chu k cu pátt t ỳ phát tri ển k ế tiếp… · 2012-07-05 · những minh chứng trong...

Chu kỳ phát triển kế tiếp…Chu kỳ phát triển kế tiếp…

Thứ năm, ngày 05 tháng 07 năm 2012

Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam)

P. NGHIÊN CỨU & TƯ VẤN

Trình bày:

Marc TownsendTổng Giám đốc Điều hành

C u ỳ p át t ể ế t ếpC u ỳ p át t ể ế t ếp… bạn … bạn đã sẵn sàngđã sẵn sàng chưa?!?chưa?!?

Chu kỳ tất yếu của thị trường bất độngsản (và các thị trường khác) là sẽ luôn tạo ra cơ hội thành công cũng như thấtbại;Những minh chứng trong lịch sử, thậmchí gần đây, đã cho thấy những thấtbại hay hoạt động yếu kém vẫn có thểđem lại những lợi ích nhất định.

ề ấ

Ranh giới mong manh giữa Thành công và Thất bại…Vẫn Có thể Mang đến Lợi nhuận Khổng lồ

P. Nghiên cứu & Tư vấn CBRE | Trang 2

Nhìn về phía trước, thị trường bấtđộng sản Việt nam sẽ khó bù đắp chonhững người đã gặp thất bại.

Ghi chú: thị trường không nhất thiết phải thay đổi quanh đường cong theo cùng một hướng hay cùng tốc độ.

Chu kỳ giá thuê văn phòng toàn cầu Q1/2012Thị trường bất động sản là một chu kỳ có cả tăng trưởng … và thăng trầm…


“Xác định được chúng ta đang ở đâu, chúng tôi nhận thấy rấtnhiều cơ hội để phát triển…” – Brett White, CEO, Tập đoàn CBRE

So sánh Kinh tế toàn cầu 2012

Hồng Kông Thái Lan Singapore Trung

Quốc Malaysia Indonesia Việt Nam

Tốc độ tăng trưởng GDP

Q1/2012 dự báoQ2/2012 dự báo

4,9%2,8%

1,6%5,3%

5,0%3,0%

9,0%7,5%

4,9%4,3%

6,3%6,2%

5,9%5,5%

Chỉ số giá tiêu dùng

Q1/2012 dự báoQ2/2012 dự báo

5,3%4,7%

3,9%3,5%

5,0%4,3%

5,6%3,1%

3,2%2,7%

5,4%4,8%

18,6%10,3%

53 68 USD


Nguồn: Oxford Economics, Tổng Cục thống kê Việt Nam, World Bank, Goldprice.org, goldpricethai.com, pecunix.compp: điểm phần trăm

Giá vàng(trên 1 gam) 51,43 USD 50,18 USD N/A 51,56 USD 51,52 USD 51,49 USD

53,68 USD4,8% cao hơn so với trung bình của khu

vực2,6 pp cao hơn

Q1

Cán cân thương mại

(2012 dự báo)-$63,3 tỷ $12,4 tỷ $47,9 tỷ $113,8 tỷ $45,1 tỷ $28,3 tỷ -$8,15 tỷ

(ước tính)

FDI (2011) $8,6 tỷ - $4,13 tỷ $38,86 tỷ $170,4 tỷ - $4,4 tỷ $11,1 tỷ2010

$11 tỷ2011

(Thực hiện)

Hai gã khổng lồ cần kiểm soát trong năm 2012

Thị trường chứng khoán khu vực,ghi nhận ngày 21/6/2012:• Thái Lan tăng 13%• Singapore tăng 5,7%• Chứng khoán Lào tăng 13%• Chứng khoán Indo tăng 3,5%• Việt Nam tăng 17,4% từ ngày 1/1

Nh iả 15 8% từ ứ đỉ h hi hậ à 8/5

Diễn biến giá vàng trong nước

Nguồn: SJC

30

32

34

36

38

40

42

44

46

48

01/01/11 01/02/11 01/03/11 01/04/11 01/05/11 01/06/11 01/07/11 01/08/11

Giá

vàn

g tr

ong

nướ

c (T

riệu

đồ

ng/

lượ

ng)

Giá vàng trong nước

Giảm giá tiền đồng 9,3%

Khủng hoảng nợ công Mỹ

3032343638404244464850

Giá

vàn

g tr

ong

nướ

c (T

riệu

đồ

ng/

lượ

ng)

Giá vàng trong nước

TẾT

NGUYÊN

ĐÁN

Giảm giá tiền đồng 9,3%

Khủng hoảng nợ


0

5

10

15

20

25

200

300

400

500

600

700

CPI

(% %

thay

đổi

theo

thán

g)

VNIn

dex

VNIndex CPIGhi chú: Thị trường chứng khoán Việt Nam và lạm phát, ghi nhận ngày 4/7/2012.

- Nhưng giảm 15,8% từ mức đỉnh ghi nhận ngày 8/5- Lạm phát giảm = thị trường chứng khoán tăng

Dự báo GDP năm 2012 Những kỳ vọng bị lung lay do các bất ổn ở Châu Âu và Mỹ mùa hè qua

Những tín hiệu của sự ổn định và phục hồi nhẹ trong Q1/2012

Triển vọng ở Châu Á năm 2012…Suy yếu từ tháng 8/2011

Đông Bắc Á

Đông Nam Á

Nhật Bản

Mỹ

Châu Âu

Úc


Những nền kinh tế mở cửa nhất ở Châu Á sẽ bị tác động mạnh nhất

Trung Quốc đạt được “mức giảm có kiểm soát” là một yếu tố then chốt

Hồng KôngHàn Quốc

Singapore

Đài Loan

GDP thực % thay đổi hàng năm

Nhưng Kinh tế vẫn là “một điểm sáng”

Tăng trưởng mạnh hơn các nước còn lại trên thế giới

Một số quốc gia tăng trưởng tốt hơn năm 2011 (Nhật Bản!) và tất cả các

ớ ẽ tă t ở


Source: Oxford Economics

nước sẽ tăng trưởng trong năm 2013

Gần như chắc chắn rằng Châu Á sẽ được hưởng lợi trước tiên và nhiều nhất từ tăng trưởng toàn cầu

Các nhà đầu tư nước ngoài / khu vực không muốn gánh thêm rủi ro…Trong khi các nhà đầu tư trong nước sẵn sàng mua với mọi mức giá

Bất động sản đắc địa: thu hút đầu tư

Tập trung vào chất lượng của hợp đồng và dòng tiền thực thu

Vị trí tốt, tính thanh khoản cao

Không còn nhiều cổ phiếu hấp dẫn ít người bán


Không còn nhiều cổ phiếu hấp dẫn, ít người bán….

Vốn nhiều ở châu Á: giá có khuynh hướng tăng

“Tiết giảm chi phí và đề cao tính hiệu quả” thay thế cho khẩu hiệu “mở rộng” ở các công ty đa quốc gia

Các công ty Tây Âu trì hoãn việc đưa ra các quyết định lớn

Các công ty tài chính và ngân hàng vẫn gặp nhiều thách thức

Điều gì thúc đẩy nhu cầu thuê khu vực?


Nhưng nhiều công ty Châu Á vẫn tiếp tục đẩy mạnh đầu tư

Các công ty bảo hiểm, sản xuất hàng hóa, bán lẻ tiếp tục tăng trưởng

Tổng Quan Kinh Tế Việt Nam 20122008 2009 2010 2011 2012 f 2013 f

Tăng trưởng GDP (% theo năm) 6,20 5,30 6,80 5,91 1 5,5 5 7,1 5

Lãi suất cho vay (%) 1212,75 16-17

22 - 25213 - 16 N/A

Giảm từ 21% trongQ3 (Cuối 2010) Hiện tại

Lạm Phát(Trung bình, % theo

năm)22,90 6,90

9,2018,581 10,3 5 6,9 5

(T12/10: 11,8%)

Xuất khẩu (Tỷ USD) 62,7 57,1 71,6 96,3 1 104,7 5 117,8 5

Nhập khẩu (Tỷ USD) 80,7 69,9 84,0 105,81 113 5 125,9 5

Giá vàng(triệu VND/lượng)

17,8 26,7 36,1 41,83 42,0 3 N/A

(31/12/ 2008, tăng (31/12/2009, tăng (31/12/2010, tăng (30/12/2011, tăng (4/07/2012, tăng0 5% ới


Nguồn: Historical data by GSO, 1GSO , 2SBV, 3SJC, 4Ministry of Investment, 5Oxford Economics *nt: Năm trướcBđs: Bất động sản

(triệu VND/lượng) ( , g7,2% so với nt)

( , g50% so với nt)

( , g35,2% so với nt)

( , g15,8% so với nt) 0,5% so với

01/01/2012) US$/VND 17.000 18.497 19.500 21.036 2

21.379 5 22.138 5

(Ngân hàng Thươngmại) (31/12/2008) (31/12/2009) (31/12/2010) (31/12/2011)

Giảm 5,4% so vớiT12/2009

Giảm 7,9% so vớiT12/ 2010)

US$/VND 17.510 19.470 21.010 21.275 20.921 N/A

(Thị trường chợ đen) (31/12/2008) (31/12/2009) (31/12/2010) (31/12/2011) (04/07/2012)

FDI Cam kết (Tỷ USD) 71,7 22,618,6 14,7 1

15 – 164 15 - 16 4(6,8 tỷ USD vàoBđs)

(845,6 tỷ USD vàoBđs)

FDI Thực hiện (TỷUSD) 11,7 10 11 111 N/A N/A

Các giải pháp của Chính phủ• Lạm phát trên đà giảm

- Giảm 5 điểm phần trăm trong nửa đầunăm 2012

• Lãi suất trên đà giảm- Giảm 5% trong nửa đầu năm 2012

• FDI – ổn định- Thực hiện 5,4 tỷ USD trong 6M/2012

Tổng quan sáu tháng đầu năm 2012Những thay đổi trong chính sách và kinh tế


Thực hiện 5,4 tỷ USD trong 6M/2012

VN cùng đồng hành• Tăng trưởng GDP Trung Quốc chậm

lại• Tăng trưởng GDP Ấn Độ chậm lại

.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

16.0

T6/06 T12/06 T6/07 T12/07 T6/08 T12/08 T6/09 T12/09 T6/10 T12/10 T6/11 T12/11 T6/12

Lãi s

uất (

%)

Lãi suất cơ bản Lãi suất tái chiết khấu Lãi suất tái cấp vốn

Chính phủ VN bơm 21 nghìn tỷđồng mỗi tháng

- Nới lỏng định lượng một cáchhiệu quả

Kích thích phát triển các doanhnghiệp vừa và nhỏ

Tiếp tục nhận sự hỗ trợ từ Chính phủ


Hoãn thuế VAT- Ảnh hưởng tích cực lên dòng

tiền

Giảm 30% thuế doanh nghiệp

Hiệu quả các Chính sách từ Chính phủĐã thấy ở nền kinh tế nhưng chưa thấy ở Thị trường Bất động sản

0 5

1

1.5

2

2.5

3

3.5

10.0

15.0

20.0

25.0

% th

ay đổi

theo

thán

g)

thay

đổi

theo

năm

) / Lã

i suất

(%)

Lạm phát tăng cao Chính sách tiền tệ

bắt đầu có tác dụng

CPI, VN (% Thay đổi so với năm trước)CPI, VN (% Thay đổi so với tháng trước)

Lãi suất tái cấp vốn (%)Lãi suất tái chiết khấu (%)


Các chính sách từ chính phủ có tácđộng giúp:• Tất cả các con số vĩ mô đều đi đúng

hướng• Nhưng… người mua nhà vẫn còn do dự

Real estate: Buy or waiting?

-0.5

0

0.5

.0

5.0

T10/

10

T12/

10

T2/1

1

T4/1

1

T6/1

1

T8/1

1

T10/

11

T12/

11

T2/1

2

T4/1

2

T6/1

2

CPI (

%

CPI

(%

Kiểm soát tiền tệ lên lãi suất

Xếp ngành Bất động sản vào• Danh mục sản xuất hoặc phi sản xuất (Nghị quyết 11 của NHNNVN

ban hành ngày 01/03/2011)Ảnh hưởng lan rộng trên nền kinh tế• Bất động sản là một trong những ngành thu hút nhiều nhân lực• Ảnh hưởng đến số lượng người thất nghiệp

Đã có Vốn cho Thị trường Bất động sản…?Là ngành sản xuất?


Số liệu từ BCI Hồ Chí Minh Đà Nẵng Hà Nội

Hoạt động cộng đồng, giáo dục, bệnh viện, cơsở hạ tầng, pháp luật,

vận tải, hạ tầng kỹ thuật

732 158 1.375

Nhà ở 632 190 564

Văn phòng 453 74 555

Khách sạn & Căn hộ Dịchvụ cho thuê 69 48 54

Bán lẻ 168 43 30

Nguồn: BCI ngày 21/06/2012

Kết quả của bối cảnh kinh tế hiện nay là một số dự án đang:• Rục rịch khởi công

• Ì ạch xây dựng

Những dự án trọng điểm đang ì ạchvà đồng thời những dự án trọng điểm khác bắt đầu rục rịch…


Vingroup chọn giải pháp huy động vốn từ thị trường quốc tế bằng cách phát

hành trái phiếu chuyển đổi tại Singapore! Lần thứ hai vào năm 2012!

Các nhà đầu tư nước ngoài nhận ra rằng“hao hao – nhưng vẫn vậy”• Yêu cầu Việt Nam bỏ các tập đoàn nhà nước

không hiệu quả cũng giống như yêu cầu ngườiMỹ không sử dụng xe hơi

• Người Mỹ sẽ không bỏ việc sử dụng xe hơinhưng sẽ chuyển sang sử dụng loại xe nhỏ hơn

• Một cải thiện dù rất nhỏ trong hiệu quả của cáctậ đ à hà ớ ũ l i l i í h ki h tế

Những trở ngại


tập đoàn nhà nước cũng mang lại lợi ích kinh tếrất lớn.

Rất nhiều biến động trongnửa đầu năm 2012• lãi suất giảm• lạm phát hạ nhiệt• nhưng rất ít cải thiện

- Do độ trễ?- Hay niềm tin?- Tâm lý?

Buyers expected to shift from bank deposits to real estate……but when?

Thị trường nhà ở


ý- Lợi nhuận?

Giá ổn định, trong Q2/2012 chỉgiảm nhẹ so với quý trước

Chúng ta đang bước vàochu kỳ mới• chủ yếu vẫn phụ thuộc vào tâm lý

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1

2008 2009 2010 2011 2012 2013

CP

I, Lã

i suấ

t

Số

căn

hộ

Căn hộ bán hàng Quý CPI bình quân hàng quý - HCMC Lãi suất cơ bản

Dự báo nguồn cung tương lai vàoQ1/2011 cho hạng A và B• 390.411 m2 trong năm 2012• 475.952 m2 trong năm 2013Dự báo nguồn cung tương lai vàoQ1/2012• 165.323 m2 trong năm 2012

Giá văn phòng có khả năng chạm đáy ngắn hạnNguồn cung luôn tăng, nguồn cầu ngày càng ảnh hưởng giá thuê

Giá chào thuê (USD/m2/tháng)

$15

$20

$25

$30

$35

$40

$45

2009 2010 2011 2012

Hạng A Hạng B


• 81.745 m2 trong năm 2013Diện tích thực thuê mới Q2 chỉbằng một nửa Q1• Diện tích thực thuê mới hạng A và

B giảm 53% so với quý trước, chỉđạt 15.000 m2 trong Q2/2012

• Thị trường cuối năm 2012 sẽ nằmđâu trong chu kì?

• Chạm đáy hay tiếp tục giảm?

Nguồn: CBRE Việt Nam

Nguồn cung tương lai Q2/2012 (GFA, m2

Nguồn: CBRE Việt Nam

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

2012f 2013f 2014f 2015f

Hạng B Hạng B Hạng C

Bosch đầu tư 42 triệu USD vào Đồng Nai• 160.000 m2 và Khu công nghiệp Long Thành• 40% sản lượng dây truyền động cua-roa của BoschLixil đầu tư 414 triệu USD vào Đồng Nai• Nhà máy sản xuất vật liệu xây dựng, thiết bị văn phòng và nhà cửa,

trang thiết bị nội thất• Dự án dự kiến sẽ tăng 10% sản lượng của Tập đoàn LIXIL, chủ yếu

ất khẩ Nhật Bả

Chính phủ tập trung nhiều hơn vào công nghiệpCũ, nay đã lại mới…


xuất khẩu sang Nhật Bản

Chủđầu tưchuyểnđổi sang nhà xưởng theo yêu cầuXu hướng nhà xưởng và nhà máy…

Thiết kế khu nhà xưởng xây sẵn của Ascendas


Xem xét lại các kế hoạch trước đây• Nhà xưởng xây sẵn

- Không còn được ưa chuộng do nhu cầu giảm• Nhà xưởng xây theo yêu cầu trở nên phổ biến hơn

- Có khách thuê, rồi mới xây nhà máy

Vận chuyển hàng không đang phát triển• Nhu cầu cho nhà xưởng gần sân bay đang tăng

Tòa nhà nhà máy tiêu chuẩn

Chỉ số phát triển bán lẻ toàn cầuCửa sổ cơ hội


Thứ hạng của Việt Nam:• 2008: Số 1• 2009: Số 6• 2010: Số 14• 2011: Số 23• 2012: KHÔNG nằm trong danh

sách 30 thị trường bán lẻ mới

Nguôn: A.T Kearney Analysis

Xếp hạng bởi CBRE toàn cầu:• #3 về số lượng thương hiệu mới gia nhập

thị trường, đồng hạng với Ukraine

• #55 Việt Nam xếp thứ 55 trong danh sách các quốc gia có thị trường bán lẻ tiềm năng, tăng 4 bậc so với năm 2011

• #146 TP. HCM xếp thứ 146 trong danh sách các thành phố có thị trường bán lẻ tiềm năng, tăng 12 bậc so với năm 2011

Các nhà bán lẻ như Big C, Lotte đang đẩy nhanh việc mở rộng nhanh chóng, ví dụ: Saigon Co.op với hơn 55 siêu thị & nhiều cửa hàng tiện dụng – Co.op Food:Cho phép các nhà kinh doanh bán lẻ nước ngoài được thành lập doanh nghiệp 100% vốn nước ngoài;Có thêm nhiều nhà bán lẻ quốc tế tham

Nhìn lại Thị trường Bán lẻNhững thành công

Chi sô phat triên thi trương ban le toan câu

0

5

10

15

20

25

2004 2006 2008 2010 2012

Vietnam India China


Có thêm nhiều nhà bán lẻ quốc tế tham gia và thành công tại thị trường;Cách nhìn nhận về thương hiệu được cải thiện và nhu cầu dùng hàng chất lượng cao ngày càng tăng;Nguồn cung mặt bằng kinh doanh bán lẻ tăng mạnh từ 100.000 m2 GFA vào năm 2005 lên 485.000 m2 GFA năm 2011 (không bao gồm siêu thị, đại siêu thị và cửa hàng tiện dụng)

Nguôn: A.T Kearney Analysis

25

30

ENT vẫn là thách thức “mơ hô” đối với các nhà bán lẻ quốc tê;Kinh tê không ổn định, đặc biệt là các chỉ sô tăng trưởng GDP và lạm phát sau khủng hoảngkinh tê;Mô hình bán lẻ hiện đại phát triển tại TP.HCM và Hà Nội nhưng vẫn còn hạn chế ở các thành phốcấp hai như Hải Phòng, Đà Nẵng, Nha Trang và Cần Thơ;DIỆN TÍCH mặt bằng bán lẻ tăng không đi đôi với CHẤT LƯỢNG;

Triển vọng thị trường Bán LẻNhững vấn cần được GIẢI QUYẾT


CHẤT LƯỢNG;Hệ thống phân phối/vận chuyển kém phát triển, đây là yếu tố quan trọng đối với doanh nghiệp khi quyết định chọn thị trường đầu tư, xây dựng nhà máy, hoặc cửa hiệu phân phối;Giá thuê mặt bằng bán lẻ cao - ví dụ đối với những vị trí đắc địa tại TP.HCM, giá thuê thường từ 100 USD đến 300 USD/m2/tháng;Rớt 6 bậc trên bảng xếp hạng chỉ số cạnh tranh của WEF vì lý do: giấy phép, mức độ minh bạch và tiến độ cấp phép chậm;

Regional Comparisions

GRDI Thailand Indonesia Malaysia Phillipines Vietnam2008 24 15 13 26 12009 26 22 10 25 62010 - 16 17 22 142011 - 16 21 18 232012 - 16 11 29 -

Khách sạn Nikko mở cửa vào Quý 4/2011Trong Quý 2/2012:

- KS Novotel (Quận 1)- KS Ibis và TajmaSago (Quận 7)

Nguồn cung tương lai dồi dào:2.851 phòng trong năm 2012/2013

- Times Square – 231 phòng

Khách sạnTăng trưởng du lịch dưới 20% so với cùng kỳ năm trước


- Le Meridien – 357 phòng- Vincom Luxury Hotel trên đườngLê Lợi / Nguyễn Huệ – 300 phòng

0

1.000

2.000

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 YTD 2012

2012f 2013f 2014f 2015f 2016f

Số p

hòng

khá

ch sạn

5 sao 4 sao 3 sao

-30%

-20%

-10%

0%

10%

20%

30%

40%

-

1

2

3

4

5

6

7

2003 2005 2007 2009 2011

Tốc đ

ộ tă

ng (%

)

Số kh

ách

(Triệ

u lượt

)

Lượng khách quốc tế Tốc độ tăng trưởng

So sánh lợi tức trong khu vực Q1/2012Bắc Kinh

Thượng Hải

Hồng Kông Singapore Băng Cốc Manila Kuala

Lumpur Việt Nam

Thị trường

Văn phòng

4.75 4.25 2.76 4.06 6.25 10.00 6.50 9

Thay đổi theo Quý

Thị trường 5.00 4.25 3.54 5.00 6.25 N/A 6.50 9


Bán lẻ


Thị trường

Khu công

nghiệp

6.50 6.80 4.63 5.15 8.75 N/A N/A 13 - 14


Nguồn: CBRE Research Asia; CBRE Asia Pacific Capital Markets

Lập kế hoạch và mục tiêu thực tiễn –Xây dựng theo nhu cầu thị trườngHãy thực tế – Có thể dự đoán tương lai, nên hãy sử dụng số liệu dự đoánBài trừ tệ quan liêu – Nền kinh tế toàn cầu rồi sẽ phục hồi (Hãy cùng hy vọng thế!) và cần đảm bảo Việt Nam không biến mất khỏi bản đồ thế giới

Trong chu kỳ mới, Sự tiến hóa & Tài năng sẽ được tưởng thưởngVậy chúng ta cần làm gì?


Tăng cường tính minh bạch cho nhà đầu tư: Nhằm thu hút vốn đầu tưHãy quên đi giấc mơ thành tỷ phú bất động sản chỉ sau một đêm! Và không thể cứ đầu tư một cách ngây ngô!!!

Văn phòng CBRE trên toàn cầu

CHÂN THÀNH CẢM ƠN!


© 2012 Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam) Tài liệu này do Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam) thực hiện với sự thành tín và cẩn trọng cần thiết. Chúng tôi đã thu thập thông tin từ các nguồn thông tin mà chúng tôi cho là đáng tin cậy. Tuy nhiên, chúng tôi đã không kiểm chứng tính chính xác của các thông tin và sẽ không bảo đảm, đoan chắc hay đại diện cho các thông tin này. Chúng tôi chỉ đưa ra các dự đoán, quan điểm, giả định hay đánh giá của mình dựa trên những yếu tố mà chúng tôi được biết để làm ví dụ dẫn chứng và các thông tin này có thể sẽ không thể hiện được tình hình hiện thời và xu hướng tương lai của thị trường. Tài liệu này được soạn thảo dành riêng cho khách hàng của Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam) và nghiêm cấm saochép dưới mọi hình thức nếu chưa được sự đồng ý trước bằng văn bản của CB Richard Ellis.

www.cbrevietnam.comhttps://twitter.com/#!/Townsend_Marc

chu k cu pátt t ỳ phát tri ển k ế tiếp… · 2012-07-05 · những minh chứng trong...

Documents