comunione, condominio e multiproprietà
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Comunione, condominio e multiproprietà. 1. Comunione. La comunione. Art. 1100 c.c. “Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone , se il titolo o la legge non dispone diversamente, si applicano le norme seguenti”. La comunione. - PowerPoint PPT PresentationTRANSCRIPT
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Comunione, condominio e multiproprietà
1. Comunione
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La comunione
Art. 1100 c.c. “Quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone, se il titolo o la legge non dispone diversamente, si applicano le norme seguenti”
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La comunione
Art. 1100
Fattispecie: proprietà spetta a più persone
Fonti della disciplina
Titolo, legge
Artt. 1101 ss. c.c.
Contitolarità obbligazioni = solidarietà (art. 1292 ss.); divisibilità (art. 1314)
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La comunione
La comunione: “istituto molto semplice … da fotografare: la si ha quando due o più persone siano titolari dello stesso diritto su una cosa. Il difficile è stabilire che fisionomia assuma quel diritto” (Branca)
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La comunione
Art. 832 c.c.: “Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico”
Art. 1102: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto “
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La comunione
La difficoltà: la descrizione del diritto del comproprietario
Si cercano le soluzioni nella storia:
Comunione di tipo germanico
Comunione di tipo romano
Diritto sulla “quota ideale” del bene
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La comunione
Gemeinschaft zur gesammten hand: Presupposto economico-sociale: vincolo di
sangue, di parentela, di coabitazione tra gli appartenenti al gruppo (quel poco che c’è si divide tra tutti, anche perché al di fuori della tribù non v’è sopravvivenza) (*)
Qualsiasi forma di collettività organizzata al di fuori della tribù è assente o remota; i bisogni, gli “stili di vita” sono pochi ed essenziali (es. storici: antichi popoli germanici; india; Russia; Irlanda)
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La comunione
ciascun contitolare può usare della cosa, ma non ha un diritto in qualche modo riferibile alla cosa stessa
Il diritto sulla cosa spetta alla collettività
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La comunione
Gemeinschaft zur gesamten hand: Situazioni in
qualche modo rapportabili nel nostro ordinamento
Impresa familiare (art. 230 bis): diritto intrasferibile al mantenimento; partecipazione agli utili in proporzione al lavoro prestato; non ha un autonomo potere di disposizione (v. invece artt. 1102; 1103)
Comunione legale tra coniugi (art. 177 ss.). ratio: le cose in casa le comprano entrambi e le consumano entrambi indifferentemente. V. però i riferimenti alle “quote” negli artt. 189 e 190 c.c.
Usi civici … v. anche art. 43 cost.
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La comunione
Gemeinschaft zur gesamten hand: Situazioni in qualche modo rapportabili nel nostro ordinamento (segue da slide prec.)
Usi civici: “diritti spettanti ad una collettività … e ai singoli che la compongono e consistenti nel trarre alcune utilità elementari dalle terre, dai boschi o dalle acque di un territorio”
Situazioni non omogenee
Diritti delimitati nella loro natura e contenuto esercitati su un bene altrui
Diritti domenicali in re propria
Att.: classificazione discussa
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La comunione
“il bene garantisce la sopravvivenza per i membri di una comunità plurifamiliare; il contenuto fondamentale del diritto è un godimento condizionato del bene in assenza di una facoltà di disposizione” (Grossi)
Usi civici:
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La comunione
Comunione di tipo romano: ciascun comunista “totius corporis pro indiviso pro parte dominium habere” (D, 13, 6, 5, 15)
Notare la contraddizione (che è intrinseca al concetto di comunione se rapportato con la proprietà): dominium totius corporis … pro parte
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La comunione
Altra tesi:
la comunione come diritto su una quota ideale del bene; o come “titolarità di quote ideali del diritto” (così Palazzo)
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La comunione
Verifichiamo questa tesi sulle disposizioni di legge:
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La comunione
Art. 1101: “Le quote dei partecipanti alla comunione si presumono eguali. Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote”
Art. 1102 c.c. “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa”
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La comunione
Art. 1102Ciascun partecipante può servirsi della
cosa comune non in misura della sua quota, ma col solo limite della normale
destinazione del bene ed in vista del “migliore godimento”
Dunque ha scarsa concretezza parlare di “diritto su una quota ideale”
E v. anche artt 11051, 1109 e 1111 c.c.
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La comunione
A cosa serve la “quota”?
Art. 11012 c.c.: “Il concorso dei partecipanti, tanto nei vantaggi quanto nei pesi della comunione, è in proporzione delle rispettive quote”
E v. artt. 11052, 1114, 727 Rimane, dunque, il
problema …
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La comunione
… consistente nello stabilire la compatibilità della comunione con la proprietà …
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La comunione
Art. 832 c.c.: “Il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo, entro i limiti e con l'osservanza degli obblighi stabiliti dall'ordinamento giuridico”
Art. 1102: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto “
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La comunione
E allora? la comunione – al pari delle varie figure di “dominia” la comunione – al pari delle varie figure di “dominia”
prerivoluzionari; della proprietà secondo lo schema prerivoluzionari; della proprietà secondo lo schema dell’art. 544, code napoleon; della proprietà come dell’art. 544, code napoleon; della proprietà come “funzione sociale”; delle “proprietà collettive” dei “funzione sociale”; delle “proprietà collettive” dei popoli primitivi; del condominio, del supercondominio popoli primitivi; del condominio, del supercondominio e della multiproprietà – costituisce una delle forme di e della multiproprietà – costituisce una delle forme di appropriazione dei beni storicamente coniate appropriazione dei beni storicamente coniate dall’uomo in rapporto alle condizioni storiche ed dall’uomo in rapporto alle condizioni storiche ed economiche (ed urbanistiche: v. infra). È vano, economiche (ed urbanistiche: v. infra). È vano, quindi, cercare di ricondurre ciascuna di queste quindi, cercare di ricondurre ciascuna di queste forme ad una figura “vera” di proprietà che non esisteforme ad una figura “vera” di proprietà che non esiste
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La comunione
“La comunione è vista dalla legge con estrema diffidenza” (Branca): la “difficoltà” dei rapporti tra comunisti è tale per cui il legislatore facilita lo scioglimento della comunione
Art. 1111 c.c..: “ … sempre … lo scioglimento”
Non interessa tanto la divisione del bene quanto l’estinzione della situazione di comproprietà (v. infra)
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La comunione
“sempre”
Patti specifici
c. a termine: non scioglimento prima
c. indivisibile: max 10 anni
Mai per cose che – se divise – cesserebbero di servire all’uso per il quale sono destinate(Art. 1111)
Diritto potestativo
La divisione come strumento per operare lo scioglimento
Lo scioglimento
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La comunione
Lo scioglimento – nel caso della comunione – è l’eliminazione della situazione di comproprietà e, dunque, anche della relativa organizzazione (es. artt. 191; 1111; 61 s. att.)
La divisione costituisce letteralmente la divisione della cosa comune tra i partecipanti (es. artt. 194 ss.; 1112; 1114; 1119)
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Comunione, condominio e multiproprietà
2. Il condominio
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Il condominio
Condominio e multiproprietà: entrambi rappresentano l’elaborazione compiuta dai giuristi di fattispecie emergenti dalla evoluzione economica ed urbanistica della società
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Il condominio
“Edificio”
“parti” (“piani o porzioni di piano”) di proprietà singola
“parti” comuni: necessarie o utili per il godimento delle partidi proprietà singola
art. 1117Comunione necessariaE v. art. 11182 per le spese
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Il condominio
“parti” comuni ex art. 1117 c.c.: “… necessarie all’uso comune” “ … servizi in comune” “… che servono all’uso e al godimento
comune …”
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Il condominio
Di particolare interesse è il “suolo” (art. 1117 n. 1)
La proprietà comune del suolo dovrebbe comportare proprietà comune dell’edificio soprastante in ogni sua parte (art. 934: “… salvo … titolo o … legge”)
è l’art. 1117 a distribuire tra proprietari diversi il suolo e i piani o porzioni di piano dell’edifico soprastante
….
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Il condominio
Singolo condomino Proprietario superficiario del suo appartamento
Condomini in comune Comproprietari del suolo
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Comunione, condominio e multiproprietà
3. La multiproprietà
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La multiproprietà
Carattere della fattispecie “Il bene appartiene ad un soggetto con la
pienezza dei poteri di godimento e di disposizione che distinguono il dominio, per una frazione temporale dell’anno”
Ritenuto contrasto con la “perpetuità” della proprietà:Verifichiamo se si tratta di un connotato imprescindibile…
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La multiproprietà
Art. 9483 c.c.: “L'azione di rivendicazione non si prescrive (*) …”
Un connotato di “perpetuità” di per sé non sembra avere conferma nella legge. Sicuramente il decorso del tempo non influisce sulla proprietà
Situazioni di “proprietà temporanea” non sono sconosciute all’ordinamento: v. artt. 1500; 953
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La multiproprietà
Inquadramento delle fattispecie Art. 1500 c.c.: improprietà dell’accostamento
al patto di riscattoPatto di riscatto storicamente nasce e si conferma come strumento per il rafforzamento della posizione del creditore. La “proprietà temporanea” qui è strumentale a comporre il conflitto tra creditore e debitore
La multiproprietà è volta a soddisfare l’interesse dell’acquirente al godimento del bene limitato nel tempo
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La multiproprietà
Art. 953 c.c.:
È intrinsecamente a termine la proprietà della costruzione
di cui sia titolare il superficiario a termine
“se la costituzione del diritto è stata fatta per un tempo determinato, allo scadere del termine il diritto di superficie si estingue e il proprietario del suolo diventa proprietario della costruzione”
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La multiproprietà
Inquadramento della fattispecie Nessun contributo dalla legge (?)
artt. 69 ss. cdc non si occupano del rapporto tra proprietari dello stesso bene, ma è volta a tutelare l’acquirente del bene in multiproprietà
Questo è vero, però …
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La multiproprietà
Art. 721: “Il venditore utilizza il termine multiproprietà nel documento informativo, nel contratto e nella pubblicità commerciale relativa al bene immobile soltanto quando il diritto oggetto del contratto e' un diritto reale”
Art. 691: “si trasferisce o si promette di costituire o trasferire, direttamente o indirettamente, un diritto reale … avente ad oggetto il godimento di uno o più beni immobili, per un periodo determinato o determinabile dell’anno non inferiore ad una settimana”
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La multiproprietà
Inquadramento della fattispecie: Orientamento dottrinale:
la multiproprietà non sarebbe intrinsecamente diversa dalla proprietà. La sua caratteristica precipua sarebbe nell’avere ad oggetto un bene “temporalmente conformato” per effetto dell’atto di disposizione
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La multiproprietà
La multiproprietà si può costruire come un particolare tipo di comunione:
Art. 1100 c.c.: “quando la proprietà o altro diritto reale spetta in comune a più persone, se il titolo o la legge non dispone altrimenti …”
L’art. 1100 riconosce al contratto il potere di organizzare il diritto di più persone di “godere e disporre” del medesimo bene
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La multiproprietà
La multiproprietà può essere pensata come una forma di comunione nella quale i partecipanti si alternano nel godimento del bene
La situazione di ciascun partecipante rispetto al bene è descritta in modo soddisfacente dall’art. 1102 c.c.
La “quota” è rappresentata dal periodo di godimento del bene
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La multiproprietà
Attenzione però ad una ulteriore evoluzione:
“L’acquisto di una frazione di bene mi da diritto ad un certo “punteggio”, che io potrò spendere nel bene e nel periodo da me inizialmente prescelto, ovvero in qualsiasi altra multiproprietà appartenente allo stesso network avente “punteggio” analogo” (*)