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èmes

Lorgues Lorgues -- 21 octobre 201021 octobre 2010Direction de l’Animation Commerciale

Stéphane LEBEAU

Document non contractuel - Reproduction interdite

09:30 Accueil

10:00 InterventionsIntroductionJacques-Olivier HURBAL – Membre du Directoire en charge du Pôle Développement – Caisse d’Epargne Côte d’Azur

Marché Immobilier : les évolutions clés (L’immobili er résidentiel en France : reprise ou rebond ?)Alain TOURDJMAN – Directeur des Etudes, Veille et Prospective - BPCE

Programme

2

Alain TOURDJMAN – Directeur des Etudes, Veille et Prospective - BPCE

Réforme de la TVA immobilière : les nouveaux enjeuxMaître Jean-Eric CALLON – Avocat à la Cour de Paris, Docteur en Droit Public, Maître de Conférences en Droit Public à l’Université Paris XI – Cabinet CALLON & BRIAND

Label BBC : construire autrement et durablementAlexis PAGET – Directeur Général Progéréal

ConclusionJacques-Olivier HURBAL – Membre du Directoire en charge du Pôle Développement Caisse d’Epargne Côte d’Azur

12:30 Cocktail déjeunatoire


Programme Thème 1

3


Alain TOURDJMAN

Directeur des Etudes, Veille et Prospective

Thème 1

Un changement de modèle� Des années 60 au début des années 80

� Une construction importante et aidée portée par un développ ement diversifié duparc (social et privé)

� La perspective pour presque tous les ménages de pouvoir ache ter in fine malgrédes conditions de crédit restrictives : une forte croissanc e du pouvoir d’achat,des taux réels négatifs ou nuls et une inflation immobilière contenue

� Un modèle de pénurie durant les années 80 et 90 : la montée des taux réels� Une baisse des aides à la construction� Une forte montée des taux réels et un ralentissement du pouvoir d’achat

Alain TOURDJMAN – BPCE – 21 octobre 2010

4


� Une forte montée des taux réels et un ralentissement du pouvoir d’achat� Des conditions de crédit qui restent restrictives : taux d’a pport, durée…� Un modèle d’accumulation patrimoniale peu dynamique

� Nouveau régime de taux et nouveau régime de financement� Un changement radical du niveau des taux : les dividendes tar difs de la

désinflation� Un modèle d’endettement et d’accumulation patrimoniale qu i peut changer :

réduction de l’apport, hausse des durées, recours aux taux v ariables� Une transformation des données du calcul économique pour le s ménages

(arbitrage locatif vs accession) mais une sous-estimation de l’effet de la durée:durée d’équilibre entre achat et location est passée de 3 à 7 a ns à Paris et de 2 à5 ans en Province

Thème 1

►Une resolvabilisation de la demande par les conditions de crédit: leseffets d’un nouveau régime de taux d’intérêt

►Un modèle d’endettement qui rentre dans le rang européen et uneaccumulation patrimoniale plus dynamique

Un changement de modèle


5

►Une reprise de grande ampleur de la construction et une relance del’accession nouvelle

►Une hausse des prix qui alimente des anticipations auto-réalisatrices

►Une nouvelle place du logement dans la société


Thème 1

Un nouveau régime de prix ?► Prix moyen d’un logement : 2,5 années de revenu durant 35 ans,

plus de 4 années de revenu depuis 2005► Hausse cyclique ou nouveau régime de prix ?

� Au-delà de l’effet transitoire d’une logique spéculative…’impact en partie durable d’une pénurie de logements dans les grandes agglomérations

� et surtout l’effet du nouveau régime de taux (baisse des taux X accroissement des durées)Une hausse atypique des prix immobiliers depuis le début des années 2000Les prix « standard » des logements anciens rapporté s au revenu disponible brut (RDB) par ménage

Prix/revenu à Paris*

Prix/revenu en France


6

Prix des logements

en années de revenu

par ménage

1936-1965 : une période de

fortes turbulences…

1965-2001 : une moyenne des prix des logements

en France autour de 2,5 années de revenu disponible

brut par ménage

Projection normative

2008-2012

* Calculs et rétropolation établies

sur la base des données de J.

Friggit : Pour Paris: prix « moyen »

des appartements anciens 1999-

2006 (base BIEN) rétropolé pour

les années antérieures ; revenu =

1,3 RDB moyen par ménage

(hypothèse de revenu à Paris

supérieur de 30 % au revenu

disponible brut moyen).

Stagnation : maintien

nominal des prix

de 2008 à 2012

Retour à la tendance :

baisse nominale de

7 % l'an de 2008 à 2012


Thème 1

Un phénomène aussi marqué en Province et en zone rurale que dans la moyenne et plus net en PACA

une hausse des prix plus marquée sur PACA et Marsei lle que sur la moyenne du pays

190210230250270

indi

ce 1

00 =

Q4

2000

Un nouveau régime de prix ?Alain TOURDJMAN – BPCE – 21 octobre 2010

7

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2000

France PACA marseille-appts appts petite couronne Paris


Thème 1

Une nouvelle place du logement dans la société fran çaise : la retraite, première motivation de l’accession

La retraite et la crispation patrimoniale conforten t la pertinence du choix de l’accession �� Une force de rappel en situation de baisse des prix

% d

e per

sonnes

inte

rrogée

sAlain TOURDJMAN – BPCE – 21 octobre 2010

8

% d

e per

sonnes

inte

rrogée

s

Préparer sa retraite Avoir un logement qui nous

correspond que l’on peut

personnaliser

Avoir quelque chose à

transmettre plus tard


Thème 1

► Nouveaux accédants : des interrogations sur les concession s

► Candidats à la propriété : une élévation des barrières à l’en trée� La crainte de rester définitivement du mauvais côté de la barrière

a alimenté le sentiment d’urgence à l’achat

Une nouvelle place du logement dans la société fran çaise : avoir ou ne pas avoir, l’enjeu du revenu


9

a alimenté le sentiment d’urgence à l’achat

► La propriété, une réserve de pouvoir d’achat� Le logement : 22,8 % des dépenses des ménages en 2006, 18,6 % en 1986� Propriétaire non accédant : une économie moyenne de 15 % du revenu� Un taux d’effort plus élevé pour les accédants

► La propriété du logement, un effet structurant sur le revenu , la qualité devie… et le destin social de la famille


Thème 1

► Un enrichissement sans équivalent (un changement de regist re…)�Dans les années 80, le patrimoine représente environ 5 années de revenu�Après un point haut à 6 années au début des 90’s (lié au cycle immobilier et

boursier), il vaut à nouveau 5,3 années en 1997�Aujourd’hui, il représente 8,2 années de revenu (8,5 en 2007)

► Le patrimoine devient de plus en plus clivant– L’enquête patrimoine de l’Insee de 2002 montrait la transformation des facteurs

d’inégalités de patrimoine : les plus-values associées et la transmission prennentlargement le pas sur les facteurs antérieurs

Une nouvelle place du logement dans la société fran çaise :l’enjeu du patrimoine


10

largement le pas sur les facteurs antérieurs– Il est essentiel pour faire face aux enjeux démographiques en phase de

ralentissement des revenus– Le logement en particulier joue un rôle décisif dans la transformation de la place

du patrimoine dans la société :– 2,7 à 5,7 années de revenu en 10 ans,– En 10 ans, 86% de l’enrichissement est lié aux plus values– 66 % du patrimoine des ménages, contre 54 % en 1999– Propriétaire non accédant : une économie moyenne de 15 % du revenu

► Le logement, hier instrument de la démocratisation d’un pat rimoine,demain facteur d’inégalités ?

► Le logement social interpelé…


Thème 1

Les symptômes d’une crise de l’accessibilité et de la mobilité

► Réduction de surface et montée de l’habitat collect if dans les achats des moins de 40 ans

► Les catégories modestes en mal d’accession � Revenu < 26 000 € : 40 % des accédants en 2000, 20 % en 2006

► L’éviction territoriale et l’onde de choc des prix� Contrairement au précédent cycle, une hausse des prix sur tout le territoire� Les clivages socio-spatiaux renforcés par la hausse des prix

► Les entraves à la mobilité du propriétaire / acquér eur


11

► Les entraves à la mobilité du propriétaire / acquér eur � Pour une maison, les droits de mutation sont passés de 36 à 57% du revenu

médian entre 2000 et 2006� Pour l’achat d’une pièce supplémentaire de 12 m², l’acheteur devra consacrer

1,6 année de revenu médian en 2006 contre 1 année en 2000► Les entraves à la mobilité locative

� Le locataire de 70m² en Province (pour 25% du revenu médian) devra consacrer 35% du revenu médian pour 12 m² supplémentaires (effet superficie + effet relocation)

► « L’assignation à résidence »� 17 % des ménages disent avoir renoncé à déménager

� Plus de 30 % pour les moins de 50 ans locataires du parc social et les plus de 50 ans locataires du parc privé

� 37% des jeunes vivant chez leurs parents ont renoncé à décohabiter


Thème 1

Les symptômes d’une crise de l’accessibilité et de la mobilité : des pénuries territoriales qui recoupent la géographie du mal-lo gement et qui vont s’accentuer

Ecart entre la construction 2003-2006 et le scenari o bas de la demande 2005-2015Pas-de-

Calais

Nord

Somme

Oise

AisneSaine-Maritime

EureCalvados

Orne

Manche

Finistère

Côtes-d'Armor

Morbihan

Ille-et-

��Vilaine

Loire-

��Atlantique

Vendée

Maine-et-

Loire

Mayenne

Sarthe

Rennes

Nantes

Caen

Rouen

Amiens

Lille

Eure-et-Loir

Loiret

Orléans

Loire-et-

CherIndre-et-

Loire

Indre

Cher

Poitiers

Vienne

Deux-

Sèvres

Charente- Haute-

Allier

BesançonDijon

Châlons-en-Champagne

Metz

Strasbourg

Saône-et-Loire

Côte-d'Or

Yonne

Nièvre

Jura

Doubs

Haute-

��Saône

Aube

Marne

Ardennes

Haute-

��Marne

Meurthe-et-

��Moselle

Meuse

Vosges

Moselle

Bas-Rhin

Haut-

��Rhin

Seine-et-M arne

Esson-ne

Yve-lines

Val-d'Oise

� Sur la base d’un scénario bas de 375.000 mises en chantier par an

� Les grandes agglo, PACA, Lang.-Roussillon et l’IdF présentent des déficits importants

� Un écart d’autant plus


12

X>0,25% (22 dep)0,05%<X<=0,25% (28 dep)-0,05%<X<=0,05% (10 dep)-0,25%<X<=-0,05% (17 dep)<=-0,25% (19 dep)

Moyenne -0,11%

Charente-

Maritime

CharenteLimoges

Haute-

Vienne Creuse

Corrèze

Bordeau

Gironde

Dordogne

Lot-et-

Garonne

Pyrénées-

Atlantiques

Landes

Lot

Aveyron

Tarn

Toulouse

Haute-

GaronneHautes-

Pyrénées

Gers

Ariège

Montpellier

Hérault

Aude

Pyrénées-

Orientales

Gard

Lozère

ArdècheDrôme

Isère

Lyon

Rhône

Loire

AinHaute-

Savoie

Savoie

Haute-

Alpes

Alpes-de-

Haute-

Provence

Marseille

Bouches-du-

��Rhône Var

Alpes-

MaritimeVaucluse

Clermont-Ferrand

Puy-de-Dôme

CantalHaute-Loire

Haute-

��Corse

Corse

-du-

Sud

Ajaccio

Sources : Insee, calculs Caisse d’Epargne

� Un écart d’autant plus fort pour l’IdF qu’il faut 1,3 mise en chantier pour que le parc augmente de 1

� La carte du logement précaire et du surpeuplement accentué à droite ��correspond à celle des déficits en logements

� L’épuisement des marges de manœuvre offertes par les logements vacants et secondaires : en IdF, hors Paris entre 1999 et 2005 le nombre de résidences secondaires a baissé de 20% et le nombre de logements vacants de 28%


Thème 1

Drôle de cycle : une phase haussière du cycle exceptionnellement longue et ample

► La fin d’un cycle d’endettement : dette et valorisa tion immobilière sont intimement liées► Elle a contribué à produire une valorisation du pat rimoine immobilier exceptionnelle et

disproportionnée, une correction s’impose… de quelle ampleur ?Taux d'endettement et patrimoine foncier et immobil ier des ménages

65%

70%

75%

enco

urs

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de

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nu

(RD

B)


Thème 1

Une phase haussière du cycle exceptionnellement lon gue et ample : l’indicateur du crédit

► Une phase haussière d’une décennie, contre cinq ans précédemment► Des flux nouveaux de crédits qui représentent jusqu ’à 12% du revenu en 2006 et

2007 contre 8% pour la seule année 2007Les versements de crédits au logement en % du reven u des ménages

11,0

12,0

13,0

créd

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14

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11,0

1978 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008

créd

its n

ouve

aux

/ RD

B, e

n %


Une phase haussière du cycle exceptionnellement lon gue et ample : l’indicateur des transactions et des prix

► Une phase haussière de 13 ans, contre 5 ans précéde mment► Une hausse des transactions totales de 480.000 unit és contre 230.000 entre 1985

et 1990Les transactions des ménages dans l'ancien et le ne uf en France

800

1 000

1 200

en m

illie

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'uni

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Thème 1


15

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1985

1987

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1993

1995

1997

1999

2001

2003

2005

2007

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en m

illie

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log. ancien achats neufs ensemble log.source: J. Friggit, INSEE et estimations BPCE


Thème 1

Une phase haussière du cycle exceptionnellement lon gue et ample : l’indicateur des transactions et des prix

► Une hausse des prix qui concerne l’ensemble du terr itoire► En euros constants, des prix multipliés par 2,1 (Fr ance) et 2,4 (Paris) entre 1997 et 2008

contre 1,3 (France) et 2,1 (Paris) de 1985 à 1991

Les prix des logements anciens et les transactions des ménages en France

1 000

1 200

12

14

prix

en

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1 =

1975


16

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1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009

en m

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0

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prix

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1 =

1975

transactions ancien & neuf. prix ancien Franceprix ancien Paris prix à la consommation

source: J. Friggit, INSEE et estimations BPCEDocument non contractuel - Reproduction interdite

Thème 1

Les facteurs structurels de résilience du marché :un modèle patrimonial et d’endettement équilibré

� Malgré un fort accroissement durant les années 2000, le taux d’endettement des ménagesfrançais est médian en Europe

Taux d‘endettement des ménages européens

120

140

160

180

Encours de dette / revenu disponible

120

140

160

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17

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mars-99

juil-99

nov-99

mars-00

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mars-01

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nov-01

mars-02

juil-02

nov-02

mars-03

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nov-03

mars-04

juil-04

nov-04

mars-05

juil-05

nov-05

mars-06

juil-06

nov-06

mars-07

juil-07

nov-07

mars-08

juil-08

nov-08

mars-09

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Encours de dette / revenu disponible

0

20

40

60

80

100

France USA Italy SpainJapan UK Eurozone (16 countries) Germany


Thème 1

Les facteurs structurels de résilience du marché : un modèle patrimonial et d’endettement équilibré

Tableau de financement des ménages en 2009

► L’accumulation patrimoniale continue à s’appuyer sur un ni veau élevéd’autofinancement

� L’épargne est restée élevée tout au long du cycle, le patrimo ine n’est gagéqu’en partie sur la croissance future


18

�� le risque de défaut macro-économique des ménages estrelativement faible en France

En % du revenu disponible brut Belgique* Allemagne Espagne* Italie* Pays-Bas Autriche* P ortugal Danemark Finlande Suède Roy.-Uni* FranceRessources brutes

Taux d'épargne brut 16,9% 16,9% 12,9% 15,1% 13,9% 16,7% 8,8% 9,9% 11,6% 16,3% 1,8% 16,0%

Taux de recours au crédit 6,3% 0,0% 5,0% 1,4% 13,7% 1,5% 3,0% 12,6% 4,8% 20,4% -36,3% 2,4%

Transferts et ajustements -0,6% -3,5% 1,6% 3,1% 3,7% -0,8% 1,2% -2,2% -0,7% -18,9% 41,3% -0,9%

Taux d'accumulation brut 22,6% 13,4% 19,6% 19,7% 31,4% 17,4% 13,0% 20,3% 15,7% 17,7% 6,8% 17,4%

Emplois bruts

Taux d'investissement brut 10,5% 8,6% 14,2% 9,7% 15,2% 8,0% 6,7% 10,8% 10,3% 5,4% 7,2% 9,3%

Taux de placements financiers 12,0% 4,8% 5,3% 10,0% 16,1% 9,4% 6,2% 9,5% 5,3% 12,3% -0,4% 8,2%

Taux d'accumulation brut 22,6% 13,4% 19,6% 19,7% 31,4% 17,4% 13,0% 20,3% 15,7% 17,7% 6,8% 17,4%

* Donnée 2008


Thème 1

Les facteurs structurels de résilience du marché : un modèle patrimonial et d’endettement équilibré

►Une place limitée, voire marginale des taux variables

► la caution (55% des garanties), encourage le respect des règles de solvabilité

► Les conditions de crédit ont été transformées en 10 ans

� la baisse des taux (de 8% à 4%) accompagnée d’une augmentation des duréede crédit (de 12 à 18 an en moyenne) �� une baisse de l’annuité moyenne de


19

de crédit (de 12 à 18 an en moyenne) �� une baisse de l’annuité moyenne de40% de 1995 à 2006

En mois, source Crédit Logement

Durée moyenne d‘un crédit

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011

160

180

200

220

240

Taux fixe sur les prêts immobiliers

4,0

5,5

7,0

8,5

10,0

11,5

13,0

02/87

02/88

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02/90

02/91

02/92

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02/09

02/10

en %

Source: BDF


Thème 1

Une image de l’immobilier qui n’est pas ternie : le s aspirations et les croyances soutiennent le marché

► La remontée de l’indicateur de « prix intéressants » montre l’existence d’un courant opportuniste qui lisse les effets de la crise par r apport à l’Espagne, au Royaume-Uni…

La perception de la conjoncture immobilière par les ménages et leurs intentions "certaines" d'achat d'une résidence principale dans les cinq ans

70

80

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9

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9

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ésid

ence

prin

cip

ale

dans

les

cinq

ans

% Pensent que le moment est favorable pour acheter % Pensent que les prix immobiliers sont intéressants

% Pensent que les possibiltés de prêts sont intéressantes % Intentions "certaines" d'achat d'une résidence principale à 5 ans

Document non contractuel -Reproduction interdite

Thème 1

Une image de l’immobilier qui n’est pas ternie : les aspirations et les croyances soutiennent le mar ché

Les Français ne croient pas au krach immobilierPerception de l'évolution future des prix et des ta ux des prêts immobiliers

39 3548

3923

12 14

44

49

27

10 8

18

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17

2 29 12

2 2 1 2 4 2

60%

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Rép

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18 148 5 6

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OCT. 05 MAI 06 SEPT. 08 JANV. 09 NOV. 09 OCT. 05 MAI 06 SEPT. 08 JANV. 09 NOV. 09

Prix immobiliers Taux des prêts immobiliers

Rép

artit

ion

des

répo

nses

en

%

Beaucoup augmenter Un peu augmenter Rester stables Un peu baisser Beaucoup baisser


Thème 1

Et l’accession reste un objectif stratégique des mé nages► Une volonté d’accéder et d’investir qui reste forte …► Les intentions d’achat d’une résidence principale f léchissent peu notamment parmi les

jeunes, et la pierre retrouve sa dimension refuge :� Espoir de rendement imaginairement plus sûr (vs val eurs mobilières, baisse des taux…) � Un univers où on considère « avoir davantage les car tes en main »

Intentions d'achat d'un logement dans les cinq anné es à venir

25

30

% d

e pe

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ache

ter

un lo

gem

ent

Une résidence principale Une résidence secondaire Un logement pour vos proches ou en vue de le louer


Thème 1

Un net rebond de l’activité depuis la mi-2009► Une hausse en trois temps :

– Une baisse des taux = 160 pb en un an et demi et un e baisse des prix qui resolvabilisent une partie de la demande depuis la fin d’année 2008

– Une forte reprise de la demande dans le neuf via le Scellier (investisseurs) et le doublement du PTZ (primo-accédants) en début d’année 2009

– Un redressement des transactions dans l’ancien et u ne remontée des prix en fin d’année 2009Taux d'intérêt et versements de crédits immobiliers de 2005 à 2010

(estimations BPCE, d'après Banque de France)

5

5,5

13000

14000

15000


23

3

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5000

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12000

vers

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stim

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Thème 1

Un net rebond de l’activité depuis la mi-2009, part iculièrement sensible dans la promotion privée

►Pour les promoteurs, tous les clignotants sont au v ert : baisse des stocks, niveau des ventes, perspectives de construction et niveau de la demande

Ventes de logements neufs

90

100

110

120

colle

ctif 16

18

20

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el

(cumul annuel en milliers)


2424

France entière - évolution des stocks d'appartement s

2

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10

12

14

16

18

20

22

1999

.219

99.4

2000

.220

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2001

.220

01.4

2002

.220

02.4

2003

.220

03.4

2004

.220

04.4

2005

.220

05.4

2006

.220

06.4

2007

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stock achevé en % du stock total délai d'écoulement stock totalsource: ECLN

40

50

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703

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03/9

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703

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03/0

9

colle

ctif

8

10

12

14 indi

vidu

el

collectif individuel source: ECLN


Thème 1

Un net rebond de l’activité depuis la mi-2009, une amélioration un peu moins sensible dans la maison individuelle

►Les nouveaux comportements des acteurs: les maisons neuves

France entière - ventes de maisons individuelles

2 000

3 000

4 000

5 000

6 000


2525

2 000

2005

T120

05T2

2005

T320

05T4

2006

T120

06T2

2006

T320

06T4

2007

T120

07T2

2007

T320

07T4

2008

T120

08T2

2008

T320

08T4

2009

T120

09T2

2009

T320

09T4

2010

T1

Mises en vente Réservations Source: ECLN France entière - stocks, delai d'écoulement et prix

-8,0

-4,0

0,0

4,0

8,0

12,0

16,0

20,0

2005

T120

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2005

T320

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2006

T120

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2006

T320

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2007

T120

07T2

2007

T320

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2008

T120

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2008

T320

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2009

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2009

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2010

T1

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10 000

11 000

12 000

13 000

14 000

15 000

16 000

17 000

stoc

k

délai d'écoulement des stocks prix stock totalSource: ECLNDocument non contractuel - Reproduction interdite

Thème 1

Un net rebond de l’activité depuis la mi-2009 qui s e diffuse lentement à la construction

► Les mises en chantier se sont redressées beaucoup plus lentement que les autorisations…

Nombre de logements cumulés sur 12 moisUnité: millier de logements

300

350

400

450

500

550

600

août-

01

avr-0

2

déc-

02

août-

03

avr-0

4

déc-

04

août-

05

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6

déc-

06

août-

07

avr-0

8

déc-

08

août-

09

avr-1

0

26

► … et la hausse concerne peu la construction neuve

Source: SOeS, Sit@del2

août-

01

août-

03

août-

05

août-

07

août-

09

Autorisés Commencés

Unité: millier de logements

Source : SOeS, Sit@del2

Nombre de logements selon le type de construction e n cumul sur 12 mois

Autorisés

250

300

350

400

450

500

550

août-

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déc-0

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09av

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30

40

50

60

70

Construction neuve Construction sur existant

Construction neuve Construction sur existantCommencés

250

300

350

400

450

500

550

août-

05av

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avr-0

8dé

c-08

août-

09av

r-10

30

40

50

60

70




Thème 1

En Paca, la pénurie ne facilite pas la relance du m arché mais semble s’auto entretenir

une baisse de la construction beaucoup plus marquée que pour la moyenne française

1,4

1,6

1,8

indi

ce 1

= T

1 19

98


27

0,6

0,8

1

1,2

04/98

11/98

06/99

01/00

08/00

03/01

10/01

05/02

12/02

07/03

02/04

09/04

04/05

11/05

06/06

01/07

08/07

03/08

10/08

05/09

12/09

indi

ce 1

= T

1 19

98

France Paca


Thème 1

Un net rebond de l’activité depuis la mi-2009 qui concerne plus tardivement l’ancien

► Un redressement des transactions dans l’ancien et u ne remontée des prix en fin d’année 2009

Un redressement dans l'ancien au second semestre 20 09

190000200000210000220000

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220230240250

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28

100000110000120000130000140000150000160000170000180000190000

2002

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2004

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2005

T120

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2006

T120

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2007

T120

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2008

T120

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2009

T120

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2010

T1

nb tr

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indi

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rix in

see

nota

ires

nombre de transactions / trim indice des prix Fce insee notaires


Thème 1

Un net rebond de l’activité depuis la mi-2009 qui c oncerne plus tardivement l’ancien

► Un rebond dans l’ancien en PACA du même ordre qu’a niveau national

les droits de mutation perçus sur les ventes de log ements en France et PACA

180,0

200,0

220,0

indi

ce 1

00 =

Q4

2000


29

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120,0

140,0

160,0

180,0

12/00

07/01

02/02

09/02

04/03

11/03

06/04

01/05

08/05

03/06

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05/07

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07/08

02/09

09/09

04/10

indi

ce 1

00 =

Q4

2000

Métropole Provence-Alpes-Côte d'Azur


Thème 1

Un net rebond de l’activité depuis la mi-2009 qui c oncerne plus tardivement l’ancien

indicateur du nombre de transactions : indice des d roits de mutation / indice des prix

0,9

1

1,1

► Une baisse des transactions probablement plus forte en PACA qu’en moyenne France


30

0,5

0,6

0,7

0,8

0,9

12/0

006

/01

12/0

106

/02

12/0

206

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12/0

306

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12/0

406

/05

12/0

506

/06

12/0

606

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12/0

706

/08

12/0

806

/09

12/0

9

PACA métropole


Thème 1

2010, une (excellente) année presque bouclée► L’Immobilier neuf sur sa lancée de 2009

� 116 000 logements devraient être vendus en 2010

� Un premier trimestre qui reste très bien orienté

� Hausse des ventes d’appartement de 13,4% en 2010T2 par rapport à 2010T1 et 5,5% par rapport à 2009T2

� Hausse des ventes de maisons individuelles de 1,5% en 2010T2 par rapport à 2010T1 et 23,8% par rapport à 2009T2

� Le « Scellier » représente encore 63% des ventes de 2010T1 selon la FNPC

� Des prix également en hausse : +4,1% au quatrième trimestre 2009 et +6,9% en 2010T1

� Des mises en chantier à la peine


31

� Des mises en chantier à la peine

� Sur les 7 premiers mois de l’année, elles sont en hausse de 2% par rapport à la même période de 2009, à 190 662

► L’immobilier ancien pas n’est pas en reste� Les transactions se redressent nettement de 588 000 transactions en 2009 (plus faible niveau depuis la reprise du

marché en 1996)

� …vers 740 000 à portée de main en fin d’année sauf détérioration supplémentaire du chômage

► Un rebond de l’immobilier qui s’explique� Par des conditions de crédits très favorables

� Par des dispositifs exceptionnels (Scellier, doublement du PTZ)31


Thème 1

Reprise ou pause dans le cycle ?

► Les professionnels et les économistes : deux visions de la cr ise� Pour les économistes de banque, il ne peut s’agir que d’une pause temporaire

dans la phase baissière d’un long cycle� Les professionnels et certains économistes parlent de reprise progressive du

marché

► Les arguments conjoncturels de fin de crise� Une baisse des taux et des prix qui ont (re) solvabilisé les ménages


32

� Une baisse des taux et des prix qui ont (re) solvabilisé les ménages� Une mesure de la solvabilité plutôt rassurante� Des anticipations de taux et de prix à nouveau positives des ménages

► Les arguments structurels de la reprise� Un niveau d’endettement finalement limité en France� Des besoins non satisfaits importants et croissants (sociologie…)� Une situation de pénurie plutôt que de surproduction� Une volonté d’acheter son logement qui n’a pas faibli dans la société et des

tensions sur le marché locatif� Une politique volontariste des pouvoirs publics (relation bâtiment – emploi)


Thème 1

Les ménages contraints par la pénurie … ?

► « Mais, et c’est un point crucial, je souligne qu’il ne s’agit pas d’une crise de lasolvabilité de la demande mais d’une crise du financement du secteur. »M. Mouillart, 7 février 2009

� Les différents indicateurs de solvabilité des ménages de M. Mouillart (cf. ObservatoireCrédit Logement – CSA) montrent effectivement que la solvab ilité des ménages se situe endébut 2010 au même niveau qu’en début 2001 et nettement au-de ssus de la moyenne 2005-2008


33

►Si la solvabilité ne fait pas défaut, alors les ménages devro nt s’adapter à la relativepénurie physique de biens et au besoin de préparer leur retra ite…

►… et se résoudre à une remontée des prix


Thème 1

… ou soumis au cycle du crédit et disqualifiés par l a solvabilité ?Les symptômes d’une crise de l’accessibilité

� « Une crise de l’accessibilité »� L’indicateur de solvabilité de M. Friggit et les travaux de l ’Observatoire Caisse

d’Épargne 2008 montrent au contraire les symptômes d’une so lvabilitéstructurellement dégradée

� Les récents travaux de Paris-Dauphine (classes moyennes et logement) ou duCredoc mettent aussi en évidence les tensions économiques e n jeu avec lelogement :


34

Indicateur de pouvoir d'achat immobilier des ménage sau taux d'intérêt nominal

Base 1965=1

0,6

0,7

0,8

0,9

1

1,1

1,2

1,3

1,4

1,5

1/1 1965 1/1 1970 1/1 1975 1/1 1980 1/1 1985 1/1 1990 1/1 1995 1/1 2000 1/1 2005 1/1 2010 1/1 2015

FranceParisIle-de-FranceProvinceAuxtunnel 1


Thème 1

L’accessibilité, plus que jamais d’actualité

►Dans le neuf, le coût relatif de l’accession a batt u son précédent record

� Au deuxième trimestre 2010, il fallait plus de 4,5 années de revenu pour acquérir dans le neuf (Obs. Crédit Logement/CSA)

� Précédent record se situait au deuxième trimestre 2006

� L’accélération de la hausse des prix explique au second trimestre (+1,8% le m² pour les appartements par rapport au trimestre précédent selon ) explique ce résultat

►Dans l’ancien, le record précédent est «menacé »


35

►Dans l’ancien, le record précédent est «menacé »

� Il faut au deuxième trimestre 2010 environ 4,6 années de revenu pour acquérir un logement ancien

� Le record précédent fut observé au deuxième trimestre 2007 avec 4,7 années de revenu

� Après une pause d’un trimestre, le coût relatif du logement par rapport au revenu a non seulement repris le chemin de la hausse, on assiste à une accélération de cette hausse :

� 6% au deuxième trimestre 2010 en glissement annuel pour l’indice Insee-Notaires;

� +1,7% de hausse au deuxième trimestre 2010 par rapport au premier trimestre après +2,6% au trimestre précédent

35


Thème 1

Les variables d’arbitrage pour 2011 et 2012

►Une situation économique et financière des ménages en dégra dation� Un ralentissement du pouvoir d’achat qui sera moins soutenu par les transferts

sociaux et la baisse des prix : 1,6% en 2009, 1,3% à 1,2% en 2010-2011� Une poursuite de la montée du chômage au cours de 2010� Un moral des ménages qui a cessé de s’améliorer

►Une politique monétaire progressivement plus tendue� Donner quelques signaux très graduels et prudents d’un changement général

d’orientation, pour éviter des remontées ultérieures plus brutales


36

d’orientation, pour éviter des remontées ultérieures plus brutales– Le niveau historiquement faible des taux directeurs, très en deçà de la norme de

la précédente récession (2% pour la BCE, 1% pour la Fed) ; – l’affirmation de l’indépendance de la banque centrale, face à la dérive des

finances publiques et des dettes des Etats ; – la volonté d’éviter de futures bulles d’actifs, indépendamment de la stabilité des

prix mesurée par les indices traditionnels � A partir de fin 2011, début 2012 une phase de remontées successives et prudentes

des taux directeurs► Des taux longs orientés à la hausse ?

� Le scénario de la récession, peur de la déflation (taux long proche de 2,5%)� Le scénario du retour à la croissance tendancielle (taux long proche de 3,5%)


Thème 1

Sommaire

La démarche

Des tensions fortes et durables sur le pouvoir d’achat des ménages : compétitivité et déficit public

Evolution depuis 1978 en France de la part du RDB d ans le PIB

68,0%

70,0%

72,0%

RD

B /

PIB

(%

)

1,4%1,6%1,8%2,0%2,2%2,4%2,6%2,8%3,0%3,2%3,4%3,6%3,8%4,0%4,2%4,4%4,6%4,8%

PIB

en

glis

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ent a

n (%

)


37

62,0%

64,0%

66,0%

01/78

01/79

01/80

01/81

01/82

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01/84

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01/00

01/01

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01/13

01/14

RD

B /

PIB

(%

)

-2,8%-2,6%-2,4%-2,2%-2,0%-1,8%-1,6%-1,4%-1,2%-1,0%-0,8%-0,6%-0,4%-0,2%0,0%0,2%0,4%0,6%0,8%1,0%1,2%1,4%

PIB

en

glis

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ent a

n (%

)

RDB volume/PIB volume RDB valeur/PIB valeur PIB en volume glist.


Thème 1

Sommaire

Des intentions d’achat et une confiance qui restent à des bas niveaux historiques

Intentions d'achats de logements et indicateur de c onfiance

-15

-5

5

conf

ianc

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énag

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-84

-82

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(Solde des opinions)


38

-55

-45

-35

-25

-15

11/87 03/89 07/90 11/91 03/93 07/94 11/95 03/97 07/98 11/99 03/01 07/02 11/03 03/05 07/06 11/07 03/09 07/10

conf

ianc

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-92

-90

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-86

inte

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ns d

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at <

2an

s

indice général de confiance intention d'achat dans 2 ans Moy. mobile sur 12 pér. (intention d'achat dans 2 ans)source: Insee


Thème 1

Les variables d’arbitrage pour 2011

La pérennité des dispositifs d’aides

► Le « Scellier » : un dispositif en phase d’ajustement et qui prend fin en 2012

– Un dispositif qui a fait la preuve de son efficacité et qui est très défendu par la FPC

– Un dispositif qui n’a pas pu/su éviter les erreurs des dispositifs antérieurs

� Zones pas toujours bien définies (inclusion de certains territoires dans les zones éligibles à partir des pressions de certains élus)

� Définition des plafonds de loyer théoriques «trop » élevés par rapport à la réalité


39

du terrain, point traité récemment

� Détermination du prix de vente par un processus à rebours qui conduit souvent à des prix surévalués, entraînant un effet inflationniste

► La révision des aides à l’accession

� Le doublement du PTZ prend fin en juillet

� Un objectif : mettre en place un dispositif plus lisible politiquement et plus efficace économiquement (moins coûteux)

� PTZ sera vraisemblablement le pivot afin de faciliter la primo accession à la propriété

� La question du foncier reste cruciale pour la primo accession dans le neuf


Thème 1

La réforme des aides à l’accession: un effort de co hérence sans précédent pour un objectif ambitieux

►Les objectifs du projet de réforme des aides à l’ac cession

� Cible de 380 000 logements par an,

� Recherche d’une plus grande lisibilité (si le PEL et l’APL-AL Accession sont maintenus, ils font parti du package TPZ+) choix de réduire le nombre de dispositifs pour accroître leur lisibilité

� Faciliter l’accession dans l’ancien dans les zones rurales et dans le neuf en zone tendue

� Eviter de construire (comme par le passé) dans les zones qui ne manquent pas de


40

� Eviter de construire (comme par le passé) dans les zones qui ne manquent pas de logements pour orienter cette clientèle vers l’ancien

►Les modalités envisagées

� Doper la construction dans les zones tendues

� Des durées d’emprunt étalés de 5 ans (ménages aisés) à 30 ans (ménages modestes) pour prendre en compte un éventail de situations

� Coûts des opérations pris en compte multipliés par 2 pour s’ajuster à la réalité du marché

� Maximum de 359 000 € dans le neuf contre 162 500 € avant la réforme

� Maximum de 285 000 € dans l’ancien versus 123 750 € avant la réforme40


Thème 1

La réforme des aides à l’accession: un effort de co hérence sans précédent pour un objectif ambitieux

►Des montants davantage calibrés à la situation fami liale du demandeur et du territoire

�65 000 € max pour un couple sans enfant achetant dans le neuf en zone A versus 22 500 €précédemment,

�107 700 € max pour un couple avec enfant achetant dans le neuf en zone A versus 30 000 € avant la réforme

►Des montants davantage calibrés aux économies d’éne rgie

�Pour les bâtiments BBC, le montant du PTZ passe à 124 800 € pour une famille avec enfants achetant dans le neuf


41

�94 150 € max pour un achat dans le neuf en zone B1 pour un logement BBC

�Dans l’ancien, un encouragement à réaliser les travaux d’économie d’énergie: montant max du prêt de 17200 € pour les logements classés de E à G en énergie mais 34 400 € pour ceux classés de A à D

►Un allongement de la durée des crédits PTZ

�Passage de 8 à 26 ans pour un couple sans enfant qui achète dans le neuf,

�Passage de 8 à 30 ans pour un couple avec enfants qui achète dans le neuf,

�Passage de 8 à 26 ans pour un achat dans l’ancien

►Une aide pour tous les primo-accédants

�Suppression de la condition de ressource

�Les classes moyennes supérieures peuvent emprunter 29 200 € sans intérêt sur 5 ans (soit 10% du coût d’acquisition lorsque celui-ci est de 300 000 €)

41


Thème 1

Sommaire

Les perspectives 2010-2011 de l’immobilier résidentiel, une vision en phase avec une remontée des taux en 2011

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011Transactions

Transactions dans le neuf (en milliers) 397 427 449 425 374 350 330Ancien (en milliers) 824 818 808 673 588 680 666Variation ventes dans l'ancien 0,7 -0,8 -1,1 -16,7 -12,6 15,6 -2,0

Promotion immobilière 121 126 127 80 106 116 108


42

Promotion immobilière 121 126 127 80 106 116 108 dont maisons 19 16 17 11 13 14 12 dont appartements 103 110 111 69 93 102 97Variation ventes dans le neuf en % 8,3 3,9 0,9 -37,6 33,6 8,7 -6,5

PrixNeuf (€ / m² appartement, moyenne) 2 849 3 074 3 288 3 364 3 367 3 569 3 640Variation en % des prix du neuf 11,3 7,9 7,0 2,3 0,1 6 2Ancien (€ réalisé / m² appartement, moyenne) 2 801 3 007 3 102 3 063 2 934 3 051 2 975Variation en % des prix de l'ancien 13,2 7,4 3,1 -1,2 -4,2 4,0 -2,5

Volume Crédits Immobiliers Versés (en milliards d'€ ) 132 155 146 108 89 135 110Variation en % des crédits versés 32,7 16,8 -5,5 -26,0 -17,6 51,6 -18,5


Thème 1

Le logement, un risque « de société » ?

► Les barrières à l’entrée de l’accession : une fin d e non-recevoir à la volonté et à l’injonction sociale d’assurer son autonomie par le patrimoine ?

� La retraite, 4è motivation de l’accession en 2001, 1re motivation en 2007� La sécurisation de l’avenir, une préoccupation de tous les âges : limiter ses dépenses

futures et un capital « au cas où »

► Des coûts de passage d’un type de logement à l’autr e aujourd’hui inadaptés aux multiples ruptures de vie ? �� une entrave à la mobilité sociale et professionnell e ?


43

► L’accentuation de la pénurie de logements� Une pénurie territoriale qui va de pair avec les zones de mal-logement � un mal-

logement d’accessibilité et d’habitat

� Le logement, enjeu de société et symbole d’inégalit és demain ?

► Des Français mal préparés à une longue phase baissi ère des prix� Les implications de la longue durée des crédits ne sont pas toujours mesurées (ruptures de

vie, délai de passage en valeur nette positive…)� Le risque d’une période assez longue de valeur nette négative pour les derniers accédants� Le risque de la précarité énergétique (prix du pétrole) et économique (chômage durable)

� Le risque de voir ce sujet passer d’un traitement é conomique à un traitement politique et social


Thème 1

Le logement, un risque « de société » ?

► Le besoin de renouveler l’offre d’accession dans le collectif� 80 m² = 8 années de revenu médian en 2000� 80 m²= 12 années de revenu médian en 2007

► Quelle alternative à l’offre de promotion privée qu i s’oriente à > 60% vers l’investissement et qui ne correspond plus aux stan dards de revenu des ¾ des


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l’investissement et qui ne correspond plus aux stan dards de revenu des ¾ des Français ?

► La nécessité de retrouver des marges de manœuvre su r l’accessibilité

� Par les aides, avec le risque de voir se poursuivre l’inflation des actifs

� Par le foncier, principal objet de l’inflation immo bilière, avec le risque d’organiser une véritable politique sur le sujet


Programme Thème 2

45


Jean-Eric CALLON

Avocat à la Cour de Paris

Constat

1. Les points clés de la réforme

2. Le redevable de la TVA

3. La TVA sur les terrains à bâtir

Sommaire

Thème 2

Jean-Eric CALLON – Cabinet CALLON & BRIAND – 21 octobre 2010

4. Les marchands de biens

5. La VEFA

6. Les droits d’enregistrement

7. Les précisions de l’administration fiscale

8. La mise en pratique des nouvelles règles

9. Les points importants pour les professionnels

46


Constat

►Une seule directive publiée à ce jour

►De nombreuses questions encore sans réponse (sur la notion de TAB, sur la substitution d’un engagement de construire à un engagement de vendre…)

Thème 2


construire à un engagement de vendre…)

► Le principe de base est que la TVA doit être neutre pour les professionnels !

47



La modification de la définition du terrain à bâtir

►Rappel sont soumis de plein droit à la TVA la livra ison de terrain à bâtir

►Le terrain à bâtir se définit désormais comme un te rrain constructible selon les documents d’urbanisme (et cela indépendamment de l’obtention ou non d’un permis de

Thème 2


indépendamment de l’obtention ou non d’un permis de construire) (nouvel article 257 du CGI) :� terrains situés en zone U des POS/PLU, � en zone constructible des communes soumises à carte

communale, � ou dans la PAU pour les communes soumises au RNU.

De nombreuses questions se posent en la matière.

►Auparavant le terrain à bâtir était celui qui faisa it l’objet d’un permis de construire.

48



Thème 2

La modification de la définition du terrain à bâtir (suite)

►Il convient en réalité de parler aujourd’hui de ter rain constructible !

►Petite précision, un terrain sur lequel existe déjà une construction n’est pas à bâtir - dans le jargon il s’agit d’un


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construction n’est pas à bâtir - dans le jargon il s’agit d’un terrain non à bâtir - (quand bien même cette constru ction doit être détruite), et sa cession n’est donc pas soumis e à la TVA (sauf option).

La précision apportée est que le bâti existant doit pouvoir être utilisé en l’état (à défaut TAB).

Attention : auparavant tel n’était pas le cas


►Selon l’ancien régime, le redevable de la taxe étai t l’acquéreur.

►Désormais le seul redevable, est le vendeur à condition bien sur qu’il soit assujetti à la TVA.

Thème 2

2. Le redevable de la TVA


►La base d’imposition est clarifiée. Elle dépend du régime appliqué lors de l’acquisition :

� Prix total si l’acquisition a ouvert droit à déduct ion de la TVA

� Marge dans le cas inverse (montant payés par l’acquéreur –prix d’achat)

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3. La TVA sur les terrains à bâtir

La fin de l’exonération de la TVA pour les terrains à bâtir. ► Depuis 1998, les ventes de terrains à bâtir à des p articuliers étaient

exclues du champ d’application de la TVA (droits de mutation de 5.09%).

► Depuis mars 2010, le régime fiscal est différent se lon que l’opération est réalisée par un assujetti ou un non -assujetti à la TVA.

Thème 2


TVA.� Si le vendeur est un particulier (non-assujetti à l a TVA) la vente est

exclue de la TVA et est soumise exclusivement aux d roits de mutation au taux de 5.09 %. Attention toutefois si c’est un professionnel qui achète, il peut ne payer qu’un droit fixe de 125 € s ’il prend l’engagement de construire dans les 4 ans ; ou bien une taxe de 0.715% s’il prend l’engagement de revendre dans les 5 ans

� Si le vendeur est un professionnel, l’opération est soumise à la TVA.Le prix est alors TTC. L’acquéreur doit alors débou rser les droits de mutation classique (5.09%) si le professionnel a ac heté le terrain à un particulier, ou une taxe de publicité foncière de 0 .715% sur le prix hors taxe su le vendeur a acquis le bien d’un profe ssionnel. Les frais sont alors dit réduits.

51


4. Les marchands de biens

► La modification du régime des « marchands de biens ».

► La loi aboutit en réalité à supprimer le régime spécifique des marchands de biens.

►Parallèlement, les formalités particulières qui pes aient sur eux ont été abrogées.

Thème 2


sur eux ont été abrogées.

► Les opérations réalisées relèvent désormais du droi t commun de la TVA.

52


5. La VEFA

► L’exigibilité de la taxe dans le cas d’une VEFA.

► Le principe est que la TVA est due par l’acheteur a u taux classique de 19.6 %. Mais la réforme modifie l a date d’exigibilité de la taxe.

Thème 2


► La taxe n’est pas due au moment de la signature de la VEFA, mais au fur à à mesure du paiement du prix qu i est étalé tout au long de l’avancement des travaux.

53


6. Les droits d’enregistrement

► La modification du régime des droits d’enregistreme nt. Ils sont désormais totalement séparés du régime de la TVA. L es droits d’enregistrement sont supportés par l’acquéreur (il existait une exonération des droits d’enregistrement dans certa ines hypothèses…).

► Désormais la TVA s’applique au vendeur en fonction de son régime fiscal, les droits d’enregistrement s’appliq uent à

Thème 2


régime fiscal, les droits d’enregistrement s’appliq uent à l’acquéreur en fonction de ses engagements propres (construire, revendre…)

► Cette situation supprime aussi le cas de l’article 257-7°°°° du CGI qui en conséquence de la réduction des droits d’enr egistrement permettait à la personne physique qui acquérait un terrain à bâtir en vue de construire une maison d’habitation de ne supporter que les droits d’enregistrement au lieu de la TVA e t d’économiser ainsi 15% sur le prix d’achat du terrain.

54


7. Les précisions de l’administration fiscale

Les mesures transitoires►Instruction du 15 mars 2010

� Le principe est que les règles fiscales applicables sont celles applicables lors de la signature de l’avant-contrat (promesse de

Thème 2


vente). La difficulté est qu’il convient d’apporter la preuve que cet avant-contrat est antérieur au 10 mars 2010 (enregistrement…)

� La circulaire donne plusieurs exemples.

55


8. La mise en pratique des nouvelles règlesLes opérations réalisées par un assujetti (vendeur) .

�Pour la vente de TAB (terrains à bâtir)►Le principe est que l’opération est assujettie à la TVA. Le

prix est donc un prix TTC.� La TVA est calculée sur le prix total si le terrain avait

ouvert droit à déduction lors de son acquisition pa r le cédant, sur marge dans le cas contraire

Thème 2


� L’acquéreur doit régler �soit des droits de mutation (5.09%) si application de

la TVA sur marge. Si c’est un professionnel qui achète, il paye un droit fixe de 125 € s’il prend l’engagement de construire dans les 4 ans ou bien une taxe de 0.715 % s’il prend l’engagement de revendre dans les 5 ans (auparavant 4 ans).

�Soit une taxe de publicité foncière au taux de 0.715% si la mutation est soumise à la TVA sur le prix total

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Les opérations réalisées par un non assujetti (vend eur)

�Pour la vente d’un TAB . ►La vente est exclue de la TVA et soumise aux droits de mutation.

� Si c’est un particulier qui achète, les droits sont de 5.09%

� Si c’est un professionnel, il paye un droit fixe de 125 €

Thème 2



� Si c’est un professionnel, il paye un droit fixe de 125 €s’il prend l’engagement de construire dans les 4 an s ou bien une taxe de 0.715 % s’il prend l’engagement de revendre dans les 5 ans (auparavant 4 ans). A défaut d’engagement le taux est de 5.09 %

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Les opérations réalisées par un assujetti (vendeur) .

�Pour la vente de NAB (terrains non à bâtir)►Le principe est que l’opération n’est pas assujetti e à la

TVA. L’acquéreur doit régler :

� Si c’est un particulier des droits de mutation (5.0 9%).

Thème 2



� Si c’est un professionnel, il paye un droit fixe de 125 €s’il prend l’engagement de construire dans les 4 an s ou bien une taxe de 0.715 % s’il prend l’engagement de revendre dans les 5 ans (auparavant 4 ans). Si aucun engagement du professionnel il paye les droit s de mutation classique.

58



�Pour la vente d’un NAB.►La vente est exclue de la TVA et soumise aux droits de mutation.


� Si c’est un professionnel, il paye un droit fixe de 125 €


Thème 2


� Si c’est un professionnel, il paye un droit fixe de 125 €s’il prend l’engagement de construire dans les 4 an s ou bien une taxe de 0.715 % s’il prend l’engagement de revendre dans les 5 ans (auparavant 4 ans). Si aucun engagement du professionnel, il paye les droits de mutation classique.

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Les opérations réalisées par un assujetti (vendeur) .� Pour la vente d’un immeuble neuf

►Le principe est que l’opération est assujettie à la TVA.

►L’acquéreur doit régler une taxe de 0.715 %

Les opérations réalisées par un non assujetti (vend eur)� Pour la vente d’un immeuble neuf.

►Si c’est un particulier qui achète les droits sont de 0.715 % et la


Thème 2


►Si c’est un particulier qui achète les droits sont de 0.715 % et la TVA est appliquée sur le prix total si le cédant av ait acheté comme immeuble à construire. A défaut, pas de TVA e t droit de mutation à 5.09%

►Si c’est un professionnel qui achète, les droits so nt de 0.715 % et la TVA est appliquée sur le prix total si le céd ant avait acheté comme immeuble à construire. A défaut pas de TVA et droit de mutation à 5.09%, sauf si application du droit fixe de 125 € s’il prend l’engagement de construire dans les 4 ans ou bien une taxe de 0.715 % s’il prend l’engagement de revendre dans les 5 ans (auparavant 4 ans). Si aucun engagement du prof essionnel, il paye les droits de mutation classique

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Les opérations réalisées par un assujetti (vendeur) .

�Pour la vente d’un immeuble autre qu’un immeuble ne uf

►Le principe est que l’opération n’est pas assujetti à la TVA. L’acquéreur doit régler :

� Si c’est un particulier, des droits de mutation (5. 09%).


Thème 2


� Si c’est un particulier, des droits de mutation (5. 09%).


61



�Pour la vente d’un immeuble autre qu’un immeuble ne uf. ►Le principe est que l’opération n’est pas assujetti e à la

TVA. L’acquéreur doit régler :



Thème 2


5.09%


62


9. Les points importants pour les professionnelsLes lotisseurs : régime de la TVA pour le cas des ventes à des

particuliers. Le principe est en effet l’applicatio n du régime de terrain à bâtir

Les promoteurs : mode de taxation des livraisons à soi même. Le principe est l’exigibilité de la taxe à la date d’a chèvement de la construction. Mais possibilité de report de paiemen t au 31 décembre de la 2ème année qui suit l’achèvement (attention amende de 5 % de la TVA déductible si oubli de déclarer l’achèvement )

Thème 2


la TVA déductible si oubli de déclarer l’achèvement )

Les foncières : l’option possible à la TVA (avant l’option était impossible) notamment pour les terrains non à bâtir et les immeubles autre que neufs

Les marchands de biens : conséquences du nouveau régime

Les crédit-bailleurs : régime applicable à la vente dans le cadre de la levée d’ option. Il existe ainsi un aspect novateur (à confirmer !). Jusqu’alors les contrats de crédit-bail n’étaient p assibles de la TVA qu’en raison de la cession de la promesse de vente incluse dans le contrat. Ils pourront en être exonérées en l’absenc e d’option.

63


Programme Thème 3

64


Alexis PAGET

Directeur Général Progéréal

Thème 3

1. Préambule

2. Introduction : dates et constat

3. Réglementation Thermique, Labels et Certifications1. La Réglementation Thermique2. Le Label « Haute Performance Énergétique »

Sommaire

Alexis PAGET – Progéréal – 21 octobre 2010

65

2. Le Label « Haute Performance Énergétique » 3. Le Processus de Certification

4. Le Label BBC - Effinergie ®

5. Comment atteindre et réaliser un Bâtiment Basse Con sommation ?

6. Étude de Cas

7. Conclusion & Questions


Thème 3

1. Le Développement Durable : Une Terminologie Comp lexe ?

Label BBC 2005

≠


66

Ce n’est pas la date d’implantation dela British Broadcasting Corporation (BBC) en France .


Thème 3

HPE 2005 – THPE 2005 – HPE EnR 2005 – THPE EnR 2005BBC 2005 - RT 2005 / 2012 – Kwhep

BEPOS - BEPAS – CEP – COP - CRE – BBIOEFFINERGIE - ADEME - QUALIBAT –

QUALIFELEC – CERTIBAT



67

QUALIFELEC – CERTIBATCEQUAMI – PROMOTELEC – CERQUAL - CERTIVEA

H1 - H2 - H3 a - b

ETANCHEITE DE L’AIR / BIOMASSE RUPTURE DE PONT THERMIQUE – P.A.C.

ISOLATION PAR L’EXTERIEURE / FACADE DOUBLE PEAUEtc.


Thème 3

UN PEU PERDU ? UN PEU PERDU ?

C’EST NORMAL C’EST NORMAL



68

C’EST NORMAL C’EST NORMAL


Thème 3

2. Les dates importantes

1973 / 1974 : 1er Choc Pétrolier et 1 ère Réglementation Thermique.

1997 : PROTOCOLE KYOTO: ► Engagement de réduction par 4 des Émissions de Gaz à Effets de Serre d’ici à 2050.

2002 : Directives UE de Lutte contre le changement c limatique ► Réduire de 14 % les Émissions par rapport à celles de 1990.► Porter à 23 % la part des Énergies Renouvelables dans la consommation d’énergie.


69

► Porter à 23 % la part des Énergies Renouvelables dans la consommation d’énergie.

2008 : Loi GRENELLE : ► Rénovation de tous les bâtiments publics d’ici à 2012.► Rénovation de 400 000 logements /an à compter de 2013.► Réalisation d’un « éco-quartier » exemplaire en zone urbaine.► Les constructions neuves à partir de 2012 devront répondre aux exigences du label BBC,

à savoir une consommation énergétique inférieure à 50 KWh/m²/an.

2012 : BBC GÉNÉRALISÉ DANS TOUTES LES CONSTRUCTIONS NEUVES

2020 : BEPOS GÉNÉRALISÉ DANS TOUTES LES CONSTRUCTION S NEUVES


Thème 3

2. Un constat inquiétant

► La France compte 31 Millions de logements (85% dans le secteur privé et 15 % de logements sociaux), dont les deux tiers ont été construits avant 1975 .

► Ces logements représentent 42,5 % de la consommation énergétique nationale.

► Produisent 123 millions de tonnes de Gaz à Effet de Serre par an,


70

► Produisent 123 millions de tonnes de Gaz à Effet de Serre par an,soit 23 % des Émissions totales en France .

► Dans le parc ancien, la consommation énergétique s'élève chaque année à 250 kWh par m² en moyenne, contre environ 150 kWh dans le neuf/ récent.


Thème 3

3. Réglementation Thermique, Labels et Certificatio ns

I°°°° La Réglementation Thermique

► 1ère : RT 1974 s'appliquait qu'aux bâtiments neufs d'habitation.► 2ème : RT 1988 pour les bâtiments neufs résidentiels et non résidentiels.► 3ème : RT 2000 pour les bâtiments neufs résidentiels et tertiaires.► 4ème : RT 2005 s'applique aux bâtiments neufs, aux parties nouvelles et à


71

► 4 : RT 2005 s'applique aux bâtiments neufs, aux parties nouvelles et à la rénovation.

► La RT 2005 fixe une limite de consommation énergétique de référence à ne pas dépasser de 120 KWh par m² et par an en moyenne, différente selon la zone climatique (H1, H2 et H3) et le type de chauffage (fossile ou électrique).

► Valable pour tous les dépôts de Permis de Construire à compte du 1er

Septembre 2006 et jusqu’au 31 Décembre 2012.


Thème 3

3. Les Différentes étapes de la Réglementation Ther mique

RT 2020A l’application de cette réglementation thermique, le

Bâtiment à Énergie Positive (BEPOS) deviendra un standard de construction.

RT 2012


7272

RT 2012A l’application de cette réglementation thermique, le

Bâtiment Basse Consommation (BBC) deviendra un standard de construction.

RT 2005 Le Bâtiment Basse Consommation (BBC) n’est pas

obligatoire. Il répond au niveau 5 du label « HPE »


Thème 3


II°°°° Le Label « Haute Performance Énergétique »

► Anticiper les RT 2012 et 2020.

► L’Arrêté du 8 mai 2007 définit le contenu et les conditions d’attribution.


7373

d’attribution.

►► Pour bénéficier du Label «HPE» :Pour bénéficier du Label «HPE» :

� Respect d'un Niveau de Performance Énergétique Globale supérieur à l'exigence réglementaire,

� Obtenir une Certification vérifiée par des Modalité s Minimales de Contrôle.


Thème 3


Les Niveaux de Performance Énergétique :

Niveau 1 : Haute Performance Énergétique :

(HPE 2005) = 96 KWh/m²/an

Niveau 2 : Très Haute Performance Énergétique :

(THPE 2005) = 80 KWh/m²/an


7474

(THPE 2005) = 80 KWh/m²/an

Niveau 3 : Haute Performance Énergétique + Énergie Renouvelabl e :

(HPE EnR 2005)

Niveau 4 : Très Haute Performance Énergétique + Énergie Renouv elable :

(THPE EnR 2005)

Niveau 5 : Bâtiment Basse Consommation :

(BBC 2005) = 50 KWh/m²/an


Thème 3


Les Niveaux pour l’Habitat de demain

Bâtiment à énergie passive :

(BEPAS) > 15 KWh/m²/an


7575

(BEPAS) > 15 KWh/m²/an

Bâtiment à énergie positive :

(BEPOS) = Production d’énergie


3. Consommation Énergétique des bâtiments

Thème 3


7676



La Basse Consommation, un Nouveau Défi

Principe : Consommation énergétique < 50 Kwhep /m²/an moyen

Modulé en fonction du Zonage Climatique (a) et de l’Altitude (b)Soit Consommation BBC ≤ 50 x (a+b) =

- Min : 40 Kwhep / m² / an (littoral méditerranéen)

Thème 3


7777

- Min : 40 Kwhep / m² / an (littoral méditerranéen)- Max : 75 Kwhep / m² / an (Vosges)

Les constructions doivent résister à un test réel de perméabilité de l’air.

La Basse Consommation couvre :� Le chauffage� L’eau chaude sanitaire� L’éclairage des locaux� La ventilation� Le refroidissement� Les auxiliaires (pompes)


3. Le zonage climatique

Thème 3


7878



III°°°° Le Processus de Certification

Modalités Minimales de contrôle de conformité au La bel HPE

1°°°° La Phase « Études »

► Vérification de la recevabilité du dossier :

Thème 3


7979

► Concordance entre les études et la faisabilité, les performances thermiques réelles du projet soient en adéquation avec les critères d’attribution du label.

► Vérification des performances des équipements utilisant des énergies renouvelables, du confort, durabilité et entretien des équipements.

► Vérification des modalités de calcul des performances thermiques garantissant la justesse des résultats présentés.



2°°°° La Phase « Chantier »

► Si modifications apportées au projet initial : nouvelle vérification des performances thermiques des matériaux, produits, ouvrages et équipements pour satisfaire aux critères d'attribution du label.

Thème 3


8080

► Vérification in situ de l'exposition du bâtiment et des conditions d'environnement prises en compte dans les calculs.

► Vérification par sondage de la conformité et de la bonne mise en oeuvre des matériaux, produits et équipements utilisés.

► L'organisme vérifie que des corrections ont été apportées ou des vérifications réalisées en réponse aux observations et réserves formulées lors des phases « étude » et « chantier ».


3. Les Organismes Certificateurs reconnus par l'Éta t et accrédités

CERTIFICATEUR TYPE DE CONSTRUCTION

CEQUAMI Maisons individuelles en secteur diffus

CERQUALMaisons individuelles en secteur diffus et groupées.

Thème 3


8181

CERQUALMaisons individuelles en secteur diffus et groupées.

Logements Collectifs

CERTIVEA Bâtiments tertiaires

PROMOTELECMaisons individuelles en secteur diffus et groupées.

Logements Collectifs


4. Label BBC - effinergie ®

► L'association effinergie ne délivre pas elle-même le label BBC - effinergie ®. Elle s'appuie sur les 4 organismes certificateurs p récédents.

► Principe = BBC 2005 + :

� Perméabilité de l’air renforcée

Thème 3


8282

� Prise en compte du système de production d’électric ité et d’eau chaude sanitaire (Électricité et/ou Autre) dans la consommation énergétique

� Affichage complémentaire dans le bâtiment de :� Consommation annuelle en kWhEP/m²/an pour chaque us age et

son équivalence d’émission en kg CO2,

� Besoins couverts par une énergie renouvelable pour chaque usage.


5. Comment atteindre et réaliser un Bâtiment Basse Consommation ?

► Conception Bioclimatique du projet : � Compacité du projet, bonne inertie thermique du bâti, � Optimisation de la lumière naturelle (éclairage, exposition, protection solaire)� Circulation de l’air (thermorégulation, ventilation),� Toiture végétalisée (contribution à la rétention d’eau),� Voile béton avec isolation par l’extérieur (diminution déperditions chaleur).

► Augmentation de la part des énergies renouvelables :

Thème 3


8383

► Augmentation de la part des énergies renouvelables :� Bâtiment producteur d’énergie grâce aux panneaux solaires photovoltaïques� Raccordement au réseau de chaleur urbain,� Installation d’un échangeur passif sur nappe phréatique pour

rafraîchissement d’été.

► Diminution de la consommation d’eau et optimisation de la gestion des eaux pluviales :� Cuve de récupération pour arrosage et nettoyage des espaces extérieurs,� Végétalisation de la parcelle (perméabilité des sols), bassin de rétention.


6. Étude de Cas

Étude sur un programme immobilier dans le 06 :Étude sur un programme immobilier dans le 06 :

► L’opération comporte 130 logements, sur plusieurs bâtiments du R+2 au R+6 :

► Le programme bénéficie déjà de:

Thème 3


8484

► Le programme bénéficie déjà de: - Pompe à Chaleur (PAC) Réversible avec gestion individuelle,- Toitures Végétalisées,- Panneaux bois sur façade extérieure pour améliorer l’isolation- Menuiseries en Aluminium- RT 2005 au lieu de RT 2000

La démarche BBC n’avait pas été prévue à la conception du projet.


6. Étude de Cas

5 scénarios ont été étudiés :

► 1 Isolation par l’extérieur, Menuiserie PVC, double flux, plancher chauffant► 2 Isolation par l’extérieur, Menuiserie PVC, double flux, ventilo-convecteur► 3 Isolation par l’intérieur, Menuiserie PVC, double flux, ventilo-convecteur► 4 Isolation par l’extérieur, Menuiserie ALU, double flux, ventilo-convecteur

Thème 3


8585

► 4 Isolation par l’extérieur, Menuiserie ALU, double flux, ventilo-convecteur► 5 Isolation par l’extérieur, Menuiserie PVC, simple flux, ventilo-convecteur

► Seuls les 2 premiers atteignent le niveau BBC (≥ à 40 kWhep/m²/an pour le Alpes Maritimes).

► La consommation du bâtiment passait ainsi de 175 kWhep/m²/an à respectivement 36.18 / 39.62 / 40.47 / 42.07 / 45.52


6. Étude de Cas

Les chiffrages ont été effectués sur les 3 premiers scénarios.

Hypothèse SURCOÛT / logement

Isolation par l’extérieur, Menuiserie PVC, double flux, plancher chauffant

≈14 000 € HT

Thème 3


8686

double flux, plancher chauffant

Isolation par l’extérieur, Menuiserie PVC, double flux, ventilo-convecteur

≈ 10 000 € HT

Isolation par l’intérieur, Menuiserie PVC, double flux, ventilo-convecteur

≈ 12 000 € HT


Conclusion

► Nous autres professionnels de l’acte de bâtir, nous devons dès à présent anticiper les évolutions règlementaires, te chniques et financières pour répondre aux besoins d’aujourd’hui et de demain.

Se réinventer en permanence pour trouver de nouvell es

Thème 3


8787

Se réinventer en permanence pour trouver de nouvell es solutions au logement des actifs, dans un environne ment de plus en plus contraignant.

► Le BBC a un Surcoût réel de 7 à 15 %.

► Nécessité d’anticiper le BBC avant 2012 pour répond re à la demande et aux incitations fiscales (SCELLIER, Eco PTZ+).


► La Responsabilité des Acteurs et L’Obligation de Ré sultat

► Attestation BBC remise aux clients.

► Que se passe t-il si les exigences ne sont pas atte intes?� 50 kWhep /m²/an est donné pour un immeuble entier p as à un

Conclusion

Thème 3


88

� 50 kWhep /m²/an est donné pour un immeuble entier p as à un logement

� Remise en Cause Totale? Partielle ?� Pénalités, Amendes ?

► On ne peut pas surveiller la « bonne gestion » des cl ients lors de l’utilisation des différents modes de chauffage, d’ électricité ou d’eau.


Conclusion

Le Bâtiment Basse Consommation c’estLe Bâtiment Basse Consommation c’est :

► Un enjeu planétaire , un changement de mentalité et de raisonnement,

► Un pas de géant vers la responsabilisation individuelle

► Un important besoin de formation professionnelle pour les maîtres

Thème 3


89

► Un important besoin de formation professionnelle pour les maîtres d’ouvrage, les maîtres d’œuvre, les entrepreneurs, les bureaux d’études, les partenaires financiers et surtout les clients.

► Un défi financier lié au surcoût de construction qui sera impératif de remporter

► Marché à fort potentiel et également dans la rénovation :400 000 logts / an à rénover dès 2013 à ≈ 25 000 € de travaux / logt

= 10 milliards € / an pendant 7 ans


Question ouverte aux professionnels et spécialistes du Crédit :

► Demain, le BBC sera généralisé sur l’ensemble des c onstructions neuves (Habitat et Tertiaire), avec un réel surcoût de

construction.

Conclusion

Thème 3


90

► Néanmoins, cette démarche écologique permettra aux différents utilisateurs, propriétaires et/ou investisseurs, de réaliser à terme

de significatives économies financières ?

► « Ces économies seront-elles prises en compte dans v os critères d’endettement pour l’acquisition immobilière des ac quéreurs ? »


Conclusion

91à la réussite de vos projetsDocument non contractuel - Reproduction interdite

Thème 2

Réforme de la TVA

Thème 1

Marché immobilier :

Les évolutions clésAlain TOURDJMAN - Directeur des Etudes, Veille,

Prospective

Maître Jean-Eric CALLON - Avocat à la Cour de Paris

[email protected]

[email protected]

92

Réforme de la TVA

immobilière :

Les nouveaux enjeux

Thème 3

Label BBC :

Construire

Autrement et Durablement

Maître Jean-Eric CALLON - Avocat à la Cour de Paris

Alexis PAGET - Directeur Général

[email protected]

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93

Un accompagnement de proximitépour vous aider

à réussir vos projets


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