clase 17 hipoteca 1
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HIPOTECAHIPOTECAHIPOTECAHIPOTECA
Derechos RealesComisin 7942
Molina Quiroga
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INDICE
Concepto
CaracteresObjeto
Constitucin y publicidad
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CONCEPTO
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Definicin
La hipoteca es elderecho real
constituido en seguridad de uncrdito en dinero, sobre bienes
inmuebles, que continan enpoder del deudor (art. 3108).
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EntoncesEs un derecho real, mencionado en el art.
2503 inc 5 y definido en el art. 3108.
La hipoteca nace como respaldo de unaobligacin principal a la que le sirve degaranta
Se constituye sobre inmuebles, y nuncasobre cosas muebles
No hay desplazamiento de la posesin; elinmueble sigue en poder del deudor.
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Crticas Es ambigua o vaga: no precisa cmo se conforma la
seguridad. No recae sobre bienes inmuebles sino sobre cosas
inmuebles, pues solo las cosas (y no los bienes)pueden ser objeto de los derechos reales. No contempla la hiptesis de que el constituyente no
sea el deudor sino un tercero (en el art. 3121). Algunos sostienen que no es un derecho real, pues no
se ejerce por la posesin y no hay tradicin alacreedor hipotecario.
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Posturasa) Es un derecho personal, no hay relacin directa e
inmediata con la cosa por parte del acreedorhipotecario (caracterstica derechos reales)
b) Es un mero derecho subjetivo procesal, configurandouna accin ejecutiva reforzada. La garanta recinentra a funcionar en caso de incumplimiento y se
materializa en un derecho de hacer ejecutar la cosapor el rgano jurisdiccional.
c) Se trata de un embargo anticipado y voluntariamente
aceptado.
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CARACTERES
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Clasificacin
Esencialesy
Naturales
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EsencialesLas partes no pueden apartarse
de ellos, pues hacen a laesencia de la hipoteca. Si
faltan, la constitucinhipotecaria es NULA.
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NaturalesLas partes pueden obviarlos
Pero, si nada se estipula al
respecto, la hipotecagozar de ellos.
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EnumeracinEsenciales
Accesoriedad
Convencionalidad
Publicidad
Especialidad
Naturales
Indivisibilidad
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AccesoriedadLa hipoteca es un derecho real accesorio de underecho personal que debe consistir en un crditocierto y determinado en dinero (art. 524).
Consecuencia: no puede haber hipoteca sin crditoal cual garantice.
Para el cumplimiento de este requisito se debeindicar la obligacin a la que accede,
individualizndola en todos sus elementos (art. 3131).Por otro lado, el art. 3187enuncia que la hipoteca seacaba por extincin total de la obligacin principal.
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AccesoriedadImportante: la hipoteca es underecho accesorio y no unaobligacin accesoria (art. 497: atodo derecho personal corresponde
una obligacin personal y no hayobligacin que corresponda aderechos reales).
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Convencionalidad
La nica hipoteca legislada en
nuestro cdigo es la creada porla voluntad de las partes.
No hay hipotecas legales nijudiciales, (art. 3115).
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Publicidad
Necesidad de inscripcin en el Registrode la Propiedad Inmueble, con el fin de
que pueda seropuesta a terceros (art.2505). No hay tradicin ni posesin
* Antes de sancionarse la Reforma del Cdigo Civil,la hipoteca era el nico derecho real que sepublicitaba a travs de la inscripcin registral.
Ahora se aplica a todos los derechos reales sobreinmuebles.
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EspecialidadDoble aspecto:
- en cuanto al objeto (inmueble)- en cuanto al crdito
FIJAR LA RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA
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Especialidad en cuanto al objeto
La hipoteca debe constituirse sobre cosasinmuebles especial y expresamente
determinadas (art. 3109). Asimismo, losart. 3131 y 3132 aluden a lasenunciaciones que debe contener el acto
constitutivo de la hipoteca.*recordar que el objeto de todo derecho real essiempre una cosa cierta e individualmentedeterminada
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Especialidad en cuanto al crdito
La hipoteca debe constituirse por unasuma cierta y determinada de
dinero (art. 3109).En concordancia con ello, el art. 3131
expresa que el acto constitutivo de lahipoteca debe contener la cantidadcierta de la deuda.
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Para pensar
Hipotecas abiertas
- Hipotecas en monedaextranjera
- Atentan contra el requisito deespecialidad?
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IndivisibilidadEl gravamen se extiende totalmenteal objeto afectado y a cada una de sus
porciones a fin de garantizar el pagode un crdito y cada fraccin delmismo.
*nota al art. 3112: la indivisibilidad inherente a lahipoteca no es de su esencia y por consiguiente
se puede modificar por el contrato.
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Indivisibilidad
Cada una de las cosas hipotecadas a una deuda y cada partede ellas estn obligadas al pago de toda la deuda y de cadaparte de ella (art. 3112).
El codeudor o coheredero del deudor que hubiere pagado sucuota en la hipoteca, no podr exigir la cancelacin de lahipoteca, mientras la deuda no est totalmente pagada. Elcoacreedor o coheredero del acreedor, a quien se hubiesepagado su cuota, tampoco podr hacer cancelar su hipoteca
mientras los otros coacreedores o coherederos no seanenteramente pagados (art. 3188).Excepciones:- cuando sea posible la divisin en lotes (3112 2 parte)
- si la garanta comprende bienes separados (3113)
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OBJETO
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Art. 3110 La garanta hipotecaria comprende el inmueble y se
extiende a:
1. Accesorios, mientras estn unidos al principal
2. Mejoras sobrevinientes (sean naturales, accidentales oartificiales; o hecho de un 3)
3. Construcciones hechas en un terreno vaco
4. Ventajas que resulten de de la extincin de las cargas oservidumbres que deba el inmueble
5. Alquileres o rentas debidospor los arrendatarios
6. Indemnizacin concedida o debida por los aseguradores
del inmueble
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Pero no se extiende a
nuevas adquisiciones hechas por elpropietario de inmuebles contiguos
ds reales de usufructo, servidumbre de uso yhabitacin y derechos hipotecarios (art. 3120)
bienes futuros (atenta contra el requisito deespecialidad)
tesoros (art. 2566)
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CONSTITUCIN Y
PUBLICIDAD
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La regla es
DERECHO REAL: TTULO + MODO + INSCRIPCIN
escritura
pblica(1184 inc.1)
inscripcin
registraldeclarativa
45 das
(3137 y 5 Ley
17801
no hay
tradicin
hipoteca
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TtuloSolo puede constituirse porcontrato
(art. 3115). La constitucinhipotecaria debe ser aceptada por elacreedor (art. 3130).
Forma: escritura pblica. (art. 3128y 1184 inc. 1).
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Enunciaciones obligatorias
- Individualizacin de las partescontratantes
- Obligacin garantizada- Inmueble afectado (art. 3131)
Si faltan, nulidad de la constitucin hipotecariasalvo que sean de fcil determinacin e
individualizacin (art. 3133)
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Condiciones de fondo Ser propietario del inmueble que se hipoteca (art.
3119). La hipoteca de un inmueble ajeno es nula(art. 3126).
Tener capacidad para enajenar inmuebles.
Los que no pueden vlidamente obligarse no
pueden hipotecar sus bienes (art. 3118). Si falta la capacidad, el acto es nulo de nulidad
relativa.
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Puede constituirse por
El deudor de la obligacingarantizada con la hipoteca
Un tercero que va a hipotecar su
inmueble en garanta de unadeuda contrada por otra persona
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Modo
NO HAY TRADICINel inmueble queda en
poder del deudor
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InscripcinCon el fin de publicidad, para que pueda seropuesta a 3 (art. 3134 y 3135)
Excepcin - art. 3135: las partes contratantes, sus
herederos y los que han intervenido en el acto
(como el escribano o testigos) no pueden
prevalerse del defecto de inscripcin; y respecto de
ellos la hipoteca constituida por escritura pblica
se considera registrada.
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Plazo Plazo para inscribir ---> 45 das (art.
3137 remite art. 5 ley 17801)
Si se hace dentro del plazo: los efectos seretrotraen al da de su constitucin (art.3149)
Si se hace fuera de plazo: tiene efectosdesde la fecha de la inscripcin (art.
3150)
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Inscripcin Quienes pueden pedir la inscripcin? (art.
3140)
* El constituyente de la hipoteca* El acreedor hipotecario
* Quien tenga inters en asegurar elderecho hipotecario (ej: un acreedor delacreedor hipotecario)
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InscripcinCunto dura?
20 aos con posibilidadde renovacin
(art. 3152)
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ConclusionesEs derecho real sobre cosa ajena,
que garantiza cumplimientoobligacin cierta ydeterminable, afectando uninmueble especfico.