CM at Risk 도입에 따른

현안 진단 및 발전 방향

2010. 4. 9.

세종대학교 건축공학부 김한수

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누가 내 치즈를 옮겼을까?

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l변화는 일어날 수 밖에 없다. 따라서,

l변화를 예측하고,

l변화를 모니터링하며,

l변화에 적응 할 수 있도록 대응하면서,

l변화를 즐겨라!

현재 CM시장 ‘치즈’에는 변화가 일어나고 있다!

CM시장의 주요 트랜드

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l CM시장의 지속적인 성장: 2001년 이후 연 평균 약 61% 성장

l CM방식에 대한 발주자의 인식 및 눈높이 증대

l 새로운‘선수’들의 시장 진입

l CM 활성화 정책

l 제한적 CM방식에서 다양한 CM방식으로의 전환

ü 건설산업 선진화 비전 2020, 건설산업진흥기본계획, 건설기술진흥기본계획

우리는 지금 Moving Target에 대응하여야 한다!

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CM at Risk가 이렇게 잘못 이해되는 경우도 있다!

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* 출처: http://blog.naver.com/hkc0929?Redirect=Log&logNo=30078500532

대형종합건설사?

중소종합건설사?

전문건설업체

시공책임형 CM에 대한 잘못된 이해는 소모적인 논쟁을 유발시킨다.

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찬성과 반대도 오해를 바탕으로…

매일건설 2010.2.24.

중소 종합건설사가 대형 종합건설사의 하도급으로 전락하는 구도가 아니며,

시공책임형 CM사업자가 계획, 설계, 시공, 감리까지 하는 발주방식도 아니다.

CM at Risk는 GC방식의 확장형

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CM at Risk는 태생적으로 GC방식이기 때문에 CM/GC이라고 표현되기도 한다.

발주자

설계사CM사업자

(내용적으로는 GC)

전문업체

(TC)

전문업체

(TC)

전문업체

(TC)

발주자

설계사 종합 건설사(GC)

전문업체

(TC)

전문업체

(TC)

전문업체

(TC)

CM at RiskCM at Risk방식방식GCGC방식방식: : 설계시공분리방식설계시공분리방식

Pre-Con Service +

CM for Fee와 CM at Risk는 닮고도 닮지 않았다 (I)

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‘전반전’과 ‘후반전’의 계약적 위상과 역할에서 차이가 있다.

CM CM at Riskat Risk

CM CM for Feefor Fee

ConsultantConsultant

ConsultantConsultant

ConsultantConsultant

ContractorContractor

CM for Fee와 CM at Risk는 닮고도 닮지 않았다 (II)

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객관성과 책임성에서도 차이가 있다.

CM CM at Riskat Risk

CM CM for Feefor Fee

객관성객관성

책임성책임성

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11

미국 건설산업에서 이해되고 있는 CM - AGC, AIA, CMAA 공통

CM at Risk는 조달방식, CM for Fee는 다양한 조달방식과 조합되는 Management Service.

멀티프라임 기반의 CM for Fee가 가장 대표적이지만 유일한 CM for Fee는 아니다.

X

X

12

미국 건설시장에서 CM방식이 차지하는 비중은?

l CM for Fee와 CM at Risk 시장을 비교할 때에는 주의가 필요하다.

구분해당 CM시장 규모

(A)해당 건설시장 규모

(B)비중

(A/B)

CM for Fee 시장 약 12조 원 - -

CM for Fee 시장(공사비 환산)

약 300~400조 원 약 1,300조원 약 23~31%

CM at Risk 시장 약 100조 원 약 1,400조원 약 7%

* 출처: 2007년 100대 CM기업 실적 기준, ENR

CM시장의 외형상 규모는 CM at Risk가 당연히 크지만, 활용도는 CM for Fee 가 높다.

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CM at Risk가 얼마나 광범위하게 활용되고 있는가?

* 출처: 미국건설협회(AGC)

각 State 별로 CM at Risk의 활용도는 상이하지만 활용도가 증가하는 추세이다.

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* 본 자료에 제시된 발전 방향은 발제자 개인의 의견임을 밝힙니다.

시공책임형 CM에 대한 법적 정의

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건설산업기본법(안)

6의2 “시공책임형 건설사업관리”라 함은 종합공사를 시공하는 업종

을 등록한 건설업자가 시공이전 단계에서 건설사업관리 서비스를 제공

하고 시공단계에서는 종합적인 계획․관리 및 조정업무를 하면서 정해

진 공사금액 내에서 공기 및 재정적 책임을 지고 공사를 시공하는 것을

말한다.

* 2010년 3월 23일 국무회의 통과

현행 법(안)에서도 시공책임형 CM은 건설사업관리 서비스 + 시공으로 정의하고 있다.

현안 1: 업역 – 시공책임형 CM을 위한 별도의 업역이 필요한가?

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l 조달방식인 턴키(TK)를 위한 별도의 면허/등록이 있는가?

l 조달방식인 시공책임형 CM을 위한 별도의 면허/등록이 필요한가?

l 우리에게 새로운 업역 ‘울타리’가 절실히 필요한 이유가 있는가?

l 미국의 경우, 건설업 면허를 요구하지만 별도의 CM at Risk 면허는

없는 것이 일반적

시공책임형 CM을 위한 별도 업역 규정없이 종합 건설업 등록을 기본 요건으로 하는 것이 바람직하다.

현안 2: 시장 주도권 – 시공책임형 CM 시장을 누가 주도하는가?

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l 시공책임형 CM시장은 기본적으로 종합 건설사의 시장.

l CM 용역사는 파생 수요를 겨냥.

l 미국의 경우, 종합 건설사 주도의 시장이며 CM 용역사의 파생 수요도

발생.

l 얼마나 많은 CM 용역사가 건설업 등록을 통해 시공책임형 CM시장에

진입하겠는가?

시공책임형 CM 시장은 종합 건설사가 주도하는 시장이다.

현안 3: 선정 방식 및 시점 – 시공책임형 CM사업자를 언제 어떻게 뽑을 것인가?

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l 제도 및 발주자가 풀어야 하는 ‘4차 방정식’

ü 조건 1: CM사업자를 사업초기단계부터 참여시켜야 CM효과가 극대화

ü 조건 2: 사업초기단계에는 CM사업자 선정 시 입찰 가격을 평가할 수 있는 설계 부재/불충분

ü 조건 3: 가격 경쟁을 위해 설계가 완성된 후 CM사업자를 선정하면 조기 참여효과 감소

ü 조건 4: 가격 요소를 CM사업자 선정 경쟁에서 배제하기에는 부담

l 경험과 역량 등 Qualifications 중심의 선정이 글로벌 스탠더드

ü CM at Risk 사업자 선정 시점을 감안하면 최저가 및 적격 심사 방식은 ‘궁합’맞추기 어려움.

ü 최고가치(기술제안) 방식이 기본 원칙이 되는 것이 바람 직.

ü 건설사업관리 서비스의 용역비(CM fee)는 가격 경쟁요소로 고려 가능.

l 시공책임형 CM사업자 선정은 CM대가 방식과 밀접한 관계가 있음.

시공책임형 CM사업자는 사업초기단계에 Qualifications 중심으로 선정하는 것이 바람직하다.

CM사업자 선정 시점, 설계 진도, CM대가 방식에 따라 가격 요소 加味의 가능성도 존재

현안 4: CM대가 – 어떤 CM대가 방식을 운영할 것인가?

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l 시공책임형 CM방식에서 가장 대표적인 대가 방식은 GMP방식.

ü GMP방식은 기본적으로 ‘뚜껑’이 있는 Cost + Fee방식.

ü GMP의 운영방식은 매우 다양 - Lump sum, Cost + Fee 요소의 혼재 가능성 존재

l GMP방식이 대표적인 방식이 될 수 밖에 없었던 이유는?

ü Lump sum으로 하자니 ‘buffer’가 많이 들어갈 수 밖에 없고, Cost + Fee는 불안하고...

ü 발주자 입장에서는 가능한 한 조기에 예산의 확실성/고정성 확보 필요.

ü 효율적인 설계관리와 Fast Track의 원활한 진행을 위해 필요.

l GMP 확정 시점은 기본설계 종료 이후가 일반적이지만 사업 특성에 따라 변동 가능.

l 현행 예산, 회계, 계약, 감사 제도와 발주자 역량/인식 측면에서 가장 큰 난제

ü Contingency, Shared Savings, Open Book Accounting, GMP Negotiation 등

GMP방식은 세련된(sophisticated) 운영 역량과 기술을 요구한다.

국내 ‘눈높이’에 맞는 Mechanism을 제도적으로 마련하는 것이 관건이다.

참고: 미국 오레곤 주 사례

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* 출처: Oregon Public Contracting Coalition Guide to CM/GC Contracting

GMP 확정 시점

현안 5: 책임감리와의 관계 – 시공책임형 CM사업에서 책임감리는?

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l 현재 건설기술용역인 CM for Fee 방식에서는 CM사업자가 책임감리

자 역할도 함께 수행.

l 시공책임형 CM에서 CM사업자는

시공책임형 CM사업에서도 최소한의 감리 기능은 두는 것이 바람직하다.

ConsultantConsultant ContractorContractor

l 만일 Consultant와 Contractor의 역할을 동시에 수행해야 한다면

어느쪽 행태가 더 강하게 나타날까?

l 최소한의 발주자 측 Check and Balance 필요

현안 6: 대상 사업–시공책임형 CM 대상 사업은?

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시공책임형 CM 대상 사업의 기준은 발주자의 설계 통제권, 설계 복잡도, 공기 단축 필요성,

해당 사업의 난이도와 발주자의 사업관리 역량 등이 주요 Factor 이다.

“미국의 경우, 건수 기준으로 설계시공분리방식(약 57%)이 가장 많이 활용되고, 설계시공

일괄방식(약 16%)과 CM at Risk방식(약 15%)이 비슷하게 활용되고, 멀티프라임방식

(약 12%)이 그 다음이다. CM at Risk방식의 경우, 건수 측면에서는 당연히 민간 건축에

서의 활용도가 높지만, 활용률 측면에서는 공공 건축에서의 활용도도 상대적으로 높은 편

으로 나타나고 있고, 공공 토목에서는 활용도가 매우 낮다. CM at Risk방식이 활용되는

사업의 주요 특징은 (1) 발주자가 설계 통제권을 원하고, (2) 단순/표준 설계가 가능하여

GMP방식에 대한 부담이 상대적으로 적으면서도, (3) 공기 단축을 위해 Fast Track이

필요하고, (4) CM서비스를 통해 발주자의 인력/역량 부족을 해결하여 사업관리 부담을

줄이면서, (5) 사업의 효율성 향상을 목표로 하는 사업 유형으로 나타나며 공공 부문의 경

우, 교육시설과 공공 청사에서 CM at Risk 방식의 활용 사례가 많이 나타나고 있다.”

- 2,350개 사례 분석 결과 - * 출처: (가제) 미국 CM 제대로 알기, 김한수, 한미파슨스, 미국CM협회, (2010년 발간 예정)

국내 건설시장에서 어떤 의미가 있는 것일까?

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시공책임형 CM시장의 잠재적 규모는 향후 3조~5조 내외로 추정 가능하지만 발주자 수용성, 종합 건설사의

참여 및 홍보 수준, CM at Risk 활성화 정책, CM at Risk 제도 내용 등에 따라 크게 좌우될 수 있다.

l 시공책임형 CM방식이 토목 보다는 건축에서 활성화되어 있는 미국의 패턴을 기준으로 몇 가지

가정(assumptions)을 추가로 전제하여 예측해보면…,

* 2008년도 건축 부문 계약 실적 기준(대한건설협회)

현안 7: 분리발주 – 전기 및 정보통신 공사의 분리발주를 어떻게 고려할 것인가?

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전기 및 정보통신 공사업계 입장에서는 걱정될만한 현안이 있다.

효율적인 통합관리 vs. 전기/정보통신 중소기업 보호, 육성을 어떻게 조합하는가가 관건이다.

전자신문 2010.1.26

전자신문 2010.1.8.

전자신문 2010.1.8.

l 2009년 토건부문 시공능력평가 1위~30위

업체 중 29개 업체가 전기공사업 및 정보

통신공사업에 등록 되어있음.

l Pre-con 참여 형태와 주도권이 핵심 이슈

현안 8: 시공책임형 CM제도 운영을 위한 기타 현안

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l CM대가 기준: 용역비 + 공사비를 어떻게 조합할 것인가?

l 국가계약법 and/or 건설기술관리법 반영

l CM 표준 계약서(일반/특수 조건)

l Open Book Accounting 도입 시, 발주자 Cost(GMP) 관리 역량

l 시공책임형 CM제도에 대한 발주자 이해 및 인식 제고

l 시공책임형 CM방식 활용을 위한 업무 지침 및 매뉴얼 개발 등

시공책임형 CM제도 정착을 위한 제도적/실무적 기반을 마련하는 작업이 시작되어야 하다.

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생각 한 가지…

Built-in 되어 있는 기능과 성능도 중요하지만 사용 환경과 사용자의 수준도 매우 중요하다!

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경청해 주셔서 감사합니다.

발표를 마치며

l 최고의 조달방식은 존재하지 않는다. 최적의 조달방식만이 존재할 뿐이다.

l 장점만 가진 조달방식도 없고, 단점만 가진 조달방식도 없다.

l 시공책임형 CM방식이 지니는 장점을 극대화하고 단점을 최소화 할 수 있는

제도적, 실무적 기반을 조성하는 것이 향후 연착륙을 위한 과제이다.

l 시공책임형 CM방식의 도입은 발주자의 조달방식 선택권 다양화,

Qualifications 중심의 글로벌 스탠더드 경쟁, CM서비스를 통한 발주자

의 사업관리 역량 강화, 건설사업의 효율성 향상이라는 측면에서 의의를

찾을 수 있다.