuoneistoa Kohteiden yhteispinta-ala on noin 32 000 m2 Yhtioumln omistamat asuinhuoneistot sijaitsevat eri puolilla Suomea 32 eri asunto- ja kiinteistoumlosakeyhtioumlssauml Kahdessa liikehuoneistossa on kaumlynnissauml korjaushanke jonka valmistuttua kaumlytettaumlvissauml olevat liiketilat ovat noin 2 000 m2
Yhtioumln sijoituskohteista 47 prosenttia on uudiskohteita tai talotekniikaltaan ajanmukaisia saneerattuja kohteita Valmistumisvuoden tai saneerausvuoden mukaan 47 prosenttia on uusia asuinrakennuksia eli 2000-luvulla valmistuneita ja 53 prosenttia taumltauml vanhempia Asuntokannan kauppa-arvoihin perustuva keskinelioumlhinta on noin 1 300 euroa
Yhtioumln sijoituspaumlaumltoumlkset perustuvat investointilaskelmiin joissa otetaan huomioon muun muassa alueen vaumlestoumlkehitys sekauml taloudellisen kehityksen ennusteet ja odotukset Tavoitteena on ettauml projektikohtainen vuokratuotto ylittaumlauml keskimaumlaumlrin 65 prosenttia (nettotuotto 2017 oli 43) ja ettauml kohteisiin on saatavissa pankkirahoitusta kilpailukykyisin ehdoin tai muuta lainarahoitusta
Asuntojen vuokraus Huhtakodit-nimellaumlHuhtakodit on Huhtanen Capitalin aputoiminimi jolla yhtiouml vuokraa asuntoja ja palvelee vuokralaisia Yhtiouml vuokraa asuntojaan Vuokraovifi-palvelun kautta sekauml suoraan oman wwwhuhtakoditfin kautta Yhtiouml markkinoi vuokra-asuntojaan myoumls sosiaalisessa mediassa ja voi lisaumlksi kaumlyttaumlauml markkinoinnissa muuta mediaa
2000-luvulla
va lmistuneet tai saneeratut
rakennukset 47
ennen 2000-lukua va lmistuneet
rakennukset 53
Asuntojen ikaumljaumlkauma
Asunnot 996
Toimitilat
04
Kiinteistoumltyypeittaumlin
Huhtanen Capital omistuksetAsuntojen sijainti painottuu Keski- ja Etelauml-Suomeen sekauml pieniin kaupunkeihinYhtioumln asuntokannasta 72 prosenttia sijaitsee maan muuttovetovoimaisimmilla alueilla maan keskiarvon ollessa 42 prosenttia Eniten asuntoja on taumlllauml hetkellauml Nastolassa missauml sijaitsee 114 vuokra-huoneistoa
Vuokra-asukkaiden vaihtuvuus vuonna 2017 oli 278 (mediaani)
Alla Huhtanen Capitalin tytaumlryhtioumlt joista se omistaa yli 50
Nimi Omistusosuus
Ka-Ha Rakennus Oy 100
HC Kiinteistoumlvarainhoito Oy 100
Hyperion Capital Oy 100
As Oy Petaumljaumlveden Petaumljaumltupa 100
As Oy Hangon Esplanaadi 100-102 7064
As Oy Lieksan Pankakoskentie 13 100
Kiinteistouml Oy Riihimaumlen Kippari 100
As Oy Akaan Ketoneilikka 7531
As Oy Riihimaumlen Monaco 100
As Oy Haapamaumlen Keuruun Pankkilinna 100
As Oy Saarijaumlrven Rajatie 5 8974
As Oy Jaumlrvenpaumlaumln Kartanonpolku 31 7313
As Oy Vantaan Marsinkuja 5 7720
As Oy Jyvaumlskylaumln Kotipesauml 6008
As Oy Tampereen Niemenrannan Melba 100
As Oy Karkkilan Riviera 100
As Oy Saarijaumlrven Helmenloumlytaumljauml 100
As Oy Saarijaumlrven Karpalotie 5 100
As Oy Haumlmeenlinnan Rantatie 14 100
Asunto Oy Nastolan Niinitie 50 100
Asunto Oy Nastolan Niinitie 52 100
Asunto Oy Nastolan Niinitie 54 100
Asunto Oy Nastolan Niinitie 56 100
As Oy Jyvaumlskylaumln Saarni 8330
As Oy Jyvaumlskylaumln Vaahtera 7778
Kuvassa taumlmaumlnhetkisen asuntokannan sijainnit kartalla
Merkittaumlvaumlt uudet hankinnat ja rahoitusHuhtanen Capital on huhtikuussa 2018 sopinut kahden asuntoportfolion hankkimisesta Asuntoportfolioiden hankinnan toteutuessa asuinhuoneistojen kokonaismaumlaumlrauml kasvaisi 800 asuinhuoneistoon ja omistettujen kohteiden yhteispinta-ala nousee noin 51 000 m2iin
1) Yhtiouml on sopinut kaupan Haumlmeenlinnassa ja Riihimaumlellauml sijaitsevien yhteensauml 55 huoneiston sekauml myoumlhemmin perustettavan asunto-osakeyhtioumln kaikkien kolmen huoneiston ostamisesta Y-K Oy Finlandilta ja sen laumlhipiiriltauml Osana kauppahintaa yhtiouml luovuttaa myyjille 200 000 yhtioumln hallussa ollutta omaa osaketta vastaten 08 miljoonaa euroa Yhtiouml on maksanut kauppahinnasta yhteensauml 200 000 euroa allekirjoitushetkellauml Loppuosa kauppahinnasta on maksettava kokonaisuudessaan viimeistaumlaumln 182018 ja kauppahinta kerryttaumlauml 117 prosentin vuosikorkoa maksuhetkeen saakka Samanaikaisesti myyjaumltaho Petri Yrjouml-Koskinen nousi Huhtanen Capitalin hallitukseen
2) Yhtiouml on sopinut eri puolilla Suomea sijaitsevien yhteensauml 316 huoneiston ostamisesta Kauppa on sovittu toteutettavan viimeistaumlaumln 272018 Yhtiouml on maksanut allekirjoituksen hetkellauml kauppahinnan ensimmaumlisenauml eraumlnauml 15 miljoonaa euroa
Asuntoportfolioiden hankinnan kauppahintatilastoihin perustuva arvo on yhteensauml noin 289 miljoonaa euroa Arvion on tehnyt ulkopuolinen arvioija Kauppahinta on noin 20 miljoonaa euroa Tarkoituksena on rahoittaa asuntoportfolioiden hankinta osakeannista keraumlttaumlvillauml varoilla yhtioumln muusta omaisuudesta tehtaumlvillauml myynneillauml sekauml noin 75-prosenttisesti pankkivelalla Yhtiouml on neuvotellut uudesta noin 15 miljoonan euron rahoitussopimuksesta jolla on tarkoitus rahoittaa osaltaan asuntoportfolioiden hankinta
Pankkilainasopimuksen ehdot ovat osin riippuvaisia osakeannilla keraumlttaumlvien varojen maumlaumlraumlstauml ja sopimus solmitaan kun annin tulos on selvillauml Jos osakeannilla ei keraumltauml vaumlhintaumlaumln 25 miljoonaa euroa nettovaroja jatai yhtiouml ei sovi vaumlhintaumlaumln 15 miljoonan euron rahoitussopimuksesta osakeantia ei sen ehtojen mukaisesti toteuteta jolloin yhtioumln tarkoituksena on rahoittaa asuntoportfolioiden hankinta kokonaisuudessaan vaumlliaikaisella siltarahoituksella ja nykyisten kohteiden myynnillauml tai purkaa kaupat kauppakirjoissa mainituin ehdoin ja sopimussanktioin Osakeantia ei toteuteta eikauml osakeannissa merkittyjauml osakkeita myoumlskaumlaumln luovuteta sijoittajille ennen kuin yhtioumlllauml on pankkia sitova lainalupaus annin paumlaumltyttyauml Asuntoportfolioiden hankinta lisaumlisi yhtioumln arvion mukaan liikevaihtoa noin 29 miljoonalla eurolla olettaen ettauml huoneistojen bruttovuokrat saumlilyisivaumlt vuoden 2017 tasolla Yhtioumln liikevaihto vuonna 2017 oli noin 24 miljoonaa euroa Huoneistoihin liittyviauml kuluja yhtiouml on arvioinut syntyvaumln noin 14 miljoonaa euroa Kohteiden arviokirjojen perusteella yhtiouml on arvioinut ettauml hankittavien kohteiden kaumlyvaumln arvon muutos olisi noin 80 miljoonaan euroa Naumlkemyksemme mukaan hankinta toisi merkittaumlvaumln tulosparannuksen Vuoden 2017 tulokseen kirjautui sijoituskiinteistoumljen kaumlyvaumln arvon muutosta 15 miljoonaa euroa
Konsernin vuoden 2017 pitkaumlaikainen vieras paumlaumloma oli 195 miljoonaa euroa ja asuntoportfolioiden hankintaan arvioidaan sovittavan noin 15 miljoonan euron velkarahoituksesta Yhtiouml on lisaumlksi sopinut Nordea Pankin kanssa yhteensauml 50 miljoonan euron yritystodistusohjelmasta maksuvalmiusriskin hallitsemiseksi
Huhtanen Capital liiketoimintaympaumlristoumlAsuntojen hinnat korot ja vuokrat vaikuttavat liiketoimintaympaumlristoumloumlnNaumlkemyksemme mukaan Huhtanen Capitalin liiketoimintaan vaikuttavat voimakkaimmin asuntojen vuokra- ja hintakehitys kilpailutilanne sekauml etenkin korkotaso Euroalueen talous kasvaa laaja-alaisesti ja vahvasti mikauml naumlkyy tyoumlttoumlmyysasteen pienentymisenauml Kuluttajien luottamus omaan talouteen on vahvaa mikauml tukee asuntojen hintoja Koko maan asuntojen hintojen nousu on ollut vaatimatonta viime vuosina Kuitenkin paumlaumlkaupunkiseudulla ja muuttovoittokunnissa on ollut vahvempaa kehitystauml
Asuntojen hintapaineita ovat leikanneet vilkas uudisrakentaminen Suomeen on taumlllauml vuosikymmenellauml syntynyt useita asuntorahastoja jotka rakennuttavat asuntoja ja vuokraavat niitauml Asuntomarkkina on edelleen kuitenkin iso ja pirstaleinen joten uskomme ettauml Huhtanen Capitalin kaltaisella toimijalla on sijansa vaikka markkinakilpailu kiristyisi
870
770 750
660
360
0
2
4
6
8
10
Hotellit Toimistot Asunnot Kaikki kiinteistoumlt Liikekiinteistoumlt
Kiinteistoumljen kokonaistuotto 2017 (KTI)
Laumlhteet KTI PTT StatFin Macrobond
Kiinteistoumlmarkkinan kokonaistuotot
Markkinat (kysyntauml ja tarjonta)Markkinat ndash vuokrat jatkaneet nousuaanKasvukeskusten vuokra-asuntojen kasvava tarve on pitaumlnyt kysynnaumln korkealla vaikka tarjonta on kasvanut Tilastokeskuksen mukaan vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat nousivat koko maassa viime vuonna 17 prosenttia ja PTTn ennusteen mukaan taumlnauml vuonna 21 prosenttia Helsingissauml nuo nuosuprosentit ovat 32 ja 26
Vuokra-asuntojen tarjonta kasvanutSuomessa vuokra-asuntojen tarjonta on kasvanut kun markkinoille on tullut runsaasti niin yksityisiauml kuin institutionaalisia asuntosijoittajia Myoumls uudet vain vuokrakaumlyttoumloumln rakennetut asuintalot ovat lisaumlnneet tarjontaa Muuttotappiokunnissa ilmiouml on naumlkynyt kasvaneena vuokra-asuntojen tarjontana mutta isoimmissa kaupungeissa ja niiden ympaumlristoumlssauml ei ole syntynyt ylitarjontaa Vuokra-asuntojen kasvanut tarjonta ei naumly ainakaan alan suurimpien toimijoiden luvuissa Suurimmalla toimijalla eli Kojamolla oli vuokrausaste 968 ja Satolla oli 975 prosenttia joita voi pitaumlauml erittaumlin korkeina
Taulukosta naumlkee miten eri kaupunkien asuntojen ja vuokrien ennustetaan kehittyvaumln Laumlhteet PTT
Huhtanen Capital sijoituscase (naumlkemyksemme)Sijoituscase vuokra-asuntojen tuotto sekauml kasvuhakuisuusHuhtanen Capital on kovassa kasvuvauhdissa Yrittaumljauml Juha-Matti Huhtanen on ollut rakentamassa isompaa vuokra-asuntosalkkua reippaalla velkavivulla Taumlhaumln asti vauhti on ollut lupaavaa Vuokra-asuntojen kysyntauml kasvukeskuksissa luo tilaa taumlmaumlnkaltaiselle ketteraumllle toimijalle Yhtiouml on paumlaumlsaumlaumlntoumlisesti vain asuntomarkkinassa mukana mutta mahdollisuutena on laajentua enemmaumln kiinteistoumlalalle Esimerkiksi kehittaumlmaumlllauml liike- tai toimitilakiinteistoumljauml ostamalla tontteja ja rakennuttamalla Huhtanen Capital on onnistunut hyvillauml asuntokaupoillaan kasvattamaan substanssiaan ja osakekohtaista NAViaanJos korot merkittaumlvaumlsti nousevat syouml taumlmauml yhtioumln tulosta ja heikentaumlauml toimintaedellytyksiauml ja pienentaumlauml kokonaistuottoa Huhtanen Capitalin osakkeen ostaja kantaa riskin osakeannin onnistumisesta sekauml uusien asuntokauppojen toteutumisesta Osakkeen ostaja myoumls altistuu asuntomarkkinan hintaheilahteluille Ulkomaiset ja instituutiosijoittajat ovat osoittaneet kiinnostusta Suomen asuntomarkkinaan Jos Huhtanen Capital kasvaa ja luo selkeaumln asuntoportfolion niin taumllle on tulevaisuudessa helposti loumlydettaumlvissauml ostaja
Vahvuutena ketteryysVahvuutena on ketteryys ja kyky toimia maantieteellisesti hajautettuna suurten kaupunkien ulkopuolella Asuntoportfolio antaa hyvaumln tuoton hajautetulla riskillauml Asiakkaita eli vuokranmaksajia on satoja eikauml yhden vuokralaisen vaikeudet muuta koko portfolion tuottoa Huhtanen on kehittaumlnyt vuokralaisten palvelukonseptia joka pitkaumlllauml aikavaumllillauml parantaa tuottoja Huhtanen Capitalilla on asuntoportfolio joka on hyvin hajautunut ja tuottaa kohtuullisen hyvin
Heikkoutena velkaisuusHeikkoutena on rahoituksellinen liikkumatila Ison velkataakan takia Huhtanen Capital joutuu toimimaan rahoittajien ehdoilla Yhtiouml on kuitenkin hajauttanut rahoitusriskiauml useammalle taholle
Uhkana korkojen nousu ja asuntojen hintojen laskuUhkana on korkojen nousu Jos korot merkittaumlvaumlsti nousevat syouml taumlmauml yhtioumln tulosta ja heikentaumlauml toimintaedellytyksiauml Myoumls asuntojen hintojen yleinen lasku voi syoumldauml asuntoportfolion arvostusta
Arvonmuodostukseen vaikuttaa vahvasti nettotuotto ja asuntokannan hinta-arviotTulevaisuuden arvonmuodostus on riippuvainen yhtioumln nettovarallisuuden eli NAVin kehityksestauml 65n tavoitetuoton saavuttaminen nostaisi yhtioumln arvoa Asuntoportfolioiden hankinta nostaa arvonnousukirjauksen myoumltauml arvoa Asuntokannan hinta-arviot voivat muttaa arvostustasoa huomattavasti
Sijoituksen myynti (exit)Huhtanen Capitalin osake on ollut Privanetin listoilla kaupankaumlynnin kohteena Naumlkemyksemme mukaan yhtiouml saattaa tavoitella poumlrssilistautumista mutta vasta muutaman vuoden paumlaumlstauml kun yhtioumln toiminta on kasvanut ja vakiintunut Vaihtoehtona voisi olla myoumls salkun myynti ulkomaisille sijoittajille
Huhtanen Capital keskeiset asiat
Nettotuotto 43
LTV 74
Panostus kasvuun ei osinkoa odotettavissa
Kahden salkun osto arvo 29 miljoonaa
Oston rahoitus Anti 25-5 M Pankki 15 M myynnit 2 M
Taseen kasvu 2017 (42 M) -gt 2018 (72 M arvio)
Riskit (Repo Median naumlkemys)
Yhtioumln LTV- (74) ollessa korkea ovat lainakustannusten nousu yhdessauml asuntojen hintojen laskun kanssa suurimmat riskit Heikko taloussuhdanne voi toteutuessaan laskea vuokratasoja ja asuntojen hintoja sekauml hidastaa asuntojen myyntiauml Kasvustrategian rahoitukseen liittyvaumlt riskit ovat myoumls merkittaumlvaumlt Mikaumlli oman paumlaumloman rahoituksen tavoite ei onnistu voi yhtioumlllauml olla hankaluuksia saada myoumls pankkirahoitusta kilpailukykyiseen hintaan uusien kohteiden hankintaan Riskinauml on korkeammat rahoituskustannukset ja sanktiot uusien kohteiden hankinnan peruuntumisesta
Arvoa kasvattavat tekijaumlt (Repo Median naumlkemys)
Osakeyhtioumlrakenne jossa ei peritauml erillistauml palkkiota luo arvoa laumlhtoumlkohtaisesti paremmin kuin monet asuntosijoitusrahastot Yhtioumln paumlaumlsy entistauml suurempiin kohteisiin ja niistauml saatavat tukkualennukset luovat arvoa yhtioumllle Lisaumlksi valittu suuntaus kiinteistoumlkehitykseen kasvattaa arvoa paremmin kuin pelkkauml kohteiden omistaminen Lainakustannusten pienentaumlminen onnistuessaan kasvattaa tulosta ja sitauml kautta yhtioumln arvoa
Huhtanen Capital Avainluvut
Laumlhde Repo Media
-1 500
-1 000
-500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Liikevaihto (tEUR) ja operatiivinen tulos (tEUR)
Liikevaihto Operatiivinen tulos ennen veroja
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Liikevaihto 212 624 2 026 2 403 4 436 6 191 6 377
Liikevaihdon kasvu- 0 194 225 19 85 40 3
Kiinteistoumljen kaumlyvaumln arvon muutos 4 889 2 847 8 116
Myyntivoitot 1 087 609 609
Huoneistoihin liittyvaumlt kulut 1 143 759 1 400 2 078 2 078
Henkiloumlstoumlkulut 203 332 500 500 500
Muut kulut 674 1 268 800 800 800
Rahoituskulut 757 1 160 939 939 939
Operatiivinen tulos ennen veroja -720 -1 085 828 1 905 2 091
Kaumlyttoumlkate 1 162 3 149 6 682 3 361 9 879 3 413 3 599
Kaumlyttoumlkate- 548 505 330 140 223 55 56
Liikevoitto (oik) 1 162 3 131 6 658 3 351 9 869 3 403 3 589
Liikevoitto- 548 502 329 139 222 55 56
Huhtanen Capital Tunnusluvut (12)
Taloudellinen tilanneYhtioumln operatiivinen liiketoiminta ennen veroja on ollut tappiollista ilman arvonmuutoksia ja myyntivoittoja mutta kaumlaumlntyisi voitolliseksi taumlnauml vuonna Yhtiouml on ottamassa suurta kasvuharppausta jossa sijoituskiinteistoumljen arvo nousisi noin 40 miljoonasta 70 miljoonaan euroon Sijoittajan on syytauml huomioida ettauml suurin osa yhtioumln tuloksesta on muodostunut kiinteistoumljen arvonnoususta joka on parantanut huomattavasti yhtioumln omaa paumlaumlomaa Kasvu on tapahtunut paumlaumlosin velkarahalla ja korkealla velkaisuusasteella Liiketoiminta on kohtalaisen vakaata ja ennustettavaa mutta suurella velkavivulla operoidessa on syytauml ennakoida myoumls kiinteistoumljen mahdollisista arvonlaskusta johtuva vaikutus tulokseen ja taseeseen
Laumlhde Repo Media
000
100
200
300
400
500
600
700
800
900
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
2016 2017 2018e 2019e 2020e
NAV kehitys
NAV NAVosake
-1 500
-1 000
-500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Kiinteistoumljen kaumlypauml arvo ja operatiivinen tulos (tEUR)
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo Operatiivinen tulos ennen veroja
Osakekurssin arvona on kaumlytetty hintatietoa Privanetista osakkeen kauppahintaa osana asuntoportfolion hankintaa sekauml osakeannin antihintaa Laskennallinen markkina-arvo ja tunnusluvut perustuvat osakkeen hintaanVuoden 2018 luvut on laskettu osakeannin jaumllkeen post-money arvoilla
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Osakekurssi 00 00 30 40 46 46 46
Markkina-arvo (tEUR) 0 0 5 880 10 460 17 549 17 549 17 549
EV 0 0 25 994 38 962 61 605 59 642 57 530
NAV 0 0 7 776 11 114 26 922 28 885 30 997
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo 0 0 28 967 40 778 70 978 70 978 70 978
Omavaraisuusaste- 42 30 27 23 30 32 33
LTV- 0 0 82 74 72 69 68
Osakekohtainen tulos (EPS) (oik) - - 239 074 187 051 055
NAVosake 000 000 397 425 706 757 812
Osinkotuotto- 0 0 6 0 0 0 0
ROE 97 53 54 19 32 8 8
PB 00 00 07 10 08 07 07
PS 00 00 29 44 40 28 28
EVLiikevaihto 00 00 128 162 139 96 90
EVKaumlyttoumlkate 00 00 39 116 62 175 160
EVLiikevoitto 00 00 39 116 62 175 160
Huhtanen Capital Tunnusluvut (22)
Taseen tunnusluvutOmavaraisuusaste on parantunut huomattavasti sijoituskiinteistoumljen arvonnoususta johtuen vaikka samalla yhtiouml on lisaumlnnyt vieraan paumlaumloman maumlaumlraumlauml Velat suhteessa omaan paumlaumlomaan ovat laumlhes 3-kertaiset ennen osakeantia Onnistuneen osakeannin seurauksena velkaantumisaste kaumlaumlntyisi laskuun ja laskisi 300 -gt 200iin Vakaa ja ennustettava liiketoiminta sallii suuremman velkavivun kaumlytoumln mutta kova kasvuvaihe tarkoittaa vielauml korkealla velan maumlaumlraumlllauml ja korkealla riskillauml operoimista ainakin vuoteen 2020 saakka
Laumlhde Repo Media
0
5
10
15
20
25
30
35
0
50
100
150
200
250
300
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Omavaraisuus ja nettovelkaantuneisuus
Omavaraisuusaste- Nettovelkaantumisaste-
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
0
2
4
6
8
10
12
14
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Nettovelka ja nettovelka kaumlyttoumlkate
Nettovelka Nettovelkakaumlyttoumlkate
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Omavaraisuusaste- 42 30 27 23 30 32 33
Velkaantumisaste- 106 207 232 297 202 186 171
Nettovelkaantumisaste- 75 197 230 281 198 174 152
Nettovelkakaumlyttoumlkate 06 26 30 85 45 123 111
Taseen loppusumma 2 155 14 058 31 910 44 918 74 309 76 272 80 089
Oma paumlaumloma yhteensauml 903 4 216 8 731 10 149 22 285 24 248 26 360
Korolliset velat 960 8 711 20 236 30 147 45 107 45 107 45 107
Likvidit rahavarat 282 425 122 1 645 1 051 3 014 5 126
Korottomat velat 292 1 130 2 939 4 622 6 917 6 917 8 622
Sijoitettu paumlaumloma 1 863 12 927 28 967 40 296 67 392 69 355 71 467
Huhtanen Capital Riskiprofiili
Kokonaisriski = 3 (1 = matala riski 2 = melko matala riski 3 = neutraali riski 4 = melko korkea riski 5 = korkea riski)
LiikevaihtoMarkkinan syklisyys = 2
Liikevaihdon vaihtelu = 3Tulovirran hajautuminen = 4
Riskiluku = 3
KulurakenneKulurakenteen kiinteys = 2
Investoinnit suhteessa kannattavuuteen = 4
Riskiluku = 3
Paumlaumloman sitoutuminenOperatiivisen kassavirran
vaihtelu = 3Paumlaumloman tarve ja rahoitus = 5
Riskiluku = 4
Repo Median kommentti liikevaihtoriskistaumlHuhtanen Capital on toteuttanut voimakasta kasvustrategiaa Liikevaihto syntyy vuokrista kiinteistoumlkehityksestauml sekauml myoumls kohteiden myynnistauml Huhtanen Capitalille on ensiarvoisen taumlrkeaumlauml loumlytaumlauml kohteisiinsa sopivat vuokralaiset pitaumlauml vuokrausaste korkeana sekauml onnistua hankekehityksessauml Talouden syklit naumlkyvaumlt vuokratasossa hitaammin kuin hankekehityksessauml ja kiinteistoumlkaupassa Muuttotappiokunnissa saattaa vuokralaisen loumlytaumlminen olla vaikeaa siksi Huhtanen Capital onkin pyrkinyt pysymaumlaumln kasvukeskusten laumlheisyydessauml
Repo Median kommentti kulurakenteestaKulurakenne koostuu kiinteistoumljen huollosta vanhempien asuntojen osalta etenkin kunnostuksen ja vaumlhaumliseltauml osin henkiloumlstoumln palkoista Erityisesti sijoittajien katteita syoumlvaumlt jos rahoituksen hinta on korkea Investointeja tarvitaan paljon mikaumlli toimintaa halutaan kasvattaa Kiinteistoumlliiketoiminta vaatii paljon kaumlyttoumlpaumlaumlomaa ja paumlaumloman tarve on suuri Tulorahoitus ei riitauml rahoittamaan kasvua ja investoinnit suhteessa kannattavuuteen ovat suuria
Repo Median kommentti paumlaumlomastaOperatiivisen kassavirran vaihtelut liiketoiminnassa eivaumlt ole merkittaumlviauml mutta tavoiteltaessa nopeaa kasvua voi operatiivinen kassavirta vaihdella ja olla negatiivinen Paumlaumloman ja rahoituksen tarve on merkittaumlvauml mikaumlli tavoitteena on kasvattaa kiinteistoumlportfoliota
ArvonmaumlaumlritysmenetelmaumlArvonmaumlaumlritysYhtioumln sijoituskiinteistoumlt on arvostettu huoneistoittain sekauml asunto-osakeyhtioumlittaumlin kaumlypaumlaumln arvoon kauppa-arvo menetelmaumlllauml tai vastaavasti tuotto-arvomenetelmaumlllauml jos kauppa-arvo menetelmauml ei ole kaumlytettaumlvissauml Yhtioumlllauml oli vain kaksi kohdetta jotka arvostettiin tuottoarvomenetelmaumlllauml Sijoituskiinteistoumljen arvo kuvaa vertailukauppoja joita kultakin alueelta asunnoista on saatu kohtuullisella markkinointiajalla Arvioinnin suoritti tilinpaumlaumltoumlstauml varten ulkopuolinen arvioitsija
Taumlssauml analyysissauml olemme kaumlyttaumlneet arvonmaumlaumlrityksessauml NAV-menetelmaumlauml ja arvioineet arvostusta suhteessa yhtioumln nettovarallisuuteen eli NAV-arvoon Lisaumlksi olemme verranneet Huhtanen Capitalin arvostuslukuja poumlrssissauml oleviin samankaltaisiin yhtioumlihin Arvostusta ei kuitenkaan voi suoraan verrata poumlrssissauml oleviin yhtioumlihin koska Huhtanen Capitalin osakkeella on vaumlhaumln vaihtuvuutta eikauml sitauml koske poumlrssin tiedonantovelvollisuudet Huhtanen Capitalin riskiprofiili eroaa myoumls monista poumlrssissauml toimivista kiinteistoumlsijoitusyhtioumlistauml
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo tilinpaumlaumltoumlshetkellauml oli 408 miljoonaa euroa Yhtioumln nettovarallisuus (NAV) eli kiinteistoumljen kaumlypauml arvo vaumlhennettynauml korollisilla nettoveloilla tilinpaumlaumltoumlshetkellauml 31122017 oli 111 miljoonaa euroa Yhtiouml on sopinut kahden asuntoportfolion hankinnasta joiden arvo ulkopuolisen arvioijan mukaan on 29 miljoonaa euroa Ennustettu NAV-arvo kauppojen jaumllkeen on 269 miljoonaa euroa Taumlmauml antaa osakekohtaiseksi NAV-arvoksi 79 euroa Vielauml viime vuodelta tuo NAV oli 425 euroa
Arvonmaumlaumlrityksessauml olemme kaumlyttaumlneet ennustettua NAV-lukua joka sisaumlltaumlauml uudet asuntoportfoliohankinnat Mikaumlli osakeannin minimitavoite 25 miljoonaa nettovaroja ei toteudu on mahdollista ettauml asuntoportfolioiden kaupat joudutaan purkamaan mistauml syntyisi yhtioumllle kustannuksia Taumlmauml laskisi myoumls yhtioumln arvoa Osakeantiin osallistuva sijoittaja saisi kuitenkin rahansa takaisin mikaumlli minimitavoite annista ei taumlyty
Sijoittajan on ymmaumlrrettaumlvauml ettauml altistuu markkinahintojen heilahduksille ja niistauml johtuviin arvostustason muutoksille Asuntojen hinnat voivat vaihdella jotka eivaumlt vaikuta vuokratuottoon mutta vaikuttavat kun salkun arvosta tehdaumlaumln arvioita
Huhtanen Capital arvonmaumlaumlritysArvonmaumlaumlritysYhtioumln osakkeen arvonmaumlaumlrityksemme muodostuu osatekijoumlistauml jotka otetaan huomioon laskettaessa NAV-alennusta
Sijoituskiinteistoumljen nettotuotto- oli 43 Toteutunut prosentti on pienempi kuin mitauml yhtiouml tavoittelee (65) Osakkeen kokonaistuotto perustuu osakkeen arvonnousulle sekauml yhtioumln maksamalle osingolle Vuodelta 2016 yhtiouml maksoi osinkoa 0172 euroa osakkeelta (osakentioikaistu luku) Osinkoa ei maksettu vuodelta 2017 Ennusteemme mukaan osinkoa ei myoumlskaumlaumln jaeta tilikaudelta 2018 eikauml 2019 Naumlin ollen osakkeen kokonaistuotto on pelkaumln osakkeen arvonnousun varassa Taumlmauml puoltaa hieman suurempaa alennusta NAV-arvoon
Yhtiouml tavoittelee huomattavaa kasvua ja on riskiprofiililtaan korkean riskin yhtiouml Velkaisuusaste eli LTV (Loan to value) oli 74 ja se voi naumlkemyksemme mukaan nousta jopa 80iin Taumlmauml on huomattavan korkea velkaisuusaste verrattuna esimerkiksi poumlrssinoteerattuun Investors Housen LTV- joka on ollut laumlhellauml 50a Korkea LTV- ja korkea riski puoltavat matalampaa arvostusta
Yhtioumln aikaisemmat osakeannit on hinnoiteltu keskimaumlaumlrin -45 alle NAVin Nykyisessauml osakeannissa alennus suhteessa ennustettuun kauppojen jaumllkeiseen NAV-arvoon on -42 Viimeisin kauppa joka osakkeella on tehty Privanetin palvelussa on tehty hintaan 30 euroa joka on -29 alle tilinpaumlaumltoumlshetken 21122017 NAVin jolloin tietoja uusista asunto-ostoista ei ollut
Laskennallinen NAV-alennus muodostuu edellauml mainittujen komponenttien yhteisvaikutuksesta sekauml likviditeettipreemiosta Laskennallinen alennus on osatekijoumliden painotettu keskiarvo jossa viimeisin kauppa saa suurimman painoarvon sillauml se edustaa parhaiten sijoittajien naumlkemystauml osakkeen arvosta
Repo Median hinta-arvio osakkeen pre-money hinnaksi ennen antia on 54 euroaosake Taumlmauml antaa yhtioumln ulkonaolevalle osakekannalle kokonaisarvoksi 141 miljoonaa euroa Taumlmauml edellyttaumlauml ettauml suunnitellut kaupat toteutuvat ja uusien hankintojen arvonnousu realisoituu sekauml osakeanti toteutuu taumlysimaumlaumlraumlisesti Mikaumlli osakeanti toteutuu 46 euron osakekohtaisella merkintaumlhinnalla ja yhtiouml saa 5 miljoonaa euroa kasvaa osakkeiden maumlaumlrauml Naumlin verrannollinen osakeannin jaumllkeinen hinta eli ns post-money vertailuhinta taumllle 54 euroaosake on 48 euroa
NAV-alennus Painoarvo
Aikaisemmat osakeannit -45 10
Nykyinen osakeanti -42 10
Viimeisin kauppa -29 60
Likviditeettipreemio -30 20
Laskennallinen alennus -32
Osakekohtainen NAV 79
NAV-alennus -32
Repo Median arvio (hintaosake pre-money) 54
Koko osakekannan arvo 14 027 384
Repo Median pisteet = 7 (asteikko 1-10)Kommentti TiimistaumlSuurimmalla omistajalla Juha-Matti Huhtasella on kokemusta niin asuntosijoittamisesta kuin rahoituksesta Haumln on 35-vuotias joten alan konkariksi haumln on vielauml nuori tekijauml Johtoryhmaumlssauml ovat haumlnen lisaumlkseen viime vuonna taloon tullut kiinteistoumlalan konkari Pekka Huttunen sekauml talousjohtaja Christer Schoultz Hallituksessa on vuoden sisaumlllauml ollut paljon vaihdoksia Nykyinen hallitus edustaa hyvin omistajia Tiimin kokonaisarvosana on 8
Kommentti OmistajatJuha-Matti Huhtanen on yhtioumln perustaja ja suurin omistaja mutta haumlnen omistustansa on liudentanut kolme aikaisempaa osakeantia Juha-Matti omistaa suoraan ja vaumllillisesti yhtioumlidensauml kautta 209 prosenttia yhtioumln osakkeista Taumlmauml on 399 prosenttia osakkeiden tuottamasta aumlaumlnivallasta sillauml yhtioumln hallussa on 433 prosenttia osakkeista ja yhtioumln hallussa olevilla osakkeilla ei ole aumlaumlnivaltaa Muita suuromistajia ovat Hannu Taskinen ja Petri Yrjouml-Koskinen yhtioumlineen Omistajakunnassa on asunto-osaamista mutta syvaumltaskuiset instituutiot vielauml puuttuvat Huhtanen Capitalilla on edellisten osakeantien jaumllkeen ja Privanetin noteerauksen tuomana yhteensauml 134 omistajaa Omistajien kokonaispistemaumlaumlrauml on 8
Kommentti KasvuodotusHuhtanen Capitalin kasvuodotus on kiinteistoumlyhtioumlksi korkea koska yhtioumln johto on sellaisen tavoitteen itselleen asettanut Laajentumishaluja on asuntosijoittamisesta laajemmin kiinteistoumlbisnekseen ja sen palveluihin Kuitenkin laajentumisen edellytyksenauml on paumlaumloman saanti joka voi hidastaa kasvua Kasvuodotuksen kokonaispistemaumlaumlrauml on 7
Kommentti SkaalattavuusHuhtanen Capital voi kasvattaa asunto- ja kiinteistoumlkantaansa jos uuden paumlaumloman saanti onnistuu tai tuloksen kautta Jaumllkimmaumlinen tie on hitaampi Vaumllitys- ja kiinteistoumlpalvelujen skaalaaminen laajemmin on helpompaa Huhtanen Capital hyoumltyy kiinteistoumlsalkkunsa kasvusta koska kiinteaumlt kustannukset eivaumlt nouse Nykyinen henkiloumlkunta ja ulkoistusmallit pystyvaumlt hoitamaan isommankin portfolion Skaalautuvuuden kokonaispistemaumlaumlrauml on 7
Kommentti KilpailuetuAmmattimaisten asuntosijoitusyhtioumliden maumlaumlrauml on kasvanut mikauml on lisaumlnnyt alan kilpailua Kuitenkin vuokralaisten kannalta markkina on edelleen hyvin pirstaloitunut ja paikkakuntakohtaista Kilpailuetuna voidaan pitaumlauml suuren kokoluokan kertaostoja alhaisempaan hintaan jotka ovat esimerkiksi suurempia kuin mitauml Investors House on tehnyt Yhtiouml yrittaumlauml palvelukonseptillaan saamaan etuja asiakkailleen sekauml pyrkii tehostamaan hallintoaan Huhtanen Capital kohtaa kilpailua mutta yhtioumln kokoluokassa on rajallisesti toimijoita ja yhtiouml on ollut valinnoissaan innovatiivinen Kilpailuedun kokonaispistemaumlaumlrauml on 6
8
TIIMI
8
OMISTAJAT
7
K ASVUOD OTUS
7
SK AALATTAVUUS
6
K ILPAILUETU
Repo Median pisteet maumlaumlritelmaumlRepo Median pisteetRepo Median pisteiden tarkoitus on antaa strukturoitu kuva yhtioumln laadusta (toimintariskeistauml) sekauml sen mahdollisuuksista saavuttaa pitkaumlaikaista kasvua ja tuottoaRepo Median pisteet jakaantuvat viiteen kategoriaan Kategoriat ovat Tiimi Omistajuus Kasvuodotus Skaalautuvuus ja Kilpailuetu Kategoriat pisteytetaumlaumln yhdestauml kymmeneen Kategoriat arvioidaan eri kvalitatiivisilla ja kvantitatiivisilla muuttujilla jotka saavat painotetun arvon niiden taumlrkeyden mukaan Jokaisen kategorian keskiarvopisteet ovat perustana kokonaispisteytykselle
TiimiArvio tiimin toimivuudesta kaumlsittelee johdon avainhenkiloumliden sekauml yhtioumln hallituksen kykyauml johtaa yhtioumltauml haluttuun tulokseen Hyvauml johto voi saada keskivertoisen liikeidean tuottavaksi toiminnaksi kun taas huono johto voi viedauml yhtioumln hyvaumlllaumlkin liikeidealla kriisiin Tiimin arvioinnissa kaumlsitellaumlaumln mm seuraavia muuttujia avainhenkiloumliden alakohtaista kokemusta toimitusjohtajan alakohtaista ja johtamiskokemusta kommunikaatiokykyauml sekauml aikaisempaa kokemusta vastaavista tehtaumlvistauml
OmistajuusArvio omistajuudesta kaumlsittelee omistajien pitkaumljaumlnteistauml arvon luontia Omistajasitoutuneisuus ja osaaminen ovat keskioumlssauml yhtioumln pysyvyyden ja yhtioumln hallituksen toimintaedellytyksille Yhtioumlt joilla on hajaantunut omistajarakenne ovat menestyneet huonommin kuin yhtioumlt joilla on selkeauml omistajatahto Omistajuudessa arvioidaan muuttujia kuten rakenne sitoutuneisuus institutionaaliset omistajat vallan vaumlaumlrinkaumlyttouml maine ja taloudellinen kestaumlvyys
KasvuodotusArvio kasvuodotuksista kaumlsittelee markkinan kypsyyttauml sekauml yhtioumln asemaa verrattuna kilpailijaan Vaumlhaumlinen kilpailutilanne voi antaa yhtioumllle huomattavia etuja Liiketoimintamalli yhtioumln jatkuvuuden naumlkoumlkulmasta arvioidaan myoumls taumlssauml Kasvuodotuksessa arvioidaan seuraavia muuttujia markkinan kehittyneisyys kilpailutilanne markkinassa tulokynnys markkinoille markkinapositiointi ja liiketoimintamalli
SkaalattavuusArvio skaalattavuudesta kaumlsittelee tuotteiden ja palveluiden mahdollisuuksia kasvaa markkinoilla sekauml luoda jatkuvia asiakassuhteita Skaalautuvuudessa arvioidaan seuraavia muuttujia tuotteistus hinnoittelu tuotantoedellytykset myyntikanavat markkinointivalmiudet ja osaaminen sekauml kulurakenne suhteessa myyntiin
KilpailuetuArviossa kilpailuedusta kaumlsitellaumlaumln yhtioumln patentteja aineettomia oikeuksia sekauml aineetonta paumlaumlomaa Pyritaumlaumln arvioimaan markkinoiden lainalaisuuksiajotka voivat vaikuttaa kilpailuetuun
Taumlrkeaumlauml tietoa ja vastuuvapauslausekeRepo Media Oy (Repo Media) on erikoistunut yhtioumlanalyyseihin ja etenkin listaamattomiin suomalaisyhtioumlihin Repo Media tuottaa analyysien lisaumlksi tapahtumia ja keraumlauml tietokantaa varten informaatiota analysoitavasta yhtioumlstauml Pyrimme tuottamaan tietoa sijoittajille selkeaumlsti ja helposti ymmaumlrrettaumlvaumlsti Repo Media on riippumaton
Taumlmauml analyysi on luotu informaatiotarkoituksessa ja tiedot taumlhaumln on hankittu useista eri julkisista laumlhteistauml joita Repo Media pitaumlauml luotettavana Repo Media ei takaa esitettyjen tietojen virheettoumlmyyttauml Kannanotot arviot ja ennusteet ovat Repo Median subjektiivisia naumlkemyksiauml jotka sisaumlltaumlvaumlt epaumlvarmuustekijoumlitauml Repo Media ei voi taata ettauml esitetyt ennusteet taumlyttyvaumlt Repo Media kannustaa sijoittajia kaumlyttaumlmaumlaumln myoumls muita laumlhteitauml omille sijoituspaumlaumltoumlksille
Tieto analyyseissauml ja dokumenteissa on paumlivaumltty Tieto vanhentuu tai saattaa muuttua nopeasti Repo Media ei sitoudu paumlivittaumlmaumlaumln raportteja analyysejauml tai dokumentteja eikauml sitoudu laumlhettaumlmaumlaumln kaumlyttaumljille paumlivitettyauml tietoa
Repo Median tuottamia analyysejauml ja dokumentteja ei saa kopioida muokata kaumlyttaumlauml osina tai jakaa kolmannelle osapuolelle ilman Repo Median kirjallista suostumusta Repo Median analyyseja ja dokumentteja ei saa jakaa henkiloumlille tai juridisille tahoille jotka ovat kansalaisia sellaisessa valtiossa missauml taumlmaumln tiedon jakaminen on laitonta tai missauml loumlytyy maumlaumlraumlyksiauml jotka estaumlvaumlt tiedon levittaumlmisen
Repo Median tuottamat analyysit ovat case-pohjaisia eivaumltkauml ne toistu tasaisesti ajallisesti Analyysit eroavat toisistaan tiedon saatavuuden takiaRepo Media eikauml sen tyoumlntekijaumlt vastaa tehtyjen sijoituspaumlaumltoumlsten taloudellisesta tuloksesta tai muista vahingoista (vaumllittoumlmaumlt ja vaumllilliset vahingot) joita tietojen kaumlytoumlstauml voi aiheutua Asiakas ja tiedon kaumlyttaumljauml vastaavat sijoituspaumlaumltoumlstensauml tekemisestauml ja niiden taloudellisesta tuloksesta
Copyright Repo Media Oy
Muistiinpanot
Repo Media Oywwwrepomediafi
Analyytikko Joni Nousiainenpuh 045-155 88 85
Huhtanen Capital liiketoimintamalliAsuntoja kaupunkien palveluiden laumlheisyydestaumlHuhtanen Capital on kiinteistoumlsijoitusyhtiouml joka ostaa myy ja vuokraa asuntoja sekauml tarjoaa vuokra-asumisen palveluita Yhtiouml pyrkii lisaumlksi kehittaumlmaumlaumln asuntosalkkunsa laatua perusparannuksilla ja tehostamalla niiden hallintoa Yhtiouml kehittaumlauml asuntosalkkuaan myymaumlllauml kohteita joiden velkaisuusaste ja arvonnousupotentiaali huomioiden ovat saavuttaneet lakipisteensauml eikauml arvonnousua ole enaumlauml naumlkyvissauml
Tuotto tehdaumlaumln jo ostettaessaLiiketoimintamallina on hankkia asuntoja paumlaumlsaumlaumlntoumlisesti kaupunki- ja kuntakeskusten palveluiden vaumllittoumlmaumlstauml laumlheisyydestauml Kohteet valitaan vuokratuoton ja vakaan kassavirran perusteella Yhtiouml tavoittelee yli 65 nettovuokratuottoa sekauml naumlkemyksemme mukaan aumlaumlnivaltaa ostamistaan kohteista Liiketoiminnan tuotot koostuvat asuntojen vuokratuloista sekauml asuntojen myynnistauml saatavista voitoista Yhtioumln tavoitteena on hankkia kohteet mahdollisimman edulliseen hintaan ja tarvittaessa saneerata kohteet arvonnousun edistaumlmiseksi Ostoissa yhtiouml pyrkii hyoumldyntaumlmaumlaumln mittakaavaetuja mikauml tarkoittaa tarpeeksi isojen kertaostojen tekemistauml ja riittaumlvaumln suuria hankekokoja Yhtiouml pyrkii hyoumldyntaumlmaumlaumln tulevaisuudessa entistauml enemmaumln samaa mittakaavaetua myoumls vuokrauksessa siten ettauml omistettaviin kohteisiin pyritaumlaumln neuvottelemaan yksi operaattori tai vuokralainen Naumlkemyksemme mukaan asuntojen myynti ja vuokraus perustuu niiden kohtuuhintaisuuteen ja nopeaan myynti- tai vuokrausprosessiin
Painopistettauml suurempiin kohteisiin ja uudiskohteisiinYhtiouml on panostanut entistauml enemmaumln kiinteistoumlkohteiden laatuun ja uudiskohteiden painotus on kasvanut Yhtioumln hankekokojen kasvattamisella sekauml keskittymisellauml kohteisiin joiden takaisinmaksuaika on 5-20 vuotta on tarkoitus nostaa asuntosalkun laatua Yhtioumln kohdeinvestoinnit tulevat keskittymaumlaumln kasvukeskusten vaumllittoumlmaumlaumln laumlheisyyteen sekauml alueille joilla ei ole muuttotappioita tiedossa Vuoden 2017 merkittaumlvimpiauml ostokohteita olivat Tampereen Niemenrannassa sijaitseva asuinkerrostalo ja Haumlmeenlinnassa sijaitseva rivitaloyhtiouml Loppuvuodesta 2017 Huhtanen Capital osti Lahden Hennalan kasarmialueelta kolme rakennusta joihin kunnostetaan asuntoja ja liikehuoneistoja Kahden kohteen peruskorjaukset aloitettiin Malmilla ja Riihimaumlellauml
Modulaariset ratkaisut tarjoavat uusia mahdollisuuksiaModulaariset siirrettaumlvaumlt asuinratkaisut voivat olla yksittaumlisiauml siirrettaumlviauml asuntoja tai laajempia tietylle alueelle sijoitettujen asuntojen ryhmittymiauml Ratkaisut voivat olla esimerkiksi siirrettaumlviauml loma-asuntoja tai tonteille tuotavia lisaumlasuinrakennuksia kuten asuntokontteja Modulaariset rakennelmat on tarkoitus vuokrata leasing-sopimuksin
Huhtanen Capital
Vuokratulot Myyntivoitot
Bruttotuotto
Arvonnousu
Asunnot pienemmissauml kasvukeskuksissa
Yhtiouml voimakkaassa kasvuvaiheessa
Skaalautuva kulurakenne
Hankekehitys tuo lisaumltuottoja
Kasvua korkealla velkariskillauml -gt LTV 75-80
Huhtanen Capital liiketoiminta ja asuntosalkkuLiiketoiminta perustuu vuokratuottoihin ja asuinkiinteistoumljen arvonnousuihinTuotot koostuvat paumlaumlosin vuokratuloista jotka olivat 24 Meuro paumlaumlttyneellauml tilikaudella 2017 sekaumlsijoituskiinteistoumljen arvonnoususta (+15 Meuro) Lisaumlksi asuntojen myyntivoittoja oli 06 Meuro jaliiketoiminnan muita tuottoja 04 Meuro Yhtiouml hyoumldyntaumlauml uutta kirjanpitolakia ja kirjaa sijoituskiinteistoumltFASn mukaan kaumlypaumlaumln arvoon jonka johdosta arvonnousun voi kirjata tulokseen Arvonnousustakirjataan verovelkaa jota ei kuitenkaan tarvitse suoraan maksaa vaan vero tulee maksuun tehdyntuloksen mukaan
Yhtiouml omistaa yhteensauml noin 450 asuinhuoneistoa ja kaksi liikehuoneistoa Kohteiden yhteispinta-ala on noin 32 000 m2 Yhtioumln omistamat asuinhuoneistot sijaitsevat eri puolilla Suomea 32 eri asunto- ja kiinteistoumlosakeyhtioumlssauml Kahdessa liikehuoneistossa on kaumlynnissauml korjaushanke jonka valmistuttua kaumlytettaumlvissauml olevat liiketilat ovat noin 2 000 m2
Yhtioumln sijoituskohteista 47 prosenttia on uudiskohteita tai talotekniikaltaan ajanmukaisia saneerattuja kohteita Valmistumisvuoden tai saneerausvuoden mukaan 47 prosenttia on uusia asuinrakennuksia eli 2000-luvulla valmistuneita ja 53 prosenttia taumltauml vanhempia Asuntokannan kauppa-arvoihin perustuva keskinelioumlhinta on noin 1 300 euroa
Yhtioumln sijoituspaumlaumltoumlkset perustuvat investointilaskelmiin joissa otetaan huomioon muun muassa alueen vaumlestoumlkehitys sekauml taloudellisen kehityksen ennusteet ja odotukset Tavoitteena on ettauml projektikohtainen vuokratuotto ylittaumlauml keskimaumlaumlrin 65 prosenttia (nettotuotto 2017 oli 43) ja ettauml kohteisiin on saatavissa pankkirahoitusta kilpailukykyisin ehdoin tai muuta lainarahoitusta
Asuntojen vuokraus Huhtakodit-nimellaumlHuhtakodit on Huhtanen Capitalin aputoiminimi jolla yhtiouml vuokraa asuntoja ja palvelee vuokralaisia Yhtiouml vuokraa asuntojaan Vuokraovifi-palvelun kautta sekauml suoraan oman wwwhuhtakoditfin kautta Yhtiouml markkinoi vuokra-asuntojaan myoumls sosiaalisessa mediassa ja voi lisaumlksi kaumlyttaumlauml markkinoinnissa muuta mediaa
2000-luvulla
va lmistuneet tai saneeratut
rakennukset 47
ennen 2000-lukua va lmistuneet
rakennukset 53
Asuntojen ikaumljaumlkauma
Asunnot 996
Toimitilat
04
Kiinteistoumltyypeittaumlin
Huhtanen Capital omistuksetAsuntojen sijainti painottuu Keski- ja Etelauml-Suomeen sekauml pieniin kaupunkeihinYhtioumln asuntokannasta 72 prosenttia sijaitsee maan muuttovetovoimaisimmilla alueilla maan keskiarvon ollessa 42 prosenttia Eniten asuntoja on taumlllauml hetkellauml Nastolassa missauml sijaitsee 114 vuokra-huoneistoa
Vuokra-asukkaiden vaihtuvuus vuonna 2017 oli 278 (mediaani)
Alla Huhtanen Capitalin tytaumlryhtioumlt joista se omistaa yli 50
Nimi Omistusosuus
Ka-Ha Rakennus Oy 100
HC Kiinteistoumlvarainhoito Oy 100
Hyperion Capital Oy 100
As Oy Petaumljaumlveden Petaumljaumltupa 100
As Oy Hangon Esplanaadi 100-102 7064
As Oy Lieksan Pankakoskentie 13 100
Kiinteistouml Oy Riihimaumlen Kippari 100
As Oy Akaan Ketoneilikka 7531
As Oy Riihimaumlen Monaco 100
As Oy Haapamaumlen Keuruun Pankkilinna 100
As Oy Saarijaumlrven Rajatie 5 8974
As Oy Jaumlrvenpaumlaumln Kartanonpolku 31 7313
As Oy Vantaan Marsinkuja 5 7720
As Oy Jyvaumlskylaumln Kotipesauml 6008
As Oy Tampereen Niemenrannan Melba 100
As Oy Karkkilan Riviera 100
As Oy Saarijaumlrven Helmenloumlytaumljauml 100
As Oy Saarijaumlrven Karpalotie 5 100
As Oy Haumlmeenlinnan Rantatie 14 100
Asunto Oy Nastolan Niinitie 50 100
Asunto Oy Nastolan Niinitie 52 100
Asunto Oy Nastolan Niinitie 54 100
Asunto Oy Nastolan Niinitie 56 100
As Oy Jyvaumlskylaumln Saarni 8330
As Oy Jyvaumlskylaumln Vaahtera 7778
Kuvassa taumlmaumlnhetkisen asuntokannan sijainnit kartalla
Merkittaumlvaumlt uudet hankinnat ja rahoitusHuhtanen Capital on huhtikuussa 2018 sopinut kahden asuntoportfolion hankkimisesta Asuntoportfolioiden hankinnan toteutuessa asuinhuoneistojen kokonaismaumlaumlrauml kasvaisi 800 asuinhuoneistoon ja omistettujen kohteiden yhteispinta-ala nousee noin 51 000 m2iin
1) Yhtiouml on sopinut kaupan Haumlmeenlinnassa ja Riihimaumlellauml sijaitsevien yhteensauml 55 huoneiston sekauml myoumlhemmin perustettavan asunto-osakeyhtioumln kaikkien kolmen huoneiston ostamisesta Y-K Oy Finlandilta ja sen laumlhipiiriltauml Osana kauppahintaa yhtiouml luovuttaa myyjille 200 000 yhtioumln hallussa ollutta omaa osaketta vastaten 08 miljoonaa euroa Yhtiouml on maksanut kauppahinnasta yhteensauml 200 000 euroa allekirjoitushetkellauml Loppuosa kauppahinnasta on maksettava kokonaisuudessaan viimeistaumlaumln 182018 ja kauppahinta kerryttaumlauml 117 prosentin vuosikorkoa maksuhetkeen saakka Samanaikaisesti myyjaumltaho Petri Yrjouml-Koskinen nousi Huhtanen Capitalin hallitukseen
2) Yhtiouml on sopinut eri puolilla Suomea sijaitsevien yhteensauml 316 huoneiston ostamisesta Kauppa on sovittu toteutettavan viimeistaumlaumln 272018 Yhtiouml on maksanut allekirjoituksen hetkellauml kauppahinnan ensimmaumlisenauml eraumlnauml 15 miljoonaa euroa
Asuntoportfolioiden hankinnan kauppahintatilastoihin perustuva arvo on yhteensauml noin 289 miljoonaa euroa Arvion on tehnyt ulkopuolinen arvioija Kauppahinta on noin 20 miljoonaa euroa Tarkoituksena on rahoittaa asuntoportfolioiden hankinta osakeannista keraumlttaumlvillauml varoilla yhtioumln muusta omaisuudesta tehtaumlvillauml myynneillauml sekauml noin 75-prosenttisesti pankkivelalla Yhtiouml on neuvotellut uudesta noin 15 miljoonan euron rahoitussopimuksesta jolla on tarkoitus rahoittaa osaltaan asuntoportfolioiden hankinta
Pankkilainasopimuksen ehdot ovat osin riippuvaisia osakeannilla keraumlttaumlvien varojen maumlaumlraumlstauml ja sopimus solmitaan kun annin tulos on selvillauml Jos osakeannilla ei keraumltauml vaumlhintaumlaumln 25 miljoonaa euroa nettovaroja jatai yhtiouml ei sovi vaumlhintaumlaumln 15 miljoonan euron rahoitussopimuksesta osakeantia ei sen ehtojen mukaisesti toteuteta jolloin yhtioumln tarkoituksena on rahoittaa asuntoportfolioiden hankinta kokonaisuudessaan vaumlliaikaisella siltarahoituksella ja nykyisten kohteiden myynnillauml tai purkaa kaupat kauppakirjoissa mainituin ehdoin ja sopimussanktioin Osakeantia ei toteuteta eikauml osakeannissa merkittyjauml osakkeita myoumlskaumlaumln luovuteta sijoittajille ennen kuin yhtioumlllauml on pankkia sitova lainalupaus annin paumlaumltyttyauml Asuntoportfolioiden hankinta lisaumlisi yhtioumln arvion mukaan liikevaihtoa noin 29 miljoonalla eurolla olettaen ettauml huoneistojen bruttovuokrat saumlilyisivaumlt vuoden 2017 tasolla Yhtioumln liikevaihto vuonna 2017 oli noin 24 miljoonaa euroa Huoneistoihin liittyviauml kuluja yhtiouml on arvioinut syntyvaumln noin 14 miljoonaa euroa Kohteiden arviokirjojen perusteella yhtiouml on arvioinut ettauml hankittavien kohteiden kaumlyvaumln arvon muutos olisi noin 80 miljoonaan euroa Naumlkemyksemme mukaan hankinta toisi merkittaumlvaumln tulosparannuksen Vuoden 2017 tulokseen kirjautui sijoituskiinteistoumljen kaumlyvaumln arvon muutosta 15 miljoonaa euroa
Konsernin vuoden 2017 pitkaumlaikainen vieras paumlaumloma oli 195 miljoonaa euroa ja asuntoportfolioiden hankintaan arvioidaan sovittavan noin 15 miljoonan euron velkarahoituksesta Yhtiouml on lisaumlksi sopinut Nordea Pankin kanssa yhteensauml 50 miljoonan euron yritystodistusohjelmasta maksuvalmiusriskin hallitsemiseksi
Huhtanen Capital liiketoimintaympaumlristoumlAsuntojen hinnat korot ja vuokrat vaikuttavat liiketoimintaympaumlristoumloumlnNaumlkemyksemme mukaan Huhtanen Capitalin liiketoimintaan vaikuttavat voimakkaimmin asuntojen vuokra- ja hintakehitys kilpailutilanne sekauml etenkin korkotaso Euroalueen talous kasvaa laaja-alaisesti ja vahvasti mikauml naumlkyy tyoumlttoumlmyysasteen pienentymisenauml Kuluttajien luottamus omaan talouteen on vahvaa mikauml tukee asuntojen hintoja Koko maan asuntojen hintojen nousu on ollut vaatimatonta viime vuosina Kuitenkin paumlaumlkaupunkiseudulla ja muuttovoittokunnissa on ollut vahvempaa kehitystauml
Asuntojen hintapaineita ovat leikanneet vilkas uudisrakentaminen Suomeen on taumlllauml vuosikymmenellauml syntynyt useita asuntorahastoja jotka rakennuttavat asuntoja ja vuokraavat niitauml Asuntomarkkina on edelleen kuitenkin iso ja pirstaleinen joten uskomme ettauml Huhtanen Capitalin kaltaisella toimijalla on sijansa vaikka markkinakilpailu kiristyisi
870
770 750
660
360
0
2
4
6
8
10
Hotellit Toimistot Asunnot Kaikki kiinteistoumlt Liikekiinteistoumlt
Kiinteistoumljen kokonaistuotto 2017 (KTI)
Laumlhteet KTI PTT StatFin Macrobond
Kiinteistoumlmarkkinan kokonaistuotot
Markkinat (kysyntauml ja tarjonta)Markkinat ndash vuokrat jatkaneet nousuaanKasvukeskusten vuokra-asuntojen kasvava tarve on pitaumlnyt kysynnaumln korkealla vaikka tarjonta on kasvanut Tilastokeskuksen mukaan vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat nousivat koko maassa viime vuonna 17 prosenttia ja PTTn ennusteen mukaan taumlnauml vuonna 21 prosenttia Helsingissauml nuo nuosuprosentit ovat 32 ja 26
Vuokra-asuntojen tarjonta kasvanutSuomessa vuokra-asuntojen tarjonta on kasvanut kun markkinoille on tullut runsaasti niin yksityisiauml kuin institutionaalisia asuntosijoittajia Myoumls uudet vain vuokrakaumlyttoumloumln rakennetut asuintalot ovat lisaumlnneet tarjontaa Muuttotappiokunnissa ilmiouml on naumlkynyt kasvaneena vuokra-asuntojen tarjontana mutta isoimmissa kaupungeissa ja niiden ympaumlristoumlssauml ei ole syntynyt ylitarjontaa Vuokra-asuntojen kasvanut tarjonta ei naumly ainakaan alan suurimpien toimijoiden luvuissa Suurimmalla toimijalla eli Kojamolla oli vuokrausaste 968 ja Satolla oli 975 prosenttia joita voi pitaumlauml erittaumlin korkeina
Taulukosta naumlkee miten eri kaupunkien asuntojen ja vuokrien ennustetaan kehittyvaumln Laumlhteet PTT
Huhtanen Capital sijoituscase (naumlkemyksemme)Sijoituscase vuokra-asuntojen tuotto sekauml kasvuhakuisuusHuhtanen Capital on kovassa kasvuvauhdissa Yrittaumljauml Juha-Matti Huhtanen on ollut rakentamassa isompaa vuokra-asuntosalkkua reippaalla velkavivulla Taumlhaumln asti vauhti on ollut lupaavaa Vuokra-asuntojen kysyntauml kasvukeskuksissa luo tilaa taumlmaumlnkaltaiselle ketteraumllle toimijalle Yhtiouml on paumlaumlsaumlaumlntoumlisesti vain asuntomarkkinassa mukana mutta mahdollisuutena on laajentua enemmaumln kiinteistoumlalalle Esimerkiksi kehittaumlmaumlllauml liike- tai toimitilakiinteistoumljauml ostamalla tontteja ja rakennuttamalla Huhtanen Capital on onnistunut hyvillauml asuntokaupoillaan kasvattamaan substanssiaan ja osakekohtaista NAViaanJos korot merkittaumlvaumlsti nousevat syouml taumlmauml yhtioumln tulosta ja heikentaumlauml toimintaedellytyksiauml ja pienentaumlauml kokonaistuottoa Huhtanen Capitalin osakkeen ostaja kantaa riskin osakeannin onnistumisesta sekauml uusien asuntokauppojen toteutumisesta Osakkeen ostaja myoumls altistuu asuntomarkkinan hintaheilahteluille Ulkomaiset ja instituutiosijoittajat ovat osoittaneet kiinnostusta Suomen asuntomarkkinaan Jos Huhtanen Capital kasvaa ja luo selkeaumln asuntoportfolion niin taumllle on tulevaisuudessa helposti loumlydettaumlvissauml ostaja
Vahvuutena ketteryysVahvuutena on ketteryys ja kyky toimia maantieteellisesti hajautettuna suurten kaupunkien ulkopuolella Asuntoportfolio antaa hyvaumln tuoton hajautetulla riskillauml Asiakkaita eli vuokranmaksajia on satoja eikauml yhden vuokralaisen vaikeudet muuta koko portfolion tuottoa Huhtanen on kehittaumlnyt vuokralaisten palvelukonseptia joka pitkaumlllauml aikavaumllillauml parantaa tuottoja Huhtanen Capitalilla on asuntoportfolio joka on hyvin hajautunut ja tuottaa kohtuullisen hyvin
Heikkoutena velkaisuusHeikkoutena on rahoituksellinen liikkumatila Ison velkataakan takia Huhtanen Capital joutuu toimimaan rahoittajien ehdoilla Yhtiouml on kuitenkin hajauttanut rahoitusriskiauml useammalle taholle
Uhkana korkojen nousu ja asuntojen hintojen laskuUhkana on korkojen nousu Jos korot merkittaumlvaumlsti nousevat syouml taumlmauml yhtioumln tulosta ja heikentaumlauml toimintaedellytyksiauml Myoumls asuntojen hintojen yleinen lasku voi syoumldauml asuntoportfolion arvostusta
Arvonmuodostukseen vaikuttaa vahvasti nettotuotto ja asuntokannan hinta-arviotTulevaisuuden arvonmuodostus on riippuvainen yhtioumln nettovarallisuuden eli NAVin kehityksestauml 65n tavoitetuoton saavuttaminen nostaisi yhtioumln arvoa Asuntoportfolioiden hankinta nostaa arvonnousukirjauksen myoumltauml arvoa Asuntokannan hinta-arviot voivat muttaa arvostustasoa huomattavasti
Sijoituksen myynti (exit)Huhtanen Capitalin osake on ollut Privanetin listoilla kaupankaumlynnin kohteena Naumlkemyksemme mukaan yhtiouml saattaa tavoitella poumlrssilistautumista mutta vasta muutaman vuoden paumlaumlstauml kun yhtioumln toiminta on kasvanut ja vakiintunut Vaihtoehtona voisi olla myoumls salkun myynti ulkomaisille sijoittajille
Huhtanen Capital keskeiset asiat
Nettotuotto 43
LTV 74
Panostus kasvuun ei osinkoa odotettavissa
Kahden salkun osto arvo 29 miljoonaa
Oston rahoitus Anti 25-5 M Pankki 15 M myynnit 2 M
Taseen kasvu 2017 (42 M) -gt 2018 (72 M arvio)
Riskit (Repo Median naumlkemys)
Yhtioumln LTV- (74) ollessa korkea ovat lainakustannusten nousu yhdessauml asuntojen hintojen laskun kanssa suurimmat riskit Heikko taloussuhdanne voi toteutuessaan laskea vuokratasoja ja asuntojen hintoja sekauml hidastaa asuntojen myyntiauml Kasvustrategian rahoitukseen liittyvaumlt riskit ovat myoumls merkittaumlvaumlt Mikaumlli oman paumlaumloman rahoituksen tavoite ei onnistu voi yhtioumlllauml olla hankaluuksia saada myoumls pankkirahoitusta kilpailukykyiseen hintaan uusien kohteiden hankintaan Riskinauml on korkeammat rahoituskustannukset ja sanktiot uusien kohteiden hankinnan peruuntumisesta
Arvoa kasvattavat tekijaumlt (Repo Median naumlkemys)
Osakeyhtioumlrakenne jossa ei peritauml erillistauml palkkiota luo arvoa laumlhtoumlkohtaisesti paremmin kuin monet asuntosijoitusrahastot Yhtioumln paumlaumlsy entistauml suurempiin kohteisiin ja niistauml saatavat tukkualennukset luovat arvoa yhtioumllle Lisaumlksi valittu suuntaus kiinteistoumlkehitykseen kasvattaa arvoa paremmin kuin pelkkauml kohteiden omistaminen Lainakustannusten pienentaumlminen onnistuessaan kasvattaa tulosta ja sitauml kautta yhtioumln arvoa
Huhtanen Capital Avainluvut
Laumlhde Repo Media
-1 500
-1 000
-500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Liikevaihto (tEUR) ja operatiivinen tulos (tEUR)
Liikevaihto Operatiivinen tulos ennen veroja
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Liikevaihto 212 624 2 026 2 403 4 436 6 191 6 377
Liikevaihdon kasvu- 0 194 225 19 85 40 3
Kiinteistoumljen kaumlyvaumln arvon muutos 4 889 2 847 8 116
Myyntivoitot 1 087 609 609
Huoneistoihin liittyvaumlt kulut 1 143 759 1 400 2 078 2 078
Henkiloumlstoumlkulut 203 332 500 500 500
Muut kulut 674 1 268 800 800 800
Rahoituskulut 757 1 160 939 939 939
Operatiivinen tulos ennen veroja -720 -1 085 828 1 905 2 091
Kaumlyttoumlkate 1 162 3 149 6 682 3 361 9 879 3 413 3 599
Kaumlyttoumlkate- 548 505 330 140 223 55 56
Liikevoitto (oik) 1 162 3 131 6 658 3 351 9 869 3 403 3 589
Liikevoitto- 548 502 329 139 222 55 56
Huhtanen Capital Tunnusluvut (12)
Taloudellinen tilanneYhtioumln operatiivinen liiketoiminta ennen veroja on ollut tappiollista ilman arvonmuutoksia ja myyntivoittoja mutta kaumlaumlntyisi voitolliseksi taumlnauml vuonna Yhtiouml on ottamassa suurta kasvuharppausta jossa sijoituskiinteistoumljen arvo nousisi noin 40 miljoonasta 70 miljoonaan euroon Sijoittajan on syytauml huomioida ettauml suurin osa yhtioumln tuloksesta on muodostunut kiinteistoumljen arvonnoususta joka on parantanut huomattavasti yhtioumln omaa paumlaumlomaa Kasvu on tapahtunut paumlaumlosin velkarahalla ja korkealla velkaisuusasteella Liiketoiminta on kohtalaisen vakaata ja ennustettavaa mutta suurella velkavivulla operoidessa on syytauml ennakoida myoumls kiinteistoumljen mahdollisista arvonlaskusta johtuva vaikutus tulokseen ja taseeseen
Laumlhde Repo Media
000
100
200
300
400
500
600
700
800
900
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
2016 2017 2018e 2019e 2020e
NAV kehitys
NAV NAVosake
-1 500
-1 000
-500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Kiinteistoumljen kaumlypauml arvo ja operatiivinen tulos (tEUR)
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo Operatiivinen tulos ennen veroja
Osakekurssin arvona on kaumlytetty hintatietoa Privanetista osakkeen kauppahintaa osana asuntoportfolion hankintaa sekauml osakeannin antihintaa Laskennallinen markkina-arvo ja tunnusluvut perustuvat osakkeen hintaanVuoden 2018 luvut on laskettu osakeannin jaumllkeen post-money arvoilla
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Osakekurssi 00 00 30 40 46 46 46
Markkina-arvo (tEUR) 0 0 5 880 10 460 17 549 17 549 17 549
EV 0 0 25 994 38 962 61 605 59 642 57 530
NAV 0 0 7 776 11 114 26 922 28 885 30 997
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo 0 0 28 967 40 778 70 978 70 978 70 978
Omavaraisuusaste- 42 30 27 23 30 32 33
LTV- 0 0 82 74 72 69 68
Osakekohtainen tulos (EPS) (oik) - - 239 074 187 051 055
NAVosake 000 000 397 425 706 757 812
Osinkotuotto- 0 0 6 0 0 0 0
ROE 97 53 54 19 32 8 8
PB 00 00 07 10 08 07 07
PS 00 00 29 44 40 28 28
EVLiikevaihto 00 00 128 162 139 96 90
EVKaumlyttoumlkate 00 00 39 116 62 175 160
EVLiikevoitto 00 00 39 116 62 175 160
Huhtanen Capital Tunnusluvut (22)
Taseen tunnusluvutOmavaraisuusaste on parantunut huomattavasti sijoituskiinteistoumljen arvonnoususta johtuen vaikka samalla yhtiouml on lisaumlnnyt vieraan paumlaumloman maumlaumlraumlauml Velat suhteessa omaan paumlaumlomaan ovat laumlhes 3-kertaiset ennen osakeantia Onnistuneen osakeannin seurauksena velkaantumisaste kaumlaumlntyisi laskuun ja laskisi 300 -gt 200iin Vakaa ja ennustettava liiketoiminta sallii suuremman velkavivun kaumlytoumln mutta kova kasvuvaihe tarkoittaa vielauml korkealla velan maumlaumlraumlllauml ja korkealla riskillauml operoimista ainakin vuoteen 2020 saakka
Laumlhde Repo Media
0
5
10
15
20
25
30
35
0
50
100
150
200
250
300
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Omavaraisuus ja nettovelkaantuneisuus
Omavaraisuusaste- Nettovelkaantumisaste-
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
0
2
4
6
8
10
12
14
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Nettovelka ja nettovelka kaumlyttoumlkate
Nettovelka Nettovelkakaumlyttoumlkate
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Omavaraisuusaste- 42 30 27 23 30 32 33
Velkaantumisaste- 106 207 232 297 202 186 171
Nettovelkaantumisaste- 75 197 230 281 198 174 152
Nettovelkakaumlyttoumlkate 06 26 30 85 45 123 111
Taseen loppusumma 2 155 14 058 31 910 44 918 74 309 76 272 80 089
Oma paumlaumloma yhteensauml 903 4 216 8 731 10 149 22 285 24 248 26 360
Korolliset velat 960 8 711 20 236 30 147 45 107 45 107 45 107
Likvidit rahavarat 282 425 122 1 645 1 051 3 014 5 126
Korottomat velat 292 1 130 2 939 4 622 6 917 6 917 8 622
Sijoitettu paumlaumloma 1 863 12 927 28 967 40 296 67 392 69 355 71 467
Huhtanen Capital Riskiprofiili
Kokonaisriski = 3 (1 = matala riski 2 = melko matala riski 3 = neutraali riski 4 = melko korkea riski 5 = korkea riski)
LiikevaihtoMarkkinan syklisyys = 2
Liikevaihdon vaihtelu = 3Tulovirran hajautuminen = 4
Riskiluku = 3
KulurakenneKulurakenteen kiinteys = 2
Investoinnit suhteessa kannattavuuteen = 4
Riskiluku = 3
Paumlaumloman sitoutuminenOperatiivisen kassavirran
vaihtelu = 3Paumlaumloman tarve ja rahoitus = 5
Riskiluku = 4
Repo Median kommentti liikevaihtoriskistaumlHuhtanen Capital on toteuttanut voimakasta kasvustrategiaa Liikevaihto syntyy vuokrista kiinteistoumlkehityksestauml sekauml myoumls kohteiden myynnistauml Huhtanen Capitalille on ensiarvoisen taumlrkeaumlauml loumlytaumlauml kohteisiinsa sopivat vuokralaiset pitaumlauml vuokrausaste korkeana sekauml onnistua hankekehityksessauml Talouden syklit naumlkyvaumlt vuokratasossa hitaammin kuin hankekehityksessauml ja kiinteistoumlkaupassa Muuttotappiokunnissa saattaa vuokralaisen loumlytaumlminen olla vaikeaa siksi Huhtanen Capital onkin pyrkinyt pysymaumlaumln kasvukeskusten laumlheisyydessauml
Repo Median kommentti kulurakenteestaKulurakenne koostuu kiinteistoumljen huollosta vanhempien asuntojen osalta etenkin kunnostuksen ja vaumlhaumliseltauml osin henkiloumlstoumln palkoista Erityisesti sijoittajien katteita syoumlvaumlt jos rahoituksen hinta on korkea Investointeja tarvitaan paljon mikaumlli toimintaa halutaan kasvattaa Kiinteistoumlliiketoiminta vaatii paljon kaumlyttoumlpaumlaumlomaa ja paumlaumloman tarve on suuri Tulorahoitus ei riitauml rahoittamaan kasvua ja investoinnit suhteessa kannattavuuteen ovat suuria
Repo Median kommentti paumlaumlomastaOperatiivisen kassavirran vaihtelut liiketoiminnassa eivaumlt ole merkittaumlviauml mutta tavoiteltaessa nopeaa kasvua voi operatiivinen kassavirta vaihdella ja olla negatiivinen Paumlaumloman ja rahoituksen tarve on merkittaumlvauml mikaumlli tavoitteena on kasvattaa kiinteistoumlportfoliota
ArvonmaumlaumlritysmenetelmaumlArvonmaumlaumlritysYhtioumln sijoituskiinteistoumlt on arvostettu huoneistoittain sekauml asunto-osakeyhtioumlittaumlin kaumlypaumlaumln arvoon kauppa-arvo menetelmaumlllauml tai vastaavasti tuotto-arvomenetelmaumlllauml jos kauppa-arvo menetelmauml ei ole kaumlytettaumlvissauml Yhtioumlllauml oli vain kaksi kohdetta jotka arvostettiin tuottoarvomenetelmaumlllauml Sijoituskiinteistoumljen arvo kuvaa vertailukauppoja joita kultakin alueelta asunnoista on saatu kohtuullisella markkinointiajalla Arvioinnin suoritti tilinpaumlaumltoumlstauml varten ulkopuolinen arvioitsija
Taumlssauml analyysissauml olemme kaumlyttaumlneet arvonmaumlaumlrityksessauml NAV-menetelmaumlauml ja arvioineet arvostusta suhteessa yhtioumln nettovarallisuuteen eli NAV-arvoon Lisaumlksi olemme verranneet Huhtanen Capitalin arvostuslukuja poumlrssissauml oleviin samankaltaisiin yhtioumlihin Arvostusta ei kuitenkaan voi suoraan verrata poumlrssissauml oleviin yhtioumlihin koska Huhtanen Capitalin osakkeella on vaumlhaumln vaihtuvuutta eikauml sitauml koske poumlrssin tiedonantovelvollisuudet Huhtanen Capitalin riskiprofiili eroaa myoumls monista poumlrssissauml toimivista kiinteistoumlsijoitusyhtioumlistauml
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo tilinpaumlaumltoumlshetkellauml oli 408 miljoonaa euroa Yhtioumln nettovarallisuus (NAV) eli kiinteistoumljen kaumlypauml arvo vaumlhennettynauml korollisilla nettoveloilla tilinpaumlaumltoumlshetkellauml 31122017 oli 111 miljoonaa euroa Yhtiouml on sopinut kahden asuntoportfolion hankinnasta joiden arvo ulkopuolisen arvioijan mukaan on 29 miljoonaa euroa Ennustettu NAV-arvo kauppojen jaumllkeen on 269 miljoonaa euroa Taumlmauml antaa osakekohtaiseksi NAV-arvoksi 79 euroa Vielauml viime vuodelta tuo NAV oli 425 euroa
Arvonmaumlaumlrityksessauml olemme kaumlyttaumlneet ennustettua NAV-lukua joka sisaumlltaumlauml uudet asuntoportfoliohankinnat Mikaumlli osakeannin minimitavoite 25 miljoonaa nettovaroja ei toteudu on mahdollista ettauml asuntoportfolioiden kaupat joudutaan purkamaan mistauml syntyisi yhtioumllle kustannuksia Taumlmauml laskisi myoumls yhtioumln arvoa Osakeantiin osallistuva sijoittaja saisi kuitenkin rahansa takaisin mikaumlli minimitavoite annista ei taumlyty
Sijoittajan on ymmaumlrrettaumlvauml ettauml altistuu markkinahintojen heilahduksille ja niistauml johtuviin arvostustason muutoksille Asuntojen hinnat voivat vaihdella jotka eivaumlt vaikuta vuokratuottoon mutta vaikuttavat kun salkun arvosta tehdaumlaumln arvioita
Huhtanen Capital arvonmaumlaumlritysArvonmaumlaumlritysYhtioumln osakkeen arvonmaumlaumlrityksemme muodostuu osatekijoumlistauml jotka otetaan huomioon laskettaessa NAV-alennusta
Sijoituskiinteistoumljen nettotuotto- oli 43 Toteutunut prosentti on pienempi kuin mitauml yhtiouml tavoittelee (65) Osakkeen kokonaistuotto perustuu osakkeen arvonnousulle sekauml yhtioumln maksamalle osingolle Vuodelta 2016 yhtiouml maksoi osinkoa 0172 euroa osakkeelta (osakentioikaistu luku) Osinkoa ei maksettu vuodelta 2017 Ennusteemme mukaan osinkoa ei myoumlskaumlaumln jaeta tilikaudelta 2018 eikauml 2019 Naumlin ollen osakkeen kokonaistuotto on pelkaumln osakkeen arvonnousun varassa Taumlmauml puoltaa hieman suurempaa alennusta NAV-arvoon
Yhtiouml tavoittelee huomattavaa kasvua ja on riskiprofiililtaan korkean riskin yhtiouml Velkaisuusaste eli LTV (Loan to value) oli 74 ja se voi naumlkemyksemme mukaan nousta jopa 80iin Taumlmauml on huomattavan korkea velkaisuusaste verrattuna esimerkiksi poumlrssinoteerattuun Investors Housen LTV- joka on ollut laumlhellauml 50a Korkea LTV- ja korkea riski puoltavat matalampaa arvostusta
Yhtioumln aikaisemmat osakeannit on hinnoiteltu keskimaumlaumlrin -45 alle NAVin Nykyisessauml osakeannissa alennus suhteessa ennustettuun kauppojen jaumllkeiseen NAV-arvoon on -42 Viimeisin kauppa joka osakkeella on tehty Privanetin palvelussa on tehty hintaan 30 euroa joka on -29 alle tilinpaumlaumltoumlshetken 21122017 NAVin jolloin tietoja uusista asunto-ostoista ei ollut
Laskennallinen NAV-alennus muodostuu edellauml mainittujen komponenttien yhteisvaikutuksesta sekauml likviditeettipreemiosta Laskennallinen alennus on osatekijoumliden painotettu keskiarvo jossa viimeisin kauppa saa suurimman painoarvon sillauml se edustaa parhaiten sijoittajien naumlkemystauml osakkeen arvosta
Repo Median hinta-arvio osakkeen pre-money hinnaksi ennen antia on 54 euroaosake Taumlmauml antaa yhtioumln ulkonaolevalle osakekannalle kokonaisarvoksi 141 miljoonaa euroa Taumlmauml edellyttaumlauml ettauml suunnitellut kaupat toteutuvat ja uusien hankintojen arvonnousu realisoituu sekauml osakeanti toteutuu taumlysimaumlaumlraumlisesti Mikaumlli osakeanti toteutuu 46 euron osakekohtaisella merkintaumlhinnalla ja yhtiouml saa 5 miljoonaa euroa kasvaa osakkeiden maumlaumlrauml Naumlin verrannollinen osakeannin jaumllkeinen hinta eli ns post-money vertailuhinta taumllle 54 euroaosake on 48 euroa
NAV-alennus Painoarvo
Aikaisemmat osakeannit -45 10
Nykyinen osakeanti -42 10
Viimeisin kauppa -29 60
Likviditeettipreemio -30 20
Laskennallinen alennus -32
Osakekohtainen NAV 79
NAV-alennus -32
Repo Median arvio (hintaosake pre-money) 54
Koko osakekannan arvo 14 027 384
Repo Median pisteet = 7 (asteikko 1-10)Kommentti TiimistaumlSuurimmalla omistajalla Juha-Matti Huhtasella on kokemusta niin asuntosijoittamisesta kuin rahoituksesta Haumln on 35-vuotias joten alan konkariksi haumln on vielauml nuori tekijauml Johtoryhmaumlssauml ovat haumlnen lisaumlkseen viime vuonna taloon tullut kiinteistoumlalan konkari Pekka Huttunen sekauml talousjohtaja Christer Schoultz Hallituksessa on vuoden sisaumlllauml ollut paljon vaihdoksia Nykyinen hallitus edustaa hyvin omistajia Tiimin kokonaisarvosana on 8
Kommentti OmistajatJuha-Matti Huhtanen on yhtioumln perustaja ja suurin omistaja mutta haumlnen omistustansa on liudentanut kolme aikaisempaa osakeantia Juha-Matti omistaa suoraan ja vaumllillisesti yhtioumlidensauml kautta 209 prosenttia yhtioumln osakkeista Taumlmauml on 399 prosenttia osakkeiden tuottamasta aumlaumlnivallasta sillauml yhtioumln hallussa on 433 prosenttia osakkeista ja yhtioumln hallussa olevilla osakkeilla ei ole aumlaumlnivaltaa Muita suuromistajia ovat Hannu Taskinen ja Petri Yrjouml-Koskinen yhtioumlineen Omistajakunnassa on asunto-osaamista mutta syvaumltaskuiset instituutiot vielauml puuttuvat Huhtanen Capitalilla on edellisten osakeantien jaumllkeen ja Privanetin noteerauksen tuomana yhteensauml 134 omistajaa Omistajien kokonaispistemaumlaumlrauml on 8
Kommentti KasvuodotusHuhtanen Capitalin kasvuodotus on kiinteistoumlyhtioumlksi korkea koska yhtioumln johto on sellaisen tavoitteen itselleen asettanut Laajentumishaluja on asuntosijoittamisesta laajemmin kiinteistoumlbisnekseen ja sen palveluihin Kuitenkin laajentumisen edellytyksenauml on paumlaumloman saanti joka voi hidastaa kasvua Kasvuodotuksen kokonaispistemaumlaumlrauml on 7
Kommentti SkaalattavuusHuhtanen Capital voi kasvattaa asunto- ja kiinteistoumlkantaansa jos uuden paumlaumloman saanti onnistuu tai tuloksen kautta Jaumllkimmaumlinen tie on hitaampi Vaumllitys- ja kiinteistoumlpalvelujen skaalaaminen laajemmin on helpompaa Huhtanen Capital hyoumltyy kiinteistoumlsalkkunsa kasvusta koska kiinteaumlt kustannukset eivaumlt nouse Nykyinen henkiloumlkunta ja ulkoistusmallit pystyvaumlt hoitamaan isommankin portfolion Skaalautuvuuden kokonaispistemaumlaumlrauml on 7
Kommentti KilpailuetuAmmattimaisten asuntosijoitusyhtioumliden maumlaumlrauml on kasvanut mikauml on lisaumlnnyt alan kilpailua Kuitenkin vuokralaisten kannalta markkina on edelleen hyvin pirstaloitunut ja paikkakuntakohtaista Kilpailuetuna voidaan pitaumlauml suuren kokoluokan kertaostoja alhaisempaan hintaan jotka ovat esimerkiksi suurempia kuin mitauml Investors House on tehnyt Yhtiouml yrittaumlauml palvelukonseptillaan saamaan etuja asiakkailleen sekauml pyrkii tehostamaan hallintoaan Huhtanen Capital kohtaa kilpailua mutta yhtioumln kokoluokassa on rajallisesti toimijoita ja yhtiouml on ollut valinnoissaan innovatiivinen Kilpailuedun kokonaispistemaumlaumlrauml on 6
8
TIIMI
8
OMISTAJAT
7
K ASVUOD OTUS
7
SK AALATTAVUUS
6
K ILPAILUETU
Repo Median pisteet maumlaumlritelmaumlRepo Median pisteetRepo Median pisteiden tarkoitus on antaa strukturoitu kuva yhtioumln laadusta (toimintariskeistauml) sekauml sen mahdollisuuksista saavuttaa pitkaumlaikaista kasvua ja tuottoaRepo Median pisteet jakaantuvat viiteen kategoriaan Kategoriat ovat Tiimi Omistajuus Kasvuodotus Skaalautuvuus ja Kilpailuetu Kategoriat pisteytetaumlaumln yhdestauml kymmeneen Kategoriat arvioidaan eri kvalitatiivisilla ja kvantitatiivisilla muuttujilla jotka saavat painotetun arvon niiden taumlrkeyden mukaan Jokaisen kategorian keskiarvopisteet ovat perustana kokonaispisteytykselle
TiimiArvio tiimin toimivuudesta kaumlsittelee johdon avainhenkiloumliden sekauml yhtioumln hallituksen kykyauml johtaa yhtioumltauml haluttuun tulokseen Hyvauml johto voi saada keskivertoisen liikeidean tuottavaksi toiminnaksi kun taas huono johto voi viedauml yhtioumln hyvaumlllaumlkin liikeidealla kriisiin Tiimin arvioinnissa kaumlsitellaumlaumln mm seuraavia muuttujia avainhenkiloumliden alakohtaista kokemusta toimitusjohtajan alakohtaista ja johtamiskokemusta kommunikaatiokykyauml sekauml aikaisempaa kokemusta vastaavista tehtaumlvistauml
OmistajuusArvio omistajuudesta kaumlsittelee omistajien pitkaumljaumlnteistauml arvon luontia Omistajasitoutuneisuus ja osaaminen ovat keskioumlssauml yhtioumln pysyvyyden ja yhtioumln hallituksen toimintaedellytyksille Yhtioumlt joilla on hajaantunut omistajarakenne ovat menestyneet huonommin kuin yhtioumlt joilla on selkeauml omistajatahto Omistajuudessa arvioidaan muuttujia kuten rakenne sitoutuneisuus institutionaaliset omistajat vallan vaumlaumlrinkaumlyttouml maine ja taloudellinen kestaumlvyys
KasvuodotusArvio kasvuodotuksista kaumlsittelee markkinan kypsyyttauml sekauml yhtioumln asemaa verrattuna kilpailijaan Vaumlhaumlinen kilpailutilanne voi antaa yhtioumllle huomattavia etuja Liiketoimintamalli yhtioumln jatkuvuuden naumlkoumlkulmasta arvioidaan myoumls taumlssauml Kasvuodotuksessa arvioidaan seuraavia muuttujia markkinan kehittyneisyys kilpailutilanne markkinassa tulokynnys markkinoille markkinapositiointi ja liiketoimintamalli
SkaalattavuusArvio skaalattavuudesta kaumlsittelee tuotteiden ja palveluiden mahdollisuuksia kasvaa markkinoilla sekauml luoda jatkuvia asiakassuhteita Skaalautuvuudessa arvioidaan seuraavia muuttujia tuotteistus hinnoittelu tuotantoedellytykset myyntikanavat markkinointivalmiudet ja osaaminen sekauml kulurakenne suhteessa myyntiin
KilpailuetuArviossa kilpailuedusta kaumlsitellaumlaumln yhtioumln patentteja aineettomia oikeuksia sekauml aineetonta paumlaumlomaa Pyritaumlaumln arvioimaan markkinoiden lainalaisuuksiajotka voivat vaikuttaa kilpailuetuun
Taumlrkeaumlauml tietoa ja vastuuvapauslausekeRepo Media Oy (Repo Media) on erikoistunut yhtioumlanalyyseihin ja etenkin listaamattomiin suomalaisyhtioumlihin Repo Media tuottaa analyysien lisaumlksi tapahtumia ja keraumlauml tietokantaa varten informaatiota analysoitavasta yhtioumlstauml Pyrimme tuottamaan tietoa sijoittajille selkeaumlsti ja helposti ymmaumlrrettaumlvaumlsti Repo Media on riippumaton
Taumlmauml analyysi on luotu informaatiotarkoituksessa ja tiedot taumlhaumln on hankittu useista eri julkisista laumlhteistauml joita Repo Media pitaumlauml luotettavana Repo Media ei takaa esitettyjen tietojen virheettoumlmyyttauml Kannanotot arviot ja ennusteet ovat Repo Median subjektiivisia naumlkemyksiauml jotka sisaumlltaumlvaumlt epaumlvarmuustekijoumlitauml Repo Media ei voi taata ettauml esitetyt ennusteet taumlyttyvaumlt Repo Media kannustaa sijoittajia kaumlyttaumlmaumlaumln myoumls muita laumlhteitauml omille sijoituspaumlaumltoumlksille
Tieto analyyseissauml ja dokumenteissa on paumlivaumltty Tieto vanhentuu tai saattaa muuttua nopeasti Repo Media ei sitoudu paumlivittaumlmaumlaumln raportteja analyysejauml tai dokumentteja eikauml sitoudu laumlhettaumlmaumlaumln kaumlyttaumljille paumlivitettyauml tietoa
Repo Median tuottamia analyysejauml ja dokumentteja ei saa kopioida muokata kaumlyttaumlauml osina tai jakaa kolmannelle osapuolelle ilman Repo Median kirjallista suostumusta Repo Median analyyseja ja dokumentteja ei saa jakaa henkiloumlille tai juridisille tahoille jotka ovat kansalaisia sellaisessa valtiossa missauml taumlmaumln tiedon jakaminen on laitonta tai missauml loumlytyy maumlaumlraumlyksiauml jotka estaumlvaumlt tiedon levittaumlmisen
Repo Median tuottamat analyysit ovat case-pohjaisia eivaumltkauml ne toistu tasaisesti ajallisesti Analyysit eroavat toisistaan tiedon saatavuuden takiaRepo Media eikauml sen tyoumlntekijaumlt vastaa tehtyjen sijoituspaumlaumltoumlsten taloudellisesta tuloksesta tai muista vahingoista (vaumllittoumlmaumlt ja vaumllilliset vahingot) joita tietojen kaumlytoumlstauml voi aiheutua Asiakas ja tiedon kaumlyttaumljauml vastaavat sijoituspaumlaumltoumlstensauml tekemisestauml ja niiden taloudellisesta tuloksesta
Copyright Repo Media Oy
Muistiinpanot
Repo Media Oywwwrepomediafi
Analyytikko Joni Nousiainenpuh 045-155 88 85
Huhtanen Capital
Vuokratulot Myyntivoitot
Bruttotuotto
Arvonnousu
Asunnot pienemmissauml kasvukeskuksissa
Yhtiouml voimakkaassa kasvuvaiheessa
Skaalautuva kulurakenne
Hankekehitys tuo lisaumltuottoja
Kasvua korkealla velkariskillauml -gt LTV 75-80
Huhtanen Capital liiketoiminta ja asuntosalkkuLiiketoiminta perustuu vuokratuottoihin ja asuinkiinteistoumljen arvonnousuihinTuotot koostuvat paumlaumlosin vuokratuloista jotka olivat 24 Meuro paumlaumlttyneellauml tilikaudella 2017 sekaumlsijoituskiinteistoumljen arvonnoususta (+15 Meuro) Lisaumlksi asuntojen myyntivoittoja oli 06 Meuro jaliiketoiminnan muita tuottoja 04 Meuro Yhtiouml hyoumldyntaumlauml uutta kirjanpitolakia ja kirjaa sijoituskiinteistoumltFASn mukaan kaumlypaumlaumln arvoon jonka johdosta arvonnousun voi kirjata tulokseen Arvonnousustakirjataan verovelkaa jota ei kuitenkaan tarvitse suoraan maksaa vaan vero tulee maksuun tehdyntuloksen mukaan
Yhtiouml omistaa yhteensauml noin 450 asuinhuoneistoa ja kaksi liikehuoneistoa Kohteiden yhteispinta-ala on noin 32 000 m2 Yhtioumln omistamat asuinhuoneistot sijaitsevat eri puolilla Suomea 32 eri asunto- ja kiinteistoumlosakeyhtioumlssauml Kahdessa liikehuoneistossa on kaumlynnissauml korjaushanke jonka valmistuttua kaumlytettaumlvissauml olevat liiketilat ovat noin 2 000 m2
Yhtioumln sijoituskohteista 47 prosenttia on uudiskohteita tai talotekniikaltaan ajanmukaisia saneerattuja kohteita Valmistumisvuoden tai saneerausvuoden mukaan 47 prosenttia on uusia asuinrakennuksia eli 2000-luvulla valmistuneita ja 53 prosenttia taumltauml vanhempia Asuntokannan kauppa-arvoihin perustuva keskinelioumlhinta on noin 1 300 euroa
Yhtioumln sijoituspaumlaumltoumlkset perustuvat investointilaskelmiin joissa otetaan huomioon muun muassa alueen vaumlestoumlkehitys sekauml taloudellisen kehityksen ennusteet ja odotukset Tavoitteena on ettauml projektikohtainen vuokratuotto ylittaumlauml keskimaumlaumlrin 65 prosenttia (nettotuotto 2017 oli 43) ja ettauml kohteisiin on saatavissa pankkirahoitusta kilpailukykyisin ehdoin tai muuta lainarahoitusta
Asuntojen vuokraus Huhtakodit-nimellaumlHuhtakodit on Huhtanen Capitalin aputoiminimi jolla yhtiouml vuokraa asuntoja ja palvelee vuokralaisia Yhtiouml vuokraa asuntojaan Vuokraovifi-palvelun kautta sekauml suoraan oman wwwhuhtakoditfin kautta Yhtiouml markkinoi vuokra-asuntojaan myoumls sosiaalisessa mediassa ja voi lisaumlksi kaumlyttaumlauml markkinoinnissa muuta mediaa
2000-luvulla
va lmistuneet tai saneeratut
rakennukset 47
ennen 2000-lukua va lmistuneet
rakennukset 53
Asuntojen ikaumljaumlkauma
Asunnot 996
Toimitilat
04
Kiinteistoumltyypeittaumlin
Huhtanen Capital omistuksetAsuntojen sijainti painottuu Keski- ja Etelauml-Suomeen sekauml pieniin kaupunkeihinYhtioumln asuntokannasta 72 prosenttia sijaitsee maan muuttovetovoimaisimmilla alueilla maan keskiarvon ollessa 42 prosenttia Eniten asuntoja on taumlllauml hetkellauml Nastolassa missauml sijaitsee 114 vuokra-huoneistoa
Vuokra-asukkaiden vaihtuvuus vuonna 2017 oli 278 (mediaani)
Alla Huhtanen Capitalin tytaumlryhtioumlt joista se omistaa yli 50
Nimi Omistusosuus
Ka-Ha Rakennus Oy 100
HC Kiinteistoumlvarainhoito Oy 100
Hyperion Capital Oy 100
As Oy Petaumljaumlveden Petaumljaumltupa 100
As Oy Hangon Esplanaadi 100-102 7064
As Oy Lieksan Pankakoskentie 13 100
Kiinteistouml Oy Riihimaumlen Kippari 100
As Oy Akaan Ketoneilikka 7531
As Oy Riihimaumlen Monaco 100
As Oy Haapamaumlen Keuruun Pankkilinna 100
As Oy Saarijaumlrven Rajatie 5 8974
As Oy Jaumlrvenpaumlaumln Kartanonpolku 31 7313
As Oy Vantaan Marsinkuja 5 7720
As Oy Jyvaumlskylaumln Kotipesauml 6008
As Oy Tampereen Niemenrannan Melba 100
As Oy Karkkilan Riviera 100
As Oy Saarijaumlrven Helmenloumlytaumljauml 100
As Oy Saarijaumlrven Karpalotie 5 100
As Oy Haumlmeenlinnan Rantatie 14 100
Asunto Oy Nastolan Niinitie 50 100
Asunto Oy Nastolan Niinitie 52 100
Asunto Oy Nastolan Niinitie 54 100
Asunto Oy Nastolan Niinitie 56 100
As Oy Jyvaumlskylaumln Saarni 8330
As Oy Jyvaumlskylaumln Vaahtera 7778
Kuvassa taumlmaumlnhetkisen asuntokannan sijainnit kartalla
Merkittaumlvaumlt uudet hankinnat ja rahoitusHuhtanen Capital on huhtikuussa 2018 sopinut kahden asuntoportfolion hankkimisesta Asuntoportfolioiden hankinnan toteutuessa asuinhuoneistojen kokonaismaumlaumlrauml kasvaisi 800 asuinhuoneistoon ja omistettujen kohteiden yhteispinta-ala nousee noin 51 000 m2iin
1) Yhtiouml on sopinut kaupan Haumlmeenlinnassa ja Riihimaumlellauml sijaitsevien yhteensauml 55 huoneiston sekauml myoumlhemmin perustettavan asunto-osakeyhtioumln kaikkien kolmen huoneiston ostamisesta Y-K Oy Finlandilta ja sen laumlhipiiriltauml Osana kauppahintaa yhtiouml luovuttaa myyjille 200 000 yhtioumln hallussa ollutta omaa osaketta vastaten 08 miljoonaa euroa Yhtiouml on maksanut kauppahinnasta yhteensauml 200 000 euroa allekirjoitushetkellauml Loppuosa kauppahinnasta on maksettava kokonaisuudessaan viimeistaumlaumln 182018 ja kauppahinta kerryttaumlauml 117 prosentin vuosikorkoa maksuhetkeen saakka Samanaikaisesti myyjaumltaho Petri Yrjouml-Koskinen nousi Huhtanen Capitalin hallitukseen
2) Yhtiouml on sopinut eri puolilla Suomea sijaitsevien yhteensauml 316 huoneiston ostamisesta Kauppa on sovittu toteutettavan viimeistaumlaumln 272018 Yhtiouml on maksanut allekirjoituksen hetkellauml kauppahinnan ensimmaumlisenauml eraumlnauml 15 miljoonaa euroa
Asuntoportfolioiden hankinnan kauppahintatilastoihin perustuva arvo on yhteensauml noin 289 miljoonaa euroa Arvion on tehnyt ulkopuolinen arvioija Kauppahinta on noin 20 miljoonaa euroa Tarkoituksena on rahoittaa asuntoportfolioiden hankinta osakeannista keraumlttaumlvillauml varoilla yhtioumln muusta omaisuudesta tehtaumlvillauml myynneillauml sekauml noin 75-prosenttisesti pankkivelalla Yhtiouml on neuvotellut uudesta noin 15 miljoonan euron rahoitussopimuksesta jolla on tarkoitus rahoittaa osaltaan asuntoportfolioiden hankinta
Pankkilainasopimuksen ehdot ovat osin riippuvaisia osakeannilla keraumlttaumlvien varojen maumlaumlraumlstauml ja sopimus solmitaan kun annin tulos on selvillauml Jos osakeannilla ei keraumltauml vaumlhintaumlaumln 25 miljoonaa euroa nettovaroja jatai yhtiouml ei sovi vaumlhintaumlaumln 15 miljoonan euron rahoitussopimuksesta osakeantia ei sen ehtojen mukaisesti toteuteta jolloin yhtioumln tarkoituksena on rahoittaa asuntoportfolioiden hankinta kokonaisuudessaan vaumlliaikaisella siltarahoituksella ja nykyisten kohteiden myynnillauml tai purkaa kaupat kauppakirjoissa mainituin ehdoin ja sopimussanktioin Osakeantia ei toteuteta eikauml osakeannissa merkittyjauml osakkeita myoumlskaumlaumln luovuteta sijoittajille ennen kuin yhtioumlllauml on pankkia sitova lainalupaus annin paumlaumltyttyauml Asuntoportfolioiden hankinta lisaumlisi yhtioumln arvion mukaan liikevaihtoa noin 29 miljoonalla eurolla olettaen ettauml huoneistojen bruttovuokrat saumlilyisivaumlt vuoden 2017 tasolla Yhtioumln liikevaihto vuonna 2017 oli noin 24 miljoonaa euroa Huoneistoihin liittyviauml kuluja yhtiouml on arvioinut syntyvaumln noin 14 miljoonaa euroa Kohteiden arviokirjojen perusteella yhtiouml on arvioinut ettauml hankittavien kohteiden kaumlyvaumln arvon muutos olisi noin 80 miljoonaan euroa Naumlkemyksemme mukaan hankinta toisi merkittaumlvaumln tulosparannuksen Vuoden 2017 tulokseen kirjautui sijoituskiinteistoumljen kaumlyvaumln arvon muutosta 15 miljoonaa euroa
Konsernin vuoden 2017 pitkaumlaikainen vieras paumlaumloma oli 195 miljoonaa euroa ja asuntoportfolioiden hankintaan arvioidaan sovittavan noin 15 miljoonan euron velkarahoituksesta Yhtiouml on lisaumlksi sopinut Nordea Pankin kanssa yhteensauml 50 miljoonan euron yritystodistusohjelmasta maksuvalmiusriskin hallitsemiseksi
Huhtanen Capital liiketoimintaympaumlristoumlAsuntojen hinnat korot ja vuokrat vaikuttavat liiketoimintaympaumlristoumloumlnNaumlkemyksemme mukaan Huhtanen Capitalin liiketoimintaan vaikuttavat voimakkaimmin asuntojen vuokra- ja hintakehitys kilpailutilanne sekauml etenkin korkotaso Euroalueen talous kasvaa laaja-alaisesti ja vahvasti mikauml naumlkyy tyoumlttoumlmyysasteen pienentymisenauml Kuluttajien luottamus omaan talouteen on vahvaa mikauml tukee asuntojen hintoja Koko maan asuntojen hintojen nousu on ollut vaatimatonta viime vuosina Kuitenkin paumlaumlkaupunkiseudulla ja muuttovoittokunnissa on ollut vahvempaa kehitystauml
Asuntojen hintapaineita ovat leikanneet vilkas uudisrakentaminen Suomeen on taumlllauml vuosikymmenellauml syntynyt useita asuntorahastoja jotka rakennuttavat asuntoja ja vuokraavat niitauml Asuntomarkkina on edelleen kuitenkin iso ja pirstaleinen joten uskomme ettauml Huhtanen Capitalin kaltaisella toimijalla on sijansa vaikka markkinakilpailu kiristyisi
870
770 750
660
360
0
2
4
6
8
10
Hotellit Toimistot Asunnot Kaikki kiinteistoumlt Liikekiinteistoumlt
Kiinteistoumljen kokonaistuotto 2017 (KTI)
Laumlhteet KTI PTT StatFin Macrobond
Kiinteistoumlmarkkinan kokonaistuotot
Markkinat (kysyntauml ja tarjonta)Markkinat ndash vuokrat jatkaneet nousuaanKasvukeskusten vuokra-asuntojen kasvava tarve on pitaumlnyt kysynnaumln korkealla vaikka tarjonta on kasvanut Tilastokeskuksen mukaan vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat nousivat koko maassa viime vuonna 17 prosenttia ja PTTn ennusteen mukaan taumlnauml vuonna 21 prosenttia Helsingissauml nuo nuosuprosentit ovat 32 ja 26
Vuokra-asuntojen tarjonta kasvanutSuomessa vuokra-asuntojen tarjonta on kasvanut kun markkinoille on tullut runsaasti niin yksityisiauml kuin institutionaalisia asuntosijoittajia Myoumls uudet vain vuokrakaumlyttoumloumln rakennetut asuintalot ovat lisaumlnneet tarjontaa Muuttotappiokunnissa ilmiouml on naumlkynyt kasvaneena vuokra-asuntojen tarjontana mutta isoimmissa kaupungeissa ja niiden ympaumlristoumlssauml ei ole syntynyt ylitarjontaa Vuokra-asuntojen kasvanut tarjonta ei naumly ainakaan alan suurimpien toimijoiden luvuissa Suurimmalla toimijalla eli Kojamolla oli vuokrausaste 968 ja Satolla oli 975 prosenttia joita voi pitaumlauml erittaumlin korkeina
Taulukosta naumlkee miten eri kaupunkien asuntojen ja vuokrien ennustetaan kehittyvaumln Laumlhteet PTT
Huhtanen Capital sijoituscase (naumlkemyksemme)Sijoituscase vuokra-asuntojen tuotto sekauml kasvuhakuisuusHuhtanen Capital on kovassa kasvuvauhdissa Yrittaumljauml Juha-Matti Huhtanen on ollut rakentamassa isompaa vuokra-asuntosalkkua reippaalla velkavivulla Taumlhaumln asti vauhti on ollut lupaavaa Vuokra-asuntojen kysyntauml kasvukeskuksissa luo tilaa taumlmaumlnkaltaiselle ketteraumllle toimijalle Yhtiouml on paumlaumlsaumlaumlntoumlisesti vain asuntomarkkinassa mukana mutta mahdollisuutena on laajentua enemmaumln kiinteistoumlalalle Esimerkiksi kehittaumlmaumlllauml liike- tai toimitilakiinteistoumljauml ostamalla tontteja ja rakennuttamalla Huhtanen Capital on onnistunut hyvillauml asuntokaupoillaan kasvattamaan substanssiaan ja osakekohtaista NAViaanJos korot merkittaumlvaumlsti nousevat syouml taumlmauml yhtioumln tulosta ja heikentaumlauml toimintaedellytyksiauml ja pienentaumlauml kokonaistuottoa Huhtanen Capitalin osakkeen ostaja kantaa riskin osakeannin onnistumisesta sekauml uusien asuntokauppojen toteutumisesta Osakkeen ostaja myoumls altistuu asuntomarkkinan hintaheilahteluille Ulkomaiset ja instituutiosijoittajat ovat osoittaneet kiinnostusta Suomen asuntomarkkinaan Jos Huhtanen Capital kasvaa ja luo selkeaumln asuntoportfolion niin taumllle on tulevaisuudessa helposti loumlydettaumlvissauml ostaja
Vahvuutena ketteryysVahvuutena on ketteryys ja kyky toimia maantieteellisesti hajautettuna suurten kaupunkien ulkopuolella Asuntoportfolio antaa hyvaumln tuoton hajautetulla riskillauml Asiakkaita eli vuokranmaksajia on satoja eikauml yhden vuokralaisen vaikeudet muuta koko portfolion tuottoa Huhtanen on kehittaumlnyt vuokralaisten palvelukonseptia joka pitkaumlllauml aikavaumllillauml parantaa tuottoja Huhtanen Capitalilla on asuntoportfolio joka on hyvin hajautunut ja tuottaa kohtuullisen hyvin
Heikkoutena velkaisuusHeikkoutena on rahoituksellinen liikkumatila Ison velkataakan takia Huhtanen Capital joutuu toimimaan rahoittajien ehdoilla Yhtiouml on kuitenkin hajauttanut rahoitusriskiauml useammalle taholle
Uhkana korkojen nousu ja asuntojen hintojen laskuUhkana on korkojen nousu Jos korot merkittaumlvaumlsti nousevat syouml taumlmauml yhtioumln tulosta ja heikentaumlauml toimintaedellytyksiauml Myoumls asuntojen hintojen yleinen lasku voi syoumldauml asuntoportfolion arvostusta
Arvonmuodostukseen vaikuttaa vahvasti nettotuotto ja asuntokannan hinta-arviotTulevaisuuden arvonmuodostus on riippuvainen yhtioumln nettovarallisuuden eli NAVin kehityksestauml 65n tavoitetuoton saavuttaminen nostaisi yhtioumln arvoa Asuntoportfolioiden hankinta nostaa arvonnousukirjauksen myoumltauml arvoa Asuntokannan hinta-arviot voivat muttaa arvostustasoa huomattavasti
Sijoituksen myynti (exit)Huhtanen Capitalin osake on ollut Privanetin listoilla kaupankaumlynnin kohteena Naumlkemyksemme mukaan yhtiouml saattaa tavoitella poumlrssilistautumista mutta vasta muutaman vuoden paumlaumlstauml kun yhtioumln toiminta on kasvanut ja vakiintunut Vaihtoehtona voisi olla myoumls salkun myynti ulkomaisille sijoittajille
Huhtanen Capital keskeiset asiat
Nettotuotto 43
LTV 74
Panostus kasvuun ei osinkoa odotettavissa
Kahden salkun osto arvo 29 miljoonaa
Oston rahoitus Anti 25-5 M Pankki 15 M myynnit 2 M
Taseen kasvu 2017 (42 M) -gt 2018 (72 M arvio)
Riskit (Repo Median naumlkemys)
Yhtioumln LTV- (74) ollessa korkea ovat lainakustannusten nousu yhdessauml asuntojen hintojen laskun kanssa suurimmat riskit Heikko taloussuhdanne voi toteutuessaan laskea vuokratasoja ja asuntojen hintoja sekauml hidastaa asuntojen myyntiauml Kasvustrategian rahoitukseen liittyvaumlt riskit ovat myoumls merkittaumlvaumlt Mikaumlli oman paumlaumloman rahoituksen tavoite ei onnistu voi yhtioumlllauml olla hankaluuksia saada myoumls pankkirahoitusta kilpailukykyiseen hintaan uusien kohteiden hankintaan Riskinauml on korkeammat rahoituskustannukset ja sanktiot uusien kohteiden hankinnan peruuntumisesta
Arvoa kasvattavat tekijaumlt (Repo Median naumlkemys)
Osakeyhtioumlrakenne jossa ei peritauml erillistauml palkkiota luo arvoa laumlhtoumlkohtaisesti paremmin kuin monet asuntosijoitusrahastot Yhtioumln paumlaumlsy entistauml suurempiin kohteisiin ja niistauml saatavat tukkualennukset luovat arvoa yhtioumllle Lisaumlksi valittu suuntaus kiinteistoumlkehitykseen kasvattaa arvoa paremmin kuin pelkkauml kohteiden omistaminen Lainakustannusten pienentaumlminen onnistuessaan kasvattaa tulosta ja sitauml kautta yhtioumln arvoa
Huhtanen Capital Avainluvut
Laumlhde Repo Media
-1 500
-1 000
-500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Liikevaihto (tEUR) ja operatiivinen tulos (tEUR)
Liikevaihto Operatiivinen tulos ennen veroja
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Liikevaihto 212 624 2 026 2 403 4 436 6 191 6 377
Liikevaihdon kasvu- 0 194 225 19 85 40 3
Kiinteistoumljen kaumlyvaumln arvon muutos 4 889 2 847 8 116
Myyntivoitot 1 087 609 609
Huoneistoihin liittyvaumlt kulut 1 143 759 1 400 2 078 2 078
Henkiloumlstoumlkulut 203 332 500 500 500
Muut kulut 674 1 268 800 800 800
Rahoituskulut 757 1 160 939 939 939
Operatiivinen tulos ennen veroja -720 -1 085 828 1 905 2 091
Kaumlyttoumlkate 1 162 3 149 6 682 3 361 9 879 3 413 3 599
Kaumlyttoumlkate- 548 505 330 140 223 55 56
Liikevoitto (oik) 1 162 3 131 6 658 3 351 9 869 3 403 3 589
Liikevoitto- 548 502 329 139 222 55 56
Huhtanen Capital Tunnusluvut (12)
Taloudellinen tilanneYhtioumln operatiivinen liiketoiminta ennen veroja on ollut tappiollista ilman arvonmuutoksia ja myyntivoittoja mutta kaumlaumlntyisi voitolliseksi taumlnauml vuonna Yhtiouml on ottamassa suurta kasvuharppausta jossa sijoituskiinteistoumljen arvo nousisi noin 40 miljoonasta 70 miljoonaan euroon Sijoittajan on syytauml huomioida ettauml suurin osa yhtioumln tuloksesta on muodostunut kiinteistoumljen arvonnoususta joka on parantanut huomattavasti yhtioumln omaa paumlaumlomaa Kasvu on tapahtunut paumlaumlosin velkarahalla ja korkealla velkaisuusasteella Liiketoiminta on kohtalaisen vakaata ja ennustettavaa mutta suurella velkavivulla operoidessa on syytauml ennakoida myoumls kiinteistoumljen mahdollisista arvonlaskusta johtuva vaikutus tulokseen ja taseeseen
Laumlhde Repo Media
000
100
200
300
400
500
600
700
800
900
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
2016 2017 2018e 2019e 2020e
NAV kehitys
NAV NAVosake
-1 500
-1 000
-500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Kiinteistoumljen kaumlypauml arvo ja operatiivinen tulos (tEUR)
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo Operatiivinen tulos ennen veroja
Osakekurssin arvona on kaumlytetty hintatietoa Privanetista osakkeen kauppahintaa osana asuntoportfolion hankintaa sekauml osakeannin antihintaa Laskennallinen markkina-arvo ja tunnusluvut perustuvat osakkeen hintaanVuoden 2018 luvut on laskettu osakeannin jaumllkeen post-money arvoilla
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Osakekurssi 00 00 30 40 46 46 46
Markkina-arvo (tEUR) 0 0 5 880 10 460 17 549 17 549 17 549
EV 0 0 25 994 38 962 61 605 59 642 57 530
NAV 0 0 7 776 11 114 26 922 28 885 30 997
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo 0 0 28 967 40 778 70 978 70 978 70 978
Omavaraisuusaste- 42 30 27 23 30 32 33
LTV- 0 0 82 74 72 69 68
Osakekohtainen tulos (EPS) (oik) - - 239 074 187 051 055
NAVosake 000 000 397 425 706 757 812
Osinkotuotto- 0 0 6 0 0 0 0
ROE 97 53 54 19 32 8 8
PB 00 00 07 10 08 07 07
PS 00 00 29 44 40 28 28
EVLiikevaihto 00 00 128 162 139 96 90
EVKaumlyttoumlkate 00 00 39 116 62 175 160
EVLiikevoitto 00 00 39 116 62 175 160
Huhtanen Capital Tunnusluvut (22)
Taseen tunnusluvutOmavaraisuusaste on parantunut huomattavasti sijoituskiinteistoumljen arvonnoususta johtuen vaikka samalla yhtiouml on lisaumlnnyt vieraan paumlaumloman maumlaumlraumlauml Velat suhteessa omaan paumlaumlomaan ovat laumlhes 3-kertaiset ennen osakeantia Onnistuneen osakeannin seurauksena velkaantumisaste kaumlaumlntyisi laskuun ja laskisi 300 -gt 200iin Vakaa ja ennustettava liiketoiminta sallii suuremman velkavivun kaumlytoumln mutta kova kasvuvaihe tarkoittaa vielauml korkealla velan maumlaumlraumlllauml ja korkealla riskillauml operoimista ainakin vuoteen 2020 saakka
Laumlhde Repo Media
0
5
10
15
20
25
30
35
0
50
100
150
200
250
300
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Omavaraisuus ja nettovelkaantuneisuus
Omavaraisuusaste- Nettovelkaantumisaste-
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
0
2
4
6
8
10
12
14
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Nettovelka ja nettovelka kaumlyttoumlkate
Nettovelka Nettovelkakaumlyttoumlkate
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Omavaraisuusaste- 42 30 27 23 30 32 33
Velkaantumisaste- 106 207 232 297 202 186 171
Nettovelkaantumisaste- 75 197 230 281 198 174 152
Nettovelkakaumlyttoumlkate 06 26 30 85 45 123 111
Taseen loppusumma 2 155 14 058 31 910 44 918 74 309 76 272 80 089
Oma paumlaumloma yhteensauml 903 4 216 8 731 10 149 22 285 24 248 26 360
Korolliset velat 960 8 711 20 236 30 147 45 107 45 107 45 107
Likvidit rahavarat 282 425 122 1 645 1 051 3 014 5 126
Korottomat velat 292 1 130 2 939 4 622 6 917 6 917 8 622
Sijoitettu paumlaumloma 1 863 12 927 28 967 40 296 67 392 69 355 71 467
Huhtanen Capital Riskiprofiili
Kokonaisriski = 3 (1 = matala riski 2 = melko matala riski 3 = neutraali riski 4 = melko korkea riski 5 = korkea riski)
LiikevaihtoMarkkinan syklisyys = 2
Liikevaihdon vaihtelu = 3Tulovirran hajautuminen = 4
Riskiluku = 3
KulurakenneKulurakenteen kiinteys = 2
Investoinnit suhteessa kannattavuuteen = 4
Riskiluku = 3
Paumlaumloman sitoutuminenOperatiivisen kassavirran
vaihtelu = 3Paumlaumloman tarve ja rahoitus = 5
Riskiluku = 4
Repo Median kommentti liikevaihtoriskistaumlHuhtanen Capital on toteuttanut voimakasta kasvustrategiaa Liikevaihto syntyy vuokrista kiinteistoumlkehityksestauml sekauml myoumls kohteiden myynnistauml Huhtanen Capitalille on ensiarvoisen taumlrkeaumlauml loumlytaumlauml kohteisiinsa sopivat vuokralaiset pitaumlauml vuokrausaste korkeana sekauml onnistua hankekehityksessauml Talouden syklit naumlkyvaumlt vuokratasossa hitaammin kuin hankekehityksessauml ja kiinteistoumlkaupassa Muuttotappiokunnissa saattaa vuokralaisen loumlytaumlminen olla vaikeaa siksi Huhtanen Capital onkin pyrkinyt pysymaumlaumln kasvukeskusten laumlheisyydessauml
Repo Median kommentti kulurakenteestaKulurakenne koostuu kiinteistoumljen huollosta vanhempien asuntojen osalta etenkin kunnostuksen ja vaumlhaumliseltauml osin henkiloumlstoumln palkoista Erityisesti sijoittajien katteita syoumlvaumlt jos rahoituksen hinta on korkea Investointeja tarvitaan paljon mikaumlli toimintaa halutaan kasvattaa Kiinteistoumlliiketoiminta vaatii paljon kaumlyttoumlpaumlaumlomaa ja paumlaumloman tarve on suuri Tulorahoitus ei riitauml rahoittamaan kasvua ja investoinnit suhteessa kannattavuuteen ovat suuria
Repo Median kommentti paumlaumlomastaOperatiivisen kassavirran vaihtelut liiketoiminnassa eivaumlt ole merkittaumlviauml mutta tavoiteltaessa nopeaa kasvua voi operatiivinen kassavirta vaihdella ja olla negatiivinen Paumlaumloman ja rahoituksen tarve on merkittaumlvauml mikaumlli tavoitteena on kasvattaa kiinteistoumlportfoliota
ArvonmaumlaumlritysmenetelmaumlArvonmaumlaumlritysYhtioumln sijoituskiinteistoumlt on arvostettu huoneistoittain sekauml asunto-osakeyhtioumlittaumlin kaumlypaumlaumln arvoon kauppa-arvo menetelmaumlllauml tai vastaavasti tuotto-arvomenetelmaumlllauml jos kauppa-arvo menetelmauml ei ole kaumlytettaumlvissauml Yhtioumlllauml oli vain kaksi kohdetta jotka arvostettiin tuottoarvomenetelmaumlllauml Sijoituskiinteistoumljen arvo kuvaa vertailukauppoja joita kultakin alueelta asunnoista on saatu kohtuullisella markkinointiajalla Arvioinnin suoritti tilinpaumlaumltoumlstauml varten ulkopuolinen arvioitsija
Taumlssauml analyysissauml olemme kaumlyttaumlneet arvonmaumlaumlrityksessauml NAV-menetelmaumlauml ja arvioineet arvostusta suhteessa yhtioumln nettovarallisuuteen eli NAV-arvoon Lisaumlksi olemme verranneet Huhtanen Capitalin arvostuslukuja poumlrssissauml oleviin samankaltaisiin yhtioumlihin Arvostusta ei kuitenkaan voi suoraan verrata poumlrssissauml oleviin yhtioumlihin koska Huhtanen Capitalin osakkeella on vaumlhaumln vaihtuvuutta eikauml sitauml koske poumlrssin tiedonantovelvollisuudet Huhtanen Capitalin riskiprofiili eroaa myoumls monista poumlrssissauml toimivista kiinteistoumlsijoitusyhtioumlistauml
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo tilinpaumlaumltoumlshetkellauml oli 408 miljoonaa euroa Yhtioumln nettovarallisuus (NAV) eli kiinteistoumljen kaumlypauml arvo vaumlhennettynauml korollisilla nettoveloilla tilinpaumlaumltoumlshetkellauml 31122017 oli 111 miljoonaa euroa Yhtiouml on sopinut kahden asuntoportfolion hankinnasta joiden arvo ulkopuolisen arvioijan mukaan on 29 miljoonaa euroa Ennustettu NAV-arvo kauppojen jaumllkeen on 269 miljoonaa euroa Taumlmauml antaa osakekohtaiseksi NAV-arvoksi 79 euroa Vielauml viime vuodelta tuo NAV oli 425 euroa
Arvonmaumlaumlrityksessauml olemme kaumlyttaumlneet ennustettua NAV-lukua joka sisaumlltaumlauml uudet asuntoportfoliohankinnat Mikaumlli osakeannin minimitavoite 25 miljoonaa nettovaroja ei toteudu on mahdollista ettauml asuntoportfolioiden kaupat joudutaan purkamaan mistauml syntyisi yhtioumllle kustannuksia Taumlmauml laskisi myoumls yhtioumln arvoa Osakeantiin osallistuva sijoittaja saisi kuitenkin rahansa takaisin mikaumlli minimitavoite annista ei taumlyty
Sijoittajan on ymmaumlrrettaumlvauml ettauml altistuu markkinahintojen heilahduksille ja niistauml johtuviin arvostustason muutoksille Asuntojen hinnat voivat vaihdella jotka eivaumlt vaikuta vuokratuottoon mutta vaikuttavat kun salkun arvosta tehdaumlaumln arvioita
Huhtanen Capital arvonmaumlaumlritysArvonmaumlaumlritysYhtioumln osakkeen arvonmaumlaumlrityksemme muodostuu osatekijoumlistauml jotka otetaan huomioon laskettaessa NAV-alennusta
Sijoituskiinteistoumljen nettotuotto- oli 43 Toteutunut prosentti on pienempi kuin mitauml yhtiouml tavoittelee (65) Osakkeen kokonaistuotto perustuu osakkeen arvonnousulle sekauml yhtioumln maksamalle osingolle Vuodelta 2016 yhtiouml maksoi osinkoa 0172 euroa osakkeelta (osakentioikaistu luku) Osinkoa ei maksettu vuodelta 2017 Ennusteemme mukaan osinkoa ei myoumlskaumlaumln jaeta tilikaudelta 2018 eikauml 2019 Naumlin ollen osakkeen kokonaistuotto on pelkaumln osakkeen arvonnousun varassa Taumlmauml puoltaa hieman suurempaa alennusta NAV-arvoon
Yhtiouml tavoittelee huomattavaa kasvua ja on riskiprofiililtaan korkean riskin yhtiouml Velkaisuusaste eli LTV (Loan to value) oli 74 ja se voi naumlkemyksemme mukaan nousta jopa 80iin Taumlmauml on huomattavan korkea velkaisuusaste verrattuna esimerkiksi poumlrssinoteerattuun Investors Housen LTV- joka on ollut laumlhellauml 50a Korkea LTV- ja korkea riski puoltavat matalampaa arvostusta
Yhtioumln aikaisemmat osakeannit on hinnoiteltu keskimaumlaumlrin -45 alle NAVin Nykyisessauml osakeannissa alennus suhteessa ennustettuun kauppojen jaumllkeiseen NAV-arvoon on -42 Viimeisin kauppa joka osakkeella on tehty Privanetin palvelussa on tehty hintaan 30 euroa joka on -29 alle tilinpaumlaumltoumlshetken 21122017 NAVin jolloin tietoja uusista asunto-ostoista ei ollut
Laskennallinen NAV-alennus muodostuu edellauml mainittujen komponenttien yhteisvaikutuksesta sekauml likviditeettipreemiosta Laskennallinen alennus on osatekijoumliden painotettu keskiarvo jossa viimeisin kauppa saa suurimman painoarvon sillauml se edustaa parhaiten sijoittajien naumlkemystauml osakkeen arvosta
Repo Median hinta-arvio osakkeen pre-money hinnaksi ennen antia on 54 euroaosake Taumlmauml antaa yhtioumln ulkonaolevalle osakekannalle kokonaisarvoksi 141 miljoonaa euroa Taumlmauml edellyttaumlauml ettauml suunnitellut kaupat toteutuvat ja uusien hankintojen arvonnousu realisoituu sekauml osakeanti toteutuu taumlysimaumlaumlraumlisesti Mikaumlli osakeanti toteutuu 46 euron osakekohtaisella merkintaumlhinnalla ja yhtiouml saa 5 miljoonaa euroa kasvaa osakkeiden maumlaumlrauml Naumlin verrannollinen osakeannin jaumllkeinen hinta eli ns post-money vertailuhinta taumllle 54 euroaosake on 48 euroa
NAV-alennus Painoarvo
Aikaisemmat osakeannit -45 10
Nykyinen osakeanti -42 10
Viimeisin kauppa -29 60
Likviditeettipreemio -30 20
Laskennallinen alennus -32
Osakekohtainen NAV 79
NAV-alennus -32
Repo Median arvio (hintaosake pre-money) 54
Koko osakekannan arvo 14 027 384
Repo Median pisteet = 7 (asteikko 1-10)Kommentti TiimistaumlSuurimmalla omistajalla Juha-Matti Huhtasella on kokemusta niin asuntosijoittamisesta kuin rahoituksesta Haumln on 35-vuotias joten alan konkariksi haumln on vielauml nuori tekijauml Johtoryhmaumlssauml ovat haumlnen lisaumlkseen viime vuonna taloon tullut kiinteistoumlalan konkari Pekka Huttunen sekauml talousjohtaja Christer Schoultz Hallituksessa on vuoden sisaumlllauml ollut paljon vaihdoksia Nykyinen hallitus edustaa hyvin omistajia Tiimin kokonaisarvosana on 8
Kommentti OmistajatJuha-Matti Huhtanen on yhtioumln perustaja ja suurin omistaja mutta haumlnen omistustansa on liudentanut kolme aikaisempaa osakeantia Juha-Matti omistaa suoraan ja vaumllillisesti yhtioumlidensauml kautta 209 prosenttia yhtioumln osakkeista Taumlmauml on 399 prosenttia osakkeiden tuottamasta aumlaumlnivallasta sillauml yhtioumln hallussa on 433 prosenttia osakkeista ja yhtioumln hallussa olevilla osakkeilla ei ole aumlaumlnivaltaa Muita suuromistajia ovat Hannu Taskinen ja Petri Yrjouml-Koskinen yhtioumlineen Omistajakunnassa on asunto-osaamista mutta syvaumltaskuiset instituutiot vielauml puuttuvat Huhtanen Capitalilla on edellisten osakeantien jaumllkeen ja Privanetin noteerauksen tuomana yhteensauml 134 omistajaa Omistajien kokonaispistemaumlaumlrauml on 8
Kommentti KasvuodotusHuhtanen Capitalin kasvuodotus on kiinteistoumlyhtioumlksi korkea koska yhtioumln johto on sellaisen tavoitteen itselleen asettanut Laajentumishaluja on asuntosijoittamisesta laajemmin kiinteistoumlbisnekseen ja sen palveluihin Kuitenkin laajentumisen edellytyksenauml on paumlaumloman saanti joka voi hidastaa kasvua Kasvuodotuksen kokonaispistemaumlaumlrauml on 7
Kommentti SkaalattavuusHuhtanen Capital voi kasvattaa asunto- ja kiinteistoumlkantaansa jos uuden paumlaumloman saanti onnistuu tai tuloksen kautta Jaumllkimmaumlinen tie on hitaampi Vaumllitys- ja kiinteistoumlpalvelujen skaalaaminen laajemmin on helpompaa Huhtanen Capital hyoumltyy kiinteistoumlsalkkunsa kasvusta koska kiinteaumlt kustannukset eivaumlt nouse Nykyinen henkiloumlkunta ja ulkoistusmallit pystyvaumlt hoitamaan isommankin portfolion Skaalautuvuuden kokonaispistemaumlaumlrauml on 7
Kommentti KilpailuetuAmmattimaisten asuntosijoitusyhtioumliden maumlaumlrauml on kasvanut mikauml on lisaumlnnyt alan kilpailua Kuitenkin vuokralaisten kannalta markkina on edelleen hyvin pirstaloitunut ja paikkakuntakohtaista Kilpailuetuna voidaan pitaumlauml suuren kokoluokan kertaostoja alhaisempaan hintaan jotka ovat esimerkiksi suurempia kuin mitauml Investors House on tehnyt Yhtiouml yrittaumlauml palvelukonseptillaan saamaan etuja asiakkailleen sekauml pyrkii tehostamaan hallintoaan Huhtanen Capital kohtaa kilpailua mutta yhtioumln kokoluokassa on rajallisesti toimijoita ja yhtiouml on ollut valinnoissaan innovatiivinen Kilpailuedun kokonaispistemaumlaumlrauml on 6
8
TIIMI
8
OMISTAJAT
7
K ASVUOD OTUS
7
SK AALATTAVUUS
6
K ILPAILUETU
Repo Median pisteet maumlaumlritelmaumlRepo Median pisteetRepo Median pisteiden tarkoitus on antaa strukturoitu kuva yhtioumln laadusta (toimintariskeistauml) sekauml sen mahdollisuuksista saavuttaa pitkaumlaikaista kasvua ja tuottoaRepo Median pisteet jakaantuvat viiteen kategoriaan Kategoriat ovat Tiimi Omistajuus Kasvuodotus Skaalautuvuus ja Kilpailuetu Kategoriat pisteytetaumlaumln yhdestauml kymmeneen Kategoriat arvioidaan eri kvalitatiivisilla ja kvantitatiivisilla muuttujilla jotka saavat painotetun arvon niiden taumlrkeyden mukaan Jokaisen kategorian keskiarvopisteet ovat perustana kokonaispisteytykselle
TiimiArvio tiimin toimivuudesta kaumlsittelee johdon avainhenkiloumliden sekauml yhtioumln hallituksen kykyauml johtaa yhtioumltauml haluttuun tulokseen Hyvauml johto voi saada keskivertoisen liikeidean tuottavaksi toiminnaksi kun taas huono johto voi viedauml yhtioumln hyvaumlllaumlkin liikeidealla kriisiin Tiimin arvioinnissa kaumlsitellaumlaumln mm seuraavia muuttujia avainhenkiloumliden alakohtaista kokemusta toimitusjohtajan alakohtaista ja johtamiskokemusta kommunikaatiokykyauml sekauml aikaisempaa kokemusta vastaavista tehtaumlvistauml
OmistajuusArvio omistajuudesta kaumlsittelee omistajien pitkaumljaumlnteistauml arvon luontia Omistajasitoutuneisuus ja osaaminen ovat keskioumlssauml yhtioumln pysyvyyden ja yhtioumln hallituksen toimintaedellytyksille Yhtioumlt joilla on hajaantunut omistajarakenne ovat menestyneet huonommin kuin yhtioumlt joilla on selkeauml omistajatahto Omistajuudessa arvioidaan muuttujia kuten rakenne sitoutuneisuus institutionaaliset omistajat vallan vaumlaumlrinkaumlyttouml maine ja taloudellinen kestaumlvyys
KasvuodotusArvio kasvuodotuksista kaumlsittelee markkinan kypsyyttauml sekauml yhtioumln asemaa verrattuna kilpailijaan Vaumlhaumlinen kilpailutilanne voi antaa yhtioumllle huomattavia etuja Liiketoimintamalli yhtioumln jatkuvuuden naumlkoumlkulmasta arvioidaan myoumls taumlssauml Kasvuodotuksessa arvioidaan seuraavia muuttujia markkinan kehittyneisyys kilpailutilanne markkinassa tulokynnys markkinoille markkinapositiointi ja liiketoimintamalli
SkaalattavuusArvio skaalattavuudesta kaumlsittelee tuotteiden ja palveluiden mahdollisuuksia kasvaa markkinoilla sekauml luoda jatkuvia asiakassuhteita Skaalautuvuudessa arvioidaan seuraavia muuttujia tuotteistus hinnoittelu tuotantoedellytykset myyntikanavat markkinointivalmiudet ja osaaminen sekauml kulurakenne suhteessa myyntiin
KilpailuetuArviossa kilpailuedusta kaumlsitellaumlaumln yhtioumln patentteja aineettomia oikeuksia sekauml aineetonta paumlaumlomaa Pyritaumlaumln arvioimaan markkinoiden lainalaisuuksiajotka voivat vaikuttaa kilpailuetuun
Taumlrkeaumlauml tietoa ja vastuuvapauslausekeRepo Media Oy (Repo Media) on erikoistunut yhtioumlanalyyseihin ja etenkin listaamattomiin suomalaisyhtioumlihin Repo Media tuottaa analyysien lisaumlksi tapahtumia ja keraumlauml tietokantaa varten informaatiota analysoitavasta yhtioumlstauml Pyrimme tuottamaan tietoa sijoittajille selkeaumlsti ja helposti ymmaumlrrettaumlvaumlsti Repo Media on riippumaton
Taumlmauml analyysi on luotu informaatiotarkoituksessa ja tiedot taumlhaumln on hankittu useista eri julkisista laumlhteistauml joita Repo Media pitaumlauml luotettavana Repo Media ei takaa esitettyjen tietojen virheettoumlmyyttauml Kannanotot arviot ja ennusteet ovat Repo Median subjektiivisia naumlkemyksiauml jotka sisaumlltaumlvaumlt epaumlvarmuustekijoumlitauml Repo Media ei voi taata ettauml esitetyt ennusteet taumlyttyvaumlt Repo Media kannustaa sijoittajia kaumlyttaumlmaumlaumln myoumls muita laumlhteitauml omille sijoituspaumlaumltoumlksille
Tieto analyyseissauml ja dokumenteissa on paumlivaumltty Tieto vanhentuu tai saattaa muuttua nopeasti Repo Media ei sitoudu paumlivittaumlmaumlaumln raportteja analyysejauml tai dokumentteja eikauml sitoudu laumlhettaumlmaumlaumln kaumlyttaumljille paumlivitettyauml tietoa
Repo Median tuottamia analyysejauml ja dokumentteja ei saa kopioida muokata kaumlyttaumlauml osina tai jakaa kolmannelle osapuolelle ilman Repo Median kirjallista suostumusta Repo Median analyyseja ja dokumentteja ei saa jakaa henkiloumlille tai juridisille tahoille jotka ovat kansalaisia sellaisessa valtiossa missauml taumlmaumln tiedon jakaminen on laitonta tai missauml loumlytyy maumlaumlraumlyksiauml jotka estaumlvaumlt tiedon levittaumlmisen
Repo Median tuottamat analyysit ovat case-pohjaisia eivaumltkauml ne toistu tasaisesti ajallisesti Analyysit eroavat toisistaan tiedon saatavuuden takiaRepo Media eikauml sen tyoumlntekijaumlt vastaa tehtyjen sijoituspaumlaumltoumlsten taloudellisesta tuloksesta tai muista vahingoista (vaumllittoumlmaumlt ja vaumllilliset vahingot) joita tietojen kaumlytoumlstauml voi aiheutua Asiakas ja tiedon kaumlyttaumljauml vastaavat sijoituspaumlaumltoumlstensauml tekemisestauml ja niiden taloudellisesta tuloksesta
Copyright Repo Media Oy
Muistiinpanot
Repo Media Oywwwrepomediafi
Analyytikko Joni Nousiainenpuh 045-155 88 85
Huhtanen Capital liiketoiminta ja asuntosalkkuLiiketoiminta perustuu vuokratuottoihin ja asuinkiinteistoumljen arvonnousuihinTuotot koostuvat paumlaumlosin vuokratuloista jotka olivat 24 Meuro paumlaumlttyneellauml tilikaudella 2017 sekaumlsijoituskiinteistoumljen arvonnoususta (+15 Meuro) Lisaumlksi asuntojen myyntivoittoja oli 06 Meuro jaliiketoiminnan muita tuottoja 04 Meuro Yhtiouml hyoumldyntaumlauml uutta kirjanpitolakia ja kirjaa sijoituskiinteistoumltFASn mukaan kaumlypaumlaumln arvoon jonka johdosta arvonnousun voi kirjata tulokseen Arvonnousustakirjataan verovelkaa jota ei kuitenkaan tarvitse suoraan maksaa vaan vero tulee maksuun tehdyntuloksen mukaan
Yhtiouml omistaa yhteensauml noin 450 asuinhuoneistoa ja kaksi liikehuoneistoa Kohteiden yhteispinta-ala on noin 32 000 m2 Yhtioumln omistamat asuinhuoneistot sijaitsevat eri puolilla Suomea 32 eri asunto- ja kiinteistoumlosakeyhtioumlssauml Kahdessa liikehuoneistossa on kaumlynnissauml korjaushanke jonka valmistuttua kaumlytettaumlvissauml olevat liiketilat ovat noin 2 000 m2
Yhtioumln sijoituskohteista 47 prosenttia on uudiskohteita tai talotekniikaltaan ajanmukaisia saneerattuja kohteita Valmistumisvuoden tai saneerausvuoden mukaan 47 prosenttia on uusia asuinrakennuksia eli 2000-luvulla valmistuneita ja 53 prosenttia taumltauml vanhempia Asuntokannan kauppa-arvoihin perustuva keskinelioumlhinta on noin 1 300 euroa
Yhtioumln sijoituspaumlaumltoumlkset perustuvat investointilaskelmiin joissa otetaan huomioon muun muassa alueen vaumlestoumlkehitys sekauml taloudellisen kehityksen ennusteet ja odotukset Tavoitteena on ettauml projektikohtainen vuokratuotto ylittaumlauml keskimaumlaumlrin 65 prosenttia (nettotuotto 2017 oli 43) ja ettauml kohteisiin on saatavissa pankkirahoitusta kilpailukykyisin ehdoin tai muuta lainarahoitusta
Asuntojen vuokraus Huhtakodit-nimellaumlHuhtakodit on Huhtanen Capitalin aputoiminimi jolla yhtiouml vuokraa asuntoja ja palvelee vuokralaisia Yhtiouml vuokraa asuntojaan Vuokraovifi-palvelun kautta sekauml suoraan oman wwwhuhtakoditfin kautta Yhtiouml markkinoi vuokra-asuntojaan myoumls sosiaalisessa mediassa ja voi lisaumlksi kaumlyttaumlauml markkinoinnissa muuta mediaa
2000-luvulla
va lmistuneet tai saneeratut
rakennukset 47
ennen 2000-lukua va lmistuneet
rakennukset 53
Asuntojen ikaumljaumlkauma
Asunnot 996
Toimitilat
04
Kiinteistoumltyypeittaumlin
Huhtanen Capital omistuksetAsuntojen sijainti painottuu Keski- ja Etelauml-Suomeen sekauml pieniin kaupunkeihinYhtioumln asuntokannasta 72 prosenttia sijaitsee maan muuttovetovoimaisimmilla alueilla maan keskiarvon ollessa 42 prosenttia Eniten asuntoja on taumlllauml hetkellauml Nastolassa missauml sijaitsee 114 vuokra-huoneistoa
Vuokra-asukkaiden vaihtuvuus vuonna 2017 oli 278 (mediaani)
Alla Huhtanen Capitalin tytaumlryhtioumlt joista se omistaa yli 50
Nimi Omistusosuus
Ka-Ha Rakennus Oy 100
HC Kiinteistoumlvarainhoito Oy 100
Hyperion Capital Oy 100
As Oy Petaumljaumlveden Petaumljaumltupa 100
As Oy Hangon Esplanaadi 100-102 7064
As Oy Lieksan Pankakoskentie 13 100
Kiinteistouml Oy Riihimaumlen Kippari 100
As Oy Akaan Ketoneilikka 7531
As Oy Riihimaumlen Monaco 100
As Oy Haapamaumlen Keuruun Pankkilinna 100
As Oy Saarijaumlrven Rajatie 5 8974
As Oy Jaumlrvenpaumlaumln Kartanonpolku 31 7313
As Oy Vantaan Marsinkuja 5 7720
As Oy Jyvaumlskylaumln Kotipesauml 6008
As Oy Tampereen Niemenrannan Melba 100
As Oy Karkkilan Riviera 100
As Oy Saarijaumlrven Helmenloumlytaumljauml 100
As Oy Saarijaumlrven Karpalotie 5 100
As Oy Haumlmeenlinnan Rantatie 14 100
Asunto Oy Nastolan Niinitie 50 100
Asunto Oy Nastolan Niinitie 52 100
Asunto Oy Nastolan Niinitie 54 100
Asunto Oy Nastolan Niinitie 56 100
As Oy Jyvaumlskylaumln Saarni 8330
As Oy Jyvaumlskylaumln Vaahtera 7778
Kuvassa taumlmaumlnhetkisen asuntokannan sijainnit kartalla
Merkittaumlvaumlt uudet hankinnat ja rahoitusHuhtanen Capital on huhtikuussa 2018 sopinut kahden asuntoportfolion hankkimisesta Asuntoportfolioiden hankinnan toteutuessa asuinhuoneistojen kokonaismaumlaumlrauml kasvaisi 800 asuinhuoneistoon ja omistettujen kohteiden yhteispinta-ala nousee noin 51 000 m2iin
1) Yhtiouml on sopinut kaupan Haumlmeenlinnassa ja Riihimaumlellauml sijaitsevien yhteensauml 55 huoneiston sekauml myoumlhemmin perustettavan asunto-osakeyhtioumln kaikkien kolmen huoneiston ostamisesta Y-K Oy Finlandilta ja sen laumlhipiiriltauml Osana kauppahintaa yhtiouml luovuttaa myyjille 200 000 yhtioumln hallussa ollutta omaa osaketta vastaten 08 miljoonaa euroa Yhtiouml on maksanut kauppahinnasta yhteensauml 200 000 euroa allekirjoitushetkellauml Loppuosa kauppahinnasta on maksettava kokonaisuudessaan viimeistaumlaumln 182018 ja kauppahinta kerryttaumlauml 117 prosentin vuosikorkoa maksuhetkeen saakka Samanaikaisesti myyjaumltaho Petri Yrjouml-Koskinen nousi Huhtanen Capitalin hallitukseen
2) Yhtiouml on sopinut eri puolilla Suomea sijaitsevien yhteensauml 316 huoneiston ostamisesta Kauppa on sovittu toteutettavan viimeistaumlaumln 272018 Yhtiouml on maksanut allekirjoituksen hetkellauml kauppahinnan ensimmaumlisenauml eraumlnauml 15 miljoonaa euroa
Asuntoportfolioiden hankinnan kauppahintatilastoihin perustuva arvo on yhteensauml noin 289 miljoonaa euroa Arvion on tehnyt ulkopuolinen arvioija Kauppahinta on noin 20 miljoonaa euroa Tarkoituksena on rahoittaa asuntoportfolioiden hankinta osakeannista keraumlttaumlvillauml varoilla yhtioumln muusta omaisuudesta tehtaumlvillauml myynneillauml sekauml noin 75-prosenttisesti pankkivelalla Yhtiouml on neuvotellut uudesta noin 15 miljoonan euron rahoitussopimuksesta jolla on tarkoitus rahoittaa osaltaan asuntoportfolioiden hankinta
Pankkilainasopimuksen ehdot ovat osin riippuvaisia osakeannilla keraumlttaumlvien varojen maumlaumlraumlstauml ja sopimus solmitaan kun annin tulos on selvillauml Jos osakeannilla ei keraumltauml vaumlhintaumlaumln 25 miljoonaa euroa nettovaroja jatai yhtiouml ei sovi vaumlhintaumlaumln 15 miljoonan euron rahoitussopimuksesta osakeantia ei sen ehtojen mukaisesti toteuteta jolloin yhtioumln tarkoituksena on rahoittaa asuntoportfolioiden hankinta kokonaisuudessaan vaumlliaikaisella siltarahoituksella ja nykyisten kohteiden myynnillauml tai purkaa kaupat kauppakirjoissa mainituin ehdoin ja sopimussanktioin Osakeantia ei toteuteta eikauml osakeannissa merkittyjauml osakkeita myoumlskaumlaumln luovuteta sijoittajille ennen kuin yhtioumlllauml on pankkia sitova lainalupaus annin paumlaumltyttyauml Asuntoportfolioiden hankinta lisaumlisi yhtioumln arvion mukaan liikevaihtoa noin 29 miljoonalla eurolla olettaen ettauml huoneistojen bruttovuokrat saumlilyisivaumlt vuoden 2017 tasolla Yhtioumln liikevaihto vuonna 2017 oli noin 24 miljoonaa euroa Huoneistoihin liittyviauml kuluja yhtiouml on arvioinut syntyvaumln noin 14 miljoonaa euroa Kohteiden arviokirjojen perusteella yhtiouml on arvioinut ettauml hankittavien kohteiden kaumlyvaumln arvon muutos olisi noin 80 miljoonaan euroa Naumlkemyksemme mukaan hankinta toisi merkittaumlvaumln tulosparannuksen Vuoden 2017 tulokseen kirjautui sijoituskiinteistoumljen kaumlyvaumln arvon muutosta 15 miljoonaa euroa
Konsernin vuoden 2017 pitkaumlaikainen vieras paumlaumloma oli 195 miljoonaa euroa ja asuntoportfolioiden hankintaan arvioidaan sovittavan noin 15 miljoonan euron velkarahoituksesta Yhtiouml on lisaumlksi sopinut Nordea Pankin kanssa yhteensauml 50 miljoonan euron yritystodistusohjelmasta maksuvalmiusriskin hallitsemiseksi
Huhtanen Capital liiketoimintaympaumlristoumlAsuntojen hinnat korot ja vuokrat vaikuttavat liiketoimintaympaumlristoumloumlnNaumlkemyksemme mukaan Huhtanen Capitalin liiketoimintaan vaikuttavat voimakkaimmin asuntojen vuokra- ja hintakehitys kilpailutilanne sekauml etenkin korkotaso Euroalueen talous kasvaa laaja-alaisesti ja vahvasti mikauml naumlkyy tyoumlttoumlmyysasteen pienentymisenauml Kuluttajien luottamus omaan talouteen on vahvaa mikauml tukee asuntojen hintoja Koko maan asuntojen hintojen nousu on ollut vaatimatonta viime vuosina Kuitenkin paumlaumlkaupunkiseudulla ja muuttovoittokunnissa on ollut vahvempaa kehitystauml
Asuntojen hintapaineita ovat leikanneet vilkas uudisrakentaminen Suomeen on taumlllauml vuosikymmenellauml syntynyt useita asuntorahastoja jotka rakennuttavat asuntoja ja vuokraavat niitauml Asuntomarkkina on edelleen kuitenkin iso ja pirstaleinen joten uskomme ettauml Huhtanen Capitalin kaltaisella toimijalla on sijansa vaikka markkinakilpailu kiristyisi
870
770 750
660
360
0
2
4
6
8
10
Hotellit Toimistot Asunnot Kaikki kiinteistoumlt Liikekiinteistoumlt
Kiinteistoumljen kokonaistuotto 2017 (KTI)
Laumlhteet KTI PTT StatFin Macrobond
Kiinteistoumlmarkkinan kokonaistuotot
Markkinat (kysyntauml ja tarjonta)Markkinat ndash vuokrat jatkaneet nousuaanKasvukeskusten vuokra-asuntojen kasvava tarve on pitaumlnyt kysynnaumln korkealla vaikka tarjonta on kasvanut Tilastokeskuksen mukaan vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat nousivat koko maassa viime vuonna 17 prosenttia ja PTTn ennusteen mukaan taumlnauml vuonna 21 prosenttia Helsingissauml nuo nuosuprosentit ovat 32 ja 26
Vuokra-asuntojen tarjonta kasvanutSuomessa vuokra-asuntojen tarjonta on kasvanut kun markkinoille on tullut runsaasti niin yksityisiauml kuin institutionaalisia asuntosijoittajia Myoumls uudet vain vuokrakaumlyttoumloumln rakennetut asuintalot ovat lisaumlnneet tarjontaa Muuttotappiokunnissa ilmiouml on naumlkynyt kasvaneena vuokra-asuntojen tarjontana mutta isoimmissa kaupungeissa ja niiden ympaumlristoumlssauml ei ole syntynyt ylitarjontaa Vuokra-asuntojen kasvanut tarjonta ei naumly ainakaan alan suurimpien toimijoiden luvuissa Suurimmalla toimijalla eli Kojamolla oli vuokrausaste 968 ja Satolla oli 975 prosenttia joita voi pitaumlauml erittaumlin korkeina
Taulukosta naumlkee miten eri kaupunkien asuntojen ja vuokrien ennustetaan kehittyvaumln Laumlhteet PTT
Huhtanen Capital sijoituscase (naumlkemyksemme)Sijoituscase vuokra-asuntojen tuotto sekauml kasvuhakuisuusHuhtanen Capital on kovassa kasvuvauhdissa Yrittaumljauml Juha-Matti Huhtanen on ollut rakentamassa isompaa vuokra-asuntosalkkua reippaalla velkavivulla Taumlhaumln asti vauhti on ollut lupaavaa Vuokra-asuntojen kysyntauml kasvukeskuksissa luo tilaa taumlmaumlnkaltaiselle ketteraumllle toimijalle Yhtiouml on paumlaumlsaumlaumlntoumlisesti vain asuntomarkkinassa mukana mutta mahdollisuutena on laajentua enemmaumln kiinteistoumlalalle Esimerkiksi kehittaumlmaumlllauml liike- tai toimitilakiinteistoumljauml ostamalla tontteja ja rakennuttamalla Huhtanen Capital on onnistunut hyvillauml asuntokaupoillaan kasvattamaan substanssiaan ja osakekohtaista NAViaanJos korot merkittaumlvaumlsti nousevat syouml taumlmauml yhtioumln tulosta ja heikentaumlauml toimintaedellytyksiauml ja pienentaumlauml kokonaistuottoa Huhtanen Capitalin osakkeen ostaja kantaa riskin osakeannin onnistumisesta sekauml uusien asuntokauppojen toteutumisesta Osakkeen ostaja myoumls altistuu asuntomarkkinan hintaheilahteluille Ulkomaiset ja instituutiosijoittajat ovat osoittaneet kiinnostusta Suomen asuntomarkkinaan Jos Huhtanen Capital kasvaa ja luo selkeaumln asuntoportfolion niin taumllle on tulevaisuudessa helposti loumlydettaumlvissauml ostaja
Vahvuutena ketteryysVahvuutena on ketteryys ja kyky toimia maantieteellisesti hajautettuna suurten kaupunkien ulkopuolella Asuntoportfolio antaa hyvaumln tuoton hajautetulla riskillauml Asiakkaita eli vuokranmaksajia on satoja eikauml yhden vuokralaisen vaikeudet muuta koko portfolion tuottoa Huhtanen on kehittaumlnyt vuokralaisten palvelukonseptia joka pitkaumlllauml aikavaumllillauml parantaa tuottoja Huhtanen Capitalilla on asuntoportfolio joka on hyvin hajautunut ja tuottaa kohtuullisen hyvin
Heikkoutena velkaisuusHeikkoutena on rahoituksellinen liikkumatila Ison velkataakan takia Huhtanen Capital joutuu toimimaan rahoittajien ehdoilla Yhtiouml on kuitenkin hajauttanut rahoitusriskiauml useammalle taholle
Uhkana korkojen nousu ja asuntojen hintojen laskuUhkana on korkojen nousu Jos korot merkittaumlvaumlsti nousevat syouml taumlmauml yhtioumln tulosta ja heikentaumlauml toimintaedellytyksiauml Myoumls asuntojen hintojen yleinen lasku voi syoumldauml asuntoportfolion arvostusta
Arvonmuodostukseen vaikuttaa vahvasti nettotuotto ja asuntokannan hinta-arviotTulevaisuuden arvonmuodostus on riippuvainen yhtioumln nettovarallisuuden eli NAVin kehityksestauml 65n tavoitetuoton saavuttaminen nostaisi yhtioumln arvoa Asuntoportfolioiden hankinta nostaa arvonnousukirjauksen myoumltauml arvoa Asuntokannan hinta-arviot voivat muttaa arvostustasoa huomattavasti
Sijoituksen myynti (exit)Huhtanen Capitalin osake on ollut Privanetin listoilla kaupankaumlynnin kohteena Naumlkemyksemme mukaan yhtiouml saattaa tavoitella poumlrssilistautumista mutta vasta muutaman vuoden paumlaumlstauml kun yhtioumln toiminta on kasvanut ja vakiintunut Vaihtoehtona voisi olla myoumls salkun myynti ulkomaisille sijoittajille
Huhtanen Capital keskeiset asiat
Nettotuotto 43
LTV 74
Panostus kasvuun ei osinkoa odotettavissa
Kahden salkun osto arvo 29 miljoonaa
Oston rahoitus Anti 25-5 M Pankki 15 M myynnit 2 M
Taseen kasvu 2017 (42 M) -gt 2018 (72 M arvio)
Riskit (Repo Median naumlkemys)
Yhtioumln LTV- (74) ollessa korkea ovat lainakustannusten nousu yhdessauml asuntojen hintojen laskun kanssa suurimmat riskit Heikko taloussuhdanne voi toteutuessaan laskea vuokratasoja ja asuntojen hintoja sekauml hidastaa asuntojen myyntiauml Kasvustrategian rahoitukseen liittyvaumlt riskit ovat myoumls merkittaumlvaumlt Mikaumlli oman paumlaumloman rahoituksen tavoite ei onnistu voi yhtioumlllauml olla hankaluuksia saada myoumls pankkirahoitusta kilpailukykyiseen hintaan uusien kohteiden hankintaan Riskinauml on korkeammat rahoituskustannukset ja sanktiot uusien kohteiden hankinnan peruuntumisesta
Arvoa kasvattavat tekijaumlt (Repo Median naumlkemys)
Osakeyhtioumlrakenne jossa ei peritauml erillistauml palkkiota luo arvoa laumlhtoumlkohtaisesti paremmin kuin monet asuntosijoitusrahastot Yhtioumln paumlaumlsy entistauml suurempiin kohteisiin ja niistauml saatavat tukkualennukset luovat arvoa yhtioumllle Lisaumlksi valittu suuntaus kiinteistoumlkehitykseen kasvattaa arvoa paremmin kuin pelkkauml kohteiden omistaminen Lainakustannusten pienentaumlminen onnistuessaan kasvattaa tulosta ja sitauml kautta yhtioumln arvoa
Huhtanen Capital Avainluvut
Laumlhde Repo Media
-1 500
-1 000
-500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Liikevaihto (tEUR) ja operatiivinen tulos (tEUR)
Liikevaihto Operatiivinen tulos ennen veroja
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Liikevaihto 212 624 2 026 2 403 4 436 6 191 6 377
Liikevaihdon kasvu- 0 194 225 19 85 40 3
Kiinteistoumljen kaumlyvaumln arvon muutos 4 889 2 847 8 116
Myyntivoitot 1 087 609 609
Huoneistoihin liittyvaumlt kulut 1 143 759 1 400 2 078 2 078
Henkiloumlstoumlkulut 203 332 500 500 500
Muut kulut 674 1 268 800 800 800
Rahoituskulut 757 1 160 939 939 939
Operatiivinen tulos ennen veroja -720 -1 085 828 1 905 2 091
Kaumlyttoumlkate 1 162 3 149 6 682 3 361 9 879 3 413 3 599
Kaumlyttoumlkate- 548 505 330 140 223 55 56
Liikevoitto (oik) 1 162 3 131 6 658 3 351 9 869 3 403 3 589
Liikevoitto- 548 502 329 139 222 55 56
Huhtanen Capital Tunnusluvut (12)
Taloudellinen tilanneYhtioumln operatiivinen liiketoiminta ennen veroja on ollut tappiollista ilman arvonmuutoksia ja myyntivoittoja mutta kaumlaumlntyisi voitolliseksi taumlnauml vuonna Yhtiouml on ottamassa suurta kasvuharppausta jossa sijoituskiinteistoumljen arvo nousisi noin 40 miljoonasta 70 miljoonaan euroon Sijoittajan on syytauml huomioida ettauml suurin osa yhtioumln tuloksesta on muodostunut kiinteistoumljen arvonnoususta joka on parantanut huomattavasti yhtioumln omaa paumlaumlomaa Kasvu on tapahtunut paumlaumlosin velkarahalla ja korkealla velkaisuusasteella Liiketoiminta on kohtalaisen vakaata ja ennustettavaa mutta suurella velkavivulla operoidessa on syytauml ennakoida myoumls kiinteistoumljen mahdollisista arvonlaskusta johtuva vaikutus tulokseen ja taseeseen
Laumlhde Repo Media
000
100
200
300
400
500
600
700
800
900
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
2016 2017 2018e 2019e 2020e
NAV kehitys
NAV NAVosake
-1 500
-1 000
-500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Kiinteistoumljen kaumlypauml arvo ja operatiivinen tulos (tEUR)
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo Operatiivinen tulos ennen veroja
Osakekurssin arvona on kaumlytetty hintatietoa Privanetista osakkeen kauppahintaa osana asuntoportfolion hankintaa sekauml osakeannin antihintaa Laskennallinen markkina-arvo ja tunnusluvut perustuvat osakkeen hintaanVuoden 2018 luvut on laskettu osakeannin jaumllkeen post-money arvoilla
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Osakekurssi 00 00 30 40 46 46 46
Markkina-arvo (tEUR) 0 0 5 880 10 460 17 549 17 549 17 549
EV 0 0 25 994 38 962 61 605 59 642 57 530
NAV 0 0 7 776 11 114 26 922 28 885 30 997
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo 0 0 28 967 40 778 70 978 70 978 70 978
Omavaraisuusaste- 42 30 27 23 30 32 33
LTV- 0 0 82 74 72 69 68
Osakekohtainen tulos (EPS) (oik) - - 239 074 187 051 055
NAVosake 000 000 397 425 706 757 812
Osinkotuotto- 0 0 6 0 0 0 0
ROE 97 53 54 19 32 8 8
PB 00 00 07 10 08 07 07
PS 00 00 29 44 40 28 28
EVLiikevaihto 00 00 128 162 139 96 90
EVKaumlyttoumlkate 00 00 39 116 62 175 160
EVLiikevoitto 00 00 39 116 62 175 160
Huhtanen Capital Tunnusluvut (22)
Taseen tunnusluvutOmavaraisuusaste on parantunut huomattavasti sijoituskiinteistoumljen arvonnoususta johtuen vaikka samalla yhtiouml on lisaumlnnyt vieraan paumlaumloman maumlaumlraumlauml Velat suhteessa omaan paumlaumlomaan ovat laumlhes 3-kertaiset ennen osakeantia Onnistuneen osakeannin seurauksena velkaantumisaste kaumlaumlntyisi laskuun ja laskisi 300 -gt 200iin Vakaa ja ennustettava liiketoiminta sallii suuremman velkavivun kaumlytoumln mutta kova kasvuvaihe tarkoittaa vielauml korkealla velan maumlaumlraumlllauml ja korkealla riskillauml operoimista ainakin vuoteen 2020 saakka
Laumlhde Repo Media
0
5
10
15
20
25
30
35
0
50
100
150
200
250
300
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Omavaraisuus ja nettovelkaantuneisuus
Omavaraisuusaste- Nettovelkaantumisaste-
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
0
2
4
6
8
10
12
14
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Nettovelka ja nettovelka kaumlyttoumlkate
Nettovelka Nettovelkakaumlyttoumlkate
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Omavaraisuusaste- 42 30 27 23 30 32 33
Velkaantumisaste- 106 207 232 297 202 186 171
Nettovelkaantumisaste- 75 197 230 281 198 174 152
Nettovelkakaumlyttoumlkate 06 26 30 85 45 123 111
Taseen loppusumma 2 155 14 058 31 910 44 918 74 309 76 272 80 089
Oma paumlaumloma yhteensauml 903 4 216 8 731 10 149 22 285 24 248 26 360
Korolliset velat 960 8 711 20 236 30 147 45 107 45 107 45 107
Likvidit rahavarat 282 425 122 1 645 1 051 3 014 5 126
Korottomat velat 292 1 130 2 939 4 622 6 917 6 917 8 622
Sijoitettu paumlaumloma 1 863 12 927 28 967 40 296 67 392 69 355 71 467
Huhtanen Capital Riskiprofiili
Kokonaisriski = 3 (1 = matala riski 2 = melko matala riski 3 = neutraali riski 4 = melko korkea riski 5 = korkea riski)
LiikevaihtoMarkkinan syklisyys = 2
Liikevaihdon vaihtelu = 3Tulovirran hajautuminen = 4
Riskiluku = 3
KulurakenneKulurakenteen kiinteys = 2
Investoinnit suhteessa kannattavuuteen = 4
Riskiluku = 3
Paumlaumloman sitoutuminenOperatiivisen kassavirran
vaihtelu = 3Paumlaumloman tarve ja rahoitus = 5
Riskiluku = 4
Repo Median kommentti liikevaihtoriskistaumlHuhtanen Capital on toteuttanut voimakasta kasvustrategiaa Liikevaihto syntyy vuokrista kiinteistoumlkehityksestauml sekauml myoumls kohteiden myynnistauml Huhtanen Capitalille on ensiarvoisen taumlrkeaumlauml loumlytaumlauml kohteisiinsa sopivat vuokralaiset pitaumlauml vuokrausaste korkeana sekauml onnistua hankekehityksessauml Talouden syklit naumlkyvaumlt vuokratasossa hitaammin kuin hankekehityksessauml ja kiinteistoumlkaupassa Muuttotappiokunnissa saattaa vuokralaisen loumlytaumlminen olla vaikeaa siksi Huhtanen Capital onkin pyrkinyt pysymaumlaumln kasvukeskusten laumlheisyydessauml
Repo Median kommentti kulurakenteestaKulurakenne koostuu kiinteistoumljen huollosta vanhempien asuntojen osalta etenkin kunnostuksen ja vaumlhaumliseltauml osin henkiloumlstoumln palkoista Erityisesti sijoittajien katteita syoumlvaumlt jos rahoituksen hinta on korkea Investointeja tarvitaan paljon mikaumlli toimintaa halutaan kasvattaa Kiinteistoumlliiketoiminta vaatii paljon kaumlyttoumlpaumlaumlomaa ja paumlaumloman tarve on suuri Tulorahoitus ei riitauml rahoittamaan kasvua ja investoinnit suhteessa kannattavuuteen ovat suuria
Repo Median kommentti paumlaumlomastaOperatiivisen kassavirran vaihtelut liiketoiminnassa eivaumlt ole merkittaumlviauml mutta tavoiteltaessa nopeaa kasvua voi operatiivinen kassavirta vaihdella ja olla negatiivinen Paumlaumloman ja rahoituksen tarve on merkittaumlvauml mikaumlli tavoitteena on kasvattaa kiinteistoumlportfoliota
ArvonmaumlaumlritysmenetelmaumlArvonmaumlaumlritysYhtioumln sijoituskiinteistoumlt on arvostettu huoneistoittain sekauml asunto-osakeyhtioumlittaumlin kaumlypaumlaumln arvoon kauppa-arvo menetelmaumlllauml tai vastaavasti tuotto-arvomenetelmaumlllauml jos kauppa-arvo menetelmauml ei ole kaumlytettaumlvissauml Yhtioumlllauml oli vain kaksi kohdetta jotka arvostettiin tuottoarvomenetelmaumlllauml Sijoituskiinteistoumljen arvo kuvaa vertailukauppoja joita kultakin alueelta asunnoista on saatu kohtuullisella markkinointiajalla Arvioinnin suoritti tilinpaumlaumltoumlstauml varten ulkopuolinen arvioitsija
Taumlssauml analyysissauml olemme kaumlyttaumlneet arvonmaumlaumlrityksessauml NAV-menetelmaumlauml ja arvioineet arvostusta suhteessa yhtioumln nettovarallisuuteen eli NAV-arvoon Lisaumlksi olemme verranneet Huhtanen Capitalin arvostuslukuja poumlrssissauml oleviin samankaltaisiin yhtioumlihin Arvostusta ei kuitenkaan voi suoraan verrata poumlrssissauml oleviin yhtioumlihin koska Huhtanen Capitalin osakkeella on vaumlhaumln vaihtuvuutta eikauml sitauml koske poumlrssin tiedonantovelvollisuudet Huhtanen Capitalin riskiprofiili eroaa myoumls monista poumlrssissauml toimivista kiinteistoumlsijoitusyhtioumlistauml
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo tilinpaumlaumltoumlshetkellauml oli 408 miljoonaa euroa Yhtioumln nettovarallisuus (NAV) eli kiinteistoumljen kaumlypauml arvo vaumlhennettynauml korollisilla nettoveloilla tilinpaumlaumltoumlshetkellauml 31122017 oli 111 miljoonaa euroa Yhtiouml on sopinut kahden asuntoportfolion hankinnasta joiden arvo ulkopuolisen arvioijan mukaan on 29 miljoonaa euroa Ennustettu NAV-arvo kauppojen jaumllkeen on 269 miljoonaa euroa Taumlmauml antaa osakekohtaiseksi NAV-arvoksi 79 euroa Vielauml viime vuodelta tuo NAV oli 425 euroa
Arvonmaumlaumlrityksessauml olemme kaumlyttaumlneet ennustettua NAV-lukua joka sisaumlltaumlauml uudet asuntoportfoliohankinnat Mikaumlli osakeannin minimitavoite 25 miljoonaa nettovaroja ei toteudu on mahdollista ettauml asuntoportfolioiden kaupat joudutaan purkamaan mistauml syntyisi yhtioumllle kustannuksia Taumlmauml laskisi myoumls yhtioumln arvoa Osakeantiin osallistuva sijoittaja saisi kuitenkin rahansa takaisin mikaumlli minimitavoite annista ei taumlyty
Sijoittajan on ymmaumlrrettaumlvauml ettauml altistuu markkinahintojen heilahduksille ja niistauml johtuviin arvostustason muutoksille Asuntojen hinnat voivat vaihdella jotka eivaumlt vaikuta vuokratuottoon mutta vaikuttavat kun salkun arvosta tehdaumlaumln arvioita
Huhtanen Capital arvonmaumlaumlritysArvonmaumlaumlritysYhtioumln osakkeen arvonmaumlaumlrityksemme muodostuu osatekijoumlistauml jotka otetaan huomioon laskettaessa NAV-alennusta
Sijoituskiinteistoumljen nettotuotto- oli 43 Toteutunut prosentti on pienempi kuin mitauml yhtiouml tavoittelee (65) Osakkeen kokonaistuotto perustuu osakkeen arvonnousulle sekauml yhtioumln maksamalle osingolle Vuodelta 2016 yhtiouml maksoi osinkoa 0172 euroa osakkeelta (osakentioikaistu luku) Osinkoa ei maksettu vuodelta 2017 Ennusteemme mukaan osinkoa ei myoumlskaumlaumln jaeta tilikaudelta 2018 eikauml 2019 Naumlin ollen osakkeen kokonaistuotto on pelkaumln osakkeen arvonnousun varassa Taumlmauml puoltaa hieman suurempaa alennusta NAV-arvoon
Yhtiouml tavoittelee huomattavaa kasvua ja on riskiprofiililtaan korkean riskin yhtiouml Velkaisuusaste eli LTV (Loan to value) oli 74 ja se voi naumlkemyksemme mukaan nousta jopa 80iin Taumlmauml on huomattavan korkea velkaisuusaste verrattuna esimerkiksi poumlrssinoteerattuun Investors Housen LTV- joka on ollut laumlhellauml 50a Korkea LTV- ja korkea riski puoltavat matalampaa arvostusta
Yhtioumln aikaisemmat osakeannit on hinnoiteltu keskimaumlaumlrin -45 alle NAVin Nykyisessauml osakeannissa alennus suhteessa ennustettuun kauppojen jaumllkeiseen NAV-arvoon on -42 Viimeisin kauppa joka osakkeella on tehty Privanetin palvelussa on tehty hintaan 30 euroa joka on -29 alle tilinpaumlaumltoumlshetken 21122017 NAVin jolloin tietoja uusista asunto-ostoista ei ollut
Laskennallinen NAV-alennus muodostuu edellauml mainittujen komponenttien yhteisvaikutuksesta sekauml likviditeettipreemiosta Laskennallinen alennus on osatekijoumliden painotettu keskiarvo jossa viimeisin kauppa saa suurimman painoarvon sillauml se edustaa parhaiten sijoittajien naumlkemystauml osakkeen arvosta
Repo Median hinta-arvio osakkeen pre-money hinnaksi ennen antia on 54 euroaosake Taumlmauml antaa yhtioumln ulkonaolevalle osakekannalle kokonaisarvoksi 141 miljoonaa euroa Taumlmauml edellyttaumlauml ettauml suunnitellut kaupat toteutuvat ja uusien hankintojen arvonnousu realisoituu sekauml osakeanti toteutuu taumlysimaumlaumlraumlisesti Mikaumlli osakeanti toteutuu 46 euron osakekohtaisella merkintaumlhinnalla ja yhtiouml saa 5 miljoonaa euroa kasvaa osakkeiden maumlaumlrauml Naumlin verrannollinen osakeannin jaumllkeinen hinta eli ns post-money vertailuhinta taumllle 54 euroaosake on 48 euroa
NAV-alennus Painoarvo
Aikaisemmat osakeannit -45 10
Nykyinen osakeanti -42 10
Viimeisin kauppa -29 60
Likviditeettipreemio -30 20
Laskennallinen alennus -32
Osakekohtainen NAV 79
NAV-alennus -32
Repo Median arvio (hintaosake pre-money) 54
Koko osakekannan arvo 14 027 384
Repo Median pisteet = 7 (asteikko 1-10)Kommentti TiimistaumlSuurimmalla omistajalla Juha-Matti Huhtasella on kokemusta niin asuntosijoittamisesta kuin rahoituksesta Haumln on 35-vuotias joten alan konkariksi haumln on vielauml nuori tekijauml Johtoryhmaumlssauml ovat haumlnen lisaumlkseen viime vuonna taloon tullut kiinteistoumlalan konkari Pekka Huttunen sekauml talousjohtaja Christer Schoultz Hallituksessa on vuoden sisaumlllauml ollut paljon vaihdoksia Nykyinen hallitus edustaa hyvin omistajia Tiimin kokonaisarvosana on 8
Kommentti OmistajatJuha-Matti Huhtanen on yhtioumln perustaja ja suurin omistaja mutta haumlnen omistustansa on liudentanut kolme aikaisempaa osakeantia Juha-Matti omistaa suoraan ja vaumllillisesti yhtioumlidensauml kautta 209 prosenttia yhtioumln osakkeista Taumlmauml on 399 prosenttia osakkeiden tuottamasta aumlaumlnivallasta sillauml yhtioumln hallussa on 433 prosenttia osakkeista ja yhtioumln hallussa olevilla osakkeilla ei ole aumlaumlnivaltaa Muita suuromistajia ovat Hannu Taskinen ja Petri Yrjouml-Koskinen yhtioumlineen Omistajakunnassa on asunto-osaamista mutta syvaumltaskuiset instituutiot vielauml puuttuvat Huhtanen Capitalilla on edellisten osakeantien jaumllkeen ja Privanetin noteerauksen tuomana yhteensauml 134 omistajaa Omistajien kokonaispistemaumlaumlrauml on 8
Kommentti KasvuodotusHuhtanen Capitalin kasvuodotus on kiinteistoumlyhtioumlksi korkea koska yhtioumln johto on sellaisen tavoitteen itselleen asettanut Laajentumishaluja on asuntosijoittamisesta laajemmin kiinteistoumlbisnekseen ja sen palveluihin Kuitenkin laajentumisen edellytyksenauml on paumlaumloman saanti joka voi hidastaa kasvua Kasvuodotuksen kokonaispistemaumlaumlrauml on 7
Kommentti SkaalattavuusHuhtanen Capital voi kasvattaa asunto- ja kiinteistoumlkantaansa jos uuden paumlaumloman saanti onnistuu tai tuloksen kautta Jaumllkimmaumlinen tie on hitaampi Vaumllitys- ja kiinteistoumlpalvelujen skaalaaminen laajemmin on helpompaa Huhtanen Capital hyoumltyy kiinteistoumlsalkkunsa kasvusta koska kiinteaumlt kustannukset eivaumlt nouse Nykyinen henkiloumlkunta ja ulkoistusmallit pystyvaumlt hoitamaan isommankin portfolion Skaalautuvuuden kokonaispistemaumlaumlrauml on 7
Kommentti KilpailuetuAmmattimaisten asuntosijoitusyhtioumliden maumlaumlrauml on kasvanut mikauml on lisaumlnnyt alan kilpailua Kuitenkin vuokralaisten kannalta markkina on edelleen hyvin pirstaloitunut ja paikkakuntakohtaista Kilpailuetuna voidaan pitaumlauml suuren kokoluokan kertaostoja alhaisempaan hintaan jotka ovat esimerkiksi suurempia kuin mitauml Investors House on tehnyt Yhtiouml yrittaumlauml palvelukonseptillaan saamaan etuja asiakkailleen sekauml pyrkii tehostamaan hallintoaan Huhtanen Capital kohtaa kilpailua mutta yhtioumln kokoluokassa on rajallisesti toimijoita ja yhtiouml on ollut valinnoissaan innovatiivinen Kilpailuedun kokonaispistemaumlaumlrauml on 6
8
TIIMI
8
OMISTAJAT
7
K ASVUOD OTUS
7
SK AALATTAVUUS
6
K ILPAILUETU
Repo Median pisteet maumlaumlritelmaumlRepo Median pisteetRepo Median pisteiden tarkoitus on antaa strukturoitu kuva yhtioumln laadusta (toimintariskeistauml) sekauml sen mahdollisuuksista saavuttaa pitkaumlaikaista kasvua ja tuottoaRepo Median pisteet jakaantuvat viiteen kategoriaan Kategoriat ovat Tiimi Omistajuus Kasvuodotus Skaalautuvuus ja Kilpailuetu Kategoriat pisteytetaumlaumln yhdestauml kymmeneen Kategoriat arvioidaan eri kvalitatiivisilla ja kvantitatiivisilla muuttujilla jotka saavat painotetun arvon niiden taumlrkeyden mukaan Jokaisen kategorian keskiarvopisteet ovat perustana kokonaispisteytykselle
TiimiArvio tiimin toimivuudesta kaumlsittelee johdon avainhenkiloumliden sekauml yhtioumln hallituksen kykyauml johtaa yhtioumltauml haluttuun tulokseen Hyvauml johto voi saada keskivertoisen liikeidean tuottavaksi toiminnaksi kun taas huono johto voi viedauml yhtioumln hyvaumlllaumlkin liikeidealla kriisiin Tiimin arvioinnissa kaumlsitellaumlaumln mm seuraavia muuttujia avainhenkiloumliden alakohtaista kokemusta toimitusjohtajan alakohtaista ja johtamiskokemusta kommunikaatiokykyauml sekauml aikaisempaa kokemusta vastaavista tehtaumlvistauml
OmistajuusArvio omistajuudesta kaumlsittelee omistajien pitkaumljaumlnteistauml arvon luontia Omistajasitoutuneisuus ja osaaminen ovat keskioumlssauml yhtioumln pysyvyyden ja yhtioumln hallituksen toimintaedellytyksille Yhtioumlt joilla on hajaantunut omistajarakenne ovat menestyneet huonommin kuin yhtioumlt joilla on selkeauml omistajatahto Omistajuudessa arvioidaan muuttujia kuten rakenne sitoutuneisuus institutionaaliset omistajat vallan vaumlaumlrinkaumlyttouml maine ja taloudellinen kestaumlvyys
KasvuodotusArvio kasvuodotuksista kaumlsittelee markkinan kypsyyttauml sekauml yhtioumln asemaa verrattuna kilpailijaan Vaumlhaumlinen kilpailutilanne voi antaa yhtioumllle huomattavia etuja Liiketoimintamalli yhtioumln jatkuvuuden naumlkoumlkulmasta arvioidaan myoumls taumlssauml Kasvuodotuksessa arvioidaan seuraavia muuttujia markkinan kehittyneisyys kilpailutilanne markkinassa tulokynnys markkinoille markkinapositiointi ja liiketoimintamalli
SkaalattavuusArvio skaalattavuudesta kaumlsittelee tuotteiden ja palveluiden mahdollisuuksia kasvaa markkinoilla sekauml luoda jatkuvia asiakassuhteita Skaalautuvuudessa arvioidaan seuraavia muuttujia tuotteistus hinnoittelu tuotantoedellytykset myyntikanavat markkinointivalmiudet ja osaaminen sekauml kulurakenne suhteessa myyntiin
KilpailuetuArviossa kilpailuedusta kaumlsitellaumlaumln yhtioumln patentteja aineettomia oikeuksia sekauml aineetonta paumlaumlomaa Pyritaumlaumln arvioimaan markkinoiden lainalaisuuksiajotka voivat vaikuttaa kilpailuetuun
Taumlrkeaumlauml tietoa ja vastuuvapauslausekeRepo Media Oy (Repo Media) on erikoistunut yhtioumlanalyyseihin ja etenkin listaamattomiin suomalaisyhtioumlihin Repo Media tuottaa analyysien lisaumlksi tapahtumia ja keraumlauml tietokantaa varten informaatiota analysoitavasta yhtioumlstauml Pyrimme tuottamaan tietoa sijoittajille selkeaumlsti ja helposti ymmaumlrrettaumlvaumlsti Repo Media on riippumaton
Taumlmauml analyysi on luotu informaatiotarkoituksessa ja tiedot taumlhaumln on hankittu useista eri julkisista laumlhteistauml joita Repo Media pitaumlauml luotettavana Repo Media ei takaa esitettyjen tietojen virheettoumlmyyttauml Kannanotot arviot ja ennusteet ovat Repo Median subjektiivisia naumlkemyksiauml jotka sisaumlltaumlvaumlt epaumlvarmuustekijoumlitauml Repo Media ei voi taata ettauml esitetyt ennusteet taumlyttyvaumlt Repo Media kannustaa sijoittajia kaumlyttaumlmaumlaumln myoumls muita laumlhteitauml omille sijoituspaumlaumltoumlksille
Tieto analyyseissauml ja dokumenteissa on paumlivaumltty Tieto vanhentuu tai saattaa muuttua nopeasti Repo Media ei sitoudu paumlivittaumlmaumlaumln raportteja analyysejauml tai dokumentteja eikauml sitoudu laumlhettaumlmaumlaumln kaumlyttaumljille paumlivitettyauml tietoa
Repo Median tuottamia analyysejauml ja dokumentteja ei saa kopioida muokata kaumlyttaumlauml osina tai jakaa kolmannelle osapuolelle ilman Repo Median kirjallista suostumusta Repo Median analyyseja ja dokumentteja ei saa jakaa henkiloumlille tai juridisille tahoille jotka ovat kansalaisia sellaisessa valtiossa missauml taumlmaumln tiedon jakaminen on laitonta tai missauml loumlytyy maumlaumlraumlyksiauml jotka estaumlvaumlt tiedon levittaumlmisen
Repo Median tuottamat analyysit ovat case-pohjaisia eivaumltkauml ne toistu tasaisesti ajallisesti Analyysit eroavat toisistaan tiedon saatavuuden takiaRepo Media eikauml sen tyoumlntekijaumlt vastaa tehtyjen sijoituspaumlaumltoumlsten taloudellisesta tuloksesta tai muista vahingoista (vaumllittoumlmaumlt ja vaumllilliset vahingot) joita tietojen kaumlytoumlstauml voi aiheutua Asiakas ja tiedon kaumlyttaumljauml vastaavat sijoituspaumlaumltoumlstensauml tekemisestauml ja niiden taloudellisesta tuloksesta
Copyright Repo Media Oy
Muistiinpanot
Repo Media Oywwwrepomediafi
Analyytikko Joni Nousiainenpuh 045-155 88 85
Huhtanen Capital omistuksetAsuntojen sijainti painottuu Keski- ja Etelauml-Suomeen sekauml pieniin kaupunkeihinYhtioumln asuntokannasta 72 prosenttia sijaitsee maan muuttovetovoimaisimmilla alueilla maan keskiarvon ollessa 42 prosenttia Eniten asuntoja on taumlllauml hetkellauml Nastolassa missauml sijaitsee 114 vuokra-huoneistoa
Vuokra-asukkaiden vaihtuvuus vuonna 2017 oli 278 (mediaani)
Alla Huhtanen Capitalin tytaumlryhtioumlt joista se omistaa yli 50
Nimi Omistusosuus
Ka-Ha Rakennus Oy 100
HC Kiinteistoumlvarainhoito Oy 100
Hyperion Capital Oy 100
As Oy Petaumljaumlveden Petaumljaumltupa 100
As Oy Hangon Esplanaadi 100-102 7064
As Oy Lieksan Pankakoskentie 13 100
Kiinteistouml Oy Riihimaumlen Kippari 100
As Oy Akaan Ketoneilikka 7531
As Oy Riihimaumlen Monaco 100
As Oy Haapamaumlen Keuruun Pankkilinna 100
As Oy Saarijaumlrven Rajatie 5 8974
As Oy Jaumlrvenpaumlaumln Kartanonpolku 31 7313
As Oy Vantaan Marsinkuja 5 7720
As Oy Jyvaumlskylaumln Kotipesauml 6008
As Oy Tampereen Niemenrannan Melba 100
As Oy Karkkilan Riviera 100
As Oy Saarijaumlrven Helmenloumlytaumljauml 100
As Oy Saarijaumlrven Karpalotie 5 100
As Oy Haumlmeenlinnan Rantatie 14 100
Asunto Oy Nastolan Niinitie 50 100
Asunto Oy Nastolan Niinitie 52 100
Asunto Oy Nastolan Niinitie 54 100
Asunto Oy Nastolan Niinitie 56 100
As Oy Jyvaumlskylaumln Saarni 8330
As Oy Jyvaumlskylaumln Vaahtera 7778
Kuvassa taumlmaumlnhetkisen asuntokannan sijainnit kartalla
Merkittaumlvaumlt uudet hankinnat ja rahoitusHuhtanen Capital on huhtikuussa 2018 sopinut kahden asuntoportfolion hankkimisesta Asuntoportfolioiden hankinnan toteutuessa asuinhuoneistojen kokonaismaumlaumlrauml kasvaisi 800 asuinhuoneistoon ja omistettujen kohteiden yhteispinta-ala nousee noin 51 000 m2iin
1) Yhtiouml on sopinut kaupan Haumlmeenlinnassa ja Riihimaumlellauml sijaitsevien yhteensauml 55 huoneiston sekauml myoumlhemmin perustettavan asunto-osakeyhtioumln kaikkien kolmen huoneiston ostamisesta Y-K Oy Finlandilta ja sen laumlhipiiriltauml Osana kauppahintaa yhtiouml luovuttaa myyjille 200 000 yhtioumln hallussa ollutta omaa osaketta vastaten 08 miljoonaa euroa Yhtiouml on maksanut kauppahinnasta yhteensauml 200 000 euroa allekirjoitushetkellauml Loppuosa kauppahinnasta on maksettava kokonaisuudessaan viimeistaumlaumln 182018 ja kauppahinta kerryttaumlauml 117 prosentin vuosikorkoa maksuhetkeen saakka Samanaikaisesti myyjaumltaho Petri Yrjouml-Koskinen nousi Huhtanen Capitalin hallitukseen
2) Yhtiouml on sopinut eri puolilla Suomea sijaitsevien yhteensauml 316 huoneiston ostamisesta Kauppa on sovittu toteutettavan viimeistaumlaumln 272018 Yhtiouml on maksanut allekirjoituksen hetkellauml kauppahinnan ensimmaumlisenauml eraumlnauml 15 miljoonaa euroa
Asuntoportfolioiden hankinnan kauppahintatilastoihin perustuva arvo on yhteensauml noin 289 miljoonaa euroa Arvion on tehnyt ulkopuolinen arvioija Kauppahinta on noin 20 miljoonaa euroa Tarkoituksena on rahoittaa asuntoportfolioiden hankinta osakeannista keraumlttaumlvillauml varoilla yhtioumln muusta omaisuudesta tehtaumlvillauml myynneillauml sekauml noin 75-prosenttisesti pankkivelalla Yhtiouml on neuvotellut uudesta noin 15 miljoonan euron rahoitussopimuksesta jolla on tarkoitus rahoittaa osaltaan asuntoportfolioiden hankinta
Pankkilainasopimuksen ehdot ovat osin riippuvaisia osakeannilla keraumlttaumlvien varojen maumlaumlraumlstauml ja sopimus solmitaan kun annin tulos on selvillauml Jos osakeannilla ei keraumltauml vaumlhintaumlaumln 25 miljoonaa euroa nettovaroja jatai yhtiouml ei sovi vaumlhintaumlaumln 15 miljoonan euron rahoitussopimuksesta osakeantia ei sen ehtojen mukaisesti toteuteta jolloin yhtioumln tarkoituksena on rahoittaa asuntoportfolioiden hankinta kokonaisuudessaan vaumlliaikaisella siltarahoituksella ja nykyisten kohteiden myynnillauml tai purkaa kaupat kauppakirjoissa mainituin ehdoin ja sopimussanktioin Osakeantia ei toteuteta eikauml osakeannissa merkittyjauml osakkeita myoumlskaumlaumln luovuteta sijoittajille ennen kuin yhtioumlllauml on pankkia sitova lainalupaus annin paumlaumltyttyauml Asuntoportfolioiden hankinta lisaumlisi yhtioumln arvion mukaan liikevaihtoa noin 29 miljoonalla eurolla olettaen ettauml huoneistojen bruttovuokrat saumlilyisivaumlt vuoden 2017 tasolla Yhtioumln liikevaihto vuonna 2017 oli noin 24 miljoonaa euroa Huoneistoihin liittyviauml kuluja yhtiouml on arvioinut syntyvaumln noin 14 miljoonaa euroa Kohteiden arviokirjojen perusteella yhtiouml on arvioinut ettauml hankittavien kohteiden kaumlyvaumln arvon muutos olisi noin 80 miljoonaan euroa Naumlkemyksemme mukaan hankinta toisi merkittaumlvaumln tulosparannuksen Vuoden 2017 tulokseen kirjautui sijoituskiinteistoumljen kaumlyvaumln arvon muutosta 15 miljoonaa euroa
Konsernin vuoden 2017 pitkaumlaikainen vieras paumlaumloma oli 195 miljoonaa euroa ja asuntoportfolioiden hankintaan arvioidaan sovittavan noin 15 miljoonan euron velkarahoituksesta Yhtiouml on lisaumlksi sopinut Nordea Pankin kanssa yhteensauml 50 miljoonan euron yritystodistusohjelmasta maksuvalmiusriskin hallitsemiseksi
Huhtanen Capital liiketoimintaympaumlristoumlAsuntojen hinnat korot ja vuokrat vaikuttavat liiketoimintaympaumlristoumloumlnNaumlkemyksemme mukaan Huhtanen Capitalin liiketoimintaan vaikuttavat voimakkaimmin asuntojen vuokra- ja hintakehitys kilpailutilanne sekauml etenkin korkotaso Euroalueen talous kasvaa laaja-alaisesti ja vahvasti mikauml naumlkyy tyoumlttoumlmyysasteen pienentymisenauml Kuluttajien luottamus omaan talouteen on vahvaa mikauml tukee asuntojen hintoja Koko maan asuntojen hintojen nousu on ollut vaatimatonta viime vuosina Kuitenkin paumlaumlkaupunkiseudulla ja muuttovoittokunnissa on ollut vahvempaa kehitystauml
Asuntojen hintapaineita ovat leikanneet vilkas uudisrakentaminen Suomeen on taumlllauml vuosikymmenellauml syntynyt useita asuntorahastoja jotka rakennuttavat asuntoja ja vuokraavat niitauml Asuntomarkkina on edelleen kuitenkin iso ja pirstaleinen joten uskomme ettauml Huhtanen Capitalin kaltaisella toimijalla on sijansa vaikka markkinakilpailu kiristyisi
870
770 750
660
360
0
2
4
6
8
10
Hotellit Toimistot Asunnot Kaikki kiinteistoumlt Liikekiinteistoumlt
Kiinteistoumljen kokonaistuotto 2017 (KTI)
Laumlhteet KTI PTT StatFin Macrobond
Kiinteistoumlmarkkinan kokonaistuotot
Markkinat (kysyntauml ja tarjonta)Markkinat ndash vuokrat jatkaneet nousuaanKasvukeskusten vuokra-asuntojen kasvava tarve on pitaumlnyt kysynnaumln korkealla vaikka tarjonta on kasvanut Tilastokeskuksen mukaan vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat nousivat koko maassa viime vuonna 17 prosenttia ja PTTn ennusteen mukaan taumlnauml vuonna 21 prosenttia Helsingissauml nuo nuosuprosentit ovat 32 ja 26
Vuokra-asuntojen tarjonta kasvanutSuomessa vuokra-asuntojen tarjonta on kasvanut kun markkinoille on tullut runsaasti niin yksityisiauml kuin institutionaalisia asuntosijoittajia Myoumls uudet vain vuokrakaumlyttoumloumln rakennetut asuintalot ovat lisaumlnneet tarjontaa Muuttotappiokunnissa ilmiouml on naumlkynyt kasvaneena vuokra-asuntojen tarjontana mutta isoimmissa kaupungeissa ja niiden ympaumlristoumlssauml ei ole syntynyt ylitarjontaa Vuokra-asuntojen kasvanut tarjonta ei naumly ainakaan alan suurimpien toimijoiden luvuissa Suurimmalla toimijalla eli Kojamolla oli vuokrausaste 968 ja Satolla oli 975 prosenttia joita voi pitaumlauml erittaumlin korkeina
Taulukosta naumlkee miten eri kaupunkien asuntojen ja vuokrien ennustetaan kehittyvaumln Laumlhteet PTT
Huhtanen Capital sijoituscase (naumlkemyksemme)Sijoituscase vuokra-asuntojen tuotto sekauml kasvuhakuisuusHuhtanen Capital on kovassa kasvuvauhdissa Yrittaumljauml Juha-Matti Huhtanen on ollut rakentamassa isompaa vuokra-asuntosalkkua reippaalla velkavivulla Taumlhaumln asti vauhti on ollut lupaavaa Vuokra-asuntojen kysyntauml kasvukeskuksissa luo tilaa taumlmaumlnkaltaiselle ketteraumllle toimijalle Yhtiouml on paumlaumlsaumlaumlntoumlisesti vain asuntomarkkinassa mukana mutta mahdollisuutena on laajentua enemmaumln kiinteistoumlalalle Esimerkiksi kehittaumlmaumlllauml liike- tai toimitilakiinteistoumljauml ostamalla tontteja ja rakennuttamalla Huhtanen Capital on onnistunut hyvillauml asuntokaupoillaan kasvattamaan substanssiaan ja osakekohtaista NAViaanJos korot merkittaumlvaumlsti nousevat syouml taumlmauml yhtioumln tulosta ja heikentaumlauml toimintaedellytyksiauml ja pienentaumlauml kokonaistuottoa Huhtanen Capitalin osakkeen ostaja kantaa riskin osakeannin onnistumisesta sekauml uusien asuntokauppojen toteutumisesta Osakkeen ostaja myoumls altistuu asuntomarkkinan hintaheilahteluille Ulkomaiset ja instituutiosijoittajat ovat osoittaneet kiinnostusta Suomen asuntomarkkinaan Jos Huhtanen Capital kasvaa ja luo selkeaumln asuntoportfolion niin taumllle on tulevaisuudessa helposti loumlydettaumlvissauml ostaja
Vahvuutena ketteryysVahvuutena on ketteryys ja kyky toimia maantieteellisesti hajautettuna suurten kaupunkien ulkopuolella Asuntoportfolio antaa hyvaumln tuoton hajautetulla riskillauml Asiakkaita eli vuokranmaksajia on satoja eikauml yhden vuokralaisen vaikeudet muuta koko portfolion tuottoa Huhtanen on kehittaumlnyt vuokralaisten palvelukonseptia joka pitkaumlllauml aikavaumllillauml parantaa tuottoja Huhtanen Capitalilla on asuntoportfolio joka on hyvin hajautunut ja tuottaa kohtuullisen hyvin
Heikkoutena velkaisuusHeikkoutena on rahoituksellinen liikkumatila Ison velkataakan takia Huhtanen Capital joutuu toimimaan rahoittajien ehdoilla Yhtiouml on kuitenkin hajauttanut rahoitusriskiauml useammalle taholle
Uhkana korkojen nousu ja asuntojen hintojen laskuUhkana on korkojen nousu Jos korot merkittaumlvaumlsti nousevat syouml taumlmauml yhtioumln tulosta ja heikentaumlauml toimintaedellytyksiauml Myoumls asuntojen hintojen yleinen lasku voi syoumldauml asuntoportfolion arvostusta
Arvonmuodostukseen vaikuttaa vahvasti nettotuotto ja asuntokannan hinta-arviotTulevaisuuden arvonmuodostus on riippuvainen yhtioumln nettovarallisuuden eli NAVin kehityksestauml 65n tavoitetuoton saavuttaminen nostaisi yhtioumln arvoa Asuntoportfolioiden hankinta nostaa arvonnousukirjauksen myoumltauml arvoa Asuntokannan hinta-arviot voivat muttaa arvostustasoa huomattavasti
Sijoituksen myynti (exit)Huhtanen Capitalin osake on ollut Privanetin listoilla kaupankaumlynnin kohteena Naumlkemyksemme mukaan yhtiouml saattaa tavoitella poumlrssilistautumista mutta vasta muutaman vuoden paumlaumlstauml kun yhtioumln toiminta on kasvanut ja vakiintunut Vaihtoehtona voisi olla myoumls salkun myynti ulkomaisille sijoittajille
Huhtanen Capital keskeiset asiat
Nettotuotto 43
LTV 74
Panostus kasvuun ei osinkoa odotettavissa
Kahden salkun osto arvo 29 miljoonaa
Oston rahoitus Anti 25-5 M Pankki 15 M myynnit 2 M
Taseen kasvu 2017 (42 M) -gt 2018 (72 M arvio)
Riskit (Repo Median naumlkemys)
Yhtioumln LTV- (74) ollessa korkea ovat lainakustannusten nousu yhdessauml asuntojen hintojen laskun kanssa suurimmat riskit Heikko taloussuhdanne voi toteutuessaan laskea vuokratasoja ja asuntojen hintoja sekauml hidastaa asuntojen myyntiauml Kasvustrategian rahoitukseen liittyvaumlt riskit ovat myoumls merkittaumlvaumlt Mikaumlli oman paumlaumloman rahoituksen tavoite ei onnistu voi yhtioumlllauml olla hankaluuksia saada myoumls pankkirahoitusta kilpailukykyiseen hintaan uusien kohteiden hankintaan Riskinauml on korkeammat rahoituskustannukset ja sanktiot uusien kohteiden hankinnan peruuntumisesta
Arvoa kasvattavat tekijaumlt (Repo Median naumlkemys)
Osakeyhtioumlrakenne jossa ei peritauml erillistauml palkkiota luo arvoa laumlhtoumlkohtaisesti paremmin kuin monet asuntosijoitusrahastot Yhtioumln paumlaumlsy entistauml suurempiin kohteisiin ja niistauml saatavat tukkualennukset luovat arvoa yhtioumllle Lisaumlksi valittu suuntaus kiinteistoumlkehitykseen kasvattaa arvoa paremmin kuin pelkkauml kohteiden omistaminen Lainakustannusten pienentaumlminen onnistuessaan kasvattaa tulosta ja sitauml kautta yhtioumln arvoa
Huhtanen Capital Avainluvut
Laumlhde Repo Media
-1 500
-1 000
-500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Liikevaihto (tEUR) ja operatiivinen tulos (tEUR)
Liikevaihto Operatiivinen tulos ennen veroja
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Liikevaihto 212 624 2 026 2 403 4 436 6 191 6 377
Liikevaihdon kasvu- 0 194 225 19 85 40 3
Kiinteistoumljen kaumlyvaumln arvon muutos 4 889 2 847 8 116
Myyntivoitot 1 087 609 609
Huoneistoihin liittyvaumlt kulut 1 143 759 1 400 2 078 2 078
Henkiloumlstoumlkulut 203 332 500 500 500
Muut kulut 674 1 268 800 800 800
Rahoituskulut 757 1 160 939 939 939
Operatiivinen tulos ennen veroja -720 -1 085 828 1 905 2 091
Kaumlyttoumlkate 1 162 3 149 6 682 3 361 9 879 3 413 3 599
Kaumlyttoumlkate- 548 505 330 140 223 55 56
Liikevoitto (oik) 1 162 3 131 6 658 3 351 9 869 3 403 3 589
Liikevoitto- 548 502 329 139 222 55 56
Huhtanen Capital Tunnusluvut (12)
Taloudellinen tilanneYhtioumln operatiivinen liiketoiminta ennen veroja on ollut tappiollista ilman arvonmuutoksia ja myyntivoittoja mutta kaumlaumlntyisi voitolliseksi taumlnauml vuonna Yhtiouml on ottamassa suurta kasvuharppausta jossa sijoituskiinteistoumljen arvo nousisi noin 40 miljoonasta 70 miljoonaan euroon Sijoittajan on syytauml huomioida ettauml suurin osa yhtioumln tuloksesta on muodostunut kiinteistoumljen arvonnoususta joka on parantanut huomattavasti yhtioumln omaa paumlaumlomaa Kasvu on tapahtunut paumlaumlosin velkarahalla ja korkealla velkaisuusasteella Liiketoiminta on kohtalaisen vakaata ja ennustettavaa mutta suurella velkavivulla operoidessa on syytauml ennakoida myoumls kiinteistoumljen mahdollisista arvonlaskusta johtuva vaikutus tulokseen ja taseeseen
Laumlhde Repo Media
000
100
200
300
400
500
600
700
800
900
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
2016 2017 2018e 2019e 2020e
NAV kehitys
NAV NAVosake
-1 500
-1 000
-500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Kiinteistoumljen kaumlypauml arvo ja operatiivinen tulos (tEUR)
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo Operatiivinen tulos ennen veroja
Osakekurssin arvona on kaumlytetty hintatietoa Privanetista osakkeen kauppahintaa osana asuntoportfolion hankintaa sekauml osakeannin antihintaa Laskennallinen markkina-arvo ja tunnusluvut perustuvat osakkeen hintaanVuoden 2018 luvut on laskettu osakeannin jaumllkeen post-money arvoilla
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Osakekurssi 00 00 30 40 46 46 46
Markkina-arvo (tEUR) 0 0 5 880 10 460 17 549 17 549 17 549
EV 0 0 25 994 38 962 61 605 59 642 57 530
NAV 0 0 7 776 11 114 26 922 28 885 30 997
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo 0 0 28 967 40 778 70 978 70 978 70 978
Omavaraisuusaste- 42 30 27 23 30 32 33
LTV- 0 0 82 74 72 69 68
Osakekohtainen tulos (EPS) (oik) - - 239 074 187 051 055
NAVosake 000 000 397 425 706 757 812
Osinkotuotto- 0 0 6 0 0 0 0
ROE 97 53 54 19 32 8 8
PB 00 00 07 10 08 07 07
PS 00 00 29 44 40 28 28
EVLiikevaihto 00 00 128 162 139 96 90
EVKaumlyttoumlkate 00 00 39 116 62 175 160
EVLiikevoitto 00 00 39 116 62 175 160
Huhtanen Capital Tunnusluvut (22)
Taseen tunnusluvutOmavaraisuusaste on parantunut huomattavasti sijoituskiinteistoumljen arvonnoususta johtuen vaikka samalla yhtiouml on lisaumlnnyt vieraan paumlaumloman maumlaumlraumlauml Velat suhteessa omaan paumlaumlomaan ovat laumlhes 3-kertaiset ennen osakeantia Onnistuneen osakeannin seurauksena velkaantumisaste kaumlaumlntyisi laskuun ja laskisi 300 -gt 200iin Vakaa ja ennustettava liiketoiminta sallii suuremman velkavivun kaumlytoumln mutta kova kasvuvaihe tarkoittaa vielauml korkealla velan maumlaumlraumlllauml ja korkealla riskillauml operoimista ainakin vuoteen 2020 saakka
Laumlhde Repo Media
0
5
10
15
20
25
30
35
0
50
100
150
200
250
300
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Omavaraisuus ja nettovelkaantuneisuus
Omavaraisuusaste- Nettovelkaantumisaste-
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
0
2
4
6
8
10
12
14
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Nettovelka ja nettovelka kaumlyttoumlkate
Nettovelka Nettovelkakaumlyttoumlkate
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Omavaraisuusaste- 42 30 27 23 30 32 33
Velkaantumisaste- 106 207 232 297 202 186 171
Nettovelkaantumisaste- 75 197 230 281 198 174 152
Nettovelkakaumlyttoumlkate 06 26 30 85 45 123 111
Taseen loppusumma 2 155 14 058 31 910 44 918 74 309 76 272 80 089
Oma paumlaumloma yhteensauml 903 4 216 8 731 10 149 22 285 24 248 26 360
Korolliset velat 960 8 711 20 236 30 147 45 107 45 107 45 107
Likvidit rahavarat 282 425 122 1 645 1 051 3 014 5 126
Korottomat velat 292 1 130 2 939 4 622 6 917 6 917 8 622
Sijoitettu paumlaumloma 1 863 12 927 28 967 40 296 67 392 69 355 71 467
Huhtanen Capital Riskiprofiili
Kokonaisriski = 3 (1 = matala riski 2 = melko matala riski 3 = neutraali riski 4 = melko korkea riski 5 = korkea riski)
LiikevaihtoMarkkinan syklisyys = 2
Liikevaihdon vaihtelu = 3Tulovirran hajautuminen = 4
Riskiluku = 3
KulurakenneKulurakenteen kiinteys = 2
Investoinnit suhteessa kannattavuuteen = 4
Riskiluku = 3
Paumlaumloman sitoutuminenOperatiivisen kassavirran
vaihtelu = 3Paumlaumloman tarve ja rahoitus = 5
Riskiluku = 4
Repo Median kommentti liikevaihtoriskistaumlHuhtanen Capital on toteuttanut voimakasta kasvustrategiaa Liikevaihto syntyy vuokrista kiinteistoumlkehityksestauml sekauml myoumls kohteiden myynnistauml Huhtanen Capitalille on ensiarvoisen taumlrkeaumlauml loumlytaumlauml kohteisiinsa sopivat vuokralaiset pitaumlauml vuokrausaste korkeana sekauml onnistua hankekehityksessauml Talouden syklit naumlkyvaumlt vuokratasossa hitaammin kuin hankekehityksessauml ja kiinteistoumlkaupassa Muuttotappiokunnissa saattaa vuokralaisen loumlytaumlminen olla vaikeaa siksi Huhtanen Capital onkin pyrkinyt pysymaumlaumln kasvukeskusten laumlheisyydessauml
Repo Median kommentti kulurakenteestaKulurakenne koostuu kiinteistoumljen huollosta vanhempien asuntojen osalta etenkin kunnostuksen ja vaumlhaumliseltauml osin henkiloumlstoumln palkoista Erityisesti sijoittajien katteita syoumlvaumlt jos rahoituksen hinta on korkea Investointeja tarvitaan paljon mikaumlli toimintaa halutaan kasvattaa Kiinteistoumlliiketoiminta vaatii paljon kaumlyttoumlpaumlaumlomaa ja paumlaumloman tarve on suuri Tulorahoitus ei riitauml rahoittamaan kasvua ja investoinnit suhteessa kannattavuuteen ovat suuria
Repo Median kommentti paumlaumlomastaOperatiivisen kassavirran vaihtelut liiketoiminnassa eivaumlt ole merkittaumlviauml mutta tavoiteltaessa nopeaa kasvua voi operatiivinen kassavirta vaihdella ja olla negatiivinen Paumlaumloman ja rahoituksen tarve on merkittaumlvauml mikaumlli tavoitteena on kasvattaa kiinteistoumlportfoliota
ArvonmaumlaumlritysmenetelmaumlArvonmaumlaumlritysYhtioumln sijoituskiinteistoumlt on arvostettu huoneistoittain sekauml asunto-osakeyhtioumlittaumlin kaumlypaumlaumln arvoon kauppa-arvo menetelmaumlllauml tai vastaavasti tuotto-arvomenetelmaumlllauml jos kauppa-arvo menetelmauml ei ole kaumlytettaumlvissauml Yhtioumlllauml oli vain kaksi kohdetta jotka arvostettiin tuottoarvomenetelmaumlllauml Sijoituskiinteistoumljen arvo kuvaa vertailukauppoja joita kultakin alueelta asunnoista on saatu kohtuullisella markkinointiajalla Arvioinnin suoritti tilinpaumlaumltoumlstauml varten ulkopuolinen arvioitsija
Taumlssauml analyysissauml olemme kaumlyttaumlneet arvonmaumlaumlrityksessauml NAV-menetelmaumlauml ja arvioineet arvostusta suhteessa yhtioumln nettovarallisuuteen eli NAV-arvoon Lisaumlksi olemme verranneet Huhtanen Capitalin arvostuslukuja poumlrssissauml oleviin samankaltaisiin yhtioumlihin Arvostusta ei kuitenkaan voi suoraan verrata poumlrssissauml oleviin yhtioumlihin koska Huhtanen Capitalin osakkeella on vaumlhaumln vaihtuvuutta eikauml sitauml koske poumlrssin tiedonantovelvollisuudet Huhtanen Capitalin riskiprofiili eroaa myoumls monista poumlrssissauml toimivista kiinteistoumlsijoitusyhtioumlistauml
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo tilinpaumlaumltoumlshetkellauml oli 408 miljoonaa euroa Yhtioumln nettovarallisuus (NAV) eli kiinteistoumljen kaumlypauml arvo vaumlhennettynauml korollisilla nettoveloilla tilinpaumlaumltoumlshetkellauml 31122017 oli 111 miljoonaa euroa Yhtiouml on sopinut kahden asuntoportfolion hankinnasta joiden arvo ulkopuolisen arvioijan mukaan on 29 miljoonaa euroa Ennustettu NAV-arvo kauppojen jaumllkeen on 269 miljoonaa euroa Taumlmauml antaa osakekohtaiseksi NAV-arvoksi 79 euroa Vielauml viime vuodelta tuo NAV oli 425 euroa
Arvonmaumlaumlrityksessauml olemme kaumlyttaumlneet ennustettua NAV-lukua joka sisaumlltaumlauml uudet asuntoportfoliohankinnat Mikaumlli osakeannin minimitavoite 25 miljoonaa nettovaroja ei toteudu on mahdollista ettauml asuntoportfolioiden kaupat joudutaan purkamaan mistauml syntyisi yhtioumllle kustannuksia Taumlmauml laskisi myoumls yhtioumln arvoa Osakeantiin osallistuva sijoittaja saisi kuitenkin rahansa takaisin mikaumlli minimitavoite annista ei taumlyty
Sijoittajan on ymmaumlrrettaumlvauml ettauml altistuu markkinahintojen heilahduksille ja niistauml johtuviin arvostustason muutoksille Asuntojen hinnat voivat vaihdella jotka eivaumlt vaikuta vuokratuottoon mutta vaikuttavat kun salkun arvosta tehdaumlaumln arvioita
Huhtanen Capital arvonmaumlaumlritysArvonmaumlaumlritysYhtioumln osakkeen arvonmaumlaumlrityksemme muodostuu osatekijoumlistauml jotka otetaan huomioon laskettaessa NAV-alennusta
Sijoituskiinteistoumljen nettotuotto- oli 43 Toteutunut prosentti on pienempi kuin mitauml yhtiouml tavoittelee (65) Osakkeen kokonaistuotto perustuu osakkeen arvonnousulle sekauml yhtioumln maksamalle osingolle Vuodelta 2016 yhtiouml maksoi osinkoa 0172 euroa osakkeelta (osakentioikaistu luku) Osinkoa ei maksettu vuodelta 2017 Ennusteemme mukaan osinkoa ei myoumlskaumlaumln jaeta tilikaudelta 2018 eikauml 2019 Naumlin ollen osakkeen kokonaistuotto on pelkaumln osakkeen arvonnousun varassa Taumlmauml puoltaa hieman suurempaa alennusta NAV-arvoon
Yhtiouml tavoittelee huomattavaa kasvua ja on riskiprofiililtaan korkean riskin yhtiouml Velkaisuusaste eli LTV (Loan to value) oli 74 ja se voi naumlkemyksemme mukaan nousta jopa 80iin Taumlmauml on huomattavan korkea velkaisuusaste verrattuna esimerkiksi poumlrssinoteerattuun Investors Housen LTV- joka on ollut laumlhellauml 50a Korkea LTV- ja korkea riski puoltavat matalampaa arvostusta
Yhtioumln aikaisemmat osakeannit on hinnoiteltu keskimaumlaumlrin -45 alle NAVin Nykyisessauml osakeannissa alennus suhteessa ennustettuun kauppojen jaumllkeiseen NAV-arvoon on -42 Viimeisin kauppa joka osakkeella on tehty Privanetin palvelussa on tehty hintaan 30 euroa joka on -29 alle tilinpaumlaumltoumlshetken 21122017 NAVin jolloin tietoja uusista asunto-ostoista ei ollut
Laskennallinen NAV-alennus muodostuu edellauml mainittujen komponenttien yhteisvaikutuksesta sekauml likviditeettipreemiosta Laskennallinen alennus on osatekijoumliden painotettu keskiarvo jossa viimeisin kauppa saa suurimman painoarvon sillauml se edustaa parhaiten sijoittajien naumlkemystauml osakkeen arvosta
Repo Median hinta-arvio osakkeen pre-money hinnaksi ennen antia on 54 euroaosake Taumlmauml antaa yhtioumln ulkonaolevalle osakekannalle kokonaisarvoksi 141 miljoonaa euroa Taumlmauml edellyttaumlauml ettauml suunnitellut kaupat toteutuvat ja uusien hankintojen arvonnousu realisoituu sekauml osakeanti toteutuu taumlysimaumlaumlraumlisesti Mikaumlli osakeanti toteutuu 46 euron osakekohtaisella merkintaumlhinnalla ja yhtiouml saa 5 miljoonaa euroa kasvaa osakkeiden maumlaumlrauml Naumlin verrannollinen osakeannin jaumllkeinen hinta eli ns post-money vertailuhinta taumllle 54 euroaosake on 48 euroa
NAV-alennus Painoarvo
Aikaisemmat osakeannit -45 10
Nykyinen osakeanti -42 10
Viimeisin kauppa -29 60
Likviditeettipreemio -30 20
Laskennallinen alennus -32
Osakekohtainen NAV 79
NAV-alennus -32
Repo Median arvio (hintaosake pre-money) 54
Koko osakekannan arvo 14 027 384
Repo Median pisteet = 7 (asteikko 1-10)Kommentti TiimistaumlSuurimmalla omistajalla Juha-Matti Huhtasella on kokemusta niin asuntosijoittamisesta kuin rahoituksesta Haumln on 35-vuotias joten alan konkariksi haumln on vielauml nuori tekijauml Johtoryhmaumlssauml ovat haumlnen lisaumlkseen viime vuonna taloon tullut kiinteistoumlalan konkari Pekka Huttunen sekauml talousjohtaja Christer Schoultz Hallituksessa on vuoden sisaumlllauml ollut paljon vaihdoksia Nykyinen hallitus edustaa hyvin omistajia Tiimin kokonaisarvosana on 8
Kommentti OmistajatJuha-Matti Huhtanen on yhtioumln perustaja ja suurin omistaja mutta haumlnen omistustansa on liudentanut kolme aikaisempaa osakeantia Juha-Matti omistaa suoraan ja vaumllillisesti yhtioumlidensauml kautta 209 prosenttia yhtioumln osakkeista Taumlmauml on 399 prosenttia osakkeiden tuottamasta aumlaumlnivallasta sillauml yhtioumln hallussa on 433 prosenttia osakkeista ja yhtioumln hallussa olevilla osakkeilla ei ole aumlaumlnivaltaa Muita suuromistajia ovat Hannu Taskinen ja Petri Yrjouml-Koskinen yhtioumlineen Omistajakunnassa on asunto-osaamista mutta syvaumltaskuiset instituutiot vielauml puuttuvat Huhtanen Capitalilla on edellisten osakeantien jaumllkeen ja Privanetin noteerauksen tuomana yhteensauml 134 omistajaa Omistajien kokonaispistemaumlaumlrauml on 8
Kommentti KasvuodotusHuhtanen Capitalin kasvuodotus on kiinteistoumlyhtioumlksi korkea koska yhtioumln johto on sellaisen tavoitteen itselleen asettanut Laajentumishaluja on asuntosijoittamisesta laajemmin kiinteistoumlbisnekseen ja sen palveluihin Kuitenkin laajentumisen edellytyksenauml on paumlaumloman saanti joka voi hidastaa kasvua Kasvuodotuksen kokonaispistemaumlaumlrauml on 7
Kommentti SkaalattavuusHuhtanen Capital voi kasvattaa asunto- ja kiinteistoumlkantaansa jos uuden paumlaumloman saanti onnistuu tai tuloksen kautta Jaumllkimmaumlinen tie on hitaampi Vaumllitys- ja kiinteistoumlpalvelujen skaalaaminen laajemmin on helpompaa Huhtanen Capital hyoumltyy kiinteistoumlsalkkunsa kasvusta koska kiinteaumlt kustannukset eivaumlt nouse Nykyinen henkiloumlkunta ja ulkoistusmallit pystyvaumlt hoitamaan isommankin portfolion Skaalautuvuuden kokonaispistemaumlaumlrauml on 7
Kommentti KilpailuetuAmmattimaisten asuntosijoitusyhtioumliden maumlaumlrauml on kasvanut mikauml on lisaumlnnyt alan kilpailua Kuitenkin vuokralaisten kannalta markkina on edelleen hyvin pirstaloitunut ja paikkakuntakohtaista Kilpailuetuna voidaan pitaumlauml suuren kokoluokan kertaostoja alhaisempaan hintaan jotka ovat esimerkiksi suurempia kuin mitauml Investors House on tehnyt Yhtiouml yrittaumlauml palvelukonseptillaan saamaan etuja asiakkailleen sekauml pyrkii tehostamaan hallintoaan Huhtanen Capital kohtaa kilpailua mutta yhtioumln kokoluokassa on rajallisesti toimijoita ja yhtiouml on ollut valinnoissaan innovatiivinen Kilpailuedun kokonaispistemaumlaumlrauml on 6
8
TIIMI
8
OMISTAJAT
7
K ASVUOD OTUS
7
SK AALATTAVUUS
6
K ILPAILUETU
Repo Median pisteet maumlaumlritelmaumlRepo Median pisteetRepo Median pisteiden tarkoitus on antaa strukturoitu kuva yhtioumln laadusta (toimintariskeistauml) sekauml sen mahdollisuuksista saavuttaa pitkaumlaikaista kasvua ja tuottoaRepo Median pisteet jakaantuvat viiteen kategoriaan Kategoriat ovat Tiimi Omistajuus Kasvuodotus Skaalautuvuus ja Kilpailuetu Kategoriat pisteytetaumlaumln yhdestauml kymmeneen Kategoriat arvioidaan eri kvalitatiivisilla ja kvantitatiivisilla muuttujilla jotka saavat painotetun arvon niiden taumlrkeyden mukaan Jokaisen kategorian keskiarvopisteet ovat perustana kokonaispisteytykselle
TiimiArvio tiimin toimivuudesta kaumlsittelee johdon avainhenkiloumliden sekauml yhtioumln hallituksen kykyauml johtaa yhtioumltauml haluttuun tulokseen Hyvauml johto voi saada keskivertoisen liikeidean tuottavaksi toiminnaksi kun taas huono johto voi viedauml yhtioumln hyvaumlllaumlkin liikeidealla kriisiin Tiimin arvioinnissa kaumlsitellaumlaumln mm seuraavia muuttujia avainhenkiloumliden alakohtaista kokemusta toimitusjohtajan alakohtaista ja johtamiskokemusta kommunikaatiokykyauml sekauml aikaisempaa kokemusta vastaavista tehtaumlvistauml
OmistajuusArvio omistajuudesta kaumlsittelee omistajien pitkaumljaumlnteistauml arvon luontia Omistajasitoutuneisuus ja osaaminen ovat keskioumlssauml yhtioumln pysyvyyden ja yhtioumln hallituksen toimintaedellytyksille Yhtioumlt joilla on hajaantunut omistajarakenne ovat menestyneet huonommin kuin yhtioumlt joilla on selkeauml omistajatahto Omistajuudessa arvioidaan muuttujia kuten rakenne sitoutuneisuus institutionaaliset omistajat vallan vaumlaumlrinkaumlyttouml maine ja taloudellinen kestaumlvyys
KasvuodotusArvio kasvuodotuksista kaumlsittelee markkinan kypsyyttauml sekauml yhtioumln asemaa verrattuna kilpailijaan Vaumlhaumlinen kilpailutilanne voi antaa yhtioumllle huomattavia etuja Liiketoimintamalli yhtioumln jatkuvuuden naumlkoumlkulmasta arvioidaan myoumls taumlssauml Kasvuodotuksessa arvioidaan seuraavia muuttujia markkinan kehittyneisyys kilpailutilanne markkinassa tulokynnys markkinoille markkinapositiointi ja liiketoimintamalli
SkaalattavuusArvio skaalattavuudesta kaumlsittelee tuotteiden ja palveluiden mahdollisuuksia kasvaa markkinoilla sekauml luoda jatkuvia asiakassuhteita Skaalautuvuudessa arvioidaan seuraavia muuttujia tuotteistus hinnoittelu tuotantoedellytykset myyntikanavat markkinointivalmiudet ja osaaminen sekauml kulurakenne suhteessa myyntiin
KilpailuetuArviossa kilpailuedusta kaumlsitellaumlaumln yhtioumln patentteja aineettomia oikeuksia sekauml aineetonta paumlaumlomaa Pyritaumlaumln arvioimaan markkinoiden lainalaisuuksiajotka voivat vaikuttaa kilpailuetuun
Taumlrkeaumlauml tietoa ja vastuuvapauslausekeRepo Media Oy (Repo Media) on erikoistunut yhtioumlanalyyseihin ja etenkin listaamattomiin suomalaisyhtioumlihin Repo Media tuottaa analyysien lisaumlksi tapahtumia ja keraumlauml tietokantaa varten informaatiota analysoitavasta yhtioumlstauml Pyrimme tuottamaan tietoa sijoittajille selkeaumlsti ja helposti ymmaumlrrettaumlvaumlsti Repo Media on riippumaton
Taumlmauml analyysi on luotu informaatiotarkoituksessa ja tiedot taumlhaumln on hankittu useista eri julkisista laumlhteistauml joita Repo Media pitaumlauml luotettavana Repo Media ei takaa esitettyjen tietojen virheettoumlmyyttauml Kannanotot arviot ja ennusteet ovat Repo Median subjektiivisia naumlkemyksiauml jotka sisaumlltaumlvaumlt epaumlvarmuustekijoumlitauml Repo Media ei voi taata ettauml esitetyt ennusteet taumlyttyvaumlt Repo Media kannustaa sijoittajia kaumlyttaumlmaumlaumln myoumls muita laumlhteitauml omille sijoituspaumlaumltoumlksille
Tieto analyyseissauml ja dokumenteissa on paumlivaumltty Tieto vanhentuu tai saattaa muuttua nopeasti Repo Media ei sitoudu paumlivittaumlmaumlaumln raportteja analyysejauml tai dokumentteja eikauml sitoudu laumlhettaumlmaumlaumln kaumlyttaumljille paumlivitettyauml tietoa
Repo Median tuottamia analyysejauml ja dokumentteja ei saa kopioida muokata kaumlyttaumlauml osina tai jakaa kolmannelle osapuolelle ilman Repo Median kirjallista suostumusta Repo Median analyyseja ja dokumentteja ei saa jakaa henkiloumlille tai juridisille tahoille jotka ovat kansalaisia sellaisessa valtiossa missauml taumlmaumln tiedon jakaminen on laitonta tai missauml loumlytyy maumlaumlraumlyksiauml jotka estaumlvaumlt tiedon levittaumlmisen
Repo Median tuottamat analyysit ovat case-pohjaisia eivaumltkauml ne toistu tasaisesti ajallisesti Analyysit eroavat toisistaan tiedon saatavuuden takiaRepo Media eikauml sen tyoumlntekijaumlt vastaa tehtyjen sijoituspaumlaumltoumlsten taloudellisesta tuloksesta tai muista vahingoista (vaumllittoumlmaumlt ja vaumllilliset vahingot) joita tietojen kaumlytoumlstauml voi aiheutua Asiakas ja tiedon kaumlyttaumljauml vastaavat sijoituspaumlaumltoumlstensauml tekemisestauml ja niiden taloudellisesta tuloksesta
Copyright Repo Media Oy
Muistiinpanot
Repo Media Oywwwrepomediafi
Analyytikko Joni Nousiainenpuh 045-155 88 85
Merkittaumlvaumlt uudet hankinnat ja rahoitusHuhtanen Capital on huhtikuussa 2018 sopinut kahden asuntoportfolion hankkimisesta Asuntoportfolioiden hankinnan toteutuessa asuinhuoneistojen kokonaismaumlaumlrauml kasvaisi 800 asuinhuoneistoon ja omistettujen kohteiden yhteispinta-ala nousee noin 51 000 m2iin
1) Yhtiouml on sopinut kaupan Haumlmeenlinnassa ja Riihimaumlellauml sijaitsevien yhteensauml 55 huoneiston sekauml myoumlhemmin perustettavan asunto-osakeyhtioumln kaikkien kolmen huoneiston ostamisesta Y-K Oy Finlandilta ja sen laumlhipiiriltauml Osana kauppahintaa yhtiouml luovuttaa myyjille 200 000 yhtioumln hallussa ollutta omaa osaketta vastaten 08 miljoonaa euroa Yhtiouml on maksanut kauppahinnasta yhteensauml 200 000 euroa allekirjoitushetkellauml Loppuosa kauppahinnasta on maksettava kokonaisuudessaan viimeistaumlaumln 182018 ja kauppahinta kerryttaumlauml 117 prosentin vuosikorkoa maksuhetkeen saakka Samanaikaisesti myyjaumltaho Petri Yrjouml-Koskinen nousi Huhtanen Capitalin hallitukseen
2) Yhtiouml on sopinut eri puolilla Suomea sijaitsevien yhteensauml 316 huoneiston ostamisesta Kauppa on sovittu toteutettavan viimeistaumlaumln 272018 Yhtiouml on maksanut allekirjoituksen hetkellauml kauppahinnan ensimmaumlisenauml eraumlnauml 15 miljoonaa euroa
Asuntoportfolioiden hankinnan kauppahintatilastoihin perustuva arvo on yhteensauml noin 289 miljoonaa euroa Arvion on tehnyt ulkopuolinen arvioija Kauppahinta on noin 20 miljoonaa euroa Tarkoituksena on rahoittaa asuntoportfolioiden hankinta osakeannista keraumlttaumlvillauml varoilla yhtioumln muusta omaisuudesta tehtaumlvillauml myynneillauml sekauml noin 75-prosenttisesti pankkivelalla Yhtiouml on neuvotellut uudesta noin 15 miljoonan euron rahoitussopimuksesta jolla on tarkoitus rahoittaa osaltaan asuntoportfolioiden hankinta
Pankkilainasopimuksen ehdot ovat osin riippuvaisia osakeannilla keraumlttaumlvien varojen maumlaumlraumlstauml ja sopimus solmitaan kun annin tulos on selvillauml Jos osakeannilla ei keraumltauml vaumlhintaumlaumln 25 miljoonaa euroa nettovaroja jatai yhtiouml ei sovi vaumlhintaumlaumln 15 miljoonan euron rahoitussopimuksesta osakeantia ei sen ehtojen mukaisesti toteuteta jolloin yhtioumln tarkoituksena on rahoittaa asuntoportfolioiden hankinta kokonaisuudessaan vaumlliaikaisella siltarahoituksella ja nykyisten kohteiden myynnillauml tai purkaa kaupat kauppakirjoissa mainituin ehdoin ja sopimussanktioin Osakeantia ei toteuteta eikauml osakeannissa merkittyjauml osakkeita myoumlskaumlaumln luovuteta sijoittajille ennen kuin yhtioumlllauml on pankkia sitova lainalupaus annin paumlaumltyttyauml Asuntoportfolioiden hankinta lisaumlisi yhtioumln arvion mukaan liikevaihtoa noin 29 miljoonalla eurolla olettaen ettauml huoneistojen bruttovuokrat saumlilyisivaumlt vuoden 2017 tasolla Yhtioumln liikevaihto vuonna 2017 oli noin 24 miljoonaa euroa Huoneistoihin liittyviauml kuluja yhtiouml on arvioinut syntyvaumln noin 14 miljoonaa euroa Kohteiden arviokirjojen perusteella yhtiouml on arvioinut ettauml hankittavien kohteiden kaumlyvaumln arvon muutos olisi noin 80 miljoonaan euroa Naumlkemyksemme mukaan hankinta toisi merkittaumlvaumln tulosparannuksen Vuoden 2017 tulokseen kirjautui sijoituskiinteistoumljen kaumlyvaumln arvon muutosta 15 miljoonaa euroa
Konsernin vuoden 2017 pitkaumlaikainen vieras paumlaumloma oli 195 miljoonaa euroa ja asuntoportfolioiden hankintaan arvioidaan sovittavan noin 15 miljoonan euron velkarahoituksesta Yhtiouml on lisaumlksi sopinut Nordea Pankin kanssa yhteensauml 50 miljoonan euron yritystodistusohjelmasta maksuvalmiusriskin hallitsemiseksi
Huhtanen Capital liiketoimintaympaumlristoumlAsuntojen hinnat korot ja vuokrat vaikuttavat liiketoimintaympaumlristoumloumlnNaumlkemyksemme mukaan Huhtanen Capitalin liiketoimintaan vaikuttavat voimakkaimmin asuntojen vuokra- ja hintakehitys kilpailutilanne sekauml etenkin korkotaso Euroalueen talous kasvaa laaja-alaisesti ja vahvasti mikauml naumlkyy tyoumlttoumlmyysasteen pienentymisenauml Kuluttajien luottamus omaan talouteen on vahvaa mikauml tukee asuntojen hintoja Koko maan asuntojen hintojen nousu on ollut vaatimatonta viime vuosina Kuitenkin paumlaumlkaupunkiseudulla ja muuttovoittokunnissa on ollut vahvempaa kehitystauml
Asuntojen hintapaineita ovat leikanneet vilkas uudisrakentaminen Suomeen on taumlllauml vuosikymmenellauml syntynyt useita asuntorahastoja jotka rakennuttavat asuntoja ja vuokraavat niitauml Asuntomarkkina on edelleen kuitenkin iso ja pirstaleinen joten uskomme ettauml Huhtanen Capitalin kaltaisella toimijalla on sijansa vaikka markkinakilpailu kiristyisi
870
770 750
660
360
0
2
4
6
8
10
Hotellit Toimistot Asunnot Kaikki kiinteistoumlt Liikekiinteistoumlt
Kiinteistoumljen kokonaistuotto 2017 (KTI)
Laumlhteet KTI PTT StatFin Macrobond
Kiinteistoumlmarkkinan kokonaistuotot
Markkinat (kysyntauml ja tarjonta)Markkinat ndash vuokrat jatkaneet nousuaanKasvukeskusten vuokra-asuntojen kasvava tarve on pitaumlnyt kysynnaumln korkealla vaikka tarjonta on kasvanut Tilastokeskuksen mukaan vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat nousivat koko maassa viime vuonna 17 prosenttia ja PTTn ennusteen mukaan taumlnauml vuonna 21 prosenttia Helsingissauml nuo nuosuprosentit ovat 32 ja 26
Vuokra-asuntojen tarjonta kasvanutSuomessa vuokra-asuntojen tarjonta on kasvanut kun markkinoille on tullut runsaasti niin yksityisiauml kuin institutionaalisia asuntosijoittajia Myoumls uudet vain vuokrakaumlyttoumloumln rakennetut asuintalot ovat lisaumlnneet tarjontaa Muuttotappiokunnissa ilmiouml on naumlkynyt kasvaneena vuokra-asuntojen tarjontana mutta isoimmissa kaupungeissa ja niiden ympaumlristoumlssauml ei ole syntynyt ylitarjontaa Vuokra-asuntojen kasvanut tarjonta ei naumly ainakaan alan suurimpien toimijoiden luvuissa Suurimmalla toimijalla eli Kojamolla oli vuokrausaste 968 ja Satolla oli 975 prosenttia joita voi pitaumlauml erittaumlin korkeina
Taulukosta naumlkee miten eri kaupunkien asuntojen ja vuokrien ennustetaan kehittyvaumln Laumlhteet PTT
Huhtanen Capital sijoituscase (naumlkemyksemme)Sijoituscase vuokra-asuntojen tuotto sekauml kasvuhakuisuusHuhtanen Capital on kovassa kasvuvauhdissa Yrittaumljauml Juha-Matti Huhtanen on ollut rakentamassa isompaa vuokra-asuntosalkkua reippaalla velkavivulla Taumlhaumln asti vauhti on ollut lupaavaa Vuokra-asuntojen kysyntauml kasvukeskuksissa luo tilaa taumlmaumlnkaltaiselle ketteraumllle toimijalle Yhtiouml on paumlaumlsaumlaumlntoumlisesti vain asuntomarkkinassa mukana mutta mahdollisuutena on laajentua enemmaumln kiinteistoumlalalle Esimerkiksi kehittaumlmaumlllauml liike- tai toimitilakiinteistoumljauml ostamalla tontteja ja rakennuttamalla Huhtanen Capital on onnistunut hyvillauml asuntokaupoillaan kasvattamaan substanssiaan ja osakekohtaista NAViaanJos korot merkittaumlvaumlsti nousevat syouml taumlmauml yhtioumln tulosta ja heikentaumlauml toimintaedellytyksiauml ja pienentaumlauml kokonaistuottoa Huhtanen Capitalin osakkeen ostaja kantaa riskin osakeannin onnistumisesta sekauml uusien asuntokauppojen toteutumisesta Osakkeen ostaja myoumls altistuu asuntomarkkinan hintaheilahteluille Ulkomaiset ja instituutiosijoittajat ovat osoittaneet kiinnostusta Suomen asuntomarkkinaan Jos Huhtanen Capital kasvaa ja luo selkeaumln asuntoportfolion niin taumllle on tulevaisuudessa helposti loumlydettaumlvissauml ostaja
Vahvuutena ketteryysVahvuutena on ketteryys ja kyky toimia maantieteellisesti hajautettuna suurten kaupunkien ulkopuolella Asuntoportfolio antaa hyvaumln tuoton hajautetulla riskillauml Asiakkaita eli vuokranmaksajia on satoja eikauml yhden vuokralaisen vaikeudet muuta koko portfolion tuottoa Huhtanen on kehittaumlnyt vuokralaisten palvelukonseptia joka pitkaumlllauml aikavaumllillauml parantaa tuottoja Huhtanen Capitalilla on asuntoportfolio joka on hyvin hajautunut ja tuottaa kohtuullisen hyvin
Heikkoutena velkaisuusHeikkoutena on rahoituksellinen liikkumatila Ison velkataakan takia Huhtanen Capital joutuu toimimaan rahoittajien ehdoilla Yhtiouml on kuitenkin hajauttanut rahoitusriskiauml useammalle taholle
Uhkana korkojen nousu ja asuntojen hintojen laskuUhkana on korkojen nousu Jos korot merkittaumlvaumlsti nousevat syouml taumlmauml yhtioumln tulosta ja heikentaumlauml toimintaedellytyksiauml Myoumls asuntojen hintojen yleinen lasku voi syoumldauml asuntoportfolion arvostusta
Arvonmuodostukseen vaikuttaa vahvasti nettotuotto ja asuntokannan hinta-arviotTulevaisuuden arvonmuodostus on riippuvainen yhtioumln nettovarallisuuden eli NAVin kehityksestauml 65n tavoitetuoton saavuttaminen nostaisi yhtioumln arvoa Asuntoportfolioiden hankinta nostaa arvonnousukirjauksen myoumltauml arvoa Asuntokannan hinta-arviot voivat muttaa arvostustasoa huomattavasti
Sijoituksen myynti (exit)Huhtanen Capitalin osake on ollut Privanetin listoilla kaupankaumlynnin kohteena Naumlkemyksemme mukaan yhtiouml saattaa tavoitella poumlrssilistautumista mutta vasta muutaman vuoden paumlaumlstauml kun yhtioumln toiminta on kasvanut ja vakiintunut Vaihtoehtona voisi olla myoumls salkun myynti ulkomaisille sijoittajille
Huhtanen Capital keskeiset asiat
Nettotuotto 43
LTV 74
Panostus kasvuun ei osinkoa odotettavissa
Kahden salkun osto arvo 29 miljoonaa
Oston rahoitus Anti 25-5 M Pankki 15 M myynnit 2 M
Taseen kasvu 2017 (42 M) -gt 2018 (72 M arvio)
Riskit (Repo Median naumlkemys)
Yhtioumln LTV- (74) ollessa korkea ovat lainakustannusten nousu yhdessauml asuntojen hintojen laskun kanssa suurimmat riskit Heikko taloussuhdanne voi toteutuessaan laskea vuokratasoja ja asuntojen hintoja sekauml hidastaa asuntojen myyntiauml Kasvustrategian rahoitukseen liittyvaumlt riskit ovat myoumls merkittaumlvaumlt Mikaumlli oman paumlaumloman rahoituksen tavoite ei onnistu voi yhtioumlllauml olla hankaluuksia saada myoumls pankkirahoitusta kilpailukykyiseen hintaan uusien kohteiden hankintaan Riskinauml on korkeammat rahoituskustannukset ja sanktiot uusien kohteiden hankinnan peruuntumisesta
Arvoa kasvattavat tekijaumlt (Repo Median naumlkemys)
Osakeyhtioumlrakenne jossa ei peritauml erillistauml palkkiota luo arvoa laumlhtoumlkohtaisesti paremmin kuin monet asuntosijoitusrahastot Yhtioumln paumlaumlsy entistauml suurempiin kohteisiin ja niistauml saatavat tukkualennukset luovat arvoa yhtioumllle Lisaumlksi valittu suuntaus kiinteistoumlkehitykseen kasvattaa arvoa paremmin kuin pelkkauml kohteiden omistaminen Lainakustannusten pienentaumlminen onnistuessaan kasvattaa tulosta ja sitauml kautta yhtioumln arvoa
Huhtanen Capital Avainluvut
Laumlhde Repo Media
-1 500
-1 000
-500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Liikevaihto (tEUR) ja operatiivinen tulos (tEUR)
Liikevaihto Operatiivinen tulos ennen veroja
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Liikevaihto 212 624 2 026 2 403 4 436 6 191 6 377
Liikevaihdon kasvu- 0 194 225 19 85 40 3
Kiinteistoumljen kaumlyvaumln arvon muutos 4 889 2 847 8 116
Myyntivoitot 1 087 609 609
Huoneistoihin liittyvaumlt kulut 1 143 759 1 400 2 078 2 078
Henkiloumlstoumlkulut 203 332 500 500 500
Muut kulut 674 1 268 800 800 800
Rahoituskulut 757 1 160 939 939 939
Operatiivinen tulos ennen veroja -720 -1 085 828 1 905 2 091
Kaumlyttoumlkate 1 162 3 149 6 682 3 361 9 879 3 413 3 599
Kaumlyttoumlkate- 548 505 330 140 223 55 56
Liikevoitto (oik) 1 162 3 131 6 658 3 351 9 869 3 403 3 589
Liikevoitto- 548 502 329 139 222 55 56
Huhtanen Capital Tunnusluvut (12)
Taloudellinen tilanneYhtioumln operatiivinen liiketoiminta ennen veroja on ollut tappiollista ilman arvonmuutoksia ja myyntivoittoja mutta kaumlaumlntyisi voitolliseksi taumlnauml vuonna Yhtiouml on ottamassa suurta kasvuharppausta jossa sijoituskiinteistoumljen arvo nousisi noin 40 miljoonasta 70 miljoonaan euroon Sijoittajan on syytauml huomioida ettauml suurin osa yhtioumln tuloksesta on muodostunut kiinteistoumljen arvonnoususta joka on parantanut huomattavasti yhtioumln omaa paumlaumlomaa Kasvu on tapahtunut paumlaumlosin velkarahalla ja korkealla velkaisuusasteella Liiketoiminta on kohtalaisen vakaata ja ennustettavaa mutta suurella velkavivulla operoidessa on syytauml ennakoida myoumls kiinteistoumljen mahdollisista arvonlaskusta johtuva vaikutus tulokseen ja taseeseen
Laumlhde Repo Media
000
100
200
300
400
500
600
700
800
900
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
2016 2017 2018e 2019e 2020e
NAV kehitys
NAV NAVosake
-1 500
-1 000
-500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Kiinteistoumljen kaumlypauml arvo ja operatiivinen tulos (tEUR)
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo Operatiivinen tulos ennen veroja
Osakekurssin arvona on kaumlytetty hintatietoa Privanetista osakkeen kauppahintaa osana asuntoportfolion hankintaa sekauml osakeannin antihintaa Laskennallinen markkina-arvo ja tunnusluvut perustuvat osakkeen hintaanVuoden 2018 luvut on laskettu osakeannin jaumllkeen post-money arvoilla
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Osakekurssi 00 00 30 40 46 46 46
Markkina-arvo (tEUR) 0 0 5 880 10 460 17 549 17 549 17 549
EV 0 0 25 994 38 962 61 605 59 642 57 530
NAV 0 0 7 776 11 114 26 922 28 885 30 997
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo 0 0 28 967 40 778 70 978 70 978 70 978
Omavaraisuusaste- 42 30 27 23 30 32 33
LTV- 0 0 82 74 72 69 68
Osakekohtainen tulos (EPS) (oik) - - 239 074 187 051 055
NAVosake 000 000 397 425 706 757 812
Osinkotuotto- 0 0 6 0 0 0 0
ROE 97 53 54 19 32 8 8
PB 00 00 07 10 08 07 07
PS 00 00 29 44 40 28 28
EVLiikevaihto 00 00 128 162 139 96 90
EVKaumlyttoumlkate 00 00 39 116 62 175 160
EVLiikevoitto 00 00 39 116 62 175 160
Huhtanen Capital Tunnusluvut (22)
Taseen tunnusluvutOmavaraisuusaste on parantunut huomattavasti sijoituskiinteistoumljen arvonnoususta johtuen vaikka samalla yhtiouml on lisaumlnnyt vieraan paumlaumloman maumlaumlraumlauml Velat suhteessa omaan paumlaumlomaan ovat laumlhes 3-kertaiset ennen osakeantia Onnistuneen osakeannin seurauksena velkaantumisaste kaumlaumlntyisi laskuun ja laskisi 300 -gt 200iin Vakaa ja ennustettava liiketoiminta sallii suuremman velkavivun kaumlytoumln mutta kova kasvuvaihe tarkoittaa vielauml korkealla velan maumlaumlraumlllauml ja korkealla riskillauml operoimista ainakin vuoteen 2020 saakka
Laumlhde Repo Media
0
5
10
15
20
25
30
35
0
50
100
150
200
250
300
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Omavaraisuus ja nettovelkaantuneisuus
Omavaraisuusaste- Nettovelkaantumisaste-
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
0
2
4
6
8
10
12
14
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Nettovelka ja nettovelka kaumlyttoumlkate
Nettovelka Nettovelkakaumlyttoumlkate
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Omavaraisuusaste- 42 30 27 23 30 32 33
Velkaantumisaste- 106 207 232 297 202 186 171
Nettovelkaantumisaste- 75 197 230 281 198 174 152
Nettovelkakaumlyttoumlkate 06 26 30 85 45 123 111
Taseen loppusumma 2 155 14 058 31 910 44 918 74 309 76 272 80 089
Oma paumlaumloma yhteensauml 903 4 216 8 731 10 149 22 285 24 248 26 360
Korolliset velat 960 8 711 20 236 30 147 45 107 45 107 45 107
Likvidit rahavarat 282 425 122 1 645 1 051 3 014 5 126
Korottomat velat 292 1 130 2 939 4 622 6 917 6 917 8 622
Sijoitettu paumlaumloma 1 863 12 927 28 967 40 296 67 392 69 355 71 467
Huhtanen Capital Riskiprofiili
Kokonaisriski = 3 (1 = matala riski 2 = melko matala riski 3 = neutraali riski 4 = melko korkea riski 5 = korkea riski)
LiikevaihtoMarkkinan syklisyys = 2
Liikevaihdon vaihtelu = 3Tulovirran hajautuminen = 4
Riskiluku = 3
KulurakenneKulurakenteen kiinteys = 2
Investoinnit suhteessa kannattavuuteen = 4
Riskiluku = 3
Paumlaumloman sitoutuminenOperatiivisen kassavirran
vaihtelu = 3Paumlaumloman tarve ja rahoitus = 5
Riskiluku = 4
Repo Median kommentti liikevaihtoriskistaumlHuhtanen Capital on toteuttanut voimakasta kasvustrategiaa Liikevaihto syntyy vuokrista kiinteistoumlkehityksestauml sekauml myoumls kohteiden myynnistauml Huhtanen Capitalille on ensiarvoisen taumlrkeaumlauml loumlytaumlauml kohteisiinsa sopivat vuokralaiset pitaumlauml vuokrausaste korkeana sekauml onnistua hankekehityksessauml Talouden syklit naumlkyvaumlt vuokratasossa hitaammin kuin hankekehityksessauml ja kiinteistoumlkaupassa Muuttotappiokunnissa saattaa vuokralaisen loumlytaumlminen olla vaikeaa siksi Huhtanen Capital onkin pyrkinyt pysymaumlaumln kasvukeskusten laumlheisyydessauml
Repo Median kommentti kulurakenteestaKulurakenne koostuu kiinteistoumljen huollosta vanhempien asuntojen osalta etenkin kunnostuksen ja vaumlhaumliseltauml osin henkiloumlstoumln palkoista Erityisesti sijoittajien katteita syoumlvaumlt jos rahoituksen hinta on korkea Investointeja tarvitaan paljon mikaumlli toimintaa halutaan kasvattaa Kiinteistoumlliiketoiminta vaatii paljon kaumlyttoumlpaumlaumlomaa ja paumlaumloman tarve on suuri Tulorahoitus ei riitauml rahoittamaan kasvua ja investoinnit suhteessa kannattavuuteen ovat suuria
Repo Median kommentti paumlaumlomastaOperatiivisen kassavirran vaihtelut liiketoiminnassa eivaumlt ole merkittaumlviauml mutta tavoiteltaessa nopeaa kasvua voi operatiivinen kassavirta vaihdella ja olla negatiivinen Paumlaumloman ja rahoituksen tarve on merkittaumlvauml mikaumlli tavoitteena on kasvattaa kiinteistoumlportfoliota
ArvonmaumlaumlritysmenetelmaumlArvonmaumlaumlritysYhtioumln sijoituskiinteistoumlt on arvostettu huoneistoittain sekauml asunto-osakeyhtioumlittaumlin kaumlypaumlaumln arvoon kauppa-arvo menetelmaumlllauml tai vastaavasti tuotto-arvomenetelmaumlllauml jos kauppa-arvo menetelmauml ei ole kaumlytettaumlvissauml Yhtioumlllauml oli vain kaksi kohdetta jotka arvostettiin tuottoarvomenetelmaumlllauml Sijoituskiinteistoumljen arvo kuvaa vertailukauppoja joita kultakin alueelta asunnoista on saatu kohtuullisella markkinointiajalla Arvioinnin suoritti tilinpaumlaumltoumlstauml varten ulkopuolinen arvioitsija
Taumlssauml analyysissauml olemme kaumlyttaumlneet arvonmaumlaumlrityksessauml NAV-menetelmaumlauml ja arvioineet arvostusta suhteessa yhtioumln nettovarallisuuteen eli NAV-arvoon Lisaumlksi olemme verranneet Huhtanen Capitalin arvostuslukuja poumlrssissauml oleviin samankaltaisiin yhtioumlihin Arvostusta ei kuitenkaan voi suoraan verrata poumlrssissauml oleviin yhtioumlihin koska Huhtanen Capitalin osakkeella on vaumlhaumln vaihtuvuutta eikauml sitauml koske poumlrssin tiedonantovelvollisuudet Huhtanen Capitalin riskiprofiili eroaa myoumls monista poumlrssissauml toimivista kiinteistoumlsijoitusyhtioumlistauml
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo tilinpaumlaumltoumlshetkellauml oli 408 miljoonaa euroa Yhtioumln nettovarallisuus (NAV) eli kiinteistoumljen kaumlypauml arvo vaumlhennettynauml korollisilla nettoveloilla tilinpaumlaumltoumlshetkellauml 31122017 oli 111 miljoonaa euroa Yhtiouml on sopinut kahden asuntoportfolion hankinnasta joiden arvo ulkopuolisen arvioijan mukaan on 29 miljoonaa euroa Ennustettu NAV-arvo kauppojen jaumllkeen on 269 miljoonaa euroa Taumlmauml antaa osakekohtaiseksi NAV-arvoksi 79 euroa Vielauml viime vuodelta tuo NAV oli 425 euroa
Arvonmaumlaumlrityksessauml olemme kaumlyttaumlneet ennustettua NAV-lukua joka sisaumlltaumlauml uudet asuntoportfoliohankinnat Mikaumlli osakeannin minimitavoite 25 miljoonaa nettovaroja ei toteudu on mahdollista ettauml asuntoportfolioiden kaupat joudutaan purkamaan mistauml syntyisi yhtioumllle kustannuksia Taumlmauml laskisi myoumls yhtioumln arvoa Osakeantiin osallistuva sijoittaja saisi kuitenkin rahansa takaisin mikaumlli minimitavoite annista ei taumlyty
Sijoittajan on ymmaumlrrettaumlvauml ettauml altistuu markkinahintojen heilahduksille ja niistauml johtuviin arvostustason muutoksille Asuntojen hinnat voivat vaihdella jotka eivaumlt vaikuta vuokratuottoon mutta vaikuttavat kun salkun arvosta tehdaumlaumln arvioita
Huhtanen Capital arvonmaumlaumlritysArvonmaumlaumlritysYhtioumln osakkeen arvonmaumlaumlrityksemme muodostuu osatekijoumlistauml jotka otetaan huomioon laskettaessa NAV-alennusta
Sijoituskiinteistoumljen nettotuotto- oli 43 Toteutunut prosentti on pienempi kuin mitauml yhtiouml tavoittelee (65) Osakkeen kokonaistuotto perustuu osakkeen arvonnousulle sekauml yhtioumln maksamalle osingolle Vuodelta 2016 yhtiouml maksoi osinkoa 0172 euroa osakkeelta (osakentioikaistu luku) Osinkoa ei maksettu vuodelta 2017 Ennusteemme mukaan osinkoa ei myoumlskaumlaumln jaeta tilikaudelta 2018 eikauml 2019 Naumlin ollen osakkeen kokonaistuotto on pelkaumln osakkeen arvonnousun varassa Taumlmauml puoltaa hieman suurempaa alennusta NAV-arvoon
Yhtiouml tavoittelee huomattavaa kasvua ja on riskiprofiililtaan korkean riskin yhtiouml Velkaisuusaste eli LTV (Loan to value) oli 74 ja se voi naumlkemyksemme mukaan nousta jopa 80iin Taumlmauml on huomattavan korkea velkaisuusaste verrattuna esimerkiksi poumlrssinoteerattuun Investors Housen LTV- joka on ollut laumlhellauml 50a Korkea LTV- ja korkea riski puoltavat matalampaa arvostusta
Yhtioumln aikaisemmat osakeannit on hinnoiteltu keskimaumlaumlrin -45 alle NAVin Nykyisessauml osakeannissa alennus suhteessa ennustettuun kauppojen jaumllkeiseen NAV-arvoon on -42 Viimeisin kauppa joka osakkeella on tehty Privanetin palvelussa on tehty hintaan 30 euroa joka on -29 alle tilinpaumlaumltoumlshetken 21122017 NAVin jolloin tietoja uusista asunto-ostoista ei ollut
Laskennallinen NAV-alennus muodostuu edellauml mainittujen komponenttien yhteisvaikutuksesta sekauml likviditeettipreemiosta Laskennallinen alennus on osatekijoumliden painotettu keskiarvo jossa viimeisin kauppa saa suurimman painoarvon sillauml se edustaa parhaiten sijoittajien naumlkemystauml osakkeen arvosta
Repo Median hinta-arvio osakkeen pre-money hinnaksi ennen antia on 54 euroaosake Taumlmauml antaa yhtioumln ulkonaolevalle osakekannalle kokonaisarvoksi 141 miljoonaa euroa Taumlmauml edellyttaumlauml ettauml suunnitellut kaupat toteutuvat ja uusien hankintojen arvonnousu realisoituu sekauml osakeanti toteutuu taumlysimaumlaumlraumlisesti Mikaumlli osakeanti toteutuu 46 euron osakekohtaisella merkintaumlhinnalla ja yhtiouml saa 5 miljoonaa euroa kasvaa osakkeiden maumlaumlrauml Naumlin verrannollinen osakeannin jaumllkeinen hinta eli ns post-money vertailuhinta taumllle 54 euroaosake on 48 euroa
NAV-alennus Painoarvo
Aikaisemmat osakeannit -45 10
Nykyinen osakeanti -42 10
Viimeisin kauppa -29 60
Likviditeettipreemio -30 20
Laskennallinen alennus -32
Osakekohtainen NAV 79
NAV-alennus -32
Repo Median arvio (hintaosake pre-money) 54
Koko osakekannan arvo 14 027 384
Repo Median pisteet = 7 (asteikko 1-10)Kommentti TiimistaumlSuurimmalla omistajalla Juha-Matti Huhtasella on kokemusta niin asuntosijoittamisesta kuin rahoituksesta Haumln on 35-vuotias joten alan konkariksi haumln on vielauml nuori tekijauml Johtoryhmaumlssauml ovat haumlnen lisaumlkseen viime vuonna taloon tullut kiinteistoumlalan konkari Pekka Huttunen sekauml talousjohtaja Christer Schoultz Hallituksessa on vuoden sisaumlllauml ollut paljon vaihdoksia Nykyinen hallitus edustaa hyvin omistajia Tiimin kokonaisarvosana on 8
Kommentti OmistajatJuha-Matti Huhtanen on yhtioumln perustaja ja suurin omistaja mutta haumlnen omistustansa on liudentanut kolme aikaisempaa osakeantia Juha-Matti omistaa suoraan ja vaumllillisesti yhtioumlidensauml kautta 209 prosenttia yhtioumln osakkeista Taumlmauml on 399 prosenttia osakkeiden tuottamasta aumlaumlnivallasta sillauml yhtioumln hallussa on 433 prosenttia osakkeista ja yhtioumln hallussa olevilla osakkeilla ei ole aumlaumlnivaltaa Muita suuromistajia ovat Hannu Taskinen ja Petri Yrjouml-Koskinen yhtioumlineen Omistajakunnassa on asunto-osaamista mutta syvaumltaskuiset instituutiot vielauml puuttuvat Huhtanen Capitalilla on edellisten osakeantien jaumllkeen ja Privanetin noteerauksen tuomana yhteensauml 134 omistajaa Omistajien kokonaispistemaumlaumlrauml on 8
Kommentti KasvuodotusHuhtanen Capitalin kasvuodotus on kiinteistoumlyhtioumlksi korkea koska yhtioumln johto on sellaisen tavoitteen itselleen asettanut Laajentumishaluja on asuntosijoittamisesta laajemmin kiinteistoumlbisnekseen ja sen palveluihin Kuitenkin laajentumisen edellytyksenauml on paumlaumloman saanti joka voi hidastaa kasvua Kasvuodotuksen kokonaispistemaumlaumlrauml on 7
Kommentti SkaalattavuusHuhtanen Capital voi kasvattaa asunto- ja kiinteistoumlkantaansa jos uuden paumlaumloman saanti onnistuu tai tuloksen kautta Jaumllkimmaumlinen tie on hitaampi Vaumllitys- ja kiinteistoumlpalvelujen skaalaaminen laajemmin on helpompaa Huhtanen Capital hyoumltyy kiinteistoumlsalkkunsa kasvusta koska kiinteaumlt kustannukset eivaumlt nouse Nykyinen henkiloumlkunta ja ulkoistusmallit pystyvaumlt hoitamaan isommankin portfolion Skaalautuvuuden kokonaispistemaumlaumlrauml on 7
Kommentti KilpailuetuAmmattimaisten asuntosijoitusyhtioumliden maumlaumlrauml on kasvanut mikauml on lisaumlnnyt alan kilpailua Kuitenkin vuokralaisten kannalta markkina on edelleen hyvin pirstaloitunut ja paikkakuntakohtaista Kilpailuetuna voidaan pitaumlauml suuren kokoluokan kertaostoja alhaisempaan hintaan jotka ovat esimerkiksi suurempia kuin mitauml Investors House on tehnyt Yhtiouml yrittaumlauml palvelukonseptillaan saamaan etuja asiakkailleen sekauml pyrkii tehostamaan hallintoaan Huhtanen Capital kohtaa kilpailua mutta yhtioumln kokoluokassa on rajallisesti toimijoita ja yhtiouml on ollut valinnoissaan innovatiivinen Kilpailuedun kokonaispistemaumlaumlrauml on 6
8
TIIMI
8
OMISTAJAT
7
K ASVUOD OTUS
7
SK AALATTAVUUS
6
K ILPAILUETU
Repo Median pisteet maumlaumlritelmaumlRepo Median pisteetRepo Median pisteiden tarkoitus on antaa strukturoitu kuva yhtioumln laadusta (toimintariskeistauml) sekauml sen mahdollisuuksista saavuttaa pitkaumlaikaista kasvua ja tuottoaRepo Median pisteet jakaantuvat viiteen kategoriaan Kategoriat ovat Tiimi Omistajuus Kasvuodotus Skaalautuvuus ja Kilpailuetu Kategoriat pisteytetaumlaumln yhdestauml kymmeneen Kategoriat arvioidaan eri kvalitatiivisilla ja kvantitatiivisilla muuttujilla jotka saavat painotetun arvon niiden taumlrkeyden mukaan Jokaisen kategorian keskiarvopisteet ovat perustana kokonaispisteytykselle
TiimiArvio tiimin toimivuudesta kaumlsittelee johdon avainhenkiloumliden sekauml yhtioumln hallituksen kykyauml johtaa yhtioumltauml haluttuun tulokseen Hyvauml johto voi saada keskivertoisen liikeidean tuottavaksi toiminnaksi kun taas huono johto voi viedauml yhtioumln hyvaumlllaumlkin liikeidealla kriisiin Tiimin arvioinnissa kaumlsitellaumlaumln mm seuraavia muuttujia avainhenkiloumliden alakohtaista kokemusta toimitusjohtajan alakohtaista ja johtamiskokemusta kommunikaatiokykyauml sekauml aikaisempaa kokemusta vastaavista tehtaumlvistauml
OmistajuusArvio omistajuudesta kaumlsittelee omistajien pitkaumljaumlnteistauml arvon luontia Omistajasitoutuneisuus ja osaaminen ovat keskioumlssauml yhtioumln pysyvyyden ja yhtioumln hallituksen toimintaedellytyksille Yhtioumlt joilla on hajaantunut omistajarakenne ovat menestyneet huonommin kuin yhtioumlt joilla on selkeauml omistajatahto Omistajuudessa arvioidaan muuttujia kuten rakenne sitoutuneisuus institutionaaliset omistajat vallan vaumlaumlrinkaumlyttouml maine ja taloudellinen kestaumlvyys
KasvuodotusArvio kasvuodotuksista kaumlsittelee markkinan kypsyyttauml sekauml yhtioumln asemaa verrattuna kilpailijaan Vaumlhaumlinen kilpailutilanne voi antaa yhtioumllle huomattavia etuja Liiketoimintamalli yhtioumln jatkuvuuden naumlkoumlkulmasta arvioidaan myoumls taumlssauml Kasvuodotuksessa arvioidaan seuraavia muuttujia markkinan kehittyneisyys kilpailutilanne markkinassa tulokynnys markkinoille markkinapositiointi ja liiketoimintamalli
SkaalattavuusArvio skaalattavuudesta kaumlsittelee tuotteiden ja palveluiden mahdollisuuksia kasvaa markkinoilla sekauml luoda jatkuvia asiakassuhteita Skaalautuvuudessa arvioidaan seuraavia muuttujia tuotteistus hinnoittelu tuotantoedellytykset myyntikanavat markkinointivalmiudet ja osaaminen sekauml kulurakenne suhteessa myyntiin
KilpailuetuArviossa kilpailuedusta kaumlsitellaumlaumln yhtioumln patentteja aineettomia oikeuksia sekauml aineetonta paumlaumlomaa Pyritaumlaumln arvioimaan markkinoiden lainalaisuuksiajotka voivat vaikuttaa kilpailuetuun
Taumlrkeaumlauml tietoa ja vastuuvapauslausekeRepo Media Oy (Repo Media) on erikoistunut yhtioumlanalyyseihin ja etenkin listaamattomiin suomalaisyhtioumlihin Repo Media tuottaa analyysien lisaumlksi tapahtumia ja keraumlauml tietokantaa varten informaatiota analysoitavasta yhtioumlstauml Pyrimme tuottamaan tietoa sijoittajille selkeaumlsti ja helposti ymmaumlrrettaumlvaumlsti Repo Media on riippumaton
Taumlmauml analyysi on luotu informaatiotarkoituksessa ja tiedot taumlhaumln on hankittu useista eri julkisista laumlhteistauml joita Repo Media pitaumlauml luotettavana Repo Media ei takaa esitettyjen tietojen virheettoumlmyyttauml Kannanotot arviot ja ennusteet ovat Repo Median subjektiivisia naumlkemyksiauml jotka sisaumlltaumlvaumlt epaumlvarmuustekijoumlitauml Repo Media ei voi taata ettauml esitetyt ennusteet taumlyttyvaumlt Repo Media kannustaa sijoittajia kaumlyttaumlmaumlaumln myoumls muita laumlhteitauml omille sijoituspaumlaumltoumlksille
Tieto analyyseissauml ja dokumenteissa on paumlivaumltty Tieto vanhentuu tai saattaa muuttua nopeasti Repo Media ei sitoudu paumlivittaumlmaumlaumln raportteja analyysejauml tai dokumentteja eikauml sitoudu laumlhettaumlmaumlaumln kaumlyttaumljille paumlivitettyauml tietoa
Repo Median tuottamia analyysejauml ja dokumentteja ei saa kopioida muokata kaumlyttaumlauml osina tai jakaa kolmannelle osapuolelle ilman Repo Median kirjallista suostumusta Repo Median analyyseja ja dokumentteja ei saa jakaa henkiloumlille tai juridisille tahoille jotka ovat kansalaisia sellaisessa valtiossa missauml taumlmaumln tiedon jakaminen on laitonta tai missauml loumlytyy maumlaumlraumlyksiauml jotka estaumlvaumlt tiedon levittaumlmisen
Repo Median tuottamat analyysit ovat case-pohjaisia eivaumltkauml ne toistu tasaisesti ajallisesti Analyysit eroavat toisistaan tiedon saatavuuden takiaRepo Media eikauml sen tyoumlntekijaumlt vastaa tehtyjen sijoituspaumlaumltoumlsten taloudellisesta tuloksesta tai muista vahingoista (vaumllittoumlmaumlt ja vaumllilliset vahingot) joita tietojen kaumlytoumlstauml voi aiheutua Asiakas ja tiedon kaumlyttaumljauml vastaavat sijoituspaumlaumltoumlstensauml tekemisestauml ja niiden taloudellisesta tuloksesta
Copyright Repo Media Oy
Muistiinpanot
Repo Media Oywwwrepomediafi
Analyytikko Joni Nousiainenpuh 045-155 88 85
Huhtanen Capital liiketoimintaympaumlristoumlAsuntojen hinnat korot ja vuokrat vaikuttavat liiketoimintaympaumlristoumloumlnNaumlkemyksemme mukaan Huhtanen Capitalin liiketoimintaan vaikuttavat voimakkaimmin asuntojen vuokra- ja hintakehitys kilpailutilanne sekauml etenkin korkotaso Euroalueen talous kasvaa laaja-alaisesti ja vahvasti mikauml naumlkyy tyoumlttoumlmyysasteen pienentymisenauml Kuluttajien luottamus omaan talouteen on vahvaa mikauml tukee asuntojen hintoja Koko maan asuntojen hintojen nousu on ollut vaatimatonta viime vuosina Kuitenkin paumlaumlkaupunkiseudulla ja muuttovoittokunnissa on ollut vahvempaa kehitystauml
Asuntojen hintapaineita ovat leikanneet vilkas uudisrakentaminen Suomeen on taumlllauml vuosikymmenellauml syntynyt useita asuntorahastoja jotka rakennuttavat asuntoja ja vuokraavat niitauml Asuntomarkkina on edelleen kuitenkin iso ja pirstaleinen joten uskomme ettauml Huhtanen Capitalin kaltaisella toimijalla on sijansa vaikka markkinakilpailu kiristyisi
870
770 750
660
360
0
2
4
6
8
10
Hotellit Toimistot Asunnot Kaikki kiinteistoumlt Liikekiinteistoumlt
Kiinteistoumljen kokonaistuotto 2017 (KTI)
Laumlhteet KTI PTT StatFin Macrobond
Kiinteistoumlmarkkinan kokonaistuotot
Markkinat (kysyntauml ja tarjonta)Markkinat ndash vuokrat jatkaneet nousuaanKasvukeskusten vuokra-asuntojen kasvava tarve on pitaumlnyt kysynnaumln korkealla vaikka tarjonta on kasvanut Tilastokeskuksen mukaan vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat nousivat koko maassa viime vuonna 17 prosenttia ja PTTn ennusteen mukaan taumlnauml vuonna 21 prosenttia Helsingissauml nuo nuosuprosentit ovat 32 ja 26
Vuokra-asuntojen tarjonta kasvanutSuomessa vuokra-asuntojen tarjonta on kasvanut kun markkinoille on tullut runsaasti niin yksityisiauml kuin institutionaalisia asuntosijoittajia Myoumls uudet vain vuokrakaumlyttoumloumln rakennetut asuintalot ovat lisaumlnneet tarjontaa Muuttotappiokunnissa ilmiouml on naumlkynyt kasvaneena vuokra-asuntojen tarjontana mutta isoimmissa kaupungeissa ja niiden ympaumlristoumlssauml ei ole syntynyt ylitarjontaa Vuokra-asuntojen kasvanut tarjonta ei naumly ainakaan alan suurimpien toimijoiden luvuissa Suurimmalla toimijalla eli Kojamolla oli vuokrausaste 968 ja Satolla oli 975 prosenttia joita voi pitaumlauml erittaumlin korkeina
Taulukosta naumlkee miten eri kaupunkien asuntojen ja vuokrien ennustetaan kehittyvaumln Laumlhteet PTT
Huhtanen Capital sijoituscase (naumlkemyksemme)Sijoituscase vuokra-asuntojen tuotto sekauml kasvuhakuisuusHuhtanen Capital on kovassa kasvuvauhdissa Yrittaumljauml Juha-Matti Huhtanen on ollut rakentamassa isompaa vuokra-asuntosalkkua reippaalla velkavivulla Taumlhaumln asti vauhti on ollut lupaavaa Vuokra-asuntojen kysyntauml kasvukeskuksissa luo tilaa taumlmaumlnkaltaiselle ketteraumllle toimijalle Yhtiouml on paumlaumlsaumlaumlntoumlisesti vain asuntomarkkinassa mukana mutta mahdollisuutena on laajentua enemmaumln kiinteistoumlalalle Esimerkiksi kehittaumlmaumlllauml liike- tai toimitilakiinteistoumljauml ostamalla tontteja ja rakennuttamalla Huhtanen Capital on onnistunut hyvillauml asuntokaupoillaan kasvattamaan substanssiaan ja osakekohtaista NAViaanJos korot merkittaumlvaumlsti nousevat syouml taumlmauml yhtioumln tulosta ja heikentaumlauml toimintaedellytyksiauml ja pienentaumlauml kokonaistuottoa Huhtanen Capitalin osakkeen ostaja kantaa riskin osakeannin onnistumisesta sekauml uusien asuntokauppojen toteutumisesta Osakkeen ostaja myoumls altistuu asuntomarkkinan hintaheilahteluille Ulkomaiset ja instituutiosijoittajat ovat osoittaneet kiinnostusta Suomen asuntomarkkinaan Jos Huhtanen Capital kasvaa ja luo selkeaumln asuntoportfolion niin taumllle on tulevaisuudessa helposti loumlydettaumlvissauml ostaja
Vahvuutena ketteryysVahvuutena on ketteryys ja kyky toimia maantieteellisesti hajautettuna suurten kaupunkien ulkopuolella Asuntoportfolio antaa hyvaumln tuoton hajautetulla riskillauml Asiakkaita eli vuokranmaksajia on satoja eikauml yhden vuokralaisen vaikeudet muuta koko portfolion tuottoa Huhtanen on kehittaumlnyt vuokralaisten palvelukonseptia joka pitkaumlllauml aikavaumllillauml parantaa tuottoja Huhtanen Capitalilla on asuntoportfolio joka on hyvin hajautunut ja tuottaa kohtuullisen hyvin
Heikkoutena velkaisuusHeikkoutena on rahoituksellinen liikkumatila Ison velkataakan takia Huhtanen Capital joutuu toimimaan rahoittajien ehdoilla Yhtiouml on kuitenkin hajauttanut rahoitusriskiauml useammalle taholle
Uhkana korkojen nousu ja asuntojen hintojen laskuUhkana on korkojen nousu Jos korot merkittaumlvaumlsti nousevat syouml taumlmauml yhtioumln tulosta ja heikentaumlauml toimintaedellytyksiauml Myoumls asuntojen hintojen yleinen lasku voi syoumldauml asuntoportfolion arvostusta
Arvonmuodostukseen vaikuttaa vahvasti nettotuotto ja asuntokannan hinta-arviotTulevaisuuden arvonmuodostus on riippuvainen yhtioumln nettovarallisuuden eli NAVin kehityksestauml 65n tavoitetuoton saavuttaminen nostaisi yhtioumln arvoa Asuntoportfolioiden hankinta nostaa arvonnousukirjauksen myoumltauml arvoa Asuntokannan hinta-arviot voivat muttaa arvostustasoa huomattavasti
Sijoituksen myynti (exit)Huhtanen Capitalin osake on ollut Privanetin listoilla kaupankaumlynnin kohteena Naumlkemyksemme mukaan yhtiouml saattaa tavoitella poumlrssilistautumista mutta vasta muutaman vuoden paumlaumlstauml kun yhtioumln toiminta on kasvanut ja vakiintunut Vaihtoehtona voisi olla myoumls salkun myynti ulkomaisille sijoittajille
Huhtanen Capital keskeiset asiat
Nettotuotto 43
LTV 74
Panostus kasvuun ei osinkoa odotettavissa
Kahden salkun osto arvo 29 miljoonaa
Oston rahoitus Anti 25-5 M Pankki 15 M myynnit 2 M
Taseen kasvu 2017 (42 M) -gt 2018 (72 M arvio)
Riskit (Repo Median naumlkemys)
Yhtioumln LTV- (74) ollessa korkea ovat lainakustannusten nousu yhdessauml asuntojen hintojen laskun kanssa suurimmat riskit Heikko taloussuhdanne voi toteutuessaan laskea vuokratasoja ja asuntojen hintoja sekauml hidastaa asuntojen myyntiauml Kasvustrategian rahoitukseen liittyvaumlt riskit ovat myoumls merkittaumlvaumlt Mikaumlli oman paumlaumloman rahoituksen tavoite ei onnistu voi yhtioumlllauml olla hankaluuksia saada myoumls pankkirahoitusta kilpailukykyiseen hintaan uusien kohteiden hankintaan Riskinauml on korkeammat rahoituskustannukset ja sanktiot uusien kohteiden hankinnan peruuntumisesta
Arvoa kasvattavat tekijaumlt (Repo Median naumlkemys)
Osakeyhtioumlrakenne jossa ei peritauml erillistauml palkkiota luo arvoa laumlhtoumlkohtaisesti paremmin kuin monet asuntosijoitusrahastot Yhtioumln paumlaumlsy entistauml suurempiin kohteisiin ja niistauml saatavat tukkualennukset luovat arvoa yhtioumllle Lisaumlksi valittu suuntaus kiinteistoumlkehitykseen kasvattaa arvoa paremmin kuin pelkkauml kohteiden omistaminen Lainakustannusten pienentaumlminen onnistuessaan kasvattaa tulosta ja sitauml kautta yhtioumln arvoa
Huhtanen Capital Avainluvut
Laumlhde Repo Media
-1 500
-1 000
-500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Liikevaihto (tEUR) ja operatiivinen tulos (tEUR)
Liikevaihto Operatiivinen tulos ennen veroja
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Liikevaihto 212 624 2 026 2 403 4 436 6 191 6 377
Liikevaihdon kasvu- 0 194 225 19 85 40 3
Kiinteistoumljen kaumlyvaumln arvon muutos 4 889 2 847 8 116
Myyntivoitot 1 087 609 609
Huoneistoihin liittyvaumlt kulut 1 143 759 1 400 2 078 2 078
Henkiloumlstoumlkulut 203 332 500 500 500
Muut kulut 674 1 268 800 800 800
Rahoituskulut 757 1 160 939 939 939
Operatiivinen tulos ennen veroja -720 -1 085 828 1 905 2 091
Kaumlyttoumlkate 1 162 3 149 6 682 3 361 9 879 3 413 3 599
Kaumlyttoumlkate- 548 505 330 140 223 55 56
Liikevoitto (oik) 1 162 3 131 6 658 3 351 9 869 3 403 3 589
Liikevoitto- 548 502 329 139 222 55 56
Huhtanen Capital Tunnusluvut (12)
Taloudellinen tilanneYhtioumln operatiivinen liiketoiminta ennen veroja on ollut tappiollista ilman arvonmuutoksia ja myyntivoittoja mutta kaumlaumlntyisi voitolliseksi taumlnauml vuonna Yhtiouml on ottamassa suurta kasvuharppausta jossa sijoituskiinteistoumljen arvo nousisi noin 40 miljoonasta 70 miljoonaan euroon Sijoittajan on syytauml huomioida ettauml suurin osa yhtioumln tuloksesta on muodostunut kiinteistoumljen arvonnoususta joka on parantanut huomattavasti yhtioumln omaa paumlaumlomaa Kasvu on tapahtunut paumlaumlosin velkarahalla ja korkealla velkaisuusasteella Liiketoiminta on kohtalaisen vakaata ja ennustettavaa mutta suurella velkavivulla operoidessa on syytauml ennakoida myoumls kiinteistoumljen mahdollisista arvonlaskusta johtuva vaikutus tulokseen ja taseeseen
Laumlhde Repo Media
000
100
200
300
400
500
600
700
800
900
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
2016 2017 2018e 2019e 2020e
NAV kehitys
NAV NAVosake
-1 500
-1 000
-500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Kiinteistoumljen kaumlypauml arvo ja operatiivinen tulos (tEUR)
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo Operatiivinen tulos ennen veroja
Osakekurssin arvona on kaumlytetty hintatietoa Privanetista osakkeen kauppahintaa osana asuntoportfolion hankintaa sekauml osakeannin antihintaa Laskennallinen markkina-arvo ja tunnusluvut perustuvat osakkeen hintaanVuoden 2018 luvut on laskettu osakeannin jaumllkeen post-money arvoilla
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Osakekurssi 00 00 30 40 46 46 46
Markkina-arvo (tEUR) 0 0 5 880 10 460 17 549 17 549 17 549
EV 0 0 25 994 38 962 61 605 59 642 57 530
NAV 0 0 7 776 11 114 26 922 28 885 30 997
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo 0 0 28 967 40 778 70 978 70 978 70 978
Omavaraisuusaste- 42 30 27 23 30 32 33
LTV- 0 0 82 74 72 69 68
Osakekohtainen tulos (EPS) (oik) - - 239 074 187 051 055
NAVosake 000 000 397 425 706 757 812
Osinkotuotto- 0 0 6 0 0 0 0
ROE 97 53 54 19 32 8 8
PB 00 00 07 10 08 07 07
PS 00 00 29 44 40 28 28
EVLiikevaihto 00 00 128 162 139 96 90
EVKaumlyttoumlkate 00 00 39 116 62 175 160
EVLiikevoitto 00 00 39 116 62 175 160
Huhtanen Capital Tunnusluvut (22)
Taseen tunnusluvutOmavaraisuusaste on parantunut huomattavasti sijoituskiinteistoumljen arvonnoususta johtuen vaikka samalla yhtiouml on lisaumlnnyt vieraan paumlaumloman maumlaumlraumlauml Velat suhteessa omaan paumlaumlomaan ovat laumlhes 3-kertaiset ennen osakeantia Onnistuneen osakeannin seurauksena velkaantumisaste kaumlaumlntyisi laskuun ja laskisi 300 -gt 200iin Vakaa ja ennustettava liiketoiminta sallii suuremman velkavivun kaumlytoumln mutta kova kasvuvaihe tarkoittaa vielauml korkealla velan maumlaumlraumlllauml ja korkealla riskillauml operoimista ainakin vuoteen 2020 saakka
Laumlhde Repo Media
0
5
10
15
20
25
30
35
0
50
100
150
200
250
300
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Omavaraisuus ja nettovelkaantuneisuus
Omavaraisuusaste- Nettovelkaantumisaste-
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
0
2
4
6
8
10
12
14
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Nettovelka ja nettovelka kaumlyttoumlkate
Nettovelka Nettovelkakaumlyttoumlkate
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Omavaraisuusaste- 42 30 27 23 30 32 33
Velkaantumisaste- 106 207 232 297 202 186 171
Nettovelkaantumisaste- 75 197 230 281 198 174 152
Nettovelkakaumlyttoumlkate 06 26 30 85 45 123 111
Taseen loppusumma 2 155 14 058 31 910 44 918 74 309 76 272 80 089
Oma paumlaumloma yhteensauml 903 4 216 8 731 10 149 22 285 24 248 26 360
Korolliset velat 960 8 711 20 236 30 147 45 107 45 107 45 107
Likvidit rahavarat 282 425 122 1 645 1 051 3 014 5 126
Korottomat velat 292 1 130 2 939 4 622 6 917 6 917 8 622
Sijoitettu paumlaumloma 1 863 12 927 28 967 40 296 67 392 69 355 71 467
Huhtanen Capital Riskiprofiili
Kokonaisriski = 3 (1 = matala riski 2 = melko matala riski 3 = neutraali riski 4 = melko korkea riski 5 = korkea riski)
LiikevaihtoMarkkinan syklisyys = 2
Liikevaihdon vaihtelu = 3Tulovirran hajautuminen = 4
Riskiluku = 3
KulurakenneKulurakenteen kiinteys = 2
Investoinnit suhteessa kannattavuuteen = 4
Riskiluku = 3
Paumlaumloman sitoutuminenOperatiivisen kassavirran
vaihtelu = 3Paumlaumloman tarve ja rahoitus = 5
Riskiluku = 4
Repo Median kommentti liikevaihtoriskistaumlHuhtanen Capital on toteuttanut voimakasta kasvustrategiaa Liikevaihto syntyy vuokrista kiinteistoumlkehityksestauml sekauml myoumls kohteiden myynnistauml Huhtanen Capitalille on ensiarvoisen taumlrkeaumlauml loumlytaumlauml kohteisiinsa sopivat vuokralaiset pitaumlauml vuokrausaste korkeana sekauml onnistua hankekehityksessauml Talouden syklit naumlkyvaumlt vuokratasossa hitaammin kuin hankekehityksessauml ja kiinteistoumlkaupassa Muuttotappiokunnissa saattaa vuokralaisen loumlytaumlminen olla vaikeaa siksi Huhtanen Capital onkin pyrkinyt pysymaumlaumln kasvukeskusten laumlheisyydessauml
Repo Median kommentti kulurakenteestaKulurakenne koostuu kiinteistoumljen huollosta vanhempien asuntojen osalta etenkin kunnostuksen ja vaumlhaumliseltauml osin henkiloumlstoumln palkoista Erityisesti sijoittajien katteita syoumlvaumlt jos rahoituksen hinta on korkea Investointeja tarvitaan paljon mikaumlli toimintaa halutaan kasvattaa Kiinteistoumlliiketoiminta vaatii paljon kaumlyttoumlpaumlaumlomaa ja paumlaumloman tarve on suuri Tulorahoitus ei riitauml rahoittamaan kasvua ja investoinnit suhteessa kannattavuuteen ovat suuria
Repo Median kommentti paumlaumlomastaOperatiivisen kassavirran vaihtelut liiketoiminnassa eivaumlt ole merkittaumlviauml mutta tavoiteltaessa nopeaa kasvua voi operatiivinen kassavirta vaihdella ja olla negatiivinen Paumlaumloman ja rahoituksen tarve on merkittaumlvauml mikaumlli tavoitteena on kasvattaa kiinteistoumlportfoliota
ArvonmaumlaumlritysmenetelmaumlArvonmaumlaumlritysYhtioumln sijoituskiinteistoumlt on arvostettu huoneistoittain sekauml asunto-osakeyhtioumlittaumlin kaumlypaumlaumln arvoon kauppa-arvo menetelmaumlllauml tai vastaavasti tuotto-arvomenetelmaumlllauml jos kauppa-arvo menetelmauml ei ole kaumlytettaumlvissauml Yhtioumlllauml oli vain kaksi kohdetta jotka arvostettiin tuottoarvomenetelmaumlllauml Sijoituskiinteistoumljen arvo kuvaa vertailukauppoja joita kultakin alueelta asunnoista on saatu kohtuullisella markkinointiajalla Arvioinnin suoritti tilinpaumlaumltoumlstauml varten ulkopuolinen arvioitsija
Taumlssauml analyysissauml olemme kaumlyttaumlneet arvonmaumlaumlrityksessauml NAV-menetelmaumlauml ja arvioineet arvostusta suhteessa yhtioumln nettovarallisuuteen eli NAV-arvoon Lisaumlksi olemme verranneet Huhtanen Capitalin arvostuslukuja poumlrssissauml oleviin samankaltaisiin yhtioumlihin Arvostusta ei kuitenkaan voi suoraan verrata poumlrssissauml oleviin yhtioumlihin koska Huhtanen Capitalin osakkeella on vaumlhaumln vaihtuvuutta eikauml sitauml koske poumlrssin tiedonantovelvollisuudet Huhtanen Capitalin riskiprofiili eroaa myoumls monista poumlrssissauml toimivista kiinteistoumlsijoitusyhtioumlistauml
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo tilinpaumlaumltoumlshetkellauml oli 408 miljoonaa euroa Yhtioumln nettovarallisuus (NAV) eli kiinteistoumljen kaumlypauml arvo vaumlhennettynauml korollisilla nettoveloilla tilinpaumlaumltoumlshetkellauml 31122017 oli 111 miljoonaa euroa Yhtiouml on sopinut kahden asuntoportfolion hankinnasta joiden arvo ulkopuolisen arvioijan mukaan on 29 miljoonaa euroa Ennustettu NAV-arvo kauppojen jaumllkeen on 269 miljoonaa euroa Taumlmauml antaa osakekohtaiseksi NAV-arvoksi 79 euroa Vielauml viime vuodelta tuo NAV oli 425 euroa
Arvonmaumlaumlrityksessauml olemme kaumlyttaumlneet ennustettua NAV-lukua joka sisaumlltaumlauml uudet asuntoportfoliohankinnat Mikaumlli osakeannin minimitavoite 25 miljoonaa nettovaroja ei toteudu on mahdollista ettauml asuntoportfolioiden kaupat joudutaan purkamaan mistauml syntyisi yhtioumllle kustannuksia Taumlmauml laskisi myoumls yhtioumln arvoa Osakeantiin osallistuva sijoittaja saisi kuitenkin rahansa takaisin mikaumlli minimitavoite annista ei taumlyty
Sijoittajan on ymmaumlrrettaumlvauml ettauml altistuu markkinahintojen heilahduksille ja niistauml johtuviin arvostustason muutoksille Asuntojen hinnat voivat vaihdella jotka eivaumlt vaikuta vuokratuottoon mutta vaikuttavat kun salkun arvosta tehdaumlaumln arvioita
Huhtanen Capital arvonmaumlaumlritysArvonmaumlaumlritysYhtioumln osakkeen arvonmaumlaumlrityksemme muodostuu osatekijoumlistauml jotka otetaan huomioon laskettaessa NAV-alennusta
Sijoituskiinteistoumljen nettotuotto- oli 43 Toteutunut prosentti on pienempi kuin mitauml yhtiouml tavoittelee (65) Osakkeen kokonaistuotto perustuu osakkeen arvonnousulle sekauml yhtioumln maksamalle osingolle Vuodelta 2016 yhtiouml maksoi osinkoa 0172 euroa osakkeelta (osakentioikaistu luku) Osinkoa ei maksettu vuodelta 2017 Ennusteemme mukaan osinkoa ei myoumlskaumlaumln jaeta tilikaudelta 2018 eikauml 2019 Naumlin ollen osakkeen kokonaistuotto on pelkaumln osakkeen arvonnousun varassa Taumlmauml puoltaa hieman suurempaa alennusta NAV-arvoon
Yhtiouml tavoittelee huomattavaa kasvua ja on riskiprofiililtaan korkean riskin yhtiouml Velkaisuusaste eli LTV (Loan to value) oli 74 ja se voi naumlkemyksemme mukaan nousta jopa 80iin Taumlmauml on huomattavan korkea velkaisuusaste verrattuna esimerkiksi poumlrssinoteerattuun Investors Housen LTV- joka on ollut laumlhellauml 50a Korkea LTV- ja korkea riski puoltavat matalampaa arvostusta
Yhtioumln aikaisemmat osakeannit on hinnoiteltu keskimaumlaumlrin -45 alle NAVin Nykyisessauml osakeannissa alennus suhteessa ennustettuun kauppojen jaumllkeiseen NAV-arvoon on -42 Viimeisin kauppa joka osakkeella on tehty Privanetin palvelussa on tehty hintaan 30 euroa joka on -29 alle tilinpaumlaumltoumlshetken 21122017 NAVin jolloin tietoja uusista asunto-ostoista ei ollut
Laskennallinen NAV-alennus muodostuu edellauml mainittujen komponenttien yhteisvaikutuksesta sekauml likviditeettipreemiosta Laskennallinen alennus on osatekijoumliden painotettu keskiarvo jossa viimeisin kauppa saa suurimman painoarvon sillauml se edustaa parhaiten sijoittajien naumlkemystauml osakkeen arvosta
Repo Median hinta-arvio osakkeen pre-money hinnaksi ennen antia on 54 euroaosake Taumlmauml antaa yhtioumln ulkonaolevalle osakekannalle kokonaisarvoksi 141 miljoonaa euroa Taumlmauml edellyttaumlauml ettauml suunnitellut kaupat toteutuvat ja uusien hankintojen arvonnousu realisoituu sekauml osakeanti toteutuu taumlysimaumlaumlraumlisesti Mikaumlli osakeanti toteutuu 46 euron osakekohtaisella merkintaumlhinnalla ja yhtiouml saa 5 miljoonaa euroa kasvaa osakkeiden maumlaumlrauml Naumlin verrannollinen osakeannin jaumllkeinen hinta eli ns post-money vertailuhinta taumllle 54 euroaosake on 48 euroa
NAV-alennus Painoarvo
Aikaisemmat osakeannit -45 10
Nykyinen osakeanti -42 10
Viimeisin kauppa -29 60
Likviditeettipreemio -30 20
Laskennallinen alennus -32
Osakekohtainen NAV 79
NAV-alennus -32
Repo Median arvio (hintaosake pre-money) 54
Koko osakekannan arvo 14 027 384
Repo Median pisteet = 7 (asteikko 1-10)Kommentti TiimistaumlSuurimmalla omistajalla Juha-Matti Huhtasella on kokemusta niin asuntosijoittamisesta kuin rahoituksesta Haumln on 35-vuotias joten alan konkariksi haumln on vielauml nuori tekijauml Johtoryhmaumlssauml ovat haumlnen lisaumlkseen viime vuonna taloon tullut kiinteistoumlalan konkari Pekka Huttunen sekauml talousjohtaja Christer Schoultz Hallituksessa on vuoden sisaumlllauml ollut paljon vaihdoksia Nykyinen hallitus edustaa hyvin omistajia Tiimin kokonaisarvosana on 8
Kommentti OmistajatJuha-Matti Huhtanen on yhtioumln perustaja ja suurin omistaja mutta haumlnen omistustansa on liudentanut kolme aikaisempaa osakeantia Juha-Matti omistaa suoraan ja vaumllillisesti yhtioumlidensauml kautta 209 prosenttia yhtioumln osakkeista Taumlmauml on 399 prosenttia osakkeiden tuottamasta aumlaumlnivallasta sillauml yhtioumln hallussa on 433 prosenttia osakkeista ja yhtioumln hallussa olevilla osakkeilla ei ole aumlaumlnivaltaa Muita suuromistajia ovat Hannu Taskinen ja Petri Yrjouml-Koskinen yhtioumlineen Omistajakunnassa on asunto-osaamista mutta syvaumltaskuiset instituutiot vielauml puuttuvat Huhtanen Capitalilla on edellisten osakeantien jaumllkeen ja Privanetin noteerauksen tuomana yhteensauml 134 omistajaa Omistajien kokonaispistemaumlaumlrauml on 8
Kommentti KasvuodotusHuhtanen Capitalin kasvuodotus on kiinteistoumlyhtioumlksi korkea koska yhtioumln johto on sellaisen tavoitteen itselleen asettanut Laajentumishaluja on asuntosijoittamisesta laajemmin kiinteistoumlbisnekseen ja sen palveluihin Kuitenkin laajentumisen edellytyksenauml on paumlaumloman saanti joka voi hidastaa kasvua Kasvuodotuksen kokonaispistemaumlaumlrauml on 7
Kommentti SkaalattavuusHuhtanen Capital voi kasvattaa asunto- ja kiinteistoumlkantaansa jos uuden paumlaumloman saanti onnistuu tai tuloksen kautta Jaumllkimmaumlinen tie on hitaampi Vaumllitys- ja kiinteistoumlpalvelujen skaalaaminen laajemmin on helpompaa Huhtanen Capital hyoumltyy kiinteistoumlsalkkunsa kasvusta koska kiinteaumlt kustannukset eivaumlt nouse Nykyinen henkiloumlkunta ja ulkoistusmallit pystyvaumlt hoitamaan isommankin portfolion Skaalautuvuuden kokonaispistemaumlaumlrauml on 7
Kommentti KilpailuetuAmmattimaisten asuntosijoitusyhtioumliden maumlaumlrauml on kasvanut mikauml on lisaumlnnyt alan kilpailua Kuitenkin vuokralaisten kannalta markkina on edelleen hyvin pirstaloitunut ja paikkakuntakohtaista Kilpailuetuna voidaan pitaumlauml suuren kokoluokan kertaostoja alhaisempaan hintaan jotka ovat esimerkiksi suurempia kuin mitauml Investors House on tehnyt Yhtiouml yrittaumlauml palvelukonseptillaan saamaan etuja asiakkailleen sekauml pyrkii tehostamaan hallintoaan Huhtanen Capital kohtaa kilpailua mutta yhtioumln kokoluokassa on rajallisesti toimijoita ja yhtiouml on ollut valinnoissaan innovatiivinen Kilpailuedun kokonaispistemaumlaumlrauml on 6
8
TIIMI
8
OMISTAJAT
7
K ASVUOD OTUS
7
SK AALATTAVUUS
6
K ILPAILUETU
Repo Median pisteet maumlaumlritelmaumlRepo Median pisteetRepo Median pisteiden tarkoitus on antaa strukturoitu kuva yhtioumln laadusta (toimintariskeistauml) sekauml sen mahdollisuuksista saavuttaa pitkaumlaikaista kasvua ja tuottoaRepo Median pisteet jakaantuvat viiteen kategoriaan Kategoriat ovat Tiimi Omistajuus Kasvuodotus Skaalautuvuus ja Kilpailuetu Kategoriat pisteytetaumlaumln yhdestauml kymmeneen Kategoriat arvioidaan eri kvalitatiivisilla ja kvantitatiivisilla muuttujilla jotka saavat painotetun arvon niiden taumlrkeyden mukaan Jokaisen kategorian keskiarvopisteet ovat perustana kokonaispisteytykselle
TiimiArvio tiimin toimivuudesta kaumlsittelee johdon avainhenkiloumliden sekauml yhtioumln hallituksen kykyauml johtaa yhtioumltauml haluttuun tulokseen Hyvauml johto voi saada keskivertoisen liikeidean tuottavaksi toiminnaksi kun taas huono johto voi viedauml yhtioumln hyvaumlllaumlkin liikeidealla kriisiin Tiimin arvioinnissa kaumlsitellaumlaumln mm seuraavia muuttujia avainhenkiloumliden alakohtaista kokemusta toimitusjohtajan alakohtaista ja johtamiskokemusta kommunikaatiokykyauml sekauml aikaisempaa kokemusta vastaavista tehtaumlvistauml
OmistajuusArvio omistajuudesta kaumlsittelee omistajien pitkaumljaumlnteistauml arvon luontia Omistajasitoutuneisuus ja osaaminen ovat keskioumlssauml yhtioumln pysyvyyden ja yhtioumln hallituksen toimintaedellytyksille Yhtioumlt joilla on hajaantunut omistajarakenne ovat menestyneet huonommin kuin yhtioumlt joilla on selkeauml omistajatahto Omistajuudessa arvioidaan muuttujia kuten rakenne sitoutuneisuus institutionaaliset omistajat vallan vaumlaumlrinkaumlyttouml maine ja taloudellinen kestaumlvyys
KasvuodotusArvio kasvuodotuksista kaumlsittelee markkinan kypsyyttauml sekauml yhtioumln asemaa verrattuna kilpailijaan Vaumlhaumlinen kilpailutilanne voi antaa yhtioumllle huomattavia etuja Liiketoimintamalli yhtioumln jatkuvuuden naumlkoumlkulmasta arvioidaan myoumls taumlssauml Kasvuodotuksessa arvioidaan seuraavia muuttujia markkinan kehittyneisyys kilpailutilanne markkinassa tulokynnys markkinoille markkinapositiointi ja liiketoimintamalli
SkaalattavuusArvio skaalattavuudesta kaumlsittelee tuotteiden ja palveluiden mahdollisuuksia kasvaa markkinoilla sekauml luoda jatkuvia asiakassuhteita Skaalautuvuudessa arvioidaan seuraavia muuttujia tuotteistus hinnoittelu tuotantoedellytykset myyntikanavat markkinointivalmiudet ja osaaminen sekauml kulurakenne suhteessa myyntiin
KilpailuetuArviossa kilpailuedusta kaumlsitellaumlaumln yhtioumln patentteja aineettomia oikeuksia sekauml aineetonta paumlaumlomaa Pyritaumlaumln arvioimaan markkinoiden lainalaisuuksiajotka voivat vaikuttaa kilpailuetuun
Taumlrkeaumlauml tietoa ja vastuuvapauslausekeRepo Media Oy (Repo Media) on erikoistunut yhtioumlanalyyseihin ja etenkin listaamattomiin suomalaisyhtioumlihin Repo Media tuottaa analyysien lisaumlksi tapahtumia ja keraumlauml tietokantaa varten informaatiota analysoitavasta yhtioumlstauml Pyrimme tuottamaan tietoa sijoittajille selkeaumlsti ja helposti ymmaumlrrettaumlvaumlsti Repo Media on riippumaton
Taumlmauml analyysi on luotu informaatiotarkoituksessa ja tiedot taumlhaumln on hankittu useista eri julkisista laumlhteistauml joita Repo Media pitaumlauml luotettavana Repo Media ei takaa esitettyjen tietojen virheettoumlmyyttauml Kannanotot arviot ja ennusteet ovat Repo Median subjektiivisia naumlkemyksiauml jotka sisaumlltaumlvaumlt epaumlvarmuustekijoumlitauml Repo Media ei voi taata ettauml esitetyt ennusteet taumlyttyvaumlt Repo Media kannustaa sijoittajia kaumlyttaumlmaumlaumln myoumls muita laumlhteitauml omille sijoituspaumlaumltoumlksille
Tieto analyyseissauml ja dokumenteissa on paumlivaumltty Tieto vanhentuu tai saattaa muuttua nopeasti Repo Media ei sitoudu paumlivittaumlmaumlaumln raportteja analyysejauml tai dokumentteja eikauml sitoudu laumlhettaumlmaumlaumln kaumlyttaumljille paumlivitettyauml tietoa
Repo Median tuottamia analyysejauml ja dokumentteja ei saa kopioida muokata kaumlyttaumlauml osina tai jakaa kolmannelle osapuolelle ilman Repo Median kirjallista suostumusta Repo Median analyyseja ja dokumentteja ei saa jakaa henkiloumlille tai juridisille tahoille jotka ovat kansalaisia sellaisessa valtiossa missauml taumlmaumln tiedon jakaminen on laitonta tai missauml loumlytyy maumlaumlraumlyksiauml jotka estaumlvaumlt tiedon levittaumlmisen
Repo Median tuottamat analyysit ovat case-pohjaisia eivaumltkauml ne toistu tasaisesti ajallisesti Analyysit eroavat toisistaan tiedon saatavuuden takiaRepo Media eikauml sen tyoumlntekijaumlt vastaa tehtyjen sijoituspaumlaumltoumlsten taloudellisesta tuloksesta tai muista vahingoista (vaumllittoumlmaumlt ja vaumllilliset vahingot) joita tietojen kaumlytoumlstauml voi aiheutua Asiakas ja tiedon kaumlyttaumljauml vastaavat sijoituspaumlaumltoumlstensauml tekemisestauml ja niiden taloudellisesta tuloksesta
Copyright Repo Media Oy
Muistiinpanot
Repo Media Oywwwrepomediafi
Analyytikko Joni Nousiainenpuh 045-155 88 85
Markkinat (kysyntauml ja tarjonta)Markkinat ndash vuokrat jatkaneet nousuaanKasvukeskusten vuokra-asuntojen kasvava tarve on pitaumlnyt kysynnaumln korkealla vaikka tarjonta on kasvanut Tilastokeskuksen mukaan vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrat nousivat koko maassa viime vuonna 17 prosenttia ja PTTn ennusteen mukaan taumlnauml vuonna 21 prosenttia Helsingissauml nuo nuosuprosentit ovat 32 ja 26
Vuokra-asuntojen tarjonta kasvanutSuomessa vuokra-asuntojen tarjonta on kasvanut kun markkinoille on tullut runsaasti niin yksityisiauml kuin institutionaalisia asuntosijoittajia Myoumls uudet vain vuokrakaumlyttoumloumln rakennetut asuintalot ovat lisaumlnneet tarjontaa Muuttotappiokunnissa ilmiouml on naumlkynyt kasvaneena vuokra-asuntojen tarjontana mutta isoimmissa kaupungeissa ja niiden ympaumlristoumlssauml ei ole syntynyt ylitarjontaa Vuokra-asuntojen kasvanut tarjonta ei naumly ainakaan alan suurimpien toimijoiden luvuissa Suurimmalla toimijalla eli Kojamolla oli vuokrausaste 968 ja Satolla oli 975 prosenttia joita voi pitaumlauml erittaumlin korkeina
Taulukosta naumlkee miten eri kaupunkien asuntojen ja vuokrien ennustetaan kehittyvaumln Laumlhteet PTT
Huhtanen Capital sijoituscase (naumlkemyksemme)Sijoituscase vuokra-asuntojen tuotto sekauml kasvuhakuisuusHuhtanen Capital on kovassa kasvuvauhdissa Yrittaumljauml Juha-Matti Huhtanen on ollut rakentamassa isompaa vuokra-asuntosalkkua reippaalla velkavivulla Taumlhaumln asti vauhti on ollut lupaavaa Vuokra-asuntojen kysyntauml kasvukeskuksissa luo tilaa taumlmaumlnkaltaiselle ketteraumllle toimijalle Yhtiouml on paumlaumlsaumlaumlntoumlisesti vain asuntomarkkinassa mukana mutta mahdollisuutena on laajentua enemmaumln kiinteistoumlalalle Esimerkiksi kehittaumlmaumlllauml liike- tai toimitilakiinteistoumljauml ostamalla tontteja ja rakennuttamalla Huhtanen Capital on onnistunut hyvillauml asuntokaupoillaan kasvattamaan substanssiaan ja osakekohtaista NAViaanJos korot merkittaumlvaumlsti nousevat syouml taumlmauml yhtioumln tulosta ja heikentaumlauml toimintaedellytyksiauml ja pienentaumlauml kokonaistuottoa Huhtanen Capitalin osakkeen ostaja kantaa riskin osakeannin onnistumisesta sekauml uusien asuntokauppojen toteutumisesta Osakkeen ostaja myoumls altistuu asuntomarkkinan hintaheilahteluille Ulkomaiset ja instituutiosijoittajat ovat osoittaneet kiinnostusta Suomen asuntomarkkinaan Jos Huhtanen Capital kasvaa ja luo selkeaumln asuntoportfolion niin taumllle on tulevaisuudessa helposti loumlydettaumlvissauml ostaja
Vahvuutena ketteryysVahvuutena on ketteryys ja kyky toimia maantieteellisesti hajautettuna suurten kaupunkien ulkopuolella Asuntoportfolio antaa hyvaumln tuoton hajautetulla riskillauml Asiakkaita eli vuokranmaksajia on satoja eikauml yhden vuokralaisen vaikeudet muuta koko portfolion tuottoa Huhtanen on kehittaumlnyt vuokralaisten palvelukonseptia joka pitkaumlllauml aikavaumllillauml parantaa tuottoja Huhtanen Capitalilla on asuntoportfolio joka on hyvin hajautunut ja tuottaa kohtuullisen hyvin
Heikkoutena velkaisuusHeikkoutena on rahoituksellinen liikkumatila Ison velkataakan takia Huhtanen Capital joutuu toimimaan rahoittajien ehdoilla Yhtiouml on kuitenkin hajauttanut rahoitusriskiauml useammalle taholle
Uhkana korkojen nousu ja asuntojen hintojen laskuUhkana on korkojen nousu Jos korot merkittaumlvaumlsti nousevat syouml taumlmauml yhtioumln tulosta ja heikentaumlauml toimintaedellytyksiauml Myoumls asuntojen hintojen yleinen lasku voi syoumldauml asuntoportfolion arvostusta
Arvonmuodostukseen vaikuttaa vahvasti nettotuotto ja asuntokannan hinta-arviotTulevaisuuden arvonmuodostus on riippuvainen yhtioumln nettovarallisuuden eli NAVin kehityksestauml 65n tavoitetuoton saavuttaminen nostaisi yhtioumln arvoa Asuntoportfolioiden hankinta nostaa arvonnousukirjauksen myoumltauml arvoa Asuntokannan hinta-arviot voivat muttaa arvostustasoa huomattavasti
Sijoituksen myynti (exit)Huhtanen Capitalin osake on ollut Privanetin listoilla kaupankaumlynnin kohteena Naumlkemyksemme mukaan yhtiouml saattaa tavoitella poumlrssilistautumista mutta vasta muutaman vuoden paumlaumlstauml kun yhtioumln toiminta on kasvanut ja vakiintunut Vaihtoehtona voisi olla myoumls salkun myynti ulkomaisille sijoittajille
Huhtanen Capital keskeiset asiat
Nettotuotto 43
LTV 74
Panostus kasvuun ei osinkoa odotettavissa
Kahden salkun osto arvo 29 miljoonaa
Oston rahoitus Anti 25-5 M Pankki 15 M myynnit 2 M
Taseen kasvu 2017 (42 M) -gt 2018 (72 M arvio)
Riskit (Repo Median naumlkemys)
Yhtioumln LTV- (74) ollessa korkea ovat lainakustannusten nousu yhdessauml asuntojen hintojen laskun kanssa suurimmat riskit Heikko taloussuhdanne voi toteutuessaan laskea vuokratasoja ja asuntojen hintoja sekauml hidastaa asuntojen myyntiauml Kasvustrategian rahoitukseen liittyvaumlt riskit ovat myoumls merkittaumlvaumlt Mikaumlli oman paumlaumloman rahoituksen tavoite ei onnistu voi yhtioumlllauml olla hankaluuksia saada myoumls pankkirahoitusta kilpailukykyiseen hintaan uusien kohteiden hankintaan Riskinauml on korkeammat rahoituskustannukset ja sanktiot uusien kohteiden hankinnan peruuntumisesta
Arvoa kasvattavat tekijaumlt (Repo Median naumlkemys)
Osakeyhtioumlrakenne jossa ei peritauml erillistauml palkkiota luo arvoa laumlhtoumlkohtaisesti paremmin kuin monet asuntosijoitusrahastot Yhtioumln paumlaumlsy entistauml suurempiin kohteisiin ja niistauml saatavat tukkualennukset luovat arvoa yhtioumllle Lisaumlksi valittu suuntaus kiinteistoumlkehitykseen kasvattaa arvoa paremmin kuin pelkkauml kohteiden omistaminen Lainakustannusten pienentaumlminen onnistuessaan kasvattaa tulosta ja sitauml kautta yhtioumln arvoa
Huhtanen Capital Avainluvut
Laumlhde Repo Media
-1 500
-1 000
-500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Liikevaihto (tEUR) ja operatiivinen tulos (tEUR)
Liikevaihto Operatiivinen tulos ennen veroja
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Liikevaihto 212 624 2 026 2 403 4 436 6 191 6 377
Liikevaihdon kasvu- 0 194 225 19 85 40 3
Kiinteistoumljen kaumlyvaumln arvon muutos 4 889 2 847 8 116
Myyntivoitot 1 087 609 609
Huoneistoihin liittyvaumlt kulut 1 143 759 1 400 2 078 2 078
Henkiloumlstoumlkulut 203 332 500 500 500
Muut kulut 674 1 268 800 800 800
Rahoituskulut 757 1 160 939 939 939
Operatiivinen tulos ennen veroja -720 -1 085 828 1 905 2 091
Kaumlyttoumlkate 1 162 3 149 6 682 3 361 9 879 3 413 3 599
Kaumlyttoumlkate- 548 505 330 140 223 55 56
Liikevoitto (oik) 1 162 3 131 6 658 3 351 9 869 3 403 3 589
Liikevoitto- 548 502 329 139 222 55 56
Huhtanen Capital Tunnusluvut (12)
Taloudellinen tilanneYhtioumln operatiivinen liiketoiminta ennen veroja on ollut tappiollista ilman arvonmuutoksia ja myyntivoittoja mutta kaumlaumlntyisi voitolliseksi taumlnauml vuonna Yhtiouml on ottamassa suurta kasvuharppausta jossa sijoituskiinteistoumljen arvo nousisi noin 40 miljoonasta 70 miljoonaan euroon Sijoittajan on syytauml huomioida ettauml suurin osa yhtioumln tuloksesta on muodostunut kiinteistoumljen arvonnoususta joka on parantanut huomattavasti yhtioumln omaa paumlaumlomaa Kasvu on tapahtunut paumlaumlosin velkarahalla ja korkealla velkaisuusasteella Liiketoiminta on kohtalaisen vakaata ja ennustettavaa mutta suurella velkavivulla operoidessa on syytauml ennakoida myoumls kiinteistoumljen mahdollisista arvonlaskusta johtuva vaikutus tulokseen ja taseeseen
Laumlhde Repo Media
000
100
200
300
400
500
600
700
800
900
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
2016 2017 2018e 2019e 2020e
NAV kehitys
NAV NAVosake
-1 500
-1 000
-500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Kiinteistoumljen kaumlypauml arvo ja operatiivinen tulos (tEUR)
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo Operatiivinen tulos ennen veroja
Osakekurssin arvona on kaumlytetty hintatietoa Privanetista osakkeen kauppahintaa osana asuntoportfolion hankintaa sekauml osakeannin antihintaa Laskennallinen markkina-arvo ja tunnusluvut perustuvat osakkeen hintaanVuoden 2018 luvut on laskettu osakeannin jaumllkeen post-money arvoilla
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Osakekurssi 00 00 30 40 46 46 46
Markkina-arvo (tEUR) 0 0 5 880 10 460 17 549 17 549 17 549
EV 0 0 25 994 38 962 61 605 59 642 57 530
NAV 0 0 7 776 11 114 26 922 28 885 30 997
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo 0 0 28 967 40 778 70 978 70 978 70 978
Omavaraisuusaste- 42 30 27 23 30 32 33
LTV- 0 0 82 74 72 69 68
Osakekohtainen tulos (EPS) (oik) - - 239 074 187 051 055
NAVosake 000 000 397 425 706 757 812
Osinkotuotto- 0 0 6 0 0 0 0
ROE 97 53 54 19 32 8 8
PB 00 00 07 10 08 07 07
PS 00 00 29 44 40 28 28
EVLiikevaihto 00 00 128 162 139 96 90
EVKaumlyttoumlkate 00 00 39 116 62 175 160
EVLiikevoitto 00 00 39 116 62 175 160
Huhtanen Capital Tunnusluvut (22)
Taseen tunnusluvutOmavaraisuusaste on parantunut huomattavasti sijoituskiinteistoumljen arvonnoususta johtuen vaikka samalla yhtiouml on lisaumlnnyt vieraan paumlaumloman maumlaumlraumlauml Velat suhteessa omaan paumlaumlomaan ovat laumlhes 3-kertaiset ennen osakeantia Onnistuneen osakeannin seurauksena velkaantumisaste kaumlaumlntyisi laskuun ja laskisi 300 -gt 200iin Vakaa ja ennustettava liiketoiminta sallii suuremman velkavivun kaumlytoumln mutta kova kasvuvaihe tarkoittaa vielauml korkealla velan maumlaumlraumlllauml ja korkealla riskillauml operoimista ainakin vuoteen 2020 saakka
Laumlhde Repo Media
0
5
10
15
20
25
30
35
0
50
100
150
200
250
300
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Omavaraisuus ja nettovelkaantuneisuus
Omavaraisuusaste- Nettovelkaantumisaste-
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
0
2
4
6
8
10
12
14
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Nettovelka ja nettovelka kaumlyttoumlkate
Nettovelka Nettovelkakaumlyttoumlkate
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Omavaraisuusaste- 42 30 27 23 30 32 33
Velkaantumisaste- 106 207 232 297 202 186 171
Nettovelkaantumisaste- 75 197 230 281 198 174 152
Nettovelkakaumlyttoumlkate 06 26 30 85 45 123 111
Taseen loppusumma 2 155 14 058 31 910 44 918 74 309 76 272 80 089
Oma paumlaumloma yhteensauml 903 4 216 8 731 10 149 22 285 24 248 26 360
Korolliset velat 960 8 711 20 236 30 147 45 107 45 107 45 107
Likvidit rahavarat 282 425 122 1 645 1 051 3 014 5 126
Korottomat velat 292 1 130 2 939 4 622 6 917 6 917 8 622
Sijoitettu paumlaumloma 1 863 12 927 28 967 40 296 67 392 69 355 71 467
Huhtanen Capital Riskiprofiili
Kokonaisriski = 3 (1 = matala riski 2 = melko matala riski 3 = neutraali riski 4 = melko korkea riski 5 = korkea riski)
LiikevaihtoMarkkinan syklisyys = 2
Liikevaihdon vaihtelu = 3Tulovirran hajautuminen = 4
Riskiluku = 3
KulurakenneKulurakenteen kiinteys = 2
Investoinnit suhteessa kannattavuuteen = 4
Riskiluku = 3
Paumlaumloman sitoutuminenOperatiivisen kassavirran
vaihtelu = 3Paumlaumloman tarve ja rahoitus = 5
Riskiluku = 4
Repo Median kommentti liikevaihtoriskistaumlHuhtanen Capital on toteuttanut voimakasta kasvustrategiaa Liikevaihto syntyy vuokrista kiinteistoumlkehityksestauml sekauml myoumls kohteiden myynnistauml Huhtanen Capitalille on ensiarvoisen taumlrkeaumlauml loumlytaumlauml kohteisiinsa sopivat vuokralaiset pitaumlauml vuokrausaste korkeana sekauml onnistua hankekehityksessauml Talouden syklit naumlkyvaumlt vuokratasossa hitaammin kuin hankekehityksessauml ja kiinteistoumlkaupassa Muuttotappiokunnissa saattaa vuokralaisen loumlytaumlminen olla vaikeaa siksi Huhtanen Capital onkin pyrkinyt pysymaumlaumln kasvukeskusten laumlheisyydessauml
Repo Median kommentti kulurakenteestaKulurakenne koostuu kiinteistoumljen huollosta vanhempien asuntojen osalta etenkin kunnostuksen ja vaumlhaumliseltauml osin henkiloumlstoumln palkoista Erityisesti sijoittajien katteita syoumlvaumlt jos rahoituksen hinta on korkea Investointeja tarvitaan paljon mikaumlli toimintaa halutaan kasvattaa Kiinteistoumlliiketoiminta vaatii paljon kaumlyttoumlpaumlaumlomaa ja paumlaumloman tarve on suuri Tulorahoitus ei riitauml rahoittamaan kasvua ja investoinnit suhteessa kannattavuuteen ovat suuria
Repo Median kommentti paumlaumlomastaOperatiivisen kassavirran vaihtelut liiketoiminnassa eivaumlt ole merkittaumlviauml mutta tavoiteltaessa nopeaa kasvua voi operatiivinen kassavirta vaihdella ja olla negatiivinen Paumlaumloman ja rahoituksen tarve on merkittaumlvauml mikaumlli tavoitteena on kasvattaa kiinteistoumlportfoliota
ArvonmaumlaumlritysmenetelmaumlArvonmaumlaumlritysYhtioumln sijoituskiinteistoumlt on arvostettu huoneistoittain sekauml asunto-osakeyhtioumlittaumlin kaumlypaumlaumln arvoon kauppa-arvo menetelmaumlllauml tai vastaavasti tuotto-arvomenetelmaumlllauml jos kauppa-arvo menetelmauml ei ole kaumlytettaumlvissauml Yhtioumlllauml oli vain kaksi kohdetta jotka arvostettiin tuottoarvomenetelmaumlllauml Sijoituskiinteistoumljen arvo kuvaa vertailukauppoja joita kultakin alueelta asunnoista on saatu kohtuullisella markkinointiajalla Arvioinnin suoritti tilinpaumlaumltoumlstauml varten ulkopuolinen arvioitsija
Taumlssauml analyysissauml olemme kaumlyttaumlneet arvonmaumlaumlrityksessauml NAV-menetelmaumlauml ja arvioineet arvostusta suhteessa yhtioumln nettovarallisuuteen eli NAV-arvoon Lisaumlksi olemme verranneet Huhtanen Capitalin arvostuslukuja poumlrssissauml oleviin samankaltaisiin yhtioumlihin Arvostusta ei kuitenkaan voi suoraan verrata poumlrssissauml oleviin yhtioumlihin koska Huhtanen Capitalin osakkeella on vaumlhaumln vaihtuvuutta eikauml sitauml koske poumlrssin tiedonantovelvollisuudet Huhtanen Capitalin riskiprofiili eroaa myoumls monista poumlrssissauml toimivista kiinteistoumlsijoitusyhtioumlistauml
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo tilinpaumlaumltoumlshetkellauml oli 408 miljoonaa euroa Yhtioumln nettovarallisuus (NAV) eli kiinteistoumljen kaumlypauml arvo vaumlhennettynauml korollisilla nettoveloilla tilinpaumlaumltoumlshetkellauml 31122017 oli 111 miljoonaa euroa Yhtiouml on sopinut kahden asuntoportfolion hankinnasta joiden arvo ulkopuolisen arvioijan mukaan on 29 miljoonaa euroa Ennustettu NAV-arvo kauppojen jaumllkeen on 269 miljoonaa euroa Taumlmauml antaa osakekohtaiseksi NAV-arvoksi 79 euroa Vielauml viime vuodelta tuo NAV oli 425 euroa
Arvonmaumlaumlrityksessauml olemme kaumlyttaumlneet ennustettua NAV-lukua joka sisaumlltaumlauml uudet asuntoportfoliohankinnat Mikaumlli osakeannin minimitavoite 25 miljoonaa nettovaroja ei toteudu on mahdollista ettauml asuntoportfolioiden kaupat joudutaan purkamaan mistauml syntyisi yhtioumllle kustannuksia Taumlmauml laskisi myoumls yhtioumln arvoa Osakeantiin osallistuva sijoittaja saisi kuitenkin rahansa takaisin mikaumlli minimitavoite annista ei taumlyty
Sijoittajan on ymmaumlrrettaumlvauml ettauml altistuu markkinahintojen heilahduksille ja niistauml johtuviin arvostustason muutoksille Asuntojen hinnat voivat vaihdella jotka eivaumlt vaikuta vuokratuottoon mutta vaikuttavat kun salkun arvosta tehdaumlaumln arvioita
Huhtanen Capital arvonmaumlaumlritysArvonmaumlaumlritysYhtioumln osakkeen arvonmaumlaumlrityksemme muodostuu osatekijoumlistauml jotka otetaan huomioon laskettaessa NAV-alennusta
Sijoituskiinteistoumljen nettotuotto- oli 43 Toteutunut prosentti on pienempi kuin mitauml yhtiouml tavoittelee (65) Osakkeen kokonaistuotto perustuu osakkeen arvonnousulle sekauml yhtioumln maksamalle osingolle Vuodelta 2016 yhtiouml maksoi osinkoa 0172 euroa osakkeelta (osakentioikaistu luku) Osinkoa ei maksettu vuodelta 2017 Ennusteemme mukaan osinkoa ei myoumlskaumlaumln jaeta tilikaudelta 2018 eikauml 2019 Naumlin ollen osakkeen kokonaistuotto on pelkaumln osakkeen arvonnousun varassa Taumlmauml puoltaa hieman suurempaa alennusta NAV-arvoon
Yhtiouml tavoittelee huomattavaa kasvua ja on riskiprofiililtaan korkean riskin yhtiouml Velkaisuusaste eli LTV (Loan to value) oli 74 ja se voi naumlkemyksemme mukaan nousta jopa 80iin Taumlmauml on huomattavan korkea velkaisuusaste verrattuna esimerkiksi poumlrssinoteerattuun Investors Housen LTV- joka on ollut laumlhellauml 50a Korkea LTV- ja korkea riski puoltavat matalampaa arvostusta
Yhtioumln aikaisemmat osakeannit on hinnoiteltu keskimaumlaumlrin -45 alle NAVin Nykyisessauml osakeannissa alennus suhteessa ennustettuun kauppojen jaumllkeiseen NAV-arvoon on -42 Viimeisin kauppa joka osakkeella on tehty Privanetin palvelussa on tehty hintaan 30 euroa joka on -29 alle tilinpaumlaumltoumlshetken 21122017 NAVin jolloin tietoja uusista asunto-ostoista ei ollut
Laskennallinen NAV-alennus muodostuu edellauml mainittujen komponenttien yhteisvaikutuksesta sekauml likviditeettipreemiosta Laskennallinen alennus on osatekijoumliden painotettu keskiarvo jossa viimeisin kauppa saa suurimman painoarvon sillauml se edustaa parhaiten sijoittajien naumlkemystauml osakkeen arvosta
Repo Median hinta-arvio osakkeen pre-money hinnaksi ennen antia on 54 euroaosake Taumlmauml antaa yhtioumln ulkonaolevalle osakekannalle kokonaisarvoksi 141 miljoonaa euroa Taumlmauml edellyttaumlauml ettauml suunnitellut kaupat toteutuvat ja uusien hankintojen arvonnousu realisoituu sekauml osakeanti toteutuu taumlysimaumlaumlraumlisesti Mikaumlli osakeanti toteutuu 46 euron osakekohtaisella merkintaumlhinnalla ja yhtiouml saa 5 miljoonaa euroa kasvaa osakkeiden maumlaumlrauml Naumlin verrannollinen osakeannin jaumllkeinen hinta eli ns post-money vertailuhinta taumllle 54 euroaosake on 48 euroa
NAV-alennus Painoarvo
Aikaisemmat osakeannit -45 10
Nykyinen osakeanti -42 10
Viimeisin kauppa -29 60
Likviditeettipreemio -30 20
Laskennallinen alennus -32
Osakekohtainen NAV 79
NAV-alennus -32
Repo Median arvio (hintaosake pre-money) 54
Koko osakekannan arvo 14 027 384
Repo Median pisteet = 7 (asteikko 1-10)Kommentti TiimistaumlSuurimmalla omistajalla Juha-Matti Huhtasella on kokemusta niin asuntosijoittamisesta kuin rahoituksesta Haumln on 35-vuotias joten alan konkariksi haumln on vielauml nuori tekijauml Johtoryhmaumlssauml ovat haumlnen lisaumlkseen viime vuonna taloon tullut kiinteistoumlalan konkari Pekka Huttunen sekauml talousjohtaja Christer Schoultz Hallituksessa on vuoden sisaumlllauml ollut paljon vaihdoksia Nykyinen hallitus edustaa hyvin omistajia Tiimin kokonaisarvosana on 8
Kommentti OmistajatJuha-Matti Huhtanen on yhtioumln perustaja ja suurin omistaja mutta haumlnen omistustansa on liudentanut kolme aikaisempaa osakeantia Juha-Matti omistaa suoraan ja vaumllillisesti yhtioumlidensauml kautta 209 prosenttia yhtioumln osakkeista Taumlmauml on 399 prosenttia osakkeiden tuottamasta aumlaumlnivallasta sillauml yhtioumln hallussa on 433 prosenttia osakkeista ja yhtioumln hallussa olevilla osakkeilla ei ole aumlaumlnivaltaa Muita suuromistajia ovat Hannu Taskinen ja Petri Yrjouml-Koskinen yhtioumlineen Omistajakunnassa on asunto-osaamista mutta syvaumltaskuiset instituutiot vielauml puuttuvat Huhtanen Capitalilla on edellisten osakeantien jaumllkeen ja Privanetin noteerauksen tuomana yhteensauml 134 omistajaa Omistajien kokonaispistemaumlaumlrauml on 8
Kommentti KasvuodotusHuhtanen Capitalin kasvuodotus on kiinteistoumlyhtioumlksi korkea koska yhtioumln johto on sellaisen tavoitteen itselleen asettanut Laajentumishaluja on asuntosijoittamisesta laajemmin kiinteistoumlbisnekseen ja sen palveluihin Kuitenkin laajentumisen edellytyksenauml on paumlaumloman saanti joka voi hidastaa kasvua Kasvuodotuksen kokonaispistemaumlaumlrauml on 7
Kommentti SkaalattavuusHuhtanen Capital voi kasvattaa asunto- ja kiinteistoumlkantaansa jos uuden paumlaumloman saanti onnistuu tai tuloksen kautta Jaumllkimmaumlinen tie on hitaampi Vaumllitys- ja kiinteistoumlpalvelujen skaalaaminen laajemmin on helpompaa Huhtanen Capital hyoumltyy kiinteistoumlsalkkunsa kasvusta koska kiinteaumlt kustannukset eivaumlt nouse Nykyinen henkiloumlkunta ja ulkoistusmallit pystyvaumlt hoitamaan isommankin portfolion Skaalautuvuuden kokonaispistemaumlaumlrauml on 7
Kommentti KilpailuetuAmmattimaisten asuntosijoitusyhtioumliden maumlaumlrauml on kasvanut mikauml on lisaumlnnyt alan kilpailua Kuitenkin vuokralaisten kannalta markkina on edelleen hyvin pirstaloitunut ja paikkakuntakohtaista Kilpailuetuna voidaan pitaumlauml suuren kokoluokan kertaostoja alhaisempaan hintaan jotka ovat esimerkiksi suurempia kuin mitauml Investors House on tehnyt Yhtiouml yrittaumlauml palvelukonseptillaan saamaan etuja asiakkailleen sekauml pyrkii tehostamaan hallintoaan Huhtanen Capital kohtaa kilpailua mutta yhtioumln kokoluokassa on rajallisesti toimijoita ja yhtiouml on ollut valinnoissaan innovatiivinen Kilpailuedun kokonaispistemaumlaumlrauml on 6
8
TIIMI
8
OMISTAJAT
7
K ASVUOD OTUS
7
SK AALATTAVUUS
6
K ILPAILUETU
Repo Median pisteet maumlaumlritelmaumlRepo Median pisteetRepo Median pisteiden tarkoitus on antaa strukturoitu kuva yhtioumln laadusta (toimintariskeistauml) sekauml sen mahdollisuuksista saavuttaa pitkaumlaikaista kasvua ja tuottoaRepo Median pisteet jakaantuvat viiteen kategoriaan Kategoriat ovat Tiimi Omistajuus Kasvuodotus Skaalautuvuus ja Kilpailuetu Kategoriat pisteytetaumlaumln yhdestauml kymmeneen Kategoriat arvioidaan eri kvalitatiivisilla ja kvantitatiivisilla muuttujilla jotka saavat painotetun arvon niiden taumlrkeyden mukaan Jokaisen kategorian keskiarvopisteet ovat perustana kokonaispisteytykselle
TiimiArvio tiimin toimivuudesta kaumlsittelee johdon avainhenkiloumliden sekauml yhtioumln hallituksen kykyauml johtaa yhtioumltauml haluttuun tulokseen Hyvauml johto voi saada keskivertoisen liikeidean tuottavaksi toiminnaksi kun taas huono johto voi viedauml yhtioumln hyvaumlllaumlkin liikeidealla kriisiin Tiimin arvioinnissa kaumlsitellaumlaumln mm seuraavia muuttujia avainhenkiloumliden alakohtaista kokemusta toimitusjohtajan alakohtaista ja johtamiskokemusta kommunikaatiokykyauml sekauml aikaisempaa kokemusta vastaavista tehtaumlvistauml
OmistajuusArvio omistajuudesta kaumlsittelee omistajien pitkaumljaumlnteistauml arvon luontia Omistajasitoutuneisuus ja osaaminen ovat keskioumlssauml yhtioumln pysyvyyden ja yhtioumln hallituksen toimintaedellytyksille Yhtioumlt joilla on hajaantunut omistajarakenne ovat menestyneet huonommin kuin yhtioumlt joilla on selkeauml omistajatahto Omistajuudessa arvioidaan muuttujia kuten rakenne sitoutuneisuus institutionaaliset omistajat vallan vaumlaumlrinkaumlyttouml maine ja taloudellinen kestaumlvyys
KasvuodotusArvio kasvuodotuksista kaumlsittelee markkinan kypsyyttauml sekauml yhtioumln asemaa verrattuna kilpailijaan Vaumlhaumlinen kilpailutilanne voi antaa yhtioumllle huomattavia etuja Liiketoimintamalli yhtioumln jatkuvuuden naumlkoumlkulmasta arvioidaan myoumls taumlssauml Kasvuodotuksessa arvioidaan seuraavia muuttujia markkinan kehittyneisyys kilpailutilanne markkinassa tulokynnys markkinoille markkinapositiointi ja liiketoimintamalli
SkaalattavuusArvio skaalattavuudesta kaumlsittelee tuotteiden ja palveluiden mahdollisuuksia kasvaa markkinoilla sekauml luoda jatkuvia asiakassuhteita Skaalautuvuudessa arvioidaan seuraavia muuttujia tuotteistus hinnoittelu tuotantoedellytykset myyntikanavat markkinointivalmiudet ja osaaminen sekauml kulurakenne suhteessa myyntiin
KilpailuetuArviossa kilpailuedusta kaumlsitellaumlaumln yhtioumln patentteja aineettomia oikeuksia sekauml aineetonta paumlaumlomaa Pyritaumlaumln arvioimaan markkinoiden lainalaisuuksiajotka voivat vaikuttaa kilpailuetuun
Taumlrkeaumlauml tietoa ja vastuuvapauslausekeRepo Media Oy (Repo Media) on erikoistunut yhtioumlanalyyseihin ja etenkin listaamattomiin suomalaisyhtioumlihin Repo Media tuottaa analyysien lisaumlksi tapahtumia ja keraumlauml tietokantaa varten informaatiota analysoitavasta yhtioumlstauml Pyrimme tuottamaan tietoa sijoittajille selkeaumlsti ja helposti ymmaumlrrettaumlvaumlsti Repo Media on riippumaton
Taumlmauml analyysi on luotu informaatiotarkoituksessa ja tiedot taumlhaumln on hankittu useista eri julkisista laumlhteistauml joita Repo Media pitaumlauml luotettavana Repo Media ei takaa esitettyjen tietojen virheettoumlmyyttauml Kannanotot arviot ja ennusteet ovat Repo Median subjektiivisia naumlkemyksiauml jotka sisaumlltaumlvaumlt epaumlvarmuustekijoumlitauml Repo Media ei voi taata ettauml esitetyt ennusteet taumlyttyvaumlt Repo Media kannustaa sijoittajia kaumlyttaumlmaumlaumln myoumls muita laumlhteitauml omille sijoituspaumlaumltoumlksille
Tieto analyyseissauml ja dokumenteissa on paumlivaumltty Tieto vanhentuu tai saattaa muuttua nopeasti Repo Media ei sitoudu paumlivittaumlmaumlaumln raportteja analyysejauml tai dokumentteja eikauml sitoudu laumlhettaumlmaumlaumln kaumlyttaumljille paumlivitettyauml tietoa
Repo Median tuottamia analyysejauml ja dokumentteja ei saa kopioida muokata kaumlyttaumlauml osina tai jakaa kolmannelle osapuolelle ilman Repo Median kirjallista suostumusta Repo Median analyyseja ja dokumentteja ei saa jakaa henkiloumlille tai juridisille tahoille jotka ovat kansalaisia sellaisessa valtiossa missauml taumlmaumln tiedon jakaminen on laitonta tai missauml loumlytyy maumlaumlraumlyksiauml jotka estaumlvaumlt tiedon levittaumlmisen
Repo Median tuottamat analyysit ovat case-pohjaisia eivaumltkauml ne toistu tasaisesti ajallisesti Analyysit eroavat toisistaan tiedon saatavuuden takiaRepo Media eikauml sen tyoumlntekijaumlt vastaa tehtyjen sijoituspaumlaumltoumlsten taloudellisesta tuloksesta tai muista vahingoista (vaumllittoumlmaumlt ja vaumllilliset vahingot) joita tietojen kaumlytoumlstauml voi aiheutua Asiakas ja tiedon kaumlyttaumljauml vastaavat sijoituspaumlaumltoumlstensauml tekemisestauml ja niiden taloudellisesta tuloksesta
Copyright Repo Media Oy
Muistiinpanot
Repo Media Oywwwrepomediafi
Analyytikko Joni Nousiainenpuh 045-155 88 85
Huhtanen Capital sijoituscase (naumlkemyksemme)Sijoituscase vuokra-asuntojen tuotto sekauml kasvuhakuisuusHuhtanen Capital on kovassa kasvuvauhdissa Yrittaumljauml Juha-Matti Huhtanen on ollut rakentamassa isompaa vuokra-asuntosalkkua reippaalla velkavivulla Taumlhaumln asti vauhti on ollut lupaavaa Vuokra-asuntojen kysyntauml kasvukeskuksissa luo tilaa taumlmaumlnkaltaiselle ketteraumllle toimijalle Yhtiouml on paumlaumlsaumlaumlntoumlisesti vain asuntomarkkinassa mukana mutta mahdollisuutena on laajentua enemmaumln kiinteistoumlalalle Esimerkiksi kehittaumlmaumlllauml liike- tai toimitilakiinteistoumljauml ostamalla tontteja ja rakennuttamalla Huhtanen Capital on onnistunut hyvillauml asuntokaupoillaan kasvattamaan substanssiaan ja osakekohtaista NAViaanJos korot merkittaumlvaumlsti nousevat syouml taumlmauml yhtioumln tulosta ja heikentaumlauml toimintaedellytyksiauml ja pienentaumlauml kokonaistuottoa Huhtanen Capitalin osakkeen ostaja kantaa riskin osakeannin onnistumisesta sekauml uusien asuntokauppojen toteutumisesta Osakkeen ostaja myoumls altistuu asuntomarkkinan hintaheilahteluille Ulkomaiset ja instituutiosijoittajat ovat osoittaneet kiinnostusta Suomen asuntomarkkinaan Jos Huhtanen Capital kasvaa ja luo selkeaumln asuntoportfolion niin taumllle on tulevaisuudessa helposti loumlydettaumlvissauml ostaja
Vahvuutena ketteryysVahvuutena on ketteryys ja kyky toimia maantieteellisesti hajautettuna suurten kaupunkien ulkopuolella Asuntoportfolio antaa hyvaumln tuoton hajautetulla riskillauml Asiakkaita eli vuokranmaksajia on satoja eikauml yhden vuokralaisen vaikeudet muuta koko portfolion tuottoa Huhtanen on kehittaumlnyt vuokralaisten palvelukonseptia joka pitkaumlllauml aikavaumllillauml parantaa tuottoja Huhtanen Capitalilla on asuntoportfolio joka on hyvin hajautunut ja tuottaa kohtuullisen hyvin
Heikkoutena velkaisuusHeikkoutena on rahoituksellinen liikkumatila Ison velkataakan takia Huhtanen Capital joutuu toimimaan rahoittajien ehdoilla Yhtiouml on kuitenkin hajauttanut rahoitusriskiauml useammalle taholle
Uhkana korkojen nousu ja asuntojen hintojen laskuUhkana on korkojen nousu Jos korot merkittaumlvaumlsti nousevat syouml taumlmauml yhtioumln tulosta ja heikentaumlauml toimintaedellytyksiauml Myoumls asuntojen hintojen yleinen lasku voi syoumldauml asuntoportfolion arvostusta
Arvonmuodostukseen vaikuttaa vahvasti nettotuotto ja asuntokannan hinta-arviotTulevaisuuden arvonmuodostus on riippuvainen yhtioumln nettovarallisuuden eli NAVin kehityksestauml 65n tavoitetuoton saavuttaminen nostaisi yhtioumln arvoa Asuntoportfolioiden hankinta nostaa arvonnousukirjauksen myoumltauml arvoa Asuntokannan hinta-arviot voivat muttaa arvostustasoa huomattavasti
Sijoituksen myynti (exit)Huhtanen Capitalin osake on ollut Privanetin listoilla kaupankaumlynnin kohteena Naumlkemyksemme mukaan yhtiouml saattaa tavoitella poumlrssilistautumista mutta vasta muutaman vuoden paumlaumlstauml kun yhtioumln toiminta on kasvanut ja vakiintunut Vaihtoehtona voisi olla myoumls salkun myynti ulkomaisille sijoittajille
Huhtanen Capital keskeiset asiat
Nettotuotto 43
LTV 74
Panostus kasvuun ei osinkoa odotettavissa
Kahden salkun osto arvo 29 miljoonaa
Oston rahoitus Anti 25-5 M Pankki 15 M myynnit 2 M
Taseen kasvu 2017 (42 M) -gt 2018 (72 M arvio)
Riskit (Repo Median naumlkemys)
Yhtioumln LTV- (74) ollessa korkea ovat lainakustannusten nousu yhdessauml asuntojen hintojen laskun kanssa suurimmat riskit Heikko taloussuhdanne voi toteutuessaan laskea vuokratasoja ja asuntojen hintoja sekauml hidastaa asuntojen myyntiauml Kasvustrategian rahoitukseen liittyvaumlt riskit ovat myoumls merkittaumlvaumlt Mikaumlli oman paumlaumloman rahoituksen tavoite ei onnistu voi yhtioumlllauml olla hankaluuksia saada myoumls pankkirahoitusta kilpailukykyiseen hintaan uusien kohteiden hankintaan Riskinauml on korkeammat rahoituskustannukset ja sanktiot uusien kohteiden hankinnan peruuntumisesta
Arvoa kasvattavat tekijaumlt (Repo Median naumlkemys)
Osakeyhtioumlrakenne jossa ei peritauml erillistauml palkkiota luo arvoa laumlhtoumlkohtaisesti paremmin kuin monet asuntosijoitusrahastot Yhtioumln paumlaumlsy entistauml suurempiin kohteisiin ja niistauml saatavat tukkualennukset luovat arvoa yhtioumllle Lisaumlksi valittu suuntaus kiinteistoumlkehitykseen kasvattaa arvoa paremmin kuin pelkkauml kohteiden omistaminen Lainakustannusten pienentaumlminen onnistuessaan kasvattaa tulosta ja sitauml kautta yhtioumln arvoa
Huhtanen Capital Avainluvut
Laumlhde Repo Media
-1 500
-1 000
-500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Liikevaihto (tEUR) ja operatiivinen tulos (tEUR)
Liikevaihto Operatiivinen tulos ennen veroja
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Liikevaihto 212 624 2 026 2 403 4 436 6 191 6 377
Liikevaihdon kasvu- 0 194 225 19 85 40 3
Kiinteistoumljen kaumlyvaumln arvon muutos 4 889 2 847 8 116
Myyntivoitot 1 087 609 609
Huoneistoihin liittyvaumlt kulut 1 143 759 1 400 2 078 2 078
Henkiloumlstoumlkulut 203 332 500 500 500
Muut kulut 674 1 268 800 800 800
Rahoituskulut 757 1 160 939 939 939
Operatiivinen tulos ennen veroja -720 -1 085 828 1 905 2 091
Kaumlyttoumlkate 1 162 3 149 6 682 3 361 9 879 3 413 3 599
Kaumlyttoumlkate- 548 505 330 140 223 55 56
Liikevoitto (oik) 1 162 3 131 6 658 3 351 9 869 3 403 3 589
Liikevoitto- 548 502 329 139 222 55 56
Huhtanen Capital Tunnusluvut (12)
Taloudellinen tilanneYhtioumln operatiivinen liiketoiminta ennen veroja on ollut tappiollista ilman arvonmuutoksia ja myyntivoittoja mutta kaumlaumlntyisi voitolliseksi taumlnauml vuonna Yhtiouml on ottamassa suurta kasvuharppausta jossa sijoituskiinteistoumljen arvo nousisi noin 40 miljoonasta 70 miljoonaan euroon Sijoittajan on syytauml huomioida ettauml suurin osa yhtioumln tuloksesta on muodostunut kiinteistoumljen arvonnoususta joka on parantanut huomattavasti yhtioumln omaa paumlaumlomaa Kasvu on tapahtunut paumlaumlosin velkarahalla ja korkealla velkaisuusasteella Liiketoiminta on kohtalaisen vakaata ja ennustettavaa mutta suurella velkavivulla operoidessa on syytauml ennakoida myoumls kiinteistoumljen mahdollisista arvonlaskusta johtuva vaikutus tulokseen ja taseeseen
Laumlhde Repo Media
000
100
200
300
400
500
600
700
800
900
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
2016 2017 2018e 2019e 2020e
NAV kehitys
NAV NAVosake
-1 500
-1 000
-500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Kiinteistoumljen kaumlypauml arvo ja operatiivinen tulos (tEUR)
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo Operatiivinen tulos ennen veroja
Osakekurssin arvona on kaumlytetty hintatietoa Privanetista osakkeen kauppahintaa osana asuntoportfolion hankintaa sekauml osakeannin antihintaa Laskennallinen markkina-arvo ja tunnusluvut perustuvat osakkeen hintaanVuoden 2018 luvut on laskettu osakeannin jaumllkeen post-money arvoilla
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Osakekurssi 00 00 30 40 46 46 46
Markkina-arvo (tEUR) 0 0 5 880 10 460 17 549 17 549 17 549
EV 0 0 25 994 38 962 61 605 59 642 57 530
NAV 0 0 7 776 11 114 26 922 28 885 30 997
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo 0 0 28 967 40 778 70 978 70 978 70 978
Omavaraisuusaste- 42 30 27 23 30 32 33
LTV- 0 0 82 74 72 69 68
Osakekohtainen tulos (EPS) (oik) - - 239 074 187 051 055
NAVosake 000 000 397 425 706 757 812
Osinkotuotto- 0 0 6 0 0 0 0
ROE 97 53 54 19 32 8 8
PB 00 00 07 10 08 07 07
PS 00 00 29 44 40 28 28
EVLiikevaihto 00 00 128 162 139 96 90
EVKaumlyttoumlkate 00 00 39 116 62 175 160
EVLiikevoitto 00 00 39 116 62 175 160
Huhtanen Capital Tunnusluvut (22)
Taseen tunnusluvutOmavaraisuusaste on parantunut huomattavasti sijoituskiinteistoumljen arvonnoususta johtuen vaikka samalla yhtiouml on lisaumlnnyt vieraan paumlaumloman maumlaumlraumlauml Velat suhteessa omaan paumlaumlomaan ovat laumlhes 3-kertaiset ennen osakeantia Onnistuneen osakeannin seurauksena velkaantumisaste kaumlaumlntyisi laskuun ja laskisi 300 -gt 200iin Vakaa ja ennustettava liiketoiminta sallii suuremman velkavivun kaumlytoumln mutta kova kasvuvaihe tarkoittaa vielauml korkealla velan maumlaumlraumlllauml ja korkealla riskillauml operoimista ainakin vuoteen 2020 saakka
Laumlhde Repo Media
0
5
10
15
20
25
30
35
0
50
100
150
200
250
300
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Omavaraisuus ja nettovelkaantuneisuus
Omavaraisuusaste- Nettovelkaantumisaste-
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
0
2
4
6
8
10
12
14
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Nettovelka ja nettovelka kaumlyttoumlkate
Nettovelka Nettovelkakaumlyttoumlkate
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Omavaraisuusaste- 42 30 27 23 30 32 33
Velkaantumisaste- 106 207 232 297 202 186 171
Nettovelkaantumisaste- 75 197 230 281 198 174 152
Nettovelkakaumlyttoumlkate 06 26 30 85 45 123 111
Taseen loppusumma 2 155 14 058 31 910 44 918 74 309 76 272 80 089
Oma paumlaumloma yhteensauml 903 4 216 8 731 10 149 22 285 24 248 26 360
Korolliset velat 960 8 711 20 236 30 147 45 107 45 107 45 107
Likvidit rahavarat 282 425 122 1 645 1 051 3 014 5 126
Korottomat velat 292 1 130 2 939 4 622 6 917 6 917 8 622
Sijoitettu paumlaumloma 1 863 12 927 28 967 40 296 67 392 69 355 71 467
Huhtanen Capital Riskiprofiili
Kokonaisriski = 3 (1 = matala riski 2 = melko matala riski 3 = neutraali riski 4 = melko korkea riski 5 = korkea riski)
LiikevaihtoMarkkinan syklisyys = 2
Liikevaihdon vaihtelu = 3Tulovirran hajautuminen = 4
Riskiluku = 3
KulurakenneKulurakenteen kiinteys = 2
Investoinnit suhteessa kannattavuuteen = 4
Riskiluku = 3
Paumlaumloman sitoutuminenOperatiivisen kassavirran
vaihtelu = 3Paumlaumloman tarve ja rahoitus = 5
Riskiluku = 4
Repo Median kommentti liikevaihtoriskistaumlHuhtanen Capital on toteuttanut voimakasta kasvustrategiaa Liikevaihto syntyy vuokrista kiinteistoumlkehityksestauml sekauml myoumls kohteiden myynnistauml Huhtanen Capitalille on ensiarvoisen taumlrkeaumlauml loumlytaumlauml kohteisiinsa sopivat vuokralaiset pitaumlauml vuokrausaste korkeana sekauml onnistua hankekehityksessauml Talouden syklit naumlkyvaumlt vuokratasossa hitaammin kuin hankekehityksessauml ja kiinteistoumlkaupassa Muuttotappiokunnissa saattaa vuokralaisen loumlytaumlminen olla vaikeaa siksi Huhtanen Capital onkin pyrkinyt pysymaumlaumln kasvukeskusten laumlheisyydessauml
Repo Median kommentti kulurakenteestaKulurakenne koostuu kiinteistoumljen huollosta vanhempien asuntojen osalta etenkin kunnostuksen ja vaumlhaumliseltauml osin henkiloumlstoumln palkoista Erityisesti sijoittajien katteita syoumlvaumlt jos rahoituksen hinta on korkea Investointeja tarvitaan paljon mikaumlli toimintaa halutaan kasvattaa Kiinteistoumlliiketoiminta vaatii paljon kaumlyttoumlpaumlaumlomaa ja paumlaumloman tarve on suuri Tulorahoitus ei riitauml rahoittamaan kasvua ja investoinnit suhteessa kannattavuuteen ovat suuria
Repo Median kommentti paumlaumlomastaOperatiivisen kassavirran vaihtelut liiketoiminnassa eivaumlt ole merkittaumlviauml mutta tavoiteltaessa nopeaa kasvua voi operatiivinen kassavirta vaihdella ja olla negatiivinen Paumlaumloman ja rahoituksen tarve on merkittaumlvauml mikaumlli tavoitteena on kasvattaa kiinteistoumlportfoliota
ArvonmaumlaumlritysmenetelmaumlArvonmaumlaumlritysYhtioumln sijoituskiinteistoumlt on arvostettu huoneistoittain sekauml asunto-osakeyhtioumlittaumlin kaumlypaumlaumln arvoon kauppa-arvo menetelmaumlllauml tai vastaavasti tuotto-arvomenetelmaumlllauml jos kauppa-arvo menetelmauml ei ole kaumlytettaumlvissauml Yhtioumlllauml oli vain kaksi kohdetta jotka arvostettiin tuottoarvomenetelmaumlllauml Sijoituskiinteistoumljen arvo kuvaa vertailukauppoja joita kultakin alueelta asunnoista on saatu kohtuullisella markkinointiajalla Arvioinnin suoritti tilinpaumlaumltoumlstauml varten ulkopuolinen arvioitsija
Taumlssauml analyysissauml olemme kaumlyttaumlneet arvonmaumlaumlrityksessauml NAV-menetelmaumlauml ja arvioineet arvostusta suhteessa yhtioumln nettovarallisuuteen eli NAV-arvoon Lisaumlksi olemme verranneet Huhtanen Capitalin arvostuslukuja poumlrssissauml oleviin samankaltaisiin yhtioumlihin Arvostusta ei kuitenkaan voi suoraan verrata poumlrssissauml oleviin yhtioumlihin koska Huhtanen Capitalin osakkeella on vaumlhaumln vaihtuvuutta eikauml sitauml koske poumlrssin tiedonantovelvollisuudet Huhtanen Capitalin riskiprofiili eroaa myoumls monista poumlrssissauml toimivista kiinteistoumlsijoitusyhtioumlistauml
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo tilinpaumlaumltoumlshetkellauml oli 408 miljoonaa euroa Yhtioumln nettovarallisuus (NAV) eli kiinteistoumljen kaumlypauml arvo vaumlhennettynauml korollisilla nettoveloilla tilinpaumlaumltoumlshetkellauml 31122017 oli 111 miljoonaa euroa Yhtiouml on sopinut kahden asuntoportfolion hankinnasta joiden arvo ulkopuolisen arvioijan mukaan on 29 miljoonaa euroa Ennustettu NAV-arvo kauppojen jaumllkeen on 269 miljoonaa euroa Taumlmauml antaa osakekohtaiseksi NAV-arvoksi 79 euroa Vielauml viime vuodelta tuo NAV oli 425 euroa
Arvonmaumlaumlrityksessauml olemme kaumlyttaumlneet ennustettua NAV-lukua joka sisaumlltaumlauml uudet asuntoportfoliohankinnat Mikaumlli osakeannin minimitavoite 25 miljoonaa nettovaroja ei toteudu on mahdollista ettauml asuntoportfolioiden kaupat joudutaan purkamaan mistauml syntyisi yhtioumllle kustannuksia Taumlmauml laskisi myoumls yhtioumln arvoa Osakeantiin osallistuva sijoittaja saisi kuitenkin rahansa takaisin mikaumlli minimitavoite annista ei taumlyty
Sijoittajan on ymmaumlrrettaumlvauml ettauml altistuu markkinahintojen heilahduksille ja niistauml johtuviin arvostustason muutoksille Asuntojen hinnat voivat vaihdella jotka eivaumlt vaikuta vuokratuottoon mutta vaikuttavat kun salkun arvosta tehdaumlaumln arvioita
Huhtanen Capital arvonmaumlaumlritysArvonmaumlaumlritysYhtioumln osakkeen arvonmaumlaumlrityksemme muodostuu osatekijoumlistauml jotka otetaan huomioon laskettaessa NAV-alennusta
Sijoituskiinteistoumljen nettotuotto- oli 43 Toteutunut prosentti on pienempi kuin mitauml yhtiouml tavoittelee (65) Osakkeen kokonaistuotto perustuu osakkeen arvonnousulle sekauml yhtioumln maksamalle osingolle Vuodelta 2016 yhtiouml maksoi osinkoa 0172 euroa osakkeelta (osakentioikaistu luku) Osinkoa ei maksettu vuodelta 2017 Ennusteemme mukaan osinkoa ei myoumlskaumlaumln jaeta tilikaudelta 2018 eikauml 2019 Naumlin ollen osakkeen kokonaistuotto on pelkaumln osakkeen arvonnousun varassa Taumlmauml puoltaa hieman suurempaa alennusta NAV-arvoon
Yhtiouml tavoittelee huomattavaa kasvua ja on riskiprofiililtaan korkean riskin yhtiouml Velkaisuusaste eli LTV (Loan to value) oli 74 ja se voi naumlkemyksemme mukaan nousta jopa 80iin Taumlmauml on huomattavan korkea velkaisuusaste verrattuna esimerkiksi poumlrssinoteerattuun Investors Housen LTV- joka on ollut laumlhellauml 50a Korkea LTV- ja korkea riski puoltavat matalampaa arvostusta
Yhtioumln aikaisemmat osakeannit on hinnoiteltu keskimaumlaumlrin -45 alle NAVin Nykyisessauml osakeannissa alennus suhteessa ennustettuun kauppojen jaumllkeiseen NAV-arvoon on -42 Viimeisin kauppa joka osakkeella on tehty Privanetin palvelussa on tehty hintaan 30 euroa joka on -29 alle tilinpaumlaumltoumlshetken 21122017 NAVin jolloin tietoja uusista asunto-ostoista ei ollut
Laskennallinen NAV-alennus muodostuu edellauml mainittujen komponenttien yhteisvaikutuksesta sekauml likviditeettipreemiosta Laskennallinen alennus on osatekijoumliden painotettu keskiarvo jossa viimeisin kauppa saa suurimman painoarvon sillauml se edustaa parhaiten sijoittajien naumlkemystauml osakkeen arvosta
Repo Median hinta-arvio osakkeen pre-money hinnaksi ennen antia on 54 euroaosake Taumlmauml antaa yhtioumln ulkonaolevalle osakekannalle kokonaisarvoksi 141 miljoonaa euroa Taumlmauml edellyttaumlauml ettauml suunnitellut kaupat toteutuvat ja uusien hankintojen arvonnousu realisoituu sekauml osakeanti toteutuu taumlysimaumlaumlraumlisesti Mikaumlli osakeanti toteutuu 46 euron osakekohtaisella merkintaumlhinnalla ja yhtiouml saa 5 miljoonaa euroa kasvaa osakkeiden maumlaumlrauml Naumlin verrannollinen osakeannin jaumllkeinen hinta eli ns post-money vertailuhinta taumllle 54 euroaosake on 48 euroa
NAV-alennus Painoarvo
Aikaisemmat osakeannit -45 10
Nykyinen osakeanti -42 10
Viimeisin kauppa -29 60
Likviditeettipreemio -30 20
Laskennallinen alennus -32
Osakekohtainen NAV 79
NAV-alennus -32
Repo Median arvio (hintaosake pre-money) 54
Koko osakekannan arvo 14 027 384
Repo Median pisteet = 7 (asteikko 1-10)Kommentti TiimistaumlSuurimmalla omistajalla Juha-Matti Huhtasella on kokemusta niin asuntosijoittamisesta kuin rahoituksesta Haumln on 35-vuotias joten alan konkariksi haumln on vielauml nuori tekijauml Johtoryhmaumlssauml ovat haumlnen lisaumlkseen viime vuonna taloon tullut kiinteistoumlalan konkari Pekka Huttunen sekauml talousjohtaja Christer Schoultz Hallituksessa on vuoden sisaumlllauml ollut paljon vaihdoksia Nykyinen hallitus edustaa hyvin omistajia Tiimin kokonaisarvosana on 8
Kommentti OmistajatJuha-Matti Huhtanen on yhtioumln perustaja ja suurin omistaja mutta haumlnen omistustansa on liudentanut kolme aikaisempaa osakeantia Juha-Matti omistaa suoraan ja vaumllillisesti yhtioumlidensauml kautta 209 prosenttia yhtioumln osakkeista Taumlmauml on 399 prosenttia osakkeiden tuottamasta aumlaumlnivallasta sillauml yhtioumln hallussa on 433 prosenttia osakkeista ja yhtioumln hallussa olevilla osakkeilla ei ole aumlaumlnivaltaa Muita suuromistajia ovat Hannu Taskinen ja Petri Yrjouml-Koskinen yhtioumlineen Omistajakunnassa on asunto-osaamista mutta syvaumltaskuiset instituutiot vielauml puuttuvat Huhtanen Capitalilla on edellisten osakeantien jaumllkeen ja Privanetin noteerauksen tuomana yhteensauml 134 omistajaa Omistajien kokonaispistemaumlaumlrauml on 8
Kommentti KasvuodotusHuhtanen Capitalin kasvuodotus on kiinteistoumlyhtioumlksi korkea koska yhtioumln johto on sellaisen tavoitteen itselleen asettanut Laajentumishaluja on asuntosijoittamisesta laajemmin kiinteistoumlbisnekseen ja sen palveluihin Kuitenkin laajentumisen edellytyksenauml on paumlaumloman saanti joka voi hidastaa kasvua Kasvuodotuksen kokonaispistemaumlaumlrauml on 7
Kommentti SkaalattavuusHuhtanen Capital voi kasvattaa asunto- ja kiinteistoumlkantaansa jos uuden paumlaumloman saanti onnistuu tai tuloksen kautta Jaumllkimmaumlinen tie on hitaampi Vaumllitys- ja kiinteistoumlpalvelujen skaalaaminen laajemmin on helpompaa Huhtanen Capital hyoumltyy kiinteistoumlsalkkunsa kasvusta koska kiinteaumlt kustannukset eivaumlt nouse Nykyinen henkiloumlkunta ja ulkoistusmallit pystyvaumlt hoitamaan isommankin portfolion Skaalautuvuuden kokonaispistemaumlaumlrauml on 7
Kommentti KilpailuetuAmmattimaisten asuntosijoitusyhtioumliden maumlaumlrauml on kasvanut mikauml on lisaumlnnyt alan kilpailua Kuitenkin vuokralaisten kannalta markkina on edelleen hyvin pirstaloitunut ja paikkakuntakohtaista Kilpailuetuna voidaan pitaumlauml suuren kokoluokan kertaostoja alhaisempaan hintaan jotka ovat esimerkiksi suurempia kuin mitauml Investors House on tehnyt Yhtiouml yrittaumlauml palvelukonseptillaan saamaan etuja asiakkailleen sekauml pyrkii tehostamaan hallintoaan Huhtanen Capital kohtaa kilpailua mutta yhtioumln kokoluokassa on rajallisesti toimijoita ja yhtiouml on ollut valinnoissaan innovatiivinen Kilpailuedun kokonaispistemaumlaumlrauml on 6
8
TIIMI
8
OMISTAJAT
7
K ASVUOD OTUS
7
SK AALATTAVUUS
6
K ILPAILUETU
Repo Median pisteet maumlaumlritelmaumlRepo Median pisteetRepo Median pisteiden tarkoitus on antaa strukturoitu kuva yhtioumln laadusta (toimintariskeistauml) sekauml sen mahdollisuuksista saavuttaa pitkaumlaikaista kasvua ja tuottoaRepo Median pisteet jakaantuvat viiteen kategoriaan Kategoriat ovat Tiimi Omistajuus Kasvuodotus Skaalautuvuus ja Kilpailuetu Kategoriat pisteytetaumlaumln yhdestauml kymmeneen Kategoriat arvioidaan eri kvalitatiivisilla ja kvantitatiivisilla muuttujilla jotka saavat painotetun arvon niiden taumlrkeyden mukaan Jokaisen kategorian keskiarvopisteet ovat perustana kokonaispisteytykselle
TiimiArvio tiimin toimivuudesta kaumlsittelee johdon avainhenkiloumliden sekauml yhtioumln hallituksen kykyauml johtaa yhtioumltauml haluttuun tulokseen Hyvauml johto voi saada keskivertoisen liikeidean tuottavaksi toiminnaksi kun taas huono johto voi viedauml yhtioumln hyvaumlllaumlkin liikeidealla kriisiin Tiimin arvioinnissa kaumlsitellaumlaumln mm seuraavia muuttujia avainhenkiloumliden alakohtaista kokemusta toimitusjohtajan alakohtaista ja johtamiskokemusta kommunikaatiokykyauml sekauml aikaisempaa kokemusta vastaavista tehtaumlvistauml
OmistajuusArvio omistajuudesta kaumlsittelee omistajien pitkaumljaumlnteistauml arvon luontia Omistajasitoutuneisuus ja osaaminen ovat keskioumlssauml yhtioumln pysyvyyden ja yhtioumln hallituksen toimintaedellytyksille Yhtioumlt joilla on hajaantunut omistajarakenne ovat menestyneet huonommin kuin yhtioumlt joilla on selkeauml omistajatahto Omistajuudessa arvioidaan muuttujia kuten rakenne sitoutuneisuus institutionaaliset omistajat vallan vaumlaumlrinkaumlyttouml maine ja taloudellinen kestaumlvyys
KasvuodotusArvio kasvuodotuksista kaumlsittelee markkinan kypsyyttauml sekauml yhtioumln asemaa verrattuna kilpailijaan Vaumlhaumlinen kilpailutilanne voi antaa yhtioumllle huomattavia etuja Liiketoimintamalli yhtioumln jatkuvuuden naumlkoumlkulmasta arvioidaan myoumls taumlssauml Kasvuodotuksessa arvioidaan seuraavia muuttujia markkinan kehittyneisyys kilpailutilanne markkinassa tulokynnys markkinoille markkinapositiointi ja liiketoimintamalli
SkaalattavuusArvio skaalattavuudesta kaumlsittelee tuotteiden ja palveluiden mahdollisuuksia kasvaa markkinoilla sekauml luoda jatkuvia asiakassuhteita Skaalautuvuudessa arvioidaan seuraavia muuttujia tuotteistus hinnoittelu tuotantoedellytykset myyntikanavat markkinointivalmiudet ja osaaminen sekauml kulurakenne suhteessa myyntiin
KilpailuetuArviossa kilpailuedusta kaumlsitellaumlaumln yhtioumln patentteja aineettomia oikeuksia sekauml aineetonta paumlaumlomaa Pyritaumlaumln arvioimaan markkinoiden lainalaisuuksiajotka voivat vaikuttaa kilpailuetuun
Taumlrkeaumlauml tietoa ja vastuuvapauslausekeRepo Media Oy (Repo Media) on erikoistunut yhtioumlanalyyseihin ja etenkin listaamattomiin suomalaisyhtioumlihin Repo Media tuottaa analyysien lisaumlksi tapahtumia ja keraumlauml tietokantaa varten informaatiota analysoitavasta yhtioumlstauml Pyrimme tuottamaan tietoa sijoittajille selkeaumlsti ja helposti ymmaumlrrettaumlvaumlsti Repo Media on riippumaton
Taumlmauml analyysi on luotu informaatiotarkoituksessa ja tiedot taumlhaumln on hankittu useista eri julkisista laumlhteistauml joita Repo Media pitaumlauml luotettavana Repo Media ei takaa esitettyjen tietojen virheettoumlmyyttauml Kannanotot arviot ja ennusteet ovat Repo Median subjektiivisia naumlkemyksiauml jotka sisaumlltaumlvaumlt epaumlvarmuustekijoumlitauml Repo Media ei voi taata ettauml esitetyt ennusteet taumlyttyvaumlt Repo Media kannustaa sijoittajia kaumlyttaumlmaumlaumln myoumls muita laumlhteitauml omille sijoituspaumlaumltoumlksille
Tieto analyyseissauml ja dokumenteissa on paumlivaumltty Tieto vanhentuu tai saattaa muuttua nopeasti Repo Media ei sitoudu paumlivittaumlmaumlaumln raportteja analyysejauml tai dokumentteja eikauml sitoudu laumlhettaumlmaumlaumln kaumlyttaumljille paumlivitettyauml tietoa
Repo Median tuottamia analyysejauml ja dokumentteja ei saa kopioida muokata kaumlyttaumlauml osina tai jakaa kolmannelle osapuolelle ilman Repo Median kirjallista suostumusta Repo Median analyyseja ja dokumentteja ei saa jakaa henkiloumlille tai juridisille tahoille jotka ovat kansalaisia sellaisessa valtiossa missauml taumlmaumln tiedon jakaminen on laitonta tai missauml loumlytyy maumlaumlraumlyksiauml jotka estaumlvaumlt tiedon levittaumlmisen
Repo Median tuottamat analyysit ovat case-pohjaisia eivaumltkauml ne toistu tasaisesti ajallisesti Analyysit eroavat toisistaan tiedon saatavuuden takiaRepo Media eikauml sen tyoumlntekijaumlt vastaa tehtyjen sijoituspaumlaumltoumlsten taloudellisesta tuloksesta tai muista vahingoista (vaumllittoumlmaumlt ja vaumllilliset vahingot) joita tietojen kaumlytoumlstauml voi aiheutua Asiakas ja tiedon kaumlyttaumljauml vastaavat sijoituspaumlaumltoumlstensauml tekemisestauml ja niiden taloudellisesta tuloksesta
Copyright Repo Media Oy
Muistiinpanot
Repo Media Oywwwrepomediafi
Analyytikko Joni Nousiainenpuh 045-155 88 85
Huhtanen Capital keskeiset asiat
Nettotuotto 43
LTV 74
Panostus kasvuun ei osinkoa odotettavissa
Kahden salkun osto arvo 29 miljoonaa
Oston rahoitus Anti 25-5 M Pankki 15 M myynnit 2 M
Taseen kasvu 2017 (42 M) -gt 2018 (72 M arvio)
Riskit (Repo Median naumlkemys)
Yhtioumln LTV- (74) ollessa korkea ovat lainakustannusten nousu yhdessauml asuntojen hintojen laskun kanssa suurimmat riskit Heikko taloussuhdanne voi toteutuessaan laskea vuokratasoja ja asuntojen hintoja sekauml hidastaa asuntojen myyntiauml Kasvustrategian rahoitukseen liittyvaumlt riskit ovat myoumls merkittaumlvaumlt Mikaumlli oman paumlaumloman rahoituksen tavoite ei onnistu voi yhtioumlllauml olla hankaluuksia saada myoumls pankkirahoitusta kilpailukykyiseen hintaan uusien kohteiden hankintaan Riskinauml on korkeammat rahoituskustannukset ja sanktiot uusien kohteiden hankinnan peruuntumisesta
Arvoa kasvattavat tekijaumlt (Repo Median naumlkemys)
Osakeyhtioumlrakenne jossa ei peritauml erillistauml palkkiota luo arvoa laumlhtoumlkohtaisesti paremmin kuin monet asuntosijoitusrahastot Yhtioumln paumlaumlsy entistauml suurempiin kohteisiin ja niistauml saatavat tukkualennukset luovat arvoa yhtioumllle Lisaumlksi valittu suuntaus kiinteistoumlkehitykseen kasvattaa arvoa paremmin kuin pelkkauml kohteiden omistaminen Lainakustannusten pienentaumlminen onnistuessaan kasvattaa tulosta ja sitauml kautta yhtioumln arvoa
Huhtanen Capital Avainluvut
Laumlhde Repo Media
-1 500
-1 000
-500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Liikevaihto (tEUR) ja operatiivinen tulos (tEUR)
Liikevaihto Operatiivinen tulos ennen veroja
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Liikevaihto 212 624 2 026 2 403 4 436 6 191 6 377
Liikevaihdon kasvu- 0 194 225 19 85 40 3
Kiinteistoumljen kaumlyvaumln arvon muutos 4 889 2 847 8 116
Myyntivoitot 1 087 609 609
Huoneistoihin liittyvaumlt kulut 1 143 759 1 400 2 078 2 078
Henkiloumlstoumlkulut 203 332 500 500 500
Muut kulut 674 1 268 800 800 800
Rahoituskulut 757 1 160 939 939 939
Operatiivinen tulos ennen veroja -720 -1 085 828 1 905 2 091
Kaumlyttoumlkate 1 162 3 149 6 682 3 361 9 879 3 413 3 599
Kaumlyttoumlkate- 548 505 330 140 223 55 56
Liikevoitto (oik) 1 162 3 131 6 658 3 351 9 869 3 403 3 589
Liikevoitto- 548 502 329 139 222 55 56
Huhtanen Capital Tunnusluvut (12)
Taloudellinen tilanneYhtioumln operatiivinen liiketoiminta ennen veroja on ollut tappiollista ilman arvonmuutoksia ja myyntivoittoja mutta kaumlaumlntyisi voitolliseksi taumlnauml vuonna Yhtiouml on ottamassa suurta kasvuharppausta jossa sijoituskiinteistoumljen arvo nousisi noin 40 miljoonasta 70 miljoonaan euroon Sijoittajan on syytauml huomioida ettauml suurin osa yhtioumln tuloksesta on muodostunut kiinteistoumljen arvonnoususta joka on parantanut huomattavasti yhtioumln omaa paumlaumlomaa Kasvu on tapahtunut paumlaumlosin velkarahalla ja korkealla velkaisuusasteella Liiketoiminta on kohtalaisen vakaata ja ennustettavaa mutta suurella velkavivulla operoidessa on syytauml ennakoida myoumls kiinteistoumljen mahdollisista arvonlaskusta johtuva vaikutus tulokseen ja taseeseen
Laumlhde Repo Media
000
100
200
300
400
500
600
700
800
900
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
2016 2017 2018e 2019e 2020e
NAV kehitys
NAV NAVosake
-1 500
-1 000
-500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Kiinteistoumljen kaumlypauml arvo ja operatiivinen tulos (tEUR)
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo Operatiivinen tulos ennen veroja
Osakekurssin arvona on kaumlytetty hintatietoa Privanetista osakkeen kauppahintaa osana asuntoportfolion hankintaa sekauml osakeannin antihintaa Laskennallinen markkina-arvo ja tunnusluvut perustuvat osakkeen hintaanVuoden 2018 luvut on laskettu osakeannin jaumllkeen post-money arvoilla
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Osakekurssi 00 00 30 40 46 46 46
Markkina-arvo (tEUR) 0 0 5 880 10 460 17 549 17 549 17 549
EV 0 0 25 994 38 962 61 605 59 642 57 530
NAV 0 0 7 776 11 114 26 922 28 885 30 997
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo 0 0 28 967 40 778 70 978 70 978 70 978
Omavaraisuusaste- 42 30 27 23 30 32 33
LTV- 0 0 82 74 72 69 68
Osakekohtainen tulos (EPS) (oik) - - 239 074 187 051 055
NAVosake 000 000 397 425 706 757 812
Osinkotuotto- 0 0 6 0 0 0 0
ROE 97 53 54 19 32 8 8
PB 00 00 07 10 08 07 07
PS 00 00 29 44 40 28 28
EVLiikevaihto 00 00 128 162 139 96 90
EVKaumlyttoumlkate 00 00 39 116 62 175 160
EVLiikevoitto 00 00 39 116 62 175 160
Huhtanen Capital Tunnusluvut (22)
Taseen tunnusluvutOmavaraisuusaste on parantunut huomattavasti sijoituskiinteistoumljen arvonnoususta johtuen vaikka samalla yhtiouml on lisaumlnnyt vieraan paumlaumloman maumlaumlraumlauml Velat suhteessa omaan paumlaumlomaan ovat laumlhes 3-kertaiset ennen osakeantia Onnistuneen osakeannin seurauksena velkaantumisaste kaumlaumlntyisi laskuun ja laskisi 300 -gt 200iin Vakaa ja ennustettava liiketoiminta sallii suuremman velkavivun kaumlytoumln mutta kova kasvuvaihe tarkoittaa vielauml korkealla velan maumlaumlraumlllauml ja korkealla riskillauml operoimista ainakin vuoteen 2020 saakka
Laumlhde Repo Media
0
5
10
15
20
25
30
35
0
50
100
150
200
250
300
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Omavaraisuus ja nettovelkaantuneisuus
Omavaraisuusaste- Nettovelkaantumisaste-
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
0
2
4
6
8
10
12
14
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Nettovelka ja nettovelka kaumlyttoumlkate
Nettovelka Nettovelkakaumlyttoumlkate
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Omavaraisuusaste- 42 30 27 23 30 32 33
Velkaantumisaste- 106 207 232 297 202 186 171
Nettovelkaantumisaste- 75 197 230 281 198 174 152
Nettovelkakaumlyttoumlkate 06 26 30 85 45 123 111
Taseen loppusumma 2 155 14 058 31 910 44 918 74 309 76 272 80 089
Oma paumlaumloma yhteensauml 903 4 216 8 731 10 149 22 285 24 248 26 360
Korolliset velat 960 8 711 20 236 30 147 45 107 45 107 45 107
Likvidit rahavarat 282 425 122 1 645 1 051 3 014 5 126
Korottomat velat 292 1 130 2 939 4 622 6 917 6 917 8 622
Sijoitettu paumlaumloma 1 863 12 927 28 967 40 296 67 392 69 355 71 467
Huhtanen Capital Riskiprofiili
Kokonaisriski = 3 (1 = matala riski 2 = melko matala riski 3 = neutraali riski 4 = melko korkea riski 5 = korkea riski)
LiikevaihtoMarkkinan syklisyys = 2
Liikevaihdon vaihtelu = 3Tulovirran hajautuminen = 4
Riskiluku = 3
KulurakenneKulurakenteen kiinteys = 2
Investoinnit suhteessa kannattavuuteen = 4
Riskiluku = 3
Paumlaumloman sitoutuminenOperatiivisen kassavirran
vaihtelu = 3Paumlaumloman tarve ja rahoitus = 5
Riskiluku = 4
Repo Median kommentti liikevaihtoriskistaumlHuhtanen Capital on toteuttanut voimakasta kasvustrategiaa Liikevaihto syntyy vuokrista kiinteistoumlkehityksestauml sekauml myoumls kohteiden myynnistauml Huhtanen Capitalille on ensiarvoisen taumlrkeaumlauml loumlytaumlauml kohteisiinsa sopivat vuokralaiset pitaumlauml vuokrausaste korkeana sekauml onnistua hankekehityksessauml Talouden syklit naumlkyvaumlt vuokratasossa hitaammin kuin hankekehityksessauml ja kiinteistoumlkaupassa Muuttotappiokunnissa saattaa vuokralaisen loumlytaumlminen olla vaikeaa siksi Huhtanen Capital onkin pyrkinyt pysymaumlaumln kasvukeskusten laumlheisyydessauml
Repo Median kommentti kulurakenteestaKulurakenne koostuu kiinteistoumljen huollosta vanhempien asuntojen osalta etenkin kunnostuksen ja vaumlhaumliseltauml osin henkiloumlstoumln palkoista Erityisesti sijoittajien katteita syoumlvaumlt jos rahoituksen hinta on korkea Investointeja tarvitaan paljon mikaumlli toimintaa halutaan kasvattaa Kiinteistoumlliiketoiminta vaatii paljon kaumlyttoumlpaumlaumlomaa ja paumlaumloman tarve on suuri Tulorahoitus ei riitauml rahoittamaan kasvua ja investoinnit suhteessa kannattavuuteen ovat suuria
Repo Median kommentti paumlaumlomastaOperatiivisen kassavirran vaihtelut liiketoiminnassa eivaumlt ole merkittaumlviauml mutta tavoiteltaessa nopeaa kasvua voi operatiivinen kassavirta vaihdella ja olla negatiivinen Paumlaumloman ja rahoituksen tarve on merkittaumlvauml mikaumlli tavoitteena on kasvattaa kiinteistoumlportfoliota
ArvonmaumlaumlritysmenetelmaumlArvonmaumlaumlritysYhtioumln sijoituskiinteistoumlt on arvostettu huoneistoittain sekauml asunto-osakeyhtioumlittaumlin kaumlypaumlaumln arvoon kauppa-arvo menetelmaumlllauml tai vastaavasti tuotto-arvomenetelmaumlllauml jos kauppa-arvo menetelmauml ei ole kaumlytettaumlvissauml Yhtioumlllauml oli vain kaksi kohdetta jotka arvostettiin tuottoarvomenetelmaumlllauml Sijoituskiinteistoumljen arvo kuvaa vertailukauppoja joita kultakin alueelta asunnoista on saatu kohtuullisella markkinointiajalla Arvioinnin suoritti tilinpaumlaumltoumlstauml varten ulkopuolinen arvioitsija
Taumlssauml analyysissauml olemme kaumlyttaumlneet arvonmaumlaumlrityksessauml NAV-menetelmaumlauml ja arvioineet arvostusta suhteessa yhtioumln nettovarallisuuteen eli NAV-arvoon Lisaumlksi olemme verranneet Huhtanen Capitalin arvostuslukuja poumlrssissauml oleviin samankaltaisiin yhtioumlihin Arvostusta ei kuitenkaan voi suoraan verrata poumlrssissauml oleviin yhtioumlihin koska Huhtanen Capitalin osakkeella on vaumlhaumln vaihtuvuutta eikauml sitauml koske poumlrssin tiedonantovelvollisuudet Huhtanen Capitalin riskiprofiili eroaa myoumls monista poumlrssissauml toimivista kiinteistoumlsijoitusyhtioumlistauml
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo tilinpaumlaumltoumlshetkellauml oli 408 miljoonaa euroa Yhtioumln nettovarallisuus (NAV) eli kiinteistoumljen kaumlypauml arvo vaumlhennettynauml korollisilla nettoveloilla tilinpaumlaumltoumlshetkellauml 31122017 oli 111 miljoonaa euroa Yhtiouml on sopinut kahden asuntoportfolion hankinnasta joiden arvo ulkopuolisen arvioijan mukaan on 29 miljoonaa euroa Ennustettu NAV-arvo kauppojen jaumllkeen on 269 miljoonaa euroa Taumlmauml antaa osakekohtaiseksi NAV-arvoksi 79 euroa Vielauml viime vuodelta tuo NAV oli 425 euroa
Arvonmaumlaumlrityksessauml olemme kaumlyttaumlneet ennustettua NAV-lukua joka sisaumlltaumlauml uudet asuntoportfoliohankinnat Mikaumlli osakeannin minimitavoite 25 miljoonaa nettovaroja ei toteudu on mahdollista ettauml asuntoportfolioiden kaupat joudutaan purkamaan mistauml syntyisi yhtioumllle kustannuksia Taumlmauml laskisi myoumls yhtioumln arvoa Osakeantiin osallistuva sijoittaja saisi kuitenkin rahansa takaisin mikaumlli minimitavoite annista ei taumlyty
Sijoittajan on ymmaumlrrettaumlvauml ettauml altistuu markkinahintojen heilahduksille ja niistauml johtuviin arvostustason muutoksille Asuntojen hinnat voivat vaihdella jotka eivaumlt vaikuta vuokratuottoon mutta vaikuttavat kun salkun arvosta tehdaumlaumln arvioita
Huhtanen Capital arvonmaumlaumlritysArvonmaumlaumlritysYhtioumln osakkeen arvonmaumlaumlrityksemme muodostuu osatekijoumlistauml jotka otetaan huomioon laskettaessa NAV-alennusta
Sijoituskiinteistoumljen nettotuotto- oli 43 Toteutunut prosentti on pienempi kuin mitauml yhtiouml tavoittelee (65) Osakkeen kokonaistuotto perustuu osakkeen arvonnousulle sekauml yhtioumln maksamalle osingolle Vuodelta 2016 yhtiouml maksoi osinkoa 0172 euroa osakkeelta (osakentioikaistu luku) Osinkoa ei maksettu vuodelta 2017 Ennusteemme mukaan osinkoa ei myoumlskaumlaumln jaeta tilikaudelta 2018 eikauml 2019 Naumlin ollen osakkeen kokonaistuotto on pelkaumln osakkeen arvonnousun varassa Taumlmauml puoltaa hieman suurempaa alennusta NAV-arvoon
Yhtiouml tavoittelee huomattavaa kasvua ja on riskiprofiililtaan korkean riskin yhtiouml Velkaisuusaste eli LTV (Loan to value) oli 74 ja se voi naumlkemyksemme mukaan nousta jopa 80iin Taumlmauml on huomattavan korkea velkaisuusaste verrattuna esimerkiksi poumlrssinoteerattuun Investors Housen LTV- joka on ollut laumlhellauml 50a Korkea LTV- ja korkea riski puoltavat matalampaa arvostusta
Yhtioumln aikaisemmat osakeannit on hinnoiteltu keskimaumlaumlrin -45 alle NAVin Nykyisessauml osakeannissa alennus suhteessa ennustettuun kauppojen jaumllkeiseen NAV-arvoon on -42 Viimeisin kauppa joka osakkeella on tehty Privanetin palvelussa on tehty hintaan 30 euroa joka on -29 alle tilinpaumlaumltoumlshetken 21122017 NAVin jolloin tietoja uusista asunto-ostoista ei ollut
Laskennallinen NAV-alennus muodostuu edellauml mainittujen komponenttien yhteisvaikutuksesta sekauml likviditeettipreemiosta Laskennallinen alennus on osatekijoumliden painotettu keskiarvo jossa viimeisin kauppa saa suurimman painoarvon sillauml se edustaa parhaiten sijoittajien naumlkemystauml osakkeen arvosta
Repo Median hinta-arvio osakkeen pre-money hinnaksi ennen antia on 54 euroaosake Taumlmauml antaa yhtioumln ulkonaolevalle osakekannalle kokonaisarvoksi 141 miljoonaa euroa Taumlmauml edellyttaumlauml ettauml suunnitellut kaupat toteutuvat ja uusien hankintojen arvonnousu realisoituu sekauml osakeanti toteutuu taumlysimaumlaumlraumlisesti Mikaumlli osakeanti toteutuu 46 euron osakekohtaisella merkintaumlhinnalla ja yhtiouml saa 5 miljoonaa euroa kasvaa osakkeiden maumlaumlrauml Naumlin verrannollinen osakeannin jaumllkeinen hinta eli ns post-money vertailuhinta taumllle 54 euroaosake on 48 euroa
NAV-alennus Painoarvo
Aikaisemmat osakeannit -45 10
Nykyinen osakeanti -42 10
Viimeisin kauppa -29 60
Likviditeettipreemio -30 20
Laskennallinen alennus -32
Osakekohtainen NAV 79
NAV-alennus -32
Repo Median arvio (hintaosake pre-money) 54
Koko osakekannan arvo 14 027 384
Repo Median pisteet = 7 (asteikko 1-10)Kommentti TiimistaumlSuurimmalla omistajalla Juha-Matti Huhtasella on kokemusta niin asuntosijoittamisesta kuin rahoituksesta Haumln on 35-vuotias joten alan konkariksi haumln on vielauml nuori tekijauml Johtoryhmaumlssauml ovat haumlnen lisaumlkseen viime vuonna taloon tullut kiinteistoumlalan konkari Pekka Huttunen sekauml talousjohtaja Christer Schoultz Hallituksessa on vuoden sisaumlllauml ollut paljon vaihdoksia Nykyinen hallitus edustaa hyvin omistajia Tiimin kokonaisarvosana on 8
Kommentti OmistajatJuha-Matti Huhtanen on yhtioumln perustaja ja suurin omistaja mutta haumlnen omistustansa on liudentanut kolme aikaisempaa osakeantia Juha-Matti omistaa suoraan ja vaumllillisesti yhtioumlidensauml kautta 209 prosenttia yhtioumln osakkeista Taumlmauml on 399 prosenttia osakkeiden tuottamasta aumlaumlnivallasta sillauml yhtioumln hallussa on 433 prosenttia osakkeista ja yhtioumln hallussa olevilla osakkeilla ei ole aumlaumlnivaltaa Muita suuromistajia ovat Hannu Taskinen ja Petri Yrjouml-Koskinen yhtioumlineen Omistajakunnassa on asunto-osaamista mutta syvaumltaskuiset instituutiot vielauml puuttuvat Huhtanen Capitalilla on edellisten osakeantien jaumllkeen ja Privanetin noteerauksen tuomana yhteensauml 134 omistajaa Omistajien kokonaispistemaumlaumlrauml on 8
Kommentti KasvuodotusHuhtanen Capitalin kasvuodotus on kiinteistoumlyhtioumlksi korkea koska yhtioumln johto on sellaisen tavoitteen itselleen asettanut Laajentumishaluja on asuntosijoittamisesta laajemmin kiinteistoumlbisnekseen ja sen palveluihin Kuitenkin laajentumisen edellytyksenauml on paumlaumloman saanti joka voi hidastaa kasvua Kasvuodotuksen kokonaispistemaumlaumlrauml on 7
Kommentti SkaalattavuusHuhtanen Capital voi kasvattaa asunto- ja kiinteistoumlkantaansa jos uuden paumlaumloman saanti onnistuu tai tuloksen kautta Jaumllkimmaumlinen tie on hitaampi Vaumllitys- ja kiinteistoumlpalvelujen skaalaaminen laajemmin on helpompaa Huhtanen Capital hyoumltyy kiinteistoumlsalkkunsa kasvusta koska kiinteaumlt kustannukset eivaumlt nouse Nykyinen henkiloumlkunta ja ulkoistusmallit pystyvaumlt hoitamaan isommankin portfolion Skaalautuvuuden kokonaispistemaumlaumlrauml on 7
Kommentti KilpailuetuAmmattimaisten asuntosijoitusyhtioumliden maumlaumlrauml on kasvanut mikauml on lisaumlnnyt alan kilpailua Kuitenkin vuokralaisten kannalta markkina on edelleen hyvin pirstaloitunut ja paikkakuntakohtaista Kilpailuetuna voidaan pitaumlauml suuren kokoluokan kertaostoja alhaisempaan hintaan jotka ovat esimerkiksi suurempia kuin mitauml Investors House on tehnyt Yhtiouml yrittaumlauml palvelukonseptillaan saamaan etuja asiakkailleen sekauml pyrkii tehostamaan hallintoaan Huhtanen Capital kohtaa kilpailua mutta yhtioumln kokoluokassa on rajallisesti toimijoita ja yhtiouml on ollut valinnoissaan innovatiivinen Kilpailuedun kokonaispistemaumlaumlrauml on 6
8
TIIMI
8
OMISTAJAT
7
K ASVUOD OTUS
7
SK AALATTAVUUS
6
K ILPAILUETU
Repo Median pisteet maumlaumlritelmaumlRepo Median pisteetRepo Median pisteiden tarkoitus on antaa strukturoitu kuva yhtioumln laadusta (toimintariskeistauml) sekauml sen mahdollisuuksista saavuttaa pitkaumlaikaista kasvua ja tuottoaRepo Median pisteet jakaantuvat viiteen kategoriaan Kategoriat ovat Tiimi Omistajuus Kasvuodotus Skaalautuvuus ja Kilpailuetu Kategoriat pisteytetaumlaumln yhdestauml kymmeneen Kategoriat arvioidaan eri kvalitatiivisilla ja kvantitatiivisilla muuttujilla jotka saavat painotetun arvon niiden taumlrkeyden mukaan Jokaisen kategorian keskiarvopisteet ovat perustana kokonaispisteytykselle
TiimiArvio tiimin toimivuudesta kaumlsittelee johdon avainhenkiloumliden sekauml yhtioumln hallituksen kykyauml johtaa yhtioumltauml haluttuun tulokseen Hyvauml johto voi saada keskivertoisen liikeidean tuottavaksi toiminnaksi kun taas huono johto voi viedauml yhtioumln hyvaumlllaumlkin liikeidealla kriisiin Tiimin arvioinnissa kaumlsitellaumlaumln mm seuraavia muuttujia avainhenkiloumliden alakohtaista kokemusta toimitusjohtajan alakohtaista ja johtamiskokemusta kommunikaatiokykyauml sekauml aikaisempaa kokemusta vastaavista tehtaumlvistauml
OmistajuusArvio omistajuudesta kaumlsittelee omistajien pitkaumljaumlnteistauml arvon luontia Omistajasitoutuneisuus ja osaaminen ovat keskioumlssauml yhtioumln pysyvyyden ja yhtioumln hallituksen toimintaedellytyksille Yhtioumlt joilla on hajaantunut omistajarakenne ovat menestyneet huonommin kuin yhtioumlt joilla on selkeauml omistajatahto Omistajuudessa arvioidaan muuttujia kuten rakenne sitoutuneisuus institutionaaliset omistajat vallan vaumlaumlrinkaumlyttouml maine ja taloudellinen kestaumlvyys
KasvuodotusArvio kasvuodotuksista kaumlsittelee markkinan kypsyyttauml sekauml yhtioumln asemaa verrattuna kilpailijaan Vaumlhaumlinen kilpailutilanne voi antaa yhtioumllle huomattavia etuja Liiketoimintamalli yhtioumln jatkuvuuden naumlkoumlkulmasta arvioidaan myoumls taumlssauml Kasvuodotuksessa arvioidaan seuraavia muuttujia markkinan kehittyneisyys kilpailutilanne markkinassa tulokynnys markkinoille markkinapositiointi ja liiketoimintamalli
SkaalattavuusArvio skaalattavuudesta kaumlsittelee tuotteiden ja palveluiden mahdollisuuksia kasvaa markkinoilla sekauml luoda jatkuvia asiakassuhteita Skaalautuvuudessa arvioidaan seuraavia muuttujia tuotteistus hinnoittelu tuotantoedellytykset myyntikanavat markkinointivalmiudet ja osaaminen sekauml kulurakenne suhteessa myyntiin
KilpailuetuArviossa kilpailuedusta kaumlsitellaumlaumln yhtioumln patentteja aineettomia oikeuksia sekauml aineetonta paumlaumlomaa Pyritaumlaumln arvioimaan markkinoiden lainalaisuuksiajotka voivat vaikuttaa kilpailuetuun
Taumlrkeaumlauml tietoa ja vastuuvapauslausekeRepo Media Oy (Repo Media) on erikoistunut yhtioumlanalyyseihin ja etenkin listaamattomiin suomalaisyhtioumlihin Repo Media tuottaa analyysien lisaumlksi tapahtumia ja keraumlauml tietokantaa varten informaatiota analysoitavasta yhtioumlstauml Pyrimme tuottamaan tietoa sijoittajille selkeaumlsti ja helposti ymmaumlrrettaumlvaumlsti Repo Media on riippumaton
Taumlmauml analyysi on luotu informaatiotarkoituksessa ja tiedot taumlhaumln on hankittu useista eri julkisista laumlhteistauml joita Repo Media pitaumlauml luotettavana Repo Media ei takaa esitettyjen tietojen virheettoumlmyyttauml Kannanotot arviot ja ennusteet ovat Repo Median subjektiivisia naumlkemyksiauml jotka sisaumlltaumlvaumlt epaumlvarmuustekijoumlitauml Repo Media ei voi taata ettauml esitetyt ennusteet taumlyttyvaumlt Repo Media kannustaa sijoittajia kaumlyttaumlmaumlaumln myoumls muita laumlhteitauml omille sijoituspaumlaumltoumlksille
Tieto analyyseissauml ja dokumenteissa on paumlivaumltty Tieto vanhentuu tai saattaa muuttua nopeasti Repo Media ei sitoudu paumlivittaumlmaumlaumln raportteja analyysejauml tai dokumentteja eikauml sitoudu laumlhettaumlmaumlaumln kaumlyttaumljille paumlivitettyauml tietoa
Repo Median tuottamia analyysejauml ja dokumentteja ei saa kopioida muokata kaumlyttaumlauml osina tai jakaa kolmannelle osapuolelle ilman Repo Median kirjallista suostumusta Repo Median analyyseja ja dokumentteja ei saa jakaa henkiloumlille tai juridisille tahoille jotka ovat kansalaisia sellaisessa valtiossa missauml taumlmaumln tiedon jakaminen on laitonta tai missauml loumlytyy maumlaumlraumlyksiauml jotka estaumlvaumlt tiedon levittaumlmisen
Repo Median tuottamat analyysit ovat case-pohjaisia eivaumltkauml ne toistu tasaisesti ajallisesti Analyysit eroavat toisistaan tiedon saatavuuden takiaRepo Media eikauml sen tyoumlntekijaumlt vastaa tehtyjen sijoituspaumlaumltoumlsten taloudellisesta tuloksesta tai muista vahingoista (vaumllittoumlmaumlt ja vaumllilliset vahingot) joita tietojen kaumlytoumlstauml voi aiheutua Asiakas ja tiedon kaumlyttaumljauml vastaavat sijoituspaumlaumltoumlstensauml tekemisestauml ja niiden taloudellisesta tuloksesta
Copyright Repo Media Oy
Muistiinpanot
Repo Media Oywwwrepomediafi
Analyytikko Joni Nousiainenpuh 045-155 88 85
Riskit (Repo Median naumlkemys)
Yhtioumln LTV- (74) ollessa korkea ovat lainakustannusten nousu yhdessauml asuntojen hintojen laskun kanssa suurimmat riskit Heikko taloussuhdanne voi toteutuessaan laskea vuokratasoja ja asuntojen hintoja sekauml hidastaa asuntojen myyntiauml Kasvustrategian rahoitukseen liittyvaumlt riskit ovat myoumls merkittaumlvaumlt Mikaumlli oman paumlaumloman rahoituksen tavoite ei onnistu voi yhtioumlllauml olla hankaluuksia saada myoumls pankkirahoitusta kilpailukykyiseen hintaan uusien kohteiden hankintaan Riskinauml on korkeammat rahoituskustannukset ja sanktiot uusien kohteiden hankinnan peruuntumisesta
Arvoa kasvattavat tekijaumlt (Repo Median naumlkemys)
Osakeyhtioumlrakenne jossa ei peritauml erillistauml palkkiota luo arvoa laumlhtoumlkohtaisesti paremmin kuin monet asuntosijoitusrahastot Yhtioumln paumlaumlsy entistauml suurempiin kohteisiin ja niistauml saatavat tukkualennukset luovat arvoa yhtioumllle Lisaumlksi valittu suuntaus kiinteistoumlkehitykseen kasvattaa arvoa paremmin kuin pelkkauml kohteiden omistaminen Lainakustannusten pienentaumlminen onnistuessaan kasvattaa tulosta ja sitauml kautta yhtioumln arvoa
Huhtanen Capital Avainluvut
Laumlhde Repo Media
-1 500
-1 000
-500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
0
1 000
2 000
3 000
4 000
5 000
6 000
7 000
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Liikevaihto (tEUR) ja operatiivinen tulos (tEUR)
Liikevaihto Operatiivinen tulos ennen veroja
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Liikevaihto 212 624 2 026 2 403 4 436 6 191 6 377
Liikevaihdon kasvu- 0 194 225 19 85 40 3
Kiinteistoumljen kaumlyvaumln arvon muutos 4 889 2 847 8 116
Myyntivoitot 1 087 609 609
Huoneistoihin liittyvaumlt kulut 1 143 759 1 400 2 078 2 078
Henkiloumlstoumlkulut 203 332 500 500 500
Muut kulut 674 1 268 800 800 800
Rahoituskulut 757 1 160 939 939 939
Operatiivinen tulos ennen veroja -720 -1 085 828 1 905 2 091
Kaumlyttoumlkate 1 162 3 149 6 682 3 361 9 879 3 413 3 599
Kaumlyttoumlkate- 548 505 330 140 223 55 56
Liikevoitto (oik) 1 162 3 131 6 658 3 351 9 869 3 403 3 589
Liikevoitto- 548 502 329 139 222 55 56
Huhtanen Capital Tunnusluvut (12)
Taloudellinen tilanneYhtioumln operatiivinen liiketoiminta ennen veroja on ollut tappiollista ilman arvonmuutoksia ja myyntivoittoja mutta kaumlaumlntyisi voitolliseksi taumlnauml vuonna Yhtiouml on ottamassa suurta kasvuharppausta jossa sijoituskiinteistoumljen arvo nousisi noin 40 miljoonasta 70 miljoonaan euroon Sijoittajan on syytauml huomioida ettauml suurin osa yhtioumln tuloksesta on muodostunut kiinteistoumljen arvonnoususta joka on parantanut huomattavasti yhtioumln omaa paumlaumlomaa Kasvu on tapahtunut paumlaumlosin velkarahalla ja korkealla velkaisuusasteella Liiketoiminta on kohtalaisen vakaata ja ennustettavaa mutta suurella velkavivulla operoidessa on syytauml ennakoida myoumls kiinteistoumljen mahdollisista arvonlaskusta johtuva vaikutus tulokseen ja taseeseen
Laumlhde Repo Media
000
100
200
300
400
500
600
700
800
900
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
2016 2017 2018e 2019e 2020e
NAV kehitys
NAV NAVosake
-1 500
-1 000
-500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Kiinteistoumljen kaumlypauml arvo ja operatiivinen tulos (tEUR)
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo Operatiivinen tulos ennen veroja
Osakekurssin arvona on kaumlytetty hintatietoa Privanetista osakkeen kauppahintaa osana asuntoportfolion hankintaa sekauml osakeannin antihintaa Laskennallinen markkina-arvo ja tunnusluvut perustuvat osakkeen hintaanVuoden 2018 luvut on laskettu osakeannin jaumllkeen post-money arvoilla
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Osakekurssi 00 00 30 40 46 46 46
Markkina-arvo (tEUR) 0 0 5 880 10 460 17 549 17 549 17 549
EV 0 0 25 994 38 962 61 605 59 642 57 530
NAV 0 0 7 776 11 114 26 922 28 885 30 997
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo 0 0 28 967 40 778 70 978 70 978 70 978
Omavaraisuusaste- 42 30 27 23 30 32 33
LTV- 0 0 82 74 72 69 68
Osakekohtainen tulos (EPS) (oik) - - 239 074 187 051 055
NAVosake 000 000 397 425 706 757 812
Osinkotuotto- 0 0 6 0 0 0 0
ROE 97 53 54 19 32 8 8
PB 00 00 07 10 08 07 07
PS 00 00 29 44 40 28 28
EVLiikevaihto 00 00 128 162 139 96 90
EVKaumlyttoumlkate 00 00 39 116 62 175 160
EVLiikevoitto 00 00 39 116 62 175 160
Huhtanen Capital Tunnusluvut (22)
Taseen tunnusluvutOmavaraisuusaste on parantunut huomattavasti sijoituskiinteistoumljen arvonnoususta johtuen vaikka samalla yhtiouml on lisaumlnnyt vieraan paumlaumloman maumlaumlraumlauml Velat suhteessa omaan paumlaumlomaan ovat laumlhes 3-kertaiset ennen osakeantia Onnistuneen osakeannin seurauksena velkaantumisaste kaumlaumlntyisi laskuun ja laskisi 300 -gt 200iin Vakaa ja ennustettava liiketoiminta sallii suuremman velkavivun kaumlytoumln mutta kova kasvuvaihe tarkoittaa vielauml korkealla velan maumlaumlraumlllauml ja korkealla riskillauml operoimista ainakin vuoteen 2020 saakka
Laumlhde Repo Media
0
5
10
15
20
25
30
35
0
50
100
150
200
250
300
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Omavaraisuus ja nettovelkaantuneisuus
Omavaraisuusaste- Nettovelkaantumisaste-
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
0
2
4
6
8
10
12
14
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Nettovelka ja nettovelka kaumlyttoumlkate
Nettovelka Nettovelkakaumlyttoumlkate
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Omavaraisuusaste- 42 30 27 23 30 32 33
Velkaantumisaste- 106 207 232 297 202 186 171
Nettovelkaantumisaste- 75 197 230 281 198 174 152
Nettovelkakaumlyttoumlkate 06 26 30 85 45 123 111
Taseen loppusumma 2 155 14 058 31 910 44 918 74 309 76 272 80 089
Oma paumlaumloma yhteensauml 903 4 216 8 731 10 149 22 285 24 248 26 360
Korolliset velat 960 8 711 20 236 30 147 45 107 45 107 45 107
Likvidit rahavarat 282 425 122 1 645 1 051 3 014 5 126
Korottomat velat 292 1 130 2 939 4 622 6 917 6 917 8 622
Sijoitettu paumlaumloma 1 863 12 927 28 967 40 296 67 392 69 355 71 467
Huhtanen Capital Riskiprofiili
Kokonaisriski = 3 (1 = matala riski 2 = melko matala riski 3 = neutraali riski 4 = melko korkea riski 5 = korkea riski)
LiikevaihtoMarkkinan syklisyys = 2
Liikevaihdon vaihtelu = 3Tulovirran hajautuminen = 4
Riskiluku = 3
KulurakenneKulurakenteen kiinteys = 2
Investoinnit suhteessa kannattavuuteen = 4
Riskiluku = 3
Paumlaumloman sitoutuminenOperatiivisen kassavirran
vaihtelu = 3Paumlaumloman tarve ja rahoitus = 5
Riskiluku = 4
Repo Median kommentti liikevaihtoriskistaumlHuhtanen Capital on toteuttanut voimakasta kasvustrategiaa Liikevaihto syntyy vuokrista kiinteistoumlkehityksestauml sekauml myoumls kohteiden myynnistauml Huhtanen Capitalille on ensiarvoisen taumlrkeaumlauml loumlytaumlauml kohteisiinsa sopivat vuokralaiset pitaumlauml vuokrausaste korkeana sekauml onnistua hankekehityksessauml Talouden syklit naumlkyvaumlt vuokratasossa hitaammin kuin hankekehityksessauml ja kiinteistoumlkaupassa Muuttotappiokunnissa saattaa vuokralaisen loumlytaumlminen olla vaikeaa siksi Huhtanen Capital onkin pyrkinyt pysymaumlaumln kasvukeskusten laumlheisyydessauml
Repo Median kommentti kulurakenteestaKulurakenne koostuu kiinteistoumljen huollosta vanhempien asuntojen osalta etenkin kunnostuksen ja vaumlhaumliseltauml osin henkiloumlstoumln palkoista Erityisesti sijoittajien katteita syoumlvaumlt jos rahoituksen hinta on korkea Investointeja tarvitaan paljon mikaumlli toimintaa halutaan kasvattaa Kiinteistoumlliiketoiminta vaatii paljon kaumlyttoumlpaumlaumlomaa ja paumlaumloman tarve on suuri Tulorahoitus ei riitauml rahoittamaan kasvua ja investoinnit suhteessa kannattavuuteen ovat suuria
Repo Median kommentti paumlaumlomastaOperatiivisen kassavirran vaihtelut liiketoiminnassa eivaumlt ole merkittaumlviauml mutta tavoiteltaessa nopeaa kasvua voi operatiivinen kassavirta vaihdella ja olla negatiivinen Paumlaumloman ja rahoituksen tarve on merkittaumlvauml mikaumlli tavoitteena on kasvattaa kiinteistoumlportfoliota
ArvonmaumlaumlritysmenetelmaumlArvonmaumlaumlritysYhtioumln sijoituskiinteistoumlt on arvostettu huoneistoittain sekauml asunto-osakeyhtioumlittaumlin kaumlypaumlaumln arvoon kauppa-arvo menetelmaumlllauml tai vastaavasti tuotto-arvomenetelmaumlllauml jos kauppa-arvo menetelmauml ei ole kaumlytettaumlvissauml Yhtioumlllauml oli vain kaksi kohdetta jotka arvostettiin tuottoarvomenetelmaumlllauml Sijoituskiinteistoumljen arvo kuvaa vertailukauppoja joita kultakin alueelta asunnoista on saatu kohtuullisella markkinointiajalla Arvioinnin suoritti tilinpaumlaumltoumlstauml varten ulkopuolinen arvioitsija
Taumlssauml analyysissauml olemme kaumlyttaumlneet arvonmaumlaumlrityksessauml NAV-menetelmaumlauml ja arvioineet arvostusta suhteessa yhtioumln nettovarallisuuteen eli NAV-arvoon Lisaumlksi olemme verranneet Huhtanen Capitalin arvostuslukuja poumlrssissauml oleviin samankaltaisiin yhtioumlihin Arvostusta ei kuitenkaan voi suoraan verrata poumlrssissauml oleviin yhtioumlihin koska Huhtanen Capitalin osakkeella on vaumlhaumln vaihtuvuutta eikauml sitauml koske poumlrssin tiedonantovelvollisuudet Huhtanen Capitalin riskiprofiili eroaa myoumls monista poumlrssissauml toimivista kiinteistoumlsijoitusyhtioumlistauml
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo tilinpaumlaumltoumlshetkellauml oli 408 miljoonaa euroa Yhtioumln nettovarallisuus (NAV) eli kiinteistoumljen kaumlypauml arvo vaumlhennettynauml korollisilla nettoveloilla tilinpaumlaumltoumlshetkellauml 31122017 oli 111 miljoonaa euroa Yhtiouml on sopinut kahden asuntoportfolion hankinnasta joiden arvo ulkopuolisen arvioijan mukaan on 29 miljoonaa euroa Ennustettu NAV-arvo kauppojen jaumllkeen on 269 miljoonaa euroa Taumlmauml antaa osakekohtaiseksi NAV-arvoksi 79 euroa Vielauml viime vuodelta tuo NAV oli 425 euroa
Arvonmaumlaumlrityksessauml olemme kaumlyttaumlneet ennustettua NAV-lukua joka sisaumlltaumlauml uudet asuntoportfoliohankinnat Mikaumlli osakeannin minimitavoite 25 miljoonaa nettovaroja ei toteudu on mahdollista ettauml asuntoportfolioiden kaupat joudutaan purkamaan mistauml syntyisi yhtioumllle kustannuksia Taumlmauml laskisi myoumls yhtioumln arvoa Osakeantiin osallistuva sijoittaja saisi kuitenkin rahansa takaisin mikaumlli minimitavoite annista ei taumlyty
Sijoittajan on ymmaumlrrettaumlvauml ettauml altistuu markkinahintojen heilahduksille ja niistauml johtuviin arvostustason muutoksille Asuntojen hinnat voivat vaihdella jotka eivaumlt vaikuta vuokratuottoon mutta vaikuttavat kun salkun arvosta tehdaumlaumln arvioita
Huhtanen Capital arvonmaumlaumlritysArvonmaumlaumlritysYhtioumln osakkeen arvonmaumlaumlrityksemme muodostuu osatekijoumlistauml jotka otetaan huomioon laskettaessa NAV-alennusta
Sijoituskiinteistoumljen nettotuotto- oli 43 Toteutunut prosentti on pienempi kuin mitauml yhtiouml tavoittelee (65) Osakkeen kokonaistuotto perustuu osakkeen arvonnousulle sekauml yhtioumln maksamalle osingolle Vuodelta 2016 yhtiouml maksoi osinkoa 0172 euroa osakkeelta (osakentioikaistu luku) Osinkoa ei maksettu vuodelta 2017 Ennusteemme mukaan osinkoa ei myoumlskaumlaumln jaeta tilikaudelta 2018 eikauml 2019 Naumlin ollen osakkeen kokonaistuotto on pelkaumln osakkeen arvonnousun varassa Taumlmauml puoltaa hieman suurempaa alennusta NAV-arvoon
Yhtiouml tavoittelee huomattavaa kasvua ja on riskiprofiililtaan korkean riskin yhtiouml Velkaisuusaste eli LTV (Loan to value) oli 74 ja se voi naumlkemyksemme mukaan nousta jopa 80iin Taumlmauml on huomattavan korkea velkaisuusaste verrattuna esimerkiksi poumlrssinoteerattuun Investors Housen LTV- joka on ollut laumlhellauml 50a Korkea LTV- ja korkea riski puoltavat matalampaa arvostusta
Yhtioumln aikaisemmat osakeannit on hinnoiteltu keskimaumlaumlrin -45 alle NAVin Nykyisessauml osakeannissa alennus suhteessa ennustettuun kauppojen jaumllkeiseen NAV-arvoon on -42 Viimeisin kauppa joka osakkeella on tehty Privanetin palvelussa on tehty hintaan 30 euroa joka on -29 alle tilinpaumlaumltoumlshetken 21122017 NAVin jolloin tietoja uusista asunto-ostoista ei ollut
Laskennallinen NAV-alennus muodostuu edellauml mainittujen komponenttien yhteisvaikutuksesta sekauml likviditeettipreemiosta Laskennallinen alennus on osatekijoumliden painotettu keskiarvo jossa viimeisin kauppa saa suurimman painoarvon sillauml se edustaa parhaiten sijoittajien naumlkemystauml osakkeen arvosta
Repo Median hinta-arvio osakkeen pre-money hinnaksi ennen antia on 54 euroaosake Taumlmauml antaa yhtioumln ulkonaolevalle osakekannalle kokonaisarvoksi 141 miljoonaa euroa Taumlmauml edellyttaumlauml ettauml suunnitellut kaupat toteutuvat ja uusien hankintojen arvonnousu realisoituu sekauml osakeanti toteutuu taumlysimaumlaumlraumlisesti Mikaumlli osakeanti toteutuu 46 euron osakekohtaisella merkintaumlhinnalla ja yhtiouml saa 5 miljoonaa euroa kasvaa osakkeiden maumlaumlrauml Naumlin verrannollinen osakeannin jaumllkeinen hinta eli ns post-money vertailuhinta taumllle 54 euroaosake on 48 euroa
NAV-alennus Painoarvo
Aikaisemmat osakeannit -45 10
Nykyinen osakeanti -42 10
Viimeisin kauppa -29 60
Likviditeettipreemio -30 20
Laskennallinen alennus -32
Osakekohtainen NAV 79
NAV-alennus -32
Repo Median arvio (hintaosake pre-money) 54
Koko osakekannan arvo 14 027 384
Repo Median pisteet = 7 (asteikko 1-10)Kommentti TiimistaumlSuurimmalla omistajalla Juha-Matti Huhtasella on kokemusta niin asuntosijoittamisesta kuin rahoituksesta Haumln on 35-vuotias joten alan konkariksi haumln on vielauml nuori tekijauml Johtoryhmaumlssauml ovat haumlnen lisaumlkseen viime vuonna taloon tullut kiinteistoumlalan konkari Pekka Huttunen sekauml talousjohtaja Christer Schoultz Hallituksessa on vuoden sisaumlllauml ollut paljon vaihdoksia Nykyinen hallitus edustaa hyvin omistajia Tiimin kokonaisarvosana on 8
Kommentti OmistajatJuha-Matti Huhtanen on yhtioumln perustaja ja suurin omistaja mutta haumlnen omistustansa on liudentanut kolme aikaisempaa osakeantia Juha-Matti omistaa suoraan ja vaumllillisesti yhtioumlidensauml kautta 209 prosenttia yhtioumln osakkeista Taumlmauml on 399 prosenttia osakkeiden tuottamasta aumlaumlnivallasta sillauml yhtioumln hallussa on 433 prosenttia osakkeista ja yhtioumln hallussa olevilla osakkeilla ei ole aumlaumlnivaltaa Muita suuromistajia ovat Hannu Taskinen ja Petri Yrjouml-Koskinen yhtioumlineen Omistajakunnassa on asunto-osaamista mutta syvaumltaskuiset instituutiot vielauml puuttuvat Huhtanen Capitalilla on edellisten osakeantien jaumllkeen ja Privanetin noteerauksen tuomana yhteensauml 134 omistajaa Omistajien kokonaispistemaumlaumlrauml on 8
Kommentti KasvuodotusHuhtanen Capitalin kasvuodotus on kiinteistoumlyhtioumlksi korkea koska yhtioumln johto on sellaisen tavoitteen itselleen asettanut Laajentumishaluja on asuntosijoittamisesta laajemmin kiinteistoumlbisnekseen ja sen palveluihin Kuitenkin laajentumisen edellytyksenauml on paumlaumloman saanti joka voi hidastaa kasvua Kasvuodotuksen kokonaispistemaumlaumlrauml on 7
Kommentti SkaalattavuusHuhtanen Capital voi kasvattaa asunto- ja kiinteistoumlkantaansa jos uuden paumlaumloman saanti onnistuu tai tuloksen kautta Jaumllkimmaumlinen tie on hitaampi Vaumllitys- ja kiinteistoumlpalvelujen skaalaaminen laajemmin on helpompaa Huhtanen Capital hyoumltyy kiinteistoumlsalkkunsa kasvusta koska kiinteaumlt kustannukset eivaumlt nouse Nykyinen henkiloumlkunta ja ulkoistusmallit pystyvaumlt hoitamaan isommankin portfolion Skaalautuvuuden kokonaispistemaumlaumlrauml on 7
Kommentti KilpailuetuAmmattimaisten asuntosijoitusyhtioumliden maumlaumlrauml on kasvanut mikauml on lisaumlnnyt alan kilpailua Kuitenkin vuokralaisten kannalta markkina on edelleen hyvin pirstaloitunut ja paikkakuntakohtaista Kilpailuetuna voidaan pitaumlauml suuren kokoluokan kertaostoja alhaisempaan hintaan jotka ovat esimerkiksi suurempia kuin mitauml Investors House on tehnyt Yhtiouml yrittaumlauml palvelukonseptillaan saamaan etuja asiakkailleen sekauml pyrkii tehostamaan hallintoaan Huhtanen Capital kohtaa kilpailua mutta yhtioumln kokoluokassa on rajallisesti toimijoita ja yhtiouml on ollut valinnoissaan innovatiivinen Kilpailuedun kokonaispistemaumlaumlrauml on 6
8
TIIMI
8
OMISTAJAT
7
K ASVUOD OTUS
7
SK AALATTAVUUS
6
K ILPAILUETU
Repo Median pisteet maumlaumlritelmaumlRepo Median pisteetRepo Median pisteiden tarkoitus on antaa strukturoitu kuva yhtioumln laadusta (toimintariskeistauml) sekauml sen mahdollisuuksista saavuttaa pitkaumlaikaista kasvua ja tuottoaRepo Median pisteet jakaantuvat viiteen kategoriaan Kategoriat ovat Tiimi Omistajuus Kasvuodotus Skaalautuvuus ja Kilpailuetu Kategoriat pisteytetaumlaumln yhdestauml kymmeneen Kategoriat arvioidaan eri kvalitatiivisilla ja kvantitatiivisilla muuttujilla jotka saavat painotetun arvon niiden taumlrkeyden mukaan Jokaisen kategorian keskiarvopisteet ovat perustana kokonaispisteytykselle
TiimiArvio tiimin toimivuudesta kaumlsittelee johdon avainhenkiloumliden sekauml yhtioumln hallituksen kykyauml johtaa yhtioumltauml haluttuun tulokseen Hyvauml johto voi saada keskivertoisen liikeidean tuottavaksi toiminnaksi kun taas huono johto voi viedauml yhtioumln hyvaumlllaumlkin liikeidealla kriisiin Tiimin arvioinnissa kaumlsitellaumlaumln mm seuraavia muuttujia avainhenkiloumliden alakohtaista kokemusta toimitusjohtajan alakohtaista ja johtamiskokemusta kommunikaatiokykyauml sekauml aikaisempaa kokemusta vastaavista tehtaumlvistauml
OmistajuusArvio omistajuudesta kaumlsittelee omistajien pitkaumljaumlnteistauml arvon luontia Omistajasitoutuneisuus ja osaaminen ovat keskioumlssauml yhtioumln pysyvyyden ja yhtioumln hallituksen toimintaedellytyksille Yhtioumlt joilla on hajaantunut omistajarakenne ovat menestyneet huonommin kuin yhtioumlt joilla on selkeauml omistajatahto Omistajuudessa arvioidaan muuttujia kuten rakenne sitoutuneisuus institutionaaliset omistajat vallan vaumlaumlrinkaumlyttouml maine ja taloudellinen kestaumlvyys
KasvuodotusArvio kasvuodotuksista kaumlsittelee markkinan kypsyyttauml sekauml yhtioumln asemaa verrattuna kilpailijaan Vaumlhaumlinen kilpailutilanne voi antaa yhtioumllle huomattavia etuja Liiketoimintamalli yhtioumln jatkuvuuden naumlkoumlkulmasta arvioidaan myoumls taumlssauml Kasvuodotuksessa arvioidaan seuraavia muuttujia markkinan kehittyneisyys kilpailutilanne markkinassa tulokynnys markkinoille markkinapositiointi ja liiketoimintamalli
SkaalattavuusArvio skaalattavuudesta kaumlsittelee tuotteiden ja palveluiden mahdollisuuksia kasvaa markkinoilla sekauml luoda jatkuvia asiakassuhteita Skaalautuvuudessa arvioidaan seuraavia muuttujia tuotteistus hinnoittelu tuotantoedellytykset myyntikanavat markkinointivalmiudet ja osaaminen sekauml kulurakenne suhteessa myyntiin
KilpailuetuArviossa kilpailuedusta kaumlsitellaumlaumln yhtioumln patentteja aineettomia oikeuksia sekauml aineetonta paumlaumlomaa Pyritaumlaumln arvioimaan markkinoiden lainalaisuuksiajotka voivat vaikuttaa kilpailuetuun
Taumlrkeaumlauml tietoa ja vastuuvapauslausekeRepo Media Oy (Repo Media) on erikoistunut yhtioumlanalyyseihin ja etenkin listaamattomiin suomalaisyhtioumlihin Repo Media tuottaa analyysien lisaumlksi tapahtumia ja keraumlauml tietokantaa varten informaatiota analysoitavasta yhtioumlstauml Pyrimme tuottamaan tietoa sijoittajille selkeaumlsti ja helposti ymmaumlrrettaumlvaumlsti Repo Media on riippumaton
Taumlmauml analyysi on luotu informaatiotarkoituksessa ja tiedot taumlhaumln on hankittu useista eri julkisista laumlhteistauml joita Repo Media pitaumlauml luotettavana Repo Media ei takaa esitettyjen tietojen virheettoumlmyyttauml Kannanotot arviot ja ennusteet ovat Repo Median subjektiivisia naumlkemyksiauml jotka sisaumlltaumlvaumlt epaumlvarmuustekijoumlitauml Repo Media ei voi taata ettauml esitetyt ennusteet taumlyttyvaumlt Repo Media kannustaa sijoittajia kaumlyttaumlmaumlaumln myoumls muita laumlhteitauml omille sijoituspaumlaumltoumlksille
Tieto analyyseissauml ja dokumenteissa on paumlivaumltty Tieto vanhentuu tai saattaa muuttua nopeasti Repo Media ei sitoudu paumlivittaumlmaumlaumln raportteja analyysejauml tai dokumentteja eikauml sitoudu laumlhettaumlmaumlaumln kaumlyttaumljille paumlivitettyauml tietoa
Repo Median tuottamia analyysejauml ja dokumentteja ei saa kopioida muokata kaumlyttaumlauml osina tai jakaa kolmannelle osapuolelle ilman Repo Median kirjallista suostumusta Repo Median analyyseja ja dokumentteja ei saa jakaa henkiloumlille tai juridisille tahoille jotka ovat kansalaisia sellaisessa valtiossa missauml taumlmaumln tiedon jakaminen on laitonta tai missauml loumlytyy maumlaumlraumlyksiauml jotka estaumlvaumlt tiedon levittaumlmisen
Repo Median tuottamat analyysit ovat case-pohjaisia eivaumltkauml ne toistu tasaisesti ajallisesti Analyysit eroavat toisistaan tiedon saatavuuden takiaRepo Media eikauml sen tyoumlntekijaumlt vastaa tehtyjen sijoituspaumlaumltoumlsten taloudellisesta tuloksesta tai muista vahingoista (vaumllittoumlmaumlt ja vaumllilliset vahingot) joita tietojen kaumlytoumlstauml voi aiheutua Asiakas ja tiedon kaumlyttaumljauml vastaavat sijoituspaumlaumltoumlstensauml tekemisestauml ja niiden taloudellisesta tuloksesta
Copyright Repo Media Oy
Muistiinpanot
Repo Media Oywwwrepomediafi
Analyytikko Joni Nousiainenpuh 045-155 88 85
Huhtanen Capital Tunnusluvut (12)
Taloudellinen tilanneYhtioumln operatiivinen liiketoiminta ennen veroja on ollut tappiollista ilman arvonmuutoksia ja myyntivoittoja mutta kaumlaumlntyisi voitolliseksi taumlnauml vuonna Yhtiouml on ottamassa suurta kasvuharppausta jossa sijoituskiinteistoumljen arvo nousisi noin 40 miljoonasta 70 miljoonaan euroon Sijoittajan on syytauml huomioida ettauml suurin osa yhtioumln tuloksesta on muodostunut kiinteistoumljen arvonnoususta joka on parantanut huomattavasti yhtioumln omaa paumlaumlomaa Kasvu on tapahtunut paumlaumlosin velkarahalla ja korkealla velkaisuusasteella Liiketoiminta on kohtalaisen vakaata ja ennustettavaa mutta suurella velkavivulla operoidessa on syytauml ennakoida myoumls kiinteistoumljen mahdollisista arvonlaskusta johtuva vaikutus tulokseen ja taseeseen
Laumlhde Repo Media
000
100
200
300
400
500
600
700
800
900
0
5 000
10 000
15 000
20 000
25 000
30 000
35 000
2016 2017 2018e 2019e 2020e
NAV kehitys
NAV NAVosake
-1 500
-1 000
-500
0
500
1 000
1 500
2 000
2 500
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
60 000
70 000
80 000
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Kiinteistoumljen kaumlypauml arvo ja operatiivinen tulos (tEUR)
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo Operatiivinen tulos ennen veroja
Osakekurssin arvona on kaumlytetty hintatietoa Privanetista osakkeen kauppahintaa osana asuntoportfolion hankintaa sekauml osakeannin antihintaa Laskennallinen markkina-arvo ja tunnusluvut perustuvat osakkeen hintaanVuoden 2018 luvut on laskettu osakeannin jaumllkeen post-money arvoilla
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Osakekurssi 00 00 30 40 46 46 46
Markkina-arvo (tEUR) 0 0 5 880 10 460 17 549 17 549 17 549
EV 0 0 25 994 38 962 61 605 59 642 57 530
NAV 0 0 7 776 11 114 26 922 28 885 30 997
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo 0 0 28 967 40 778 70 978 70 978 70 978
Omavaraisuusaste- 42 30 27 23 30 32 33
LTV- 0 0 82 74 72 69 68
Osakekohtainen tulos (EPS) (oik) - - 239 074 187 051 055
NAVosake 000 000 397 425 706 757 812
Osinkotuotto- 0 0 6 0 0 0 0
ROE 97 53 54 19 32 8 8
PB 00 00 07 10 08 07 07
PS 00 00 29 44 40 28 28
EVLiikevaihto 00 00 128 162 139 96 90
EVKaumlyttoumlkate 00 00 39 116 62 175 160
EVLiikevoitto 00 00 39 116 62 175 160
Huhtanen Capital Tunnusluvut (22)
Taseen tunnusluvutOmavaraisuusaste on parantunut huomattavasti sijoituskiinteistoumljen arvonnoususta johtuen vaikka samalla yhtiouml on lisaumlnnyt vieraan paumlaumloman maumlaumlraumlauml Velat suhteessa omaan paumlaumlomaan ovat laumlhes 3-kertaiset ennen osakeantia Onnistuneen osakeannin seurauksena velkaantumisaste kaumlaumlntyisi laskuun ja laskisi 300 -gt 200iin Vakaa ja ennustettava liiketoiminta sallii suuremman velkavivun kaumlytoumln mutta kova kasvuvaihe tarkoittaa vielauml korkealla velan maumlaumlraumlllauml ja korkealla riskillauml operoimista ainakin vuoteen 2020 saakka
Laumlhde Repo Media
0
5
10
15
20
25
30
35
0
50
100
150
200
250
300
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Omavaraisuus ja nettovelkaantuneisuus
Omavaraisuusaste- Nettovelkaantumisaste-
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
0
2
4
6
8
10
12
14
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Nettovelka ja nettovelka kaumlyttoumlkate
Nettovelka Nettovelkakaumlyttoumlkate
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Omavaraisuusaste- 42 30 27 23 30 32 33
Velkaantumisaste- 106 207 232 297 202 186 171
Nettovelkaantumisaste- 75 197 230 281 198 174 152
Nettovelkakaumlyttoumlkate 06 26 30 85 45 123 111
Taseen loppusumma 2 155 14 058 31 910 44 918 74 309 76 272 80 089
Oma paumlaumloma yhteensauml 903 4 216 8 731 10 149 22 285 24 248 26 360
Korolliset velat 960 8 711 20 236 30 147 45 107 45 107 45 107
Likvidit rahavarat 282 425 122 1 645 1 051 3 014 5 126
Korottomat velat 292 1 130 2 939 4 622 6 917 6 917 8 622
Sijoitettu paumlaumloma 1 863 12 927 28 967 40 296 67 392 69 355 71 467
Huhtanen Capital Riskiprofiili
Kokonaisriski = 3 (1 = matala riski 2 = melko matala riski 3 = neutraali riski 4 = melko korkea riski 5 = korkea riski)
LiikevaihtoMarkkinan syklisyys = 2
Liikevaihdon vaihtelu = 3Tulovirran hajautuminen = 4
Riskiluku = 3
KulurakenneKulurakenteen kiinteys = 2
Investoinnit suhteessa kannattavuuteen = 4
Riskiluku = 3
Paumlaumloman sitoutuminenOperatiivisen kassavirran
vaihtelu = 3Paumlaumloman tarve ja rahoitus = 5
Riskiluku = 4
Repo Median kommentti liikevaihtoriskistaumlHuhtanen Capital on toteuttanut voimakasta kasvustrategiaa Liikevaihto syntyy vuokrista kiinteistoumlkehityksestauml sekauml myoumls kohteiden myynnistauml Huhtanen Capitalille on ensiarvoisen taumlrkeaumlauml loumlytaumlauml kohteisiinsa sopivat vuokralaiset pitaumlauml vuokrausaste korkeana sekauml onnistua hankekehityksessauml Talouden syklit naumlkyvaumlt vuokratasossa hitaammin kuin hankekehityksessauml ja kiinteistoumlkaupassa Muuttotappiokunnissa saattaa vuokralaisen loumlytaumlminen olla vaikeaa siksi Huhtanen Capital onkin pyrkinyt pysymaumlaumln kasvukeskusten laumlheisyydessauml
Repo Median kommentti kulurakenteestaKulurakenne koostuu kiinteistoumljen huollosta vanhempien asuntojen osalta etenkin kunnostuksen ja vaumlhaumliseltauml osin henkiloumlstoumln palkoista Erityisesti sijoittajien katteita syoumlvaumlt jos rahoituksen hinta on korkea Investointeja tarvitaan paljon mikaumlli toimintaa halutaan kasvattaa Kiinteistoumlliiketoiminta vaatii paljon kaumlyttoumlpaumlaumlomaa ja paumlaumloman tarve on suuri Tulorahoitus ei riitauml rahoittamaan kasvua ja investoinnit suhteessa kannattavuuteen ovat suuria
Repo Median kommentti paumlaumlomastaOperatiivisen kassavirran vaihtelut liiketoiminnassa eivaumlt ole merkittaumlviauml mutta tavoiteltaessa nopeaa kasvua voi operatiivinen kassavirta vaihdella ja olla negatiivinen Paumlaumloman ja rahoituksen tarve on merkittaumlvauml mikaumlli tavoitteena on kasvattaa kiinteistoumlportfoliota
ArvonmaumlaumlritysmenetelmaumlArvonmaumlaumlritysYhtioumln sijoituskiinteistoumlt on arvostettu huoneistoittain sekauml asunto-osakeyhtioumlittaumlin kaumlypaumlaumln arvoon kauppa-arvo menetelmaumlllauml tai vastaavasti tuotto-arvomenetelmaumlllauml jos kauppa-arvo menetelmauml ei ole kaumlytettaumlvissauml Yhtioumlllauml oli vain kaksi kohdetta jotka arvostettiin tuottoarvomenetelmaumlllauml Sijoituskiinteistoumljen arvo kuvaa vertailukauppoja joita kultakin alueelta asunnoista on saatu kohtuullisella markkinointiajalla Arvioinnin suoritti tilinpaumlaumltoumlstauml varten ulkopuolinen arvioitsija
Taumlssauml analyysissauml olemme kaumlyttaumlneet arvonmaumlaumlrityksessauml NAV-menetelmaumlauml ja arvioineet arvostusta suhteessa yhtioumln nettovarallisuuteen eli NAV-arvoon Lisaumlksi olemme verranneet Huhtanen Capitalin arvostuslukuja poumlrssissauml oleviin samankaltaisiin yhtioumlihin Arvostusta ei kuitenkaan voi suoraan verrata poumlrssissauml oleviin yhtioumlihin koska Huhtanen Capitalin osakkeella on vaumlhaumln vaihtuvuutta eikauml sitauml koske poumlrssin tiedonantovelvollisuudet Huhtanen Capitalin riskiprofiili eroaa myoumls monista poumlrssissauml toimivista kiinteistoumlsijoitusyhtioumlistauml
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo tilinpaumlaumltoumlshetkellauml oli 408 miljoonaa euroa Yhtioumln nettovarallisuus (NAV) eli kiinteistoumljen kaumlypauml arvo vaumlhennettynauml korollisilla nettoveloilla tilinpaumlaumltoumlshetkellauml 31122017 oli 111 miljoonaa euroa Yhtiouml on sopinut kahden asuntoportfolion hankinnasta joiden arvo ulkopuolisen arvioijan mukaan on 29 miljoonaa euroa Ennustettu NAV-arvo kauppojen jaumllkeen on 269 miljoonaa euroa Taumlmauml antaa osakekohtaiseksi NAV-arvoksi 79 euroa Vielauml viime vuodelta tuo NAV oli 425 euroa
Arvonmaumlaumlrityksessauml olemme kaumlyttaumlneet ennustettua NAV-lukua joka sisaumlltaumlauml uudet asuntoportfoliohankinnat Mikaumlli osakeannin minimitavoite 25 miljoonaa nettovaroja ei toteudu on mahdollista ettauml asuntoportfolioiden kaupat joudutaan purkamaan mistauml syntyisi yhtioumllle kustannuksia Taumlmauml laskisi myoumls yhtioumln arvoa Osakeantiin osallistuva sijoittaja saisi kuitenkin rahansa takaisin mikaumlli minimitavoite annista ei taumlyty
Sijoittajan on ymmaumlrrettaumlvauml ettauml altistuu markkinahintojen heilahduksille ja niistauml johtuviin arvostustason muutoksille Asuntojen hinnat voivat vaihdella jotka eivaumlt vaikuta vuokratuottoon mutta vaikuttavat kun salkun arvosta tehdaumlaumln arvioita
Huhtanen Capital arvonmaumlaumlritysArvonmaumlaumlritysYhtioumln osakkeen arvonmaumlaumlrityksemme muodostuu osatekijoumlistauml jotka otetaan huomioon laskettaessa NAV-alennusta
Sijoituskiinteistoumljen nettotuotto- oli 43 Toteutunut prosentti on pienempi kuin mitauml yhtiouml tavoittelee (65) Osakkeen kokonaistuotto perustuu osakkeen arvonnousulle sekauml yhtioumln maksamalle osingolle Vuodelta 2016 yhtiouml maksoi osinkoa 0172 euroa osakkeelta (osakentioikaistu luku) Osinkoa ei maksettu vuodelta 2017 Ennusteemme mukaan osinkoa ei myoumlskaumlaumln jaeta tilikaudelta 2018 eikauml 2019 Naumlin ollen osakkeen kokonaistuotto on pelkaumln osakkeen arvonnousun varassa Taumlmauml puoltaa hieman suurempaa alennusta NAV-arvoon
Yhtiouml tavoittelee huomattavaa kasvua ja on riskiprofiililtaan korkean riskin yhtiouml Velkaisuusaste eli LTV (Loan to value) oli 74 ja se voi naumlkemyksemme mukaan nousta jopa 80iin Taumlmauml on huomattavan korkea velkaisuusaste verrattuna esimerkiksi poumlrssinoteerattuun Investors Housen LTV- joka on ollut laumlhellauml 50a Korkea LTV- ja korkea riski puoltavat matalampaa arvostusta
Yhtioumln aikaisemmat osakeannit on hinnoiteltu keskimaumlaumlrin -45 alle NAVin Nykyisessauml osakeannissa alennus suhteessa ennustettuun kauppojen jaumllkeiseen NAV-arvoon on -42 Viimeisin kauppa joka osakkeella on tehty Privanetin palvelussa on tehty hintaan 30 euroa joka on -29 alle tilinpaumlaumltoumlshetken 21122017 NAVin jolloin tietoja uusista asunto-ostoista ei ollut
Laskennallinen NAV-alennus muodostuu edellauml mainittujen komponenttien yhteisvaikutuksesta sekauml likviditeettipreemiosta Laskennallinen alennus on osatekijoumliden painotettu keskiarvo jossa viimeisin kauppa saa suurimman painoarvon sillauml se edustaa parhaiten sijoittajien naumlkemystauml osakkeen arvosta
Repo Median hinta-arvio osakkeen pre-money hinnaksi ennen antia on 54 euroaosake Taumlmauml antaa yhtioumln ulkonaolevalle osakekannalle kokonaisarvoksi 141 miljoonaa euroa Taumlmauml edellyttaumlauml ettauml suunnitellut kaupat toteutuvat ja uusien hankintojen arvonnousu realisoituu sekauml osakeanti toteutuu taumlysimaumlaumlraumlisesti Mikaumlli osakeanti toteutuu 46 euron osakekohtaisella merkintaumlhinnalla ja yhtiouml saa 5 miljoonaa euroa kasvaa osakkeiden maumlaumlrauml Naumlin verrannollinen osakeannin jaumllkeinen hinta eli ns post-money vertailuhinta taumllle 54 euroaosake on 48 euroa
NAV-alennus Painoarvo
Aikaisemmat osakeannit -45 10
Nykyinen osakeanti -42 10
Viimeisin kauppa -29 60
Likviditeettipreemio -30 20
Laskennallinen alennus -32
Osakekohtainen NAV 79
NAV-alennus -32
Repo Median arvio (hintaosake pre-money) 54
Koko osakekannan arvo 14 027 384
Repo Median pisteet = 7 (asteikko 1-10)Kommentti TiimistaumlSuurimmalla omistajalla Juha-Matti Huhtasella on kokemusta niin asuntosijoittamisesta kuin rahoituksesta Haumln on 35-vuotias joten alan konkariksi haumln on vielauml nuori tekijauml Johtoryhmaumlssauml ovat haumlnen lisaumlkseen viime vuonna taloon tullut kiinteistoumlalan konkari Pekka Huttunen sekauml talousjohtaja Christer Schoultz Hallituksessa on vuoden sisaumlllauml ollut paljon vaihdoksia Nykyinen hallitus edustaa hyvin omistajia Tiimin kokonaisarvosana on 8
Kommentti OmistajatJuha-Matti Huhtanen on yhtioumln perustaja ja suurin omistaja mutta haumlnen omistustansa on liudentanut kolme aikaisempaa osakeantia Juha-Matti omistaa suoraan ja vaumllillisesti yhtioumlidensauml kautta 209 prosenttia yhtioumln osakkeista Taumlmauml on 399 prosenttia osakkeiden tuottamasta aumlaumlnivallasta sillauml yhtioumln hallussa on 433 prosenttia osakkeista ja yhtioumln hallussa olevilla osakkeilla ei ole aumlaumlnivaltaa Muita suuromistajia ovat Hannu Taskinen ja Petri Yrjouml-Koskinen yhtioumlineen Omistajakunnassa on asunto-osaamista mutta syvaumltaskuiset instituutiot vielauml puuttuvat Huhtanen Capitalilla on edellisten osakeantien jaumllkeen ja Privanetin noteerauksen tuomana yhteensauml 134 omistajaa Omistajien kokonaispistemaumlaumlrauml on 8
Kommentti KasvuodotusHuhtanen Capitalin kasvuodotus on kiinteistoumlyhtioumlksi korkea koska yhtioumln johto on sellaisen tavoitteen itselleen asettanut Laajentumishaluja on asuntosijoittamisesta laajemmin kiinteistoumlbisnekseen ja sen palveluihin Kuitenkin laajentumisen edellytyksenauml on paumlaumloman saanti joka voi hidastaa kasvua Kasvuodotuksen kokonaispistemaumlaumlrauml on 7
Kommentti SkaalattavuusHuhtanen Capital voi kasvattaa asunto- ja kiinteistoumlkantaansa jos uuden paumlaumloman saanti onnistuu tai tuloksen kautta Jaumllkimmaumlinen tie on hitaampi Vaumllitys- ja kiinteistoumlpalvelujen skaalaaminen laajemmin on helpompaa Huhtanen Capital hyoumltyy kiinteistoumlsalkkunsa kasvusta koska kiinteaumlt kustannukset eivaumlt nouse Nykyinen henkiloumlkunta ja ulkoistusmallit pystyvaumlt hoitamaan isommankin portfolion Skaalautuvuuden kokonaispistemaumlaumlrauml on 7
Kommentti KilpailuetuAmmattimaisten asuntosijoitusyhtioumliden maumlaumlrauml on kasvanut mikauml on lisaumlnnyt alan kilpailua Kuitenkin vuokralaisten kannalta markkina on edelleen hyvin pirstaloitunut ja paikkakuntakohtaista Kilpailuetuna voidaan pitaumlauml suuren kokoluokan kertaostoja alhaisempaan hintaan jotka ovat esimerkiksi suurempia kuin mitauml Investors House on tehnyt Yhtiouml yrittaumlauml palvelukonseptillaan saamaan etuja asiakkailleen sekauml pyrkii tehostamaan hallintoaan Huhtanen Capital kohtaa kilpailua mutta yhtioumln kokoluokassa on rajallisesti toimijoita ja yhtiouml on ollut valinnoissaan innovatiivinen Kilpailuedun kokonaispistemaumlaumlrauml on 6
8
TIIMI
8
OMISTAJAT
7
K ASVUOD OTUS
7
SK AALATTAVUUS
6
K ILPAILUETU
Repo Median pisteet maumlaumlritelmaumlRepo Median pisteetRepo Median pisteiden tarkoitus on antaa strukturoitu kuva yhtioumln laadusta (toimintariskeistauml) sekauml sen mahdollisuuksista saavuttaa pitkaumlaikaista kasvua ja tuottoaRepo Median pisteet jakaantuvat viiteen kategoriaan Kategoriat ovat Tiimi Omistajuus Kasvuodotus Skaalautuvuus ja Kilpailuetu Kategoriat pisteytetaumlaumln yhdestauml kymmeneen Kategoriat arvioidaan eri kvalitatiivisilla ja kvantitatiivisilla muuttujilla jotka saavat painotetun arvon niiden taumlrkeyden mukaan Jokaisen kategorian keskiarvopisteet ovat perustana kokonaispisteytykselle
TiimiArvio tiimin toimivuudesta kaumlsittelee johdon avainhenkiloumliden sekauml yhtioumln hallituksen kykyauml johtaa yhtioumltauml haluttuun tulokseen Hyvauml johto voi saada keskivertoisen liikeidean tuottavaksi toiminnaksi kun taas huono johto voi viedauml yhtioumln hyvaumlllaumlkin liikeidealla kriisiin Tiimin arvioinnissa kaumlsitellaumlaumln mm seuraavia muuttujia avainhenkiloumliden alakohtaista kokemusta toimitusjohtajan alakohtaista ja johtamiskokemusta kommunikaatiokykyauml sekauml aikaisempaa kokemusta vastaavista tehtaumlvistauml
OmistajuusArvio omistajuudesta kaumlsittelee omistajien pitkaumljaumlnteistauml arvon luontia Omistajasitoutuneisuus ja osaaminen ovat keskioumlssauml yhtioumln pysyvyyden ja yhtioumln hallituksen toimintaedellytyksille Yhtioumlt joilla on hajaantunut omistajarakenne ovat menestyneet huonommin kuin yhtioumlt joilla on selkeauml omistajatahto Omistajuudessa arvioidaan muuttujia kuten rakenne sitoutuneisuus institutionaaliset omistajat vallan vaumlaumlrinkaumlyttouml maine ja taloudellinen kestaumlvyys
KasvuodotusArvio kasvuodotuksista kaumlsittelee markkinan kypsyyttauml sekauml yhtioumln asemaa verrattuna kilpailijaan Vaumlhaumlinen kilpailutilanne voi antaa yhtioumllle huomattavia etuja Liiketoimintamalli yhtioumln jatkuvuuden naumlkoumlkulmasta arvioidaan myoumls taumlssauml Kasvuodotuksessa arvioidaan seuraavia muuttujia markkinan kehittyneisyys kilpailutilanne markkinassa tulokynnys markkinoille markkinapositiointi ja liiketoimintamalli
SkaalattavuusArvio skaalattavuudesta kaumlsittelee tuotteiden ja palveluiden mahdollisuuksia kasvaa markkinoilla sekauml luoda jatkuvia asiakassuhteita Skaalautuvuudessa arvioidaan seuraavia muuttujia tuotteistus hinnoittelu tuotantoedellytykset myyntikanavat markkinointivalmiudet ja osaaminen sekauml kulurakenne suhteessa myyntiin
KilpailuetuArviossa kilpailuedusta kaumlsitellaumlaumln yhtioumln patentteja aineettomia oikeuksia sekauml aineetonta paumlaumlomaa Pyritaumlaumln arvioimaan markkinoiden lainalaisuuksiajotka voivat vaikuttaa kilpailuetuun
Taumlrkeaumlauml tietoa ja vastuuvapauslausekeRepo Media Oy (Repo Media) on erikoistunut yhtioumlanalyyseihin ja etenkin listaamattomiin suomalaisyhtioumlihin Repo Media tuottaa analyysien lisaumlksi tapahtumia ja keraumlauml tietokantaa varten informaatiota analysoitavasta yhtioumlstauml Pyrimme tuottamaan tietoa sijoittajille selkeaumlsti ja helposti ymmaumlrrettaumlvaumlsti Repo Media on riippumaton
Taumlmauml analyysi on luotu informaatiotarkoituksessa ja tiedot taumlhaumln on hankittu useista eri julkisista laumlhteistauml joita Repo Media pitaumlauml luotettavana Repo Media ei takaa esitettyjen tietojen virheettoumlmyyttauml Kannanotot arviot ja ennusteet ovat Repo Median subjektiivisia naumlkemyksiauml jotka sisaumlltaumlvaumlt epaumlvarmuustekijoumlitauml Repo Media ei voi taata ettauml esitetyt ennusteet taumlyttyvaumlt Repo Media kannustaa sijoittajia kaumlyttaumlmaumlaumln myoumls muita laumlhteitauml omille sijoituspaumlaumltoumlksille
Tieto analyyseissauml ja dokumenteissa on paumlivaumltty Tieto vanhentuu tai saattaa muuttua nopeasti Repo Media ei sitoudu paumlivittaumlmaumlaumln raportteja analyysejauml tai dokumentteja eikauml sitoudu laumlhettaumlmaumlaumln kaumlyttaumljille paumlivitettyauml tietoa
Repo Median tuottamia analyysejauml ja dokumentteja ei saa kopioida muokata kaumlyttaumlauml osina tai jakaa kolmannelle osapuolelle ilman Repo Median kirjallista suostumusta Repo Median analyyseja ja dokumentteja ei saa jakaa henkiloumlille tai juridisille tahoille jotka ovat kansalaisia sellaisessa valtiossa missauml taumlmaumln tiedon jakaminen on laitonta tai missauml loumlytyy maumlaumlraumlyksiauml jotka estaumlvaumlt tiedon levittaumlmisen
Repo Median tuottamat analyysit ovat case-pohjaisia eivaumltkauml ne toistu tasaisesti ajallisesti Analyysit eroavat toisistaan tiedon saatavuuden takiaRepo Media eikauml sen tyoumlntekijaumlt vastaa tehtyjen sijoituspaumlaumltoumlsten taloudellisesta tuloksesta tai muista vahingoista (vaumllittoumlmaumlt ja vaumllilliset vahingot) joita tietojen kaumlytoumlstauml voi aiheutua Asiakas ja tiedon kaumlyttaumljauml vastaavat sijoituspaumlaumltoumlstensauml tekemisestauml ja niiden taloudellisesta tuloksesta
Copyright Repo Media Oy
Muistiinpanot
Repo Media Oywwwrepomediafi
Analyytikko Joni Nousiainenpuh 045-155 88 85
Huhtanen Capital Tunnusluvut (22)
Taseen tunnusluvutOmavaraisuusaste on parantunut huomattavasti sijoituskiinteistoumljen arvonnoususta johtuen vaikka samalla yhtiouml on lisaumlnnyt vieraan paumlaumloman maumlaumlraumlauml Velat suhteessa omaan paumlaumlomaan ovat laumlhes 3-kertaiset ennen osakeantia Onnistuneen osakeannin seurauksena velkaantumisaste kaumlaumlntyisi laskuun ja laskisi 300 -gt 200iin Vakaa ja ennustettava liiketoiminta sallii suuremman velkavivun kaumlytoumln mutta kova kasvuvaihe tarkoittaa vielauml korkealla velan maumlaumlraumlllauml ja korkealla riskillauml operoimista ainakin vuoteen 2020 saakka
Laumlhde Repo Media
0
5
10
15
20
25
30
35
0
50
100
150
200
250
300
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Omavaraisuus ja nettovelkaantuneisuus
Omavaraisuusaste- Nettovelkaantumisaste-
0
10 000
20 000
30 000
40 000
50 000
0
2
4
6
8
10
12
14
2016 2017 2018e 2019e 2020e
Nettovelka ja nettovelka kaumlyttoumlkate
Nettovelka Nettovelkakaumlyttoumlkate
2014 2015 2016 2017 2018e 2019e 2020e
Omavaraisuusaste- 42 30 27 23 30 32 33
Velkaantumisaste- 106 207 232 297 202 186 171
Nettovelkaantumisaste- 75 197 230 281 198 174 152
Nettovelkakaumlyttoumlkate 06 26 30 85 45 123 111
Taseen loppusumma 2 155 14 058 31 910 44 918 74 309 76 272 80 089
Oma paumlaumloma yhteensauml 903 4 216 8 731 10 149 22 285 24 248 26 360
Korolliset velat 960 8 711 20 236 30 147 45 107 45 107 45 107
Likvidit rahavarat 282 425 122 1 645 1 051 3 014 5 126
Korottomat velat 292 1 130 2 939 4 622 6 917 6 917 8 622
Sijoitettu paumlaumloma 1 863 12 927 28 967 40 296 67 392 69 355 71 467
Huhtanen Capital Riskiprofiili
Kokonaisriski = 3 (1 = matala riski 2 = melko matala riski 3 = neutraali riski 4 = melko korkea riski 5 = korkea riski)
LiikevaihtoMarkkinan syklisyys = 2
Liikevaihdon vaihtelu = 3Tulovirran hajautuminen = 4
Riskiluku = 3
KulurakenneKulurakenteen kiinteys = 2
Investoinnit suhteessa kannattavuuteen = 4
Riskiluku = 3
Paumlaumloman sitoutuminenOperatiivisen kassavirran
vaihtelu = 3Paumlaumloman tarve ja rahoitus = 5
Riskiluku = 4
Repo Median kommentti liikevaihtoriskistaumlHuhtanen Capital on toteuttanut voimakasta kasvustrategiaa Liikevaihto syntyy vuokrista kiinteistoumlkehityksestauml sekauml myoumls kohteiden myynnistauml Huhtanen Capitalille on ensiarvoisen taumlrkeaumlauml loumlytaumlauml kohteisiinsa sopivat vuokralaiset pitaumlauml vuokrausaste korkeana sekauml onnistua hankekehityksessauml Talouden syklit naumlkyvaumlt vuokratasossa hitaammin kuin hankekehityksessauml ja kiinteistoumlkaupassa Muuttotappiokunnissa saattaa vuokralaisen loumlytaumlminen olla vaikeaa siksi Huhtanen Capital onkin pyrkinyt pysymaumlaumln kasvukeskusten laumlheisyydessauml
Repo Median kommentti kulurakenteestaKulurakenne koostuu kiinteistoumljen huollosta vanhempien asuntojen osalta etenkin kunnostuksen ja vaumlhaumliseltauml osin henkiloumlstoumln palkoista Erityisesti sijoittajien katteita syoumlvaumlt jos rahoituksen hinta on korkea Investointeja tarvitaan paljon mikaumlli toimintaa halutaan kasvattaa Kiinteistoumlliiketoiminta vaatii paljon kaumlyttoumlpaumlaumlomaa ja paumlaumloman tarve on suuri Tulorahoitus ei riitauml rahoittamaan kasvua ja investoinnit suhteessa kannattavuuteen ovat suuria
Repo Median kommentti paumlaumlomastaOperatiivisen kassavirran vaihtelut liiketoiminnassa eivaumlt ole merkittaumlviauml mutta tavoiteltaessa nopeaa kasvua voi operatiivinen kassavirta vaihdella ja olla negatiivinen Paumlaumloman ja rahoituksen tarve on merkittaumlvauml mikaumlli tavoitteena on kasvattaa kiinteistoumlportfoliota
ArvonmaumlaumlritysmenetelmaumlArvonmaumlaumlritysYhtioumln sijoituskiinteistoumlt on arvostettu huoneistoittain sekauml asunto-osakeyhtioumlittaumlin kaumlypaumlaumln arvoon kauppa-arvo menetelmaumlllauml tai vastaavasti tuotto-arvomenetelmaumlllauml jos kauppa-arvo menetelmauml ei ole kaumlytettaumlvissauml Yhtioumlllauml oli vain kaksi kohdetta jotka arvostettiin tuottoarvomenetelmaumlllauml Sijoituskiinteistoumljen arvo kuvaa vertailukauppoja joita kultakin alueelta asunnoista on saatu kohtuullisella markkinointiajalla Arvioinnin suoritti tilinpaumlaumltoumlstauml varten ulkopuolinen arvioitsija
Taumlssauml analyysissauml olemme kaumlyttaumlneet arvonmaumlaumlrityksessauml NAV-menetelmaumlauml ja arvioineet arvostusta suhteessa yhtioumln nettovarallisuuteen eli NAV-arvoon Lisaumlksi olemme verranneet Huhtanen Capitalin arvostuslukuja poumlrssissauml oleviin samankaltaisiin yhtioumlihin Arvostusta ei kuitenkaan voi suoraan verrata poumlrssissauml oleviin yhtioumlihin koska Huhtanen Capitalin osakkeella on vaumlhaumln vaihtuvuutta eikauml sitauml koske poumlrssin tiedonantovelvollisuudet Huhtanen Capitalin riskiprofiili eroaa myoumls monista poumlrssissauml toimivista kiinteistoumlsijoitusyhtioumlistauml
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo tilinpaumlaumltoumlshetkellauml oli 408 miljoonaa euroa Yhtioumln nettovarallisuus (NAV) eli kiinteistoumljen kaumlypauml arvo vaumlhennettynauml korollisilla nettoveloilla tilinpaumlaumltoumlshetkellauml 31122017 oli 111 miljoonaa euroa Yhtiouml on sopinut kahden asuntoportfolion hankinnasta joiden arvo ulkopuolisen arvioijan mukaan on 29 miljoonaa euroa Ennustettu NAV-arvo kauppojen jaumllkeen on 269 miljoonaa euroa Taumlmauml antaa osakekohtaiseksi NAV-arvoksi 79 euroa Vielauml viime vuodelta tuo NAV oli 425 euroa
Arvonmaumlaumlrityksessauml olemme kaumlyttaumlneet ennustettua NAV-lukua joka sisaumlltaumlauml uudet asuntoportfoliohankinnat Mikaumlli osakeannin minimitavoite 25 miljoonaa nettovaroja ei toteudu on mahdollista ettauml asuntoportfolioiden kaupat joudutaan purkamaan mistauml syntyisi yhtioumllle kustannuksia Taumlmauml laskisi myoumls yhtioumln arvoa Osakeantiin osallistuva sijoittaja saisi kuitenkin rahansa takaisin mikaumlli minimitavoite annista ei taumlyty
Sijoittajan on ymmaumlrrettaumlvauml ettauml altistuu markkinahintojen heilahduksille ja niistauml johtuviin arvostustason muutoksille Asuntojen hinnat voivat vaihdella jotka eivaumlt vaikuta vuokratuottoon mutta vaikuttavat kun salkun arvosta tehdaumlaumln arvioita
Huhtanen Capital arvonmaumlaumlritysArvonmaumlaumlritysYhtioumln osakkeen arvonmaumlaumlrityksemme muodostuu osatekijoumlistauml jotka otetaan huomioon laskettaessa NAV-alennusta
Sijoituskiinteistoumljen nettotuotto- oli 43 Toteutunut prosentti on pienempi kuin mitauml yhtiouml tavoittelee (65) Osakkeen kokonaistuotto perustuu osakkeen arvonnousulle sekauml yhtioumln maksamalle osingolle Vuodelta 2016 yhtiouml maksoi osinkoa 0172 euroa osakkeelta (osakentioikaistu luku) Osinkoa ei maksettu vuodelta 2017 Ennusteemme mukaan osinkoa ei myoumlskaumlaumln jaeta tilikaudelta 2018 eikauml 2019 Naumlin ollen osakkeen kokonaistuotto on pelkaumln osakkeen arvonnousun varassa Taumlmauml puoltaa hieman suurempaa alennusta NAV-arvoon
Yhtiouml tavoittelee huomattavaa kasvua ja on riskiprofiililtaan korkean riskin yhtiouml Velkaisuusaste eli LTV (Loan to value) oli 74 ja se voi naumlkemyksemme mukaan nousta jopa 80iin Taumlmauml on huomattavan korkea velkaisuusaste verrattuna esimerkiksi poumlrssinoteerattuun Investors Housen LTV- joka on ollut laumlhellauml 50a Korkea LTV- ja korkea riski puoltavat matalampaa arvostusta
Yhtioumln aikaisemmat osakeannit on hinnoiteltu keskimaumlaumlrin -45 alle NAVin Nykyisessauml osakeannissa alennus suhteessa ennustettuun kauppojen jaumllkeiseen NAV-arvoon on -42 Viimeisin kauppa joka osakkeella on tehty Privanetin palvelussa on tehty hintaan 30 euroa joka on -29 alle tilinpaumlaumltoumlshetken 21122017 NAVin jolloin tietoja uusista asunto-ostoista ei ollut
Laskennallinen NAV-alennus muodostuu edellauml mainittujen komponenttien yhteisvaikutuksesta sekauml likviditeettipreemiosta Laskennallinen alennus on osatekijoumliden painotettu keskiarvo jossa viimeisin kauppa saa suurimman painoarvon sillauml se edustaa parhaiten sijoittajien naumlkemystauml osakkeen arvosta
Repo Median hinta-arvio osakkeen pre-money hinnaksi ennen antia on 54 euroaosake Taumlmauml antaa yhtioumln ulkonaolevalle osakekannalle kokonaisarvoksi 141 miljoonaa euroa Taumlmauml edellyttaumlauml ettauml suunnitellut kaupat toteutuvat ja uusien hankintojen arvonnousu realisoituu sekauml osakeanti toteutuu taumlysimaumlaumlraumlisesti Mikaumlli osakeanti toteutuu 46 euron osakekohtaisella merkintaumlhinnalla ja yhtiouml saa 5 miljoonaa euroa kasvaa osakkeiden maumlaumlrauml Naumlin verrannollinen osakeannin jaumllkeinen hinta eli ns post-money vertailuhinta taumllle 54 euroaosake on 48 euroa
NAV-alennus Painoarvo
Aikaisemmat osakeannit -45 10
Nykyinen osakeanti -42 10
Viimeisin kauppa -29 60
Likviditeettipreemio -30 20
Laskennallinen alennus -32
Osakekohtainen NAV 79
NAV-alennus -32
Repo Median arvio (hintaosake pre-money) 54
Koko osakekannan arvo 14 027 384
Repo Median pisteet = 7 (asteikko 1-10)Kommentti TiimistaumlSuurimmalla omistajalla Juha-Matti Huhtasella on kokemusta niin asuntosijoittamisesta kuin rahoituksesta Haumln on 35-vuotias joten alan konkariksi haumln on vielauml nuori tekijauml Johtoryhmaumlssauml ovat haumlnen lisaumlkseen viime vuonna taloon tullut kiinteistoumlalan konkari Pekka Huttunen sekauml talousjohtaja Christer Schoultz Hallituksessa on vuoden sisaumlllauml ollut paljon vaihdoksia Nykyinen hallitus edustaa hyvin omistajia Tiimin kokonaisarvosana on 8
Kommentti OmistajatJuha-Matti Huhtanen on yhtioumln perustaja ja suurin omistaja mutta haumlnen omistustansa on liudentanut kolme aikaisempaa osakeantia Juha-Matti omistaa suoraan ja vaumllillisesti yhtioumlidensauml kautta 209 prosenttia yhtioumln osakkeista Taumlmauml on 399 prosenttia osakkeiden tuottamasta aumlaumlnivallasta sillauml yhtioumln hallussa on 433 prosenttia osakkeista ja yhtioumln hallussa olevilla osakkeilla ei ole aumlaumlnivaltaa Muita suuromistajia ovat Hannu Taskinen ja Petri Yrjouml-Koskinen yhtioumlineen Omistajakunnassa on asunto-osaamista mutta syvaumltaskuiset instituutiot vielauml puuttuvat Huhtanen Capitalilla on edellisten osakeantien jaumllkeen ja Privanetin noteerauksen tuomana yhteensauml 134 omistajaa Omistajien kokonaispistemaumlaumlrauml on 8
Kommentti KasvuodotusHuhtanen Capitalin kasvuodotus on kiinteistoumlyhtioumlksi korkea koska yhtioumln johto on sellaisen tavoitteen itselleen asettanut Laajentumishaluja on asuntosijoittamisesta laajemmin kiinteistoumlbisnekseen ja sen palveluihin Kuitenkin laajentumisen edellytyksenauml on paumlaumloman saanti joka voi hidastaa kasvua Kasvuodotuksen kokonaispistemaumlaumlrauml on 7
Kommentti SkaalattavuusHuhtanen Capital voi kasvattaa asunto- ja kiinteistoumlkantaansa jos uuden paumlaumloman saanti onnistuu tai tuloksen kautta Jaumllkimmaumlinen tie on hitaampi Vaumllitys- ja kiinteistoumlpalvelujen skaalaaminen laajemmin on helpompaa Huhtanen Capital hyoumltyy kiinteistoumlsalkkunsa kasvusta koska kiinteaumlt kustannukset eivaumlt nouse Nykyinen henkiloumlkunta ja ulkoistusmallit pystyvaumlt hoitamaan isommankin portfolion Skaalautuvuuden kokonaispistemaumlaumlrauml on 7
Kommentti KilpailuetuAmmattimaisten asuntosijoitusyhtioumliden maumlaumlrauml on kasvanut mikauml on lisaumlnnyt alan kilpailua Kuitenkin vuokralaisten kannalta markkina on edelleen hyvin pirstaloitunut ja paikkakuntakohtaista Kilpailuetuna voidaan pitaumlauml suuren kokoluokan kertaostoja alhaisempaan hintaan jotka ovat esimerkiksi suurempia kuin mitauml Investors House on tehnyt Yhtiouml yrittaumlauml palvelukonseptillaan saamaan etuja asiakkailleen sekauml pyrkii tehostamaan hallintoaan Huhtanen Capital kohtaa kilpailua mutta yhtioumln kokoluokassa on rajallisesti toimijoita ja yhtiouml on ollut valinnoissaan innovatiivinen Kilpailuedun kokonaispistemaumlaumlrauml on 6
8
TIIMI
8
OMISTAJAT
7
K ASVUOD OTUS
7
SK AALATTAVUUS
6
K ILPAILUETU
Repo Median pisteet maumlaumlritelmaumlRepo Median pisteetRepo Median pisteiden tarkoitus on antaa strukturoitu kuva yhtioumln laadusta (toimintariskeistauml) sekauml sen mahdollisuuksista saavuttaa pitkaumlaikaista kasvua ja tuottoaRepo Median pisteet jakaantuvat viiteen kategoriaan Kategoriat ovat Tiimi Omistajuus Kasvuodotus Skaalautuvuus ja Kilpailuetu Kategoriat pisteytetaumlaumln yhdestauml kymmeneen Kategoriat arvioidaan eri kvalitatiivisilla ja kvantitatiivisilla muuttujilla jotka saavat painotetun arvon niiden taumlrkeyden mukaan Jokaisen kategorian keskiarvopisteet ovat perustana kokonaispisteytykselle
TiimiArvio tiimin toimivuudesta kaumlsittelee johdon avainhenkiloumliden sekauml yhtioumln hallituksen kykyauml johtaa yhtioumltauml haluttuun tulokseen Hyvauml johto voi saada keskivertoisen liikeidean tuottavaksi toiminnaksi kun taas huono johto voi viedauml yhtioumln hyvaumlllaumlkin liikeidealla kriisiin Tiimin arvioinnissa kaumlsitellaumlaumln mm seuraavia muuttujia avainhenkiloumliden alakohtaista kokemusta toimitusjohtajan alakohtaista ja johtamiskokemusta kommunikaatiokykyauml sekauml aikaisempaa kokemusta vastaavista tehtaumlvistauml
OmistajuusArvio omistajuudesta kaumlsittelee omistajien pitkaumljaumlnteistauml arvon luontia Omistajasitoutuneisuus ja osaaminen ovat keskioumlssauml yhtioumln pysyvyyden ja yhtioumln hallituksen toimintaedellytyksille Yhtioumlt joilla on hajaantunut omistajarakenne ovat menestyneet huonommin kuin yhtioumlt joilla on selkeauml omistajatahto Omistajuudessa arvioidaan muuttujia kuten rakenne sitoutuneisuus institutionaaliset omistajat vallan vaumlaumlrinkaumlyttouml maine ja taloudellinen kestaumlvyys
KasvuodotusArvio kasvuodotuksista kaumlsittelee markkinan kypsyyttauml sekauml yhtioumln asemaa verrattuna kilpailijaan Vaumlhaumlinen kilpailutilanne voi antaa yhtioumllle huomattavia etuja Liiketoimintamalli yhtioumln jatkuvuuden naumlkoumlkulmasta arvioidaan myoumls taumlssauml Kasvuodotuksessa arvioidaan seuraavia muuttujia markkinan kehittyneisyys kilpailutilanne markkinassa tulokynnys markkinoille markkinapositiointi ja liiketoimintamalli
SkaalattavuusArvio skaalattavuudesta kaumlsittelee tuotteiden ja palveluiden mahdollisuuksia kasvaa markkinoilla sekauml luoda jatkuvia asiakassuhteita Skaalautuvuudessa arvioidaan seuraavia muuttujia tuotteistus hinnoittelu tuotantoedellytykset myyntikanavat markkinointivalmiudet ja osaaminen sekauml kulurakenne suhteessa myyntiin
KilpailuetuArviossa kilpailuedusta kaumlsitellaumlaumln yhtioumln patentteja aineettomia oikeuksia sekauml aineetonta paumlaumlomaa Pyritaumlaumln arvioimaan markkinoiden lainalaisuuksiajotka voivat vaikuttaa kilpailuetuun
Taumlrkeaumlauml tietoa ja vastuuvapauslausekeRepo Media Oy (Repo Media) on erikoistunut yhtioumlanalyyseihin ja etenkin listaamattomiin suomalaisyhtioumlihin Repo Media tuottaa analyysien lisaumlksi tapahtumia ja keraumlauml tietokantaa varten informaatiota analysoitavasta yhtioumlstauml Pyrimme tuottamaan tietoa sijoittajille selkeaumlsti ja helposti ymmaumlrrettaumlvaumlsti Repo Media on riippumaton
Taumlmauml analyysi on luotu informaatiotarkoituksessa ja tiedot taumlhaumln on hankittu useista eri julkisista laumlhteistauml joita Repo Media pitaumlauml luotettavana Repo Media ei takaa esitettyjen tietojen virheettoumlmyyttauml Kannanotot arviot ja ennusteet ovat Repo Median subjektiivisia naumlkemyksiauml jotka sisaumlltaumlvaumlt epaumlvarmuustekijoumlitauml Repo Media ei voi taata ettauml esitetyt ennusteet taumlyttyvaumlt Repo Media kannustaa sijoittajia kaumlyttaumlmaumlaumln myoumls muita laumlhteitauml omille sijoituspaumlaumltoumlksille
Tieto analyyseissauml ja dokumenteissa on paumlivaumltty Tieto vanhentuu tai saattaa muuttua nopeasti Repo Media ei sitoudu paumlivittaumlmaumlaumln raportteja analyysejauml tai dokumentteja eikauml sitoudu laumlhettaumlmaumlaumln kaumlyttaumljille paumlivitettyauml tietoa
Repo Median tuottamia analyysejauml ja dokumentteja ei saa kopioida muokata kaumlyttaumlauml osina tai jakaa kolmannelle osapuolelle ilman Repo Median kirjallista suostumusta Repo Median analyyseja ja dokumentteja ei saa jakaa henkiloumlille tai juridisille tahoille jotka ovat kansalaisia sellaisessa valtiossa missauml taumlmaumln tiedon jakaminen on laitonta tai missauml loumlytyy maumlaumlraumlyksiauml jotka estaumlvaumlt tiedon levittaumlmisen
Repo Median tuottamat analyysit ovat case-pohjaisia eivaumltkauml ne toistu tasaisesti ajallisesti Analyysit eroavat toisistaan tiedon saatavuuden takiaRepo Media eikauml sen tyoumlntekijaumlt vastaa tehtyjen sijoituspaumlaumltoumlsten taloudellisesta tuloksesta tai muista vahingoista (vaumllittoumlmaumlt ja vaumllilliset vahingot) joita tietojen kaumlytoumlstauml voi aiheutua Asiakas ja tiedon kaumlyttaumljauml vastaavat sijoituspaumlaumltoumlstensauml tekemisestauml ja niiden taloudellisesta tuloksesta
Copyright Repo Media Oy
Muistiinpanot
Repo Media Oywwwrepomediafi
Analyytikko Joni Nousiainenpuh 045-155 88 85
Huhtanen Capital Riskiprofiili
Kokonaisriski = 3 (1 = matala riski 2 = melko matala riski 3 = neutraali riski 4 = melko korkea riski 5 = korkea riski)
LiikevaihtoMarkkinan syklisyys = 2
Liikevaihdon vaihtelu = 3Tulovirran hajautuminen = 4
Riskiluku = 3
KulurakenneKulurakenteen kiinteys = 2
Investoinnit suhteessa kannattavuuteen = 4
Riskiluku = 3
Paumlaumloman sitoutuminenOperatiivisen kassavirran
vaihtelu = 3Paumlaumloman tarve ja rahoitus = 5
Riskiluku = 4
Repo Median kommentti liikevaihtoriskistaumlHuhtanen Capital on toteuttanut voimakasta kasvustrategiaa Liikevaihto syntyy vuokrista kiinteistoumlkehityksestauml sekauml myoumls kohteiden myynnistauml Huhtanen Capitalille on ensiarvoisen taumlrkeaumlauml loumlytaumlauml kohteisiinsa sopivat vuokralaiset pitaumlauml vuokrausaste korkeana sekauml onnistua hankekehityksessauml Talouden syklit naumlkyvaumlt vuokratasossa hitaammin kuin hankekehityksessauml ja kiinteistoumlkaupassa Muuttotappiokunnissa saattaa vuokralaisen loumlytaumlminen olla vaikeaa siksi Huhtanen Capital onkin pyrkinyt pysymaumlaumln kasvukeskusten laumlheisyydessauml
Repo Median kommentti kulurakenteestaKulurakenne koostuu kiinteistoumljen huollosta vanhempien asuntojen osalta etenkin kunnostuksen ja vaumlhaumliseltauml osin henkiloumlstoumln palkoista Erityisesti sijoittajien katteita syoumlvaumlt jos rahoituksen hinta on korkea Investointeja tarvitaan paljon mikaumlli toimintaa halutaan kasvattaa Kiinteistoumlliiketoiminta vaatii paljon kaumlyttoumlpaumlaumlomaa ja paumlaumloman tarve on suuri Tulorahoitus ei riitauml rahoittamaan kasvua ja investoinnit suhteessa kannattavuuteen ovat suuria
Repo Median kommentti paumlaumlomastaOperatiivisen kassavirran vaihtelut liiketoiminnassa eivaumlt ole merkittaumlviauml mutta tavoiteltaessa nopeaa kasvua voi operatiivinen kassavirta vaihdella ja olla negatiivinen Paumlaumloman ja rahoituksen tarve on merkittaumlvauml mikaumlli tavoitteena on kasvattaa kiinteistoumlportfoliota
ArvonmaumlaumlritysmenetelmaumlArvonmaumlaumlritysYhtioumln sijoituskiinteistoumlt on arvostettu huoneistoittain sekauml asunto-osakeyhtioumlittaumlin kaumlypaumlaumln arvoon kauppa-arvo menetelmaumlllauml tai vastaavasti tuotto-arvomenetelmaumlllauml jos kauppa-arvo menetelmauml ei ole kaumlytettaumlvissauml Yhtioumlllauml oli vain kaksi kohdetta jotka arvostettiin tuottoarvomenetelmaumlllauml Sijoituskiinteistoumljen arvo kuvaa vertailukauppoja joita kultakin alueelta asunnoista on saatu kohtuullisella markkinointiajalla Arvioinnin suoritti tilinpaumlaumltoumlstauml varten ulkopuolinen arvioitsija
Taumlssauml analyysissauml olemme kaumlyttaumlneet arvonmaumlaumlrityksessauml NAV-menetelmaumlauml ja arvioineet arvostusta suhteessa yhtioumln nettovarallisuuteen eli NAV-arvoon Lisaumlksi olemme verranneet Huhtanen Capitalin arvostuslukuja poumlrssissauml oleviin samankaltaisiin yhtioumlihin Arvostusta ei kuitenkaan voi suoraan verrata poumlrssissauml oleviin yhtioumlihin koska Huhtanen Capitalin osakkeella on vaumlhaumln vaihtuvuutta eikauml sitauml koske poumlrssin tiedonantovelvollisuudet Huhtanen Capitalin riskiprofiili eroaa myoumls monista poumlrssissauml toimivista kiinteistoumlsijoitusyhtioumlistauml
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo tilinpaumlaumltoumlshetkellauml oli 408 miljoonaa euroa Yhtioumln nettovarallisuus (NAV) eli kiinteistoumljen kaumlypauml arvo vaumlhennettynauml korollisilla nettoveloilla tilinpaumlaumltoumlshetkellauml 31122017 oli 111 miljoonaa euroa Yhtiouml on sopinut kahden asuntoportfolion hankinnasta joiden arvo ulkopuolisen arvioijan mukaan on 29 miljoonaa euroa Ennustettu NAV-arvo kauppojen jaumllkeen on 269 miljoonaa euroa Taumlmauml antaa osakekohtaiseksi NAV-arvoksi 79 euroa Vielauml viime vuodelta tuo NAV oli 425 euroa
Arvonmaumlaumlrityksessauml olemme kaumlyttaumlneet ennustettua NAV-lukua joka sisaumlltaumlauml uudet asuntoportfoliohankinnat Mikaumlli osakeannin minimitavoite 25 miljoonaa nettovaroja ei toteudu on mahdollista ettauml asuntoportfolioiden kaupat joudutaan purkamaan mistauml syntyisi yhtioumllle kustannuksia Taumlmauml laskisi myoumls yhtioumln arvoa Osakeantiin osallistuva sijoittaja saisi kuitenkin rahansa takaisin mikaumlli minimitavoite annista ei taumlyty
Sijoittajan on ymmaumlrrettaumlvauml ettauml altistuu markkinahintojen heilahduksille ja niistauml johtuviin arvostustason muutoksille Asuntojen hinnat voivat vaihdella jotka eivaumlt vaikuta vuokratuottoon mutta vaikuttavat kun salkun arvosta tehdaumlaumln arvioita
Huhtanen Capital arvonmaumlaumlritysArvonmaumlaumlritysYhtioumln osakkeen arvonmaumlaumlrityksemme muodostuu osatekijoumlistauml jotka otetaan huomioon laskettaessa NAV-alennusta
Sijoituskiinteistoumljen nettotuotto- oli 43 Toteutunut prosentti on pienempi kuin mitauml yhtiouml tavoittelee (65) Osakkeen kokonaistuotto perustuu osakkeen arvonnousulle sekauml yhtioumln maksamalle osingolle Vuodelta 2016 yhtiouml maksoi osinkoa 0172 euroa osakkeelta (osakentioikaistu luku) Osinkoa ei maksettu vuodelta 2017 Ennusteemme mukaan osinkoa ei myoumlskaumlaumln jaeta tilikaudelta 2018 eikauml 2019 Naumlin ollen osakkeen kokonaistuotto on pelkaumln osakkeen arvonnousun varassa Taumlmauml puoltaa hieman suurempaa alennusta NAV-arvoon
Yhtiouml tavoittelee huomattavaa kasvua ja on riskiprofiililtaan korkean riskin yhtiouml Velkaisuusaste eli LTV (Loan to value) oli 74 ja se voi naumlkemyksemme mukaan nousta jopa 80iin Taumlmauml on huomattavan korkea velkaisuusaste verrattuna esimerkiksi poumlrssinoteerattuun Investors Housen LTV- joka on ollut laumlhellauml 50a Korkea LTV- ja korkea riski puoltavat matalampaa arvostusta
Yhtioumln aikaisemmat osakeannit on hinnoiteltu keskimaumlaumlrin -45 alle NAVin Nykyisessauml osakeannissa alennus suhteessa ennustettuun kauppojen jaumllkeiseen NAV-arvoon on -42 Viimeisin kauppa joka osakkeella on tehty Privanetin palvelussa on tehty hintaan 30 euroa joka on -29 alle tilinpaumlaumltoumlshetken 21122017 NAVin jolloin tietoja uusista asunto-ostoista ei ollut
Laskennallinen NAV-alennus muodostuu edellauml mainittujen komponenttien yhteisvaikutuksesta sekauml likviditeettipreemiosta Laskennallinen alennus on osatekijoumliden painotettu keskiarvo jossa viimeisin kauppa saa suurimman painoarvon sillauml se edustaa parhaiten sijoittajien naumlkemystauml osakkeen arvosta
Repo Median hinta-arvio osakkeen pre-money hinnaksi ennen antia on 54 euroaosake Taumlmauml antaa yhtioumln ulkonaolevalle osakekannalle kokonaisarvoksi 141 miljoonaa euroa Taumlmauml edellyttaumlauml ettauml suunnitellut kaupat toteutuvat ja uusien hankintojen arvonnousu realisoituu sekauml osakeanti toteutuu taumlysimaumlaumlraumlisesti Mikaumlli osakeanti toteutuu 46 euron osakekohtaisella merkintaumlhinnalla ja yhtiouml saa 5 miljoonaa euroa kasvaa osakkeiden maumlaumlrauml Naumlin verrannollinen osakeannin jaumllkeinen hinta eli ns post-money vertailuhinta taumllle 54 euroaosake on 48 euroa
NAV-alennus Painoarvo
Aikaisemmat osakeannit -45 10
Nykyinen osakeanti -42 10
Viimeisin kauppa -29 60
Likviditeettipreemio -30 20
Laskennallinen alennus -32
Osakekohtainen NAV 79
NAV-alennus -32
Repo Median arvio (hintaosake pre-money) 54
Koko osakekannan arvo 14 027 384
Repo Median pisteet = 7 (asteikko 1-10)Kommentti TiimistaumlSuurimmalla omistajalla Juha-Matti Huhtasella on kokemusta niin asuntosijoittamisesta kuin rahoituksesta Haumln on 35-vuotias joten alan konkariksi haumln on vielauml nuori tekijauml Johtoryhmaumlssauml ovat haumlnen lisaumlkseen viime vuonna taloon tullut kiinteistoumlalan konkari Pekka Huttunen sekauml talousjohtaja Christer Schoultz Hallituksessa on vuoden sisaumlllauml ollut paljon vaihdoksia Nykyinen hallitus edustaa hyvin omistajia Tiimin kokonaisarvosana on 8
Kommentti OmistajatJuha-Matti Huhtanen on yhtioumln perustaja ja suurin omistaja mutta haumlnen omistustansa on liudentanut kolme aikaisempaa osakeantia Juha-Matti omistaa suoraan ja vaumllillisesti yhtioumlidensauml kautta 209 prosenttia yhtioumln osakkeista Taumlmauml on 399 prosenttia osakkeiden tuottamasta aumlaumlnivallasta sillauml yhtioumln hallussa on 433 prosenttia osakkeista ja yhtioumln hallussa olevilla osakkeilla ei ole aumlaumlnivaltaa Muita suuromistajia ovat Hannu Taskinen ja Petri Yrjouml-Koskinen yhtioumlineen Omistajakunnassa on asunto-osaamista mutta syvaumltaskuiset instituutiot vielauml puuttuvat Huhtanen Capitalilla on edellisten osakeantien jaumllkeen ja Privanetin noteerauksen tuomana yhteensauml 134 omistajaa Omistajien kokonaispistemaumlaumlrauml on 8
Kommentti KasvuodotusHuhtanen Capitalin kasvuodotus on kiinteistoumlyhtioumlksi korkea koska yhtioumln johto on sellaisen tavoitteen itselleen asettanut Laajentumishaluja on asuntosijoittamisesta laajemmin kiinteistoumlbisnekseen ja sen palveluihin Kuitenkin laajentumisen edellytyksenauml on paumlaumloman saanti joka voi hidastaa kasvua Kasvuodotuksen kokonaispistemaumlaumlrauml on 7
Kommentti SkaalattavuusHuhtanen Capital voi kasvattaa asunto- ja kiinteistoumlkantaansa jos uuden paumlaumloman saanti onnistuu tai tuloksen kautta Jaumllkimmaumlinen tie on hitaampi Vaumllitys- ja kiinteistoumlpalvelujen skaalaaminen laajemmin on helpompaa Huhtanen Capital hyoumltyy kiinteistoumlsalkkunsa kasvusta koska kiinteaumlt kustannukset eivaumlt nouse Nykyinen henkiloumlkunta ja ulkoistusmallit pystyvaumlt hoitamaan isommankin portfolion Skaalautuvuuden kokonaispistemaumlaumlrauml on 7
Kommentti KilpailuetuAmmattimaisten asuntosijoitusyhtioumliden maumlaumlrauml on kasvanut mikauml on lisaumlnnyt alan kilpailua Kuitenkin vuokralaisten kannalta markkina on edelleen hyvin pirstaloitunut ja paikkakuntakohtaista Kilpailuetuna voidaan pitaumlauml suuren kokoluokan kertaostoja alhaisempaan hintaan jotka ovat esimerkiksi suurempia kuin mitauml Investors House on tehnyt Yhtiouml yrittaumlauml palvelukonseptillaan saamaan etuja asiakkailleen sekauml pyrkii tehostamaan hallintoaan Huhtanen Capital kohtaa kilpailua mutta yhtioumln kokoluokassa on rajallisesti toimijoita ja yhtiouml on ollut valinnoissaan innovatiivinen Kilpailuedun kokonaispistemaumlaumlrauml on 6
8
TIIMI
8
OMISTAJAT
7
K ASVUOD OTUS
7
SK AALATTAVUUS
6
K ILPAILUETU
Repo Median pisteet maumlaumlritelmaumlRepo Median pisteetRepo Median pisteiden tarkoitus on antaa strukturoitu kuva yhtioumln laadusta (toimintariskeistauml) sekauml sen mahdollisuuksista saavuttaa pitkaumlaikaista kasvua ja tuottoaRepo Median pisteet jakaantuvat viiteen kategoriaan Kategoriat ovat Tiimi Omistajuus Kasvuodotus Skaalautuvuus ja Kilpailuetu Kategoriat pisteytetaumlaumln yhdestauml kymmeneen Kategoriat arvioidaan eri kvalitatiivisilla ja kvantitatiivisilla muuttujilla jotka saavat painotetun arvon niiden taumlrkeyden mukaan Jokaisen kategorian keskiarvopisteet ovat perustana kokonaispisteytykselle
TiimiArvio tiimin toimivuudesta kaumlsittelee johdon avainhenkiloumliden sekauml yhtioumln hallituksen kykyauml johtaa yhtioumltauml haluttuun tulokseen Hyvauml johto voi saada keskivertoisen liikeidean tuottavaksi toiminnaksi kun taas huono johto voi viedauml yhtioumln hyvaumlllaumlkin liikeidealla kriisiin Tiimin arvioinnissa kaumlsitellaumlaumln mm seuraavia muuttujia avainhenkiloumliden alakohtaista kokemusta toimitusjohtajan alakohtaista ja johtamiskokemusta kommunikaatiokykyauml sekauml aikaisempaa kokemusta vastaavista tehtaumlvistauml
OmistajuusArvio omistajuudesta kaumlsittelee omistajien pitkaumljaumlnteistauml arvon luontia Omistajasitoutuneisuus ja osaaminen ovat keskioumlssauml yhtioumln pysyvyyden ja yhtioumln hallituksen toimintaedellytyksille Yhtioumlt joilla on hajaantunut omistajarakenne ovat menestyneet huonommin kuin yhtioumlt joilla on selkeauml omistajatahto Omistajuudessa arvioidaan muuttujia kuten rakenne sitoutuneisuus institutionaaliset omistajat vallan vaumlaumlrinkaumlyttouml maine ja taloudellinen kestaumlvyys
KasvuodotusArvio kasvuodotuksista kaumlsittelee markkinan kypsyyttauml sekauml yhtioumln asemaa verrattuna kilpailijaan Vaumlhaumlinen kilpailutilanne voi antaa yhtioumllle huomattavia etuja Liiketoimintamalli yhtioumln jatkuvuuden naumlkoumlkulmasta arvioidaan myoumls taumlssauml Kasvuodotuksessa arvioidaan seuraavia muuttujia markkinan kehittyneisyys kilpailutilanne markkinassa tulokynnys markkinoille markkinapositiointi ja liiketoimintamalli
SkaalattavuusArvio skaalattavuudesta kaumlsittelee tuotteiden ja palveluiden mahdollisuuksia kasvaa markkinoilla sekauml luoda jatkuvia asiakassuhteita Skaalautuvuudessa arvioidaan seuraavia muuttujia tuotteistus hinnoittelu tuotantoedellytykset myyntikanavat markkinointivalmiudet ja osaaminen sekauml kulurakenne suhteessa myyntiin
KilpailuetuArviossa kilpailuedusta kaumlsitellaumlaumln yhtioumln patentteja aineettomia oikeuksia sekauml aineetonta paumlaumlomaa Pyritaumlaumln arvioimaan markkinoiden lainalaisuuksiajotka voivat vaikuttaa kilpailuetuun
Taumlrkeaumlauml tietoa ja vastuuvapauslausekeRepo Media Oy (Repo Media) on erikoistunut yhtioumlanalyyseihin ja etenkin listaamattomiin suomalaisyhtioumlihin Repo Media tuottaa analyysien lisaumlksi tapahtumia ja keraumlauml tietokantaa varten informaatiota analysoitavasta yhtioumlstauml Pyrimme tuottamaan tietoa sijoittajille selkeaumlsti ja helposti ymmaumlrrettaumlvaumlsti Repo Media on riippumaton
Taumlmauml analyysi on luotu informaatiotarkoituksessa ja tiedot taumlhaumln on hankittu useista eri julkisista laumlhteistauml joita Repo Media pitaumlauml luotettavana Repo Media ei takaa esitettyjen tietojen virheettoumlmyyttauml Kannanotot arviot ja ennusteet ovat Repo Median subjektiivisia naumlkemyksiauml jotka sisaumlltaumlvaumlt epaumlvarmuustekijoumlitauml Repo Media ei voi taata ettauml esitetyt ennusteet taumlyttyvaumlt Repo Media kannustaa sijoittajia kaumlyttaumlmaumlaumln myoumls muita laumlhteitauml omille sijoituspaumlaumltoumlksille
Tieto analyyseissauml ja dokumenteissa on paumlivaumltty Tieto vanhentuu tai saattaa muuttua nopeasti Repo Media ei sitoudu paumlivittaumlmaumlaumln raportteja analyysejauml tai dokumentteja eikauml sitoudu laumlhettaumlmaumlaumln kaumlyttaumljille paumlivitettyauml tietoa
Repo Median tuottamia analyysejauml ja dokumentteja ei saa kopioida muokata kaumlyttaumlauml osina tai jakaa kolmannelle osapuolelle ilman Repo Median kirjallista suostumusta Repo Median analyyseja ja dokumentteja ei saa jakaa henkiloumlille tai juridisille tahoille jotka ovat kansalaisia sellaisessa valtiossa missauml taumlmaumln tiedon jakaminen on laitonta tai missauml loumlytyy maumlaumlraumlyksiauml jotka estaumlvaumlt tiedon levittaumlmisen
Repo Median tuottamat analyysit ovat case-pohjaisia eivaumltkauml ne toistu tasaisesti ajallisesti Analyysit eroavat toisistaan tiedon saatavuuden takiaRepo Media eikauml sen tyoumlntekijaumlt vastaa tehtyjen sijoituspaumlaumltoumlsten taloudellisesta tuloksesta tai muista vahingoista (vaumllittoumlmaumlt ja vaumllilliset vahingot) joita tietojen kaumlytoumlstauml voi aiheutua Asiakas ja tiedon kaumlyttaumljauml vastaavat sijoituspaumlaumltoumlstensauml tekemisestauml ja niiden taloudellisesta tuloksesta
Copyright Repo Media Oy
Muistiinpanot
Repo Media Oywwwrepomediafi
Analyytikko Joni Nousiainenpuh 045-155 88 85
ArvonmaumlaumlritysmenetelmaumlArvonmaumlaumlritysYhtioumln sijoituskiinteistoumlt on arvostettu huoneistoittain sekauml asunto-osakeyhtioumlittaumlin kaumlypaumlaumln arvoon kauppa-arvo menetelmaumlllauml tai vastaavasti tuotto-arvomenetelmaumlllauml jos kauppa-arvo menetelmauml ei ole kaumlytettaumlvissauml Yhtioumlllauml oli vain kaksi kohdetta jotka arvostettiin tuottoarvomenetelmaumlllauml Sijoituskiinteistoumljen arvo kuvaa vertailukauppoja joita kultakin alueelta asunnoista on saatu kohtuullisella markkinointiajalla Arvioinnin suoritti tilinpaumlaumltoumlstauml varten ulkopuolinen arvioitsija
Taumlssauml analyysissauml olemme kaumlyttaumlneet arvonmaumlaumlrityksessauml NAV-menetelmaumlauml ja arvioineet arvostusta suhteessa yhtioumln nettovarallisuuteen eli NAV-arvoon Lisaumlksi olemme verranneet Huhtanen Capitalin arvostuslukuja poumlrssissauml oleviin samankaltaisiin yhtioumlihin Arvostusta ei kuitenkaan voi suoraan verrata poumlrssissauml oleviin yhtioumlihin koska Huhtanen Capitalin osakkeella on vaumlhaumln vaihtuvuutta eikauml sitauml koske poumlrssin tiedonantovelvollisuudet Huhtanen Capitalin riskiprofiili eroaa myoumls monista poumlrssissauml toimivista kiinteistoumlsijoitusyhtioumlistauml
Sijoituskiinteistoumljen kaumlypauml arvo tilinpaumlaumltoumlshetkellauml oli 408 miljoonaa euroa Yhtioumln nettovarallisuus (NAV) eli kiinteistoumljen kaumlypauml arvo vaumlhennettynauml korollisilla nettoveloilla tilinpaumlaumltoumlshetkellauml 31122017 oli 111 miljoonaa euroa Yhtiouml on sopinut kahden asuntoportfolion hankinnasta joiden arvo ulkopuolisen arvioijan mukaan on 29 miljoonaa euroa Ennustettu NAV-arvo kauppojen jaumllkeen on 269 miljoonaa euroa Taumlmauml antaa osakekohtaiseksi NAV-arvoksi 79 euroa Vielauml viime vuodelta tuo NAV oli 425 euroa
Arvonmaumlaumlrityksessauml olemme kaumlyttaumlneet ennustettua NAV-lukua joka sisaumlltaumlauml uudet asuntoportfoliohankinnat Mikaumlli osakeannin minimitavoite 25 miljoonaa nettovaroja ei toteudu on mahdollista ettauml asuntoportfolioiden kaupat joudutaan purkamaan mistauml syntyisi yhtioumllle kustannuksia Taumlmauml laskisi myoumls yhtioumln arvoa Osakeantiin osallistuva sijoittaja saisi kuitenkin rahansa takaisin mikaumlli minimitavoite annista ei taumlyty
Sijoittajan on ymmaumlrrettaumlvauml ettauml altistuu markkinahintojen heilahduksille ja niistauml johtuviin arvostustason muutoksille Asuntojen hinnat voivat vaihdella jotka eivaumlt vaikuta vuokratuottoon mutta vaikuttavat kun salkun arvosta tehdaumlaumln arvioita
Huhtanen Capital arvonmaumlaumlritysArvonmaumlaumlritysYhtioumln osakkeen arvonmaumlaumlrityksemme muodostuu osatekijoumlistauml jotka otetaan huomioon laskettaessa NAV-alennusta
Sijoituskiinteistoumljen nettotuotto- oli 43 Toteutunut prosentti on pienempi kuin mitauml yhtiouml tavoittelee (65) Osakkeen kokonaistuotto perustuu osakkeen arvonnousulle sekauml yhtioumln maksamalle osingolle Vuodelta 2016 yhtiouml maksoi osinkoa 0172 euroa osakkeelta (osakentioikaistu luku) Osinkoa ei maksettu vuodelta 2017 Ennusteemme mukaan osinkoa ei myoumlskaumlaumln jaeta tilikaudelta 2018 eikauml 2019 Naumlin ollen osakkeen kokonaistuotto on pelkaumln osakkeen arvonnousun varassa Taumlmauml puoltaa hieman suurempaa alennusta NAV-arvoon
Yhtiouml tavoittelee huomattavaa kasvua ja on riskiprofiililtaan korkean riskin yhtiouml Velkaisuusaste eli LTV (Loan to value) oli 74 ja se voi naumlkemyksemme mukaan nousta jopa 80iin Taumlmauml on huomattavan korkea velkaisuusaste verrattuna esimerkiksi poumlrssinoteerattuun Investors Housen LTV- joka on ollut laumlhellauml 50a Korkea LTV- ja korkea riski puoltavat matalampaa arvostusta
Yhtioumln aikaisemmat osakeannit on hinnoiteltu keskimaumlaumlrin -45 alle NAVin Nykyisessauml osakeannissa alennus suhteessa ennustettuun kauppojen jaumllkeiseen NAV-arvoon on -42 Viimeisin kauppa joka osakkeella on tehty Privanetin palvelussa on tehty hintaan 30 euroa joka on -29 alle tilinpaumlaumltoumlshetken 21122017 NAVin jolloin tietoja uusista asunto-ostoista ei ollut
Laskennallinen NAV-alennus muodostuu edellauml mainittujen komponenttien yhteisvaikutuksesta sekauml likviditeettipreemiosta Laskennallinen alennus on osatekijoumliden painotettu keskiarvo jossa viimeisin kauppa saa suurimman painoarvon sillauml se edustaa parhaiten sijoittajien naumlkemystauml osakkeen arvosta
Repo Median hinta-arvio osakkeen pre-money hinnaksi ennen antia on 54 euroaosake Taumlmauml antaa yhtioumln ulkonaolevalle osakekannalle kokonaisarvoksi 141 miljoonaa euroa Taumlmauml edellyttaumlauml ettauml suunnitellut kaupat toteutuvat ja uusien hankintojen arvonnousu realisoituu sekauml osakeanti toteutuu taumlysimaumlaumlraumlisesti Mikaumlli osakeanti toteutuu 46 euron osakekohtaisella merkintaumlhinnalla ja yhtiouml saa 5 miljoonaa euroa kasvaa osakkeiden maumlaumlrauml Naumlin verrannollinen osakeannin jaumllkeinen hinta eli ns post-money vertailuhinta taumllle 54 euroaosake on 48 euroa
NAV-alennus Painoarvo
Aikaisemmat osakeannit -45 10
Nykyinen osakeanti -42 10
Viimeisin kauppa -29 60
Likviditeettipreemio -30 20
Laskennallinen alennus -32
Osakekohtainen NAV 79
NAV-alennus -32
Repo Median arvio (hintaosake pre-money) 54
Koko osakekannan arvo 14 027 384
Repo Median pisteet = 7 (asteikko 1-10)Kommentti TiimistaumlSuurimmalla omistajalla Juha-Matti Huhtasella on kokemusta niin asuntosijoittamisesta kuin rahoituksesta Haumln on 35-vuotias joten alan konkariksi haumln on vielauml nuori tekijauml Johtoryhmaumlssauml ovat haumlnen lisaumlkseen viime vuonna taloon tullut kiinteistoumlalan konkari Pekka Huttunen sekauml talousjohtaja Christer Schoultz Hallituksessa on vuoden sisaumlllauml ollut paljon vaihdoksia Nykyinen hallitus edustaa hyvin omistajia Tiimin kokonaisarvosana on 8
Kommentti OmistajatJuha-Matti Huhtanen on yhtioumln perustaja ja suurin omistaja mutta haumlnen omistustansa on liudentanut kolme aikaisempaa osakeantia Juha-Matti omistaa suoraan ja vaumllillisesti yhtioumlidensauml kautta 209 prosenttia yhtioumln osakkeista Taumlmauml on 399 prosenttia osakkeiden tuottamasta aumlaumlnivallasta sillauml yhtioumln hallussa on 433 prosenttia osakkeista ja yhtioumln hallussa olevilla osakkeilla ei ole aumlaumlnivaltaa Muita suuromistajia ovat Hannu Taskinen ja Petri Yrjouml-Koskinen yhtioumlineen Omistajakunnassa on asunto-osaamista mutta syvaumltaskuiset instituutiot vielauml puuttuvat Huhtanen Capitalilla on edellisten osakeantien jaumllkeen ja Privanetin noteerauksen tuomana yhteensauml 134 omistajaa Omistajien kokonaispistemaumlaumlrauml on 8
Kommentti KasvuodotusHuhtanen Capitalin kasvuodotus on kiinteistoumlyhtioumlksi korkea koska yhtioumln johto on sellaisen tavoitteen itselleen asettanut Laajentumishaluja on asuntosijoittamisesta laajemmin kiinteistoumlbisnekseen ja sen palveluihin Kuitenkin laajentumisen edellytyksenauml on paumlaumloman saanti joka voi hidastaa kasvua Kasvuodotuksen kokonaispistemaumlaumlrauml on 7
Kommentti SkaalattavuusHuhtanen Capital voi kasvattaa asunto- ja kiinteistoumlkantaansa jos uuden paumlaumloman saanti onnistuu tai tuloksen kautta Jaumllkimmaumlinen tie on hitaampi Vaumllitys- ja kiinteistoumlpalvelujen skaalaaminen laajemmin on helpompaa Huhtanen Capital hyoumltyy kiinteistoumlsalkkunsa kasvusta koska kiinteaumlt kustannukset eivaumlt nouse Nykyinen henkiloumlkunta ja ulkoistusmallit pystyvaumlt hoitamaan isommankin portfolion Skaalautuvuuden kokonaispistemaumlaumlrauml on 7
Kommentti KilpailuetuAmmattimaisten asuntosijoitusyhtioumliden maumlaumlrauml on kasvanut mikauml on lisaumlnnyt alan kilpailua Kuitenkin vuokralaisten kannalta markkina on edelleen hyvin pirstaloitunut ja paikkakuntakohtaista Kilpailuetuna voidaan pitaumlauml suuren kokoluokan kertaostoja alhaisempaan hintaan jotka ovat esimerkiksi suurempia kuin mitauml Investors House on tehnyt Yhtiouml yrittaumlauml palvelukonseptillaan saamaan etuja asiakkailleen sekauml pyrkii tehostamaan hallintoaan Huhtanen Capital kohtaa kilpailua mutta yhtioumln kokoluokassa on rajallisesti toimijoita ja yhtiouml on ollut valinnoissaan innovatiivinen Kilpailuedun kokonaispistemaumlaumlrauml on 6
8
TIIMI
8
OMISTAJAT
7
K ASVUOD OTUS
7
SK AALATTAVUUS
6
K ILPAILUETU
Repo Median pisteet maumlaumlritelmaumlRepo Median pisteetRepo Median pisteiden tarkoitus on antaa strukturoitu kuva yhtioumln laadusta (toimintariskeistauml) sekauml sen mahdollisuuksista saavuttaa pitkaumlaikaista kasvua ja tuottoaRepo Median pisteet jakaantuvat viiteen kategoriaan Kategoriat ovat Tiimi Omistajuus Kasvuodotus Skaalautuvuus ja Kilpailuetu Kategoriat pisteytetaumlaumln yhdestauml kymmeneen Kategoriat arvioidaan eri kvalitatiivisilla ja kvantitatiivisilla muuttujilla jotka saavat painotetun arvon niiden taumlrkeyden mukaan Jokaisen kategorian keskiarvopisteet ovat perustana kokonaispisteytykselle
TiimiArvio tiimin toimivuudesta kaumlsittelee johdon avainhenkiloumliden sekauml yhtioumln hallituksen kykyauml johtaa yhtioumltauml haluttuun tulokseen Hyvauml johto voi saada keskivertoisen liikeidean tuottavaksi toiminnaksi kun taas huono johto voi viedauml yhtioumln hyvaumlllaumlkin liikeidealla kriisiin Tiimin arvioinnissa kaumlsitellaumlaumln mm seuraavia muuttujia avainhenkiloumliden alakohtaista kokemusta toimitusjohtajan alakohtaista ja johtamiskokemusta kommunikaatiokykyauml sekauml aikaisempaa kokemusta vastaavista tehtaumlvistauml
OmistajuusArvio omistajuudesta kaumlsittelee omistajien pitkaumljaumlnteistauml arvon luontia Omistajasitoutuneisuus ja osaaminen ovat keskioumlssauml yhtioumln pysyvyyden ja yhtioumln hallituksen toimintaedellytyksille Yhtioumlt joilla on hajaantunut omistajarakenne ovat menestyneet huonommin kuin yhtioumlt joilla on selkeauml omistajatahto Omistajuudessa arvioidaan muuttujia kuten rakenne sitoutuneisuus institutionaaliset omistajat vallan vaumlaumlrinkaumlyttouml maine ja taloudellinen kestaumlvyys
KasvuodotusArvio kasvuodotuksista kaumlsittelee markkinan kypsyyttauml sekauml yhtioumln asemaa verrattuna kilpailijaan Vaumlhaumlinen kilpailutilanne voi antaa yhtioumllle huomattavia etuja Liiketoimintamalli yhtioumln jatkuvuuden naumlkoumlkulmasta arvioidaan myoumls taumlssauml Kasvuodotuksessa arvioidaan seuraavia muuttujia markkinan kehittyneisyys kilpailutilanne markkinassa tulokynnys markkinoille markkinapositiointi ja liiketoimintamalli
SkaalattavuusArvio skaalattavuudesta kaumlsittelee tuotteiden ja palveluiden mahdollisuuksia kasvaa markkinoilla sekauml luoda jatkuvia asiakassuhteita Skaalautuvuudessa arvioidaan seuraavia muuttujia tuotteistus hinnoittelu tuotantoedellytykset myyntikanavat markkinointivalmiudet ja osaaminen sekauml kulurakenne suhteessa myyntiin
KilpailuetuArviossa kilpailuedusta kaumlsitellaumlaumln yhtioumln patentteja aineettomia oikeuksia sekauml aineetonta paumlaumlomaa Pyritaumlaumln arvioimaan markkinoiden lainalaisuuksiajotka voivat vaikuttaa kilpailuetuun
Taumlrkeaumlauml tietoa ja vastuuvapauslausekeRepo Media Oy (Repo Media) on erikoistunut yhtioumlanalyyseihin ja etenkin listaamattomiin suomalaisyhtioumlihin Repo Media tuottaa analyysien lisaumlksi tapahtumia ja keraumlauml tietokantaa varten informaatiota analysoitavasta yhtioumlstauml Pyrimme tuottamaan tietoa sijoittajille selkeaumlsti ja helposti ymmaumlrrettaumlvaumlsti Repo Media on riippumaton
Taumlmauml analyysi on luotu informaatiotarkoituksessa ja tiedot taumlhaumln on hankittu useista eri julkisista laumlhteistauml joita Repo Media pitaumlauml luotettavana Repo Media ei takaa esitettyjen tietojen virheettoumlmyyttauml Kannanotot arviot ja ennusteet ovat Repo Median subjektiivisia naumlkemyksiauml jotka sisaumlltaumlvaumlt epaumlvarmuustekijoumlitauml Repo Media ei voi taata ettauml esitetyt ennusteet taumlyttyvaumlt Repo Media kannustaa sijoittajia kaumlyttaumlmaumlaumln myoumls muita laumlhteitauml omille sijoituspaumlaumltoumlksille
Tieto analyyseissauml ja dokumenteissa on paumlivaumltty Tieto vanhentuu tai saattaa muuttua nopeasti Repo Media ei sitoudu paumlivittaumlmaumlaumln raportteja analyysejauml tai dokumentteja eikauml sitoudu laumlhettaumlmaumlaumln kaumlyttaumljille paumlivitettyauml tietoa
Repo Median tuottamia analyysejauml ja dokumentteja ei saa kopioida muokata kaumlyttaumlauml osina tai jakaa kolmannelle osapuolelle ilman Repo Median kirjallista suostumusta Repo Median analyyseja ja dokumentteja ei saa jakaa henkiloumlille tai juridisille tahoille jotka ovat kansalaisia sellaisessa valtiossa missauml taumlmaumln tiedon jakaminen on laitonta tai missauml loumlytyy maumlaumlraumlyksiauml jotka estaumlvaumlt tiedon levittaumlmisen
Repo Median tuottamat analyysit ovat case-pohjaisia eivaumltkauml ne toistu tasaisesti ajallisesti Analyysit eroavat toisistaan tiedon saatavuuden takiaRepo Media eikauml sen tyoumlntekijaumlt vastaa tehtyjen sijoituspaumlaumltoumlsten taloudellisesta tuloksesta tai muista vahingoista (vaumllittoumlmaumlt ja vaumllilliset vahingot) joita tietojen kaumlytoumlstauml voi aiheutua Asiakas ja tiedon kaumlyttaumljauml vastaavat sijoituspaumlaumltoumlstensauml tekemisestauml ja niiden taloudellisesta tuloksesta
Copyright Repo Media Oy
Muistiinpanot
Repo Media Oywwwrepomediafi
Analyytikko Joni Nousiainenpuh 045-155 88 85
Huhtanen Capital arvonmaumlaumlritysArvonmaumlaumlritysYhtioumln osakkeen arvonmaumlaumlrityksemme muodostuu osatekijoumlistauml jotka otetaan huomioon laskettaessa NAV-alennusta
Sijoituskiinteistoumljen nettotuotto- oli 43 Toteutunut prosentti on pienempi kuin mitauml yhtiouml tavoittelee (65) Osakkeen kokonaistuotto perustuu osakkeen arvonnousulle sekauml yhtioumln maksamalle osingolle Vuodelta 2016 yhtiouml maksoi osinkoa 0172 euroa osakkeelta (osakentioikaistu luku) Osinkoa ei maksettu vuodelta 2017 Ennusteemme mukaan osinkoa ei myoumlskaumlaumln jaeta tilikaudelta 2018 eikauml 2019 Naumlin ollen osakkeen kokonaistuotto on pelkaumln osakkeen arvonnousun varassa Taumlmauml puoltaa hieman suurempaa alennusta NAV-arvoon
Yhtiouml tavoittelee huomattavaa kasvua ja on riskiprofiililtaan korkean riskin yhtiouml Velkaisuusaste eli LTV (Loan to value) oli 74 ja se voi naumlkemyksemme mukaan nousta jopa 80iin Taumlmauml on huomattavan korkea velkaisuusaste verrattuna esimerkiksi poumlrssinoteerattuun Investors Housen LTV- joka on ollut laumlhellauml 50a Korkea LTV- ja korkea riski puoltavat matalampaa arvostusta
Yhtioumln aikaisemmat osakeannit on hinnoiteltu keskimaumlaumlrin -45 alle NAVin Nykyisessauml osakeannissa alennus suhteessa ennustettuun kauppojen jaumllkeiseen NAV-arvoon on -42 Viimeisin kauppa joka osakkeella on tehty Privanetin palvelussa on tehty hintaan 30 euroa joka on -29 alle tilinpaumlaumltoumlshetken 21122017 NAVin jolloin tietoja uusista asunto-ostoista ei ollut
Laskennallinen NAV-alennus muodostuu edellauml mainittujen komponenttien yhteisvaikutuksesta sekauml likviditeettipreemiosta Laskennallinen alennus on osatekijoumliden painotettu keskiarvo jossa viimeisin kauppa saa suurimman painoarvon sillauml se edustaa parhaiten sijoittajien naumlkemystauml osakkeen arvosta
Repo Median hinta-arvio osakkeen pre-money hinnaksi ennen antia on 54 euroaosake Taumlmauml antaa yhtioumln ulkonaolevalle osakekannalle kokonaisarvoksi 141 miljoonaa euroa Taumlmauml edellyttaumlauml ettauml suunnitellut kaupat toteutuvat ja uusien hankintojen arvonnousu realisoituu sekauml osakeanti toteutuu taumlysimaumlaumlraumlisesti Mikaumlli osakeanti toteutuu 46 euron osakekohtaisella merkintaumlhinnalla ja yhtiouml saa 5 miljoonaa euroa kasvaa osakkeiden maumlaumlrauml Naumlin verrannollinen osakeannin jaumllkeinen hinta eli ns post-money vertailuhinta taumllle 54 euroaosake on 48 euroa
NAV-alennus Painoarvo
Aikaisemmat osakeannit -45 10
Nykyinen osakeanti -42 10
Viimeisin kauppa -29 60
Likviditeettipreemio -30 20
Laskennallinen alennus -32
Osakekohtainen NAV 79
NAV-alennus -32
Repo Median arvio (hintaosake pre-money) 54
Koko osakekannan arvo 14 027 384
Repo Median pisteet = 7 (asteikko 1-10)Kommentti TiimistaumlSuurimmalla omistajalla Juha-Matti Huhtasella on kokemusta niin asuntosijoittamisesta kuin rahoituksesta Haumln on 35-vuotias joten alan konkariksi haumln on vielauml nuori tekijauml Johtoryhmaumlssauml ovat haumlnen lisaumlkseen viime vuonna taloon tullut kiinteistoumlalan konkari Pekka Huttunen sekauml talousjohtaja Christer Schoultz Hallituksessa on vuoden sisaumlllauml ollut paljon vaihdoksia Nykyinen hallitus edustaa hyvin omistajia Tiimin kokonaisarvosana on 8
Kommentti OmistajatJuha-Matti Huhtanen on yhtioumln perustaja ja suurin omistaja mutta haumlnen omistustansa on liudentanut kolme aikaisempaa osakeantia Juha-Matti omistaa suoraan ja vaumllillisesti yhtioumlidensauml kautta 209 prosenttia yhtioumln osakkeista Taumlmauml on 399 prosenttia osakkeiden tuottamasta aumlaumlnivallasta sillauml yhtioumln hallussa on 433 prosenttia osakkeista ja yhtioumln hallussa olevilla osakkeilla ei ole aumlaumlnivaltaa Muita suuromistajia ovat Hannu Taskinen ja Petri Yrjouml-Koskinen yhtioumlineen Omistajakunnassa on asunto-osaamista mutta syvaumltaskuiset instituutiot vielauml puuttuvat Huhtanen Capitalilla on edellisten osakeantien jaumllkeen ja Privanetin noteerauksen tuomana yhteensauml 134 omistajaa Omistajien kokonaispistemaumlaumlrauml on 8
Kommentti KasvuodotusHuhtanen Capitalin kasvuodotus on kiinteistoumlyhtioumlksi korkea koska yhtioumln johto on sellaisen tavoitteen itselleen asettanut Laajentumishaluja on asuntosijoittamisesta laajemmin kiinteistoumlbisnekseen ja sen palveluihin Kuitenkin laajentumisen edellytyksenauml on paumlaumloman saanti joka voi hidastaa kasvua Kasvuodotuksen kokonaispistemaumlaumlrauml on 7
Kommentti SkaalattavuusHuhtanen Capital voi kasvattaa asunto- ja kiinteistoumlkantaansa jos uuden paumlaumloman saanti onnistuu tai tuloksen kautta Jaumllkimmaumlinen tie on hitaampi Vaumllitys- ja kiinteistoumlpalvelujen skaalaaminen laajemmin on helpompaa Huhtanen Capital hyoumltyy kiinteistoumlsalkkunsa kasvusta koska kiinteaumlt kustannukset eivaumlt nouse Nykyinen henkiloumlkunta ja ulkoistusmallit pystyvaumlt hoitamaan isommankin portfolion Skaalautuvuuden kokonaispistemaumlaumlrauml on 7
Kommentti KilpailuetuAmmattimaisten asuntosijoitusyhtioumliden maumlaumlrauml on kasvanut mikauml on lisaumlnnyt alan kilpailua Kuitenkin vuokralaisten kannalta markkina on edelleen hyvin pirstaloitunut ja paikkakuntakohtaista Kilpailuetuna voidaan pitaumlauml suuren kokoluokan kertaostoja alhaisempaan hintaan jotka ovat esimerkiksi suurempia kuin mitauml Investors House on tehnyt Yhtiouml yrittaumlauml palvelukonseptillaan saamaan etuja asiakkailleen sekauml pyrkii tehostamaan hallintoaan Huhtanen Capital kohtaa kilpailua mutta yhtioumln kokoluokassa on rajallisesti toimijoita ja yhtiouml on ollut valinnoissaan innovatiivinen Kilpailuedun kokonaispistemaumlaumlrauml on 6
8
TIIMI
8
OMISTAJAT
7
K ASVUOD OTUS
7
SK AALATTAVUUS
6
K ILPAILUETU
Repo Median pisteet maumlaumlritelmaumlRepo Median pisteetRepo Median pisteiden tarkoitus on antaa strukturoitu kuva yhtioumln laadusta (toimintariskeistauml) sekauml sen mahdollisuuksista saavuttaa pitkaumlaikaista kasvua ja tuottoaRepo Median pisteet jakaantuvat viiteen kategoriaan Kategoriat ovat Tiimi Omistajuus Kasvuodotus Skaalautuvuus ja Kilpailuetu Kategoriat pisteytetaumlaumln yhdestauml kymmeneen Kategoriat arvioidaan eri kvalitatiivisilla ja kvantitatiivisilla muuttujilla jotka saavat painotetun arvon niiden taumlrkeyden mukaan Jokaisen kategorian keskiarvopisteet ovat perustana kokonaispisteytykselle
TiimiArvio tiimin toimivuudesta kaumlsittelee johdon avainhenkiloumliden sekauml yhtioumln hallituksen kykyauml johtaa yhtioumltauml haluttuun tulokseen Hyvauml johto voi saada keskivertoisen liikeidean tuottavaksi toiminnaksi kun taas huono johto voi viedauml yhtioumln hyvaumlllaumlkin liikeidealla kriisiin Tiimin arvioinnissa kaumlsitellaumlaumln mm seuraavia muuttujia avainhenkiloumliden alakohtaista kokemusta toimitusjohtajan alakohtaista ja johtamiskokemusta kommunikaatiokykyauml sekauml aikaisempaa kokemusta vastaavista tehtaumlvistauml
OmistajuusArvio omistajuudesta kaumlsittelee omistajien pitkaumljaumlnteistauml arvon luontia Omistajasitoutuneisuus ja osaaminen ovat keskioumlssauml yhtioumln pysyvyyden ja yhtioumln hallituksen toimintaedellytyksille Yhtioumlt joilla on hajaantunut omistajarakenne ovat menestyneet huonommin kuin yhtioumlt joilla on selkeauml omistajatahto Omistajuudessa arvioidaan muuttujia kuten rakenne sitoutuneisuus institutionaaliset omistajat vallan vaumlaumlrinkaumlyttouml maine ja taloudellinen kestaumlvyys
KasvuodotusArvio kasvuodotuksista kaumlsittelee markkinan kypsyyttauml sekauml yhtioumln asemaa verrattuna kilpailijaan Vaumlhaumlinen kilpailutilanne voi antaa yhtioumllle huomattavia etuja Liiketoimintamalli yhtioumln jatkuvuuden naumlkoumlkulmasta arvioidaan myoumls taumlssauml Kasvuodotuksessa arvioidaan seuraavia muuttujia markkinan kehittyneisyys kilpailutilanne markkinassa tulokynnys markkinoille markkinapositiointi ja liiketoimintamalli
SkaalattavuusArvio skaalattavuudesta kaumlsittelee tuotteiden ja palveluiden mahdollisuuksia kasvaa markkinoilla sekauml luoda jatkuvia asiakassuhteita Skaalautuvuudessa arvioidaan seuraavia muuttujia tuotteistus hinnoittelu tuotantoedellytykset myyntikanavat markkinointivalmiudet ja osaaminen sekauml kulurakenne suhteessa myyntiin
KilpailuetuArviossa kilpailuedusta kaumlsitellaumlaumln yhtioumln patentteja aineettomia oikeuksia sekauml aineetonta paumlaumlomaa Pyritaumlaumln arvioimaan markkinoiden lainalaisuuksiajotka voivat vaikuttaa kilpailuetuun
Taumlrkeaumlauml tietoa ja vastuuvapauslausekeRepo Media Oy (Repo Media) on erikoistunut yhtioumlanalyyseihin ja etenkin listaamattomiin suomalaisyhtioumlihin Repo Media tuottaa analyysien lisaumlksi tapahtumia ja keraumlauml tietokantaa varten informaatiota analysoitavasta yhtioumlstauml Pyrimme tuottamaan tietoa sijoittajille selkeaumlsti ja helposti ymmaumlrrettaumlvaumlsti Repo Media on riippumaton
Taumlmauml analyysi on luotu informaatiotarkoituksessa ja tiedot taumlhaumln on hankittu useista eri julkisista laumlhteistauml joita Repo Media pitaumlauml luotettavana Repo Media ei takaa esitettyjen tietojen virheettoumlmyyttauml Kannanotot arviot ja ennusteet ovat Repo Median subjektiivisia naumlkemyksiauml jotka sisaumlltaumlvaumlt epaumlvarmuustekijoumlitauml Repo Media ei voi taata ettauml esitetyt ennusteet taumlyttyvaumlt Repo Media kannustaa sijoittajia kaumlyttaumlmaumlaumln myoumls muita laumlhteitauml omille sijoituspaumlaumltoumlksille
Tieto analyyseissauml ja dokumenteissa on paumlivaumltty Tieto vanhentuu tai saattaa muuttua nopeasti Repo Media ei sitoudu paumlivittaumlmaumlaumln raportteja analyysejauml tai dokumentteja eikauml sitoudu laumlhettaumlmaumlaumln kaumlyttaumljille paumlivitettyauml tietoa
Repo Median tuottamia analyysejauml ja dokumentteja ei saa kopioida muokata kaumlyttaumlauml osina tai jakaa kolmannelle osapuolelle ilman Repo Median kirjallista suostumusta Repo Median analyyseja ja dokumentteja ei saa jakaa henkiloumlille tai juridisille tahoille jotka ovat kansalaisia sellaisessa valtiossa missauml taumlmaumln tiedon jakaminen on laitonta tai missauml loumlytyy maumlaumlraumlyksiauml jotka estaumlvaumlt tiedon levittaumlmisen
Repo Median tuottamat analyysit ovat case-pohjaisia eivaumltkauml ne toistu tasaisesti ajallisesti Analyysit eroavat toisistaan tiedon saatavuuden takiaRepo Media eikauml sen tyoumlntekijaumlt vastaa tehtyjen sijoituspaumlaumltoumlsten taloudellisesta tuloksesta tai muista vahingoista (vaumllittoumlmaumlt ja vaumllilliset vahingot) joita tietojen kaumlytoumlstauml voi aiheutua Asiakas ja tiedon kaumlyttaumljauml vastaavat sijoituspaumlaumltoumlstensauml tekemisestauml ja niiden taloudellisesta tuloksesta
Copyright Repo Media Oy
Muistiinpanot
Repo Media Oywwwrepomediafi
Analyytikko Joni Nousiainenpuh 045-155 88 85
Repo Median pisteet = 7 (asteikko 1-10)Kommentti TiimistaumlSuurimmalla omistajalla Juha-Matti Huhtasella on kokemusta niin asuntosijoittamisesta kuin rahoituksesta Haumln on 35-vuotias joten alan konkariksi haumln on vielauml nuori tekijauml Johtoryhmaumlssauml ovat haumlnen lisaumlkseen viime vuonna taloon tullut kiinteistoumlalan konkari Pekka Huttunen sekauml talousjohtaja Christer Schoultz Hallituksessa on vuoden sisaumlllauml ollut paljon vaihdoksia Nykyinen hallitus edustaa hyvin omistajia Tiimin kokonaisarvosana on 8
Kommentti OmistajatJuha-Matti Huhtanen on yhtioumln perustaja ja suurin omistaja mutta haumlnen omistustansa on liudentanut kolme aikaisempaa osakeantia Juha-Matti omistaa suoraan ja vaumllillisesti yhtioumlidensauml kautta 209 prosenttia yhtioumln osakkeista Taumlmauml on 399 prosenttia osakkeiden tuottamasta aumlaumlnivallasta sillauml yhtioumln hallussa on 433 prosenttia osakkeista ja yhtioumln hallussa olevilla osakkeilla ei ole aumlaumlnivaltaa Muita suuromistajia ovat Hannu Taskinen ja Petri Yrjouml-Koskinen yhtioumlineen Omistajakunnassa on asunto-osaamista mutta syvaumltaskuiset instituutiot vielauml puuttuvat Huhtanen Capitalilla on edellisten osakeantien jaumllkeen ja Privanetin noteerauksen tuomana yhteensauml 134 omistajaa Omistajien kokonaispistemaumlaumlrauml on 8
Kommentti KasvuodotusHuhtanen Capitalin kasvuodotus on kiinteistoumlyhtioumlksi korkea koska yhtioumln johto on sellaisen tavoitteen itselleen asettanut Laajentumishaluja on asuntosijoittamisesta laajemmin kiinteistoumlbisnekseen ja sen palveluihin Kuitenkin laajentumisen edellytyksenauml on paumlaumloman saanti joka voi hidastaa kasvua Kasvuodotuksen kokonaispistemaumlaumlrauml on 7
Kommentti SkaalattavuusHuhtanen Capital voi kasvattaa asunto- ja kiinteistoumlkantaansa jos uuden paumlaumloman saanti onnistuu tai tuloksen kautta Jaumllkimmaumlinen tie on hitaampi Vaumllitys- ja kiinteistoumlpalvelujen skaalaaminen laajemmin on helpompaa Huhtanen Capital hyoumltyy kiinteistoumlsalkkunsa kasvusta koska kiinteaumlt kustannukset eivaumlt nouse Nykyinen henkiloumlkunta ja ulkoistusmallit pystyvaumlt hoitamaan isommankin portfolion Skaalautuvuuden kokonaispistemaumlaumlrauml on 7
Kommentti KilpailuetuAmmattimaisten asuntosijoitusyhtioumliden maumlaumlrauml on kasvanut mikauml on lisaumlnnyt alan kilpailua Kuitenkin vuokralaisten kannalta markkina on edelleen hyvin pirstaloitunut ja paikkakuntakohtaista Kilpailuetuna voidaan pitaumlauml suuren kokoluokan kertaostoja alhaisempaan hintaan jotka ovat esimerkiksi suurempia kuin mitauml Investors House on tehnyt Yhtiouml yrittaumlauml palvelukonseptillaan saamaan etuja asiakkailleen sekauml pyrkii tehostamaan hallintoaan Huhtanen Capital kohtaa kilpailua mutta yhtioumln kokoluokassa on rajallisesti toimijoita ja yhtiouml on ollut valinnoissaan innovatiivinen Kilpailuedun kokonaispistemaumlaumlrauml on 6
8
TIIMI
8
OMISTAJAT
7
K ASVUOD OTUS
7
SK AALATTAVUUS
6
K ILPAILUETU
Repo Median pisteet maumlaumlritelmaumlRepo Median pisteetRepo Median pisteiden tarkoitus on antaa strukturoitu kuva yhtioumln laadusta (toimintariskeistauml) sekauml sen mahdollisuuksista saavuttaa pitkaumlaikaista kasvua ja tuottoaRepo Median pisteet jakaantuvat viiteen kategoriaan Kategoriat ovat Tiimi Omistajuus Kasvuodotus Skaalautuvuus ja Kilpailuetu Kategoriat pisteytetaumlaumln yhdestauml kymmeneen Kategoriat arvioidaan eri kvalitatiivisilla ja kvantitatiivisilla muuttujilla jotka saavat painotetun arvon niiden taumlrkeyden mukaan Jokaisen kategorian keskiarvopisteet ovat perustana kokonaispisteytykselle
TiimiArvio tiimin toimivuudesta kaumlsittelee johdon avainhenkiloumliden sekauml yhtioumln hallituksen kykyauml johtaa yhtioumltauml haluttuun tulokseen Hyvauml johto voi saada keskivertoisen liikeidean tuottavaksi toiminnaksi kun taas huono johto voi viedauml yhtioumln hyvaumlllaumlkin liikeidealla kriisiin Tiimin arvioinnissa kaumlsitellaumlaumln mm seuraavia muuttujia avainhenkiloumliden alakohtaista kokemusta toimitusjohtajan alakohtaista ja johtamiskokemusta kommunikaatiokykyauml sekauml aikaisempaa kokemusta vastaavista tehtaumlvistauml
OmistajuusArvio omistajuudesta kaumlsittelee omistajien pitkaumljaumlnteistauml arvon luontia Omistajasitoutuneisuus ja osaaminen ovat keskioumlssauml yhtioumln pysyvyyden ja yhtioumln hallituksen toimintaedellytyksille Yhtioumlt joilla on hajaantunut omistajarakenne ovat menestyneet huonommin kuin yhtioumlt joilla on selkeauml omistajatahto Omistajuudessa arvioidaan muuttujia kuten rakenne sitoutuneisuus institutionaaliset omistajat vallan vaumlaumlrinkaumlyttouml maine ja taloudellinen kestaumlvyys
KasvuodotusArvio kasvuodotuksista kaumlsittelee markkinan kypsyyttauml sekauml yhtioumln asemaa verrattuna kilpailijaan Vaumlhaumlinen kilpailutilanne voi antaa yhtioumllle huomattavia etuja Liiketoimintamalli yhtioumln jatkuvuuden naumlkoumlkulmasta arvioidaan myoumls taumlssauml Kasvuodotuksessa arvioidaan seuraavia muuttujia markkinan kehittyneisyys kilpailutilanne markkinassa tulokynnys markkinoille markkinapositiointi ja liiketoimintamalli
SkaalattavuusArvio skaalattavuudesta kaumlsittelee tuotteiden ja palveluiden mahdollisuuksia kasvaa markkinoilla sekauml luoda jatkuvia asiakassuhteita Skaalautuvuudessa arvioidaan seuraavia muuttujia tuotteistus hinnoittelu tuotantoedellytykset myyntikanavat markkinointivalmiudet ja osaaminen sekauml kulurakenne suhteessa myyntiin
KilpailuetuArviossa kilpailuedusta kaumlsitellaumlaumln yhtioumln patentteja aineettomia oikeuksia sekauml aineetonta paumlaumlomaa Pyritaumlaumln arvioimaan markkinoiden lainalaisuuksiajotka voivat vaikuttaa kilpailuetuun
Taumlrkeaumlauml tietoa ja vastuuvapauslausekeRepo Media Oy (Repo Media) on erikoistunut yhtioumlanalyyseihin ja etenkin listaamattomiin suomalaisyhtioumlihin Repo Media tuottaa analyysien lisaumlksi tapahtumia ja keraumlauml tietokantaa varten informaatiota analysoitavasta yhtioumlstauml Pyrimme tuottamaan tietoa sijoittajille selkeaumlsti ja helposti ymmaumlrrettaumlvaumlsti Repo Media on riippumaton
Taumlmauml analyysi on luotu informaatiotarkoituksessa ja tiedot taumlhaumln on hankittu useista eri julkisista laumlhteistauml joita Repo Media pitaumlauml luotettavana Repo Media ei takaa esitettyjen tietojen virheettoumlmyyttauml Kannanotot arviot ja ennusteet ovat Repo Median subjektiivisia naumlkemyksiauml jotka sisaumlltaumlvaumlt epaumlvarmuustekijoumlitauml Repo Media ei voi taata ettauml esitetyt ennusteet taumlyttyvaumlt Repo Media kannustaa sijoittajia kaumlyttaumlmaumlaumln myoumls muita laumlhteitauml omille sijoituspaumlaumltoumlksille
Tieto analyyseissauml ja dokumenteissa on paumlivaumltty Tieto vanhentuu tai saattaa muuttua nopeasti Repo Media ei sitoudu paumlivittaumlmaumlaumln raportteja analyysejauml tai dokumentteja eikauml sitoudu laumlhettaumlmaumlaumln kaumlyttaumljille paumlivitettyauml tietoa
Repo Median tuottamia analyysejauml ja dokumentteja ei saa kopioida muokata kaumlyttaumlauml osina tai jakaa kolmannelle osapuolelle ilman Repo Median kirjallista suostumusta Repo Median analyyseja ja dokumentteja ei saa jakaa henkiloumlille tai juridisille tahoille jotka ovat kansalaisia sellaisessa valtiossa missauml taumlmaumln tiedon jakaminen on laitonta tai missauml loumlytyy maumlaumlraumlyksiauml jotka estaumlvaumlt tiedon levittaumlmisen
Repo Median tuottamat analyysit ovat case-pohjaisia eivaumltkauml ne toistu tasaisesti ajallisesti Analyysit eroavat toisistaan tiedon saatavuuden takiaRepo Media eikauml sen tyoumlntekijaumlt vastaa tehtyjen sijoituspaumlaumltoumlsten taloudellisesta tuloksesta tai muista vahingoista (vaumllittoumlmaumlt ja vaumllilliset vahingot) joita tietojen kaumlytoumlstauml voi aiheutua Asiakas ja tiedon kaumlyttaumljauml vastaavat sijoituspaumlaumltoumlstensauml tekemisestauml ja niiden taloudellisesta tuloksesta
Copyright Repo Media Oy
Muistiinpanot
Repo Media Oywwwrepomediafi
Analyytikko Joni Nousiainenpuh 045-155 88 85
Repo Median pisteet maumlaumlritelmaumlRepo Median pisteetRepo Median pisteiden tarkoitus on antaa strukturoitu kuva yhtioumln laadusta (toimintariskeistauml) sekauml sen mahdollisuuksista saavuttaa pitkaumlaikaista kasvua ja tuottoaRepo Median pisteet jakaantuvat viiteen kategoriaan Kategoriat ovat Tiimi Omistajuus Kasvuodotus Skaalautuvuus ja Kilpailuetu Kategoriat pisteytetaumlaumln yhdestauml kymmeneen Kategoriat arvioidaan eri kvalitatiivisilla ja kvantitatiivisilla muuttujilla jotka saavat painotetun arvon niiden taumlrkeyden mukaan Jokaisen kategorian keskiarvopisteet ovat perustana kokonaispisteytykselle
TiimiArvio tiimin toimivuudesta kaumlsittelee johdon avainhenkiloumliden sekauml yhtioumln hallituksen kykyauml johtaa yhtioumltauml haluttuun tulokseen Hyvauml johto voi saada keskivertoisen liikeidean tuottavaksi toiminnaksi kun taas huono johto voi viedauml yhtioumln hyvaumlllaumlkin liikeidealla kriisiin Tiimin arvioinnissa kaumlsitellaumlaumln mm seuraavia muuttujia avainhenkiloumliden alakohtaista kokemusta toimitusjohtajan alakohtaista ja johtamiskokemusta kommunikaatiokykyauml sekauml aikaisempaa kokemusta vastaavista tehtaumlvistauml
OmistajuusArvio omistajuudesta kaumlsittelee omistajien pitkaumljaumlnteistauml arvon luontia Omistajasitoutuneisuus ja osaaminen ovat keskioumlssauml yhtioumln pysyvyyden ja yhtioumln hallituksen toimintaedellytyksille Yhtioumlt joilla on hajaantunut omistajarakenne ovat menestyneet huonommin kuin yhtioumlt joilla on selkeauml omistajatahto Omistajuudessa arvioidaan muuttujia kuten rakenne sitoutuneisuus institutionaaliset omistajat vallan vaumlaumlrinkaumlyttouml maine ja taloudellinen kestaumlvyys
KasvuodotusArvio kasvuodotuksista kaumlsittelee markkinan kypsyyttauml sekauml yhtioumln asemaa verrattuna kilpailijaan Vaumlhaumlinen kilpailutilanne voi antaa yhtioumllle huomattavia etuja Liiketoimintamalli yhtioumln jatkuvuuden naumlkoumlkulmasta arvioidaan myoumls taumlssauml Kasvuodotuksessa arvioidaan seuraavia muuttujia markkinan kehittyneisyys kilpailutilanne markkinassa tulokynnys markkinoille markkinapositiointi ja liiketoimintamalli
SkaalattavuusArvio skaalattavuudesta kaumlsittelee tuotteiden ja palveluiden mahdollisuuksia kasvaa markkinoilla sekauml luoda jatkuvia asiakassuhteita Skaalautuvuudessa arvioidaan seuraavia muuttujia tuotteistus hinnoittelu tuotantoedellytykset myyntikanavat markkinointivalmiudet ja osaaminen sekauml kulurakenne suhteessa myyntiin
KilpailuetuArviossa kilpailuedusta kaumlsitellaumlaumln yhtioumln patentteja aineettomia oikeuksia sekauml aineetonta paumlaumlomaa Pyritaumlaumln arvioimaan markkinoiden lainalaisuuksiajotka voivat vaikuttaa kilpailuetuun
Taumlrkeaumlauml tietoa ja vastuuvapauslausekeRepo Media Oy (Repo Media) on erikoistunut yhtioumlanalyyseihin ja etenkin listaamattomiin suomalaisyhtioumlihin Repo Media tuottaa analyysien lisaumlksi tapahtumia ja keraumlauml tietokantaa varten informaatiota analysoitavasta yhtioumlstauml Pyrimme tuottamaan tietoa sijoittajille selkeaumlsti ja helposti ymmaumlrrettaumlvaumlsti Repo Media on riippumaton
Taumlmauml analyysi on luotu informaatiotarkoituksessa ja tiedot taumlhaumln on hankittu useista eri julkisista laumlhteistauml joita Repo Media pitaumlauml luotettavana Repo Media ei takaa esitettyjen tietojen virheettoumlmyyttauml Kannanotot arviot ja ennusteet ovat Repo Median subjektiivisia naumlkemyksiauml jotka sisaumlltaumlvaumlt epaumlvarmuustekijoumlitauml Repo Media ei voi taata ettauml esitetyt ennusteet taumlyttyvaumlt Repo Media kannustaa sijoittajia kaumlyttaumlmaumlaumln myoumls muita laumlhteitauml omille sijoituspaumlaumltoumlksille
Tieto analyyseissauml ja dokumenteissa on paumlivaumltty Tieto vanhentuu tai saattaa muuttua nopeasti Repo Media ei sitoudu paumlivittaumlmaumlaumln raportteja analyysejauml tai dokumentteja eikauml sitoudu laumlhettaumlmaumlaumln kaumlyttaumljille paumlivitettyauml tietoa
Repo Median tuottamia analyysejauml ja dokumentteja ei saa kopioida muokata kaumlyttaumlauml osina tai jakaa kolmannelle osapuolelle ilman Repo Median kirjallista suostumusta Repo Median analyyseja ja dokumentteja ei saa jakaa henkiloumlille tai juridisille tahoille jotka ovat kansalaisia sellaisessa valtiossa missauml taumlmaumln tiedon jakaminen on laitonta tai missauml loumlytyy maumlaumlraumlyksiauml jotka estaumlvaumlt tiedon levittaumlmisen
Repo Median tuottamat analyysit ovat case-pohjaisia eivaumltkauml ne toistu tasaisesti ajallisesti Analyysit eroavat toisistaan tiedon saatavuuden takiaRepo Media eikauml sen tyoumlntekijaumlt vastaa tehtyjen sijoituspaumlaumltoumlsten taloudellisesta tuloksesta tai muista vahingoista (vaumllittoumlmaumlt ja vaumllilliset vahingot) joita tietojen kaumlytoumlstauml voi aiheutua Asiakas ja tiedon kaumlyttaumljauml vastaavat sijoituspaumlaumltoumlstensauml tekemisestauml ja niiden taloudellisesta tuloksesta
Copyright Repo Media Oy
Muistiinpanot
Repo Media Oywwwrepomediafi
Analyytikko Joni Nousiainenpuh 045-155 88 85
Taumlrkeaumlauml tietoa ja vastuuvapauslausekeRepo Media Oy (Repo Media) on erikoistunut yhtioumlanalyyseihin ja etenkin listaamattomiin suomalaisyhtioumlihin Repo Media tuottaa analyysien lisaumlksi tapahtumia ja keraumlauml tietokantaa varten informaatiota analysoitavasta yhtioumlstauml Pyrimme tuottamaan tietoa sijoittajille selkeaumlsti ja helposti ymmaumlrrettaumlvaumlsti Repo Media on riippumaton
Taumlmauml analyysi on luotu informaatiotarkoituksessa ja tiedot taumlhaumln on hankittu useista eri julkisista laumlhteistauml joita Repo Media pitaumlauml luotettavana Repo Media ei takaa esitettyjen tietojen virheettoumlmyyttauml Kannanotot arviot ja ennusteet ovat Repo Median subjektiivisia naumlkemyksiauml jotka sisaumlltaumlvaumlt epaumlvarmuustekijoumlitauml Repo Media ei voi taata ettauml esitetyt ennusteet taumlyttyvaumlt Repo Media kannustaa sijoittajia kaumlyttaumlmaumlaumln myoumls muita laumlhteitauml omille sijoituspaumlaumltoumlksille
Tieto analyyseissauml ja dokumenteissa on paumlivaumltty Tieto vanhentuu tai saattaa muuttua nopeasti Repo Media ei sitoudu paumlivittaumlmaumlaumln raportteja analyysejauml tai dokumentteja eikauml sitoudu laumlhettaumlmaumlaumln kaumlyttaumljille paumlivitettyauml tietoa
Repo Median tuottamia analyysejauml ja dokumentteja ei saa kopioida muokata kaumlyttaumlauml osina tai jakaa kolmannelle osapuolelle ilman Repo Median kirjallista suostumusta Repo Median analyyseja ja dokumentteja ei saa jakaa henkiloumlille tai juridisille tahoille jotka ovat kansalaisia sellaisessa valtiossa missauml taumlmaumln tiedon jakaminen on laitonta tai missauml loumlytyy maumlaumlraumlyksiauml jotka estaumlvaumlt tiedon levittaumlmisen
Repo Median tuottamat analyysit ovat case-pohjaisia eivaumltkauml ne toistu tasaisesti ajallisesti Analyysit eroavat toisistaan tiedon saatavuuden takiaRepo Media eikauml sen tyoumlntekijaumlt vastaa tehtyjen sijoituspaumlaumltoumlsten taloudellisesta tuloksesta tai muista vahingoista (vaumllittoumlmaumlt ja vaumllilliset vahingot) joita tietojen kaumlytoumlstauml voi aiheutua Asiakas ja tiedon kaumlyttaumljauml vastaavat sijoituspaumlaumltoumlstensauml tekemisestauml ja niiden taloudellisesta tuloksesta
Copyright Repo Media Oy
Muistiinpanot
Repo Media Oywwwrepomediafi
Analyytikko Joni Nousiainenpuh 045-155 88 85
Muistiinpanot
Repo Media Oywwwrepomediafi
Analyytikko Joni Nousiainenpuh 045-155 88 85
Repo Media Oywwwrepomediafi
Analyytikko Joni Nousiainenpuh 045-155 88 85