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2019 第二季度
成都写字楼与零售市场概况
戴德梁行研究部
成都
厦门
重庆
深圳 1302.7
3101.8
411.0
1633.0
3,550.1
1,114.7
5,102.3
5,734.0
7.5%
8.1%
5.7%
8.7%成都
厦门
重庆
深圳 16,892
11,068
16,875
12,344 成都
厦门
重庆
深圳
来源：各地统计局
成都宏观经济概况
地区生产总值
（亿元）
2019年1-3月
成都
厦门
重庆
深圳
8.5%
8.0%
5.8%
7.2%
第三产业增长率
2019年1-3月
社会消费品零售增速
（%）
2019年1-3月
城镇居民人均可支配收入
（元）
2019年1-3月
人口
（万人）
2018年
2
成都
厦门
重庆
深圳
6.2%
20.5%
10.0%
12.7%
房地产开发投资增速
（%）
2019年1-3月
成都
厦门
重庆
深圳
戴德梁行研究部 来源: 成都国土资源和房屋管理局, 戴德梁行研究部 3
主要地块成交情况
区域 竞得方 成交时间 土地用途土地面积
（平方米）总价
（百万元）容积率
楼面价（元/平方米）
地块编号
高新区成都高新投资集团有限公
司2019Q2
商业/办公用地
16,001.05 152.41 ≤1.5 6,350 GX2018-25(05)
成华区成都碧桂园富高置业有限
公司2019Q2 住宅用地 18,466.15 675.85 ≤3.0 12,200 CH01(251):2019-016
锦江区成都城投教育投资管理集
团有限公司2019Q2
商业/办公用地
20,000.02 104.73 2.4 2,182 JJ07(21):2018-056
成华区深圳市新威标远投资有限
公司(金地商置)2019Q2
综合用地(含住宅)
72,113.72 211.365 ≤3.0 9,770CH09(21/251):2018-
044
成华区广东奥园商业地产集团有
限公司2019Q2 住宅用地 37,328.19 862.27 ≤2.0 11,550 CH02(251):2019-017
温江区四川雅居乐房地产开发有
限公司2019Q2
综合用地(含住宅)
98,032.17 2,284.14地块①大于1.0且≤2.5
9,320 WJ2018-15(251/211)
锦江区 厦门泽溢贸易有限公司 2019Q2 住宅用地 16,174.01 595.2 ≤2.0 18,400 JJ01(251):2019-001
成华区成都中吉泰房地产开发有
限公司2019Q2
商业/办公用地
3,673.87 65.66 ≤2.5 7,150 CH18(21):2018-061
成都
甲级写字楼
市场概况
戴德梁行研究部
成都写字楼市场主要市场指标
5
新增供应, 净吸纳量和空置率
平方米
平均租金水平
存量 2,366,131平方米 环比 ↑
新增供应 80,000平方米 同比 ↑
平均租金 116.59元/平方米/月 环比 ↑
空置率 18.31% 环比 ↓
净吸纳量 88,281 平方米 同比 ↓
资本估值范围16,000-21,800
元/平方米环比 ↓
预计收益范围 6.9%-8.2% 环比 ↑
人民币/平方米/月
来源: 戴德梁行研究部
注：2019年度的新增供应和净吸纳量为季度累计值
100105110115120125130135140
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
0
100,000
200,000
300,000
400,000
500,000
600,000
新增供应 净吸纳量 空置率
戴德梁行研究部
写字楼市场各区域概况
核心区域
租金（元/平方米/月）
空置率（%）
核心区域
存量（万平方米）
26.62
￥110.21
10.53%
总存量: 236.61万平方米 (2019 Q2)
来源: 戴德梁行研究部
43.31
￥120.18
19.49%
58.76
￥126.83
20.34%中央商务区
6
金融城
69.36
￥114.64
12.71%
大源
35.57
￥105.63
31.8%
天府新区新商务区
3.00
￥90.00
0.00%
科技商务区
戴德梁行研究部
15.15%
24.24%
18.18%6.06%
18.18%
6.06%
其他
成都写字楼市场未来供应和租赁成交
7
0
100,000
200,000
300,000
400,000
500,000
600,000
700,000
800,000
900,000
2019 2020 2021 2022 2023中央商务区 科技商务区 东大街 金融城 大源 天府新区新商务区 城东 攀成钢
348,565平方米
中海国际H座中海国际I座
平方米
782,010平方米
未来供应(2019–2023)
主要租赁交易 租赁成交比例 （按产业类型划分）
来源: 戴德梁行研究部
项目名称 商圈 租户 面积（平方米）
IFS 中央商务区 TEC 3,000
平安金融中心 中央商务区 维塔士游戏公司 6,000
通威国际中心 大源 上海建工 2,000
中海国际中心C座 金融城 招商地产 3,500
泰合财富中心
物流运输
354,908平方米400,714平方米
环球贸易中心环球汇
鹏瑞利广场天祥港澳中心
零售贸易
BDG蓝润·时代中心
复星国际金融中心双塔
大魔方
757,076平方米
房地产建筑
医疗医药
制造业
专业服务
金融业
TMT
中海财富中心欧洲中心
天府国际金融中心南塔
丰德成达中心领地中心（西塔）
华润万象城二期
天府汇中心
西部文化产业中心财富支点（出版大厦)
绿地中心468
言几又（天府）国际文创中心远大购物广场
保利国际广场
安邦和谐国际
乐天广场
交易所大厦
一带一路大厦
戴德梁行研究部
成都写字楼市场市场总结
8
在全国经济增速放缓和2018年需求大量释放的背景下，本季度需求减弱，第二季度净吸纳量为88,281平方米，同比下降19.86%，但依旧属于历史较高水平。
由于发展相对成熟的中心城区土地资源紧缺，加之“南拓”进程的不断深入，成都甲级写字楼未来供应主要集中成都城南，即金融城、大源及天府新区新商务区。
本季度房地产、专业服务、金融业依旧是成都甲级写字楼需求主力军。受政策利好的倾斜，全市大力培育高新技术产业，预计未来TMT行业占比或将持续升高。
概况
展望 近期来看，受中美贸易摩擦影响，经济增长预期不容乐观，作为企业办公载体的甲级写字楼，其租金、空置率将在短期内承受压力。
2019年第二季度成都甲级写字楼录入新增供应共计80,000平方米，推动全市存量攀升至237万平方米。受益于新增项目的快速去化，全市空置率小幅环比降低1个百分点至18.31%。
成都甲级写字楼租金表现延续了去年的良好势头，环比增长0.79%至116.59元/平方米/月，但由于成交量有所下跌，导致增速较上季度下降0.9个百分点。
成都
优质零售
市场概况
戴德梁行研究部
存量 6,525,084平方米 环比 →
新增供应 0平方米 同比 ↓
平均租金 646.54元/平方米/月 环比 ↑
空置率 7.18% 环比 ↑
净吸纳量 -11,459平方米 同比 ↓
资本估值范围80,000-280,300
元/平方米环比 ↓
预计收益范围 5.7%-6.7% 环比 ↑
成都零售市场
10
新增供应, 净吸纳量和空置率
平方米
平均租金水平
人民币/平方米/月
来源: 戴德梁行研究部
注：2018年度的新增供应和净吸纳量为季度累计值
主要市场指标
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
0
200,000
400,000
600,000
800,000
新增供应 净吸纳量 空置率
600
620
640
660
680
700
720
740
戴德梁行研究部
零售市场各区域概况
11
租金 （元/平方米/月）
空置率（%）
核心区域
存量 （万平方米）
总存量: 652.51万平方米（2019 Q2）
来源: 戴德梁行研究部
中央商务区 建设路
成仁路
新南天地
双楠-紫荆
光华-金沙
68.88
￥473.81
6.35%
其他区域
核心区域
金融城
大源
城北
83.83
￥444.44
3.83%
130.50
￥1387.04
12.11%
50.17
￥370.00
14.39%
31.20
￥750.00
4.22%
23.50
￥394.44
2.02%
30.62
￥430.56
1.07%
66.30
￥583.33
7.20%28.18
￥758.33
2.15%
111.04
￥521.43
6.53%
28.30
￥377.78
5.18%
攀成钢
城东
戴德梁行研究部 12
未来供应 (2019–2022)
主要新店开幕 新增供应（按各区域市场划分)
成都零售市场未来供应和租赁成交
乐天广场
项目名称 商圈 租户 面积（平方米）
IFS 中央商务区 Givenchy Kids 100
仁和新城 金融城 anello 100
太古里 中央商务区 %Arabica 100
来源: 戴德梁行研究部
万象城2期 环球贸易中心2期环球汇
备注：F为估计值
大魔方
龙湖上城天街
天府汇中心
0
200,000
400,000
600,000
800,000
2019 2020 2021 2022
平方米
城东 大源 建设路 攀成钢 中央商务区 城北 金融城 天府新区新商圈 其他
领地中心星汇广场
泰合项目
华熙528
远大购物中心
龙湖滨江天街万科天荟
中港 CC Park
成都大魔方
龙湖上城天街
环球贸易中心（一期）
华润万象城二期
天廊 Cosmo
天府汇中心
环球贸易中心（二期）环球汇（天誉）
保利国际广场
天府大悦城三利王府井
乐天广场
世豪中心二期
680,000平方米
320,000平方米380,000平方米
733,000平方米
0
500,000
1,000,000
2014 2015 2016 2017 2018 2019F 2020F 2021F 2022F
中央商务区 双楠-紫荆 光华-金沙 建设路
攀成钢 新南天地 金融城 大源
城北 城东 其他 天府新区新商圈
平方米
戴德梁行研究部
成都零售市场市场总结
13
本季度成都优质零售物业市场无新增供应，存量为6,525,084平方米。受部分项目调场影响，空置率小幅度上浮至7.18%，环比增长0.18个百分点。租金表现稳定，最优层租金为646.54元/平方米/月，环比微弱上浮0.19个百分点。
2019年二季度，迪奥、路易威登、爱马仕，以及宝格丽品牌大秀均选址成都，这既是对成都时尚度、消费力的肯定，亦展现出对未来成都商业发展的信心。
成都无论从奢侈品增长速度或奢侈品丰富度都有优异的表现。2019年上半年超过100家首店落地成都，首店经济或将成为成都消费活力的“新引擎”。
概况
展望随着政府大力推进天府新区建设，该片区大型优质商业空白也将被逐渐填补，三利·王府井、天府大悦城等项目有望在2022年相继入市。未来，随着产业的完善、人口的导入，天府新区新商圈将逐步形成。
随着城市生活方式的改变，成都区域商圈已然形成，未来成都优质零售商业项目主要将出现在人口居住区，以辐射周边3-5公里内的住宅客群为主。
近几年，受益于消费水平的提升和购物中心对引入优质品牌的不断努力，国际一线品牌不仅满足于在成都选址开店，更陆续在成都办秀。成都的国际化商业氛围愈加浓厚，距离打造国际消费中心城市再进一步，未来成都零售商业市场有望进入国际视野。
戴德梁行研究部
联系方式
中国成都市人民南路四段三号成都来福士广场T1 30楼Tel :+86 28 6570 5000
cushmanwakefield.cn
微信号: DTZ_China
程家龙华南及华西区董事总经理[email protected]
张晓端华南及华西区研究部主管[email protected]
翟岩松大中华区研究部助理董事[email protected]
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张裕鹏华西区总经理[email protected]
贾萱成都研究部助理董事[email protected]