commerces et nouveaux modes de consommation : la mutation
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Commerces et nouveaux modes de consommation : la mutation d’une classe d’actifs
Philippe Mouton Président
HAMMERSON FRANCE
Jean-Marc Peter Directeur général
SOFIDY
Réunion du 24 mars 2016
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Investissement en immobilier de commerces - France
Réunion adhérents - 24 mars 2016 2
Légère baisse des volumes investis (peu de portefeuilles), mais un appétit toujours marqué pour les actifs de commerce.
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Investissement en immobilier de commerces - France
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Source Cushman & Wakefield – Etude annuelle commerces – Janvier 2016
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Réunion adhérents - 24 mars 2016 4
Cushman & Wakefield – Etude annuelle commerces – Janvier 2016
Contexte économique et social : nombreux défis à relever
Fréquentation en berne car peu d’évolution du pouvoir d’achat des ménages, impact significatif de la menace terroriste et changements de comportements dans les pratiques de consommation…
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Réunion adhérents - 24 mars 2016 5
Transition numérique : les enjeux pour les enseignes
Comment adapter les surfaces commerciales à cette nouvelle donne ?
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A presentation by A presentation to
Commerces et nouveaux modes de consommation : la mutation d’une classe d’actifs
Jean-Philippe Mouton IEIF 24.03.16
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Le Groupe Hammerson
7
• 6ème foncière européenne en immobilier commercial • Cotée au London Stock Exchange (FTSE100) • Fondée il y a plus de 70 ans et implantée en France depuis plus de 30 ans • Portefeuille de plus de 12,3 milliards d’euros au 31 décembre 2015 • 150 collaborateurs en France
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Notre portefeuille (hors Irlande)
Plus de €12,3 milliards Centres commerciaux
Retail parks
20
Outlets
15 Surface totale
1.8 millions de m2
21
Fréquentation annuelle
280 millions de visiteurs
Grande Bretagne
Outlets
France
Irlande
Other / developments
Repartition de notre investissement (en%)
Notre portefeuille
Centres commerciaux Retail parks Villages de marques Value Retail VIA Outlets
8
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Grande Bretagne, France
21 centres commerciaux majeurs
280 millions de visiteurs
Valeur moyenne / actif: € 300 mil
9
Centres Commerciaux
Grande Bretagne, France et Irlande
20 retail parks
Sur plus de 500,000m2
Retail Parks
Investissement à travers l’Europe
15 outlets premium dans 12 pays
Value Retail & VIA Outlets
Villages de marques
Nos secteurs d’activités
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8 centres commerciaux majeurs au Royaume-Uni
10
Cabot Circus, Bristol
Union Square, Aberdeen WestQuay,
Southampton The Oracle, Reading
Highcross, Leicester
Brent Cross, Londres NW4
Queensgate, Peterborough
Bullring, Birmingham
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11
O’Parinor, Aulnay-sous-Bois
Rénové en 2014
Place des Halles, Strasbourg
Rénové en 2013
Les 3 Fontaines, Cergy Pontoise
En cours de rénovation
Espace St- Quentin, St-Quentin-en-Yvelines
Rénové en 2014
Italie Deux, Paris 13ème
Rénové en 2013
Les Terrasses du Port, Marseille
Ouvert en mai 2014
Saint Sébastien Nancy
En cours de rénovation
Nicétoile, Nice
Acquis en janv 2015
9 centres commerciaux majeurs en France
Jeu de Paume Beauvais
Ouv. 25 nov. 2015
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Les centres commerciaux Français
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750 centres 25% du commerce 420 000 emplois 33 000 commerces
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Des centres dominés par l’équipement de la personne
13
CA 2014 par secteur
20 12% 18% 78
22% 22% 274
38% 34%
346
25% 21%
Nombre Surface % CA %
Super regionaux RegionauxGrands centres Petits
Répartition par typologie
37%
3% 6% 25%
19%
10%
Equipement personneServicesEquipement du ménageCulture cadeaux loisirsBeauté SantéAlimentation / restauration
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Un business model simple
14 Réunion adhérents - 24 mars 2016
Traffic
Conversion
+ CA +Valeur locative
+ Valeur Actif
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Mais challengé par un consommateur en pleine mutation
15 Réunion adhérents - 24 mars 2016
Les nouvelles règles du
jeu
Une nouvelle
génération de shoppers
Le nouveau parcours shopping
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Mais challengé par un consommateur en pleine mutation
16 Réunion adhérents - 24 mars 2016
Depuis la crise, une approche différente de la consommation
Impulsion
Surf et acheteen magasin
PlanifiePromotion
Luxe
Pre recession Post recession
Les nouvelles règles du
jeu
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Mais challengé par un consommateur en pleine mutation
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Une population vieillissante a fort pouvoir d’achat
Une nouvelle
génération de shoppers
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Mais challengé par un consommateur en pleine mutation
18
Des habitudes d’achat bouleversées par la technologie
Le nouveau parcours shopping
2000
2015
Nombre de magasins utilisés
Nombre de canaux de distribution utilisés
17% 9%
68%
42%
10%
38%
4% 7% 0% 3%
2002 2012
12345
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Et par des commerçants…
la Direction de Conforama a annoncé la fermeture des 8 établissements Confo Déco de France
La Fnac, enseigne de produits culturels et technologiques, a annoncé qu'elle allait fermer deux de ses magasins en France pour cause de baisse de fréquentation
Logique de part de marché Logique de rentabilité
Réunion adhérents - 24 mars 2016 19
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Cependant, le magasin reste le ”chouchou“ des Français
• Le shopping a toujours la cote
20
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Le déclin de l’immobilier commercial : déclin ou opportunité ?
?
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Rénovations : condition préalable à …
22 AVANT APRES
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…la rotation des enseignes
23
10% de rotation /an
Augmentation de CA constatée: +22%
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L’effet showrooming : un atout pour les foncières
24
Bénéfice pour la foncière : des surfaces supplémentaires Bénéfice pour l’enseigne : augmentation de leur part de marché en virtuel et expérience physique enrichie
2000 2016
1500m²
3 000m²
Plus de structure en béton pré-contraint ! Réunion adhérents - 24 mars 2016
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L’optimisation de l’espace : Pop Up et magasins éphémères De la nouveauté et de l’animation
25
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Présence accrue des loisirs, générateur de trafic
17.0% 14.0% 7.4% 2.9%
Moyenne: 13.1%
% des clients qui choisissent les destination shopping en fonction de la présence de restauration et de loisirs:
37.7%
27.5%
16.6%
3.9%
Fans de shopping
Bon shoppers
Les réticents
Ceux qui détestent
Poids dans la consommation
non alimentaire
France
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Présence accrue des loisirs, générateur de trafic
27 Réunion adhérents - 24 mars 2016
5%
15%
2000 2015
% surface du centre
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Multiplication des services et de la dimension culturelle
28
Donner du plaisir et simplifier la vie
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Et des concepts innovants et différenciant Les consommateurs le demande
Concept store mobilité
Au Bout Du Champ
Espace Loisirs
Des restaurants innovants
Une garderie
Un espace évènementiel de 900 m²
Pépinière de commerce
Espace parrainage et coworking
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Le click and Collect : une réponse au shopping on line
30
Un nouvel alignement d’intérêts entre les enseignes et les foncières
- Livraison gratuite
- Facilité de retour (évite la Poste)
- 40% d’achats supplémentaires quand le produit est retiré en boutique
15,7 44,9 29,4 6,7 3,3
Récupérer les produits achetés en ligne dans le magasin est pratique
Totalement d’accord
D’accord Neutre
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Digitalisation : un contact direct et pertinent avec nos consommateurs
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Des investissements importants pour comprendre nos consommateurs
Capter
Informer
Séduire
Engager
Visite Achat
Transformer
Stratégie CRM
Leur profil
Leur comportement
Réunion adhérents - 24 mars 2016
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Réactions des foncières
Rénover pour attirer de nouveaux clients (ou ne pas les perdre) et surtout
de nouvelles enseignes
Attirer les meilleures enseignes pour plus de CA et donc de loyer à terme
Nos clients n’étaient que nos enseignes locataires – maintenant ce sont
aussi nos consommateurs finaux: il faut les connaître pour mieux les
cibler
Développer le « click-and-collect » pour reconquérir du flux
Améliorer le confort de visite par la multiplication des services
Accroitre la dimension loisirs, non virtualisable
Attirer de nouveaux concepts de commerce différenciant et animant
En bref, apprendre un nouveau métier et ne surtout pas reproduire les
vieux modèles
32
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Résultats Hammerson
33
Croissance loyers nets
2,1% 2,1% 2,1%
2,3%
2012 2013 2014 2015
8,3% 10,5%
3,5%
12,6%
2012 2013 2014 2015
Croissance des profits par action
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Conclusion
34
Une distribution du portefeuille ajustée pour une rentabilité préservée
Avant
Maintenant
Gares, proxy,
pieds d’immeuble Petit Taille des actifs Grand
Destination iconique:
e.g. Terrasses du Port, 4
Temps
Composition du portefeuille
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« COMMERCES ET NOUVEAUX MODES DE CONSOMMATION : LA
MUTATION D’UNE CLASSE D’ACTIF »
Rédigé en mars 2016 – SOFIDY – Présentation IEIF
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- FOCUS -
commerces et nouveaux modes de consommation : la
mutation d’une classe d’actif
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Un certain nombre de facteurs concourent à
assoir l’attractivité du centre-ville comme
outil commercial,
malgré la crise et l’e-commerce
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UN ADN COMPLEXE, RÉSILIENT ET EN CONSTANTE (R)ÉVOLUTION
LA DÉMOGRAPHIE
L’ÉNERGIE & LES TRANSPORTS
L’OFFRE NON DÉLOCALISABLE
LES FLUX DE POPULATIONS
LE TOURISME
LE E-COMMERCE
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Source : InseeSource : Insee
Evolution de la consommation totale de bien
manufacturés
Avant toutes choses, où en est le principal moteur du commerce ?
1) la consommation des ménages
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IDémographie et flux structurels
de population
Yes we« CANNES »
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Source : Insee
Nécessité de prendre en compte des facteurs structurels dopants :
2) Démographie et migrations résidentielles inter-régionales
Pyramide des âges et estimations 2030
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Nécessité de prendre en compte des facteurs structurels dopants :
3) Démographie et migrations résidentielles inter-régionales
LES CONSOMMATEURS ÂGÉS ACCEPTENT DE PAYER PLUS CHER LA PROXIMITÉ
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II
Le tourisme
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MARCHÉ DU COMMERCE:
Nécessité de prendre en compte des facteurs structurels dopants:
2) Le Tourisme
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-3-
Le renchérissement du coût du
transport, la conscience écologique
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Présentation IEIF - Décembre 2013
L’augmentation régulière du
coût du transport tend à
restreindre progressivement
les déplacements en vue
d’accomplir des actes d’achat
Evolution du prix d’un litre de Super Pb, Sans Plomb 95, Gazole
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MARCHÉ DU COMMERCE:
Nécessité de prendre en compte des facteurs structurels dopants :
3) Le renchérissement du coût du transport, la conscience écologique
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-4-
Le maintien, et l’émergence d’une
offre de biens et de services
non « délocalisables »
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• Les classiques :
• Coiffeur, Boulangerie, Boucherie, Fleuriste, Pressing, Cordonniers,
Presse, Tabac, Jeux…
• Soin du corps :
• Instituts de beauté, centres de remise en forme : segmentation en
terme de prix et de concept
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-6-
Créativité et dynamisme
du commerce
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Nous constatons régulièrement l’arrivée de nouveaux concepts/enseignes que
personne n’avait imaginé.
• Apple stores
• Numéricable
• Cigarette électronique
• Nespresso
• Cultura
• Agences SNCF
• M&Ms
• Wonder Box
• Farrow & Ball …
Il y en aura vraisemblablement beaucoup d’autres dans les années à
venir…
Bar des coloristes
Cigarettes electroniques
Nespresso
M&Ms Store
Créativité dans les « concepts » :
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Créativité dans les « formats » :
Des pop-up stores de marque
La marque Birchbox installe une boutique éphémère à Paris pour
les fêtes,
Isabel Marrant s’installe à la Galerie de Valois à Paris dans un
magasin éphémère qui présente ses collections printemps 2015
La crémerie accueille Acer
Chantal Thomass, en collaboration avec Tati, s’invite dans un
espace de la gare St-Lazare.
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Créativité dans les « formats » :
La boutique éphémère autour d’un produit
MAGNUM, NIKE, SCHWEPPES, CONVERSE, AUM,
KRONEMBOURG,….Mexico, Jakarta, Singapour et Tel-Aviv, Paris (le marais)
Paris (rue des halles) Paris (Yatch de Paris sur la seine)
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-7-
Le e-commerce
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Baisse du panier moyen car
multiplication des acteurs
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Les best performers sur internet
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Pas de révolution mais une
évolution !
Source : Merchant Warehouse
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PASSAGE OBLIGATOIRE
PAR LA CASE « EMPLACEMENT PHYSIQUE »
Lorsqu’un acteur, « pure player » de l’e-commerce, ressent le besoin
d’une présence physique pour
Avoir une image (effet marque/vitrine)
Distribuer ses produits
Il privilégie généralement les centres villes.
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….et même le :
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L’e-commerce
Vers un magasin connecté ?
Géolocalisation
Flash Code
Puces RFID
Mobile
DATA
Ventes Privées
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Le commerce physique
va finalement
« aspirer l’internet »
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Exemple de magasins
physiques qui utilisent les
codes du e-commerce
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► Meilleure maîtrise de l’informations produit
► Meilleure connaissance des informations clients personnalisées
► Analytic « In Store » : flux, Traffic, temps passé en rayon
Ca remet le vendeur « à armes égales » par rapport au client
GRACE
À DE NOUVEAUX OUTILS…
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Adapter ses produits
(ex. sélectionner ses produits d’appel)
Adapter son merchandising (ex. identifier les zones froides)
Requalifier son offre
(ex. optimiser ses vitrines)
UN OBJECTIF DOUBLE
MIEUX COMPRENDRE POUR MIEUX AGIR…
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Le client ne vient plus uniquement
faire une « transaction »
…
Il vient pour un service, une
expérience
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Le magasin connecté pourrait-il devenir
l’avenir du commerce ?
Géolocalisation
Flash Code
Puces RFID
Mobile
DATA
Ventes Privées
Les nouvelles technologies ont
modifié notre façon de consommer
….
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À PROPOS DE SOFIDY
Document non contractuel et à usage strictement interne. Les parts de SCPI Classique sont des supports de placement à long terme et doiventêtre acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine. Comme tout investissement, l'immobilier présente des risques (absence derendement ou perte de valeur) qui peuvent toutefois être atténués sans garantie par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.La SCPI n'étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction del'évolution du marché de l'immobilier et du marché des parts de la SCPI. La SCPI ne bénéficie d'aucune garantie ou protection de capital et présente unrisque de perte en capital. Dans la limite de l'autorisation donnée par l'assemblée générale, la SCPI peut avoir recours au financement bancaire. En casde recours à l'endettement, le risque de perte en capital serait accru. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Le présentdocument ne constitue en rien une proposition de vente ou une sollicitation d’achat, d’investissement ou d’arbitrage. L'investissement en SCPI dépendde votre situation personnelle, de votre horizon d'investissement et de votre souhait de prendre des risques spécifiques liés à un investissementimmobilier.Les données et chiffres sont réputées exacts et fiables par SOFIDY, en date du 31/12/2015. Source : Sofidy - documentation règlementaire (Rapportsannuels et Bulletins d’informations trimestriels). www.sofidy.com - Agrément de l’AMF à SOFIDY société de Gestion le 10 juillet 2007 sous len° GP07000042
Depuis 1987, SOFIDY conçoit et développe des produits d’investissement et d’épargne (SCPI, OPCI, SIIC, OPCVM
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Premier acteur indépendant sur le marché des SCPI avec 3,7 milliards d’euros sous gestion, SOFIDY est un gestionnaire de
référence dans le paysage de la gestion d’actifs immobiliers en France et en Europe. Agréée par l’AMF avec le statut de
Société de Gestion de Portefeuille, SOFIDY est régulièrement distinguée pour la qualité et la régularité des performances
de ses fonds. SOFIDY gère pour le compte de plus de 37 000 porteurs de parts, et un grand nombre d’institutionnels, un
patrimoine immobilier d’une valeur de près de 3,7 milliards d’euros ; constitué de plus de 3 600 actifs commerciaux et de
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