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Comorcí M&xiconQ de ¡Q Indusírío de lo Construcción

ITC Delegación Oaxaca

PROYECTO DE INVERSIÓN: CONDOMINIO HORIZONTAL

EN EL ESPINAL, OAX.

TESIS QUE PARA OBTENER EL GRADO DE MAESTRO EN ADMINISTRACIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN

PRESENTA:

CLAUDIO BENÍTEZ TOLEDO

ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DE VALIDEZ OFICIAL POR LA SECRETARÍA DE EDUCACIÓN PÚBLICA, CONFORME AL ACUERDO No. 00954061 DE FECHA 7 DE MARZO DE 1995.

OAXACA DE JUÁREZ, OAX., MARZO DEL 2005.

AGRADECIMIENTOS

A Dios

Por el espíritu y la fortaleza que me ha brindado durante el trayecto de mi

vida, por darme la oportunidad de formar una familia, y poder realizarme en lo

profesional y personal.

A mis maestros

Por el apoyo y conocimientos que me han brindado dentro y fuera de las

aulas, recibiendo sus conocimientos, tiempo y dedicación.

A mis compañeros

Por los momentos buenos y difíciles que pasamos, por su amistad y por el

aprecio que persiste en el grupo.

A mi equipo de trabajo: COMISA (Iván Rojas, Alberto Luna, Fermín

García y Javier Vázquez)

Por todos las anécdotas que tenemos para contar y que vivimos dentro y

fuera de clases, por las velas que nos gastamos a la hora de estudiar y preparar

los trabajos, por las discusiones y los acuerdos a que llegamos.

A la C.M.I.C., a la Arq. Aurora de la Huerta Ramos, a las contadoras

Nancy López Cruz y Arely Santiago Sarmiento, Ma. Gpe. Villa Santos, Olivia

Martínez Torres, Alejandra, a la sra. Antonieta Martínez Arellanes, al sr.

Domingo Martínez, al Arq. Sergio y al Ing. Hugo Tirado Flores.

Por el cobijo y apoyo que me ofrecieron durante estos años de estudio y por

su amistad.

A mis amigos Francisco, César, Germán, Hermilo y sus respectivas

familias

Por su cariño, comprensión y molestias ocasionadas.

DEDICATORIAS

A mis papas

Por darme la oportunidad y el apoyo de realizar este sueño, por su amor y

comprensión.

A mis hermanos Daniela, Mariana y Juan Antonio

Por su cariño y consejos que siempre me han demostrado, por ser tan

unidos y a toda mandarina.

A mis cuñados Brian y Amilcar

Por su amistad y el amor que reflejan en su hogar.

A mi esposa Claudia

Quien ha sido mi brazo derecho en este camino arduo y sinuoso, por ser mi

compañera quien ha compartido conmigo desvelos, angustias, así como triunfos y

logros, que ha sido una pieza fundamental para la culminación y realización de mis

estudios y por darme la dicha de ser esposo y padre de una familia maravillosa.

A mi hija Camila "mi pulguita"

Por ser el motor de mi vida, el que me impulsa a seguir siempre adelante

para ser un mejor padre y persona.

A todos, muchas gracias, les estoy eternamente agradecido y siempre los

querré.

índice

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ÍNDICE GENERAL

I índice de cuadros. IV

II índice de figuras y/o imágenes. IV

III índice de gráficas. IV

IV Resumen. 1

V Introducción 2

CAPÍTULO 1. MARCO TEÓRICO: GENERALIDADES DE

TODA EVALUACIÓN FINANCIERA.

1.1 Qué es un proyecto. 7

1.2 Definición de proyecto de inversión. 7

1.3 Cómo se conforma un proyecto de inversión. 8

1.3.1 Estudio de mercado. 8

1.3.2 Estudio técnico. 9

1.3.3 Estudio financiero. 9

1.3.4 Estudio de organización. 10

1.4 Tipos de proyectos 10

1.4.1 Proyecto de inversión privado. 10

1.4.2 Proyecto de inversión pública o social. 11

1.5 Ciclo de vida de los proyectos. 11

1.5.1 Preinversión. 11

1.5.2 Fases en la etapa de preinversión. 11

1.6 Proceso de preparación y evaluación de proyectos. 12

1.6.1 Partes generales de la evaluación de proyectos. 12

índice

Bftf t iw^i-g^^iBisajBtaaMMBaaa^^

1.6.2 La evaluación de proyectos como un proceso y sus alcances. 14

1.7 Descripción de cada una de las fases. 16

1.7.1 Generación y análisis de la idea de proyecto. 16

1.7.2 Estudio del nivel de perfil. 17

1.7.3 Estudio de la prefactibilidad. 18

1.7.4 Estudio de la factibilidad. 18

1.7.5 Etapas de inversión. 20

1.7.6 Etapas de operación. 21

1.7.7 Etapa de evaluación de resultados. 21

1.7.8 Definición de rentabilidad de la inversión. 22

1.7.9 Definición de Valor Presente Neto (VPN). 22

1.7.10 Definición de Tasa Interna de Rendimiento (TIR). 23

1.7.11 Definición de Relación Costo-Beneficio (B/C). 25

1.7.8 Conclusión del tema. 26

CAPÍTULO 2. ANÁLISIS DEL PROBLEMA EN CONCRETO,

ANTECEDENTES Y PECULIARIDADES.

2.1 Definición de condominio horizontal. 27

2.2 Monografía de El Espinal, Oax. 27

2.2.1 Antecedentes históricos. 27

2.2.2 Dimensión Ambiental. 31

2.2.3 Datos demográficos esenciales. 38

2.2.4 Las vías de comunicación. 40

2.2.5 La Infraestructura Social Básica. 42

2.2.6 Mercado de servicios. 47

2.3 Localización del condominio horizontal. 48

II

índice

CAPÍTULO 3. EVALUACIÓN INTEGRAL DEL PROYECTO.

3.1 Evaluación financiera. 56

3.2 Evaluación social. 59

3.3 Evaluación ambiental. 62

CONCLUSIONES. 63

FUENTES DE INFORMACIÓN. 64

m

índice

índice de cuadros.

Cuadro 1: Distribución de la población. 38

Cuadro 2: Servicios básicos en las viviendas del municipio de El Espinal. 42

Cuadro 3: Instituciones educativas. 44

Cuadro 4: Valor Presente Neto (primera opción). 57

Cuadro 5: Valor Presente Neto (segunda opción). 58

índice de figuras y/o imágenes.

Fig. 1: Estructura general de la evaluación de proyectos 14

Fig. 2: Delimitación del territorio. 30

Fig. 3: Zonas agrícolas y pecuarias. 33

Fig. 4: Hidrografía. 35

Fig. 5: Canales de Riego cercanos a El Espinal, Oax. 36

Fig. 6: Vías de comunicación. 40

Fig. 7: Infraestructura. 43

Fig. 8: Plano del Istmo de Tehuantepec. 48

Fig. 9: Plano de El Espinal, Oax. 49

Fig. 10: Lotificación. 51

Fig. 11: Planta baja. 52

Fig. 12: Planta alta. 53

Fig. 13: Fachada principal. • 54

Fig. 14: Fachada lateral. 55

índice de gráficas.

Gráfica 1: Precipitación pluvial. 31

Gráfica 2: Temperaturas. 32

Gráfica 3:Comportamiento del flujo de efectivo (primera opción). 57

Gráfica 4: Comportamiento del flujo de efectivo (segunda opción). 58

IV

^ I I o * ^ Í - I Q T E P A Resumen

Resumen.

Este trabajo surge de la necesidad de las familias istmeñas por adquirir

vivienda. El Espinal está comunicada con otras poblaciones, en las cuales el

crecimiento urbano en los últimos años se ha incrementado considerablemente,

esto debido a que, desde el sexenio pasado, se empezaron los trabajos de la

super carretera que comunicará al estado de Chiapas con la capital del estado de

Oaxaca, viéndose beneficiada la parte de estudio en cuestión; por otra parte

tenemos el proyecto eólico en el Istmo, el cual es muy ambicioso y generará

fuentes de empleo durante y después de la ejecución de la obra, por lo tanto

ambos proyectos requieren de personal para su ejecución, lo que nos trae como

consecuencia una sobrepoblación y no existen programas de construcción de

viviendas ya sea por parte del gobierno o por particulares, por lo tanto se plantea

el presente proyecto de inversión para un condominio horizontal, donde no se

abatirá la demanda pero sí puede servir como un indicador de factibilidad en la

ejecución de este tipo de proyectos.

1

Introducción

Introducción.

Línea: Finanzas

Área: Proyecto de inversión

Descripción del problema y justificación.

Debido a que el Istmo de Tehuantepec, está teniendo un auge importante

en cuanto al comercio y que con el nuevo proyecto de la supercarretera que

comunica a esta zona con la capital del estado y el proyecto eólico, está creciendo

desmesuradamente y uno de los problemas que afronta es la escasez de vivienda,

por tal motivo presento un proyecto de inversión de un condominio horizontal, el

cual estará ubicado en El Espinal, Oax., esta población que cuenta con

aproximadamente 8,000 habitantes, se encuentra a 4 kms. de Juchitán, la ciudad

comercial de la región. La población a pesar de ser pequeña, cuenta con todos

los servicios de una ciudad, entre los que podemos mencionar están: mercado de

alimentos, unidad deportiva y estadio de baseball, centros recreativos con servicio

de restaurante, eventos sociales, albercas, canchas de squash; centro de salud,

sanatorio, clínica de rehabilitación, servicio de comunicación (correo, aparato de

sonido local, teléfono e internet), servicio de transporte (taxis y autobuses

foráneos), estación de policías, escuelas desde nivel preescolar hasta nivel medio

superior, iglesia, templos, parque, mini super, tienda de abarrotes, restaurantes,

un mini hotel, ferreterías, casas materiales para la construcción, un auditorio y un

palacio municipal. También cuenta con un proyecto de un centro de cancerología

y una universidad. La mayoría de la población cuenta con una licenciatura,

desempeñándose en la rama de la educación, el nivel socioeconómico es mejor

que en poblaciones aledañas.

2

Introducción

Actualmente se están construyendo dos unidades habitacionales tipo

interés social en un radio de 50 kms., las cuales son insuficientes por no cubrir la

demanda existente.

Se pretende construir un condominio horizontal en un área de 23,000 m2., el

cual contará con 40 casas de 2 niveles con un área construcción de 184.00 m2 y

una superficie de límite de propiedad de 300.00 m2 cada una y será de tipo medio

medio.

Contará con suministro de energía eléctrica por parte de la Comisión

Federal de Electricidad (C.F.E.) que alimentará a todo el condominio, viviendas y

alumbrado público; el suministro de energía eléctrica para cada vivienda será por

medio de cableado subterráneo, también contará con suministro de agua potable,

el cual será abastecido por uno de los tanques elevados de agua potable, un

sistema de drenaje y alcantarillado, estará bardeado para mayor privacidad y

seguridad de los habitantes, contará con caseta de vigilancia que dará servicio las

24 hrs. del día, las calles estarán pavimentadas a base de concreto hidráulico, las

banquetas serán de adocreto, los jardines, patios y áreas comunes contarán con

pasto y árboles de la región.

3

Introducción

Objetivos de la investigación

El objetivo principal que se pretende con la realización de este proyecto es

dar solución al problema de vivienda que afronta la región del Istmo de

Tehuantepec.

Hacer énfasis que este estudio puede replicarse en la zona. El estudio

denotará la metodología más adecuada por aplicar en proyectos similares de la

región, enfocando elementos de riesgo y cómo poder disminuirlos, eliminarlos,

transferirlos o evitarlos.

Los objetivos particulares son:

• Conocer los antecedentes de esta opción de vivienda multifamiliar.

• Conocer los tipos de evaluación

• Conocer los diferentes tipos de financiamientos.

• Conocer la normatividad en materia de condominios.

• Encontrar un sistema de solución que satisfaga las necesidades de las

familias.

4

B I B L I O T E C A introducción

Alcance de la investigación

El trabajo de investigación analizará los resultados para valuar la factibilidad

financiera como proyecto de inversión, de un condominio horizontal en El Espinal,

Oax.

5

Introducción

Hipótesis de la investigación

En el Istmo de Tehuantepec es posible implementar un programa innovador

de adquisición de vivienda, el cual es un condominio horizontal, este tiene como

finalidad crear espacios para la familia ofreciéndoles seguridad, comodidad y

bienestar, obteniendo como resultado una vivienda digna y a un precio razonable

comparado con la calidad de la construcción, utilizando fondos de financiamiento

empresarial.

6

Capítulo i. Marco Teórico: Generalidades de toda evaluación financiera

CAPÍTULO 1. MARCO TEÓRICO: GENERALIDADES DE TODA

EVALUACIÓN FINANCIERA.

1.1 Qué es un proyecto.

Es la búsqueda de una solución inteligente al planteamiento de un problema

tendente a resolver, entre muchas, una necesidad humana.

Pueden ser de inversiones, tecnología y metodologías, pero todas

destinadas a resolver las necesidades del ser humano en todas sus facetas, en

este caso de vivienda.

1.2 Definición de proyecto de inversión.

Se puede describir como un plan que, si se le asigna un determinado

monto de capital y se le proporcionan insumos de varios tipos, podrá producir un

bien o un servicio, útil al ser humano o a la sociedad.

Siempre que exista una necesidad humana de un bien o servicio habrá

necesidad de invertir, pues hacerlo es la única forma de producir un bien o

servicio. Las inversiones no se hacen sólo porque alguien desea producir un

artículo o piensa que produciéndolo ganará dinero. Hoy en día una inversión

inteligente requiere una base que la justifique, dicha base es un proyecto bien

estructurado y evaluado que indique la pauta que debe seguirse, de ahí se deriva

la necesidad de elaborar los proyectos.

7


Es una propuesta de acción técnico económica para resolver una necesidad

utilizando un conjunto de recursos disponibles, los cuales pueden ser, recursos

humanos, materiales y tecnológicos entre otros. Es un documento por escrito

formado por una serie de estudios que permiten al emprendedor que tiene la idea

y a las instituciones que lo apoyan para saber si la idea es viable, se puede

realizar y dará ganancias.

Tiene como objetivos aprovechar los recursos para mejorar las condiciones

de vida de una comunidad, pudiendo ser a corto, mediano o a largo plazo.

Comprende desde la intención o pensamiento de ejecutar algo hasta el término o

puesta en operación normal.

Responde a una decisión sobre uso de recursos con algún o algunos de los

objetivos, de incrementar, mantener o mejorar la producción de bienes o la

prestación de servicios.

1.3 Cómo se conforma un proyecto de inversión.

Un proyecto está formado por cuatro estudios principales, los cuales son:

• Estudio de mercado.

• Estudio técnico

• Estudio financiero.

• Estudio de organización.

1.3.1 Estudio de mercado.

El objetivo aquí es estimar las ventas. Lo primero es definir el producto o

servicio: ¿qué es?, ¿para qué sirve?, ¿cuál es su "unidad": piezas, litros, kilos,

etc.?, después debe verse cuál es la demanda de este producto, a quién lo

compra y cuánto se compra en la ciudad, o en el área donde está el "mercado".

8


Una vez determinada, se debe estudiar la oferta, es decir, la competencia ¿de

dónde obtiene el mercado ese producto ahora?, ¿cuántas tiendas o talleres hay?,

¿se importa de otros lugares?, se debe hacer una estimación de cuanto se oferta.

De la oferta y demanda, definirá cuanto será lo que se oferte, y a qué precio, éste

será el presupuesto de ventas. Un presupuesto es una proyección a futuro.

1.3.2 Estudio técnico.

El objetivo de aquí es diseñar cómo se producirá aquello que venderás. Si se

elige una idea es porque se sabe o se puede investigar cómo se hace un

producto, o por qué alguna actividad gusta de modo especial. En el estudio

técnico se define:

• Dónde ubicar la empresa, o las instalaciones del proyecto.

• Dónde obtener los materiales o materia prima.

• Qué maquinas y procesos usar.

• Qué personal es necesario para llevar a cabo este proyecto.

En este estudio, se describe qué proceso se va a usar, y cuánto costará todo

esto, qué se necesita para producir y vender. Estos serán los presupuestos de

inversión y de gastos.

1.3.3 Estudio financiero.

Aquí se demuestra lo importante: ¿la idea es rentable? Para saberlo se tienen

tres presupuestos: ventas, inversión, gastos, los cuales salieron de los estudios

anteriores. Con esto se decidirá si el proyecto es viable, o si se necesita cambios,

como por ejemplo, si se debe vender más, comprar máquinas más baratas o

gastar menos.

9

Capítulo i. Marco Teórico: Generalidades «^ de toda evaluación financiera

• S - ^ •

Hay que recordar que cualquier "cambio" en los presupuestos debe ser realista

y alcanzable, si la ganancia no puede ser satisfactoria, ni considerando todos los

cambios y opciones posibles entonces el proyecto será "no viable" y es necesario

encontrar otra idea de inversión.

Así, después de modificaciones y cambios, y una vez seguro de que la idea es

viable, entonces, se pasará al último estudio.

1.3.4 Estudio de organización.

Este estudio consiste en definir cómo se hará la empresa, o qué cambios hay

que hacer si la empresa ya está formada.

• Qué régimen fiscal es el más conveniente.

• Qué pasos se necesitan para dar de alta el proyecto.

• Cómo organizarás la empresa cuando el proyecto esté en operación.

1.4 Tipos de proyectos.

1.4.1 Proyecto de inversión privado.

Es realizado por un empresario particular para satisfacer sus objetivos. Los

beneficios de la espera del proyecto, son los resultados del valor de la venta de los

productos (bienes o servicios), que generara el proyecto.

10


« W M r a M f f a a a M B S B i f l i R B ^ II l l l l í l l l lililí

1.4.2 Proyecto de inversión pública o social.

Busca cumplir con objetivos sociales a través de metas gubernamentales o

alternativas, empleadas por programas de apoyo. Los términos evolutivos estarán

referidos al término de las metas bajo criterios de tiempo o alcances

poblacionales.

1.5 Ciclo de vida de los proyectos.

1.5.1 Preinversión.

Es la fase preliminar para la ejecución de un proyecto que permite, mediante

elaboración de estudios, demostrar las bondades técnicas, económicas-

financieras, institucionales y sociales de este, en caso de llevarse a cabo. En la

etapa de preparación y evaluación de un proyecto, o etapa de análisis de

preinversión, se deben realizar estudios de mercado, técnicos, económicos y

financieros. Conviene abordarlos sucesivamente en orden, determinado por la

cantidad y la calidad de la información disponible, por la profundidad del análisis

realizado, y por el grado de confianza de los estudios mencionados.

1.5.2 Fases en la etapa de preinversión.

La selección de los mejores proyectos de inversión, es decir, los de mayor

bondad relativa y hacia los cuales debe destinarse preferentemente los recursos

disponibles constituyen un proceso por fases.

11


Se entiende así las siguientes:

• Generación y análisis de la idea del proyecto.

• Estudio de el nivel de perfil.

• Estudio de prefactibilidad.

• Estudio de factibilidad.

De esta manera por sucesivas aproximaciones, se define el problema por

resolver. En cada fase de estudios se requiere profundidad creciente, de modo de

adquirir certidumbre respecto de la conveniencia del proyecto.

Otra ventaja del estudio por fases es la de permitir que al estudio mismo, se

destine un mínimo de recursos. Esto es así porque, si una etapa se llega a la

conclusión de que el proyecto no es viable técnica y económicamente, carece de

sentido continuar con las siguientes. Por lo tanto se evitan gastos innecesarios.

1.6 Proceso de preparación y evaluación de proyectos.

1.6.1 Partes generales de la evaluación de proyectos.

Cada estudio de inversión es único y diferente a todos los demás, por tal

motivo la metodología que se aplica en cada uno de ellos tiene la particularidad de

poder adaptarse a cualquier proyecto. Las áreas generales en las que se puede

aplicar la metodología de la evaluación de proyectos son:

12


• Instalación de plantas totalmente nuevas.

• Elaboración de un nuevo producto de una planta ya existente.

• Ampliación de la capacidad instalada o creación de sucursales.

• Sustitución de maquinaria por obsolescencia o capacidad insuficiente.

Aunque los conceptos de oferta y demanda cambien radicalmente, el

esquema general de la metodología es el mismo.

Las técnicas de análisis empleadas en cada una de las partes de la

metodología sirven para hacer una serie de determinaciones, tales como

mercado insatisfecho, costos totales, rendimiento de inversión, etc., esto no

elimina la necesidad de tomar decisiones personales, el estudio no decide por

sí mismo, sino que provee las bases para decidir, ya que hay situaciones de

tipo intangible, para las cuales no hay técnicas de evaluación y esto hace, en la

mayoría de los problemas cotidianos, que la decisión final la tome una persona

y no una metodología, a pesar de que esta puede aplicarse de manera

generalizada.

13


Formulación y evaluación de proyectos

Análisis de

mercado

Definición de objetivos

Análisis técnico

operativo

Retroalimentación

Análisis económico financiero

Resumen y conclusiones

Decisión sobre el proyecto

Análisis socio

económico

Fig. 1 Estructura general de la evaluación de proyectos.1

1.6.2 La evaluación de proyectos como un proceso y sus alcances.

Existen tres niveles de profundidad en un estudio de evaluación de

proyectos. Al primero se le llama perfil, gran visión o identificación de la idea., el

cual se elabora a partir de la información existente, el juicio común y la opinión que

da la experiencia; en términos monetarios sólo presenta cálculos globales de las

inversiones, los costos y los ingresos, sin entrar a investigaciones de terreno.

1 GABRIEL BACA URBINA;, Evaluación de proyectos, Me Graw Hill, México, 2001, pág. 5

14


El segundo nivel se le denomina estudio de prefactibilidad o anteproyecto;

este estudio profundiza la investigación en fuentes secundarias y primarias en

investigación de mercado, detalla la metodología que se empleará, determina los

costos totales y la rentabilidad económica del proyecto, y es la base en la que se

apoyan los inversionistas para tomar una decisión.

El tercer y último nivel se conoce como proyecto definitivo; contiene toda la

información del anteproyecto, pero aquí son tratados los puntos finos. No sólo

deben presentarse los canales de comercialización más adecuados para el

producto, sino que deberá presentarse una lista de contratos de venta ya

establecidos; se deben actualizar y preparar por escrito las cotizaciones de la

inversión, presentar los planos arquitectónicos de la construcción, etc. La

información presentada en el proyecto definitivo no debe alterar la decisión

tomada respecto a la inversión.

El proceso de evaluación de proyectos queda de la siguiente manera:

Perfil o gran visión comprende: idea del proyecto, análisis del entorno,

detección de necesidades y análisis de oportunidades para satisfacer

necesidades.

Factibilidad o anteproyecto alcanza: definición conceptual del proyecto,

estudio del proyecto, evaluación del proyecto decisión sobre el proyecto.

Proyecto definitivo: percibe la realización del proyecto.

15


Todo empieza con una idea, cada una de las etapas siguientes es una

profundización de la idea inicial, no sólo en lo que se refiere a conocimiento, sino

también relacionado con investigación y análisis. La última parte del proceso es la

cristalización de la idea con la instalación física de la planta, la producción del bien

o servicio y la satisfacción de una necesidad humana o social.

1.7 Descripción de cada una de las fases.

1.7.1 Generación y análisis de la idea de proyecto.

La generación de una idea de proyecto de inversión surge como

consecuencia de las necesidades insatisfechas, de políticas, de un la existencia

de otros proyectos en estudios o en ejecución, se requiere complementación

mediante acciones en campos distintos, de políticas de acción institucional, de

inventario de recursos naturales.

En el planteamiento y análisis del problema corresponde definir la

necesidad que se pretende satisfacer o se trata de resolver, establecer su

magnitud y establecer a quienes afectan las deficiencias detectadas (grupos,

sectores, regiones o a totalidad del país). Es necesario indicar los criterios que

han permitido detectar la existencia del problema, verificando la confiabilidad y

pertinencia de la información utilizada. De tal análisis surgirá la especificación

precisa del bien que desea o el servicio que se pretende dar.

Asimismo en esta etapa, corresponde identificar las alternativas básicas de

solución del problema, de acuerdo con los objetivos predeterminados. Respecto a

la idea de proyecto definida en su primera instancia, es posible adoptar diversas

decisiones, tales como abandonarla, postergar su estudio, o profundizar este.

16


1.7.2 Estudio del nivel de perfil.

En esta fase correspondiente estudiar todos los antecedentes que permitan

formar juicio respecto a la conveniencia y factibilidad técnico -económico de llevar

a cabo la idea del proyecto. En la evaluación se deben determinar y explicitar los

beneficios y costos del proyecto para lo cual se requiere definir previa y

precisamente la situación "sin proyecto", es decir, prever que sucederá en le

horizonte de evaluación si no se ejecuta el proyecto.

El perfil permite, en primer lugar, analizar su viabilidad técnica de las

alternativas propuestas, descartando las que no son factibles técnicamente. En

esta fase corresponde además evaluar las alternativas técnicamente factibles. En

los proyectos que involucran inversiones pequeñas y cuyo perfil muestra la

conveniencia de su implementación, cabe avanzar directamente al diseño o

anteproyecto de ingeniería de detalle.

En suma del estudio del perfil permite adoptar alguna de las siguientes

decisiones:

Profundizar el estudio en los aspectos del proyecto que lo requieran. Para

facilitar esta profundización conviene formular claramente los términos de referencia.

Ejecutar el proyecto con los antecedentes disponibles en esta fase, o sin

ellos, siempre que se haya llegado a un grado aceptable de certidumbre respecto a la

conveniencia de materializarlo.

• Abandonar definitivamente la idea si el perfil es desfavorable a ella.

• Postergar la ejecución del proyecto.

17


1.7.3 Estudio de la prefactibilidad.

En esta fase se examinan en detalles las alternativas consideradas más

convenientes, las que fueron determinadas en general en la fase anterior. Para la

elaboración del informe de prefactibilidad del proyecto deben analizarse en detalle

los aspectos identificados en la fase de perfil, especialmente los que inciden en la

factibilidad y rentabilidad de las posibles alternativas.

Entre estos aspectos sobresalen:

• El mercado.

• La tecnología.

• El tamaño y la localización.

• Las condiciones de orden institucional y legal.

Conviene plantear primero el análisis en términos puramente técnica, para

después seguir con los económicos. Ambos análisis permiten calificar las

alternativas u opciones de proyectos y como consecuencia de ello, elegir la que

resulte más conveniente con relación a las condiciones existentes.

1.7.4 Estudio de la factibilidad.

Esta ultima fase de aproximaciones sucesivas iniciadas en la preinversión, se

bordan los mismos puntos de la prefactibilidad. Además de profundizar el análisis

el estudio de las variables que inciden en el proyecto, se minimiza la variación

esperada de sus costos y beneficios. Para ello es primordial la participación de

especialistas, además de disponer de información confiable.

18


Sobre la base de las recomendaciones hechas en el informe de prefactibilidad,

y que han sido incluidas en los términos e referencia para el estudio de factibilidad,

se deben definir aspectos técnicos del proyecto, tales como localización, tamaño,

tecnología, calendario de ejecución y fecha de puesta en marcha. El estudio de

factibilidad debe orientarse hacia el examen detallado y preciso de la alternativa

que se ha considerado viable en la etapa anterior. Además, debe afinar todos

aquellos aspectos y variables que puedan mejorar el proyecto, de acuerdo con sus

objetivos, sean sociables o de rentabilidad.

Una vez que el proyecto ha sido caracterizado y definido deben ser

optimizados. Por optimización se entiende la inclusión de todos los aspectos

relacionados con la obra física, el programa de desembolsos de inversión, la

organización por crear, puesta en marcha y operación del proyecto. El analizas de

la organización por crear para la implementación del proyecto debe considerar el

tamaño de la obra física, la capacidad empresarial y financiera del inversionista, el

nivel técnico y administrativo que su operación requiere las fuentes y los plazos

para el fmanciamiento.

Con la etapa de factibilidad finaliza el proceso de aproximaciones sucesivas en

la formulación y preparación de proyectos, proceso en el cual tiene importancia

significativa la secuencia de afinamiento y análisis de la información. El informe

de factibilidad es la culminación de la formulación de un proyecto, y constituye la

base de la decisión respecto de su ejecución. Sirve a quienes promueven el

proyecto, a las instituciones financieras, a los responsables de la implementación

económica global, regional y sectorial.

19

C I I c » B L l O ^ C a ^ u ^ J . MJlg-co Teórico: Generalidades

ae toda evaluación financiera

1.7.5 Etapas de inversión.

Esta etapa de un proyecto se inicia con los estudios definitivos y termina

con la presta en marcha. Sus fases son:

FINANCIAMIENTO: Se refiere al conjunto de acciones, trámites y demás

actividades destinadas a la obtención de los fondos necesarios para financiar a la

inversión, en forma o proporción definida en el estudio de pre-inversión

correspondiente. Por lo general se refiere a la obtención de préstamos.

ESTUDIO DEFINITIVOS: Denominado también estudio de ingeniería, es el

conjunto de estudios detallados para la construcción, montaje y puesta en marcha.

Generalmente se refiere a estudios de diseño de ingeniería que se

concretan en los planos de estructuras, planos de instalaciones eléctricas, planos

de instalaciones sanitarias, etc., documentos elaborados por arquitectos e

ingenieros civiles, eléctricos y sanitarios, que son requeridos para otorgar la

licencia de construcción. Dichos estudios se realizan después de la fase de pre-

inversión, en razón de su elevado costo y a que podrían resultar inservibles en

caso de que el estudio salga factible, otra es que deben ser lo mas actualizados

posibles al momento de ser ejecutados. La etapa de estudios definitivos, no solo

incluye aspectos técnicos del proyecto sino también actividades financieras,

jurídicas y administrativas.

EJECUCIÓN Y MONTAJE: Comprende al conjunto de actividades para la

implementación de la nueva unidad de producción, tales como compra del terreno,

la construcción física en si, compra e instalación de maquinaria y equipos,

instalaciones varias, contratación del personal, etc. Esta etapa consiste en llevar a

ejecución o a la realidad el proyecto, el que hasta antes de ella, solo eran

planteamientos teóricos.

20


PUESTA EN MARCHA: Denominada también "etapa de prueba" consiste

en el conjunto de actividades necesarias para determinar las deficiencias, defectos

e imperfecciones de la instalación de la instalación de la infraestructura de

producción, a fin de realizar las correcciones del caso y poner "a punto" la

empresa, para el inicio de su producción normal.

1.7.6 Etapas de operación.

Es la etapa en que el proyecto entra en producción, iniciándose la corriente

de ingresos generados por la venta del bien o servicio resultado de las

operaciones, los que deben cubrir satisfactoriamente a los costos y gastos en que

sea necesario incurrir. Esta etapa se inicia cuando la empresa entra a producir

hasta el momento en que termine la vida útil del proyecto, periodo en el que se

hará el análisis evaluación de los resultados obtenidos.

La determinación de la vida útil de un proyecto puede determinarse por el

periodo de obsolescencia del activo fijo más importante (ejemplo: maquinarias y

equipo de procesamiento). Para efecto de evaluación económica y financiera, el

horizonte o vida útil del proyecto mas utilizado es la de 10 años de operario, en

casos excepcionales 15 años.

1.7.7 Etapa de evaluación de resultados.

El proyecto es la acción o respuesta a un problema, es necesario verificar

después de un tiempo razonable de su operación, que efectivamente el problema

ha sido solucionado por la intervención del proyecto. De no ser así, se requiere

introducir las medidas correctivas pertinentes. La evaluación de resultados cierra

el ciclo, preguntándose por los efectos de la última etapa a la luz de lo que inicio el

proceso. La evaluación de resultados tiene por lo menos dos objetivos

importantes:

21


Evaluar el impacto real del proyecto (empleo, divisas y descentralización), ya

entrando en operación, para sugerir las acciones correctivas que se estimen

convenientes.

Asimilar la experiencia par enriquecer el nivel de conocimientos y capacidad

para mejorar los proyectos futuros.

1.7.8 Definición de rentabilidad de la inversión.

La tasa interna de rendimiento financiero, también considerada como tasa

interna de retorno, se define como la tasa de descuento, a la que el valor presente

neto de todos los flujos de efectivo de los períodos proyectados es igual a cero. Se

utiliza para establecer la tasa de rendimiento esperada de un proyecto.

Rentabilidad de inversión = % de Utilidad x Rotación de los activos

1.7.9 Definición de Valor Presente Neto (VPN).

Este método consiste en determinar la equivalencia en el tiempo cero de los

flujos de efectivo futuros que genera un proyecto y comparar esta equivalencia con

el desembolso inicial. Cuando la equivalencia es mayor que el desembolso inicial,

es recomendable que el proyecto sea aceptado.

En otras palabras es el valor monetario que resulta de restar la suma de los

flujos descontados a la inversión inicial.

22


Mrafc^^iagaaiajSiaEm gaaB5Sa^«afgiraBm!Ss=^^

A continuación se muestra la fórmula utilizada para evaluar el valor

presente de los flujos generados por un proyecto de inversión.

<=! (1 + 0

Donde:

VPN = Valor presente neto.

So = Inversión inicial.

St = Flujo de efectivo neto del periodo "t".

n = Numero de periodos de vida del proyecto.

i = Tasa de recuperación mínima atractiva.

1.7.10 Definición de Tasa Interna de Rendimiento (TIR).

En todos los criterios de decisión se utiliza alguna clase de índice, medida

de equivalencia, o base de comparación capaz de resumir las diferencias de

importancia que existe entre las alternativas de inversión. Una base de

comparación es un índice que contiene cierta clase de información sobre la serie

de ingresos y de gastos a que da lugar una oportunidad de inversión.

23


La tasa interna de rendimiento es un índice de rentabilidad ampliamente

aceptado; se define como la tasa de interés que reduce a cero el valor presente, el

valor futuro, o el valor anual equivalente de una serie de ingresos y egresos. Es

decir, es aquella tasa de interés que satisface cualquiera de las siguientes

condiciones:

1 - Cuando exista un proyecto a un año.

VF I = ——1

VP

2.- Cuando exista un proyecto a dos años se utiliza la fórmula general.

-b±-Jb2 ~4ac 2a

3.- Cuando exista un proyecto a dos años o más, se emplea la interpolación

ensayo - error.

4.- Y la última pero no menos importante, es utilizando la calculadora

científica.

24


1.7.11 Definición de Relación Costo-Beneficio (B/C).

Es el método que permite evaluar proyectos y consiste en dividir el valor

actualizado de los beneficios entre el valor actualizado de las inversiones, la cual

se calcula de la siguiente manera:

B/ _iz?

Donde:

Bj = Beneficio en el año j

Ij = Inversión en el año j

i = Tasa de interés

25


1.8 Conclusión del tema.

Se ha dicho con razón que las valoraciones estrictamente monetarias para

definir la factibilidad económica social de una inversión es una opción restringida

de medición de impactos generados por esta.

Muchas veces los proyectos prometen "estados de ánimo" u opiniones, que

solo en términos de percepción subjetiva se pueden constatar sobre el universo

consumidor y que en ultima instancia pueden ser los factores decisivos en la

aprobación o rechazo de una idea proyecto. Son estos los casos en que los

intangibles resultan imprescindibles tenerlos en cuenta pero bajo el prisma de su

real y efectiva estimación y no sobre la base de un juicio empírico voluntarista del

evaluador o tomador de decisión.

Considerar lo efectos intangibles impone la necesidad de sistematizar en un

método, mediante la medición indirecta por encuestas como la que este trabajo

ilustra para tratar de encontrar un referente de valoración necesario y justo. La

incorporación de efectos intangibles en proyectos de inversión, al medir su

viabilidad económica social, pueden representar importantes matices y

consideraciones de política que repercutan en cambios finales en inversiones

aprobadas y/o rechazadas.

El método de desarrollo en este trabajo, permite constatar que es posible y

conveniente a los fines de seleccionar una alternativa de inversión, considerar los

aspectos subjetivos o de naturaleza intangible así como los objetivos o calculables

en términos monetarios como son lo diferentes conceptos de costos asociados a

las inversiones.

26

Capítulo 2. Análisis del problema en concreto, antecedentes y peculiaridades

CAPÍTULO 2. ANÁLISIS DEL PROBLEMA EN CONCRETO,

ANTECEDENTES Y PECULIARIDADES.

2.1 Definición de condominio horizontal.

Para los efectos legales, se entiende por condominio el Régimen Jurídico

conforme al cual una persona llamada condómino, a la vez que es propietaria

individual y exclusiva de un espacio arquitectónico, es también copropietaria de

los elementos y partes comunes del inmueble que forma parte.1

2.2 Monografía de El Espinal, Oax.

2.2.1 Antecedentes históricos.

Los primeros grupos humanos que poblaron El Espinal y de los que se tiene

conocimiento datan del siglo XVII, de acuerdo a documentos conservados pese al

tiempo transcurrido y que en diversas ocasiones se ha reproducido como fiel

testimonio del origen del Pueblo de El Espinal.

En un principio solo se trataba de una Hacienda propiedad cedida por el

Virrey y honorarios del lugar a un mulato de nombre Sebastián López, muy

diligente y honrado, quien instaló en sus terrenos un hato de ovino lanar y ganado

vacuno, aves de traspatio y cultivos de granos básicos. Esta propiedad fue

pasada a sucesores legítimos, uno de ellos la dio en venta a los hermanos

Fuentes, ricos hacendados con terrenos a las inmediaciones de la hacienda.

El tiempo transcurrió y la hacienda fue poblándose, tomó entonces el título

de "Finca de la Santa Cruz"

1 SDUCOP; Art. Io de la Ley de Condominio para el Estado de Oaxaca

27


En aquel tiempo el cabildo era nombrado directamente por el gobernador,

sin considerar a los sectores mayoristas de la población que eran los campesinos.

Poco tiempo después se iniciaban las diligencias para que la "Hacienda de

la Santa Cruz recibiera el nombre de Espinal".

Una extraordinaria historia de fe nació entonces; los dueños de la finca

reciben una extraña carta en la que un hombre de Guatemala preguntaba "si era

cierto que existía por estas tierras con el nombre de Espinal de los Fuentes una

hacienda y que de ser así, remitiesen las constancias más auténticas, pues la

Virgen del Rosario que él veneraba en su hacienda, en sueños le había ordenado

que pronto la condujera a un punto situado al oeste y con el nombre de El Espinal,

porque debía ser la protectora de sus habitantes". En 1808 sin que se pueda

precisar el mes y día, arribó a Santa Cruz Espinal la bella imagen de la Virgen del

Rosario que hasta nuestros días ha cobijado a nuestro pueblo, de acuerdo con el

testimonio de algunas personas que se reunieron en la casa del señor Pío Ortega

un día del mes de Octubre de 1908, con la finalidad de rescatar la historia de la

llegada de la Virgen del Rosario, hecho que cumplía su primer centenario. Esta

historia fue heredada a ellos de labios de sus abuelos, testigos presenciales de los

hechos.

Por otro lado es importante señalar que se le atribuyó el nombre de

"Espinal" obedeciendo a que por los lugares prevalecía una flora de espino con

fruto envainado rico alimento para el ganado vacuno que de su tallo y

ramificaciones salen espátulas punzantes.

En el dialecto zapoteco se conoce como "guichi lláa" porque siempre tiene

hojas verdes.

28


Es necesario retomar que en algún momento se ha llamado a Espinal como

"Santa Cruz Magariño", pero no se ha encontrado ningún documento en el que se

asiente como tal, se sabe que una mujer de nombre Ana Ruiz de Andrada dueña

de Zopiloapan; terrenos ubicados por esta misma latitud, al vender dicha

propiedad a Jerónimo de Espinosa advierte que una parte del terreno lo tenía

arrendado a Nicolás de Magariño, un español vecino de Tehuantepec esto en

1641. Se presume que la denominación tenga su origen en este hecho.

El Espinal de hoy nació de una hacienda que avanzó a paso lento hasta

llegar a ser un municipio de prestigiosa presencia nacional, la gente siempre

honrosa de su origen lucha por conservar los usos y costumbres heredados de

sus abuelos y el melodioso dialecto materno "el zapoteco" heredado de los

"binigulaza".

La prudencia y la lucha por la superación han sido la carta de presentación

de los espínatenos.

Bajo estas cualidades se ha añejado el recuerdo de los hombres ilustres

como el Lie. Wilfredo C. Cruz, Prof. Cristino López Ordóñez, Don Demetrio Vallejo,

Prof. Luis y Juan Benítez Toledo, Abraham Castellanos entre otros.

Pero no solo se han reconocido en las ciencias y letras, también lo han

hecho en el deporte, la música, el arte y poesía. Así es El Espinal, siempre con

espíritu emprendedor e incansable amigo de la soberanía y la paz.

29


, X T A L T E p f e c Él. ESPINAL

\ I

TEHUANTEPEC

JUQHITAN

y \ ''i ! \

i-i "--,

Fig. 2: Delimitación del territorio.

a) Ubicación Geográfica.

El Espinal, se ubica en la región del Istmo de Tehuantepec, en el Estado de

Oaxaca. Se localiza entre los 16° 29' de Latitud Norte y 95° 02' de Longitud

Oeste, con una altitud de 20 metros sobre el nivel del mar.

Además cuenta con una superficie aproximada de 100 kms2 y se encuentra

situado al margen oriente del "Río los Perros".

b) Límites Políticos.

El Espinal se encuentra colindando al Norte con Ixtaltepec, al Sur y al Este

con terrenos de Juchitán, al Oeste con el Municipio de Tehuantepec.


2.2.2 Dimensión ambiental.

a) Clima.

El clima que prevalece en el municipio de El Espinal, Oax, es considerado

como cálido subhúmedo y apto para los cultivos de (calabaza, maíz y sorgo, así

como pastizales).

b) Precipitación pluvial.

La temporada de lluvias en el municipio es de mayo a octubre, la

precipitación media anual es de 909.2 M.M y un periodo seco de marzo a mayo.

OIC.

NOV.

OCT.

SEP

AOOS.

JUL.

JUN.

MAY.

ABRIL

FEB.

ENE.

^

h

so 100 150 200 250 300

Gráfica 1: Precipitación pluvial

31


SSrcBtt5¿>B3a3SlEsS«gS3iSfECg3Sa'v 2 ^ O T ^ 3 m « E S : í i , S ^ ^ 8 O T Z 33ESEIEI

c) Temperatura.

La temperatura media anual es de 27.5 "C, con máximas promedio de 34.2 0C y mínimas promedio mayores de 15.1 0C. Los meses donde se registran las

más altas temperaturas son mayo y junio. Mientras que en diciembre y enero se

dan las temperaturas más bajas en todo el año.

D MAXIMA • MEDIA • MINIMA

ENERO "i • ™ "i • ™ "i •

MARZO MAYO JULIO SB3 NOV.

Gráfica 2: Temperaturas.

d) Vientos Dominantes.

Las zonas se caracterizan por presentar constantemente vientos con

dirección de Norte a Sur. La velocidad promedio es de 30 Km/hr. con máximas

promedio de 70 Km/hr. (Durante los meses de enero, febrero, marzo, octubre

noviembre y diciembre) y mínimos promedios de 12 Km/hr. (abril y agosto).

Estos fuertes vientos ocasionan la erosión del suelo y ponen en desventaja

la producción de algunos granos como el maíz y el sorgo. Para proteger el suelo

del desgaste que ocasionan los vientos los productores eligen sembrar pastizales

en los periodos en que no se tienen cultivos que además es una buena opción

para alimento del ganado en épocas bajas.

32


e) Vegetación

La vegetación del municipio es selva baja mezclada en su mayoría con

bosque espinoso del tipo conocido como huisache.

v. - o' ^ EL ESPINAL

AREAS AGRÍCOLAS

PASTIZAL

LOCALIDAD

^ O JUCHITAN Jo

o o

ACTIVIDAD PECUARIA

ACTIVIDAD AGRÍCOLA

Fig. 3: Zonas agrícolas y pecuarias.

f) Suelos.

Sus suelos son profundos con textura media, posee permeabilidad, su

drenaje interno y superficial es suficiente, el pobre contenido en materia orgánica

en el primer extracto le crece aun más a medida que aumenta la profundidad.

Específicamente los tipos de suelo que se encuentran en el territorio del

municipio de El Espinal, son:

Cambisol, Luvisol, Regosol y Nitosol.

33


¡ajaaaaatMauBWi ¡hMaahi. aM^asaggjaaaao^aiiiBaafcsaMMT"' "r*Hifinmr?'ffigfiiTfifFTm?rarmiffli

Debido a su evolución eco climático esencialmente se trata de suelos

ácidos de P.H. menor de 6, tomando como parámetro para su calificación su

capacidad para sustentar actividades agrícolas, tenemos los siguientes tipos de

suelo:

• Suelos Selváticos: Son suelos de consistencia semiajustada

dispuestos sobre mantos rocosos, con escasa materia orgánica

disponible en una escala que va de 1 al 14, ya que ésta presenta

constante lavado, con pendientes honores de los 25° y una CST. de

6 en una escala de 1 a 10.

• Suelos con Pastizal o Apostadero: Son suelos de consistencia

ajustada a semiajustada con contenido medio de materia orgánica,

con pendientes menores de 10° y una CST. de 7 en una escala del 1

ano.

g) Orografía.

Los cerros más próximos al municipio de El Espinal, son los conocidos

como: Lomas de Portillo que forman parte de las montañas de la Sierra Madre del

Sur o Sierra Madre Atravesada y que rodean por el Norte y Oriente al municipio. El

Espinal se encuentra ubicado en una llanura que se extiende desde las

estribaciones de la Sierra Atravesada de las Costas del Océano Pacifico, por ser

un territorio beneficia las actividades agrícolas y de ganadería.

34


h) Hidrografía.

Al poniente de la población atraviesa el Río Los Perros con una extensión

de 6 kilómetros aproximadamente. Esta vertiente divide a la población de los

terrenos agrícolas. Tiene su origen en las faldas del cerro conocido como

"Picacho" de la Sierra de Guevea de Humboldt y desemboca en el Golfo de

Tehuantepec. La mayor parte del tiempo permanece como un manantial

aumentando su nivel con fuertes corrientes en las temporadas de lluvia. Se

considera que es un acuífero libre, es decir, que no presenta barreras

subterráneas que limiten su aprovechamiento; a pesar de esto no es aprovechado

por el sector agropecuario.

EL ESPINAL POBLACIÓN

- CORRIENTE DE AGUA PERENNE RIO LOS PERROS

CORRIENTE DE AGUA INTERMITENTE

i

n*

Fig- 4:

1 i

t

\

' 1

Hidrograf ía.

35


s

-i

• -..J "iJ r

/"---i

r —-«™

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•«« T *

— - -/^"^ •t-

^ — y ) POBLACIÓN

CANAL DE - RIEGO

• " ' ' • (

/

y

Fig. 5: Canales de riego cercanos a El Espinal, Oax.

Descripción del Paisaje.

Se marcó un trayecto para facilitar la descripción del paisaje en el

municipio. El recorrido se hizo al norte de la población y esto fue lo que se

encontró.

Se encontró que la mayor parte de los terrenos estaban sembrados por

pastizales y destinados a la actividad pecuaria con una carga en promedio de

cuatro animales por hectárea.

Por otro lado podemos mencionar que en la zona urbana la contaminación

comienza a representar un problema social importante, pero las medidas

eventuales de limpieza han permitido su control.

36


El Espinal, es una entidad en vías de desarrollo que se ha aventurado en el

reto de crecer en infraestructura social basándose en los recursos que el gobierno

federal y estatal le ha destinado para ofrecer al núcleo de la población una mejor

calidad de vida.

Es importante advertir que en este municipio la seguridad social sigue

siendo hasta nuestros días una garantía, las razones; talvez su alto índice de

educación y que desde los inicios su asentamiento la honestidad y el respeto

hacia los derechos de los demás han sido los principios básicos de sus

pobladores.

37


2.2.3 Datos demográficos esenciales.

El Espinal, es un municipio con 7705 habitantes de acuerdo con los

resultados del XII Censo General de Población y Vivienda 2000 publicado por el

INEGI.

Población Total

Población Masculina

Población Femenina

Población de0a4 años

Población de 5 años y mas

Población de 6 a 14 años





Población femenina de 15 a

49 años


Población masculina de 18

años y mas

Población femenina de 18

años y mas

7705 I

3763

3942

599

7017

1447

5985 '

5446

565

1433

2061

4881

2340

2541

Cuadro 1: Distribución de la población2

2 Censo General de Población y Vivienda del año 2000

38


El Patrón de uso de los recursos naturales.

En el municipio la superficie ocupada para actividades agropecuarias es de

4816 Has. de la cual 2716 Has. están contempladas dentro del esquema de

pequeños propietarios y se emplean para cultivos de maíz y sorgo en los dos

ciclos productivos, primavera-verano y otoño-invierno; en cuanto a la explotación

ganadera esta se concentra en una superficie de 2100 Has. con cultivos de pastos

del tipo estrella y nativos, se cuenta con aproximadamente 8477 cabezas de

ganado bovino de lo cual el mayor porcentaje es ganado mejorado.

840 ovinos.

20 caprinos.

690 porcinos.

241 equinos.

3300 aves.

39


2.2.4. Las Vías de Comunicación.

El Espinal, tiene acceso vía terrestre por la carretera troncal Juchitán-

Ixtepec a 4 Km. Es por esta carretera pavimentada que se comunica directamente

con Juchitán, Ixtaltepec e Ixtepec. En el 2004 entra en función la vía rápida de

más de 2Km. Que corresponde a la calle 16 de Septiembre.

POBLACIÓN

CARR. ESTATAL LIBRE DOBLE CARRIL

VÍA FÉRREA

Fig. 6: Vías de comunicación (carretera estatal libre y vía férrea).

La carretera estatal libre es actualmente de doble carril de la ciudad de

Juchitán a Espinal y de Ixtaltepec a Ixtepec aun se encuentra en construcción.

40


Al Este del municipio se encuentran las vías férreas que hasta hace algunos

años todavía operaba con trenes de pasajeros, actualmente solo transportan

mercancías de manera eventual.

El acceso a los terrenos agrícolas es por caminos y tercería.

El municipio cuenta con los servicios básicos de comunicación como:

telégrafo, correo, telefonía (convencional y celular) además está conectado vía

satélite a todo el mundo a través de INTERNET. Este servicio se ofrece en la

población en 5 ciber's café, se encuentra también en la "Plaza Comunitaria"

coordinado por el INEA.

El 90% de la población cuenta con aparatos receptores de radio con acceso

a todas las estaciones de la región, una del estado, algunas del sureste del país y

una más de cadena nacional. Un 50% de la población cuenta con el servicio de

televisión por cable y un 15% con Internet en sus casas. El este año 1043

números aparecen en el directorio telefónico del municipio, es decir el 54% de las

casas habitadas cuentan con este servicio. Para el resto de la población existen

las casetas públicas para realizar sus llamadas locales o nacionales.

41


2.2.5 La Infraestructura Social Básica.

De acuerdo con el Censo del 2000 la infraestructura Básica con que cuenta

el municipio es la siguiente:

a) Servicios Básicos en las Viviendas.

El municipio cuenta con sistema de drenaje, agua potable y electrificación.

TOTAL DE VIVIENDAS HABITADAS

Viviendas que Disponen de Drenaje.

Viviendas que Disponen de Agua Entubada.

Viviendas que Disponen de Energía Eléctrica.

Viviendas que Solo Disponen de Drenaje y Agua Entubada.

Viviendas que Solo Disponen de Drenaje y Energía Eléctrica.

Viviendas que Solo Disponen de Agua Entubada y Energía

Eléctrica.

Viviendas que Disponen de Todos los Servicios.

1948

93.17%

92.91%

94.55%

90.81%

92%

92.14%

90.40%

Cuadro 2: Servicios básicos en las viviendas del municipio de Ei Espinal.

Se dispone de dos bombas de agua con tanque elevado que suministra el

vital líquido a la población. Se tiene una planta tratadora de aguas residuales y

desde el año 2001 un sistema de desahogo de aguas pluviales sobre la calle

Guadalupe Victoria para evitar inundaciones.

42


1

CONDUCTO DE PETRÓLEOS MEXICANOS

y

í

ítl̂ L r^/ ^- i .

X ^

"i A l — í - g i - ^ -/ "1

"-7

X \ /

Fig. 7: Infraestructura.

43


b) Educación.

En cuanto a la Educación el municipio cuenta con 15 instituciones entre el

nivel preescolar, primaria, secundaria y preparatoria, donde los hijos de los

espinaleños cursan los primeros niveles de educación.

Nivel Preescolar:

Jardín de Niños "Margarita Maza de Juárez"

Jardín de Niños "Narciso Mendoza"

Jardín de Niños "Carmen Ramos del Río"

Jardín de Niños "José Vasconcelos"

Nivel Media Básica:

Escuela Primaria "Abraham Castellanos"

Escuela Primaria "Luis B. Toledo"

Escuela Primaria "Cristino López Ordóñez"

Escuela Primaria "Luis Matus Matus"

Escuela Primaria "12 de Octubre"

Escuela Primaria Particular "Benito Juárez"

Nivel Medio:

Escuela Secundaria Técnica No. 18

Escuela Secundaria Particular "Señales

Educativas"

Escuela Secundaria Particular "Benito Juárez"

Nivel Medio Superior:

Colegio de Bachilleres del Estado de Oaxaca.

Estudios Técnicos:

Inst. en Computación y Electrónica "Dehesa"

Cuadro 3: Instituciones educativas.

44


c) Salud

En salud, el año pasado se llevó a cabo la ampliación del Centro de Salud

de nivel C para ofrecer un mejor servicio y abastecer las necesidades de la

comunidad. El nuevo Centro de Salud cuenta con dos consultorios dentales, un

consultorio de medicina general, una farmacia, una sala de espera, una sala de

curaciones y vacunación, una sala de expulsión, un área de internos y una sala

para pláticas. El instrumental necesario y personal capacitado.

Desde el año pasado se cuenta en el municipio con una Unidad Básica de

Rehabilitación "Guadalupe Hinojosa de Murat" un área destinada para atender la

salud física, donde se espera que acudan las personas que requieran del servicio

de Mecanoterapia, Hidroterapia, Electroterapia y Psicoterapia ofreciéndoles con

esto la equidad y la oportunidad de integrarse normalmente a la sociedad.

d) Cultura y Recreación.

La mayor parte la población emplea su tiempo libre para despejarse y

descansar en las playas de Salina Cruz que se encuentran una hora

aproximadamente, otros lugares que visitan son los balnearios del manantial "Ojo

de Agua" de Tlacotepec y Laollaga a 30 minutos de la población.

Los lugares que tiene El Espinal en cuanto a distracción son pocos,

tenemos por ejemplo:

• La Casa de la Cultura "Wilfredo C. Cruz"

Donde se exponen pinturas, fotografías y figuras de artistas reconocidos de

la región, en época vacacional sobre todo prepara programas especiales para

difundir la cultura de los pueblos zapotecas presentando foros de arte plásticas y

música.

45


Por otro lado los lugares a visitar los fines de semana calurosos son los

centros recreativos con albercas con que cuenta la población y que además son

visitados por personas de los poblados cercanos.

• Centro Recreativo "El Tucán", que cuenta con albercas, tobogán y

palapa para descansar, además de una cafetería.

• Centro Recreativo "La Naturaleza"

Por las tardes los jóvenes suelen reunirse con los amigos en el "Parque

Central", ya sea para escuchar música o simplemente para platicar.

El "Parque Ecológico" es un sitio ubicado al margen del Río Los Perros, se

creo con la finalidad de preservar especies de animales y plantas en peligro de

extinción, como la iguana que es propia de nuestra región, en sus inicios

representaba un atractivo para los pobladores del municipio, pero este proyecto ha

quedado abandonado por el comité que se formó para su construcción.

e) Deporte

En deporte contamos con la Unidad Deportiva Municipal, que donde se

llevan a cabo los campeonatos de fútbol, cuenta con canchas de basquetbol, y

espacios libres para la práctica de atletismo.

El Estadio de béisbol "Juan B. Toledo", así como las canchas de la Escuela

Secundaria Técnica No. 18.

Son parte de la infraestructura básica algunos otros servicios municipales

como:

• El Auditorio Municipal.

• El Panteón Municipal.

• Oficialía del Registro Civil.

46


Todo esto se gestionó y concluyó en la actual administración municipal.

Se cuenta con una laguna de oxidación, pero hasta la fecha no está

funcionando debido a la falta de recursos.

2.2.6 Mercado de Servicios.

De la misma forma que los bienes, los servicios readquieren en los lugares

ya mencionados. Las personas que requieren del servicio de televisión por cable,

debe hacer su inscripción en la ciudad de Juchitán que es la más cercana, lo

mismo sucede con los servicios de instalación de una línea telefónica. Para la

energía es necesario solicitar el servicio en la oficina en la ciudad de Ixtepec.

Los servicios con que cuenta la población de El Espinal, son los siguientes:

Asesoría Jurídica y Contable.

Servicios Médicos.

Servicios de Internet.

Restaurantes.

Centros Recreativos.

Servicio. Mecánico y Eléctrico.

Gasolinera.

Salones de Belleza.

Asesoría en Integración de Proyectos Productivos Agropecuarios.

Servicios Funerarios.

Hotel.

Lavado de Autos, todos de iniciativa privada.

47


2.3 Localización del condominio horizontal.

Fig 8: Plano del Istmo de Tehuantepec

La población de El Espinal se encuentra ubicada en el Istmo de

Tehuantepec a tan sólo 20 kms. del Golfo de Tehuantepec y Océano Pacífico.

48


Fig. 9: Plano de El Espinal, Oax.

El condominio se localiza al oriente de la población, estos terrenos

anteriormente eran de cultivo, en la actualidad éstas áreas se están integrando

debido a la fluencia de personas que traen las diferentes empresas de los diversos

proyectos de inversión, como son los aerogeneradores, creación del campus

universitario, el CEPREC (Centro de Prevención del Cáncer), etc.

Como referencia tenemos al lado poniente, a una distancia de 200 m. el

estadio de béisbol "Juan B. Toledo" y la Unidad Básica de Rehabilitación y a 100

m. un canal de riego, ya que como mencioné antes eran terrenos de cultivo; del

lado oriente se localizan las instalaciones del CEPROCI (Centro de Protección

Ciudadana) y el campus de la Universidad del Istmo; al norte colinda con un

terreno de cultivo, el cual es posible su integración al desarrollo poblacional y por

último, al sur con la prolongación de la Av. Matamoros, la cual sirve de conexión

con el grueso de la población.

49

6 1 Ll i i É!apít«k> a^-Aná^si^el problema en concreto, - " ~ J v J J _fc. Uanj^edentes y peculiaridades

Cabe mencionar que en la zona donde se localizan las instalaciones del

CEPROCI y el campus de la universidad fueron terrenos que ocuparon la unidad

habitacional de las personas que ocupaban los puestos administrativos y técnicos

del ex ingenio azucarero "José López Portillo".

El fraccionamiento se localiza a 800 m. del Palacio Municipal.

Esta vivienda va dirigida a familias de nivel medio medio, atendiendo las

necesidades de seguridad y confort, ya que ofrece los espacios y distribución

arquitectónica necesaria para desarrollar actividades de convivencia familiar y

personal.

50


CONDOMINIO HORIZONTAL "ARMONÍA"

Fig. 10: Lotificación.

El terreno donde se construirá este condominio tiene una superficie de

23,000 m2, en donde se podrán trazar 40 lotes destinadas a vivienda, cada uno de

ellos tendrá un área de 300.00 m2, en donde se va a construir una vivienda de dos

niveles que cubra un área de construcción de 184.00 m2.

Se ha analizado la circulación en el interior de este condominio, habrá muy

buena circulación peatonal como vehicular, contará con estacionamiento hasta

para dos automóviles dentro de su predio.

En esta unidad habitacional se cumple con las disposiciones que marca el

reglamento, considerando como áreas de donación las áreas comunes.

51


13,45

CQ

3,5 5 1,57 1,25 1,4 1,57 0,5:0,97 1,15

Fig. 11: Planta baja.

aagj^^gtyp^aunsflreparea


# - &) (a Cwmm—Gi 13,45

3,5 ,5 1,57 1,25 1,4 2,1 0,97 1,15

in on

in

in

Fig. 12: Planta alta.

53


MMmM¿± WHBCBKiEBiiBBEB

Fig. 13: Fachada principal.

54


Fig. 14: Fachada lateral.

55

Capítulo 3. Evaluación integral del proyecto

CAPÍTULO 3. EVALUACIÓN INTEGRAL DEL PROYECTO.

3.1 Evaluación financiera.

Aquí se demuestra lo importante: ¿La ¡dea es rentable?,. Para saberlo se

tienen tres presupuestos: de ventas, de inversión y de gastos; con esto se decidirá

si el proyecto es viable, o si se necesita cambios, como por ejemplo, si se debe

vender a mayor precio, relotificar para ampliar el número de viviendas, gastar

menos, etc.

Hay que recordar que cualquier variación en los presupuestos debe ser

realista y alcanzable, si la utilidad no puede ser satisfactoria, ni considerando

todos los cambios y opciones posibles entonces el proyecto no será factible y es

necesario encontrar otra idea de inversión.

Así, después de modificaciones y cambios, y una vez seguro de que la idea

es viable, entonces, se pasará al estudio de factibilidad del proyecto.

Con la información acerca del monto de la inversión requerida y los flujos

que genera el proyecto durante su vida útil se procede a calcular su rendimiento.

Después de haber estudiado las diferentes fuentes de financiamiento, he

llegado a la conclusión que el banco BBVA Bancomer ofrece a sus clientes un

"Crédito Puente", esto es, un tipo de financiamiento donde el banco y el cliente

analizan el costo de la inversión total y en base a estimaciones va asignando

recursos al empresario para este poder seguir con la ejecución del proyecto, cabe

señalar que existe una supervisión por parte de la institución bancaria, encargada

de observar los avances de la obra y verificar que se está actuando bajo lo

estipulado, es decir, en cuanto a calidad de materiales empleados,

especificaciones, etc., y en un periodo de tiempo determinado el banco adquiere

56


los documentos que lo avalan como propietario del bloque de viviendas

terminadas en su totalidad y él a su vez realiza la liquidación de las mismas

mediante una negociación de compra-venta. Posteriormente se repite el mismo

ciclo hasta la culminación del proyecto.

La tasa de interés que maneja dicha institución bancaria es de TIIE + 5

puntos, actualmente esa tasa se encuentra en 9.55%, lo que nos da una tasa de

interés aplicable al proyecto de 14.55%.

Para efectos de este trabajo de investigación, sólo se valuó con el valor

presente neto VPN, este índice de rentabilidad arrojó la siguiente información:

VPN to t1 t2

VPN - 20.000,00

-7167,18 4443,47

to -20000 -20000 -20000

t i

12832,82 12832,82

t2

11610,65

Cuadro 4: Valor Presente Neto (primera opción).

VPN (miles $)

10 000,00

5 000,00

-5 000,00

-10 000,00

-15 000,00

-20 000,00

-25 000,00

tiempo (años)

Gráfica 3: Comportamiento del flujo de efectivo (primera opción).

Las cifras están dadas en miles de pesos y la inversión está proyectada a

dos años. La gráfica anterior muestra el punto de equilibrio, este se presenta

aproximadamente a mediados del segundo año.

57


VPN to t i t2 t3 t4 t5 t6

VPN -20 000,00 -15 326,66 -10 869,49 - 6 618,49 - 2 564,13

1 302,69 3.936,94

to -20 000,00

t1

4 673,34

t2

4 457,17

t3

4 251,00

t4

4 054,36

ts

3 866,82

te

2 634,25

Cuadro 5: Valor Presente Neto (segunda opción).

VPN (miles $)

10 000,00

5 000,00

-5 000,00 -

-10 000,00

-15 000,00

-20 000,00

-25 000,00

tiempo (cuatrimestres)

Gráfica 4. Comportamiento del flujo de efectivo (segunda opción).

En esta gráfica se muestra el comportamiento del flujo de efectivo, y

también se observa que el punto de equilibrio se localiza en el segundo

cuatrimestre del segundo año.

Comparando ambas evaluaciones, se concluye que el proyecto se debe

aceptar, puesto que da un margen de utilidad bastante aceptada en ambos casos;

sin embargo se decide por la primera alternativa, puesto que es la que mejor

dividendos presenta.

58


3.2 Evaluación social.

Todo proyecto de inversión genera efectos o impactos de naturaleza

diversa, directos, indirectos, extemos e intangibles. Estos últimos rebasan con

mucho las posibilidades de su medición monetaria y sin embargo no considerarlos

resulta pernicioso por lo que representan en los estados de ánimo y definitiva

satisfacción de la población beneficiaria o perjudicada.

En la valoración económica pueden existir elementos perceptibles por una

comunidad como perjuicio o beneficio, pero que al momento de su ponderación en

unidades monetarias, sea imposible o altamente difícil materializarlo. En la

economía contemporánea se hacen intentos, por llegar a aproximarse a métodos

de medición que aborden los elementos cualitativos, pero siempre supeditados a

una apreciación subjetiva de la realidad.

No contemplar lo subjetivo o intangible presente en determinados impactos

de una inversión puede alejar de la práctica la mejor recomendación para decidir,

por lo que es conveniente intentar alguna metódica que inserte lo cualitativo en lo

cuantitativo.

La evaluación social del proyecto tiene como objetivo evaluar el impacto de

los proyectos en el entorno o contexto económico, social y regional donde se

aplicará. Una forma de realizar ésta consiste en considerar la contribución o

impacto del proyecto, los cuales se pueden reflejar en la sociedad.

Con los datos del estudio técnico se puede computar la cantidad de

recursos humanos que requieren los trabajos de construcción, montaje del

proyecto u operación, es decir, el empleo directo generado por el proyecto.

59


Comparativamente, se obtiene la participación de esa cantidad en los

indicadores respectivos en los sectores de la región de estudio, por ejemplo, a

través de la Población Económicamente Activa ocupada (PEA) de los sectores de

la región.

La contribución al empleo, puede medirse comparando el empleo del

proyecto contra el empleo promedio de las empresas similares en el área de

acción del proyecto.

En este aspecto se tiene contemplado generar empleos sólo durante el

periodo que comprende la ejecución de la obra, como son trabajos de albañilería,

carpintería, herrería, etc., es decir, empleos característicos de la industria de la

construcción, dando como resultado una reducción al desempleo y preparándolos

para futuras obras similares que se puedan ejecutar en algún otro lugar de la

región.

El concepto que se propone es diferente a las otras alternativas que

existen, como son unidades de interés social, puesto que se están manejando

viviendas que satisfagan las necesidades de los usuarios y no que éstos deban

acoplarse a las dimensiones, funcionalidad y estilos de las viviendas; no se está

proponiendo cantidad, sino calidad y bienestar para las familias, no es un

condominio donde se tenga proyectado construir 200 ó 300 viviendas, es uno

donde se pueda estar en armonía con el medio ambiente y la convivencia con los

vecinos.

60


La vivienda difiere de las construidas en otro tipo de obras similares en

cuanto a las dimensiones, son casas totalmente independientes, sin tener que

compartir muros, como sucede en las casa duplex; cuenta con espacios amplios

donde todo aquel que se encuentre en cualquier pieza pueda disfrutar de amplitud

y comodidad, en referencia al clima tan caluroso que prevalece en esta parte de la

república mexicana, las viviendas no se verán afectadas, pues contarán con una

altura de entrepiso superior a lo normal en la zona, la cual es de 2.50 m., y la

propuesta es de 3.00 m. en planta baja y 2.90 m. en planta alta, además de contar

con suficiente ventilación en todas las piezas de la vivienda, dando como resultado

ser menos calurosas.

61


3.3 Evaluación ambiental.

Este proyecto tiene como principio cuidar y preservar el medio ambiente

que lo rodea, por ejemplo, el área donde se construirá el condominio, no tiene

ninguna afectación ecológica, puesto que en esa zona no se encuentra ningún tipo

de vegetación importante, excepto por los arbustos de huisache y hierba; sólo se

encuentran sembrados algunos cocoteros en los límites del predio, los cuales han

servido precisamente para delimitar los terrenos, por lo tanto prevalecerán.

En cuanto a la fauna, sólo se pueden visualizar algunas aves que tienen su

nido en terrenos más lejanos al condominio.

Se tiene previsto canalizar las aguas negras y grises al colector principal de

alcantarillado y drenaje, sin afectar el canal de riego que se encuentra a escasos

100 m. del condominio. La basura que se genere en esta área será destinada ai

basurero municipal, haciendo una planeación adecuada de recorrido del camión

recolector de basura instalándose de manera permanente contenedores donde se

separe la basura de manera apropiada para su mejor manejo y utilización, en el

caso de la reciclable.

Las áreas verdes y comunes se reforestarán sembrando árboles de la

región, propiciando además con esto una opción para cubrirse del inclemente sol.

Se tiene previsto promover una cultura ambientalista entre los condóminos.

62

Conclusiones

MtEaffiatiamtiâuaja^. »«âaBÂT>fs;.asas^r'riTtiTiiU!i«aBMBiMsai»i^'i^»«^^îr^â^ -^g- i -

CONCLUSIONES.

En el caso concreto de esta propuesta, se puede afirmar que se tiene,

mediante el proyecto, la finalidad de proveer de viviendas a familias de clase

media alta, donde todas sus necesidades queden satisfechas y cubiertas.

El resultado obtenido del estudio financiero parea su elaboración, ha sido

satisfactorio, debido primeramente a la factibilidad y viabilidad encontrada en el

plan de inversión propuesto, originadas por un crédito tipo "puente" proporcionado

por una institución bancaria, en el que se van emitiendo pagos parciales

cuatrimestrales para conformar un periodo total de dos años; en estas

parcialidades se irán obteniendo utilidades considerables que amortizarán las

parcialidades subsecuentes y así obtener beneficios monetarios y de tiempo en los

pagos de dicho crédito.

Segundo, el impacto social y mejoramiento de nivel de vida de los usuarios

se hace patente con la aplicación de este proyecto, basada en la utilización de un

concepto arquitectónico y urbanístico, innovador para la región, sumando a esto

las soluciones adecuadas de orientación, ambientación y servicios, así como evitar

un impacto ecológico, ahorrar costos por la utilización de los materiales de la

región y beneficiar la imagen urbana de la zona en la que se concretará dicho

proyecto.

Tercero, el compromiso con las mejoras sociales, culturales, económicos de

todo el entorno, que tiene en sí el concepto del proyecto y el motivo de su

creación.

El compromiso constante que se tiene con ser partícipes directos por lograr

una mejor calidad de vida en nuestra región.

63

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0 I I o ^ t . ^-^ Fuentes de información 0 ' '• u I O T E r. A

Fuentes de información.

• SCHMELKES, Corina. Manual para la presentación de anteproyectos e

informes de investigación, 2a. ed, edit. Oxford, México, 1998, 206 pp.

• ILPES. Guía para la presentación de proyectos, 12a. ed., edit. Siglo XXI,

México, 1984,230 pp.

• COSS BU, Raúl. Análisis y evaluación de proyectos de inversión, 2a. ed.,

edit. Limusa, México, 1986, 375 pp.

• BACA URBINA, Gabriel. Evaluación de proyectos, 4a. ed., edit. Me Graw

Hill, México, 2001,383 pp.

• BERNALT, César augusto. Metodología de la investigación para la

administración y economía, edit. Prentice Hall.

• HERNÁNDEZ SAMPIERI, Roberto ET AL. Metodología de la investigación,

edit. Me Graw Hill, México, 2000.

• Ley de Condominios del Edo. de Oaxaca.

• Reglamento de la Ley de Condominios del Edo. de Oaxaca.

• Ley de Desarrollo Urbano del Edo. de Oaxaca.

• Ley de Obras Públicas del Edo. de Oaxaca.

• Reglamento de Construcción del Edo. de Oaxaca.

• Ley de Catastro del Edo. de Oaxaca.

64

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