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Concepte dConcepte d ’’hipoteca: la hipoteca: la posiciposici óó del deutor i del del deutor i del

creditorcreditor

Jornada de FormaciJornada de Formacióó: hipoteca i mediaci: hipoteca i mediacióó

1313--junyjuny--20122012

Dra. M. EsperanDra. M. Esperan çça Ginebra Molinsa Ginebra Molins

HIPOTECAHIPOTECADret real de garantia Dret real de garantia →→ es constitueix per assegurar es constitueix per assegurar el compliment del compliment d’’una obligaciuna obligacióóDos elements:Dos elements:�� LL’’obligaciobligaci óó garantidagarantida

Tota classe dTota classe d ’’obligacionsobligacions (105 (105 LHLH, 569, 569--28 28 CCCatCCCat, 1861 , 1861 CCeCCe). ). 105 105 LHLH: : ““La hipoteca La hipoteca podrpodráá constituirseconstituirse en garanten garantíía de a de todatodaclaseclase de de obligacionesobligaciones y y no no alteraralterar áá la la responsabilidadresponsabilidad personal personal ilimitadailimitada del del deudordeudor que que estableceestablece el el artart íículoculo 1911 del 1911 del CCóódigodigocivilcivil ..””▼▼

Garantia patrimonial universalGarantia patrimonial universal (1911 (1911 CCeCCe: : ““Del Del cumplimientocumplimiento de las de las obligacionesobligaciones responderesponde el el deudordeudor con con todostodossussus bienesbienes , , presentes y presentes y futurosfuturos ””; 105 ; 105 LHLH).).

Garanties especGaranties espec íífiquesfiques , personals (p.ex. fian, personals (p.ex. fiançça) o a) o reals (p.ex. penyora, anticresi, hipoteca... reals (p.ex. penyora, anticresi, hipoteca... ▼▼).).

�� El dret real dEl dret real d ’’hipotecahipoteca104 104 LHLH: : ““La hipoteca La hipoteca sujetasujeta directa e directa e inmediatamenteinmediatamente los los bienesbienes

sobre que se sobre que se imponeimpone, , cualquieracualquiera que que seasea susu poseedorposeedor , al , al cumplimientocumplimiento de la de la obligaciobligacióónn para para cuyacuya seguridadseguridad fuefueconstituidaconstituida..”” ≈≈ 1876 1876 CCeCCe

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Garantia patrimonial universal + hipotecaGarantia patrimonial universal + hipoteca105 105 LHLH: : ““La hipoteca La hipoteca podrpodráá constituirseconstituirse en garanten garantíía de a de todatoda claseclase de de

obligacionesobligaciones y y no no alteraralterar áá la la responsabilidadresponsabilidad personal personal ilimitadailimitadadel del deudordeudor que que estableceestablece el el artartíículoculo 1911 del 1911 del CCóódigodigo civil.civil.””

579 579 LECLEC: : ““CuandoCuando la la ejecuciejecuci óónn se se dirijadirija exclusivamenteexclusivamente contra contra bienesbienes hipotecadoshipotecados o o pignoradospignorados en garanten garantíía de una a de una deudadeudadinerariadineraria se se estarestaráá a lo a lo dispuestodispuesto en el en el capcapíítulotulo V de V de esteeste TTíítulotulo. . Si, Si, subastadossubastados los los bienesbienes hipotecadoshipotecados o o pignoradospignorados , , susu productoproductofuerafuera insuficienteinsuficiente para para cubrircubrir el el crcr ééditodito , el , el ejecutanteejecutante podrpodr áá pedirpedirel el despachodespacho de la de la ejecuciejecuci óónn por la por la cantidadcantidad que que faltefalte , y contra , y contra quienesquienes procedaproceda , y la , y la ejecuciejecuci óónn proseguirproseguir áá con arreglo a las con arreglo a las normasnormas ordinariasordinarias aplicables a aplicables a todatoda ejecuciejecucióónn..””

Possibilitat dPossibilitat d ’’excloure la responsabilitat patrimonial excloure la responsabilitat patrimonial universaluniversal del deutor: del deutor: 140 LH140 LH140 140 LHLH:: ““No No obstanteobstante lo lo dispuestodispuesto en el en el artartíículoculo 105, 105, podrpodr áá

vváálidamentelidamente pactarsepactarse en la en la escrituraescritura de de constituciconstituci óónn de la de la hipoteca hipoteca voluntariavoluntaria que la que la obligaciobligaci óónn garantizadagarantizada se se hagahagasolamentesolamente efectiva sobre los efectiva sobre los bienesbienes hipotecadoshipotecados ..En En esteeste caso caso la la responsabilidadresponsabilidad del del deudordeudor y la y la acciacci óónn del del acreedoracreedor , por , por virtudvirtud del del prpr ééstamostamo hipotecariohipotecario , , quedarquedar áánnlimitadaslimitadas al al importeimporte de los de los bienesbienes hipotecadoshipotecados , y no , y no alcanzaralcanzar áánna los a los demdem ááss bienesbienes del del patrimoniopatrimonio del del deudordeudor ..””

RelaciRelaci óó hipoteca / dret de crhipoteca / dret de cr èèdit garantit: dit garantit: ACCESSORIETATACCESSORIETAT

La hipoteca La hipoteca éés s accessòriaaccessòria respecte de lrespecte de l’’obligaciobligacióógarantidagarantida

Pressuposa una obligaciPressuposa una obligacióó garantida (garantida (““obligaciobligacióóprincipalprincipal””: 1857.1: 1857.1ºº i 1858 i 1858 CCeCCe i 569i 569--1 1 CCCatCCCat).).

En principi el creditor de lEn principi el creditor de l’’obligaciobligacióó garantida sergarantida serààtambtambéé titular del dret real dtitular del dret real d’’hipoteca. Si es hipoteca. Si es transmet el crtransmet el crèèdit, en principi es transmet tambdit, en principi es transmet tambéé la la hipoteca, accessòria (1528 hipoteca, accessòria (1528 CCeCCe i 569i 569--2.5 2.5 CCCatCCCat; ; però: 149 LH però: 149 LH ––ref. Llei 41/2007ref. Llei 41/2007––).).

Si sSi s’’extingeix lextingeix l’’obligaciobligacióó garantida, sgarantida, s’’extingeix extingeix tambtambéé la hipoteca la hipoteca

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ConstituciConstituci óó de la hipotecade la hipoteca

DeutorDeutor o o tercertercer (hipotecant no deutor)(hipotecant no deutor)�� Capacitat dCapacitat d’’obrar plena o complementadaobrar plena o complementada�� Poder de disposiciPoder de disposicióó sobre el bsobre el béé (b(bààsicament: sicament:

titular del dret real immobiliari que stitular del dret real immobiliari que s’’hipoteca o hipoteca o representant del titular/propietari): 138 LH i 569representant del titular/propietari): 138 LH i 569--29 29 CCCatCCCat

La finca continua essent propietat de La finca continua essent propietat de ll’’hipotecanthipotecant(deutor o tercer), però queda gravada amb un dret (deutor o tercer), però queda gravada amb un dret real del qual real del qual éés titular el creditor hipotecari (p.ex. s titular el creditor hipotecari (p.ex. ll’’entitat bancentitat bancàària).ria).La finca hipotecada es pot transmetre a tercers.La finca hipotecada es pot transmetre a tercers.

�� La hipoteca no es considera La hipoteca no es considera constituidaconstituida fins que fins que no no ss’’nscriunscriu al Registre de la Propietat (1875 al Registre de la Propietat (1875 CCeCCe, 145 i 159 , 145 i 159 LHLH).).

En quEn qu èè consiseteixconsiseteix la garantia que proporciona la la garantia que proporciona la hipoteca?hipoteca?

Fase de seguretat (117 Fase de seguretat (117 LHLH, 219.2, 219.2ºº RHRH) / ) / Fase Fase dd’’execuciexecuci óó ▼▼

Es tracta dEs tracta d ’’un dret real de realitzaciun dret real de realitzaci óó de valorde valor569569--2.3 2.3 CCCatCCCat: : ““LL’’efecte del dret real defecte del dret real d’’hipoteca hipoteca éés la s la realitzacirealitzaci óódel valor del bdel valor del b éé en els casos i de la manera que estableixen en els casos i de la manera que estableixen aquest codi i la legislaciaquest codi i la legislacióó hipotechipotecààriaria”” [[““iusius distrahendidistrahendi””].].104 104 LHLH: : ““La hipoteca La hipoteca sujetasujeta directa e directa e inmediatamenteinmediatamente los los bienesbienessobre que se sobre que se imponeimpone, , cualquieracualquiera que que seasea susu poseedorposeedor , al , al cumplimientocumplimiento de la de la obligaciobligacióónn para para cuyacuya seguridadseguridad fuefue constituidaconstituida..””≈≈ 1876 1876 CCeCCe; 1858 ; 1858 CCeCCe

El creditor pot promoure lEl creditor pot promoure l’’execuciexecucióó a trava travéés dels s dels procediments legalment previstos, encara que la finca sigui procediments legalment previstos, encara que la finca sigui propietat dpropietat d’’un tercer. Prohibiciun tercer. Prohibicióó de pacte comissori (1859 de pacte comissori (1859 CCeCCe).).

Normalment el creditor executarNormalment el creditor executaràà primer el bprimer el béé hipotecat, hipotecat, abans de perseguir el patrimoni del deutor abans de perseguir el patrimoni del deutor exex 1911 1911 CCeCCe... ... 579 LEC579 LEC

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TransmissiTransmissi óó de la finca hipotecadade la finca hipotecadaLa hipoteca no exclou la finca del trLa hipoteca no exclou la finca del trààfic jurfic juríídic; es pot dic; es pot

transmetre, però es transmet amb la hipoteca.transmetre, però es transmet amb la hipoteca.

�� En principi el DEUTOR, continuarEn principi el DEUTOR, continuaràà essentessent--ho qui ho era ho qui ho era (responsabilitat patrimonial universal 1911 (responsabilitat patrimonial universal 1911 CCeCCe).).

�� Ara bAra béé, POT , POT PACTARPACTAR--SESE QUE QUI ADQUIREIX LA QUE QUI ADQUIREIX LA FINCA SE SUBROGUI TAMBFINCA SE SUBROGUI TAMBÉÉ EN EL DEUTE (i, per EN EL DEUTE (i, per tant, passi a respondre, no nomtant, passi a respondre, no noméés amb la finca, sins amb la finca, sinóótambtambéé amb tots els seus bamb tots els seus bééns presents i futurs [1911 ns presents i futurs [1911 CCeCCe]): 118.1 LH i 1205 ]): 118.1 LH i 1205 CCeCCe. El deutor primitiu queda . El deutor primitiu queda alliberat del deute.alliberat del deute.

�� Sense Sense subrogarsubrogar--sese en el deute, pot ser que el en el deute, pot ser que el comprador descompti comprador descompti ll’’importimport del deute del preu de del deute del preu de venda, o el retingui (venda, o el retingui (≈≈ delegacidelegacióó de pagament): 118.2 LHde pagament): 118.2 LH

““PACTO... .PACTO... . TransmisiTransmisi óónn convencional de la finca hipotecada y convencional de la finca hipotecada y subrogacisubrogaci óónn en la en la deudadeuda personal hipotecariapersonal hipotecaria ..

En caso de En caso de enajenacienajenacióónn de la finca hipotecada, por de la finca hipotecada, por cualquiercualquier ttíítulotulo, , úúnicamentenicamentese se entenderentenderáá aceptadaaceptada la la subrogacisubrogaci óónn del del nuevonuevo titular en las titular en las obligacionesobligaciones personalespersonales derivadasderivadas del del presentepresente prpr ééstamostamo hipotecariohipotecariosi [Lsi [L’’ENTITAT BANCENTITAT BANCÀÀRIA] RIA] dejadeja transcurrirtranscurrir, sin negar , sin negar aquaquééllalla, , mmááss de de treintatreinta ddííasas naturalesnaturales a partir de a partir de aquaquééll en que queden en que queden cumplidascumplidasfehacientementefehacientemente las condiciones las condiciones siguientessiguientes::

a)a) TrasladoTraslado a [La [L’’ENTITAT BANCENTITAT BANCÀÀRIA] de copia RIA] de copia autautéénticantica del documento del documento ppúúblicoblico de de adquisiciadquisicióónn, , inscritoinscrito en el Registro de la en el Registro de la PropiedadPropiedad, en el que , en el que consteconste que el capital del que el capital del prprééstamostamo aaúúnn no no amortizadoamortizado se se descuentadescuenta del total del total precioprecio de la de la transmisitransmisióónn, , asasíí como que el como que el adquirenteadquirente asumeasume la la deudadeudapersonal personal dimanantedimanante del del crcrééditodito hipotecariohipotecario que grava la finca, que grava la finca, aceptaacepta el el contenidocontenido de la de la presentepresente escrituraescritura, copia de la , copia de la cualcual manifiestemanifieste obrar en obrar en susupoder, y se obliga al poder, y se obliga al cumplimientocumplimiento de de todostodos sussus pactospactos y condiciones.y condiciones.En el caso de que la En el caso de que la escrituraescritura de compraventa no de compraventa no contengacontenga todastodas las las esepcificacionesesepcificaciones exigidasexigidas en el en el ppáárraforrafo anterior o que las anterior o que las contengacontengaerrerróóneamenteneamente, , serseráá preciso que se preciso que se otrogueotrogue y y presentepresente a [La [L’’ENTITAT ENTITAT BANCBANCÀÀRIA] la RIA] la pertinentepertinente escrituraescritura de de subsanacisubsanacióónn o o rectificacirectificacióónn. En . En esteestesupuestosupuesto, los , los efectosefectos subrogatoriossubrogatorios dependerdependeráánn del del trasladotraslado a [La [L’’ENTITAT ENTITAT BANCBANCÀÀRIA] de RIA] de ambasambas escriturasescrituras..

b)b) PresentaciPresentacióónn a [La [L’’ENTITAT BANCENTITAT BANCÀÀRIA] del RIA] del reciborecibo, , debidamentedebidamentesatisfechosatisfecho, , correspondientecorrespondiente al al úúltimoltimo vencimientovencimiento del del prprééstamostamo hipotecariohipotecario, , juntojunto con con ordenorden de pago de los de pago de los recibosrecibos sucesivossucesivos, , suscritasuscrita por el por el nuevonuevotitular, titular, disponiendodisponiendo susu cargocargo en en depdepóósitosito abiertoabierto en [Len [L’’ENTITAT ENTITAT BANCBANCÀÀRIA].RIA].””

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““PACTO... . PACTO... . TransmisiTransmisi óónn convencional de la finca hipotecada y convencional de la finca hipotecada y subrogacisubrogaci óónn en la en la deudadeuda personal hipotecariapersonal hipotecaria ..

En caso de En caso de enajenacienajenacióónn de la finca hipotecada, por de la finca hipotecada, por cualquiercualquier ttíítulotulo, , úúnicamentenicamente se se entenderentenderáá aceptadaaceptada la la subrogacisubrogacióónn del del nuevonuevo titular en las titular en las obligacionesobligacionespersonalespersonales derivadasderivadas del del presentepresente crcrééditodito hipotecariohipotecario si [Lsi [L’’ENTITAT BANCENTITAT BANCÀÀRIA] RIA] dejadeja transcurrirtranscurrir, sin negar , sin negar aquaquééllalla, , mmááss de de treintatreinta ddííasas naturalesnaturales a partir de a partir de aquaquééllen que queden en que queden cumplidascumplidas fehacientementefehacientemente las condiciones las condiciones siguientessiguientes::

a)a) TrasladoTraslado a [La [L’’ENTITAT BANCENTITAT BANCÀÀRIA] de copia RIA] de copia autautéénticantica del documento del documento ppúúblicoblico de de adquisiciadquisicióónn, , inscritoinscrito en el Registro de la en el Registro de la PropiedadPropiedad, en el que , en el que consteconste que el que el importeimporte del del crcrééditodito dispuestodispuesto por el por el vendedorvendedor, titular del , titular del crcrééditodito, se , se descuentadescuenta del del total total precioprecio de la de la transmisitransmisióónn, , asasíí como que el como que el adquirenteadquirente asumeasume la la deudadeudapersonal personal dimanantedimanante del del crcrééditodito hipotecariohipotecario que grava la finca, que grava la finca, aceptaacepta el el contenidocontenidode la de la presentepresente escrituraescritura..., y se obliga al ..., y se obliga al cumplimientocumplimiento de de todostodos sussus pactospactos y y condiciones.condiciones.En el caso que el documento En el caso que el documento ppúúblicoblico de de adquisiciadquisicióónn no no contengacontenga todastodas las las esepcificacionesesepcificaciones exigidasexigidas en el en el ppáárraforrafo anterior o que las anterior o que las contengacontenga errerróóneamenteneamente, , serseráá preciso que se preciso que se otrogueotrogue y y presentepresente a [La [L’’ENTITAT BANCENTITAT BANCÀÀRIA] la RIA] la pertinentepertinenteescrituraescritura de de subsanacisubsanacióónn o o rectificacirectificacióónn......

b)b) PresentaciPresentacióónn a [La [L’’ENTITAT BANCENTITAT BANCÀÀRIA] del RIA] del reciborecibo del del úúltimoltimo vencimientovencimiento del del crcrééditodito hipotecariohipotecario, , juntojunto con con ordenorden de pago de los de pago de los recibosrecibos sucesivossucesivos, , suscritasuscrita por por el el nuevonuevo titular, titular, disponiendodisponiendo susu cargocargo en en depdepóósitosito abiertoabierto en [Len [L’’ENTITAT ENTITAT BANCBANCÀÀRIA].RIA].

c)c) La La manifestacimanifestacióónn de la de la parteparte acreditada [DEUTOR] subrogada... de acreditada [DEUTOR] subrogada... de susuconformidadconformidad con el con el importeimporte, , plazoplazo y y tipotipo de de interinterééss de las de las disposicionesdisposiciones del del crcrééditoditoen en cuyacuya titularidadtitularidad se subroga.se subroga.Para el Para el supuestosupuesto reguladoregulado en el en el presentepresente pacto, el pacto, el transmitentetransmitente, titular del , titular del crcrééditodito, , renuncia renuncia desdedesde esteeste momentomomento a efectuar a efectuar nuevasnuevas disposicionesdisposiciones..En En cualquiercualquier caso el caso el subrogadosubrogado no no podrpodráá realizarrealizar nuevasnuevas disposicionesdisposiciones del del crcrééditoditosalvo salvo autorizaciautorizacióónn de [Lde [L’’ENTITAT BANCENTITAT BANCÀÀRIA]RIA]..

Pacte de venciment anticipatPacte de venciment anticipat

Si no existeix: 693.1 Si no existeix: 693.1 LECLEC, 127 , 127 LHLH..El que sEl que s’’obtingui amb lobtingui amb l’’execuciexecucióó ss’’aplica nomaplica noméés a pagar s a pagar els terminis venels terminis venççuts i impagats.uts i impagats.

Quant als terminis futurs, en principi, la hipoteca segueix Quant als terminis futurs, en principi, la hipoteca segueix gravant la finca.gravant la finca.

Normalment es pacta el Normalment es pacta el venciment anticipatvenciment anticipat de de tot el deute per tot el deute per ll’’impagamentimpagament de qualsevol dels de qualsevol dels terminis, i aquest pacte consta inscrit al Registre terminis, i aquest pacte consta inscrit al Registre de la Propietat (12.II LH i 693.2 i 3 de la Propietat (12.II LH i 693.2 i 3 LECLEC).).

Possibilitat dPossibilitat d’’enervacienervacióó de lde l’’acciaccióó hipotechipotecàària, fins i tot ria, fins i tot sense el consentiment del creditor si el bsense el consentiment del creditor si el béé hipotecat hipotecat éés s ll’’habitatge habitual.habitatge habitual.

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““PACTO PACTO XXXX. . CausasCausas de de resoluciresoluci óónn anticipadaanticipada1.1. VencimientoVencimiento anticipadoanticipado por falta de pago de por falta de pago de

algunoalguno de los de los plazosplazos..

La [ENTITAT BANCLa [ENTITAT BANCÀÀRIA] RIA] podrpodráá dar por dar por venciedovenciedoel el crcrééditodito aunqueaunque no no hubierehubiere transcurridotranscurrido el total el total del del plazoplazo del del mismomismo, y reclamar la , y reclamar la totalidadtotalidad de lo de lo adeudadoadeudado por capital y por por capital y por interesesintereses, en caso de , en caso de falta de pago de falta de pago de algunoalguno de los de los vencimientosvencimientos de de capital, capital, interesesintereses y/o y/o cuotascuotas mixtasmixtas u u otrasotrasobligacionesobligaciones dinerariasdinerarias derivadasderivadas del del presentepresentecontratocontrato..

2.2. VencimientoVencimiento anticipadoanticipado por por otrasotras causascausas......””

““PACTO PACTO XXXX. . CausasCausas de de resoluciresoluci óónn anticipadaanticipada1.1. VencimientoVencimiento anticipadoanticipado por falta de pago de por falta de pago de algunoalguno de los de los

plazosplazos..La [ENTITAT BANCLa [ENTITAT BANCÀÀRIA], por lo que respecta a la finca RIA], por lo que respecta a la finca hipotecada, hipotecada, podrpodráá dar por dar por vencidovencido el el prprééstamostamo aunqueaunque no no hubierehubiere trasncurridotrasncurrido el total del el total del plazoplazo del del mismomismo, y reclamar , y reclamar la la totalidadtotalidad de lo de lo adeudadoadeudado por capital y por por capital y por interesesintereses, en , en caso de falta de pago de caso de falta de pago de algunoalguno de los de los plazosplazos pactadospactados de de interesesintereses y/o y/o cuotascuotas mixtasmixtas. El . El vencimientovencimiento total total anticipadoanticipadosupondrsupondráá que se que se solicitesolicite que la que la ejecuciejecucióónn se se despachedespache por por la la totalidadtotalidad de la de la deudadeuda sin sin perjuidioperjuidio de que [Lde que [L’’ENTITAT ENTITAT BANCBANCÀÀRIA] RIA] decidadecida comunicar al comunicar al deudordeudor que, que, hastahasta el el ddííaaseseññaladoalado para la para la celebracicelebracióónn de la de la subastasubasta, , podrpodráá hacerhacerfrentefrente a la a la reclamacireclamacióónn mediantemediante la la consignaciconsignacióónn de la de la cantidadcantidad exacta que por capital, exacta que por capital, interesesintereses, , interesesinteresesmoratoriosmoratorios y y costascostas se se debadeba hastahasta aquelaquel momentomomento. Esta . Esta facultadfacultad del del acreedoracreedor constituirconstituiráá un un derechoderecho para el para el deudordeudor, , que que éésteste podrpodráá ejercitarejercitar..., en caso de que el ..., en caso de que el bienbienhipotecadohipotecado seasea susu viviendavivienda familiar.familiar.

2.2. VencimientoVencimiento anticipadoanticipado por por otrasotras causascausas......””