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Auditeur de gestion ARC M. Dominique Sevray, le 2014 sur 12

COMPTE-RENDU DE L’AUDIT DE GESTION

SDC Résidence AQUARIUS 14 rue de Thionville 75014 PARISADHERENT 75PC4081SYNDIC IMMO DE France 20 rue Treilhard 75008 PARIS Gestionnaire Mme Vallée (non présente) Comptable M. BONNEAUAuditeur ARC : M. Dominique SEVRAYRendez-vous au cabinet le 8 avril 2014 de 9h à 13h.Conseil syndical MM. FAVARETTO et ALLOUL

Demande du conseil syndical :Contrôle annuel des comptes et de la gestion.

Caractéristiques de la copropriétéNombre de lots principaux : 495 lots Surface habitable : 32175 m² (Source : moyenne estimée sur labase de 65 m² par lot) ; Année de construction : 1970.


Contenu de l’audit

1 – GESTION FINANCIERE� Analyse des annexes comptables ;

� Analyse du Relevé Général des Charges ;

2 – GESTION ADMINISTRATIVE� Impayés / Mutations / Sinistres / Contentieux

3 – GESTION TECHNIQUE� Equipements / Performances / Gestion prévisionnelle

Préambule

A la lecture de l’audit de l’année précédente, fait par José Brayant, l’auditeur met l’accent sur lesdifférences constatées : le nombre de lots mentionné est de 500 lots, le document de demande d’auditfait référence à 495 lots et le nombre d’appartements annoncé dans les documents de la base dedonnées de la copropriété est de 450. La précision de cette nomenclature est importante à préciser,car les audits de l’ARC se sont enrichis d’un outil comparatif en ligne OSCAR, qui permet de situer lesperformances de la copropriété en fonction du nombre de lots et aussi des superficies.


De la même manière, il est important de connaître la superficie en m² des surfaces habitables, maisaussi des parties communes, pour le calcul par exemple de la surface d’assurance. L’auditeur estparti sur la base de moyennes au lot. Ces points seront utilement complétés afin d’affiner le calcul desperformances constatées.

1 – GESTION FINANCIERE

� Analyse des annexes comptables. Exercice du 01/01/2013 au 31/12/2013

ANNEXE 1

A – SITUATION FINANCIERE ET DE TRESORERIE

Trésorerie

� « Compte 50» Fonds placés 78 073.95 €.Généralement placés sur un compte de LIVRET A, ces fonds proviennent soit de l’avance detrésorerie, soit des fonds travaux (temporaire ou permanent).

� « Compte 512 (51)» Banque 130 405.89 €.Ces deux comptes constituent la trésorerie disponible de la copropriété.

�La loi ALUR en cours de vote rendra obligatoire le compte séparé qui est un atout supplémentairede contrôle de gestion.

Provisions et avances

� « Compte 1031 (103)» Avances de trésorerie 0.00 €.Cette avance de trésorerie est remboursée pour leur quote-part aux copropriétaires vendeurs etalimentée par les acquéreurs.

� La copropriété ne possède pas d’vance de trésorerie.

• « Compte 102 » Solde en attente sur travaux 2024.57 € ;C’est le montant des provisions dont dispose la copropriété sur les campagnes de travaux en cours.

� Ce solde doit apparaître également en annexe 5. Voir ci-dessous.

B – ETAT DES CREANCES ET DES DETTES

Créances : sommes dues A la copropriété.

� « Compte 401 et 409» Fournisseurs débiteurs 81.25 et 6 745.55 €.Ces comptes sont des créances des fournisseurs, soit des factures payées en double ou desacomptes versés. Il s’agit en fait d’une vacation juridique de Immo de France.

� « Comptes 450 » Copropriétaires débiteurs 102 579.33 €.Ce sont les créances des copropriétaires à l’égard du SDC. Nous verrons le détail de ce compte dansle poste de gestion « Impayés ». Ce montant inclut les appels de régularisation.

� « Comptes 4509 » Copropriétaires lots vendus 4 028.95 €.Ce sont les créances des copropriétaires à l’égard du SDC. Par contre cette créance risque dedevenir irrécouvrable, étant due par des copropriétaires partis.

� Le syndic devra préciser le statut de ce compte. Les copropriétaires devront-ils la rembourser ?

� « Comptes 461» Débiteurs divers 2 029.29 €.Il s’agit de la caisse des gardiens (762.25 €) et d’intérêts de la Caisse d’Epargne (1 267.04 €).


� « Compte 486 » Compte de régularisation 1 857.96 €.Ce sont les charges payées d’avance sur l’exercice suivant (contrat PACS 2014 et cotisation ARC).

Dettes : sommes dues PAR la copropriété.

� « Comptes 401» Fournisseurs 257 184.19 €.Ce sont dans les dettes de la copropriété à l’égard des fournisseurs. Les fournisseurs concernéssont :

� « Comptes 408» Factures non parvenues 59 320.85 €.Ce sont dans les dettes de la copropriété à l’égard des fournisseurs. Les fournisseurs concernéssont :

� « Comptes 431 et 432» Sécurité sociale et organismes sociaux 10 222.00 et 2 221.94 €.Ce sont les dettes de la copropriété auprès des organismes sociaux non honorées en fin d’exercice.

� « Comptes 450 » Copropriétaires créditeurs 16 738.17 €.Ce sont les avances de provisions versées par les copropriétaires avant le terme de l’exercice.

� « Comptes 46» Copropriétaires lots vendus 28 372.52 €. Ce compte inclut les comptes des copropriétaires partis et à qui la copropriété doit de l’argent.

� Action à menerAprès 5 années ces sommes peuvent être réaffectées aux copropriétaires ou à unecampagne de travaux. Cette décision doit être validée par une résolution d’AssembléeGénérale.

� « Compte 487 » Produits encaissés d’avance 1342.32 €.Ce sont les charges payées d’avance sur l’exercice suivant.

Premier jeu d’annexes fourni

ANNEXE 2 - VOTRE BUDGET DE CHARGES COURANTESL’annexe 2 comptabilise les charges par postes de dépenses (comptes 600),

Charges courantes Appelé Réalisé Solde (A-R)

Du 01/01/2013 au 31/12/2013 1 354 742.83 1 406 355.80 51 612.97 €

(Appelé = montant des provisions courantes et produits) (Réalisé = charges courantes seules).

Le montant des appels est de 1 350 022.40 € en charges courantes et de 10729.55 € enindemnités d’assurance, produits divers, financiers et exceptionnels, ce qui devrait

amener le montant total appelé à 1 360 751.90 €.Le résultat déficitaire de l’exercice serait alors de 45 603.90 € !

Et non de 51 612.97 €, soit un écart de 6 009.70 €.

ANNEXE 3L’annexe 3 comptabilise les charges par clés de répartition.


Du 01/01/2013 au 31/12/2013 1 350 022.40 1 401 635.37 51 612.97 €

(Appelé = montant des provisions courantes seules) (Réalisé = charges courantes - produits).On ne retrouve effectivement pas tous les produits de l’annexe 2 en déduction des charges.

RESULTAT DE L’EXERCICE

Le solde de l’exercice est déficitaire mais son montant dépendra de la confirmationou non de l’analyse ci-dessus.

� Action à mener


Le syndic devra confirmer cette analyse ou la clarifier.

Second jeu d’annexes fourniAprès contact téléphonique avec Monsieur Bonneau un second jeu d’annexes est fourni (incluant lenouveau montant du poste eau (voir « Gestion de l’eau) et les mises au point de Mme Vallée – 19 000€ de moins-value sur les postes de prestations particulières - soit au total 39 000 € de moins-value.

ANNEXE 2 - VOTRE BUDGET DE CHARGES COURANTESL’annexe 2 comptabilise les charges par postes de dépenses (comptes 600),


Du 01/01/2013 au 31/12/2013 1 354 742.83 1 364 983.36 10 240.53 €

(Appelé = montant des provisions courantes et produits) (Réalisé = charges courantes seules).

La remarque précédente reste vraie : le montant des appels est de 1 350 022.40 € enprovisions de charges courantes et de 10 729.55 € en indemnités d’assurance,

produits divers, financiers et exceptionnels, ce qui devrait amener le montant totalappelé à 1 360 751.90 €.

Le résultat déficitaire de l’exercice serait alors de 4 231.40 € ! Et non de 10 240.53 €, soit unécart de 6 009.13 €.

ANNEXE 3L’annexe 3 comptabilise les charges par clés de répartition.


Du 01/01/2013 au 31/12/2013 1 350 022.40 1 360 262.93 10 240.53 €

(Appelé = montant des provisions courantes seules) (Réalisé = charges courantes - produits).On ne retrouve effectivement pas tous les produits de l’annexe 2 en déduction des charges.

� Action à menerLe comptable a fourni une explication mais que l’auditeur souhaite compléter.

RESULTAT DE L’EXERCICE

Le solde de l’exercice est déficitaire 10 240.53 € mais son montant dépendra de laconfirmation ou non de l’analyse ci-dessus.

ANNEXE 4 – TRAVAUX TERMINES A LA FIN DE L’EXERCICE 2013Cette annexe comptabilise les campagnes de travaux qui ont été soldées dans le courant del’exercice. L’excédent ou l’insuffisance de provisions est appelé ou réparti.

L’annexe 4 n’est pas instruite, il n’y a pas eu de travaux terminés pendant l’exercice.

ANNEXE 5 - TRAVAUX EN COURS A LA FIN DE L’EXERCICE 2013Cette annexe comptabilise les travaux non terminés pendant l’exercice. Son solde souvent créditeurest placé en compte 12 de l’annexe 1.

Travaux Votés Appelés Réalisés Solde (A-R)

VIDEOSURVEILLANCE

3 274,37 3 276,25 3057,88 218,37

ETANCHEITE ESC. 5 11 984,18 11 984,34 10178,14 1 806,20

Total 15 258,55 15 260,59 13 236,02 2 024,57

Son solde excédentaire de 2 024,57 € figure bien en compte 12 de l’annexe 1.


• Analyse du Relevé Général des Charges

Les factures avaient été pointées par les personnes de conseil syndical. Les imputations sont vérifiéeset modifiées pour quelques factures. Elles sont maintenant analysées cette fois sous l’angle du bien-fondé des contrats, de leurs montants, de leurs actualisations. Les remarques faites sont mentionnéesdans les postes de gestion ci-dessous…

TABLEAUX COMPARATIFS

La base comparative est faite sur le site de l’ARC avec le logiciel OSCAR.

Comparatif des charges courantes € / par m² € / par lot

Valeurs moyennes 39.6 2412

Votre copropriété 42.4 2754

Vos valeurs sont supérieures aux moyennes constatées

TABLEAU DE SYNTHESE PAR POSTES DE CHARGESVoir le détail comparatif en pourcentage de ces postes sur l’annexe jointe.

POSTES Montants en € %/Poste

Ascenseurs 36 071 3%

Parking 24 588 2%

Chauffage + ECS 509664 37%

Eau froide 156539 11%

Gestion 80140 6%

Assurance 56690 4%

Personnel 100 669 7%

Entretien 383513 28%

Impôts 15501 1%

TOTAL 1 363 375 100%

SURFACE 32 175

Sont exclus de ces performances et de ce comparatif les postes de dépenses exceptionnelles commeles frais de contentieux. Ce montant est cette année pour la copropriété de 33 810.74 €. Les postesen dépassement font l’objet d’une analyse ci-dessous.

� ACTION GLOBALEL’annexe jointe permet de dresser un premier bilan : quatre postes sont endépassement, le chauffage et l’Eau Chaude Sanitaire de 21%, le parking de 33%, l’eau froide de 19.5 %, l’entretien général de 75% (contrats et entretien –poste détaillé ci-dessous).

Tous les postes faisant l’objet de remarques sont analysés dans les rubriques GESTIONADMINISTRATIVE et GESTION TECHNIQUE ci-dessous.

2 – GESTION ADMINISTRATIVE

�� TABLEAUX DE BORD A CREER

Les tableaux de bord sont autant d’indicateurs, de mesures et de critères pour quantifier et qualifier labonne gestion de la copropriété.


Idéalement, afin d’être partagés par le syndic et les personnes concernées du conseil syndical, cestableaux de bord doivent être accessibles sur l’Internet.

Ils sont détaillés pour chacun des postes de gestion ci-dessous. Cette présentation n’est pasexhaustive, elle doit faire l’objet de mises au point adaptées à la nature du poste et à la copropriété.

� Impayés

Nombre de copros Montant en €

13 de 1000 à 2000

9 de 2000 à 4000

5 de 4000 à 10000

1 > 10 000

Le montant total des comptes des copropriétaires débiteurs est de 102 579.33 €.

Les frais d’avocat et de procédure sont de 15 523.90 € et les produits (voir ci-dessous) sont de 322.70 €.

Suivi des procédures d’impayés.

Rappel du texte de loi applicableArticle 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 : [….] sont imputables au seul copropriétaire concerné les fraisnécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prised’hypothèque à compter de la mise ne demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée àl’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice etle droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur [….].

Les relances simples du syndic font partie de sa gestion courante et ne doivent pas être facturées.

La mise en demeure et la relance (après la mise en demeure) - la loi parle d’une seule mise endemeure et d’une seule relance - sont imputées au copropriétaire débiteur.

Les honoraires d’avocat et les frais d’huissier relatifs à l’assignation sont à la charge du syndicat DesCopropriétaires, ainsi que les honoraires de suivi de procédure du syndic, selon son contrat.

Une partie plus ou moins importante – de ces dépenses du syndicat sera compensée par lescondamnations du copropriétaire débiteur au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, desdépens et des dommages et intérêts.

Les frais d’huissier relatifs au commandement à payer et à la prise d’hypothèque doivent figurer dansles comptes individuels des débiteurs.

Une fois passé l’exercice en cours, il n’y a plus de la visibilité sur le traitement de chaque cas. Et lerisque est de voir une procédure durer et finir par coûter plus cher que le montant de la dette.

Afin de fournir une vision claire de l’historique de ces dettes, il est nécessaire d’instruire leurs étapes :

� Date de la première lettre recommandée avec accusé de réception ;

� Date du premier commandement d’huissier ;

� Date de l’assignation ;

� Date de la première audience au tribunal ;

� Date du jugement ;

� Date de la signification ;

� Date de la saisie ;Etc…


�� TABLEAU DE BORD A DEVELOPPER

Il doit permettre de suivre l’évolution des contentieux en cours, la situation personnelle dechacun des débiteurs et les évolutions dans le temps de la gestion de leur compte.

� Mutations

Cet indicateur est important pour connaître la vivacité du marché des transactions. Dans laperspective de la réalisation de gros travaux, c’est un facteur important de stabilité des copropriétairespour motiver des investissements à long terme.

Le suivi de la valeur patrimoniale aussi appelée « valeur verte » sera également un indicateur del’attrait de la copropriété. Une copropriété qui aura investi pour lutter contre sa vétusté et améliorerses performances doit voir sa valeur patrimoniale augmenter (comparatifs des valeurs au m²).

� Action à menerLe syndic pourra confirmer le nombre de mutations annuelles.

� Gestion

Les évolutions en cours de la loi ALUR sur les contrats de syndics cherchent à clarifier les prestationsdites « courantes » par rapport aux prestations « particulières », facturées en sus et selon desbarèmes.

Ce poste global est de 80 140 € représentant 6 % de votre budget. Les honoraires de base du syndicà 69 520 € sont dans le ratio de 165 € / lot, et le solde de ce compte représente un budget de 10 620€.

Il est principalement constitué :

• des frais postaux pour 4040 €

• des frais d’édition pour 2 534 €

• des frais de vacations CS et d’AG pour (*) €

• des frais de conseil syndical (assistance) pour 2 466 €(*) Sur le second Relevé des dépenses fourni, ces postes ont fait l’objet de déductions du syndic.

Hors frais d’avocat et d’huissiers comptabilisés dans le poste « Gestion des impayés».

� Sinistres

Plusieurs dossiers de recherche de fuite apparaissent dans les lots privatifs.

L’indentification de l’origine des sinistres – parties privatives ou parties communes - doit se faire auplus tôt pour ne pas voir la copropriété assumer des charges qui ne lui incombent pas.

Si l’origine d’un sinistre est en parties privatives, son constat se fera entre les occupants concernés.Par contre, si le sinistre est d’origine parties communes ou que les parties communes de l’immeublesont touchée ou encore si l’assurance de l’immeuble est saisie (convention cidre), le syndicinterviendra et il pourra percevoir des honoraires de suivi.

Un dossier de recherche de fuite en terrasse apparaît, si cette recherche est destructive, elle peutfaire l’objet d’une déclaration à l’assurance. Par ailleurs certaines polices d’assurance prévoient leremboursement des « dommages indirects » dont les honoraires de suivi.


La comptabilisation seule des sinistres ne permet pas d’en avoir un suivi au-delà del’exercice en cours. Un tableau de bord de suivi doit permettre de les suivre en détail : nature


du sinistre, lots impactés, recherche de fuite, origine, prise en charge des assurances,indemnités.

� Assurance

Le ratio de valeur de prime d’assurance est généralement situé à 1 € / m² de surface d’assuranced’immeuble.

Le calcul de la surface d’assurance d’immeuble comprend la surface habitable et pour la moitié deleur surface réelle, les circulations et les surfaces de terrasses et de sous-sols

La surface estimée habitable de la copropriété est de 32 175 m² à laquelle on ajoute 8 000 m² cequi amènerait la surface d’assurance à environ 40 000 m².

Le montant de la prime d’assurance est de 56 690 €, au-dessus de ce ratio.

Un facteur intervient également pour le calcul de cette prime, c’est la « sinistralité » de votrecopropriété, votre assureur doit vous la fournir.

� Action à menerConfirmer le calcul de la surface d’assurance et demander à votre assureur lasinistralité de la copropriété (qui complétera le tableau de bord précédent).

� Contrats

Nature du contrat Montant en €

Terrasses 1966

Epaces verts 6884

Colonnes sèches 1764

Portes C.F. 1191

Ménage 125882

Surveillance 132083

Extincteurs 2321

Electricité 51000

Multi hygiène 9648

Entretien /Réparations

Bâtiment A 7168

Bâtiment B et C 3015

Bâtiment D 83

Bâtiment F 2242

Bâtiment T 2777

Bâtiment G (Parking)

348024

Le poste Electricité est compris dans ce poste global pour un montant de 51 000 €.

La gestion globale de ces contrats justifierait de rechercher les économies d’échelles, la mutualisation(partage de services) qui sont autant de pistes à mettre en œuvre pour optimiser la gestion de cesmultiples postes.



Gestion dans le temps des contrats : dates d’ouverture, de renouvellement, calcul desactualisations, mises en concurrence…

3 – GESTION TECHNIQUE

� Chauffage

Le poste chauffage est le premier poste de votre tableau de charges pour un montant de 509 664 €représentant 37 % de votre budget.

Le ratio que nous cherchons à établir est la quantité d’énergie consommée en kwh/m²/an.Ce chiffre fera apparaître le potentiel d’économies d’énergie (pour mémoire un bâtiment basseconsommation consomme 50 kwh/m²/an, un bâtiment ancien requalifié, 80).

Le coût de la charge en combustible est de 451 563 € pour une quantité de vapeur fournie de 13 290TVAP. L’équivalent en kwh d’une tonne vapeur est de 700 kwh, ce qui nous donnerait une quantitéd’énergie consommée de 9 303 000 kwh.

Ratios de Performance énergétique IDF

Minimum Moyenne Maximum Votre copro

Chauffage +ECS (calorie) en €/m2/an 9,0 12 15,0 14.03

Chauffage+ECS (calorie) en kwh/m2/an 140 190 240 289

Les ratios obtenus sur ce poste sont élevés.

Une première étape consiste à établir un Bilan Energétique Simplifié.

Le décret concernant l’audit énergétique obligatoire pour les copropriétés de plus de 50 lots est sortien janvier 2013. Son cahier des charges permet une analyse complète de la situation de performanceénergétique de la copropriété, bien au-delà du Diagnostique de Performance Energétique qui n’estqu’un simple indicateur.

Audit énergétique / diagnostic de performance énergétique

Le décret n° 2012-111 du 27 janvier 2012, précisé par l'arrêté d'application du 28 février 2013, imposela réalisation d’un audit énergétique d'ici au 1

er janvier 2017 dans les bâtiments à usage principal

d'habitation en copropriété de 50 lots ou plus (lots principaux + lots annexes) équipés d'uneinstallation collective de chauffage et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire estantérieure au 1

er juin 2001.

Sur les sites internet de l’ARC www.unarcasso.fr (rubrique « boîte à outils ») etwww.coproprieterre.org, existent de nombreuses informations sur ces thèmes. Les conseillers énergieet fluides de la coopérative de l’ARC, Copropriété Services, sont à la disposition du Conseil syndicalpour répondre à ses questions et l’accompagner dans les démarches.

� Action à menerLa copropriété pourra exploiter l’audit énergétique fait et le compléter d’un AuditGlobal Partagé afin de préparer sa gestion patrimoniale.

� Eau


Ce poste est à rapprocher de l’exercice 2012 car la provision qui est faite en fin d’exercicecomptabilise presque un trimestre supplémentaire alors que 4 factures trimestrielles sont déjàproduites pour l’un des compteurs et 5 pour l’autre. De plus dans cette logique une déduction de laprovision devrait être faite en début d’exercice.

Le premier compteur est facturé du 12/10/2012 au 31/12/2013 (soit sur 14.5 mois) ;Le second compteur est facturé du 15/12/2012 au 31/12/2013 (soit sur 12.5 mois).

Notre objectif est de cerner au plus près la consommation sur l’exercice du 1er

janvier au 31décembre, afin d’avoir des bases comparatives et d’estimation de performances qui soient fiables.

Nous retiendrons les valeurs de consommation annuelle :Pour le premier compteur de 24 903 m3 pour 77 274.52 €Pour la second compteur de 25 487 m3 pour 79 264.69 €

Le volume d’eau total consommé est de 49 923 m3 pour un montant de 156 539.21 €.Le prix du m3 est de 3.13 €, ce qui est cohérent. Rapportée au nombre de lots la consommationserait de 100.85 m3, ce qui est cohérent.

Sur le plan strictement comptable, le montant de l’eau porté en charges est de 176 016.25 €.

� Action à menéeSuite à cette analyse dont le comptable a convenu une moins-value de 20 000 € a étéappliquée sur le poste eau.

Eau privativeLe volume d’eau froide refacturé est de 30 146 m3, celui d’eau chaude est de 13 425 m3 soit au total43 571 m3. Le volume d’eau résiduelle est de 6352 m3 soit 12 %, ce qui est élevé.

� Action à menerConnaître l’origine de ce résiduel qui peut provenir du décalage entre les périodes etles dates des relevés.

Prix de l’eau réchaufféeCe prix a été établi en 2012 à 14.94 €, ce prix est celui vers lequel la copropriété doit tendreprogressivement.

Ce qui rapporté à la superficie de la copropriété nous donne les ratios :

Ratios de consommation au m² en coût Minimum Moyenne Maximum Votre copro

Eau froide+chaude (hors calorie) en €/m2/an 3,5 4,6 5,8 5.3

Eau froide+chaude (hors calorie) en m3/m2/an 1,0 1,33 1,7 1.7

Eau froide en €/m2/an 2,3 3,1 3,9

Eau froide en m3/m2/an 0,8 1 1,3 0.93

Eau chaude (hors calorie) en €/m2/an 1,1 1,5 1,9

Eau chaude (hors calorie) en m3/m2/an 0,2 0,33 0,4 0.41

Les ratios sont dans la fourchette haute des seuils mentionnés.


Relèves in situ pour vérification des facturations (qui peuvent être communiquées aufournisseur). Calcul des consommations réelles de date à date, alertes de consommation,

affectations aux bonnes clés de répartition…

L’auditeur incite le conseil syndical à engager un Bilan Initial de Copropriété disponible sur lesite de Planète Copropriété (www.planete-copropriete.com ). Ce B.I.C. permet au conseil


syndical de constituer le fond documentaire appartenant à la copropriété. Cetteconnaissance acquise et ces documents réunis sont un atout déterminant pour engager unAudit Global Partagé, égelament présenté sur le site internet ci-dessus).

Les outils comptables étant clairement insuffisants pour avoir une vision claire de la gestionde ces multiples postes, l’auditeur incite le conseil syndical à se fabriquer ses propres outils,sur des tableurs informatiques.

Vers les nouveaux outils de gestion.

Idéalement, afin d’être partagés par le syndic et les personnes concernées du conseil syndical, cestableaux de bord doivent être accessibles sur l’Internet.

Une nouvelle technologie graphique, le B.I.M. (Building Information Modeling) ou maquette numériquepermettra à terme de faire converger ces tableaux de bords vers cet unique support.

Ses applications sont toutes nouvelles et pour beaucoup en cours de développement. Mais leurutilisation sera déterminante pour une gestion responsable des bâtiments à long terme.

Les retombées attendues sont particulièrement attractives:

Outil de représentation: la visite virtuelle animée (on se déplace) et en volumes (du plan de masse auplus petit détail géré) permet de voir et de comprendre de manière ludique ce dont on parle....

Outil de simulation: non seulement on intègre prévisionnellement les équipements modifiés ou denouveaux services mais surtout on peut comparer différentes solutions entre elles, anticiper denouvelles performances... Le choix des copropriétaires est véritablement accompagné.

Outil de gestion patrimoniale: non seulement les outils de gestion courante (administrative, juridique,financière, comptable, et technique) seront intégrés, mais surtout les moyens d'une vraie gestionpatrimoniale à long terme.... Seulement à cette condition nous pourrons parler d'une responsabilitédes copropriétaires à l'égard de leur patrimoine.

TABLEAU DE BORD GLOBAL A INSTRUIRE POUR ENGAGERUNE GESTION PREVISIONNELLE A LONG TERME

TABLEAU DE BORD GLOGAL 2014

Normal

Nom SDCAsurveiller

Adresse SDC Alerte

Code postal Ville:

Nombre de lots principaux: Secondaires :

Nombre de bâtiments

Surface habitable en m² Surface d'assurance

Surface terrain Année construction

GESTION FINANCIERE

Budget annuel voté

Budget réalisé

Excédent/ Déficit

Trésorerie

Fond de roulement


Fonds placés

Emprunts

Impayés Nb.Contentieux

GESTION ADMINISTRATIVE

Nombre de mutations Taux de mutations

Nombre de sinistres Taux de sinistralité

Prime d'assurance

Indemnités des sinistres

Nombre de contentieux (hors impayés)

Gestion

GESTION TECHNIQUE

Valeur structure (montant remboursé par les assurances)

Equipements

Chaufferie Puissance Réseau

Ascenseurs

Loge

Contrats (hors chaufferie et ascenseurs) Montant

Performances

Energie

Eau

Electricité

Travaux exercice Travaux en cours

Travaux des 10 dernières années

Travaux des 10 prochaines années

GESTION PREVISIONNELLE

Montant des travaux de requalification (suite audits énergétique et architectural)

Estimation des coûts annuels

Objectifs de performances

Valeur patrimoniale vénale

Recherche de financement

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