consulenza tecnica d'ufficio · ii giorno 08/01/2015 nel tribunale dì ragusa, davanti al g.e....
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Dott. Agr. IURATO FABRIZIO Proc. esecutiva immobiliare C.T.U. n° 71/2014
TRIBUNALE DI RAGUSA
esecuzioni immobiliari
n. 71/2014 R.G. delle esecuzioni civili Giudice: Dott. Claudio Maggioni
Contro : ********************** nata a ************************;
Promossa da : Banca Carige S.P.A. – Cassa di Risparmio di Genova e Imperia;
CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO
VERBALE DI CONFERIMENTO DI INCARICO DI STIMA:
II giorno 08/01/2015 nel Tribunale dì Ragusa, davanti al G.E. dott. Claudio Maggioni,
compare l'esperto nominato Dott. Iurato Fabrizio, nato a Scicli (RG), il 20-03-10984, con
studio in Scicli (RG), in c.da Imbastita.
Il giudice dell’esecuzione sottopone all’esperto i seguenti quesiti:
a) identifichi esattamente i beni pignorati, eventuali pertinenze ed accessori, indicandone i
dati catastali ed i confini quali emergenti dal sopralluogo e dall'esame degli atti e dei
documenti prodotti, nonché la conformità dei dati stessi rilevati in sede di sopralluogo con
quelli emergenti dai certificati in atti;
b) verifichi la proprietà dei beni in capo al debitore, indicandone il regime patrimoniale ove
coniugato, e specificando, altresì, se essi siano in comproprietà o meno con altri soggetti;
c) accerti l'esatta provenienza del/i bene/i, verificando la continuità delle trascrizioni nel
ventennio anteriore alla data del pignoramento;
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d) precisi, se del caso, la impossibilità di procedere a un completo accertamento per la
incompletezza della documentazione prodotta, indicando la documentazione mancante;
e) accerti se il/i bene/i immobili risultino o meno accatastati, provvedendo, in caso negativo,
alla quantificazione dei relativi costi;
f) accerti se sul bene gravino iscrizioni o trascrizioni pregiudizievoli, indicandone gli estremi;
elenchi le formalità (iscrizioni, trascrizioni) da cancellare con il decreto di trasferimento;
g) indichi previa acquisizione o aggiornamento del certificato di destinazione urbanistica, la
destinazione del/i bene/i prevista dallo strumento urbanistico comunale vigente;
h) accerti per i fabbricati la conformità alle vigenti norme in materia urbanistico-edilizia e, in
caso di irregolarità, accerti se gli stessi siano suscettibili di sanatoria, quantificando il costo
della stessa, indicando le somme da pagare a titolo di oblazione, nonché tutti gli oneri
concessori (oneri di urbanizzazione e costi di costruzione), indicandoli anche in via
approssimativa, se non sia possibile una esatta determinazione, precisi se esistano
procedure amministrative o sanzionatorie:
i) accerti se i beni pignorati siano occupati dal debitore, affittati o locati, indicando il canone
pattuito, la sua congruità, l'eventuale data di registrazione, la scadenza dei relativi contratti
nonché l'eventuale esistenza di un giudizio in corso per il rilascio;
j) evidenzi gli elementi utili per le operazioni di vendita, in particolare indicando la tipologia
dei beni (ad es. casa singola, appartamento in condominio, negozio, terreno edificabile,
coltivato o bosco etc.) e le località in cui si trovano; fornisca i dati essenziali al fine di
consentire l'immediata percezione di un interesse all'acquisito (es. superficie, destinazione
d'uso, numero di vani, anno di costruzione, stato di conservazione, esistenza di vincoli
artistici, storici, alberghieri, di inalienabilità o indivisibilità, di diritti demaniali, di usi civici
etc.);
k) determini il valore di ciascun immobile con riferimento agli attuali prezzi di mercato,
tenendo conto: delle modalità di vendita del bene (asta giudiziaria) e del fatto che in sede di
vendita va effettuata almeno un'offerta minima in aumento; del costo dell'eventuale
sanatoria ;
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l) indichi l'opportunità di procedere alla vendita in unico lotto o in più lotti separati
(spiegandone le ragioni), predisponendo in ogni caso un piano di vendita dell’immobile e
dei lotti;
m) alleghi idonea documentazione fotografica esterna ed interna degli immobili pignorati ed
acquisisca la planimetria catastale dei fabbricati;
n) accerti, nel caso si tratti di bene indiviso, la valutazione della quota di pertinenza del
debitore esecutato, tenendo conto della maggiore difficoltà di vendita di quote indivise;
precisi se il bene risulti comodamente divisibile, identificando, in caso affermativo, le quote
che potrebbero essere separate a favore della procedura;
o) accerti se il trasferimento dei beni pignorati sia soggetto al pagamento dell’IVA, fornendo
in caso positivo i dati occorrenti per la relativa applicazione;
p) verifichi la correttezza dei dati riportati nell'atto di pignoramento e nella nota di
trascrizione (o, in caso di procedure riunite, nei singoli atti di pignoramento e nelle note di
trascrizione), in particolare accertando che il pignoramento abbia colpito quote spettanti al
debitore e che vi sia corrispondenza tra il singolo atto di pignoramento e la relativa nota;
q) curi la redazione dell'attestato di prestazione energetica (A.P.E.) previsto dall’art 6
D.Lgs. 192/2005;
Il giudice dell'esecuzione, fatte le debite ammonizioni, invita l'esperto ad espletare l'incarico
conferitogli prestando il giuramento di rito e lo stesso vi adempie pronunciando la formula:
"Giuro di bene e fedelmente adempiere le funzioni affidatemi”.
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SVOLGIMENTO DELL'INCARICO:
Sopralluogo: Dopo essermi recato presso gli uffici pubblici di competenza quali UTC
settore "Urbanistica-Edilizia" del Comune di Ispica (RG), nonché agli uffici dell'Agenzia del
Territorio di Ragusa ecc., ed acquisito la documentazione necessaria per l'espletamento
dell'incarico conferitomi in data 08.01.2015, hanno avuto inizio le operazioni peritali sui
luoghi, che si trovano dislocati nel territorio del Comune di Ispica, oggetto della procedura
esecutiva immobiliare, previo avviso, a mezzo posta certificata (PEC) con ricevuta di
avvenuta consegna, inviata alle parti il 15/01/15.
(Allegato 1 , Allegati 2a, 2b, 2c, 2d, 2e, 2f, 2g)
Dopo essersi trovato sul luogo dell’appuntamento in c.da Passi e Bufali agro di Ispica, dove
alle ore 8.30 ha avuto inizio l’accertamento, in assenza delle parti, procedendo con
l’espletamento delle operazioni peritali consistenti in rilievi fotografici del lotto di terreno e dei
fabbricati in esso insistenti (Vedi allegato 3). Si sono effettuati i rilievi fotografici dell’interno e
dell’esterno dei due corpi di fabbrica allo stato rustico (Allegato 4a, 4b). Si è rilevata sul
fondo la presenza di un pozzo trivellato con relativo impianto di sollevamento.
Le operazioni peritali si sono concluse alle ore 9.30 del giorno ventiquattro del mese di
gennaio.
(Verbale di sopralluogo- Allegato 2e).
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INDIVIDUAZIONE DEI BENI PIGNORATI
Gli immobili, oggetto del procedimento esecutivo immobiliare, come riportato nell'atto di
pignoramento sono:
a) Terreno sito in Ispica in C. da Passi e Bufali, in ditta ******************nata
****************** prop. 1/1. Immobile annotato all’Ufficio del Territorio di Ragusa
comune di Ispica con il seguente carico:
- F° 98, p.lla 274 , cat. sem. irr.; di ha 0.10.00
- F° 98, p.lla 276 , cat. pascolo; di ha 0.10.10
- F° 98, p.lla 1194 , cat. sem. irr.; di ha 0.13.40
- F° 98, p.lla 1195 , cat. pascolo; di ha 0.15.60
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SUDDIVISIONE DEI LOTTI INDIVIDUATI
In merito alla formazione di uno o più immobili posti in vendita, considerata la presenza di
più unità immobiliari (fabbricati allo stato rustico), ho ritenuto conveniente dividere i beni
oggetto del pignoramento in due lotti e precisamente:
1° LOTTO :
a) terreno e fabbricato sito in Scicli in C. da Passi e Bufali, in
***************************nata************* prop. 1/1. Immobile annotato
all’Ufficio del Territorio di Ragusa comune di Ispica con il seguente carico:
- F° 98, p.lla 274 , cat. sem. irr.; di ha 0.10.00
- F° 98, p.lla 1194 , cat. sem. irr.; di ha 0.13.40
Lotto della superficie complessiva di mq 2.340, sul quale insiste un
fabbricato rurale (civile abitazione + deposito attrezzi) di mq 70 circa allo
stato rustico e non accatastato;
2°LOTTO :
b) terreno e fabbricato sito in Scicli in C. da Passi e Bufali, in ditta
************************nata *********prop. 1/1. Immobile annotato all’Ufficio
del Territorio di Ragusa comune di Ispica con il seguente carico:
- F° 98, p.lla 276 , cat. pascolo; di ha 0.10.10
- F° 98, p.lla 1195 , cat. pascolo; di ha 0.15.60
Lotto della superficie complessiva di mq 2.570, sul quale insiste un
fabbricato rurale (civile abitazione + deposito attrezzi) di mq 76 circa allo
stato rustico e non accatastato;
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1°LOTTO (CESPITE a) : Terreno e Fabbricato sito in c.da Passi e Bufali agro di Ispica
- F° 98, p.lla 274 , cat. sem. irr.; di ha 0.10.00
- F° 98, p.lla 1194 , cat. sem. irr.; di ha 0.13.40
Lotto della superficie complessiva di mq 2.340, sul quale insiste un fabbricato rurale
(civile abitazione + deposito attrezzi) di mq 70 circa allo stato rustico e non
accatastato;
Sia il terreno che il fabbricato ricadono nel territorio del Comune di Ispica (RG), e
precisamente in c.da Passi e Bufali. Sulla scorta delle visure catastali effettuate e che si
allegano in copia alla presente, si procederà alla descrizione di ogni singola particella
componente l'intera proprietà, in testa alla sig.ra in ragione di 1/1 allla
Sig********************************** . L’immobile è pervenuto per atto di compravendita del 23
Febbraio 2010, rogato dal Notaio Mannarella Francesco di Bergamo, registrato a Bergamo
2 il 25 Febbraio 2010 al n° 2671 e trascritto a Ragusa il 1° Marzo 2010 al n° 4205. Per
quanto attiene la regolarità urbanistica del fabbricato insistente sul lotto, questo è stato
realizzato giusta Concessione Edilizia n° 2007/C/4065 rilasciata dal Comune di Ispica in
data 24-07-2007, mentre il terreno ricade in zona normata dal Vigente P.R.G. del Comune
di Ispica in ZONA E: PREVALENTI ATTIVITÀ AGRICOLE - Sottozona E2, Normata dall'art.
11 delle N.d.A. del vigente PRG, con le prescrizioni che si riportano per estratto: Art. 11,
comma 2
Sottozona E2 : agricoltura industrializzata.
Destinata ad ospitare nel lungo periodo tutte le serre e le altre attrezzature permanenti per
l'agricoltura industrializzata. Il rilascio delle concessioni per l'installazione delle serre e delle
altre attrezzature è subordinato alla predisposizione delle fasce di rimboschimento con
essenze e nei modi che il Comune si riserva di specificare, per evitare sia l'abbagliamento
lontano che la diffusione di sostanze ausiliarie alla coltivazione.
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ACCESSO AGLI IMMOBILI
L’immobile è ubicato in C.da Passi e Bufali del Comune di Ispica (RG), a ridosso della fascia
costiera del comune di Ispica, possono essere facilmente raggiungibili, percorrendo la
Strada Provinciale 67 Pozzallo-Marza e da questa per la strada Comunale dalla quale
direttamente trovano accesso in corrispondenza dell’omonima contrada. Le coordinate
geografiche del sito sono : latitudine = 36°43'49.88"N; longitudine = 14°55'7.99"E;
CONFINI DEGLI IMMOBILI
Sia il terreno che l'edificio precedentemente menzionati, confinano ad Est con proprietà
************, ad Ovest con proprietà della ditta ******************, a Sud con proprietà della
stessa di cui al cespite 2 ed a Nord con una stradella interpoderale.
REGOLARITA' URBANÌSTICA
A seguito delle istanze presentate dal sottoscritto C.T.U. Dott. Agr. Fabrizio Iurato, prot. n°
10913 del 21-04-2015 relativamente alla richiesta di Certificazione di Destinazione
Urbanistica e del 28-01-2015 relativamente al rilascio delle copie delle Concessioni edilizie
in essere per tali immobili, veniva rilasciato dal Comune di Ispica in data 28-01-2015 la copia
della concessione edilizia n° 2007/C/4065 rilasciata in data 27-07-2007 (Allegato 5) ed il
certificato di Destinazione Urbanistica (Allegato 6), in cui si attesta quanto segue:
ZONA E: PREVALENTI ATTIVITÀ AGRICOLE - Sottozona E2, Normata dall'art. 11 delle
N.d.A. del vigente PRG, con le prescrizioni che si riportano per estratto: Art. 11, comma 2
Sottozona E2 : agricoltura industrializzata.
Per quanto riguarda la regolarità urbanistica, il fabbricato è stato edificato con regolare
concessione edilizia n° 2007/C/4065 del 24-07-2007, mentre non risulta definito
catastalmente e pertanto necessita di accatastamento.
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PROPRIETA’ E STATO DI POSSESSO DEI BENI PIGNORATI
L’intera proprietà, rappresentata dal fabbricato e dal terreno definiti catastalmente al F° 98,
p.lla 274 , cat. sem. irr.; di ha 0.10.00 ed al F° 98, p.lla 1194 , cat. sem. irr.; di ha 0.13.40, è
pervenuto alla sig.******************* per atto di compravendita del 23 Febbraio 2010, rogato
dal Notaio Mannarella Francesco di Bergamo, registrato a Bergamo 2 il 25 Febbraio 2010 al
n° 2671 e trascritto a Ragusa il 1° Marzo 2010 al n° 4205, inoltre eventuali dettagli
riguardante gli atti di acquisto possono essere desunti dalla relazione di visura ipocatastale
certificato dal notaio Manenti Santa con studio in Scicli di cui allegato ai fascicoli in atti
(Allegato 7).
Dalle informazioni assunte presso gli uffici competenti sì è accertato che sono stati asservite
al rilascio della concessione edilizia la volumetria disponibile.
Dalle informazioni rilevate presso l’Agenzia delle Entrate di Modica con istanza del
20-04-2015 prot. n° 18369, l’uffcio ha rilasciato attestazione prot. n° 2015/18539, con la
quale attesta che non risultano in essere contratti di utilizzo dei beni oggetto della presente
da parte di terzi . (Allegato 8)
Da una ispezione ipotecaria presso L'Agenzia dei Territorio all'ufficio Provinciale di Ragusa
Servizio di Pubblicità immobiliare e dei diversi uffici competenti si è desunto un elenco delle
iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli relativo all’immobile pignorato (vedi anche Allegato 7):
- Iscrizione del 1° Marzo 2010 al N.4069 Registro Generale e N.1107 registro
particolare, relativa ad atto giudiziario del 21 GENNAIO 2010 del Tribunale di Milano
derivante da decreto ingiuntivo per Euro cinquecentosettantacinquemilaottocentoventotto
e centesimi sessantaquattro (Euro 575828,64), contro ************ (altra ditta) e a favore di
Banca Cesare Ponti S.P.A., con sede in Milano, C.F,00714560158;
- Iscrizione del 9 Aprile 2010 al N.7066 Registro Generale e al N. 1839 del Registro
particolare, relativa ad atto giudiziario del 21 GENNAIO 2010 del Tribunale di Genova,
derivante da decreto ingiuntivo per Euro quattrocentodiciottomiladuecentotrentaquattro e
centesimi cinquantanove (Euro 418234,59), contro *************** (altra ditta), e a favore di
Banca Carige s.p.a. Cassa di Risparmio di Genova e Imperia, con sede in Genova,
C.F.03285880104 ;
- Trascrizione del 16 APRILE 201:4 al N.3343 del Registro Particolare e al N.4791 del
Registro generale, relativa ad Atto giudiziario del 18 FEBBRAIO 2014 dell'Uff. Giudiziario
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di Ragusa, con sede in Ragusa, derivante da verbale di pignoramento immobili, contro
************* (persona richiesta e a favore della Banca Carige s.p.a. - Cassa di risparmio
di Genova e Imperia con sede in Genova, C.F.03285880104).
DESCRIZIONE SINTETICA
L’immobile ubicato in C.da Passi e Bufali agro del comune di Ispica si trova collocato in
prossimità della frazione balneare della Marza, in una zona con valenza prettamente
agricola, dove si possono avvistare coltivazioni intensive in serra ed in pieno campo.
L’immobile edificato giusta concessione edilizia n° 2007/C/4065 non è utilizzato in quanto
trovasi allo stato rustico e precisamente sono state realizzate le strutture portanti in cls, i
tamponamenti con blocchi di laterizi ed il tetto di copertura. E’ stato parzialmente realizzato
l’intonaco così come gli impianti tecnologici. E’ provvisto di copertura consistente in un tetto
a falde nel quale sono stati ricavati i locali sottotetto della superficie complessiva di mq
48,00. L’immobile è dotato inoltre di veranda coperta della superficie di mq 6,85. Il terreno
circostante è inutilizzato a scopi agricoli è può definirsi quale pertinenza del fabbricato.
Il fabbricato, si disloca in un piano terra che sarà destinato a vano rifugio per mq 24,00,
costituita da un ingresso che disimpegna il bagno e da un vano depositi attrezzi di mq 24,00
con annesso pergolato esterno per lo stoccaggio dei prodotti agricoli. L’immobile è dotato di
una scala esterna dalla quale si accede al piano sottotetto mediante ad un terrazzino
esterno. I volumi realizzati sono:
volume residenziale = mc 69,60
volume non residenziale = mc 69,60
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STIMA DEGLI IMMOBILI
Per la valutazione degli immobili pignorati si farà riferimento al solo criterio di stima del tipo
sintetico e non a quello analitico. Infatti la stima analitica, che viene effettuata per
capitalizzazione dei redditi, valutando l'immobile con riferimento al reddito che è in grado di
produrre, risulterebbe poco attendibile in considerazione del fatto che il fondo non
rappresenta l’ordinarietà essendo di modeste dimensioni. Quindi ai fini della determinazione
del valore venale dell’immobile si adotta il metodo della stima sintetica, per comparazione in
condizioni di ordinarietà fra immobili similari a quelle del bene in questione, avvalendosi della
collaborazione di mediatori, liberi professionisti ed agenzie specializzate operanti nel settore
immobiliare, tenendo conto di tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche, quali
ubicazione rispetto le strade ed al cento urbano, esposizione, destinazione, salubrità del
luogo , reperibilità di servizi collettivi, tipologia, etc.. Per quanto riguarda il fabbricato, visto lo
stato di costruzione in cui si trova viene valutato accertando il più probabile costo di
costruzione, ma vengono detratte le spese per l’accatastamento.. Alla luce di quanto
premesso si è potuto riscontrare che il prezzo medio di mercato di fondi similari a quello in
esame risulta pari a 9 euro/mq, mentre per il fabbricato può essere assunto un valore
unitario di € 650,00/mq sia per la parte residenziale che non residenziale, mentre per le
porzioni pertinenziali (locali sottotetto e verande coperte) il valore assunto può essere di €
325,00/mq.
valore venale unitario terreno = 9,00€/mq. x 2.340 mq = € 21.060,00
valore venale unitario fabbricato = 650,00€/mq. x 48 mq = € 31.200,00
valore venale unitario pertinenze = 325,00€/mq. x 54,85 mq = € 17.826,25
Costo accatastamento da detrarre = € 1.400,00
Totale valore venale lotto 1 = € 68.686,25
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Allego alla presente relazione:
all. 3 - Documentazione fotografica fondo;
all. 4a - Documentazione fotografica fabbricato;
all. 5 – Copia concessione edilizia;
all. 6 - Certificato di Destinazione urbanistica;
all. 7 – Relazione notarile e ipocatastale;
all. 8 – Attestato Agenzia Entrate;
all. 9 – Stralcio ortofoto;
all. 10 - Mappa Catastale;
all. 11 - Visura Catastale;
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2°LOTTO (CESPITE b) : Terreno e Fabbricato sito in c.da Passi e Bufali agro di Ispica
- F° 98, p.lla 276 , cat. pascolo; di ha 0.10.10
- F° 98, p.lla 1195 , cat. pascolo; di ha 0.15.60
Lotto della superficie complessiva di mq 2.570, sul quale insiste un fabbricato
rurale (civile abitazione + deposito attrezzi) di mq 76 circa allo stato rustico e
non accatastato;
Sia il terreno che il fabbricato ricadono nel territorio del Comune di Ispica (RG), e
precisamente in c.da Passi e Bufali. Sulla scorta delle visure catastali effettuate e che si
allegano in copia alla presente, si procederà alla descrizione di ogni singola particella
componente l'intera proprietà, in testa alla sig.ra in ragione di 1/1 alla Sig.ra
*****************************nata *************. L’immobile è pervenuto per atto di
compravendita del 23 Febbraio 2010, rogato dal Notaio Mannarella Francesco di Bergamo,
registrato a Bergamo 2 il 25 Febbraio 2010 al n° 2671 e trascritto a Ragusa il 1° Marzo 2010
al n° 4205. Per quanto attiene la regolarità urbanistica del fabbricato insistente sul lotto,
questo è stato realizzato giusta Concessione Edilizia n° 2007/C/4097 rilasciata dal Comune
di Ispica in data 22-11-2007, mentre il terreno ricade in zona normata dal Vigente P.R.G.
del Comune di Ispica in ZONA E: PREVALENTI ATTIVITÀ AGRICOLE - Sottozona E2,
Normata dall'art. 11 delle N.d.A. del vigente PRG, con le prescrizioni che si riportano per
estratto: Art. 11, comma 2
Sottozona E2 : agricoltura industrializzata.
Destinata ad ospitare nel lungo periodo tutte le serre e le altre attrezzature permanenti per
l'agricoltura industrializzata. Il rilascio delle concessioni per l'installazione delle serre e delle
altre attrezzature è subordinato alla predisposizione delle fasce di rimboschimento con
essenze e nei modi che il Comune si riserva di specificare, per evitare sia l'abbagliamento
lontano che la diffusione di sostanze ausiliarie alla coltivazione.
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ACCESSO AGLI IMMOBILI
L’immobile è ubicato in C.da Passi e Bufali del Comune di Ispica (RG), a ridosso della fascia
costiera del comune di Ispica, possono essere facilmente raggiungibili, percorrendo la
Strada Provinciale 67 Pozzallo-Marza e da questa per la strada Comunale dalla quale
direttamente trovano accesso in corrispondenza dell’omonima contrada. Le coordinate
geografiche del sito sono : latitudine = 36°43'49.13"N; longitudine = 14°55'7.58"E;
CONFINI DEGLI IMMOBILI
Sia il terreno che l'edificio precedentemente menzionati, confinano ad Est con proprietà
**********, ad Ovest con proprietà della ditta ****************, a Sud con proprietà ********** ed
a Nord con proprietà della stessa di cui al cespite 1.
REGOLARITA' URBANISTICA
A seguito delle istanze presentate dal sottoscritto C.T.U. Dott. Agr. Fabrizio Iurato, prot. n°
10913 del 21-04-2015 relativamente alla richiesta di Certificazione di Destinazione
Urbanistica e del 28-01-2015 relativamente al rilascio delle copie delle Concessioni edilizie
in essere per tali immobili, veniva rilasciato dal Comune di Ispica in data 28-01-2015 la copia
della concessione edilizia n° 2007/C/4097 rilasciata in data 22-11-2007 (Allegato 12) ed il
certificato di Destinazione Urbanistica (Allegato 6) in cui si attesta quanto segue:
ZONA E: PREVALENTI ATTIVITÀ AGRICOLE - Sottozona E2, Normata dall'art. 11 delle
N.d.A. del vigente PRG, con le prescrizioni che si riportano per estratto: Art. 11, comma 2
Sottozona E2 : agricoltura industrializzata.
Per quanto riguarda la regolarità urbanistica, il fabbricato è stato edificato con regolare
concessione ediliza n° 2007/C/4097 del 13-11-2007, mentre non risulta definito
catastalmente e pertanto necessita di accatastamento.
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PROPRIETA’ E STATO DI POSSESSO DEI BENI PIGNORATI
L’intera proprietà, rappresentata dal fabbricato e dal terreno definiti catastalmente F° 98,
p.lla 276 , cat. pascolo, di ha 0.10.10 e F° 98, p.lla 1195 , cat. pascolo, di ha 0.15.60, è
pervenuto alla sig.ra ******************** per atto di compravendita del 23 Febbraio 2010,
rogato dal Notaio Mannarella Francesco di Bergamo, registrato a Bergamo 2 il 25 Febbraio
2010 al n° 2671 e trascritto a Ragusa il 1° Marzo 2010 al n° 4205, inoltre eventuali dettagli
riguardante gli atti di acquisto possono essere desunti dalla relazione di visura ipocatastale
certificato dal notaio Manenti Santa con studio in Scicli di cui allegato ai fascicoli in atti
(Allegato 7)
Dalle informazioni assunte presso gli uffici competenti sì è accertato che sono stati asservite
al rilascio della concessione edilizia la volumetria disponibile.
Dalle informazioni rilevate presso l’Agenzia delle Entrate di Modica con istanza del
20-04-2015 prot. n° 18369, l’uffcio ha rilasciato attestazione prot. n° 2015/18539, con la
quale attesta che non risultano in essere contratti di utilizzo dei beni oggetto della presente
da parte di terzi . (Allegato 8)
Da una ispezione ipotecaria presso L'Agenzia dei Territorio all'ufficio Provinciale di Ragusa
Servizio di Pubblicità immobiliare e dei diversi uffici competenti si è desunto un elenco delle
iscrizioni e trascrizioni pregiudizievoli relativo all’immobile pignorato (vedi anche Allegato 7):
- Iscrizione del 1° Marzo 2010 al N.4069 Registro Generale e N.1107 registro
particolare, relativa ad atto giudiziario del 21 GENNAIO 2010 del Tribunale di Milano
derivante da decreto ingiuntivo per Euro cinquecentosettantacinquemilaottocentoventotto
e centesimi sessantaquattro (Euro 575828,64), contro ****************** (altra ditta). e a
favore di Banca Cesare Ponti S.P.A., con sede in Milano, C.F,00714560158;
- Iscrizione del 9 Aprile 2010 al N.7066 Registro Generale e al N. 1839 del Registro
particolare, relativa ad atto giudiziario del 21 GENNAIO 2010 del Tribunale di Genova,
derivante da decreto ingiuntivo per Euro quattrocentodiciottomiladuecentotrentaquattro e
centesimi cinquantanove (Euro 418234,59), contro *************(altra ditta), e a favore di
Banca Carige s.p.a. Cassa di Risparmio di Genova e Imperia, con sede in Genova,
C.F.03285880104 ;
- Trascrizione del 16 APRILE 201:4 al N.3343 del Registro Particolare e al N.4791 del
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Registro generale, relativa ad Atto giudiziario del 18 FEBBRAIO 2014 dell'Uff. Giudiziario
di Ragusa, con sede in Ragusa, derivante da verbale di pignoramento immobili, contro
*********************** (persona richiesta e a favore della Banca Carige s.p.a. - Cassa di
risparmio di Genova e Imperia con sede in Genova, C.F.03285880104.
DESCRIZIONE SINTETICA
L’immobile ubicato in C.da Passi e Bufali agro del comune di Ispica si trova collocato in
prossimità della frazione balneare della Marza, in una zona con valenza prettamente
agricola, dove si possono avvistare coltivazioni intensive in serra ed in pieno campo.
L’immobile edificato giusta concessione edilizia n° 2007/C/4097 non è utilizzato in quanto
trovasi allo stato rustico e precisamente sono state realizzate le strutture portanti in cls, i
tamponamenti con blocchi di laterizi ed il tetto di copertura. E’ stato parzialmente realizzato
l’intonaco così come gli impianti tecnologici. E’ provvisto di copertura consistente in un tetto a
falde nel quale sono stati ricavati i locali sottotetto della superficie complessiva di mq 52,80.
L’immobile è dotato inoltre di veranda coperta della superficie di mq 6,85. Il terreno
circostante non è inutilizzato a scopi agricoli è può definirsi quale pertinenza del fabbricato.
Il fabbricato, si disloca in un piano terra che sarà destinato a vano rifugio per mq 26,40,
costituita da un ingresso che disimpegna il bagno e da un vano depositi attrezzi di mq 26,40
con annesso pergolato esterno per lo stoccaggio dei prodotti agricoli. L’immobile è dotato di
una scala esterna dalla quale si accede al piano sottotetto mediante ad un terrazzino
esterno. I volumi realizzati sono:
volume residenziale = mc 76,56
volume non residenziale = mc 76,56
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STIMA DEGLI IMMOBILI
Per la valutazione degli immobili pignorati si farà riferimento al solo criterio di stima del tipo
sintetico e non a quello analitico. Infatti la stima analitica, che viene effettuata per
capitalizzazione dei redditi, valutando l'immobile con riferimento al reddito che è in grado di
produrre, risulterebbe poco attendibile in considerazione del fatto che il fondo non
rappresenta l’ordinarietà essendo di modeste dimensioni. Quindi ai fini della determinazione
del valore venale dell’immobile si adotta il metodo della stima sintetica, per comparazione in
condizioni di ordinarietà fra immobili similari a quelle del bene in questione, avvalendosi della
collaborazione di mediatori, liberi professionisti ed agenzie specializzate operanti nel settore
immobiliare, tenendo conto di tutte le caratteristiche intrinseche ed estrinseche, quali
ubicazione rispetto le strade ed al cento urbano, esposizione, destinazione, salubrità del
luogo , reperibilità di servizi collettivi, tipologia, etc.. Per quanto riguarda il fabbricato, visto lo
stato di costruzione in cui si trova viene valutato accertando il più probabile costo di
costruzione, ma vengono detratte le spese per l’accatastamento. Alla luce di quanto
premesso si è potuto riscontrare che il prezzo medio di mercato di fondi similari a quello in
esame risulta pari a 9 euro/mq, mentre per il fabbricato può essere assunto un valore
unitario di € 650,00/mq sia per la parte residenziale che non residenziale, mentre per le
porzioni pertinenziali (locali sottotetto e verande coperte) il valore assunto può essere di €
325,00/mq.
valore venale unitario terreno = 9,00€/mq. x 2.570 mq = € 23.130,00
valore venale unitario fabbricato = 650,00€/mq. x 52,80 mq = € 34.320,00
valore venale unitario pertinenze = 325,00€/mq. x 59,65 mq = € 19.386,25
Costo accatastamento da detrarre = € 1.400,00
Totale valore venale lotto 1 = € 75.436,25
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Allego alla presente relazione:
all. 3 - Documentazione fotografica fondo;
all. 4b - Documentazione fotografica fabbricato;
all. 6 - Certificato di destinazione urbanistica;
all. 7 – Relazione notarile e ipocatastale;
all. 8 – Attestato Agenzia Entrate;
all. 9 – Stralcio ortofoto;
all. 10 - Mappa Catastale;
all. 11 - Visura Catastale;
all. 12 – Copia concessione edilizia;
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VALORE COMPLESSIVODEI BENI PIGNORATI
Per quanto fin qui esposto, si può riepilogare il valore dei beni immobili pignorati al
debitore esecutivo;
- LOTTO 1 CESPITE “a” = € 68.686,25
- LOTTO 2 CESPITE “b” = € 75.436,25
Totale = € 144.122,50
Pertanto la vantazione complessiva dei beni pignorati risulta, in cifra tonda:
Centoquarantaquattromila/00
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CONCLUSIONI
Con la presente relazione, ritengo di aver compiutamente assolto il mandato ricevuto,
avendo individuato, descritto è stimato gli immobili oggetto del pignoramento.
Nei corso dei sopralluoghi effettuati, ho eseguito il rilievo fotografico degli immobili suddetti
ed ho redatto specifici elaborati riportati in allegato.
Attraverso le ricerche svolte presso gli uffici competenti ho accertato la regolarità catastale
ed urbanistica dei beni pignorati nonché la sua situazione dal punto di vista giuridico.
Scicli, 08.05.2015
Il C.T.U.
(Dott. Agr. Fabrizio Iurato)
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INDICE
Premessa……………………………………… Pag. 1
Svolgimento dell'incarico…………………… Pag. 4
Lotto 1………………………………………….. Pag. 7
Lotto 2………………………………………….. Pag.13
Valore complessivo dei beni Pignorati…… Pag.19
Conclusioni…………………………………….. Pag.20
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