MXICO, D.F., 14 de marzo de 1994

Circular Nm. 1202

ASUNTO: AVALUOS BANCARIOS.- Se da a conocer formato nico para avalos de inmuebles.

A LAS INSTITUCIONES DE CREDITO De conformidad y para los efectos que se sealan en la Disposicin Primera de la Circular Nm. 1201 de esta misma fecha, en relacin con lo que prev la Tercera Transitoria de la propia comunicacin, se da a conocer el modelo de formato nico que debern observar esas instituciones en la realizacin de avalos de inmuebles, el cual comprende el mnimo de elementos a considerar respecto a terrenos, vivien-das y edificios especializados.

Con la finalidad bsica de coadyuvar a la unificacin de criterios y procedimientos de resolucin, se acompaa de su correspondiente instructivo, mismo que estimaremos se sirvan difundir ampliamente entre los peritos de la especialidad.

De acuerdo con la citada Disposicin Primera, el nuevo formato, que en lo general se apega al que en la actualidad est en uso, entrar en vigor a los 60 das naturales de la expedicin de la presente Circular, fecha en la cual quedar derogada nuestra anterior Nm. 1104 del 18 de marzo de 1991.

Les estimaremos se sirvan acusar recibo de la presente.

Atentamente.

Lic. Vctor Miguel Fernndez Valadez. Vicepresidente.

instructivo para la formulacion de avaluos de inmuebles

formato.-guia de avaluos de inmuebles que practiquen las instituciones de credito. OBJETIVO.- El presente documento tiene por

objeto homogeneizar la informacin mnima indispensableque deben contener los formatos-gua de avalos de inmuebles urbanos y suburbanos, mediante la interpretacin que debe darse acada uno de los conceptos queintegran los formatos, atendiendo a la normatividad vigente en lamateria e incorporando algunos rubros que se juzga necesarioincluir en los informes tcnicos.

a.- AVALUOS DE TERRENOCAPITULO I.- ANTECEDENTES: SOLICITANTE: Nombre completo de la persona

fsica y/o moral (empresa,organismo, entidad paraestatal uotro), que requiere el servicio. En el caso de personas morales sesealar el nombre delfuncionario por conducto del cualse solicita el servicio. El solicitante es tambin la persona a cuyo cargo reside laresponsabilidad del pago de ho-norarios devengados por eltrabajo.

VALUADOR: Perito acreditado ante laComisin Nacional Bancaria querealiza el avalo y seresponsabiliza de su contenido. Se indicar el nombre completo y profesin, en su caso.

REGISTRO DE LAC.N.B.:

Se indicar el nmero y elperodo de vigencia

FECHA DEL AVALUO: Se anotar la fecha en que sepractic la visita de inspeccinal inmueble. De no referirse elavalo a la fecha actual, deber expresarse el motivo por el cualse seala otra distinta.(Ejemplo: fecha a la que sereexpresan los estados financieros de las empresas oinstituciones, etc.).

INMUEBLE QUE SE VA-LUA:

Slo indquese si es lote deterreno baldo, casa habitacin unifamiliar o plurifamiliar,

oficinas, edificios de productos,industrial, etc.

REGIMEN DE PROPIE-DAD:

Se indicar si es privada opblica. La propiedad privada podr ser:individual, colectiva (condominio o copropiedad), o derechos reales sobre inmuebles (certificados departicipacin inmobiliaria, certificados de vivienda). No sern motivo de avalo losinmuebles sujetos a rgimen: ejidal, comunal, o aqullos quepor disposiciones legales, seande la competencia de otra autoridad.

PROPIETARIO DEL IN-MUEBLE:

Persona fsica o moral que amparala escritura del inmueble oaquella que expresamente hayasealado el solicitante.

PROPOSITO O DESTINODEL AVALUO:

Es propsito o destino delavalo, el uso que se pretendedar a un dictamen valuatorio paralos efectos de: adquisiciones oenajenaciones (compraventas,sucesiones, donaciones, permutas daciones en pago), crditoshipotecarios, seguros, fianzas, ylos dems casos que sean de la competencia de las institucionesde crdito. El valor de los bienes a valuar deber determinarse conindependencia de los fines para los cuales se requiera elavalo.

UBICACION: En su caso, indquese el nmerooficial, nombre de la calle a la cual tiene frente (o calles, encaso de tener varios frentes),nmero de lote, de la manzana,nombre de la colonia, fracciona-miento o barrio, delegacinpoltica, sector, cdigo postal, nombre de la poblacin, municipioy entidad federativa. Si el terreno tiene algn nombre,indquese ste, entrecomillado. En inmuebles de difcillocalizacin, indicar las vas deacceso, con distanciasaproximadas o kilometraje, oreferidas a puntos importantes.

No. DE CUENTA PRE-DIAL:

Ctese el nmero de la cuenta

predial y en su caso indicar sies global.

CAPITULO II.- CARACTERISTICAS URBANAS: CLASIFICACION DEZONA:

Anotar si es habitacional de "X"orden y otras variantes:industrial, de servicios,comercial y su categora, etc.,incluyendo aquellos casos en losque se aprecien clasificacionesmixtas. Pueden existir, entre otras, lassiguientes:

a) HABITACIONALES

(de lujo. (de primer orden. (de segundo orden.

(de tercer orden.

(antigua. (popular o proletaria, de interssocial. (campestre. (en transformacin a . . .

b) INDUSTRIALES

(de industria ligera. (de industria semi-pesada. (de industria pesada. (de industria artesanal. (parques industriales.

c) COMERCIALESY DE OFICINA

(de lujo. (de primera. (de segunda. (de tercera. (de mercados, centrales deabasto. (plazas comerciales.

d) OTRAS COMO Administrativas, tursticas,hospitalarias, culturales, escolares o las consideradassegn las autoridades de lalocalidad.

TIPO DE CONSTRUC-CION DOMINANTE:

Mencionar si el tipo deconstruccin dominante en lacalle o en la zona, es de casashabitacin, su tipo, calidad, de cuantos niveles; si son edificios departamentales o de oficinas, sucalidad y nmero de niveles;

bodegas, talleres, comercios, etc. Pueden clasificarse en: (corriente. (econmico.

TIPO ANTIGUO: (mediano. (bueno.

(corriente. (econmico.

TIPO MODERNO: (mediano. (bueno. (de lujo.

(edificios mixtos, comerciales,despachos, hasta "n" pisos.

TIPO MODERNO: (comercios, departamentos, etc. (especiales, industriales,bodegas, etc.

Se podrn sealar clasificaciones mixtas. INDICE DESATURACION EN LAZONA: (antes den-sidad deconstruccin)

Anotar el porcentaje aproximadode construccin con relacin al nmero de lotes edificados en lazona.

POBLACION: Indicar si es nula, escasa,normal, media, semidensa, densa, flotante u otra denominacin ur-banstica. Sealar nivel socio-econmico.

CONTAMINACION AM-BIENTAL:

En su caso, sealar si la hay ydescribir su grado y en quconsiste. A veces en altos grados de contaminacin se tendr queasesorar por un tcnicoespecializado anexando su dic-tamen.

USO DEL SUELO: En su caso, sealar lasdisposiciones que las autoridadesestablezcan de acuerdo a la Leyde Desarrollo Urbano, a losPlanes Parciales de Desarrollo Urbano de las localidades o a lasCartas de Usos y Destinosrespectivos. Este concepto se complementa conlos relativos a DensidadHabitacional e Intensidad deConstruccin, que se define en el

Captulo III de este instructivo. VIAS DE ACCESO EIMPORTANCIA DE LASMISMAS:

Describir el tipo decomunicacin, importancia de lasvas, proximidad, intensidad delflujo vehicular, etc., tales como:

Carreteras, libramientos,perifricos, caminos vecinales,avenidas, ejes viales, o vas preferenciales, viaductos, etc.

SERVICIOS PUBLICOSY EQUIPAMIENTO UR-BANO:

Debern considerarse todosaquellos elementos que formanparte de la urbanizacin y elequipamiento urbano tales como: - Abastecimiento de agua potable: Red de distribucin con suministro mediante tomas domiciliarias. Hidrantes para servicios pblicos, pipas, carros-tanque de frecuencia regular. - Drenaje y Alcantarillado: Redes de recoleccin de aguas residuales en sistemas separados para aguas negras y pluviales o sistemas mixtos. Fosas spticas, etc. - Red de electrificacin: Suministro a travs de redesareas, subterrneas o mixtas. - Alumbrado pblico: Sistema de cableado areo osubterrneo, postera de madera, metlica, de concreto, sencilla uornamental. Sistema de alumbrado que utilizala postera de la red deelectrificacin. Tipo de luminarias, lmparasincandescentes, fluorescentes, devapor de mercurio, yodo y sodio u otros. - Parmetro de vialidades (guarniciones, cordones o machuelos). De concreto, seccin trapecial,de hombro redondo, de piedra basltica, de cantera, etc. - Banquetas o aceras: Ancho; materiales empleados(concreto hidrulico, asfalto,

cantera natural, elementosprefabricados, piedra bola). Franjas jardinadas integradas. -Vialidades: Tipos y anchos. Andadores,calles, avenidas con o sincamelln; vas preferenciales conpasos a desnivel; viaductos, etc. - Pavimentos: De concreto hidrulico, concretoarmado, de asfalto; elementos prefabricados, piedra bola,piedra laja; adoqun o cantera;terracera con un riego deimpregnacin. En su caso, sealar la carenciade pavimento (terracera simple). - Materiales empleados en loscamellones: Concreto hidrulico, elementosprefabricados, canteras, piedra laja, piedra bola. Jardinados, con setos, arbolados,fuentes, etc. Otros servicios: - Red telefnica, area osubterrnea. -Gas natural: red con tanqueestacionario local o desuministro directo. - Plantas de tratamiento de aguasresiduales propias delfraccionamiento. - Recoleccin de desechos slidos(basura). - Vigilancia. - Seal de televisin por cable. - Transportes urbanos ysuburbanos en general: Servicios de transportecolectivo. Distancia de abordaje, frecuencia. - Equipamiento y mobiliariourbano: Mercados, plazas cvicas, parquesy jardines, escuelas, centroscomerciales y templos, gasoli-neras, canchas deportivas,nomenclatura de calles ysealizacin.

CAPITULO III.- TERRENO:

TRAMO DE CALLE, CA-LLES TRANSVERSALESLIMITROFES Y ORIEN-TACION:

Como se indica en escrituras:nombre de la calle en la aceraorientada al , entre lascalles de y de aly respectivamente. En su caso mencionar la distancia a la esquina ms prxima. Si el predio est en esquina, escabecera de manzana o manzanacompleta, se mencionarn losnombres de todas las calles y susorientaciones.

COLINDANCIAS: Deber citarse la fuente deprocedencia (de la solicitud, de la escritura presentada, segnmedidas catastrales, de planosproporcionados, medidas tomadasen el lugar, etc.). Si se trata de un terreno deforma irregular (poligonal), o deun departamento en condominio, las colindancias se mencionarn,preferentemente, recorriendo la figura del inmueble en un ordenlgico (el de las manecillas delreloj).

AREA TOTAL: En igual forma que el conceptoanterior, indicar la fuente deprocedencia. En aquellos casos en los que sedisponga de informacin que refleje una diferencia apreciableentre medidas y/o rea deescrituras, respecto a lasdeterminadas por medicindirecta, de planos presentados o algn documento expedido porautoridad competente, se deberconsignar la informacin de lasdiversas fuentes, sealando en el Captulo IV. CONSIDERACIONESPREVIAS AL AVALUO, el rea queser utilizada en el clculo del ndice o ndices de valuacin, justificando la razn de su uso.

TOPOGRAFIA Y CONFI-GURACION:

Debern sealarse los accidentestopogrficos del terreno en cuestin, tales como, pendientes(ascendentes o descendentes), suincidencia; depresiones,promontorios, etc. En cuanto a la configuracin, se

deber mencionar la forma, describiendo las irregularidadesexistentes.

CARACTERISTICAS PA-NORAMICAS:

Debern sealarse, en su caso,todas aquellas caractersticasque ameriten o demeriten al in-mueble, tales como: frente deplaya, vista al mar, a zonasjardinadas o arboladas, as comoa cementerios, asentamientosirregulares plantas detransferencia de desechosslidos, zonas de tolerancia,etc.

DENSIDAD HABITACIO-NAL PERMITIDA:

Es el nmero de viviendas quepodrn construirse en un predio dependiendo de su superficie y se obtendr de los Planes Parcialesde Desarrollo Urbano, Cartas deUsos y Destinos, u otro documentoque expida la autoridad corres-pondiente.

INTENSIDAD DE CONS-TRUCCION PERMITIDA:

Es el nmero de m2 de construccin que pueden edificarse en un terreno,dependiendo de su rea y seobtendr de los Planes Parcialesde Desarrollo Urbano, Cartas deUsos y Destinos u otro documentoque expida la autoridad corres-pondiente.

SERVIDUMBRES Y/ORESTRICCIONES:

Sealar aquellas que provengan dealguna fuente documental como,escritura de propiedad, alineamiento, reglamentacin dela zona o fraccionamiento, etc.

CONSIDERACIONES ADICIONALES:

En la prctica de ciertosdictmenes, ser necesario tomar en cuenta otros factores que incidirn en forma importante en la determinacin del valor de uninmueble tales como: - Calidad del subsuelo y surelacin en el uso del sueloautorizado. - Afectaciones. - Reglamentos de construccin. - Nivel de aguas freticas. - Otros.

CAPITULO IV.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO:

Justificacin de aplicacin de valores unitarios, fuentes de consulta, investigaciones de mercado, criterios de valuacin o todos aquellos conceptos que en forma determinante incidan en el avalo y se hagan resaltar en este apartado, tales como: bardas de gran extencin, muros de contensin, rellenos compactados, edificaciones provisionales o de poca cuanta, que no influyan en el valor del inmueble; existencia de rboles, cimentaciones, construcciones en proceso, que no justifiquen descripcin detallada. Asimismo, en este captulo se indicar el procedimiento de valuacin a seguir. En este rubro, podr ampliarse la descripcin del inmueble, haciendo nfasis en aquellos aspectos relevantes del mismo o de la zona.

CAPITULO V.- VALOR FISICO O DIRECTO: LOTE TIPO OPREDOMINANTE:

En su caso, se adoptar el lotetipo predominante en la zona o en esa calle, o el que a juicio delvaluador proceda, o el que sealela autoridad respectiva.

VALORES DE CALLE ODE ZONA:

Se asentar el valor o valorespor metro cuadrado, que sern resultado del anlisis prove-niente de una investigacinexhaustiva del mercado inmobiliario y de losantecedentes que obren en elbanco de datos de la Institucin o de otras fuentes.

VI.- CONCLUSIONES: Se anotar el Valor Comercial resultante, en nmeros redondos. Asimismo, se anotar la cantidad con letra y la fecha del avalo, que deber corresponder a lo sealado en el Captulo I. ANTECEDENTES. VII.- VALORES REFERIDOS: En su caso, a peticin expresa del solicitante, se determinar el valor referido en lo que corresponde a efectos fiscales, a lo que establece el Artculo 4o. del Reglamento del Cdigo Fiscal de la Federacin que en la parte conducente seala:

"Cuando los avalos sean referidos a una fecha anterior a aqulla en que se practiquen, se proceder conforme a lo siguiente: I.- Se determinar el valor del bien a la fecha en que se practique el avalo, aplicando, en su caso, los instructivos que al efecto expidan las autoridades fiscales.

II.- La cantidad obtenida conforme a la fraccin anterior, se dividir entre el factor que se obtenga de dividir el ndice nacional de precios al consumidor del mes inmediato anterior a aqul en que se practique el avalo entre el ndice del mes al cual es referido el mismo; si el avalo es referido a una fecha en que no se disponga del dato del ndice nacional de precios al consumidor, dicha cantidad se dividir entre el factor que corresponda, segn el nmero de aos transcurridos entre la fecha a la cual es referido el avalo y la fecha en que se practique, de acuerdo a la tabla que d a conocer para tales efectos la Secretara. III.- El resultado que se obtenga conforme a la fraccin anterior, ser el valor del bien a la fecha a la que el avalo sea referido. El valuador podr efectuar ajustes a este valor, cuando existan razones que as lo justifiquen, las cuales debern sealarse expresamente en el avalo. Una vez presentado dicho avalo no podrn efectuarse estos ajustes."

Cuando se trate de referencias con efectos diferentes a los fiscales, debern utilizarse los parmetros que permitan ubicar en la fecha referida a las construcciones, instalaciones especiales y elementos accesorios, as como el comportamiento a la alza y a la baja del mercado inmobiliario, durante el lapso comprendido entre la fecha del avalo y la fecha de referencia, dejando constancia de los elementos de juicio que fueran considerados en estos casos.

CERTIFICACIN DEL AVALUO: VALUADOR: De acuerdo al contenido de la

Disposicin Segunda de la Circular No. de la ComisinNacional Bancaria, se debernindicar: nombre completo, firma ydatos relativos a su registro vi-gente y la especialidadcorrespondiente y vigencia. Asimismo, en su caso, deberanotarse el registro o registros de otra autoridad.

INSTITUCION BANCARIA:

De acuerdo a lo sealado en lamisma disposicin, tambin deber contener el sello de la Ins-titucin, y firma del funcionarioautorizado, indicando el puesto que ocupa y la clave corres-pondiente.

B.- AVALUOS DE TERRENO Y CONSTRUCCIONES: Los captulos del I al III son similares para este formato-gua por lo que se inicia la descripcin de los conceptos a partir del Captulo IV. CAPITULO I.- ( IDEM al formato-gua Avalo de

Terreno). CAPITULO II.- ( IDEM al formato-gua Avalo de

Terreno). CAPITULO III.- ( IDEM al formato-gua Avalo de

Terreno). CAPITULO IV.- DESCRIPCION GENERAL DEL INMUEBLE: USO ACTUAL: Este concepto deber ser llenado

amplia y explcitamente, inicindose con la descripcindel terreno para continuar con lainformacin relativa al uso actual de la construccin (casa-habitacin; edificio de departamentos, viviendas,comercios, oficinas, bodegas, etc.). Terminar por describirdetalladamente la distribucin en sus diferentes niveles, indicandoel nombre apropiado de cada uno.

TIPO DE CONSTRUC-CION:

Agrupar los diferentes niveles,de acuerdo a los tipos ycalidades de construccin homogneos identificados.

CALIDAD YCLASIFICACION DE LACONSTRUCCION:

Sealar si es antigua, moderna omixta, en sus distintas calidadesobservadas.

NUMERO DE NIVELES: Indicar el nmero de plantas oniveles de que se compone elinmueble. Cuando sea el caso, se-alar la altura libre de piso atecho. Cuando se valen unidadesaisladas de un edificio, mencionar el total de niveles delmismo y el o los correspondientesa la unidad valuada. Ejemplo: Deledificio, 16; del departamento,2.

EDAD APROXIMADA DELA CONSTRUCCION:

A juicio del valuador, semencionar la edad aparente o lacronolgica en base a la fuentedocumental presentada, sealando,en su caso, fecha dereconstruccin y/o de suremodelacin indicando si esparcial o total o en %.

VIDA UTILREMANENTE:

Ser el residuo de la vida til oeconmica total asignada a cadatipo de inmueble, menos la edadaproximada del mismo.

ESTADO DE CONSER-VACION:

Se podrn hacer las siguientesclasificaciones: ruinoso, malo,regular, bueno, muy bueno, nuevo,recientemente remodelado,reconstruido, etc., sealando lasdeficiencias relevantes talescomo, humedades, salitre,cuarteaduras, fallasconstructivas, asentamientos y otras.

CALIDAD DEPROYECTO:

Indicar las cualidades o defectosen base a la funcionalidad delinmueble, clasificndolo en:obsoleto, adecuado a su poca,deficiente, inadecuado, adecuado, funcional, bueno, excelente, etc.

UNIDADES RENTABLESO SUSCEPTIBLES DERENTARSE:

Mencionar el total de ellos,agrupndolos segn su uso.Ejemplo: Total: 8 (2 comercios y 6departamentos).

V.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCION: En este captulo se describirn los conceptos, amplia y explcitamente, en forma similar a las especificaciones de construccin sin llegar al detalle de un presupuesto. Es evidente que la abundancia de datos asentados en estos renglones, deben justificar plenamente los valores de

construccin que se asignen a los diversos tipos de edificacin apreciados. A continuacin se refieren algunos conceptos de los rubros que se incluyen en el formato-gua. a.- OBRA NEGRA O GRUESA: CIMIENTOS: Se consultarn los planos

estructurales y de no haberlos, se supondr la cimentacin lgicade acuerdo con el tipo deconstruccin y la calidad deterreno en la zona; en caso deduda, se podr indicar: aparentemente...

ESTRUCTURA: Se describir el tipo deestructura, mencionandomateriales (muros de carga, trabes y columnas, de concretoarmado o acero, etc.), as comoel sistema constructivo,dimensiones de claros y alturas,secciones de trabes y columnas,cuando lo justifique la magnitudde la construccin.

MUROS: Material, espesor, refuerzos y sison de carga o divisorios; seindicar la altura cuando seadistinta de la normal y se dir cuando tenga acabado aparente.

ENTREPISOS. Se mencionar el material,sistema constructivo (concretomacizo, losa reticular, pretensada, aligerada u otra), as como el tamao de sus claros: pequeos (hasta 4 m.) medianos (4a 6 m.) y grandes (ms de 6 m.).

TECHOS: Igual a entrepisos, agregando sison inclinados, a dos o cuatroaguas.

AZOTEAS: Se indicar si estnimpermeabilizadas, enladrilladas o mixtas. En este rengln, se informarsobre los pretiles, indicandomaterial, seccin y altura.

BARDAS: Material, espesor, altura y sitiene acabados aparentes,aplanados y pintura; rematescuando sean significativos en valor, as como si son me-dianeras, o de uso comn (encondominio).

b.- REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: APLANADOS: Se indicar el material y su

calidad: yeso a regla y plomo, areventn o al "talochazo". Tirol

planchado u otro acabado, repellados o aplanados de mezclaa regla y plomo, a reventn. Ensu caso sealar si son aparentes.

PLAFONES: Se indicar el material y sucalidad: yeso o mezcla a regla y nivel, a reventn o al"talochazo". Falso plafn de yeso y metal desplegado y si tienetirol. Los falsos plafones sedescribirn por material, y en sucaso marca y medida, dando lamayor cantidad de datos quecontribuyan a dar la idea de suvalor. Ejemplo falso plafn"Acoustone", tipo glaciar, de 0.61 x 0.61 m., con suspensinoculta. En caso de plafones de madera, seindicar la calidad de ella y setratar de describir el diseo. Tambin conviene mencionar loslocales en que se encuentran; sison plafones especiales o si sonaparentes.

LAMBRINES: Se indicar material, calidad,colocacin y ubicacin. Si son de madera, se describirn en car-pintera. Mencionar altura, zonade ubicacin y calidad de ellos.

PISOS: Se indicar material, calidad,colocacin, medida y ubicacin(no se describirn en este concepto las alfombras ni lospisos de madera)

ZOCLOS: En su caso, mencionar zoclosindicando el material, medida y calidad.

ESCALERAS: Se indicar el material, sistemaconstructivo y uso (principal, de servicio o de uso comn). Cuandosea necesario se describir elbarandal y el pasamanos y cuandohaya deficiencias de diseo o deconstruccin, se deben mencionar.Agregar si son interiores oexteriores.

PINTURA: Se indicar el tipo y de ser posible la calidad. En el caso debarniz o laca en carpintera, sehar hincapi en la calidad ycantidad.

RECUBRIMIENTOS ES-PECIALES:

Son principalmente las alfombrasfijas al piso; de materialesahulados o plsticos, tapices y

telas en muros o plafones; corchos, micromadera; etc., seindicar calidad, si es posiblemarca y ubicacin.

c.- CARPINTERA: PUERTAS: Se indicar la clase y calidad de

madera (pino, cedro, caoba, etc.), espesor del triplay cuandosea posible; si son de tambor oentableradas; si son de triplay ode duela. Del marco, se dir sumadera y si es de medio cajn omarco y chambranas o algn diseo especial. En su caso, mencionarlas dimensiones incluyendo el espesor de las mismas.

GUARDARROPAS: Se indicar la clase de madera.Si las puertas son corredizas oabatibles, si tiene cajones y/oentrepaos, si estn forrados en su interior. Se mencionarn lasalacenas o muebles de madera, libreros empotrados y canceles.Cuando se justifique sealar susdimensiones y ubicacin.

LAMBRINES O PLAFO-NES:

Se indicar el material (triplayo duela), as como su calidad (pino, cedro, ciprs, etc.),ubicacin y dimensiones.

PISOS: Se indicar la clase de madera,la medida y de ser posible elespesor de la duela o parquet,as como su ubicacin. En este captulo se mencionarntambin ventanas, tapancos, vigas decorativas, etc.

d.- INSTALACIONES HIDRALICAS Y SANITARIAS: Muebles de bao y cocina. De las redes de alimentacin, seindicar los materiales, si sonaparentes u ocultas. Del mo-biliario se mencionar su tipo; cantidad de muebles, as como su calidad y color, y de ser posible marca y modelo. En el caso delavabos con mueble, se describirste y se indicar el tipo decubierta, material y si sejustifica, su medida; si esmrmol, indicar la clase. Seindicar tambin la calidad de las llaves y de los accesorios debao. Se describirn tambin loscanceles en baos. De los muebles de cocina, se

mencionar: materiales, calidad, dimensiones. En su caso sealarla marca. De los calentadores, semencionar la marca, capacidad y combustible. Indicar tipo de lavaderos,instalaciones de lavadora, etc. De los tinacos y tanqueselevados, se indicar el materialy su capacidad.

e.- INSTALACIONES ELCTRICAS: Se mencionar si son ocultas o aparentes, entubadas o sin entubar, si son normales o profusas y el tipo de salidas (de centro, en muros o spots). Si hay luz indirecta o plafones luminosos: tipo de lmparas cuando son empotradas, apa-gadores y contactos, calidad de accesorios y en su caso, informar si hay corriente trifsica, as como el tipo de tablero y la calidad de unidades de l.

f.- PUERTAS Y VENTANERIA METALICA: Se indicar el material y sucalidad: Ejemplo: aluminio"Duranodic", anodizado color oroo natural; perfiles tubulares y su calibre, cuando sea posible; si es del tipo estructural yclase de perfiles: ligeros, medianos o pesados. Rejas y pro-tecciones indicando material yclase (ornamental, sencilla,forjada, etc.) En los casos en que los perfiles,de cualquier material seanespeciales, se debe mencionar y tambin la dimensin de losclaros.

g.- VIDRIERIA: Se indicar el tipo (vidriosencillo, medio doble, ...cristal flotado, especial, etc.),y de ser posible, sealar elespesor. Se describirn los espejos,bastidores y marcos siempre, que sea relevante. Se mencionarn eneste concepto los domosacrlicos, indicando su tipo ycalidad, as como las placas deacrlico en ventanas o canceles.Se describirn los emplomados; se describirn los tragaluces, abase de prismticos o bloques devidrio, indicando medidas.

h.- CERRAJERIA: Se indicar la calidad y en sucaso la marca o marcasdominantes. Se mencionarn loscierrapuertas y bisagras hidrulicas.

i.- FACHADAS: Mencionar los materialespredominantes, si son aparentes; si hay revestimientos; en su casode granito, mrmol, cantera,prefabricados, etc., indicar medidas y profusin. Se deben diferenciar losmateriales de fachadas principale interiores, cuando proceda.

J.- INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS: Para los efectos de la correctainterpretacin de estosconceptos, se entiende por:

INSTALACIONES ESPE-CIALES:

Aquellas que se consideranindispensables o necesarias parael funcionamiento operacional del inmueble. - Elevadores y montacargas. - Escaleras electromecnicas. - Equipos de aire acondicionado o aire lavado. - Sistema hidroneumtico. - Riego por aspersin. - Albercas y chapoteaderos. - Sistemas de sonido ambiental. - Calefaccin. - Antenas parablicas. - Pozos artesianos. - Sistemas de aspiracin central. - Bvedas de seguridad. - Subestacin elctrica. - Sistemas de intercomunicacin. - Pararrayos. - Equipos contra incendio. - Equipos de seguridad ycircuitos cerrados de T.V. - Otros.

ELEMENTOS ACCESO-RIOS:

Son aquellos que se considerannecesarios para el funcionamiento

de un inmueble de uso espe-cializado, que en s seconvierten en elementoscaractersticos del bienanalizado, como: - Caldera en un hotel y baospblicos. - Depsito de combustible enplantas industriales. - Espuela de ferrocarril enindustrias. - Pantalla en un cinematgrafo. - Planta de emergencia en unhospital. - Butacas en una sala deespectculos.

OBRAS COMPLEMENTA-RIAS:

Son aquellas que proporcionanamenidades o beneficios alinmueble, como son: - Bardas, celosas. - Rejas. - Patios y andadores. - Marquesinas. - Prgolas. - Jardines. - Fuentes, espejos de agua. - Terrazas y balcones. - Eventualmente cocinas integrales, cisternas, o aljibes, equipos de bombeo, gas estacionario. - Otros.

NOTA: Independiente de la clasificacin propuesta, se hace notar la necesidad de describir estos conceptos separadamente de las construcciones, con el fin de que la determinacin del valor de cada uno de ellos, considere los valores unitarios correspondientes.

VI.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO: En este apartado se expresar la justificacin de aplicacin de valores unitarios, fuentes de consulta, investigaciones de mercado o todos aquellos aspectos relevantes del inmueble o la zona, que en forma alguna incidan en el valor del bien en estudio. Asimismo, se indicarn los criterios y procedimientos de valuacin, a saber: - Mtodo comparativo o de mercado. *

* Eventualmente, si la informacin existente es suficiente, se podr optar por la aplicacin del mtodo comparativo o de mercado para el inmueble en su conjunto-terreno y edificaciones debidamente soportado en operaciones realizadas.

- Mtodo fsico o directo. - Mtodo por rentabilidad o indirecto. - Mtodo residual. - Otros. El mtodo fsico o directo es el procedimiento racional mediante el cual se determina el valor fsico o directo. El mtodo por rentabilidad o indirecto permite determinar el valor de capitalizacin a partir de la renta efectiva que produce un inmueble, o bien, en funcin de la renta estimada o que pudiera producir dicho bien. El mtodo residual es el procedimiento que permite determinar el valor potencial de un bien raz y est basado en proyectos de desarrollos inmobiliarios, reales o hipotticos, acordes con el uso del suelo autorizado, la vocacin del mismo, el mejor aprovechamiento que pueda obtenerse de l y las condiciones de financiamiento que prevalezcan a la fecha del anlisis. VII.- VALOR FISICO O DIRECTO: a) DEL TERRENO: LOTE TIPO OPREDOMINANTE:

En su caso se adoptar el lote tipo predominante en la zona o en esa calle, o el que a juicio delvaluador proceda, o el que sealela autoridad correspondiente.

VALOR(ES) DE CALLE: Se asentar el valor o valoresunitarios que sern resultado del anlisis proveniente de una in-vestigacin exhaustiva delmercado inmobiliario,ponderndolo con los datosestadsticos comparables. De las caractersticas conocidasde los terrenos investigados, sedeterminarn los factores quefinalmente conduzcan al valor unitario que ser aplicado allote en estudio.

b) DE LAS CONSTRUC-CIONES:

Para la valuacin de lasconstrucciones, y atendiendo a la descripcin y clasificacin delos diversos tipos observados, se proceder a la determinacin de los Valores Unitarios de Reposi-cin Nuevo para cada uno deellos. VALOR DE REPOSICION NUEVO: Es el valor presente de las construcciones considerndolas como nuevas, con las caractersticas que la

Estos datos formarn parte del informe. Tal es el caso de viviendas de desarrollos habitacionales homogneos; oficinas, comercios, estacionamientos y bodegas en condominio, etc.

tcnica hubiera introducido dentro de los modelos considerados equivalentes. Este valor considera entonces los costos necesarios para sustituir o reponer las construcciones en condiciones similares, analizadas en base a los conceptos que integran las partidas de las diferentes calidades de prototipos, mismos que debern actualizarse peridicamente, segn las variaciones en el tiempo que experimenten los costos de materiales y mano de obra. En este apartado conviene definir tambin el concepto de Valor de Reproduccin Nuevo, que a diferencia del anterior, ste considera los costos necesarios para reproducir una construccin idntica a la original, es decir, respetando las caractersticas y tcnicas que se hubieran utilizado en la fecha de su edificacin. VALOR NETO DE REPOSICION Este valor ser la diferencia que resulta de restarle al Valor de Reposicin Nuevo, el demritocorrespondiente. DEMERITO O DEPRECIACION Es la prdida de valor ocasionadapor la depreciacin acumulada, originada sta por el deterioro fsico as como porobsolescencias funcionales y/o econmicas, segn el caso. Para los efectos de ladeterminacin del Indice Fsico oDirecto, se recomienda considerarnicamente la depreciacin por deterioro fsico debido a: - Edad. - Estado de Conservacin. La determinacin de estos conceptos, se har en base a losmtodos que la prctica ha consi-derado como aceptables (LneaRecta, Ross, Ross-Heidecke, y otras). En los casos que proceda laaplicacin de factores de demrito o depreciacin porobsolescencias funcionales y/o econmicas (inadecuacin, cambiosde estilo o moda, etc.), stosafectarn al Indice Fsico oDirecto, incluyendo al terreno.

VIII.- VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTAS:

Para la determinacin del ndice de capitalizacin de rentas se tomarn en cuenta los siguientes conceptos: a) Renta real o efectiva:

Es la que est produciendo el inmueble a la fecha del avalo.

b) Renta estimada de mercado: Es la que resulta de la investigacin y/o comparacin de inmuebles arrendados similares en un mercado activo de arrendamientos. Las rentas estimadas de mercado sern el resultado de aplicar las rentas unitarias investigadas en la zona a los diferentes tipos de edificacin apreciados. Las rentabilidades de edificios de oficinas, departamentos, comercio y bodegas debern considerar reas netas rentables, es decir, descontando vestbulos, pasillos generales, sanitarios comunes, cubo de elevadores, etc.

M E T O D O S. La determinacin del Indice de Capitalizacin de Rentas plantea en la actualidad diversos procedimientos, que se expresan a continuacin: METODO TRADICIONAL: Establece que el ndice de capitalizacin de un bien raz, resulta de considerar los ingresos netos anuales que produce o pueden producir un inmueble y seleccionar una tasa de capitalizacin acorde con el mismo, que haga rentable el mercado de inmuebles de productos. La expresin matemtica aplicable es: Ingreso o Renta Neta AnualINDICE DE CAPITALIZACION =

_______________________

Tasa de Capitalizacin

bien: Rna Ic = ___ tc en donde: Ic = Indice de capitalizacin Rna = Ingreso o renta neta anual tc = Tasa de capitalizacin

DEDUCCIONES: Las deducciones que se consideran en este captulo, sern por los siguientes conceptos:

- Porcentaje de desocupacin (vacos). - Impuesto Predial - Derechos por servicios de agua. - Gastos generales (administracin, limpieza, vigilancia, etc.) - Gastos de conservacin y mantenimiento.

- Consumo de energa elctrica comn (la correspondiente a elevadores, iluminacin artificial de pasillos, vestbulos, escaleras, etc.). - Impuesto sobre la renta. - Seguros. - Otros.

TASA DE CAPITALIZACION Se aplicar tasa de capitalizacin que corresponda de acuerdo a edad y vida remanente del inmueble (edificaciones), uso o destino del mismo, estado de conservacin, calidad del proyecto, zona de ubicacin, oferta y demanda, calidad de las construcciones y otros. OTROS METODOS: Actualmente se han venido aplicando otros procedimientos que, basados en el mismo principio de capitalizacin de rentas proponen: a).- Determinar la rentabilidad de activos fijos considerando

el efecto inflacionario, la situacin legal relativa al tipo de contrato de arrendamiento, la depreciacin anual de las construcciones y otros impuestos.

La tasa de capitalizacin que se aplica, es la correspondiente a una inversin, la cual deber estar en funcin del riesgo de dicha inversin y referida a las tasas de rendimiento que imperan en el mercado de capitales en el mbito nacional o internacional.

b).- Considera rentas brutas anuales y tasas aplicables a condiciones no inflacionarias y de bajo riesgo.

IX.- R E S U M E N VALOR FISICO O DIRECTO $ ___________________ VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTAS $ ___________________ VALOR DE MERCADO (en su caso) $ ___________________

X.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN Interpretando el contenido de la disposicin CUARTA de la Circular No. en este captulo se analizarn los ndices obtenidos en el estudio, en funcin del tipo de inmueble, factores de comercializacin aplicables al caso, demrito por obsolencias funcionales y/o econmicas, que afecten el bien en su conjunto, razonando estos resultados para concluir el valor comercial.

XI.- C O N C L U S I O N. VALOR COMERCIAL $ ___________________ ( ) Esta cantidad representa el Valor Comercial del inmueble al

da de 19 .

XII.- VALORES REFERIDOS (en su caso). Es aplicable lo expresado en el Captulo VII del Avalo de Terreno.

CERTIFICACION DEL AVALUO:

VALUADOR: De acuerdo al contenido de laDisposicin de la Circular No.de la Comisin Nacional Bancaria,se deber indicar: nombrecompleto, firma y datos relativosa su registro, perodo devigencia y la especialidadcorrespondiente.

INSTITUCION BANCARIA:

De acuerdo a lo sealado en lamisma Disposicin, tambin deber contener el sello de la Ins-titucin, nombre y firma delDelegado Fiduciario o funcionarioautorizado por la Institucinpara tal efecto, con mencin del cargo que desempea y clave asignada al mismo.

consideraciones adicionales para la formulacion de avaluos de inmuebles sujetos al rgimen de propiedad en condominio

GENERALIDADES Para el caso de valuar unidades sujetas a rgimen de propiedad en condominio, se debern observar los siguientes criterios: La interpretacin de los conceptos que intervienen en la valuacin de estos bienes, atiende a lo dispuesto en la Ley sobre el Rgimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles, para el Distrito Federal. Del anlisis de los artculos establecidos en este documento, se desprenden diversas recomendaciones que debern atenderse para la correcta presentacin del informe y la consecuente determinacin del valor del bien en estudio. De acuerdo al Art. 4o., para constituir el rgimen "el propietario o propietarios debern declarar su voluntad en escritura pblica", en la cual se harn constar, entre otros datos, los relativos al terreno, las autorizaciones o permisos de construcciones urbanas y de salubridad, la descripcin general de las construcciones y de la calidad de los materiales empleados o que vayan a emplearse, la descripcin de cada parte privativa (departamento, vivienda, casa o local), el valor nominal y el porcentaje que le corresponda sobre el valor total, tambin nominal, de las partes en condominio (indiviso), el destino general del condominio, la descripcin de los bienes de propiedad comn, etc. De la consulta de esta informacin presentada o recabada, el valuador contar con los datos necesarios para opinar sobre las caractersticas fsicas y legales del inmueble, fecha de construccin o de constitucin a rgimen de condominio, de la propiedad o del derecho de uso de estacionamientos, de las limitaciones y prohibiciones establecidas por la propia Ley y las dems que seale la escritura constitutiva y el

reglamento correspondientes, de la participacin sobre las reas o partes comunes (Art. 13), etc., elementos que le permitirn la correcta valuacin de las partes privativas independientemente de las comunes. CLASIFICACION Los inmuebles sujetos a rgimen de propiedad en condominio pueden clasificarse:

Por su forma en: - Verticales - Horizontales - Mixtos Por su uso o destino en: - Habitacionales - Comerciales - De oficinas o despachos - Bodegas - Estacionamientos - Mixtos

INDIVISOS De acuerdo a lo establecido en el Art. 4o. (prrafo V) es requisito hacer constar en la escritura de constitucin de rgimen en condominio, "el valor nominal que para los efectos de esta Ley, se asigne a cada departamento, vivienda, casa o local y el porcentaje que le corresponda sobre el valor total, tambin nominal, de la partes del condominio". En tal virtud, toda unidad condominal deber disponer de este dato. A manera de informacin, se comenta lo que en la prctica se ha venido observando respecto a los procedimientos llevados a cabo en la determinacin de tales porcentajes:

A. En funcin del rea privativa del local respecto del rea total privativa. B. En funcin del rea privativa del local respecto del rea total construida. C. En funcin del valor nominal de cada local, respecto al valor nominal total del conjunto.

Este ltimo procedimiento, amn de ser el establecido por la Ley de la materia, es el ms racional en cuanto a los gastos comunes, en cuanto al destino o uso locales comerciales en edificios mixtos habitacionales, en cuanto a la localizacin preferencias de ubicacin por piso en edificios hasta de 5 niveles sin elevador, o edificios de ms de 5 niveles con vistas panormicas, etc. DESCRIPCION Independientemente de que el avalo se refiera a un local dentro del conjunto, deber describirse, en forma general, las caractersticas del edificio o del conjunto, para continuar con la descripcin particular de la unidad motivo del anlisis.

En este apartado se sealar, para el caso de los estacionamientos, si dispone o no de este servicio, precisando si es parte privativa o slo hay derecho de uso del mismo. VALUACION La valuacin de un inmueble en condominio atender a lo establecido en el instructivo en cuanto a los mtodos que en la prctica se han considerado como aceptables. (Captulo VI)

- Mtodo comparativo o de mercado. - Mtodo fsico o directo. - Mtodo por rentabilidad.

VALOR FISICO O DIRECTO Su clculo atender a lo siguiente: a) Terreno. Determinacin del valor de la parte proporcional que corresponde al departamento o local, en funcin del porcentaje o indiviso. En su caso, incluye los porcentajes relativos a estacionamientos, reas privativas de servicios, tendederos y otros anexos que expresamente seale la escritura de rgimen de propiedad en condominio.

b) Construcciones e instalaciones privativas. Determinacin del valor de las construcciones del rea privativa as como el de sus instalaciones especiales y elementos accesorios.

c) Construcciones e instalaciones comunes. Determinacin del valor de las construcciones, instalaciones especiales y elementos accesorios, a cuya sumatoria se aplicar el porcentaje de indiviso respectivo para obtener la parte proporcional que le corresponde al local en estudio. La suma de estos valores parciales ser el valor fsico o directo.

VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTAS Ser aplicable lo establecido en el captulo VIII. del Instructivo, tomando en cuenta las rentas efectivas o estimadas acordes con el mercado de arrendamientos de este tipo de bienes, as como los criterios aceptables para la seleccin de las tasas de capitalizacin respectivas. La conclusin del valor comercial, ser resultado del anlisis de los ndices obtenidos, incluyendo el relativo al ndice de mercado segn se comenta en el captulo X del Instructivo. Comisin Nacional Bancaria. Direccin Tcnica de Apoyo. Subdireccin de Avalos y Supervisin de Inmuebles.