Como “dominar los números ” en la compra de vivienda

Este artículo te enseñará como dominar los números en la compra de un inmueble controlando las variables que intervienen.Sinestos cálculos estarás sólo haciendo estimaciones sobre si es una buena compra o no.

De donde vienen los ingresos por parte de un inmueble:

1.Cash-flow2.Apreciación del valor del inmueble3.Amortización del préstamo4.Beneficios fiscales

Entendiendo de donde vienen y sabiendo como calcularlos estaremos en el camino de hacer la compra adecuada.Los cuatro puntos básicos explicados:

Cash-flow.Todo lo que importa conocer es cuanto dinero entra ycuanto sale como consecuencia de poseer el inmueble,si alfinal del periodo estudiado (doce meses es un horizonteadecuado) queda dinero encima de la mesa.

Por lo tanto queda claro que es imprescindible hacer loscálculos financieros necesarios , alquileres,IBI, Tasa derecogida de residuos urbanos,comunidad ysuministros, estimar un porcentaje anual paramantenimiento y un porcentaje anual previsto dedesocupación (un 6% es adecuado).

Apreciación.Se define como el aumento de valor de la propiedaden el tiempo.¿Pero cuanto aumento? y ¿Durante cuanto tiempo?Para resolver esto hay que tener en cuenta que causaque una vivienda se aprecie.Condiciones demercado,como que un área empiece a resultaratractiva, reformas en el inmueble.

Amortización del préstamo.

Este punto puede parecer algo confuso ,¿como puede un pago mensual suponer un beneficio? se entiende cuando es otro quien lo paga, es decir el inquilino ,te están ayudando a pagar tu inmueble ,o en el caso de que no se alquile teniendo en cuenta que del pago mensual la parte de amortización revierte en tí al final (lo puedes considerar como una forma de ahorro).Además hay que tener en cuenta el apalancamiento, si compras con préstamos podrás disponer de más dinero y comprar más propiedades que elegidas adecuadamente puedan generar.

Beneficios fiscales

Es la capacidad del inmueble de sacar de tributacióningresos de la misma .Gastos y reducciones sacan de tributación parte de losingresos .Para la determinación del rendimiento neto del capitalinmobiliario, pueden deducirse de los rendimientosíntegros todos los gastos necesarios para su obtención,así como las cantidades destinadas a la amortización delinmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo,siempre que respondan a su depreciación efectiva.Gastos deducibles en la vivienda.

1. Intereses y demás gastos de financiación de loscapitales ajenos invertidos en la adquisición omejora del bien.2. Conservación y reparación.a) Los efectuados regularmente con la finalidad demantener el uso normal de los bienes materiales, como elpintado, revoco o arreglo de instalaciones.b) Los de sustitución de elementos, como instalaciones decalefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.Tributos y recargos no estatales, así como las tasas yrecargos estatales, como por ejemplo, el IBI, las tasas porlimpieza, recogida de basuras, alumbrado, etc.

a) Primas de contratos de seguro.b) Los de administración, vigilancia, portería, cuidadode jardines, etc.c) Los ocasionados por la formalización del contrato dearrendamiento y los de defensa jurídica si ocurren.d) Las cantidades destinadas a servicios o suministros.Amortización: 3% del valor de adquisición incluyendotodos los gastos de la firma y 10% de los bienes mueblescedidos conjuntamente.Y quizá lo más importante , después de minorar losingresos con los gastos anteriores hay reducciones así, lareducción del rendimiento neto procedente delarrendamiento de bienes inmuebles es del 60% ydel 100% si el inquilino tiene menos de 30 años .