CIVIL II (DERECHOS REALES). I. TEORA GENERAL DEL DERECHO REAL.TEMA 1: EL DERECHO REAL EN GENERAL. CONCEPTO Y TIPOS. 1. CONCEPTO:El derecho real Se define como el poder, otorgado por el ordenamiento jurdico, inmediato y absoluto sobre una cosa, que implica en su titular un seoro pleno o parcial sobre la misma. El derecho real es, por tanto, un poder directo de sujetos sobre el objeto, al que acompaa un deber de abstencin o respeto de tal poder por parte de todos, debe que tiene ms la consideracin de pblico que ve privado, civil e integrante del concepto del derecho real.El concepto de derecho real queda definido por su carcter inmediato y su carcter absoluto. El carcter inmediato significa que el poder del titular se realice y ejercitar de una manera directa sobre la cosa que constituye su objeto sin necesidad de la intervencin de otras personas. El carcter absoluto significa que el titular del derecho satisfacer su inters, no solo frente un posible sujeto pasivo, concreto y determinado, sino tambin frente a terceros, erga onmnes.En cuanto al seoro pleno corresponde al derecho de propiedad, y el parcial a los derechos reales limitados.2. CARACTERES. ESENCIALES.Los caracteres esenciales del derecho real se deducen del propio concepto y se han expuesto al tratar del mismo. Son el carcter inmediato, en el sentido de poder que se ejercita de manera directa sobre la cosa, objeto del derecho real y carcter absoluto, como derecho que se tiene frente y contra todos (erga omnes)..Subjetivos, objetivos y eficacia:Sujeto: el que tiene el poder inmediato y absoluto sobre la cosa, el seoro pleno o parcial sobre la misma es el sujeto o titular del derecho real. Puede serlo una persona fsica o jurdica bastando la capacidad jurdica sin perjuicio de que si no tiene la plena capacidad de obrar, necesite ser suplida o complementada para ejercitar las facultades inherentes al poder o seoro.El sujeto puede ser individualmente determinado en una persona concreta en cuyo caso se habla de derechos reales objetivamente personales o bien puede corresponder a quien en cada momento sea propietario de una cosa: derechos reales objetivamente reales.Asimismo, pueden concurrir varios titulares de derechos reales sobre la misma cosa, lo que ocurrir siempre los derechos reales limitados.Igualmente, pueden concurrir varios titulares en un mismo derecho real, en el caso de comunidad de bienes.Tambin se hace referencia al deber de abstencin el respeto de todos frente al derecho real de un sujeto, pero no puede pensarse que aquellos sean titulares o sujetos pasivos del derecho real, sino que tienen simplemente el deber de respetar el derecho subjetivo cuya titularidad corresponde al sujeto.Objeto: el objeto del derecho real es la cosa; el derecho real es un poder directo o inmediato, absoluto, sobre la cosa. Lo cual es una tpica diferencia del derecho de obligacin que permite al sujeto activo exigir una determinada conducta al sujeto pasivo, y esta conducta puede ser, por ejemplo, la entrega de una cosa, pero no tendr el poder sobre la cosa que le permita reivindicar la a quien la posea.Eficacia: se ha dicho que el derecho real implica un seoro sobre la cosa, objeto del mismo, seoro que ser pleno en el derecho de propiedad y parcial en los derechos reales limitados. Seoro, poder que se puede hacer valer frente a todos ya que recae directamente sobre la cosa. Aunque puede darse aparentes excepcin es cuando un tercero no puede ser atacado por el titular por estar protegido por el artculo 464 del CC. si es cosa mueble o por el art. 34 de la Ley Hipotecaria, si es cosa inmueble. Son excepciones meramente aparentes pues lo que verdaderamente se ha producido es una adquisicin non dominio de este tercero3. REGULACIN LEGAL.La Constitucin espaola no da normas generales sobre los derechos pero s contiene dos artculos que tienen importancia bsica en esta materia.El primero de ellos este carcter muy General y se refiere al modelo econmico que debe ser seguido, lo que afectar los derechos reales, cuya dinmica ser la correspondiente a la economa propia de cada pas. Es el art. 38: se reconoce la libertad de empresa en el marco de la economa de mercado.El segundo tiene carcter particular, ya que se refiere slo al derecho de propiedad, si bien es el derecho real pleno y dems trascendencia social y econmica. As el reconocimiento programtico del derecho de propiedad el artculo 33.1: se reconoce el derecho la propiedad privada y declara que tiene una funcin social que determina su contenido, en el apartado dos: la funcin social de estos derechos delimitar su contenido, de acuerdo con las leyes. El apartado tres de este artculo coincide sustancialmente con el art. El 349 del cdigo civil: proclama su proteccin y la posibilidad de su privacin por causa justificada de utilidad pblica o inters social, mediante la correspondiente indemnizacin.El cdigo civil regula los derechos reales en su libro segundo, cuyos primeros artculo se refiere al concepto y clases de cosas y a partir del art. 348 regula el derecho de propiedad, con sus variantes y la posesin en los artculos 430 y siguientes. A partir del artculo 467 se regula los derechos reales limitados.Los sistemas de adquisicin del dominio los derechos reales se regulan en este libro segundo y en el libro tercero, dedicado especialmente a ello: artculos 609 y siguientes, aunque incluye el contrato de donacin y el derecho de sucesiones. Y un sistema de adquirir, la usucapin, est prevista al final del libro cuarto.En el libro cuarto, entre los contratos, se regulan como sea de contrato se tratarn, los derechos reales descenso y en fi de ucis y los de garanta.Leyes especiales. Numerosas leyes especiales tratan de derechos reales. As, la ley de propiedad horizontal y las que regulan las llamadas propiedades especiales: aguas, minas, propiedad industrial y propiedad intelectual. Las ms importantes son las relativas al derecho hipotecario, esencialmente la ley hipotecaria y su reglamento. Tambin son importantes las leyes, que perteneciendo al derecho administrativo, tratan de derechos reales o imponen lmites al derecho de propiedad. Son las leyes de patrimonio del estado, del patrimonio nacional, del patrimonio histrico espaol y especialmente, la llamada ley del suelo. 4. DISTINCIN CON LOS DERECHOS DE CRDITO.Los caracteres que diferencian los derechos reales de los de obligacin, se desprende de los que se han estudiado, son los siguientes:1. El sujeto del derecho real, su titular, es una persona fsica o jurdica, directa o indirectamente determinada, individual, salvo los casos de cotitularidad, que tienen el poder sobre la cosa, erga onmnes; en el derecho de obligacin, existe el sujeto activo acreedor, frente al sujeto pasivo o deudor.2. El objeto del derecho real es una cosa; el objeto del derecho de crdito o es una prestacin, la conducta del deudor que le puede ser exigida por el acreedor.3. la eficacia del derecho real consiste en el seoro directo sobre la cosa, erga onmnes. El derecho de obligacin, por el contrario, no tiene ms eficacia que sobre la conducta del deudor: es un poder no contra o frente a todos, sino contra la persona del deudor para exigirle una prestacin.4 El origen del derecho real se produce por ttulo y modo; en el derecho de obligacin no hay tal sistema, y su origen se halla en un acto jurdico.5. La publicidad registral alcanza los derechos reales sobre cosas inmuebles que pueden inscribirse y gozan as de la proteccin del registro de la propiedad, si bien, con excepcin, cabe la inscripcin de algn derecho de obligacin o incluso de situaciones ajenas al derecho real o de obligacin.El alcance de la distincin entre de los derechos reales y los de obligacin no es puramente conceptual sino que tiene importantes efectos prcticos, as:Los derechos reales adquieren por usucapin; no los de obligacin. La prescripcin EXTINTIVA, por el contrario, se aplica a ambos, pero tienen distintos plazos.El los derechos reales es fundamental el principio de prior tempore, potior iure, por el que prevalece el ms antigupo, en caso de colisin.Al recaer el derecho real sobre una cosa, se extingue si sta se destruye; el objeto del derecho de obligacin es una conducta, cuya imposibilidad de ejecutar la puede dar lugar a otra conducta, la de indemnizar.Por ltimo del carcter absoluto, eficacia erga onmnes del derecho real, se deriva el efecto prctico de poder dirigirse su titular frente a cualquiera que le prive o pertutarbe su derecho; en el derecho de obligacin slo podr accionar el sujeto activo contra el pasivo. 5. CLASES DE DERECHOS REALES:1 el Derecho real provisional: la Posesin: no en el sentido de temporal, frente a los dems derechos reales llamados definitivos, sino en el sentido de poder ms dbil que los otros, poder que se otorga en condiciones ms precarias que aquellos, es decir, que cede o es vencido por los derechos llamados definitivos. 2 Derechos reales definitivos, tpicos: son previstos, calificados y regulados expresamente por el ordenamiento jurdico y por ello tienen la consideracin de tpicos, son los siguientes:1. Primer grupo: derecho real pleno: propiedad. Es un poder pleno sobre la cosa, plena no en el sentido de ilimitado, sino en el de poder ms completo que concede el ordenamiento.2. Segundo grupo: derechos reales limitativos de la propiedad o derechos reales sobre cosa ajena, que recaen sobre una cosa que es propiedad de otra persona y, en consecuencia, implican una limitacin a dicha propiedad. A su vez, en este grupo se pueden subdistinguir: 2.1. Subgrupo primero: de disfrute, que conceden a su titular la posesin el disfrute total o parcial sobre la cosa. Se consideran tradicionalmente los siguientes: 1: usufructo. Es el ms amplio poder de disfrute, hasta el punto que se dice que el titular del derecho de propiedad de la cosa sobre la que recae el usufructo la tiene desnuda. Nuda propiedad. 2 uso y habitacin, que son derechos reales de disfrute, semejantes al usufructo, aunque ms limitado que ste, cuyas normas se les aplican subsidiariamente a las escasas propias. 3 servidumbre, de variadsima contenido, hasta el extremo que apenas se puede dar una definicin exacta. 4 censo y enfiteusis. Los censos consigna activo y reserva activo son verdaderas cargas reales que implican un parcial disfrute; distinta naturaleza tiene la en cit ucis, que se puede entender como un derecho real de disfrute parcial sobre una finca ajena, propiedad de enfiteuta; aunque, segn la normativa del cdigo civil, est realmente un caso de dominio dividido, cuyos copropietarios tienen distribucin de facultades. 5. Derecho de superficie, derecho de vuelo, derecho de subsuelo. Derechos de antigua raigambre, pero de importancia y difusin moderna, que permite utilizar el espacio superior o inferior a la cosa inmueble ajena. 2. Subgrupo segundo: de realizacin de Valor, en garanta del cumplimiento de una obligacin, que permite realizar la cosa sobre la que recae, en caso de incumplimiento de aquella obligacin son: 1.hipoteca, que recae sobre los bienes inmuebles y no se produce desplazamiento de la posesin. 2 prenda, que recae sobre cosas muebles, desplazndose la posesin al acreedor. 3 anttesis, que recae sobre bienes inmuebles y sobre los frutos de los mismos.3. Subgrupo tercero: de adquisicin preferente: derechos reales que recaen sobre una cosa, que implica la facultad de adquirirla, con preferencia a un tercero son tres: 1 opcin: derecho que permite adquirir la cosa en el plazo previsto. 2 tanteo: derecho que concede el poder de adquirir la cosa, en caso de transmisin onerosa a un tercero, con preferencia a este. 3 retracto: derechos sobre una cosa, que permite adquirirla, en caso de que se haya trasmitido onerosamente a un tercero. 6. EL JUEGO DE LA AUTONOMA DE LA VOLUNTAD EN LA CREACIN DE NUEVOS DERECHOS REALES.En nuestro derecho se recoge, en principio, el sistema de numerus aperturus en la creacin de derechos reales. Caben en principio cualquier otro derecho real concreto en base a que:1) no hay norma que lo excluya 2) por contrato se pueden modelar figuras de derecho real distintas de las reguladas por la ley 3) el artculo 2,2 de la Ley Hipotecaria se refiere a otros derechos cualesquiera reales que reitera el art. 7 del reglamento Hipotecario. En todo caso el nuevo derecho real tiene que reunir los elementos y el concepto mismo de derecho real, como poder inmediato y absoluto sobre la cosa. En nuestro derecho positivo son admisibles los derechos reales atpicos y por consiguiente rige el principio de numerus apertus, lo que es algo que no se puede dudar, el problema se plantea en saber bajo qu limites y en qu condiciones la autonoma de la voluntad puede eficazmente desplegarse. La Direccin General de los Registros del Notariado, en sus resoluciones, se ha inclinado decididamente, cada vez ms , a favor del sistema de numerus apertus, como sistema que sigue nuestro derecho. No obstante, ha impuesto una serie de requisitos fuertemente limitativos al juego de esa libertad de creacin de nuevos derechos reales: Que la creacin del nuevo derecho ha de ser necesaria para tutelar los intereses de las partes, evitando posibles fraudes No puede excluirse la transmisin de la propiedad de los bienes por tiempo indefinido a travs de limitaciones de disposicin o gravmenes perpetuos, porque con ello quedaran expulsados del trfico jurdico. Ha de existir una voluntad negocial expresa. Debe determinarse de forma muy clara el objeto del nuevo derecho. Ha de contar con una determinada forma y publicidad, exigida por el Ordenamiento jurdico, principalmente su inscripcin en el Registro de la Propiedad para el caso de los derechos inmobiliarios, pues de lo contrario no pueden oponerse a terceros que no los conozcan.