cbre etude annuelle logistique et activités 2010

LA LOGISTIQUEET LES LOCAUX D’ACTIVITÉSEN FRANCEÉTUDE ANNUELLECB RICHARD ELLIS | DÉCEMBRE 2010

CONTACTS

LOGISTIQUE ET LOCAUX D’ACTIVITÉSDidier MALHERBE / [email protected]él. : 33 (0) 1 53 64 36 30 / Fax : 33 (0) 1 53 64 30 02

ÉTUDES ET RECHERCHEAurélie LEMOINE / [email protected]él. : 33 (0) 1 53 64 36 35 / Fax : 33 (0) 1 53 64 40 00

Achevé de rédiger le 9 décembre 2010 par le département Études et Recherche de CB Richard EllisRédaction : Erika Léonard, Edouard de Laboulaye, Sabine Echalier, Christelle Bastard

N°1 MONDIALDU CONSEIL EN IMMOBILIERD’ENTREPRISEBureaux, activités, logistique, retail, résidentiel, hôtels

2009 CHIFFRES CLÉSFRANCE94,5 M€ CA714 SALARIÉS*31 IMPLANTATIONS25 BUREAUX EN RÉGIONS

* Hors franchisés

EXPERTISE

GESTION

GESTION DEPORTEFEUILLES

LOCATIFS

CONSEIL AUX ENTREPRISESPRÉSENTES A L’ÉTRANGER

CONSEIL

MARKETINGINGÉNIERIEFINANCIÈRE

STRATÉGIE IMMOBILIÈREDES ENTREPRISES

AUDITTECHNIQUE

INVESTISSEMENT

ASSISTANCE ÀMAITRISE D’OUVRAGE

CONSEIL ENCOMMERCIALISATION

ETUDES AMÉNAGEMENT D’ESPACE

CONSEIL EN VENTE ET ACQUISITIONCLIENTS PRIVÉS

CONSEIL ENIMPLANTATION

Lille

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Toulouse

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NiceMarseille

Avignon

Grenoble

Annecy

Bordeaux

Lyon

Aix-en-Provence

Paris

Mulhouse

Sophia Antipolis

Le Havre

Caen

Clermont-Ferrand

Chambéry

Dijon

StrasbourgMetz

Rouen

Vannes

Bourgoin Jallieu

MontluçonLimoges

Brive-la-Gaillarde

© 2010 CB Richard Ellis

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LE MARCHÉ DE LA LOGISTIQUEEN FRANCE

ZOOMS THÉMATIQUES

LE MARCHÉ DES LOCAUXINDUSTRIELS EN EUROPE

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CONTEXTE ÉCONOMIQUE

SOMMAIRE

13

Le PIB de l’Union Européenne a diminué de 4 %en 2009 et ne devrait que très légèrement progresser en2010, avec 1,6 % prévu (source : FMI). La productionindustrielle, qui avait observé un plongeon spectaculairede mi-2008 à la fin du 1er trimestre 2009, s’est par la suitereprise pendant presque 12 mois consécutifs, enregistrantau passage une forte hausse au 1er trimestre 2010. Toutefois,les enquêtes de juin, juillet et septembre 2010 ont misen évidence un freinage de l’activité industrielle. Ainsi,les économistes étaient nombreux à prévoir une pertede dynamisme pour le 2nd semestre, en raisond’un abaissement des perspectives de la demandede nombreux pays émergents. Par ailleurs, les mesuresd’austérité budgétaire devraient prochainement avoirune incidence sur le niveau de la demande interne. Dansce contexte, la production industrielle de l’UnionEuropéenne pourrait sensiblement décélérer, avec + 2,2 %attendus en 2011, contre + 6,4 % en 2010. En France,elle n’augmenterait que de 1,3 % l’an prochain, contre5,1 % en 2010.

2

LES INVESTISSEMENTS EN FRANCE

LEXIQUE

LE MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉSET PETITS ENTREPÔTS EN ILE-DE-FRANCE

18

20

15

VARIATION ANNUELLE DE LA PRODUCTION INDUSTRIELLE

2009 2010 (p) 2011 (p)

UEM - 14,7 % + 6,4 % + 2,2 %

Allemagne - 15,5 % + 9,6 % + 5,4 %

France - 13,2 % + 5,1 % + 1,3 %

Source : Crédit Agricole

p : prévision

Source : Crédit Agricole

p : prévision

VARIATION ANNUELLE DES EXPORTATIONS NETTES*

2009 2010 (p) 2011 (p)

UEM - 0,8 % + 0,2 % + 0,1 %

Allemagne - 3,2 % + 1,1 % + 0,7 %

Espagne + 3,2 % + 0,3 % + 0,4 %

France - 0,2 % + 0,2 % - 0,4 %

Italie - 1,2 % + 0,2 % + 0,4 %

Royaume-Uni + 0,7 % - 1,1 % - 0,1 %

L’Europe a profité de la reprise du commerce mondialet de la baisse du cours de l’euro au 1er semestre 2010.Ainsi, les échanges des 27 pays membres de l’Unionont progressé avec leurs principaux partenaires étrangers.Les exportations de l’UE-27 ont augmenté de 21 %et les importations de 19 %. Selon Eurostat, les haussesdes exportations les plus importantes ont été constatées versle Brésil (+ 59 %), la Chine (+ 43 %) et la Turquie (+ 40 %).La balance commerciale de l’Union Européenne avec le restedu monde a été déficitaire dans les matières premières(- 158 milliards d’€), mais excédentaire dans les articlesmanufacturés (+ 81 milliards d’€).En considérant le commerce total (intra et extra UE-27),l’Allemagne, l’Irlande et les Pays-Bas sont les paysqui ont dégagé les excédents les plus importants, tandisque le Royaume-Uni, l’Espagne, la France et l’Italie accusentles déficits les plus forts.En 2011, le commerce mondial pourrait progresserde 6 % (source : FMI), mais les exportations nettes* de l’UnionEuropéenne stagneraient (+ 0,1 % prévu) alors que cellesde la France enregistreraient une baisse légère de 0,4 %.

* Différence entre la valeur des exportations (produits et services vendus à l'étranger) et la valeur des importations (produits et services achetés de l'étranger)

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LE MARCHÉ DES LOCAUX INDUSTRIELS EN EUROPEUn redémarrage difficile

À l’exception de la Grèce, la croissance économique dans les payseuropéens a été positive entre les 1er et 2ème trimestres 2010 (+ 1 %).L’Allemagne, la Suède, la Pologne et le Royaume-Uni ont même fait mieux,alors qu’en Espagne, France, Italie et Portugal, l’évolution est restéeinférieure à la moyenne européenne.

La production industrielle reflète cette évolution inégale de la repriseéconomique. Après avoir observé une forte hausse en début d’année,elle s’est de nouveau repliée en juin et a été assez molle en juillet.Elle a néanmoins crû de 7 % dans la zone Euro en 2009. Des hausses plussensibles sont à relever comme en Allemagne, en Pologne ou encoreen République Tchèque.

D’une manière générale, la demande placée demeure assez faibleavec des utilisateurs toujours prudents, soucieux de limiter les dépenseset ainsi préserver leurs marges. Si sur certains marchés tels que l’Ile-de-France, Amsterdam et Rotterdam, les volumes commercialisés ontaugmenté, la majorité d’entre eux enregistre toujours une baisse par rapportau 1er semestre 2009. L’essentiel des demandes émanede multinationales ou d’acteurs internationaux souhaitant renforcerle maillage de leur réseau logistique.

Les utilisateurs cherchent également à moderniser leurs implantationsdans le cadre d’une réorganisation plus globale de leur chaîned’approvisionnement et des réseaux de distribution. Par ailleurs, l’arrêtdes lancements « en blanc » provoque l’augmentation des comptes-propreset clés-en-main, l’offre existante ne correspondant pas aux besoinsdes utilisateurs. Le stock est donc amené à vieillir, les utilisateurs libérantdes locaux qui ne correspondent pas à la demande.

En Espagne, les loyers demeurent à un niveau relativement baset la demande est contrainte par la mauvaise santé économique. À Madrid,le taux de vacance est élevé, notamment dans les secteurs secondaires.

Malgré un redémarrage de l’activité portuaire à Rotterdam, en lienavec la reprise du commerce international, le marché des Pays-Basn’a pas connu de réelle amélioration.

En revanche, dans la région de Varsovie en Pologne, la demande placées’est sensiblement redressée au 1er semestre 2010 comparativement au2nd semestre 2009. Cependant, le taux de vacance demeure supérieurà 20 %. Les promoteurs resteront réticents à lancer « en blanc » tant que lavacance ne diminuera pas. Les loyers sont stables et devraient le rester àcourt terme.

Pour de plus amples informations, le EMEA Industrial & Logistics Market View October 2010

est disponible sur www.cbre.eu/research

ÉVOLUTION DE L'INDICE MOYEN DES LOYERS INDUSTRIELS UE-27*

* indice calculé sur la base des valeurs locatives « prime » de plusieurs grandes villesdes pays de l'Union Européenne

Source : CB Richard Ellis

Indice (base 100 = mars 2000) Évolution annuelle

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ÉVOLUTION DES INVESTISSEMENTS SUR DES LOCAUX INDUSTRIELS EN EUROPE(En millions d’euros)


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09080706050403 1S 10

ÉVOLUTION DU TAUX DE RENDEMENT MOYEN DES LOCAUX INDUSTRIELS UE-27*

Taux de rendement moyen Moyenne long terme

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* taux de rendement « prime » observés dans plusieurs grandes villes des pays de l'Union Européenne

Depuis le début d’année, 46 milliards d’€ ont été engagés enimmobilier d’entreprise, soit une amélioration par rapport à 2009.Le marché des locaux industriels s’est également mieux portéavec 4,25 milliards d’€ investis sur les 6 premiers mois de l’année,soit près de 8 % de mieux par rapport à la même période l’andernier.Le Royaume-Uni demeure le 1er marché européen, une parten baisse par rapport à l’année dernière (44 % contre 53 %en 2009). L’évolution la plus notable est observée en Allemagne,qui pèse 17 % des engagements depuis le début de l’année (5 %en 2009), notamment en raison de l’acquisition d’un grosportefeuille. C’est également le cas en Suède (12 % contre 3 % en2009). Au global, une baisse des parts de marchéstraditionnelles (Royaume-Uni, France, Allemagne et Pays-Bas) estobservée. Elles passent de 80 % au 2nd semestre 2009 à un peuplus de 70 % au 1er semestre 2010.Bien que l’investissement soit orienté vers des produits « core »,la demande pour des locaux industriels existe, notammentpour les stratégies opportunistes.Du côté des taux de rendement, la baisse ralentit, l’essentielde leur repli ayant a priori déjà été effectué. Par ailleurs,le fléchissement initié au Royaume-Uni s’est propagéà l’ensemble des marchés européens où les taux de rendement« prime » sont désormais repassés en dessous du pic de mi-2009.Quelques exceptions sont à noter, comme en Allemagne où lestaux sont stables et également quelques régions d’Europe de l’Estoù l’aversion au risque retarde leur baisse.

LE RETOUR D’UN CERTAIN APPÉTIT DE LA PART DES INVESTISSEURS

RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE EN FRANCESUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2010

Sources : CB Richard Ellis et Immostat

Grand nord14 %

Bourgogne / Franche-Comté3 %

Grand sud6 %

Grand est6 %

Grand sud-ouest9 %

Grand centre2 %

Normandie1 %

Ile-de-France37 %

Couloir rhodanien18 %

Ouest4 %

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LE MARCHÉ DE LA LOGISTIQUE EN FRANCE

Dans cette partie, est analysé le marché des entrepôts > 10 000 m².

En 2010, le marché de la logistique a affiché une reprise en « tôle ondulée »,dans un paysage français à deux vitesses. En effet, l’Ile-de-France a tiréles volumes transactés vers le haut, tandis que les régions sont encoreen souffrance. Le marché est également contrasté en ce qui concerneles disponibilités, plus ou moins conséquentes selon les régions, dontla qualité se dégrade. La conjoncture économique toujours fragile n’adonc pas encore permis de reprise franche du secteur.

Des demandes exprimées de plus en plus exigeantesGlobalement, sur les 3 premiers trimestres 2010, le niveaudes demandes exprimées est resté plutôt bas en France, ne retrouvantpas le dynamisme d’avant-crise. Ces dernières sont particulièrementmarquées par une exigence croissante de la part des utilisateurs,cherchant à se positionner sur des produits de bonne qualité, trèsfonctionnels et bien localisés. Tant que le stock sera abondantet qualitatif, le marché restera très sélectif et favorable aux exigencesdes acteurs.

Les demandes, pour un grand nombre émanant de chargeurs, se sont,depuis le début de l’année, surtout orientées vers des bâtiments neufsou clés-en-main, autour de projets spécifiques. De fait, moinsde demandes se sont positionnées sur des entrepôts anciens, notammenten Ile-de-France et dans le couloir rhodanien, ne favorisant pasl’absorption du stock de moins bonne qualité, où il est pourtant très élevé.

En outre, la surface moyenne des produits recherchés a diminuécette année, les petites et moyennes surfaces étant plébiscitées,notamment en régions.

Un marché francilien qui résiste, mais des régionsà la peineLa demande placée en France s’élève à 1 138 300 m² surles 9 premiers mois 2010, en baisse de 10 % par rapport à la mêmepériode l’année précédente. Après avoir vu sa part reculer dansles volumes transactés fin 2009, l’Ile-de-France retrouve sa placede leader (37 % des volumes) et tire le marché vers le haut. Notonstoutefois que les volumes placés à l’échelle nationale sont loin d’atteindreceux d’avant 2008. Quant aux zones du couloir rhodanien, du grandnord et du grand sud, qui font traditionnellement partie du quatuorde tête, elles voient leur poids considérablement diminuer, représentantrespectivement 18 %,14 % et 6 % des volumes commercialisés.

Logiquement, depuis le début de l’année, les transactions ont surtoutporté sur des surfaces neuves et des clés-en-main (3/4 des signaturessur des produits de classe A).

Un stock vieillissant

L’offre immédiate atteint un niveau historique en France, au 1er octobre2010, avec près de 3,9 millions de m². Même si aujourd'hui 80 %de l’offre est de classe A ou B, la qualité du stock se dégrade petità petit (gel des mises en chantier et importance des transactionsclés-en-main).

L’offre future certaine est au plus bas au 1er octobre 2010. Ellene dépasse pas 60 000 m² et ne concerne que le grand sud. Ellene devrait pas reprendre à court terme. L’offre « en gris » est,

ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DE L’OFFRE IMMÉDIATE EN FRANCE(En millions de m²)


Demande placée (dans l'année)

Offre immédiate (en fin de période)

Estimation fin d'année

0,5

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1,5

2,0

2,5

3,0

3,5

4,0

3T 100908070605

RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE PAR TRANCHE DE SURFACES EN FRANCESUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2010


20 000 - 50 000 m2

45 %

> 50 000 m2

10,5 %10 000 - 20 000 m2

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au contraire, relativement élevée (4,7 millions de m²), notammenten Ile-de-France, dans le grand nord et dans le grand sud. Ces surfaces,prêtes à construire, permettront de répondre rapidement aux besoinscroissants en entrepôts clés-en-main.

Des secteurs toujours sous pressionRepositionnées en 2009, les valeurs locatives résistent dans la plupartdes régions, pour les produits de qualité, bien localisés. En revanche,pour ceux de seconde main, éloignés des bassins de consommationet des axes de communication, ou encore situés dans des zones sur-offreuses, les loyers sont encore attaqués. Les propriétaires, rencontrantdes difficultés à louer leurs locaux, consentent à des avantagescommerciaux toujours importants, que ce soit en termes de travauxou de franchises de loyer. Ces dernières sont d’ailleurs de l’ordre d’1,5à 2 mois par année de bail ferme au 1er octobre 2010.

De grands chantiers en perspectives2010, année contrastée, ne devrait pas être meilleure que 2009,où le marché avait fortement marqué le pas. En 2011, le rebondde l’Ile-de-France pourrait se confirmer, des projets étant actuellementen cours de négociation ou de finalisation. Quant aux régions,elles pourraient voir une amélioration, du fait de la qualité de leurs stockset du « repricing » acté. En outre, les perspectives économiques devraientêtre favorables au marché. À titre d’exemple, bien qu’elles soient faibles,les prévisions de consommation des ménages resteraient positivesen 2010 et 2011 (respectivement + 0,7 % et + 0,9 %, selonle Consensus du Centre de Prévison de l’Expansion).

Quant au stock disponible, son obsolescence ira en s’aggravant et ainsiaccroîtra le phénomène d’inadéquation entre l’offre et la demande,dans la plupart des secteurs. C’est pourquoi, les programmes clés-en-main devraient continuer d’animer le marché en 2011.

En définitive, les nouveaux enjeux liés au Grenelle de l’Environnementvont impacter ce stock vieillissant, engendrant sa nécessaire remiseaux normes et la réhabilitation des friches industrielles.Des problématiques concernant la localisation des bâtiments vontégalement émerger. En effet, suivant ces objectifs économiqueset écologiques, notamment de réduction et d’optimisation des fluxde transports, les utilisateurs devront se rapprocher de plus en plusdes centres urbains, bassins de consommation et de production.L’évolution des modes de consommation, avec par exemplele e-commerce, marque clairement le besoin de cette logistiquede proximité, après des années d’éloignement des villes. Afin d’êtreacceptées et efficientes, ces mutations indispensables devront se fairesans oublier les contraintes de sécurité, les problèmes de nuisances,ou encore l’intégration dans le paysage.

LOYERS EN FRANCE AU 1ER OCTOBRE 2010(Valeurs faciales, en€HT HC/m²/an, classe A ou B, neuf)


Ile-de-France 46 € / 52 €Couloir rhodanien 43 € / 45 €Grand nord 40 € / 45 €Grand sud 40 € / 45 €Normandie 37 € / 49 €Grand est 37 € / 53 €Bourgogne / Franche-Comté 30 € / 35 €Ouest 40 € / 42 €Grand sud ouest 42 € / 50 €

RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L’OFFRE IMMÉDIATE EN FRANCEAU 1ER OCTOBRE 2010


Couloir rhodanien19 %

Grand sud-ouest2 %Ouest

3 %Normandie4 %Grand est5 %

Grand nord12 %

Grand sud10 %

Grand centre7 %

Bourgogne / Franche-Comté5 %

Ile-de-France33 %

• Très faible •• Moyen ••• Important


SYNTHÈSE ET TENDANCES FIN 2010

Transactions par rapport aux 3 premiers trimestres 2009 Taux de vacance Mises en chantier (Perspectives 2011)

Ile-de-France � • • • • =Grand nord � • • • • =Couloir rhodanien � • • • • =Grand sud � • • • • =

TENDANCES RÉCENTES TENDANCES ACTUELLES TENUE DU MARCHÉ À MOYEN TERME

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LES GRANDES ZONES LOGISTIQUES D’ILE-DE-FRANCE

ZOOM : L’ILE-DE-FRANCE

1er pôle logistique français, l’Ile-de-France compte plus de 8 millionsde m² d’entrepôts > 10 000 m².

Un marché performant en 2010En 2009, le marché francilien n’a pas été épargné par le reculde la demande placée, même s’il a mieux résisté que les autresrégions. En effet, elle n’a diminué « que » de 15 % (passantde 448 700 m² à 381 100 m²), bénéficiant, au début de l’année,de la réalisation d’opérations engagées de longue date.En 2010, alors que les marchés régionaux sont encore déprimés, l’Ile-de-France tire son épingle du jeu et voit ses volumes transactéscroître de 42 % depuis le début de l’année (419 500 m²) par rapportà la même période l’année précédente (294 900 m²). Ce résultatest essentiellement le fait du 1er trimestre, où le marché a performé,atteignant le niveau historique de 295 200 m² placés (13 opérations).Ce record a été favorisé par la bonne qualité du stock disponibleet par le « repricing » finalement acté. En revanche, l’annéene s’est pas poursuivie sur cet élan, le 2ème trimestre n’ayantenregistré qu’1 signature (19 000 m²) et le 3ème trimestre, 4(105 200 m²). L’année pourrait s’achever sur une bonnenote (autour de 600 000 m²), des affaires étant actuellementen cours de finalisation.Notons que 2010 est marquée par un phénomène de recrudescencedes produits clés-en-main, notamment du côté des chargeurs


ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DE L’OFFRE IMMÉDIATE > 10 000 M²EN ILE-DE-FRANCE AU 1ER OCTOBRE 2010(En millions de m²)

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qui cherchent de plus en plus à adapter au mieux leurs locaux à leurs besoins.Ceux-ci préfèrent d’ailleurs investir eux-mêmes dans ce type de bien(3 acquisitions sur les 5 clés-en-main transactés cette année). En outre,le marché s’est équilibré entre chargeurs et logisticiens.

Notons également que l’essentiel de la demande placée portesur des bâtiments de classe A, qui sont surtout localisés dans le nord,l’est et le sud de la région.

Enfin, le marché des 5 000 m²-10 000 m² a lui, moins bien résisté cetteannée et sa demande placée a reculé de 45 %, après s’être bien tenueentre 2008 et 2009.

Un stock élevé mais de bonne qualité… pour le momentAu 1er octobre 2010, l’offre immédiate de classe A et B atteint un peu plusd’1 million de m² (82 % du stock total d’entrepôts > 10 000 m²). Aprèsavoir connu une longue période de croissance, elle est stable, à un hautniveau, par rapport au 1er janvier 2010 et ne devrait pas augmenter à courtou moyen terme. Ces disponibilités sont, pour près des deux tiers, localiséesdans le sud et l’est de la région.

Ce stock, qui était de très bonne qualité au début de l’année, estdésormais vieillissant. Il n’est en effet plus alimenté, en raison du gel desmises en chantier depuis 2009, mais aussi du fait du développementdes clés-en-main, engendrant le retour sur le marché de produits anciens,qui trouveront plus difficilement preneur.

Enfin, le niveau des offres « en gris » a considérablement gonflé depuisle début de l’année. Il s’élève à 800 000 m², représentant autant desurfaces potentielles pour la réalisation future de bâtiments clés-en-main.

Un marché « repricé » pour les produits de qualitéLes valeurs locatives faciales se sont repositionnées en 2009 et sontinchangées depuis le début de l’année, pour les produits neufs. Ellessont comprises entre 46 € et 52 € HT HC/m²/an au 1er octobre 2010.Néanmoins, pour les produits de seconde main, elles peuvent, selon lescas, être orientées à la baisse et s’échelonnent entre 35 € et 45 €. Lesvaleurs économiques sont parfois encore chahutées et les avantagescommerciaux sont en moyenne d’1,5 mois de franchise par année debail ferme.


RÉFÉRENCES DE TRANSACTIONS > 10 000 M² RÉALISÉES EN ILE-DE-FRANCE SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2010

RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE EN ENTREPÔTS DE CLASSE AET B > 10 000 M² EN ILE-DE-FRANCE SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2010


Nord35 %

Ouest13 %

Sud25 %

Est27 %

RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L’OFFRE IMMÉDIATE EN ENTREPÔTS DE CLASSE AET B > 10 000 M² EN ILE-DE-FRANCE AU 1ER OCTOBRE 2010


Nord25 %

Ouest10 %

Sud38 %

Est27 %

Période Adresse Preneur Surface Type de contrat Clés-en-main État des locaux Classe Valeur (€ HT HC/m²/anou HT HD/m²)

1T Rue Eugène Pottier, Marly-la-Ville (95) DAHER 36 200 m² Location Non État d'usage A N.C.

1TRoute de Chevry - Parc Francilien,

ID Logistics 36 000 m² Location Non Neuf A N.C.Brie-Comte-Robert (77)

1TPortes de Vémars - Route Exacompta -

24 000 m² Vente utilisateur Oui Neuf A N.C.Départementale, Vémars (95) Clairefontaine

1TRue de la Bongarde - ZI de la Litte,

La Poste 23 000 m² Vente utilisateur Oui Neuf A N.C.Villeneuve-la-Garenne (92)

2TZI Port de Bonneuil,

Geodis 19 000 m² Location Oui Neuf Messagerie N.C.Bonneuil-sur-Marne (94)

3T ZI, Vert-Saint-Denis (77) Kuehne & Nagel 37 800 m² Location Non Neuf A N.C.

3TAvenue Louis Renault

ID Logistics 17 100 m² Location Non Neuf A N.C.ZI de Châtres, Châtres (77)

N.C.: Non communiqué

Bénéficiant d’un positionnement stratégique entre l’Ile-de-France et le Nord de l’Europe, le grand nord, regroupantles régions Nord-Pas de Calais et Picardie, dénombre plusde 4 millions de m2 d’entrepôts > 10 000 m². En dehorsde la Picardie, les surfaces logistiques sont, pour la plupart,concentrées sur les secteurs de la métropole lilloise, du littoral(Dunkerque) et du sud de la région (Arras, Douai, Valenciennes).

Un marché toujours en souffranceÀ l’image des autres marchés régionaux, le grand nord a souffertde la crise, comme en témoigne le recul de 44 % des volumesplacés en entrepôts > 10 000 m2 entre 2008 et 2009(318 500 m² commercialisés en 2009, dont un 4ème trimestre atone).Tous les secteurs ont alors été touchés, à l’exception du versant nord-est de la métropole lilloise et du Douaisis, où les surfaces transactéesont augmenté, résultat de quelques grosses signatures. Notonsque la Picardie a été particulièrement affectée, avec - 76 %de demande placée, contre - 21 % pour le Nord-Pas de Calais.Sur les 3 premiers trimestres 2010, le ralentissementse confirme, les volumes commercialisés reculant de moitiépar rapport à la même période en 2009. Aujourd'hui, c’estsurtout la région Nord qui est touchée (71 500 m² transactéspour 5 signatures, contre 261 000 m² et 10 signatures). Ce sontles zones de Lesquin et du versant nord-est de Lille qui ont enregistré

la majeure partie de la demande placée. La Picardie, quant à elle,tire son épingle du jeu avec 85 800 m² transactésen 5 opérations (contre 57 500 m² et 2 opérations).

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LES GRANDES ZONES LOGISTIQUES DU NORD DE LA FRANCE*

ZOOM : LE GRAND NORD


ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DE L’OFFRE IMMÉDIATE > 10 000 M²DANS LE GRAND NORD AU 1ER OCTOBRE 2010(En millions de m²)

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En revanche, le marché des 5 000 m²-10 000 m² s’est mieux tenudans le Nord-Pas de Calais qu’en Picardie, avec respectivement38 400 m² et 12 700 m² placés depuis le début de l’année.Ce fléchissement s’explique particulièrement par l’attentisme des acteurs,qui influe sur l’allongement des délais de transactions, et doncsur la concrétisation des appels d’offres. Ainsi, des opérations sonten cours de finalisation mais ne seront probablement effectives qu’en2011. Il est à noter qu’une grande partie des demandes expriméesporte sur des produits compris entre 10 000 m² et 15 000 m², le plussouvent sur la métropole lilloise et le sud de la région. En outre,un phénomène de repositionnement des chargeurs vers le Norddu pays est à relever. Il devrait s’accentuer, suivant des objectifsde développement d’une logistique européenne.Plus globalement, les commercialisations > 5 000 m² ont,pour la plupart, porté sur des locaux de classe A ou B, dont prèsdes trois quarts ont été pris à bail, depuis le début de l’année.Les ventes utilisateur sont stables par rapport à la même périodeen 2009. Enfin, les logisticiens ont encore dominé le marché,avec 71 % des opérations.

Un stock qui se stabiliseL’offre immédiate > 10 000 m² s’élève à 452 700 m² au 1er octobre2010 (11 % de vacance), dont 297 000 m² dans le Nord-Pasde Calais et 155 700 m² en Picardie. Elle a fortement crû entre fin2009 et mi-2010 mais est désormais en cours de stabilisation.À l’instar des autres régions, le gel des mises en chantieret le ralentissement de la demande placée en sont les principalescauses. Ces disponibilités sont de bonne qualité (3/4 de classe A ou B).

D’une manière générale, dans le Nord-Pas de Calais, les entrepôts> 5 000 m² sont localisés le long des principaux axes de circulation,tels que l’A25 (20 %) et l’A1 (10 %), ainsi que sur le versant nord-estde la métropole lilloise (17 %).

Aucune nouvelle construction ne devrait voir le jour avant 2011 ou 2012,au mieux. L’offre « en gris » atteint le niveau le plus élevé de province(800 000 m², 80 % en Nord-Pas de Calais, dont plus de la moitiédans le Douaisis). Les projets éventuels se dressent également à un niveauhistoriquement haut (plus d’1 million de m²).

Des loyers faciaux stablesDepuis 2009, le repositionnement des valeurs locatives facialess’est effectué. Elles sont stables par rapport au début de l’annéeet comprises, au 1er octobre 2010, entre 40 € et 45 € HT HC/m²/anpour les entrepôts neufs, restructurés ou rénovés et entre 35 € et 41 €

pour ceux de seconde main. Les avantages commerciauxsont de l’ordre d’1,5 mois de franchise par année de bail ferme.

RÉFÉRENCES DE TRANSACTIONS > 10 000 M² RÉALISÉES DANS LE GRAND NORD SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2010

RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE > 5 000 M²DANS LA RÉGION NORD-PAS DE CALAIS SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2010


Lesquin37 %

Axe A2510 %

Dunkerque18 %

Versant nord-est de Lille35 %

RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L’OFFRE IMMÉDIATE > 5 000 M²DANS LA RÉGION NORD-PAS DE CALAIS AU 1ER OCTOBRE 2010


Axe A110 %

Lesquin3 %

Dunkerque9 %

Douaisis14 %

Versant nord-est de Lille17 %

Autres secteurs19 %

Axe A2520 %

Sud Lille4 %

Arras4 %


1T PA des 4 Vents, Hem (59) Geodis Logistics 17 700 m² Location Non Neuf A 41 €

1T Port Autonome de Dunkerque, Loon Plage (59) DHL 11 400 m² Location Non Neuf A 40 €

2T CRT 4, Fretin (59) Trenois Decamps 17 100 m² Vente utilisateur Non État d'usage B 357 €

3T ZAC Le Plateau, Ploisy (02) Houtch Énergie 18 100 m² Location Non État d'usage A N.C.Service Logistique

3T Distripôle, Houplines (59) Heppner 10 900 m² Location Non Récent A 42 €



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LES GRANDES ZONES LOGISTIQUES DE LA PÉRIPHÉRIE LYONNAISE

ZOOM : LE COULOIR RHODANIEN

2ème région logistique de l’Hexagone après l’Ile-de-France, favoriséepar sa situation géographique privilégiée au croisement des principauxaxes de communication européens, le couloir rhodanien compteactuellement plus de 6 millions de m² de surfaces logistiques.En périphérie lyonnaise, elles sont essentiellement localisées sur4 grands secteurs que sont la Plaine de l’Ain, l’Isle d’Abeau,la Rocade Est de Lyon et le secteur Côtière. La Vallée du Rhône(sud du Rhône-Alpes) constitue également un pôle important de la région.

Un marché toujours à la peine…Malgré cela, le couloir rhodanien n’a pas été épargné par la crise.Entre 2008 et 2009, la demande placée en entrepôts> 10 000 m² a ainsi diminué de moitié, passant de 506 000 m²à 245 000 m² (29 transactions contre 10, - 66 %). Tous les secteursont été touchés, voyant leurs volumes commercialisés divisés par 2en moyenne, à l’exception de la Plaine de l’Ain, où la demande estrestée stable et, à l’opposé, de la Vallée du Rhône, où aucune opérationsignificative n’a été enregistrée en 2009.Pour les entrepôts > 10 000 m², le secteur reprend doucementdes couleurs sur les 9 premiers mois 2010 (10 signatures,206 000 m² placés, + 10 % par rapport à la même périodel’année précédente). En revanche, alors que la surface moyennedes transactions avait diminué en 2009 et que les opérationscomprises entre 5 000 m² et 10 000 m² avaient même fortement

animé le marché (près de 60 % des signatures), la demandeplacée sur les petits produits, pourtant très recherchéspar les utilisateurs, diminue en 2010.


ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DE L’OFFRE IMMÉDIATE > 10 000 M²DANS LE COULOIR RHODANIEN AU 1ER OCTOBRE 2010(En millions de m²)

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La Vallée du Rhône est plutôt active depuis le début de l’année avec65 800 m² commercialisés pour les locaux > 5 000 m², alors quela Plaine de l’Ain et la Rocade Est, pourtant très sollicitées, peinentà se redynamiser. Avec respectivement 28 500 m² (3 transactions,dont 1 > 10 000 m²) et 5 400 m² (1 transaction) placés, les 2 secteurssont en repli de 32 % et 93 % par rapport à la même période 2 ansplus tôt.

Depuis le début de l’année, la majeure partie des opérations s’est faiteà la location, sur des produits de bonne qualité (neufs ou récentset de classe A). Notons que les demandes à l’acquisition demeurentimportantes. Elles émanent essentiellement de chargeurs, pourdes bâtiments clés-en-main.

En définitive, 2010 devrait s’achever sur un niveau de demande placéeà peu près équivalent à celui de 2009. Des projets sont actuellementen cours de finalisation, mais ne se concrétiseront qu’en 2011.

…et sur-offreurAvec 740 600 m² d’entrepôts > 10 000 m² (930 100 m² pourles > 5 000 m²), l’offre immédiate atteint un niveau historiquementélevé au 1er octobre 2010 (12 % de vacance). Ce stock est globalementde bonne qualité, avec 73 % de locaux de classe A ou B. Cependant,à l’image du reste de la France, l’arrêt des mises en chantier depuis fin2009 et le développement des produits clés-en-main devraient engendrerune moins bonne absorption des surfaces de moindre qualité.

Les disponibilités > 5 000 m² sont à 44 % localisées à l’Isle d’Abeau(une des plus grandes zones logistiques de France en termes de parc),suivie de loin par la Rocade Est (19 %) et la Plaine de l’Ain (13 %).

Quant à l’offre « en gris », elle est toujours très importante (569 800 m²> 5 000 m²). Ces programmes, qui seront en grande partie destinésà des clés-en-main, ne devraient pas voir le jour avant fin 2011 -début 2012. 40 % sont recensés dans la Vallée du Rhône et la moitiéen dehors des grands secteurs logistiques de la région.

Des loyers économiques souvent sous pressionLes valeurs locatives faciales s’échelonnent au 1er octobre 2010 entre43 € et 45 € HT HC/m²/an pour les entrepôts neufs, restructurésou rénovés et entre 40 € et 42 € pour ceux de seconde main. Alorsque le « repricing » s’est opéré en 2009, certains secteurs voient encoreles loyers économiques chahutés, notamment pour les produitsde mauvaise qualité ou mal localisés. Les avantages commerciauxsont donc variables selon les cas et représentent, en moyenne, 1,5 moisde franchise par année de bail ferme.

RÉFÉRENCES DE TRANSACTIONS > 10 000 M² RÉALISÉES DANS LE COULOIR RHODANIEN SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2010

RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE > 5 000 M²DANS LE COULOIR RHODANIEN SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2010


Rocade Est2 %

Côtière2 %

Plainede l'Ain12 %

L'Isled'Abeau24 %

Valléedu Rhône

27 %

Autressecteurs

33 %

RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L’OFFRE IMMÉDIATE > 5 000 M²DANS LE COULOIR RHODANIEN AU 1ER OCTOBRE 2010


Plainede l'Ain13 %

Valléedu Rhône

4 %Côtière5 %

Autressecteurs15 %

Rocade Est19 %

L'Isled'Abeau

44 %


1T ZI de Montagny, Montagny (69) La Vie Claire 14 200 m² Vente utilisateur Oui Neuf A N.C.

2T Prologis Campus, Vaulx-Milieu (38) Norauto 22 500 m² Location Non Neuf A N.C.

2T ZAC de Beauvert, Montéléger (26) Reynolds 12 200 m² Location Non Neuf A N.C.

3T Vistalog 4, Saint Georges d'Espéranche (38) Transalliance 49 600 m² Location Non Neuf A N.C.

3T Rue de Brisson, Satolas-et-Bonce (38) ND Logistics 25 100 m² Location Non État d'usage A N.C.



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LES GRANDES ZONES LOGISTIQUES DE LA REGION PACA

ZOOM : LE GRAND SUD

Situé en position centrale sur l’axe Méditerranée, le grand sud,constitué des régions Provence-Alpes-Côte d’Azur (PACA)et Languedoc, totalise plus de 3 millions de m² de surfaceslogistiques. En région PACA, elles sont surtout localisées dans leszones de Distriport, Clésud, Bollène, Saint-Martin-de-Crau et Les Arcs.

Un marché des grandes transactions en repliEntre 2008 et 2009, le grand sud a subi la crise, avec un reculde ses volumes placés de 42 % (passant de 351 700 m²à 204 000 m²). À l’époque, et encore aujourd'hui, un phénomènede baisse de la surface moyenne des produits commercialisésest observé en régions. Ainsi, malgré le fléchissement du marché,le nombre de signatures (8), n’a alors diminué que de 20 %.

En 2010, les « petits » produits sont encore très recherchés,notamment entre 8 000 m² et 12 000 m². Globalement,sur le marché des 5 000 m²-10 000 m², 8 transactions (dont6 locations) ont été réalisées depuis le début de l’année (50 300 m²),contre 2 sur la même période en 2009 (13 500 m²). Ellessont uniquement localisées en région PACA et, pour près des deuxtiers, portent sur des locaux de qualité (classe A ou B).

En ce qui concerne les > 10 000 m², le marché est à la peineet voit sa demande placée reculer de moitié, tout comme

le nombre d’opérations effectuées (72 200 m², 4 opérations).Notons que ces 4 signatures (2 prises à bail et 2 ventes à utilisateurs)ont toutes été < 20 000 m² et ont porté sur des produits de bonnequalité, neufs et de classe A, à l’exception d’un entrepôt frigorifique(seule transaction > 10 000 m² réalisée par un logisticien cette année).


ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DE L’OFFRE IMMÉDIATE > 10 000 M²DANS LE GRAND SUD AU 1ER OCTOBRE 2010(En millions de m²)

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Les commercialisations > 10 000 m² se sont réparties pour moitiéen Languedoc et pour l’autre moitié en PACA, dont 1 à Saint-Martin-de-Crau. La zone de Clésud, pourtant dynamique les années précédenteset toujours très recherchée par les utilisateurs, n’a enregistré cette annéeaucun mouvement.

L’année 2010 pourrait s’achever sur une note plus positive, de nouveauxprojets étant aujourd'hui en cours de négociation ou de finalisation,notamment à Clésud. Toutefois, un retour aux bons niveaux d’avant-crisen’est pas encore d’actualité.

Stabilisation de l’offre immédiateAprès avoir considérablement gonflé en 2009, le stock immédiaten entrepôts > 10 000 m² s’élève à 385 900 m² dans le grand sudau 1er octobre 2010 (414 100 m² en entrepôts > 5 000 m²). Il eststable depuis près de 6 mois, conséquence de l’arrêt des misesen chantier et du faible niveau de demande placée. Le marché restenéanmoins relativement offreur (13 % de vacance).

Les surfaces disponibles sont presque toutes localisées en région PACA,pour moitié dans les zones de Distriport et Clésud. Elles sont de très bonnequalité, c'est-à-dire de classe A ou B (86 %).

À Distriport, la construction d’un nouveau programme de près de 40 000 m²est en voie d’achèvement. Notons qu’un bâtiment de 17 000 m² situéà Vitrolles est en cours de restructuration pour une livraison prévue mi-2011.De nouvelles mises en chantier pourraient prochainement être observées.

Les projets « en gris » atteignent un niveau important au 1er octobre2010 (688 000 m²), un des plus élevés de province. Ce volume stagnenéanmoins depuis le début de l’année. 84 % de ces développementsprobables sont recensés en région PACA, en premier lieu sur le secteurdes Arcs (32 %), suivi de Bollène (29 %) et de Saint-Martin-de-Crau (17 %).

Des valeurs encore attaquéesDans un environnement économique difficile, la faible consommationdes ménages a engendré une réduction des besoins en stockageet impacté le taux de remplissage des entrepôts. Ainsi, dans le Sud,les professionnels de la logistique ont voulu optimiser les surfaces dontils disposent et ont absorbé une part non négligeable de la demandeexprimée par les chargeurs. Par conséquent, alors que le « repricing »s’était opéré fin 2009, les valeurs locatives faciales sont encoreattaquées au 1er octobre 2010. Ce phénomène devrait se résorber petità petit, la vacance se stabilisant.

En région PACA, les loyers de présentation s’échelonnent entre 40 €

et 41 € pour les entrepôts neufs, restructurés ou rénovés et entre38 € et 40 € pour ceux de seconde main. Ils sont respectivementde l’ordre de 43 € / 45 € et 38 € / 42 € dans le Languedoc.

RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L’OFFRE IMMÉDIATE > 5 000 M²DANS LA RÉGION PACA AU 1ER OCTOBRE 2010


Bollène17 %

Clésud20 %

Distriport26 %

Autressecteurs

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RÉFÉRENCES DE TRANSACTIONS > 10 000 M² RÉALISÉES DANS LE GRAND SUD SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2010


1T ZA de Sainte Anne, Sorgues (84) Biocoop 13 200 m² Location Non Neuf A N.C.

1T Zone portuaire, Sète (34) Auchan 20 200 m² Vente utilisateur Non Neuf Frigorifique N.C.

2T ZAC Aéropole de Garons, Nîmes (30) Auchan 18 800 m² Location Non Neuf A 42 €

3T Zone Ecopole du Mas Laurent, Distrilog pour 20 000 m² Vente utilisateur Oui Neuf A N.C.Saint-Martin-de-Crau (13) Maisons du Monde

RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE > 5 000 M²DANS LA RÉGION PACA SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2010


Autressecteurs

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Saint-Martin-de-Crau31 %



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Fournisseurs FournisseursFournisseurs

Fabricant

Distributeur

Client final

Fournisseurs

Flux de marchandises et d’informations

Exemples : grandes surfaces,e-commerce, petits détaillants, etc.

Exemples : fournisseurs de fournisseurs,fournisseurs de matières premières,fournisseurs de composants, etc.

Exemples : ménages, entreprisesutilisatrices, etc.

REPRÉSENTATION SIMPLIFIÉE DE LA SUPPLY CHAIN

ZOOM : LA SUPPLY CHAIN ET SA GESTION*

La fonction logistique au sein de l’entreprise correspond d’aprèsla définition de l’INSEE, « à la technologie de maîtrisede la circulation physique des flux de marchandises,[d’informations et financiers] qu’[elle] reçoit (matières premières,composants, fournitures, etc.), transfère (demi-produits, semi-finis, etc.)et expédie (produits finis, pièces détachées, etc.) ; elle chercheà en synchroniser les rythmes au sein d'une chaîne [courammentnommée supply chain]. Le terme logistique peut également s'appliqueraux opérations connexes au transport effectuées sur la marchandise,comme le stockage, le groupage ou dégroupage, etc. ».Plusieurs types de logistique sont définis selon leurs objectifs et leurorganisation :• logistique d’approvisionnement usine ;• logistique d’approvisionnement général ;• logistique de production ;• logistique de distribution ;• logistique militaire ;• logistique de soutien ;• logistique de service après-vente ;• logistique reverse.La supply chain (ou chaîne de valeur, ou parfois chaîned’approvisionnement) est, selon Yves Pimor et Michel Sender*,« la chaîne de tous les intervenants de toutes les entreprisesqui contribuent à apporter un produit [jusqu’au client final] »(consommateur ou entreprise utilisatrice). Ces différents échangesnécessitent évidemment une gestion optimale et un processusd’amélioration constant : gestion de la supply chain, ou supply chainmanagement.Il est important de remarquer que la supply chain est soumise auxfluctuations de chaque fonction ou étape la constituant(paradigme de la supply chain). Le « théorème fondamental

de la supply chain » ou « effet Forrester », montre que deschangements mineurs dans la demande du consommateur,à la fin de la chaîne, peuvent altérer graduellement et de façonimportante tout le reste de la chaîne. Une plus grande variabilitédes commandes et des stocks est alors certaine.C’est pourquoi, la mise en place d’outils spécifiques, d’une gestioninformatique, ainsi que de collaborations de plus en pluspoussées entre tous les acteurs, deviennent indispensables,afin d’optimiser la chaîne et minimiser les coûts. Ces outils peuventêtre liés, par exemple, à :• la planification : MRP (Material Requirement Planning

ou Manufacturing Resources Planning : méthode de gestionde la production qui permet de déterminer les besoins en sous-ensembles ou matières nécessaires à la réalisation d’une productiondonnée) ; MRP 2 (méthode qui découpe le processus de préparationde la production), etc. ;

• la fabrication : Kanban ((gestion de production issue du toyotisme).Dans un objectif de minimisation des stocks et de production « au plusjuste » (« juste-à-temps »), elle consiste en un système d’échangede fiches indiquant les besoins de fabrication de nouvelles pièces), etc. ;

• l’information : EDI (Échange de Données Informatisées), ECR (EfficientConsumer Response : Réponse Efficace au Consommateur), CPFR(Collaborative Planning, Forecasting and Replenishment : procédurede coopération entre producteurs et distributeurs), etc. ;

• la qualité : TQM (Total Quality Management : processus d’améliorationpermanente de la qualité de la production par l’implicationde la totalité de l’entreprise), etc.

Il est à noter pour finir que, dans des objectifs de réduction des coûtset, parfois, de recentrage sur leur cœur de métier, les entrepriseschoisissent de plus en plus d’externaliser tout ou partie de leur chaînelogistique, notamment le transport et le stockage.

* Sources : « Logistique, Production-distribution-soutien », 5ème édition, 2008, Collection Technique et Ingénierie, Dunod/L’Usine Nouvelle, Yves Pimor et Michel Sender

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Les problématiques sécuritaires et sanitaires liées aux bâtiments industriels et agricoles, en raison des produits et matériaux qui peuvent y êtrestockés ou transformés, ne sont pas nouvelles et ont évolué au fil du temps. La loi du 19 juillet 1976 relative aux installations classées pourla protection de l’environnement a initié l’encadrement des activités dangereuses et la prévention des risques de pollution.Elle a évolué au fur et à mesure du développement du paysage industriel et logistique français et de l’accroissement des enjeuxenvironnementaux.

Aujourd'hui, est considérée comme une installation classée « toute exploitation industrielle ou agricole susceptible de créer desrisques ou de provoquer des pollutions ou nuisances [telles qu’incendies, explosions, pollutions de l’air, de l’eau, des sols, etc.],notamment pour la sécurité et la santé des riverains » (source : ADEME). Cela représente près de 500 000 établissements en 2010,en France.

Les activités qui relèvent de la législation des ICPE nécessitent un permis d’exploiter et sont classées selon 2 catégories : la natureet le degré de dangerosité des éléments stockés ou transformés (toxiques, explosifs, inflammables, radioactifs, etc. : rubriques 1 000et 11xx à 18xx) et le type d’activité lié au bâtiment (agricole, agroalimentaire, déchets, etc. : rubriques 21xx à 29xx). En ce quiconcerne le stockage, les rubriques les plus courantes, parmi les plus de 200 recensées, sont :

• 1510 : stockage de matières, produits ou substances combustibles en quantité > 500 tonnes dans des entrepôts couverts ;

• 1530 : stockage de papier, carton ;

• 2663 : stockage de matières plastiques (produits finis) ;

• 2910 : combustion.

Selon les substances et activités associées aux différentes rubriques, sont attachés des seuils de volumes de stockage, qui permettentde déterminer le régime de classement des activités. Selon le MEDDTL*, « le régime de classement est le critère déterminantpour l’application effective de la loi puisque c’est lui qui détermine le cadre juridique, technique et financier dans lequel l’installationpeut être créée ou peut continuer à fonctionner ». Les différents régimes sont les suivants :

• « Non classé : toutes les activités de l’établissement sont en dessous des seuils de classement de la nomenclature ;

• Déclaration : l’installation classée doit faire l’objet d’une déclaration au préfet avant sa mise en service ;

• Déclaration avec contrôle : l’installation classée doit faire l’objet d’une déclaration au préfet avant sa mise en service, mais elle faiten plus l’objet d’un contrôle périodique effectué par un organisme agréé par le MEDDTL* ;

• Enregistrement (Cf. encadré ci-après) ;

• Autorisation : l’installation classée dépassant [le seuil du volume de stockage] doit, préalablement à sa mise en service, faireune demande d’autorisation, démontrant l’acceptabilité du risque. Le préfet peut autoriser ou refuser le fonctionnement. Dansl’affirmative, un arrêté préfectoral d’autorisation est élaboré au cas par cas ;

• Autorisation avec servitudes : correspond à peu de chose près aux installations "Seveso seuil haut" au sens de la directiveeuropéenne "Seveso II". Ces installations présentent des risques technologiques ; la démarche est la même que pour l’autorisation maisdes servitudes d’utilité publique sont ajoutées dans le but d’empêcher les tiers de s’installer à proximité de ces activités à risque ».

À titre d’exemple, pour la rubrique 1510, le régime de classement est le suivant :

• < 5 000 m3 : non classé ;

• entre 5 000 m3 et 50 000 m3 : déclaration avec contrôle ;

• entre 50 000 m3 et 300 000 m3 : enregistrement ;

• ≥ 300 000 m3 : autorisation.3

ZOOM : LES INSTALLATIONS CLASSÉES POUR LA PROTECTION DE L’ENVIRONNEMENT (ICPE)*

Depuis le 14 avril 2010, la procédure de classement des ICPE a été modifiée, intégrant un régime d’autorisation simplifié : le régimed’enregistrement, intermédiaire aux régimes de déclaration et d’autorisation. L’objectif est d’alléger les procédures administratives(études d’impact, enquêtes publiques, etc.) et de raccourcir les délais d’enregistrement (relativement longs avec la procédured’autorisation). Le gain de temps dégagé devrait permettre aux autorités de se concentrer davantage sur les installations plus risquéeset sur les problématiques environnementales.

Ce sont les installations « simples et standardisées implantées en dehors de zones sensibles sur le plan environnemental » qui sontconcernées par cette procédure, c'est-à-dire les bâtiments classés sous les rubriques 1510, 1530, 2662 (stockage de polymères), 2663,1511 (entrepôts frigorifiques) et 1435 (stations-service).

Plusieurs arrêtés ont déjà été publiés concernant cette modification, notamment pour les entrepôts 1510 (arrêté du 15 avril 2010,qui s’applique à tous les entrepôts dont le volume de stockage est compris entre 50 000 m3 et 300 000 m3. Les très grands volumes> 300 000 m3 dépendent toujours du régime de l’autorisation). Les bâtiments existants ne seront pas dans l’obligation d’appliquerle nouveau régime, sauf s’ils n’ont pas été régulièrement déclarés et autorisés.

* Sources : Ministère de l’Écologie, du Développement durable, des Transports et du Logement (MEDDTL) ; Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Énergie (ADEME)

MODIFICATION DU RÉGIME DE CLASSEMENT DES ENTREPÔTS

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LE MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉS ET DES PETITS.ENTREPÔTS EN ILE-DE-FRANCE

Dans cette partie, sont analysés conjointement les marchés des locauxd’activités (toutes surfaces) et du petit entreposage (< 5 000 m²).

Le marché des locaux d’activités et petits entrepôts a plutôt bien résistésur les 3 premiers trimestres 2010. Compte tenu de sa taille, c’est unmarché qui réagit généralement bien aux effets de la conjoncture. Il a eneffet bénéficié de la concrétisation d’un certain nombre de dossiers,initiés en 2009 et dont les délais de réalisation s’étaient allongés. Enoutre, un phénomène de rattrapage de la part des PME / PMI,principaux acteurs de ce marché, a été observé. Les grands groupes(distribution de matériel, second œuvre, maintenance, etc.) avaient étécontraints en 2009 de freiner leurs politiques de développementimmobilier et font face en 2010 à un environnement un peu plusfavorable.

Des demandes de plus en plus orientées vers l’acquisitionAprès s’être fortement contractée en 2009, la demande expriméea été globalement stable sur les 9 premiers mois 2010, avec un 3ème

trimestre traditionnellement calme, mais reste en-deçà de 2008.Les utilisateurs sont encore frileux dans leurs décisions et tendentparfois à repousser leurs projets immobiliers.

La caractéristique notable de la demande exprimée cette annéeest la proportion importante de recherches de produits proposés àl’achat par les entreprises. Le contexte de baisse des taux d’intérêtles y a encouragées, leur permettant de se constituer unpatrimoine immobilier. Seulement, le marché souffre d’un manquede bâtiments de ce type et une partie de ces demandes n’a puaboutir.

Les petites et moyennes surfaces représentent toujours le segmentde marché qui fonctionne le mieux, en particulier entre 1 000 m²et 4 000 m². Pour mémoire, en 2009, les surfaces recherchéesétaient plus petites (entre 500 m² et 2 000 m²), les sociétés étantpoussées à réduire leurs coûts d’occupation. Les demandesproviennent surtout d’entreprises industrielles, de distribution, ouencore de commerce de gros. Mais notons également que lesecteur des activités sportives a effectué une poussée nonnégligeable sur le marché.

Enfin, la 1ère couronne parisienne a été particulièrement sollicitéecette année, bien qu’elle soit largement sous-offreuse en produitsadaptés.

Des volumes placés qui se stabilisentÀ l’image des autres marchés immobiliers, celui des locauxd’activités et petits entrepôts a subi les effets de la crise en 2008et 2009, toutefois dans une moindre mesure que le marché de lalogistique. En effet, la demande placée, certes en recul sur cespériodes, n’a pas affiché de baisses supérieures à 15 %,contrairement à d’autres marchés plus durement attaqués.

Depuis début 2010, la tendance est plutôt à une stabilisation desvolumes transactés (631 000 m²) par rapport à la même période en2009 (+ 5 %). Le 3ème trimestre a été le moins performant del’année (- 18 % entre les 2ème et 3ème trimestres), faisant écho à unété traditionnellement atone. La fin 2010 devrait voir le marchéconfirmer sa stabilisation, avec un atterrissage des volumes autourde 850 000 m² (niveau légèrement supérieur à celui de 2009).

ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DE L’OFFRE IMMÉDIATE EN ILE-DE-FRANCE(En millions de m²)


Demande placée (dans l'année)

Offre immédiate (en fin de période)

Estimation fin d'année

0,5

1,0

1,5

2,0

2,5

3,0

3T 1009080706050403

RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE PAR TRANCHE DE SURFACESEN ILE-DE-FRANCE SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2010


3 000 - 5 000 m2

17 %

> 5 000 m2

23 %< 500 m2

10 %

500 - 1 000 m2

14 %

1 000 - 3 000 m2

36 %

RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE EN ILE-DE-FRANCE SURLES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2010


Au-delà de la Francilienne19 %

Entre A86et la Francilienne

52 %

Intra A8629 %

16

LALO

GIS

TIQ

UE

ETLE

SLO

CA

UX

D’A

CTI

VIT

ÉSEN

FRA

NC

E


Alors que la crise avait favorisé l’attentisme des acteurs et, par conséquent,entraîné une hausse importante des délais de transaction, ceux-ci se sontréduits depuis le début de l’année pour les petits locaux (< 1 000 m²).En revanche, pour les autres produits, ils sont encore en croissance,notamment pour ceux compris entre 1 000 m² et 5 000 m². Ce derniercréneau est en effet animé par les ventes (plus de la moitié des acquisitionsréalisées depuis le début de l’année), caractérisées par des procéduresadministratives plus longues que les locations.

En 2010, les acquisitions ont véritablement été plébiscitées parles utilisateurs (près de la moitié de la demande placée, contre un tiersen moyenne les années précédentes). Pour le seul 3ème trimestre, elles ontd’ailleurs couvert 53 % des signatures. Ceci s’explique par les baissesde prix de vente et de taux d’intérêt provoquées par la crise qui ontencouragé les sociétés à investir dans leurs propres bâtiments.

En ce qui concerne la répartition géographique des commercialisations,le sud s’est très légèrement détaché du lot, avec 34 % des opérationsréalisés sur les 9 premiers mois 2010. Toutefois, ce marché, ainsi queceux du nord et de l’ouest, ont évolué en « dents de scie » cette année,tous ayant vu leurs volumes placés reculer entre les 2ème et 3ème trimestres.Seul l’est se maintient sur cette période et affiche une progressiondu nombre de transactions sur les 3 premiers trimestres 2010 par rapportaux 3 premiers trimestres 2009. Notons que la 1ère couronne, toujourstrès attrayante mais sous-offreuse, a été plus dynamique cette annéequ’en 2009, pour les produits à la location.

Un stock qui commence à se contracterL’offre immédiate a considérablement augmenté sur la dernièredécennie, de 8 % en moyenne chaque année, entre 2003 et 2009(soit une hausse de plus d’1 million de m² sur ces 6 années).Au 1er octobre 2010, avec plus de 2,5 millions de m², elle tutoietoujours un niveau historiquement élevé, bien qu’en faible reculdepuis le 1er janvier 2010 (- 3 %). Cette baisse, amorcée depuisle début de l’année, est la conséquence d’un certain maintiende la demande placée, ainsi que du gel des mises en chantier,à l’œuvre depuis 2009. Le marché demeure tout de même sur-offreur (plus de 8 % de vacance), notamment en produits de secondemain. Ils représentent en effet près de 80 % du stock, ne répondantpas aux besoins des utilisateurs. Leurs propriétaires, faisant faceà des difficultés de financement pour leur remise aux normeset standards actuels, se voient de plus en plus contraints de les mettreen vente, pour certains à des prix compétitifs.

Les offres sont traditionnellement localisées sur les marchés sudet nord de l’Ile-de-France (respectivement 37 % et 34 %au 1er octobre 2010). De plus, les locaux situés entre l’A86et la Francilienne représentent près de la moitié du stock de l’ensemblede la région.

L’offre future certaine est très faible (moins de 30 000 m²)et ne devrait pas repartir à court ou moyen terme. En revanche,l’offre « en gris » a légèrement augmenté au cours de l’été (plusde 400 000 m² au 1er octobre 2010).

Une hétérogénéité persistante des valeursAprès s’être repositionnées en 2009, les valeurs locatives facialessont restées inchangées tout au long de l’année. Néanmoins,une grande hétérogénéité des loyers économiques existe encore(de même que pour les prix de vente), selon les produits et leurlocalisation. Les avantages commerciaux sont parfois élevés et sontcompris, en moyenne, entre 1,5 et 2 mois de franchise par annéede bail ferme.

LOYERS EN ILE-DE-FRANCE AU 1ER OCTOBRE 20100(Valeurs faciales, en € HT HC/m²/an)

* proportion activités / bureaux ≈ 70/30

N.S. : Non significatif


Zone Produits Neuf Seconde maingéographique

Activités PME / PMI* 60 € / 110 € 50 € / 90 €

Nord Activités tertiaires 120 € / 130 € 75 € / 120 €

Entrepôts (< 10 000 m²) 50 € / 75 € 35 € / 65 €


Ouest Activités tertiaires 110 € / 180 € 75 € / 150 €

Entrepôts (< 10 000 m²) 70 € / 90 € 35 € / 70 €


Est Activités tertiaires 75 € / 110 € 50 € / 70 €

Entrepôts (< 10 000 m²) 50 € / 65 € 35 € / 50 €


Sud Activités tertiaires 80 € / 110 € 65 € / 90 €

Entrepôts (< 10 000 m²) N.S. 40 € / 54 €

RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L’OFFRE IMMÉDIATE EN ILE-DE-FRANCEAU 1ER OCTOBRE 2010


Au-delà de la Francilienne21 %

Entre A86et la Francilienne

47 %

Intra A8632 %

RÉPARTITION DE L’OFFRE IMMÉDIATE PAR TRANCHE DE SURFACES EN ILE-DE-FRANCEAU 1ER OCTOBRE 2010


3 000 - 5 000 m2

21 %

> 5 000 m2

40 %< 500 m2

2 %

500 - 1 000 m2

6 %

1 000 - 3 000 m2

31 %

ZOOM : LE MARCHÉ DES PARCS D’ACTIVITÉS EN ILE-DE-FRANCE

Cette analyse a été réalisée à partir de la base de données CB Richard Ellisqui compte, au 1er octobre 2010, 122 parcs d’activités « classiques » situésen Ile-de-France, soit 1,9 million de m² (Cf. définition parcs d’activités).

Encore déprimé au début de l’année 2010, le marché des parcs d’activitésreprend doucement des couleurs à l’issue du 3ème trimestre. En effet,les recherches d’économies engagées par les utilisateurs avaient davantageimpacté ce marché « prime » que les locaux d’activités localisés dans le diffus,du fait de valeurs locatives plus élevées.

Après plusieurs décennies de hausse continue, notamment lors des années2000 où près de 50 % du stock immédiat ont été livrés (dont 18 % en 2008et 14 % en 2009), l’offre disponible se stabilise aujourd'hui. En effet,au 1er octobre 2010, avec 267 500 m², elle est inchangée depuis le débutde l’année, en raison de l’arrêt des mises en chantier et de la mince reprisede la demande placée. Le marché est quand même largement sur-offreur,avec 14 % de vacance. Les parcs situés entre l’A86 et la Francilienne,concentrant 66 % des disponibilités de la région, sont les plus excédentaires,avec 19 % de vacance. 16 % des surfaces existantes sont également videsau-delà de la Francilienne, où le stock représente 7 % de l’offre immédiate.Enfin, c’est le secteur intra A86, qui recense 27 % des surfaces libres en Ile-de-France, qui est le plus équilibré, avec 9 % de vacance. Eu égardà des livraisons récentes, les parcs répondent facilement aux demandesexprimées, tant en flexibilité de surfaces, qu’en aménagement et en standing,en particulier entre l’A86 et la Francilienne.

L’offre « en blanc » est aujourd'hui à son plus bas niveau (23 100 m²).De nouveaux lancements ne sont pas à prévoir à court ou moyen terme.En revanche, l’offre « en gris », après s’être légèrement résorbée en 2009,est à l’étale en 2010. Elle représente néanmoins un volume important(246 800 m²) qui permettra la réalisation de programmes clés-en-maindans les mois à venir.

65 200 m² ont été transactés sur les 9 premiers mois de 2010, chiffre à peuprès équivalent à la même période l’an passé. Les perspectives d’atterrissagepour la fin de l’année devraient être supérieures à celles de 2009 (environ90 000 m² placés prévus). Face à des stocks élevés, composés surtoutde produits neufs, des propriétaires ont choisi cette année de vendreà la découpe. C’est pourquoi, la proportion d’acquisitions est historiquementélevée et pourrait atteindre 20 % des volumes commercialisés à la finde l’année. Les taux d’intérêt attractifs, le « repricing » finalement actépar les bailleurs et le changement de stratégie ont favorisé ce type d’opérations.Par conséquent, alors qu’elle s’était un peu effritée en 2008 et 2009, la qualitédes produits commercialisés s’améliore. Ainsi, 58 % de la demande placéeconcernent des surfaces neuves, restructurées ou rénovées, dont 20 % ont étévendus. À noter que les transactions portant sur des locaux en état d’usage ontexclusivement été des locations. Ces dernières caractéristiques sont, du reste,opposées à celles du marché des bureaux, où les ventes utilisateur sont le plussouvent de seconde main, notamment pour les surfaces < 5 000 m².

Parcs livrés Parcs lancés « en blanc » Parcs projetés « en gris »

91

78

77

94

95

937592

Paris 18

Alfortville

Antony

Argenteuil

Cormeilles-en-Parisis

Taverny

Athis-Mons

Aubervilliers

Aulnay-sous-Bois

Tremblay-en-France

Roissy-en-France

Gonesse

Goussainville

Le Thillay

Villepinte

Bois d’Arcy

Bonneuil-sur-Marne

Carrières-sur-Seine

Sartrouville

Lognes

Mitry-Mory

Chevilly-LarueFresnes

Choisy-le-Roi

Fontenay-sous-Bois

Ivry-sur-Seine

Vitry-sur-SeineL’Haÿ-

les-Roses

Chilly-Mazarin

Morangis

Massy

Palaiseau

Gennevilliers

Villeneuve-la-Garenne

Coignières

Croissy-sur-Seine

Élancourt

Les Loges-en-Josas

Magny-les-Hameaux

Trappes

Wissous

Thiais

Villejuif

Villeneuve-le-Roi

Drancy

Le Blanc-Mesnil

La CourneuveSaint-Denis

Saint-Ouen

Le Bourget

Noisy-le-Sec

Pantin

Pierrefitte-sur-Seine Stains

Villebon-sur-Yvette

Aubergenville

Eragny-sur-Oise

Saint-Brice-sous-Forêt

Villetaneuse

LES PRINCIPAUX PARCS D’ACTIVITÉS EN ILE-DE-FRANCE*(En nombre)

* Certains parcs de l’échantillon ne sont pas représentés sur la carte car trop éloignés du centre de la région.(6 parcs livrés et 3 projetés « en gris » dans le 77, 8 parcs livrés et 1 projeté « en gris » dans le 91, 1 parc livré dans le 95)Exemple de lecture : 5 parcs livrés à Gennevilliers et 1 projeté « en gris »



LALO

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17


18

LALO

GIS

TIQ

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CA

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D’A

CTI

VIT

ÉSEN

FRA

NC

E LES INVESTISSEMENTS EN FRANCE

Un redémarrage timide

Avec moins de 430 millions d’€ enregistrés au cours des 9 premiersmois de l’année 2010, le volume d’engagements en locauxd’activités et entrepôts s’inscrit en progression de 22 % sur un an.Toutefois, la reprise apparaît en retrait comparativement au restedu marché de l’investissement national, qui bénéficie sur la mêmepériode d’une croissance de 52 %. Ainsi, avec seulement 7 %du montant total France, le poids du segment recule sensiblement,s’éloignant de la tendance long terme.

Cette performance relativement décevante s’explique par un 1er trimestreparticulièrement atone, avec moins de 90 millions d’€ échangés.Par la suite, le marché s’est quelque peu ranimé, à l’exception cependantdes transactions en locaux d’activités dont les volumes n’ont pas décollé.Ces derniers, jugés plus risqués du fait de leur plus grande spécificité,ont subi la désaffection des investisseurs et n’ont pesé que 15 %des engagements, un niveau historiquement faible. À l’inverse, le créneaude la logistique classe A a soutenu l’activité, les entrepôts > 10 000 m²récents ou neufs ayant représenté 63 % des volumes transactés.

Les investisseurs ont fortement privilégié les produits « prime »,appuyant leurs décisions d’acquisition sur une analyse très restrictivedes trois critères immobiliers fondamentaux que sont la localisationdu bien, la qualité du bâtiment et son état locatif. Face à cette tripleexigence de sécurité, les ventes d’actifs groupés ont souffert de leurhétérogénéité. Par ailleurs, malgré la détente des coûts de financement,les restrictions dans l’octroi du crédit perdurent, rendant toujours difficilele financement des grosses transactions. Dans ce contexte, les opérationsen portefeuilles, qui avaient dynamisé le marché durant le « boom »de 2005 à 2007, ont totalement disparu, les échanges d’actifs isolésreprésentant 98 % des volumes. Malgré le retour de signatures portant surdes grandes plateformes logistiques de qualité, pour des montantsdépassant les 35 millions d’€ (et qui représentent 45 % des engagements),le marché est resté dominé par les petites opérations. D’ailleurs,la taille moyenne ne dépasse pas les 10 millions d’€.

Ce retour aux fondamentaux de la part des investisseurs s’est traduitsur le plan géographique par une focalisation sur l’Ile-de-France,qui a concentré 55 % des volumes et 4 des 5 plus importantestransactions de l’année. Un résultat qui s’explique par ailleurspar la bonne tenue du marché locatif francilien en 2010, tandis queles régions sont restées globalement déprimées.

ÉVOLUTION DES ENGAGEMENTS PAR CLASSE D’ACTIFS EN FRANCE(En millions d’euros)


Poids dans l'investissement totalen immobilier d'entreprise

Locaux d'activités Entrepôts

700

1 400

2 100

2 800

3 500

4 %

8 %

12 %

16 %

20 %

3T 10090807060504030201


RÉFÉRENCES DE TRANSACTIONS INVESTISSEMENT EN FRANCE SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2010

Période Localisation Acquéreur Vendeur Surface Type Montant (M€)

3T Le Coudray-Montceaux (91) Argan Panhard Développement 85 000 m2 Logistique Estim. 61

2T Châtres (77) Argan Logistis Entrepôt 21 72 600 m2 Logistique 52

2T Moussy Le Neuf (77) Parcolog Centre Spécialités 64 000 m2 Logistique 42Pharmaceutiques

3T Saint-Cyr-en-Val (45) Montea Batilogistic 75 500 m2 Logistique 36

2T Brie-Comte-Robert (77) Deka Sasu Logistis II 40 100 m2 Logistique 29

1T Satolas-et-Bonce (38) Argan Percier 43 000 m2 Logistique 28


LALO

GISTIQ

UE ET LES LO

CA

UX

D’A

CTIV

ITÉS EN FRA

NC

E

19

Un marché contraint par l’insuffisance d’offre « prime »

Face à l’exigence de sécurité et de qualité des investisseurs, l’offre a eu du mal à suivre, ce qui a freiné la reprise des volumes. Bien que le marché locatif commence à manquer de produits de qualité, en particulier en Ile-de-France, les développements nouveaux sont restéspeu nombreux. En effet, les banques persistent dans leur réticence à financer les VEFA, en particulier « en blanc ». Les promoteurs ont néanmoins alimenté le marché à hauteur de 36 % des cessions,proposant essentiellement des actifs neufs, déjà livrés et sécurisés par un bail long terme. Les fonds d’investissement, qui avaient fortementcontribué à la croissance des volumes engagés avant la crise, jouantnotamment de l’effet de levier, ont été actifs à l’arbitrage, dans une optique de désendettement. Quant au marché des ventesutilisateurs, il a retrouvé davantage de volume grâce à la signature de quelques « sale & lease back » logistiques.

Côté acquéreurs, la domination des acteurs nationaux, qui ont réalisé69 % du volume transacté, reste d’actualité. Toutefois, la réinternalisationdu marché des locaux d’activités et de la logistique est en cours, même si elle apparaît plus lente et plus timide que celle des marchésbureaux ou commerces. Ainsi, la part des acquéreurs français est passéede 84 % au 1er trimestre à 60 % au 3ème trimestre. Les investissementstransfrontaliers ont essentiellement été le fait des Allemands et de la catégorie Divers Européens (respectivement 13 % et 14 % des engagements). Le marché a été principalement animé parles acteurs spécialisés, avec en premier lieu les foncières SIIC. Du côtédes investisseurs en fonds propres, les acteurs privés sont restés actifs sur le segment des petites transactions et chez les institutionnels, fondsouverts, OPCI et SCPI ont dominé.

Des perspectives encourageantes

Après un début d’année mitigé, la croissance est aujourd’hui de retoursur le marché de l’activités / logistique. La demande apparaît à nouveauforte, du moins pour les actifs « prime », grâce à une prime de risqueattractive et à des coûts de financement redevenus compétitifs. Toutefois,faute d’un ajustement suffisant des valeurs vénales, le marché des produitssecondaires demeure à l’arrêt. L’intérêt des investisseurs reste doncfocalisé sur les meilleurs actifs ce qui, faute d’offre suffisante, exerce une forte pression à la baisse sur les taux pour les bons produits. Ainsi,les rendements « prime » ont chuté de 90 points de base depuis le débutde l’année en logistique classe A. Cependant, l’éventail des taux restetrès large, avec au mieux une stabilisation pour les produits secondaires.En effet, tout défaut dans la qualité d’un actif conduit à une importantedécote de sa valorisation.

La fin de l’année devrait confirmer le redémarrage des volumes, avec un phénomène de rattrapage au 4ème trimestre, grâce à la conclusion de quelques grosses opérations en cours de négociation.Les mois à venir devraient notamment voir le retour des transactionsd’un montant supérieur à 100 millions d’€. Par ailleurs, les acquéreursdevraient progressivement élargir leurs cibles d’investissement. Des investisseurs recommencent à s’intéresser à des acquisitions « en blanc » du fait de la raréfaction de l’offre locative de qualité. Quant aux taux de rendement, ils devraient se stabiliser sous les 7 % pour la logistique « prime » début 2011.

Fonds d'investissementFoncières

UtilisateursPromoteurs Privés

Institutionnels

0 % 20 % 40 % 60 %60 % 40 % 20 %

AcquisitionsVentes

6 %

30 % 6 %

1 % 27 %

36 %

44 %

1 % 20 %

26 %

3 %

RÉPARTITION DES VENTES / ACQUISITIONS PAR TYPE D’INVESTISSEURS EN FRANCE


En l’absence de transactions « prime » sur certains secteurs, cette grille a été en partieréalisée à dire d’experts.


Entrepôts « classe A » 7,15 % - 8,00 %

Entrepôts « classe B » 8,25 % - 9,50 %

Locaux d'activités 8,75 % - 10,50 %

Parcs d'activités « prime » 8,50 % - 10,00 %

TAUX DE RENDEMENT NET IMMÉDIATS EN FRANCE AU 1ER OCTOBRE 2010

ÉVOLUTION DES TAUX DE RENDEMENT « PRIME » EN FRANCE(En fin de période)


Locaux d'activités Parcs d'activités Entrepôts classe A

2 %

4 %

6 %

8 %

10 %

3T 10090807060504030201

© 2010 CB Richard Ellis© 2010 CB Richard Ellis

20

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EN

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NC

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ChargeurIndustriel ou grand distributeur ; personne physique ou morale qui effectue la mise en place et dispose les marchandises sur ou dans le véhicule detransport. Ce terme désigne aussi l’expéditeur de la marchandise. Dans laterminologie maritime, le chargeur est l’affréteur.Classes d’entrepôtsLes entrepôts > 5 000 m² sont répertoriés en 3 classifications, selon unetrentaine de critères définis par l’ORIE, qu’ils doivent remplir, de façon impérativeou facultative :• classe A : « entrepôts de haute fonctionnalité ». 13 critères impératifs sont

à respecter (12 pour les entrepôts double-face) et 9 sur 12 facultatifs. Parmiles éléments les plus importants : hauteur sous plafond > 9,3 mètres, aire de manœuvre de profondeur > 35 mètres, 1 quai pour 1 000 m², résistanceau sol de 5 tonnes/m², bâtiments isolés, chauffés, sprinklés, etc. ;

• classe B : « entrepôts répondant aux standards modernes ». 10 critèresimpératifs sont à respecter (9 pour les entrepôts double-face) et 8 sur 13facultatifs. Parmi les éléments les plus importants : hauteur sous plafond > 7,5 mètres, aire de manœuvre de profondeur > 32 mètres, 1 quai pour 1 500 m², résistance au sol de 3 tonnes/m², bâtiments sprinklés, etc. ;

• classe C : tous les entrepôts qui ne sont ni de classe A, ni de classe B, ni messageries, ni frigorifiques.

Clés-en-mainTransaction réalisée alors que l’immeuble est encore un projet ou en cours de construction, mais dont la structure sera modifiée pour les besoins de la société bailleuse.Compte-propreProjet entrepris et réalisé pour le propre compte d’une société, propriétaire ou non du terrain.Demande placéeEnsemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateursfinaux, y compris les clés-en-main.Disponibilité immédiateEnsemble des surfaces vacantes à un instant t, proposées à la commercialisation.EntrepôtBâtiment disposant d’une accessibilité poids lourds, dont la fonction principaleest d’abriter une activité de distribution, de stockage et/ou d’expédition de marchandises.Principales caractéristiques : hauteur sous plafond ≥ 5,50 mètres ; espace et volume homogènes, avec en particulier des formes et hauteurs régulières, des quais de déchargement multiples, la présence éventuelle de bureaux, une aire de manœuvre d’au moins 20 mètres de profondeur et une résistanceau sol > 3 tonnes par mètre carré. Les entrepôts > 10 000 m² possédant des autorisations d’exploitation sont considérés comme de l’immobilierlogistique.Entrepôt frigorifiqueEntrepôt comprenant une isolation thermique et une source de froid qui luipermettent d’obtenir et de conserver une faible température (froid positif > 0°Cou froid négatif < 0°C) (définition du Ministère du Développement durable).Local d’activitésBâtiment ou lot individuel dont la fonction principale est destinée à des activitésde production, de petit assemblage, de petite distribution et/ou de petitstockage. Ce local permet de regrouper toutes les fonctions d’une entreprisesous un même toit.Principales caractéristiques : pourcentage de bureaux associés ≤ 35 % ; rez-de-chaussée offrant une hauteur sous plafond > 4 mètres pour les halls d’activités ;accessibilité directe des camions pour la partie activités/stockage ; accès à quai ou de plain-pied ; résistance au sol > 1 tonne par mètre carré.Local d’activités spécifiquesBâtiment différent d’un entrepôt, d’un local d’activités ou d’un local d’activitéstertiaires en raison de sa taille, de sa surface et/ou de ses caractéristiquestechniques (conception basée sur un usage spécifique – exemple : usine).Local d’activités tertiairesBâtiment ou lot individuel comportant au moins 35 % de bureaux, dont la hauteur sous plafond est < 4 mètres et permettant l’association verticale et/ou

horizontale d’activités légères et de bureaux à usages multiples : laboratoires,bureaux d’études, activités de recherche, de petites productions ou de petitassemblage, etc.LogisticienOrganisateur et gestionnaire dont la tâche est d’optimiser le déplacement ou le stockage des biens, matières premières ou produits finis pour réduire au maximum les coûts d’une entreprise. Le logisticien est le gestionnaire des fluxquel que soit le domaine d’activité de l’entreprise. Il travaille donc pour les industriels, les transporteurs ou la grande distribution.LogistiqueActivité économique consistant en la gestion des flux de marchandises pour le compte de tiers. Les principales activités de la logistique sont le transport, le stockage et l’entreposage, mais aussi l’emballage, l’étiquetage, le suivi des commandes, la traçabilité, l’assemblage, etc.MessagerieModalité de transports de marchandises qui traite, par des moyensessentiellement routiers, les envois de moins de 3 tonnes. Elle se compose d’un prélèvement, d’un groupage-dégroupage et une distribution des produits,sans jamais de stockage.Principales caractéristiques : quais de part et d’autre du bâtiment ; surfacemoyenne entre 3 000 m² et 6 000 m² ; bâtiments peu larges et souvent longs ;profondeur moyenne de 30 à 40 mètres et longueur moyenne de 150 à 200 mètres ; surface de terrains relativement élevée.Parc d’activitésEnsemble clos, clairement délimité, pour lequel il existe une « communautéd’intérêts » entre les propriétaires et/ou les occupants.Principales caractéristiques : 8 lots minimum ; 3 000 m² minimum ; mutualisationd’une ou plusieurs ressources (services communs, équipements et/ou prestations).Plusieurs parcs d’activités peuvent être distingués :• parcs d’activités classiques (PME/PMI) : part des bureaux associés ≤ 35 %

de la surface totale ;• parcs d’activités tertiaires : part des bureaux associés ≥ 35 % de la surface

totale ;• parcs d’activités logistiques : part des entrepôts associés ≥ 80 % de la surface

totale.Projet « en blanc »Bâtiment destiné à la location ou à la vente, dont la construction est lancée sansqu’il ait été loué ou vendu à l’avance à un ou plusieurs utilisateurs.Projet « en gris »Projet pour lequel l’ensemble des démarches préalables au lancement de la construction est déjà réalisé : acquisition du foncier, études préparatoires,définition du projet, obtention du permis de construire purgé de tous les recourset, le cas échéant, des autres autorisations administratives nécessaires. Ne resteplus que la construction proprement dite, ce qui réduit considérablement le délaid’emménagement pour un utilisateur. Le chantier est prêt à débuter.Projet éventuelProjet potentiel mais crédible, pour lequel les autorisations administratives n’ontpas encore été demandées ou sont en cours d’obtention.Rupture de chargeÉtape où les produits transportés par un camion sont transférés dans un autrecamion, immédiatement ou après une période de stockage. Les ruptures de charges sont particulièrement coûteuses car elles impliquent une perte de temps pendant laquelle les camions sont immobilisés.Taux de vacanceRatio mesurant le rapport entre le stock immédiat et le parc total à un instant t.Taux de rendement net immédiatIl exprime en pourcentage le rapport existant entre le revenu net (HT HC) d’un immeuble et le capital engagé par l’acquéreur (prix d’acquisition + fraiset droits de mutation).

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