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COMUNE DI SULZANO Provincia di Brescia

Piano del Governo del Territorio

Documento di Piano Proposta

Luglio 2008

Ing. Valerio Arici Arch. Martinoli Francesca

COMUNE DI SULZANO _ PIANO DI GOVERNO DEL TERRITORIO

________________________________________________________________________________________________ PROPOSTA DI DOCUMENTO DI PIANO RELAZIONE 2



SOMMARIO

0 INTRODUZIONE _______________________________________________________ 4

0.1) Scopo del documento. ____________________________________________________ 5

0.2) Premessa. ______________________________________________________________ 5

0.3) Quadro di riferimento iniziale e inquadramento legislativo. _____________________ 5

0.4) Valutazione Ambientale Strategica (vas) e Quadro Conoscitivo Orientativo. _______ 7

0.5) Definizione degli obiettivi di piano e individuazione delle strategie. _____________ 10

1 INQUADRAMENTO DELLE PROBLEMATICHE E DEGLI AMBITI STRATEGICI. __ 13

1.1) La mobilità. ____________________________________________________________ 13

1.2) Il sistema della sosta. ___________________________________________________ 16

1.3) Sistema acquedottistico. _________________________________________________ 18

1.4) Sistema fognario. _______________________________________________________ 19

1.5) Il cimitero. _____________________________________________________________ 19

1.6) Risorse ambientali e culturali. ____________________________________________ 19

1.8) Il sistema insediativo. ___________________________________________________ 22

2 STRATEGIE D INTERVENTO. ___________________________________________ 23

2.1) Strategia1 _ Sistema della mobilità. ________________________________________ 23 Ambito 1.1_ Nuova strada in localita Vertine ____________________________________________ 24 Ambito 1.2 _ Ampliamento della sezione stradale di Via Camontaro. __________________________ 25 Ambito 1.3_ Anello viario del centro storico di Martignago. _________________________________ 26 Ambito 1.4 _ Ampliamento e riqualificazione di Via Dosso. _________________________________ 27 Ambito 1.5 _ Nuovi percorsi pedonali pubblici. ___________________________________________ 28 Ambito 1.6 _ Piattaforma per atterraggio elicotteri. ________________________________________ 29

2.2) Strategia 2 _ Sistema della sosta. _________________________________________ 29 Ambito 2.1 _ Nuovi posti auto nel centro storico. _________________________________________ 30 Ambito 2.2 _ Nuovo parcheggio pubblico in Via Camontaro (ex-retificio Ziliani). _________________ 32 Ambito 2.3 _ Nuovo parcheggio privato in Via Molini. ______________________________________ 33 Ambito 2.4 _ Parcheggi pubblici in piani attuativi convenzionati. _____________________________ 34

2.3) Strategia 3 _ Sistema acquedottistico. _____________________________________ 35 Ambito 3.1 _ Ampliamento serbatoio Dosso. ____________________________________________ 35 Ambito 3.2 _ Nuovo serbatoio Martignago. _____________________________________________ 36 Ambito 3.3 _ Nuovo serbatoio Predabbio. ______________________________________________ 37

2.4) Strategia 4 _ Sistema fognario. ____________________________________________ 38 Ambito 4.1 _ Nuova rete di collettori in località Montecolo. __________________________________ 38

2.5) Strategia 5 _ Cimitero. ___________________________________________________ 39

2.6) Strategia 6 _Valorizzazione delle risorse ambientali e culturali. _________________ 40 Ambito 6.1 _ Realizzazione di nuovo ponte sul torrente Calchere. ____________________________ 40 Ambito 6.2 _ Trasformazione di porzione di comparto residenziale in zona verde . _______________ 41 Ambito 6.3 _ Riqualificazione del cantiere per lo svincolo della SS510. ________________________ 42

2.7) Strategia 7 _ Risparmio energetico ed energie rinnovabili _____________________ 44 Ambito 7.1 _ Progetto Casaclima per la certificazione energetica. ____________________________ 44 Ambito 7.2 _ Interventi pubblici con utilizzo di soluzioni fotovoltaiche. _________________________ 45

2.8) Strategia 8 _ Sistema insediativo: contenimento dell uso del territorio. __________ 46



Ambito 8.1 _ Piani di recupero e comparti residenziali. ____________________________________ 46 Ambito 8.2 _ Ampliamento di area residenziale in Via Tassano. _____________________________ 47

2.9) Strategia 9 _ Sostenibilità economica. ______________________________________ 47 Ambito 9.1 _ Edificabilità ed alienazione di due aree di proprietà comunale. ____________________ 48 Ambito 9.2 _ Edificabilità di area privata per ampliamento di Via Camontaro e riqualificazione di percorso pedonale (vedi ambito 1.2). __________________________________________________ 49 Ambito 9.3 _ Edificabilità di area privata per realizzazione di nuovo tratto di via Ruchena (vedi ambito 1.3) e nuovo serbatoio Martignago (vedi ambito 3.2). ______________________________________ 49 Ambito 9.4 _ Modifica dell edificabilità del comparto di Via Dosso per ampliamento del serbatoio idrico (vedi ambito 3.1) __________________________________________________________________ 50 Ambito 9.5 _ Edificabilità di un fabbricato residenziale per l acquisizione dell area del serbatoio Predabbio (vedi ambito 3.3). _________________________________________________________ 51 Ambito 9.6 _ Nuovo comparto edificabile con creazione di ambulatorio privato. _________________ 52

* Istanze della popolazione e dimensionamento degli ambiti residenziali. ______________________ 53



0 INTRODUZIONE

0.1) Scopo del documento.

Il presente documento ha lo scopo di costituire Proposta del Documento di Piano, primo

tra gli atti che andranno a costituire il Piano di Governo del Territorio (di seguito PGT) del

Comune di Sulzano (BS), come previsto dalla L.R. 12/05 Legge di Governo del Territorio .

In tale Proposta l Amministrazione Comunale di Sulzano (di seguito A.C.) intende

individuare gli obiettivi per il futuro sviluppo, miglioramento e conservazione del territorio

comunale determinando le strategie di intervento per i diversi ambiti strategici individuati.

0.2) Premessa.

Il Comune di Sulzano è dotato di un PRG approvato con Delibera di Consiglio Comunale

n° 13 del 02/03/2006, e conforme ai dettami della pianificazione sovracomunale ed in

particolare del P.T.C.P. della Provincia di Brescia.

Tale piano è già integrato da Piano dei Servizi, Piano Paesistico, Piano di Zonizzazione

Acustica, RIM e Studio Geologico (da aggiornare esclusivamente in merito alla normativa

sismica).

La redazione del nuovo strumento urbanistico del PGT avviene all interno di una

situazione sociale, economica ed ambientale di poco mutata rispetto alla precedente fase

di pianificazione, data la prossimità dei due eventi.

Di conseguenza, l A.C., già attiva nella realizzazione del vigente Piano, intende

confermare in buona parte le previsioni e gli obiettivi precedentemente individuati.

L obbligo di una nuova pianificazione è tuttavia percepito come un opportunità per

l adeguamento dell esistente attraverso una rivalutazione complessiva del territorio e delle

dinamiche in atto, anche sulla base di quella sensibilità ambientale e paesistica che la

nuova legislazione porta con sé.

0.3) Quadro di riferimento iniziale e inquadramento legislativo.

I riferimenti normativi per la redazione del presente Documento di Piano sono:

L.R. 12/05 Legge di Governo del territorio, Regione Lombardia



Modalità per la pianificazione comunale (L.R. 12/2005 art.7)

Normativa di settore nazionale e regionale

Piano Territoriale Regionale

Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale (PTCP)

Piani e programmi di settore quali:

o Progetto di riqualificazione turistica delle aree in fregio alla sponda orientale

del Lago d Iseo

o Piano pluriennale di sviluppo soci economico della Comunità Montana

(PSSE)

o Piano Integrato d Area del Medio Lago

o Agenda 21

Il Comune di Sulzano, dopo aver dato avviso pubblico, nel mese di luglio 2007, dell avvio

del procedimento di redazione di VAS e PGT, ha deliberato, con DGR n.°57 del

24/04/2008, la costituzione dell Ufficio di Piano per la redazione del PGT.

La L.R. 12/05 stabilisce che il PGT definisce l assetto dell intero territorio comunale ed è

articolato nei seguenti atti:

a) il documento di piano

b) il piano dei servizi

c) il piano delle regole

Il Documento di Piano (di seguito DdP) si contraddistingue per una duplice valenza:

- valenza strategica (non può contenere previsioni che producano effetti diretti sul regime

giuridico dei suoli), per la quale deve portare ad una visione complessiva del territorio

comunale e del suo sviluppo;

- valenza più direttamente operativa, legata alla necessità di definire obiettivi specifici da

attivare per le diverse destinazioni funzionali e di individuare gli ambiti soggetti a

trasformazioni.

Come specificato dal documento Modalità per la pianificazione comunale

il DdP:

definisce uno scenario territoriale condiviso dalla comunità la quale, anche

attraverso i suoi attori locali pubblici e privati, diventa essa stessa attuatrice;

determina conseguentemente adeguate politiche di intervento per le varie funzioni;



verifica la sostenibilità ambientale e la coerenza paesaggistica delle previsioni di

sviluppo;

dimostra la compatibilità delle politiche di intervento individuate relazionandole al

quadro delle risorse economiche attivabili

Il Piano dei Servizi deve garantire invece l armonizzazione tra gli insediamenti funzionali

ed il sistema dei servizi e delle attrezzature pubbliche e di interesse pubblico generale.

Infine, al Piano delle Regole sono affidati gli aspetti regolamentativi e gli elementi di

qualità della città e del territorio.

I tre strumenti devono interagire tra di loro per la realizzazione delle strategie e degli

obiettivi prefigurati nel Documento di Piano, all interno dell unicità del processo di

pianificazione.

Sia il Piano dei Servizi che il Piano delle Regole devono garantire coerenza con gli

obiettivi strategici e quantitativi di sviluppo complessivo del PGT contenuti nel Documento

di Piano e, nello stesso tempo, gli indirizzi specifici contenuti in essi trovano fondamento e

si configurano come sviluppi delle direttive ed indicazioni che il Documento di Piano detta

nell ambito della definizione delle politiche funzionali, di qualità del territorio e di tutela

dell ambiente.

0.4) Valutazione Ambientale Strategica (vas) e Quadro Conoscitivo Orientativo.

La nuova legge sul governo del territorio enfatizza l aspetto del perseguimento di uno

sviluppo sostenibile, capace cioè di soddisfare i bisogni della presente generazione senza

compromettere la possibilità delle generazioni future di soddisfare i propri.

Tale intento si deve esprimere, in particolare, in un elevato livello di protezione

dell ambiente, tenendo conto della caratterizzazione paesaggistica dei luoghi

In quest ottica l art.4 della legge precisa che il Documento di Piano, in quanto atto che

elabora gli obiettivi strategici e le politiche di sviluppo del territorio comunale, deve essere

sottoposto a Valutazione Ambientale Strategica (di seguito VAS), di cui alla Direttiva

2001/42/CEE.

La VAS è un processo integrato e continuo che integra e rende coerente l attività di

pianificazione territoriale con le esigenze di sostenibilità ambientale, calibrando l uso del



territorio in funzione di uno sviluppo non unicamente economico, ma che risulti anche

sostenibile e compatibile con la tutela dell ambiente.

L integrazione dell attività pianificatoria con la considerazione congiunta degli aspetti

ambientali, sociali ed economici consente l emergere di conoscenze utili e interessanti

derivanti da analisi integrate e non semplicemente da analisi specialistiche.

L A.C. con l avvio del procedimento per la redazione del PGT ha dato inizio anche al

processo di VAS che, nelle intenzioni dell Ufficio di Piano, è stato così impostato:

Descrizione del quadro conoscitivo con la definizione di un quadro programmatico

che consenta di contestualizzare meglio il Documento di Piano nell ambito

territoriale regionale e della Provincia di Brescia e di un analisi ambientale iniziale

che individui i potenziali aspetti territoriali di criticità, vulnerabilità o valenza

ambientale.

Identificazione degli scenari di riferimento di Piano, con un indagine delle politiche e

delle opzioni considerate dal Piano, nonché degli obiettivi generali contenuti nel

progetto di piano e la localizzazione delle aree oggetto degli obiettivi di Piano.

Individuazione degli effetti del Piano sulle aree sensibili e sulle principali

componenti ambientali oggetto di indagine (paesaggio, ecosistemi, suolo, aria,

ambiente idrico, viabilità, salute pubblica ). Partendo dalla base cartografica

precedentemente prodotta verranno valutate le principali interferenze potenziali

delle scelte di piano sulle aree sensibili presenti sul territorio comunale;

Strutturazione del programma di monitoraggio. Verranno indicati i criteri ambientali

di valutazione dell efficacia delle scelte di piano, gli indicatori ambientali di

riferimento e suggerito un cronoprogramma per la verifica dello stesso.

La presente Proposta segue, in ordine temporale e soprattutto logico, le prime fasi di

questo processo di valutazione ambientale:

o Prima conferenza di Valutazione Ambientale Strategica applicata al P.G.T. (come da

Verbale n.01/08 della seduta del 07/05/2008 n.01) con la presentazione del

Documento di Scoping, contenente le dovute premesse metodologiche, gli obiettivi



del DdP e prime indicazioni sull analisi territoriale e sulle indicazioni dei piani e dei

programmi di scala superiore.

o Fase cognitiva del territorio comunale con redazione del Quadro Conoscitivo dello

stato dell ambiente .

Le informazioni e valutazioni effettuate in queste fasi vogliono costituire il punto di

partenza ed uno strumento di confronto imprescindibile per tutte le valutazioni e le

considerazioni successive.

Nella fase di elaborazione della presente Proposta si è quindi fatte proprie le indagini e le

informazioni della VAS, riproponendole e integrandole con indagini specifiche su

tematiche non trattate, all interno degli elaborati denominati Quadro Conoscitivo

Orientativo .

Tali elaborati assolvono, infatti, alle necessità di conoscenza cui il DdP deve rispondere,

come indicato dalla stessa legge regionale nei seguenti termini:

Quadro ricognitivo e programmatorio di riferimento per lo sviluppo economico e

sociale del Comune (art.8 comma 1 lettera a)

Quadro conoscitivo del territorio comunale come risultante delle trasformazioni

avvenute (art.8 comma 1 lettera b):

o Assetto e dinamiche di funzionamento dei sistemi insediativi;

o Organizzazione e tendenze evolutive delle attività economiche;

o Caratteri e problematiche ambientali emergenti;

o Caratterizzazioni e vulnerabilità paesaggistiche del territorio;

o Assetto idrogeologico e relative classi di rischio

o Valore agroforestale del territorio

Il Quadro Conoscitivo Orientativo è costituito dai seguenti elaborati:

Relazione illustrativa

TAV 1Q : Inquadramento territoriale e previsioni urbanistiche dei comuni

confinanti

TAV 2Q : Carta dei vincoli

TAV 3Q : Carta dei caratteri Paesistici

TAV 4Q : Mobilità, sosta e reti tecnologiche

TAV 5Q : Evoluzione del centro storico (catasti storici)

TAV 6Q : Uso attuale del suolo



TAV 7Q : Computo aree, densità edilizia e capacità insediativa

TAV 8Q : Modalità di intervento nel centro storico

TAV 9Q : Aree pubbliche o ad uso pubblico

TAV 10Q (allegata) : Carta di fattibilità geologica

TAV 12Q : Istanze del processo partecipativo

Per quanto riguarda l assetto geologico, idrogeologico e sismico, l Amministrazione ha

affidato un incarico per lo studio lo studio specifico che accompagnerà l adozione del PGT.

0.5) Definizione degli obiettivi di piano e individuazione delle strategie.

Come già sottolineato in precedenza e nel Documento di Scoping presentato alla prima

conferenza di VAS, l A.C. intende perseguire una sostanziale conferma delle prescrizioni e

delle indicazioni contenute nel vigente PRG sia per quanto riguarda gli ambiti del tessuto

urbano consolidato, che per i comparti di espansione, le aree agricole e l intero sistema

ambientale.

Gli obiettivi generali e prioritari individuati possono essere ricondotti alle seguenti 4

tematiche:

- qualità della vita

- salvaguardia e valorizzazione delle risorse ambientali e culturali

- sostenibilità ambientale

- sostenibilità economica

Tali macro tematiche sono state declinate nelle strategie specifiche ed in ambiti di

intervento di cui si dà in seguito dettaglio.

QUALITA DELLA VITA

Obiettivo principale del DdP è il perseguimento e mantenimento di quel elevato livello di

qualità di vita, ritenuto causa principale del trend di incremento demografico che nell ultimo

decennio ha caratterizzato il territorio comunale.

In tal senso, l intento è quello di incrementare la dotazione dei servizi insediativi, con

particolare attenzione alle opere di urbanizzazione.



Le strategie individuate riguardano i seguenti campi:

- Sistema della mobilità

- La sosta

- Sistema acquedottistico

- Sistema fognario

- Il Cimitero

SALVAGUARDIA E VALORIZZAZIONE DELLE RISORSE AMBIENTALI E CULTURALI.

Si intende perseguire l intento, già indicato nei piani di scala superiore, di preservazione

dell elevato grado di naturalità e valorizzazione delle differenti connotazioni ambientali e

paesaggistiche con la promozione di forme di fruizione compatibili con l ambiente,

correlate alla valorizzazione dei beni culturali locali .

In tal senso il DdP, oltre a non contenere previsioni anche minimamente lesive delle zone

ad elevato valore ambientale e culturale, favorirà interventi atti a facilitare la fruizione delle

grandi risorse naturalistiche dell intero anfiteatro del medio lago, facilitando il rapporto e le

scelte comuni da effettuarsi con i paesi confinanti.

Tutto ciò in maniera tale da perseguire la messa a sistema del complesso delle risorse

naturalistiche e storiche con l introduzione di circuiti di valorizzazione compatibili.

SOSTENIBILITÀ AMBIENTALE.

Il perseguimento degli obiettivi di sostenibilità ambientale della pianificazione, principio alla

base di tutta la nuova normativa di carattere urbanistico, costituisce uno dei punti cardine

della politica dell A.C. che intende esplicitarlo attraverso due strategie:

- la promozione delle tematiche del risparmio energetico, della riduzione dell emissione di

anidride carbonica, della salvaguardia delle risorse non rinnovabili, con l adesione al

progetto Casaclima per la certificazione energetica;

- l applicazione del principio di contenimento dell uso del territorio alla pianificazione

dell espansione residenziale.



SOSTENIBILITÀ ECONOMICA.

Il DdP, secondo quanto stabilito dalla normativa di riferimento, ma anche nell intento

dell autorità procedente, si prefigge l intento di perseguire e dimostrare la compatibilità

delle strategie di intervento individuate con le risorse economiche attivabili dall A.C, anche

in relazione agli eventuali effetti indotti sul territorio contiguo.

In quest ottica rientra la scelta di concedere nuovi diritti edificatori esclusivamente in luogo

dell individuazione di un interesse pubblico, nella logica di un risparmio di risorse

pubbliche.



1 INQUADRAMENTO DELLE PROBLEMATICHE E DEGLI AMBITI STRATEGICI.

Si riportano di seguito le considerazioni effettuate nella preventiva fase cognitiva, e già

contenute nel Quadro Conoscitivo Orientativo , in merito alle problematiche cui si vuol dar

risposta con le strategie e gli ambiti individuati nella presente Proposta.

1.1) La mobilità. Via Vertine.

Le residenze e l area turistico ricettiva localizzate in località Vertine presentano una

viabilità caratterizzata da una strada locale chiusa ad anello cui si ha accesso

esclusivamente da via Cesare Battisti con un incrocio a T e presenza di un passaggio a

livello con sbarre.

Tale accesso costituisce una situazione di alta pericolosità sia per gli utenti di Via Vertine

che per quelli di Via Cesare Battisti; questo per l inadeguatezza di un incrocio diretto tra

una strada principale ed una locale e soprattutto perché ad esso va a sommarsi la

presenza del passaggio a livello. Da sottolineare anche la difficoltà di manovra per chi

vuole accedere a Via Vertine giungendo da sud ed è costretto ad una svolta ad U a destra,

che necessita l ingombro di parte dell altra corsia e comporta il rischio di tamponamento.

Via Camontaro

Tutto il tratto a valle di Via Camontaro è caratterizzato da pendenze elevate e soprattutto

da una sezione stradale particolarmente ristretta ed da una tortuosità del percorso con

curve a raggi ristretti.

A ciò va sommata la mancanza di marciapiedi e percorsi pedonali separati, essenziali

all interno di un area prettamente residenziale.



Esiste quindi una condizione di evidente pericolosità nella fruizione carrabile e soprattutto

pedonale della via, in particolare in corrispondenza dell accesso da Via C.Battisti

(all altezza degli edifici dell ex-retificio Ziliani), della doppia curva (ad S ) e della stretta

curva a 90° in corrispondenza del ristorante Pernice .

Da segnalare la presenza di strada pedonale di proprietà comunale, da riqualificare in

quanto coperta da vegetazione, che consentirebbe ai pedoni di evitare il tratto stradale in

corrispondenza della suddetta curva.

Centro storico di Martignago.

La viabilità da e per Nestesino è attualmente caratterizzata dalla necessità di attraversare

il centro storico di Martignago in entrambi i sensi di marcia, con oggettive difficoltà legate

alla scarsa larghezza della sezione stradale soprattutto in corrispondenza degli edifici ai

mappali 1429 e 813, principali vincoli all ampliamento di Via Martignago.

Tale situazione comporta disagi in quanto il passaggio di due automobili provenienti da

direzioni opposte avviene con assenza di visibilità ed in condizioni di grande ristrettezza.

Si è quindi in presenza di una situazione di effettiva pericolosità sia per i veicoli che per i

pedoni del centro storico.



Via Dosso.

Il collegamento viario tra la zona residenziale di Via Dosso ed il centro storico di Sulzano

attualmente avviene esclusivamente attraverso Via Camontaro e Via Dosso, entrambe

strade locali caratterizzate da una forte pendenza, sezioni ristrette e mancanza di percorsi

pedonali separati.

Di conseguenza l accesso a tali aree, oltre a comportare un flusso di traffico superiore a

quello medio previsto per strade locali, è tale da obbligare, chi sopraggiunge a Sulzano da

nord, ad attraversare tutto il centro storico per potersi immettere in Via Camontaro.

Questo in quanto il percorso alternativo comporterebbe l utilizzo della Via Valeriana con un

notevole incremento del tragitto.

Elisuperficie

Sulla base di quanto previsto dalle normative nazionali in materia di sicurezza e di

soccorso il Piano Comunale della Protezione Civile individua la necessità della

localizzazione sul territorio comunale di un punto di atterraggio per gli elicotteri di primo

soccorso (eli - ambulanza), antincendio etc.

Ciò risulta comprensibile valutando la difficoltà di soccorso in caso d emergenza dovuta

alle caratteristiche della viabilità di tutto il territorio del Sebino e delle valli alpine in genere

a sua volta legata alla natura stessa dei luoghi.

Attualmente il PCPC individua nel centro sportivo di Martignago la superficie idonea per

l atterraggio ed il decollo di elicotteri in caso di emergenza, sottolineando però che tale

area non sia da considerarsi, ai sensi di legge, un elisuperficie.



1.2) Il sistema della sosta.

L analisi dello stato di fatto, effettuata nel Piano dei Servizi vigente, considerando un indice

di 25 mq a posto, ha portato all individuazione di un numero di posteggi di poco superiore

a 1000.

Si riscontra quindi un deficit di circa 650 posti auto, computando anche il fabbisogno

derivante dall interscambio turistico estivo che si manifesta con punte notevolissime di 800

veicoli ma solo per pochi giorni all anno.

Il PRG in aggiunta alle disponibilità esistenti, 1.014 posti auto, prevedeva nuove aree da

attrezzare a parcheggio per 410 posti auto arrivando così ad una dotazione finale di

parcheggi inferiore di poco più di 200 stalli al fabbisogno massimo.

Gli ambiti che necessitano interventi più immediati sono:

Il centro storico

lungo lago .

Nonostante alcuni interventi realizzati negli ultimi anni, il fabbisogno di posti auto relativo al

centro storico, soprattutto nei periodi di maggiore affluenza (giorni festivi in genere) non

risulta interamente coperto dall attuale offerta.

Questo a causa della compresenza delle esigenze di residenti sulzanesi (abitanti del

centro storico o utenti delle attività commerciali), degli abitanti di Montisola e dei turisti.



Il centro storico

Via Alighieri e Via Molini .

Anche la zona del centro storico dove sono localizzati importanti servizi pubblici quali la

Chiesa, il campo da calcio comunale e la scuola materna, risulta scarsamente dotata di

posti auto.

In particolare il primo tratto di Via Molini presenta una costante presenza di auto

posteggiate a lato della strada, il che comporta una riduzione costante della sezione

utilizzabile della carreggiata ed evidenti difficoltà di circolazione.

La previsione del futuro ampliamento di Via Dosso costituirebbe un peggioramento di tale

situazione in quanto comporterebbe un aumento del traffico in entrambe le direzioni.

Piani attuativi.

All interno delle aree di espansione residenziale, ma anche nella previsione di Piani di

Recupero nelle aree del centro storico, l A.C. ha sempre inteso prevedere la realizzazione,

in loco delle aree a standard di prevista cessione, di un numero di posteggi adeguato alle

esigenze di sosta pubblica della zona.



1.3) Sistema acquedottistico.

Serbatoio Dosso.

Il serbatoio di Via Dosso, costituisce il perno del sistema acquedottistico comunale

in

quanto unico serbatoio centrale, per cui ogni altro intervento di potenziamento delle reti e

delle dorsali, può essere eseguito unicamente in una fase successiva .

L incremento residenziale legato alla realizzazione di nuovi insediamenti negli ultimi

decenni, ha infatti fatto sì che tale serbatoio risulti sottodimensionato rispetto alle esigenze

comunali, così come per tutta le rete idrica.

Si rende quindi necessario intervenire con un incremento volumetrico.

Il serbatoio, attualmente, si trova su area (mappale 425) classificata dal PRG vigente

come Servizi tecnologici , confinante con il nuovo comparto 3 , zona di espansione

residenziale.

Serbatoio Martignago.

Il serbatoio di Martignago, localizzato all interno di area di proprietà privata censita al

mappale 595 dell NCEU, risulta non del tutto sufficiente , in termini di qualità del manufatto

e di dimensionamento, per offrire un adeguato servizio al centro abitato di Martignago e

alle aree agricole della parte nord del territorio comunale, che ad esso fanno riferimento.

Serbatoio Predabbio.

Il serbatoio idrico sito in corrispondenza della sorgente di Predabbio, ampliato nel 1998, si

trova attualmente all interno di un area di proprietà privata censita al mappale 3210

(foglio9).

Per avere accesso al serbatoio risulta quindi necessario il passaggio su terreno privato

con conseguente necessità del permesso da parte della proprietà.

In passato, con scambio di missive tra la l A.C. e la proprietà, si è valutata la costituzione

di una servitù tale da regolare le modalità dei periodici ingressi sul terreno.



1.4) Sistema fognario.

Località Montecolo.

L area residenziale e l insediamento per il rimessaggio delle imbarcazioni siti in località

Montecolo, in corrispondenza del confine est del comune, presentano una situazione di

scarico in fognatura non del tutto adeguata alle esigenze esistenti ed alle normative

igienico - sanitarie.

In questa zona, infatti, le dotazioni di strutture fognarie corrisponde alla presenza dei due

suddetti impianti di depurazione del Condominio Residence Country Club Montecolo

,

progettati per una potenzialità di complessivi 300 ab/eq., e di un breve tratto di collettore

collegato al collettore circumlacuale.

Tale situazione non risulta tale da garantire lo scarico di tutte le strutture presenti sull area

secondo quanto previsto dal PTUA.

1.5) Il cimitero.

II Piano dei Servizi vigente ha previsto, ai fini di garantire la capienza della struttura alle

future esigenze, l'estumulazione di circa 180 loculi, da effettuarsi in tre fasi, una per

ciascun lato della struttura.

Nonostante questa previsione in fase di graduale realizzazione, l'incremento demografico

della popolazione e la divisione in classi di età fanno supporre che, nell'arco di non più di

dieci anni, la struttura risulti sottodimensionata.

1.6) Risorse ambientali e culturali.

Tra le molteplici istanze ambientali, paesaggistiche e culturali presenti sul territorio

comunale e descritte nel Quadro Conoscitivo, l A.C. ha individuato le seguenti come ambiti

d intervento strategico.

Torrente Calchere, Cascata del Petoi.

Il torrente Calchere è uno dei sei torrenti presenti sul territorio comunale aventi sbocco al

Lago, e ai sensi della d.g.r. n. 7/7868 del 25/01/2002 successivamente modificata con



d.g.r. n.7/13950 dell 01/08/2003 è stato individuato come reticolo principale di competenza

regionale.

Come rilevato all interno del Quadro Conoscitivo, lungo il corso di tale torrente, risulta

essere di grande rilevanza ambientale il complesso naturalistico della Cascata del Petoi

presso San Fermo, a Tassano.

Si tratta di una caduta d acqua alta circa 15 metri che forma una pozza limpida ed un

ambito umido favorevole alla crescita di specie floristiche pregiate, quali le orchidee.

Il sito, arricchito dalla presenza di una grotta, è oggi difficilmente accessibile e la sua

stessa esistenza è poco nota anche agli escursionisti abituali.

Per raggiungerla da Via Tassano, infatti, è necessario il passaggio attraverso una

proprietà privata che recentemente è stata chiusa dai proprietari.

Area ex-retificio Ziliani.

L area, di proprietà privata, dove sono localizzati gli edifici dismessi dell ex-retificio Ziliani,

presenta attualmente due destinazioni d uso:

- residenziale di espansione per la parte più a sud, in corrispondenza degli edifici

artigianali esistenti

- verde pubblico di tipo ricreativo e sportivo per la parte più a nord.

L A.C. è conscia che l edificazione di un comparto residenziale come quello previsto,

andrebbe a modificare eccessivamente la natura dei luoghi, con un impatto ambientale

non trascurabile.

Si ridurrebbe infatti notevolmente la superficie boscata che attualmente occupa gran parte

del comparto e che costituisce il più ampio polmone verde del centro abitato di Sulzano,

il più vicino al centro storico.

Si andrebbe quindi a perdere un importante occasione di riqualificazione di un area

centrale da destinarsi a parco urbano.

L A.C. intende quindi individuare una soluzione alternativa di intervento su tale area

dismessa, di minore impatto e tale da consentire una valorizzazione ambientale della

stessa.



Cantiere per lo svincolo della SS510.

L area a monte della SS.510, utilizzata come area di deposito e stoccaggio del cantiere

per la realizzazione dello svincolo di Sulzano, risulta attualmente caratterizzata dalla

presenza di materiali derivanti dalle opere di recente ultimazione.

Il PRG vigente, in seguito ad indicazioni della Provincia in sede di approvazione dello

stesso, prevede per tale area una destinazione a parcheggio pubblico con ruolo di

interscambio mezzo privato/trasporto pubblico, in corrispondenza dello svincolo per

Sulzano.

1.7) Il progetto Casaclima.

Come sottolineato nel Documento di Scoping, l A.C. con il suo Ufficio Tecnico intende

proseguire nell intento di favorire la costruzione e la ristrutturazione di edifici che rientrino

nei parametri individuati dalla Certificazione CasaClima .

La sensibilità verso le tematiche del risparmio energetico, della riduzione dell emissione di

anidride carbonica, della salvaguardia delle risorse non rinnovabili, ha portato l A.C. ad

aderire al progetto Casaclima per la certificazione energetica ed a dotarsi di un

regolamento per l efficienza energetica degli edifici .

Secondo quanto previsto dall art.147 del Regolamento Edilizio

Per ottenere il rilascio del certificato di agibilità per immobili a destinazione residenziale nuovi o

ristrutturati se i lavori di ristrutturazione hanno interessato almeno il 50% del volume,

documentato da adeguato calcolo, deve essere presentato l attestato di certificazione di

Casaclima

Per incentivare il risparmio energetico è ammesso un aumento di volumetria pari a 10% di quella

ammissibile a carattere residenziale, in relazione alle singole zone omogenee definite dalle N.T.A.

del P.R.G.

Secondo quanto riportato nel regolamento energetico:

Il parametro indicatore dell efficienza energetica degli edifici è l indice termico che esprime il

fabbisogno di riscaldamento invernale in KWh/m2 per anno in base ai parametri adottati

dall Agenzia Casa Clima.

In dettaglio sono individuate n. due classi di efficienza energetica per i nuovi edifici e ampliamenti:

classe A: fabbisogno per riscaldamento inferiore a 30 KWh/m2

classe B: fabbisogno per riscaldamento tra 31 a 50 KWh/m2



e n. 1 classe per interventi sull esistente:

classe C: fabbisogno per riscaldamento tra 51 e 70 KWh/m2

Sono vietate costruzioni con indice termico diverso da quello sopra indicato.

Il regolamento energetico, inoltre, all interno dell area tematica 3 Fonte energetiche

rinnovabili , oltre all obbligo sulle nuove costruzioni di soddisfare almeno il 50 % del

fabbisogno di acqua calda sanitaria attraverso l impiego di impianti solari termici, stabilisce

quanto segue:

Articolo 3.2

IMPIANTI SOLARI FOTOVOLTAICI

Per gli edifici di nuova costruzione,nel caso di rifacimento della copertura e di interventi di

ristrutturazione è obbligatorio realizzare la predisposizione per la costruzione di impianti solari

fotovoltaici.

L utilizzo delle cellule fotovoltaiche per la produzione di energia elettrica a partire

dall apporto solare, è consigliato per gli interventi di edilizia privata così come per eventuali

nuovi edifici pubblici.

1.8) Il sistema insediativo.

L andamento demografico del Comune di Sulzano è caratterizzato da un progressivo

aumento della popolazione residente nell ultimo ventennio; la crescita si è notevolmente

accentuata negli ultimi anni: i residenti sono passati da 1.477 unità del 1999 a 1.916 unità

al 30/04/2008.

Visto il trend di crescita degli ultimi 10 anni si può ipotizzare un aumento della popolazione

residente costante anche per gli anni futuri.

Nell ipotesi effettuata Il valore atteso a 2012 è di 2076 abitanti.

Particolarmente significativa, poi, è stata la crescita del numero delle famiglie, in costante

aumento dal 1951 ad oggi, passando da 340 unità del 1951 a 877 del 2007.

Tali considerazioni, unite con la constatazione che l indice di piano (superficie residenziale

media per abitante) è in costante crescita, suggeriscono la necessità futura di individuare

nuovi alloggi sul territorio comunale.



Per questo motivo l A.C. all interno del PRG vigente ha individuato un certo numero di

comparti da destinarsi all espansione territoriale, il più possibile limitrofi a zone già

edificate, in modo da ridurne l impatto ambientale.

2 STRATEGIE D INTERVENTO.

Segue un analisi degli ambiti d intervento, suddivisi per strategie, individuati dall A.C. e

rappresentati nelle seguenti tavole allegate alla presente Proposta:

- TAV. 1D _ Tavola delle previsioni di piano: Inquadramento (scala 1:5000)

- TAV. 2D _ Tavola delle previsioni di piano : Ambiti strategici (scala 1:5000)

- TAV. 3D _ Tavola delle previsioni di piano : Aree di trasformazione (scala 1:2000)

2.1) Strategia1 _ Sistema della mobilità. L A.C. ritiene essenziale continuare a perseguire gli obiettivi di miglioramento della

mobilità già individuati nel vigente Piano dei Servizi, sia in termini di gerarchizzazione dei

flussi di traffico, sia di sicurezza.

Prevede quindi il completamento delle opere in fase di realizzazione, il mantenimento delle

previsioni sopra elencate e, soprattutto, l individuazione di una serie di ambiti di intervento

cui dare precedenza, dei quali è data nota di seguito e nella tavole di DdP.



Ambito 1.1_ Nuova strada in localita Vertine

Azione prevista. Come già ipotizzato all interno del Piano dei Servizi, si rende necessario prevedere, ai fini

di assicurare un accesso più sicuro e agevole alla viabilità locale di Via Vertine, la

realizzazione di un nuovo tratto stradale di collegamento tra la litoranea di Via C.Battisti e

la Via Vertine. La nuova strada, di tipo locale e quindi con una sezione compresa tra i 5,5

e i 6 m, avrà accesso in corrispondenza del confine con Pilzone d Iseo e tracciato parallelo

a Via Cesare Battisti ed alla Ferrovia. Si prevede, di conseguenza, la limitazione dell uso

del pericoloso passaggio a livello.

Effetti di ritorno.

Con la previsione del nuovo tratto di Via Vertine e di uno svincolo adeguatamente

progettato a livello del confine comunale, gli utenti della stessa potranno avere accesso

più agevole e sicuro; per chi sopraggiungerà in direzione sud-nord l accesso sarà diretto,

mentre per gli utenti in direzione opposta la svolta a sinistra sarà sufficientemente agevole

grazie al maggior spazio di manovra rispetto alla situazione attuale.



Ambito 1.2 _ Ampliamento della sezione stradale di Via Camontaro.

Azioni previste. L'A.C. prevede, in fasi differenti, interventi di ampliamento e riqualificazione di gran parte

del tratto a valle di Via Camontaro, per aumentarne la sicurezza separando i percorsi

pedonali da quelli carrabili e ampliando la sede stradale.

Per far ciò intende:

- prevedere l'ampliamento della sezione stradale in corrispondenza degli edifici dell'ex -

retificio Ziliani, di cui si prevede la demolizione per la realizzazione di un nuovo parcheggio

pubblico; verrà di conseguenza migliorato e reso pù sicuro l'accesso alla via;

- ottenere la cessione gratuita delle parti di proprietà privata utili all'ampliamento stradale

del tratto più a monte (dalla "S"in avanti) , attraverso la concessione di diritti edificatori in

un nuovo comparto residenziale; a ciò conseguirà, inoltre, la sistemazione e

riqualificazione del percorso pedonale comunale esistente che sarà ampliato e affiancato

da corsia carrabile per l'accesso alla nuova lottizzazione.

Effetti di ritorno.

L'ampliamento di Via Camontaro, da effettuarsi per fasi successive, consentirà di ridurre

notevolmente l'attuale situazione di scarsa sicurezza della mobilità carrabile e pedonale.

Il passaggio di due automobili in direzioni opposte sarà più agevole e sicuro così come

l'accesso alle proprietà private.

I pedoni, sia i residenti che quelli di passaggio (Via Camontaro è collegamento con la Via

Valeriana), potranno muoversi in maggiore sicurezza grazie a nuovi marciapiedi e a

percorsi alternativi quali il sentiero pedonale di prevista riqualificazione.



Ambito 1.3_ Anello viario del centro storico di Martignago.

Azioni previste. Le soluzioni individuate dall A.C. per la soluzione di questa situazione di pericolosità sono

tre, tra di loro alternative:

- demolizione con traslazione volumetrica (ed eventuale incremento volumetrico

compensativo) del fabbricato al mappale 1429 e conseguente ampliamento del tracciato di

Via Martignago;

- ampliamento della sezione stradale dell ultimo tratto di Via Ruchena con miglioramento

della visibilità dell innesto su Via Martignago

- realizzazione di nuovo tratto stradale, in sostituzione di quello esistente a monte di Via

Ruchena, da collegarsi con Via Martignago in modo più sicuro rispetto all esistente.

L A.C propende per la seconda ipotesi.

Effetti di ritorno.

L ampliamento di Via Ruchena consentirebbe la creazione di un anello viario da

percorrersi in un unico senso di marcia con la salita verso Nestesino da effettuarsi su Via

Ruchena e la discesa su Via Martignago.

Tale soluzione, già individuata all interno del Piano dei Servizi vigente, sgraverebbe il

nucleo storico di Martignago della metà del traffico attuale e quindi favorirebbe la

riqualificazione dei percorsi pedonali al suo interno, oltre a ridurre di gran lunga i pericoli

per veicoli e pedoni.

Come più avanti specificato tale ampliamento potrà avvenire senza oneri per l A.C. legati

all acquisizione dell aree necessarie (una delle quali interessata anche dalla realizzazione

di nuovo serbatoio idrico pubblico), grazie alla concessione di diritti edificatori alle due

proprietà.



Ambito 1.4 _ Ampliamento e riqualificazione di Via Dosso. Azione prevista.

L A.C., in parte già all interno degli strumenti urbanistici vigenti, prevede la realizzazione di

lavori di ampliamento del tratto nord di Via Dosso, attualmente difficilmente agibile se non

in forma pedonale.

Tali lavori renderanno la sezione stradale atta a consentire il flusso veicolare in entrambi i

sensi e prevedranno la realizzazione di un marciapiede separato dalla carreggiata.

L ampliamento potrà avvenire senza oneri legati all acquisizione delle aree necessarie in

quanto Via Dosso confina con comparti di espansione residenziale da attuarsi con piano

attuativo, nella cui convezione deve prevedersi la cessione gratuita delle aree necessarie

all allargamento stradale.

Effetti di ritorno.

L allargamento del tratto nord di Via Dosso consentirà, alle automobili che sopraggiungono

da nord, di raggiungere le aree residenziali (esistenti e previste) di Via Dosso, senza

attraversare il centro storico, utilizzando Via Martiri della Libertà e Via Dante Alighieri.

Allo stesso tempo il collegamento di tali aree con il centro storico, sia carrabile che

soprattutto pedonale, sarà reso più agevole dalla riqualificazione di questo tratto stradale.



Ambito 1.5 _ Nuovi percorsi pedonali pubblici.

Azioni previste.

L A.C. intende confermare la previsione di realizzazione dei nuovi tratti di percorsi pedonali

pubblici individuati all interno del Piano dei Servizi e non ancora realizzati, ad eccezione

del sovrappasso ferroviario tra Via Alighieri e Via Battisti, all altezza del parcheggio del

Cimitero.

Inoltre l A.C. intende intervenire per la realizzazione di un nuovo tratto pedonale

pavimentato, in corrispondenza del vicolo che ha accesso da Via C.Battisti tra quelli di

Vicolo Bertoletti e di Via Cadorna.

Lo scopo è quello di consentire il collegamento diretto (senza il passaggio per Via

C.Battisti) dell isolato con il vicolo, di recente realizzazione, che collega Piazza Bertoletti e

Via Cadorna, dietro l hotel Rivalago e quindi con il resto del centro storico.

Come già indicato nell ambito 1.2 si prevede, inoltre, la riqualificazione del percorso

pedonale in corrispondenza del ristorante Pernice, in Via Camontaro.

Effetti di ritorno.

Con la realizzazione di questi percorsi pedonali si intende ridurre, dove possibile, l utilizzo

da parte dei pedoni di marciapiedi e/o banchine limitrofe alla carreggiata, soprattutto in

punti (come Via C.Battisti e Via Camontaro) in cui le condizioni di visibilità o di ampiezza

del tracciato carrabile siano tali da rendere pericolosa la compresenza di pedoni e veicoli.

L intervento di Via Cadorna è inoltre legato ad un ottica, da tempo intrapresa, di

riqualificazione del centro storico secondo un disegno uniforme.



Ambito 1.6 _ Piattaforma per atterraggio elicotteri. Azione prevista

L A.C. prevede la realizzazione di una piattaforma per l atterraggio degli elicotteri su area a

verde (mappale 590) in corrispondenza del parcheggio limitrofe al cimitero, da

dimensionarsi e progettarsi secondo le indicazioni del Piano di Protezione Civile.

Effetti di ritorno.

La possibilità di un agevole atterraggio degli elicotteri sul territorio comunale dovrebbe

consentire una notevole riduzione dei tempi di soccorso in casi di incidente, incendio o

altre calamità naturali rispetto a quelli legati all esclusivo utilizzo del sistema della viabilità.



2.2) Strategia 2 _ Sistema della sosta.

L A.C. intende proseguire nell intento di colmare il deficit di posti auto, in parte ridotto da

recenti interventi ma tuttora presente, anche per l incremento del coefficiente di

motorizzazione delle famiglie.

Le strategie individuate per perseguire tale obiettivo sono di due tipi.

Da un lato si prospetta la ricerca di accordi con privati per la realizzazione di parcheggi e

autorimesse all interno e nelle vicinanze del centro storico, in maniera tale da poter

incrementare l offerta destinata in primis ai residenti di Sulzano e in seguito agli abitanti di

Montisola.

Dall altro lato, la verificata impossibilità di soddisfare l intero fabbisogno di spazi di sosta

per turisti, spinge l A.C. ad impegnarsi per la stipula di un accordo di programma con il

Comune di Sale Marasino.

Tale accordo dovrebbe prevedere la realizzazione di un nuovo imbarco per Montisola sul

territorio di Sale Marasino, in corrispondenza del porto commerciale, con l individuazione

di un ampio parcheggio (più di 300 posteggi) usufruibile dagli abitanti di Sale Marasino e

da turisti.

Ciò sgraverebbe il centro storico di Sulzano di una parte del traffico legato al flusso

turistico e consentirebbe di compensare totalmente il deficit di posteggi esistente, oltre a

consentire un ulteriore riqualificazione e valorizzazione dell area pedonale.

Si riportano di seguito i tre ambiti di intervento per l individuazione di nuove aree di sosta.

Ambito 2.1 _ Nuovi posti auto nel centro storico.

Azioni previste.

L A.C., oltre ad operare per ridurre il fabbisogno di spazi di sosta, si impegna a valutare la

possibilità di accordi per la realizzazione di due interventi che potrebbero incrementare

l offerta.

In primo luogo si valuterà la fattibilità della realizzazione di un nuovo parcheggio per una

decina di posti auto, sul mappale 1586, da collegare a quello esistente e limitrofe alla

Casa Comunale.

Per questo all interno del Piano delle regole tale lotto verrà classificato come area a

parcheggio pubblico o ad uso pubblico.



In secondo luogo l A.C. intende adoperarsi per individuare un accordo per la realizzazione

di una nuova ampia autorimessa interrata su mappale 2784, di proprietà privata.

Tale autorimessa, accessibile da Via Ponta, potrebbe essere realizzata in maniera da

mantenere la destinazione a giardino del lastrico superiore e consentirebbe ai proprietari

un certo ritorno economico legato alla vendita dei box a residenti sulzanesi o di Montisola.

Effetti di ritorno.

La realizzazione del nuovo parcheggio, sebbene non si tratti di un intervento di grandi

dimensioni, offrirebbe ulteriori possibilità di posteggio per turisti e per i sulzanesi che

usufruiscono dei servizi presenti nel centro storico.

La nuova autorimessa, invece, con i suoi 30 box ipotizzabili, consentirebbe di coprire una

buona porzione del fabbisogno di posti auto dei residenti nel centro storico, liberando

posteggi per la sosta notturna e festiva nei parcheggi esistenti.



Ambito 2.2 _ Nuovo parcheggio pubblico in Via Camontaro (ex-retificio Ziliani).

Azioni previste.

Sulla base della mancata presentazione, da parte della proprietà, di un piano di

lottizzazione relativo al comparto 2 , l'A.C. intende utilizzare parte di tale comparto per

incrementare notevolmente l'offerta pubblica di parcheggi, e quindi modificare la

destinazione d'uso dell'intero comparto e di parte dell'area a verde limitrofa.

Si prevede la realizzazione di un ampio parcheggio pubblico, nella fascia più a valle della

proprietà, in luogo degli edifici dismessi.

L'area interessata dalla nuova struttura (a raso o eventualmente in parte interrata) avrà

una superficie di circa 5000 m².

Effetti di ritorno.

La variazione di destinazione d'uso del comparto n.2 consentirà, oltre alla conservazione

di un'importante area a verde boscato, la soluzione di una buona parte dei problemi

relativi alla sosta, con la creazione, nel caso di una struttura a raso, di circa 200 nuovi

posti auto, utili soprattutto per i turisti e per i residenti del centro storico. La soluzione di un

parcheggio anche interrato sarà da valutarsi qualora l impegno per la sgravare Sulzano da

parte del flusso turistico di Montisola non desse i risultati sperati.



Ambito 2.3 _ Nuovo parcheggio privato in Via Molini.

Azioni previste.

L'A.C., allo scopo di dotare la zona di una migliore offerta di posti auto ad uso pubblico e

risolvere gli attuali e futuri problemi di mobilità, intende individuare un accordo con i

proprietari del lotto al mappale 303, per la realizzazione di un nuovo parcheggio (circa 30

posti auto) da destinare a parziale uso pubblico.

Effetti di ritorno.

La realizzazione del nuovo parcheggio consentirebbe di offrire un servizio pubblico

adeguato soprattutto agli utenti del campo da calcio e della scuola elementare,

permettendo di liberare Via Molini che, con l'ampliamento del tratto più a monte, dovrà

consentire il passaggio di due auto in direzione opposta.

L intervento consentirebbe anche ai proprietari dell area, titolari di attività ricettiva, di

incrementare la propria offerta di posteggi.



Ambito 2.4 _ Parcheggi pubblici in piani attuativi convenzionati.

Azioni previste.

L'offerta di posteggi auto sarà ulteriormente incrementata dalla realizzazione di parcheggi

pubblici all'interno dei comparti individuati dal PRG vigente.

A titolo d esempio si riportano due situazioni di prevista realizzazione di nuovi posti auto

pubblici.

La convenzione, di recente stipula, per la lottizzazione del comparto 7, individua un'area a

parcheggio pubblico nella zona limitrofa a Via Tassano, eventualmente utilizzabile anche

dai visitatori del borgo di Tassano.

Gli utenti della chiesa parrocchiale e della scuola elementare, oltre al nuovo parcheggio

previsto su Via Molini, potranno usufruire anche di 5 / 6 nuovi stalli che i proprietari

dell'immobile al mappale 365, oggetto di Piano di Recupero in fase di approvazione, si

impegnano a realizzare e a cedere al Comune.



2.3) Strategia 3 _ Sistema acquedottistico.

L A.C. all interno del presente Documento di Piano intende confermare le previsioni

d intervento contenute all interno della convenzione stipulata con Cogeme S.p.a.

Vengono riportati di seguito, inquadrati come strategici, i due ambiti di intervento che

prevedono il confronto con interessi privati e quindi forme di contrattazione preliminari e

funzionali alla realizzazione delle opere.

Ambito 3.1 _ Ampliamento serbatoio Dosso.

Azione prevista.

All interno della convenzione stipulata con Cogeme Spa, l A.C. ha già previsto di stanziare

la cifra di 250000 per la realizzazione del nuovo serbatoio da affiancare a quello

esistente, da localizzarsi all interno del nuovo comparto residenziale.

Per consentire tale opere l A.C. si impegna a stipulare un accordo, con la proprietà

dell area interessata, per la cessione della stessa, senza oneri eccessivi per l ente

pubblico.

All interno di tali accordi è previsto lo stralcio di tutta l area di proprietà della ditta

interessata dal comparto esistente e la creazione di una nuova area di trasformazione.

Questo consentirà una rivalutazione delle prescrizioni al piano attuativo con mantenimento

del volume edificabile ed una riduzione delle distanze dai confini.



Effetti di ritorno.

L ampliamento del nuovo serbatoio dovrebbe consentire l accumulo di una quantità

d acqua sufficiente a garantire, anche grazie agli altri interventi previsti in convenzione, un

adeguato servizio anche nei periodi di maggior consumo.

Ambito 3.2 _ Nuovo serbatoio Martignago.

Azioni previste.

All interno della convenzione stipulata dall A.C. con Cogeme Spa è stato previsto lo

stanziamento di una cifra di 220.000 per la realizzazione di un nuovo serbatoio in loco

dell esistente. Si tratta di un opera ritenuta funzionale ad un miglioramento tecnico

gestionale delle reti e degli impianti con ottimizzazione degli sprechi idropotabili .

Ai fini della realizzazione di tale opera l A.C. si impegna alla definizione di un accordo per

la cessione dell area (da individuare nel progetto preliminare) utile alla realizzazione del

nuovo manufatto.

Tale accordo, per evitare all A.C. degli oneri eccessivi legati all acquisto dell area, dovrà

prevedere la cessione gratuita dell area in luogo della concessione di diritti edificatori.

Effetti di ritorno.

Grazie all accordo con la proprietà del mappale 595, che prevederà anche la realizzazione

del nuovo tratto di Via Ruchena, l A.C. comunale potrà usufruire di un nuovo serbatoio

idrico comunale, opportunamente dimensionato e localizzato in area di proprietà pubblica

e facilmente raggiungibile. In tal modo sarà possibile offrire un adeguato servizio idrico alla

frazione di Martignago e all intera zona nord del territorio comunale.



Ambito 3.3 _ Nuovo serbatoio Predabbio.

Azioni previste.

Ritenendo la costituzione della servitù una garanzia non sufficiente dei diritti di accesso

all area d acquedotto, importante struttura d interesse pubblico, e valutando la possibilità di

futuri interventi di riqualificazione del manufatto e di quel tratto della rete idrica, l A.C.

intende perseguire una differente strategia.

Anche sulla base di quanto espresso dalla proprietà, l A.C. è disposta a concedere la

possibilità di edificare sul mappale una costruzione di tipo abitazione unifamiliare, in luogo

della cessione gratuita della parte di terreno su cui insiste il manufatto relativo

all acquedotto o di altra porzione su cui potrà prevedere la traslazione dello stesso.

Si ipotizza di consentire ai proprietari la costruzione di un edificio residenziale, di piccole

dimensioni, con uno o due piani fuori terra, avente caratteristiche tali da consentire un

impatto ambientale minimo e da integrarsi tipologicamente ed esteticamente con le limitrofi

costruzioni della località Predabbio. La costruzione dovrà risultare classificabile in classe

CasaClima A.

Effetti di ritorno.

Attraverso l accordo descritto l A.C. potrebbe ottenere gratuitamente la proprietà dell area

su cui insiste l attuale serbatoio o di un area strategica per la realizzazione di un nuovo

serbatoio. Così facendo risolverebbe la questione relativa all accesso all area e soprattutto

si riserverebbe la possibilità di intervenire con più autonomia sull acquedotto in caso di

eventuali ampliamenti o riqualificazioni della rete.



2.4) Strategia 4 _ Sistema fognario.

Ambito 4.1 _ Nuova rete di collettori in località Montecolo.

Azioni previste.

L A.C. intende dotare la zona di Montecolo di un adeguata rete di scarico che consenta il

collettamento di tutte le acque reflue all interno del collettore circumlacuale, sotto Via

C.Battisti (ex SS.510).

Si prevede quindi la realizzazione di un collettore fognario lungo via Industriale e per un

tratto di Via Montecolo, opportunamente dimensionato e progettato per tutta l utenza della

zona. Tale collettore sarà direttamente collegato al collettore di Via C.Battisti.

Effetti di ritorno.

La realizzazione del nuovo collettore consentirà di valutare la dismissione di entrambi gli

impianti di depurazione, permettendo a tutte le utenze della zona di collettare le proprie

acque reflue all interno del collettore circumlacuale e quindi di fare riferimento, come il

resto del centro abitato, al depuratore di Paratico.

Sarebbe così assicurato il rispetto delle indicazioni del PTUA, evitando eventuali scarichi

abusivi a Lago.



2.5) Strategia 5 _ Cimitero.

Azioni previste.

Si prevede l'ampliamento del cimitero con la costruzione di una serie di nuove cappelle sul

lato a monte della struttura esistente cui saranno collegate.

Ciò dovrebbe essere possibile senza oneri legati all'acquisto dell'area, vista la disponibilità

da parte dell'attuale proprietà alla cessione gratuita della stessa.

L'intervento, inserito tra le opere pubbliche di prossima realizzazione, dovrà essere

rispettoso delle caratteristiche tipologiche e architettoniche dell'esistente e dovrà con esso

integrarsi pienamente.

Il dimensionamento delle nuove strutture dovrà essere effettuato su un preciso calcolo

delle necessità future di sepoltura, con riferimento ad un analisi dell'andamento della

popolazione.

Effetti di ritorno.

L'individuazione di nuovi loculi dovrebbe consentire di rispondere alle future esigenze,

consentendo di raggiungere un numero di sepolture complessivo tale da garantire, con

una costante estumulazione e rinnovo dei loculi, un servizio adeguato al numero di

abitanti su cui si ritiene si assesterà la popolazione di Sulzano.



2.6) Strategia 6 _Valorizzazione delle risorse ambientali e culturali.

Come espresso all interno del Documento di Scoping, l A.C. intende perseguire l intento,

già indicato nei piani di scala superiore, di preservazione dell elevato grado di naturalità e

valorizzazione delle differenti connotazioni ambientali e paesaggistiche con la

promozione di forme di fruizione compatibili con l ambiente, correlate alla valorizzazione

dei beni culturali locali .

In tal senso, oltre a non prevedere strategie d intervento anche minimamente lesive delle

zone ad elevato valore ambientale e culturale, si favorirà interventi atti a facilitare la

fruizione delle grandi risorse naturalistiche dell intero anfiteatro del medio lago, facilitando

il rapporto e le scelte comuni da effettuarsi con i paesi confinanti.

In questa logica si innesta l impegno profuso, assieme ai comuni limitrofi, per

l individuazione di nuove soluzioni per la sosta di turisti sia diretti a Sulzano che a

Montisola, o per la riqualificazione, ormai completata, dell antica Via Valeriana.

L intento è quello di perseguire la messa a sistema del complesso delle risorse

naturalistiche e storiche con l introduzione di circuiti di valorizzazione compatibili.

Ambito 6.1 _ Realizzazione di nuovo ponte sul torrente Calchere.

Azione prevista

Il progetto, proposto e sostenuto dal Comune di Sulzano, prevede alcuni interventi a basso

impatto ambientale, quali la creazione di un percorso pedonale di accesso e la formazione

di un piccolo ponte in legno sull acqua, oltre che la collocazione di idonea segnaletica, che

favoriscano una migliore e più gradevole fruibilità del sito, pur senza alterare le

caratteristiche di naturalità.



Effetti di ritorno.

La realizzazione del nuovo ponte accessibile da Via Tassano consentirà di risolvere il

problema dell accesso alla cascata, facilitato dalla riqualificazione del percorso pedonale

che, proseguendo oltre, potrà collegarla alla strada Valeriana, altro elemento di interesse

storico e paesistico.

Si individuerà così un percorso aperto ad escursionisti che potranno ammirare la cascata

ed eventualmente proseguire su un percorso di tracking fino a raggiungere la strada

Valeriana ed i sentieri a valenza paesistica a monte della nuova SS.510.

Ambito 6.2 _ Trasformazione di porzione di comparto residenziale in zona verde .

L'area ex-retificio Ziliani, con proprietà annesse, è stata individuata all'interno del vigente

PRG come parzialmente inclusa in Zona SP3-Verde pubblico di tipo sportivo e ricreativo, e

parte in Zona C2 - residenziale di espansione.

Il Comparto n.2 prevede la possibilità di edificazione, su una superficie di 10230 m², di un

massimo di 9500 m³.

L'accesso all'area è in corrispondenza del passaggio a livello di Via Camontaro, con la

previsione di ampliamento della via stessa.

Azione prevista.

L'A.C. intende modificare la destinazione d'uso dell'intero comparto e di parte dell'area a

verde, prevedendo la realizzazione, nella fascia più a valle della proprietà, di un

parcheggio pubblico che possa sopperire alle esigenze descritte nel "sistema della sosta".



La rimanente area, a monte, verrà quindi interamente inclusa nelle aree a verde, con il

conseguente annullamento della volumetria a carattere residenziale attualmente prevista.

Effetti di ritorno.

La variazione di destinazione d'uso del comparto n.2 consentirà, oltre alla soluzione di

parte delle problematiche relative alla sosta, la conservazione di un'area a verde boscato

che attualmente costituisce il principale polmone verde all'interno del centro abitato di

Sulzano, il più limitrofo al centro storico.

Grazie a ciò, in futuro, tale area potrà essere valorizzata ed attrezzata a parco urbano.

Ambito 6.3 _ Riqualificazione del cantiere per lo svincolo della SS510.

Azione prevista.

L A.C. ritiene la costituzione di un servizio di trasporto pubblico con autobus un operazione

economicamente svantaggiosa per il comune di Sulzano, sulla base di un ipotesi di scarsa

domanda di tale servizio.

Per tale motivo il mantenimento della destinazione attuale a parcheggio risulta inadeguata.

Valutando qualsiasi altra destinazione d uso come lesiva del carattere naturale dei luoghi

circostanti, già profondamente toccato dalla realizzazione della nuova SS510, si ritiene

opportuna una riqualificazione di tale area, di proprietà privata, ad uso agricolo, originaria

destinazione d uso.



Effetti di ritorno.

Il cambio di destinazione d uso consentirà una riqualificazione dell area che risulterà più

rispettosa della natura originaria dei luoghi, limitando almeno parzialmente l ulteriore

impatto ambientale dello svincolo, andato a sommarsi a quello della costruzione della

nuova strada statale.



2.7) Strategia 7 _ Risparmio energetico ed energie rinnovabili

Gli ambiti strategici di intervento individuati all interno del presente Documento di Piano

dovranno rispettare, dove richiesto, le indicazioni normative stabilite dai suddetti

documenti e nuove ulteriori indicazioni individuate in questa sede.

Dove previsto l A.C., negli interventi a carattere pubblico, favorirà il ricorso a fonti di

energia rinnovabile.

Ambito 7.1 _ Progetto Casaclima per la certificazione energetica.

Azioni previste.

L A.C. intende mantenere in toto le indicazioni contenute in merito al risparmio energetico

all interno del Regolamenti Edilizio ed Energetico, favorendo il più possibile le scelte a

favore della sostenibilità ambientale degli interventi.

A tal riguardo in tutti gli ambiti di trasformazione individuati all interno del presente

Documento di Piano, laddove si preveda la realizzazione di nuovi edifici a carattere

residenziale, tali edifici dovranno risultare classificabili in classi Casaclima A / B.

I nuovi ambiti previsti in zone non urbanizzate, in base ai principi su cui si basa il progetto

Casaclima, potranno non prevedere la realizzazione della rete del gasdotto.

Si mantengono gli obblighi relativi a contabilizzazione individuale dell acqua potabile e

riduzione del suo consumo, recupero delle acque piovane e riduzione dell effetto gas

radon.

Effetti di ritorno.

L obbligo della certificazione energetica delle nuove costruzioni, reso gradualmente più

restrittivo e il rispetto delle regole individuate all interno del Regolamento Energetico

dovrebbero portare Sulzano a proporsi come un comune all avanguardia in termini di

sostenibilità ambientale e risparmio energetico, importanti e strategici ambiti di intervento

per le politiche future dal livello locale a quello globale.



Ambito 7.2 _ Interventi pubblici con utilizzo di soluzioni fotovoltaiche.

Azioni previste.

L A.C., sempre nell ottica di una totale adesione alle politiche di sostenibilità ambientale,

intende perseguire l obiettivo del massimo utilizzo possibile della tecnologia fotovoltaica.

A tal scopo risulta di prossima realizzazione l installazione, sulla copertura della Casa

Comunale e della scuola elementare, di pannelli fotovoltaici per una superficie di circa 380

m2 complessivi ed una potenza di circa 20 KW per edificio.

Si prevede inoltre di favorire l utilizzo di questa tecnologia, ove possibile, negli ambiti

strategici di trasformazione, pubblici e non, individuati dal presente Documento di Piano.

A tal riguardo si intende inserire, all interno delle convenzioni dei piani attuativi dei

comparti di espansione esistenti e qui introdotti, l obbligo di prevedere un illuminazione

pubblica funzionante tramite impianti di tipo fotovoltaico.

Allo stesso tempo, si prevede di dotare la nuova area cimiteriale, qui prevista in

ampliamento dell esistente, di un sistema fotovoltaico per la produzione dell energia

elettrica utile all illuminazione dei percorsi e dei singoli loculi.

Effetti di ritorno.

L inserimento del fotovoltaico in tutti gli ambiti di nuova realizzazione, in particolare in

quelli carattere pubblico, consentirà al Comune di Sulzano di compiere un grosso passo

verso la conversione della produzione energetica a forme rinnovabili e quindi eco-

sostenibili.

Oltre a proporsi come esempio e modello di applicazione dei principi di sostenibilità

ambientale, il Comune potrebbe anche porre le basi per un effettivo risparmio in termini

economici.



2.8) Strategia 8 _ Sistema insediativo: contenimento dell uso del territorio.

Ambito 8.1 _ Piani di recupero e comparti residenziali.

L intenzione dell A.C. è quella di rispondere alla prevista futura domanda di superfici

residenziali, senza che ciò comporti un ulteriore utilizzo diffuso del territorio e quindi nel

rispetto delle valenze paesistico

ambientali.

Per questo si punterà maggiormente a favorire la riqualificazione del patrimonio edilizio

esistente, soprattutto all interno del centro storico, dato anche il buon numero di alloggi

che al censimento Istat 2001 risultano disoccupati.

Si confermano pertanto le prescrizioni per gli interventi del centro storico così come da

tavola del vigente PRG e del Quadro Conoscitivo Orientativo.

Nuovi diritti edificatori verranno concessi solo in luogo di un reale e strategico interesse

pubblico, quindi solo ai fini di assicurare la sostenibilità economica delle strategie di piano.

Si intende confermare, nella loro destinazione d uso, le aree dei comparti individuati dal

vigente PRG come Zona residenziale di espansione

e non ancora convenzionati o in

fase di realizzazione, con l esclusione del comparto 2

Via Camontaro (come da ambiti

1.2, 2.2, 6.2).

Si manterranno quindi gli indicatori edilizi e urbanistici contenuti, per tali aree, all interno

delle NTA esistenti, fatta eccezione per il comparto n.3 che, come da strategia n. 3.1

presenterà una divisione in due comparti separati con modifiche agli indici di distanza.

Segue tabella con indicazione di tali comparti e relative superfici (residenziali) e volumi.

Nome comparto

Af [mq] V (res) [mc]

Via C.Battisti 3147

1800

Via Dosso 1 4600

3600

Via Camontaro 1 2278

3200

Via Molini 2000

2100

Via Cologna 1 1500

4200

Via Cologna 2 * 2685

2450

Via Tassano 1 2693

1800

Via Ruchena 1 3008

2700

TOTALI 21911

21850

*già previsto prima della vigente revisione del PRG

Considerando una quota costruzione di 150 m3/ab, per tali comparti si può prevedere una

popolazione insediabile di 145 abitanti.

Da sottolineare la previsione, riportata nell ambito 6.2, di trasformazione del comparto

residenziale di Via Camontaro (ex n.2) in area a verde pubblico e a parcheggio, con

l eliminazione della prevista volumetria di 9500 m3, corrispondenti a 63 abitanti insediabili.



Ambito 8.2 _ Ampliamento di area residenziale in Via Tassano.

Il vigente PRG prevede per il mappale 618 una divisione con l'attribuzione di una parte

dello stesso alla Zona di completamento residenziale, mentre la parte rimanente risulta a

destinazione agricola.

Tale porzione di lotto, delimitata da recinzione, risulta essere giardino di pertinenza del

fabbricato residenziale e non adibita ad attività agricola.

Peraltro la perimetrazione vigente sembra non concordare con il "disegno urbano" offerto

agli altri lotti limitrofi

In base all'istanza presentata dal proprietario l'A.C. intende concedere il cambio di

destinazione d'uso della porzione di lotto attualmente in zona agricola in area residenziale.

Ciò è deciso in base dell'intento di un'equità di trattamento rispetto ai proprietari limitrofi,

ed in maniera tale da concedere un limitato ampliamento del fabbricato esistente senza

ulteriore consumo di suolo.

2.9) Strategia 9 _ Sostenibilità economica.

La legge 12/05, cui consegue la stesura del presente Documento di Piano e del nuovo

Piano di Governo del Territorio di cui fa parte, prevede che le strategie individuate nel DdP

per lo sviluppo e la gestione del territorio siano economicamente sostenibili, richiedendo la

dimostrazione di ciò all interno del piano urbanistico stesso.

L A.C., intendendo perseguire le strategie di intervento sopra descritte con il minor ricorso

possibile alle risorse finanziarie comunali, si impegna ad individuare, laddove possibile,

soluzioni alternative alla compravendita di aree, all esproprio delle stesse ed alla diretta

realizzazione degli interventi a spese comunali.

Per questo, molte delle strategie individuate, soprattutto per il completamento e la

riqualificazione delle reti tecnologiche, vengono ritenute fattibili grazie alla concessione di

diritti edificatori (di non eccessivo peso territoriale e di impatto ambientale nullo) in cambio

della cessione gratuita di aree e/o della realizzazione di opere da parte di privati.

Solo attraverso queste forme di concertazione tra pubblico e privato si ritiene possibile

intervenire strategicamente sul territorio e in un ottica di sostenibilità economica.

Una parte delle risorse comunque necessarie per il perseguimento di quanto ivi esposto,

saranno ottenute con la trasformazione in residenziali di due aree a verde pubblico,

localizzate in un ambito già urbanizzato, e la loro conseguente alienazione.



Ambito 9.1 _ Edificabilità ed alienazione di due aree di proprietà comunale.

Il Comune di Sulzano, in seguito all edificazione dei comparti residenziali individuati alle

lettere C e D del vigente PRG, in via Dosso, risulta proprietaria di due aree censite ai

mappali 5081 e 5345.

All interno di tali mappali trovano spazio delle aree classificate a verde pubblico

attualmente non utilizzate e per le quali è necessaria la periodica sistemazione da parte

del personale comunale.

Si prevede la trasformazione di queste porzioni dei due lotti in aree edificabili ai fini di una

loro successiva alienazione.

Si sottolinea come si tratti di terreni di limitata dimensione, limitrofi a lotti già edificati e

urbanizzati, che risultano spazi di risulta all interno di un edificazione non intensiva.

Si prevede il mantenimento di indici edilizi ed urbanistici analoghi a quelli delle vicine

costruzioni.

L alienazione di tali aree, oltre ad essere giustificata dall eccessiva difficoltà di gestione del

patrimonio di tutto il verde pubblico (ben oltre gli standard normativi) da parte dell A.C.

(con il suo numero esiguo di dipendenti) avrà come scopo esclusivo quello di reperire

fondi per consentire il raggiungimento degli obiettivi descritti in questo documento.



Ambito 9.2 _ Edificabilità di area privata per ampliamento di Via Camontaro e

riqualificazione di percorso pedonale (vedi ambito 1.2).

L ampliamento del tratto di Via Camontaro, cui fa riferimento l ambito strategico 1.2,

necessita un acquisizione di aree di proprietà privata (ai mappali 915 e 1845).

Ciò potrà avvenire in forma gratuita sulla base della concessione di diritti edificatori su

mappali limitrofi, della stessa proprietà .

Tale concessione, da perfezionarsi in sede esecutiva, prevedrà la realizzazione di villette

unifamiliari e bifamiliari su due piani, di elevata qualità edilizia ed un basso indice di

utilizzazione fondiaria, che consenta un impatto ambientale limitato e la valorizzazione di

un ambito residenziale di grande pregio panoramico.

In questo modo l A.C potrà realizzare le opere di ampliamento di questo tratto di

particolare pericolosità senza spese di acquisto o esproprio e, con la riqualificazione del

percorso pedonale da parte della proprietà dei mappali, limitare la previsione

dell ampliamento del tratto successivo alla sola carreggiata carrabile.

Ambito 9.3 _ Edificabilità di area privata per ampliamento di via Ruchena (vedi

ambito 1.3) e nuovo serbatoio Martignago (vedi ambito 3.2).

L ampliamento del tratto finale di Via Ruchena (ambito 1.2) ai fini della costituzione

dell anello viario del centro storico di Martignago e la costruzione di un nuovo serbatoio

(ambito 3.2) sono previste all interno di aree di proprietà privata.

Per consentire la realizzazione di entrambi gli interventi l A.C. ritiene opportuno acquisire

parte della proprietà di tali mappali.



Sulla base anche della disponibilità delle proprietà, si intende ottenere la cessione gratuita

delle aree attraverso un accordo che, in seguito ad una prevista concertazione tra le parti,

conceda alla proprietà dei diritti edificatori sull area.

L A.C. intende limitare al massimo la volumetria concessa, imponendo indici edilizi e

urbanistici tali da ridurre il più possibile l impatto della nuova edificazione, peraltro limitrofa

ad altre aree edificate.

Si intende consentire la realizzazione di villette di tipo unifamiliare e bifamiliare, di

massimo due piani, in modo da avere un indice di utilizzazione fondiaria inferiore o

analogo a quello dei lotti edificati limitrofi.

Gli interventi dovranno inoltre, come già specificato in precedenza, rispettare quanto

stabilito dal regolamento energetico per la classificazione in classe Casaclima A.

Ambito 9.4 _ Modifica dell edificabilità del comparto di Via Dosso per ampliamento del serbatoio idrico (vedi ambito 3.1)

L ampliamento del serbatoio in località Dosso, opera essenziale e centrale tra quelle

previste per il potenziamento della rete acquedottistica, necessita l acquisizione da parte

del Comune di un area sufficientemente ampia per la localizzazione del fabbricato.

Tale area è appartenente ad un lotto incluso all interno del comparto di espansione n.3.

L A.C. si impegna, anche sulla base di un avviato dialogo con la proprietà, a stipulare un

accordo con la stessa per la cessione gratuita della parte del lotto ritenuta necessaria.

All interno di tale accordo è previsto lo stralcio di tutta l area di proprietà della ditta

interessata dal comparto esistente e la creazione di una nuova area di trasformazione.



Questo consentirà una rivalutazione delle prescrizioni al piano attuativo con mantenimento

del volume edificabile ed una riduzione delle distanze dai confini.

Si tratta di un accordo che non comporta un incremento di edificabilità, e quindi nessuna

variazione dell impatto ambientale già previsto nel vigente Prg e che, allo stesso tempo,

consentirà un importante risparmio economico.

Ambito 9.5 _ Edificabilità di un fabbricato residenziale per l acquisizione dell area

del serbatoio Predabbio (vedi ambito 3.3).

L ambito strategico 3.3 relativo al futuro intervento di riqualificazione del serbatoio idrico

sito in località Predabbio prevede, ai fini della soluzione dell annoso problema della servitù

di passaggio, la cessione da parte di privati della proprietà dell area su cui insiste il

manufatto o di un area idonea alla realizzazione di un nuovo serbatoio.

Sulla base della disponibilità dimostrata dalla proprietà, tale cessione potrà avvenire in

forma gratuita con la stipula di un accordo nel quale l A.C. concederà la possibilità di

edificare, sul mappale, una costruzione di tipo abitazione unifamiliare da integrarsi

tipologicamente ed esteticamente con le limitrofi costruzioni.

Si ritiene che l interesse pubblico alla stipula di tale contratto possa compensare l impatto

ambientale, considerato minimo se non nullo, di una costruzione di tale tipo nelle vicinanze

di altri fabbricati esistenti.



Ambito 9.6 _ Nuovo comparto edificabile con creazione di ambulatorio privato.

Sulla base della proposta della proprietà l'A.C. intende concedere l'individuazione di un

nuovo comparto residenziale su area attualmente classificata in Zona E - agricola, in

località Martignago, con la possibilità di edificare un massimo di tre fabbricati uno dei quali

destinato ad ambulatorio medico privato e annessa abitazione. Si ritiene, infatti, di

interesse pubblico l'individuazione di una nuova struttura - servizio ambulatoriale nel

territorio della frazione di Martignago.

La proprietà, inoltre, si impegnerà a reperire le dovute superfici a standard in sito e , se

questo non fosse possibile o ritenuto non vantaggioso si propone di trovare una

soluzione nella realizzazione di interventi mirati di pari valore su edifici o beni pubblici.



Ambito 9.7 _ Edificabilità di area privata per realizzazione nuovo tratto di Via Vertine

(vedi ambito 1.1).

La realizzazione del nuovo tratto di Via Vertine (ambito 1.1) necessita l acquisizione di

aree di proprietà privata.

La proprietà dei terreni ai mappali 37- 38, attraverso istanza presentata all A.C. si dice

disponibile alla cessione gratuita della porzione di detti mappali interessate dalla nuova

strada, qualora fosse concessa la possibilità di edificazione residenziale sulla rimanente

parte di proprietà.

L A.C intende ottenere, quindi, tale cessione gratuita, attraverso un accordo che preveda

la possibilità di edificazione di un massimo di due edifici residenziali, di numero piani

inferiore a tre, classificabili in classi Casaclima A/B, con accesso dalla nuova strada.

L accordo riguarderà esclusivamente parte della proprietà, mentre il rimanente resterà a

destinazione agricola



* Istanze della popolazione e dimensionamento degli ambiti residenziali.

Delle 29 istanze presentate dalla popolazione contenenti richieste / proposte di carattere

generale e/o puntuali rivolte al riconoscimento di possibilità di trasformazione di aree

comunali, elencate e riassunte nel Quadro Conoscitivo Orientativo, 17 riguardano richieste

di conversioni di aree agricole o di verde privato (inedificate) in aree residenziali edificabili.

La superficie complessiva di tali aree è di circa 96000 m2.

Di tali istanze una sola è stata accolta integralmente dall A.C. (6%), 5 sono state accolte

parzialmente (29%) e il rimanente 65% non sono state accolte.

Come già specificato in precedenza la motivazione dell accoglimento, integrale o parziale,

delle istanze presentate, è legata all esistenza, in quegli ambiti, di interesse di carattere

pubblico, quali l ampliamento di una strada o la realizzazione di un nuovo serbatoio idrico.

Segue una tabella con indicazioni dimensionali delle aree di trasformazione a carattere

residenziale individuate (rappresentate in tav.2D).

N. Nome comparto Af [mq] V (res) [mc]

9 Via Tassano 2 630

280

10 Via Camontaro 2 3080

1700

11 Via Martignago 1 2700

2000


600

13 Via Ruchena 2 3600

2600


1700

15 Via Vertine 940

550

16 Via Dosso 3 790

300

17 Via Dosso 4 595

550

TOTALI 17125

10280

I nuovi comparti di espansione riguardano una superficie pari a meno del 18 % della

superficie complessiva di cui si è richiesta trasformazione e circa il 2% dell intero suolo

urbanizzato (795.500 m2).

Se si tiene conto, poi, della trasformazione del comparto residenziale n.2 di Via

Camontaro (10239 m2 e 9500 m3) in area a verde pubblico e parcheggio, la presente

Proposta di DdP , con le nuove aree di trasformazione, comporta un incremento del suolo

urbanizzato residenziale di 6886 m2 (0,8%) e un sostanziale mantenimento del volume

residenziale previsto, rispetto a quanto pianificato nel vigente PRG.

comune di sulzano piano di governo del territorio · o piano integrato darea del medio lago o...

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