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Citizens Guide to LNG Pipelines on Private Land 1 Citizens Guide to Stopping LNG Pipelines on Private Land in Oregon Oregon LNG plans to build over 85 miles of highpressure natural gas pipeline to connect its proposed LNG terminal along the Columbia River in Warrenton to an interconnect near Woodland, Washington. An additional pipeline across the Cascade Mountains (similar to Palomar Pipeline) is likely. If successful, Oregon LNG can use the power of eminent domain to bulldoze private property and build the pipeline without landowners’ permission. Since 2004, Oregon LNG and its predecessor claimed that it would build a LNG terminal to import natural gas and benefit U.S. consumers. Columbia Riverkeeper and partners worked for years to expose Oregon LNG’s true plans: building a pipeline and LNG terminal on the Columbia to export North American natural gas. In April 2012, Oregon LNG officially announced its plans to switch its project to a LNG export terminal. The reason is simple: the price for natural gas is higher overseas than in the U.S. LNG companies—including Oregon LNG—hid their export plans for as long as possible, knowing that the public would be outraged because LNG exports will increase U.S. energy prices. Oregon LNG can still use eminent domain to take private land for an LNG export pipeline. Columbia Riverkeeper prepared this Citizens Guide to help landowners understand their rights and what they can do today to stop LNG pipelines on private property. This Citizens Guide is not legal advice and does not create an attorneyclient relationship between Riverkeeper and any group or individual.

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Citizens Guide to LNG  Pipelines on Private Land 

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Citizens Guide to Stopping LNG Pipelines on Private Land in Oregon  

  

                     

       

  

    

 

Oregon LNG plans to build over 85 miles of high‐pressure natural gas pipeline to connect its proposed LNG terminal along the Columbia River in Warrenton to an interconnect near Woodland, Washington.  An additional pipeline across the Cascade Mountains (similar to Palomar Pipeline) is likely.  If successful, Oregon LNG can use the power of eminent domain to bulldoze private property and build the pipeline without landowners’ permission.    Since 2004, Oregon LNG and its predecessor claimed that it would build a LNG terminal to import natural gas and benefit U.S. consumers.  Columbia Riverkeeper and partners worked for years to expose Oregon LNG’s true plans: building a pipeline and LNG terminal on the Columbia to export North American natural gas.  In April 2012, Oregon LNG officially announced its plans to switch its project to a LNG export terminal.  The reason is simple: the price for natural gas is higher overseas than in the U.S.  LNG companies—including Oregon LNG—hid their export plans for as long as possible, knowing that the public would be outraged because LNG exports will increase U.S. energy prices.  Oregon LNG can still use eminent domain to take private land for an LNG export pipeline.  Columbia Riverkeeper prepared this Citizens Guide to help landowners understand their rights and what they can do today to stop LNG pipelines on private property.  This Citizens Guide is not legal advice and does not create an attorney‐client relationship between Riverkeeper and any group or individual. 

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1. What is the process for Oregon LNG to take private property for its pipeline route?  In 2008, Oregon LNG submitted a formal application to the Federal Energy Regulatory Commission (FERC) under the Natural Gas Act, Sections 3(a) and 7(c).  After Oregon LNG obtains a FERC Certificate, the company can “take” private property by exercising the right of eminent domain.  Eminent domain is the power of the government to take private property for “public use” with or without permission of the owner.  In the Natural Gas Act, the U.S. Congress has given this power to private corporations for private profit.  Under federal and state law, natural gas pipelines are considered a “public use.”  The company, however, must pay the landowner for the property.  If the landowner and company cannot negotiate an agreeable price, courts determine the property value.    Before Oregon LNG obtains a FERC Certificate, it can significantly interfere with landowners use and enjoyment of their property.   For example, Oregon LNG may apply to the Oregon Department of State Lands (DSL) for a fill and removal permit to build its pipeline on private property with wetlands or waterways.  In addition, Oregon LNG may attempt to enter the property to take samples, photographs, or conduct surveys.   Landowners may also be contacted by Oregon LNG as it attempts to negotiate the right to use property for a pipeline and, in turn, avoid the legal process of taking the property against a landowners’ will (i.e., eminent domain).  These issues are discussed in more detail below.   To date, Riverkeeper and partners have successfully thwarted Oregon LNG’s efforts to build an LNG terminal and pipeline.  As a result, Oregon LNG is woefully behind schedule in its quest to obtain a FERC Certificate.  The company’s website includes an outdated timeline for the project which shows that the company has missed every deadline for obtaining permit approvals and other authorizations.  This is due to the steadfast work of many citizens across Oregon and organizations like Riverkeeper.    Riverkeeper has successfully engaged in local land use practices to protect farms and forestland from Oregon LNG’s pipelines.  For example, when Clatsop County approved land use permits for the Oregon LNG pipeline in 2009 Riverkeeper challenged this approval in state court.   The Commissioners subsequently decided to deny the application, but Oregon LNG sued them to prevent a vote to deny the pipeline.  Riverkeeper intervened to defend the County’s right to deny the pipeline application.  Clatsop County land use is critical because state agencies will not process any permits for the pipeline until Oregon LNG obtains a Land Use Compatibility Statement (LUCS).  Oregon LNG, therefore, has not moved forward on any permits due to our success in Clatsop County.  This significant blow for Oregon LNG came as a direct result of Riverkeeper’s 2010 lawsuit challenging the County’s pipeline approval.  Oregon LNG recently lost its legal challenge at the circuit court level and is now appealing the case to the Oregon Court of Appeals.  

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 Timeline from Oregon LNG’s website 

 At the federal level, NOAA Fisheries refuses to initiate Endangered Species Act (ESA) consultation with Oregon LNG.  According to NOAA, Oregon LNG’s proposed project is still in development and not well defined.  In 2012, FERC formally withdrew the project from the endangered species review process.  In addition, Oregon LNG has not prepared a draft Environmental Impact Statement (EIS) for FERC.  Before issuing the FERC Certificate, FERC must release a Final Environmental Impact Statement (EIS).  Because Oregon LNG has been sidetracked with permit challenges and citizen opposition, the company is years behind schedule in preparing the draft EIS.  

2. Why should I care about having a natural gas pipeline running through my property?  There are many reasons to think twice before allowing Oregon LNG’s pipeline on your property.    

Oregon LNG’s pipeline is not a small‐volume natural gas pipeline delivering natural gas to your home.  The company proposes a 36‐inch, high pressure natural gas pipeline, capable of delivering massive quantities of natural gas to a hub in Molalla.  This pipeline can carry more gas than is used by the entire state of Oregon and Washington combined.  In the months to come, we anticipate Oregon LNG will announce plans to export natural gas through the pipeline.  According to Oregon LNG’s current plans, one stretch of pipeline will have over 19 miles between safety valves, referred to as “block valves.”  In the case of a pipeline rupture, a fire will need to burn off 19 miles of high‐pressure gas between valves, once the valves are turned off.  This poses a serious risk to both public safety and property. 

 

Pipeline safety is a major problem.  A series of independent government reviews, going back several years, have found systemic problems with the way the Pipeline and Hazardous Materials Safety Administration, the federal agency in charge of pipeline oversight, enforces safety rules.  Sadly, poor oversight has led to tragic pipeline disasters.  For example, last year a 30‐inch natural gas pipeline explosion in San Bruno, California caused a catastrophic fire, killing eight people and destroying homes.  In a 

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similar pipeline catastrophe in Appomattox, Virginia, a 30‐inch pipeline failed due to corrosion, causing a major fire and many injuries.   

 

Digging and building a pipeline interferes with landowners’ use and enjoyment of their property.  Building a natural gas pipeline is a serious construction endeavor.  It requires moving and operating heavy equipment, transporting multi‐ton pipe segments, welding, and often requires building new roads.  In most cases, Oregon LNG will require a 100‐foot construction right‐of‐way running the length of the pipeline while it installs the pipeline.  The extent to which Oregon LNG will interfere with your ability to operate business as usual will depend largely on how you use your property.  For many farmers and orchardists, Oregon LNG will severely restrict their normal business operations during pipeline construction. 

 

After Oregon LNG builds the pipeline, it will maintain a right‐of‐way over the pipeline indefinitely and restrict how landowners can use the right‐of‐way.  Oregon LNG will permanently restrict how a landowner can use approximately a 50‐foot wide area running the length of the pipeline.  For example, landowners will likely need written permission from Oregon LNG if they want to build a fence or driveway, raise certain crops, or dig drainage ditches.  For many landowners who use their property for orchards or farms, this will restrict what they can grow in the right‐of‐way.  On most properties, the right‐of‐way will be readily visible because Oregon LNG will periodically clear brush and trees in the 50‐foot right of way.  Over the course of the pipeline’s life, a problem may develop that will require that Oregon LNG uncover a significant section of the pipe for repairs.  

 

Out of Sight, Out of Mind? Think Again. A pipeline right‐of‐way at a rural property illustrates the large footprint of a natural gas pipeline. 

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3. How did HB 2700 change landowners’ rights?  In 2011, the Oregon Legislature adopted, and Governor Kitzhaber signed into law, House Bill 2700 (HB 2700), which makes it easier for a LNG company to build a pipeline in Oregon.  Before HB 2700, a pipeline company needed a landowner’s consent before it could obtain a fill and removal permit to build a pipeline through a wetland or along a waterbody located on private property.  After HB 2700, a pipeline company can apply for and obtain a fill and removal permit without a landowner’s consent.  The company cannot, however, build the pipeline until the company obtains: (a) landowner consent; (b) “a right, title or interest” in the property that “is sufficient to undertake the removal or fill activity; or (c) “[a] court order or judgment authorizing the use of the property.”    The effect of HB 2700 favors pipeline companies over landowners: now a pipeline company can line up its fill and removal permits before negotiating an easement with the landowner or exercising the right of eminent domain.    

4. If Oregon LNG applies for a fill and removal permit, can a landowner do anything to stop DSL from issuing the permit?  

 Yes.  HB 2700 requires that DSL notify the landowner after it receives a fill and removal permit application from a pipeline company.  Once notified, a landowner should submit comments to DSL explaining how the proposed fill and removal threatens the wetland and/or waterway.  HB 2700 requires that DSL consider specific factors, and therefore, a landowner’s comments should address these factors:  

(1) The public need for the proposed fill or removal and the social, economic or other public benefits likely to result from the proposed fill or removal. 

(2) The economic cost to the public if the proposed fill or removal is not accomplished. 

(3) The availability of alternative sites for the proposed fill or removal. (4) Whether the proposed fill or removal conforms to sound policies of conservation 

and would not interfere with public health and safety. (5) Whether the proposed fill or removal is in conformance with existing public uses 

of the waters and with designated or adjacent land in an acknowledged comprehensive plan and land use regulations. 

(6) Whether the proposed fill or removal is compatible with the acknowledged comprehensive plan and land use regulations for the area where the proposed fill or removal is to take place or can be conditioned on a future local approval to meet this criterion. 

(7) Whether the proposed fill or removal is for streambank protection. (8) Whether the applicant has provided all practicable mitigation to reduce the 

adverse effects of the proposed fill or removal in the manner described in ORS 196.800.  

 

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Notably, HB 2700 does not specify the length of the public comment period.  In turn, as soon as a landowner learns about the fill and removal application, the landowner should contact DSL to learn the deadline for considering landowner comments.  If DSL issues the permit, a landowner has the right to administratively appeal the permit.  See ORS 196.835.  Specifically, the landowner must file a written appeal to DSL within 21 days after the date the permit is granted.   Within 30 days of receiving the appeal, the Director will set a hearing date.  Following the hearing, the direct must rescind, affirm, or modify the permit.    If DSL affirms or modifies the original permit, the landowner can appeal DSL’s decision to the Oregon Court of Appeals.  See ORS 196.835.  Even if a landowner appeals DSL’s permit, the permit remains effective unless the landowner can should that the fill and removal would cause “irremediable damage” and would be inconsistent with state laws related to wetland and waterway protection.    In sum, once Oregon LNG applies for removal/fill permits, landowners must be prepared to promptly: (1) submit comments; (2) assess the merits of appealing a permit approval to DSL; and (3) assess the merits of appealing DSL’s decision affirming the permit to the Oregon Court of Appeals.  Landowners should strongly consider retaining an attorney at the earliest stage of the permit challenge process.  Landowners should also contact Riverkeeper, which will alert other landowners that Oregon LNG is moving forward with efforts to obtain fill and removal permits.  

5. What can a landowner do to stop Oregon LNG from sampling and/or surveying on their land before the company obtains a FERC Certificate? 

 HB 2700 did not alter a landowner’s right to stop or stall a pipeline company’s attempts to enter private property to sample, survey, or take photographs.  Before Oregon LNG obtains its FERC Certificate and exercises the right of eminent domain, landowners have the right to challenge the company’s attempts to enter, survey, and sample on private property.    Specifically, Oregon law requires that a pipeline company first notify a landowner before entering private property.  The company can notify the landowner in two ways: (1) by providing actual notice, such as mailing a letter to the landowner or, (2) posting a written notice in a conspicuous place where the notice “is most likely to be seen.”  ORS 35.220(1).1   The law does not state how far in advance a company must notify the landowner before entering private property. 

Oregon law expressly states that a pipeline company “may conduct tests upon or take samples from real property only with the consent of the owner” or pursuant to a court order.  The law 

1The posted notice must give the condemner’s name, address and telephone number and the purpose of the entry.  ORS 35.220(1).

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also requires that, upon request, the company must provide all testing and sampling results to the owner. 

If a landowner refuses to consent to Oregon LNG entering his or her property, Oregon LNG can file a petition in state court.  The petition would seek an order from the court providing for the right to enter the land to survey, test, or sample.  Under ORS 35.220(2), “The court may enter an order establishing reasonable terms and conditions for entry and for any examination, survey, testing or sampling of the property requested by the condemner.”  The law also states that a landowner is entitled to “reasonable compensation” for:   

      (a) Any physical damage caused to the property by the entry upon or examination, survey, testing or sampling of the property, including any damage attributable to the diffusion of hazardous substances found on the property; and 

      (b) Any substantial interference with the property’s possession or use caused by the entry upon or examination, survey, testing or sampling of the property. 

 Overall, a landowner can resist Oregon LNG’s attempts to enter private property and, in so doing, complicate Oregon LNG’s efforts to build a natural gas pipeline.    

6. Can a landowner revoke a prior agreement that allowed Oregon LNG to enter private property? 

  Yes.  If a landowner already authorized    Oregon LNG to enter your land, the landowner can likely revoke this approval.  

This process will differ depending on the specifics of the agreement with Oregon LNG.      

7. Does a landowner have any obligation or legal duty to enter into a negotiated easement with Oregon LNG?  

 No.  Short of condemning private property, Oregon LNG may try to negotiate private contracts with landowners—called an easement—for permission to use their land for the pipeline.  Landowners have the right to outright deny these requests.  There is no law that obligates a landowner to negotiate an easement with Oregon LNG.    

8. If Oregon LNG obtains a FERC Certificate and begins the eminent domain process, is there anything a landowner can do to resist the company’s actions? 

 Once Oregon LNG obtains FERC approval, Oregon LNG will attempt to use the power of eminent domain to condemn private property—regardless of whether the pipeline is for gas 

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import or export.  There are various options for landowners to resist the condemnation process, or recover more money for their property.  Unfortunately, the federal government has virtually eliminated a landowner’s ability to prevent condemnation of private property for a natural gas pipeline in a court of law.  In turn, fighting the Oregon LNG terminal, engaging in the FERC process, and reaching out to elected leaders are critical to stopping Oregon LNG’s pipeline.  **The information in this citizen guide is not legal advice.  This is intended for general information purposes only, and not legal advice.  Legal advice depends on the specific facts and circumstances of each individual’s situation.  Those seeking specific legal advice or assistance should contact an attorney.  Using Riverkeeper’s website, reading the citizen guide, or attending a meeting does not establish an attorney‐client relationship with Riverkeeper. 

Together, we can stop LNG!  

Riverkeeper worked closely with citizens and landowners in Oregon and Washington to defeat the Bradwood LNG terminal and pipeline.  As a result, hundreds of miles of pipelines, including the Palomar Pipeline were never built.  Now is the time to complete our work to protect farms, forests, and salmon from the destructive path of the Oregon LNG pipelines and terminal.    Like Bradwood, Oregon LNG is vulnerable to strong public opposition and the steep costs of siting a mega‐LNG terminal in the Columbia River Estuary.  Our track record working with effected communities demonstrates that, with perseverance, we can close the books on Columbia River LNG terminals.  Please support our team of scientists, policy analysts, and lawyers by donating to Columbia Riverkeeper today. 

 

Get Involved & Learn More   Contact: Dan Serres, Riverkeeper Conservation Director, [email protected]   Stay Informed: www.columbiariverkeeper.org 

  Learn More About Eminent Domain and Pipelines:  

http://www.nocaliforniapipeline.com/stopeminentdomain.php