TRIBUNALE ORDINARIO DI LUCERA

CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO

Relazione ed Allegati

Relativa al:

PROCEDIMENTO DI ESECUZIONE IMMOBILIARE

Promosso da:

BANCA NAZIONALE DEL LAVORO

( Creditore procedente )

Contro:

( Debitore )

REG. GEN. ESECUZIONI N.148/2013

Ill.mo Giudice dell’Esecuzione

Dott.ssa MARI Filomena

Consulente Tecnico D’Ufficio

Dott. Arch. SACCO Michele

ufficio: via monti, 9 - 71017 Torremaggiore – FG

tel/fax: 0882070178 – cel 3496108185

e.mail: michele.sacco@archiworldpec.it

Indice

p. 3 Premessa

3 Elenco quesiti del Giudice dell’Esecuzione

11 CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO

12 Atto di pignoramento

13 Conformità normativa della documentazione acquisita

(ex art. 567 cod. proc. civ.)

14 Operazioni peritali

15 Formazione del lotto

16 UNICO LOTTO: APPARTAMENTO

17 Risposte ai quesiti del Giudice

17 Individuazione del bene oggetto di pignoramento

17 Regolarità del bene pignorato sotto il profilo urbanistico ed

edilizio

20 Verifica della dotazione di attestato di qualificazione

energetica

21 Identificazione catastale

21 Verifica di conformità catastali

22 Descrizione dell’immobile e stato di conservazione

26 Dotazioni condominiali

26 Stato di possesso

26 Storico ventennale

31 Stima del bene immobile pignorato

33 Comunicazioni alle parti (ex art. 195, 3º comma c.p.c.)

p. 34 Deposito della relazione di consulenza tecnica in Cancelleria

35 ALLEGATI: elenco documenti in copia

1) Comunicazione di inizio attività peritali

2) Rinvio inizio attività peritali

3) Verbale di sopralluogo

4) Elaborati grafici rappresentativi del rilievo geometrico e

fotografico dello stato di fatto

5) Richiesta di rilascio di copie e atti presso l’U.T.C. di Poggio

Imperiale

6) Concessione Edilizia n.10/96

6.1) Stralcio relazione tecnica illustrativa (C.E. .10/96)

7) Variante n.37/99 alla C.E. n.10/96

8) Richiesta di rilascio di visura e piantina catastale presso

l’Agenzia del territorio della Provincia di Foggia

9) Visura e planimetria catastale del bene immobile

10) Atto di compravendita - Nota di trascrizione

11) Attestazione di certificazione energetica (all. copia del

documento d’identità)

12) Attestazione di invio alle parti della relazione di

consulenza

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Premessa

Il sottoscritto Arch. Michele SACCO, iscritto all’Ordine degli Architetti,

Pianificatori, Paesaggisti e Conservatori della provincia di Foggia al n. 937,

avente studio in Torremaggiore (FG) alla Via Monti n. 9, con decreto del 04

febbraio 2014, è stato nominato Consulente Tecnico di Ufficio nella

procedura esecutiva Reg. Gen. Esec. Imm. n. 148/13, prestando il

giuramento di rito in data 09/12/2014.

Elenco quesiti del Giudice dell’Esecuzione

Il Giudice dell’Esecuzione, dott.ssa Filomena MARI, al fine di procedere alla

stima del bene pignorato, formulava i seguenti quesiti:

Quesito numero 1.

CONTROLLI la corrispondenza tra il bene pignorato e la titolarità in capo al

debitore esecutato, verificando, a tal fine, la completezza della

documentazione relativa alle iscrizioni e trascrizioni prodotta dal creditore

procedente e accerti se essa riguardi tutti i beni pignorati e sia relativa a

tutti i proprietari che si sono succeduti nel ventennio anteriore alla

trascrizione del pignoramento fino a risalire ad un atto di provenienza del

debitore o di un suo dante causa anteriore ai suddetti venti anni,

comunicando immediatamente all’ufficio le eventuali carenze riscontrate

e ciò anche sulla scorta della eventuale relazione notarile; accerti quindi

per ogni lotto formato se la proprietà appartenga al debitore o ai debitori

ed eventualmente per quale quota, indicando i nomi dei comproprietari.

Quesito numero 2.

PROVVEDA l’esperto, esaminati gli atti del procedimento ed eseguita ogni

altra operazione ritenuta necessaria, previa comunicazione scritta a

mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno al debitore ed al/ai

creditore/i procedente/i della data e del luogo di inizio delle operazioni

peritali e previo altresì accesso all’immobile:

a) alla esatta individuazione dei beni oggetto del pignoramento ed alla

formazione, ove opportuno, di uno o più lotti per la vendita, identificando i

nuovi confini e provvedendo, previa autorizzazione del Giudice, ove

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necessario, alla realizzazione del frazionamento, allegando alla relazione

estimativa i tipi debitamente approvati dall’Ufficio Tecnico Erariale;

b) all’elencazione delle pratiche edilizie svolte relative all’immobile, alla

verifica della regolarità dei beni sotto il profilo edilizio ed urbanistico e

della loro agibilità; in caso di esistenza di opere abusive, all’indicazione di

ciò che è stato sanato o dell’eventuale sanabilità in applicazione del

combinato disposto degli artt. 46, comma 5 del D.P.R. 6 giugno 2001, n.

380 e 40, comma 6 della L. 28 febbraio 1985, n. 47, nonchè dei relativi

costi, assumendo le opportune informazioni presso gli uffici comunali

competenti;

c) alla verifica della dotazione di attestato di qualificazione energetica

ovvero di certificazione energetica e provveda all’allegazione della stessa

ex art. 6, comma 3 d.lgs n. 192/2005, come modificato dall’art. 2 d.lgs n.

311/2006; in mancanza, rediga certificazione energetica dell’immobile

secondo gli indici di prestazione energetica previsti dal D.M. 26.06.2009 in

forza dell’art. 2 ter d.lgs 192/2005 ed indichi le spese necessarie per

l’adeguamento del bene alla disciplina sul risparmio energetico;

d) all’identificazione catastale dell’immobile, previo accertamento dell’esatta

rispondenza dei dati specificati nell’atto di pignoramento con le risultanze

catastali, indicando altresì gli ulteriori elementi necessari per l’eventuale

emissione del decreto di trasferimento ed eseguendo, previa

autorizzazione del G.e. ed indicazione dei relativi costi, le variazioni che

fossero necessarie per l’aggiornamento del catasto, ivi compresa la

denuncia al N.C.E.U. in relazione alla legge n. 1249/39, oltre ad acquisire

la relativa scheda ovvero predisponendola ove mancante; provveda, in

caso di difformità o mancanza di idonea planimetria del bene, sempre

previa autorizzazione del G.E. ed indicazione dei relativi costi, alla sua

correzione o redazione;

e) alla verifica della conformità tra le planimetrie catastali degli immobili

pignorati e lo stato dei luoghi; all’indicazione, in caso di difformità, i costi

dell’adeguamento delle planimetrie alla stato dei luoghi, evidenziando

eventuali scostamenti tra i costi attuali a carico della procedura e i costi

dell’aggiudicatario a seguito dell’emanazione del decreto di

trasferimento; all’adeguamento, in caso di difformità, delle planimetrie allo

stato dei luoghi, previa specifica autorizzazione del G.E..

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Quesito numero 3.

REDIGA quindi, in fascicoletti separati, limitatamente ai soli beni oggetto

del pignoramento, tante relazioni di stima quanti sono i lotti individuati,

indicando, in ciascuna di tali relazioni:

l’esatta elencazione ed individuazione dei beni componenti il lotto,

mediante indicazione della tipologia di ciascun immobile, della sua

ubicazione (città, via, numero civico, piano, eventuale numero interno),

degli accessi, dei confini e dei dati catastali, delle eventuali pertinenze e

accessori, degli eventuali millesimi di parti comuni: ciascun immobile sarà

identificato, in questa parte nella relazione, da una lettera dell’alfabeto e

gli accessori dalla medesima lettera con un numero progressivo;

la descrizione analitica di ciascuno dei beni compresi nel lotto (un

paragrafo per ciascun immobile, ciascuno di essi intitolato “DESCRIZIONE

ANALITICA DEL” (appartamento, capannone ecc.) e la lettera che

contraddistingue l’immobile nel paragrafo “identificazione dei beni

oggetto della stima”), indicando la tipologia del bene, l’altezza interna

utile, la composizione interna; ed indicando poi in formato tabellare, per

ciascun locale, la superficie netta, il coefficiente utilizzato ai fini della

determinazione della superficie commerciale, la superficie commerciale

medesima, l’esposizione, le condizioni di manutenzione; nei medesimi

paragrafi il perito indicherà altresì le caratteristiche strutturali del bene (tipo

di fondazioni, solai, copertura, manto di copertura, scale, pareti esterne

dell’edificio), nonché le caratteristiche interne di ciascun immobile (infissi

esterni, infissi interni, tramezzature interne, pavimentazione, porta

d’ingresso, scale interne, impianto elettrico, impianto idrico, impianto

termico, precisando per ciascun elemento l’attuale stato di manutenzione

e per gli impianti, la loro rispondenza alla vigente normativa e in caso

contrario, i costi necessari al loro adeguamento);

indichi altresì le eventuali dotazioni condominiali (es. posti auto comuni,

giardino ecc.);

lo stato di possesso degli immobili, precisando se occupati dal debitore

(indicando, in tal caso, quale sia l’utilizzo dell’immobile: es. abitativo,

lavorativo ecc.) o da terzi e, in tal caso, a che titolo; ove essi siano

occupati in base ad un contratto di affitto o locazione, verifichi la data di

registrazione, e la scadenza del contratto, la data di scadenza per

l’eventuale disdetta, l’eventuale data di rilascio fissata o lo stato della

causa eventualmente in corso per il rilascio; si precisa che in caso di

indicazioni non esaustive su tale punto, sarà disposta integrazione della

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perizia senza ulteriore compenso; non sarà inoltre liquidato alcunché sino

alla acquisizione dei suindicati elementi;

i vincoli ed obblighi giuridici gravanti sul bene, distinguendo e indicando in

sezioni separate quelli che resteranno a carico dell’acquirente e quelli che

saranno invece cancellati o regolarizzati dalla procedura, indicando, per

questi ultimi, i costi a ciò necessari; il perito dovrà in particolare ed in ogni

caso pronunciarsi esplicitamente, in senso affermativo o negativo, sulla

esistenza dei seguenti oneri e vincoli:

per i vincoli che resteranno a carico dell’acquirente:

­ domande giudiziali (precisando se la causa sia ancora in corso ed in che

stato) ed altre trascrizioni;

­ atti di asservimento urbanistici e cessioni di cubatura;

­ convenzioni matrimoniali e provvedimenti di assegnazione della casa

coniugale al coniuge;

­ altri pesi o limitazioni d’uso anche di natura condominiale (es. oneri reali,

obbligazioni propter rem, servitù, uso, abitazione, assegnazione al

coniuge, ecc.);

­ l’esistenza di un usufrutto, tenendone conto nella valutazione del bene;

per i vincoli ed oneri giuridici che saranno cancellati o regolarizzati al

momento della vendita a cura e spese della procedura:

­ iscrizioni;

­ pignoramenti ed altre trascrizioni pregiudizievoli;

­ eventuali difformità urbanistico-edilizie;

­ eventuali difformità catastali;

altre informazioni per l’acquirente, concernenti:

­ l’importo annuo delle spese fisse di gestione o manutenzione (es. spese

condominiali ordinarie);

­ eventuali spese straordinarie già deliberate ma non ancora scadute;

­ eventuali spese condominiali scadute non pagate negli ultimi due anni

anteriori alla data della perizia;

­ eventuali cause in corso;

la valutazione separata di ciascun lotto, indicando distintamente e in

separati paragrafi i criteri di stima utilizzati, le fonti delle informazioni

utilizzate per la stima, il valore al mq. ed il valore totale; esponendo altresì

analiticamente gli adeguamenti e le correzioni della stima, precisando tali

adeguamenti in maniera distinta per lo stato d’uso e manutenzione, lo

stato di possesso, i vincoli ed oneri giuridici non eliminabili dalla procedura,

nonché per eventuali costi di sanatoria (v. infra), spese condominiali

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insolute, la necessità di bonifica da eventuali rifiuti anche, tossici o nocivi,

altri oneri o pesi; determini dunque il valore finale del bene (lotto),

prefigurando le due eventuali diverse ipotesi: a) in cui gli oneri di

regolarizzazione urbanistica o catastale o per la bonifica da eventuali rifiuti

siano assunti dalla procedura; b) ovvero siano lasciati interamente a

carico dell’acquirente. In particolare, trattandosi di immobile abusivo

stabilisca se sia condonabile in base alla legislazione di volta in volta

vigente (tenendo conto della data dell’abuso e del termine previsto per la

presentazione della domanda9 ovvero sanabile ex art. 36 del T.U. edilizia,

D.P.R. 380/01 (accertamento di conformità) mediante rilascio di un

permesso in sanatoria, indicando i relativi costi, se trattasi di irregolarità

non condonabile o non sanabile stabilisca, quale prezzo base il valore

dell’area su cui insiste il fabbricato abusivo detratti i costi di abbattimento e

rimozione ovvero il suo valore d’uso ovvero utilizzi motivatamente un altro

criterio che tenga conto del fatto che trattasi di immobile abusivo

suscettibile di essere abbattuto (v.artt. 30, 31, 33, 34, 35 e 37 del T.U.

edilizia, D.P.R. 380/001);

nel caso si tratti di quota indivisa, fornisca altresì la valutazione della sola

quota, tenendo conto della maggior difficoltà di vendita per le quote

indivise, precisi infine se il bene risulti comodamente divisibile,

identificando, in caso affermativo, le parti che potrebbero essere separate

in favore della procedura, tenendo conto delle quote dei singoli

comproprietari e provvedendo anche alla determinazione degli eventuali

conguagli in denaro.

Quesito numero 4.

ALLEGHI il perito a ciascuna relazione di stima fotografie esterne ed interne

dell’immobile, nonché la planimetria dello stesso, copia del titolo abilitativo

edilizio e atti di sanatoria e la restante documentazione necessaria:

depositi in particolare, ove non in atti, copia dell’eventuale contratto di

locazione e verbale delle dichiarazioni del terzo occupante;

ALLEGHI altresì gli avvisi di ricevimento delle raccomandate di cui al

punto 2 (avvisi di inizio operazioni peritali).

Quesito numero 5.

DEPOSITI l’originale della perizia in Cancelleria, completa dei relativi

allegati.

8

Quesito numero 6.

DEPOSITI altresì il supporto informatico (floppy disk o cd), in tre esemplari

distinti contenenti ciascuno i seguenti files:

a. file contenente la perizia relativa al singolo lotto, con l’epurazione

nell’intero testo delle generalità del debitore (indicaz.: Perizia);

b. file contenente la planimetria relativa al singolo lotto (indicaz.: Planim);

c. file contenente le fotografie del singolo lotto (indicaz.: Foto).

Quesito numero 7.

Fissi l’inizio formale delle operazioni peritali nel luogo dallo stesso prescelto

in una data che deve cadere entro 20 giorni dall’assunzione dell’incarico,

avvisando i creditori, il debitore e, ove possibile, il terzo occupante a

mezzo fax o raccomandata a/r, depositando unitamente alla relazione la

documentazione attestanti l’avvenuta comunicazione.

Quesito numero 8.

DEPOSITI in Cancelleria l’originale della perizia almeno 45 giorni prima

dell’udienza fissata col provvedimento di nomina, assieme ad una copia

epurata delle generalità del debitore.

Quesito numero 9.

INVII, contestualmente a tale deposito, copia della perizia ai creditori

procedenti ed intervenuti, nonché al debitore (anche se non costituito) a

mezzo fax, posta o (preferibilmente) e-mail, e alleghi all’originale della

perizia una attestazione di aver proceduto a tali invii.

Quesito numero 10.

INTERVENGA all’udienza ex art. 569 c.p.c. per rendere chiarimenti verbali

ovvero scritti 8qualora siano particolarmente complessi) sulle eventuali

osservazioni inviategli dalle parti almeno 15 giorni prima della predetta

udienza.

Quesito numero 11.

Acquisisca direttamente presso i competenti Uffici l’attuale certificato di

destinazione urbanistica e le mappe censuarie, i documenti mancanti che

siano necessari o utili per l’espletamento dell’incarico, anche in copia

semplice, con particolare riferimento all’atto di provenienza in favore del

debitore esecutato (qualora non già in atti), con esclusione dei certificati

9

delle trascrizioni ed iscrizioni relative agli immobili pignorati, della relazione

notarile e dei documenti che devono essere necessariamente prodotti dal

creditore procedente a pena di decadenza; all’uopo lo autorizza ad

eccedere ad ogni documento concernente gli immobili pignorati, ivi

compresi documenti relativi a rapporti di locazione, in possesso di Pubblici

Uffici (come, ad esempio, il Comune, l’Ufficio del Registro, la Conservatoria

dei Registri Immobiliari, l’Ufficio del Territorio ecc.) o del Condominio,

nonché ad estrarne copia, non trovando applicazione, nel caso di specie,

i limiti di cui al T.U. sulla privacy.

Quesito numero 12.

Sospenda le operazioni peritali in caso di impossibilità di accedere

all’immobile, e avverta il giudice ed il creditore procedente, ai fini della

nomina di custode giudiziario.

Quesito numero 13.

Riferisca immediatamente al giudice di ogni richiesta di sospensione del

corso delle operazioni peritali, informando contestualmente la parte che

l’esecuzione potrà essere sospesa solo con provvedimento del giudice su

ricorso della medesima parte, cui aderiscono tutti gli altri creditori.

Quesito numero 14.

Formuli tempestivamente eventuale istanza motivata di rinvio della udienza

in caso di impossibilità di osservanza del termine di deposito (provvedendo

altresì alla notifica alle parti del provvedimento di rinvio9, con

l’avvertimento che in caso di tardivo deposito della perizia o di immotivata

richiesta di proroga in sede di liquidazione si procederà alla riduzione di

un quarto del compenso e non si terrà conto, nel calcolare il compenso,

del periodo successivo alla scadenza ex art. 52 del D.P.R. 115/2002 (T.U.

spese giudiziarie).

Quesito numero 15.

Autorizza il perito all’utilizzo del mezzo proprio.

Quesito numero 16.

Autorizza, fin d’ora, il C.T.U. ad avvalersi dell’opera di un fabbro e

dell’assistenza della forza pubblica (segnatamente i Carabinieri della

Stazione del Comune ove si trova l’immobile) per accedere nell’immobile

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periziando qualora il debitore ovvero un terzo occupante senza titolo

opponibile ne impediscano senza giustificato motivo l’accesso; dispone

altresì che il C.T.U. prima dell’accesso con il fabbro e la forza pubblica dia

notizia al debitore o al terzo occupante che al momento dell’accesso

verrà forzata la porta d’ingresso.

In assolvimento al mandato assegnato, il sottoscritto C.T.U. produce la

seguente “Relazione di Consulenza Tecnica” così organizzata:

atto di pignoramento immobiliare;

conformità normativa della documentazione acquisita;

operazioni peritali;

formazione del lotto;

risposte ai quesiti del giudice;

stima del bene immobile pignorato.

Fanno parte della presente relazione i documenti in copia allegati.

11

CONSULENZA TECNICA DI UFFICIO

12

ATTO DI PIGNORAMENTO IMMOBILIARE

Con l’atto esecutivo di pignoramento immobiliare del 31.07.2013 rep.

561/2013, trascritto il 24.09.2013 ai NN. 7607/6163, in persona del legale

rappresentante pro tempore avv. D’ARCANGELO Massimo che rappresenta

e difende la BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.P.A., con sede legale in

Roma alla via V. Veneto n.119 (C.F. e P.IVA 09339391006), veniva ingiunto,

dall’Ufficiale Giudiziario del Tribunale di Lucera, al sig. ,

) e residente

in Poggio Imperiale (Fg) alla via G. Di Vittorio n.2, di astenersi da qualsiasi

atto che possa sottrarre alla garanzia del credito il seguente immobile:

­ appartamento sito nel Comune di Poggio Imperiale (Fg) alla via G.

Di Vittorio n. 2 composto di tre vani e accessori al piano terra con

annessi veranda e cortile di proprietà esclusiva e riportato nel

Catasto Fabbricati del predetto Comune al foglio 12, particella 760

subalterno 13, categoria A/2, classe 2, vani 4.5, sup. catastale mq

97.

13

CONFORMITÁ NORMATIVA DELLA DOCUMENTAZIONE ACQUISITA (ex art. 567

cod. proc. civ.)

Dall’esame degli atti depositati, il sottoscritto ha potuto accertare che il

bene pignorato consiste esclusivamente in beni per i quali la

documentazione di cui all’art. 567 cod. proc. civ. risulta presente,

completa ed idonea.

Nello specifico tale documentazione è stata prodotta mediante

certificazione notarile ipo-catastale ventennale della dott.ssa RESSA Maria

Carmela, Notaio in Padova.

Lo scrivente precisa che i dati catastali (cfr. allegato n. 9: visura catastale)

sono coerenti con i riferimenti riportati nel verbale di pignoramento ad

individuazione del bene pignorato.

Tanto accertato, il sottoscritto ha ritenuto di poter procedere secondo i

quesiti formulati dal Giudice.

14

OPERAZIONI PERITALI

premessa Lo scrivente C.T.U. aveva comunicato alle parti

attraverso a/r e p.e.c. che il giorno lunedì 29 dicembre 2014 alle ore 11.00

avrebbe dato inizio alle attività peritali. Senonché, a seguito di richiesta di

rinvio dell’inizio delle operazioni peritali da parte del Sig.

per “impegni lavorativi improcrastinabili e precedentemente

assunti”, il sottoscritto C.T.U., come indicato nelle comunicazioni scritte

inviate alle parti (cfr. allegato n. 2 : rinvio inizio attività peritali), concordava

di differire le operazioni peritali al giorno 05 gennaio 2015 alle ore16.00.

sopralluogo L’accesso all’immobile pignorato avveniva alle ore

16.00 in data 05 gennaio 2015, come da appuntamento fissato a mezzo

raccomandata.

Presso l’immobile pignorato, sito in via G. Di Vittorio n.2, era presente il sig.

e il suo nucleo familiare, che, senza alcuna

opposizione, hanno permesso al sottoscritto CTU di visionare i locali

dell’unità immobiliare, di verificare lo stato dei luoghi e di effettuare i rilievi di

rito, anche fotografici.

Le operazioni peritali si sono svolte regolarmente e alla fine delle stesse si è

redatto apposito verbale (cfr. allegato n. 3 : verbale di sopralluogo).

Veniva al contempo rilasciata dall’esecutato, a mia richiesta, copia

dell’atto di provenienza del bene.

annotazione Al momento del sopralluogo lo scrivente C.T.U.,

già in possesso di piantina catastale del bene pignorato da me

reperita, rilevava che l’unità immobiliare del sig.

risultava unita con “altra u.i.u.” e che risultavano abitate

dall’esecutato congiuntamente al suo nucleo familiare.

15

FORMAZIONE DEL LOTTO

Il bene immobile pignorato è un appartamento con annessa veranda e

cortile di proprietà che risulta essere identificato dai seguenti dati catastali:

­ particella 760 e subalterno13 riportati al N.C.E.U. al foglio 12 del

Comune di Poggio Imperiale (FG) (cfr. allegato n. 9 - planimetria

catastale).

Tale bene immobile risulta essere di proprietà per la quota di 1/1del sig.

(FG) C.F.

L’atto di pignoramento riguarda un unico bene indivisibile e vendibile in un

unico lotto che viene denominato, unico lotto:appartamento.

16

UNICO LOTTO: APPARTAMENTO

17

RISPOSTE AI QUESITI DEL GIUDICE

INDIVIDUAZIONE DEL BENE OGGETTO DI PIGNORAMENTO

Trattasi di un appartamento, posto al piano terra (rialzato), con annessi

veranda e cortile di proprietà esclusiva che risulta censito al Catasto

Fabbricati del Comune di Poggio Imperiale (FG) via G. Di Vittorio n.2 (cfr.

allegato n. 9: visura catastale).

REGOLARITÁ DEL BENE PIGNORATO SOTTO IL PROFLILO URBANISTICO ED

EDILIZIO (provvedimenti autorizzativi rilasciati)

Lo scrivente, relativamente alla regolarità urbanistica del bene pignorato,

ha esperito indagini presso Ufficio Tecnico Comunale del Comune di

Poggio Imperiale (FG) al fine di acquisire la documentazione utile circa la

sussistenza di pratiche edilizie e/o istanze di sanatoria.

Le risultanze hanno evidenziato che l’appartamento è stato legittimato da

quanto segue:

­ Concessione Edilizia n.10 del 1996 (cfr. allegato n. 6: concessione

edilizia n.10/96);

­ Variante n.37 del 27dicembre 1999 alla C.E. n.10/96 (cambio di

destinazione d’uso: da commerciale a residenziale) (cfr. allegato

n. 7: variante n.37/99).

18

legittimità urbanistica Lo stato di fatto non è conforme all’ultima

autorizzazione presentata e protocollata all’U.T.C. di Poggio Imperiale:

variante n.37 del 27dicembre 1999 alla C.E. n.10/96; sull’immobile

pignorato sussistono interventi in parziale difformità (modifiche interne ed

esterne) che sono stati realizzati in maniera “abusiva o irregolare” cioè non

conformi alle leggi che disciplinano gli interventi edilizi (T.U. Edilizia - D.P.R.

380/01).

dichiarazione di agibilità In riferimento all’unità immobiliare non è

stato possibile estrarre detta certificazione, in quanto presso l’U.T.C. non

risultava prodotta istanza per il rilascio di tale certificato.

annotazione Si potrà inoltrare regolare richiesta di agibilità

(artt. 24 e 25 D.P.R. 380/01) anche a seguito delle opere che si

andranno a sanare.

opere abusive e loro sanabilità Sono state rilevate lievi difformità

edilizie (non corrispondenza tra lo stato di fatto dell’appartamento ed il titolo

edilizio) sia esterne che interne al bene immobile, così riassunte in elenco:

1. all’esterno:

­ la realizzazione di una veranda con uno vano chiuso da una

componente vetrata e serramentistica, destinato a ripostiglio-

deposito;

2. all’interno:

­ opere murarie finalizzate alla fusione dell’appartamento con

altra u.i.u. ed all’ampliamento della zona giorno;

­ opere murarie con funzionalità di arredo (ripostiglio in

muratura all’ingresso).

Tali opere risultano realizzate in assenza di titolo autorizzativo; queste sono

suscettibili di sanatoria avendo determinato la creazione di volumi e di

superfici non assentite (non autorizzate da un procedimento

dell'amministrazione comunale chiamato titolo abilitativo), rendendo

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applicabile quanto previsto dall’art. 36 del D.P.R. 380/2001e s.m.i. circa

l’accertamento di conformità.

La pianta dell’appartamento, qui rappresentata in fuori scala, serve a evidenziare

lo stato di fatto attuale risultante dalle modifiche edilizie apportate

Il sottoscritto, sentito il Dirigente dell’U.T.C. di Poggio Imperiale, ritiene che la

veranda potrà essere sanata mediante presentazione di una D.I.A. onerosa

in sanatoria (art.37 D.P.R. 380/2001) con allegata una relazione asseverata

sottoscritta da un tecnico abilitato e con costi presunti così stimati:

20

­ per la sanzione minima amministrativa (comma 1 - art. 37 DPR

380/2001) e diritti di segreteria da versare al Comune di di Poggio

Imperiale:

________________________________________________circa € 616,00

­ per le opere edili relative alle modifiche e al ripristino della

distribuzione interna:

_______________________________________________circa € 2100,00

­ per la messa in opera di un nuovo ingesso, nuova tramezzatura e di

una nuova recinzione esterna a delimitazione della parte di cortile di

proprietà esclusiva del bene pignorato:

_______________________________________________circa € 3000,00

­ per nuovi allacci contatori alle reti di energia elettrica ed

idrico/fognante:

_______________________________________________circa € 1600,00

­ per D.I.A. in sanatoria istruita da un tecnico abilitato:

_______________________________________________circa € 1500,00

TOTALE € 8816,00

VERIFICA DELLA DOTAZIONE DI ATTESTATO DI QUALIFICAZIONE ENERGETICA

(CLASSE ENERGETICA)

L’immobile non risulta corredato di certificazione energetica. Sulla base di

questo il sottoscritto ha provveduto alla redazione dell’ Attestato di

Certificazione Energetica (A.C.E.) (cfr. allegato n.11).

21

IDENTIFICAZIONE CATASTALE

Il sottoscritto, inoltre, al fine di reperire altre informazioni utili circa l’unità

immobiliare, oggetto di stima, ha esteso le ricerche presso l’Agenzia del

Territorio di Foggia, estraendo copia delle visure e planimetrie catastali.

Il bene immobile pignorato è un appartamento che risulta essere

identificato dai seguenti dati catastali:

Tabella 1.

Dati e planimetria catastale: Catasto Fabbricati - Ufficio Provinciale di Foggia

Foglio P.lla Sub Categoria Classe Consistenza Sup.cat. Rendita

12 760 13 A/2 2 4,5 vani

97 mq

89 mq

(escluse

aree

scoperte)

Euro

383,4

7

VERIFICA CONFORMITÁ CATASTALI

In seguito al sopralluogo del 05 gennaio 2015 effettuato sull’immobile

pignorato, lo scrivente C.T.U. ha avuto modo di verificare quanto segue

rispetto alla descrizione contenuta nell’atto di pignoramento:

­ non conformità tra i dati catastali e la planimetria dell’unità

immobiliare.

22

Si è esposto, in apposita planimetria (infografica), l’effettivo stato dei luoghi

con indicate le opere irregolari eseguite (cfr. disegno pag.19).

Dal punto di vista normativo e per necessità documentale (dichiarazione di

conformità dei dati catastali) si ha l’obbligo dell’aggiornamento catastale.

Questo problema è risolvibile affidando ad un tecnico abilitato la procedura

di “variazione catastale” da consegnare con la procedura DOCFA all’Ufficio

Provinciale dell’Agenzia del Territorio (catasto).

annotazione Tale variazione catastale deve essere

preceduta da previa autorizzazione dell’U.T.C. (D.I.A. in sanatoria –

art.37 D.P.R. 380/2001).

I costi presunti per la redazione di rilievi, disegni e procedura DOCFA sono

stimati in:

­ circa € 600,00 comprensivi di spese d’ufficio.

DESCRIZIONE DELL’IMMOBILE E STATO DI CONSERVAZIONE

generalità Il bene pignorato è un’appartamento per civile abitazione

facente parte di un fabbricato condominiale sito a Poggio Imperiale (FG) ed

ubicato tra le vie Salandra e Giuseppe Di Vittorio; il predetto fabbricato,

edificato fra il 1996 ed il 1999, è costituito da un piano interrato a garage e

da tre piani fuori terra: piano terra(rialzato), piano primo e piano secondo; il

fabbricato ha una destinazione d’uso residenziale.

L’accesso all’ appartamento è indipendente ed è posto sul lato nord del

fabbricato e precisamente in via Giuseppe Di Vittorio n.2; per mezzo di un

cancello in ferro ci si introduce in un cortile (area scoperta pavimentata), di

cui una porzione utile per il parcheggio della macchina.

23

Foto del fabbricato da via G.Di Vittorio n.2

Da questo spazio per mezzo di una scala esterna si arriva in uno spazio

sistemato a veranda da dove per mezzo del portone di ingresso blindato si

accede all’appartamento.

Foto della scala esterna - via G.Di Vittorio n.2

24

schema e caratteristiche dell’immobile L’appartamento si compone di:

1. un soggiorno

2. stanza pluriuso (ex-cucina)

3. due camere da letto

4. un bagno.

struttura (tipologia della struttura portante dell’edificio e degli orizzontamenti)

La struttura portante è antisismica ed è costituita da travi di fondazione

rovesce e pilastri in elevazione in cemento armato; i solai sono in latero-

cemento e le strutture portanti orizzontali sono costituite da travi a spessore

di solaio e ribassate (cfr. le indicazioni dell’allegato n.6.1: stralcio rel. tecn.ill.-

rif. C.E. n.10/96).

finiture Il rivestimento esterno del fabbricato è in mattoni “faccia a

vista” mentre l’appartamento pignorato è rivestito con lastre di pietra locale.

In corrispondenza delle aperture sono stati previsti degli architravi in pietra.

All’interno, le pareti divisorie sono intonacate e tinteggiate, mentre nel

bagno sono parzialmente rivestite con piastrelle in monocottura di ceramica

smaltata. La pavimentazione è in grès ceramico. La porta d’ingresso

principale è blindata mentre quelle interne sono in legno tamburato, gli

infissi esterni sono in pvc, tapparelle anch’esse in pvc e inferriate di sicurezza.

impianti L’appartamento è provvisto di impianti tecnologici di acqua,

fogna, luce e gas, allacciati alle reti pubbliche. L’impianto di riscaldamento,

del tipo autonomo, ha terminali del tipo a radiatori. L’impianto elettrico è del

tipo sottotraccia (incassato).

stato di manutenzione L’appartamento pignorato in esame è

complessivamente ben conservato. Internamente le condizioni di

manutenzione e conservazione sono di buon livello; le finiture cosi come gli

impianti tecnologici sono di tipo medio-economico.

Non sono visibili segni di infiltrazioni d’acqua nelle parte bassa delle murature

interne (vs esterno).

25

conteggio superficie commerciale 1

Facendo riferimento alle

convenzioni fornite dall’Agenzia del Territorio, la superficie commerciale

dell’appartamento, comprensiva delle pertinenze esclusive, risulta pari a:

Scommerciale abitazione

= 99,00 mq

Tabella 2.

In dettaglio i conteggi delle superficie utili ragguagliate (sup. commerciale)

(nel caso in esame è stato utilizzato il coefficiente di ragguaglio pari a 1,00 per tutti

gli ambienti tranne il coefficiente 0,30 per la veranda e il coefficiente 0,15 per il

cortile)

N° Destinazione

Superficie

utile lorda

mq

Coefficiente di

ragguaglio

Superficie

ragguagliata

mq

1 Soggiorno 23,95 1 23,95

2

Camera 1

pluriuso (ex

cucina)

12,65 1 12,65

3

Camera 2

pluriuso

18,05 1 18,05

4 Camera matrim. 19,10 1 19,10

5 Bagno 6,90 1 6,90

6 Disimpegno 8,65 1 8,65

7

Veranda di

pertinenza

esclusiva

12,10 0,30 3,65

8

Cortile di

pertinenza

esclusiva

42,00 0,15 6,30

TOTALE SUP. UTIILE LORDA RAGGUAGLIATA MQ 99,25

TOTALE SUP. UTIILE IN CIFRA TONDA MQ 99

1

Il principio adottato fa riferimento al D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138 ( cfr . allegato 2, Manuale

della Banca Dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare).

26

annotazione La SUPERFICIE COMMERCIALE dell’immobile

pignorato e’ formata dalle seguenti voci:

- intera superficie utile lorda (S.U.) dei locali principali, compresi i

muri perimetrali misurati al 100% ed i muri di divisione rispetto ad

altra u.i.u. al 50% della loro superficie effettiva;

- 30% della veranda coperta aventi una superficie fino a 25 mq (10

% per la superficie eccedente i 25 mq);

- 15% del cortile (comprensivo di posto auto scoperto).

DOTAZIONI CONDOMINIALI

Lo scrivente non ha rilevato la sussistenza di formalità, vincoli ed oneri di

natura condominiale opponibili all’acquirente; pertanto, il bene immobile è

gestibile autonomamente e con autonomia funzionale.

STATO DI POSSESSO DELL’IMMOBILE

Al momento del sopralluogo l’immobile risultava detenuto ed occupato, per

uso abitativo, dal sig. unitamente al suo nucleo

familiare.

STORICO VENTENNALE (formalità)

Nei registri immobiliari il bene è attualmente intestato a:

Provenienze All’esecutato il bene oggetto di perizia è così

pervenuto:

1. Atto di compravendita del 25.07.2008, Rep. n. 46823/26283, a rogito

del dott. Renato Di Biase, Notaio in Torremaggiore (FG), , in forza del

27

quale , nato a Lesina il

vendeva l’intera proprietà.

L’atto di compravendita è stato trascritto presso la Conservatoria dei

Registri Immobiliari in data 08.08.2008 ai nn. 7351/5245.

Dalla storico ventennale si rilevano i precedenti proprietari:

2. Atto di compravendita del 06.05.1995, Rep. n. 26910, a rogito del

dott. Renato Di Biase, Notaio in Torremaggiore (FG), , in forza del

quale , ,

acquistava la piena proprietà da , nato a Poggio

Imperiale il 0 , quota di proprietà1/2 e da ,

nato a Poggio Imperiale il , quota di proprietà1/2.

L’atto di compravendita è stato trascritto presso la Conservatoria dei

Registri Immobiliari in data 02.06.1995 ai nn. 3703/2975.

Gravami Il sottoscritto C.T.U. ha potuto accertare , che a carico

dell’unità immobiliare risultano ad oggi iscritte le seguenti formalità.

Iscrizioni

1. Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo.

Iscrizione del 14.03.2000 ai NN. 2742/273 – Atto del 10.03.2000 rep.

34599 – Notaio/Pubblico Ufficiale dott. Di Biase Renato.

A carico:

A favore: Banca Popolare di Bari - Soc. Coop. A.R.L.

Note: Bene in Poggio Imperiale N.C.E.U. fg.12 mapp. 760/11.

28

2. Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di

finanziamento.

Iscrizione del 21.09.2007 ai NN. 8407/1495 – Atto del 13.09.2007

rep. 37305/17898 Notaio/Pubblico Ufficiale dott. De Candia

Pasquale.

A carico:

A favore: Banca Popolare di Milano - Soc. Coop. A.R.L.

Note: Bene in Poggio Imperiale N.C.E.U. fg.12 mapp. 760/11.

Debitore non datore di ipoteca risulta:

3. Ipoteca volontaria derivante da concessione a garanzia di mutuo.

Iscrizione del 08.08.2008 ai NN. 7352/1330 – Atto del 25.07.2008

rep. 46824/26284 Notaio/Pubblico Ufficiale dott. Di Biase Renato.

A carico:

.

A favore: Banca Nazionale del Lavoro S.P.A. – Roma

Trascrizioni

4. Domanda giudiziale derivante da accertamento simulazione atti.

Trascrizione del 22.03.2010 ai NN.2455/1834 – Atto del 18.02.2010

rep. 253/2010 Pubblico Ufficiale Rep. Tribunale di Lucera.

A carico:

29

A favore:

.

Note: Voglia il Tribunale dichiarare la simulazione dei seguenti atti:

­ Atto per Notar Renato Di Biase di Torremaggiore del

25.07.2008 Rep. n. 46821 trascritto a Lucera il 08.08.2008 ai nn.

7351/5245 con il quale il sig.

trasferiva al figlio l’immobile in Poggio

Imperiale N.C.E.U. fg. 12 mapp.760/13; omissis – La formalità

interessa altri beni ed altri soggetti.

5. Atto esecutivo di pignoramento immobiliare.

Trascrizione del 24.09.2013 ai NN.7607/6163 – Atto del 31.07.2013

rep. 561/2013

Pubblico Ufficiale Giudiziario di Lucera.

A carico:

A favore: Banca Nazionale del Lavoro S.p.A.

Diritto di enfiteusi Come si evince dalla lettura della visura

catastale (cfr. allegato n.9: visura catastale), l’immobile in oggetto è gravato

da un antico diritto di enfiteusi che, ad oggi, non risulta essere stato

affrancato o usucapito né dall’enfiteuta originario né dall’esecutato. È da

sottolineare, inoltre, che di tale diritto di enfiteusi non viene fatta alcuna

menzione nell’atto di compravendita del 25.07.2008 Rep. n. 46823/26283,

30

a rogito del dott. Renato Di Biase, Notaio in Torremaggiore (FG), , in forza del

quale , vendeva

l’intera proprietà all’esecutato.

Il bene immobile è così intestato:

.

Quota: 1/1 in: diritto dell’enfiteuta

Quota: 1/2 in: diritto del concedente

Quota: 1/2 in: diritto del concedente

affrancazione vincolo relativo all’enfiteusi Nel caso di canoni livellari,

non più corrisposti da oltre venti anni, è necessario stipulare un atto notarile

unilaterale in autentica, «ai soli fini catastali», in cui si attesta con

dichiarazione sostitutiva di atto notorio2

che il canone non è più stato versato

da oltre 20 anni; a questo atto notarile unilaterale segue un’istanza al

Catasto (una regolare voltura catastale) per ottenere la cancellazione del

livello (Enfiteusi).

annotazione Ne consegue che, alla vendita del bene

immobile, il vincolo verrà trasferito insieme al bene.

2

Ai sensi dell’art. 47 del D.P.R. 28 dicembre 2000, n.445.

31

STIMA DEL BENE IMMOBILE

metodo di stima L’approccio metodologico scelto per stabilire il valore

commerciale del bene immobile, è quello sintetico-comparativo che

scaturisce dalle indagini di mercato effettuate (dirette e indirette) attraverso

le quali è stato rilevato un valore unitario a metro quadrato (mq) di superficie

commerciale.

La consultazione di operatori immobiliari e il riscontro con beni similari messi

all’asta hanno consentito di definire un valore medio attestato su 650,00

euro/mq.

Trattandosi nella fattispecie di un immobile a destinazione residenziale, ho

ritenuto opportuno calibrare il valore medio di mercato individuato del bene

immobile.

Pertanto, per la calibrazione del valore medio attestato su 650,00 euro/mq,

ho applicato dei coefficienti di merito in funzione di:

­ caratteristiche estrinseche: la localizzazione, la posizione, l’ambiente,

l’esposizione, l’accessibilità ai servizi, la viabilità, il livello di

urbanizzazione della zona, ecc.;

­ caratteristiche intrinseche: la tipologia edilizia e la tecnologia

costruttiva, l’età e lo stato di conservazione, ecc..

Nel caso in esame la ricognizione dei luoghi hanno indirizzato lo scrivente

verso l’attribuzione di un coefficiente pari a 1.5 per le caratteristiche

estrinseche e di un coefficiente pari 0.70 per le caratteristiche intrinseche,

ottenendo in definitiva:

valore unitario di mercato = 650,00 x 1,50 x 0,70 = 682,50 euro/mq;

questo valore in cifra tonda è pari a :

680,00 euro/mq.

32

Da tutte le valutazioni di ordine tecnico-economico riportate ed

argomentate, si determina quanto riportato nella seguente tabella:

Tabella 3

Stima dell'immobile

Valore unitario

Superficie

commerciale

Valore parziale

Appartamento

Foglio 12

P.lla 760, Sub 13

680 euro/mq 99 mq 67.320,00 euro

Tale valore parziale va rettificato per tenere conto di:

­ detrazione costi di regolarizzazione urbanistica € 8.816,00

­ detrazione costi di regolarizzazione catastale € 600,00

che sommano € 9416,00

Si desume dunque il seguente valore finale dell’immobile:

67.320,00 € – 9.416,00 € = € 57.904,00

Pertanto il sottoscritto C.T.U. stima il più probabile valore

commerciale dell’immobile, nel suo insieme alle condizioni attuali, in

cifra tonda Euro 57.900,00 (euro cinquantasettemilanovecento/00)

Il Consulente Tecnico d’Ufficio

Dott. Arch. Michele SACCO

33

COMUNICAZIONE ALLE PARTI (ex art. 195, 3º comma c.p.c.)

Il sottoscritto C.T.U. ha trasmesso copia della presente consulenza tecnica

di ufficio composta da relazione, allegati e redatta in un unico volume:

­ all’ avv. D’ARCANGELO Massimo che rappresenta e difende la

BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.P.A., con sede legale in Roma alla

via V. Veneto n.119 (C.F. e P.IVA 09339391006), attraverso p.e.c. in

data 17 marzo 2015.

­ al sig. (debitore) attraverso p.e.c. in data 17

marzo 2015.

Torremaggiore, lì 17 dicembre 2015

Il Consulente Tecnico d’Ufficio

Dott. Arch. Michele SACCO

34

INVIO TELEMATICO DELLA CONSULENZA TECNICA D’UFFICIO

Il sottoscritto C.T.U. ha inviato a mezzo posta e.c. la presente consulenza

tecnica di ufficio, composta da relazione, allegati e redatta in un unico

volume, in Cancelleria con queste quantità:

­ n. 1 copia - originale della perizia;

­ n. 1 copia - originale della perizia epurata;

­ n.1 copia – allegati perizia;

­ n. 1 copia - planimetria del lotto-appartamento (indicaz.:Planimetria);

­ n. 1 copia - fotografie del lotto-appartamento (indicaz.:Foto).

Torremaggiore, lì 17 dicembre 2015

Il Consulente Tecnico d’Ufficio

Dott. Arch. Michele SACCO