casos practicos de derecho registral - ivan escobar fornos
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PRACTITRANSCRIPT
N343.054E 74 Escobar Fornos, Iván
Casos prácticos de derecho inmobiliarioregistrai / Iván Escobar Fornos -- la ed. --Managua: HISPAMER, 1999.239 p.
ISBN: 99924-33-39-6
1. BIENES RAICES-NICARAGUA-CASOS2. REGISTRO DE LA PROPIEDAD
Cuidado de ediciónLic. Alicia Casco Guido
Diseño de PortadaReynaldo Silva Flores
Diseño y DiagramaciónLic. Alicia Casco Guido
Revisión de TextoAníbal Ruíz Armijo
Todos los derechos reservados conforme a la
Ley
© Iván Escobar Fornos, 1999
©HISPAMER, 1999
Primera Edición 1999Costado Este de la UCA, Apartado A-221, Zona 13Managua, Nicaragua
Impreso por Quebecor Impreandes S. A.
CASOS PRACTICOS DE DERECHO INMOBILIARIO
REGISTRAL
por el doctorIVAN ESCOBAR FORNOS
Abogado y Notario de la República de Nicaragua
Profesor de la Universidad Centroamericana
Miembro Correspondiente del Instituto de
Derecho Registral de la Universidad Notarial Argentina
Ex Registrador de la Propiedad en el
Departamento de Masaya
Ex Magistrado de la Sala Civil de la Corte de
Apelaciones de Masaya
Presidente Asamblea Nacional
NICARAGUA
1999
INDICE GENERAL
Dedicatoria Prólogo Introducción Abreviaturas
PRIMERA PARTE: PLANTEAMIENTOS 17
CAPITULO I 19
Bienes, derechos y títulos inscribibles
CAPITULO II 22
Efectos de algunos derechos inscribibles
CAPITULO III 26
Asientos registrales
CAPITULO IV 39
La finca y sus modificaciones
CAPITULO V 42
Registro, posesión y prescripción
CAPITULO VI 43
Inmatriculación de fincas
CAPITULO VII 46
Principio de inscripción
CAPITULO VIII 48
Principio de publicidad
CAPITULO IX 63
Principio de rogación
CAPITULO X 65
Principio de legalidad
CAPITULO XI 75
Principio de tracto sucesivo
CAPITULO XII 82
Principio de prioridad
CAPITULO XIII 88
Organización del Registro
SEGUNDA PARTE: 91CONSIDERACIONES Y SOLUCIONES
CAPITULO I 93
Bienes, derechos y títulos inscribibles
CAPITULO II 101
Efectos de algunos derechos inscribibles
CAPITULO III 109
Asientos registrales
CAPITULO IV 137
La finca y sus modificaciones
CAPITULO V 142
Registro, posesión y prescripción
CAPITULO VI 145
Inmatriculación de fincas
CAPITULO VII 150
Principio de inscripción
CAPITULO VIII 153
Principio de publicidad
CAPITULO IX 179
Principio de rogación
CAPITULO X 181
Principio de legalidad
CAPITULO XI 201
Principio detracto sucesivo
CAPITULO XII 213
Principio de prioridad
CAPITULO XIII 224
Organización del Registro
RELACION DE SENTENCIAS
Y CONSULTAS UTILIZADAS 227
INDICE DE DISPOSICIONES DE
DERECHO QUE SE CITAN 234
INDICE DE AUTORES 239
Iván Escobar Fornos
PROLOGO
Me llega de Nicaragua, la Nicaragua "sandinista", esta obra que viene especialmente dedicada por su autor a mi persona. Y no ya por correspondencia, sino por fervor a la amistad que con el autor me une, quiero recensionarla sin apearme de mi inquebrantable sentido objetivo en estas tareas. El autor es Abogado y Notario, Profesor de la Universidad, Miembro del Instituto de Derecho Registral de la Universidad Notarial Argentina y ex Registrador y ex Magistrado. Pero creo que esos títulos no significan nada al lado de su cultura, de su sentido deportivo hacia el estudio, de su dimensión humana y de su gran deseo de extender sus co-nocimientos hacia quienes los quieran recoger. Todavía en mis extrañables recuerdos vive y vivirá siempre el de las cuatro jornadas en las que IVÁN brindó a un grupo de españoles su hospitalidad, su hidalguía y su amabilidad dándonos la gran lección de su señorío. Todas estas cosas ya las digo en el prólogo de su obra que creo ha sido o está a punto de ser publicada.Situado el autor y "la media filiación" que con él me une, vaya por delante mi sincero aplauso por haber logrado con esta publicación el tan deseado equilibrio entre la teoría y la práctica que la aplicación del Derecho exige. En mi larga experiencia de preparador de opositores a Notarías, Registros, Judicatura, etc., he comprobado con auténticos temblores cómo el opositor al pasar de los temas teóricos, que es preciso aprenderse de
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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
iluminar en el abstracto conocimiento la realidad viva del caso al que el mismo es aplicable. Ahí es donde creo que la obra cobra su tremenda eficacia y desde donde hay que arrancar para extraer de la misma todos sus valores. Utilizando una metáfora, a la que ESSER era tan acostumbrado, podríamos decir que el autor de este trabajo ha sabido echar tierra en el gran foso que separa la teoría y la práctica del Derecho.En otra ocasión creo haber recensionado algún otro libro de práctica jurídica y era entonces cuando hacía mención de algunos famosos que había tenido en mis manos y que figuran en mi biblioteca - entre los cuales está el de CASTAN Problemas de Derecho Civil -, pero ahora no quiero "ascender^' a la erudición de las citas, sino valorar la forma y planteamiento que la obra ofrece. La obra tiene dos partes dife-renciadas. En la primera se van exponiendo los diferentes supuestos teóricos o lo que el autor denomina "planteamiento" del problema, y en la segunda, cosa insólita en estos libros de práctica jurídica, se ofrece la solución, se brindan unas consideraciones y se aporta legislación aplicable y jurisprudencia. IVÁN ha hecho realidad mi sueño de haber publicado una especie de guía práctica con casos reales, soluciones discutibles, legislación y jurisprudencia y, si ello fuera posible, bibliografía aplicable. Pero para eso se necesita lo que IVÁN tiene: calma, tiempo, orden y experiencia... y a mí me está invadiendo la prisa. Soy una "colonia" de la urgencia.Los temas tratados en la obra, primorosamente editada y con un emotivo dibujo en la portada, enfocan los principales problemas del Derecho hipotecario, o como IVÁN los llama, Derecho inmobiliario registral. Hay tres puntos clave que responden al estudio de los elementos esenciales de la relación jurídico-hipotecaria: los bienes, derechos y títulos inscribibles, la finca y sus modificaciones y la constatación libraria hecha patente a través de los
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Iván Escobar Fornos
inmatriculación de las fincas y del problema que la posesión y la prescripción ofrecen frente al Registro. Un segundo punto de materias suponen el gran "tronco" de la publicación al recoger en él los principales principios de la legislación hipotecaria: inscripción, publicidad, rogación, legalidad, tracto sucesivo y prioridad. En una especial concesión final se brindan ciertos problemas referidos a la organi-zación del Registro.
Doscientos cincuenta y tres casos se aglutinan en torno a los temas apuntados y a ellos se responde con doscientas cincuenta y tres soluciones y consideraciones. Ni qué decir tiene que todo ello que está ajustado al Derecho "vernáculo" de Nicaragua, pero no debe olvidarse -aparte de la influencia que nuestro sistema haya podido tener- que el autor utiliza bibliografía española en su mayor parte. He solido criticar mucho la falta de imaginación que ciertos autores han tenido al ofrecer formularios o casos prácticos en los que al utilizar apellidos puede dar lugar -sobre todo en el primer caso- que una determinada persona figure en uno como casado y en otra como recién nacido. Bien, aquí el autor ha tenido el buen cuidado de utilizar nombres sin apellidos, aunque uno vuelva la vista atrás en esas referencias a Ulises, Aquiles, David, Napoleón, etc., que por esos "pagos" pueden tener todavía vigencia.Yo creo, IVÁN, y este es mi mensaje, que vas a conseguir tu propósito: inquietar a las autoridades universitarias sobre la conveniencia de implantar en la Facultad este nuevo tipo de enseñanza complementaria, como dices en tu introducción. La enhorabuena ya te la daré en la carta que te escriba, aparte de agradecerte la dedicatoria.
José María Chico y Ortiz *
1997+
* Uno de los mejores hipotecaristas de
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Iván Escobar Fornos
INTRODUCCION
Dirijo fundamentalmente este trabajo a mis alumnos con la finalidad de
combinar la enseñanza teórica con la práctica. En nuestras
Universidades se le enseña al estudiante de Derecho una serie de
principios y reglas generales, pero no se hacen ejercicios sobre casos
prácticos en los cuales el alumno pueda aplicar lo aprendido. No existe,
pues, un entrenamiento en donde se aprenda a considerar y solucionar
casos concretos. De ahí que los recién egresados de la Escuela de
Derecho encuentren ciertas dificultades al enfrentarse con el caso real
que tienen que resolver.
Mi propósito consiste en ayudar a llenar ese vacío y mis esfuerzos serán
satisfechos si logro inquietar a las autoridades universitarias sobre la
conveniencia de implantar en la Facultad este nuevo tipo de enseñanza
complementaria.
La presente obra es un complemento de mi Introducción al Dere-cho Inmobiliario Registral Nicaragüense.
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ABREVIATURAS
BJ.: Boletín Judicial de la Corte Suprema de Justicia de Nicara
gua.
C.: Código Civil.
C.C.: Código de Comercio.
Cta.: Consulta evacuada por la Corte Suprema de Justicia de
Nicaragua.
LH.: Ley Hipotecaria Española.
Pr.: Código de Procedimiento Civil.
RH.: Reglamento Hipotecario Español.
RRP.: Reglamento del Registro Público.
S.: Sentencia de la Corte Suprema de Justicia de Nicaragua.
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CAPITULO I
BIENES, DERECHOS Y TITULOS INSCRIBIBLES
CASO 1
Planteamiento
A José, acreedor hipotecario de Guillermo, se le adjudica en la subasta el
inmueble hipotecado X en el juicio ejecutivo singular que entabló contra
su deudor y se presenta la certificación del acta de subasta para su
inscripción. ¿Es inscribible la certificación del acta de subasta a favor de
José?
CASO 2
Planteamiento
En el juicio ejecutivo corriente que Diego promovió en contra de su
deudor se le adjudicó en la subasta el inmueble X y se presenta la
certificación del acta de subasta para su inscripción. ¿Es inscribible la
certificación del acta de subasta a favor de Diego?
CASO 3
Planteamiento
El Estado no tiene título inscrito de unos terrenos Nacionales y desea
inscribirlos en el Registro. ¿Qué documento puede presentar el Estado
para inscribirlos?
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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 4
Planteamiento
Salvador y Francisco tienen inscrita a su favor la finca X, único bien que
heredaron del causante Manuel, y venden sus derechos hereditarios a
José. ¿Es inscribible la cesión a favor de José?
CASO 5
Planteamiento
Martín embarga el derecho de uso que Raúl tiene sobre el inmueble X y
presenta las diligencias para su anotación en el Registro. ¿Es anotable el
embargo de Martín?
CASO 6
Planteamiento
David presenta para su inscripción una aeronave. ¿Es inscribible la
aeronave de David?
CASO 7
Planteamiento
Juan promete a Luis arrendarle el inmueble X y se presenta el testimonio
para su inscripción. ¿Es inscribible la promesa de arrendamiento a favor
de Luis?
CASO 8
Planteamiento
Salvador promete vender a Diego el inmueble X y se presenta el
testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible la promesa a favor de
Diego?
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Iván Escobar Fornos
CASO 9
Planteamiento
Martín da en arriendo a Raúl el inmueble X y se presenta el testimonio
para su inscripción. ¿Es inscribible el arriendo a favor de Raúl?
CASO 10
Planteamiento
Juan da en prenda agraria al Banco de Desarrollo la cosecha de algodón
de su finca X. ¿Es anotable la prenda en la finca X?
CASO 11
Planteamiento
Juan obtiene resolución en que se declara procedente el derecho legal
de retención sobre el inmueble X y se presenta para su inscripción. ¿Es
inscribible el derecho legal de retención a favor de Juan?
CASO 12
Planteamiento
Sergio da a Diego en comodato el inmueble X y se presenta el testimonio
para su inscripción. ¿Es inscribible el comodato a favor de Diego?
CASO 13
Planteamiento
Víctor promete hipotecar a Daniel el inmueble X y se presenta para inscribir el testimonio. ¿Es inscribible la promesa de hipoteca a favor de Daniel?
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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 14
Planteamiento
Marcos da poder a Tomás para que le venda la finca X, sin recibir
autorización para adquirir dicho inmueble. Tomás decide comprarla y
comparece ante notario a realizar la venta en su carácter personal, como
comprador, y en su carácter de representante de Marcos, como
vendedor, y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible
la venta a favor de Tomás?
CASO 15
Planteamiento
César hipoteca a favor de Pedro el uso que tiene sobra la finca X y se
presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible la hipoteca a
favor de Pedro?
CAPITULO II
EFECTOS DE ALGUNOS DERECHOS INSCRIBIBLES
CASO 16
Planteamiento
Santiago da a Miguel en arriendo el inmueble X, el cual se rige por el
Código Civil, y no se inscribe el testimonio. Posteriormente Santiago
vende el inmueble a Diego, quien ignora el arriendo a favor de Miguel
(buena fe), y se inscribe el testimonio, ¿Le perjudica el arriendo a Diego?
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CASO 17
Planteamiento
Macario da a Manuel en arriendo el inmueble X, el cual se rige. por la Ley
de Inquilinato, y no hay inscripción. Posteriormente Macario vende el
inmueble X a Edén, quien ignora el arriendo a favor de Manuel e Inscribe
el testimonio. ¿Perjudica a Edén el arrendamiento de Manuel?
CASO 18
Planteamiento
Antonio demanda a Roberto para que le pague la suma de diez mil
córdobas y le embarga la finca X. Aníbal, con base en una promesa de
venta a su favor sobre el inmueble X, formula tercería de dominio. ¿Se
puede promover tercería de dominio con base en una promesa de venta?
CASO 19
Planteamiento
Andrés inscribe el testimonio de la escritura en virtud de la cual Bartolo le
promete vender el inmueble X. Posteriormente Bartolo vende el mismo
inmueble X a Carlos. ¿Es inscribible la venta a favor de Carlos?
CASO 20
Planteamiento
Arturo inscribe el testimonio de la escritura en virtud de la cual Bonifacio
le promete vender el inmueble X. Posteriormente Bonifacio hipoteca a
favor de Carmen el mismo inmueble X en garantía de un mutuo. ¿Es
Inscribible la hipoteca a favor de Carmen?
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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 21
Planteamiento
Alfonso promete vender el inmueble X a Berna, quien no se obliga a
comprar. ¿Es inscribible la promesa a favor de Berna?
CASO 22
Planteamiento
Alvaro promete vender el inmueble X a Berta, quien inscribe la promesa
en el Registro. Posteriormente Alvaro constituye a favor de Celia
usufructo sobre el mismo inmueble X. ¿Es inscribible el usufructo a favor
de Celia?
CASO 23
Planteamiento
Alejandro promete vender a Bernabé el inmueble X por C$10,000.00, pero en la escritura no se señala plazo para su cumplimiento. ¿Es inscribible la promesa a favor de Bernabé?
CASO 24
Planteamiento
Arístides promete vender a Belinda en documento privado el inmueble X.
¿Es inscribible la promesa a favor de Belinda?
CASO 25
Planteamiento
Sin autorización judicial el padre de Raúl promete vender a Santiago el
inmueble X, que pertenece al menor. ¿Es inscribible la promesa a favor
de Santiago?
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Iván Escobar Fornos
CASO 26
Planteamiento
Arístides promete vender a Bonifacio el inmueble X y se inscribe la
promesa. Posteriormente Cirilo embarga el inmueble X. ¿Es inscribible el
embargo a favor de Cirilo?
CASO 27
Planteamiento
Tomás promete vender a Humberto el inmueble X y se inscribe la
promesa. Posteriormente Edén embarga el inmueble X y se le adjudica
dicho inmueble. ¿Es inscribible la adjudicación a favor de Edén?
CASO 28
Planteamiento
Ernesto promete vender el inmueble X a Fidel, Juez ante quien se discute
el dominio de dicho inmueble entre Ernesto y Camilo, según consta en la
demanda anotada. ¿Es inscribible la promesa a favor de Fidel?
CASO 29
Planteamiento
Daniel, menor de edad, debidamente representado y con autorización
judicial, promete vender a Pedro, su padre, el inmueble X y se presenta el
testimonio de la escritura. ¿Es inscribible la promesa a favor de Pedro,
padre del menor?
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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 30
Planteamiento
Raúl hipoteca a favor de Pedro el inmueble X en garantía de un mutuo.
Posteriormente, Pedro hipoteca a favor de José ese crédito hipotecario
que tiene en contra de Raúl. ¿Es permitida e inscribible la hipoteca a
favor de José?
CAPITULO III ASIENTOS REGISTRALES
CASO 31
Planteamiento
Adolfo promueve interdicto posesorio de restitución contra Daniel para
recuperar la posesión del inmueble X y pide la anotación de la demanda
en dicho fundo. ¿Es anotable la demanda de Adolfo?
CASO 32
Planteamiento
Roberto compra a Silvio el inmueble X, pero el testimonio se presenta al
Registrador para su anotación sin las solvencias fiscales. ¿Se puede
inscribir preventivamente la compra a favor de Roberto?
CASO 33
Planteamiento
Manuel, comprador del inmueble X, pide por primera vez anotación
preventiva, porque el testimonio no contiene las solvencias fiscales y el
Registrador la concede. Seis meses después el mismo
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Iván Escobar Fornos
Manuel solicita que se vuelva a anotar la compraventa del inmueble X,
porque aún no ha obtenido las solvencias fiscales. ¿Se le puede
conceder nueva anotación preventiva a Manuel?
CASO 34
Planteamiento
René demanda a Enrique para que le pague la cantidad de C$10,000.00
que le debe en documento privado reconocido y pide que se anote la
demanda en la finca X, propiedad del deudor. ¿Es anotable la demanda
de René?
CASO 35
Planteamiento
Dos meses después de la muerte de Diego, el testador, se presentan al
Registro sus dos herederos, Domingo y Julio, y piden se inscriban a su
favor las fincas X y H de la sucesión. En el testamento aparecen como
legatarios Salvador y David; al primero le legan veinte quintales de
frijoles y al segundo C$5,000.00, sin que estos legados hayan sido
anotados o pagados, ni se ha renunciado a la anotación. ¿Puede el
Registrador hacer el traspaso del inmueble X y H a favor de los
herederos, Domingo y Julio?
CASO 36
Planteamiento
Francisco, acreedor hipotecario de Simón, adquiere, como resultado dei
juicio ejecutivo, el inmueble hipotecado X, sobre el cual también se anotó
un embargo a favor de Francisco. ¿Para cancelar la hipoteca y el
embargo se precisa orden judicial?
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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 37
Planteamiento
Bosco formula demanda ordinaria contra Mariano, ejercitando la acción
reivindicatoria para recuperar el inmueble X, y se anota la demanda. Con
posterioridad a la anotación, Mariano vende el inmueble X a Pilar y ésta a
su vez a Joaquín y se inscriben los testimonios. El juicio culmina por
sentencia definitiva que acoge la demanda. Bosco presenta la ejecutoria
para su inscripción y pide que se cancelen las ventas a favor de Pilar y
Joaquín. ¿Para cancelar las ventas a favor de Pilar y Joaquín, basta la
ejecutoria?
CASO 38
Planteamiento
Enrique presenta para su anotación el embargo que trabó sobre el
inmueble X, pero en las diligencias no aparece el monto por el que fue
solicitado. ¿Se puede anotar el embargo?
CASO 39
Planteamiento
Esteban presenta para su inscripción el testimonio de la escritura, eh
virtud de la cual le compró a Jerónimo el inmueble X, pero éste tiene
anotado un embargo a favor de Joaquín. La compraventa se hizo sin
autorización judicial, a pesar de estar inscrito el embargo. ¿Es inscribible
la compra a favor de Esteban?
CASO 40
Planteamiento
El Registrador al revisar la finca X, con ocasión de extender certificación
sobre ella, observa que el asiento en que consta el dominio del solicitante
no está firmado por el Registrador anterior. Se solici
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Iván Escobar Fornos
ta al Registrador que corrija el defecto. ¿Para llenar esta omisión, qué
procedimiento debe seguir el Registrador?
CASO 41
Planteamiento
El Registrador le niega a Marcelo la inscripción dei testimonio de la
escritura en virtud de la cual adquiere el inmueble X, por contener faltas
subsanables-. Marcelo pide que se le anote preventivamente el
testimonio y el Registrador se lo concede. Carlos, que está interesado en
la cancelación de la anotación, presenta al Registro, dentro del plazo de
vigencia de la anotación, la constancia M Juzgado competente de que
Marcelo no ocurrió de la negativa del Registrador. ¿Es suficiente dicha
constancia para cancelar la anotación de Marcelo?
CASO 42
Planteamiento
Héctor es legatario del inmueble X y pide al Registrador que lo inscriba a
su favor, pero no existe entrega del legado. ¿Para hacer el traspaso, es
necesaria la entrega del legado?
CASO 43
Planteamiento
Hugo formula demanda ordinaria contra Edgar para que se declare que
la venta que le hizo del inmueble X es simulada y pide su anotación. ¿Es
anotable la demanda de Hugo?
CASO 44
Planteamiento
Francisco formula demanda ordinaria contra Mario ejercitando la acción
reivindicatoria para recuperar el inmueble X y pide anotación preventiva.
¿Es anotable la demanda, de Francisco?
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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 45
Planteamiento
Ulises vende a Héctor la finca X y se inscribe el testimonio. Poste-
riormente Víctor, acreedor simple de Ulises, formula demanda ordinaria
en contra de Ulises y Héctor para que se revoque la venta hecha en
fraude de sus acreedores. ¿Es anotable la demanda de Víctor?
CASO 46
Planteamiento
Bosco demanda la nulidad del testamento de Manuel, el causante, y pide
que se anote en el Registro. ¿Es anotable la demanda?
CASO 47
Planteamiento
Rafael demanda la nulidad del testamento de Manuel, el causante, quien
era propietario de varios inmuebles inscritos, y pide la anotación de la
demanda. ¿En qué libros debe pedir que se anote la demanda?
CASO 48
Planteamiento
Macario, heredero preterido, demanda a los herederos Juan y Horacio,
ejercitando la acción de petición de herencia y pide la anotación de la
demanda. ¿Es anotable la demanda de Macario?
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Iván Escobar Fornos
CASO 49
Planteamiento
Bonifacio formula demanda ordinaria en contra de Aquiles para que se
declare la simulación de la venta que le hizo del inmueble X, y se anota
la demanda. Con posterioridad, Adolfo inscribe el testimonio de la
escritura en virtud de la cual Aquiles le había vendido el inmueble X
antes, del juicio. El juicio continúa entre Bonífacio y Aquiles y culmina
con sentencia favorable a Bonifacio. ¿La sentencia a favor de Bonifacio
perjudica a Adolfo?
CASO 50
Planteamiento
Miguel formula demanda ordinaria contra Leonel para que se declare
nula la venta que le hizo del inmueble X y pide la anotación de la
demanda. ¿Es anotable la demanda de Miguel?
CASO 51
Planteamiento
Joaquín anota en el Registro embargo en la finca X de Andrés, su
deudor. Con posterioridad, Rodrigo inscribe en el Registro el testimonio
de la escritura en virtud de la cual Andrés le vendió antes del embargo el
inmueble X. ¿Cuál de las dos inscripciones prevalece?
CASO 52
Planteamiento
Silvio anota en el Registro embargo en la finca X de Camilo, su deudor.
Con posterioridad, Salomón inscribe en el Registro el testimonio de la
escritura de mutuo en virtud de la cual Camilo le hipoteca, antes dei
embargo, el inmueble X. ¿Cuál de las dos inscripciones prevalece?
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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 53
Planteamiento
Pedro anota embargo en el Registro en la finca X de Carlos, su deudor.
Se sigue la ejecución, se le adjudica la mencionada finca y se inscribe el
testimonio. Posteriormente, Diego presenta el testimonio de la escritura
en virtud de la cual Carlos le había vendido, antes del embargo, el
inmueble X. ¿Cuál de las dos adquisiciones prevalece?
CASO 54
Planteamiento
Juan embarga la finca X de Pedro a fin de garantizar el cobro de
C$10,000.00 que le debe en documento privado, y se anota en el
Registro. Posteriormente, Pedro hipoteca a favor de Mario el inmueble X
en garantía de un préstamo y se inscribe el testimonio. ¿Prevalece el
embargo sobre el crédito hipotecario?
CASO 55
Planteamiento
Francisco embarga la finca X de Manuel a fin de garantizar el cobro de
C$15,000.00 que le debe en documento privado, y se anota en el
Registro. Posteriormente, Raúl embarga la finca X con el objeto de
garantizar el cobro de C$10,000.00 que Manuel le debe en documento
privado de fecha posterior al de Francisco, y se anota el embargo.
¿Prevalece el embargo de Francisco sobre el de Raúl?
CASO 56
Planteamiento
Alberto embarga la finca X de Héctor a fin de garantizar el cobro de C$10,000.00 que le debe en documento privado y se anota en el Registro. Posteriormente Orlando embarga la finca X a fin de ga-
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Iván Escobar Fornos
rantizar el cobro de C$10,000.00 que Héctor le debe en documento
privado de fecha anterior al de Alberto, y se anota el embargo.
¿Prevalece el embargo de Alberto sobre el de Orlando?
CASO 57
Planteamiento
La Sala de lo Civil de la Corte de Apelaciones de Masaya dicta sentencia
en que rechaza la demanda de cancelación del título supletorio que
había formulado Manuel en contra de Pedro, fundada en Ia Ley de
Limpieza Registral. Con la sentencia no se lesionaron derechos a
Manuel. ¿Puede Manuel recurrir de casación contra la sentencia de la
Sala?
CASO 58
Planteamiento
En el asiento donde consta el dominio que Roger tiene sobre el inmueble
X, se menciona que éste tiene una hipoteca en garantía de un préstamo
a favor de Sergio. Este cede el crédito hipotecario a favor de Mario y se
presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible la cesión a
favor de Mario?
CASO 59
Planteamiento
Juan formula demanda ordinaria contra José ejercitando la. acción
reivindicatoria para recuperar la finca X y el Juzgado de Distrito de
Masaya, antes el que se entabló la demanda, ordena. la anotación
preventiva sobre dicha finca. Posteriormente, el Juzgado Civil del Distrito
de Managua ordena al Registrador cancelar la anotación preventiva
extendida. ¿Es inscribible dicha cancelación?
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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 60
Planteamiento
Santiago hipoteca a favor de Miguel el inmueble X en garantía de
C$50,000.00 que recibió en calidad de mutuo, y se inscribe el testimonio.
Vencido el plazo, Miguel demanda ejecutivamente a Santiago para que le
pague lo adeudado y anota embargo en la finca X. Posteriormente,
Santiago vende el inmueble X a Manuel y éste a su vez promete vender
a Leonel. En el juicio ejecutivo, Miguel adquiere el inmueble y presenta el
testimonio para su inscripción. ¿Para cancelar la venta y promesa a favor
de Manuel y Leonel e inscribir la venta a favor de Miguel, es preciso
orden judicial y que aquéllos hayan sido citados al juicio?
CASO 61
Planteamiento
Juan arrienda a Diego el inmueble X por el plazo de un año y se inscribe
el testimonio. Vencido el plazo, Juan le pide por escrito al Registrador
que cancele el arriendo a favor de Diego. ¿Es suficiente dicha solicitud
para cancelar el arriendo a favor de Diego?
CASO 62
Planteamiento
lván hipoteca a favor de René los inmuebles X y H en garantía de un préstamo. El Registrador, en forma amplia, inscribe la hipoteca sobre el inmueble X y abreviadamente en el inmueble H. ¿Es admisible esta forma de inscribir?
CASO 63
Planteamiento
Mariano formula demanda ordinaria contra Pedro, ejercitando la acción
reivindicatoria para recuperar el inmueble X, y se anota la
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Iván Escobar Fornos
demanda. Posteriormente, Pedro vende el inmueble X a José y se
presenta el testimonio para inscripción. ¿Es inscribible la venta a favor de
José?
CASO 64
Planteamiento
Juan vende a Sergio el inmueble X, pero éste tiene anotada una
prohibición de enajenar. Se presenta el testimonio para su inscripción y
el Registrador examina el caso. ¿Es inscribible la venta a favor de
Sergio?
CASO 65
Planteamiento
Sebastián es legatario de la finca X y anota su legado. Posteriormente, el heredero de la sucesión vende el mismo inmueble X a René. ¿Es inscribible la venta a favor de René?
CASO 66
Planteamiento
Orlando, legatario del inmueble X, anota su derecho en dicha finca.
Posteriormente, Orlando trasmite su derecho a Oscar y se presenta el
testimonio para su inscripción. ¿Es permitida e inscribible la transmisión
a favor de Oscar?
CASO 67
Planteamiento
El heredero Héctor anota su derecho en la finca X de la sucesión, ya que
no puede inscribir dentro de los seis meses posteriores a la muerte del
causante, por cuanto aún no ha pagado los legados de dinero.
Posteriormente, Héctor cede su derecho a Manuel. ¿Es permitida e
inscribible la cesión a favor de Manuel?
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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 68
Planteamiento
Aquiles formula demanda ordinaria contra Ulises, ejercitando la acción
reivindicatoria para recuperar el inmueble X, y se anota la demanda.
Posteriormente, Aquiles cede los derechos litigiosos a favor de Roberto y
se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es permitida e inscribible
la cesión a favor de Roberto?
CASO 69
Planteamiento
Juan, acreedor refaccionario, anota su crédito en la finca X, propiedad de
su deudor. Posteriormente, Juan cede su crédito a René y se presenta el
testimonio para su inscripción. ¿Es permitida e inscribible la cesión a
favor de René?
CASO 70
Planteamiento
Modesto y David acuerdan en escritura pública cancelar el embargo que
el primero había anotado en la finca X, propiedad del segundo, y se
presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible el testimonio?
CASO 71
Planteamiento
Dionisio, usufructuario de la finca X, fallece. Mario, dueño de la nuda
propiedad, desea cancelar el usufructo. ¿Con qué documento se cancela
el usufructo?
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Iván Escobar Fornos
CASO 72
Planteamiento
Adán tiene inscrito en el Registro su dominio sobre el inmueble X. Adrián
obtiene título supletorio sobre el mismo inmueble X y logra inscribirlo.
¿Qué procedimiento especial existe a favor de Adán para pedir la
cancelación de la inscripción a favor de Adrián?
CASO 73
Planteamiento
Moísés heredero preterido en la sucesión de su padre, formula demanda
ordinaria contra sus tíos René y Roberto, que ocupan la herencia,
ejercitando las acciones acumuladas de investigación de paternidad y
petición de herencia y pide que se anote en el inmueble X de la sucesión.
¿Para que el Juzgado decrete la anotación, es necesario que se
presenten documentos que hagan verosímiles las acciones intentadas?
CASO 74
Planteamiento
Nicolás formula demanda ordinaria contra Luis para que se declare
simulada la venta que le hizo del inmueble X, y pide anotación
preventiva, ¿Para que el Juzgado decrete la anotación preventiva, es
necesario que Nicolás presente documento que haga verosímil la acción
intentada?
CASO 75
Planteamiento
René formula demanda ordinaria contra Esteban para que sea excluido
de la herencia por ser indigno, y no se anota la demanda en el inmueble
X de la sucesión. Posteriormente Esteban vende el
37
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
inmueble X a José y se inscribe el testimonio. ¿Perjudica a José la
demanda de René?
CASO 76
Planteamiento
El día 3 de Enero se presenta en el Diario el testimonio de la escritura en
virtud de la cual Modesto le vende a Pedro el inmueble X. El día trece del
mismo mes se autoriza su anotación preventiva por falta subsanable.
¿Desde cuándo se comienzan a contar los treinta días de caducidad de
la anotación a favor de Pedro?
CASO 77
Planteamiento
El día 11 de Julio se autoriza la anotación preventiva por falta subsanable
del testimonio de la escritura en virtud de la cual Bosco le vende a
Roberto el inmueble X. Transcurren más de treinta días a partir del 11 de
Julio sin que se presente al Registro el título subsanado en forma,
providencia del Juez ordenando la inscripción o aviso del mismo
funcionario de haberse prorrogado el plazo, o de estarse ventilando' la
contienda en juicio ordinario. ¿Puede el Registrador cancelar de oficio la
anotación a favor de Roberto?
CASO 78
Planteamiento
lván demanda a Martín para que le pague C$10,000.00 que le debe en
documento privado reconocido, y se anota la demanda en la finca X,
propiedad de su deudor. Posteriormente, Martín vende a Santiago el
mismo inmueble X y se inscribe el testimonio. ¿Perjudica a Santiago la
anotación de lván?
38
Iván Escobar Fornos
CASO 79
Planteamiento
Sergio vende a José el, inmueble, X. Posteriormente, José vende el
inmueble X a Pedro y se presenta el testimonio al Registro, pero el nuevo
Registrador observa que el asiento en donde consta el dominio a favor
de José no fue firmado por el Registrador anterior. ¿Es inscribible o
anotable la venta a favor de Pedro a pesar de no estar firmado el asiento
a favor de José?
CAPITULO IV LA FINCA Y SUS MODIFICACIONES
CASO 80
Planteamiento
Martín, propietario de las fincas X y H, las fusiona y se presenta el testimonio. El Registrador examina el caso y observa que ambas están hipotecadas, la primera a Juan y la segunda a Manuel. ¿Es inscribible la fusión?
CASO 81
Planteamiento
Tomás, dueño de los fundos X y H, solicita al Registrador en documento
privado la fusión de ambas propiedades. ¿Es inscribible la fusión?
39
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 82
Planteamiento
Fidel, dueño del inmueble X de cinco hectáreas, pide en documento
privado que se desmembren dos hectáreas a su favor. ¿Se puede
inscribir la desmembraci6n?
CASO 83
Planteamiento
Raúl, dueño de los fundos X y H, separados por la carretera Masaya-Managua, decide fusionarlos y presenta el testimonio para su inscripción. La separación se deduce del testimonio y del mismo Registro. ¿Es inscribible la fusión?
CASO 84
Planteamiento
Miguel, dueño de las fincas X y H, calificando la operación de fusión, pide en escritura pública que la finca X se agregue a la H, conservando ésta su número y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿ES inscribible esta modificación?
CASO 85
Planteamiento
Las fincas X y H fueron fusionadas y en la finca nueva se extendió nota
en que se hace constar que la finca X está hipotecada a favor de
Domingo. Posteriormente, Domingo' adquiere en juicio ejecutivo la finca
X y se presenta el testimonio para su Inscripción. ¿Qué operación tiene
que hacer el Registrador para inscribir la adquisición a favor de
Domingo?
40
Iván Escobar Fornos
CASO 86
Planteamiento
Alberto es dueño de la finca X, que según el Registro tiene cinco
hectáreas pero en la realidad tiene seis. ¿Qué procedimiento tiene
Alberto para incorporar al Registro el exceso de hectáreas?
CASO 87
Planteamiento
Martín es dueño de la urbanización Los Laureles. En escritura pública la
divide en cincuenta lotes y pide al Registrador que se formen fincas
nuevas independientes, cancelando así la finca matriz. Se presenta el
testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible la división de la
urbanización Los Laureles?
CASO 88
Planteamiento
Bosco fusiona las fincas X y H y pasan a formar una finca nueva. La finca X tiene una hipoteca a favor de Macario y la H está libre de gravamen. ¿Con la fusión, la hipoteca sobre la finca X afecta a la finca H?
CASO 89
Planteamiento
Martín, dueño de la finca X, y Pedro, dueño de la finca H, fusionan ambas fincas y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible la fusión?
41
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CAPITULO V REGISTRO, POSESION Y
PRESCRIPCION
CASO 90
Planteamiento
Carlos promueve interdicto de restitución en contra de Miguel para recuperar el inmueble X y no acompaña título inscrito para acreditar la posesión. ¿Es necesario presentar título inscrito?
CASO 91
Planteamiento
Samuel, dueño del inmueble X según título inscrito, demanda a Héctor ejercitando la acción reivindicatoria para recuperar el mencionado inmueble. Héctor, al contestar la demanda, opone la excepción de prescripción extraordinaria, fundada en la posesión de treinta años sin título inscrito. ¿Puede Héctor adquirir por prescripción extraordinaria contra el título inscrito de Samuel?
CASO 92
Planteamiento
Marcos formula demanda ordinaria contra Mario, ejercitando la acción
reivindicatoria para recuperar el inmueble X. Mario, aI contestar la
demanda, opone la excepción de prescripción ordinaria (diez años),
fundada en un título supletorio. ¿Puede Mario adquirir por prescripción
ordinaria fundada en un título supletorio?
CASO 93
Planteamiento
Andrés formula demanda ordinaria contra Esteban, ejercitando la acción
reivincatoria dei inmueble X. Esteban, que le compró al titu
42
Iván Escobar Fornos
lar de un título supletorio inscrito, opone la excepción de prescripción
ordinaria. ¿Puede Esteban adquirir por prescripción ordinaria fundada en
el título invocado?
CAPITULO VI INMATRICULACION DE FINCAS
CASO 94
Planteamiento
Francisco es dueño del inmueble X, pero la finca carece de inscripción en el Registro. ¿Cómo puede Francisco inscribir el inmueble X?
CASO 95
Planteamiento
Martín demanda a Raúl ejercitando la acción reivindicatoria para
recuperar el inmueble X y obtiene sentencia favorable, pero dicho
inmueble carece de inscripción en el Registro. ¿Puede Martín abrirle folio
a la finca X en el Registro con la ejecutoria de la sentencia?
CASO 96
Planteamiento
Alfonso demanda a Ricardo para que le pague C$10,000.00 que le debe
en documento privado reconocido, y le embarga el inmueble X, que no
tiene inscripción en el Registro. En la ejecución, Alfonso adquiere dicho
inmueble. ¿Alfonso puede abrir folio en el Registro con la venta forzada?
43
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 97
Planteamiento
Sebastián edifica en el inmueble X que pertenece a Diego y solicita título
supletorio sobre dichas mejoras. ¿Puede Sebastián solicitar título
supletorio sobre dichas mejoras?
CASO 98
Planteamiento
Sebastián solicita título supletorio sobre el inmueble X, pero antes de que
concluyan las diligencias vende a Roberto el inmueble X. ¿Es anotable la
venta a favor de Roberto?
CASO 99
Planteamiento
Roger obtiene título supletorio sobre el inmueble X y lo presenta al
Registro para su inscripción. El Registrador examina el caso y observa
que el inmueble X aparece inscrito a favor de Carlos. ¿Es inscribible el
título supletorio a favor de Roger?
CASO 100
Planteamiento
Juan y Pedro son declarados herederos de José. En la declaratoria
consta que José es dueño de la finca X, que no tiene inscripción en el
Registro. Juan y Pedro solicitan que se abra folio con dicha declaratoria.
¿Juan y Pedro pueden abrir folio con dicha declaratoria de herederos?
44
Iván Escobar Fornos
CASO 101
Planteamiento
Juan, en un juicio ejecutivo contra Pedro, adquirió por venta forzada el
inmueble X, sin antecedente registral. Juan presenta el título y el
Registrador, al examinar el caso, observa que la finca X aparece inscrita
a favor de Alfonso. ¿Es inscribible la venta forzada a favor de Juan?
CASO 102
Planteamiento
Salvador es acreedor hipotecario y solicita título supletorio de su
derecho. ¿Puede Salvador obtener título supletorio de su derecho?
CASO 103
Planteamiento
Manuel, propietario del predio dominante X, solicita título supletorio de la
servidumbre discontinúa que ejerce sobre el inmueble H. ¿Puede Manuel
obtener título supletorio de su derecho?
CASO 104
Planteamiento
Francisco, acreedor, de Luis, solicita título supletorio de la anticresis
sobre el predio X de su deudor. ¿Puede Francisco obtener título
supletorio de su derecho?
45
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CAPITULO VII PRINCIPIO DE INSCRIPCION
CASO 105
Planteamiento
Juan vende a Pedro el inmueble X, y no se inscribe el testimonio. ¿Hay transmisión de dominio a favor de Pedro?
CASO 106
Planteamiento
Blanca constituye a favor de Nubia usufructo sobre el inmueble X, y no
se inscribe testimonio. ¿Hay constitución válida de usufructo a favor de
Nubia?
CASO 107
Planteamiento
Luis, causante de la sucesión, constituyó a favor de Miguel usufructo
sobre el inmueble X, y no se ha inscrito el testamento. ¿Hay constitución
válida de usufructo a favor de Miguel?
CASO 108
Planteamiento
Rafael constituye a favor de Ricardo hipoteca sobre el inmueble X, y no
se inscribe el testimonio. ¿Hay derecho real de hipoteca a favor de
Ricardo?
46
Iván Escobar Fornos
CASO 109
Planteamiento
Carlos constituye a favor de Leonel hipoteca sobre el inmueble X en
garantía de un préstamo, y no se inscribe el testimonio. Leonel demanda
a Carlos y éste le opone la excepción de falta de mérito ejecutivo por
cuanto el título base de la ejecución no está inscrito ¿Debe acogerse la
excepción opuesta por Carlos?
CASO 110
Planteamiento
José y Ramón permutan los inmuebles X y Y respectivamente y no se inscriben los testimonios. ¿Hay permuta a favor de José y Ramón?
CASO 111
Planteamiento
Clara y Consuelo permutan los derechos hereditarios en las sucesiones
de Andrés y Diego respectivamente, y no se inscriben los testimonios.
¿Hay permuta a favor de Clara y Consuelo?
CASO 112
Planteamiento
Carlos dona por acto entre vivos a Rigoberto el inmueble X, y no se
inscribe el testimonio. ¿Hay donación válida a favor de Rigoberto?
CASO 113
Planteamiento
María, entrega en anticresis a Marcos, su acreedor, el inmueble X, y no
se inscribe el testimonio. ¿Hay anticresis válida a favor de Marcos?
47
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CAPITULO VIII PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
CASO 114
Planteamiento
Ana, que tiene título inscrito, vende a Carmen el inmueble X, y no se
inscribe el testimonio. Un año después, Ana vende a Ofelia, quien
desconoce la existencia de la primera venta (buena fe), el mismo
inmueble X y se inscribe el testimonio. ¿Quién adquiere el dominio del
inmueble X?
CASO 115
Planteamiento
La finca X tiene anotada cinco prendas agrarias. Su dueño, Pedro,
solicita certificación de si la finca tiene o no gravámenes (libertad de
gravamen). ¿Puede el Registrador certificar que la finca X no tiene
gravámenes?
CASO 116
Planteamiento
Carlos, que tiene título inscrito, hipoteca a favor de Emilio la finca X. En
virtud de una escritura falsa se cancela en el Registro la hipoteca. Ya
realizada la cancelación, Carlos hipoteca, como libre de gravamen y en
garantía de un mutuo, la finca X a Roger, quien ignora la falsedad de la
cancelación (buena fe) e inscribe el testimonio. Posteriormente, Emilio
logra en juicio declarar falsa la escritura de cancelación y se ordena
cancelar el asiento de cancelación de la hipoteca, restableciéndose el
valor de ésta. ¿Le perjudica a Roger la hipoteca de Emilio?
48
Iván Escobar Fornos
CASO 117
Planteamiento
Juan, dueño con título inscrito del predio sirviente X, constituye, por la
suma de C$10,000.00 a favor del predio H, propiedad de Pedro,
servidumbre de acueducto, la que se encuentra ostensiblemente visible
al público, pero no se inscribió el testimonio de la escritura de su
constitución. Posteriormente, Juan vende a José como libre de gravamen
el predio sirviente X y se inscribe el testimonio. José rechaza la
servidumbre e impide su funcionamiento. El conflicto es llevado ante el
Juez competente y José alega que la servidumbre no le perjudica por
cuanto no fue inscrita. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿Está
José protegido por el Registro frente a la referida servidumbre no
inscrita?
CASO 118
Planteamiento
En la sucesión intestada de Roberto son declarados herederos sus
hermanos José y Antonio quienes, después de hechos los traspasos,
venden el inmueble X de la sucesión a Rafael y se inscribe el testimonio,
pero existían herederos preferentes a los declarados, circunstancia que
ignoraba Rafael (buena fe). Con posterioridad, Padro y Juan, hijos de
Roberto y herederos preferentes y preteridos en la sucesión de éste,
formulan demanda ordinaria en contra de Rafael, ejercitando la acción
reivindicatoria para recuperar el inmueble X. Rafael, en el juicio, invoca la
calidad de tercero protegido por el Registro. Todo lo expuesto consta en
el proceso. ¿Rafael es tercero protegido por el Registro?
CASO 119
Planteamiento
Juan, heredero de Pedro, según testamento inscrito, vende a Miguel el
inmueble X de la sucesión y se inscribe la venta, pero existe otro
testamento preferente al inscrito, cuya existencia no conoce
49
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
Miguel (buena fe). Posteriormente, Luis inscribe el último testamento de
Pedro en el cual se le instituye único heredero y se revoca el testamento
con que había actuado Juan. Luis, con base en dicho testamento,
formula demanda ordinaria en contra de Miguel, ejercitando la acción
reivindicatoria para recuperar el inmueble X. Miguel en el juicio invoca la
calidad de tercero protegido por el Registro. Todo lo expuesto consta en
el proceso. ¿Miguel es tercer protegido por el Registro?
CASO 120
Planteamiento
Angel formula demanda ordinaria contra Diego, ejercitando la acción
reivindicatoria para recuperar el inmueble X, y acompaña para comprobar
el dominio certificación del Registro en la que consta que es dueño de la
finca X. ¿Es suficiente la certificación para comprobar el dominio de
Angel?
CASO 121
Planteamiento
Leonel demanda a Martín para que se declare nula la venta que le hizo del inmueble X, y se cancele la inscripción de dicho contrato en el Registro. Martín, al contestar la demanda, alega como defensa que la inscripción de la escritura en el Registro convalidó la nulidad invocada en la demanda. ¿Debe prosperar la defensa esgrimida por Martín?
CASO 122
Planteamiento
Julio, que tiene título inscrito, vende a Miguel el inmueble X, y se inscribe
el testimonio, pero la venta es nula. Luego, Miguel vende el mismo
inmueble X a José, quien inscribe el testimonio. Posteriormente Julio
demanda a Miguel y a José para que se declare nula la venta que le hizo
a Miguel y se le devuelva el inmueble X.
50
Iván Escobar Fornos
La causa de nulidad no consta en el Registro y además la ignora José
(buena fe). ¿Puede José invocar la condición de tercero protegido y
mantener firme su adquisición?
CASO 123
Planteamiento
Domingo, que tiene título inscrito, hipoteca a favor de Angel la finca X en
garantía de un crédito y no se inscribe el testimonio. Un año después
Domingo vuelve a hipotecar, como libre de gravamen, y en garantía de
un mutuo, el inmueble X a favor de Emilio que ignora la existencia de la
hipoteca a favor de Angel (buena fe) e inscribe su testimonio. ¿Perjudica
a Emilio la hipoteca de Angel?
CASO 124
Planteamiento
Leopoldo, verdadero dueño del inmueble X, formula demanda ordinaria contra Diego, ejercitando la acción reivindicatoria para recuperar el inmueble X. Diego, al contestar la demanda, invoca la condición de tercero protegido por el Registro, fundado en el título supletorio que obtuvo del inmueble X. ¿Diego es tercero protegido por el Registro?
CASO 125
Planteamiento
Alejandro, verdadero dueño del inmueble X, formula demanda ordinaria
contra Ulises, ejercitando la acción reivindicatoria para recuperar dicho
inmueble. Ulises, al contestar la demanda, invoca la condición de tercero
protegido por el Registro, ya que adquirió de Juan por compra, quien
había obtenido título supletorio del inmueble X. ¿Ulises es tercero
protegido por el Registro?
51
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 126
Planteamiento
Roberto, verdadero dueño del inmueble X, formula demanda ordinaria
contra Alberto, ejercitando la acción reivindicatoria para recuperar dicho
inmueble. Alberto, al contestar la demanda, invoca la condición de
tercero protegido por el Registro, basado en una venta forzada que abrió
folio en el Registro. ¿Alberto es tercero protegido por el Registro?
CASO 127
Planteamiento
Camilo, verdadero dueño del inmueble X, formula demanda ordinaria
contra Róger ejercitando la acción reivindicatoria para recuperar dicho
inmueble. Roger al contestar la demanda invoca la condición de tercero
protegido por el Registro, ya que adquirió por compra de Diego, quien
con base en una venta forzada había abierto folio en el Registro. ¿Róger
es tercero protegido por el Registro?
CASO 128
Planteamiento
Carlos demanda a Manuel y a Santiago para que se declare nulo el
testamento en el cual fueron instituidos únicos y universales herederos, y
la demanda se anotó únicamente en el Libro de Personas y no en el folio
de la propiedad X, que pertenece a la sucesión. Posteriormente, los
mencionados herederos venden a Adolfo el inmueble X, quien ignora la
existencia del juicio y se inscribe el testimonio. ¿Le perjudica a Adolfo la
demanda de Carlos?
CASO 129
Planteamiento
Cristóbal, que tiene título inscrito, vende a Emilio el inmueble X y se
inscribe el testimonio, pero la venta es nula. Luego, Emilio aporta a
52
Iván Escobar Fornos
la sociedad «A» el inmueble X y se hace el traspaso a nombre de dicha
sociedad. Posteriormente, Cristóbal demanda a Emilio y a la sociedad
«A» para que se declare nula la venta y se le restituya el inmueble X. La
mencionada sociedad alega en el juicio que es tercero registral. ¿La
sociedad «A» es tercero registral?
CASO 130
Planteamiento
Alberto, que tiene título inscrito, vende a Luis y a Manuel el inmueble X,
pero la venta es nula y se inscribe el testimonio. Luis y Manuel,
conociendo que la venta es nula, forman la sociedad «A» y
posteriormente le venden a ésta el inmueble X, con la finalidad de lograr
la protección del Registro. La venta se inscribe a favor de la sociedad.
Así las cosas Alberto demanda a Luis, a Manuel y a la sociedad «A»
para que se declare la nulidad de la venta y se le restituya el inmueble X.
La sociedad «A» en el juicio invoca la condición de tercero registral. Todo
lo expuesto consta en el proceso. ¿La sociedad «A» es tercero registral?
CASO 131
Planteamiento
Fidel, que tiene título inscrito, vende a Raúl el inmueble X, y se inscribe
el testimonio, pero la venta es nula. Raúl fallece y el inmueble X se
inscribe a favor de su Heredero Luis. La nulidad no se refleja en el
Registro y la ignora Luis (buena fe). Posteriormente, Fidel demanda a
Luis para que se declare nula la venta y se le restituya el inmueble X.
Luis, en el juicio, invoca la condición de tercero registral protegido. Todo
lo expuesto consta en el proceso. ¿Luis es tercero registral protegido?
CASO 132
Planteamiento
Alfonso, que tiene título inscrito, vende a Rodolfo el inmueble X y se
inscribe el testimonio, pero la venta es nula. Luego, Rodolfo
53
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
dona a Uriel el mismo inmueble X y se inscribe el testimonio. La nulidad
no consta en el Registro y es ignorada por Uriel (buena fe).
Posteriormente, Alfonso demanda a Rodolfo y a Uriel para que se declare
nula la venta y que se le restituya el inmueble X. Uriel, en el Juicio,
invoca la calidad de tercero registral. Todo lo expuesto consta en el
proceso. ¿Uriel es tercero registral protegido?
CASO 133
Planteamiento
Diego, que tiene título inscrito, vende a Juan el inmueble X, y se inscribe
el testimonio, pero la venta es nula. Luego, Juan dona a Francisco el
mismo inmueble y éste lo vende a Manuel y se inscriben ambos
testimonios. Así las cosas, Diego demanda a Juan, a Francisco y a
Manuel para que se declare nula la venta y se le restituya el inmueble X.
La nulidad no consta en el Registro y es ignorada por Manuel (buena fe).
Manuel en el juicio invoca la condición de tercero registral protegido.
Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿Manuel es tercero registral
protegido?
CASO 134
Planteamiento
Francisco, que tiene título inscrito, vende a Manuel el inmueble X, y se
inscribe el testimonio, pero la venta es nula. Luego, Manuel le vende a
Luis y éste le dona a Roberto, habiéndose inscrito ambos testimonios. La
nulidad no se refleja en el Registro y es ignorada por Luis (buena fe).
Posteriormente, Francisco demanda a Manuel, a Luis y a Roberto para
que se declare nula la venta y se le restituya el inmueble X. Roberto, que
también ignora la nulidad, en el juicio invoca la protección que el Registro
le brindó a Luis.
Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿Puede Roberto beneficiarse de
la posición de Luis?
54
Iván Escobar Fornos
CASO 135
Planteamiento
Enrique, que tiene título inscrito, vende a Ramón el inmueble X, y se
inscribe el testimonio, pero la venta es nula. Luego, Ramón le vende a
Carlos, que sabe que la venta por la que adquirió su trasmitente es nula
(mala fe), y se inscribe el testimonio. Posteriormente, Enrique demanda a
Ramón y a Carlos para que se declare nula la venta y se le restituya el
inmueble X. Carlos, en el juicio, invoca la calidad de tercero protegido.
Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿Tiene Carlos la calidad de
tercero protegido?
CASO 136
Planteamiento
Alvaro vende a Santiago el inmueble X, y se inscribe el testimonio, pero
la venta es nula. Luego, Santiago le vende a Humberto y se inscribe el
testimonio. Posteriormente Alvaro demanda a Santiago y a Humberto
para que se declare la nulidad de la venta y se le restituya el inmueble X.
Alvaro, en la demanda, alega que Humberto es de mala fe, pues conocía
la nulidad del título de su trasmitente. ¿Debe Humberto probar su buena
fe?
CASO 137
Planteamiento
Felipe vende a Rafael el inmueble X por la suma de C$10,000.00, de los
cuales recibió C$5,000 y el resto le será pagado un año después. La
venta se inscribió y se hizo constar la forma de pago. Luego, Rafael
vende el inmueble a Salvador, quien inscribe el testimonio.
Posteriormente, Felipe demanda a Rafael y a Salvador para que se
declare resuelta por falta de pago la venta y se le restituya el inmueble X.
¿Perjudica a Salvador la mención del aplazamiento del pago del precio?
55
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 138
Planteamiento
Leonardo, que tiene título inscrito, vende a Joaquín el inmueble X, y no
se inscribe el testimonio. Luego, Leonardo vuelve a vender el inmueble X
a José, que inscribe pero conoce de la existencia de la venta a Joaquín
(mala fe). Posteriormente, Joaquín demanda a José para que le restituya
el inmueble. José, en el juicio, invoca la condición de tercero protegido
por el Registro. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿José es tercero
protegido por el Registro?
CASO 139
Planteamiento
Ulises vende a Luis el inmueble X, que nunca ha tenido inscripción en el
Registro. Luego, Ulises vuelve a vender el mismo inmueble X a Pedro,
quien solicita título supletorio e inscribe el inmueble. Posteriormente Luis
demanda a Pedro para que le restituya el inmueble X. Pedro en el juicio
alega que es dueño del inmueble porque lo protege el Registro. Todo lo
expuesto consta en el proceso. ¿Pedro es protegido por el Registro?
CASO 140
Planteamiento
Carlos, que tiene título inscrito, vende a Miguel el inmueble X en
documento privado que se inscribe en el Libro de Documentos Privados.
Luego, Carlos vuelve a vender el mismo inmueble X a Napoleón, quien
ignora la venta a favor de Miguel (buena fe) e inscribe en el Registro de
la Propiedad. Posteriormente, Miguel demanda a Napoleón, ejercitando
la acción reivindicatoria para recuperar dicho inmueble. En la demanda,
Miguel alega que la inscripción de su venta perjudica a Napoleón y, por
lo tanto, no es tercero protegido por el Registro. Todo lo expuesto consta
en el proceso. ¿La inscripción a favor de Miguel perjudica a Napoleón en
su condición de tercero protegido?
56
Iván Escobar Fornos
CASO 141
Planteamiento
César anota en la finca X, propiedad de su deudor Jacinto, el decreto de
embargo. Dos meses después, sin que se haya inscrito el embargo ya
trabado, Jacinto solicita libertad de gravamen sobre el inmueble X, en el
que sólo aparece anotado dicho decreto. ¿Puede el Registrador certificar
que la finca X está libre de gravamen?
CASO 142
Planteamiento
Daniel da en arriendo a Raúl el inmueble X, el cual se rige por las normas del Código Civil, y el testimonio no se inscribe. Posteriormente, Daniel dona a Manuel el mismo inmueble X y se inscribe el testimonio. ¿Manuel es tercero registral protegido con relación al arrendamiento no inscrito de Raúl?
CASO 143
Planteamiento
Manuel, que tiene título inscrito, vende a Diego el inmueble X y se
inscribe el testimonio, pero la venta es nula, Luego, Diego vende el
inmueble X a Salvador, quien desconoce la causa de nulidad (buena fe)
e inscribe el testimonio. Muere Salvador y el inmueble X se inscribe a
favor del heredero David. Posteriormente, Manuel demanda a Diego y a
David para que se declare nula la venta y se le restituya el inmueble X.
David, en el juicio, defiende su adquisición invocando la protección del
Registro a favor de Salvador. ¿Se extiende la protección registral de
Salvador a David?
57
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 144
Planteamiento
Mario, que tiene título inscrito, vende a Aquiles el inmueble X, y se
inscribe el testimonio, pero la venta es nula, Muere Aquiles con
testamento en el que lega a Sergio el inmueble X, que se traslada a su
favor. Posteriormente, Mario demanda a Sergio para que se declare nula
la venta y se le restituya el inmueble X. Sergio en el juicio invoca la
calidad de tercero protegido por el Registro. ¿Sergio es tercero protegido
por el Registro?
CASO 145
Planteamiento
Joaquín, que tiene título inscrito, vende a Pedro el inmueble X, y no se
inscribe el testimonio. Muere Joaquín y su heredero Diego vende el
inmueble a David que ignora la existencia de la venta a favor de Pedro
(buena fe) e inscribe su compra. ¿Adquiere David el inmueble X
excluyendo a Pedro?
CASO 146
Planteamiento
Ulises, que tiene título inscrito, vende el inmueble X a Raúl, y no se
inscribe la venta. Muere Ulises y se inscribe el inmueble X a favor del
legatario Andrés, quien a su vez vende a Crisanto que ignora la venta a
favor de Raúl (buena fe) e inscribe el testimonio. ¿Adquiere Crisanto el
inmueble X excluyendo a Raúl?
CASO 147
Planteamiento
Adán, que tiene título inscrito, vende a Sebastián el inmueble X, y no se
inscribe el testimonio. Luego, Adán vuelve a vender el inmueble X a
Sergio, quien ignora la venta a favor de Sebastián (buena
58
Iván Escobar Fornos
fe), y se inscribe el testimonio. Fallece Adán e instituye como heredero a
Sergio, quien acepta la herencia. ¿Pierde Sergio su calidad de tercero
protegido por el hecho de ser heredero de Adán?
CASO 148
Planteamiento
Napoleón vende el inmueble X de 6 hectáreas a Miguel y a Sergio, y se
inscribe el testimonio, pero la venta es nula. Luego, Miguel y Sergio
cesan la comunidad, correspondiéndole a cada uno 3 hectáreas, y se
inscriben los testimonios. Posteriormente, Napoleón demanda a Miguel y
a Sergio para que se declare nula la venta y se le devuelva el inmueble
X, Miguel y Sergio, al contestar la demanda, invocan la calidad de
terceros registrales. ¿Miguel y Sergio son terceros registrales?
CASO 149
Planteamiento
Camilo, que tiene título inscrito, vende a Róger el inmueble X, y no se
inscribe el testimonio. Luego, Camilo vuelve a vender el mismo inmueble
X a Sebastián, quien ignora la venta a favor de Róger (buena fe) e
inscribe el testimonio, pero la venta es nula, con nulidad absoluta.
Posteriormente, Róger demanda a Camilo y a Sebastián para que se
declare nula la venta y se lo restituya el inmueble X. Sebastián, al
contestar la demanda alega que es tercero registral. Todo consta en el
proceso. ¿Sebastián es tercero registral?
CASO 150
Planteamiento
Sergio, que tiene título inscrito, vende a Daniel el inmueble X, y no se
inscribe el testimonio. Luego, Sergio vuelve a vender el mismo inmueble
X a José y se inscribe el testimonio, pero la venta es simulada en forma
absoluta. Posteriormente, Daniel demanda a
59
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
Sergio y a José para que se declare la simulación y se le restituya el
inmueble X. José, en el juicio, alega que es tercero registral. Todo lo
expuesto consta en el proceso. ¿José es tercero registral protegido?
CASO 151
Planteamiento
Silvio vende el inmueble X a Camilo, y no se inscribe el testimonio porque
dicho inmueble no tiene inscripción registral, pero la venta es nula.
Luego, Camilo vuelve a vender a José el mismo inmueble X, quien ignora
la nulidad de la venta a favor de Camilo (buena fe) y obtiene título
supletorio de dicho inmueble y lo inscribe en el Registro. Posteriormente,
Silvio demanda a Camilo y a José para que se declare nula la venta y se
le restituya el inmueble X. José, en el juicio, invoca la calidad de tercero
registral protegido. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿José es
tercero registral protegido?
CASO 152
Planteamiento
Samuel, ya insolvente frente a sus acreedores y con ánimo de
defraudarlos, vende el inmueble X a José, quien ignora dicha insolvencia
e inscribe el testimonio. Posteriormente Angel, uno de los acreedores
perjudicados, formula demanda ordinaria contra Samuel y José,
ejercitando la acción revocatoria pauliana para que se revoque la referida
venta del inmueble X. José en el juicio invoca la calidad de tercero
protegido por el Registro. Todo lo expuesto consta en el proceso. ¿José
es tercero protegido por el Registro?
CASO 153
Planteamiento
Marcos, ya insolvente frente a sus acreedores, vende el inmueble X a
Silvio, quien es parte en el fraude, e inscribe el testimonio. Luego, Silvio
dona el referido inmueble a Mario y se inscribe el
60
Iván Escobar Fornos
testimonio. Posteriormente, Raúl, uno de los acreedores perjudicados,
formula demanda ordinaria, ejercitando la acción revocatoria pauliana,
para que se revoque la referida donación del inmueble X. Mario, en el
juicio, invoca la calidad de tercero protegido por el Registro. Todo lo
expuesto consta en el proceso. ¿Mario es tercero registral protegido?
CASO 154
Planteamiento
Pedro, que tiene título inscrito, ya insolvente frente a sus acreedores y
con ánimo de defraudarlos, vende el inmueble X a Róger y éste a su vez
lo vende a Luis y se inscriben los testimonios. Róger es parte en el
fraude y Luis lo ignora (buena fe). Posteriormente, David, uno de los
acreedores perjudicados, formula demanda ordinaria contra Pedro,
Roóger y Luis para que se revoque la venta del inmueble X. Luis, en el
juicio, invoca la calidad de tercero protegido por el Registro. Todo lo
expuesto consta en el proceso. ¿Luis es tercero protegido por el
Registro?
CASO 155
Planteamiento
Rafael, que tiene título inscrito, vende a Raúl el inmueble X, pero la venta
es simulada en forma absoluta y se inscribe el testimonio. Luego, Raúl
vende el mismo inmueble a José, pero la venta es nula, con nulidad
absoluta, y se inscribe el testimonio. La simulación es ignorada por José
(buena fe) y además no consta en el Registro. Posteriormente, Rafael
demanda a Raúl y a José para que se declare la nulidad y simulación de
las ventas y se le restituya el inmueble X. José en el juicio invoca la
calidad de tercero protegido por el Registro. Todo lo expuesto consta en
el proceso. ¿José es tercero protegido por el Registro?
61
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 156
Planteamiento
Carlos, que tiene título inscrito, vende a Domingo el inmueble X, pero la
venta es nula y se inscribe el testimonio. Luego, Domingo vende el
inmueble X a Camilo, quien ignora el vicio de nulidad (buena fe) e
inscribe el testimonio. Después, Camilo vende el inmueble X a Domingo
e inscribe el testimonio. La nulidad no consta en el Registro.
Posteriormente, Carlos demanda a Domingo para que se declare la
nulidad y se le restituya el inmueble X. Domingo, en el juicio, invoca la
protección que el Registro brinda a Camilo. Todo lo expuesto consta en
el proceso. ¿Domingo puede beneficiarse de la posición de Camilo?
CASO 157
Planteamiento
Silvio, que tiene título inscrito, vende a Luis el inmueble X, pero la venta
es nula, y se inscribe el testimonio. Luego, Luis le vende el mismo
inmueble X a Diego, quien ignora la nulidad (buena fe), y éste a su vez le
vende a Raúl, que conoce la nulidad de la primera venta, y se inscriben
ambos testimonios. La nulidad no consta en el Registro. Posteriormente
Silvio demanda a Luis, a Diego y a Raúl para que se declare la nulidad y
se le restituya el inmueble X. Raúl, en el mismo juicio, invoca la
protección que el Registro le brindó a Diego. Todo lo expuesto consta en
el proceso. ¿Raúl puede beneficiarse de la posición de Diego?
CASO 158
Planteamiento
Domingo le vende a Carlos el inmueble X y se anota provisionalmente el testimonio por faltas subsanables. Esta anotación ya caduca es cancelada por el Registrador. Posteriormente, Domingo vuelve a vender el inmueble X a lván y se inscribe el testimonio.
62
Iván Escobar Fornos
¿La anotación caduca a favor de Carlos, perjudica a Iván en su buena
fe?
CAPITULO IX
PRINCIPIO DE ROGACION
CASO 159
Planteamiento
lván se presenta al Registro de Masaya y le manifiesta al Registrador
que le entrega el testimonio de la escritura, que encontró perdido en la
calle, por la cual Mariano le vende a Luis la finca X. ¿Puede el
Registrador inscribir la venta a favor de Luis sin que éste se lo pida?
CASO 160
Planteamiento
Fernando presenta para su inscripción el testimonio de la escritura en virtud de la cual Domingo le vende el inmueble X. Diez días después y antes de que se inscriba, Fernando le manifiesta por escrito al Registrador que le devuelva el testimonio sin inscribirlo, ya que no desea que se inscriba. ¿Debe el Registrador devolverle a Fernando el testimonio sin inscribirlo?
CASO 161
Planteamiento
El Registrador de Managua al inscribir el crédito hipotecario otorgado a
favor de Napoleón, se equivoca y consigna en el asiento que la suma
debida es de C$5,000.00 y no de C$50,000.00, como claramente consta
en el testimonio que aún se conserva en el Registro. El Registrador se da
cuenta de la equivocación y desea rec
63
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
tificar el error. ¿Puede el Registrador de Managua rectificar el error sin
que se lo pida Napoleón?
CASO 162
Planteamiento
La hipoteca a favor de Manuel se extinguió por el transcurso de los diez
años que durante su vigencia señalaban los arts. 3830 y 3873 C. ¿Puede
el Registrador cancelar de oficio la inscripción de la hipoteca a favor de
Manuel?
CASO 163
Planteamiento
El acreedor Santiago anota en el inmueble X el decreto del embargo en
contra de Pedro, su deudor. Transcurren más de cuarenta días y todavía
Santiago no ha presentado al Registro el embargo ya trabado en el
inmueble X. ¿Ha quedado cancelada la anotación del decreto de
embargo a favor de Santiago?
CASO 164
Planteamiento
Carlos vende a Raúl el inmueble X, y se presenta el testimonio en el
Diario para su inscripción. Transcurren más de treinta días sin que se
inscriba o anote dicha venta. ¿Puede el Registrador cancelar de oficio la
presentación en el Diario?
64
Iván Escobar Fornos
CAPITULO X
PRINCIPIO DE LEGALIDAD
CASO 165
Planteamiento
Juan presenta para su inscripción el testimonio de la escritura en virtud
de la cual Diego le hipoteca la finca X, pero dicho testimonio fue librado
en copia al carbón. ¿Es inscribible dicho testimonio?
CASO 166
Planteamiento
David y José, herederos de Pedro, comparecen ante Notario para hacer la partición de la herencia que contiene dos inmuebles: el X y el H. A David se le adjudica el inmueble X y a José el inmueble H. Se presentan al Registro los dos testimonios para su inscripción y el Registrador la niega por carecer de las solvencias fiscales que se exigen para la transmisión. ¿Está bien negada la inscripción?
CASO 167
Planteamiento
Joaquín, con domicilió en Managua, presenta para su inscripción al
Registro de Masaya el testimonio de la escritura de venta por la que
adquiere el inmueble X, situado en Masatepe. El Registrador rechaza la
inscripción y Joaquín desea impugnar la decisión del Registrador. ¿Ante
qué Juzgado debe ocurrir Joaquín?
65
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 168
Planteamiento
Rosa recurre contra la negativa del Registrador ante el Juez competente
y no acompaña su solvencia fiscal. El Juzgado no le da trámite al ocurso
porque no se acompañó dicha solvencia y Rosa alega que no es
necesario. ¿Es necesario que Rosa presente su solvencia fiscal para que
se tramite el ocurso?
CASO 169
Planteamiento
Luis adquiere por compra el inmueble X y presenta el testimonio al
Registro para su inscripción. El Registrador le niega la inscripción por
contener el título faltas subsanables. Luis retira su título, ya sea para
ocurrir o para subsanar el defecto, pero mientras tanto, desea garantizar
su derecho en el Registro, ¿Qué petición debe hacerle Luis al
Registrador?
CASO 170
Planteamiento
Blanca presenta para su inscripción el testimonio de la escritura en virtud
de la cual adquiere por compra el inmueble X. El Registrador y su
suplente están impedidos para autorizar la inscripción. ¿Quién debe
autorizar la inscripción?
CASO 171
Planteamiento
Ulpiano, Notario Público e hijo del Registrador, autoriza la escritura en la
que Alberto le vende a Juan el inmueble X y se presenta el testimonio
para su inscripción. ¿Puede el Registrador inscribir el testimonio de la
venta a favor de Juan?
66
Iván Escobar Fornos
CASO 172
Planteamiento
Alfonso vende a Sergio en documento privado el inmueble X y se
presenta para su inscripción. ¿Es inscribible la venta a favor de Sergio?
CASO 173
Planteamiento
Juan, menor de edad, vende, sin persona que lo represente, a Manuel el inmueble X y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Puede el Registrador examinar la capacidad de Juan y negar la inscripción de la venta?
CASO 174
Planteamiento
Carlos, padre de Rafael, menor de edad, vende a José, sin autorización
judicial, el inmueble X del menor y se presenta el testimonio para su
inscripción. ¿Es inscribible la venta a favor de José?
CASO 175
Planteamiento
Santiago, con simple poder de administración de Alberto sobre el
inmueble X, vende a Miguel dicho inmueble y se presenta el testimonio al
Registro para su inscripción. ¿Es inscribible la venta a favor de Miguel?
67
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 176
Planteamiento
El testimonio que se presenta al Registro para su inscripción, en el cual
Fulgencio le vende a Camilo el inmueble X, no tiene fecha. ¿Puede el
Registrador negar la inscripción de la venta a favor de Camilo?
CASO 177
Planteamiento
El testimonio que se presenta para su inscripción, en el cual Roberto le
vende a Carmen el inmueble X, no tiene consignado el quinquenio del
Notario que autorizó la escritura. ¿Es inscribible la venta a favor de
Carmen?
CASO 178
Planteamiento
Salvador presenta para su inscripción en el Registro de Masaya el
testimonio de la escritura en la que adquirió por compra el inmueble X
situado en Managua. ¿Es inscribible la venta a favor de Salvador?
CASO 179
Planteamiento
El Registrador de Managua extiende el asiento de inscripción de una
compraventa y lo firma. Posteriormente, vuelve a leer el título y observa
que tiene un defecto que impide su inscripción. ¿Puede el Registrador
variar su calificación?
68
Iván Escobar Fornos
CASO 180
Planteamiento
Danilo hipoteca dos fincas a favor del Banco de Desarrollo, una situada
en Managua y la otra en Masaya. El Registrador de Managua inscribe y
el de Masaya, por contener el testimonio una falta subsanable, niega la
inscripción. ¿Puede el Registrador de Masaya negar la inscripción a
pesar de que el de Managua inscribió?
CASO 181
Planteamiento
El Registrador de Managua le niega a Pablo la inscripción de la compra
del inmueble X. Dicho Registrador es sustituido por otro y Pablo le
presenta al nuevo Registrador el testimonio de la compra del inmueble X,
¿Puede el nuevo Registrador inscribir la venta a favor de Pablo, a pesar
de la negativa del anterior?
CASO 182
Planteamiento
El Registrador de Managua le niega a Ofelia la inscripción de la compra del inmueble X. Posteriormente, Ofelia vuelve a insistir en la inscripción. ¿Puede el Registrador rectificar su anterior criterio e inscribir?
CASO 183
Planteamiento
El Registrador le niega a David la inscripción de la compra que hizo del
inmueble X. ¿Qué recurso existe en contra de la decisión del
Registrador?
69
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 184
Planteamiento
El Juzgado de lo Civil del Distrito confirma la negativa del Registrador de
inscribir la compra que hizo Pedro del inmueble X. ¿Qué recurso tiene
Pedro en contra de dicha resolución?
CASO 185
Planteamiento
La Sala de lo Civil de la Corte de Apelaciones confirma la sentencia del
Juzgado aquo que mantiene la negativa del Registrador de inscribir la
compra que hizo Catalina del inmueble X. ¿Puede Catalina recurrir de
casación contra la sentencia de la Sala?
CASO 186
Planteamiento
El Juzgado Civil del Distrito revoca la decisión del Registrador que niega
la inscripción de la compra que hizo Auxilio del inmueble X. ¿Puede el
Registrador apelar de la resolución del Juzgado?
CASO 187
Planteamiento
Germán vende a Manuel el inmueble X y se presenta el testimonio para su inscripción, pero el Registrador, que comprueba que el inmueble X aparece inscrito a favor de David, se abstiene de presentarlo en el Diario y rechaza su inscripción. ¿Para rechazar la inscripción de la venta a favor de Manuel, puede omitirse la presentación del testimonio en el Diario?
70
Iván Escobar Fornos
CASO 188
Planteamiento
El heredero Gabriel, sin que previamente haya solicitado la declaratoria
de herederos, cede sus derechos hereditarios a Salvador, quien con ese
carácter solicita dicha declaratoria. ¿A nombre de quién debe ser la
declaratoria de herederos?
CASO 189
Planteamiento
En una misma escritura Salvador le vende a Ulises el inmueble X y a su
vez éste lo hipoteca a favor de Guillermo. El Notario libra testimonio a
favor de Guillermo por la venta y por la hipoteca y se presenta para su
inscripción. ¿Puede el Registrador con dicho testimonio hacer la
inscripción de la venta y de la hipoteca?
CASO 190
Planteamiento
Enrique embarga el inmueble X y no solicita al ejecutor certificación del
auto o mandamiento y del acta de embargo. ¿Puede el Juez en donde se
radiquen las diligencias librar dicha certificación para proceder a la
inscripción?
CASO 191
Planteamiento
Silvio hipoteca a favor de Armando el inmueble X en garantía de un mutuo y se presenta el testimonio para su inscripción con timbres fiscales usados. ¿Puede el Registrador suspender la inscripción del testimonio?
71
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 192
Planteamiento
Mario hipoteca a favor de Francisco el inmueble X en garantía de un
mutuo y se presenta para su inscripción el segundo testimonio, por
cuanto se perdió el primero, haciendo constar el Notario que con ocasión
del primero se pagó el impuesto de timbre. ¿Cubre la fe pública del
Notario tal afirmación?
CASO 193
Planteamiento
Juan demanda a Pedro para que le pague C$10,000.00 que le debe en
documento privado reconocido, y pide que se anote la demanda en la
finca X, propiedad del demandado. El Juzgado ordena la anotación y se
presentan las diligencias al Registro. ¿Puede el Registrador rechazar la
anotación?
CASO 194
Planteamiento
Bernardino cede a Carlos los derechos hereditarios que le corres-
ponderían en la herencia de Juan, su padre, quien no ha fallecido, y se
presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible la cesión a
favor de Carlos?
CASO 195
Planteamiento
Camilo formula demanda ordinaria contra José, ejercitando la acción
reivindicatoria para recuperar el inmueble X. Dicha demanda se entabla y
falla en el Juzgado del Distrito del Crimen de Managua. Camilo, que
triunfa en el juicio, obtiene ejecutoria y la presenta para su inscripción en
el Registro. ¿Es inscribible dicha ejecutoria?
72
Iván Escobar Fornos
CASO 196
Planteamiento
Santiago, demandante en el juicio reivindicatorio del inmueble X, obtiene
sentencia definitiva en que se acoge la demanda. Solicita ejecutoria de
dicha sentencia y se libra sin encabezarla con la fórmula «en nombre de
la República». ¿Es inscribible dicha ejecutoria?
CASO 197
Planteamiento
Alberto presenta para su inscripción el testimonio de la escritura en virtud
de la cual adquiere el inmueble X, pero el Registrador niega la inscripción
por contener el título falta insubsanable. Alberto, ante la negativa, le pide
al Registrador anotación preventiva de su título. ¿Se puede anotar
preventivamente el título de Alberto?
CASO 198
Planteamiento
Carlos vende a Miguel el inmueble X y se presenta el testimonio para, su inscripción. Posteriormente, se presenta Carlos al Registro pidiéndole al Registrador que no inscriba la venta porque es simulada, según una serie de razones que le manifiesta. ¿Puede el Registrador negar la inscripción?
CASO 199
Planteamiento
Raúl vende a Joaquín el inmueble X y se presenta el testimonio para su inscripción. Posteriormente, Raúl comparece ante el Registrador y le pide que no inscriba la venta porque es nula, ya que consintió por medio de dolo. ¿Puede el Registrador negar la inscripción?
73
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 200
Planteamiento
Según escritura pública cuyo testimonio se presenta al Registro, Ulises le
vende a Camilo el inmueble X. Posteriormente, Ulises se presenta ante el
Registrador pidiendo que no se inscriba la venta porque es falsa, ya que
él no compareció ante el Notario autorizante si no otra persona
sorprendiendo a dicho profesional. ¿Puede el Registrador negar la
inscripción?
CASO 201
Planteamiento
Alberto vende a José el inmuebie X y se presenta el testimonio para su inscripción. Posteriormente, Alberto comparece ante el Registrador pidiéndole que no inscriba la venta porque es nula, ya que consintió por medio de la violencia y la fuerza. ¿Puede el Registrador negar la inscripcion.
CASO 202
Planteamiento
Pedro solicita título supletorio de la finca X y además pide que se cancele
la inscripción en donde José aparece como dueño de la finca. Se realizan
los trámites de ley, se aprueba la información posesoria y se ordena la
cancelación de la inscripción a favor de José, sin que a éste se le haya
dado intervención. Se presenta la certificación de la sentencia y al
Registrador se le pide que inscriba el título supletorio y cancele el título
de José. ¿Puede el Registrador negarse a inscribir la cancelación?
74
Iván Escobar Fornos
CASO 203
Planteamiento
Alberto presenta para su inscripción el testimonio de la escritura en virtud
de la cual Andrés le hipoteca el inmueble X. El Registrador señala los
defectos por los cuales no se puede inscribir. Alberto y el Notario que
autorizó la escritura se dirigen a la Corte Suprema para que ésta le
ordene al Registrador inscribir, ya que la opinión de éste es claramente
errónea. ¿Puede la Corte Suprema ordenarle al Registrador que inscriba
la hipoteca a favor de Alberto?
CAPITULO XI PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
CASO 204
Planteamiento
Juan vende a Silvio el inmueble X y presenta el testimonio para su
inscripción. El Registrador examina el caso y niega la inscripción porque
el inmueble X aparece inscrito a favor de Santiago. ¿Está bien denegada
la inscripción?
CASO 205
Planteamiento
Juan, heredero de Pedro, vende a José el inmueble X de la sucesión y
se presenta el testimonio para su inscripción. El Registrador examina el
caso y constata que el inmueble aún aparece inscrito a favor de Pedro.
¿Para inscribir la venta a favor de José es necesario que de previo se
haga el traspaso del inmueble X a favor de Juan?
75
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 206
Planteamiento
Alvaro promete vender a Nicolás el inmueble X. Alvaro fallece y deja
como herederos a Leonel y Francisco, a favor de los cuales se hace el
traspaso del inmueble X. Con posterioridad al traspaso, Nicolás presenta
el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible la promesa de venta a
favor de Nicolás?
CASO 207
Planteamiento
David hipoteca a favor de Santiago el inmueble X y se presenta el
testimonio para su inscripción, pero dicho inmueble está inscrito a favor
de Alberto. ¿Es inscribible la hipoteca a favor de Santiago?
CASO 208
Planteamiento
Mauricio cancela a favor de Joaquín la hipoteca que pesa sobre el
inmueble X y se presenta el testimonio para su inscripción, pero en el
Registro la hipoteca aparece inscrita a favor de Noel. ¿Es inscribible la
cancelación otorgada por Mauricio?
CASO 209
Planteamiento
Pedro, acreedor de Juan, le embarga el inmueble X y se presentan las
diligencias para su inscripción. El Registrador examina el caso y
comprueba que el inmueble X aparece inscrito a favor de Manuel. ¿Es
inscribible el embargo de Pedro?
76
Iván Escobar Fornos
CASO 210
Planteamiento
Pilar realiza mejoras en el inmueble X que posee y presenta para su
inscripción en el Registro una minuta de mejoras, pero resulta que el
inmueble X está inscrito a favor de María. ¿Es inscribible la minuta de
mejoras de Pilar?
CASO 211
Planteamiento
Julio hipoteca a favor de Raúl el inmueble X y el testimonio no se
inscribe. Posteriormente, Raúl cancela la hipoteca y se presenta el
testimonio, pero el Registrador constata que aún no se ha inscrito la
hipoteca a cancelar. ¿Es inscribible la cancelación otorgada por Raúl?
CASO 212
Planteamiento
Orlando promete vender a Mario la finca X, pero no está inscrita dicha
finca en el Registro. ¿Es inscribible la promesa de venta a favor de
Mario?
CASO 213
Planteamiento
Nicolás, acreedor de Diego, demanda a los herederos de éste para que
le paguen la suma de C$10,000.00. En la ejecución se le adjudica la
finca X, que todavía aparece inscrita a favor del causante, y se presenta
el testimonio para su inscripción. ¿Para inscribir la adjudicación a favor
de Nicolás, es necesario hacer de previo el traspaso del inmueble a favor
de los herederos de Diego?
77
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 214
Planteamiento
Juan demanda a los herederos de José para que cumplan la promesa de
venta del inmueble X que el causante había otorgado. En la ejecución el
Juez, en nombre de los herederos, realiza la venta en cumplimiento de la
promesa y se presenta el testimonio para su inscripción, pero en el
Registro todavía no se ha realizado el traspaso del inmueble X a favor de
los herederos. ¿Para inscribir la venta a favor de Juan, es necesario
inscribir previamente el inmueble X a favor de los herederos?
CASO 215
Planteamiento
A Pedro, heredero, se le adjudica en la partición extrajudicial el inmueble
X que todavía aparece inscrito a favor de Miguel, su causante, y se
presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es necesario trasladarse
previo el inmueble X a favor de los herederos para inscribir la
adjudicación a favor de Pedro?
CASO 216
Planteamiento
En una misma escritura Manuel fusiona los inmuebles X y H y los vende
a Mario y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Se pueden
extender en un solo asiento la fusión y la venta?
CASO 217
Planteamiento
Domingo da en arriendo a Manuel el inmueble X. Manuel siembra en
dicho inmueble y concede prenda agraria sobre la cosecha de algodón.
Se presenta al Registro el contrato de prenda agraria y el Registrador
constata que el arriendo no está inscrito. ¿Para anotar
78
Iván Escobar Fornos
la prenda agraria en el inmueble X, es necesario que de previo se
inscriba el arriendo a favor de Manuel?
CASO 218
Planteamiento
Salvador formula demanda ordinaria en contra de Pedro y José para que
se declare nulo el testamento de Miguel, en el cual fueron instituidos
únicos herederos y pide que se anote la demanda en el Libro de
Personas y en el Libro de Propiedad en donde están inscritas las fincas X
y H de la sucesión. El Registrador examina el caso y observa que todavía
las fincas X y H no aparecen inscritas a favor de los herederos Pedro y
José. ¿Para anotar la demanda en las fincas X y H, es preciso que de
previo se hagan los traspasos a favor de los herederos Pedro y José?
CASO 219
Planteamiento
Pedro, heredero preterido, formula demanda ordinaria en contra de los
herederos Salvador y Diego, ejercitando la acción de petición de
herencia, y pide que su demanda se anote en la finca X de la sucesión.
El Registrador examina el caso y observa que la finca aún no está
inscrita a nombre de Salvador y Diego. ¿Para anotar la demanda en el
inmueble X, es necesario inscribir de previo la finca a nombre de
Salvador y de Diego?
CASO 220
Planteamiento
Diego, que es acreedor de Pedro, embarga el inmueble X de la sucesión
de Manuel, en la cual Pedro es el único heredero y se presentan las
diligencias para su inscripción. El Registrador examina el caso y observa
que el inmueble X aún no está inscrito a favor de Pedro, el heredero. ¿Es
anotable el embargo en la finca X, sin necesidad de inscribir el inmueble
a favor de Pedro?
79
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 221
Planteamiento
Miguel y Alejandro, herederos de Víctor, otorgan la escritura de
cancelación del crédito hipotecario constituido a favor del causante y
garantizado con la finca X. Se presenta el testimonio de la cancelación y
el Registrador, al examinar el caso, comprueba que el crédito aún no
aparece inscrito a favor de los herederos Miguel y Alejandro. ¿Para
inscribir la cancelación, es necesario hacer el traspaso del crédito a favor
de los herederos Miguel y Alejandro?
CASO 222
Planteamiento
Ramiro hipoteca a favor de Carlos el inmueble X, en garantía de un
mutuo, y se inscribe el testimonio. Muere Carlos y deja como herederos a
Silvio y a Mario, quienes, en su carácter de herederos, aceptan la dación
en pago del inmueble X y se presenta el testimonio. El Registrador, al
examinar el caso, observa que aún no se ha hecho el traspaso del crédito
a favor de los herederos Silvio y Mario. ¿Es inscribible, la acción en pago,
a pesar de no estar hecho el traspaso de] crédito a favor de los
herederos Silvio y Mario?
CASO 223
Planteamiento
Juan, dueño junto con Pedro del inmueble X, constituye servidumbre de
paso a favor del inmueble H, cuyo dueño es Napoleón y se presenta el
testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible la servidumbre sobre el
inmueble X, constituida solamente por Juan?
80
Iván Escobar Fornos
CASO 224
Planteamiento
Armando vende a Humberto el inmueble X y se presenta el testimonio
para su inscripción. El Registrador examina el caso y niega la inscripción,
porque el inmueble X aparece inscrito a favor de Napoleón. Humberto le
pide oportunamente anotación preventiva a efecto de subsanar u ocurrir.
¿Es anotable la venta a favor de Humberto?
CASO 225
Planteamiento
Carlos cede a favor de Diego los derechos hereditarios en la sucesión
intestada de Santiago, sin que antes haya solicitado la declaratoria de
herederos, y se presenta el testimonio para su inscripción. ¿Es inscribible
la cesión a favor de Diego?
CASO 226
Planteamiento
Rodolfo y Enrique, únicos herederos de Bosco, venden a Luis el
inmueble X de la sucesión. ¿Es necesaria que esté inscrita la partición,
para inscribir la venta a favor de Luis?
CASO 227
Planteamiento
Camilo presenta al Registro para su anotación las diligencias de
embargo, pero el inmueble no tiene inscripción en el Registro. ¿El
Registrador debe rechazar las diligencias de embargo?
81
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CAPITULO XII PRINCIPIO DE PRIORIDAD
CASO 228
Planteamiento
Mario vende a Roberto el inmueble X. Posteriormente, Mario vende el
mismo inmueble a Enrique. Roberto y Enrique presentan si-
multáneamente sus títulos al Registro y no se ponen de acuerdo sobre la
prelación. ¿Pueden Roberto y Enrique pedir anotación preventiva de sus
títulos?
CASO 229
Planteamiento
Angel vende a Sergio el inmueble X, pero por falta subsanable se
inscribe provisionalmente la venta. Posteriormente, José presenta para
su inscripción, durante la vigencia de la anotación, la venta que Angel le
hizo, con anterior a la de Sergio, del inmueble X. ¿Puede inscribirse o
anotarse la venta a favor de José?
CASO 230
Planteamiento
Fanor vende a Silvio el inmueble X, que está inscrito en el Registro, y no
se inscribe el testimonio. Luego, Fanor le vende a Hugo el mismo
inmueble X y se inscribe el testimonio. Silvio presenta su testimonio para
la Inscripción. ¿Es inscribible la venta a favor de Silvio?
82
Iván Escobar Fornos
CASO 231
Planteamiento
Danilo hipoteca a favor de Rubén el inmueble X, que se encuentra
inscrito en el Registro, y el testimonio no se inscribe. Luego, Danilo
vende el mismo inmueble a Marcos y se inscribe el testimonio.
Posteriormente, Rubén presenta para su inscripción el testimonio de la
hipoteca. ¿Se puede inscribir la hipoteca a favor de Rubén?
CASO 232
Planteamiento
Alvaro hipoteca a favor de Leonel el inmueble X y no se inscribe el
testimonio. Luego, Alvaro vuelve hipotecar, como libre de gravamen, el
inmueble X a favor de Ernesto y se inscribe el testimonio.
Posteriormente, Leonel presenta el testimonio de su hipoteca. ¿Es
inscribible la hipoteca a favor de Leonel?
CASO 233
Planteamiento
Miguel vende a Diego el inmueble X y no se inscribe el testimonio.
Luego, Miguel hipoteca el mismo inmueble a favor de Ernesto y se
inscribe el testimonio. Posteriormente, Diego presenta para su inscripción
el testimonio de su compra. ¿Es inscribible la venta a favor de Diego?
CASO 234
Planteamiento
Santiago vende a David el inmueble X y no se inscribe el testimonio. Luego, Santiago constituye usufructo sobre el mismo inmueble X a favor de Gilberto y se inscribe el testimonio. Posteriormente, David presenta para su inscripción el testimonio de la compra. ¿Es inscribible la venta a favor de David?
83
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 235
Planteamiento
Gilberto le vende a Noel el inmueble X. Luego, Gilberto le vende a José
el mismo inmueble X. Se presenta, primero, en el Diario la venta a favor
de José y veinticinco días después, pero antes de toda inscripción a favor
de José, se presenta el testimonio de la venta a favor de Noel. ¿Cuál de
las dos ventas debe inscribir el Registrador?
CASO 236
Planteamiento
Andrés vende a Mariano el inmueble X y no se inscribe el testimonio. Luego, Andrés vende el mismo inmueble a Rubén, quien conoce perfectamente la venta a favor de Mariano y se inscribe el testimonio. Posteriormente, Mariano presenta el testimonio para su inscripción y el Registrador lo rechaza porque ya está inscrita la venta a favor de Rubén. ¿El cierre del Registro contra Mariano es definitivo?
CASO 237
Planteamiento
David y Pedro se proponen celebrar un contrato de compraventa en
virtud del cual el primero le venderá al segundo el inmueble X. Pedro,
con instrucciones del Notario, solicita certificación de gravámenes y el
Registrador hace constar que el inmueble X está libre de gravámenes. La
venta se celebra ocho días después de librada la certificación y se
presenta el testimonio en él Registro. Pero, dentro de esos ocho días,
David volvió a vender el inmueble X a Gregorio y se inscribe el
testimonio. ¿Ha protegido a Pedro la libertad de gravámenes extendida
por el Registrador?
84
Iván Escobar Fornos
CASO 238
Planteamiento
Mauricio hipoteca a favor de Angel el inmueble X, pero convienen que el
rango de primera hipoteca le corresponda a Camilo, con quien Mauricio
celebrará un contrato de mutuo hipotecario. ¿Es permitido e inscribible
este convenio?
CASO 239
Planteamiento
Carlos y Vicente, acreedores de primero y segundo grado respec-
tivamente y con sus títulos inscritos, convienen en permutar sus rangos.
¿Es permitido e inscribible este convenio?
CASO 240
Planteamiento
Manuel, acreedor que tiene inscrita su hipoteca de primer grado, le cede a Tomás, acreedor de segundo que aún no ha inscrito, su rango preferente. ¿Es permitido e inscribible este convenio?
CASO 241
Planteamiento
René, acreedor hipotecario de primer grado que tiene inscrita su hipoteca, permite que la hipoteca que se constituye a favor de Miguel sea preferente a la suya. ¿Es permitido e inscribible este convenio?
85
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 242
Planteamiento
Enrique, acreedor de primer grado que tiene inscrita su hipoteca,
consiente que la hipoteca que su deudor constituirá a favor de Roberto,
sea preferente a la suya. ¿Es permitido e inscribible este convenio?
CASO 243
Planteamiento
Edgar vende a Mariano el inmueble X y no se inscribe el testimonio.
Luego, Edgar vuelve a vender a Domingo el inmueble X y se presenta el
título en el Diario. Transcurren dos meses y la venta de Domingo no se
inscribe ni se anota. Posteriormente, se presenta la venta a favor de
Mariano. ¿La presentación de la venta de Domingo, impide la inscripción
de la venta a favor de Mariano?
CASO 244
Planteamiento
Pilar vende a Noel el inmueble X en documento privado, que sólo se
inscribe en el Libro de Documentos Privados. Posteriormente, Pilar
vende a Mario el mismo inmueble y se presenta el testimonio para su
inscripción. ¿La inscripción de la venta a favor de Noel, impide la
inscripción de la venta a favor de Mario en el Libro de Propiedad?
CASO 245
Planteamiento
Alberto vende a Silvio el inmueble X en documento privado, que se
inscribe por error en el Libro de Propiedad. Posteriormente, Manuel
presenta el testimonio de la escritura en virtud de la cual Al-
86
Iván Escobar Fornos
berto le vendió, antes de la venta a Silvio, el inmueble X. ¿La inscripción
a favor de Silvio, impide la inscripción a favor de Manuel?
CASO 246
Planteamiento
Orlando anota preventivamente, por falta de solvencias fiscales, el
testimonio de la escritura en que Pedro le vende el inmueble X. Diez días
antes del vencimiento de la anotación preventiva, se presenta al Diario el
testimonio de la escritura en virtud de la cual Pedro le vendió a René con
anterioridad a la venta de Orlando el mismo inmueble X. Cinco días antes
del vencimiento de la anotación, se presentó en el Diario el testimonio de
Orlando con las solvencias fiscales para su inscripción definitiva, pero el
Registrador lo inscribe diez días después de presentado y rechaza la
inscripción a favor de René. ¿Es correcta la decisión del Registrador?
CASO 247
Planteamiento
A las 7 a.m. del día 2 de enero de 1978, Angel vende a José el inmueble
X, situado en Masaya, según escritura celebrada en esta ciudad y a las
10 p.m. del mismo día Angel vuelve a vender el inmueble X a Rafael,
según escritura también autorizada en la ciudad de Masaya. Rafael, que
desconoce la existencia de la primera escritura (buena fe), presenta al
Registro su testimonio el mismo día 2 del referido mes y José el día 3
también del mismo mes. ¿Cuál de las dos ventas debe de inscribirse y
quién adquiere el dominio de la finca X?
CASO 248
Planteamiento
A las 4 p.m. del día 4 de octubre de 1978, Diego hipoteca, en garantía de
un mutuo a favor de José, el inmueble X situado en Masaya, según
escritura celebrada en esta ciudad, y a las 8 a.m.
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Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
del día siguiente Diego hipoteca, como libre de gravamen, en garantía de
un mutuo, el mismo inmueble X a Ricardo, que ignora la existencia de la
hipoteca a favor de José (buena fe). Ricardo presenta al Registro su
testimonio a las 3 p.m. del día 5 y José a las 4 p.m. de este mismo día.
¿Cuál de las dos hipotecas es preferente?
CASO 249
Planteamiento
Miguel, titular registral, vende a José el inmueble X y no se inscribe el
testimonio. Posteriormente, Miguel vuelve a vender el inmueble X a
Diego y éste, sin inscribir el testimonio, se lo vende a Raúl, de lo cual se
deja constancia en la escritura. Raúl presenta al Registro solamente el
testimonio de la escritura de venta en la cual Diego le vende el inmueble
X, prometiendo presentar el testimonio de la venta de Miguel a Diego.
Dos días después de presentada la adquisición de Raúl, se presenta el
testimonio de la adquisición de José. Dos días después de presentado el
de José, se presenta el testimonio de la venta de Miguel a Diego. ¿Cuál
de las dos ventas debe inscribirse?
CAPITULO XIII ORGANIZACION DEL
REGISTRO
CASO 250
Planteamiento
El Registrador de Managua se enferma y decide llamar al suplente para
que lo sustituya temporalmente. ¿Se necesita permiso para depositar el
Registro en él suplente?
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Iván Escobar Fornos
CASO 251
Planteamiento
El Registrador deposita temporalmente el Registro en el suplente y éste
desea autorizar varias escrituras. ¿Puede el Registrador suplente
autorizar escrituras mientras ejerce el cargo?
CASO 252
Planteamiento
Salvador vende a Diego el inmueble X y no se inscribe el testimonio. Un año después, Salvador vuelve a vender el inmueble X a José y se presenta el testimonio en el Diario a las 7 a.m. del día 15 de febrero de 1980. Este mismo día, a las cuatro de la tarde, se presenta la venta a favor de Diego. ¿Cuál de las dos compras debe inscribir el Registro?
CASO 253
Planteamiento
Manuel vende a Raúl el inmueble X y no se inscribe el testimonio. Un
año después, Manuel vuelve a vender el inmueble X a José y se
presenta el testimonio en el Diario a las 10 a.m. del 1 de mayo de 1980,
A las 11: 00 a.m. del día 5 del mismo mes y año, se presenta en el Diario
el testimonio de la venta a favor de Raúl. ¿Cuál de las dos compras debe
inscribir el Registrador?
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Iván Escobar Fornos
CAPITULO I
BIENES, DERECHOS Y TITULOS INSCRIBIBLES
CASO 1
1. Consideraciones
De conformidad con el art. 1829 Pr., que se refiere al juicio ejecutivo
singular, el acreedor adjudicatario podrá inscribir en el Registro la
certificación del acta de subasta en la que se le adjudica el inmueble
hipotecado.
La Corte Suprema de Justicia confirma dicho criterio, según consultas del 27 de julio de 1922, B.J., p. 3779, del 3 de febrero de 1948, B.J., p. 14174 y del 6 de mayo de 1954, B.J., p. 17244.
2. Solución
Es inscribible la certificación del acta de subasta a favor de José. CASO
2
1. Consideraciones
De conformidad con el art. 1775 Pr., el Registrador sólo admitirá la
escritura de venta definitiva que resulta del juicio ejecutivo corriente. No
se admite, pues, la inscripción de la certificación del acta de subasta. Por
otra parte, el art. 1829 Pr. no es aplicable a este caso, pues se refiere
exclusivamente al juicio ejecutivo singular (con renuncia de trámites).
Este criterio lo sostiene la Corte Suprema de Justicia, según consultas del 27 de julio de 1922, B.J., p. 3779 y del 3 de febrero de 1948. B.J., p. 14174.
93
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
2. Solución
No es inscribible la certificación del acta de subasta a favor de Diego.
CASO 3
1. Consideraciones
Las propiedades nacionales pueden ser inscritas con sólo presentar al Registro una minuta descriptiva del inmueble autorizada por el funcionario competente o interesado, sin necesidad de presentar título anterior. Las propiedades así inscritas abren folio independiente (inmatriculación).
En igual forma pueden inscribirse los antiguos edificios conocidos con los nombres de Palacio Episcopal, Seminarios, casas curales y los edificios conocidos a la fecha como pertenecientes a los municipios.
Todo lo expuesto está regulado en el art. 3979 C.
2. Solución
Al Estado le basta presentar una minuta descriptiva para inscribir los
terrenos nacionales.
CASO 4
1. Consideraciones
La cesión de derechos hereditarios puede hacerse antes de la partición y
adjudicación de los bienes, según lo dispone el art. 2736 C.
Confirma lo expuesto la Corte Suprema en consulta del 22 de julio de
1958, B.J., p. 19330.
94
Iván Escobar Fornos
2. Solución
Es inscribible la cesión a favor de José.
CASO 5
1. Consideraciones
De acuerdo con los arts. 1548, 1549 y 2084 inc. 8 C, los derechos de uso
y habitación no se pueden embargar, enajenar ni traspasar a otro por
ninguna clase de títulos. Esta prohibición trasciende al Registro,
impidiendo la inscripción de los correspondientes títulos.
2. Solución
No es anotable el embargo de Martín.
CASO 6
1. Consideraciones
En el Registro sólo se inscribe el dominio y demás derechos reales sobre
bienes inmuebles. No tienen acceso al Registro los bienes muebles.
Estos son objeto de otro tipo de Registro: las aeronaves y los contratos
que las afectan se inscriben en el Registro de la Propiedad Aeronáutica;1
los buques y los contratos que los afectan en el Registro Mercantil,2
aunque el Código Civil, en el art. 3936 inc. 1, dice que la tradición de las
naves se realiza con la inscripción en el Registro; y otros bienes muebles
pueden ser dados en prenda agraria o industrial e inscribirse en el
Registro de Prenda Agraria o Industrial, de conformidad a la Ley de
Prenda Agraria o Industrial de 6 de Agosto de 1937 y sus reformas.
2. Solución
No es inscribible la aeronave de David.
95
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
3. Notas y remisiones
1. Art. 18 y sigts. del Código de Aviación Civil; 2. Art. 13 literal i) C.C.
CASO 7
1. Consideraciones
En el Registro sólo se inscribe el dominio y demás derechos reales sobre
bienes inmuebles y por excepción se inscriben derechos personales
cuando la ley lo permite, como en el arrendamiento,1 el embargo2 y la
promesa de venta.3
La promesa de arriendo, como todo contrato de promesa, aunque el
contrato prometido engendre derechos reales (venta), sólo produce
derechos personales. El contrato de promesa contiene una obligación de
hacer que engendra derechos personales.
Si la promesa de arriendo es un derecho personal y su inscripción no la
autoriza la ley, claramente se concluye que no es inscribible.
2. Solución
No es inscribible la promesa de arriendo a favor de Luis.
3. Notas y Remisiones
1. Arts. 3951 inc. 2 in fine y 2949 C.; 2. Arts. 3964 inc. 5 C. y 29 inc. 2 del
R.R.P.; 3. Art. 129 del R.R.P.
Ver casos Núms. 8, 9, 12 y 13.
CASO 8
1. Consideraciones
Sólo el dominio y los demás derechos reales se inscriben en el Registro
y por excepción se inscriben derechos personales. Una
96
Iván Escobar Fornos
de estas excepciones es la promesa de venta, pues su inscripción está autorizada por el art. 129 del R.R.P.
2. Solución
Es inscribible la promesa a favor de Diego.
3. Notas y remisiones
Ver casos Núms. 7, 9, 12 y 13.
CASO 9
1. Consideraciones
En el Registro sólo se inscribe el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, y excepcionalmente se inscriben derechos personales cuando la ley lo autoriza; una de estas excepciones se refiere al arrendamiento, pues los arts. 3951 inc. 2 infine y 2949 C. permiten su inscripción.
2. Solución
Es inscribible el arriendo a favor de Raúl.
3. Notas y remisiones
Ver casos Núms. 7, 8, 12 y 13.
CASO 10
1. Consideraciones
De conformidad con el art. 10 de la Ley de Prenda Agraria o Industrial, la
prenda se anotará cuando recaiga sobre cosechas, frutos, máquinas,
enseres, animales o cosas que formen parte de bienes inmuebles o
derechos reales inmobiliarios inscritos en el Registro de la Propiedad, al
margen del inmueble o derecho real respectivo.
97
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
2. Solución Es anotable la
prenda en la finca X. CASO 11
1. Consideraciones
De acuerdo con el art. 1426 Pr., el derecho legal de retención es
considerado como un derecho de hipoteca o prenda, según sean
inmuebles o muebles los bienes afectados, y autoriza la inscripción de la
resolución que declare procedente la retención sobre inmuebles.
Considero que el derecho legal de retención es de naturaleza real,
2. Solución
Es inscribible el derecho legal de retención a favor de Juan.
CASO 12
1. Consideraciones
El Registro sólo recibe para su inscripción el dominio y demás derechos
reales sobre inmuebles, y por excepción derechos personales cuando lo
autoriza la ley.
El comodatario no tiene una relación de naturaleza real con el inmueble
que recibe en comodato, pues el contrato de comodato no produce ese
tipo de relación. El comodato es un contrato real en cuanto a su
perfeccionamiento (entrega de la cosa, arts. 3416 y 3417 C.), pero no
engendra derechos reales. Por otra parte, su inscripción no está
autorizada por la ley
2. Solución
No es inscribible el comodato a favor de Diego.
98
Iván Escobar Fornos
3. Notas y remisiones
Ver casos Núms. 7, 8, 9 y 13. CASO 13
Consideraciones
Nuestro Código Civil no regula el contrato de promesa. Sólo contempla
casos aislados: la promesa de venta1 y la de donación.2 Además, le niega
obligatoriedad a las promesas de comodato3 y de mutuo gratuito4 y
debilita a la de mutuo oneroso.5 Creo que a excepción de los supuestos
en que no es permitida (por ejemplo: el comodato), debe ser aceptado,
en virtud del principio de la libre contratación.6 Dentro de este criterio
amplio, se acepta la promesa de hipoteca y la Corte Suprema ha
admitido la promesa de arriendo.7
Pero una cosa es que se acepte la promesa de hipoteca y otra que se
pueda inscribir.
En el Registro, ya he dicho, sólo se inscribe el dominio y demás
derechos reales sobre inmuebles y excepcionalmente derechos
personales cuando lo permite la ley.
El contrato de promesa de hipoteca engendra derechos personales, como todo contrato de promesa, y no está autorizada su inscripción.
Solución
No es inscribible la promesa de hipoteca a favor de Daniel.
Notas y remisiones
1. Arts. 2541 C. y 129 dei R-R P-i 2. Arts. 2093 inc. 5 y 2785 C.; 3. Arts. 3417 inc. 2 C.; 4. Arts. 3394 C.; 5. Art. 3394 C.; 6. Art. 2437 C.; 7. S. 11 a.m. del 12 de mayo de 1933, B.J., p. 8250.
Ver casos Núms. 7, 8, 9 y 12.
99
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 39
1. Consideraciones
Nos encontramos frente al problema de la autocontratación. En el autocontrato, una misma persona actúa ya sea como interesado directo y representante de otra, ya sea como representante de ambas partes, ya sea como representante de dos patrimonios que le pertenecen. Una misma persona, pues, realiza el acto en la forma indicada. Nuestro Código no la regula ni la prohibe en forma general.
Se refiere a ella sólo en casos particulares, ya sea negándola en forma absoluta,1 ya sea señalándole condiciones, como la autorización del juez2
o consentimiento del mandante,3 que no la dejan operar, ya sea permitiéndola, como en el caso del préstamo que le hace el mandatario al mandante, si de éste recibió poder para prestar dinero.4
Creo que en nuestra legislación, en términos generales, es permitida la
autocontratación, excepto en los casos expresamente prohibidos o
cuando represente un peligro para el mandante, pues en el derecho
privado es permitido hacer lo que la ley no prohibe, en virtud del principio
de la autonomía de la voluntad.
La venta en el caso analizado es nula, ya que el mandatario no recibió en
el poder autorización para adquirir el inmueble, violándose al realizar el
acto los arts. 2565 inc. 2 y 3312 C. Dicha nulidad puede ser apreciada
por el Registrador y negar la inscripción.
2. Solución
No es inscribible la venta a favor de Tomás.
3. Notas y remisiones
1. Arts. 448, 466 y 2565 incs. 1 y 6 C.; 2. Arts. 447, 462, 463 y 465 C.: 3.
Arts. 3312, en relación con el art. 2565 inc. 2, y 3552 C.: 4. Art. 3312 inc.
2 C.
100
Iván Escobar Fornos
CASO 15
1. Consideraciones
De acuerdo con los arts. 1548, 1549 y 2084 inc. 8 C., los derechos de
uso y habitación no se pueden embargar, enajenar, arrendar ni traspasar
por ninguna clase de títulos. Por otra parte, con arreglo al art. 3799 incs.
1 y 2 C., sólo se pueden hipotecar el dominio y los otros derechos reales
enajenables sobre bienes inmuebles.
Ahora bien, si el uso no es enajenable ni traspasable, no puede ser
hipotecado de conformidad a lo expuesto.
2. Solución
No es inscribible la hipoteca a favor de Pedro.
3. Notas y remisiones
Ver caso Núm. 5.
CAPITULO IIEFECTOS DE ALGUNOS DERECHOS
INSCRIBIBLES
CASO 16
1. Consideraciones
El arrendamiento que se rige por el Código Civil necesita de la inscripción para ser opuesto a terceros. No obstante, los adquirentes a título lucrativo (heredero, legatario, donatario) deben respetar el arriendo aunque no esté inscrito, según se deduce del art. 2949 inc. 1 C. Para el título gratuito no funciona la fe pública.
2. Solución
No le perjudica el arriendo a Diego.
101
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
3. Notas y remisiones
Ver caso Núm. 17. CASO 17
1. Consideraciones
Los contratos de arrendamiento que caen bajo la Ley de Inquilinato no necesitan de la inscripción para su oponibilidad a terceros, según se desprende del art. 19 de dicha ley. Se prescinde del Registro para la protección y estabilidad de la relación arrendaticia, a diferencia de la que ocurre con el arrendamiento, que se rige por el Código Civil.
2. Solución
Sí; perjudica a Edén el arrendamiento de Manuel.
3. Notas y remisiones
Ver caso Núm. 16.
CASO 18
1. Consideraciones
La tercería de dominio se promueve por quien pretende que se declare
su dominio sobre los bienes embargados y que éstos sean excluidos del
embargo.1 La promesa de venta, aunque está inscrita, no produce la
trasmisión del dominio del inmueble, y, por lo mismo, el prometiente
comprador no puede promover una tercería de dominio basada en su
título.
El prometiente comprador no tiene acción real.
La Corte Suprema de Justicia ha sostenido que, con base en una
promesa de venta, no puede entablarse tercería de dominio. Se funda en
que la inscripción de la promesa de venta no cambia la
102
Iván Escobar Fornos
naturaleza del derecho ni habilita para promover acción que ha de
fundarse en el dominio del tercerista sobre la cosa disputada.2
2. Solución
No se puede promover tercería de dominio con base en una promesa de venta.
3. Notas y remisiones
1. Art. 1797 inc. 1 Pr.: 2. S. 11 a.m. del 23 de agosto de 1926, B.J., p.
5668.
CASO 19
1. Consideraciones
La promesa de venta inscrita es oponible a terceros. Esta oponibilidad se traduce en un cierre del Registro a las ventas hechas a favor de otras personas diferentes del prometiente comprador. Así lo dispone el art. 129 del R.R.P.
2. Solución
No es inscribible la venta a favor de Carlos.
3. Notas y remisiones
Ver casos Núms. 20, 22, 26 y 27.
CASO 20
1. Consideraciones
La hipoteca encierra una venta potencial que se opone al bloqueo del
Registro regulado en el art. 129 del R.R.P. La Corte Suprema de Justicia,
hace algún tiempo, permitió la inscripción de la hipoteca, a pesar de la
inscripción de la promesa. 1 Esta amplitud fue limitada en consulta del 25
de febrero de 1964, B.J., p. 497, en la
103
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
que se dispuso que la promesa bilateral con precio recibido impide la
inscripción de la hipoteca.
Actualmente todos los Registradores niegan la inscripción de la hipoteca
si existe promesa de venta inscrita.
2. Solución
No es inscribible la hipoteca a favor de Carmen.
3. Notas y remisiones
1. S. 11 a.m. del 23 de agosto de 1926, B.J., p. 5668 y Cta. del 13 de
agosto de 1958, B.J., p. 19333.
Ver casos Núms. 19, 22, 26 y 27.
CASO 21
1. Consideraciones
Se sostiene que de conformidad con el art. 129 inc. 3 del R. R.P. el
contrato prometido debe especificarse de tal manera que el contrato de
promesa debe contener la voluntad de vender y comprar del contrato de
venta, por lo que no es inscribible la promesa de venta unilateral en la
que sólo se obliga el prometiente vendedor.
No obstante, creo que lo que se debe especificar son los elementos
esenciales del contrato de venta: objeto y precio. También deben ser
bien determinados los sujetos.
Por otra parte, el art. 129 del R.R.P. no distingue entre promesa unilateral
o bilateral, y donde la ley no distingue no es lícito distinguir.
2. Solución
Es inscribible la promesa a favor de Berna.
104
Iván Escobar Fornos
CASO 22
1. Consideraciones
Creo que el cierre no sólo comprende a la trasmisión del dominio.
También se extiende a la constitución de los derechos reales (usufructo,
hipoteca, etc.). Este cierre completo está implícitamente contemplado en
el art. 129 del R.R.P.: en lo más (dominio) está comprendido lo menos
(usufructo, hipoteca, etc.). Actualmente, los Registradores niegan la
inscripción del usufructo, uso, habitación, servidumbre, anticresis e
hipoteca, sí sobre el inmueble pesa una promesa de venta.
2. Solución
No es inscribible el usufructo a favor de Celia.
3. Notas y remisiones
Ver casos Núms. 19, 20, 26 y 27.
CASO 23
Consideraciones
De acuerdo con el art. 129 inc. 2 del R.R.P., no es inscribible la promesa
de venta que no contenga un plazo o condición que fije la época de la
celebración del contrato. Si la promesa no tiene plazo, se le puede fijar
judicialmente (art. 1900 C.) y después inscribirse.
Solución
No es inscribible la promesa a favor de Bernabé.
105
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 39
1. Consideraciones
La promesa hecha en documento privado es válida,1 pero no es
inscribible, pues los arts. 129 del R.R.P y 3941 C. exigen la escritura
pública para dicha inscripción.
2. Solución
No es inscribible la promesa a favor de Belinda.
3. Notas y remisiones
1. S. 11:30 a.m. del 12 de julio de 1917, B.J., p. 1606y S. 12 m. del 17 de
junio de 1921, B.J., p. 3337.
CASO 25
1. Consideraciones
El art. 251 C, no permite al padre enajenar, hipotecar o gravar los bienes raíces del menor sin autorización judicial. Creo que la promesa de venta de los bienes del menor está comprendida dentro de la amplia prohibición de dicho artículo, por lo que se debe exigir autorización judicial. La prohibición trasciende al Registro y el Registrador negará la inscripción.
Partiendo del principio de que el contrato de promesa es diferente al
contrato prometido, algunos Registradores permiten la inscripción de la
promesa de venta sin autorización judicial, dejando para el cumplimiento
de la promesa la realización de dicho requisito. No estoy de acuerdo con
esta opinión, por lo expuesto anteriormente.
2. Solución
No es inscribible la promesa a favor de Santiago.
106
Iván Escobar Fornos
CASO 26
1. Consideraciones
El embargo encierra una venta potenciaj y se opone al cierre total, lo que
he mantenido como criterio personal. No obstante, debe hacerse constar
que todos los Registradores inscriben el embargo, a pesar de estar
inscrita la promesa.
2. Solución
No es inscribible el embargo a favor de Cirilo.
3. Notas y remisiones
Ver casos Núms. 19, 20, 22 y 27.
CASO 27
1. Consideraciones
El cierre que regular el art. 129 del R.R.P. se refiere tanto a las ventas
voluntarias como a las forzadas; así lo ha dicho la Corte Suprema de
Justicia en Cta. del 14 de agosto de 1957, B.J., p. 18814.
2. Solución
No es inscribible la adjudicación a favor de Edén.
3. Notas y remisiones
Ver casos Núms. 19, 20, 22 y 26.
CASO 28
1. Consideraciones
De conformidad con el art. 2565 inc. 5 C., son nulas las compras que
hagan los magistrados y jueces de los bienes y derechos que
107
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
estuvieren en litigio ante el tribunal en cuya jurisdicción o territorio
ejercieren sus respectivas funciones.
La promesa a que se refiere el caso que analizamos, tiene por objeto un
contrato de venta prohibido por la ley y, por lo tanto, nulo.
Creo que una promesa de venta sobre los referidos bienes a los
magistrados, jueces y demás funcionarios a que se refiere el art. 2565
inc. 5 C., es ineficaz y el Registrador debe rechazar dicha inscripción.
Además, en el art. 129 del R.R.P. se dispone que no es inscribible la
promesa que contenga un contrato prometido de venta que la ley declare
ineficaz.
2. Solución
No es inscribible la promesa a favor de Fidel.
CASO 29
1. Consideraciones
La promesa de venta a que se refiere este caso tiene por objeto una
venta prohibida por el art. 2565 inc. 6 C. y, como consecuencia, nula. El
Registrador, de conformidad con el art. 129 del R.R.P., debe rechazar la
inscripción de esa promesa.
No es obstáculo para negar la inscripción el hecho de que existe
autorización judicial, ya que ésta no convierte en judicial el documento
presentado, el que sigue teniendo la calidad notarial para los efectos de
la calificación.
2. Solución
No es inscribible la promesa a favor de Pedro, padre del menor.
108
Iván Escobar Fornos
CASO 30
1. Consideraciones
La hipoteca es un derecho real sobre inmuebles y puede ser hipotecado.
El doctor Horacio Argüello Bolaños sostiene que es hipotecable. 1
2. Solución
Es permitida e inscribible la hipoteca a favor de José.
3. Notas y remisiones
1. La Hipoteca. Tesis Doctoral. Granada, 1926, p. 46.
CAPITULO III ASIENTOS REGISTRALES
CASO 31
1. Consideraciones
De conformidad con los arts. 3964 inc. 1 C. y 29 inc. 1 del R.R.P. no es
anotable la demanda interdictal posesoria, ya que no se está ejerciendo
una acción real, pues en el juicio sólo se discute el hecho de la posesión
y no el dominio del inmueble, quedando reservada la cuestión dominical
para el juicio ordinario correspondiente. Esta tesis es confirmada por la
Suprema en consulta del 29 de julio de 1953, B.J., p. 16750.
2. Solución
No es anotable la demanda de Adolfo.
109
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
3. Notas y remisiones Ver casos Núms. 34,
43, 44, 45, 46, 48, 50 y 78. CASO 32
1. Consideraciones
De conformidad con el art. 40 de la Ley Tributaria Común, reformada por la Ley del 21 de Mayo de 1970, se pueden inscribir provisionalmente las escrituras que no contienen las solvencias fiscales. Antes de esa fecha no se permitía dicha anotación, según lo confirma la Corte Suprema de Justicia en consulta del 21 de septiembre de 1961, B.J., p. 20796.
2. Solución
Sí; se puede inscribir preventivamente la compra a favor de Roberto.
CASO 33
1. Consideraciones
Es motivo de discusión la posibilidad legal de anotar nuevamente el título
suspendido, una vez que operó la caducidad de la anterior anotación
preventiva. La ley no contempla el supuesto, y la mayoría de los
Registradores, al no encontrar obstáculo legal, acceden a anotar. Este
criterio, llevado con prudencia en cada caso, es beneficioso, pues se
podrían evitar perjuicios y fraudes en contra del anotante, pero llevado al
extremo se presta a abusos. Por ejemplo, las anotaciones preventivas
por falta de solvencias fiscales, en muchos casos se vuelven
interminables, burlándose así los intereses del fisco y convirtiendo al
Registro en un depósito de inscripciones provisionales, con las cuales se
logran los propósitos de la inscripcion.
110
Iván Escobar Fornos
2. Solución
Se le puede conceder nueva anotación preventiva a Manuel.
CASO 34
1. Consideraciones
La acción por la que René cobra dinero en un documento privado
reconocido es personal y, por lo tanto, no es anotable, de conformidad
con los arts. 3964 inc. 1 C. y 29 inc. 1 del R.R.P. El actor debió haber
trabado embargo, que es la medida cautelar que cabe en el caso
analizado, y no pedir anotación de la demanda.
2. Solución
No es anotable la demanda de René.
3. Notas y remisiones
Ver casos Núms. 31, 43, 44, 45, 46, 48 y 50.
CASO 35
Consideraciones
De conformidad con el art. 38 del R. R.P. el heredero, dentro del plazo de
los seis meses posteriores a la muerte del causante, no puede inscribir a
su favor los bienes hereditarios si los legatarios no renuncian a anotar.
También podrá hacerse el traspaso si los legados han sido pagados o
anotados.
Solución
El Registrador no puede hacer el traspaso de los inmuebles X y H a favor
de los herederos, Domingo y Julio.
111
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 39
1. Consideraciones
Cuando se confunden los derechos de acreedor hipotecario y dueño, se
extingue la hipoteca y en el Registro se extenderá la cancelación de la
inscripción hipotecaria después de inscrito el título que produjo la
confusión, según se dispone en los arts. 3867 y 3874 C. El embargo que
haya anotado el acreedor hipotecario, también debe cancelarse sin
necesidad de orden judicial.
La Corte Suprema, dentro del criterio expuesto, dijo que cuando el acreedor hipotecario adquiera el inmueble bien por adjudicación en pago, bien por compra en subasta, se cancelará la hipoteca por confusión independiente de toda voluntad; por consiguiente, el embargo trabado por dicho acreedor se cancelará como se cancela la hipoteca, aunque los interesados no expresen su consentimiento ni el Juez lo ordene.1
2. Solución
Para cancelar la hipoteca y el embargo a favor de Francisco no es necesario orden judicial; basta la inscripción del título en que adquirió el inmueble.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 22 de marzo de 1934, B.J., p. 8554.
CASO 37
1. Consideraciones
La anotación preventiva a favor de Bosco asegura la retroactividad de la
sentencia que le fue favorable a la fecha de la anotación, desde la cual
tendrá eficacia. Por lo tanto, los asientos posteriores a la anotación,
contradictorios o limitativos del derecho que se inscribe, serán
cancelados.
112
Iván Escobar Fornos
Esta cancelación puede hacerse con la ejecutoria o por medio de una
carta orden. La ejecutoria es preferible, cuando de la misma debe
hacerse la inscripción; y cuando deben hacerse cancelaciones, es
preferible la carta orden.
La Corte Suprema sostiene que pueden hacerse las cancelaciones de los
asientos posteriores con la ejecutoria, pero advierte que siempre que
hubiere identidad en el inmueble, pues en caso contrario se necesita
orden judicial expresa.
2. Solución
Para cancelar las ventas a favor de Pilar y Joaquín basta la ejecutoria.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 30 de julio de 1957, B.J., p. 18811.
CASO 38
1. Consideraciones
De acuerdo con el art. 55 inc. 2 del R.R.P., la anotación de embargo
expresará el importe de la obligación que la hubiere originado, y si en las
diligencias no consta dicho importe será negada la anotación. La Corte
Suprema ha dicho que no es inscribible un embargo si no se ha indicado
la cantidad porqué fue solicitado. 1
2. solución
No se puede anotar el embargo.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 20 de enero de 1956, B.J., p. 18357.
113
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 39
1. Consideraciones
Existe un conflicto legal en la solución de este caso. Los arts. 904 y 1718
Pr. sancionan con nulidad por objeto ilícito la disposición de los bienes
embargados sin el consentimiento del Juez, sean inmuebles o muebles.
Por otra parte, el art. 54 del R.R.P. permite la enajenación y gravamen de
los bienes anotados sin necesidad de autorización alguna; es decir, el
deudor puede vender libremente, sin perjuicio del embargo. En este
conflicto prevalecen los arts. 904 y 1718 Pr., que regulan el embargo,
sobre el art. 54 del R.R.P.)., que se refiere a todas las anotaciones. En
otras palabras, la norma especial prevalece sobre la general. 1
No obstante, en la aplicación de los arts. 904 y 1718 Pr. hay que
distinguir. Si el embargo estaba inscrito, la venta es nula; si no lo estaba,
no hay nulidad, pues el art. 1718 Pr. dispone que el embargo no
producirá efecto alguno legal respecto de tercero, sino desde la fecha en
que se inscriba en el respectivo Registro de la Propiedad.
La Suprema piensa en forma diferente y progresivamente ha ido
enervando los efectos de los mencionados artículos del Código de
Procedimiento Civil, ya que ha declarado la validez de las enajenaciones
de inmuebles afectados con un embargo inscrito 2 como también la
validez de las enajenaciones de los bienes muebles embargados,
aunque las considera condicionales. 3
No obstante, razones prácticas y técnicas que se ajustan a nuestro sistema, aconsejan inclinarse a la solución de la Suprema, sin perjuicio de que en una futura reforma se deje solucionado el problema.
2. Solución
Es inscribible la venta a favor de Esteban.
114
Iván Escobar Fornos
3. Notas y remisiones
1. Art. XIII, Tit. Prel. C.; 2. S. 12 m. dei 28 de mayo de 1913, B.J., p. 67.
S. 11:30a.m.del 11 de julio de 1924,BJ, p. 4503. S. 12 m. del 10 de mayo
de 1934, B.J., p. 8616. S. 11 a.m. del 21 de abril de 1938, B.J., p. 10131;
3. Ibidem.
CASO 40
1. Consideraciones
De conformidad con el art. 162 del R.R.P., los asientos deben estar
firmados por el Registrador. Sin dicha firma, carecen de valor, pero el
defecto puede ser corregido,
Nuestro Código no regula el procedimiento para solucionar el defecto; sin
embargo, se le ha encontrado solución al problema, aunque no la
deseable.
Si la firma omitida es la del titular actual, el defecto se subsanará fácilmente mediante la firma del asiento por dicho funcionario.
Pero el problema adquiere dificultades cuando la omisión no es del actual
Registrador, sino del o de los anteriores. En tal supuesto, el Registrador
que no firmó será llamado para que firme el asiento. Si atiende al
llamado, se constituirá en el Registro y en las investigaciones que realice
para firmar puede pedir los títulos, si así lo considera conveniente. La
Corte Suprema es más exigente al opinar que para llamar al Registrador,
debe tenerse a la vista el título con la razón de ley, pues si ésta no existe
debe inscribirse nuevamente. 1
Pero puede suceder que el Registrador que omitió firmar se negare a
firmar el asiento, estuviere ausente, hubiere fallecido o por cualquier otra
causa no pueda atender el llamado. Para estos supuestos, creo que los
títulos deben presentarse en el Diario y el Registrador extenderá un
nuevo asiento de inscripción. Sería aconsejable, en una futura reforma,
autorizar al Registrador a firmar bajo su responsabilidad los asientos que
no firmó el anterior. En España
115
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
se regula ampliamente el problema de la omisión de las firmar en el art. 319 del Reglamento.
2. Solución
El Registrador debe llamar al anterior para que firme. Si éste no quisiere,
estuviere ausente, hubiere fallecido o existiere cualquier otro tipo de
impedimento se procederá, con los títulos a la vista, a una nueva
inscripción.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 22 de febrero de 1921, B.J., p. 3231. Ver
caso Núm. 79. CASO 41
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 18 del R.R.P., la anotación preventiva por faltas
subsanables caduca a los treinta días de su fecha y será cancelada de
oficio por el Registrador si dentro de ese plazo no se presenta el título
subsanado en forma, providencia del Juez mandando hacer la inscripción
o aviso del mismo funcionario de haberse prorrogado aquel término, o
estarse ventilando la contienda en juicio ordinario.
Es posible que el anotante no ocurra al Juzgado y decida subsanar el
defecto, para la cual cuenta con los treinta días del plazo de la anotación
y de la prórroga en su caso. Al no ocurrir, precluye su derecho de
impugnar la decisión del Registrador, pero conserva su derecho de
subsanar el defecto.
Este plazo y la prórroga se mantienen aunque no exista ocurso, por lo
que la constancia acompañada de que no ocurrió el anotante no sirve
para cancelar la anotación preventiva. No obstante, puede suceder que
el anotante que no ocurrió no presente el título subsanado en forma
dentro de los treinta días de vigencia de la anota
116
Iván Escobar Fornos
ción preventiva o de la prórroga en su caso; en tal supuesto, el Registrador cancelará de oficio la anotación, en, cuyo caso no se hace necesario presentar la constancia del juez de que no ocurrió el anotante.
La Corte Suprema ha dicho que el Registrador no puede cancelar de oficio la anotación aunque se le presente constancia de que el interesado no recurrió dentro de los cinco días que señala la ley1
2. Solución
No es suficiente la constancia para cancelar la anotación a favor de
Marcelo.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 10 de mayo de 1966, B.J., p. 327.
CASO 42
1. Consideraciones
El caso analizado ha sido resuelto por la Suprema al manifestar que
pueden inscribirse los bienes inmuebles determinados o partes alícuotas
de ellos a favor de los legatarios. sin necesidad de esperar el
otorgamiento de la escritura de entrega de legados.1
2. Solución
Para hacer el traspaso del inmueble X a favor de Héctor, no es necesaria
la entrega del legado.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 4 de diciembre de 1954, B.J., p. 17264.
117
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 43
1. Consideraciones
Creo que al amparo del inc. 1 del art. 29 del R.R.P. pueden anotarse no
sólo las acciones reales de dominio, petición de herencia, etc., sino
también la acción revocatoria pauliana, la acción de simulación y
cualquiera otra personal que obligue a la trasmisión, declaración,
modificación o extinción del dominio o derechos reales sobre inmuebles.
2. Solución
Es anotable la demanda de Hugo.
3. Notas y remisiones
Ver casos Núms. 31, 34, 44, 45, 46, 48, 50 y 78.
C4S0 44
1. Consideraciones
La acción reivindicatoria es real y, por ende, anotable con arreglo al art. 29 inc. 1 del R.R.P.
2. Solución
Es anotable la demanda de Francisco.
3. Notas y remisiones
Ver casos Núms. 31, 34, 43, 45, 46, 48, 50 y 78.
CASO 45
1. Consideraciones
Dentro de un criterio amplio de interpretación del art. 29 inc. 1 del R.R.P.,
no sólo son anotables las acciones reales, sino también las
118
Iván Escobar Fornos
de simulación y revocatoria pauliana y cualquier otra personal que
obligue a la trasmisión, declaración, modificación o extinción del dominio
o derechos reales sobre inmuebles.
Solución
Es anotable la demanda de Víctor.
Notas y remisiones
Ver casos Núms. 31, 34, 43, 44, 46, 48, 50 y 78.
CASO 46
1. Consideraciones
La demanda de nulidad del testamento ha sido considerada por la doctrina y por la jurisprudencia como acción real y, por lo tanto, anotable en el Registro con arreglo al art. 29 inc. 1 del R.R.P.
La Corte Suprema de Justicia, en sentencia de las 11 a.m. del 18 de
septiembre de 1941, B.J., p. 11370, aceptó la anotabilidad de la
demanda de nulidad del testamento y la calificó de real.
2. Solución
Es anotable la demanda.
3. Notas y remisiones
Ver casos Núms. 31, 34, 43, 44, 45, 48, 50 y 78.
CASO 47
1. Consideraciones
La demanda de nulidad del testamento debe inscribirse en Libro de
Personas y en el Libro de Propiedades para que tenga plenos efectos
con relación a los terceros. La Corte Suprema de Justicia
119
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
ha dicho que la declaratoria de nulidad de un testamento, aunque la
respectiva demanda haya sido inscrita en el Libro de Personas, no tiene
el efecto de anular las ventas efectuadas a terceros por el heredero
putativo, porque faltó anotarla en Libro de Propiedades. 1
2. Solución
Debe pedir que la demanda se anote en el Libro de Personas y en el
Libro de Propiedades.
3. Notas y remisiones
1. S. 11 a.m. del 18 de septiembre de 1941, B.J., p. 11370. Ver
caso Núm. 128. CASO 48
1. Consideraciones
La acción de petición de herencia es real y, por lo tanto, anotable con arreglo al art. 29 inc. 1 del R.R.P.
2. Solución
Es anotable la demanda de Macario.
3. Notas y remisiones
Ver casos Núms. 31, 34, 43, 44, 45, 46, 50 y 78.
CASO 49
1. Consideraciones
La anotación de demanda no perjudica a las adquisiciones anteriores a ella e inscritas con posterioridad. Esta solución se deduce del art. 54 del R.R.P. y se ajusta al principio de fe pública registral.
120
Iván Escobar Fornos
Este criterio encuentra amparo en varias sentencias de la Corte Suprema
de Justicia' 1
No obstante, debe admitirse que la Suprema se ha apartado del anterior
criterio en sentencia de las 11: 10 a.m. del 11 de junio de 1956, B.J., p.
18115, en la que dice que, aunque no exista anotación preventiva, es
aplicable la teoría de la representación judicial para evitar multiplicidad de
contiendas.
En virtud de dicha teoría, el que figura personalmente en el juicio representa a su causahabiente, ya sea éste a título universal o singular.
No estoy de acuerdo con el criterio de esta sentencia, el cual se opone a
lo que antes afirmé.
El principio de fe pública puede entrar en conflicto con la teoría de la
representación en juicio, en cuyo caso debe ceder ésta. Si se sucede a
título universal (sucesión por causa de muerte) a quien figura en el juicio,
inscrita o no la demanda, le afecta a los sucesores la sentencia que se
dicte, por las siguientes razones: a) los herederos son los continuadores
de la persona del difunto; y b) adquieren a título gratuito. En dos
palabras: no pueden ser terceros protegidos por el Registro y, por lo
tanto, cabe aplicar la mencionada teoría.
Cuando se sucede a título singular y con causa onerosa (compraventa,
permuta, etc.) a quien figura en el juicio, la sentencia le afectará al
sucesor si la demanda estaba anotada en el Registro al tiempo de su
adquisición. Si no estaba anotada, la sentencia no le afecta, pues en este
caso cede la teoría de la representación en juicio ante los efectos de la fe
pública.2
No podrán valerse de la falta de inscripción de la demanda y la sentencia
que se dicte les afecta: a) los sucesores a título singular y con causa
gratuita (legatarios); b) los sucesores de quien obtiene una venta forzada
sin título anterior inscrito o título supletorio. En estos casos, como
tampoco existen terceros protegidos, se aplicará la teoría de la
representación.
121
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
2. Solución
La sentencia a favor de Bonifacio no perjudica a Adolfo.
3. Notas y remisiones
1 . S. 9 a.m. del 11 de noviembre de 1913, B.J., p. 254. S. 12 m. del 14
de junio de 1934, B.J., p. 8652. S. 11:30 a.m. del 30 de octubre de 1936,
BJ, p. 9447. S. 12 m. del 27 de mayo de 1948, B.J., p. 14249. S. 11 a.m.
del 7 de agosto de 1950, B.J., p. 15186; 2. Arts. 3796, 3949 C. y 54 del
F^.^.P.
CASO 50
1. Consideraciones
De conformidad al art. 3964 inc. 2 C. las demandas de nulidad, rescisión
o resolución de la relación jurídica inscrita son anotables.
2. Solución
Es anotable la demanda de Miguel.
3. Notas y remisiones
Ver casos Núms. 31, 34, 43, 44, 45, 46, 48 y 78.
CASO 51
1. Consideraciones
Al acreedor anotante no se le puede considerar como tercero protegido
por la fe pública, y su anotación de embargo contiene sólo un derecho
personal, por lo que la venta anterior al embargo e inscrita después
prevalece sobre el embargo, el que puede ser cancelado a través de la
correspondiente tercería de dominio.
La Corte Suprema de Justicia ha sostenido el mismo criterio. 1
122
Iván Escobar Fornos
2. Solución
La inscripción de la venta a favor de Rodrigo prevalece sobre el embargo
de Joaquín.
3. Notas y remisiones
1. S. 11 a.m. del 26 de marzo de 1930, B.J., p. 8354, publicada en 1933.
Ver casos Núms. 52, 53, 54, 55 y 56.
CASO 52
1. Consideraciones
Al acreedor anotante no se le puede considerar como tercero protegido
por la fe pública y su anotación de embargo contiene un derecho
personal, por lo que la hipoteca anterior al embargo e inscrita con
posterioridad prevalece sobre el embargo.
La Corte Suprema de Justicia es de este criterio. 1
2. Solución
Prevalece la hipoteca de Salomón sobre el embargo de Silvio,
3. Notas y remisiones
1. S. 12 m. del 24 de abril de 1925, B.J., p. 4926 y S. 11:20 a.m. del 26
de mayo de 1959, B.J., p. 19490.
Ver casos Núms. 51, 53, 54, 55 y 56.
CASO 53
1. Consideraciones
Es posible que las enajenaciones o gravámenes anteriores al embargo
no se presenten para su inscripción durante la tramitación
123
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
del juicio, y que éste concluya con la adjudicación o venta del inmueble a favor del acreedor o un tercero, quienes inscriben sus títulos. En tales supuestos, el adjudicatario o tercero ya tiene un derecho real inscrito, por lo que las enajenaciones o gravámenes anteriores no inscritos no le perjudican en virtud de la inoponibilidad del título no inscrito, y las correspondientes solicitudes posteriores de inscripción serán rechazadas a tenor de lo dispuesto en él art. 16 del R.R.P.1
2. Solución
Prevalece la adquisición de Pedro sobre la de Diego.
3. Notas y remisiones
1. Art. 3937 C. Morell (Comentarios a la Legislación Hipotecaria. Editorial
Reus, S.A. Madrid, Tomo III, 1928, pp. 99 y 100). Roca Sastre (Derecho
Hipotecario. Casa Editorial Bosch, Barcelona, 1968, 6a. ed., t. ll, p. 918.
Instituciones de Derecho Hipotecario, Editorial Bosch, Barcelona, 1941, t.
II, p. 348). S. 11:20 a.m. del 26 de mayo de 1959, B.J., p. 19490.
Ver casos Núms. 51, 52, 54, 55 y 56.
CASO 54
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 1718 Pr. inc. 3, hecha la anotación los acreedores
reales o simplemente personales, cuyos créditos se constituyeron con
posterioridad a la presentación del embargo en el Registro, no podrán
pretender derecho alguno a la cosa embargada, ni al precio de ella, con
perjuicio del embargante, quien la podrá hacer vender como lo haría el
acreedor hipotecario. Esta solución la acepta la Corte Suprema. 1
2. Solución
El embargo de Juan es preferente a la hipoteca a favor de Mario. 124
Iván Escobar Fornos
3. Notas y remisiones
1. S. 12 m. del 28 de mayo de 1913, B.J., p. 67. S. 12 m. del 26 de abril
de 1920, B.J., p. 2886. S. 11:45 a.m. del 22 de mayo de 1925, B.J., p.
5014.
Ver casos Núms. 51, 52, 53, 55 y 56.
CASO 55
1. Consideraciones
De acuerdo al art. 1718 inc. 3 Pr., el embargo inscrito otorga preferencia
con relación a los acreedores reales o simplemente personales cuyos
créditos se constituyeron con posterioridad a la anotación. Este criterio lo
mantiene la Corte Suprema. 1
2. Solución
El embargo de Francisco prevalece sobre el de Raúl.
3. Notas y remisiones
1. S. 12 m. del 28 de mayo de 1913, B.J., p. 67. S. 12 m. del 26 de abril
de 1920, B.J., p. 2886. S. 11:45 a.m. del 22 de mayo de 1925, B.J., p.
5014. S. 11 a.m. del 19 de mayo de 1936, B.J., p. 9315.
Ver casos Núms. 51, 52, 53, 54 y 56.
CASO 56
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 1718 incs. 3 y 4 Pr., el embargo inscrito no otorga
preferencia con relación a los acreedores simples cuyos créditos se
constituyeron con anterioridad a la anotación. Este criterio lo confirma la
Corte Suprema. 1
125
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
2. Solución
No existe preferencia entre Alberto y Orlando: los dos concurren en pie
de igualdad a pagarse.
3. Notas y remisiones
1. S. 12 m. del 28 de mayo de 1913, B.J., p. 67. S. 9 a.m. del 30 de
marzo de 1933, B.J., p. 8214. S. 11 a.m. del 20 de diciembre de 1937,
B.J., p. 9976.
Ver casos Núms. 51, 52, 53, 54 y 55.
CASO 57
1. Consideraciones
De acuerdo con el art. 19 del R.R.P., reformado por Ley del 17 de Agosto
de 1945, de las resoluciones que se dicten en el juicio de limpieza
registral sólo se concederá apelación ante la Corte respectiva y la
casación sólo podrá tener lugar cuando el fallo afecta con carácter
definitivo derechos individuales.
Tal criterio está confirmado por la Corte Suprema de Justicia. 1
2. Solución
Manuel no puede recurrir de casación contra la sentencia de la Sala.
3. Notas y remisiones
1. S. 11 a.m. del 3 de noviembre de 1960, B.J., p. 20188. S. 10 a.m. del 1
de marzo de 1951, B.J., p. 15509. S. 10:30 a.m. del 28 de marzo de
1952, B.J., p. 15970. S. 9:30 a.m. del 16 de noviembre de 1953, B.J., p.
16712. S. 11:30 a.m. del 8 de junio de 1957, B.J., p. 18561. S. 10 a.m.
del 28 de mayo de 1960, B.J., p. 19976. S. 12 m. del 15 de junio de 1971,
B.J, p. 20531. S. 11:40 a.m. del 19 de febrero de 1976, B.J., p. 25.
126
Iván Escobar Fornos
CASO 58
1. Consideraciones
Los derechos mencionados pueden ser objeto de trasmisión, pero ésta
no es inscribible mientras no se inscriba especialmente el derecho
mencionado.
2. Solución
No es inscribible la cesión a favor de Mario.
CASO 59
1. Consideraciones
De conformidad con el art. 66 del R.R.P., es Juez competente para
ordenar la cancelación de una anotación preventiva, o su conversión en
definitiva, el que la haya mandado hacer, o el que le haya sucedido
legalmente en el conocimiento del negocio que diere lugar a ella.
En el caso analizado, el Juez de Managua no es el competente para ordenar la cancelación, por lo que el Registrador puede negar la inscripción.
2. Solución
No es inscribible dicha cancelación.
CASO 60
1. Consideraciones
La anotación del embargo equivale a la notificación de los posteriores
adquirentes de inmueble, por lo que no es preciso que sean citados al
juicio para cancelar sus inscripciones, pero es necesaria orden judicial
para que el Registrador proceda a hacerlo.
127
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
3. Notas y remisiones
Para cancelar la venta y la promesa a favor de Manuel y Leonel e
inscribir la venta a favor de Miguel, solamente es necesario orden
judicial.
CASO 61
1. Consideraciones
Este es un supuesto de cancelación que la ley debería facilitar y
sustraerlo de las reglas rígidas de los arts. 63 y 65 inc. 3 del R.R.P. No
obstante, no existen normas que así lo disponga, por lo que, para la
cancelación de dicho arriendo, es preciso el consentimiento del
arrendatario u orden judicial.
Es preciso advertir que algunos Registradores cancelan el arriendo
vencido con sólo la petición del arrendador, pero no hay base legal para
ello.
2. Solución
No es suficiente la solicitud del arrendador para cancelar el arriendo a
favor de Diego.
CASO 62
1. Consideraciones
Aunque no están reglamentados los asientos concisos, una, reiterada y
sana práctica registral los ha impuesto en todos los Registros de la
República. Los asientos concisos responden al principio de economía
registral.
2. Solución
Sí; es admisible esta forma de inscribir.
128
Iván Escobar Fornos
CASO 63
Consideraciones
Los bienes o derechos anotados pueden ser enajenados o gravados sin
que el anotante sufra perjuicio. Así se deduce del art. 54 del R.R.P. Estas
enajenaciones y gravámenes tienen acceso al Registro. La anotación de
demanda, pues, no es obstáculo para que se venda o grave el inmueble
y se inscriba el correspondiente testimonio.
Solución
Es inscribible la venta a favor de José.
Notas y remisiones Ver
casos Núms. 64, 65 y 229.
CASO 64
1. Consideraciones
La regla general sentada en el art. 54 del R.R.P. sufre excepciones que
provienen de la ley o de la naturaleza o extensión de la relación que
contiene la anotación, en virtud de las cuales se cierra el Registro, a
saber: a) la anotación de prohibición de enajenar. La Corte Suprema de
Justicia reconoce que «si alguna excepción podrá tener lo dispuesto en
el art. 54 del Reglamento, ella se encuentra en las anotaciones de
prohibición de enajenar, porque es claro que no ha de consentirse la
enajenación de aquel a quien expresamente se le ha prohibido por la
autoridad judicial»; 1 b) la anotación por falta subsanable o por
imposibilidad del Registrador,2 cuando de estar inscrito el título provoque
el cierre del Registro; c) la anotación del legatario de cosa específica que
pertenece al testador.
129
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
2. Solución
No es inscribible la venta a favor de Sergio.
3. Notas y remisiones
1. S. 12 m. del 10 de mayo de 1934, B.J., p. 8616; 2. Art. 16 inc. 1 del
R.R.P.
Ver casos Núms. 63, 65 y 229. CASO 65
1. Consideraciones
El legado de cosa específica propia del testador cierra el Registro a las
enajenaciones o gravámenes que hiciere el heredero.
Es un caso de excepción al art. 54 del R.R.P.
2. Solución
No es inscribible la venta a favor de René.
3. Notas y remisiones
Ver casos Núms. 63, 64 y 229.
CASO 66
1. Consideraciones
No existen disposiciones que se opongan a la trasmisión o gravamen de los derechos anotados. Estas trasmisiones o gravámenes serán objeto de otra anotación. La anotación del legado de cosa específica propia del testador puede ser objeto de trasmisión y el testimonio puede inscribirse en el Registro.
130
Iván Escobar Fornos
2. Solución
Es permitida e inscribible la trasmisión a favor de Oscar.
3. Notas y remisiones
Ver casos Núms. 67, 68 y 69.
CASO 67
1. Consideraciones
Los derechos hereditarios de Héctor pueden ser cedidos e inscri-birse el testimonio.
2. Solución
Es permitida e inscribible la césión a favor de Manuel.
3. Notas y remisiones
Ver casos Núms. 66, 68 y 69.
CASO 68
1. Consideraciones
Los derechos litigiosos son cesibles e inscribibles, aunque la ins-
cripción la considero innecesaria, por cuanto son cambios que se
suceden dentro del proceso.
2. Solución
Es permitida e inscribible la cesión a favor de Roberto.
3. Notas y remisiones
Ver casos Núms. 66, 67 y 69.
131
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 222
1. Consideraciones
El crédito refaccionario que contiene la anotación preventiva puede ser
cedido e inscribirse el testimonio.
2. Solución
Es permitida e inscribible la cesión a favor de René.
3. Notas y remisiones
Ver casos Núms. 66, 67 y 69.
CASO 70
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 64 del R.R.P., las anotaciones hechas en virtud de
mandamiento judicial sólo se cancelarán por providencia ejecutoria. La
anotación de embargo tiene origen judicial, por lo que sólo puede ser
cancelada en virtud de providencia ejecutoriada; para tal efecto, los
interesados pueden comparecer ante el Juzgado competente pidiendo la
cancelación de conformidad al art. 65 del R.R.P.
2. Solución
No es inscribible el testimonio.
CASO 71
1. Consideraciones
Con la muerte del usufructuario se consolida la propiedad .plena en la
persona del nudo propietario, quien puede cancelar el usufructo con la
partida de defunción del usufructuario.
132
Iván Escobar Fornos
2. Solución
Para cancelar el usufructo debe acompañarse la partida de defunción del
usufructuario.
CASO 72
1. Consideraciones
Para eliminar las dobles inscripciones a que da lugar la inmatriculación contra títulos inscritos, la Ley de 17 de Agosto de 1945 creó un procedimiento rápido para cancelar la inscripción que se hizo contra título anteriormente inscrito.
2. Solución
Adán puede usar el procedimiento de la Ley de 17 de Agosto de 1945
para cancelar el título supletorio de Adrián.
CASO 73
1. Consideraciones
Nuestro Código y el Reglamento no exigen que se acompañen
documentos que hagan verosímil la acción intentada para decretar la
anotación.
La Corte de Apelaciones de Masaya ha sostenido lo contrario1,
fundándose en la opinión de hipotecaristas españoles. Creo que tal
fundamentación no es válida, ya que en España la ley exige
expresamente el documento2 pero en nuestro Derecho no.
2. Solución
No es necesario acompañar documentos que hagan verosímiles las
acciones intentadas para decretar la anotación.
133
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
3. Notas y remisiones
S. 11:30 a.m. del 13 de junio de 1939. S. 9:30 a.m. del 21 de junio de
1939. S. 10:30 a.m. del 11 de diciembre de 1940. S. 10:30 a.m. del 20 de
junio de 1942 y S. 10 a.m. del 23 de agosto de 1943;
Arts. 43 L.H. y 13 R.H.
Ver caso Núm. 74. CASO 74
1. Consideraciones
He dicho que para decretar la anotación no es preciso que se acompañe
documento que haga verosímil la acción intentada.
2. Solución
Para decretar la anotación, no es necesario que Nicolás acompañe
documento que haga verosímil su acción.
3. Notas y remisiones
Ver caso Núm. 73.
CASO 75
1. Consideraciones
El art. 993 C. dice: «La acción de indignidad no pasa contra terceros que
de buena fe hubieren adquirido del indigno, a título oneroso, bienes
pertenecientes a la sucesión, antes de entablarse la acción o excepción
de indignidad».
En una interpretación a contrario sensu se puede decir que basta que la
indignidad esté alegada como acción o excepción para que perjudique a
terceros, sin necesidad de estar anotada. Esta interpretación no es
correcta y se opone al principio de fe pública. Para que la indignidad
perjudique a terceros, debe estar anotada la de
134
Iván Escobar Fornos
manda. De esta opinión participa el distinguido jurista nicaragüense Dr.
Joaquín Cuadra Zavala. 1
2. Solución
La demanda de René no perjudica a José.
3. Notas y remisiones
1. De las Sucesiones Intestadas. Nicaragua, 1967. Tomo 1, p. 360.
CASO 76
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 18 del R.R.P. los treinta días de la anotación por faltas
subsanables se cuentan desde su propia fecha y no desde la
presentación del título.
La razón, dicen Galindo y Escosura, para contar en esta forma el plazo radica en el deseo del legislador de concederle al interesado íntegramente el plazo señalado, pues la calificación y la correspondiente anotación se producen con posterioridad a la fecha de la presentación del título en el Diario. 1
2. Solución
Los treinta días de la anotación se principian a contar desde el día 13 de
enero.
3. Notas y remisiones
1. Comentarios a la Legislación Hipotecaria. Madrid, 1882. Tomo III, pp.
483 y 484.
135
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 225
1. Consideraciones
De acuerdo con el art. 18 del R.R.P., puede el Registrador cancelar de
oficio la anotación por faltas subsanables, si dentro del plazo de treinta
días no se le presenta el título subsanado en forma, providencia del Juez
mandando hacer la inscripción o aviso del mismo funcionario de haberse
prorrogado aquel término, o estarse ventilando la contienda en juicio
ordinario.
2. Solución
Puede el Registrador cancelar de oficio la anotación a favor de Roberto.
CASO 78
1. Consideraciones
El acreedor simple puede pedir embargo en los bienes del deudor, pero
no anotación de demanda que sólo cabe, por regla general, cuando se
ejercitan acciones reales. De ahí que si lo pedido es una anotación de
demanda y no un embargo, la correspondiente anotación carece de
eficacia y no perjudica a los terceros.
2. Solución
La anotación de lván no perjudica a Santiago.
3. Notas y remisiones
Ver casos Núms. 34, 43, 45, 46, 48 y 50.
CASO 79
1. Consideraciones
Un asiento sin firma no puede servir de base para practicar otros
posteriores que se deriven de él. Es conveniente advertir que auto-
136
Iván Escobar Fornos
res como Galindo y Escosura, 1 seguidos por Morell, 2 piensan que puede
hacerse la inscripción porque, sean cuales fueren los defectos que
contuviere una inscripción, el Registrador debe considerarla válida
mientras no se cancele.
No obstante, el interesado puede pedir anotación preventiva de su título.
2. Solución
La venta a favor de Pedro no es inscribible, pero sí anotable.
3. Notas y remisiones
1. Op. cit., 1885, t. V, p. 73; 2. Op. cit, 1930, t. IV, p. 697. Ver
caso Núm. 40.
CAPITULO IV LA FINCA Y SUS
MODIFICACIONES
CASO 80
1. Consideraciones
La fusión cabe aunque una o todas las fincas están hipotecadas a la
misma o diferentes personas. Es conveniente advertir que la Corte no
participa de este criterio, pues considera que la fusión cabe, en general,
cuando los inmuebles pertenecen a un mismo dueño y están libres de
gravámenes. En particular, pueden fusionarse si sobre todos ellos pesan
distintos gravámenes y éstos pertenecen a una misma persona. Si los
gravámenes aparecen a favor de distintas personas o no afectan a todas
las fincas, no debe hacerse la fusión.
2. Solución
Es inscribible la fusión.
137
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 3 de agosto de 1957, B.J., p. 18812. Cta. del 20 de febrero de
1959, B.J., p. 19709 y Cta. del 28 de septiembre de 1965, B.J., p. 398.
CASO 81
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 3941 C., en el Registro sólo pueden inscribirse los
títulos que consten de escritura pública, de ejecutoria o de otro
documento auténtico, expresamente autorizado por la ley para este
efecto. La fusión no se escapa a esta regla, por lo que debe hacerse en
escritura pública. Sólo por excepción se inscriben en documento privado
las mejoras, por así autorizarlo expresamente el art. 3956 C.
Algunos Registradores inscriben la fusión aun cuando se haga en
documento privado, pero esta es una práctica viciosa que debe
desterrarse,
2. Solución
No es inscribible la fusión.
3. Notas y remisiones
Ver casos Núms. 82 y 172.
CASO 82
1. Consideraciones
Creo que no hay inconveniente para que el dueño del inmueble solicite
que se desmembre una parte del mismo y se inscriba en folio
independiente a su favor, pero este acto debe hacerse en escritura
pública, a tenor del art. 3941 C.
138
Iván Escobar Fornos
2. Solución
No se puede inscribir la desmembración en documento privado.
3. Notas y remisiones
Ver casos Núms. 81 y 172.
CASO 83
Consideraciones
Cuando los inmuebles están separados por un camino o carretera
no cabe la fusión.
Solución
No es inscribible la fusión.
CASO 84
1. Consideraciones
La figura de la agrupación no está reconocida en nuestra legisla-
ción, por lo que no es procedente. En España está contemplada1
2. Solución
No es inscribible esta modificación.
3. Notas y remisiones
1. Art. 48 R.H.
139
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 222
1. Consideraciones
Lo que procede es destruir la fusión y volver a habilitar los folios de las
diferentes fincas fusionadas que con ocasión de la misma fueron
cancelados.
Hecho esto, se inscribe en la cadena de la finca X la adquisición de Domingo.
Esta solución es aconsejada por Rica y Arenal.1
2. Solución
Debe destruirse la fusión e inscribir en la cadena registral de la finca X la adquisición de Domingo.
3. Notas y remisiones
1. «La unificación de fincas y sus problemas». Libro Homenaje a Don Ramón de la Rica y Arenal. Centro de Estudios Hipotecarios. Madrid, 1976, t. II, p. 503.
CASO 86
1. Consideraciones
No existe un procedimiento especial para incorporar el exceso de cabida,
por lo que el interesado debe recurrir al juicio de deslinde, o bien a la
mensura, pero como ésta se hace sin citación de los colindantes,
algunos Registradores no la inscriben, por lo que es aconsejable
consultar de previo con éstos para evitar sorpresas.
2. Solución
Alberto tiene a su disposición el deslinde o la mensura.
140
Iván Escobar Fornos
CASO 87
1. Consideraciones
No existe obstáculo legal o de principios que impida al propietario de
inmuebles dividirlos en diferentes lotes y pedirle al Registrador que les
asigne folios independientes a favor del solicitante.
2. Solución
Es inscribible la división de la urbanización Los Laureles.
CASO 88
1. Consideraciones
De acuerdo con el art. 3774 C. la hipoteca que pesa sobre uno de los
inmuebles no se extiende o grava a los otros fusionados. De aquí se
deriva, expresa Rica y Arenal, que, aunque existan la unidad física y la
unidad registral, no existe a los efectos de los acreedores y titulares de
derechos reales tal unidad, porque cada finca o porción unificada
conserva exclusivamente la responsabilidad privativa de los que sobre
ellas pesan antes de la unificación. Es decir, los derechos reales quedan
como formando dentro de la finca agrupada compartimientos estancos.
El acreedor hipotecario, por ejemplo, no puede dirigir la ejecución contra
la finca total, sino solamente contra la parcial objeto de la hipoteca.1
2. Solución
Con la fusión la hipoteca que grava la finca X no afecta o grava a la finca H.
3. Notas y remisiones
«La unificación de fincas y sus problemas». Libro Homenaje, t. II, p. 503.
141
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 222
1. Consideraciones
La fusión cabe cuando las dos fincas están contiguas y pertenecen al
mismo dueño. Tal criterio es confirmado en las consultas del 22 de mayo
de 1951, B.J., p. 15820; del 3 de agosto de 1957, B.J., p. 18812 y del 20
de febrero de 1959, B.J., p. 19709.
2. Solución
No es inscribible la fusión.
CAPITULO V REGISTRO, POSESION Y
PRESCRIPCION
CASO 90
1. Consideraciones
La posesión de inmuebles no se adquiere con la inscripción y la manera
idónea para probarla es por medio de la prueba testifical.
Debe advertirse que, con relación a la adquisición y protección de la
posesión, nuestro Código Civil estableció dos sistemas antagónicos: el
de la posesión inscrita, tomado de Chile, y el que no exige la inscripción
para la adquisición y protección de la posesión. La doctrina nicaragüense
se inclina a favor del último criterio.
2. Solución
No es necesario presentar el título inscrito para probar la posesión.
142
Iván Escobar Fornos
CASO 91
1. Consideraciones
La prescripción extraordinaria cabe contra título inscrito. 1 No requiere
título y en caso de que exista no es necesario que esté inscrito. Tal cosa
se deduce del art. 897 inc. 3 C. que dice: «No obstante,
extraordinariamente puede adquirirse el dominio de las cosas
comerciables que no ha sido adquirido por la prescripción común, en
virtud del lapso de treinta años, aunque no se tenga título y cualquiera
que sea la condición del poseedor».
2. Solución
Héctor puede adquirir por prescripción extraordinaria contra el título
inscrito de Samuel.
3. Notas y remisiones
1. S. 11 a.m. del 8 de junio de 1937, B,J., p. 9723. S. 9:45 m. del 11 de
junio de 1970, B.J., p. 112. S. 10:35 a.m. del 22 de junio de 1964, B.J., p.
282.
CASO 92
1. Consideraciones
El título supletorio no es justo título para fundamentar la prescripción
ordinaria, pues solo acredita el hecho de la posesión, y, por consiguiente,
no tiene el carácter de traslativo de dominio; sólo habilita al titular para
adquirir el dominio por prescripción extraordi- naria.1
2. Solución
No puede adquirir Mario por prescripción ordinaria fundada en un título supletorio.
143
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
3. Notas y remisiones
1. S. 10 a.m. del 2 de octubre de 1925, B.J., p. 5269. S. 12 m. del 8 de
mayo de 1930, B.J., p. 7413. S. 12 m. del 27 de mayo de 1930, B.J., p.
7421. S. 12 m. del 3 de junio de 1938, B.J., p. 10193. S. 10 a.m. del 20
de enero de 1942, B.J., p. 11481. S. 11:30 a.m. del 10 de junio de 1946,
B.J., p. 13489. S. 10:30 a.m. del 17 de marzo de 1947, B.J., p. 13825. S.
10 a.m. del 2 de mayo de 1947, B.J., p. 13865. S. 10 a.m. del 11 de
agosto de 1952, B.J., p. 16113. S. 12 m. del 21 de diciembre de 1957,
B.J., p. 18784. S. 10:30 a.m. del 21 de agosto de 1958, B.J., p. 19125.
CASO 93
Consideraciones
Las ventas o trasmisiones basadas en un título supletorio son justos
títulos para adquirir por prescripción ordinaria. Este criterio lo confirma la
Corte Suprema. 1
Debe advertirse que la opinión anterior no es unánime, pues existen algunos juristas nicaragüenses que piensan en forma contraria.
Solución
Esteban puede adquirir por prescripción ordinaria.
Notas y remisiones
1. S. 10 a.m. del 20 de enero de 1942, B.J., p. 11481. S. 11 a.m. del 23
de septiembre de 1943, B.J., p. 12159. S. 11:30 a.m. del 10 de junio de
1946, B.J., p. 13489. S. 10:30 a.m. del 21 de agosto de 1958, B.J., p.
19125. S. 10 a.m. del 20 de octubre de 1960, B.J., p. 20162.
144
Iván Escobar Fornos
CAPITULO VI
INMATRICULACION DE FINCAS
CASO 94
1. Consideraciones
Cuando la finca nunca ha tenido inscripción registral, el dueño o
poseedor puede solicitar ante el Juez competente título supletorio y una
vez extendido se inscribirá en el Registro, abriendo folio independiente.
2. Solución
Francisco puede solicitar título supletorio del inmueble X e inscribirlo en el Registro.
CASO 95
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 19 del R.R.P., aclarado y adicionado por Ley de 17 de
Agosto de 1945, los medios de inmatriculación son tres: el título
supletorio, la venta forzada y la prenda pretoria, este último anormal y
provisional.
No obstante, la Corte Suprema de Justicia, con buen criterio, ha
autorizado a los Registradores para que inscriban, abriendo folio, las
ejecutorias que declaran el dominio del inmueble a favor de la persona
que pide la inmatriculación. 1
2. Solución
Puede Martín abrirle folio en el Registro a la finca X con la ejecutoria de
la sentencia.
145
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 8 de junio de 1966, B.J., p. 331 y Cta. del 8 de julio de 1973, B.J., p. 306.
CASO 96
1. Consideraciones
La venta forzada puede abrir folio con arreglo al art. 19 del R.R.P.,
siempre, por supuesto, que no haya título anterior inscrito.
2. Solución
Alfonso puede abrir folio en el Registro con la venta forzada.
CASO 97
1. Consideraciones
El que hace mejoras en terreno ajeno puede solicitar título supletorio de las mismas, con intervención del dueño del terreno. En esta forma nos sumamos a la consulta de la Corte Suprema del 21 de agosto de 1943, B.J., p. 12179.
Debe advertirse que, del criterio anterior, la Corte se ha apartado en
varias sentencias, sosteniendo que no se puede solicitar títulos
supletorios de mejoras en terreno ajeno.
2. Solución
Sebastián puede solicitar título supletorio sobre las mejoras.
3. Notas y remisiones
1. S. 10 a.m. del 19 de noviembre de 1929, B.J., p. 7209. S. 10 a.m. del
30 de julio de 1936, B.J., p. 9358. S. 11 a.m. del 7 de agosto de 1936,
B.J., p. 9364. S. 11 a.m. del 10 de agosto de 1946, B.J., p. 13561.
146
Iván Escobar Fornos
CASO 98
1. Consideraciones
La Corte Suprema ha autorizado para que se abra folio con la anotación
preventiva de la venta del inmueble sobre el que se está solicitando título
supletorio.1 Una vez extendido el título supletorio, se presenta en el
Registro y se extenderá su inscripción en el primer asiento. Luego se
convierte en inscripción definitiva la anotación preventiva, ocupando el
segundo asiento de la cadena.
2. Solución
Es anotable la venta a favor de Roberto.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 22 de marzo de 1965, B.J., p. 336.
CASO 99
1. Consideraciones
Con arreglo a los arts. 19 del R.R.P. y 3954 C., la doble inmatriculación
es rechazada en nuestro sistema. No se puede inscribir un título
supletorio, una venta forzada o una prenda pretoria, si el inmueble está
inscrito anteriormente a favor de otra persona distinta del solicitante. Son
abundantes las sentencias de la Corte que rechazan la doble
inmatriculación.1
2. Solución
No es inscribible el título supletorio a favor de Róger.
3. Notas y remisiones
1. S. 12 m. del 12 de mayo de 1916, B.J., p. 1158. Cta. del 30 de
septiembre de 1940, B.J., p. 1115 1. Cta. del 3 de julio de 1941,
147
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
B.J., p. 11467. Cta. del 8 de septiembre de 1942, B.J., p. 11871. Cta. del
30 de agosto de 1943, B.J., p. 12180. Cta. del 28 de noviembre de 1949,
B.J., p. 14940. Cta. del 8 de julio de 1950, B.J., p. 15393. Cta. del 28 de
noviembre de 1953, B.J., p. 16760. Cta. del 21 de mayo de 1959, B.J., p.
19716. Cta. del 8 de mayo de 1964, B.J., p. 507.
CASO 100
1. Consideraciones
La declaratoria de herederos no es un medio de inmatricular fincas y, por
ende, no está consagrado en nuestra legislación. Este criterio lo confirma
la Corte Suprema de Justicia. 1
2. Solución
Juan y Pedro no pueden abrir folio con la declaratoria de herederos.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 14 de diciembre de 1970, B.J., p. 356.
CASO 101
1. Consideraciones
Los arts. 19 del R.R.P. y 3954 C. no permiten que se registre un título
supletorio, una venta forzada, o cualquier otro instrumento de
inmatriculación, si el inmueble aparece anteriormente inscrito a favor de
persona distinta del solicitante,
2. Solución
No es inscribible la venta forzada a favor de Juan.
148
Iván Escobar Fornos
CASO 102
1. Consideraciones
El derecho real de hipoteca no concede la posesión del inmueble
gravado, pues ésta continúa ejercitándola el deudor; por lo tanto, no
puede ser objeto de titulación supletoria.
2. Solución
Salvador no puede obtener título supletorio de su derecho.
CASO 103
Consideraciones
No pueden ser objeto de titulación supletoria las servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas aparentes o no, cuyo ejercicio no llega a constituir una posesión capaz de conducir a la prescripción adquisitiva.
Solución
No puede Manuel obtener título supletorio de su derecho.
CASO 104
1. Consideraciones
De acuerdo con el art. 3900 C. la anticresis es nula si no se constituye en escritura pública inscrita, por lo que no puede ser objeto de titulación supletoria.
2. Solución
Francisco no puede obtener título supletorio de su derecho.
149
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CAPITULO VII PRINCIPIO DE INSCRIPCION
CASO 105
1. - Consideraciones
La transmisión del dominio se produce por el solo consentimiento de las
partes, sin necesidad de que se inscriba el título en el Registro. Tal
opinión la fundo en los arts. 1846, 2530, 2540, 2579, 3937 y 3948 C.
Nuestro Registro es declarativo, pero admite importantes excepciones en
las que la inscripción es un requisito para la validez de ciertos actos y
contratos. 1
2. Solución
Hay transmisión de dominio a favor de Pedro.
3. Notas y remisiones
1. Arts. 1479, 2749, 2768, 2774 y 3900 C.
CASO 106
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 1479 C., el usufructo que recae sobre bienes inmuebles por acto entre vivos carece de validez si no se otorga por instrumento público inscrito.
2. Solución
No hay constitución válida de usufructo a favor de Nubia.
150
Iván Escobar Fornos
CASO 107
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 1479 C., para que exista el usufructo constituido en
testamento, éste debe inscribirse.
2. Solución
No hay constitución válida de usufructo a favor de Miguel.
CASO 108
1. Consideraciones
La hipoteca nace con independencia del Registro y por medio de la
inscripción viene a ser oponible a terceros. Tal cosa se desprende del
art. 3816 C. Algunos piensan, fundados en autores españoles, que la
inscripción es requisito para la constitución de la hipoteca. Quienes así
piensan se olvidan de que en nuestro sistema no existen preceptos,
como los arts. 1875 C. español, 145 y 169 de la Ley Hipotecaria, que
establecen el carácter constitutivo de la inscripción del derecho de
hipoteca, y de que en el art. 3816 C. se reconoce expresamente el
carácter declarativo de la inscripción.
Debe advertirse que la falta de inscripción de la hipoteca le resta eficacia procesal, pues no tendrá fuerza ejecutiva con arreglo al art. 1691 Pr.
2. Solución
Hay derecho real de hipoteca a favor de Ricardo.
3. Notas y remisiones
Ver caso Núm. 109.
151
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 222
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 3816 C., el derecho real de hipoteca existe sin necesidad de la inscripción; sin embargo, de acuerdo con el art. 1691 Pr. no presta mérito ejecutivo.
2. Solución
Debe acogerse la excepción opuesta por Carlos.
3. Notas y remisiones Ver
caso Núm. 108.
CASO 110
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 2749 C., para el perfeccionamiento de la permuta de
bienes inmuebles es necesario escritura pública debidamente inscrita.
Para que dicho artículo se aplique, basta que una de las cosas
permutadas sea inmueble.
2. Solución
No hay permuta a favor de José y Ramón.
CASO 111
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 2749 C., para el perfeccionamiento de la permuta de
derechos hereditarios es necesario escritura pública debidamente inscrita.
Para que dicho artículo se aplique, basta que una de las cosas
permutadas sean derechos hereditarios.
152
Iván Escobar Fornos
2. Solución
No hay permuta a favor de Clara y Consuelo.
CASO 112
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 2768 C., no tiene validez la donación entre vivos de inmuebles si no es otorgada en escritura pública debidamente inscrita.
2. Solución
No hay donación válida a favor de Rigoberto.
CASO 113
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 3900 C., el contrato de anticresis es nulo sí no se
constituye por escritura pública inscrita.
2. Solución
No hay anticresis válida a favor de Marcos.
CAPITULO VIII PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
CASO 114
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 2575 inc. 2 C., si el inmueble fuere vendido a
diferentes compradores, la propiedad pertenecerá al adquirente que
antes haya inscrito en el Registro; pero dentro de las cuarenta y ocho
horas subsiguientes al otorgamiento de la escritura más, en
153
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
su caso, el término de la distancia, sólo el primer comprador podrá
inscribir, lo cual constituye una reserva legal de prioridad.
En el caso analizado no rige la reserva legal, pues Carmen no inscribió ni
antes ni después del plazo de las cuarenta y ocho horas. Por otra parte
Ofelia inscribió primero, tiene buena fe y su título es oneroso,
circunstancias que la convierten en tercero protegido por la fe pública.
2. Solución
Ofelia adquiere el inmueble X.
CASO 115
Consideraciones
La Corte Suprema, con buen criterio, ha dicho que en la certificación que
se libre deberá hacerse constar la existencia de las prendas, pero el
Registrador debe abstenerse de calificarlas como gravámenes.
Solución
El Registrador puede certificar que la finca X no tiene gravámenes, pero
debe hacer constar la existencia de las prendas.
Notas y remisiones
1. Cta. del 21 de febrero de 1959, B.J., p. 19709.
CASO 116
1. Consideraciones
El art. 72 del R.R.P. está en roce con el art. 3973 C., pues mientras el
primero establece que la cancelación podrá declararse nula con perjuicio
de terceros, cuando se declare falso, nulo e ineficaz el título en cuya
virtud se hubiere hecho, cuando la haya ordenado un tribunal
incompetente o cuando se haya verificado por error o frau-
154
Iván Escobar Fornos
de; en la parte final del segundo se preceptúa que la nulidad de la
cancelación sólo perjudica a los terceros, posteriores, cuando se haya
inscrito provisionalmente la demanda entablada para que se declare en
juicio.
Creo que ante tal contradicción prevalece el art. 3973 C., ya que este artículo responde al principio de fe pública registral, base en que descansa nuestro sistema registral.
Con arreglo, pues, al art. 3973 C. la cancelación del asiento de
cancelación de la hipoteca a favor de Emilio no perjudica a Róger, quien
está protegido por la fe pública registral, pues adquirió de quien en el
Registro tiene título inscrito, es de buena fe, su título es oneroso y fue
inscrito.
La Corte Suprema, fundada en el art. 3973 C., mantuvo en primer lugar o
rango al acreedor hipotecario que recibió en garantía el inmueble ya libre
de la primera hipoteca, por haberse cancelado en el Registro en virtud de
escritura falsa. 1
2. Solución
A Róger no le perjudica la hipoteca de Emilio.
3. Notas y remisiones
1. S. 11 a.m. del 20 de enero de 1926, B.J., p. 5444.
CASO 117
1. Consideraciones
Las servidumbres aparentes que son patentes a los sentidos perjudican a
terceros, aunque no estén inscritas. La propia y real publicidad que
despliegan es suficiente para oponerlas a terceros, sin necesidad de
inscripción. Con arreglo a lo expuesto, a José le perjudica la servidumbre
no inscrita y no puede invocar la fe pública registral, que en este caso no
opera a su favor.
155
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
3. Notas y remisiones
José no está protegido por el Registro frente a la referida servidumbre no inscrita.
CASO 118
1. Consideraciones
No están cubiertos por el manto protector de la fe pública los actos
celebrados por el heredero aparente con base en una declaratoria de
herederos. Los terceros que adquieren en esas condiciones no pueden
ampararse en la fe pública, porque, de conformidad con el art. 745 Pr., la
resolución que se dicta en las diligencias de jurisdicción voluntariamente
tramitadas al efecto deja a salvo los derechos de quien tenga mejor o
igual.
El anterior criterio está confirmado por la Corte Suprema 1 y el doctor
Joaquín Cuadra Zavala.2
Con arreglo a lo expuesto, Rafael no es tercero protegido por el Registro,
ya que adquirió con base en una declaratoria de herederos.
2. Solución
Rafael no es tercero protegido por el Registro.
3. Notas y remisiones
1. S. 12 m. del 16 de diciembre de 1936, B.J., p. 9498. 2. Op. cit., 1967, t.
II, pp. 482 y 493.
156
Iván Escobar Fornos
CASO 119
1. Consideraciones
La fe pública registral protege a los que adquieren con base en un testamento, aunque después se declare nulo, falso o revocado, siempre que reúnan las condiciones para ser amparados por el Registro.
La Corte Suprema, dentro del criterio expuesto, ha dicho que es tercero
protegido por el Registro, el que compra al heredero instituido en una
memoria testamentaria, aunque después se anule y cancele dicha
memoria. 1
Participa dei anterior criterio el doctor Joaquín Cuadra Zavala y dice: «Si el heredero aparente ha fundado su pretendido derecho en un testamento inscrito, en el que se le instituye heredero, el cual testamento resulta más tarde que es falso, nulo o ha sido revocado, por otro posterior, el adquirente podrá legalmente ampararse en el Registro, si la causa de nulidad, de falsedad, la revocación del testamento no aparecen explícita o implícitamente en el Registro». 2
En el caso analizado, Miguel adquiere de un heredero testamentario que
tiene inscrito su derecho; además, adquirió a título oneroso, de buena fe,
e inscribió su título, circunstancias que lo convierten en tercero registral
protegido por el Registro.
2. Solución
Miguel es tercero protegido por el Registro.
3. Notas y remisiones
1. S. 9 a.m. del 22 de abril de 1963, BJ, p, 156; 2. Op. cit. t. II, p. 482.
157
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 222
1.Consideraciones
La presunción de que los derechos existen y pertenecen al titular registral
de conformidad con lo que consta en el asiento, de que lo cancelado en
el Registro no existe, de que el titular del dominio inscrito tiene la
posesión y la facultad de disposición del 'titular registrali, son los
principales efectos sustantivos de la legitimación.
Pero es al contacto con el Registro cuando la presunción despliega su
fuerza protectora y adquiere relevancia, trasladando la carga de la
prueba al que la niega o contradice.
Ahora bien, si se presume que el derecho existe y le pertenece al titular registral, es obvio que éste aparezca procesalmente, sea como demandante, como demandado o como tercero, legitimado como verdadero titular del derecho con sólo presentar la certificación registral y al que impugna esa calidad le corresponde probar lo contrario.
No obstante lo expuesto, en Nicaragua no se contempla el principio de
legitimación en sus proyecciones procesales, ya que las certificaciones
registrales constituyen solamente un medio subsidiario de prueba.
Solamente comprobando plenamente la pérdida causal del protocolo y
de la escritura original, y no habiendo ningún testimonio legalizado, hará
fe para probar el gravamen, obligación o exoneración cualquier traslado
que, previa citación contraria y decreto judicial, se compulse del Registro
de Hipotecas o del Registro de la Propiedad o de cualquier otro Registro
Público. 1
2. Solución
No es suficiente la certificación para comprobar el dominio de Angel.
158
Iván Escobar Fornos
3. Notas y remisiones
1. Arts. 1143 Pr., 2378 y 2379 C., y S. 11 a.m. del 2 de junio de 1931,
B.J., p. 7764. S. 11:30 a.m. del 18 de octubre de 1934, B.J., p. 8770. S.
10 a.m. del 13 de noviembre de 1936, B.J., p. 9468..S. 10 a.m. del 13 de
julio de 1949, B.J., p. 14736. S. 9 a.m. del 17 de agosto de 1951, B.J., p.
15663. S. 10:35 a.m. del 6 de julio de 1965, B.J., p. 202.
CASO 121
1. Consideraciones
Con arreglo a los arts. 3949 C. y 28 del R.R.P., la inscripción no
convalida los actos o contratos que sean nulos de acuerdo con la ley.
Estos artículos rechazan el principio de la fuerza probante formal de la
inscripción, en virtud del cual el Registro siempre debe presumirse
exacto.
No obstante, en el mismo art. 3949 C., en forma excepcional, se dispone
que la nulidad no trasciende a los terceros registrales.
2. Solución
No debe prosperar la defensa esgrimida por Martín,
CASO 122 1. Consideraciones
El tercero para ser protegido debe reunir los requisitos siguientes:
1. Adquirir de quien en el Registro aparece con facultad para trasmitir. 2.
Adquirir a título oneroso. 3. Que la causa de nulidad, rescisión,
resolución, etc., no resulten claramente del Registro. 4. Que haya
adquirido de buena fe. Este requisito no lo exige la ley, pero sí la
jurisprudencia. 1 5. Que inscriba su adquisición.
159
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
No incluyo el requisito de la notificación de la inscripción contemplado en el art. 3796 C., por cuanto razones de seguridad aconsejan no aplicarlo, lo que no puede constituir una excusa para no suprimirlo en una futura reforma del sistema.
En el caso analizado, la nulidad del título de Miguel no perjudica a José, por cuanto éste reúne los requisitos necesarios para ser protegido por el Registro.
2. Solución
José puede invocar la condición de tercero protegido por el Registro y mantener firme su adquisición.
3. Notas y remisiones
1. S. 9 a.m. del 11 de noviembre de 1913, B.J., p. 254. S. 12 m. del 20 de
octubre de 1928, B.J., p. 6460. S. 12 m. del 28 de julio de 1947, B.J., p.
13948. S. 11 a.m. del 31 de julio de 1963, B.J., p. 322. S. 9:45 a.m. del
15 de junio de 1966, B.J., p. 150.
CASO 123
1. Consideraciones
Con arreglo a los arts. 3937 y 3948 C, los títulos que no estén inscritos no perjudican a terceros. Lo que no está en el Registro, no existe para los terceros. Es el aspecto negativo de la publicidad material.
En el caso analizado, a Emilio no le perjudica la hipoteca de Angel, por cuanto no estaba registrada cuando adquirió su derecho y además reúne los requisitos para ser tercero protegido: adquisición del titular registral, título oneroso, buena fe, e inscripción del título.
2. Solución
No perjudica a Emilio la hipoteca de Angel.
160
Iván Escobar Fornos
CASO 124
1. Consideraciones
De la información sólo resulta probada la posesión y no el dominio. Esta
inscripción posesoria recibe igual trato registral que la dominical, de tal
manera que, como dice la Corte Suprema, «todos los derechos que
corresponden ante el Registro al dueño verdadero con título inscrito,
corresponden también al que ostenta un título supletorio inscrito, quien
es dueño aparente, que puede transmitir, constituir, modificar o extinguir
derechos con relación a su finca, y estos derechos se inscriben en el
Registro lo mismo que los derivados del verdadero dueño, aunque todos
ellos lleven el sello de su origen, o constituyan tan sólo relaciones de
posesión». No obstante, esta igualdad de efectos cede ante los
verdaderos dueños, quienes pueden reivindicar o ejercer sus acciones
en contra del solicitante o sus sucesores, sin que éstos puedan
ampararse en la fe pública registral,1 pues el título supletorio se extiende
sin perjuicio de terceros de mejor derecho. Claro está que si el que
inscribe es el verdadero propietario, la titulación permanecerá firme frente
a las acciones de los terceros. En cambio, si el solicitante no es el dueño,
él y sus sucesores están expuestos a las acciones de los verdaderos
propietarios y sólo la prescripción los inmuniza contra ellas y no pueden
alegar, como se expresó anteriormente, la calidad de terceros protegidos
por el Registro.2
Hay que tomar en cuenta que uno de los requisitos para ser protegido por el Registro es haber adquirido de quien en el Registro aparece con facultad para trasmitir. No ha contratado con ningún titular registral el que inscribe un título supletorio, ya que éste por primera vez lleva al Registro una finca que jamás había tenido inscripción.
2. Solución
Diego no es tercero protegido por el Registro.
161
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
3. Notas y remisiones
1. Arts. 3796 y 3949 C.; 2. Arts. 137 y 140 inc. 2 del R.R.P. S. 10 a.m. del
2 de octubre de 1925, B.J., p. 5269. S. 12 m. del 8 de mayo de 1930,
B.J., p. 7413. S. 12 m. del 27 de mayo de 1930, B.J., p. 7421. S. 12 m.
del 18 de julio de 1930, B.J., p. 7473. S. 12 m. del 16 de septiembre de
1931, B.J., p. 7843. S. 12 m. del 10 de noviembre de 1932, B.J., p. 8130.
S. 10 a.m.. del 25 de mayo de 1933, B.J., p. 8253. S. 11 a.m. del 25 dé
septiembre de 1936, B.J., p. 9401. S. 12 m. del 11 de noviembre de
1936, B.J., p. 9463. S. 11 a.m. del 28 de octubre de 1937, B.J., p. 9915.
S. 12 m. del 18 de febrero de 1938, B.J., p. 10066. S. 10 a.m. del 9 de
agosto de 1939, B.J, p. 10661. S. 12 m. del 23 de febrero de 1944, B.J.,
p. 12336. S. 10:30 a.m. del 20 de septiembre de 1945, B.J., p. 288. S.
11:30 a.m. del 10 de junio de 1946, B.J., p. 13489. S. 12 m. del 21 de
diciembre de 1957, B.J., p. 18784. S. 12 m. del 23 de junio de 1949, B.J.,
p. 14717. S. 10 a.m. del 11 de agosto de 1952, B.J., p. 16113. S. 10:35
a.m. del 5 de febrero de 1964, B.J., p. 39.
Ver casos Núms. 125, 126 y 127.
CASO 125
1. Consideraciones
Hemos visto en el caso anterior que el que inscribe un título supletorio y sus sucesores no pueden ampararse en la fe pública registral frente al verdadero propietario que reivindica el inmueble.
En el caso analizado, Ulises adquirió de Juan, quien había obtenido título
supletorio, por lo que no es tercero protegido frente a Alejandro.
2. Solución
Ulises no es tercero protegido por el Registro.
162
Iván Escobar Fornos
3. Notas y remisiones
Ver casos Núms. 124, 126 y 127. CASO 126
Consideraciones
El que inscribe una venta forzada sin título anterior inscrito y sus
sucesores, están expuestos a la acción reivindicatoria del verdadero
propietario y no pueden ampararse en la fe pública registral.
Este criterio lo confirma la Corte Suprema de Justicia. 1
Hay que tomar en cuenta que uno de los requisitos para ser protegido
por el Registro es haber adquirido de quien en el Registro aparece con
facultad para trasmitir.
No llena este requisito el que abre folio en el Registro con una venta forzada, pues no ha adquirido de un titular registral. La inscripción de la venta incorpora el inmueble a la vida registral.
Solución
Alberto no es tercero protegido por el Registro.
Notas y remisiones
1. S. 11:30 a.m.. del 30 de octubre de 1936, B.J., p. 9447. S. 11: 15 a.m.
del 30 de noviembre de 1956, B.J., p. 18327.
Ver casos Núms. 124, 125 y 127.
CASO 127
1. Consideraciones
Como ya dije en el caso anterior, el que inscribe una venta forzada sin
título anterior inscrito y sus sucesores, están expuestos a la
163
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
acción reivindicatoria del verdadero propietario y no puede ampararse en
la fe pública registral.
En el caso analizado, Róger adquirió de Diego, quien había inscrito la venta forzada.
2. Solución
Róger no es tercero protegido por el Registro.
3. Notas y remisiones Ver
casos Núms. 124, 125 y 126.
CASO 128
1. Consideraciones
La demanda de nulidad del testamento que ha sido anotada únicamente
en el Libro de Personas no perjudica a los terceros adquirentes, ya que
nuestro sistema registral sigue la técnica del folio real y, por lo tanto, lo
que no aparece inscrito en la hoja destinada al inmueble, sea porque el
título no ingresó al Registro, sea porque se inscribió en otra
equivocadamente o en forma incompleta, no puede perjudicar a dichos
terceros.
Dentro del anterior criterio, la Corte Suprema ha dicho que la declaratoria
de nulidad de un testamento, aunque la respectiva demanda haya sido
inscrita en el Libro de Personas, no tiene el efecto de anular las ventas
efectuadas a terceros por el heredero putativo, porque faltó anotarla en el
Libro de Propiedades.
2. Solución
No le perjudica a Adolfo la demanda de Carlos.
3. Notas y remisiones
1. S. 11 a.m. del 18 de septiembre de 1941, B.J., p. 11370.
164
Iván Escobar Fornos
Ver caso Núm. 47.
CASO 129
1. Consideraciones
El aporte que del inmueble X hizo Emilio a la sociedad «A» no convierte
a ésta en tercero registralj.
2. Solución
La sociedad «A» no es tercero registral.
CASO 130
1. Consideraciones
En el caso analizado creo que debe rasgarse el velo de la personalidad
jurídica y dirigir la atención hacia los socios. Cabe, pues, aplicar la teoría
de la penetración en el sustrato personal de la sociedad.
2. Solución
La sociedad «A» no es tercero registral.
CASO 131
1. Consideraciones
Luis no es tercero registral protegido por cuanto es heredero de Raúl. El
heredero es el continuador de la personalidad del difunto.
2. Solución
Luis no es tercero registral protegido.
165
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 222
1. Consideraciones
La onerosidad del título del adquirente es uno de los requisitos que debe
reunir el tercero para ser protegido por el Registro.
Este requisito no lo llena Uriel, pues adquirió de Rodolfo por donación.
La Corte Suprema confirma lo expuesto. 1
2. Solución
Uriel no es tercero registral protegido.
3. Notas y remisiones
1. S. 11 a.m. del 19 de septiembre de 1925, B.J., p. 5239. S. 12 m. del 21
de diciembre de 1934, B.J., p. 8871. S. 9:45 a.m. del 3 de noviembre de
1964, B.J., p. 442.
CASO 133
1. Consideraciones
La onerosidad del título se exige al tercero que invoca la protección del Registro y no al transferente.
En el caso analizado Manuel, adquirió a título oneroso y reúne los demás
requisitos para ser protegido por el Registro.
La circunstancia de haber adquirido de un donatario (Francisco) no le
perjudica.
Se pronuncian dentro de este criterio Cuadra Zavala1 y Morell y Terry.2
166
Iván Escobar Fornos
2. Solución
Manuel es tercero registral protegido.
3. Notas y remisiones
1. Op. cit., t. ll, p. 494; 2. Op. cit., 1927, t. ll, pp. 679 y 680.
CASO 134
1. Consideraciones
La protección que operó a favor del tercero se extiende a los posteriores
adquirentes, sean a titulo oneroso o a título gratuito (herencia, donación).
En el caso analizado Luis reúne todos los requisitos para ser protegido
por el Registro, por lo que Roberto, su donatario, puede beneficiarse de
la posición de Luis y ser mantenido en su adquisición.
2. Solución
Roberto puede beneficiarse de la posición de Luis.
3. Notas y remisiones
Ver caso Núm. 143.
CASO 135
1. Consideraciones
Uno de los requisitos para que el tercero sea protegido es su buena fe.
En el caso analizado, Carlos está de mala fe y, por lo tanto, no puede ser
tercero protegido por el Registro.
2. Solución
Carlos no tiene la calidad de tercero protegido por el Registro.
167
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 222
Consideraciones
La buena fe se presume en el tercero 1 y al que la niega le corresponde
probar lo contrario, o sea, la mala fe.
Solución
Humberto no necesita probar su buena fe.
N
o
t
a
s
y
r
e
m
i
s
i
o
168
Iván Escobar Fornos
CASO 138
1. Consideraciones
Creo que el tercero que se defiende del título no inscrito debe reunir
todos los requisitos que se exigen al tercero frente al titulo claudicante de
su transferente, a saber: a) adquirir del titular registrai; b) buena fe; c)
título oneroso; d) inscribir la adquisición.
En el caso analizado, José es de mala fe, y, por lo tanto, no puede ser protegido por el Registro.
No piensa así el doctor Cuadra Zavala, quien, influenciado por los sistemas latinos, opina que en el supuesto de las ventas sucesivas de un mismo inmueble el tercero no necesita de la buena fe. Dice: «Efectivamente se nota que en las ventas sucesivas de un mismo inmueble, la ley dispone que la propiedad la adquiere el primero que la haya inscrito en el Registro, aunque no sea de buena fe, esto, aunque haya tenido conocimiento de que se ha hecho una venta anterior del mismo inmueble». 1
2. Solución
José no es tercero protegido por el Registro.
3. Notas y
remisiones 1. Op. cit., t. II, p.
479.
CASO 139
1. Consideraciones
Uno de los requisitos para ser protegido por el Registro es el haber adquirido del titular registral.
Pedro no llena dicho requisito, pues no ha adquirido de ningún titular
registral. En otras palabras, el inmatriculante no es tercero protegido.
169
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
2. Solución Pedro no es protegido
por el Registro. CASO 140
1. Consideraciones
Las inscripciones que se hagan en el Libro de Documentos Privados no
perjudican a los terceros adquirentes, ya que nuestro sistema sigue la
técnica del folio real y, por lo tanto, lo que no aparece inscrito o anotado
en él no les afecta.
En el caso analizado, no le perjudica a Napoleón la inscripción de la
adquisición de Miguel y además reúne todos los requisitos para ser
protegido por el Registro.
2. Solución
La inscripción a favor de Miguel no perjudica a Napoleón en su condición
de tercero protegido.
CASO 141
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 3964 inc. 4 C., si durante los treinta días de vigencia
de la anotación del decreto de embargo no se presenta el embargo ya
trabado, quedará cancelada sin necesidad de declaratoria ni de asiento.
Por manera que el Registrador puede extender certificación de libertad
de gravamen de la finca.
Este criterio lo confirma la Corte Suprema de Justicia.1
2. Solución
El Registrador puede certificar que la finca X está libre de gravamen.
170
Iván Escobar Fornos
3. Notas y remisiones
1. Cta. de 18 de octubre de 1955, B.J., p. 17871. CASO 142
1. Consideraciones
Los adquirentes a título lucrativo (heredero, legatario y donatario) deben
respetar el arriendo aunque no esté inscrito, según se deduce del art.
2949 inc. 1 C. Para el título gratuito no funciona la fe pública, pues es
necesario el título oneroso.
2. Solución
Manuel no es tercero registral protegido con relación al arrendamiento no inscrito de Raúl.
CASO 143
1. Consideraciones
La protección que operó a favor del tercero se extiende a los posteriores
adquirentes sean a título oneroso o a título gratuito (herencia, donación).
En el caso analizado Salvador es tercero protegido por reunir todos los
requisitos necesarios, por lo que David, su heredero, puede beneficiarse
de la posición de su causante y ser mantenido en su adquisición.
2. Solución
Sí; se extiende la protección registral de Salvador a David.
3. Notas y remisiones
Ver caso Núm. 134.
171
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 222
1. Consideraciones
Uno de los requisitos para que el tercero reciba la protección del Registro
es que haya adquirido a título oneroso.
En el caso analizado Sergio no llena este requisito, pues es legatario de
Aquiles y, por lo tanto, adquirió a título gratuito.
2. Solución
Sergio no es tercero protegido por el Registro.
CASO 145
1. Consideraciones
En el caso analizado existe doble venta del mismo inmueble a personas
diferentes, pero con la modalidad que el causante (Joaquín) otorga la
primera y el heredero (Diego) la segunda.
Para los efectos legales, Joaquín y Diego son la misma persona y, por
ende, la solución del caso se rige por el art. 2575 inc. 2 C. Además, en
dicho artículo no se expresa que la doble venta proceda de. una misma
persona, sino que una misma cosa se le hubiere vendido a diferentes
compradores.
Por otra parte, David reúne todos los requisitos para recibir la protección
registral.
David inscribió primero y reúne los requisitos para recibir la protección
registral, por lo que adquirió el inmueble excluyendo a Pedro.
2. Solución
David adquiere el inmueble X excluyendo a Pedro.
172
Iván Escobar Fornos
CASO 146
1. Consideraciones
En el caso analizado, estamos en presencia de doble venta del mismo inmueble a diferentes personas, pero con la modalidad de que la primera venta la otorga el causante (Ulises) y la segunda su legatario (Andrés).
Creo que debe resolverse de acuerdo con el art. 2575 inc. 2
Crisanto inscribió primero y reúne todos los requisitos para ser protegido
por el Registro, por lo que adquirió el inmueble X excluyendo a Raúl.
2. Solución
Adquiere Crisanto el inmueble X excluyendo a Raúl.
CASO 147
Consideraciones
En el caso analizado, existe una doble venta y la institución hereditaria
del vendedor (Adán) a favor del segundo comprador (Sergio). Sergio ya
había adquirido su condición de tercero protegido por el Registro, al
reunir todos los requisitos, antes de aceptar la herencia y seguirá
teniendo esa protección a pesar de dicha aceptación; sin perjuicio de
responder con sus bienes por los daños y perjuicios a Sebastián, si la
acepta sin beneficio de inventario. Si fue a beneficio de inventario,
responderá sólo con los bienes de la herencia.
Debe tenerse presente que, con arreglo al art. 1254 C., toda herencia se
entiende aceptada a beneficio de inventario, aunque no se exprese, y
cualquiera que sea la condición del heredero aceptante.
Solución
Sergio no pierde su calidad de tercero protegido por el hecho de ser
heredero de Adán.
173
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 222
1. Consideraciones
La partición es declarativa y su propia naturaleza impide que de la misma
nazca la figura del tercero,
En el caso analizado, Miguel y Sergio han sido parte del contrato nulo y
la partición posterior no los convierte en terceros
2. Solución
Miguel y Sergio no son terceros registrales.
CASO 149
1. Consideraciones
El título del tercero debe ser válido. En el caso analizado, como se trata
de una nulidad absoluta puede ser pedida por Róger en juicio ordinario y
obtener la correspondiente cancelación y la inscripción del suyo.
Para Lacruz y Sancho Rebullida el acto de adquisición nulo aunque inscrito no puede oponerse a un acto de adquisición válido no inscrito.1
2. Solución
Sebastián no es tercero registral.
3. Notas y remisiones
1. Derecho Inmobiliario Registral. Librería Bosch, Barcelona, 1968, p.201.
174
Iván Escobar Fornos
CASO 150
1. Consideraciones
En el caso analizado, José no tiene un título válido con que fundamentar su calidad de tercero registral protegido por el Registro y mantener la inscripción registral. José jamás ha sido propietario del inmueble X.
2. Solución
José no es tercero protegido por el Registro.
CASO 151
1. Consideraciones
El que inscribe título supletorio no puede invocar la condición de tercero registral protegido por el Registro, pues no llena el requisito de adquirir de quien en el Registro aparece con facultades para trasmitir.
2. Solución
José no es tercero registral protegido.
CASO 152
1. Consideraciones
El tercero a que se refiere el art. 3950 inc. 2, parte segunda C. es al
subsiguiente, es decir, el que adquirió del primer adquirente. Con
relación a éste, que adquiere del deudor, la acción pauliana actúa con
independencia del Registro. Si se prueban los requisitos exigidos,
prospera; en caso contrario será rechazada.1 La fe pública, pues, se
abstiene de operar.
175
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
En el caso analizado, José adquiere a título oneroso y no es cómplice en
el fraude, por lo que, con arreglo al art. 2233 C., no prosperará la acción
revocatoria. Pero no prospera porque se trata de un tercero registral
protegido por el Registro, sino porque no existe un requisito exigido,
como es la complicidad de José,
2. Solución
José no es tercero registral, pero la acción pauliana no le perjudica
porque adquirió a título oneroso y no es cómplice en el fraude.
3. Notasy remisiones
1. Arts. 2227, 2228, 2232 y 2333 C.
CASO 153
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 3950 inc. 2, parte primera C., el Registro no protege al
segundo adquirente a título lucrativo, aunque adquiera de buena fe. El
mencionado artículo no hace más que aplicar el art. 2235 C.
2. Solución
Mario no es tercero protegido por el Registro.
CASO 154
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 3950 inc. 2 C., la acción revocatoria pauliana no
perjudica a los terceros de buena fe.
En el caso analizado, Luis es tercero de buena fe y reúne las demás
condiciones para ser protegido por el Registro.
176
Iván Escobar Fornos
2. Solución
Sí; Luis es tercero protegido por el Registro. CASO 155
1. Consideraciones
La validez del acto o negocio adquisitivo del tercero es un requisito para que pueda ser protegido por el Registro. Es decir, sin este requisito no opera la fe pública.
En el caso analizado José tiene un título nulo, por lo que no es tercero
protegido.
2. Solución
José no es tercero protegido por el Registro.
CASO 156
1. Consideraciones
La protección que opera a favor del tercero también beneficia a los
readquirentes, a menos que exista confabulación fraudulenta.
En, el caso analizado, Domingo, readquirente que originalmente había adquirido en virtud de venta nula, puede beneficiarse de la protección que recibió Camilo del Registro.
2. Solución
Domingo puede beneficiarse de la protección de Camilo.
177
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 222
1. Consideraciones
La protección registral que ya operó a favor del tercero aprovecha a los
posteriores adquirentes, aunque sean a título gratuito o no estén de
buena fe, por conocer la causa de invalidez del título del que le vendió o
enajenó al tercero y que fue convalidada por la fe pública a favor de éste.
En el caso analizado, la fe pública operó a favor de Diego, quien, por lo
tanto, se encuentra protegido por el Registro. Raúl, su sucesor, puede
aprovecharse de la protección que el Registro le brindó a Diego, aunque
esté de mala fe.
2. Solución
Sí; Raúl puede aprovecharse de la protección que el Registro le brindó a
Diego.
CASO 158
1. Consideraciones
Al vencimiento del plazo señalado y por obra de la ley (ope legis), la caducidad extingue y deja sin ningún valor los asientos del Registro, pero no afecta la existencia del derecho que publican, el cual queda desinscrito a pesar de que en la realidad continúa viviendo. Esta circunstancia no priva de la buena fe al tercer adquirente, quien no necesita averiguar si el derecho existe o no en la realidad jurídica extrarregistral .
La consulta del Registro, opina Roca Sastre, por parte del tercero no lo
sitúa en condición de mala fe aunque no se haya constatado la
caducidad por medio de la correspondiente cancelación.1
178
Iván Escobar Fornos
Solución
La anotación caduca a favor de Carlos no perjudica a lván en su buena
fe.
Notas y remisiones
1. Derecho Hipotecario, t. III, p. 194.
CAPITULO IX PRINCIPIO DE ROGACION
CASO 159
1. Consideraciones
El Registrador procede a petición de parte interesada a extender los
asientos que resultan de los títulos, y excepcionalmente de oficio, cuando
la ley lo autoriza.
En el caso analizado, ni el interesado, ni su apoderado, real o presunto,
han pedido la inscripción, por lo que el Registrador debe abstenerse de
extender el correspondiente asiento.
Es más, no lo debe ni siquiera presentar.
2. Solución
El Registrador no puede inscribir la venta a favor de Luis sin que éste se
lo pida.
CASO 160
1. Consideraciones
Creo que en nuestro sistema es permitido el desistimiento de la
inscripción, ya que ésta es voluntaria y a instancia de parte.
179
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
2. Solución
Sí; el Registrador debe devolverle a Fernando el testimonio, sin inscribirlo.
CASO 161
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 88 inc. 1 del R.R.P., el Registrador podrá rectificar por
sí y sin que lo pida el interesado los errores materiales cometidos en el
asiento de Inscripción, anotación preventiva, cancelación, cuando los
títulos se conserven en el Registro.
2. Solución
Sí; el Registrador puede rectificar el error sin que se lo pida Napoleón.
CASO 162
1. Consideraciones
No existe disposición que permita la cancelación de oficio y además la
Corte ha dicho con relación al caso analizado que el Registrador no
puede cancelar de oficio la hipoteca1
2. Solución
No puede el Registrador cancelar de oficio la inscripción de la hipoteca a
favor de Manuel.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 3 de diciembre de 1956, B.J, p. 18381.
180
Iván Escobar Fornos
CASO 163
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 3964 inc. 4 C., el decreto del embargo es anotable y
durará treinta días; y si durante ese plazo no se presenta el embargo ya
trabado, queda cancelado sin necesidad de declaratoria ni de asiento.
2. Solución
Sí; ha quedado cancelada la anotación del decreto de embargo a favor
de Santiago.
CASO 164
1. Consideraciones
Transcurridos más de treinta días sin que se haya inscrito o anotado el título, puede el Registrador cancelar de oficio el asiento de presentación del título.
2. Solución
Sí; el Registrador puede cancelar de oficio la presentación en el Diario.
CAPITULO X PRINCIPIO DE LEGALIDAD
CASO 165
1. Consideraciones
La Corte Suprema ha dicho que los testimonios, atendiendo a lo
preceptuado en el art. 2 de la Ley del Notariado, sólo deben ser librados
empleando un material que garantice la seguridad y per
181
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
petua constancia de los contratos y demás actuaciones en que está de
por medio la fe pública que las leyes depositan en la institución del
Notariado, lo que evidentemente no se consigue si los testimonios son
escritos con papel carbón o de pasar. 1 Compartimos este criterio.
2. Solución
No es inscribíble el testimonio.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 31 de mayo de 1961, B.J., p. 20779.
CASO 166
1. Consideraciones
La partición no produce trasmisión del dominio, pues es declarativa; por
lo tanto, no son necesarias las solvencias fiscales para su otorgamiento
e inscripción.1 La Suprema se pronuncia a favor del criterio expuesto.2
2. Solución
No está bien negada la inscripción. El Registrador debe inscribir el
testimonio.
3. Notas y remisiones
1. Arts. 9 y 35 de la Ley Tributaria Común, reformada por la Ley del 21 de Marzo de 1979; 2. Cta. del 18 de septiembre de 1944, B.J., p. 12500. Cta. del 17 de octubre de 1944, B.J., p. 12618. Cta. de 11 de enero de 1947, B.J., p. 13838. Cta. del 9 de enero de 1960, B.J., p. 20025.
182
Iván Escobar Fornos
CASO 167
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 1641 Pr., el interesado ocurrirá al Juzgado del Distrito
a que corresponda el Registro. En otras palabras, debe ocurrirse al Juez
de Distrito de la jurisdicción en donde tiene su asiento el Registrador, el
cual se encuentra en la cabecera Departamental.
2. Solución
Joaquín debe ocurrir ante el Juzgado Civil del Distrito de Masaya.
CASO 168
1. Consideraciones
La impugnación a la calificación registral técnicamente debe consi-
derarse como un recurso y no como una demanda, aunque el Código de
Procedimiento Civil incluye al ocurso entre los juicios especiales.
Si se considera un recurso y no una demanda, no cae bajo los dictados
del art. 9 inc. 2 de la Ley Tributaria Común, reformada por la Ley del 21
de Marzo de 1979, que exige la presentación de la solvencia o boleta
fiscal para comparecer como actor en los juicios contenciosos civiles o
mercantiles.
La Corte ha dicho que ocurso no es sinónimo de demanda y, por
consiguiente, la necesidad de la solvencia no está estatuída para aquél.1
2. Solución
No es necesario que Rosa presente su solvencia o boleta fiscal para que
se tramite el ocurso.
183
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
3. Notas y remisiones 1. Cta. del 18 de marzo de
1958, B.J., pp. 19319 y 19320. CASO 169
Consideraciones
El interesado puede pedir anotación preventiva, ya sea para ocurrir o
para subsanar el defecto, a fin de garantizar su derecho, pues una vez
que se convierta en definitiva surtirá efecto desde la presentación del
título en el Diario; es decir, tendrá efecto retroactivo, a tenor de lo
dispuesto en los arts. 3966 C. y 53 del R.R.P. La anotación une o
encadena los asientos de presentación y conversión, de manera que los
efectos de ésta se retrotraen a la fecha de presentación del título. Esto se
logra por medio de la prolongación de los efectos del Diario, uno de los
objetivos de estas anotaciones.
Además, en el caso analizado, la anotación cierra el Registro a cualquier título incompatible.
Solución
Luis debe pedirle al Registrador anotación preventiva de la compra.
CASO 170
1. Consideraciones
La Corte ha resuelto el problema disponiendo que quien debe inscribir
una escritura en que están impedidos de hacerlo el Registrador
propietario y suplente, es un suplente especial para el caso nombrado
por el Registrador. 1 El nombramiento se hace de acuerdo con el Juez.
184
Iván Escobar Fornos
2. Solución
La inscripción debe autorizarla el suplente especial nombrado para el
caso.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 11 de octubre de 1941, B.J., p. 11471.
CASO 171
1. Consideraciones
Se estima que, con arreglo al art. 103 del R.R.P., el Registrador está
impedido para inscribir el testimonio en el caso analizado. Por otra parte,
la Corte Suprema considera que los Registradores en su función
calificadora están equiparados en cierto modo a los jueces ordinarios y,
por consiguiente, les son aplicables las disposiciones sobre implicancia y
excusas en lo pertinente, debiendo en esos casos llamarse al suplente. 1
2. Solución
El Registrador no puede inscribir el testimonio de la venta a favor de
Juan; tal inscripción tendrá que hacerla el suplente.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 25 de mayo de 1920, B.J., p. 2926. Cta. del 2 de diciembre de
1952, B.J., p. 16318.
CASO 172
1. Consideraciones
En el Registro sólo se inscriben escrituras públicas, ejecutorias y
documentos auténticos, cuando lo autorice expresamente la ley, y, por
excepción, se inscriben en documento privado las mejoras. 1
185
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
2. Solución
No es inscribible la venta a favor de Sergio.
3. Notas y remisiones
1. Arts. 3941 y 3956 C.
Ver casos Núms. 81 y 82. CASO 173
1. Consideraciones
El Registrador examina el fondo y la forma de la escritura notarial, pero
limitando su análisis a dos elementos probatorios: la escritura y los
asientos del Registro.
En el examen del fondo puede apreciar la capacidad de hecho y de
derecho de los otorgantes.
2. Solución
Sí; el Registrador puede examinar la capacidad de Juan y negar la inscripción de la venta.
CASO 174
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 251 C., el padre no puede enajenar, hipotecar o gravar
de cualquier otro modo los bienes raíces del hijo, excepto en los casos
de necesidad o de evidente utilidad para el hijo, debiendo proceder
entonces con autorización judicial.
2. Solución
No es inscribible la venta a favor de José.
186
Iván Escobar Fornos
CASO 175
1. Consideraciones
El poder de administración no faculta al mandatario para vender los
bienes inmuebles del mandante, por lo que el Registrador puede apreciar
esa insuficiencia del poder y negar la inscripción.
2. Solución
No es inscribible la venta a favor de Miguel.
CASO 176
1. Consideraciones
El Registrador puede examinar los requisitos de forma y fondo de los
títulos, por lo que con relación a los primeros cuidará de que se hayan
cumplido, pues en caso contrario negará la inscripción.
2. Solución
El Registrador negará la inscripción de la venta a favor de Camilo.
CASO 177
1. Consideraciones
Existen ciertas faltas que, por no afectar la validez del título, escapan a la
calificación del Registrador. Esto sucede, por ejemplo, con la omisión de
expresar en la escritura el quinquenio para que fue autorizado el Notario
a cartular. Dicha omisión no es causa para negar la inscripción, sin
perjuicio de las medidas disciplinarias en que puede incurrir el Notario.
2. Solución
Es inscribible la venta a favor de Carmen.
187
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 222
1. Consideraciones
En nuestro sistema existe un Registro en cada cabecera departamental,
en el cual se inscriben las fincas situadas en el Departamento y los
títulos relacionados con las mismas.
2. Solución
No es inscribible la venta a favor de Salvador.
CASO 179
Consideraciones
Firmado el asiento, se produce el desasimiento del Registrador y
concluye el procedimiento registral. El Registrador, pues, ha ejercitado su
función calificadora. Por lo expuesto, ya no puede revisar su propia
decisión ni aun a petición de parte.
La Corte Suprema se ha pronunciado dentro de este criterio. 1
El Registrador, expresa Roca Sastre, no puede inscribir un título
evidentemente nulo, pero, una vez registrado, no puede calificar su
invalidez, pues esto corresponde hacerlo privativamente a los Tribunales2
Solución
El Registrador no puede variar su calificación.
Notas y remisiones
1. S. 9:45 a.m. del 15 de junio de 1966, B.J., p. 150; 2. Instituciones, t. II,
p. 341.
188
Iván Escobar Fornos
CASO 180
1. Consideraciones
La calificación que haga el Registrador de un Departamento no obliga al
de otro en que también deba inscribirse el testimonio.
Es posible que un Registrador no le encuentre defectos al título e
inscriba, pero el otro .ante quien se vuelve a presentar para su
inscripción, sí los encuentre y niegue la inscripción.
Cada Registrador es, independiente en su función calificadora e inscribe
o niega la inscripción bajo su propia responsabilidad.
2. Solución
El Registrador de Masaya puede negar la inscripción, a pesar de que el
de Managua inscribió.
CASO 181
1. Consideraciones
El Registrador sustituto no está sujeto al criterio del anterior y bajo su
responsabilidad puede inscribir el título que negó su predecesor.
2. Solución
El nuevo Registrador puede inscribir la venta a favor de Pablo, a pesar
de la negativa del anterior.
CASO 182
1. Consideraciones
El Registrador, después de un mejor estudio, puede considerar que su
criterio está errado y, como consecuencia, inscribir el título que
anteriormente había negado.
189
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
2. Solución
El Registrador puede rectificar su anterior criterio e inscribir.
CASO 183
1. Consideraciones
Cuando, el Registrador niega la inscripción, el interesado puede ocurrir ante el Juzgado Civil del Distrito competente.
2. Solución
David puede ocurrir contra la negativa del Registrador ante el Juzgado Civil del Distrito competente.
3. Notas y remisiones
1. Art. 1640 Pr. y sigts.
CASO 184
1. Consideraciones
Si el Juzgado Civil del Distrito ante quien se ocurrió confirma la negativa
del Registrador, el interesado puede apelar ante la Sala de lo Civil de la
Corte de Apelaciones correspondiente' 1
2. Solución
Pedro puede apelar ante la Sala Civil de la Corte de Apelaciones
correspondiente.
3. Notas y remisiones
1. Arts. 17 del R.R.P. y 1642 Pr.
190
Iván Escobar Fornos
CASO 185
1. Consideraciones
Contra la decisión de la Sala en el ocurso no hay recurso de casación, ya
que no impide la decisión posterior de las cuestiones de derechos. Los
arts. 17 del R.R.P. y 2005 Pr., reformado por la Ley de 2 de Julio de
1912, recogen tal criterio, el cual está confirmado por jurisprudencia de
Corte Suprema. 1
2. Solución
Catalina no puede recurrir de casación contra la sentencia de la Sala.
3. Notas y remisiones
1. S. 12 m. del 15 de agosto de 1917, B.J., p. 1646. S. 11: 15 a.m. del 12
de mayo de 1925, B.J., p. 4981. S. 11 a.m. del 5 de diciembre de 1928,
B.J., p.. 6853. S. 12 m. del 11 de octubre de 1940, B.J., p. 11063. S.
10:30 a.m. del 4 de febrero de 1960, B.J., p. 19820.
CASO 186
1. Consideraciones
Al Registrador se le concede amplia intervención en el ocurso y puede
apelar de la resolución del Juez que revoca su decisión.
La Corte Suprema dice que el Registrador puede gestionar y apelar de la
resolución que se dicte1
2. Solución
El Registrador puede apelar de la resolución del Juzgado.
191
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 29 de abril de 1918, B.J., p. 1920. Cta. del 15 de agosto de
1918, B.J., p. 2095. Cta. del 6 de junio de 1922, B.J., p. 3684.
CASO 187
1. Consideraciones
El Registrador está obligado a extender el asiento de presentación
inmediatamente después de recibir el título, y posteriormente debe
calificar. El asiento de presentación se practica con independencia de los
defectos del título que a primera vista observase o de los obstáculos del
Registro, ya que la apreciación de unos y otros viene después.
Sin embargo, excepcionalmente puede negarse a extender el asiento de presentación y rechazar la inscripción del título, cuando exista incompetencia por razón de la materia o territorio, como por ejemplo, si se le presenta para su inscripción una aeronave o una partida de nacimiento o cuando la propiedad que se trasmite, hipoteca o grave, estuviere inscrita en otro Registro, pues jamás podrá constituirse un procedimiento eficaz. También puede negar la presentación y rechazar la inscripción del título cuando se trate de un documento privado, salvo en la inscripción de las mejoras en que está permitido.1
2. Solución
No puede omitirse el asiento de presentación para rechazar la ins-
cripción, de la venta a favor de Manuel.
3. Notas y remisiones
1. Art. 3956 C.
192
Iván Escobar Fornos
CASO 188
1. Consideraciones
La Corte Suprema ha resuelto el caso analizado manifestando que la
declaratoria de herederos debe ser a favor del cedente porque la calidad
de heredero no puede cederse, sólo se ceden los derechos de herencia;
pero en la sentencia se hará mención de que los derechos corresponden
al cesionario.
2. Solución
La declaratoria se otorga a favor de Gabriel, pero se hará constar que
sus derechos fueron cedidos a Salvador.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 26 de mayo de 1943, B.J., p. 12055.
CASO 189
1. Consideraciones
La Corte Suprema de Justicia ha resuelto el caso analizado al disponer
que, si en. una misma escritura el adquirente de una finca la hipoteca a
persona distinta del vendedor, puede pedir el acreedor las inscripciones
de Ja hipoteca y la venta si se libró testimonio de ambos contratos; pero
si el testimonio es sólo por la venta o por la hipoteca, no pueden hacerse
ambas. inscripciones.1
2. Solución
El Registrador con dicho testimonio debe hacer la inscripción de la venta
y de la hipoteca.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 17 de diciembre de 1938, B.J., p. 10407.
193
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 222
Consideraciones
Si el interesado no solicitó la certificación para inscribir al ejecutor o éste
se la negó, el interesado no pierde su derecho para solicitarla al juez en
donde se radique el juicio.
Dentro de este criterio se pronuncia la Corte Suprema de Justicia.1
Solución
Puede el Juez en donde se radique el juicio librar dicha certificación para
proceder a la inscripción.
Notas y remisiones
1. Cta. del 3 de marzo de 1960, B.J., p. 20031.
CASO 191
1. Consideraciones
La Corte Suprema ha dicho que el Registrador deberá rechazar los
timbres que manifiestamente hayan servido antes, pero no debe negar la
inscripción del documento, sino suspendería hasta que se repongan los
timbres defectuosos. 1
2. Solución
Sí; el Registrador puede suspender la inscripción.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 12 de agosto de 1954, B.J., p. 17258.
194
Iván Escobar Fornos
CASO 192
1. Consideraciones
El caso analizado está resuelto por la Corte Suprema de Justicia al
declarar que el Registrador no tiene facultad para exigir que en el
segundo testimonio se adhieran timbres fiscales, cuando el Notario haga
constar en él que ha sido pagado el impuesto de timbres al librar el
primer testimonio, pues la fe pública del Notario es bastante para tener
por cierto ese hecho, salvo prueba en contrario1
2. Solución
Sí; la fe pública del notario cubre tal afirmación.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 13 de agosto de 1962, B.J., p. 553.
CASO 193
1. Consideraciones
El Registrador no tiene facultades para negar la anotación por considerar
que la demanda no está comprendida en los arts. 29 inc. 1 del R.R.P. y
3964 inc. 1 C. La determinación de este requisito es de la exclusiva
competencia del Juez, y el Registrador no puede negar la anotación
sosteniendo lo contrario, pues entraría a conocer el fondo y fundamento
del fallo, sobre lo cual carece de competencia.
Sin embargo, creo que cuando no existe la menor duda, cuando el caso
es clarísimo, (como el analizado), debe negarse la anotación. Debo
reconocer que la solución admite discusión.
2. Solución
Puede el Registrador rechazar la anotación.
195
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
3. Notas y remisiones
Ver caso Núm. 195. CASO 194
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 2734 C. el derecho a una herencia no puede
venderse, cederse ni traspasarse, mientras viva la persona de quien se
espera la herencia. Esta prohibición trasciende al Registro y el
Registrador debe negar la inscripción del acto que viola dicho artículo.
2. Solución
No es inscribible la cesión a favor de Carlos.
CASO 195
1. Consideraciones
El art. 17 del R.R.P. no hace ninguna distinción de los títulos sujetos a la
calificación registral. De donde se puede deducir que el Registrador
puede calificar las escrituras públicas, los documentos administrativos y
los judiciales. Los primeros con amplitud y los últimos con limitaciones,
especialmente con relación a los judiciales. La falta de una
reglamentación. adecuada con relación a este tipo de documento
aconseja prudencia en la calificación.
Creo que si el Juez es incompetente por razón de la materia o si el
documento encuentra obstáculo en los asientos del Registro, puede
negar la inscripción, pero jamás el Registrador puede apreciar los
fundamentos y justicia del fallo, ni modificar su sentido. El Registrador
también puede apreciar las formalidades externas del documento.
196
Iván Escobar Fornos
Con relación al fundamento de la resolución, Rica y Arenal expresa que
aunque la sentencia se halle en completo desacuerdo con los resultados
de la prueba, aunque sea contraria a los preceptos escritos de la ley o a
los innatos del Derecho natural, el Registrador no puede de ningún modo
someterla a su examen y oponerse a sus pronunciamientos. La justicia
intrínseca del fallo es materia vedada a la calificación registral, y así debe
ser para la necesaria independencia de la justicia y la santidad de sus
fallos. 1
2. Solución
No es inscribible la ejecutoria.
3. Notas y remisiones
1. Comentario a la Ley de Reforma Hipotecaria. Libro Homenaje, Tomo I,
p. 264.
Ver caso Núm. 192.
CASO 196
1. Consideraciones
En el caso anterior, se hizo un análisis de las facultades del Registrador y
se dijo que puede examinar las formalidades de los documentos
judiciales. Con arreglo al art. 441 Pr., la ejecutoria debe estar
encabezada con la fórmula «en nombre de la República», y si no la lleva
el Registrador puede negar su inscripción.
2. Solución
No es inscribible dicha ejecutoria.
197
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 222
1. Consideraciones
Con arreglo a los arts. 3964 inc. 6 C. y 29 inc. 9 del R.R.P., cuando la
falta es insubsanable no se permite la anotación preventiva. Sin
embargo, de conformidad con el art. 17 del R.R.P., se permite la
anotación en caso de suspensión o de negación. En este conflicto
prevalecen los dos primeros artículos.
2. Solución
No se puede anotar preventivamente el título de Alberto.
CASO 198
1. Consideraciones
El Registrador sólo tiene dos elementos de prueba sobre los que
fundamentar su decisión: el título y el Registro. Su examen debe
contraerse a lo que resulte del texto de los mismos, sin que pueda entrar
a investigar, ya sea de oficio o a petición de parte, circunstancias o
hechos de que sólo pueden conocer los tribunales de Justicia.
En el caso analizado, se pretende que el Registrador se pronuncie sobre
la simulación que no aparece en el título y cuya declaración corresponde
a la justicia ordinaria. Todo lo referente, pues, a la simulación escapa a la
función calificadora del Registrador. Es más, también escapa a la
calificación notarial.
2. Solución
No puede el Registrador negar la inscripción.
198
Iván Escobar Fornos
CASO 199
1. Consideraciones
El dolo como vicio de la voluntad es otro hecho que escapa de la función
calificadora del Notario y del Registrador, por lo que, en el caso
analizado, el Registrador debe inscribir. Los Tribunales de Justicia serán
los encargados de apreciar y pronunciarse sobre la existencia de la
nulidad provocada por el dolo.
La Corte Suprema dentro del anterior criterio ha dicho: «Pero se
comprende, por lo tanto, que esta facultad no autoriza al Registrador a
llevar más adelante sus investigaciones, ni entrar en el examen de
nulidades bajo otros aspectos; pues extender la atribución al examen de
esas otras nulidades sería llevar a la decisión del Registrador cuestiones
que por su índole son de la sola y exclusiva competencia de los
Tribunales, ya que no podrían ser debidamente apreciadas por la sola
inspección de los documentos. En su consecuencia, el Registrador debe
limitarse a comparar siempre el título en cuanto documento y en cuanto
acto, con las disposiciones legales que le sean concretamente aplicables,
y con el Registro, sin tener para nada en cuenta otros elementos que
puedan influir en la validez. En otros términos, para rechazar la
inscripción, la nulidad debe ser clara, necesaria, patente, fatal; no deben
buscarse anulaciones posibles del acto o contrato, por causas especia-
les, o por reclamación de determinadas personas, derivadas de vicios o
defectos, cuya trascendencia y resultado deben apreciar los interesados
y no el Registrador, a quien la ley no le ha encomendado, ciertamente, la
protección y defensa de personas que, o no la necesitan, o tienen
marcados en la ley sus defensores». 1
2. Solución
No puede el Registrador negar la inscripción.
3. Notas y remisiones
1. S. 11 a.m. del 30 de diciembre de 1936, B.J., p. 9526.
199
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 222
Consideraciones
La falsedad es otro de los hechos que escapan a la función calificadora
del Registrador, por lo que en el caso analizado el Registrador debe
inscribir. Serán los Tribunales de Justicia los que deben decidir si existe o
no falsedad.
Solución
No puede el Registrador negarse a inscribir.
CASO 201
1. Consideraciones
El dolo, la violencia y la fuerza, como vicios de la voluntad, escapan a la función calificadora del Notario y del Registrador, por lo que en el caso analizado debe inscribir. Los Tribunales de Justicia son los competentes para declarar si existe nulidad en virtud de la violencia y la fuerza.
2. Solución
No puede el Registrador negar la inscripción.
CASO 202
1. Consideraciones
Para que una resolución judicial pueda inscribirse es preciso: a) que
exista congruencia entre la naturaleza del procedimiento y el mandato
judicial; y b) que no existan obstáculos en el Registro.
En el caso analizado no existe tal congruencia, porque en diligencias de
jurisdicción voluntaria no se puede cancelar la inscripción a favor de
José. Por otra parte, existe obstáculo en el Registro para
200
Iván Escobar Fornos
cancelar la inscripción de José, ya que éste no ha sido oído ni vencido en
juicio.
2. Solución
Sí; el Registrador puede negar la inscripción de la cancelación.
CASO 203
1. Consideraciones
El Registrador es independiente en el ejercicio de la función calificadora y, como consecuencia, ninguna autoridad, ni aun la Corte Suprema, de quien depende, puede ordenarle que se pronuncie en determinado sentido. Véanse las Ctas. del 12 de enero de 1934, B.J., p. 8446 y del 26 de noviembre de 1965, B.J., p. 404.
2. Solución
La Corte Suprema de Justicia no puede ordenarle al Registrador que
inscriba la hipoteca a favor de Alberto.
CAPITULO XI PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO
CASO 204
1. Consideraciones
Para proceder a extender en el Registro la inscripción, anotación,
cancelación o nota marginal que resulta del título presentado, es
necesario que conste previamente registrada la titularidad del disponente
o afectado. Así lo exige el principio de tracto sucesivo, de cuyo
cumplimiento está encargado el Registrador.
201
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
En el caso analizado, el principio de tracto sucesivo se opone a qué se
inscriba la compra a favor de Silvio, ya que el inmueble X aparece
inscrito a favor de Santiago.
2. Solución
Está bien denegada la inscripción.
CASO 205
1. Consideraciones
El principio de tracto sucesivo exige que, para inscribir las ventas de los
bienes hereditarios hechas por los herederos, es preciso trasladar a favor
de éstos los bienes hereditarios.
2. Solución
Para inscribir la venta a favor de José es necesario que de previo se
haga el traspaso del inmueble X a favor de Juan.
CASO 206
1. Consideraciones
Por cuanto el causante y los herederos se consideran una misma
persona, son inscribibles los actos otorgados por aquél, a pesar de que
se haya hecho el traspaso a los herederos. El Registro no se cierra para
estos casos, ya que no es aplicable el art. 16 del R.R.P.
La Corte Suprema ha dicho que se puede inscribir la promesa de venta
otorgada por el causante, aunque la finca ya esté inscrita a favor de los
herederos.1
2. Solución
Es inscribible la promesa de venta a favor de Nicolás.
202
Iván Escobar Fornos
3. Notas y remisiones
1. Cta. de 1954, B.J., p. 17262. CASO
207
1. Consideraciones
Si la finca no aparece inscrita a favor del hipotecante no puede inscribirse la hipoteca, porque a ello se opone el principio de tracto sucesivo, de cuyo cumplimiento se encarga el Registrador.
2. Solución
No es inscribible la hipoteca a favor de Santiago.
CASO 208
1. Consideraciones
Si la hipoteca aparece inscrita a favor de otra persona diferente al que
otorgó la cancelación, no se puede inscribir el instrumento cancelatorio,
porque a ello se opone el principio de tracto sucesivo.
2. Solución
No es inscribible la cancelación otorgada por Mauricio.
CASO 209
1. Consideraciones
El principio de tracto sucesivo se opone a que se anote en el inmueble X el embargo de Pedro, ya que dicho inmueble aparece inscrito a favor de Manuel.
2. Solución
No es inscribible el embargo de Pedro.
203
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 222
1. Consideraciones
Para proceder a extender en el Registro la inscripción, anotación,
cancelación o nota marginal que resulta del título presentado, es
necesario que conste previamente registrada la titularidad del disponente
o afectado. Así lo exige el principio de tracto sucesivo, de cuyo
cumplimiento está encargado el Registrador.
En virtud de lo expuesto, no es posible inscribir las mejoras si el inmueble
no aparece inscrito a favor del solicitante. Solamente la persona, dice la
Suprema, que aparece como dueño en el Registro de la finca o por su
permiso, puede inscribir mejoras en ella1
2. Solución
No es inscribíble la minuta de mejoras a favor de Pilar.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 6 de diciembre de 1967, B.J., p. 338.
CASO 2111. Consideraciones
Si la hipoteca no está inscrita, no es posible inscribir el instrumento de
cancelación, ya que no hay asiento que cancelar.
2. Solución
No es inscribible la cancelación otorgada por Raúl.
204
Iván Escobar Fornos
CASO 212
Consideraciones
Si la finca no se encuentra inscrita es materialmente imposible inscribir
los títulos que la afecten, por cuanto no hay folio abierto en que hacerlo.
La Corte Suprema sostiene que no puede inscribirse promesa de venta del inmueble aún no inscrito.1
Solución
No es inscribible la promesa de venta a favor de Mario.
Notas y remisiones
1. Ctas. del 27 de agosto de 1942, B.J., p. 11871, del 6 de abril de 1943,
B.J., p. 12053 y del 8 de julio de 1950, B.J., p. 15393.
CASO 213
1. Consideraciones
Para inscribir las ventas forzadas que resultan de la ejecución seguida
contra los herederos del deudor, no es necesario hacer de previo los
traspasos de los inmuebles a favor de los herederos; es más, la Corte
Suprema opina que ni siquiera es necesario que esté inscrito el
testamento o la declaratoria de herederos. 1
En la doctrina se conoce el caso analizado como de tracto abreviado, por cuanto en un mismo asiento se vacían la trasmisión hereditaria y la venta forzada.
El tracto abreviado es excepcional, pues normalmente el principio de
tracto sucesivo exige que cada acto se extienda en su propio asiento.
205
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
2. Solución
Para inscribir la adjudicación a favor de Nicolás no es necesario hacer de
previo el traspaso del inmueble X a favor de los herederos de Diego.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 20 de noviembre de 1942, B.J., p. 11875.
CASO 214
1. Consideraciones
Se puede inscribir la venta en cumplimiento de una promesa de venta
otorgada por el causante, sin necesidad de traspasar el inmueble a favor
del heredero que cumple con dicha promesa, pues el heredero actúa en
representación del causante.
La Corte Suprema, sin hacer distinción entre venta forzada y voluntaria,
expresa que el heredero declarado del prometiente vendedor puede
otorgar la escritura de cumplimiento de la promesa de venta, sin
necesidad de traspasar el inmueble a su favor, pues el heredero actúa en
representación del causante.1
Este es otro caso de tracto abreviado admitido por la jurisprudencia y
práctica registral.
2. Solución
Para inscribir la venta a favor de Juan no es necesario inscribir
previamente el inmueble a favor de los herederos.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 31 de octubre de 1975, B.J., p. 460.
206
Iván Escobar Fornos
CASO 215
1. Consideraciones
Para inscribir la partición extrajudicial no es preciso que de previo se
hagan los traspasos de los inmuebles a favor de los herederos; es más,
la Suprema ha dicho que ni siquiera es preciso que se encuentren
inscritos el testamento o la declaratoria de herederos.1
Este es otro caso de tracto abreviado.
2. Solución
No es necesario trasladar de previo el inmueble X a favor de los
herederos para inscribir la adjudicación a favor de Pedro.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 12 de mayo de 1953, B.J., p. 16745.
CASO 216
1. Consideraciones
El tracto abreviado no está regulado en nuestra legislación, pero la
jurisprudencia y práctica registral lo han consagrado. El que es objeto de
análisis es un caso de tracto abreviado, pues se admite que en un mismo
asiento se extiendan la fusión y la venta.
2. Solución
Se pueden extender en un solo asiento la fusión y la venta.
CASO 217
1. Consideraciones
Si en el contrato de prenda agraria se hace mención del .arriendo, como
es lógico que se haga, la anotación de la prenda en el inmue
207
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
ble se extenderá, aunque no se encuentre inscrito el arriendo. Este es el
criterio de la Corte Suprema de Justicia.1 Este es otro caso detracto
abreviado.
2. Solución
Para anotar la prenda agraria en el inmueble X no es necesario que de
previo se inscriba el arriendo a favor de Manuel.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 1 de octubre de 1959, B.J., P. 19722.
CASO 218
1. Consideraciones
Nuestra práctica registral admite la anotación de la demanda dirigida
contra los herederos del causante, aunque los bienes aún no hayan sido
inscritos a favor de los herederos. Esta es también una modalidad del
tracto; es decir, un caso de tracto comprimido.
2. Solución
Para anotar la demanda en las fincas X y H no es preciso que de previo
se hagan los traspasos a favor de los herederos Pedro y José.
3. Notas y remisiones
Ver caso Núm. 219.
CASO 219
1. Consideraciones
Igual razón que el caso anterior existe para anotar la demanda objeto del
caso analizado.
208
Iván Escobar Fornos
2. Solución
Para anotar la demanda en el inmueble X no es necesario inscribir de
previo la finca X a nombre de Salvador y de Diego.
CASO 220
1. Consideraciones
Para inscribir el embargo decretado en contra de los herederos del
causante no es preciso la previa inscripción de los bienes hereditarios a
favor de los herederos.
Este es otro caso del tracto comprimido, admitido por nuestra práctica registral
2. Solución
Es anotable el embargo en la finca X, sin necesidad de inscribir el
inmueble a favor de Pedro.
CASO 221
1. Consideraciones
La cancelación de los derechos que han sido trasmitidos por herencia no
requiere de la previa inscripción de los mismos a favor de los herederos,
según se desprende del art. 63 del R.R.P. Por lo tanto, no es necesario
hacer el traspaso de la hipoteca o de la promesa a favor de los
herederos para inscribir la cancelación que éstos otorguen. Este es un
caso de tracto abreviado.
2. Solución
Para hacer la cancelación no es necesario hacer el traspaso del crédito a
favor de los herederos Miguel y Alejandro.
209
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 222
1. Consideraciones
El principio de tracto sucesivo exige la previa inscripción del crédito a
favor de los herederos para inscribir la dación en pago aceptada por
éstos. Este criterio lo confirma la Corte Suprema de Justicia. 1
2. Solución
No es inscribible la dación en pago si no está hecho el traspaso del
crédito a favor de los herederos.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 18 de agosto de 1960, B.J., p. 20249.
CASO 223
Consideraciones
La servidumbre es indivisible y, como consecuencia, si fueren varios los
propietarios de un inmueble no podrá imponerse servidumbre sin el
consentimiento de todos. Así se deduce de los arts. 1687, 1969 y 1976
C.
Este impedimento trasciende al Registro y el Registrador lo debe controlar.
Solución
No es inscribible la servidumbre sobre el inmueble X, constituida
solamente por Juan.
210
Iván Escobar Fornos
CASO 224
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 3964 inc. 6 in fine C., es falta subsanable la de no
hallarse anteriormente inscrito el dominio o derecho de que se trata a
favor de la persona que lo transfiera o grave.
Dicha disposición no debe interpretarse literalmente. Será subsanable si
en el título, cuya inscripción se pretende, se hace referencia al título del
disponente que aún no ingresado al Registro y en virtud del cual adquirió
del actual titular registral. En este caso, se puede pedir anotación
preventiva, porque la falta es subsanable, mediante la presentación del
título intermedio, con lo cual se completará el tracto sucesivo y el
Registrador procederá a la inscripción de ambos.
Es posible que el título de adquisición del disponente conste en el
Registro, aunque no debidamente inscrito en el Libro de Propiedad,
como por ejemplo, si en el Libro de Personas aparece inscrito el
testamento o declaratoria de herederos en los que aparece como
heredero el transferente, pero aún no se han hecho los traspasos por
falta de las solvencias fiscales. En este caso, también la falta es
subsanable mediante el correspondiente traspaso y, por ende, cabe la
anotación preventiva.
Por el contrario, si no se hace referencia al título en virtud del cual adquiere el disponente del titular registral, o no consta su adquisición en la forma indicada, la falta será insubsanable y el Registrador deberá negarse a tomar anotación preventiva. Proceder de otra forma sería permitir a los no propietarios bloquear o gravar las fincas de los verdaderos propietarios, con violación del principio del tracto sucesivo y causando graves perjuicios a los titulares registrales.
2. Solución
No es anotable la venta a favor de Humberto.
211
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CASO 225
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 1255 C. es preciso hacer una distinción. Si la sucesión
es intestada, no es necesaria la declaratoria de herederos o su
inscripción para inscribir la cesión de derechos hereditarios. Si la
sucesión es testada, es preciso que de previo se encuentre inscrito el
testamento para inscribir la cesión, pues en dicho artículo se dispone que
si la calidad de heredero constare en testamento, se anotará en éste la
cesión y se entregará al comprador para que lo inscriba junto con la
escritura de cesión. En otras palabras, la cesión o se inscribe junto con el
testamento, o con posterioridad a la inscripción del mismo.
2. Solución
Es inscribible la cesión a favor de Diego.
CASO 226
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 1255 inc. 4 C., si todos los herederos vendieren en
común los bienes hereditarios no necesitarán de la partición anterior,
bastándoles el testamento o la declaratoria de herederos inscritos.
2. Solución
No es necesario que esté inscrita la partición para inscribir la venta a
favor de Luis.
CASO 227
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 3976 C. la Corte Suprema ha autorizado a los
Registradores para que lleven un libro de inscripción de los embargos de
propiedades no inscritas.1
212
Iván Escobar Fornos
2. Solución
El Registrador no debe rechazar las diligencias del embargo; por el
contrario, debe inscribir el embargo en el Libro de Embargos de
Propiedades no Inscritas.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 30 de junio de 1943, B.J., p. 12058.
CAPITULO XII PRINCIPIO DE PRIORIDAD
CASO 228
1. Consideraciones
Cuando se presentan títulos simultáneamente, los interesados decidirán
sobre la preferencia de sus títulos; a falta de convenio o renuncia, serán
los tribunales de justicia los encargados de resolver el conflicto que les
fue sometido a su conocimiento. En el primer supuesto sobra la
anotación, no así en el segundo.
2. Solución
Pueden Roberto y Enrique pedir anotación de sus títulos.
CASO 229
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 16 del R.R.P., inscrito o anotado preventivamente en el
Registro cualquier título traslativo del dominio de los inmuebles, no podrá
inscribirse ni anotarse ningún otro de fecha anterior, por el cual se
trasmite o grave la propiedad del mismo inmueble.
213
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
De conformidad con la disposición transcrita, la anotación preventiva de
la venta a favor de Sergio cierra el Registro a la inscripción o anotación
de la compra a favor de José.
La anotación por suspensión de la inscripción del título por faltas
subsanables o por imposibilidad del Registrador, cierra el Registro
cuando 16 permite la naturaleza de la relación anotada: transmisión del
dominio, constitución de derechos reales, etc., pero no cabe, por
ejemplo, en la de incapacidad, cancelaciones, etc.
2. Solución
No puede inscribirse o anotarse la venta a favor de José.
3. Notas y remisiones
Ver casos núms. 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 243, 252 y 253.
CASO 230
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 16 del R.R.P., inscrito o anotado un título traslativo de
dominio no puede inscribirse ni anotarse otro de anterior fecha por el cual
se trasmite el mismo inmueble.
De acuerdo con lo expuesto, la inscripción de la venta a favor de Hugo
cierra el Registro a la inscripción o anotación de la compra de Silvio.
2. Solución
No es inscribible la venta a favor de Silvio.
214
Iván Escobar Fornos
3. Notas y remisiones
Ver casos núms. 229, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 242, 252 y 253.
CASO 231
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 16 del R.R.P., inscrito o anotado un título traslativo del
dominio no puede inscribirse ni anotarse otro de fecha anterior por el cual
se grave la propiedad del mismo inmueble.
De acuerdo con lo expuesto, inscrita la adquisición a favor de Marcos se
cierra el Registro a la inscripción o anotación de la hipoteca a favor de
Rubén.
2. Solución
No se puede inscribir la hipoteca a favor de Rubén
3. Notas y remisiones
Ver casos núms. 229, 230, 232, 233, 234, 235, 236, 243, 252 y 253.
CASO 232
1. Consideraciones
El Registro no se cierra a los derechos compatibles. Todos ingresan al Registro, pero viven dentro del orden jerárquico fijado por el principio de prioridad.
De acuerdo con lo expuesto, la inscripción de la hipoteca a favor de
Ernesto no cierra el Registro a la hipoteca a favor de Leonel.
215
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
2. Solución
Es inscribible la hipoteca a favor de Leonel.
3. Notas y remisiones
Ver casos núms. 229, 230, 231, 233, 234, 235, 236, 243, 252 y 253.
CASO 233
Consideraciones
La hipoteca es un derecho real que no provoca el cierre del Registro, a
tenor del art. 16 del R.R.P., por lo que la inscripción de la hipoteca a
favor de Ernesto no impide la inscripción de la venta. En este caso, no es
aplicable el art. 16 del R.R.P.
Solución
Es inscribible la venta a favor de Diego.
Notas y remisiones
Ver casos Núms. 229, 230, 231, 232, 234, 235, 236, 243, 252 y 253.
CASO 234
1. Consideraciones
En el caso analizado, la inscripción del usufructo cierra parcialmente el
Registro, pues la venta a favor de David puede inscribirse, sin perjuicio
del usufructo a favor de Gilberto. Lo que se inscribe propiamente es la
nuda propiedad.
216
Iván Escobar Fornos
2. Solución
Es inscribible la venta a favor de David, sin perjuicio del derecho de
usufructo a favor de Gilberto.
3. Notas y remisiones
Ver casos Núms. 229, 230, 231, 232, 233, 235, 236, 243, 252 y 253.
CASO 235
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 16 inc. 2 del R.R.P., presentado el título traslativo de
dominio no podrá inscribirse ni anotarse, durante el término de treinta
días contados desde la fecha del asiento, otro título de fecha anterior por
el cual se trasmita o grave la propiedad del mismo inmueble. .
De conformidad a lo expuesto, el asiento de presentación de la compra
de José cierra durante treinta días el Registro a la inscripción o anotación
de la compra de Noel.
2. Solución
El Registrador debe inscribir la compra a favor de José y rechazar la compra de Noel.
3. Notas y remisiones
Ver casos Núms. 229, 230, 231, 232, 233, 234, 236, 243, 252 y 253.
CASO 236
1. Consideraciones
El cierre que provoca el art. 16 del R.R.P. no es definitivo. Si el
perjudicado prueba en el juicio correspondiente que el inscribiente
217
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
no merece la protección del Registro porque no reúne las condiciones
que exige la ley,1 las defensas del Registro ceden y, como consecuencia,
el Juez ordenará la cancelación del asiento y la inscripción del título del
demandante o perjudicado. El. principio de prioridad está condicionado
por el de fe pública.
2. Solución
El cierre del Registro contra Mariano no es definitivo.
3. Notas y remisiones
1. Arts. 3796 y 3949 C.
Ver casos Núms. 229, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 243, 252 y 253.
CASO 237
1. Consideraciones
La certificación de la situación jurídica de la finca (libertad de gravámenes) no protege contra la presencia de terceros adquirentes, ni otorga reserva de prioridad alguna. En otros países, por ejemplo Argentina, existe la certificación con reserva de prioridad.
2. Solución
No ha protegido a Pedro la libertad de gravámenes extendida por el Registrador.
CASO 238
1. Consideraciones
Los interesados pueden celebrar convenios que tengan por objeto la
modificación del rango de los derechos compatibles. Si el rango es
guardado a favor de un futuro titular, en virtud del contrato celebrado
entre el dueño del bien y el titular del derecho que ingresará
218
Iván Escobar Fornos
al Registro con un rango inferior al que le correspondería normalmente,
estamos en presencia de la reserva del rango.
Hay permutas cuando los titulares deciden cambiar el rango que en el Registro tienen asignados sus derechos. No se necesita el consentimiento del dueño del inmueble o derecho real, pero sí el de los titulares intermedios que resulten perjudicados con la permuta.
La posposición se da cuando el titular de un derecho inscrito conviene en
ceder su preferencia a favor del futuro titular de un derecho, o del que
aún no ha inscrito su título.
El Código Civil no regula estos convenios modificatorios del rango, pero
creo que son válidos en virtud de la libre contratación consagrada en el
art. 2437 C. Además, la práctica notarial y registral los ha aceptado.
El convenio del caso analizado, en teoría se denomina reserva de rango.
A este convenio tiene que darle acceso al Registro el Registrador, ya que
está permitido.
2. Solución
Es permitido e inscribible este convenio.
3. Notas y remisiones
Ver casos Núms. 238, 239, 240 y 242.
CASO 242
1. Consideraciones
En el caso analizado existe una posposición de rango permitida e inscribible en el Registro.
219
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
2. Solución
Es permitido e inscribible este convenio.
3. Notas y remisiones
Ver casos Núms.. 238, 239, 240 y 241.
CASO 243
1. Consideraciones
Con arreglo al art. 75 del R.R.P., el asiento de presentación dura treinta
días y si no se ha inscrito o anotado el título que le dio origen será
cancelado de oficio por el Registrador. El título se podrá presentar
nuevamente, pero la prioridad que había marcado la primera
presentación se ha perdido.
Aplicando lo expuesto al caso analizado, resulta que el asiento de
presentación de la compra de Domingo ha caducado y el Registrador ya
lo habrá cancelado, por lo que la compra a favor de Mariano no
encuentra el cierre que el art. 16 inc. 2 del R.R.P. le otorga al asiento de
presentación, porque como dije este asiento ha caducado.
2. Solución
El asiento de presentación de la compra de Domingo no impide la
inscripción de la compra a favor de Mariano.
3. Notas y remisiones
Ver casos Núms. 229, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 252 y 253.
220
Iván Escobar Fornos
CASO 244
1. Consideraciones
La inscripción de una venta en el Libro de Documentos Privados no
cierra el Registro a la venta posterior del mismo inmueble a otra persona.
No es aplicable para este supuesto el art. 16 del R.R.P., por cuanto no
hay inscripción en el Libro de Propiedad, ni la puede haber porque se
trata de un documento privado.
2. Solución
La inscripción de la venta a favor de Noel no impide la inscripción de la
venta a favor de Mariano en el Libro de Propiedad.
CASO 245
1. Consideraciones
La inscripción de la venta a favor de Silvio cierra el Registro al testimonio
de Manuel, sin perjuicio de que éste recurra a los Tribunales de Justicia
para impugnar dicha inscripción.
El Registrador, pues, debe respetar el asiento a favor de Silvio,
correspondiéndole a la justicia ordinaria resolver el conflicto.
2. Solución
La inscripción a favor de Silvio impide la inscripción a favor de Manuel.
CASO 246
1. Consideraciones
Creo que si el interesado subsana y presenta el título dentro del plazo de vigencia de la anotación, los efectos de ésta subsistirán hasta que el Registrador inscriba definitivamente. El interesado ha
221
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
subsanado y presentado el título dentro del plazo legal, sólo le resta al
funcionario proceder a la inscripción.
En el caso analizado, la inscripción definitiva se hizo con posterioridad al
vencimiento del plazo de la anotación, pero el título fue subsanado y
presentado dentro del plazo de su vigencia, por lo que el Registrador
actuó correctamente.
2. Solución
Es correcta la decisión del Registrador.
CASO 247
Consideraciones
En el caso de doble venta de un mismo inmueble, el Código Civil en el
inc. 2 del art. 2775 le conserva al primer comprador, dentro de las 48
horas de otorgada la escritura, más, en su caso, el término de la
distancia, el privilegio de ser el primer inscribiente. Es una especie de
reserva de prioridad legal.
Rafael (segundo comprador), en el caso analizado, presentó primero su
título, pero tal circunstancia no lo coloca en mejor posición que José
(primer comprador), ya que éste presentó el suyo dentro del plazo de la
reserva.
Solución
La finca X debe inscribirse a favor de José, quien la adquiere.
CASO 248
1. Consideraciones
La ley otorga reserva de prioridad a la obligación hipotecaria que ingresa al Registro dentro de las 48 horas de otorgada la escritura. Pasado el término, se extingue este beneficio y la prioridad se determina por el juego normal del principio. Esta reserva consiste en
222
Iván Escobar Fornos
otorgarle efecto a la hipoteca registrada desde el día del otorgamiento de
la obligación hipotecaria. 1
Ricardo presentó primero su título y lo hizo dentro del plazo de las 48
horas, pero prevalece el de José, por cuanto fue presentado también
dentro de las cuarenta y ocho horas y es anterior en fecha, ya que
hemos dicho que la reserva legal consiste en retrotraer los efectos de la
inscripción al día del otorgamiento de la obligación hipotecaria.
2. Solución
Es preferente la hipoteca de José.
3. Notas y remisiones
1. Arts. 3818 y 3829 C.
CASO 249
1. Consideraciones
En el caso analizado, Raúl ha ganado la prioridad en el Registro y, como
consecuencia, su adquisición será inscribible. Esto tiene su explicación:
la falta de inscripción de la venta de Miguel a Diego (título intermedio)
constituye un defecto subsanable, el que fue subsanado dentro del plazo
de vigencia del asiento de presentación, por lo que conservó la prioridad
oportunamente adquirida.
2. Solución
La venta que debe inscribirse es la de Raúl.
223
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
CAPITULO XIII ORGANIZACION DEL REGISTRO
CASO 250
1. Consideraciones
En caso de enfermedad, el Registrador no necesita permiso para
depositar en el suplente, ha dicho la Corte Suprema. 1
2. Solución
No se necesita permiso para depositar el Registro en el suplente.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 13 de mayo de 1943, B.J., p. 12055.
CASO 251
1. Consideraciones
Si el suplente asume temporalmente el Registro, no podrá cartular. Tal
criterio está confirmado por la Corte Suprema de Justicia. 1
2. Solución
No puede el Registrador suplente autorizar escrituras mientras ejerce el
cargo.
3. Notas y remisiones
1. Cta. del 28 de abril de 1943, B.J., p. 12054. Cta. del 26 de octubre de
1973, B.J., p. 319.
224
Iván Escobar Fornos
CASO 252
1. Consideraciones
Las horas de oficinas son las 9 a.m. a 12 m. y de 3 a 5 p.m., durante las
cuales el Registro estará abierto al público. Fuera de esas horas, el
Registrador no recibirá documentos y el asiento de presentación que se
extienda será nulo. 1
En el caso analizado, el asiento de presentación a favor de la compra de
José es nulo, porque fue presentado a las 7 a.m. y, como consecuencia,
no puede producir el bloque o cierre establecido en el art. 16 inc. 2 del
R.R.P; por lo que la venta a favor de Diego, presentada en horas hábiles,
puede inscribirse sin obstáculo. Todo sin perjuicio de las
responsabilidades del Registrador.
2. Solución
La compra que debe inscribirse es la de Diego.
3. Notas y remisiones
1. Arts. 83, reformado por Ley del 2 de Septiembre de 1944, y 84 del R.R.P.
Ver casos Núms. 229, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 243 y 253.
CASO 253
1. Consideraciones
Los Registros, como oficinas públicas, permanecen cerrados en los días de Fiesta Nacional que son: el primero de enero, jueves, viernes y sábado santos, primero de mayo, catorce y quince de septiembre, veinticinco de diciembre, doce de octubre y catorce de julio. 1
225
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
Durante estos días el Registrador no debe recibir documentos y los
asientos de presentación carecerán de eficacia;
En el caso analizado, el asiento de presentación de la compra de José
carece de eficacia porque fue presentado en día inhábil y, como
consecuencia, no puede producir el bloqueo o cierre del Registro
establecido en el art. 16 inc. 2 del R.R.P.; por lo que la venta a favor de
Raúl, presentada en hora y día hábil, puede inscribirse sin obstáculos.
Todo sin perjuicio de la responsabilidad del Registrador.
2. Solución
Debe inscribirse la compra a favor de Raúl.
3. Notas y remisiones
1. Ley del 3 de Septiembre de 1951 y Ley del 17 de Julio de 1971.
Ver casos Núms. 229, 230, 231, 232, 233, 234, 235, 236, 243 y 252.
226
Iván Escobar Fornos
RELACION DE SENTENCIAS YCONSULTAS UTILIZADAS
A continuación de la sentencia o consulta se indica la página en
que se cita.
1. CONSULTAS Y SENTENCIAS DE LA CORTE SUPREMA DE
JUSTICIA,
1913S. 12 m. del 28 de mayo de 1913, B.J., p. 67 114, 124, 125
S. 9 a.m. del 11 de noviembre de 1913, B.J., p. 254 121,159
1916
S. 12 m. del 12 de mayo de 1916, B.J., p. 1158 146
1 9 17
S. 11:30 a.m. del 12 de julio de 1917, B.J., p. 1606 105,
S. 12 m. del 15 de agosto de 1917, B.J., p. 1646. 190
1918
Cta. del 29 de abril de 1918, B.J., p. 1920 191
Cta. del 15 de agosto de 1918, B.J., p. 2095 191
1920
S. 12 m. del 26 de abril de 1920, B.J., p. 2886 124
Cta. del 25 de mayo de 1920, B.J., p. 2926 184
1921
Cta. del 22 de febrero de 1921, B.J., p. 3231 115
S. 12 m. del 17 de junio de 1921, B.J., p. 3337 105
1922
Cta. del 6 de junio de 1922, B.J., p. 3684 191
Cta. del 27 de julio de 1922, B.J., p. 3779 92
1924S. 11:30 a.m. del 11 de julio de 1924, B.J., p. 4503 114
227
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
1925
S. 12 m. del 24 de abril de 1925, B.J., p, 4926 122
S. 11: 15 a.m. del 12 de mayo de 1925, B.J., p. 4981 190
S. 11:45 a.m. del 22 de mayo de 1925, B.J., p. 5014 124
S. 11 a.m. del 19 de septiembre de 1925, B.J., p. 5239 165
S. 10 am, del 2 de octubre de 1925, B.J., p. 5269 143, 161
1926
S. 11 a.m. del 20 de enero de 1926, B.J., p. 5444 154
S. 11 a.m. del 23 de agosto de 1926, B.J., p. 5668 102, 103
1928
S. 12 m. del 20 de octubre de 1928, B.J., p. 6460
S. 11 a.m. del 5 de diciembre de 1928, B.J., p. 6853
159
190
1929S. 10 a.m. del 19 de noviembre de 1929, B.J., p. 7209 145
1930S. 11 a.m. del 26 de marzo de 1930, B.J., p. 8354,publicada en 1933 122S. 12 m. del 8 de mayo de 1930, B.J., p. 7413 143, 161S. 12 m. del 27 de mayo de 1930, B.J., p. 7421 143, 161S. 12 m. del 18 de julio de 1930, B.J., p. 7473 161
1931S. 11 a.m. del 2 de junio de 193 1, B.J., p. 7764S. 12 m. del 16 de septiembre de 1931, B.J., p. 7843
158 161
1932S. 12 m. del 10 de noviembre de 1932, B.J., p. 8130 161
1933
S. 9 a.m. del 30 de marzo de 1933, B.J., p. 8214
S. 11 a.m. del 12 de mayo de 1933, B.J., p. 8250
S. 10 a.m. del 25 de mayo de 1933, B.J., p. 8253
125
98
161
1934Cta. del 12 de enero de 1934, B.J., p. 8446 200
228
Iván Escobar Fornos
Cta. del 22 de marzo de 1934, B.J., p. 8554 111
S. 12 m. del 10 de mayo de 1934, B.J., p. 8616 114, 129
S. 12 m. del 14 de junio de 1934, B.J., p. 8652 121
S. 11:30 a.m. del 18 de octubre de 1934, B.J., p. 8770 158
S. 12 m. del 21 de diciembre de 1934, B.J., p. 8871 165
1936
S. 11 a.m. del 19 de mayo de 1936, B.J., p. 9315 124
S. 10 a.m. del 30 de julio de 1936, B.J., p. 9358 145
S. 11 a.m. del 7 de agosto de 1936, B.J., p. 9364 145
S. 11 a.m. del 25 de septiembre da 1936, B.J., p. 9401161 S. 11:30 a.m.
del 30 de octubre de 1936, BJ., p. 9447 121, 162
S. 2 m. del 11 de noviembre de 1936, B.J., p. 9463 161
S. 10 a.m. del 13 de noviembre de 1936, B.J., p. 9468 158
S. 12 m. del 16 de diciembre de 1936, B.J., p. 9498 155
S. 11 a.m. del 30 de diciembre de 1936, B.J., p. 9526 198
1937
S. 11 a.m. del 8 de junio de 1937, B.J., p. 9723 142
S. 11 a.m. del 28 de octubre de 1937, B.J., p. 9915 161
S. 11 a.m. del 20 de diciembre de 1937, B.J., p. 9976 125
1938
S. 12 m. del 18 de febrero de 1938, B.J., p. 10066
S. 11 a.m. del 21 de abril de 1938, B.J., p. 10131
S. 12 m. del 3 de junio de 1938, B.J., p. 10193
Cta. del 17 de diciembre de 1938, B.J., p. 10407
161
114
129
192
1939S. 10 a.m. del 9 de agosto de 1939, B.J., p. 10661 161
1940
Cta. del 30 de septiembre de 1940, B.J., p. 11151
S. 12 m. del 11 de octubre de 1940, B.J., p. 11063146
190
1941
Cta. del 3 de julio de 1941, B.J., p. 11467
S. 11 a.m. del 18 de septiembre de 1941, B.J., p. 11370146 118,
119, 163
229
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
Cta. del 11 de octubre de 194 1, B.J., p. 11471 184
S. 10 a.m. del 20 de enero de 1942, B.J., p. 11481 143
Cta. del 27 de agosto de 1942, B.J., p. 11871 204
Cta. del 8 de septiembre de 1942, B.J., p. 11871 147
Cta. del 20 de noviembre de 1942, B.J., p. 11875 205
Cta. del 6 de abril de 1943, B.J., p. 12053 204
Cta. del 28 de abril de 1943, B.J., p. 12054 223
Cta. del 13 de mayo de 1943, B,J., p. 12055 223
Cta. del 26 de mayo de 1943, B.J., p. 12055 192
Cta. del 30 de junio de 1943, B.J., p. 12058 212
Cta. del 21 de agosto de 1943, B.J., p. 12179 145
Cta. del 30 de agosto de 1943, B.J., p. 12180 147
S. 11 a.m. del 23 de septiembre de 1943, B.J., p. 12159 143
S. 12 m. del 23 de febrero de 1944, B.J., p. 12336 161
Cta. del 18 de septiembre de 1944, B.J., p. 12500 181
Cta. del 17 de octubre de 1944, B.J., p. 12618 181
S. 10:30 a.m. del 20 de septiembre de 1945, B.J., p. 288 161
S. 11:30 a.m. del 10 de junio de 1946, B.J., p. 13489 143, 161
S. 11 a.m. del 10 de agosto de 1946, B.J., p. 13561 145
Cta. del 11 de enero de 1947, B,J., p. 13838 181
S. 11:30 a.m. del 17 de marzo de 1947, B.J., p. 13825 143
S. 10 a.m. del 2 de mayo de 1947, B.J., p. 13865 143
S. 12 m. del 28 de julio de 1947, B.J., p. 13948 159
230
Iván Escobar Fornos
1948
Cta. del 3 de febrero de 1948, B.J., p. 14174 92
S. 12 m. del 27 de mayo de 1948, B.J., p. 14249 121
1949
S. 12 m. del 23 de junio de 1949, B.J., p. 14717 161
S. 10 a.m. del 13 de julio de 1949, B.J., p. 14736 158
Cta. del 28 de noviembre de 1949, B.J., p. 14940 147
1950
Cta. del 8 de julio de 1950, B.J., p. 15393 147, 204
S. 11 a.m. del 7 de agosto de 1950, B.J., p. 15186 121
1951
S. 10 a.m. del 1 de marzo de 1951, B.J., p. 15509 125
Cta. del 22 de mayo de 1951, B.J., p. 15820 141
S. 9 a.m. del 17 de agosto de 1951, B.J., p. 15663 158
1952
S. 10:30 a.m. del 28 de marzo de 1952, B.J., p. 15970 125
S. 10 a.m. del 11 de agosto de 1952, B.J., p. 16113 143, 161 Cta. del 2
de diciembre de 1952, B.J., p. 16318 184
1953
Cta. del 12 de mayo de 1953, B.J., p. 16745 206
Cta. del 29 de julio de 1953, B.J., p. 16750 108 S. 9:30 am: del 16 de
noviembre de 1953, B.J., p. 16712 125
Cta. del 28 de noviembre de 1953, B.J., p. 16760 147
1954Cta. del 6 de mayo de 1954, B.J., p. 17244 92Cta. de 1954, B.J., p. 17262 202Cta. del 12 de agosto de 1954, B.J., p. 17258 193Cta. del 4 de diciembre de 1954, B.J., p. 17264 116
231
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
1955Cta. del 18 de octubre de 1955, B.J., p. 17871 170
1956Cta. del 20 de enero de 1956, B.J., p. 18357 112
S. 11: 10 a.m. del 11 de julio de 1956, B.J., p. 18115 120
S. 11:15 a.m. del 30 de noviembre de 1956, B.J., p. 18327 162
Cta. del 3 de diciembre de 1956, B.J., p. 18381 179
1957S. 11:30 a.m. del 8 de junio de 1957, B.J., p. 18561 125Cta. del 30 de julio de 1957, B.J., p. 18811 112 Cta. del 3 de agosto de 1957, B.J., p. 18812 137, 141Cta. del 14 de agosto de 1957, B.J., p. 18814 106 S. 12 m. del 21 de diciembre de 1957, B.J., p. 18784 143, 161
1958
Cta. del 18 de marzo de 1958, B.J., p.p. 19319 y 19320 183
Cta. del 22 de julio de 1958, B.J., p. 19330 93
Cta. del 13 de agosto de 1958, B.J., p. 19333 103
S. 10:30 a.m. del 21 de agosto de 1958, B.J., p. 19125 143
1959
Cta. del 20 de febrero de 1959, B.J., p. 19709 137, 141
Cta. del 21 de febrero de 1959, B.J., p. 19709 153
Cta. del 21 de mayo de 1959, B.J., p. 19716 147 S. 11:20 a.m. del 26 de
mayo de 1959, B.J., p. 19490 122, 123
Cta. del 1 de octubre de 1959, B.J., p. 19722 207
1960
Cta. del 9 de enero de 1960, B.J., p. 20025 181
S. 10:30 a.m. del 4 de febrero de 1960, B.J., p. 19820 190
Cta. del 3 de marzo de 1960, B.J., p. 20031 193
S. 10 a.m. del 28 de mayo de 1960, B.J., p. 19976 125
Cta. del 18 de agosto de 1960, B.J., p. 20249 209
S. 10 a.m. del 20 de octubre de 1960, B.J., p. 20162 143
S. 11 a.m. del 3 de noviembre de 1960, B.J., p. 20188 125
232
Iván Escobar Fornos
1961Cta. del 31 de mayo de 1961, B.J., p. 20779 181
Cta. del 13 de julio de 1961, B.J., p. 20781 Cta. del 21
de septiembre de 1961, B.J., p. 20796
167
109
1962Cta. del 13 de agosto de 1962, B.J., p. 553 194
1963
S. 9 a.m. del 22 de abril de 1963, B.J., p. 156
S. 11 a.m. del 31 de julio de 1963, B.J., p. 322156
159
1964S. 10:35 a.m. del 5 de febrero de, 1964, B.J., p. 39 161Cta. del 25 de febrero de 1964, B.J., p. 497 102Cta. del 8 de mayo de 1964, B.J., p. 507 147S. 10:35 a.m. del 22 de junio de 1964, B.J., p. 282 142S. 9:45 a.m. del 3 de noviembre de 1964, B.J., p. 442 165
1965
Cta. del 22 de marzo de 1965, B.J., p. 336
S. 10:35 a.m. del 6 de julio de 1965, B.J., p. 202
Cta. del 28 de septiembre de 1965, B.J., p. 398
Cta. del 26 de noviembre de 1965, B.J., p. 404
146
158
137
200
1966
Cta. del 10 de mayo de 1966, B.J., p. 327 116
Cta. del 8 de junio de 1966, B.J., p. 331 145
S. 9:45 a.m. del 15 de junio de 1966, B.J., p. 150 159, 187
1967Cta. del 6 de diciembre de 1967, B.J., p. 338 203
1970
S. 9:45 a.m. del 11 de junio de 1970, B.J., p. 112
Cta. del 14 de diciembre de 1970, B.J., p. 356
142
147
233
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
1971
S. 12 m. del 15 de junio de 1971, B.J., p. 20531 125
1973
Cta. del 8 de julio de 1973, B.J., p. 306 145
Cta. del 26 de octubre de 1973, B.J., p. 319 223
1975Cta. del 31 de octubre de 1975, B,J., p. 460 205
1976S. 11:40 a.m. del 19 de febrero de 1976, B.J., p. 25 125
2. SENTENCIAS DE LA SALA CIVIL DE LA CORTE DE APELA-
CIONES DE MASAYA
S. 11:30 a.m. del 13 de junio de 1939 133
S. 9:30 a.m. del 21 de junio de 1939 133
S. 10:30 a.m. del 11 de diciembre de 1940 133
S. 10:30 a.m. del 20 de junio de 1942 133
S. 10 a.m. del 23 de agosto de 1943 133
INDICE DE DISPOSICIONES DE DERECHOQUE SE CITAN
A continuación del artículo se indica la página en que se cita.
CODIGO CIVIL
Art. XIII, Título Preliminar 114
Art. 251 105, 185
Art. 447 99
Art. 448 99
Art. 462 99
Art. 463 99
Art. 465 99
Art. 466 99
234
Art. 891 167Art. 897 142
Art. 993 133Art. 1254 172
Art. 1255 211
Art. 1479 149, 150Art. 1548 94, 100Art. 1549 94, 100
Art. 1687 209
Art. 1846 149Art. 1900 104Art. 1969 209
Art. 1976 209
Art. 2084 94, 100Art. 2093 98
Art. 2227 175
Art. 2228 175Art. 2232 175
Art. 2233 175Art. 2235 175
Art. 2378 158Art. 2437 98, 218Art. 2379 158
Art. 2530 149Art. 2540 149
Art. 2541 98Art. 2565 99, 106, 107
Art. 2575 152, 171, 172Art. 2579 149
Art. 2666 167
Art. 2734 195Art. 2736 93
Art. 2749 149, 151Art. 2768 149, 152
Art. 2774 149Art. 2775 221
Art. 2785 98Art. 2949 98
Art. 3312 96
Iván Escobar Fornos
235
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
Art. 3394 98
Art. 3416 96
Art. 3417 96, 98Art. 3552 99
Art. 3774 140Art. 3796 121, 159, 161, 217
Art. 3799 100Art. 3816 150, 151
Art. 3818 222
Art. 3829 222Art. 3867 111Art. 3874 111
Art. 3900 148, 149, 152
Art. 3936 94Art. 3937 123, 149, 159
Art. 3941 105, 137, 185Art. 3948 149, 159
Art. 3949 121, 158, 161, 217Art. 3950 174, 175
Art. 3951 95, 96Art. 3954 146, 147
Art. 3956 137, 185, 191Art. 3964 95, 108, 110, 121, 169, 180, 197, 210
Art. 3966 183Art. 3973 153, 154
Art. 3976 211Art. 3979 93
REGLAMENTO DEL REGISTRO PUBLICO
Art. 16 123, 129, 201, 212, 213, 214,
215, 216, 219, 220, 224, 225
Art. 17 189, 190, 195, 197Art. 18 115, 134, 135
Art. 19 125, 144, 145, 146, 147Art. 28 158
,Art. 29 95, 108, 110, 117, 118, 119, 197Art. 38 110
236
Art. 53 183
Art. 54 113, 119, 121, 128, 129
Art. 55 112Art. 63 127, 208
Art. 64 131Art. 65 127, 131
Art. 66 126Art. 72 153
Art. 75 219
Art. 83 224
Art. 84 224Art. 88 179Art. 103 184
Art. 129 95, 96, 98, 102, 103, 104, 105, 106, 107Art. 137 161
Art. 140 161Art. 162 114
CODIGO DE COMERCIO
Art. 13 95
CODIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL
Art. 441 196
Art. 745 155Art. 904 113
Art. 1143 158
Art. 1426 97Art. 1640 189
Art. 1641 182Art. 1642 189
Art. 1691 150, 151Art. 1718 113, 123, 124
Art. 1775 92Art. 1797 102
Art. 1829 92Art. 2005 190
Iván Escobar Fornos
237
Casos Prácticos de Derecho Inmobiliario Registral
LEY DE INQUILINATO
Art. 19 101
LEY TRIBUTARIA COMUNArt. 9 181, 182
Art. 35 181
Art. 40 109
LEY DE PRENDA AGRARIA 0 INDUSTRIAL
Art. 10 96
CODIGO DE AVIACION CIVIL
Art. 18 95
LEY DE 17 DE AGOSTO DE 1945
132
LEY DEL NOTARIADO
Art. 2 180
LEY DE 3 DE SEPTIEMBRE DE 1951
225
LEY DEL 17 DE JUNIO DE 1971
225
LEY HIPOTECARIA ESPAÑOLAArt. 43 133
Art. 145 150
Art. 169 150
238
Iván Escobar Fornos
CODIGO CIVIL ESPAÑOL
Art. 1875 150
REGLAMENTO HIPOTECARIO ESPAÑOL
Art. 13 Art. 48 Art. 319
133 138
INDICE DE AUTORES
Argüello Bolaños, Horacio
Cuadra Zavala, Joaquín108
134. 155, 156, 165, 168
Galindo y de Vera, León y Escosura y Escosura,
Rafael
Lacruz Berdejo, José Luis y Sancho Rebullida,
Francisco de Asís
Morelly Terry, J.
Rica y Arenal, Ramón de la
Roca Sastre, Ramón María
134. 136
173
123, 136, 165
139, 140, 196
123, 177, 187
239