崑山科技大學ir.lib.ksu.edu.tw/bitstream/987654321/821/1/專題報告1.pdf ·...
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崑山科技大學 不動產經營系大學部
實務專題製作期末報告(二)
台南市公寓大廈委外管理與維護滿意度
之調查研究-以太子管理維護公司所承
包之社區為例
組 長 4941T004 陳冠穎
組 員 4930T005 張宜萱
4930T039 林宜潔
4930T040 莊雅婷
4930T045 李品德
指導老師 王振英老師
中 華 民 國 九十七 年 一 月 十一 日
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目 錄
第一章 緒論-----------------------------------------------------5
第一節 研究動機與目的-----------------------------------7
第二節 研究範圍與內容-----------------------------------9
第三節 研究方法與流程----------------------------------11
第二章 相關文獻回顧探討----------------------------------13
第一節 住宅社區品質與定義-----------------------------14
第二節 共用設施目的與種類-----------------------------18
第三節 共用設施管理與維護-----------------------------19
第三章 訪談與現況課題--------------------------------------21
第一節 住宅社區管理委員會現況-----------------------22
第二節 台南市住宅社區共用設施管理現況-------------26
第三節 管理顧問公司與住戶現況-----------------------27
第四節 現況課題分析-------------------------------------28
第四章 研究設計----------------------------------------------30
第一節 調查設計------------------------------------------30
第二節 問卷分析------------------------------------------33
第五章 結論與建議-------------------------------------------41
附錄--------------------------------------------------------------50
問卷--------------------------------------------------------------54
參考文獻--------------------------------------------------------57
3
表目錄
表 1-3-1 本研究流程helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip12
表 3-1-1 社區總體營造之基本架構圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip23
表 3-1-2 社區住家樓管事務管理架圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip25
表 4-1-1 個案比較表helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip32
表 5-1 管理費收繳管理流程helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip43
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip44
表 5-3 安全維護管理helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip45
表 5-4 訪客管理維護流程helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip46
表 5-5 設備維護管理helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip47
表 5-6 裝潢管理流程helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip48
表 5-7 環保管理維護流程helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip49
3
圖目錄
圖2-1-1馬斯洛(Maslow)人類需求層次圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip15
圖3-1研究角度之關係圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip21
圖3-3-1事務架構圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip27 圖4-3-1年齡比例圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip33
圖4-3-2教育程度比例圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip33
圖4-3-3從事行業示意圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip34
圖4-3-4從事行業示意圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip34
圖4-3-5住戶收入示意圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip35
圖4-3-6住戶水準示意圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip35
圖4-3-7對於所繳交之管理是否合理統計圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip36
圖4-3-8為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖hellip36
圖4-3-9對於所繳交之管理費是否合理統計圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip37
圖4-3-10對於所繳交之管理費是否合理統計圖 helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip37
圖4-3-11現在所住之房屋是自購還是承租helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip38
圖4-3-12現在所住之房屋是自購還是承租helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip38
圖4-3-13管理層面分析圖 helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip39
圖4-3-14安全層面分析圖 helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip39
圖4-3-15清潔層面分析圖 helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip39
圖4-3-16住戶對設施管理維護滿意度 helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip40
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第一章 緒論
一 近年來國內的都市發展受人口密度不斷的增加而影響使得規劃範圍持續延
伸建築密度也持續處於飽和狀態人們居住的空間與地面及自然的距離愈來愈遠
且人們彼此之間的感情距離也逐漸疏遠『集合住宅』即為上述都市發展結果所衍
生出來的住宅建築型態在社區定義方面以部落村里社區等地方性組織為核
心不排除因特定公共議題（如老街保存）並依一定程序確認經由居民共識所認
定之空間及社群範圍社區工作除以在地居民為主體外鼓勵結合區域性及專業性
團體之共同參與及投入強化社區工作品質與永續推動目標品質優良的健康住宅
也須優良的管理方式所謂rdquo健康住宅rdquo依世界衛生組織的定義是指能夠使居住者在
身體上精神上社會上處於良好的狀態實體面係以達到安全衛生方便及美
觀基準為目標的住宅環境依據公寓大廈管理條例對「公寓大廈」之定義指構
造上使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區分為數部分之建築物及其
基地另外於共用設施之定義依條例第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓
大廈專有部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者包括
住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋頂突出物共同出入口及門廳
管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設備空間及社區居民使用的活動中
心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的公共設施面積在辦理登記時是
按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分攤持有因此購屋者必須詳細閱
讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設施部分及持分面積等避免分攤
到無用途的公設面積
「共同共有」在法律上又稱為分別共有指數人按其應有部分對於一物有所有權
者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對應有部
分得自由處分而「公同共有」在公同共有關係下各公同共有人是沒有應有部分
而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律(例如合夥關係即依
合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之外對於公同共有物之
處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意上述兩者的主要差異分別為
下列四點
1形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律規定
或契約約定而來
2應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
3共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則需得
全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體人員同意
4共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中原則
上是不得請求分割
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二管理與維護
管理是指為實現目標而組織和使用各種資源的過程管理就是計劃組織指揮
協調和控制由專門機構和人員進行的控制人和組織的行為使之趨向預定目標
維護是指係指加強更新設施及設備使用及建築管理改進社區內公共設施以保持
其良好狀況好的管理也須有好的維護互相維持不然在兩方面缺一卻是沒有辦法
去善盡本身之務故兩者缺一不可
所以在本研究中我們是以共同共有部份作為研究的重點在高密度的人口區域
公寓大廈儼然成為主要的建築居住型態公寓大廈的居住型態也衍生出住戶之間許
多管理維護的問題如安全門禁環境清潔管理等所以藉此研究盡可能在現役中
已在執行之制度及運作之管理公司或委員會之間有哪些必須改善的問題進行探討
及找出是否有更好的解決方案
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第一節 研究動機與目的
一研究動機 台灣地區近40年來社會快速的變遷都市化程度逐漸提升使得人口更加往都市集
中導致都市土地價格上漲
由於建商基於考量住戶共用部分設施需求性與方便性現行公寓大廈將許多共用
部分納入規劃的訴求已經成為都市化地區主要趨勢近年來人們買房子觀念並非
只是重視居住的空間本身而是更著重於整體社區品質的提升
我國政府自民國84年起著手推動「公寓大廈管理條例」至今皆著重於公寓大
廈住戶之權利義務方面而在推動公寓大廈管理服務人可認證成效評估方面則相當
缺乏民眾期望此新法令能有效改善其公寓大廈居住品質住戶與管理者可提昇管
理維護成效
共用設施的提供對住戶而言是享有完善設施的服務然而如果不能做好後續的管
理維護工作將會使得服務品質下降也會造成住戶的負擔如何適當管理共用部
分設施且符合住戶使用需求與管理維護的問題為我們此研究的重點
二研究目的
本研究目的以探討公寓大廈共用設施管理作為最主要的目標以第三者角度探討管
理維護人與住戶間之問題所在並從文獻與實際訪談中找出問題所在再分析出有
什麼好的解決對策現今社會已走向系統化管理為配合實施公寓大廈管理條例
而把管理的服務內容標準化系統化而盡可能的利用機械工具將作業自動化以便
社區大樓管理作業執行效率快速狀況處理能力改善及政府主管機關住戶公寓
大廈管理業者三方面影響成效之關係凝聚共識希望從法令之訂定與執行落實到
民間住宅管理之實際運作使住宅管理維護制度得以建全進而達到提昇住宅品質
之目標
管理維護的目的可分別從公寓大廈的實體面及精神面分述從實體面而言管
理維護可維持公寓大廈的構造設施設備及其使用機能正常運作以節省能源消耗
與人力物力的浪費同時可以創造建築物更高的價值精神面而言在安全措施上
可以讓住戶住的安心無後顧之憂已達到最佳品質的成效
一般公寓大廈設施上的規劃常忽略的是考慮住戶的實際需求與負擔能力產
生別人有的設施我也要有的心態對於不常使用或無法維修的設施也會讓大廈的
居住品質逐漸下降所以要如何管理維護共用設施符合大廈住戶的使用需求是
我們要加以探討以及了解的問題藉由這次的研究中希望可以找出ㄧ套管理業者與
住戶之間的問題所在並了解後找出解決方式再擬定出能使管理業者與住戶之間達
到共識的管理規約且雙方面都必須互相遵守與約束使得該大樓住戶與管理業者
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有個良好的互動關係以及住戶能有完善的健康住宅
基於上述本研究之目的為下列幾點
1瞭解目前公寓大廈之共用設施設備種類與區分在使用中是否有效落實規範與
互相發展更好的規劃制度
2由第三者角度探討住戶與管理維護人之間現況探討與現有管理方式之課題分析
3如何使得公寓大廈共用設施管理維護工作的執行變得簡便而有效率
4提供一套比較完整的制度讓各公寓大廈及管理服務公司參考是否有助於整體
管理與維護的工作較有規劃性
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第二節 研究範圍與內容
一研究範圍 社區是一個區域由眾多人口組合而成的因各地區環境需求上的不同在北
中南部的公寓大廈公用設施也有所不同藉於時間上與人力資源方面有限以及就
近便於調查因此本研究範圍訂定為台南市東區
台南市東區位於台南市東南方雖位於東南方但因由日據時期即名為東區自
今仍沿用原名週遭則東鄰台南縣歸仁鄉西與中南二區相連南與台南縣仁德
鄉相鄰北與北區相鄰包含有小東里大學里hellip等45個里
建築物使用時間限制上為不超過一年的公寓大廈與超過十年以上的老舊公寓大廈之
差異住戶進住率約8成左右使用上已正常運作
1 研究範圍太子建設所承包之公寓大廈
2 建築物以新舊公寓大廈為區分公寓大廈內住戶進住率約8成左右且已經
進入正常運作之社區個案做為研討對象
二研究內容
本研究首先從社區意識與管理問題尋找相關理論與文獻從中找尋具有研究價
值的問題或是可更深入探討的問題之後依距離人力與時間等限制來界定範圍
以便於訂定具體的研究目標
從得到的相關資料中也慢慢的了解許多基本事項後續也到各相關單位進行訪
問與瞭解而後再藉由問卷的設計與獲取的資料進行驗證與分析分析後再討論
找出問題所在擬訂出解決對策
就公寓大廈管理維護內容大致上可分三種模式
自行管理全部委託管理部分委託管理其管理方式不外乎都是由人力操作對
公寓大廈住戶而言公寓大廈的管理維護工作正是依據住戶共同意識與其需求共
同面臨問題並予以解決並藉由管理維護工作之進行提升整體公寓大廈環境品質
本研究擬台南市都市發展與台南市公寓大廈進行基本的資料收集統整與分析以了
解公寓大廈住戶對管理維護之需求特性其細項如下
1休閒設施室內外游泳池娛樂健身中心兒童閱覽室韻律體操室桌球室
撞球室羽球場籃球場水療減壓館VIP室電腦資訊中心卡拉OK視聽中
心等
2文教設施托兒所會議室圖書館媽媽教室幼稚園資訊中心等
3服務設施日用品商店ATM餐飲服務設施醫療診所藥局洗衣部等
4公益設施安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
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警衛室消防設施等
5共用設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社區道路等
以上所列出之設施現今公寓大廈已非常普遍擁有之設施
而依據台南市政府相關機關的資料可得知目前台南市公寓大廈管理委員會有
向政府機關登記並據有效力的全部有七百多家其中東區至少有一百三十二家大
約佔全台南市的五分之ㄧ這是我們自己做出的約略統計我們有至現場約略勘查
該區域之大樓其具備之設施也符合基本與安全需求而目前公寓大廈之基本需求包
括有大樓管理員保全設施休閒設施文教設施服務設施公益設施共用設
施等設施
我們也有空出時間去台南市政府相關單位-建築管理課（舊名為使用管理課現
今已改為建築管理課）找尋資料中與曾課長談論到公寓大廈所申請之管理委員會
名稱由該大樓之管理委員會自訂但是名稱之格式例XXX管理委員會其管理委
員會成立之人數不限定若需招開修改條例之會議則須限定管理委員參加之人數
而會議時間是由管理委員與政府相關機關搭配即可而在建築公司方面則與太子
建設公司蔡瑞發副總經理接洽由此訪談希望更加了解建設公司的角度觀點來探討
公寓大廈管理委員會之間的關係與管理問題而建築公司如何設計規劃才能使公寓
大廈管理委員會兩者之間便於管理與維護因此降低管理維護的問題等另外與各相
關人員(例如住戶管理員等)以不同觀點理念進行訪問與瞭解
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第三節 研究方法與流程
一研究方法
依據新建與老舊公寓大廈住戶的規模加以歸納相關性資料再做比較後對兩
大廈之住戶找出共通性問題再依照管理維護公司對住戶所擬定之社區營造架構
圖在此架構下對住戶做調查是否滿意
訪談 由研究內容中找出需進行深度探討的問題後再與管理業者進行訪談找出重點
首先先到台南市市政府建築管理課詢問相關資料及對公寓大廈的規約條例以便
了解政府對公寓大廈公用設施的管理要點及規範再針對相關職務或人員進行訪問
二問卷調查 探討相關文獻與訪談後整理問卷內容再針對住戶進行問卷調查再回收做簡單
統計看住戶對管理維護公司所作之服務內容是否滿意
1調查目的
瞭解一個好的管理維護公司針對住戶所做的一套制度下對住戶所做的服務內容是否
滿意並對不滿意之處進一步探討而管理維護公司對住戶不滿意之處需做何改善
2調查對象
訪問對象為台南市東區公寓大廈以太子管理維護公司所承包管理之大廈住戶
做調查
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表 1-3-1 本研究流程
研究動機與目的
研究範圍及內容
研究方法與流程
文獻回顧與探討 相關資料收集
共用設施探討
管理維護探討
管理顧問公司
訪談
台南市政府相
關單位
擬定問卷及深度訪談內容
結論與建議
問卷調查分析
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第二章 相關文獻回顧探討 針對我們的主題是有關公寓大廈共用設施的相關領域在此我們找了下列幾
種類型的文獻做為參考其屬性可分為三大類
一住宅社區品質與定義
二共用設施目的與種類
三共用設施管理與維護
管理業者與公寓大廈的管理維護是息息相關的而現代的人們對於管理品質也
很注重所以需透過一個好的管理維護程序和好的管理業者才能有良好的居住品
質而住宅管理維護存在著許多問題這些都是我們需去慢慢了解的內容文獻中
有提及管理維護與住戶方面之問題對於我們往後的研究有基本的了解及幫助
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第一節 住宅社區品質與定義 結合住宅內部實質屬性及周圍外部環境的住宅品質是住宅屬性的一個重要部
分住宅品質由心理生物學的角度可界定為一段期間內某一個人或家庭單位對
自身居住活動的關聯性設施之認知和滿意情形但從經濟與社會層面來看住宅其
實質特性在不同地區之使用者於一定期間對自身居住需求上的住宅關聯設備之
間有安寧感和滿足感之傳達功能強調社會環境的立場重視人類社會之整體生活
環境的提引(張金鶚)由社會行銷學觀點來看住宅品質可界定為在某一期間內
住宅關聯性設施能夠滿足消費者對安全舒適等各項需求而這些需求且必須為有
效需求由此達到整體社會福利之最大世界衛生組織(WHO)提出對於居住水準所設
之原則認為應包括下列四項條件
一安全性除了住宅本身結構之安全性為住戶之主要考慮外居住環境是否能避
免犯罪事件的發生使得住戶在身體和心理上均能免於恐懼也應同等重視
二健康性考慮住宅品質標準時也應考慮住戶日照採光通風給水排水
等情況以及衛浴廚廁是生活最基本的需求美日等國對此訂有最低
標準而我國亦有參考標準之設定
三便利性居住品質之良好要看是否能和生活緊密配合凡舉一般日常所需如購
物上學上班的便利性和休閒設施與公共設施的可急性都是十分重要
四寧適性除了要能住之外住的好更是一般人所嚮往的諸如客廳的大小臥
室的舒適平均每人擁有的坪數居住的樓高噪音的大小等
Michigan大學研究與Movvis於1972年認為住宅品質的決定向度有三建築物的
結構品質之耐久性設施服務品質維護與管理性而Kevin Lynch於1981年以五個
角度來討論環境品質做為集合住宅環境包括
1維生(Vitality)
2感受(Sense)
3適當(Fit)
4可及性(Access)
5控制(Control)
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住宅大樓逐漸高層化與人民對住宅品質的重視如何提升住宅大樓管理服務品
質以維護良好的居住環境及滿足住戶之需求已成為現今研究住宅管理最重要課
題之一根據馬斯洛(Maslow)之人類需求層次理論人類需求分為以下五種層次
1基本需求此類需要包括維持個體生存所需要的各種資源如食物水份空氣
住所等
2安全需求此類需要主要的免於焦慮恐懼混亂及危險並使自己覺得有秩序
有保護有依靠從而感到安定與安全
3愛與歸屬的需求此類需求主要是要接近他人要屬於團體要為人接受要愛
與被愛
4受人尊敬之需求人們需要尊敬自己也需要受人尊敬以使自己感到有價值
5自我實現之需求此一需要在求成全及展現自己所以為自己的種種特質以實
現自己的潛能發展自己的個性統合自己的性格
在此體系下較低層次的需求獲得解決及滿足後才會晉升到另一個層級(圖
2-1-1)而人類對住宅之需求亦同具層級性必先追求住宅基本之需求滿足也就
是有一個可以遮風避雨之場所基本需求滿足後才提升至另一個需求層次隨著
整體環境的逐漸改善與國民所得增加人們對住宅的要求越來越高以台灣目前的
住宅來說遮風避雨之基本需求已普遍獲得滿足因此現在對住宅之需求已提升
到更高一層級欲滿足這高層級之住宅需求則有待落實住宅管理才能達成在此
高層次的住宅需求為了追求安全的居住空間及與他人建立友情必須藉由住宅管
理之運作加強鄰里關係以促進彼此間之友誼共同制止犯罪事件方能達成
因此隨著住宅逐漸走向高層化與人們對住宅需求層次的提升高層住宅之管理也就
日益重要方針
時代的進步以及週休二日的來臨人們假日想擁有自己的休閒活動及自我的空
間又限於工作上的忙碌回到家已無暇管理自己的居住環境但一個良好的居住
環境又需要管理才能夠有好的居住品質因而衍生出專業的大樓管理公司代為維護
管理基於使用者付費的原則每一個消費者都要以最小的代價獲得最大的滿足
也就是如何以最合理的管理費獲得最良好的居住環境品質所以一個集合住宅大樓
的管理品質也就與代為管理的大樓管理公司息息相關
自我實現的需求 滿足住戶自我 更高層次住宅需求
受人尊敬的需求 展現其本身之經濟能力
愛與歸屬的需求 渴望與他人建立友情
安全需求 追求安全的居住空間 透過住宅管理達成
基本需求 遮風避雨之需求
圖2-1-1 馬斯洛(Maslow)人類需求層次圖 （柯育堂1993）
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本研究在了解國人目前各類家庭一天在住宅內之生活行為分別從行為與時
間行為與空間及值得注意的使用狀況分析比較以提出來住宅計劃的建議方向
此外亦進行實際訪問調查以獲得現況有關資料加上電腦等資訊之輔助以進行
繪圖及資料處理等主要是透過實際上各戶的訪問調查當中以親身體驗國人之實
際生活行為及空間之使用現況分別就時間關係及家庭生命週期宗教經濟家
庭規模住宅屬性職業特徵等進行分析比較以提出具體之建議來介紹國人目
前各類家庭的生活狀況以提供設計者參考以及整理各類家庭家人行為時間量及
時間帶之差異分析比較其中之不同以便提供設計者做參考另一方面歸納國人
之一般空間使用狀況以作為未來設計者和使用者溝通之管道分別就設計者使
用者行政者及後繼研究提出來之建議方向以使未來國人的住宅計劃走向完善之
境界 (洪肇陽1993)
此研究為了倡導社區發展理念運用社區組織方法加強住戶對大樓的認同和
參與有效改善大樓住宅所衍生的問題了解住戶社區參與的特質和需要吸引住
戶的積極參與推展社區發展的效果是否會因個人特質的差異而影響例大樓住
戶的休閒生活時間性別婚姻狀況的不同其休閒設施安排的傾向有所差異而
活動參與程度是否也會因年齡職業婚姻狀況房屋權屬等因素會影響住戶的活
動參與意願其實各住戶的特質會影響對社區的認同感和參與感(蘇文彬1996）
了解休閒式住宅市場其實際購屋者之購買行為傾向偏好與使用行為差異情形為
何了解市場區隔後不同購屋群體特徵並分析各群體性以作為規劃休閒式住宅產
品定位時之參考分析實際購屋者之購後行為與滿意水準據以探討休閒式住宅商
品之維護管理情形以供作不動產開發業者於住宅實質空間規劃時之參酌依據本
研究成果發現可作為私部門推案實行銷組合或實際空間規劃之參考兩類型區隔年
齡職業購屋經驗上具顯著差異亦即居住型休閒式住宅與渡假休閒式住宅在上述
三項人口統計變數尚有顯著的不同而符合本研究之假設兩類型區隔在性別教育
程度與家庭型態上的特性則無顯著差異 (蔡菊花1998）
隨著我國的經濟發展以及建築技術的進步住宅已朝建築立體化社區大型
化的方向發展在都市中由於土地高度集約使用使這種情況更為明顯爲能有效
確保住宅品質居民對於住宅的需求已有日漸增強的趨勢為日後區分所有建築
物或者公寓大廈的住戶間自有規範的法律依據民法物權立體化敦親睦鄰法律化
管理組織民主化公共安全入型化
為了讓這些制度合理性的執行必須先培養社區意識社區意識高則參與度越高
這樣大家對於公寓大廈有箸同一目標希望社區愈來愈好品質能夠提升管委會也
能執行一切事務讓大家有著休戚與共的關係否則大廈只會愈來愈髒亂降低了
品質馬上會影響到居住民眾
對社區發展正向關係有下列幾點
1可落實社區自治社區參與及民主政治
2可讓住戶更了解會議議事之進行
3有助於社區安全衛生安寧和諧的達成 (黎淑慧2004）
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小結
住宅品質越高相對的管理費亦愈高但管理費越高並不代表住宅品質一定有
其保障因為住宅品質牽涉到心理文化的層面尤其個人的主觀價值和需求層級
更牽扯到對同一住宅有不同之評價消費者應針對自我之需求有相當程度的認知
而不單單只是針對豪華氣派的特點而造成日後管理費多餘之負擔而得不償失
另外住戶水準與溝通配合度高低有密切關係而現今人們的所得提高相對的品質
越來越重視需求層次可分為五種類型分別由低層次而晉升高層次當想要一個
好的居住環境需良好的管理才能有好的居住品質導致大樓管理公司對於居住品質
以及住戶產生重要不可或缺的腳色共用的休閒設施多寡有助於對該社區大樓所有
住戶之滿意度有明顯增加的趨勢也有助該社區大樓住戶守望相助敦親睦鄰鄰
里關係和諧但使用管理與費用則須所有住戶有所共識擬出公約來遵守共用休
閒設施則比較針對該大樓各住戶開會討論後依需求高低再建造使用率或許會相對
提高許多
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第二節 共用設施目的與種類
傳統的共用設施計劃理論都只考慮鄰里單元作為設施規劃的基本單元極少對
於鄰里單元以下規模的公寓大廈設施的需求性加以探討大約從民國七十幾年以
來台灣各地區都有不少公寓住宅特別是私人住宅開始於社區內規劃一些生活休
閒性設施（例如游泳池會議室兒童遊戲場等等設施） （賴榮俊1992）
「共同共有」在法律上又稱為分別共有指數人按其應有部分對於一物有所
有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對應
有部分得自由處分而「公同共有」在公同共有關係下各公同共有人是沒有應有
部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律(例如合夥關
係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之外對於公同共
有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意而「共用部份」指公寓
大廈專有部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者包括
住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋頂突出物共同出入口及門廳
管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設備空間及社區居民使用的活動中
心等 (公寓大廈管理條例1995)
本研究在了解游泳池的現況和發展釐清其對社區的關係與影響提供游泳池
未來在設置規劃原則上的注意事項進而發現了游泳池社區的發展模式游泳設施
設計規劃形式以及現行經營管理的模式上都息息相關 (郭獻仁1999）
整體來說受訪者對設施的使用頻率普遍不高在現代學業及工作忙碌的時代大部
分的住戶都以沒有時間及沒有興趣使用該大樓內之休閒設施居多使建商們更應該
去注意這項問題 （欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如2001）
小結 在共用設施使用上有助於該大樓住戶之間互動關係良好也增進鄰里和諧敦
親睦鄰之效益因此對共用設施要有不同的考量與選擇
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第三節 共用設施管理與維護
無論就客觀之實質住宅狀況或主觀住戶對住宅品質之滿意度有管理維護之住
宅要比無管理維護之住宅要來的好在管理方式方面有住戶管理委員會之住宅品
質及滿意度比較高在管理維護費用方面有專業住戶管理委員會住宅品質及滿意
度則較高大樓繳交住宅管理維護費之住戶對住宅品質之滿意度比拒絕繳交之住
戶要來得高 (洪幸妙1991）
隨著社會型態的轉變都市人口急速增加在都市土地面積供給有限的情形下
土地立體使用因而成為必然的趨勢住宅朝向立體使用的結果高層住宅乃成為都
市住宅的主要型態因一般人對於高層住宅區分所有的觀念模糊以致使高層住宅
的管理維護衍生不少糾紛不僅對居住品質造成不良影響更危及居家公共安全
政府為解決日益頻繁的高層住宅管理維護問題草擬「公寓大廈管理條例」草案
已送立法院審議各界無不期盼草案能早日通過立法 (林鋒昇1993）
依據住宅商品不同特性將市場次分類為次市場外並利用需求面之市場區隔
再依據購買者不同行為特徵而區隔為群內同質群間異質之群體以確認目標市
場而休閒式住宅即為市場細分後之次市場其與一般住宅之區別在於其係以基地
內設施多元化經營專業化非必要性之住宅需求等為其最大特色住宅開發成敗
之關鍵在於一種開發前之市場分析延續至開發後之社區規劃與俱樂部之經營管
理規劃費時且複雜化 (蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁2000）
此研究主要目標在於探索公寓大廈管理維護成效與管理維護影響因子之間的
相關性除以問卷調查收集所需資訊外另以現況勘察方式評估代表公寓大廈管理
維護成效之安全門禁管理環境清潔維護違規違建管理環境噪音管理設施設
備管理公共空間管理等項目之成效 (陳瑞榮2001）
住戶對其居家環境每日必需的管理維護工作通常分為兩大類住戶自行負責
或委託管理維護公司目前國內集合住宅在管理維護執行上的現況係「自行管理」
佔68「委託管理」佔32至於管理維護模式與住戶滿意度的探討由管理維護
公司來維護社區的結果均比自行管理來得讓住戶滿意而「部分委託管理模式」則
是四種模式中滿意度最高者究其原因管理公司雖有專業知能與經驗的優勢但
也可能存在著代理問題受到這二者相互權衡（trade-off）的影響全部委託管理
的滿意度便不如部分委託管理 (洪子茵2002）
19
對於管理費收取後的流向知道與否的比例約為三分之二這並不是好的現象
居民會去注意的人或許不多這時管委會應該設法讓居民都有機會去了解管理費的
流向也就是讓管理費更加透明化這樣在收管理費的時候居民知道了管理費的
流向就比較不會有拒繳管理費的情形管委會也應讓居民提升對於住宅的關心程
度這是一種社區意識讓居民知道購買這個社區住宅並不只是居住而是還有其
他附屬的功能可以使居民提高生活品質這樣才能將社區營造成具有高度附加價
值之居住住宅 （邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠2001）
小結
想要有品質良好的住宅社區與公寓大廈相對的也須有品質良好的管理與維
護管理與維護似乎是必備的一套措施即使大樓建造的多雍容華貴沒有好的管
理與維護相對的只是把表面上的呈現出來而不是實質上所呈現出來
20
第三章 訪談與現況課題 本研究主要目標是以第三者角度來看管理維護人與住戶之間影響管理維護成
效探討因此有必要從公寓大廈管理維護現況作瞭解除明白國內目前於管理維護
所遭遇的各項問題並就國內公寓大廈管理維護制度與現況等進行分析與探討
本章的目的即藉由探討目前國內公寓大廈管理維護的制度與現況的變革對可
能影響管理維護成效再進一步的掌握據此作為本研究討論重點之ㄧ
管理維護人
管理委員會
問題
住戶
研究者
圖3-1研究角度之關係圖
我們在暑假時訪問太子建設公司－管理維護公司(蔡副總經理)訪談中得到了
許多相關知識在公寓大廈管理條例成立時幾乎是混亂時期在一個不完全的體制
下問題層出不窮而唯一的解決方法就是依據公寓大廈管理條例與相關人對產生之
問題逐一的討論出所以然當討論出大家都可以接受的規範下就修改條例但直到
現在還是一直有問題存在就像太子建設蔡副總經理講的「看的到的都是問題問
題無所不在」這是非常具體的一句話而這些問題有些只能去避免一旦發生了
也不能完全解決只是增加問題複雜性
例一位住戶不繳水電費依公寓大廈管理條例可以對該住戶做懲罰斷水斷電
當斷水電後導致該住戶不能進出自家門在法律的立場上是(可以懲罰但不能涉及人
身安全及人身自由)違反人身自由的管理委員會若不執行懲罰的話亦可向住戶提出
法律訴訟而住戶也必須自行承擔接受因為管理委員會是一個組織當成立管理
委員會得向政府申請申請後會備查一份資料以做確認該管理委員會之存在雖然
這只是其中一部分的問題但太子管理維護公司也有針對各方面去做研究在各方
面也增加整體共識也成長了許多
21
第一節 住宅社區管理委員會現況
在84年公寓大廈管理條例實施前集合住宅成立管理委員會之情況較被動而
84年成立後有日漸主動的趨勢成立後管理基金是由建商提供建造費用之千分之三
至千分之二十(依造價來分一千萬元以下是千分之二十一億元以下是千分之十
五十億元以下是千分之五十億元以上是千分之三)來當作管理基金若是政府
建造之國宅則由內政部國宅局管理但因當時成立公寓大廈管理條例時是由管理委
員會去規範問題層出不窮有太多的疏漏管理條例所規範的在法令上不是有衝突
就是無法管制至今也反覆的修改條例而有些問題還是不能完全得到解決
管理委員會之最高大會lt住戶大會gt一年開一次而管理委員會之委員有三個
職務必定要區分所有權人而職稱規定只有「主任委員」「財務委員」「監察委
員」這三個的職稱有規定而已其他職稱則無強制規定
目前管理委員會針對公寓大廈管理與維護之問題整體上可劃分為統包與分
包而目前台灣公寓大廈絕大部分採用分包的方式來對公寓大廈做管理與維護
而國外大多數國家採用的方式則是屬於統包居多站在管理維護公司的角度是希望
未來的走向也採用統包之方式而目前太子建設-管理維護公司也針對社區擬定一
套「社區總體營造之基本架構圖」表3-1-1目的就是讓整個社區更有規劃性環
境與大樓事務管理更有效率及便利
22
表3-1-1 社區總體營造之基本架構圖
新建大樓（社區） 既有大樓（社區）
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查 3設備機能滿足度調查
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查
社區大樓營運籌備程序
規劃設計 1協助成立住戶管理委員會 2製訂住戶（用戶）規約 3製訂各項管理辦法及規章 4製訂機電設備維修保養計劃
建物診斷分析 1建物本體診斷 2建物設施環境診斷 3建物機電設備診斷 4省能源診斷 5營運管理診斷
改善執行 1建物設施環境機電設備
能源營運管理等改善 2修訂各項管理辦法及規章 3修訂機電設備維修保養計劃
改善提案 1建物設施環境改善案 2機電設備改善案 3能源改善案 4營運管理改善案 5各項保養計劃提案
交屋後初期 1協助召開區分所有權人會議
2裝修工程的監督 3落實召開管理委員會議
完工交屋期 1協助業主驗收各項公共設施
2協助交屋
大樓（社區）管理營運 4警備保全與門禁管理 4預防性措施規劃 5工程維修與機電設備保養 5各項生活服務 6環境衛生與園藝維護
資料來源太子管理維護公司
23
另外以下是社區住家樓管事務管理架構圖3-1-2所有的架構以及工作細項
皆是由太子建設公司歷年來所收集的資料與經歷所擬定出來的由圖中可看出管理
公司在服務內容可分為六大類分別是設備維護清潔事務行政事務組安全
維護組清潔環保組機電維護組另外工作細項部分會依照各家不同公司的
安排而有所不同但大致上也是依循這樣方向的項目做適當調整
以下是針對細部工作的介紹
一設備維護
為了使維護工作能有效率的進行需要有對設備熟悉以及專業認識的技術人
員來進行建築物維護工作使的社區能得到安全舒適的環境
二 清潔事務
清潔維護的工作一般分為日常保養定期保養及特別保養清掃三部份將建
築物由室內到室外各區域進行清潔維護工作如病媒防治是必須要有專業執照的人
員才能對建築物進行消毒清潔維護工作
三 安全維護組
公寓大廈內的警衛負責的工作是協助與維護公共設施安全及安寧管制人車
的出入若有訪客來時必須負責登記來訪者姓名及來訪目的以及巡視各角落死
角以防意外發生
四 機電維護組
一般而言建築物之公共設施設備可分為預防性服務性及加值性如休閒
設施網路設施保全設施弱電設施因此機電員的要對設施設備進行定期緊
急狀況的管理維護維修須隨時檢查設備機能或教導提供住戶保養知識以便機具
設備使用性持久是否可正常運作
以下表3-1-2 為社區住家樓管事務管理架構圖 資料來源太子管理維護公司
24
社
給排水廠
社
給排水廠
區
停車場廠商
區
停車場廠商
住
泳池廠商
住
泳池廠商
機電組長
機電組長
機電員
機電員
環保組長
環保組長
機動環保員
機動環保員
任
＞
環保員
任
＞
環保員
主
事
主
事
副 幹
巡邏哨
副 幹
巡邏哨
理 總
大廳哨
理 總
大廳哨
管
副
管
副
＞
＜
中控哨
＞
＜
中控哨
事
車道哨
事
車道哨
約
幹
房屋代銷專員
約
幹
房屋代銷專員
合
總
生活服務秘書rsquo
合
總
生活服務秘書rsquo
會
托
＜
會
托
＜
員
委
任
大廳接待秘書
員
委
任 大廳接待秘書
委
主
休閒中心接待
委
主
休閒中心接待
理
理
客服處理專員
理
理
客服處理專員
管
管
管
管
行政文書助理
行政文書助理
管
管
綜
行政會計助理
綜
行政會計助理
圖
督
消毒廠商
圖
督
消毒廠商
構
監
外牆清洗廠商
構
監
外牆清洗廠商
架
水塔清洗
架
水塔清洗
理
垃圾處理廠商
理
垃圾處理廠商
管
化糞池抽取廠商
管
化糞池抽取廠商
務
監控廠商
務
監控廠商
事
弱電廠商
事
弱電廠商
管
空調廠商
管
空調廠商
家
發電機廠商
家
發電機廠商
樓
消防廠商
樓
消防廠商
機電維護組 清潔環保組安全維護組生活服務組 行政事務組清潔事務 設備維護
25
26
第二節 台南市住宅社區共用設施管理現況
以目前的現況來說當三方面(住戶管理維護人政府)遇到問題時的解決方
式都是依據法條規約等規定事項以求解決之道有法條以及規約來約束所有
權人不管任何問題就如同法律一樣的道理
公寓大廈的規約依公寓大廈條例第二十八條規定當公寓大廈建築物所有權
登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時起造人應於
三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負
責人並向直轄市縣(市)主管機關報備嗣後公寓大廈如有關於規約之訂定或
變更之情形時依同條例第三十一條規定應由區分所有權人會議以特別決議程序
為之即「區分所有權人會議之決議除規約另有規定外應有區分所有權人三分
之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席以出席人數四分之三以上及
其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之因此舉凡經
由區分所有權人會議決議之事項不論其明訂於規約中或不成文之規定制定規約
之區分所有權人當然負有遵守規約之義務
公寓大廈管理模式
在民國 84 年時公寓大廈管理條例實施後其個別區分所有權人之專有部分都
自行管理居多共用部分原則上屬各區分所有權人共有故由區分所有權人共同管
理
共同管理與自行管理在費用負擔等各項產生之問題上很難達到共識若是戶
數較少或許還比較好處理要是上百戶的根本很難去做規範與管理這樣要有個良
好的居住環境的確不太可能導致在這樣的環境下也衍生出了全部委託管理自
行委託管理部份委託管理這三種方式來管理在國外已經普遍的在實施這些方式
但實施後還是偏向全部委託管理也就是統包的方式比較多在台南比較具指標性的
建設公司太子建設公司旗下的太子管理維護公司也以逐步的走向統包這個層面在
台南也以切確的在落實這個方式
第三節 管理顧問公司與住戶之現況
管理維護人的主職在於對建築物的管理維護提供社區大樓日常服務解決住
戶在大樓所使用的設施設備及維護工作讓住戶有個品質良好的居住環境大致上
公寓大廈管理現況可從人事物這三方面的互相關係來探討會發現下圖這三大
方面的關係亦影響到公寓大廈管理維護成效的優劣另外為了讓住戶的權益有所
保障以及給予府機關管理業者管理委員會三者有同樣的保障及確實執行管理
公寓大廈住宅與維護的責任對於三者之間必須合理訂定規範之契約
27
管理委員會
管理服務人
住戶
休閒安全服務
設備
管理維護成效
公共環境衛生清潔
設施設備定期
維修維護
管理共用設施及設
備維護
圖3-3-1 事務架構圖
資料來源本研究整理
就人事物三方面探討以下幾點管理成效
一人方面例如標準服務作業流程管理費收繳管理流程管理費欠繳催收管理
流程安全管理維護流程訪客管理維護流程(如附表)以上提出之五項以人
為主住戶可委託管理公司派遣管理員來執行大樓出入的管制控制過濾非住
戶的人提高居民的人生安全是屬『人』方面的管理
二事與物方面例如社區大樓營運籌備程序事務管理作業設備維護管理裝
潢管理流程環保管理維護流程(如附表)以上提出之五項以事與物為主
居住環境公共空間的整潔清潔是人與事物的結合這些事務可由大樓住戶輪流
分配打掃或是管理委員會外請清潔公司定期為公寓大廈做打掃公共設施設
備有關於物的管理維修之事都可由管理業者派遣技術師定期檢查管理與維
護也可控制公共設施開放時間上使用的人數與使用時間的良好的規劃使得
公共設施便有完善的體制若住戶們能自動自發的共同維持環境清潔必定會有
良好的居住品質
第四節 現況課題分析
管理維護之目的就是對該公寓大廈做好完善的設施設備維修及維護以便該大
樓住戶有個優良安全的設施設備提供住戶使用當然也是會產生一些問題比如說
對住戶的服務或是訪客到訪時所應該遵守的程序有專業性的事務等等都會產生問
題而這些問題對三方面(住戶管理服務人政府)來說大致上已有擬訂出各項事務
的標準與專業的作業流程以下為各三方面的課題與例子
一公寓大廈之管理維護人所提供的服務架構處理圖
住戶委託服務事項
管理服務事項
事故處理 事務管理架構圖
28
訪客與車輛管制
清潔處理與維護
設備維護管理
以上所題供之基本事務已有個別擬定出一套作業程序圖（請參考 圖3-1-2）
在此架構下提出比較具體類似的案例來做說明以方便了解問題如何產生解決
方法有幾種
案例 1 某公寓大廈中有未出售及未承租的空屋則那些管理費應由誰繳交
依公寓大廈管理條例未售之空屋的管理費由建商繳交因空屋無人使用
所以該屋之管理費用折半若空屋中有損壞修繕費用也是由建商負擔
案例 2 在休閒設施使用時會影響到住戶安寧該怎樣處理
在限定開放時間中吵鬧只要不是很刻意都可以接受畢竟開放時間就是要
大家一起活動一起放鬆但若在不是開放時段中吵鬧管理委員會則有責
任去向該吵鬧住戶或該吵鬧人制止若不聽勸導可經由通報警察執行公權
力或由法律途徑解決
案例 3 頂樓陽台是屬於公共設施若最頂樓住戶在陽台放至園藝用品或增蓋鐵皮
屋該怎處理
根據公寓大廈管理條例規定頂樓屬於全體住戶共有也屬公共設施及防空
避難設施而公共設施如有住戶佔用損壞或空間阻塞則由管委會負責修
復及清除
29
案例 4 住戶在門口牆邊放置鞋櫃影響人員通行該怎樣處理
根據公寓大廈管理條例規定門口走廊屬共用區不可有阻塞物若有阻塞物
則管理委員會應先張貼公告通知若無人處理由管理委會有權自行處理丟
棄
案例 5 住戶在使用共用的設施及設備時損壞時卻不通報管理員就置之不理該怎
辦
當下損壞時及時通報管理員可以當時損壞狀況及情形判斷是有意或無
意若是無意則依人情考量處不處罰若是有意者不通報損壞及維修費用
則由該人支出承擔
從以上案例中可得知管理維護可維持公寓大廈在設施設備或及使用機能正常
運作的持久性但一個好的管理維護也須有好的住戶配合才能有好的居住環境當
一個好的管理維護人提供住戶好的服務還會產生什麼問題本研究藉由問卷調查來
探討再研討出對哪一方面的問題比較居多或是哪種問題比較嚴重比較需要提出來探
討之問題
30
第四章 研究設計
第一節 問卷設計與調查
一 調查目的
經由上述中我們從市政府及太子建設公司得到的相關資料中可對管理維護人
與住戶之間所產生之問題有解決之對策但也不完全的解決而有些問題只能盡量
去避免不要發生若發生後處理方式會很複雜若產生應該經由哪些管道可以解決
二 調查範圍對象
為何我們會選擇太子建設下的建物做探討以及太子建設住戶做深入的研究因
太子建設公司屬上市公司在南部地區的規模較大知名度也較高也是南部建設公
司的龍頭況且台南市是太子建設的崛起發源地且具有其代表性
太子建設公司不僅是建造公司在其他相關方面也有相關事業其經驗可靠信用
良好所以選擇太子建設之住戶為研究對象而因某些大樓非住戶及住戶關係人所
以不便於參觀設施設備及詢問問題所以只採用太子建設旗下建物及該大廈住戶作
對象太子建設公司在台南市東區內的case比較多故取得之資料比較方便因而
有些大樓住戶礙於私人空間不便參觀所以我們設計的問卷是針對太子建設的住戶
做為研究對象因為我們是針對東區做研究對象而東區也屬較繁榮地段故其建設較
具代表性
經實地探訪太子建設所管理的億載金城太子文化以及由政府興建的大林國
宅我們可發現由太子建設下所管理的兩棟公寓大廈都是屬全部委託管理方式
也就是俗稱的統包因太子建設公司規模龐大管理維護涵蓋範圍也較廣泛而太
子建設旗下的統包內容是公司承攬全部有關管理維護工程應有盡有管理維護問題
統一處理方便許多未來也會呈現此趨勢統包在解決問題方面較分包方便整體
管理制度也較有規劃
綜合以上統包優點推測住戶品質滿意偏向於贊成統包並藉由問卷調查分析
來證實住戶對於統包之品質滿意程度較高另外三者的差異所在為億載金城的休閒
設施開放空間位於地下室停車場旁導致於光線不足空氣環境不佳相較於九十
六年三月興建完工的太子文化社區所設置的設施是位於一樓每一種類的休閒設施
都有良好的規劃分類和完善的管理與維護兩相比較下可發現公寓大廈的新舊程度
品質差異甚大而在這段期間所遭遇之問題也反反覆覆的檢討研究過到現今來看
已有一套解決對策但還是有待改進相對下大林國宅更比前兩棟公寓大廈的管理
規劃較不周且大林國宅的休閒設施是屬開放式無人管理設施使用的安全也無人
控管無使用時間的限制相對品質也甚差人員出入採完全自由進出未有妥善保
31
全管制住戶安全有待考驗國宅方面或許也是需要擬定一套好的對策
由太子管理維護公司所提供之「社區總體營造架構圖」（表3-1-1）是經由管理
委員會與管理維護公司兩者所擬定共識下針對住戶所做出來的架構圖整體來說
就是為了讓住戶有個完善的體制這樣生活在社區裡遇到困難才有解決之道才不
會各自推託責任所以問卷擬定就由此架構圖下實施後對住戶做調查在此架構下
提供之服務是否滿意
三 調查方法
到兩大廈門口出入處對出入住戶做調查發放問卷份數各 100 份當場回收經剔
除廢卷太子文化有 3份億載金城有 8份有效問卷則 97 份與 92 份
問卷內容分兩大部分第一部分是基本資料採用簡單統計分析說明第二部份針
對住戶在此架構下提供之服務與目前僅有的設施設備使用後看法是否滿意
表4-1-1 個案比較表
億載金城 太子文化 大林國宅
地址 大同路二段61巷18號 崇善5街7巷1-16號 大同路二段154號
戶數 400戶（公寓）
ABCDE棟
276戶（透天75戶+公
寓200戶+管理室） 400戶以上
坪數 約30~40坪 約40~50坪 約25~30坪
管理費 一坪45元 一坪50元 一戶500元
（含停車位）
停車位 另外購買
（清潔費每月300元）
另外購買
（清潔費每月250元）隨機停放
停車場 B1~B2F機車
B3~B4F汽車
B1F約130個車位
（先買先贏）
有管制僅限住戶
出入
基本設施
設備
安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
警衛室消防設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社
區道路
基本設施
電腦資訊中心
兒童閱覽室
VIP室
游泳池
親子遊樂區
卡拉OK視聽中心
韻律體操室
娛樂健身中心
六大會館（1F）
歡唱室（ABC）
媒體資訊館
動感球藝館
兒童攀岩館
景觀動能館
水療減壓館
ATM
運動器材
設施開放
時間
非假日時須大人陪同登記
假日開放時間
AM800~PM1000
除VIP室使用要登記
非假日時須登記
AM800~PM1000
無管制
社區管理 有警衛管理
訪客進出須登記
有警衛管理
訪客進出須登記 無管制
住戶大會 一年開一次 一年開一次
32
第二節 問卷分析
一住戶圖表分析
0
5
10
15
20
25
30
20以下 21~30 31~40 41~50 51~60 60以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-1 年齡比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化與億載金城兩公寓大廈住戶年齡太子文化住戶年齡層
比較偏老年人居多億載金城則是中年居多此差異或許是因經濟能力不同所居住
環境品質要求也不同而有所差異
0
10
20
30
40
小學以下 國(初)中 高(中)職 大(學)專 研究所以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-2 教育程度比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化住戶教育程度與億載金城住戶相較下高出許多而在現
今社會中高學歷或許不一定有高所得其住戶水準也有所差異但僅限於社會其中
一小部分相對下擁有高學歷與高所得需求就會不同品質要求也會有所不同
33
太子文化
自由業
11
公教人員
17
服務業
10
商業
32
工業
16
家管
8學生
6
工業
商業
服務業
公教人員
自由業
學生
家管
圖 4-3-3 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
億載金城學生
0家管
1
自由業
2公教人員
9
服務業
31
工業
工業
商業 20
商業
37
服務業 公教人員
自由業
學生
家管 圖 4-3-4 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
由上圖可看出太子文化的住戶所從事的行業為商業居多而億載金城則商業與
服務業居多由從事行業大致上可分辨出收入所得大概屬於哪階段雖然沒有一定
的標準但也是有相當的影響
34
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2萬以下 2萬1~3萬 3萬1~4萬 4萬1~5萬 5萬1~6萬 6萬以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-5 住戶收入示意圖 資料來源本研究整理 由圖可對兩公寓大廈訪問的住戶收入所得做比較億載金城的住戶大致上都屬
普通性質的作業薪資較高收入的則偏少而太子文化的住戶所得在高收入方面卻
是比較多由此可見所得多寡對品質要求也會有所差異
0
10
20
30
40
50
60
非常低 低 普通 高 非常高
太子建設
億載金城
圖 4-3-6 住戶水準示意圖 資料來源本研究整理
由圖可看的出來兩公寓大廈的住戶對該社區水準認知都相當不錯一個水準高
的社區在各方面事務也會有相對的優異性對各住戶溝通與配合度也會比較高這樣
要營造一個優質社區並不是難事
35
太子文化-管理費50元坪否
19
是
81
是
否
圖 4-3-7 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
雖然有大部分的住戶對管理費收取是覺得相當合理但也是有少許部分住戶覺
得不合理有需要降價的需要
認為管理費合理價格區間統計圖
36~40元
坪 6
41~45元
坪 4
46~50元
坪 2
31~35元
坪 7
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-8 為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖
資料來源本研究整理
認為不合理的人數有 19 個其中有七個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可
以接受有六個人認為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元
坪可以接受有 2個人認為 46~50 元坪可以接受
36
億載金城-管理費45元坪
是
90
否
10
是
否
圖 4-3-9 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
大部分的住戶也是對該大樓所收取之管理費覺得合理但其中也是有人認為不
合理
認為管理費的價格區間合理統計圖
31~35元坪 1
~45元坪 4
~50元坪 1
36~40元坪 4
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-10 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
上圖是認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖認為不合理的人
數有 10 個其中有 1個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可以接受有 4個人認
為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元坪可以接受有 1個
人認為 46~50 元坪可以接受
37
太子文化-訪問之住戶的自購統計圖
自購
83
承租
17
自購
承租
圖 4-3-11 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
億載金城-訪問之住戶自購統計圖
自購
86
承租
14
自購
承租
圖 4-3-12 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
由以上兩圖可得知兩公寓大廈住戶自購率都蠻高的都高達 80以上
38
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
管理層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-13 管理層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在管理層面兩大廈訪問之住戶都有不錯的反應由太子管理維護公
司所做的服務內容看來是相當的被廣為接受
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
安全層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-14 安全層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在安全系統上做的也相當不錯住戶都可以接受但還是有少部分覺
得不是很好所以還是有檢討的空間
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
清潔層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-15 清潔層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在清潔層次方面上做的也讓住戶相當的滿意但還是有少部分覺得
不是很理想所以還有加強改進的空間
39
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
億載金城
圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
40
41
第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
43
預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
44
表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
54
問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
2
目 錄
第一章 緒論-----------------------------------------------------5
第一節 研究動機與目的-----------------------------------7
第二節 研究範圍與內容-----------------------------------9
第三節 研究方法與流程----------------------------------11
第二章 相關文獻回顧探討----------------------------------13
第一節 住宅社區品質與定義-----------------------------14
第二節 共用設施目的與種類-----------------------------18
第三節 共用設施管理與維護-----------------------------19
第三章 訪談與現況課題--------------------------------------21
第一節 住宅社區管理委員會現況-----------------------22
第二節 台南市住宅社區共用設施管理現況-------------26
第三節 管理顧問公司與住戶現況-----------------------27
第四節 現況課題分析-------------------------------------28
第四章 研究設計----------------------------------------------30
第一節 調查設計------------------------------------------30
第二節 問卷分析------------------------------------------33
第五章 結論與建議-------------------------------------------41
附錄--------------------------------------------------------------50
問卷--------------------------------------------------------------54
參考文獻--------------------------------------------------------57
3
表目錄
表 1-3-1 本研究流程helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip12
表 3-1-1 社區總體營造之基本架構圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip23
表 3-1-2 社區住家樓管事務管理架圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip25
表 4-1-1 個案比較表helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip32
表 5-1 管理費收繳管理流程helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip43
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip44
表 5-3 安全維護管理helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip45
表 5-4 訪客管理維護流程helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip46
表 5-5 設備維護管理helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip47
表 5-6 裝潢管理流程helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip48
表 5-7 環保管理維護流程helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip49
3
圖目錄
圖2-1-1馬斯洛(Maslow)人類需求層次圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip15
圖3-1研究角度之關係圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip21
圖3-3-1事務架構圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip27 圖4-3-1年齡比例圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip33
圖4-3-2教育程度比例圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip33
圖4-3-3從事行業示意圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip34
圖4-3-4從事行業示意圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip34
圖4-3-5住戶收入示意圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip35
圖4-3-6住戶水準示意圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip35
圖4-3-7對於所繳交之管理是否合理統計圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip36
圖4-3-8為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖hellip36
圖4-3-9對於所繳交之管理費是否合理統計圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip37
圖4-3-10對於所繳交之管理費是否合理統計圖 helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip37
圖4-3-11現在所住之房屋是自購還是承租helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip38
圖4-3-12現在所住之房屋是自購還是承租helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip38
圖4-3-13管理層面分析圖 helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip39
圖4-3-14安全層面分析圖 helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip39
圖4-3-15清潔層面分析圖 helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip39
圖4-3-16住戶對設施管理維護滿意度 helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip40
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第一章 緒論
一 近年來國內的都市發展受人口密度不斷的增加而影響使得規劃範圍持續延
伸建築密度也持續處於飽和狀態人們居住的空間與地面及自然的距離愈來愈遠
且人們彼此之間的感情距離也逐漸疏遠『集合住宅』即為上述都市發展結果所衍
生出來的住宅建築型態在社區定義方面以部落村里社區等地方性組織為核
心不排除因特定公共議題（如老街保存）並依一定程序確認經由居民共識所認
定之空間及社群範圍社區工作除以在地居民為主體外鼓勵結合區域性及專業性
團體之共同參與及投入強化社區工作品質與永續推動目標品質優良的健康住宅
也須優良的管理方式所謂rdquo健康住宅rdquo依世界衛生組織的定義是指能夠使居住者在
身體上精神上社會上處於良好的狀態實體面係以達到安全衛生方便及美
觀基準為目標的住宅環境依據公寓大廈管理條例對「公寓大廈」之定義指構
造上使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區分為數部分之建築物及其
基地另外於共用設施之定義依條例第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓
大廈專有部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者包括
住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋頂突出物共同出入口及門廳
管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設備空間及社區居民使用的活動中
心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的公共設施面積在辦理登記時是
按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分攤持有因此購屋者必須詳細閱
讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設施部分及持分面積等避免分攤
到無用途的公設面積
「共同共有」在法律上又稱為分別共有指數人按其應有部分對於一物有所有權
者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對應有部
分得自由處分而「公同共有」在公同共有關係下各公同共有人是沒有應有部分
而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律(例如合夥關係即依
合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之外對於公同共有物之
處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意上述兩者的主要差異分別為
下列四點
1形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律規定
或契約約定而來
2應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
3共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則需得
全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體人員同意
4共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中原則
上是不得請求分割
5
二管理與維護
管理是指為實現目標而組織和使用各種資源的過程管理就是計劃組織指揮
協調和控制由專門機構和人員進行的控制人和組織的行為使之趨向預定目標
維護是指係指加強更新設施及設備使用及建築管理改進社區內公共設施以保持
其良好狀況好的管理也須有好的維護互相維持不然在兩方面缺一卻是沒有辦法
去善盡本身之務故兩者缺一不可
所以在本研究中我們是以共同共有部份作為研究的重點在高密度的人口區域
公寓大廈儼然成為主要的建築居住型態公寓大廈的居住型態也衍生出住戶之間許
多管理維護的問題如安全門禁環境清潔管理等所以藉此研究盡可能在現役中
已在執行之制度及運作之管理公司或委員會之間有哪些必須改善的問題進行探討
及找出是否有更好的解決方案
6
第一節 研究動機與目的
一研究動機 台灣地區近40年來社會快速的變遷都市化程度逐漸提升使得人口更加往都市集
中導致都市土地價格上漲
由於建商基於考量住戶共用部分設施需求性與方便性現行公寓大廈將許多共用
部分納入規劃的訴求已經成為都市化地區主要趨勢近年來人們買房子觀念並非
只是重視居住的空間本身而是更著重於整體社區品質的提升
我國政府自民國84年起著手推動「公寓大廈管理條例」至今皆著重於公寓大
廈住戶之權利義務方面而在推動公寓大廈管理服務人可認證成效評估方面則相當
缺乏民眾期望此新法令能有效改善其公寓大廈居住品質住戶與管理者可提昇管
理維護成效
共用設施的提供對住戶而言是享有完善設施的服務然而如果不能做好後續的管
理維護工作將會使得服務品質下降也會造成住戶的負擔如何適當管理共用部
分設施且符合住戶使用需求與管理維護的問題為我們此研究的重點
二研究目的
本研究目的以探討公寓大廈共用設施管理作為最主要的目標以第三者角度探討管
理維護人與住戶間之問題所在並從文獻與實際訪談中找出問題所在再分析出有
什麼好的解決對策現今社會已走向系統化管理為配合實施公寓大廈管理條例
而把管理的服務內容標準化系統化而盡可能的利用機械工具將作業自動化以便
社區大樓管理作業執行效率快速狀況處理能力改善及政府主管機關住戶公寓
大廈管理業者三方面影響成效之關係凝聚共識希望從法令之訂定與執行落實到
民間住宅管理之實際運作使住宅管理維護制度得以建全進而達到提昇住宅品質
之目標
管理維護的目的可分別從公寓大廈的實體面及精神面分述從實體面而言管
理維護可維持公寓大廈的構造設施設備及其使用機能正常運作以節省能源消耗
與人力物力的浪費同時可以創造建築物更高的價值精神面而言在安全措施上
可以讓住戶住的安心無後顧之憂已達到最佳品質的成效
一般公寓大廈設施上的規劃常忽略的是考慮住戶的實際需求與負擔能力產
生別人有的設施我也要有的心態對於不常使用或無法維修的設施也會讓大廈的
居住品質逐漸下降所以要如何管理維護共用設施符合大廈住戶的使用需求是
我們要加以探討以及了解的問題藉由這次的研究中希望可以找出ㄧ套管理業者與
住戶之間的問題所在並了解後找出解決方式再擬定出能使管理業者與住戶之間達
到共識的管理規約且雙方面都必須互相遵守與約束使得該大樓住戶與管理業者
7
有個良好的互動關係以及住戶能有完善的健康住宅
基於上述本研究之目的為下列幾點
1瞭解目前公寓大廈之共用設施設備種類與區分在使用中是否有效落實規範與
互相發展更好的規劃制度
2由第三者角度探討住戶與管理維護人之間現況探討與現有管理方式之課題分析
3如何使得公寓大廈共用設施管理維護工作的執行變得簡便而有效率
4提供一套比較完整的制度讓各公寓大廈及管理服務公司參考是否有助於整體
管理與維護的工作較有規劃性
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第二節 研究範圍與內容
一研究範圍 社區是一個區域由眾多人口組合而成的因各地區環境需求上的不同在北
中南部的公寓大廈公用設施也有所不同藉於時間上與人力資源方面有限以及就
近便於調查因此本研究範圍訂定為台南市東區
台南市東區位於台南市東南方雖位於東南方但因由日據時期即名為東區自
今仍沿用原名週遭則東鄰台南縣歸仁鄉西與中南二區相連南與台南縣仁德
鄉相鄰北與北區相鄰包含有小東里大學里hellip等45個里
建築物使用時間限制上為不超過一年的公寓大廈與超過十年以上的老舊公寓大廈之
差異住戶進住率約8成左右使用上已正常運作
1 研究範圍太子建設所承包之公寓大廈
2 建築物以新舊公寓大廈為區分公寓大廈內住戶進住率約8成左右且已經
進入正常運作之社區個案做為研討對象
二研究內容
本研究首先從社區意識與管理問題尋找相關理論與文獻從中找尋具有研究價
值的問題或是可更深入探討的問題之後依距離人力與時間等限制來界定範圍
以便於訂定具體的研究目標
從得到的相關資料中也慢慢的了解許多基本事項後續也到各相關單位進行訪
問與瞭解而後再藉由問卷的設計與獲取的資料進行驗證與分析分析後再討論
找出問題所在擬訂出解決對策
就公寓大廈管理維護內容大致上可分三種模式
自行管理全部委託管理部分委託管理其管理方式不外乎都是由人力操作對
公寓大廈住戶而言公寓大廈的管理維護工作正是依據住戶共同意識與其需求共
同面臨問題並予以解決並藉由管理維護工作之進行提升整體公寓大廈環境品質
本研究擬台南市都市發展與台南市公寓大廈進行基本的資料收集統整與分析以了
解公寓大廈住戶對管理維護之需求特性其細項如下
1休閒設施室內外游泳池娛樂健身中心兒童閱覽室韻律體操室桌球室
撞球室羽球場籃球場水療減壓館VIP室電腦資訊中心卡拉OK視聽中
心等
2文教設施托兒所會議室圖書館媽媽教室幼稚園資訊中心等
3服務設施日用品商店ATM餐飲服務設施醫療診所藥局洗衣部等
4公益設施安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
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警衛室消防設施等
5共用設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社區道路等
以上所列出之設施現今公寓大廈已非常普遍擁有之設施
而依據台南市政府相關機關的資料可得知目前台南市公寓大廈管理委員會有
向政府機關登記並據有效力的全部有七百多家其中東區至少有一百三十二家大
約佔全台南市的五分之ㄧ這是我們自己做出的約略統計我們有至現場約略勘查
該區域之大樓其具備之設施也符合基本與安全需求而目前公寓大廈之基本需求包
括有大樓管理員保全設施休閒設施文教設施服務設施公益設施共用設
施等設施
我們也有空出時間去台南市政府相關單位-建築管理課（舊名為使用管理課現
今已改為建築管理課）找尋資料中與曾課長談論到公寓大廈所申請之管理委員會
名稱由該大樓之管理委員會自訂但是名稱之格式例XXX管理委員會其管理委
員會成立之人數不限定若需招開修改條例之會議則須限定管理委員參加之人數
而會議時間是由管理委員與政府相關機關搭配即可而在建築公司方面則與太子
建設公司蔡瑞發副總經理接洽由此訪談希望更加了解建設公司的角度觀點來探討
公寓大廈管理委員會之間的關係與管理問題而建築公司如何設計規劃才能使公寓
大廈管理委員會兩者之間便於管理與維護因此降低管理維護的問題等另外與各相
關人員(例如住戶管理員等)以不同觀點理念進行訪問與瞭解
10
第三節 研究方法與流程
一研究方法
依據新建與老舊公寓大廈住戶的規模加以歸納相關性資料再做比較後對兩
大廈之住戶找出共通性問題再依照管理維護公司對住戶所擬定之社區營造架構
圖在此架構下對住戶做調查是否滿意
訪談 由研究內容中找出需進行深度探討的問題後再與管理業者進行訪談找出重點
首先先到台南市市政府建築管理課詢問相關資料及對公寓大廈的規約條例以便
了解政府對公寓大廈公用設施的管理要點及規範再針對相關職務或人員進行訪問
二問卷調查 探討相關文獻與訪談後整理問卷內容再針對住戶進行問卷調查再回收做簡單
統計看住戶對管理維護公司所作之服務內容是否滿意
1調查目的
瞭解一個好的管理維護公司針對住戶所做的一套制度下對住戶所做的服務內容是否
滿意並對不滿意之處進一步探討而管理維護公司對住戶不滿意之處需做何改善
2調查對象
訪問對象為台南市東區公寓大廈以太子管理維護公司所承包管理之大廈住戶
做調查
11
表 1-3-1 本研究流程
研究動機與目的
研究範圍及內容
研究方法與流程
文獻回顧與探討 相關資料收集
共用設施探討
管理維護探討
管理顧問公司
訪談
台南市政府相
關單位
擬定問卷及深度訪談內容
結論與建議
問卷調查分析
12
第二章 相關文獻回顧探討 針對我們的主題是有關公寓大廈共用設施的相關領域在此我們找了下列幾
種類型的文獻做為參考其屬性可分為三大類
一住宅社區品質與定義
二共用設施目的與種類
三共用設施管理與維護
管理業者與公寓大廈的管理維護是息息相關的而現代的人們對於管理品質也
很注重所以需透過一個好的管理維護程序和好的管理業者才能有良好的居住品
質而住宅管理維護存在著許多問題這些都是我們需去慢慢了解的內容文獻中
有提及管理維護與住戶方面之問題對於我們往後的研究有基本的了解及幫助
13
第一節 住宅社區品質與定義 結合住宅內部實質屬性及周圍外部環境的住宅品質是住宅屬性的一個重要部
分住宅品質由心理生物學的角度可界定為一段期間內某一個人或家庭單位對
自身居住活動的關聯性設施之認知和滿意情形但從經濟與社會層面來看住宅其
實質特性在不同地區之使用者於一定期間對自身居住需求上的住宅關聯設備之
間有安寧感和滿足感之傳達功能強調社會環境的立場重視人類社會之整體生活
環境的提引(張金鶚)由社會行銷學觀點來看住宅品質可界定為在某一期間內
住宅關聯性設施能夠滿足消費者對安全舒適等各項需求而這些需求且必須為有
效需求由此達到整體社會福利之最大世界衛生組織(WHO)提出對於居住水準所設
之原則認為應包括下列四項條件
一安全性除了住宅本身結構之安全性為住戶之主要考慮外居住環境是否能避
免犯罪事件的發生使得住戶在身體和心理上均能免於恐懼也應同等重視
二健康性考慮住宅品質標準時也應考慮住戶日照採光通風給水排水
等情況以及衛浴廚廁是生活最基本的需求美日等國對此訂有最低
標準而我國亦有參考標準之設定
三便利性居住品質之良好要看是否能和生活緊密配合凡舉一般日常所需如購
物上學上班的便利性和休閒設施與公共設施的可急性都是十分重要
四寧適性除了要能住之外住的好更是一般人所嚮往的諸如客廳的大小臥
室的舒適平均每人擁有的坪數居住的樓高噪音的大小等
Michigan大學研究與Movvis於1972年認為住宅品質的決定向度有三建築物的
結構品質之耐久性設施服務品質維護與管理性而Kevin Lynch於1981年以五個
角度來討論環境品質做為集合住宅環境包括
1維生(Vitality)
2感受(Sense)
3適當(Fit)
4可及性(Access)
5控制(Control)
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住宅大樓逐漸高層化與人民對住宅品質的重視如何提升住宅大樓管理服務品
質以維護良好的居住環境及滿足住戶之需求已成為現今研究住宅管理最重要課
題之一根據馬斯洛(Maslow)之人類需求層次理論人類需求分為以下五種層次
1基本需求此類需要包括維持個體生存所需要的各種資源如食物水份空氣
住所等
2安全需求此類需要主要的免於焦慮恐懼混亂及危險並使自己覺得有秩序
有保護有依靠從而感到安定與安全
3愛與歸屬的需求此類需求主要是要接近他人要屬於團體要為人接受要愛
與被愛
4受人尊敬之需求人們需要尊敬自己也需要受人尊敬以使自己感到有價值
5自我實現之需求此一需要在求成全及展現自己所以為自己的種種特質以實
現自己的潛能發展自己的個性統合自己的性格
在此體系下較低層次的需求獲得解決及滿足後才會晉升到另一個層級(圖
2-1-1)而人類對住宅之需求亦同具層級性必先追求住宅基本之需求滿足也就
是有一個可以遮風避雨之場所基本需求滿足後才提升至另一個需求層次隨著
整體環境的逐漸改善與國民所得增加人們對住宅的要求越來越高以台灣目前的
住宅來說遮風避雨之基本需求已普遍獲得滿足因此現在對住宅之需求已提升
到更高一層級欲滿足這高層級之住宅需求則有待落實住宅管理才能達成在此
高層次的住宅需求為了追求安全的居住空間及與他人建立友情必須藉由住宅管
理之運作加強鄰里關係以促進彼此間之友誼共同制止犯罪事件方能達成
因此隨著住宅逐漸走向高層化與人們對住宅需求層次的提升高層住宅之管理也就
日益重要方針
時代的進步以及週休二日的來臨人們假日想擁有自己的休閒活動及自我的空
間又限於工作上的忙碌回到家已無暇管理自己的居住環境但一個良好的居住
環境又需要管理才能夠有好的居住品質因而衍生出專業的大樓管理公司代為維護
管理基於使用者付費的原則每一個消費者都要以最小的代價獲得最大的滿足
也就是如何以最合理的管理費獲得最良好的居住環境品質所以一個集合住宅大樓
的管理品質也就與代為管理的大樓管理公司息息相關
自我實現的需求 滿足住戶自我 更高層次住宅需求
受人尊敬的需求 展現其本身之經濟能力
愛與歸屬的需求 渴望與他人建立友情
安全需求 追求安全的居住空間 透過住宅管理達成
基本需求 遮風避雨之需求
圖2-1-1 馬斯洛(Maslow)人類需求層次圖 （柯育堂1993）
15
本研究在了解國人目前各類家庭一天在住宅內之生活行為分別從行為與時
間行為與空間及值得注意的使用狀況分析比較以提出來住宅計劃的建議方向
此外亦進行實際訪問調查以獲得現況有關資料加上電腦等資訊之輔助以進行
繪圖及資料處理等主要是透過實際上各戶的訪問調查當中以親身體驗國人之實
際生活行為及空間之使用現況分別就時間關係及家庭生命週期宗教經濟家
庭規模住宅屬性職業特徵等進行分析比較以提出具體之建議來介紹國人目
前各類家庭的生活狀況以提供設計者參考以及整理各類家庭家人行為時間量及
時間帶之差異分析比較其中之不同以便提供設計者做參考另一方面歸納國人
之一般空間使用狀況以作為未來設計者和使用者溝通之管道分別就設計者使
用者行政者及後繼研究提出來之建議方向以使未來國人的住宅計劃走向完善之
境界 (洪肇陽1993)
此研究為了倡導社區發展理念運用社區組織方法加強住戶對大樓的認同和
參與有效改善大樓住宅所衍生的問題了解住戶社區參與的特質和需要吸引住
戶的積極參與推展社區發展的效果是否會因個人特質的差異而影響例大樓住
戶的休閒生活時間性別婚姻狀況的不同其休閒設施安排的傾向有所差異而
活動參與程度是否也會因年齡職業婚姻狀況房屋權屬等因素會影響住戶的活
動參與意願其實各住戶的特質會影響對社區的認同感和參與感(蘇文彬1996）
了解休閒式住宅市場其實際購屋者之購買行為傾向偏好與使用行為差異情形為
何了解市場區隔後不同購屋群體特徵並分析各群體性以作為規劃休閒式住宅產
品定位時之參考分析實際購屋者之購後行為與滿意水準據以探討休閒式住宅商
品之維護管理情形以供作不動產開發業者於住宅實質空間規劃時之參酌依據本
研究成果發現可作為私部門推案實行銷組合或實際空間規劃之參考兩類型區隔年
齡職業購屋經驗上具顯著差異亦即居住型休閒式住宅與渡假休閒式住宅在上述
三項人口統計變數尚有顯著的不同而符合本研究之假設兩類型區隔在性別教育
程度與家庭型態上的特性則無顯著差異 (蔡菊花1998）
隨著我國的經濟發展以及建築技術的進步住宅已朝建築立體化社區大型
化的方向發展在都市中由於土地高度集約使用使這種情況更為明顯爲能有效
確保住宅品質居民對於住宅的需求已有日漸增強的趨勢為日後區分所有建築
物或者公寓大廈的住戶間自有規範的法律依據民法物權立體化敦親睦鄰法律化
管理組織民主化公共安全入型化
為了讓這些制度合理性的執行必須先培養社區意識社區意識高則參與度越高
這樣大家對於公寓大廈有箸同一目標希望社區愈來愈好品質能夠提升管委會也
能執行一切事務讓大家有著休戚與共的關係否則大廈只會愈來愈髒亂降低了
品質馬上會影響到居住民眾
對社區發展正向關係有下列幾點
1可落實社區自治社區參與及民主政治
2可讓住戶更了解會議議事之進行
3有助於社區安全衛生安寧和諧的達成 (黎淑慧2004）
16
小結
住宅品質越高相對的管理費亦愈高但管理費越高並不代表住宅品質一定有
其保障因為住宅品質牽涉到心理文化的層面尤其個人的主觀價值和需求層級
更牽扯到對同一住宅有不同之評價消費者應針對自我之需求有相當程度的認知
而不單單只是針對豪華氣派的特點而造成日後管理費多餘之負擔而得不償失
另外住戶水準與溝通配合度高低有密切關係而現今人們的所得提高相對的品質
越來越重視需求層次可分為五種類型分別由低層次而晉升高層次當想要一個
好的居住環境需良好的管理才能有好的居住品質導致大樓管理公司對於居住品質
以及住戶產生重要不可或缺的腳色共用的休閒設施多寡有助於對該社區大樓所有
住戶之滿意度有明顯增加的趨勢也有助該社區大樓住戶守望相助敦親睦鄰鄰
里關係和諧但使用管理與費用則須所有住戶有所共識擬出公約來遵守共用休
閒設施則比較針對該大樓各住戶開會討論後依需求高低再建造使用率或許會相對
提高許多
17
第二節 共用設施目的與種類
傳統的共用設施計劃理論都只考慮鄰里單元作為設施規劃的基本單元極少對
於鄰里單元以下規模的公寓大廈設施的需求性加以探討大約從民國七十幾年以
來台灣各地區都有不少公寓住宅特別是私人住宅開始於社區內規劃一些生活休
閒性設施（例如游泳池會議室兒童遊戲場等等設施） （賴榮俊1992）
「共同共有」在法律上又稱為分別共有指數人按其應有部分對於一物有所
有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對應
有部分得自由處分而「公同共有」在公同共有關係下各公同共有人是沒有應有
部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律(例如合夥關
係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之外對於公同共
有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意而「共用部份」指公寓
大廈專有部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者包括
住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋頂突出物共同出入口及門廳
管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設備空間及社區居民使用的活動中
心等 (公寓大廈管理條例1995)
本研究在了解游泳池的現況和發展釐清其對社區的關係與影響提供游泳池
未來在設置規劃原則上的注意事項進而發現了游泳池社區的發展模式游泳設施
設計規劃形式以及現行經營管理的模式上都息息相關 (郭獻仁1999）
整體來說受訪者對設施的使用頻率普遍不高在現代學業及工作忙碌的時代大部
分的住戶都以沒有時間及沒有興趣使用該大樓內之休閒設施居多使建商們更應該
去注意這項問題 （欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如2001）
小結 在共用設施使用上有助於該大樓住戶之間互動關係良好也增進鄰里和諧敦
親睦鄰之效益因此對共用設施要有不同的考量與選擇
18
第三節 共用設施管理與維護
無論就客觀之實質住宅狀況或主觀住戶對住宅品質之滿意度有管理維護之住
宅要比無管理維護之住宅要來的好在管理方式方面有住戶管理委員會之住宅品
質及滿意度比較高在管理維護費用方面有專業住戶管理委員會住宅品質及滿意
度則較高大樓繳交住宅管理維護費之住戶對住宅品質之滿意度比拒絕繳交之住
戶要來得高 (洪幸妙1991）
隨著社會型態的轉變都市人口急速增加在都市土地面積供給有限的情形下
土地立體使用因而成為必然的趨勢住宅朝向立體使用的結果高層住宅乃成為都
市住宅的主要型態因一般人對於高層住宅區分所有的觀念模糊以致使高層住宅
的管理維護衍生不少糾紛不僅對居住品質造成不良影響更危及居家公共安全
政府為解決日益頻繁的高層住宅管理維護問題草擬「公寓大廈管理條例」草案
已送立法院審議各界無不期盼草案能早日通過立法 (林鋒昇1993）
依據住宅商品不同特性將市場次分類為次市場外並利用需求面之市場區隔
再依據購買者不同行為特徵而區隔為群內同質群間異質之群體以確認目標市
場而休閒式住宅即為市場細分後之次市場其與一般住宅之區別在於其係以基地
內設施多元化經營專業化非必要性之住宅需求等為其最大特色住宅開發成敗
之關鍵在於一種開發前之市場分析延續至開發後之社區規劃與俱樂部之經營管
理規劃費時且複雜化 (蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁2000）
此研究主要目標在於探索公寓大廈管理維護成效與管理維護影響因子之間的
相關性除以問卷調查收集所需資訊外另以現況勘察方式評估代表公寓大廈管理
維護成效之安全門禁管理環境清潔維護違規違建管理環境噪音管理設施設
備管理公共空間管理等項目之成效 (陳瑞榮2001）
住戶對其居家環境每日必需的管理維護工作通常分為兩大類住戶自行負責
或委託管理維護公司目前國內集合住宅在管理維護執行上的現況係「自行管理」
佔68「委託管理」佔32至於管理維護模式與住戶滿意度的探討由管理維護
公司來維護社區的結果均比自行管理來得讓住戶滿意而「部分委託管理模式」則
是四種模式中滿意度最高者究其原因管理公司雖有專業知能與經驗的優勢但
也可能存在著代理問題受到這二者相互權衡（trade-off）的影響全部委託管理
的滿意度便不如部分委託管理 (洪子茵2002）
19
對於管理費收取後的流向知道與否的比例約為三分之二這並不是好的現象
居民會去注意的人或許不多這時管委會應該設法讓居民都有機會去了解管理費的
流向也就是讓管理費更加透明化這樣在收管理費的時候居民知道了管理費的
流向就比較不會有拒繳管理費的情形管委會也應讓居民提升對於住宅的關心程
度這是一種社區意識讓居民知道購買這個社區住宅並不只是居住而是還有其
他附屬的功能可以使居民提高生活品質這樣才能將社區營造成具有高度附加價
值之居住住宅 （邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠2001）
小結
想要有品質良好的住宅社區與公寓大廈相對的也須有品質良好的管理與維
護管理與維護似乎是必備的一套措施即使大樓建造的多雍容華貴沒有好的管
理與維護相對的只是把表面上的呈現出來而不是實質上所呈現出來
20
第三章 訪談與現況課題 本研究主要目標是以第三者角度來看管理維護人與住戶之間影響管理維護成
效探討因此有必要從公寓大廈管理維護現況作瞭解除明白國內目前於管理維護
所遭遇的各項問題並就國內公寓大廈管理維護制度與現況等進行分析與探討
本章的目的即藉由探討目前國內公寓大廈管理維護的制度與現況的變革對可
能影響管理維護成效再進一步的掌握據此作為本研究討論重點之ㄧ
管理維護人
管理委員會
問題
住戶
研究者
圖3-1研究角度之關係圖
我們在暑假時訪問太子建設公司－管理維護公司(蔡副總經理)訪談中得到了
許多相關知識在公寓大廈管理條例成立時幾乎是混亂時期在一個不完全的體制
下問題層出不窮而唯一的解決方法就是依據公寓大廈管理條例與相關人對產生之
問題逐一的討論出所以然當討論出大家都可以接受的規範下就修改條例但直到
現在還是一直有問題存在就像太子建設蔡副總經理講的「看的到的都是問題問
題無所不在」這是非常具體的一句話而這些問題有些只能去避免一旦發生了
也不能完全解決只是增加問題複雜性
例一位住戶不繳水電費依公寓大廈管理條例可以對該住戶做懲罰斷水斷電
當斷水電後導致該住戶不能進出自家門在法律的立場上是(可以懲罰但不能涉及人
身安全及人身自由)違反人身自由的管理委員會若不執行懲罰的話亦可向住戶提出
法律訴訟而住戶也必須自行承擔接受因為管理委員會是一個組織當成立管理
委員會得向政府申請申請後會備查一份資料以做確認該管理委員會之存在雖然
這只是其中一部分的問題但太子管理維護公司也有針對各方面去做研究在各方
面也增加整體共識也成長了許多
21
第一節 住宅社區管理委員會現況
在84年公寓大廈管理條例實施前集合住宅成立管理委員會之情況較被動而
84年成立後有日漸主動的趨勢成立後管理基金是由建商提供建造費用之千分之三
至千分之二十(依造價來分一千萬元以下是千分之二十一億元以下是千分之十
五十億元以下是千分之五十億元以上是千分之三)來當作管理基金若是政府
建造之國宅則由內政部國宅局管理但因當時成立公寓大廈管理條例時是由管理委
員會去規範問題層出不窮有太多的疏漏管理條例所規範的在法令上不是有衝突
就是無法管制至今也反覆的修改條例而有些問題還是不能完全得到解決
管理委員會之最高大會lt住戶大會gt一年開一次而管理委員會之委員有三個
職務必定要區分所有權人而職稱規定只有「主任委員」「財務委員」「監察委
員」這三個的職稱有規定而已其他職稱則無強制規定
目前管理委員會針對公寓大廈管理與維護之問題整體上可劃分為統包與分
包而目前台灣公寓大廈絕大部分採用分包的方式來對公寓大廈做管理與維護
而國外大多數國家採用的方式則是屬於統包居多站在管理維護公司的角度是希望
未來的走向也採用統包之方式而目前太子建設-管理維護公司也針對社區擬定一
套「社區總體營造之基本架構圖」表3-1-1目的就是讓整個社區更有規劃性環
境與大樓事務管理更有效率及便利
22
表3-1-1 社區總體營造之基本架構圖
新建大樓（社區） 既有大樓（社區）
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查 3設備機能滿足度調查
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查
社區大樓營運籌備程序
規劃設計 1協助成立住戶管理委員會 2製訂住戶（用戶）規約 3製訂各項管理辦法及規章 4製訂機電設備維修保養計劃
建物診斷分析 1建物本體診斷 2建物設施環境診斷 3建物機電設備診斷 4省能源診斷 5營運管理診斷
改善執行 1建物設施環境機電設備
能源營運管理等改善 2修訂各項管理辦法及規章 3修訂機電設備維修保養計劃
改善提案 1建物設施環境改善案 2機電設備改善案 3能源改善案 4營運管理改善案 5各項保養計劃提案
交屋後初期 1協助召開區分所有權人會議
2裝修工程的監督 3落實召開管理委員會議
完工交屋期 1協助業主驗收各項公共設施
2協助交屋
大樓（社區）管理營運 4警備保全與門禁管理 4預防性措施規劃 5工程維修與機電設備保養 5各項生活服務 6環境衛生與園藝維護
資料來源太子管理維護公司
23
另外以下是社區住家樓管事務管理架構圖3-1-2所有的架構以及工作細項
皆是由太子建設公司歷年來所收集的資料與經歷所擬定出來的由圖中可看出管理
公司在服務內容可分為六大類分別是設備維護清潔事務行政事務組安全
維護組清潔環保組機電維護組另外工作細項部分會依照各家不同公司的
安排而有所不同但大致上也是依循這樣方向的項目做適當調整
以下是針對細部工作的介紹
一設備維護
為了使維護工作能有效率的進行需要有對設備熟悉以及專業認識的技術人
員來進行建築物維護工作使的社區能得到安全舒適的環境
二 清潔事務
清潔維護的工作一般分為日常保養定期保養及特別保養清掃三部份將建
築物由室內到室外各區域進行清潔維護工作如病媒防治是必須要有專業執照的人
員才能對建築物進行消毒清潔維護工作
三 安全維護組
公寓大廈內的警衛負責的工作是協助與維護公共設施安全及安寧管制人車
的出入若有訪客來時必須負責登記來訪者姓名及來訪目的以及巡視各角落死
角以防意外發生
四 機電維護組
一般而言建築物之公共設施設備可分為預防性服務性及加值性如休閒
設施網路設施保全設施弱電設施因此機電員的要對設施設備進行定期緊
急狀況的管理維護維修須隨時檢查設備機能或教導提供住戶保養知識以便機具
設備使用性持久是否可正常運作
以下表3-1-2 為社區住家樓管事務管理架構圖 資料來源太子管理維護公司
24
社
給排水廠
社
給排水廠
區
停車場廠商
區
停車場廠商
住
泳池廠商
住
泳池廠商
機電組長
機電組長
機電員
機電員
環保組長
環保組長
機動環保員
機動環保員
任
＞
環保員
任
＞
環保員
主
事
主
事
副 幹
巡邏哨
副 幹
巡邏哨
理 總
大廳哨
理 總
大廳哨
管
副
管
副
＞
＜
中控哨
＞
＜
中控哨
事
車道哨
事
車道哨
約
幹
房屋代銷專員
約
幹
房屋代銷專員
合
總
生活服務秘書rsquo
合
總
生活服務秘書rsquo
會
托
＜
會
托
＜
員
委
任
大廳接待秘書
員
委
任 大廳接待秘書
委
主
休閒中心接待
委
主
休閒中心接待
理
理
客服處理專員
理
理
客服處理專員
管
管
管
管
行政文書助理
行政文書助理
管
管
綜
行政會計助理
綜
行政會計助理
圖
督
消毒廠商
圖
督
消毒廠商
構
監
外牆清洗廠商
構
監
外牆清洗廠商
架
水塔清洗
架
水塔清洗
理
垃圾處理廠商
理
垃圾處理廠商
管
化糞池抽取廠商
管
化糞池抽取廠商
務
監控廠商
務
監控廠商
事
弱電廠商
事
弱電廠商
管
空調廠商
管
空調廠商
家
發電機廠商
家
發電機廠商
樓
消防廠商
樓
消防廠商
機電維護組 清潔環保組安全維護組生活服務組 行政事務組清潔事務 設備維護
25
26
第二節 台南市住宅社區共用設施管理現況
以目前的現況來說當三方面(住戶管理維護人政府)遇到問題時的解決方
式都是依據法條規約等規定事項以求解決之道有法條以及規約來約束所有
權人不管任何問題就如同法律一樣的道理
公寓大廈的規約依公寓大廈條例第二十八條規定當公寓大廈建築物所有權
登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時起造人應於
三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負
責人並向直轄市縣(市)主管機關報備嗣後公寓大廈如有關於規約之訂定或
變更之情形時依同條例第三十一條規定應由區分所有權人會議以特別決議程序
為之即「區分所有權人會議之決議除規約另有規定外應有區分所有權人三分
之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席以出席人數四分之三以上及
其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之因此舉凡經
由區分所有權人會議決議之事項不論其明訂於規約中或不成文之規定制定規約
之區分所有權人當然負有遵守規約之義務
公寓大廈管理模式
在民國 84 年時公寓大廈管理條例實施後其個別區分所有權人之專有部分都
自行管理居多共用部分原則上屬各區分所有權人共有故由區分所有權人共同管
理
共同管理與自行管理在費用負擔等各項產生之問題上很難達到共識若是戶
數較少或許還比較好處理要是上百戶的根本很難去做規範與管理這樣要有個良
好的居住環境的確不太可能導致在這樣的環境下也衍生出了全部委託管理自
行委託管理部份委託管理這三種方式來管理在國外已經普遍的在實施這些方式
但實施後還是偏向全部委託管理也就是統包的方式比較多在台南比較具指標性的
建設公司太子建設公司旗下的太子管理維護公司也以逐步的走向統包這個層面在
台南也以切確的在落實這個方式
第三節 管理顧問公司與住戶之現況
管理維護人的主職在於對建築物的管理維護提供社區大樓日常服務解決住
戶在大樓所使用的設施設備及維護工作讓住戶有個品質良好的居住環境大致上
公寓大廈管理現況可從人事物這三方面的互相關係來探討會發現下圖這三大
方面的關係亦影響到公寓大廈管理維護成效的優劣另外為了讓住戶的權益有所
保障以及給予府機關管理業者管理委員會三者有同樣的保障及確實執行管理
公寓大廈住宅與維護的責任對於三者之間必須合理訂定規範之契約
27
管理委員會
管理服務人
住戶
休閒安全服務
設備
管理維護成效
公共環境衛生清潔
設施設備定期
維修維護
管理共用設施及設
備維護
圖3-3-1 事務架構圖
資料來源本研究整理
就人事物三方面探討以下幾點管理成效
一人方面例如標準服務作業流程管理費收繳管理流程管理費欠繳催收管理
流程安全管理維護流程訪客管理維護流程(如附表)以上提出之五項以人
為主住戶可委託管理公司派遣管理員來執行大樓出入的管制控制過濾非住
戶的人提高居民的人生安全是屬『人』方面的管理
二事與物方面例如社區大樓營運籌備程序事務管理作業設備維護管理裝
潢管理流程環保管理維護流程(如附表)以上提出之五項以事與物為主
居住環境公共空間的整潔清潔是人與事物的結合這些事務可由大樓住戶輪流
分配打掃或是管理委員會外請清潔公司定期為公寓大廈做打掃公共設施設
備有關於物的管理維修之事都可由管理業者派遣技術師定期檢查管理與維
護也可控制公共設施開放時間上使用的人數與使用時間的良好的規劃使得
公共設施便有完善的體制若住戶們能自動自發的共同維持環境清潔必定會有
良好的居住品質
第四節 現況課題分析
管理維護之目的就是對該公寓大廈做好完善的設施設備維修及維護以便該大
樓住戶有個優良安全的設施設備提供住戶使用當然也是會產生一些問題比如說
對住戶的服務或是訪客到訪時所應該遵守的程序有專業性的事務等等都會產生問
題而這些問題對三方面(住戶管理服務人政府)來說大致上已有擬訂出各項事務
的標準與專業的作業流程以下為各三方面的課題與例子
一公寓大廈之管理維護人所提供的服務架構處理圖
住戶委託服務事項
管理服務事項
事故處理 事務管理架構圖
28
訪客與車輛管制
清潔處理與維護
設備維護管理
以上所題供之基本事務已有個別擬定出一套作業程序圖（請參考 圖3-1-2）
在此架構下提出比較具體類似的案例來做說明以方便了解問題如何產生解決
方法有幾種
案例 1 某公寓大廈中有未出售及未承租的空屋則那些管理費應由誰繳交
依公寓大廈管理條例未售之空屋的管理費由建商繳交因空屋無人使用
所以該屋之管理費用折半若空屋中有損壞修繕費用也是由建商負擔
案例 2 在休閒設施使用時會影響到住戶安寧該怎樣處理
在限定開放時間中吵鬧只要不是很刻意都可以接受畢竟開放時間就是要
大家一起活動一起放鬆但若在不是開放時段中吵鬧管理委員會則有責
任去向該吵鬧住戶或該吵鬧人制止若不聽勸導可經由通報警察執行公權
力或由法律途徑解決
案例 3 頂樓陽台是屬於公共設施若最頂樓住戶在陽台放至園藝用品或增蓋鐵皮
屋該怎處理
根據公寓大廈管理條例規定頂樓屬於全體住戶共有也屬公共設施及防空
避難設施而公共設施如有住戶佔用損壞或空間阻塞則由管委會負責修
復及清除
29
案例 4 住戶在門口牆邊放置鞋櫃影響人員通行該怎樣處理
根據公寓大廈管理條例規定門口走廊屬共用區不可有阻塞物若有阻塞物
則管理委員會應先張貼公告通知若無人處理由管理委會有權自行處理丟
棄
案例 5 住戶在使用共用的設施及設備時損壞時卻不通報管理員就置之不理該怎
辦
當下損壞時及時通報管理員可以當時損壞狀況及情形判斷是有意或無
意若是無意則依人情考量處不處罰若是有意者不通報損壞及維修費用
則由該人支出承擔
從以上案例中可得知管理維護可維持公寓大廈在設施設備或及使用機能正常
運作的持久性但一個好的管理維護也須有好的住戶配合才能有好的居住環境當
一個好的管理維護人提供住戶好的服務還會產生什麼問題本研究藉由問卷調查來
探討再研討出對哪一方面的問題比較居多或是哪種問題比較嚴重比較需要提出來探
討之問題
30
第四章 研究設計
第一節 問卷設計與調查
一 調查目的
經由上述中我們從市政府及太子建設公司得到的相關資料中可對管理維護人
與住戶之間所產生之問題有解決之對策但也不完全的解決而有些問題只能盡量
去避免不要發生若發生後處理方式會很複雜若產生應該經由哪些管道可以解決
二 調查範圍對象
為何我們會選擇太子建設下的建物做探討以及太子建設住戶做深入的研究因
太子建設公司屬上市公司在南部地區的規模較大知名度也較高也是南部建設公
司的龍頭況且台南市是太子建設的崛起發源地且具有其代表性
太子建設公司不僅是建造公司在其他相關方面也有相關事業其經驗可靠信用
良好所以選擇太子建設之住戶為研究對象而因某些大樓非住戶及住戶關係人所
以不便於參觀設施設備及詢問問題所以只採用太子建設旗下建物及該大廈住戶作
對象太子建設公司在台南市東區內的case比較多故取得之資料比較方便因而
有些大樓住戶礙於私人空間不便參觀所以我們設計的問卷是針對太子建設的住戶
做為研究對象因為我們是針對東區做研究對象而東區也屬較繁榮地段故其建設較
具代表性
經實地探訪太子建設所管理的億載金城太子文化以及由政府興建的大林國
宅我們可發現由太子建設下所管理的兩棟公寓大廈都是屬全部委託管理方式
也就是俗稱的統包因太子建設公司規模龐大管理維護涵蓋範圍也較廣泛而太
子建設旗下的統包內容是公司承攬全部有關管理維護工程應有盡有管理維護問題
統一處理方便許多未來也會呈現此趨勢統包在解決問題方面較分包方便整體
管理制度也較有規劃
綜合以上統包優點推測住戶品質滿意偏向於贊成統包並藉由問卷調查分析
來證實住戶對於統包之品質滿意程度較高另外三者的差異所在為億載金城的休閒
設施開放空間位於地下室停車場旁導致於光線不足空氣環境不佳相較於九十
六年三月興建完工的太子文化社區所設置的設施是位於一樓每一種類的休閒設施
都有良好的規劃分類和完善的管理與維護兩相比較下可發現公寓大廈的新舊程度
品質差異甚大而在這段期間所遭遇之問題也反反覆覆的檢討研究過到現今來看
已有一套解決對策但還是有待改進相對下大林國宅更比前兩棟公寓大廈的管理
規劃較不周且大林國宅的休閒設施是屬開放式無人管理設施使用的安全也無人
控管無使用時間的限制相對品質也甚差人員出入採完全自由進出未有妥善保
31
全管制住戶安全有待考驗國宅方面或許也是需要擬定一套好的對策
由太子管理維護公司所提供之「社區總體營造架構圖」（表3-1-1）是經由管理
委員會與管理維護公司兩者所擬定共識下針對住戶所做出來的架構圖整體來說
就是為了讓住戶有個完善的體制這樣生活在社區裡遇到困難才有解決之道才不
會各自推託責任所以問卷擬定就由此架構圖下實施後對住戶做調查在此架構下
提供之服務是否滿意
三 調查方法
到兩大廈門口出入處對出入住戶做調查發放問卷份數各 100 份當場回收經剔
除廢卷太子文化有 3份億載金城有 8份有效問卷則 97 份與 92 份
問卷內容分兩大部分第一部分是基本資料採用簡單統計分析說明第二部份針
對住戶在此架構下提供之服務與目前僅有的設施設備使用後看法是否滿意
表4-1-1 個案比較表
億載金城 太子文化 大林國宅
地址 大同路二段61巷18號 崇善5街7巷1-16號 大同路二段154號
戶數 400戶（公寓）
ABCDE棟
276戶（透天75戶+公
寓200戶+管理室） 400戶以上
坪數 約30~40坪 約40~50坪 約25~30坪
管理費 一坪45元 一坪50元 一戶500元
（含停車位）
停車位 另外購買
（清潔費每月300元）
另外購買
（清潔費每月250元）隨機停放
停車場 B1~B2F機車
B3~B4F汽車
B1F約130個車位
（先買先贏）
有管制僅限住戶
出入
基本設施
設備
安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
警衛室消防設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社
區道路
基本設施
電腦資訊中心
兒童閱覽室
VIP室
游泳池
親子遊樂區
卡拉OK視聽中心
韻律體操室
娛樂健身中心
六大會館（1F）
歡唱室（ABC）
媒體資訊館
動感球藝館
兒童攀岩館
景觀動能館
水療減壓館
ATM
運動器材
設施開放
時間
非假日時須大人陪同登記
假日開放時間
AM800~PM1000
除VIP室使用要登記
非假日時須登記
AM800~PM1000
無管制
社區管理 有警衛管理
訪客進出須登記
有警衛管理
訪客進出須登記 無管制
住戶大會 一年開一次 一年開一次
32
第二節 問卷分析
一住戶圖表分析
0
5
10
15
20
25
30
20以下 21~30 31~40 41~50 51~60 60以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-1 年齡比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化與億載金城兩公寓大廈住戶年齡太子文化住戶年齡層
比較偏老年人居多億載金城則是中年居多此差異或許是因經濟能力不同所居住
環境品質要求也不同而有所差異
0
10
20
30
40
小學以下 國(初)中 高(中)職 大(學)專 研究所以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-2 教育程度比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化住戶教育程度與億載金城住戶相較下高出許多而在現
今社會中高學歷或許不一定有高所得其住戶水準也有所差異但僅限於社會其中
一小部分相對下擁有高學歷與高所得需求就會不同品質要求也會有所不同
33
太子文化
自由業
11
公教人員
17
服務業
10
商業
32
工業
16
家管
8學生
6
工業
商業
服務業
公教人員
自由業
學生
家管
圖 4-3-3 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
億載金城學生
0家管
1
自由業
2公教人員
9
服務業
31
工業
工業
商業 20
商業
37
服務業 公教人員
自由業
學生
家管 圖 4-3-4 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
由上圖可看出太子文化的住戶所從事的行業為商業居多而億載金城則商業與
服務業居多由從事行業大致上可分辨出收入所得大概屬於哪階段雖然沒有一定
的標準但也是有相當的影響
34
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2萬以下 2萬1~3萬 3萬1~4萬 4萬1~5萬 5萬1~6萬 6萬以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-5 住戶收入示意圖 資料來源本研究整理 由圖可對兩公寓大廈訪問的住戶收入所得做比較億載金城的住戶大致上都屬
普通性質的作業薪資較高收入的則偏少而太子文化的住戶所得在高收入方面卻
是比較多由此可見所得多寡對品質要求也會有所差異
0
10
20
30
40
50
60
非常低 低 普通 高 非常高
太子建設
億載金城
圖 4-3-6 住戶水準示意圖 資料來源本研究整理
由圖可看的出來兩公寓大廈的住戶對該社區水準認知都相當不錯一個水準高
的社區在各方面事務也會有相對的優異性對各住戶溝通與配合度也會比較高這樣
要營造一個優質社區並不是難事
35
太子文化-管理費50元坪否
19
是
81
是
否
圖 4-3-7 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
雖然有大部分的住戶對管理費收取是覺得相當合理但也是有少許部分住戶覺
得不合理有需要降價的需要
認為管理費合理價格區間統計圖
36~40元
坪 6
41~45元
坪 4
46~50元
坪 2
31~35元
坪 7
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-8 為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖
資料來源本研究整理
認為不合理的人數有 19 個其中有七個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可
以接受有六個人認為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元
坪可以接受有 2個人認為 46~50 元坪可以接受
36
億載金城-管理費45元坪
是
90
否
10
是
否
圖 4-3-9 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
大部分的住戶也是對該大樓所收取之管理費覺得合理但其中也是有人認為不
合理
認為管理費的價格區間合理統計圖
31~35元坪 1
~45元坪 4
~50元坪 1
36~40元坪 4
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-10 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
上圖是認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖認為不合理的人
數有 10 個其中有 1個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可以接受有 4個人認
為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元坪可以接受有 1個
人認為 46~50 元坪可以接受
37
太子文化-訪問之住戶的自購統計圖
自購
83
承租
17
自購
承租
圖 4-3-11 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
億載金城-訪問之住戶自購統計圖
自購
86
承租
14
自購
承租
圖 4-3-12 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
由以上兩圖可得知兩公寓大廈住戶自購率都蠻高的都高達 80以上
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0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
管理層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-13 管理層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在管理層面兩大廈訪問之住戶都有不錯的反應由太子管理維護公
司所做的服務內容看來是相當的被廣為接受
0
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不滿意 尚可 滿意
安全層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-14 安全層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在安全系統上做的也相當不錯住戶都可以接受但還是有少部分覺
得不是很好所以還是有檢討的空間
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不滿意 尚可 滿意
清潔層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-15 清潔層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在清潔層次方面上做的也讓住戶相當的滿意但還是有少部分覺得
不是很理想所以還有加強改進的空間
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0
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不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
億載金城
圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
40
41
第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
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預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
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表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
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問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
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3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
目 錄
第一章 緒論-----------------------------------------------------5
第一節 研究動機與目的-----------------------------------7
第二節 研究範圍與內容-----------------------------------9
第三節 研究方法與流程----------------------------------11
第二章 相關文獻回顧探討----------------------------------13
第一節 住宅社區品質與定義-----------------------------14
第二節 共用設施目的與種類-----------------------------18
第三節 共用設施管理與維護-----------------------------19
第三章 訪談與現況課題--------------------------------------21
第一節 住宅社區管理委員會現況-----------------------22
第二節 台南市住宅社區共用設施管理現況-------------26
第三節 管理顧問公司與住戶現況-----------------------27
第四節 現況課題分析-------------------------------------28
第四章 研究設計----------------------------------------------30
第一節 調查設計------------------------------------------30
第二節 問卷分析------------------------------------------33
第五章 結論與建議-------------------------------------------41
附錄--------------------------------------------------------------50
問卷--------------------------------------------------------------54
參考文獻--------------------------------------------------------57
3
表目錄
表 1-3-1 本研究流程helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip12
表 3-1-1 社區總體營造之基本架構圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip23
表 3-1-2 社區住家樓管事務管理架圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip25
表 4-1-1 個案比較表helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip32
表 5-1 管理費收繳管理流程helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip43
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip44
表 5-3 安全維護管理helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip45
表 5-4 訪客管理維護流程helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip46
表 5-5 設備維護管理helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip47
表 5-6 裝潢管理流程helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip48
表 5-7 環保管理維護流程helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip49
3
圖目錄
圖2-1-1馬斯洛(Maslow)人類需求層次圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip15
圖3-1研究角度之關係圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip21
圖3-3-1事務架構圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip27 圖4-3-1年齡比例圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip33
圖4-3-2教育程度比例圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip33
圖4-3-3從事行業示意圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip34
圖4-3-4從事行業示意圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip34
圖4-3-5住戶收入示意圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip35
圖4-3-6住戶水準示意圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip35
圖4-3-7對於所繳交之管理是否合理統計圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip36
圖4-3-8為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖hellip36
圖4-3-9對於所繳交之管理費是否合理統計圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip37
圖4-3-10對於所繳交之管理費是否合理統計圖 helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip37
圖4-3-11現在所住之房屋是自購還是承租helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip38
圖4-3-12現在所住之房屋是自購還是承租helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip38
圖4-3-13管理層面分析圖 helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip39
圖4-3-14安全層面分析圖 helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip39
圖4-3-15清潔層面分析圖 helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip39
圖4-3-16住戶對設施管理維護滿意度 helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip40
4
第一章 緒論
一 近年來國內的都市發展受人口密度不斷的增加而影響使得規劃範圍持續延
伸建築密度也持續處於飽和狀態人們居住的空間與地面及自然的距離愈來愈遠
且人們彼此之間的感情距離也逐漸疏遠『集合住宅』即為上述都市發展結果所衍
生出來的住宅建築型態在社區定義方面以部落村里社區等地方性組織為核
心不排除因特定公共議題（如老街保存）並依一定程序確認經由居民共識所認
定之空間及社群範圍社區工作除以在地居民為主體外鼓勵結合區域性及專業性
團體之共同參與及投入強化社區工作品質與永續推動目標品質優良的健康住宅
也須優良的管理方式所謂rdquo健康住宅rdquo依世界衛生組織的定義是指能夠使居住者在
身體上精神上社會上處於良好的狀態實體面係以達到安全衛生方便及美
觀基準為目標的住宅環境依據公寓大廈管理條例對「公寓大廈」之定義指構
造上使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區分為數部分之建築物及其
基地另外於共用設施之定義依條例第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓
大廈專有部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者包括
住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋頂突出物共同出入口及門廳
管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設備空間及社區居民使用的活動中
心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的公共設施面積在辦理登記時是
按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分攤持有因此購屋者必須詳細閱
讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設施部分及持分面積等避免分攤
到無用途的公設面積
「共同共有」在法律上又稱為分別共有指數人按其應有部分對於一物有所有權
者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對應有部
分得自由處分而「公同共有」在公同共有關係下各公同共有人是沒有應有部分
而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律(例如合夥關係即依
合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之外對於公同共有物之
處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意上述兩者的主要差異分別為
下列四點
1形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律規定
或契約約定而來
2應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
3共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則需得
全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體人員同意
4共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中原則
上是不得請求分割
5
二管理與維護
管理是指為實現目標而組織和使用各種資源的過程管理就是計劃組織指揮
協調和控制由專門機構和人員進行的控制人和組織的行為使之趨向預定目標
維護是指係指加強更新設施及設備使用及建築管理改進社區內公共設施以保持
其良好狀況好的管理也須有好的維護互相維持不然在兩方面缺一卻是沒有辦法
去善盡本身之務故兩者缺一不可
所以在本研究中我們是以共同共有部份作為研究的重點在高密度的人口區域
公寓大廈儼然成為主要的建築居住型態公寓大廈的居住型態也衍生出住戶之間許
多管理維護的問題如安全門禁環境清潔管理等所以藉此研究盡可能在現役中
已在執行之制度及運作之管理公司或委員會之間有哪些必須改善的問題進行探討
及找出是否有更好的解決方案
6
第一節 研究動機與目的
一研究動機 台灣地區近40年來社會快速的變遷都市化程度逐漸提升使得人口更加往都市集
中導致都市土地價格上漲
由於建商基於考量住戶共用部分設施需求性與方便性現行公寓大廈將許多共用
部分納入規劃的訴求已經成為都市化地區主要趨勢近年來人們買房子觀念並非
只是重視居住的空間本身而是更著重於整體社區品質的提升
我國政府自民國84年起著手推動「公寓大廈管理條例」至今皆著重於公寓大
廈住戶之權利義務方面而在推動公寓大廈管理服務人可認證成效評估方面則相當
缺乏民眾期望此新法令能有效改善其公寓大廈居住品質住戶與管理者可提昇管
理維護成效
共用設施的提供對住戶而言是享有完善設施的服務然而如果不能做好後續的管
理維護工作將會使得服務品質下降也會造成住戶的負擔如何適當管理共用部
分設施且符合住戶使用需求與管理維護的問題為我們此研究的重點
二研究目的
本研究目的以探討公寓大廈共用設施管理作為最主要的目標以第三者角度探討管
理維護人與住戶間之問題所在並從文獻與實際訪談中找出問題所在再分析出有
什麼好的解決對策現今社會已走向系統化管理為配合實施公寓大廈管理條例
而把管理的服務內容標準化系統化而盡可能的利用機械工具將作業自動化以便
社區大樓管理作業執行效率快速狀況處理能力改善及政府主管機關住戶公寓
大廈管理業者三方面影響成效之關係凝聚共識希望從法令之訂定與執行落實到
民間住宅管理之實際運作使住宅管理維護制度得以建全進而達到提昇住宅品質
之目標
管理維護的目的可分別從公寓大廈的實體面及精神面分述從實體面而言管
理維護可維持公寓大廈的構造設施設備及其使用機能正常運作以節省能源消耗
與人力物力的浪費同時可以創造建築物更高的價值精神面而言在安全措施上
可以讓住戶住的安心無後顧之憂已達到最佳品質的成效
一般公寓大廈設施上的規劃常忽略的是考慮住戶的實際需求與負擔能力產
生別人有的設施我也要有的心態對於不常使用或無法維修的設施也會讓大廈的
居住品質逐漸下降所以要如何管理維護共用設施符合大廈住戶的使用需求是
我們要加以探討以及了解的問題藉由這次的研究中希望可以找出ㄧ套管理業者與
住戶之間的問題所在並了解後找出解決方式再擬定出能使管理業者與住戶之間達
到共識的管理規約且雙方面都必須互相遵守與約束使得該大樓住戶與管理業者
7
有個良好的互動關係以及住戶能有完善的健康住宅
基於上述本研究之目的為下列幾點
1瞭解目前公寓大廈之共用設施設備種類與區分在使用中是否有效落實規範與
互相發展更好的規劃制度
2由第三者角度探討住戶與管理維護人之間現況探討與現有管理方式之課題分析
3如何使得公寓大廈共用設施管理維護工作的執行變得簡便而有效率
4提供一套比較完整的制度讓各公寓大廈及管理服務公司參考是否有助於整體
管理與維護的工作較有規劃性
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第二節 研究範圍與內容
一研究範圍 社區是一個區域由眾多人口組合而成的因各地區環境需求上的不同在北
中南部的公寓大廈公用設施也有所不同藉於時間上與人力資源方面有限以及就
近便於調查因此本研究範圍訂定為台南市東區
台南市東區位於台南市東南方雖位於東南方但因由日據時期即名為東區自
今仍沿用原名週遭則東鄰台南縣歸仁鄉西與中南二區相連南與台南縣仁德
鄉相鄰北與北區相鄰包含有小東里大學里hellip等45個里
建築物使用時間限制上為不超過一年的公寓大廈與超過十年以上的老舊公寓大廈之
差異住戶進住率約8成左右使用上已正常運作
1 研究範圍太子建設所承包之公寓大廈
2 建築物以新舊公寓大廈為區分公寓大廈內住戶進住率約8成左右且已經
進入正常運作之社區個案做為研討對象
二研究內容
本研究首先從社區意識與管理問題尋找相關理論與文獻從中找尋具有研究價
值的問題或是可更深入探討的問題之後依距離人力與時間等限制來界定範圍
以便於訂定具體的研究目標
從得到的相關資料中也慢慢的了解許多基本事項後續也到各相關單位進行訪
問與瞭解而後再藉由問卷的設計與獲取的資料進行驗證與分析分析後再討論
找出問題所在擬訂出解決對策
就公寓大廈管理維護內容大致上可分三種模式
自行管理全部委託管理部分委託管理其管理方式不外乎都是由人力操作對
公寓大廈住戶而言公寓大廈的管理維護工作正是依據住戶共同意識與其需求共
同面臨問題並予以解決並藉由管理維護工作之進行提升整體公寓大廈環境品質
本研究擬台南市都市發展與台南市公寓大廈進行基本的資料收集統整與分析以了
解公寓大廈住戶對管理維護之需求特性其細項如下
1休閒設施室內外游泳池娛樂健身中心兒童閱覽室韻律體操室桌球室
撞球室羽球場籃球場水療減壓館VIP室電腦資訊中心卡拉OK視聽中
心等
2文教設施托兒所會議室圖書館媽媽教室幼稚園資訊中心等
3服務設施日用品商店ATM餐飲服務設施醫療診所藥局洗衣部等
4公益設施安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
9
警衛室消防設施等
5共用設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社區道路等
以上所列出之設施現今公寓大廈已非常普遍擁有之設施
而依據台南市政府相關機關的資料可得知目前台南市公寓大廈管理委員會有
向政府機關登記並據有效力的全部有七百多家其中東區至少有一百三十二家大
約佔全台南市的五分之ㄧ這是我們自己做出的約略統計我們有至現場約略勘查
該區域之大樓其具備之設施也符合基本與安全需求而目前公寓大廈之基本需求包
括有大樓管理員保全設施休閒設施文教設施服務設施公益設施共用設
施等設施
我們也有空出時間去台南市政府相關單位-建築管理課（舊名為使用管理課現
今已改為建築管理課）找尋資料中與曾課長談論到公寓大廈所申請之管理委員會
名稱由該大樓之管理委員會自訂但是名稱之格式例XXX管理委員會其管理委
員會成立之人數不限定若需招開修改條例之會議則須限定管理委員參加之人數
而會議時間是由管理委員與政府相關機關搭配即可而在建築公司方面則與太子
建設公司蔡瑞發副總經理接洽由此訪談希望更加了解建設公司的角度觀點來探討
公寓大廈管理委員會之間的關係與管理問題而建築公司如何設計規劃才能使公寓
大廈管理委員會兩者之間便於管理與維護因此降低管理維護的問題等另外與各相
關人員(例如住戶管理員等)以不同觀點理念進行訪問與瞭解
10
第三節 研究方法與流程
一研究方法
依據新建與老舊公寓大廈住戶的規模加以歸納相關性資料再做比較後對兩
大廈之住戶找出共通性問題再依照管理維護公司對住戶所擬定之社區營造架構
圖在此架構下對住戶做調查是否滿意
訪談 由研究內容中找出需進行深度探討的問題後再與管理業者進行訪談找出重點
首先先到台南市市政府建築管理課詢問相關資料及對公寓大廈的規約條例以便
了解政府對公寓大廈公用設施的管理要點及規範再針對相關職務或人員進行訪問
二問卷調查 探討相關文獻與訪談後整理問卷內容再針對住戶進行問卷調查再回收做簡單
統計看住戶對管理維護公司所作之服務內容是否滿意
1調查目的
瞭解一個好的管理維護公司針對住戶所做的一套制度下對住戶所做的服務內容是否
滿意並對不滿意之處進一步探討而管理維護公司對住戶不滿意之處需做何改善
2調查對象
訪問對象為台南市東區公寓大廈以太子管理維護公司所承包管理之大廈住戶
做調查
11
表 1-3-1 本研究流程
研究動機與目的
研究範圍及內容
研究方法與流程
文獻回顧與探討 相關資料收集
共用設施探討
管理維護探討
管理顧問公司
訪談
台南市政府相
關單位
擬定問卷及深度訪談內容
結論與建議
問卷調查分析
12
第二章 相關文獻回顧探討 針對我們的主題是有關公寓大廈共用設施的相關領域在此我們找了下列幾
種類型的文獻做為參考其屬性可分為三大類
一住宅社區品質與定義
二共用設施目的與種類
三共用設施管理與維護
管理業者與公寓大廈的管理維護是息息相關的而現代的人們對於管理品質也
很注重所以需透過一個好的管理維護程序和好的管理業者才能有良好的居住品
質而住宅管理維護存在著許多問題這些都是我們需去慢慢了解的內容文獻中
有提及管理維護與住戶方面之問題對於我們往後的研究有基本的了解及幫助
13
第一節 住宅社區品質與定義 結合住宅內部實質屬性及周圍外部環境的住宅品質是住宅屬性的一個重要部
分住宅品質由心理生物學的角度可界定為一段期間內某一個人或家庭單位對
自身居住活動的關聯性設施之認知和滿意情形但從經濟與社會層面來看住宅其
實質特性在不同地區之使用者於一定期間對自身居住需求上的住宅關聯設備之
間有安寧感和滿足感之傳達功能強調社會環境的立場重視人類社會之整體生活
環境的提引(張金鶚)由社會行銷學觀點來看住宅品質可界定為在某一期間內
住宅關聯性設施能夠滿足消費者對安全舒適等各項需求而這些需求且必須為有
效需求由此達到整體社會福利之最大世界衛生組織(WHO)提出對於居住水準所設
之原則認為應包括下列四項條件
一安全性除了住宅本身結構之安全性為住戶之主要考慮外居住環境是否能避
免犯罪事件的發生使得住戶在身體和心理上均能免於恐懼也應同等重視
二健康性考慮住宅品質標準時也應考慮住戶日照採光通風給水排水
等情況以及衛浴廚廁是生活最基本的需求美日等國對此訂有最低
標準而我國亦有參考標準之設定
三便利性居住品質之良好要看是否能和生活緊密配合凡舉一般日常所需如購
物上學上班的便利性和休閒設施與公共設施的可急性都是十分重要
四寧適性除了要能住之外住的好更是一般人所嚮往的諸如客廳的大小臥
室的舒適平均每人擁有的坪數居住的樓高噪音的大小等
Michigan大學研究與Movvis於1972年認為住宅品質的決定向度有三建築物的
結構品質之耐久性設施服務品質維護與管理性而Kevin Lynch於1981年以五個
角度來討論環境品質做為集合住宅環境包括
1維生(Vitality)
2感受(Sense)
3適當(Fit)
4可及性(Access)
5控制(Control)
14
住宅大樓逐漸高層化與人民對住宅品質的重視如何提升住宅大樓管理服務品
質以維護良好的居住環境及滿足住戶之需求已成為現今研究住宅管理最重要課
題之一根據馬斯洛(Maslow)之人類需求層次理論人類需求分為以下五種層次
1基本需求此類需要包括維持個體生存所需要的各種資源如食物水份空氣
住所等
2安全需求此類需要主要的免於焦慮恐懼混亂及危險並使自己覺得有秩序
有保護有依靠從而感到安定與安全
3愛與歸屬的需求此類需求主要是要接近他人要屬於團體要為人接受要愛
與被愛
4受人尊敬之需求人們需要尊敬自己也需要受人尊敬以使自己感到有價值
5自我實現之需求此一需要在求成全及展現自己所以為自己的種種特質以實
現自己的潛能發展自己的個性統合自己的性格
在此體系下較低層次的需求獲得解決及滿足後才會晉升到另一個層級(圖
2-1-1)而人類對住宅之需求亦同具層級性必先追求住宅基本之需求滿足也就
是有一個可以遮風避雨之場所基本需求滿足後才提升至另一個需求層次隨著
整體環境的逐漸改善與國民所得增加人們對住宅的要求越來越高以台灣目前的
住宅來說遮風避雨之基本需求已普遍獲得滿足因此現在對住宅之需求已提升
到更高一層級欲滿足這高層級之住宅需求則有待落實住宅管理才能達成在此
高層次的住宅需求為了追求安全的居住空間及與他人建立友情必須藉由住宅管
理之運作加強鄰里關係以促進彼此間之友誼共同制止犯罪事件方能達成
因此隨著住宅逐漸走向高層化與人們對住宅需求層次的提升高層住宅之管理也就
日益重要方針
時代的進步以及週休二日的來臨人們假日想擁有自己的休閒活動及自我的空
間又限於工作上的忙碌回到家已無暇管理自己的居住環境但一個良好的居住
環境又需要管理才能夠有好的居住品質因而衍生出專業的大樓管理公司代為維護
管理基於使用者付費的原則每一個消費者都要以最小的代價獲得最大的滿足
也就是如何以最合理的管理費獲得最良好的居住環境品質所以一個集合住宅大樓
的管理品質也就與代為管理的大樓管理公司息息相關
自我實現的需求 滿足住戶自我 更高層次住宅需求
受人尊敬的需求 展現其本身之經濟能力
愛與歸屬的需求 渴望與他人建立友情
安全需求 追求安全的居住空間 透過住宅管理達成
基本需求 遮風避雨之需求
圖2-1-1 馬斯洛(Maslow)人類需求層次圖 （柯育堂1993）
15
本研究在了解國人目前各類家庭一天在住宅內之生活行為分別從行為與時
間行為與空間及值得注意的使用狀況分析比較以提出來住宅計劃的建議方向
此外亦進行實際訪問調查以獲得現況有關資料加上電腦等資訊之輔助以進行
繪圖及資料處理等主要是透過實際上各戶的訪問調查當中以親身體驗國人之實
際生活行為及空間之使用現況分別就時間關係及家庭生命週期宗教經濟家
庭規模住宅屬性職業特徵等進行分析比較以提出具體之建議來介紹國人目
前各類家庭的生活狀況以提供設計者參考以及整理各類家庭家人行為時間量及
時間帶之差異分析比較其中之不同以便提供設計者做參考另一方面歸納國人
之一般空間使用狀況以作為未來設計者和使用者溝通之管道分別就設計者使
用者行政者及後繼研究提出來之建議方向以使未來國人的住宅計劃走向完善之
境界 (洪肇陽1993)
此研究為了倡導社區發展理念運用社區組織方法加強住戶對大樓的認同和
參與有效改善大樓住宅所衍生的問題了解住戶社區參與的特質和需要吸引住
戶的積極參與推展社區發展的效果是否會因個人特質的差異而影響例大樓住
戶的休閒生活時間性別婚姻狀況的不同其休閒設施安排的傾向有所差異而
活動參與程度是否也會因年齡職業婚姻狀況房屋權屬等因素會影響住戶的活
動參與意願其實各住戶的特質會影響對社區的認同感和參與感(蘇文彬1996）
了解休閒式住宅市場其實際購屋者之購買行為傾向偏好與使用行為差異情形為
何了解市場區隔後不同購屋群體特徵並分析各群體性以作為規劃休閒式住宅產
品定位時之參考分析實際購屋者之購後行為與滿意水準據以探討休閒式住宅商
品之維護管理情形以供作不動產開發業者於住宅實質空間規劃時之參酌依據本
研究成果發現可作為私部門推案實行銷組合或實際空間規劃之參考兩類型區隔年
齡職業購屋經驗上具顯著差異亦即居住型休閒式住宅與渡假休閒式住宅在上述
三項人口統計變數尚有顯著的不同而符合本研究之假設兩類型區隔在性別教育
程度與家庭型態上的特性則無顯著差異 (蔡菊花1998）
隨著我國的經濟發展以及建築技術的進步住宅已朝建築立體化社區大型
化的方向發展在都市中由於土地高度集約使用使這種情況更為明顯爲能有效
確保住宅品質居民對於住宅的需求已有日漸增強的趨勢為日後區分所有建築
物或者公寓大廈的住戶間自有規範的法律依據民法物權立體化敦親睦鄰法律化
管理組織民主化公共安全入型化
為了讓這些制度合理性的執行必須先培養社區意識社區意識高則參與度越高
這樣大家對於公寓大廈有箸同一目標希望社區愈來愈好品質能夠提升管委會也
能執行一切事務讓大家有著休戚與共的關係否則大廈只會愈來愈髒亂降低了
品質馬上會影響到居住民眾
對社區發展正向關係有下列幾點
1可落實社區自治社區參與及民主政治
2可讓住戶更了解會議議事之進行
3有助於社區安全衛生安寧和諧的達成 (黎淑慧2004）
16
小結
住宅品質越高相對的管理費亦愈高但管理費越高並不代表住宅品質一定有
其保障因為住宅品質牽涉到心理文化的層面尤其個人的主觀價值和需求層級
更牽扯到對同一住宅有不同之評價消費者應針對自我之需求有相當程度的認知
而不單單只是針對豪華氣派的特點而造成日後管理費多餘之負擔而得不償失
另外住戶水準與溝通配合度高低有密切關係而現今人們的所得提高相對的品質
越來越重視需求層次可分為五種類型分別由低層次而晉升高層次當想要一個
好的居住環境需良好的管理才能有好的居住品質導致大樓管理公司對於居住品質
以及住戶產生重要不可或缺的腳色共用的休閒設施多寡有助於對該社區大樓所有
住戶之滿意度有明顯增加的趨勢也有助該社區大樓住戶守望相助敦親睦鄰鄰
里關係和諧但使用管理與費用則須所有住戶有所共識擬出公約來遵守共用休
閒設施則比較針對該大樓各住戶開會討論後依需求高低再建造使用率或許會相對
提高許多
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第二節 共用設施目的與種類
傳統的共用設施計劃理論都只考慮鄰里單元作為設施規劃的基本單元極少對
於鄰里單元以下規模的公寓大廈設施的需求性加以探討大約從民國七十幾年以
來台灣各地區都有不少公寓住宅特別是私人住宅開始於社區內規劃一些生活休
閒性設施（例如游泳池會議室兒童遊戲場等等設施） （賴榮俊1992）
「共同共有」在法律上又稱為分別共有指數人按其應有部分對於一物有所
有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對應
有部分得自由處分而「公同共有」在公同共有關係下各公同共有人是沒有應有
部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律(例如合夥關
係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之外對於公同共
有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意而「共用部份」指公寓
大廈專有部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者包括
住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋頂突出物共同出入口及門廳
管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設備空間及社區居民使用的活動中
心等 (公寓大廈管理條例1995)
本研究在了解游泳池的現況和發展釐清其對社區的關係與影響提供游泳池
未來在設置規劃原則上的注意事項進而發現了游泳池社區的發展模式游泳設施
設計規劃形式以及現行經營管理的模式上都息息相關 (郭獻仁1999）
整體來說受訪者對設施的使用頻率普遍不高在現代學業及工作忙碌的時代大部
分的住戶都以沒有時間及沒有興趣使用該大樓內之休閒設施居多使建商們更應該
去注意這項問題 （欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如2001）
小結 在共用設施使用上有助於該大樓住戶之間互動關係良好也增進鄰里和諧敦
親睦鄰之效益因此對共用設施要有不同的考量與選擇
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第三節 共用設施管理與維護
無論就客觀之實質住宅狀況或主觀住戶對住宅品質之滿意度有管理維護之住
宅要比無管理維護之住宅要來的好在管理方式方面有住戶管理委員會之住宅品
質及滿意度比較高在管理維護費用方面有專業住戶管理委員會住宅品質及滿意
度則較高大樓繳交住宅管理維護費之住戶對住宅品質之滿意度比拒絕繳交之住
戶要來得高 (洪幸妙1991）
隨著社會型態的轉變都市人口急速增加在都市土地面積供給有限的情形下
土地立體使用因而成為必然的趨勢住宅朝向立體使用的結果高層住宅乃成為都
市住宅的主要型態因一般人對於高層住宅區分所有的觀念模糊以致使高層住宅
的管理維護衍生不少糾紛不僅對居住品質造成不良影響更危及居家公共安全
政府為解決日益頻繁的高層住宅管理維護問題草擬「公寓大廈管理條例」草案
已送立法院審議各界無不期盼草案能早日通過立法 (林鋒昇1993）
依據住宅商品不同特性將市場次分類為次市場外並利用需求面之市場區隔
再依據購買者不同行為特徵而區隔為群內同質群間異質之群體以確認目標市
場而休閒式住宅即為市場細分後之次市場其與一般住宅之區別在於其係以基地
內設施多元化經營專業化非必要性之住宅需求等為其最大特色住宅開發成敗
之關鍵在於一種開發前之市場分析延續至開發後之社區規劃與俱樂部之經營管
理規劃費時且複雜化 (蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁2000）
此研究主要目標在於探索公寓大廈管理維護成效與管理維護影響因子之間的
相關性除以問卷調查收集所需資訊外另以現況勘察方式評估代表公寓大廈管理
維護成效之安全門禁管理環境清潔維護違規違建管理環境噪音管理設施設
備管理公共空間管理等項目之成效 (陳瑞榮2001）
住戶對其居家環境每日必需的管理維護工作通常分為兩大類住戶自行負責
或委託管理維護公司目前國內集合住宅在管理維護執行上的現況係「自行管理」
佔68「委託管理」佔32至於管理維護模式與住戶滿意度的探討由管理維護
公司來維護社區的結果均比自行管理來得讓住戶滿意而「部分委託管理模式」則
是四種模式中滿意度最高者究其原因管理公司雖有專業知能與經驗的優勢但
也可能存在著代理問題受到這二者相互權衡（trade-off）的影響全部委託管理
的滿意度便不如部分委託管理 (洪子茵2002）
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對於管理費收取後的流向知道與否的比例約為三分之二這並不是好的現象
居民會去注意的人或許不多這時管委會應該設法讓居民都有機會去了解管理費的
流向也就是讓管理費更加透明化這樣在收管理費的時候居民知道了管理費的
流向就比較不會有拒繳管理費的情形管委會也應讓居民提升對於住宅的關心程
度這是一種社區意識讓居民知道購買這個社區住宅並不只是居住而是還有其
他附屬的功能可以使居民提高生活品質這樣才能將社區營造成具有高度附加價
值之居住住宅 （邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠2001）
小結
想要有品質良好的住宅社區與公寓大廈相對的也須有品質良好的管理與維
護管理與維護似乎是必備的一套措施即使大樓建造的多雍容華貴沒有好的管
理與維護相對的只是把表面上的呈現出來而不是實質上所呈現出來
20
第三章 訪談與現況課題 本研究主要目標是以第三者角度來看管理維護人與住戶之間影響管理維護成
效探討因此有必要從公寓大廈管理維護現況作瞭解除明白國內目前於管理維護
所遭遇的各項問題並就國內公寓大廈管理維護制度與現況等進行分析與探討
本章的目的即藉由探討目前國內公寓大廈管理維護的制度與現況的變革對可
能影響管理維護成效再進一步的掌握據此作為本研究討論重點之ㄧ
管理維護人
管理委員會
問題
住戶
研究者
圖3-1研究角度之關係圖
我們在暑假時訪問太子建設公司－管理維護公司(蔡副總經理)訪談中得到了
許多相關知識在公寓大廈管理條例成立時幾乎是混亂時期在一個不完全的體制
下問題層出不窮而唯一的解決方法就是依據公寓大廈管理條例與相關人對產生之
問題逐一的討論出所以然當討論出大家都可以接受的規範下就修改條例但直到
現在還是一直有問題存在就像太子建設蔡副總經理講的「看的到的都是問題問
題無所不在」這是非常具體的一句話而這些問題有些只能去避免一旦發生了
也不能完全解決只是增加問題複雜性
例一位住戶不繳水電費依公寓大廈管理條例可以對該住戶做懲罰斷水斷電
當斷水電後導致該住戶不能進出自家門在法律的立場上是(可以懲罰但不能涉及人
身安全及人身自由)違反人身自由的管理委員會若不執行懲罰的話亦可向住戶提出
法律訴訟而住戶也必須自行承擔接受因為管理委員會是一個組織當成立管理
委員會得向政府申請申請後會備查一份資料以做確認該管理委員會之存在雖然
這只是其中一部分的問題但太子管理維護公司也有針對各方面去做研究在各方
面也增加整體共識也成長了許多
21
第一節 住宅社區管理委員會現況
在84年公寓大廈管理條例實施前集合住宅成立管理委員會之情況較被動而
84年成立後有日漸主動的趨勢成立後管理基金是由建商提供建造費用之千分之三
至千分之二十(依造價來分一千萬元以下是千分之二十一億元以下是千分之十
五十億元以下是千分之五十億元以上是千分之三)來當作管理基金若是政府
建造之國宅則由內政部國宅局管理但因當時成立公寓大廈管理條例時是由管理委
員會去規範問題層出不窮有太多的疏漏管理條例所規範的在法令上不是有衝突
就是無法管制至今也反覆的修改條例而有些問題還是不能完全得到解決
管理委員會之最高大會lt住戶大會gt一年開一次而管理委員會之委員有三個
職務必定要區分所有權人而職稱規定只有「主任委員」「財務委員」「監察委
員」這三個的職稱有規定而已其他職稱則無強制規定
目前管理委員會針對公寓大廈管理與維護之問題整體上可劃分為統包與分
包而目前台灣公寓大廈絕大部分採用分包的方式來對公寓大廈做管理與維護
而國外大多數國家採用的方式則是屬於統包居多站在管理維護公司的角度是希望
未來的走向也採用統包之方式而目前太子建設-管理維護公司也針對社區擬定一
套「社區總體營造之基本架構圖」表3-1-1目的就是讓整個社區更有規劃性環
境與大樓事務管理更有效率及便利
22
表3-1-1 社區總體營造之基本架構圖
新建大樓（社區） 既有大樓（社區）
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查 3設備機能滿足度調查
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查
社區大樓營運籌備程序
規劃設計 1協助成立住戶管理委員會 2製訂住戶（用戶）規約 3製訂各項管理辦法及規章 4製訂機電設備維修保養計劃
建物診斷分析 1建物本體診斷 2建物設施環境診斷 3建物機電設備診斷 4省能源診斷 5營運管理診斷
改善執行 1建物設施環境機電設備
能源營運管理等改善 2修訂各項管理辦法及規章 3修訂機電設備維修保養計劃
改善提案 1建物設施環境改善案 2機電設備改善案 3能源改善案 4營運管理改善案 5各項保養計劃提案
交屋後初期 1協助召開區分所有權人會議
2裝修工程的監督 3落實召開管理委員會議
完工交屋期 1協助業主驗收各項公共設施
2協助交屋
大樓（社區）管理營運 4警備保全與門禁管理 4預防性措施規劃 5工程維修與機電設備保養 5各項生活服務 6環境衛生與園藝維護
資料來源太子管理維護公司
23
另外以下是社區住家樓管事務管理架構圖3-1-2所有的架構以及工作細項
皆是由太子建設公司歷年來所收集的資料與經歷所擬定出來的由圖中可看出管理
公司在服務內容可分為六大類分別是設備維護清潔事務行政事務組安全
維護組清潔環保組機電維護組另外工作細項部分會依照各家不同公司的
安排而有所不同但大致上也是依循這樣方向的項目做適當調整
以下是針對細部工作的介紹
一設備維護
為了使維護工作能有效率的進行需要有對設備熟悉以及專業認識的技術人
員來進行建築物維護工作使的社區能得到安全舒適的環境
二 清潔事務
清潔維護的工作一般分為日常保養定期保養及特別保養清掃三部份將建
築物由室內到室外各區域進行清潔維護工作如病媒防治是必須要有專業執照的人
員才能對建築物進行消毒清潔維護工作
三 安全維護組
公寓大廈內的警衛負責的工作是協助與維護公共設施安全及安寧管制人車
的出入若有訪客來時必須負責登記來訪者姓名及來訪目的以及巡視各角落死
角以防意外發生
四 機電維護組
一般而言建築物之公共設施設備可分為預防性服務性及加值性如休閒
設施網路設施保全設施弱電設施因此機電員的要對設施設備進行定期緊
急狀況的管理維護維修須隨時檢查設備機能或教導提供住戶保養知識以便機具
設備使用性持久是否可正常運作
以下表3-1-2 為社區住家樓管事務管理架構圖 資料來源太子管理維護公司
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社
給排水廠
社
給排水廠
區
停車場廠商
區
停車場廠商
住
泳池廠商
住
泳池廠商
機電組長
機電組長
機電員
機電員
環保組長
環保組長
機動環保員
機動環保員
任
＞
環保員
任
＞
環保員
主
事
主
事
副 幹
巡邏哨
副 幹
巡邏哨
理 總
大廳哨
理 總
大廳哨
管
副
管
副
＞
＜
中控哨
＞
＜
中控哨
事
車道哨
事
車道哨
約
幹
房屋代銷專員
約
幹
房屋代銷專員
合
總
生活服務秘書rsquo
合
總
生活服務秘書rsquo
會
托
＜
會
托
＜
員
委
任
大廳接待秘書
員
委
任 大廳接待秘書
委
主
休閒中心接待
委
主
休閒中心接待
理
理
客服處理專員
理
理
客服處理專員
管
管
管
管
行政文書助理
行政文書助理
管
管
綜
行政會計助理
綜
行政會計助理
圖
督
消毒廠商
圖
督
消毒廠商
構
監
外牆清洗廠商
構
監
外牆清洗廠商
架
水塔清洗
架
水塔清洗
理
垃圾處理廠商
理
垃圾處理廠商
管
化糞池抽取廠商
管
化糞池抽取廠商
務
監控廠商
務
監控廠商
事
弱電廠商
事
弱電廠商
管
空調廠商
管
空調廠商
家
發電機廠商
家
發電機廠商
樓
消防廠商
樓
消防廠商
機電維護組 清潔環保組安全維護組生活服務組 行政事務組清潔事務 設備維護
25
26
第二節 台南市住宅社區共用設施管理現況
以目前的現況來說當三方面(住戶管理維護人政府)遇到問題時的解決方
式都是依據法條規約等規定事項以求解決之道有法條以及規約來約束所有
權人不管任何問題就如同法律一樣的道理
公寓大廈的規約依公寓大廈條例第二十八條規定當公寓大廈建築物所有權
登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時起造人應於
三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負
責人並向直轄市縣(市)主管機關報備嗣後公寓大廈如有關於規約之訂定或
變更之情形時依同條例第三十一條規定應由區分所有權人會議以特別決議程序
為之即「區分所有權人會議之決議除規約另有規定外應有區分所有權人三分
之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席以出席人數四分之三以上及
其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之因此舉凡經
由區分所有權人會議決議之事項不論其明訂於規約中或不成文之規定制定規約
之區分所有權人當然負有遵守規約之義務
公寓大廈管理模式
在民國 84 年時公寓大廈管理條例實施後其個別區分所有權人之專有部分都
自行管理居多共用部分原則上屬各區分所有權人共有故由區分所有權人共同管
理
共同管理與自行管理在費用負擔等各項產生之問題上很難達到共識若是戶
數較少或許還比較好處理要是上百戶的根本很難去做規範與管理這樣要有個良
好的居住環境的確不太可能導致在這樣的環境下也衍生出了全部委託管理自
行委託管理部份委託管理這三種方式來管理在國外已經普遍的在實施這些方式
但實施後還是偏向全部委託管理也就是統包的方式比較多在台南比較具指標性的
建設公司太子建設公司旗下的太子管理維護公司也以逐步的走向統包這個層面在
台南也以切確的在落實這個方式
第三節 管理顧問公司與住戶之現況
管理維護人的主職在於對建築物的管理維護提供社區大樓日常服務解決住
戶在大樓所使用的設施設備及維護工作讓住戶有個品質良好的居住環境大致上
公寓大廈管理現況可從人事物這三方面的互相關係來探討會發現下圖這三大
方面的關係亦影響到公寓大廈管理維護成效的優劣另外為了讓住戶的權益有所
保障以及給予府機關管理業者管理委員會三者有同樣的保障及確實執行管理
公寓大廈住宅與維護的責任對於三者之間必須合理訂定規範之契約
27
管理委員會
管理服務人
住戶
休閒安全服務
設備
管理維護成效
公共環境衛生清潔
設施設備定期
維修維護
管理共用設施及設
備維護
圖3-3-1 事務架構圖
資料來源本研究整理
就人事物三方面探討以下幾點管理成效
一人方面例如標準服務作業流程管理費收繳管理流程管理費欠繳催收管理
流程安全管理維護流程訪客管理維護流程(如附表)以上提出之五項以人
為主住戶可委託管理公司派遣管理員來執行大樓出入的管制控制過濾非住
戶的人提高居民的人生安全是屬『人』方面的管理
二事與物方面例如社區大樓營運籌備程序事務管理作業設備維護管理裝
潢管理流程環保管理維護流程(如附表)以上提出之五項以事與物為主
居住環境公共空間的整潔清潔是人與事物的結合這些事務可由大樓住戶輪流
分配打掃或是管理委員會外請清潔公司定期為公寓大廈做打掃公共設施設
備有關於物的管理維修之事都可由管理業者派遣技術師定期檢查管理與維
護也可控制公共設施開放時間上使用的人數與使用時間的良好的規劃使得
公共設施便有完善的體制若住戶們能自動自發的共同維持環境清潔必定會有
良好的居住品質
第四節 現況課題分析
管理維護之目的就是對該公寓大廈做好完善的設施設備維修及維護以便該大
樓住戶有個優良安全的設施設備提供住戶使用當然也是會產生一些問題比如說
對住戶的服務或是訪客到訪時所應該遵守的程序有專業性的事務等等都會產生問
題而這些問題對三方面(住戶管理服務人政府)來說大致上已有擬訂出各項事務
的標準與專業的作業流程以下為各三方面的課題與例子
一公寓大廈之管理維護人所提供的服務架構處理圖
住戶委託服務事項
管理服務事項
事故處理 事務管理架構圖
28
訪客與車輛管制
清潔處理與維護
設備維護管理
以上所題供之基本事務已有個別擬定出一套作業程序圖（請參考 圖3-1-2）
在此架構下提出比較具體類似的案例來做說明以方便了解問題如何產生解決
方法有幾種
案例 1 某公寓大廈中有未出售及未承租的空屋則那些管理費應由誰繳交
依公寓大廈管理條例未售之空屋的管理費由建商繳交因空屋無人使用
所以該屋之管理費用折半若空屋中有損壞修繕費用也是由建商負擔
案例 2 在休閒設施使用時會影響到住戶安寧該怎樣處理
在限定開放時間中吵鬧只要不是很刻意都可以接受畢竟開放時間就是要
大家一起活動一起放鬆但若在不是開放時段中吵鬧管理委員會則有責
任去向該吵鬧住戶或該吵鬧人制止若不聽勸導可經由通報警察執行公權
力或由法律途徑解決
案例 3 頂樓陽台是屬於公共設施若最頂樓住戶在陽台放至園藝用品或增蓋鐵皮
屋該怎處理
根據公寓大廈管理條例規定頂樓屬於全體住戶共有也屬公共設施及防空
避難設施而公共設施如有住戶佔用損壞或空間阻塞則由管委會負責修
復及清除
29
案例 4 住戶在門口牆邊放置鞋櫃影響人員通行該怎樣處理
根據公寓大廈管理條例規定門口走廊屬共用區不可有阻塞物若有阻塞物
則管理委員會應先張貼公告通知若無人處理由管理委會有權自行處理丟
棄
案例 5 住戶在使用共用的設施及設備時損壞時卻不通報管理員就置之不理該怎
辦
當下損壞時及時通報管理員可以當時損壞狀況及情形判斷是有意或無
意若是無意則依人情考量處不處罰若是有意者不通報損壞及維修費用
則由該人支出承擔
從以上案例中可得知管理維護可維持公寓大廈在設施設備或及使用機能正常
運作的持久性但一個好的管理維護也須有好的住戶配合才能有好的居住環境當
一個好的管理維護人提供住戶好的服務還會產生什麼問題本研究藉由問卷調查來
探討再研討出對哪一方面的問題比較居多或是哪種問題比較嚴重比較需要提出來探
討之問題
30
第四章 研究設計
第一節 問卷設計與調查
一 調查目的
經由上述中我們從市政府及太子建設公司得到的相關資料中可對管理維護人
與住戶之間所產生之問題有解決之對策但也不完全的解決而有些問題只能盡量
去避免不要發生若發生後處理方式會很複雜若產生應該經由哪些管道可以解決
二 調查範圍對象
為何我們會選擇太子建設下的建物做探討以及太子建設住戶做深入的研究因
太子建設公司屬上市公司在南部地區的規模較大知名度也較高也是南部建設公
司的龍頭況且台南市是太子建設的崛起發源地且具有其代表性
太子建設公司不僅是建造公司在其他相關方面也有相關事業其經驗可靠信用
良好所以選擇太子建設之住戶為研究對象而因某些大樓非住戶及住戶關係人所
以不便於參觀設施設備及詢問問題所以只採用太子建設旗下建物及該大廈住戶作
對象太子建設公司在台南市東區內的case比較多故取得之資料比較方便因而
有些大樓住戶礙於私人空間不便參觀所以我們設計的問卷是針對太子建設的住戶
做為研究對象因為我們是針對東區做研究對象而東區也屬較繁榮地段故其建設較
具代表性
經實地探訪太子建設所管理的億載金城太子文化以及由政府興建的大林國
宅我們可發現由太子建設下所管理的兩棟公寓大廈都是屬全部委託管理方式
也就是俗稱的統包因太子建設公司規模龐大管理維護涵蓋範圍也較廣泛而太
子建設旗下的統包內容是公司承攬全部有關管理維護工程應有盡有管理維護問題
統一處理方便許多未來也會呈現此趨勢統包在解決問題方面較分包方便整體
管理制度也較有規劃
綜合以上統包優點推測住戶品質滿意偏向於贊成統包並藉由問卷調查分析
來證實住戶對於統包之品質滿意程度較高另外三者的差異所在為億載金城的休閒
設施開放空間位於地下室停車場旁導致於光線不足空氣環境不佳相較於九十
六年三月興建完工的太子文化社區所設置的設施是位於一樓每一種類的休閒設施
都有良好的規劃分類和完善的管理與維護兩相比較下可發現公寓大廈的新舊程度
品質差異甚大而在這段期間所遭遇之問題也反反覆覆的檢討研究過到現今來看
已有一套解決對策但還是有待改進相對下大林國宅更比前兩棟公寓大廈的管理
規劃較不周且大林國宅的休閒設施是屬開放式無人管理設施使用的安全也無人
控管無使用時間的限制相對品質也甚差人員出入採完全自由進出未有妥善保
31
全管制住戶安全有待考驗國宅方面或許也是需要擬定一套好的對策
由太子管理維護公司所提供之「社區總體營造架構圖」（表3-1-1）是經由管理
委員會與管理維護公司兩者所擬定共識下針對住戶所做出來的架構圖整體來說
就是為了讓住戶有個完善的體制這樣生活在社區裡遇到困難才有解決之道才不
會各自推託責任所以問卷擬定就由此架構圖下實施後對住戶做調查在此架構下
提供之服務是否滿意
三 調查方法
到兩大廈門口出入處對出入住戶做調查發放問卷份數各 100 份當場回收經剔
除廢卷太子文化有 3份億載金城有 8份有效問卷則 97 份與 92 份
問卷內容分兩大部分第一部分是基本資料採用簡單統計分析說明第二部份針
對住戶在此架構下提供之服務與目前僅有的設施設備使用後看法是否滿意
表4-1-1 個案比較表
億載金城 太子文化 大林國宅
地址 大同路二段61巷18號 崇善5街7巷1-16號 大同路二段154號
戶數 400戶（公寓）
ABCDE棟
276戶（透天75戶+公
寓200戶+管理室） 400戶以上
坪數 約30~40坪 約40~50坪 約25~30坪
管理費 一坪45元 一坪50元 一戶500元
（含停車位）
停車位 另外購買
（清潔費每月300元）
另外購買
（清潔費每月250元）隨機停放
停車場 B1~B2F機車
B3~B4F汽車
B1F約130個車位
（先買先贏）
有管制僅限住戶
出入
基本設施
設備
安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
警衛室消防設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社
區道路
基本設施
電腦資訊中心
兒童閱覽室
VIP室
游泳池
親子遊樂區
卡拉OK視聽中心
韻律體操室
娛樂健身中心
六大會館（1F）
歡唱室（ABC）
媒體資訊館
動感球藝館
兒童攀岩館
景觀動能館
水療減壓館
ATM
運動器材
設施開放
時間
非假日時須大人陪同登記
假日開放時間
AM800~PM1000
除VIP室使用要登記
非假日時須登記
AM800~PM1000
無管制
社區管理 有警衛管理
訪客進出須登記
有警衛管理
訪客進出須登記 無管制
住戶大會 一年開一次 一年開一次
32
第二節 問卷分析
一住戶圖表分析
0
5
10
15
20
25
30
20以下 21~30 31~40 41~50 51~60 60以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-1 年齡比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化與億載金城兩公寓大廈住戶年齡太子文化住戶年齡層
比較偏老年人居多億載金城則是中年居多此差異或許是因經濟能力不同所居住
環境品質要求也不同而有所差異
0
10
20
30
40
小學以下 國(初)中 高(中)職 大(學)專 研究所以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-2 教育程度比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化住戶教育程度與億載金城住戶相較下高出許多而在現
今社會中高學歷或許不一定有高所得其住戶水準也有所差異但僅限於社會其中
一小部分相對下擁有高學歷與高所得需求就會不同品質要求也會有所不同
33
太子文化
自由業
11
公教人員
17
服務業
10
商業
32
工業
16
家管
8學生
6
工業
商業
服務業
公教人員
自由業
學生
家管
圖 4-3-3 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
億載金城學生
0家管
1
自由業
2公教人員
9
服務業
31
工業
工業
商業 20
商業
37
服務業 公教人員
自由業
學生
家管 圖 4-3-4 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
由上圖可看出太子文化的住戶所從事的行業為商業居多而億載金城則商業與
服務業居多由從事行業大致上可分辨出收入所得大概屬於哪階段雖然沒有一定
的標準但也是有相當的影響
34
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2萬以下 2萬1~3萬 3萬1~4萬 4萬1~5萬 5萬1~6萬 6萬以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-5 住戶收入示意圖 資料來源本研究整理 由圖可對兩公寓大廈訪問的住戶收入所得做比較億載金城的住戶大致上都屬
普通性質的作業薪資較高收入的則偏少而太子文化的住戶所得在高收入方面卻
是比較多由此可見所得多寡對品質要求也會有所差異
0
10
20
30
40
50
60
非常低 低 普通 高 非常高
太子建設
億載金城
圖 4-3-6 住戶水準示意圖 資料來源本研究整理
由圖可看的出來兩公寓大廈的住戶對該社區水準認知都相當不錯一個水準高
的社區在各方面事務也會有相對的優異性對各住戶溝通與配合度也會比較高這樣
要營造一個優質社區並不是難事
35
太子文化-管理費50元坪否
19
是
81
是
否
圖 4-3-7 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
雖然有大部分的住戶對管理費收取是覺得相當合理但也是有少許部分住戶覺
得不合理有需要降價的需要
認為管理費合理價格區間統計圖
36~40元
坪 6
41~45元
坪 4
46~50元
坪 2
31~35元
坪 7
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-8 為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖
資料來源本研究整理
認為不合理的人數有 19 個其中有七個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可
以接受有六個人認為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元
坪可以接受有 2個人認為 46~50 元坪可以接受
36
億載金城-管理費45元坪
是
90
否
10
是
否
圖 4-3-9 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
大部分的住戶也是對該大樓所收取之管理費覺得合理但其中也是有人認為不
合理
認為管理費的價格區間合理統計圖
31~35元坪 1
~45元坪 4
~50元坪 1
36~40元坪 4
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-10 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
上圖是認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖認為不合理的人
數有 10 個其中有 1個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可以接受有 4個人認
為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元坪可以接受有 1個
人認為 46~50 元坪可以接受
37
太子文化-訪問之住戶的自購統計圖
自購
83
承租
17
自購
承租
圖 4-3-11 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
億載金城-訪問之住戶自購統計圖
自購
86
承租
14
自購
承租
圖 4-3-12 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
由以上兩圖可得知兩公寓大廈住戶自購率都蠻高的都高達 80以上
38
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
管理層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-13 管理層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在管理層面兩大廈訪問之住戶都有不錯的反應由太子管理維護公
司所做的服務內容看來是相當的被廣為接受
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
安全層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-14 安全層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在安全系統上做的也相當不錯住戶都可以接受但還是有少部分覺
得不是很好所以還是有檢討的空間
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
清潔層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-15 清潔層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在清潔層次方面上做的也讓住戶相當的滿意但還是有少部分覺得
不是很理想所以還有加強改進的空間
39
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
億載金城
圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
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41
第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
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二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
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預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
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表5-3安全維護管理
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服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
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表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
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依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
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（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
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問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
表目錄
表 1-3-1 本研究流程helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip12
表 3-1-1 社區總體營造之基本架構圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip23
表 3-1-2 社區住家樓管事務管理架圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip25
表 4-1-1 個案比較表helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip32
表 5-1 管理費收繳管理流程helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip43
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip44
表 5-3 安全維護管理helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip45
表 5-4 訪客管理維護流程helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip46
表 5-5 設備維護管理helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip47
表 5-6 裝潢管理流程helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip48
表 5-7 環保管理維護流程helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip49
3
圖目錄
圖2-1-1馬斯洛(Maslow)人類需求層次圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip15
圖3-1研究角度之關係圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip21
圖3-3-1事務架構圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip27 圖4-3-1年齡比例圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip33
圖4-3-2教育程度比例圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip33
圖4-3-3從事行業示意圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip34
圖4-3-4從事行業示意圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip34
圖4-3-5住戶收入示意圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip35
圖4-3-6住戶水準示意圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip35
圖4-3-7對於所繳交之管理是否合理統計圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip36
圖4-3-8為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖hellip36
圖4-3-9對於所繳交之管理費是否合理統計圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip37
圖4-3-10對於所繳交之管理費是否合理統計圖 helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip37
圖4-3-11現在所住之房屋是自購還是承租helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip38
圖4-3-12現在所住之房屋是自購還是承租helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip38
圖4-3-13管理層面分析圖 helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip39
圖4-3-14安全層面分析圖 helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip39
圖4-3-15清潔層面分析圖 helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip39
圖4-3-16住戶對設施管理維護滿意度 helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip40
4
第一章 緒論
一 近年來國內的都市發展受人口密度不斷的增加而影響使得規劃範圍持續延
伸建築密度也持續處於飽和狀態人們居住的空間與地面及自然的距離愈來愈遠
且人們彼此之間的感情距離也逐漸疏遠『集合住宅』即為上述都市發展結果所衍
生出來的住宅建築型態在社區定義方面以部落村里社區等地方性組織為核
心不排除因特定公共議題（如老街保存）並依一定程序確認經由居民共識所認
定之空間及社群範圍社區工作除以在地居民為主體外鼓勵結合區域性及專業性
團體之共同參與及投入強化社區工作品質與永續推動目標品質優良的健康住宅
也須優良的管理方式所謂rdquo健康住宅rdquo依世界衛生組織的定義是指能夠使居住者在
身體上精神上社會上處於良好的狀態實體面係以達到安全衛生方便及美
觀基準為目標的住宅環境依據公寓大廈管理條例對「公寓大廈」之定義指構
造上使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區分為數部分之建築物及其
基地另外於共用設施之定義依條例第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓
大廈專有部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者包括
住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋頂突出物共同出入口及門廳
管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設備空間及社區居民使用的活動中
心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的公共設施面積在辦理登記時是
按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分攤持有因此購屋者必須詳細閱
讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設施部分及持分面積等避免分攤
到無用途的公設面積
「共同共有」在法律上又稱為分別共有指數人按其應有部分對於一物有所有權
者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對應有部
分得自由處分而「公同共有」在公同共有關係下各公同共有人是沒有應有部分
而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律(例如合夥關係即依
合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之外對於公同共有物之
處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意上述兩者的主要差異分別為
下列四點
1形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律規定
或契約約定而來
2應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
3共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則需得
全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體人員同意
4共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中原則
上是不得請求分割
5
二管理與維護
管理是指為實現目標而組織和使用各種資源的過程管理就是計劃組織指揮
協調和控制由專門機構和人員進行的控制人和組織的行為使之趨向預定目標
維護是指係指加強更新設施及設備使用及建築管理改進社區內公共設施以保持
其良好狀況好的管理也須有好的維護互相維持不然在兩方面缺一卻是沒有辦法
去善盡本身之務故兩者缺一不可
所以在本研究中我們是以共同共有部份作為研究的重點在高密度的人口區域
公寓大廈儼然成為主要的建築居住型態公寓大廈的居住型態也衍生出住戶之間許
多管理維護的問題如安全門禁環境清潔管理等所以藉此研究盡可能在現役中
已在執行之制度及運作之管理公司或委員會之間有哪些必須改善的問題進行探討
及找出是否有更好的解決方案
6
第一節 研究動機與目的
一研究動機 台灣地區近40年來社會快速的變遷都市化程度逐漸提升使得人口更加往都市集
中導致都市土地價格上漲
由於建商基於考量住戶共用部分設施需求性與方便性現行公寓大廈將許多共用
部分納入規劃的訴求已經成為都市化地區主要趨勢近年來人們買房子觀念並非
只是重視居住的空間本身而是更著重於整體社區品質的提升
我國政府自民國84年起著手推動「公寓大廈管理條例」至今皆著重於公寓大
廈住戶之權利義務方面而在推動公寓大廈管理服務人可認證成效評估方面則相當
缺乏民眾期望此新法令能有效改善其公寓大廈居住品質住戶與管理者可提昇管
理維護成效
共用設施的提供對住戶而言是享有完善設施的服務然而如果不能做好後續的管
理維護工作將會使得服務品質下降也會造成住戶的負擔如何適當管理共用部
分設施且符合住戶使用需求與管理維護的問題為我們此研究的重點
二研究目的
本研究目的以探討公寓大廈共用設施管理作為最主要的目標以第三者角度探討管
理維護人與住戶間之問題所在並從文獻與實際訪談中找出問題所在再分析出有
什麼好的解決對策現今社會已走向系統化管理為配合實施公寓大廈管理條例
而把管理的服務內容標準化系統化而盡可能的利用機械工具將作業自動化以便
社區大樓管理作業執行效率快速狀況處理能力改善及政府主管機關住戶公寓
大廈管理業者三方面影響成效之關係凝聚共識希望從法令之訂定與執行落實到
民間住宅管理之實際運作使住宅管理維護制度得以建全進而達到提昇住宅品質
之目標
管理維護的目的可分別從公寓大廈的實體面及精神面分述從實體面而言管
理維護可維持公寓大廈的構造設施設備及其使用機能正常運作以節省能源消耗
與人力物力的浪費同時可以創造建築物更高的價值精神面而言在安全措施上
可以讓住戶住的安心無後顧之憂已達到最佳品質的成效
一般公寓大廈設施上的規劃常忽略的是考慮住戶的實際需求與負擔能力產
生別人有的設施我也要有的心態對於不常使用或無法維修的設施也會讓大廈的
居住品質逐漸下降所以要如何管理維護共用設施符合大廈住戶的使用需求是
我們要加以探討以及了解的問題藉由這次的研究中希望可以找出ㄧ套管理業者與
住戶之間的問題所在並了解後找出解決方式再擬定出能使管理業者與住戶之間達
到共識的管理規約且雙方面都必須互相遵守與約束使得該大樓住戶與管理業者
7
有個良好的互動關係以及住戶能有完善的健康住宅
基於上述本研究之目的為下列幾點
1瞭解目前公寓大廈之共用設施設備種類與區分在使用中是否有效落實規範與
互相發展更好的規劃制度
2由第三者角度探討住戶與管理維護人之間現況探討與現有管理方式之課題分析
3如何使得公寓大廈共用設施管理維護工作的執行變得簡便而有效率
4提供一套比較完整的制度讓各公寓大廈及管理服務公司參考是否有助於整體
管理與維護的工作較有規劃性
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第二節 研究範圍與內容
一研究範圍 社區是一個區域由眾多人口組合而成的因各地區環境需求上的不同在北
中南部的公寓大廈公用設施也有所不同藉於時間上與人力資源方面有限以及就
近便於調查因此本研究範圍訂定為台南市東區
台南市東區位於台南市東南方雖位於東南方但因由日據時期即名為東區自
今仍沿用原名週遭則東鄰台南縣歸仁鄉西與中南二區相連南與台南縣仁德
鄉相鄰北與北區相鄰包含有小東里大學里hellip等45個里
建築物使用時間限制上為不超過一年的公寓大廈與超過十年以上的老舊公寓大廈之
差異住戶進住率約8成左右使用上已正常運作
1 研究範圍太子建設所承包之公寓大廈
2 建築物以新舊公寓大廈為區分公寓大廈內住戶進住率約8成左右且已經
進入正常運作之社區個案做為研討對象
二研究內容
本研究首先從社區意識與管理問題尋找相關理論與文獻從中找尋具有研究價
值的問題或是可更深入探討的問題之後依距離人力與時間等限制來界定範圍
以便於訂定具體的研究目標
從得到的相關資料中也慢慢的了解許多基本事項後續也到各相關單位進行訪
問與瞭解而後再藉由問卷的設計與獲取的資料進行驗證與分析分析後再討論
找出問題所在擬訂出解決對策
就公寓大廈管理維護內容大致上可分三種模式
自行管理全部委託管理部分委託管理其管理方式不外乎都是由人力操作對
公寓大廈住戶而言公寓大廈的管理維護工作正是依據住戶共同意識與其需求共
同面臨問題並予以解決並藉由管理維護工作之進行提升整體公寓大廈環境品質
本研究擬台南市都市發展與台南市公寓大廈進行基本的資料收集統整與分析以了
解公寓大廈住戶對管理維護之需求特性其細項如下
1休閒設施室內外游泳池娛樂健身中心兒童閱覽室韻律體操室桌球室
撞球室羽球場籃球場水療減壓館VIP室電腦資訊中心卡拉OK視聽中
心等
2文教設施托兒所會議室圖書館媽媽教室幼稚園資訊中心等
3服務設施日用品商店ATM餐飲服務設施醫療診所藥局洗衣部等
4公益設施安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
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警衛室消防設施等
5共用設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社區道路等
以上所列出之設施現今公寓大廈已非常普遍擁有之設施
而依據台南市政府相關機關的資料可得知目前台南市公寓大廈管理委員會有
向政府機關登記並據有效力的全部有七百多家其中東區至少有一百三十二家大
約佔全台南市的五分之ㄧ這是我們自己做出的約略統計我們有至現場約略勘查
該區域之大樓其具備之設施也符合基本與安全需求而目前公寓大廈之基本需求包
括有大樓管理員保全設施休閒設施文教設施服務設施公益設施共用設
施等設施
我們也有空出時間去台南市政府相關單位-建築管理課（舊名為使用管理課現
今已改為建築管理課）找尋資料中與曾課長談論到公寓大廈所申請之管理委員會
名稱由該大樓之管理委員會自訂但是名稱之格式例XXX管理委員會其管理委
員會成立之人數不限定若需招開修改條例之會議則須限定管理委員參加之人數
而會議時間是由管理委員與政府相關機關搭配即可而在建築公司方面則與太子
建設公司蔡瑞發副總經理接洽由此訪談希望更加了解建設公司的角度觀點來探討
公寓大廈管理委員會之間的關係與管理問題而建築公司如何設計規劃才能使公寓
大廈管理委員會兩者之間便於管理與維護因此降低管理維護的問題等另外與各相
關人員(例如住戶管理員等)以不同觀點理念進行訪問與瞭解
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第三節 研究方法與流程
一研究方法
依據新建與老舊公寓大廈住戶的規模加以歸納相關性資料再做比較後對兩
大廈之住戶找出共通性問題再依照管理維護公司對住戶所擬定之社區營造架構
圖在此架構下對住戶做調查是否滿意
訪談 由研究內容中找出需進行深度探討的問題後再與管理業者進行訪談找出重點
首先先到台南市市政府建築管理課詢問相關資料及對公寓大廈的規約條例以便
了解政府對公寓大廈公用設施的管理要點及規範再針對相關職務或人員進行訪問
二問卷調查 探討相關文獻與訪談後整理問卷內容再針對住戶進行問卷調查再回收做簡單
統計看住戶對管理維護公司所作之服務內容是否滿意
1調查目的
瞭解一個好的管理維護公司針對住戶所做的一套制度下對住戶所做的服務內容是否
滿意並對不滿意之處進一步探討而管理維護公司對住戶不滿意之處需做何改善
2調查對象
訪問對象為台南市東區公寓大廈以太子管理維護公司所承包管理之大廈住戶
做調查
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表 1-3-1 本研究流程
研究動機與目的
研究範圍及內容
研究方法與流程
文獻回顧與探討 相關資料收集
共用設施探討
管理維護探討
管理顧問公司
訪談
台南市政府相
關單位
擬定問卷及深度訪談內容
結論與建議
問卷調查分析
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第二章 相關文獻回顧探討 針對我們的主題是有關公寓大廈共用設施的相關領域在此我們找了下列幾
種類型的文獻做為參考其屬性可分為三大類
一住宅社區品質與定義
二共用設施目的與種類
三共用設施管理與維護
管理業者與公寓大廈的管理維護是息息相關的而現代的人們對於管理品質也
很注重所以需透過一個好的管理維護程序和好的管理業者才能有良好的居住品
質而住宅管理維護存在著許多問題這些都是我們需去慢慢了解的內容文獻中
有提及管理維護與住戶方面之問題對於我們往後的研究有基本的了解及幫助
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第一節 住宅社區品質與定義 結合住宅內部實質屬性及周圍外部環境的住宅品質是住宅屬性的一個重要部
分住宅品質由心理生物學的角度可界定為一段期間內某一個人或家庭單位對
自身居住活動的關聯性設施之認知和滿意情形但從經濟與社會層面來看住宅其
實質特性在不同地區之使用者於一定期間對自身居住需求上的住宅關聯設備之
間有安寧感和滿足感之傳達功能強調社會環境的立場重視人類社會之整體生活
環境的提引(張金鶚)由社會行銷學觀點來看住宅品質可界定為在某一期間內
住宅關聯性設施能夠滿足消費者對安全舒適等各項需求而這些需求且必須為有
效需求由此達到整體社會福利之最大世界衛生組織(WHO)提出對於居住水準所設
之原則認為應包括下列四項條件
一安全性除了住宅本身結構之安全性為住戶之主要考慮外居住環境是否能避
免犯罪事件的發生使得住戶在身體和心理上均能免於恐懼也應同等重視
二健康性考慮住宅品質標準時也應考慮住戶日照採光通風給水排水
等情況以及衛浴廚廁是生活最基本的需求美日等國對此訂有最低
標準而我國亦有參考標準之設定
三便利性居住品質之良好要看是否能和生活緊密配合凡舉一般日常所需如購
物上學上班的便利性和休閒設施與公共設施的可急性都是十分重要
四寧適性除了要能住之外住的好更是一般人所嚮往的諸如客廳的大小臥
室的舒適平均每人擁有的坪數居住的樓高噪音的大小等
Michigan大學研究與Movvis於1972年認為住宅品質的決定向度有三建築物的
結構品質之耐久性設施服務品質維護與管理性而Kevin Lynch於1981年以五個
角度來討論環境品質做為集合住宅環境包括
1維生(Vitality)
2感受(Sense)
3適當(Fit)
4可及性(Access)
5控制(Control)
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住宅大樓逐漸高層化與人民對住宅品質的重視如何提升住宅大樓管理服務品
質以維護良好的居住環境及滿足住戶之需求已成為現今研究住宅管理最重要課
題之一根據馬斯洛(Maslow)之人類需求層次理論人類需求分為以下五種層次
1基本需求此類需要包括維持個體生存所需要的各種資源如食物水份空氣
住所等
2安全需求此類需要主要的免於焦慮恐懼混亂及危險並使自己覺得有秩序
有保護有依靠從而感到安定與安全
3愛與歸屬的需求此類需求主要是要接近他人要屬於團體要為人接受要愛
與被愛
4受人尊敬之需求人們需要尊敬自己也需要受人尊敬以使自己感到有價值
5自我實現之需求此一需要在求成全及展現自己所以為自己的種種特質以實
現自己的潛能發展自己的個性統合自己的性格
在此體系下較低層次的需求獲得解決及滿足後才會晉升到另一個層級(圖
2-1-1)而人類對住宅之需求亦同具層級性必先追求住宅基本之需求滿足也就
是有一個可以遮風避雨之場所基本需求滿足後才提升至另一個需求層次隨著
整體環境的逐漸改善與國民所得增加人們對住宅的要求越來越高以台灣目前的
住宅來說遮風避雨之基本需求已普遍獲得滿足因此現在對住宅之需求已提升
到更高一層級欲滿足這高層級之住宅需求則有待落實住宅管理才能達成在此
高層次的住宅需求為了追求安全的居住空間及與他人建立友情必須藉由住宅管
理之運作加強鄰里關係以促進彼此間之友誼共同制止犯罪事件方能達成
因此隨著住宅逐漸走向高層化與人們對住宅需求層次的提升高層住宅之管理也就
日益重要方針
時代的進步以及週休二日的來臨人們假日想擁有自己的休閒活動及自我的空
間又限於工作上的忙碌回到家已無暇管理自己的居住環境但一個良好的居住
環境又需要管理才能夠有好的居住品質因而衍生出專業的大樓管理公司代為維護
管理基於使用者付費的原則每一個消費者都要以最小的代價獲得最大的滿足
也就是如何以最合理的管理費獲得最良好的居住環境品質所以一個集合住宅大樓
的管理品質也就與代為管理的大樓管理公司息息相關
自我實現的需求 滿足住戶自我 更高層次住宅需求
受人尊敬的需求 展現其本身之經濟能力
愛與歸屬的需求 渴望與他人建立友情
安全需求 追求安全的居住空間 透過住宅管理達成
基本需求 遮風避雨之需求
圖2-1-1 馬斯洛(Maslow)人類需求層次圖 （柯育堂1993）
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本研究在了解國人目前各類家庭一天在住宅內之生活行為分別從行為與時
間行為與空間及值得注意的使用狀況分析比較以提出來住宅計劃的建議方向
此外亦進行實際訪問調查以獲得現況有關資料加上電腦等資訊之輔助以進行
繪圖及資料處理等主要是透過實際上各戶的訪問調查當中以親身體驗國人之實
際生活行為及空間之使用現況分別就時間關係及家庭生命週期宗教經濟家
庭規模住宅屬性職業特徵等進行分析比較以提出具體之建議來介紹國人目
前各類家庭的生活狀況以提供設計者參考以及整理各類家庭家人行為時間量及
時間帶之差異分析比較其中之不同以便提供設計者做參考另一方面歸納國人
之一般空間使用狀況以作為未來設計者和使用者溝通之管道分別就設計者使
用者行政者及後繼研究提出來之建議方向以使未來國人的住宅計劃走向完善之
境界 (洪肇陽1993)
此研究為了倡導社區發展理念運用社區組織方法加強住戶對大樓的認同和
參與有效改善大樓住宅所衍生的問題了解住戶社區參與的特質和需要吸引住
戶的積極參與推展社區發展的效果是否會因個人特質的差異而影響例大樓住
戶的休閒生活時間性別婚姻狀況的不同其休閒設施安排的傾向有所差異而
活動參與程度是否也會因年齡職業婚姻狀況房屋權屬等因素會影響住戶的活
動參與意願其實各住戶的特質會影響對社區的認同感和參與感(蘇文彬1996）
了解休閒式住宅市場其實際購屋者之購買行為傾向偏好與使用行為差異情形為
何了解市場區隔後不同購屋群體特徵並分析各群體性以作為規劃休閒式住宅產
品定位時之參考分析實際購屋者之購後行為與滿意水準據以探討休閒式住宅商
品之維護管理情形以供作不動產開發業者於住宅實質空間規劃時之參酌依據本
研究成果發現可作為私部門推案實行銷組合或實際空間規劃之參考兩類型區隔年
齡職業購屋經驗上具顯著差異亦即居住型休閒式住宅與渡假休閒式住宅在上述
三項人口統計變數尚有顯著的不同而符合本研究之假設兩類型區隔在性別教育
程度與家庭型態上的特性則無顯著差異 (蔡菊花1998）
隨著我國的經濟發展以及建築技術的進步住宅已朝建築立體化社區大型
化的方向發展在都市中由於土地高度集約使用使這種情況更為明顯爲能有效
確保住宅品質居民對於住宅的需求已有日漸增強的趨勢為日後區分所有建築
物或者公寓大廈的住戶間自有規範的法律依據民法物權立體化敦親睦鄰法律化
管理組織民主化公共安全入型化
為了讓這些制度合理性的執行必須先培養社區意識社區意識高則參與度越高
這樣大家對於公寓大廈有箸同一目標希望社區愈來愈好品質能夠提升管委會也
能執行一切事務讓大家有著休戚與共的關係否則大廈只會愈來愈髒亂降低了
品質馬上會影響到居住民眾
對社區發展正向關係有下列幾點
1可落實社區自治社區參與及民主政治
2可讓住戶更了解會議議事之進行
3有助於社區安全衛生安寧和諧的達成 (黎淑慧2004）
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小結
住宅品質越高相對的管理費亦愈高但管理費越高並不代表住宅品質一定有
其保障因為住宅品質牽涉到心理文化的層面尤其個人的主觀價值和需求層級
更牽扯到對同一住宅有不同之評價消費者應針對自我之需求有相當程度的認知
而不單單只是針對豪華氣派的特點而造成日後管理費多餘之負擔而得不償失
另外住戶水準與溝通配合度高低有密切關係而現今人們的所得提高相對的品質
越來越重視需求層次可分為五種類型分別由低層次而晉升高層次當想要一個
好的居住環境需良好的管理才能有好的居住品質導致大樓管理公司對於居住品質
以及住戶產生重要不可或缺的腳色共用的休閒設施多寡有助於對該社區大樓所有
住戶之滿意度有明顯增加的趨勢也有助該社區大樓住戶守望相助敦親睦鄰鄰
里關係和諧但使用管理與費用則須所有住戶有所共識擬出公約來遵守共用休
閒設施則比較針對該大樓各住戶開會討論後依需求高低再建造使用率或許會相對
提高許多
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第二節 共用設施目的與種類
傳統的共用設施計劃理論都只考慮鄰里單元作為設施規劃的基本單元極少對
於鄰里單元以下規模的公寓大廈設施的需求性加以探討大約從民國七十幾年以
來台灣各地區都有不少公寓住宅特別是私人住宅開始於社區內規劃一些生活休
閒性設施（例如游泳池會議室兒童遊戲場等等設施） （賴榮俊1992）
「共同共有」在法律上又稱為分別共有指數人按其應有部分對於一物有所
有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對應
有部分得自由處分而「公同共有」在公同共有關係下各公同共有人是沒有應有
部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律(例如合夥關
係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之外對於公同共
有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意而「共用部份」指公寓
大廈專有部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者包括
住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋頂突出物共同出入口及門廳
管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設備空間及社區居民使用的活動中
心等 (公寓大廈管理條例1995)
本研究在了解游泳池的現況和發展釐清其對社區的關係與影響提供游泳池
未來在設置規劃原則上的注意事項進而發現了游泳池社區的發展模式游泳設施
設計規劃形式以及現行經營管理的模式上都息息相關 (郭獻仁1999）
整體來說受訪者對設施的使用頻率普遍不高在現代學業及工作忙碌的時代大部
分的住戶都以沒有時間及沒有興趣使用該大樓內之休閒設施居多使建商們更應該
去注意這項問題 （欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如2001）
小結 在共用設施使用上有助於該大樓住戶之間互動關係良好也增進鄰里和諧敦
親睦鄰之效益因此對共用設施要有不同的考量與選擇
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第三節 共用設施管理與維護
無論就客觀之實質住宅狀況或主觀住戶對住宅品質之滿意度有管理維護之住
宅要比無管理維護之住宅要來的好在管理方式方面有住戶管理委員會之住宅品
質及滿意度比較高在管理維護費用方面有專業住戶管理委員會住宅品質及滿意
度則較高大樓繳交住宅管理維護費之住戶對住宅品質之滿意度比拒絕繳交之住
戶要來得高 (洪幸妙1991）
隨著社會型態的轉變都市人口急速增加在都市土地面積供給有限的情形下
土地立體使用因而成為必然的趨勢住宅朝向立體使用的結果高層住宅乃成為都
市住宅的主要型態因一般人對於高層住宅區分所有的觀念模糊以致使高層住宅
的管理維護衍生不少糾紛不僅對居住品質造成不良影響更危及居家公共安全
政府為解決日益頻繁的高層住宅管理維護問題草擬「公寓大廈管理條例」草案
已送立法院審議各界無不期盼草案能早日通過立法 (林鋒昇1993）
依據住宅商品不同特性將市場次分類為次市場外並利用需求面之市場區隔
再依據購買者不同行為特徵而區隔為群內同質群間異質之群體以確認目標市
場而休閒式住宅即為市場細分後之次市場其與一般住宅之區別在於其係以基地
內設施多元化經營專業化非必要性之住宅需求等為其最大特色住宅開發成敗
之關鍵在於一種開發前之市場分析延續至開發後之社區規劃與俱樂部之經營管
理規劃費時且複雜化 (蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁2000）
此研究主要目標在於探索公寓大廈管理維護成效與管理維護影響因子之間的
相關性除以問卷調查收集所需資訊外另以現況勘察方式評估代表公寓大廈管理
維護成效之安全門禁管理環境清潔維護違規違建管理環境噪音管理設施設
備管理公共空間管理等項目之成效 (陳瑞榮2001）
住戶對其居家環境每日必需的管理維護工作通常分為兩大類住戶自行負責
或委託管理維護公司目前國內集合住宅在管理維護執行上的現況係「自行管理」
佔68「委託管理」佔32至於管理維護模式與住戶滿意度的探討由管理維護
公司來維護社區的結果均比自行管理來得讓住戶滿意而「部分委託管理模式」則
是四種模式中滿意度最高者究其原因管理公司雖有專業知能與經驗的優勢但
也可能存在著代理問題受到這二者相互權衡（trade-off）的影響全部委託管理
的滿意度便不如部分委託管理 (洪子茵2002）
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對於管理費收取後的流向知道與否的比例約為三分之二這並不是好的現象
居民會去注意的人或許不多這時管委會應該設法讓居民都有機會去了解管理費的
流向也就是讓管理費更加透明化這樣在收管理費的時候居民知道了管理費的
流向就比較不會有拒繳管理費的情形管委會也應讓居民提升對於住宅的關心程
度這是一種社區意識讓居民知道購買這個社區住宅並不只是居住而是還有其
他附屬的功能可以使居民提高生活品質這樣才能將社區營造成具有高度附加價
值之居住住宅 （邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠2001）
小結
想要有品質良好的住宅社區與公寓大廈相對的也須有品質良好的管理與維
護管理與維護似乎是必備的一套措施即使大樓建造的多雍容華貴沒有好的管
理與維護相對的只是把表面上的呈現出來而不是實質上所呈現出來
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第三章 訪談與現況課題 本研究主要目標是以第三者角度來看管理維護人與住戶之間影響管理維護成
效探討因此有必要從公寓大廈管理維護現況作瞭解除明白國內目前於管理維護
所遭遇的各項問題並就國內公寓大廈管理維護制度與現況等進行分析與探討
本章的目的即藉由探討目前國內公寓大廈管理維護的制度與現況的變革對可
能影響管理維護成效再進一步的掌握據此作為本研究討論重點之ㄧ
管理維護人
管理委員會
問題
住戶
研究者
圖3-1研究角度之關係圖
我們在暑假時訪問太子建設公司－管理維護公司(蔡副總經理)訪談中得到了
許多相關知識在公寓大廈管理條例成立時幾乎是混亂時期在一個不完全的體制
下問題層出不窮而唯一的解決方法就是依據公寓大廈管理條例與相關人對產生之
問題逐一的討論出所以然當討論出大家都可以接受的規範下就修改條例但直到
現在還是一直有問題存在就像太子建設蔡副總經理講的「看的到的都是問題問
題無所不在」這是非常具體的一句話而這些問題有些只能去避免一旦發生了
也不能完全解決只是增加問題複雜性
例一位住戶不繳水電費依公寓大廈管理條例可以對該住戶做懲罰斷水斷電
當斷水電後導致該住戶不能進出自家門在法律的立場上是(可以懲罰但不能涉及人
身安全及人身自由)違反人身自由的管理委員會若不執行懲罰的話亦可向住戶提出
法律訴訟而住戶也必須自行承擔接受因為管理委員會是一個組織當成立管理
委員會得向政府申請申請後會備查一份資料以做確認該管理委員會之存在雖然
這只是其中一部分的問題但太子管理維護公司也有針對各方面去做研究在各方
面也增加整體共識也成長了許多
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第一節 住宅社區管理委員會現況
在84年公寓大廈管理條例實施前集合住宅成立管理委員會之情況較被動而
84年成立後有日漸主動的趨勢成立後管理基金是由建商提供建造費用之千分之三
至千分之二十(依造價來分一千萬元以下是千分之二十一億元以下是千分之十
五十億元以下是千分之五十億元以上是千分之三)來當作管理基金若是政府
建造之國宅則由內政部國宅局管理但因當時成立公寓大廈管理條例時是由管理委
員會去規範問題層出不窮有太多的疏漏管理條例所規範的在法令上不是有衝突
就是無法管制至今也反覆的修改條例而有些問題還是不能完全得到解決
管理委員會之最高大會lt住戶大會gt一年開一次而管理委員會之委員有三個
職務必定要區分所有權人而職稱規定只有「主任委員」「財務委員」「監察委
員」這三個的職稱有規定而已其他職稱則無強制規定
目前管理委員會針對公寓大廈管理與維護之問題整體上可劃分為統包與分
包而目前台灣公寓大廈絕大部分採用分包的方式來對公寓大廈做管理與維護
而國外大多數國家採用的方式則是屬於統包居多站在管理維護公司的角度是希望
未來的走向也採用統包之方式而目前太子建設-管理維護公司也針對社區擬定一
套「社區總體營造之基本架構圖」表3-1-1目的就是讓整個社區更有規劃性環
境與大樓事務管理更有效率及便利
22
表3-1-1 社區總體營造之基本架構圖
新建大樓（社區） 既有大樓（社區）
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查 3設備機能滿足度調查
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查
社區大樓營運籌備程序
規劃設計 1協助成立住戶管理委員會 2製訂住戶（用戶）規約 3製訂各項管理辦法及規章 4製訂機電設備維修保養計劃
建物診斷分析 1建物本體診斷 2建物設施環境診斷 3建物機電設備診斷 4省能源診斷 5營運管理診斷
改善執行 1建物設施環境機電設備
能源營運管理等改善 2修訂各項管理辦法及規章 3修訂機電設備維修保養計劃
改善提案 1建物設施環境改善案 2機電設備改善案 3能源改善案 4營運管理改善案 5各項保養計劃提案
交屋後初期 1協助召開區分所有權人會議
2裝修工程的監督 3落實召開管理委員會議
完工交屋期 1協助業主驗收各項公共設施
2協助交屋
大樓（社區）管理營運 4警備保全與門禁管理 4預防性措施規劃 5工程維修與機電設備保養 5各項生活服務 6環境衛生與園藝維護
資料來源太子管理維護公司
23
另外以下是社區住家樓管事務管理架構圖3-1-2所有的架構以及工作細項
皆是由太子建設公司歷年來所收集的資料與經歷所擬定出來的由圖中可看出管理
公司在服務內容可分為六大類分別是設備維護清潔事務行政事務組安全
維護組清潔環保組機電維護組另外工作細項部分會依照各家不同公司的
安排而有所不同但大致上也是依循這樣方向的項目做適當調整
以下是針對細部工作的介紹
一設備維護
為了使維護工作能有效率的進行需要有對設備熟悉以及專業認識的技術人
員來進行建築物維護工作使的社區能得到安全舒適的環境
二 清潔事務
清潔維護的工作一般分為日常保養定期保養及特別保養清掃三部份將建
築物由室內到室外各區域進行清潔維護工作如病媒防治是必須要有專業執照的人
員才能對建築物進行消毒清潔維護工作
三 安全維護組
公寓大廈內的警衛負責的工作是協助與維護公共設施安全及安寧管制人車
的出入若有訪客來時必須負責登記來訪者姓名及來訪目的以及巡視各角落死
角以防意外發生
四 機電維護組
一般而言建築物之公共設施設備可分為預防性服務性及加值性如休閒
設施網路設施保全設施弱電設施因此機電員的要對設施設備進行定期緊
急狀況的管理維護維修須隨時檢查設備機能或教導提供住戶保養知識以便機具
設備使用性持久是否可正常運作
以下表3-1-2 為社區住家樓管事務管理架構圖 資料來源太子管理維護公司
24
社
給排水廠
社
給排水廠
區
停車場廠商
區
停車場廠商
住
泳池廠商
住
泳池廠商
機電組長
機電組長
機電員
機電員
環保組長
環保組長
機動環保員
機動環保員
任
＞
環保員
任
＞
環保員
主
事
主
事
副 幹
巡邏哨
副 幹
巡邏哨
理 總
大廳哨
理 總
大廳哨
管
副
管
副
＞
＜
中控哨
＞
＜
中控哨
事
車道哨
事
車道哨
約
幹
房屋代銷專員
約
幹
房屋代銷專員
合
總
生活服務秘書rsquo
合
總
生活服務秘書rsquo
會
托
＜
會
托
＜
員
委
任
大廳接待秘書
員
委
任 大廳接待秘書
委
主
休閒中心接待
委
主
休閒中心接待
理
理
客服處理專員
理
理
客服處理專員
管
管
管
管
行政文書助理
行政文書助理
管
管
綜
行政會計助理
綜
行政會計助理
圖
督
消毒廠商
圖
督
消毒廠商
構
監
外牆清洗廠商
構
監
外牆清洗廠商
架
水塔清洗
架
水塔清洗
理
垃圾處理廠商
理
垃圾處理廠商
管
化糞池抽取廠商
管
化糞池抽取廠商
務
監控廠商
務
監控廠商
事
弱電廠商
事
弱電廠商
管
空調廠商
管
空調廠商
家
發電機廠商
家
發電機廠商
樓
消防廠商
樓
消防廠商
機電維護組 清潔環保組安全維護組生活服務組 行政事務組清潔事務 設備維護
25
26
第二節 台南市住宅社區共用設施管理現況
以目前的現況來說當三方面(住戶管理維護人政府)遇到問題時的解決方
式都是依據法條規約等規定事項以求解決之道有法條以及規約來約束所有
權人不管任何問題就如同法律一樣的道理
公寓大廈的規約依公寓大廈條例第二十八條規定當公寓大廈建築物所有權
登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時起造人應於
三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負
責人並向直轄市縣(市)主管機關報備嗣後公寓大廈如有關於規約之訂定或
變更之情形時依同條例第三十一條規定應由區分所有權人會議以特別決議程序
為之即「區分所有權人會議之決議除規約另有規定外應有區分所有權人三分
之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席以出席人數四分之三以上及
其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之因此舉凡經
由區分所有權人會議決議之事項不論其明訂於規約中或不成文之規定制定規約
之區分所有權人當然負有遵守規約之義務
公寓大廈管理模式
在民國 84 年時公寓大廈管理條例實施後其個別區分所有權人之專有部分都
自行管理居多共用部分原則上屬各區分所有權人共有故由區分所有權人共同管
理
共同管理與自行管理在費用負擔等各項產生之問題上很難達到共識若是戶
數較少或許還比較好處理要是上百戶的根本很難去做規範與管理這樣要有個良
好的居住環境的確不太可能導致在這樣的環境下也衍生出了全部委託管理自
行委託管理部份委託管理這三種方式來管理在國外已經普遍的在實施這些方式
但實施後還是偏向全部委託管理也就是統包的方式比較多在台南比較具指標性的
建設公司太子建設公司旗下的太子管理維護公司也以逐步的走向統包這個層面在
台南也以切確的在落實這個方式
第三節 管理顧問公司與住戶之現況
管理維護人的主職在於對建築物的管理維護提供社區大樓日常服務解決住
戶在大樓所使用的設施設備及維護工作讓住戶有個品質良好的居住環境大致上
公寓大廈管理現況可從人事物這三方面的互相關係來探討會發現下圖這三大
方面的關係亦影響到公寓大廈管理維護成效的優劣另外為了讓住戶的權益有所
保障以及給予府機關管理業者管理委員會三者有同樣的保障及確實執行管理
公寓大廈住宅與維護的責任對於三者之間必須合理訂定規範之契約
27
管理委員會
管理服務人
住戶
休閒安全服務
設備
管理維護成效
公共環境衛生清潔
設施設備定期
維修維護
管理共用設施及設
備維護
圖3-3-1 事務架構圖
資料來源本研究整理
就人事物三方面探討以下幾點管理成效
一人方面例如標準服務作業流程管理費收繳管理流程管理費欠繳催收管理
流程安全管理維護流程訪客管理維護流程(如附表)以上提出之五項以人
為主住戶可委託管理公司派遣管理員來執行大樓出入的管制控制過濾非住
戶的人提高居民的人生安全是屬『人』方面的管理
二事與物方面例如社區大樓營運籌備程序事務管理作業設備維護管理裝
潢管理流程環保管理維護流程(如附表)以上提出之五項以事與物為主
居住環境公共空間的整潔清潔是人與事物的結合這些事務可由大樓住戶輪流
分配打掃或是管理委員會外請清潔公司定期為公寓大廈做打掃公共設施設
備有關於物的管理維修之事都可由管理業者派遣技術師定期檢查管理與維
護也可控制公共設施開放時間上使用的人數與使用時間的良好的規劃使得
公共設施便有完善的體制若住戶們能自動自發的共同維持環境清潔必定會有
良好的居住品質
第四節 現況課題分析
管理維護之目的就是對該公寓大廈做好完善的設施設備維修及維護以便該大
樓住戶有個優良安全的設施設備提供住戶使用當然也是會產生一些問題比如說
對住戶的服務或是訪客到訪時所應該遵守的程序有專業性的事務等等都會產生問
題而這些問題對三方面(住戶管理服務人政府)來說大致上已有擬訂出各項事務
的標準與專業的作業流程以下為各三方面的課題與例子
一公寓大廈之管理維護人所提供的服務架構處理圖
住戶委託服務事項
管理服務事項
事故處理 事務管理架構圖
28
訪客與車輛管制
清潔處理與維護
設備維護管理
以上所題供之基本事務已有個別擬定出一套作業程序圖（請參考 圖3-1-2）
在此架構下提出比較具體類似的案例來做說明以方便了解問題如何產生解決
方法有幾種
案例 1 某公寓大廈中有未出售及未承租的空屋則那些管理費應由誰繳交
依公寓大廈管理條例未售之空屋的管理費由建商繳交因空屋無人使用
所以該屋之管理費用折半若空屋中有損壞修繕費用也是由建商負擔
案例 2 在休閒設施使用時會影響到住戶安寧該怎樣處理
在限定開放時間中吵鬧只要不是很刻意都可以接受畢竟開放時間就是要
大家一起活動一起放鬆但若在不是開放時段中吵鬧管理委員會則有責
任去向該吵鬧住戶或該吵鬧人制止若不聽勸導可經由通報警察執行公權
力或由法律途徑解決
案例 3 頂樓陽台是屬於公共設施若最頂樓住戶在陽台放至園藝用品或增蓋鐵皮
屋該怎處理
根據公寓大廈管理條例規定頂樓屬於全體住戶共有也屬公共設施及防空
避難設施而公共設施如有住戶佔用損壞或空間阻塞則由管委會負責修
復及清除
29
案例 4 住戶在門口牆邊放置鞋櫃影響人員通行該怎樣處理
根據公寓大廈管理條例規定門口走廊屬共用區不可有阻塞物若有阻塞物
則管理委員會應先張貼公告通知若無人處理由管理委會有權自行處理丟
棄
案例 5 住戶在使用共用的設施及設備時損壞時卻不通報管理員就置之不理該怎
辦
當下損壞時及時通報管理員可以當時損壞狀況及情形判斷是有意或無
意若是無意則依人情考量處不處罰若是有意者不通報損壞及維修費用
則由該人支出承擔
從以上案例中可得知管理維護可維持公寓大廈在設施設備或及使用機能正常
運作的持久性但一個好的管理維護也須有好的住戶配合才能有好的居住環境當
一個好的管理維護人提供住戶好的服務還會產生什麼問題本研究藉由問卷調查來
探討再研討出對哪一方面的問題比較居多或是哪種問題比較嚴重比較需要提出來探
討之問題
30
第四章 研究設計
第一節 問卷設計與調查
一 調查目的
經由上述中我們從市政府及太子建設公司得到的相關資料中可對管理維護人
與住戶之間所產生之問題有解決之對策但也不完全的解決而有些問題只能盡量
去避免不要發生若發生後處理方式會很複雜若產生應該經由哪些管道可以解決
二 調查範圍對象
為何我們會選擇太子建設下的建物做探討以及太子建設住戶做深入的研究因
太子建設公司屬上市公司在南部地區的規模較大知名度也較高也是南部建設公
司的龍頭況且台南市是太子建設的崛起發源地且具有其代表性
太子建設公司不僅是建造公司在其他相關方面也有相關事業其經驗可靠信用
良好所以選擇太子建設之住戶為研究對象而因某些大樓非住戶及住戶關係人所
以不便於參觀設施設備及詢問問題所以只採用太子建設旗下建物及該大廈住戶作
對象太子建設公司在台南市東區內的case比較多故取得之資料比較方便因而
有些大樓住戶礙於私人空間不便參觀所以我們設計的問卷是針對太子建設的住戶
做為研究對象因為我們是針對東區做研究對象而東區也屬較繁榮地段故其建設較
具代表性
經實地探訪太子建設所管理的億載金城太子文化以及由政府興建的大林國
宅我們可發現由太子建設下所管理的兩棟公寓大廈都是屬全部委託管理方式
也就是俗稱的統包因太子建設公司規模龐大管理維護涵蓋範圍也較廣泛而太
子建設旗下的統包內容是公司承攬全部有關管理維護工程應有盡有管理維護問題
統一處理方便許多未來也會呈現此趨勢統包在解決問題方面較分包方便整體
管理制度也較有規劃
綜合以上統包優點推測住戶品質滿意偏向於贊成統包並藉由問卷調查分析
來證實住戶對於統包之品質滿意程度較高另外三者的差異所在為億載金城的休閒
設施開放空間位於地下室停車場旁導致於光線不足空氣環境不佳相較於九十
六年三月興建完工的太子文化社區所設置的設施是位於一樓每一種類的休閒設施
都有良好的規劃分類和完善的管理與維護兩相比較下可發現公寓大廈的新舊程度
品質差異甚大而在這段期間所遭遇之問題也反反覆覆的檢討研究過到現今來看
已有一套解決對策但還是有待改進相對下大林國宅更比前兩棟公寓大廈的管理
規劃較不周且大林國宅的休閒設施是屬開放式無人管理設施使用的安全也無人
控管無使用時間的限制相對品質也甚差人員出入採完全自由進出未有妥善保
31
全管制住戶安全有待考驗國宅方面或許也是需要擬定一套好的對策
由太子管理維護公司所提供之「社區總體營造架構圖」（表3-1-1）是經由管理
委員會與管理維護公司兩者所擬定共識下針對住戶所做出來的架構圖整體來說
就是為了讓住戶有個完善的體制這樣生活在社區裡遇到困難才有解決之道才不
會各自推託責任所以問卷擬定就由此架構圖下實施後對住戶做調查在此架構下
提供之服務是否滿意
三 調查方法
到兩大廈門口出入處對出入住戶做調查發放問卷份數各 100 份當場回收經剔
除廢卷太子文化有 3份億載金城有 8份有效問卷則 97 份與 92 份
問卷內容分兩大部分第一部分是基本資料採用簡單統計分析說明第二部份針
對住戶在此架構下提供之服務與目前僅有的設施設備使用後看法是否滿意
表4-1-1 個案比較表
億載金城 太子文化 大林國宅
地址 大同路二段61巷18號 崇善5街7巷1-16號 大同路二段154號
戶數 400戶（公寓）
ABCDE棟
276戶（透天75戶+公
寓200戶+管理室） 400戶以上
坪數 約30~40坪 約40~50坪 約25~30坪
管理費 一坪45元 一坪50元 一戶500元
（含停車位）
停車位 另外購買
（清潔費每月300元）
另外購買
（清潔費每月250元）隨機停放
停車場 B1~B2F機車
B3~B4F汽車
B1F約130個車位
（先買先贏）
有管制僅限住戶
出入
基本設施
設備
安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
警衛室消防設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社
區道路
基本設施
電腦資訊中心
兒童閱覽室
VIP室
游泳池
親子遊樂區
卡拉OK視聽中心
韻律體操室
娛樂健身中心
六大會館（1F）
歡唱室（ABC）
媒體資訊館
動感球藝館
兒童攀岩館
景觀動能館
水療減壓館
ATM
運動器材
設施開放
時間
非假日時須大人陪同登記
假日開放時間
AM800~PM1000
除VIP室使用要登記
非假日時須登記
AM800~PM1000
無管制
社區管理 有警衛管理
訪客進出須登記
有警衛管理
訪客進出須登記 無管制
住戶大會 一年開一次 一年開一次
32
第二節 問卷分析
一住戶圖表分析
0
5
10
15
20
25
30
20以下 21~30 31~40 41~50 51~60 60以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-1 年齡比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化與億載金城兩公寓大廈住戶年齡太子文化住戶年齡層
比較偏老年人居多億載金城則是中年居多此差異或許是因經濟能力不同所居住
環境品質要求也不同而有所差異
0
10
20
30
40
小學以下 國(初)中 高(中)職 大(學)專 研究所以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-2 教育程度比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化住戶教育程度與億載金城住戶相較下高出許多而在現
今社會中高學歷或許不一定有高所得其住戶水準也有所差異但僅限於社會其中
一小部分相對下擁有高學歷與高所得需求就會不同品質要求也會有所不同
33
太子文化
自由業
11
公教人員
17
服務業
10
商業
32
工業
16
家管
8學生
6
工業
商業
服務業
公教人員
自由業
學生
家管
圖 4-3-3 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
億載金城學生
0家管
1
自由業
2公教人員
9
服務業
31
工業
工業
商業 20
商業
37
服務業 公教人員
自由業
學生
家管 圖 4-3-4 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
由上圖可看出太子文化的住戶所從事的行業為商業居多而億載金城則商業與
服務業居多由從事行業大致上可分辨出收入所得大概屬於哪階段雖然沒有一定
的標準但也是有相當的影響
34
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2萬以下 2萬1~3萬 3萬1~4萬 4萬1~5萬 5萬1~6萬 6萬以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-5 住戶收入示意圖 資料來源本研究整理 由圖可對兩公寓大廈訪問的住戶收入所得做比較億載金城的住戶大致上都屬
普通性質的作業薪資較高收入的則偏少而太子文化的住戶所得在高收入方面卻
是比較多由此可見所得多寡對品質要求也會有所差異
0
10
20
30
40
50
60
非常低 低 普通 高 非常高
太子建設
億載金城
圖 4-3-6 住戶水準示意圖 資料來源本研究整理
由圖可看的出來兩公寓大廈的住戶對該社區水準認知都相當不錯一個水準高
的社區在各方面事務也會有相對的優異性對各住戶溝通與配合度也會比較高這樣
要營造一個優質社區並不是難事
35
太子文化-管理費50元坪否
19
是
81
是
否
圖 4-3-7 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
雖然有大部分的住戶對管理費收取是覺得相當合理但也是有少許部分住戶覺
得不合理有需要降價的需要
認為管理費合理價格區間統計圖
36~40元
坪 6
41~45元
坪 4
46~50元
坪 2
31~35元
坪 7
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-8 為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖
資料來源本研究整理
認為不合理的人數有 19 個其中有七個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可
以接受有六個人認為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元
坪可以接受有 2個人認為 46~50 元坪可以接受
36
億載金城-管理費45元坪
是
90
否
10
是
否
圖 4-3-9 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
大部分的住戶也是對該大樓所收取之管理費覺得合理但其中也是有人認為不
合理
認為管理費的價格區間合理統計圖
31~35元坪 1
~45元坪 4
~50元坪 1
36~40元坪 4
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-10 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
上圖是認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖認為不合理的人
數有 10 個其中有 1個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可以接受有 4個人認
為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元坪可以接受有 1個
人認為 46~50 元坪可以接受
37
太子文化-訪問之住戶的自購統計圖
自購
83
承租
17
自購
承租
圖 4-3-11 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
億載金城-訪問之住戶自購統計圖
自購
86
承租
14
自購
承租
圖 4-3-12 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
由以上兩圖可得知兩公寓大廈住戶自購率都蠻高的都高達 80以上
38
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
管理層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-13 管理層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在管理層面兩大廈訪問之住戶都有不錯的反應由太子管理維護公
司所做的服務內容看來是相當的被廣為接受
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
安全層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-14 安全層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在安全系統上做的也相當不錯住戶都可以接受但還是有少部分覺
得不是很好所以還是有檢討的空間
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
清潔層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-15 清潔層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在清潔層次方面上做的也讓住戶相當的滿意但還是有少部分覺得
不是很理想所以還有加強改進的空間
39
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
億載金城
圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
40
41
第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
43
預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
44
表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
54
問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
圖目錄
圖2-1-1馬斯洛(Maslow)人類需求層次圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip15
圖3-1研究角度之關係圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip21
圖3-3-1事務架構圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip27 圖4-3-1年齡比例圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip33
圖4-3-2教育程度比例圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip33
圖4-3-3從事行業示意圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip34
圖4-3-4從事行業示意圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip34
圖4-3-5住戶收入示意圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip35
圖4-3-6住戶水準示意圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip35
圖4-3-7對於所繳交之管理是否合理統計圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip36
圖4-3-8為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖hellip36
圖4-3-9對於所繳交之管理費是否合理統計圖helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip37
圖4-3-10對於所繳交之管理費是否合理統計圖 helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip37
圖4-3-11現在所住之房屋是自購還是承租helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip38
圖4-3-12現在所住之房屋是自購還是承租helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip38
圖4-3-13管理層面分析圖 helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip39
圖4-3-14安全層面分析圖 helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip39
圖4-3-15清潔層面分析圖 helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip39
圖4-3-16住戶對設施管理維護滿意度 helliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphelliphellip40
4
第一章 緒論
一 近年來國內的都市發展受人口密度不斷的增加而影響使得規劃範圍持續延
伸建築密度也持續處於飽和狀態人們居住的空間與地面及自然的距離愈來愈遠
且人們彼此之間的感情距離也逐漸疏遠『集合住宅』即為上述都市發展結果所衍
生出來的住宅建築型態在社區定義方面以部落村里社區等地方性組織為核
心不排除因特定公共議題（如老街保存）並依一定程序確認經由居民共識所認
定之空間及社群範圍社區工作除以在地居民為主體外鼓勵結合區域性及專業性
團體之共同參與及投入強化社區工作品質與永續推動目標品質優良的健康住宅
也須優良的管理方式所謂rdquo健康住宅rdquo依世界衛生組織的定義是指能夠使居住者在
身體上精神上社會上處於良好的狀態實體面係以達到安全衛生方便及美
觀基準為目標的住宅環境依據公寓大廈管理條例對「公寓大廈」之定義指構
造上使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區分為數部分之建築物及其
基地另外於共用設施之定義依條例第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓
大廈專有部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者包括
住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋頂突出物共同出入口及門廳
管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設備空間及社區居民使用的活動中
心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的公共設施面積在辦理登記時是
按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分攤持有因此購屋者必須詳細閱
讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設施部分及持分面積等避免分攤
到無用途的公設面積
「共同共有」在法律上又稱為分別共有指數人按其應有部分對於一物有所有權
者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對應有部
分得自由處分而「公同共有」在公同共有關係下各公同共有人是沒有應有部分
而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律(例如合夥關係即依
合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之外對於公同共有物之
處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意上述兩者的主要差異分別為
下列四點
1形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律規定
或契約約定而來
2應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
3共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則需得
全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體人員同意
4共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中原則
上是不得請求分割
5
二管理與維護
管理是指為實現目標而組織和使用各種資源的過程管理就是計劃組織指揮
協調和控制由專門機構和人員進行的控制人和組織的行為使之趨向預定目標
維護是指係指加強更新設施及設備使用及建築管理改進社區內公共設施以保持
其良好狀況好的管理也須有好的維護互相維持不然在兩方面缺一卻是沒有辦法
去善盡本身之務故兩者缺一不可
所以在本研究中我們是以共同共有部份作為研究的重點在高密度的人口區域
公寓大廈儼然成為主要的建築居住型態公寓大廈的居住型態也衍生出住戶之間許
多管理維護的問題如安全門禁環境清潔管理等所以藉此研究盡可能在現役中
已在執行之制度及運作之管理公司或委員會之間有哪些必須改善的問題進行探討
及找出是否有更好的解決方案
6
第一節 研究動機與目的
一研究動機 台灣地區近40年來社會快速的變遷都市化程度逐漸提升使得人口更加往都市集
中導致都市土地價格上漲
由於建商基於考量住戶共用部分設施需求性與方便性現行公寓大廈將許多共用
部分納入規劃的訴求已經成為都市化地區主要趨勢近年來人們買房子觀念並非
只是重視居住的空間本身而是更著重於整體社區品質的提升
我國政府自民國84年起著手推動「公寓大廈管理條例」至今皆著重於公寓大
廈住戶之權利義務方面而在推動公寓大廈管理服務人可認證成效評估方面則相當
缺乏民眾期望此新法令能有效改善其公寓大廈居住品質住戶與管理者可提昇管
理維護成效
共用設施的提供對住戶而言是享有完善設施的服務然而如果不能做好後續的管
理維護工作將會使得服務品質下降也會造成住戶的負擔如何適當管理共用部
分設施且符合住戶使用需求與管理維護的問題為我們此研究的重點
二研究目的
本研究目的以探討公寓大廈共用設施管理作為最主要的目標以第三者角度探討管
理維護人與住戶間之問題所在並從文獻與實際訪談中找出問題所在再分析出有
什麼好的解決對策現今社會已走向系統化管理為配合實施公寓大廈管理條例
而把管理的服務內容標準化系統化而盡可能的利用機械工具將作業自動化以便
社區大樓管理作業執行效率快速狀況處理能力改善及政府主管機關住戶公寓
大廈管理業者三方面影響成效之關係凝聚共識希望從法令之訂定與執行落實到
民間住宅管理之實際運作使住宅管理維護制度得以建全進而達到提昇住宅品質
之目標
管理維護的目的可分別從公寓大廈的實體面及精神面分述從實體面而言管
理維護可維持公寓大廈的構造設施設備及其使用機能正常運作以節省能源消耗
與人力物力的浪費同時可以創造建築物更高的價值精神面而言在安全措施上
可以讓住戶住的安心無後顧之憂已達到最佳品質的成效
一般公寓大廈設施上的規劃常忽略的是考慮住戶的實際需求與負擔能力產
生別人有的設施我也要有的心態對於不常使用或無法維修的設施也會讓大廈的
居住品質逐漸下降所以要如何管理維護共用設施符合大廈住戶的使用需求是
我們要加以探討以及了解的問題藉由這次的研究中希望可以找出ㄧ套管理業者與
住戶之間的問題所在並了解後找出解決方式再擬定出能使管理業者與住戶之間達
到共識的管理規約且雙方面都必須互相遵守與約束使得該大樓住戶與管理業者
7
有個良好的互動關係以及住戶能有完善的健康住宅
基於上述本研究之目的為下列幾點
1瞭解目前公寓大廈之共用設施設備種類與區分在使用中是否有效落實規範與
互相發展更好的規劃制度
2由第三者角度探討住戶與管理維護人之間現況探討與現有管理方式之課題分析
3如何使得公寓大廈共用設施管理維護工作的執行變得簡便而有效率
4提供一套比較完整的制度讓各公寓大廈及管理服務公司參考是否有助於整體
管理與維護的工作較有規劃性
8
第二節 研究範圍與內容
一研究範圍 社區是一個區域由眾多人口組合而成的因各地區環境需求上的不同在北
中南部的公寓大廈公用設施也有所不同藉於時間上與人力資源方面有限以及就
近便於調查因此本研究範圍訂定為台南市東區
台南市東區位於台南市東南方雖位於東南方但因由日據時期即名為東區自
今仍沿用原名週遭則東鄰台南縣歸仁鄉西與中南二區相連南與台南縣仁德
鄉相鄰北與北區相鄰包含有小東里大學里hellip等45個里
建築物使用時間限制上為不超過一年的公寓大廈與超過十年以上的老舊公寓大廈之
差異住戶進住率約8成左右使用上已正常運作
1 研究範圍太子建設所承包之公寓大廈
2 建築物以新舊公寓大廈為區分公寓大廈內住戶進住率約8成左右且已經
進入正常運作之社區個案做為研討對象
二研究內容
本研究首先從社區意識與管理問題尋找相關理論與文獻從中找尋具有研究價
值的問題或是可更深入探討的問題之後依距離人力與時間等限制來界定範圍
以便於訂定具體的研究目標
從得到的相關資料中也慢慢的了解許多基本事項後續也到各相關單位進行訪
問與瞭解而後再藉由問卷的設計與獲取的資料進行驗證與分析分析後再討論
找出問題所在擬訂出解決對策
就公寓大廈管理維護內容大致上可分三種模式
自行管理全部委託管理部分委託管理其管理方式不外乎都是由人力操作對
公寓大廈住戶而言公寓大廈的管理維護工作正是依據住戶共同意識與其需求共
同面臨問題並予以解決並藉由管理維護工作之進行提升整體公寓大廈環境品質
本研究擬台南市都市發展與台南市公寓大廈進行基本的資料收集統整與分析以了
解公寓大廈住戶對管理維護之需求特性其細項如下
1休閒設施室內外游泳池娛樂健身中心兒童閱覽室韻律體操室桌球室
撞球室羽球場籃球場水療減壓館VIP室電腦資訊中心卡拉OK視聽中
心等
2文教設施托兒所會議室圖書館媽媽教室幼稚園資訊中心等
3服務設施日用品商店ATM餐飲服務設施醫療診所藥局洗衣部等
4公益設施安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
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警衛室消防設施等
5共用設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社區道路等
以上所列出之設施現今公寓大廈已非常普遍擁有之設施
而依據台南市政府相關機關的資料可得知目前台南市公寓大廈管理委員會有
向政府機關登記並據有效力的全部有七百多家其中東區至少有一百三十二家大
約佔全台南市的五分之ㄧ這是我們自己做出的約略統計我們有至現場約略勘查
該區域之大樓其具備之設施也符合基本與安全需求而目前公寓大廈之基本需求包
括有大樓管理員保全設施休閒設施文教設施服務設施公益設施共用設
施等設施
我們也有空出時間去台南市政府相關單位-建築管理課（舊名為使用管理課現
今已改為建築管理課）找尋資料中與曾課長談論到公寓大廈所申請之管理委員會
名稱由該大樓之管理委員會自訂但是名稱之格式例XXX管理委員會其管理委
員會成立之人數不限定若需招開修改條例之會議則須限定管理委員參加之人數
而會議時間是由管理委員與政府相關機關搭配即可而在建築公司方面則與太子
建設公司蔡瑞發副總經理接洽由此訪談希望更加了解建設公司的角度觀點來探討
公寓大廈管理委員會之間的關係與管理問題而建築公司如何設計規劃才能使公寓
大廈管理委員會兩者之間便於管理與維護因此降低管理維護的問題等另外與各相
關人員(例如住戶管理員等)以不同觀點理念進行訪問與瞭解
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第三節 研究方法與流程
一研究方法
依據新建與老舊公寓大廈住戶的規模加以歸納相關性資料再做比較後對兩
大廈之住戶找出共通性問題再依照管理維護公司對住戶所擬定之社區營造架構
圖在此架構下對住戶做調查是否滿意
訪談 由研究內容中找出需進行深度探討的問題後再與管理業者進行訪談找出重點
首先先到台南市市政府建築管理課詢問相關資料及對公寓大廈的規約條例以便
了解政府對公寓大廈公用設施的管理要點及規範再針對相關職務或人員進行訪問
二問卷調查 探討相關文獻與訪談後整理問卷內容再針對住戶進行問卷調查再回收做簡單
統計看住戶對管理維護公司所作之服務內容是否滿意
1調查目的
瞭解一個好的管理維護公司針對住戶所做的一套制度下對住戶所做的服務內容是否
滿意並對不滿意之處進一步探討而管理維護公司對住戶不滿意之處需做何改善
2調查對象
訪問對象為台南市東區公寓大廈以太子管理維護公司所承包管理之大廈住戶
做調查
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表 1-3-1 本研究流程
研究動機與目的
研究範圍及內容
研究方法與流程
文獻回顧與探討 相關資料收集
共用設施探討
管理維護探討
管理顧問公司
訪談
台南市政府相
關單位
擬定問卷及深度訪談內容
結論與建議
問卷調查分析
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第二章 相關文獻回顧探討 針對我們的主題是有關公寓大廈共用設施的相關領域在此我們找了下列幾
種類型的文獻做為參考其屬性可分為三大類
一住宅社區品質與定義
二共用設施目的與種類
三共用設施管理與維護
管理業者與公寓大廈的管理維護是息息相關的而現代的人們對於管理品質也
很注重所以需透過一個好的管理維護程序和好的管理業者才能有良好的居住品
質而住宅管理維護存在著許多問題這些都是我們需去慢慢了解的內容文獻中
有提及管理維護與住戶方面之問題對於我們往後的研究有基本的了解及幫助
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第一節 住宅社區品質與定義 結合住宅內部實質屬性及周圍外部環境的住宅品質是住宅屬性的一個重要部
分住宅品質由心理生物學的角度可界定為一段期間內某一個人或家庭單位對
自身居住活動的關聯性設施之認知和滿意情形但從經濟與社會層面來看住宅其
實質特性在不同地區之使用者於一定期間對自身居住需求上的住宅關聯設備之
間有安寧感和滿足感之傳達功能強調社會環境的立場重視人類社會之整體生活
環境的提引(張金鶚)由社會行銷學觀點來看住宅品質可界定為在某一期間內
住宅關聯性設施能夠滿足消費者對安全舒適等各項需求而這些需求且必須為有
效需求由此達到整體社會福利之最大世界衛生組織(WHO)提出對於居住水準所設
之原則認為應包括下列四項條件
一安全性除了住宅本身結構之安全性為住戶之主要考慮外居住環境是否能避
免犯罪事件的發生使得住戶在身體和心理上均能免於恐懼也應同等重視
二健康性考慮住宅品質標準時也應考慮住戶日照採光通風給水排水
等情況以及衛浴廚廁是生活最基本的需求美日等國對此訂有最低
標準而我國亦有參考標準之設定
三便利性居住品質之良好要看是否能和生活緊密配合凡舉一般日常所需如購
物上學上班的便利性和休閒設施與公共設施的可急性都是十分重要
四寧適性除了要能住之外住的好更是一般人所嚮往的諸如客廳的大小臥
室的舒適平均每人擁有的坪數居住的樓高噪音的大小等
Michigan大學研究與Movvis於1972年認為住宅品質的決定向度有三建築物的
結構品質之耐久性設施服務品質維護與管理性而Kevin Lynch於1981年以五個
角度來討論環境品質做為集合住宅環境包括
1維生(Vitality)
2感受(Sense)
3適當(Fit)
4可及性(Access)
5控制(Control)
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住宅大樓逐漸高層化與人民對住宅品質的重視如何提升住宅大樓管理服務品
質以維護良好的居住環境及滿足住戶之需求已成為現今研究住宅管理最重要課
題之一根據馬斯洛(Maslow)之人類需求層次理論人類需求分為以下五種層次
1基本需求此類需要包括維持個體生存所需要的各種資源如食物水份空氣
住所等
2安全需求此類需要主要的免於焦慮恐懼混亂及危險並使自己覺得有秩序
有保護有依靠從而感到安定與安全
3愛與歸屬的需求此類需求主要是要接近他人要屬於團體要為人接受要愛
與被愛
4受人尊敬之需求人們需要尊敬自己也需要受人尊敬以使自己感到有價值
5自我實現之需求此一需要在求成全及展現自己所以為自己的種種特質以實
現自己的潛能發展自己的個性統合自己的性格
在此體系下較低層次的需求獲得解決及滿足後才會晉升到另一個層級(圖
2-1-1)而人類對住宅之需求亦同具層級性必先追求住宅基本之需求滿足也就
是有一個可以遮風避雨之場所基本需求滿足後才提升至另一個需求層次隨著
整體環境的逐漸改善與國民所得增加人們對住宅的要求越來越高以台灣目前的
住宅來說遮風避雨之基本需求已普遍獲得滿足因此現在對住宅之需求已提升
到更高一層級欲滿足這高層級之住宅需求則有待落實住宅管理才能達成在此
高層次的住宅需求為了追求安全的居住空間及與他人建立友情必須藉由住宅管
理之運作加強鄰里關係以促進彼此間之友誼共同制止犯罪事件方能達成
因此隨著住宅逐漸走向高層化與人們對住宅需求層次的提升高層住宅之管理也就
日益重要方針
時代的進步以及週休二日的來臨人們假日想擁有自己的休閒活動及自我的空
間又限於工作上的忙碌回到家已無暇管理自己的居住環境但一個良好的居住
環境又需要管理才能夠有好的居住品質因而衍生出專業的大樓管理公司代為維護
管理基於使用者付費的原則每一個消費者都要以最小的代價獲得最大的滿足
也就是如何以最合理的管理費獲得最良好的居住環境品質所以一個集合住宅大樓
的管理品質也就與代為管理的大樓管理公司息息相關
自我實現的需求 滿足住戶自我 更高層次住宅需求
受人尊敬的需求 展現其本身之經濟能力
愛與歸屬的需求 渴望與他人建立友情
安全需求 追求安全的居住空間 透過住宅管理達成
基本需求 遮風避雨之需求
圖2-1-1 馬斯洛(Maslow)人類需求層次圖 （柯育堂1993）
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本研究在了解國人目前各類家庭一天在住宅內之生活行為分別從行為與時
間行為與空間及值得注意的使用狀況分析比較以提出來住宅計劃的建議方向
此外亦進行實際訪問調查以獲得現況有關資料加上電腦等資訊之輔助以進行
繪圖及資料處理等主要是透過實際上各戶的訪問調查當中以親身體驗國人之實
際生活行為及空間之使用現況分別就時間關係及家庭生命週期宗教經濟家
庭規模住宅屬性職業特徵等進行分析比較以提出具體之建議來介紹國人目
前各類家庭的生活狀況以提供設計者參考以及整理各類家庭家人行為時間量及
時間帶之差異分析比較其中之不同以便提供設計者做參考另一方面歸納國人
之一般空間使用狀況以作為未來設計者和使用者溝通之管道分別就設計者使
用者行政者及後繼研究提出來之建議方向以使未來國人的住宅計劃走向完善之
境界 (洪肇陽1993)
此研究為了倡導社區發展理念運用社區組織方法加強住戶對大樓的認同和
參與有效改善大樓住宅所衍生的問題了解住戶社區參與的特質和需要吸引住
戶的積極參與推展社區發展的效果是否會因個人特質的差異而影響例大樓住
戶的休閒生活時間性別婚姻狀況的不同其休閒設施安排的傾向有所差異而
活動參與程度是否也會因年齡職業婚姻狀況房屋權屬等因素會影響住戶的活
動參與意願其實各住戶的特質會影響對社區的認同感和參與感(蘇文彬1996）
了解休閒式住宅市場其實際購屋者之購買行為傾向偏好與使用行為差異情形為
何了解市場區隔後不同購屋群體特徵並分析各群體性以作為規劃休閒式住宅產
品定位時之參考分析實際購屋者之購後行為與滿意水準據以探討休閒式住宅商
品之維護管理情形以供作不動產開發業者於住宅實質空間規劃時之參酌依據本
研究成果發現可作為私部門推案實行銷組合或實際空間規劃之參考兩類型區隔年
齡職業購屋經驗上具顯著差異亦即居住型休閒式住宅與渡假休閒式住宅在上述
三項人口統計變數尚有顯著的不同而符合本研究之假設兩類型區隔在性別教育
程度與家庭型態上的特性則無顯著差異 (蔡菊花1998）
隨著我國的經濟發展以及建築技術的進步住宅已朝建築立體化社區大型
化的方向發展在都市中由於土地高度集約使用使這種情況更為明顯爲能有效
確保住宅品質居民對於住宅的需求已有日漸增強的趨勢為日後區分所有建築
物或者公寓大廈的住戶間自有規範的法律依據民法物權立體化敦親睦鄰法律化
管理組織民主化公共安全入型化
為了讓這些制度合理性的執行必須先培養社區意識社區意識高則參與度越高
這樣大家對於公寓大廈有箸同一目標希望社區愈來愈好品質能夠提升管委會也
能執行一切事務讓大家有著休戚與共的關係否則大廈只會愈來愈髒亂降低了
品質馬上會影響到居住民眾
對社區發展正向關係有下列幾點
1可落實社區自治社區參與及民主政治
2可讓住戶更了解會議議事之進行
3有助於社區安全衛生安寧和諧的達成 (黎淑慧2004）
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小結
住宅品質越高相對的管理費亦愈高但管理費越高並不代表住宅品質一定有
其保障因為住宅品質牽涉到心理文化的層面尤其個人的主觀價值和需求層級
更牽扯到對同一住宅有不同之評價消費者應針對自我之需求有相當程度的認知
而不單單只是針對豪華氣派的特點而造成日後管理費多餘之負擔而得不償失
另外住戶水準與溝通配合度高低有密切關係而現今人們的所得提高相對的品質
越來越重視需求層次可分為五種類型分別由低層次而晉升高層次當想要一個
好的居住環境需良好的管理才能有好的居住品質導致大樓管理公司對於居住品質
以及住戶產生重要不可或缺的腳色共用的休閒設施多寡有助於對該社區大樓所有
住戶之滿意度有明顯增加的趨勢也有助該社區大樓住戶守望相助敦親睦鄰鄰
里關係和諧但使用管理與費用則須所有住戶有所共識擬出公約來遵守共用休
閒設施則比較針對該大樓各住戶開會討論後依需求高低再建造使用率或許會相對
提高許多
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第二節 共用設施目的與種類
傳統的共用設施計劃理論都只考慮鄰里單元作為設施規劃的基本單元極少對
於鄰里單元以下規模的公寓大廈設施的需求性加以探討大約從民國七十幾年以
來台灣各地區都有不少公寓住宅特別是私人住宅開始於社區內規劃一些生活休
閒性設施（例如游泳池會議室兒童遊戲場等等設施） （賴榮俊1992）
「共同共有」在法律上又稱為分別共有指數人按其應有部分對於一物有所
有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對應
有部分得自由處分而「公同共有」在公同共有關係下各公同共有人是沒有應有
部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律(例如合夥關
係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之外對於公同共
有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意而「共用部份」指公寓
大廈專有部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者包括
住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋頂突出物共同出入口及門廳
管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設備空間及社區居民使用的活動中
心等 (公寓大廈管理條例1995)
本研究在了解游泳池的現況和發展釐清其對社區的關係與影響提供游泳池
未來在設置規劃原則上的注意事項進而發現了游泳池社區的發展模式游泳設施
設計規劃形式以及現行經營管理的模式上都息息相關 (郭獻仁1999）
整體來說受訪者對設施的使用頻率普遍不高在現代學業及工作忙碌的時代大部
分的住戶都以沒有時間及沒有興趣使用該大樓內之休閒設施居多使建商們更應該
去注意這項問題 （欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如2001）
小結 在共用設施使用上有助於該大樓住戶之間互動關係良好也增進鄰里和諧敦
親睦鄰之效益因此對共用設施要有不同的考量與選擇
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第三節 共用設施管理與維護
無論就客觀之實質住宅狀況或主觀住戶對住宅品質之滿意度有管理維護之住
宅要比無管理維護之住宅要來的好在管理方式方面有住戶管理委員會之住宅品
質及滿意度比較高在管理維護費用方面有專業住戶管理委員會住宅品質及滿意
度則較高大樓繳交住宅管理維護費之住戶對住宅品質之滿意度比拒絕繳交之住
戶要來得高 (洪幸妙1991）
隨著社會型態的轉變都市人口急速增加在都市土地面積供給有限的情形下
土地立體使用因而成為必然的趨勢住宅朝向立體使用的結果高層住宅乃成為都
市住宅的主要型態因一般人對於高層住宅區分所有的觀念模糊以致使高層住宅
的管理維護衍生不少糾紛不僅對居住品質造成不良影響更危及居家公共安全
政府為解決日益頻繁的高層住宅管理維護問題草擬「公寓大廈管理條例」草案
已送立法院審議各界無不期盼草案能早日通過立法 (林鋒昇1993）
依據住宅商品不同特性將市場次分類為次市場外並利用需求面之市場區隔
再依據購買者不同行為特徵而區隔為群內同質群間異質之群體以確認目標市
場而休閒式住宅即為市場細分後之次市場其與一般住宅之區別在於其係以基地
內設施多元化經營專業化非必要性之住宅需求等為其最大特色住宅開發成敗
之關鍵在於一種開發前之市場分析延續至開發後之社區規劃與俱樂部之經營管
理規劃費時且複雜化 (蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁2000）
此研究主要目標在於探索公寓大廈管理維護成效與管理維護影響因子之間的
相關性除以問卷調查收集所需資訊外另以現況勘察方式評估代表公寓大廈管理
維護成效之安全門禁管理環境清潔維護違規違建管理環境噪音管理設施設
備管理公共空間管理等項目之成效 (陳瑞榮2001）
住戶對其居家環境每日必需的管理維護工作通常分為兩大類住戶自行負責
或委託管理維護公司目前國內集合住宅在管理維護執行上的現況係「自行管理」
佔68「委託管理」佔32至於管理維護模式與住戶滿意度的探討由管理維護
公司來維護社區的結果均比自行管理來得讓住戶滿意而「部分委託管理模式」則
是四種模式中滿意度最高者究其原因管理公司雖有專業知能與經驗的優勢但
也可能存在著代理問題受到這二者相互權衡（trade-off）的影響全部委託管理
的滿意度便不如部分委託管理 (洪子茵2002）
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對於管理費收取後的流向知道與否的比例約為三分之二這並不是好的現象
居民會去注意的人或許不多這時管委會應該設法讓居民都有機會去了解管理費的
流向也就是讓管理費更加透明化這樣在收管理費的時候居民知道了管理費的
流向就比較不會有拒繳管理費的情形管委會也應讓居民提升對於住宅的關心程
度這是一種社區意識讓居民知道購買這個社區住宅並不只是居住而是還有其
他附屬的功能可以使居民提高生活品質這樣才能將社區營造成具有高度附加價
值之居住住宅 （邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠2001）
小結
想要有品質良好的住宅社區與公寓大廈相對的也須有品質良好的管理與維
護管理與維護似乎是必備的一套措施即使大樓建造的多雍容華貴沒有好的管
理與維護相對的只是把表面上的呈現出來而不是實質上所呈現出來
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第三章 訪談與現況課題 本研究主要目標是以第三者角度來看管理維護人與住戶之間影響管理維護成
效探討因此有必要從公寓大廈管理維護現況作瞭解除明白國內目前於管理維護
所遭遇的各項問題並就國內公寓大廈管理維護制度與現況等進行分析與探討
本章的目的即藉由探討目前國內公寓大廈管理維護的制度與現況的變革對可
能影響管理維護成效再進一步的掌握據此作為本研究討論重點之ㄧ
管理維護人
管理委員會
問題
住戶
研究者
圖3-1研究角度之關係圖
我們在暑假時訪問太子建設公司－管理維護公司(蔡副總經理)訪談中得到了
許多相關知識在公寓大廈管理條例成立時幾乎是混亂時期在一個不完全的體制
下問題層出不窮而唯一的解決方法就是依據公寓大廈管理條例與相關人對產生之
問題逐一的討論出所以然當討論出大家都可以接受的規範下就修改條例但直到
現在還是一直有問題存在就像太子建設蔡副總經理講的「看的到的都是問題問
題無所不在」這是非常具體的一句話而這些問題有些只能去避免一旦發生了
也不能完全解決只是增加問題複雜性
例一位住戶不繳水電費依公寓大廈管理條例可以對該住戶做懲罰斷水斷電
當斷水電後導致該住戶不能進出自家門在法律的立場上是(可以懲罰但不能涉及人
身安全及人身自由)違反人身自由的管理委員會若不執行懲罰的話亦可向住戶提出
法律訴訟而住戶也必須自行承擔接受因為管理委員會是一個組織當成立管理
委員會得向政府申請申請後會備查一份資料以做確認該管理委員會之存在雖然
這只是其中一部分的問題但太子管理維護公司也有針對各方面去做研究在各方
面也增加整體共識也成長了許多
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第一節 住宅社區管理委員會現況
在84年公寓大廈管理條例實施前集合住宅成立管理委員會之情況較被動而
84年成立後有日漸主動的趨勢成立後管理基金是由建商提供建造費用之千分之三
至千分之二十(依造價來分一千萬元以下是千分之二十一億元以下是千分之十
五十億元以下是千分之五十億元以上是千分之三)來當作管理基金若是政府
建造之國宅則由內政部國宅局管理但因當時成立公寓大廈管理條例時是由管理委
員會去規範問題層出不窮有太多的疏漏管理條例所規範的在法令上不是有衝突
就是無法管制至今也反覆的修改條例而有些問題還是不能完全得到解決
管理委員會之最高大會lt住戶大會gt一年開一次而管理委員會之委員有三個
職務必定要區分所有權人而職稱規定只有「主任委員」「財務委員」「監察委
員」這三個的職稱有規定而已其他職稱則無強制規定
目前管理委員會針對公寓大廈管理與維護之問題整體上可劃分為統包與分
包而目前台灣公寓大廈絕大部分採用分包的方式來對公寓大廈做管理與維護
而國外大多數國家採用的方式則是屬於統包居多站在管理維護公司的角度是希望
未來的走向也採用統包之方式而目前太子建設-管理維護公司也針對社區擬定一
套「社區總體營造之基本架構圖」表3-1-1目的就是讓整個社區更有規劃性環
境與大樓事務管理更有效率及便利
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表3-1-1 社區總體營造之基本架構圖
新建大樓（社區） 既有大樓（社區）
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查 3設備機能滿足度調查
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查
社區大樓營運籌備程序
規劃設計 1協助成立住戶管理委員會 2製訂住戶（用戶）規約 3製訂各項管理辦法及規章 4製訂機電設備維修保養計劃
建物診斷分析 1建物本體診斷 2建物設施環境診斷 3建物機電設備診斷 4省能源診斷 5營運管理診斷
改善執行 1建物設施環境機電設備
能源營運管理等改善 2修訂各項管理辦法及規章 3修訂機電設備維修保養計劃
改善提案 1建物設施環境改善案 2機電設備改善案 3能源改善案 4營運管理改善案 5各項保養計劃提案
交屋後初期 1協助召開區分所有權人會議
2裝修工程的監督 3落實召開管理委員會議
完工交屋期 1協助業主驗收各項公共設施
2協助交屋
大樓（社區）管理營運 4警備保全與門禁管理 4預防性措施規劃 5工程維修與機電設備保養 5各項生活服務 6環境衛生與園藝維護
資料來源太子管理維護公司
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另外以下是社區住家樓管事務管理架構圖3-1-2所有的架構以及工作細項
皆是由太子建設公司歷年來所收集的資料與經歷所擬定出來的由圖中可看出管理
公司在服務內容可分為六大類分別是設備維護清潔事務行政事務組安全
維護組清潔環保組機電維護組另外工作細項部分會依照各家不同公司的
安排而有所不同但大致上也是依循這樣方向的項目做適當調整
以下是針對細部工作的介紹
一設備維護
為了使維護工作能有效率的進行需要有對設備熟悉以及專業認識的技術人
員來進行建築物維護工作使的社區能得到安全舒適的環境
二 清潔事務
清潔維護的工作一般分為日常保養定期保養及特別保養清掃三部份將建
築物由室內到室外各區域進行清潔維護工作如病媒防治是必須要有專業執照的人
員才能對建築物進行消毒清潔維護工作
三 安全維護組
公寓大廈內的警衛負責的工作是協助與維護公共設施安全及安寧管制人車
的出入若有訪客來時必須負責登記來訪者姓名及來訪目的以及巡視各角落死
角以防意外發生
四 機電維護組
一般而言建築物之公共設施設備可分為預防性服務性及加值性如休閒
設施網路設施保全設施弱電設施因此機電員的要對設施設備進行定期緊
急狀況的管理維護維修須隨時檢查設備機能或教導提供住戶保養知識以便機具
設備使用性持久是否可正常運作
以下表3-1-2 為社區住家樓管事務管理架構圖 資料來源太子管理維護公司
24
社
給排水廠
社
給排水廠
區
停車場廠商
區
停車場廠商
住
泳池廠商
住
泳池廠商
機電組長
機電組長
機電員
機電員
環保組長
環保組長
機動環保員
機動環保員
任
＞
環保員
任
＞
環保員
主
事
主
事
副 幹
巡邏哨
副 幹
巡邏哨
理 總
大廳哨
理 總
大廳哨
管
副
管
副
＞
＜
中控哨
＞
＜
中控哨
事
車道哨
事
車道哨
約
幹
房屋代銷專員
約
幹
房屋代銷專員
合
總
生活服務秘書rsquo
合
總
生活服務秘書rsquo
會
托
＜
會
托
＜
員
委
任
大廳接待秘書
員
委
任 大廳接待秘書
委
主
休閒中心接待
委
主
休閒中心接待
理
理
客服處理專員
理
理
客服處理專員
管
管
管
管
行政文書助理
行政文書助理
管
管
綜
行政會計助理
綜
行政會計助理
圖
督
消毒廠商
圖
督
消毒廠商
構
監
外牆清洗廠商
構
監
外牆清洗廠商
架
水塔清洗
架
水塔清洗
理
垃圾處理廠商
理
垃圾處理廠商
管
化糞池抽取廠商
管
化糞池抽取廠商
務
監控廠商
務
監控廠商
事
弱電廠商
事
弱電廠商
管
空調廠商
管
空調廠商
家
發電機廠商
家
發電機廠商
樓
消防廠商
樓
消防廠商
機電維護組 清潔環保組安全維護組生活服務組 行政事務組清潔事務 設備維護
25
26
第二節 台南市住宅社區共用設施管理現況
以目前的現況來說當三方面(住戶管理維護人政府)遇到問題時的解決方
式都是依據法條規約等規定事項以求解決之道有法條以及規約來約束所有
權人不管任何問題就如同法律一樣的道理
公寓大廈的規約依公寓大廈條例第二十八條規定當公寓大廈建築物所有權
登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時起造人應於
三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負
責人並向直轄市縣(市)主管機關報備嗣後公寓大廈如有關於規約之訂定或
變更之情形時依同條例第三十一條規定應由區分所有權人會議以特別決議程序
為之即「區分所有權人會議之決議除規約另有規定外應有區分所有權人三分
之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席以出席人數四分之三以上及
其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之因此舉凡經
由區分所有權人會議決議之事項不論其明訂於規約中或不成文之規定制定規約
之區分所有權人當然負有遵守規約之義務
公寓大廈管理模式
在民國 84 年時公寓大廈管理條例實施後其個別區分所有權人之專有部分都
自行管理居多共用部分原則上屬各區分所有權人共有故由區分所有權人共同管
理
共同管理與自行管理在費用負擔等各項產生之問題上很難達到共識若是戶
數較少或許還比較好處理要是上百戶的根本很難去做規範與管理這樣要有個良
好的居住環境的確不太可能導致在這樣的環境下也衍生出了全部委託管理自
行委託管理部份委託管理這三種方式來管理在國外已經普遍的在實施這些方式
但實施後還是偏向全部委託管理也就是統包的方式比較多在台南比較具指標性的
建設公司太子建設公司旗下的太子管理維護公司也以逐步的走向統包這個層面在
台南也以切確的在落實這個方式
第三節 管理顧問公司與住戶之現況
管理維護人的主職在於對建築物的管理維護提供社區大樓日常服務解決住
戶在大樓所使用的設施設備及維護工作讓住戶有個品質良好的居住環境大致上
公寓大廈管理現況可從人事物這三方面的互相關係來探討會發現下圖這三大
方面的關係亦影響到公寓大廈管理維護成效的優劣另外為了讓住戶的權益有所
保障以及給予府機關管理業者管理委員會三者有同樣的保障及確實執行管理
公寓大廈住宅與維護的責任對於三者之間必須合理訂定規範之契約
27
管理委員會
管理服務人
住戶
休閒安全服務
設備
管理維護成效
公共環境衛生清潔
設施設備定期
維修維護
管理共用設施及設
備維護
圖3-3-1 事務架構圖
資料來源本研究整理
就人事物三方面探討以下幾點管理成效
一人方面例如標準服務作業流程管理費收繳管理流程管理費欠繳催收管理
流程安全管理維護流程訪客管理維護流程(如附表)以上提出之五項以人
為主住戶可委託管理公司派遣管理員來執行大樓出入的管制控制過濾非住
戶的人提高居民的人生安全是屬『人』方面的管理
二事與物方面例如社區大樓營運籌備程序事務管理作業設備維護管理裝
潢管理流程環保管理維護流程(如附表)以上提出之五項以事與物為主
居住環境公共空間的整潔清潔是人與事物的結合這些事務可由大樓住戶輪流
分配打掃或是管理委員會外請清潔公司定期為公寓大廈做打掃公共設施設
備有關於物的管理維修之事都可由管理業者派遣技術師定期檢查管理與維
護也可控制公共設施開放時間上使用的人數與使用時間的良好的規劃使得
公共設施便有完善的體制若住戶們能自動自發的共同維持環境清潔必定會有
良好的居住品質
第四節 現況課題分析
管理維護之目的就是對該公寓大廈做好完善的設施設備維修及維護以便該大
樓住戶有個優良安全的設施設備提供住戶使用當然也是會產生一些問題比如說
對住戶的服務或是訪客到訪時所應該遵守的程序有專業性的事務等等都會產生問
題而這些問題對三方面(住戶管理服務人政府)來說大致上已有擬訂出各項事務
的標準與專業的作業流程以下為各三方面的課題與例子
一公寓大廈之管理維護人所提供的服務架構處理圖
住戶委託服務事項
管理服務事項
事故處理 事務管理架構圖
28
訪客與車輛管制
清潔處理與維護
設備維護管理
以上所題供之基本事務已有個別擬定出一套作業程序圖（請參考 圖3-1-2）
在此架構下提出比較具體類似的案例來做說明以方便了解問題如何產生解決
方法有幾種
案例 1 某公寓大廈中有未出售及未承租的空屋則那些管理費應由誰繳交
依公寓大廈管理條例未售之空屋的管理費由建商繳交因空屋無人使用
所以該屋之管理費用折半若空屋中有損壞修繕費用也是由建商負擔
案例 2 在休閒設施使用時會影響到住戶安寧該怎樣處理
在限定開放時間中吵鬧只要不是很刻意都可以接受畢竟開放時間就是要
大家一起活動一起放鬆但若在不是開放時段中吵鬧管理委員會則有責
任去向該吵鬧住戶或該吵鬧人制止若不聽勸導可經由通報警察執行公權
力或由法律途徑解決
案例 3 頂樓陽台是屬於公共設施若最頂樓住戶在陽台放至園藝用品或增蓋鐵皮
屋該怎處理
根據公寓大廈管理條例規定頂樓屬於全體住戶共有也屬公共設施及防空
避難設施而公共設施如有住戶佔用損壞或空間阻塞則由管委會負責修
復及清除
29
案例 4 住戶在門口牆邊放置鞋櫃影響人員通行該怎樣處理
根據公寓大廈管理條例規定門口走廊屬共用區不可有阻塞物若有阻塞物
則管理委員會應先張貼公告通知若無人處理由管理委會有權自行處理丟
棄
案例 5 住戶在使用共用的設施及設備時損壞時卻不通報管理員就置之不理該怎
辦
當下損壞時及時通報管理員可以當時損壞狀況及情形判斷是有意或無
意若是無意則依人情考量處不處罰若是有意者不通報損壞及維修費用
則由該人支出承擔
從以上案例中可得知管理維護可維持公寓大廈在設施設備或及使用機能正常
運作的持久性但一個好的管理維護也須有好的住戶配合才能有好的居住環境當
一個好的管理維護人提供住戶好的服務還會產生什麼問題本研究藉由問卷調查來
探討再研討出對哪一方面的問題比較居多或是哪種問題比較嚴重比較需要提出來探
討之問題
30
第四章 研究設計
第一節 問卷設計與調查
一 調查目的
經由上述中我們從市政府及太子建設公司得到的相關資料中可對管理維護人
與住戶之間所產生之問題有解決之對策但也不完全的解決而有些問題只能盡量
去避免不要發生若發生後處理方式會很複雜若產生應該經由哪些管道可以解決
二 調查範圍對象
為何我們會選擇太子建設下的建物做探討以及太子建設住戶做深入的研究因
太子建設公司屬上市公司在南部地區的規模較大知名度也較高也是南部建設公
司的龍頭況且台南市是太子建設的崛起發源地且具有其代表性
太子建設公司不僅是建造公司在其他相關方面也有相關事業其經驗可靠信用
良好所以選擇太子建設之住戶為研究對象而因某些大樓非住戶及住戶關係人所
以不便於參觀設施設備及詢問問題所以只採用太子建設旗下建物及該大廈住戶作
對象太子建設公司在台南市東區內的case比較多故取得之資料比較方便因而
有些大樓住戶礙於私人空間不便參觀所以我們設計的問卷是針對太子建設的住戶
做為研究對象因為我們是針對東區做研究對象而東區也屬較繁榮地段故其建設較
具代表性
經實地探訪太子建設所管理的億載金城太子文化以及由政府興建的大林國
宅我們可發現由太子建設下所管理的兩棟公寓大廈都是屬全部委託管理方式
也就是俗稱的統包因太子建設公司規模龐大管理維護涵蓋範圍也較廣泛而太
子建設旗下的統包內容是公司承攬全部有關管理維護工程應有盡有管理維護問題
統一處理方便許多未來也會呈現此趨勢統包在解決問題方面較分包方便整體
管理制度也較有規劃
綜合以上統包優點推測住戶品質滿意偏向於贊成統包並藉由問卷調查分析
來證實住戶對於統包之品質滿意程度較高另外三者的差異所在為億載金城的休閒
設施開放空間位於地下室停車場旁導致於光線不足空氣環境不佳相較於九十
六年三月興建完工的太子文化社區所設置的設施是位於一樓每一種類的休閒設施
都有良好的規劃分類和完善的管理與維護兩相比較下可發現公寓大廈的新舊程度
品質差異甚大而在這段期間所遭遇之問題也反反覆覆的檢討研究過到現今來看
已有一套解決對策但還是有待改進相對下大林國宅更比前兩棟公寓大廈的管理
規劃較不周且大林國宅的休閒設施是屬開放式無人管理設施使用的安全也無人
控管無使用時間的限制相對品質也甚差人員出入採完全自由進出未有妥善保
31
全管制住戶安全有待考驗國宅方面或許也是需要擬定一套好的對策
由太子管理維護公司所提供之「社區總體營造架構圖」（表3-1-1）是經由管理
委員會與管理維護公司兩者所擬定共識下針對住戶所做出來的架構圖整體來說
就是為了讓住戶有個完善的體制這樣生活在社區裡遇到困難才有解決之道才不
會各自推託責任所以問卷擬定就由此架構圖下實施後對住戶做調查在此架構下
提供之服務是否滿意
三 調查方法
到兩大廈門口出入處對出入住戶做調查發放問卷份數各 100 份當場回收經剔
除廢卷太子文化有 3份億載金城有 8份有效問卷則 97 份與 92 份
問卷內容分兩大部分第一部分是基本資料採用簡單統計分析說明第二部份針
對住戶在此架構下提供之服務與目前僅有的設施設備使用後看法是否滿意
表4-1-1 個案比較表
億載金城 太子文化 大林國宅
地址 大同路二段61巷18號 崇善5街7巷1-16號 大同路二段154號
戶數 400戶（公寓）
ABCDE棟
276戶（透天75戶+公
寓200戶+管理室） 400戶以上
坪數 約30~40坪 約40~50坪 約25~30坪
管理費 一坪45元 一坪50元 一戶500元
（含停車位）
停車位 另外購買
（清潔費每月300元）
另外購買
（清潔費每月250元）隨機停放
停車場 B1~B2F機車
B3~B4F汽車
B1F約130個車位
（先買先贏）
有管制僅限住戶
出入
基本設施
設備
安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
警衛室消防設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社
區道路
基本設施
電腦資訊中心
兒童閱覽室
VIP室
游泳池
親子遊樂區
卡拉OK視聽中心
韻律體操室
娛樂健身中心
六大會館（1F）
歡唱室（ABC）
媒體資訊館
動感球藝館
兒童攀岩館
景觀動能館
水療減壓館
ATM
運動器材
設施開放
時間
非假日時須大人陪同登記
假日開放時間
AM800~PM1000
除VIP室使用要登記
非假日時須登記
AM800~PM1000
無管制
社區管理 有警衛管理
訪客進出須登記
有警衛管理
訪客進出須登記 無管制
住戶大會 一年開一次 一年開一次
32
第二節 問卷分析
一住戶圖表分析
0
5
10
15
20
25
30
20以下 21~30 31~40 41~50 51~60 60以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-1 年齡比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化與億載金城兩公寓大廈住戶年齡太子文化住戶年齡層
比較偏老年人居多億載金城則是中年居多此差異或許是因經濟能力不同所居住
環境品質要求也不同而有所差異
0
10
20
30
40
小學以下 國(初)中 高(中)職 大(學)專 研究所以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-2 教育程度比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化住戶教育程度與億載金城住戶相較下高出許多而在現
今社會中高學歷或許不一定有高所得其住戶水準也有所差異但僅限於社會其中
一小部分相對下擁有高學歷與高所得需求就會不同品質要求也會有所不同
33
太子文化
自由業
11
公教人員
17
服務業
10
商業
32
工業
16
家管
8學生
6
工業
商業
服務業
公教人員
自由業
學生
家管
圖 4-3-3 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
億載金城學生
0家管
1
自由業
2公教人員
9
服務業
31
工業
工業
商業 20
商業
37
服務業 公教人員
自由業
學生
家管 圖 4-3-4 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
由上圖可看出太子文化的住戶所從事的行業為商業居多而億載金城則商業與
服務業居多由從事行業大致上可分辨出收入所得大概屬於哪階段雖然沒有一定
的標準但也是有相當的影響
34
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2萬以下 2萬1~3萬 3萬1~4萬 4萬1~5萬 5萬1~6萬 6萬以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-5 住戶收入示意圖 資料來源本研究整理 由圖可對兩公寓大廈訪問的住戶收入所得做比較億載金城的住戶大致上都屬
普通性質的作業薪資較高收入的則偏少而太子文化的住戶所得在高收入方面卻
是比較多由此可見所得多寡對品質要求也會有所差異
0
10
20
30
40
50
60
非常低 低 普通 高 非常高
太子建設
億載金城
圖 4-3-6 住戶水準示意圖 資料來源本研究整理
由圖可看的出來兩公寓大廈的住戶對該社區水準認知都相當不錯一個水準高
的社區在各方面事務也會有相對的優異性對各住戶溝通與配合度也會比較高這樣
要營造一個優質社區並不是難事
35
太子文化-管理費50元坪否
19
是
81
是
否
圖 4-3-7 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
雖然有大部分的住戶對管理費收取是覺得相當合理但也是有少許部分住戶覺
得不合理有需要降價的需要
認為管理費合理價格區間統計圖
36~40元
坪 6
41~45元
坪 4
46~50元
坪 2
31~35元
坪 7
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-8 為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖
資料來源本研究整理
認為不合理的人數有 19 個其中有七個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可
以接受有六個人認為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元
坪可以接受有 2個人認為 46~50 元坪可以接受
36
億載金城-管理費45元坪
是
90
否
10
是
否
圖 4-3-9 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
大部分的住戶也是對該大樓所收取之管理費覺得合理但其中也是有人認為不
合理
認為管理費的價格區間合理統計圖
31~35元坪 1
~45元坪 4
~50元坪 1
36~40元坪 4
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-10 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
上圖是認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖認為不合理的人
數有 10 個其中有 1個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可以接受有 4個人認
為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元坪可以接受有 1個
人認為 46~50 元坪可以接受
37
太子文化-訪問之住戶的自購統計圖
自購
83
承租
17
自購
承租
圖 4-3-11 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
億載金城-訪問之住戶自購統計圖
自購
86
承租
14
自購
承租
圖 4-3-12 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
由以上兩圖可得知兩公寓大廈住戶自購率都蠻高的都高達 80以上
38
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
管理層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-13 管理層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在管理層面兩大廈訪問之住戶都有不錯的反應由太子管理維護公
司所做的服務內容看來是相當的被廣為接受
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
安全層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-14 安全層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在安全系統上做的也相當不錯住戶都可以接受但還是有少部分覺
得不是很好所以還是有檢討的空間
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
清潔層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-15 清潔層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在清潔層次方面上做的也讓住戶相當的滿意但還是有少部分覺得
不是很理想所以還有加強改進的空間
39
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
億載金城
圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
40
41
第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
43
預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
44
表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
54
問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
第一章 緒論
一 近年來國內的都市發展受人口密度不斷的增加而影響使得規劃範圍持續延
伸建築密度也持續處於飽和狀態人們居住的空間與地面及自然的距離愈來愈遠
且人們彼此之間的感情距離也逐漸疏遠『集合住宅』即為上述都市發展結果所衍
生出來的住宅建築型態在社區定義方面以部落村里社區等地方性組織為核
心不排除因特定公共議題（如老街保存）並依一定程序確認經由居民共識所認
定之空間及社群範圍社區工作除以在地居民為主體外鼓勵結合區域性及專業性
團體之共同參與及投入強化社區工作品質與永續推動目標品質優良的健康住宅
也須優良的管理方式所謂rdquo健康住宅rdquo依世界衛生組織的定義是指能夠使居住者在
身體上精神上社會上處於良好的狀態實體面係以達到安全衛生方便及美
觀基準為目標的住宅環境依據公寓大廈管理條例對「公寓大廈」之定義指構
造上使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區分為數部分之建築物及其
基地另外於共用設施之定義依條例第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓
大廈專有部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者包括
住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋頂突出物共同出入口及門廳
管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設備空間及社區居民使用的活動中
心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的公共設施面積在辦理登記時是
按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分攤持有因此購屋者必須詳細閱
讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設施部分及持分面積等避免分攤
到無用途的公設面積
「共同共有」在法律上又稱為分別共有指數人按其應有部分對於一物有所有權
者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對應有部
分得自由處分而「公同共有」在公同共有關係下各公同共有人是沒有應有部分
而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律(例如合夥關係即依
合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之外對於公同共有物之
處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意上述兩者的主要差異分別為
下列四點
1形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律規定
或契約約定而來
2應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
3共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則需得
全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體人員同意
4共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中原則
上是不得請求分割
5
二管理與維護
管理是指為實現目標而組織和使用各種資源的過程管理就是計劃組織指揮
協調和控制由專門機構和人員進行的控制人和組織的行為使之趨向預定目標
維護是指係指加強更新設施及設備使用及建築管理改進社區內公共設施以保持
其良好狀況好的管理也須有好的維護互相維持不然在兩方面缺一卻是沒有辦法
去善盡本身之務故兩者缺一不可
所以在本研究中我們是以共同共有部份作為研究的重點在高密度的人口區域
公寓大廈儼然成為主要的建築居住型態公寓大廈的居住型態也衍生出住戶之間許
多管理維護的問題如安全門禁環境清潔管理等所以藉此研究盡可能在現役中
已在執行之制度及運作之管理公司或委員會之間有哪些必須改善的問題進行探討
及找出是否有更好的解決方案
6
第一節 研究動機與目的
一研究動機 台灣地區近40年來社會快速的變遷都市化程度逐漸提升使得人口更加往都市集
中導致都市土地價格上漲
由於建商基於考量住戶共用部分設施需求性與方便性現行公寓大廈將許多共用
部分納入規劃的訴求已經成為都市化地區主要趨勢近年來人們買房子觀念並非
只是重視居住的空間本身而是更著重於整體社區品質的提升
我國政府自民國84年起著手推動「公寓大廈管理條例」至今皆著重於公寓大
廈住戶之權利義務方面而在推動公寓大廈管理服務人可認證成效評估方面則相當
缺乏民眾期望此新法令能有效改善其公寓大廈居住品質住戶與管理者可提昇管
理維護成效
共用設施的提供對住戶而言是享有完善設施的服務然而如果不能做好後續的管
理維護工作將會使得服務品質下降也會造成住戶的負擔如何適當管理共用部
分設施且符合住戶使用需求與管理維護的問題為我們此研究的重點
二研究目的
本研究目的以探討公寓大廈共用設施管理作為最主要的目標以第三者角度探討管
理維護人與住戶間之問題所在並從文獻與實際訪談中找出問題所在再分析出有
什麼好的解決對策現今社會已走向系統化管理為配合實施公寓大廈管理條例
而把管理的服務內容標準化系統化而盡可能的利用機械工具將作業自動化以便
社區大樓管理作業執行效率快速狀況處理能力改善及政府主管機關住戶公寓
大廈管理業者三方面影響成效之關係凝聚共識希望從法令之訂定與執行落實到
民間住宅管理之實際運作使住宅管理維護制度得以建全進而達到提昇住宅品質
之目標
管理維護的目的可分別從公寓大廈的實體面及精神面分述從實體面而言管
理維護可維持公寓大廈的構造設施設備及其使用機能正常運作以節省能源消耗
與人力物力的浪費同時可以創造建築物更高的價值精神面而言在安全措施上
可以讓住戶住的安心無後顧之憂已達到最佳品質的成效
一般公寓大廈設施上的規劃常忽略的是考慮住戶的實際需求與負擔能力產
生別人有的設施我也要有的心態對於不常使用或無法維修的設施也會讓大廈的
居住品質逐漸下降所以要如何管理維護共用設施符合大廈住戶的使用需求是
我們要加以探討以及了解的問題藉由這次的研究中希望可以找出ㄧ套管理業者與
住戶之間的問題所在並了解後找出解決方式再擬定出能使管理業者與住戶之間達
到共識的管理規約且雙方面都必須互相遵守與約束使得該大樓住戶與管理業者
7
有個良好的互動關係以及住戶能有完善的健康住宅
基於上述本研究之目的為下列幾點
1瞭解目前公寓大廈之共用設施設備種類與區分在使用中是否有效落實規範與
互相發展更好的規劃制度
2由第三者角度探討住戶與管理維護人之間現況探討與現有管理方式之課題分析
3如何使得公寓大廈共用設施管理維護工作的執行變得簡便而有效率
4提供一套比較完整的制度讓各公寓大廈及管理服務公司參考是否有助於整體
管理與維護的工作較有規劃性
8
第二節 研究範圍與內容
一研究範圍 社區是一個區域由眾多人口組合而成的因各地區環境需求上的不同在北
中南部的公寓大廈公用設施也有所不同藉於時間上與人力資源方面有限以及就
近便於調查因此本研究範圍訂定為台南市東區
台南市東區位於台南市東南方雖位於東南方但因由日據時期即名為東區自
今仍沿用原名週遭則東鄰台南縣歸仁鄉西與中南二區相連南與台南縣仁德
鄉相鄰北與北區相鄰包含有小東里大學里hellip等45個里
建築物使用時間限制上為不超過一年的公寓大廈與超過十年以上的老舊公寓大廈之
差異住戶進住率約8成左右使用上已正常運作
1 研究範圍太子建設所承包之公寓大廈
2 建築物以新舊公寓大廈為區分公寓大廈內住戶進住率約8成左右且已經
進入正常運作之社區個案做為研討對象
二研究內容
本研究首先從社區意識與管理問題尋找相關理論與文獻從中找尋具有研究價
值的問題或是可更深入探討的問題之後依距離人力與時間等限制來界定範圍
以便於訂定具體的研究目標
從得到的相關資料中也慢慢的了解許多基本事項後續也到各相關單位進行訪
問與瞭解而後再藉由問卷的設計與獲取的資料進行驗證與分析分析後再討論
找出問題所在擬訂出解決對策
就公寓大廈管理維護內容大致上可分三種模式
自行管理全部委託管理部分委託管理其管理方式不外乎都是由人力操作對
公寓大廈住戶而言公寓大廈的管理維護工作正是依據住戶共同意識與其需求共
同面臨問題並予以解決並藉由管理維護工作之進行提升整體公寓大廈環境品質
本研究擬台南市都市發展與台南市公寓大廈進行基本的資料收集統整與分析以了
解公寓大廈住戶對管理維護之需求特性其細項如下
1休閒設施室內外游泳池娛樂健身中心兒童閱覽室韻律體操室桌球室
撞球室羽球場籃球場水療減壓館VIP室電腦資訊中心卡拉OK視聽中
心等
2文教設施托兒所會議室圖書館媽媽教室幼稚園資訊中心等
3服務設施日用品商店ATM餐飲服務設施醫療診所藥局洗衣部等
4公益設施安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
9
警衛室消防設施等
5共用設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社區道路等
以上所列出之設施現今公寓大廈已非常普遍擁有之設施
而依據台南市政府相關機關的資料可得知目前台南市公寓大廈管理委員會有
向政府機關登記並據有效力的全部有七百多家其中東區至少有一百三十二家大
約佔全台南市的五分之ㄧ這是我們自己做出的約略統計我們有至現場約略勘查
該區域之大樓其具備之設施也符合基本與安全需求而目前公寓大廈之基本需求包
括有大樓管理員保全設施休閒設施文教設施服務設施公益設施共用設
施等設施
我們也有空出時間去台南市政府相關單位-建築管理課（舊名為使用管理課現
今已改為建築管理課）找尋資料中與曾課長談論到公寓大廈所申請之管理委員會
名稱由該大樓之管理委員會自訂但是名稱之格式例XXX管理委員會其管理委
員會成立之人數不限定若需招開修改條例之會議則須限定管理委員參加之人數
而會議時間是由管理委員與政府相關機關搭配即可而在建築公司方面則與太子
建設公司蔡瑞發副總經理接洽由此訪談希望更加了解建設公司的角度觀點來探討
公寓大廈管理委員會之間的關係與管理問題而建築公司如何設計規劃才能使公寓
大廈管理委員會兩者之間便於管理與維護因此降低管理維護的問題等另外與各相
關人員(例如住戶管理員等)以不同觀點理念進行訪問與瞭解
10
第三節 研究方法與流程
一研究方法
依據新建與老舊公寓大廈住戶的規模加以歸納相關性資料再做比較後對兩
大廈之住戶找出共通性問題再依照管理維護公司對住戶所擬定之社區營造架構
圖在此架構下對住戶做調查是否滿意
訪談 由研究內容中找出需進行深度探討的問題後再與管理業者進行訪談找出重點
首先先到台南市市政府建築管理課詢問相關資料及對公寓大廈的規約條例以便
了解政府對公寓大廈公用設施的管理要點及規範再針對相關職務或人員進行訪問
二問卷調查 探討相關文獻與訪談後整理問卷內容再針對住戶進行問卷調查再回收做簡單
統計看住戶對管理維護公司所作之服務內容是否滿意
1調查目的
瞭解一個好的管理維護公司針對住戶所做的一套制度下對住戶所做的服務內容是否
滿意並對不滿意之處進一步探討而管理維護公司對住戶不滿意之處需做何改善
2調查對象
訪問對象為台南市東區公寓大廈以太子管理維護公司所承包管理之大廈住戶
做調查
11
表 1-3-1 本研究流程
研究動機與目的
研究範圍及內容
研究方法與流程
文獻回顧與探討 相關資料收集
共用設施探討
管理維護探討
管理顧問公司
訪談
台南市政府相
關單位
擬定問卷及深度訪談內容
結論與建議
問卷調查分析
12
第二章 相關文獻回顧探討 針對我們的主題是有關公寓大廈共用設施的相關領域在此我們找了下列幾
種類型的文獻做為參考其屬性可分為三大類
一住宅社區品質與定義
二共用設施目的與種類
三共用設施管理與維護
管理業者與公寓大廈的管理維護是息息相關的而現代的人們對於管理品質也
很注重所以需透過一個好的管理維護程序和好的管理業者才能有良好的居住品
質而住宅管理維護存在著許多問題這些都是我們需去慢慢了解的內容文獻中
有提及管理維護與住戶方面之問題對於我們往後的研究有基本的了解及幫助
13
第一節 住宅社區品質與定義 結合住宅內部實質屬性及周圍外部環境的住宅品質是住宅屬性的一個重要部
分住宅品質由心理生物學的角度可界定為一段期間內某一個人或家庭單位對
自身居住活動的關聯性設施之認知和滿意情形但從經濟與社會層面來看住宅其
實質特性在不同地區之使用者於一定期間對自身居住需求上的住宅關聯設備之
間有安寧感和滿足感之傳達功能強調社會環境的立場重視人類社會之整體生活
環境的提引(張金鶚)由社會行銷學觀點來看住宅品質可界定為在某一期間內
住宅關聯性設施能夠滿足消費者對安全舒適等各項需求而這些需求且必須為有
效需求由此達到整體社會福利之最大世界衛生組織(WHO)提出對於居住水準所設
之原則認為應包括下列四項條件
一安全性除了住宅本身結構之安全性為住戶之主要考慮外居住環境是否能避
免犯罪事件的發生使得住戶在身體和心理上均能免於恐懼也應同等重視
二健康性考慮住宅品質標準時也應考慮住戶日照採光通風給水排水
等情況以及衛浴廚廁是生活最基本的需求美日等國對此訂有最低
標準而我國亦有參考標準之設定
三便利性居住品質之良好要看是否能和生活緊密配合凡舉一般日常所需如購
物上學上班的便利性和休閒設施與公共設施的可急性都是十分重要
四寧適性除了要能住之外住的好更是一般人所嚮往的諸如客廳的大小臥
室的舒適平均每人擁有的坪數居住的樓高噪音的大小等
Michigan大學研究與Movvis於1972年認為住宅品質的決定向度有三建築物的
結構品質之耐久性設施服務品質維護與管理性而Kevin Lynch於1981年以五個
角度來討論環境品質做為集合住宅環境包括
1維生(Vitality)
2感受(Sense)
3適當(Fit)
4可及性(Access)
5控制(Control)
14
住宅大樓逐漸高層化與人民對住宅品質的重視如何提升住宅大樓管理服務品
質以維護良好的居住環境及滿足住戶之需求已成為現今研究住宅管理最重要課
題之一根據馬斯洛(Maslow)之人類需求層次理論人類需求分為以下五種層次
1基本需求此類需要包括維持個體生存所需要的各種資源如食物水份空氣
住所等
2安全需求此類需要主要的免於焦慮恐懼混亂及危險並使自己覺得有秩序
有保護有依靠從而感到安定與安全
3愛與歸屬的需求此類需求主要是要接近他人要屬於團體要為人接受要愛
與被愛
4受人尊敬之需求人們需要尊敬自己也需要受人尊敬以使自己感到有價值
5自我實現之需求此一需要在求成全及展現自己所以為自己的種種特質以實
現自己的潛能發展自己的個性統合自己的性格
在此體系下較低層次的需求獲得解決及滿足後才會晉升到另一個層級(圖
2-1-1)而人類對住宅之需求亦同具層級性必先追求住宅基本之需求滿足也就
是有一個可以遮風避雨之場所基本需求滿足後才提升至另一個需求層次隨著
整體環境的逐漸改善與國民所得增加人們對住宅的要求越來越高以台灣目前的
住宅來說遮風避雨之基本需求已普遍獲得滿足因此現在對住宅之需求已提升
到更高一層級欲滿足這高層級之住宅需求則有待落實住宅管理才能達成在此
高層次的住宅需求為了追求安全的居住空間及與他人建立友情必須藉由住宅管
理之運作加強鄰里關係以促進彼此間之友誼共同制止犯罪事件方能達成
因此隨著住宅逐漸走向高層化與人們對住宅需求層次的提升高層住宅之管理也就
日益重要方針
時代的進步以及週休二日的來臨人們假日想擁有自己的休閒活動及自我的空
間又限於工作上的忙碌回到家已無暇管理自己的居住環境但一個良好的居住
環境又需要管理才能夠有好的居住品質因而衍生出專業的大樓管理公司代為維護
管理基於使用者付費的原則每一個消費者都要以最小的代價獲得最大的滿足
也就是如何以最合理的管理費獲得最良好的居住環境品質所以一個集合住宅大樓
的管理品質也就與代為管理的大樓管理公司息息相關
自我實現的需求 滿足住戶自我 更高層次住宅需求
受人尊敬的需求 展現其本身之經濟能力
愛與歸屬的需求 渴望與他人建立友情
安全需求 追求安全的居住空間 透過住宅管理達成
基本需求 遮風避雨之需求
圖2-1-1 馬斯洛(Maslow)人類需求層次圖 （柯育堂1993）
15
本研究在了解國人目前各類家庭一天在住宅內之生活行為分別從行為與時
間行為與空間及值得注意的使用狀況分析比較以提出來住宅計劃的建議方向
此外亦進行實際訪問調查以獲得現況有關資料加上電腦等資訊之輔助以進行
繪圖及資料處理等主要是透過實際上各戶的訪問調查當中以親身體驗國人之實
際生活行為及空間之使用現況分別就時間關係及家庭生命週期宗教經濟家
庭規模住宅屬性職業特徵等進行分析比較以提出具體之建議來介紹國人目
前各類家庭的生活狀況以提供設計者參考以及整理各類家庭家人行為時間量及
時間帶之差異分析比較其中之不同以便提供設計者做參考另一方面歸納國人
之一般空間使用狀況以作為未來設計者和使用者溝通之管道分別就設計者使
用者行政者及後繼研究提出來之建議方向以使未來國人的住宅計劃走向完善之
境界 (洪肇陽1993)
此研究為了倡導社區發展理念運用社區組織方法加強住戶對大樓的認同和
參與有效改善大樓住宅所衍生的問題了解住戶社區參與的特質和需要吸引住
戶的積極參與推展社區發展的效果是否會因個人特質的差異而影響例大樓住
戶的休閒生活時間性別婚姻狀況的不同其休閒設施安排的傾向有所差異而
活動參與程度是否也會因年齡職業婚姻狀況房屋權屬等因素會影響住戶的活
動參與意願其實各住戶的特質會影響對社區的認同感和參與感(蘇文彬1996）
了解休閒式住宅市場其實際購屋者之購買行為傾向偏好與使用行為差異情形為
何了解市場區隔後不同購屋群體特徵並分析各群體性以作為規劃休閒式住宅產
品定位時之參考分析實際購屋者之購後行為與滿意水準據以探討休閒式住宅商
品之維護管理情形以供作不動產開發業者於住宅實質空間規劃時之參酌依據本
研究成果發現可作為私部門推案實行銷組合或實際空間規劃之參考兩類型區隔年
齡職業購屋經驗上具顯著差異亦即居住型休閒式住宅與渡假休閒式住宅在上述
三項人口統計變數尚有顯著的不同而符合本研究之假設兩類型區隔在性別教育
程度與家庭型態上的特性則無顯著差異 (蔡菊花1998）
隨著我國的經濟發展以及建築技術的進步住宅已朝建築立體化社區大型
化的方向發展在都市中由於土地高度集約使用使這種情況更為明顯爲能有效
確保住宅品質居民對於住宅的需求已有日漸增強的趨勢為日後區分所有建築
物或者公寓大廈的住戶間自有規範的法律依據民法物權立體化敦親睦鄰法律化
管理組織民主化公共安全入型化
為了讓這些制度合理性的執行必須先培養社區意識社區意識高則參與度越高
這樣大家對於公寓大廈有箸同一目標希望社區愈來愈好品質能夠提升管委會也
能執行一切事務讓大家有著休戚與共的關係否則大廈只會愈來愈髒亂降低了
品質馬上會影響到居住民眾
對社區發展正向關係有下列幾點
1可落實社區自治社區參與及民主政治
2可讓住戶更了解會議議事之進行
3有助於社區安全衛生安寧和諧的達成 (黎淑慧2004）
16
小結
住宅品質越高相對的管理費亦愈高但管理費越高並不代表住宅品質一定有
其保障因為住宅品質牽涉到心理文化的層面尤其個人的主觀價值和需求層級
更牽扯到對同一住宅有不同之評價消費者應針對自我之需求有相當程度的認知
而不單單只是針對豪華氣派的特點而造成日後管理費多餘之負擔而得不償失
另外住戶水準與溝通配合度高低有密切關係而現今人們的所得提高相對的品質
越來越重視需求層次可分為五種類型分別由低層次而晉升高層次當想要一個
好的居住環境需良好的管理才能有好的居住品質導致大樓管理公司對於居住品質
以及住戶產生重要不可或缺的腳色共用的休閒設施多寡有助於對該社區大樓所有
住戶之滿意度有明顯增加的趨勢也有助該社區大樓住戶守望相助敦親睦鄰鄰
里關係和諧但使用管理與費用則須所有住戶有所共識擬出公約來遵守共用休
閒設施則比較針對該大樓各住戶開會討論後依需求高低再建造使用率或許會相對
提高許多
17
第二節 共用設施目的與種類
傳統的共用設施計劃理論都只考慮鄰里單元作為設施規劃的基本單元極少對
於鄰里單元以下規模的公寓大廈設施的需求性加以探討大約從民國七十幾年以
來台灣各地區都有不少公寓住宅特別是私人住宅開始於社區內規劃一些生活休
閒性設施（例如游泳池會議室兒童遊戲場等等設施） （賴榮俊1992）
「共同共有」在法律上又稱為分別共有指數人按其應有部分對於一物有所
有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對應
有部分得自由處分而「公同共有」在公同共有關係下各公同共有人是沒有應有
部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律(例如合夥關
係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之外對於公同共
有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意而「共用部份」指公寓
大廈專有部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者包括
住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋頂突出物共同出入口及門廳
管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設備空間及社區居民使用的活動中
心等 (公寓大廈管理條例1995)
本研究在了解游泳池的現況和發展釐清其對社區的關係與影響提供游泳池
未來在設置規劃原則上的注意事項進而發現了游泳池社區的發展模式游泳設施
設計規劃形式以及現行經營管理的模式上都息息相關 (郭獻仁1999）
整體來說受訪者對設施的使用頻率普遍不高在現代學業及工作忙碌的時代大部
分的住戶都以沒有時間及沒有興趣使用該大樓內之休閒設施居多使建商們更應該
去注意這項問題 （欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如2001）
小結 在共用設施使用上有助於該大樓住戶之間互動關係良好也增進鄰里和諧敦
親睦鄰之效益因此對共用設施要有不同的考量與選擇
18
第三節 共用設施管理與維護
無論就客觀之實質住宅狀況或主觀住戶對住宅品質之滿意度有管理維護之住
宅要比無管理維護之住宅要來的好在管理方式方面有住戶管理委員會之住宅品
質及滿意度比較高在管理維護費用方面有專業住戶管理委員會住宅品質及滿意
度則較高大樓繳交住宅管理維護費之住戶對住宅品質之滿意度比拒絕繳交之住
戶要來得高 (洪幸妙1991）
隨著社會型態的轉變都市人口急速增加在都市土地面積供給有限的情形下
土地立體使用因而成為必然的趨勢住宅朝向立體使用的結果高層住宅乃成為都
市住宅的主要型態因一般人對於高層住宅區分所有的觀念模糊以致使高層住宅
的管理維護衍生不少糾紛不僅對居住品質造成不良影響更危及居家公共安全
政府為解決日益頻繁的高層住宅管理維護問題草擬「公寓大廈管理條例」草案
已送立法院審議各界無不期盼草案能早日通過立法 (林鋒昇1993）
依據住宅商品不同特性將市場次分類為次市場外並利用需求面之市場區隔
再依據購買者不同行為特徵而區隔為群內同質群間異質之群體以確認目標市
場而休閒式住宅即為市場細分後之次市場其與一般住宅之區別在於其係以基地
內設施多元化經營專業化非必要性之住宅需求等為其最大特色住宅開發成敗
之關鍵在於一種開發前之市場分析延續至開發後之社區規劃與俱樂部之經營管
理規劃費時且複雜化 (蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁2000）
此研究主要目標在於探索公寓大廈管理維護成效與管理維護影響因子之間的
相關性除以問卷調查收集所需資訊外另以現況勘察方式評估代表公寓大廈管理
維護成效之安全門禁管理環境清潔維護違規違建管理環境噪音管理設施設
備管理公共空間管理等項目之成效 (陳瑞榮2001）
住戶對其居家環境每日必需的管理維護工作通常分為兩大類住戶自行負責
或委託管理維護公司目前國內集合住宅在管理維護執行上的現況係「自行管理」
佔68「委託管理」佔32至於管理維護模式與住戶滿意度的探討由管理維護
公司來維護社區的結果均比自行管理來得讓住戶滿意而「部分委託管理模式」則
是四種模式中滿意度最高者究其原因管理公司雖有專業知能與經驗的優勢但
也可能存在著代理問題受到這二者相互權衡（trade-off）的影響全部委託管理
的滿意度便不如部分委託管理 (洪子茵2002）
19
對於管理費收取後的流向知道與否的比例約為三分之二這並不是好的現象
居民會去注意的人或許不多這時管委會應該設法讓居民都有機會去了解管理費的
流向也就是讓管理費更加透明化這樣在收管理費的時候居民知道了管理費的
流向就比較不會有拒繳管理費的情形管委會也應讓居民提升對於住宅的關心程
度這是一種社區意識讓居民知道購買這個社區住宅並不只是居住而是還有其
他附屬的功能可以使居民提高生活品質這樣才能將社區營造成具有高度附加價
值之居住住宅 （邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠2001）
小結
想要有品質良好的住宅社區與公寓大廈相對的也須有品質良好的管理與維
護管理與維護似乎是必備的一套措施即使大樓建造的多雍容華貴沒有好的管
理與維護相對的只是把表面上的呈現出來而不是實質上所呈現出來
20
第三章 訪談與現況課題 本研究主要目標是以第三者角度來看管理維護人與住戶之間影響管理維護成
效探討因此有必要從公寓大廈管理維護現況作瞭解除明白國內目前於管理維護
所遭遇的各項問題並就國內公寓大廈管理維護制度與現況等進行分析與探討
本章的目的即藉由探討目前國內公寓大廈管理維護的制度與現況的變革對可
能影響管理維護成效再進一步的掌握據此作為本研究討論重點之ㄧ
管理維護人
管理委員會
問題
住戶
研究者
圖3-1研究角度之關係圖
我們在暑假時訪問太子建設公司－管理維護公司(蔡副總經理)訪談中得到了
許多相關知識在公寓大廈管理條例成立時幾乎是混亂時期在一個不完全的體制
下問題層出不窮而唯一的解決方法就是依據公寓大廈管理條例與相關人對產生之
問題逐一的討論出所以然當討論出大家都可以接受的規範下就修改條例但直到
現在還是一直有問題存在就像太子建設蔡副總經理講的「看的到的都是問題問
題無所不在」這是非常具體的一句話而這些問題有些只能去避免一旦發生了
也不能完全解決只是增加問題複雜性
例一位住戶不繳水電費依公寓大廈管理條例可以對該住戶做懲罰斷水斷電
當斷水電後導致該住戶不能進出自家門在法律的立場上是(可以懲罰但不能涉及人
身安全及人身自由)違反人身自由的管理委員會若不執行懲罰的話亦可向住戶提出
法律訴訟而住戶也必須自行承擔接受因為管理委員會是一個組織當成立管理
委員會得向政府申請申請後會備查一份資料以做確認該管理委員會之存在雖然
這只是其中一部分的問題但太子管理維護公司也有針對各方面去做研究在各方
面也增加整體共識也成長了許多
21
第一節 住宅社區管理委員會現況
在84年公寓大廈管理條例實施前集合住宅成立管理委員會之情況較被動而
84年成立後有日漸主動的趨勢成立後管理基金是由建商提供建造費用之千分之三
至千分之二十(依造價來分一千萬元以下是千分之二十一億元以下是千分之十
五十億元以下是千分之五十億元以上是千分之三)來當作管理基金若是政府
建造之國宅則由內政部國宅局管理但因當時成立公寓大廈管理條例時是由管理委
員會去規範問題層出不窮有太多的疏漏管理條例所規範的在法令上不是有衝突
就是無法管制至今也反覆的修改條例而有些問題還是不能完全得到解決
管理委員會之最高大會lt住戶大會gt一年開一次而管理委員會之委員有三個
職務必定要區分所有權人而職稱規定只有「主任委員」「財務委員」「監察委
員」這三個的職稱有規定而已其他職稱則無強制規定
目前管理委員會針對公寓大廈管理與維護之問題整體上可劃分為統包與分
包而目前台灣公寓大廈絕大部分採用分包的方式來對公寓大廈做管理與維護
而國外大多數國家採用的方式則是屬於統包居多站在管理維護公司的角度是希望
未來的走向也採用統包之方式而目前太子建設-管理維護公司也針對社區擬定一
套「社區總體營造之基本架構圖」表3-1-1目的就是讓整個社區更有規劃性環
境與大樓事務管理更有效率及便利
22
表3-1-1 社區總體營造之基本架構圖
新建大樓（社區） 既有大樓（社區）
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查 3設備機能滿足度調查
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查
社區大樓營運籌備程序
規劃設計 1協助成立住戶管理委員會 2製訂住戶（用戶）規約 3製訂各項管理辦法及規章 4製訂機電設備維修保養計劃
建物診斷分析 1建物本體診斷 2建物設施環境診斷 3建物機電設備診斷 4省能源診斷 5營運管理診斷
改善執行 1建物設施環境機電設備
能源營運管理等改善 2修訂各項管理辦法及規章 3修訂機電設備維修保養計劃
改善提案 1建物設施環境改善案 2機電設備改善案 3能源改善案 4營運管理改善案 5各項保養計劃提案
交屋後初期 1協助召開區分所有權人會議
2裝修工程的監督 3落實召開管理委員會議
完工交屋期 1協助業主驗收各項公共設施
2協助交屋
大樓（社區）管理營運 4警備保全與門禁管理 4預防性措施規劃 5工程維修與機電設備保養 5各項生活服務 6環境衛生與園藝維護
資料來源太子管理維護公司
23
另外以下是社區住家樓管事務管理架構圖3-1-2所有的架構以及工作細項
皆是由太子建設公司歷年來所收集的資料與經歷所擬定出來的由圖中可看出管理
公司在服務內容可分為六大類分別是設備維護清潔事務行政事務組安全
維護組清潔環保組機電維護組另外工作細項部分會依照各家不同公司的
安排而有所不同但大致上也是依循這樣方向的項目做適當調整
以下是針對細部工作的介紹
一設備維護
為了使維護工作能有效率的進行需要有對設備熟悉以及專業認識的技術人
員來進行建築物維護工作使的社區能得到安全舒適的環境
二 清潔事務
清潔維護的工作一般分為日常保養定期保養及特別保養清掃三部份將建
築物由室內到室外各區域進行清潔維護工作如病媒防治是必須要有專業執照的人
員才能對建築物進行消毒清潔維護工作
三 安全維護組
公寓大廈內的警衛負責的工作是協助與維護公共設施安全及安寧管制人車
的出入若有訪客來時必須負責登記來訪者姓名及來訪目的以及巡視各角落死
角以防意外發生
四 機電維護組
一般而言建築物之公共設施設備可分為預防性服務性及加值性如休閒
設施網路設施保全設施弱電設施因此機電員的要對設施設備進行定期緊
急狀況的管理維護維修須隨時檢查設備機能或教導提供住戶保養知識以便機具
設備使用性持久是否可正常運作
以下表3-1-2 為社區住家樓管事務管理架構圖 資料來源太子管理維護公司
24
社
給排水廠
社
給排水廠
區
停車場廠商
區
停車場廠商
住
泳池廠商
住
泳池廠商
機電組長
機電組長
機電員
機電員
環保組長
環保組長
機動環保員
機動環保員
任
＞
環保員
任
＞
環保員
主
事
主
事
副 幹
巡邏哨
副 幹
巡邏哨
理 總
大廳哨
理 總
大廳哨
管
副
管
副
＞
＜
中控哨
＞
＜
中控哨
事
車道哨
事
車道哨
約
幹
房屋代銷專員
約
幹
房屋代銷專員
合
總
生活服務秘書rsquo
合
總
生活服務秘書rsquo
會
托
＜
會
托
＜
員
委
任
大廳接待秘書
員
委
任 大廳接待秘書
委
主
休閒中心接待
委
主
休閒中心接待
理
理
客服處理專員
理
理
客服處理專員
管
管
管
管
行政文書助理
行政文書助理
管
管
綜
行政會計助理
綜
行政會計助理
圖
督
消毒廠商
圖
督
消毒廠商
構
監
外牆清洗廠商
構
監
外牆清洗廠商
架
水塔清洗
架
水塔清洗
理
垃圾處理廠商
理
垃圾處理廠商
管
化糞池抽取廠商
管
化糞池抽取廠商
務
監控廠商
務
監控廠商
事
弱電廠商
事
弱電廠商
管
空調廠商
管
空調廠商
家
發電機廠商
家
發電機廠商
樓
消防廠商
樓
消防廠商
機電維護組 清潔環保組安全維護組生活服務組 行政事務組清潔事務 設備維護
25
26
第二節 台南市住宅社區共用設施管理現況
以目前的現況來說當三方面(住戶管理維護人政府)遇到問題時的解決方
式都是依據法條規約等規定事項以求解決之道有法條以及規約來約束所有
權人不管任何問題就如同法律一樣的道理
公寓大廈的規約依公寓大廈條例第二十八條規定當公寓大廈建築物所有權
登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時起造人應於
三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負
責人並向直轄市縣(市)主管機關報備嗣後公寓大廈如有關於規約之訂定或
變更之情形時依同條例第三十一條規定應由區分所有權人會議以特別決議程序
為之即「區分所有權人會議之決議除規約另有規定外應有區分所有權人三分
之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席以出席人數四分之三以上及
其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之因此舉凡經
由區分所有權人會議決議之事項不論其明訂於規約中或不成文之規定制定規約
之區分所有權人當然負有遵守規約之義務
公寓大廈管理模式
在民國 84 年時公寓大廈管理條例實施後其個別區分所有權人之專有部分都
自行管理居多共用部分原則上屬各區分所有權人共有故由區分所有權人共同管
理
共同管理與自行管理在費用負擔等各項產生之問題上很難達到共識若是戶
數較少或許還比較好處理要是上百戶的根本很難去做規範與管理這樣要有個良
好的居住環境的確不太可能導致在這樣的環境下也衍生出了全部委託管理自
行委託管理部份委託管理這三種方式來管理在國外已經普遍的在實施這些方式
但實施後還是偏向全部委託管理也就是統包的方式比較多在台南比較具指標性的
建設公司太子建設公司旗下的太子管理維護公司也以逐步的走向統包這個層面在
台南也以切確的在落實這個方式
第三節 管理顧問公司與住戶之現況
管理維護人的主職在於對建築物的管理維護提供社區大樓日常服務解決住
戶在大樓所使用的設施設備及維護工作讓住戶有個品質良好的居住環境大致上
公寓大廈管理現況可從人事物這三方面的互相關係來探討會發現下圖這三大
方面的關係亦影響到公寓大廈管理維護成效的優劣另外為了讓住戶的權益有所
保障以及給予府機關管理業者管理委員會三者有同樣的保障及確實執行管理
公寓大廈住宅與維護的責任對於三者之間必須合理訂定規範之契約
27
管理委員會
管理服務人
住戶
休閒安全服務
設備
管理維護成效
公共環境衛生清潔
設施設備定期
維修維護
管理共用設施及設
備維護
圖3-3-1 事務架構圖
資料來源本研究整理
就人事物三方面探討以下幾點管理成效
一人方面例如標準服務作業流程管理費收繳管理流程管理費欠繳催收管理
流程安全管理維護流程訪客管理維護流程(如附表)以上提出之五項以人
為主住戶可委託管理公司派遣管理員來執行大樓出入的管制控制過濾非住
戶的人提高居民的人生安全是屬『人』方面的管理
二事與物方面例如社區大樓營運籌備程序事務管理作業設備維護管理裝
潢管理流程環保管理維護流程(如附表)以上提出之五項以事與物為主
居住環境公共空間的整潔清潔是人與事物的結合這些事務可由大樓住戶輪流
分配打掃或是管理委員會外請清潔公司定期為公寓大廈做打掃公共設施設
備有關於物的管理維修之事都可由管理業者派遣技術師定期檢查管理與維
護也可控制公共設施開放時間上使用的人數與使用時間的良好的規劃使得
公共設施便有完善的體制若住戶們能自動自發的共同維持環境清潔必定會有
良好的居住品質
第四節 現況課題分析
管理維護之目的就是對該公寓大廈做好完善的設施設備維修及維護以便該大
樓住戶有個優良安全的設施設備提供住戶使用當然也是會產生一些問題比如說
對住戶的服務或是訪客到訪時所應該遵守的程序有專業性的事務等等都會產生問
題而這些問題對三方面(住戶管理服務人政府)來說大致上已有擬訂出各項事務
的標準與專業的作業流程以下為各三方面的課題與例子
一公寓大廈之管理維護人所提供的服務架構處理圖
住戶委託服務事項
管理服務事項
事故處理 事務管理架構圖
28
訪客與車輛管制
清潔處理與維護
設備維護管理
以上所題供之基本事務已有個別擬定出一套作業程序圖（請參考 圖3-1-2）
在此架構下提出比較具體類似的案例來做說明以方便了解問題如何產生解決
方法有幾種
案例 1 某公寓大廈中有未出售及未承租的空屋則那些管理費應由誰繳交
依公寓大廈管理條例未售之空屋的管理費由建商繳交因空屋無人使用
所以該屋之管理費用折半若空屋中有損壞修繕費用也是由建商負擔
案例 2 在休閒設施使用時會影響到住戶安寧該怎樣處理
在限定開放時間中吵鬧只要不是很刻意都可以接受畢竟開放時間就是要
大家一起活動一起放鬆但若在不是開放時段中吵鬧管理委員會則有責
任去向該吵鬧住戶或該吵鬧人制止若不聽勸導可經由通報警察執行公權
力或由法律途徑解決
案例 3 頂樓陽台是屬於公共設施若最頂樓住戶在陽台放至園藝用品或增蓋鐵皮
屋該怎處理
根據公寓大廈管理條例規定頂樓屬於全體住戶共有也屬公共設施及防空
避難設施而公共設施如有住戶佔用損壞或空間阻塞則由管委會負責修
復及清除
29
案例 4 住戶在門口牆邊放置鞋櫃影響人員通行該怎樣處理
根據公寓大廈管理條例規定門口走廊屬共用區不可有阻塞物若有阻塞物
則管理委員會應先張貼公告通知若無人處理由管理委會有權自行處理丟
棄
案例 5 住戶在使用共用的設施及設備時損壞時卻不通報管理員就置之不理該怎
辦
當下損壞時及時通報管理員可以當時損壞狀況及情形判斷是有意或無
意若是無意則依人情考量處不處罰若是有意者不通報損壞及維修費用
則由該人支出承擔
從以上案例中可得知管理維護可維持公寓大廈在設施設備或及使用機能正常
運作的持久性但一個好的管理維護也須有好的住戶配合才能有好的居住環境當
一個好的管理維護人提供住戶好的服務還會產生什麼問題本研究藉由問卷調查來
探討再研討出對哪一方面的問題比較居多或是哪種問題比較嚴重比較需要提出來探
討之問題
30
第四章 研究設計
第一節 問卷設計與調查
一 調查目的
經由上述中我們從市政府及太子建設公司得到的相關資料中可對管理維護人
與住戶之間所產生之問題有解決之對策但也不完全的解決而有些問題只能盡量
去避免不要發生若發生後處理方式會很複雜若產生應該經由哪些管道可以解決
二 調查範圍對象
為何我們會選擇太子建設下的建物做探討以及太子建設住戶做深入的研究因
太子建設公司屬上市公司在南部地區的規模較大知名度也較高也是南部建設公
司的龍頭況且台南市是太子建設的崛起發源地且具有其代表性
太子建設公司不僅是建造公司在其他相關方面也有相關事業其經驗可靠信用
良好所以選擇太子建設之住戶為研究對象而因某些大樓非住戶及住戶關係人所
以不便於參觀設施設備及詢問問題所以只採用太子建設旗下建物及該大廈住戶作
對象太子建設公司在台南市東區內的case比較多故取得之資料比較方便因而
有些大樓住戶礙於私人空間不便參觀所以我們設計的問卷是針對太子建設的住戶
做為研究對象因為我們是針對東區做研究對象而東區也屬較繁榮地段故其建設較
具代表性
經實地探訪太子建設所管理的億載金城太子文化以及由政府興建的大林國
宅我們可發現由太子建設下所管理的兩棟公寓大廈都是屬全部委託管理方式
也就是俗稱的統包因太子建設公司規模龐大管理維護涵蓋範圍也較廣泛而太
子建設旗下的統包內容是公司承攬全部有關管理維護工程應有盡有管理維護問題
統一處理方便許多未來也會呈現此趨勢統包在解決問題方面較分包方便整體
管理制度也較有規劃
綜合以上統包優點推測住戶品質滿意偏向於贊成統包並藉由問卷調查分析
來證實住戶對於統包之品質滿意程度較高另外三者的差異所在為億載金城的休閒
設施開放空間位於地下室停車場旁導致於光線不足空氣環境不佳相較於九十
六年三月興建完工的太子文化社區所設置的設施是位於一樓每一種類的休閒設施
都有良好的規劃分類和完善的管理與維護兩相比較下可發現公寓大廈的新舊程度
品質差異甚大而在這段期間所遭遇之問題也反反覆覆的檢討研究過到現今來看
已有一套解決對策但還是有待改進相對下大林國宅更比前兩棟公寓大廈的管理
規劃較不周且大林國宅的休閒設施是屬開放式無人管理設施使用的安全也無人
控管無使用時間的限制相對品質也甚差人員出入採完全自由進出未有妥善保
31
全管制住戶安全有待考驗國宅方面或許也是需要擬定一套好的對策
由太子管理維護公司所提供之「社區總體營造架構圖」（表3-1-1）是經由管理
委員會與管理維護公司兩者所擬定共識下針對住戶所做出來的架構圖整體來說
就是為了讓住戶有個完善的體制這樣生活在社區裡遇到困難才有解決之道才不
會各自推託責任所以問卷擬定就由此架構圖下實施後對住戶做調查在此架構下
提供之服務是否滿意
三 調查方法
到兩大廈門口出入處對出入住戶做調查發放問卷份數各 100 份當場回收經剔
除廢卷太子文化有 3份億載金城有 8份有效問卷則 97 份與 92 份
問卷內容分兩大部分第一部分是基本資料採用簡單統計分析說明第二部份針
對住戶在此架構下提供之服務與目前僅有的設施設備使用後看法是否滿意
表4-1-1 個案比較表
億載金城 太子文化 大林國宅
地址 大同路二段61巷18號 崇善5街7巷1-16號 大同路二段154號
戶數 400戶（公寓）
ABCDE棟
276戶（透天75戶+公
寓200戶+管理室） 400戶以上
坪數 約30~40坪 約40~50坪 約25~30坪
管理費 一坪45元 一坪50元 一戶500元
（含停車位）
停車位 另外購買
（清潔費每月300元）
另外購買
（清潔費每月250元）隨機停放
停車場 B1~B2F機車
B3~B4F汽車
B1F約130個車位
（先買先贏）
有管制僅限住戶
出入
基本設施
設備
安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
警衛室消防設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社
區道路
基本設施
電腦資訊中心
兒童閱覽室
VIP室
游泳池
親子遊樂區
卡拉OK視聽中心
韻律體操室
娛樂健身中心
六大會館（1F）
歡唱室（ABC）
媒體資訊館
動感球藝館
兒童攀岩館
景觀動能館
水療減壓館
ATM
運動器材
設施開放
時間
非假日時須大人陪同登記
假日開放時間
AM800~PM1000
除VIP室使用要登記
非假日時須登記
AM800~PM1000
無管制
社區管理 有警衛管理
訪客進出須登記
有警衛管理
訪客進出須登記 無管制
住戶大會 一年開一次 一年開一次
32
第二節 問卷分析
一住戶圖表分析
0
5
10
15
20
25
30
20以下 21~30 31~40 41~50 51~60 60以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-1 年齡比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化與億載金城兩公寓大廈住戶年齡太子文化住戶年齡層
比較偏老年人居多億載金城則是中年居多此差異或許是因經濟能力不同所居住
環境品質要求也不同而有所差異
0
10
20
30
40
小學以下 國(初)中 高(中)職 大(學)專 研究所以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-2 教育程度比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化住戶教育程度與億載金城住戶相較下高出許多而在現
今社會中高學歷或許不一定有高所得其住戶水準也有所差異但僅限於社會其中
一小部分相對下擁有高學歷與高所得需求就會不同品質要求也會有所不同
33
太子文化
自由業
11
公教人員
17
服務業
10
商業
32
工業
16
家管
8學生
6
工業
商業
服務業
公教人員
自由業
學生
家管
圖 4-3-3 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
億載金城學生
0家管
1
自由業
2公教人員
9
服務業
31
工業
工業
商業 20
商業
37
服務業 公教人員
自由業
學生
家管 圖 4-3-4 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
由上圖可看出太子文化的住戶所從事的行業為商業居多而億載金城則商業與
服務業居多由從事行業大致上可分辨出收入所得大概屬於哪階段雖然沒有一定
的標準但也是有相當的影響
34
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2萬以下 2萬1~3萬 3萬1~4萬 4萬1~5萬 5萬1~6萬 6萬以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-5 住戶收入示意圖 資料來源本研究整理 由圖可對兩公寓大廈訪問的住戶收入所得做比較億載金城的住戶大致上都屬
普通性質的作業薪資較高收入的則偏少而太子文化的住戶所得在高收入方面卻
是比較多由此可見所得多寡對品質要求也會有所差異
0
10
20
30
40
50
60
非常低 低 普通 高 非常高
太子建設
億載金城
圖 4-3-6 住戶水準示意圖 資料來源本研究整理
由圖可看的出來兩公寓大廈的住戶對該社區水準認知都相當不錯一個水準高
的社區在各方面事務也會有相對的優異性對各住戶溝通與配合度也會比較高這樣
要營造一個優質社區並不是難事
35
太子文化-管理費50元坪否
19
是
81
是
否
圖 4-3-7 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
雖然有大部分的住戶對管理費收取是覺得相當合理但也是有少許部分住戶覺
得不合理有需要降價的需要
認為管理費合理價格區間統計圖
36~40元
坪 6
41~45元
坪 4
46~50元
坪 2
31~35元
坪 7
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-8 為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖
資料來源本研究整理
認為不合理的人數有 19 個其中有七個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可
以接受有六個人認為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元
坪可以接受有 2個人認為 46~50 元坪可以接受
36
億載金城-管理費45元坪
是
90
否
10
是
否
圖 4-3-9 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
大部分的住戶也是對該大樓所收取之管理費覺得合理但其中也是有人認為不
合理
認為管理費的價格區間合理統計圖
31~35元坪 1
~45元坪 4
~50元坪 1
36~40元坪 4
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-10 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
上圖是認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖認為不合理的人
數有 10 個其中有 1個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可以接受有 4個人認
為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元坪可以接受有 1個
人認為 46~50 元坪可以接受
37
太子文化-訪問之住戶的自購統計圖
自購
83
承租
17
自購
承租
圖 4-3-11 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
億載金城-訪問之住戶自購統計圖
自購
86
承租
14
自購
承租
圖 4-3-12 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
由以上兩圖可得知兩公寓大廈住戶自購率都蠻高的都高達 80以上
38
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
管理層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-13 管理層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在管理層面兩大廈訪問之住戶都有不錯的反應由太子管理維護公
司所做的服務內容看來是相當的被廣為接受
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
安全層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-14 安全層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在安全系統上做的也相當不錯住戶都可以接受但還是有少部分覺
得不是很好所以還是有檢討的空間
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
清潔層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-15 清潔層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在清潔層次方面上做的也讓住戶相當的滿意但還是有少部分覺得
不是很理想所以還有加強改進的空間
39
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
億載金城
圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
40
41
第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
43
預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
44
表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
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縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
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問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
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3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
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環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
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參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
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以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
二管理與維護
管理是指為實現目標而組織和使用各種資源的過程管理就是計劃組織指揮
協調和控制由專門機構和人員進行的控制人和組織的行為使之趨向預定目標
維護是指係指加強更新設施及設備使用及建築管理改進社區內公共設施以保持
其良好狀況好的管理也須有好的維護互相維持不然在兩方面缺一卻是沒有辦法
去善盡本身之務故兩者缺一不可
所以在本研究中我們是以共同共有部份作為研究的重點在高密度的人口區域
公寓大廈儼然成為主要的建築居住型態公寓大廈的居住型態也衍生出住戶之間許
多管理維護的問題如安全門禁環境清潔管理等所以藉此研究盡可能在現役中
已在執行之制度及運作之管理公司或委員會之間有哪些必須改善的問題進行探討
及找出是否有更好的解決方案
6
第一節 研究動機與目的
一研究動機 台灣地區近40年來社會快速的變遷都市化程度逐漸提升使得人口更加往都市集
中導致都市土地價格上漲
由於建商基於考量住戶共用部分設施需求性與方便性現行公寓大廈將許多共用
部分納入規劃的訴求已經成為都市化地區主要趨勢近年來人們買房子觀念並非
只是重視居住的空間本身而是更著重於整體社區品質的提升
我國政府自民國84年起著手推動「公寓大廈管理條例」至今皆著重於公寓大
廈住戶之權利義務方面而在推動公寓大廈管理服務人可認證成效評估方面則相當
缺乏民眾期望此新法令能有效改善其公寓大廈居住品質住戶與管理者可提昇管
理維護成效
共用設施的提供對住戶而言是享有完善設施的服務然而如果不能做好後續的管
理維護工作將會使得服務品質下降也會造成住戶的負擔如何適當管理共用部
分設施且符合住戶使用需求與管理維護的問題為我們此研究的重點
二研究目的
本研究目的以探討公寓大廈共用設施管理作為最主要的目標以第三者角度探討管
理維護人與住戶間之問題所在並從文獻與實際訪談中找出問題所在再分析出有
什麼好的解決對策現今社會已走向系統化管理為配合實施公寓大廈管理條例
而把管理的服務內容標準化系統化而盡可能的利用機械工具將作業自動化以便
社區大樓管理作業執行效率快速狀況處理能力改善及政府主管機關住戶公寓
大廈管理業者三方面影響成效之關係凝聚共識希望從法令之訂定與執行落實到
民間住宅管理之實際運作使住宅管理維護制度得以建全進而達到提昇住宅品質
之目標
管理維護的目的可分別從公寓大廈的實體面及精神面分述從實體面而言管
理維護可維持公寓大廈的構造設施設備及其使用機能正常運作以節省能源消耗
與人力物力的浪費同時可以創造建築物更高的價值精神面而言在安全措施上
可以讓住戶住的安心無後顧之憂已達到最佳品質的成效
一般公寓大廈設施上的規劃常忽略的是考慮住戶的實際需求與負擔能力產
生別人有的設施我也要有的心態對於不常使用或無法維修的設施也會讓大廈的
居住品質逐漸下降所以要如何管理維護共用設施符合大廈住戶的使用需求是
我們要加以探討以及了解的問題藉由這次的研究中希望可以找出ㄧ套管理業者與
住戶之間的問題所在並了解後找出解決方式再擬定出能使管理業者與住戶之間達
到共識的管理規約且雙方面都必須互相遵守與約束使得該大樓住戶與管理業者
7
有個良好的互動關係以及住戶能有完善的健康住宅
基於上述本研究之目的為下列幾點
1瞭解目前公寓大廈之共用設施設備種類與區分在使用中是否有效落實規範與
互相發展更好的規劃制度
2由第三者角度探討住戶與管理維護人之間現況探討與現有管理方式之課題分析
3如何使得公寓大廈共用設施管理維護工作的執行變得簡便而有效率
4提供一套比較完整的制度讓各公寓大廈及管理服務公司參考是否有助於整體
管理與維護的工作較有規劃性
8
第二節 研究範圍與內容
一研究範圍 社區是一個區域由眾多人口組合而成的因各地區環境需求上的不同在北
中南部的公寓大廈公用設施也有所不同藉於時間上與人力資源方面有限以及就
近便於調查因此本研究範圍訂定為台南市東區
台南市東區位於台南市東南方雖位於東南方但因由日據時期即名為東區自
今仍沿用原名週遭則東鄰台南縣歸仁鄉西與中南二區相連南與台南縣仁德
鄉相鄰北與北區相鄰包含有小東里大學里hellip等45個里
建築物使用時間限制上為不超過一年的公寓大廈與超過十年以上的老舊公寓大廈之
差異住戶進住率約8成左右使用上已正常運作
1 研究範圍太子建設所承包之公寓大廈
2 建築物以新舊公寓大廈為區分公寓大廈內住戶進住率約8成左右且已經
進入正常運作之社區個案做為研討對象
二研究內容
本研究首先從社區意識與管理問題尋找相關理論與文獻從中找尋具有研究價
值的問題或是可更深入探討的問題之後依距離人力與時間等限制來界定範圍
以便於訂定具體的研究目標
從得到的相關資料中也慢慢的了解許多基本事項後續也到各相關單位進行訪
問與瞭解而後再藉由問卷的設計與獲取的資料進行驗證與分析分析後再討論
找出問題所在擬訂出解決對策
就公寓大廈管理維護內容大致上可分三種模式
自行管理全部委託管理部分委託管理其管理方式不外乎都是由人力操作對
公寓大廈住戶而言公寓大廈的管理維護工作正是依據住戶共同意識與其需求共
同面臨問題並予以解決並藉由管理維護工作之進行提升整體公寓大廈環境品質
本研究擬台南市都市發展與台南市公寓大廈進行基本的資料收集統整與分析以了
解公寓大廈住戶對管理維護之需求特性其細項如下
1休閒設施室內外游泳池娛樂健身中心兒童閱覽室韻律體操室桌球室
撞球室羽球場籃球場水療減壓館VIP室電腦資訊中心卡拉OK視聽中
心等
2文教設施托兒所會議室圖書館媽媽教室幼稚園資訊中心等
3服務設施日用品商店ATM餐飲服務設施醫療診所藥局洗衣部等
4公益設施安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
9
警衛室消防設施等
5共用設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社區道路等
以上所列出之設施現今公寓大廈已非常普遍擁有之設施
而依據台南市政府相關機關的資料可得知目前台南市公寓大廈管理委員會有
向政府機關登記並據有效力的全部有七百多家其中東區至少有一百三十二家大
約佔全台南市的五分之ㄧ這是我們自己做出的約略統計我們有至現場約略勘查
該區域之大樓其具備之設施也符合基本與安全需求而目前公寓大廈之基本需求包
括有大樓管理員保全設施休閒設施文教設施服務設施公益設施共用設
施等設施
我們也有空出時間去台南市政府相關單位-建築管理課（舊名為使用管理課現
今已改為建築管理課）找尋資料中與曾課長談論到公寓大廈所申請之管理委員會
名稱由該大樓之管理委員會自訂但是名稱之格式例XXX管理委員會其管理委
員會成立之人數不限定若需招開修改條例之會議則須限定管理委員參加之人數
而會議時間是由管理委員與政府相關機關搭配即可而在建築公司方面則與太子
建設公司蔡瑞發副總經理接洽由此訪談希望更加了解建設公司的角度觀點來探討
公寓大廈管理委員會之間的關係與管理問題而建築公司如何設計規劃才能使公寓
大廈管理委員會兩者之間便於管理與維護因此降低管理維護的問題等另外與各相
關人員(例如住戶管理員等)以不同觀點理念進行訪問與瞭解
10
第三節 研究方法與流程
一研究方法
依據新建與老舊公寓大廈住戶的規模加以歸納相關性資料再做比較後對兩
大廈之住戶找出共通性問題再依照管理維護公司對住戶所擬定之社區營造架構
圖在此架構下對住戶做調查是否滿意
訪談 由研究內容中找出需進行深度探討的問題後再與管理業者進行訪談找出重點
首先先到台南市市政府建築管理課詢問相關資料及對公寓大廈的規約條例以便
了解政府對公寓大廈公用設施的管理要點及規範再針對相關職務或人員進行訪問
二問卷調查 探討相關文獻與訪談後整理問卷內容再針對住戶進行問卷調查再回收做簡單
統計看住戶對管理維護公司所作之服務內容是否滿意
1調查目的
瞭解一個好的管理維護公司針對住戶所做的一套制度下對住戶所做的服務內容是否
滿意並對不滿意之處進一步探討而管理維護公司對住戶不滿意之處需做何改善
2調查對象
訪問對象為台南市東區公寓大廈以太子管理維護公司所承包管理之大廈住戶
做調查
11
表 1-3-1 本研究流程
研究動機與目的
研究範圍及內容
研究方法與流程
文獻回顧與探討 相關資料收集
共用設施探討
管理維護探討
管理顧問公司
訪談
台南市政府相
關單位
擬定問卷及深度訪談內容
結論與建議
問卷調查分析
12
第二章 相關文獻回顧探討 針對我們的主題是有關公寓大廈共用設施的相關領域在此我們找了下列幾
種類型的文獻做為參考其屬性可分為三大類
一住宅社區品質與定義
二共用設施目的與種類
三共用設施管理與維護
管理業者與公寓大廈的管理維護是息息相關的而現代的人們對於管理品質也
很注重所以需透過一個好的管理維護程序和好的管理業者才能有良好的居住品
質而住宅管理維護存在著許多問題這些都是我們需去慢慢了解的內容文獻中
有提及管理維護與住戶方面之問題對於我們往後的研究有基本的了解及幫助
13
第一節 住宅社區品質與定義 結合住宅內部實質屬性及周圍外部環境的住宅品質是住宅屬性的一個重要部
分住宅品質由心理生物學的角度可界定為一段期間內某一個人或家庭單位對
自身居住活動的關聯性設施之認知和滿意情形但從經濟與社會層面來看住宅其
實質特性在不同地區之使用者於一定期間對自身居住需求上的住宅關聯設備之
間有安寧感和滿足感之傳達功能強調社會環境的立場重視人類社會之整體生活
環境的提引(張金鶚)由社會行銷學觀點來看住宅品質可界定為在某一期間內
住宅關聯性設施能夠滿足消費者對安全舒適等各項需求而這些需求且必須為有
效需求由此達到整體社會福利之最大世界衛生組織(WHO)提出對於居住水準所設
之原則認為應包括下列四項條件
一安全性除了住宅本身結構之安全性為住戶之主要考慮外居住環境是否能避
免犯罪事件的發生使得住戶在身體和心理上均能免於恐懼也應同等重視
二健康性考慮住宅品質標準時也應考慮住戶日照採光通風給水排水
等情況以及衛浴廚廁是生活最基本的需求美日等國對此訂有最低
標準而我國亦有參考標準之設定
三便利性居住品質之良好要看是否能和生活緊密配合凡舉一般日常所需如購
物上學上班的便利性和休閒設施與公共設施的可急性都是十分重要
四寧適性除了要能住之外住的好更是一般人所嚮往的諸如客廳的大小臥
室的舒適平均每人擁有的坪數居住的樓高噪音的大小等
Michigan大學研究與Movvis於1972年認為住宅品質的決定向度有三建築物的
結構品質之耐久性設施服務品質維護與管理性而Kevin Lynch於1981年以五個
角度來討論環境品質做為集合住宅環境包括
1維生(Vitality)
2感受(Sense)
3適當(Fit)
4可及性(Access)
5控制(Control)
14
住宅大樓逐漸高層化與人民對住宅品質的重視如何提升住宅大樓管理服務品
質以維護良好的居住環境及滿足住戶之需求已成為現今研究住宅管理最重要課
題之一根據馬斯洛(Maslow)之人類需求層次理論人類需求分為以下五種層次
1基本需求此類需要包括維持個體生存所需要的各種資源如食物水份空氣
住所等
2安全需求此類需要主要的免於焦慮恐懼混亂及危險並使自己覺得有秩序
有保護有依靠從而感到安定與安全
3愛與歸屬的需求此類需求主要是要接近他人要屬於團體要為人接受要愛
與被愛
4受人尊敬之需求人們需要尊敬自己也需要受人尊敬以使自己感到有價值
5自我實現之需求此一需要在求成全及展現自己所以為自己的種種特質以實
現自己的潛能發展自己的個性統合自己的性格
在此體系下較低層次的需求獲得解決及滿足後才會晉升到另一個層級(圖
2-1-1)而人類對住宅之需求亦同具層級性必先追求住宅基本之需求滿足也就
是有一個可以遮風避雨之場所基本需求滿足後才提升至另一個需求層次隨著
整體環境的逐漸改善與國民所得增加人們對住宅的要求越來越高以台灣目前的
住宅來說遮風避雨之基本需求已普遍獲得滿足因此現在對住宅之需求已提升
到更高一層級欲滿足這高層級之住宅需求則有待落實住宅管理才能達成在此
高層次的住宅需求為了追求安全的居住空間及與他人建立友情必須藉由住宅管
理之運作加強鄰里關係以促進彼此間之友誼共同制止犯罪事件方能達成
因此隨著住宅逐漸走向高層化與人們對住宅需求層次的提升高層住宅之管理也就
日益重要方針
時代的進步以及週休二日的來臨人們假日想擁有自己的休閒活動及自我的空
間又限於工作上的忙碌回到家已無暇管理自己的居住環境但一個良好的居住
環境又需要管理才能夠有好的居住品質因而衍生出專業的大樓管理公司代為維護
管理基於使用者付費的原則每一個消費者都要以最小的代價獲得最大的滿足
也就是如何以最合理的管理費獲得最良好的居住環境品質所以一個集合住宅大樓
的管理品質也就與代為管理的大樓管理公司息息相關
自我實現的需求 滿足住戶自我 更高層次住宅需求
受人尊敬的需求 展現其本身之經濟能力
愛與歸屬的需求 渴望與他人建立友情
安全需求 追求安全的居住空間 透過住宅管理達成
基本需求 遮風避雨之需求
圖2-1-1 馬斯洛(Maslow)人類需求層次圖 （柯育堂1993）
15
本研究在了解國人目前各類家庭一天在住宅內之生活行為分別從行為與時
間行為與空間及值得注意的使用狀況分析比較以提出來住宅計劃的建議方向
此外亦進行實際訪問調查以獲得現況有關資料加上電腦等資訊之輔助以進行
繪圖及資料處理等主要是透過實際上各戶的訪問調查當中以親身體驗國人之實
際生活行為及空間之使用現況分別就時間關係及家庭生命週期宗教經濟家
庭規模住宅屬性職業特徵等進行分析比較以提出具體之建議來介紹國人目
前各類家庭的生活狀況以提供設計者參考以及整理各類家庭家人行為時間量及
時間帶之差異分析比較其中之不同以便提供設計者做參考另一方面歸納國人
之一般空間使用狀況以作為未來設計者和使用者溝通之管道分別就設計者使
用者行政者及後繼研究提出來之建議方向以使未來國人的住宅計劃走向完善之
境界 (洪肇陽1993)
此研究為了倡導社區發展理念運用社區組織方法加強住戶對大樓的認同和
參與有效改善大樓住宅所衍生的問題了解住戶社區參與的特質和需要吸引住
戶的積極參與推展社區發展的效果是否會因個人特質的差異而影響例大樓住
戶的休閒生活時間性別婚姻狀況的不同其休閒設施安排的傾向有所差異而
活動參與程度是否也會因年齡職業婚姻狀況房屋權屬等因素會影響住戶的活
動參與意願其實各住戶的特質會影響對社區的認同感和參與感(蘇文彬1996）
了解休閒式住宅市場其實際購屋者之購買行為傾向偏好與使用行為差異情形為
何了解市場區隔後不同購屋群體特徵並分析各群體性以作為規劃休閒式住宅產
品定位時之參考分析實際購屋者之購後行為與滿意水準據以探討休閒式住宅商
品之維護管理情形以供作不動產開發業者於住宅實質空間規劃時之參酌依據本
研究成果發現可作為私部門推案實行銷組合或實際空間規劃之參考兩類型區隔年
齡職業購屋經驗上具顯著差異亦即居住型休閒式住宅與渡假休閒式住宅在上述
三項人口統計變數尚有顯著的不同而符合本研究之假設兩類型區隔在性別教育
程度與家庭型態上的特性則無顯著差異 (蔡菊花1998）
隨著我國的經濟發展以及建築技術的進步住宅已朝建築立體化社區大型
化的方向發展在都市中由於土地高度集約使用使這種情況更為明顯爲能有效
確保住宅品質居民對於住宅的需求已有日漸增強的趨勢為日後區分所有建築
物或者公寓大廈的住戶間自有規範的法律依據民法物權立體化敦親睦鄰法律化
管理組織民主化公共安全入型化
為了讓這些制度合理性的執行必須先培養社區意識社區意識高則參與度越高
這樣大家對於公寓大廈有箸同一目標希望社區愈來愈好品質能夠提升管委會也
能執行一切事務讓大家有著休戚與共的關係否則大廈只會愈來愈髒亂降低了
品質馬上會影響到居住民眾
對社區發展正向關係有下列幾點
1可落實社區自治社區參與及民主政治
2可讓住戶更了解會議議事之進行
3有助於社區安全衛生安寧和諧的達成 (黎淑慧2004）
16
小結
住宅品質越高相對的管理費亦愈高但管理費越高並不代表住宅品質一定有
其保障因為住宅品質牽涉到心理文化的層面尤其個人的主觀價值和需求層級
更牽扯到對同一住宅有不同之評價消費者應針對自我之需求有相當程度的認知
而不單單只是針對豪華氣派的特點而造成日後管理費多餘之負擔而得不償失
另外住戶水準與溝通配合度高低有密切關係而現今人們的所得提高相對的品質
越來越重視需求層次可分為五種類型分別由低層次而晉升高層次當想要一個
好的居住環境需良好的管理才能有好的居住品質導致大樓管理公司對於居住品質
以及住戶產生重要不可或缺的腳色共用的休閒設施多寡有助於對該社區大樓所有
住戶之滿意度有明顯增加的趨勢也有助該社區大樓住戶守望相助敦親睦鄰鄰
里關係和諧但使用管理與費用則須所有住戶有所共識擬出公約來遵守共用休
閒設施則比較針對該大樓各住戶開會討論後依需求高低再建造使用率或許會相對
提高許多
17
第二節 共用設施目的與種類
傳統的共用設施計劃理論都只考慮鄰里單元作為設施規劃的基本單元極少對
於鄰里單元以下規模的公寓大廈設施的需求性加以探討大約從民國七十幾年以
來台灣各地區都有不少公寓住宅特別是私人住宅開始於社區內規劃一些生活休
閒性設施（例如游泳池會議室兒童遊戲場等等設施） （賴榮俊1992）
「共同共有」在法律上又稱為分別共有指數人按其應有部分對於一物有所
有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對應
有部分得自由處分而「公同共有」在公同共有關係下各公同共有人是沒有應有
部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律(例如合夥關
係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之外對於公同共
有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意而「共用部份」指公寓
大廈專有部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者包括
住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋頂突出物共同出入口及門廳
管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設備空間及社區居民使用的活動中
心等 (公寓大廈管理條例1995)
本研究在了解游泳池的現況和發展釐清其對社區的關係與影響提供游泳池
未來在設置規劃原則上的注意事項進而發現了游泳池社區的發展模式游泳設施
設計規劃形式以及現行經營管理的模式上都息息相關 (郭獻仁1999）
整體來說受訪者對設施的使用頻率普遍不高在現代學業及工作忙碌的時代大部
分的住戶都以沒有時間及沒有興趣使用該大樓內之休閒設施居多使建商們更應該
去注意這項問題 （欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如2001）
小結 在共用設施使用上有助於該大樓住戶之間互動關係良好也增進鄰里和諧敦
親睦鄰之效益因此對共用設施要有不同的考量與選擇
18
第三節 共用設施管理與維護
無論就客觀之實質住宅狀況或主觀住戶對住宅品質之滿意度有管理維護之住
宅要比無管理維護之住宅要來的好在管理方式方面有住戶管理委員會之住宅品
質及滿意度比較高在管理維護費用方面有專業住戶管理委員會住宅品質及滿意
度則較高大樓繳交住宅管理維護費之住戶對住宅品質之滿意度比拒絕繳交之住
戶要來得高 (洪幸妙1991）
隨著社會型態的轉變都市人口急速增加在都市土地面積供給有限的情形下
土地立體使用因而成為必然的趨勢住宅朝向立體使用的結果高層住宅乃成為都
市住宅的主要型態因一般人對於高層住宅區分所有的觀念模糊以致使高層住宅
的管理維護衍生不少糾紛不僅對居住品質造成不良影響更危及居家公共安全
政府為解決日益頻繁的高層住宅管理維護問題草擬「公寓大廈管理條例」草案
已送立法院審議各界無不期盼草案能早日通過立法 (林鋒昇1993）
依據住宅商品不同特性將市場次分類為次市場外並利用需求面之市場區隔
再依據購買者不同行為特徵而區隔為群內同質群間異質之群體以確認目標市
場而休閒式住宅即為市場細分後之次市場其與一般住宅之區別在於其係以基地
內設施多元化經營專業化非必要性之住宅需求等為其最大特色住宅開發成敗
之關鍵在於一種開發前之市場分析延續至開發後之社區規劃與俱樂部之經營管
理規劃費時且複雜化 (蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁2000）
此研究主要目標在於探索公寓大廈管理維護成效與管理維護影響因子之間的
相關性除以問卷調查收集所需資訊外另以現況勘察方式評估代表公寓大廈管理
維護成效之安全門禁管理環境清潔維護違規違建管理環境噪音管理設施設
備管理公共空間管理等項目之成效 (陳瑞榮2001）
住戶對其居家環境每日必需的管理維護工作通常分為兩大類住戶自行負責
或委託管理維護公司目前國內集合住宅在管理維護執行上的現況係「自行管理」
佔68「委託管理」佔32至於管理維護模式與住戶滿意度的探討由管理維護
公司來維護社區的結果均比自行管理來得讓住戶滿意而「部分委託管理模式」則
是四種模式中滿意度最高者究其原因管理公司雖有專業知能與經驗的優勢但
也可能存在著代理問題受到這二者相互權衡（trade-off）的影響全部委託管理
的滿意度便不如部分委託管理 (洪子茵2002）
19
對於管理費收取後的流向知道與否的比例約為三分之二這並不是好的現象
居民會去注意的人或許不多這時管委會應該設法讓居民都有機會去了解管理費的
流向也就是讓管理費更加透明化這樣在收管理費的時候居民知道了管理費的
流向就比較不會有拒繳管理費的情形管委會也應讓居民提升對於住宅的關心程
度這是一種社區意識讓居民知道購買這個社區住宅並不只是居住而是還有其
他附屬的功能可以使居民提高生活品質這樣才能將社區營造成具有高度附加價
值之居住住宅 （邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠2001）
小結
想要有品質良好的住宅社區與公寓大廈相對的也須有品質良好的管理與維
護管理與維護似乎是必備的一套措施即使大樓建造的多雍容華貴沒有好的管
理與維護相對的只是把表面上的呈現出來而不是實質上所呈現出來
20
第三章 訪談與現況課題 本研究主要目標是以第三者角度來看管理維護人與住戶之間影響管理維護成
效探討因此有必要從公寓大廈管理維護現況作瞭解除明白國內目前於管理維護
所遭遇的各項問題並就國內公寓大廈管理維護制度與現況等進行分析與探討
本章的目的即藉由探討目前國內公寓大廈管理維護的制度與現況的變革對可
能影響管理維護成效再進一步的掌握據此作為本研究討論重點之ㄧ
管理維護人
管理委員會
問題
住戶
研究者
圖3-1研究角度之關係圖
我們在暑假時訪問太子建設公司－管理維護公司(蔡副總經理)訪談中得到了
許多相關知識在公寓大廈管理條例成立時幾乎是混亂時期在一個不完全的體制
下問題層出不窮而唯一的解決方法就是依據公寓大廈管理條例與相關人對產生之
問題逐一的討論出所以然當討論出大家都可以接受的規範下就修改條例但直到
現在還是一直有問題存在就像太子建設蔡副總經理講的「看的到的都是問題問
題無所不在」這是非常具體的一句話而這些問題有些只能去避免一旦發生了
也不能完全解決只是增加問題複雜性
例一位住戶不繳水電費依公寓大廈管理條例可以對該住戶做懲罰斷水斷電
當斷水電後導致該住戶不能進出自家門在法律的立場上是(可以懲罰但不能涉及人
身安全及人身自由)違反人身自由的管理委員會若不執行懲罰的話亦可向住戶提出
法律訴訟而住戶也必須自行承擔接受因為管理委員會是一個組織當成立管理
委員會得向政府申請申請後會備查一份資料以做確認該管理委員會之存在雖然
這只是其中一部分的問題但太子管理維護公司也有針對各方面去做研究在各方
面也增加整體共識也成長了許多
21
第一節 住宅社區管理委員會現況
在84年公寓大廈管理條例實施前集合住宅成立管理委員會之情況較被動而
84年成立後有日漸主動的趨勢成立後管理基金是由建商提供建造費用之千分之三
至千分之二十(依造價來分一千萬元以下是千分之二十一億元以下是千分之十
五十億元以下是千分之五十億元以上是千分之三)來當作管理基金若是政府
建造之國宅則由內政部國宅局管理但因當時成立公寓大廈管理條例時是由管理委
員會去規範問題層出不窮有太多的疏漏管理條例所規範的在法令上不是有衝突
就是無法管制至今也反覆的修改條例而有些問題還是不能完全得到解決
管理委員會之最高大會lt住戶大會gt一年開一次而管理委員會之委員有三個
職務必定要區分所有權人而職稱規定只有「主任委員」「財務委員」「監察委
員」這三個的職稱有規定而已其他職稱則無強制規定
目前管理委員會針對公寓大廈管理與維護之問題整體上可劃分為統包與分
包而目前台灣公寓大廈絕大部分採用分包的方式來對公寓大廈做管理與維護
而國外大多數國家採用的方式則是屬於統包居多站在管理維護公司的角度是希望
未來的走向也採用統包之方式而目前太子建設-管理維護公司也針對社區擬定一
套「社區總體營造之基本架構圖」表3-1-1目的就是讓整個社區更有規劃性環
境與大樓事務管理更有效率及便利
22
表3-1-1 社區總體營造之基本架構圖
新建大樓（社區） 既有大樓（社區）
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查 3設備機能滿足度調查
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查
社區大樓營運籌備程序
規劃設計 1協助成立住戶管理委員會 2製訂住戶（用戶）規約 3製訂各項管理辦法及規章 4製訂機電設備維修保養計劃
建物診斷分析 1建物本體診斷 2建物設施環境診斷 3建物機電設備診斷 4省能源診斷 5營運管理診斷
改善執行 1建物設施環境機電設備
能源營運管理等改善 2修訂各項管理辦法及規章 3修訂機電設備維修保養計劃
改善提案 1建物設施環境改善案 2機電設備改善案 3能源改善案 4營運管理改善案 5各項保養計劃提案
交屋後初期 1協助召開區分所有權人會議
2裝修工程的監督 3落實召開管理委員會議
完工交屋期 1協助業主驗收各項公共設施
2協助交屋
大樓（社區）管理營運 4警備保全與門禁管理 4預防性措施規劃 5工程維修與機電設備保養 5各項生活服務 6環境衛生與園藝維護
資料來源太子管理維護公司
23
另外以下是社區住家樓管事務管理架構圖3-1-2所有的架構以及工作細項
皆是由太子建設公司歷年來所收集的資料與經歷所擬定出來的由圖中可看出管理
公司在服務內容可分為六大類分別是設備維護清潔事務行政事務組安全
維護組清潔環保組機電維護組另外工作細項部分會依照各家不同公司的
安排而有所不同但大致上也是依循這樣方向的項目做適當調整
以下是針對細部工作的介紹
一設備維護
為了使維護工作能有效率的進行需要有對設備熟悉以及專業認識的技術人
員來進行建築物維護工作使的社區能得到安全舒適的環境
二 清潔事務
清潔維護的工作一般分為日常保養定期保養及特別保養清掃三部份將建
築物由室內到室外各區域進行清潔維護工作如病媒防治是必須要有專業執照的人
員才能對建築物進行消毒清潔維護工作
三 安全維護組
公寓大廈內的警衛負責的工作是協助與維護公共設施安全及安寧管制人車
的出入若有訪客來時必須負責登記來訪者姓名及來訪目的以及巡視各角落死
角以防意外發生
四 機電維護組
一般而言建築物之公共設施設備可分為預防性服務性及加值性如休閒
設施網路設施保全設施弱電設施因此機電員的要對設施設備進行定期緊
急狀況的管理維護維修須隨時檢查設備機能或教導提供住戶保養知識以便機具
設備使用性持久是否可正常運作
以下表3-1-2 為社區住家樓管事務管理架構圖 資料來源太子管理維護公司
24
社
給排水廠
社
給排水廠
區
停車場廠商
區
停車場廠商
住
泳池廠商
住
泳池廠商
機電組長
機電組長
機電員
機電員
環保組長
環保組長
機動環保員
機動環保員
任
＞
環保員
任
＞
環保員
主
事
主
事
副 幹
巡邏哨
副 幹
巡邏哨
理 總
大廳哨
理 總
大廳哨
管
副
管
副
＞
＜
中控哨
＞
＜
中控哨
事
車道哨
事
車道哨
約
幹
房屋代銷專員
約
幹
房屋代銷專員
合
總
生活服務秘書rsquo
合
總
生活服務秘書rsquo
會
托
＜
會
托
＜
員
委
任
大廳接待秘書
員
委
任 大廳接待秘書
委
主
休閒中心接待
委
主
休閒中心接待
理
理
客服處理專員
理
理
客服處理專員
管
管
管
管
行政文書助理
行政文書助理
管
管
綜
行政會計助理
綜
行政會計助理
圖
督
消毒廠商
圖
督
消毒廠商
構
監
外牆清洗廠商
構
監
外牆清洗廠商
架
水塔清洗
架
水塔清洗
理
垃圾處理廠商
理
垃圾處理廠商
管
化糞池抽取廠商
管
化糞池抽取廠商
務
監控廠商
務
監控廠商
事
弱電廠商
事
弱電廠商
管
空調廠商
管
空調廠商
家
發電機廠商
家
發電機廠商
樓
消防廠商
樓
消防廠商
機電維護組 清潔環保組安全維護組生活服務組 行政事務組清潔事務 設備維護
25
26
第二節 台南市住宅社區共用設施管理現況
以目前的現況來說當三方面(住戶管理維護人政府)遇到問題時的解決方
式都是依據法條規約等規定事項以求解決之道有法條以及規約來約束所有
權人不管任何問題就如同法律一樣的道理
公寓大廈的規約依公寓大廈條例第二十八條規定當公寓大廈建築物所有權
登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時起造人應於
三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負
責人並向直轄市縣(市)主管機關報備嗣後公寓大廈如有關於規約之訂定或
變更之情形時依同條例第三十一條規定應由區分所有權人會議以特別決議程序
為之即「區分所有權人會議之決議除規約另有規定外應有區分所有權人三分
之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席以出席人數四分之三以上及
其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之因此舉凡經
由區分所有權人會議決議之事項不論其明訂於規約中或不成文之規定制定規約
之區分所有權人當然負有遵守規約之義務
公寓大廈管理模式
在民國 84 年時公寓大廈管理條例實施後其個別區分所有權人之專有部分都
自行管理居多共用部分原則上屬各區分所有權人共有故由區分所有權人共同管
理
共同管理與自行管理在費用負擔等各項產生之問題上很難達到共識若是戶
數較少或許還比較好處理要是上百戶的根本很難去做規範與管理這樣要有個良
好的居住環境的確不太可能導致在這樣的環境下也衍生出了全部委託管理自
行委託管理部份委託管理這三種方式來管理在國外已經普遍的在實施這些方式
但實施後還是偏向全部委託管理也就是統包的方式比較多在台南比較具指標性的
建設公司太子建設公司旗下的太子管理維護公司也以逐步的走向統包這個層面在
台南也以切確的在落實這個方式
第三節 管理顧問公司與住戶之現況
管理維護人的主職在於對建築物的管理維護提供社區大樓日常服務解決住
戶在大樓所使用的設施設備及維護工作讓住戶有個品質良好的居住環境大致上
公寓大廈管理現況可從人事物這三方面的互相關係來探討會發現下圖這三大
方面的關係亦影響到公寓大廈管理維護成效的優劣另外為了讓住戶的權益有所
保障以及給予府機關管理業者管理委員會三者有同樣的保障及確實執行管理
公寓大廈住宅與維護的責任對於三者之間必須合理訂定規範之契約
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管理委員會
管理服務人
住戶
休閒安全服務
設備
管理維護成效
公共環境衛生清潔
設施設備定期
維修維護
管理共用設施及設
備維護
圖3-3-1 事務架構圖
資料來源本研究整理
就人事物三方面探討以下幾點管理成效
一人方面例如標準服務作業流程管理費收繳管理流程管理費欠繳催收管理
流程安全管理維護流程訪客管理維護流程(如附表)以上提出之五項以人
為主住戶可委託管理公司派遣管理員來執行大樓出入的管制控制過濾非住
戶的人提高居民的人生安全是屬『人』方面的管理
二事與物方面例如社區大樓營運籌備程序事務管理作業設備維護管理裝
潢管理流程環保管理維護流程(如附表)以上提出之五項以事與物為主
居住環境公共空間的整潔清潔是人與事物的結合這些事務可由大樓住戶輪流
分配打掃或是管理委員會外請清潔公司定期為公寓大廈做打掃公共設施設
備有關於物的管理維修之事都可由管理業者派遣技術師定期檢查管理與維
護也可控制公共設施開放時間上使用的人數與使用時間的良好的規劃使得
公共設施便有完善的體制若住戶們能自動自發的共同維持環境清潔必定會有
良好的居住品質
第四節 現況課題分析
管理維護之目的就是對該公寓大廈做好完善的設施設備維修及維護以便該大
樓住戶有個優良安全的設施設備提供住戶使用當然也是會產生一些問題比如說
對住戶的服務或是訪客到訪時所應該遵守的程序有專業性的事務等等都會產生問
題而這些問題對三方面(住戶管理服務人政府)來說大致上已有擬訂出各項事務
的標準與專業的作業流程以下為各三方面的課題與例子
一公寓大廈之管理維護人所提供的服務架構處理圖
住戶委託服務事項
管理服務事項
事故處理 事務管理架構圖
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訪客與車輛管制
清潔處理與維護
設備維護管理
以上所題供之基本事務已有個別擬定出一套作業程序圖（請參考 圖3-1-2）
在此架構下提出比較具體類似的案例來做說明以方便了解問題如何產生解決
方法有幾種
案例 1 某公寓大廈中有未出售及未承租的空屋則那些管理費應由誰繳交
依公寓大廈管理條例未售之空屋的管理費由建商繳交因空屋無人使用
所以該屋之管理費用折半若空屋中有損壞修繕費用也是由建商負擔
案例 2 在休閒設施使用時會影響到住戶安寧該怎樣處理
在限定開放時間中吵鬧只要不是很刻意都可以接受畢竟開放時間就是要
大家一起活動一起放鬆但若在不是開放時段中吵鬧管理委員會則有責
任去向該吵鬧住戶或該吵鬧人制止若不聽勸導可經由通報警察執行公權
力或由法律途徑解決
案例 3 頂樓陽台是屬於公共設施若最頂樓住戶在陽台放至園藝用品或增蓋鐵皮
屋該怎處理
根據公寓大廈管理條例規定頂樓屬於全體住戶共有也屬公共設施及防空
避難設施而公共設施如有住戶佔用損壞或空間阻塞則由管委會負責修
復及清除
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案例 4 住戶在門口牆邊放置鞋櫃影響人員通行該怎樣處理
根據公寓大廈管理條例規定門口走廊屬共用區不可有阻塞物若有阻塞物
則管理委員會應先張貼公告通知若無人處理由管理委會有權自行處理丟
棄
案例 5 住戶在使用共用的設施及設備時損壞時卻不通報管理員就置之不理該怎
辦
當下損壞時及時通報管理員可以當時損壞狀況及情形判斷是有意或無
意若是無意則依人情考量處不處罰若是有意者不通報損壞及維修費用
則由該人支出承擔
從以上案例中可得知管理維護可維持公寓大廈在設施設備或及使用機能正常
運作的持久性但一個好的管理維護也須有好的住戶配合才能有好的居住環境當
一個好的管理維護人提供住戶好的服務還會產生什麼問題本研究藉由問卷調查來
探討再研討出對哪一方面的問題比較居多或是哪種問題比較嚴重比較需要提出來探
討之問題
30
第四章 研究設計
第一節 問卷設計與調查
一 調查目的
經由上述中我們從市政府及太子建設公司得到的相關資料中可對管理維護人
與住戶之間所產生之問題有解決之對策但也不完全的解決而有些問題只能盡量
去避免不要發生若發生後處理方式會很複雜若產生應該經由哪些管道可以解決
二 調查範圍對象
為何我們會選擇太子建設下的建物做探討以及太子建設住戶做深入的研究因
太子建設公司屬上市公司在南部地區的規模較大知名度也較高也是南部建設公
司的龍頭況且台南市是太子建設的崛起發源地且具有其代表性
太子建設公司不僅是建造公司在其他相關方面也有相關事業其經驗可靠信用
良好所以選擇太子建設之住戶為研究對象而因某些大樓非住戶及住戶關係人所
以不便於參觀設施設備及詢問問題所以只採用太子建設旗下建物及該大廈住戶作
對象太子建設公司在台南市東區內的case比較多故取得之資料比較方便因而
有些大樓住戶礙於私人空間不便參觀所以我們設計的問卷是針對太子建設的住戶
做為研究對象因為我們是針對東區做研究對象而東區也屬較繁榮地段故其建設較
具代表性
經實地探訪太子建設所管理的億載金城太子文化以及由政府興建的大林國
宅我們可發現由太子建設下所管理的兩棟公寓大廈都是屬全部委託管理方式
也就是俗稱的統包因太子建設公司規模龐大管理維護涵蓋範圍也較廣泛而太
子建設旗下的統包內容是公司承攬全部有關管理維護工程應有盡有管理維護問題
統一處理方便許多未來也會呈現此趨勢統包在解決問題方面較分包方便整體
管理制度也較有規劃
綜合以上統包優點推測住戶品質滿意偏向於贊成統包並藉由問卷調查分析
來證實住戶對於統包之品質滿意程度較高另外三者的差異所在為億載金城的休閒
設施開放空間位於地下室停車場旁導致於光線不足空氣環境不佳相較於九十
六年三月興建完工的太子文化社區所設置的設施是位於一樓每一種類的休閒設施
都有良好的規劃分類和完善的管理與維護兩相比較下可發現公寓大廈的新舊程度
品質差異甚大而在這段期間所遭遇之問題也反反覆覆的檢討研究過到現今來看
已有一套解決對策但還是有待改進相對下大林國宅更比前兩棟公寓大廈的管理
規劃較不周且大林國宅的休閒設施是屬開放式無人管理設施使用的安全也無人
控管無使用時間的限制相對品質也甚差人員出入採完全自由進出未有妥善保
31
全管制住戶安全有待考驗國宅方面或許也是需要擬定一套好的對策
由太子管理維護公司所提供之「社區總體營造架構圖」（表3-1-1）是經由管理
委員會與管理維護公司兩者所擬定共識下針對住戶所做出來的架構圖整體來說
就是為了讓住戶有個完善的體制這樣生活在社區裡遇到困難才有解決之道才不
會各自推託責任所以問卷擬定就由此架構圖下實施後對住戶做調查在此架構下
提供之服務是否滿意
三 調查方法
到兩大廈門口出入處對出入住戶做調查發放問卷份數各 100 份當場回收經剔
除廢卷太子文化有 3份億載金城有 8份有效問卷則 97 份與 92 份
問卷內容分兩大部分第一部分是基本資料採用簡單統計分析說明第二部份針
對住戶在此架構下提供之服務與目前僅有的設施設備使用後看法是否滿意
表4-1-1 個案比較表
億載金城 太子文化 大林國宅
地址 大同路二段61巷18號 崇善5街7巷1-16號 大同路二段154號
戶數 400戶（公寓）
ABCDE棟
276戶（透天75戶+公
寓200戶+管理室） 400戶以上
坪數 約30~40坪 約40~50坪 約25~30坪
管理費 一坪45元 一坪50元 一戶500元
（含停車位）
停車位 另外購買
（清潔費每月300元）
另外購買
（清潔費每月250元）隨機停放
停車場 B1~B2F機車
B3~B4F汽車
B1F約130個車位
（先買先贏）
有管制僅限住戶
出入
基本設施
設備
安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
警衛室消防設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社
區道路
基本設施
電腦資訊中心
兒童閱覽室
VIP室
游泳池
親子遊樂區
卡拉OK視聽中心
韻律體操室
娛樂健身中心
六大會館（1F）
歡唱室（ABC）
媒體資訊館
動感球藝館
兒童攀岩館
景觀動能館
水療減壓館
ATM
運動器材
設施開放
時間
非假日時須大人陪同登記
假日開放時間
AM800~PM1000
除VIP室使用要登記
非假日時須登記
AM800~PM1000
無管制
社區管理 有警衛管理
訪客進出須登記
有警衛管理
訪客進出須登記 無管制
住戶大會 一年開一次 一年開一次
32
第二節 問卷分析
一住戶圖表分析
0
5
10
15
20
25
30
20以下 21~30 31~40 41~50 51~60 60以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-1 年齡比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化與億載金城兩公寓大廈住戶年齡太子文化住戶年齡層
比較偏老年人居多億載金城則是中年居多此差異或許是因經濟能力不同所居住
環境品質要求也不同而有所差異
0
10
20
30
40
小學以下 國(初)中 高(中)職 大(學)專 研究所以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-2 教育程度比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化住戶教育程度與億載金城住戶相較下高出許多而在現
今社會中高學歷或許不一定有高所得其住戶水準也有所差異但僅限於社會其中
一小部分相對下擁有高學歷與高所得需求就會不同品質要求也會有所不同
33
太子文化
自由業
11
公教人員
17
服務業
10
商業
32
工業
16
家管
8學生
6
工業
商業
服務業
公教人員
自由業
學生
家管
圖 4-3-3 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
億載金城學生
0家管
1
自由業
2公教人員
9
服務業
31
工業
工業
商業 20
商業
37
服務業 公教人員
自由業
學生
家管 圖 4-3-4 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
由上圖可看出太子文化的住戶所從事的行業為商業居多而億載金城則商業與
服務業居多由從事行業大致上可分辨出收入所得大概屬於哪階段雖然沒有一定
的標準但也是有相當的影響
34
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2萬以下 2萬1~3萬 3萬1~4萬 4萬1~5萬 5萬1~6萬 6萬以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-5 住戶收入示意圖 資料來源本研究整理 由圖可對兩公寓大廈訪問的住戶收入所得做比較億載金城的住戶大致上都屬
普通性質的作業薪資較高收入的則偏少而太子文化的住戶所得在高收入方面卻
是比較多由此可見所得多寡對品質要求也會有所差異
0
10
20
30
40
50
60
非常低 低 普通 高 非常高
太子建設
億載金城
圖 4-3-6 住戶水準示意圖 資料來源本研究整理
由圖可看的出來兩公寓大廈的住戶對該社區水準認知都相當不錯一個水準高
的社區在各方面事務也會有相對的優異性對各住戶溝通與配合度也會比較高這樣
要營造一個優質社區並不是難事
35
太子文化-管理費50元坪否
19
是
81
是
否
圖 4-3-7 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
雖然有大部分的住戶對管理費收取是覺得相當合理但也是有少許部分住戶覺
得不合理有需要降價的需要
認為管理費合理價格區間統計圖
36~40元
坪 6
41~45元
坪 4
46~50元
坪 2
31~35元
坪 7
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-8 為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖
資料來源本研究整理
認為不合理的人數有 19 個其中有七個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可
以接受有六個人認為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元
坪可以接受有 2個人認為 46~50 元坪可以接受
36
億載金城-管理費45元坪
是
90
否
10
是
否
圖 4-3-9 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
大部分的住戶也是對該大樓所收取之管理費覺得合理但其中也是有人認為不
合理
認為管理費的價格區間合理統計圖
31~35元坪 1
~45元坪 4
~50元坪 1
36~40元坪 4
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-10 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
上圖是認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖認為不合理的人
數有 10 個其中有 1個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可以接受有 4個人認
為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元坪可以接受有 1個
人認為 46~50 元坪可以接受
37
太子文化-訪問之住戶的自購統計圖
自購
83
承租
17
自購
承租
圖 4-3-11 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
億載金城-訪問之住戶自購統計圖
自購
86
承租
14
自購
承租
圖 4-3-12 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
由以上兩圖可得知兩公寓大廈住戶自購率都蠻高的都高達 80以上
38
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
管理層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-13 管理層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在管理層面兩大廈訪問之住戶都有不錯的反應由太子管理維護公
司所做的服務內容看來是相當的被廣為接受
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
安全層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-14 安全層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在安全系統上做的也相當不錯住戶都可以接受但還是有少部分覺
得不是很好所以還是有檢討的空間
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
清潔層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-15 清潔層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在清潔層次方面上做的也讓住戶相當的滿意但還是有少部分覺得
不是很理想所以還有加強改進的空間
39
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
億載金城
圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
40
41
第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
43
預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
44
表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
54
問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
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以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
第一節 研究動機與目的
一研究動機 台灣地區近40年來社會快速的變遷都市化程度逐漸提升使得人口更加往都市集
中導致都市土地價格上漲
由於建商基於考量住戶共用部分設施需求性與方便性現行公寓大廈將許多共用
部分納入規劃的訴求已經成為都市化地區主要趨勢近年來人們買房子觀念並非
只是重視居住的空間本身而是更著重於整體社區品質的提升
我國政府自民國84年起著手推動「公寓大廈管理條例」至今皆著重於公寓大
廈住戶之權利義務方面而在推動公寓大廈管理服務人可認證成效評估方面則相當
缺乏民眾期望此新法令能有效改善其公寓大廈居住品質住戶與管理者可提昇管
理維護成效
共用設施的提供對住戶而言是享有完善設施的服務然而如果不能做好後續的管
理維護工作將會使得服務品質下降也會造成住戶的負擔如何適當管理共用部
分設施且符合住戶使用需求與管理維護的問題為我們此研究的重點
二研究目的
本研究目的以探討公寓大廈共用設施管理作為最主要的目標以第三者角度探討管
理維護人與住戶間之問題所在並從文獻與實際訪談中找出問題所在再分析出有
什麼好的解決對策現今社會已走向系統化管理為配合實施公寓大廈管理條例
而把管理的服務內容標準化系統化而盡可能的利用機械工具將作業自動化以便
社區大樓管理作業執行效率快速狀況處理能力改善及政府主管機關住戶公寓
大廈管理業者三方面影響成效之關係凝聚共識希望從法令之訂定與執行落實到
民間住宅管理之實際運作使住宅管理維護制度得以建全進而達到提昇住宅品質
之目標
管理維護的目的可分別從公寓大廈的實體面及精神面分述從實體面而言管
理維護可維持公寓大廈的構造設施設備及其使用機能正常運作以節省能源消耗
與人力物力的浪費同時可以創造建築物更高的價值精神面而言在安全措施上
可以讓住戶住的安心無後顧之憂已達到最佳品質的成效
一般公寓大廈設施上的規劃常忽略的是考慮住戶的實際需求與負擔能力產
生別人有的設施我也要有的心態對於不常使用或無法維修的設施也會讓大廈的
居住品質逐漸下降所以要如何管理維護共用設施符合大廈住戶的使用需求是
我們要加以探討以及了解的問題藉由這次的研究中希望可以找出ㄧ套管理業者與
住戶之間的問題所在並了解後找出解決方式再擬定出能使管理業者與住戶之間達
到共識的管理規約且雙方面都必須互相遵守與約束使得該大樓住戶與管理業者
7
有個良好的互動關係以及住戶能有完善的健康住宅
基於上述本研究之目的為下列幾點
1瞭解目前公寓大廈之共用設施設備種類與區分在使用中是否有效落實規範與
互相發展更好的規劃制度
2由第三者角度探討住戶與管理維護人之間現況探討與現有管理方式之課題分析
3如何使得公寓大廈共用設施管理維護工作的執行變得簡便而有效率
4提供一套比較完整的制度讓各公寓大廈及管理服務公司參考是否有助於整體
管理與維護的工作較有規劃性
8
第二節 研究範圍與內容
一研究範圍 社區是一個區域由眾多人口組合而成的因各地區環境需求上的不同在北
中南部的公寓大廈公用設施也有所不同藉於時間上與人力資源方面有限以及就
近便於調查因此本研究範圍訂定為台南市東區
台南市東區位於台南市東南方雖位於東南方但因由日據時期即名為東區自
今仍沿用原名週遭則東鄰台南縣歸仁鄉西與中南二區相連南與台南縣仁德
鄉相鄰北與北區相鄰包含有小東里大學里hellip等45個里
建築物使用時間限制上為不超過一年的公寓大廈與超過十年以上的老舊公寓大廈之
差異住戶進住率約8成左右使用上已正常運作
1 研究範圍太子建設所承包之公寓大廈
2 建築物以新舊公寓大廈為區分公寓大廈內住戶進住率約8成左右且已經
進入正常運作之社區個案做為研討對象
二研究內容
本研究首先從社區意識與管理問題尋找相關理論與文獻從中找尋具有研究價
值的問題或是可更深入探討的問題之後依距離人力與時間等限制來界定範圍
以便於訂定具體的研究目標
從得到的相關資料中也慢慢的了解許多基本事項後續也到各相關單位進行訪
問與瞭解而後再藉由問卷的設計與獲取的資料進行驗證與分析分析後再討論
找出問題所在擬訂出解決對策
就公寓大廈管理維護內容大致上可分三種模式
自行管理全部委託管理部分委託管理其管理方式不外乎都是由人力操作對
公寓大廈住戶而言公寓大廈的管理維護工作正是依據住戶共同意識與其需求共
同面臨問題並予以解決並藉由管理維護工作之進行提升整體公寓大廈環境品質
本研究擬台南市都市發展與台南市公寓大廈進行基本的資料收集統整與分析以了
解公寓大廈住戶對管理維護之需求特性其細項如下
1休閒設施室內外游泳池娛樂健身中心兒童閱覽室韻律體操室桌球室
撞球室羽球場籃球場水療減壓館VIP室電腦資訊中心卡拉OK視聽中
心等
2文教設施托兒所會議室圖書館媽媽教室幼稚園資訊中心等
3服務設施日用品商店ATM餐飲服務設施醫療診所藥局洗衣部等
4公益設施安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
9
警衛室消防設施等
5共用設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社區道路等
以上所列出之設施現今公寓大廈已非常普遍擁有之設施
而依據台南市政府相關機關的資料可得知目前台南市公寓大廈管理委員會有
向政府機關登記並據有效力的全部有七百多家其中東區至少有一百三十二家大
約佔全台南市的五分之ㄧ這是我們自己做出的約略統計我們有至現場約略勘查
該區域之大樓其具備之設施也符合基本與安全需求而目前公寓大廈之基本需求包
括有大樓管理員保全設施休閒設施文教設施服務設施公益設施共用設
施等設施
我們也有空出時間去台南市政府相關單位-建築管理課（舊名為使用管理課現
今已改為建築管理課）找尋資料中與曾課長談論到公寓大廈所申請之管理委員會
名稱由該大樓之管理委員會自訂但是名稱之格式例XXX管理委員會其管理委
員會成立之人數不限定若需招開修改條例之會議則須限定管理委員參加之人數
而會議時間是由管理委員與政府相關機關搭配即可而在建築公司方面則與太子
建設公司蔡瑞發副總經理接洽由此訪談希望更加了解建設公司的角度觀點來探討
公寓大廈管理委員會之間的關係與管理問題而建築公司如何設計規劃才能使公寓
大廈管理委員會兩者之間便於管理與維護因此降低管理維護的問題等另外與各相
關人員(例如住戶管理員等)以不同觀點理念進行訪問與瞭解
10
第三節 研究方法與流程
一研究方法
依據新建與老舊公寓大廈住戶的規模加以歸納相關性資料再做比較後對兩
大廈之住戶找出共通性問題再依照管理維護公司對住戶所擬定之社區營造架構
圖在此架構下對住戶做調查是否滿意
訪談 由研究內容中找出需進行深度探討的問題後再與管理業者進行訪談找出重點
首先先到台南市市政府建築管理課詢問相關資料及對公寓大廈的規約條例以便
了解政府對公寓大廈公用設施的管理要點及規範再針對相關職務或人員進行訪問
二問卷調查 探討相關文獻與訪談後整理問卷內容再針對住戶進行問卷調查再回收做簡單
統計看住戶對管理維護公司所作之服務內容是否滿意
1調查目的
瞭解一個好的管理維護公司針對住戶所做的一套制度下對住戶所做的服務內容是否
滿意並對不滿意之處進一步探討而管理維護公司對住戶不滿意之處需做何改善
2調查對象
訪問對象為台南市東區公寓大廈以太子管理維護公司所承包管理之大廈住戶
做調查
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表 1-3-1 本研究流程
研究動機與目的
研究範圍及內容
研究方法與流程
文獻回顧與探討 相關資料收集
共用設施探討
管理維護探討
管理顧問公司
訪談
台南市政府相
關單位
擬定問卷及深度訪談內容
結論與建議
問卷調查分析
12
第二章 相關文獻回顧探討 針對我們的主題是有關公寓大廈共用設施的相關領域在此我們找了下列幾
種類型的文獻做為參考其屬性可分為三大類
一住宅社區品質與定義
二共用設施目的與種類
三共用設施管理與維護
管理業者與公寓大廈的管理維護是息息相關的而現代的人們對於管理品質也
很注重所以需透過一個好的管理維護程序和好的管理業者才能有良好的居住品
質而住宅管理維護存在著許多問題這些都是我們需去慢慢了解的內容文獻中
有提及管理維護與住戶方面之問題對於我們往後的研究有基本的了解及幫助
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第一節 住宅社區品質與定義 結合住宅內部實質屬性及周圍外部環境的住宅品質是住宅屬性的一個重要部
分住宅品質由心理生物學的角度可界定為一段期間內某一個人或家庭單位對
自身居住活動的關聯性設施之認知和滿意情形但從經濟與社會層面來看住宅其
實質特性在不同地區之使用者於一定期間對自身居住需求上的住宅關聯設備之
間有安寧感和滿足感之傳達功能強調社會環境的立場重視人類社會之整體生活
環境的提引(張金鶚)由社會行銷學觀點來看住宅品質可界定為在某一期間內
住宅關聯性設施能夠滿足消費者對安全舒適等各項需求而這些需求且必須為有
效需求由此達到整體社會福利之最大世界衛生組織(WHO)提出對於居住水準所設
之原則認為應包括下列四項條件
一安全性除了住宅本身結構之安全性為住戶之主要考慮外居住環境是否能避
免犯罪事件的發生使得住戶在身體和心理上均能免於恐懼也應同等重視
二健康性考慮住宅品質標準時也應考慮住戶日照採光通風給水排水
等情況以及衛浴廚廁是生活最基本的需求美日等國對此訂有最低
標準而我國亦有參考標準之設定
三便利性居住品質之良好要看是否能和生活緊密配合凡舉一般日常所需如購
物上學上班的便利性和休閒設施與公共設施的可急性都是十分重要
四寧適性除了要能住之外住的好更是一般人所嚮往的諸如客廳的大小臥
室的舒適平均每人擁有的坪數居住的樓高噪音的大小等
Michigan大學研究與Movvis於1972年認為住宅品質的決定向度有三建築物的
結構品質之耐久性設施服務品質維護與管理性而Kevin Lynch於1981年以五個
角度來討論環境品質做為集合住宅環境包括
1維生(Vitality)
2感受(Sense)
3適當(Fit)
4可及性(Access)
5控制(Control)
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住宅大樓逐漸高層化與人民對住宅品質的重視如何提升住宅大樓管理服務品
質以維護良好的居住環境及滿足住戶之需求已成為現今研究住宅管理最重要課
題之一根據馬斯洛(Maslow)之人類需求層次理論人類需求分為以下五種層次
1基本需求此類需要包括維持個體生存所需要的各種資源如食物水份空氣
住所等
2安全需求此類需要主要的免於焦慮恐懼混亂及危險並使自己覺得有秩序
有保護有依靠從而感到安定與安全
3愛與歸屬的需求此類需求主要是要接近他人要屬於團體要為人接受要愛
與被愛
4受人尊敬之需求人們需要尊敬自己也需要受人尊敬以使自己感到有價值
5自我實現之需求此一需要在求成全及展現自己所以為自己的種種特質以實
現自己的潛能發展自己的個性統合自己的性格
在此體系下較低層次的需求獲得解決及滿足後才會晉升到另一個層級(圖
2-1-1)而人類對住宅之需求亦同具層級性必先追求住宅基本之需求滿足也就
是有一個可以遮風避雨之場所基本需求滿足後才提升至另一個需求層次隨著
整體環境的逐漸改善與國民所得增加人們對住宅的要求越來越高以台灣目前的
住宅來說遮風避雨之基本需求已普遍獲得滿足因此現在對住宅之需求已提升
到更高一層級欲滿足這高層級之住宅需求則有待落實住宅管理才能達成在此
高層次的住宅需求為了追求安全的居住空間及與他人建立友情必須藉由住宅管
理之運作加強鄰里關係以促進彼此間之友誼共同制止犯罪事件方能達成
因此隨著住宅逐漸走向高層化與人們對住宅需求層次的提升高層住宅之管理也就
日益重要方針
時代的進步以及週休二日的來臨人們假日想擁有自己的休閒活動及自我的空
間又限於工作上的忙碌回到家已無暇管理自己的居住環境但一個良好的居住
環境又需要管理才能夠有好的居住品質因而衍生出專業的大樓管理公司代為維護
管理基於使用者付費的原則每一個消費者都要以最小的代價獲得最大的滿足
也就是如何以最合理的管理費獲得最良好的居住環境品質所以一個集合住宅大樓
的管理品質也就與代為管理的大樓管理公司息息相關
自我實現的需求 滿足住戶自我 更高層次住宅需求
受人尊敬的需求 展現其本身之經濟能力
愛與歸屬的需求 渴望與他人建立友情
安全需求 追求安全的居住空間 透過住宅管理達成
基本需求 遮風避雨之需求
圖2-1-1 馬斯洛(Maslow)人類需求層次圖 （柯育堂1993）
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本研究在了解國人目前各類家庭一天在住宅內之生活行為分別從行為與時
間行為與空間及值得注意的使用狀況分析比較以提出來住宅計劃的建議方向
此外亦進行實際訪問調查以獲得現況有關資料加上電腦等資訊之輔助以進行
繪圖及資料處理等主要是透過實際上各戶的訪問調查當中以親身體驗國人之實
際生活行為及空間之使用現況分別就時間關係及家庭生命週期宗教經濟家
庭規模住宅屬性職業特徵等進行分析比較以提出具體之建議來介紹國人目
前各類家庭的生活狀況以提供設計者參考以及整理各類家庭家人行為時間量及
時間帶之差異分析比較其中之不同以便提供設計者做參考另一方面歸納國人
之一般空間使用狀況以作為未來設計者和使用者溝通之管道分別就設計者使
用者行政者及後繼研究提出來之建議方向以使未來國人的住宅計劃走向完善之
境界 (洪肇陽1993)
此研究為了倡導社區發展理念運用社區組織方法加強住戶對大樓的認同和
參與有效改善大樓住宅所衍生的問題了解住戶社區參與的特質和需要吸引住
戶的積極參與推展社區發展的效果是否會因個人特質的差異而影響例大樓住
戶的休閒生活時間性別婚姻狀況的不同其休閒設施安排的傾向有所差異而
活動參與程度是否也會因年齡職業婚姻狀況房屋權屬等因素會影響住戶的活
動參與意願其實各住戶的特質會影響對社區的認同感和參與感(蘇文彬1996）
了解休閒式住宅市場其實際購屋者之購買行為傾向偏好與使用行為差異情形為
何了解市場區隔後不同購屋群體特徵並分析各群體性以作為規劃休閒式住宅產
品定位時之參考分析實際購屋者之購後行為與滿意水準據以探討休閒式住宅商
品之維護管理情形以供作不動產開發業者於住宅實質空間規劃時之參酌依據本
研究成果發現可作為私部門推案實行銷組合或實際空間規劃之參考兩類型區隔年
齡職業購屋經驗上具顯著差異亦即居住型休閒式住宅與渡假休閒式住宅在上述
三項人口統計變數尚有顯著的不同而符合本研究之假設兩類型區隔在性別教育
程度與家庭型態上的特性則無顯著差異 (蔡菊花1998）
隨著我國的經濟發展以及建築技術的進步住宅已朝建築立體化社區大型
化的方向發展在都市中由於土地高度集約使用使這種情況更為明顯爲能有效
確保住宅品質居民對於住宅的需求已有日漸增強的趨勢為日後區分所有建築
物或者公寓大廈的住戶間自有規範的法律依據民法物權立體化敦親睦鄰法律化
管理組織民主化公共安全入型化
為了讓這些制度合理性的執行必須先培養社區意識社區意識高則參與度越高
這樣大家對於公寓大廈有箸同一目標希望社區愈來愈好品質能夠提升管委會也
能執行一切事務讓大家有著休戚與共的關係否則大廈只會愈來愈髒亂降低了
品質馬上會影響到居住民眾
對社區發展正向關係有下列幾點
1可落實社區自治社區參與及民主政治
2可讓住戶更了解會議議事之進行
3有助於社區安全衛生安寧和諧的達成 (黎淑慧2004）
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小結
住宅品質越高相對的管理費亦愈高但管理費越高並不代表住宅品質一定有
其保障因為住宅品質牽涉到心理文化的層面尤其個人的主觀價值和需求層級
更牽扯到對同一住宅有不同之評價消費者應針對自我之需求有相當程度的認知
而不單單只是針對豪華氣派的特點而造成日後管理費多餘之負擔而得不償失
另外住戶水準與溝通配合度高低有密切關係而現今人們的所得提高相對的品質
越來越重視需求層次可分為五種類型分別由低層次而晉升高層次當想要一個
好的居住環境需良好的管理才能有好的居住品質導致大樓管理公司對於居住品質
以及住戶產生重要不可或缺的腳色共用的休閒設施多寡有助於對該社區大樓所有
住戶之滿意度有明顯增加的趨勢也有助該社區大樓住戶守望相助敦親睦鄰鄰
里關係和諧但使用管理與費用則須所有住戶有所共識擬出公約來遵守共用休
閒設施則比較針對該大樓各住戶開會討論後依需求高低再建造使用率或許會相對
提高許多
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第二節 共用設施目的與種類
傳統的共用設施計劃理論都只考慮鄰里單元作為設施規劃的基本單元極少對
於鄰里單元以下規模的公寓大廈設施的需求性加以探討大約從民國七十幾年以
來台灣各地區都有不少公寓住宅特別是私人住宅開始於社區內規劃一些生活休
閒性設施（例如游泳池會議室兒童遊戲場等等設施） （賴榮俊1992）
「共同共有」在法律上又稱為分別共有指數人按其應有部分對於一物有所
有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對應
有部分得自由處分而「公同共有」在公同共有關係下各公同共有人是沒有應有
部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律(例如合夥關
係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之外對於公同共
有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意而「共用部份」指公寓
大廈專有部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者包括
住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋頂突出物共同出入口及門廳
管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設備空間及社區居民使用的活動中
心等 (公寓大廈管理條例1995)
本研究在了解游泳池的現況和發展釐清其對社區的關係與影響提供游泳池
未來在設置規劃原則上的注意事項進而發現了游泳池社區的發展模式游泳設施
設計規劃形式以及現行經營管理的模式上都息息相關 (郭獻仁1999）
整體來說受訪者對設施的使用頻率普遍不高在現代學業及工作忙碌的時代大部
分的住戶都以沒有時間及沒有興趣使用該大樓內之休閒設施居多使建商們更應該
去注意這項問題 （欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如2001）
小結 在共用設施使用上有助於該大樓住戶之間互動關係良好也增進鄰里和諧敦
親睦鄰之效益因此對共用設施要有不同的考量與選擇
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第三節 共用設施管理與維護
無論就客觀之實質住宅狀況或主觀住戶對住宅品質之滿意度有管理維護之住
宅要比無管理維護之住宅要來的好在管理方式方面有住戶管理委員會之住宅品
質及滿意度比較高在管理維護費用方面有專業住戶管理委員會住宅品質及滿意
度則較高大樓繳交住宅管理維護費之住戶對住宅品質之滿意度比拒絕繳交之住
戶要來得高 (洪幸妙1991）
隨著社會型態的轉變都市人口急速增加在都市土地面積供給有限的情形下
土地立體使用因而成為必然的趨勢住宅朝向立體使用的結果高層住宅乃成為都
市住宅的主要型態因一般人對於高層住宅區分所有的觀念模糊以致使高層住宅
的管理維護衍生不少糾紛不僅對居住品質造成不良影響更危及居家公共安全
政府為解決日益頻繁的高層住宅管理維護問題草擬「公寓大廈管理條例」草案
已送立法院審議各界無不期盼草案能早日通過立法 (林鋒昇1993）
依據住宅商品不同特性將市場次分類為次市場外並利用需求面之市場區隔
再依據購買者不同行為特徵而區隔為群內同質群間異質之群體以確認目標市
場而休閒式住宅即為市場細分後之次市場其與一般住宅之區別在於其係以基地
內設施多元化經營專業化非必要性之住宅需求等為其最大特色住宅開發成敗
之關鍵在於一種開發前之市場分析延續至開發後之社區規劃與俱樂部之經營管
理規劃費時且複雜化 (蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁2000）
此研究主要目標在於探索公寓大廈管理維護成效與管理維護影響因子之間的
相關性除以問卷調查收集所需資訊外另以現況勘察方式評估代表公寓大廈管理
維護成效之安全門禁管理環境清潔維護違規違建管理環境噪音管理設施設
備管理公共空間管理等項目之成效 (陳瑞榮2001）
住戶對其居家環境每日必需的管理維護工作通常分為兩大類住戶自行負責
或委託管理維護公司目前國內集合住宅在管理維護執行上的現況係「自行管理」
佔68「委託管理」佔32至於管理維護模式與住戶滿意度的探討由管理維護
公司來維護社區的結果均比自行管理來得讓住戶滿意而「部分委託管理模式」則
是四種模式中滿意度最高者究其原因管理公司雖有專業知能與經驗的優勢但
也可能存在著代理問題受到這二者相互權衡（trade-off）的影響全部委託管理
的滿意度便不如部分委託管理 (洪子茵2002）
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對於管理費收取後的流向知道與否的比例約為三分之二這並不是好的現象
居民會去注意的人或許不多這時管委會應該設法讓居民都有機會去了解管理費的
流向也就是讓管理費更加透明化這樣在收管理費的時候居民知道了管理費的
流向就比較不會有拒繳管理費的情形管委會也應讓居民提升對於住宅的關心程
度這是一種社區意識讓居民知道購買這個社區住宅並不只是居住而是還有其
他附屬的功能可以使居民提高生活品質這樣才能將社區營造成具有高度附加價
值之居住住宅 （邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠2001）
小結
想要有品質良好的住宅社區與公寓大廈相對的也須有品質良好的管理與維
護管理與維護似乎是必備的一套措施即使大樓建造的多雍容華貴沒有好的管
理與維護相對的只是把表面上的呈現出來而不是實質上所呈現出來
20
第三章 訪談與現況課題 本研究主要目標是以第三者角度來看管理維護人與住戶之間影響管理維護成
效探討因此有必要從公寓大廈管理維護現況作瞭解除明白國內目前於管理維護
所遭遇的各項問題並就國內公寓大廈管理維護制度與現況等進行分析與探討
本章的目的即藉由探討目前國內公寓大廈管理維護的制度與現況的變革對可
能影響管理維護成效再進一步的掌握據此作為本研究討論重點之ㄧ
管理維護人
管理委員會
問題
住戶
研究者
圖3-1研究角度之關係圖
我們在暑假時訪問太子建設公司－管理維護公司(蔡副總經理)訪談中得到了
許多相關知識在公寓大廈管理條例成立時幾乎是混亂時期在一個不完全的體制
下問題層出不窮而唯一的解決方法就是依據公寓大廈管理條例與相關人對產生之
問題逐一的討論出所以然當討論出大家都可以接受的規範下就修改條例但直到
現在還是一直有問題存在就像太子建設蔡副總經理講的「看的到的都是問題問
題無所不在」這是非常具體的一句話而這些問題有些只能去避免一旦發生了
也不能完全解決只是增加問題複雜性
例一位住戶不繳水電費依公寓大廈管理條例可以對該住戶做懲罰斷水斷電
當斷水電後導致該住戶不能進出自家門在法律的立場上是(可以懲罰但不能涉及人
身安全及人身自由)違反人身自由的管理委員會若不執行懲罰的話亦可向住戶提出
法律訴訟而住戶也必須自行承擔接受因為管理委員會是一個組織當成立管理
委員會得向政府申請申請後會備查一份資料以做確認該管理委員會之存在雖然
這只是其中一部分的問題但太子管理維護公司也有針對各方面去做研究在各方
面也增加整體共識也成長了許多
21
第一節 住宅社區管理委員會現況
在84年公寓大廈管理條例實施前集合住宅成立管理委員會之情況較被動而
84年成立後有日漸主動的趨勢成立後管理基金是由建商提供建造費用之千分之三
至千分之二十(依造價來分一千萬元以下是千分之二十一億元以下是千分之十
五十億元以下是千分之五十億元以上是千分之三)來當作管理基金若是政府
建造之國宅則由內政部國宅局管理但因當時成立公寓大廈管理條例時是由管理委
員會去規範問題層出不窮有太多的疏漏管理條例所規範的在法令上不是有衝突
就是無法管制至今也反覆的修改條例而有些問題還是不能完全得到解決
管理委員會之最高大會lt住戶大會gt一年開一次而管理委員會之委員有三個
職務必定要區分所有權人而職稱規定只有「主任委員」「財務委員」「監察委
員」這三個的職稱有規定而已其他職稱則無強制規定
目前管理委員會針對公寓大廈管理與維護之問題整體上可劃分為統包與分
包而目前台灣公寓大廈絕大部分採用分包的方式來對公寓大廈做管理與維護
而國外大多數國家採用的方式則是屬於統包居多站在管理維護公司的角度是希望
未來的走向也採用統包之方式而目前太子建設-管理維護公司也針對社區擬定一
套「社區總體營造之基本架構圖」表3-1-1目的就是讓整個社區更有規劃性環
境與大樓事務管理更有效率及便利
22
表3-1-1 社區總體營造之基本架構圖
新建大樓（社區） 既有大樓（社區）
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查 3設備機能滿足度調查
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查
社區大樓營運籌備程序
規劃設計 1協助成立住戶管理委員會 2製訂住戶（用戶）規約 3製訂各項管理辦法及規章 4製訂機電設備維修保養計劃
建物診斷分析 1建物本體診斷 2建物設施環境診斷 3建物機電設備診斷 4省能源診斷 5營運管理診斷
改善執行 1建物設施環境機電設備
能源營運管理等改善 2修訂各項管理辦法及規章 3修訂機電設備維修保養計劃
改善提案 1建物設施環境改善案 2機電設備改善案 3能源改善案 4營運管理改善案 5各項保養計劃提案
交屋後初期 1協助召開區分所有權人會議
2裝修工程的監督 3落實召開管理委員會議
完工交屋期 1協助業主驗收各項公共設施
2協助交屋
大樓（社區）管理營運 4警備保全與門禁管理 4預防性措施規劃 5工程維修與機電設備保養 5各項生活服務 6環境衛生與園藝維護
資料來源太子管理維護公司
23
另外以下是社區住家樓管事務管理架構圖3-1-2所有的架構以及工作細項
皆是由太子建設公司歷年來所收集的資料與經歷所擬定出來的由圖中可看出管理
公司在服務內容可分為六大類分別是設備維護清潔事務行政事務組安全
維護組清潔環保組機電維護組另外工作細項部分會依照各家不同公司的
安排而有所不同但大致上也是依循這樣方向的項目做適當調整
以下是針對細部工作的介紹
一設備維護
為了使維護工作能有效率的進行需要有對設備熟悉以及專業認識的技術人
員來進行建築物維護工作使的社區能得到安全舒適的環境
二 清潔事務
清潔維護的工作一般分為日常保養定期保養及特別保養清掃三部份將建
築物由室內到室外各區域進行清潔維護工作如病媒防治是必須要有專業執照的人
員才能對建築物進行消毒清潔維護工作
三 安全維護組
公寓大廈內的警衛負責的工作是協助與維護公共設施安全及安寧管制人車
的出入若有訪客來時必須負責登記來訪者姓名及來訪目的以及巡視各角落死
角以防意外發生
四 機電維護組
一般而言建築物之公共設施設備可分為預防性服務性及加值性如休閒
設施網路設施保全設施弱電設施因此機電員的要對設施設備進行定期緊
急狀況的管理維護維修須隨時檢查設備機能或教導提供住戶保養知識以便機具
設備使用性持久是否可正常運作
以下表3-1-2 為社區住家樓管事務管理架構圖 資料來源太子管理維護公司
24
社
給排水廠
社
給排水廠
區
停車場廠商
區
停車場廠商
住
泳池廠商
住
泳池廠商
機電組長
機電組長
機電員
機電員
環保組長
環保組長
機動環保員
機動環保員
任
＞
環保員
任
＞
環保員
主
事
主
事
副 幹
巡邏哨
副 幹
巡邏哨
理 總
大廳哨
理 總
大廳哨
管
副
管
副
＞
＜
中控哨
＞
＜
中控哨
事
車道哨
事
車道哨
約
幹
房屋代銷專員
約
幹
房屋代銷專員
合
總
生活服務秘書rsquo
合
總
生活服務秘書rsquo
會
托
＜
會
托
＜
員
委
任
大廳接待秘書
員
委
任 大廳接待秘書
委
主
休閒中心接待
委
主
休閒中心接待
理
理
客服處理專員
理
理
客服處理專員
管
管
管
管
行政文書助理
行政文書助理
管
管
綜
行政會計助理
綜
行政會計助理
圖
督
消毒廠商
圖
督
消毒廠商
構
監
外牆清洗廠商
構
監
外牆清洗廠商
架
水塔清洗
架
水塔清洗
理
垃圾處理廠商
理
垃圾處理廠商
管
化糞池抽取廠商
管
化糞池抽取廠商
務
監控廠商
務
監控廠商
事
弱電廠商
事
弱電廠商
管
空調廠商
管
空調廠商
家
發電機廠商
家
發電機廠商
樓
消防廠商
樓
消防廠商
機電維護組 清潔環保組安全維護組生活服務組 行政事務組清潔事務 設備維護
25
26
第二節 台南市住宅社區共用設施管理現況
以目前的現況來說當三方面(住戶管理維護人政府)遇到問題時的解決方
式都是依據法條規約等規定事項以求解決之道有法條以及規約來約束所有
權人不管任何問題就如同法律一樣的道理
公寓大廈的規約依公寓大廈條例第二十八條規定當公寓大廈建築物所有權
登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時起造人應於
三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負
責人並向直轄市縣(市)主管機關報備嗣後公寓大廈如有關於規約之訂定或
變更之情形時依同條例第三十一條規定應由區分所有權人會議以特別決議程序
為之即「區分所有權人會議之決議除規約另有規定外應有區分所有權人三分
之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席以出席人數四分之三以上及
其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之因此舉凡經
由區分所有權人會議決議之事項不論其明訂於規約中或不成文之規定制定規約
之區分所有權人當然負有遵守規約之義務
公寓大廈管理模式
在民國 84 年時公寓大廈管理條例實施後其個別區分所有權人之專有部分都
自行管理居多共用部分原則上屬各區分所有權人共有故由區分所有權人共同管
理
共同管理與自行管理在費用負擔等各項產生之問題上很難達到共識若是戶
數較少或許還比較好處理要是上百戶的根本很難去做規範與管理這樣要有個良
好的居住環境的確不太可能導致在這樣的環境下也衍生出了全部委託管理自
行委託管理部份委託管理這三種方式來管理在國外已經普遍的在實施這些方式
但實施後還是偏向全部委託管理也就是統包的方式比較多在台南比較具指標性的
建設公司太子建設公司旗下的太子管理維護公司也以逐步的走向統包這個層面在
台南也以切確的在落實這個方式
第三節 管理顧問公司與住戶之現況
管理維護人的主職在於對建築物的管理維護提供社區大樓日常服務解決住
戶在大樓所使用的設施設備及維護工作讓住戶有個品質良好的居住環境大致上
公寓大廈管理現況可從人事物這三方面的互相關係來探討會發現下圖這三大
方面的關係亦影響到公寓大廈管理維護成效的優劣另外為了讓住戶的權益有所
保障以及給予府機關管理業者管理委員會三者有同樣的保障及確實執行管理
公寓大廈住宅與維護的責任對於三者之間必須合理訂定規範之契約
27
管理委員會
管理服務人
住戶
休閒安全服務
設備
管理維護成效
公共環境衛生清潔
設施設備定期
維修維護
管理共用設施及設
備維護
圖3-3-1 事務架構圖
資料來源本研究整理
就人事物三方面探討以下幾點管理成效
一人方面例如標準服務作業流程管理費收繳管理流程管理費欠繳催收管理
流程安全管理維護流程訪客管理維護流程(如附表)以上提出之五項以人
為主住戶可委託管理公司派遣管理員來執行大樓出入的管制控制過濾非住
戶的人提高居民的人生安全是屬『人』方面的管理
二事與物方面例如社區大樓營運籌備程序事務管理作業設備維護管理裝
潢管理流程環保管理維護流程(如附表)以上提出之五項以事與物為主
居住環境公共空間的整潔清潔是人與事物的結合這些事務可由大樓住戶輪流
分配打掃或是管理委員會外請清潔公司定期為公寓大廈做打掃公共設施設
備有關於物的管理維修之事都可由管理業者派遣技術師定期檢查管理與維
護也可控制公共設施開放時間上使用的人數與使用時間的良好的規劃使得
公共設施便有完善的體制若住戶們能自動自發的共同維持環境清潔必定會有
良好的居住品質
第四節 現況課題分析
管理維護之目的就是對該公寓大廈做好完善的設施設備維修及維護以便該大
樓住戶有個優良安全的設施設備提供住戶使用當然也是會產生一些問題比如說
對住戶的服務或是訪客到訪時所應該遵守的程序有專業性的事務等等都會產生問
題而這些問題對三方面(住戶管理服務人政府)來說大致上已有擬訂出各項事務
的標準與專業的作業流程以下為各三方面的課題與例子
一公寓大廈之管理維護人所提供的服務架構處理圖
住戶委託服務事項
管理服務事項
事故處理 事務管理架構圖
28
訪客與車輛管制
清潔處理與維護
設備維護管理
以上所題供之基本事務已有個別擬定出一套作業程序圖（請參考 圖3-1-2）
在此架構下提出比較具體類似的案例來做說明以方便了解問題如何產生解決
方法有幾種
案例 1 某公寓大廈中有未出售及未承租的空屋則那些管理費應由誰繳交
依公寓大廈管理條例未售之空屋的管理費由建商繳交因空屋無人使用
所以該屋之管理費用折半若空屋中有損壞修繕費用也是由建商負擔
案例 2 在休閒設施使用時會影響到住戶安寧該怎樣處理
在限定開放時間中吵鬧只要不是很刻意都可以接受畢竟開放時間就是要
大家一起活動一起放鬆但若在不是開放時段中吵鬧管理委員會則有責
任去向該吵鬧住戶或該吵鬧人制止若不聽勸導可經由通報警察執行公權
力或由法律途徑解決
案例 3 頂樓陽台是屬於公共設施若最頂樓住戶在陽台放至園藝用品或增蓋鐵皮
屋該怎處理
根據公寓大廈管理條例規定頂樓屬於全體住戶共有也屬公共設施及防空
避難設施而公共設施如有住戶佔用損壞或空間阻塞則由管委會負責修
復及清除
29
案例 4 住戶在門口牆邊放置鞋櫃影響人員通行該怎樣處理
根據公寓大廈管理條例規定門口走廊屬共用區不可有阻塞物若有阻塞物
則管理委員會應先張貼公告通知若無人處理由管理委會有權自行處理丟
棄
案例 5 住戶在使用共用的設施及設備時損壞時卻不通報管理員就置之不理該怎
辦
當下損壞時及時通報管理員可以當時損壞狀況及情形判斷是有意或無
意若是無意則依人情考量處不處罰若是有意者不通報損壞及維修費用
則由該人支出承擔
從以上案例中可得知管理維護可維持公寓大廈在設施設備或及使用機能正常
運作的持久性但一個好的管理維護也須有好的住戶配合才能有好的居住環境當
一個好的管理維護人提供住戶好的服務還會產生什麼問題本研究藉由問卷調查來
探討再研討出對哪一方面的問題比較居多或是哪種問題比較嚴重比較需要提出來探
討之問題
30
第四章 研究設計
第一節 問卷設計與調查
一 調查目的
經由上述中我們從市政府及太子建設公司得到的相關資料中可對管理維護人
與住戶之間所產生之問題有解決之對策但也不完全的解決而有些問題只能盡量
去避免不要發生若發生後處理方式會很複雜若產生應該經由哪些管道可以解決
二 調查範圍對象
為何我們會選擇太子建設下的建物做探討以及太子建設住戶做深入的研究因
太子建設公司屬上市公司在南部地區的規模較大知名度也較高也是南部建設公
司的龍頭況且台南市是太子建設的崛起發源地且具有其代表性
太子建設公司不僅是建造公司在其他相關方面也有相關事業其經驗可靠信用
良好所以選擇太子建設之住戶為研究對象而因某些大樓非住戶及住戶關係人所
以不便於參觀設施設備及詢問問題所以只採用太子建設旗下建物及該大廈住戶作
對象太子建設公司在台南市東區內的case比較多故取得之資料比較方便因而
有些大樓住戶礙於私人空間不便參觀所以我們設計的問卷是針對太子建設的住戶
做為研究對象因為我們是針對東區做研究對象而東區也屬較繁榮地段故其建設較
具代表性
經實地探訪太子建設所管理的億載金城太子文化以及由政府興建的大林國
宅我們可發現由太子建設下所管理的兩棟公寓大廈都是屬全部委託管理方式
也就是俗稱的統包因太子建設公司規模龐大管理維護涵蓋範圍也較廣泛而太
子建設旗下的統包內容是公司承攬全部有關管理維護工程應有盡有管理維護問題
統一處理方便許多未來也會呈現此趨勢統包在解決問題方面較分包方便整體
管理制度也較有規劃
綜合以上統包優點推測住戶品質滿意偏向於贊成統包並藉由問卷調查分析
來證實住戶對於統包之品質滿意程度較高另外三者的差異所在為億載金城的休閒
設施開放空間位於地下室停車場旁導致於光線不足空氣環境不佳相較於九十
六年三月興建完工的太子文化社區所設置的設施是位於一樓每一種類的休閒設施
都有良好的規劃分類和完善的管理與維護兩相比較下可發現公寓大廈的新舊程度
品質差異甚大而在這段期間所遭遇之問題也反反覆覆的檢討研究過到現今來看
已有一套解決對策但還是有待改進相對下大林國宅更比前兩棟公寓大廈的管理
規劃較不周且大林國宅的休閒設施是屬開放式無人管理設施使用的安全也無人
控管無使用時間的限制相對品質也甚差人員出入採完全自由進出未有妥善保
31
全管制住戶安全有待考驗國宅方面或許也是需要擬定一套好的對策
由太子管理維護公司所提供之「社區總體營造架構圖」（表3-1-1）是經由管理
委員會與管理維護公司兩者所擬定共識下針對住戶所做出來的架構圖整體來說
就是為了讓住戶有個完善的體制這樣生活在社區裡遇到困難才有解決之道才不
會各自推託責任所以問卷擬定就由此架構圖下實施後對住戶做調查在此架構下
提供之服務是否滿意
三 調查方法
到兩大廈門口出入處對出入住戶做調查發放問卷份數各 100 份當場回收經剔
除廢卷太子文化有 3份億載金城有 8份有效問卷則 97 份與 92 份
問卷內容分兩大部分第一部分是基本資料採用簡單統計分析說明第二部份針
對住戶在此架構下提供之服務與目前僅有的設施設備使用後看法是否滿意
表4-1-1 個案比較表
億載金城 太子文化 大林國宅
地址 大同路二段61巷18號 崇善5街7巷1-16號 大同路二段154號
戶數 400戶（公寓）
ABCDE棟
276戶（透天75戶+公
寓200戶+管理室） 400戶以上
坪數 約30~40坪 約40~50坪 約25~30坪
管理費 一坪45元 一坪50元 一戶500元
（含停車位）
停車位 另外購買
（清潔費每月300元）
另外購買
（清潔費每月250元）隨機停放
停車場 B1~B2F機車
B3~B4F汽車
B1F約130個車位
（先買先贏）
有管制僅限住戶
出入
基本設施
設備
安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
警衛室消防設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社
區道路
基本設施
電腦資訊中心
兒童閱覽室
VIP室
游泳池
親子遊樂區
卡拉OK視聽中心
韻律體操室
娛樂健身中心
六大會館（1F）
歡唱室（ABC）
媒體資訊館
動感球藝館
兒童攀岩館
景觀動能館
水療減壓館
ATM
運動器材
設施開放
時間
非假日時須大人陪同登記
假日開放時間
AM800~PM1000
除VIP室使用要登記
非假日時須登記
AM800~PM1000
無管制
社區管理 有警衛管理
訪客進出須登記
有警衛管理
訪客進出須登記 無管制
住戶大會 一年開一次 一年開一次
32
第二節 問卷分析
一住戶圖表分析
0
5
10
15
20
25
30
20以下 21~30 31~40 41~50 51~60 60以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-1 年齡比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化與億載金城兩公寓大廈住戶年齡太子文化住戶年齡層
比較偏老年人居多億載金城則是中年居多此差異或許是因經濟能力不同所居住
環境品質要求也不同而有所差異
0
10
20
30
40
小學以下 國(初)中 高(中)職 大(學)專 研究所以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-2 教育程度比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化住戶教育程度與億載金城住戶相較下高出許多而在現
今社會中高學歷或許不一定有高所得其住戶水準也有所差異但僅限於社會其中
一小部分相對下擁有高學歷與高所得需求就會不同品質要求也會有所不同
33
太子文化
自由業
11
公教人員
17
服務業
10
商業
32
工業
16
家管
8學生
6
工業
商業
服務業
公教人員
自由業
學生
家管
圖 4-3-3 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
億載金城學生
0家管
1
自由業
2公教人員
9
服務業
31
工業
工業
商業 20
商業
37
服務業 公教人員
自由業
學生
家管 圖 4-3-4 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
由上圖可看出太子文化的住戶所從事的行業為商業居多而億載金城則商業與
服務業居多由從事行業大致上可分辨出收入所得大概屬於哪階段雖然沒有一定
的標準但也是有相當的影響
34
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2萬以下 2萬1~3萬 3萬1~4萬 4萬1~5萬 5萬1~6萬 6萬以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-5 住戶收入示意圖 資料來源本研究整理 由圖可對兩公寓大廈訪問的住戶收入所得做比較億載金城的住戶大致上都屬
普通性質的作業薪資較高收入的則偏少而太子文化的住戶所得在高收入方面卻
是比較多由此可見所得多寡對品質要求也會有所差異
0
10
20
30
40
50
60
非常低 低 普通 高 非常高
太子建設
億載金城
圖 4-3-6 住戶水準示意圖 資料來源本研究整理
由圖可看的出來兩公寓大廈的住戶對該社區水準認知都相當不錯一個水準高
的社區在各方面事務也會有相對的優異性對各住戶溝通與配合度也會比較高這樣
要營造一個優質社區並不是難事
35
太子文化-管理費50元坪否
19
是
81
是
否
圖 4-3-7 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
雖然有大部分的住戶對管理費收取是覺得相當合理但也是有少許部分住戶覺
得不合理有需要降價的需要
認為管理費合理價格區間統計圖
36~40元
坪 6
41~45元
坪 4
46~50元
坪 2
31~35元
坪 7
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-8 為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖
資料來源本研究整理
認為不合理的人數有 19 個其中有七個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可
以接受有六個人認為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元
坪可以接受有 2個人認為 46~50 元坪可以接受
36
億載金城-管理費45元坪
是
90
否
10
是
否
圖 4-3-9 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
大部分的住戶也是對該大樓所收取之管理費覺得合理但其中也是有人認為不
合理
認為管理費的價格區間合理統計圖
31~35元坪 1
~45元坪 4
~50元坪 1
36~40元坪 4
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-10 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
上圖是認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖認為不合理的人
數有 10 個其中有 1個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可以接受有 4個人認
為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元坪可以接受有 1個
人認為 46~50 元坪可以接受
37
太子文化-訪問之住戶的自購統計圖
自購
83
承租
17
自購
承租
圖 4-3-11 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
億載金城-訪問之住戶自購統計圖
自購
86
承租
14
自購
承租
圖 4-3-12 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
由以上兩圖可得知兩公寓大廈住戶自購率都蠻高的都高達 80以上
38
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
管理層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-13 管理層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在管理層面兩大廈訪問之住戶都有不錯的反應由太子管理維護公
司所做的服務內容看來是相當的被廣為接受
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
安全層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-14 安全層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在安全系統上做的也相當不錯住戶都可以接受但還是有少部分覺
得不是很好所以還是有檢討的空間
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
清潔層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-15 清潔層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在清潔層次方面上做的也讓住戶相當的滿意但還是有少部分覺得
不是很理想所以還有加強改進的空間
39
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
億載金城
圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
40
41
第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
43
預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
44
表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
54
問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
有個良好的互動關係以及住戶能有完善的健康住宅
基於上述本研究之目的為下列幾點
1瞭解目前公寓大廈之共用設施設備種類與區分在使用中是否有效落實規範與
互相發展更好的規劃制度
2由第三者角度探討住戶與管理維護人之間現況探討與現有管理方式之課題分析
3如何使得公寓大廈共用設施管理維護工作的執行變得簡便而有效率
4提供一套比較完整的制度讓各公寓大廈及管理服務公司參考是否有助於整體
管理與維護的工作較有規劃性
8
第二節 研究範圍與內容
一研究範圍 社區是一個區域由眾多人口組合而成的因各地區環境需求上的不同在北
中南部的公寓大廈公用設施也有所不同藉於時間上與人力資源方面有限以及就
近便於調查因此本研究範圍訂定為台南市東區
台南市東區位於台南市東南方雖位於東南方但因由日據時期即名為東區自
今仍沿用原名週遭則東鄰台南縣歸仁鄉西與中南二區相連南與台南縣仁德
鄉相鄰北與北區相鄰包含有小東里大學里hellip等45個里
建築物使用時間限制上為不超過一年的公寓大廈與超過十年以上的老舊公寓大廈之
差異住戶進住率約8成左右使用上已正常運作
1 研究範圍太子建設所承包之公寓大廈
2 建築物以新舊公寓大廈為區分公寓大廈內住戶進住率約8成左右且已經
進入正常運作之社區個案做為研討對象
二研究內容
本研究首先從社區意識與管理問題尋找相關理論與文獻從中找尋具有研究價
值的問題或是可更深入探討的問題之後依距離人力與時間等限制來界定範圍
以便於訂定具體的研究目標
從得到的相關資料中也慢慢的了解許多基本事項後續也到各相關單位進行訪
問與瞭解而後再藉由問卷的設計與獲取的資料進行驗證與分析分析後再討論
找出問題所在擬訂出解決對策
就公寓大廈管理維護內容大致上可分三種模式
自行管理全部委託管理部分委託管理其管理方式不外乎都是由人力操作對
公寓大廈住戶而言公寓大廈的管理維護工作正是依據住戶共同意識與其需求共
同面臨問題並予以解決並藉由管理維護工作之進行提升整體公寓大廈環境品質
本研究擬台南市都市發展與台南市公寓大廈進行基本的資料收集統整與分析以了
解公寓大廈住戶對管理維護之需求特性其細項如下
1休閒設施室內外游泳池娛樂健身中心兒童閱覽室韻律體操室桌球室
撞球室羽球場籃球場水療減壓館VIP室電腦資訊中心卡拉OK視聽中
心等
2文教設施托兒所會議室圖書館媽媽教室幼稚園資訊中心等
3服務設施日用品商店ATM餐飲服務設施醫療診所藥局洗衣部等
4公益設施安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
9
警衛室消防設施等
5共用設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社區道路等
以上所列出之設施現今公寓大廈已非常普遍擁有之設施
而依據台南市政府相關機關的資料可得知目前台南市公寓大廈管理委員會有
向政府機關登記並據有效力的全部有七百多家其中東區至少有一百三十二家大
約佔全台南市的五分之ㄧ這是我們自己做出的約略統計我們有至現場約略勘查
該區域之大樓其具備之設施也符合基本與安全需求而目前公寓大廈之基本需求包
括有大樓管理員保全設施休閒設施文教設施服務設施公益設施共用設
施等設施
我們也有空出時間去台南市政府相關單位-建築管理課（舊名為使用管理課現
今已改為建築管理課）找尋資料中與曾課長談論到公寓大廈所申請之管理委員會
名稱由該大樓之管理委員會自訂但是名稱之格式例XXX管理委員會其管理委
員會成立之人數不限定若需招開修改條例之會議則須限定管理委員參加之人數
而會議時間是由管理委員與政府相關機關搭配即可而在建築公司方面則與太子
建設公司蔡瑞發副總經理接洽由此訪談希望更加了解建設公司的角度觀點來探討
公寓大廈管理委員會之間的關係與管理問題而建築公司如何設計規劃才能使公寓
大廈管理委員會兩者之間便於管理與維護因此降低管理維護的問題等另外與各相
關人員(例如住戶管理員等)以不同觀點理念進行訪問與瞭解
10
第三節 研究方法與流程
一研究方法
依據新建與老舊公寓大廈住戶的規模加以歸納相關性資料再做比較後對兩
大廈之住戶找出共通性問題再依照管理維護公司對住戶所擬定之社區營造架構
圖在此架構下對住戶做調查是否滿意
訪談 由研究內容中找出需進行深度探討的問題後再與管理業者進行訪談找出重點
首先先到台南市市政府建築管理課詢問相關資料及對公寓大廈的規約條例以便
了解政府對公寓大廈公用設施的管理要點及規範再針對相關職務或人員進行訪問
二問卷調查 探討相關文獻與訪談後整理問卷內容再針對住戶進行問卷調查再回收做簡單
統計看住戶對管理維護公司所作之服務內容是否滿意
1調查目的
瞭解一個好的管理維護公司針對住戶所做的一套制度下對住戶所做的服務內容是否
滿意並對不滿意之處進一步探討而管理維護公司對住戶不滿意之處需做何改善
2調查對象
訪問對象為台南市東區公寓大廈以太子管理維護公司所承包管理之大廈住戶
做調查
11
表 1-3-1 本研究流程
研究動機與目的
研究範圍及內容
研究方法與流程
文獻回顧與探討 相關資料收集
共用設施探討
管理維護探討
管理顧問公司
訪談
台南市政府相
關單位
擬定問卷及深度訪談內容
結論與建議
問卷調查分析
12
第二章 相關文獻回顧探討 針對我們的主題是有關公寓大廈共用設施的相關領域在此我們找了下列幾
種類型的文獻做為參考其屬性可分為三大類
一住宅社區品質與定義
二共用設施目的與種類
三共用設施管理與維護
管理業者與公寓大廈的管理維護是息息相關的而現代的人們對於管理品質也
很注重所以需透過一個好的管理維護程序和好的管理業者才能有良好的居住品
質而住宅管理維護存在著許多問題這些都是我們需去慢慢了解的內容文獻中
有提及管理維護與住戶方面之問題對於我們往後的研究有基本的了解及幫助
13
第一節 住宅社區品質與定義 結合住宅內部實質屬性及周圍外部環境的住宅品質是住宅屬性的一個重要部
分住宅品質由心理生物學的角度可界定為一段期間內某一個人或家庭單位對
自身居住活動的關聯性設施之認知和滿意情形但從經濟與社會層面來看住宅其
實質特性在不同地區之使用者於一定期間對自身居住需求上的住宅關聯設備之
間有安寧感和滿足感之傳達功能強調社會環境的立場重視人類社會之整體生活
環境的提引(張金鶚)由社會行銷學觀點來看住宅品質可界定為在某一期間內
住宅關聯性設施能夠滿足消費者對安全舒適等各項需求而這些需求且必須為有
效需求由此達到整體社會福利之最大世界衛生組織(WHO)提出對於居住水準所設
之原則認為應包括下列四項條件
一安全性除了住宅本身結構之安全性為住戶之主要考慮外居住環境是否能避
免犯罪事件的發生使得住戶在身體和心理上均能免於恐懼也應同等重視
二健康性考慮住宅品質標準時也應考慮住戶日照採光通風給水排水
等情況以及衛浴廚廁是生活最基本的需求美日等國對此訂有最低
標準而我國亦有參考標準之設定
三便利性居住品質之良好要看是否能和生活緊密配合凡舉一般日常所需如購
物上學上班的便利性和休閒設施與公共設施的可急性都是十分重要
四寧適性除了要能住之外住的好更是一般人所嚮往的諸如客廳的大小臥
室的舒適平均每人擁有的坪數居住的樓高噪音的大小等
Michigan大學研究與Movvis於1972年認為住宅品質的決定向度有三建築物的
結構品質之耐久性設施服務品質維護與管理性而Kevin Lynch於1981年以五個
角度來討論環境品質做為集合住宅環境包括
1維生(Vitality)
2感受(Sense)
3適當(Fit)
4可及性(Access)
5控制(Control)
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住宅大樓逐漸高層化與人民對住宅品質的重視如何提升住宅大樓管理服務品
質以維護良好的居住環境及滿足住戶之需求已成為現今研究住宅管理最重要課
題之一根據馬斯洛(Maslow)之人類需求層次理論人類需求分為以下五種層次
1基本需求此類需要包括維持個體生存所需要的各種資源如食物水份空氣
住所等
2安全需求此類需要主要的免於焦慮恐懼混亂及危險並使自己覺得有秩序
有保護有依靠從而感到安定與安全
3愛與歸屬的需求此類需求主要是要接近他人要屬於團體要為人接受要愛
與被愛
4受人尊敬之需求人們需要尊敬自己也需要受人尊敬以使自己感到有價值
5自我實現之需求此一需要在求成全及展現自己所以為自己的種種特質以實
現自己的潛能發展自己的個性統合自己的性格
在此體系下較低層次的需求獲得解決及滿足後才會晉升到另一個層級(圖
2-1-1)而人類對住宅之需求亦同具層級性必先追求住宅基本之需求滿足也就
是有一個可以遮風避雨之場所基本需求滿足後才提升至另一個需求層次隨著
整體環境的逐漸改善與國民所得增加人們對住宅的要求越來越高以台灣目前的
住宅來說遮風避雨之基本需求已普遍獲得滿足因此現在對住宅之需求已提升
到更高一層級欲滿足這高層級之住宅需求則有待落實住宅管理才能達成在此
高層次的住宅需求為了追求安全的居住空間及與他人建立友情必須藉由住宅管
理之運作加強鄰里關係以促進彼此間之友誼共同制止犯罪事件方能達成
因此隨著住宅逐漸走向高層化與人們對住宅需求層次的提升高層住宅之管理也就
日益重要方針
時代的進步以及週休二日的來臨人們假日想擁有自己的休閒活動及自我的空
間又限於工作上的忙碌回到家已無暇管理自己的居住環境但一個良好的居住
環境又需要管理才能夠有好的居住品質因而衍生出專業的大樓管理公司代為維護
管理基於使用者付費的原則每一個消費者都要以最小的代價獲得最大的滿足
也就是如何以最合理的管理費獲得最良好的居住環境品質所以一個集合住宅大樓
的管理品質也就與代為管理的大樓管理公司息息相關
自我實現的需求 滿足住戶自我 更高層次住宅需求
受人尊敬的需求 展現其本身之經濟能力
愛與歸屬的需求 渴望與他人建立友情
安全需求 追求安全的居住空間 透過住宅管理達成
基本需求 遮風避雨之需求
圖2-1-1 馬斯洛(Maslow)人類需求層次圖 （柯育堂1993）
15
本研究在了解國人目前各類家庭一天在住宅內之生活行為分別從行為與時
間行為與空間及值得注意的使用狀況分析比較以提出來住宅計劃的建議方向
此外亦進行實際訪問調查以獲得現況有關資料加上電腦等資訊之輔助以進行
繪圖及資料處理等主要是透過實際上各戶的訪問調查當中以親身體驗國人之實
際生活行為及空間之使用現況分別就時間關係及家庭生命週期宗教經濟家
庭規模住宅屬性職業特徵等進行分析比較以提出具體之建議來介紹國人目
前各類家庭的生活狀況以提供設計者參考以及整理各類家庭家人行為時間量及
時間帶之差異分析比較其中之不同以便提供設計者做參考另一方面歸納國人
之一般空間使用狀況以作為未來設計者和使用者溝通之管道分別就設計者使
用者行政者及後繼研究提出來之建議方向以使未來國人的住宅計劃走向完善之
境界 (洪肇陽1993)
此研究為了倡導社區發展理念運用社區組織方法加強住戶對大樓的認同和
參與有效改善大樓住宅所衍生的問題了解住戶社區參與的特質和需要吸引住
戶的積極參與推展社區發展的效果是否會因個人特質的差異而影響例大樓住
戶的休閒生活時間性別婚姻狀況的不同其休閒設施安排的傾向有所差異而
活動參與程度是否也會因年齡職業婚姻狀況房屋權屬等因素會影響住戶的活
動參與意願其實各住戶的特質會影響對社區的認同感和參與感(蘇文彬1996）
了解休閒式住宅市場其實際購屋者之購買行為傾向偏好與使用行為差異情形為
何了解市場區隔後不同購屋群體特徵並分析各群體性以作為規劃休閒式住宅產
品定位時之參考分析實際購屋者之購後行為與滿意水準據以探討休閒式住宅商
品之維護管理情形以供作不動產開發業者於住宅實質空間規劃時之參酌依據本
研究成果發現可作為私部門推案實行銷組合或實際空間規劃之參考兩類型區隔年
齡職業購屋經驗上具顯著差異亦即居住型休閒式住宅與渡假休閒式住宅在上述
三項人口統計變數尚有顯著的不同而符合本研究之假設兩類型區隔在性別教育
程度與家庭型態上的特性則無顯著差異 (蔡菊花1998）
隨著我國的經濟發展以及建築技術的進步住宅已朝建築立體化社區大型
化的方向發展在都市中由於土地高度集約使用使這種情況更為明顯爲能有效
確保住宅品質居民對於住宅的需求已有日漸增強的趨勢為日後區分所有建築
物或者公寓大廈的住戶間自有規範的法律依據民法物權立體化敦親睦鄰法律化
管理組織民主化公共安全入型化
為了讓這些制度合理性的執行必須先培養社區意識社區意識高則參與度越高
這樣大家對於公寓大廈有箸同一目標希望社區愈來愈好品質能夠提升管委會也
能執行一切事務讓大家有著休戚與共的關係否則大廈只會愈來愈髒亂降低了
品質馬上會影響到居住民眾
對社區發展正向關係有下列幾點
1可落實社區自治社區參與及民主政治
2可讓住戶更了解會議議事之進行
3有助於社區安全衛生安寧和諧的達成 (黎淑慧2004）
16
小結
住宅品質越高相對的管理費亦愈高但管理費越高並不代表住宅品質一定有
其保障因為住宅品質牽涉到心理文化的層面尤其個人的主觀價值和需求層級
更牽扯到對同一住宅有不同之評價消費者應針對自我之需求有相當程度的認知
而不單單只是針對豪華氣派的特點而造成日後管理費多餘之負擔而得不償失
另外住戶水準與溝通配合度高低有密切關係而現今人們的所得提高相對的品質
越來越重視需求層次可分為五種類型分別由低層次而晉升高層次當想要一個
好的居住環境需良好的管理才能有好的居住品質導致大樓管理公司對於居住品質
以及住戶產生重要不可或缺的腳色共用的休閒設施多寡有助於對該社區大樓所有
住戶之滿意度有明顯增加的趨勢也有助該社區大樓住戶守望相助敦親睦鄰鄰
里關係和諧但使用管理與費用則須所有住戶有所共識擬出公約來遵守共用休
閒設施則比較針對該大樓各住戶開會討論後依需求高低再建造使用率或許會相對
提高許多
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第二節 共用設施目的與種類
傳統的共用設施計劃理論都只考慮鄰里單元作為設施規劃的基本單元極少對
於鄰里單元以下規模的公寓大廈設施的需求性加以探討大約從民國七十幾年以
來台灣各地區都有不少公寓住宅特別是私人住宅開始於社區內規劃一些生活休
閒性設施（例如游泳池會議室兒童遊戲場等等設施） （賴榮俊1992）
「共同共有」在法律上又稱為分別共有指數人按其應有部分對於一物有所
有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對應
有部分得自由處分而「公同共有」在公同共有關係下各公同共有人是沒有應有
部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律(例如合夥關
係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之外對於公同共
有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意而「共用部份」指公寓
大廈專有部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者包括
住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋頂突出物共同出入口及門廳
管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設備空間及社區居民使用的活動中
心等 (公寓大廈管理條例1995)
本研究在了解游泳池的現況和發展釐清其對社區的關係與影響提供游泳池
未來在設置規劃原則上的注意事項進而發現了游泳池社區的發展模式游泳設施
設計規劃形式以及現行經營管理的模式上都息息相關 (郭獻仁1999）
整體來說受訪者對設施的使用頻率普遍不高在現代學業及工作忙碌的時代大部
分的住戶都以沒有時間及沒有興趣使用該大樓內之休閒設施居多使建商們更應該
去注意這項問題 （欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如2001）
小結 在共用設施使用上有助於該大樓住戶之間互動關係良好也增進鄰里和諧敦
親睦鄰之效益因此對共用設施要有不同的考量與選擇
18
第三節 共用設施管理與維護
無論就客觀之實質住宅狀況或主觀住戶對住宅品質之滿意度有管理維護之住
宅要比無管理維護之住宅要來的好在管理方式方面有住戶管理委員會之住宅品
質及滿意度比較高在管理維護費用方面有專業住戶管理委員會住宅品質及滿意
度則較高大樓繳交住宅管理維護費之住戶對住宅品質之滿意度比拒絕繳交之住
戶要來得高 (洪幸妙1991）
隨著社會型態的轉變都市人口急速增加在都市土地面積供給有限的情形下
土地立體使用因而成為必然的趨勢住宅朝向立體使用的結果高層住宅乃成為都
市住宅的主要型態因一般人對於高層住宅區分所有的觀念模糊以致使高層住宅
的管理維護衍生不少糾紛不僅對居住品質造成不良影響更危及居家公共安全
政府為解決日益頻繁的高層住宅管理維護問題草擬「公寓大廈管理條例」草案
已送立法院審議各界無不期盼草案能早日通過立法 (林鋒昇1993）
依據住宅商品不同特性將市場次分類為次市場外並利用需求面之市場區隔
再依據購買者不同行為特徵而區隔為群內同質群間異質之群體以確認目標市
場而休閒式住宅即為市場細分後之次市場其與一般住宅之區別在於其係以基地
內設施多元化經營專業化非必要性之住宅需求等為其最大特色住宅開發成敗
之關鍵在於一種開發前之市場分析延續至開發後之社區規劃與俱樂部之經營管
理規劃費時且複雜化 (蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁2000）
此研究主要目標在於探索公寓大廈管理維護成效與管理維護影響因子之間的
相關性除以問卷調查收集所需資訊外另以現況勘察方式評估代表公寓大廈管理
維護成效之安全門禁管理環境清潔維護違規違建管理環境噪音管理設施設
備管理公共空間管理等項目之成效 (陳瑞榮2001）
住戶對其居家環境每日必需的管理維護工作通常分為兩大類住戶自行負責
或委託管理維護公司目前國內集合住宅在管理維護執行上的現況係「自行管理」
佔68「委託管理」佔32至於管理維護模式與住戶滿意度的探討由管理維護
公司來維護社區的結果均比自行管理來得讓住戶滿意而「部分委託管理模式」則
是四種模式中滿意度最高者究其原因管理公司雖有專業知能與經驗的優勢但
也可能存在著代理問題受到這二者相互權衡（trade-off）的影響全部委託管理
的滿意度便不如部分委託管理 (洪子茵2002）
19
對於管理費收取後的流向知道與否的比例約為三分之二這並不是好的現象
居民會去注意的人或許不多這時管委會應該設法讓居民都有機會去了解管理費的
流向也就是讓管理費更加透明化這樣在收管理費的時候居民知道了管理費的
流向就比較不會有拒繳管理費的情形管委會也應讓居民提升對於住宅的關心程
度這是一種社區意識讓居民知道購買這個社區住宅並不只是居住而是還有其
他附屬的功能可以使居民提高生活品質這樣才能將社區營造成具有高度附加價
值之居住住宅 （邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠2001）
小結
想要有品質良好的住宅社區與公寓大廈相對的也須有品質良好的管理與維
護管理與維護似乎是必備的一套措施即使大樓建造的多雍容華貴沒有好的管
理與維護相對的只是把表面上的呈現出來而不是實質上所呈現出來
20
第三章 訪談與現況課題 本研究主要目標是以第三者角度來看管理維護人與住戶之間影響管理維護成
效探討因此有必要從公寓大廈管理維護現況作瞭解除明白國內目前於管理維護
所遭遇的各項問題並就國內公寓大廈管理維護制度與現況等進行分析與探討
本章的目的即藉由探討目前國內公寓大廈管理維護的制度與現況的變革對可
能影響管理維護成效再進一步的掌握據此作為本研究討論重點之ㄧ
管理維護人
管理委員會
問題
住戶
研究者
圖3-1研究角度之關係圖
我們在暑假時訪問太子建設公司－管理維護公司(蔡副總經理)訪談中得到了
許多相關知識在公寓大廈管理條例成立時幾乎是混亂時期在一個不完全的體制
下問題層出不窮而唯一的解決方法就是依據公寓大廈管理條例與相關人對產生之
問題逐一的討論出所以然當討論出大家都可以接受的規範下就修改條例但直到
現在還是一直有問題存在就像太子建設蔡副總經理講的「看的到的都是問題問
題無所不在」這是非常具體的一句話而這些問題有些只能去避免一旦發生了
也不能完全解決只是增加問題複雜性
例一位住戶不繳水電費依公寓大廈管理條例可以對該住戶做懲罰斷水斷電
當斷水電後導致該住戶不能進出自家門在法律的立場上是(可以懲罰但不能涉及人
身安全及人身自由)違反人身自由的管理委員會若不執行懲罰的話亦可向住戶提出
法律訴訟而住戶也必須自行承擔接受因為管理委員會是一個組織當成立管理
委員會得向政府申請申請後會備查一份資料以做確認該管理委員會之存在雖然
這只是其中一部分的問題但太子管理維護公司也有針對各方面去做研究在各方
面也增加整體共識也成長了許多
21
第一節 住宅社區管理委員會現況
在84年公寓大廈管理條例實施前集合住宅成立管理委員會之情況較被動而
84年成立後有日漸主動的趨勢成立後管理基金是由建商提供建造費用之千分之三
至千分之二十(依造價來分一千萬元以下是千分之二十一億元以下是千分之十
五十億元以下是千分之五十億元以上是千分之三)來當作管理基金若是政府
建造之國宅則由內政部國宅局管理但因當時成立公寓大廈管理條例時是由管理委
員會去規範問題層出不窮有太多的疏漏管理條例所規範的在法令上不是有衝突
就是無法管制至今也反覆的修改條例而有些問題還是不能完全得到解決
管理委員會之最高大會lt住戶大會gt一年開一次而管理委員會之委員有三個
職務必定要區分所有權人而職稱規定只有「主任委員」「財務委員」「監察委
員」這三個的職稱有規定而已其他職稱則無強制規定
目前管理委員會針對公寓大廈管理與維護之問題整體上可劃分為統包與分
包而目前台灣公寓大廈絕大部分採用分包的方式來對公寓大廈做管理與維護
而國外大多數國家採用的方式則是屬於統包居多站在管理維護公司的角度是希望
未來的走向也採用統包之方式而目前太子建設-管理維護公司也針對社區擬定一
套「社區總體營造之基本架構圖」表3-1-1目的就是讓整個社區更有規劃性環
境與大樓事務管理更有效率及便利
22
表3-1-1 社區總體營造之基本架構圖
新建大樓（社區） 既有大樓（社區）
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查 3設備機能滿足度調查
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查
社區大樓營運籌備程序
規劃設計 1協助成立住戶管理委員會 2製訂住戶（用戶）規約 3製訂各項管理辦法及規章 4製訂機電設備維修保養計劃
建物診斷分析 1建物本體診斷 2建物設施環境診斷 3建物機電設備診斷 4省能源診斷 5營運管理診斷
改善執行 1建物設施環境機電設備
能源營運管理等改善 2修訂各項管理辦法及規章 3修訂機電設備維修保養計劃
改善提案 1建物設施環境改善案 2機電設備改善案 3能源改善案 4營運管理改善案 5各項保養計劃提案
交屋後初期 1協助召開區分所有權人會議
2裝修工程的監督 3落實召開管理委員會議
完工交屋期 1協助業主驗收各項公共設施
2協助交屋
大樓（社區）管理營運 4警備保全與門禁管理 4預防性措施規劃 5工程維修與機電設備保養 5各項生活服務 6環境衛生與園藝維護
資料來源太子管理維護公司
23
另外以下是社區住家樓管事務管理架構圖3-1-2所有的架構以及工作細項
皆是由太子建設公司歷年來所收集的資料與經歷所擬定出來的由圖中可看出管理
公司在服務內容可分為六大類分別是設備維護清潔事務行政事務組安全
維護組清潔環保組機電維護組另外工作細項部分會依照各家不同公司的
安排而有所不同但大致上也是依循這樣方向的項目做適當調整
以下是針對細部工作的介紹
一設備維護
為了使維護工作能有效率的進行需要有對設備熟悉以及專業認識的技術人
員來進行建築物維護工作使的社區能得到安全舒適的環境
二 清潔事務
清潔維護的工作一般分為日常保養定期保養及特別保養清掃三部份將建
築物由室內到室外各區域進行清潔維護工作如病媒防治是必須要有專業執照的人
員才能對建築物進行消毒清潔維護工作
三 安全維護組
公寓大廈內的警衛負責的工作是協助與維護公共設施安全及安寧管制人車
的出入若有訪客來時必須負責登記來訪者姓名及來訪目的以及巡視各角落死
角以防意外發生
四 機電維護組
一般而言建築物之公共設施設備可分為預防性服務性及加值性如休閒
設施網路設施保全設施弱電設施因此機電員的要對設施設備進行定期緊
急狀況的管理維護維修須隨時檢查設備機能或教導提供住戶保養知識以便機具
設備使用性持久是否可正常運作
以下表3-1-2 為社區住家樓管事務管理架構圖 資料來源太子管理維護公司
24
社
給排水廠
社
給排水廠
區
停車場廠商
區
停車場廠商
住
泳池廠商
住
泳池廠商
機電組長
機電組長
機電員
機電員
環保組長
環保組長
機動環保員
機動環保員
任
＞
環保員
任
＞
環保員
主
事
主
事
副 幹
巡邏哨
副 幹
巡邏哨
理 總
大廳哨
理 總
大廳哨
管
副
管
副
＞
＜
中控哨
＞
＜
中控哨
事
車道哨
事
車道哨
約
幹
房屋代銷專員
約
幹
房屋代銷專員
合
總
生活服務秘書rsquo
合
總
生活服務秘書rsquo
會
托
＜
會
托
＜
員
委
任
大廳接待秘書
員
委
任 大廳接待秘書
委
主
休閒中心接待
委
主
休閒中心接待
理
理
客服處理專員
理
理
客服處理專員
管
管
管
管
行政文書助理
行政文書助理
管
管
綜
行政會計助理
綜
行政會計助理
圖
督
消毒廠商
圖
督
消毒廠商
構
監
外牆清洗廠商
構
監
外牆清洗廠商
架
水塔清洗
架
水塔清洗
理
垃圾處理廠商
理
垃圾處理廠商
管
化糞池抽取廠商
管
化糞池抽取廠商
務
監控廠商
務
監控廠商
事
弱電廠商
事
弱電廠商
管
空調廠商
管
空調廠商
家
發電機廠商
家
發電機廠商
樓
消防廠商
樓
消防廠商
機電維護組 清潔環保組安全維護組生活服務組 行政事務組清潔事務 設備維護
25
26
第二節 台南市住宅社區共用設施管理現況
以目前的現況來說當三方面(住戶管理維護人政府)遇到問題時的解決方
式都是依據法條規約等規定事項以求解決之道有法條以及規約來約束所有
權人不管任何問題就如同法律一樣的道理
公寓大廈的規約依公寓大廈條例第二十八條規定當公寓大廈建築物所有權
登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時起造人應於
三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負
責人並向直轄市縣(市)主管機關報備嗣後公寓大廈如有關於規約之訂定或
變更之情形時依同條例第三十一條規定應由區分所有權人會議以特別決議程序
為之即「區分所有權人會議之決議除規約另有規定外應有區分所有權人三分
之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席以出席人數四分之三以上及
其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之因此舉凡經
由區分所有權人會議決議之事項不論其明訂於規約中或不成文之規定制定規約
之區分所有權人當然負有遵守規約之義務
公寓大廈管理模式
在民國 84 年時公寓大廈管理條例實施後其個別區分所有權人之專有部分都
自行管理居多共用部分原則上屬各區分所有權人共有故由區分所有權人共同管
理
共同管理與自行管理在費用負擔等各項產生之問題上很難達到共識若是戶
數較少或許還比較好處理要是上百戶的根本很難去做規範與管理這樣要有個良
好的居住環境的確不太可能導致在這樣的環境下也衍生出了全部委託管理自
行委託管理部份委託管理這三種方式來管理在國外已經普遍的在實施這些方式
但實施後還是偏向全部委託管理也就是統包的方式比較多在台南比較具指標性的
建設公司太子建設公司旗下的太子管理維護公司也以逐步的走向統包這個層面在
台南也以切確的在落實這個方式
第三節 管理顧問公司與住戶之現況
管理維護人的主職在於對建築物的管理維護提供社區大樓日常服務解決住
戶在大樓所使用的設施設備及維護工作讓住戶有個品質良好的居住環境大致上
公寓大廈管理現況可從人事物這三方面的互相關係來探討會發現下圖這三大
方面的關係亦影響到公寓大廈管理維護成效的優劣另外為了讓住戶的權益有所
保障以及給予府機關管理業者管理委員會三者有同樣的保障及確實執行管理
公寓大廈住宅與維護的責任對於三者之間必須合理訂定規範之契約
27
管理委員會
管理服務人
住戶
休閒安全服務
設備
管理維護成效
公共環境衛生清潔
設施設備定期
維修維護
管理共用設施及設
備維護
圖3-3-1 事務架構圖
資料來源本研究整理
就人事物三方面探討以下幾點管理成效
一人方面例如標準服務作業流程管理費收繳管理流程管理費欠繳催收管理
流程安全管理維護流程訪客管理維護流程(如附表)以上提出之五項以人
為主住戶可委託管理公司派遣管理員來執行大樓出入的管制控制過濾非住
戶的人提高居民的人生安全是屬『人』方面的管理
二事與物方面例如社區大樓營運籌備程序事務管理作業設備維護管理裝
潢管理流程環保管理維護流程(如附表)以上提出之五項以事與物為主
居住環境公共空間的整潔清潔是人與事物的結合這些事務可由大樓住戶輪流
分配打掃或是管理委員會外請清潔公司定期為公寓大廈做打掃公共設施設
備有關於物的管理維修之事都可由管理業者派遣技術師定期檢查管理與維
護也可控制公共設施開放時間上使用的人數與使用時間的良好的規劃使得
公共設施便有完善的體制若住戶們能自動自發的共同維持環境清潔必定會有
良好的居住品質
第四節 現況課題分析
管理維護之目的就是對該公寓大廈做好完善的設施設備維修及維護以便該大
樓住戶有個優良安全的設施設備提供住戶使用當然也是會產生一些問題比如說
對住戶的服務或是訪客到訪時所應該遵守的程序有專業性的事務等等都會產生問
題而這些問題對三方面(住戶管理服務人政府)來說大致上已有擬訂出各項事務
的標準與專業的作業流程以下為各三方面的課題與例子
一公寓大廈之管理維護人所提供的服務架構處理圖
住戶委託服務事項
管理服務事項
事故處理 事務管理架構圖
28
訪客與車輛管制
清潔處理與維護
設備維護管理
以上所題供之基本事務已有個別擬定出一套作業程序圖（請參考 圖3-1-2）
在此架構下提出比較具體類似的案例來做說明以方便了解問題如何產生解決
方法有幾種
案例 1 某公寓大廈中有未出售及未承租的空屋則那些管理費應由誰繳交
依公寓大廈管理條例未售之空屋的管理費由建商繳交因空屋無人使用
所以該屋之管理費用折半若空屋中有損壞修繕費用也是由建商負擔
案例 2 在休閒設施使用時會影響到住戶安寧該怎樣處理
在限定開放時間中吵鬧只要不是很刻意都可以接受畢竟開放時間就是要
大家一起活動一起放鬆但若在不是開放時段中吵鬧管理委員會則有責
任去向該吵鬧住戶或該吵鬧人制止若不聽勸導可經由通報警察執行公權
力或由法律途徑解決
案例 3 頂樓陽台是屬於公共設施若最頂樓住戶在陽台放至園藝用品或增蓋鐵皮
屋該怎處理
根據公寓大廈管理條例規定頂樓屬於全體住戶共有也屬公共設施及防空
避難設施而公共設施如有住戶佔用損壞或空間阻塞則由管委會負責修
復及清除
29
案例 4 住戶在門口牆邊放置鞋櫃影響人員通行該怎樣處理
根據公寓大廈管理條例規定門口走廊屬共用區不可有阻塞物若有阻塞物
則管理委員會應先張貼公告通知若無人處理由管理委會有權自行處理丟
棄
案例 5 住戶在使用共用的設施及設備時損壞時卻不通報管理員就置之不理該怎
辦
當下損壞時及時通報管理員可以當時損壞狀況及情形判斷是有意或無
意若是無意則依人情考量處不處罰若是有意者不通報損壞及維修費用
則由該人支出承擔
從以上案例中可得知管理維護可維持公寓大廈在設施設備或及使用機能正常
運作的持久性但一個好的管理維護也須有好的住戶配合才能有好的居住環境當
一個好的管理維護人提供住戶好的服務還會產生什麼問題本研究藉由問卷調查來
探討再研討出對哪一方面的問題比較居多或是哪種問題比較嚴重比較需要提出來探
討之問題
30
第四章 研究設計
第一節 問卷設計與調查
一 調查目的
經由上述中我們從市政府及太子建設公司得到的相關資料中可對管理維護人
與住戶之間所產生之問題有解決之對策但也不完全的解決而有些問題只能盡量
去避免不要發生若發生後處理方式會很複雜若產生應該經由哪些管道可以解決
二 調查範圍對象
為何我們會選擇太子建設下的建物做探討以及太子建設住戶做深入的研究因
太子建設公司屬上市公司在南部地區的規模較大知名度也較高也是南部建設公
司的龍頭況且台南市是太子建設的崛起發源地且具有其代表性
太子建設公司不僅是建造公司在其他相關方面也有相關事業其經驗可靠信用
良好所以選擇太子建設之住戶為研究對象而因某些大樓非住戶及住戶關係人所
以不便於參觀設施設備及詢問問題所以只採用太子建設旗下建物及該大廈住戶作
對象太子建設公司在台南市東區內的case比較多故取得之資料比較方便因而
有些大樓住戶礙於私人空間不便參觀所以我們設計的問卷是針對太子建設的住戶
做為研究對象因為我們是針對東區做研究對象而東區也屬較繁榮地段故其建設較
具代表性
經實地探訪太子建設所管理的億載金城太子文化以及由政府興建的大林國
宅我們可發現由太子建設下所管理的兩棟公寓大廈都是屬全部委託管理方式
也就是俗稱的統包因太子建設公司規模龐大管理維護涵蓋範圍也較廣泛而太
子建設旗下的統包內容是公司承攬全部有關管理維護工程應有盡有管理維護問題
統一處理方便許多未來也會呈現此趨勢統包在解決問題方面較分包方便整體
管理制度也較有規劃
綜合以上統包優點推測住戶品質滿意偏向於贊成統包並藉由問卷調查分析
來證實住戶對於統包之品質滿意程度較高另外三者的差異所在為億載金城的休閒
設施開放空間位於地下室停車場旁導致於光線不足空氣環境不佳相較於九十
六年三月興建完工的太子文化社區所設置的設施是位於一樓每一種類的休閒設施
都有良好的規劃分類和完善的管理與維護兩相比較下可發現公寓大廈的新舊程度
品質差異甚大而在這段期間所遭遇之問題也反反覆覆的檢討研究過到現今來看
已有一套解決對策但還是有待改進相對下大林國宅更比前兩棟公寓大廈的管理
規劃較不周且大林國宅的休閒設施是屬開放式無人管理設施使用的安全也無人
控管無使用時間的限制相對品質也甚差人員出入採完全自由進出未有妥善保
31
全管制住戶安全有待考驗國宅方面或許也是需要擬定一套好的對策
由太子管理維護公司所提供之「社區總體營造架構圖」（表3-1-1）是經由管理
委員會與管理維護公司兩者所擬定共識下針對住戶所做出來的架構圖整體來說
就是為了讓住戶有個完善的體制這樣生活在社區裡遇到困難才有解決之道才不
會各自推託責任所以問卷擬定就由此架構圖下實施後對住戶做調查在此架構下
提供之服務是否滿意
三 調查方法
到兩大廈門口出入處對出入住戶做調查發放問卷份數各 100 份當場回收經剔
除廢卷太子文化有 3份億載金城有 8份有效問卷則 97 份與 92 份
問卷內容分兩大部分第一部分是基本資料採用簡單統計分析說明第二部份針
對住戶在此架構下提供之服務與目前僅有的設施設備使用後看法是否滿意
表4-1-1 個案比較表
億載金城 太子文化 大林國宅
地址 大同路二段61巷18號 崇善5街7巷1-16號 大同路二段154號
戶數 400戶（公寓）
ABCDE棟
276戶（透天75戶+公
寓200戶+管理室） 400戶以上
坪數 約30~40坪 約40~50坪 約25~30坪
管理費 一坪45元 一坪50元 一戶500元
（含停車位）
停車位 另外購買
（清潔費每月300元）
另外購買
（清潔費每月250元）隨機停放
停車場 B1~B2F機車
B3~B4F汽車
B1F約130個車位
（先買先贏）
有管制僅限住戶
出入
基本設施
設備
安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
警衛室消防設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社
區道路
基本設施
電腦資訊中心
兒童閱覽室
VIP室
游泳池
親子遊樂區
卡拉OK視聽中心
韻律體操室
娛樂健身中心
六大會館（1F）
歡唱室（ABC）
媒體資訊館
動感球藝館
兒童攀岩館
景觀動能館
水療減壓館
ATM
運動器材
設施開放
時間
非假日時須大人陪同登記
假日開放時間
AM800~PM1000
除VIP室使用要登記
非假日時須登記
AM800~PM1000
無管制
社區管理 有警衛管理
訪客進出須登記
有警衛管理
訪客進出須登記 無管制
住戶大會 一年開一次 一年開一次
32
第二節 問卷分析
一住戶圖表分析
0
5
10
15
20
25
30
20以下 21~30 31~40 41~50 51~60 60以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-1 年齡比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化與億載金城兩公寓大廈住戶年齡太子文化住戶年齡層
比較偏老年人居多億載金城則是中年居多此差異或許是因經濟能力不同所居住
環境品質要求也不同而有所差異
0
10
20
30
40
小學以下 國(初)中 高(中)職 大(學)專 研究所以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-2 教育程度比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化住戶教育程度與億載金城住戶相較下高出許多而在現
今社會中高學歷或許不一定有高所得其住戶水準也有所差異但僅限於社會其中
一小部分相對下擁有高學歷與高所得需求就會不同品質要求也會有所不同
33
太子文化
自由業
11
公教人員
17
服務業
10
商業
32
工業
16
家管
8學生
6
工業
商業
服務業
公教人員
自由業
學生
家管
圖 4-3-3 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
億載金城學生
0家管
1
自由業
2公教人員
9
服務業
31
工業
工業
商業 20
商業
37
服務業 公教人員
自由業
學生
家管 圖 4-3-4 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
由上圖可看出太子文化的住戶所從事的行業為商業居多而億載金城則商業與
服務業居多由從事行業大致上可分辨出收入所得大概屬於哪階段雖然沒有一定
的標準但也是有相當的影響
34
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2萬以下 2萬1~3萬 3萬1~4萬 4萬1~5萬 5萬1~6萬 6萬以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-5 住戶收入示意圖 資料來源本研究整理 由圖可對兩公寓大廈訪問的住戶收入所得做比較億載金城的住戶大致上都屬
普通性質的作業薪資較高收入的則偏少而太子文化的住戶所得在高收入方面卻
是比較多由此可見所得多寡對品質要求也會有所差異
0
10
20
30
40
50
60
非常低 低 普通 高 非常高
太子建設
億載金城
圖 4-3-6 住戶水準示意圖 資料來源本研究整理
由圖可看的出來兩公寓大廈的住戶對該社區水準認知都相當不錯一個水準高
的社區在各方面事務也會有相對的優異性對各住戶溝通與配合度也會比較高這樣
要營造一個優質社區並不是難事
35
太子文化-管理費50元坪否
19
是
81
是
否
圖 4-3-7 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
雖然有大部分的住戶對管理費收取是覺得相當合理但也是有少許部分住戶覺
得不合理有需要降價的需要
認為管理費合理價格區間統計圖
36~40元
坪 6
41~45元
坪 4
46~50元
坪 2
31~35元
坪 7
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-8 為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖
資料來源本研究整理
認為不合理的人數有 19 個其中有七個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可
以接受有六個人認為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元
坪可以接受有 2個人認為 46~50 元坪可以接受
36
億載金城-管理費45元坪
是
90
否
10
是
否
圖 4-3-9 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
大部分的住戶也是對該大樓所收取之管理費覺得合理但其中也是有人認為不
合理
認為管理費的價格區間合理統計圖
31~35元坪 1
~45元坪 4
~50元坪 1
36~40元坪 4
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-10 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
上圖是認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖認為不合理的人
數有 10 個其中有 1個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可以接受有 4個人認
為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元坪可以接受有 1個
人認為 46~50 元坪可以接受
37
太子文化-訪問之住戶的自購統計圖
自購
83
承租
17
自購
承租
圖 4-3-11 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
億載金城-訪問之住戶自購統計圖
自購
86
承租
14
自購
承租
圖 4-3-12 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
由以上兩圖可得知兩公寓大廈住戶自購率都蠻高的都高達 80以上
38
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
管理層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-13 管理層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在管理層面兩大廈訪問之住戶都有不錯的反應由太子管理維護公
司所做的服務內容看來是相當的被廣為接受
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
安全層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-14 安全層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在安全系統上做的也相當不錯住戶都可以接受但還是有少部分覺
得不是很好所以還是有檢討的空間
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
清潔層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-15 清潔層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在清潔層次方面上做的也讓住戶相當的滿意但還是有少部分覺得
不是很理想所以還有加強改進的空間
39
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
億載金城
圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
40
41
第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
43
預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
44
表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
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縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
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問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
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3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
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環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
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參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
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以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
第二節 研究範圍與內容
一研究範圍 社區是一個區域由眾多人口組合而成的因各地區環境需求上的不同在北
中南部的公寓大廈公用設施也有所不同藉於時間上與人力資源方面有限以及就
近便於調查因此本研究範圍訂定為台南市東區
台南市東區位於台南市東南方雖位於東南方但因由日據時期即名為東區自
今仍沿用原名週遭則東鄰台南縣歸仁鄉西與中南二區相連南與台南縣仁德
鄉相鄰北與北區相鄰包含有小東里大學里hellip等45個里
建築物使用時間限制上為不超過一年的公寓大廈與超過十年以上的老舊公寓大廈之
差異住戶進住率約8成左右使用上已正常運作
1 研究範圍太子建設所承包之公寓大廈
2 建築物以新舊公寓大廈為區分公寓大廈內住戶進住率約8成左右且已經
進入正常運作之社區個案做為研討對象
二研究內容
本研究首先從社區意識與管理問題尋找相關理論與文獻從中找尋具有研究價
值的問題或是可更深入探討的問題之後依距離人力與時間等限制來界定範圍
以便於訂定具體的研究目標
從得到的相關資料中也慢慢的了解許多基本事項後續也到各相關單位進行訪
問與瞭解而後再藉由問卷的設計與獲取的資料進行驗證與分析分析後再討論
找出問題所在擬訂出解決對策
就公寓大廈管理維護內容大致上可分三種模式
自行管理全部委託管理部分委託管理其管理方式不外乎都是由人力操作對
公寓大廈住戶而言公寓大廈的管理維護工作正是依據住戶共同意識與其需求共
同面臨問題並予以解決並藉由管理維護工作之進行提升整體公寓大廈環境品質
本研究擬台南市都市發展與台南市公寓大廈進行基本的資料收集統整與分析以了
解公寓大廈住戶對管理維護之需求特性其細項如下
1休閒設施室內外游泳池娛樂健身中心兒童閱覽室韻律體操室桌球室
撞球室羽球場籃球場水療減壓館VIP室電腦資訊中心卡拉OK視聽中
心等
2文教設施托兒所會議室圖書館媽媽教室幼稚園資訊中心等
3服務設施日用品商店ATM餐飲服務設施醫療診所藥局洗衣部等
4公益設施安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
9
警衛室消防設施等
5共用設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社區道路等
以上所列出之設施現今公寓大廈已非常普遍擁有之設施
而依據台南市政府相關機關的資料可得知目前台南市公寓大廈管理委員會有
向政府機關登記並據有效力的全部有七百多家其中東區至少有一百三十二家大
約佔全台南市的五分之ㄧ這是我們自己做出的約略統計我們有至現場約略勘查
該區域之大樓其具備之設施也符合基本與安全需求而目前公寓大廈之基本需求包
括有大樓管理員保全設施休閒設施文教設施服務設施公益設施共用設
施等設施
我們也有空出時間去台南市政府相關單位-建築管理課（舊名為使用管理課現
今已改為建築管理課）找尋資料中與曾課長談論到公寓大廈所申請之管理委員會
名稱由該大樓之管理委員會自訂但是名稱之格式例XXX管理委員會其管理委
員會成立之人數不限定若需招開修改條例之會議則須限定管理委員參加之人數
而會議時間是由管理委員與政府相關機關搭配即可而在建築公司方面則與太子
建設公司蔡瑞發副總經理接洽由此訪談希望更加了解建設公司的角度觀點來探討
公寓大廈管理委員會之間的關係與管理問題而建築公司如何設計規劃才能使公寓
大廈管理委員會兩者之間便於管理與維護因此降低管理維護的問題等另外與各相
關人員(例如住戶管理員等)以不同觀點理念進行訪問與瞭解
10
第三節 研究方法與流程
一研究方法
依據新建與老舊公寓大廈住戶的規模加以歸納相關性資料再做比較後對兩
大廈之住戶找出共通性問題再依照管理維護公司對住戶所擬定之社區營造架構
圖在此架構下對住戶做調查是否滿意
訪談 由研究內容中找出需進行深度探討的問題後再與管理業者進行訪談找出重點
首先先到台南市市政府建築管理課詢問相關資料及對公寓大廈的規約條例以便
了解政府對公寓大廈公用設施的管理要點及規範再針對相關職務或人員進行訪問
二問卷調查 探討相關文獻與訪談後整理問卷內容再針對住戶進行問卷調查再回收做簡單
統計看住戶對管理維護公司所作之服務內容是否滿意
1調查目的
瞭解一個好的管理維護公司針對住戶所做的一套制度下對住戶所做的服務內容是否
滿意並對不滿意之處進一步探討而管理維護公司對住戶不滿意之處需做何改善
2調查對象
訪問對象為台南市東區公寓大廈以太子管理維護公司所承包管理之大廈住戶
做調查
11
表 1-3-1 本研究流程
研究動機與目的
研究範圍及內容
研究方法與流程
文獻回顧與探討 相關資料收集
共用設施探討
管理維護探討
管理顧問公司
訪談
台南市政府相
關單位
擬定問卷及深度訪談內容
結論與建議
問卷調查分析
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第二章 相關文獻回顧探討 針對我們的主題是有關公寓大廈共用設施的相關領域在此我們找了下列幾
種類型的文獻做為參考其屬性可分為三大類
一住宅社區品質與定義
二共用設施目的與種類
三共用設施管理與維護
管理業者與公寓大廈的管理維護是息息相關的而現代的人們對於管理品質也
很注重所以需透過一個好的管理維護程序和好的管理業者才能有良好的居住品
質而住宅管理維護存在著許多問題這些都是我們需去慢慢了解的內容文獻中
有提及管理維護與住戶方面之問題對於我們往後的研究有基本的了解及幫助
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第一節 住宅社區品質與定義 結合住宅內部實質屬性及周圍外部環境的住宅品質是住宅屬性的一個重要部
分住宅品質由心理生物學的角度可界定為一段期間內某一個人或家庭單位對
自身居住活動的關聯性設施之認知和滿意情形但從經濟與社會層面來看住宅其
實質特性在不同地區之使用者於一定期間對自身居住需求上的住宅關聯設備之
間有安寧感和滿足感之傳達功能強調社會環境的立場重視人類社會之整體生活
環境的提引(張金鶚)由社會行銷學觀點來看住宅品質可界定為在某一期間內
住宅關聯性設施能夠滿足消費者對安全舒適等各項需求而這些需求且必須為有
效需求由此達到整體社會福利之最大世界衛生組織(WHO)提出對於居住水準所設
之原則認為應包括下列四項條件
一安全性除了住宅本身結構之安全性為住戶之主要考慮外居住環境是否能避
免犯罪事件的發生使得住戶在身體和心理上均能免於恐懼也應同等重視
二健康性考慮住宅品質標準時也應考慮住戶日照採光通風給水排水
等情況以及衛浴廚廁是生活最基本的需求美日等國對此訂有最低
標準而我國亦有參考標準之設定
三便利性居住品質之良好要看是否能和生活緊密配合凡舉一般日常所需如購
物上學上班的便利性和休閒設施與公共設施的可急性都是十分重要
四寧適性除了要能住之外住的好更是一般人所嚮往的諸如客廳的大小臥
室的舒適平均每人擁有的坪數居住的樓高噪音的大小等
Michigan大學研究與Movvis於1972年認為住宅品質的決定向度有三建築物的
結構品質之耐久性設施服務品質維護與管理性而Kevin Lynch於1981年以五個
角度來討論環境品質做為集合住宅環境包括
1維生(Vitality)
2感受(Sense)
3適當(Fit)
4可及性(Access)
5控制(Control)
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住宅大樓逐漸高層化與人民對住宅品質的重視如何提升住宅大樓管理服務品
質以維護良好的居住環境及滿足住戶之需求已成為現今研究住宅管理最重要課
題之一根據馬斯洛(Maslow)之人類需求層次理論人類需求分為以下五種層次
1基本需求此類需要包括維持個體生存所需要的各種資源如食物水份空氣
住所等
2安全需求此類需要主要的免於焦慮恐懼混亂及危險並使自己覺得有秩序
有保護有依靠從而感到安定與安全
3愛與歸屬的需求此類需求主要是要接近他人要屬於團體要為人接受要愛
與被愛
4受人尊敬之需求人們需要尊敬自己也需要受人尊敬以使自己感到有價值
5自我實現之需求此一需要在求成全及展現自己所以為自己的種種特質以實
現自己的潛能發展自己的個性統合自己的性格
在此體系下較低層次的需求獲得解決及滿足後才會晉升到另一個層級(圖
2-1-1)而人類對住宅之需求亦同具層級性必先追求住宅基本之需求滿足也就
是有一個可以遮風避雨之場所基本需求滿足後才提升至另一個需求層次隨著
整體環境的逐漸改善與國民所得增加人們對住宅的要求越來越高以台灣目前的
住宅來說遮風避雨之基本需求已普遍獲得滿足因此現在對住宅之需求已提升
到更高一層級欲滿足這高層級之住宅需求則有待落實住宅管理才能達成在此
高層次的住宅需求為了追求安全的居住空間及與他人建立友情必須藉由住宅管
理之運作加強鄰里關係以促進彼此間之友誼共同制止犯罪事件方能達成
因此隨著住宅逐漸走向高層化與人們對住宅需求層次的提升高層住宅之管理也就
日益重要方針
時代的進步以及週休二日的來臨人們假日想擁有自己的休閒活動及自我的空
間又限於工作上的忙碌回到家已無暇管理自己的居住環境但一個良好的居住
環境又需要管理才能夠有好的居住品質因而衍生出專業的大樓管理公司代為維護
管理基於使用者付費的原則每一個消費者都要以最小的代價獲得最大的滿足
也就是如何以最合理的管理費獲得最良好的居住環境品質所以一個集合住宅大樓
的管理品質也就與代為管理的大樓管理公司息息相關
自我實現的需求 滿足住戶自我 更高層次住宅需求
受人尊敬的需求 展現其本身之經濟能力
愛與歸屬的需求 渴望與他人建立友情
安全需求 追求安全的居住空間 透過住宅管理達成
基本需求 遮風避雨之需求
圖2-1-1 馬斯洛(Maslow)人類需求層次圖 （柯育堂1993）
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本研究在了解國人目前各類家庭一天在住宅內之生活行為分別從行為與時
間行為與空間及值得注意的使用狀況分析比較以提出來住宅計劃的建議方向
此外亦進行實際訪問調查以獲得現況有關資料加上電腦等資訊之輔助以進行
繪圖及資料處理等主要是透過實際上各戶的訪問調查當中以親身體驗國人之實
際生活行為及空間之使用現況分別就時間關係及家庭生命週期宗教經濟家
庭規模住宅屬性職業特徵等進行分析比較以提出具體之建議來介紹國人目
前各類家庭的生活狀況以提供設計者參考以及整理各類家庭家人行為時間量及
時間帶之差異分析比較其中之不同以便提供設計者做參考另一方面歸納國人
之一般空間使用狀況以作為未來設計者和使用者溝通之管道分別就設計者使
用者行政者及後繼研究提出來之建議方向以使未來國人的住宅計劃走向完善之
境界 (洪肇陽1993)
此研究為了倡導社區發展理念運用社區組織方法加強住戶對大樓的認同和
參與有效改善大樓住宅所衍生的問題了解住戶社區參與的特質和需要吸引住
戶的積極參與推展社區發展的效果是否會因個人特質的差異而影響例大樓住
戶的休閒生活時間性別婚姻狀況的不同其休閒設施安排的傾向有所差異而
活動參與程度是否也會因年齡職業婚姻狀況房屋權屬等因素會影響住戶的活
動參與意願其實各住戶的特質會影響對社區的認同感和參與感(蘇文彬1996）
了解休閒式住宅市場其實際購屋者之購買行為傾向偏好與使用行為差異情形為
何了解市場區隔後不同購屋群體特徵並分析各群體性以作為規劃休閒式住宅產
品定位時之參考分析實際購屋者之購後行為與滿意水準據以探討休閒式住宅商
品之維護管理情形以供作不動產開發業者於住宅實質空間規劃時之參酌依據本
研究成果發現可作為私部門推案實行銷組合或實際空間規劃之參考兩類型區隔年
齡職業購屋經驗上具顯著差異亦即居住型休閒式住宅與渡假休閒式住宅在上述
三項人口統計變數尚有顯著的不同而符合本研究之假設兩類型區隔在性別教育
程度與家庭型態上的特性則無顯著差異 (蔡菊花1998）
隨著我國的經濟發展以及建築技術的進步住宅已朝建築立體化社區大型
化的方向發展在都市中由於土地高度集約使用使這種情況更為明顯爲能有效
確保住宅品質居民對於住宅的需求已有日漸增強的趨勢為日後區分所有建築
物或者公寓大廈的住戶間自有規範的法律依據民法物權立體化敦親睦鄰法律化
管理組織民主化公共安全入型化
為了讓這些制度合理性的執行必須先培養社區意識社區意識高則參與度越高
這樣大家對於公寓大廈有箸同一目標希望社區愈來愈好品質能夠提升管委會也
能執行一切事務讓大家有著休戚與共的關係否則大廈只會愈來愈髒亂降低了
品質馬上會影響到居住民眾
對社區發展正向關係有下列幾點
1可落實社區自治社區參與及民主政治
2可讓住戶更了解會議議事之進行
3有助於社區安全衛生安寧和諧的達成 (黎淑慧2004）
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小結
住宅品質越高相對的管理費亦愈高但管理費越高並不代表住宅品質一定有
其保障因為住宅品質牽涉到心理文化的層面尤其個人的主觀價值和需求層級
更牽扯到對同一住宅有不同之評價消費者應針對自我之需求有相當程度的認知
而不單單只是針對豪華氣派的特點而造成日後管理費多餘之負擔而得不償失
另外住戶水準與溝通配合度高低有密切關係而現今人們的所得提高相對的品質
越來越重視需求層次可分為五種類型分別由低層次而晉升高層次當想要一個
好的居住環境需良好的管理才能有好的居住品質導致大樓管理公司對於居住品質
以及住戶產生重要不可或缺的腳色共用的休閒設施多寡有助於對該社區大樓所有
住戶之滿意度有明顯增加的趨勢也有助該社區大樓住戶守望相助敦親睦鄰鄰
里關係和諧但使用管理與費用則須所有住戶有所共識擬出公約來遵守共用休
閒設施則比較針對該大樓各住戶開會討論後依需求高低再建造使用率或許會相對
提高許多
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第二節 共用設施目的與種類
傳統的共用設施計劃理論都只考慮鄰里單元作為設施規劃的基本單元極少對
於鄰里單元以下規模的公寓大廈設施的需求性加以探討大約從民國七十幾年以
來台灣各地區都有不少公寓住宅特別是私人住宅開始於社區內規劃一些生活休
閒性設施（例如游泳池會議室兒童遊戲場等等設施） （賴榮俊1992）
「共同共有」在法律上又稱為分別共有指數人按其應有部分對於一物有所
有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對應
有部分得自由處分而「公同共有」在公同共有關係下各公同共有人是沒有應有
部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律(例如合夥關
係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之外對於公同共
有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意而「共用部份」指公寓
大廈專有部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者包括
住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋頂突出物共同出入口及門廳
管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設備空間及社區居民使用的活動中
心等 (公寓大廈管理條例1995)
本研究在了解游泳池的現況和發展釐清其對社區的關係與影響提供游泳池
未來在設置規劃原則上的注意事項進而發現了游泳池社區的發展模式游泳設施
設計規劃形式以及現行經營管理的模式上都息息相關 (郭獻仁1999）
整體來說受訪者對設施的使用頻率普遍不高在現代學業及工作忙碌的時代大部
分的住戶都以沒有時間及沒有興趣使用該大樓內之休閒設施居多使建商們更應該
去注意這項問題 （欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如2001）
小結 在共用設施使用上有助於該大樓住戶之間互動關係良好也增進鄰里和諧敦
親睦鄰之效益因此對共用設施要有不同的考量與選擇
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第三節 共用設施管理與維護
無論就客觀之實質住宅狀況或主觀住戶對住宅品質之滿意度有管理維護之住
宅要比無管理維護之住宅要來的好在管理方式方面有住戶管理委員會之住宅品
質及滿意度比較高在管理維護費用方面有專業住戶管理委員會住宅品質及滿意
度則較高大樓繳交住宅管理維護費之住戶對住宅品質之滿意度比拒絕繳交之住
戶要來得高 (洪幸妙1991）
隨著社會型態的轉變都市人口急速增加在都市土地面積供給有限的情形下
土地立體使用因而成為必然的趨勢住宅朝向立體使用的結果高層住宅乃成為都
市住宅的主要型態因一般人對於高層住宅區分所有的觀念模糊以致使高層住宅
的管理維護衍生不少糾紛不僅對居住品質造成不良影響更危及居家公共安全
政府為解決日益頻繁的高層住宅管理維護問題草擬「公寓大廈管理條例」草案
已送立法院審議各界無不期盼草案能早日通過立法 (林鋒昇1993）
依據住宅商品不同特性將市場次分類為次市場外並利用需求面之市場區隔
再依據購買者不同行為特徵而區隔為群內同質群間異質之群體以確認目標市
場而休閒式住宅即為市場細分後之次市場其與一般住宅之區別在於其係以基地
內設施多元化經營專業化非必要性之住宅需求等為其最大特色住宅開發成敗
之關鍵在於一種開發前之市場分析延續至開發後之社區規劃與俱樂部之經營管
理規劃費時且複雜化 (蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁2000）
此研究主要目標在於探索公寓大廈管理維護成效與管理維護影響因子之間的
相關性除以問卷調查收集所需資訊外另以現況勘察方式評估代表公寓大廈管理
維護成效之安全門禁管理環境清潔維護違規違建管理環境噪音管理設施設
備管理公共空間管理等項目之成效 (陳瑞榮2001）
住戶對其居家環境每日必需的管理維護工作通常分為兩大類住戶自行負責
或委託管理維護公司目前國內集合住宅在管理維護執行上的現況係「自行管理」
佔68「委託管理」佔32至於管理維護模式與住戶滿意度的探討由管理維護
公司來維護社區的結果均比自行管理來得讓住戶滿意而「部分委託管理模式」則
是四種模式中滿意度最高者究其原因管理公司雖有專業知能與經驗的優勢但
也可能存在著代理問題受到這二者相互權衡（trade-off）的影響全部委託管理
的滿意度便不如部分委託管理 (洪子茵2002）
19
對於管理費收取後的流向知道與否的比例約為三分之二這並不是好的現象
居民會去注意的人或許不多這時管委會應該設法讓居民都有機會去了解管理費的
流向也就是讓管理費更加透明化這樣在收管理費的時候居民知道了管理費的
流向就比較不會有拒繳管理費的情形管委會也應讓居民提升對於住宅的關心程
度這是一種社區意識讓居民知道購買這個社區住宅並不只是居住而是還有其
他附屬的功能可以使居民提高生活品質這樣才能將社區營造成具有高度附加價
值之居住住宅 （邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠2001）
小結
想要有品質良好的住宅社區與公寓大廈相對的也須有品質良好的管理與維
護管理與維護似乎是必備的一套措施即使大樓建造的多雍容華貴沒有好的管
理與維護相對的只是把表面上的呈現出來而不是實質上所呈現出來
20
第三章 訪談與現況課題 本研究主要目標是以第三者角度來看管理維護人與住戶之間影響管理維護成
效探討因此有必要從公寓大廈管理維護現況作瞭解除明白國內目前於管理維護
所遭遇的各項問題並就國內公寓大廈管理維護制度與現況等進行分析與探討
本章的目的即藉由探討目前國內公寓大廈管理維護的制度與現況的變革對可
能影響管理維護成效再進一步的掌握據此作為本研究討論重點之ㄧ
管理維護人
管理委員會
問題
住戶
研究者
圖3-1研究角度之關係圖
我們在暑假時訪問太子建設公司－管理維護公司(蔡副總經理)訪談中得到了
許多相關知識在公寓大廈管理條例成立時幾乎是混亂時期在一個不完全的體制
下問題層出不窮而唯一的解決方法就是依據公寓大廈管理條例與相關人對產生之
問題逐一的討論出所以然當討論出大家都可以接受的規範下就修改條例但直到
現在還是一直有問題存在就像太子建設蔡副總經理講的「看的到的都是問題問
題無所不在」這是非常具體的一句話而這些問題有些只能去避免一旦發生了
也不能完全解決只是增加問題複雜性
例一位住戶不繳水電費依公寓大廈管理條例可以對該住戶做懲罰斷水斷電
當斷水電後導致該住戶不能進出自家門在法律的立場上是(可以懲罰但不能涉及人
身安全及人身自由)違反人身自由的管理委員會若不執行懲罰的話亦可向住戶提出
法律訴訟而住戶也必須自行承擔接受因為管理委員會是一個組織當成立管理
委員會得向政府申請申請後會備查一份資料以做確認該管理委員會之存在雖然
這只是其中一部分的問題但太子管理維護公司也有針對各方面去做研究在各方
面也增加整體共識也成長了許多
21
第一節 住宅社區管理委員會現況
在84年公寓大廈管理條例實施前集合住宅成立管理委員會之情況較被動而
84年成立後有日漸主動的趨勢成立後管理基金是由建商提供建造費用之千分之三
至千分之二十(依造價來分一千萬元以下是千分之二十一億元以下是千分之十
五十億元以下是千分之五十億元以上是千分之三)來當作管理基金若是政府
建造之國宅則由內政部國宅局管理但因當時成立公寓大廈管理條例時是由管理委
員會去規範問題層出不窮有太多的疏漏管理條例所規範的在法令上不是有衝突
就是無法管制至今也反覆的修改條例而有些問題還是不能完全得到解決
管理委員會之最高大會lt住戶大會gt一年開一次而管理委員會之委員有三個
職務必定要區分所有權人而職稱規定只有「主任委員」「財務委員」「監察委
員」這三個的職稱有規定而已其他職稱則無強制規定
目前管理委員會針對公寓大廈管理與維護之問題整體上可劃分為統包與分
包而目前台灣公寓大廈絕大部分採用分包的方式來對公寓大廈做管理與維護
而國外大多數國家採用的方式則是屬於統包居多站在管理維護公司的角度是希望
未來的走向也採用統包之方式而目前太子建設-管理維護公司也針對社區擬定一
套「社區總體營造之基本架構圖」表3-1-1目的就是讓整個社區更有規劃性環
境與大樓事務管理更有效率及便利
22
表3-1-1 社區總體營造之基本架構圖
新建大樓（社區） 既有大樓（社區）
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查 3設備機能滿足度調查
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查
社區大樓營運籌備程序
規劃設計 1協助成立住戶管理委員會 2製訂住戶（用戶）規約 3製訂各項管理辦法及規章 4製訂機電設備維修保養計劃
建物診斷分析 1建物本體診斷 2建物設施環境診斷 3建物機電設備診斷 4省能源診斷 5營運管理診斷
改善執行 1建物設施環境機電設備
能源營運管理等改善 2修訂各項管理辦法及規章 3修訂機電設備維修保養計劃
改善提案 1建物設施環境改善案 2機電設備改善案 3能源改善案 4營運管理改善案 5各項保養計劃提案
交屋後初期 1協助召開區分所有權人會議
2裝修工程的監督 3落實召開管理委員會議
完工交屋期 1協助業主驗收各項公共設施
2協助交屋
大樓（社區）管理營運 4警備保全與門禁管理 4預防性措施規劃 5工程維修與機電設備保養 5各項生活服務 6環境衛生與園藝維護
資料來源太子管理維護公司
23
另外以下是社區住家樓管事務管理架構圖3-1-2所有的架構以及工作細項
皆是由太子建設公司歷年來所收集的資料與經歷所擬定出來的由圖中可看出管理
公司在服務內容可分為六大類分別是設備維護清潔事務行政事務組安全
維護組清潔環保組機電維護組另外工作細項部分會依照各家不同公司的
安排而有所不同但大致上也是依循這樣方向的項目做適當調整
以下是針對細部工作的介紹
一設備維護
為了使維護工作能有效率的進行需要有對設備熟悉以及專業認識的技術人
員來進行建築物維護工作使的社區能得到安全舒適的環境
二 清潔事務
清潔維護的工作一般分為日常保養定期保養及特別保養清掃三部份將建
築物由室內到室外各區域進行清潔維護工作如病媒防治是必須要有專業執照的人
員才能對建築物進行消毒清潔維護工作
三 安全維護組
公寓大廈內的警衛負責的工作是協助與維護公共設施安全及安寧管制人車
的出入若有訪客來時必須負責登記來訪者姓名及來訪目的以及巡視各角落死
角以防意外發生
四 機電維護組
一般而言建築物之公共設施設備可分為預防性服務性及加值性如休閒
設施網路設施保全設施弱電設施因此機電員的要對設施設備進行定期緊
急狀況的管理維護維修須隨時檢查設備機能或教導提供住戶保養知識以便機具
設備使用性持久是否可正常運作
以下表3-1-2 為社區住家樓管事務管理架構圖 資料來源太子管理維護公司
24
社
給排水廠
社
給排水廠
區
停車場廠商
區
停車場廠商
住
泳池廠商
住
泳池廠商
機電組長
機電組長
機電員
機電員
環保組長
環保組長
機動環保員
機動環保員
任
＞
環保員
任
＞
環保員
主
事
主
事
副 幹
巡邏哨
副 幹
巡邏哨
理 總
大廳哨
理 總
大廳哨
管
副
管
副
＞
＜
中控哨
＞
＜
中控哨
事
車道哨
事
車道哨
約
幹
房屋代銷專員
約
幹
房屋代銷專員
合
總
生活服務秘書rsquo
合
總
生活服務秘書rsquo
會
托
＜
會
托
＜
員
委
任
大廳接待秘書
員
委
任 大廳接待秘書
委
主
休閒中心接待
委
主
休閒中心接待
理
理
客服處理專員
理
理
客服處理專員
管
管
管
管
行政文書助理
行政文書助理
管
管
綜
行政會計助理
綜
行政會計助理
圖
督
消毒廠商
圖
督
消毒廠商
構
監
外牆清洗廠商
構
監
外牆清洗廠商
架
水塔清洗
架
水塔清洗
理
垃圾處理廠商
理
垃圾處理廠商
管
化糞池抽取廠商
管
化糞池抽取廠商
務
監控廠商
務
監控廠商
事
弱電廠商
事
弱電廠商
管
空調廠商
管
空調廠商
家
發電機廠商
家
發電機廠商
樓
消防廠商
樓
消防廠商
機電維護組 清潔環保組安全維護組生活服務組 行政事務組清潔事務 設備維護
25
26
第二節 台南市住宅社區共用設施管理現況
以目前的現況來說當三方面(住戶管理維護人政府)遇到問題時的解決方
式都是依據法條規約等規定事項以求解決之道有法條以及規約來約束所有
權人不管任何問題就如同法律一樣的道理
公寓大廈的規約依公寓大廈條例第二十八條規定當公寓大廈建築物所有權
登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時起造人應於
三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負
責人並向直轄市縣(市)主管機關報備嗣後公寓大廈如有關於規約之訂定或
變更之情形時依同條例第三十一條規定應由區分所有權人會議以特別決議程序
為之即「區分所有權人會議之決議除規約另有規定外應有區分所有權人三分
之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席以出席人數四分之三以上及
其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之因此舉凡經
由區分所有權人會議決議之事項不論其明訂於規約中或不成文之規定制定規約
之區分所有權人當然負有遵守規約之義務
公寓大廈管理模式
在民國 84 年時公寓大廈管理條例實施後其個別區分所有權人之專有部分都
自行管理居多共用部分原則上屬各區分所有權人共有故由區分所有權人共同管
理
共同管理與自行管理在費用負擔等各項產生之問題上很難達到共識若是戶
數較少或許還比較好處理要是上百戶的根本很難去做規範與管理這樣要有個良
好的居住環境的確不太可能導致在這樣的環境下也衍生出了全部委託管理自
行委託管理部份委託管理這三種方式來管理在國外已經普遍的在實施這些方式
但實施後還是偏向全部委託管理也就是統包的方式比較多在台南比較具指標性的
建設公司太子建設公司旗下的太子管理維護公司也以逐步的走向統包這個層面在
台南也以切確的在落實這個方式
第三節 管理顧問公司與住戶之現況
管理維護人的主職在於對建築物的管理維護提供社區大樓日常服務解決住
戶在大樓所使用的設施設備及維護工作讓住戶有個品質良好的居住環境大致上
公寓大廈管理現況可從人事物這三方面的互相關係來探討會發現下圖這三大
方面的關係亦影響到公寓大廈管理維護成效的優劣另外為了讓住戶的權益有所
保障以及給予府機關管理業者管理委員會三者有同樣的保障及確實執行管理
公寓大廈住宅與維護的責任對於三者之間必須合理訂定規範之契約
27
管理委員會
管理服務人
住戶
休閒安全服務
設備
管理維護成效
公共環境衛生清潔
設施設備定期
維修維護
管理共用設施及設
備維護
圖3-3-1 事務架構圖
資料來源本研究整理
就人事物三方面探討以下幾點管理成效
一人方面例如標準服務作業流程管理費收繳管理流程管理費欠繳催收管理
流程安全管理維護流程訪客管理維護流程(如附表)以上提出之五項以人
為主住戶可委託管理公司派遣管理員來執行大樓出入的管制控制過濾非住
戶的人提高居民的人生安全是屬『人』方面的管理
二事與物方面例如社區大樓營運籌備程序事務管理作業設備維護管理裝
潢管理流程環保管理維護流程(如附表)以上提出之五項以事與物為主
居住環境公共空間的整潔清潔是人與事物的結合這些事務可由大樓住戶輪流
分配打掃或是管理委員會外請清潔公司定期為公寓大廈做打掃公共設施設
備有關於物的管理維修之事都可由管理業者派遣技術師定期檢查管理與維
護也可控制公共設施開放時間上使用的人數與使用時間的良好的規劃使得
公共設施便有完善的體制若住戶們能自動自發的共同維持環境清潔必定會有
良好的居住品質
第四節 現況課題分析
管理維護之目的就是對該公寓大廈做好完善的設施設備維修及維護以便該大
樓住戶有個優良安全的設施設備提供住戶使用當然也是會產生一些問題比如說
對住戶的服務或是訪客到訪時所應該遵守的程序有專業性的事務等等都會產生問
題而這些問題對三方面(住戶管理服務人政府)來說大致上已有擬訂出各項事務
的標準與專業的作業流程以下為各三方面的課題與例子
一公寓大廈之管理維護人所提供的服務架構處理圖
住戶委託服務事項
管理服務事項
事故處理 事務管理架構圖
28
訪客與車輛管制
清潔處理與維護
設備維護管理
以上所題供之基本事務已有個別擬定出一套作業程序圖（請參考 圖3-1-2）
在此架構下提出比較具體類似的案例來做說明以方便了解問題如何產生解決
方法有幾種
案例 1 某公寓大廈中有未出售及未承租的空屋則那些管理費應由誰繳交
依公寓大廈管理條例未售之空屋的管理費由建商繳交因空屋無人使用
所以該屋之管理費用折半若空屋中有損壞修繕費用也是由建商負擔
案例 2 在休閒設施使用時會影響到住戶安寧該怎樣處理
在限定開放時間中吵鬧只要不是很刻意都可以接受畢竟開放時間就是要
大家一起活動一起放鬆但若在不是開放時段中吵鬧管理委員會則有責
任去向該吵鬧住戶或該吵鬧人制止若不聽勸導可經由通報警察執行公權
力或由法律途徑解決
案例 3 頂樓陽台是屬於公共設施若最頂樓住戶在陽台放至園藝用品或增蓋鐵皮
屋該怎處理
根據公寓大廈管理條例規定頂樓屬於全體住戶共有也屬公共設施及防空
避難設施而公共設施如有住戶佔用損壞或空間阻塞則由管委會負責修
復及清除
29
案例 4 住戶在門口牆邊放置鞋櫃影響人員通行該怎樣處理
根據公寓大廈管理條例規定門口走廊屬共用區不可有阻塞物若有阻塞物
則管理委員會應先張貼公告通知若無人處理由管理委會有權自行處理丟
棄
案例 5 住戶在使用共用的設施及設備時損壞時卻不通報管理員就置之不理該怎
辦
當下損壞時及時通報管理員可以當時損壞狀況及情形判斷是有意或無
意若是無意則依人情考量處不處罰若是有意者不通報損壞及維修費用
則由該人支出承擔
從以上案例中可得知管理維護可維持公寓大廈在設施設備或及使用機能正常
運作的持久性但一個好的管理維護也須有好的住戶配合才能有好的居住環境當
一個好的管理維護人提供住戶好的服務還會產生什麼問題本研究藉由問卷調查來
探討再研討出對哪一方面的問題比較居多或是哪種問題比較嚴重比較需要提出來探
討之問題
30
第四章 研究設計
第一節 問卷設計與調查
一 調查目的
經由上述中我們從市政府及太子建設公司得到的相關資料中可對管理維護人
與住戶之間所產生之問題有解決之對策但也不完全的解決而有些問題只能盡量
去避免不要發生若發生後處理方式會很複雜若產生應該經由哪些管道可以解決
二 調查範圍對象
為何我們會選擇太子建設下的建物做探討以及太子建設住戶做深入的研究因
太子建設公司屬上市公司在南部地區的規模較大知名度也較高也是南部建設公
司的龍頭況且台南市是太子建設的崛起發源地且具有其代表性
太子建設公司不僅是建造公司在其他相關方面也有相關事業其經驗可靠信用
良好所以選擇太子建設之住戶為研究對象而因某些大樓非住戶及住戶關係人所
以不便於參觀設施設備及詢問問題所以只採用太子建設旗下建物及該大廈住戶作
對象太子建設公司在台南市東區內的case比較多故取得之資料比較方便因而
有些大樓住戶礙於私人空間不便參觀所以我們設計的問卷是針對太子建設的住戶
做為研究對象因為我們是針對東區做研究對象而東區也屬較繁榮地段故其建設較
具代表性
經實地探訪太子建設所管理的億載金城太子文化以及由政府興建的大林國
宅我們可發現由太子建設下所管理的兩棟公寓大廈都是屬全部委託管理方式
也就是俗稱的統包因太子建設公司規模龐大管理維護涵蓋範圍也較廣泛而太
子建設旗下的統包內容是公司承攬全部有關管理維護工程應有盡有管理維護問題
統一處理方便許多未來也會呈現此趨勢統包在解決問題方面較分包方便整體
管理制度也較有規劃
綜合以上統包優點推測住戶品質滿意偏向於贊成統包並藉由問卷調查分析
來證實住戶對於統包之品質滿意程度較高另外三者的差異所在為億載金城的休閒
設施開放空間位於地下室停車場旁導致於光線不足空氣環境不佳相較於九十
六年三月興建完工的太子文化社區所設置的設施是位於一樓每一種類的休閒設施
都有良好的規劃分類和完善的管理與維護兩相比較下可發現公寓大廈的新舊程度
品質差異甚大而在這段期間所遭遇之問題也反反覆覆的檢討研究過到現今來看
已有一套解決對策但還是有待改進相對下大林國宅更比前兩棟公寓大廈的管理
規劃較不周且大林國宅的休閒設施是屬開放式無人管理設施使用的安全也無人
控管無使用時間的限制相對品質也甚差人員出入採完全自由進出未有妥善保
31
全管制住戶安全有待考驗國宅方面或許也是需要擬定一套好的對策
由太子管理維護公司所提供之「社區總體營造架構圖」（表3-1-1）是經由管理
委員會與管理維護公司兩者所擬定共識下針對住戶所做出來的架構圖整體來說
就是為了讓住戶有個完善的體制這樣生活在社區裡遇到困難才有解決之道才不
會各自推託責任所以問卷擬定就由此架構圖下實施後對住戶做調查在此架構下
提供之服務是否滿意
三 調查方法
到兩大廈門口出入處對出入住戶做調查發放問卷份數各 100 份當場回收經剔
除廢卷太子文化有 3份億載金城有 8份有效問卷則 97 份與 92 份
問卷內容分兩大部分第一部分是基本資料採用簡單統計分析說明第二部份針
對住戶在此架構下提供之服務與目前僅有的設施設備使用後看法是否滿意
表4-1-1 個案比較表
億載金城 太子文化 大林國宅
地址 大同路二段61巷18號 崇善5街7巷1-16號 大同路二段154號
戶數 400戶（公寓）
ABCDE棟
276戶（透天75戶+公
寓200戶+管理室） 400戶以上
坪數 約30~40坪 約40~50坪 約25~30坪
管理費 一坪45元 一坪50元 一戶500元
（含停車位）
停車位 另外購買
（清潔費每月300元）
另外購買
（清潔費每月250元）隨機停放
停車場 B1~B2F機車
B3~B4F汽車
B1F約130個車位
（先買先贏）
有管制僅限住戶
出入
基本設施
設備
安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
警衛室消防設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社
區道路
基本設施
電腦資訊中心
兒童閱覽室
VIP室
游泳池
親子遊樂區
卡拉OK視聽中心
韻律體操室
娛樂健身中心
六大會館（1F）
歡唱室（ABC）
媒體資訊館
動感球藝館
兒童攀岩館
景觀動能館
水療減壓館
ATM
運動器材
設施開放
時間
非假日時須大人陪同登記
假日開放時間
AM800~PM1000
除VIP室使用要登記
非假日時須登記
AM800~PM1000
無管制
社區管理 有警衛管理
訪客進出須登記
有警衛管理
訪客進出須登記 無管制
住戶大會 一年開一次 一年開一次
32
第二節 問卷分析
一住戶圖表分析
0
5
10
15
20
25
30
20以下 21~30 31~40 41~50 51~60 60以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-1 年齡比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化與億載金城兩公寓大廈住戶年齡太子文化住戶年齡層
比較偏老年人居多億載金城則是中年居多此差異或許是因經濟能力不同所居住
環境品質要求也不同而有所差異
0
10
20
30
40
小學以下 國(初)中 高(中)職 大(學)專 研究所以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-2 教育程度比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化住戶教育程度與億載金城住戶相較下高出許多而在現
今社會中高學歷或許不一定有高所得其住戶水準也有所差異但僅限於社會其中
一小部分相對下擁有高學歷與高所得需求就會不同品質要求也會有所不同
33
太子文化
自由業
11
公教人員
17
服務業
10
商業
32
工業
16
家管
8學生
6
工業
商業
服務業
公教人員
自由業
學生
家管
圖 4-3-3 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
億載金城學生
0家管
1
自由業
2公教人員
9
服務業
31
工業
工業
商業 20
商業
37
服務業 公教人員
自由業
學生
家管 圖 4-3-4 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
由上圖可看出太子文化的住戶所從事的行業為商業居多而億載金城則商業與
服務業居多由從事行業大致上可分辨出收入所得大概屬於哪階段雖然沒有一定
的標準但也是有相當的影響
34
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2萬以下 2萬1~3萬 3萬1~4萬 4萬1~5萬 5萬1~6萬 6萬以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-5 住戶收入示意圖 資料來源本研究整理 由圖可對兩公寓大廈訪問的住戶收入所得做比較億載金城的住戶大致上都屬
普通性質的作業薪資較高收入的則偏少而太子文化的住戶所得在高收入方面卻
是比較多由此可見所得多寡對品質要求也會有所差異
0
10
20
30
40
50
60
非常低 低 普通 高 非常高
太子建設
億載金城
圖 4-3-6 住戶水準示意圖 資料來源本研究整理
由圖可看的出來兩公寓大廈的住戶對該社區水準認知都相當不錯一個水準高
的社區在各方面事務也會有相對的優異性對各住戶溝通與配合度也會比較高這樣
要營造一個優質社區並不是難事
35
太子文化-管理費50元坪否
19
是
81
是
否
圖 4-3-7 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
雖然有大部分的住戶對管理費收取是覺得相當合理但也是有少許部分住戶覺
得不合理有需要降價的需要
認為管理費合理價格區間統計圖
36~40元
坪 6
41~45元
坪 4
46~50元
坪 2
31~35元
坪 7
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-8 為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖
資料來源本研究整理
認為不合理的人數有 19 個其中有七個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可
以接受有六個人認為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元
坪可以接受有 2個人認為 46~50 元坪可以接受
36
億載金城-管理費45元坪
是
90
否
10
是
否
圖 4-3-9 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
大部分的住戶也是對該大樓所收取之管理費覺得合理但其中也是有人認為不
合理
認為管理費的價格區間合理統計圖
31~35元坪 1
~45元坪 4
~50元坪 1
36~40元坪 4
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-10 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
上圖是認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖認為不合理的人
數有 10 個其中有 1個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可以接受有 4個人認
為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元坪可以接受有 1個
人認為 46~50 元坪可以接受
37
太子文化-訪問之住戶的自購統計圖
自購
83
承租
17
自購
承租
圖 4-3-11 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
億載金城-訪問之住戶自購統計圖
自購
86
承租
14
自購
承租
圖 4-3-12 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
由以上兩圖可得知兩公寓大廈住戶自購率都蠻高的都高達 80以上
38
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
管理層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-13 管理層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在管理層面兩大廈訪問之住戶都有不錯的反應由太子管理維護公
司所做的服務內容看來是相當的被廣為接受
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
安全層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-14 安全層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在安全系統上做的也相當不錯住戶都可以接受但還是有少部分覺
得不是很好所以還是有檢討的空間
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
清潔層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-15 清潔層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在清潔層次方面上做的也讓住戶相當的滿意但還是有少部分覺得
不是很理想所以還有加強改進的空間
39
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
億載金城
圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
40
41
第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
43
預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
44
表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
54
問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
警衛室消防設施等
5共用設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社區道路等
以上所列出之設施現今公寓大廈已非常普遍擁有之設施
而依據台南市政府相關機關的資料可得知目前台南市公寓大廈管理委員會有
向政府機關登記並據有效力的全部有七百多家其中東區至少有一百三十二家大
約佔全台南市的五分之ㄧ這是我們自己做出的約略統計我們有至現場約略勘查
該區域之大樓其具備之設施也符合基本與安全需求而目前公寓大廈之基本需求包
括有大樓管理員保全設施休閒設施文教設施服務設施公益設施共用設
施等設施
我們也有空出時間去台南市政府相關單位-建築管理課（舊名為使用管理課現
今已改為建築管理課）找尋資料中與曾課長談論到公寓大廈所申請之管理委員會
名稱由該大樓之管理委員會自訂但是名稱之格式例XXX管理委員會其管理委
員會成立之人數不限定若需招開修改條例之會議則須限定管理委員參加之人數
而會議時間是由管理委員與政府相關機關搭配即可而在建築公司方面則與太子
建設公司蔡瑞發副總經理接洽由此訪談希望更加了解建設公司的角度觀點來探討
公寓大廈管理委員會之間的關係與管理問題而建築公司如何設計規劃才能使公寓
大廈管理委員會兩者之間便於管理與維護因此降低管理維護的問題等另外與各相
關人員(例如住戶管理員等)以不同觀點理念進行訪問與瞭解
10
第三節 研究方法與流程
一研究方法
依據新建與老舊公寓大廈住戶的規模加以歸納相關性資料再做比較後對兩
大廈之住戶找出共通性問題再依照管理維護公司對住戶所擬定之社區營造架構
圖在此架構下對住戶做調查是否滿意
訪談 由研究內容中找出需進行深度探討的問題後再與管理業者進行訪談找出重點
首先先到台南市市政府建築管理課詢問相關資料及對公寓大廈的規約條例以便
了解政府對公寓大廈公用設施的管理要點及規範再針對相關職務或人員進行訪問
二問卷調查 探討相關文獻與訪談後整理問卷內容再針對住戶進行問卷調查再回收做簡單
統計看住戶對管理維護公司所作之服務內容是否滿意
1調查目的
瞭解一個好的管理維護公司針對住戶所做的一套制度下對住戶所做的服務內容是否
滿意並對不滿意之處進一步探討而管理維護公司對住戶不滿意之處需做何改善
2調查對象
訪問對象為台南市東區公寓大廈以太子管理維護公司所承包管理之大廈住戶
做調查
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表 1-3-1 本研究流程
研究動機與目的
研究範圍及內容
研究方法與流程
文獻回顧與探討 相關資料收集
共用設施探討
管理維護探討
管理顧問公司
訪談
台南市政府相
關單位
擬定問卷及深度訪談內容
結論與建議
問卷調查分析
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第二章 相關文獻回顧探討 針對我們的主題是有關公寓大廈共用設施的相關領域在此我們找了下列幾
種類型的文獻做為參考其屬性可分為三大類
一住宅社區品質與定義
二共用設施目的與種類
三共用設施管理與維護
管理業者與公寓大廈的管理維護是息息相關的而現代的人們對於管理品質也
很注重所以需透過一個好的管理維護程序和好的管理業者才能有良好的居住品
質而住宅管理維護存在著許多問題這些都是我們需去慢慢了解的內容文獻中
有提及管理維護與住戶方面之問題對於我們往後的研究有基本的了解及幫助
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第一節 住宅社區品質與定義 結合住宅內部實質屬性及周圍外部環境的住宅品質是住宅屬性的一個重要部
分住宅品質由心理生物學的角度可界定為一段期間內某一個人或家庭單位對
自身居住活動的關聯性設施之認知和滿意情形但從經濟與社會層面來看住宅其
實質特性在不同地區之使用者於一定期間對自身居住需求上的住宅關聯設備之
間有安寧感和滿足感之傳達功能強調社會環境的立場重視人類社會之整體生活
環境的提引(張金鶚)由社會行銷學觀點來看住宅品質可界定為在某一期間內
住宅關聯性設施能夠滿足消費者對安全舒適等各項需求而這些需求且必須為有
效需求由此達到整體社會福利之最大世界衛生組織(WHO)提出對於居住水準所設
之原則認為應包括下列四項條件
一安全性除了住宅本身結構之安全性為住戶之主要考慮外居住環境是否能避
免犯罪事件的發生使得住戶在身體和心理上均能免於恐懼也應同等重視
二健康性考慮住宅品質標準時也應考慮住戶日照採光通風給水排水
等情況以及衛浴廚廁是生活最基本的需求美日等國對此訂有最低
標準而我國亦有參考標準之設定
三便利性居住品質之良好要看是否能和生活緊密配合凡舉一般日常所需如購
物上學上班的便利性和休閒設施與公共設施的可急性都是十分重要
四寧適性除了要能住之外住的好更是一般人所嚮往的諸如客廳的大小臥
室的舒適平均每人擁有的坪數居住的樓高噪音的大小等
Michigan大學研究與Movvis於1972年認為住宅品質的決定向度有三建築物的
結構品質之耐久性設施服務品質維護與管理性而Kevin Lynch於1981年以五個
角度來討論環境品質做為集合住宅環境包括
1維生(Vitality)
2感受(Sense)
3適當(Fit)
4可及性(Access)
5控制(Control)
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住宅大樓逐漸高層化與人民對住宅品質的重視如何提升住宅大樓管理服務品
質以維護良好的居住環境及滿足住戶之需求已成為現今研究住宅管理最重要課
題之一根據馬斯洛(Maslow)之人類需求層次理論人類需求分為以下五種層次
1基本需求此類需要包括維持個體生存所需要的各種資源如食物水份空氣
住所等
2安全需求此類需要主要的免於焦慮恐懼混亂及危險並使自己覺得有秩序
有保護有依靠從而感到安定與安全
3愛與歸屬的需求此類需求主要是要接近他人要屬於團體要為人接受要愛
與被愛
4受人尊敬之需求人們需要尊敬自己也需要受人尊敬以使自己感到有價值
5自我實現之需求此一需要在求成全及展現自己所以為自己的種種特質以實
現自己的潛能發展自己的個性統合自己的性格
在此體系下較低層次的需求獲得解決及滿足後才會晉升到另一個層級(圖
2-1-1)而人類對住宅之需求亦同具層級性必先追求住宅基本之需求滿足也就
是有一個可以遮風避雨之場所基本需求滿足後才提升至另一個需求層次隨著
整體環境的逐漸改善與國民所得增加人們對住宅的要求越來越高以台灣目前的
住宅來說遮風避雨之基本需求已普遍獲得滿足因此現在對住宅之需求已提升
到更高一層級欲滿足這高層級之住宅需求則有待落實住宅管理才能達成在此
高層次的住宅需求為了追求安全的居住空間及與他人建立友情必須藉由住宅管
理之運作加強鄰里關係以促進彼此間之友誼共同制止犯罪事件方能達成
因此隨著住宅逐漸走向高層化與人們對住宅需求層次的提升高層住宅之管理也就
日益重要方針
時代的進步以及週休二日的來臨人們假日想擁有自己的休閒活動及自我的空
間又限於工作上的忙碌回到家已無暇管理自己的居住環境但一個良好的居住
環境又需要管理才能夠有好的居住品質因而衍生出專業的大樓管理公司代為維護
管理基於使用者付費的原則每一個消費者都要以最小的代價獲得最大的滿足
也就是如何以最合理的管理費獲得最良好的居住環境品質所以一個集合住宅大樓
的管理品質也就與代為管理的大樓管理公司息息相關
自我實現的需求 滿足住戶自我 更高層次住宅需求
受人尊敬的需求 展現其本身之經濟能力
愛與歸屬的需求 渴望與他人建立友情
安全需求 追求安全的居住空間 透過住宅管理達成
基本需求 遮風避雨之需求
圖2-1-1 馬斯洛(Maslow)人類需求層次圖 （柯育堂1993）
15
本研究在了解國人目前各類家庭一天在住宅內之生活行為分別從行為與時
間行為與空間及值得注意的使用狀況分析比較以提出來住宅計劃的建議方向
此外亦進行實際訪問調查以獲得現況有關資料加上電腦等資訊之輔助以進行
繪圖及資料處理等主要是透過實際上各戶的訪問調查當中以親身體驗國人之實
際生活行為及空間之使用現況分別就時間關係及家庭生命週期宗教經濟家
庭規模住宅屬性職業特徵等進行分析比較以提出具體之建議來介紹國人目
前各類家庭的生活狀況以提供設計者參考以及整理各類家庭家人行為時間量及
時間帶之差異分析比較其中之不同以便提供設計者做參考另一方面歸納國人
之一般空間使用狀況以作為未來設計者和使用者溝通之管道分別就設計者使
用者行政者及後繼研究提出來之建議方向以使未來國人的住宅計劃走向完善之
境界 (洪肇陽1993)
此研究為了倡導社區發展理念運用社區組織方法加強住戶對大樓的認同和
參與有效改善大樓住宅所衍生的問題了解住戶社區參與的特質和需要吸引住
戶的積極參與推展社區發展的效果是否會因個人特質的差異而影響例大樓住
戶的休閒生活時間性別婚姻狀況的不同其休閒設施安排的傾向有所差異而
活動參與程度是否也會因年齡職業婚姻狀況房屋權屬等因素會影響住戶的活
動參與意願其實各住戶的特質會影響對社區的認同感和參與感(蘇文彬1996）
了解休閒式住宅市場其實際購屋者之購買行為傾向偏好與使用行為差異情形為
何了解市場區隔後不同購屋群體特徵並分析各群體性以作為規劃休閒式住宅產
品定位時之參考分析實際購屋者之購後行為與滿意水準據以探討休閒式住宅商
品之維護管理情形以供作不動產開發業者於住宅實質空間規劃時之參酌依據本
研究成果發現可作為私部門推案實行銷組合或實際空間規劃之參考兩類型區隔年
齡職業購屋經驗上具顯著差異亦即居住型休閒式住宅與渡假休閒式住宅在上述
三項人口統計變數尚有顯著的不同而符合本研究之假設兩類型區隔在性別教育
程度與家庭型態上的特性則無顯著差異 (蔡菊花1998）
隨著我國的經濟發展以及建築技術的進步住宅已朝建築立體化社區大型
化的方向發展在都市中由於土地高度集約使用使這種情況更為明顯爲能有效
確保住宅品質居民對於住宅的需求已有日漸增強的趨勢為日後區分所有建築
物或者公寓大廈的住戶間自有規範的法律依據民法物權立體化敦親睦鄰法律化
管理組織民主化公共安全入型化
為了讓這些制度合理性的執行必須先培養社區意識社區意識高則參與度越高
這樣大家對於公寓大廈有箸同一目標希望社區愈來愈好品質能夠提升管委會也
能執行一切事務讓大家有著休戚與共的關係否則大廈只會愈來愈髒亂降低了
品質馬上會影響到居住民眾
對社區發展正向關係有下列幾點
1可落實社區自治社區參與及民主政治
2可讓住戶更了解會議議事之進行
3有助於社區安全衛生安寧和諧的達成 (黎淑慧2004）
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小結
住宅品質越高相對的管理費亦愈高但管理費越高並不代表住宅品質一定有
其保障因為住宅品質牽涉到心理文化的層面尤其個人的主觀價值和需求層級
更牽扯到對同一住宅有不同之評價消費者應針對自我之需求有相當程度的認知
而不單單只是針對豪華氣派的特點而造成日後管理費多餘之負擔而得不償失
另外住戶水準與溝通配合度高低有密切關係而現今人們的所得提高相對的品質
越來越重視需求層次可分為五種類型分別由低層次而晉升高層次當想要一個
好的居住環境需良好的管理才能有好的居住品質導致大樓管理公司對於居住品質
以及住戶產生重要不可或缺的腳色共用的休閒設施多寡有助於對該社區大樓所有
住戶之滿意度有明顯增加的趨勢也有助該社區大樓住戶守望相助敦親睦鄰鄰
里關係和諧但使用管理與費用則須所有住戶有所共識擬出公約來遵守共用休
閒設施則比較針對該大樓各住戶開會討論後依需求高低再建造使用率或許會相對
提高許多
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第二節 共用設施目的與種類
傳統的共用設施計劃理論都只考慮鄰里單元作為設施規劃的基本單元極少對
於鄰里單元以下規模的公寓大廈設施的需求性加以探討大約從民國七十幾年以
來台灣各地區都有不少公寓住宅特別是私人住宅開始於社區內規劃一些生活休
閒性設施（例如游泳池會議室兒童遊戲場等等設施） （賴榮俊1992）
「共同共有」在法律上又稱為分別共有指數人按其應有部分對於一物有所
有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對應
有部分得自由處分而「公同共有」在公同共有關係下各公同共有人是沒有應有
部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律(例如合夥關
係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之外對於公同共
有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意而「共用部份」指公寓
大廈專有部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者包括
住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋頂突出物共同出入口及門廳
管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設備空間及社區居民使用的活動中
心等 (公寓大廈管理條例1995)
本研究在了解游泳池的現況和發展釐清其對社區的關係與影響提供游泳池
未來在設置規劃原則上的注意事項進而發現了游泳池社區的發展模式游泳設施
設計規劃形式以及現行經營管理的模式上都息息相關 (郭獻仁1999）
整體來說受訪者對設施的使用頻率普遍不高在現代學業及工作忙碌的時代大部
分的住戶都以沒有時間及沒有興趣使用該大樓內之休閒設施居多使建商們更應該
去注意這項問題 （欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如2001）
小結 在共用設施使用上有助於該大樓住戶之間互動關係良好也增進鄰里和諧敦
親睦鄰之效益因此對共用設施要有不同的考量與選擇
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第三節 共用設施管理與維護
無論就客觀之實質住宅狀況或主觀住戶對住宅品質之滿意度有管理維護之住
宅要比無管理維護之住宅要來的好在管理方式方面有住戶管理委員會之住宅品
質及滿意度比較高在管理維護費用方面有專業住戶管理委員會住宅品質及滿意
度則較高大樓繳交住宅管理維護費之住戶對住宅品質之滿意度比拒絕繳交之住
戶要來得高 (洪幸妙1991）
隨著社會型態的轉變都市人口急速增加在都市土地面積供給有限的情形下
土地立體使用因而成為必然的趨勢住宅朝向立體使用的結果高層住宅乃成為都
市住宅的主要型態因一般人對於高層住宅區分所有的觀念模糊以致使高層住宅
的管理維護衍生不少糾紛不僅對居住品質造成不良影響更危及居家公共安全
政府為解決日益頻繁的高層住宅管理維護問題草擬「公寓大廈管理條例」草案
已送立法院審議各界無不期盼草案能早日通過立法 (林鋒昇1993）
依據住宅商品不同特性將市場次分類為次市場外並利用需求面之市場區隔
再依據購買者不同行為特徵而區隔為群內同質群間異質之群體以確認目標市
場而休閒式住宅即為市場細分後之次市場其與一般住宅之區別在於其係以基地
內設施多元化經營專業化非必要性之住宅需求等為其最大特色住宅開發成敗
之關鍵在於一種開發前之市場分析延續至開發後之社區規劃與俱樂部之經營管
理規劃費時且複雜化 (蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁2000）
此研究主要目標在於探索公寓大廈管理維護成效與管理維護影響因子之間的
相關性除以問卷調查收集所需資訊外另以現況勘察方式評估代表公寓大廈管理
維護成效之安全門禁管理環境清潔維護違規違建管理環境噪音管理設施設
備管理公共空間管理等項目之成效 (陳瑞榮2001）
住戶對其居家環境每日必需的管理維護工作通常分為兩大類住戶自行負責
或委託管理維護公司目前國內集合住宅在管理維護執行上的現況係「自行管理」
佔68「委託管理」佔32至於管理維護模式與住戶滿意度的探討由管理維護
公司來維護社區的結果均比自行管理來得讓住戶滿意而「部分委託管理模式」則
是四種模式中滿意度最高者究其原因管理公司雖有專業知能與經驗的優勢但
也可能存在著代理問題受到這二者相互權衡（trade-off）的影響全部委託管理
的滿意度便不如部分委託管理 (洪子茵2002）
19
對於管理費收取後的流向知道與否的比例約為三分之二這並不是好的現象
居民會去注意的人或許不多這時管委會應該設法讓居民都有機會去了解管理費的
流向也就是讓管理費更加透明化這樣在收管理費的時候居民知道了管理費的
流向就比較不會有拒繳管理費的情形管委會也應讓居民提升對於住宅的關心程
度這是一種社區意識讓居民知道購買這個社區住宅並不只是居住而是還有其
他附屬的功能可以使居民提高生活品質這樣才能將社區營造成具有高度附加價
值之居住住宅 （邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠2001）
小結
想要有品質良好的住宅社區與公寓大廈相對的也須有品質良好的管理與維
護管理與維護似乎是必備的一套措施即使大樓建造的多雍容華貴沒有好的管
理與維護相對的只是把表面上的呈現出來而不是實質上所呈現出來
20
第三章 訪談與現況課題 本研究主要目標是以第三者角度來看管理維護人與住戶之間影響管理維護成
效探討因此有必要從公寓大廈管理維護現況作瞭解除明白國內目前於管理維護
所遭遇的各項問題並就國內公寓大廈管理維護制度與現況等進行分析與探討
本章的目的即藉由探討目前國內公寓大廈管理維護的制度與現況的變革對可
能影響管理維護成效再進一步的掌握據此作為本研究討論重點之ㄧ
管理維護人
管理委員會
問題
住戶
研究者
圖3-1研究角度之關係圖
我們在暑假時訪問太子建設公司－管理維護公司(蔡副總經理)訪談中得到了
許多相關知識在公寓大廈管理條例成立時幾乎是混亂時期在一個不完全的體制
下問題層出不窮而唯一的解決方法就是依據公寓大廈管理條例與相關人對產生之
問題逐一的討論出所以然當討論出大家都可以接受的規範下就修改條例但直到
現在還是一直有問題存在就像太子建設蔡副總經理講的「看的到的都是問題問
題無所不在」這是非常具體的一句話而這些問題有些只能去避免一旦發生了
也不能完全解決只是增加問題複雜性
例一位住戶不繳水電費依公寓大廈管理條例可以對該住戶做懲罰斷水斷電
當斷水電後導致該住戶不能進出自家門在法律的立場上是(可以懲罰但不能涉及人
身安全及人身自由)違反人身自由的管理委員會若不執行懲罰的話亦可向住戶提出
法律訴訟而住戶也必須自行承擔接受因為管理委員會是一個組織當成立管理
委員會得向政府申請申請後會備查一份資料以做確認該管理委員會之存在雖然
這只是其中一部分的問題但太子管理維護公司也有針對各方面去做研究在各方
面也增加整體共識也成長了許多
21
第一節 住宅社區管理委員會現況
在84年公寓大廈管理條例實施前集合住宅成立管理委員會之情況較被動而
84年成立後有日漸主動的趨勢成立後管理基金是由建商提供建造費用之千分之三
至千分之二十(依造價來分一千萬元以下是千分之二十一億元以下是千分之十
五十億元以下是千分之五十億元以上是千分之三)來當作管理基金若是政府
建造之國宅則由內政部國宅局管理但因當時成立公寓大廈管理條例時是由管理委
員會去規範問題層出不窮有太多的疏漏管理條例所規範的在法令上不是有衝突
就是無法管制至今也反覆的修改條例而有些問題還是不能完全得到解決
管理委員會之最高大會lt住戶大會gt一年開一次而管理委員會之委員有三個
職務必定要區分所有權人而職稱規定只有「主任委員」「財務委員」「監察委
員」這三個的職稱有規定而已其他職稱則無強制規定
目前管理委員會針對公寓大廈管理與維護之問題整體上可劃分為統包與分
包而目前台灣公寓大廈絕大部分採用分包的方式來對公寓大廈做管理與維護
而國外大多數國家採用的方式則是屬於統包居多站在管理維護公司的角度是希望
未來的走向也採用統包之方式而目前太子建設-管理維護公司也針對社區擬定一
套「社區總體營造之基本架構圖」表3-1-1目的就是讓整個社區更有規劃性環
境與大樓事務管理更有效率及便利
22
表3-1-1 社區總體營造之基本架構圖
新建大樓（社區） 既有大樓（社區）
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查 3設備機能滿足度調查
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查
社區大樓營運籌備程序
規劃設計 1協助成立住戶管理委員會 2製訂住戶（用戶）規約 3製訂各項管理辦法及規章 4製訂機電設備維修保養計劃
建物診斷分析 1建物本體診斷 2建物設施環境診斷 3建物機電設備診斷 4省能源診斷 5營運管理診斷
改善執行 1建物設施環境機電設備
能源營運管理等改善 2修訂各項管理辦法及規章 3修訂機電設備維修保養計劃
改善提案 1建物設施環境改善案 2機電設備改善案 3能源改善案 4營運管理改善案 5各項保養計劃提案
交屋後初期 1協助召開區分所有權人會議
2裝修工程的監督 3落實召開管理委員會議
完工交屋期 1協助業主驗收各項公共設施
2協助交屋
大樓（社區）管理營運 4警備保全與門禁管理 4預防性措施規劃 5工程維修與機電設備保養 5各項生活服務 6環境衛生與園藝維護
資料來源太子管理維護公司
23
另外以下是社區住家樓管事務管理架構圖3-1-2所有的架構以及工作細項
皆是由太子建設公司歷年來所收集的資料與經歷所擬定出來的由圖中可看出管理
公司在服務內容可分為六大類分別是設備維護清潔事務行政事務組安全
維護組清潔環保組機電維護組另外工作細項部分會依照各家不同公司的
安排而有所不同但大致上也是依循這樣方向的項目做適當調整
以下是針對細部工作的介紹
一設備維護
為了使維護工作能有效率的進行需要有對設備熟悉以及專業認識的技術人
員來進行建築物維護工作使的社區能得到安全舒適的環境
二 清潔事務
清潔維護的工作一般分為日常保養定期保養及特別保養清掃三部份將建
築物由室內到室外各區域進行清潔維護工作如病媒防治是必須要有專業執照的人
員才能對建築物進行消毒清潔維護工作
三 安全維護組
公寓大廈內的警衛負責的工作是協助與維護公共設施安全及安寧管制人車
的出入若有訪客來時必須負責登記來訪者姓名及來訪目的以及巡視各角落死
角以防意外發生
四 機電維護組
一般而言建築物之公共設施設備可分為預防性服務性及加值性如休閒
設施網路設施保全設施弱電設施因此機電員的要對設施設備進行定期緊
急狀況的管理維護維修須隨時檢查設備機能或教導提供住戶保養知識以便機具
設備使用性持久是否可正常運作
以下表3-1-2 為社區住家樓管事務管理架構圖 資料來源太子管理維護公司
24
社
給排水廠
社
給排水廠
區
停車場廠商
區
停車場廠商
住
泳池廠商
住
泳池廠商
機電組長
機電組長
機電員
機電員
環保組長
環保組長
機動環保員
機動環保員
任
＞
環保員
任
＞
環保員
主
事
主
事
副 幹
巡邏哨
副 幹
巡邏哨
理 總
大廳哨
理 總
大廳哨
管
副
管
副
＞
＜
中控哨
＞
＜
中控哨
事
車道哨
事
車道哨
約
幹
房屋代銷專員
約
幹
房屋代銷專員
合
總
生活服務秘書rsquo
合
總
生活服務秘書rsquo
會
托
＜
會
托
＜
員
委
任
大廳接待秘書
員
委
任 大廳接待秘書
委
主
休閒中心接待
委
主
休閒中心接待
理
理
客服處理專員
理
理
客服處理專員
管
管
管
管
行政文書助理
行政文書助理
管
管
綜
行政會計助理
綜
行政會計助理
圖
督
消毒廠商
圖
督
消毒廠商
構
監
外牆清洗廠商
構
監
外牆清洗廠商
架
水塔清洗
架
水塔清洗
理
垃圾處理廠商
理
垃圾處理廠商
管
化糞池抽取廠商
管
化糞池抽取廠商
務
監控廠商
務
監控廠商
事
弱電廠商
事
弱電廠商
管
空調廠商
管
空調廠商
家
發電機廠商
家
發電機廠商
樓
消防廠商
樓
消防廠商
機電維護組 清潔環保組安全維護組生活服務組 行政事務組清潔事務 設備維護
25
26
第二節 台南市住宅社區共用設施管理現況
以目前的現況來說當三方面(住戶管理維護人政府)遇到問題時的解決方
式都是依據法條規約等規定事項以求解決之道有法條以及規約來約束所有
權人不管任何問題就如同法律一樣的道理
公寓大廈的規約依公寓大廈條例第二十八條規定當公寓大廈建築物所有權
登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時起造人應於
三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負
責人並向直轄市縣(市)主管機關報備嗣後公寓大廈如有關於規約之訂定或
變更之情形時依同條例第三十一條規定應由區分所有權人會議以特別決議程序
為之即「區分所有權人會議之決議除規約另有規定外應有區分所有權人三分
之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席以出席人數四分之三以上及
其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之因此舉凡經
由區分所有權人會議決議之事項不論其明訂於規約中或不成文之規定制定規約
之區分所有權人當然負有遵守規約之義務
公寓大廈管理模式
在民國 84 年時公寓大廈管理條例實施後其個別區分所有權人之專有部分都
自行管理居多共用部分原則上屬各區分所有權人共有故由區分所有權人共同管
理
共同管理與自行管理在費用負擔等各項產生之問題上很難達到共識若是戶
數較少或許還比較好處理要是上百戶的根本很難去做規範與管理這樣要有個良
好的居住環境的確不太可能導致在這樣的環境下也衍生出了全部委託管理自
行委託管理部份委託管理這三種方式來管理在國外已經普遍的在實施這些方式
但實施後還是偏向全部委託管理也就是統包的方式比較多在台南比較具指標性的
建設公司太子建設公司旗下的太子管理維護公司也以逐步的走向統包這個層面在
台南也以切確的在落實這個方式
第三節 管理顧問公司與住戶之現況
管理維護人的主職在於對建築物的管理維護提供社區大樓日常服務解決住
戶在大樓所使用的設施設備及維護工作讓住戶有個品質良好的居住環境大致上
公寓大廈管理現況可從人事物這三方面的互相關係來探討會發現下圖這三大
方面的關係亦影響到公寓大廈管理維護成效的優劣另外為了讓住戶的權益有所
保障以及給予府機關管理業者管理委員會三者有同樣的保障及確實執行管理
公寓大廈住宅與維護的責任對於三者之間必須合理訂定規範之契約
27
管理委員會
管理服務人
住戶
休閒安全服務
設備
管理維護成效
公共環境衛生清潔
設施設備定期
維修維護
管理共用設施及設
備維護
圖3-3-1 事務架構圖
資料來源本研究整理
就人事物三方面探討以下幾點管理成效
一人方面例如標準服務作業流程管理費收繳管理流程管理費欠繳催收管理
流程安全管理維護流程訪客管理維護流程(如附表)以上提出之五項以人
為主住戶可委託管理公司派遣管理員來執行大樓出入的管制控制過濾非住
戶的人提高居民的人生安全是屬『人』方面的管理
二事與物方面例如社區大樓營運籌備程序事務管理作業設備維護管理裝
潢管理流程環保管理維護流程(如附表)以上提出之五項以事與物為主
居住環境公共空間的整潔清潔是人與事物的結合這些事務可由大樓住戶輪流
分配打掃或是管理委員會外請清潔公司定期為公寓大廈做打掃公共設施設
備有關於物的管理維修之事都可由管理業者派遣技術師定期檢查管理與維
護也可控制公共設施開放時間上使用的人數與使用時間的良好的規劃使得
公共設施便有完善的體制若住戶們能自動自發的共同維持環境清潔必定會有
良好的居住品質
第四節 現況課題分析
管理維護之目的就是對該公寓大廈做好完善的設施設備維修及維護以便該大
樓住戶有個優良安全的設施設備提供住戶使用當然也是會產生一些問題比如說
對住戶的服務或是訪客到訪時所應該遵守的程序有專業性的事務等等都會產生問
題而這些問題對三方面(住戶管理服務人政府)來說大致上已有擬訂出各項事務
的標準與專業的作業流程以下為各三方面的課題與例子
一公寓大廈之管理維護人所提供的服務架構處理圖
住戶委託服務事項
管理服務事項
事故處理 事務管理架構圖
28
訪客與車輛管制
清潔處理與維護
設備維護管理
以上所題供之基本事務已有個別擬定出一套作業程序圖（請參考 圖3-1-2）
在此架構下提出比較具體類似的案例來做說明以方便了解問題如何產生解決
方法有幾種
案例 1 某公寓大廈中有未出售及未承租的空屋則那些管理費應由誰繳交
依公寓大廈管理條例未售之空屋的管理費由建商繳交因空屋無人使用
所以該屋之管理費用折半若空屋中有損壞修繕費用也是由建商負擔
案例 2 在休閒設施使用時會影響到住戶安寧該怎樣處理
在限定開放時間中吵鬧只要不是很刻意都可以接受畢竟開放時間就是要
大家一起活動一起放鬆但若在不是開放時段中吵鬧管理委員會則有責
任去向該吵鬧住戶或該吵鬧人制止若不聽勸導可經由通報警察執行公權
力或由法律途徑解決
案例 3 頂樓陽台是屬於公共設施若最頂樓住戶在陽台放至園藝用品或增蓋鐵皮
屋該怎處理
根據公寓大廈管理條例規定頂樓屬於全體住戶共有也屬公共設施及防空
避難設施而公共設施如有住戶佔用損壞或空間阻塞則由管委會負責修
復及清除
29
案例 4 住戶在門口牆邊放置鞋櫃影響人員通行該怎樣處理
根據公寓大廈管理條例規定門口走廊屬共用區不可有阻塞物若有阻塞物
則管理委員會應先張貼公告通知若無人處理由管理委會有權自行處理丟
棄
案例 5 住戶在使用共用的設施及設備時損壞時卻不通報管理員就置之不理該怎
辦
當下損壞時及時通報管理員可以當時損壞狀況及情形判斷是有意或無
意若是無意則依人情考量處不處罰若是有意者不通報損壞及維修費用
則由該人支出承擔
從以上案例中可得知管理維護可維持公寓大廈在設施設備或及使用機能正常
運作的持久性但一個好的管理維護也須有好的住戶配合才能有好的居住環境當
一個好的管理維護人提供住戶好的服務還會產生什麼問題本研究藉由問卷調查來
探討再研討出對哪一方面的問題比較居多或是哪種問題比較嚴重比較需要提出來探
討之問題
30
第四章 研究設計
第一節 問卷設計與調查
一 調查目的
經由上述中我們從市政府及太子建設公司得到的相關資料中可對管理維護人
與住戶之間所產生之問題有解決之對策但也不完全的解決而有些問題只能盡量
去避免不要發生若發生後處理方式會很複雜若產生應該經由哪些管道可以解決
二 調查範圍對象
為何我們會選擇太子建設下的建物做探討以及太子建設住戶做深入的研究因
太子建設公司屬上市公司在南部地區的規模較大知名度也較高也是南部建設公
司的龍頭況且台南市是太子建設的崛起發源地且具有其代表性
太子建設公司不僅是建造公司在其他相關方面也有相關事業其經驗可靠信用
良好所以選擇太子建設之住戶為研究對象而因某些大樓非住戶及住戶關係人所
以不便於參觀設施設備及詢問問題所以只採用太子建設旗下建物及該大廈住戶作
對象太子建設公司在台南市東區內的case比較多故取得之資料比較方便因而
有些大樓住戶礙於私人空間不便參觀所以我們設計的問卷是針對太子建設的住戶
做為研究對象因為我們是針對東區做研究對象而東區也屬較繁榮地段故其建設較
具代表性
經實地探訪太子建設所管理的億載金城太子文化以及由政府興建的大林國
宅我們可發現由太子建設下所管理的兩棟公寓大廈都是屬全部委託管理方式
也就是俗稱的統包因太子建設公司規模龐大管理維護涵蓋範圍也較廣泛而太
子建設旗下的統包內容是公司承攬全部有關管理維護工程應有盡有管理維護問題
統一處理方便許多未來也會呈現此趨勢統包在解決問題方面較分包方便整體
管理制度也較有規劃
綜合以上統包優點推測住戶品質滿意偏向於贊成統包並藉由問卷調查分析
來證實住戶對於統包之品質滿意程度較高另外三者的差異所在為億載金城的休閒
設施開放空間位於地下室停車場旁導致於光線不足空氣環境不佳相較於九十
六年三月興建完工的太子文化社區所設置的設施是位於一樓每一種類的休閒設施
都有良好的規劃分類和完善的管理與維護兩相比較下可發現公寓大廈的新舊程度
品質差異甚大而在這段期間所遭遇之問題也反反覆覆的檢討研究過到現今來看
已有一套解決對策但還是有待改進相對下大林國宅更比前兩棟公寓大廈的管理
規劃較不周且大林國宅的休閒設施是屬開放式無人管理設施使用的安全也無人
控管無使用時間的限制相對品質也甚差人員出入採完全自由進出未有妥善保
31
全管制住戶安全有待考驗國宅方面或許也是需要擬定一套好的對策
由太子管理維護公司所提供之「社區總體營造架構圖」（表3-1-1）是經由管理
委員會與管理維護公司兩者所擬定共識下針對住戶所做出來的架構圖整體來說
就是為了讓住戶有個完善的體制這樣生活在社區裡遇到困難才有解決之道才不
會各自推託責任所以問卷擬定就由此架構圖下實施後對住戶做調查在此架構下
提供之服務是否滿意
三 調查方法
到兩大廈門口出入處對出入住戶做調查發放問卷份數各 100 份當場回收經剔
除廢卷太子文化有 3份億載金城有 8份有效問卷則 97 份與 92 份
問卷內容分兩大部分第一部分是基本資料採用簡單統計分析說明第二部份針
對住戶在此架構下提供之服務與目前僅有的設施設備使用後看法是否滿意
表4-1-1 個案比較表
億載金城 太子文化 大林國宅
地址 大同路二段61巷18號 崇善5街7巷1-16號 大同路二段154號
戶數 400戶（公寓）
ABCDE棟
276戶（透天75戶+公
寓200戶+管理室） 400戶以上
坪數 約30~40坪 約40~50坪 約25~30坪
管理費 一坪45元 一坪50元 一戶500元
（含停車位）
停車位 另外購買
（清潔費每月300元）
另外購買
（清潔費每月250元）隨機停放
停車場 B1~B2F機車
B3~B4F汽車
B1F約130個車位
（先買先贏）
有管制僅限住戶
出入
基本設施
設備
安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
警衛室消防設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社
區道路
基本設施
電腦資訊中心
兒童閱覽室
VIP室
游泳池
親子遊樂區
卡拉OK視聽中心
韻律體操室
娛樂健身中心
六大會館（1F）
歡唱室（ABC）
媒體資訊館
動感球藝館
兒童攀岩館
景觀動能館
水療減壓館
ATM
運動器材
設施開放
時間
非假日時須大人陪同登記
假日開放時間
AM800~PM1000
除VIP室使用要登記
非假日時須登記
AM800~PM1000
無管制
社區管理 有警衛管理
訪客進出須登記
有警衛管理
訪客進出須登記 無管制
住戶大會 一年開一次 一年開一次
32
第二節 問卷分析
一住戶圖表分析
0
5
10
15
20
25
30
20以下 21~30 31~40 41~50 51~60 60以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-1 年齡比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化與億載金城兩公寓大廈住戶年齡太子文化住戶年齡層
比較偏老年人居多億載金城則是中年居多此差異或許是因經濟能力不同所居住
環境品質要求也不同而有所差異
0
10
20
30
40
小學以下 國(初)中 高(中)職 大(學)專 研究所以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-2 教育程度比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化住戶教育程度與億載金城住戶相較下高出許多而在現
今社會中高學歷或許不一定有高所得其住戶水準也有所差異但僅限於社會其中
一小部分相對下擁有高學歷與高所得需求就會不同品質要求也會有所不同
33
太子文化
自由業
11
公教人員
17
服務業
10
商業
32
工業
16
家管
8學生
6
工業
商業
服務業
公教人員
自由業
學生
家管
圖 4-3-3 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
億載金城學生
0家管
1
自由業
2公教人員
9
服務業
31
工業
工業
商業 20
商業
37
服務業 公教人員
自由業
學生
家管 圖 4-3-4 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
由上圖可看出太子文化的住戶所從事的行業為商業居多而億載金城則商業與
服務業居多由從事行業大致上可分辨出收入所得大概屬於哪階段雖然沒有一定
的標準但也是有相當的影響
34
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2萬以下 2萬1~3萬 3萬1~4萬 4萬1~5萬 5萬1~6萬 6萬以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-5 住戶收入示意圖 資料來源本研究整理 由圖可對兩公寓大廈訪問的住戶收入所得做比較億載金城的住戶大致上都屬
普通性質的作業薪資較高收入的則偏少而太子文化的住戶所得在高收入方面卻
是比較多由此可見所得多寡對品質要求也會有所差異
0
10
20
30
40
50
60
非常低 低 普通 高 非常高
太子建設
億載金城
圖 4-3-6 住戶水準示意圖 資料來源本研究整理
由圖可看的出來兩公寓大廈的住戶對該社區水準認知都相當不錯一個水準高
的社區在各方面事務也會有相對的優異性對各住戶溝通與配合度也會比較高這樣
要營造一個優質社區並不是難事
35
太子文化-管理費50元坪否
19
是
81
是
否
圖 4-3-7 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
雖然有大部分的住戶對管理費收取是覺得相當合理但也是有少許部分住戶覺
得不合理有需要降價的需要
認為管理費合理價格區間統計圖
36~40元
坪 6
41~45元
坪 4
46~50元
坪 2
31~35元
坪 7
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-8 為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖
資料來源本研究整理
認為不合理的人數有 19 個其中有七個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可
以接受有六個人認為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元
坪可以接受有 2個人認為 46~50 元坪可以接受
36
億載金城-管理費45元坪
是
90
否
10
是
否
圖 4-3-9 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
大部分的住戶也是對該大樓所收取之管理費覺得合理但其中也是有人認為不
合理
認為管理費的價格區間合理統計圖
31~35元坪 1
~45元坪 4
~50元坪 1
36~40元坪 4
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-10 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
上圖是認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖認為不合理的人
數有 10 個其中有 1個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可以接受有 4個人認
為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元坪可以接受有 1個
人認為 46~50 元坪可以接受
37
太子文化-訪問之住戶的自購統計圖
自購
83
承租
17
自購
承租
圖 4-3-11 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
億載金城-訪問之住戶自購統計圖
自購
86
承租
14
自購
承租
圖 4-3-12 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
由以上兩圖可得知兩公寓大廈住戶自購率都蠻高的都高達 80以上
38
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
管理層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-13 管理層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在管理層面兩大廈訪問之住戶都有不錯的反應由太子管理維護公
司所做的服務內容看來是相當的被廣為接受
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
安全層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-14 安全層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在安全系統上做的也相當不錯住戶都可以接受但還是有少部分覺
得不是很好所以還是有檢討的空間
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
清潔層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-15 清潔層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在清潔層次方面上做的也讓住戶相當的滿意但還是有少部分覺得
不是很理想所以還有加強改進的空間
39
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
億載金城
圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
40
41
第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
43
預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
44
表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
54
問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
第三節 研究方法與流程
一研究方法
依據新建與老舊公寓大廈住戶的規模加以歸納相關性資料再做比較後對兩
大廈之住戶找出共通性問題再依照管理維護公司對住戶所擬定之社區營造架構
圖在此架構下對住戶做調查是否滿意
訪談 由研究內容中找出需進行深度探討的問題後再與管理業者進行訪談找出重點
首先先到台南市市政府建築管理課詢問相關資料及對公寓大廈的規約條例以便
了解政府對公寓大廈公用設施的管理要點及規範再針對相關職務或人員進行訪問
二問卷調查 探討相關文獻與訪談後整理問卷內容再針對住戶進行問卷調查再回收做簡單
統計看住戶對管理維護公司所作之服務內容是否滿意
1調查目的
瞭解一個好的管理維護公司針對住戶所做的一套制度下對住戶所做的服務內容是否
滿意並對不滿意之處進一步探討而管理維護公司對住戶不滿意之處需做何改善
2調查對象
訪問對象為台南市東區公寓大廈以太子管理維護公司所承包管理之大廈住戶
做調查
11
表 1-3-1 本研究流程
研究動機與目的
研究範圍及內容
研究方法與流程
文獻回顧與探討 相關資料收集
共用設施探討
管理維護探討
管理顧問公司
訪談
台南市政府相
關單位
擬定問卷及深度訪談內容
結論與建議
問卷調查分析
12
第二章 相關文獻回顧探討 針對我們的主題是有關公寓大廈共用設施的相關領域在此我們找了下列幾
種類型的文獻做為參考其屬性可分為三大類
一住宅社區品質與定義
二共用設施目的與種類
三共用設施管理與維護
管理業者與公寓大廈的管理維護是息息相關的而現代的人們對於管理品質也
很注重所以需透過一個好的管理維護程序和好的管理業者才能有良好的居住品
質而住宅管理維護存在著許多問題這些都是我們需去慢慢了解的內容文獻中
有提及管理維護與住戶方面之問題對於我們往後的研究有基本的了解及幫助
13
第一節 住宅社區品質與定義 結合住宅內部實質屬性及周圍外部環境的住宅品質是住宅屬性的一個重要部
分住宅品質由心理生物學的角度可界定為一段期間內某一個人或家庭單位對
自身居住活動的關聯性設施之認知和滿意情形但從經濟與社會層面來看住宅其
實質特性在不同地區之使用者於一定期間對自身居住需求上的住宅關聯設備之
間有安寧感和滿足感之傳達功能強調社會環境的立場重視人類社會之整體生活
環境的提引(張金鶚)由社會行銷學觀點來看住宅品質可界定為在某一期間內
住宅關聯性設施能夠滿足消費者對安全舒適等各項需求而這些需求且必須為有
效需求由此達到整體社會福利之最大世界衛生組織(WHO)提出對於居住水準所設
之原則認為應包括下列四項條件
一安全性除了住宅本身結構之安全性為住戶之主要考慮外居住環境是否能避
免犯罪事件的發生使得住戶在身體和心理上均能免於恐懼也應同等重視
二健康性考慮住宅品質標準時也應考慮住戶日照採光通風給水排水
等情況以及衛浴廚廁是生活最基本的需求美日等國對此訂有最低
標準而我國亦有參考標準之設定
三便利性居住品質之良好要看是否能和生活緊密配合凡舉一般日常所需如購
物上學上班的便利性和休閒設施與公共設施的可急性都是十分重要
四寧適性除了要能住之外住的好更是一般人所嚮往的諸如客廳的大小臥
室的舒適平均每人擁有的坪數居住的樓高噪音的大小等
Michigan大學研究與Movvis於1972年認為住宅品質的決定向度有三建築物的
結構品質之耐久性設施服務品質維護與管理性而Kevin Lynch於1981年以五個
角度來討論環境品質做為集合住宅環境包括
1維生(Vitality)
2感受(Sense)
3適當(Fit)
4可及性(Access)
5控制(Control)
14
住宅大樓逐漸高層化與人民對住宅品質的重視如何提升住宅大樓管理服務品
質以維護良好的居住環境及滿足住戶之需求已成為現今研究住宅管理最重要課
題之一根據馬斯洛(Maslow)之人類需求層次理論人類需求分為以下五種層次
1基本需求此類需要包括維持個體生存所需要的各種資源如食物水份空氣
住所等
2安全需求此類需要主要的免於焦慮恐懼混亂及危險並使自己覺得有秩序
有保護有依靠從而感到安定與安全
3愛與歸屬的需求此類需求主要是要接近他人要屬於團體要為人接受要愛
與被愛
4受人尊敬之需求人們需要尊敬自己也需要受人尊敬以使自己感到有價值
5自我實現之需求此一需要在求成全及展現自己所以為自己的種種特質以實
現自己的潛能發展自己的個性統合自己的性格
在此體系下較低層次的需求獲得解決及滿足後才會晉升到另一個層級(圖
2-1-1)而人類對住宅之需求亦同具層級性必先追求住宅基本之需求滿足也就
是有一個可以遮風避雨之場所基本需求滿足後才提升至另一個需求層次隨著
整體環境的逐漸改善與國民所得增加人們對住宅的要求越來越高以台灣目前的
住宅來說遮風避雨之基本需求已普遍獲得滿足因此現在對住宅之需求已提升
到更高一層級欲滿足這高層級之住宅需求則有待落實住宅管理才能達成在此
高層次的住宅需求為了追求安全的居住空間及與他人建立友情必須藉由住宅管
理之運作加強鄰里關係以促進彼此間之友誼共同制止犯罪事件方能達成
因此隨著住宅逐漸走向高層化與人們對住宅需求層次的提升高層住宅之管理也就
日益重要方針
時代的進步以及週休二日的來臨人們假日想擁有自己的休閒活動及自我的空
間又限於工作上的忙碌回到家已無暇管理自己的居住環境但一個良好的居住
環境又需要管理才能夠有好的居住品質因而衍生出專業的大樓管理公司代為維護
管理基於使用者付費的原則每一個消費者都要以最小的代價獲得最大的滿足
也就是如何以最合理的管理費獲得最良好的居住環境品質所以一個集合住宅大樓
的管理品質也就與代為管理的大樓管理公司息息相關
自我實現的需求 滿足住戶自我 更高層次住宅需求
受人尊敬的需求 展現其本身之經濟能力
愛與歸屬的需求 渴望與他人建立友情
安全需求 追求安全的居住空間 透過住宅管理達成
基本需求 遮風避雨之需求
圖2-1-1 馬斯洛(Maslow)人類需求層次圖 （柯育堂1993）
15
本研究在了解國人目前各類家庭一天在住宅內之生活行為分別從行為與時
間行為與空間及值得注意的使用狀況分析比較以提出來住宅計劃的建議方向
此外亦進行實際訪問調查以獲得現況有關資料加上電腦等資訊之輔助以進行
繪圖及資料處理等主要是透過實際上各戶的訪問調查當中以親身體驗國人之實
際生活行為及空間之使用現況分別就時間關係及家庭生命週期宗教經濟家
庭規模住宅屬性職業特徵等進行分析比較以提出具體之建議來介紹國人目
前各類家庭的生活狀況以提供設計者參考以及整理各類家庭家人行為時間量及
時間帶之差異分析比較其中之不同以便提供設計者做參考另一方面歸納國人
之一般空間使用狀況以作為未來設計者和使用者溝通之管道分別就設計者使
用者行政者及後繼研究提出來之建議方向以使未來國人的住宅計劃走向完善之
境界 (洪肇陽1993)
此研究為了倡導社區發展理念運用社區組織方法加強住戶對大樓的認同和
參與有效改善大樓住宅所衍生的問題了解住戶社區參與的特質和需要吸引住
戶的積極參與推展社區發展的效果是否會因個人特質的差異而影響例大樓住
戶的休閒生活時間性別婚姻狀況的不同其休閒設施安排的傾向有所差異而
活動參與程度是否也會因年齡職業婚姻狀況房屋權屬等因素會影響住戶的活
動參與意願其實各住戶的特質會影響對社區的認同感和參與感(蘇文彬1996）
了解休閒式住宅市場其實際購屋者之購買行為傾向偏好與使用行為差異情形為
何了解市場區隔後不同購屋群體特徵並分析各群體性以作為規劃休閒式住宅產
品定位時之參考分析實際購屋者之購後行為與滿意水準據以探討休閒式住宅商
品之維護管理情形以供作不動產開發業者於住宅實質空間規劃時之參酌依據本
研究成果發現可作為私部門推案實行銷組合或實際空間規劃之參考兩類型區隔年
齡職業購屋經驗上具顯著差異亦即居住型休閒式住宅與渡假休閒式住宅在上述
三項人口統計變數尚有顯著的不同而符合本研究之假設兩類型區隔在性別教育
程度與家庭型態上的特性則無顯著差異 (蔡菊花1998）
隨著我國的經濟發展以及建築技術的進步住宅已朝建築立體化社區大型
化的方向發展在都市中由於土地高度集約使用使這種情況更為明顯爲能有效
確保住宅品質居民對於住宅的需求已有日漸增強的趨勢為日後區分所有建築
物或者公寓大廈的住戶間自有規範的法律依據民法物權立體化敦親睦鄰法律化
管理組織民主化公共安全入型化
為了讓這些制度合理性的執行必須先培養社區意識社區意識高則參與度越高
這樣大家對於公寓大廈有箸同一目標希望社區愈來愈好品質能夠提升管委會也
能執行一切事務讓大家有著休戚與共的關係否則大廈只會愈來愈髒亂降低了
品質馬上會影響到居住民眾
對社區發展正向關係有下列幾點
1可落實社區自治社區參與及民主政治
2可讓住戶更了解會議議事之進行
3有助於社區安全衛生安寧和諧的達成 (黎淑慧2004）
16
小結
住宅品質越高相對的管理費亦愈高但管理費越高並不代表住宅品質一定有
其保障因為住宅品質牽涉到心理文化的層面尤其個人的主觀價值和需求層級
更牽扯到對同一住宅有不同之評價消費者應針對自我之需求有相當程度的認知
而不單單只是針對豪華氣派的特點而造成日後管理費多餘之負擔而得不償失
另外住戶水準與溝通配合度高低有密切關係而現今人們的所得提高相對的品質
越來越重視需求層次可分為五種類型分別由低層次而晉升高層次當想要一個
好的居住環境需良好的管理才能有好的居住品質導致大樓管理公司對於居住品質
以及住戶產生重要不可或缺的腳色共用的休閒設施多寡有助於對該社區大樓所有
住戶之滿意度有明顯增加的趨勢也有助該社區大樓住戶守望相助敦親睦鄰鄰
里關係和諧但使用管理與費用則須所有住戶有所共識擬出公約來遵守共用休
閒設施則比較針對該大樓各住戶開會討論後依需求高低再建造使用率或許會相對
提高許多
17
第二節 共用設施目的與種類
傳統的共用設施計劃理論都只考慮鄰里單元作為設施規劃的基本單元極少對
於鄰里單元以下規模的公寓大廈設施的需求性加以探討大約從民國七十幾年以
來台灣各地區都有不少公寓住宅特別是私人住宅開始於社區內規劃一些生活休
閒性設施（例如游泳池會議室兒童遊戲場等等設施） （賴榮俊1992）
「共同共有」在法律上又稱為分別共有指數人按其應有部分對於一物有所
有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對應
有部分得自由處分而「公同共有」在公同共有關係下各公同共有人是沒有應有
部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律(例如合夥關
係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之外對於公同共
有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意而「共用部份」指公寓
大廈專有部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者包括
住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋頂突出物共同出入口及門廳
管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設備空間及社區居民使用的活動中
心等 (公寓大廈管理條例1995)
本研究在了解游泳池的現況和發展釐清其對社區的關係與影響提供游泳池
未來在設置規劃原則上的注意事項進而發現了游泳池社區的發展模式游泳設施
設計規劃形式以及現行經營管理的模式上都息息相關 (郭獻仁1999）
整體來說受訪者對設施的使用頻率普遍不高在現代學業及工作忙碌的時代大部
分的住戶都以沒有時間及沒有興趣使用該大樓內之休閒設施居多使建商們更應該
去注意這項問題 （欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如2001）
小結 在共用設施使用上有助於該大樓住戶之間互動關係良好也增進鄰里和諧敦
親睦鄰之效益因此對共用設施要有不同的考量與選擇
18
第三節 共用設施管理與維護
無論就客觀之實質住宅狀況或主觀住戶對住宅品質之滿意度有管理維護之住
宅要比無管理維護之住宅要來的好在管理方式方面有住戶管理委員會之住宅品
質及滿意度比較高在管理維護費用方面有專業住戶管理委員會住宅品質及滿意
度則較高大樓繳交住宅管理維護費之住戶對住宅品質之滿意度比拒絕繳交之住
戶要來得高 (洪幸妙1991）
隨著社會型態的轉變都市人口急速增加在都市土地面積供給有限的情形下
土地立體使用因而成為必然的趨勢住宅朝向立體使用的結果高層住宅乃成為都
市住宅的主要型態因一般人對於高層住宅區分所有的觀念模糊以致使高層住宅
的管理維護衍生不少糾紛不僅對居住品質造成不良影響更危及居家公共安全
政府為解決日益頻繁的高層住宅管理維護問題草擬「公寓大廈管理條例」草案
已送立法院審議各界無不期盼草案能早日通過立法 (林鋒昇1993）
依據住宅商品不同特性將市場次分類為次市場外並利用需求面之市場區隔
再依據購買者不同行為特徵而區隔為群內同質群間異質之群體以確認目標市
場而休閒式住宅即為市場細分後之次市場其與一般住宅之區別在於其係以基地
內設施多元化經營專業化非必要性之住宅需求等為其最大特色住宅開發成敗
之關鍵在於一種開發前之市場分析延續至開發後之社區規劃與俱樂部之經營管
理規劃費時且複雜化 (蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁2000）
此研究主要目標在於探索公寓大廈管理維護成效與管理維護影響因子之間的
相關性除以問卷調查收集所需資訊外另以現況勘察方式評估代表公寓大廈管理
維護成效之安全門禁管理環境清潔維護違規違建管理環境噪音管理設施設
備管理公共空間管理等項目之成效 (陳瑞榮2001）
住戶對其居家環境每日必需的管理維護工作通常分為兩大類住戶自行負責
或委託管理維護公司目前國內集合住宅在管理維護執行上的現況係「自行管理」
佔68「委託管理」佔32至於管理維護模式與住戶滿意度的探討由管理維護
公司來維護社區的結果均比自行管理來得讓住戶滿意而「部分委託管理模式」則
是四種模式中滿意度最高者究其原因管理公司雖有專業知能與經驗的優勢但
也可能存在著代理問題受到這二者相互權衡（trade-off）的影響全部委託管理
的滿意度便不如部分委託管理 (洪子茵2002）
19
對於管理費收取後的流向知道與否的比例約為三分之二這並不是好的現象
居民會去注意的人或許不多這時管委會應該設法讓居民都有機會去了解管理費的
流向也就是讓管理費更加透明化這樣在收管理費的時候居民知道了管理費的
流向就比較不會有拒繳管理費的情形管委會也應讓居民提升對於住宅的關心程
度這是一種社區意識讓居民知道購買這個社區住宅並不只是居住而是還有其
他附屬的功能可以使居民提高生活品質這樣才能將社區營造成具有高度附加價
值之居住住宅 （邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠2001）
小結
想要有品質良好的住宅社區與公寓大廈相對的也須有品質良好的管理與維
護管理與維護似乎是必備的一套措施即使大樓建造的多雍容華貴沒有好的管
理與維護相對的只是把表面上的呈現出來而不是實質上所呈現出來
20
第三章 訪談與現況課題 本研究主要目標是以第三者角度來看管理維護人與住戶之間影響管理維護成
效探討因此有必要從公寓大廈管理維護現況作瞭解除明白國內目前於管理維護
所遭遇的各項問題並就國內公寓大廈管理維護制度與現況等進行分析與探討
本章的目的即藉由探討目前國內公寓大廈管理維護的制度與現況的變革對可
能影響管理維護成效再進一步的掌握據此作為本研究討論重點之ㄧ
管理維護人
管理委員會
問題
住戶
研究者
圖3-1研究角度之關係圖
我們在暑假時訪問太子建設公司－管理維護公司(蔡副總經理)訪談中得到了
許多相關知識在公寓大廈管理條例成立時幾乎是混亂時期在一個不完全的體制
下問題層出不窮而唯一的解決方法就是依據公寓大廈管理條例與相關人對產生之
問題逐一的討論出所以然當討論出大家都可以接受的規範下就修改條例但直到
現在還是一直有問題存在就像太子建設蔡副總經理講的「看的到的都是問題問
題無所不在」這是非常具體的一句話而這些問題有些只能去避免一旦發生了
也不能完全解決只是增加問題複雜性
例一位住戶不繳水電費依公寓大廈管理條例可以對該住戶做懲罰斷水斷電
當斷水電後導致該住戶不能進出自家門在法律的立場上是(可以懲罰但不能涉及人
身安全及人身自由)違反人身自由的管理委員會若不執行懲罰的話亦可向住戶提出
法律訴訟而住戶也必須自行承擔接受因為管理委員會是一個組織當成立管理
委員會得向政府申請申請後會備查一份資料以做確認該管理委員會之存在雖然
這只是其中一部分的問題但太子管理維護公司也有針對各方面去做研究在各方
面也增加整體共識也成長了許多
21
第一節 住宅社區管理委員會現況
在84年公寓大廈管理條例實施前集合住宅成立管理委員會之情況較被動而
84年成立後有日漸主動的趨勢成立後管理基金是由建商提供建造費用之千分之三
至千分之二十(依造價來分一千萬元以下是千分之二十一億元以下是千分之十
五十億元以下是千分之五十億元以上是千分之三)來當作管理基金若是政府
建造之國宅則由內政部國宅局管理但因當時成立公寓大廈管理條例時是由管理委
員會去規範問題層出不窮有太多的疏漏管理條例所規範的在法令上不是有衝突
就是無法管制至今也反覆的修改條例而有些問題還是不能完全得到解決
管理委員會之最高大會lt住戶大會gt一年開一次而管理委員會之委員有三個
職務必定要區分所有權人而職稱規定只有「主任委員」「財務委員」「監察委
員」這三個的職稱有規定而已其他職稱則無強制規定
目前管理委員會針對公寓大廈管理與維護之問題整體上可劃分為統包與分
包而目前台灣公寓大廈絕大部分採用分包的方式來對公寓大廈做管理與維護
而國外大多數國家採用的方式則是屬於統包居多站在管理維護公司的角度是希望
未來的走向也採用統包之方式而目前太子建設-管理維護公司也針對社區擬定一
套「社區總體營造之基本架構圖」表3-1-1目的就是讓整個社區更有規劃性環
境與大樓事務管理更有效率及便利
22
表3-1-1 社區總體營造之基本架構圖
新建大樓（社區） 既有大樓（社區）
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查 3設備機能滿足度調查
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查
社區大樓營運籌備程序
規劃設計 1協助成立住戶管理委員會 2製訂住戶（用戶）規約 3製訂各項管理辦法及規章 4製訂機電設備維修保養計劃
建物診斷分析 1建物本體診斷 2建物設施環境診斷 3建物機電設備診斷 4省能源診斷 5營運管理診斷
改善執行 1建物設施環境機電設備
能源營運管理等改善 2修訂各項管理辦法及規章 3修訂機電設備維修保養計劃
改善提案 1建物設施環境改善案 2機電設備改善案 3能源改善案 4營運管理改善案 5各項保養計劃提案
交屋後初期 1協助召開區分所有權人會議
2裝修工程的監督 3落實召開管理委員會議
完工交屋期 1協助業主驗收各項公共設施
2協助交屋
大樓（社區）管理營運 4警備保全與門禁管理 4預防性措施規劃 5工程維修與機電設備保養 5各項生活服務 6環境衛生與園藝維護
資料來源太子管理維護公司
23
另外以下是社區住家樓管事務管理架構圖3-1-2所有的架構以及工作細項
皆是由太子建設公司歷年來所收集的資料與經歷所擬定出來的由圖中可看出管理
公司在服務內容可分為六大類分別是設備維護清潔事務行政事務組安全
維護組清潔環保組機電維護組另外工作細項部分會依照各家不同公司的
安排而有所不同但大致上也是依循這樣方向的項目做適當調整
以下是針對細部工作的介紹
一設備維護
為了使維護工作能有效率的進行需要有對設備熟悉以及專業認識的技術人
員來進行建築物維護工作使的社區能得到安全舒適的環境
二 清潔事務
清潔維護的工作一般分為日常保養定期保養及特別保養清掃三部份將建
築物由室內到室外各區域進行清潔維護工作如病媒防治是必須要有專業執照的人
員才能對建築物進行消毒清潔維護工作
三 安全維護組
公寓大廈內的警衛負責的工作是協助與維護公共設施安全及安寧管制人車
的出入若有訪客來時必須負責登記來訪者姓名及來訪目的以及巡視各角落死
角以防意外發生
四 機電維護組
一般而言建築物之公共設施設備可分為預防性服務性及加值性如休閒
設施網路設施保全設施弱電設施因此機電員的要對設施設備進行定期緊
急狀況的管理維護維修須隨時檢查設備機能或教導提供住戶保養知識以便機具
設備使用性持久是否可正常運作
以下表3-1-2 為社區住家樓管事務管理架構圖 資料來源太子管理維護公司
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社
給排水廠
社
給排水廠
區
停車場廠商
區
停車場廠商
住
泳池廠商
住
泳池廠商
機電組長
機電組長
機電員
機電員
環保組長
環保組長
機動環保員
機動環保員
任
＞
環保員
任
＞
環保員
主
事
主
事
副 幹
巡邏哨
副 幹
巡邏哨
理 總
大廳哨
理 總
大廳哨
管
副
管
副
＞
＜
中控哨
＞
＜
中控哨
事
車道哨
事
車道哨
約
幹
房屋代銷專員
約
幹
房屋代銷專員
合
總
生活服務秘書rsquo
合
總
生活服務秘書rsquo
會
托
＜
會
托
＜
員
委
任
大廳接待秘書
員
委
任 大廳接待秘書
委
主
休閒中心接待
委
主
休閒中心接待
理
理
客服處理專員
理
理
客服處理專員
管
管
管
管
行政文書助理
行政文書助理
管
管
綜
行政會計助理
綜
行政會計助理
圖
督
消毒廠商
圖
督
消毒廠商
構
監
外牆清洗廠商
構
監
外牆清洗廠商
架
水塔清洗
架
水塔清洗
理
垃圾處理廠商
理
垃圾處理廠商
管
化糞池抽取廠商
管
化糞池抽取廠商
務
監控廠商
務
監控廠商
事
弱電廠商
事
弱電廠商
管
空調廠商
管
空調廠商
家
發電機廠商
家
發電機廠商
樓
消防廠商
樓
消防廠商
機電維護組 清潔環保組安全維護組生活服務組 行政事務組清潔事務 設備維護
25
26
第二節 台南市住宅社區共用設施管理現況
以目前的現況來說當三方面(住戶管理維護人政府)遇到問題時的解決方
式都是依據法條規約等規定事項以求解決之道有法條以及規約來約束所有
權人不管任何問題就如同法律一樣的道理
公寓大廈的規約依公寓大廈條例第二十八條規定當公寓大廈建築物所有權
登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時起造人應於
三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負
責人並向直轄市縣(市)主管機關報備嗣後公寓大廈如有關於規約之訂定或
變更之情形時依同條例第三十一條規定應由區分所有權人會議以特別決議程序
為之即「區分所有權人會議之決議除規約另有規定外應有區分所有權人三分
之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席以出席人數四分之三以上及
其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之因此舉凡經
由區分所有權人會議決議之事項不論其明訂於規約中或不成文之規定制定規約
之區分所有權人當然負有遵守規約之義務
公寓大廈管理模式
在民國 84 年時公寓大廈管理條例實施後其個別區分所有權人之專有部分都
自行管理居多共用部分原則上屬各區分所有權人共有故由區分所有權人共同管
理
共同管理與自行管理在費用負擔等各項產生之問題上很難達到共識若是戶
數較少或許還比較好處理要是上百戶的根本很難去做規範與管理這樣要有個良
好的居住環境的確不太可能導致在這樣的環境下也衍生出了全部委託管理自
行委託管理部份委託管理這三種方式來管理在國外已經普遍的在實施這些方式
但實施後還是偏向全部委託管理也就是統包的方式比較多在台南比較具指標性的
建設公司太子建設公司旗下的太子管理維護公司也以逐步的走向統包這個層面在
台南也以切確的在落實這個方式
第三節 管理顧問公司與住戶之現況
管理維護人的主職在於對建築物的管理維護提供社區大樓日常服務解決住
戶在大樓所使用的設施設備及維護工作讓住戶有個品質良好的居住環境大致上
公寓大廈管理現況可從人事物這三方面的互相關係來探討會發現下圖這三大
方面的關係亦影響到公寓大廈管理維護成效的優劣另外為了讓住戶的權益有所
保障以及給予府機關管理業者管理委員會三者有同樣的保障及確實執行管理
公寓大廈住宅與維護的責任對於三者之間必須合理訂定規範之契約
27
管理委員會
管理服務人
住戶
休閒安全服務
設備
管理維護成效
公共環境衛生清潔
設施設備定期
維修維護
管理共用設施及設
備維護
圖3-3-1 事務架構圖
資料來源本研究整理
就人事物三方面探討以下幾點管理成效
一人方面例如標準服務作業流程管理費收繳管理流程管理費欠繳催收管理
流程安全管理維護流程訪客管理維護流程(如附表)以上提出之五項以人
為主住戶可委託管理公司派遣管理員來執行大樓出入的管制控制過濾非住
戶的人提高居民的人生安全是屬『人』方面的管理
二事與物方面例如社區大樓營運籌備程序事務管理作業設備維護管理裝
潢管理流程環保管理維護流程(如附表)以上提出之五項以事與物為主
居住環境公共空間的整潔清潔是人與事物的結合這些事務可由大樓住戶輪流
分配打掃或是管理委員會外請清潔公司定期為公寓大廈做打掃公共設施設
備有關於物的管理維修之事都可由管理業者派遣技術師定期檢查管理與維
護也可控制公共設施開放時間上使用的人數與使用時間的良好的規劃使得
公共設施便有完善的體制若住戶們能自動自發的共同維持環境清潔必定會有
良好的居住品質
第四節 現況課題分析
管理維護之目的就是對該公寓大廈做好完善的設施設備維修及維護以便該大
樓住戶有個優良安全的設施設備提供住戶使用當然也是會產生一些問題比如說
對住戶的服務或是訪客到訪時所應該遵守的程序有專業性的事務等等都會產生問
題而這些問題對三方面(住戶管理服務人政府)來說大致上已有擬訂出各項事務
的標準與專業的作業流程以下為各三方面的課題與例子
一公寓大廈之管理維護人所提供的服務架構處理圖
住戶委託服務事項
管理服務事項
事故處理 事務管理架構圖
28
訪客與車輛管制
清潔處理與維護
設備維護管理
以上所題供之基本事務已有個別擬定出一套作業程序圖（請參考 圖3-1-2）
在此架構下提出比較具體類似的案例來做說明以方便了解問題如何產生解決
方法有幾種
案例 1 某公寓大廈中有未出售及未承租的空屋則那些管理費應由誰繳交
依公寓大廈管理條例未售之空屋的管理費由建商繳交因空屋無人使用
所以該屋之管理費用折半若空屋中有損壞修繕費用也是由建商負擔
案例 2 在休閒設施使用時會影響到住戶安寧該怎樣處理
在限定開放時間中吵鬧只要不是很刻意都可以接受畢竟開放時間就是要
大家一起活動一起放鬆但若在不是開放時段中吵鬧管理委員會則有責
任去向該吵鬧住戶或該吵鬧人制止若不聽勸導可經由通報警察執行公權
力或由法律途徑解決
案例 3 頂樓陽台是屬於公共設施若最頂樓住戶在陽台放至園藝用品或增蓋鐵皮
屋該怎處理
根據公寓大廈管理條例規定頂樓屬於全體住戶共有也屬公共設施及防空
避難設施而公共設施如有住戶佔用損壞或空間阻塞則由管委會負責修
復及清除
29
案例 4 住戶在門口牆邊放置鞋櫃影響人員通行該怎樣處理
根據公寓大廈管理條例規定門口走廊屬共用區不可有阻塞物若有阻塞物
則管理委員會應先張貼公告通知若無人處理由管理委會有權自行處理丟
棄
案例 5 住戶在使用共用的設施及設備時損壞時卻不通報管理員就置之不理該怎
辦
當下損壞時及時通報管理員可以當時損壞狀況及情形判斷是有意或無
意若是無意則依人情考量處不處罰若是有意者不通報損壞及維修費用
則由該人支出承擔
從以上案例中可得知管理維護可維持公寓大廈在設施設備或及使用機能正常
運作的持久性但一個好的管理維護也須有好的住戶配合才能有好的居住環境當
一個好的管理維護人提供住戶好的服務還會產生什麼問題本研究藉由問卷調查來
探討再研討出對哪一方面的問題比較居多或是哪種問題比較嚴重比較需要提出來探
討之問題
30
第四章 研究設計
第一節 問卷設計與調查
一 調查目的
經由上述中我們從市政府及太子建設公司得到的相關資料中可對管理維護人
與住戶之間所產生之問題有解決之對策但也不完全的解決而有些問題只能盡量
去避免不要發生若發生後處理方式會很複雜若產生應該經由哪些管道可以解決
二 調查範圍對象
為何我們會選擇太子建設下的建物做探討以及太子建設住戶做深入的研究因
太子建設公司屬上市公司在南部地區的規模較大知名度也較高也是南部建設公
司的龍頭況且台南市是太子建設的崛起發源地且具有其代表性
太子建設公司不僅是建造公司在其他相關方面也有相關事業其經驗可靠信用
良好所以選擇太子建設之住戶為研究對象而因某些大樓非住戶及住戶關係人所
以不便於參觀設施設備及詢問問題所以只採用太子建設旗下建物及該大廈住戶作
對象太子建設公司在台南市東區內的case比較多故取得之資料比較方便因而
有些大樓住戶礙於私人空間不便參觀所以我們設計的問卷是針對太子建設的住戶
做為研究對象因為我們是針對東區做研究對象而東區也屬較繁榮地段故其建設較
具代表性
經實地探訪太子建設所管理的億載金城太子文化以及由政府興建的大林國
宅我們可發現由太子建設下所管理的兩棟公寓大廈都是屬全部委託管理方式
也就是俗稱的統包因太子建設公司規模龐大管理維護涵蓋範圍也較廣泛而太
子建設旗下的統包內容是公司承攬全部有關管理維護工程應有盡有管理維護問題
統一處理方便許多未來也會呈現此趨勢統包在解決問題方面較分包方便整體
管理制度也較有規劃
綜合以上統包優點推測住戶品質滿意偏向於贊成統包並藉由問卷調查分析
來證實住戶對於統包之品質滿意程度較高另外三者的差異所在為億載金城的休閒
設施開放空間位於地下室停車場旁導致於光線不足空氣環境不佳相較於九十
六年三月興建完工的太子文化社區所設置的設施是位於一樓每一種類的休閒設施
都有良好的規劃分類和完善的管理與維護兩相比較下可發現公寓大廈的新舊程度
品質差異甚大而在這段期間所遭遇之問題也反反覆覆的檢討研究過到現今來看
已有一套解決對策但還是有待改進相對下大林國宅更比前兩棟公寓大廈的管理
規劃較不周且大林國宅的休閒設施是屬開放式無人管理設施使用的安全也無人
控管無使用時間的限制相對品質也甚差人員出入採完全自由進出未有妥善保
31
全管制住戶安全有待考驗國宅方面或許也是需要擬定一套好的對策
由太子管理維護公司所提供之「社區總體營造架構圖」（表3-1-1）是經由管理
委員會與管理維護公司兩者所擬定共識下針對住戶所做出來的架構圖整體來說
就是為了讓住戶有個完善的體制這樣生活在社區裡遇到困難才有解決之道才不
會各自推託責任所以問卷擬定就由此架構圖下實施後對住戶做調查在此架構下
提供之服務是否滿意
三 調查方法
到兩大廈門口出入處對出入住戶做調查發放問卷份數各 100 份當場回收經剔
除廢卷太子文化有 3份億載金城有 8份有效問卷則 97 份與 92 份
問卷內容分兩大部分第一部分是基本資料採用簡單統計分析說明第二部份針
對住戶在此架構下提供之服務與目前僅有的設施設備使用後看法是否滿意
表4-1-1 個案比較表
億載金城 太子文化 大林國宅
地址 大同路二段61巷18號 崇善5街7巷1-16號 大同路二段154號
戶數 400戶（公寓）
ABCDE棟
276戶（透天75戶+公
寓200戶+管理室） 400戶以上
坪數 約30~40坪 約40~50坪 約25~30坪
管理費 一坪45元 一坪50元 一戶500元
（含停車位）
停車位 另外購買
（清潔費每月300元）
另外購買
（清潔費每月250元）隨機停放
停車場 B1~B2F機車
B3~B4F汽車
B1F約130個車位
（先買先贏）
有管制僅限住戶
出入
基本設施
設備
安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
警衛室消防設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社
區道路
基本設施
電腦資訊中心
兒童閱覽室
VIP室
游泳池
親子遊樂區
卡拉OK視聽中心
韻律體操室
娛樂健身中心
六大會館（1F）
歡唱室（ABC）
媒體資訊館
動感球藝館
兒童攀岩館
景觀動能館
水療減壓館
ATM
運動器材
設施開放
時間
非假日時須大人陪同登記
假日開放時間
AM800~PM1000
除VIP室使用要登記
非假日時須登記
AM800~PM1000
無管制
社區管理 有警衛管理
訪客進出須登記
有警衛管理
訪客進出須登記 無管制
住戶大會 一年開一次 一年開一次
32
第二節 問卷分析
一住戶圖表分析
0
5
10
15
20
25
30
20以下 21~30 31~40 41~50 51~60 60以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-1 年齡比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化與億載金城兩公寓大廈住戶年齡太子文化住戶年齡層
比較偏老年人居多億載金城則是中年居多此差異或許是因經濟能力不同所居住
環境品質要求也不同而有所差異
0
10
20
30
40
小學以下 國(初)中 高(中)職 大(學)專 研究所以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-2 教育程度比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化住戶教育程度與億載金城住戶相較下高出許多而在現
今社會中高學歷或許不一定有高所得其住戶水準也有所差異但僅限於社會其中
一小部分相對下擁有高學歷與高所得需求就會不同品質要求也會有所不同
33
太子文化
自由業
11
公教人員
17
服務業
10
商業
32
工業
16
家管
8學生
6
工業
商業
服務業
公教人員
自由業
學生
家管
圖 4-3-3 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
億載金城學生
0家管
1
自由業
2公教人員
9
服務業
31
工業
工業
商業 20
商業
37
服務業 公教人員
自由業
學生
家管 圖 4-3-4 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
由上圖可看出太子文化的住戶所從事的行業為商業居多而億載金城則商業與
服務業居多由從事行業大致上可分辨出收入所得大概屬於哪階段雖然沒有一定
的標準但也是有相當的影響
34
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2萬以下 2萬1~3萬 3萬1~4萬 4萬1~5萬 5萬1~6萬 6萬以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-5 住戶收入示意圖 資料來源本研究整理 由圖可對兩公寓大廈訪問的住戶收入所得做比較億載金城的住戶大致上都屬
普通性質的作業薪資較高收入的則偏少而太子文化的住戶所得在高收入方面卻
是比較多由此可見所得多寡對品質要求也會有所差異
0
10
20
30
40
50
60
非常低 低 普通 高 非常高
太子建設
億載金城
圖 4-3-6 住戶水準示意圖 資料來源本研究整理
由圖可看的出來兩公寓大廈的住戶對該社區水準認知都相當不錯一個水準高
的社區在各方面事務也會有相對的優異性對各住戶溝通與配合度也會比較高這樣
要營造一個優質社區並不是難事
35
太子文化-管理費50元坪否
19
是
81
是
否
圖 4-3-7 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
雖然有大部分的住戶對管理費收取是覺得相當合理但也是有少許部分住戶覺
得不合理有需要降價的需要
認為管理費合理價格區間統計圖
36~40元
坪 6
41~45元
坪 4
46~50元
坪 2
31~35元
坪 7
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-8 為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖
資料來源本研究整理
認為不合理的人數有 19 個其中有七個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可
以接受有六個人認為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元
坪可以接受有 2個人認為 46~50 元坪可以接受
36
億載金城-管理費45元坪
是
90
否
10
是
否
圖 4-3-9 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
大部分的住戶也是對該大樓所收取之管理費覺得合理但其中也是有人認為不
合理
認為管理費的價格區間合理統計圖
31~35元坪 1
~45元坪 4
~50元坪 1
36~40元坪 4
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-10 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
上圖是認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖認為不合理的人
數有 10 個其中有 1個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可以接受有 4個人認
為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元坪可以接受有 1個
人認為 46~50 元坪可以接受
37
太子文化-訪問之住戶的自購統計圖
自購
83
承租
17
自購
承租
圖 4-3-11 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
億載金城-訪問之住戶自購統計圖
自購
86
承租
14
自購
承租
圖 4-3-12 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
由以上兩圖可得知兩公寓大廈住戶自購率都蠻高的都高達 80以上
38
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
管理層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-13 管理層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在管理層面兩大廈訪問之住戶都有不錯的反應由太子管理維護公
司所做的服務內容看來是相當的被廣為接受
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
安全層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-14 安全層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在安全系統上做的也相當不錯住戶都可以接受但還是有少部分覺
得不是很好所以還是有檢討的空間
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
清潔層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-15 清潔層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在清潔層次方面上做的也讓住戶相當的滿意但還是有少部分覺得
不是很理想所以還有加強改進的空間
39
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
億載金城
圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
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第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
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二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
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預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
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表5-3安全維護管理
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服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
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表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
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裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
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環保管理維護流程
附錄 49
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一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
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依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
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（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
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縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
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問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
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3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
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環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
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參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
表 1-3-1 本研究流程
研究動機與目的
研究範圍及內容
研究方法與流程
文獻回顧與探討 相關資料收集
共用設施探討
管理維護探討
管理顧問公司
訪談
台南市政府相
關單位
擬定問卷及深度訪談內容
結論與建議
問卷調查分析
12
第二章 相關文獻回顧探討 針對我們的主題是有關公寓大廈共用設施的相關領域在此我們找了下列幾
種類型的文獻做為參考其屬性可分為三大類
一住宅社區品質與定義
二共用設施目的與種類
三共用設施管理與維護
管理業者與公寓大廈的管理維護是息息相關的而現代的人們對於管理品質也
很注重所以需透過一個好的管理維護程序和好的管理業者才能有良好的居住品
質而住宅管理維護存在著許多問題這些都是我們需去慢慢了解的內容文獻中
有提及管理維護與住戶方面之問題對於我們往後的研究有基本的了解及幫助
13
第一節 住宅社區品質與定義 結合住宅內部實質屬性及周圍外部環境的住宅品質是住宅屬性的一個重要部
分住宅品質由心理生物學的角度可界定為一段期間內某一個人或家庭單位對
自身居住活動的關聯性設施之認知和滿意情形但從經濟與社會層面來看住宅其
實質特性在不同地區之使用者於一定期間對自身居住需求上的住宅關聯設備之
間有安寧感和滿足感之傳達功能強調社會環境的立場重視人類社會之整體生活
環境的提引(張金鶚)由社會行銷學觀點來看住宅品質可界定為在某一期間內
住宅關聯性設施能夠滿足消費者對安全舒適等各項需求而這些需求且必須為有
效需求由此達到整體社會福利之最大世界衛生組織(WHO)提出對於居住水準所設
之原則認為應包括下列四項條件
一安全性除了住宅本身結構之安全性為住戶之主要考慮外居住環境是否能避
免犯罪事件的發生使得住戶在身體和心理上均能免於恐懼也應同等重視
二健康性考慮住宅品質標準時也應考慮住戶日照採光通風給水排水
等情況以及衛浴廚廁是生活最基本的需求美日等國對此訂有最低
標準而我國亦有參考標準之設定
三便利性居住品質之良好要看是否能和生活緊密配合凡舉一般日常所需如購
物上學上班的便利性和休閒設施與公共設施的可急性都是十分重要
四寧適性除了要能住之外住的好更是一般人所嚮往的諸如客廳的大小臥
室的舒適平均每人擁有的坪數居住的樓高噪音的大小等
Michigan大學研究與Movvis於1972年認為住宅品質的決定向度有三建築物的
結構品質之耐久性設施服務品質維護與管理性而Kevin Lynch於1981年以五個
角度來討論環境品質做為集合住宅環境包括
1維生(Vitality)
2感受(Sense)
3適當(Fit)
4可及性(Access)
5控制(Control)
14
住宅大樓逐漸高層化與人民對住宅品質的重視如何提升住宅大樓管理服務品
質以維護良好的居住環境及滿足住戶之需求已成為現今研究住宅管理最重要課
題之一根據馬斯洛(Maslow)之人類需求層次理論人類需求分為以下五種層次
1基本需求此類需要包括維持個體生存所需要的各種資源如食物水份空氣
住所等
2安全需求此類需要主要的免於焦慮恐懼混亂及危險並使自己覺得有秩序
有保護有依靠從而感到安定與安全
3愛與歸屬的需求此類需求主要是要接近他人要屬於團體要為人接受要愛
與被愛
4受人尊敬之需求人們需要尊敬自己也需要受人尊敬以使自己感到有價值
5自我實現之需求此一需要在求成全及展現自己所以為自己的種種特質以實
現自己的潛能發展自己的個性統合自己的性格
在此體系下較低層次的需求獲得解決及滿足後才會晉升到另一個層級(圖
2-1-1)而人類對住宅之需求亦同具層級性必先追求住宅基本之需求滿足也就
是有一個可以遮風避雨之場所基本需求滿足後才提升至另一個需求層次隨著
整體環境的逐漸改善與國民所得增加人們對住宅的要求越來越高以台灣目前的
住宅來說遮風避雨之基本需求已普遍獲得滿足因此現在對住宅之需求已提升
到更高一層級欲滿足這高層級之住宅需求則有待落實住宅管理才能達成在此
高層次的住宅需求為了追求安全的居住空間及與他人建立友情必須藉由住宅管
理之運作加強鄰里關係以促進彼此間之友誼共同制止犯罪事件方能達成
因此隨著住宅逐漸走向高層化與人們對住宅需求層次的提升高層住宅之管理也就
日益重要方針
時代的進步以及週休二日的來臨人們假日想擁有自己的休閒活動及自我的空
間又限於工作上的忙碌回到家已無暇管理自己的居住環境但一個良好的居住
環境又需要管理才能夠有好的居住品質因而衍生出專業的大樓管理公司代為維護
管理基於使用者付費的原則每一個消費者都要以最小的代價獲得最大的滿足
也就是如何以最合理的管理費獲得最良好的居住環境品質所以一個集合住宅大樓
的管理品質也就與代為管理的大樓管理公司息息相關
自我實現的需求 滿足住戶自我 更高層次住宅需求
受人尊敬的需求 展現其本身之經濟能力
愛與歸屬的需求 渴望與他人建立友情
安全需求 追求安全的居住空間 透過住宅管理達成
基本需求 遮風避雨之需求
圖2-1-1 馬斯洛(Maslow)人類需求層次圖 （柯育堂1993）
15
本研究在了解國人目前各類家庭一天在住宅內之生活行為分別從行為與時
間行為與空間及值得注意的使用狀況分析比較以提出來住宅計劃的建議方向
此外亦進行實際訪問調查以獲得現況有關資料加上電腦等資訊之輔助以進行
繪圖及資料處理等主要是透過實際上各戶的訪問調查當中以親身體驗國人之實
際生活行為及空間之使用現況分別就時間關係及家庭生命週期宗教經濟家
庭規模住宅屬性職業特徵等進行分析比較以提出具體之建議來介紹國人目
前各類家庭的生活狀況以提供設計者參考以及整理各類家庭家人行為時間量及
時間帶之差異分析比較其中之不同以便提供設計者做參考另一方面歸納國人
之一般空間使用狀況以作為未來設計者和使用者溝通之管道分別就設計者使
用者行政者及後繼研究提出來之建議方向以使未來國人的住宅計劃走向完善之
境界 (洪肇陽1993)
此研究為了倡導社區發展理念運用社區組織方法加強住戶對大樓的認同和
參與有效改善大樓住宅所衍生的問題了解住戶社區參與的特質和需要吸引住
戶的積極參與推展社區發展的效果是否會因個人特質的差異而影響例大樓住
戶的休閒生活時間性別婚姻狀況的不同其休閒設施安排的傾向有所差異而
活動參與程度是否也會因年齡職業婚姻狀況房屋權屬等因素會影響住戶的活
動參與意願其實各住戶的特質會影響對社區的認同感和參與感(蘇文彬1996）
了解休閒式住宅市場其實際購屋者之購買行為傾向偏好與使用行為差異情形為
何了解市場區隔後不同購屋群體特徵並分析各群體性以作為規劃休閒式住宅產
品定位時之參考分析實際購屋者之購後行為與滿意水準據以探討休閒式住宅商
品之維護管理情形以供作不動產開發業者於住宅實質空間規劃時之參酌依據本
研究成果發現可作為私部門推案實行銷組合或實際空間規劃之參考兩類型區隔年
齡職業購屋經驗上具顯著差異亦即居住型休閒式住宅與渡假休閒式住宅在上述
三項人口統計變數尚有顯著的不同而符合本研究之假設兩類型區隔在性別教育
程度與家庭型態上的特性則無顯著差異 (蔡菊花1998）
隨著我國的經濟發展以及建築技術的進步住宅已朝建築立體化社區大型
化的方向發展在都市中由於土地高度集約使用使這種情況更為明顯爲能有效
確保住宅品質居民對於住宅的需求已有日漸增強的趨勢為日後區分所有建築
物或者公寓大廈的住戶間自有規範的法律依據民法物權立體化敦親睦鄰法律化
管理組織民主化公共安全入型化
為了讓這些制度合理性的執行必須先培養社區意識社區意識高則參與度越高
這樣大家對於公寓大廈有箸同一目標希望社區愈來愈好品質能夠提升管委會也
能執行一切事務讓大家有著休戚與共的關係否則大廈只會愈來愈髒亂降低了
品質馬上會影響到居住民眾
對社區發展正向關係有下列幾點
1可落實社區自治社區參與及民主政治
2可讓住戶更了解會議議事之進行
3有助於社區安全衛生安寧和諧的達成 (黎淑慧2004）
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小結
住宅品質越高相對的管理費亦愈高但管理費越高並不代表住宅品質一定有
其保障因為住宅品質牽涉到心理文化的層面尤其個人的主觀價值和需求層級
更牽扯到對同一住宅有不同之評價消費者應針對自我之需求有相當程度的認知
而不單單只是針對豪華氣派的特點而造成日後管理費多餘之負擔而得不償失
另外住戶水準與溝通配合度高低有密切關係而現今人們的所得提高相對的品質
越來越重視需求層次可分為五種類型分別由低層次而晉升高層次當想要一個
好的居住環境需良好的管理才能有好的居住品質導致大樓管理公司對於居住品質
以及住戶產生重要不可或缺的腳色共用的休閒設施多寡有助於對該社區大樓所有
住戶之滿意度有明顯增加的趨勢也有助該社區大樓住戶守望相助敦親睦鄰鄰
里關係和諧但使用管理與費用則須所有住戶有所共識擬出公約來遵守共用休
閒設施則比較針對該大樓各住戶開會討論後依需求高低再建造使用率或許會相對
提高許多
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第二節 共用設施目的與種類
傳統的共用設施計劃理論都只考慮鄰里單元作為設施規劃的基本單元極少對
於鄰里單元以下規模的公寓大廈設施的需求性加以探討大約從民國七十幾年以
來台灣各地區都有不少公寓住宅特別是私人住宅開始於社區內規劃一些生活休
閒性設施（例如游泳池會議室兒童遊戲場等等設施） （賴榮俊1992）
「共同共有」在法律上又稱為分別共有指數人按其應有部分對於一物有所
有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對應
有部分得自由處分而「公同共有」在公同共有關係下各公同共有人是沒有應有
部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律(例如合夥關
係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之外對於公同共
有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意而「共用部份」指公寓
大廈專有部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者包括
住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋頂突出物共同出入口及門廳
管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設備空間及社區居民使用的活動中
心等 (公寓大廈管理條例1995)
本研究在了解游泳池的現況和發展釐清其對社區的關係與影響提供游泳池
未來在設置規劃原則上的注意事項進而發現了游泳池社區的發展模式游泳設施
設計規劃形式以及現行經營管理的模式上都息息相關 (郭獻仁1999）
整體來說受訪者對設施的使用頻率普遍不高在現代學業及工作忙碌的時代大部
分的住戶都以沒有時間及沒有興趣使用該大樓內之休閒設施居多使建商們更應該
去注意這項問題 （欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如2001）
小結 在共用設施使用上有助於該大樓住戶之間互動關係良好也增進鄰里和諧敦
親睦鄰之效益因此對共用設施要有不同的考量與選擇
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第三節 共用設施管理與維護
無論就客觀之實質住宅狀況或主觀住戶對住宅品質之滿意度有管理維護之住
宅要比無管理維護之住宅要來的好在管理方式方面有住戶管理委員會之住宅品
質及滿意度比較高在管理維護費用方面有專業住戶管理委員會住宅品質及滿意
度則較高大樓繳交住宅管理維護費之住戶對住宅品質之滿意度比拒絕繳交之住
戶要來得高 (洪幸妙1991）
隨著社會型態的轉變都市人口急速增加在都市土地面積供給有限的情形下
土地立體使用因而成為必然的趨勢住宅朝向立體使用的結果高層住宅乃成為都
市住宅的主要型態因一般人對於高層住宅區分所有的觀念模糊以致使高層住宅
的管理維護衍生不少糾紛不僅對居住品質造成不良影響更危及居家公共安全
政府為解決日益頻繁的高層住宅管理維護問題草擬「公寓大廈管理條例」草案
已送立法院審議各界無不期盼草案能早日通過立法 (林鋒昇1993）
依據住宅商品不同特性將市場次分類為次市場外並利用需求面之市場區隔
再依據購買者不同行為特徵而區隔為群內同質群間異質之群體以確認目標市
場而休閒式住宅即為市場細分後之次市場其與一般住宅之區別在於其係以基地
內設施多元化經營專業化非必要性之住宅需求等為其最大特色住宅開發成敗
之關鍵在於一種開發前之市場分析延續至開發後之社區規劃與俱樂部之經營管
理規劃費時且複雜化 (蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁2000）
此研究主要目標在於探索公寓大廈管理維護成效與管理維護影響因子之間的
相關性除以問卷調查收集所需資訊外另以現況勘察方式評估代表公寓大廈管理
維護成效之安全門禁管理環境清潔維護違規違建管理環境噪音管理設施設
備管理公共空間管理等項目之成效 (陳瑞榮2001）
住戶對其居家環境每日必需的管理維護工作通常分為兩大類住戶自行負責
或委託管理維護公司目前國內集合住宅在管理維護執行上的現況係「自行管理」
佔68「委託管理」佔32至於管理維護模式與住戶滿意度的探討由管理維護
公司來維護社區的結果均比自行管理來得讓住戶滿意而「部分委託管理模式」則
是四種模式中滿意度最高者究其原因管理公司雖有專業知能與經驗的優勢但
也可能存在著代理問題受到這二者相互權衡（trade-off）的影響全部委託管理
的滿意度便不如部分委託管理 (洪子茵2002）
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對於管理費收取後的流向知道與否的比例約為三分之二這並不是好的現象
居民會去注意的人或許不多這時管委會應該設法讓居民都有機會去了解管理費的
流向也就是讓管理費更加透明化這樣在收管理費的時候居民知道了管理費的
流向就比較不會有拒繳管理費的情形管委會也應讓居民提升對於住宅的關心程
度這是一種社區意識讓居民知道購買這個社區住宅並不只是居住而是還有其
他附屬的功能可以使居民提高生活品質這樣才能將社區營造成具有高度附加價
值之居住住宅 （邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠2001）
小結
想要有品質良好的住宅社區與公寓大廈相對的也須有品質良好的管理與維
護管理與維護似乎是必備的一套措施即使大樓建造的多雍容華貴沒有好的管
理與維護相對的只是把表面上的呈現出來而不是實質上所呈現出來
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第三章 訪談與現況課題 本研究主要目標是以第三者角度來看管理維護人與住戶之間影響管理維護成
效探討因此有必要從公寓大廈管理維護現況作瞭解除明白國內目前於管理維護
所遭遇的各項問題並就國內公寓大廈管理維護制度與現況等進行分析與探討
本章的目的即藉由探討目前國內公寓大廈管理維護的制度與現況的變革對可
能影響管理維護成效再進一步的掌握據此作為本研究討論重點之ㄧ
管理維護人
管理委員會
問題
住戶
研究者
圖3-1研究角度之關係圖
我們在暑假時訪問太子建設公司－管理維護公司(蔡副總經理)訪談中得到了
許多相關知識在公寓大廈管理條例成立時幾乎是混亂時期在一個不完全的體制
下問題層出不窮而唯一的解決方法就是依據公寓大廈管理條例與相關人對產生之
問題逐一的討論出所以然當討論出大家都可以接受的規範下就修改條例但直到
現在還是一直有問題存在就像太子建設蔡副總經理講的「看的到的都是問題問
題無所不在」這是非常具體的一句話而這些問題有些只能去避免一旦發生了
也不能完全解決只是增加問題複雜性
例一位住戶不繳水電費依公寓大廈管理條例可以對該住戶做懲罰斷水斷電
當斷水電後導致該住戶不能進出自家門在法律的立場上是(可以懲罰但不能涉及人
身安全及人身自由)違反人身自由的管理委員會若不執行懲罰的話亦可向住戶提出
法律訴訟而住戶也必須自行承擔接受因為管理委員會是一個組織當成立管理
委員會得向政府申請申請後會備查一份資料以做確認該管理委員會之存在雖然
這只是其中一部分的問題但太子管理維護公司也有針對各方面去做研究在各方
面也增加整體共識也成長了許多
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第一節 住宅社區管理委員會現況
在84年公寓大廈管理條例實施前集合住宅成立管理委員會之情況較被動而
84年成立後有日漸主動的趨勢成立後管理基金是由建商提供建造費用之千分之三
至千分之二十(依造價來分一千萬元以下是千分之二十一億元以下是千分之十
五十億元以下是千分之五十億元以上是千分之三)來當作管理基金若是政府
建造之國宅則由內政部國宅局管理但因當時成立公寓大廈管理條例時是由管理委
員會去規範問題層出不窮有太多的疏漏管理條例所規範的在法令上不是有衝突
就是無法管制至今也反覆的修改條例而有些問題還是不能完全得到解決
管理委員會之最高大會lt住戶大會gt一年開一次而管理委員會之委員有三個
職務必定要區分所有權人而職稱規定只有「主任委員」「財務委員」「監察委
員」這三個的職稱有規定而已其他職稱則無強制規定
目前管理委員會針對公寓大廈管理與維護之問題整體上可劃分為統包與分
包而目前台灣公寓大廈絕大部分採用分包的方式來對公寓大廈做管理與維護
而國外大多數國家採用的方式則是屬於統包居多站在管理維護公司的角度是希望
未來的走向也採用統包之方式而目前太子建設-管理維護公司也針對社區擬定一
套「社區總體營造之基本架構圖」表3-1-1目的就是讓整個社區更有規劃性環
境與大樓事務管理更有效率及便利
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表3-1-1 社區總體營造之基本架構圖
新建大樓（社區） 既有大樓（社區）
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查 3設備機能滿足度調查
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查
社區大樓營運籌備程序
規劃設計 1協助成立住戶管理委員會 2製訂住戶（用戶）規約 3製訂各項管理辦法及規章 4製訂機電設備維修保養計劃
建物診斷分析 1建物本體診斷 2建物設施環境診斷 3建物機電設備診斷 4省能源診斷 5營運管理診斷
改善執行 1建物設施環境機電設備
能源營運管理等改善 2修訂各項管理辦法及規章 3修訂機電設備維修保養計劃
改善提案 1建物設施環境改善案 2機電設備改善案 3能源改善案 4營運管理改善案 5各項保養計劃提案
交屋後初期 1協助召開區分所有權人會議
2裝修工程的監督 3落實召開管理委員會議
完工交屋期 1協助業主驗收各項公共設施
2協助交屋
大樓（社區）管理營運 4警備保全與門禁管理 4預防性措施規劃 5工程維修與機電設備保養 5各項生活服務 6環境衛生與園藝維護
資料來源太子管理維護公司
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另外以下是社區住家樓管事務管理架構圖3-1-2所有的架構以及工作細項
皆是由太子建設公司歷年來所收集的資料與經歷所擬定出來的由圖中可看出管理
公司在服務內容可分為六大類分別是設備維護清潔事務行政事務組安全
維護組清潔環保組機電維護組另外工作細項部分會依照各家不同公司的
安排而有所不同但大致上也是依循這樣方向的項目做適當調整
以下是針對細部工作的介紹
一設備維護
為了使維護工作能有效率的進行需要有對設備熟悉以及專業認識的技術人
員來進行建築物維護工作使的社區能得到安全舒適的環境
二 清潔事務
清潔維護的工作一般分為日常保養定期保養及特別保養清掃三部份將建
築物由室內到室外各區域進行清潔維護工作如病媒防治是必須要有專業執照的人
員才能對建築物進行消毒清潔維護工作
三 安全維護組
公寓大廈內的警衛負責的工作是協助與維護公共設施安全及安寧管制人車
的出入若有訪客來時必須負責登記來訪者姓名及來訪目的以及巡視各角落死
角以防意外發生
四 機電維護組
一般而言建築物之公共設施設備可分為預防性服務性及加值性如休閒
設施網路設施保全設施弱電設施因此機電員的要對設施設備進行定期緊
急狀況的管理維護維修須隨時檢查設備機能或教導提供住戶保養知識以便機具
設備使用性持久是否可正常運作
以下表3-1-2 為社區住家樓管事務管理架構圖 資料來源太子管理維護公司
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社
給排水廠
社
給排水廠
區
停車場廠商
區
停車場廠商
住
泳池廠商
住
泳池廠商
機電組長
機電組長
機電員
機電員
環保組長
環保組長
機動環保員
機動環保員
任
＞
環保員
任
＞
環保員
主
事
主
事
副 幹
巡邏哨
副 幹
巡邏哨
理 總
大廳哨
理 總
大廳哨
管
副
管
副
＞
＜
中控哨
＞
＜
中控哨
事
車道哨
事
車道哨
約
幹
房屋代銷專員
約
幹
房屋代銷專員
合
總
生活服務秘書rsquo
合
總
生活服務秘書rsquo
會
托
＜
會
托
＜
員
委
任
大廳接待秘書
員
委
任 大廳接待秘書
委
主
休閒中心接待
委
主
休閒中心接待
理
理
客服處理專員
理
理
客服處理專員
管
管
管
管
行政文書助理
行政文書助理
管
管
綜
行政會計助理
綜
行政會計助理
圖
督
消毒廠商
圖
督
消毒廠商
構
監
外牆清洗廠商
構
監
外牆清洗廠商
架
水塔清洗
架
水塔清洗
理
垃圾處理廠商
理
垃圾處理廠商
管
化糞池抽取廠商
管
化糞池抽取廠商
務
監控廠商
務
監控廠商
事
弱電廠商
事
弱電廠商
管
空調廠商
管
空調廠商
家
發電機廠商
家
發電機廠商
樓
消防廠商
樓
消防廠商
機電維護組 清潔環保組安全維護組生活服務組 行政事務組清潔事務 設備維護
25
26
第二節 台南市住宅社區共用設施管理現況
以目前的現況來說當三方面(住戶管理維護人政府)遇到問題時的解決方
式都是依據法條規約等規定事項以求解決之道有法條以及規約來約束所有
權人不管任何問題就如同法律一樣的道理
公寓大廈的規約依公寓大廈條例第二十八條規定當公寓大廈建築物所有權
登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時起造人應於
三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負
責人並向直轄市縣(市)主管機關報備嗣後公寓大廈如有關於規約之訂定或
變更之情形時依同條例第三十一條規定應由區分所有權人會議以特別決議程序
為之即「區分所有權人會議之決議除規約另有規定外應有區分所有權人三分
之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席以出席人數四分之三以上及
其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之因此舉凡經
由區分所有權人會議決議之事項不論其明訂於規約中或不成文之規定制定規約
之區分所有權人當然負有遵守規約之義務
公寓大廈管理模式
在民國 84 年時公寓大廈管理條例實施後其個別區分所有權人之專有部分都
自行管理居多共用部分原則上屬各區分所有權人共有故由區分所有權人共同管
理
共同管理與自行管理在費用負擔等各項產生之問題上很難達到共識若是戶
數較少或許還比較好處理要是上百戶的根本很難去做規範與管理這樣要有個良
好的居住環境的確不太可能導致在這樣的環境下也衍生出了全部委託管理自
行委託管理部份委託管理這三種方式來管理在國外已經普遍的在實施這些方式
但實施後還是偏向全部委託管理也就是統包的方式比較多在台南比較具指標性的
建設公司太子建設公司旗下的太子管理維護公司也以逐步的走向統包這個層面在
台南也以切確的在落實這個方式
第三節 管理顧問公司與住戶之現況
管理維護人的主職在於對建築物的管理維護提供社區大樓日常服務解決住
戶在大樓所使用的設施設備及維護工作讓住戶有個品質良好的居住環境大致上
公寓大廈管理現況可從人事物這三方面的互相關係來探討會發現下圖這三大
方面的關係亦影響到公寓大廈管理維護成效的優劣另外為了讓住戶的權益有所
保障以及給予府機關管理業者管理委員會三者有同樣的保障及確實執行管理
公寓大廈住宅與維護的責任對於三者之間必須合理訂定規範之契約
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管理委員會
管理服務人
住戶
休閒安全服務
設備
管理維護成效
公共環境衛生清潔
設施設備定期
維修維護
管理共用設施及設
備維護
圖3-3-1 事務架構圖
資料來源本研究整理
就人事物三方面探討以下幾點管理成效
一人方面例如標準服務作業流程管理費收繳管理流程管理費欠繳催收管理
流程安全管理維護流程訪客管理維護流程(如附表)以上提出之五項以人
為主住戶可委託管理公司派遣管理員來執行大樓出入的管制控制過濾非住
戶的人提高居民的人生安全是屬『人』方面的管理
二事與物方面例如社區大樓營運籌備程序事務管理作業設備維護管理裝
潢管理流程環保管理維護流程(如附表)以上提出之五項以事與物為主
居住環境公共空間的整潔清潔是人與事物的結合這些事務可由大樓住戶輪流
分配打掃或是管理委員會外請清潔公司定期為公寓大廈做打掃公共設施設
備有關於物的管理維修之事都可由管理業者派遣技術師定期檢查管理與維
護也可控制公共設施開放時間上使用的人數與使用時間的良好的規劃使得
公共設施便有完善的體制若住戶們能自動自發的共同維持環境清潔必定會有
良好的居住品質
第四節 現況課題分析
管理維護之目的就是對該公寓大廈做好完善的設施設備維修及維護以便該大
樓住戶有個優良安全的設施設備提供住戶使用當然也是會產生一些問題比如說
對住戶的服務或是訪客到訪時所應該遵守的程序有專業性的事務等等都會產生問
題而這些問題對三方面(住戶管理服務人政府)來說大致上已有擬訂出各項事務
的標準與專業的作業流程以下為各三方面的課題與例子
一公寓大廈之管理維護人所提供的服務架構處理圖
住戶委託服務事項
管理服務事項
事故處理 事務管理架構圖
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訪客與車輛管制
清潔處理與維護
設備維護管理
以上所題供之基本事務已有個別擬定出一套作業程序圖（請參考 圖3-1-2）
在此架構下提出比較具體類似的案例來做說明以方便了解問題如何產生解決
方法有幾種
案例 1 某公寓大廈中有未出售及未承租的空屋則那些管理費應由誰繳交
依公寓大廈管理條例未售之空屋的管理費由建商繳交因空屋無人使用
所以該屋之管理費用折半若空屋中有損壞修繕費用也是由建商負擔
案例 2 在休閒設施使用時會影響到住戶安寧該怎樣處理
在限定開放時間中吵鬧只要不是很刻意都可以接受畢竟開放時間就是要
大家一起活動一起放鬆但若在不是開放時段中吵鬧管理委員會則有責
任去向該吵鬧住戶或該吵鬧人制止若不聽勸導可經由通報警察執行公權
力或由法律途徑解決
案例 3 頂樓陽台是屬於公共設施若最頂樓住戶在陽台放至園藝用品或增蓋鐵皮
屋該怎處理
根據公寓大廈管理條例規定頂樓屬於全體住戶共有也屬公共設施及防空
避難設施而公共設施如有住戶佔用損壞或空間阻塞則由管委會負責修
復及清除
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案例 4 住戶在門口牆邊放置鞋櫃影響人員通行該怎樣處理
根據公寓大廈管理條例規定門口走廊屬共用區不可有阻塞物若有阻塞物
則管理委員會應先張貼公告通知若無人處理由管理委會有權自行處理丟
棄
案例 5 住戶在使用共用的設施及設備時損壞時卻不通報管理員就置之不理該怎
辦
當下損壞時及時通報管理員可以當時損壞狀況及情形判斷是有意或無
意若是無意則依人情考量處不處罰若是有意者不通報損壞及維修費用
則由該人支出承擔
從以上案例中可得知管理維護可維持公寓大廈在設施設備或及使用機能正常
運作的持久性但一個好的管理維護也須有好的住戶配合才能有好的居住環境當
一個好的管理維護人提供住戶好的服務還會產生什麼問題本研究藉由問卷調查來
探討再研討出對哪一方面的問題比較居多或是哪種問題比較嚴重比較需要提出來探
討之問題
30
第四章 研究設計
第一節 問卷設計與調查
一 調查目的
經由上述中我們從市政府及太子建設公司得到的相關資料中可對管理維護人
與住戶之間所產生之問題有解決之對策但也不完全的解決而有些問題只能盡量
去避免不要發生若發生後處理方式會很複雜若產生應該經由哪些管道可以解決
二 調查範圍對象
為何我們會選擇太子建設下的建物做探討以及太子建設住戶做深入的研究因
太子建設公司屬上市公司在南部地區的規模較大知名度也較高也是南部建設公
司的龍頭況且台南市是太子建設的崛起發源地且具有其代表性
太子建設公司不僅是建造公司在其他相關方面也有相關事業其經驗可靠信用
良好所以選擇太子建設之住戶為研究對象而因某些大樓非住戶及住戶關係人所
以不便於參觀設施設備及詢問問題所以只採用太子建設旗下建物及該大廈住戶作
對象太子建設公司在台南市東區內的case比較多故取得之資料比較方便因而
有些大樓住戶礙於私人空間不便參觀所以我們設計的問卷是針對太子建設的住戶
做為研究對象因為我們是針對東區做研究對象而東區也屬較繁榮地段故其建設較
具代表性
經實地探訪太子建設所管理的億載金城太子文化以及由政府興建的大林國
宅我們可發現由太子建設下所管理的兩棟公寓大廈都是屬全部委託管理方式
也就是俗稱的統包因太子建設公司規模龐大管理維護涵蓋範圍也較廣泛而太
子建設旗下的統包內容是公司承攬全部有關管理維護工程應有盡有管理維護問題
統一處理方便許多未來也會呈現此趨勢統包在解決問題方面較分包方便整體
管理制度也較有規劃
綜合以上統包優點推測住戶品質滿意偏向於贊成統包並藉由問卷調查分析
來證實住戶對於統包之品質滿意程度較高另外三者的差異所在為億載金城的休閒
設施開放空間位於地下室停車場旁導致於光線不足空氣環境不佳相較於九十
六年三月興建完工的太子文化社區所設置的設施是位於一樓每一種類的休閒設施
都有良好的規劃分類和完善的管理與維護兩相比較下可發現公寓大廈的新舊程度
品質差異甚大而在這段期間所遭遇之問題也反反覆覆的檢討研究過到現今來看
已有一套解決對策但還是有待改進相對下大林國宅更比前兩棟公寓大廈的管理
規劃較不周且大林國宅的休閒設施是屬開放式無人管理設施使用的安全也無人
控管無使用時間的限制相對品質也甚差人員出入採完全自由進出未有妥善保
31
全管制住戶安全有待考驗國宅方面或許也是需要擬定一套好的對策
由太子管理維護公司所提供之「社區總體營造架構圖」（表3-1-1）是經由管理
委員會與管理維護公司兩者所擬定共識下針對住戶所做出來的架構圖整體來說
就是為了讓住戶有個完善的體制這樣生活在社區裡遇到困難才有解決之道才不
會各自推託責任所以問卷擬定就由此架構圖下實施後對住戶做調查在此架構下
提供之服務是否滿意
三 調查方法
到兩大廈門口出入處對出入住戶做調查發放問卷份數各 100 份當場回收經剔
除廢卷太子文化有 3份億載金城有 8份有效問卷則 97 份與 92 份
問卷內容分兩大部分第一部分是基本資料採用簡單統計分析說明第二部份針
對住戶在此架構下提供之服務與目前僅有的設施設備使用後看法是否滿意
表4-1-1 個案比較表
億載金城 太子文化 大林國宅
地址 大同路二段61巷18號 崇善5街7巷1-16號 大同路二段154號
戶數 400戶（公寓）
ABCDE棟
276戶（透天75戶+公
寓200戶+管理室） 400戶以上
坪數 約30~40坪 約40~50坪 約25~30坪
管理費 一坪45元 一坪50元 一戶500元
（含停車位）
停車位 另外購買
（清潔費每月300元）
另外購買
（清潔費每月250元）隨機停放
停車場 B1~B2F機車
B3~B4F汽車
B1F約130個車位
（先買先贏）
有管制僅限住戶
出入
基本設施
設備
安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
警衛室消防設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社
區道路
基本設施
電腦資訊中心
兒童閱覽室
VIP室
游泳池
親子遊樂區
卡拉OK視聽中心
韻律體操室
娛樂健身中心
六大會館（1F）
歡唱室（ABC）
媒體資訊館
動感球藝館
兒童攀岩館
景觀動能館
水療減壓館
ATM
運動器材
設施開放
時間
非假日時須大人陪同登記
假日開放時間
AM800~PM1000
除VIP室使用要登記
非假日時須登記
AM800~PM1000
無管制
社區管理 有警衛管理
訪客進出須登記
有警衛管理
訪客進出須登記 無管制
住戶大會 一年開一次 一年開一次
32
第二節 問卷分析
一住戶圖表分析
0
5
10
15
20
25
30
20以下 21~30 31~40 41~50 51~60 60以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-1 年齡比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化與億載金城兩公寓大廈住戶年齡太子文化住戶年齡層
比較偏老年人居多億載金城則是中年居多此差異或許是因經濟能力不同所居住
環境品質要求也不同而有所差異
0
10
20
30
40
小學以下 國(初)中 高(中)職 大(學)專 研究所以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-2 教育程度比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化住戶教育程度與億載金城住戶相較下高出許多而在現
今社會中高學歷或許不一定有高所得其住戶水準也有所差異但僅限於社會其中
一小部分相對下擁有高學歷與高所得需求就會不同品質要求也會有所不同
33
太子文化
自由業
11
公教人員
17
服務業
10
商業
32
工業
16
家管
8學生
6
工業
商業
服務業
公教人員
自由業
學生
家管
圖 4-3-3 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
億載金城學生
0家管
1
自由業
2公教人員
9
服務業
31
工業
工業
商業 20
商業
37
服務業 公教人員
自由業
學生
家管 圖 4-3-4 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
由上圖可看出太子文化的住戶所從事的行業為商業居多而億載金城則商業與
服務業居多由從事行業大致上可分辨出收入所得大概屬於哪階段雖然沒有一定
的標準但也是有相當的影響
34
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2萬以下 2萬1~3萬 3萬1~4萬 4萬1~5萬 5萬1~6萬 6萬以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-5 住戶收入示意圖 資料來源本研究整理 由圖可對兩公寓大廈訪問的住戶收入所得做比較億載金城的住戶大致上都屬
普通性質的作業薪資較高收入的則偏少而太子文化的住戶所得在高收入方面卻
是比較多由此可見所得多寡對品質要求也會有所差異
0
10
20
30
40
50
60
非常低 低 普通 高 非常高
太子建設
億載金城
圖 4-3-6 住戶水準示意圖 資料來源本研究整理
由圖可看的出來兩公寓大廈的住戶對該社區水準認知都相當不錯一個水準高
的社區在各方面事務也會有相對的優異性對各住戶溝通與配合度也會比較高這樣
要營造一個優質社區並不是難事
35
太子文化-管理費50元坪否
19
是
81
是
否
圖 4-3-7 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
雖然有大部分的住戶對管理費收取是覺得相當合理但也是有少許部分住戶覺
得不合理有需要降價的需要
認為管理費合理價格區間統計圖
36~40元
坪 6
41~45元
坪 4
46~50元
坪 2
31~35元
坪 7
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-8 為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖
資料來源本研究整理
認為不合理的人數有 19 個其中有七個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可
以接受有六個人認為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元
坪可以接受有 2個人認為 46~50 元坪可以接受
36
億載金城-管理費45元坪
是
90
否
10
是
否
圖 4-3-9 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
大部分的住戶也是對該大樓所收取之管理費覺得合理但其中也是有人認為不
合理
認為管理費的價格區間合理統計圖
31~35元坪 1
~45元坪 4
~50元坪 1
36~40元坪 4
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-10 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
上圖是認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖認為不合理的人
數有 10 個其中有 1個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可以接受有 4個人認
為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元坪可以接受有 1個
人認為 46~50 元坪可以接受
37
太子文化-訪問之住戶的自購統計圖
自購
83
承租
17
自購
承租
圖 4-3-11 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
億載金城-訪問之住戶自購統計圖
自購
86
承租
14
自購
承租
圖 4-3-12 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
由以上兩圖可得知兩公寓大廈住戶自購率都蠻高的都高達 80以上
38
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
管理層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-13 管理層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在管理層面兩大廈訪問之住戶都有不錯的反應由太子管理維護公
司所做的服務內容看來是相當的被廣為接受
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
安全層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-14 安全層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在安全系統上做的也相當不錯住戶都可以接受但還是有少部分覺
得不是很好所以還是有檢討的空間
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
清潔層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-15 清潔層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在清潔層次方面上做的也讓住戶相當的滿意但還是有少部分覺得
不是很理想所以還有加強改進的空間
39
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
億載金城
圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
40
41
第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
43
預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
44
表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
54
問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
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3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
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環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
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參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
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以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
第二章 相關文獻回顧探討 針對我們的主題是有關公寓大廈共用設施的相關領域在此我們找了下列幾
種類型的文獻做為參考其屬性可分為三大類
一住宅社區品質與定義
二共用設施目的與種類
三共用設施管理與維護
管理業者與公寓大廈的管理維護是息息相關的而現代的人們對於管理品質也
很注重所以需透過一個好的管理維護程序和好的管理業者才能有良好的居住品
質而住宅管理維護存在著許多問題這些都是我們需去慢慢了解的內容文獻中
有提及管理維護與住戶方面之問題對於我們往後的研究有基本的了解及幫助
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第一節 住宅社區品質與定義 結合住宅內部實質屬性及周圍外部環境的住宅品質是住宅屬性的一個重要部
分住宅品質由心理生物學的角度可界定為一段期間內某一個人或家庭單位對
自身居住活動的關聯性設施之認知和滿意情形但從經濟與社會層面來看住宅其
實質特性在不同地區之使用者於一定期間對自身居住需求上的住宅關聯設備之
間有安寧感和滿足感之傳達功能強調社會環境的立場重視人類社會之整體生活
環境的提引(張金鶚)由社會行銷學觀點來看住宅品質可界定為在某一期間內
住宅關聯性設施能夠滿足消費者對安全舒適等各項需求而這些需求且必須為有
效需求由此達到整體社會福利之最大世界衛生組織(WHO)提出對於居住水準所設
之原則認為應包括下列四項條件
一安全性除了住宅本身結構之安全性為住戶之主要考慮外居住環境是否能避
免犯罪事件的發生使得住戶在身體和心理上均能免於恐懼也應同等重視
二健康性考慮住宅品質標準時也應考慮住戶日照採光通風給水排水
等情況以及衛浴廚廁是生活最基本的需求美日等國對此訂有最低
標準而我國亦有參考標準之設定
三便利性居住品質之良好要看是否能和生活緊密配合凡舉一般日常所需如購
物上學上班的便利性和休閒設施與公共設施的可急性都是十分重要
四寧適性除了要能住之外住的好更是一般人所嚮往的諸如客廳的大小臥
室的舒適平均每人擁有的坪數居住的樓高噪音的大小等
Michigan大學研究與Movvis於1972年認為住宅品質的決定向度有三建築物的
結構品質之耐久性設施服務品質維護與管理性而Kevin Lynch於1981年以五個
角度來討論環境品質做為集合住宅環境包括
1維生(Vitality)
2感受(Sense)
3適當(Fit)
4可及性(Access)
5控制(Control)
14
住宅大樓逐漸高層化與人民對住宅品質的重視如何提升住宅大樓管理服務品
質以維護良好的居住環境及滿足住戶之需求已成為現今研究住宅管理最重要課
題之一根據馬斯洛(Maslow)之人類需求層次理論人類需求分為以下五種層次
1基本需求此類需要包括維持個體生存所需要的各種資源如食物水份空氣
住所等
2安全需求此類需要主要的免於焦慮恐懼混亂及危險並使自己覺得有秩序
有保護有依靠從而感到安定與安全
3愛與歸屬的需求此類需求主要是要接近他人要屬於團體要為人接受要愛
與被愛
4受人尊敬之需求人們需要尊敬自己也需要受人尊敬以使自己感到有價值
5自我實現之需求此一需要在求成全及展現自己所以為自己的種種特質以實
現自己的潛能發展自己的個性統合自己的性格
在此體系下較低層次的需求獲得解決及滿足後才會晉升到另一個層級(圖
2-1-1)而人類對住宅之需求亦同具層級性必先追求住宅基本之需求滿足也就
是有一個可以遮風避雨之場所基本需求滿足後才提升至另一個需求層次隨著
整體環境的逐漸改善與國民所得增加人們對住宅的要求越來越高以台灣目前的
住宅來說遮風避雨之基本需求已普遍獲得滿足因此現在對住宅之需求已提升
到更高一層級欲滿足這高層級之住宅需求則有待落實住宅管理才能達成在此
高層次的住宅需求為了追求安全的居住空間及與他人建立友情必須藉由住宅管
理之運作加強鄰里關係以促進彼此間之友誼共同制止犯罪事件方能達成
因此隨著住宅逐漸走向高層化與人們對住宅需求層次的提升高層住宅之管理也就
日益重要方針
時代的進步以及週休二日的來臨人們假日想擁有自己的休閒活動及自我的空
間又限於工作上的忙碌回到家已無暇管理自己的居住環境但一個良好的居住
環境又需要管理才能夠有好的居住品質因而衍生出專業的大樓管理公司代為維護
管理基於使用者付費的原則每一個消費者都要以最小的代價獲得最大的滿足
也就是如何以最合理的管理費獲得最良好的居住環境品質所以一個集合住宅大樓
的管理品質也就與代為管理的大樓管理公司息息相關
自我實現的需求 滿足住戶自我 更高層次住宅需求
受人尊敬的需求 展現其本身之經濟能力
愛與歸屬的需求 渴望與他人建立友情
安全需求 追求安全的居住空間 透過住宅管理達成
基本需求 遮風避雨之需求
圖2-1-1 馬斯洛(Maslow)人類需求層次圖 （柯育堂1993）
15
本研究在了解國人目前各類家庭一天在住宅內之生活行為分別從行為與時
間行為與空間及值得注意的使用狀況分析比較以提出來住宅計劃的建議方向
此外亦進行實際訪問調查以獲得現況有關資料加上電腦等資訊之輔助以進行
繪圖及資料處理等主要是透過實際上各戶的訪問調查當中以親身體驗國人之實
際生活行為及空間之使用現況分別就時間關係及家庭生命週期宗教經濟家
庭規模住宅屬性職業特徵等進行分析比較以提出具體之建議來介紹國人目
前各類家庭的生活狀況以提供設計者參考以及整理各類家庭家人行為時間量及
時間帶之差異分析比較其中之不同以便提供設計者做參考另一方面歸納國人
之一般空間使用狀況以作為未來設計者和使用者溝通之管道分別就設計者使
用者行政者及後繼研究提出來之建議方向以使未來國人的住宅計劃走向完善之
境界 (洪肇陽1993)
此研究為了倡導社區發展理念運用社區組織方法加強住戶對大樓的認同和
參與有效改善大樓住宅所衍生的問題了解住戶社區參與的特質和需要吸引住
戶的積極參與推展社區發展的效果是否會因個人特質的差異而影響例大樓住
戶的休閒生活時間性別婚姻狀況的不同其休閒設施安排的傾向有所差異而
活動參與程度是否也會因年齡職業婚姻狀況房屋權屬等因素會影響住戶的活
動參與意願其實各住戶的特質會影響對社區的認同感和參與感(蘇文彬1996）
了解休閒式住宅市場其實際購屋者之購買行為傾向偏好與使用行為差異情形為
何了解市場區隔後不同購屋群體特徵並分析各群體性以作為規劃休閒式住宅產
品定位時之參考分析實際購屋者之購後行為與滿意水準據以探討休閒式住宅商
品之維護管理情形以供作不動產開發業者於住宅實質空間規劃時之參酌依據本
研究成果發現可作為私部門推案實行銷組合或實際空間規劃之參考兩類型區隔年
齡職業購屋經驗上具顯著差異亦即居住型休閒式住宅與渡假休閒式住宅在上述
三項人口統計變數尚有顯著的不同而符合本研究之假設兩類型區隔在性別教育
程度與家庭型態上的特性則無顯著差異 (蔡菊花1998）
隨著我國的經濟發展以及建築技術的進步住宅已朝建築立體化社區大型
化的方向發展在都市中由於土地高度集約使用使這種情況更為明顯爲能有效
確保住宅品質居民對於住宅的需求已有日漸增強的趨勢為日後區分所有建築
物或者公寓大廈的住戶間自有規範的法律依據民法物權立體化敦親睦鄰法律化
管理組織民主化公共安全入型化
為了讓這些制度合理性的執行必須先培養社區意識社區意識高則參與度越高
這樣大家對於公寓大廈有箸同一目標希望社區愈來愈好品質能夠提升管委會也
能執行一切事務讓大家有著休戚與共的關係否則大廈只會愈來愈髒亂降低了
品質馬上會影響到居住民眾
對社區發展正向關係有下列幾點
1可落實社區自治社區參與及民主政治
2可讓住戶更了解會議議事之進行
3有助於社區安全衛生安寧和諧的達成 (黎淑慧2004）
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小結
住宅品質越高相對的管理費亦愈高但管理費越高並不代表住宅品質一定有
其保障因為住宅品質牽涉到心理文化的層面尤其個人的主觀價值和需求層級
更牽扯到對同一住宅有不同之評價消費者應針對自我之需求有相當程度的認知
而不單單只是針對豪華氣派的特點而造成日後管理費多餘之負擔而得不償失
另外住戶水準與溝通配合度高低有密切關係而現今人們的所得提高相對的品質
越來越重視需求層次可分為五種類型分別由低層次而晉升高層次當想要一個
好的居住環境需良好的管理才能有好的居住品質導致大樓管理公司對於居住品質
以及住戶產生重要不可或缺的腳色共用的休閒設施多寡有助於對該社區大樓所有
住戶之滿意度有明顯增加的趨勢也有助該社區大樓住戶守望相助敦親睦鄰鄰
里關係和諧但使用管理與費用則須所有住戶有所共識擬出公約來遵守共用休
閒設施則比較針對該大樓各住戶開會討論後依需求高低再建造使用率或許會相對
提高許多
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第二節 共用設施目的與種類
傳統的共用設施計劃理論都只考慮鄰里單元作為設施規劃的基本單元極少對
於鄰里單元以下規模的公寓大廈設施的需求性加以探討大約從民國七十幾年以
來台灣各地區都有不少公寓住宅特別是私人住宅開始於社區內規劃一些生活休
閒性設施（例如游泳池會議室兒童遊戲場等等設施） （賴榮俊1992）
「共同共有」在法律上又稱為分別共有指數人按其應有部分對於一物有所
有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對應
有部分得自由處分而「公同共有」在公同共有關係下各公同共有人是沒有應有
部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律(例如合夥關
係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之外對於公同共
有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意而「共用部份」指公寓
大廈專有部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者包括
住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋頂突出物共同出入口及門廳
管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設備空間及社區居民使用的活動中
心等 (公寓大廈管理條例1995)
本研究在了解游泳池的現況和發展釐清其對社區的關係與影響提供游泳池
未來在設置規劃原則上的注意事項進而發現了游泳池社區的發展模式游泳設施
設計規劃形式以及現行經營管理的模式上都息息相關 (郭獻仁1999）
整體來說受訪者對設施的使用頻率普遍不高在現代學業及工作忙碌的時代大部
分的住戶都以沒有時間及沒有興趣使用該大樓內之休閒設施居多使建商們更應該
去注意這項問題 （欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如2001）
小結 在共用設施使用上有助於該大樓住戶之間互動關係良好也增進鄰里和諧敦
親睦鄰之效益因此對共用設施要有不同的考量與選擇
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第三節 共用設施管理與維護
無論就客觀之實質住宅狀況或主觀住戶對住宅品質之滿意度有管理維護之住
宅要比無管理維護之住宅要來的好在管理方式方面有住戶管理委員會之住宅品
質及滿意度比較高在管理維護費用方面有專業住戶管理委員會住宅品質及滿意
度則較高大樓繳交住宅管理維護費之住戶對住宅品質之滿意度比拒絕繳交之住
戶要來得高 (洪幸妙1991）
隨著社會型態的轉變都市人口急速增加在都市土地面積供給有限的情形下
土地立體使用因而成為必然的趨勢住宅朝向立體使用的結果高層住宅乃成為都
市住宅的主要型態因一般人對於高層住宅區分所有的觀念模糊以致使高層住宅
的管理維護衍生不少糾紛不僅對居住品質造成不良影響更危及居家公共安全
政府為解決日益頻繁的高層住宅管理維護問題草擬「公寓大廈管理條例」草案
已送立法院審議各界無不期盼草案能早日通過立法 (林鋒昇1993）
依據住宅商品不同特性將市場次分類為次市場外並利用需求面之市場區隔
再依據購買者不同行為特徵而區隔為群內同質群間異質之群體以確認目標市
場而休閒式住宅即為市場細分後之次市場其與一般住宅之區別在於其係以基地
內設施多元化經營專業化非必要性之住宅需求等為其最大特色住宅開發成敗
之關鍵在於一種開發前之市場分析延續至開發後之社區規劃與俱樂部之經營管
理規劃費時且複雜化 (蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁2000）
此研究主要目標在於探索公寓大廈管理維護成效與管理維護影響因子之間的
相關性除以問卷調查收集所需資訊外另以現況勘察方式評估代表公寓大廈管理
維護成效之安全門禁管理環境清潔維護違規違建管理環境噪音管理設施設
備管理公共空間管理等項目之成效 (陳瑞榮2001）
住戶對其居家環境每日必需的管理維護工作通常分為兩大類住戶自行負責
或委託管理維護公司目前國內集合住宅在管理維護執行上的現況係「自行管理」
佔68「委託管理」佔32至於管理維護模式與住戶滿意度的探討由管理維護
公司來維護社區的結果均比自行管理來得讓住戶滿意而「部分委託管理模式」則
是四種模式中滿意度最高者究其原因管理公司雖有專業知能與經驗的優勢但
也可能存在著代理問題受到這二者相互權衡（trade-off）的影響全部委託管理
的滿意度便不如部分委託管理 (洪子茵2002）
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對於管理費收取後的流向知道與否的比例約為三分之二這並不是好的現象
居民會去注意的人或許不多這時管委會應該設法讓居民都有機會去了解管理費的
流向也就是讓管理費更加透明化這樣在收管理費的時候居民知道了管理費的
流向就比較不會有拒繳管理費的情形管委會也應讓居民提升對於住宅的關心程
度這是一種社區意識讓居民知道購買這個社區住宅並不只是居住而是還有其
他附屬的功能可以使居民提高生活品質這樣才能將社區營造成具有高度附加價
值之居住住宅 （邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠2001）
小結
想要有品質良好的住宅社區與公寓大廈相對的也須有品質良好的管理與維
護管理與維護似乎是必備的一套措施即使大樓建造的多雍容華貴沒有好的管
理與維護相對的只是把表面上的呈現出來而不是實質上所呈現出來
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第三章 訪談與現況課題 本研究主要目標是以第三者角度來看管理維護人與住戶之間影響管理維護成
效探討因此有必要從公寓大廈管理維護現況作瞭解除明白國內目前於管理維護
所遭遇的各項問題並就國內公寓大廈管理維護制度與現況等進行分析與探討
本章的目的即藉由探討目前國內公寓大廈管理維護的制度與現況的變革對可
能影響管理維護成效再進一步的掌握據此作為本研究討論重點之ㄧ
管理維護人
管理委員會
問題
住戶
研究者
圖3-1研究角度之關係圖
我們在暑假時訪問太子建設公司－管理維護公司(蔡副總經理)訪談中得到了
許多相關知識在公寓大廈管理條例成立時幾乎是混亂時期在一個不完全的體制
下問題層出不窮而唯一的解決方法就是依據公寓大廈管理條例與相關人對產生之
問題逐一的討論出所以然當討論出大家都可以接受的規範下就修改條例但直到
現在還是一直有問題存在就像太子建設蔡副總經理講的「看的到的都是問題問
題無所不在」這是非常具體的一句話而這些問題有些只能去避免一旦發生了
也不能完全解決只是增加問題複雜性
例一位住戶不繳水電費依公寓大廈管理條例可以對該住戶做懲罰斷水斷電
當斷水電後導致該住戶不能進出自家門在法律的立場上是(可以懲罰但不能涉及人
身安全及人身自由)違反人身自由的管理委員會若不執行懲罰的話亦可向住戶提出
法律訴訟而住戶也必須自行承擔接受因為管理委員會是一個組織當成立管理
委員會得向政府申請申請後會備查一份資料以做確認該管理委員會之存在雖然
這只是其中一部分的問題但太子管理維護公司也有針對各方面去做研究在各方
面也增加整體共識也成長了許多
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第一節 住宅社區管理委員會現況
在84年公寓大廈管理條例實施前集合住宅成立管理委員會之情況較被動而
84年成立後有日漸主動的趨勢成立後管理基金是由建商提供建造費用之千分之三
至千分之二十(依造價來分一千萬元以下是千分之二十一億元以下是千分之十
五十億元以下是千分之五十億元以上是千分之三)來當作管理基金若是政府
建造之國宅則由內政部國宅局管理但因當時成立公寓大廈管理條例時是由管理委
員會去規範問題層出不窮有太多的疏漏管理條例所規範的在法令上不是有衝突
就是無法管制至今也反覆的修改條例而有些問題還是不能完全得到解決
管理委員會之最高大會lt住戶大會gt一年開一次而管理委員會之委員有三個
職務必定要區分所有權人而職稱規定只有「主任委員」「財務委員」「監察委
員」這三個的職稱有規定而已其他職稱則無強制規定
目前管理委員會針對公寓大廈管理與維護之問題整體上可劃分為統包與分
包而目前台灣公寓大廈絕大部分採用分包的方式來對公寓大廈做管理與維護
而國外大多數國家採用的方式則是屬於統包居多站在管理維護公司的角度是希望
未來的走向也採用統包之方式而目前太子建設-管理維護公司也針對社區擬定一
套「社區總體營造之基本架構圖」表3-1-1目的就是讓整個社區更有規劃性環
境與大樓事務管理更有效率及便利
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表3-1-1 社區總體營造之基本架構圖
新建大樓（社區） 既有大樓（社區）
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查 3設備機能滿足度調查
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查
社區大樓營運籌備程序
規劃設計 1協助成立住戶管理委員會 2製訂住戶（用戶）規約 3製訂各項管理辦法及規章 4製訂機電設備維修保養計劃
建物診斷分析 1建物本體診斷 2建物設施環境診斷 3建物機電設備診斷 4省能源診斷 5營運管理診斷
改善執行 1建物設施環境機電設備
能源營運管理等改善 2修訂各項管理辦法及規章 3修訂機電設備維修保養計劃
改善提案 1建物設施環境改善案 2機電設備改善案 3能源改善案 4營運管理改善案 5各項保養計劃提案
交屋後初期 1協助召開區分所有權人會議
2裝修工程的監督 3落實召開管理委員會議
完工交屋期 1協助業主驗收各項公共設施
2協助交屋
大樓（社區）管理營運 4警備保全與門禁管理 4預防性措施規劃 5工程維修與機電設備保養 5各項生活服務 6環境衛生與園藝維護
資料來源太子管理維護公司
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另外以下是社區住家樓管事務管理架構圖3-1-2所有的架構以及工作細項
皆是由太子建設公司歷年來所收集的資料與經歷所擬定出來的由圖中可看出管理
公司在服務內容可分為六大類分別是設備維護清潔事務行政事務組安全
維護組清潔環保組機電維護組另外工作細項部分會依照各家不同公司的
安排而有所不同但大致上也是依循這樣方向的項目做適當調整
以下是針對細部工作的介紹
一設備維護
為了使維護工作能有效率的進行需要有對設備熟悉以及專業認識的技術人
員來進行建築物維護工作使的社區能得到安全舒適的環境
二 清潔事務
清潔維護的工作一般分為日常保養定期保養及特別保養清掃三部份將建
築物由室內到室外各區域進行清潔維護工作如病媒防治是必須要有專業執照的人
員才能對建築物進行消毒清潔維護工作
三 安全維護組
公寓大廈內的警衛負責的工作是協助與維護公共設施安全及安寧管制人車
的出入若有訪客來時必須負責登記來訪者姓名及來訪目的以及巡視各角落死
角以防意外發生
四 機電維護組
一般而言建築物之公共設施設備可分為預防性服務性及加值性如休閒
設施網路設施保全設施弱電設施因此機電員的要對設施設備進行定期緊
急狀況的管理維護維修須隨時檢查設備機能或教導提供住戶保養知識以便機具
設備使用性持久是否可正常運作
以下表3-1-2 為社區住家樓管事務管理架構圖 資料來源太子管理維護公司
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社
給排水廠
社
給排水廠
區
停車場廠商
區
停車場廠商
住
泳池廠商
住
泳池廠商
機電組長
機電組長
機電員
機電員
環保組長
環保組長
機動環保員
機動環保員
任
＞
環保員
任
＞
環保員
主
事
主
事
副 幹
巡邏哨
副 幹
巡邏哨
理 總
大廳哨
理 總
大廳哨
管
副
管
副
＞
＜
中控哨
＞
＜
中控哨
事
車道哨
事
車道哨
約
幹
房屋代銷專員
約
幹
房屋代銷專員
合
總
生活服務秘書rsquo
合
總
生活服務秘書rsquo
會
托
＜
會
托
＜
員
委
任
大廳接待秘書
員
委
任 大廳接待秘書
委
主
休閒中心接待
委
主
休閒中心接待
理
理
客服處理專員
理
理
客服處理專員
管
管
管
管
行政文書助理
行政文書助理
管
管
綜
行政會計助理
綜
行政會計助理
圖
督
消毒廠商
圖
督
消毒廠商
構
監
外牆清洗廠商
構
監
外牆清洗廠商
架
水塔清洗
架
水塔清洗
理
垃圾處理廠商
理
垃圾處理廠商
管
化糞池抽取廠商
管
化糞池抽取廠商
務
監控廠商
務
監控廠商
事
弱電廠商
事
弱電廠商
管
空調廠商
管
空調廠商
家
發電機廠商
家
發電機廠商
樓
消防廠商
樓
消防廠商
機電維護組 清潔環保組安全維護組生活服務組 行政事務組清潔事務 設備維護
25
26
第二節 台南市住宅社區共用設施管理現況
以目前的現況來說當三方面(住戶管理維護人政府)遇到問題時的解決方
式都是依據法條規約等規定事項以求解決之道有法條以及規約來約束所有
權人不管任何問題就如同法律一樣的道理
公寓大廈的規約依公寓大廈條例第二十八條規定當公寓大廈建築物所有權
登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時起造人應於
三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負
責人並向直轄市縣(市)主管機關報備嗣後公寓大廈如有關於規約之訂定或
變更之情形時依同條例第三十一條規定應由區分所有權人會議以特別決議程序
為之即「區分所有權人會議之決議除規約另有規定外應有區分所有權人三分
之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席以出席人數四分之三以上及
其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之因此舉凡經
由區分所有權人會議決議之事項不論其明訂於規約中或不成文之規定制定規約
之區分所有權人當然負有遵守規約之義務
公寓大廈管理模式
在民國 84 年時公寓大廈管理條例實施後其個別區分所有權人之專有部分都
自行管理居多共用部分原則上屬各區分所有權人共有故由區分所有權人共同管
理
共同管理與自行管理在費用負擔等各項產生之問題上很難達到共識若是戶
數較少或許還比較好處理要是上百戶的根本很難去做規範與管理這樣要有個良
好的居住環境的確不太可能導致在這樣的環境下也衍生出了全部委託管理自
行委託管理部份委託管理這三種方式來管理在國外已經普遍的在實施這些方式
但實施後還是偏向全部委託管理也就是統包的方式比較多在台南比較具指標性的
建設公司太子建設公司旗下的太子管理維護公司也以逐步的走向統包這個層面在
台南也以切確的在落實這個方式
第三節 管理顧問公司與住戶之現況
管理維護人的主職在於對建築物的管理維護提供社區大樓日常服務解決住
戶在大樓所使用的設施設備及維護工作讓住戶有個品質良好的居住環境大致上
公寓大廈管理現況可從人事物這三方面的互相關係來探討會發現下圖這三大
方面的關係亦影響到公寓大廈管理維護成效的優劣另外為了讓住戶的權益有所
保障以及給予府機關管理業者管理委員會三者有同樣的保障及確實執行管理
公寓大廈住宅與維護的責任對於三者之間必須合理訂定規範之契約
27
管理委員會
管理服務人
住戶
休閒安全服務
設備
管理維護成效
公共環境衛生清潔
設施設備定期
維修維護
管理共用設施及設
備維護
圖3-3-1 事務架構圖
資料來源本研究整理
就人事物三方面探討以下幾點管理成效
一人方面例如標準服務作業流程管理費收繳管理流程管理費欠繳催收管理
流程安全管理維護流程訪客管理維護流程(如附表)以上提出之五項以人
為主住戶可委託管理公司派遣管理員來執行大樓出入的管制控制過濾非住
戶的人提高居民的人生安全是屬『人』方面的管理
二事與物方面例如社區大樓營運籌備程序事務管理作業設備維護管理裝
潢管理流程環保管理維護流程(如附表)以上提出之五項以事與物為主
居住環境公共空間的整潔清潔是人與事物的結合這些事務可由大樓住戶輪流
分配打掃或是管理委員會外請清潔公司定期為公寓大廈做打掃公共設施設
備有關於物的管理維修之事都可由管理業者派遣技術師定期檢查管理與維
護也可控制公共設施開放時間上使用的人數與使用時間的良好的規劃使得
公共設施便有完善的體制若住戶們能自動自發的共同維持環境清潔必定會有
良好的居住品質
第四節 現況課題分析
管理維護之目的就是對該公寓大廈做好完善的設施設備維修及維護以便該大
樓住戶有個優良安全的設施設備提供住戶使用當然也是會產生一些問題比如說
對住戶的服務或是訪客到訪時所應該遵守的程序有專業性的事務等等都會產生問
題而這些問題對三方面(住戶管理服務人政府)來說大致上已有擬訂出各項事務
的標準與專業的作業流程以下為各三方面的課題與例子
一公寓大廈之管理維護人所提供的服務架構處理圖
住戶委託服務事項
管理服務事項
事故處理 事務管理架構圖
28
訪客與車輛管制
清潔處理與維護
設備維護管理
以上所題供之基本事務已有個別擬定出一套作業程序圖（請參考 圖3-1-2）
在此架構下提出比較具體類似的案例來做說明以方便了解問題如何產生解決
方法有幾種
案例 1 某公寓大廈中有未出售及未承租的空屋則那些管理費應由誰繳交
依公寓大廈管理條例未售之空屋的管理費由建商繳交因空屋無人使用
所以該屋之管理費用折半若空屋中有損壞修繕費用也是由建商負擔
案例 2 在休閒設施使用時會影響到住戶安寧該怎樣處理
在限定開放時間中吵鬧只要不是很刻意都可以接受畢竟開放時間就是要
大家一起活動一起放鬆但若在不是開放時段中吵鬧管理委員會則有責
任去向該吵鬧住戶或該吵鬧人制止若不聽勸導可經由通報警察執行公權
力或由法律途徑解決
案例 3 頂樓陽台是屬於公共設施若最頂樓住戶在陽台放至園藝用品或增蓋鐵皮
屋該怎處理
根據公寓大廈管理條例規定頂樓屬於全體住戶共有也屬公共設施及防空
避難設施而公共設施如有住戶佔用損壞或空間阻塞則由管委會負責修
復及清除
29
案例 4 住戶在門口牆邊放置鞋櫃影響人員通行該怎樣處理
根據公寓大廈管理條例規定門口走廊屬共用區不可有阻塞物若有阻塞物
則管理委員會應先張貼公告通知若無人處理由管理委會有權自行處理丟
棄
案例 5 住戶在使用共用的設施及設備時損壞時卻不通報管理員就置之不理該怎
辦
當下損壞時及時通報管理員可以當時損壞狀況及情形判斷是有意或無
意若是無意則依人情考量處不處罰若是有意者不通報損壞及維修費用
則由該人支出承擔
從以上案例中可得知管理維護可維持公寓大廈在設施設備或及使用機能正常
運作的持久性但一個好的管理維護也須有好的住戶配合才能有好的居住環境當
一個好的管理維護人提供住戶好的服務還會產生什麼問題本研究藉由問卷調查來
探討再研討出對哪一方面的問題比較居多或是哪種問題比較嚴重比較需要提出來探
討之問題
30
第四章 研究設計
第一節 問卷設計與調查
一 調查目的
經由上述中我們從市政府及太子建設公司得到的相關資料中可對管理維護人
與住戶之間所產生之問題有解決之對策但也不完全的解決而有些問題只能盡量
去避免不要發生若發生後處理方式會很複雜若產生應該經由哪些管道可以解決
二 調查範圍對象
為何我們會選擇太子建設下的建物做探討以及太子建設住戶做深入的研究因
太子建設公司屬上市公司在南部地區的規模較大知名度也較高也是南部建設公
司的龍頭況且台南市是太子建設的崛起發源地且具有其代表性
太子建設公司不僅是建造公司在其他相關方面也有相關事業其經驗可靠信用
良好所以選擇太子建設之住戶為研究對象而因某些大樓非住戶及住戶關係人所
以不便於參觀設施設備及詢問問題所以只採用太子建設旗下建物及該大廈住戶作
對象太子建設公司在台南市東區內的case比較多故取得之資料比較方便因而
有些大樓住戶礙於私人空間不便參觀所以我們設計的問卷是針對太子建設的住戶
做為研究對象因為我們是針對東區做研究對象而東區也屬較繁榮地段故其建設較
具代表性
經實地探訪太子建設所管理的億載金城太子文化以及由政府興建的大林國
宅我們可發現由太子建設下所管理的兩棟公寓大廈都是屬全部委託管理方式
也就是俗稱的統包因太子建設公司規模龐大管理維護涵蓋範圍也較廣泛而太
子建設旗下的統包內容是公司承攬全部有關管理維護工程應有盡有管理維護問題
統一處理方便許多未來也會呈現此趨勢統包在解決問題方面較分包方便整體
管理制度也較有規劃
綜合以上統包優點推測住戶品質滿意偏向於贊成統包並藉由問卷調查分析
來證實住戶對於統包之品質滿意程度較高另外三者的差異所在為億載金城的休閒
設施開放空間位於地下室停車場旁導致於光線不足空氣環境不佳相較於九十
六年三月興建完工的太子文化社區所設置的設施是位於一樓每一種類的休閒設施
都有良好的規劃分類和完善的管理與維護兩相比較下可發現公寓大廈的新舊程度
品質差異甚大而在這段期間所遭遇之問題也反反覆覆的檢討研究過到現今來看
已有一套解決對策但還是有待改進相對下大林國宅更比前兩棟公寓大廈的管理
規劃較不周且大林國宅的休閒設施是屬開放式無人管理設施使用的安全也無人
控管無使用時間的限制相對品質也甚差人員出入採完全自由進出未有妥善保
31
全管制住戶安全有待考驗國宅方面或許也是需要擬定一套好的對策
由太子管理維護公司所提供之「社區總體營造架構圖」（表3-1-1）是經由管理
委員會與管理維護公司兩者所擬定共識下針對住戶所做出來的架構圖整體來說
就是為了讓住戶有個完善的體制這樣生活在社區裡遇到困難才有解決之道才不
會各自推託責任所以問卷擬定就由此架構圖下實施後對住戶做調查在此架構下
提供之服務是否滿意
三 調查方法
到兩大廈門口出入處對出入住戶做調查發放問卷份數各 100 份當場回收經剔
除廢卷太子文化有 3份億載金城有 8份有效問卷則 97 份與 92 份
問卷內容分兩大部分第一部分是基本資料採用簡單統計分析說明第二部份針
對住戶在此架構下提供之服務與目前僅有的設施設備使用後看法是否滿意
表4-1-1 個案比較表
億載金城 太子文化 大林國宅
地址 大同路二段61巷18號 崇善5街7巷1-16號 大同路二段154號
戶數 400戶（公寓）
ABCDE棟
276戶（透天75戶+公
寓200戶+管理室） 400戶以上
坪數 約30~40坪 約40~50坪 約25~30坪
管理費 一坪45元 一坪50元 一戶500元
（含停車位）
停車位 另外購買
（清潔費每月300元）
另外購買
（清潔費每月250元）隨機停放
停車場 B1~B2F機車
B3~B4F汽車
B1F約130個車位
（先買先贏）
有管制僅限住戶
出入
基本設施
設備
安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
警衛室消防設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社
區道路
基本設施
電腦資訊中心
兒童閱覽室
VIP室
游泳池
親子遊樂區
卡拉OK視聽中心
韻律體操室
娛樂健身中心
六大會館（1F）
歡唱室（ABC）
媒體資訊館
動感球藝館
兒童攀岩館
景觀動能館
水療減壓館
ATM
運動器材
設施開放
時間
非假日時須大人陪同登記
假日開放時間
AM800~PM1000
除VIP室使用要登記
非假日時須登記
AM800~PM1000
無管制
社區管理 有警衛管理
訪客進出須登記
有警衛管理
訪客進出須登記 無管制
住戶大會 一年開一次 一年開一次
32
第二節 問卷分析
一住戶圖表分析
0
5
10
15
20
25
30
20以下 21~30 31~40 41~50 51~60 60以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-1 年齡比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化與億載金城兩公寓大廈住戶年齡太子文化住戶年齡層
比較偏老年人居多億載金城則是中年居多此差異或許是因經濟能力不同所居住
環境品質要求也不同而有所差異
0
10
20
30
40
小學以下 國(初)中 高(中)職 大(學)專 研究所以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-2 教育程度比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化住戶教育程度與億載金城住戶相較下高出許多而在現
今社會中高學歷或許不一定有高所得其住戶水準也有所差異但僅限於社會其中
一小部分相對下擁有高學歷與高所得需求就會不同品質要求也會有所不同
33
太子文化
自由業
11
公教人員
17
服務業
10
商業
32
工業
16
家管
8學生
6
工業
商業
服務業
公教人員
自由業
學生
家管
圖 4-3-3 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
億載金城學生
0家管
1
自由業
2公教人員
9
服務業
31
工業
工業
商業 20
商業
37
服務業 公教人員
自由業
學生
家管 圖 4-3-4 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
由上圖可看出太子文化的住戶所從事的行業為商業居多而億載金城則商業與
服務業居多由從事行業大致上可分辨出收入所得大概屬於哪階段雖然沒有一定
的標準但也是有相當的影響
34
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2萬以下 2萬1~3萬 3萬1~4萬 4萬1~5萬 5萬1~6萬 6萬以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-5 住戶收入示意圖 資料來源本研究整理 由圖可對兩公寓大廈訪問的住戶收入所得做比較億載金城的住戶大致上都屬
普通性質的作業薪資較高收入的則偏少而太子文化的住戶所得在高收入方面卻
是比較多由此可見所得多寡對品質要求也會有所差異
0
10
20
30
40
50
60
非常低 低 普通 高 非常高
太子建設
億載金城
圖 4-3-6 住戶水準示意圖 資料來源本研究整理
由圖可看的出來兩公寓大廈的住戶對該社區水準認知都相當不錯一個水準高
的社區在各方面事務也會有相對的優異性對各住戶溝通與配合度也會比較高這樣
要營造一個優質社區並不是難事
35
太子文化-管理費50元坪否
19
是
81
是
否
圖 4-3-7 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
雖然有大部分的住戶對管理費收取是覺得相當合理但也是有少許部分住戶覺
得不合理有需要降價的需要
認為管理費合理價格區間統計圖
36~40元
坪 6
41~45元
坪 4
46~50元
坪 2
31~35元
坪 7
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-8 為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖
資料來源本研究整理
認為不合理的人數有 19 個其中有七個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可
以接受有六個人認為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元
坪可以接受有 2個人認為 46~50 元坪可以接受
36
億載金城-管理費45元坪
是
90
否
10
是
否
圖 4-3-9 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
大部分的住戶也是對該大樓所收取之管理費覺得合理但其中也是有人認為不
合理
認為管理費的價格區間合理統計圖
31~35元坪 1
~45元坪 4
~50元坪 1
36~40元坪 4
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-10 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
上圖是認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖認為不合理的人
數有 10 個其中有 1個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可以接受有 4個人認
為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元坪可以接受有 1個
人認為 46~50 元坪可以接受
37
太子文化-訪問之住戶的自購統計圖
自購
83
承租
17
自購
承租
圖 4-3-11 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
億載金城-訪問之住戶自購統計圖
自購
86
承租
14
自購
承租
圖 4-3-12 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
由以上兩圖可得知兩公寓大廈住戶自購率都蠻高的都高達 80以上
38
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
管理層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-13 管理層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在管理層面兩大廈訪問之住戶都有不錯的反應由太子管理維護公
司所做的服務內容看來是相當的被廣為接受
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
安全層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-14 安全層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在安全系統上做的也相當不錯住戶都可以接受但還是有少部分覺
得不是很好所以還是有檢討的空間
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
清潔層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-15 清潔層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在清潔層次方面上做的也讓住戶相當的滿意但還是有少部分覺得
不是很理想所以還有加強改進的空間
39
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
億載金城
圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
40
41
第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
43
預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
44
表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
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依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
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（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
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縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
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問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
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3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
第一節 住宅社區品質與定義 結合住宅內部實質屬性及周圍外部環境的住宅品質是住宅屬性的一個重要部
分住宅品質由心理生物學的角度可界定為一段期間內某一個人或家庭單位對
自身居住活動的關聯性設施之認知和滿意情形但從經濟與社會層面來看住宅其
實質特性在不同地區之使用者於一定期間對自身居住需求上的住宅關聯設備之
間有安寧感和滿足感之傳達功能強調社會環境的立場重視人類社會之整體生活
環境的提引(張金鶚)由社會行銷學觀點來看住宅品質可界定為在某一期間內
住宅關聯性設施能夠滿足消費者對安全舒適等各項需求而這些需求且必須為有
效需求由此達到整體社會福利之最大世界衛生組織(WHO)提出對於居住水準所設
之原則認為應包括下列四項條件
一安全性除了住宅本身結構之安全性為住戶之主要考慮外居住環境是否能避
免犯罪事件的發生使得住戶在身體和心理上均能免於恐懼也應同等重視
二健康性考慮住宅品質標準時也應考慮住戶日照採光通風給水排水
等情況以及衛浴廚廁是生活最基本的需求美日等國對此訂有最低
標準而我國亦有參考標準之設定
三便利性居住品質之良好要看是否能和生活緊密配合凡舉一般日常所需如購
物上學上班的便利性和休閒設施與公共設施的可急性都是十分重要
四寧適性除了要能住之外住的好更是一般人所嚮往的諸如客廳的大小臥
室的舒適平均每人擁有的坪數居住的樓高噪音的大小等
Michigan大學研究與Movvis於1972年認為住宅品質的決定向度有三建築物的
結構品質之耐久性設施服務品質維護與管理性而Kevin Lynch於1981年以五個
角度來討論環境品質做為集合住宅環境包括
1維生(Vitality)
2感受(Sense)
3適當(Fit)
4可及性(Access)
5控制(Control)
14
住宅大樓逐漸高層化與人民對住宅品質的重視如何提升住宅大樓管理服務品
質以維護良好的居住環境及滿足住戶之需求已成為現今研究住宅管理最重要課
題之一根據馬斯洛(Maslow)之人類需求層次理論人類需求分為以下五種層次
1基本需求此類需要包括維持個體生存所需要的各種資源如食物水份空氣
住所等
2安全需求此類需要主要的免於焦慮恐懼混亂及危險並使自己覺得有秩序
有保護有依靠從而感到安定與安全
3愛與歸屬的需求此類需求主要是要接近他人要屬於團體要為人接受要愛
與被愛
4受人尊敬之需求人們需要尊敬自己也需要受人尊敬以使自己感到有價值
5自我實現之需求此一需要在求成全及展現自己所以為自己的種種特質以實
現自己的潛能發展自己的個性統合自己的性格
在此體系下較低層次的需求獲得解決及滿足後才會晉升到另一個層級(圖
2-1-1)而人類對住宅之需求亦同具層級性必先追求住宅基本之需求滿足也就
是有一個可以遮風避雨之場所基本需求滿足後才提升至另一個需求層次隨著
整體環境的逐漸改善與國民所得增加人們對住宅的要求越來越高以台灣目前的
住宅來說遮風避雨之基本需求已普遍獲得滿足因此現在對住宅之需求已提升
到更高一層級欲滿足這高層級之住宅需求則有待落實住宅管理才能達成在此
高層次的住宅需求為了追求安全的居住空間及與他人建立友情必須藉由住宅管
理之運作加強鄰里關係以促進彼此間之友誼共同制止犯罪事件方能達成
因此隨著住宅逐漸走向高層化與人們對住宅需求層次的提升高層住宅之管理也就
日益重要方針
時代的進步以及週休二日的來臨人們假日想擁有自己的休閒活動及自我的空
間又限於工作上的忙碌回到家已無暇管理自己的居住環境但一個良好的居住
環境又需要管理才能夠有好的居住品質因而衍生出專業的大樓管理公司代為維護
管理基於使用者付費的原則每一個消費者都要以最小的代價獲得最大的滿足
也就是如何以最合理的管理費獲得最良好的居住環境品質所以一個集合住宅大樓
的管理品質也就與代為管理的大樓管理公司息息相關
自我實現的需求 滿足住戶自我 更高層次住宅需求
受人尊敬的需求 展現其本身之經濟能力
愛與歸屬的需求 渴望與他人建立友情
安全需求 追求安全的居住空間 透過住宅管理達成
基本需求 遮風避雨之需求
圖2-1-1 馬斯洛(Maslow)人類需求層次圖 （柯育堂1993）
15
本研究在了解國人目前各類家庭一天在住宅內之生活行為分別從行為與時
間行為與空間及值得注意的使用狀況分析比較以提出來住宅計劃的建議方向
此外亦進行實際訪問調查以獲得現況有關資料加上電腦等資訊之輔助以進行
繪圖及資料處理等主要是透過實際上各戶的訪問調查當中以親身體驗國人之實
際生活行為及空間之使用現況分別就時間關係及家庭生命週期宗教經濟家
庭規模住宅屬性職業特徵等進行分析比較以提出具體之建議來介紹國人目
前各類家庭的生活狀況以提供設計者參考以及整理各類家庭家人行為時間量及
時間帶之差異分析比較其中之不同以便提供設計者做參考另一方面歸納國人
之一般空間使用狀況以作為未來設計者和使用者溝通之管道分別就設計者使
用者行政者及後繼研究提出來之建議方向以使未來國人的住宅計劃走向完善之
境界 (洪肇陽1993)
此研究為了倡導社區發展理念運用社區組織方法加強住戶對大樓的認同和
參與有效改善大樓住宅所衍生的問題了解住戶社區參與的特質和需要吸引住
戶的積極參與推展社區發展的效果是否會因個人特質的差異而影響例大樓住
戶的休閒生活時間性別婚姻狀況的不同其休閒設施安排的傾向有所差異而
活動參與程度是否也會因年齡職業婚姻狀況房屋權屬等因素會影響住戶的活
動參與意願其實各住戶的特質會影響對社區的認同感和參與感(蘇文彬1996）
了解休閒式住宅市場其實際購屋者之購買行為傾向偏好與使用行為差異情形為
何了解市場區隔後不同購屋群體特徵並分析各群體性以作為規劃休閒式住宅產
品定位時之參考分析實際購屋者之購後行為與滿意水準據以探討休閒式住宅商
品之維護管理情形以供作不動產開發業者於住宅實質空間規劃時之參酌依據本
研究成果發現可作為私部門推案實行銷組合或實際空間規劃之參考兩類型區隔年
齡職業購屋經驗上具顯著差異亦即居住型休閒式住宅與渡假休閒式住宅在上述
三項人口統計變數尚有顯著的不同而符合本研究之假設兩類型區隔在性別教育
程度與家庭型態上的特性則無顯著差異 (蔡菊花1998）
隨著我國的經濟發展以及建築技術的進步住宅已朝建築立體化社區大型
化的方向發展在都市中由於土地高度集約使用使這種情況更為明顯爲能有效
確保住宅品質居民對於住宅的需求已有日漸增強的趨勢為日後區分所有建築
物或者公寓大廈的住戶間自有規範的法律依據民法物權立體化敦親睦鄰法律化
管理組織民主化公共安全入型化
為了讓這些制度合理性的執行必須先培養社區意識社區意識高則參與度越高
這樣大家對於公寓大廈有箸同一目標希望社區愈來愈好品質能夠提升管委會也
能執行一切事務讓大家有著休戚與共的關係否則大廈只會愈來愈髒亂降低了
品質馬上會影響到居住民眾
對社區發展正向關係有下列幾點
1可落實社區自治社區參與及民主政治
2可讓住戶更了解會議議事之進行
3有助於社區安全衛生安寧和諧的達成 (黎淑慧2004）
16
小結
住宅品質越高相對的管理費亦愈高但管理費越高並不代表住宅品質一定有
其保障因為住宅品質牽涉到心理文化的層面尤其個人的主觀價值和需求層級
更牽扯到對同一住宅有不同之評價消費者應針對自我之需求有相當程度的認知
而不單單只是針對豪華氣派的特點而造成日後管理費多餘之負擔而得不償失
另外住戶水準與溝通配合度高低有密切關係而現今人們的所得提高相對的品質
越來越重視需求層次可分為五種類型分別由低層次而晉升高層次當想要一個
好的居住環境需良好的管理才能有好的居住品質導致大樓管理公司對於居住品質
以及住戶產生重要不可或缺的腳色共用的休閒設施多寡有助於對該社區大樓所有
住戶之滿意度有明顯增加的趨勢也有助該社區大樓住戶守望相助敦親睦鄰鄰
里關係和諧但使用管理與費用則須所有住戶有所共識擬出公約來遵守共用休
閒設施則比較針對該大樓各住戶開會討論後依需求高低再建造使用率或許會相對
提高許多
17
第二節 共用設施目的與種類
傳統的共用設施計劃理論都只考慮鄰里單元作為設施規劃的基本單元極少對
於鄰里單元以下規模的公寓大廈設施的需求性加以探討大約從民國七十幾年以
來台灣各地區都有不少公寓住宅特別是私人住宅開始於社區內規劃一些生活休
閒性設施（例如游泳池會議室兒童遊戲場等等設施） （賴榮俊1992）
「共同共有」在法律上又稱為分別共有指數人按其應有部分對於一物有所
有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對應
有部分得自由處分而「公同共有」在公同共有關係下各公同共有人是沒有應有
部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律(例如合夥關
係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之外對於公同共
有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意而「共用部份」指公寓
大廈專有部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者包括
住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋頂突出物共同出入口及門廳
管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設備空間及社區居民使用的活動中
心等 (公寓大廈管理條例1995)
本研究在了解游泳池的現況和發展釐清其對社區的關係與影響提供游泳池
未來在設置規劃原則上的注意事項進而發現了游泳池社區的發展模式游泳設施
設計規劃形式以及現行經營管理的模式上都息息相關 (郭獻仁1999）
整體來說受訪者對設施的使用頻率普遍不高在現代學業及工作忙碌的時代大部
分的住戶都以沒有時間及沒有興趣使用該大樓內之休閒設施居多使建商們更應該
去注意這項問題 （欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如2001）
小結 在共用設施使用上有助於該大樓住戶之間互動關係良好也增進鄰里和諧敦
親睦鄰之效益因此對共用設施要有不同的考量與選擇
18
第三節 共用設施管理與維護
無論就客觀之實質住宅狀況或主觀住戶對住宅品質之滿意度有管理維護之住
宅要比無管理維護之住宅要來的好在管理方式方面有住戶管理委員會之住宅品
質及滿意度比較高在管理維護費用方面有專業住戶管理委員會住宅品質及滿意
度則較高大樓繳交住宅管理維護費之住戶對住宅品質之滿意度比拒絕繳交之住
戶要來得高 (洪幸妙1991）
隨著社會型態的轉變都市人口急速增加在都市土地面積供給有限的情形下
土地立體使用因而成為必然的趨勢住宅朝向立體使用的結果高層住宅乃成為都
市住宅的主要型態因一般人對於高層住宅區分所有的觀念模糊以致使高層住宅
的管理維護衍生不少糾紛不僅對居住品質造成不良影響更危及居家公共安全
政府為解決日益頻繁的高層住宅管理維護問題草擬「公寓大廈管理條例」草案
已送立法院審議各界無不期盼草案能早日通過立法 (林鋒昇1993）
依據住宅商品不同特性將市場次分類為次市場外並利用需求面之市場區隔
再依據購買者不同行為特徵而區隔為群內同質群間異質之群體以確認目標市
場而休閒式住宅即為市場細分後之次市場其與一般住宅之區別在於其係以基地
內設施多元化經營專業化非必要性之住宅需求等為其最大特色住宅開發成敗
之關鍵在於一種開發前之市場分析延續至開發後之社區規劃與俱樂部之經營管
理規劃費時且複雜化 (蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁2000）
此研究主要目標在於探索公寓大廈管理維護成效與管理維護影響因子之間的
相關性除以問卷調查收集所需資訊外另以現況勘察方式評估代表公寓大廈管理
維護成效之安全門禁管理環境清潔維護違規違建管理環境噪音管理設施設
備管理公共空間管理等項目之成效 (陳瑞榮2001）
住戶對其居家環境每日必需的管理維護工作通常分為兩大類住戶自行負責
或委託管理維護公司目前國內集合住宅在管理維護執行上的現況係「自行管理」
佔68「委託管理」佔32至於管理維護模式與住戶滿意度的探討由管理維護
公司來維護社區的結果均比自行管理來得讓住戶滿意而「部分委託管理模式」則
是四種模式中滿意度最高者究其原因管理公司雖有專業知能與經驗的優勢但
也可能存在著代理問題受到這二者相互權衡（trade-off）的影響全部委託管理
的滿意度便不如部分委託管理 (洪子茵2002）
19
對於管理費收取後的流向知道與否的比例約為三分之二這並不是好的現象
居民會去注意的人或許不多這時管委會應該設法讓居民都有機會去了解管理費的
流向也就是讓管理費更加透明化這樣在收管理費的時候居民知道了管理費的
流向就比較不會有拒繳管理費的情形管委會也應讓居民提升對於住宅的關心程
度這是一種社區意識讓居民知道購買這個社區住宅並不只是居住而是還有其
他附屬的功能可以使居民提高生活品質這樣才能將社區營造成具有高度附加價
值之居住住宅 （邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠2001）
小結
想要有品質良好的住宅社區與公寓大廈相對的也須有品質良好的管理與維
護管理與維護似乎是必備的一套措施即使大樓建造的多雍容華貴沒有好的管
理與維護相對的只是把表面上的呈現出來而不是實質上所呈現出來
20
第三章 訪談與現況課題 本研究主要目標是以第三者角度來看管理維護人與住戶之間影響管理維護成
效探討因此有必要從公寓大廈管理維護現況作瞭解除明白國內目前於管理維護
所遭遇的各項問題並就國內公寓大廈管理維護制度與現況等進行分析與探討
本章的目的即藉由探討目前國內公寓大廈管理維護的制度與現況的變革對可
能影響管理維護成效再進一步的掌握據此作為本研究討論重點之ㄧ
管理維護人
管理委員會
問題
住戶
研究者
圖3-1研究角度之關係圖
我們在暑假時訪問太子建設公司－管理維護公司(蔡副總經理)訪談中得到了
許多相關知識在公寓大廈管理條例成立時幾乎是混亂時期在一個不完全的體制
下問題層出不窮而唯一的解決方法就是依據公寓大廈管理條例與相關人對產生之
問題逐一的討論出所以然當討論出大家都可以接受的規範下就修改條例但直到
現在還是一直有問題存在就像太子建設蔡副總經理講的「看的到的都是問題問
題無所不在」這是非常具體的一句話而這些問題有些只能去避免一旦發生了
也不能完全解決只是增加問題複雜性
例一位住戶不繳水電費依公寓大廈管理條例可以對該住戶做懲罰斷水斷電
當斷水電後導致該住戶不能進出自家門在法律的立場上是(可以懲罰但不能涉及人
身安全及人身自由)違反人身自由的管理委員會若不執行懲罰的話亦可向住戶提出
法律訴訟而住戶也必須自行承擔接受因為管理委員會是一個組織當成立管理
委員會得向政府申請申請後會備查一份資料以做確認該管理委員會之存在雖然
這只是其中一部分的問題但太子管理維護公司也有針對各方面去做研究在各方
面也增加整體共識也成長了許多
21
第一節 住宅社區管理委員會現況
在84年公寓大廈管理條例實施前集合住宅成立管理委員會之情況較被動而
84年成立後有日漸主動的趨勢成立後管理基金是由建商提供建造費用之千分之三
至千分之二十(依造價來分一千萬元以下是千分之二十一億元以下是千分之十
五十億元以下是千分之五十億元以上是千分之三)來當作管理基金若是政府
建造之國宅則由內政部國宅局管理但因當時成立公寓大廈管理條例時是由管理委
員會去規範問題層出不窮有太多的疏漏管理條例所規範的在法令上不是有衝突
就是無法管制至今也反覆的修改條例而有些問題還是不能完全得到解決
管理委員會之最高大會lt住戶大會gt一年開一次而管理委員會之委員有三個
職務必定要區分所有權人而職稱規定只有「主任委員」「財務委員」「監察委
員」這三個的職稱有規定而已其他職稱則無強制規定
目前管理委員會針對公寓大廈管理與維護之問題整體上可劃分為統包與分
包而目前台灣公寓大廈絕大部分採用分包的方式來對公寓大廈做管理與維護
而國外大多數國家採用的方式則是屬於統包居多站在管理維護公司的角度是希望
未來的走向也採用統包之方式而目前太子建設-管理維護公司也針對社區擬定一
套「社區總體營造之基本架構圖」表3-1-1目的就是讓整個社區更有規劃性環
境與大樓事務管理更有效率及便利
22
表3-1-1 社區總體營造之基本架構圖
新建大樓（社區） 既有大樓（社區）
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查 3設備機能滿足度調查
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查
社區大樓營運籌備程序
規劃設計 1協助成立住戶管理委員會 2製訂住戶（用戶）規約 3製訂各項管理辦法及規章 4製訂機電設備維修保養計劃
建物診斷分析 1建物本體診斷 2建物設施環境診斷 3建物機電設備診斷 4省能源診斷 5營運管理診斷
改善執行 1建物設施環境機電設備
能源營運管理等改善 2修訂各項管理辦法及規章 3修訂機電設備維修保養計劃
改善提案 1建物設施環境改善案 2機電設備改善案 3能源改善案 4營運管理改善案 5各項保養計劃提案
交屋後初期 1協助召開區分所有權人會議
2裝修工程的監督 3落實召開管理委員會議
完工交屋期 1協助業主驗收各項公共設施
2協助交屋
大樓（社區）管理營運 4警備保全與門禁管理 4預防性措施規劃 5工程維修與機電設備保養 5各項生活服務 6環境衛生與園藝維護
資料來源太子管理維護公司
23
另外以下是社區住家樓管事務管理架構圖3-1-2所有的架構以及工作細項
皆是由太子建設公司歷年來所收集的資料與經歷所擬定出來的由圖中可看出管理
公司在服務內容可分為六大類分別是設備維護清潔事務行政事務組安全
維護組清潔環保組機電維護組另外工作細項部分會依照各家不同公司的
安排而有所不同但大致上也是依循這樣方向的項目做適當調整
以下是針對細部工作的介紹
一設備維護
為了使維護工作能有效率的進行需要有對設備熟悉以及專業認識的技術人
員來進行建築物維護工作使的社區能得到安全舒適的環境
二 清潔事務
清潔維護的工作一般分為日常保養定期保養及特別保養清掃三部份將建
築物由室內到室外各區域進行清潔維護工作如病媒防治是必須要有專業執照的人
員才能對建築物進行消毒清潔維護工作
三 安全維護組
公寓大廈內的警衛負責的工作是協助與維護公共設施安全及安寧管制人車
的出入若有訪客來時必須負責登記來訪者姓名及來訪目的以及巡視各角落死
角以防意外發生
四 機電維護組
一般而言建築物之公共設施設備可分為預防性服務性及加值性如休閒
設施網路設施保全設施弱電設施因此機電員的要對設施設備進行定期緊
急狀況的管理維護維修須隨時檢查設備機能或教導提供住戶保養知識以便機具
設備使用性持久是否可正常運作
以下表3-1-2 為社區住家樓管事務管理架構圖 資料來源太子管理維護公司
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社
給排水廠
社
給排水廠
區
停車場廠商
區
停車場廠商
住
泳池廠商
住
泳池廠商
機電組長
機電組長
機電員
機電員
環保組長
環保組長
機動環保員
機動環保員
任
＞
環保員
任
＞
環保員
主
事
主
事
副 幹
巡邏哨
副 幹
巡邏哨
理 總
大廳哨
理 總
大廳哨
管
副
管
副
＞
＜
中控哨
＞
＜
中控哨
事
車道哨
事
車道哨
約
幹
房屋代銷專員
約
幹
房屋代銷專員
合
總
生活服務秘書rsquo
合
總
生活服務秘書rsquo
會
托
＜
會
托
＜
員
委
任
大廳接待秘書
員
委
任 大廳接待秘書
委
主
休閒中心接待
委
主
休閒中心接待
理
理
客服處理專員
理
理
客服處理專員
管
管
管
管
行政文書助理
行政文書助理
管
管
綜
行政會計助理
綜
行政會計助理
圖
督
消毒廠商
圖
督
消毒廠商
構
監
外牆清洗廠商
構
監
外牆清洗廠商
架
水塔清洗
架
水塔清洗
理
垃圾處理廠商
理
垃圾處理廠商
管
化糞池抽取廠商
管
化糞池抽取廠商
務
監控廠商
務
監控廠商
事
弱電廠商
事
弱電廠商
管
空調廠商
管
空調廠商
家
發電機廠商
家
發電機廠商
樓
消防廠商
樓
消防廠商
機電維護組 清潔環保組安全維護組生活服務組 行政事務組清潔事務 設備維護
25
26
第二節 台南市住宅社區共用設施管理現況
以目前的現況來說當三方面(住戶管理維護人政府)遇到問題時的解決方
式都是依據法條規約等規定事項以求解決之道有法條以及規約來約束所有
權人不管任何問題就如同法律一樣的道理
公寓大廈的規約依公寓大廈條例第二十八條規定當公寓大廈建築物所有權
登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時起造人應於
三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負
責人並向直轄市縣(市)主管機關報備嗣後公寓大廈如有關於規約之訂定或
變更之情形時依同條例第三十一條規定應由區分所有權人會議以特別決議程序
為之即「區分所有權人會議之決議除規約另有規定外應有區分所有權人三分
之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席以出席人數四分之三以上及
其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之因此舉凡經
由區分所有權人會議決議之事項不論其明訂於規約中或不成文之規定制定規約
之區分所有權人當然負有遵守規約之義務
公寓大廈管理模式
在民國 84 年時公寓大廈管理條例實施後其個別區分所有權人之專有部分都
自行管理居多共用部分原則上屬各區分所有權人共有故由區分所有權人共同管
理
共同管理與自行管理在費用負擔等各項產生之問題上很難達到共識若是戶
數較少或許還比較好處理要是上百戶的根本很難去做規範與管理這樣要有個良
好的居住環境的確不太可能導致在這樣的環境下也衍生出了全部委託管理自
行委託管理部份委託管理這三種方式來管理在國外已經普遍的在實施這些方式
但實施後還是偏向全部委託管理也就是統包的方式比較多在台南比較具指標性的
建設公司太子建設公司旗下的太子管理維護公司也以逐步的走向統包這個層面在
台南也以切確的在落實這個方式
第三節 管理顧問公司與住戶之現況
管理維護人的主職在於對建築物的管理維護提供社區大樓日常服務解決住
戶在大樓所使用的設施設備及維護工作讓住戶有個品質良好的居住環境大致上
公寓大廈管理現況可從人事物這三方面的互相關係來探討會發現下圖這三大
方面的關係亦影響到公寓大廈管理維護成效的優劣另外為了讓住戶的權益有所
保障以及給予府機關管理業者管理委員會三者有同樣的保障及確實執行管理
公寓大廈住宅與維護的責任對於三者之間必須合理訂定規範之契約
27
管理委員會
管理服務人
住戶
休閒安全服務
設備
管理維護成效
公共環境衛生清潔
設施設備定期
維修維護
管理共用設施及設
備維護
圖3-3-1 事務架構圖
資料來源本研究整理
就人事物三方面探討以下幾點管理成效
一人方面例如標準服務作業流程管理費收繳管理流程管理費欠繳催收管理
流程安全管理維護流程訪客管理維護流程(如附表)以上提出之五項以人
為主住戶可委託管理公司派遣管理員來執行大樓出入的管制控制過濾非住
戶的人提高居民的人生安全是屬『人』方面的管理
二事與物方面例如社區大樓營運籌備程序事務管理作業設備維護管理裝
潢管理流程環保管理維護流程(如附表)以上提出之五項以事與物為主
居住環境公共空間的整潔清潔是人與事物的結合這些事務可由大樓住戶輪流
分配打掃或是管理委員會外請清潔公司定期為公寓大廈做打掃公共設施設
備有關於物的管理維修之事都可由管理業者派遣技術師定期檢查管理與維
護也可控制公共設施開放時間上使用的人數與使用時間的良好的規劃使得
公共設施便有完善的體制若住戶們能自動自發的共同維持環境清潔必定會有
良好的居住品質
第四節 現況課題分析
管理維護之目的就是對該公寓大廈做好完善的設施設備維修及維護以便該大
樓住戶有個優良安全的設施設備提供住戶使用當然也是會產生一些問題比如說
對住戶的服務或是訪客到訪時所應該遵守的程序有專業性的事務等等都會產生問
題而這些問題對三方面(住戶管理服務人政府)來說大致上已有擬訂出各項事務
的標準與專業的作業流程以下為各三方面的課題與例子
一公寓大廈之管理維護人所提供的服務架構處理圖
住戶委託服務事項
管理服務事項
事故處理 事務管理架構圖
28
訪客與車輛管制
清潔處理與維護
設備維護管理
以上所題供之基本事務已有個別擬定出一套作業程序圖（請參考 圖3-1-2）
在此架構下提出比較具體類似的案例來做說明以方便了解問題如何產生解決
方法有幾種
案例 1 某公寓大廈中有未出售及未承租的空屋則那些管理費應由誰繳交
依公寓大廈管理條例未售之空屋的管理費由建商繳交因空屋無人使用
所以該屋之管理費用折半若空屋中有損壞修繕費用也是由建商負擔
案例 2 在休閒設施使用時會影響到住戶安寧該怎樣處理
在限定開放時間中吵鬧只要不是很刻意都可以接受畢竟開放時間就是要
大家一起活動一起放鬆但若在不是開放時段中吵鬧管理委員會則有責
任去向該吵鬧住戶或該吵鬧人制止若不聽勸導可經由通報警察執行公權
力或由法律途徑解決
案例 3 頂樓陽台是屬於公共設施若最頂樓住戶在陽台放至園藝用品或增蓋鐵皮
屋該怎處理
根據公寓大廈管理條例規定頂樓屬於全體住戶共有也屬公共設施及防空
避難設施而公共設施如有住戶佔用損壞或空間阻塞則由管委會負責修
復及清除
29
案例 4 住戶在門口牆邊放置鞋櫃影響人員通行該怎樣處理
根據公寓大廈管理條例規定門口走廊屬共用區不可有阻塞物若有阻塞物
則管理委員會應先張貼公告通知若無人處理由管理委會有權自行處理丟
棄
案例 5 住戶在使用共用的設施及設備時損壞時卻不通報管理員就置之不理該怎
辦
當下損壞時及時通報管理員可以當時損壞狀況及情形判斷是有意或無
意若是無意則依人情考量處不處罰若是有意者不通報損壞及維修費用
則由該人支出承擔
從以上案例中可得知管理維護可維持公寓大廈在設施設備或及使用機能正常
運作的持久性但一個好的管理維護也須有好的住戶配合才能有好的居住環境當
一個好的管理維護人提供住戶好的服務還會產生什麼問題本研究藉由問卷調查來
探討再研討出對哪一方面的問題比較居多或是哪種問題比較嚴重比較需要提出來探
討之問題
30
第四章 研究設計
第一節 問卷設計與調查
一 調查目的
經由上述中我們從市政府及太子建設公司得到的相關資料中可對管理維護人
與住戶之間所產生之問題有解決之對策但也不完全的解決而有些問題只能盡量
去避免不要發生若發生後處理方式會很複雜若產生應該經由哪些管道可以解決
二 調查範圍對象
為何我們會選擇太子建設下的建物做探討以及太子建設住戶做深入的研究因
太子建設公司屬上市公司在南部地區的規模較大知名度也較高也是南部建設公
司的龍頭況且台南市是太子建設的崛起發源地且具有其代表性
太子建設公司不僅是建造公司在其他相關方面也有相關事業其經驗可靠信用
良好所以選擇太子建設之住戶為研究對象而因某些大樓非住戶及住戶關係人所
以不便於參觀設施設備及詢問問題所以只採用太子建設旗下建物及該大廈住戶作
對象太子建設公司在台南市東區內的case比較多故取得之資料比較方便因而
有些大樓住戶礙於私人空間不便參觀所以我們設計的問卷是針對太子建設的住戶
做為研究對象因為我們是針對東區做研究對象而東區也屬較繁榮地段故其建設較
具代表性
經實地探訪太子建設所管理的億載金城太子文化以及由政府興建的大林國
宅我們可發現由太子建設下所管理的兩棟公寓大廈都是屬全部委託管理方式
也就是俗稱的統包因太子建設公司規模龐大管理維護涵蓋範圍也較廣泛而太
子建設旗下的統包內容是公司承攬全部有關管理維護工程應有盡有管理維護問題
統一處理方便許多未來也會呈現此趨勢統包在解決問題方面較分包方便整體
管理制度也較有規劃
綜合以上統包優點推測住戶品質滿意偏向於贊成統包並藉由問卷調查分析
來證實住戶對於統包之品質滿意程度較高另外三者的差異所在為億載金城的休閒
設施開放空間位於地下室停車場旁導致於光線不足空氣環境不佳相較於九十
六年三月興建完工的太子文化社區所設置的設施是位於一樓每一種類的休閒設施
都有良好的規劃分類和完善的管理與維護兩相比較下可發現公寓大廈的新舊程度
品質差異甚大而在這段期間所遭遇之問題也反反覆覆的檢討研究過到現今來看
已有一套解決對策但還是有待改進相對下大林國宅更比前兩棟公寓大廈的管理
規劃較不周且大林國宅的休閒設施是屬開放式無人管理設施使用的安全也無人
控管無使用時間的限制相對品質也甚差人員出入採完全自由進出未有妥善保
31
全管制住戶安全有待考驗國宅方面或許也是需要擬定一套好的對策
由太子管理維護公司所提供之「社區總體營造架構圖」（表3-1-1）是經由管理
委員會與管理維護公司兩者所擬定共識下針對住戶所做出來的架構圖整體來說
就是為了讓住戶有個完善的體制這樣生活在社區裡遇到困難才有解決之道才不
會各自推託責任所以問卷擬定就由此架構圖下實施後對住戶做調查在此架構下
提供之服務是否滿意
三 調查方法
到兩大廈門口出入處對出入住戶做調查發放問卷份數各 100 份當場回收經剔
除廢卷太子文化有 3份億載金城有 8份有效問卷則 97 份與 92 份
問卷內容分兩大部分第一部分是基本資料採用簡單統計分析說明第二部份針
對住戶在此架構下提供之服務與目前僅有的設施設備使用後看法是否滿意
表4-1-1 個案比較表
億載金城 太子文化 大林國宅
地址 大同路二段61巷18號 崇善5街7巷1-16號 大同路二段154號
戶數 400戶（公寓）
ABCDE棟
276戶（透天75戶+公
寓200戶+管理室） 400戶以上
坪數 約30~40坪 約40~50坪 約25~30坪
管理費 一坪45元 一坪50元 一戶500元
（含停車位）
停車位 另外購買
（清潔費每月300元）
另外購買
（清潔費每月250元）隨機停放
停車場 B1~B2F機車
B3~B4F汽車
B1F約130個車位
（先買先贏）
有管制僅限住戶
出入
基本設施
設備
安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
警衛室消防設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社
區道路
基本設施
電腦資訊中心
兒童閱覽室
VIP室
游泳池
親子遊樂區
卡拉OK視聽中心
韻律體操室
娛樂健身中心
六大會館（1F）
歡唱室（ABC）
媒體資訊館
動感球藝館
兒童攀岩館
景觀動能館
水療減壓館
ATM
運動器材
設施開放
時間
非假日時須大人陪同登記
假日開放時間
AM800~PM1000
除VIP室使用要登記
非假日時須登記
AM800~PM1000
無管制
社區管理 有警衛管理
訪客進出須登記
有警衛管理
訪客進出須登記 無管制
住戶大會 一年開一次 一年開一次
32
第二節 問卷分析
一住戶圖表分析
0
5
10
15
20
25
30
20以下 21~30 31~40 41~50 51~60 60以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-1 年齡比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化與億載金城兩公寓大廈住戶年齡太子文化住戶年齡層
比較偏老年人居多億載金城則是中年居多此差異或許是因經濟能力不同所居住
環境品質要求也不同而有所差異
0
10
20
30
40
小學以下 國(初)中 高(中)職 大(學)專 研究所以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-2 教育程度比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化住戶教育程度與億載金城住戶相較下高出許多而在現
今社會中高學歷或許不一定有高所得其住戶水準也有所差異但僅限於社會其中
一小部分相對下擁有高學歷與高所得需求就會不同品質要求也會有所不同
33
太子文化
自由業
11
公教人員
17
服務業
10
商業
32
工業
16
家管
8學生
6
工業
商業
服務業
公教人員
自由業
學生
家管
圖 4-3-3 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
億載金城學生
0家管
1
自由業
2公教人員
9
服務業
31
工業
工業
商業 20
商業
37
服務業 公教人員
自由業
學生
家管 圖 4-3-4 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
由上圖可看出太子文化的住戶所從事的行業為商業居多而億載金城則商業與
服務業居多由從事行業大致上可分辨出收入所得大概屬於哪階段雖然沒有一定
的標準但也是有相當的影響
34
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2萬以下 2萬1~3萬 3萬1~4萬 4萬1~5萬 5萬1~6萬 6萬以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-5 住戶收入示意圖 資料來源本研究整理 由圖可對兩公寓大廈訪問的住戶收入所得做比較億載金城的住戶大致上都屬
普通性質的作業薪資較高收入的則偏少而太子文化的住戶所得在高收入方面卻
是比較多由此可見所得多寡對品質要求也會有所差異
0
10
20
30
40
50
60
非常低 低 普通 高 非常高
太子建設
億載金城
圖 4-3-6 住戶水準示意圖 資料來源本研究整理
由圖可看的出來兩公寓大廈的住戶對該社區水準認知都相當不錯一個水準高
的社區在各方面事務也會有相對的優異性對各住戶溝通與配合度也會比較高這樣
要營造一個優質社區並不是難事
35
太子文化-管理費50元坪否
19
是
81
是
否
圖 4-3-7 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
雖然有大部分的住戶對管理費收取是覺得相當合理但也是有少許部分住戶覺
得不合理有需要降價的需要
認為管理費合理價格區間統計圖
36~40元
坪 6
41~45元
坪 4
46~50元
坪 2
31~35元
坪 7
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-8 為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖
資料來源本研究整理
認為不合理的人數有 19 個其中有七個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可
以接受有六個人認為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元
坪可以接受有 2個人認為 46~50 元坪可以接受
36
億載金城-管理費45元坪
是
90
否
10
是
否
圖 4-3-9 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
大部分的住戶也是對該大樓所收取之管理費覺得合理但其中也是有人認為不
合理
認為管理費的價格區間合理統計圖
31~35元坪 1
~45元坪 4
~50元坪 1
36~40元坪 4
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-10 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
上圖是認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖認為不合理的人
數有 10 個其中有 1個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可以接受有 4個人認
為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元坪可以接受有 1個
人認為 46~50 元坪可以接受
37
太子文化-訪問之住戶的自購統計圖
自購
83
承租
17
自購
承租
圖 4-3-11 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
億載金城-訪問之住戶自購統計圖
自購
86
承租
14
自購
承租
圖 4-3-12 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
由以上兩圖可得知兩公寓大廈住戶自購率都蠻高的都高達 80以上
38
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
管理層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-13 管理層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在管理層面兩大廈訪問之住戶都有不錯的反應由太子管理維護公
司所做的服務內容看來是相當的被廣為接受
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
安全層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-14 安全層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在安全系統上做的也相當不錯住戶都可以接受但還是有少部分覺
得不是很好所以還是有檢討的空間
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
清潔層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-15 清潔層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在清潔層次方面上做的也讓住戶相當的滿意但還是有少部分覺得
不是很理想所以還有加強改進的空間
39
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
億載金城
圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
40
41
第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
43
預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
44
表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
54
問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
住宅大樓逐漸高層化與人民對住宅品質的重視如何提升住宅大樓管理服務品
質以維護良好的居住環境及滿足住戶之需求已成為現今研究住宅管理最重要課
題之一根據馬斯洛(Maslow)之人類需求層次理論人類需求分為以下五種層次
1基本需求此類需要包括維持個體生存所需要的各種資源如食物水份空氣
住所等
2安全需求此類需要主要的免於焦慮恐懼混亂及危險並使自己覺得有秩序
有保護有依靠從而感到安定與安全
3愛與歸屬的需求此類需求主要是要接近他人要屬於團體要為人接受要愛
與被愛
4受人尊敬之需求人們需要尊敬自己也需要受人尊敬以使自己感到有價值
5自我實現之需求此一需要在求成全及展現自己所以為自己的種種特質以實
現自己的潛能發展自己的個性統合自己的性格
在此體系下較低層次的需求獲得解決及滿足後才會晉升到另一個層級(圖
2-1-1)而人類對住宅之需求亦同具層級性必先追求住宅基本之需求滿足也就
是有一個可以遮風避雨之場所基本需求滿足後才提升至另一個需求層次隨著
整體環境的逐漸改善與國民所得增加人們對住宅的要求越來越高以台灣目前的
住宅來說遮風避雨之基本需求已普遍獲得滿足因此現在對住宅之需求已提升
到更高一層級欲滿足這高層級之住宅需求則有待落實住宅管理才能達成在此
高層次的住宅需求為了追求安全的居住空間及與他人建立友情必須藉由住宅管
理之運作加強鄰里關係以促進彼此間之友誼共同制止犯罪事件方能達成
因此隨著住宅逐漸走向高層化與人們對住宅需求層次的提升高層住宅之管理也就
日益重要方針
時代的進步以及週休二日的來臨人們假日想擁有自己的休閒活動及自我的空
間又限於工作上的忙碌回到家已無暇管理自己的居住環境但一個良好的居住
環境又需要管理才能夠有好的居住品質因而衍生出專業的大樓管理公司代為維護
管理基於使用者付費的原則每一個消費者都要以最小的代價獲得最大的滿足
也就是如何以最合理的管理費獲得最良好的居住環境品質所以一個集合住宅大樓
的管理品質也就與代為管理的大樓管理公司息息相關
自我實現的需求 滿足住戶自我 更高層次住宅需求
受人尊敬的需求 展現其本身之經濟能力
愛與歸屬的需求 渴望與他人建立友情
安全需求 追求安全的居住空間 透過住宅管理達成
基本需求 遮風避雨之需求
圖2-1-1 馬斯洛(Maslow)人類需求層次圖 （柯育堂1993）
15
本研究在了解國人目前各類家庭一天在住宅內之生活行為分別從行為與時
間行為與空間及值得注意的使用狀況分析比較以提出來住宅計劃的建議方向
此外亦進行實際訪問調查以獲得現況有關資料加上電腦等資訊之輔助以進行
繪圖及資料處理等主要是透過實際上各戶的訪問調查當中以親身體驗國人之實
際生活行為及空間之使用現況分別就時間關係及家庭生命週期宗教經濟家
庭規模住宅屬性職業特徵等進行分析比較以提出具體之建議來介紹國人目
前各類家庭的生活狀況以提供設計者參考以及整理各類家庭家人行為時間量及
時間帶之差異分析比較其中之不同以便提供設計者做參考另一方面歸納國人
之一般空間使用狀況以作為未來設計者和使用者溝通之管道分別就設計者使
用者行政者及後繼研究提出來之建議方向以使未來國人的住宅計劃走向完善之
境界 (洪肇陽1993)
此研究為了倡導社區發展理念運用社區組織方法加強住戶對大樓的認同和
參與有效改善大樓住宅所衍生的問題了解住戶社區參與的特質和需要吸引住
戶的積極參與推展社區發展的效果是否會因個人特質的差異而影響例大樓住
戶的休閒生活時間性別婚姻狀況的不同其休閒設施安排的傾向有所差異而
活動參與程度是否也會因年齡職業婚姻狀況房屋權屬等因素會影響住戶的活
動參與意願其實各住戶的特質會影響對社區的認同感和參與感(蘇文彬1996）
了解休閒式住宅市場其實際購屋者之購買行為傾向偏好與使用行為差異情形為
何了解市場區隔後不同購屋群體特徵並分析各群體性以作為規劃休閒式住宅產
品定位時之參考分析實際購屋者之購後行為與滿意水準據以探討休閒式住宅商
品之維護管理情形以供作不動產開發業者於住宅實質空間規劃時之參酌依據本
研究成果發現可作為私部門推案實行銷組合或實際空間規劃之參考兩類型區隔年
齡職業購屋經驗上具顯著差異亦即居住型休閒式住宅與渡假休閒式住宅在上述
三項人口統計變數尚有顯著的不同而符合本研究之假設兩類型區隔在性別教育
程度與家庭型態上的特性則無顯著差異 (蔡菊花1998）
隨著我國的經濟發展以及建築技術的進步住宅已朝建築立體化社區大型
化的方向發展在都市中由於土地高度集約使用使這種情況更為明顯爲能有效
確保住宅品質居民對於住宅的需求已有日漸增強的趨勢為日後區分所有建築
物或者公寓大廈的住戶間自有規範的法律依據民法物權立體化敦親睦鄰法律化
管理組織民主化公共安全入型化
為了讓這些制度合理性的執行必須先培養社區意識社區意識高則參與度越高
這樣大家對於公寓大廈有箸同一目標希望社區愈來愈好品質能夠提升管委會也
能執行一切事務讓大家有著休戚與共的關係否則大廈只會愈來愈髒亂降低了
品質馬上會影響到居住民眾
對社區發展正向關係有下列幾點
1可落實社區自治社區參與及民主政治
2可讓住戶更了解會議議事之進行
3有助於社區安全衛生安寧和諧的達成 (黎淑慧2004）
16
小結
住宅品質越高相對的管理費亦愈高但管理費越高並不代表住宅品質一定有
其保障因為住宅品質牽涉到心理文化的層面尤其個人的主觀價值和需求層級
更牽扯到對同一住宅有不同之評價消費者應針對自我之需求有相當程度的認知
而不單單只是針對豪華氣派的特點而造成日後管理費多餘之負擔而得不償失
另外住戶水準與溝通配合度高低有密切關係而現今人們的所得提高相對的品質
越來越重視需求層次可分為五種類型分別由低層次而晉升高層次當想要一個
好的居住環境需良好的管理才能有好的居住品質導致大樓管理公司對於居住品質
以及住戶產生重要不可或缺的腳色共用的休閒設施多寡有助於對該社區大樓所有
住戶之滿意度有明顯增加的趨勢也有助該社區大樓住戶守望相助敦親睦鄰鄰
里關係和諧但使用管理與費用則須所有住戶有所共識擬出公約來遵守共用休
閒設施則比較針對該大樓各住戶開會討論後依需求高低再建造使用率或許會相對
提高許多
17
第二節 共用設施目的與種類
傳統的共用設施計劃理論都只考慮鄰里單元作為設施規劃的基本單元極少對
於鄰里單元以下規模的公寓大廈設施的需求性加以探討大約從民國七十幾年以
來台灣各地區都有不少公寓住宅特別是私人住宅開始於社區內規劃一些生活休
閒性設施（例如游泳池會議室兒童遊戲場等等設施） （賴榮俊1992）
「共同共有」在法律上又稱為分別共有指數人按其應有部分對於一物有所
有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對應
有部分得自由處分而「公同共有」在公同共有關係下各公同共有人是沒有應有
部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律(例如合夥關
係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之外對於公同共
有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意而「共用部份」指公寓
大廈專有部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者包括
住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋頂突出物共同出入口及門廳
管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設備空間及社區居民使用的活動中
心等 (公寓大廈管理條例1995)
本研究在了解游泳池的現況和發展釐清其對社區的關係與影響提供游泳池
未來在設置規劃原則上的注意事項進而發現了游泳池社區的發展模式游泳設施
設計規劃形式以及現行經營管理的模式上都息息相關 (郭獻仁1999）
整體來說受訪者對設施的使用頻率普遍不高在現代學業及工作忙碌的時代大部
分的住戶都以沒有時間及沒有興趣使用該大樓內之休閒設施居多使建商們更應該
去注意這項問題 （欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如2001）
小結 在共用設施使用上有助於該大樓住戶之間互動關係良好也增進鄰里和諧敦
親睦鄰之效益因此對共用設施要有不同的考量與選擇
18
第三節 共用設施管理與維護
無論就客觀之實質住宅狀況或主觀住戶對住宅品質之滿意度有管理維護之住
宅要比無管理維護之住宅要來的好在管理方式方面有住戶管理委員會之住宅品
質及滿意度比較高在管理維護費用方面有專業住戶管理委員會住宅品質及滿意
度則較高大樓繳交住宅管理維護費之住戶對住宅品質之滿意度比拒絕繳交之住
戶要來得高 (洪幸妙1991）
隨著社會型態的轉變都市人口急速增加在都市土地面積供給有限的情形下
土地立體使用因而成為必然的趨勢住宅朝向立體使用的結果高層住宅乃成為都
市住宅的主要型態因一般人對於高層住宅區分所有的觀念模糊以致使高層住宅
的管理維護衍生不少糾紛不僅對居住品質造成不良影響更危及居家公共安全
政府為解決日益頻繁的高層住宅管理維護問題草擬「公寓大廈管理條例」草案
已送立法院審議各界無不期盼草案能早日通過立法 (林鋒昇1993）
依據住宅商品不同特性將市場次分類為次市場外並利用需求面之市場區隔
再依據購買者不同行為特徵而區隔為群內同質群間異質之群體以確認目標市
場而休閒式住宅即為市場細分後之次市場其與一般住宅之區別在於其係以基地
內設施多元化經營專業化非必要性之住宅需求等為其最大特色住宅開發成敗
之關鍵在於一種開發前之市場分析延續至開發後之社區規劃與俱樂部之經營管
理規劃費時且複雜化 (蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁2000）
此研究主要目標在於探索公寓大廈管理維護成效與管理維護影響因子之間的
相關性除以問卷調查收集所需資訊外另以現況勘察方式評估代表公寓大廈管理
維護成效之安全門禁管理環境清潔維護違規違建管理環境噪音管理設施設
備管理公共空間管理等項目之成效 (陳瑞榮2001）
住戶對其居家環境每日必需的管理維護工作通常分為兩大類住戶自行負責
或委託管理維護公司目前國內集合住宅在管理維護執行上的現況係「自行管理」
佔68「委託管理」佔32至於管理維護模式與住戶滿意度的探討由管理維護
公司來維護社區的結果均比自行管理來得讓住戶滿意而「部分委託管理模式」則
是四種模式中滿意度最高者究其原因管理公司雖有專業知能與經驗的優勢但
也可能存在著代理問題受到這二者相互權衡（trade-off）的影響全部委託管理
的滿意度便不如部分委託管理 (洪子茵2002）
19
對於管理費收取後的流向知道與否的比例約為三分之二這並不是好的現象
居民會去注意的人或許不多這時管委會應該設法讓居民都有機會去了解管理費的
流向也就是讓管理費更加透明化這樣在收管理費的時候居民知道了管理費的
流向就比較不會有拒繳管理費的情形管委會也應讓居民提升對於住宅的關心程
度這是一種社區意識讓居民知道購買這個社區住宅並不只是居住而是還有其
他附屬的功能可以使居民提高生活品質這樣才能將社區營造成具有高度附加價
值之居住住宅 （邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠2001）
小結
想要有品質良好的住宅社區與公寓大廈相對的也須有品質良好的管理與維
護管理與維護似乎是必備的一套措施即使大樓建造的多雍容華貴沒有好的管
理與維護相對的只是把表面上的呈現出來而不是實質上所呈現出來
20
第三章 訪談與現況課題 本研究主要目標是以第三者角度來看管理維護人與住戶之間影響管理維護成
效探討因此有必要從公寓大廈管理維護現況作瞭解除明白國內目前於管理維護
所遭遇的各項問題並就國內公寓大廈管理維護制度與現況等進行分析與探討
本章的目的即藉由探討目前國內公寓大廈管理維護的制度與現況的變革對可
能影響管理維護成效再進一步的掌握據此作為本研究討論重點之ㄧ
管理維護人
管理委員會
問題
住戶
研究者
圖3-1研究角度之關係圖
我們在暑假時訪問太子建設公司－管理維護公司(蔡副總經理)訪談中得到了
許多相關知識在公寓大廈管理條例成立時幾乎是混亂時期在一個不完全的體制
下問題層出不窮而唯一的解決方法就是依據公寓大廈管理條例與相關人對產生之
問題逐一的討論出所以然當討論出大家都可以接受的規範下就修改條例但直到
現在還是一直有問題存在就像太子建設蔡副總經理講的「看的到的都是問題問
題無所不在」這是非常具體的一句話而這些問題有些只能去避免一旦發生了
也不能完全解決只是增加問題複雜性
例一位住戶不繳水電費依公寓大廈管理條例可以對該住戶做懲罰斷水斷電
當斷水電後導致該住戶不能進出自家門在法律的立場上是(可以懲罰但不能涉及人
身安全及人身自由)違反人身自由的管理委員會若不執行懲罰的話亦可向住戶提出
法律訴訟而住戶也必須自行承擔接受因為管理委員會是一個組織當成立管理
委員會得向政府申請申請後會備查一份資料以做確認該管理委員會之存在雖然
這只是其中一部分的問題但太子管理維護公司也有針對各方面去做研究在各方
面也增加整體共識也成長了許多
21
第一節 住宅社區管理委員會現況
在84年公寓大廈管理條例實施前集合住宅成立管理委員會之情況較被動而
84年成立後有日漸主動的趨勢成立後管理基金是由建商提供建造費用之千分之三
至千分之二十(依造價來分一千萬元以下是千分之二十一億元以下是千分之十
五十億元以下是千分之五十億元以上是千分之三)來當作管理基金若是政府
建造之國宅則由內政部國宅局管理但因當時成立公寓大廈管理條例時是由管理委
員會去規範問題層出不窮有太多的疏漏管理條例所規範的在法令上不是有衝突
就是無法管制至今也反覆的修改條例而有些問題還是不能完全得到解決
管理委員會之最高大會lt住戶大會gt一年開一次而管理委員會之委員有三個
職務必定要區分所有權人而職稱規定只有「主任委員」「財務委員」「監察委
員」這三個的職稱有規定而已其他職稱則無強制規定
目前管理委員會針對公寓大廈管理與維護之問題整體上可劃分為統包與分
包而目前台灣公寓大廈絕大部分採用分包的方式來對公寓大廈做管理與維護
而國外大多數國家採用的方式則是屬於統包居多站在管理維護公司的角度是希望
未來的走向也採用統包之方式而目前太子建設-管理維護公司也針對社區擬定一
套「社區總體營造之基本架構圖」表3-1-1目的就是讓整個社區更有規劃性環
境與大樓事務管理更有效率及便利
22
表3-1-1 社區總體營造之基本架構圖
新建大樓（社區） 既有大樓（社區）
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查 3設備機能滿足度調查
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查
社區大樓營運籌備程序
規劃設計 1協助成立住戶管理委員會 2製訂住戶（用戶）規約 3製訂各項管理辦法及規章 4製訂機電設備維修保養計劃
建物診斷分析 1建物本體診斷 2建物設施環境診斷 3建物機電設備診斷 4省能源診斷 5營運管理診斷
改善執行 1建物設施環境機電設備
能源營運管理等改善 2修訂各項管理辦法及規章 3修訂機電設備維修保養計劃
改善提案 1建物設施環境改善案 2機電設備改善案 3能源改善案 4營運管理改善案 5各項保養計劃提案
交屋後初期 1協助召開區分所有權人會議
2裝修工程的監督 3落實召開管理委員會議
完工交屋期 1協助業主驗收各項公共設施
2協助交屋
大樓（社區）管理營運 4警備保全與門禁管理 4預防性措施規劃 5工程維修與機電設備保養 5各項生活服務 6環境衛生與園藝維護
資料來源太子管理維護公司
23
另外以下是社區住家樓管事務管理架構圖3-1-2所有的架構以及工作細項
皆是由太子建設公司歷年來所收集的資料與經歷所擬定出來的由圖中可看出管理
公司在服務內容可分為六大類分別是設備維護清潔事務行政事務組安全
維護組清潔環保組機電維護組另外工作細項部分會依照各家不同公司的
安排而有所不同但大致上也是依循這樣方向的項目做適當調整
以下是針對細部工作的介紹
一設備維護
為了使維護工作能有效率的進行需要有對設備熟悉以及專業認識的技術人
員來進行建築物維護工作使的社區能得到安全舒適的環境
二 清潔事務
清潔維護的工作一般分為日常保養定期保養及特別保養清掃三部份將建
築物由室內到室外各區域進行清潔維護工作如病媒防治是必須要有專業執照的人
員才能對建築物進行消毒清潔維護工作
三 安全維護組
公寓大廈內的警衛負責的工作是協助與維護公共設施安全及安寧管制人車
的出入若有訪客來時必須負責登記來訪者姓名及來訪目的以及巡視各角落死
角以防意外發生
四 機電維護組
一般而言建築物之公共設施設備可分為預防性服務性及加值性如休閒
設施網路設施保全設施弱電設施因此機電員的要對設施設備進行定期緊
急狀況的管理維護維修須隨時檢查設備機能或教導提供住戶保養知識以便機具
設備使用性持久是否可正常運作
以下表3-1-2 為社區住家樓管事務管理架構圖 資料來源太子管理維護公司
24
社
給排水廠
社
給排水廠
區
停車場廠商
區
停車場廠商
住
泳池廠商
住
泳池廠商
機電組長
機電組長
機電員
機電員
環保組長
環保組長
機動環保員
機動環保員
任
＞
環保員
任
＞
環保員
主
事
主
事
副 幹
巡邏哨
副 幹
巡邏哨
理 總
大廳哨
理 總
大廳哨
管
副
管
副
＞
＜
中控哨
＞
＜
中控哨
事
車道哨
事
車道哨
約
幹
房屋代銷專員
約
幹
房屋代銷專員
合
總
生活服務秘書rsquo
合
總
生活服務秘書rsquo
會
托
＜
會
托
＜
員
委
任
大廳接待秘書
員
委
任 大廳接待秘書
委
主
休閒中心接待
委
主
休閒中心接待
理
理
客服處理專員
理
理
客服處理專員
管
管
管
管
行政文書助理
行政文書助理
管
管
綜
行政會計助理
綜
行政會計助理
圖
督
消毒廠商
圖
督
消毒廠商
構
監
外牆清洗廠商
構
監
外牆清洗廠商
架
水塔清洗
架
水塔清洗
理
垃圾處理廠商
理
垃圾處理廠商
管
化糞池抽取廠商
管
化糞池抽取廠商
務
監控廠商
務
監控廠商
事
弱電廠商
事
弱電廠商
管
空調廠商
管
空調廠商
家
發電機廠商
家
發電機廠商
樓
消防廠商
樓
消防廠商
機電維護組 清潔環保組安全維護組生活服務組 行政事務組清潔事務 設備維護
25
26
第二節 台南市住宅社區共用設施管理現況
以目前的現況來說當三方面(住戶管理維護人政府)遇到問題時的解決方
式都是依據法條規約等規定事項以求解決之道有法條以及規約來約束所有
權人不管任何問題就如同法律一樣的道理
公寓大廈的規約依公寓大廈條例第二十八條規定當公寓大廈建築物所有權
登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時起造人應於
三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負
責人並向直轄市縣(市)主管機關報備嗣後公寓大廈如有關於規約之訂定或
變更之情形時依同條例第三十一條規定應由區分所有權人會議以特別決議程序
為之即「區分所有權人會議之決議除規約另有規定外應有區分所有權人三分
之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席以出席人數四分之三以上及
其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之因此舉凡經
由區分所有權人會議決議之事項不論其明訂於規約中或不成文之規定制定規約
之區分所有權人當然負有遵守規約之義務
公寓大廈管理模式
在民國 84 年時公寓大廈管理條例實施後其個別區分所有權人之專有部分都
自行管理居多共用部分原則上屬各區分所有權人共有故由區分所有權人共同管
理
共同管理與自行管理在費用負擔等各項產生之問題上很難達到共識若是戶
數較少或許還比較好處理要是上百戶的根本很難去做規範與管理這樣要有個良
好的居住環境的確不太可能導致在這樣的環境下也衍生出了全部委託管理自
行委託管理部份委託管理這三種方式來管理在國外已經普遍的在實施這些方式
但實施後還是偏向全部委託管理也就是統包的方式比較多在台南比較具指標性的
建設公司太子建設公司旗下的太子管理維護公司也以逐步的走向統包這個層面在
台南也以切確的在落實這個方式
第三節 管理顧問公司與住戶之現況
管理維護人的主職在於對建築物的管理維護提供社區大樓日常服務解決住
戶在大樓所使用的設施設備及維護工作讓住戶有個品質良好的居住環境大致上
公寓大廈管理現況可從人事物這三方面的互相關係來探討會發現下圖這三大
方面的關係亦影響到公寓大廈管理維護成效的優劣另外為了讓住戶的權益有所
保障以及給予府機關管理業者管理委員會三者有同樣的保障及確實執行管理
公寓大廈住宅與維護的責任對於三者之間必須合理訂定規範之契約
27
管理委員會
管理服務人
住戶
休閒安全服務
設備
管理維護成效
公共環境衛生清潔
設施設備定期
維修維護
管理共用設施及設
備維護
圖3-3-1 事務架構圖
資料來源本研究整理
就人事物三方面探討以下幾點管理成效
一人方面例如標準服務作業流程管理費收繳管理流程管理費欠繳催收管理
流程安全管理維護流程訪客管理維護流程(如附表)以上提出之五項以人
為主住戶可委託管理公司派遣管理員來執行大樓出入的管制控制過濾非住
戶的人提高居民的人生安全是屬『人』方面的管理
二事與物方面例如社區大樓營運籌備程序事務管理作業設備維護管理裝
潢管理流程環保管理維護流程(如附表)以上提出之五項以事與物為主
居住環境公共空間的整潔清潔是人與事物的結合這些事務可由大樓住戶輪流
分配打掃或是管理委員會外請清潔公司定期為公寓大廈做打掃公共設施設
備有關於物的管理維修之事都可由管理業者派遣技術師定期檢查管理與維
護也可控制公共設施開放時間上使用的人數與使用時間的良好的規劃使得
公共設施便有完善的體制若住戶們能自動自發的共同維持環境清潔必定會有
良好的居住品質
第四節 現況課題分析
管理維護之目的就是對該公寓大廈做好完善的設施設備維修及維護以便該大
樓住戶有個優良安全的設施設備提供住戶使用當然也是會產生一些問題比如說
對住戶的服務或是訪客到訪時所應該遵守的程序有專業性的事務等等都會產生問
題而這些問題對三方面(住戶管理服務人政府)來說大致上已有擬訂出各項事務
的標準與專業的作業流程以下為各三方面的課題與例子
一公寓大廈之管理維護人所提供的服務架構處理圖
住戶委託服務事項
管理服務事項
事故處理 事務管理架構圖
28
訪客與車輛管制
清潔處理與維護
設備維護管理
以上所題供之基本事務已有個別擬定出一套作業程序圖（請參考 圖3-1-2）
在此架構下提出比較具體類似的案例來做說明以方便了解問題如何產生解決
方法有幾種
案例 1 某公寓大廈中有未出售及未承租的空屋則那些管理費應由誰繳交
依公寓大廈管理條例未售之空屋的管理費由建商繳交因空屋無人使用
所以該屋之管理費用折半若空屋中有損壞修繕費用也是由建商負擔
案例 2 在休閒設施使用時會影響到住戶安寧該怎樣處理
在限定開放時間中吵鬧只要不是很刻意都可以接受畢竟開放時間就是要
大家一起活動一起放鬆但若在不是開放時段中吵鬧管理委員會則有責
任去向該吵鬧住戶或該吵鬧人制止若不聽勸導可經由通報警察執行公權
力或由法律途徑解決
案例 3 頂樓陽台是屬於公共設施若最頂樓住戶在陽台放至園藝用品或增蓋鐵皮
屋該怎處理
根據公寓大廈管理條例規定頂樓屬於全體住戶共有也屬公共設施及防空
避難設施而公共設施如有住戶佔用損壞或空間阻塞則由管委會負責修
復及清除
29
案例 4 住戶在門口牆邊放置鞋櫃影響人員通行該怎樣處理
根據公寓大廈管理條例規定門口走廊屬共用區不可有阻塞物若有阻塞物
則管理委員會應先張貼公告通知若無人處理由管理委會有權自行處理丟
棄
案例 5 住戶在使用共用的設施及設備時損壞時卻不通報管理員就置之不理該怎
辦
當下損壞時及時通報管理員可以當時損壞狀況及情形判斷是有意或無
意若是無意則依人情考量處不處罰若是有意者不通報損壞及維修費用
則由該人支出承擔
從以上案例中可得知管理維護可維持公寓大廈在設施設備或及使用機能正常
運作的持久性但一個好的管理維護也須有好的住戶配合才能有好的居住環境當
一個好的管理維護人提供住戶好的服務還會產生什麼問題本研究藉由問卷調查來
探討再研討出對哪一方面的問題比較居多或是哪種問題比較嚴重比較需要提出來探
討之問題
30
第四章 研究設計
第一節 問卷設計與調查
一 調查目的
經由上述中我們從市政府及太子建設公司得到的相關資料中可對管理維護人
與住戶之間所產生之問題有解決之對策但也不完全的解決而有些問題只能盡量
去避免不要發生若發生後處理方式會很複雜若產生應該經由哪些管道可以解決
二 調查範圍對象
為何我們會選擇太子建設下的建物做探討以及太子建設住戶做深入的研究因
太子建設公司屬上市公司在南部地區的規模較大知名度也較高也是南部建設公
司的龍頭況且台南市是太子建設的崛起發源地且具有其代表性
太子建設公司不僅是建造公司在其他相關方面也有相關事業其經驗可靠信用
良好所以選擇太子建設之住戶為研究對象而因某些大樓非住戶及住戶關係人所
以不便於參觀設施設備及詢問問題所以只採用太子建設旗下建物及該大廈住戶作
對象太子建設公司在台南市東區內的case比較多故取得之資料比較方便因而
有些大樓住戶礙於私人空間不便參觀所以我們設計的問卷是針對太子建設的住戶
做為研究對象因為我們是針對東區做研究對象而東區也屬較繁榮地段故其建設較
具代表性
經實地探訪太子建設所管理的億載金城太子文化以及由政府興建的大林國
宅我們可發現由太子建設下所管理的兩棟公寓大廈都是屬全部委託管理方式
也就是俗稱的統包因太子建設公司規模龐大管理維護涵蓋範圍也較廣泛而太
子建設旗下的統包內容是公司承攬全部有關管理維護工程應有盡有管理維護問題
統一處理方便許多未來也會呈現此趨勢統包在解決問題方面較分包方便整體
管理制度也較有規劃
綜合以上統包優點推測住戶品質滿意偏向於贊成統包並藉由問卷調查分析
來證實住戶對於統包之品質滿意程度較高另外三者的差異所在為億載金城的休閒
設施開放空間位於地下室停車場旁導致於光線不足空氣環境不佳相較於九十
六年三月興建完工的太子文化社區所設置的設施是位於一樓每一種類的休閒設施
都有良好的規劃分類和完善的管理與維護兩相比較下可發現公寓大廈的新舊程度
品質差異甚大而在這段期間所遭遇之問題也反反覆覆的檢討研究過到現今來看
已有一套解決對策但還是有待改進相對下大林國宅更比前兩棟公寓大廈的管理
規劃較不周且大林國宅的休閒設施是屬開放式無人管理設施使用的安全也無人
控管無使用時間的限制相對品質也甚差人員出入採完全自由進出未有妥善保
31
全管制住戶安全有待考驗國宅方面或許也是需要擬定一套好的對策
由太子管理維護公司所提供之「社區總體營造架構圖」（表3-1-1）是經由管理
委員會與管理維護公司兩者所擬定共識下針對住戶所做出來的架構圖整體來說
就是為了讓住戶有個完善的體制這樣生活在社區裡遇到困難才有解決之道才不
會各自推託責任所以問卷擬定就由此架構圖下實施後對住戶做調查在此架構下
提供之服務是否滿意
三 調查方法
到兩大廈門口出入處對出入住戶做調查發放問卷份數各 100 份當場回收經剔
除廢卷太子文化有 3份億載金城有 8份有效問卷則 97 份與 92 份
問卷內容分兩大部分第一部分是基本資料採用簡單統計分析說明第二部份針
對住戶在此架構下提供之服務與目前僅有的設施設備使用後看法是否滿意
表4-1-1 個案比較表
億載金城 太子文化 大林國宅
地址 大同路二段61巷18號 崇善5街7巷1-16號 大同路二段154號
戶數 400戶（公寓）
ABCDE棟
276戶（透天75戶+公
寓200戶+管理室） 400戶以上
坪數 約30~40坪 約40~50坪 約25~30坪
管理費 一坪45元 一坪50元 一戶500元
（含停車位）
停車位 另外購買
（清潔費每月300元）
另外購買
（清潔費每月250元）隨機停放
停車場 B1~B2F機車
B3~B4F汽車
B1F約130個車位
（先買先贏）
有管制僅限住戶
出入
基本設施
設備
安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
警衛室消防設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社
區道路
基本設施
電腦資訊中心
兒童閱覽室
VIP室
游泳池
親子遊樂區
卡拉OK視聽中心
韻律體操室
娛樂健身中心
六大會館（1F）
歡唱室（ABC）
媒體資訊館
動感球藝館
兒童攀岩館
景觀動能館
水療減壓館
ATM
運動器材
設施開放
時間
非假日時須大人陪同登記
假日開放時間
AM800~PM1000
除VIP室使用要登記
非假日時須登記
AM800~PM1000
無管制
社區管理 有警衛管理
訪客進出須登記
有警衛管理
訪客進出須登記 無管制
住戶大會 一年開一次 一年開一次
32
第二節 問卷分析
一住戶圖表分析
0
5
10
15
20
25
30
20以下 21~30 31~40 41~50 51~60 60以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-1 年齡比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化與億載金城兩公寓大廈住戶年齡太子文化住戶年齡層
比較偏老年人居多億載金城則是中年居多此差異或許是因經濟能力不同所居住
環境品質要求也不同而有所差異
0
10
20
30
40
小學以下 國(初)中 高(中)職 大(學)專 研究所以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-2 教育程度比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化住戶教育程度與億載金城住戶相較下高出許多而在現
今社會中高學歷或許不一定有高所得其住戶水準也有所差異但僅限於社會其中
一小部分相對下擁有高學歷與高所得需求就會不同品質要求也會有所不同
33
太子文化
自由業
11
公教人員
17
服務業
10
商業
32
工業
16
家管
8學生
6
工業
商業
服務業
公教人員
自由業
學生
家管
圖 4-3-3 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
億載金城學生
0家管
1
自由業
2公教人員
9
服務業
31
工業
工業
商業 20
商業
37
服務業 公教人員
自由業
學生
家管 圖 4-3-4 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
由上圖可看出太子文化的住戶所從事的行業為商業居多而億載金城則商業與
服務業居多由從事行業大致上可分辨出收入所得大概屬於哪階段雖然沒有一定
的標準但也是有相當的影響
34
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2萬以下 2萬1~3萬 3萬1~4萬 4萬1~5萬 5萬1~6萬 6萬以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-5 住戶收入示意圖 資料來源本研究整理 由圖可對兩公寓大廈訪問的住戶收入所得做比較億載金城的住戶大致上都屬
普通性質的作業薪資較高收入的則偏少而太子文化的住戶所得在高收入方面卻
是比較多由此可見所得多寡對品質要求也會有所差異
0
10
20
30
40
50
60
非常低 低 普通 高 非常高
太子建設
億載金城
圖 4-3-6 住戶水準示意圖 資料來源本研究整理
由圖可看的出來兩公寓大廈的住戶對該社區水準認知都相當不錯一個水準高
的社區在各方面事務也會有相對的優異性對各住戶溝通與配合度也會比較高這樣
要營造一個優質社區並不是難事
35
太子文化-管理費50元坪否
19
是
81
是
否
圖 4-3-7 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
雖然有大部分的住戶對管理費收取是覺得相當合理但也是有少許部分住戶覺
得不合理有需要降價的需要
認為管理費合理價格區間統計圖
36~40元
坪 6
41~45元
坪 4
46~50元
坪 2
31~35元
坪 7
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-8 為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖
資料來源本研究整理
認為不合理的人數有 19 個其中有七個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可
以接受有六個人認為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元
坪可以接受有 2個人認為 46~50 元坪可以接受
36
億載金城-管理費45元坪
是
90
否
10
是
否
圖 4-3-9 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
大部分的住戶也是對該大樓所收取之管理費覺得合理但其中也是有人認為不
合理
認為管理費的價格區間合理統計圖
31~35元坪 1
~45元坪 4
~50元坪 1
36~40元坪 4
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-10 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
上圖是認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖認為不合理的人
數有 10 個其中有 1個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可以接受有 4個人認
為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元坪可以接受有 1個
人認為 46~50 元坪可以接受
37
太子文化-訪問之住戶的自購統計圖
自購
83
承租
17
自購
承租
圖 4-3-11 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
億載金城-訪問之住戶自購統計圖
自購
86
承租
14
自購
承租
圖 4-3-12 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
由以上兩圖可得知兩公寓大廈住戶自購率都蠻高的都高達 80以上
38
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
管理層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-13 管理層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在管理層面兩大廈訪問之住戶都有不錯的反應由太子管理維護公
司所做的服務內容看來是相當的被廣為接受
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
安全層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-14 安全層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在安全系統上做的也相當不錯住戶都可以接受但還是有少部分覺
得不是很好所以還是有檢討的空間
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
清潔層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-15 清潔層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在清潔層次方面上做的也讓住戶相當的滿意但還是有少部分覺得
不是很理想所以還有加強改進的空間
39
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
億載金城
圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
40
41
第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
43
預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
44
表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
54
問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
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3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
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環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
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參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
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以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
本研究在了解國人目前各類家庭一天在住宅內之生活行為分別從行為與時
間行為與空間及值得注意的使用狀況分析比較以提出來住宅計劃的建議方向
此外亦進行實際訪問調查以獲得現況有關資料加上電腦等資訊之輔助以進行
繪圖及資料處理等主要是透過實際上各戶的訪問調查當中以親身體驗國人之實
際生活行為及空間之使用現況分別就時間關係及家庭生命週期宗教經濟家
庭規模住宅屬性職業特徵等進行分析比較以提出具體之建議來介紹國人目
前各類家庭的生活狀況以提供設計者參考以及整理各類家庭家人行為時間量及
時間帶之差異分析比較其中之不同以便提供設計者做參考另一方面歸納國人
之一般空間使用狀況以作為未來設計者和使用者溝通之管道分別就設計者使
用者行政者及後繼研究提出來之建議方向以使未來國人的住宅計劃走向完善之
境界 (洪肇陽1993)
此研究為了倡導社區發展理念運用社區組織方法加強住戶對大樓的認同和
參與有效改善大樓住宅所衍生的問題了解住戶社區參與的特質和需要吸引住
戶的積極參與推展社區發展的效果是否會因個人特質的差異而影響例大樓住
戶的休閒生活時間性別婚姻狀況的不同其休閒設施安排的傾向有所差異而
活動參與程度是否也會因年齡職業婚姻狀況房屋權屬等因素會影響住戶的活
動參與意願其實各住戶的特質會影響對社區的認同感和參與感(蘇文彬1996）
了解休閒式住宅市場其實際購屋者之購買行為傾向偏好與使用行為差異情形為
何了解市場區隔後不同購屋群體特徵並分析各群體性以作為規劃休閒式住宅產
品定位時之參考分析實際購屋者之購後行為與滿意水準據以探討休閒式住宅商
品之維護管理情形以供作不動產開發業者於住宅實質空間規劃時之參酌依據本
研究成果發現可作為私部門推案實行銷組合或實際空間規劃之參考兩類型區隔年
齡職業購屋經驗上具顯著差異亦即居住型休閒式住宅與渡假休閒式住宅在上述
三項人口統計變數尚有顯著的不同而符合本研究之假設兩類型區隔在性別教育
程度與家庭型態上的特性則無顯著差異 (蔡菊花1998）
隨著我國的經濟發展以及建築技術的進步住宅已朝建築立體化社區大型
化的方向發展在都市中由於土地高度集約使用使這種情況更為明顯爲能有效
確保住宅品質居民對於住宅的需求已有日漸增強的趨勢為日後區分所有建築
物或者公寓大廈的住戶間自有規範的法律依據民法物權立體化敦親睦鄰法律化
管理組織民主化公共安全入型化
為了讓這些制度合理性的執行必須先培養社區意識社區意識高則參與度越高
這樣大家對於公寓大廈有箸同一目標希望社區愈來愈好品質能夠提升管委會也
能執行一切事務讓大家有著休戚與共的關係否則大廈只會愈來愈髒亂降低了
品質馬上會影響到居住民眾
對社區發展正向關係有下列幾點
1可落實社區自治社區參與及民主政治
2可讓住戶更了解會議議事之進行
3有助於社區安全衛生安寧和諧的達成 (黎淑慧2004）
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小結
住宅品質越高相對的管理費亦愈高但管理費越高並不代表住宅品質一定有
其保障因為住宅品質牽涉到心理文化的層面尤其個人的主觀價值和需求層級
更牽扯到對同一住宅有不同之評價消費者應針對自我之需求有相當程度的認知
而不單單只是針對豪華氣派的特點而造成日後管理費多餘之負擔而得不償失
另外住戶水準與溝通配合度高低有密切關係而現今人們的所得提高相對的品質
越來越重視需求層次可分為五種類型分別由低層次而晉升高層次當想要一個
好的居住環境需良好的管理才能有好的居住品質導致大樓管理公司對於居住品質
以及住戶產生重要不可或缺的腳色共用的休閒設施多寡有助於對該社區大樓所有
住戶之滿意度有明顯增加的趨勢也有助該社區大樓住戶守望相助敦親睦鄰鄰
里關係和諧但使用管理與費用則須所有住戶有所共識擬出公約來遵守共用休
閒設施則比較針對該大樓各住戶開會討論後依需求高低再建造使用率或許會相對
提高許多
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第二節 共用設施目的與種類
傳統的共用設施計劃理論都只考慮鄰里單元作為設施規劃的基本單元極少對
於鄰里單元以下規模的公寓大廈設施的需求性加以探討大約從民國七十幾年以
來台灣各地區都有不少公寓住宅特別是私人住宅開始於社區內規劃一些生活休
閒性設施（例如游泳池會議室兒童遊戲場等等設施） （賴榮俊1992）
「共同共有」在法律上又稱為分別共有指數人按其應有部分對於一物有所
有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對應
有部分得自由處分而「公同共有」在公同共有關係下各公同共有人是沒有應有
部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律(例如合夥關
係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之外對於公同共
有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意而「共用部份」指公寓
大廈專有部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者包括
住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋頂突出物共同出入口及門廳
管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設備空間及社區居民使用的活動中
心等 (公寓大廈管理條例1995)
本研究在了解游泳池的現況和發展釐清其對社區的關係與影響提供游泳池
未來在設置規劃原則上的注意事項進而發現了游泳池社區的發展模式游泳設施
設計規劃形式以及現行經營管理的模式上都息息相關 (郭獻仁1999）
整體來說受訪者對設施的使用頻率普遍不高在現代學業及工作忙碌的時代大部
分的住戶都以沒有時間及沒有興趣使用該大樓內之休閒設施居多使建商們更應該
去注意這項問題 （欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如2001）
小結 在共用設施使用上有助於該大樓住戶之間互動關係良好也增進鄰里和諧敦
親睦鄰之效益因此對共用設施要有不同的考量與選擇
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第三節 共用設施管理與維護
無論就客觀之實質住宅狀況或主觀住戶對住宅品質之滿意度有管理維護之住
宅要比無管理維護之住宅要來的好在管理方式方面有住戶管理委員會之住宅品
質及滿意度比較高在管理維護費用方面有專業住戶管理委員會住宅品質及滿意
度則較高大樓繳交住宅管理維護費之住戶對住宅品質之滿意度比拒絕繳交之住
戶要來得高 (洪幸妙1991）
隨著社會型態的轉變都市人口急速增加在都市土地面積供給有限的情形下
土地立體使用因而成為必然的趨勢住宅朝向立體使用的結果高層住宅乃成為都
市住宅的主要型態因一般人對於高層住宅區分所有的觀念模糊以致使高層住宅
的管理維護衍生不少糾紛不僅對居住品質造成不良影響更危及居家公共安全
政府為解決日益頻繁的高層住宅管理維護問題草擬「公寓大廈管理條例」草案
已送立法院審議各界無不期盼草案能早日通過立法 (林鋒昇1993）
依據住宅商品不同特性將市場次分類為次市場外並利用需求面之市場區隔
再依據購買者不同行為特徵而區隔為群內同質群間異質之群體以確認目標市
場而休閒式住宅即為市場細分後之次市場其與一般住宅之區別在於其係以基地
內設施多元化經營專業化非必要性之住宅需求等為其最大特色住宅開發成敗
之關鍵在於一種開發前之市場分析延續至開發後之社區規劃與俱樂部之經營管
理規劃費時且複雜化 (蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁2000）
此研究主要目標在於探索公寓大廈管理維護成效與管理維護影響因子之間的
相關性除以問卷調查收集所需資訊外另以現況勘察方式評估代表公寓大廈管理
維護成效之安全門禁管理環境清潔維護違規違建管理環境噪音管理設施設
備管理公共空間管理等項目之成效 (陳瑞榮2001）
住戶對其居家環境每日必需的管理維護工作通常分為兩大類住戶自行負責
或委託管理維護公司目前國內集合住宅在管理維護執行上的現況係「自行管理」
佔68「委託管理」佔32至於管理維護模式與住戶滿意度的探討由管理維護
公司來維護社區的結果均比自行管理來得讓住戶滿意而「部分委託管理模式」則
是四種模式中滿意度最高者究其原因管理公司雖有專業知能與經驗的優勢但
也可能存在著代理問題受到這二者相互權衡（trade-off）的影響全部委託管理
的滿意度便不如部分委託管理 (洪子茵2002）
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對於管理費收取後的流向知道與否的比例約為三分之二這並不是好的現象
居民會去注意的人或許不多這時管委會應該設法讓居民都有機會去了解管理費的
流向也就是讓管理費更加透明化這樣在收管理費的時候居民知道了管理費的
流向就比較不會有拒繳管理費的情形管委會也應讓居民提升對於住宅的關心程
度這是一種社區意識讓居民知道購買這個社區住宅並不只是居住而是還有其
他附屬的功能可以使居民提高生活品質這樣才能將社區營造成具有高度附加價
值之居住住宅 （邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠2001）
小結
想要有品質良好的住宅社區與公寓大廈相對的也須有品質良好的管理與維
護管理與維護似乎是必備的一套措施即使大樓建造的多雍容華貴沒有好的管
理與維護相對的只是把表面上的呈現出來而不是實質上所呈現出來
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第三章 訪談與現況課題 本研究主要目標是以第三者角度來看管理維護人與住戶之間影響管理維護成
效探討因此有必要從公寓大廈管理維護現況作瞭解除明白國內目前於管理維護
所遭遇的各項問題並就國內公寓大廈管理維護制度與現況等進行分析與探討
本章的目的即藉由探討目前國內公寓大廈管理維護的制度與現況的變革對可
能影響管理維護成效再進一步的掌握據此作為本研究討論重點之ㄧ
管理維護人
管理委員會
問題
住戶
研究者
圖3-1研究角度之關係圖
我們在暑假時訪問太子建設公司－管理維護公司(蔡副總經理)訪談中得到了
許多相關知識在公寓大廈管理條例成立時幾乎是混亂時期在一個不完全的體制
下問題層出不窮而唯一的解決方法就是依據公寓大廈管理條例與相關人對產生之
問題逐一的討論出所以然當討論出大家都可以接受的規範下就修改條例但直到
現在還是一直有問題存在就像太子建設蔡副總經理講的「看的到的都是問題問
題無所不在」這是非常具體的一句話而這些問題有些只能去避免一旦發生了
也不能完全解決只是增加問題複雜性
例一位住戶不繳水電費依公寓大廈管理條例可以對該住戶做懲罰斷水斷電
當斷水電後導致該住戶不能進出自家門在法律的立場上是(可以懲罰但不能涉及人
身安全及人身自由)違反人身自由的管理委員會若不執行懲罰的話亦可向住戶提出
法律訴訟而住戶也必須自行承擔接受因為管理委員會是一個組織當成立管理
委員會得向政府申請申請後會備查一份資料以做確認該管理委員會之存在雖然
這只是其中一部分的問題但太子管理維護公司也有針對各方面去做研究在各方
面也增加整體共識也成長了許多
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第一節 住宅社區管理委員會現況
在84年公寓大廈管理條例實施前集合住宅成立管理委員會之情況較被動而
84年成立後有日漸主動的趨勢成立後管理基金是由建商提供建造費用之千分之三
至千分之二十(依造價來分一千萬元以下是千分之二十一億元以下是千分之十
五十億元以下是千分之五十億元以上是千分之三)來當作管理基金若是政府
建造之國宅則由內政部國宅局管理但因當時成立公寓大廈管理條例時是由管理委
員會去規範問題層出不窮有太多的疏漏管理條例所規範的在法令上不是有衝突
就是無法管制至今也反覆的修改條例而有些問題還是不能完全得到解決
管理委員會之最高大會lt住戶大會gt一年開一次而管理委員會之委員有三個
職務必定要區分所有權人而職稱規定只有「主任委員」「財務委員」「監察委
員」這三個的職稱有規定而已其他職稱則無強制規定
目前管理委員會針對公寓大廈管理與維護之問題整體上可劃分為統包與分
包而目前台灣公寓大廈絕大部分採用分包的方式來對公寓大廈做管理與維護
而國外大多數國家採用的方式則是屬於統包居多站在管理維護公司的角度是希望
未來的走向也採用統包之方式而目前太子建設-管理維護公司也針對社區擬定一
套「社區總體營造之基本架構圖」表3-1-1目的就是讓整個社區更有規劃性環
境與大樓事務管理更有效率及便利
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表3-1-1 社區總體營造之基本架構圖
新建大樓（社區） 既有大樓（社區）
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查 3設備機能滿足度調查
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查
社區大樓營運籌備程序
規劃設計 1協助成立住戶管理委員會 2製訂住戶（用戶）規約 3製訂各項管理辦法及規章 4製訂機電設備維修保養計劃
建物診斷分析 1建物本體診斷 2建物設施環境診斷 3建物機電設備診斷 4省能源診斷 5營運管理診斷
改善執行 1建物設施環境機電設備
能源營運管理等改善 2修訂各項管理辦法及規章 3修訂機電設備維修保養計劃
改善提案 1建物設施環境改善案 2機電設備改善案 3能源改善案 4營運管理改善案 5各項保養計劃提案
交屋後初期 1協助召開區分所有權人會議
2裝修工程的監督 3落實召開管理委員會議
完工交屋期 1協助業主驗收各項公共設施
2協助交屋
大樓（社區）管理營運 4警備保全與門禁管理 4預防性措施規劃 5工程維修與機電設備保養 5各項生活服務 6環境衛生與園藝維護
資料來源太子管理維護公司
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另外以下是社區住家樓管事務管理架構圖3-1-2所有的架構以及工作細項
皆是由太子建設公司歷年來所收集的資料與經歷所擬定出來的由圖中可看出管理
公司在服務內容可分為六大類分別是設備維護清潔事務行政事務組安全
維護組清潔環保組機電維護組另外工作細項部分會依照各家不同公司的
安排而有所不同但大致上也是依循這樣方向的項目做適當調整
以下是針對細部工作的介紹
一設備維護
為了使維護工作能有效率的進行需要有對設備熟悉以及專業認識的技術人
員來進行建築物維護工作使的社區能得到安全舒適的環境
二 清潔事務
清潔維護的工作一般分為日常保養定期保養及特別保養清掃三部份將建
築物由室內到室外各區域進行清潔維護工作如病媒防治是必須要有專業執照的人
員才能對建築物進行消毒清潔維護工作
三 安全維護組
公寓大廈內的警衛負責的工作是協助與維護公共設施安全及安寧管制人車
的出入若有訪客來時必須負責登記來訪者姓名及來訪目的以及巡視各角落死
角以防意外發生
四 機電維護組
一般而言建築物之公共設施設備可分為預防性服務性及加值性如休閒
設施網路設施保全設施弱電設施因此機電員的要對設施設備進行定期緊
急狀況的管理維護維修須隨時檢查設備機能或教導提供住戶保養知識以便機具
設備使用性持久是否可正常運作
以下表3-1-2 為社區住家樓管事務管理架構圖 資料來源太子管理維護公司
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社
給排水廠
社
給排水廠
區
停車場廠商
區
停車場廠商
住
泳池廠商
住
泳池廠商
機電組長
機電組長
機電員
機電員
環保組長
環保組長
機動環保員
機動環保員
任
＞
環保員
任
＞
環保員
主
事
主
事
副 幹
巡邏哨
副 幹
巡邏哨
理 總
大廳哨
理 總
大廳哨
管
副
管
副
＞
＜
中控哨
＞
＜
中控哨
事
車道哨
事
車道哨
約
幹
房屋代銷專員
約
幹
房屋代銷專員
合
總
生活服務秘書rsquo
合
總
生活服務秘書rsquo
會
托
＜
會
托
＜
員
委
任
大廳接待秘書
員
委
任 大廳接待秘書
委
主
休閒中心接待
委
主
休閒中心接待
理
理
客服處理專員
理
理
客服處理專員
管
管
管
管
行政文書助理
行政文書助理
管
管
綜
行政會計助理
綜
行政會計助理
圖
督
消毒廠商
圖
督
消毒廠商
構
監
外牆清洗廠商
構
監
外牆清洗廠商
架
水塔清洗
架
水塔清洗
理
垃圾處理廠商
理
垃圾處理廠商
管
化糞池抽取廠商
管
化糞池抽取廠商
務
監控廠商
務
監控廠商
事
弱電廠商
事
弱電廠商
管
空調廠商
管
空調廠商
家
發電機廠商
家
發電機廠商
樓
消防廠商
樓
消防廠商
機電維護組 清潔環保組安全維護組生活服務組 行政事務組清潔事務 設備維護
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第二節 台南市住宅社區共用設施管理現況
以目前的現況來說當三方面(住戶管理維護人政府)遇到問題時的解決方
式都是依據法條規約等規定事項以求解決之道有法條以及規約來約束所有
權人不管任何問題就如同法律一樣的道理
公寓大廈的規約依公寓大廈條例第二十八條規定當公寓大廈建築物所有權
登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時起造人應於
三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負
責人並向直轄市縣(市)主管機關報備嗣後公寓大廈如有關於規約之訂定或
變更之情形時依同條例第三十一條規定應由區分所有權人會議以特別決議程序
為之即「區分所有權人會議之決議除規約另有規定外應有區分所有權人三分
之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席以出席人數四分之三以上及
其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之因此舉凡經
由區分所有權人會議決議之事項不論其明訂於規約中或不成文之規定制定規約
之區分所有權人當然負有遵守規約之義務
公寓大廈管理模式
在民國 84 年時公寓大廈管理條例實施後其個別區分所有權人之專有部分都
自行管理居多共用部分原則上屬各區分所有權人共有故由區分所有權人共同管
理
共同管理與自行管理在費用負擔等各項產生之問題上很難達到共識若是戶
數較少或許還比較好處理要是上百戶的根本很難去做規範與管理這樣要有個良
好的居住環境的確不太可能導致在這樣的環境下也衍生出了全部委託管理自
行委託管理部份委託管理這三種方式來管理在國外已經普遍的在實施這些方式
但實施後還是偏向全部委託管理也就是統包的方式比較多在台南比較具指標性的
建設公司太子建設公司旗下的太子管理維護公司也以逐步的走向統包這個層面在
台南也以切確的在落實這個方式
第三節 管理顧問公司與住戶之現況
管理維護人的主職在於對建築物的管理維護提供社區大樓日常服務解決住
戶在大樓所使用的設施設備及維護工作讓住戶有個品質良好的居住環境大致上
公寓大廈管理現況可從人事物這三方面的互相關係來探討會發現下圖這三大
方面的關係亦影響到公寓大廈管理維護成效的優劣另外為了讓住戶的權益有所
保障以及給予府機關管理業者管理委員會三者有同樣的保障及確實執行管理
公寓大廈住宅與維護的責任對於三者之間必須合理訂定規範之契約
27
管理委員會
管理服務人
住戶
休閒安全服務
設備
管理維護成效
公共環境衛生清潔
設施設備定期
維修維護
管理共用設施及設
備維護
圖3-3-1 事務架構圖
資料來源本研究整理
就人事物三方面探討以下幾點管理成效
一人方面例如標準服務作業流程管理費收繳管理流程管理費欠繳催收管理
流程安全管理維護流程訪客管理維護流程(如附表)以上提出之五項以人
為主住戶可委託管理公司派遣管理員來執行大樓出入的管制控制過濾非住
戶的人提高居民的人生安全是屬『人』方面的管理
二事與物方面例如社區大樓營運籌備程序事務管理作業設備維護管理裝
潢管理流程環保管理維護流程(如附表)以上提出之五項以事與物為主
居住環境公共空間的整潔清潔是人與事物的結合這些事務可由大樓住戶輪流
分配打掃或是管理委員會外請清潔公司定期為公寓大廈做打掃公共設施設
備有關於物的管理維修之事都可由管理業者派遣技術師定期檢查管理與維
護也可控制公共設施開放時間上使用的人數與使用時間的良好的規劃使得
公共設施便有完善的體制若住戶們能自動自發的共同維持環境清潔必定會有
良好的居住品質
第四節 現況課題分析
管理維護之目的就是對該公寓大廈做好完善的設施設備維修及維護以便該大
樓住戶有個優良安全的設施設備提供住戶使用當然也是會產生一些問題比如說
對住戶的服務或是訪客到訪時所應該遵守的程序有專業性的事務等等都會產生問
題而這些問題對三方面(住戶管理服務人政府)來說大致上已有擬訂出各項事務
的標準與專業的作業流程以下為各三方面的課題與例子
一公寓大廈之管理維護人所提供的服務架構處理圖
住戶委託服務事項
管理服務事項
事故處理 事務管理架構圖
28
訪客與車輛管制
清潔處理與維護
設備維護管理
以上所題供之基本事務已有個別擬定出一套作業程序圖（請參考 圖3-1-2）
在此架構下提出比較具體類似的案例來做說明以方便了解問題如何產生解決
方法有幾種
案例 1 某公寓大廈中有未出售及未承租的空屋則那些管理費應由誰繳交
依公寓大廈管理條例未售之空屋的管理費由建商繳交因空屋無人使用
所以該屋之管理費用折半若空屋中有損壞修繕費用也是由建商負擔
案例 2 在休閒設施使用時會影響到住戶安寧該怎樣處理
在限定開放時間中吵鬧只要不是很刻意都可以接受畢竟開放時間就是要
大家一起活動一起放鬆但若在不是開放時段中吵鬧管理委員會則有責
任去向該吵鬧住戶或該吵鬧人制止若不聽勸導可經由通報警察執行公權
力或由法律途徑解決
案例 3 頂樓陽台是屬於公共設施若最頂樓住戶在陽台放至園藝用品或增蓋鐵皮
屋該怎處理
根據公寓大廈管理條例規定頂樓屬於全體住戶共有也屬公共設施及防空
避難設施而公共設施如有住戶佔用損壞或空間阻塞則由管委會負責修
復及清除
29
案例 4 住戶在門口牆邊放置鞋櫃影響人員通行該怎樣處理
根據公寓大廈管理條例規定門口走廊屬共用區不可有阻塞物若有阻塞物
則管理委員會應先張貼公告通知若無人處理由管理委會有權自行處理丟
棄
案例 5 住戶在使用共用的設施及設備時損壞時卻不通報管理員就置之不理該怎
辦
當下損壞時及時通報管理員可以當時損壞狀況及情形判斷是有意或無
意若是無意則依人情考量處不處罰若是有意者不通報損壞及維修費用
則由該人支出承擔
從以上案例中可得知管理維護可維持公寓大廈在設施設備或及使用機能正常
運作的持久性但一個好的管理維護也須有好的住戶配合才能有好的居住環境當
一個好的管理維護人提供住戶好的服務還會產生什麼問題本研究藉由問卷調查來
探討再研討出對哪一方面的問題比較居多或是哪種問題比較嚴重比較需要提出來探
討之問題
30
第四章 研究設計
第一節 問卷設計與調查
一 調查目的
經由上述中我們從市政府及太子建設公司得到的相關資料中可對管理維護人
與住戶之間所產生之問題有解決之對策但也不完全的解決而有些問題只能盡量
去避免不要發生若發生後處理方式會很複雜若產生應該經由哪些管道可以解決
二 調查範圍對象
為何我們會選擇太子建設下的建物做探討以及太子建設住戶做深入的研究因
太子建設公司屬上市公司在南部地區的規模較大知名度也較高也是南部建設公
司的龍頭況且台南市是太子建設的崛起發源地且具有其代表性
太子建設公司不僅是建造公司在其他相關方面也有相關事業其經驗可靠信用
良好所以選擇太子建設之住戶為研究對象而因某些大樓非住戶及住戶關係人所
以不便於參觀設施設備及詢問問題所以只採用太子建設旗下建物及該大廈住戶作
對象太子建設公司在台南市東區內的case比較多故取得之資料比較方便因而
有些大樓住戶礙於私人空間不便參觀所以我們設計的問卷是針對太子建設的住戶
做為研究對象因為我們是針對東區做研究對象而東區也屬較繁榮地段故其建設較
具代表性
經實地探訪太子建設所管理的億載金城太子文化以及由政府興建的大林國
宅我們可發現由太子建設下所管理的兩棟公寓大廈都是屬全部委託管理方式
也就是俗稱的統包因太子建設公司規模龐大管理維護涵蓋範圍也較廣泛而太
子建設旗下的統包內容是公司承攬全部有關管理維護工程應有盡有管理維護問題
統一處理方便許多未來也會呈現此趨勢統包在解決問題方面較分包方便整體
管理制度也較有規劃
綜合以上統包優點推測住戶品質滿意偏向於贊成統包並藉由問卷調查分析
來證實住戶對於統包之品質滿意程度較高另外三者的差異所在為億載金城的休閒
設施開放空間位於地下室停車場旁導致於光線不足空氣環境不佳相較於九十
六年三月興建完工的太子文化社區所設置的設施是位於一樓每一種類的休閒設施
都有良好的規劃分類和完善的管理與維護兩相比較下可發現公寓大廈的新舊程度
品質差異甚大而在這段期間所遭遇之問題也反反覆覆的檢討研究過到現今來看
已有一套解決對策但還是有待改進相對下大林國宅更比前兩棟公寓大廈的管理
規劃較不周且大林國宅的休閒設施是屬開放式無人管理設施使用的安全也無人
控管無使用時間的限制相對品質也甚差人員出入採完全自由進出未有妥善保
31
全管制住戶安全有待考驗國宅方面或許也是需要擬定一套好的對策
由太子管理維護公司所提供之「社區總體營造架構圖」（表3-1-1）是經由管理
委員會與管理維護公司兩者所擬定共識下針對住戶所做出來的架構圖整體來說
就是為了讓住戶有個完善的體制這樣生活在社區裡遇到困難才有解決之道才不
會各自推託責任所以問卷擬定就由此架構圖下實施後對住戶做調查在此架構下
提供之服務是否滿意
三 調查方法
到兩大廈門口出入處對出入住戶做調查發放問卷份數各 100 份當場回收經剔
除廢卷太子文化有 3份億載金城有 8份有效問卷則 97 份與 92 份
問卷內容分兩大部分第一部分是基本資料採用簡單統計分析說明第二部份針
對住戶在此架構下提供之服務與目前僅有的設施設備使用後看法是否滿意
表4-1-1 個案比較表
億載金城 太子文化 大林國宅
地址 大同路二段61巷18號 崇善5街7巷1-16號 大同路二段154號
戶數 400戶（公寓）
ABCDE棟
276戶（透天75戶+公
寓200戶+管理室） 400戶以上
坪數 約30~40坪 約40~50坪 約25~30坪
管理費 一坪45元 一坪50元 一戶500元
（含停車位）
停車位 另外購買
（清潔費每月300元）
另外購買
（清潔費每月250元）隨機停放
停車場 B1~B2F機車
B3~B4F汽車
B1F約130個車位
（先買先贏）
有管制僅限住戶
出入
基本設施
設備
安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
警衛室消防設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社
區道路
基本設施
電腦資訊中心
兒童閱覽室
VIP室
游泳池
親子遊樂區
卡拉OK視聽中心
韻律體操室
娛樂健身中心
六大會館（1F）
歡唱室（ABC）
媒體資訊館
動感球藝館
兒童攀岩館
景觀動能館
水療減壓館
ATM
運動器材
設施開放
時間
非假日時須大人陪同登記
假日開放時間
AM800~PM1000
除VIP室使用要登記
非假日時須登記
AM800~PM1000
無管制
社區管理 有警衛管理
訪客進出須登記
有警衛管理
訪客進出須登記 無管制
住戶大會 一年開一次 一年開一次
32
第二節 問卷分析
一住戶圖表分析
0
5
10
15
20
25
30
20以下 21~30 31~40 41~50 51~60 60以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-1 年齡比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化與億載金城兩公寓大廈住戶年齡太子文化住戶年齡層
比較偏老年人居多億載金城則是中年居多此差異或許是因經濟能力不同所居住
環境品質要求也不同而有所差異
0
10
20
30
40
小學以下 國(初)中 高(中)職 大(學)專 研究所以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-2 教育程度比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化住戶教育程度與億載金城住戶相較下高出許多而在現
今社會中高學歷或許不一定有高所得其住戶水準也有所差異但僅限於社會其中
一小部分相對下擁有高學歷與高所得需求就會不同品質要求也會有所不同
33
太子文化
自由業
11
公教人員
17
服務業
10
商業
32
工業
16
家管
8學生
6
工業
商業
服務業
公教人員
自由業
學生
家管
圖 4-3-3 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
億載金城學生
0家管
1
自由業
2公教人員
9
服務業
31
工業
工業
商業 20
商業
37
服務業 公教人員
自由業
學生
家管 圖 4-3-4 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
由上圖可看出太子文化的住戶所從事的行業為商業居多而億載金城則商業與
服務業居多由從事行業大致上可分辨出收入所得大概屬於哪階段雖然沒有一定
的標準但也是有相當的影響
34
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2萬以下 2萬1~3萬 3萬1~4萬 4萬1~5萬 5萬1~6萬 6萬以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-5 住戶收入示意圖 資料來源本研究整理 由圖可對兩公寓大廈訪問的住戶收入所得做比較億載金城的住戶大致上都屬
普通性質的作業薪資較高收入的則偏少而太子文化的住戶所得在高收入方面卻
是比較多由此可見所得多寡對品質要求也會有所差異
0
10
20
30
40
50
60
非常低 低 普通 高 非常高
太子建設
億載金城
圖 4-3-6 住戶水準示意圖 資料來源本研究整理
由圖可看的出來兩公寓大廈的住戶對該社區水準認知都相當不錯一個水準高
的社區在各方面事務也會有相對的優異性對各住戶溝通與配合度也會比較高這樣
要營造一個優質社區並不是難事
35
太子文化-管理費50元坪否
19
是
81
是
否
圖 4-3-7 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
雖然有大部分的住戶對管理費收取是覺得相當合理但也是有少許部分住戶覺
得不合理有需要降價的需要
認為管理費合理價格區間統計圖
36~40元
坪 6
41~45元
坪 4
46~50元
坪 2
31~35元
坪 7
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-8 為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖
資料來源本研究整理
認為不合理的人數有 19 個其中有七個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可
以接受有六個人認為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元
坪可以接受有 2個人認為 46~50 元坪可以接受
36
億載金城-管理費45元坪
是
90
否
10
是
否
圖 4-3-9 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
大部分的住戶也是對該大樓所收取之管理費覺得合理但其中也是有人認為不
合理
認為管理費的價格區間合理統計圖
31~35元坪 1
~45元坪 4
~50元坪 1
36~40元坪 4
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-10 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
上圖是認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖認為不合理的人
數有 10 個其中有 1個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可以接受有 4個人認
為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元坪可以接受有 1個
人認為 46~50 元坪可以接受
37
太子文化-訪問之住戶的自購統計圖
自購
83
承租
17
自購
承租
圖 4-3-11 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
億載金城-訪問之住戶自購統計圖
自購
86
承租
14
自購
承租
圖 4-3-12 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
由以上兩圖可得知兩公寓大廈住戶自購率都蠻高的都高達 80以上
38
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
管理層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-13 管理層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在管理層面兩大廈訪問之住戶都有不錯的反應由太子管理維護公
司所做的服務內容看來是相當的被廣為接受
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
安全層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-14 安全層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在安全系統上做的也相當不錯住戶都可以接受但還是有少部分覺
得不是很好所以還是有檢討的空間
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
清潔層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-15 清潔層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在清潔層次方面上做的也讓住戶相當的滿意但還是有少部分覺得
不是很理想所以還有加強改進的空間
39
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
億載金城
圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
40
41
第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
43
預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
44
表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
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問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
小結
住宅品質越高相對的管理費亦愈高但管理費越高並不代表住宅品質一定有
其保障因為住宅品質牽涉到心理文化的層面尤其個人的主觀價值和需求層級
更牽扯到對同一住宅有不同之評價消費者應針對自我之需求有相當程度的認知
而不單單只是針對豪華氣派的特點而造成日後管理費多餘之負擔而得不償失
另外住戶水準與溝通配合度高低有密切關係而現今人們的所得提高相對的品質
越來越重視需求層次可分為五種類型分別由低層次而晉升高層次當想要一個
好的居住環境需良好的管理才能有好的居住品質導致大樓管理公司對於居住品質
以及住戶產生重要不可或缺的腳色共用的休閒設施多寡有助於對該社區大樓所有
住戶之滿意度有明顯增加的趨勢也有助該社區大樓住戶守望相助敦親睦鄰鄰
里關係和諧但使用管理與費用則須所有住戶有所共識擬出公約來遵守共用休
閒設施則比較針對該大樓各住戶開會討論後依需求高低再建造使用率或許會相對
提高許多
17
第二節 共用設施目的與種類
傳統的共用設施計劃理論都只考慮鄰里單元作為設施規劃的基本單元極少對
於鄰里單元以下規模的公寓大廈設施的需求性加以探討大約從民國七十幾年以
來台灣各地區都有不少公寓住宅特別是私人住宅開始於社區內規劃一些生活休
閒性設施（例如游泳池會議室兒童遊戲場等等設施） （賴榮俊1992）
「共同共有」在法律上又稱為分別共有指數人按其應有部分對於一物有所
有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對應
有部分得自由處分而「公同共有」在公同共有關係下各公同共有人是沒有應有
部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律(例如合夥關
係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之外對於公同共
有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意而「共用部份」指公寓
大廈專有部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者包括
住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋頂突出物共同出入口及門廳
管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設備空間及社區居民使用的活動中
心等 (公寓大廈管理條例1995)
本研究在了解游泳池的現況和發展釐清其對社區的關係與影響提供游泳池
未來在設置規劃原則上的注意事項進而發現了游泳池社區的發展模式游泳設施
設計規劃形式以及現行經營管理的模式上都息息相關 (郭獻仁1999）
整體來說受訪者對設施的使用頻率普遍不高在現代學業及工作忙碌的時代大部
分的住戶都以沒有時間及沒有興趣使用該大樓內之休閒設施居多使建商們更應該
去注意這項問題 （欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如2001）
小結 在共用設施使用上有助於該大樓住戶之間互動關係良好也增進鄰里和諧敦
親睦鄰之效益因此對共用設施要有不同的考量與選擇
18
第三節 共用設施管理與維護
無論就客觀之實質住宅狀況或主觀住戶對住宅品質之滿意度有管理維護之住
宅要比無管理維護之住宅要來的好在管理方式方面有住戶管理委員會之住宅品
質及滿意度比較高在管理維護費用方面有專業住戶管理委員會住宅品質及滿意
度則較高大樓繳交住宅管理維護費之住戶對住宅品質之滿意度比拒絕繳交之住
戶要來得高 (洪幸妙1991）
隨著社會型態的轉變都市人口急速增加在都市土地面積供給有限的情形下
土地立體使用因而成為必然的趨勢住宅朝向立體使用的結果高層住宅乃成為都
市住宅的主要型態因一般人對於高層住宅區分所有的觀念模糊以致使高層住宅
的管理維護衍生不少糾紛不僅對居住品質造成不良影響更危及居家公共安全
政府為解決日益頻繁的高層住宅管理維護問題草擬「公寓大廈管理條例」草案
已送立法院審議各界無不期盼草案能早日通過立法 (林鋒昇1993）
依據住宅商品不同特性將市場次分類為次市場外並利用需求面之市場區隔
再依據購買者不同行為特徵而區隔為群內同質群間異質之群體以確認目標市
場而休閒式住宅即為市場細分後之次市場其與一般住宅之區別在於其係以基地
內設施多元化經營專業化非必要性之住宅需求等為其最大特色住宅開發成敗
之關鍵在於一種開發前之市場分析延續至開發後之社區規劃與俱樂部之經營管
理規劃費時且複雜化 (蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁2000）
此研究主要目標在於探索公寓大廈管理維護成效與管理維護影響因子之間的
相關性除以問卷調查收集所需資訊外另以現況勘察方式評估代表公寓大廈管理
維護成效之安全門禁管理環境清潔維護違規違建管理環境噪音管理設施設
備管理公共空間管理等項目之成效 (陳瑞榮2001）
住戶對其居家環境每日必需的管理維護工作通常分為兩大類住戶自行負責
或委託管理維護公司目前國內集合住宅在管理維護執行上的現況係「自行管理」
佔68「委託管理」佔32至於管理維護模式與住戶滿意度的探討由管理維護
公司來維護社區的結果均比自行管理來得讓住戶滿意而「部分委託管理模式」則
是四種模式中滿意度最高者究其原因管理公司雖有專業知能與經驗的優勢但
也可能存在著代理問題受到這二者相互權衡（trade-off）的影響全部委託管理
的滿意度便不如部分委託管理 (洪子茵2002）
19
對於管理費收取後的流向知道與否的比例約為三分之二這並不是好的現象
居民會去注意的人或許不多這時管委會應該設法讓居民都有機會去了解管理費的
流向也就是讓管理費更加透明化這樣在收管理費的時候居民知道了管理費的
流向就比較不會有拒繳管理費的情形管委會也應讓居民提升對於住宅的關心程
度這是一種社區意識讓居民知道購買這個社區住宅並不只是居住而是還有其
他附屬的功能可以使居民提高生活品質這樣才能將社區營造成具有高度附加價
值之居住住宅 （邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠2001）
小結
想要有品質良好的住宅社區與公寓大廈相對的也須有品質良好的管理與維
護管理與維護似乎是必備的一套措施即使大樓建造的多雍容華貴沒有好的管
理與維護相對的只是把表面上的呈現出來而不是實質上所呈現出來
20
第三章 訪談與現況課題 本研究主要目標是以第三者角度來看管理維護人與住戶之間影響管理維護成
效探討因此有必要從公寓大廈管理維護現況作瞭解除明白國內目前於管理維護
所遭遇的各項問題並就國內公寓大廈管理維護制度與現況等進行分析與探討
本章的目的即藉由探討目前國內公寓大廈管理維護的制度與現況的變革對可
能影響管理維護成效再進一步的掌握據此作為本研究討論重點之ㄧ
管理維護人
管理委員會
問題
住戶
研究者
圖3-1研究角度之關係圖
我們在暑假時訪問太子建設公司－管理維護公司(蔡副總經理)訪談中得到了
許多相關知識在公寓大廈管理條例成立時幾乎是混亂時期在一個不完全的體制
下問題層出不窮而唯一的解決方法就是依據公寓大廈管理條例與相關人對產生之
問題逐一的討論出所以然當討論出大家都可以接受的規範下就修改條例但直到
現在還是一直有問題存在就像太子建設蔡副總經理講的「看的到的都是問題問
題無所不在」這是非常具體的一句話而這些問題有些只能去避免一旦發生了
也不能完全解決只是增加問題複雜性
例一位住戶不繳水電費依公寓大廈管理條例可以對該住戶做懲罰斷水斷電
當斷水電後導致該住戶不能進出自家門在法律的立場上是(可以懲罰但不能涉及人
身安全及人身自由)違反人身自由的管理委員會若不執行懲罰的話亦可向住戶提出
法律訴訟而住戶也必須自行承擔接受因為管理委員會是一個組織當成立管理
委員會得向政府申請申請後會備查一份資料以做確認該管理委員會之存在雖然
這只是其中一部分的問題但太子管理維護公司也有針對各方面去做研究在各方
面也增加整體共識也成長了許多
21
第一節 住宅社區管理委員會現況
在84年公寓大廈管理條例實施前集合住宅成立管理委員會之情況較被動而
84年成立後有日漸主動的趨勢成立後管理基金是由建商提供建造費用之千分之三
至千分之二十(依造價來分一千萬元以下是千分之二十一億元以下是千分之十
五十億元以下是千分之五十億元以上是千分之三)來當作管理基金若是政府
建造之國宅則由內政部國宅局管理但因當時成立公寓大廈管理條例時是由管理委
員會去規範問題層出不窮有太多的疏漏管理條例所規範的在法令上不是有衝突
就是無法管制至今也反覆的修改條例而有些問題還是不能完全得到解決
管理委員會之最高大會lt住戶大會gt一年開一次而管理委員會之委員有三個
職務必定要區分所有權人而職稱規定只有「主任委員」「財務委員」「監察委
員」這三個的職稱有規定而已其他職稱則無強制規定
目前管理委員會針對公寓大廈管理與維護之問題整體上可劃分為統包與分
包而目前台灣公寓大廈絕大部分採用分包的方式來對公寓大廈做管理與維護
而國外大多數國家採用的方式則是屬於統包居多站在管理維護公司的角度是希望
未來的走向也採用統包之方式而目前太子建設-管理維護公司也針對社區擬定一
套「社區總體營造之基本架構圖」表3-1-1目的就是讓整個社區更有規劃性環
境與大樓事務管理更有效率及便利
22
表3-1-1 社區總體營造之基本架構圖
新建大樓（社區） 既有大樓（社區）
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查 3設備機能滿足度調查
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查
社區大樓營運籌備程序
規劃設計 1協助成立住戶管理委員會 2製訂住戶（用戶）規約 3製訂各項管理辦法及規章 4製訂機電設備維修保養計劃
建物診斷分析 1建物本體診斷 2建物設施環境診斷 3建物機電設備診斷 4省能源診斷 5營運管理診斷
改善執行 1建物設施環境機電設備
能源營運管理等改善 2修訂各項管理辦法及規章 3修訂機電設備維修保養計劃
改善提案 1建物設施環境改善案 2機電設備改善案 3能源改善案 4營運管理改善案 5各項保養計劃提案
交屋後初期 1協助召開區分所有權人會議
2裝修工程的監督 3落實召開管理委員會議
完工交屋期 1協助業主驗收各項公共設施
2協助交屋
大樓（社區）管理營運 4警備保全與門禁管理 4預防性措施規劃 5工程維修與機電設備保養 5各項生活服務 6環境衛生與園藝維護
資料來源太子管理維護公司
23
另外以下是社區住家樓管事務管理架構圖3-1-2所有的架構以及工作細項
皆是由太子建設公司歷年來所收集的資料與經歷所擬定出來的由圖中可看出管理
公司在服務內容可分為六大類分別是設備維護清潔事務行政事務組安全
維護組清潔環保組機電維護組另外工作細項部分會依照各家不同公司的
安排而有所不同但大致上也是依循這樣方向的項目做適當調整
以下是針對細部工作的介紹
一設備維護
為了使維護工作能有效率的進行需要有對設備熟悉以及專業認識的技術人
員來進行建築物維護工作使的社區能得到安全舒適的環境
二 清潔事務
清潔維護的工作一般分為日常保養定期保養及特別保養清掃三部份將建
築物由室內到室外各區域進行清潔維護工作如病媒防治是必須要有專業執照的人
員才能對建築物進行消毒清潔維護工作
三 安全維護組
公寓大廈內的警衛負責的工作是協助與維護公共設施安全及安寧管制人車
的出入若有訪客來時必須負責登記來訪者姓名及來訪目的以及巡視各角落死
角以防意外發生
四 機電維護組
一般而言建築物之公共設施設備可分為預防性服務性及加值性如休閒
設施網路設施保全設施弱電設施因此機電員的要對設施設備進行定期緊
急狀況的管理維護維修須隨時檢查設備機能或教導提供住戶保養知識以便機具
設備使用性持久是否可正常運作
以下表3-1-2 為社區住家樓管事務管理架構圖 資料來源太子管理維護公司
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社
給排水廠
社
給排水廠
區
停車場廠商
區
停車場廠商
住
泳池廠商
住
泳池廠商
機電組長
機電組長
機電員
機電員
環保組長
環保組長
機動環保員
機動環保員
任
＞
環保員
任
＞
環保員
主
事
主
事
副 幹
巡邏哨
副 幹
巡邏哨
理 總
大廳哨
理 總
大廳哨
管
副
管
副
＞
＜
中控哨
＞
＜
中控哨
事
車道哨
事
車道哨
約
幹
房屋代銷專員
約
幹
房屋代銷專員
合
總
生活服務秘書rsquo
合
總
生活服務秘書rsquo
會
托
＜
會
托
＜
員
委
任
大廳接待秘書
員
委
任 大廳接待秘書
委
主
休閒中心接待
委
主
休閒中心接待
理
理
客服處理專員
理
理
客服處理專員
管
管
管
管
行政文書助理
行政文書助理
管
管
綜
行政會計助理
綜
行政會計助理
圖
督
消毒廠商
圖
督
消毒廠商
構
監
外牆清洗廠商
構
監
外牆清洗廠商
架
水塔清洗
架
水塔清洗
理
垃圾處理廠商
理
垃圾處理廠商
管
化糞池抽取廠商
管
化糞池抽取廠商
務
監控廠商
務
監控廠商
事
弱電廠商
事
弱電廠商
管
空調廠商
管
空調廠商
家
發電機廠商
家
發電機廠商
樓
消防廠商
樓
消防廠商
機電維護組 清潔環保組安全維護組生活服務組 行政事務組清潔事務 設備維護
25
26
第二節 台南市住宅社區共用設施管理現況
以目前的現況來說當三方面(住戶管理維護人政府)遇到問題時的解決方
式都是依據法條規約等規定事項以求解決之道有法條以及規約來約束所有
權人不管任何問題就如同法律一樣的道理
公寓大廈的規約依公寓大廈條例第二十八條規定當公寓大廈建築物所有權
登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時起造人應於
三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負
責人並向直轄市縣(市)主管機關報備嗣後公寓大廈如有關於規約之訂定或
變更之情形時依同條例第三十一條規定應由區分所有權人會議以特別決議程序
為之即「區分所有權人會議之決議除規約另有規定外應有區分所有權人三分
之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席以出席人數四分之三以上及
其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之因此舉凡經
由區分所有權人會議決議之事項不論其明訂於規約中或不成文之規定制定規約
之區分所有權人當然負有遵守規約之義務
公寓大廈管理模式
在民國 84 年時公寓大廈管理條例實施後其個別區分所有權人之專有部分都
自行管理居多共用部分原則上屬各區分所有權人共有故由區分所有權人共同管
理
共同管理與自行管理在費用負擔等各項產生之問題上很難達到共識若是戶
數較少或許還比較好處理要是上百戶的根本很難去做規範與管理這樣要有個良
好的居住環境的確不太可能導致在這樣的環境下也衍生出了全部委託管理自
行委託管理部份委託管理這三種方式來管理在國外已經普遍的在實施這些方式
但實施後還是偏向全部委託管理也就是統包的方式比較多在台南比較具指標性的
建設公司太子建設公司旗下的太子管理維護公司也以逐步的走向統包這個層面在
台南也以切確的在落實這個方式
第三節 管理顧問公司與住戶之現況
管理維護人的主職在於對建築物的管理維護提供社區大樓日常服務解決住
戶在大樓所使用的設施設備及維護工作讓住戶有個品質良好的居住環境大致上
公寓大廈管理現況可從人事物這三方面的互相關係來探討會發現下圖這三大
方面的關係亦影響到公寓大廈管理維護成效的優劣另外為了讓住戶的權益有所
保障以及給予府機關管理業者管理委員會三者有同樣的保障及確實執行管理
公寓大廈住宅與維護的責任對於三者之間必須合理訂定規範之契約
27
管理委員會
管理服務人
住戶
休閒安全服務
設備
管理維護成效
公共環境衛生清潔
設施設備定期
維修維護
管理共用設施及設
備維護
圖3-3-1 事務架構圖
資料來源本研究整理
就人事物三方面探討以下幾點管理成效
一人方面例如標準服務作業流程管理費收繳管理流程管理費欠繳催收管理
流程安全管理維護流程訪客管理維護流程(如附表)以上提出之五項以人
為主住戶可委託管理公司派遣管理員來執行大樓出入的管制控制過濾非住
戶的人提高居民的人生安全是屬『人』方面的管理
二事與物方面例如社區大樓營運籌備程序事務管理作業設備維護管理裝
潢管理流程環保管理維護流程(如附表)以上提出之五項以事與物為主
居住環境公共空間的整潔清潔是人與事物的結合這些事務可由大樓住戶輪流
分配打掃或是管理委員會外請清潔公司定期為公寓大廈做打掃公共設施設
備有關於物的管理維修之事都可由管理業者派遣技術師定期檢查管理與維
護也可控制公共設施開放時間上使用的人數與使用時間的良好的規劃使得
公共設施便有完善的體制若住戶們能自動自發的共同維持環境清潔必定會有
良好的居住品質
第四節 現況課題分析
管理維護之目的就是對該公寓大廈做好完善的設施設備維修及維護以便該大
樓住戶有個優良安全的設施設備提供住戶使用當然也是會產生一些問題比如說
對住戶的服務或是訪客到訪時所應該遵守的程序有專業性的事務等等都會產生問
題而這些問題對三方面(住戶管理服務人政府)來說大致上已有擬訂出各項事務
的標準與專業的作業流程以下為各三方面的課題與例子
一公寓大廈之管理維護人所提供的服務架構處理圖
住戶委託服務事項
管理服務事項
事故處理 事務管理架構圖
28
訪客與車輛管制
清潔處理與維護
設備維護管理
以上所題供之基本事務已有個別擬定出一套作業程序圖（請參考 圖3-1-2）
在此架構下提出比較具體類似的案例來做說明以方便了解問題如何產生解決
方法有幾種
案例 1 某公寓大廈中有未出售及未承租的空屋則那些管理費應由誰繳交
依公寓大廈管理條例未售之空屋的管理費由建商繳交因空屋無人使用
所以該屋之管理費用折半若空屋中有損壞修繕費用也是由建商負擔
案例 2 在休閒設施使用時會影響到住戶安寧該怎樣處理
在限定開放時間中吵鬧只要不是很刻意都可以接受畢竟開放時間就是要
大家一起活動一起放鬆但若在不是開放時段中吵鬧管理委員會則有責
任去向該吵鬧住戶或該吵鬧人制止若不聽勸導可經由通報警察執行公權
力或由法律途徑解決
案例 3 頂樓陽台是屬於公共設施若最頂樓住戶在陽台放至園藝用品或增蓋鐵皮
屋該怎處理
根據公寓大廈管理條例規定頂樓屬於全體住戶共有也屬公共設施及防空
避難設施而公共設施如有住戶佔用損壞或空間阻塞則由管委會負責修
復及清除
29
案例 4 住戶在門口牆邊放置鞋櫃影響人員通行該怎樣處理
根據公寓大廈管理條例規定門口走廊屬共用區不可有阻塞物若有阻塞物
則管理委員會應先張貼公告通知若無人處理由管理委會有權自行處理丟
棄
案例 5 住戶在使用共用的設施及設備時損壞時卻不通報管理員就置之不理該怎
辦
當下損壞時及時通報管理員可以當時損壞狀況及情形判斷是有意或無
意若是無意則依人情考量處不處罰若是有意者不通報損壞及維修費用
則由該人支出承擔
從以上案例中可得知管理維護可維持公寓大廈在設施設備或及使用機能正常
運作的持久性但一個好的管理維護也須有好的住戶配合才能有好的居住環境當
一個好的管理維護人提供住戶好的服務還會產生什麼問題本研究藉由問卷調查來
探討再研討出對哪一方面的問題比較居多或是哪種問題比較嚴重比較需要提出來探
討之問題
30
第四章 研究設計
第一節 問卷設計與調查
一 調查目的
經由上述中我們從市政府及太子建設公司得到的相關資料中可對管理維護人
與住戶之間所產生之問題有解決之對策但也不完全的解決而有些問題只能盡量
去避免不要發生若發生後處理方式會很複雜若產生應該經由哪些管道可以解決
二 調查範圍對象
為何我們會選擇太子建設下的建物做探討以及太子建設住戶做深入的研究因
太子建設公司屬上市公司在南部地區的規模較大知名度也較高也是南部建設公
司的龍頭況且台南市是太子建設的崛起發源地且具有其代表性
太子建設公司不僅是建造公司在其他相關方面也有相關事業其經驗可靠信用
良好所以選擇太子建設之住戶為研究對象而因某些大樓非住戶及住戶關係人所
以不便於參觀設施設備及詢問問題所以只採用太子建設旗下建物及該大廈住戶作
對象太子建設公司在台南市東區內的case比較多故取得之資料比較方便因而
有些大樓住戶礙於私人空間不便參觀所以我們設計的問卷是針對太子建設的住戶
做為研究對象因為我們是針對東區做研究對象而東區也屬較繁榮地段故其建設較
具代表性
經實地探訪太子建設所管理的億載金城太子文化以及由政府興建的大林國
宅我們可發現由太子建設下所管理的兩棟公寓大廈都是屬全部委託管理方式
也就是俗稱的統包因太子建設公司規模龐大管理維護涵蓋範圍也較廣泛而太
子建設旗下的統包內容是公司承攬全部有關管理維護工程應有盡有管理維護問題
統一處理方便許多未來也會呈現此趨勢統包在解決問題方面較分包方便整體
管理制度也較有規劃
綜合以上統包優點推測住戶品質滿意偏向於贊成統包並藉由問卷調查分析
來證實住戶對於統包之品質滿意程度較高另外三者的差異所在為億載金城的休閒
設施開放空間位於地下室停車場旁導致於光線不足空氣環境不佳相較於九十
六年三月興建完工的太子文化社區所設置的設施是位於一樓每一種類的休閒設施
都有良好的規劃分類和完善的管理與維護兩相比較下可發現公寓大廈的新舊程度
品質差異甚大而在這段期間所遭遇之問題也反反覆覆的檢討研究過到現今來看
已有一套解決對策但還是有待改進相對下大林國宅更比前兩棟公寓大廈的管理
規劃較不周且大林國宅的休閒設施是屬開放式無人管理設施使用的安全也無人
控管無使用時間的限制相對品質也甚差人員出入採完全自由進出未有妥善保
31
全管制住戶安全有待考驗國宅方面或許也是需要擬定一套好的對策
由太子管理維護公司所提供之「社區總體營造架構圖」（表3-1-1）是經由管理
委員會與管理維護公司兩者所擬定共識下針對住戶所做出來的架構圖整體來說
就是為了讓住戶有個完善的體制這樣生活在社區裡遇到困難才有解決之道才不
會各自推託責任所以問卷擬定就由此架構圖下實施後對住戶做調查在此架構下
提供之服務是否滿意
三 調查方法
到兩大廈門口出入處對出入住戶做調查發放問卷份數各 100 份當場回收經剔
除廢卷太子文化有 3份億載金城有 8份有效問卷則 97 份與 92 份
問卷內容分兩大部分第一部分是基本資料採用簡單統計分析說明第二部份針
對住戶在此架構下提供之服務與目前僅有的設施設備使用後看法是否滿意
表4-1-1 個案比較表
億載金城 太子文化 大林國宅
地址 大同路二段61巷18號 崇善5街7巷1-16號 大同路二段154號
戶數 400戶（公寓）
ABCDE棟
276戶（透天75戶+公
寓200戶+管理室） 400戶以上
坪數 約30~40坪 約40~50坪 約25~30坪
管理費 一坪45元 一坪50元 一戶500元
（含停車位）
停車位 另外購買
（清潔費每月300元）
另外購買
（清潔費每月250元）隨機停放
停車場 B1~B2F機車
B3~B4F汽車
B1F約130個車位
（先買先贏）
有管制僅限住戶
出入
基本設施
設備
安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
警衛室消防設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社
區道路
基本設施
電腦資訊中心
兒童閱覽室
VIP室
游泳池
親子遊樂區
卡拉OK視聽中心
韻律體操室
娛樂健身中心
六大會館（1F）
歡唱室（ABC）
媒體資訊館
動感球藝館
兒童攀岩館
景觀動能館
水療減壓館
ATM
運動器材
設施開放
時間
非假日時須大人陪同登記
假日開放時間
AM800~PM1000
除VIP室使用要登記
非假日時須登記
AM800~PM1000
無管制
社區管理 有警衛管理
訪客進出須登記
有警衛管理
訪客進出須登記 無管制
住戶大會 一年開一次 一年開一次
32
第二節 問卷分析
一住戶圖表分析
0
5
10
15
20
25
30
20以下 21~30 31~40 41~50 51~60 60以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-1 年齡比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化與億載金城兩公寓大廈住戶年齡太子文化住戶年齡層
比較偏老年人居多億載金城則是中年居多此差異或許是因經濟能力不同所居住
環境品質要求也不同而有所差異
0
10
20
30
40
小學以下 國(初)中 高(中)職 大(學)專 研究所以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-2 教育程度比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化住戶教育程度與億載金城住戶相較下高出許多而在現
今社會中高學歷或許不一定有高所得其住戶水準也有所差異但僅限於社會其中
一小部分相對下擁有高學歷與高所得需求就會不同品質要求也會有所不同
33
太子文化
自由業
11
公教人員
17
服務業
10
商業
32
工業
16
家管
8學生
6
工業
商業
服務業
公教人員
自由業
學生
家管
圖 4-3-3 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
億載金城學生
0家管
1
自由業
2公教人員
9
服務業
31
工業
工業
商業 20
商業
37
服務業 公教人員
自由業
學生
家管 圖 4-3-4 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
由上圖可看出太子文化的住戶所從事的行業為商業居多而億載金城則商業與
服務業居多由從事行業大致上可分辨出收入所得大概屬於哪階段雖然沒有一定
的標準但也是有相當的影響
34
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2萬以下 2萬1~3萬 3萬1~4萬 4萬1~5萬 5萬1~6萬 6萬以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-5 住戶收入示意圖 資料來源本研究整理 由圖可對兩公寓大廈訪問的住戶收入所得做比較億載金城的住戶大致上都屬
普通性質的作業薪資較高收入的則偏少而太子文化的住戶所得在高收入方面卻
是比較多由此可見所得多寡對品質要求也會有所差異
0
10
20
30
40
50
60
非常低 低 普通 高 非常高
太子建設
億載金城
圖 4-3-6 住戶水準示意圖 資料來源本研究整理
由圖可看的出來兩公寓大廈的住戶對該社區水準認知都相當不錯一個水準高
的社區在各方面事務也會有相對的優異性對各住戶溝通與配合度也會比較高這樣
要營造一個優質社區並不是難事
35
太子文化-管理費50元坪否
19
是
81
是
否
圖 4-3-7 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
雖然有大部分的住戶對管理費收取是覺得相當合理但也是有少許部分住戶覺
得不合理有需要降價的需要
認為管理費合理價格區間統計圖
36~40元
坪 6
41~45元
坪 4
46~50元
坪 2
31~35元
坪 7
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-8 為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖
資料來源本研究整理
認為不合理的人數有 19 個其中有七個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可
以接受有六個人認為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元
坪可以接受有 2個人認為 46~50 元坪可以接受
36
億載金城-管理費45元坪
是
90
否
10
是
否
圖 4-3-9 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
大部分的住戶也是對該大樓所收取之管理費覺得合理但其中也是有人認為不
合理
認為管理費的價格區間合理統計圖
31~35元坪 1
~45元坪 4
~50元坪 1
36~40元坪 4
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-10 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
上圖是認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖認為不合理的人
數有 10 個其中有 1個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可以接受有 4個人認
為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元坪可以接受有 1個
人認為 46~50 元坪可以接受
37
太子文化-訪問之住戶的自購統計圖
自購
83
承租
17
自購
承租
圖 4-3-11 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
億載金城-訪問之住戶自購統計圖
自購
86
承租
14
自購
承租
圖 4-3-12 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
由以上兩圖可得知兩公寓大廈住戶自購率都蠻高的都高達 80以上
38
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
管理層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-13 管理層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在管理層面兩大廈訪問之住戶都有不錯的反應由太子管理維護公
司所做的服務內容看來是相當的被廣為接受
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
安全層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-14 安全層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在安全系統上做的也相當不錯住戶都可以接受但還是有少部分覺
得不是很好所以還是有檢討的空間
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
清潔層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-15 清潔層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在清潔層次方面上做的也讓住戶相當的滿意但還是有少部分覺得
不是很理想所以還有加強改進的空間
39
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
億載金城
圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
40
41
第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
43
預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
44
表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
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問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
第二節 共用設施目的與種類
傳統的共用設施計劃理論都只考慮鄰里單元作為設施規劃的基本單元極少對
於鄰里單元以下規模的公寓大廈設施的需求性加以探討大約從民國七十幾年以
來台灣各地區都有不少公寓住宅特別是私人住宅開始於社區內規劃一些生活休
閒性設施（例如游泳池會議室兒童遊戲場等等設施） （賴榮俊1992）
「共同共有」在法律上又稱為分別共有指數人按其應有部分對於一物有所
有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對應
有部分得自由處分而「公同共有」在公同共有關係下各公同共有人是沒有應有
部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律(例如合夥關
係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之外對於公同共
有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意而「共用部份」指公寓
大廈專有部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者包括
住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋頂突出物共同出入口及門廳
管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設備空間及社區居民使用的活動中
心等 (公寓大廈管理條例1995)
本研究在了解游泳池的現況和發展釐清其對社區的關係與影響提供游泳池
未來在設置規劃原則上的注意事項進而發現了游泳池社區的發展模式游泳設施
設計規劃形式以及現行經營管理的模式上都息息相關 (郭獻仁1999）
整體來說受訪者對設施的使用頻率普遍不高在現代學業及工作忙碌的時代大部
分的住戶都以沒有時間及沒有興趣使用該大樓內之休閒設施居多使建商們更應該
去注意這項問題 （欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如2001）
小結 在共用設施使用上有助於該大樓住戶之間互動關係良好也增進鄰里和諧敦
親睦鄰之效益因此對共用設施要有不同的考量與選擇
18
第三節 共用設施管理與維護
無論就客觀之實質住宅狀況或主觀住戶對住宅品質之滿意度有管理維護之住
宅要比無管理維護之住宅要來的好在管理方式方面有住戶管理委員會之住宅品
質及滿意度比較高在管理維護費用方面有專業住戶管理委員會住宅品質及滿意
度則較高大樓繳交住宅管理維護費之住戶對住宅品質之滿意度比拒絕繳交之住
戶要來得高 (洪幸妙1991）
隨著社會型態的轉變都市人口急速增加在都市土地面積供給有限的情形下
土地立體使用因而成為必然的趨勢住宅朝向立體使用的結果高層住宅乃成為都
市住宅的主要型態因一般人對於高層住宅區分所有的觀念模糊以致使高層住宅
的管理維護衍生不少糾紛不僅對居住品質造成不良影響更危及居家公共安全
政府為解決日益頻繁的高層住宅管理維護問題草擬「公寓大廈管理條例」草案
已送立法院審議各界無不期盼草案能早日通過立法 (林鋒昇1993）
依據住宅商品不同特性將市場次分類為次市場外並利用需求面之市場區隔
再依據購買者不同行為特徵而區隔為群內同質群間異質之群體以確認目標市
場而休閒式住宅即為市場細分後之次市場其與一般住宅之區別在於其係以基地
內設施多元化經營專業化非必要性之住宅需求等為其最大特色住宅開發成敗
之關鍵在於一種開發前之市場分析延續至開發後之社區規劃與俱樂部之經營管
理規劃費時且複雜化 (蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁2000）
此研究主要目標在於探索公寓大廈管理維護成效與管理維護影響因子之間的
相關性除以問卷調查收集所需資訊外另以現況勘察方式評估代表公寓大廈管理
維護成效之安全門禁管理環境清潔維護違規違建管理環境噪音管理設施設
備管理公共空間管理等項目之成效 (陳瑞榮2001）
住戶對其居家環境每日必需的管理維護工作通常分為兩大類住戶自行負責
或委託管理維護公司目前國內集合住宅在管理維護執行上的現況係「自行管理」
佔68「委託管理」佔32至於管理維護模式與住戶滿意度的探討由管理維護
公司來維護社區的結果均比自行管理來得讓住戶滿意而「部分委託管理模式」則
是四種模式中滿意度最高者究其原因管理公司雖有專業知能與經驗的優勢但
也可能存在著代理問題受到這二者相互權衡（trade-off）的影響全部委託管理
的滿意度便不如部分委託管理 (洪子茵2002）
19
對於管理費收取後的流向知道與否的比例約為三分之二這並不是好的現象
居民會去注意的人或許不多這時管委會應該設法讓居民都有機會去了解管理費的
流向也就是讓管理費更加透明化這樣在收管理費的時候居民知道了管理費的
流向就比較不會有拒繳管理費的情形管委會也應讓居民提升對於住宅的關心程
度這是一種社區意識讓居民知道購買這個社區住宅並不只是居住而是還有其
他附屬的功能可以使居民提高生活品質這樣才能將社區營造成具有高度附加價
值之居住住宅 （邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠2001）
小結
想要有品質良好的住宅社區與公寓大廈相對的也須有品質良好的管理與維
護管理與維護似乎是必備的一套措施即使大樓建造的多雍容華貴沒有好的管
理與維護相對的只是把表面上的呈現出來而不是實質上所呈現出來
20
第三章 訪談與現況課題 本研究主要目標是以第三者角度來看管理維護人與住戶之間影響管理維護成
效探討因此有必要從公寓大廈管理維護現況作瞭解除明白國內目前於管理維護
所遭遇的各項問題並就國內公寓大廈管理維護制度與現況等進行分析與探討
本章的目的即藉由探討目前國內公寓大廈管理維護的制度與現況的變革對可
能影響管理維護成效再進一步的掌握據此作為本研究討論重點之ㄧ
管理維護人
管理委員會
問題
住戶
研究者
圖3-1研究角度之關係圖
我們在暑假時訪問太子建設公司－管理維護公司(蔡副總經理)訪談中得到了
許多相關知識在公寓大廈管理條例成立時幾乎是混亂時期在一個不完全的體制
下問題層出不窮而唯一的解決方法就是依據公寓大廈管理條例與相關人對產生之
問題逐一的討論出所以然當討論出大家都可以接受的規範下就修改條例但直到
現在還是一直有問題存在就像太子建設蔡副總經理講的「看的到的都是問題問
題無所不在」這是非常具體的一句話而這些問題有些只能去避免一旦發生了
也不能完全解決只是增加問題複雜性
例一位住戶不繳水電費依公寓大廈管理條例可以對該住戶做懲罰斷水斷電
當斷水電後導致該住戶不能進出自家門在法律的立場上是(可以懲罰但不能涉及人
身安全及人身自由)違反人身自由的管理委員會若不執行懲罰的話亦可向住戶提出
法律訴訟而住戶也必須自行承擔接受因為管理委員會是一個組織當成立管理
委員會得向政府申請申請後會備查一份資料以做確認該管理委員會之存在雖然
這只是其中一部分的問題但太子管理維護公司也有針對各方面去做研究在各方
面也增加整體共識也成長了許多
21
第一節 住宅社區管理委員會現況
在84年公寓大廈管理條例實施前集合住宅成立管理委員會之情況較被動而
84年成立後有日漸主動的趨勢成立後管理基金是由建商提供建造費用之千分之三
至千分之二十(依造價來分一千萬元以下是千分之二十一億元以下是千分之十
五十億元以下是千分之五十億元以上是千分之三)來當作管理基金若是政府
建造之國宅則由內政部國宅局管理但因當時成立公寓大廈管理條例時是由管理委
員會去規範問題層出不窮有太多的疏漏管理條例所規範的在法令上不是有衝突
就是無法管制至今也反覆的修改條例而有些問題還是不能完全得到解決
管理委員會之最高大會lt住戶大會gt一年開一次而管理委員會之委員有三個
職務必定要區分所有權人而職稱規定只有「主任委員」「財務委員」「監察委
員」這三個的職稱有規定而已其他職稱則無強制規定
目前管理委員會針對公寓大廈管理與維護之問題整體上可劃分為統包與分
包而目前台灣公寓大廈絕大部分採用分包的方式來對公寓大廈做管理與維護
而國外大多數國家採用的方式則是屬於統包居多站在管理維護公司的角度是希望
未來的走向也採用統包之方式而目前太子建設-管理維護公司也針對社區擬定一
套「社區總體營造之基本架構圖」表3-1-1目的就是讓整個社區更有規劃性環
境與大樓事務管理更有效率及便利
22
表3-1-1 社區總體營造之基本架構圖
新建大樓（社區） 既有大樓（社區）
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查 3設備機能滿足度調查
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查
社區大樓營運籌備程序
規劃設計 1協助成立住戶管理委員會 2製訂住戶（用戶）規約 3製訂各項管理辦法及規章 4製訂機電設備維修保養計劃
建物診斷分析 1建物本體診斷 2建物設施環境診斷 3建物機電設備診斷 4省能源診斷 5營運管理診斷
改善執行 1建物設施環境機電設備
能源營運管理等改善 2修訂各項管理辦法及規章 3修訂機電設備維修保養計劃
改善提案 1建物設施環境改善案 2機電設備改善案 3能源改善案 4營運管理改善案 5各項保養計劃提案
交屋後初期 1協助召開區分所有權人會議
2裝修工程的監督 3落實召開管理委員會議
完工交屋期 1協助業主驗收各項公共設施
2協助交屋
大樓（社區）管理營運 4警備保全與門禁管理 4預防性措施規劃 5工程維修與機電設備保養 5各項生活服務 6環境衛生與園藝維護
資料來源太子管理維護公司
23
另外以下是社區住家樓管事務管理架構圖3-1-2所有的架構以及工作細項
皆是由太子建設公司歷年來所收集的資料與經歷所擬定出來的由圖中可看出管理
公司在服務內容可分為六大類分別是設備維護清潔事務行政事務組安全
維護組清潔環保組機電維護組另外工作細項部分會依照各家不同公司的
安排而有所不同但大致上也是依循這樣方向的項目做適當調整
以下是針對細部工作的介紹
一設備維護
為了使維護工作能有效率的進行需要有對設備熟悉以及專業認識的技術人
員來進行建築物維護工作使的社區能得到安全舒適的環境
二 清潔事務
清潔維護的工作一般分為日常保養定期保養及特別保養清掃三部份將建
築物由室內到室外各區域進行清潔維護工作如病媒防治是必須要有專業執照的人
員才能對建築物進行消毒清潔維護工作
三 安全維護組
公寓大廈內的警衛負責的工作是協助與維護公共設施安全及安寧管制人車
的出入若有訪客來時必須負責登記來訪者姓名及來訪目的以及巡視各角落死
角以防意外發生
四 機電維護組
一般而言建築物之公共設施設備可分為預防性服務性及加值性如休閒
設施網路設施保全設施弱電設施因此機電員的要對設施設備進行定期緊
急狀況的管理維護維修須隨時檢查設備機能或教導提供住戶保養知識以便機具
設備使用性持久是否可正常運作
以下表3-1-2 為社區住家樓管事務管理架構圖 資料來源太子管理維護公司
24
社
給排水廠
社
給排水廠
區
停車場廠商
區
停車場廠商
住
泳池廠商
住
泳池廠商
機電組長
機電組長
機電員
機電員
環保組長
環保組長
機動環保員
機動環保員
任
＞
環保員
任
＞
環保員
主
事
主
事
副 幹
巡邏哨
副 幹
巡邏哨
理 總
大廳哨
理 總
大廳哨
管
副
管
副
＞
＜
中控哨
＞
＜
中控哨
事
車道哨
事
車道哨
約
幹
房屋代銷專員
約
幹
房屋代銷專員
合
總
生活服務秘書rsquo
合
總
生活服務秘書rsquo
會
托
＜
會
托
＜
員
委
任
大廳接待秘書
員
委
任 大廳接待秘書
委
主
休閒中心接待
委
主
休閒中心接待
理
理
客服處理專員
理
理
客服處理專員
管
管
管
管
行政文書助理
行政文書助理
管
管
綜
行政會計助理
綜
行政會計助理
圖
督
消毒廠商
圖
督
消毒廠商
構
監
外牆清洗廠商
構
監
外牆清洗廠商
架
水塔清洗
架
水塔清洗
理
垃圾處理廠商
理
垃圾處理廠商
管
化糞池抽取廠商
管
化糞池抽取廠商
務
監控廠商
務
監控廠商
事
弱電廠商
事
弱電廠商
管
空調廠商
管
空調廠商
家
發電機廠商
家
發電機廠商
樓
消防廠商
樓
消防廠商
機電維護組 清潔環保組安全維護組生活服務組 行政事務組清潔事務 設備維護
25
26
第二節 台南市住宅社區共用設施管理現況
以目前的現況來說當三方面(住戶管理維護人政府)遇到問題時的解決方
式都是依據法條規約等規定事項以求解決之道有法條以及規約來約束所有
權人不管任何問題就如同法律一樣的道理
公寓大廈的規約依公寓大廈條例第二十八條規定當公寓大廈建築物所有權
登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時起造人應於
三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負
責人並向直轄市縣(市)主管機關報備嗣後公寓大廈如有關於規約之訂定或
變更之情形時依同條例第三十一條規定應由區分所有權人會議以特別決議程序
為之即「區分所有權人會議之決議除規約另有規定外應有區分所有權人三分
之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席以出席人數四分之三以上及
其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之因此舉凡經
由區分所有權人會議決議之事項不論其明訂於規約中或不成文之規定制定規約
之區分所有權人當然負有遵守規約之義務
公寓大廈管理模式
在民國 84 年時公寓大廈管理條例實施後其個別區分所有權人之專有部分都
自行管理居多共用部分原則上屬各區分所有權人共有故由區分所有權人共同管
理
共同管理與自行管理在費用負擔等各項產生之問題上很難達到共識若是戶
數較少或許還比較好處理要是上百戶的根本很難去做規範與管理這樣要有個良
好的居住環境的確不太可能導致在這樣的環境下也衍生出了全部委託管理自
行委託管理部份委託管理這三種方式來管理在國外已經普遍的在實施這些方式
但實施後還是偏向全部委託管理也就是統包的方式比較多在台南比較具指標性的
建設公司太子建設公司旗下的太子管理維護公司也以逐步的走向統包這個層面在
台南也以切確的在落實這個方式
第三節 管理顧問公司與住戶之現況
管理維護人的主職在於對建築物的管理維護提供社區大樓日常服務解決住
戶在大樓所使用的設施設備及維護工作讓住戶有個品質良好的居住環境大致上
公寓大廈管理現況可從人事物這三方面的互相關係來探討會發現下圖這三大
方面的關係亦影響到公寓大廈管理維護成效的優劣另外為了讓住戶的權益有所
保障以及給予府機關管理業者管理委員會三者有同樣的保障及確實執行管理
公寓大廈住宅與維護的責任對於三者之間必須合理訂定規範之契約
27
管理委員會
管理服務人
住戶
休閒安全服務
設備
管理維護成效
公共環境衛生清潔
設施設備定期
維修維護
管理共用設施及設
備維護
圖3-3-1 事務架構圖
資料來源本研究整理
就人事物三方面探討以下幾點管理成效
一人方面例如標準服務作業流程管理費收繳管理流程管理費欠繳催收管理
流程安全管理維護流程訪客管理維護流程(如附表)以上提出之五項以人
為主住戶可委託管理公司派遣管理員來執行大樓出入的管制控制過濾非住
戶的人提高居民的人生安全是屬『人』方面的管理
二事與物方面例如社區大樓營運籌備程序事務管理作業設備維護管理裝
潢管理流程環保管理維護流程(如附表)以上提出之五項以事與物為主
居住環境公共空間的整潔清潔是人與事物的結合這些事務可由大樓住戶輪流
分配打掃或是管理委員會外請清潔公司定期為公寓大廈做打掃公共設施設
備有關於物的管理維修之事都可由管理業者派遣技術師定期檢查管理與維
護也可控制公共設施開放時間上使用的人數與使用時間的良好的規劃使得
公共設施便有完善的體制若住戶們能自動自發的共同維持環境清潔必定會有
良好的居住品質
第四節 現況課題分析
管理維護之目的就是對該公寓大廈做好完善的設施設備維修及維護以便該大
樓住戶有個優良安全的設施設備提供住戶使用當然也是會產生一些問題比如說
對住戶的服務或是訪客到訪時所應該遵守的程序有專業性的事務等等都會產生問
題而這些問題對三方面(住戶管理服務人政府)來說大致上已有擬訂出各項事務
的標準與專業的作業流程以下為各三方面的課題與例子
一公寓大廈之管理維護人所提供的服務架構處理圖
住戶委託服務事項
管理服務事項
事故處理 事務管理架構圖
28
訪客與車輛管制
清潔處理與維護
設備維護管理
以上所題供之基本事務已有個別擬定出一套作業程序圖（請參考 圖3-1-2）
在此架構下提出比較具體類似的案例來做說明以方便了解問題如何產生解決
方法有幾種
案例 1 某公寓大廈中有未出售及未承租的空屋則那些管理費應由誰繳交
依公寓大廈管理條例未售之空屋的管理費由建商繳交因空屋無人使用
所以該屋之管理費用折半若空屋中有損壞修繕費用也是由建商負擔
案例 2 在休閒設施使用時會影響到住戶安寧該怎樣處理
在限定開放時間中吵鬧只要不是很刻意都可以接受畢竟開放時間就是要
大家一起活動一起放鬆但若在不是開放時段中吵鬧管理委員會則有責
任去向該吵鬧住戶或該吵鬧人制止若不聽勸導可經由通報警察執行公權
力或由法律途徑解決
案例 3 頂樓陽台是屬於公共設施若最頂樓住戶在陽台放至園藝用品或增蓋鐵皮
屋該怎處理
根據公寓大廈管理條例規定頂樓屬於全體住戶共有也屬公共設施及防空
避難設施而公共設施如有住戶佔用損壞或空間阻塞則由管委會負責修
復及清除
29
案例 4 住戶在門口牆邊放置鞋櫃影響人員通行該怎樣處理
根據公寓大廈管理條例規定門口走廊屬共用區不可有阻塞物若有阻塞物
則管理委員會應先張貼公告通知若無人處理由管理委會有權自行處理丟
棄
案例 5 住戶在使用共用的設施及設備時損壞時卻不通報管理員就置之不理該怎
辦
當下損壞時及時通報管理員可以當時損壞狀況及情形判斷是有意或無
意若是無意則依人情考量處不處罰若是有意者不通報損壞及維修費用
則由該人支出承擔
從以上案例中可得知管理維護可維持公寓大廈在設施設備或及使用機能正常
運作的持久性但一個好的管理維護也須有好的住戶配合才能有好的居住環境當
一個好的管理維護人提供住戶好的服務還會產生什麼問題本研究藉由問卷調查來
探討再研討出對哪一方面的問題比較居多或是哪種問題比較嚴重比較需要提出來探
討之問題
30
第四章 研究設計
第一節 問卷設計與調查
一 調查目的
經由上述中我們從市政府及太子建設公司得到的相關資料中可對管理維護人
與住戶之間所產生之問題有解決之對策但也不完全的解決而有些問題只能盡量
去避免不要發生若發生後處理方式會很複雜若產生應該經由哪些管道可以解決
二 調查範圍對象
為何我們會選擇太子建設下的建物做探討以及太子建設住戶做深入的研究因
太子建設公司屬上市公司在南部地區的規模較大知名度也較高也是南部建設公
司的龍頭況且台南市是太子建設的崛起發源地且具有其代表性
太子建設公司不僅是建造公司在其他相關方面也有相關事業其經驗可靠信用
良好所以選擇太子建設之住戶為研究對象而因某些大樓非住戶及住戶關係人所
以不便於參觀設施設備及詢問問題所以只採用太子建設旗下建物及該大廈住戶作
對象太子建設公司在台南市東區內的case比較多故取得之資料比較方便因而
有些大樓住戶礙於私人空間不便參觀所以我們設計的問卷是針對太子建設的住戶
做為研究對象因為我們是針對東區做研究對象而東區也屬較繁榮地段故其建設較
具代表性
經實地探訪太子建設所管理的億載金城太子文化以及由政府興建的大林國
宅我們可發現由太子建設下所管理的兩棟公寓大廈都是屬全部委託管理方式
也就是俗稱的統包因太子建設公司規模龐大管理維護涵蓋範圍也較廣泛而太
子建設旗下的統包內容是公司承攬全部有關管理維護工程應有盡有管理維護問題
統一處理方便許多未來也會呈現此趨勢統包在解決問題方面較分包方便整體
管理制度也較有規劃
綜合以上統包優點推測住戶品質滿意偏向於贊成統包並藉由問卷調查分析
來證實住戶對於統包之品質滿意程度較高另外三者的差異所在為億載金城的休閒
設施開放空間位於地下室停車場旁導致於光線不足空氣環境不佳相較於九十
六年三月興建完工的太子文化社區所設置的設施是位於一樓每一種類的休閒設施
都有良好的規劃分類和完善的管理與維護兩相比較下可發現公寓大廈的新舊程度
品質差異甚大而在這段期間所遭遇之問題也反反覆覆的檢討研究過到現今來看
已有一套解決對策但還是有待改進相對下大林國宅更比前兩棟公寓大廈的管理
規劃較不周且大林國宅的休閒設施是屬開放式無人管理設施使用的安全也無人
控管無使用時間的限制相對品質也甚差人員出入採完全自由進出未有妥善保
31
全管制住戶安全有待考驗國宅方面或許也是需要擬定一套好的對策
由太子管理維護公司所提供之「社區總體營造架構圖」（表3-1-1）是經由管理
委員會與管理維護公司兩者所擬定共識下針對住戶所做出來的架構圖整體來說
就是為了讓住戶有個完善的體制這樣生活在社區裡遇到困難才有解決之道才不
會各自推託責任所以問卷擬定就由此架構圖下實施後對住戶做調查在此架構下
提供之服務是否滿意
三 調查方法
到兩大廈門口出入處對出入住戶做調查發放問卷份數各 100 份當場回收經剔
除廢卷太子文化有 3份億載金城有 8份有效問卷則 97 份與 92 份
問卷內容分兩大部分第一部分是基本資料採用簡單統計分析說明第二部份針
對住戶在此架構下提供之服務與目前僅有的設施設備使用後看法是否滿意
表4-1-1 個案比較表
億載金城 太子文化 大林國宅
地址 大同路二段61巷18號 崇善5街7巷1-16號 大同路二段154號
戶數 400戶（公寓）
ABCDE棟
276戶（透天75戶+公
寓200戶+管理室） 400戶以上
坪數 約30~40坪 約40~50坪 約25~30坪
管理費 一坪45元 一坪50元 一戶500元
（含停車位）
停車位 另外購買
（清潔費每月300元）
另外購買
（清潔費每月250元）隨機停放
停車場 B1~B2F機車
B3~B4F汽車
B1F約130個車位
（先買先贏）
有管制僅限住戶
出入
基本設施
設備
安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
警衛室消防設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社
區道路
基本設施
電腦資訊中心
兒童閱覽室
VIP室
游泳池
親子遊樂區
卡拉OK視聽中心
韻律體操室
娛樂健身中心
六大會館（1F）
歡唱室（ABC）
媒體資訊館
動感球藝館
兒童攀岩館
景觀動能館
水療減壓館
ATM
運動器材
設施開放
時間
非假日時須大人陪同登記
假日開放時間
AM800~PM1000
除VIP室使用要登記
非假日時須登記
AM800~PM1000
無管制
社區管理 有警衛管理
訪客進出須登記
有警衛管理
訪客進出須登記 無管制
住戶大會 一年開一次 一年開一次
32
第二節 問卷分析
一住戶圖表分析
0
5
10
15
20
25
30
20以下 21~30 31~40 41~50 51~60 60以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-1 年齡比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化與億載金城兩公寓大廈住戶年齡太子文化住戶年齡層
比較偏老年人居多億載金城則是中年居多此差異或許是因經濟能力不同所居住
環境品質要求也不同而有所差異
0
10
20
30
40
小學以下 國(初)中 高(中)職 大(學)專 研究所以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-2 教育程度比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化住戶教育程度與億載金城住戶相較下高出許多而在現
今社會中高學歷或許不一定有高所得其住戶水準也有所差異但僅限於社會其中
一小部分相對下擁有高學歷與高所得需求就會不同品質要求也會有所不同
33
太子文化
自由業
11
公教人員
17
服務業
10
商業
32
工業
16
家管
8學生
6
工業
商業
服務業
公教人員
自由業
學生
家管
圖 4-3-3 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
億載金城學生
0家管
1
自由業
2公教人員
9
服務業
31
工業
工業
商業 20
商業
37
服務業 公教人員
自由業
學生
家管 圖 4-3-4 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
由上圖可看出太子文化的住戶所從事的行業為商業居多而億載金城則商業與
服務業居多由從事行業大致上可分辨出收入所得大概屬於哪階段雖然沒有一定
的標準但也是有相當的影響
34
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2萬以下 2萬1~3萬 3萬1~4萬 4萬1~5萬 5萬1~6萬 6萬以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-5 住戶收入示意圖 資料來源本研究整理 由圖可對兩公寓大廈訪問的住戶收入所得做比較億載金城的住戶大致上都屬
普通性質的作業薪資較高收入的則偏少而太子文化的住戶所得在高收入方面卻
是比較多由此可見所得多寡對品質要求也會有所差異
0
10
20
30
40
50
60
非常低 低 普通 高 非常高
太子建設
億載金城
圖 4-3-6 住戶水準示意圖 資料來源本研究整理
由圖可看的出來兩公寓大廈的住戶對該社區水準認知都相當不錯一個水準高
的社區在各方面事務也會有相對的優異性對各住戶溝通與配合度也會比較高這樣
要營造一個優質社區並不是難事
35
太子文化-管理費50元坪否
19
是
81
是
否
圖 4-3-7 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
雖然有大部分的住戶對管理費收取是覺得相當合理但也是有少許部分住戶覺
得不合理有需要降價的需要
認為管理費合理價格區間統計圖
36~40元
坪 6
41~45元
坪 4
46~50元
坪 2
31~35元
坪 7
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-8 為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖
資料來源本研究整理
認為不合理的人數有 19 個其中有七個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可
以接受有六個人認為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元
坪可以接受有 2個人認為 46~50 元坪可以接受
36
億載金城-管理費45元坪
是
90
否
10
是
否
圖 4-3-9 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
大部分的住戶也是對該大樓所收取之管理費覺得合理但其中也是有人認為不
合理
認為管理費的價格區間合理統計圖
31~35元坪 1
~45元坪 4
~50元坪 1
36~40元坪 4
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-10 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
上圖是認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖認為不合理的人
數有 10 個其中有 1個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可以接受有 4個人認
為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元坪可以接受有 1個
人認為 46~50 元坪可以接受
37
太子文化-訪問之住戶的自購統計圖
自購
83
承租
17
自購
承租
圖 4-3-11 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
億載金城-訪問之住戶自購統計圖
自購
86
承租
14
自購
承租
圖 4-3-12 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
由以上兩圖可得知兩公寓大廈住戶自購率都蠻高的都高達 80以上
38
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
管理層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-13 管理層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在管理層面兩大廈訪問之住戶都有不錯的反應由太子管理維護公
司所做的服務內容看來是相當的被廣為接受
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
安全層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-14 安全層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在安全系統上做的也相當不錯住戶都可以接受但還是有少部分覺
得不是很好所以還是有檢討的空間
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
清潔層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-15 清潔層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在清潔層次方面上做的也讓住戶相當的滿意但還是有少部分覺得
不是很理想所以還有加強改進的空間
39
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
億載金城
圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
40
41
第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
43
預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
44
表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
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依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
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（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
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縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
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問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
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3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
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環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
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參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
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以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
第三節 共用設施管理與維護
無論就客觀之實質住宅狀況或主觀住戶對住宅品質之滿意度有管理維護之住
宅要比無管理維護之住宅要來的好在管理方式方面有住戶管理委員會之住宅品
質及滿意度比較高在管理維護費用方面有專業住戶管理委員會住宅品質及滿意
度則較高大樓繳交住宅管理維護費之住戶對住宅品質之滿意度比拒絕繳交之住
戶要來得高 (洪幸妙1991）
隨著社會型態的轉變都市人口急速增加在都市土地面積供給有限的情形下
土地立體使用因而成為必然的趨勢住宅朝向立體使用的結果高層住宅乃成為都
市住宅的主要型態因一般人對於高層住宅區分所有的觀念模糊以致使高層住宅
的管理維護衍生不少糾紛不僅對居住品質造成不良影響更危及居家公共安全
政府為解決日益頻繁的高層住宅管理維護問題草擬「公寓大廈管理條例」草案
已送立法院審議各界無不期盼草案能早日通過立法 (林鋒昇1993）
依據住宅商品不同特性將市場次分類為次市場外並利用需求面之市場區隔
再依據購買者不同行為特徵而區隔為群內同質群間異質之群體以確認目標市
場而休閒式住宅即為市場細分後之次市場其與一般住宅之區別在於其係以基地
內設施多元化經營專業化非必要性之住宅需求等為其最大特色住宅開發成敗
之關鍵在於一種開發前之市場分析延續至開發後之社區規劃與俱樂部之經營管
理規劃費時且複雜化 (蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁2000）
此研究主要目標在於探索公寓大廈管理維護成效與管理維護影響因子之間的
相關性除以問卷調查收集所需資訊外另以現況勘察方式評估代表公寓大廈管理
維護成效之安全門禁管理環境清潔維護違規違建管理環境噪音管理設施設
備管理公共空間管理等項目之成效 (陳瑞榮2001）
住戶對其居家環境每日必需的管理維護工作通常分為兩大類住戶自行負責
或委託管理維護公司目前國內集合住宅在管理維護執行上的現況係「自行管理」
佔68「委託管理」佔32至於管理維護模式與住戶滿意度的探討由管理維護
公司來維護社區的結果均比自行管理來得讓住戶滿意而「部分委託管理模式」則
是四種模式中滿意度最高者究其原因管理公司雖有專業知能與經驗的優勢但
也可能存在著代理問題受到這二者相互權衡（trade-off）的影響全部委託管理
的滿意度便不如部分委託管理 (洪子茵2002）
19
對於管理費收取後的流向知道與否的比例約為三分之二這並不是好的現象
居民會去注意的人或許不多這時管委會應該設法讓居民都有機會去了解管理費的
流向也就是讓管理費更加透明化這樣在收管理費的時候居民知道了管理費的
流向就比較不會有拒繳管理費的情形管委會也應讓居民提升對於住宅的關心程
度這是一種社區意識讓居民知道購買這個社區住宅並不只是居住而是還有其
他附屬的功能可以使居民提高生活品質這樣才能將社區營造成具有高度附加價
值之居住住宅 （邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠2001）
小結
想要有品質良好的住宅社區與公寓大廈相對的也須有品質良好的管理與維
護管理與維護似乎是必備的一套措施即使大樓建造的多雍容華貴沒有好的管
理與維護相對的只是把表面上的呈現出來而不是實質上所呈現出來
20
第三章 訪談與現況課題 本研究主要目標是以第三者角度來看管理維護人與住戶之間影響管理維護成
效探討因此有必要從公寓大廈管理維護現況作瞭解除明白國內目前於管理維護
所遭遇的各項問題並就國內公寓大廈管理維護制度與現況等進行分析與探討
本章的目的即藉由探討目前國內公寓大廈管理維護的制度與現況的變革對可
能影響管理維護成效再進一步的掌握據此作為本研究討論重點之ㄧ
管理維護人
管理委員會
問題
住戶
研究者
圖3-1研究角度之關係圖
我們在暑假時訪問太子建設公司－管理維護公司(蔡副總經理)訪談中得到了
許多相關知識在公寓大廈管理條例成立時幾乎是混亂時期在一個不完全的體制
下問題層出不窮而唯一的解決方法就是依據公寓大廈管理條例與相關人對產生之
問題逐一的討論出所以然當討論出大家都可以接受的規範下就修改條例但直到
現在還是一直有問題存在就像太子建設蔡副總經理講的「看的到的都是問題問
題無所不在」這是非常具體的一句話而這些問題有些只能去避免一旦發生了
也不能完全解決只是增加問題複雜性
例一位住戶不繳水電費依公寓大廈管理條例可以對該住戶做懲罰斷水斷電
當斷水電後導致該住戶不能進出自家門在法律的立場上是(可以懲罰但不能涉及人
身安全及人身自由)違反人身自由的管理委員會若不執行懲罰的話亦可向住戶提出
法律訴訟而住戶也必須自行承擔接受因為管理委員會是一個組織當成立管理
委員會得向政府申請申請後會備查一份資料以做確認該管理委員會之存在雖然
這只是其中一部分的問題但太子管理維護公司也有針對各方面去做研究在各方
面也增加整體共識也成長了許多
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第一節 住宅社區管理委員會現況
在84年公寓大廈管理條例實施前集合住宅成立管理委員會之情況較被動而
84年成立後有日漸主動的趨勢成立後管理基金是由建商提供建造費用之千分之三
至千分之二十(依造價來分一千萬元以下是千分之二十一億元以下是千分之十
五十億元以下是千分之五十億元以上是千分之三)來當作管理基金若是政府
建造之國宅則由內政部國宅局管理但因當時成立公寓大廈管理條例時是由管理委
員會去規範問題層出不窮有太多的疏漏管理條例所規範的在法令上不是有衝突
就是無法管制至今也反覆的修改條例而有些問題還是不能完全得到解決
管理委員會之最高大會lt住戶大會gt一年開一次而管理委員會之委員有三個
職務必定要區分所有權人而職稱規定只有「主任委員」「財務委員」「監察委
員」這三個的職稱有規定而已其他職稱則無強制規定
目前管理委員會針對公寓大廈管理與維護之問題整體上可劃分為統包與分
包而目前台灣公寓大廈絕大部分採用分包的方式來對公寓大廈做管理與維護
而國外大多數國家採用的方式則是屬於統包居多站在管理維護公司的角度是希望
未來的走向也採用統包之方式而目前太子建設-管理維護公司也針對社區擬定一
套「社區總體營造之基本架構圖」表3-1-1目的就是讓整個社區更有規劃性環
境與大樓事務管理更有效率及便利
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表3-1-1 社區總體營造之基本架構圖
新建大樓（社區） 既有大樓（社區）
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查 3設備機能滿足度調查
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查
社區大樓營運籌備程序
規劃設計 1協助成立住戶管理委員會 2製訂住戶（用戶）規約 3製訂各項管理辦法及規章 4製訂機電設備維修保養計劃
建物診斷分析 1建物本體診斷 2建物設施環境診斷 3建物機電設備診斷 4省能源診斷 5營運管理診斷
改善執行 1建物設施環境機電設備
能源營運管理等改善 2修訂各項管理辦法及規章 3修訂機電設備維修保養計劃
改善提案 1建物設施環境改善案 2機電設備改善案 3能源改善案 4營運管理改善案 5各項保養計劃提案
交屋後初期 1協助召開區分所有權人會議
2裝修工程的監督 3落實召開管理委員會議
完工交屋期 1協助業主驗收各項公共設施
2協助交屋
大樓（社區）管理營運 4警備保全與門禁管理 4預防性措施規劃 5工程維修與機電設備保養 5各項生活服務 6環境衛生與園藝維護
資料來源太子管理維護公司
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另外以下是社區住家樓管事務管理架構圖3-1-2所有的架構以及工作細項
皆是由太子建設公司歷年來所收集的資料與經歷所擬定出來的由圖中可看出管理
公司在服務內容可分為六大類分別是設備維護清潔事務行政事務組安全
維護組清潔環保組機電維護組另外工作細項部分會依照各家不同公司的
安排而有所不同但大致上也是依循這樣方向的項目做適當調整
以下是針對細部工作的介紹
一設備維護
為了使維護工作能有效率的進行需要有對設備熟悉以及專業認識的技術人
員來進行建築物維護工作使的社區能得到安全舒適的環境
二 清潔事務
清潔維護的工作一般分為日常保養定期保養及特別保養清掃三部份將建
築物由室內到室外各區域進行清潔維護工作如病媒防治是必須要有專業執照的人
員才能對建築物進行消毒清潔維護工作
三 安全維護組
公寓大廈內的警衛負責的工作是協助與維護公共設施安全及安寧管制人車
的出入若有訪客來時必須負責登記來訪者姓名及來訪目的以及巡視各角落死
角以防意外發生
四 機電維護組
一般而言建築物之公共設施設備可分為預防性服務性及加值性如休閒
設施網路設施保全設施弱電設施因此機電員的要對設施設備進行定期緊
急狀況的管理維護維修須隨時檢查設備機能或教導提供住戶保養知識以便機具
設備使用性持久是否可正常運作
以下表3-1-2 為社區住家樓管事務管理架構圖 資料來源太子管理維護公司
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社
給排水廠
社
給排水廠
區
停車場廠商
區
停車場廠商
住
泳池廠商
住
泳池廠商
機電組長
機電組長
機電員
機電員
環保組長
環保組長
機動環保員
機動環保員
任
＞
環保員
任
＞
環保員
主
事
主
事
副 幹
巡邏哨
副 幹
巡邏哨
理 總
大廳哨
理 總
大廳哨
管
副
管
副
＞
＜
中控哨
＞
＜
中控哨
事
車道哨
事
車道哨
約
幹
房屋代銷專員
約
幹
房屋代銷專員
合
總
生活服務秘書rsquo
合
總
生活服務秘書rsquo
會
托
＜
會
托
＜
員
委
任
大廳接待秘書
員
委
任 大廳接待秘書
委
主
休閒中心接待
委
主
休閒中心接待
理
理
客服處理專員
理
理
客服處理專員
管
管
管
管
行政文書助理
行政文書助理
管
管
綜
行政會計助理
綜
行政會計助理
圖
督
消毒廠商
圖
督
消毒廠商
構
監
外牆清洗廠商
構
監
外牆清洗廠商
架
水塔清洗
架
水塔清洗
理
垃圾處理廠商
理
垃圾處理廠商
管
化糞池抽取廠商
管
化糞池抽取廠商
務
監控廠商
務
監控廠商
事
弱電廠商
事
弱電廠商
管
空調廠商
管
空調廠商
家
發電機廠商
家
發電機廠商
樓
消防廠商
樓
消防廠商
機電維護組 清潔環保組安全維護組生活服務組 行政事務組清潔事務 設備維護
25
26
第二節 台南市住宅社區共用設施管理現況
以目前的現況來說當三方面(住戶管理維護人政府)遇到問題時的解決方
式都是依據法條規約等規定事項以求解決之道有法條以及規約來約束所有
權人不管任何問題就如同法律一樣的道理
公寓大廈的規約依公寓大廈條例第二十八條規定當公寓大廈建築物所有權
登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時起造人應於
三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負
責人並向直轄市縣(市)主管機關報備嗣後公寓大廈如有關於規約之訂定或
變更之情形時依同條例第三十一條規定應由區分所有權人會議以特別決議程序
為之即「區分所有權人會議之決議除規約另有規定外應有區分所有權人三分
之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席以出席人數四分之三以上及
其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之因此舉凡經
由區分所有權人會議決議之事項不論其明訂於規約中或不成文之規定制定規約
之區分所有權人當然負有遵守規約之義務
公寓大廈管理模式
在民國 84 年時公寓大廈管理條例實施後其個別區分所有權人之專有部分都
自行管理居多共用部分原則上屬各區分所有權人共有故由區分所有權人共同管
理
共同管理與自行管理在費用負擔等各項產生之問題上很難達到共識若是戶
數較少或許還比較好處理要是上百戶的根本很難去做規範與管理這樣要有個良
好的居住環境的確不太可能導致在這樣的環境下也衍生出了全部委託管理自
行委託管理部份委託管理這三種方式來管理在國外已經普遍的在實施這些方式
但實施後還是偏向全部委託管理也就是統包的方式比較多在台南比較具指標性的
建設公司太子建設公司旗下的太子管理維護公司也以逐步的走向統包這個層面在
台南也以切確的在落實這個方式
第三節 管理顧問公司與住戶之現況
管理維護人的主職在於對建築物的管理維護提供社區大樓日常服務解決住
戶在大樓所使用的設施設備及維護工作讓住戶有個品質良好的居住環境大致上
公寓大廈管理現況可從人事物這三方面的互相關係來探討會發現下圖這三大
方面的關係亦影響到公寓大廈管理維護成效的優劣另外為了讓住戶的權益有所
保障以及給予府機關管理業者管理委員會三者有同樣的保障及確實執行管理
公寓大廈住宅與維護的責任對於三者之間必須合理訂定規範之契約
27
管理委員會
管理服務人
住戶
休閒安全服務
設備
管理維護成效
公共環境衛生清潔
設施設備定期
維修維護
管理共用設施及設
備維護
圖3-3-1 事務架構圖
資料來源本研究整理
就人事物三方面探討以下幾點管理成效
一人方面例如標準服務作業流程管理費收繳管理流程管理費欠繳催收管理
流程安全管理維護流程訪客管理維護流程(如附表)以上提出之五項以人
為主住戶可委託管理公司派遣管理員來執行大樓出入的管制控制過濾非住
戶的人提高居民的人生安全是屬『人』方面的管理
二事與物方面例如社區大樓營運籌備程序事務管理作業設備維護管理裝
潢管理流程環保管理維護流程(如附表)以上提出之五項以事與物為主
居住環境公共空間的整潔清潔是人與事物的結合這些事務可由大樓住戶輪流
分配打掃或是管理委員會外請清潔公司定期為公寓大廈做打掃公共設施設
備有關於物的管理維修之事都可由管理業者派遣技術師定期檢查管理與維
護也可控制公共設施開放時間上使用的人數與使用時間的良好的規劃使得
公共設施便有完善的體制若住戶們能自動自發的共同維持環境清潔必定會有
良好的居住品質
第四節 現況課題分析
管理維護之目的就是對該公寓大廈做好完善的設施設備維修及維護以便該大
樓住戶有個優良安全的設施設備提供住戶使用當然也是會產生一些問題比如說
對住戶的服務或是訪客到訪時所應該遵守的程序有專業性的事務等等都會產生問
題而這些問題對三方面(住戶管理服務人政府)來說大致上已有擬訂出各項事務
的標準與專業的作業流程以下為各三方面的課題與例子
一公寓大廈之管理維護人所提供的服務架構處理圖
住戶委託服務事項
管理服務事項
事故處理 事務管理架構圖
28
訪客與車輛管制
清潔處理與維護
設備維護管理
以上所題供之基本事務已有個別擬定出一套作業程序圖（請參考 圖3-1-2）
在此架構下提出比較具體類似的案例來做說明以方便了解問題如何產生解決
方法有幾種
案例 1 某公寓大廈中有未出售及未承租的空屋則那些管理費應由誰繳交
依公寓大廈管理條例未售之空屋的管理費由建商繳交因空屋無人使用
所以該屋之管理費用折半若空屋中有損壞修繕費用也是由建商負擔
案例 2 在休閒設施使用時會影響到住戶安寧該怎樣處理
在限定開放時間中吵鬧只要不是很刻意都可以接受畢竟開放時間就是要
大家一起活動一起放鬆但若在不是開放時段中吵鬧管理委員會則有責
任去向該吵鬧住戶或該吵鬧人制止若不聽勸導可經由通報警察執行公權
力或由法律途徑解決
案例 3 頂樓陽台是屬於公共設施若最頂樓住戶在陽台放至園藝用品或增蓋鐵皮
屋該怎處理
根據公寓大廈管理條例規定頂樓屬於全體住戶共有也屬公共設施及防空
避難設施而公共設施如有住戶佔用損壞或空間阻塞則由管委會負責修
復及清除
29
案例 4 住戶在門口牆邊放置鞋櫃影響人員通行該怎樣處理
根據公寓大廈管理條例規定門口走廊屬共用區不可有阻塞物若有阻塞物
則管理委員會應先張貼公告通知若無人處理由管理委會有權自行處理丟
棄
案例 5 住戶在使用共用的設施及設備時損壞時卻不通報管理員就置之不理該怎
辦
當下損壞時及時通報管理員可以當時損壞狀況及情形判斷是有意或無
意若是無意則依人情考量處不處罰若是有意者不通報損壞及維修費用
則由該人支出承擔
從以上案例中可得知管理維護可維持公寓大廈在設施設備或及使用機能正常
運作的持久性但一個好的管理維護也須有好的住戶配合才能有好的居住環境當
一個好的管理維護人提供住戶好的服務還會產生什麼問題本研究藉由問卷調查來
探討再研討出對哪一方面的問題比較居多或是哪種問題比較嚴重比較需要提出來探
討之問題
30
第四章 研究設計
第一節 問卷設計與調查
一 調查目的
經由上述中我們從市政府及太子建設公司得到的相關資料中可對管理維護人
與住戶之間所產生之問題有解決之對策但也不完全的解決而有些問題只能盡量
去避免不要發生若發生後處理方式會很複雜若產生應該經由哪些管道可以解決
二 調查範圍對象
為何我們會選擇太子建設下的建物做探討以及太子建設住戶做深入的研究因
太子建設公司屬上市公司在南部地區的規模較大知名度也較高也是南部建設公
司的龍頭況且台南市是太子建設的崛起發源地且具有其代表性
太子建設公司不僅是建造公司在其他相關方面也有相關事業其經驗可靠信用
良好所以選擇太子建設之住戶為研究對象而因某些大樓非住戶及住戶關係人所
以不便於參觀設施設備及詢問問題所以只採用太子建設旗下建物及該大廈住戶作
對象太子建設公司在台南市東區內的case比較多故取得之資料比較方便因而
有些大樓住戶礙於私人空間不便參觀所以我們設計的問卷是針對太子建設的住戶
做為研究對象因為我們是針對東區做研究對象而東區也屬較繁榮地段故其建設較
具代表性
經實地探訪太子建設所管理的億載金城太子文化以及由政府興建的大林國
宅我們可發現由太子建設下所管理的兩棟公寓大廈都是屬全部委託管理方式
也就是俗稱的統包因太子建設公司規模龐大管理維護涵蓋範圍也較廣泛而太
子建設旗下的統包內容是公司承攬全部有關管理維護工程應有盡有管理維護問題
統一處理方便許多未來也會呈現此趨勢統包在解決問題方面較分包方便整體
管理制度也較有規劃
綜合以上統包優點推測住戶品質滿意偏向於贊成統包並藉由問卷調查分析
來證實住戶對於統包之品質滿意程度較高另外三者的差異所在為億載金城的休閒
設施開放空間位於地下室停車場旁導致於光線不足空氣環境不佳相較於九十
六年三月興建完工的太子文化社區所設置的設施是位於一樓每一種類的休閒設施
都有良好的規劃分類和完善的管理與維護兩相比較下可發現公寓大廈的新舊程度
品質差異甚大而在這段期間所遭遇之問題也反反覆覆的檢討研究過到現今來看
已有一套解決對策但還是有待改進相對下大林國宅更比前兩棟公寓大廈的管理
規劃較不周且大林國宅的休閒設施是屬開放式無人管理設施使用的安全也無人
控管無使用時間的限制相對品質也甚差人員出入採完全自由進出未有妥善保
31
全管制住戶安全有待考驗國宅方面或許也是需要擬定一套好的對策
由太子管理維護公司所提供之「社區總體營造架構圖」（表3-1-1）是經由管理
委員會與管理維護公司兩者所擬定共識下針對住戶所做出來的架構圖整體來說
就是為了讓住戶有個完善的體制這樣生活在社區裡遇到困難才有解決之道才不
會各自推託責任所以問卷擬定就由此架構圖下實施後對住戶做調查在此架構下
提供之服務是否滿意
三 調查方法
到兩大廈門口出入處對出入住戶做調查發放問卷份數各 100 份當場回收經剔
除廢卷太子文化有 3份億載金城有 8份有效問卷則 97 份與 92 份
問卷內容分兩大部分第一部分是基本資料採用簡單統計分析說明第二部份針
對住戶在此架構下提供之服務與目前僅有的設施設備使用後看法是否滿意
表4-1-1 個案比較表
億載金城 太子文化 大林國宅
地址 大同路二段61巷18號 崇善5街7巷1-16號 大同路二段154號
戶數 400戶（公寓）
ABCDE棟
276戶（透天75戶+公
寓200戶+管理室） 400戶以上
坪數 約30~40坪 約40~50坪 約25~30坪
管理費 一坪45元 一坪50元 一戶500元
（含停車位）
停車位 另外購買
（清潔費每月300元）
另外購買
（清潔費每月250元）隨機停放
停車場 B1~B2F機車
B3~B4F汽車
B1F約130個車位
（先買先贏）
有管制僅限住戶
出入
基本設施
設備
安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
警衛室消防設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社
區道路
基本設施
電腦資訊中心
兒童閱覽室
VIP室
游泳池
親子遊樂區
卡拉OK視聽中心
韻律體操室
娛樂健身中心
六大會館（1F）
歡唱室（ABC）
媒體資訊館
動感球藝館
兒童攀岩館
景觀動能館
水療減壓館
ATM
運動器材
設施開放
時間
非假日時須大人陪同登記
假日開放時間
AM800~PM1000
除VIP室使用要登記
非假日時須登記
AM800~PM1000
無管制
社區管理 有警衛管理
訪客進出須登記
有警衛管理
訪客進出須登記 無管制
住戶大會 一年開一次 一年開一次
32
第二節 問卷分析
一住戶圖表分析
0
5
10
15
20
25
30
20以下 21~30 31~40 41~50 51~60 60以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-1 年齡比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化與億載金城兩公寓大廈住戶年齡太子文化住戶年齡層
比較偏老年人居多億載金城則是中年居多此差異或許是因經濟能力不同所居住
環境品質要求也不同而有所差異
0
10
20
30
40
小學以下 國(初)中 高(中)職 大(學)專 研究所以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-2 教育程度比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化住戶教育程度與億載金城住戶相較下高出許多而在現
今社會中高學歷或許不一定有高所得其住戶水準也有所差異但僅限於社會其中
一小部分相對下擁有高學歷與高所得需求就會不同品質要求也會有所不同
33
太子文化
自由業
11
公教人員
17
服務業
10
商業
32
工業
16
家管
8學生
6
工業
商業
服務業
公教人員
自由業
學生
家管
圖 4-3-3 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
億載金城學生
0家管
1
自由業
2公教人員
9
服務業
31
工業
工業
商業 20
商業
37
服務業 公教人員
自由業
學生
家管 圖 4-3-4 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
由上圖可看出太子文化的住戶所從事的行業為商業居多而億載金城則商業與
服務業居多由從事行業大致上可分辨出收入所得大概屬於哪階段雖然沒有一定
的標準但也是有相當的影響
34
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2萬以下 2萬1~3萬 3萬1~4萬 4萬1~5萬 5萬1~6萬 6萬以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-5 住戶收入示意圖 資料來源本研究整理 由圖可對兩公寓大廈訪問的住戶收入所得做比較億載金城的住戶大致上都屬
普通性質的作業薪資較高收入的則偏少而太子文化的住戶所得在高收入方面卻
是比較多由此可見所得多寡對品質要求也會有所差異
0
10
20
30
40
50
60
非常低 低 普通 高 非常高
太子建設
億載金城
圖 4-3-6 住戶水準示意圖 資料來源本研究整理
由圖可看的出來兩公寓大廈的住戶對該社區水準認知都相當不錯一個水準高
的社區在各方面事務也會有相對的優異性對各住戶溝通與配合度也會比較高這樣
要營造一個優質社區並不是難事
35
太子文化-管理費50元坪否
19
是
81
是
否
圖 4-3-7 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
雖然有大部分的住戶對管理費收取是覺得相當合理但也是有少許部分住戶覺
得不合理有需要降價的需要
認為管理費合理價格區間統計圖
36~40元
坪 6
41~45元
坪 4
46~50元
坪 2
31~35元
坪 7
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-8 為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖
資料來源本研究整理
認為不合理的人數有 19 個其中有七個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可
以接受有六個人認為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元
坪可以接受有 2個人認為 46~50 元坪可以接受
36
億載金城-管理費45元坪
是
90
否
10
是
否
圖 4-3-9 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
大部分的住戶也是對該大樓所收取之管理費覺得合理但其中也是有人認為不
合理
認為管理費的價格區間合理統計圖
31~35元坪 1
~45元坪 4
~50元坪 1
36~40元坪 4
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-10 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
上圖是認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖認為不合理的人
數有 10 個其中有 1個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可以接受有 4個人認
為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元坪可以接受有 1個
人認為 46~50 元坪可以接受
37
太子文化-訪問之住戶的自購統計圖
自購
83
承租
17
自購
承租
圖 4-3-11 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
億載金城-訪問之住戶自購統計圖
自購
86
承租
14
自購
承租
圖 4-3-12 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
由以上兩圖可得知兩公寓大廈住戶自購率都蠻高的都高達 80以上
38
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
管理層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-13 管理層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在管理層面兩大廈訪問之住戶都有不錯的反應由太子管理維護公
司所做的服務內容看來是相當的被廣為接受
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
安全層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-14 安全層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在安全系統上做的也相當不錯住戶都可以接受但還是有少部分覺
得不是很好所以還是有檢討的空間
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
清潔層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-15 清潔層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在清潔層次方面上做的也讓住戶相當的滿意但還是有少部分覺得
不是很理想所以還有加強改進的空間
39
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
億載金城
圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
40
41
第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
43
預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
44
表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
54
問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
對於管理費收取後的流向知道與否的比例約為三分之二這並不是好的現象
居民會去注意的人或許不多這時管委會應該設法讓居民都有機會去了解管理費的
流向也就是讓管理費更加透明化這樣在收管理費的時候居民知道了管理費的
流向就比較不會有拒繳管理費的情形管委會也應讓居民提升對於住宅的關心程
度這是一種社區意識讓居民知道購買這個社區住宅並不只是居住而是還有其
他附屬的功能可以使居民提高生活品質這樣才能將社區營造成具有高度附加價
值之居住住宅 （邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠2001）
小結
想要有品質良好的住宅社區與公寓大廈相對的也須有品質良好的管理與維
護管理與維護似乎是必備的一套措施即使大樓建造的多雍容華貴沒有好的管
理與維護相對的只是把表面上的呈現出來而不是實質上所呈現出來
20
第三章 訪談與現況課題 本研究主要目標是以第三者角度來看管理維護人與住戶之間影響管理維護成
效探討因此有必要從公寓大廈管理維護現況作瞭解除明白國內目前於管理維護
所遭遇的各項問題並就國內公寓大廈管理維護制度與現況等進行分析與探討
本章的目的即藉由探討目前國內公寓大廈管理維護的制度與現況的變革對可
能影響管理維護成效再進一步的掌握據此作為本研究討論重點之ㄧ
管理維護人
管理委員會
問題
住戶
研究者
圖3-1研究角度之關係圖
我們在暑假時訪問太子建設公司－管理維護公司(蔡副總經理)訪談中得到了
許多相關知識在公寓大廈管理條例成立時幾乎是混亂時期在一個不完全的體制
下問題層出不窮而唯一的解決方法就是依據公寓大廈管理條例與相關人對產生之
問題逐一的討論出所以然當討論出大家都可以接受的規範下就修改條例但直到
現在還是一直有問題存在就像太子建設蔡副總經理講的「看的到的都是問題問
題無所不在」這是非常具體的一句話而這些問題有些只能去避免一旦發生了
也不能完全解決只是增加問題複雜性
例一位住戶不繳水電費依公寓大廈管理條例可以對該住戶做懲罰斷水斷電
當斷水電後導致該住戶不能進出自家門在法律的立場上是(可以懲罰但不能涉及人
身安全及人身自由)違反人身自由的管理委員會若不執行懲罰的話亦可向住戶提出
法律訴訟而住戶也必須自行承擔接受因為管理委員會是一個組織當成立管理
委員會得向政府申請申請後會備查一份資料以做確認該管理委員會之存在雖然
這只是其中一部分的問題但太子管理維護公司也有針對各方面去做研究在各方
面也增加整體共識也成長了許多
21
第一節 住宅社區管理委員會現況
在84年公寓大廈管理條例實施前集合住宅成立管理委員會之情況較被動而
84年成立後有日漸主動的趨勢成立後管理基金是由建商提供建造費用之千分之三
至千分之二十(依造價來分一千萬元以下是千分之二十一億元以下是千分之十
五十億元以下是千分之五十億元以上是千分之三)來當作管理基金若是政府
建造之國宅則由內政部國宅局管理但因當時成立公寓大廈管理條例時是由管理委
員會去規範問題層出不窮有太多的疏漏管理條例所規範的在法令上不是有衝突
就是無法管制至今也反覆的修改條例而有些問題還是不能完全得到解決
管理委員會之最高大會lt住戶大會gt一年開一次而管理委員會之委員有三個
職務必定要區分所有權人而職稱規定只有「主任委員」「財務委員」「監察委
員」這三個的職稱有規定而已其他職稱則無強制規定
目前管理委員會針對公寓大廈管理與維護之問題整體上可劃分為統包與分
包而目前台灣公寓大廈絕大部分採用分包的方式來對公寓大廈做管理與維護
而國外大多數國家採用的方式則是屬於統包居多站在管理維護公司的角度是希望
未來的走向也採用統包之方式而目前太子建設-管理維護公司也針對社區擬定一
套「社區總體營造之基本架構圖」表3-1-1目的就是讓整個社區更有規劃性環
境與大樓事務管理更有效率及便利
22
表3-1-1 社區總體營造之基本架構圖
新建大樓（社區） 既有大樓（社區）
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查 3設備機能滿足度調查
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查
社區大樓營運籌備程序
規劃設計 1協助成立住戶管理委員會 2製訂住戶（用戶）規約 3製訂各項管理辦法及規章 4製訂機電設備維修保養計劃
建物診斷分析 1建物本體診斷 2建物設施環境診斷 3建物機電設備診斷 4省能源診斷 5營運管理診斷
改善執行 1建物設施環境機電設備
能源營運管理等改善 2修訂各項管理辦法及規章 3修訂機電設備維修保養計劃
改善提案 1建物設施環境改善案 2機電設備改善案 3能源改善案 4營運管理改善案 5各項保養計劃提案
交屋後初期 1協助召開區分所有權人會議
2裝修工程的監督 3落實召開管理委員會議
完工交屋期 1協助業主驗收各項公共設施
2協助交屋
大樓（社區）管理營運 4警備保全與門禁管理 4預防性措施規劃 5工程維修與機電設備保養 5各項生活服務 6環境衛生與園藝維護
資料來源太子管理維護公司
23
另外以下是社區住家樓管事務管理架構圖3-1-2所有的架構以及工作細項
皆是由太子建設公司歷年來所收集的資料與經歷所擬定出來的由圖中可看出管理
公司在服務內容可分為六大類分別是設備維護清潔事務行政事務組安全
維護組清潔環保組機電維護組另外工作細項部分會依照各家不同公司的
安排而有所不同但大致上也是依循這樣方向的項目做適當調整
以下是針對細部工作的介紹
一設備維護
為了使維護工作能有效率的進行需要有對設備熟悉以及專業認識的技術人
員來進行建築物維護工作使的社區能得到安全舒適的環境
二 清潔事務
清潔維護的工作一般分為日常保養定期保養及特別保養清掃三部份將建
築物由室內到室外各區域進行清潔維護工作如病媒防治是必須要有專業執照的人
員才能對建築物進行消毒清潔維護工作
三 安全維護組
公寓大廈內的警衛負責的工作是協助與維護公共設施安全及安寧管制人車
的出入若有訪客來時必須負責登記來訪者姓名及來訪目的以及巡視各角落死
角以防意外發生
四 機電維護組
一般而言建築物之公共設施設備可分為預防性服務性及加值性如休閒
設施網路設施保全設施弱電設施因此機電員的要對設施設備進行定期緊
急狀況的管理維護維修須隨時檢查設備機能或教導提供住戶保養知識以便機具
設備使用性持久是否可正常運作
以下表3-1-2 為社區住家樓管事務管理架構圖 資料來源太子管理維護公司
24
社
給排水廠
社
給排水廠
區
停車場廠商
區
停車場廠商
住
泳池廠商
住
泳池廠商
機電組長
機電組長
機電員
機電員
環保組長
環保組長
機動環保員
機動環保員
任
＞
環保員
任
＞
環保員
主
事
主
事
副 幹
巡邏哨
副 幹
巡邏哨
理 總
大廳哨
理 總
大廳哨
管
副
管
副
＞
＜
中控哨
＞
＜
中控哨
事
車道哨
事
車道哨
約
幹
房屋代銷專員
約
幹
房屋代銷專員
合
總
生活服務秘書rsquo
合
總
生活服務秘書rsquo
會
托
＜
會
托
＜
員
委
任
大廳接待秘書
員
委
任 大廳接待秘書
委
主
休閒中心接待
委
主
休閒中心接待
理
理
客服處理專員
理
理
客服處理專員
管
管
管
管
行政文書助理
行政文書助理
管
管
綜
行政會計助理
綜
行政會計助理
圖
督
消毒廠商
圖
督
消毒廠商
構
監
外牆清洗廠商
構
監
外牆清洗廠商
架
水塔清洗
架
水塔清洗
理
垃圾處理廠商
理
垃圾處理廠商
管
化糞池抽取廠商
管
化糞池抽取廠商
務
監控廠商
務
監控廠商
事
弱電廠商
事
弱電廠商
管
空調廠商
管
空調廠商
家
發電機廠商
家
發電機廠商
樓
消防廠商
樓
消防廠商
機電維護組 清潔環保組安全維護組生活服務組 行政事務組清潔事務 設備維護
25
26
第二節 台南市住宅社區共用設施管理現況
以目前的現況來說當三方面(住戶管理維護人政府)遇到問題時的解決方
式都是依據法條規約等規定事項以求解決之道有法條以及規約來約束所有
權人不管任何問題就如同法律一樣的道理
公寓大廈的規約依公寓大廈條例第二十八條規定當公寓大廈建築物所有權
登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時起造人應於
三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負
責人並向直轄市縣(市)主管機關報備嗣後公寓大廈如有關於規約之訂定或
變更之情形時依同條例第三十一條規定應由區分所有權人會議以特別決議程序
為之即「區分所有權人會議之決議除規約另有規定外應有區分所有權人三分
之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席以出席人數四分之三以上及
其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之因此舉凡經
由區分所有權人會議決議之事項不論其明訂於規約中或不成文之規定制定規約
之區分所有權人當然負有遵守規約之義務
公寓大廈管理模式
在民國 84 年時公寓大廈管理條例實施後其個別區分所有權人之專有部分都
自行管理居多共用部分原則上屬各區分所有權人共有故由區分所有權人共同管
理
共同管理與自行管理在費用負擔等各項產生之問題上很難達到共識若是戶
數較少或許還比較好處理要是上百戶的根本很難去做規範與管理這樣要有個良
好的居住環境的確不太可能導致在這樣的環境下也衍生出了全部委託管理自
行委託管理部份委託管理這三種方式來管理在國外已經普遍的在實施這些方式
但實施後還是偏向全部委託管理也就是統包的方式比較多在台南比較具指標性的
建設公司太子建設公司旗下的太子管理維護公司也以逐步的走向統包這個層面在
台南也以切確的在落實這個方式
第三節 管理顧問公司與住戶之現況
管理維護人的主職在於對建築物的管理維護提供社區大樓日常服務解決住
戶在大樓所使用的設施設備及維護工作讓住戶有個品質良好的居住環境大致上
公寓大廈管理現況可從人事物這三方面的互相關係來探討會發現下圖這三大
方面的關係亦影響到公寓大廈管理維護成效的優劣另外為了讓住戶的權益有所
保障以及給予府機關管理業者管理委員會三者有同樣的保障及確實執行管理
公寓大廈住宅與維護的責任對於三者之間必須合理訂定規範之契約
27
管理委員會
管理服務人
住戶
休閒安全服務
設備
管理維護成效
公共環境衛生清潔
設施設備定期
維修維護
管理共用設施及設
備維護
圖3-3-1 事務架構圖
資料來源本研究整理
就人事物三方面探討以下幾點管理成效
一人方面例如標準服務作業流程管理費收繳管理流程管理費欠繳催收管理
流程安全管理維護流程訪客管理維護流程(如附表)以上提出之五項以人
為主住戶可委託管理公司派遣管理員來執行大樓出入的管制控制過濾非住
戶的人提高居民的人生安全是屬『人』方面的管理
二事與物方面例如社區大樓營運籌備程序事務管理作業設備維護管理裝
潢管理流程環保管理維護流程(如附表)以上提出之五項以事與物為主
居住環境公共空間的整潔清潔是人與事物的結合這些事務可由大樓住戶輪流
分配打掃或是管理委員會外請清潔公司定期為公寓大廈做打掃公共設施設
備有關於物的管理維修之事都可由管理業者派遣技術師定期檢查管理與維
護也可控制公共設施開放時間上使用的人數與使用時間的良好的規劃使得
公共設施便有完善的體制若住戶們能自動自發的共同維持環境清潔必定會有
良好的居住品質
第四節 現況課題分析
管理維護之目的就是對該公寓大廈做好完善的設施設備維修及維護以便該大
樓住戶有個優良安全的設施設備提供住戶使用當然也是會產生一些問題比如說
對住戶的服務或是訪客到訪時所應該遵守的程序有專業性的事務等等都會產生問
題而這些問題對三方面(住戶管理服務人政府)來說大致上已有擬訂出各項事務
的標準與專業的作業流程以下為各三方面的課題與例子
一公寓大廈之管理維護人所提供的服務架構處理圖
住戶委託服務事項
管理服務事項
事故處理 事務管理架構圖
28
訪客與車輛管制
清潔處理與維護
設備維護管理
以上所題供之基本事務已有個別擬定出一套作業程序圖（請參考 圖3-1-2）
在此架構下提出比較具體類似的案例來做說明以方便了解問題如何產生解決
方法有幾種
案例 1 某公寓大廈中有未出售及未承租的空屋則那些管理費應由誰繳交
依公寓大廈管理條例未售之空屋的管理費由建商繳交因空屋無人使用
所以該屋之管理費用折半若空屋中有損壞修繕費用也是由建商負擔
案例 2 在休閒設施使用時會影響到住戶安寧該怎樣處理
在限定開放時間中吵鬧只要不是很刻意都可以接受畢竟開放時間就是要
大家一起活動一起放鬆但若在不是開放時段中吵鬧管理委員會則有責
任去向該吵鬧住戶或該吵鬧人制止若不聽勸導可經由通報警察執行公權
力或由法律途徑解決
案例 3 頂樓陽台是屬於公共設施若最頂樓住戶在陽台放至園藝用品或增蓋鐵皮
屋該怎處理
根據公寓大廈管理條例規定頂樓屬於全體住戶共有也屬公共設施及防空
避難設施而公共設施如有住戶佔用損壞或空間阻塞則由管委會負責修
復及清除
29
案例 4 住戶在門口牆邊放置鞋櫃影響人員通行該怎樣處理
根據公寓大廈管理條例規定門口走廊屬共用區不可有阻塞物若有阻塞物
則管理委員會應先張貼公告通知若無人處理由管理委會有權自行處理丟
棄
案例 5 住戶在使用共用的設施及設備時損壞時卻不通報管理員就置之不理該怎
辦
當下損壞時及時通報管理員可以當時損壞狀況及情形判斷是有意或無
意若是無意則依人情考量處不處罰若是有意者不通報損壞及維修費用
則由該人支出承擔
從以上案例中可得知管理維護可維持公寓大廈在設施設備或及使用機能正常
運作的持久性但一個好的管理維護也須有好的住戶配合才能有好的居住環境當
一個好的管理維護人提供住戶好的服務還會產生什麼問題本研究藉由問卷調查來
探討再研討出對哪一方面的問題比較居多或是哪種問題比較嚴重比較需要提出來探
討之問題
30
第四章 研究設計
第一節 問卷設計與調查
一 調查目的
經由上述中我們從市政府及太子建設公司得到的相關資料中可對管理維護人
與住戶之間所產生之問題有解決之對策但也不完全的解決而有些問題只能盡量
去避免不要發生若發生後處理方式會很複雜若產生應該經由哪些管道可以解決
二 調查範圍對象
為何我們會選擇太子建設下的建物做探討以及太子建設住戶做深入的研究因
太子建設公司屬上市公司在南部地區的規模較大知名度也較高也是南部建設公
司的龍頭況且台南市是太子建設的崛起發源地且具有其代表性
太子建設公司不僅是建造公司在其他相關方面也有相關事業其經驗可靠信用
良好所以選擇太子建設之住戶為研究對象而因某些大樓非住戶及住戶關係人所
以不便於參觀設施設備及詢問問題所以只採用太子建設旗下建物及該大廈住戶作
對象太子建設公司在台南市東區內的case比較多故取得之資料比較方便因而
有些大樓住戶礙於私人空間不便參觀所以我們設計的問卷是針對太子建設的住戶
做為研究對象因為我們是針對東區做研究對象而東區也屬較繁榮地段故其建設較
具代表性
經實地探訪太子建設所管理的億載金城太子文化以及由政府興建的大林國
宅我們可發現由太子建設下所管理的兩棟公寓大廈都是屬全部委託管理方式
也就是俗稱的統包因太子建設公司規模龐大管理維護涵蓋範圍也較廣泛而太
子建設旗下的統包內容是公司承攬全部有關管理維護工程應有盡有管理維護問題
統一處理方便許多未來也會呈現此趨勢統包在解決問題方面較分包方便整體
管理制度也較有規劃
綜合以上統包優點推測住戶品質滿意偏向於贊成統包並藉由問卷調查分析
來證實住戶對於統包之品質滿意程度較高另外三者的差異所在為億載金城的休閒
設施開放空間位於地下室停車場旁導致於光線不足空氣環境不佳相較於九十
六年三月興建完工的太子文化社區所設置的設施是位於一樓每一種類的休閒設施
都有良好的規劃分類和完善的管理與維護兩相比較下可發現公寓大廈的新舊程度
品質差異甚大而在這段期間所遭遇之問題也反反覆覆的檢討研究過到現今來看
已有一套解決對策但還是有待改進相對下大林國宅更比前兩棟公寓大廈的管理
規劃較不周且大林國宅的休閒設施是屬開放式無人管理設施使用的安全也無人
控管無使用時間的限制相對品質也甚差人員出入採完全自由進出未有妥善保
31
全管制住戶安全有待考驗國宅方面或許也是需要擬定一套好的對策
由太子管理維護公司所提供之「社區總體營造架構圖」（表3-1-1）是經由管理
委員會與管理維護公司兩者所擬定共識下針對住戶所做出來的架構圖整體來說
就是為了讓住戶有個完善的體制這樣生活在社區裡遇到困難才有解決之道才不
會各自推託責任所以問卷擬定就由此架構圖下實施後對住戶做調查在此架構下
提供之服務是否滿意
三 調查方法
到兩大廈門口出入處對出入住戶做調查發放問卷份數各 100 份當場回收經剔
除廢卷太子文化有 3份億載金城有 8份有效問卷則 97 份與 92 份
問卷內容分兩大部分第一部分是基本資料採用簡單統計分析說明第二部份針
對住戶在此架構下提供之服務與目前僅有的設施設備使用後看法是否滿意
表4-1-1 個案比較表
億載金城 太子文化 大林國宅
地址 大同路二段61巷18號 崇善5街7巷1-16號 大同路二段154號
戶數 400戶（公寓）
ABCDE棟
276戶（透天75戶+公
寓200戶+管理室） 400戶以上
坪數 約30~40坪 約40~50坪 約25~30坪
管理費 一坪45元 一坪50元 一戶500元
（含停車位）
停車位 另外購買
（清潔費每月300元）
另外購買
（清潔費每月250元）隨機停放
停車場 B1~B2F機車
B3~B4F汽車
B1F約130個車位
（先買先贏）
有管制僅限住戶
出入
基本設施
設備
安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
警衛室消防設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社
區道路
基本設施
電腦資訊中心
兒童閱覽室
VIP室
游泳池
親子遊樂區
卡拉OK視聽中心
韻律體操室
娛樂健身中心
六大會館（1F）
歡唱室（ABC）
媒體資訊館
動感球藝館
兒童攀岩館
景觀動能館
水療減壓館
ATM
運動器材
設施開放
時間
非假日時須大人陪同登記
假日開放時間
AM800~PM1000
除VIP室使用要登記
非假日時須登記
AM800~PM1000
無管制
社區管理 有警衛管理
訪客進出須登記
有警衛管理
訪客進出須登記 無管制
住戶大會 一年開一次 一年開一次
32
第二節 問卷分析
一住戶圖表分析
0
5
10
15
20
25
30
20以下 21~30 31~40 41~50 51~60 60以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-1 年齡比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化與億載金城兩公寓大廈住戶年齡太子文化住戶年齡層
比較偏老年人居多億載金城則是中年居多此差異或許是因經濟能力不同所居住
環境品質要求也不同而有所差異
0
10
20
30
40
小學以下 國(初)中 高(中)職 大(學)專 研究所以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-2 教育程度比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化住戶教育程度與億載金城住戶相較下高出許多而在現
今社會中高學歷或許不一定有高所得其住戶水準也有所差異但僅限於社會其中
一小部分相對下擁有高學歷與高所得需求就會不同品質要求也會有所不同
33
太子文化
自由業
11
公教人員
17
服務業
10
商業
32
工業
16
家管
8學生
6
工業
商業
服務業
公教人員
自由業
學生
家管
圖 4-3-3 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
億載金城學生
0家管
1
自由業
2公教人員
9
服務業
31
工業
工業
商業 20
商業
37
服務業 公教人員
自由業
學生
家管 圖 4-3-4 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
由上圖可看出太子文化的住戶所從事的行業為商業居多而億載金城則商業與
服務業居多由從事行業大致上可分辨出收入所得大概屬於哪階段雖然沒有一定
的標準但也是有相當的影響
34
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2萬以下 2萬1~3萬 3萬1~4萬 4萬1~5萬 5萬1~6萬 6萬以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-5 住戶收入示意圖 資料來源本研究整理 由圖可對兩公寓大廈訪問的住戶收入所得做比較億載金城的住戶大致上都屬
普通性質的作業薪資較高收入的則偏少而太子文化的住戶所得在高收入方面卻
是比較多由此可見所得多寡對品質要求也會有所差異
0
10
20
30
40
50
60
非常低 低 普通 高 非常高
太子建設
億載金城
圖 4-3-6 住戶水準示意圖 資料來源本研究整理
由圖可看的出來兩公寓大廈的住戶對該社區水準認知都相當不錯一個水準高
的社區在各方面事務也會有相對的優異性對各住戶溝通與配合度也會比較高這樣
要營造一個優質社區並不是難事
35
太子文化-管理費50元坪否
19
是
81
是
否
圖 4-3-7 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
雖然有大部分的住戶對管理費收取是覺得相當合理但也是有少許部分住戶覺
得不合理有需要降價的需要
認為管理費合理價格區間統計圖
36~40元
坪 6
41~45元
坪 4
46~50元
坪 2
31~35元
坪 7
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-8 為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖
資料來源本研究整理
認為不合理的人數有 19 個其中有七個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可
以接受有六個人認為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元
坪可以接受有 2個人認為 46~50 元坪可以接受
36
億載金城-管理費45元坪
是
90
否
10
是
否
圖 4-3-9 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
大部分的住戶也是對該大樓所收取之管理費覺得合理但其中也是有人認為不
合理
認為管理費的價格區間合理統計圖
31~35元坪 1
~45元坪 4
~50元坪 1
36~40元坪 4
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-10 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
上圖是認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖認為不合理的人
數有 10 個其中有 1個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可以接受有 4個人認
為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元坪可以接受有 1個
人認為 46~50 元坪可以接受
37
太子文化-訪問之住戶的自購統計圖
自購
83
承租
17
自購
承租
圖 4-3-11 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
億載金城-訪問之住戶自購統計圖
自購
86
承租
14
自購
承租
圖 4-3-12 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
由以上兩圖可得知兩公寓大廈住戶自購率都蠻高的都高達 80以上
38
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
管理層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-13 管理層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在管理層面兩大廈訪問之住戶都有不錯的反應由太子管理維護公
司所做的服務內容看來是相當的被廣為接受
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
安全層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-14 安全層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在安全系統上做的也相當不錯住戶都可以接受但還是有少部分覺
得不是很好所以還是有檢討的空間
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
清潔層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-15 清潔層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在清潔層次方面上做的也讓住戶相當的滿意但還是有少部分覺得
不是很理想所以還有加強改進的空間
39
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
億載金城
圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
40
41
第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
43
預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
44
表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
54
問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
第三章 訪談與現況課題 本研究主要目標是以第三者角度來看管理維護人與住戶之間影響管理維護成
效探討因此有必要從公寓大廈管理維護現況作瞭解除明白國內目前於管理維護
所遭遇的各項問題並就國內公寓大廈管理維護制度與現況等進行分析與探討
本章的目的即藉由探討目前國內公寓大廈管理維護的制度與現況的變革對可
能影響管理維護成效再進一步的掌握據此作為本研究討論重點之ㄧ
管理維護人
管理委員會
問題
住戶
研究者
圖3-1研究角度之關係圖
我們在暑假時訪問太子建設公司－管理維護公司(蔡副總經理)訪談中得到了
許多相關知識在公寓大廈管理條例成立時幾乎是混亂時期在一個不完全的體制
下問題層出不窮而唯一的解決方法就是依據公寓大廈管理條例與相關人對產生之
問題逐一的討論出所以然當討論出大家都可以接受的規範下就修改條例但直到
現在還是一直有問題存在就像太子建設蔡副總經理講的「看的到的都是問題問
題無所不在」這是非常具體的一句話而這些問題有些只能去避免一旦發生了
也不能完全解決只是增加問題複雜性
例一位住戶不繳水電費依公寓大廈管理條例可以對該住戶做懲罰斷水斷電
當斷水電後導致該住戶不能進出自家門在法律的立場上是(可以懲罰但不能涉及人
身安全及人身自由)違反人身自由的管理委員會若不執行懲罰的話亦可向住戶提出
法律訴訟而住戶也必須自行承擔接受因為管理委員會是一個組織當成立管理
委員會得向政府申請申請後會備查一份資料以做確認該管理委員會之存在雖然
這只是其中一部分的問題但太子管理維護公司也有針對各方面去做研究在各方
面也增加整體共識也成長了許多
21
第一節 住宅社區管理委員會現況
在84年公寓大廈管理條例實施前集合住宅成立管理委員會之情況較被動而
84年成立後有日漸主動的趨勢成立後管理基金是由建商提供建造費用之千分之三
至千分之二十(依造價來分一千萬元以下是千分之二十一億元以下是千分之十
五十億元以下是千分之五十億元以上是千分之三)來當作管理基金若是政府
建造之國宅則由內政部國宅局管理但因當時成立公寓大廈管理條例時是由管理委
員會去規範問題層出不窮有太多的疏漏管理條例所規範的在法令上不是有衝突
就是無法管制至今也反覆的修改條例而有些問題還是不能完全得到解決
管理委員會之最高大會lt住戶大會gt一年開一次而管理委員會之委員有三個
職務必定要區分所有權人而職稱規定只有「主任委員」「財務委員」「監察委
員」這三個的職稱有規定而已其他職稱則無強制規定
目前管理委員會針對公寓大廈管理與維護之問題整體上可劃分為統包與分
包而目前台灣公寓大廈絕大部分採用分包的方式來對公寓大廈做管理與維護
而國外大多數國家採用的方式則是屬於統包居多站在管理維護公司的角度是希望
未來的走向也採用統包之方式而目前太子建設-管理維護公司也針對社區擬定一
套「社區總體營造之基本架構圖」表3-1-1目的就是讓整個社區更有規劃性環
境與大樓事務管理更有效率及便利
22
表3-1-1 社區總體營造之基本架構圖
新建大樓（社區） 既有大樓（社區）
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查 3設備機能滿足度調查
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查
社區大樓營運籌備程序
規劃設計 1協助成立住戶管理委員會 2製訂住戶（用戶）規約 3製訂各項管理辦法及規章 4製訂機電設備維修保養計劃
建物診斷分析 1建物本體診斷 2建物設施環境診斷 3建物機電設備診斷 4省能源診斷 5營運管理診斷
改善執行 1建物設施環境機電設備
能源營運管理等改善 2修訂各項管理辦法及規章 3修訂機電設備維修保養計劃
改善提案 1建物設施環境改善案 2機電設備改善案 3能源改善案 4營運管理改善案 5各項保養計劃提案
交屋後初期 1協助召開區分所有權人會議
2裝修工程的監督 3落實召開管理委員會議
完工交屋期 1協助業主驗收各項公共設施
2協助交屋
大樓（社區）管理營運 4警備保全與門禁管理 4預防性措施規劃 5工程維修與機電設備保養 5各項生活服務 6環境衛生與園藝維護
資料來源太子管理維護公司
23
另外以下是社區住家樓管事務管理架構圖3-1-2所有的架構以及工作細項
皆是由太子建設公司歷年來所收集的資料與經歷所擬定出來的由圖中可看出管理
公司在服務內容可分為六大類分別是設備維護清潔事務行政事務組安全
維護組清潔環保組機電維護組另外工作細項部分會依照各家不同公司的
安排而有所不同但大致上也是依循這樣方向的項目做適當調整
以下是針對細部工作的介紹
一設備維護
為了使維護工作能有效率的進行需要有對設備熟悉以及專業認識的技術人
員來進行建築物維護工作使的社區能得到安全舒適的環境
二 清潔事務
清潔維護的工作一般分為日常保養定期保養及特別保養清掃三部份將建
築物由室內到室外各區域進行清潔維護工作如病媒防治是必須要有專業執照的人
員才能對建築物進行消毒清潔維護工作
三 安全維護組
公寓大廈內的警衛負責的工作是協助與維護公共設施安全及安寧管制人車
的出入若有訪客來時必須負責登記來訪者姓名及來訪目的以及巡視各角落死
角以防意外發生
四 機電維護組
一般而言建築物之公共設施設備可分為預防性服務性及加值性如休閒
設施網路設施保全設施弱電設施因此機電員的要對設施設備進行定期緊
急狀況的管理維護維修須隨時檢查設備機能或教導提供住戶保養知識以便機具
設備使用性持久是否可正常運作
以下表3-1-2 為社區住家樓管事務管理架構圖 資料來源太子管理維護公司
24
社
給排水廠
社
給排水廠
區
停車場廠商
區
停車場廠商
住
泳池廠商
住
泳池廠商
機電組長
機電組長
機電員
機電員
環保組長
環保組長
機動環保員
機動環保員
任
＞
環保員
任
＞
環保員
主
事
主
事
副 幹
巡邏哨
副 幹
巡邏哨
理 總
大廳哨
理 總
大廳哨
管
副
管
副
＞
＜
中控哨
＞
＜
中控哨
事
車道哨
事
車道哨
約
幹
房屋代銷專員
約
幹
房屋代銷專員
合
總
生活服務秘書rsquo
合
總
生活服務秘書rsquo
會
托
＜
會
托
＜
員
委
任
大廳接待秘書
員
委
任 大廳接待秘書
委
主
休閒中心接待
委
主
休閒中心接待
理
理
客服處理專員
理
理
客服處理專員
管
管
管
管
行政文書助理
行政文書助理
管
管
綜
行政會計助理
綜
行政會計助理
圖
督
消毒廠商
圖
督
消毒廠商
構
監
外牆清洗廠商
構
監
外牆清洗廠商
架
水塔清洗
架
水塔清洗
理
垃圾處理廠商
理
垃圾處理廠商
管
化糞池抽取廠商
管
化糞池抽取廠商
務
監控廠商
務
監控廠商
事
弱電廠商
事
弱電廠商
管
空調廠商
管
空調廠商
家
發電機廠商
家
發電機廠商
樓
消防廠商
樓
消防廠商
機電維護組 清潔環保組安全維護組生活服務組 行政事務組清潔事務 設備維護
25
26
第二節 台南市住宅社區共用設施管理現況
以目前的現況來說當三方面(住戶管理維護人政府)遇到問題時的解決方
式都是依據法條規約等規定事項以求解決之道有法條以及規約來約束所有
權人不管任何問題就如同法律一樣的道理
公寓大廈的規約依公寓大廈條例第二十八條規定當公寓大廈建築物所有權
登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時起造人應於
三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負
責人並向直轄市縣(市)主管機關報備嗣後公寓大廈如有關於規約之訂定或
變更之情形時依同條例第三十一條規定應由區分所有權人會議以特別決議程序
為之即「區分所有權人會議之決議除規約另有規定外應有區分所有權人三分
之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席以出席人數四分之三以上及
其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之因此舉凡經
由區分所有權人會議決議之事項不論其明訂於規約中或不成文之規定制定規約
之區分所有權人當然負有遵守規約之義務
公寓大廈管理模式
在民國 84 年時公寓大廈管理條例實施後其個別區分所有權人之專有部分都
自行管理居多共用部分原則上屬各區分所有權人共有故由區分所有權人共同管
理
共同管理與自行管理在費用負擔等各項產生之問題上很難達到共識若是戶
數較少或許還比較好處理要是上百戶的根本很難去做規範與管理這樣要有個良
好的居住環境的確不太可能導致在這樣的環境下也衍生出了全部委託管理自
行委託管理部份委託管理這三種方式來管理在國外已經普遍的在實施這些方式
但實施後還是偏向全部委託管理也就是統包的方式比較多在台南比較具指標性的
建設公司太子建設公司旗下的太子管理維護公司也以逐步的走向統包這個層面在
台南也以切確的在落實這個方式
第三節 管理顧問公司與住戶之現況
管理維護人的主職在於對建築物的管理維護提供社區大樓日常服務解決住
戶在大樓所使用的設施設備及維護工作讓住戶有個品質良好的居住環境大致上
公寓大廈管理現況可從人事物這三方面的互相關係來探討會發現下圖這三大
方面的關係亦影響到公寓大廈管理維護成效的優劣另外為了讓住戶的權益有所
保障以及給予府機關管理業者管理委員會三者有同樣的保障及確實執行管理
公寓大廈住宅與維護的責任對於三者之間必須合理訂定規範之契約
27
管理委員會
管理服務人
住戶
休閒安全服務
設備
管理維護成效
公共環境衛生清潔
設施設備定期
維修維護
管理共用設施及設
備維護
圖3-3-1 事務架構圖
資料來源本研究整理
就人事物三方面探討以下幾點管理成效
一人方面例如標準服務作業流程管理費收繳管理流程管理費欠繳催收管理
流程安全管理維護流程訪客管理維護流程(如附表)以上提出之五項以人
為主住戶可委託管理公司派遣管理員來執行大樓出入的管制控制過濾非住
戶的人提高居民的人生安全是屬『人』方面的管理
二事與物方面例如社區大樓營運籌備程序事務管理作業設備維護管理裝
潢管理流程環保管理維護流程(如附表)以上提出之五項以事與物為主
居住環境公共空間的整潔清潔是人與事物的結合這些事務可由大樓住戶輪流
分配打掃或是管理委員會外請清潔公司定期為公寓大廈做打掃公共設施設
備有關於物的管理維修之事都可由管理業者派遣技術師定期檢查管理與維
護也可控制公共設施開放時間上使用的人數與使用時間的良好的規劃使得
公共設施便有完善的體制若住戶們能自動自發的共同維持環境清潔必定會有
良好的居住品質
第四節 現況課題分析
管理維護之目的就是對該公寓大廈做好完善的設施設備維修及維護以便該大
樓住戶有個優良安全的設施設備提供住戶使用當然也是會產生一些問題比如說
對住戶的服務或是訪客到訪時所應該遵守的程序有專業性的事務等等都會產生問
題而這些問題對三方面(住戶管理服務人政府)來說大致上已有擬訂出各項事務
的標準與專業的作業流程以下為各三方面的課題與例子
一公寓大廈之管理維護人所提供的服務架構處理圖
住戶委託服務事項
管理服務事項
事故處理 事務管理架構圖
28
訪客與車輛管制
清潔處理與維護
設備維護管理
以上所題供之基本事務已有個別擬定出一套作業程序圖（請參考 圖3-1-2）
在此架構下提出比較具體類似的案例來做說明以方便了解問題如何產生解決
方法有幾種
案例 1 某公寓大廈中有未出售及未承租的空屋則那些管理費應由誰繳交
依公寓大廈管理條例未售之空屋的管理費由建商繳交因空屋無人使用
所以該屋之管理費用折半若空屋中有損壞修繕費用也是由建商負擔
案例 2 在休閒設施使用時會影響到住戶安寧該怎樣處理
在限定開放時間中吵鬧只要不是很刻意都可以接受畢竟開放時間就是要
大家一起活動一起放鬆但若在不是開放時段中吵鬧管理委員會則有責
任去向該吵鬧住戶或該吵鬧人制止若不聽勸導可經由通報警察執行公權
力或由法律途徑解決
案例 3 頂樓陽台是屬於公共設施若最頂樓住戶在陽台放至園藝用品或增蓋鐵皮
屋該怎處理
根據公寓大廈管理條例規定頂樓屬於全體住戶共有也屬公共設施及防空
避難設施而公共設施如有住戶佔用損壞或空間阻塞則由管委會負責修
復及清除
29
案例 4 住戶在門口牆邊放置鞋櫃影響人員通行該怎樣處理
根據公寓大廈管理條例規定門口走廊屬共用區不可有阻塞物若有阻塞物
則管理委員會應先張貼公告通知若無人處理由管理委會有權自行處理丟
棄
案例 5 住戶在使用共用的設施及設備時損壞時卻不通報管理員就置之不理該怎
辦
當下損壞時及時通報管理員可以當時損壞狀況及情形判斷是有意或無
意若是無意則依人情考量處不處罰若是有意者不通報損壞及維修費用
則由該人支出承擔
從以上案例中可得知管理維護可維持公寓大廈在設施設備或及使用機能正常
運作的持久性但一個好的管理維護也須有好的住戶配合才能有好的居住環境當
一個好的管理維護人提供住戶好的服務還會產生什麼問題本研究藉由問卷調查來
探討再研討出對哪一方面的問題比較居多或是哪種問題比較嚴重比較需要提出來探
討之問題
30
第四章 研究設計
第一節 問卷設計與調查
一 調查目的
經由上述中我們從市政府及太子建設公司得到的相關資料中可對管理維護人
與住戶之間所產生之問題有解決之對策但也不完全的解決而有些問題只能盡量
去避免不要發生若發生後處理方式會很複雜若產生應該經由哪些管道可以解決
二 調查範圍對象
為何我們會選擇太子建設下的建物做探討以及太子建設住戶做深入的研究因
太子建設公司屬上市公司在南部地區的規模較大知名度也較高也是南部建設公
司的龍頭況且台南市是太子建設的崛起發源地且具有其代表性
太子建設公司不僅是建造公司在其他相關方面也有相關事業其經驗可靠信用
良好所以選擇太子建設之住戶為研究對象而因某些大樓非住戶及住戶關係人所
以不便於參觀設施設備及詢問問題所以只採用太子建設旗下建物及該大廈住戶作
對象太子建設公司在台南市東區內的case比較多故取得之資料比較方便因而
有些大樓住戶礙於私人空間不便參觀所以我們設計的問卷是針對太子建設的住戶
做為研究對象因為我們是針對東區做研究對象而東區也屬較繁榮地段故其建設較
具代表性
經實地探訪太子建設所管理的億載金城太子文化以及由政府興建的大林國
宅我們可發現由太子建設下所管理的兩棟公寓大廈都是屬全部委託管理方式
也就是俗稱的統包因太子建設公司規模龐大管理維護涵蓋範圍也較廣泛而太
子建設旗下的統包內容是公司承攬全部有關管理維護工程應有盡有管理維護問題
統一處理方便許多未來也會呈現此趨勢統包在解決問題方面較分包方便整體
管理制度也較有規劃
綜合以上統包優點推測住戶品質滿意偏向於贊成統包並藉由問卷調查分析
來證實住戶對於統包之品質滿意程度較高另外三者的差異所在為億載金城的休閒
設施開放空間位於地下室停車場旁導致於光線不足空氣環境不佳相較於九十
六年三月興建完工的太子文化社區所設置的設施是位於一樓每一種類的休閒設施
都有良好的規劃分類和完善的管理與維護兩相比較下可發現公寓大廈的新舊程度
品質差異甚大而在這段期間所遭遇之問題也反反覆覆的檢討研究過到現今來看
已有一套解決對策但還是有待改進相對下大林國宅更比前兩棟公寓大廈的管理
規劃較不周且大林國宅的休閒設施是屬開放式無人管理設施使用的安全也無人
控管無使用時間的限制相對品質也甚差人員出入採完全自由進出未有妥善保
31
全管制住戶安全有待考驗國宅方面或許也是需要擬定一套好的對策
由太子管理維護公司所提供之「社區總體營造架構圖」（表3-1-1）是經由管理
委員會與管理維護公司兩者所擬定共識下針對住戶所做出來的架構圖整體來說
就是為了讓住戶有個完善的體制這樣生活在社區裡遇到困難才有解決之道才不
會各自推託責任所以問卷擬定就由此架構圖下實施後對住戶做調查在此架構下
提供之服務是否滿意
三 調查方法
到兩大廈門口出入處對出入住戶做調查發放問卷份數各 100 份當場回收經剔
除廢卷太子文化有 3份億載金城有 8份有效問卷則 97 份與 92 份
問卷內容分兩大部分第一部分是基本資料採用簡單統計分析說明第二部份針
對住戶在此架構下提供之服務與目前僅有的設施設備使用後看法是否滿意
表4-1-1 個案比較表
億載金城 太子文化 大林國宅
地址 大同路二段61巷18號 崇善5街7巷1-16號 大同路二段154號
戶數 400戶（公寓）
ABCDE棟
276戶（透天75戶+公
寓200戶+管理室） 400戶以上
坪數 約30~40坪 約40~50坪 約25~30坪
管理費 一坪45元 一坪50元 一戶500元
（含停車位）
停車位 另外購買
（清潔費每月300元）
另外購買
（清潔費每月250元）隨機停放
停車場 B1~B2F機車
B3~B4F汽車
B1F約130個車位
（先買先贏）
有管制僅限住戶
出入
基本設施
設備
安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
警衛室消防設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社
區道路
基本設施
電腦資訊中心
兒童閱覽室
VIP室
游泳池
親子遊樂區
卡拉OK視聽中心
韻律體操室
娛樂健身中心
六大會館（1F）
歡唱室（ABC）
媒體資訊館
動感球藝館
兒童攀岩館
景觀動能館
水療減壓館
ATM
運動器材
設施開放
時間
非假日時須大人陪同登記
假日開放時間
AM800~PM1000
除VIP室使用要登記
非假日時須登記
AM800~PM1000
無管制
社區管理 有警衛管理
訪客進出須登記
有警衛管理
訪客進出須登記 無管制
住戶大會 一年開一次 一年開一次
32
第二節 問卷分析
一住戶圖表分析
0
5
10
15
20
25
30
20以下 21~30 31~40 41~50 51~60 60以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-1 年齡比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化與億載金城兩公寓大廈住戶年齡太子文化住戶年齡層
比較偏老年人居多億載金城則是中年居多此差異或許是因經濟能力不同所居住
環境品質要求也不同而有所差異
0
10
20
30
40
小學以下 國(初)中 高(中)職 大(學)專 研究所以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-2 教育程度比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化住戶教育程度與億載金城住戶相較下高出許多而在現
今社會中高學歷或許不一定有高所得其住戶水準也有所差異但僅限於社會其中
一小部分相對下擁有高學歷與高所得需求就會不同品質要求也會有所不同
33
太子文化
自由業
11
公教人員
17
服務業
10
商業
32
工業
16
家管
8學生
6
工業
商業
服務業
公教人員
自由業
學生
家管
圖 4-3-3 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
億載金城學生
0家管
1
自由業
2公教人員
9
服務業
31
工業
工業
商業 20
商業
37
服務業 公教人員
自由業
學生
家管 圖 4-3-4 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
由上圖可看出太子文化的住戶所從事的行業為商業居多而億載金城則商業與
服務業居多由從事行業大致上可分辨出收入所得大概屬於哪階段雖然沒有一定
的標準但也是有相當的影響
34
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2萬以下 2萬1~3萬 3萬1~4萬 4萬1~5萬 5萬1~6萬 6萬以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-5 住戶收入示意圖 資料來源本研究整理 由圖可對兩公寓大廈訪問的住戶收入所得做比較億載金城的住戶大致上都屬
普通性質的作業薪資較高收入的則偏少而太子文化的住戶所得在高收入方面卻
是比較多由此可見所得多寡對品質要求也會有所差異
0
10
20
30
40
50
60
非常低 低 普通 高 非常高
太子建設
億載金城
圖 4-3-6 住戶水準示意圖 資料來源本研究整理
由圖可看的出來兩公寓大廈的住戶對該社區水準認知都相當不錯一個水準高
的社區在各方面事務也會有相對的優異性對各住戶溝通與配合度也會比較高這樣
要營造一個優質社區並不是難事
35
太子文化-管理費50元坪否
19
是
81
是
否
圖 4-3-7 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
雖然有大部分的住戶對管理費收取是覺得相當合理但也是有少許部分住戶覺
得不合理有需要降價的需要
認為管理費合理價格區間統計圖
36~40元
坪 6
41~45元
坪 4
46~50元
坪 2
31~35元
坪 7
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-8 為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖
資料來源本研究整理
認為不合理的人數有 19 個其中有七個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可
以接受有六個人認為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元
坪可以接受有 2個人認為 46~50 元坪可以接受
36
億載金城-管理費45元坪
是
90
否
10
是
否
圖 4-3-9 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
大部分的住戶也是對該大樓所收取之管理費覺得合理但其中也是有人認為不
合理
認為管理費的價格區間合理統計圖
31~35元坪 1
~45元坪 4
~50元坪 1
36~40元坪 4
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-10 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
上圖是認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖認為不合理的人
數有 10 個其中有 1個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可以接受有 4個人認
為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元坪可以接受有 1個
人認為 46~50 元坪可以接受
37
太子文化-訪問之住戶的自購統計圖
自購
83
承租
17
自購
承租
圖 4-3-11 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
億載金城-訪問之住戶自購統計圖
自購
86
承租
14
自購
承租
圖 4-3-12 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
由以上兩圖可得知兩公寓大廈住戶自購率都蠻高的都高達 80以上
38
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
管理層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-13 管理層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在管理層面兩大廈訪問之住戶都有不錯的反應由太子管理維護公
司所做的服務內容看來是相當的被廣為接受
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
安全層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-14 安全層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在安全系統上做的也相當不錯住戶都可以接受但還是有少部分覺
得不是很好所以還是有檢討的空間
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
清潔層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-15 清潔層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在清潔層次方面上做的也讓住戶相當的滿意但還是有少部分覺得
不是很理想所以還有加強改進的空間
39
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
億載金城
圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
40
41
第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
43
預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
44
表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
54
問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
第一節 住宅社區管理委員會現況
在84年公寓大廈管理條例實施前集合住宅成立管理委員會之情況較被動而
84年成立後有日漸主動的趨勢成立後管理基金是由建商提供建造費用之千分之三
至千分之二十(依造價來分一千萬元以下是千分之二十一億元以下是千分之十
五十億元以下是千分之五十億元以上是千分之三)來當作管理基金若是政府
建造之國宅則由內政部國宅局管理但因當時成立公寓大廈管理條例時是由管理委
員會去規範問題層出不窮有太多的疏漏管理條例所規範的在法令上不是有衝突
就是無法管制至今也反覆的修改條例而有些問題還是不能完全得到解決
管理委員會之最高大會lt住戶大會gt一年開一次而管理委員會之委員有三個
職務必定要區分所有權人而職稱規定只有「主任委員」「財務委員」「監察委
員」這三個的職稱有規定而已其他職稱則無強制規定
目前管理委員會針對公寓大廈管理與維護之問題整體上可劃分為統包與分
包而目前台灣公寓大廈絕大部分採用分包的方式來對公寓大廈做管理與維護
而國外大多數國家採用的方式則是屬於統包居多站在管理維護公司的角度是希望
未來的走向也採用統包之方式而目前太子建設-管理維護公司也針對社區擬定一
套「社區總體營造之基本架構圖」表3-1-1目的就是讓整個社區更有規劃性環
境與大樓事務管理更有效率及便利
22
表3-1-1 社區總體營造之基本架構圖
新建大樓（社區） 既有大樓（社區）
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查 3設備機能滿足度調查
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查
社區大樓營運籌備程序
規劃設計 1協助成立住戶管理委員會 2製訂住戶（用戶）規約 3製訂各項管理辦法及規章 4製訂機電設備維修保養計劃
建物診斷分析 1建物本體診斷 2建物設施環境診斷 3建物機電設備診斷 4省能源診斷 5營運管理診斷
改善執行 1建物設施環境機電設備
能源營運管理等改善 2修訂各項管理辦法及規章 3修訂機電設備維修保養計劃
改善提案 1建物設施環境改善案 2機電設備改善案 3能源改善案 4營運管理改善案 5各項保養計劃提案
交屋後初期 1協助召開區分所有權人會議
2裝修工程的監督 3落實召開管理委員會議
完工交屋期 1協助業主驗收各項公共設施
2協助交屋
大樓（社區）管理營運 4警備保全與門禁管理 4預防性措施規劃 5工程維修與機電設備保養 5各項生活服務 6環境衛生與園藝維護
資料來源太子管理維護公司
23
另外以下是社區住家樓管事務管理架構圖3-1-2所有的架構以及工作細項
皆是由太子建設公司歷年來所收集的資料與經歷所擬定出來的由圖中可看出管理
公司在服務內容可分為六大類分別是設備維護清潔事務行政事務組安全
維護組清潔環保組機電維護組另外工作細項部分會依照各家不同公司的
安排而有所不同但大致上也是依循這樣方向的項目做適當調整
以下是針對細部工作的介紹
一設備維護
為了使維護工作能有效率的進行需要有對設備熟悉以及專業認識的技術人
員來進行建築物維護工作使的社區能得到安全舒適的環境
二 清潔事務
清潔維護的工作一般分為日常保養定期保養及特別保養清掃三部份將建
築物由室內到室外各區域進行清潔維護工作如病媒防治是必須要有專業執照的人
員才能對建築物進行消毒清潔維護工作
三 安全維護組
公寓大廈內的警衛負責的工作是協助與維護公共設施安全及安寧管制人車
的出入若有訪客來時必須負責登記來訪者姓名及來訪目的以及巡視各角落死
角以防意外發生
四 機電維護組
一般而言建築物之公共設施設備可分為預防性服務性及加值性如休閒
設施網路設施保全設施弱電設施因此機電員的要對設施設備進行定期緊
急狀況的管理維護維修須隨時檢查設備機能或教導提供住戶保養知識以便機具
設備使用性持久是否可正常運作
以下表3-1-2 為社區住家樓管事務管理架構圖 資料來源太子管理維護公司
24
社
給排水廠
社
給排水廠
區
停車場廠商
區
停車場廠商
住
泳池廠商
住
泳池廠商
機電組長
機電組長
機電員
機電員
環保組長
環保組長
機動環保員
機動環保員
任
＞
環保員
任
＞
環保員
主
事
主
事
副 幹
巡邏哨
副 幹
巡邏哨
理 總
大廳哨
理 總
大廳哨
管
副
管
副
＞
＜
中控哨
＞
＜
中控哨
事
車道哨
事
車道哨
約
幹
房屋代銷專員
約
幹
房屋代銷專員
合
總
生活服務秘書rsquo
合
總
生活服務秘書rsquo
會
托
＜
會
托
＜
員
委
任
大廳接待秘書
員
委
任 大廳接待秘書
委
主
休閒中心接待
委
主
休閒中心接待
理
理
客服處理專員
理
理
客服處理專員
管
管
管
管
行政文書助理
行政文書助理
管
管
綜
行政會計助理
綜
行政會計助理
圖
督
消毒廠商
圖
督
消毒廠商
構
監
外牆清洗廠商
構
監
外牆清洗廠商
架
水塔清洗
架
水塔清洗
理
垃圾處理廠商
理
垃圾處理廠商
管
化糞池抽取廠商
管
化糞池抽取廠商
務
監控廠商
務
監控廠商
事
弱電廠商
事
弱電廠商
管
空調廠商
管
空調廠商
家
發電機廠商
家
發電機廠商
樓
消防廠商
樓
消防廠商
機電維護組 清潔環保組安全維護組生活服務組 行政事務組清潔事務 設備維護
25
26
第二節 台南市住宅社區共用設施管理現況
以目前的現況來說當三方面(住戶管理維護人政府)遇到問題時的解決方
式都是依據法條規約等規定事項以求解決之道有法條以及規約來約束所有
權人不管任何問題就如同法律一樣的道理
公寓大廈的規約依公寓大廈條例第二十八條規定當公寓大廈建築物所有權
登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時起造人應於
三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負
責人並向直轄市縣(市)主管機關報備嗣後公寓大廈如有關於規約之訂定或
變更之情形時依同條例第三十一條規定應由區分所有權人會議以特別決議程序
為之即「區分所有權人會議之決議除規約另有規定外應有區分所有權人三分
之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席以出席人數四分之三以上及
其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之因此舉凡經
由區分所有權人會議決議之事項不論其明訂於規約中或不成文之規定制定規約
之區分所有權人當然負有遵守規約之義務
公寓大廈管理模式
在民國 84 年時公寓大廈管理條例實施後其個別區分所有權人之專有部分都
自行管理居多共用部分原則上屬各區分所有權人共有故由區分所有權人共同管
理
共同管理與自行管理在費用負擔等各項產生之問題上很難達到共識若是戶
數較少或許還比較好處理要是上百戶的根本很難去做規範與管理這樣要有個良
好的居住環境的確不太可能導致在這樣的環境下也衍生出了全部委託管理自
行委託管理部份委託管理這三種方式來管理在國外已經普遍的在實施這些方式
但實施後還是偏向全部委託管理也就是統包的方式比較多在台南比較具指標性的
建設公司太子建設公司旗下的太子管理維護公司也以逐步的走向統包這個層面在
台南也以切確的在落實這個方式
第三節 管理顧問公司與住戶之現況
管理維護人的主職在於對建築物的管理維護提供社區大樓日常服務解決住
戶在大樓所使用的設施設備及維護工作讓住戶有個品質良好的居住環境大致上
公寓大廈管理現況可從人事物這三方面的互相關係來探討會發現下圖這三大
方面的關係亦影響到公寓大廈管理維護成效的優劣另外為了讓住戶的權益有所
保障以及給予府機關管理業者管理委員會三者有同樣的保障及確實執行管理
公寓大廈住宅與維護的責任對於三者之間必須合理訂定規範之契約
27
管理委員會
管理服務人
住戶
休閒安全服務
設備
管理維護成效
公共環境衛生清潔
設施設備定期
維修維護
管理共用設施及設
備維護
圖3-3-1 事務架構圖
資料來源本研究整理
就人事物三方面探討以下幾點管理成效
一人方面例如標準服務作業流程管理費收繳管理流程管理費欠繳催收管理
流程安全管理維護流程訪客管理維護流程(如附表)以上提出之五項以人
為主住戶可委託管理公司派遣管理員來執行大樓出入的管制控制過濾非住
戶的人提高居民的人生安全是屬『人』方面的管理
二事與物方面例如社區大樓營運籌備程序事務管理作業設備維護管理裝
潢管理流程環保管理維護流程(如附表)以上提出之五項以事與物為主
居住環境公共空間的整潔清潔是人與事物的結合這些事務可由大樓住戶輪流
分配打掃或是管理委員會外請清潔公司定期為公寓大廈做打掃公共設施設
備有關於物的管理維修之事都可由管理業者派遣技術師定期檢查管理與維
護也可控制公共設施開放時間上使用的人數與使用時間的良好的規劃使得
公共設施便有完善的體制若住戶們能自動自發的共同維持環境清潔必定會有
良好的居住品質
第四節 現況課題分析
管理維護之目的就是對該公寓大廈做好完善的設施設備維修及維護以便該大
樓住戶有個優良安全的設施設備提供住戶使用當然也是會產生一些問題比如說
對住戶的服務或是訪客到訪時所應該遵守的程序有專業性的事務等等都會產生問
題而這些問題對三方面(住戶管理服務人政府)來說大致上已有擬訂出各項事務
的標準與專業的作業流程以下為各三方面的課題與例子
一公寓大廈之管理維護人所提供的服務架構處理圖
住戶委託服務事項
管理服務事項
事故處理 事務管理架構圖
28
訪客與車輛管制
清潔處理與維護
設備維護管理
以上所題供之基本事務已有個別擬定出一套作業程序圖（請參考 圖3-1-2）
在此架構下提出比較具體類似的案例來做說明以方便了解問題如何產生解決
方法有幾種
案例 1 某公寓大廈中有未出售及未承租的空屋則那些管理費應由誰繳交
依公寓大廈管理條例未售之空屋的管理費由建商繳交因空屋無人使用
所以該屋之管理費用折半若空屋中有損壞修繕費用也是由建商負擔
案例 2 在休閒設施使用時會影響到住戶安寧該怎樣處理
在限定開放時間中吵鬧只要不是很刻意都可以接受畢竟開放時間就是要
大家一起活動一起放鬆但若在不是開放時段中吵鬧管理委員會則有責
任去向該吵鬧住戶或該吵鬧人制止若不聽勸導可經由通報警察執行公權
力或由法律途徑解決
案例 3 頂樓陽台是屬於公共設施若最頂樓住戶在陽台放至園藝用品或增蓋鐵皮
屋該怎處理
根據公寓大廈管理條例規定頂樓屬於全體住戶共有也屬公共設施及防空
避難設施而公共設施如有住戶佔用損壞或空間阻塞則由管委會負責修
復及清除
29
案例 4 住戶在門口牆邊放置鞋櫃影響人員通行該怎樣處理
根據公寓大廈管理條例規定門口走廊屬共用區不可有阻塞物若有阻塞物
則管理委員會應先張貼公告通知若無人處理由管理委會有權自行處理丟
棄
案例 5 住戶在使用共用的設施及設備時損壞時卻不通報管理員就置之不理該怎
辦
當下損壞時及時通報管理員可以當時損壞狀況及情形判斷是有意或無
意若是無意則依人情考量處不處罰若是有意者不通報損壞及維修費用
則由該人支出承擔
從以上案例中可得知管理維護可維持公寓大廈在設施設備或及使用機能正常
運作的持久性但一個好的管理維護也須有好的住戶配合才能有好的居住環境當
一個好的管理維護人提供住戶好的服務還會產生什麼問題本研究藉由問卷調查來
探討再研討出對哪一方面的問題比較居多或是哪種問題比較嚴重比較需要提出來探
討之問題
30
第四章 研究設計
第一節 問卷設計與調查
一 調查目的
經由上述中我們從市政府及太子建設公司得到的相關資料中可對管理維護人
與住戶之間所產生之問題有解決之對策但也不完全的解決而有些問題只能盡量
去避免不要發生若發生後處理方式會很複雜若產生應該經由哪些管道可以解決
二 調查範圍對象
為何我們會選擇太子建設下的建物做探討以及太子建設住戶做深入的研究因
太子建設公司屬上市公司在南部地區的規模較大知名度也較高也是南部建設公
司的龍頭況且台南市是太子建設的崛起發源地且具有其代表性
太子建設公司不僅是建造公司在其他相關方面也有相關事業其經驗可靠信用
良好所以選擇太子建設之住戶為研究對象而因某些大樓非住戶及住戶關係人所
以不便於參觀設施設備及詢問問題所以只採用太子建設旗下建物及該大廈住戶作
對象太子建設公司在台南市東區內的case比較多故取得之資料比較方便因而
有些大樓住戶礙於私人空間不便參觀所以我們設計的問卷是針對太子建設的住戶
做為研究對象因為我們是針對東區做研究對象而東區也屬較繁榮地段故其建設較
具代表性
經實地探訪太子建設所管理的億載金城太子文化以及由政府興建的大林國
宅我們可發現由太子建設下所管理的兩棟公寓大廈都是屬全部委託管理方式
也就是俗稱的統包因太子建設公司規模龐大管理維護涵蓋範圍也較廣泛而太
子建設旗下的統包內容是公司承攬全部有關管理維護工程應有盡有管理維護問題
統一處理方便許多未來也會呈現此趨勢統包在解決問題方面較分包方便整體
管理制度也較有規劃
綜合以上統包優點推測住戶品質滿意偏向於贊成統包並藉由問卷調查分析
來證實住戶對於統包之品質滿意程度較高另外三者的差異所在為億載金城的休閒
設施開放空間位於地下室停車場旁導致於光線不足空氣環境不佳相較於九十
六年三月興建完工的太子文化社區所設置的設施是位於一樓每一種類的休閒設施
都有良好的規劃分類和完善的管理與維護兩相比較下可發現公寓大廈的新舊程度
品質差異甚大而在這段期間所遭遇之問題也反反覆覆的檢討研究過到現今來看
已有一套解決對策但還是有待改進相對下大林國宅更比前兩棟公寓大廈的管理
規劃較不周且大林國宅的休閒設施是屬開放式無人管理設施使用的安全也無人
控管無使用時間的限制相對品質也甚差人員出入採完全自由進出未有妥善保
31
全管制住戶安全有待考驗國宅方面或許也是需要擬定一套好的對策
由太子管理維護公司所提供之「社區總體營造架構圖」（表3-1-1）是經由管理
委員會與管理維護公司兩者所擬定共識下針對住戶所做出來的架構圖整體來說
就是為了讓住戶有個完善的體制這樣生活在社區裡遇到困難才有解決之道才不
會各自推託責任所以問卷擬定就由此架構圖下實施後對住戶做調查在此架構下
提供之服務是否滿意
三 調查方法
到兩大廈門口出入處對出入住戶做調查發放問卷份數各 100 份當場回收經剔
除廢卷太子文化有 3份億載金城有 8份有效問卷則 97 份與 92 份
問卷內容分兩大部分第一部分是基本資料採用簡單統計分析說明第二部份針
對住戶在此架構下提供之服務與目前僅有的設施設備使用後看法是否滿意
表4-1-1 個案比較表
億載金城 太子文化 大林國宅
地址 大同路二段61巷18號 崇善5街7巷1-16號 大同路二段154號
戶數 400戶（公寓）
ABCDE棟
276戶（透天75戶+公
寓200戶+管理室） 400戶以上
坪數 約30~40坪 約40~50坪 約25~30坪
管理費 一坪45元 一坪50元 一戶500元
（含停車位）
停車位 另外購買
（清潔費每月300元）
另外購買
（清潔費每月250元）隨機停放
停車場 B1~B2F機車
B3~B4F汽車
B1F約130個車位
（先買先贏）
有管制僅限住戶
出入
基本設施
設備
安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
警衛室消防設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社
區道路
基本設施
電腦資訊中心
兒童閱覽室
VIP室
游泳池
親子遊樂區
卡拉OK視聽中心
韻律體操室
娛樂健身中心
六大會館（1F）
歡唱室（ABC）
媒體資訊館
動感球藝館
兒童攀岩館
景觀動能館
水療減壓館
ATM
運動器材
設施開放
時間
非假日時須大人陪同登記
假日開放時間
AM800~PM1000
除VIP室使用要登記
非假日時須登記
AM800~PM1000
無管制
社區管理 有警衛管理
訪客進出須登記
有警衛管理
訪客進出須登記 無管制
住戶大會 一年開一次 一年開一次
32
第二節 問卷分析
一住戶圖表分析
0
5
10
15
20
25
30
20以下 21~30 31~40 41~50 51~60 60以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-1 年齡比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化與億載金城兩公寓大廈住戶年齡太子文化住戶年齡層
比較偏老年人居多億載金城則是中年居多此差異或許是因經濟能力不同所居住
環境品質要求也不同而有所差異
0
10
20
30
40
小學以下 國(初)中 高(中)職 大(學)專 研究所以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-2 教育程度比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化住戶教育程度與億載金城住戶相較下高出許多而在現
今社會中高學歷或許不一定有高所得其住戶水準也有所差異但僅限於社會其中
一小部分相對下擁有高學歷與高所得需求就會不同品質要求也會有所不同
33
太子文化
自由業
11
公教人員
17
服務業
10
商業
32
工業
16
家管
8學生
6
工業
商業
服務業
公教人員
自由業
學生
家管
圖 4-3-3 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
億載金城學生
0家管
1
自由業
2公教人員
9
服務業
31
工業
工業
商業 20
商業
37
服務業 公教人員
自由業
學生
家管 圖 4-3-4 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
由上圖可看出太子文化的住戶所從事的行業為商業居多而億載金城則商業與
服務業居多由從事行業大致上可分辨出收入所得大概屬於哪階段雖然沒有一定
的標準但也是有相當的影響
34
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2萬以下 2萬1~3萬 3萬1~4萬 4萬1~5萬 5萬1~6萬 6萬以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-5 住戶收入示意圖 資料來源本研究整理 由圖可對兩公寓大廈訪問的住戶收入所得做比較億載金城的住戶大致上都屬
普通性質的作業薪資較高收入的則偏少而太子文化的住戶所得在高收入方面卻
是比較多由此可見所得多寡對品質要求也會有所差異
0
10
20
30
40
50
60
非常低 低 普通 高 非常高
太子建設
億載金城
圖 4-3-6 住戶水準示意圖 資料來源本研究整理
由圖可看的出來兩公寓大廈的住戶對該社區水準認知都相當不錯一個水準高
的社區在各方面事務也會有相對的優異性對各住戶溝通與配合度也會比較高這樣
要營造一個優質社區並不是難事
35
太子文化-管理費50元坪否
19
是
81
是
否
圖 4-3-7 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
雖然有大部分的住戶對管理費收取是覺得相當合理但也是有少許部分住戶覺
得不合理有需要降價的需要
認為管理費合理價格區間統計圖
36~40元
坪 6
41~45元
坪 4
46~50元
坪 2
31~35元
坪 7
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-8 為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖
資料來源本研究整理
認為不合理的人數有 19 個其中有七個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可
以接受有六個人認為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元
坪可以接受有 2個人認為 46~50 元坪可以接受
36
億載金城-管理費45元坪
是
90
否
10
是
否
圖 4-3-9 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
大部分的住戶也是對該大樓所收取之管理費覺得合理但其中也是有人認為不
合理
認為管理費的價格區間合理統計圖
31~35元坪 1
~45元坪 4
~50元坪 1
36~40元坪 4
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-10 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
上圖是認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖認為不合理的人
數有 10 個其中有 1個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可以接受有 4個人認
為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元坪可以接受有 1個
人認為 46~50 元坪可以接受
37
太子文化-訪問之住戶的自購統計圖
自購
83
承租
17
自購
承租
圖 4-3-11 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
億載金城-訪問之住戶自購統計圖
自購
86
承租
14
自購
承租
圖 4-3-12 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
由以上兩圖可得知兩公寓大廈住戶自購率都蠻高的都高達 80以上
38
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
管理層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-13 管理層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在管理層面兩大廈訪問之住戶都有不錯的反應由太子管理維護公
司所做的服務內容看來是相當的被廣為接受
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
安全層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-14 安全層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在安全系統上做的也相當不錯住戶都可以接受但還是有少部分覺
得不是很好所以還是有檢討的空間
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
清潔層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-15 清潔層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在清潔層次方面上做的也讓住戶相當的滿意但還是有少部分覺得
不是很理想所以還有加強改進的空間
39
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
億載金城
圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
40
41
第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
43
預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
44
表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
54
問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
表3-1-1 社區總體營造之基本架構圖
新建大樓（社區） 既有大樓（社區）
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查 3設備機能滿足度調查
需求調查企劃 1客戶需求暸解 2建物及其設備調查
社區大樓營運籌備程序
規劃設計 1協助成立住戶管理委員會 2製訂住戶（用戶）規約 3製訂各項管理辦法及規章 4製訂機電設備維修保養計劃
建物診斷分析 1建物本體診斷 2建物設施環境診斷 3建物機電設備診斷 4省能源診斷 5營運管理診斷
改善執行 1建物設施環境機電設備
能源營運管理等改善 2修訂各項管理辦法及規章 3修訂機電設備維修保養計劃
改善提案 1建物設施環境改善案 2機電設備改善案 3能源改善案 4營運管理改善案 5各項保養計劃提案
交屋後初期 1協助召開區分所有權人會議
2裝修工程的監督 3落實召開管理委員會議
完工交屋期 1協助業主驗收各項公共設施
2協助交屋
大樓（社區）管理營運 4警備保全與門禁管理 4預防性措施規劃 5工程維修與機電設備保養 5各項生活服務 6環境衛生與園藝維護
資料來源太子管理維護公司
23
另外以下是社區住家樓管事務管理架構圖3-1-2所有的架構以及工作細項
皆是由太子建設公司歷年來所收集的資料與經歷所擬定出來的由圖中可看出管理
公司在服務內容可分為六大類分別是設備維護清潔事務行政事務組安全
維護組清潔環保組機電維護組另外工作細項部分會依照各家不同公司的
安排而有所不同但大致上也是依循這樣方向的項目做適當調整
以下是針對細部工作的介紹
一設備維護
為了使維護工作能有效率的進行需要有對設備熟悉以及專業認識的技術人
員來進行建築物維護工作使的社區能得到安全舒適的環境
二 清潔事務
清潔維護的工作一般分為日常保養定期保養及特別保養清掃三部份將建
築物由室內到室外各區域進行清潔維護工作如病媒防治是必須要有專業執照的人
員才能對建築物進行消毒清潔維護工作
三 安全維護組
公寓大廈內的警衛負責的工作是協助與維護公共設施安全及安寧管制人車
的出入若有訪客來時必須負責登記來訪者姓名及來訪目的以及巡視各角落死
角以防意外發生
四 機電維護組
一般而言建築物之公共設施設備可分為預防性服務性及加值性如休閒
設施網路設施保全設施弱電設施因此機電員的要對設施設備進行定期緊
急狀況的管理維護維修須隨時檢查設備機能或教導提供住戶保養知識以便機具
設備使用性持久是否可正常運作
以下表3-1-2 為社區住家樓管事務管理架構圖 資料來源太子管理維護公司
24
社
給排水廠
社
給排水廠
區
停車場廠商
區
停車場廠商
住
泳池廠商
住
泳池廠商
機電組長
機電組長
機電員
機電員
環保組長
環保組長
機動環保員
機動環保員
任
＞
環保員
任
＞
環保員
主
事
主
事
副 幹
巡邏哨
副 幹
巡邏哨
理 總
大廳哨
理 總
大廳哨
管
副
管
副
＞
＜
中控哨
＞
＜
中控哨
事
車道哨
事
車道哨
約
幹
房屋代銷專員
約
幹
房屋代銷專員
合
總
生活服務秘書rsquo
合
總
生活服務秘書rsquo
會
托
＜
會
托
＜
員
委
任
大廳接待秘書
員
委
任 大廳接待秘書
委
主
休閒中心接待
委
主
休閒中心接待
理
理
客服處理專員
理
理
客服處理專員
管
管
管
管
行政文書助理
行政文書助理
管
管
綜
行政會計助理
綜
行政會計助理
圖
督
消毒廠商
圖
督
消毒廠商
構
監
外牆清洗廠商
構
監
外牆清洗廠商
架
水塔清洗
架
水塔清洗
理
垃圾處理廠商
理
垃圾處理廠商
管
化糞池抽取廠商
管
化糞池抽取廠商
務
監控廠商
務
監控廠商
事
弱電廠商
事
弱電廠商
管
空調廠商
管
空調廠商
家
發電機廠商
家
發電機廠商
樓
消防廠商
樓
消防廠商
機電維護組 清潔環保組安全維護組生活服務組 行政事務組清潔事務 設備維護
25
26
第二節 台南市住宅社區共用設施管理現況
以目前的現況來說當三方面(住戶管理維護人政府)遇到問題時的解決方
式都是依據法條規約等規定事項以求解決之道有法條以及規約來約束所有
權人不管任何問題就如同法律一樣的道理
公寓大廈的規約依公寓大廈條例第二十八條規定當公寓大廈建築物所有權
登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時起造人應於
三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負
責人並向直轄市縣(市)主管機關報備嗣後公寓大廈如有關於規約之訂定或
變更之情形時依同條例第三十一條規定應由區分所有權人會議以特別決議程序
為之即「區分所有權人會議之決議除規約另有規定外應有區分所有權人三分
之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席以出席人數四分之三以上及
其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之因此舉凡經
由區分所有權人會議決議之事項不論其明訂於規約中或不成文之規定制定規約
之區分所有權人當然負有遵守規約之義務
公寓大廈管理模式
在民國 84 年時公寓大廈管理條例實施後其個別區分所有權人之專有部分都
自行管理居多共用部分原則上屬各區分所有權人共有故由區分所有權人共同管
理
共同管理與自行管理在費用負擔等各項產生之問題上很難達到共識若是戶
數較少或許還比較好處理要是上百戶的根本很難去做規範與管理這樣要有個良
好的居住環境的確不太可能導致在這樣的環境下也衍生出了全部委託管理自
行委託管理部份委託管理這三種方式來管理在國外已經普遍的在實施這些方式
但實施後還是偏向全部委託管理也就是統包的方式比較多在台南比較具指標性的
建設公司太子建設公司旗下的太子管理維護公司也以逐步的走向統包這個層面在
台南也以切確的在落實這個方式
第三節 管理顧問公司與住戶之現況
管理維護人的主職在於對建築物的管理維護提供社區大樓日常服務解決住
戶在大樓所使用的設施設備及維護工作讓住戶有個品質良好的居住環境大致上
公寓大廈管理現況可從人事物這三方面的互相關係來探討會發現下圖這三大
方面的關係亦影響到公寓大廈管理維護成效的優劣另外為了讓住戶的權益有所
保障以及給予府機關管理業者管理委員會三者有同樣的保障及確實執行管理
公寓大廈住宅與維護的責任對於三者之間必須合理訂定規範之契約
27
管理委員會
管理服務人
住戶
休閒安全服務
設備
管理維護成效
公共環境衛生清潔
設施設備定期
維修維護
管理共用設施及設
備維護
圖3-3-1 事務架構圖
資料來源本研究整理
就人事物三方面探討以下幾點管理成效
一人方面例如標準服務作業流程管理費收繳管理流程管理費欠繳催收管理
流程安全管理維護流程訪客管理維護流程(如附表)以上提出之五項以人
為主住戶可委託管理公司派遣管理員來執行大樓出入的管制控制過濾非住
戶的人提高居民的人生安全是屬『人』方面的管理
二事與物方面例如社區大樓營運籌備程序事務管理作業設備維護管理裝
潢管理流程環保管理維護流程(如附表)以上提出之五項以事與物為主
居住環境公共空間的整潔清潔是人與事物的結合這些事務可由大樓住戶輪流
分配打掃或是管理委員會外請清潔公司定期為公寓大廈做打掃公共設施設
備有關於物的管理維修之事都可由管理業者派遣技術師定期檢查管理與維
護也可控制公共設施開放時間上使用的人數與使用時間的良好的規劃使得
公共設施便有完善的體制若住戶們能自動自發的共同維持環境清潔必定會有
良好的居住品質
第四節 現況課題分析
管理維護之目的就是對該公寓大廈做好完善的設施設備維修及維護以便該大
樓住戶有個優良安全的設施設備提供住戶使用當然也是會產生一些問題比如說
對住戶的服務或是訪客到訪時所應該遵守的程序有專業性的事務等等都會產生問
題而這些問題對三方面(住戶管理服務人政府)來說大致上已有擬訂出各項事務
的標準與專業的作業流程以下為各三方面的課題與例子
一公寓大廈之管理維護人所提供的服務架構處理圖
住戶委託服務事項
管理服務事項
事故處理 事務管理架構圖
28
訪客與車輛管制
清潔處理與維護
設備維護管理
以上所題供之基本事務已有個別擬定出一套作業程序圖（請參考 圖3-1-2）
在此架構下提出比較具體類似的案例來做說明以方便了解問題如何產生解決
方法有幾種
案例 1 某公寓大廈中有未出售及未承租的空屋則那些管理費應由誰繳交
依公寓大廈管理條例未售之空屋的管理費由建商繳交因空屋無人使用
所以該屋之管理費用折半若空屋中有損壞修繕費用也是由建商負擔
案例 2 在休閒設施使用時會影響到住戶安寧該怎樣處理
在限定開放時間中吵鬧只要不是很刻意都可以接受畢竟開放時間就是要
大家一起活動一起放鬆但若在不是開放時段中吵鬧管理委員會則有責
任去向該吵鬧住戶或該吵鬧人制止若不聽勸導可經由通報警察執行公權
力或由法律途徑解決
案例 3 頂樓陽台是屬於公共設施若最頂樓住戶在陽台放至園藝用品或增蓋鐵皮
屋該怎處理
根據公寓大廈管理條例規定頂樓屬於全體住戶共有也屬公共設施及防空
避難設施而公共設施如有住戶佔用損壞或空間阻塞則由管委會負責修
復及清除
29
案例 4 住戶在門口牆邊放置鞋櫃影響人員通行該怎樣處理
根據公寓大廈管理條例規定門口走廊屬共用區不可有阻塞物若有阻塞物
則管理委員會應先張貼公告通知若無人處理由管理委會有權自行處理丟
棄
案例 5 住戶在使用共用的設施及設備時損壞時卻不通報管理員就置之不理該怎
辦
當下損壞時及時通報管理員可以當時損壞狀況及情形判斷是有意或無
意若是無意則依人情考量處不處罰若是有意者不通報損壞及維修費用
則由該人支出承擔
從以上案例中可得知管理維護可維持公寓大廈在設施設備或及使用機能正常
運作的持久性但一個好的管理維護也須有好的住戶配合才能有好的居住環境當
一個好的管理維護人提供住戶好的服務還會產生什麼問題本研究藉由問卷調查來
探討再研討出對哪一方面的問題比較居多或是哪種問題比較嚴重比較需要提出來探
討之問題
30
第四章 研究設計
第一節 問卷設計與調查
一 調查目的
經由上述中我們從市政府及太子建設公司得到的相關資料中可對管理維護人
與住戶之間所產生之問題有解決之對策但也不完全的解決而有些問題只能盡量
去避免不要發生若發生後處理方式會很複雜若產生應該經由哪些管道可以解決
二 調查範圍對象
為何我們會選擇太子建設下的建物做探討以及太子建設住戶做深入的研究因
太子建設公司屬上市公司在南部地區的規模較大知名度也較高也是南部建設公
司的龍頭況且台南市是太子建設的崛起發源地且具有其代表性
太子建設公司不僅是建造公司在其他相關方面也有相關事業其經驗可靠信用
良好所以選擇太子建設之住戶為研究對象而因某些大樓非住戶及住戶關係人所
以不便於參觀設施設備及詢問問題所以只採用太子建設旗下建物及該大廈住戶作
對象太子建設公司在台南市東區內的case比較多故取得之資料比較方便因而
有些大樓住戶礙於私人空間不便參觀所以我們設計的問卷是針對太子建設的住戶
做為研究對象因為我們是針對東區做研究對象而東區也屬較繁榮地段故其建設較
具代表性
經實地探訪太子建設所管理的億載金城太子文化以及由政府興建的大林國
宅我們可發現由太子建設下所管理的兩棟公寓大廈都是屬全部委託管理方式
也就是俗稱的統包因太子建設公司規模龐大管理維護涵蓋範圍也較廣泛而太
子建設旗下的統包內容是公司承攬全部有關管理維護工程應有盡有管理維護問題
統一處理方便許多未來也會呈現此趨勢統包在解決問題方面較分包方便整體
管理制度也較有規劃
綜合以上統包優點推測住戶品質滿意偏向於贊成統包並藉由問卷調查分析
來證實住戶對於統包之品質滿意程度較高另外三者的差異所在為億載金城的休閒
設施開放空間位於地下室停車場旁導致於光線不足空氣環境不佳相較於九十
六年三月興建完工的太子文化社區所設置的設施是位於一樓每一種類的休閒設施
都有良好的規劃分類和完善的管理與維護兩相比較下可發現公寓大廈的新舊程度
品質差異甚大而在這段期間所遭遇之問題也反反覆覆的檢討研究過到現今來看
已有一套解決對策但還是有待改進相對下大林國宅更比前兩棟公寓大廈的管理
規劃較不周且大林國宅的休閒設施是屬開放式無人管理設施使用的安全也無人
控管無使用時間的限制相對品質也甚差人員出入採完全自由進出未有妥善保
31
全管制住戶安全有待考驗國宅方面或許也是需要擬定一套好的對策
由太子管理維護公司所提供之「社區總體營造架構圖」（表3-1-1）是經由管理
委員會與管理維護公司兩者所擬定共識下針對住戶所做出來的架構圖整體來說
就是為了讓住戶有個完善的體制這樣生活在社區裡遇到困難才有解決之道才不
會各自推託責任所以問卷擬定就由此架構圖下實施後對住戶做調查在此架構下
提供之服務是否滿意
三 調查方法
到兩大廈門口出入處對出入住戶做調查發放問卷份數各 100 份當場回收經剔
除廢卷太子文化有 3份億載金城有 8份有效問卷則 97 份與 92 份
問卷內容分兩大部分第一部分是基本資料採用簡單統計分析說明第二部份針
對住戶在此架構下提供之服務與目前僅有的設施設備使用後看法是否滿意
表4-1-1 個案比較表
億載金城 太子文化 大林國宅
地址 大同路二段61巷18號 崇善5街7巷1-16號 大同路二段154號
戶數 400戶（公寓）
ABCDE棟
276戶（透天75戶+公
寓200戶+管理室） 400戶以上
坪數 約30~40坪 約40~50坪 約25~30坪
管理費 一坪45元 一坪50元 一戶500元
（含停車位）
停車位 另外購買
（清潔費每月300元）
另外購買
（清潔費每月250元）隨機停放
停車場 B1~B2F機車
B3~B4F汽車
B1F約130個車位
（先買先贏）
有管制僅限住戶
出入
基本設施
設備
安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
警衛室消防設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社
區道路
基本設施
電腦資訊中心
兒童閱覽室
VIP室
游泳池
親子遊樂區
卡拉OK視聽中心
韻律體操室
娛樂健身中心
六大會館（1F）
歡唱室（ABC）
媒體資訊館
動感球藝館
兒童攀岩館
景觀動能館
水療減壓館
ATM
運動器材
設施開放
時間
非假日時須大人陪同登記
假日開放時間
AM800~PM1000
除VIP室使用要登記
非假日時須登記
AM800~PM1000
無管制
社區管理 有警衛管理
訪客進出須登記
有警衛管理
訪客進出須登記 無管制
住戶大會 一年開一次 一年開一次
32
第二節 問卷分析
一住戶圖表分析
0
5
10
15
20
25
30
20以下 21~30 31~40 41~50 51~60 60以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-1 年齡比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化與億載金城兩公寓大廈住戶年齡太子文化住戶年齡層
比較偏老年人居多億載金城則是中年居多此差異或許是因經濟能力不同所居住
環境品質要求也不同而有所差異
0
10
20
30
40
小學以下 國(初)中 高(中)職 大(學)專 研究所以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-2 教育程度比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化住戶教育程度與億載金城住戶相較下高出許多而在現
今社會中高學歷或許不一定有高所得其住戶水準也有所差異但僅限於社會其中
一小部分相對下擁有高學歷與高所得需求就會不同品質要求也會有所不同
33
太子文化
自由業
11
公教人員
17
服務業
10
商業
32
工業
16
家管
8學生
6
工業
商業
服務業
公教人員
自由業
學生
家管
圖 4-3-3 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
億載金城學生
0家管
1
自由業
2公教人員
9
服務業
31
工業
工業
商業 20
商業
37
服務業 公教人員
自由業
學生
家管 圖 4-3-4 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
由上圖可看出太子文化的住戶所從事的行業為商業居多而億載金城則商業與
服務業居多由從事行業大致上可分辨出收入所得大概屬於哪階段雖然沒有一定
的標準但也是有相當的影響
34
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2萬以下 2萬1~3萬 3萬1~4萬 4萬1~5萬 5萬1~6萬 6萬以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-5 住戶收入示意圖 資料來源本研究整理 由圖可對兩公寓大廈訪問的住戶收入所得做比較億載金城的住戶大致上都屬
普通性質的作業薪資較高收入的則偏少而太子文化的住戶所得在高收入方面卻
是比較多由此可見所得多寡對品質要求也會有所差異
0
10
20
30
40
50
60
非常低 低 普通 高 非常高
太子建設
億載金城
圖 4-3-6 住戶水準示意圖 資料來源本研究整理
由圖可看的出來兩公寓大廈的住戶對該社區水準認知都相當不錯一個水準高
的社區在各方面事務也會有相對的優異性對各住戶溝通與配合度也會比較高這樣
要營造一個優質社區並不是難事
35
太子文化-管理費50元坪否
19
是
81
是
否
圖 4-3-7 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
雖然有大部分的住戶對管理費收取是覺得相當合理但也是有少許部分住戶覺
得不合理有需要降價的需要
認為管理費合理價格區間統計圖
36~40元
坪 6
41~45元
坪 4
46~50元
坪 2
31~35元
坪 7
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-8 為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖
資料來源本研究整理
認為不合理的人數有 19 個其中有七個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可
以接受有六個人認為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元
坪可以接受有 2個人認為 46~50 元坪可以接受
36
億載金城-管理費45元坪
是
90
否
10
是
否
圖 4-3-9 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
大部分的住戶也是對該大樓所收取之管理費覺得合理但其中也是有人認為不
合理
認為管理費的價格區間合理統計圖
31~35元坪 1
~45元坪 4
~50元坪 1
36~40元坪 4
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-10 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
上圖是認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖認為不合理的人
數有 10 個其中有 1個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可以接受有 4個人認
為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元坪可以接受有 1個
人認為 46~50 元坪可以接受
37
太子文化-訪問之住戶的自購統計圖
自購
83
承租
17
自購
承租
圖 4-3-11 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
億載金城-訪問之住戶自購統計圖
自購
86
承租
14
自購
承租
圖 4-3-12 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
由以上兩圖可得知兩公寓大廈住戶自購率都蠻高的都高達 80以上
38
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
管理層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-13 管理層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在管理層面兩大廈訪問之住戶都有不錯的反應由太子管理維護公
司所做的服務內容看來是相當的被廣為接受
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
安全層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-14 安全層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在安全系統上做的也相當不錯住戶都可以接受但還是有少部分覺
得不是很好所以還是有檢討的空間
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不滿意 尚可 滿意
清潔層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-15 清潔層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在清潔層次方面上做的也讓住戶相當的滿意但還是有少部分覺得
不是很理想所以還有加強改進的空間
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不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
億載金城
圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
40
41
第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
43
預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
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表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
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問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
另外以下是社區住家樓管事務管理架構圖3-1-2所有的架構以及工作細項
皆是由太子建設公司歷年來所收集的資料與經歷所擬定出來的由圖中可看出管理
公司在服務內容可分為六大類分別是設備維護清潔事務行政事務組安全
維護組清潔環保組機電維護組另外工作細項部分會依照各家不同公司的
安排而有所不同但大致上也是依循這樣方向的項目做適當調整
以下是針對細部工作的介紹
一設備維護
為了使維護工作能有效率的進行需要有對設備熟悉以及專業認識的技術人
員來進行建築物維護工作使的社區能得到安全舒適的環境
二 清潔事務
清潔維護的工作一般分為日常保養定期保養及特別保養清掃三部份將建
築物由室內到室外各區域進行清潔維護工作如病媒防治是必須要有專業執照的人
員才能對建築物進行消毒清潔維護工作
三 安全維護組
公寓大廈內的警衛負責的工作是協助與維護公共設施安全及安寧管制人車
的出入若有訪客來時必須負責登記來訪者姓名及來訪目的以及巡視各角落死
角以防意外發生
四 機電維護組
一般而言建築物之公共設施設備可分為預防性服務性及加值性如休閒
設施網路設施保全設施弱電設施因此機電員的要對設施設備進行定期緊
急狀況的管理維護維修須隨時檢查設備機能或教導提供住戶保養知識以便機具
設備使用性持久是否可正常運作
以下表3-1-2 為社區住家樓管事務管理架構圖 資料來源太子管理維護公司
24
社
給排水廠
社
給排水廠
區
停車場廠商
區
停車場廠商
住
泳池廠商
住
泳池廠商
機電組長
機電組長
機電員
機電員
環保組長
環保組長
機動環保員
機動環保員
任
＞
環保員
任
＞
環保員
主
事
主
事
副 幹
巡邏哨
副 幹
巡邏哨
理 總
大廳哨
理 總
大廳哨
管
副
管
副
＞
＜
中控哨
＞
＜
中控哨
事
車道哨
事
車道哨
約
幹
房屋代銷專員
約
幹
房屋代銷專員
合
總
生活服務秘書rsquo
合
總
生活服務秘書rsquo
會
托
＜
會
托
＜
員
委
任
大廳接待秘書
員
委
任 大廳接待秘書
委
主
休閒中心接待
委
主
休閒中心接待
理
理
客服處理專員
理
理
客服處理專員
管
管
管
管
行政文書助理
行政文書助理
管
管
綜
行政會計助理
綜
行政會計助理
圖
督
消毒廠商
圖
督
消毒廠商
構
監
外牆清洗廠商
構
監
外牆清洗廠商
架
水塔清洗
架
水塔清洗
理
垃圾處理廠商
理
垃圾處理廠商
管
化糞池抽取廠商
管
化糞池抽取廠商
務
監控廠商
務
監控廠商
事
弱電廠商
事
弱電廠商
管
空調廠商
管
空調廠商
家
發電機廠商
家
發電機廠商
樓
消防廠商
樓
消防廠商
機電維護組 清潔環保組安全維護組生活服務組 行政事務組清潔事務 設備維護
25
26
第二節 台南市住宅社區共用設施管理現況
以目前的現況來說當三方面(住戶管理維護人政府)遇到問題時的解決方
式都是依據法條規約等規定事項以求解決之道有法條以及規約來約束所有
權人不管任何問題就如同法律一樣的道理
公寓大廈的規約依公寓大廈條例第二十八條規定當公寓大廈建築物所有權
登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時起造人應於
三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負
責人並向直轄市縣(市)主管機關報備嗣後公寓大廈如有關於規約之訂定或
變更之情形時依同條例第三十一條規定應由區分所有權人會議以特別決議程序
為之即「區分所有權人會議之決議除規約另有規定外應有區分所有權人三分
之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席以出席人數四分之三以上及
其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之因此舉凡經
由區分所有權人會議決議之事項不論其明訂於規約中或不成文之規定制定規約
之區分所有權人當然負有遵守規約之義務
公寓大廈管理模式
在民國 84 年時公寓大廈管理條例實施後其個別區分所有權人之專有部分都
自行管理居多共用部分原則上屬各區分所有權人共有故由區分所有權人共同管
理
共同管理與自行管理在費用負擔等各項產生之問題上很難達到共識若是戶
數較少或許還比較好處理要是上百戶的根本很難去做規範與管理這樣要有個良
好的居住環境的確不太可能導致在這樣的環境下也衍生出了全部委託管理自
行委託管理部份委託管理這三種方式來管理在國外已經普遍的在實施這些方式
但實施後還是偏向全部委託管理也就是統包的方式比較多在台南比較具指標性的
建設公司太子建設公司旗下的太子管理維護公司也以逐步的走向統包這個層面在
台南也以切確的在落實這個方式
第三節 管理顧問公司與住戶之現況
管理維護人的主職在於對建築物的管理維護提供社區大樓日常服務解決住
戶在大樓所使用的設施設備及維護工作讓住戶有個品質良好的居住環境大致上
公寓大廈管理現況可從人事物這三方面的互相關係來探討會發現下圖這三大
方面的關係亦影響到公寓大廈管理維護成效的優劣另外為了讓住戶的權益有所
保障以及給予府機關管理業者管理委員會三者有同樣的保障及確實執行管理
公寓大廈住宅與維護的責任對於三者之間必須合理訂定規範之契約
27
管理委員會
管理服務人
住戶
休閒安全服務
設備
管理維護成效
公共環境衛生清潔
設施設備定期
維修維護
管理共用設施及設
備維護
圖3-3-1 事務架構圖
資料來源本研究整理
就人事物三方面探討以下幾點管理成效
一人方面例如標準服務作業流程管理費收繳管理流程管理費欠繳催收管理
流程安全管理維護流程訪客管理維護流程(如附表)以上提出之五項以人
為主住戶可委託管理公司派遣管理員來執行大樓出入的管制控制過濾非住
戶的人提高居民的人生安全是屬『人』方面的管理
二事與物方面例如社區大樓營運籌備程序事務管理作業設備維護管理裝
潢管理流程環保管理維護流程(如附表)以上提出之五項以事與物為主
居住環境公共空間的整潔清潔是人與事物的結合這些事務可由大樓住戶輪流
分配打掃或是管理委員會外請清潔公司定期為公寓大廈做打掃公共設施設
備有關於物的管理維修之事都可由管理業者派遣技術師定期檢查管理與維
護也可控制公共設施開放時間上使用的人數與使用時間的良好的規劃使得
公共設施便有完善的體制若住戶們能自動自發的共同維持環境清潔必定會有
良好的居住品質
第四節 現況課題分析
管理維護之目的就是對該公寓大廈做好完善的設施設備維修及維護以便該大
樓住戶有個優良安全的設施設備提供住戶使用當然也是會產生一些問題比如說
對住戶的服務或是訪客到訪時所應該遵守的程序有專業性的事務等等都會產生問
題而這些問題對三方面(住戶管理服務人政府)來說大致上已有擬訂出各項事務
的標準與專業的作業流程以下為各三方面的課題與例子
一公寓大廈之管理維護人所提供的服務架構處理圖
住戶委託服務事項
管理服務事項
事故處理 事務管理架構圖
28
訪客與車輛管制
清潔處理與維護
設備維護管理
以上所題供之基本事務已有個別擬定出一套作業程序圖（請參考 圖3-1-2）
在此架構下提出比較具體類似的案例來做說明以方便了解問題如何產生解決
方法有幾種
案例 1 某公寓大廈中有未出售及未承租的空屋則那些管理費應由誰繳交
依公寓大廈管理條例未售之空屋的管理費由建商繳交因空屋無人使用
所以該屋之管理費用折半若空屋中有損壞修繕費用也是由建商負擔
案例 2 在休閒設施使用時會影響到住戶安寧該怎樣處理
在限定開放時間中吵鬧只要不是很刻意都可以接受畢竟開放時間就是要
大家一起活動一起放鬆但若在不是開放時段中吵鬧管理委員會則有責
任去向該吵鬧住戶或該吵鬧人制止若不聽勸導可經由通報警察執行公權
力或由法律途徑解決
案例 3 頂樓陽台是屬於公共設施若最頂樓住戶在陽台放至園藝用品或增蓋鐵皮
屋該怎處理
根據公寓大廈管理條例規定頂樓屬於全體住戶共有也屬公共設施及防空
避難設施而公共設施如有住戶佔用損壞或空間阻塞則由管委會負責修
復及清除
29
案例 4 住戶在門口牆邊放置鞋櫃影響人員通行該怎樣處理
根據公寓大廈管理條例規定門口走廊屬共用區不可有阻塞物若有阻塞物
則管理委員會應先張貼公告通知若無人處理由管理委會有權自行處理丟
棄
案例 5 住戶在使用共用的設施及設備時損壞時卻不通報管理員就置之不理該怎
辦
當下損壞時及時通報管理員可以當時損壞狀況及情形判斷是有意或無
意若是無意則依人情考量處不處罰若是有意者不通報損壞及維修費用
則由該人支出承擔
從以上案例中可得知管理維護可維持公寓大廈在設施設備或及使用機能正常
運作的持久性但一個好的管理維護也須有好的住戶配合才能有好的居住環境當
一個好的管理維護人提供住戶好的服務還會產生什麼問題本研究藉由問卷調查來
探討再研討出對哪一方面的問題比較居多或是哪種問題比較嚴重比較需要提出來探
討之問題
30
第四章 研究設計
第一節 問卷設計與調查
一 調查目的
經由上述中我們從市政府及太子建設公司得到的相關資料中可對管理維護人
與住戶之間所產生之問題有解決之對策但也不完全的解決而有些問題只能盡量
去避免不要發生若發生後處理方式會很複雜若產生應該經由哪些管道可以解決
二 調查範圍對象
為何我們會選擇太子建設下的建物做探討以及太子建設住戶做深入的研究因
太子建設公司屬上市公司在南部地區的規模較大知名度也較高也是南部建設公
司的龍頭況且台南市是太子建設的崛起發源地且具有其代表性
太子建設公司不僅是建造公司在其他相關方面也有相關事業其經驗可靠信用
良好所以選擇太子建設之住戶為研究對象而因某些大樓非住戶及住戶關係人所
以不便於參觀設施設備及詢問問題所以只採用太子建設旗下建物及該大廈住戶作
對象太子建設公司在台南市東區內的case比較多故取得之資料比較方便因而
有些大樓住戶礙於私人空間不便參觀所以我們設計的問卷是針對太子建設的住戶
做為研究對象因為我們是針對東區做研究對象而東區也屬較繁榮地段故其建設較
具代表性
經實地探訪太子建設所管理的億載金城太子文化以及由政府興建的大林國
宅我們可發現由太子建設下所管理的兩棟公寓大廈都是屬全部委託管理方式
也就是俗稱的統包因太子建設公司規模龐大管理維護涵蓋範圍也較廣泛而太
子建設旗下的統包內容是公司承攬全部有關管理維護工程應有盡有管理維護問題
統一處理方便許多未來也會呈現此趨勢統包在解決問題方面較分包方便整體
管理制度也較有規劃
綜合以上統包優點推測住戶品質滿意偏向於贊成統包並藉由問卷調查分析
來證實住戶對於統包之品質滿意程度較高另外三者的差異所在為億載金城的休閒
設施開放空間位於地下室停車場旁導致於光線不足空氣環境不佳相較於九十
六年三月興建完工的太子文化社區所設置的設施是位於一樓每一種類的休閒設施
都有良好的規劃分類和完善的管理與維護兩相比較下可發現公寓大廈的新舊程度
品質差異甚大而在這段期間所遭遇之問題也反反覆覆的檢討研究過到現今來看
已有一套解決對策但還是有待改進相對下大林國宅更比前兩棟公寓大廈的管理
規劃較不周且大林國宅的休閒設施是屬開放式無人管理設施使用的安全也無人
控管無使用時間的限制相對品質也甚差人員出入採完全自由進出未有妥善保
31
全管制住戶安全有待考驗國宅方面或許也是需要擬定一套好的對策
由太子管理維護公司所提供之「社區總體營造架構圖」（表3-1-1）是經由管理
委員會與管理維護公司兩者所擬定共識下針對住戶所做出來的架構圖整體來說
就是為了讓住戶有個完善的體制這樣生活在社區裡遇到困難才有解決之道才不
會各自推託責任所以問卷擬定就由此架構圖下實施後對住戶做調查在此架構下
提供之服務是否滿意
三 調查方法
到兩大廈門口出入處對出入住戶做調查發放問卷份數各 100 份當場回收經剔
除廢卷太子文化有 3份億載金城有 8份有效問卷則 97 份與 92 份
問卷內容分兩大部分第一部分是基本資料採用簡單統計分析說明第二部份針
對住戶在此架構下提供之服務與目前僅有的設施設備使用後看法是否滿意
表4-1-1 個案比較表
億載金城 太子文化 大林國宅
地址 大同路二段61巷18號 崇善5街7巷1-16號 大同路二段154號
戶數 400戶（公寓）
ABCDE棟
276戶（透天75戶+公
寓200戶+管理室） 400戶以上
坪數 約30~40坪 約40~50坪 約25~30坪
管理費 一坪45元 一坪50元 一戶500元
（含停車位）
停車位 另外購買
（清潔費每月300元）
另外購買
（清潔費每月250元）隨機停放
停車場 B1~B2F機車
B3~B4F汽車
B1F約130個車位
（先買先贏）
有管制僅限住戶
出入
基本設施
設備
安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
警衛室消防設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社
區道路
基本設施
電腦資訊中心
兒童閱覽室
VIP室
游泳池
親子遊樂區
卡拉OK視聽中心
韻律體操室
娛樂健身中心
六大會館（1F）
歡唱室（ABC）
媒體資訊館
動感球藝館
兒童攀岩館
景觀動能館
水療減壓館
ATM
運動器材
設施開放
時間
非假日時須大人陪同登記
假日開放時間
AM800~PM1000
除VIP室使用要登記
非假日時須登記
AM800~PM1000
無管制
社區管理 有警衛管理
訪客進出須登記
有警衛管理
訪客進出須登記 無管制
住戶大會 一年開一次 一年開一次
32
第二節 問卷分析
一住戶圖表分析
0
5
10
15
20
25
30
20以下 21~30 31~40 41~50 51~60 60以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-1 年齡比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化與億載金城兩公寓大廈住戶年齡太子文化住戶年齡層
比較偏老年人居多億載金城則是中年居多此差異或許是因經濟能力不同所居住
環境品質要求也不同而有所差異
0
10
20
30
40
小學以下 國(初)中 高(中)職 大(學)專 研究所以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-2 教育程度比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化住戶教育程度與億載金城住戶相較下高出許多而在現
今社會中高學歷或許不一定有高所得其住戶水準也有所差異但僅限於社會其中
一小部分相對下擁有高學歷與高所得需求就會不同品質要求也會有所不同
33
太子文化
自由業
11
公教人員
17
服務業
10
商業
32
工業
16
家管
8學生
6
工業
商業
服務業
公教人員
自由業
學生
家管
圖 4-3-3 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
億載金城學生
0家管
1
自由業
2公教人員
9
服務業
31
工業
工業
商業 20
商業
37
服務業 公教人員
自由業
學生
家管 圖 4-3-4 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
由上圖可看出太子文化的住戶所從事的行業為商業居多而億載金城則商業與
服務業居多由從事行業大致上可分辨出收入所得大概屬於哪階段雖然沒有一定
的標準但也是有相當的影響
34
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2萬以下 2萬1~3萬 3萬1~4萬 4萬1~5萬 5萬1~6萬 6萬以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-5 住戶收入示意圖 資料來源本研究整理 由圖可對兩公寓大廈訪問的住戶收入所得做比較億載金城的住戶大致上都屬
普通性質的作業薪資較高收入的則偏少而太子文化的住戶所得在高收入方面卻
是比較多由此可見所得多寡對品質要求也會有所差異
0
10
20
30
40
50
60
非常低 低 普通 高 非常高
太子建設
億載金城
圖 4-3-6 住戶水準示意圖 資料來源本研究整理
由圖可看的出來兩公寓大廈的住戶對該社區水準認知都相當不錯一個水準高
的社區在各方面事務也會有相對的優異性對各住戶溝通與配合度也會比較高這樣
要營造一個優質社區並不是難事
35
太子文化-管理費50元坪否
19
是
81
是
否
圖 4-3-7 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
雖然有大部分的住戶對管理費收取是覺得相當合理但也是有少許部分住戶覺
得不合理有需要降價的需要
認為管理費合理價格區間統計圖
36~40元
坪 6
41~45元
坪 4
46~50元
坪 2
31~35元
坪 7
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-8 為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖
資料來源本研究整理
認為不合理的人數有 19 個其中有七個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可
以接受有六個人認為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元
坪可以接受有 2個人認為 46~50 元坪可以接受
36
億載金城-管理費45元坪
是
90
否
10
是
否
圖 4-3-9 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
大部分的住戶也是對該大樓所收取之管理費覺得合理但其中也是有人認為不
合理
認為管理費的價格區間合理統計圖
31~35元坪 1
~45元坪 4
~50元坪 1
36~40元坪 4
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-10 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
上圖是認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖認為不合理的人
數有 10 個其中有 1個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可以接受有 4個人認
為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元坪可以接受有 1個
人認為 46~50 元坪可以接受
37
太子文化-訪問之住戶的自購統計圖
自購
83
承租
17
自購
承租
圖 4-3-11 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
億載金城-訪問之住戶自購統計圖
自購
86
承租
14
自購
承租
圖 4-3-12 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
由以上兩圖可得知兩公寓大廈住戶自購率都蠻高的都高達 80以上
38
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
管理層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-13 管理層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在管理層面兩大廈訪問之住戶都有不錯的反應由太子管理維護公
司所做的服務內容看來是相當的被廣為接受
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
安全層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-14 安全層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在安全系統上做的也相當不錯住戶都可以接受但還是有少部分覺
得不是很好所以還是有檢討的空間
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
清潔層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-15 清潔層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在清潔層次方面上做的也讓住戶相當的滿意但還是有少部分覺得
不是很理想所以還有加強改進的空間
39
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
億載金城
圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
40
41
第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
43
預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
44
表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
54
問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
社
給排水廠
社
給排水廠
區
停車場廠商
區
停車場廠商
住
泳池廠商
住
泳池廠商
機電組長
機電組長
機電員
機電員
環保組長
環保組長
機動環保員
機動環保員
任
＞
環保員
任
＞
環保員
主
事
主
事
副 幹
巡邏哨
副 幹
巡邏哨
理 總
大廳哨
理 總
大廳哨
管
副
管
副
＞
＜
中控哨
＞
＜
中控哨
事
車道哨
事
車道哨
約
幹
房屋代銷專員
約
幹
房屋代銷專員
合
總
生活服務秘書rsquo
合
總
生活服務秘書rsquo
會
托
＜
會
托
＜
員
委
任
大廳接待秘書
員
委
任 大廳接待秘書
委
主
休閒中心接待
委
主
休閒中心接待
理
理
客服處理專員
理
理
客服處理專員
管
管
管
管
行政文書助理
行政文書助理
管
管
綜
行政會計助理
綜
行政會計助理
圖
督
消毒廠商
圖
督
消毒廠商
構
監
外牆清洗廠商
構
監
外牆清洗廠商
架
水塔清洗
架
水塔清洗
理
垃圾處理廠商
理
垃圾處理廠商
管
化糞池抽取廠商
管
化糞池抽取廠商
務
監控廠商
務
監控廠商
事
弱電廠商
事
弱電廠商
管
空調廠商
管
空調廠商
家
發電機廠商
家
發電機廠商
樓
消防廠商
樓
消防廠商
機電維護組 清潔環保組安全維護組生活服務組 行政事務組清潔事務 設備維護
25
26
第二節 台南市住宅社區共用設施管理現況
以目前的現況來說當三方面(住戶管理維護人政府)遇到問題時的解決方
式都是依據法條規約等規定事項以求解決之道有法條以及規約來約束所有
權人不管任何問題就如同法律一樣的道理
公寓大廈的規約依公寓大廈條例第二十八條規定當公寓大廈建築物所有權
登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時起造人應於
三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負
責人並向直轄市縣(市)主管機關報備嗣後公寓大廈如有關於規約之訂定或
變更之情形時依同條例第三十一條規定應由區分所有權人會議以特別決議程序
為之即「區分所有權人會議之決議除規約另有規定外應有區分所有權人三分
之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席以出席人數四分之三以上及
其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之因此舉凡經
由區分所有權人會議決議之事項不論其明訂於規約中或不成文之規定制定規約
之區分所有權人當然負有遵守規約之義務
公寓大廈管理模式
在民國 84 年時公寓大廈管理條例實施後其個別區分所有權人之專有部分都
自行管理居多共用部分原則上屬各區分所有權人共有故由區分所有權人共同管
理
共同管理與自行管理在費用負擔等各項產生之問題上很難達到共識若是戶
數較少或許還比較好處理要是上百戶的根本很難去做規範與管理這樣要有個良
好的居住環境的確不太可能導致在這樣的環境下也衍生出了全部委託管理自
行委託管理部份委託管理這三種方式來管理在國外已經普遍的在實施這些方式
但實施後還是偏向全部委託管理也就是統包的方式比較多在台南比較具指標性的
建設公司太子建設公司旗下的太子管理維護公司也以逐步的走向統包這個層面在
台南也以切確的在落實這個方式
第三節 管理顧問公司與住戶之現況
管理維護人的主職在於對建築物的管理維護提供社區大樓日常服務解決住
戶在大樓所使用的設施設備及維護工作讓住戶有個品質良好的居住環境大致上
公寓大廈管理現況可從人事物這三方面的互相關係來探討會發現下圖這三大
方面的關係亦影響到公寓大廈管理維護成效的優劣另外為了讓住戶的權益有所
保障以及給予府機關管理業者管理委員會三者有同樣的保障及確實執行管理
公寓大廈住宅與維護的責任對於三者之間必須合理訂定規範之契約
27
管理委員會
管理服務人
住戶
休閒安全服務
設備
管理維護成效
公共環境衛生清潔
設施設備定期
維修維護
管理共用設施及設
備維護
圖3-3-1 事務架構圖
資料來源本研究整理
就人事物三方面探討以下幾點管理成效
一人方面例如標準服務作業流程管理費收繳管理流程管理費欠繳催收管理
流程安全管理維護流程訪客管理維護流程(如附表)以上提出之五項以人
為主住戶可委託管理公司派遣管理員來執行大樓出入的管制控制過濾非住
戶的人提高居民的人生安全是屬『人』方面的管理
二事與物方面例如社區大樓營運籌備程序事務管理作業設備維護管理裝
潢管理流程環保管理維護流程(如附表)以上提出之五項以事與物為主
居住環境公共空間的整潔清潔是人與事物的結合這些事務可由大樓住戶輪流
分配打掃或是管理委員會外請清潔公司定期為公寓大廈做打掃公共設施設
備有關於物的管理維修之事都可由管理業者派遣技術師定期檢查管理與維
護也可控制公共設施開放時間上使用的人數與使用時間的良好的規劃使得
公共設施便有完善的體制若住戶們能自動自發的共同維持環境清潔必定會有
良好的居住品質
第四節 現況課題分析
管理維護之目的就是對該公寓大廈做好完善的設施設備維修及維護以便該大
樓住戶有個優良安全的設施設備提供住戶使用當然也是會產生一些問題比如說
對住戶的服務或是訪客到訪時所應該遵守的程序有專業性的事務等等都會產生問
題而這些問題對三方面(住戶管理服務人政府)來說大致上已有擬訂出各項事務
的標準與專業的作業流程以下為各三方面的課題與例子
一公寓大廈之管理維護人所提供的服務架構處理圖
住戶委託服務事項
管理服務事項
事故處理 事務管理架構圖
28
訪客與車輛管制
清潔處理與維護
設備維護管理
以上所題供之基本事務已有個別擬定出一套作業程序圖（請參考 圖3-1-2）
在此架構下提出比較具體類似的案例來做說明以方便了解問題如何產生解決
方法有幾種
案例 1 某公寓大廈中有未出售及未承租的空屋則那些管理費應由誰繳交
依公寓大廈管理條例未售之空屋的管理費由建商繳交因空屋無人使用
所以該屋之管理費用折半若空屋中有損壞修繕費用也是由建商負擔
案例 2 在休閒設施使用時會影響到住戶安寧該怎樣處理
在限定開放時間中吵鬧只要不是很刻意都可以接受畢竟開放時間就是要
大家一起活動一起放鬆但若在不是開放時段中吵鬧管理委員會則有責
任去向該吵鬧住戶或該吵鬧人制止若不聽勸導可經由通報警察執行公權
力或由法律途徑解決
案例 3 頂樓陽台是屬於公共設施若最頂樓住戶在陽台放至園藝用品或增蓋鐵皮
屋該怎處理
根據公寓大廈管理條例規定頂樓屬於全體住戶共有也屬公共設施及防空
避難設施而公共設施如有住戶佔用損壞或空間阻塞則由管委會負責修
復及清除
29
案例 4 住戶在門口牆邊放置鞋櫃影響人員通行該怎樣處理
根據公寓大廈管理條例規定門口走廊屬共用區不可有阻塞物若有阻塞物
則管理委員會應先張貼公告通知若無人處理由管理委會有權自行處理丟
棄
案例 5 住戶在使用共用的設施及設備時損壞時卻不通報管理員就置之不理該怎
辦
當下損壞時及時通報管理員可以當時損壞狀況及情形判斷是有意或無
意若是無意則依人情考量處不處罰若是有意者不通報損壞及維修費用
則由該人支出承擔
從以上案例中可得知管理維護可維持公寓大廈在設施設備或及使用機能正常
運作的持久性但一個好的管理維護也須有好的住戶配合才能有好的居住環境當
一個好的管理維護人提供住戶好的服務還會產生什麼問題本研究藉由問卷調查來
探討再研討出對哪一方面的問題比較居多或是哪種問題比較嚴重比較需要提出來探
討之問題
30
第四章 研究設計
第一節 問卷設計與調查
一 調查目的
經由上述中我們從市政府及太子建設公司得到的相關資料中可對管理維護人
與住戶之間所產生之問題有解決之對策但也不完全的解決而有些問題只能盡量
去避免不要發生若發生後處理方式會很複雜若產生應該經由哪些管道可以解決
二 調查範圍對象
為何我們會選擇太子建設下的建物做探討以及太子建設住戶做深入的研究因
太子建設公司屬上市公司在南部地區的規模較大知名度也較高也是南部建設公
司的龍頭況且台南市是太子建設的崛起發源地且具有其代表性
太子建設公司不僅是建造公司在其他相關方面也有相關事業其經驗可靠信用
良好所以選擇太子建設之住戶為研究對象而因某些大樓非住戶及住戶關係人所
以不便於參觀設施設備及詢問問題所以只採用太子建設旗下建物及該大廈住戶作
對象太子建設公司在台南市東區內的case比較多故取得之資料比較方便因而
有些大樓住戶礙於私人空間不便參觀所以我們設計的問卷是針對太子建設的住戶
做為研究對象因為我們是針對東區做研究對象而東區也屬較繁榮地段故其建設較
具代表性
經實地探訪太子建設所管理的億載金城太子文化以及由政府興建的大林國
宅我們可發現由太子建設下所管理的兩棟公寓大廈都是屬全部委託管理方式
也就是俗稱的統包因太子建設公司規模龐大管理維護涵蓋範圍也較廣泛而太
子建設旗下的統包內容是公司承攬全部有關管理維護工程應有盡有管理維護問題
統一處理方便許多未來也會呈現此趨勢統包在解決問題方面較分包方便整體
管理制度也較有規劃
綜合以上統包優點推測住戶品質滿意偏向於贊成統包並藉由問卷調查分析
來證實住戶對於統包之品質滿意程度較高另外三者的差異所在為億載金城的休閒
設施開放空間位於地下室停車場旁導致於光線不足空氣環境不佳相較於九十
六年三月興建完工的太子文化社區所設置的設施是位於一樓每一種類的休閒設施
都有良好的規劃分類和完善的管理與維護兩相比較下可發現公寓大廈的新舊程度
品質差異甚大而在這段期間所遭遇之問題也反反覆覆的檢討研究過到現今來看
已有一套解決對策但還是有待改進相對下大林國宅更比前兩棟公寓大廈的管理
規劃較不周且大林國宅的休閒設施是屬開放式無人管理設施使用的安全也無人
控管無使用時間的限制相對品質也甚差人員出入採完全自由進出未有妥善保
31
全管制住戶安全有待考驗國宅方面或許也是需要擬定一套好的對策
由太子管理維護公司所提供之「社區總體營造架構圖」（表3-1-1）是經由管理
委員會與管理維護公司兩者所擬定共識下針對住戶所做出來的架構圖整體來說
就是為了讓住戶有個完善的體制這樣生活在社區裡遇到困難才有解決之道才不
會各自推託責任所以問卷擬定就由此架構圖下實施後對住戶做調查在此架構下
提供之服務是否滿意
三 調查方法
到兩大廈門口出入處對出入住戶做調查發放問卷份數各 100 份當場回收經剔
除廢卷太子文化有 3份億載金城有 8份有效問卷則 97 份與 92 份
問卷內容分兩大部分第一部分是基本資料採用簡單統計分析說明第二部份針
對住戶在此架構下提供之服務與目前僅有的設施設備使用後看法是否滿意
表4-1-1 個案比較表
億載金城 太子文化 大林國宅
地址 大同路二段61巷18號 崇善5街7巷1-16號 大同路二段154號
戶數 400戶（公寓）
ABCDE棟
276戶（透天75戶+公
寓200戶+管理室） 400戶以上
坪數 約30~40坪 約40~50坪 約25~30坪
管理費 一坪45元 一坪50元 一戶500元
（含停車位）
停車位 另外購買
（清潔費每月300元）
另外購買
（清潔費每月250元）隨機停放
停車場 B1~B2F機車
B3~B4F汽車
B1F約130個車位
（先買先贏）
有管制僅限住戶
出入
基本設施
設備
安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
警衛室消防設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社
區道路
基本設施
電腦資訊中心
兒童閱覽室
VIP室
游泳池
親子遊樂區
卡拉OK視聽中心
韻律體操室
娛樂健身中心
六大會館（1F）
歡唱室（ABC）
媒體資訊館
動感球藝館
兒童攀岩館
景觀動能館
水療減壓館
ATM
運動器材
設施開放
時間
非假日時須大人陪同登記
假日開放時間
AM800~PM1000
除VIP室使用要登記
非假日時須登記
AM800~PM1000
無管制
社區管理 有警衛管理
訪客進出須登記
有警衛管理
訪客進出須登記 無管制
住戶大會 一年開一次 一年開一次
32
第二節 問卷分析
一住戶圖表分析
0
5
10
15
20
25
30
20以下 21~30 31~40 41~50 51~60 60以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-1 年齡比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化與億載金城兩公寓大廈住戶年齡太子文化住戶年齡層
比較偏老年人居多億載金城則是中年居多此差異或許是因經濟能力不同所居住
環境品質要求也不同而有所差異
0
10
20
30
40
小學以下 國(初)中 高(中)職 大(學)專 研究所以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-2 教育程度比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化住戶教育程度與億載金城住戶相較下高出許多而在現
今社會中高學歷或許不一定有高所得其住戶水準也有所差異但僅限於社會其中
一小部分相對下擁有高學歷與高所得需求就會不同品質要求也會有所不同
33
太子文化
自由業
11
公教人員
17
服務業
10
商業
32
工業
16
家管
8學生
6
工業
商業
服務業
公教人員
自由業
學生
家管
圖 4-3-3 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
億載金城學生
0家管
1
自由業
2公教人員
9
服務業
31
工業
工業
商業 20
商業
37
服務業 公教人員
自由業
學生
家管 圖 4-3-4 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
由上圖可看出太子文化的住戶所從事的行業為商業居多而億載金城則商業與
服務業居多由從事行業大致上可分辨出收入所得大概屬於哪階段雖然沒有一定
的標準但也是有相當的影響
34
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2萬以下 2萬1~3萬 3萬1~4萬 4萬1~5萬 5萬1~6萬 6萬以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-5 住戶收入示意圖 資料來源本研究整理 由圖可對兩公寓大廈訪問的住戶收入所得做比較億載金城的住戶大致上都屬
普通性質的作業薪資較高收入的則偏少而太子文化的住戶所得在高收入方面卻
是比較多由此可見所得多寡對品質要求也會有所差異
0
10
20
30
40
50
60
非常低 低 普通 高 非常高
太子建設
億載金城
圖 4-3-6 住戶水準示意圖 資料來源本研究整理
由圖可看的出來兩公寓大廈的住戶對該社區水準認知都相當不錯一個水準高
的社區在各方面事務也會有相對的優異性對各住戶溝通與配合度也會比較高這樣
要營造一個優質社區並不是難事
35
太子文化-管理費50元坪否
19
是
81
是
否
圖 4-3-7 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
雖然有大部分的住戶對管理費收取是覺得相當合理但也是有少許部分住戶覺
得不合理有需要降價的需要
認為管理費合理價格區間統計圖
36~40元
坪 6
41~45元
坪 4
46~50元
坪 2
31~35元
坪 7
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-8 為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖
資料來源本研究整理
認為不合理的人數有 19 個其中有七個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可
以接受有六個人認為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元
坪可以接受有 2個人認為 46~50 元坪可以接受
36
億載金城-管理費45元坪
是
90
否
10
是
否
圖 4-3-9 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
大部分的住戶也是對該大樓所收取之管理費覺得合理但其中也是有人認為不
合理
認為管理費的價格區間合理統計圖
31~35元坪 1
~45元坪 4
~50元坪 1
36~40元坪 4
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-10 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
上圖是認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖認為不合理的人
數有 10 個其中有 1個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可以接受有 4個人認
為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元坪可以接受有 1個
人認為 46~50 元坪可以接受
37
太子文化-訪問之住戶的自購統計圖
自購
83
承租
17
自購
承租
圖 4-3-11 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
億載金城-訪問之住戶自購統計圖
自購
86
承租
14
自購
承租
圖 4-3-12 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
由以上兩圖可得知兩公寓大廈住戶自購率都蠻高的都高達 80以上
38
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
管理層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-13 管理層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在管理層面兩大廈訪問之住戶都有不錯的反應由太子管理維護公
司所做的服務內容看來是相當的被廣為接受
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
安全層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-14 安全層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在安全系統上做的也相當不錯住戶都可以接受但還是有少部分覺
得不是很好所以還是有檢討的空間
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
清潔層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-15 清潔層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在清潔層次方面上做的也讓住戶相當的滿意但還是有少部分覺得
不是很理想所以還有加強改進的空間
39
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
億載金城
圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
40
41
第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
43
預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
44
表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
54
問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
26
第二節 台南市住宅社區共用設施管理現況
以目前的現況來說當三方面(住戶管理維護人政府)遇到問題時的解決方
式都是依據法條規約等規定事項以求解決之道有法條以及規約來約束所有
權人不管任何問題就如同法律一樣的道理
公寓大廈的規約依公寓大廈條例第二十八條規定當公寓大廈建築物所有權
登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時起造人應於
三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議成立管理委員會或推選管理負
責人並向直轄市縣(市)主管機關報備嗣後公寓大廈如有關於規約之訂定或
變更之情形時依同條例第三十一條規定應由區分所有權人會議以特別決議程序
為之即「區分所有權人會議之決議除規約另有規定外應有區分所有權人三分
之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席以出席人數四分之三以上及
其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之因此舉凡經
由區分所有權人會議決議之事項不論其明訂於規約中或不成文之規定制定規約
之區分所有權人當然負有遵守規約之義務
公寓大廈管理模式
在民國 84 年時公寓大廈管理條例實施後其個別區分所有權人之專有部分都
自行管理居多共用部分原則上屬各區分所有權人共有故由區分所有權人共同管
理
共同管理與自行管理在費用負擔等各項產生之問題上很難達到共識若是戶
數較少或許還比較好處理要是上百戶的根本很難去做規範與管理這樣要有個良
好的居住環境的確不太可能導致在這樣的環境下也衍生出了全部委託管理自
行委託管理部份委託管理這三種方式來管理在國外已經普遍的在實施這些方式
但實施後還是偏向全部委託管理也就是統包的方式比較多在台南比較具指標性的
建設公司太子建設公司旗下的太子管理維護公司也以逐步的走向統包這個層面在
台南也以切確的在落實這個方式
第三節 管理顧問公司與住戶之現況
管理維護人的主職在於對建築物的管理維護提供社區大樓日常服務解決住
戶在大樓所使用的設施設備及維護工作讓住戶有個品質良好的居住環境大致上
公寓大廈管理現況可從人事物這三方面的互相關係來探討會發現下圖這三大
方面的關係亦影響到公寓大廈管理維護成效的優劣另外為了讓住戶的權益有所
保障以及給予府機關管理業者管理委員會三者有同樣的保障及確實執行管理
公寓大廈住宅與維護的責任對於三者之間必須合理訂定規範之契約
27
管理委員會
管理服務人
住戶
休閒安全服務
設備
管理維護成效
公共環境衛生清潔
設施設備定期
維修維護
管理共用設施及設
備維護
圖3-3-1 事務架構圖
資料來源本研究整理
就人事物三方面探討以下幾點管理成效
一人方面例如標準服務作業流程管理費收繳管理流程管理費欠繳催收管理
流程安全管理維護流程訪客管理維護流程(如附表)以上提出之五項以人
為主住戶可委託管理公司派遣管理員來執行大樓出入的管制控制過濾非住
戶的人提高居民的人生安全是屬『人』方面的管理
二事與物方面例如社區大樓營運籌備程序事務管理作業設備維護管理裝
潢管理流程環保管理維護流程(如附表)以上提出之五項以事與物為主
居住環境公共空間的整潔清潔是人與事物的結合這些事務可由大樓住戶輪流
分配打掃或是管理委員會外請清潔公司定期為公寓大廈做打掃公共設施設
備有關於物的管理維修之事都可由管理業者派遣技術師定期檢查管理與維
護也可控制公共設施開放時間上使用的人數與使用時間的良好的規劃使得
公共設施便有完善的體制若住戶們能自動自發的共同維持環境清潔必定會有
良好的居住品質
第四節 現況課題分析
管理維護之目的就是對該公寓大廈做好完善的設施設備維修及維護以便該大
樓住戶有個優良安全的設施設備提供住戶使用當然也是會產生一些問題比如說
對住戶的服務或是訪客到訪時所應該遵守的程序有專業性的事務等等都會產生問
題而這些問題對三方面(住戶管理服務人政府)來說大致上已有擬訂出各項事務
的標準與專業的作業流程以下為各三方面的課題與例子
一公寓大廈之管理維護人所提供的服務架構處理圖
住戶委託服務事項
管理服務事項
事故處理 事務管理架構圖
28
訪客與車輛管制
清潔處理與維護
設備維護管理
以上所題供之基本事務已有個別擬定出一套作業程序圖（請參考 圖3-1-2）
在此架構下提出比較具體類似的案例來做說明以方便了解問題如何產生解決
方法有幾種
案例 1 某公寓大廈中有未出售及未承租的空屋則那些管理費應由誰繳交
依公寓大廈管理條例未售之空屋的管理費由建商繳交因空屋無人使用
所以該屋之管理費用折半若空屋中有損壞修繕費用也是由建商負擔
案例 2 在休閒設施使用時會影響到住戶安寧該怎樣處理
在限定開放時間中吵鬧只要不是很刻意都可以接受畢竟開放時間就是要
大家一起活動一起放鬆但若在不是開放時段中吵鬧管理委員會則有責
任去向該吵鬧住戶或該吵鬧人制止若不聽勸導可經由通報警察執行公權
力或由法律途徑解決
案例 3 頂樓陽台是屬於公共設施若最頂樓住戶在陽台放至園藝用品或增蓋鐵皮
屋該怎處理
根據公寓大廈管理條例規定頂樓屬於全體住戶共有也屬公共設施及防空
避難設施而公共設施如有住戶佔用損壞或空間阻塞則由管委會負責修
復及清除
29
案例 4 住戶在門口牆邊放置鞋櫃影響人員通行該怎樣處理
根據公寓大廈管理條例規定門口走廊屬共用區不可有阻塞物若有阻塞物
則管理委員會應先張貼公告通知若無人處理由管理委會有權自行處理丟
棄
案例 5 住戶在使用共用的設施及設備時損壞時卻不通報管理員就置之不理該怎
辦
當下損壞時及時通報管理員可以當時損壞狀況及情形判斷是有意或無
意若是無意則依人情考量處不處罰若是有意者不通報損壞及維修費用
則由該人支出承擔
從以上案例中可得知管理維護可維持公寓大廈在設施設備或及使用機能正常
運作的持久性但一個好的管理維護也須有好的住戶配合才能有好的居住環境當
一個好的管理維護人提供住戶好的服務還會產生什麼問題本研究藉由問卷調查來
探討再研討出對哪一方面的問題比較居多或是哪種問題比較嚴重比較需要提出來探
討之問題
30
第四章 研究設計
第一節 問卷設計與調查
一 調查目的
經由上述中我們從市政府及太子建設公司得到的相關資料中可對管理維護人
與住戶之間所產生之問題有解決之對策但也不完全的解決而有些問題只能盡量
去避免不要發生若發生後處理方式會很複雜若產生應該經由哪些管道可以解決
二 調查範圍對象
為何我們會選擇太子建設下的建物做探討以及太子建設住戶做深入的研究因
太子建設公司屬上市公司在南部地區的規模較大知名度也較高也是南部建設公
司的龍頭況且台南市是太子建設的崛起發源地且具有其代表性
太子建設公司不僅是建造公司在其他相關方面也有相關事業其經驗可靠信用
良好所以選擇太子建設之住戶為研究對象而因某些大樓非住戶及住戶關係人所
以不便於參觀設施設備及詢問問題所以只採用太子建設旗下建物及該大廈住戶作
對象太子建設公司在台南市東區內的case比較多故取得之資料比較方便因而
有些大樓住戶礙於私人空間不便參觀所以我們設計的問卷是針對太子建設的住戶
做為研究對象因為我們是針對東區做研究對象而東區也屬較繁榮地段故其建設較
具代表性
經實地探訪太子建設所管理的億載金城太子文化以及由政府興建的大林國
宅我們可發現由太子建設下所管理的兩棟公寓大廈都是屬全部委託管理方式
也就是俗稱的統包因太子建設公司規模龐大管理維護涵蓋範圍也較廣泛而太
子建設旗下的統包內容是公司承攬全部有關管理維護工程應有盡有管理維護問題
統一處理方便許多未來也會呈現此趨勢統包在解決問題方面較分包方便整體
管理制度也較有規劃
綜合以上統包優點推測住戶品質滿意偏向於贊成統包並藉由問卷調查分析
來證實住戶對於統包之品質滿意程度較高另外三者的差異所在為億載金城的休閒
設施開放空間位於地下室停車場旁導致於光線不足空氣環境不佳相較於九十
六年三月興建完工的太子文化社區所設置的設施是位於一樓每一種類的休閒設施
都有良好的規劃分類和完善的管理與維護兩相比較下可發現公寓大廈的新舊程度
品質差異甚大而在這段期間所遭遇之問題也反反覆覆的檢討研究過到現今來看
已有一套解決對策但還是有待改進相對下大林國宅更比前兩棟公寓大廈的管理
規劃較不周且大林國宅的休閒設施是屬開放式無人管理設施使用的安全也無人
控管無使用時間的限制相對品質也甚差人員出入採完全自由進出未有妥善保
31
全管制住戶安全有待考驗國宅方面或許也是需要擬定一套好的對策
由太子管理維護公司所提供之「社區總體營造架構圖」（表3-1-1）是經由管理
委員會與管理維護公司兩者所擬定共識下針對住戶所做出來的架構圖整體來說
就是為了讓住戶有個完善的體制這樣生活在社區裡遇到困難才有解決之道才不
會各自推託責任所以問卷擬定就由此架構圖下實施後對住戶做調查在此架構下
提供之服務是否滿意
三 調查方法
到兩大廈門口出入處對出入住戶做調查發放問卷份數各 100 份當場回收經剔
除廢卷太子文化有 3份億載金城有 8份有效問卷則 97 份與 92 份
問卷內容分兩大部分第一部分是基本資料採用簡單統計分析說明第二部份針
對住戶在此架構下提供之服務與目前僅有的設施設備使用後看法是否滿意
表4-1-1 個案比較表
億載金城 太子文化 大林國宅
地址 大同路二段61巷18號 崇善5街7巷1-16號 大同路二段154號
戶數 400戶（公寓）
ABCDE棟
276戶（透天75戶+公
寓200戶+管理室） 400戶以上
坪數 約30~40坪 約40~50坪 約25~30坪
管理費 一坪45元 一坪50元 一戶500元
（含停車位）
停車位 另外購買
（清潔費每月300元）
另外購買
（清潔費每月250元）隨機停放
停車場 B1~B2F機車
B3~B4F汽車
B1F約130個車位
（先買先贏）
有管制僅限住戶
出入
基本設施
設備
安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
警衛室消防設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社
區道路
基本設施
電腦資訊中心
兒童閱覽室
VIP室
游泳池
親子遊樂區
卡拉OK視聽中心
韻律體操室
娛樂健身中心
六大會館（1F）
歡唱室（ABC）
媒體資訊館
動感球藝館
兒童攀岩館
景觀動能館
水療減壓館
ATM
運動器材
設施開放
時間
非假日時須大人陪同登記
假日開放時間
AM800~PM1000
除VIP室使用要登記
非假日時須登記
AM800~PM1000
無管制
社區管理 有警衛管理
訪客進出須登記
有警衛管理
訪客進出須登記 無管制
住戶大會 一年開一次 一年開一次
32
第二節 問卷分析
一住戶圖表分析
0
5
10
15
20
25
30
20以下 21~30 31~40 41~50 51~60 60以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-1 年齡比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化與億載金城兩公寓大廈住戶年齡太子文化住戶年齡層
比較偏老年人居多億載金城則是中年居多此差異或許是因經濟能力不同所居住
環境品質要求也不同而有所差異
0
10
20
30
40
小學以下 國(初)中 高(中)職 大(學)專 研究所以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-2 教育程度比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化住戶教育程度與億載金城住戶相較下高出許多而在現
今社會中高學歷或許不一定有高所得其住戶水準也有所差異但僅限於社會其中
一小部分相對下擁有高學歷與高所得需求就會不同品質要求也會有所不同
33
太子文化
自由業
11
公教人員
17
服務業
10
商業
32
工業
16
家管
8學生
6
工業
商業
服務業
公教人員
自由業
學生
家管
圖 4-3-3 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
億載金城學生
0家管
1
自由業
2公教人員
9
服務業
31
工業
工業
商業 20
商業
37
服務業 公教人員
自由業
學生
家管 圖 4-3-4 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
由上圖可看出太子文化的住戶所從事的行業為商業居多而億載金城則商業與
服務業居多由從事行業大致上可分辨出收入所得大概屬於哪階段雖然沒有一定
的標準但也是有相當的影響
34
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2萬以下 2萬1~3萬 3萬1~4萬 4萬1~5萬 5萬1~6萬 6萬以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-5 住戶收入示意圖 資料來源本研究整理 由圖可對兩公寓大廈訪問的住戶收入所得做比較億載金城的住戶大致上都屬
普通性質的作業薪資較高收入的則偏少而太子文化的住戶所得在高收入方面卻
是比較多由此可見所得多寡對品質要求也會有所差異
0
10
20
30
40
50
60
非常低 低 普通 高 非常高
太子建設
億載金城
圖 4-3-6 住戶水準示意圖 資料來源本研究整理
由圖可看的出來兩公寓大廈的住戶對該社區水準認知都相當不錯一個水準高
的社區在各方面事務也會有相對的優異性對各住戶溝通與配合度也會比較高這樣
要營造一個優質社區並不是難事
35
太子文化-管理費50元坪否
19
是
81
是
否
圖 4-3-7 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
雖然有大部分的住戶對管理費收取是覺得相當合理但也是有少許部分住戶覺
得不合理有需要降價的需要
認為管理費合理價格區間統計圖
36~40元
坪 6
41~45元
坪 4
46~50元
坪 2
31~35元
坪 7
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-8 為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖
資料來源本研究整理
認為不合理的人數有 19 個其中有七個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可
以接受有六個人認為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元
坪可以接受有 2個人認為 46~50 元坪可以接受
36
億載金城-管理費45元坪
是
90
否
10
是
否
圖 4-3-9 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
大部分的住戶也是對該大樓所收取之管理費覺得合理但其中也是有人認為不
合理
認為管理費的價格區間合理統計圖
31~35元坪 1
~45元坪 4
~50元坪 1
36~40元坪 4
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-10 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
上圖是認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖認為不合理的人
數有 10 個其中有 1個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可以接受有 4個人認
為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元坪可以接受有 1個
人認為 46~50 元坪可以接受
37
太子文化-訪問之住戶的自購統計圖
自購
83
承租
17
自購
承租
圖 4-3-11 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
億載金城-訪問之住戶自購統計圖
自購
86
承租
14
自購
承租
圖 4-3-12 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
由以上兩圖可得知兩公寓大廈住戶自購率都蠻高的都高達 80以上
38
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
管理層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-13 管理層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在管理層面兩大廈訪問之住戶都有不錯的反應由太子管理維護公
司所做的服務內容看來是相當的被廣為接受
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
安全層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-14 安全層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在安全系統上做的也相當不錯住戶都可以接受但還是有少部分覺
得不是很好所以還是有檢討的空間
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
清潔層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-15 清潔層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在清潔層次方面上做的也讓住戶相當的滿意但還是有少部分覺得
不是很理想所以還有加強改進的空間
39
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
億載金城
圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
40
41
第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
43
預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
44
表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
54
問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
第三節 管理顧問公司與住戶之現況
管理維護人的主職在於對建築物的管理維護提供社區大樓日常服務解決住
戶在大樓所使用的設施設備及維護工作讓住戶有個品質良好的居住環境大致上
公寓大廈管理現況可從人事物這三方面的互相關係來探討會發現下圖這三大
方面的關係亦影響到公寓大廈管理維護成效的優劣另外為了讓住戶的權益有所
保障以及給予府機關管理業者管理委員會三者有同樣的保障及確實執行管理
公寓大廈住宅與維護的責任對於三者之間必須合理訂定規範之契約
27
管理委員會
管理服務人
住戶
休閒安全服務
設備
管理維護成效
公共環境衛生清潔
設施設備定期
維修維護
管理共用設施及設
備維護
圖3-3-1 事務架構圖
資料來源本研究整理
就人事物三方面探討以下幾點管理成效
一人方面例如標準服務作業流程管理費收繳管理流程管理費欠繳催收管理
流程安全管理維護流程訪客管理維護流程(如附表)以上提出之五項以人
為主住戶可委託管理公司派遣管理員來執行大樓出入的管制控制過濾非住
戶的人提高居民的人生安全是屬『人』方面的管理
二事與物方面例如社區大樓營運籌備程序事務管理作業設備維護管理裝
潢管理流程環保管理維護流程(如附表)以上提出之五項以事與物為主
居住環境公共空間的整潔清潔是人與事物的結合這些事務可由大樓住戶輪流
分配打掃或是管理委員會外請清潔公司定期為公寓大廈做打掃公共設施設
備有關於物的管理維修之事都可由管理業者派遣技術師定期檢查管理與維
護也可控制公共設施開放時間上使用的人數與使用時間的良好的規劃使得
公共設施便有完善的體制若住戶們能自動自發的共同維持環境清潔必定會有
良好的居住品質
第四節 現況課題分析
管理維護之目的就是對該公寓大廈做好完善的設施設備維修及維護以便該大
樓住戶有個優良安全的設施設備提供住戶使用當然也是會產生一些問題比如說
對住戶的服務或是訪客到訪時所應該遵守的程序有專業性的事務等等都會產生問
題而這些問題對三方面(住戶管理服務人政府)來說大致上已有擬訂出各項事務
的標準與專業的作業流程以下為各三方面的課題與例子
一公寓大廈之管理維護人所提供的服務架構處理圖
住戶委託服務事項
管理服務事項
事故處理 事務管理架構圖
28
訪客與車輛管制
清潔處理與維護
設備維護管理
以上所題供之基本事務已有個別擬定出一套作業程序圖（請參考 圖3-1-2）
在此架構下提出比較具體類似的案例來做說明以方便了解問題如何產生解決
方法有幾種
案例 1 某公寓大廈中有未出售及未承租的空屋則那些管理費應由誰繳交
依公寓大廈管理條例未售之空屋的管理費由建商繳交因空屋無人使用
所以該屋之管理費用折半若空屋中有損壞修繕費用也是由建商負擔
案例 2 在休閒設施使用時會影響到住戶安寧該怎樣處理
在限定開放時間中吵鬧只要不是很刻意都可以接受畢竟開放時間就是要
大家一起活動一起放鬆但若在不是開放時段中吵鬧管理委員會則有責
任去向該吵鬧住戶或該吵鬧人制止若不聽勸導可經由通報警察執行公權
力或由法律途徑解決
案例 3 頂樓陽台是屬於公共設施若最頂樓住戶在陽台放至園藝用品或增蓋鐵皮
屋該怎處理
根據公寓大廈管理條例規定頂樓屬於全體住戶共有也屬公共設施及防空
避難設施而公共設施如有住戶佔用損壞或空間阻塞則由管委會負責修
復及清除
29
案例 4 住戶在門口牆邊放置鞋櫃影響人員通行該怎樣處理
根據公寓大廈管理條例規定門口走廊屬共用區不可有阻塞物若有阻塞物
則管理委員會應先張貼公告通知若無人處理由管理委會有權自行處理丟
棄
案例 5 住戶在使用共用的設施及設備時損壞時卻不通報管理員就置之不理該怎
辦
當下損壞時及時通報管理員可以當時損壞狀況及情形判斷是有意或無
意若是無意則依人情考量處不處罰若是有意者不通報損壞及維修費用
則由該人支出承擔
從以上案例中可得知管理維護可維持公寓大廈在設施設備或及使用機能正常
運作的持久性但一個好的管理維護也須有好的住戶配合才能有好的居住環境當
一個好的管理維護人提供住戶好的服務還會產生什麼問題本研究藉由問卷調查來
探討再研討出對哪一方面的問題比較居多或是哪種問題比較嚴重比較需要提出來探
討之問題
30
第四章 研究設計
第一節 問卷設計與調查
一 調查目的
經由上述中我們從市政府及太子建設公司得到的相關資料中可對管理維護人
與住戶之間所產生之問題有解決之對策但也不完全的解決而有些問題只能盡量
去避免不要發生若發生後處理方式會很複雜若產生應該經由哪些管道可以解決
二 調查範圍對象
為何我們會選擇太子建設下的建物做探討以及太子建設住戶做深入的研究因
太子建設公司屬上市公司在南部地區的規模較大知名度也較高也是南部建設公
司的龍頭況且台南市是太子建設的崛起發源地且具有其代表性
太子建設公司不僅是建造公司在其他相關方面也有相關事業其經驗可靠信用
良好所以選擇太子建設之住戶為研究對象而因某些大樓非住戶及住戶關係人所
以不便於參觀設施設備及詢問問題所以只採用太子建設旗下建物及該大廈住戶作
對象太子建設公司在台南市東區內的case比較多故取得之資料比較方便因而
有些大樓住戶礙於私人空間不便參觀所以我們設計的問卷是針對太子建設的住戶
做為研究對象因為我們是針對東區做研究對象而東區也屬較繁榮地段故其建設較
具代表性
經實地探訪太子建設所管理的億載金城太子文化以及由政府興建的大林國
宅我們可發現由太子建設下所管理的兩棟公寓大廈都是屬全部委託管理方式
也就是俗稱的統包因太子建設公司規模龐大管理維護涵蓋範圍也較廣泛而太
子建設旗下的統包內容是公司承攬全部有關管理維護工程應有盡有管理維護問題
統一處理方便許多未來也會呈現此趨勢統包在解決問題方面較分包方便整體
管理制度也較有規劃
綜合以上統包優點推測住戶品質滿意偏向於贊成統包並藉由問卷調查分析
來證實住戶對於統包之品質滿意程度較高另外三者的差異所在為億載金城的休閒
設施開放空間位於地下室停車場旁導致於光線不足空氣環境不佳相較於九十
六年三月興建完工的太子文化社區所設置的設施是位於一樓每一種類的休閒設施
都有良好的規劃分類和完善的管理與維護兩相比較下可發現公寓大廈的新舊程度
品質差異甚大而在這段期間所遭遇之問題也反反覆覆的檢討研究過到現今來看
已有一套解決對策但還是有待改進相對下大林國宅更比前兩棟公寓大廈的管理
規劃較不周且大林國宅的休閒設施是屬開放式無人管理設施使用的安全也無人
控管無使用時間的限制相對品質也甚差人員出入採完全自由進出未有妥善保
31
全管制住戶安全有待考驗國宅方面或許也是需要擬定一套好的對策
由太子管理維護公司所提供之「社區總體營造架構圖」（表3-1-1）是經由管理
委員會與管理維護公司兩者所擬定共識下針對住戶所做出來的架構圖整體來說
就是為了讓住戶有個完善的體制這樣生活在社區裡遇到困難才有解決之道才不
會各自推託責任所以問卷擬定就由此架構圖下實施後對住戶做調查在此架構下
提供之服務是否滿意
三 調查方法
到兩大廈門口出入處對出入住戶做調查發放問卷份數各 100 份當場回收經剔
除廢卷太子文化有 3份億載金城有 8份有效問卷則 97 份與 92 份
問卷內容分兩大部分第一部分是基本資料採用簡單統計分析說明第二部份針
對住戶在此架構下提供之服務與目前僅有的設施設備使用後看法是否滿意
表4-1-1 個案比較表
億載金城 太子文化 大林國宅
地址 大同路二段61巷18號 崇善5街7巷1-16號 大同路二段154號
戶數 400戶（公寓）
ABCDE棟
276戶（透天75戶+公
寓200戶+管理室） 400戶以上
坪數 約30~40坪 約40~50坪 約25~30坪
管理費 一坪45元 一坪50元 一戶500元
（含停車位）
停車位 另外購買
（清潔費每月300元）
另外購買
（清潔費每月250元）隨機停放
停車場 B1~B2F機車
B3~B4F汽車
B1F約130個車位
（先買先贏）
有管制僅限住戶
出入
基本設施
設備
安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
警衛室消防設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社
區道路
基本設施
電腦資訊中心
兒童閱覽室
VIP室
游泳池
親子遊樂區
卡拉OK視聽中心
韻律體操室
娛樂健身中心
六大會館（1F）
歡唱室（ABC）
媒體資訊館
動感球藝館
兒童攀岩館
景觀動能館
水療減壓館
ATM
運動器材
設施開放
時間
非假日時須大人陪同登記
假日開放時間
AM800~PM1000
除VIP室使用要登記
非假日時須登記
AM800~PM1000
無管制
社區管理 有警衛管理
訪客進出須登記
有警衛管理
訪客進出須登記 無管制
住戶大會 一年開一次 一年開一次
32
第二節 問卷分析
一住戶圖表分析
0
5
10
15
20
25
30
20以下 21~30 31~40 41~50 51~60 60以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-1 年齡比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化與億載金城兩公寓大廈住戶年齡太子文化住戶年齡層
比較偏老年人居多億載金城則是中年居多此差異或許是因經濟能力不同所居住
環境品質要求也不同而有所差異
0
10
20
30
40
小學以下 國(初)中 高(中)職 大(學)專 研究所以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-2 教育程度比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化住戶教育程度與億載金城住戶相較下高出許多而在現
今社會中高學歷或許不一定有高所得其住戶水準也有所差異但僅限於社會其中
一小部分相對下擁有高學歷與高所得需求就會不同品質要求也會有所不同
33
太子文化
自由業
11
公教人員
17
服務業
10
商業
32
工業
16
家管
8學生
6
工業
商業
服務業
公教人員
自由業
學生
家管
圖 4-3-3 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
億載金城學生
0家管
1
自由業
2公教人員
9
服務業
31
工業
工業
商業 20
商業
37
服務業 公教人員
自由業
學生
家管 圖 4-3-4 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
由上圖可看出太子文化的住戶所從事的行業為商業居多而億載金城則商業與
服務業居多由從事行業大致上可分辨出收入所得大概屬於哪階段雖然沒有一定
的標準但也是有相當的影響
34
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2萬以下 2萬1~3萬 3萬1~4萬 4萬1~5萬 5萬1~6萬 6萬以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-5 住戶收入示意圖 資料來源本研究整理 由圖可對兩公寓大廈訪問的住戶收入所得做比較億載金城的住戶大致上都屬
普通性質的作業薪資較高收入的則偏少而太子文化的住戶所得在高收入方面卻
是比較多由此可見所得多寡對品質要求也會有所差異
0
10
20
30
40
50
60
非常低 低 普通 高 非常高
太子建設
億載金城
圖 4-3-6 住戶水準示意圖 資料來源本研究整理
由圖可看的出來兩公寓大廈的住戶對該社區水準認知都相當不錯一個水準高
的社區在各方面事務也會有相對的優異性對各住戶溝通與配合度也會比較高這樣
要營造一個優質社區並不是難事
35
太子文化-管理費50元坪否
19
是
81
是
否
圖 4-3-7 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
雖然有大部分的住戶對管理費收取是覺得相當合理但也是有少許部分住戶覺
得不合理有需要降價的需要
認為管理費合理價格區間統計圖
36~40元
坪 6
41~45元
坪 4
46~50元
坪 2
31~35元
坪 7
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-8 為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖
資料來源本研究整理
認為不合理的人數有 19 個其中有七個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可
以接受有六個人認為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元
坪可以接受有 2個人認為 46~50 元坪可以接受
36
億載金城-管理費45元坪
是
90
否
10
是
否
圖 4-3-9 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
大部分的住戶也是對該大樓所收取之管理費覺得合理但其中也是有人認為不
合理
認為管理費的價格區間合理統計圖
31~35元坪 1
~45元坪 4
~50元坪 1
36~40元坪 4
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-10 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
上圖是認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖認為不合理的人
數有 10 個其中有 1個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可以接受有 4個人認
為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元坪可以接受有 1個
人認為 46~50 元坪可以接受
37
太子文化-訪問之住戶的自購統計圖
自購
83
承租
17
自購
承租
圖 4-3-11 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
億載金城-訪問之住戶自購統計圖
自購
86
承租
14
自購
承租
圖 4-3-12 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
由以上兩圖可得知兩公寓大廈住戶自購率都蠻高的都高達 80以上
38
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
管理層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-13 管理層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在管理層面兩大廈訪問之住戶都有不錯的反應由太子管理維護公
司所做的服務內容看來是相當的被廣為接受
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
安全層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-14 安全層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在安全系統上做的也相當不錯住戶都可以接受但還是有少部分覺
得不是很好所以還是有檢討的空間
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
清潔層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-15 清潔層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在清潔層次方面上做的也讓住戶相當的滿意但還是有少部分覺得
不是很理想所以還有加強改進的空間
39
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
億載金城
圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
40
41
第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
43
預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
44
表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
54
問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
第四節 現況課題分析
管理維護之目的就是對該公寓大廈做好完善的設施設備維修及維護以便該大
樓住戶有個優良安全的設施設備提供住戶使用當然也是會產生一些問題比如說
對住戶的服務或是訪客到訪時所應該遵守的程序有專業性的事務等等都會產生問
題而這些問題對三方面(住戶管理服務人政府)來說大致上已有擬訂出各項事務
的標準與專業的作業流程以下為各三方面的課題與例子
一公寓大廈之管理維護人所提供的服務架構處理圖
住戶委託服務事項
管理服務事項
事故處理 事務管理架構圖
28
訪客與車輛管制
清潔處理與維護
設備維護管理
以上所題供之基本事務已有個別擬定出一套作業程序圖（請參考 圖3-1-2）
在此架構下提出比較具體類似的案例來做說明以方便了解問題如何產生解決
方法有幾種
案例 1 某公寓大廈中有未出售及未承租的空屋則那些管理費應由誰繳交
依公寓大廈管理條例未售之空屋的管理費由建商繳交因空屋無人使用
所以該屋之管理費用折半若空屋中有損壞修繕費用也是由建商負擔
案例 2 在休閒設施使用時會影響到住戶安寧該怎樣處理
在限定開放時間中吵鬧只要不是很刻意都可以接受畢竟開放時間就是要
大家一起活動一起放鬆但若在不是開放時段中吵鬧管理委員會則有責
任去向該吵鬧住戶或該吵鬧人制止若不聽勸導可經由通報警察執行公權
力或由法律途徑解決
案例 3 頂樓陽台是屬於公共設施若最頂樓住戶在陽台放至園藝用品或增蓋鐵皮
屋該怎處理
根據公寓大廈管理條例規定頂樓屬於全體住戶共有也屬公共設施及防空
避難設施而公共設施如有住戶佔用損壞或空間阻塞則由管委會負責修
復及清除
29
案例 4 住戶在門口牆邊放置鞋櫃影響人員通行該怎樣處理
根據公寓大廈管理條例規定門口走廊屬共用區不可有阻塞物若有阻塞物
則管理委員會應先張貼公告通知若無人處理由管理委會有權自行處理丟
棄
案例 5 住戶在使用共用的設施及設備時損壞時卻不通報管理員就置之不理該怎
辦
當下損壞時及時通報管理員可以當時損壞狀況及情形判斷是有意或無
意若是無意則依人情考量處不處罰若是有意者不通報損壞及維修費用
則由該人支出承擔
從以上案例中可得知管理維護可維持公寓大廈在設施設備或及使用機能正常
運作的持久性但一個好的管理維護也須有好的住戶配合才能有好的居住環境當
一個好的管理維護人提供住戶好的服務還會產生什麼問題本研究藉由問卷調查來
探討再研討出對哪一方面的問題比較居多或是哪種問題比較嚴重比較需要提出來探
討之問題
30
第四章 研究設計
第一節 問卷設計與調查
一 調查目的
經由上述中我們從市政府及太子建設公司得到的相關資料中可對管理維護人
與住戶之間所產生之問題有解決之對策但也不完全的解決而有些問題只能盡量
去避免不要發生若發生後處理方式會很複雜若產生應該經由哪些管道可以解決
二 調查範圍對象
為何我們會選擇太子建設下的建物做探討以及太子建設住戶做深入的研究因
太子建設公司屬上市公司在南部地區的規模較大知名度也較高也是南部建設公
司的龍頭況且台南市是太子建設的崛起發源地且具有其代表性
太子建設公司不僅是建造公司在其他相關方面也有相關事業其經驗可靠信用
良好所以選擇太子建設之住戶為研究對象而因某些大樓非住戶及住戶關係人所
以不便於參觀設施設備及詢問問題所以只採用太子建設旗下建物及該大廈住戶作
對象太子建設公司在台南市東區內的case比較多故取得之資料比較方便因而
有些大樓住戶礙於私人空間不便參觀所以我們設計的問卷是針對太子建設的住戶
做為研究對象因為我們是針對東區做研究對象而東區也屬較繁榮地段故其建設較
具代表性
經實地探訪太子建設所管理的億載金城太子文化以及由政府興建的大林國
宅我們可發現由太子建設下所管理的兩棟公寓大廈都是屬全部委託管理方式
也就是俗稱的統包因太子建設公司規模龐大管理維護涵蓋範圍也較廣泛而太
子建設旗下的統包內容是公司承攬全部有關管理維護工程應有盡有管理維護問題
統一處理方便許多未來也會呈現此趨勢統包在解決問題方面較分包方便整體
管理制度也較有規劃
綜合以上統包優點推測住戶品質滿意偏向於贊成統包並藉由問卷調查分析
來證實住戶對於統包之品質滿意程度較高另外三者的差異所在為億載金城的休閒
設施開放空間位於地下室停車場旁導致於光線不足空氣環境不佳相較於九十
六年三月興建完工的太子文化社區所設置的設施是位於一樓每一種類的休閒設施
都有良好的規劃分類和完善的管理與維護兩相比較下可發現公寓大廈的新舊程度
品質差異甚大而在這段期間所遭遇之問題也反反覆覆的檢討研究過到現今來看
已有一套解決對策但還是有待改進相對下大林國宅更比前兩棟公寓大廈的管理
規劃較不周且大林國宅的休閒設施是屬開放式無人管理設施使用的安全也無人
控管無使用時間的限制相對品質也甚差人員出入採完全自由進出未有妥善保
31
全管制住戶安全有待考驗國宅方面或許也是需要擬定一套好的對策
由太子管理維護公司所提供之「社區總體營造架構圖」（表3-1-1）是經由管理
委員會與管理維護公司兩者所擬定共識下針對住戶所做出來的架構圖整體來說
就是為了讓住戶有個完善的體制這樣生活在社區裡遇到困難才有解決之道才不
會各自推託責任所以問卷擬定就由此架構圖下實施後對住戶做調查在此架構下
提供之服務是否滿意
三 調查方法
到兩大廈門口出入處對出入住戶做調查發放問卷份數各 100 份當場回收經剔
除廢卷太子文化有 3份億載金城有 8份有效問卷則 97 份與 92 份
問卷內容分兩大部分第一部分是基本資料採用簡單統計分析說明第二部份針
對住戶在此架構下提供之服務與目前僅有的設施設備使用後看法是否滿意
表4-1-1 個案比較表
億載金城 太子文化 大林國宅
地址 大同路二段61巷18號 崇善5街7巷1-16號 大同路二段154號
戶數 400戶（公寓）
ABCDE棟
276戶（透天75戶+公
寓200戶+管理室） 400戶以上
坪數 約30~40坪 約40~50坪 約25~30坪
管理費 一坪45元 一坪50元 一戶500元
（含停車位）
停車位 另外購買
（清潔費每月300元）
另外購買
（清潔費每月250元）隨機停放
停車場 B1~B2F機車
B3~B4F汽車
B1F約130個車位
（先買先贏）
有管制僅限住戶
出入
基本設施
設備
安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
警衛室消防設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社
區道路
基本設施
電腦資訊中心
兒童閱覽室
VIP室
游泳池
親子遊樂區
卡拉OK視聽中心
韻律體操室
娛樂健身中心
六大會館（1F）
歡唱室（ABC）
媒體資訊館
動感球藝館
兒童攀岩館
景觀動能館
水療減壓館
ATM
運動器材
設施開放
時間
非假日時須大人陪同登記
假日開放時間
AM800~PM1000
除VIP室使用要登記
非假日時須登記
AM800~PM1000
無管制
社區管理 有警衛管理
訪客進出須登記
有警衛管理
訪客進出須登記 無管制
住戶大會 一年開一次 一年開一次
32
第二節 問卷分析
一住戶圖表分析
0
5
10
15
20
25
30
20以下 21~30 31~40 41~50 51~60 60以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-1 年齡比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化與億載金城兩公寓大廈住戶年齡太子文化住戶年齡層
比較偏老年人居多億載金城則是中年居多此差異或許是因經濟能力不同所居住
環境品質要求也不同而有所差異
0
10
20
30
40
小學以下 國(初)中 高(中)職 大(學)專 研究所以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-2 教育程度比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化住戶教育程度與億載金城住戶相較下高出許多而在現
今社會中高學歷或許不一定有高所得其住戶水準也有所差異但僅限於社會其中
一小部分相對下擁有高學歷與高所得需求就會不同品質要求也會有所不同
33
太子文化
自由業
11
公教人員
17
服務業
10
商業
32
工業
16
家管
8學生
6
工業
商業
服務業
公教人員
自由業
學生
家管
圖 4-3-3 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
億載金城學生
0家管
1
自由業
2公教人員
9
服務業
31
工業
工業
商業 20
商業
37
服務業 公教人員
自由業
學生
家管 圖 4-3-4 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
由上圖可看出太子文化的住戶所從事的行業為商業居多而億載金城則商業與
服務業居多由從事行業大致上可分辨出收入所得大概屬於哪階段雖然沒有一定
的標準但也是有相當的影響
34
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2萬以下 2萬1~3萬 3萬1~4萬 4萬1~5萬 5萬1~6萬 6萬以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-5 住戶收入示意圖 資料來源本研究整理 由圖可對兩公寓大廈訪問的住戶收入所得做比較億載金城的住戶大致上都屬
普通性質的作業薪資較高收入的則偏少而太子文化的住戶所得在高收入方面卻
是比較多由此可見所得多寡對品質要求也會有所差異
0
10
20
30
40
50
60
非常低 低 普通 高 非常高
太子建設
億載金城
圖 4-3-6 住戶水準示意圖 資料來源本研究整理
由圖可看的出來兩公寓大廈的住戶對該社區水準認知都相當不錯一個水準高
的社區在各方面事務也會有相對的優異性對各住戶溝通與配合度也會比較高這樣
要營造一個優質社區並不是難事
35
太子文化-管理費50元坪否
19
是
81
是
否
圖 4-3-7 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
雖然有大部分的住戶對管理費收取是覺得相當合理但也是有少許部分住戶覺
得不合理有需要降價的需要
認為管理費合理價格區間統計圖
36~40元
坪 6
41~45元
坪 4
46~50元
坪 2
31~35元
坪 7
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-8 為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖
資料來源本研究整理
認為不合理的人數有 19 個其中有七個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可
以接受有六個人認為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元
坪可以接受有 2個人認為 46~50 元坪可以接受
36
億載金城-管理費45元坪
是
90
否
10
是
否
圖 4-3-9 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
大部分的住戶也是對該大樓所收取之管理費覺得合理但其中也是有人認為不
合理
認為管理費的價格區間合理統計圖
31~35元坪 1
~45元坪 4
~50元坪 1
36~40元坪 4
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-10 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
上圖是認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖認為不合理的人
數有 10 個其中有 1個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可以接受有 4個人認
為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元坪可以接受有 1個
人認為 46~50 元坪可以接受
37
太子文化-訪問之住戶的自購統計圖
自購
83
承租
17
自購
承租
圖 4-3-11 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
億載金城-訪問之住戶自購統計圖
自購
86
承租
14
自購
承租
圖 4-3-12 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
由以上兩圖可得知兩公寓大廈住戶自購率都蠻高的都高達 80以上
38
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
管理層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-13 管理層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在管理層面兩大廈訪問之住戶都有不錯的反應由太子管理維護公
司所做的服務內容看來是相當的被廣為接受
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
安全層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-14 安全層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在安全系統上做的也相當不錯住戶都可以接受但還是有少部分覺
得不是很好所以還是有檢討的空間
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
清潔層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-15 清潔層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在清潔層次方面上做的也讓住戶相當的滿意但還是有少部分覺得
不是很理想所以還有加強改進的空間
39
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
億載金城
圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
40
41
第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
43
預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
44
表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
54
問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
29
案例 4 住戶在門口牆邊放置鞋櫃影響人員通行該怎樣處理
根據公寓大廈管理條例規定門口走廊屬共用區不可有阻塞物若有阻塞物
則管理委員會應先張貼公告通知若無人處理由管理委會有權自行處理丟
棄
案例 5 住戶在使用共用的設施及設備時損壞時卻不通報管理員就置之不理該怎
辦
當下損壞時及時通報管理員可以當時損壞狀況及情形判斷是有意或無
意若是無意則依人情考量處不處罰若是有意者不通報損壞及維修費用
則由該人支出承擔
從以上案例中可得知管理維護可維持公寓大廈在設施設備或及使用機能正常
運作的持久性但一個好的管理維護也須有好的住戶配合才能有好的居住環境當
一個好的管理維護人提供住戶好的服務還會產生什麼問題本研究藉由問卷調查來
探討再研討出對哪一方面的問題比較居多或是哪種問題比較嚴重比較需要提出來探
討之問題
30
第四章 研究設計
第一節 問卷設計與調查
一 調查目的
經由上述中我們從市政府及太子建設公司得到的相關資料中可對管理維護人
與住戶之間所產生之問題有解決之對策但也不完全的解決而有些問題只能盡量
去避免不要發生若發生後處理方式會很複雜若產生應該經由哪些管道可以解決
二 調查範圍對象
為何我們會選擇太子建設下的建物做探討以及太子建設住戶做深入的研究因
太子建設公司屬上市公司在南部地區的規模較大知名度也較高也是南部建設公
司的龍頭況且台南市是太子建設的崛起發源地且具有其代表性
太子建設公司不僅是建造公司在其他相關方面也有相關事業其經驗可靠信用
良好所以選擇太子建設之住戶為研究對象而因某些大樓非住戶及住戶關係人所
以不便於參觀設施設備及詢問問題所以只採用太子建設旗下建物及該大廈住戶作
對象太子建設公司在台南市東區內的case比較多故取得之資料比較方便因而
有些大樓住戶礙於私人空間不便參觀所以我們設計的問卷是針對太子建設的住戶
做為研究對象因為我們是針對東區做研究對象而東區也屬較繁榮地段故其建設較
具代表性
經實地探訪太子建設所管理的億載金城太子文化以及由政府興建的大林國
宅我們可發現由太子建設下所管理的兩棟公寓大廈都是屬全部委託管理方式
也就是俗稱的統包因太子建設公司規模龐大管理維護涵蓋範圍也較廣泛而太
子建設旗下的統包內容是公司承攬全部有關管理維護工程應有盡有管理維護問題
統一處理方便許多未來也會呈現此趨勢統包在解決問題方面較分包方便整體
管理制度也較有規劃
綜合以上統包優點推測住戶品質滿意偏向於贊成統包並藉由問卷調查分析
來證實住戶對於統包之品質滿意程度較高另外三者的差異所在為億載金城的休閒
設施開放空間位於地下室停車場旁導致於光線不足空氣環境不佳相較於九十
六年三月興建完工的太子文化社區所設置的設施是位於一樓每一種類的休閒設施
都有良好的規劃分類和完善的管理與維護兩相比較下可發現公寓大廈的新舊程度
品質差異甚大而在這段期間所遭遇之問題也反反覆覆的檢討研究過到現今來看
已有一套解決對策但還是有待改進相對下大林國宅更比前兩棟公寓大廈的管理
規劃較不周且大林國宅的休閒設施是屬開放式無人管理設施使用的安全也無人
控管無使用時間的限制相對品質也甚差人員出入採完全自由進出未有妥善保
31
全管制住戶安全有待考驗國宅方面或許也是需要擬定一套好的對策
由太子管理維護公司所提供之「社區總體營造架構圖」（表3-1-1）是經由管理
委員會與管理維護公司兩者所擬定共識下針對住戶所做出來的架構圖整體來說
就是為了讓住戶有個完善的體制這樣生活在社區裡遇到困難才有解決之道才不
會各自推託責任所以問卷擬定就由此架構圖下實施後對住戶做調查在此架構下
提供之服務是否滿意
三 調查方法
到兩大廈門口出入處對出入住戶做調查發放問卷份數各 100 份當場回收經剔
除廢卷太子文化有 3份億載金城有 8份有效問卷則 97 份與 92 份
問卷內容分兩大部分第一部分是基本資料採用簡單統計分析說明第二部份針
對住戶在此架構下提供之服務與目前僅有的設施設備使用後看法是否滿意
表4-1-1 個案比較表
億載金城 太子文化 大林國宅
地址 大同路二段61巷18號 崇善5街7巷1-16號 大同路二段154號
戶數 400戶（公寓）
ABCDE棟
276戶（透天75戶+公
寓200戶+管理室） 400戶以上
坪數 約30~40坪 約40~50坪 約25~30坪
管理費 一坪45元 一坪50元 一戶500元
（含停車位）
停車位 另外購買
（清潔費每月300元）
另外購買
（清潔費每月250元）隨機停放
停車場 B1~B2F機車
B3~B4F汽車
B1F約130個車位
（先買先贏）
有管制僅限住戶
出入
基本設施
設備
安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
警衛室消防設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社
區道路
基本設施
電腦資訊中心
兒童閱覽室
VIP室
游泳池
親子遊樂區
卡拉OK視聽中心
韻律體操室
娛樂健身中心
六大會館（1F）
歡唱室（ABC）
媒體資訊館
動感球藝館
兒童攀岩館
景觀動能館
水療減壓館
ATM
運動器材
設施開放
時間
非假日時須大人陪同登記
假日開放時間
AM800~PM1000
除VIP室使用要登記
非假日時須登記
AM800~PM1000
無管制
社區管理 有警衛管理
訪客進出須登記
有警衛管理
訪客進出須登記 無管制
住戶大會 一年開一次 一年開一次
32
第二節 問卷分析
一住戶圖表分析
0
5
10
15
20
25
30
20以下 21~30 31~40 41~50 51~60 60以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-1 年齡比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化與億載金城兩公寓大廈住戶年齡太子文化住戶年齡層
比較偏老年人居多億載金城則是中年居多此差異或許是因經濟能力不同所居住
環境品質要求也不同而有所差異
0
10
20
30
40
小學以下 國(初)中 高(中)職 大(學)專 研究所以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-2 教育程度比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化住戶教育程度與億載金城住戶相較下高出許多而在現
今社會中高學歷或許不一定有高所得其住戶水準也有所差異但僅限於社會其中
一小部分相對下擁有高學歷與高所得需求就會不同品質要求也會有所不同
33
太子文化
自由業
11
公教人員
17
服務業
10
商業
32
工業
16
家管
8學生
6
工業
商業
服務業
公教人員
自由業
學生
家管
圖 4-3-3 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
億載金城學生
0家管
1
自由業
2公教人員
9
服務業
31
工業
工業
商業 20
商業
37
服務業 公教人員
自由業
學生
家管 圖 4-3-4 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
由上圖可看出太子文化的住戶所從事的行業為商業居多而億載金城則商業與
服務業居多由從事行業大致上可分辨出收入所得大概屬於哪階段雖然沒有一定
的標準但也是有相當的影響
34
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2萬以下 2萬1~3萬 3萬1~4萬 4萬1~5萬 5萬1~6萬 6萬以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-5 住戶收入示意圖 資料來源本研究整理 由圖可對兩公寓大廈訪問的住戶收入所得做比較億載金城的住戶大致上都屬
普通性質的作業薪資較高收入的則偏少而太子文化的住戶所得在高收入方面卻
是比較多由此可見所得多寡對品質要求也會有所差異
0
10
20
30
40
50
60
非常低 低 普通 高 非常高
太子建設
億載金城
圖 4-3-6 住戶水準示意圖 資料來源本研究整理
由圖可看的出來兩公寓大廈的住戶對該社區水準認知都相當不錯一個水準高
的社區在各方面事務也會有相對的優異性對各住戶溝通與配合度也會比較高這樣
要營造一個優質社區並不是難事
35
太子文化-管理費50元坪否
19
是
81
是
否
圖 4-3-7 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
雖然有大部分的住戶對管理費收取是覺得相當合理但也是有少許部分住戶覺
得不合理有需要降價的需要
認為管理費合理價格區間統計圖
36~40元
坪 6
41~45元
坪 4
46~50元
坪 2
31~35元
坪 7
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-8 為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖
資料來源本研究整理
認為不合理的人數有 19 個其中有七個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可
以接受有六個人認為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元
坪可以接受有 2個人認為 46~50 元坪可以接受
36
億載金城-管理費45元坪
是
90
否
10
是
否
圖 4-3-9 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
大部分的住戶也是對該大樓所收取之管理費覺得合理但其中也是有人認為不
合理
認為管理費的價格區間合理統計圖
31~35元坪 1
~45元坪 4
~50元坪 1
36~40元坪 4
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-10 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
上圖是認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖認為不合理的人
數有 10 個其中有 1個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可以接受有 4個人認
為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元坪可以接受有 1個
人認為 46~50 元坪可以接受
37
太子文化-訪問之住戶的自購統計圖
自購
83
承租
17
自購
承租
圖 4-3-11 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
億載金城-訪問之住戶自購統計圖
自購
86
承租
14
自購
承租
圖 4-3-12 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
由以上兩圖可得知兩公寓大廈住戶自購率都蠻高的都高達 80以上
38
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
管理層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-13 管理層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在管理層面兩大廈訪問之住戶都有不錯的反應由太子管理維護公
司所做的服務內容看來是相當的被廣為接受
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
安全層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-14 安全層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在安全系統上做的也相當不錯住戶都可以接受但還是有少部分覺
得不是很好所以還是有檢討的空間
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
清潔層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-15 清潔層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在清潔層次方面上做的也讓住戶相當的滿意但還是有少部分覺得
不是很理想所以還有加強改進的空間
39
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
億載金城
圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
40
41
第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
43
預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
44
表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
54
問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
30
第四章 研究設計
第一節 問卷設計與調查
一 調查目的
經由上述中我們從市政府及太子建設公司得到的相關資料中可對管理維護人
與住戶之間所產生之問題有解決之對策但也不完全的解決而有些問題只能盡量
去避免不要發生若發生後處理方式會很複雜若產生應該經由哪些管道可以解決
二 調查範圍對象
為何我們會選擇太子建設下的建物做探討以及太子建設住戶做深入的研究因
太子建設公司屬上市公司在南部地區的規模較大知名度也較高也是南部建設公
司的龍頭況且台南市是太子建設的崛起發源地且具有其代表性
太子建設公司不僅是建造公司在其他相關方面也有相關事業其經驗可靠信用
良好所以選擇太子建設之住戶為研究對象而因某些大樓非住戶及住戶關係人所
以不便於參觀設施設備及詢問問題所以只採用太子建設旗下建物及該大廈住戶作
對象太子建設公司在台南市東區內的case比較多故取得之資料比較方便因而
有些大樓住戶礙於私人空間不便參觀所以我們設計的問卷是針對太子建設的住戶
做為研究對象因為我們是針對東區做研究對象而東區也屬較繁榮地段故其建設較
具代表性
經實地探訪太子建設所管理的億載金城太子文化以及由政府興建的大林國
宅我們可發現由太子建設下所管理的兩棟公寓大廈都是屬全部委託管理方式
也就是俗稱的統包因太子建設公司規模龐大管理維護涵蓋範圍也較廣泛而太
子建設旗下的統包內容是公司承攬全部有關管理維護工程應有盡有管理維護問題
統一處理方便許多未來也會呈現此趨勢統包在解決問題方面較分包方便整體
管理制度也較有規劃
綜合以上統包優點推測住戶品質滿意偏向於贊成統包並藉由問卷調查分析
來證實住戶對於統包之品質滿意程度較高另外三者的差異所在為億載金城的休閒
設施開放空間位於地下室停車場旁導致於光線不足空氣環境不佳相較於九十
六年三月興建完工的太子文化社區所設置的設施是位於一樓每一種類的休閒設施
都有良好的規劃分類和完善的管理與維護兩相比較下可發現公寓大廈的新舊程度
品質差異甚大而在這段期間所遭遇之問題也反反覆覆的檢討研究過到現今來看
已有一套解決對策但還是有待改進相對下大林國宅更比前兩棟公寓大廈的管理
規劃較不周且大林國宅的休閒設施是屬開放式無人管理設施使用的安全也無人
控管無使用時間的限制相對品質也甚差人員出入採完全自由進出未有妥善保
31
全管制住戶安全有待考驗國宅方面或許也是需要擬定一套好的對策
由太子管理維護公司所提供之「社區總體營造架構圖」（表3-1-1）是經由管理
委員會與管理維護公司兩者所擬定共識下針對住戶所做出來的架構圖整體來說
就是為了讓住戶有個完善的體制這樣生活在社區裡遇到困難才有解決之道才不
會各自推託責任所以問卷擬定就由此架構圖下實施後對住戶做調查在此架構下
提供之服務是否滿意
三 調查方法
到兩大廈門口出入處對出入住戶做調查發放問卷份數各 100 份當場回收經剔
除廢卷太子文化有 3份億載金城有 8份有效問卷則 97 份與 92 份
問卷內容分兩大部分第一部分是基本資料採用簡單統計分析說明第二部份針
對住戶在此架構下提供之服務與目前僅有的設施設備使用後看法是否滿意
表4-1-1 個案比較表
億載金城 太子文化 大林國宅
地址 大同路二段61巷18號 崇善5街7巷1-16號 大同路二段154號
戶數 400戶（公寓）
ABCDE棟
276戶（透天75戶+公
寓200戶+管理室） 400戶以上
坪數 約30~40坪 約40~50坪 約25~30坪
管理費 一坪45元 一坪50元 一戶500元
（含停車位）
停車位 另外購買
（清潔費每月300元）
另外購買
（清潔費每月250元）隨機停放
停車場 B1~B2F機車
B3~B4F汽車
B1F約130個車位
（先買先贏）
有管制僅限住戶
出入
基本設施
設備
安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
警衛室消防設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社
區道路
基本設施
電腦資訊中心
兒童閱覽室
VIP室
游泳池
親子遊樂區
卡拉OK視聽中心
韻律體操室
娛樂健身中心
六大會館（1F）
歡唱室（ABC）
媒體資訊館
動感球藝館
兒童攀岩館
景觀動能館
水療減壓館
ATM
運動器材
設施開放
時間
非假日時須大人陪同登記
假日開放時間
AM800~PM1000
除VIP室使用要登記
非假日時須登記
AM800~PM1000
無管制
社區管理 有警衛管理
訪客進出須登記
有警衛管理
訪客進出須登記 無管制
住戶大會 一年開一次 一年開一次
32
第二節 問卷分析
一住戶圖表分析
0
5
10
15
20
25
30
20以下 21~30 31~40 41~50 51~60 60以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-1 年齡比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化與億載金城兩公寓大廈住戶年齡太子文化住戶年齡層
比較偏老年人居多億載金城則是中年居多此差異或許是因經濟能力不同所居住
環境品質要求也不同而有所差異
0
10
20
30
40
小學以下 國(初)中 高(中)職 大(學)專 研究所以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-2 教育程度比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化住戶教育程度與億載金城住戶相較下高出許多而在現
今社會中高學歷或許不一定有高所得其住戶水準也有所差異但僅限於社會其中
一小部分相對下擁有高學歷與高所得需求就會不同品質要求也會有所不同
33
太子文化
自由業
11
公教人員
17
服務業
10
商業
32
工業
16
家管
8學生
6
工業
商業
服務業
公教人員
自由業
學生
家管
圖 4-3-3 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
億載金城學生
0家管
1
自由業
2公教人員
9
服務業
31
工業
工業
商業 20
商業
37
服務業 公教人員
自由業
學生
家管 圖 4-3-4 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
由上圖可看出太子文化的住戶所從事的行業為商業居多而億載金城則商業與
服務業居多由從事行業大致上可分辨出收入所得大概屬於哪階段雖然沒有一定
的標準但也是有相當的影響
34
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2萬以下 2萬1~3萬 3萬1~4萬 4萬1~5萬 5萬1~6萬 6萬以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-5 住戶收入示意圖 資料來源本研究整理 由圖可對兩公寓大廈訪問的住戶收入所得做比較億載金城的住戶大致上都屬
普通性質的作業薪資較高收入的則偏少而太子文化的住戶所得在高收入方面卻
是比較多由此可見所得多寡對品質要求也會有所差異
0
10
20
30
40
50
60
非常低 低 普通 高 非常高
太子建設
億載金城
圖 4-3-6 住戶水準示意圖 資料來源本研究整理
由圖可看的出來兩公寓大廈的住戶對該社區水準認知都相當不錯一個水準高
的社區在各方面事務也會有相對的優異性對各住戶溝通與配合度也會比較高這樣
要營造一個優質社區並不是難事
35
太子文化-管理費50元坪否
19
是
81
是
否
圖 4-3-7 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
雖然有大部分的住戶對管理費收取是覺得相當合理但也是有少許部分住戶覺
得不合理有需要降價的需要
認為管理費合理價格區間統計圖
36~40元
坪 6
41~45元
坪 4
46~50元
坪 2
31~35元
坪 7
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-8 為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖
資料來源本研究整理
認為不合理的人數有 19 個其中有七個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可
以接受有六個人認為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元
坪可以接受有 2個人認為 46~50 元坪可以接受
36
億載金城-管理費45元坪
是
90
否
10
是
否
圖 4-3-9 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
大部分的住戶也是對該大樓所收取之管理費覺得合理但其中也是有人認為不
合理
認為管理費的價格區間合理統計圖
31~35元坪 1
~45元坪 4
~50元坪 1
36~40元坪 4
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-10 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
上圖是認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖認為不合理的人
數有 10 個其中有 1個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可以接受有 4個人認
為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元坪可以接受有 1個
人認為 46~50 元坪可以接受
37
太子文化-訪問之住戶的自購統計圖
自購
83
承租
17
自購
承租
圖 4-3-11 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
億載金城-訪問之住戶自購統計圖
自購
86
承租
14
自購
承租
圖 4-3-12 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
由以上兩圖可得知兩公寓大廈住戶自購率都蠻高的都高達 80以上
38
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
管理層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-13 管理層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在管理層面兩大廈訪問之住戶都有不錯的反應由太子管理維護公
司所做的服務內容看來是相當的被廣為接受
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
安全層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-14 安全層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在安全系統上做的也相當不錯住戶都可以接受但還是有少部分覺
得不是很好所以還是有檢討的空間
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
清潔層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-15 清潔層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在清潔層次方面上做的也讓住戶相當的滿意但還是有少部分覺得
不是很理想所以還有加強改進的空間
39
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
億載金城
圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
40
41
第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
43
預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
44
表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
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問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
31
全管制住戶安全有待考驗國宅方面或許也是需要擬定一套好的對策
由太子管理維護公司所提供之「社區總體營造架構圖」（表3-1-1）是經由管理
委員會與管理維護公司兩者所擬定共識下針對住戶所做出來的架構圖整體來說
就是為了讓住戶有個完善的體制這樣生活在社區裡遇到困難才有解決之道才不
會各自推託責任所以問卷擬定就由此架構圖下實施後對住戶做調查在此架構下
提供之服務是否滿意
三 調查方法
到兩大廈門口出入處對出入住戶做調查發放問卷份數各 100 份當場回收經剔
除廢卷太子文化有 3份億載金城有 8份有效問卷則 97 份與 92 份
問卷內容分兩大部分第一部分是基本資料採用簡單統計分析說明第二部份針
對住戶在此架構下提供之服務與目前僅有的設施設備使用後看法是否滿意
表4-1-1 個案比較表
億載金城 太子文化 大林國宅
地址 大同路二段61巷18號 崇善5街7巷1-16號 大同路二段154號
戶數 400戶（公寓）
ABCDE棟
276戶（透天75戶+公
寓200戶+管理室） 400戶以上
坪數 約30~40坪 約40~50坪 約25~30坪
管理費 一坪45元 一坪50元 一戶500元
（含停車位）
停車位 另外購買
（清潔費每月300元）
另外購買
（清潔費每月250元）隨機停放
停車場 B1~B2F機車
B3~B4F汽車
B1F約130個車位
（先買先贏）
有管制僅限住戶
出入
基本設施
設備
安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
警衛室消防設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社
區道路
基本設施
電腦資訊中心
兒童閱覽室
VIP室
游泳池
親子遊樂區
卡拉OK視聽中心
韻律體操室
娛樂健身中心
六大會館（1F）
歡唱室（ABC）
媒體資訊館
動感球藝館
兒童攀岩館
景觀動能館
水療減壓館
ATM
運動器材
設施開放
時間
非假日時須大人陪同登記
假日開放時間
AM800~PM1000
除VIP室使用要登記
非假日時須登記
AM800~PM1000
無管制
社區管理 有警衛管理
訪客進出須登記
有警衛管理
訪客進出須登記 無管制
住戶大會 一年開一次 一年開一次
32
第二節 問卷分析
一住戶圖表分析
0
5
10
15
20
25
30
20以下 21~30 31~40 41~50 51~60 60以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-1 年齡比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化與億載金城兩公寓大廈住戶年齡太子文化住戶年齡層
比較偏老年人居多億載金城則是中年居多此差異或許是因經濟能力不同所居住
環境品質要求也不同而有所差異
0
10
20
30
40
小學以下 國(初)中 高(中)職 大(學)專 研究所以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-2 教育程度比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化住戶教育程度與億載金城住戶相較下高出許多而在現
今社會中高學歷或許不一定有高所得其住戶水準也有所差異但僅限於社會其中
一小部分相對下擁有高學歷與高所得需求就會不同品質要求也會有所不同
33
太子文化
自由業
11
公教人員
17
服務業
10
商業
32
工業
16
家管
8學生
6
工業
商業
服務業
公教人員
自由業
學生
家管
圖 4-3-3 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
億載金城學生
0家管
1
自由業
2公教人員
9
服務業
31
工業
工業
商業 20
商業
37
服務業 公教人員
自由業
學生
家管 圖 4-3-4 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
由上圖可看出太子文化的住戶所從事的行業為商業居多而億載金城則商業與
服務業居多由從事行業大致上可分辨出收入所得大概屬於哪階段雖然沒有一定
的標準但也是有相當的影響
34
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2萬以下 2萬1~3萬 3萬1~4萬 4萬1~5萬 5萬1~6萬 6萬以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-5 住戶收入示意圖 資料來源本研究整理 由圖可對兩公寓大廈訪問的住戶收入所得做比較億載金城的住戶大致上都屬
普通性質的作業薪資較高收入的則偏少而太子文化的住戶所得在高收入方面卻
是比較多由此可見所得多寡對品質要求也會有所差異
0
10
20
30
40
50
60
非常低 低 普通 高 非常高
太子建設
億載金城
圖 4-3-6 住戶水準示意圖 資料來源本研究整理
由圖可看的出來兩公寓大廈的住戶對該社區水準認知都相當不錯一個水準高
的社區在各方面事務也會有相對的優異性對各住戶溝通與配合度也會比較高這樣
要營造一個優質社區並不是難事
35
太子文化-管理費50元坪否
19
是
81
是
否
圖 4-3-7 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
雖然有大部分的住戶對管理費收取是覺得相當合理但也是有少許部分住戶覺
得不合理有需要降價的需要
認為管理費合理價格區間統計圖
36~40元
坪 6
41~45元
坪 4
46~50元
坪 2
31~35元
坪 7
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-8 為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖
資料來源本研究整理
認為不合理的人數有 19 個其中有七個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可
以接受有六個人認為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元
坪可以接受有 2個人認為 46~50 元坪可以接受
36
億載金城-管理費45元坪
是
90
否
10
是
否
圖 4-3-9 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
大部分的住戶也是對該大樓所收取之管理費覺得合理但其中也是有人認為不
合理
認為管理費的價格區間合理統計圖
31~35元坪 1
~45元坪 4
~50元坪 1
36~40元坪 4
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-10 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
上圖是認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖認為不合理的人
數有 10 個其中有 1個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可以接受有 4個人認
為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元坪可以接受有 1個
人認為 46~50 元坪可以接受
37
太子文化-訪問之住戶的自購統計圖
自購
83
承租
17
自購
承租
圖 4-3-11 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
億載金城-訪問之住戶自購統計圖
自購
86
承租
14
自購
承租
圖 4-3-12 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
由以上兩圖可得知兩公寓大廈住戶自購率都蠻高的都高達 80以上
38
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
管理層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-13 管理層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在管理層面兩大廈訪問之住戶都有不錯的反應由太子管理維護公
司所做的服務內容看來是相當的被廣為接受
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
安全層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-14 安全層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在安全系統上做的也相當不錯住戶都可以接受但還是有少部分覺
得不是很好所以還是有檢討的空間
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
清潔層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-15 清潔層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在清潔層次方面上做的也讓住戶相當的滿意但還是有少部分覺得
不是很理想所以還有加強改進的空間
39
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
億載金城
圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
40
41
第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
43
預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
44
表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
54
問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
表4-1-1 個案比較表
億載金城 太子文化 大林國宅
地址 大同路二段61巷18號 崇善5街7巷1-16號 大同路二段154號
戶數 400戶（公寓）
ABCDE棟
276戶（透天75戶+公
寓200戶+管理室） 400戶以上
坪數 約30~40坪 約40~50坪 約25~30坪
管理費 一坪45元 一坪50元 一戶500元
（含停車位）
停車位 另外購買
（清潔費每月300元）
另外購買
（清潔費每月250元）隨機停放
停車場 B1~B2F機車
B3~B4F汽車
B1F約130個車位
（先買先贏）
有管制僅限住戶
出入
基本設施
設備
安全梯緊急升降梯屋頂水塔電梯機械室空調機房化糞池
警衛室消防設施門廳走廊樓梯間防火巷屋頂平台社
區道路
基本設施
電腦資訊中心
兒童閱覽室
VIP室
游泳池
親子遊樂區
卡拉OK視聽中心
韻律體操室
娛樂健身中心
六大會館（1F）
歡唱室（ABC）
媒體資訊館
動感球藝館
兒童攀岩館
景觀動能館
水療減壓館
ATM
運動器材
設施開放
時間
非假日時須大人陪同登記
假日開放時間
AM800~PM1000
除VIP室使用要登記
非假日時須登記
AM800~PM1000
無管制
社區管理 有警衛管理
訪客進出須登記
有警衛管理
訪客進出須登記 無管制
住戶大會 一年開一次 一年開一次
32
第二節 問卷分析
一住戶圖表分析
0
5
10
15
20
25
30
20以下 21~30 31~40 41~50 51~60 60以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-1 年齡比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化與億載金城兩公寓大廈住戶年齡太子文化住戶年齡層
比較偏老年人居多億載金城則是中年居多此差異或許是因經濟能力不同所居住
環境品質要求也不同而有所差異
0
10
20
30
40
小學以下 國(初)中 高(中)職 大(學)專 研究所以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-2 教育程度比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化住戶教育程度與億載金城住戶相較下高出許多而在現
今社會中高學歷或許不一定有高所得其住戶水準也有所差異但僅限於社會其中
一小部分相對下擁有高學歷與高所得需求就會不同品質要求也會有所不同
33
太子文化
自由業
11
公教人員
17
服務業
10
商業
32
工業
16
家管
8學生
6
工業
商業
服務業
公教人員
自由業
學生
家管
圖 4-3-3 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
億載金城學生
0家管
1
自由業
2公教人員
9
服務業
31
工業
工業
商業 20
商業
37
服務業 公教人員
自由業
學生
家管 圖 4-3-4 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
由上圖可看出太子文化的住戶所從事的行業為商業居多而億載金城則商業與
服務業居多由從事行業大致上可分辨出收入所得大概屬於哪階段雖然沒有一定
的標準但也是有相當的影響
34
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2萬以下 2萬1~3萬 3萬1~4萬 4萬1~5萬 5萬1~6萬 6萬以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-5 住戶收入示意圖 資料來源本研究整理 由圖可對兩公寓大廈訪問的住戶收入所得做比較億載金城的住戶大致上都屬
普通性質的作業薪資較高收入的則偏少而太子文化的住戶所得在高收入方面卻
是比較多由此可見所得多寡對品質要求也會有所差異
0
10
20
30
40
50
60
非常低 低 普通 高 非常高
太子建設
億載金城
圖 4-3-6 住戶水準示意圖 資料來源本研究整理
由圖可看的出來兩公寓大廈的住戶對該社區水準認知都相當不錯一個水準高
的社區在各方面事務也會有相對的優異性對各住戶溝通與配合度也會比較高這樣
要營造一個優質社區並不是難事
35
太子文化-管理費50元坪否
19
是
81
是
否
圖 4-3-7 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
雖然有大部分的住戶對管理費收取是覺得相當合理但也是有少許部分住戶覺
得不合理有需要降價的需要
認為管理費合理價格區間統計圖
36~40元
坪 6
41~45元
坪 4
46~50元
坪 2
31~35元
坪 7
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-8 為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖
資料來源本研究整理
認為不合理的人數有 19 個其中有七個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可
以接受有六個人認為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元
坪可以接受有 2個人認為 46~50 元坪可以接受
36
億載金城-管理費45元坪
是
90
否
10
是
否
圖 4-3-9 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
大部分的住戶也是對該大樓所收取之管理費覺得合理但其中也是有人認為不
合理
認為管理費的價格區間合理統計圖
31~35元坪 1
~45元坪 4
~50元坪 1
36~40元坪 4
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-10 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
上圖是認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖認為不合理的人
數有 10 個其中有 1個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可以接受有 4個人認
為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元坪可以接受有 1個
人認為 46~50 元坪可以接受
37
太子文化-訪問之住戶的自購統計圖
自購
83
承租
17
自購
承租
圖 4-3-11 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
億載金城-訪問之住戶自購統計圖
自購
86
承租
14
自購
承租
圖 4-3-12 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
由以上兩圖可得知兩公寓大廈住戶自購率都蠻高的都高達 80以上
38
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
管理層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-13 管理層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在管理層面兩大廈訪問之住戶都有不錯的反應由太子管理維護公
司所做的服務內容看來是相當的被廣為接受
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
安全層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-14 安全層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在安全系統上做的也相當不錯住戶都可以接受但還是有少部分覺
得不是很好所以還是有檢討的空間
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
清潔層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-15 清潔層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在清潔層次方面上做的也讓住戶相當的滿意但還是有少部分覺得
不是很理想所以還有加強改進的空間
39
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
億載金城
圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
40
41
第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
43
預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
44
表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
54
問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
第二節 問卷分析
一住戶圖表分析
0
5
10
15
20
25
30
20以下 21~30 31~40 41~50 51~60 60以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-1 年齡比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化與億載金城兩公寓大廈住戶年齡太子文化住戶年齡層
比較偏老年人居多億載金城則是中年居多此差異或許是因經濟能力不同所居住
環境品質要求也不同而有所差異
0
10
20
30
40
小學以下 國(初)中 高(中)職 大(學)專 研究所以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-2 教育程度比例圖 資料來源本研究整理
由圖中可得知太子文化住戶教育程度與億載金城住戶相較下高出許多而在現
今社會中高學歷或許不一定有高所得其住戶水準也有所差異但僅限於社會其中
一小部分相對下擁有高學歷與高所得需求就會不同品質要求也會有所不同
33
太子文化
自由業
11
公教人員
17
服務業
10
商業
32
工業
16
家管
8學生
6
工業
商業
服務業
公教人員
自由業
學生
家管
圖 4-3-3 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
億載金城學生
0家管
1
自由業
2公教人員
9
服務業
31
工業
工業
商業 20
商業
37
服務業 公教人員
自由業
學生
家管 圖 4-3-4 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
由上圖可看出太子文化的住戶所從事的行業為商業居多而億載金城則商業與
服務業居多由從事行業大致上可分辨出收入所得大概屬於哪階段雖然沒有一定
的標準但也是有相當的影響
34
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2萬以下 2萬1~3萬 3萬1~4萬 4萬1~5萬 5萬1~6萬 6萬以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-5 住戶收入示意圖 資料來源本研究整理 由圖可對兩公寓大廈訪問的住戶收入所得做比較億載金城的住戶大致上都屬
普通性質的作業薪資較高收入的則偏少而太子文化的住戶所得在高收入方面卻
是比較多由此可見所得多寡對品質要求也會有所差異
0
10
20
30
40
50
60
非常低 低 普通 高 非常高
太子建設
億載金城
圖 4-3-6 住戶水準示意圖 資料來源本研究整理
由圖可看的出來兩公寓大廈的住戶對該社區水準認知都相當不錯一個水準高
的社區在各方面事務也會有相對的優異性對各住戶溝通與配合度也會比較高這樣
要營造一個優質社區並不是難事
35
太子文化-管理費50元坪否
19
是
81
是
否
圖 4-3-7 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
雖然有大部分的住戶對管理費收取是覺得相當合理但也是有少許部分住戶覺
得不合理有需要降價的需要
認為管理費合理價格區間統計圖
36~40元
坪 6
41~45元
坪 4
46~50元
坪 2
31~35元
坪 7
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-8 為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖
資料來源本研究整理
認為不合理的人數有 19 個其中有七個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可
以接受有六個人認為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元
坪可以接受有 2個人認為 46~50 元坪可以接受
36
億載金城-管理費45元坪
是
90
否
10
是
否
圖 4-3-9 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
大部分的住戶也是對該大樓所收取之管理費覺得合理但其中也是有人認為不
合理
認為管理費的價格區間合理統計圖
31~35元坪 1
~45元坪 4
~50元坪 1
36~40元坪 4
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-10 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
上圖是認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖認為不合理的人
數有 10 個其中有 1個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可以接受有 4個人認
為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元坪可以接受有 1個
人認為 46~50 元坪可以接受
37
太子文化-訪問之住戶的自購統計圖
自購
83
承租
17
自購
承租
圖 4-3-11 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
億載金城-訪問之住戶自購統計圖
自購
86
承租
14
自購
承租
圖 4-3-12 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
由以上兩圖可得知兩公寓大廈住戶自購率都蠻高的都高達 80以上
38
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
管理層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-13 管理層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在管理層面兩大廈訪問之住戶都有不錯的反應由太子管理維護公
司所做的服務內容看來是相當的被廣為接受
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
安全層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-14 安全層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在安全系統上做的也相當不錯住戶都可以接受但還是有少部分覺
得不是很好所以還是有檢討的空間
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
清潔層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-15 清潔層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在清潔層次方面上做的也讓住戶相當的滿意但還是有少部分覺得
不是很理想所以還有加強改進的空間
39
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
億載金城
圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
40
41
第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
43
預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
44
表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
54
問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
太子文化
自由業
11
公教人員
17
服務業
10
商業
32
工業
16
家管
8學生
6
工業
商業
服務業
公教人員
自由業
學生
家管
圖 4-3-3 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
億載金城學生
0家管
1
自由業
2公教人員
9
服務業
31
工業
工業
商業 20
商業
37
服務業 公教人員
自由業
學生
家管 圖 4-3-4 從事行業示意圖 資料來源本研究整理
由上圖可看出太子文化的住戶所從事的行業為商業居多而億載金城則商業與
服務業居多由從事行業大致上可分辨出收入所得大概屬於哪階段雖然沒有一定
的標準但也是有相當的影響
34
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2萬以下 2萬1~3萬 3萬1~4萬 4萬1~5萬 5萬1~6萬 6萬以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-5 住戶收入示意圖 資料來源本研究整理 由圖可對兩公寓大廈訪問的住戶收入所得做比較億載金城的住戶大致上都屬
普通性質的作業薪資較高收入的則偏少而太子文化的住戶所得在高收入方面卻
是比較多由此可見所得多寡對品質要求也會有所差異
0
10
20
30
40
50
60
非常低 低 普通 高 非常高
太子建設
億載金城
圖 4-3-6 住戶水準示意圖 資料來源本研究整理
由圖可看的出來兩公寓大廈的住戶對該社區水準認知都相當不錯一個水準高
的社區在各方面事務也會有相對的優異性對各住戶溝通與配合度也會比較高這樣
要營造一個優質社區並不是難事
35
太子文化-管理費50元坪否
19
是
81
是
否
圖 4-3-7 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
雖然有大部分的住戶對管理費收取是覺得相當合理但也是有少許部分住戶覺
得不合理有需要降價的需要
認為管理費合理價格區間統計圖
36~40元
坪 6
41~45元
坪 4
46~50元
坪 2
31~35元
坪 7
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-8 為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖
資料來源本研究整理
認為不合理的人數有 19 個其中有七個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可
以接受有六個人認為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元
坪可以接受有 2個人認為 46~50 元坪可以接受
36
億載金城-管理費45元坪
是
90
否
10
是
否
圖 4-3-9 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
大部分的住戶也是對該大樓所收取之管理費覺得合理但其中也是有人認為不
合理
認為管理費的價格區間合理統計圖
31~35元坪 1
~45元坪 4
~50元坪 1
36~40元坪 4
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-10 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
上圖是認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖認為不合理的人
數有 10 個其中有 1個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可以接受有 4個人認
為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元坪可以接受有 1個
人認為 46~50 元坪可以接受
37
太子文化-訪問之住戶的自購統計圖
自購
83
承租
17
自購
承租
圖 4-3-11 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
億載金城-訪問之住戶自購統計圖
自購
86
承租
14
自購
承租
圖 4-3-12 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
由以上兩圖可得知兩公寓大廈住戶自購率都蠻高的都高達 80以上
38
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
管理層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-13 管理層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在管理層面兩大廈訪問之住戶都有不錯的反應由太子管理維護公
司所做的服務內容看來是相當的被廣為接受
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
安全層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-14 安全層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在安全系統上做的也相當不錯住戶都可以接受但還是有少部分覺
得不是很好所以還是有檢討的空間
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
清潔層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-15 清潔層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在清潔層次方面上做的也讓住戶相當的滿意但還是有少部分覺得
不是很理想所以還有加強改進的空間
39
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
億載金城
圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
40
41
第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
43
預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
44
表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
54
問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
0
5
10
15
20
25
30
35
40
2萬以下 2萬1~3萬 3萬1~4萬 4萬1~5萬 5萬1~6萬 6萬以上
太子文化
億載金城
圖 4-3-5 住戶收入示意圖 資料來源本研究整理 由圖可對兩公寓大廈訪問的住戶收入所得做比較億載金城的住戶大致上都屬
普通性質的作業薪資較高收入的則偏少而太子文化的住戶所得在高收入方面卻
是比較多由此可見所得多寡對品質要求也會有所差異
0
10
20
30
40
50
60
非常低 低 普通 高 非常高
太子建設
億載金城
圖 4-3-6 住戶水準示意圖 資料來源本研究整理
由圖可看的出來兩公寓大廈的住戶對該社區水準認知都相當不錯一個水準高
的社區在各方面事務也會有相對的優異性對各住戶溝通與配合度也會比較高這樣
要營造一個優質社區並不是難事
35
太子文化-管理費50元坪否
19
是
81
是
否
圖 4-3-7 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
雖然有大部分的住戶對管理費收取是覺得相當合理但也是有少許部分住戶覺
得不合理有需要降價的需要
認為管理費合理價格區間統計圖
36~40元
坪 6
41~45元
坪 4
46~50元
坪 2
31~35元
坪 7
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-8 為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖
資料來源本研究整理
認為不合理的人數有 19 個其中有七個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可
以接受有六個人認為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元
坪可以接受有 2個人認為 46~50 元坪可以接受
36
億載金城-管理費45元坪
是
90
否
10
是
否
圖 4-3-9 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
大部分的住戶也是對該大樓所收取之管理費覺得合理但其中也是有人認為不
合理
認為管理費的價格區間合理統計圖
31~35元坪 1
~45元坪 4
~50元坪 1
36~40元坪 4
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-10 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
上圖是認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖認為不合理的人
數有 10 個其中有 1個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可以接受有 4個人認
為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元坪可以接受有 1個
人認為 46~50 元坪可以接受
37
太子文化-訪問之住戶的自購統計圖
自購
83
承租
17
自購
承租
圖 4-3-11 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
億載金城-訪問之住戶自購統計圖
自購
86
承租
14
自購
承租
圖 4-3-12 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
由以上兩圖可得知兩公寓大廈住戶自購率都蠻高的都高達 80以上
38
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
管理層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-13 管理層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在管理層面兩大廈訪問之住戶都有不錯的反應由太子管理維護公
司所做的服務內容看來是相當的被廣為接受
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
安全層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-14 安全層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在安全系統上做的也相當不錯住戶都可以接受但還是有少部分覺
得不是很好所以還是有檢討的空間
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
清潔層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-15 清潔層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在清潔層次方面上做的也讓住戶相當的滿意但還是有少部分覺得
不是很理想所以還有加強改進的空間
39
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
億載金城
圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
40
41
第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
43
預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
44
表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
54
問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
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環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
太子文化-管理費50元坪否
19
是
81
是
否
圖 4-3-7 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
雖然有大部分的住戶對管理費收取是覺得相當合理但也是有少許部分住戶覺
得不合理有需要降價的需要
認為管理費合理價格區間統計圖
36~40元
坪 6
41~45元
坪 4
46~50元
坪 2
31~35元
坪 7
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-8 為認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖
資料來源本研究整理
認為不合理的人數有 19 個其中有七個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可
以接受有六個人認為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元
坪可以接受有 2個人認為 46~50 元坪可以接受
36
億載金城-管理費45元坪
是
90
否
10
是
否
圖 4-3-9 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
大部分的住戶也是對該大樓所收取之管理費覺得合理但其中也是有人認為不
合理
認為管理費的價格區間合理統計圖
31~35元坪 1
~45元坪 4
~50元坪 1
36~40元坪 4
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-10 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
上圖是認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖認為不合理的人
數有 10 個其中有 1個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可以接受有 4個人認
為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元坪可以接受有 1個
人認為 46~50 元坪可以接受
37
太子文化-訪問之住戶的自購統計圖
自購
83
承租
17
自購
承租
圖 4-3-11 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
億載金城-訪問之住戶自購統計圖
自購
86
承租
14
自購
承租
圖 4-3-12 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
由以上兩圖可得知兩公寓大廈住戶自購率都蠻高的都高達 80以上
38
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
管理層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-13 管理層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在管理層面兩大廈訪問之住戶都有不錯的反應由太子管理維護公
司所做的服務內容看來是相當的被廣為接受
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
安全層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-14 安全層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在安全系統上做的也相當不錯住戶都可以接受但還是有少部分覺
得不是很好所以還是有檢討的空間
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
清潔層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-15 清潔層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在清潔層次方面上做的也讓住戶相當的滿意但還是有少部分覺得
不是很理想所以還有加強改進的空間
39
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
億載金城
圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
40
41
第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
43
預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
44
表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
54
問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
億載金城-管理費45元坪
是
90
否
10
是
否
圖 4-3-9 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
大部分的住戶也是對該大樓所收取之管理費覺得合理但其中也是有人認為不
合理
認為管理費的價格區間合理統計圖
31~35元坪 1
~45元坪 4
~50元坪 1
36~40元坪 4
31~35元坪
36~40元坪
41~45元坪
46~50元坪
圖 4-3-10 對於所繳交之管理費是否合理統計圖 資料來源本研究整理
上圖是認為不合理的人所認為比較合理的價格區間統計圖認為不合理的人
數有 10 個其中有 1個人認為在 31~35 元坪的價格區間他可以接受有 4個人認
為 36~40 元坪的價格區間可以接受有 4個人認為 41~45 元坪可以接受有 1個
人認為 46~50 元坪可以接受
37
太子文化-訪問之住戶的自購統計圖
自購
83
承租
17
自購
承租
圖 4-3-11 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
億載金城-訪問之住戶自購統計圖
自購
86
承租
14
自購
承租
圖 4-3-12 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
由以上兩圖可得知兩公寓大廈住戶自購率都蠻高的都高達 80以上
38
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
管理層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-13 管理層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在管理層面兩大廈訪問之住戶都有不錯的反應由太子管理維護公
司所做的服務內容看來是相當的被廣為接受
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
安全層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-14 安全層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在安全系統上做的也相當不錯住戶都可以接受但還是有少部分覺
得不是很好所以還是有檢討的空間
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
清潔層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-15 清潔層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在清潔層次方面上做的也讓住戶相當的滿意但還是有少部分覺得
不是很理想所以還有加強改進的空間
39
0
20
40
60
80
不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
億載金城
圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
40
41
第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
43
預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
44
表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
54
問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
太子文化-訪問之住戶的自購統計圖
自購
83
承租
17
自購
承租
圖 4-3-11 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
億載金城-訪問之住戶自購統計圖
自購
86
承租
14
自購
承租
圖 4-3-12 現在所住之房屋是自購還是承租 資料來源本研究整理
由以上兩圖可得知兩公寓大廈住戶自購率都蠻高的都高達 80以上
38
0
20
40
60
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不滿意 尚可 滿意
管理層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-13 管理層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在管理層面兩大廈訪問之住戶都有不錯的反應由太子管理維護公
司所做的服務內容看來是相當的被廣為接受
0
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80
不滿意 尚可 滿意
安全層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-14 安全層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在安全系統上做的也相當不錯住戶都可以接受但還是有少部分覺
得不是很好所以還是有檢討的空間
0
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40
60
80
不滿意 尚可 滿意
清潔層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-15 清潔層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在清潔層次方面上做的也讓住戶相當的滿意但還是有少部分覺得
不是很理想所以還有加強改進的空間
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0
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80
不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
億載金城
圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
40
41
第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
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預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
44
表5-3安全維護管理
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服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
54
問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
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環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
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4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
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6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
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不滿意 尚可 滿意
管理層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-13 管理層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在管理層面兩大廈訪問之住戶都有不錯的反應由太子管理維護公
司所做的服務內容看來是相當的被廣為接受
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不滿意 尚可 滿意
安全層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-14 安全層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在安全系統上做的也相當不錯住戶都可以接受但還是有少部分覺
得不是很好所以還是有檢討的空間
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不滿意 尚可 滿意
清潔層面分析
太子文化
億載金城
圖 4-3-15 清潔層面分析圖 資料來源本研究整理
由圖可得知在清潔層次方面上做的也讓住戶相當的滿意但還是有少部分覺得
不是很理想所以還有加強改進的空間
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不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
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圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
40
41
第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
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預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
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表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
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問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
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3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
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環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
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不滿意 尚可 滿意
設施管理維護滿意統計圖
太子文化
億載金城
圖 4-3-16 住戶對設施管理維護滿意度 資料來源本研究整理
由上圖可得知兩公寓大廈住戶對於太子管理維護公司所做的設施管理維護評價
相當不錯雖然還是有些人不是很滿意但太子管理維護公司還是積極的改善措施
與服務內容好讓住戶更能住的安心活的放心
由圖 4-3-134-3-144-3-154-3-16 來看雖然整體上訪問之住戶對管理維護
公司所提供的服務內容都有不錯的回應但還是有幾點是住戶反應比較有問題的
如地下室明亮度安全性及空氣品質這三點是住戶在感覺上比較需要加強改善的
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第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
43
預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
44
表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
54
問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
41
第五章 結論與建議
一結論
台南地區目前較欠缺整體性的住宅政策普遍的住宅建設執行機制缺乏效率
加上有些管理維護公司無法有效落實與管理委員會互相發展配合而影響了住宅建
設本身的執行成效間接的讓住戶處在問題多又複雜的居住環境
本專題經過一連串的研究後發現社區住戶對共用設施的關心程度住戶水準
管理委員會相關人員的管理方式以及管理委員會與住戶間的認知配合度等有密不可
分的相關性與重要性社區住戶若對於住宅沒有一種共同的「社區意識」及管理委
員會未能善盡職責對整體社區會越來越糟糕問題也不能解決
管理委員會也應讓住戶提升對住宅的關心程度也就是一種「社區意識」讓居
民深刻了解社區維護是每個人的責任並了解購買這個社區住宅並不只是自己要住
而已而是還有其他附屬的功能提供給住戶使用這樣才能使每位住戶都感到滿足
公寓大廈對於共用設施有多種的管理型態如管理維護人針對住戶所擬定的對
策讓住戶感受到也增加住戶的方便性安全性及繳交之管理費物超所值讓
住戶也很滿意管委會與維護人所服務的事項已應有盡有但有些事物處理方式還
不是很完整需檢討改善而在住戶水準人文素質方面與教育程度等也會影響到
共用設施的維護與社區的整體居住品質當住戶使用一段時間後便會產生問題
當管理維修費用及其他的電費支出等問題對於公寓大廈內不常使用的設施或無法
維修須更換的共用設施將使得該大樓的居住品質逐漸下降要延長公寓大廈內共
用設施的使用壽命除住戶須有使用同時維護保護共用設施的心態還須要管理
委員會有效的控管與維護例控制開放時間控制使用時間及使用人數等
在共用設施規劃上應講求實用為主並考量住戶費用負擔能力以符合經濟效率之
原則公寓大廈共用設施設置位置必須要嚴加考量才不會因設置於地下室光線不
足變成無人使用的危險地區因人煙稀少使用人數不多以及光線不足而造成安全
上的死角以及無人使用設施設備下住戶還需繳交管理費而發生不滿的情況這些狀
況都是很容易發生或造成傷害的原因之ㄧ
當管理維護人要進行作業共用設施維修環境的清潔消毒及維護除了須管
理委會聘請之維護公司需擁有執照的專業人員執行維護外更需住戶有良好的使用
習慣當共用設施以及使用環境呈現髒亂不堪的情況時就會導致使用率降低造成
荒廢的窘境
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
43
預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
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表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
54
問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
42
二建議
太子管理維護公司在歷年來所經歷過與實際遇過的問題已討論出具有相當性
的解決對策與處理方式也具體的擬定架構圖來當成管理維護的制度在這個制度
下只是管理維護公司單方面對住戶的對策但住戶個體方面卻是不能去做改變對
住戶本身的習性與修養卻也是造成問題的一大原因擁有好的「社區意識」的住戶
對於社區整體而言就會去關心並具體的落實規範切確的遵守規約在配合制度下
當然在社區整體方面會有所成長而住戶所反應出來的缺點也希望管理維護公司
能加以改善
在本研究中發現「社區意識」對一個社區裡的住戶與委員會是具有相當的影響
力在一個好的管理維護前提下住戶必須達到一定的居住水準生活品質才會提高
才能凝聚社區的向心力擁有好的「社區意識」的住戶與委員會就會去關心並具體
的落實規範切確的遵守規約在配合制度下當然在社區整體方面會有所成長而住
戶所反應出來的缺點管委會也會竭盡所能的去尋求解決之道
定期舉辦活動或訂定相關課程與住戶補充意識和建立基本認知以提供相關訊息讓
住戶了解生存在這個社區中不只是個人問題也是大家的問題以達到社區美好的方
向
以下列出是社區營造架構圖其中比較重點性的圖表
由太子管理維護公司對各方面做的管理維護架構圖
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
43
預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
44
表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
54
問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
表 5-1 管理費收繳管理流程
管理費收繳管理流程
預計每月 25 日完成 通知單制作
通知單制作
43
預計每月 20 日前完成彙整
核對手續若有規定公佈
者則公佈未繳戶名單
開立收繳通知（三聯單）
預計每月 30 日寄發 通知單
寄發各住戶
繳納方式
金融機構 管理服務中心
收執聯繳管理 服務中心確認
完成 完成
繳納期限截止
繳納期間預計每月 1~15 日
至 15 日截止但管委會另
有規定者從其規定
彙整核對
未繳戶寄催繳單
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
44
表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
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縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
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問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
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3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
表 5-2 管理費欠繳催收管理流程
管理費欠繳催收管理流程
催繳通知單
繳費期限截止日
未 繳 戶
限 期 繳 納
期限內繳納
結 案 法院支付命令
已繳納 結案
未 繳 納
繳納執行
期限內未繳納
管理服務中心
44
表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
54
問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
表5-3安全維護管理
45
服 務 項 目
事 故 處 理
車 輛 管 制
安 全 維 護
管理服務事項之諮詢等信件(
不含法院傳票報
紙掛號等)
包裹等郵務處理
住戶委託服務事項
管理服務事項之諮詢等
昇降梯乘廂內緊急呼叫(
故障停電)
之處理
暴徒聚眾滋事之處理
竊盜搶劫歹徒人侵入處理
發生重大刑案時之處理
住戶有人發生重病重傷時緊急送醫之處理等
車道出入口啟閉之管制
停車場車位之管理
車輛出入之登記
車輛管理資料之建立
車輛出入之交管指揮作業等
門禁管理
防火防竊防颱之管理措施
夜間巡邏灯火管制
大型物品運出入及搬遷之管理
訪客綽業處理及非訪客(
施工水電修護送貨
取款等人員)
枝管制等
定期舉辦災害防治演習活動
舉辦胎然災害避難疏散訓練
舉辦災害避難疏散應變訓練等
防 災 演 練
安全維護管理
表 5-4 訪客管理維護流程
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
54
問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
46
表 5-5 設備維護管理
設備維護管理
訪客管理維護流程
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
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縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
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問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
47
裝潢管理流程 表5-6裝潢管理流程
裝 潢 戶
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
54
問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
表 5-7 環保管理維護流程
48
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
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縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
54
問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
環保管理維護流程
附錄 49
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
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問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
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參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
50
一用語定義
1公寓大廈
（一）公寓大廈指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線得區為數
部分之建築物及其基地
（二）區分所有指數人區分一建築物而各有其專有部分並就其共用部分按其應
有部分有所有權 （三）專有部分指公寓大廈之一部分具有使用上之獨立性且為區分所有之標
的者 （四）共用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物
而供共同使用者 （五）約定專用部分公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者 （六）約定共用部分指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者
（七）區分所有權人會議指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項
召集全體區分所有權人所舉行之會議 （八）住戶指公寓大廈之區分所有權人承租人或其他經區分所有權人同意而為
專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者 （九）管理委員會指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作
由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織 （十）管理負責人指未成立管理委員會由區分所有權人推選住戶一人或依第
二十八條第三項第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者 （十一）管理服務人指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭
或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公
司 （十二）規約公寓大廈區分所有權人為增進共同利益確保良好生活環境經區
分所有權人會議決議之共同遵守事項
2公寓大廈管理組織
指依據公寓大廈管理條例規定所成立的管理組織並已向主管機關台北市政府
報備登記有案者
3管理維護成效
指公寓大廈管理維護顯現於外部之整體成果分為安全門禁管理環境清潔管
理環境噪音管理違建違規管理設施設備維護公共空間維護
4共用設施之定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
54
問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
51
依「公寓大廈管理條例」第三條用辭定義所稱之「共用部份」指公寓大廈專有
部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建物而供共同使用者如大廳樓梯
間共同出入口庭院走廊hellip等均屬之
依照Joseph Dechiara對公共設施的分類共分為教育設施（如各類圖書館醫
院診所等）就業設施（如工業區辦公室商業設施等）運輸設施（如道路
車站運輸系統等）娛樂休閒設施（如公園運動設施音樂廳動物園等）等四
大類而已目前一般台灣公寓大廈所提供之共用設施種類並不如公共設施之多樣
性例如並無就業設施及大部份的機構設施而黃世孟（1989）的研究將排除就
業與機構設施外又將社區商業與醫療設施結合為服務設施以及水箱機械室與警
衛室稱為公益設施其研究共分為公益設施休閒設施文教設施服務設施與交
通運輸設施等五大類作為研究的設施項目而本研究將引用黃世孟（1989）所分
類之五大設施而以休閒設施為主文教設施為輔作為本研究共用設施之重要參
考方向與依據故本次研究將上述之設施稱為共用設施
5公共設施之定義
公共設施的定義就是提供公眾使用的設施如公園道路公寓大廈的公共設
施部分即指其共用部分包括住戶共同使用之設施如樓梯間電梯間梯廳屋
頂突出物共同出入口及門廳管理員室防空避難設備裝卸停車空間機電設
備空間及社區居民使用的活動中心等但不包括約定共用部分的面積共同使用的
公共設施面積在辦理登記時是按照區分所有權人所有專有部分面積比例來共同分
攤持有因此購屋者必須詳細閱讀核准執照的設計圖樣確定自己所分攤的公共設
施部分及持分面積等避免分攤到無用途的公設面積
6共同共有與公同共有之區別
「共同共有」是指依民法第817條第1項規定數人按其應有部分對於一物有
所有權者為共有人的情形也就是說每個共同共有人有其應有部分(持份)對
應有部分得自由處分(第819條第1項參照)也可按其應有部分對於共有物之全部有
使用收益權(第818條參照)「共同共有」法律上又稱分別共有
「公同共有」是指依民法第827條第1項規定依法律規定或契約成一公同關係之
數人基於其公同關係而共有一物者為公同共有人同條第二項規定各通同
共有人之權利及於公同共有物之全部簡單說在公同共有關係下各公同共有
人是沒有應有部分而公同共有人之權利義務關係是依據規範其公同關係之法律
(例如合夥關係即依合夥相關法規定處理)或是依據當事人間的契約處理除此之
外對於公同共有物之處分及其他權利之行使應得公同共有人全體之同意
兩者的主要差異由上述可知
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
54
問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
52
（一）形成原因「共同共有」基於對於一物共有所有權「公同共有」則是依法律
規定或契約約定而來
（二）應有部分「共同共有」有「公同共有」沒有
（三）共有人權利共同共有人對其應有部分得自由處分對共有物全部的處分則
需得全體同意公同共有人因無應有部分故對共有物的處分需得全體的同
意
（四）共有物分割共同共有人得隨時請求分割公同共有人在公同關係存續中
原則上是不得請求分割(民法第823條第829條參照)
7統包之定義
一整合設計及施工或供應安裝於同一採購契約較自行設計或委託其他廠商設
計可提升採購效率及確保採購品質
二可縮減工期且無增加經費之虞
8分包之定義 謂非轉包而將契約之部分由其他廠商代為履行 機關得視需要於
招標文件中訂明得標廠商應將專業部分或達一定數量或金額之分包情形送機關備
查
二公寓大廈之立法 我國對公寓大廈之立法原僅於民法第799條與第800條訂定兩條條文而已(公寓
大廈管理問題之研究1997)民國69年體第法增訂對於專有與共用部分地下層
屋頂突出物之登記規定(現行條文第73條至第76條)至民國81年內政部未因應漸趨
嚴重之社區治安問題特頒佈『公寓大廈及社區安全管理辦法』惟此一辦法僅為行政
機關的法規命令且重點僅從維持社區治安作為考量對於公寓大廈應管理維護所延
伸的相關問題尚難解決
三立法目的 1提升居住品質公寓大廈之產權界定管理維護較一般透天房屋複雜如無法律
規範住戶之權利義務糾紛將不斷甚至影響居家之公共安全公共衛生及公
安寧
2健全管理組織公寓大廈管理組織(如區分所有權人會議管理委員會)之成立運
作職務及權限由法律規定可以依循
四公寓大廈管理條例 1住戶之權利義務及基本遵守事務
（一）該大樓住戶不得任意棄置垃圾排放各種污染物惡臭物質或發生喧囂振
動及其他與此相類之行為不得於私設通路防火間隔防火巷弄開放空間退
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
54
問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
53
縮空地樓梯間共同走廊防空避難設備等處所堆置雜物設置柵欄門扇或營
業使用或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入住戶飼養動物
不得妨礙公共衛生公共安寧及公共安全但法令或規約另有禁止飼養之規定時
從其規定
（二）除法律另有限制外住戶可任意使用收益處分專有部份但不可有妨
害建物其他住戶之共用利益之行為住戶若違反規定事項管理負責人與管理委員會
應制止經制止而不遵從者依該大樓管理規約或依公寓大廈管理條例處份於一個
月內未回覆原狀之修繕費用及專有部份之修繕費用者由該住戶或所有權人負擔
（三）公寓大廈設置之公共基金應定期將公共基金或區分所有權人住戶應分擔
其他或應付負擔費用之收支保管及運用情形之公告而基金收支情形會計憑證財
務報表及餘額由管理負責人或管理委員會負責
2管理服務人之管理認證 （一）公寓大廈管理維護公司應經中央主管機關許可及辦理公司登記並向中央
主管機關申領登記證才可開始營業
（二）公寓大廈管理委員會之管理負責人委託之公寓大廈管理維護公司或管理
服務人員需領有中央主管機關合法之登記證或許可證得執行管理維護事務
（三）公寓大廈管理維護公司應聘雇一定人數並領有相關認可證之管服務人員
辦理管理維護事務及監督考核之責任並依業務執行規範執行業務
（四）受雇於公寓大廈管理維護公司之管理服務人員與公寓大廈管理服務人員之共
同規定執行業務之事項應參加中央主管機關舉辦之相關訓練並依核准業務類別
項目執行管理維護事務不能將認可證供他人使用或使用他人之認可證若已受雇
之管理公司不得受聘於兩家以上
依據公寓大廈管理服務人管理辦法所定管理服務人名詞解釋之類別有以下三點
（一）公寓大廈事務管理人員係指領得公寓大廈事務管理人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（二）公寓大廈技術服務人員係指領得公寓大廈技術服務人員講習結業證書以
受僱或受任執行管理維護事務之人員
（三）公寓大廈管理維護公司係指置有公寓大廈事務管理及技術服務人員經營
公寓大廈管理維護專業事務之公司
公寓大廈管理委員會管理負責人或依區分所有權人會議決議得分別僱傭或委任
各款人員或公司執行管理維護事務
54
問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
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參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
54
問卷內容
各位先生小姐您好 我們是崑山科技大學不動產經營系四技的學生為探討關於「公寓大廈共
用設施管理與維護問題之研究-以台南市東區為例」之專題製作為此研究計畫
之需要希望能透過這份問卷向您求得寶貴之意見此份資料僅做為學術研究
之參考絕不移做他用途請放心填寫資料謝謝您的合作 敬祝 闔家平安 萬事如意 崑山科技大學 不動產經營系 指導老師王振英 老師 學生四技部四年級張宜萱林宜潔 莊雅婷陳冠穎李品德同學 敬上
壹基本資料 1您的性別為何 口男 口女 2您的年齡為何 口 20 歲以下 口 21~30 歲 口 31~40 歲 口 41~50 歲 口 51~60 歲 口 60 歲以上 3您的教育程度為何 口小學 口國(初)中 口高中(職) 口大學(專) 口研究所 口其他 4請問您的職業為何 口工 口商 口服務業 口公教人員 口自由業 口學生 口家管 口其他_____ 5您個人目前每月的平均收入約為多少萬元(包含薪水及其他收入) 口 20000 以內 口 20001~30000 口 30001~40000 口 40001~50000 口 50001~60000 口 60000 以上 6請問您現在所居至的房子是 口自購 口承租 口其他 貳管理維護及清潔安全之問卷內容 1請問您覺得目前繳交的管理費是否合理 口是（跳過第二題） 口否 2請問您認為管理費合理的金額是多少 口 31~35 元坪 口 36~40 元坪 口 41~45 元坪(以上) 口 46~50 元坪 口其他_____ 3請問你對於貴社區之住戶水準認知程度 口非常低 口低 口普通 口高 口非常高 管理維護層面
1請問你對於貴社區的管理員服務態度 口不滿意 口尚可 口滿意 2請問您對於貴社區管委會執行管理工作的效率 口不滿意 口尚可 口滿意
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
55
3您對於貴社區管委會辦理活動時的滿意程度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區門禁管理嚴謹程度 口不滿意 口尚可 口滿意 5地下室周邊道路擁擠導致車輛進出之方便性 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於受託執行各項維修承包廠商的服務表現 口不滿意 口尚可 口滿意 7您在貴社區遭遇之問題時解決後的滿意度為何 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對貴社區的財務公告內容之情形是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 9對於貴社區廣播系統滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 10您對於貴社區休閒設施使用上的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 11您對於貴社區休閒設施開放使用時間的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 12請問您對於大樓整體的設施設備做的管理維護是否滿意 口不滿意 口尚可 口滿意 安全層面
1您對於貴社區住戶私密性程度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區的防災演練防護宣導滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區的逃生設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 4對於貴社區地下室安全性管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 5對於貴社區地下室明亮程度 口不滿意 口尚可 口滿意 6您對於貴社區休閒設施安全性滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意 7對於貴社區的消防設備管理維護滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 8您對於監視防盜系統執行管理上的滿意程度 口不滿意 口尚可 口滿意
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
56
環境清潔層面
1對於貴社區地下室空氣品質滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 2對於貴社區園藝清潔滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意 3對於貴社區樓梯清潔與空間阻塞程度 口不滿意 口尚可 口滿意 4您對於貴社區休閒設施使用後清潔的滿意度 口不滿意 口尚可 口滿意
謝謝您騰出您寶貴的時間來填寫此問卷
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
57
參考文獻
1林鋒昇（1993）「高層住宅管理維護問題之研究」
2洪子茵（2002）「台北市集合住宅管理維護模式之研究」
3洪幸妙（1991）「住宅管理維護對住宅品質之影響研究」政治大學地政研究所
4洪肇陽「台灣地區住宅生活模式之研究-以台南地區為例」
5柯育堂（1993）「台中市高層住宅管理品質需求之研究」逢甲大學
6陳瑞榮（2001）「公寓大廈管理維護成效影響因子之分析-以台北市為例」
7郭獻仁（1999）「集合住宅附設游泳設施之調查研究以台中市為例」
研究對象台中市86個附屬有遊泳設施的集合住宅社區案
8黎淑慧（2004）「《公寓大廈管理條例》對社區發展的影響」
9劉秀玲（1992）「台北市住宅品質對住宅價格影響關係之探討」中興大學法
商學院都市計畫研究所碩論
10蔡菊花（1998）「休閒式住宅市場購屋與使用行為之研究一以『地中海』與
『百年大鎮』個案探討」 研究對象該個案實際購屋且以實際居住使用者
11賴榮俊（1992）「公寓大廈住宅共用設施之研究-以生活及休閒設施為現」
12蘇映之羅伶心籃秀治李菁菁（2000）「休閒式住宅大樓設施營運模式與
住戶關係之探討-以台南地區為例」
13蘇文彬（1996）「台中市大樓住戶在大樓社區內休閒情形及活動參與之研究」
研究對象台中市的大樓住戶
14邱閔鈺林家正鄭春梅黃嘉玲蔡智忠謝承樺（2001）「中高層集合住宅
附設休閒俱樂部管理型態之研究-以台南市為例」
15欒雅樺簡可韻蔡菁萍汪家如周珠陽盧怡君林慧婷朱慧勳（2001）
「不同規模住宅大樓內部休閒設施規劃之差異性研究-以台南地區為例」
16何曉晴黃心怡陳葦真王詩茵（2007）「公寓大廈營運制度下管理服務人角
色困境之研究」
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義
58
以下是第三次評審給我們的建議就提出幾點作說明
1題目應以hellip社區為例
2應加入軟體經營活動的滿意度調查
3管理費是否合理與所得房價硬體設施多有相關若能與上述進行相關分析再搭配
所作的滿意度找出問題點更加有意義
4應增加訪談管委會或參閱歷次會議紀錄納入研究
5文獻分析非僅回顧應有交叉評論之看法
6住戶為出租或自住來調查
7結論太空泛不具體可加強管理面或合約面來提改善意見
8本研究透過問卷了解現行公寓大廈管理滿意度執行相當認真值得肯定
9問卷調查內容主要針對共用設施調查惟題目較偏重委外管理維護方式宜調
整一致
10有關部份用語如統包分包等之定義宜再釐清
第 1題之回應 已修改題名
第2題之回應 本研究屬管理制層面之研究後續的研究會考慮加入軟
體經營活動層面之問題
第3題之回應 管理費之相關問題的詳細內容會在後續中詳細加以補
充
第 4題之回應 因管委會所開之會議時間未到無法參與現場實際之討
論狀況後續會排行程去實際參觀
第5題之回應 文獻回顧僅取相同論點之參考並未做詳細分析
第6題之回應 此問題在後續研究會補充討論
第7題之回應 已在建議中修改補充
第8題之回應 謝謝評審對本研究之肯定
第9題之回應 我們題目已修改和內容一致
第10題之回應 已在附錄加以補充定義