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COMUNE DI CRESPINA Provincia di Pisa
VARIANTE PIANO STRUTTURALEPER ATTIVITA’ PRODUTTIVE
NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
Progettista Variante: Ing. Paolo Bozzi
Maggio 2008
Sindaco ing. Thomas D'Addona
Assessore Urbanistica ing. Davide Bacci
Direttore Generale dott.ssa Norida Di Maio
Responsabile del Procedimento arch. Stefano Galletti
Garante della Comunicazione p.e. Luca Melani
Progettisti ing. Paolo Bozzi, arch. Stefano Galletti
Valutazione Integrata dott.ssa Elisabetta Norci
Apporti tecnici per la mobilità Tages scrl
Studi idrogeologici Geoprogetti Studio Associato
Studi idraulici ing. Silvia Lucia
Collaboratori Ufficio Tecnico comunale:
progettazione p.e. Luca Melani
Ufficio SIT geom. Gabriele Novelli
Ufficio Lavori Pubblici geom. Fabio Mannari
Ufficio Ambiente ing. Massimo Saleppichi
Segreteria di settore Antonella Cecchini
Ufficio Attività Produttive dott.ssa Catiuscia Coviello
Ufficio Urbanistica arch. Nicola Dreini
Collaboratori Gruppo di progettazione:
ing. Claudia Paoli
ing. Marco Sarri
Nota:
In NERO il testo ripreso dalle Norme Tecniche di Attuazione del Piano Strutturale del 2001
In BLEU le modifiche apportate con la presente variante
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Capo 1 – Gli Strumenti e gli obiettivi della pianificazione
Art. 1
GLI STRUMENTI DELLA PIANIFICAZIONE TERRITORIALE
Ai sensi della Legge Regionale Toscana 3 Gennaio 2005 n.1, gli obiettivi di sviluppo
sostenibile del territorio sono perseguiti mediante gli strumenti della pianificazione territoriale
e gli atti di governo del territorio. A livello comunale tali strumenti sono:
- Piano Strutturale (PS), che delinea la strategia dello sviluppo territoriale comunale e le
indicazioni per il governo del territorio; il PS vigente è stato approvato nel 2001 e la presente
variante al Piano strutturale riguarda esclusivamente il riordino delle attività produttive;
- Regolamento Urbanistico (R.U.), che è lo strumento che disciplina l’attività urbanistica ed
edilizia sul territorio comunale; il RU vigente è stato approvato nel 2004 e la presente variante
al Piano Strutturale verrà attuata mediante una o più varianti al Regolamento Urbanistico
vigente, in attuazione delle linee strategiche della variante al Piano Strutturale per le attività
produttive di cui sopra.
Art.2
FINALITA’ E CARATTERISTICHE DEL PIANO STRUTTURALE
La presente variante ha per oggetto le attività produttive ubicate sull’intero territorio
comunale: esse saranno interessate da un processo di riqualificazione, riordino e
razionalizzazione, a parità di carico urbanistico. Sono quindi oggetto di specifiche modifiche
normative le Utoe 3, 4, 8 ed il sub-sistema agricolo di pianura mentre tutte le altre Utoe (e
tutto il restante territorio comunale) mantengono le norme del PS (2001).
Le presenti Norme Tecniche di Attuazione riprendono l’impianto complessivo del PS (2001);
le norme di salvaguardia, il quadro conoscitivo e le norme specifiche delle Utoe vengono
modificate per le sole Utoe oggetto di variante.
Per le aree oggetto della presente variante valgono esclusivamente le presenti norme tecniche
di attuazione e sono abrogate, sempre per le aree oggetto di variante, tutte le norme del PS
2001 in contrasto con queste.
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Il Piano Strutturale (PS) è uno strumento di pianificazione territoriale che definisce le
indicazioni per il governo del territorio, al fine di garantire lo sviluppo sostenibile della
comunità locale.
Il PS individua, all’interno del territorio Comunale i seguenti Sistemi Territoriali:
-Sistema Territoriale di Pianura;
-Sistema Territoriale di Collina.
A sua volta ogni sistema è ulteriormente articolato in Subsistemi ed Unità Territoriali
Organiche Elementari (UTOE) con particolari prescrizioni, criteri e parametri.
Le previsioni programmatiche contenute nel Piano Strutturale vengono attuate mediante la
definizione progettuale di ogni UTOE per dimensionamento e funzioni.
Il PS vigente (2001) individua i seguenti obiettivi:
a - la riqualificazione degli insediamenti mediante un recupero del patrimonio edilizio e delle
infrastrutture esistenti;
b - un’accurata definizione dei centri urbani al fine di regolare e contenere i futuri
insediamenti;
c - la salvaguardia dei caratteri originari degli edifici e dei complessi edilizi di valenza storica;
d – il riequilibrio della funzioni residenziali al fine allentare la pressione abitativa nel sistema
di pianura a vantaggio del territorio collinare;
e - una qualificazione delle aree destinate alle attività produttive, favorendo l’inserimento di
attività artigianali ed industriali orientate principalmente alla trasformazione di prodotti
agricoli o comunque ad attività compatibili con le caratteristiche produttive del luogo;
f - la creazione di un’agricoltura di qualità, che costituisca un’efficace presidio ambientale sia
per la limitazione del consumo del suolo che per la tutela dell’equilibrio idrogeologico;
g - una valorizzazione delle colture tipiche del luogo come Vite, Olivo e ortoflorovivaismo al
fine di recuperare l’identità dei luoghi;
h - una valorizzazione delle risorse naturali, culturali e storiche in modo da incentivare le
attività economiche legate alla produzione agricola, al turismo culturale e all’agriturismo.
La presente Variante al Piano Strutturale per le attività produttive individua inoltre i seguenti
obiettivi di carattere generale, fermo restando ulteriori specificazioni a livello di Sistemi,
Subsistemi e Utoe:
i – concentrazione, riordino e razionalizzazione delle attività produttive a Lavoria;
l - riqualificazione delle attività produttive attraverso il radicamento al territorio e
l’inserimento nel tessuto sociale, urbanistico e paesaggistico;
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m – sviluppo e valorizzazione delle attività florovivaistiche locali a Cenaia;
n – razionalizzazione e completamento della viabilità in località Lavoria;
o – salvaguardia e tutela dell’ambiente, anche attraverso la previsione di un’isola ecologica in
località Lavoria.
Capo 2 – I Contenuti generali del Piano Strutturale
Art. 3
COMPOSIZIONE DEL PIANO STRUTTURALE
Il Piano Strutturale si compone di:
a - Quadro conoscitivo a livello comunale delle risorse, delle attività svolte sul territorio;
b - Individuazione dei Sistemi Territoriali e relativi Subsistemi, insediativi, produttivi,
fluviali ed agricoli;
c - Indirizzi e parametri per la sua attuazione;
d - Salvaguardie, di durata non superiore a tre anni, da rispettare sino all’approvazione
del Regolamento Urbanistico;
e - Statuto dei luoghi ed invarianti strutturali;
f - Criteri per la definizione dei piani e programmi di settore di competenza comunale con
effetti sull’uso e la tutela delle risorse del territorio;
g - Elementi per la valutazione integrata ai sensi della L.R. 1/05 (titolo II capo I)
Art. 3.1.
DEFINIZIONI1 - Sistema Territoriale:
I Sistemi Territoriali sono parti di territorio che, per formazione geomorfolofica, per
evoluzione storica dell’insediamento, rappresentano entità con particolari elementi
ambientali, architettonici, sociali ed economici.
2 - Subsistema:
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Il Subsistema è una particolare suddivisione del territorio in base alla predominanza di una
modalità di utilizzazione del territorio, per la quale si definisce un dimensionamento
complessivo in funzione delle risorse disponibili.
3 - Unità Territoriale Organica Elementare (UTOE):
L’UTOE è una porzione ben definita di territorio, appartenente anche a più di un sub-
sistema che per le sue caratteristiche di organicità territoriale rappresenta un’unità
progettuale all’interno della quale sono precisati gli obiettivi specifici, il dimensionamento
massimo degli insediamenti, la quantità minima dei servizi e le particolari categorie
d’intervento.
4 - Invarianti Strutturali di Tutela e Statuto dei Luoghi:
Le Invarianti Strutturali rappresentano le prestazioni irrinunciabili che devono essere
garantite secondo il principio dello sviluppo sostenibile e della riproducibilità delle risorse.
In particolare si dovrà tener conto delle invarianti strutturali per la definizione dell’assetto
degli insediamenti all’interno di ciascuna UTOE, anche attraverso la tutela delle funzioni e
prestazioni, in quanto tali unità sono da considerarsi risorse essenziali del territorio.
5 - Limite Urbano:
E’ il limite dei centri urbani.
6 - Superficie Territoriale:
E’ l’area totale compresa in un ambito territoriale oggetto di piano urbanistico attuativo.
Tale area interessa sia le superfici destinate all’edificazione, sia quelle esistenti o di
progetto destinate alle opere di urbanizzazione primaria e secondaria.
7 – Standard comunali:
Per standard comunali si intendono le infrastrutture e i servizi necessari a migliorare la
qualità degli insediamenti all’interno di ciascuna UTOE, in aggiunta ai minimi di legge
contenuti nel D.M. 1444/1968.
Art. 3.2.
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CATEGORIE D’INTERVENTO
Le categorie d’intervento da applicare per la disciplina del territorio, al fine di attuare gli
obiettivi del Piano Strutturale, sono:
1 - Conservazione:
Sono ammessi tutti quegli interventi per la tutela e la salvaguardia di particolari caratteri
fisici del paesaggio naturale, architettonici, di particolare testimonianza storica ed il
mantenimento della struttura complessiva delle opere idrauliche.
2 - Restauro:
Sono ammesse tutte le azioni volte al ripristino dello stato dei luoghi, degli edifici e dei
manufatti di interesse storico-artistico.
3 - Risanamento igienico sanitario e Riqualificazione funzionale:
Sono ammessi tutti gli interventi che portano ad un miglioramento della qualità generale
della vita nell’ambito urbano e dei servizi esistenti, al superamento delle condizioni di
degrado ed al ripristino ambientale di parti compromesse del territorio.
4 - Ristrutturazione Edilizia:
Gli interventi di ristrutturazione edilizia sono quelli rivolti alla trasformazione degli
organismi edilizi mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un
organismo edilizio in tutto od in parte diverso dal precedente.
Tali interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi che
costituiscono l’edificio, l’eliminazione, la modifica e l’inserimento di nuovi elementi ed
impianti.
5 - Ristrutturazione Urbanistica:
Gli interventi di ristrutturazione urbanistica sono quelli rivolti alla sostituzione o
riorganizzazione dell’esistente tessuto urbanistico da attuarsi mediante un insieme
sistematico di interventi edilizi anche attraverso demolizione e successiva ricostruzione
dell’impianto preesistente con realizzazione ed adeguamento degli Standard Urbanistici
nel rispetto degli indici e dei parametri stabiliti dalle norme.
6 - Completamento:
Gli interventi ammessi sono quelli diretti alla realizzazione di nuove opere edilizie sia su
parti di territorio parzialmente edificato e con presenza di tutte le opere di urbanizzazione,
che su aree prevalentemente edificate ma parzialmente dotate di opere di urbanizzazione
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purché siano associati a “Piani di Riassetto” finalizzati a riorganizzare il tessuto edilizio
attraverso l’adeguamento delle dotazioni per infrastrutture.
7 - Espansione
Riguardano le azioni volte alla sostituzione o alla nuova previsione di interventi edilizi
necessari per il riequilibrio delle funzioni, delle esigenze abitative e/o produttive e per
garantire una migliore e maggiore dotazione di servizi in termini qualitativi e quantitativi,
da attuare attraverso strumenti urbanistici attuativi di iniziativa pubblica o privata.
Le categorie d’intervento indicate troveranno ulteriori specificazioni in sede di Regolamento
Urbanistico.
Art. 3.3.
PRESCRIZIONI
Per l’attuazione degli obiettivi previsti dall’Art. 1. delle presenti norme, il Piano Strutturale
individua:
a - Le salvaguardie direttamente precettive ed operative per tutte le aree oggetto della
presente variante;
b - Le prescrizioni vincolanti per gli atti costituenti la parte gestionale del P.R.G., nonché i
criteri cui il Regolamento Urbanistico deve conformarsi per tutte le aree oggetto della
presente variante;
a - Le Salvaguardie direttamente precettive ed operative che si applicano esclusivamente
alle aree oggetto di variante dall’adozione del Piano Strutturale fino all’approvazione delle
relative varianti al Regolamento Urbanistico sono le seguenti:
1 - Nelle aree ricadenti nel Subsistema Fluviale non sono ammessi interventi che
determinino la realizzazione di nuove costruzioni o ampliamenti di edifici esistenti superiori
al 20% della originaria volumetria;
2 - Fascia di rispetto ad inedificabilità assoluta per una profondità di 100 m. per le aree
destinate ad impianti di depurazione.
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3 - I Piani Urbanistici Attuativi, nonché i Programmi di miglioramento agricolo -
ambientale aventi valore di Strumento Urbanistico attuativo, adottati prima dell’adozione
della presente Variante al Piano Strutturale, rimangono in vigore con le norme vigenti al
momento della loro adozione.
4 - Il RU vigente rimane efficace per tutte le previsioni eccetto che per le modifiche
specifiche apportate con la presente Variante al PS.
5 - Nelle UTOE 3B, 3C, 4A e 4B, nelle zone agricole speciali per agrigarden e in tutte le
aree appartenenti alla ex Utoe 3 ed ora ricadenti in ambito agricolo, fino all’approvazione
delle rispettive varianti al RU, sono consentiti solo gli interventi ricadenti nelle seguenti
categorie: A, A1, B, C, D1A, D1B, D2, M, N del. Vigente Regolamento Urbanistico.
6 - Per l’UTOE 3A non sono presenti specifiche salvaguardie, essendo confermate le
previsioni del PS e del RU attualmente vigente, fatta eccezione per le aree di ampliamento
dell’Utoe da considerarsi zone agricole interne all’Utoe. Il RU potrà destinare dette aree di
ampliamento esclusivamente per incrementare la dotazione di standard, di aree pertinenziali e
similari.
b - Le prescrizioni vincolanti per gli atti costituenti la parte gestionale del PS, nonché i
criteri cui il Regolamento Urbanistico dovrà conformarsi, sono le seguenti:
1 - L’individuazione sul territorio delle Invarianti;
2 - Le Categorie d’Intervento individuate al precedente Art. 3.2., attribuite ad ogni
Sistema, Subsistema ed UTOE, in base alle finalità del Piano Strutturale;
3 - Le dimensioni massime ammissibili degli insediamenti, le funzioni in ragione della
disponibilità di infrastrutture e risorse, attribuite ad ogni Sistema, Subsistema ed
UTOE, in base alle finalità del Piano Strutturale solo per le aree del vigente RU non in
contrasto con la presente variante al PS;
4 - I Criteri prescrittivi per il RU per la limitazione del rischio idraulico, nel rispetto
delle indicazioni contenute negli studi geologici, idrogeologici, idrologici di cui al
successivo articolo;
5 - I Piani di recupero come procedura d’intervento, di norma, per intere UTOE, da
utilizzare per aree degradate riconosciute di particolare rilevanza sotto il profilo
territoriale, urbanistico, ambientale e socioeconomico in relazione alle risorse
disponibili. Resta ferma la possibilità in sede di R. U., di estendere, anche a parti di
UTOE, tale modalità d’intervento;
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6 - Gli elaborati della Variante al PS per Attività Produttive;
7 – Gli elaborati della Variante che costituiscono aggiornamento al quadro conoscitivo
prevalgono sugli analoghi elaborati costituenti l’originario quadro conoscitivo;
8 – La forma, la dimensione ed i tracciati delle viabilità di progetto della Variante al PS
(TAV. 4 – Infrastrutture viarie) hanno carattere puramente indicativo e verranno
specificati a livello di RU e di piano attuativo per i rispettivi livelli di approfondimento
progettuale; le intersezioni tra nuova viabilità primaria e la viabilità interna ai comparti,
individuati dal R.U., può prevedere il ricorso a intersezioni con rotatoria anche se non
espressamente riportate nella TAV. 4; le variazioni ai tracciati della viabilità di progetto,
che derivino da esigenze progettuali esecutive, non costituiscono variante al PS.
9 – Si sottoporranno al processo di valutazione integrata, ai sensi della L.R. n. 1/2005
TitoloII, CapoI (Valutazione integrata di piani e programmi) e del DPGR 4R/2007 tutte
le varianti al PS, le proposte di variante al RU ed i piani attuativi con contestuale
variante al al RU, fatto salvo il Piano attuativo relativo all’UTOE 3C-a in quanto
effettuato contestualmente alla presente variante;
10 – Le piccole variazioni di perimetrazione delle Utoe non comportano variante al PS
purché non diano luogo a incrementi del carico urbanistico e purchè la somma delle
variazioni non superi il 10% della superficie territoriale dell’Utoe stabilita dalla presente
variante;
11 – Non costituiscono variante al PS trasferimenti di SUL tra le Utoe 3A e 3B e dalla
Utoe 4A verso la 3B, purchè la somma delle variazioni non superi il 10% del
dimensionamento dell’Utoe in incremento stabilito dalle presenti norme.
Art. 4
ELABORATI DELLA VARIANTE AL PIANO STRUTTURALE
PER LE ATTIVITA’ PRODUTTIVE
Gli elaborati della Variante al Piano Strutturale per le attività produttive sono:
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A) Piano Strutturale costituito da:
- Relazione tecnica
- Norme tecniche di attuazione
- Tav. 1 - Sistemi Territoriali Scala 1:10.000;
- Tav. 2 - Subsistemi e Unità Territoriali Organiche Elementari Scala1:10.000;
- Tav. 3 - Statuto dei Luoghi ed Invarianti Strutturali di tutela Scala 1:10.000;
- Tav. 4 - Infrastrutture Viarie Scala 1:10.000;
B) Studio idrologico-idraulico finalizzato alla valutazione del rischio idraulico sul
territorio comunale composto da:
- Relazione tecnica completa di elaborati di calcolo
- Perimetrazione aree inondabili per la piena del Torrente Crespina, Torrente Orcina e Fosso
Reale Zannone – Tr = 20 anni Scala 1:10.000
- Perimetrazione aree inondabili per la piena del Torrente Crespina, Torrente Orcina e Fosso
Reale Zannone – Tr = 30 anni Scala 1:10.000
- Perimetrazione aree inondabili per la piena del Torrente Crespina, Torrente Orcina e Fosso
Reale Zannone – Tr = 100 anni Scala 1:10.000
- Perimetrazione aree inondabili per la piena del Torrente Crespina, Torrente Orcina e Fosso
Reale Zannone – Tr = 200 anni Scala 1:10.000
Per il Fiume Isola non sono stati realizzati, per la presente variante, studi di
approfondimento per cui rimangono in vigore le perimetrazioni del P.S. vigente.
C) Studio geologico e geo-morfologico a supporto della Variante Parziale al Piano
Strutturale, che va in sostituzione al precedente solo per le aree oggetto di variante,
composto da:
- Relazione geologico-tecnica
- Tav. 1 - Carta geologica e geomorfologica
- Tav. 2 - Carta della pericosità geomorfologica
- Tav. 3 - Carta della pericolosità idraulica ai sensi del DPGR 27/04/2007 n.26/R
- Tav. 4 - Carta della pericolosità idraulica ai sensi del PAI del Bacino del Fiume Arno
- Tav. 5 - Carta della pericolosità sismica
- Tav. 6 - Carta della fattibilità
D) Studio relativo agli aspetti della mobilità
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E) Valutazione integrata della Variante al PS per le attività produttive
- Stato dell’ambiente;
- Relazione di sintesi.
F) Studio per la valutazione dell’impatto commerciale del nuovo outlet “Factory
Outlet Village” in località Lavoria nel Comune di Crespina.
Gli elaborati di cui alle precedenti lettere B), C), D), F) costituiscono integrazione del
Quadro Conoscitivo del Piano Strutturale (2001) con prevalenza sui corrispondenti
elaborati o studi.
Capo 3 – Sistemi e Sub-sistemi territoriali di Pianura
Art. 5
SISTEMA TERRITORIALE DI PIANURA
Comprende la porzione di territorio a Nord del Comune quella che, come suggerisce il termine
stesso, insiste su di un territorio pressoché pianeggiante.
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In questo Sistema Territoriale costituente un ambito misto città - campagna, sono stati
individuati dei Subsistemi ed in particolare:
- Subsistema Insediativo
- Subsistema Produttivo
- Subsistema Fluviale
- Subsistema Agricolo
- Obiettivi Generali :
a - valorizzare le identità dei singoli nuclei mediante la definizione del limite urbano;
b - migliorare la qualità insediativa mediante una normativa specifica per ogni singola UTOE;
c - allentare la pressione residenziale in pianura, specie nella frazione di Cenaia, a vantaggio
della riqualificazione di insediamenti sia in pianura che nel territorio collinare;
d - salvaguardare i caratteri originali degli edifici storici;
e - limitare gli interventi di nuova edificazione a favore di un recupero del patrimonio edilizio
esistente;
f - riqualificare, riordinare e razionalizzare le aree produttive attraverso il radicamento al
territorio, l’inserimento nel tessuto sociale, urbanistico e paesaggistico e l’insediamento di
attività compatibili alle caratteristiche del luogo;
g – rivalutare e perseguire la salvaguardia del patrimonio naturale;
h – riordino e razionalizzazione della rete di distribuzione dei carburanti.
Criteri prescrittivi per il Regolamento Urbanistico:
- Prescrizioni derivanti dalle indagini idrauliche e geologico-tecniche allegate al PS vigente e
alla presente Variante;
- Invarianti strutturali di tutela;
- Opere che interessano il sistema fluviale;
- Ville ed edifici storici;
- Parchi ambientali;
- Progetti di recupero.
Art. 5.1.
SUB-SISTEMA INSEDIATIVO
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Le norme del presente paragrafo valgono esclusivamente per l’Utoe 4B, di cui all’art. 8.2.
Obiettivi:
a - Definizione di un preciso limite urbano delle frazioni;
b - Salvaguardare i caratteri originali di tutti i manufatti storici che formano un insostituibile
patrimonio civile, culturale ed economico;
c - Limitare il più possibile gli interventi di nuova edificazione preferendo, al contrario, un
recupero del patrimonio edilizio esistente attraverso una riqualificazione finalizzata a
realizzare nuovi standard per infrastrutture di servizio capaci di esprimere un miglioramento
qualitativo e quantitativo degli insediamenti sotto il profilo infrastrutturale e sociale;
d - Riorganizzare e valorizzare gli spazi verdi ed i servizi esistenti;
Norme dettagliate saranno sviluppate all’interno del Regolamento Urbanistico in riferimento
agli obiettivi che tali norme intendono raggiungere.
Categorie d’Intervento:
Le Categorie d’Intervento sono indicate per la specifica UTOE 4B (art. 8.2).
Art. 5.2.
SUB-SISTEMA PRODUTTIVO
Le aree produttive, all’interno del territorio comunale, si configurano tutte in seno al Sistema
di Pianura ed in particolare si sviluppano principalmente attorno alla frazione di Lavoria, in
specifico lungo la strada provinciale che collega l’intero territorio con la Strada a Grande
Comunicazione, la Superstrada FI-PI-LI.
Tale Sub-Sistema si compone di tre aree: - Lavoria; - Cenaia Nuova; - Quattro Strade.
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Obiettivi :
a – Concentrazione, riordino e razionalizzazione delle attività produttive con tendenza verso
attività commerciali, attraverso il radicamento al territorio ed un corretto inserimento nel
tessuto sociale, urbanistico e paesaggistico;
b - Mantenimento e potenziamento attraverso piani finalizzati tendenti al recupero della qualità
urbana ed architettonica di tali insediamenti, anche in relazione alle caratteristiche ambientali
del territorio;
c – Razionalizzazione e riqualificazione della viabilità principale all’interno delle aree
produttive;
d - Riqualificazione complessiva da conseguire attraverso l’individuazione di precisi ambiti
territoriali da finalizzare e destinare a funzioni promozionali ed espositive, a sostegno delle
produzioni tipiche e delle attività compatibili con i luoghi.
Categorie d’Intervento:
Le Categorie d’Intervento sono indicate per ogni singola UTOE.
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Art. 5.3.
SUB-SISTEMA FLUVIALE
Il Comune di Crespina è caratterizzato da vari torrenti, corsi d’acqua, laghetti; elementi, in
special modo i torrenti, che attraversano il territorio da Nord a Sud.
La presenza di queste entità a carattere naturale ha determinato la nascita di argini, anse e
golene.
Il Subsistema Fluviale interessa in specifico tutti questi elementi ed anche quota parte del
territorio agricolo ad essi adiacente. Per quanto riguarda il sistema insediativo che si sviluppa
in queste aree esso è caratterizzato da cascinali e fattorie sparse.
Obiettivi :
a - Salvaguardare e valorizzare tutto l’ambiente naturale e tutti i manufatti edilizi che insistono
su tale territorio.
b - Conservazione ambientale mediante la tutela degli spazi agricoli;
c - Mantenimento delle colture tradizionali, salvaguardando e valorizzando gli elementi
peculiari del paesaggio quali gli argini, la viabilità, le alberature e le coltivazioni. Le
modifiche agli elementi morfologici del terreno e delle colture, che si rendessero essenziali ai
fini dello sfruttamento agricolo, dovranno essere approvati dall’Amministrazione Comunale
attraverso la presentazione di uno studio di fattibilità ambientale.
d - Si esclude la realizzazione di nuove costruzioni ma un recupero di tutto il patrimonio
edilizio esistente.
e - Recupero delle aree degradate con possibilità di interventi legati alla sicurezza idraulica.
Norme dettagliate saranno sviluppate all’interno del Regolamento Urbanistico in riferimento
agli obiettivi che tali norme intendono raggiungere.
Categorie d’Intervento:
Nel Sub-Sistema Fluviale sono consentiti gli interventi di:
- Conservazione (Art. 3.2.)
- Restauro (Art. 3.2.)
- Risanamento igienico sanitario e Riqualificazione funzionale (Art. 3.2.)
- Ristrutturazione Edilizia (Art. 3.2.)
Art. 5.4.
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IL SUB-SISTEMA AGRICOLO
Le norme del presente articolo valgono esclusivamente per l’Utoe 8 - Migliano e per le zone
agricole speciali per agrigarden.
Il Subsistema Agricolo del Sistema Territoriale di Pianura è caratterizzato da un sistema
morfologicamente omogeneo e rappresenta l’elemento fondamentale e caratterizzante di tutti
gli altri Subsistemi in quanto è l’elemento predominante di tutto il territorio ed è costituito da
tutta quell’area che avvolge il tessuto insediativo.
Esso è caratterizzato da un sistema agricolo tradizionale con produzioni tipiche (Vite e Olivo),
colture ortoflorovivaistiche, seminativi e zone boscate.
Di particolare interesse è la zona boscata a Nord del Comune identificata come UTOE a se
stante e denominata “Fattoria di Cenaia Vecchia”.
L’insediamento in questo Subsistema , così come per quello fluviale, è caratterizzato da case
sparse di tipo rurale, ville e fattorie.
Tale Subsistema per la sua caratteristica garantisce la separazione tra i vari centri urbani.
Obiettivi :
a - Rivalutare e rivitalizzare l’agricoltura, attività prevalente nel territorio extraurbano, e farle
acquistare nuovamente un ruolo multisettoriale mediante l’integrazione con l’ambiente;
b - Realizzare un’agricoltura di qualità che recuperi l’identità dei luoghi attraverso la
limitazione del consumo di suolo, il recupero delle aree degradate ed l’utilizzo dei boschi come
strumento di difesa idrogeologica;
c - Valorizzare ed incentivare le produzioni tipiche come Vite ed Olivo, le colture
ortoflorovivaistiche e le attività agricole specializzate in genere anche attraverso
l’individuazione di aree agricole speciali per agrigarden;
d - Ridurre le attività zootecniche esistenti, riproponendole sotto una soglia di equilibrio con
l’ambiente (vedi stretta vicinanza con i centri urbani), e vietando in futuro nuove attività di
zootecnia a carattere intensivo; nonché gli impianti di compostaggio e trasformazione dei
residui delle produzioni di provenienza extra aziendale;
e - Promozione e sviluppo delle conduzioni poderali ancora presenti;
f - Valorizzare e mantenere gli elementi tipici del paesaggio come la viabilità poderale, le
alberature tipiche.
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g - Sviluppare ed incentivare, ove possibile, le attività di tipo agrituristico e ricettivo,
finalizzandole alla promozione turistica del territorio, da valutare in relazione alla salvaguardia
delle risorse disponibili.
Norme dettagliate saranno sviluppate all’interno del Regolamento Urbanistico in riferimento
agli obiettivi che tali norme intendono raggiungere.
Categorie d’Intervento:
Nel Sub-Sistema Agricolo sono consentiti gli interventi di:
- Conservazione (Art. 3.2.)
- Restauro (Art. 3.2.)
- Risanamento igienico sanitario e Riqualificazione funzionale (Art. 3.2.)
- Ristrutturazione Edilizia (Art. 3.2.)
- Ristrutturazione Urbanistica (Art. 3.2.) ove prevista dalla disciplina urbanistica che sarà
adottata ai sensi dell’Art. 1 comma 4 della Legge Regionale n. 64/1995 e successive
modifiche, contestualmente al Regolamento Urbanistico nel rispetto del P.T.C. e della
disciplina del P.S.;
- Nuovi edifici rurali, previa approvazione dei P.M.A.A., e nel rispetto di quanto sarà previsto
dalla disciplina urbanistica adottata ai sensi della Legge Regionale n. 64/1995 e successive
modifiche, e solo qualora non sia possibile, per esigenze produttive e funzionali, il riutilizzo
del patrimonio edilizio esistente nelle aziende agricole.
Per ogni singola U.T.O.E. potranno essere previste categorie d’intervento specifiche, che
rappresentano limitazioni a quanto sopra previsto, in generale, per l’intero Sub-Sistema
Agricolo di Pianura.
All’interno delle aree agricole speciali per agrigarden sono ammessi gli interventi fino alla
Nuova edificazione con le prescrizioni particolari e i parametri specificati dalle presenti Norme
(art. 7) e da successiva variante al RU.
Capo 4 – Le Invarianti e i criteri prescrittivi
Art. 6.
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LE INVARIANTI STRUTTURALI DI TUTELA
Il presente capo rimane invariato nei contenuti rispetto al PS vigente (2001) e viene riportato
per completezza di consultazione, evidenziando le invarianti che ricadono in aree interessate
dalla presente variante al Piano Strutturale per le attività produttive.
Le Invarianti Strutturali di Tutela sono quelle parti od elementi del territorio, costituite da beni
e risorse quali il patrimonio artistico e monumentale, le aree ambientali di particolare pregio ed
importanza che richiedono una particolare disciplina di salvaguardia, di tutela e di intervento.
L’insieme di queste Invarianti formano lo Statuto dei Luoghi. Da una analisi puntuale del
territorio comunale si sono determinate le seguenti Invarianti Strutturali di Tutela :
1 - Chiese, Ville a parchi delle Ville ;
2 - Fossi, canali e specchi d’acqua ;
3 - Parchi ambientali ;
4 - Parchi sportivi ;
5 – Strade;
6 – Aree boscate ( tav. 6 uso del suolo Quadro Conoscitivo).
Invariante che ricade nell’ambito della presente Variante
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1 - Chiese, Ville e Parchi delle Ville
Le chiese e le ville con i relativi parchi sono elementi peculiari e caratterizzanti del Comune di
Crespina, ed in quanto tali vanno mantenute e valorizzate.
Categorie d’intervento:
a - Per quanto riguarda la Villa come corpo principale e definito, si rimanda a quanto
contenuto nel D.Lgs. 29 ottobre 1999 n. 490 e comunque sino agli interventi di restauro e di
ristrutturazione edilizia limitati ai soli elementi non strutturali, fermo restando la
salvaguardia delle caratteristiche architettoniche.
b - Per quanto riguarda gli annessi come stato costitutivo del sistema agrario sarà ammessa, la
ristrutturazione edilizia con mantenimento delle facciate e di tutti gli elementi aventi
significato architettonico e decorativo.
E’ vietato qualsiasi aumento di volume anche se limitato al semplice rialzamento della quota
d’imposta del tetto. Sarà ammesso il cambio di destinazione d’uso per gli annessi a fini
prevalentemente turistico - ricettivi e di agriturismo fino al 70% del volume esistente. Il
rimanente 30% dovrà essere usato come residenza o servizi alle destinazioni predette o
comunque per attività agricole tipiche di qualità. Le eventuali Unità Residenziali non potranno
essere inferiori a mq 75 di superficie utile, se ad uso residenziale stabile, e a mq. 60 di
superficie utile se destinate ad attività turistico - ricettive o agriturismo.
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INVARIANTI: Chiese, Ville e Parchi delle VilleDescrizione Sistema
TerritorialeSubsistema Territoriale
UTOE
Chiesa di Cenaia Pianura Insediativo CenaiaChiesa dei primi del'900
Torre a Cenaia Pianura Insediativo Cenaia VecchiaVilla residenziale della fine dell'800
Fattoria Cenaia Vecchia Pianura Insediativo Cenaia VecchiaAntica fattoria con funzioni residenziali, probabilmente di epoca medievale. Si individuano la chiesa con torre, la villa padronale.
Podere Solimbene Pianura Insediativo Cenaia VecchiaCasa colonica del sec. XVIII parzialmente utilizzata.
Borgo di Migliano Pianura Agricolo MiglianoNucleo costituito da edifici colonici dei sec. XVIII - XIV - XX.
Villino Collina Insediativo Le LameEdificio residenziale costruito tra l'800 ed i primi del '900, ha i caratteri tipici del villino novecentesco.
Villa Cialdini Collina Insediativo CeppaianoVilla residenziale costruita tra l'800 ed i primi del '900
Chiesa di Ceppaiano Collina Insediativo CeppaianoEdificio specialistico
Villa Caccheri (Loc. Ceppaiano) Collina Agricolo CeppaianoVilla residenziale realizzata tra l'800 ed i primi del'900
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INVARIANTI: Chiese, Ville e Parchi delle VilleDescrizione Sistema
TerritorialeSubsistema Territoriale
UTOE
Villa Pappalrdo (Loc. Ceppaiano) Collina Fluviale CeppaianoVilla fattoria costruita tra l'800 ed i primi del '900
Poggio al Tesoro Collina Agricolo GioielliVilla fattoria costruita tra l'800 ed i primi del '900
Casa Mia Collina Agricolo GioielliVilla realizzata tra il '800 ed i primi del '900 con caratteri architettonici settecenteschi che danno ai prospetti un rigore ed una semplicità formale.
Il Poggio Collina Insediativo SiberiaVilla con caratteri novecenteschi, costruita nella prima metà del '900.
Podere Caprilica (Loc. le Grotte) Collina AgricoloEdificio residenziale risalente al sec. XVIII
Villa Maccione (Loc. Maccione) Collina AgricoloVilla residenziale con parco.
Villa Bastianini Collina Insediativo TripalleVilla risalente all '800 inizi '900. I prospetti sono contraddistinti da caratteri formali ottocenteschi.
Villa - Fattoria Collina Insediativo TripalleVilla fattoria costruito tra il '600 ed il '700
Villa Ott Collina Insediativo TripalleVilla fattoria costruito tra il '600 ed il '700, inserita in un parco con annesse cappella e fattoria.
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INVARIANTI: Chiese, Ville e Parchi delle Ville
Descrizione Sistema Territoriale
Subsistema Territoriale
UTOE
Chiesa di Tripalle Collina Insediativo TripalleChiesa sviluppatasi in periodi successivi. l'impianto originario risale al '400 - '500, successivamente si sviluppa tra l'800 ed il '900.
Villa Lang (Loc. Fungaia) Collina AgricoloEdificio risalente ai primi del'900, sono evidenti rimaneggiamenti novecenteschi.
Villa Manucci (Loc. Fungaia) Collina AgricoloVilla costruita tra l'800 e il '900
Villa Pappalardo (Loc. Bugallo) Collina AgricoloVilla costruita tra l'800 ed il '900. Possiede elementi formali ottocenteschi; le torrette che sovrastano l'edificio principale sono interventi più recenti più recenti.
Villa Zini (Loc. Bugallo) Collina AgricoloVilla costruita tra l'800 e il '900
Palazzetto d'Alesio (Loc. S. Rocco) Collina AgricoloPalazzetto - fattoria risalente alla fine del'700 inizio '800; è caratterizzato da un piano terra con caratteri rurali
Guardavalle (Loc. S. Rocco) Collina AgricoloVilla inserita all'interno di un parco costruita tra l '600 e '700
Villa la Guardia Vecchia (S. Rocco) Collina AgricoloVilla costruita tra l '600 e '700
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INVARIANTI: Chiese, Ville e Parchi delle Ville
Descrizione Sistema Territoriale
Subsistema Territoriale
UTOE
Villa Bellavista (Loc. Belvedere) Collina AgricoloVilla inserita all'interno di un giardino all'italiana, costruita tra l '800 e il '900
Podere Bellavista (Loc. Belvedere) Collina AgricoloCasa per vacanze realizzata nel 1781
Podere Bellavista (Loc. Belvedere) Collina AgricoloCasa colonica realizzata nel 1781
Villa Crastan (Loc. Belvedere) Collina AgricoloVilla residenziale con annessa cappella e canonica. L'edificio possiede i canini settecenteschi; di particolare pregio è la scalinata monumentale in pietra serena e marmo. Il complesso fu costruito, parte tra il '400 ed il '500 e parte tra '600 e '700.
Canonica Villa Crastan Collina AgricoloOriginariamente edificio ecclesiastico di fine '700, attualmente adibito a villa.
Miravalle (Loc. La Guardia) Collina AgricoloEdificio residenziale dell'800.
Edificio residenziale (La Guardia) Collina Agricolo CrespinaEdificio residenziale dei primi '800
Edificio residenziale (La Guardia) Collina Agricolo CrespinaEdificio residenziale della metà dell '800
Torre di Guardia (La Guardia) Collina Agricolo CrespinaTorre di guardia del 1500
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INVARIANTI: Chiese, Ville e Parchi delle Ville
Descrizione Sistema Territoriale
Subsistema Territoriale
UTOE
Edificio residenziale (La Guardia) Collina Agricolo CrespinaEdificio residenziale della metà dell '800
Fontecarelli (Loc. Valdisonsi) Collina AgricoloCasa per vacanze risalente ai primi dell'800.
Podere Casanuova (Valdisonsi) Collina AgricoloEdificio residenziale risalente ai primi dell'800.
Chiesa (Loc. S.Rocco) Collina AgricoloEdificio specialistico costruito tra il '600 ed il '700
Podere Varcella (Loc. Valdisonsi) Collina Insediativo CrespinaEdificio residenziale del sec. XVII
Villa Corsini (Loc. Valdisonsi) Collina Insediativo CrespinaVilla inserita in un vasto parco. Ha subito molti interventi di ristrutturazione che hanno trasformato ed ampliato l'impianto originario del sec. XVI.
Residenza (Loc. via Montegrappa) Collina Insediativo CrespinaEdificio residenziale dei primi del '900
Chiesa nuova (Loc. il Borgo) Collina Insediativo CrespinaEdificio di culto
Canonica vecchia (Loc. il Borgo) Collina Insediativo CrespinaEdificio in linea addossato alla chiesa vecchia
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INVARIANTI: Chiese, Ville e Parchi delle Ville
Descrizione Sistema Territoriale
Subsistema Territoriale
UTOE
Chiesa vecchia (Loc. il Borgo) Collina Insediativo CrespinaEdificio di culto.
Teatrino (Loc. il Borgo) Collina Insediativo CrespinaEdificio in linea addossato alla chiesa vecchia
Villa Regoli (Loc. la Piazza) Collina Insediativo CrespinaVilla residenziale
Villa Montelisi (Loc. la Piazza) Collina Insediativo CrespinaVilla residenziale realizzata tra il '600 ed il '700
Comune (Loc. la Piazza) Collina Insediativo CrespinaEdificio specialistico dei primi del '900
Fattoria Montelisi (Loc. la Piazza) Collina Insediativo CrespinaEdificio residenziale costruito tra il '600 ed il '700
Oratorio S. Francesco(Loc. la Piazza) Collina Insediativo CrespinaOratorio pubblico del 1700, inserito nel parco della Villa Folena..
Villa il Poggio (Loc Filicheto) Collina Insediativo CrespinaVilla residenziale con annessa fattoria e cantine. Probabilmente fu costruita tra il '400 e il '500.
Oratorio S. Francesco (Loc. Filicheto)
Edificio specialistico costruito tra l'800 ed il '900
Podere la Fornace (Loc il Poggio) Collina Insediativo CrespinaEdificio residenziale risalente ai primi dell'800
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INVARIANTI: Chiese, Ville e Parchi delle Ville
Descrizione Sistema Territoriale
Subsistema Territoriale
UTOE
Villa Rosina (Loc. i Pinucci) Collina Insediativo CrespinaVilla residenziale con vari annessi e parco risalente ai primi dell'800.
Il Casermone (Loc. i Pinucci) Collina Insediativo CrespinaVilla fattoria realizzata tra il '600 ed il '700. Presenta vari rimaneggiamenti.
Podere i Pinucci (Loc i Pinucci) Collina AgricoloEdificio residenziale realizzato nei primi dell'800.
Podere Caprilica (Loc. le Grotte) Collina AgricoloEdificio residenziale risalente al sec. XVIII.
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2 - Fossi, Canali e Specchi d’Acqua
I fiumi, fossi, canali e specchi d’acqua sono elementi importanti del territorio e come tali
vanno mantenuti e valorizzati.
Categorie d’Intervento:
- Conservazione (Art. 3.2.)
- Restauro (Art. 3.2.)
INVARIANTI: Fossi, canali e Specchi d’acqua
Descrizione Sistema Territoriale
Subsistema Territoriale
UTOE
Antifosso Pianura FluvialeAntifosso con presenza di anse, laghi, vegetazioni riparie, ecc.
Torrente Orcina (Zona Nord) Pianura FluvialeParco ambientale caratterizzato da anse, golene, vegetazione di ripa.
Insediativo Cenaia
Torrente Orcina (Zona Sud) Collina FluvialeParco ambientale caratterizzato da anse, golene, vegetazione di ripa.
Fiume Isola Collina FluvialeParco ambientale caratterizzato da anse, golene, vegetazione di ripa.
Torrente Crespina (Zona Nord) Pianura FluvialeParco ambientale caratterizzato da anse, golene, vegetazione di ripa.
Torrente Crespina (Zona Sud) Collina FluvialeParco ambientale caratterizzato da anse, golene, vegetazione di ripa.
Insediativo Le Lame
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3 - Parchi Ambientali
Categorie d’Intervento: - Conservazione (Art. 3.2.) ; - Restauro (Art. 3.2.)
Per le aree comprese entro il perimetro dei Parchi Ambientali, ma facenti parte di UTOE
specifiche del subsistema insediativo, produttivo e agricolo, si deve far riferimento alle
previsioni e alla disciplina specifica delle singole UTOE.
INVARIANTI: Parchi Ambientali
Descrizione Sistema Territoriale
Subsistema Territoriale
UTOE
Parco fattoria Cenaia Vecchia Pianura Agricolo Fattoria Cenaia Vecchia
Parco della Fattoria costituito da laghi, vegetazioni riparie, vigneti, ecc.
Parco Antifosso Pianura FluvialeParco ambientale caratterizzato da anse, golene, vegetazione di ripa.
Parco Torrente Orcina (Nord) Pianura FluvialeParco ambientale caratterizzato da anse, golene, vegetazione di ripa.
Insediativo Cenaia - Cenaia nuova
Agricolo Migliano
Parco Torrente Orcina (Zona Sud) Collina FluvialeParco ambientale caratterizzato da anse, golene, vegetazione di ripa.
Parco Fiume Isola Collina FluvialeParco ambientale caratterizzato da anse, golene, vegetazione di ripa.
Insediativo Botteghino
Agricolo
Parco Torrente Crespina (Nord) Pianura FluvialeParco ambientale caratterizzato da anse, golene, vegetazione di ripa.
Insediativo Cenaia - Cenaia Vecchia
Agricolo
Parco Torrente Crespina (Sud) Collina FluvialeParco ambientale caratterizzato da anse, golene, vegetazione di ripa.
Insediativo Le Lame
Agricolo
Parco Fattoria Belvedere Collina Agricolo Fattoria Belvedere
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Parco ambientale caratterizzato da anse, golene, vegetazione di ripa.
4 - Parchi Sportivi
Categorie d’Intervento:
- Conservazione (Art. 3.2.)
- Restauro (Art. 3.2.)
- Risanamento igienico sanitario e riqualificazione funzionale (Art. 3.2.)
- Ristrutturazione Edilizia (Art. 3.2.)
- Ristrutturazione Urbanistica (Art. 3.2.)
- Completamento ( art. 3.2.)
INVARIANTI: Parchi sportivi
Descrizione Sistema Territoriale
Subsistema Territoriale
UTOE
Parco Sportivo Cenaia Pianura Insediativo CenaiaCampo sportivo situato vicino alla strada provinciale.
Parco Sportivo Crespina Collina Insediativo CrespinaCampo sportivo ubicato nella parte bassa del paese vicino alla Villa Corsini
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5 - Strade
Le strade che sono state inserite tra le Invarianti Strutturali di Tutela, sono quella di crinale che
collega il capoluogo alle varie ville e fattorie, ed altre vie e sentieri sempre all’interno del
sistema delle ville.
- Conservazione (Art. 3.2.) ;
- Restauro (Art. 3.2.)
INVARIANTI: Strade
Descrizione Sistema Territoriale
Subsistema Territoriale
UTOE
Strada Crespina - Villa Belvedere Collina Insediativo CrespinaStrada di crinale che collega Crespina con la zona Sud fino al confine comunale.
Agricolo
Strada Crespina - Valdisonsi Collina Insediativo CrespinaStrada che attraversa Crespina sino alla Villa Corsini
Agricolo
Strada Crespina-Tripalle-Botteghino Collina AgricoloStrada di crinale che collega Crespina con le frazioni di Tripalle e Botteghino
Insediativo Crespina - Tripalle - Botteghino
Agricolo Migliano
Strada Tripalle-Poggio al Tesoro Collina Agricolo GioielliStrada di crinale che collega la frazione di Tripalle a Poggio al Tesoro
6 – Aree Boscate
Le Aree boscate sono quelle individuate alla tavola 6 Uso del Suolo del Quadro conoscitivo e
in esse sono ammessi solo interventi di:
- Conservazione (Art. 3.2.) ;
- Restauro (Art. 3.2.);
Possono essere ricompresse nelle perimetrazioni delle invarianti per parchi delle ville, parchi
ambientali e sportivi, nel qual caso prevalgono le disposizioni di maggiore tutela della risorsa.
30
Art. 7.
CRITERI PROGETTUALI E PRESCRIZIONI
Il presente articolo definisce i criteri progettuali e normativi che dovranno essere applicati e
sviluppati durante l’elaborazione delle varianti al Regolamento Urbanistico in riferimento alle
sole UTOE oggetto della variante al Piano Strutturale per le attività produttive.
Per chiarezza di lettura vengono riportati tutti i criteri adottati a livello di PS vigente (2001)
cui sono aggiunti criteri specifici inerenti la variante in oggetto.
a) Per quanto riguarda il recupero del patrimonio edilizio esistente, la normativa del
regolamento Urbanistico e del regolamento Edilizio, dovrà essere incentrata sulle
potenzialità del restauro, ponendo una particolare attenzione alle modalità di recupero e
ricostruzione specie di particolari architettonici (come volte, scale, coperture, solai)
utilizzando materiali tradizionali.
b) Il Regolamento Urbanistico individuerà in ogni sistema territoriale, ed in particolare in ogni
UTOE le aree di tutela del patrimonio edilizio esistente. Nel caso specifico gli interventi
ammessi sono quelli rivolti alla tutela storica del tessuto edilizio , del recupero e della
conservazione delle unità edilizie antiche.
c) Per quanto riguarda la tutela e la valorizzazione delle identità territoriali essa dovrà avvenire
tramite il mantenimento di aree di salvaguardia intorno ad ogni singolo monumento a
carattere religioso. Questo criterio è teso all’individuazione e tutela degli elementi
generatori delle singole frazioni. Tali spazi potranno essere oggetto di interventi di
adeguamento funzionale tramite specifica progettazione Comunale.
d) Le ville ed i relativi parchi dovranno mantenere la unitarietà di fruibilità e di funzione : le
corti, gli spazi comuni, non potranno essere suddivisi ma dovranno essere mantenuti nella
loro unità.
e) Per quanto riguarda gli interventi sul patrimonio edilizio esistente si prevede :
Per edifici e complessi monumentali di particolare valore architettonico di epoca
anteriore al 1800, solo risanamento conservativo e restauro ;
Per edifici di epoca tra il 1800 e il 1900 interventi sino alla ristrutturazione edilizia con
obbligo del mantenimento delle forme tipologiche e prospettiche ;
Per edifici tra il 1900 e il 1960 interventi fino alla ristrutturazione edilizia sino allo
svuotamento dell’edificio con la limitazione della ricostruzione della forma tipologica
precedente. La ristrutturazione edilizia è ammessa nel caso di assenza assoluta di valori
31
architettonici e/o tipologici, per comparti che potranno essere definiti
dall’Amministrazione Comunale in sede di R.U. o su proposta di privati a condizione
dell’esistenza di aree da destinare a servizi e/o standard urbanistici ;
Per gli edifici dopo il 1960 sono ammessi interventi di ristrutturazione edilizia, di
demolizione e ricostruzione.
f) la definizione del Limite Urbano rappresenta un ulteriore strumento per il raggiungimento
dell’obiettivo della valorizzazione delle identità territoriali.
g) Criteri per la progettazione delle nuove aree produttive :
Le nuove aree produttive in ragione della loro collocazione limitrofa ad aree già esistenti,
dovranno essere progettate garantendo la massima funzionalità e razionalità rispettivamente
per la mobilità ed i servizi infrastrutturali, le reti tecnologiche, ecc.
Le nuove aree produttive dovranno risultare ben attrezzate, fortemente integrate nel
contesto territoriale e tecnologicamente ed ambientalmente innovative, nei processi, nei
prodotti e nella qualità degli edifici e degli spazi.
Le nuove aree produttive potranno essere attuate mediante strumento urbanistico attuativo
di iniziativa privata e/o pubblica.
L’Amministrazione Comunale può individuare forme di collaborazione tramite accordi di
programma per il coinvolgimento delle organizzazioni di categoria degli artigiani, della
piccola e media industria, ecc. per l’attuazione di particolari trasformazioni e previsioni
nelle aree produttive.
h) Criteri per la progettazione della nuova viabilità: le indicazioni derivanti dallo studio della
mobilità allegato alla presente Variante costituiscono obiettivi di funzionalità e criteri
progettuali per l’attuazione delle previsioni, così come sviluppati al paragrafo 2 di detto
studio.
i) Criteri per la progettazione dei parchi.
I progetti per le aree soggette a riqualificazione ambientale e/o trasformazione territoriale
per la destinazione a parco, dovranno essere preceduti da uno studio di verifica ambientale,
la progettazione dovrà tenere conto delle testimonianze storiche presenti, delle preesistenze
di natura agraria ambientale e strutturale del territorio. Le essenze dovranno essere quelle
presenti e tipiche del territorio.
l) Criteri per la progettazione e regolamentazione delle zone a prevalente destinazione
agricola :
Mantenimento delle colture tradizionali (viti, oliveti, ecc) ;
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Restauro dei manufatti edilizi ;
Mantenimento delle alberature di confine ;
Le nuove costruzioni rurali ad uso abitativo dovranno essere realizzate con
caratteristiche tipologiche e morfologiche simili a quelle tradizionali ;
Gli annessi agricoli dovranno essere realizzati con materiali di finitura e particolari
costruttivi simili a quelli prescritti per le costruzioni ad uso abitativo ;
m) Criteri per la progettazione della zona agricola di frangia (zona agricola in abbandono e/o
adiacente ai territori urbanizzati) :
Limitazione degli usi impropri che possono indurre fenomeni di degrado ambientale ;
Interventi di regolamentazione nell’utilizzo di orti di varia dimensione, con prescrizioni
relative alle tipologie degli annessi agricoli e loro localizzazione ;
Prescrizioni e regolamentazioni di aree agricoli in abbandono o per la riutilizzazione o
per interventi tesi alla dotazione di spazi pubblici alberati, ecc.
n) Zone agricole di interesse paesaggistico:
Coltivazioni addizionali e di particolare pregio ambientale (Viti, oliveti, ecc);
Particolarità delle presenze edilizie e delle tipologie coloniche anche in rapporto agli
assetti colturali esistenti;
Presenza di emergenze ambientali tali da consigliare particolare tutela, quali le zone
umide, laghetti di particolare importanza faunistica ambientale.
o) Interventi e presenze con destinazione non più agricola:
Gli interventi edilizi dovranno rispondere alle prescrizioni del rispetto delle forme
architettoniche tradizionali senza alterazione della forma tipologica preesistente.
p) Criteri per la redazione dei programmi di miglioramento agricolo-ambientale :
Il recupero e l’utilizzo del centro aziendale tramite l’utilizzazione degli immobili
esistenti, anche prevedendo il cambio di destinazione di quelle parti che possono
risultare non più necessarie o utilizzabili;
Utilizzazione per fini agrituristici di immobili compatibili con la tipologia
architettonica esistente privilegiando la riutilizzazione del centro aziendale;
Interventi di manutenzione del sistema di viabilità poderale e relative alberature e
manufatti di particolare importanza storica architettonica;
Interventi specifici di riduzione ed abbattimento dell’inquinamento idrico per i vari
insediamenti edilizi esistenti e/o previsti per l’attività agricola;
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Mantenimento delle colture tradizionali e di particolare valore ambientale presenti nei
fondi agricoli, nonché delle formazioni arboree ed arbustive, delle risorse idriche
idriche e degli elementi naturalistici ad esse collegate;
Pratiche di difesa del suolo atte a contenere i fenomeni di dissesto e garantire una
efficace regimazione idraulica.
q) In sede di variante al Regolamento Urbanistico si dovranno dettagliare gli standard
comunali, in aggiunta a quelli definiti dall’art. 3.1.7, prevedendo servizi ed attrezzature per
migliorare la vivibilità dei luoghi urbani: parcheggi, piazze, verde pubblico attrezzato,
centri civici, sociali ecc.
r) Criteri relativi a zone agricole speciali per Agrigarden:
le aree individuate come zone agricole speciali per Agrigarden hanno collocazione
strategica a bordo strada nell’ottica di una qualificazione paesaggistica-ambientale della
strada stessa e agli ingressi del paese con la funzione di “porta urbana”;
necessità di interventi mirati e di qualità con particolare attenzione al rapporto strada-
spazi aperti-edificato;
le destinazioni d’uso ammesse sono: attività floro-vivaistica, attività commerciale
(esclusivamente per prodotti tipici dell’agrigarden) e servizi connessi e quindi
riconducibili alle attività agricole e floro-vivaistiche ed ai servizi ad esso connessi;
nel caso di dismissione delle attività commerciali non sono ammesse trasformazioni
diverse da funzioni di tipo agricolo o strettamente connesse;
la dimensione massima del singolo garden è pari a 1500 mq di superficie di vendita.
s) Per le fasce di rispetto dagli elettrodotti si deve fare riferimento al documento del PTC
“Monitoraggio e controllo dell’impatto elettromagnetico prodotto dalle linee ad alta
tensione esistenti sul territorio della Provincia di Pisa”.
t) I criteri prescrittivi per il Regolamento Urbanistico e per i piani attuativi finalizzati alla
mitigazione degli effetti ambientali sono contenuti nei paragrafi 2.3.1 e 2.4.1 della
Relazione di Sintesi della Valutazione Integrata.
Capo 5 – UTOE – Unità Territoriali Organiche Elementari
Art. 8.
34
UNITA’ TERRITORIALI ORGANICHE ELEMENTARI (UTOE)
Per ogni singola UTOE sono individuati gli obiettivi ed i parametri urbanistici generali.
Il Regolamento Urbanistico potrà apportare piccole rettifiche di perimetrazione delle UTOE,
fermo restando il dimensionamento sostenibile, le funzioni e le categorie d’intervento stabilite
dal P.S., solo ove ciò si dimostri necessario a seguito dell’effettuazione di studi e indagini di
maggior dettaglio, è sempreché ciò si renda indispensabile per comprovate esigenze operative
e gestionali.
Per ognuna delle UTOE oggetto di Variante sono riportate due tabelle relative a:
1- Dimensionamento residenziale
2- Dimensionamento attività produttive, turistico ricettive e di servizio
In ogni tabella vengono riportati i seguenti dati:
- il dimensionamento del PS vigente (2001);
- il dimensionamento del PdF coerente con le previsioni del PS;
- il dimensionamento della Variante al PS (2008).
Art. 8.1
UTOE - SISTEMA TERRITORIALE DI PIANURA:
SUB-SISTEMA PRODUTTIVO:
Lavoria (ex UTOE 3) – UTOE 3A, 3B, 3C
PREMESSA:
La presente Variante al P.S. riorganizza l’area di Lavoria in funzione dei diversi obiettivi
individuati per le singole zone.
Lavoria è individuata nel P.S. e nel R.U. vigenti quale UTOE n° 3: con la presente Variante
tale porzione di territorio viene articolata in due distinte UTOE (n° 3A e n° 3B) dove le regole
previgenti sono confermate (3A) o modificate (3B), in funzione del loro completamento,
fermo restando i relativi carichi urbanistici.
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La nuova UTOE (3C) comporta un nuovo impiego di suolo, ma non un nuovo carico
urbanistico, in quanto il suo dimensionamento deriva dalla dismissione di previsioni di
insediamenti produttivi non attuate su parte dell’Utoe 4, definita 4B nella presente variante.
CARATTERISTICHE INSEDIATIVE:
L’insediamento di Lavoria è di epoca piuttosto recente, ad eccezione di sporadiche fattorie già
presenti al Catasto Leopoldino. Lo sviluppo urbanistico di tale UTOE avviene principalmente
lungo la strada provinciale di pianura ed è legato alle previsioni urbanistiche del Piano di
Fabbricazione che ha preceduto il vigente strumento di pianificazione territoriale; tali
previsioni ad oggi sono attuate solo in parte.
Il nucleo di Lavoria è situato in zona pianeggiante, ha attualmente confini irregolari e
discontinui; è delimitato a nord dalla Strada di Grande Comunicazione FI-PI-LI mentre ad est
il fiume Crespina ne rappresenta un confine naturale.
Le funzioni presenti sono prevalentemente di tipo artigianale, commerciale, scarsi e marginali
sono gli edifici di civile abitazione; la maggior parte del tessuto edilizio consiste perciò in
capannoni artigianali di medie dimensioni e di recente edificazione scarsamente integrati al
contesto e tra loro che danno quindi luogo ad un insieme privo urbanistica e di un preciso
disegno urbanistico.
Lavoria è servita da un’ottima rete viaria che la colloca in posizione strategica, infatti oltre ad
essere ben collegata ai centri limitrofi, grazie alla strada provinciale, è anche ben collegata ai
principali centri della Toscana grazie alla presenza, in tale zona, della Superstrada FI - PI - LI,
direttamente accessibile dallo svincolo.
OBIETTIVI GENERALI:
L’area di Lavoria, specie per la sua posizione geografica, ha l’occasione di diventare un polo
economico - produttivo molto importante per il Comune di Crespina.
Il PdF prevedeva per questa zona l’insediamento del tessuto produttivo lungo la via
Provinciale con due ampie zone di espansione, di fatto confermate dal PS (2001).
La Variante al Piano Strutturale per gli insediamenti produttivi, si pone i seguenti obiettivi:
- Riqualificazione complessiva dell’area di Lavoria attraverso adeguati strumenti tali da
garantire la qualità e la valorizzazione degli spazi pubblici, in sinergia e complementarietà con
lo sviluppo dei progetti privati.
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- Individuazione, completamento e potenziamento dei percorsi che connettono il sistema
residenziale di Cenaia con l’area di Lavoria e le infrastrutture interprovinciali;
- Potenziamento dell’offerta commerciale e produttiva dell’area attraverso il completamento e
l’espansione dell’area attuato a mezzo di una progettazione integrata, sia delle strutture che
delle opere di urbanizzazione, che risponda alle esigenze produttive nel rispetto dei contesti e
della vivibilità complessiva dello spazio urbano;
- Valorizzazione della piccola rete commerciale e della vocazione attuale del territorio, basata
su piccole attività commerciali, artigianali, di servizio e piccole industrie;
- Sviluppo sostenibile dell’intera area nel rispetto del contesto naturalistico in cui si pone, al
fine della protezione ambientale e del razionale sfruttamento delle risorse.
ATTREZZATURE, INFRASTRUTTURE E SERVIZI NECESSARI:
Dalle analisi effettuate risulta che per la maggior parte del territorio in oggetto le opere di
urbanizzazione risultano insufficienti a far fronte agli attuali carichi insediativi ed agli
incrementi di carico previsti; in caso di aumento degli stessi si rendono necessari interventi di
adeguamento delle stesse e di alcune reti e servizi come: acquedotto, fognature, gas,
depurazione, illuminazione, aree a parcheggio e di verde attrezzato ai fini ricreativi.
UTOE - n° 3A – Lavoria ovest
Superficie Territoriale mq 401.790
OBIETTIVI SPECIFICI:
- Riqualificazione e ridefinizione degli spazi pubblici funzionalmente obsoleti o insufficienti,
attraverso il progetto integrato del sistema dei collegamenti, dell’organizzazione degli spazi
per la sosta e delle nuove funzioni previste;
- Riqualificazione dell’insediamento artigianale e commerciale esistente;
- Completamento dell’area di produzione artigianale e progettazione integrata di strutture e
opere di urbanizzazione che risponda alle esigenze produttive nel rispetto dei contesti e della
vivibilità complessiva dello spazio urbano.
ATTREZZATURE, INFRASTRUTTURE E SERVIZI NECESSARI:
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La zona dovrà essere dotata di idonee opere di urbanizzazione primaria e secondaria e di un
adeguato disegno urbano che ne valorizzi la collocazione strategica ed al contempo eviti la
formazione di una periferia produttiva.
DIMENSIONAMENTO:
Il completamento dell’attuale nucleo esistente conferma le previsioni del piano strutturale
precedente alla presente variante, in termini di volumetrie e standard, in riferimento alla
porzione di territorio interessata.
Categorie d’Intervento:
- Conservazione (Art. 3.2.)
- Restauro (Art. 3.2.)
- Risanamento igienico sanitario e riqualificazione funzionale (Art. 3.2.)
- Ristrutturazione Edilizia (Art. 3.2.)
- Ristrutturazione Urbanistica (Art. 3.2.)
- Completamento (Art. 3.2.)
- Trasformazione
- Espansione (Art. 3.2.)
Destinazioni d’uso ammesse:
Artigianale, Commerciale, ivi comprese le attività connesse e quelle a servizio.
E’ ammessa la residenza solo per i titolari delle attività o il personale addetto alla sorveglianza
e manutenzione degli impianti.
UTOE 3A - Totale dimensionamento residenziale Superfice lorda di calpestio per nuovi insediamenti da PS (2001) ab 13,13 mq 525,2
Superficie lorda di calpestio prevista per nuovi insediamenti da PdF (compatibile con PS) ab 0 mq 0
Superfice lorda di calpestio per nuovi insediamenti da variante PS (2008) ab 0 mq 0
Totale ab 13,13 mq 525,2
UTOE 3A - Totale dimensionamento attività produttive, turistico ricettive e di servizio
38
Superfice lorda di calpestio per nuove attività economiche da PS (2001) mq 7.254,3
Superficie lorda di calpestio prevista per attività produttive da PdF (compatibile con PS) mq 34.870
Superfice lorda di calpestio per nuove attività economiche da variante PS (2008) mq 0
Totale mq 42.124,3
UTOE - n° 3B – Lavoria est
Superficie Territoriale mq 221.232
Le dinamiche complessive dell’intera UTOE comporteranno uno sviluppo commerciale più
marcato rispetto alle attività industriali-artigianali ed un conseguente maggior sviluppo
territoriale; in considerazione della tendenza in atto e fermo restando il complessivo carico
urbanistico, viene aumentata la superficie complessiva dell’UTOE al fine di consentire un
adeguata localizzazione e dimensionamento degli standard.
OBIETTIVI SPECIFICI:
- Completamento delle aree per attività economiche, già previste dagli strumenti vigenti, a
carattere commerciale e produttivo;
- Progettazione integrata dei nuovi insediamenti privati con le strutture e gli spazi pubblici, che
risponda alle esigenze produttive nel rispetto del contesto con la logica di perseguire la qualità
e la vivibilità complessiva dello spazio urbano;
- Potenziamento della rete infrastrutturale principale;
- Realizzazione di una rete strutturata di viabilità carrabile e ciclopedonale interna che colleghi
le diverse parti del tessuto urbano;
- Completamento delle reti tecnologiche ed energetiche;
- Riqualificazione di arredo urbano e pavimentazioni esistenti di piazze e strade.
ATTREZZATURE, INFRASTRUTTURE E SERVIZI NECESSARI:
La zona dovrà essere dotata di idonee opere di urbanizzazione primaria e secondaria e di un
adeguato disegno urbano che ne valorizzi la collocazione strategica ed al contempo eviti la
formazione di una periferia produttiva.
DIMENSIONAMENTO:
39
Il completamento dell’attuale nucleo esistente conferma le previsioni del piano strutturale,
precedente alla presente variante, in termini di volumetrie e standard, in riferimento alla
porzione di territorio interessato, complementare al carico urbanistico della UTOE 3A rispetto
al dimensionamento dell’originaria UTOE 3.
Categorie d’Intervento:
- Conservazione (Art. 3.2.)
- Restauro (Art. 3.2.)
- Risanamento igienico sanitario e riqualificazione funzionale (Art. 3.2.)
- Ristrutturazione Edilizia (Art. 3.2.)
- Ristrutturazione Urbanistica (Art. 3.2.)
- Completamento (Art. 3.2.)
- Trasformazione - Espansione (Art. 3.2.)
Destinazioni d’uso ammesse:
Artigianale, Commerciale, ivi comprese le attività connesse e quelle a servizio.
E’ ammessa la residenza solo per i titolari delle attività o il personale addetto alla sorveglianza
e manutenzione degli impianti.
UTOE 3B - Totale dimensionamento residenziale Superfice lorda di calpestio per nuovi insediamenti da PS (2001) ab 0 mq 0
Superficie lorda di calpestio prevista per nuovi insediamenti da PdF (compatibile con PS) ab 0 mq 0
Superfice lorda di calpestio per nuovi insediamenti da variante PS (2008) ab 0 mq 0
Totale ab 0 mq 0
UTOE 3B - Totale dimensionamento attività produttive, turistico ricettive e di servizio Superfice lorda di calpestio per nuove attività economiche da PS mq 8.054,7
Superficie lorda di calpestio prevista per attività produttive da PdF (compatibile con PS) mq 35.812
Superfice lorda di calpestio per nuove attività economiche da variante PS (2008) mq 0
Totale mq 43.886,7
UTOE - n° 3C – Lavoria nord
Superficie Territoriale mq 502.200
40
CARATTERISTICHE INSEDIATIVE:
L’UTOE è posta sulla strada comunale per il capoluogo, in un pregevole contesto ambientale;
tale territorio è attualmente destinato ad uso agricolo, è situato in pianura ed è ben collegato
alle frazioni limitrofe.
OBIETTIVI SPECIFICI:
- Individuazione, completamento e potenziamento dei percorsi che connettono il sistema
residenziale di Cenaia con l’area di Lavoria;
- Realizzazione di una struttura di vendita per la grande distribuzione (outlet park);
- Realizzazione di un centro civico con servizi comunali e di un polo espositivo attrezzato con
strutture per la promozione del territorio (ufficio di promozione turistica, promozione dei
prodotti locali, eventi e manifestazioni socio-culturali) che assieme all’outlet configuri un
ambiente avente caratteristiche urbane e valorizzi questa parte del territorio;
- Rafforzamento delle connessioni tra sistema insediato e fiume, attraverso la realizzazione di
un Parco fluviale e del percorso attrezzato lungo fiume per le attività del tempo libero e dello
sport;
- Mantenimento e rafforzamento della naturalità del contesto fluviale, con particolare
attenzione alle opere di regimazione idraulica e alla vegetazione ripariale anche in funzione
della riduzione del rischio idraulico;
- Adeguamento del sistema della mobilità alle nuove funzioni insediate: si rende necessaria una
particolare attenzione all’intero sistema viario a partire dalle interconnessioni con le principali
direttrici (S.G.C. e SP31) fino al completamento della viabilità locale. Lo schema
infrastrutturale è oggetto di una specifica progettazione e verifica.
ATTREZZATURE, INFRASTRUTTURE E SERVIZI NECESSARI:
In relazione ai carichi indotti dai nuovi insediamenti e dalle nuove funzioni dovrà essere
completata ed adeguata la rete infrastrutturale per salvaguardare la potenzialità di trasporto
delle infrastrutture a valenza sovracomunale.
La zona dovrà essere dotata di idonee opere di urbanizzazione primaria e secondaria e di un
adeguato disegno urbano che ne valorizzi la collocazione strategica ed al contempo eviti la
formazione di una periferia produttiva, anche attraverso la presenza di attrezzature e servizi
comunali e di interesse pubblico.
41
In particolar modo sono previste attrezzature di servizio ad uso pubblico per la promozione
dei prodotti locali e la valorizzazione delle risorse territoriali.
DIMENSIONAMENTO:
Il carico urbanistico previsto per l’UTOE proviene pressoché totalmente dalla dismissione
delle aree produttive previste per l’UTOE 4B – Volpaia sud.
Categorie d’Intervento:
- Conservazione (Art. 3.2.)
- Restauro (Art. 3.2.)
- Risanamento igienico sanitario e riqualificazione funzionale (Art. 3.2.)
- Ristrutturazione Edilizia (Art. 3.2.)
- Ristrutturazione Urbanistica (Art. 3.2.)
- Completamento (Art. 3.2.)
- Trasformazione - Espansione (Art. 3.2.)
Destinazioni d’uso ammesse:
Commerciale, ivi comprese le attività connesse e quelle a servizio.
UTOE 3C - Totale dimensionamento residenziale Superfice lorda di calpestio per nuovi insediamenti da PS (2001) ab 0 mq 0
Superficie lorda di calpestio prevista per nuovi insediamenti da PdF (compatibile con PS) ab 0 mq 0
Superfice lorda di calpestio per nuovi insediamenti da variante PS (2008) ab 0 mq 0
Totale ab 0 mq 0
UTOE 3C - Totale dimensionamento attività produttive, turistico ricettive e di servizio Superfice lorda di calpestio per nuove attività economiche da PS (2001) mq 0
Superficie lorda di calpestio prevista per attività produttive da PdF (compatibile con PS) mq 0
Superfice lorda di calpestio per nuove attività economiche da variante PS (2008) mq 14.950
Superfice lorda di calpestio per nuove attività di servizio da variante PS (2008) mq 10.850
Totale mq 25.800
UTOE - n° 4A – Volpaia Nord
Superficie Territoriale mq 166396
42
CARATTERISTICHE INSEDIATIVE:
L’insediamento è di epoca piuttosto recente, le funzioni presenti in questa UTOE sono
prevalentemente di tipo artigianale, industriale, commerciale, scarsi e marginali sono gli edifici
di civile abitazione, quindi la maggior parte del tessuto edilizio consiste in capannoni
artigianali di medie dimensioni e di recente edificazione, che si sviluppano principalmente
lungo la strada provinciale delle Colline per Livorno.
Tale territorio è situato in pianura ed è servito da una sufficiente rete viaria e dalle analisi
effettuate emerge che per quanto riguarda le opere di urbanizzazione primaria e secondaria
esse risultano insufficienti a far fronte agli attuali carichi insediativi, ed in caso di nuovi carichi
si rendono necessari interventi di sostanziale rifacimento di alcune reti e servizi come:
acquedotto, fognature, gas, depurazione, illuminazione, aree a parcheggio e di verde attrezzato
ai fini ricreativi.
OBIETTIVI SPECIFICI:
Vista la particolare ubicazione dell’UTOE, posta sulla strada comunale per Crespina in un
pregevole contesto ambientale e vicino all’abitato di Lari, si prevede, per il futuro sviluppo
dell’UTOE, una riqualificazione dell’edificato artigianale e commerciale esistente; si auspica
per il futuro una graduale dismissione di parte delle attività artigianali presenti con
riconversione verso la destinazione Residenziale, questo in coerenza anche con le previsioni
della presente variante per l’UTOE 4B.
DIMENSIONAMENTO:
Abitanti attuali: n° 32
Superficie Territoriale mq 166396
Standard Comunali realizzati mq 0
Standard Comunali da realizzare mq 6000
Categorie d’Intervento:
- Conservazione (Art. 3.2.)
- Restauro (Art. 3.2.)
- Risanamento igienico sanitario e riqualificazione funzionale (Art. 3.2.)
- Ristrutturazione Edilizia (Art. 3.2.)
43
- Ristrutturazione Urbanistica (Art. 3.2.)
- Completamento (Art. 3.2.)
- Trasformazione - Espansione (Art. 3.2.)
Destinazioni d’uso ammesse:
Artigianale, Industriale, Commerciale, ivi comprese le attività connesse e quelle a servizio.
UTOE 4A - Totale dimensionamento residenziale Superfice lorda di calpestio per nuovi insediamenti da PS (2001) ab 0 mq 0
Superficie lorda di calpestio prevista per nuovi insediamenti da PdF (compatibile con PS) ab 0 mq 0
Superfice lorda di calpestio per nuovi insediamenti da variante PS (2008) ab 0 mq 0
Totale ab 0 mq 0
UTOE 4A - Totale dimensionamento attività produttive, turistico ricettive e di servizio Superfice lorda di calpestio per nuove attività economiche da PS mq 0
Superficie lorda di calpestio prevista per attività produttive da PdF (compatibile con PS) mq 3.088
Superfice lorda di calpestio per nuove attività economiche da variante PS (2008) mq 0
Totale mq 3.088
Art. 8.2
44
UTOE - SISTEMA TERRITORIALE DI PIANURA:
SUB-SISTEMA INSEDIATIVO
UTOE n° 4B – Volpaia Sud
Superficie Territoriale mq 47.900
OBIETTIVI SPECIFICI:
Nell’ottica di quanto già detto per l’UTOE 4A e con l’obiettivo di una generale
riqualificazione di tutta l’area e della riconnessione del tessuto insediativo di tipo residenziale
già presente, si prevede la totale riconversione dell’UTOE a una destinazione Residenziale.
In sede di Regolamento Urbanistico sarà previsto che qualsiasi intervento sia subordinato alla
redazione di un piano con lo scopo di evitare la tipologia insediativa riferibile alle
lottizzazioni.
ATTREZZATURE, INFRASTRUTTURE E SERVIZI NECESSARI:
Per quanto concerne le opere di urbanizzazione primaria e secondaria si dovrà provvedere alla
loro integrale realizzazione in modo da soddisfare il nuovo carico insediativo.
DIMENSIONAMENTO:
Abitanti attuali: n° 0
Superficie Territoriale mq 47.900
Standard Comunali realizzati mq 0
Standard Comunali da realizzare mq 0
Categorie d’Intervento:
- Completamento (Art. 3.2.)
- Trasformazione - Espansione (Art. 3.2.)
Destinazioni d’uso ammesse:
Residenziale, sono inoltre ammesse attività di servizio alla residenza, comprese attività
commerciali di piccole dimensioni (esercizi di vicinato).
UTOE 4B - Totale dimensionamento residenziale
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Superfice lorda di calpestio per nuovi insediamenti da PS (2001) ab 0 mq 0
Superficie lorda di calpestio per nuovi insediamenti da PdF (compatibile con PS) ab 0 mq 0
Superfice lorda di calpestio per nuovi insediamenti da variante PS (2008) ab 105 mq 4.188,4
Totale ab 105 mq 4.188,4
UTOE 4B - Totale dimensionamento attività produttive, turistico ricettive e di servizio Superfice lorda di calpestio per nuove attività economiche da PS mq 907,2
Superficie lorda di calpestio prevista per attività produttive da PdF (compatibile con PS) mq 23.792
Superfice lorda di calpestio per nuove attività economiche da variante PS mq -24.699,2
Totale mq 0
Art. 8.3
UTOE - SISTEMA TERRITORIALE DI PIANURA:
SUB-SISTEMA AGRICOLO
UTOE - n° 8 - Migliano
Superficie Territoriale mq 21965
CARATTERISTICHE INSEDIATIVE:
Insediamento quasi totalmente presente al Catasto Leopoldino.
Si tratta di edifici rurali di antica costruzione, realizzati in pietra e mattoni, tra i quali è
presente una tabaccaia. Originariamente svolgeva una funzione residenziale - agricola, adesso
alcuni hanno solo una funzione residenziale mentre altri (tra cui la tabaccaia) sono in
abbandono.
OBIETTIVI SPECIFICI:
Attuare un intervento di recupero del patrimonio edilizio esistente finalizzandolo, sia sotto il
profilo edilizio che delle funzioni ammissibili, ad una riqualificazione complessiva
dell’insediamento.
Contestualmente dovranno essere riscoperte le caratteristiche originarie di “borgo rurale”
proprie del tessuto edilizio d’impianto con la possibilità di realizzare un nucleo
prevalentemente residenziale, oltreché attuati interventi di sistemazione agricolo-ambientale
46
delle aree circostanti al fine di ricostituire gli elementi essenziali che caratterizzavano il
paesaggio agrario.
Nelle previsioni della presente Variante al Piano Strutturale per questa UTOE si è scelto di
accorpare gli usi residenziale e turistico-ricettivo in un’unica classe, in modo da garantire
margini di flessibilità nelle previsioni, che potranno comunque essere dettagliati in sede di
redazione di Piano Attuativo.
ATTREZZATURE, INFRASTRUTTURE E SERVIZI NECESSARI:
Dalle analisi effettuate emerge che per quanto riguarda le opere di urbanizzazione primaria
esse risultano insufficienti e non riescono a far fronte agli attuali carichi insediativi, per cui
necessitano interventi atti a realizzare quasi integralmente reti di servizi ed infrastrutture come
ad esempio: acquedotto, fognature, gas, ecc; mentre per quanto riguarda le opere di
urbanizzazione secondaria esse risultano insufficienti a far fronte agli attuali carichi insediativi
ed in caso di incremento degli stessi.
Dovranno quindi essere recuperati, all’interno del Piano di Recupero, gli standards urbanistici
minimali dettati dal Regolamento Urbanistico.
DIMENSIONAMENTO:
Abitanti attuali: n° 12
Superficie Territoriale mq 21965
Standard Comunali realizzati mq 0
Standard Comunali da realizzare mq 0
Categorie d’Intervento:
- Conservazione (Art. 3.2.)
- Restauro (Art. 3.2.)
- Risanamento igienico sanitario e riqualificazione funzionale (Art. 3.2.)
- Ristrutturazione Edilizia (Art. 3.2.)
- Ristrutturazione Urbanistica (Art. 3.2.) subordinato ad un Piano di Recupero.
Destinazioni d’uso ammesse:
Prevalentemente residenziale, piccole attività di servizio alla residenza, commerciali di
vicinato. E’ consentita l’attività turistico ricettiva attuata mediante il ricorso a tipologie a
47
carattere residenziale, ivi compresi i relativi servizi, con esclusione di tipologie a carattere
specialistico.
Dimensionamento compatibile per funzioni:
Vengono assunti i dimensionamenti del Piano di Recupero già adottato dall’Amministrazione
Comunale.
Per l’Utoe 8 il riferimento normativo è la disciplina del Regolamento Urbanistico vigente al
momento dell’adozione del Piano di Recupero di cui sopra.
Capo 6 – Il dimensionamento e la valutazione degli effetti ambientali
Art. 9. DIMENSIONAMENTO DELLO SVILUPPO SOSTENIBILE
La presente variante al Piano Strutturale per le attività produttive è stata progettata in modo
da avere crescita pari a zero sull’intero territorio comunale, prevedendo comunque una diversa
localizzazione dei carichi urbanistici sulle Utoe oggetto della variante.
La sostenibilità di tali previsioni, così come disposto dalla L.R. 1/05, e la Valutazione degli
effetti ambientali sono ricomprese nella procedura della Valutazione integrata, facente parte
degli elaborati della variante al PS e a cui si rimanda.
Per quanto concerne gli standard urbanistici, in questa fase il riferimento è quello del D.M.
1444/1968, applicato ad ogni singola UTOE.
Saranno computati, ai fini della verifica del rispetto del dimensionamento massimo, gli
interventi di nuova edificazione nonché gli interventi sul patrimonio edilizio esistente che
comportino variazioni della preesistente destinazione d’uso.
Non saranno computati ai fini di quanto sopra gli ampliamenti, nelle zone di completamento,
fino al 20% dell’esistente volumetria, se finalizzati al recupero del degrado ambientale e alla
riqualificazione degli insediamenti per gli ambiti assoggettati dal R.U. ad appositi Piani di
Recupero.
48
Non essendo stato realizzato un aggiornamento completo del Quadro Conoscitivo del territorio
comunale ed in particolare sullo stato di attuazione del vigente RU (2004), tutte le
trasformazioni in attuazione del RU vigente già realizzate e che saranno realizzate (poiché non
in contrasto con le salvaguardie di cui al precedente articolo 3.3.), saranno computate
all’interno del dimensionamento dello sviluppo sostenibile come sopra determinato.
Art. 10. MONITORAGGIO DELLO STATO DELL’AMBIENTE
La presente Variante al Piano Strutturale prevede il monitoraggio degli effetti ambientali in
base all’art. 10 del Regolamento di Attuazione n° 4/R dell’art. 11 comma 5 della L.R.
n.1/2005 e secondo quanto disposto al punto 2.5 della Relazione di Sintesi della Valutazione
Integrata, attraverso le seguenti azioni:
a) il controllo annuale dello stato di attuazione delle previsioni: azioni, entità, modalità
previste ed eventuali necessità di modifiche
b) l’aggiornamento continuo dello stato dell’ambiente, la verifica annuale, attraverso gli
indicatori individuati per ciascuna risorsa con esplicitazione della distanza rispetto a
quanto previsto, di eventuali variazioni intervenute a seguito delle trasformazioni
realizzate in attuazione delle azioni previste.
c) Confronto tra gli effetti attesi e quelli reali, a consuntivo,
d) Controllo della effettiva applicazione delle misure di mitigazione e della loro efficacia.
L’Amministrazione Comunale entro sei mesi dalla approvazione della presente variante
adotterà uno specifico regolamento per definire modalità, soggetti ed uffici deputati alla
effettuazione operativa del monitoraggio dello stato dell’ambiente.
Lo stresso regolamento disciplinerà le modalità per la divulgazione dei risultati del
monitoraggio.
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INDICE
Capo 1 – Gli strumenti e gli obiettivi della pianificazione- Art. 1. - Gli strumenti della Pianificazione Territoriale pag. 2
- Art. 2. - Finalità e caratteristiche del Piano Strutturale pag. 2
Capo 2 – I contenuti generali del Piano Strutturale
- Art. 3. - Composizione del Piano Strutturale pag.4
- Art. 3.1. - Definizioni pag.4
- Art. 3.2. - Categorie d’intervento pag. 6
- Art. 3.3. - Prescrizioni pag. 7
- Art. 4. - Elaborati della variante al Piano Strutturale pag. 10
Capo 3 – Sistema e Sub-sistemi territoriali di Pianura- Art. 5. - Sistema Territoriale di Pianura pag. 12
- Art. 5.1. - Sub-sistema Insediativo pag. 13
- Art. 5.2. - Sub-sistema Produttivo pag. 14
- Art. 5.3. - Sub-sistema Fluviale pag. 15
- Art. 5.4. - Sub-sistema Agricolo pag. 16
Capo 4 – Le Invarianti e i criteri prescrittivi
- Art. 6. - Le Invarianti Strutturali di Tutela pag. 18
- Art. 7. - Criteri progettuali e prescrizioni pag. 31
Capo 5 – Le UTOE – Unità Territoriali Organiche Elementari- Art. 8. - Unità Territoriali Organiche Elementari (UTOE) pag. 35
- Art. 8.1.- UTOE - Sistema Territoriale di Pianura : Sub-sistema Produttivo pag. 35
- Art. 8.2.- UTOE - Sistema Territoriale di Pianura : Sub-sistema Insediativo pag. 45
- Art.8.3.- UTOE - Sistema Territoriale di Pianura : Sub-sistema Agricolo pag. 46
Capo 6 – Il dimensionamento e la valutazione degli effetti ambientali
- Art. 9.- Dimensionamento dello Sviluppo Sostenibile pag. 48
- Art. 10. – Monitoraggio dello stato dell’ambiente pag. 49
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