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Collection DroitUne production de l’UFR de Droit & du CEMU
Université de Caen Basse-Normandie
AUTORISER des travaux
Les autorisations d’urbanisme
Collection DroitUne production de l’UFR de Droit & du CEMU
Université de Caen Basse-Normandie
AUTORISER des travaux
Les autorisations d’urbanisme
Présentation de la journée :
Madame Marie-Christine VIALE, conseiller formation à la délégation
CNFPT Basse-Normandie
Animation de la journée :
Monsieur Vincent LE GRAND, universitaire - cabinet VLG Conseil
Programme de la journée
Matinée : Actualité législative et réglementaire
de l’urbanisme
Après-midi : Actualité de l’instruction et des
autorisations d’urbanisme
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Programme de la matinée
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Où en est-on de
l’application de la
loi ALUR du 24
mars 2014 ?
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Les priorités de la loi ALUR en urbanisme
Titre IV
51 articles
(129 à 140 et 144 à 175)
Objectif
Faciliter et accroître
l’effort de construction
de logements
Objectif
Freiner l’artificialisation
et lutter contre
l’étalement urbain
Conciliation
Moderniser les documents de planification
Favoriser la densification 6
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Journée d’actualité du 30 juin 2014 organisée par le CNFPT
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Quelle application de la loi ALUR dans le contexte bas-normand ?
Articulation entre le transfert de compétence et l’application des PLU communaux
8
3 derniers mois pour
constituer une minorité
de blocage
Transfert possible à tout moment
27 mars 2017
Transfert automatique
27 mars 2014
Entrée en vigueur
ALUR
Application des PLU
communaux
Révisions et modifications
possibles avant transfert de
compétence
Application des PLU
communaux
Modifications possibles
Toute révision du PLU
devient impossible à
compter du transfert
Entrée en vigueur
du PLUi
Mise en élaboration possible
du PLUi après transfert
Approbation du PLUi
EPCI
Communes membres de l’EPCI
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Obligations restant à la charge des communes disposant d’un PLU
Les communes ayant conservé la compétence
urbanisme restent soumises à un ou plusieurs
de ces trois échéances obligations :
Disparition programmée des POS
Mise en compatibilité du PLU avec la loi ENE de 2010
Mise en compatibilité au besoin avec le SCoT
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La disparition programmée des POS
Les POS ont été créés par la loi d’orientation foncière du
30/12/1967
La loi du 13 décembre 2000 a décidé le remplacement
des POS par les PLU sans condition de délai(estimation
10 ans)
21 % des communes françaises sont encore soumises à
un POS
La loi ALUR prévoit la caducité des POS au 01/01/2016.
01/01/2016
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La « grenellisation » des PLU : loi du 12 juillet 2010 ENE
La loi Grenelle 2 du 12 juillet 2010 imposait aux PLU d’intégrer son
contenu lors d’une prochaine révision et au plus tard le 1er janvier
2016.
La loi ALUR du 24 mars 2014 repousse ce délai d’un an, soit une
obligation d’avoir mis son PLU en conformité avec la loi ENE au 1er
janvier 2017.
De manière générale, ne sont pas conformes à la loi Grenelle 2 tous
les PLU approuvés avant 2012.
Rendre son PLU conforme à la loi Grenelle, cela signifie
principalement de produire un travail particulier sur :
, la réduction de la consommation d’espace et la densification du bâti ;
, la protection de la biodiversité et les continuités écologiques ;
, la performance énergétique et la lutte contre les émissions de gaz à effet de
serre.
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Compatibilité du PLU avec le SCoT(art. L. 111-1-1 CDU)
La mise en compatibilité des PLU avec les SCoT
doit être réalisée actuellement dans un délai de
trois ans.
Pour les SCOT approuvés à compter du 1er
juillet 2015, le délai de mise en compatibilité du
PLU est réduit à un an.
Le délai demeure toutefois de trois ans si la mise
en compatibilité nécessite une révision du PLU
et non seulement sa modification.
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Synthèse des échéances imposées par la loi ALUR
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Report des échéances possible en vertu de l’article 13 loi SVE du 20 décembre 2014
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Report des obligations sous conditions
ALORS…
Report des obligations imposées
aux PLU communaux applicables :
• mise en compatibilité avec un
SCoT,
• mise en compatibilité avec le
Grenelle avant le 31 décembre
2016,
• transformation de POS en PLU
à achever avant mars 2017,
SI…
• L’EPCI engage une
procédure d’élaboration
d’un PLUi avant le 31
décembre 2015 ;
• le débat sur le PADD a lieu
avant le 27 mars 2017 ;
• si l’approbation du PLUi a
lieu avant le 31 décembre
2019.
Se reporter au texte dans le recueil page 2
Réforme du droit des sols par le décret du 27 avril 2015 d’application d’ALUR
1 ) Compétence du préfet en cas de carence dans la
production de logements sociaux
2 ) Définition juridique de la résidence démontable
constituant un habitat permanent
3 ) Nouveau régime des habitations légères de loisirs
et des résidences mobiles de loisir
4 ) Production des plans intérieurs de l’immeuble en
cas de logement collectif
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Compétence du préfet en cas de carence dans la production de logements sociaux
La compétence de l’Etat en matière de permis
de construire est étendue par le décret aux
permis de construire portant sur des projets de
constructions à usage de logements dès lors
qu’ils ont vocation à être établis dans des
secteurs arrêtés par le préfet en application du
deuxième alinéa de l’article L. 302-9-1 du code
de la construction et de l’habitation ;
La commune doit donc être considérée comme
« carencée » en matière de logements sociaux. Vin
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Résidences démontables constituant un habitat permanent
Ces résidences correspondent aux "installations
sans fondation disposant d'équipements
intérieurs ou extérieurs et pouvant être
autonomes vis-à-vis des réseaux publics", qui
"sont destinées à l'habitation et occupées à titre
de résidence principale au moins huit mois par
an", et à tout moment, facilement et rapidement
démontables.
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Art. R. 111-46-1 CDU
Habitations légères de loisirs et des résidences mobiles de loisir
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Art. R. 111-31 à 32-1
CDU
Art. R. 111-33 à 36
CDU
Habitation légères de loisirs
Définition : « constructions démontables ou
transportables destinées à une occupation
temporaire ou saisonnière à usage de loisirs ».
Conditions d’implantation :
, Implantation facilitée dans PRL, camping, villages
vacances ou dépendances de maisons familiales (DP
si > 35 m² de SdP)
, Implantation tolérée par ailleurs mais aux conditions
de droit commun (DP si > à 5 m² et PC si > à 20 m²).
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Résidences mobiles de loisirs
Définition : « véhicules terrestres habitables
destinés à une occupation temporaire ou
saisonnière à usage de loisir qui conserve des
moyens de mobilité leur permettant d’être
déplacés ».
Conditions d’implantation :
, Implantation autorisée dans PRL, camping, villages
vacances classés en hébergement léger ;
, Implantation tolérée de façon momentanée sur des
terrains affectés au garage ou à l’hivernage ;
, Implantation tolérée pour relogement de victimes de
catastrophes naturelles ou technologiques ;
, Implantantion interdite par ailleurs.
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Les RML (mobil-home) doivent rester cantonnés à des espaces dédiés
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Production des plans intérieurs de l’immeuble en cas de logement collectif
Lorsque le projet porte sur la construction de
logements collectifs, le dossier joint à la
demande de permis de construire comprend, si
le maire en fait la demande, le plan intérieur de
l’immeuble.
Cette pièce optionnelle est purement informative
et ne peut pas être de nature à justifier un refus
ou l’opposition de prescriptions, sauf art. L. 123-
1-5 II 3° CDU (délimitation de secteurs sur le
plan de zonage où un pourcentage de logements
de taille minimale et exigé).
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22Art. R. 111-46-1 CDU
La loi Pinel du 18
juin 2014 : simple
ajustement ou
réforme de
l’urbanisme
commercial ?
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Le droit de l’aménagement commercial : évolutions législatives marquantes
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• Loi du 27 décembre 1973 d'orientation du commerce et de l'artisanat
dite « loi Royer » ;
• Loi du 4 aout 2008 dite de Modernisation de l'Economie ;
• Loi du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très
petites entreprises (ACTPE) dite « loi PINEL » ;
• Décret n° 2015-165 du 12 février 2015 d’application de la loi ACTPE.
Les projets soumis à autorisation d’exploitation commerciale (art. L. 752-1 CDC)
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La création et l’extension d'un magasin de commerce de détail
d'une surface de vente supérieure à 1 000 mètres carrés ;
Tout changement de secteur d'activité d'un commerce d'une
surface de vente supérieure à 2 000 mètres carrés ;
La création ou l’extension d'un ensemble commercial dont la
surface de vente totale est supérieure à 1 000 mètres carrés ;
La réouverture au public, sur le même emplacement, d'un
magasin de commerce de détail d'une surface de vente sous
certaines conditions ;
La création ou l’extension d’un « DRIVE » si la surface de
plancher est supérieure à 20 m².
Sont soumis à AEC, les projets suivants :
La fusion des procédures d’autorisation
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Étape 1 - Autorisation
d’aménagement commercialÉtape 2 - Autorisation
d’urbanisme / construction
Demande d’autorisation d’urbanisme
Avis de la CDAC
Autorisation
de la CDAC
Pièce du dossier de demande
Étape unique - Autorisation d’urbanisme valant AEC
Deux hypothèses sont à distinguer
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La réalisation du projet suppose un permis de
construire ;
La réalisation du projet sans permis de
construire.Autorisation
d’aménagement
commercial
Autorisation
de la CDAC
Autorisation
d’urbanisme
Avis de la CDAC
Hypothèse 1 : Délivrance d’une autorisation d’exploitation commerciale sans PC
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Envoi de la demandeArt. R752-11 CdC
Contrôle de recevabilité du dossier
par le secrétariat CDACArt. R752-12 CdC
Récépissé
Réunion de la CDAC
1
5
j
o
u
r
s
2
mois
au
total
Convocation des membres
de la CDAC par LRARRédaction d’un
rapport d’instruction
Notification de la décision dans les 10 jours
Hypothèse 2 : le permis de construire vaut autorisation d’exploitation commerciale
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INSTRUCTION
Au nom de la
commune
Consultation
CDACArticle R752-9 CdC
Article R752-10 CdC
Composition de la CDAC (article L751-2 CdC )
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Élus Personnalités qualifiées
Maire de la commune
d’implantation du projet
Président de l’EPCI
d’implantation du projet
Président du syndicat
porteur du SCoT
Président du conseil
départemental
Président du conseil
régional
Représentant des maires au
niveau départemental
Représentant des EPCI au
niveau départemental
Personne qualifiée en
matière d’aménagement du
territoire
Personne qualifiée en
matière de développement
durable
Personne qualifiée en
matière de protection des
consommateurs
Le recours à la juridiction administrative pour contester l’AEC
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CDAC
CNAC
CAAArt. R. 311-3 CJA
Conseil d’EtatJuge de cassation
L’auteur du recours contre l’AEC
doit être l’une des personnes
mentionnées à l’art. L. 752-17 I. CdC
CAA compétente en
premier et dernier ressort
(art. L. 600-10 CDU)
Compétence CAA =
Décret n° 2013-730
du 13 août 2013
Entrée en vigueur au
1er janvier 2014
Entrée en vigueur
des textes
d’application de la
L.A.A.A.F. du 13
octobre 2014
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Une assouplissement de la loi ALUR sur la constructibilité des zones rurales
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Se reporter au texte dans le recueil page 4
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Les constructions nouvelles
Rappel = Notion de construction nouvelle
Une "construction nouvelle" présente une indépendance entière de
tout bâtiment existant
Les bâtiments disjoints physiquement des autres sont
nécessairement des constructions nouvelles, même lorsqu'il s'agit
de constructions annexes.
Un garage, ou bien encore une remise ou un abri de jardin est une
construction nouvelle s'il (elle) n'est pas adossé(e) à unau bâtiment
principal.
Le Conseil d'État a jugé de la même manière qu'une piscine non
attenante à une habitation ne saurait être considérée comme une
extension d'une construction existante mais constituait une
construction nouvelle ( C.E., 9 mai 2005, M. et Mme X., requête
n° 262618).
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Les constructions nouvelles dans les zones A et N des PLU (hors STECAL)
Selon les articles R. 123-7 et R. 123-8 CDU,
peuvent seules êtres autorisées en zone A et N
des PLU :
les constructions et installations nécessaires à
l'exploitation agricole (et forestière en zone N) ;
les constructions et installations nécessaires à des
équipements collectifs ou à des services publics, dès
lors qu'elles ne sont pas incompatibles avec l'exercice
d'une activité agricole, pastorale ou forestière dans
l'unité foncière où elles sont implantées et qu'elles ne
portent pas atteinte à la sauvegarde des espaces
naturels et des paysages Vin
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Statut des Secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées (STeCAL)
Un recours « exceptionnel » (ALUR) à des
STECAL est autorisé par l’article L. 123-1-5 II. 6°
CDU (pastillage);
Dans les STECAL, le règlement peut autoriser
des constructions nouvelles ;
Dans chaque STeCAL, le règlement précise :
les conditions de hauteur,
Les conditions d'implantation,
Les conditions de densité des constructions permettant
d'assurer leur insertion dans l'environnement et leur
compatibilité avec le maintien du caractère naturel,
agricole ou forestier de la zone. 37
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Les changements de destination
Rappel = changement de destination
La destination d’une construction consiste en la
vocation pour laquelle celle-ci a été réalisée ou
transformée.
Le temps n'a pas de prise sur la destination, la
destination demeure même lorsque l'usage
cesse ;
La destination répond nécessairement à l'une de
celles visées à l’article R. 123-9 CDU : habitation,
hébergement hôtelier, bureau, commerce, artisanat,
industrie, exploitation agricole ou forestière, entrepôt et
installation nécessaire à un service public ou d’intérêt
collectif.
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Les changements de destination en zones A et N des PLU (hors de STECAL)
La rédaction de l’article L. 123-1-5 CDU a été
changée sur ce point par la loi AAAF ;
Désormais, il appartient au règlement de
"désigner les bâtiments qui peuvent faire l'objet
d'un changement de destination, dès lors que ce
changement de destination ne compromet pas
l'activité agricole ou la qualité paysagère du
site".
Cette désignation est le plus souvent admise
comme une désignation sur le règlement
graphique par un « étoilage ».
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Les changements de destination en zones A et N des PLU (hors de STECAL)
Le changement de destination est soumis :
En zone agricole, à l’avis conforme de la CDPEANF
prévue à l’article L. 112-1-1 du code rural et de la
pêche maritime ;
En zone naturelle, à l’avis conforme de la commission
départementale de la nature, des paysages et des
sites prévue à l’article R. 341-16 du code de
l’environnement.
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Les extensions et annexes des
constructions existantes
Rappel = limites des extensions
L’extension d’un bâtiment est un ajout de
surface, un agrandissement d’une seule et
même enveloppe bâtie ;
Cet ajout doit donc se situer dans la contiguïté
physique du bâtiment existant ;
Cet ajout doit s'inscrire dans une proportion
limitée par rapport à celui-ci. a bien été jugée
"mesurée" une extension de l'ordre de 30 % de
la surface initiale (C.E., 18 novembre 2009,
Suzanne Quillaud, requête n° 326479). Vin
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Rappels sur la notion d’annexe
Une annexe est un bâtiment (garage, abri à bois,
atelier) ou une construction (piscine, barbecue
scellé) indépendant(e) lié(e) à une construction
principale.
Un bâtiment accessoire ou une annexe ne doit
pas être en continuité et en communication avec
la construction principale (CAA Marseille, 28
septembre 2000, M. et Mme Schmidt, req. n°
98MA00439)
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Les annexes et extensions autorisées par la loi MACRON du 6 août 2015
Article 80 de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015
pour la croissance, l’activité et l’égalité des
chances économiques dite loi « Macron ».
Les bâtiments d'habitation existants peuvent
faire l'objet d'extensions ou d'annexes, dès lors
que ces extensions ou annexes ne
compromettent pas l'activité agricole ou la
qualité paysagère du site.
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Se reporter au texte dans le recueil page 4
Les extensions et annexes en zones A et N des PLU (en dehors de STECAL)
Dans les zones agricoles et naturelles et en
dehors des STECAL, les extensions et annexes
sont autorisées si :
Elles concernent les seuls bâtiments d’habitation ;
Elles ne compromettent pas l’activité agricole et la
qualité paysagère du site ;
Le règlement du PLU les encadre en précisant la
zone d’implantation, les conditions d’hauteur,
d’emprise et de densité permettant d’assurer leur
insertion dans l’environnement et leur compatibilité
avec le maintien du caractère agricole, naturel ou
forestier de la zone (avis de la CDPENAF requis)
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Modalités d’application des nouvelles dispositions (LAAAF + MACRON)
Le bénéfice des nouvelles dispositions pour les
communes et les EPCI compétents reste limité
dans un premier temps ;
Rares sont les règlements de zones A et N
intégrant d’ores et déjà les quatre règles
opposables aux annexes (zone d’implantation,
hauteur, emprise au sol et densité) ;
L’intégration des nouvelles dispositions de L.
123-1-5 CDU supposera le plus souvent une
modification des PLU opposables. Vin
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Le renforcement du rôle des CDCEA
Changement de nom : les CDCEA
deviennent les « commissions départementales
de préservation des espaces naturels, agricoles
et forestiers » (CDPENAF) ;
Très net élargissement des compétences pour
renforcer la protection des espaces naturels,
agricoles et forestiers.
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Composition de la CDPENAF (art. L.112-1-1 al. 1 CR)
La CDPENAF est présidée par le préfet.
La CDPENAF « associe » des représentants :
de l'Etat ;
des collectivités territoriales et de leurs groupements ;
des professions agricole et forestière;
des chambres d'agriculture et des organismes nationaux à
vocation agricole et rurale;
des propriétaires fonciers ;
des notaires ;
des associations agréées de protection de l'environnement;
des fédérations départementales ou interdép. des chasseurs.
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Compétence de base très large : « Cette commission
peut être consultée sur toute question relative à la
réduction des surfaces naturelles, forestières et à
vocation ou à usage agricole et sur les moyens de
contribuer à la limitation de la consommation des
espaces naturels, forestiers et à vocation ou à usage
agricole ».
A laquelle s’ajoute une faculté d’auto-saisine : Elle peut
demander à être consultée sur tout autre projet ou
document d'aménagement ou d'urbanisme, à l'exception
des projets de plans locaux d'urbanisme concernant des
communes comprises dans le périmètre d'un schéma de
cohérence territoriale approuvé après la promulgation de
la LAAAF (autosaisine possible sauf pour PLU approuvé
après LAAAF dans le périmètre d’un SCoT).
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La CDPENAF a vocation à intervenir très largement (art. L.112-1-1 al. 3 CRl)
Consultation en RNU de la CDPENAF (article L. 111-1-2 CDU après ALUR)
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« Les constructions et les travaux ayant pour
conséquence une réduction des surfaces situées
dans les espaces autres qu'urbanisés et sur
lesquelles est exercée une activité agricole ou
qui sont à vocation agricole doivent être
préalablement soumis pour avis par le
représentant de l'Etat dans le département à la
commission départementale de la préservation
des espaces naturels, agricoles et forestiers ».
Consultation en RNU de la CDPENAF (article L. 111-1-2 al. second CDU après ALUR)
La loi ALUR du 24 mars 2014 établit un contrôle
administratif en cas de recours à trois exceptions
à la règle de la constructibilité limitée, à savoir :
, 2. Les "constructions nécessaires à l’exploitation
agricole, à des équipements collectifs" ;
, 3. Les "constructions et installations incompatibles
avec le voisinage des zones habitées" ;
, 4. Les "constructions ou installations, sur délibération
motivée du conseil municipal, si celui-ci considère que
l'intérêt de la commune, en particulier pour éviter une
diminution de la population communale, le justifie". Vin
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AVIS
SIMPLE
AVIS
CONFORME
« Lorsqu'un projet d'élaboration, de modification
ou de révision d'un plan local d'urbanisme, d'un
document d'urbanisme en tenant lieu ou d'une
carte communale a pour conséquence, dans des
conditions définies par décret, une réduction
substantielle des surfaces affectées à des
productions bénéficiant d'une appellation
d'origine protégée ou une atteinte substantielle
aux conditions de production de l'appellation,
l'autorité compétente de l'Etat saisit la
commission du projet (avis conforme).
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Consultation de la CDPENAF / à un PLU (art. L.112-1-1 al. 5 CRl)
Consultation sur PLU en cas de création de STECAL (article L. 123-1-5 II. 6° après ALUR)
« Ces secteurs sont délimités après avis de la
commission départementale de la préservation
des espaces naturels, agricoles et forestiers. Cet
avis est réputé favorable s'il n'est pas intervenu
dans un délai de trois mois à compter de la
saisine. ».
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Consultation en cas de changement de destination en zones A des PLU
Le changement de destination d’un bâtiment est
soumis, en zone agricole, à l'avis conforme de la
CDPENAF, tandis qu'en zone naturelle, il
supposera l'avis conforme de la commission
départementale de la nature, des paysages et
des sites
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Art. L. 123-1-5 6° CDU