崑山科技大學不動產經營系

（土地開發）

台南縣歸仁鄉武東段全256地號土地開發計畫

（市場分析）

授課教師：柯伯煦、林澤森 老師

組長: 4970T093許維萱

組員: 4970T044黃怡安

4970T045蔡霈璇

4970T087周育綺

4970T092蔡佩容

4970T094楊舒婷

4961T012楊志峯

2011.01.06

基地: 台南縣歸仁鄉武東段256地號 用地土地開發計畫

基地背景說明

台灣高鐵於2007年正式通車後，南下北上的列車頻繁穿梭，也象徵性的揭開

了歸仁鄉的世紀新頁。由於高鐵台南站設置於境內武東村，使得仍具農村恬靜氣

息的歸仁一躍成為大台南都會區百萬人口的交通門戶，也是南科園區對外的重要

運輸網絡。正因如此地位的提升，原本發展較緩的歸仁，頃刻間凝聚世人目光焦

點，許多重大建設計畫紛紛落腳，帶給歸仁鄉美麗蛻變的契機。

目前本鄉之地方文化推動多與教育機構結合。轄區有新豐高中、歸仁國中及

歸仁、歸南、保西、大潭等四所國小，其中已開辦民藝社團的歸仁國小的捏麵人

及保西國小的剪紙紙雕已見相當不錯的成果。另有鄉立的歸仁圖書館，至今約有

圖書12,326冊，館藏特色為舞蹈、戲劇及攝影類。

基地面積與地價

基地權屬

都市計畫規定

宅區之建蔽率不得大於百分之五十，容積率不得大於百分之二00。

段別 地號 面積

（㎡）

99年

公告現值

99年公告現值

總值

99年

公告地價

99年公告地價總值

武東段 256 16960 13,600 23065.6萬 2,100 3561.6萬

段別 地號 面積（㎡） 土地使用分區

武東段 256 16960 住宅區

編

號 都市計畫案名 計畫人口 住宅區容積率 住宅區建蔽率 備註

27 歸仁都市計畫 50000 200 50 無

基地條件與現況

本案基地坐落於台南縣歸仁鄉內，東臨歸仁大道，北臨歸仁八路，西臨武

當路，基地形狀為長方形（東西寬、南北窄）。基地附近有台南高鐵站，和沙崙

國中和東西向快速公路關廟線。目前基地正作高速鐵路臨時停車場使用。

基地現況

高速鐵路台南站

沙崙國中

都市計劃:

一、本要點依都市計畫法第廿二條及同法台灣省施行細則第三十一條規定訂定之

二、本要點包括下列五大部分：

(一)土地使用分區管制及開發強度

(二)都市設計管制事項(第三章)

(三)高鐵車站專用區土地使用管制及都市設計管制事項(第四章)

(四)再發展地區再開發管理規定(第五章)

(五)附則(第六章)

三、本要點各章之適用範圍如下：

(一)本特定區除「高鐵車站專用區」外，其餘地區均應依本要點第二章「土

地使用分區管制及開發強度」、第三章「都市設計管制事項」及第五

章「再發展地區再開發管理規定」等規定辦理。

(二)「高鐵車站專用區」，其開發管制應依本要點第四章「高鐵車站專用

區土地使用管制及都市設計管制事項」之規定辦理。

指定退縮地：建築基地之指定退縮空間系統留設規定如下：

鄰接道路系統 指定建築線退縮距離

面臨 80公尺園道者(一-1，一-2號道路) 6.0公尺

面臨 40公尺、30公尺及 20公尺計畫道路者 4.0公尺

面臨未滿 20公尺計畫道路 2.0公尺

商業區、機關及各種公用事業專用區鄰接停車

場用地，鄰接停車場之一側

3.5公尺

路權人行道

指定退縮地

指定退縮

建築線

牆面線

建築線

牆面線

牆面線

指定退縮

指定退縮

指定退縮

指定退縮

路權人行道

指定退縮地

指定退縮

建築線

牆面線

路權人行道

指定退縮地

指定退縮

建築線

牆面線

建築線

牆面線

牆面線

指定退縮

指定退縮

指定退縮

指定退縮

建築線

牆面線

牆面線

指定退縮

指定退縮

指定退縮

指定退縮

市場分析

1 人口成長及產業

台南縣戶數及人口數

人口與戶口成長表

96 97 98

區域 戶數 人口數 戶數 人口數 戶數 人口數

總計 353149 1105403 358943 1104552 365510 1104346

永康市 70218 78985 71736 212540 73491 214622

白河鎮 10704 27872 10803 31926 10876 31735

麻豆鎮 14261 32323 14528 46164 14883 46089

佳里鎮 18391 46322 18732 59329 19079 59464

新化鎮 13073 59244 13312 44469 13548 44361

善化鎮 13602 44500 13936 43021 14306 43361

學甲鎮 9163 42614 9251 28313 9464 28173

柳營鄉 7550 28582 7679 23147 7742 22987

後壁鄉 8419 23241 8582 26294 8711 26163

東山鄉 8006 26538 8098 23532 8173 23414

下營鄉 8870 23793 8951 26612 9051 26411

六甲鄉 7411 26793 7477 24211 7569 23984

西港鄉 7537 25542 7632 25415 7745 25357

將軍鄉 7246 22103 7309 21935 7417 21798

北門鄉 4166 12625 4208 12529 4357 12560

新市鄉 10383 35433 10541 35307 10679 34977

安定鄉 8733 30066 8938 30111 9153 30129

山上鄉 2690 8112 2705 8036 2727 8021

玉井鄉 4997 15868 5028 15696 5076 15579

楠西鄉 3590 11024 3589 10871 3593 10794

南化鄉 2810 8982 2824 8980 2822 9009

左鎮鄉 1931 5646 1954 5576 1974 5614

仁德鄉 23009 67838 23684 68481 24309 68947

歸仁鄉 19421 65564 19783 65729 20246 65924

關廟鄉 10452 37036 10511 36715 10631 36380

龍崎鄉 1555 4440 1592 4464 1591 4433

歸仁鄉產業結構

特定區產業問題

_ 本特定區計畫目標年民國 110年之一、二、三級產業人口數比例以 10％、25

％、65％，產業人口數分別為 1606人、4014 人、10437人，合計產業人口數為

16057人。

_ 但因為特定區各項計畫進展緩慢，人口成長未如理想，相關產業人口需重新評

估。

_ 歸仁鄉產業概述

_ 歸仁鄉之產業人口隨著人口成長而增加。

_ 一級產業人口比例明顯下降，二、三級產業則有明顯上升之趨勢

_ 歸仁鄉之主要產業發展以製造業、批發零售業、營造業及餐飲服務業為主要經

濟發展活動。

歸仁鄉人口與戶口成長表

19421 19783 20,246

65564 65729 65,924

0

1000020000

30000

40000

5000060000

70000

80000

90000100000

96年 97年 98年

人口

戶口

歸仁鄉產業成長情形

_ 從 85年至 95年這十年的產業人口成長率最高的為工商服務業和社會及個人服

務業。

以最近的 95年看來，以歸仁鄉對台南縣來說，製造業、營造業、批發零售及住

宿餐飲業、工商服務業具有優勢，為基礎產業。• 以歸仁鄉對全國來說，製造

業和營造業具有優勢，為基礎產業。

1.農業

歸仁鄉的主要農作生產是水稻、甘蔗，主要蔬果生產是芒果、番荔枝、楊

桃。畜牧業相當發達，計有養雞戶四十二戶（5,588,000隻）、養豬戶六十二戶

（50,649隻）、養鴨戶十七戶（244,800隻）、養羊戶三十八戶（3,423隻）。

2.工業

1994年歸仁鄉製造業家數佔台南縣 3.90%，以塑膠製品製造業、金屬製品

製造業、精密器械製造業、雜項工業製品製造業、紡織業為主。由各業別之產值

及其在台南縣的排名表現，可見本鎮表現較優的十二種製造業別中，屬未來重點

發展、需熟練技術勞動力的產業佔了八類（螺釘、螺帽、螺絲及螺絲釘業、鋁銅

製品業、視聽電子產品業、汽車業、自行車業、機車業、眼鏡及透鏡業、鐘錶業）；

屬第三優先者佔四類（人纖紡織業、棉紡織業、塑膠日用品業、塑膠皮製品業）。

3.商業

本鎮之商業與服務業場所單位在台南縣之比重，自 1971年以來逐漸上升，

至 1986年以後停止上升及逐漸下降。主要是以滿足地方日常消費的低層級的零

售業與服務業為主，包括屬消費者服務的批發業及綜合零售業。

1994年歸仁鄉製造業家數佔台南縣 3.90%，以塑膠製品製造業、金屬製品製造

業、精密器械製造業、雜項工業製品製造業、紡織業為主（表１）。由各業別之

產值及其在台南縣的排名表現（表２），可見本鎮表現較優的十二種製造業別中，

屬未來重點發展、需熟練技術勞動力的產業佔了八類（螺釘、螺帽、螺絲及螺絲

釘業、鋁銅製品業、視聽電子產品業、汽車業、自行車業、機車業、眼鏡及透鏡

業、鐘錶業）；屬第三優先者佔四類（人纖紡織業、棉紡織業、塑膠日用品業、

塑膠皮製品業）。

歸仁鄉工廠家數分布

業別 家數

合計 252

食品製造業 13

紡織業 20

成衣及服飾品製造業 4

皮革、毛皮及其製品製造業 2

木竹製品製造業 12

非金屬家具製造業 8

紙漿、紙及紙製品製造業 0

印刷業 3

化學材料製造業 6

化學製品製造業 2

石油及煤製品製造業 0

橡膠製品製造業 6

塑膠製品製造業 37

非金屬礦物製品製造業 6

金屬基本工業 3

金屬製品製造業 36

機械設備製造修配業 12

電力及電子機械器材製造業 9

都市計畫圖：

勘估標的

市場分析

家庭收支

統計指標 公式 指標數

91年 92年 93年 94年

1.戶籍登

記人口數 1,107,583 1,106,833 1,105,674 1,106,059

2.人口密

度 (戶籍登記人口數／土地面積) 549.39 549.02 548.45 548.64

3.戶籍登

記戶數 332,623 336,654 341,137 345,634

4.戶籍登

記戶量

(戶籍登記人口數／戶籍登記戶

數) 3.33 3.29 3.24 3.20

5.人口增

加率

（（本年底人口數／上年底人口

數）-1）＊1,000 0.17 -0.68 -1.05 0.35

統計指標 公式 指標數

91年 92年 93年 94年

1.家庭收支-帄均戶內

人口數

總人數／總

戶數 3.55 3.41 3.57 3.38

2.家庭收支-帄均每戶

就業人數

總就業人數

／總戶數 1.63 1.56 1.61 1.46

3.家庭收支- 帄均每戶

全年經常性支出

經常性支出

／總戶數 666,718.49 678,588.39 737,100.89 678,453.11

4.家庭收支- 帄均每戶

全年經常性收入

經常性收入

／總戶數 853,503.12 915,140.16 917,637.14 839,979.68

5.家庭收支-帄均每戶

可支配所得

可支配所得

／總戶數 688,657.39 741,752.42 743,100.54 683,018.31

交通概況

歸仁鄉位於台灣台南縣南端，北臨永康市、新化鎮，東鄰關廟鄉，西鄰仁德鄉，

南接高雄縣阿蓮鄉、路竹鄉。主要河川有許縣溪、二仁溪，前者為鹽水溪主流上

游，構成本鄉與關廟鄉北段邊界；後者則為本鄉與高雄縣之界河。

本鄉全境屬帄原地形，地勢帄坦，是嘉南帄原的一部分，無山坡、丘陵，氣候上

則屬熱帶季風氣候。歸仁鄉人口數為僅次於永康、新營、仁德的第四大鄉鎮，屬

於人口成長區。

台南縣縣道以上的道路多集中在中部帄原區，並以台南市為中心，呈放射式環狀

路網。省道以上道路約略呈南北走向，將主要城鎮南北串聯起來，往南連接至此

區域的中心都市台南市及高雄、屏東，往北連接至台灣中北部之城鎮。而縣內聚

落間東西向的溝通則依賴台 20線及東西向的縣道。和中部帄原相較，丘陵區（以

台 3為主幹）與沿海地區（以台 17為主幹）縣道以上的公路密度則明顯較低。

目前台南縣的公路的交通量以進入台南市的幹道交通量最大，如台 19、台 1、台

20、縣 180、縣 182等道路，以及新營至鹽水間的縣 172。同樣的，進入台南市

的聯絡道路以及新營鹽水間的縣 172服務水準也最差，而台 20因聯絡台南市和

丘陵區，在假日因觀光人潮的湧入，服務水準亦不佳。

http://zh.wikipedia.org/zh-tw/%E5%8F%B0%E7%81%A3http://zh.wikipedia.org/zh-tw/%E5%8F%B0%E7%81%A3http://zh.wikipedia.org/zh-tw/%E6%B0%B8%E5%BA%B7%E5%B8%82_%28%E5%8F%B0%E7%81%A3%29http://zh.wikipedia.org/zh-tw/%E6%96%B0%E5%8C%96%E9%8E%AEhttp://zh.wikipedia.org/zh-tw/%E9%97%9C%E5%BB%9F%E9%84%89_%28%E5%8F%B0%E7%81%A3%29http://zh.wikipedia.org/zh-tw/%E4%BB%81%E5%BE%B7%E9%84%89http://zh.wikipedia.org/zh-tw/%E9%AB%98%E9%9B%84%E7%B8%A3http://zh.wikipedia.org/zh-tw/%E9%AB%98%E9%9B%84%E7%B8%A3http://zh.wikipedia.org/zh-tw/%E8%B7%AF%E7%AB%B9%E9%84%89http://zh.wikipedia.org/w/index.php?title=%E8%A8%B1%E7%B8%A3%E6%BA%AA&action=edit&redlink=1http://zh.wikipedia.org/zh-tw/%E4%BA%8C%E4%BB%81%E6%BA%AAhttp://zh.wikipedia.org/zh-tw/%E9%B9%BD%E6%B0%B4%E6%BA%AAhttp://zh.wikipedia.org/zh-tw/%E5%B9%B3%E5%8E%9Fhttp://zh.wikipedia.org/zh-tw/%E5%98%89%E5%8D%97%E5%B9%B3%E5%8E%9Fhttp://zh.wikipedia.org/zh-tw/%E4%B8%98%E9%99%B5http://zh.wikipedia.org/zh-tw/%E7%86%B1%E5%B8%B6%E5%AD%A3%E9%A2%A8%E6%B0%A3%E5%80%99

相關重大建設計畫彙整表

名稱 內 容 註

台南都會區大眾捷運系統及科

學園區延伸線興建計畫

1.紅線由安南區經台南市至沙崙。

2.藍線由安定經中華路至安帄新市區。

3.綠線至台 1省道後，沿台 1連接至高

鐵車站後，連接至科學園區。

包含科學園區延伸線

北門玉井快速景觀道路新建計

畫

1.若原規畫案順利進行，依原規劃案。

2.若原規畫案因故未能開闢，台 1線至

北門段可就曾文溪快速道路，連接麻豆

的南外環道，轉 176經高速公路交流道

後，利用台糖鐵路路權至佳里北側，再

往西延伸至西濱快速道路及國際機場

（機場北聯絡道）。

86年度編列

2,000,000千元

台南關廟線快速道路新建計畫 由台南市經仁德、歸仁至關廟，連接中

山高及二高

86年度編列

2,000,000千元

西濱快速道路聯絡道路拓寬工

程

改善、拓寬三寮灣、馬沙溝、青鯤鯓、

中寮交流道之聯絡道路：縣 174、南 18、

南 20、南 26、縣 176、南 34-1。

附近個案基本資料：

個案帄面圖：

歸仁建案：

龍翔開發建設 - 森渡

森渡 地理位置

所在區域 歸仁

建案規劃 預售透天別墅

價格 798萬

地坪: 38 ~ 54坪

建坪: 63 ~ 68坪

車位類型: 雙車位

住家總戶數 8戶

俊福建設 - 金綠園

金綠園 地理位置

所在區域 歸仁

建案規劃 預售透天店住

價格 730萬~780萬

地坪: 24~27 坪

建坪: 61~65坪

車位類型: 單車位

住家總戶

數

住家 29戶 店

面 12戶

名發建設 - 高鐵名校

高鐵名校 地理位置

所在區域 歸仁

建案規劃 成屋透天店住

價格 店 668萬起

地坪: 店 31~33坪

建坪: 店 62~110坪

車位類型: 單車位 雙車

位

住家總戶

數

未提供

建案之比較

森渡 金綠園 高鐵名校

所在地 歸仁 歸仁 歸仁

建案規劃 預售透天別

墅

預售透天店住 成屋透天店

住

價位 798萬 730萬~780萬 店 668萬起

建坪 63 ~ 68坪 61~65坪 店 62~110坪

地坪 38 ~ 54坪 24~27坪 店 31~33 坪

車位 雙車位 單車位 單車位 雙車

位

住家總數 8戶 住家 29戶

店面 12戶

未提供

財務分析 本案的開發投資評估計算如下所述：

一、可興建之總樓地板面積及樓層數

16960（㎡）× 0.3025＝5130.4（坪）﹝基地的ㄧ樓面積﹞

又已知容積率 200％、建蔽率 50％，故樓層數與建蔽率之規劃為

50％（建蔽率）× 4（樓高；公寓大廈型）＝200％（容積率）

又依法定容積率之規定，可興建之總樓地板面積為

200％（容積率）× 5130.4（基地面積；坪）＝10260.8（坪）

故可興建之總樓地板面積為 10260.8 坪），興建樓層數為 4 樓。

二、可銷售之總樓地板面積

基於屋頂突出物、陽台、露台、法定騎樓、依法作為防空避難設備、裝卸

及停車空間之地下室，可以不計入法定容積率中，故可另增加的可銷售樓地板

面積如下：

各樓層（計有 4 層樓）可增加之大公及小公面積

2565.2×（1/8）＝320.65（坪）﹝2 樓至 4 樓﹞

基地總銷售面積

樓層數 坪數 備註

1F 4245.20 5130.4*50%=2565.2

+停車獎勵 1680=4245.2

2F 2885.85 2565.2+320.65=2885.85

3F 2885.85 2565.2+320.65=2885.85

4F 3935.85 2565.2+320.65=2885.85

2885.85+ 1050(屋頂突出物)=3935.85

合計 13952.75

屋頂突出物

1050.00

7.5(坪)*140(戶)=1050

停車獎勵 1680.00 12(坪)*140(戶)=1680

每戶可銷售面積

每戶樓層數 坪數 備註

1F 18.32 2565.2/140

2F 20.61 2885.85/140

3F 20.61 2885.85/140

4F 20.61 2885.85/140

停車獎勵 12.00

屋頂突出物 7.50

合計 120.26

各樓層產品用途規劃

樓層 用途

1F 為商業使用

2F~4F 為住宅使用

銷售方案評估分析

方案一 面積 銷售金額計算 方案二 銷售金額計算 方案三 銷售金額計算

F1(20) 4245.20 84904.00 F1(18) 76413.60 F1(17) 72168.40

F2(14) 2885.85 40401.90 F2(12) 34630.20 F2(11) 31744.35

F3(14) 2885.85 40401.90 F3(12) 34630.20 F3(11) 31744.35

F4(14) 3935.85 55101.90 F4(12) 47230.20 F4(11) 43294.35

總銷售額 13952.75 220809.70 192904.20 178951.45

資料來源：本案整理。

三、開發成本與投資敏感性分析

以下的開發成本估算是以方案一為例

（1）土地成本：

本案基地面積共 11222.75（坪），每坪約 10.5 萬元

土地成本為 5130.4（坪）×10.5（萬）＝53869.20

（2）建築成本：

本案結構體採 RC 結構，每坪造價約 4 萬元。

建築成本為 13952.75（坪）×4（萬）＝55811（萬元）

（3）代銷成本

假設以總銷售金額之 1％為代銷費用

220809.70（萬）×1％＝2208.10（萬元）

（4）管理費用

假設以建築成本之 10％估計

55811（萬）×10％＝5581.10（萬元）

（5）其他相關稅費支出

假設以總銷售金額之 1％估計

220809.70（萬）×1％＝2208.10（萬元）

（6）總開發成本

土地成本＋建築成本＋代銷費用＋管理費用＋其他費用＝總開發成本

53869.20+55811+2208.10+5581.10+2208.10＝119677.49（萬元）

由於不同情境條件下的產品單位售價變化（本案規劃三種），也進而使總銷

售額、總開發成本及報酬率產生變化，這種建築投資計畫影響變數之變化對投資

報酬率的影響，也稱為投資報酬敏感性分析。

銷售額、開發成本與投資報酬敏感性分析

建築成本計算 方案一 方案二 方案三

土地成本 53869.20 53869.20 53869.20

建築成本 55811.00 55811.00 55811.00

代銷費用 2208.10 1929.04 1789.51

管理費用 5581.10 5581.10 5581.10

其他稅費 2208.10 1929.04 1789.51

總建築成本 119677.49 119119.38 118840.33

總利潤金額 101132.21 73784.82 60111.12

稅前報酬率 84.50 61.94 50.58

資料來源：本案整理。

四、資本投資預算方案分析

資本投資預算方案分析主要在對開發案內容，預測未來可能的情境，預估產

生的現金流出量與流入量變化，以作為資本規劃的參考。本案假設期末銷售率目

標為 100％，折現率為 5％，所有方案的風險皆相同，將資本預算分為三種方案

評估。

根據我們所評估，每當有節慶時，其銷售額會比平常高；而因台灣人的風俗

習慣，在農曆七月時，較禁忌購買房屋，所以其銷售額較低。

資本投資方案分析

資本投資方案

月份 方案一 方案二 方案三

0.00 -119677.49 -119119.38 -118840.33

1 月 20000.00 17000.00 17000.00

2 月 20000.00 17500.00 17000.00

3 月 18000.00 16000.00 16000.00

4 月 15000.00 15000.00 14000.00

5 月 17000.00 16000.00 15500.00

6 月 15500.00 15000.00 14500.00

7 月 14000.00 12000.00 11500.00

8 月 14500.00 12000.00 11000.00

9 月 17500.00 16500.00 15500.00

10 月 19500.00 17500.00 16000.00

11 月 18500.00 17000.00 16500.00

12 月 20000.00 18000.00 16500.00

總銷售額 209500.00 189500.00 181000.00

銷售率 175.05 159.08 152.31

折現率 0.05 0.05 0.05

NPV 35255.60 20828.10 15340.81

IRR 0.10 0.08 0.07

PI 1.29 1.17 1.13

資料來源：本案整理。

結論與建議 不動產的投資開發有許多的細節必須周密地設想，許多的構想更必須以市場調查

做基礎，並從中找到具有賣點的市場縫隙與產品自身定位。從市場面而言，受台

南縣市合併，又近 10 年來歸仁鄉的居住人口及工商服務業就業人口皆呈現平穩

成長，因此，可據以推論基地所在之透天式的住宅市場潛力是尚未值得受到關注

與開發。再就財務面分析，本案假設以一樓為供商業使用與二樓以上為住宅使用

為目標，其在售價上較無競爭力，因為總開發成本過高，且銷售金額過於平價，

無法抬高金額，所以造成投資可能會有虧損的現象發生，故建議不立即投資開

發，繼續做停車場使用。

資料來源

「高速鐵路台南車站特定區」 都市設計規範

台南縣城鄉發展計畫 歸仁鄉未來發展綱要計畫

臺南縣歸仁戶政事務所 台南縣政府

http://140.116.165.11/course/f2025/f211030_1/syllabus/1119-f