contekne: un plan de negocio para diseÑar, construir y

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CONTEKNE:

UN PLAN DE NEGOCIO PARA DISEÑAR, CONSTRUIR Y ARRENDAR VIVIENDAS NO

TRADICIONALES AMBIENTALMENTE RESPONSABLES

ANGELICA ROCIO RODRIGUEZ RAMIREZ

201016348

PROYECTO DE GRADO

ASESOR

JULIA ESTHER HILARION MADARIAGA

UNIVERSIDAD DE LOS ANDES

FACULTAD DE INGENIERÍA

DEPARTAMENTO DE INGENIERÍA INDUSTRIAL

BOGOTÁ

21 DE MAYO 2019

1

Contenido

Contenido ............................................................................................................................................ 1

Índice de Figuras ................................................................................................................................. 2

Índice de Tablas ................................................................................................................................... 2

1. Resumen ejecutivo ...................................................................................................................... 3

2. Problema u oportunidad ............................................................................................................. 4

3. Descripción de la compañía ........................................................................................................ 4

4. Análisis y tendencias de la industria ........................................................................................... 6

5. Mercado objetivo ...................................................................................................................... 10

6. Competencia ............................................................................................................................. 11

7. Posición estratégica y evaluación del riesgo ............................................................................. 14

8. Plan de marketing y estrategia de ventas ................................................................................. 15

9. Operaciones .............................................................................................................................. 16

10. Plan de tecnología ................................................................................................................. 18

11. Gerencia y organización ........................................................................................................ 19

12. Responsabilidad social .......................................................................................................... 20

13. Desarrollo, logros y plan de salida ........................................................................................ 20

14. Finanzas ................................................................................................................................. 21

15. Conclusiones.......................................................................................................................... 25

16. Bibliografía ............................................................................................................................ 26

17. Anexos ................................................................................................................................... 28

17.1 Anexo 1. Entrevistas mercado objetivo ............................................................................ 28

17.2 Anexo 2. Modelo Canvas .................................................................................................. 30

17.3 Anexo 3. Imágenes del Prototipo digital .......................................................................... 31

17.4 Anexo 4. Recursos de mercadeo ...................................................................................... 37

17.5 Anexo 5. Cronograma de obra. ........................................................................................ 38

17.6 Anexo 6. Costos directos unidad de vivienda ................................................................... 39

17.7 Anexo 7. Análisis de precio unitarios. ............................................................................... 40

17.8 Anexo 8. Cronograma planeación del proyecto. ............................................................... 47

17.9 Anexo 7. Diario de campo ................................................................................................ 47

2

Índice de Figuras

Figura 1. PIB en construcción en pesos constantes (Camacol, 2008) ................................................. 7

Figura 2. 10 principales empresas del sector de construcción. Tomado de Superintendencia de

Sociedades. (2015). ............................................................................................................................. 8

Figura 3. Participación por Constructor. Tomado de Superintendencia de Industria y Comercio. (Sin

fecha). .................................................................................................................................................. 8

Figura 4. Ecosistema de CONTEKNE. ................................................................................................. 10

Figura 5. Cadena de valor construcción tradicional. (Camacol, 2007) .............................................. 12

Figura 6. Diagrama de medios de publicidad. Tomado de Superintendencia de Industria y

Comercio. (Sin fecha). ....................................................................................................................... 15

Figura 7. Foto aérea del lote proyecto singular. Fuente: Mapas Bogotá. ......................................... 16

Figura 8. Diagrama de flujo producción una unidad. ........................................................................ 17

Figura 9. Diagrama de flujo ejecución de un proyecto singular. ....................................................... 18

Figura 10. Organigrama modelo organizacional de CONTEKNE ....................................................... 19

Índice de Tablas

Tabla 1. Empresas competidoras. Basado en información de Superintendencia de sociedades

(2015) ................................................................................................................................................ 12

Tabla 2. Comparación de características con compañías similares. ................................................. 13

Tabla 3. Análisis DOFA ....................................................................................................................... 14

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1. Resumen ejecutivo

La empresa CONTEKNE es una Sociedad por Acciones Simplificada con base en Bogotá que presta

servicios de diseño, construcción y arrendamiento de complejos de vivienda no tradicional, es decir

vivienda que no se produce a través de métodos ni con materiales tradicionales.

Nuestro objetivo es brindar soluciones habitacionales a hogares unipersonales, especialmente a

jóvenes profesionales, y a parejas jóvenes con los más altos estándares de diseño. Esto lo logramos

imprimiendo en cada unidad nuestro estilo. CONTEKNE será reconocido por ser único al ofrecer

conjuntos de viviendas alternativas, construidas en base a contenedores y ambientalmente

responsables.

Los contenedores se adquieren después de ser descartados por las empresas de transporte

marítimo, se apilan hasta 6 pisos, se limpian exhaustivamente, se le instalan las redes técnicas

necesarias, se instalan muros livianos, puertas y ventanas y se amueblan. Por último, se añaden

elementos que conforman los espacios comunales. Este tipo de viviendas presentan varias ventajas

sobre las de construcción tradicional: las unidades modulares son autoportantes y

sismorresistentes, reducen el tiempo del proceso constructivo hasta en 50% y en general presenta

un costo menor total.

CONTEKNE se diferencia de la competencia que también ofrece vivienda en contenedores puesto

que el producto es un conjunto de vivienda con espacios comunales y un diseño unificador. Es un

conjunto de unidades que hablan un mismo lenguaje arquitectónico y le da una identidad propia. Al

ser manejados por la misma compañía, no pierden esa identidad adquirida, sino que la

administración se encarga de preservarla. Por lo contrario, las empresas competidores ofrecen

casas en venta individuales que están pensadas para ser instaladas en ambientes rurales o

suburbanos.

Como estrategia de mercadeo CONTEKNE usará medios como revistas, vallas, pendones, etc. ya que

los clientes que buscan vivienda están acostumbrados a recurrir a estos medios al momento de

iniciar la búsqueda de vivienda. Igualmente se hará énfasis en el uso de redes sociales para llegar al

mercado objetivo con mayor facilidad, gracias a la posibilidad de promocionar directamente a un

determinado grupo de usuarios.

La Gerencia general de CONTEKENE y en sus tres direcciones, se encontrarán personas con

experiencia en el campo de la construcción, que tienen gusto por el diseño contemporáneo, que no

le teman al cambio ni a la innovación y que tienen excelentes capacidades de comunicación.

Las proyecciones financieras a 10 años que se presentan se realizaron a partir de la evaluación de

un proyecto singular, muestran la viabilidad del modelo de negocio y demuestran que es rentable

la inversión que los socios realicen en él. La Tasa Interna de Retorno calculada para 10 años es de

30.77%, muy superior al Costo Medio Ponderado de Capital (WACC) presentado.

4

2. Problema u oportunidad

En la actualidad hay un déficit de vivienda en el 16.48% de los hogares colombianos. (MinVivienda,

2014). Esta situación afecta a todos los tipos de hogares, pero se hace más evidente en el tipo que

presenta el crecimiento más acelerado. Según el DANE (2018), los hogares unipersonales pasaron

de representar el 11% en el Censo de 2005 a ser el 18% en el Censo de 2018. En la ciudad de Bogotá

se repite esta tendencia. Según la Encuesta Multipropósito del 2017, el número de hogares

unipersonales pasó de ser el 14,5% en 2014 a ser el 16,32% en 2017 (Departamento Administrativo

Nacional de Estadística, 2018). Este panorama representa la oportunidad de responder a la

necesidad de vivienda que tienen los hogares unipersonales, especialmente jóvenes profesionales,

y las parejas jóvenes. Ellos buscan vivienda que cumpla con sus estándares de diseño e innovación

a un precio que tengan la posibilidad de pagar.

Como solución a este problema se plantea el diseño, construcción y arrendamiento de vivienda no

tradicional, que se define como la vivienda que no se produce a través de métodos ni con materiales

tradicionales. Se desarrolla a partir de sistemas modulares de paneles o unidades completas

prefabricadas, que se ensamblan in situ para conformar un conjunto de viviendas. Este tipo de

viviendas presentan varias ventajas sobre las de construcción tradicional: las unidades modulares

son autoportantes y sismorresistentes (Giriunas, K., Sezen, H., & Dupaix, R. B., 2012), reduce el

tiempo del proceso constructivo hasta en 50% (Smith, J. D., 2005) y en general presenta un costo

menor total (Islam, et al., M.,2016). Adicionalmente, las viviendas alternativas tienen un impacto

ambiental positivo porque usan elementos que después de cumplir su vida útil o concluir un viaje

(en el caso de los contenedores de carga) son considerados como residuos (Islam, et al., M.,2016).

Igualmente, presenta una mejora del 50% del consumo de recursos naturales respecto a la

construcción tradicional. (Ordóñez, 1998).

3. Descripción de la compañía

CONTEKNE es una Sociedad por Acciones Simplificada con base en Bogotá que presta servicios de

diseño, construcción y arrendamiento de complejos de vivienda no tradicional en la ciudad.

Nuestro objetivo es brindar soluciones habitacionales a nuestros clientes con los más altos

estándares de diseño. Imprimimos en cada unidad nuestro estilo, porque cada unidad comunica

nuestra marca.

CONTEKNE diseña, construye y arrienda viviendas modulares aprovechando materiales de

construcción no tradicionales que actualmente son considerados como desperdicios. El producto

bandera de la compañía se basa en contenedores de carga que ya han terminado su vida útil, ya no

son utilizados en el transporte de mercancía y son considerados como residuos.

Los contenedores tienen diferentes medidas, sin embargo, los más utilizados en el mundo son de 8

pies (2,44 metros) de ancho, 8 pies y 6 pulgadas (2,59 metros) de alto y 20 pies (6,08 m) o 40 pies

(12,19 m) de largo (Bernardo, L. F., Oliveira, L. A., Nepomuceno, M. C., & Andrade, J. M., 2013).

5

Clark describe los contenedores así: “… cada contenedor incluye un marco de acero que comprende

una pluralidad de vigas de acero soldadas entre sí para formar un conjunto rectangular

paralelepípedo. Cada esquina del contenedor tiene una conexión de metal con tres orificios

conectados en sus caras exteriores, cuya conexión está adaptada para ensartar cables o cuerdas a

través de ella.” Y continúa: “… incluye dos paredes laterales opuestas de chapa de acero corrugado

que está soldada a lo largo de sus bordes al marco; una pared superior de chapa de acero ligero

soldada alrededor de sus bordes al marco; una pared inferior de miembros transversales de canal

de acero con tablones de madera encajados entre ellos y dos paredes extremas opuestas, una pared

terminal que está soldada a lo largo de sus bordes al marco y la otra pared terminal que comprende

una puerta doble de acero articulada en sus bordes al marco.” (Clark, P. C., 1989)

Están diseñados y construidos para soportar cargas máximas de 29 toneladas para el contenedor de

20’ y 32 toneladas para los de 40’. (Serrano Hurtado, J. D., 2016). Esta capacidad de carga es muy

superior a la carga generada en una vivienda.

Para transformar estos contenedores utilizados para transportar carga en viviendas cómodas,

seguras y vanguardistas, se debe elaborar un diseño arquitectónico, de diseño interior y mobiliario.

Estos diseños se conseguirán y el producto se fabricará siguiendo el siguiente proceso:

1. Comprar contenedores usados.

2. Limpiar exhaustivamente el interior y el exterior del contenedor.

3. Realizar al contenedor las modificaciones que pida el diseño arquitecto. Dentro de estas

actividades están realizar perforaciones a las láminas laterales para vanos de puertas y

ventanas, instalaciones de puertas y ventanas, instalación de muros livianos que separen

los espacios interiores, instalación de acabado de muros que recubran las láminas del

contenedor, instalación de acabo de piso y cielorraso, entre otros.

4. Instalación de sistemas técnicos como redes eléctricas, de voz y datos, hidrosanitarias, entre

otras.

5. Instalación de mobiliario.

Este proceso y producto tienen muchas ventajas sobre el proceso de construcción tradicional y las

viviendas tradicionales, como se listan a continuación:

1. Unidades autoportantes y sismorresistentes:

Como se mencionó antes, los contenedores de carga son diseñados y construidos para

soportar su propio peso y la carga que contienen. Los contenedores son su propia estructura

y no necesitan de elementos estructurales adicionales (sin contar la cimentación, necesaria

para fijar el conjunto al piso). Por otro lado, en Bogotá todas las nuevas edificaciones deben

ser sismorresistentes. Por su geometría, los contenedores cumplen con esa condición

(Giriunas, K., Sezen, H., & Dupaix, R. B., 2012) .

2. Construcción rápida:

Por ser en su mayor parte prefabricado, el tiempo en obra o instalación de la vivienda es

menor a la construcción tradicional. Esto significa que el proyecto se entrega en menor

tiempo y se utiliza menos mano de obra y menos horas de maquinaria (Smith, J. D., 2005).

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3. Portabilidad:

Las viviendas tradicionales no se pueden mover fácilmente del lugar donde se construyen,

en cambio las viviendas de CONTEKNE podrán ser transportadas a cualquier sitio en

cualquier momento.

4. Costo inferior:

Por todas las variables mencionadas anteriormente, el costo total disminuye, pues se ahorra

en estructura (40% del costo total en construcción tradicional), en tiempo y recursos (Islam,

et al., M.,2016).

Así pues, la posición estratégica de la compañía será el innovador diseño, orientado al detalle, que

no deja nada al azar y le imprime vanguardismo a cada esquina de la vivienda. El diseño será

moderno, orientado al habitante urbano y minimalista, que quiere espacio limpios, simples y bellos.

Esto nos diferenciará y responderá a la necesidad de nuestros clientes.

Igualmente, conseguiremos ese diferenciador, manteniendo un costo más bajo por metro cuadrado

a la oferta tradicional de vivienda en arriendo en Bogotá.

Alternativamente, si se presenta un escenario donde el recurso principal (los contenedores)

escasean y/o se encarecen, las unidades habitacionales se podrían seguir produciendo, siguiendo

los mismos principios de modularidad que se utilizan con los contenedores, pero utilizando otros

materiales alternativos. Estos materiales podrían ser por ejemplo pallets de carga, que igualmente

presenta ventajas estructurales y son también desechados después de algunos usos.

4. Análisis y tendencias de la industria

CONTEKNE hace parte de la industria de la construcción. En Colombia, la industria sigue un

comportamiento que se ve afectado por muchas variables dentro de las que se encuentran las de

tipo macroeconómico, político y social. Dentro de las primeras se tienen las crisis hipotecarias y

financieras internacionales, la desaceleración de la economía de grandes potencias que afectan la

confianza de los inversionistas y la coyuntura económica colombiana con respecto a las

proyecciones de crecimiento económico, la evolución de los precios y las tasas de cambio y la

situación de los créditos y las tasas de financiación (Camacol, 2008).

Dentro las sociales se encuentran la confianza de los consumidores, la propensión a endeudarse,

entre otras. Por último, se encuentran las políticas, las cuales determinan la posición del estado

respecto a la condición actual de la construcción y la finca raíz.

Al hacer énfasis en las últimas se hace evidente la inestabilidad con tendencia al alza que vive la

dinámica de la construcción, especialmente en el sector de la vivienda (Ver figura 1). Al respecto, se

puede mencionar que durante el pasado gobierno nacional (2014 – 2018) el Ministerio de Vivienda

implementó implementando 4 programas cuyo fin es disminuir el déficit de vivienda del país:

vivienda 100% subsidiadas, Subsidio para ahorradores VIPA, ¡Subsidio a la tasa de interés y Mi casa

ya! (MinVivienda, 2015).

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Figura 1. PIB en construcción en pesos constantes (Camacol, 2008)

Adicionalmente se puede afirmar que la industria de la construcción se encuentra en un momento

de madurez estable, es muy sensible a los ciclos económicos y aunque hay avances tecnológicos

para la representación y visualización de edificaciones, la industria no ha tenido revoluciones

tecnológicas importantes en las últimas décadas. Por último, vale la pena destacar que la

construcción está fuertemente regularizada, con múltiples códigos y normas que condicionan su

actividad.

Algunos datos adicionales que dan cuenta del momento de la Actividad Edificadora a enero 2019

son:

• “El sector de la construcción generó 95,6 mil nuevos empleos, con lo que aportó 6,7% de los

empleos del país.

• El mercado edificador en Bogotá cerró el año (2018) con un comportamiento positivo en

iniciaciones (+4,4%) y ventas (+14,5%)

• El licenciamiento destinado al uso industrial en Bogotá registró un repunte de 235%,

crecimiento que se tradujo en la aprobación de 14 mil metros cuadrados durante el

trimestre móvil a noviembre de 2018. Sin embargo, el destino con mayor área aprobada en

la capital continúa siendo el de oficinas, que mostró una variación anual de 11,4%.”

(Camacol, 2019).

Dentro de la industria de la construcción, el subsector que nos atañe con mayor precisión es el de

construcción de obras residenciales. A continuación, se presenta la clasificación de las principales

diez empresas que se encuentran en el subsector, según su utilidad neta al año 2015.

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Figura 2. 10 principales empresas del sector de construcción. Tomado de Superintendencia de Sociedades. (2015).

Estas son las empresas líderes del mercado actual. Como se ve en la Figura 3 estas empresas tienen

una importante participación en el mercado total. Sin embargo, existen otras medianas y pequeñas

empresas que tienen el 67.72% de participación en el mercado. Esto indica que a pesar de las

grandes barreras de entrada que existen en el sector, es posible emprender y hacer parte de este.

Figura 3. Participación por Constructor. Tomado de Superintendencia de Industria y Comercio. (Sin fecha).

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Otro aspecto que influye en gran medida en la industria es el suelo urbano disponible. Actualmente

en Bogotá existen 1.647 ha. de suelo urbano. Esta área es baja para Bogotá pues según las

proyecciones de la Alcaldía de la ciudad, se necesitan 4.624 ha. (Bogotá. Secretaría de planeación

Distrital, 2016). Esta cifra corresponde a lo que se ha mencionado con anterioridad, existe un déficit

cuantitativo de vivienda y adicionalmente, se prevé una demanda creciente en los próximos años

(proyección a 2021). Toda esta situación genera el encarecimiento del suelo y en consecuencia de

la vivienda.

Con el nuevo Plan de ordenamiento territorial (POT) se planea aumentar esta cifra a 5.712 ha. de

suelo de expansión urbana (Bogotá. Secretaría de planeación Distrital, 2018). Sin embargo, este

nuevo POT no ha sido aprobado todavía.

Según este panorama, vale la pena considerar alternativas para la implantación de las viviendas no

tradicionales, ya que como se presenta en el análisis de costos (Anexo 6), el costo del lote representa

cerca del 40% del total por unidad de vivienda. Si la oferta de suelo disponible no aumenta este

porcentaje seguirá aumentando y podrá hacer inviable el proyecto.

Una alternativa puede ser basada en el hecho que gran parte de la ciudad esta constituida por casas

unifamiliares en hilera de dos o tres pisos. En sus terrazas normalmente existen espacios de servicio

subutilizados. Estas áreas podrían ser utilizadas para ubicar una o dos unidades de contendores

aprovechando estos espacios, densificando esas zonas de la ciudad y generando un ingreso adicional

para los dueños de la casa. En este escenario es necesario evaluar las condiciones de las viviendas,

especialmente las estructurales, para determinar si es apta para recibir una carga adicional. Este

punto puede ser un impedimento para esta alternativa pues se estima que la mitad de la ciudad

esta construida sin seguir las normas mínimas de sismo resistencia por lo que en teoría no están en

capacidad de soportar su propia carga al momento de un evento sísmico.

Continuando, se presenta la industria del transporte marítimo de carga. Esta también se encuentra

creciendo. Según La Unidad de Servicios de Infraestructura de CEPAL (2017), Colombia se encuentra

en el sexto lugar en la región por movimientos de carga en contenedores. Los puertos de Cartagena

y de Buenaventura son los que lideran el país en el tema. Al año, las navieras en Colombia mueven

alrededor de 1.400.000 contenedores, donde la empresa APM-Maersk es líder con un 21,4% de

participación (aproximadamente 300.000 contenedores).

Para terminar con el análisis de las industrias se presenta la Figura 4 que resume los actores

presentes en las industrias de las que hace parte CONTEKNE.

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Figura 4. Ecosistema de CONTEKNE.

5. Mercado objetivo

Para definir con precisión el mercado objetivo de CONTEKNE, se realizaron entrevistas estructuradas

donde se indagaba acerca de las condiciones de viviendas en arriendo en Bogotá (ver Anexo 1). Con

base en las respuestas dadas por los entrevistados, se realizó el ejercicio de imaginar a los clientes

objetivo a través de la herramienta Persona descrita por Agudelo y Reyes (2015). Con esta se

dibujaron 2 perfiles que representan a quienes hacen parte del mercado:

• Mateo es un joven profesional de 28 años. Es ingeniero y trabaja en una multinacional

de mercadeo con oficinas en el centro financiero de Bogotá. Sus días comienzan

temprano, hace 1 hora de ejercicio en el gimnasio de su conjunto residencial y luego

sale a trabajar. Él vive con sus padres, pero desea independizarse este año. Quiere un

espacio que refleje su personalidad, que sea pequeño para que sea fácil de mantener,

pero que tenga suficiente espacio para invitar a un par de amigos un día cualquiera. Le

gustan los detalles de diseño y los espacios que pueda personalizar. Quiere poder irse a

trabajar en bicicleta o incluso a pie. Aunque tiene buenos ingresos, su objetivo es

ahorrar por lo que es precavido con sus gastos.

• Lorena es un joven artista de 31 años. A ella le gusta viajar y acumular experiencias. No

busca la felicidad en las cosas materiales, pero aprecia los objetos con historia, que ya

hayan pasado por otras manos y tengan algo que transmitir. Le gusta la estética

industrial y los lofts minimalistas. Le gusta reciclar y se preocupa por el medio ambiente.

Por eso no tiene carro y se mueve por la ciudad en bicicleta. Le gusta vivir en un área

donde haya actividades fuera de lo común y disponibles cerca. Restaurantes, museos,

cines … También le gusta cocinar por lo que una buena cocina es fundamental para ella.

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Teniendo en cuenta estos perfiles, se puede definir el mercado objetivo según las descripciones de

la siguiente manera:

• Descripción demográfica: Jóvenes entre 25 y 40 años, con ingresos de $3.000.000 a

$5.000.000, profesionales empleados o independientes, solteros o con pareja estable y sin

casa propia.

• Descripción geográfica: Habitantes de áreas urbanas. Inicialmente Bogotá. Trabajan en el

centro expandido de la ciudad.

• Estilo de vida: Personas que disfrutan del diseño. Les gusta visitar lugares con estilos únicos

y enterarse de las nuevas tendencias a través de programas de televisión, revistas o páginas

web. Les gusta hacer actividades culturales y deportivas al aire libre. Se transportan en

medios alternativos de transporte, como bicicletas, patinetas o a pie.

• Descripción psicográfica: Personas que buscan estatus, consciente ambientalmente y que

les gusta divertirse.

Podemos reconocer gran parte de estas características en los hogares unipersonales, jóvenes

profesionales y parejas jóvenes.

El tamaño del mercado se puede determinar teniendo en cuenta los siguientes datos:

• En Colombia hay aproximadamente 12 millones de viviendas y 13 millones de hogares.

• En Bogotá hay 2 millones de hogares.

• El 42.3% de los hogares bogotanos (846.000) tienen intención de comprar viendo en los

próximos 12 meses.

• 36% de lo hogares tienen como jefe de hogar a personas entre 25 y 35 años.

Como se mencionó anteriormente, los hogares unipersonales son los que más rápido están

creciendo en el país y en la ciudad. Según el DANE (2018), los hogares unipersonales pasaron de

representar el 11% en el Censo de 2005 al 18% en 2018. En Bogotá el número de hogares

unipersonales pasó de ser el 14,5% en 2014 a 16,32% en 2017 (Departamento Administrativo

Nacional de Estadística, 2018). Así pues, el mercado objetivo está y seguirá creciendo.

6. Competencia

A continuación, se presentan las empresas que se han identificado como las principales

competidoras. Estas empresas son las mas grandes dentro del subsector de construcción de obras

residenciales.

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Tabla 1. Empresas competidoras. Basado en información de Superintendencia de sociedades (2015)

Principales diez empresas competidoras del subsector construcción de obras residenciales

URBANIZADORA MARIN VALENCIA S.A

MARVAL S.A.

ARQUITECTOS E INGENIEROS ASOCIADOS S.A. A.I.A

PRODESA Y CIA. S.A

CUSEZAR S.A

CONSTRUCTORA LAS GALIAS S.A.

CONSTRUCTORA CAPITAL BOGOTA S.A.S.

FENIX CONSTRUCCIONES S.A

M.C. CONSTRUCCIONES LIMITADA

URBANIZADORA DAVID PUYANA S.A.

En general sus características de mercados atendidos, costos, precios, impactos sociales y

ambientales son muy similares ya que su modelo de negocio está basado en la construcción

tradicional. La cadena de valor de la construcción tradicional se presenta a continuación:

Figura 5. Cadena de valor construcción tradicional. (Camacol, 2007)

Las empresas mencionadas tienen grandes ventajas. Por una parte, tienen muchos años de

experiencia en el diseño, construcción y comercialización de viviendas en todo el país. Por

consiguiente, cuentan con un gran bagaje de información y conocimiento respecto a lo que funciona

en el mercado, los procedimientos necesarios para llevar a cabo proyectos simultáneamente, las

técnicas constructivas tradicionales y el reconocimiento necesario para que las entidades bancarias

sean socias financiadoras en cada uno de sus proyectos.

Estas empresas se posicionan en el mercado por medio de la gran cantidad de proyectos que tienen

en todo el país y por la confianza que le generan a los clientes por su trayectoria.

Por otra parte, también fue posible identificar empresas cuyo producto es similar al ofrecido por

CONTEKNE. Entre ellas encontramos a E-CONTAINERS, que ofrece la venta, alquiler y adecuación de

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contenedores marítimos, a nivel nacional. Esta compañía lleva 10 años en el mercado. Se diferencia

de CONTEKNE en que sus principales clientes son empresas que buscan espacios comerciales.

La siguiente tabla muestra una comparación entre CONTEKNE y las empresas que ofrecen productos

similares. La información fue obtenida de las paginas web de las compañías.

Tabla 2. Comparación de características con compañías similares.

Es importante aclarar que se presenta el costo de venta de las unidades de CONTEKNE para poder

realizar una comparación directa con las otras empresas, aunque modelo de negocio de CONTEKNE

es el arrendamiento de las unidades.

Por otro lado, al evaluar la posibilidad de que se genere competencia una vez el plan de negocio se

haya probado como exitoso, se evidencia que, si es posible que esto suceda, ya que el sistema

constructivo y de operación de CONTEKNE es sencillo y no depende de información exclusiva. Sin

embargo, se considera que no es preocupante, ya que como se ha comprobado, el mercado es

extenso y sigue en crecimiento, por lo que la existencia de nueva competencia no debería afectar el

desempeño de la empresa.

Mercados atendidos Productos Precio

CONTEKNE ResidencialUnidades y complejos

residenciales en ariendo

Unidad habitacional 30m2 -

$102,480,000 (incluye costo

del lote)

Contenedor en condiciones

originales de 20 pies -

$7'590,000 + IVA

Casa 30 m2 - $61,490,000 +

IVA (no incluye costo del

lote)

CONTENEDORES LLADO S.A.S.

Principalmente

comercial y en menor

medidad residencial

Contenedores sin modificar,

contenedores oficinas,

contenedores refrigerados,

residencias modulares y

mobiliario.



$10'200,000 + IVA

Unidad oficina, incluye 2

ventanas, 2 lamparas, 1

puerta - $12'000,000 + IVA



$8'000,000 + IVA



$9'500,000 + IVA

Principalmente


medidad residencial

E-CONTAINERS

Contenedores sin modificar,

contenedores oficinas,

contenedores salas de ventas,

contenedores refrigerados y

casas.

Contenedores oficinas,

contenedores salas de ventas,

contenedores refrigerados,

bodegas , campamentos

móviles y casas.

Principalmente


medidad residencial

WORLD CONTAINER

Contenedores sin modificar y

contenedores oficinas.

Principalmente

comercial e indsutrialAC GLOBAL CONTAINER S.A.S.

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Por último, hace falta evaluar las barreras de entrada existentes para CONTEKNE. La principal y más

importante es el alto costo para iniciar el negocio. Esto sucede por la naturaleza de la industria de

la construcción. Para iniciar la implementación del proyecto se requiere una inversión muy alta para

la adquisición del lote y la construcción de la edificación. Este alto costo inicial debe ser considero

en los estados financieros, pues se reflejará en una orden de magnitud mayor a los ingresos en los

primeros años.

Respecto a las empresas competidoras de contenedores, la barrera de entrada principal sería el

acceso que estas tiene a las navieras o empresas de transporte marítimo, que son los proveedores

iniciales de los contenedores. Como las empresas competidoras son la primera instancia nuestros

proveedores, es necesario establecer el vínculo con el proveedor inicial para tener asegurada el

suministro de las unidades.

7. Posición estratégica y evaluación del riesgo

CONTEKNE tiene como objetivo ser reconocido por ser único al ofrecer viviendas alternativas,

construidas en base a contenedores.

La imagen del producto, que en nuestro caso es un edificio, se queda en el cliente e impacta en su

percepción. Esto genera recordación y posicionamiento de la marca.

CONTEKNE se diferencia de la competencia que también ofrecen vivienda en contenedores puesto

que el producto es un conjunto de vivienda con espacios comunales y un diseño unificador. Es un

conjunto de unidades que hablan un mismo lenguaje arquitectónico y le da una identidad propia. Al

ser manejados por la misma compañía, no pierden esa identidad adquirida, sino que la

administración se encarga de preservarla. Por lo contrario, las empresas competidores ofrecen

casas en venta individuales que están pensadas para ser instaladas en ambientes rurales o

suburbanos.

De esta manera, cuando se abran otros proyectos se sabrán que son parte de CONTEKNE.

En la siguiente tabla se resume cual es la posición estratégica y los riesgos del plan de negocio.

Tabla 3. Análisis DOFA

DEBILIDADES OPORTUNIDADES

• Falta de reconocimiento dentro la industria por parte de los clientes. Esta es muy importante en el mercado pues a la hora de escoger vivienda a los clientes son más precavidos comparado con otros productos.

• Falta de reconocimiento dentro de la industria por parte de las instituciones financieras. La principal fuente de financiación será un crédito bancario por lo

• Extensa y creciente demanda por vivienda para hogares unifamiliares.

• Demanda por soluciones innovadoras industrias que han sido muy tradicionales.

• Amplio y constaste suministro de contenedores.

• Ventajas del sistema constructivo basado en contenedores. Autoportante, rápido y con menor costo.

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que es esencial trabajar en la reputación de la empresa y la estructuración financiera.

• Demanda por productos ambientalmente responsables.

FORTALEZAS AMENAZAS

• Diseño único y vanguardista, que se diferencia de la competencia.

• Junta directiva interesada en la arquitectura del proyecto y no solo en los mínimos que se deben cumplir para vender viviendas en el mercado actual.

• Altos costos para la implementación y operación del proyecto durante los primeros periodos del ejercicio, lo que puede significar una falta de liquidez y poner en riesgo el desarrollo del proyecto.

• Alto costo de lotes urbanizables y en ubicaciones demandadas.

• Aparición de nuevos competidores que imiten el modelo de negocio.

8. Plan de marketing y estrategia de ventas

Las compañías del sector realizan su publicidad principalmente por medio de medios tradicionales

como revistas, vallas, pendones, etc. (Ver Figura 6). También han incursionado en la publicidad por

internet y redes sociales. Por medio de las redes se puede llegar al mercado objetivo con mayor

facilidad, gracias a la posibilidad de promocionar directamente a un determinado grupo de usuarios.

CONTEKNE, seguirá la misma estrategia, ya que los clientes que buscan vivienda están

acostumbrados a recurrir a estos medios al momento de iniciar la búsqueda de vivienda. Sin

embargo, se hará énfasis en el uso de redes sociales y se evitarán los medios que ocasionen

contaminación visual en el espacio público.

Figura 6. Diagrama de medios de publicidad. Tomado de Superintendencia de Industria y Comercio. (Sin fecha).

El mensaje que se transmitirá a los clientes será la posición estrategia mencionada en el anterior

numeral.

16

Durante el primer año, los métodos por usar serán principalmente los anuncios a través de la

herramienta Facebook para empresas que envía anuncios en Facebook e Instagram a personas

dentro del mercado objetivo. Esto se logra siguiendo datos demográficos, como su edad, sexo y

ciudades actuales, o elementos como sus intereses. También hará parte de la estrategia la

información gráfica en pendones que se instalen en el lote del primer proyecto.

En el Anexo 3, se muestra un folleto como muestra de lo que se quiere lograr como parte de la

estrategia de mercadeo. En el Anexo 4 se desarrolla un presupuesto mensual de mercadeo.

9. Operaciones

En CONTEKNE la operación se basa en el diseño, construcción y arrendamiento del conjunto de

vivienda. En esta sección se hará énfasis en la construcción, ya que es esencial para el éxito de la

empresa.

Para el proyecto singular que se evalúa, la ubicación hace referencia al lote en donde se construirá.

Este se encuentra en la Calle 58 con Carrera 20 (Ver Figura 7, el lote se encuentra sombrado en azul).

Figura 7. Foto aérea del lote proyecto singular. Fuente: Mapas Bogotá.

Se debe realizar la gestión de compra y notarización del lote. Para la construcción, la mano de obra

se emplea por medio de cuadrillas, conformada por un oficial y un ayudante. Estas se contratan por

hora/cuadrilla, con lo cual se ha realizado el presupuesto de construcción. Al contratarlas se debe

verificar diariamente que todos los empleados estén pagando los parafiscales correspondientes y

especialmente que estén inscritos en la Administradora de Riesgo Laborales.

Para describir los procesos de construcción, a continuación, se muestran los diagramas de flujo para

la ejecución del proyecto singular que representa la potencialidad de la compañía CONTEKNE. El

primer diagrama ilustra los pasos a seguir para transformar un contendor reciclado en una unidad

17

de vivienda. El segundo explica el proceso de construcción del conjunto de viviendas. Estos

diagramas son puramente ilustrativos, pues tal y como se puede ver en el cronograma de obra

(Anexo 5) los dos procesos se hacen simultáneamente.

Figura 8. Diagrama de flujo producción una unidad.

18

Figura 9. Diagrama de flujo ejecución de un proyecto singular.

Para ahondar en la información acerca de las operaciones de proveedores, materiales y costos se

puede referir a los Anexos.

10. Plan de tecnología

En CONTEKNE las herramientas de tecnología son fundamentales para el adecuado desarrollo de las

actividades y del producto que se ofrece. En la fase de diseño de las unidades y los complejos, es

esencial contar con software CAD (Computer aided design) para lograr alta precisión en los diseños.

Igualmente, para conseguir la correcta ejecución de los proyectos dentro de los presupuestos

adecuados de costo y tiempo, se necesitan herramientas que permitan controlar todo el ciclo de

vida del proyecto en más de 3 dimensiones. Para lo anterior, las herramientas BIM son las adecuadas

pues adicional al modelado 3D cuenta con evaluación de programación (4D), control de costos (5D),

sostenibilidad (6D) y gestión de operaciones (7D). Dentro de las herramientas BIM, el software

Autodesk REVIT es el más completo pues cuenta con todo el respaldo de las herramientas de

Autodesk y adicionalmente es el más utilizado por todos los actores de la industria. Así pues, es

necesario contar con el software y los equipos que sean capaces de soportar estos tipos de

programas.

Como parte de la creación de marca es importante documentar con alto detalle el proceso de

construcción y el producto final de cada proyecto, por lo cual es necesario contar con equipo de

multimedia de fotografía y video.

19

Por último, se necesitan herramientas adicionales que complementan diferentes actividades de

CONTEKNE como softwares contables, de manejo de clientes CRM y de manejo de Recursos

Humanos.

En resumen, se requiere:

• Computadores con mínimo las siguientes características: procesadores Core i7 o

equivalentes, memoria RAM de 8GB, tarjeta de video NVIDIA GEFORCE.

• Monitores de computador de mínimo 18”.

• Cámaras con características similares a la Cámara Nikon D3400 Kit 18-55mm VR Kit-Negro.

• Licencias de software de Autodesk AutoCAD y REVIT, la suite de Microsoft Office

especialmente MS Project.

• Software contable Helisa, CRM Hubspot y Autotask.

• Sistemas de comunicación estándar como líneas terrestres y teléfonos celulares.

11. Gerencia y organización

CONTEKNE tendrá en un principio una estructura organizacional sencilla, donde el Gerente general

le responderá a la junta directiva conformada por los dueños de la compañía. Del mismo modo las

diferentes direcciones le responderán a la gerencia general.

Figura 10. Organigrama modelo organizacional de CONTEKNE

20

En los cargos directivos (gerente y directores) se buscarán personas con experiencia en el campo de

la construcción. Deben ser personas que no le teman al cambio ni a la innovación y que tengan

excelentes capacidades de comunicación. Durante la etapa inicial de CONTEKNE, todas las tareas de

las diferentes áreas serán realizadas por los tres directores.

Después que se haya consolidado la empresa, se repartirán las tareas por áreas con nuevos

empleados. Para estas posiciones se tendrá preferencia por jóvenes profesionales, que se puedan

imaginar viviendo en los proyectos.

12. Responsabilidad social

En el proyecto CONTEKNE, varios principios de la ética profesional se deben ver reflejados a lo largo

de todo el proceso. El primero y más importante, el principio de No maleficencia. El proyecto no

debe dañar en ningún momento a los clientes, ni a terceros, como pueden ser vecinos del lugar

donde se ubicará. Ligado a este principio está el Profesionalismo, que guiará a CONTEKNE para

diseñar, construir y comercializar las viviendas buscando siempre la buena arquitectura y por

encima de los intereses económicos.

Respecto a los principios de la ingeniería, todos se ven reflejados en el desarrollo del proyecto. Toda

la información que se presenta y en la que se basa la formulación es veraz. Las consecuencias de las

decisiones tomadas en el proceso de la creación de este plan deben ser asumidas con

Responsabilidad. Los líderes y empleados de la empresa serán personas integras que respeten a los

demás. Y finalmente, es claro que en un modelo de negocio se necesita precisión para que las

proyecciones sean lo más cercanas posibles a la realidad.

13. Desarrollo, logros y plan de salida

CONTEKNE planea en 5 años tener completamente operativo el primer conjunto de vivienda y estar

empezando el proceso de construcción del segundo proyecto. En 10 años, la empresa tendrá 4

proyectos funcionando y tendrá una estabilidad financiera que permitirá cubrir el costo de las

nuevas construcciones con el arrendamiento de las unidades entregadas. CONTEKENE va a ser

reconocida en las zonas de la ciudad en las que hace presencia como una opción de diseño único y

sus unidades tendrán gran demanda.

Para lograrlo, CONTEKNE asumirá una estrategia de penetración del mercado, enfocándose en la

construcción de nuevos proyectos con las mismas bases de diseño.

Como prioridad a la hora del gasto de los fondos, CONTEKNE buscara en primer lugar disminuir los

pasivos adquiridos para el desarrollo de los proyectos y en segundo puesto aumentar la capacidad

de la empresa, es decir construir nuevas unidades.

A la fecha CONTEKNE cuenta con los diseños arquitectónicos de su primer conjunto de viviendas no

alternativas. Los diseños de las unidades serán utilizados como estándar para todos los proyectos.

Por el contrario, los diseños del conjunto deben ser ajustados para cada uno debido a las

21

características únicas del lugar donde se implantarán los siguientes proyectos. Para el proyecto

singular es necesario finalizar los diseños de los detalles técnicos.

14. Finanzas

Recursos requeridos para el negocio

• Oficina Administrativa y de Diseño

• Sala de ventas y gastos comerciales

• Gastos de constitución

• Campamento Proyecto Singular

• Personal Administrativo

• Equipo de Diseño

- Arquitectura

- Estructural

- Instalaciones MEP

• Equipos Informáticos

• Licencias de Software

• Equipo Profesional residente (director de obra, ingeniero, arquitecto)

• Cuadrilla Obra civil

• Cuadrilla instalaciones MEP

• Cuadrilla acabados

• Maquinaria general (Retroexcavadora, grúa, montacarga, etc.)

• Vehículos para disposición adecuada de residuos (volquetas)

• Herramientas menores

• Adquisición Lote

Para definir la tasa de descuento del proyecto es necesario tener en cuenta el riesgo del sector de

la construcción a partir del coeficiente Beta de Damodaran determinado para varios sectores de la

industria por métodos estadísticos. Sin embargo, teniendo en cuenta la necesaria financiación del

proyecto vía deuda, es importante calcular su Beta apalancado (este será determinado con un

mayor detalle del prototipo). Para el caso del presente proyecto, se estima una estructura de capital

con un 40% aportado por inversionistas y un 60% mediante un crédito. A partir de lo anterior se

calculará el costo ponderado de capital (WACC).

Como principal fuente de financiación se considera un préstamo bancario por medio de un producto

de Crédito constructor, siendo este el modelo financiero más utilizado para los proyectos de

construcción de vivienda en Colombia. Para ser aprobado, este sistema de crédito toma como

garantía el lote del proyecto, del cual necesariamente deben ser propietarios los inversionistas.

De esta forma, se hace posible la financiación de hasta el 80% de los costos del proyecto, excluyendo

el costo del lote. Con el avance de la ejecución de la construcción, el banco que otorgue el crédito

irá desembolsando paulatinamente el capital solicitado.

22

Dicho capital será cubierto a nueve años después de un periodo de gracia. La cuota mensual que

deberá pagar CONTEKNE durante el periodo de gracia sólo cubrirá intereses sin abonar a capital.

Las unidades arrendadas se han proyectado con base en la premisa ya mencionada en numerales

anteriores. Teniendo en cuenta que la demanda por vivienda en la ciudad de Bogotá sobrepasa

ampliamente la oferta existente en todos los segmentos, se considera que la venta y/o arriendo de

todas las unidades planteadas será exitosa.

El costo unitario fue construido a partir de los siguientes ítems relativos al costo directo de cada

unidad habitacional (con base en el prototipo establecido). Cabe anotar que se busca el arriendo de

las unidades amobladas:

• Contenedor

• Electrodomésticos y muebles

• Carpintería (puerta, ventanas, closet, división)

• Tubería

• Gas

• Eléctrico

• Pisos

• Baño

• Drywall y aislamiento

También se tienen en cuenta en la definición del costo unitario los conceptos globales de Diseño,

Construcción (incluye mano de obra, equipos y gastos administrativos) y Precio del lote, los cuales

se prorratean entre las dieciocho (18) unidades habitacionales que conforman el proyecto singular

de vivienda multifamiliar planteado, en tres (3) bloques de apartamentos apilados.

El costo unitario construido corresponde a un estimado Clase 3 de acuerdo con el estándar 18R-91

de la AACE (Asociación Americana de Ingeniería de Costos), el cual será refinado a medida que se

detalle el prototipo en mayor medida (disminuyendo la incertidumbre asociada al mismo). A

continuación, se presentan los rangos esperados de precisión en el estimado de costos referidos en

el mencionado estándar:

23

Fuente: 18R-97 AACE: COST ESTIMATE CLASSIFICATION SYSTEM – AS APPLIED IN ENGINEERING,

PROCUREMENT, AND CONSTRUCTION FOR THE PROCESS INDUSTRIES

Escenarios

Como se menciona anteriormente se espera que todas las unidades sean arrendadas por el estado

del mercado de vivienda en arriendo en la ciudad. De esta manera, se establecerán los escenarios

probable, optimista, pesimista a partir del precio del arriendo. En el escenario optimista se

aumentará el canon de arrendamiento lo máximo permitido por ley, esto es igual al valor de la

inflación causada el año anterior. En el probable se aumentará la mitad de este valor. Por último,

en el pesimista no se aumentará el canon. Para estimar estos valores se tomó el valor de la inflación

proyectada por el Banco de la Republica correspondiente al 3.21%.

Probable:

CONTEKNE SAS ®

Estado de Pérdidas y Ganancias

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Año 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029

Ventas 144.500.000 456.003.240 463.322.092 470.758.412 478.314.084 485.991.025 493.791.181 501.716.530 509.769.080 517.950.874

Costo producción 1.646.841.171 - - - - - - - - -

MARGEN BRUTO -1.502.341.171 456.003.240 463.322.092 470.758.412 478.314.084 485.991.025 493.791.181 501.716.530 509.769.080 517.950.874

Sueldos y salarios 108.000.000 108.000.000 108.000.000 108.000.000 108.000.000 108.000.000 108.000.000 108.000.000 108.000.000 108.000.000

Gastos de Ventas y Mercadeo 7.800.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000 6.000.000

Total gastos de ciencia y tecnología 21.900.000 3.700.000 3.700.000 3.700.000 3.700.000 3.700.000 3.700.000 3.700.000 3.700.000 3.700.000

Gastos Generales Operativos 71.683.333 166.506.667 165.840.000 165.840.000 165.840.000 165.840.000 165.840.000 165.840.000 165.840.000 165.840.000

EBITDA -1.711.724.504 171.796.573 179.782.092 187.218.412 194.774.084 202.451.025 210.251.181 218.176.530 226.229.080 234.410.874

Amortización Inversión

Amortización de Activos

EBIT -1.711.724.504 171.796.573 179.782.092 187.218.412 194.774.084 202.451.025 210.251.181 218.176.530 226.229.080 234.410.874

Intereses

Intereses devengados 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Imtereres de préstamo 128.638.159 130.291.063 119.718.923 108.141.262 95.462.445 81.577.741 66372456,53 49720991,64 31485799,15 11516250,1

EBT -1.840.362.664 41.505.510 60.063.169 79.077.150 99.311.639 120.873.284 143.878.725 168.455.538 194.743.281 222.894.623

Impuestos - 13.696.818 19.820.846 26.095.459 32.772.841 39.888.184 47.479.979 55.590.328 64.265.283 73.555.226

UTILIDAD NETA -1.840.362.664 27.808.692 40.242.323 52.981.690 66.538.798 80.985.101 96.398.745 112.865.210 130.477.998 149.339.398

Dividendos - - - - - - - - - -

24

Optimista:

Pesimista:

Para todos los escenarios la proyección del ejercicio a 10 años resulta conveniente para los

inversionistas. El Valor Presente Neto de los flujos es mayor a cero, así como la Tasa Interna de

Retorno resulta mayor al WACC calculado para la empresa. La tabla siguiente muestra los flujos de

caja para el escenario pesimista.

CONTEKNE SAS ®


0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Año 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029

Ventas 144.500.000 463.206.480 478.075.408 493.421.629 509.260.463 525.607.724 542.479.732 559.893.331 577.865.907 596.415.403


MARGEN BRUTO -1.502.341.171 463.206.480 478.075.408 493.421.629 509.260.463 525.607.724 542.479.732 559.893.331 577.865.907 596.415.403





EBITDA -1.711.724.504 178.999.813 194.535.408 209.881.629 225.720.463 242.067.724 258.939.732 276.353.331 294.325.907 312.875.403



EBIT -1.711.724.504 178.999.813 194.535.408 209.881.629 225.720.463 242.067.724 258.939.732 276.353.331 294.325.907 312.875.403

Intereses



EBT -1.840.362.664 48.708.750 74.816.485 101.740.367 130.258.018 160.489.983 192.567.275 226.632.339 262.840.108 301.359.153

Impuestos - 16.073.888 24.689.440 33.574.321 42.985.146 52.961.694 63.547.201 74.788.672 86.737.236 99.448.520

UTILIDAD NETA -1.840.362.664 32.634.863 50.127.045 68.166.046 87.272.872 107.528.289 129.020.074 151.843.667 176.102.872 201.910.632

Dividendos - - - - - - - - - -

CONTEKNE SAS ®


0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Año 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029

Ventas 144.500.000 448.800.000 448.800.000 448.800.000 448.800.000 448.800.000 448.800.000 448.800.000 448.800.000 448.800.000


MARGEN BRUTO -1.502.341.171 448.800.000 448.800.000 448.800.000 448.800.000 448.800.000 448.800.000 448.800.000 448.800.000 448.800.000





EBITDA -1.711.724.504 164.593.333 165.260.000 165.260.000 165.260.000 165.260.000 165.260.000 165.260.000 165.260.000 165.260.000



EBIT -1.711.724.504 164.593.333 165.260.000 165.260.000 165.260.000 165.260.000 165.260.000 165.260.000 165.260.000 165.260.000

Intereses



EBT -1.840.362.664 34.302.270 45.541.077 57.118.738 69.797.555 83.682.259 98.887.543 115.539.008 133.774.201 153.743.750

Impuestos - 11.319.749 15.028.556 18.849.184 23.033.193 27.615.146 32.632.889 38.127.873 44.145.486 50.735.437

UTILIDAD NETA -1.840.362.664 22.982.521 30.512.522 38.269.555 46.764.362 56.067.114 66.254.654 77.411.136 89.628.715 103.008.312

Dividendos - - - - - - - - - -

CONTEKNE SAS ®

2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Saldo de Caja del período 412.734.390 -146.305.949 -87.507.316 -91.216.122 -95.036.750 -99.220.760 -103.802.712 -108.820.456 -114.315.440

Intereses 128.638.159 130.291.063 119.718.923 108.141.262 95.462.445 81.577.741 66.372.457 49.720.992 31.485.799

Amortización de Pasivos - 111.156.504 121.728.644 133.306.305 145.985.122 159.869.826 175.075.110 191.726.575 209.961.768

Dividendos - - - - - - - - -

Inversión -704.500.000

Flujo de Caja Libre (FCL) -704.500.000 541.372.549 95.141.618 153.940.251 150.231.444 146.410.816 142.226.807 137.644.854 132.627.111 127.132.127

Horizonte de Análisis : 9

Costo de Capital Empresa 18,27%

Valor Presente Neto 211.520.660 -246.767.706,37 -178.753.258,22 -85.707.161,49 -8.931.753,01 54.331.246,34 106.291.755,60 148.809.208,89 183.447.375,28 211.520.659,51

TIR 30,77% -23,16% -8,41% 8,06% 17,39% 22,90% 26,29% 28,44% 29,84% 30,77%

Recomendación: Invertir

Flujo de Caja Libre

25

15. Conclusiones

• Siguiendo la metodología propuesta por Rhonda Adams en The Successful Business Plan fue

posible desarrollar un plan de negocio robusto que se basa en la información que el

contexto de la empresa proporciona y en las necesidades y gustos del cliente.

• El plan de negocio desarrollado fue para la empresa CONTEKNE SAS. Desarrolla proyectos

inmobiliarios innovadores que se diferencian ser un conjunto de vivienda con espacios

comunales y un diseño unificador. Es un conjunto de unidades que hablan un mismo

lenguaje arquitectónico y le da una identidad propia. Aprovecha las ventajas de la

construcción modular y los prefabricados.

• CONTEKNE también se diferencia por la implementación de un modelo de negocio que no

es común en el país. En Colombia se construye vivienda para vender. CONTEKNE construye

patrimonio de la empresa y arrienda las viviendas para generar valor a sus accionistas.

• El proyecto de CONTEKNE tiene un riesgo asociado a los altos costos de implementación

que no será posible cubrirlos hasta después de varios periodos del ejercicio. El éxito del

proyecto depende en gran medida de la ejecución adecuada de la construcción del conjunto

de vivienda y la administración de este cuando entre en operación. De esto depende que

sea exitoso el arrendamiento de todas las unidades

• Los resultados de la valoración de este proyecto singular muestran que es un proyecto

rentable.

26

16. Bibliografía

• Bernardo, L. F., Oliveira, L. A., Nepomuceno, M. C., & Andrade, J. M. (2013). Use of refurbished

shipping containers for the construction of housing buildings: details for the structural project.

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1995 Concejo de Bogotá D.C. Recuperado el 12 de febrero de 2019 de

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• Bogotá. Secretaría de planeación Distrital de la Alcaldía Mayor de Bogotá D.C. (2016). Ficha de

Estadística Básica de Inversión Distrital EBI-D. Gestión de suelo para la construcción de vivienda

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VIVIENDA.pdf

28

17. Anexos

17.1 Anexo 1. Entrevistas mercado objetivo

Se realizaron entrevistas estructuradas a personas y parejas que hacen parte del mercado objetivo.

En estas se evidencia la comprobación por parte del cliente sobre el interés, la solución del problema

y disposición a pagar por las viviendas de CONTEKNE.

A continuación, se presentan las preguntas que se hicieron durante la entrevista y 3 conjuntos de

respuestas:

1. ¿Cuánto pagas por arriendo actualmente?

2. ¿Qué tipo de unidad es tu vivienda?

3. ¿Cuantos metros cuadrados tiene tu vivienda?

4. ¿Tu vivienda es amoblada?

5. ¿Crees que el arriendo que pagas actualmente es bajo, justo o caro?

6. ¿Qué antigüedad tiene el edificio donde vives actualmente?

7. ¿Cuál es la razón principal por la que vives en el lugar que arriendas actualmente?

8. ¿Cuál es la segunda razón?

9. ¿Cuál sería el máximo valor de arriendo que pagarías por tu actual vivienda?

10. ¿Vivirías en una vivienda diseñada dentro de un contenedor de carga?

a. Pareja de 30 y 28 años. Los dos son profesionales. San Diego.

1. $1’500.000 incluido la administración e internet.

2. Un apartaestudio.

3. 40 m2

4. No.

5. Esta bien para la zona. Hay apartaestudios más caros en los alrededores.

6. 3 años.

7. La ubicación. Nos gusta que hallan tantas actividades disponibles tan cerca.

Restaurantes, museos …

8. El edificio tiene muy buenos servicios. Usamos el gimnasio, a veces la piscina y la terraza

con vistas a la ciudad.

9. El que pago ahora.

10. Sí. Si está bien acabado, sí.

b. Mujer de 35 años. Profesional. Chapinero

1. $1’457.000 incluido la administración y un parqueadero.

2. Un apartaestudio grande. Podría pasar por un apartamento de una alcoba.

3. 52 m2

4. No.

5. Es barato. Vecinos míos pagan mas.

6. 2 años.

7. La ubicación. Me queda muy cerca al trabajo. Si mi oficina cambiara de ubicación, yo

cambiaria de apartamento.

29

8. El balcón.

9. $200.000 mas.

10. Sí. Especialmente si es de dos contenedores y están truncados.

c. Hombre de 33 años. Profesional. Chapinero

1. $1’100.000 incluido la administración y un parqueadero.

2. Apartaestudio.

3. Aproximadamente 40 m2.

4. No.

5. Es barato.

6. 40 años.

7. La ubicación. Me queda muy cerca al trabajo. Si mi oficina cambiara de ubicación, yo

cambiaria de apartamento.

8. Hay parques cerca.

9. Lo mismo que pago ahora.

10. Sí.

30

17.2 Anexo 2. Modelo Canvas

31

17.3 Anexo 3. Imágenes del Prototipo digital

Vistas del conjunto.

34

Recorrido por la vivienda.

36

Montaje en el lote.

37

17.4 Anexo 4. Recursos de mercadeo

Revistas especializadas de finca raíz:

Redes sociales:

38

17.5 Anexo 5. Cronograma de obra.

ID Actividad Duración (días)

1 Descapote de Terreno 3

2 Replanteo de la estructura 1

3 Cimentación de la Estructura 14

5 1er piso Ubicación Unidades 0,5

6 1er piso Limpieza Profunda 0,5

8 2do piso Ubicación Unidades 0,5

9 2do piso Limpieza Profunda 0,5

11 3er piso Ubicación Unidades 0,5

12 3er piso Limpieza Profunda 0,5

14 4to piso Ubicación Unidades 0,5

15 4to piso Limpieza Profunda 0,5





22 Ensamblaje Punto Fijo y Pasarelas 15

23 Apertura Vanos puertas y ventanas 6

24 Instalación de redes técnicas 18

25 Instalación de elemento acústico térmico en Paredes y cieloraso 6

26 Instalación de muros divisorios 9

27 Instalación de Pisos 9

28 Instalación de Carpintería 24

29 Instalación de Mobiliario 6

Duración Total (dias laborables) 117

Duración Total (dias calendario) 149

Duración Total (meses) 5

39

17.6 Anexo 6. Costos directos unidad de vivienda

POR UNIDAD IVA 19%

ITEM VALOR IVA TOTAL CON IVA

CONTAINER 9.190.000 1.746.100 10.936.100

ELECTRODOMESTICOS Y MUEBLES 5.342.060

CARPINTERIA (PUERTA, VENTANAS, CLOSET, DIVISION) 5.004.492 950.854 5.955.346

TUBERIA 791.983 150.477 942.460

GAS 198.166 37.651 235.817

ELECTRICO 4.089.648 777.033 4.866.681

PISOS 2.474.472 470.150 2.944.622

BAÑO 368.800

DRYWALL Y AISLAMIENTO 6.218.437 1.181.503 7.399.940

CONTINGENCIA IMPREVISTOS (5%) 1.949.591

SUBTOTAL 27.967.198 5.313.768 40.941.417

PRORRATEO DISEÑO 1.000.000 190.000 1.190.000

PRORRATEO CONSTRUCCION (MANO DE OBRA+

EQ+GASTOS ADMON) 2.500.000 475.000 2.975.000

PRORRATEO LOTE 25.000.000 4.750.000 29.750.000

TOTAL 56.467.198 10.728.768 74.856.417

40

17.7 Anexo 7. Análisis de precio unitarios.

RSL010 m² Piso laminado. $ 43.773,28

Piso laminado, de lamas de 1200x190 mm, Clase 22: Doméstico general, resistencia a la abrasión AC2, formado por tablero base de HDF laminado decorativo en pino, ensamblado con adhesivo, colocadas sobre lámina de espuma de polietileno de alta densidad de 3 mm de espesor

con film de polietileno de 0,2 mm.

Código Unidad Descripción Cantidad

Valor Valor

unitario parcial

1 Materiales

mt15mbv100 m² Barrera de vapor de polietileno, de 0,2 mm de espesor.

1,1 994,49 1.093,94

mt16pnc020a m²

Lámina de espuma de polietileno de alta densidad de 3 mm de espesor; proporcionando una reducción del nivel global de presión de ruido de impactos de 16 dB.

1,1 1.677,50 1.845,25

mt16aaa030 m Cinta autoadhesiva para sellado de juntas. 0,44 1.080,86 475,58

mt18lpg010og m²

Piso laminado, instalación con cola, Clase 22: Doméstico general, resistencia a la abrasión AC2, espesor 7 mm y dimensiones 1200x190 mm, formado por: tablero base de HDF, laminado decorativo de pino de 0,2 mm y con capa superficial de protección plástica. Y.

1,05 34.071,40 35.774,97

mt18mva070 l Adhesivo tipo D3 (antihumedad). 0,05 3.723,26 186,16

Subtotal materiales: 39.375,90

2 Mano de obra

mo028 h Oficial 1ª instalador de pisos laminados. 0,112 19.843,71 2.222,50

mo066 h Ayudante instalador de pavimentos laminados. 0,09 14.628,70 1.316,58

Subtotal mano de obra: 3.539,08

3 Herramienta menor

% Herramienta menor 2 42.914,98 858,3

Coste de mantenimiento decenal: $ 12.694,25 en los primeros 10 años. Costos directos (1+2+3): 43.773,28

RAG012 m² Alicatado sobre superficie soporte interior de placas de yeso laminado.

$ 45.899,16

Alicatado con azulejo acabado liso, 20x20 cm, 8 €/m², capacidad de absorción de agua E>10%, resistencia al deslizamiento muy baja, colocado sobre una superficie soporte de placas de yeso laminado, en paramentos interiores, recibido con adhesivo cementoso de fraguado normal, C1

gris, sin junta (separación entre 1,5 y 3 mm); cantoneras de PVC.


Valor Valor

unitario parcial

1 Materiales

41

mt09mcr021g kg Adhesivo cementoso de fraguado normal, C1, color gris.

3 659,45 1.978,35

mt19awa010 m Cantonera de PVC en esquinas alicatadas. 0,5 3.091,02 1.545,51

mt19aba010b800 m² Baldosa cerámica de azulejo liso, 20x20 cm, $ 8,00/m², capacidad de absorción de agua E>10%.

1,05 28.107,84 29.513,23

mt09mcp020bv kg

Mortero de juntas cementoso tipo L, color blanco, para juntas de hasta 3 mm, compuesto por cemento blanco de alta resistencia y aditivos especiales.

0,113 3.052,14 344,89


2 Mano de obra

mo024 h Maestro enchapador de muros. 0,337 19.843,71 6.687,33

mo062 h Ayudante enchapador de muros. 0,337 14.628,70 4.929,87


3 Herramienta menor



NAF010 m² Aislamiento térmico por el interior en fachada de doble hoja de mampostería vista.

$ 31.717,27

Aislamiento térmico por el interior en fachada de doble hoja de mampostería vista, formado por panel rígido de lana mineral, no revestido, de 40 mm de espesor, resistencia térmica 1,1 m²K/W, conductividad térmica 0,035 W/(mK), colocado a tope y fijado con pelladas de

adhesivo cementoso. Incluso cinta autoadhesiva para sellado de juntas.


Valor Valor

unitario parcial

1 Materiales

mt16aaa040b kg Adhesivo cementoso para fijación de paneles aislantes, en paramentos verticales.

1 1.621,29 1.621,29

mt16lra020dbf m² Panel rígido de lana mineral, no revestido, de 40 mm de espesor, resistencia térmica 1,1 m²K/W, conductividad térmica 0,035 W/(mK).

1,05 23.869,36 25.062,83

mt16aaa030 m Cinta autoadhesiva para sellado de juntas. 0,44 1.080,86 475,58


2 Mano de obra

mo054 h Oficial 1ª colocador de aislantes. 0,112 20.511,20 2.297,25

mo101 h Ayudante colocador de aislantes. 0,112 14.628,70 1.638,41


3 Herramienta menor


Coste de mantenimiento decenal: $ 634,35 en los primeros 10 años. Costos directos (1+2+3): 31.717,27

RRY001 m² Trasdosado directo de placas de yeso laminado. $ 33.446,93

42

Trasdosado directo, realizado con placa de yeso laminado tipo normal de 15 mm de espesor, anclada al paramento vertical mediante maestras; 30 mm de espesor total; separación entre maestras 600 mm. El precio incluye la resolución de encuentros y puntos singulares y

las ayudas de albañilería para instalaciones, pero no incluye el aislamiento a colocar entre las placas y el paramento.


Valor Valor

unitario parcial

1 Materiales

mt12psg050d m Maestra Omega 90/50 de lámina de acero galvanizado, de ancho 90 mm.

2 3.452,57 6.905,14

mt12psg010b m² Placa de yeso laminado A / - 1200 / longitud / 15 / con los bordes longitudinales afinados.

1,05 13.651,28 14.333,84

mt12psg081b Ud Tornillo autoperforante 3,5x25 mm. 11 20,45 224,95

mt12psg220 Ud Fijación compuesta por chazo y tornillo 5x27. 9 150,57 1.355,13

mt12psg030a kg Pasta para juntas. 0,25 2.950,58 737,65

mt12psg040 m Cinta de juntas. 1,6 79,5 127,2


2 Mano de obra

mo053 h Oficial 1ª montador de divisiones y sistemas de placas. 0,357 20.511,20 7.322,50

mo100 h Ayudante montador de divisiones y sistemas de placas. 0,122 14.628,70 1.784,70


3 Herramienta menor



LCY010 Ud Carpintería exterior de aluminio "CORTIZO". $ 664.456,49

Ventana de aluminio, serie 6500 Plus Corredera "CORTIZO", tres hojas correderas, dimensiones 1200x400 mm, acabado lacado color blanco con el sello QUALICOAT, que garantiza el espesor y la calidad del proceso de lacado, compuesta de hoja de 41,6 mm y marco de

104 mm, junquillos, galce, juntas de estanqueidad de EPDM, manilla y herrajes; transmitancia térmica del marco: Uh,m = desde 5,7 W/(m²K); espesor máximo del acristalamiento: 30 mm, con clasificación a la permeabilidad al aire 9 m³/h·m² a 100 Pa, clasificación a la

estanqueidad al agua 45 min a 300 Pa, y clasificación a la resistencia a la carga del viento 1600 Pa, sin premarco y sin persiana. Incluso patillas de anclaje para la fijación de la carpintería, silicona para sellado perimetral de las juntas exterior e interior, entre la carpintería y la

obra. TSAC. El precio no incluye el recibido en obra de la carpintería.


Valor Valor

unitario parcial

1 Materiales

mt25pfz201abaa Ud

Ventana de aluminio, serie 6500 Plus Corredera "CORTIZO", tres hojas correderas, dimensiones 1200x400 mm, acabado lacado color blanco con el sello QUALICOAT, que garantiza el espesor y la calidad del proceso de lacado, compuesta de hoja de 41,6 mm y marco de 104 mm, junquillos, galce, juntas de estanqueidad de EPDM, manilla y herrajes; transmitancia térmica del marco: Uh,m = desde 5,7 W/(m²K); espesor máximo del acristalamiento: 30 mm; Permeabilidad al aire en relación con la superficie total de 9 m³/h·m² a 100 Pa. Estanqueidad al agua de 45 min a 300 Pa. Resistencia a la carga del viento de 1600 Pa, tolerando una flecha frontal de hasta 1/300 en el elemento más deformado del bastidor. TSAC.

1 603.297,53 603.297,53

43

mt22www010a Ud

Cartucho de 290 ml de sellador adhesivo monocomponente, neutro, superelástico, a base de polímero MS, color blanco, con resistencia a la intemperie y a los rayos UV y elongación hasta rotura 750%.

0,544 11.263,07 6.127,11

mt22www050a Ud

Cartucho de 300 ml de silicona neutra oxímica, de elasticidad permanente y curado rápido, color blanco, rango de temperatura de trabajo de -60 a 150°C, con resistencia a los rayos UV, dureza Shore A aproximada de 22, según ISO 868 y elongación a rotura >= 800%, según ISO 8339.

0,256 10.070,76 2.578,11


2 Mano de obra

mo018 h Oficial 1ª cerrajero. 1,338 20.160,49 26.974,74

mo059 h Ayudante cerrajero. 0,848 14.682,12 12.450,44


3 Herramienta menor

% Herramienta menor 2 651.427,93 13.028,56


LEA010 Ud Puerta metálica de entrada principal. $ 1.015.606,57

Puerta de entrada principal principal principal de acero galvanizado de una hoja, 890x2040 mm de luz y altura de paso, troquelada con un cuarterón superior y otro inferior a dos caras, acabado pintado con resina de epoxi color blanco, cerradura con tres puntos de cierre, y

premarco.


Valor Valor

unitario parcial

1 Materiales

mt26pec010Paaa Ud

Puerta de entrada principal de una hoja de 52 mm de espesor, 890x2040 mm de luz y altura de paso, acabado pintado con resina de epoxi color blanco formada por dos láminas de acero galvanizado de 1 mm de espesor, plegadas, troqueladas con un cuarterón superior y otro inferior a dos caras, ensambladas y montadas, con cámara intermedia rellena de poliuretano, sobre marco de acero galvanizado de 1,5 mm de espesor con garras de anclaje a obra, incluso bisagras de acero latonado con regulación en las tres direcciones, bulones antipalanca, mirilla, cerradura de seguridad embutida con tres puntos de cierre, cilindro de latón con llave, escudo de seguridad tipo roseta y tiradera para la parte exterior y escudo y manija de latón para la parte interior.

1 841.209,59 841.209,59

mt26pec015a Ud Premarco de acero galvanizado, para puerta de entrada principal de acero galvanizado de una hoja, con garras de anclaje a obra.

1 108.077,39 108.077,39

mt15sja100 Ud Cartucho de masilla de silicona neutra. 0,2 10.375,80 2.075,16


2 Mano de obra

mo020 h Oficial 1ª obra blanca. 0,56 19.843,71 11.112,48

mo113 h Peón de obra blanca. 0,56 14.022,65 7.852,68

mo018 h Oficial 1ª cerrajero. 0,728 20.160,49 14.676,84

mo059 h Ayudante cerrajero. 0,728 14.682,12 10.688,58


44

3 Herramienta menor


Coste de mantenimiento decenal: $ 142.184,92 en los primeros 10 años. Costos directos (1+2+3): 1.015.606,57

LAF010 Ud Armario modular prefabricado, para empotrar. $ 666.603,37

Armario modular prefabricado, empotrado, de dos hojas abatibles de 250x70x60 cm, de tablero aglomerado recubierto con papel melamínico, de 16 mm de espesor, en costados, techo, suelo y división de maletero, y de 10 mm de espesor en el fondo; hoja de 19 mm de espesor y canto de 1,4 mm de PVC. Incluso premarco, listones de madera para apoyo de la base del armario, tablero de madera para base

del armario, módulos columna y baldas de división en maletero, molduras en MDF plastificadas, tapaluces, zócalo y demás herrajes, adhesivo de reacción de poliuretano, para pegado de madera y espuma de poliuretano para relleno de la holgura entre premarco y armario.


Valor Valor

unitario parcial

1 Materiales

mt18mva040 kg Adhesivo de reacción de poliuretano, para pegado de madera.

0,3 7.797,79 2.339,34

mt22eap010rb Ud

Armario modular prefabricado, para empotrar, de dos hojas abatibles de 250x70x60 cm, de tablero aglomerado recubierto con papel melamínico, de 16 mm de espesor, en costados, techo, suelo y división de maletero, y de 10 mm de espesor en el fondo; hoja de 19 mm de espesor y canto de 1,4 mm de PVC; barras de colgar de aluminio estriado con resistencia al doblado, color dorado, con soportes laterales de igual color; bisagras rectas con acabado cromado (4 unidades por puerta) y tiraderas de color dorado para puertas abatibles, con premarco, listones de madera para apoyo de la base del armario, tablero de madera para base del armario, módulos columna y baldas de división en maletero, molduras en MDF plastificadas, tapaluces, zócalo y demás herrajes.

1 604.935,42 604.935,42

mt22www040 Ud

Aerosol de 750 ml de espuma adhesiva autoexpansiva, elástica, de poliuretano monocomponente, de 25 kg/m³ de densidad, conductividad térmica 0,0345 W/(mK), 135% de expansión, elongación hasta rotura 45% y 7 N/cm² de resistencia a tracción, estable de -40°C a 90°C; para aplicar con pistola.

0,1 17.820,78 1.782,08


2 Mano de obra

mo017 h Oficial 1ª carpintero. 1,613 20.205,74 32.591,86

mo058 h Ayudante carpintero. 0,806 14.744,44 11.884,02


3 Herramienta menor



IEL010 m Línea general de alimentación. $ 41.438,94

Línea general de alimentación enterrada formada por cables unipolares con conductores de cobre, RZ1-K (AS) Cca-s1b,d1,a1 5G10 mm², siendo su tensión asignada de 0,6/1 kV, bajo tubo protector de polietileno de doble pared, de 75 mm de diámetro.

45


Valor Valor

unitario parcial

1 Materiales

mt01ara010 m³ Arena de 0 a 5 mm de diámetro. 0,092 26.328,23 2.422,20

mt35aia080ad m

Tubo curvable, suministrado en rollo, de polietileno de doble pared (interior lisa y exterior corrugada), de color naranja, de 75 mm de diámetro nominal, para canalización enterrada, resistencia a la compresión 250 N, con grado de protección IP549, con hilo guía incorporado.

1 6.776,33 6.776,33

mt35cun010f1 m

Cable unipolar RZ1-K (AS), siendo su tensión asignada de 0,6/1 kV, reacción al fuego clase Cca-s1b,d1,a1 según UNE-EN 50575, con conductor de cobre clase 5 (-K) de 10 mm² de sección, con aislamiento de polietileno reticulado (R) y cubierta de compuesto termoplástico a base de poliolefina libre de halógenos con baja emisión de humos y gases corrosivos (Z1).

5 5.021,87 25.109,35

mt35www010 Ud Material auxiliar para instalaciones eléctricas. 0,2 4.923,40 984,68


2 Equipo

mq04dua020b h Dumper de descarga frontal de 2 t de carga útil. 0,009 18.919,21 170,27

mq02rop020 h Pisón vibrante de guiado manual, de 80 kg, con placa de 30x30 cm, tipo rana.

0,069 7.145,42 493,03

mq02cia020j h Camión cisterna de 8 m³ de capacidad. 0,001 81.826,00 81,83

Subtotal equipo: 745,13

3 Mano de obra

mo020 h Oficial 1ª obra blanca. 0,063 19.843,71 1.250,15

mo113 h Peón de obra blanca. 0,063 14.022,65 883,43

mo003 h Maestro electricista. 0,072 20.511,20 1.476,81

mo102 h Ayudante electricista. 0,067 14.601,99 978,33


4 Herramienta menor


Coste de mantenimiento decenal: $ 2.071,95 en los primeros 10 años. Costos directos (1+2+3+4): 41.438,94

III120 Ud Luminaria suspendida tipo Downlight. $ 569.295,87

Luminaria suspendida tipo Downlight, de 320 mm de diámetro y 355 mm de altura, para lámpara fluorescente triple TC-TEL de 26 W, modelo Miniyes 1x26W TC-TEL Reflector "LAMP", con cuerpo de aluminio extruido de color RAL 9006 con equipo de encendido electrónico y aletas de refrigeración; protección IP20; reflector metalizado, acabado mate; sistema de suspensión por cable de acero de 3x0,75 mm de

diámetro y 4 m de longitud máxima. Incluso lámparas.


Valor Valor

unitario parcial

1 Materiales

46

mt34lam050saa Ud

Luminaria suspendida tipo Downlight, de 320 mm de diámetro y 355 mm de altura, para lámpara fluorescente triple TC-TEL de 26 W, modelo Miniyes 1x26W TC-TEL Reflector "LAMP", con cuerpo de aluminio extruido de color RAL 9006 con equipo de encendido electrónico y aletas de refrigeración; protección IP20; reflector metalizado, acabado mate; sistema de suspensión por cable de acero de 3x0,75 mm de diámetro y 4 m de longitud máxima.

1 519.029,16 519.029,16

mt34tuf020t Ud Lámpara fluorescente compacta TC-TEL de 26 W. 1 31.308,92 31.308,92


2 Mano de obra

mo003 h Maestro electricista. 0,222 20.511,20 4.553,49

mo102 h Ayudante electricista. 0,222 14.601,99 3.241,64


3 Herramienta menor



IGI005 m Tubería para instalación interior de gas. $ 9.908,28

Suministro e instalación en superficie de tubería para instalación interior de gas, formada por tubo de cobre estirado en frío sin soldadura, diámetro D=10/12 mm y 1 mm de espesor. Incluso material auxiliar para montaje y sujeción a la obra, accesorios y piezas especiales

colocados mediante soldadura fuerte por capilaridad.


Valor Valor

unitario parcial

1 Materiales

mt43tco400a Ud Material auxiliar para montaje y sujeción a la obra de las tuberías de cobre estirado en frío sin soldadura, diámetro D=10/12 mm.

1 192,6 192,6

mt43tco010ad m Tubo de cobre estirado en frío sin soldadura, diámetro D=10/12 mm y 1 mm de espesor, con el precio incrementado el 15% en concepto de accesorios y piezas especiales.

1 4.429,99 4.429,99


2 Mano de obra

mo010 h Oficial 1ª instalador de gas. 0,145 20.511,20 2.974,12

mo109 h Ayudante instalador de gas. 0,145 14.601,99 2.117,29


3 Herramienta menor


Coste de mantenimiento decenal: $ 891,75 en los primeros 10 años. Costos directos (1+2+3): 9.908,28

47

17.8 Anexo 8. Cronograma planeación del proyecto.

Archivo adjunto.

17.9 Anexo 7. Diario de campo

Archivo adjunto.