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CONJUNTO RESIDENCIAL EL BOSQUE - PROPIEDAD HORIZONTAL

Manual De Convivencia

2018

DEFINICIONES GENERALES

LA ASAMBLEA GENERAL DE PROPIETARIOS Es el órgano supremo que rige los destinos del conjunto por la voluntad de los copropietarios, conformado por los propietarios de los inmuebles que hacen parte del conjunto residencial. EL REVISOR FISCAL Es nombrado por la Asamblea General de Propietarios por un período de un (1) año. Encargado de salvaguardar los intereses de los propietarios; vigilar que se cumplan las normas establecidas en materia de controles contables y de auditoría, control administrativo y demás operaciones que realice la Administración, de acuerdo a las exigencias de la Ley. EL CONSEJO DE ADMINISTRACIÓN

Es el órgano con función administrativa por decisión de la asamblea, al que le corresponde tomar las determinaciones necesarias para que el conjunto cumpla con sus fines establecidos. Estará compuesto por cinco (5) miembros con sus suplentes personales designados por la asamblea general de propietarios de ternas enviadas por cada uno de los bloques o edificios y por una de las unidades unifamiliares (casas). La asamblea elegirá un miembro por cada una de las ternas por mayoría de votos con su respectivo suplente personal de la misma terna. Una vez constituido el consejo, procederá por votación a designar su presidente. Actuará como secretario el administrador del conjunto. El consejo está integrado por cinco (5) propietarios principales elegidos por un período de un (1) año. En asamblea extraordinaria se podrán reemplazar o remover a cualquiera de los miembros por incumplimiento de sus funciones, por enfermedad, por retiro voluntario u otras consideraciones dadas por los asambleístas o consejeros. PARÁGRAFO: en caso de que no todas las unidades presenten candidatos y algún bloque, edificio o unidades familiares (casas) queden sin representación, podrá ser remplazado por cualquier otro propietario de la copropiedad que se postule y debidamente nombrado por la asamblea.

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EL ADMINISTRADOR Es nombrado por el Consejo de Administración por un período de un (1) año y dentro de sus funciones está la administración inmediata del conjunto con facultades para la ejecución, conservación, representación, recaudo, contabilidad del conjunto y otras operaciones de acuerdo con el manejo del mismo. Cuidar y vigilar los bienes comunes. COMITÉ DE CONVIVENCIA Está conformado por mínimo tres (3) propietarios elegidos por la Asamblea General por un período de un (1) año y tiene como función seguir el reglamento interno para llevar a la solución de conflictos entre vecinos, residentes, personal administrativo, etc. PRESENTACIÓN El manual de convivencia se encuentra cimentado en principios y valores

fundamentales, en normas y preceptos obligatorios que regulan las relaciones de

convivencia, y además señalan procedimientos y funciones originadas por el uso de

unidades privadas y bienes comunes. Este conjunto de normas, es modificable

mediante propuesta efectuada por el Consejo d e A dministración, cuyos cambios

deberán ser aprobados posteriormente en asamblea ordinaria o extraordinaria y debe

ser concordante con el reglamento de propiedad horizontal y demás normas legales.

Presentamos a la comunidad del Conjunto Residencial CONJUNTO RESIDENCIAL

EL BOSQUE - PROPIEDAD HORIZONTAL el presenta manual, recordando que la

tarea de una convivencia pacífica y tranquila nos corresponde a todos. Teniendo

como soporte la ley de propiedad horizontal, fueron estudiadas, analizadas y

adaptamos varias normas con el fin de construir una sana convivencia basada en el

respeto, la tolerancia, el buen manejo de las relaciones interpersonales y la

responsabilidad individual.

Es muy importante resaltar que la mayor parte de los conflictos que se generan entre vecinos y, entre estos y la administración son originados por el incumplimiento de estas normas. El manejo de dichos conflictos corresponde al Administrador(a), al Consejo de Administración, al Comité de Convivencia, antes de acudir a las autoridades civiles y policivas. El presente manual contiene los derechos y deberes generales, acuerdos, prohibiciones y sanciones. Es necesario que la comunidad comprenda que las normas de convivencia ayudan a obtener un mejor nivel de vida, evitan conflictos, minimizan los riesgos de

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accidentes, mejoran las condiciones de salubridad, facilitan una relación amable, pacífica y amistosa, y garantizan la valorización de la propiedad, entre otros beneficios. Invitamos a todos los propietarios, residentes, tenedores y/o visitantes a la lectura, análisis y aplicación de estas normas en el diario convivir.

CONTENIDO

1. DERECHOS, DEBERES Y OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS

1.1 DERECHOS

Además de los derechos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal, específicamente los contemplados en el artículo 57 del reglamento de propiedad horizontal, los copropietarios y sus familias tienen el derecho al uso y disfrute tanto de sus unidades privadas como de los bienes comunes de uso común o exclusivo. Así mismo tienen derecho a participar y a ser oídos y sus opiniones tenidas en cuenta en las asambleas generales de copropietarios, las asambleas extraordinarias, los consejos de administración, el administrador del conjunto y los comités donde se planteen asuntos de interés común para ellos y la copropiedad. Los copropietarios tienen derecho a que se les trate en todo momento con respeto y dignidad humana. En atención a los derechos fundamentales consagrados en la Constitución Política en cualquier tipo de procedimiento para hacer llamados de atención o aplicar sanciones se respetará el debido proceso y el derecho a la defensa, razón por la que se garantizará el tiempo y oportunidad necesarios para dar las explicaciones del caso y en todo momento se buscará primero llegar a una solución concertada. Los residentes del conjunto tienen derecho a presentar peticiones respetuosas y reclamos ante los diversos órganos de administración y a que estas sean atendidas en los términos de ley. En la adopción de decisiones, fijación de planes y políticas por parte de los diversos órganos de administración, deberá tenerse en cuenta la prevalencia de los derechos fundamentales de los niños consagrada en la constitución política.

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1.2 DEBERES, OBLIGACIONES Y PROHIBICIONES

El comportamiento de los residentes, deberá ser siempre decoroso y respetuoso hacia los demás y hacia los bienes de la copropiedad. A continuación, se enumeran sus obligaciones en lo relacionado con diferentes temas, además de lo contenido en el reglamento de propiedad horizontal en sus artículos 57, 58 y 59: 1. No se debe propiciar dentro de las áreas privadas o en las áreas de

propiedad común, actividades que atenten contra la moral y buenas costumbres, la higiene, la integridad personal, la seguridad del inmueble o la tranquilidad de los residentes del conjunto.

2. No obstruir las zonas comunales usándolas como depósitos, negocios, sitios de reunión o diversión.

3. No se debe hacer uso de las zonas comunes para fines diferentes al que fueron diseñadas y destinadas en principio.

4. No utilizar las paredes, pisos o techos de la propiedad común o privada para colocar, cargas o pesos excesivos.

5. No se pueden hacer en las respectivas áreas privadas modificaciones estructurales a menos que sean autorizadas por las autoridades distritales o el Consejo de Administración y aprobado por ingeniero estructural calculista.

6. No mantener dentro de las unidades privadas, sustancias corrosivas, inflamables, explosivas o antihigiénicas que atenten contra la salud de las personas o la integridad de la construcción.

7. No mantener dentro de las unidades privadas equipos, aparatos o dispositivos que produzcan ruidos molestos o que sobrepasen los límites establecidos por la ley vigente, o que produzcan olores o vibraciones que perjudiquen a los residentes del conjunto.

8. El volumen de los equipos de percusión y/o musicales debe mantenerse en los rangos permitidos por la ley vigente, de tal manera que no incomode a los demás residentes. No está permitido sacar parlantes o bafles de los equipos de sonido o similares a los balcones.

9. No se permite realizar dentro de las unidades privadas reuniones que, por su naturaleza, por el volumen mismo de la música o por el comportamiento de los asistentes, perturben la tranquilidad de los residentes, manejando los niveles de tolerancia. La administración y/o el Consejo de Administración podrán amonestar y/o llamar la atención cuando las reuniones desarrolladas en las áreas privadas sobrepasen los límites que perturben la tranquilidad general.

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10. No se permite realizar cambios en la decoración de puertas, ventanas,

fachadas y partes exteriores de las unidades privadas. Debe conservarse la uniformidad que conforma la construcción.

11. No se pueden instalar antenas de radios, televisión o cables aéreos de conducción eléctrica, salvo autorización de la administración. En ningún caso los cables para instalar estos servicios deben quedar visibles exteriormente, conservando la estética del Conjunto.

12. Las unidades privadas están destinadas a vivienda y ellas no pueden ser destinadas para fines distintos a lo que fueron adquiridas.

13. No se permite fijar avisos de cualquier naturaleza en los ascensores, fachadas o muros del conjunto.

14. Está prohibido colocar en las áreas comunes de uso exclusivo (excepto balcones): mesas, bancas o elementos que impidan la libre circulación de los residentes.

15. Está prohibido el ingreso a las unidades privadas, del personal de vigilancia, aseo, jardineros, mantenimiento, etcétera; con excepción de autorización expresa de la administración.

16. No está permitido fumar en las áreas comunes cerradas. Se prohíbe botar colillas, pipas, cenizas, etc. al exterior de las unidades privadas o en las áreas comunes.

17. En los parqueaderos, los conductores deben conservar siempre la derecha, movilizándose dentro de los mismos con luces encendidas a una velocidad máxima de 10 km por hora.

18. No se permite el acceso peatonal por las puertas de ingreso y salida vehicular del conjunto. El acceso con bicicletas, sillas de ruedas o similares será permitido

19. No podrán ser objeto de uso exclusivo, los parqueaderos de visitantes, accesos y circulaciones y todas las zonas comunes que por su naturaleza o destino son de uso y goce general, como salones comunales y áreas de recreación y deporte, entre otros.

20. No está permitido a los residentes dejar basura, bolsas, cajas o cualquier otro elemento en las zonas comunes.

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21. El incumplimiento a estas disposiciones ocasionará las sanciones establecidas en el reglamento propiedad horizontal y en el presente manual de convivencia.

22. No se debe tender ropa, tapetes, alfombras en las ventanas de los

apartamentos o sobre los muros, balcones y sobre zonas verdes comunes. El incumplimiento de esta norma acarreará las sanciones correspondientes.

1.2.1 SEGURIDAD

A. EN RELACIÓN CON EL PERSONAL DE PORTERÍA No está permitido: 1. Solicitar al personal de portería y de vigilancia que se ausente de su sitio de

trabajo. 2. Cometer actos que atenten contra la seguridad del conjunto o permitir que sus

familiares, trabajadores o visitantes lo hagan. 3. Dar al personal de portería órdenes directas que puedan generar instrucciones

contradictorias debido a que puede entorpecer la buena marcha de la administración y del conjunto en general.

4. Pedir al personal al servicio del conjunto, favores que no correspondan a las

funciones que les han sido asignadas. 5. Dejar menores de edad en el área de portería a cargo de los empleados o

vigilantes. 6. Permitir o facilitar la entrada de taxis al conjunto sin la autorización de la

administración salvo en los siguientes casos: Para movilizarse cuando esté lloviendo. Cuando los copropietarios salgan de viaje con maletas pesadas o necesiten

trasladarse con algún objeto o paquete pesado hasta su residencia. Para movilizar personas de la tercera edad, discapacitadas o enfermas sean

copropietarios o visitantes. 7. Dejar llaves o dinero encargados a los vigilantes. 8.

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B. NORMAS ESPECÍFICAS DE SEGURIDAD PARA LOS RESIDENTES 1. Conocer al vecino. 2. Estar atento a cualquier situación irregular que pueda presentarse e informar en

administración. 3. Avisar por escrito a la administración cada vez que se pretenda sacar algún

objeto de los inmuebles y autorizar a la persona que va a retirarlo indicando su nombre completo e identificación.

4. Presentar las denuncias que sean pertinentes ya que de esta forma se colabora

con la comunidad. 5. Dar cumplimiento a todas las demás normas de seguridad que en un futuro

determine el administrador o el Consejo de Administración.

6. Como recomendaciones generales para la puerta de entrada a su unidad privada:

Instalar chapas de seguridad.

Mantener en perfecto estado de funcionamiento las cerraduras colocando placas

metálicas de seguridad.

Instalar mirilla u ojo mágico.

Asegurar que su puerta permanezca cerrada.

Dejar siempre cuando salga, con doble llave, las cerraduras de la puerta de entrada de su unidad privada.

Autorizar, previamente y por escrito a la administración, a la persona o personas que estén a cargo de mostrar una unidad privada para efectos de anuncio comercial de venta o arrendamiento.

Alertar a sus empleados, colaboradores y demás habitantes de su residencia sobre las diferentes modalidades de robo.

Verificar quien llama a su puerta antes de abrir. Si no puede identificar al visitante llame a la portería para averiguar de quien se trata.

Comentar con los demás residentes cualquier nueva modalidad de robo que conozca.

En caso de que su unidad privada vaya a quedar sola por más de un (1) día:

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Debe dar aviso, por escrito, al administrador (a) en forma oportuna, indicando el

nombre y el número telefónico de un familiar o de la persona a la cual se pueda acudir en caso de que surja cualquier eventualidad o emergencia durante su ausencia. Si durante el periodo de ausencia debe ingresar alguna persona a su unidad privada, en la misma comunicación se deberá indicar el nombre, el número del documento de identidad, la fecha en la que hará el ingreso y, en caso de estar autorizada para retirar cualquier bien, incluyendo el carro, esto deberá estar expresamente detallado. No sobra recomendarle su unidad privada a un vecino.

Mantener actualizados sus números telefónicos para ser localizado en caso de emergencia.

Tomar todas las demás medidas de seguridad que considere necesarias.

C. PARADERO DE LOS NIÑOS

Para el ingreso y salida de niños que tienen servicio de ruta se deberá utilizar únicamente el paradero escolar (el kiosco) con el fin de tener un mayor control y seguridad sobre su salida y entrada al conjunto, para lo cual el servicio de vigilancia deberá llevar un control diario por escrito de los niños que salen y llegan en rutas escolares, para ello contarán con el apoyo del administrador (a). Los horarios de funcionamiento de esta portería están determinados por las necesidades específicas. Se prohíbe expresamente que los transportes escolares recojan o dejen a los niños en la entrada principal del conjunto residencial para evitar congestión vehicular o accidentes, en los horarios en los cuales se tienen habilitadas las entradas y salidas del paradero escolar. 1.2.2 PARQUEADEROS A. COMUNALES O DE VISITANTES

Los parqueaderos comunales o de visitantes están destinados únicamente para estacionar automóviles y vehículos particulares y en ningún caso automóviles de servicio público o de carga.

Los propietarios o residentes que utilicen los parqueaderos de visitantes para estacionar los vehículos de su propiedad por más de dos (2) horas o permitan el uso indebido de los mismos; serán sancionados. Si se presenta reincidencia o negligencia por parte del propietario o residente se impondrá una sanción

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equivalente de acuerdo a lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal y el presente manual. Los visitantes deberán utilizar los espacios demarcados, con línea amarilla. El uso de estos parqueaderos por parte de los residentes solo será de manera ocasional y por periodos de no más de dos horas y jamás de manera habitual y menos definitiva. En cualquier caso, los residentes que tengan bajo el criterio anterior, parqueado un vehículo en zona de visitantes, de requerirse por la administración o su personal, deberá retirar el vehículo y liberar el espacio al interés general que para este caso se define como el uso adecuado de los sitios de parqueo por parte de los visitantes. En caso de oposición o imposibilidad para retirar el vehículo, el personal de la administración está autorizado para organizar los vehículos de visitantes aun obstaculizando los vehículos mal parqueados de los residentes. En caso de abandono por más de tres días de un vehículo de los residentes o sus visitantes el administrador tendrá plenas facultades para acudir a las autoridades de tránsito para que retire el vehículo o la persona que haya autorizado el parqueo indebido. B. PARQUEADEROS PRIVADOS El uso del parqueadero privado se hará observando las siguientes normas: 1. Solo hay derecho a estacionar en cada parqueadero el número de vehículos

autorizado de conformidad con su cabida. 2. Cada propietario o arrendatario solo deberá utilizar su respectivo parqueadero. 3. Los parqueaderos deberán utilizarse solamente para estacionar los vehículos y,

en caso necesario, para motos y bicicletas, estas últimas en portabicicletas debidamente aseguradas.

4. Los vehículos se deberán dejar cerrados. 5. Se deben graduar las alarmas de los vehículos en forma tal que no se disparen

fácilmente.

6. Todo propietario de vehículo que advierta o sea avisado que su automotor está derramando gasolina, aceite o cualquier líquido contaminante, deberá repararlo inmediatamente.

7. No se debe interrumpir el libre movimiento de los demás vehículos.

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8. No usar dentro del conjunto resonadores, pitos, bocinas u otros dispositivos que superen los niveles de ruido permitidos por la autoridad competente.

9. No ingresar, transitar o permanecer estacionado el vehículo con el radio encendido a un volumen tal que perturbe la tranquilidad de los residentes.

10. No utilizar las zonas de circulación vehicular y/o peatonal para parqueo de automotores, motos y similares ya que son áreas comunes.

11. No almacenar combustibles o cualquier clase de elementos inflamables o

explosivos en el área de parqueaderos o dentro de los vehículos. 12. Está prohibido lavar o limpiar automóviles dentro del conjunto.

13. Hacer reparaciones o mantenimiento a los vehículos o similares (karts, motos,

etc.) en el área de los parqueaderos o de circulación, se exceptúan las necesarias para retirarlos

14. No se debe circular con bicicletas, triciclos, patines, patinetas y demás vehículos no motorizados en la zona de parqueo de sótanos y de acceso vehicular. Los vehículos tendrán especial cuidado en su tránsito por el conjunto y por los parqueaderos para evitar accidentes para lo cual se colocarán señales de respeto al peatón y a los niños.

15. No se debe utilizar el área de parqueaderos para pintar, arreglar muebles o preparar mezclas de construcción, cuando se requiera adelantar mejoras o modificaciones en los bienes privados.

16. No se debe estacionar vehículos frente a las plazoletas de entrada a los bloques.

17. Cualquier daño causado dentro del conjunto por uno de los propietarios o sus

hijos menores, tenedores, inquilinos, visitantes y/o usuarios de los parqueaderos, a cualquiera de los vehículos que allí se encuentre, será responsabilidad de aquellos y debe ser reportado inmediatamente a la administración.

18. Dentro del conjunto, los vehículos se deben desplazar a una velocidad máxima

de 10 Km. por hora. Habrá sanciones pedagógicas a quien viole esta disposición. Si la violación es reiterada o no, pero por la forma o naturaleza se considera peligrosa, también podrán imponerse sanciones pecuniarias de acuerdo con lo previsto en este manual.

19. los parqueaderos con línea blanca, al frente de cada casa, son considerados

bienes comunes de uso exclusivo de las casas.

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1.2.3 TELÉFONO DE LA PORTERÍA El teléfono de la portería se encuentra disponible para el uso de los residentes, como monedero. 1.2.4 CARROS DEL MERCADO

En los sótanos, al lado de los ascensores, hay carros de mercado los cuales deben ser devueltos a este lugar una vez sean utilizados con el fin de que todos los residentes puedan tener acceso a ellos cuando los necesite. Está prohibido dejarlos dentro de los ascensores, en lugares diferentes a los asignados para tal fin. En su utilización se tendrá especial cuidado con los ascensores, cualquier daño deberá repararse por el residente causante. 1.2.5 SALÓN COMUNAL

El uso del salón comunal se regirá por las siguientes normas:

1. El salón comunal está a disposición de los residentes para la realización de

distintos tipos de eventos. Con el fin de tener derecho a su utilización, el residente deberá solicitarlo con anticipación en la administración y deberá cancelar la suma de dos (2) salarios mínimos legales diarios vigentes, en el momento de su separación. Igualmente se debe dejar, en el momento de la separación, una suma igual en calidad de depósito para responder por los daños que se puedan ocasionar. Este depósito será reembolsable en el momento de devolverse el salón comunal a satisfacción.

2. El salón podrá arrendarse para no residentes presentados por un copropietario y en este caso deberá cancelar las sumas de (4) salarios legales diarios vigentes, siendo las demás normas aplicables a ellos. La responsabilidad sobre el salón en este caso será compartida con la persona que lo presentó lo mismo que su comportamiento dentro del conjunto.

3. En el evento de que los daños causados excedan el valor del depósito, el adjudicatario debe hacerse cargo del faltante dentro de las veinticuatro (24) horas siguientes a la notificación que se le haga en tal sentido.

4. El residente responsable de la utilización, con el fin de tener derecho a su uso, deberá estar al día en el pago de la administración.

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5. Se puede hacer uso del salón comunal únicamente hasta las 9:00 p.m. el alquiler del salón incluye las zonas aledañas, tales como los juegos infantiles, la plazoleta con la carpa y las zonas verdes inmediatas. Queda prohibido deambular por los garajes, pasillos y corredores de los edificios, así como jugar en los ascensores.

6. No se permiten los juegos pirotécnicos.

7. No se permite la entrada de ningún tipo de mascotas al salón comunal.

8. La utilización del salón es únicamente para reuniones de tipo cultural, social o familiar.

9. La administración podrá asignar el alquiler a un segundo solicitante si, una vez

separado, el primer solicitante no cancela oportunamente los costos establecidos.

10. Tiene prelación sobre cualquier solicitud la organización de una reunión de la

asamblea general.

11. Ni la Asamblea General ni el Consejo de Administración ni la administración serán responsables por los daños a terceros y accidentes personales que se puedan causar durante el desarrollo del evento para el cual fue alquilado el salón comunal o con ocasión del mismo y, por lo tanto, no se obligan para con el adjudicatario, con los copropietarios con los residentes ni con los residentes ni con terceros.

12. Al copropietario o residente que se exceda de la hora límite estipulado para terminar la reunión se le generará una sanción pecuniaria equivalente a diez (10) SMDLV.

13. No puede utilizarse para actividades con ánimo de lucro.

14. Está prohibido realizar perforaciones en sus paredes para colgar cuadros, decoraciones o cualquier otro elemento.

15. El personal de vigilancia está autorizado para intervenir en los casos que sea necesario pues ellos están en el deber de hacer cumplir los compromisos adquiridos en el documento firmado para el alquiler del salón comunal.

16. Frente a una situación grave, la administración o el personal de vigilancia debe acudir a la intervención de las autoridades de policía a fin de corregir la situación anómala y exigir la devolución inmediata del salón comunal.

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17. Es responsabilidad de la administración propender porque las carpas que se instalen en el salón comunal no dañen los jardines.

18. Si por alguna circunstancia quien ha alquilado el salón no lo utiliza, y no informa con una antelación de cuatro (4) días hábiles al evento, no se restituirá el dinero que se haya pagado por concepto de alquiler, ya que este dejará a otra persona sin opción de usar el salón.

19. El propietario recibirá el salón comunal aseado por lo tanto deberá entregarlo en las mismas condiciones o dejar el pago correspondiente para que el aseo se realice.

20. El propietario recibirá el salón inventariado y lo entregará inventariado

mencionando el estado en que se encuentra.

21. El propietario o tenedor o usuario se hace responsable por el uso que se haga del mismo, tanto él como sus invitados y por los daños o faltantes que puedan generarse con respecto al inventario que se elaborará por la Administración al entregar el salón.

PROCEDIMIENTO DE RECIBO Y ENTREGA DEL SALÓN En cuanto al procedimiento para el recibo del salón comunal y entrega del mismo después de su uso, deben tenerse en cuenta las siguientes disposiciones que son de obligatorio cumplimiento:

1. Firmar el respectivo contrato de alquiler, el inventario y el reglamento de uso del

salón comunal.

2. Las llaves de la puerta principal del salón comunal deben ser recibidas por el solicitante de manos de la administración o de la persona que esta delegue para tal fin.

3. Acto seguido se procederá a verificar el inventario de elementos y las

condiciones de aseo y presentación lo cual se entiende aceptado con su firma.

4. Para facilitar el ingreso de los invitados a la reunión, el solicitante debe entregar en la portería una lista con los nombres de los mismos.

5. Por ser la persona responsable, quien hace la solicitud de usar el salón comunal,

obligatoriamente deberá estar presente en el salón comunal hasta el final de la reunión para ejercer el debido control. Esto es especialmente cuando se trate de reuniones de adolescentes.

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6. A la finalización del evento, se deben cerrar las puertas con llave. El salón comunal debe entregarse totalmente aseado, junto con sus llaves a más tardar al día siguiente a las diez de la mañana (10:00 A.M.) a la administración o, en su defecto, al personal de portería, quienes lo revisarán para comprobar inventario y estado del salón. En el caso que el salón no sea entregado a conformidad en temas de aseo, el conjunto procederá a realizar las labores de limpieza y descontará este valor del depósito.

7. Posteriormente, en el horario que la administración tenga asignado para

atención a los copropietarios y residentes, se podrá solicitar la devolución del dinero entregado en depósito siempre y cuando no se haya presentado ningún daño con ocasión de la reunión celebrada pues, de ser así, se deberá cubrir en su totalidad e inmediatamente el costo de todo daño que los invitados y/o el arrendatario eventualmente hubiesen ocasionado. En caso que el depósito no cubra los daños ocasionados, estos valores podrán ser cobrados a través de los recibos de administración.

8. Toda observación relativa al uso del salón comunal debe anotarse en el formato

de solicitud o en el inventario del mismo.

1.2.6 MEDICIONES DE SERVICIOS PÚBLICOS RESIDENCIALES Y COMUNALES

Se regirá por las siguientes disposiciones: 1. Todo empleado de las empresas prestadoras de los servicios públicos debe ser

autorizado por los vigilantes para ingresar hasta los armarios respectivos. Los vehículos de estas empresas no están autorizados para ingresar al conjunto salvo que la labor a realizar así lo requiera.

2. Está prohibido para toda persona ajena a las empresas de servicios públicos abrir, cerrar o forzar las tapas de los armarios, así como conectar o desconectar los servicios públicos para su unidad o para otra, a menos que este sea necesario por cuestiones de seguridad o de urgencia inminente. Para esto debe coordinarse con la administración y/o con quien este delegue en tales casos.

3. Está prohibido hacer uso de los servicios públicos comunales para fines

particulares cualquiera que sea el motivo, so pena de una multa equivalente a cinco (5) salarios mínimos legales diarios vigentes al infractor por cada infracción.

1.2.7 DEL MANEJO Y DISPOSICIÓN DE BASURAS

Se hará conforme a las siguientes reglas.

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Para los apartamentos: 1. Se deben utilizar los ductos y manejar bolsas de diferentes colores, así: una

negra con los desechos orgánicos, y una blanca para material reciclable debidamente cerradas cuyo tamaño debe ser adecuado, de tal forma que no obstruya los ductos.

2. Las basuras o desechos se deben arrojar empacados en bolsas plásticas debidamente selladas con el fin de evitar que se estallen y adhieran a las paredes del ducto, previniendo obstrucciones, contaminación ambiental, proliferación de microorganismos, epidemias, aparición de moscas, ratones, zancudos y cucarachas.

3. En caso de que se trate de una bolsa muy grande, cajas de cartón o elementos corto punzantes (vidrios, botellas, cubiertos, etc.) que pueda atascar el ducto de basuras o causar un accidente, deberá bajarse directamente al depósito y ponerla dentro de una caneca. Quien infrinja esta disposición tendrá un llamado de atención escrito, si por esta razón el ducto de basura debe ser reparado, la persona responsable deberá pagar el costo del arreglo.

4. Empaque en bolsa de color blanco el material reciclable a excepción del vidrio que debe ser bajado directamente a la caneca especial dispuesta a la entrada del ducto.

5. El ducto de basuras debe cerrarse una vez se haya utilizado.

6. No se debe arrojar fósforos ni cigarrillos encendidos por el chut ya que el fuego puede llegar hasta las canecas de basuras e iniciar un incendio.

7. No bote la basura suelta por el ducto. Siempre debe depositarse dentro de una bolsa.

Para las casas: 1. Se deben utilizar bolsas negras para los desechos orgánicos y blancas para el

material reciclable.

2. Deberán dejar la basura directamente en las canecas ubicadas en los depósitos de basura que se encuentran en los sótanos.

3. Se deben utilizar bolsas de basura tipo apartamento o, en su defecto, las bolsas

de supermercado de tamaño normal.

4. Está prohibido dejar bolsas de basura frente a las puertas de acceso a las unidades privadas, en el área de parqueaderos y en las zonas comunes diferentes a las destinadas para ello.

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En el caso del papel y del periódico, se pueden entregar a las señoras del aseo.

Quien infrinja estas normas o reglas recibirá un llamado de atención y si su comportamiento es reiterado podrá recibir una sanción pecuniaria de acuerdo a lo establecido en el reglamento de propiedad horizontal y el presente manual

1.2.8 TENENCIA DE MASCOTAS Y ANIMALES DOMÉSTICOS Se tendrá en cuenta establecido en artículo 59 del reglamento de propiedad horizontal, además de dar aplicación a los artículos 117 y 124 y subsiguientes del Código Nacional de Policía. 1. No podrán circular mascotas en el ascensor. Para fines de ingreso o salida de

las unidades privadas, deberán hacerlo por las escaleras, acompañados de su tenedor, con traílla, para evitar molestias a otros residentes.

2. Si por alguna circunstancia las mascotas hacen sus necesidades fisiológicas en las áreas comunes de circulación deberá recogerse de inmediato por el tenedor, realizando la limpieza correspondiente a fin de prevenir enfermedades infecto-contagiosas.

3. De conformidad con lo establecido en el artículo 129 del C.N.P., se prohíbe la permanencia de ejemplares caninos potencialmente peligrosos en el conjunto, quedando facultado cualquier propietario, tenedor, empleado o integrante de cualquier órgano de la copropiedad a denunciar ante la autoridad policiva el incumplimiento de esta disposición para efectos de la sanción de tipo policivo, como por parte de los órganos competentes de la copropiedad. El administrador está plenamente facultado para solicitar los certificados que exige la ley, así como su respectiva inscripción en la alcaldía municipal.

4. Los menores de edad no podrán ser tenedores de los ejemplares de que trata 126 del C.N.P. en las zonas comunes, esta restricción se extiende a las personas que se encuentren en estado de embriaguez, bajo influencia de sustancias psicoactivas o que presenten limitaciones físicas.

5. La tenencia de ejemplares caninos en las viviendas, requiere que las circunstancias de alojamiento en el aspecto higiénico y sanitario, de alimentos y custodia, sean las adecuadas y que no se produzca ninguna situación de peligro o incomodad para los vecinos u otras personas en general, o para el propio animal.

6. Los ejemplares caninos considerados por la ley como potencialmente

peligrosos, está prohibida su tenencia en la en el conjunto, tales razas prohibidas son los siguientes: Razas o sus cruces o híbridos: American Staffordshire Terrier, Bullmastiff, Dóberman, Dogo argentino, Dogo de

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Burdeos, Fila Brasileiro, Mastín Napolitano, Pit Bull Terrier, American Pit Bull Terrier, De presa Canario, Rottweiler, Staffordshire Terrier, Tosa Japonés, estas razas requieren registro en las Alcaldías, polizas de responsabilidad civil extracontractual e instalaciones especiales para su tenencia, quien no cumpla con todas las disposiciones de la Ley es objeto de acción policiva inmediata.

7. En las zonas públicas alrededor del conjunto, el administrador está en la obligación de denunciar ante la autoridad respectiva, cualquier perturbación o peligro para las personas o los bienes que puedan generar los anímales, a fin de evitar a la comunidad enfermedades inmuno-prevenibles como la zoonosis y demás enfermedades infecto contagiosas.

8. El Administrador o integrante de cualquier órgano de la Persona Jurídica, tiene

el deber de acudir a la Policía para efectos preventivos y de control sanitario.

1.2.9 PARQUE INFANTIL O ZONAS DESTINADAS PARA LOS NIÑOS Y CANCHA MÚLTIPLE

El conjunto cuenta con dos parques infantiles, una cancha múltiple y un camino pavimentado para que los niños jueguen y en este último para hacer actividades que implican actividad física. Por esta razón siendo áreas importantes para el esparcimiento y la recreación se debe hacer un uso adecuado y racional de las mismas, en los horarios establecidos y procurando que estén siempre limpias y evitar su deterioro. Los parques infantiles son de uso exclusivo de los niños y para evitar que se dañen se limita su uso hasta los 12 años y se prohíbe que se utilicen como sitio de reunión en las noches de adultos y jóvenes para tomar bebidas alcohólicas (así se establecerá en avisos de señalización en cada parque) así como dejar botellas de vidrio que puedan lastimarlos. En la zona destinada para los niños, los padres son los únicos responsables de su seguridad y comportamiento y en consecuencia, deberán reparar los daños que causen a los elementos de recreo, a las unidades privadas, a los bienes comunes y/o a otras personas. Para evitar accidentes no es permitido jugar en áreas tales como garajes, jardineras, ascensores, la fuente, y las escaleras. Los niños no deben subirse a las materas que están ubicadas en la entrada de los bloques y en la fuente pues dañan las matas, riegan la tierra y ocasionan traslado de la misma, en los zapatos, a los corredores, a las escaleras y al interior de las unidades privadas. Horario para su uso:

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Solo se permitirá el uso de la cancha múltiple y los parques infantiles desde las 8 AM hasta las 8:00 PM con el fin de no alterar la tranquilidad de los vecinos y el administrador(a) velará a través de la compañía de vigilancia para que así sea.

1.2.9 SERVICIOS DOMÉSTICOS Y OTROS

Se regirá por las siguientes disposiciones: 1. Los residentes deben comunicar y hacer cumplir a las empleadas del servicio

doméstico, conductores, escoltas u otros empleados a su cargo y contratistas las normas de convivencia del conjunto que les atañen, teniendo en cuenta que el comportamiento de estos es responsabilidad del residente del conjunto.

2. Los propietarios o residentes deberán informar a los porteros si su empleada del

servicio no está autorizada para permitir el ingreso de personas a su vivienda, en el caso de encontrarse sola.

3. Quedan expresamente prohibidas las visitas de las empleadas de servicio

doméstico al personal de la portería y de vigilancia. 4. No deben botarse a través de la red de alcantarillado, objetos que puedan

producir su taponamiento, ni utilizarse, para destapar las cañerías domiciliarias, productos químicos que las deterioren.

5. No se permite secar, colgar y/o sacudir alfombras, tapetes, cortinas, ropa,

colchones, zapatos, etc. en los balcones, ventanas y/o muros de las terrazas de las unidades privadas.

6. No deben arrojarse desde las ventanas objetos, basuras o papeles a otras

unidades de vivienda o a las zonas comunes, así como manchar, pintar o rayar paredes o pisos comunes.

1.2.10 REPARACIONES LOCATIVAS Y OBRAS DE REMODELACIÓN

El horario para realizar las reparaciones locativas es de 8:00 a.m. a 5:00 p.m. de lunes a viernes; los sábados de 8:00 a 12:00 m. exclusivamente, y se supeditara a la observancia de las siguientes normas: 1. No se debe utilizar taladros, martillos, etc., ni antes ni después de las horas

establecidas para hacer reparaciones o instalaciones, bien sea por contratistas o residentes.

2. Los trabajos ruidosos no podrán hacerse los días sábados.

3. Está prohibido dejar los escombros en las áreas comunes.

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4. Se debe mantener la entrada a su bien privado despejada de cajas, muebles y/o enseres.

5. Los propietarios se hacen responsables de los actos de los contratistas y de su

buena conducta, mientras están dentro del conjunto. 6. Los obreros deberán permanecer dentro de la residencia donde se encuentren

laborando, hasta tanto el conjunto construya un área para descanso y alimentación.

7. Por razones de seguridad, los residentes deberán entregar al administrador (a) y al vigilante que se encuentre en la portería del conjunto, un listado con los nombres completos y números de documento de identidad de los contratistas. En caso que alguno de ellos no figure en el listado o no porte documento de identidad, no podrá ingresar al conjunto.

8. En caso que los garajes se utilicen como depósitos permanentes el administrador deberá informales por escrito para que retiren los elementos en un periodo de diez días calendario. Quien infrinja esta disposición tendrá un llamado de atención escrito.

9. Los depósitos son de responsabilidad de su dueño, por lo tanto, el tipo de materiales que en él se guarde es solo responsabilidad del usuario y los daños o afectaciones que dichos materiales causen serán responsabilidad de él y así deberá responder ante el conjunto.

1.2.11 TRASTEOS Se harán conforme a las siguientes reglas: 1. Cuando se vaya a efectuar un trasteo por parte de un propietario o arrendatario,

debe darse aviso a la administración con mínimo 5 días de anticipación con el fin de que le sea expedido el respectivo paz y salvo.

2. Es obligatorio el uso de los protectores para los ascensores y será responsabilidad de la administración coordinar con los residentes para la instalación, pues deberán estar instalados con anterioridad al momento de dar inicio al trasteo. Una vez terminado el trasteo la administración revisará el estado en que quedan las áreas comunes utilizadas.

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3. En caso de que se ocasionen daños a las áreas comunes durante el trasteo, el propietario o arrendatario serán responsables de todos los costos de reparación y la administración no tendrá que arreglar el asunto con la empresa de trasteos.

4. Para tal fin se exigirá un depósito reembolsable equivalente a 20 salarios

mínimos legales diarios vigentes. Una vez realizado el trasteo, se reembolsará el monto del depósito si no se han presentado daños durante el mismo al igual que el paz y salvo respectivo. De lo contrario se hará el descuento correspondiente, en caso de que el valor del daño sea superior a la suma dada en depósito, la persona que realiza el trasteo deberá pagar la diferencia.

5. El horario para efectuar trasteos será de lunes a viernes de ocho de la mañana (8:00 A.M.) a cinco de la tarde (5:00 pm.). Los sábados, de nueve de la mañana (9 AM) hasta las doce del día (12:00 M), en las horas de la tarde de los sábados, los domingos y festivos no se podrá realizar esta labor.

6. Quienes realicen el trasteo deberán obrar con cuidado y diligencia protegiendo

los bienes comunes y privados existentes dentro del conjunto.

7. Los acompañantes y los trabajadores para el trasteo deben cumplir con las normas establecidas para el ingreso de visitantes.

8. A medida que se va cargando o descargando el trasteo deben adoptarse las medidas de seguridad apropiadas con el fin de no obstruir la entrada peatonal o vehicular, ni causar incomodidades a los residentes, ni daños físicos a los las construcciones o vehículos.

1.2.12 BIENES COMUNES Los bienes comunes se utilizarán conforme las siguientes reglas: 1. Solo está permitido el uso e instalación de la antena comunal de televisión

actualmente existente para canales nacionales y, quien desee otra clase de señal, podrá instalarla cumpliendo con las normas del conjunto residencial.

2. Cuando se celebren reuniones sociales dentro de las unidades privadas las

puertas de estas deberán permanecer cerradas salvo el uso normal de las mismas. Los anfitriones recomendarán a sus invitados guardar compostura y que, al salir de la reunión, eviten gritos, discusiones, mal trato a las puertas del ascensor.

3. Está prohibido hacer reuniones o fiestas y, en general, cualquier evento en las

áreas comunes, únicamente en el salón comunal. Con excepción de la administración y el consejo de administración que estarán facultados para

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organizar reuniones o celebraciones especiales en áreas comunes, como lo es el día del niño, novenas navideñas etc.

4. Está prohibido consumir ninguna clase de droga en las áreas comunes ni fumar

en las áreas comunes internas de cada uno de los bloques como ascensores y pasillos.

5. Está prohibido ingerir bebidas alcohólicas en las zonas comunes con excepción

del salón comunal. 6. Está prohibido secar, colgar y/o sacudir alfombras, tapetes, cortinas, ropa,

zapatos, etc. en las áreas comunes. 7. Está prohibido dejar muebles u objetos de cualquier naturaleza abandonados en

las zonas comunes. La administración tiene la obligación de retirar de los sitios relacionados, todo elemento ajeno al uso y fin de tales áreas sin que medie derecho a reclamación alguna por parte del propietario o residente que dejó el elemento abandonando en ellas.

8. Está prohibido fijar avisos en las paredes o en cualquier otra área común a no

ser que se trate de avisos de seguridad u orientación los cuales serán fijados por la administración.

9. No se deben arrojar objetos o basuras tales como colillas de cigarrillos a otras

unidades de vivienda o a las áreas comunales. 10. No dejar en las zonas de circulación vehicular o peatonal o en las demás áreas

comunes, objetos tales como muebles, máquinas, cajas, llantas, colchones y herramientas.

11. Es responsabilidad de los propietarios, restituir y resarcir los daños que

ocasionen a los bienes privados de otros residentes o propietarios. 12. Está prohibido hacer uso de los servicios públicos comunales para fines

particulares, cualquiera que sea el motivo. Quien infrinja esta disposición tendrá un llamado de atención escrito.

1.2.13 ASCENSORES Se hará uso de estos, así: 1. La capacidad de carga de los ascensores es limitada y, en consecuencia, su

utilización está restringida en lo concerniente al número de personas permitidas por su fabricante y al peso y/o volumen de las cosas.

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2. Los niños menores de siete (7) años deben usar los ascensores en compañía de una persona mayor de quince (15) años.

3. Los usuarios de los ascensores deben mantenerlos en óptimas condiciones de

limpieza y aseo. 4. En el caso de tormentas eléctricas, sismos, terremotos o incendios se

recomienda no hacer uso de los ascensores. 5. Las puertas de los ascensores deben manejarse con suavidad para evitar su

deterioro, utilizando únicamente los botones internos de ABRIR Y CERRAR. 6. Se prohíbe fumar dentro de los ascensores.

7. Cualquier emergencia o desperfecto en los ascensores se debe comunicar

inmediatamente a la administración o al personal de portería para llevar a cabo el trámite respectivo.

8. Los residentes de cada bloque deben estar informando a la administración

cuando un ascensor presente fallas o cuando se le dé un uso inadecuado por un residente.

9. La administración deberá exigir al contratista de mantenimiento de ascensores

una capacitación dirigida a todo el personal de vigilancia y mantenimiento del conjunto para atención de emergencias, tales como bloqueo de puertas del ascensor, traba entre pisos, etc. El administrador (a) y el consejo de administración supervisará que se cumpla lo anterior.

10. Solicitar la llegada del ascensor al piso respectivo oprimiendo el botón de

llamado.

11. Tener en cuenta que insistir varias veces puede desprogramar el equipo.

12. Evitar jugar o manipular con los elementos internos del ascensor como

cámaras, botones, etc.

13. Evitar que sus hijos o personas menores de edad jueguen dentro de los

ascensores ya que pueden ocasionar accidentes o desprogramar los

equipos.

14. Oprimir los botones de forma suave, ya que al ser sensores electrónicos

pueden deteriorarse por fuerza desmedida.

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15. En caso que las puertas no abran o se bloquee el ascensor con personas

adentro, usar el botón de emergencia y su intercomunicador para recibir el

apoyo correspondiente.

16. No Escribir o rayar las paredes y puertas de los ascensores, así como realizar

actos impropios que vayan en contra de la moral y buenas costumbres.

17. No Escribir grafitis.

18. No Usar el ascensor con mayor peso al indicado internamente en el mismo,

porque puede generar daños o accidentes.

19. No fumar ni consumir alimentos, bebidas embriagantes, o sustancias

alucinógenas dentro del ascensor.

20. No obstruir, deteriorar o causar cualquier tipo de daño a las cámaras de

seguridad de los ascensores.

1.2.14 FACHADAS: Se deberán observar las siguientes normas: 1. Mantener en buen estado de aseo y presentación la parte de la fachada que o le

corresponde a su unidad privada y que comprende la parte exterior de la puerta de acceso, los muros y las ventanas.

2. No hacer uso de cobijas, ruanas, manteles, sabanas, etc., para suplir las

cortinas o persianas, toda vez que ellos afecten negativamente y de manera directa la presentación de la fachada del conjunto.

3. Está prohibido hacer ampliaciones; construcciones o modificaciones en las áreas

comunes que afecten su unidad armónica. 4. Se prohíben instalar cables externos, construir instalaciones de gas en zonas

comunales y chimeneas distintas a las originales que puedan deteriorar la fachada del conjunto.

1.2.15 GUARDA ESPALDAS Y CONDUCTORES Los guarda espaldas y conductores para que puedan permanecer dentro del conjunto en ejercicio de sus funciones, deben estar previamente registrados en la administración con sus respectivos nombres, apellidos y números de cedulas.

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El copropietario resguardado responderá de todo daño o perjuicio moral o material que puedan ocasionar su guardaespaldas y conductores, tanto al conjunto como a sus residentes. Los escoltas que porten armas deberán llevarlas con discreción, no exhibirlas ni efectuar demostraciones irregulares con las mismas, ni hacerles mantenimiento o aseo dentro del conjunto.

1.2.16 CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN Los pagos de cuotas de administración deben hacerse de forma oportuna y ser entregados directamente en la oficina de administración exigiendo su recibo de caja en forma inmediata, de no ser posible esta modalidad de pago, se pueden consignar en la cuenta de ahorros del conjunto y entregar posteriormente la copia del recibo de consignación debidamente marcada con el número del apartamento o casa, con el fin de registrar su pago en la contabilidad, sustentarlo con el comprobante de ingreso y recibir el correspondiente recibo de caja. La devolución de cheques por razones imputables al girador tendrá un recargo del 20% de acuerdo con las disposiciones del Código de Comercio. EL procedimiento para el cobro de expensas comunes insolutas será el siguiente: La conciliación: Cuando un propietario no pague dos meses seguidos las

expensas comunes el administrador (a) procederá a llamarlo personalmente para tratar de llegar a un acuerdo directo.

El cobro jurídico: Se hará efectivo cuando el propietario o residente incumpla en

el pago de tres (3) cuotas de administración o antes si el Consejo de Administración así lo considera debido a antecedentes de incumplimiento, (artículos 70 y subsiguientes del reglamento de propiedad horizontal).

El Consejo de Administración y la administración están plenamente facultados para tomar todas las medidas que estimen necesarias para la pronta y adecuada recuperación de la cartera morosa (más de tres cuotas vencidas), tales como intereses de mora y al residente en mora una vez establecido su debido proceso, se le podrán imponer sanciones no pecuniarias de que trata el reglamento de propiedad horizontal, como son las publicaciones de los listados de los deudores en las diferentes carteleras, las suspensión de servicios no indispensables como el suministro de correspondencia y parqueadero de visitantes. Por las cuotas de administración deberán responder solidariamente los propietarios y las personas a quienes estos hayan entregado a cualquier título el uso o el usufructo de su propiedad.

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1.2.17 CONDUCTO REGULAR PARA LAS SOLICITUDES, COMENTARIOS, SUGERENCIAS, RECLAMACIONES Y QUEJAS Las solicitudes, comentarios, sugerencias, y o quejas; deberán hacerse preferiblemente en forma escrita a través de la administración, la cual su vez, deberá comunicarla al comité de convivencia y/o al Consejo de Administración según corresponda, para que se tomen las medidas pertinentes. Las quejas que se tengan contra la administración deberán ser dirigidas al Consejo de Administración para que las examine y adopte las medidas pertinentes. Para poder alcanzar los objetivos del conjunto y posibilitar e pleno desarrollo comunitario, es necesario cumplir con las normas y deberán establecidos en el reglamento de propiedad horizontal y en este manual de convivencia.

2. FUNCIONES, DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL ADMINISTRADOR(A)

2.1 DERECHOS

El administrador tiene derecho a que se le trate en todo momento con respeto y dignidad humana y a que se le formulen las peticiones y sugerencias en forma respetuosa. 2.2. FUNCIONES GENERALES 1. Además de las funciones establecidas en el artículo 106 del reglamento de

propiedad horizontal, tendrá las siguientes funciones: 2. Al administrador(a) le corresponde velar porque se presten los servicios del

conjunto con eficiencia y eficacia, tales como vigilancia, aseo, jardinería, comunicación interna, entrega de correspondencia, entre otros.

3. Deberá buscar la integridad, el mantenimiento y buen uso de los bienes

comunes tales como ascensores y jardines entre otros, así como por el correcto suministro de los servicios públicos y deberá propender por la tranquilidad, seguridad y salubridad de los residentes y porque se respeten los derechos de estos especialmente de los niños y ancianos.

4. Deberá vigilar y administrar los dineros de la copropiedad y velar porque se

cumplan en forma correcta, oportuna y pulcra los servicios de contabilidad, revisoría fiscal y auditoría en la contratación de obras para el conjunto de manera que se garantice su calidad y cumplimiento.

5. Velar porque se respeten los derechos de los residentes especialmente los de

los niños y ancianos, así como proteger la integridad de los bienes comunes y el correcto suministro de los servicios públicos. Propiciar espacios y desarrollar

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programas de recreación, integración, y esparcimiento para niños, jóvenes y adultos, especialmente en época de vacaciones y en fechas especiales como el día de la madre, día de la familia, día de los niños, época navideña, que por su naturaleza abren espacios propicios para la integración de los residentes del conjunto.

6. Atender de manera eficaz y oportuna y dar respuesta a las peticiones

formuladas por los residentes del conjunto dentro de los diez (10) días siguientes a su formulación. Si el asunto puesto en su conocimiento por el residente no es de su competencia, o cuenta con limitaciones para su atención, dará traslado de manera inmediata al órgano de administración competente y procederá a efectuar las convocatorias o citaciones al que hubiere lugar dentro de los términos y condiciones legales y reglamentarias de los mismos, cuando de acuerdo con la naturaleza y gravedad del asunto lo amerite.

7. Realizar alianzas estratégicas con los administradores de los demás conjuntos

residenciales del sector en procura de beneficios recíprocos. 8. Propiciar y motivar con los demás administradores de conjuntos residenciales

del sector y entidades análogas, empresas de vigilancia y seguridad privada que prestan sus servicios en el área, y con las autoridades de policía de la localidad, la conformación, permanencia y fortalecimiento del frente de seguridad ciudadana.

9. Realizar el cobro de las cuotas de administración y demás expensas que les

correspondan pagar a los residentes y todas aquellas funciones que le sean asignadas por el reglamento de propiedad horizontal y las normas legales vigentes.

10. Propiciar la buena y oportuna comunicación, tanto escrita como verbal de la

administración hacia los copropietarios y residentes como de estos entre sí. 11. Propiciar el buen trato entre vecinos, así como su buen entendimiento, el

dialogo y llegar a acuerdos en la solución de conflictos, y en caso de conflictos propiciar fórmulas de arreglo junto con el comité de convivencia, logrando así una armónica convivencia.

12. Propiciar espacios y programas de recreación y esparcimientos para niños,

jóvenes y adultos. 2.3. FUNCIONES ESPECÍFICAS Y SERVICIOS Y PERSONAS A CARGO 2.3.1. JARDINERIA El mantenimiento, cuidado y decoración de los jardines corresponde al Administrador (a) quien ordenará y administrará las labores de jardinería, colocación

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de materas, plantas, decoraciones y adornos con el personal de jardinería. Para ello velara por la inclusión de un presupuesto que le permita compra especies ornamentales y los correspondientes insumos (tales como tierra, gravilla, piedras, abono, fertilizantes, cicatrizantes para podas, etc.) que le permitan su adecuado mantenimiento a través del año. Los residentes que deseen plantar flores o plantas ornamentales enfrente de sus ventanas podrán hacerlo en coordinación con la administración con el fin de que las plantas sean las apropiadas y no vallan a hacer daño a las cubiertas y a los parqueaderos. Para buscar una uniformidad las materas que se coloquen en las entradas de las casas o apartamentos no deben reñir con la armonía del conjunto, por tal razón es necesario establecer un criterio de unificación con asesoría de la administración y previa su autorización por escrito, la cual en ningún caso se considerara definitiva ni irrevocable. No pueden adherirse elementos que lastimen o puedan lastimar los arboles del conjunto. 2.3.2. PERSONAL DE OFICIOS VARIOS Y MANTENIMIENTO El personal de oficios varios y mantenimiento son las personas encargadas de prestar los servicios de mantenimiento de las áreas comunes del conjunto como trabajos relacionados con albañilería, electricidad, plomería, arreglos generales entre otros. Dicho personal está instituido para prestarle el servicio a los residentes dentro de la ley, el Reglamento de propiedad Horizontal y este manual. Las personas encargadas de prestar los servicios de mantenimiento y aseo tienen expresamente prohibido ingresar a las unidades privadas durante su jornada laboral, salvo en caso de extrema urgencia o daño grave en la unidad privada que amerite su revisión y colaboración. En este último caso, se requiere autorización expresa del residente informando el motivo a la administración. HORARIO HABITUAL: Su horario es de siete de la mañana (7:00am) a cuatro de la tarde (4:00pm) de lunes a viernes y los sábados de ocho de la mañana (8:00am) a doce del día (12:00m). Sin perjuicio de que el administrador lo solicite para oficios específicos en horarios adicionales para atender las necesidades del servicio. 2.3.3. PERSONAL A CARGO DEL ASEO

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Son las personas que tienen a su cargo en forma rotativa, el aseo de un bloque de apartamentos, más las áreas comunes aledañas a las casas, tales como parqueaderos, jardines, etc. Las personas encargadas de prestar los servicios de mantenimiento y aseo tienen expresamente prohibido ingresar a las unidades privadas cualquiera que sea el motivo, durante su jornada laboral. En este último caso, se requiere autorización expresa del residente informando el motivo a la administración. HORARIO HABITUAL: su horario es de siete de la mañana (7:00am) a cuatro de la tarde (4:00pm) de lunes a viernes y los sábados de ocho de la mañana (8:00am) a doce del día (12:00m), sin perjuicio de que el administrador los contrate para oficios específicos en horarios adicionales para atender las necesidades del servicio, por ejemplo, para atender eventos organizados por la misma administración. 2.3.4 SERVICIO DE VIGILANCIA Es un servicio cuya prestación debe ser garantizada de manera eficiente y oportuna, en todo momento por parte de la administración del conjunto y la compañía de vigilancia y seguridad privada que se contrate para este fin. Para la prestación del servicio de vigilancia y seguridad privada se deberá contar con personal idóneo y capacitado, que será asignado, de común acuerdo entre el administrador del conjunto y la compañía de vigilancia, tanto en la portería como para cumplir la función de recorredor. Trimestralmente la administración promoverá entre los residentes una encuesta de calidad y satisfacción de la prestación de este servicio. Las respuestas y opiniones de los residentes gozaran de confidencialidad. El personal de vigilancia tiene la obligación de tratar a los residentes y recibir a los visitantes con amabilidad y cortesía pero, al mismo tiempo actuar con decisión y firmeza en el cumplimiento de sus funciones, absolviendo sus preguntas y solicitudes de acuerdo con las normas generales del servicio y con el presente manual de convivencia. FUNCIONES

A. CONTROL DE INGRESO DE VISITANTES.

Para permitir el acceso de un visitante, ya sea que entre a pie o en carro, el portero debe anunciarlo por el citófono, sin ninguna excepción, para tal fin la administración del conjunto propenderá en todo momento por el adecuado funcionamiento del sistema de citofonía, tanto a nivel de portería, como de las unidades residenciales, y demás dependencias que cuenten con este servicio.

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Cada residente en el conjunto es solidariamente responsable por la conducta, actos, eventuales daños y actividades que desarrollen sus visitantes dentro del conjunto. Todo visitante está obligado, si es requerido por el personal de portería, a mostrar el contenido de los paquetes, bolsos, maletas, etc., tanto al momento de ingresar como al momento de abandonar e conjunto.

B. VEHÍCULOS. En las horas de racionamiento, cortes de energía, o cuando cualquier causa deje de funcionar el servicio de energía eléctrica la entrada de visitantes al conjunto solo se permitirá con el acompañamiento de un vigilante hasta la residencia. No se permite la entrada de taxis salvo las situaciones excepcionales enunciadas en el literal del numeral 1.2.1 sobre obligaciones de los copropietarios en relación al material de seguridad de este manual.

C. CONTROL DE VEHICULOS DE LOS COPROPIETARIOS Y RESIDENTES.

La administración entregará una tarjeta digital y/o calcomanía para cada vehículo de los residentes con el número de la placa registrado la cual estará bajo la responsabilidad de cada propietario o del residente respectivo. Solo serán entregadas tarjetas o calcomanías hasta por un número igual al número de parqueaderos que posea cada unidad privada, y que sean de su propiedad. En caso de pérdida o cambio tendrá que dar aviso oportuno a la administración y solicitará la reposición de la misma y pagará el respectivo valor de emisión. Las tarjetas o calcomanías iniciales se entregan sin costo para los propietarios y residentes. Las adicionales, sea por cambio, perdida etc., tendrán un costo fijado por el consejo de administración. Los vehículos de los residentes podrán ser retirados del conjunto solamente por sus propietarios o por sus conductores debidamente autorizados. En casos especiales podrán ser retirados mediante autorización escrita del dueño del vehículo. Los residentes que tengan vehículos que excedan al número de parqueo privado que posean ya por propiedad o por arrendamiento deberán solucionar el faltante.

PROHIBICIONES Al personal de vigilancia le está expresamente prohibido: Recibir llaves, dinero en efectivo o títulos valores para ser entregados a otras

personas.

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Recibir visitas y/o aceptar que personas extrañas ingresen o permanezcan

dentro de la portería.

Entregar información a personas ajenas o allegadas al conjunto (números telefónicos, correspondencia, placas y marcas de vehículos, nombres de integrantes de cada familia) a menos que el propietario lo autorice por ejemplo para vender un apartamento.

Abandonar su puesto de trabajo durante su jornada laboral.

Permitir la salida de niños menores de doce (12) años que no estén debidamente acompañados por un adulto conocido o autorizados por sus padres o acudientes.

Buscar y/o permitir amistad con las empleadas de servicio doméstico de las unidades privadas del conjunto.

Permitir la salida de muebles y/o electrodomésticos o paquetes que no tengan previa autorización escrita del propietario o residente para salir del conjunto. En estos casos, el personal de portería se reserva el derecho a verificar dicha autorización por medio del citófono o personalmente si fuese necesario o denegar la salida de los bienes, hecho que se relacionará a en la plantilla de la portería.

Consumir licor o hacer uso de sustancias alucinógenas durante su jornada laboral.

Permitir el ingreso de vehículos adicionales cuando los sitios de parqueo para visitantes se encuentren ocupados por visitantes.

Permitir la entrada de personas y de vehículos que no hayan sido autorizados para ingresar por un residente en el conjunto.

Permitir la entrada al conjunto a vendedores de suscripciones y a vendedores ambulantes, o promotores de productos.

Permitir la entrada de vehículos pesados, de tracción animal, de transporte escolar, de transporte público individual (taxis) o colectivo, de trasteos al igual que a peatones y bicicletas que no estén debidamente registrados en la administración y autorizados por esta para su ingreso.

Permitir el ingreso o salida de trasteo en horas diferentes a las autorizadas por la administración.

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Prestarse para cualquier tipo de favores personales a los residentes o visitantes del conjunto.

2.3.5 RECREACIÓN El Administrador (a) deberá propiciar espacios y programas de recreación y esparcimientos para niños, jóvenes y adultos especialmente en época de vacaciones, por ejemplo, clases de baile, de patinaje, de yoga o pilates, pintura, manualidades, encuentros deportivos, conciertos, proyección de películas, títeres para los más pequeños, teatro, y en general actividades culturales en fechas especiales, tales como día de la madre, día del padre, día de los niños, novena de aguinaldos. Así mismo deberá coordinar las diferentes celebraciones, ceremonias religiosas, exposiciones, conferencias que por su naturaleza abren espacios propicios para la integración de los residentes del conjunto. Las actividades anunciadas podrán ser desarrolladas directamente por personal del conjunto con la colaboración de los residentes, o se podrá contratar la presentación de tales servicios con entidades especializadas en la materia de reconocida trayectoria. Cuando para la realización de tales eventos no se cuente con recursos presupuestales y la naturaleza del evento lo permita, los gastos que estas actividades demanden serán con cargo a los beneficiarios de estos servicios.

3 SOLUCIÓN DE CONFLICTOS

3.1 ETAPAS

Cuando se presente un conflicto entre los propietarios y/o residentes o entre estos y los miembros de los órganos de administración o el revisor fiscal, aquel se debe resolver a través de las siguientes etapas previas al procedimiento para imponer sanciones: 3.2 EL DIALOGO Entre las personas involucradas, entendiendo este como la posibilidad de llegar a compromisos concertados y que puedan cumplirse en términos específicos de tiempo. De no ser posible su solución las partes involucradas podrán acudir al comité de convivencia. 3.3 COMITÉ DE CONVIVENCIA

Elegido por la Asamblea General para periodos de un año y conformado por tres copropietarios distintos a los miembros del Consejo de Administración, el cual

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intentará presentar fórmulas de arreglo orientadas a dirimir las controversias y fortalecer las relaciones de vecindad. 3.4 MECANISMOS ALTERNOS DE SOLUCIÓN DE CONFLICTOS

Si aun así no fuera posible un entendimiento se podría acudir a los mecanismos alternos de solución de conflictos como los jueces de paz, de acuerdo con las normas legales que regulan la materia. 4 SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO

PECUNIARIAS Y PROCEDIMIENTO PARA SANCIONAR

En esta materia debemos remitirnos a lo estipulado y aprobado en el Reglamento de Propiedad Horizontal en su Título VII Capítulo I, en concordancia con lo estipulado en los artículos 59 a 62 de la Ley 675 de 2001, como son clases de sanciones criterios para sancionar, procedimiento para sancionar, ejecución e impugnación de las sanciones por incumplimiento de las sanciones no pecuniarias. Las conductas objeto de sanción son las establecidas en el mismo Título VII Capítulo I del Reglamento de Propiedad Horizontal. 4.1 TABLA DE SANCIONES:

TABLA SANCIONES POR INCUMPLIMIENTO DE OBLIGACIONES NO

PECUNIARIAS

CONDUCTA LUGAR DE LA INFRACCION

SANCION

Agresiones físicas o verbales contra los empleados o trabajadores del Conjunto, contra el Administrador y sus colaboradores y contra los miembros del Consejo de Administración.

Conjunto Veinte (20) S.M.D.L.V.

Destinación de los bienes privados para fines distintos a los residenciales.


Actos inmorales o consumo de substancias alucinógenas en las zonas comunes.

Zonas Comunes Veinte (20) S.M.D.L.V.


SANCION

Todo acto delictivo, Conjunto Veinte (20) S.M.D.L.V.

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vandalismo, hurto, daño en bienes privados, o agresión a personas y animales.

Violación a las normas urbanísticas, construcciones ilegales, posesión de zonas comunes.


Actos que comprometan o pongan en riesgo la integridad física de los residentes u ocupantes


Actos que comprometan o pongan en riesgo la integridad física de los bienes comunes


Actos que comprometan o pongan en riesgo la seguridad de otros residentes.


Riñas peleas o disputas entre propietarios, tenedores o terceros.

Conjunto Quince (15) S.M.D.L.V.

Actos que atenten contra los bienes comunes o instalaciones físicas, equipos de la copropiedad

Zonas Comunes Quince (15) S.M.D.L.V.

Destinación de los parqueaderos comunales para fines distintos a estacionamientos.


Destinación de los depósitos para fines distintos al almacenamiento, en las condiciones contenidas en el (RPH) y el Manual de Convivencia que apruebe la Asamblea.

Conjunto Quince (15) S.M.D.L.V.

Uso indebido de las zonas comunes y sociales, contenidas en el (RPH) y el Manual de Convivencia que apruebe la Asamblea.



SANCION

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Actos que perturben la tranquilidad y la paz de otros propietarios

Conjunto Diez (10) S.M.D.L.V.

Efectuar obras o reparaciones en las unidades privadas, fuera de los horarios establecidos en el manual de convivencia que apruebe la asamblea.


Realizar mudanzas, fuera de los horarios establecidos en el manual de convivencia que apruebe la asamblea.


Violación a las normas de tenencia de animales, contenidas en el (RPH) y el Manual de Convivencia que apruebe la Asamblea.


Violación a las normas de estacionamiento de vehículos, contenidas en el (RPH) y el Manual de Convivencia que apruebe la Asamblea.


Violación a las normas de manejo y disposición de basuras, contenidas en el (RPH) y el Manual de Convivencia que apruebe la Asamblea.


Violación de las normas de uso de las zonas sociales.

Zonas Comunes Diez (10) S.M.D.L.V.

Demás conductas violatorias del Reglamento de Propiedad Horizontal y del Manual de Convivencia que apruebe la Asamblea.

Conjunto Cinco (05) S.M.D.L.V.

Inasistencia Asamblea Conjunto 20% del valor de un expensa mensual

*SALARIOS MINIMIOS DIARIOS LEGALES VIGENTES

En el evento en que los montos aquí establecidos en salarios mínimos superen dos

veces el valor de las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor, el monto

será el máximo permitido por la ley.

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Los montos anteriormente citados en este artículo, podrán imponerse de manera sucesiva mientras persista el incumplimiento, siempre y cuando sumados no superen diez veces las expensas necesarias mensuales a cargo del infractor.

4.2 CRITERIOS PARA SANCIONAR

Para la imposición de las sanciones no pecuniarias “se respetarán los procedimientos establecidos en el reglamento de propiedad horizontal Título VII Capítulo I, consultando el debido proceso, el derecho a la defensa y contradicción e impugnación. Igualmente deberá valorarse la intencionalidad del acto, la imprudencia o negligencia, así como las circunstancias atenuantes y se atenderán los criterios de proporcionalidad, gradualidad de las sanciones, de acuerdo con la gravedad de la infracción, el daño causado y la reincidencia”. Art. 60 ley 675 de 2001.

4.3 EJECUCIÓN DE LAS SANCIONES

El administrador será responsable de hacer efectivas las sanciones impuestas.

4.4 IMPUGNACIÓN DE SANCIONES

El propietario del bien privado sancionado podrá impugnar dentro del mes siguiente de la fecha de la comunicación de la respectiva sanción.

5 OBLIGATORIEDAD DE ESTE MANUAL DE CONVIVENCIA.

Todo lo dispuesto en este manual de convivencia es de obligatorio cumplimiento de conformidad con lo ordenado por la Asamblea General y obliga por igual y de manera solidaria al propietario y a este con los residentes de su unidad privada. En concordancia con lo dispuesto en el Reglamento de Propiedad Horizontal, este manual de convivencia tiene la misma fuerza obligatoria de cumplimiento del primero por parte de los propietarios, residentes, tenedores a cualquier título de bienes privados dentro del conjunto, de quienes por cualquier circunstancia utilicen y/o hagan uso del conjunto y para el personal que trabaja en él. El administrador tiene la obligación y está facultado para hacer cumplir las normas contempladas en este manual de convivencia. Para facilitar la comunicación entre el administrador(a) y los residentes, hacerla más rápida y expedita es obligatorio informar al administrador(a) del conjunto un correo electrónico que cada residente destine para tal fin. Es responsabilidad del administrador mantener actualizada la base de datos de dichos correos.

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Una vez aprobado este manual por la Asamblea General de Propietarios, el original deberá ser firmado por un representante de cada unidad privada, de tal manera que genere más compromisos y sea mecanismo para su cumplimiento y exigencia por parte de todos.

6 MODIFICACONES A ESTE MANUAL DE CONVIVENCIA.

Este manual de convivencia podrá ser modificado en todo o en parte única y exclusivamente por voluntad expresa de los copropietarios, reunidos en Asamblea General, cada vez que se considere conveniente y/o necesario por circunstancias propias de la dinámica del conjunto. En la medida en que se colabore con el cuidado y buen funcionamiento de la copropiedad, estamos contribuyendo a nuestro bienestar y al de nuestra familia. Hasta aquí el documento…

conjunto residencial el bosque - propiedad … · 2020. 11. 11. · manual de convivencia 2018...

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