Desahucios y ejecuciones hipotecarias: Instrumentos para reconducir el actual drama social

CONCLUSIONES

INTRODUCCIÓN Todos tenemos derecho a una segunda oportunidad. Esa podría ser la conclusión esencial extraída de la jornada sobre desahucios y ejecuciones hipotecarias que el Consejo de Colegios de API de Catalunya y la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (AIC) organizaron el 17 de enero de 2013. Un acto que reunió a representantes de diversos ámbitos profesionales para intercambiar puntos de vista sobre una situación que se ha convertido en un verdadero drama social. La jornada no pretendía mirar hacia el pasado sino hacia el futuro. Su principal objetivo no era analizar cómo se ha llegado a esta situación dramática sino encontrar una manera de reconducirla, buscar soluciones inmediatas y efectivas para los afectados y proponer medidas que eviten que la situación vuelva a repetirse más adelante. En este sentido, las propuestas que surgieron de la mesa de debate, expuestas con detalle en este documento, giran en torno a cuatro premisas principales:

• Es preciso reformar la legislación en materia hipotecaria (o al menos vigilar que se aplique correctamente la normativa vigente), para evitar situaciones abusivas y limitar el sobreendeudamiento de los ciudadanos.

• Es necesario reducir la presencia exclusiva de las entidades financieras en ese proceso,

introduciendo la figura de tasadores y de mediadores especializados en el sector inmobiliario, que participen en el proceso con imparcialidad e independencia.

• Convendría poder analizar cada caso de forma individualizada con el objetivo de

ofrecer soluciones adaptadas a les circunstancias de cada afectado, para lo que resulta imprescindible contar con información detallada y actualizada.

• Hay que buscar salidas alternativas al embargo y a la subasta, que supongan el menor

perjuicio posible a los afectados. En el caso de no poder evitarlo, hay que darles apoyo social, de forma que se respete siempre su derecho a disfrutar de una vivienda digna.

PARTICIPANTES Joan Ollé, presidente del Consejo de Colegios de API de Catalunya y de la AIC. Montserrat Junyent, jefa de la Asesoría Jurídica del Consejo de Colegios de API de Catalunya y de la AIC. Montserrat Torrent, asesora jurídica de la OCUC. Gabriel Fuentes, vicepresidente primero del Colegio de API de Barcelona. Dolors Clavell, ex-diputada del Parlamento de Catalunya. Abogada en ejercicio y redactora de una de las propuestas iniciales de la Proposición de Ley aprobada por unanimidad en el Parlamento de Catalunya para su presentación al Congreso de los Diputados. José María Fernández Seijo, titular del Juzgado Mercantil núm. 3 de Barcelona. Responsable de la consulta al Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre la posible nulidad de algunas cláusulas permitidas por la ley hipotecaria española. José Luis Valle Muñoz, director del Servicio de Estudios Registrales del Decanato de los Registradores de Catalunya. Ricard Fernández Ontiveros, economista, director general de Suara, la mayor cooperativa de Catalunya en el sector de atención a las personas.

CONCLUSIONES

Medidas de carácter inmediato

1. Ejecuciones hipotecarias:

• Paralización de los procedimientos en trámite hasta la resolución del Tribunal de

Justicia de la Unión Europea. Posible retroacción por admitir la posibilidad de oposición respecto a cuestiones de fondo en relación con el préstamo con garantía hipotecaria.

• Capacidad de actuación de oficio del Juez en el proceso de ejecución:

o intereses moratorios excesivos o cláusulas de vencimiento anticipado en operaciones a largo plazo o cláusulas de liquidación de la totalidad de la deuda a una de las partes

• Exigencia de nueva valoración actualizada en el momento de la ejecución emitida por

tasadores independientes.

2. Desahucios:

• Creación de un fondo social que permita el realojo de las personas en viviendas sociales.

• Ayudas sociales para acceder a viviendas de alquiler.

3. Control de gestión del “Banco malo”:

• Oposición a la comercialización y reintroducción de los productos en el mercado a las entidades financieras, y en todo cas a la adjudicación exclusiva de la gestión: libre

competencia y cooperación por parte de agentes inmobiliarios zonales como garantía de transparencia. Compromiso de financiación al nuevo adquirente.

• Implementar inmediatamente un sistema de información pormenorizada, que pueda

finalizar en estadísticas fiables sobre desahucios y ejecuciones con discriminación entre obra nueva vacía, primeras y segundas residencias, locales, oficinas u otros; y finalmente, si corresponde, lanzamiento dramático o no.

Medidas de futuro:

• Necesidad de dotar a la sociedad de una ley de sobreendeudamiento que permita a las

personas limpiar las deudas: paralelismo con una liquidación societaria. Dar una segunda oportunidad para que el afectado pueda, en el futuro, reintroducirse en el sistema como medio para reactivar la economía, para evitar abocar a las personas a sobrevivir mediante economía sumergida.

• Abrir, como medio para acceder a la vivienda, otras figuras jurídicas como la opción de

compra, el derecho de superficie u otras. El Código civil catalán, más moderno que el nacional, puede ser una herramienta útil que hay que desarrollar.

• Oposición a la mayor parte de las medidas contenidas en el proyecto de modificación

de la Ley de Arrendamientos Urbanos. • Limitación efectiva del importe prestado al % establecido por ley. Control de la

valoración. Designación de tasador independiente. • Limitación máxima del plazo de devolución del préstamo. Un excesivo plazo desvirtúa

la naturaleza del crédito, convirtiéndolo en un “alquiler vitalicio”.

• Posibilidad real de introducir la dación en pago como pacto contractual. Negociación entre las partes.

• Posibilidad real de limitar la ejecución al importe pendiente y/o supresión de la

posibilidad de introducir cláusulas de vencimiento anticipado.

• Creación de la figura del defensor del deudor desde el inicio de la relación contractual independiente como apoyo en caso de conflictividad.

• Obligación:

o De una acción de mediación previa para evitar la ejecución. o De instar sistemas alternativos de realización de los bienes ya regulados en la

Ley procesal civil: convenio de realización judicial/por persona o entidad especializada, relegando la subasta como último mecanismo.

o En caso de subasta, simplificación y transparencia procedimental. o Revisión del % de adjudicación para mantener al máximo el valor de mercado

del inmueble en el momento de la adjudicación de acuerdo con su última tasación y así minimizar al máximo el importe pendiente que debe el ejecutado y, en definitiva, preservar al máximo la equidad. El importe por el que el acreedor se adjudique la vivienda no puede ser nunca inferior al que establezca la nueva tasación.

o Reducción del IVA y del IRPF, ambos al 4%, para promover el incremento de transacciones.